Бағалаудың теориялық негіздері
Кіріспе
І БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Бағалаудың мәні, бағалаудың нарықтық құны
1.2 Кәсіпорын мүлігінің құнына әсер ететін факторлар
II НАРЫҚТЫҚ ЭКОНОМИКАДА БАҒАНЫ АНЫҚТАЙТЫН ФАКТОРЛАР
2.1 Баға деңгейін анықтайтын факторлар
2.2 Баға белгілеудегі қолданылатын құн түрлері
Қорытынды
Қолданылған әдебиеттер
І БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Бағалаудың мәні, бағалаудың нарықтық құны
1.2 Кәсіпорын мүлігінің құнына әсер ететін факторлар
II НАРЫҚТЫҚ ЭКОНОМИКАДА БАҒАНЫ АНЫҚТАЙТЫН ФАКТОРЛАР
2.1 Баға деңгейін анықтайтын факторлар
2.2 Баға белгілеудегі қолданылатын құн түрлері
Қорытынды
Қолданылған әдебиеттер
Дамыған елдердің қазіргі кездегі экономикасы рыноктық сипатта. Негізгі экономикалық проблемаларды шешуде рыноктық жүйе тиімді де серпімді болып табылады. Бұл жүйе бір күнде пайда болған жоқ, ол ғасырлар бойы қалыптасып, өркениетті түрге ие болды. Алдағы уақытта да әлем елдерінің экономикалық келбетін анықтайтыны хақ. Елiмiздiң рыноктық экономикаға өтуiне байланысты рыноктың қымет ету механизмiн және оның негiзгi элементтерiн талдап, оларды экономикамыздың тиiмдi дамуына қолдана бiлу бүгiнгi күн тәртiбiнiң өзектi мәселесi.
ҚР-сының «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралың Заңына сәйкес бағалау қызметі – бұл бағалау қызметінің субъектілерімен жүзеге асырылатын және егер басқасы заңмен қарастырылмаған жағдайда, бағалау объектісіне қатысты нарықтық немесе өзге құнын белгілі бір мерзімде орнатуға бағытталған кәсіпкерлік қызмет түрі.
Бағалау бұл:
1. Бағалаушының (бағалаушылардың) бағалау объектісінің құны туралы ғылыми тұрақталған ой-пікірі;
2. Бағалау объектісінің мүмкін нарықтық немесе өзге құнын анықтау;
Бағалау пәні – меншік құқығының типтерінің әртүрлілігі. Бұл жағдайда бағалау пәні болып пәтер меншігіне толық құқық табылады.
Қазiргi кезде нақты рыноктық қатынастар орнап, бағаны белгiлейтiн тек қана сұраныс пен ұсыныс деп төте айту қиындау. Өйткенi фирмалар белгiлi бiр рынокта, белгiлi бәсеке жағдайында және белгiлi рынок құрылымының негiзiнде әрекет жасайды.
ҚР-сының «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралың Заңына сәйкес бағалау қызметі – бұл бағалау қызметінің субъектілерімен жүзеге асырылатын және егер басқасы заңмен қарастырылмаған жағдайда, бағалау объектісіне қатысты нарықтық немесе өзге құнын белгілі бір мерзімде орнатуға бағытталған кәсіпкерлік қызмет түрі.
Бағалау бұл:
1. Бағалаушының (бағалаушылардың) бағалау объектісінің құны туралы ғылыми тұрақталған ой-пікірі;
2. Бағалау объектісінің мүмкін нарықтық немесе өзге құнын анықтау;
Бағалау пәні – меншік құқығының типтерінің әртүрлілігі. Бұл жағдайда бағалау пәні болып пәтер меншігіне толық құқық табылады.
Қазiргi кезде нақты рыноктық қатынастар орнап, бағаны белгiлейтiн тек қана сұраныс пен ұсыныс деп төте айту қиындау. Өйткенi фирмалар белгiлi бiр рынокта, белгiлi бәсеке жағдайында және белгiлi рынок құрылымының негiзiнде әрекет жасайды.
1. Нысанбаев С.Н. Коммерциялық баға құру: Оқу құралы. – Алматы: Қазақ университеті, 2004. - 358 бет.
2. Мэнкью Н.Г. Принципы экономики. - СПб: ПитерКом, 1999-784 с.
3. Вэриан Х.Р. Микроэкономика. Промежуточный уровень. / Учебник для вузов. – М.: ЮНИТИ, 1997. – 767 с.
4. Мамыров Н.Қ., Есенғалиева Қ.С., Тлеужанова М.А. Микроэкономика / Оқу құралы. – Алматы: Экономика, 2000 ж. – 420 б.
5. Есипова В.Е. Цены и ценообразование. Учебник для вузов. – СПб:. “Питер”, 1999. – 464с.
6.Қазақстан Республикасының 26.07.1999жылғы «Тауар белгілері, қызмет көрсету белгілері және тауардың жасалған орнының атаулары туралы» Заңы.
7.Қазақстан Республикасының 20.06.2003 жылғы №442 Жер кодексі.
8.Қазақстан Республикасының 16.07.1999 жылғы Патент туралы Заңы.
9.“Қазақстан Республикасының бағалау туралы”заңы, 30 қараша 2000 жылы, №109-ІІ.
10.“Қазақстан Республикасының бағалау туралы” заңын қолдану шаралары туралы” Қазақстан Республикасының Үкіметінің Қаулысы, 27 мамыр 2002 жылы, №572.
2. Мэнкью Н.Г. Принципы экономики. - СПб: ПитерКом, 1999-784 с.
3. Вэриан Х.Р. Микроэкономика. Промежуточный уровень. / Учебник для вузов. – М.: ЮНИТИ, 1997. – 767 с.
4. Мамыров Н.Қ., Есенғалиева Қ.С., Тлеужанова М.А. Микроэкономика / Оқу құралы. – Алматы: Экономика, 2000 ж. – 420 б.
5. Есипова В.Е. Цены и ценообразование. Учебник для вузов. – СПб:. “Питер”, 1999. – 464с.
6.Қазақстан Республикасының 26.07.1999жылғы «Тауар белгілері, қызмет көрсету белгілері және тауардың жасалған орнының атаулары туралы» Заңы.
7.Қазақстан Республикасының 20.06.2003 жылғы №442 Жер кодексі.
8.Қазақстан Республикасының 16.07.1999 жылғы Патент туралы Заңы.
9.“Қазақстан Республикасының бағалау туралы”заңы, 30 қараша 2000 жылы, №109-ІІ.
10.“Қазақстан Республикасының бағалау туралы” заңын қолдану шаралары туралы” Қазақстан Республикасының Үкіметінің Қаулысы, 27 мамыр 2002 жылы, №572.
ЖОСПАР
Кіріспе
І БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Бағалаудың мәні, бағалаудың нарықтық құны
1.2 Кәсіпорын мүлігінің құнына әсер ететін факторлар
II НАРЫҚТЫҚ ЭКОНОМИКАДА БАҒАНЫ АНЫҚТАЙТЫН ФАКТОРЛАР
2.1 Баға деңгейін анықтайтын факторлар
2.2 Баға белгілеудегі қолданылатын құн түрлері
Қорытынды
Қолданылған әдебиеттер
Кіріспе
Дамыған елдердің қазіргі кездегі экономикасы рыноктық сипатта. Негізгі экономикалық проблемаларды шешуде рыноктық жүйе тиімді де серпімді болып табылады. Бұл жүйе бір күнде пайда болған жоқ, ол ғасырлар бойы қалыптасып, өркениетті түрге ие болды. Алдағы уақытта да әлем елдерінің экономикалық келбетін анықтайтыны хақ. Елiмiздiң рыноктық экономикаға өтуiне байланысты рыноктың қымет ету механизмiн және оның негiзгi элементтерiн талдап, оларды экономикамыздың тиiмдi дамуына қолдана бiлу бүгiнгi күн тәртiбiнiң өзектi мәселесi.
ҚР-сының Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралың Заңына сәйкес бағалау қызметі - бұл бағалау қызметінің субъектілерімен жүзеге асырылатын және егер басқасы заңмен қарастырылмаған жағдайда, бағалау объектісіне қатысты нарықтық немесе өзге құнын белгілі бір мерзімде орнатуға бағытталған кәсіпкерлік қызмет түрі.
Бағалау бұл:
1. Бағалаушының (бағалаушылардың) бағалау объектісінің құны туралы ғылыми тұрақталған ой-пікірі;
2. Бағалау объектісінің мүмкін нарықтық немесе өзге құнын анықтау;
Бағалау пәні - меншік құқығының типтерінің әртүрлілігі. Бұл жағдайда бағалау пәні болып пәтер меншігіне толық құқық табылады.
Қазiргi кезде нақты рыноктық қатынастар орнап, бағаны белгiлейтiн тек қана сұраныс пен ұсыныс деп төте айту қиындау. Өйткенi фирмалар белгiлi бiр рынокта, белгiлi бәсеке жағдайында және белгiлi рынок құрылымының негiзiнде әрекет жасайды.
І БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Бағалаудың мәні, бағалаудың нарықтық құны
Баға-көп функционалды экономикалық құбылыс, (ведущая) алдағы нарықтық категория. Бағаның өзгеруінен көбінесе әлеуметтік, экономикалық, сонымен қатар саяси қайшылықтар туындайды. Сондықтан да басқару құрылымдары (властные структуры) және маркетингтік қызметтер ғана емес, сонымен қатар бүкіл қоғам бағалар туралы барлық жақты және объективті ақпараттарға, олардың өзгеруінің заңдылығы мен тенденциясының терең анализіне қызығушылықпен қарайды.
Бағалар, олардың құралу және өзгеруінің процестері өзімен статистикалық зерттеулердің пәнін көрсетеді. Баға статистикасы-нарық статистикасына және әлеуметтік-экономикалық статистикаға олардың құрама бөлігі ретінде кіретін жеке (самостоятельный) блок. Баға бойынша ақпараттардың екі қайнар көзі белгілі. Біріншісі, тұтыну нарығындағы тарифтердің бағаларының өзгеруін қадағалау. Екіншісі, халықтың тұтынуын, шығындары мен табыстарын таңдамалы статистикалық зерттеулердің бір түрі ретінде бюджеттік зерттеу. Осы қайнар көздердің негізінде негізгі тұтыну тауарлары мен қызметтерін фиксталған (фиксированному) жинау (набор) бойынша тұтыну бағаларының индексі (ТБИ) (кейде өмір құнының индексі деп аталады) есептеледі. Көп елдер (стран) үшін есептеу әдісі бірдей болып келеді. Бұл ТБИ-нің халықаралық салыстыруларын (сопоставления) жүргізуге көмектеседі.
Баға түсінігі, оның экономикалық табиғаты нарықта баға ойнайтын екі рольде сипат алады (проявляются). Ол мына түрде болады:
-нарық конъюктурасы мен саясатын көрсететін индикаторы ретінде (сұраныс пен ұсыныс байланысы (соотношения), саудалық және экономикалық тәуекел, қаржы-несиелік жағдайлар, нарықтағы бәсекелестіктің дәрежесі және т.б.);
-сұраныс пен ұсынысқа, нарықтың құрылымына, теңгенің сатылымдық қасиетіне және т.б. әсер ететін нарықтың маркетингтік реттеуіші (регулятор) ретінде. Бағаның реттеуіш ретінде ресурстарды қолдануды шектеуге көмектеседі және ол өндіріс үшін мотивация болып табылады.
Кәсіпорын құнын (бизнесті) бағалау - бұл кәсіпорын құнын белгілі бір күнге есептеу және құрастыру. Бизнес құнын, басқа да меншік объектісі сияқты, бағалау объект құнының мөлшерін, белгілі бір уақыт моментінде және нақты нарық шарттарында оған әсер ететін факторларды ескерумен мақсатты реттелген процесс болып келеді. Бірінші көзқарастан күрделі болып көрінетін құнды бағалау мәнінің анықтамасы осы процестің негізгі (маңызды) сипаттарын ашады. Сонымен, біріншіден, кәсіпорын құнын (бизнесті) бағалау - бұл процесс, яғни нәтиже алу үшін сарапшы-бағалаушы, реті мен мазмұны бағалау мақсаттарына, объект сипаттамаларына және таңдалған әдістерге байанысты болатын операциялар тізімін жүзеге асырады [1, б. 78].
Осыған оса барлық жағдайлар үшін бағалау кезеңдерін бөлуге болады. Мысалы, қажетті ақпаратты жинау және өндеу, құнды бағалау әдістерін құрастыру, объект құнының мөлшерін есептеу, түзетулерді енгізу, соңғы мөлшерді шығару, алынған нәтижелерді тексеру және келісітіру. Кезеңдердің біреуін де тастап кетуге не басқа орынға орын ауыстыруға болмайды. Мұндай еркіндіктерден соңғы нәтиже бұзылуы мүмкін. Осыдан бағалаудың екінші мәндік сипаттамасы шығады, дәлірек айтсақ, яғни бұл процесс реттелген, яғни барлық әрекеттер белгілі бір бірізділікпен жүреді.
Үшіншіден, құнды бағалау - мақсатты процесс. Сарапшы-бағалаушы өз қызметкерлігінде әрдайым нақты мақсатты қолданады. Әрине, ол объек құнының мөлшерін есептеу керек. Бірақ қандай құнды анықтау керек екендігі бағалау мақсатына, соған қоса бағаланатын сипаттамасына байланысты. Мысалы, егер бизнес құнын есептеу сатып алу-сату келісімін жасау мақсатымен жүргізілсе, онда нарықтық құн есептеледі, ал егер бағалау мақсаты болып бизнес құнын оны ликвидациялау жағдайында анықтау саналса, онда ликвидациялық құн есептеледі.
Құнды бағалау процесінің төртінші жағы бағалаушының әрдайым құн мөлшерін ақша бірліктері ретінде анықтауға негізделгендігі саналады. Демек барлық құн сипаттамалары, олардың дәлдік өлшеуге және ақшалай сипаттауға қаншалықты қарапайым берілетіндініне қарамастан, сандық сипатталу керек.
Құнды бағалау процесінің бесінші маңызды жағы оның сипатына негізделген. Бұл бағалаушының тек бағалау объектісін, оның техникалық сипаттамаларын, орналасуын, оған тәуелді табысты, бағаланатын объектінің активтері мен міндеткерліктерінің құрамы мен құрылымын және т.с.с. алуға шығындарды ескерумен шектелмейтіндігін білдіреді. Ол міндетті түрде мына нарықтық факторлар жиынтығын ескеру керек: нарықтық конъюктураны, бәсекелестік деңгейі мен моделін, бағаланатын бизнестің нарықтық реноменін, оның макро- және микроэкономикалық мекендеу ортасын, бағалау объектісінен пайда алумен кедергіленген тәуелділіктерді, табыстың ортанарықтық деңгейін, ұқсас объектілерге бағаларды, саладағы және толықтай экономикадағы ағымдық жағдайды.
Негізгі факторлар болып уақыт және тәуекелділік саналады. Нарықтық экономика динамизмімен ерекшеленеді, осыдан уақыт - нарықтық процестерге, соның ішінде кәсіпорын құнын (бизнесті) бағалауға әсер ететін басты фактор. Пайда түсіру немесе пайда түсіргенге дейінгі уақыт интервалдармен, периодтармен өлшенеді. Интервал, немесе период күнге, аптаға, айға, ширекке, жарты жылға немесе жылға тең болуы мүмкін [1, бб. 84-86].
Болжалған период ұзақтығы ең алдымен дисконттау есерілгеннен, нарықтық құн мөлшеріне әсер етеді. Бизнестің нарықтық құны көптеген факторлар әсерінен уақытпен өзгереді, сондықтан ол тек нақты уақыт моментіне күйі бойынша анықталады. Бірнеше айдан кейін ол басқа болуы мүмкін. Демек, меншік объектілерін тұрақты бағалау мен қайта бағалау бүгінгі нарықтық экономика шарттарында қажет.
Нарықтық құнның басқа маңызды факторы болып тәуелділік саналады. Тәуелділік нарық конъюктурасымен, макроэкономика процестерімен және т.с.с. байланысты тұрақсыздық пен анықсыздық деп түсіндіріледі. Басқа сөзбен айтқанда, тәуелділік - бұл, бағаланатын бизнеске инвестициялардан алынған пайданың болжалғаннан кіші не жоғары болып шығу ықтималдығы. Бағалау кезінде тәуелділіктің әр түрін және нарықтық экономика шарттарында салымдардың біреуі де абсолют тәуелділіксіз болмайтындығын естен шығармау керек.
Жүргізілген бағалау нәтижесі болып нарықтық құнның есептелген мөлшері немесе оның модификациясы саналады. Нарықтық құн - бұл, берілген бағалау объектісі ашы нарықта, келісім жақтары барлық қажетті ақпарат негізінде байыппен әрекет еткенде, келісім бағасымен қайсыбір төтенше жағдай әсері сипаттағалған кезде өзін ақтай алатын барынша ықтимал баға.
Нарықтық құн міндетті түрде ақшалай сипатталады, мысалы, теңгемен не доллармен. Осы кезде құнды есептеу үшін есептеулерді таңдалған валютада жүргізген дұрыс, себебі бұл барынша нақты есептеулерді жүргізуге және қорытынды нәтижені бір валютадан екіншісіне айналдырғанда ауытқуларды болдырмауға немесе барынша төмендетуге мүмкіндік береді.
Құн мөлшерін анықтаумен, бағалаушы бағаланатын объкетке баланысты реттелетін пайда, осы пайданы түсірумен жүретін тәуекелділіктер, ұқсас объектілерге орташа нарықтық пайдалылық деңгейі, бағаланатын объекттің, активтері мен міндеттерінің құрамы мен құрылымы (немесе құраушы элементтер) сияқты, сипаттамалары, нарық конъюктурасы, саладағы және толық экономикадағы ағымдық жағдай - негізгі факторлардың толықтай әсер етуін ескеруге тырысу керек [2, бб. 137-140].
Құнды нарықтық бағалаудың кемшілігі және біруақытта міндетті талабы болып оның нақты бір күнге байланысы саналады. Бүгінгі экономикада нарықтық құнды есептеу келесі себептерден міндеттеледі. Сіздің көзқарасыңыз бойынша, басты болып саналатыны:
а) нарықтық құнды бағалау (немесе анықтау) сатушыға не сатып алушыға тауарды барынша нақты бағаға шығаруға мүмкіндік береді, себебі нарықтық құн жеке күтімдер мен шығындарды ескеріп қана қоймай, соған қоса дамудың жалпыэкономикалық тенденциясын да, нарық жағынан берілген объект бағасын да қамтиды;
б) нарықтық құнның мөлшерін білу объект иесіне, қажетті жағдайда объекттің нарықтық құнын өсіруге, жеке (ішкі) және нарықтық құн арасында соңғыы күшейту барысында ажырауын сақтауға бағытталған шараларды қолданып, өндіріс процесін оңтайландыруға мүмкіндік береді;
в) құнды периодтық нарықтық бағалау басқару тиімділігін жоғарлатуға және, демек, банкротты және құлдырауды болдырмауға мүмкіндік береді;
г) құн бағасын сатып алушы-инвесторға дұрыс тиімді инвестициялық шешім қабылдауға көмектеседі;
д) әрине, тапсырыс беруші өз бетімен де бағалаушы жұмысын атқара алады, дегенмен оған бұл үшін арнайы, мамандандырылған білім мен тәжірибе керек. Барлығы бірдей осының екеуін де иелене бермейді, және тырыспайды да. Сондықтан бүгінгі экономикада құнды бағалауды арнайы оқыған мамандар - сарапшы-бағалаушылар жүргізеді. Құнды мамандандыру-лы бағалау негіздендірілген нәтижелер алуға мүмкіндік береді;
ж) егер жоспарланған келісімнің әрбір қатысушысы өздігінен бір немесе басқа объектті бағалауға тырысатын болса, она оның шығындары жеткілікті үлкен болар еді, себебі осы кезде, бір-екі рет қолданылатын және өз бағасын ақтауға мүмкіндік бермейтін белгілі бір ақпараттық базаны құру, белгілі бір бағдарламаны сатып алу және т.с.с. қажет болар еді. Мамандандырылған бағалаушыда барлығы ағымға қойылған, оның трансакциялы кідірістері біраз төмен;
л) маманға бағалауға тапсырыс берумен, инвестор онымен келісімге отырады. Бұл келісімде екі жақтың да құқықтары мен міндеттері орнатылады. Бағалаушы орындалған жұмыстарға жауапты болады, қате бағалау тәуелділігі тапсырыс беруші емес, ал сарапшы міндетіне жатады;
м) макроэкономикалық аспектіде құнды бағалау мемлекет жағынан экономиканы басқарудың және реттеудің бір тұтқасы болып саналады, бағалау мемлекеттік және муниципалдық меншікті басқару кезінде үлкен назар аударады.
Осылай, құнды бағалау нарықтық экономикада көптеген үлкен мәселелерді шешуге мүмкіндік береді. Нарықтық экономиканың басты құралы ретінде құндық бағалау белгілі бір реттілікпен ұйымдастырылу керек. Бұған бағалаушылардың жұмыс сапасы, олардың көмегімен қабылданатын шешім тиімділігі мен қамтылу дәрежесі байланысты [3, бб. 207-208].
Құнды бағалау жүргізілетін барлық елдерде дерлік, оны, өз жұмысында бағалаудың орнатылған стандарттарын ұстанатын тәуелсіз маман-бағалаушылар жүзеге асырады.
1.2 Кәсіпорын мүлігінің құнына әсер ететін факторлар
Факторлар
Сипаттамалар
Физикалық, қоршаған орта, орналасқан жері
- орналасқан жері бойынша: климат, ресурстар топография, қара топырақ, іскерлік орталыққа қатысты, еңбек жүргізу орындарына, тұрғын территориясына, автожолдарға, темір жолдарға, жаға-жайға, жасыл массивтерге, коммуналды мекемелерге (қоқыстың орындарына және т.б.), жолдардың жағдайларына және т.б.
- телімінің сипатына қарай: көлемі, түрі, алаңы, топография, подъездер, көріктендіру, аймақтау бойынша пайдалану түрі, сервитуттар, жалпы түрі, жағымдылығы және т.б.
- ғимараттар мен құрылыстар: саны, типі, жылы, салынымының сапалығы, стиль, жоспары, кұрылғылар және т.б.
Экономикалық
- әлемдік экономиканың жалпы жағдайы; елдегі, аймақтағы, жергілікті деңгейдегі экономикалық ахуал, кәсіпорынның қаржылық жағдайы.
- сұраныс: жұмыспен қамтылу деңгейі, еңбекақы мен табыстардың келемі, төлем қабілеттілік, қаржыландыру көздерінің бар болуы, пайыздық қойылым, жалға беру төлемінің қойылымы, сатуды қалыптастыру кезіндегі шығындар.
- ұсыныс: сатылуға сатуға шығарылған жерлердің бар ауданы, шығарылған объектілер саны (мүліктік комплекстер), ҚМЖ-на кеткен шығындар, қаржыландыруды қамтамасыз етуге кеткен шығындар, салықтар.
Әлеуметтік
- жерді пайдалану варианттылығы, кәсіпорындағы (кіші, үлкен, арзан, қымбат) жылжымайтын мүлік объектілерін, жерді сатып алудагы негізгі қажетгілік.
- қоршаған орта, көрші объекгілермен және оның иесімен қарым-қатынастары жэне сонымен қатар меншіктік сезімге негізгі қажеттілік.
- отбасы көлемі мен халықгар тенденциясы, жасаруы немесе қартаюы.
- білімділік деңгейі мен қылмыстық деңгейінің тевденциясы.
емір сүру стилі, емір деңгейі,
Әкімшілік (саяси), құқықтық
- салықтық, қаржылық саясат.
- әр түрлі түрдегі женілдіктерді беру.
- жерді пайдалану мен жалға беру төлемінің қойылымын бақылау.
- аймақтау: тыйым салу, шектеу.
- шектеулі құрылыс нормалары мен ережелері.
- муниципалдың кызмет көрсетуі: жолдар, көріктендіру, инженерлік құрал-жабдықтар, қоғамдық көлік құралы, мектептер, денсаулықты қорғау мен қауіпсіздік, от сөндіру қызметі.
аймақтык, қалалық және жақын қоршаған орта бойынша. Құнды бағалауға әсер ететін, факторлардың құрамында сандық және сапалық сипаттамалары бар мәліметтер болып табылады: бағалау кұнының мөлшерінің есебін және бағалау объектілерінің орналасу жерін талдауға және бағалауға арналған экономикалық негіз береді.
Сұраныс пен ұсыныс бойынша мәліметтер
Жалпы
Нақты
Салыстырмалы
Экономикалық
Жер телімі бойынша
Шығындар бойынша
Әлеуметтік
Тікелей коршаған
Сатулар бойынша
Қоршаган орта бойынша
ортасы бойынша
Табыстары мен шығындары бойынша
Әкімшілік (саяси)
Құрылыс бойынша
Кәсіпорын құнына бақылаулы және бақылаусыз қатысудың әсер етуі
Бақылау деңгейі бағаланатын кәсіпорын құнына әсер етеді. Бақылау әсері бағаланатын кәсіпорынның құнына байланысты кұқықтық іс әрекет жасауға тәуелді болады. Мысалы:
1. Директорлар кеңесінің мүшелерін таңдау және кәсіпорын жұмысының бағытына өзгерту енгізу.
2. Келешектегі даму саясатын бекіту және кәсіпорын жұмысының бағытына өзгерту енгізу.
3. Басқару мүшелеріне сыйақылар мен артықшылықтарды анықтау.
4. Кәсіпорын активтерін сатып алу, сату немесе жоюы.
5. Шарттарды жасау үшін серіктестерді таңдау.
6. Басқа кәсіпорындарды жұтып алу мен қосылу туралы шешім қабылдау.
7. Кәсіпорынды жою, сату, қайта құру.
8. Кәсіпорынның өзіндік акцияларын сату немесе сатып алу.
9. Ашық саудаға жаңа акция шығарылымын тіркеу.
10. Шаруашылық кызмет қорытындысы туралы есептілікті бекіту.
11. Дивидендтерді анықтау және төлеу.
12. Ішкі тәртіп ережелері мен жарғылық құжаттарға өзгерту енгізу.
Аталған құқықтардың әрбіреуі өз алдына құлға ие. Сондықтан, бағалаушының алдында кәсіпорынның бақылаулы пакет акцияларының құнын анықтау мәселесі тұрғанда, ол осы құқықтардың кұны мен жиынтығын анықгауы қажет.
Бақылаулы пакет акция иесінің кұқықтары біркатар шарттармен шектелуі мүмкін. Мысалы, директорлар кеңесінің мүшелерін таңдау кезіндегі сайлау шарттары немесе құрылтайшылық құжаттарда қалыптастырылып, белгіленген шектеулер немесе акционерлер арасында акцияларды нақты бөлу туралы алдын ала шарттар. Аталған жағдайға келесі жағдай мысал бола алады.
Егер бір акционер 49 пайызға ие болып, ал екіншісі 51 пайыз акциясы бар болса, онда біріншісі өте сирек жағдайларда кәсіпорын қызметін басқару мүмкіндігіне ие болады. Ал егер екі акционердің әр қайсысында 49 пайыздан болып, ал үшіншісінде 2 пайыз болса, онда алғашқы екі акционер үшіншісінің шешіміне тәуелді болады. Мұндай жағдайда үшінші акционер өзінің акция пакетіне неғұрлым қымбат игілік немесе құқық ала алады.
Алдыңғы екі үлкен пакет акциялардың санына қарағанда, осы шағын пакет акциясы неғұрлым қымбаттырақ тұратын болады. Сондықтан, кәсіпорын құнын бағалар алдында, жарғылық капиталдағы акциялардың бөліну кұрылымын ықыласпен қарастырып және акциялар құнына сәйкес түзетулер енгізу қажет.
Сонымен қатар кәсіпорын акцияларының құнына, акциялардың даусының бары немесе жоғы әсер етеді. Дауысы бар акция негізіңде дауысы жоқ акцияға қарағанда кымбаттырақ тұрады. Бағаланатын кәсіпорынның бақылаулы пакет акциясы негізінде, бақылаулы емес пакет акциясына қарағанда қымбат тұрады.
Кәсіпорын құнына өзінің активтерінің өтімділігінің әсер етуі
Өтімді кәсіпорын акциясының құны (яғни, сол кәсіпорынның құны), көбінесе, өтімсіз акцияларға қарағанда жоғары. Бұл жағдаймен байланысты ереже: ашык акционерлік қоғамның акциялары, жабық акционерлік коғамның акцияларынан қымбат тұрады. Олардың айырымы үлкен мөлшерге дейін, кейде 35-50 пайызға дейін жетеді. Бұл көптеген себептермен байланысты, соның ішінде акцияларды көпшілікке шығарып орналастыруға кеткен көп шығындармен байланысты.
Жабық акционерлік қоғамның акциялар құнының төмен болуы, меншік құқықтарына шектеу қоюымен байланысты. Бұл жағдай жабык коғамдарда жиі орын алады. Мұндай келісімді шектеулерге кәсіпорын акционерлерінің акцияларды міндетті сатусатып алу туралы келісімдері, бірінші бас тарту кұкығы, акцияларды еркін сату туралы келісуге талап, бірігу туралы келісімдер, дауыс беретін трастар және т.б. жатады.
Кәсіпорын құнын бағалауда, сарапшы-бағалаушы, қатысуда бақылаулы сипатымен шартталған жеңілдіктер мен кәсіпорынның өтімсіздігімен байланысты жеңілдіктер араларын ажырата білуі қажет.
Бағаланатын қатысу құны мен бүкіл кәсіпорын құны арасындағы катынас пен бақылаулы қатысу терминін қалыптастырады. Сарапшы-бағалаушы үшін негізгі мәселе - ол акциялардың бақылаулы пакетін иемденуін камтамасыз ететін (немесе қамтамасыз етпейтін), бағаланатын кәсіпорынды бақылау деңгейін анықтау.
Кәсіпорын өтімділігі термині иемденушінің шешімі бойынша активтердің тез сатылу мүмкіндігімен байланысты. Сонымен бірге жасалатын жеңілдік мөлшерін анықгау маңызды больш табылады. Акциялардың бақылаусыз пакетімен байланысты жеңілдік, кәсіпорында басқарудың болмауын көрсетеді де, ол бағаланатын акция пакетіне пропорционалды кәсіпорын үлесінен алынып тасталынады. Сонымен бірге жеңілдік жасалатын кәсіпорын үлесі, өзіне барлық басқару құқықгарын қосады.
Бағаланатын пакеттің өтімсіздігіне жеңілдік оның тез сатылу қиыншылығын көрсетеді. Алынып тасталынатын жеңілдікке негіз болып, жоғары өтімділік деңгейіне ие болатын кәсіпорын құны болып табылады. Мысалы, жабық акционерлік қоғам акцияларының бақылаусыз пакеті, акциялары қор нарығында сатылатьш ашық акционерлік қоғам акцияларының бақылаусыз пакетінің бағасына қарап бағаланса, онда ашық қоғамдағы акциялармен салыстырғанда жабык қоғамдағы акция құнының өтімсіздігіне байланысты жеңілдік жасалады.
Егер жабық қоғам акциясының бақылаусыз пакеті пайдасын капитализациялау әдісімен, активтердің түзетілген баланстық құнымен және басқа әдістермен бағаланса және егер капитализация коэффициенті ашық қоғамның бақылаулы пакеттеріне сәйкес қолданады да, ондай жеңілдіктер бақылаусыз пакетке де, сонымен бірге акциялардың салыстырмалы өтімсіздігіне де жасалады. Және керісінше, егер бақылаусыз пакетке кіретін, ашық қоғамның күнделікті сатылатын акция бағасына қарай жабық қоғамның бақылаулы пакеті бағаланатын болса, онда бағаланатын акциялардың есептелетін кұнына басқару үшін сыйақы қосылады. Акцияның өтімсіздігі мен басқару үшін сыйақы жеңілдік бірдей мөлшерде болса, акциялардың құнына қолданылатын жеңіддікте, сыйақы да, тұрақты болып кала береді.
Айта кететін жайт, өтімсіздікке жеңілдік жабық кәсіпорынның бақылаулы және бақылаусыз акция пакетін бағалауда жүргізіледі.
Сонымен, кәсіпорынның жеке акция пакеттерінің жай сомасы, көбінесе, сол кәсіпорынның жалпы құнына тең емес, не сол кәсіпорынның жалпы құнынан кем болуы керек. Бұл жағдай кәсіпорынның әр түрлі қосылуы мен жұтылуына ынта болады. Кәсіпорынның құнына басқа да сапалық факторлар әсер етеді: ашық немесе жабық қоғам, басқару қызметкерлерінің маманданғандығы, өндірістің әртүрлілігі (диверсификация), өндірістің вертикалды интеграциясының болмауы; ғылыми базаның бар болуы, құрал-жабдықтардың прогрессивтілігі және т.б.
Қазақстан экономикасының нарықтық инфрақұрылымын қалыптастыру меншікті бағалау институтын құруды және дамытуды топшылайды. Нарықтық экономикасы дамыған елдерде жалпы ұлттық нарықтың жекелеген сараланымдары бірыңғай емес болып табылады және түрлі тиімділік дәрежесімен жұмыс істейді. Тауар нарықтары мен бағалы қағаздар нарығы салыстырмалы түрде анағұрлым тиімді болып табылады, біріншіден, мәмілелер бағасы стихиялық түрде қалыптасады, яғни объективті түрде (тек қана сұраныс пен ұсыныс факторының ықпалымен), ал екіншіден мәмілелер бір жерде, әжептәуір көп мөлшерде және бірыңғай тауарлармен өтеді. Сонымен бірге тауар мүлде бірыңғай болып табылмайтын, мәмілелер түрлі орындарда, ретсіз кеңістік пен уақыт аралығында өтетін нарықтар да бар. Оған жылжымайтын мүлік нарығы мысал бола алады. Мұндай нарықтарда дәйекті баға белгілеу жоқ, бұл сатып алушылар мен сатушылардың жағдайын өте қиындатады. Міне осы жерде бұл тауардың нарықтық құнын объективті бағалауға мүмкіндік беретіндей, кәсіби білімі мен тәжірибесі бар тәуелсіз бағалаушы көмекке келеді.
Қазақстанда азаматтық кодекске сәйкес жылжымайтын заттарға (жылжымайтын мүлік) жер телімдері, жер қойнауы телімдері, оқшауланған су нысандары және жермен мықты байланыстылардың барлығы жатады, яғни олардың арналуын ауқымды заласыз ауыстыру мүмкін емес нысандар), сонымен бірге көп жылғы егістер, ғимараттар, құрылыстар және басқ. Заңмен жылжымайтын мүлікке өзге де мүліктер жатқызылуы мүмкін.
Бағалау теориясында, жылжымайтын мүлікті сипаттай отырып, жерді белгілеу үшін жер телімі немес жай ғана телім терминін пайдаланады - бірегей сәйкестендірме нөмірмен (кадастрлық нөмір) жер кітабына (жер кадастры) тіркелген, шегаралардағы оқшауланған жер аумағы.
Ғимараттары мен құрылыстары, үймереттері бар жер телімдерін белгілеуге жақсартылған жер телімі термині қолданылады. Бұл мынамен байланысты, жақсартылған термині жылжымайтын нысанның анағұрлым ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе
І БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Бағалаудың мәні, бағалаудың нарықтық құны
1.2 Кәсіпорын мүлігінің құнына әсер ететін факторлар
II НАРЫҚТЫҚ ЭКОНОМИКАДА БАҒАНЫ АНЫҚТАЙТЫН ФАКТОРЛАР
2.1 Баға деңгейін анықтайтын факторлар
2.2 Баға белгілеудегі қолданылатын құн түрлері
Қорытынды
Қолданылған әдебиеттер
Кіріспе
Дамыған елдердің қазіргі кездегі экономикасы рыноктық сипатта. Негізгі экономикалық проблемаларды шешуде рыноктық жүйе тиімді де серпімді болып табылады. Бұл жүйе бір күнде пайда болған жоқ, ол ғасырлар бойы қалыптасып, өркениетті түрге ие болды. Алдағы уақытта да әлем елдерінің экономикалық келбетін анықтайтыны хақ. Елiмiздiң рыноктық экономикаға өтуiне байланысты рыноктың қымет ету механизмiн және оның негiзгi элементтерiн талдап, оларды экономикамыздың тиiмдi дамуына қолдана бiлу бүгiнгi күн тәртiбiнiң өзектi мәселесi.
ҚР-сының Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралың Заңына сәйкес бағалау қызметі - бұл бағалау қызметінің субъектілерімен жүзеге асырылатын және егер басқасы заңмен қарастырылмаған жағдайда, бағалау объектісіне қатысты нарықтық немесе өзге құнын белгілі бір мерзімде орнатуға бағытталған кәсіпкерлік қызмет түрі.
Бағалау бұл:
1. Бағалаушының (бағалаушылардың) бағалау объектісінің құны туралы ғылыми тұрақталған ой-пікірі;
2. Бағалау объектісінің мүмкін нарықтық немесе өзге құнын анықтау;
Бағалау пәні - меншік құқығының типтерінің әртүрлілігі. Бұл жағдайда бағалау пәні болып пәтер меншігіне толық құқық табылады.
Қазiргi кезде нақты рыноктық қатынастар орнап, бағаны белгiлейтiн тек қана сұраныс пен ұсыныс деп төте айту қиындау. Өйткенi фирмалар белгiлi бiр рынокта, белгiлi бәсеке жағдайында және белгiлi рынок құрылымының негiзiнде әрекет жасайды.
І БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Бағалаудың мәні, бағалаудың нарықтық құны
Баға-көп функционалды экономикалық құбылыс, (ведущая) алдағы нарықтық категория. Бағаның өзгеруінен көбінесе әлеуметтік, экономикалық, сонымен қатар саяси қайшылықтар туындайды. Сондықтан да басқару құрылымдары (властные структуры) және маркетингтік қызметтер ғана емес, сонымен қатар бүкіл қоғам бағалар туралы барлық жақты және объективті ақпараттарға, олардың өзгеруінің заңдылығы мен тенденциясының терең анализіне қызығушылықпен қарайды.
Бағалар, олардың құралу және өзгеруінің процестері өзімен статистикалық зерттеулердің пәнін көрсетеді. Баға статистикасы-нарық статистикасына және әлеуметтік-экономикалық статистикаға олардың құрама бөлігі ретінде кіретін жеке (самостоятельный) блок. Баға бойынша ақпараттардың екі қайнар көзі белгілі. Біріншісі, тұтыну нарығындағы тарифтердің бағаларының өзгеруін қадағалау. Екіншісі, халықтың тұтынуын, шығындары мен табыстарын таңдамалы статистикалық зерттеулердің бір түрі ретінде бюджеттік зерттеу. Осы қайнар көздердің негізінде негізгі тұтыну тауарлары мен қызметтерін фиксталған (фиксированному) жинау (набор) бойынша тұтыну бағаларының индексі (ТБИ) (кейде өмір құнының индексі деп аталады) есептеледі. Көп елдер (стран) үшін есептеу әдісі бірдей болып келеді. Бұл ТБИ-нің халықаралық салыстыруларын (сопоставления) жүргізуге көмектеседі.
Баға түсінігі, оның экономикалық табиғаты нарықта баға ойнайтын екі рольде сипат алады (проявляются). Ол мына түрде болады:
-нарық конъюктурасы мен саясатын көрсететін индикаторы ретінде (сұраныс пен ұсыныс байланысы (соотношения), саудалық және экономикалық тәуекел, қаржы-несиелік жағдайлар, нарықтағы бәсекелестіктің дәрежесі және т.б.);
-сұраныс пен ұсынысқа, нарықтың құрылымына, теңгенің сатылымдық қасиетіне және т.б. әсер ететін нарықтың маркетингтік реттеуіші (регулятор) ретінде. Бағаның реттеуіш ретінде ресурстарды қолдануды шектеуге көмектеседі және ол өндіріс үшін мотивация болып табылады.
Кәсіпорын құнын (бизнесті) бағалау - бұл кәсіпорын құнын белгілі бір күнге есептеу және құрастыру. Бизнес құнын, басқа да меншік объектісі сияқты, бағалау объект құнының мөлшерін, белгілі бір уақыт моментінде және нақты нарық шарттарында оған әсер ететін факторларды ескерумен мақсатты реттелген процесс болып келеді. Бірінші көзқарастан күрделі болып көрінетін құнды бағалау мәнінің анықтамасы осы процестің негізгі (маңызды) сипаттарын ашады. Сонымен, біріншіден, кәсіпорын құнын (бизнесті) бағалау - бұл процесс, яғни нәтиже алу үшін сарапшы-бағалаушы, реті мен мазмұны бағалау мақсаттарына, объект сипаттамаларына және таңдалған әдістерге байанысты болатын операциялар тізімін жүзеге асырады [1, б. 78].
Осыған оса барлық жағдайлар үшін бағалау кезеңдерін бөлуге болады. Мысалы, қажетті ақпаратты жинау және өндеу, құнды бағалау әдістерін құрастыру, объект құнының мөлшерін есептеу, түзетулерді енгізу, соңғы мөлшерді шығару, алынған нәтижелерді тексеру және келісітіру. Кезеңдердің біреуін де тастап кетуге не басқа орынға орын ауыстыруға болмайды. Мұндай еркіндіктерден соңғы нәтиже бұзылуы мүмкін. Осыдан бағалаудың екінші мәндік сипаттамасы шығады, дәлірек айтсақ, яғни бұл процесс реттелген, яғни барлық әрекеттер белгілі бір бірізділікпен жүреді.
Үшіншіден, құнды бағалау - мақсатты процесс. Сарапшы-бағалаушы өз қызметкерлігінде әрдайым нақты мақсатты қолданады. Әрине, ол объек құнының мөлшерін есептеу керек. Бірақ қандай құнды анықтау керек екендігі бағалау мақсатына, соған қоса бағаланатын сипаттамасына байланысты. Мысалы, егер бизнес құнын есептеу сатып алу-сату келісімін жасау мақсатымен жүргізілсе, онда нарықтық құн есептеледі, ал егер бағалау мақсаты болып бизнес құнын оны ликвидациялау жағдайында анықтау саналса, онда ликвидациялық құн есептеледі.
Құнды бағалау процесінің төртінші жағы бағалаушының әрдайым құн мөлшерін ақша бірліктері ретінде анықтауға негізделгендігі саналады. Демек барлық құн сипаттамалары, олардың дәлдік өлшеуге және ақшалай сипаттауға қаншалықты қарапайым берілетіндініне қарамастан, сандық сипатталу керек.
Құнды бағалау процесінің бесінші маңызды жағы оның сипатына негізделген. Бұл бағалаушының тек бағалау объектісін, оның техникалық сипаттамаларын, орналасуын, оған тәуелді табысты, бағаланатын объектінің активтері мен міндеткерліктерінің құрамы мен құрылымын және т.с.с. алуға шығындарды ескерумен шектелмейтіндігін білдіреді. Ол міндетті түрде мына нарықтық факторлар жиынтығын ескеру керек: нарықтық конъюктураны, бәсекелестік деңгейі мен моделін, бағаланатын бизнестің нарықтық реноменін, оның макро- және микроэкономикалық мекендеу ортасын, бағалау объектісінен пайда алумен кедергіленген тәуелділіктерді, табыстың ортанарықтық деңгейін, ұқсас объектілерге бағаларды, саладағы және толықтай экономикадағы ағымдық жағдайды.
Негізгі факторлар болып уақыт және тәуекелділік саналады. Нарықтық экономика динамизмімен ерекшеленеді, осыдан уақыт - нарықтық процестерге, соның ішінде кәсіпорын құнын (бизнесті) бағалауға әсер ететін басты фактор. Пайда түсіру немесе пайда түсіргенге дейінгі уақыт интервалдармен, периодтармен өлшенеді. Интервал, немесе период күнге, аптаға, айға, ширекке, жарты жылға немесе жылға тең болуы мүмкін [1, бб. 84-86].
Болжалған период ұзақтығы ең алдымен дисконттау есерілгеннен, нарықтық құн мөлшеріне әсер етеді. Бизнестің нарықтық құны көптеген факторлар әсерінен уақытпен өзгереді, сондықтан ол тек нақты уақыт моментіне күйі бойынша анықталады. Бірнеше айдан кейін ол басқа болуы мүмкін. Демек, меншік объектілерін тұрақты бағалау мен қайта бағалау бүгінгі нарықтық экономика шарттарында қажет.
Нарықтық құнның басқа маңызды факторы болып тәуелділік саналады. Тәуелділік нарық конъюктурасымен, макроэкономика процестерімен және т.с.с. байланысты тұрақсыздық пен анықсыздық деп түсіндіріледі. Басқа сөзбен айтқанда, тәуелділік - бұл, бағаланатын бизнеске инвестициялардан алынған пайданың болжалғаннан кіші не жоғары болып шығу ықтималдығы. Бағалау кезінде тәуелділіктің әр түрін және нарықтық экономика шарттарында салымдардың біреуі де абсолют тәуелділіксіз болмайтындығын естен шығармау керек.
Жүргізілген бағалау нәтижесі болып нарықтық құнның есептелген мөлшері немесе оның модификациясы саналады. Нарықтық құн - бұл, берілген бағалау объектісі ашы нарықта, келісім жақтары барлық қажетті ақпарат негізінде байыппен әрекет еткенде, келісім бағасымен қайсыбір төтенше жағдай әсері сипаттағалған кезде өзін ақтай алатын барынша ықтимал баға.
Нарықтық құн міндетті түрде ақшалай сипатталады, мысалы, теңгемен не доллармен. Осы кезде құнды есептеу үшін есептеулерді таңдалған валютада жүргізген дұрыс, себебі бұл барынша нақты есептеулерді жүргізуге және қорытынды нәтижені бір валютадан екіншісіне айналдырғанда ауытқуларды болдырмауға немесе барынша төмендетуге мүмкіндік береді.
Құн мөлшерін анықтаумен, бағалаушы бағаланатын объкетке баланысты реттелетін пайда, осы пайданы түсірумен жүретін тәуекелділіктер, ұқсас объектілерге орташа нарықтық пайдалылық деңгейі, бағаланатын объекттің, активтері мен міндеттерінің құрамы мен құрылымы (немесе құраушы элементтер) сияқты, сипаттамалары, нарық конъюктурасы, саладағы және толық экономикадағы ағымдық жағдай - негізгі факторлардың толықтай әсер етуін ескеруге тырысу керек [2, бб. 137-140].
Құнды нарықтық бағалаудың кемшілігі және біруақытта міндетті талабы болып оның нақты бір күнге байланысы саналады. Бүгінгі экономикада нарықтық құнды есептеу келесі себептерден міндеттеледі. Сіздің көзқарасыңыз бойынша, басты болып саналатыны:
а) нарықтық құнды бағалау (немесе анықтау) сатушыға не сатып алушыға тауарды барынша нақты бағаға шығаруға мүмкіндік береді, себебі нарықтық құн жеке күтімдер мен шығындарды ескеріп қана қоймай, соған қоса дамудың жалпыэкономикалық тенденциясын да, нарық жағынан берілген объект бағасын да қамтиды;
б) нарықтық құнның мөлшерін білу объект иесіне, қажетті жағдайда объекттің нарықтық құнын өсіруге, жеке (ішкі) және нарықтық құн арасында соңғыы күшейту барысында ажырауын сақтауға бағытталған шараларды қолданып, өндіріс процесін оңтайландыруға мүмкіндік береді;
в) құнды периодтық нарықтық бағалау басқару тиімділігін жоғарлатуға және, демек, банкротты және құлдырауды болдырмауға мүмкіндік береді;
г) құн бағасын сатып алушы-инвесторға дұрыс тиімді инвестициялық шешім қабылдауға көмектеседі;
д) әрине, тапсырыс беруші өз бетімен де бағалаушы жұмысын атқара алады, дегенмен оған бұл үшін арнайы, мамандандырылған білім мен тәжірибе керек. Барлығы бірдей осының екеуін де иелене бермейді, және тырыспайды да. Сондықтан бүгінгі экономикада құнды бағалауды арнайы оқыған мамандар - сарапшы-бағалаушылар жүргізеді. Құнды мамандандыру-лы бағалау негіздендірілген нәтижелер алуға мүмкіндік береді;
ж) егер жоспарланған келісімнің әрбір қатысушысы өздігінен бір немесе басқа объектті бағалауға тырысатын болса, она оның шығындары жеткілікті үлкен болар еді, себебі осы кезде, бір-екі рет қолданылатын және өз бағасын ақтауға мүмкіндік бермейтін белгілі бір ақпараттық базаны құру, белгілі бір бағдарламаны сатып алу және т.с.с. қажет болар еді. Мамандандырылған бағалаушыда барлығы ағымға қойылған, оның трансакциялы кідірістері біраз төмен;
л) маманға бағалауға тапсырыс берумен, инвестор онымен келісімге отырады. Бұл келісімде екі жақтың да құқықтары мен міндеттері орнатылады. Бағалаушы орындалған жұмыстарға жауапты болады, қате бағалау тәуелділігі тапсырыс беруші емес, ал сарапшы міндетіне жатады;
м) макроэкономикалық аспектіде құнды бағалау мемлекет жағынан экономиканы басқарудың және реттеудің бір тұтқасы болып саналады, бағалау мемлекеттік және муниципалдық меншікті басқару кезінде үлкен назар аударады.
Осылай, құнды бағалау нарықтық экономикада көптеген үлкен мәселелерді шешуге мүмкіндік береді. Нарықтық экономиканың басты құралы ретінде құндық бағалау белгілі бір реттілікпен ұйымдастырылу керек. Бұған бағалаушылардың жұмыс сапасы, олардың көмегімен қабылданатын шешім тиімділігі мен қамтылу дәрежесі байланысты [3, бб. 207-208].
Құнды бағалау жүргізілетін барлық елдерде дерлік, оны, өз жұмысында бағалаудың орнатылған стандарттарын ұстанатын тәуелсіз маман-бағалаушылар жүзеге асырады.
1.2 Кәсіпорын мүлігінің құнына әсер ететін факторлар
Факторлар
Сипаттамалар
Физикалық, қоршаған орта, орналасқан жері
- орналасқан жері бойынша: климат, ресурстар топография, қара топырақ, іскерлік орталыққа қатысты, еңбек жүргізу орындарына, тұрғын территориясына, автожолдарға, темір жолдарға, жаға-жайға, жасыл массивтерге, коммуналды мекемелерге (қоқыстың орындарына және т.б.), жолдардың жағдайларына және т.б.
- телімінің сипатына қарай: көлемі, түрі, алаңы, топография, подъездер, көріктендіру, аймақтау бойынша пайдалану түрі, сервитуттар, жалпы түрі, жағымдылығы және т.б.
- ғимараттар мен құрылыстар: саны, типі, жылы, салынымының сапалығы, стиль, жоспары, кұрылғылар және т.б.
Экономикалық
- әлемдік экономиканың жалпы жағдайы; елдегі, аймақтағы, жергілікті деңгейдегі экономикалық ахуал, кәсіпорынның қаржылық жағдайы.
- сұраныс: жұмыспен қамтылу деңгейі, еңбекақы мен табыстардың келемі, төлем қабілеттілік, қаржыландыру көздерінің бар болуы, пайыздық қойылым, жалға беру төлемінің қойылымы, сатуды қалыптастыру кезіндегі шығындар.
- ұсыныс: сатылуға сатуға шығарылған жерлердің бар ауданы, шығарылған объектілер саны (мүліктік комплекстер), ҚМЖ-на кеткен шығындар, қаржыландыруды қамтамасыз етуге кеткен шығындар, салықтар.
Әлеуметтік
- жерді пайдалану варианттылығы, кәсіпорындағы (кіші, үлкен, арзан, қымбат) жылжымайтын мүлік объектілерін, жерді сатып алудагы негізгі қажетгілік.
- қоршаған орта, көрші объекгілермен және оның иесімен қарым-қатынастары жэне сонымен қатар меншіктік сезімге негізгі қажеттілік.
- отбасы көлемі мен халықгар тенденциясы, жасаруы немесе қартаюы.
- білімділік деңгейі мен қылмыстық деңгейінің тевденциясы.
емір сүру стилі, емір деңгейі,
Әкімшілік (саяси), құқықтық
- салықтық, қаржылық саясат.
- әр түрлі түрдегі женілдіктерді беру.
- жерді пайдалану мен жалға беру төлемінің қойылымын бақылау.
- аймақтау: тыйым салу, шектеу.
- шектеулі құрылыс нормалары мен ережелері.
- муниципалдың кызмет көрсетуі: жолдар, көріктендіру, инженерлік құрал-жабдықтар, қоғамдық көлік құралы, мектептер, денсаулықты қорғау мен қауіпсіздік, от сөндіру қызметі.
аймақтык, қалалық және жақын қоршаған орта бойынша. Құнды бағалауға әсер ететін, факторлардың құрамында сандық және сапалық сипаттамалары бар мәліметтер болып табылады: бағалау кұнының мөлшерінің есебін және бағалау объектілерінің орналасу жерін талдауға және бағалауға арналған экономикалық негіз береді.
Сұраныс пен ұсыныс бойынша мәліметтер
Жалпы
Нақты
Салыстырмалы
Экономикалық
Жер телімі бойынша
Шығындар бойынша
Әлеуметтік
Тікелей коршаған
Сатулар бойынша
Қоршаган орта бойынша
ортасы бойынша
Табыстары мен шығындары бойынша
Әкімшілік (саяси)
Құрылыс бойынша
Кәсіпорын құнына бақылаулы және бақылаусыз қатысудың әсер етуі
Бақылау деңгейі бағаланатын кәсіпорын құнына әсер етеді. Бақылау әсері бағаланатын кәсіпорынның құнына байланысты кұқықтық іс әрекет жасауға тәуелді болады. Мысалы:
1. Директорлар кеңесінің мүшелерін таңдау және кәсіпорын жұмысының бағытына өзгерту енгізу.
2. Келешектегі даму саясатын бекіту және кәсіпорын жұмысының бағытына өзгерту енгізу.
3. Басқару мүшелеріне сыйақылар мен артықшылықтарды анықтау.
4. Кәсіпорын активтерін сатып алу, сату немесе жоюы.
5. Шарттарды жасау үшін серіктестерді таңдау.
6. Басқа кәсіпорындарды жұтып алу мен қосылу туралы шешім қабылдау.
7. Кәсіпорынды жою, сату, қайта құру.
8. Кәсіпорынның өзіндік акцияларын сату немесе сатып алу.
9. Ашық саудаға жаңа акция шығарылымын тіркеу.
10. Шаруашылық кызмет қорытындысы туралы есептілікті бекіту.
11. Дивидендтерді анықтау және төлеу.
12. Ішкі тәртіп ережелері мен жарғылық құжаттарға өзгерту енгізу.
Аталған құқықтардың әрбіреуі өз алдына құлға ие. Сондықтан, бағалаушының алдында кәсіпорынның бақылаулы пакет акцияларының құнын анықтау мәселесі тұрғанда, ол осы құқықтардың кұны мен жиынтығын анықгауы қажет.
Бақылаулы пакет акция иесінің кұқықтары біркатар шарттармен шектелуі мүмкін. Мысалы, директорлар кеңесінің мүшелерін таңдау кезіндегі сайлау шарттары немесе құрылтайшылық құжаттарда қалыптастырылып, белгіленген шектеулер немесе акционерлер арасында акцияларды нақты бөлу туралы алдын ала шарттар. Аталған жағдайға келесі жағдай мысал бола алады.
Егер бір акционер 49 пайызға ие болып, ал екіншісі 51 пайыз акциясы бар болса, онда біріншісі өте сирек жағдайларда кәсіпорын қызметін басқару мүмкіндігіне ие болады. Ал егер екі акционердің әр қайсысында 49 пайыздан болып, ал үшіншісінде 2 пайыз болса, онда алғашқы екі акционер үшіншісінің шешіміне тәуелді болады. Мұндай жағдайда үшінші акционер өзінің акция пакетіне неғұрлым қымбат игілік немесе құқық ала алады.
Алдыңғы екі үлкен пакет акциялардың санына қарағанда, осы шағын пакет акциясы неғұрлым қымбаттырақ тұратын болады. Сондықтан, кәсіпорын құнын бағалар алдында, жарғылық капиталдағы акциялардың бөліну кұрылымын ықыласпен қарастырып және акциялар құнына сәйкес түзетулер енгізу қажет.
Сонымен қатар кәсіпорын акцияларының құнына, акциялардың даусының бары немесе жоғы әсер етеді. Дауысы бар акция негізіңде дауысы жоқ акцияға қарағанда кымбаттырақ тұрады. Бағаланатын кәсіпорынның бақылаулы пакет акциясы негізінде, бақылаулы емес пакет акциясына қарағанда қымбат тұрады.
Кәсіпорын құнына өзінің активтерінің өтімділігінің әсер етуі
Өтімді кәсіпорын акциясының құны (яғни, сол кәсіпорынның құны), көбінесе, өтімсіз акцияларға қарағанда жоғары. Бұл жағдаймен байланысты ереже: ашык акционерлік қоғамның акциялары, жабық акционерлік коғамның акцияларынан қымбат тұрады. Олардың айырымы үлкен мөлшерге дейін, кейде 35-50 пайызға дейін жетеді. Бұл көптеген себептермен байланысты, соның ішінде акцияларды көпшілікке шығарып орналастыруға кеткен көп шығындармен байланысты.
Жабық акционерлік қоғамның акциялар құнының төмен болуы, меншік құқықтарына шектеу қоюымен байланысты. Бұл жағдай жабык коғамдарда жиі орын алады. Мұндай келісімді шектеулерге кәсіпорын акционерлерінің акцияларды міндетті сатусатып алу туралы келісімдері, бірінші бас тарту кұкығы, акцияларды еркін сату туралы келісуге талап, бірігу туралы келісімдер, дауыс беретін трастар және т.б. жатады.
Кәсіпорын құнын бағалауда, сарапшы-бағалаушы, қатысуда бақылаулы сипатымен шартталған жеңілдіктер мен кәсіпорынның өтімсіздігімен байланысты жеңілдіктер араларын ажырата білуі қажет.
Бағаланатын қатысу құны мен бүкіл кәсіпорын құны арасындағы катынас пен бақылаулы қатысу терминін қалыптастырады. Сарапшы-бағалаушы үшін негізгі мәселе - ол акциялардың бақылаулы пакетін иемденуін камтамасыз ететін (немесе қамтамасыз етпейтін), бағаланатын кәсіпорынды бақылау деңгейін анықтау.
Кәсіпорын өтімділігі термині иемденушінің шешімі бойынша активтердің тез сатылу мүмкіндігімен байланысты. Сонымен бірге жасалатын жеңілдік мөлшерін анықгау маңызды больш табылады. Акциялардың бақылаусыз пакетімен байланысты жеңілдік, кәсіпорында басқарудың болмауын көрсетеді де, ол бағаланатын акция пакетіне пропорционалды кәсіпорын үлесінен алынып тасталынады. Сонымен бірге жеңілдік жасалатын кәсіпорын үлесі, өзіне барлық басқару құқықгарын қосады.
Бағаланатын пакеттің өтімсіздігіне жеңілдік оның тез сатылу қиыншылығын көрсетеді. Алынып тасталынатын жеңілдікке негіз болып, жоғары өтімділік деңгейіне ие болатын кәсіпорын құны болып табылады. Мысалы, жабық акционерлік қоғам акцияларының бақылаусыз пакеті, акциялары қор нарығында сатылатьш ашық акционерлік қоғам акцияларының бақылаусыз пакетінің бағасына қарап бағаланса, онда ашық қоғамдағы акциялармен салыстырғанда жабык қоғамдағы акция құнының өтімсіздігіне байланысты жеңілдік жасалады.
Егер жабық қоғам акциясының бақылаусыз пакеті пайдасын капитализациялау әдісімен, активтердің түзетілген баланстық құнымен және басқа әдістермен бағаланса және егер капитализация коэффициенті ашық қоғамның бақылаулы пакеттеріне сәйкес қолданады да, ондай жеңілдіктер бақылаусыз пакетке де, сонымен бірге акциялардың салыстырмалы өтімсіздігіне де жасалады. Және керісінше, егер бақылаусыз пакетке кіретін, ашық қоғамның күнделікті сатылатын акция бағасына қарай жабық қоғамның бақылаулы пакеті бағаланатын болса, онда бағаланатын акциялардың есептелетін кұнына басқару үшін сыйақы қосылады. Акцияның өтімсіздігі мен басқару үшін сыйақы жеңілдік бірдей мөлшерде болса, акциялардың құнына қолданылатын жеңіддікте, сыйақы да, тұрақты болып кала береді.
Айта кететін жайт, өтімсіздікке жеңілдік жабық кәсіпорынның бақылаулы және бақылаусыз акция пакетін бағалауда жүргізіледі.
Сонымен, кәсіпорынның жеке акция пакеттерінің жай сомасы, көбінесе, сол кәсіпорынның жалпы құнына тең емес, не сол кәсіпорынның жалпы құнынан кем болуы керек. Бұл жағдай кәсіпорынның әр түрлі қосылуы мен жұтылуына ынта болады. Кәсіпорынның құнына басқа да сапалық факторлар әсер етеді: ашық немесе жабық қоғам, басқару қызметкерлерінің маманданғандығы, өндірістің әртүрлілігі (диверсификация), өндірістің вертикалды интеграциясының болмауы; ғылыми базаның бар болуы, құрал-жабдықтардың прогрессивтілігі және т.б.
Қазақстан экономикасының нарықтық инфрақұрылымын қалыптастыру меншікті бағалау институтын құруды және дамытуды топшылайды. Нарықтық экономикасы дамыған елдерде жалпы ұлттық нарықтың жекелеген сараланымдары бірыңғай емес болып табылады және түрлі тиімділік дәрежесімен жұмыс істейді. Тауар нарықтары мен бағалы қағаздар нарығы салыстырмалы түрде анағұрлым тиімді болып табылады, біріншіден, мәмілелер бағасы стихиялық түрде қалыптасады, яғни объективті түрде (тек қана сұраныс пен ұсыныс факторының ықпалымен), ал екіншіден мәмілелер бір жерде, әжептәуір көп мөлшерде және бірыңғай тауарлармен өтеді. Сонымен бірге тауар мүлде бірыңғай болып табылмайтын, мәмілелер түрлі орындарда, ретсіз кеңістік пен уақыт аралығында өтетін нарықтар да бар. Оған жылжымайтын мүлік нарығы мысал бола алады. Мұндай нарықтарда дәйекті баға белгілеу жоқ, бұл сатып алушылар мен сатушылардың жағдайын өте қиындатады. Міне осы жерде бұл тауардың нарықтық құнын объективті бағалауға мүмкіндік беретіндей, кәсіби білімі мен тәжірибесі бар тәуелсіз бағалаушы көмекке келеді.
Қазақстанда азаматтық кодекске сәйкес жылжымайтын заттарға (жылжымайтын мүлік) жер телімдері, жер қойнауы телімдері, оқшауланған су нысандары және жермен мықты байланыстылардың барлығы жатады, яғни олардың арналуын ауқымды заласыз ауыстыру мүмкін емес нысандар), сонымен бірге көп жылғы егістер, ғимараттар, құрылыстар және басқ. Заңмен жылжымайтын мүлікке өзге де мүліктер жатқызылуы мүмкін.
Бағалау теориясында, жылжымайтын мүлікті сипаттай отырып, жерді белгілеу үшін жер телімі немес жай ғана телім терминін пайдаланады - бірегей сәйкестендірме нөмірмен (кадастрлық нөмір) жер кітабына (жер кадастры) тіркелген, шегаралардағы оқшауланған жер аумағы.
Ғимараттары мен құрылыстары, үймереттері бар жер телімдерін белгілеуге жақсартылған жер телімі термині қолданылады. Бұл мынамен байланысты, жақсартылған термині жылжымайтын нысанның анағұрлым ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz