Қоршаған ортаға келтірілген зиянның орнын толтырудың құқықтық аспектілері: түсінігі, жалпы сипаттамасы, мәселелері мен оны шешу жолдары (Маңғыстау облысының мысалында)
Кіріспе 8
I бөлім. Әдебиеттерге шолу 12
II бөлім. Жылжымайтын мүлікті сатып алу.сату шартының елеулі ережелері 13
2.1 Жылжымайтын мүлікті сатып алу.сату шартының түсінігі, тараптары 13
2.2 Жылжымайтын мүлікті сатып алу.сату шартының нысаны. Шартты мемлекеттік тіркеу және оның маңызы 17
2.3 Жылжымайтын мүлікті сатып алу.сату шартының елеулі ережесі ретіндегі шарттың пәні мен бағасы 22
А тұжырымы 29
III бөлім. Жылжымайтын мүлікті сатып алу.сату шартының ҚР және шет елдерінің заңнамалары бойынша құқықтық реттелуі 30
3.1 Тараптардың жылжымайтын мүлікті сатып алу.сату шартын жасау және орындау тәртібі. Шарт бойынша жылжымайтын мүлікке меншік құқығының туындау сәтін анықтау. 30
3.2 Шарт тараптарының жылжымайтын мүлікті сатып алу.сату шартын бұзу салдары 38
3.3 Жылжымайтын мүлікті сатып алу.сату шарты ережелерінің Франция, Германия заңнамалары бойынша ерекшеліктері 42
Б тұжырымы 50
Қорытынды 52
Қолданылған әдебиеттер тізімі 55
I бөлім. Әдебиеттерге шолу 12
II бөлім. Жылжымайтын мүлікті сатып алу.сату шартының елеулі ережелері 13
2.1 Жылжымайтын мүлікті сатып алу.сату шартының түсінігі, тараптары 13
2.2 Жылжымайтын мүлікті сатып алу.сату шартының нысаны. Шартты мемлекеттік тіркеу және оның маңызы 17
2.3 Жылжымайтын мүлікті сатып алу.сату шартының елеулі ережесі ретіндегі шарттың пәні мен бағасы 22
А тұжырымы 29
III бөлім. Жылжымайтын мүлікті сатып алу.сату шартының ҚР және шет елдерінің заңнамалары бойынша құқықтық реттелуі 30
3.1 Тараптардың жылжымайтын мүлікті сатып алу.сату шартын жасау және орындау тәртібі. Шарт бойынша жылжымайтын мүлікке меншік құқығының туындау сәтін анықтау. 30
3.2 Шарт тараптарының жылжымайтын мүлікті сатып алу.сату шартын бұзу салдары 38
3.3 Жылжымайтын мүлікті сатып алу.сату шарты ережелерінің Франция, Германия заңнамалары бойынша ерекшеліктері 42
Б тұжырымы 50
Қорытынды 52
Қолданылған әдебиеттер тізімі 55
Зерттеу жұмысы тақырыбының өзектілігі. Қазақстан Республикасы тәуелсіздігін алып, экономиканың нарықтық қызмет етуші принциптерімен мемлекеттің мақсаттары мен міндеттеріне сәйкес келетін, ұлттық құқықтық жүйесі қалыптасқаннан кейін түбірлік әлеуметтік-экономикалық түрлендірулер жүріп жатыр, олар бірінші кезекте жылжымайтын мүліктің сату-сатып алу келісімімен жанамаланатын жылжымайтын мүлік айналымының артуы мен туындауын негіздейді.
Қазақстан Республикасы 2030 жылға дейін ұзақ мерзімді дамуының мақсаттары мен міндеттерінің бірі «Қазақстанның 2030 жылға дейінгі Даму стратегиясын одан әрі іске асыру жөніндегі шаралар туралы» Қазақстан Республикасы Президентінің 2007 жылғы 6 сәуірдегі N 310 Жарлығында көрсетілгендей ашық нарықтық экономикаға негізделетін және жылжымайтын мүліктің нарығын жасауға бекітілетін жылжымайтын мүліктің процесін жекешелендіру болып табылады.
Жылжымайтын мүлікке қатысты туындайтын қарым-қатынастар олардың құқықтық реттелуінің күрделілігі мен жаңашылдығына байланысты қатаң назар аударуды талап етеді. Азаматтық айналымның саласына жылжымайтын мүліктің барынша жаңа нысандарының енгізілуі, соның ішінде жер нарығындағы жылжымайтын мүліктің кеңейтілуіне тенденция, тұрақты ғылыми мониторингті, теориялық ойластыруды, дұрыс құқықтық регламенттеуді талап етеді. Бүгінгі күні ғылыми-техникалық ойдың қарқынды даму кезеңінде нысаны жылжымайтын мүлік болып табылатын нормативтік-құқықтық база осы қатынастардың тек бүгінгі күйін көрсетіп қоймай, сонымен бірге болашаққа бағытталған болуы тиіс. Жылжымайтын мүлікке қатысты қатынастардың құқықтық реттелуінің, қарастырылатын саладағы заңнаманың тиімділігін бағалаудың қажеттілігі туындады.
Кез-келген дамыған қоғам үшін жылжымайтын мүліктің мәнін саяси және әлеуметтік көзқараспен алғанда бағаламай қалдыруға болмайды. Қоғамдық құқық үшін жер өзінің барлық үстелімдерімен, яғни өзінің жиынтығында жылжымайтын мүлікпен бірге мемлекеттің ауданы болып табылады. Жеке құқық үшін жылжымайтын мүлік – бұл әр азаматтың өмірлік кеңістігі, оның жекешеленуінің және қоғамда жалпыландырылуының әдісі. Жылжымайтын мүлікке, саясаттың саласындағы реформалармен сипатталатын қоғамның қазіргі даму кезеңіндегі оның құқықтарына ие болу, тұлға үшін және жалпы қоғам үшін маңызды рөл атқарады.
Қазақстан Республикасы 2030 жылға дейін ұзақ мерзімді дамуының мақсаттары мен міндеттерінің бірі «Қазақстанның 2030 жылға дейінгі Даму стратегиясын одан әрі іске асыру жөніндегі шаралар туралы» Қазақстан Республикасы Президентінің 2007 жылғы 6 сәуірдегі N 310 Жарлығында көрсетілгендей ашық нарықтық экономикаға негізделетін және жылжымайтын мүліктің нарығын жасауға бекітілетін жылжымайтын мүліктің процесін жекешелендіру болып табылады.
Жылжымайтын мүлікке қатысты туындайтын қарым-қатынастар олардың құқықтық реттелуінің күрделілігі мен жаңашылдығына байланысты қатаң назар аударуды талап етеді. Азаматтық айналымның саласына жылжымайтын мүліктің барынша жаңа нысандарының енгізілуі, соның ішінде жер нарығындағы жылжымайтын мүліктің кеңейтілуіне тенденция, тұрақты ғылыми мониторингті, теориялық ойластыруды, дұрыс құқықтық регламенттеуді талап етеді. Бүгінгі күні ғылыми-техникалық ойдың қарқынды даму кезеңінде нысаны жылжымайтын мүлік болып табылатын нормативтік-құқықтық база осы қатынастардың тек бүгінгі күйін көрсетіп қоймай, сонымен бірге болашаққа бағытталған болуы тиіс. Жылжымайтын мүлікке қатысты қатынастардың құқықтық реттелуінің, қарастырылатын саладағы заңнаманың тиімділігін бағалаудың қажеттілігі туындады.
Кез-келген дамыған қоғам үшін жылжымайтын мүліктің мәнін саяси және әлеуметтік көзқараспен алғанда бағаламай қалдыруға болмайды. Қоғамдық құқық үшін жер өзінің барлық үстелімдерімен, яғни өзінің жиынтығында жылжымайтын мүлікпен бірге мемлекеттің ауданы болып табылады. Жеке құқық үшін жылжымайтын мүлік – бұл әр азаматтың өмірлік кеңістігі, оның жекешеленуінің және қоғамда жалпыландырылуының әдісі. Жылжымайтын мүлікке, саясаттың саласындағы реформалармен сипатталатын қоғамның қазіргі даму кезеңіндегі оның құқықтарына ие болу, тұлға үшін және жалпы қоғам үшін маңызды рөл атқарады.
Оқулықтар:
1. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. Гражданское право: учебник. Часть 1. -М.: «ТЕИС», 2009, С.600
2. Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист. №4. 2012. С. 325
3. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. – М.: Волтерс Клувер, 2007. – 502 с.
4. Басин Ю.Г. Избранные труды по гражданскому праву, Алматы, 2013 г., с. 312
5. Болтанова Е.С. Автореферат к.д. "Договор купли - продажи недвижимости". – Томск, 2010. С. 264
6. Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости: Общие положения. – Томск, 2011. – 200 с.
7. Вещные права в Республике Казахстан под ред. Сулейменова М.К. Алматы, 2009 г., с. 256
8. Волчецкая Г.А. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Теоретико-правовой аспект). – СПБ, 2007. – 405 с.
9. Гражданское право под ред. Диденко А.Г., Басина Ю.Г, Иоффе О.С. Алматы, 2011 г., 345 с.
10. Гражданское право под ред. Диденко А.Г., Басина Ю.Г, Иоффе О.С. Алматы, 2009 г., с. 466
11. Гражданское право. Том 1. Учебник для вузов. Отв. ред. М. К. Сулейменов, Ю. Г. Басин. А., 2011. 358 с.
12. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование). М.: Издательство БЕК, 2010. 272 с.
13. Джакупов Н.Р. Гражданско-правовое регулированиедоговора купли-продажи недвижимости: автореферат дис. к.ю.н. Алматы 2013 г., 236 с.
14. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью / Диссерт. на соиск. степени кандидата юрид. наук. – М., 2014, с. 356.
15. Дудин А.П. Объект правоотношения: вопросы теории. Саратов: Саратовский Университет, 2010. 180 с.
16. Жайлин Г.А. Гражданское право Республики Казахстан. Электронный учебник.2010 г., с. 648
17. Ильченко А.Л. Защита прав продавца при купле-продаже недвижимости. // Юрист. №6. 2011, с. 542.
18. Ильясова К.М. Правовой режим недвижимого имущества: проблемы теории и практики: Автореф. дис. д-ра юрид. наук. - Алматы, 2015. - 250 с.
19. Ильясова К.М. Регистрация прав на недвижимость в Республике Казахстан: основные концептуальные положения. - Алматы, 2010, с. 264
20. Канучукоева А.В. Недвижимость как объект права собственности. – М.: Статус, 2008. – 304 с.
21. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. / Издательство "Юрайт". 2013, с. 326.
22. М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. Комментарии к Гражданскому кодексу Республики Казахстан (Общая часть). Алматы: «Жеті Жарғы», 2013. С.432
23. Скала В.И. Альбом типовых договоров: практическое пособие по гражданским правоотношениям в РК.- Алматы: «LEM», 2014, с. 168.
24. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М.: ЗАО «Бизнес-школа «Интел-Синтез». 2008. С. 357
Мақалалар:
1. Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Юрист. – 2009. – С. 235.
2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России // Домашний адвокат. – 2009. – №2. – С. 334.
3. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Ваше право. – 2009. – №4. – С. 219.
4. Василевская Л.Ю. Право собственности на жилые помещения в гражданском праве: истоки и нормативное регулирование // Гражданин и право. – 2009. – №1. – С. 15 – 25.
5. Витрянский В.В. Договоры: купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной эксплуатации, расчеты. - М. АО «Центр деловой информации» еженедельника «Экономика и жизнь», 2009, с. 346.
6. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // Правовой консультант. – 2008. – №11. – С. 336.
7. Дроздецкая Я.С. Концепции недвижимости в российском гражданском праве // Консультант юриста. – 2009. – №4. – С. 15 – 35
8. Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2009. – № 2. – С. 267.
9. Жанабилова А. Регистрация прав на недвижимость. Проблемы и пути их решения.// Юрист. 2013. № 4. С. 337.
10. Иванова В.Д. Сделки с недвижимостью: исторический аспект // Закон. – 2009. – №4. – С. 7 – 22.
11. Козлова Е. Предприятие как объект и субъект права // Правовая реформа в Казахстане. 2006. №8. С. 217.
12. Крылов С.А. Регистрация прав на недвижимости: понятие и проблемы // Российская юстиция. – 2008. – №2. – С. 5 – 16.
13. Содержание понятия «недвижимое имущество» // Экономика и право Казахстана. 2014. № 11. С. 258
14. Тастенова Ш. Зарождение систем регистрации прав на недвижимость в мировой практике // Мир закона, 2010. №5, с. 163.
Нормативтік құқықтық актілер:
1. Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы. Қазақстан Республикасының 2007 жылғы 26 шілдедегі N 310 Заңы
2. Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексi. Қазақстан Республикасы Жоғарғы Кеңесінің 1994 жылғы 27 желтоқсандағы қаулысымен қолданысқа енгізілді..
3. - Гражданское право. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций В 1-х кн. Кн. 2. М.: Статут, 2010 - 800 с.
4. - Қазақстан Республикасының азаматтық кодексі (ерекше бөлім). Қазақстан Республикасының 1999 жылғы 1 шілдедегі N 409 Кодексі
1. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. Гражданское право: учебник. Часть 1. -М.: «ТЕИС», 2009, С.600
2. Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист. №4. 2012. С. 325
3. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. – М.: Волтерс Клувер, 2007. – 502 с.
4. Басин Ю.Г. Избранные труды по гражданскому праву, Алматы, 2013 г., с. 312
5. Болтанова Е.С. Автореферат к.д. "Договор купли - продажи недвижимости". – Томск, 2010. С. 264
6. Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости: Общие положения. – Томск, 2011. – 200 с.
7. Вещные права в Республике Казахстан под ред. Сулейменова М.К. Алматы, 2009 г., с. 256
8. Волчецкая Г.А. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Теоретико-правовой аспект). – СПБ, 2007. – 405 с.
9. Гражданское право под ред. Диденко А.Г., Басина Ю.Г, Иоффе О.С. Алматы, 2011 г., 345 с.
10. Гражданское право под ред. Диденко А.Г., Басина Ю.Г, Иоффе О.С. Алматы, 2009 г., с. 466
11. Гражданское право. Том 1. Учебник для вузов. Отв. ред. М. К. Сулейменов, Ю. Г. Басин. А., 2011. 358 с.
12. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование). М.: Издательство БЕК, 2010. 272 с.
13. Джакупов Н.Р. Гражданско-правовое регулированиедоговора купли-продажи недвижимости: автореферат дис. к.ю.н. Алматы 2013 г., 236 с.
14. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью / Диссерт. на соиск. степени кандидата юрид. наук. – М., 2014, с. 356.
15. Дудин А.П. Объект правоотношения: вопросы теории. Саратов: Саратовский Университет, 2010. 180 с.
16. Жайлин Г.А. Гражданское право Республики Казахстан. Электронный учебник.2010 г., с. 648
17. Ильченко А.Л. Защита прав продавца при купле-продаже недвижимости. // Юрист. №6. 2011, с. 542.
18. Ильясова К.М. Правовой режим недвижимого имущества: проблемы теории и практики: Автореф. дис. д-ра юрид. наук. - Алматы, 2015. - 250 с.
19. Ильясова К.М. Регистрация прав на недвижимость в Республике Казахстан: основные концептуальные положения. - Алматы, 2010, с. 264
20. Канучукоева А.В. Недвижимость как объект права собственности. – М.: Статус, 2008. – 304 с.
21. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. / Издательство "Юрайт". 2013, с. 326.
22. М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. Комментарии к Гражданскому кодексу Республики Казахстан (Общая часть). Алматы: «Жеті Жарғы», 2013. С.432
23. Скала В.И. Альбом типовых договоров: практическое пособие по гражданским правоотношениям в РК.- Алматы: «LEM», 2014, с. 168.
24. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М.: ЗАО «Бизнес-школа «Интел-Синтез». 2008. С. 357
Мақалалар:
1. Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Юрист. – 2009. – С. 235.
2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России // Домашний адвокат. – 2009. – №2. – С. 334.
3. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Ваше право. – 2009. – №4. – С. 219.
4. Василевская Л.Ю. Право собственности на жилые помещения в гражданском праве: истоки и нормативное регулирование // Гражданин и право. – 2009. – №1. – С. 15 – 25.
5. Витрянский В.В. Договоры: купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной эксплуатации, расчеты. - М. АО «Центр деловой информации» еженедельника «Экономика и жизнь», 2009, с. 346.
6. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // Правовой консультант. – 2008. – №11. – С. 336.
7. Дроздецкая Я.С. Концепции недвижимости в российском гражданском праве // Консультант юриста. – 2009. – №4. – С. 15 – 35
8. Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2009. – № 2. – С. 267.
9. Жанабилова А. Регистрация прав на недвижимость. Проблемы и пути их решения.// Юрист. 2013. № 4. С. 337.
10. Иванова В.Д. Сделки с недвижимостью: исторический аспект // Закон. – 2009. – №4. – С. 7 – 22.
11. Козлова Е. Предприятие как объект и субъект права // Правовая реформа в Казахстане. 2006. №8. С. 217.
12. Крылов С.А. Регистрация прав на недвижимости: понятие и проблемы // Российская юстиция. – 2008. – №2. – С. 5 – 16.
13. Содержание понятия «недвижимое имущество» // Экономика и право Казахстана. 2014. № 11. С. 258
14. Тастенова Ш. Зарождение систем регистрации прав на недвижимость в мировой практике // Мир закона, 2010. №5, с. 163.
Нормативтік құқықтық актілер:
1. Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы. Қазақстан Республикасының 2007 жылғы 26 шілдедегі N 310 Заңы
2. Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексi. Қазақстан Республикасы Жоғарғы Кеңесінің 1994 жылғы 27 желтоқсандағы қаулысымен қолданысқа енгізілді..
3. - Гражданское право. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций В 1-х кн. Кн. 2. М.: Статут, 2010 - 800 с.
4. - Қазақстан Республикасының азаматтық кодексі (ерекше бөлім). Қазақстан Республикасының 1999 жылғы 1 шілдедегі N 409 Кодексі
Пән: Құқық, Криминалистика
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 55 бет
Таңдаулыға:
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 55 бет
Таңдаулыға:
Қазақстан Республикасының Білім және ғылым министрлігі
КАЗГЮУ Университеті АҚ
______________________
Қазақстан Республикасының және шет елдердің заңнамасы бойынша жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының құқықтық реттелуі
ДИПЛОМДЫҚ ЖОБАСЫ
мамандығы _________ - ___________
Астана, 2016
Қазақстан Республикасының Білім және ғылым министрлігі
КАЗГЮУ Университеті АҚ
________________________
________________________
Қорғауға жіберілді
Кафедра меңгерушісі
___________________
__ _________ 20__ ж.
___________________
ДИПЛОМДЫҚ ЖОБА
Тақырыбы: Қоршаған ортаға келтірілген зиянның орнын толтырудың құқықтық аспектілері: түсінігі, жалпы сипаттамасы, мәселелері мен оны шешу жолдары (Маңғыстау облысының мысалында)
мамандығы _________ - ___________
Орындаған:
_______________________
Ғылыми жетекшісі:
_______________________
Астана, 2016
БЕКІТЕМІН
Кафедра меңгерушісі
________________
__ _________ 20__ ж.
________________
Диплом жобасын дайындаудың күнтізбелік жоспары
Жоба кезеңдерінің атауы
Белгіленген мерзім
Жоба кезеңдерін жүзеге асыру туралы белгі
Орындаудың нақты мерзімі
Жобаның орындалған кезеңдерінің дайындық дәрежесі
Студенттің (студенттердің)
қолы
Ғылыми жетекшінің (ғылыми жетекшілердің) қолы
Әдебиеттер мен практикалық материалдарға шолу жасауды жүзеге асыру
Әдіснаманы әзірлеу
Деректерді жинау мен өңдеу
Алынған нәтижелерді талдау мен түсіндіру
Жоба бойынша ұсыныстарды әзірлеу
Кіріспе мен қорытындыны дайындау
Диплом жобасын ресімдеу: Жобаның I бөлімін дайындау
Жобаның II бөлімін дайындау
Жобаның III бөлімін дайындау
Ғылыми жетекшінің (ғылыми жетекшілердің) пікірін алу
Баяндама, көрнекі құралдар мен таныстырылымды дайындау
Диплом жобасын қорғау
Диплом жұмысының ғылыми жетекшісі__________________________ ___
___________________________________ _______________________
(Аты-жөні, лауазымы мен қолы[)]
Жоспарды орындауға:_________________________ ______________
қабылдадым (Аты-жөні, лауазымы мен қолы)
Мазмұны
Кіріспе 8
I бөлім. Әдебиеттерге шолу 12
II бөлім. Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының елеулі ережелері 13
2.1 Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының түсінігі, тараптары 13
2.2 Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының нысаны. Шартты мемлекеттік тіркеу және оның маңызы 17
2.3 Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының елеулі ережесі ретіндегі шарттың пәні мен бағасы 22
А тұжырымы 29
III бөлім. Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының ҚР және шет елдерінің заңнамалары бойынша құқықтық реттелуі 30
3.1 Тараптардың жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартын жасау және орындау тәртібі. Шарт бойынша жылжымайтын мүлікке меншік құқығының туындау сәтін анықтау. 30
3.2 Шарт тараптарының жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартын бұзу салдары 38
3.3 Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарты ережелерінің Франция, Германия заңнамалары бойынша ерекшеліктері 42
Б тұжырымы 50
Қорытынды 52
Қолданылған әдебиеттер тізімі 55
Кіріспе
Зерттеу жұмысы тақырыбының өзектілігі. Қазақстан Республикасы тәуелсіздігін алып, экономиканың нарықтық қызмет етуші принциптерімен мемлекеттің мақсаттары мен міндеттеріне сәйкес келетін, ұлттық құқықтық жүйесі қалыптасқаннан кейін түбірлік әлеуметтік-экономикалық түрлендірулер жүріп жатыр, олар бірінші кезекте жылжымайтын мүліктің сату-сатып алу келісімімен жанамаланатын жылжымайтын мүлік айналымының артуы мен туындауын негіздейді.
Қазақстан Республикасы 2030 жылға дейін ұзақ мерзімді дамуының мақсаттары мен міндеттерінің бірі Қазақстанның 2030 жылға дейінгі Даму стратегиясын одан әрі іске асыру жөніндегі шаралар туралы Қазақстан Республикасы Президентінің 2007 жылғы 6 сәуірдегі N 310 Жарлығында көрсетілгендей ашық нарықтық экономикаға негізделетін және жылжымайтын мүліктің нарығын жасауға бекітілетін жылжымайтын мүліктің процесін жекешелендіру болып табылады.
Жылжымайтын мүлікке қатысты туындайтын қарым-қатынастар олардың құқықтық реттелуінің күрделілігі мен жаңашылдығына байланысты қатаң назар аударуды талап етеді. Азаматтық айналымның саласына жылжымайтын мүліктің барынша жаңа нысандарының енгізілуі, соның ішінде жер нарығындағы жылжымайтын мүліктің кеңейтілуіне тенденция, тұрақты ғылыми мониторингті, теориялық ойластыруды, дұрыс құқықтық регламенттеуді талап етеді. Бүгінгі күні ғылыми-техникалық ойдың қарқынды даму кезеңінде нысаны жылжымайтын мүлік болып табылатын нормативтік-құқықтық база осы қатынастардың тек бүгінгі күйін көрсетіп қоймай, сонымен бірге болашаққа бағытталған болуы тиіс. Жылжымайтын мүлікке қатысты қатынастардың құқықтық реттелуінің, қарастырылатын саладағы заңнаманың тиімділігін бағалаудың қажеттілігі туындады.
Кез-келген дамыған қоғам үшін жылжымайтын мүліктің мәнін саяси және әлеуметтік көзқараспен алғанда бағаламай қалдыруға болмайды. Қоғамдық құқық үшін жер өзінің барлық үстелімдерімен, яғни өзінің жиынтығында жылжымайтын мүлікпен бірге мемлекеттің ауданы болып табылады. Жеке құқық үшін жылжымайтын мүлік - бұл әр азаматтың өмірлік кеңістігі, оның жекешеленуінің және қоғамда жалпыландырылуының әдісі. Жылжымайтын мүлікке, саясаттың саласындағы реформалармен сипатталатын қоғамның қазіргі даму кезеңіндегі оның құқықтарына ие болу, тұлға үшін және жалпы қоғам үшін маңызды рөл атқарады.
Әдетте жылжымайтын мүліктің нысандары жоғарғы құндылыққа ие. Қазіргі замандағы нарықтық экономика үшін оның мәні бір жағынан жылжымайтын мүлікті маңызды экономикалық құндылықтардың бірі ретінде тарихи қалыптасқан дәстүрлі тенденцияны көрсетеді, екінші жағынан - жылжымайтын мүлікті басқаруға кәсіби амалдың қажеттілігін негіздейді. Әдебиеттерде қалыпты нарықтық экономиканың қалыптасуы, экономикалық даму жылжымайтын мүлікке құқықтардың қалыптаспайынша мүмкін емес.
Жылжымайтын мүліктің сатып алу-сату кезінде пайда болатын қарым-қатынастардың құқықтық реттелуінің күрделілігі мен жаңашылдығы берілген қатынастардың мұқият зерттелуі мен талдануын талап етеді. Жылжымайтын мүліктің сатып алу-сату келісімшарты заманауи мүліктік айналымда кең таралымға ие болды. Азаматтық құқықтардың нысаны ретіндегі жылжымайтын мүліктің құндылығын, мәнін және ерекшелігін ескерумен бірге оның шеттетілуінің ерекше ережелері орнатылады.
Жылжымайтын мүліктің сатып алу-сату келісімін құқықтық реттеу Қазақстанның тәуелсіздігінің қалыптасуы кезеңінде біршама өзгерістерге ие болды. Бұл уақытта жылжымайтын мүліктің шеттетілуі бойынша қарым-қатынастарды зерттеу мен құқықтық талдау жылжымайтын мүліктің сатып алу-сату келісімінен туындайтын құқықтық қатынастар Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің және басқа заңнамалық актілердің нормаларымен жеткіліксіз түрде регламенттеледі, соның нәтижесінде келісімнің құқықтық реттелуі заманауи мүліктік айналымның қажеттіліктеріне жауап беретін болашақта жетілдірілуін қажетсінеді.
Жылжымайтын мүлік нарығының ерекшелігіне ондағы делдалдардың, келісім тараптарының өкілдерінің болуын жатқызамыз, бұл пайда болатын қарым-қатынастарды күрделендіреді. Белгілі бір деңгейде жылжымайтын мүлікке ие болу оның заңды иегерінің жағдайының экономикалық тұрақтылығын қамтамасыз етеді. Жылжымайтын мүлік әлеуметтік маңызды нысан болып табылады, сондықтан заманауи заңнама құқықтық жағына біршама рөл бөлуі керек, ол жеке және заңды тұлғалардың, қоғам мен мемлекеттің құқықтары мен заңды мүдделерін қорғауға бағытталуы тиіс.
Жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу келісімінің мәнділігі, жеткіліксіз теориялық өңдеу, көптеген сұрақтардың пікірталастылығы, жылжымайтын мүлікке мемлекеттік құқықтық анализінің және онымен келісімдердің қажеттілігі зерттеу жұмысының тақырыбының өзектілігін көрсетеді.
Ғылыми зерттеу деңгейі. Қазақстанда жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату келісім шартының жеке элементтеріне арналған жұмыстар бар. Жылжымайтын мүліктің құқықтық тәртібінің кешенді зерттелуіне К.М. Ильясованың жұмысы арналған. И.В. Амирханованың, Ю.Г. Басинның, Е.Б.Жусуповтың, М.К.Сулейменовтың және басқалардың зерттеулері жер учаскелеріне, жер қойнауы мен тұрғын ғимараттарға құқықтардың зерттелуіне арналған. Жылжымайтын мүліктің сатып алу-сату келісімінің құқықтық реттелуінің жеке аспектілері Г.А. Алиханованың, Ю.Г. Басинның, Д.Л. Байдельдиновтың, А.Г. Диденконың, И.У. Жанайдаровтың және т.б. жұмыстарында келтірілген.
Дипломдық жобаның нысаны мен пәні. Дипломдық жұмыстың нысаны жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату келісімінің азаматтық-құқықтық реттелуі болып табылады.
Зерттеу жұмысының пәні жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату келісімінің азаматтық-құқықтық реттелуімен байланысты шешілмеген мәселелердің кешені болып табылады.
Зерттеу жұмысының мақсаты мен міндеттері. Дипломдық жұмыстың негізгі мақсаты азаматтық құқықты, азаматтық заңнаманы және сот тәжірибесін зерттеу мен салыстырмалы зерттеудің негізіндегі жылжымайтын мүлікті сату бойынша қарым-қатынастарды құқықтық реттеуді кешенді зерттеу болып табылады.
Берілген мақсатқа қол жеткізу үшін келесідей міндеттер қойылды:
- Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының түсінігін, тараптарын қарастыру;
- Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының нысанын және шартты мемлекеттік тіркеу және оның маңызын айқындау;
- Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының елеулі ережесі ретіндегі шарттың пәні мен бағасын талдау;
- Тараптардың жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартын жасау және орындау тәртібін зерттеу;
- Шарт бойынша жылжымайтын мүлікке меншік құқығының туындау сәтін анықтау;
- Шарт тараптарының жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартын бұзу салдарын зерттеу;
- Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарты ережелерінің Франция, Германия заңнамалары бойынша ерекшеліктерін қарастыру.
Ережелер азаматтық-құқықтық жауапкершілігін жекелеген түрлеріне арналған Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің сәйкес бөлігін ашып, сатуға байланысты қарым-қатынастарды реттейтін.
Біздің ойымша, жылжымайтын мүлікті сату келісім-шарт сату үшін басқа да түрлерін арасында негізгі орынды алады. Таңдалған тақырыптың өзектілігі байланысты экономикалық өсу үшін біздің елімізде соңғы бірнеше жылда жылжымайтын мүлікті сату келісім-шарты, барған сайын маңызды болып отыр кәсіпкерлік саны мен сапасын арттыру, бұл түсіндіріледі. Тақырыптың маңыздылығы мұндай мәмілелердің құқықтық сипаттағы көптеген факторлар әсер, мысалы, бөлме байланысты (жеке немесе заңды) жеке тұлғаның немесе мемлекетке тиесілі дейді; оған меншік түрі және т.б. иеліктен үй-жайлар. Осы жұмыстың мақсаты жылжымайтын мүлікті сату шартын, сондай-ақ сату және жылжымайтын мүлік сатып алу шартынан туындайтын кейбір мәселелерін зерттеу болып табылады.
Дипломдық жобаның ғылыми жаңалығы осы зерттеудің негізінде жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату келісімін құқықтық реттеу мәселесінің теориялық және практикалық мәселелері кешенді қарастырылады.
Әдістемелік негізі. Дипломдық жұмысты жазу үшін ғылыми-теориялық негіз қазақстандық ғалымдардың және жақын шет ел ғалымдарының еңбектері болып табылады, соның ішінде: С.С. Алексеев, Ю.Г. Басин, А.Г. Диденко, К.М. Ильясова, С.Н. Братусь, В.А. Белов, А.Т. Жусупов, Н.Б. Мухитдинов, М.К. Сулейменов, О.С. Иоффе.
Зерттеудің нормативтік-құқықтық негізі Қазақстан Республикасының Конституциясы, Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі, Қазақстан Республикасының заңнамалық актілері мен басқа нормативтік-құқықтық актілері болып табылады.
Зерттеу барысында - ресми-заңды, тарихи-құқықтық, салыстырмалы- құқықтық әдістер қолданылды, олар құбылыстарды олардың өзара байланысында қарастыруға және жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату келісімін құқықтық реттеудің ерекшеліктерін анықтауды.
Зерттеу жұмысының құрылымы дипломдық жұмыстың жазылуының талаптарына сәйкес келеді, кіріспеден, екі бөлімнен, қорытынды мен қолданылған әдебиеттер тізімінен тұрады.
I бөлім. Әдебиеттерге шолу
Бұл дипломдық жобамда Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы Қазақстан Республикасының 2007 жылғы 26 шілдедегі N 310 Заңын қолдандық, себебі Қазақстан Республикасының және шет елдердің заңнамасы бойынша жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының құқықтық реттелуі атты тақырыпты ашу үшін осы заңның нормаларын басшылыққа алуымыз керек.
Сонымен қатар, жоба тақырыбын ашу үшін басқа да құқықтық-нормативтік актілерге жүгіндік. Соның ішінде: Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексi бар.
Жобаны дайындауға нормативтік-құқықтық актілерден басқа, оқулықтар, ғылыми еңбектер мен мақалалар қолданылды. Мысалы, Н.Р. Джакуповтың Гражданско-правовое регулированиедоговора купли-продажи недвижимости атты авторефератын, М.К. Сулейменованың Вещные права в Республике Казахстан оқулығын, А.П. Дудиннің Объект правоотношения: вопросы теории оқулығын, О.Ю. Скворцовтың Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика оқулығын, А. Жанабилованың Регистрация прав на недвижимость. Проблемы и пути их решения мақаласын, К.М. Ильясованың Правовой режим недвижимого имущества: проблемы теории и практики авторефератын, М.В. Абрамованың К вопросу о понятии недвижимого имущества мақаласын қолдандық және және тағы басқа дерек көздерін теориялық тұрғыны қарастыру үшін қолдандық.
Жобаны жазуда қолданылған дерек көздер теориялық аспектілерді қамтуда қолданылды, көбісі өзінің жаңашылдығын жоғалтқанымен, сол уақттағы көзқарастарымен танысуға мүмкіндік берді.
И.В. Амирханованың, Ю.Г. Басинның, Е.Б.Жусуповтың, М.К.Сулейменовтың және басқалардың зерттеулері жер учаскелеріне, жер қойнауы мен тұрғын ғимараттарға құқықтардың зерттелуіне арналған. Жылжымайтын мүліктің сатып алу-сату келісімінің құқықтық реттелуінің жеке аспектілері Г.А. Алиханованың, Ю.Г. Басинның, Д.Л. Байдельдиновтың, А.Г. Диденконың, И.У. Жанайдаровтың және т.б. жұмыстарында келтірілген.
Жоғарыда аталған ғалымдардың еңбектерін зерттей келе жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу келісімінің мәнділігі, жеткіліксіз теориялық өңдеу, көптеген сұрақтардың пікірталастылығы, жылжымайтын мүлікке мемлекеттік құқықтық анализінің және онымен келісімдердің қажет екендігін ұғындық.
II бөлім. Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының елеулі ережелері
2.1 Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының түсінігі, тараптары
Заттардың қозғалмалы және жылжымайтын болып бөлінісі римдік құқыққа танымал болды. Римдік құқықта жылжымайтын мүліктерге тек жер учаскелері (praedia, fundi) мен жер қойнауындағылар ғана саналмай, сонымен бірге иегердің жерінде біреудің еңбегімен жасалған да саналған. Ол табиғи немесе мүліктік, жер бетінің бөлігі деп саналған (res soli). Жылжымайтындарға негізінен құрылыстар, егіндер, көшеттер жатқызылды. Жермен байланысты және түбірінен оның бетімен бекітілген заттар оның құрамдас бөлігі болып саналды және superficies solo cedit (бетінде жасалған бетінде болады) ережесіне бағынды. Сондықтан үйге және сәйкесінше жер учаскесіне жеке құқықтың орнатылуына жол берілмеді. Учаскенің бетіндегі ауа кеңістігі беттің бөлігі ретінде қарастырылды.
Алайда И.А. Покровский айтқандай, римдік құқықта иеленудің толық бостандығын өзіне бекітетін меншіктілік құқығының ортақ түсінігі болды. Қозғалмалы және жылжымайтын мүлік арасындағы айырмашылық римдік құқықта ең минималды мәнге ие болды (иеленудің әр түрлі мерзімдері және басқалары); меншіктілік құқығының мазмұны сынды мүліктік айналымның түрлері онда екі заттардың белгілері үшін бірдей анықталды: ірі иелік бір қолдан екінші қолға қандай да бір мәнсіз зат сынды ресми емес түрде беріле алынады.
Ортағасырлық Еуропада айналымның құқықтық реттелуінің дамуы бірінші сатыда римдік құқықта жүрді: қозғалмалы және жылжымайтын мүліктердің құқықтық тәртібінің жақындастырылуы байқалды. Бірақ кейін сол айналымды қамтамасыз ету үшін римдік құқықтың рецепциясына дейін қабылданған кейбір ережелер қажет болды.
XVIII ғасырдың соңында Еуропада ипотекалық хаттың (ипотекалық кітап) институты пайда болды, ол дамушы жер кредитінің қажеттіліктерімен туындады.
Жер кітаптарын енгізудің мақсаты - әр берілген сәтте әр жылжымайтын мүліктің заңды жағдайына нақты суреттеме беру. Осы мақсатқа қол жеткізу екі қағидаттардың негізінде құрылды, олар заң әдебиетінде жариялылық принципі пен шындықтың принципі деген атауларға ие болды.
Шет елдік құқықтық жүйелер жылжымайтын мүлікке меншіктілік құқығын орнату түріне, сондай-ақ осындай мүліктерге келісімшарттарды жасауға арнайы талаптарды қояды. Жылжымайтын мүліктерге қатысты заңды актілер жариялылық пен танымалдылықтың негізінде жасалынады. Мүліктен айыру бойынша кез-келген келісімшарт жазбаша түрде бекітіліп, арнайы қоғамдық тізілімде - жер кітабында немесе жер учаскелері мен ғимараттардың басқа тізімінде тіркелуі қажет.
Қазақстандық азаматтарға заңмен, сот тәжірибесімен және азаматтық-құқықтық доктринамен жылжымайтын мүлік үнемі азаматтық құқықтың ерекше нысаны ретінде қарастырылды, оның айналымы арнайы құқықтық реттелуді талап етті. Оның сатып алу-сату щартының келісімін толығырақ қарастырайық.
Сату-сатып алу келісімі туралы нормалары Азаматтық Кодексте анықталған.
Жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу келісімі сатып алу-сату шартының бір түрі болып табылады, ол сатудың ерекше нысанының белгісі бойынша - қозғалмайтын мүлік бойынша бөлініп көрсетіледі. Сондықтан көрсетілген келісімге тауарларды сатып алу-сату шартының барлық негізгі белгілері тән, ол соңғыларын дербес азаматтық-құқықтық шарттардың түрлерінен ерекшелейді. Бұдан шығатыны, жылжымайтын мүлікті сату келісімі келісідей түрде анықтала алынады.
Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарты бойынша сатушы сатып алушының иелігіне жер учаскесін, ғимаратты, құрылысты, пәтерді немесе басқа жылжымайтын мүлікті беруге міндеттеледі, ал сатып алушы көрсетілген мүлікті алып, ол үшін белгілі бір ақшалай соманы төлеуге міндеттеледі .
Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарты тараптармен келісімнің барлық қолданыстағы шарттары бойынша келісімге қол жеткізілгенінен кейін аяқталған болып саналады, бұл оны консенсуалды деп анықтауға мүмкіндік береді.
Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартында сатушы да, сатып алушы да бір-біріне қатысты біруақытта несие беруші мен борышкер ретінде қызмет етеді. Осылайша сатушы тауарды беруге міндетті және сатып алушыдан тауар үшін белгілі бір ақшалай төлемді талап етуге құқылы; сатып алушы тауарға ақша төлеуге міндетті және біруақытта оның берілісін талап етуге құқылы. Жоғарыда аталған белгілер қолма-қол сатып алу-сату шартын екі тарапты деп жіктеуге мүмкіндік береді.
Сонымен бірге сатып алу-сату шарты әр тараптың сәйкесінше ұсынуын білдіреді, бұл өзара келісімнің белгісі болып табылады, онда шарттың бір тарабының міндеттемелерін орындау контрагентмен сәйкес міндеттемелердің орындалуымен міндеттеледі.
Қазіргі уақытта пәтерлердің бағасы жоғары және сатып алу - сату шартын жасасқан уақытта немесе жасалуға дейін біржолғы төлеммен өз ақшалай қаражатынан оның сату құнын төлей алатын адамдар саны аз болғандықтан, бөліп төлеу сатып алу-сату шарты (әрі қарай - шарт), келісімнің шарты бойынша сатып алушы сатушыға алғаш рет тиесілі ақшаның бөлігін ғана төлейді, ал қалған бөлігін тараптарға белгілі мерзімде өз есебінен немесе екінші деңгейдегі банктердің несие қаражат есебінен төлеуге міндеттеледі.
Әрекет етуші заңнаманың нормаларын талдай отыра, Сатып алу-сату туралы жалпы ережелер 01.07.1999 ж. ҚР Азаматтық кодекстің Негізгі бөлімінің 25 тарауы, 1 параграфы, шартты жасасқан кезде негізгі құқықтық көз болып келетіні туралы қортынды шығаруға болады, сатып алу - сату шартының басқа да түрлеріне қарағанда (бөлшектелген сатып алу-сату, жеткізілім, шарт жасау, энергия жабдықтау, кәсіпорын сату), қарастырылып жатқан шарт жеке түрде ерекшеленбеген.
ҚР АК 406-бабына сәйкес, сатып алу-сату шарты бойынша тараптардың бірі (сатушы) басқа тарапқа (сатып алушыға) мүлікті (тауарды) меншігіне, шаруашылықты немесе жедел басқаруды беруге міндеттеледі, ал сатып алушы бұл мүлікті (тауарды) қабылдауға және ол үшін белгілі бір ақшалай соманы төлеуге міндеттеледі.
ҚР АК 441-бабының 1 тармағына сәйкес, шарт бойынша сатып алушыға тауардың берілген уақытынан тауардың төлемі қарастырылған жағдайда (тауарды несиеге сату), сатып алушы шартпен қарастырылған мерзімде төлем жүргізуі керек.
Тараптардың пікірлерін ескере отырып шарт жасасқан кезде төлемдердің сомасына мерзімділік орнатуға болады, яғни мерзімді ұзарту белгілі бір мерзімге сатып алушымен бірнеше төлемдерді төлеу жолымен белгілі бір мерзімділікпен немесе шартта орнатылған мерзіммен сатушыға сатып алушы төлеуге міндетті біртұтас төлеммен қалған соманы төлеу жолымен орнатуға болады.
Берілген мерзім ұзарту нұсқалардың бірін тараптар олармен жасалып жатқан шартқа орнататыны, тараптардың өздеріне ғана бағынышты, сонымен қатар шешім қабылдау үшін негізгі белгілер, әрине шарттың тараптарының әр қайсысының мүмкіншіліктері және қызығушылықтары болып келеді.
Жылжымалы мүлікті жүзеге асыруға- оның затымен қатар болып келетін келісімнің елеулі шарттары:
- төлемдердің өлшемі;
- төлемдерді өтеу тәртібі;
- төлемдерді өтеу мерзімі.
Жоғарыда көрсетілген шарттардың талаптары өндіріліп орнатылмаған кезге дейін, шарт жасаспаған болып саналады.
Шартта оның міндетті елеулі шарттарынан басқа қолданыстағы заңнамаға қайшы келмейтін шарттың басқа да талаптары орнатылуы мүмкін.
Шарттың барлық елеулі және елеусіз талаптары консенсусқа жеткеннен кейін, сәйкесінше ресімделген құжаттар негізінде шартқа тараптармен немесе олардың өкілдіктерімен қол қойылады және уәкілетті органмен тіркеледі.
Сатып алушыда меншік құқығы туындауы үшін, шарт уәкілетті органда - Әділет басқармасында тіркелуі тиіс, осылайша Жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеу туралы ҚР Заңының 20-бабының 2 тармағының 1 тармақшасына сәйкес, нотариус мәмілені куәландырғаннан кейін электорондық-цифрлық қолтаңбамен куәландырылған, жоғарыда көрсетілген сатып алу-сату шартының электрондық көшірмесін, бірыңғай нотариаттық ақпараттық жүйе арқылы құқықтық кадастрдың ақпараттық жүйесіне жібереді, өйткені ҚР АК 118-бабының 2 тармағына сәйкес, жылжымайтын мүлікке құқықтар (құқықтық шектеулер) мемлкеттік тіркеуді өткен кезден бастап, туындайды, өзгертіледі және тоқтатылады.
Осылайша, берілген жағдайда сатып алушының мүдделері бұзылмаған, оның шартпен анықталған мерзімде және тәртіпте сатушымен түгелдей есептесуге міндеті туындады.
Шарттың белгілі бір талаптарына сәйкес сатып алушының сатушымен есептесуі үшін, оның талаптарында сатып алушының міндеттерін және сатушының құқықтарын орнатуға болады, кезекті төлемнің мерзімін өткізіп алған жағдайда, сатушыға зерделі өлшемде тұрақсыздық айыбының сомасын төлеу, сонымен қатар, мысалы, тұрақсыздық айыбы төлемнің мерзімді өткізуі әр күнге есептелініп алынатынын көрсетуге болады.
Егер сатып алушы өз уақытында тиесілі төлемдерді өтемесе сатушыға не істеу керек?
Бұл жағдайда, ҚР АК 442-бабының 2 тармағында сатушыға шартты орындаудан бас тартуға және сатылған жылжымайтын мүлікті қайтаруды талап етуге құқық береді, алайда, егер мерзімін өткізіп алған кезде, сатып алушыдан алынған төлем сомасы, сатылу құнының жартысынан жоғары болса, сатушы қалған соманы және де заңмен немесе шартпен орнатылған тұрақсыздық айыбын өтеуді талап етуге құқылы.
Жылжымайтын мүлікті сатып алу - сату шартын тікелей нотариалды куәландыру міндеті заңнамамен орнатылмағандықтан, бізбен қарастырылып отырған шарт, тараптармен құрылып, жасалуы мүмкін, тек оның жазбаша нысанын қамтамасыз ету қажет, сонымен қатар тараптар ортақ келісімге келіп, жоғарыда көрсетілген барлық елеулі талапттарды келісімде көрсетуі қажет, сонымен қатар меншік құқығы туындауын тіркеу өтініші орнатылған тәртіп бойынша мәміледегі барлық қатысушылармен тікелей тіркеу органы - Әділет басқармасына берілуі тиіс.
Жылжымайтын мүлікпен келісімдер заңды фактілер ретінде көрінеді, олар жылжымайтын мүлікке құқықтардың пайда болуына, өзгеруіне, ауысуына, тоқтауына негіз болады. Бұл уақытта белгілі бір құқықтық тәртіптер, ал соның ішінде - Торренстің Актісіне негізделген құқықтық тәртіптер жылжымайтын мүлікке құқықтардың пайда болуына, өзгеруіне, тоқтауына келісімдерді елемейді.
Германдық құқықта, керісінше, жылжымайтын мүлікпен келісімдерді жасаудың ерекшеліктеріне заң шығарушы ерекше назар аударды. Осылайша, неміс құқығы бойынша, жылжымайтын мүлікпен келісімнің заңды жағы екі келісімнен тұрады: бір келісім міндеттеуші-құқықтық сипатқа ие және сатушының жылжымайтын мүлікті беру міндетін білдіреді, сонымен бірге сатып алушының затты қабылдап, ол үшін құнын төлеуді білдіреді. Бұл уақытта бірінші келісім меншік құқығының жылжымайтын мүлікке өтуіне алып келмейді. Ол үшін заттық сипаттағы келісімнің бекітілуі талап етіледі, оның мақсаты - сатып алушыдан сатушыға меншік құқығының берілісі болып табылады.
Егер тараптар нотариуста сатып алу - сату шартын жасау шешіміне келсе, нотариус ұсынылған құжаттардың құқықтық сараптамасын өткізеді, сонымен қатар тараптарға шарт жасауға көмектеседі, оның талаптары тараптардың бірінің де заңды құқықтары мен мүдделерін бұзбауы тиіс.
2.2 Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының нысаны. Шартты мемлекеттік тіркеу және оның маңызы
Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарты жазбаша түрде тараптармен қол қойылған, бір құжаттың жасалынуымен бекітіледі. Келісімнің қарапайым жазбаша формасына осындай талаптар заң шығарушының жылжымайтын мүліктің сатып алу-сату шартының нотариалдық куәландырудан бас тартуымен және оның мемлекеттік тіркеуден ауыстырылуымен туындаған. Бір құжатты жасау арқылы шартты бекіту тараптарға жасалынатын келісімнің шарттарын сақтауға, сондай-ақ тараптардың қалағанын тіркеуші органмен қабылдауын жеңілдетуге мүмкіндік береді. Көрсетілген форманы сақтамау оның жарамсыздығына алып келеді.
Әр түрлі мемлекеттерде жылжымайтын мүлікке құқықтарды және келісімді тіркеу жүйесі түрліше болып келеді. Жылжымайтын мүлікке құқықтардың бекітілуінің келесідей тіркеу үлгілерін бөліп көрсетуге болады: келісімдік (концессуалды), германдық және Торренс үлгісі (Act Torrens или Real Property Act).
Жылжымайтын мүлікке құқықтарды бекітудің концессуалды үлгісінің мәні мынаған негізделеді: меншік құқығы сатушыдан сатып алушыға келісімді бекіту кезінде өтеді. Бұл ретте жылжымайтын мүлікті беру фактісі мен тіркеуші органмен құқықтарды бекітудің фактісі меншік құқығына өту үшін мәні болмайды. Мұндай үлгі Францияның азаматтық құқығында іске асырылған. Бұл уақытта франциялық жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеу жүйесі ортақ болып табылмайды.
Францияда әр түрлі құқықтарға бағынатын екі тіркеу жүйесі бар. Жалпы франциялық құқыққа сәйкес, 93 департаменттерде, Замор департтаменттерінде Ипотеканың бүтіндігі деп аталатын жылжымайтын мүлікке заттық құқықтар бар. Бұл институттың екі функциясы бар. Біріншіден, ол жылжымайтын мүлікке жариялылық құқығын қамтамасыз етуге бағытталған. Екіншіден, оның көмегімен салық салу мәселлері шешіледі.
Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарты үшін заңнамамен жазбаша нысанын сақтағаннан басқа мемлекеттік тіркеу қарастырылады. Біздің ойымызша, мемлекеттік тіркеу дербес сипатқа ие. Егер басқасы заңнамалық актілермен орнатылмаған болса, онда ол келісімге отырудың сатыларының бірі болып табылады, дәл осындай шартты тіркегеннен бастап ол жасалынған болып саналады.
ҚР АК 155-бабы шарттарды мемлекеттік тіркеудің тәртібін орнатады. Мемлекеттік және басқа тіркелімнің заңнамалық актілеріне сәйкес келісімдер, ҚР АК 118-бабында аталғанды өзгертуші немесе тоқтатушы құқықтары олардың тіркелгенінен кейін жасалған болып саналады, егер басқасы заңнамалық актімен қарастырылмаған болса. Тіркеуден бас тарту жазбаша түрде рәсімделуі қажет және заңнаманың талаптарын бұзуға сілтемемен ғана мүмкін.
Егер мемлекеттік тіркеуді талап етуші шарт тиісті формада жасалынса, бірақ тараптардың біреуі оның тіркелуінен бас тартса, сот басқа тараптың талабы бойынша келісімнің тіркелуі туралы шешімді қабылдай алады. Бұл жағдайда келісім соттың шешіміне сәйкес тіркеледі.
Жылжымайтын мүлікке құқықты және олармен келісімдерді мемлекеттік тіркеу - бұл мемлекетпен жылжымайтын мүлікке және құқықтық кадастрдегі мемлекеттік тіркеудің басқа нысандарына құқықтарды пайда болуға, өзгертуге немесе тоқтатуға растау және қабылдау, өзгерту немесе тоқтату процедурасы.
Тіркеу келесідей функцияларды атқарады:
а) жылжымайтын мүліктің иегерлеріне оларға тиісті мүліктерге құқықтарын ұсынады;
б) жылжымайтын мүліктің сатылып алынуына шығындарды бақылаудың жүйесін бір мезгілде жасайды. Сонымен бірге, жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеу сатып алушыға жылжымайтын мүлікті сатып алғанға дейін ол туралы барлық мәліметтерді ортақ тіркелімнен алуға мүмкіндік береді, бұл алаяқтыққа белгілі бір кепілдемелерді береді.
Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы Қазақстан Республикасының 2007 жылғы 26 шілдедегі N 310 Заңының (бұдан әрі - Мемлекеттік тіркеу туралы Заң) қабылдануы Қазақстандағы тіркеу жүйесін жетілдірудегі жаңа саты болып табылады .
Қазақстанда жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу мемлекеттік тіркеу туралы Заңға сәйкес, тіркеу аймағының шеңберінде орналасуы бойынша әділет органының аудандық органдарымен жүзеге асырылады.
Мемлекеттік тіркеу туралы Заңмен мемлекеттік тіркеудің мемлекетпен қолданыстағы құқықтың қабылдануы мен расталуы болып табылатынын растайтын құжат екендігі анықталған. Демек, ортақ ереже бойынша, тіркеусіз заттық құқық бар деп таныла алмайды. Берілген заңмен құқықтардың мемлекеттік тіркелуі жылжымайтын мүлік нысанының кадастрлық және техникалық есебін жүргізу процедурасының міндеттілігі анықталған. Осылайша, жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеудің әлемдік тәжірибесінде мемлекеттік органдарға қойылған, ал онымен бірге техникалық инвертаризациялау өзара байланысты.
Құқықтық кадастрде мемлекеттік тіркеуге жылжымайтын мүлікке және онымен келісімдерге құқықтардың пайда болуы, өзгеруі, ауысуы мен тоқтатылуы, сонымен бірге заңды талаптануы жатады.
Жылжымайтын мүлік нысандарының мемлекеттік тіркелуінің негізгі міндеті олардың иегерлерінің құқықтарын қорғау, сонымен бірге жылжымайтын мүлік нысандары туралы нақты ақпараттың кепілдемесі болып табылады. Мемлекеттік тіркеуге меншіктіліктің барлық түрлері, соның ішінде мемлекеттік, жеке, ортақ меншік жатады.
Мемлекеттік тіркеудің субъектілеріне жылжымайтын мүлік нысандарының иегерлері, олардың құқықтық иеленушілері (тұтынушылар, сервитуттардың иегерлері, кепіл ұстаушылар, жерді пайдаланушылар) жатады, бір жағынан алғанда, жылжымайтын мүлікке және олармен келісімдерге мемлекеттік тіркеуді жүзеге асырушылар жатады .
Пәтер, жеке үй немесе басқа да жылжымайтын мүлік заң негізінде сізге тиесілі болу үшін оларға меншік құқығын тіркеу қажет.
Жылжымайтын мүлікке құқықты тіркеу - мүлікке құқығыңызды растайтын міндетті рәсім. Сатып алу-сату шарты, айырбастау, мұрагерлік ету немесе жалға алу сіздің құқығыңызды растамайды, дегенмен тіркеуге негіз болып табылады. Жылжымайтын мүлікке құқықты тіркеу мүліктің толыққанды иесі атану, өзіңізді алаяқтықтан қорғау және келешекте оған қатысты операцияларды кедергісіз орындау үшін қажет.
Жылжымайтын мүлікке белгілі бір орынмен тығыз байланысты нәрсенің бәрі жатады: жер телімдері, ғимараттар мен құрылыстар. Яғни, еш зарарсыз орнын ауыстыру қиынға түсетін нәрселер.Сонымен қатар жылжымайтын мүлік бастапқы және кейінгі нысандар болып екіге бөлінеді. Бастапқы нысандарға ерекше атқарымдық мақсаты бар ғимараттар мен құрылыстар, қала құрылысының маңызды нысандары, ал кейінгі нысандарға - жеке баспаналар (үйлер, коттедждер және т.б.), кісі тұрмайтын жайлар (гараждар, сарайлар, уақытша баспаналар) жатады.Біздің, яғни ҚР азаматтарының әрқайсысының және бар болатыны секілді, ел аумағындағы жылжымайтын мүлік нысандарының да өзіндік бірегей нөмірі (кадастрлық нөмірі) және техникалық төлқұжаты болады. Электрондық үкімет порталының Жылжымайтын мүлік бөлімінен аласыздар.
Жылжымайтын мүліктің толық сәйкестендіру сипаттамалары ретінде нысан туралы мәліметтерді танимыз:
- мекенжай және бар болған жағдайда мекенжайды тіркеу коды, (жылжымайтын мүлік нысанының мекенжайы мен мекенжайды тіркеу коды бойынша анықтаманы қалай алуға болады);
- жылжымайтын мүлік түрі;
- жылжымайтын мүліктің кадастрлық нөмірі (жер теліміне қатысты кадастрлық ақпаратты білу);
- меншіктің түрі (жер телімінің қатыстылығы туралы ақпарат алу немесе құқықты бастапқы ұсынудың құқық белгілеуші құжаты туралы ақпарат алу);
- құрамдас бөліктер саны;
- жерлер санаты және олардың бөлінгіштігі;
- арнаулы мақсаты;
- қабаттылығы және ауданы (жалпы және пайдалы).
Қазақстан Республикасының Мемлекеттік тіркеу туралы Заңына енгізілген өзгерістерге сәйкес, 2013 жылдың 1 қаңтарынан бастап Қазақстан аумағында жылжымайтын мүлікке құқықтардыы мемлекеттік тіркеу электрондық түрде енгізілді. Ол келісім нотариалды куәландырған соң, құқықтық кадастр ақпараттық жүйесіне автоматтық түрде Бірыңғай нотариаттық ақпараттық жүйесінен келіп түскен құқықты куәландыратын құжаттың көшірмесі негізінде жүзеге асырылады.
Сатып алу-сату келісімі рәсімдеген соң, нотариус сатушының электрондық тіркеуге жазбаша келісімімен, Е-нотариат (Бірыңғай нотариаттық ақпараттық жүйе) арқылы нотариустың электрондық цифрлық қолтаңбасымен бекітілген құқықты куәландыратын құжатты электрондық түрде астаналық Әділет департаментіне жіберді.
Жылжымайтын мүлікті сатып алушы келісімге қол қойғаннан кейін, мемлекеттік баждың сомасын банктің төлеу карточкасымен Электрондық үкіметінің төлеу шлюзі арқылы төледі. Жылжымайтын мүлікті электрондық тіркеу небәрі бір күн ішінде жүзеге асырылды.
Нотариуста келісім-шарт жасағаннан кейін, азаматтарға ХҚКО-на құжат тапсырып, әділет органдарының шешімін күту міндетті емес. Барлық қажетті ақпарат нотариустан автоматтық түрде тіркелу органына түседі. Құқық иеленуші немесе оның уәкіліне Электрондық үкімет төлеу шлюзі арқылы мемлекеттік тіркеу жиыны үшін ғана төлеу қажет.
Тіркеуші орган, электрондық түбіртек бар болғанда және құқықтық кадастр ақпараттық жүйесіне автоматтық түрде құқықты куәландыратын құжаттың көшірмесі келіп түскен жағдайда тіркеу өткізілген туралы хабарламаны Бірыңғай нотариаттық ақпараттық жүйесіне жолдайды.
Электрондық тіркеу үшін азаматтардың электрондық цифрлық қолтаңбалары қажет емес, тіркеу үшін ең бастысы:
- ЖСН-ның болуы;
- Интернетке қол жетімді болуы;
- Банк төлем карточкасының болуы қажет екенін атап өткен қажет.
Заңды және жеке тұлғалар үшін осындай рәсімнің артықшылығы - уақыт және материалдық шығынын қысқарту.
Елбасының тапсырмаларын жүзеге асыруда, әділет органдары жұмысында өзгерістер мен жаңалықтар халық мүддесі үшін және әкімшілік кедергілерді жою, тіркеу рәсімінің ықшамдау мақсатында енгізілді.
Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеудің электрондық түрі тіркеу рәсімінің түбегейлі ықшамдау, кедергілерді жою, азаматтарға қолайлы жағдай жасау қажет және келешекте осы тездетілген қызмет түрін пайдаланушылар қатары артары анық.
2.3 Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының елеулі ережесі ретіндегі шарттың пәні мен бағасы
Біздің ойымызша, жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартын бөліп көрсету келесідей себептерге негізделеді.
Біріншіден, ҚР АК 25 бөлімінің барлық жалпы ережелері жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартына қолданыла алмайды.
Екіншіден, Кәсіпорынды сату туралы тараудың нормалары ұқсастығы бойынша жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату келісіміне қатысты қолданыла алмайды. Кәсіпорын мүліктік кешен ретінде жылжымайтын мүліктің түрі болса да, біршама ерекшеліктеріне ие, соның нәтижесінде, кәсіпорынды сатып алу-сату шартының АК барлық нормалары пәтердің сатып алу-сату шартына қатысты қолданыла алмайды.
Үшіншіден, жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарты пәнінің өзгешелігі шарттың тараптармен бұзылыуының салдарын, орындалуын, қорытындысын, субъективті құрамын, мазмұнын, ерекшелігін негіздейді.
Жылжымайтын мүлік көптеген түрлерге бөлінеді, көбінесе олар азаматтық құқықтың басқа нысандарына қарағанда мүліктік айналымда болады. Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының жеке түрін бөліп көрсетудің нәтижесінде берілген келісімді реттейтін нормалардың жалпыландырылуы мен жүйелендірілуі жүреді. Нормалардың берілген жүйесі ҚР АК 117-бабында көрсетілген жылжымайтын мүліктің барлық түрлерін шеттету бойынша қарым-қатынастарды регламенттеуге шақырылған, ол жер учаскелеріне арналған ҚР Жер кодексінде қарастырылған нормалармен ескеріледі .
Жүргізілген зерттеулер көрсеткендей, жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартын бөліп көрсетудің қажеттілігі жылжымайтын мүліктің экономикалық және әлеуметтік құндылығына негізделеді, ол заң шығарушының жылжымайтын мүліктің құқықтық тәртібін анықтаудағы ерекше амалын реттейді, соның ішінде жылжымайтын мүлікпен шарттарды жасауда да .
Ерекше ережелер, соның ішінде мемлекеттік тіркеу шарттың бекітілуі үшін орнатылуы қажет, бұл тараптардың құрылымдық құқықтары мен міндеттемелерін анықтау үшін керек. Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының пәніне үшінші тұлғалардың құқықтары және заңсыз тұлғадан жылжымайтын мүлікті сатып алған, адал сатып алушылардың құқықтарының қорғалуы туралы нормалар маңызды мәнге ие болады.
Жылжымайтын мүлікті тек меншікке беру ғана емес, сонымен бірге шаруашылық істі жүргізуге беру сатып алу-сату шарты бойынша шарттың келесідей анықтамасының бекітілуін негіздейді: Жылжымайтын мүлікті сатып алу - сату шарты бойынша бір тарап (сатушы) екінші тарапқа жылжымайтын мүлікті шаруашылық іс жүргізуін немесе жедел басқаруын беруге міндеттенеді, ал сатып алушы ол мүлікті қабылдауға және ол үшін белгілі бір ақшалай соманы төлеуге міндеттенеді .
Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарты бәтуалы, ақылы және екі жақты болады .
Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының белгілерін зерттеу бәтуалы келісімдердің еркін бір түрін анықтауға мүмкіндік берді. Осылайша, ҚР АК 155-бабына сәйкес, егер заңнамалық актілерде өзгеше көзделмесе, сәйкес, міндетті мемлекеттік немесе өзге де тіркелуге тиіс мәмілелер тіркелген кезден бастап жасалған болып есептеледі.
Тіркеуден бас тарту жазбаша түрде ресімделуге тиіс және заңнама талаптарының бұзылуына сілтеме жасалғанда ғана мүмкін болады.
Егер тараптардың бірі мәмілені мемлекеттік тіркеуден жалтарса, сот екінші тараптың талап етуімен мәміле бойынша құқықтарды тіркеу туралы шешім шығаруға құқылы. Мұндай жағдайда мәміле сот шешіміне сәйкес тіркеледі.
ҚР АК 155-бабының ережесі кәсіпорынды сату бойынша қарым-қатынастарда (ҚР АК 494 -бабы), мүлікті сыйға тарту (ҚР АК 508-бабы), рента (ҚР АК 518-бабы), жылжымайтын мүлікті жалға беру (ҚР АК 582-бабы, 575 бабы, 544 бабы) кең қолданыс пен таралымға ие. Жоғарыда аталған келісімдер заңды күшке тараптардың келісімге келуінен енбейді, ал тіркеу органдарына құқықтың тіркелуі бойынша мәлімдеменің берілген күнінен бастап заңды күшіне енеді. Осыған орай көрсетілген келісімдер классикалық түсінігінде бәтуалы немесе шынайы болып табылмайды. Контрагенттердің арасындағы келісімге отыру сәті жіктеуші белгі болса, онда осы белгі бойынша барлық азаматтық-құқықтық шарттарды бөлген кезде бәтуалы келісімдердің жеке бір түрін бөліп көрсету керек. Осы келісімді тіркеуші деп атауға ұсынуға болады. тіркеуші келісімдерге жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартын жатқызуға болады .
Шарттың тараптары сатып алушы мен сатушы болып табылады. Сатушы ретінде әдетте жылжымайтын мүліктің иегері көрінеді. Меншік иесінің жылжымайтын мүлікке құқығының міндетті мемлекеттік тіркелуінің арқасында иегердің құқықтары титулмен, яғни мемлекеттік тіркеу органымен берілген куәлікпен расталады.
Келісімге отырғанда, сатып алушы иегердің құқықтарын растайтын тіркеу органымен берілетін, құқықтардың мемлекеттік тіркеліміндегі тізімде болатын ақпараттың көмегімен шеттетілетін жылжымайтын мүліктің меншіктілігін анықтау құқығына ие. Қазақстан Республикасының Мемлекеттік тіркеу туралы 2007 жылғы 26 шілдедегі N 310 Заңы ҚР АК 155-бабында айтылған тіркелімнің ашықтығының қағидасын жүзеге асырды, ол үшінші тұлғалар ала алатын құқықтық кадастрдегі бар ақпараттың көлемін 21-бапта бекітті.
Мемлекеттік құпияға, қаржылық құпияға немесе Қазақстан Республикасының заңнамалық актілерімен қорғалатын құпияға жататындардан басқа құқықтық кадастрдың мәліметтері жалпыға ортақ және Қазақстан Республикасының заңнамасымен орнатылған тәртіпте мүдделі болып табылады.
Мемлекеттік Тіркеу туралы Заңда көрініс тапқан, мемлекеттік тіркелімнің жариялылық пен қол жетімділік қағидасының шектелгендігі заң шығарушының меншік иелерінің қол сұғушылықтан және үшінші тұлғалардың арам ойда пайдаланудан сақтау үшін қамтамасыз етілген.
Жылжымайтын мүлікті сатудың сатып алушы мен сатушының тарабындағы қатысушылары ретінде құқықтың кез-келген субъектілері бола алады. Алайда азаматтық құқықтың кейбір субъектілерінің шартқа қатысуы кейбір ерекшеліктермен байланысты.
Әр түрлі субъектілердің категорияларымен бекітілетін жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының белгілі бір ерекшеліктеріне ие:
- қалпына келтіруші басқарушылармен, сот орындаушыларымен және саудаларды жүргізу жолымен басқа тұлғалармен бекітілетін жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарттары;
- ортақ мүліктің қатысушыларымен бекітілетін жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарттары;
- шаруашылық серіктестерімен, акционерлік қоғамдармен, өндірістік кооперативтермен бекітілетін жылжымайтын мүліктің сатып алу-сату шарттары;
- қаржылық емес ұйымдармен бекітілетін жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарттары;
- мемлекеттік кәсіпорындар мен мекемелермен бекітілетін жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарттары;
- жылжымайтын мүліктің сатушыларының өкілдерімен бекітілетін жылжымайтын мүліктің сатып алу-сату шарттары.
Субъективтік белгісі бойынша жылжымайтын мүліктің сатып алу-сату шарты заңды және жеке тұлғалардың қатысуы бойынша жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарты болып бөлінеді.
Жылжымайтын мүлікпен келісімдерді жасау - мемлекеттің тарапынан дәстүрплі бақылау саласы, ол мемлекеттің экономикасы үшін жылжымайтын мүліктің азаматтық құқықтың нысаны ретінде мәнділігімен түсіндіріледі. Мұндай бақылаудың көрінісі әр түрлі формаларына ие. Көптеген мемлекеттерде lex rei sitae ережесі іске асырылған, оған сәйкес жылжымайтын мүлікке қатысты осы жылжымайтын мүлік болатын мемлекеттің құқықтық нормалары қолданылады. Бұл ереже жылжымайтын мүлікпен жасалатын келісімнің формасына, сонымен бірге келісімнің жасалуына қойылатын басқа талаптарға да қатысты қолданылады. Аталған ереже әр түрлі мемлекеттердің субъектілерімен жылжымайтын мүлікті сатып алу жағдайларында үлкен практикалық мәнге ие. Мысалы, Испанияда жылжымайтын мүлікті сатып алғанда келісім жай жазбаша түрде бекітіле алынады. Алайда егер тараптар ерік автономиясының қағидасына сәйкес, келісімнің әрекетін неміс құқығына бағындыратын болса, онда бұл келісімді нотариалдық тәртіпте бекіту керек, өйткені германдық Азаматтық жинақ нотариалдық форманы жылжымайтын мүлікпен келісімді жасаудың міндетті шарты ретінде қарастырады.
Жеке тұлғалардың қатысуымен жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату келісіміне жалпы сатып алу-сатудың барлық шарттарына тән белгілерімен бірге жеке тұлғалардың құқықтық субъективтілігімен негізделген, құқық иеленушілердің тарапындағы субъектілердің көптілігімен, саудалардағы жылжымайтын мүліктің шеттетудің ерекше процедурасына негізделген көптеген ерекше белгілеріне ие. Жеке тұлғалардың жеке меншігінің құқық объектісі ретіндегі тұрғын үйдің мақсатты тағайындалуы жасалынатын келісімдерге өзінің белгісін қояды .
Жеке кәсіпкерлердің құқық қабілеттілігінің сипаттамасы туралы мәселені қарастыра отырып, жеке кәсіпкерлер ҚР АК 35-бабына, 19- бабына сәйкес ортақ құқықтық қабілеттілікке ие деген қорытынды жасауға болады. Ортақ құқықтық қабілеттілікке ие болу жеке кәсіпкерге заңнамамен тыйым салынбаған, кез-келген келісімдерді жасауға, соның ішінде жылжымайтын мүлікті шеттету бойынша шарттарды жасауға мүмкіндік береді. Құқықтың арнайы құқықтық қабілеттілігінде белгілі бір келісімдерді жасау, соның ішінде жылжымайтын мүліктің шеттетілуі бойынша келісімдерді жасау заңнамалық ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КАЗГЮУ Университеті АҚ
______________________
Қазақстан Республикасының және шет елдердің заңнамасы бойынша жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының құқықтық реттелуі
ДИПЛОМДЫҚ ЖОБАСЫ
мамандығы _________ - ___________
Астана, 2016
Қазақстан Республикасының Білім және ғылым министрлігі
КАЗГЮУ Университеті АҚ
________________________
________________________
Қорғауға жіберілді
Кафедра меңгерушісі
___________________
__ _________ 20__ ж.
___________________
ДИПЛОМДЫҚ ЖОБА
Тақырыбы: Қоршаған ортаға келтірілген зиянның орнын толтырудың құқықтық аспектілері: түсінігі, жалпы сипаттамасы, мәселелері мен оны шешу жолдары (Маңғыстау облысының мысалында)
мамандығы _________ - ___________
Орындаған:
_______________________
Ғылыми жетекшісі:
_______________________
Астана, 2016
БЕКІТЕМІН
Кафедра меңгерушісі
________________
__ _________ 20__ ж.
________________
Диплом жобасын дайындаудың күнтізбелік жоспары
Жоба кезеңдерінің атауы
Белгіленген мерзім
Жоба кезеңдерін жүзеге асыру туралы белгі
Орындаудың нақты мерзімі
Жобаның орындалған кезеңдерінің дайындық дәрежесі
Студенттің (студенттердің)
қолы
Ғылыми жетекшінің (ғылыми жетекшілердің) қолы
Әдебиеттер мен практикалық материалдарға шолу жасауды жүзеге асыру
Әдіснаманы әзірлеу
Деректерді жинау мен өңдеу
Алынған нәтижелерді талдау мен түсіндіру
Жоба бойынша ұсыныстарды әзірлеу
Кіріспе мен қорытындыны дайындау
Диплом жобасын ресімдеу: Жобаның I бөлімін дайындау
Жобаның II бөлімін дайындау
Жобаның III бөлімін дайындау
Ғылыми жетекшінің (ғылыми жетекшілердің) пікірін алу
Баяндама, көрнекі құралдар мен таныстырылымды дайындау
Диплом жобасын қорғау
Диплом жұмысының ғылыми жетекшісі__________________________ ___
___________________________________ _______________________
(Аты-жөні, лауазымы мен қолы[)]
Жоспарды орындауға:_________________________ ______________
қабылдадым (Аты-жөні, лауазымы мен қолы)
Мазмұны
Кіріспе 8
I бөлім. Әдебиеттерге шолу 12
II бөлім. Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының елеулі ережелері 13
2.1 Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының түсінігі, тараптары 13
2.2 Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының нысаны. Шартты мемлекеттік тіркеу және оның маңызы 17
2.3 Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының елеулі ережесі ретіндегі шарттың пәні мен бағасы 22
А тұжырымы 29
III бөлім. Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының ҚР және шет елдерінің заңнамалары бойынша құқықтық реттелуі 30
3.1 Тараптардың жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартын жасау және орындау тәртібі. Шарт бойынша жылжымайтын мүлікке меншік құқығының туындау сәтін анықтау. 30
3.2 Шарт тараптарының жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартын бұзу салдары 38
3.3 Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарты ережелерінің Франция, Германия заңнамалары бойынша ерекшеліктері 42
Б тұжырымы 50
Қорытынды 52
Қолданылған әдебиеттер тізімі 55
Кіріспе
Зерттеу жұмысы тақырыбының өзектілігі. Қазақстан Республикасы тәуелсіздігін алып, экономиканың нарықтық қызмет етуші принциптерімен мемлекеттің мақсаттары мен міндеттеріне сәйкес келетін, ұлттық құқықтық жүйесі қалыптасқаннан кейін түбірлік әлеуметтік-экономикалық түрлендірулер жүріп жатыр, олар бірінші кезекте жылжымайтын мүліктің сату-сатып алу келісімімен жанамаланатын жылжымайтын мүлік айналымының артуы мен туындауын негіздейді.
Қазақстан Республикасы 2030 жылға дейін ұзақ мерзімді дамуының мақсаттары мен міндеттерінің бірі Қазақстанның 2030 жылға дейінгі Даму стратегиясын одан әрі іске асыру жөніндегі шаралар туралы Қазақстан Республикасы Президентінің 2007 жылғы 6 сәуірдегі N 310 Жарлығында көрсетілгендей ашық нарықтық экономикаға негізделетін және жылжымайтын мүліктің нарығын жасауға бекітілетін жылжымайтын мүліктің процесін жекешелендіру болып табылады.
Жылжымайтын мүлікке қатысты туындайтын қарым-қатынастар олардың құқықтық реттелуінің күрделілігі мен жаңашылдығына байланысты қатаң назар аударуды талап етеді. Азаматтық айналымның саласына жылжымайтын мүліктің барынша жаңа нысандарының енгізілуі, соның ішінде жер нарығындағы жылжымайтын мүліктің кеңейтілуіне тенденция, тұрақты ғылыми мониторингті, теориялық ойластыруды, дұрыс құқықтық регламенттеуді талап етеді. Бүгінгі күні ғылыми-техникалық ойдың қарқынды даму кезеңінде нысаны жылжымайтын мүлік болып табылатын нормативтік-құқықтық база осы қатынастардың тек бүгінгі күйін көрсетіп қоймай, сонымен бірге болашаққа бағытталған болуы тиіс. Жылжымайтын мүлікке қатысты қатынастардың құқықтық реттелуінің, қарастырылатын саладағы заңнаманың тиімділігін бағалаудың қажеттілігі туындады.
Кез-келген дамыған қоғам үшін жылжымайтын мүліктің мәнін саяси және әлеуметтік көзқараспен алғанда бағаламай қалдыруға болмайды. Қоғамдық құқық үшін жер өзінің барлық үстелімдерімен, яғни өзінің жиынтығында жылжымайтын мүлікпен бірге мемлекеттің ауданы болып табылады. Жеке құқық үшін жылжымайтын мүлік - бұл әр азаматтың өмірлік кеңістігі, оның жекешеленуінің және қоғамда жалпыландырылуының әдісі. Жылжымайтын мүлікке, саясаттың саласындағы реформалармен сипатталатын қоғамның қазіргі даму кезеңіндегі оның құқықтарына ие болу, тұлға үшін және жалпы қоғам үшін маңызды рөл атқарады.
Әдетте жылжымайтын мүліктің нысандары жоғарғы құндылыққа ие. Қазіргі замандағы нарықтық экономика үшін оның мәні бір жағынан жылжымайтын мүлікті маңызды экономикалық құндылықтардың бірі ретінде тарихи қалыптасқан дәстүрлі тенденцияны көрсетеді, екінші жағынан - жылжымайтын мүлікті басқаруға кәсіби амалдың қажеттілігін негіздейді. Әдебиеттерде қалыпты нарықтық экономиканың қалыптасуы, экономикалық даму жылжымайтын мүлікке құқықтардың қалыптаспайынша мүмкін емес.
Жылжымайтын мүліктің сатып алу-сату кезінде пайда болатын қарым-қатынастардың құқықтық реттелуінің күрделілігі мен жаңашылдығы берілген қатынастардың мұқият зерттелуі мен талдануын талап етеді. Жылжымайтын мүліктің сатып алу-сату келісімшарты заманауи мүліктік айналымда кең таралымға ие болды. Азаматтық құқықтардың нысаны ретіндегі жылжымайтын мүліктің құндылығын, мәнін және ерекшелігін ескерумен бірге оның шеттетілуінің ерекше ережелері орнатылады.
Жылжымайтын мүліктің сатып алу-сату келісімін құқықтық реттеу Қазақстанның тәуелсіздігінің қалыптасуы кезеңінде біршама өзгерістерге ие болды. Бұл уақытта жылжымайтын мүліктің шеттетілуі бойынша қарым-қатынастарды зерттеу мен құқықтық талдау жылжымайтын мүліктің сатып алу-сату келісімінен туындайтын құқықтық қатынастар Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің және басқа заңнамалық актілердің нормаларымен жеткіліксіз түрде регламенттеледі, соның нәтижесінде келісімнің құқықтық реттелуі заманауи мүліктік айналымның қажеттіліктеріне жауап беретін болашақта жетілдірілуін қажетсінеді.
Жылжымайтын мүлік нарығының ерекшелігіне ондағы делдалдардың, келісім тараптарының өкілдерінің болуын жатқызамыз, бұл пайда болатын қарым-қатынастарды күрделендіреді. Белгілі бір деңгейде жылжымайтын мүлікке ие болу оның заңды иегерінің жағдайының экономикалық тұрақтылығын қамтамасыз етеді. Жылжымайтын мүлік әлеуметтік маңызды нысан болып табылады, сондықтан заманауи заңнама құқықтық жағына біршама рөл бөлуі керек, ол жеке және заңды тұлғалардың, қоғам мен мемлекеттің құқықтары мен заңды мүдделерін қорғауға бағытталуы тиіс.
Жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу келісімінің мәнділігі, жеткіліксіз теориялық өңдеу, көптеген сұрақтардың пікірталастылығы, жылжымайтын мүлікке мемлекеттік құқықтық анализінің және онымен келісімдердің қажеттілігі зерттеу жұмысының тақырыбының өзектілігін көрсетеді.
Ғылыми зерттеу деңгейі. Қазақстанда жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату келісім шартының жеке элементтеріне арналған жұмыстар бар. Жылжымайтын мүліктің құқықтық тәртібінің кешенді зерттелуіне К.М. Ильясованың жұмысы арналған. И.В. Амирханованың, Ю.Г. Басинның, Е.Б.Жусуповтың, М.К.Сулейменовтың және басқалардың зерттеулері жер учаскелеріне, жер қойнауы мен тұрғын ғимараттарға құқықтардың зерттелуіне арналған. Жылжымайтын мүліктің сатып алу-сату келісімінің құқықтық реттелуінің жеке аспектілері Г.А. Алиханованың, Ю.Г. Басинның, Д.Л. Байдельдиновтың, А.Г. Диденконың, И.У. Жанайдаровтың және т.б. жұмыстарында келтірілген.
Дипломдық жобаның нысаны мен пәні. Дипломдық жұмыстың нысаны жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату келісімінің азаматтық-құқықтық реттелуі болып табылады.
Зерттеу жұмысының пәні жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату келісімінің азаматтық-құқықтық реттелуімен байланысты шешілмеген мәселелердің кешені болып табылады.
Зерттеу жұмысының мақсаты мен міндеттері. Дипломдық жұмыстың негізгі мақсаты азаматтық құқықты, азаматтық заңнаманы және сот тәжірибесін зерттеу мен салыстырмалы зерттеудің негізіндегі жылжымайтын мүлікті сату бойынша қарым-қатынастарды құқықтық реттеуді кешенді зерттеу болып табылады.
Берілген мақсатқа қол жеткізу үшін келесідей міндеттер қойылды:
- Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының түсінігін, тараптарын қарастыру;
- Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының нысанын және шартты мемлекеттік тіркеу және оның маңызын айқындау;
- Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының елеулі ережесі ретіндегі шарттың пәні мен бағасын талдау;
- Тараптардың жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартын жасау және орындау тәртібін зерттеу;
- Шарт бойынша жылжымайтын мүлікке меншік құқығының туындау сәтін анықтау;
- Шарт тараптарының жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартын бұзу салдарын зерттеу;
- Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарты ережелерінің Франция, Германия заңнамалары бойынша ерекшеліктерін қарастыру.
Ережелер азаматтық-құқықтық жауапкершілігін жекелеген түрлеріне арналған Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің сәйкес бөлігін ашып, сатуға байланысты қарым-қатынастарды реттейтін.
Біздің ойымша, жылжымайтын мүлікті сату келісім-шарт сату үшін басқа да түрлерін арасында негізгі орынды алады. Таңдалған тақырыптың өзектілігі байланысты экономикалық өсу үшін біздің елімізде соңғы бірнеше жылда жылжымайтын мүлікті сату келісім-шарты, барған сайын маңызды болып отыр кәсіпкерлік саны мен сапасын арттыру, бұл түсіндіріледі. Тақырыптың маңыздылығы мұндай мәмілелердің құқықтық сипаттағы көптеген факторлар әсер, мысалы, бөлме байланысты (жеке немесе заңды) жеке тұлғаның немесе мемлекетке тиесілі дейді; оған меншік түрі және т.б. иеліктен үй-жайлар. Осы жұмыстың мақсаты жылжымайтын мүлікті сату шартын, сондай-ақ сату және жылжымайтын мүлік сатып алу шартынан туындайтын кейбір мәселелерін зерттеу болып табылады.
Дипломдық жобаның ғылыми жаңалығы осы зерттеудің негізінде жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату келісімін құқықтық реттеу мәселесінің теориялық және практикалық мәселелері кешенді қарастырылады.
Әдістемелік негізі. Дипломдық жұмысты жазу үшін ғылыми-теориялық негіз қазақстандық ғалымдардың және жақын шет ел ғалымдарының еңбектері болып табылады, соның ішінде: С.С. Алексеев, Ю.Г. Басин, А.Г. Диденко, К.М. Ильясова, С.Н. Братусь, В.А. Белов, А.Т. Жусупов, Н.Б. Мухитдинов, М.К. Сулейменов, О.С. Иоффе.
Зерттеудің нормативтік-құқықтық негізі Қазақстан Республикасының Конституциясы, Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі, Қазақстан Республикасының заңнамалық актілері мен басқа нормативтік-құқықтық актілері болып табылады.
Зерттеу барысында - ресми-заңды, тарихи-құқықтық, салыстырмалы- құқықтық әдістер қолданылды, олар құбылыстарды олардың өзара байланысында қарастыруға және жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату келісімін құқықтық реттеудің ерекшеліктерін анықтауды.
Зерттеу жұмысының құрылымы дипломдық жұмыстың жазылуының талаптарына сәйкес келеді, кіріспеден, екі бөлімнен, қорытынды мен қолданылған әдебиеттер тізімінен тұрады.
I бөлім. Әдебиеттерге шолу
Бұл дипломдық жобамда Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы Қазақстан Республикасының 2007 жылғы 26 шілдедегі N 310 Заңын қолдандық, себебі Қазақстан Республикасының және шет елдердің заңнамасы бойынша жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының құқықтық реттелуі атты тақырыпты ашу үшін осы заңның нормаларын басшылыққа алуымыз керек.
Сонымен қатар, жоба тақырыбын ашу үшін басқа да құқықтық-нормативтік актілерге жүгіндік. Соның ішінде: Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексi бар.
Жобаны дайындауға нормативтік-құқықтық актілерден басқа, оқулықтар, ғылыми еңбектер мен мақалалар қолданылды. Мысалы, Н.Р. Джакуповтың Гражданско-правовое регулированиедоговора купли-продажи недвижимости атты авторефератын, М.К. Сулейменованың Вещные права в Республике Казахстан оқулығын, А.П. Дудиннің Объект правоотношения: вопросы теории оқулығын, О.Ю. Скворцовтың Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика оқулығын, А. Жанабилованың Регистрация прав на недвижимость. Проблемы и пути их решения мақаласын, К.М. Ильясованың Правовой режим недвижимого имущества: проблемы теории и практики авторефератын, М.В. Абрамованың К вопросу о понятии недвижимого имущества мақаласын қолдандық және және тағы басқа дерек көздерін теориялық тұрғыны қарастыру үшін қолдандық.
Жобаны жазуда қолданылған дерек көздер теориялық аспектілерді қамтуда қолданылды, көбісі өзінің жаңашылдығын жоғалтқанымен, сол уақттағы көзқарастарымен танысуға мүмкіндік берді.
И.В. Амирханованың, Ю.Г. Басинның, Е.Б.Жусуповтың, М.К.Сулейменовтың және басқалардың зерттеулері жер учаскелеріне, жер қойнауы мен тұрғын ғимараттарға құқықтардың зерттелуіне арналған. Жылжымайтын мүліктің сатып алу-сату келісімінің құқықтық реттелуінің жеке аспектілері Г.А. Алиханованың, Ю.Г. Басинның, Д.Л. Байдельдиновтың, А.Г. Диденконың, И.У. Жанайдаровтың және т.б. жұмыстарында келтірілген.
Жоғарыда аталған ғалымдардың еңбектерін зерттей келе жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу келісімінің мәнділігі, жеткіліксіз теориялық өңдеу, көптеген сұрақтардың пікірталастылығы, жылжымайтын мүлікке мемлекеттік құқықтық анализінің және онымен келісімдердің қажет екендігін ұғындық.
II бөлім. Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының елеулі ережелері
2.1 Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының түсінігі, тараптары
Заттардың қозғалмалы және жылжымайтын болып бөлінісі римдік құқыққа танымал болды. Римдік құқықта жылжымайтын мүліктерге тек жер учаскелері (praedia, fundi) мен жер қойнауындағылар ғана саналмай, сонымен бірге иегердің жерінде біреудің еңбегімен жасалған да саналған. Ол табиғи немесе мүліктік, жер бетінің бөлігі деп саналған (res soli). Жылжымайтындарға негізінен құрылыстар, егіндер, көшеттер жатқызылды. Жермен байланысты және түбірінен оның бетімен бекітілген заттар оның құрамдас бөлігі болып саналды және superficies solo cedit (бетінде жасалған бетінде болады) ережесіне бағынды. Сондықтан үйге және сәйкесінше жер учаскесіне жеке құқықтың орнатылуына жол берілмеді. Учаскенің бетіндегі ауа кеңістігі беттің бөлігі ретінде қарастырылды.
Алайда И.А. Покровский айтқандай, римдік құқықта иеленудің толық бостандығын өзіне бекітетін меншіктілік құқығының ортақ түсінігі болды. Қозғалмалы және жылжымайтын мүлік арасындағы айырмашылық римдік құқықта ең минималды мәнге ие болды (иеленудің әр түрлі мерзімдері және басқалары); меншіктілік құқығының мазмұны сынды мүліктік айналымның түрлері онда екі заттардың белгілері үшін бірдей анықталды: ірі иелік бір қолдан екінші қолға қандай да бір мәнсіз зат сынды ресми емес түрде беріле алынады.
Ортағасырлық Еуропада айналымның құқықтық реттелуінің дамуы бірінші сатыда римдік құқықта жүрді: қозғалмалы және жылжымайтын мүліктердің құқықтық тәртібінің жақындастырылуы байқалды. Бірақ кейін сол айналымды қамтамасыз ету үшін римдік құқықтың рецепциясына дейін қабылданған кейбір ережелер қажет болды.
XVIII ғасырдың соңында Еуропада ипотекалық хаттың (ипотекалық кітап) институты пайда болды, ол дамушы жер кредитінің қажеттіліктерімен туындады.
Жер кітаптарын енгізудің мақсаты - әр берілген сәтте әр жылжымайтын мүліктің заңды жағдайына нақты суреттеме беру. Осы мақсатқа қол жеткізу екі қағидаттардың негізінде құрылды, олар заң әдебиетінде жариялылық принципі пен шындықтың принципі деген атауларға ие болды.
Шет елдік құқықтық жүйелер жылжымайтын мүлікке меншіктілік құқығын орнату түріне, сондай-ақ осындай мүліктерге келісімшарттарды жасауға арнайы талаптарды қояды. Жылжымайтын мүліктерге қатысты заңды актілер жариялылық пен танымалдылықтың негізінде жасалынады. Мүліктен айыру бойынша кез-келген келісімшарт жазбаша түрде бекітіліп, арнайы қоғамдық тізілімде - жер кітабында немесе жер учаскелері мен ғимараттардың басқа тізімінде тіркелуі қажет.
Қазақстандық азаматтарға заңмен, сот тәжірибесімен және азаматтық-құқықтық доктринамен жылжымайтын мүлік үнемі азаматтық құқықтың ерекше нысаны ретінде қарастырылды, оның айналымы арнайы құқықтық реттелуді талап етті. Оның сатып алу-сату щартының келісімін толығырақ қарастырайық.
Сату-сатып алу келісімі туралы нормалары Азаматтық Кодексте анықталған.
Жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу келісімі сатып алу-сату шартының бір түрі болып табылады, ол сатудың ерекше нысанының белгісі бойынша - қозғалмайтын мүлік бойынша бөлініп көрсетіледі. Сондықтан көрсетілген келісімге тауарларды сатып алу-сату шартының барлық негізгі белгілері тән, ол соңғыларын дербес азаматтық-құқықтық шарттардың түрлерінен ерекшелейді. Бұдан шығатыны, жылжымайтын мүлікті сату келісімі келісідей түрде анықтала алынады.
Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарты бойынша сатушы сатып алушының иелігіне жер учаскесін, ғимаратты, құрылысты, пәтерді немесе басқа жылжымайтын мүлікті беруге міндеттеледі, ал сатып алушы көрсетілген мүлікті алып, ол үшін белгілі бір ақшалай соманы төлеуге міндеттеледі .
Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарты тараптармен келісімнің барлық қолданыстағы шарттары бойынша келісімге қол жеткізілгенінен кейін аяқталған болып саналады, бұл оны консенсуалды деп анықтауға мүмкіндік береді.
Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартында сатушы да, сатып алушы да бір-біріне қатысты біруақытта несие беруші мен борышкер ретінде қызмет етеді. Осылайша сатушы тауарды беруге міндетті және сатып алушыдан тауар үшін белгілі бір ақшалай төлемді талап етуге құқылы; сатып алушы тауарға ақша төлеуге міндетті және біруақытта оның берілісін талап етуге құқылы. Жоғарыда аталған белгілер қолма-қол сатып алу-сату шартын екі тарапты деп жіктеуге мүмкіндік береді.
Сонымен бірге сатып алу-сату шарты әр тараптың сәйкесінше ұсынуын білдіреді, бұл өзара келісімнің белгісі болып табылады, онда шарттың бір тарабының міндеттемелерін орындау контрагентмен сәйкес міндеттемелердің орындалуымен міндеттеледі.
Қазіргі уақытта пәтерлердің бағасы жоғары және сатып алу - сату шартын жасасқан уақытта немесе жасалуға дейін біржолғы төлеммен өз ақшалай қаражатынан оның сату құнын төлей алатын адамдар саны аз болғандықтан, бөліп төлеу сатып алу-сату шарты (әрі қарай - шарт), келісімнің шарты бойынша сатып алушы сатушыға алғаш рет тиесілі ақшаның бөлігін ғана төлейді, ал қалған бөлігін тараптарға белгілі мерзімде өз есебінен немесе екінші деңгейдегі банктердің несие қаражат есебінен төлеуге міндеттеледі.
Әрекет етуші заңнаманың нормаларын талдай отыра, Сатып алу-сату туралы жалпы ережелер 01.07.1999 ж. ҚР Азаматтық кодекстің Негізгі бөлімінің 25 тарауы, 1 параграфы, шартты жасасқан кезде негізгі құқықтық көз болып келетіні туралы қортынды шығаруға болады, сатып алу - сату шартының басқа да түрлеріне қарағанда (бөлшектелген сатып алу-сату, жеткізілім, шарт жасау, энергия жабдықтау, кәсіпорын сату), қарастырылып жатқан шарт жеке түрде ерекшеленбеген.
ҚР АК 406-бабына сәйкес, сатып алу-сату шарты бойынша тараптардың бірі (сатушы) басқа тарапқа (сатып алушыға) мүлікті (тауарды) меншігіне, шаруашылықты немесе жедел басқаруды беруге міндеттеледі, ал сатып алушы бұл мүлікті (тауарды) қабылдауға және ол үшін белгілі бір ақшалай соманы төлеуге міндеттеледі.
ҚР АК 441-бабының 1 тармағына сәйкес, шарт бойынша сатып алушыға тауардың берілген уақытынан тауардың төлемі қарастырылған жағдайда (тауарды несиеге сату), сатып алушы шартпен қарастырылған мерзімде төлем жүргізуі керек.
Тараптардың пікірлерін ескере отырып шарт жасасқан кезде төлемдердің сомасына мерзімділік орнатуға болады, яғни мерзімді ұзарту белгілі бір мерзімге сатып алушымен бірнеше төлемдерді төлеу жолымен белгілі бір мерзімділікпен немесе шартта орнатылған мерзіммен сатушыға сатып алушы төлеуге міндетті біртұтас төлеммен қалған соманы төлеу жолымен орнатуға болады.
Берілген мерзім ұзарту нұсқалардың бірін тараптар олармен жасалып жатқан шартқа орнататыны, тараптардың өздеріне ғана бағынышты, сонымен қатар шешім қабылдау үшін негізгі белгілер, әрине шарттың тараптарының әр қайсысының мүмкіншіліктері және қызығушылықтары болып келеді.
Жылжымалы мүлікті жүзеге асыруға- оның затымен қатар болып келетін келісімнің елеулі шарттары:
- төлемдердің өлшемі;
- төлемдерді өтеу тәртібі;
- төлемдерді өтеу мерзімі.
Жоғарыда көрсетілген шарттардың талаптары өндіріліп орнатылмаған кезге дейін, шарт жасаспаған болып саналады.
Шартта оның міндетті елеулі шарттарынан басқа қолданыстағы заңнамаға қайшы келмейтін шарттың басқа да талаптары орнатылуы мүмкін.
Шарттың барлық елеулі және елеусіз талаптары консенсусқа жеткеннен кейін, сәйкесінше ресімделген құжаттар негізінде шартқа тараптармен немесе олардың өкілдіктерімен қол қойылады және уәкілетті органмен тіркеледі.
Сатып алушыда меншік құқығы туындауы үшін, шарт уәкілетті органда - Әділет басқармасында тіркелуі тиіс, осылайша Жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеу туралы ҚР Заңының 20-бабының 2 тармағының 1 тармақшасына сәйкес, нотариус мәмілені куәландырғаннан кейін электорондық-цифрлық қолтаңбамен куәландырылған, жоғарыда көрсетілген сатып алу-сату шартының электрондық көшірмесін, бірыңғай нотариаттық ақпараттық жүйе арқылы құқықтық кадастрдың ақпараттық жүйесіне жібереді, өйткені ҚР АК 118-бабының 2 тармағына сәйкес, жылжымайтын мүлікке құқықтар (құқықтық шектеулер) мемлкеттік тіркеуді өткен кезден бастап, туындайды, өзгертіледі және тоқтатылады.
Осылайша, берілген жағдайда сатып алушының мүдделері бұзылмаған, оның шартпен анықталған мерзімде және тәртіпте сатушымен түгелдей есептесуге міндеті туындады.
Шарттың белгілі бір талаптарына сәйкес сатып алушының сатушымен есептесуі үшін, оның талаптарында сатып алушының міндеттерін және сатушының құқықтарын орнатуға болады, кезекті төлемнің мерзімін өткізіп алған жағдайда, сатушыға зерделі өлшемде тұрақсыздық айыбының сомасын төлеу, сонымен қатар, мысалы, тұрақсыздық айыбы төлемнің мерзімді өткізуі әр күнге есептелініп алынатынын көрсетуге болады.
Егер сатып алушы өз уақытында тиесілі төлемдерді өтемесе сатушыға не істеу керек?
Бұл жағдайда, ҚР АК 442-бабының 2 тармағында сатушыға шартты орындаудан бас тартуға және сатылған жылжымайтын мүлікті қайтаруды талап етуге құқық береді, алайда, егер мерзімін өткізіп алған кезде, сатып алушыдан алынған төлем сомасы, сатылу құнының жартысынан жоғары болса, сатушы қалған соманы және де заңмен немесе шартпен орнатылған тұрақсыздық айыбын өтеуді талап етуге құқылы.
Жылжымайтын мүлікті сатып алу - сату шартын тікелей нотариалды куәландыру міндеті заңнамамен орнатылмағандықтан, бізбен қарастырылып отырған шарт, тараптармен құрылып, жасалуы мүмкін, тек оның жазбаша нысанын қамтамасыз ету қажет, сонымен қатар тараптар ортақ келісімге келіп, жоғарыда көрсетілген барлық елеулі талапттарды келісімде көрсетуі қажет, сонымен қатар меншік құқығы туындауын тіркеу өтініші орнатылған тәртіп бойынша мәміледегі барлық қатысушылармен тікелей тіркеу органы - Әділет басқармасына берілуі тиіс.
Жылжымайтын мүлікпен келісімдер заңды фактілер ретінде көрінеді, олар жылжымайтын мүлікке құқықтардың пайда болуына, өзгеруіне, ауысуына, тоқтауына негіз болады. Бұл уақытта белгілі бір құқықтық тәртіптер, ал соның ішінде - Торренстің Актісіне негізделген құқықтық тәртіптер жылжымайтын мүлікке құқықтардың пайда болуына, өзгеруіне, тоқтауына келісімдерді елемейді.
Германдық құқықта, керісінше, жылжымайтын мүлікпен келісімдерді жасаудың ерекшеліктеріне заң шығарушы ерекше назар аударды. Осылайша, неміс құқығы бойынша, жылжымайтын мүлікпен келісімнің заңды жағы екі келісімнен тұрады: бір келісім міндеттеуші-құқықтық сипатқа ие және сатушының жылжымайтын мүлікті беру міндетін білдіреді, сонымен бірге сатып алушының затты қабылдап, ол үшін құнын төлеуді білдіреді. Бұл уақытта бірінші келісім меншік құқығының жылжымайтын мүлікке өтуіне алып келмейді. Ол үшін заттық сипаттағы келісімнің бекітілуі талап етіледі, оның мақсаты - сатып алушыдан сатушыға меншік құқығының берілісі болып табылады.
Егер тараптар нотариуста сатып алу - сату шартын жасау шешіміне келсе, нотариус ұсынылған құжаттардың құқықтық сараптамасын өткізеді, сонымен қатар тараптарға шарт жасауға көмектеседі, оның талаптары тараптардың бірінің де заңды құқықтары мен мүдделерін бұзбауы тиіс.
2.2 Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының нысаны. Шартты мемлекеттік тіркеу және оның маңызы
Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарты жазбаша түрде тараптармен қол қойылған, бір құжаттың жасалынуымен бекітіледі. Келісімнің қарапайым жазбаша формасына осындай талаптар заң шығарушының жылжымайтын мүліктің сатып алу-сату шартының нотариалдық куәландырудан бас тартуымен және оның мемлекеттік тіркеуден ауыстырылуымен туындаған. Бір құжатты жасау арқылы шартты бекіту тараптарға жасалынатын келісімнің шарттарын сақтауға, сондай-ақ тараптардың қалағанын тіркеуші органмен қабылдауын жеңілдетуге мүмкіндік береді. Көрсетілген форманы сақтамау оның жарамсыздығына алып келеді.
Әр түрлі мемлекеттерде жылжымайтын мүлікке құқықтарды және келісімді тіркеу жүйесі түрліше болып келеді. Жылжымайтын мүлікке құқықтардың бекітілуінің келесідей тіркеу үлгілерін бөліп көрсетуге болады: келісімдік (концессуалды), германдық және Торренс үлгісі (Act Torrens или Real Property Act).
Жылжымайтын мүлікке құқықтарды бекітудің концессуалды үлгісінің мәні мынаған негізделеді: меншік құқығы сатушыдан сатып алушыға келісімді бекіту кезінде өтеді. Бұл ретте жылжымайтын мүлікті беру фактісі мен тіркеуші органмен құқықтарды бекітудің фактісі меншік құқығына өту үшін мәні болмайды. Мұндай үлгі Францияның азаматтық құқығында іске асырылған. Бұл уақытта франциялық жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеу жүйесі ортақ болып табылмайды.
Францияда әр түрлі құқықтарға бағынатын екі тіркеу жүйесі бар. Жалпы франциялық құқыққа сәйкес, 93 департаменттерде, Замор департтаменттерінде Ипотеканың бүтіндігі деп аталатын жылжымайтын мүлікке заттық құқықтар бар. Бұл институттың екі функциясы бар. Біріншіден, ол жылжымайтын мүлікке жариялылық құқығын қамтамасыз етуге бағытталған. Екіншіден, оның көмегімен салық салу мәселлері шешіледі.
Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарты үшін заңнамамен жазбаша нысанын сақтағаннан басқа мемлекеттік тіркеу қарастырылады. Біздің ойымызша, мемлекеттік тіркеу дербес сипатқа ие. Егер басқасы заңнамалық актілермен орнатылмаған болса, онда ол келісімге отырудың сатыларының бірі болып табылады, дәл осындай шартты тіркегеннен бастап ол жасалынған болып саналады.
ҚР АК 155-бабы шарттарды мемлекеттік тіркеудің тәртібін орнатады. Мемлекеттік және басқа тіркелімнің заңнамалық актілеріне сәйкес келісімдер, ҚР АК 118-бабында аталғанды өзгертуші немесе тоқтатушы құқықтары олардың тіркелгенінен кейін жасалған болып саналады, егер басқасы заңнамалық актімен қарастырылмаған болса. Тіркеуден бас тарту жазбаша түрде рәсімделуі қажет және заңнаманың талаптарын бұзуға сілтемемен ғана мүмкін.
Егер мемлекеттік тіркеуді талап етуші шарт тиісті формада жасалынса, бірақ тараптардың біреуі оның тіркелуінен бас тартса, сот басқа тараптың талабы бойынша келісімнің тіркелуі туралы шешімді қабылдай алады. Бұл жағдайда келісім соттың шешіміне сәйкес тіркеледі.
Жылжымайтын мүлікке құқықты және олармен келісімдерді мемлекеттік тіркеу - бұл мемлекетпен жылжымайтын мүлікке және құқықтық кадастрдегі мемлекеттік тіркеудің басқа нысандарына құқықтарды пайда болуға, өзгертуге немесе тоқтатуға растау және қабылдау, өзгерту немесе тоқтату процедурасы.
Тіркеу келесідей функцияларды атқарады:
а) жылжымайтын мүліктің иегерлеріне оларға тиісті мүліктерге құқықтарын ұсынады;
б) жылжымайтын мүліктің сатылып алынуына шығындарды бақылаудың жүйесін бір мезгілде жасайды. Сонымен бірге, жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеу сатып алушыға жылжымайтын мүлікті сатып алғанға дейін ол туралы барлық мәліметтерді ортақ тіркелімнен алуға мүмкіндік береді, бұл алаяқтыққа белгілі бір кепілдемелерді береді.
Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы Қазақстан Республикасының 2007 жылғы 26 шілдедегі N 310 Заңының (бұдан әрі - Мемлекеттік тіркеу туралы Заң) қабылдануы Қазақстандағы тіркеу жүйесін жетілдірудегі жаңа саты болып табылады .
Қазақстанда жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу мемлекеттік тіркеу туралы Заңға сәйкес, тіркеу аймағының шеңберінде орналасуы бойынша әділет органының аудандық органдарымен жүзеге асырылады.
Мемлекеттік тіркеу туралы Заңмен мемлекеттік тіркеудің мемлекетпен қолданыстағы құқықтың қабылдануы мен расталуы болып табылатынын растайтын құжат екендігі анықталған. Демек, ортақ ереже бойынша, тіркеусіз заттық құқық бар деп таныла алмайды. Берілген заңмен құқықтардың мемлекеттік тіркелуі жылжымайтын мүлік нысанының кадастрлық және техникалық есебін жүргізу процедурасының міндеттілігі анықталған. Осылайша, жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеудің әлемдік тәжірибесінде мемлекеттік органдарға қойылған, ал онымен бірге техникалық инвертаризациялау өзара байланысты.
Құқықтық кадастрде мемлекеттік тіркеуге жылжымайтын мүлікке және онымен келісімдерге құқықтардың пайда болуы, өзгеруі, ауысуы мен тоқтатылуы, сонымен бірге заңды талаптануы жатады.
Жылжымайтын мүлік нысандарының мемлекеттік тіркелуінің негізгі міндеті олардың иегерлерінің құқықтарын қорғау, сонымен бірге жылжымайтын мүлік нысандары туралы нақты ақпараттың кепілдемесі болып табылады. Мемлекеттік тіркеуге меншіктіліктің барлық түрлері, соның ішінде мемлекеттік, жеке, ортақ меншік жатады.
Мемлекеттік тіркеудің субъектілеріне жылжымайтын мүлік нысандарының иегерлері, олардың құқықтық иеленушілері (тұтынушылар, сервитуттардың иегерлері, кепіл ұстаушылар, жерді пайдаланушылар) жатады, бір жағынан алғанда, жылжымайтын мүлікке және олармен келісімдерге мемлекеттік тіркеуді жүзеге асырушылар жатады .
Пәтер, жеке үй немесе басқа да жылжымайтын мүлік заң негізінде сізге тиесілі болу үшін оларға меншік құқығын тіркеу қажет.
Жылжымайтын мүлікке құқықты тіркеу - мүлікке құқығыңызды растайтын міндетті рәсім. Сатып алу-сату шарты, айырбастау, мұрагерлік ету немесе жалға алу сіздің құқығыңызды растамайды, дегенмен тіркеуге негіз болып табылады. Жылжымайтын мүлікке құқықты тіркеу мүліктің толыққанды иесі атану, өзіңізді алаяқтықтан қорғау және келешекте оған қатысты операцияларды кедергісіз орындау үшін қажет.
Жылжымайтын мүлікке белгілі бір орынмен тығыз байланысты нәрсенің бәрі жатады: жер телімдері, ғимараттар мен құрылыстар. Яғни, еш зарарсыз орнын ауыстыру қиынға түсетін нәрселер.Сонымен қатар жылжымайтын мүлік бастапқы және кейінгі нысандар болып екіге бөлінеді. Бастапқы нысандарға ерекше атқарымдық мақсаты бар ғимараттар мен құрылыстар, қала құрылысының маңызды нысандары, ал кейінгі нысандарға - жеке баспаналар (үйлер, коттедждер және т.б.), кісі тұрмайтын жайлар (гараждар, сарайлар, уақытша баспаналар) жатады.Біздің, яғни ҚР азаматтарының әрқайсысының және бар болатыны секілді, ел аумағындағы жылжымайтын мүлік нысандарының да өзіндік бірегей нөмірі (кадастрлық нөмірі) және техникалық төлқұжаты болады. Электрондық үкімет порталының Жылжымайтын мүлік бөлімінен аласыздар.
Жылжымайтын мүліктің толық сәйкестендіру сипаттамалары ретінде нысан туралы мәліметтерді танимыз:
- мекенжай және бар болған жағдайда мекенжайды тіркеу коды, (жылжымайтын мүлік нысанының мекенжайы мен мекенжайды тіркеу коды бойынша анықтаманы қалай алуға болады);
- жылжымайтын мүлік түрі;
- жылжымайтын мүліктің кадастрлық нөмірі (жер теліміне қатысты кадастрлық ақпаратты білу);
- меншіктің түрі (жер телімінің қатыстылығы туралы ақпарат алу немесе құқықты бастапқы ұсынудың құқық белгілеуші құжаты туралы ақпарат алу);
- құрамдас бөліктер саны;
- жерлер санаты және олардың бөлінгіштігі;
- арнаулы мақсаты;
- қабаттылығы және ауданы (жалпы және пайдалы).
Қазақстан Республикасының Мемлекеттік тіркеу туралы Заңына енгізілген өзгерістерге сәйкес, 2013 жылдың 1 қаңтарынан бастап Қазақстан аумағында жылжымайтын мүлікке құқықтардыы мемлекеттік тіркеу электрондық түрде енгізілді. Ол келісім нотариалды куәландырған соң, құқықтық кадастр ақпараттық жүйесіне автоматтық түрде Бірыңғай нотариаттық ақпараттық жүйесінен келіп түскен құқықты куәландыратын құжаттың көшірмесі негізінде жүзеге асырылады.
Сатып алу-сату келісімі рәсімдеген соң, нотариус сатушының электрондық тіркеуге жазбаша келісімімен, Е-нотариат (Бірыңғай нотариаттық ақпараттық жүйе) арқылы нотариустың электрондық цифрлық қолтаңбасымен бекітілген құқықты куәландыратын құжатты электрондық түрде астаналық Әділет департаментіне жіберді.
Жылжымайтын мүлікті сатып алушы келісімге қол қойғаннан кейін, мемлекеттік баждың сомасын банктің төлеу карточкасымен Электрондық үкіметінің төлеу шлюзі арқылы төледі. Жылжымайтын мүлікті электрондық тіркеу небәрі бір күн ішінде жүзеге асырылды.
Нотариуста келісім-шарт жасағаннан кейін, азаматтарға ХҚКО-на құжат тапсырып, әділет органдарының шешімін күту міндетті емес. Барлық қажетті ақпарат нотариустан автоматтық түрде тіркелу органына түседі. Құқық иеленуші немесе оның уәкіліне Электрондық үкімет төлеу шлюзі арқылы мемлекеттік тіркеу жиыны үшін ғана төлеу қажет.
Тіркеуші орган, электрондық түбіртек бар болғанда және құқықтық кадастр ақпараттық жүйесіне автоматтық түрде құқықты куәландыратын құжаттың көшірмесі келіп түскен жағдайда тіркеу өткізілген туралы хабарламаны Бірыңғай нотариаттық ақпараттық жүйесіне жолдайды.
Электрондық тіркеу үшін азаматтардың электрондық цифрлық қолтаңбалары қажет емес, тіркеу үшін ең бастысы:
- ЖСН-ның болуы;
- Интернетке қол жетімді болуы;
- Банк төлем карточкасының болуы қажет екенін атап өткен қажет.
Заңды және жеке тұлғалар үшін осындай рәсімнің артықшылығы - уақыт және материалдық шығынын қысқарту.
Елбасының тапсырмаларын жүзеге асыруда, әділет органдары жұмысында өзгерістер мен жаңалықтар халық мүддесі үшін және әкімшілік кедергілерді жою, тіркеу рәсімінің ықшамдау мақсатында енгізілді.
Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеудің электрондық түрі тіркеу рәсімінің түбегейлі ықшамдау, кедергілерді жою, азаматтарға қолайлы жағдай жасау қажет және келешекте осы тездетілген қызмет түрін пайдаланушылар қатары артары анық.
2.3 Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының елеулі ережесі ретіндегі шарттың пәні мен бағасы
Біздің ойымызша, жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартын бөліп көрсету келесідей себептерге негізделеді.
Біріншіден, ҚР АК 25 бөлімінің барлық жалпы ережелері жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартына қолданыла алмайды.
Екіншіден, Кәсіпорынды сату туралы тараудың нормалары ұқсастығы бойынша жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату келісіміне қатысты қолданыла алмайды. Кәсіпорын мүліктік кешен ретінде жылжымайтын мүліктің түрі болса да, біршама ерекшеліктеріне ие, соның нәтижесінде, кәсіпорынды сатып алу-сату шартының АК барлық нормалары пәтердің сатып алу-сату шартына қатысты қолданыла алмайды.
Үшіншіден, жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарты пәнінің өзгешелігі шарттың тараптармен бұзылыуының салдарын, орындалуын, қорытындысын, субъективті құрамын, мазмұнын, ерекшелігін негіздейді.
Жылжымайтын мүлік көптеген түрлерге бөлінеді, көбінесе олар азаматтық құқықтың басқа нысандарына қарағанда мүліктік айналымда болады. Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының жеке түрін бөліп көрсетудің нәтижесінде берілген келісімді реттейтін нормалардың жалпыландырылуы мен жүйелендірілуі жүреді. Нормалардың берілген жүйесі ҚР АК 117-бабында көрсетілген жылжымайтын мүліктің барлық түрлерін шеттету бойынша қарым-қатынастарды регламенттеуге шақырылған, ол жер учаскелеріне арналған ҚР Жер кодексінде қарастырылған нормалармен ескеріледі .
Жүргізілген зерттеулер көрсеткендей, жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартын бөліп көрсетудің қажеттілігі жылжымайтын мүліктің экономикалық және әлеуметтік құндылығына негізделеді, ол заң шығарушының жылжымайтын мүліктің құқықтық тәртібін анықтаудағы ерекше амалын реттейді, соның ішінде жылжымайтын мүлікпен шарттарды жасауда да .
Ерекше ережелер, соның ішінде мемлекеттік тіркеу шарттың бекітілуі үшін орнатылуы қажет, бұл тараптардың құрылымдық құқықтары мен міндеттемелерін анықтау үшін керек. Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының пәніне үшінші тұлғалардың құқықтары және заңсыз тұлғадан жылжымайтын мүлікті сатып алған, адал сатып алушылардың құқықтарының қорғалуы туралы нормалар маңызды мәнге ие болады.
Жылжымайтын мүлікті тек меншікке беру ғана емес, сонымен бірге шаруашылық істі жүргізуге беру сатып алу-сату шарты бойынша шарттың келесідей анықтамасының бекітілуін негіздейді: Жылжымайтын мүлікті сатып алу - сату шарты бойынша бір тарап (сатушы) екінші тарапқа жылжымайтын мүлікті шаруашылық іс жүргізуін немесе жедел басқаруын беруге міндеттенеді, ал сатып алушы ол мүлікті қабылдауға және ол үшін белгілі бір ақшалай соманы төлеуге міндеттенеді .
Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарты бәтуалы, ақылы және екі жақты болады .
Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының белгілерін зерттеу бәтуалы келісімдердің еркін бір түрін анықтауға мүмкіндік берді. Осылайша, ҚР АК 155-бабына сәйкес, егер заңнамалық актілерде өзгеше көзделмесе, сәйкес, міндетті мемлекеттік немесе өзге де тіркелуге тиіс мәмілелер тіркелген кезден бастап жасалған болып есептеледі.
Тіркеуден бас тарту жазбаша түрде ресімделуге тиіс және заңнама талаптарының бұзылуына сілтеме жасалғанда ғана мүмкін болады.
Егер тараптардың бірі мәмілені мемлекеттік тіркеуден жалтарса, сот екінші тараптың талап етуімен мәміле бойынша құқықтарды тіркеу туралы шешім шығаруға құқылы. Мұндай жағдайда мәміле сот шешіміне сәйкес тіркеледі.
ҚР АК 155-бабының ережесі кәсіпорынды сату бойынша қарым-қатынастарда (ҚР АК 494 -бабы), мүлікті сыйға тарту (ҚР АК 508-бабы), рента (ҚР АК 518-бабы), жылжымайтын мүлікті жалға беру (ҚР АК 582-бабы, 575 бабы, 544 бабы) кең қолданыс пен таралымға ие. Жоғарыда аталған келісімдер заңды күшке тараптардың келісімге келуінен енбейді, ал тіркеу органдарына құқықтың тіркелуі бойынша мәлімдеменің берілген күнінен бастап заңды күшіне енеді. Осыған орай көрсетілген келісімдер классикалық түсінігінде бәтуалы немесе шынайы болып табылмайды. Контрагенттердің арасындағы келісімге отыру сәті жіктеуші белгі болса, онда осы белгі бойынша барлық азаматтық-құқықтық шарттарды бөлген кезде бәтуалы келісімдердің жеке бір түрін бөліп көрсету керек. Осы келісімді тіркеуші деп атауға ұсынуға болады. тіркеуші келісімдерге жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартын жатқызуға болады .
Шарттың тараптары сатып алушы мен сатушы болып табылады. Сатушы ретінде әдетте жылжымайтын мүліктің иегері көрінеді. Меншік иесінің жылжымайтын мүлікке құқығының міндетті мемлекеттік тіркелуінің арқасында иегердің құқықтары титулмен, яғни мемлекеттік тіркеу органымен берілген куәлікпен расталады.
Келісімге отырғанда, сатып алушы иегердің құқықтарын растайтын тіркеу органымен берілетін, құқықтардың мемлекеттік тіркеліміндегі тізімде болатын ақпараттың көмегімен шеттетілетін жылжымайтын мүліктің меншіктілігін анықтау құқығына ие. Қазақстан Республикасының Мемлекеттік тіркеу туралы 2007 жылғы 26 шілдедегі N 310 Заңы ҚР АК 155-бабында айтылған тіркелімнің ашықтығының қағидасын жүзеге асырды, ол үшінші тұлғалар ала алатын құқықтық кадастрдегі бар ақпараттың көлемін 21-бапта бекітті.
Мемлекеттік құпияға, қаржылық құпияға немесе Қазақстан Республикасының заңнамалық актілерімен қорғалатын құпияға жататындардан басқа құқықтық кадастрдың мәліметтері жалпыға ортақ және Қазақстан Республикасының заңнамасымен орнатылған тәртіпте мүдделі болып табылады.
Мемлекеттік Тіркеу туралы Заңда көрініс тапқан, мемлекеттік тіркелімнің жариялылық пен қол жетімділік қағидасының шектелгендігі заң шығарушының меншік иелерінің қол сұғушылықтан және үшінші тұлғалардың арам ойда пайдаланудан сақтау үшін қамтамасыз етілген.
Жылжымайтын мүлікті сатудың сатып алушы мен сатушының тарабындағы қатысушылары ретінде құқықтың кез-келген субъектілері бола алады. Алайда азаматтық құқықтың кейбір субъектілерінің шартқа қатысуы кейбір ерекшеліктермен байланысты.
Әр түрлі субъектілердің категорияларымен бекітілетін жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартының белгілі бір ерекшеліктеріне ие:
- қалпына келтіруші басқарушылармен, сот орындаушыларымен және саудаларды жүргізу жолымен басқа тұлғалармен бекітілетін жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарттары;
- ортақ мүліктің қатысушыларымен бекітілетін жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарттары;
- шаруашылық серіктестерімен, акционерлік қоғамдармен, өндірістік кооперативтермен бекітілетін жылжымайтын мүліктің сатып алу-сату шарттары;
- қаржылық емес ұйымдармен бекітілетін жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарттары;
- мемлекеттік кәсіпорындар мен мекемелермен бекітілетін жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарттары;
- жылжымайтын мүліктің сатушыларының өкілдерімен бекітілетін жылжымайтын мүліктің сатып алу-сату шарттары.
Субъективтік белгісі бойынша жылжымайтын мүліктің сатып алу-сату шарты заңды және жеке тұлғалардың қатысуы бойынша жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарты болып бөлінеді.
Жылжымайтын мүлікпен келісімдерді жасау - мемлекеттің тарапынан дәстүрплі бақылау саласы, ол мемлекеттің экономикасы үшін жылжымайтын мүліктің азаматтық құқықтың нысаны ретінде мәнділігімен түсіндіріледі. Мұндай бақылаудың көрінісі әр түрлі формаларына ие. Көптеген мемлекеттерде lex rei sitae ережесі іске асырылған, оған сәйкес жылжымайтын мүлікке қатысты осы жылжымайтын мүлік болатын мемлекеттің құқықтық нормалары қолданылады. Бұл ереже жылжымайтын мүлікпен жасалатын келісімнің формасына, сонымен бірге келісімнің жасалуына қойылатын басқа талаптарға да қатысты қолданылады. Аталған ереже әр түрлі мемлекеттердің субъектілерімен жылжымайтын мүлікті сатып алу жағдайларында үлкен практикалық мәнге ие. Мысалы, Испанияда жылжымайтын мүлікті сатып алғанда келісім жай жазбаша түрде бекітіле алынады. Алайда егер тараптар ерік автономиясының қағидасына сәйкес, келісімнің әрекетін неміс құқығына бағындыратын болса, онда бұл келісімді нотариалдық тәртіпте бекіту керек, өйткені германдық Азаматтық жинақ нотариалдық форманы жылжымайтын мүлікпен келісімді жасаудың міндетті шарты ретінде қарастырады.
Жеке тұлғалардың қатысуымен жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату келісіміне жалпы сатып алу-сатудың барлық шарттарына тән белгілерімен бірге жеке тұлғалардың құқықтық субъективтілігімен негізделген, құқық иеленушілердің тарапындағы субъектілердің көптілігімен, саудалардағы жылжымайтын мүліктің шеттетудің ерекше процедурасына негізделген көптеген ерекше белгілеріне ие. Жеке тұлғалардың жеке меншігінің құқық объектісі ретіндегі тұрғын үйдің мақсатты тағайындалуы жасалынатын келісімдерге өзінің белгісін қояды .
Жеке кәсіпкерлердің құқық қабілеттілігінің сипаттамасы туралы мәселені қарастыра отырып, жеке кәсіпкерлер ҚР АК 35-бабына, 19- бабына сәйкес ортақ құқықтық қабілеттілікке ие деген қорытынды жасауға болады. Ортақ құқықтық қабілеттілікке ие болу жеке кәсіпкерге заңнамамен тыйым салынбаған, кез-келген келісімдерді жасауға, соның ішінде жылжымайтын мүлікті шеттету бойынша шарттарды жасауға мүмкіндік береді. Құқықтың арнайы құқықтық қабілеттілігінде белгілі бір келісімдерді жасау, соның ішінде жылжымайтын мүліктің шеттетілуі бойынша келісімдерді жасау заңнамалық ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz