Ипотекалық несиелеу
Мазмұны:
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
Негізгі бөлім
1. Тұрғын.үй саласындағы несиелік қатынастардың пайда болуы, қалыптасуы және даму тарихы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..7
2 Ипотекалық несиелеудің экономикалық және құқықтық мазмұны мен табиғаты ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 15
3 Ипотекалық несилелеу жүйесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..20
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
Негізгі бөлім
1. Тұрғын.үй саласындағы несиелік қатынастардың пайда болуы, қалыптасуы және даму тарихы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..7
2 Ипотекалық несиелеудің экономикалық және құқықтық мазмұны мен табиғаты ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 15
3 Ипотекалық несилелеу жүйесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..20
Кіріспе
Тұрғын-үй құрылысы – біздің
экономикамызды алға сүйреуші қуатты күш.
Елбасының 2005 жылдағы
Қазақстан халқына Жолдауынан
Азаматтарды тұрғын-үймен қамтамасыз ету мәселесі кез-келген дамыған және даму жолындағы мемлекеттердің ең маңызды міндеттерінің бірі деуге болады. Біздің елімізде де бұл мәселені қазіргі таңда аса өзекті болып отыр. Салынып жатқан құрылыстар жеткіліксіз, қолда бар тұрғын-үй қоры ескіріп, қайта қалпына келтіруді талап етеді.
Тұрғын-үй құрылысының жағдайы мен халықтың баспанамен қамтамасыз етілуі жағдайын анықтау үшін жасалған талдамалар, баспанаға мұқтаж халықтың аса көп екендігін көрсетіп отыр. Статистикалық мәлеметтерге жүгінер болсақ, қазір республикамызда орташа есеппен 1,3-1,4 миллион адам баспанаға зәру . Бүгінгі күні пайдалануға берілетін баспана көлемі қазіргі бар тұрғын-үй қорының жалпы көлемінен 0,5-0,7%-ы ғана құрайды және ол тұрғын—үй қорынан жыл сайын шығып қалатын үйлердің мөлшерінен де аса алмайды. Тұрғын-үй қорының тізілімі деректерінен белгілі болғандай, 2004 жылдың 1-қаңтарындағы жағдай бойынша ҚР тұрғын-үй қорының жалпы алаңы 243,0 млн. шаршы метрді, оның ішінде қалаларда – 144,8 млн. шаршы метр, ауылдық жерлерде – 98 млн. шаршы метрді құрайды екен. Көппәтерлі тұрғын-үйлердің үлесі – 151,8 млн. шаршы метр немесе 62,5%, жеке тұрғын-үйлердің үлесі – 91,2 млн. шаршы метр немесе 37,5%. ҚР тұрғын-үй қорының шамамен 97%-ы (235,3 млн. м2) жеке меншікте, шамамен 3%-ы (7,7 млн. м2) мемлекеттік меншікте .
Ал, қолда бар тұрғын-үй қорының біразы қанағаттанарлықсыз техникалық жағдайда, атап айтқанда:
1. тұрғын-үй қорының 10,3%-ы күрделі жөндеуден өткізілуі керек;
2. апаттық жағдайдағы 1,3% тұрғын-үй (жалпы тұрғын-үй қорының) бұзылуы керек.
Тек соңғы кехдерде ғана жеке меншік нысандағы тұрғын-үй құрылысы белсенді түрде дамып келе жатыр, кейінгі 4 жылда құрылыс көлемі 57,3%-ға артса, 39,3 млрд. Теңге осы салаға салынған. Сонымен бірге тұрғын-үй құрылысына тартылатын инвестиция көлемі де артып отыр. Тағы бір айта кетер жәйт осы проблемаларды шешудің бір жолы ретінде ипотекалық несиелеу жүйесін де айтуға болады.
Осыған байланысты, қазіргі таңда көптеген елдерде кеңінен қолданылып келе жатқан тұрғын-үй несиесінің екі негізгі үлгісін бөліп көрсетуге болады, олар: «жинақтаушы банк» үлгісі мен «ипотекалық компания» үлгісі. Жинақтаушы банкілер өз қорларын негізінен алғанда салымдар арқылы жинақтайды. Ипотекалық компаниялар салымдар тартпайды және бастапқы операцияларды өз меншігіндегі капиталдан және мерзімді заемдар есебінен қаржыландырады.
Бүгінгі таңда Қазақстан Республикасындағы тұтыну несиелері экономикадағы жалпы несие көлемінен екі есеге асып түседі десек қателеспеспіз. Банктер елдегі тұрақтылық пен экономикадағы қарқындыдамудан кейін өз активтерін өтеу мерзімдері анағұрлым ұзағырақ ипотекалық несиелерді қоса алғанда, осы несие түріне орналастыру мүмкіндігіне ие болады. Мәселен, 01.01.2002 жылдағы жағдай бойынша берілген тұтыну несиелерінің (оның ішінде тұрғын-үй сатып алу мен үй салуға) үлесі 20823 млн. теңгені немесе 17,2 пайызды құраған. Ал, 2003 жылдың 11 айында несиелердің жалпы көлемі 41,2 пайызға, яғни 949,5 млрд. теңгеге өскен .
Әйтсе де, жүргізілген талдама нәтижесінде қазіргі кезде аса өзекті болып отырған тұтыну несиелері оған қатысушы екі тарапқа да айтарлықтай тиімді болып отырмағандығын байқауға болады. Оның екі жағына да тоқталыр өтсек. Екінші деңгейдегі банктер үшін белгілі бір тәуекелдерге және несие беру үшін қызмет көрстеуге кететін шығындардың қымбаттылығына орай аса тартымды сектор бола алмай отыр. Атап айтқанда, өндірістік және қаржылық қызметке салық салудың жеткіліксіз тиімді жүйесіне негізделген несиелік тәуекелдің институционалдық элементтерінің жоғары болуы, несиегерлердің құқықтарын қорғайтын заң базасының жұтаңдығы, қарыз алушылардың қаржылық есептерінің айқын болмауы және т.б. себеп болып отыр. Ал, қарыз алушылардың көзқарасы тұрғысынан келер болсақ, халықтың көпшілік бөлігі үшін тұтыну несиелері әлі де машақаты көп жұмыс болып тұрғандай. «Эксклюзив» журналы жүргізген әлеуметтік сауалнаманың нетижесінде алынған деректеріне жүгінер болсақ, сұралған респонденттердің 7,5%-ы ғана осы заманғы ипотекалық несиелеудің шарттарын қолдануға ыңғайлы деп тапқан, 43,5%-ы несие шартының тек ішінара ғана қолдануға жарайтындығын, 18,5%-ы ипотекалық несиелеудің қазіргі қолданылып отырған шарт-жағдайын олардың ахуалы мүлдем көтермейтіндігін айтқан. Бұл ретте респонденттердің 30,5%-ы осы заманғы ипотекалық несиелеу жүйесіне деген өз көзқарастарын ашып айтып беруге қиналған. Ипотекалық несиені тұрғын-үй сатып алуға қолдануға 29,5%-ы ниет білдірген, ал қалған көпшілік бөлігі ол үшін өзге құралдар мен қаражаттар қолдануды көздеген. Сөйтіп, Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің қарқынды дамып келе жатқандығына қарамастан, көптеген пәтерлер (риэлтерлердің айтуы бойынша) тікелей сату-сатып алу арқылы жүзеге асатындығы байқалады.
Тұрғын-үй құрылысы – біздің
экономикамызды алға сүйреуші қуатты күш.
Елбасының 2005 жылдағы
Қазақстан халқына Жолдауынан
Азаматтарды тұрғын-үймен қамтамасыз ету мәселесі кез-келген дамыған және даму жолындағы мемлекеттердің ең маңызды міндеттерінің бірі деуге болады. Біздің елімізде де бұл мәселені қазіргі таңда аса өзекті болып отыр. Салынып жатқан құрылыстар жеткіліксіз, қолда бар тұрғын-үй қоры ескіріп, қайта қалпына келтіруді талап етеді.
Тұрғын-үй құрылысының жағдайы мен халықтың баспанамен қамтамасыз етілуі жағдайын анықтау үшін жасалған талдамалар, баспанаға мұқтаж халықтың аса көп екендігін көрсетіп отыр. Статистикалық мәлеметтерге жүгінер болсақ, қазір республикамызда орташа есеппен 1,3-1,4 миллион адам баспанаға зәру . Бүгінгі күні пайдалануға берілетін баспана көлемі қазіргі бар тұрғын-үй қорының жалпы көлемінен 0,5-0,7%-ы ғана құрайды және ол тұрғын—үй қорынан жыл сайын шығып қалатын үйлердің мөлшерінен де аса алмайды. Тұрғын-үй қорының тізілімі деректерінен белгілі болғандай, 2004 жылдың 1-қаңтарындағы жағдай бойынша ҚР тұрғын-үй қорының жалпы алаңы 243,0 млн. шаршы метрді, оның ішінде қалаларда – 144,8 млн. шаршы метр, ауылдық жерлерде – 98 млн. шаршы метрді құрайды екен. Көппәтерлі тұрғын-үйлердің үлесі – 151,8 млн. шаршы метр немесе 62,5%, жеке тұрғын-үйлердің үлесі – 91,2 млн. шаршы метр немесе 37,5%. ҚР тұрғын-үй қорының шамамен 97%-ы (235,3 млн. м2) жеке меншікте, шамамен 3%-ы (7,7 млн. м2) мемлекеттік меншікте .
Ал, қолда бар тұрғын-үй қорының біразы қанағаттанарлықсыз техникалық жағдайда, атап айтқанда:
1. тұрғын-үй қорының 10,3%-ы күрделі жөндеуден өткізілуі керек;
2. апаттық жағдайдағы 1,3% тұрғын-үй (жалпы тұрғын-үй қорының) бұзылуы керек.
Тек соңғы кехдерде ғана жеке меншік нысандағы тұрғын-үй құрылысы белсенді түрде дамып келе жатыр, кейінгі 4 жылда құрылыс көлемі 57,3%-ға артса, 39,3 млрд. Теңге осы салаға салынған. Сонымен бірге тұрғын-үй құрылысына тартылатын инвестиция көлемі де артып отыр. Тағы бір айта кетер жәйт осы проблемаларды шешудің бір жолы ретінде ипотекалық несиелеу жүйесін де айтуға болады.
Осыған байланысты, қазіргі таңда көптеген елдерде кеңінен қолданылып келе жатқан тұрғын-үй несиесінің екі негізгі үлгісін бөліп көрсетуге болады, олар: «жинақтаушы банк» үлгісі мен «ипотекалық компания» үлгісі. Жинақтаушы банкілер өз қорларын негізінен алғанда салымдар арқылы жинақтайды. Ипотекалық компаниялар салымдар тартпайды және бастапқы операцияларды өз меншігіндегі капиталдан және мерзімді заемдар есебінен қаржыландырады.
Бүгінгі таңда Қазақстан Республикасындағы тұтыну несиелері экономикадағы жалпы несие көлемінен екі есеге асып түседі десек қателеспеспіз. Банктер елдегі тұрақтылық пен экономикадағы қарқындыдамудан кейін өз активтерін өтеу мерзімдері анағұрлым ұзағырақ ипотекалық несиелерді қоса алғанда, осы несие түріне орналастыру мүмкіндігіне ие болады. Мәселен, 01.01.2002 жылдағы жағдай бойынша берілген тұтыну несиелерінің (оның ішінде тұрғын-үй сатып алу мен үй салуға) үлесі 20823 млн. теңгені немесе 17,2 пайызды құраған. Ал, 2003 жылдың 11 айында несиелердің жалпы көлемі 41,2 пайызға, яғни 949,5 млрд. теңгеге өскен .
Әйтсе де, жүргізілген талдама нәтижесінде қазіргі кезде аса өзекті болып отырған тұтыну несиелері оған қатысушы екі тарапқа да айтарлықтай тиімді болып отырмағандығын байқауға болады. Оның екі жағына да тоқталыр өтсек. Екінші деңгейдегі банктер үшін белгілі бір тәуекелдерге және несие беру үшін қызмет көрстеуге кететін шығындардың қымбаттылығына орай аса тартымды сектор бола алмай отыр. Атап айтқанда, өндірістік және қаржылық қызметке салық салудың жеткіліксіз тиімді жүйесіне негізделген несиелік тәуекелдің институционалдық элементтерінің жоғары болуы, несиегерлердің құқықтарын қорғайтын заң базасының жұтаңдығы, қарыз алушылардың қаржылық есептерінің айқын болмауы және т.б. себеп болып отыр. Ал, қарыз алушылардың көзқарасы тұрғысынан келер болсақ, халықтың көпшілік бөлігі үшін тұтыну несиелері әлі де машақаты көп жұмыс болып тұрғандай. «Эксклюзив» журналы жүргізген әлеуметтік сауалнаманың нетижесінде алынған деректеріне жүгінер болсақ, сұралған респонденттердің 7,5%-ы ғана осы заманғы ипотекалық несиелеудің шарттарын қолдануға ыңғайлы деп тапқан, 43,5%-ы несие шартының тек ішінара ғана қолдануға жарайтындығын, 18,5%-ы ипотекалық несиелеудің қазіргі қолданылып отырған шарт-жағдайын олардың ахуалы мүлдем көтермейтіндігін айтқан. Бұл ретте респонденттердің 30,5%-ы осы заманғы ипотекалық несиелеу жүйесіне деген өз көзқарастарын ашып айтып беруге қиналған. Ипотекалық несиені тұрғын-үй сатып алуға қолдануға 29,5%-ы ниет білдірген, ал қалған көпшілік бөлігі ол үшін өзге құралдар мен қаражаттар қолдануды көздеген. Сөйтіп, Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің қарқынды дамып келе жатқандығына қарамастан, көптеген пәтерлер (риэлтерлердің айтуы бойынша) тікелей сату-сатып алу арқылы жүзеге асатындығы байқалады.
Пайдаланылган әдебиеттер тiзiмi:
1. КР Конституциясы
2. КР Азамматтык кодексi 1994ж 27 желтоксан (жалпы болiм),1999 ж
1 шiлде (ерекше болiм).
3. КР Банктер жэне банк кызметi туралы 1995ж 31 тамыздагы №2444 Заны (Эзгертулер жэне толыктырулармен 2005ж 15 мамыр)
4. Егемен Казакстан газетi
5. «Предприниматель и право» журналы №15/2004 ж
6. «Банки Казахстана» журналы, №6 /2004 ж
7. А.Диденко.Ипотека.Правовая база сравнительного анализа, Предприниматель и право,№1-2/2000 год
1. КР Конституциясы
2. КР Азамматтык кодексi 1994ж 27 желтоксан (жалпы болiм),1999 ж
1 шiлде (ерекше болiм).
3. КР Банктер жэне банк кызметi туралы 1995ж 31 тамыздагы №2444 Заны (Эзгертулер жэне толыктырулармен 2005ж 15 мамыр)
4. Егемен Казакстан газетi
5. «Предприниматель и право» журналы №15/2004 ж
6. «Банки Казахстана» журналы, №6 /2004 ж
7. А.Диденко.Ипотека.Правовая база сравнительного анализа, Предприниматель и право,№1-2/2000 год
Мазмұны:
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
Негізгі бөлім
1. Тұрғын-үй саласындағы несиелік қатынастардың пайда болуы,
қалыптасуы және даму
тарихы ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... 7
2 Ипотекалық несиелеудің экономикалық және құқықтық мазмұны мен
табиғаты ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .15
3 Ипотекалық несилелеу
жүйесі ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..20
Кіріспе
Тұрғын-үй құрылысы – біздің
экономикамызды алға сүйреуші қуатты күш.
Елбасының 2005 жылдағы
Қазақстан халқына Жолдауынан
Азаматтарды тұрғын-үймен қамтамасыз ету мәселесі кез-келген дамыған
және даму жолындағы мемлекеттердің ең маңызды міндеттерінің бірі деуге
болады. Біздің елімізде де бұл мәселені қазіргі таңда аса өзекті болып
отыр. Салынып жатқан құрылыстар жеткіліксіз, қолда бар тұрғын-үй қоры
ескіріп, қайта қалпына келтіруді талап етеді.
Тұрғын-үй құрылысының жағдайы мен халықтың баспанамен қамтамасыз етілуі
жағдайын анықтау үшін жасалған талдамалар, баспанаға мұқтаж халықтың аса
көп екендігін көрсетіп отыр. Статистикалық мәлеметтерге жүгінер болсақ,
қазір республикамызда орташа есеппен 1,3-1,4 миллион адам баспанаға
зәру[1]. Бүгінгі күні пайдалануға берілетін баспана көлемі қазіргі бар
тұрғын-үй қорының жалпы көлемінен 0,5-0,7%-ы ғана құрайды және ол тұрғын—үй
қорынан жыл сайын шығып қалатын үйлердің мөлшерінен де аса алмайды. Тұрғын-
үй қорының тізілімі деректерінен белгілі болғандай, 2004 жылдың 1-
қаңтарындағы жағдай бойынша ҚР тұрғын-үй қорының жалпы алаңы 243,0 млн.
шаршы метрді, оның ішінде қалаларда – 144,8 млн. шаршы метр, ауылдық
жерлерде – 98 млн. шаршы метрді құрайды екен. Көппәтерлі тұрғын-үйлердің
үлесі – 151,8 млн. шаршы метр немесе 62,5%, жеке тұрғын-үйлердің үлесі –
91,2 млн. шаршы метр немесе 37,5%. ҚР тұрғын-үй қорының шамамен 97%-ы
(235,3 млн. м2) жеке меншікте, шамамен 3%-ы (7,7 млн. м2) мемлекеттік
меншікте[2].
Ал, қолда бар тұрғын-үй қорының біразы қанағаттанарлықсыз техникалық
жағдайда, атап айтқанда:
1. тұрғын-үй қорының 10,3%-ы күрделі жөндеуден өткізілуі керек;
2. апаттық жағдайдағы 1,3% тұрғын-үй (жалпы тұрғын-үй қорының) бұзылуы
керек.
Тек соңғы кехдерде ғана жеке меншік нысандағы тұрғын-үй құрылысы
белсенді түрде дамып келе жатыр, кейінгі 4 жылда құрылыс көлемі 57,3%-ға
артса, 39,3 млрд. Теңге осы салаға салынған. Сонымен бірге тұрғын-үй
құрылысына тартылатын инвестиция көлемі де артып отыр. Тағы бір айта кетер
жәйт осы проблемаларды шешудің бір жолы ретінде ипотекалық несиелеу жүйесін
де айтуға болады.
Осыған байланысты, қазіргі таңда көптеген елдерде кеңінен қолданылып
келе жатқан тұрғын-үй несиесінің екі негізгі үлгісін бөліп көрсетуге
болады, олар: жинақтаушы банк үлгісі мен ипотекалық компания үлгісі.
Жинақтаушы банкілер өз қорларын негізінен алғанда салымдар арқылы
жинақтайды. Ипотекалық компаниялар салымдар тартпайды және бастапқы
операцияларды өз меншігіндегі капиталдан және мерзімді заемдар есебінен
қаржыландырады.
Бүгінгі таңда Қазақстан Республикасындағы тұтыну несиелері
экономикадағы жалпы несие көлемінен екі есеге асып түседі десек
қателеспеспіз. Банктер елдегі тұрақтылық пен экономикадағы қарқындыдамудан
кейін өз активтерін өтеу мерзімдері анағұрлым ұзағырақ ипотекалық
несиелерді қоса алғанда, осы несие түріне орналастыру мүмкіндігіне ие
болады. Мәселен, 01.01.2002 жылдағы жағдай бойынша берілген тұтыну
несиелерінің (оның ішінде тұрғын-үй сатып алу мен үй салуға) үлесі 20823
млн. теңгені немесе 17,2 пайызды құраған. Ал, 2003 жылдың 11 айында
несиелердің жалпы көлемі 41,2 пайызға, яғни 949,5 млрд. теңгеге өскен[3].
Әйтсе де, жүргізілген талдама нәтижесінде қазіргі кезде аса өзекті
болып отырған тұтыну несиелері оған қатысушы екі тарапқа да айтарлықтай
тиімді болып отырмағандығын байқауға болады. Оның екі жағына да тоқталыр
өтсек. Екінші деңгейдегі банктер үшін белгілі бір тәуекелдерге және несие
беру үшін қызмет көрстеуге кететін шығындардың қымбаттылығына орай аса
тартымды сектор бола алмай отыр. Атап айтқанда, өндірістік және қаржылық
қызметке салық салудың жеткіліксіз тиімді жүйесіне негізделген несиелік
тәуекелдің институционалдық элементтерінің жоғары болуы, несиегерлердің
құқықтарын қорғайтын заң базасының жұтаңдығы, қарыз алушылардың қаржылық
есептерінің айқын болмауы және т.б. себеп болып отыр. Ал, қарыз алушылардың
көзқарасы тұрғысынан келер болсақ, халықтың көпшілік бөлігі үшін тұтыну
несиелері әлі де машақаты көп жұмыс болып тұрғандай. Эксклюзив журналы
жүргізген әлеуметтік сауалнаманың нетижесінде алынған деректеріне жүгінер
болсақ, сұралған респонденттердің 7,5%-ы ғана осы заманғы ипотекалық
несиелеудің шарттарын қолдануға ыңғайлы деп тапқан, 43,5%-ы несие шартының
тек ішінара ғана қолдануға жарайтындығын, 18,5%-ы ипотекалық несиелеудің
қазіргі қолданылып отырған шарт-жағдайын олардың ахуалы мүлдем
көтермейтіндігін айтқан. Бұл ретте респонденттердің 30,5%-ы осы заманғы
ипотекалық несиелеу жүйесіне деген өз көзқарастарын ашып айтып беруге
қиналған. Ипотекалық несиені тұрғын-үй сатып алуға қолдануға 29,5%-ы ниет
білдірген, ал қалған көпшілік бөлігі ол үшін өзге құралдар мен қаражаттар
қолдануды көздеген. Сөйтіп, Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің
қарқынды дамып келе жатқандығына қарамастан, көптеген пәтерлер
(риэлтерлердің айтуы бойынша) тікелей сату-сатып алу арқылы жүзеге
асатындығы байқалады.
1. Тұрғын-үй саласындағы несиелік қатынастардың пайда болуы, қалыптасуы
және даму тарихы
Қазақстанда экономикалық қайта құру басталғалы бері қаншалықты
маңыздылығына қарамастан тұрғын-үй реформасы төмен қарқында дамып, баяу
жүргізілді.
Тұрғын-үйді қаржыландырудың дәстүрлі кеңестік жүйесі кезінде
Қазақстандағы тұрғын-үй саясаты одақ көлемінде жүргізіліп, бюджет
қаражаттарын орталықтан мемлекеттік тұрғын-үй құрылысын салуға бөліп
беруден және оны кезекте тұрған азаматтарға тегін берумен шектелетін.
Мұндай саясат Қазақстан өз егемендігін алып, нарықтық экономикаға аяқ
басқан соң іске аспай қалды. Сөйтіп, Қазақстанның тұрғын-үй саласындағы
нарықтық қатынастары 1991 жылы Жекешелендіру туралы, Меншік туралы
заңдары қабылданғаннан кейін басталды деуге толық негіз бар. Сәл кейінірек
кепіл туралы, инвестициялық қызмет туралы заң актілері қабылданды, жаңа
Азаматтық кодекс енгізілді, сонымен бірге ҚР Президентінің Жылжымайтын
мүлік ипотекасы туралы, Жылжымайтын мүлікті және олармен жасалатын
мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы заң күші бар Жарлықтары, Тұрғын-үй
қатынастары туралы заң қабылданып, тұрғын-үй саласында нарықтық
қатынастардың қалыптасуы үшін заң базасын жасауға алғашқы қадамдар
басталды.
Сонда да, халықтың көпшілік бөлігінде төлем қабілеттілігі жетімсіз
болғандықтан реформаның алғашқы жылдарындағы тұрғын-үй нарығы дайын
баспанаға деген халықтың сұранысын қанағаттандыра алмады деуге болады және
ол кезде несиелік-қаржылық механизмнің қажетті құралдары да қамтамасыз
етілмеген болатын.
Соған қарамастан, 1993 жылы тұрғын-үй қатынастарын реформалауда аса
маңызды қадам жасалды деуге әбден негіз бар, ҚР Президентінің №1344
Жарлығы арқылы Жаңа тұрғын-үй саясаты мен оны жүзеге асыру механизмдері
мемлекеттік бағдарламасы қабылданды. Бұл бағдарламада мемлекеттің тұрғын-
үй саясаты саласындағы бірқатар маңызды стратегиялық қадамдары
қарастырылды, атап айтқанда:
1. тұрғын-үй саласына қатысы бар құқықтық нормалар жүйесіне қажетті
өзгертулер мен толықтырулар енгізу;
2. тұрғын-үй құрылысы мен тұрғын-үй-коммунальдық шаруашылығын
қаржыландыру жүйесін реформалау;
3. монополиядан шығару;
4. тұрғын-үй құрылысын салуға қатысушыларға жеңілдіктер жүйесін құру
және осы процеске азаматтар мен заңды тұлғаларды барынша тарту
мақсатында пайдалануға беру;
5. тұрғын-үй саласында жалға беру секторын кеңейту бойынша іс-
шараларды жүзеге асыру;
6. құрылыс индустриясының базасын жетілдіру;
7. тұрғын-үй құрылысын салу үшін жер учаскелерін бөліп беру және
тіркеу іс-жосықтарын жеңілдету;
8. халық көп қоныстанған аудандарда әлеуметтік, инженерлік және көлік
инфрақұрылымдарын кешенді дамыту;
9. мемлекеттің тұрғын-үй саясатын жүзеге асыру үшін тиімді ұйымдық
құрылым құру;
10. тұрғын-үй және жылжымайтын мүлік нарығының инфрақұрылымын тұтастай
дамыту.
Аталған Жарлықта жария етілген стратегиялық маңызды міндеттердің
көпшілік бөлігі осы күнге дейін жүзеге асырылмағандығына қарамастан, бұл
құжат мемлекет үшін тұрғын-үй проблемасының маңыздылығын көрсетеді және
тұрғын-үй саясатының мемлекеттік қызметінің басым бағытына кіретіндігін
білдіреді.
Сөйтіп, ол тұрғын-үй құрылысын салудың қазіргі бар қаржыландыру жүйесін
реформалау қажеттілігіне алып келді, яғни қаржыландырудың бюджеттік
жүйесінен сыртқы бюджеттік қаражат есебіне көшу.
Әлем тәжірибесінде құрылыс салуға және меншікке тұрғын-үй сатып алуға
қолайлы жағдай құруға негізделген және тұрақты табысы бар халыққа қызмет
көрсетуге бағытталған ипотекалық несиелеу жүйесі әрекет етеді. Осы
ипотекалық несиелеу жүйесінің өзі әлемдік тәжірибеде үш түрге бөлінген,
оларды атап өтсек:
o еуропалық үлгі;
o американдық үлгі;
o малазиялық үлгі.
Негізі ипотека алғаш рет Грецияда б.э.д. ҮІ ғасырдың басында пайда
болды. Ол кезде ипотека барысында мүлік борышқордың иелегінде қалатын, ал
несиегер кепілге салынатын затты әрі қарай сатуға және алынған сомадан
өтемақы алуды талап ету құқығына ие болатын.
Дегенмен, қазіргі заманғы жүйеге сәйкес келетін ипотекалық несиелеу
жүйесі (жылжымайтын мүлік кепілі бойынша несиелеу) 200 жылдай бұрын
қалыптасты деуге болады. АҚШ - әлемдегі ең ірі ипотекалық несие нарығы
болып табылады.
Біздің елімізде осы заманғы ипотекалық несиелеу жүйесі ҚР Президентінің
Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы заң күші бар Жарлығының қабылдануынан
бастау алады. Әйтсе де, республикада ипотекалық несиелеу жүйесі дамуы үшін
негіз тек 2000 жылы қаланғанын жоғарыда атап өткен болатынбыз, сөйтіп
тұрғын-үй саласындағы ипотека даму жолына қарай оң бет бұра бастады.
21.08.2000 жылы тұрғын-үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және
ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту тұжырымдамасын қабылдау осы саладағы
басты жетістіктердің бірі. Осы құжатта тұрғын-үй құрылысы саласындағы
жағдайға толыққанды талдама жүргізілген болатын және ипотекалық несиелеу
жүйесін дамытуға кедергі келтіретін негізгі проблемалар, сондай-ақ осы
жүйенің пайда болып, әрі қарай дамуы үшін қажетті негізгі іс-шаралар
белгіленді.
Осылайша, Қазақстандағы ипотеканың алғашқы бастауы 2000 жылдың тамыз
айында ҚР Үкіметінің Қазақстан Республикасындағы тұрғын-үй құрылысын ұзақ
мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту
тұжырымдамасын бекіткеннен кейін орныға бастады. Осы тұжырымдамаға сәйкес
ипотекалық несиелеудің туынды рыногы операторын құру туралы шешім
қабылданды, сөйтіп Қазақстандық ипотекалық компания құрылған болатын.
Тұжырымдама ҚР-нда әлемдік тәжірибедегі қазіргі бар 3 үлгінің бірі іске
асырылуы ықтималдығы ескеріліп әзірленді.
1. еуропалық үлгі
Бұл үлгі ипотекалық несиелеуді жүзеге асыратын банктерді үлкен дәрежеде
қолдауды көздейді. Жеңілдікті салық салу, жеңілдікті несиелеу және т.б.
осындай қолдаудың құралдары болып табылады. Негізгі институт ретінде
мемлекеттік емес ұйымдар болады. Олар мұндай жағдайда жоғары капиталданған
және сенімді болулары қажет екендігі сөзсіз.
2. американдық үлгі
Бұл үлгіде ипотекалық несиелеуді сақтандыру мен қайта қаржыландыруды
жүзеге асыратын кең көлемді мемлекеттік инфрақұрылым қалыптастыру
көзделеді. Сонымен қатар, осы үлгіде ипотекалық облигациялар нарығын дамыту
қарастырылған, өйткені мемлекет олардың ипотекалық облигацияларды қайта
қаржыландыру үшін өтеуін төлеп алу механизмін жасайды. Мемлекеттің
қатысуымен құрылған ипотекалық ассоцациялар ипотекалық несие
ұйымдастырушыларының облигацияларды кепілдікке салуымен шығаруын
қамтамасыз етеді, ол олардың өтелімділігін қамтамасыз етуге мүмкіндік
береді.
Қаржылық нарықтары дамыған елдерде америкалық үлгі анағұрлым көбірек
тиімді қолданылады.
Әйтсе де, қарыз капиталындағы қазақстандық нарықтың қазіргі даму
сатысында Малайзияның ипотекалық несиелеу жүйесін қолдану тиімді болып
отыр. Осы үлгіге сәйкес, Ұлттық Банктің, сондай-ақ ірі коммерциялық банктер
мен өзге қаржылық ұйымдардың қатысуымен арнайы ипотекалық корпорация
құруынан тұрады, олар несиегерлерден (банктерден) ипотекалық несиелерді
өтеуін төлеп алады және содан кейін сатып алынған ипотекалардың пулымен
қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды (басқаша айтар болсақ жылжымайтын
мүліктің кепіл құқығын) шығарады. Осылайша, мұндай корпорация ипотекалық
несиелерді сатып алумен өз шығындарын жабады, ал банктер өз кезегінде
алған қаражаттарды жаңа ипотекалық несиелерді беру үшін пайдалану
мүмкіндігіне ие болады, сол арқылы тұрғын-үй құрылысы нарығын тұтастай
алғанда дамытуды ынталандырады.
Сонымен, ипотекалық несиелеу жүйесі көп қырлы құбылыс болғандықтан
қаржылық, шаруашылық-құқықтық өмірде бірнеше аспектіге ие. Заңи
мағынасында ол – ипотекалық шартты жасасу мен жылжымайтын мүлікті иелену
жағдайын және ол бойынша қарыздарды айқындау тәртібін көздейтін қатынастар
жиынтығын көрсетеді. Белгілі бір жылжымайтын мүлік иелері құқықтарының
сенімділігін нақты белгілеуге мүмкіндік беретін мұндай жүйенің болуы –
кепілге салынатын жылжымайтын мүлікке – жерге, өндірістік және өндірістік
емес мақсаттағы құрылыстарға ұзақ мерзімді несиелерді беруге шарт-жағдай
жасайды.
Осы Қазақстан Республикасындағы тұрғын-үй құрылысын ұзақ мерзімді
қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту тұжырымдамасында
біздің республикада ипотекалық несиелеудің екі деңгейлі жүйесі
қарастырылған.
Бірінші деңгейге мыналар кіреді:
• баспанаға баға белгілеу;
• баспанаға ақшалай төлем;
• тұрғын-үйді талап ету құқығын беру;
• екінші деңгейдегі банктің ипотекалық несиені
беруі;
• тұрғын-үйді кепілге беру;
Екінші деңгейге мыналар кіреді:
• Қазақстандық ипотекалық компанияның ипотекалық
несиесі бойынша талап ету құқығына ие болу;
• ипотекалық облигациялар шығару;
• облигациялар үшін ақша түсімдері.
Азаматтардың баспана сатып алуы үшін ұзақ мерзімді несиелеудің мұндай
жүйесін құру:
• азаматтардың төлем қабілеттілік сұранысын арттыруға
және халықтың көпшілік бөлігінің баспана сатып алуға
қолын жеткізуге;
• тұрғын-үй нарығын белсенді қылуға;
• ипотека миеханизмі арқылы шынайы экономикалық
айналымның тұрғын-үй саласына жылжымайтын мүлікті
тартуға;
• тұрғын-үй саласына халықтың жинақтаған қаражаты мен
басқа да бюджеттен тыс қаржылық ресурстарды тарту
үшін база құруға;
• құрылыс секторын дамытуды қамтамасыз етуге;
• елде жалпы экономикалық өсімді арттыруға ықпал
етуге мүмкіндік береді.
Бүгінгі таңда екінші деңгейдегі банктер ипотекалық несиелеуге белсенді
қатысуда. Өткен жылы республикада тұрғын-үй несиесі бұрын-соңды болмаған
қарқынға ие болды. Халықтың орта буын бөлігі осы процеске қызығушылық
танытып отыр. Соған қарамастан әлемдік тәжірибемен салыстырғанда
республиканың көпшілік азаматтары үшін біздегі несие қымбат болып тұр.
Қазір қазақстандағы банктер ең төмен дегенде жылына 10 пайызбен несие
береді, сондықтан өкінішке орай халықтың шын мәніндегі мұқтаждарының оған
қолы жете бермейді.
Алайда, бір жағынан соңғы уақыттағы осы салада болып жатқан маңызды
өзгерістердің нәтижесінде, екінші деңгейдегі банктердің көпшілік бөлігі
несиелеу мөлшерлемесін түсіруге қарай бағыт алып келе жатқандығы қуантады.
Ұлттық Банк Төрағасының пікірі бойынша егер түрлі банктердің
несиелері бірыңғай сапада, ал несие шарты стандарттық нысанда болатын
болса, онда туынды рынок ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
Негізгі бөлім
1. Тұрғын-үй саласындағы несиелік қатынастардың пайда болуы,
қалыптасуы және даму
тарихы ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... 7
2 Ипотекалық несиелеудің экономикалық және құқықтық мазмұны мен
табиғаты ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .15
3 Ипотекалық несилелеу
жүйесі ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..20
Кіріспе
Тұрғын-үй құрылысы – біздің
экономикамызды алға сүйреуші қуатты күш.
Елбасының 2005 жылдағы
Қазақстан халқына Жолдауынан
Азаматтарды тұрғын-үймен қамтамасыз ету мәселесі кез-келген дамыған
және даму жолындағы мемлекеттердің ең маңызды міндеттерінің бірі деуге
болады. Біздің елімізде де бұл мәселені қазіргі таңда аса өзекті болып
отыр. Салынып жатқан құрылыстар жеткіліксіз, қолда бар тұрғын-үй қоры
ескіріп, қайта қалпына келтіруді талап етеді.
Тұрғын-үй құрылысының жағдайы мен халықтың баспанамен қамтамасыз етілуі
жағдайын анықтау үшін жасалған талдамалар, баспанаға мұқтаж халықтың аса
көп екендігін көрсетіп отыр. Статистикалық мәлеметтерге жүгінер болсақ,
қазір республикамызда орташа есеппен 1,3-1,4 миллион адам баспанаға
зәру[1]. Бүгінгі күні пайдалануға берілетін баспана көлемі қазіргі бар
тұрғын-үй қорының жалпы көлемінен 0,5-0,7%-ы ғана құрайды және ол тұрғын—үй
қорынан жыл сайын шығып қалатын үйлердің мөлшерінен де аса алмайды. Тұрғын-
үй қорының тізілімі деректерінен белгілі болғандай, 2004 жылдың 1-
қаңтарындағы жағдай бойынша ҚР тұрғын-үй қорының жалпы алаңы 243,0 млн.
шаршы метрді, оның ішінде қалаларда – 144,8 млн. шаршы метр, ауылдық
жерлерде – 98 млн. шаршы метрді құрайды екен. Көппәтерлі тұрғын-үйлердің
үлесі – 151,8 млн. шаршы метр немесе 62,5%, жеке тұрғын-үйлердің үлесі –
91,2 млн. шаршы метр немесе 37,5%. ҚР тұрғын-үй қорының шамамен 97%-ы
(235,3 млн. м2) жеке меншікте, шамамен 3%-ы (7,7 млн. м2) мемлекеттік
меншікте[2].
Ал, қолда бар тұрғын-үй қорының біразы қанағаттанарлықсыз техникалық
жағдайда, атап айтқанда:
1. тұрғын-үй қорының 10,3%-ы күрделі жөндеуден өткізілуі керек;
2. апаттық жағдайдағы 1,3% тұрғын-үй (жалпы тұрғын-үй қорының) бұзылуы
керек.
Тек соңғы кехдерде ғана жеке меншік нысандағы тұрғын-үй құрылысы
белсенді түрде дамып келе жатыр, кейінгі 4 жылда құрылыс көлемі 57,3%-ға
артса, 39,3 млрд. Теңге осы салаға салынған. Сонымен бірге тұрғын-үй
құрылысына тартылатын инвестиция көлемі де артып отыр. Тағы бір айта кетер
жәйт осы проблемаларды шешудің бір жолы ретінде ипотекалық несиелеу жүйесін
де айтуға болады.
Осыған байланысты, қазіргі таңда көптеген елдерде кеңінен қолданылып
келе жатқан тұрғын-үй несиесінің екі негізгі үлгісін бөліп көрсетуге
болады, олар: жинақтаушы банк үлгісі мен ипотекалық компания үлгісі.
Жинақтаушы банкілер өз қорларын негізінен алғанда салымдар арқылы
жинақтайды. Ипотекалық компаниялар салымдар тартпайды және бастапқы
операцияларды өз меншігіндегі капиталдан және мерзімді заемдар есебінен
қаржыландырады.
Бүгінгі таңда Қазақстан Республикасындағы тұтыну несиелері
экономикадағы жалпы несие көлемінен екі есеге асып түседі десек
қателеспеспіз. Банктер елдегі тұрақтылық пен экономикадағы қарқындыдамудан
кейін өз активтерін өтеу мерзімдері анағұрлым ұзағырақ ипотекалық
несиелерді қоса алғанда, осы несие түріне орналастыру мүмкіндігіне ие
болады. Мәселен, 01.01.2002 жылдағы жағдай бойынша берілген тұтыну
несиелерінің (оның ішінде тұрғын-үй сатып алу мен үй салуға) үлесі 20823
млн. теңгені немесе 17,2 пайызды құраған. Ал, 2003 жылдың 11 айында
несиелердің жалпы көлемі 41,2 пайызға, яғни 949,5 млрд. теңгеге өскен[3].
Әйтсе де, жүргізілген талдама нәтижесінде қазіргі кезде аса өзекті
болып отырған тұтыну несиелері оған қатысушы екі тарапқа да айтарлықтай
тиімді болып отырмағандығын байқауға болады. Оның екі жағына да тоқталыр
өтсек. Екінші деңгейдегі банктер үшін белгілі бір тәуекелдерге және несие
беру үшін қызмет көрстеуге кететін шығындардың қымбаттылығына орай аса
тартымды сектор бола алмай отыр. Атап айтқанда, өндірістік және қаржылық
қызметке салық салудың жеткіліксіз тиімді жүйесіне негізделген несиелік
тәуекелдің институционалдық элементтерінің жоғары болуы, несиегерлердің
құқықтарын қорғайтын заң базасының жұтаңдығы, қарыз алушылардың қаржылық
есептерінің айқын болмауы және т.б. себеп болып отыр. Ал, қарыз алушылардың
көзқарасы тұрғысынан келер болсақ, халықтың көпшілік бөлігі үшін тұтыну
несиелері әлі де машақаты көп жұмыс болып тұрғандай. Эксклюзив журналы
жүргізген әлеуметтік сауалнаманың нетижесінде алынған деректеріне жүгінер
болсақ, сұралған респонденттердің 7,5%-ы ғана осы заманғы ипотекалық
несиелеудің шарттарын қолдануға ыңғайлы деп тапқан, 43,5%-ы несие шартының
тек ішінара ғана қолдануға жарайтындығын, 18,5%-ы ипотекалық несиелеудің
қазіргі қолданылып отырған шарт-жағдайын олардың ахуалы мүлдем
көтермейтіндігін айтқан. Бұл ретте респонденттердің 30,5%-ы осы заманғы
ипотекалық несиелеу жүйесіне деген өз көзқарастарын ашып айтып беруге
қиналған. Ипотекалық несиені тұрғын-үй сатып алуға қолдануға 29,5%-ы ниет
білдірген, ал қалған көпшілік бөлігі ол үшін өзге құралдар мен қаражаттар
қолдануды көздеген. Сөйтіп, Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің
қарқынды дамып келе жатқандығына қарамастан, көптеген пәтерлер
(риэлтерлердің айтуы бойынша) тікелей сату-сатып алу арқылы жүзеге
асатындығы байқалады.
1. Тұрғын-үй саласындағы несиелік қатынастардың пайда болуы, қалыптасуы
және даму тарихы
Қазақстанда экономикалық қайта құру басталғалы бері қаншалықты
маңыздылығына қарамастан тұрғын-үй реформасы төмен қарқында дамып, баяу
жүргізілді.
Тұрғын-үйді қаржыландырудың дәстүрлі кеңестік жүйесі кезінде
Қазақстандағы тұрғын-үй саясаты одақ көлемінде жүргізіліп, бюджет
қаражаттарын орталықтан мемлекеттік тұрғын-үй құрылысын салуға бөліп
беруден және оны кезекте тұрған азаматтарға тегін берумен шектелетін.
Мұндай саясат Қазақстан өз егемендігін алып, нарықтық экономикаға аяқ
басқан соң іске аспай қалды. Сөйтіп, Қазақстанның тұрғын-үй саласындағы
нарықтық қатынастары 1991 жылы Жекешелендіру туралы, Меншік туралы
заңдары қабылданғаннан кейін басталды деуге толық негіз бар. Сәл кейінірек
кепіл туралы, инвестициялық қызмет туралы заң актілері қабылданды, жаңа
Азаматтық кодекс енгізілді, сонымен бірге ҚР Президентінің Жылжымайтын
мүлік ипотекасы туралы, Жылжымайтын мүлікті және олармен жасалатын
мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы заң күші бар Жарлықтары, Тұрғын-үй
қатынастары туралы заң қабылданып, тұрғын-үй саласында нарықтық
қатынастардың қалыптасуы үшін заң базасын жасауға алғашқы қадамдар
басталды.
Сонда да, халықтың көпшілік бөлігінде төлем қабілеттілігі жетімсіз
болғандықтан реформаның алғашқы жылдарындағы тұрғын-үй нарығы дайын
баспанаға деген халықтың сұранысын қанағаттандыра алмады деуге болады және
ол кезде несиелік-қаржылық механизмнің қажетті құралдары да қамтамасыз
етілмеген болатын.
Соған қарамастан, 1993 жылы тұрғын-үй қатынастарын реформалауда аса
маңызды қадам жасалды деуге әбден негіз бар, ҚР Президентінің №1344
Жарлығы арқылы Жаңа тұрғын-үй саясаты мен оны жүзеге асыру механизмдері
мемлекеттік бағдарламасы қабылданды. Бұл бағдарламада мемлекеттің тұрғын-
үй саясаты саласындағы бірқатар маңызды стратегиялық қадамдары
қарастырылды, атап айтқанда:
1. тұрғын-үй саласына қатысы бар құқықтық нормалар жүйесіне қажетті
өзгертулер мен толықтырулар енгізу;
2. тұрғын-үй құрылысы мен тұрғын-үй-коммунальдық шаруашылығын
қаржыландыру жүйесін реформалау;
3. монополиядан шығару;
4. тұрғын-үй құрылысын салуға қатысушыларға жеңілдіктер жүйесін құру
және осы процеске азаматтар мен заңды тұлғаларды барынша тарту
мақсатында пайдалануға беру;
5. тұрғын-үй саласында жалға беру секторын кеңейту бойынша іс-
шараларды жүзеге асыру;
6. құрылыс индустриясының базасын жетілдіру;
7. тұрғын-үй құрылысын салу үшін жер учаскелерін бөліп беру және
тіркеу іс-жосықтарын жеңілдету;
8. халық көп қоныстанған аудандарда әлеуметтік, инженерлік және көлік
инфрақұрылымдарын кешенді дамыту;
9. мемлекеттің тұрғын-үй саясатын жүзеге асыру үшін тиімді ұйымдық
құрылым құру;
10. тұрғын-үй және жылжымайтын мүлік нарығының инфрақұрылымын тұтастай
дамыту.
Аталған Жарлықта жария етілген стратегиялық маңызды міндеттердің
көпшілік бөлігі осы күнге дейін жүзеге асырылмағандығына қарамастан, бұл
құжат мемлекет үшін тұрғын-үй проблемасының маңыздылығын көрсетеді және
тұрғын-үй саясатының мемлекеттік қызметінің басым бағытына кіретіндігін
білдіреді.
Сөйтіп, ол тұрғын-үй құрылысын салудың қазіргі бар қаржыландыру жүйесін
реформалау қажеттілігіне алып келді, яғни қаржыландырудың бюджеттік
жүйесінен сыртқы бюджеттік қаражат есебіне көшу.
Әлем тәжірибесінде құрылыс салуға және меншікке тұрғын-үй сатып алуға
қолайлы жағдай құруға негізделген және тұрақты табысы бар халыққа қызмет
көрсетуге бағытталған ипотекалық несиелеу жүйесі әрекет етеді. Осы
ипотекалық несиелеу жүйесінің өзі әлемдік тәжірибеде үш түрге бөлінген,
оларды атап өтсек:
o еуропалық үлгі;
o американдық үлгі;
o малазиялық үлгі.
Негізі ипотека алғаш рет Грецияда б.э.д. ҮІ ғасырдың басында пайда
болды. Ол кезде ипотека барысында мүлік борышқордың иелегінде қалатын, ал
несиегер кепілге салынатын затты әрі қарай сатуға және алынған сомадан
өтемақы алуды талап ету құқығына ие болатын.
Дегенмен, қазіргі заманғы жүйеге сәйкес келетін ипотекалық несиелеу
жүйесі (жылжымайтын мүлік кепілі бойынша несиелеу) 200 жылдай бұрын
қалыптасты деуге болады. АҚШ - әлемдегі ең ірі ипотекалық несие нарығы
болып табылады.
Біздің елімізде осы заманғы ипотекалық несиелеу жүйесі ҚР Президентінің
Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы заң күші бар Жарлығының қабылдануынан
бастау алады. Әйтсе де, республикада ипотекалық несиелеу жүйесі дамуы үшін
негіз тек 2000 жылы қаланғанын жоғарыда атап өткен болатынбыз, сөйтіп
тұрғын-үй саласындағы ипотека даму жолына қарай оң бет бұра бастады.
21.08.2000 жылы тұрғын-үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және
ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту тұжырымдамасын қабылдау осы саладағы
басты жетістіктердің бірі. Осы құжатта тұрғын-үй құрылысы саласындағы
жағдайға толыққанды талдама жүргізілген болатын және ипотекалық несиелеу
жүйесін дамытуға кедергі келтіретін негізгі проблемалар, сондай-ақ осы
жүйенің пайда болып, әрі қарай дамуы үшін қажетті негізгі іс-шаралар
белгіленді.
Осылайша, Қазақстандағы ипотеканың алғашқы бастауы 2000 жылдың тамыз
айында ҚР Үкіметінің Қазақстан Республикасындағы тұрғын-үй құрылысын ұзақ
мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту
тұжырымдамасын бекіткеннен кейін орныға бастады. Осы тұжырымдамаға сәйкес
ипотекалық несиелеудің туынды рыногы операторын құру туралы шешім
қабылданды, сөйтіп Қазақстандық ипотекалық компания құрылған болатын.
Тұжырымдама ҚР-нда әлемдік тәжірибедегі қазіргі бар 3 үлгінің бірі іске
асырылуы ықтималдығы ескеріліп әзірленді.
1. еуропалық үлгі
Бұл үлгі ипотекалық несиелеуді жүзеге асыратын банктерді үлкен дәрежеде
қолдауды көздейді. Жеңілдікті салық салу, жеңілдікті несиелеу және т.б.
осындай қолдаудың құралдары болып табылады. Негізгі институт ретінде
мемлекеттік емес ұйымдар болады. Олар мұндай жағдайда жоғары капиталданған
және сенімді болулары қажет екендігі сөзсіз.
2. американдық үлгі
Бұл үлгіде ипотекалық несиелеуді сақтандыру мен қайта қаржыландыруды
жүзеге асыратын кең көлемді мемлекеттік инфрақұрылым қалыптастыру
көзделеді. Сонымен қатар, осы үлгіде ипотекалық облигациялар нарығын дамыту
қарастырылған, өйткені мемлекет олардың ипотекалық облигацияларды қайта
қаржыландыру үшін өтеуін төлеп алу механизмін жасайды. Мемлекеттің
қатысуымен құрылған ипотекалық ассоцациялар ипотекалық несие
ұйымдастырушыларының облигацияларды кепілдікке салуымен шығаруын
қамтамасыз етеді, ол олардың өтелімділігін қамтамасыз етуге мүмкіндік
береді.
Қаржылық нарықтары дамыған елдерде америкалық үлгі анағұрлым көбірек
тиімді қолданылады.
Әйтсе де, қарыз капиталындағы қазақстандық нарықтың қазіргі даму
сатысында Малайзияның ипотекалық несиелеу жүйесін қолдану тиімді болып
отыр. Осы үлгіге сәйкес, Ұлттық Банктің, сондай-ақ ірі коммерциялық банктер
мен өзге қаржылық ұйымдардың қатысуымен арнайы ипотекалық корпорация
құруынан тұрады, олар несиегерлерден (банктерден) ипотекалық несиелерді
өтеуін төлеп алады және содан кейін сатып алынған ипотекалардың пулымен
қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды (басқаша айтар болсақ жылжымайтын
мүліктің кепіл құқығын) шығарады. Осылайша, мұндай корпорация ипотекалық
несиелерді сатып алумен өз шығындарын жабады, ал банктер өз кезегінде
алған қаражаттарды жаңа ипотекалық несиелерді беру үшін пайдалану
мүмкіндігіне ие болады, сол арқылы тұрғын-үй құрылысы нарығын тұтастай
алғанда дамытуды ынталандырады.
Сонымен, ипотекалық несиелеу жүйесі көп қырлы құбылыс болғандықтан
қаржылық, шаруашылық-құқықтық өмірде бірнеше аспектіге ие. Заңи
мағынасында ол – ипотекалық шартты жасасу мен жылжымайтын мүлікті иелену
жағдайын және ол бойынша қарыздарды айқындау тәртібін көздейтін қатынастар
жиынтығын көрсетеді. Белгілі бір жылжымайтын мүлік иелері құқықтарының
сенімділігін нақты белгілеуге мүмкіндік беретін мұндай жүйенің болуы –
кепілге салынатын жылжымайтын мүлікке – жерге, өндірістік және өндірістік
емес мақсаттағы құрылыстарға ұзақ мерзімді несиелерді беруге шарт-жағдай
жасайды.
Осы Қазақстан Республикасындағы тұрғын-үй құрылысын ұзақ мерзімді
қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту тұжырымдамасында
біздің республикада ипотекалық несиелеудің екі деңгейлі жүйесі
қарастырылған.
Бірінші деңгейге мыналар кіреді:
• баспанаға баға белгілеу;
• баспанаға ақшалай төлем;
• тұрғын-үйді талап ету құқығын беру;
• екінші деңгейдегі банктің ипотекалық несиені
беруі;
• тұрғын-үйді кепілге беру;
Екінші деңгейге мыналар кіреді:
• Қазақстандық ипотекалық компанияның ипотекалық
несиесі бойынша талап ету құқығына ие болу;
• ипотекалық облигациялар шығару;
• облигациялар үшін ақша түсімдері.
Азаматтардың баспана сатып алуы үшін ұзақ мерзімді несиелеудің мұндай
жүйесін құру:
• азаматтардың төлем қабілеттілік сұранысын арттыруға
және халықтың көпшілік бөлігінің баспана сатып алуға
қолын жеткізуге;
• тұрғын-үй нарығын белсенді қылуға;
• ипотека миеханизмі арқылы шынайы экономикалық
айналымның тұрғын-үй саласына жылжымайтын мүлікті
тартуға;
• тұрғын-үй саласына халықтың жинақтаған қаражаты мен
басқа да бюджеттен тыс қаржылық ресурстарды тарту
үшін база құруға;
• құрылыс секторын дамытуды қамтамасыз етуге;
• елде жалпы экономикалық өсімді арттыруға ықпал
етуге мүмкіндік береді.
Бүгінгі таңда екінші деңгейдегі банктер ипотекалық несиелеуге белсенді
қатысуда. Өткен жылы республикада тұрғын-үй несиесі бұрын-соңды болмаған
қарқынға ие болды. Халықтың орта буын бөлігі осы процеске қызығушылық
танытып отыр. Соған қарамастан әлемдік тәжірибемен салыстырғанда
республиканың көпшілік азаматтары үшін біздегі несие қымбат болып тұр.
Қазір қазақстандағы банктер ең төмен дегенде жылына 10 пайызбен несие
береді, сондықтан өкінішке орай халықтың шын мәніндегі мұқтаждарының оған
қолы жете бермейді.
Алайда, бір жағынан соңғы уақыттағы осы салада болып жатқан маңызды
өзгерістердің нәтижесінде, екінші деңгейдегі банктердің көпшілік бөлігі
несиелеу мөлшерлемесін түсіруге қарай бағыт алып келе жатқандығы қуантады.
Ұлттық Банк Төрағасының пікірі бойынша егер түрлі банктердің
несиелері бірыңғай сапада, ал несие шарты стандарттық нысанда болатын
болса, онда туынды рынок ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz