Ипотекалық несиелендірудің әртүрлі елдердегі түрлі моделдері негізінде жүзеге асырылған теориялық зерттеулер натижесіне сүйене отырып ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің мүмкіндіктері
КІРІСПЕ
I. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ ЖӘНЕ ҚҰҚЫҚТЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ..
1.1. Ипотекалық несиелеудің мәні және құрылуы
1.2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің құқықтық реттеудің дамуы
1.3. Ипотекалық несие . шетел тәжірибесінде
II. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДЫҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ АНАЛИЗІ
2.1. «АТФБанк» АҚ.ның ипотекалық несие түрлерінің ерешеліктері
2.2. Ипотекалық несиелеудің қазіргі кездегі тиімді жүйесі
2.3. «АТФБанк» және «Центр кредит банк» АҚ.дағы ипотекалық қызметтердің салыстырмалы анализі
ІІІ. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ
3.1. Қазақстан Републикасында ипотекалық несиелендіруді дамыту мәселелері мен келешегі
3.2. Ипотекалық несие механизмін жетілдіру
ҚОРЫТЫНДЫ
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
ҚОСЫМШАЛАР
I. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ ЖӘНЕ ҚҰҚЫҚТЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ..
1.1. Ипотекалық несиелеудің мәні және құрылуы
1.2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің құқықтық реттеудің дамуы
1.3. Ипотекалық несие . шетел тәжірибесінде
II. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДЫҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ АНАЛИЗІ
2.1. «АТФБанк» АҚ.ның ипотекалық несие түрлерінің ерешеліктері
2.2. Ипотекалық несиелеудің қазіргі кездегі тиімді жүйесі
2.3. «АТФБанк» және «Центр кредит банк» АҚ.дағы ипотекалық қызметтердің салыстырмалы анализі
ІІІ. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ
3.1. Қазақстан Републикасында ипотекалық несиелендіруді дамыту мәселелері мен келешегі
3.2. Ипотекалық несие механизмін жетілдіру
ҚОРЫТЫНДЫ
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
ҚОСЫМШАЛАР
Қандай да экономикалық қызмет болмасын ол адамдардың өмір сүру деңгейін жоғарлатуға бағытталады. Яғни, экономикалық дамуда әлеуметтік мәселе бірінші орында болады. Ал осы әлеуметтік мәселелердің ең бастысы қандай да жеке тұлға болмасын ол отбасын құрап, өзінің баспанасы болуын қалайды. Бірақ әрбір жас отбасылардың қазіргі таңдағы элиталық немесе қарапайым үйлерді алуына қаражаттары жетпейді. Сонымен қатар әрбір тұлғаның өзінің жеке кәсібімен шұғылдануына, және де көптеген әлеуметтік қажеттілікттерге қол жеткізуіне жағдайы келе қоймайды. Осы әлеуметтік мәселелерді шешуде несиелеу механизмінің маңызы ерекше. Осы аталған қажеттіліктерге байланысты қаражаттары шамалы бірақ, тұрақты жалақылары бар азаматтарды несиелеудің ең ыңғайлы жолы мен түрі ипотекалық несиелеу болып табылады. Қазір мамандар ежелден келе жатқан қозғалмайтын мүлік бойынша «пәтер маселесін» шешудің бірден бір перспективті жолы ретінде ұзақ мерзімді ипотекалық несие жүйесін дамытуды есептейді.
Ипотека термині – кепілдік, кепілзат немесе кепілге салу деген мағынаны білдіреді. Ипотекалық несие дегеніміз – бұл құны бар мүліктерді кепілге қойып, соның есесіне ұзақ мерзімге берілетін несие түрі. Шетел тәжірибесінен белгілі болғандай егер, мемлекет тарапынан дұрыс және тиімді саясат жүргізілетін болса ипотекалық несие өзін өзі қамтамасыз ететін және де бұл нарықтың белгілі бір дәрежеде дамуына әкелетін жүйеге айналады.
Жақын арада ғана қазақстандық қаржы мамандары мен банк қызметкерлері арасында «ипотека» термині әлі де беймәлім болатын. Ипотекалық несиелендірудің іске асу механизмі туралы санаулы мамандардың ғана жалпылама білімі болған, ал кәсіби тәжірибемен іс жүзінде ешкім кездеспеген.
Алайда, Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының пайда болуы мен дамуына байланысты бұл сферадағы жағдай күрт өзгерді.
Біріншіден, жылжымайтын мүлік нарығының кең көлемділігі таң қалдырады: бүгінгі күні сатуға арналған барлық қозғалмайтын мүлік объектілері жүздеген миллиард доллар/теңгеге бағалануда.
Екіншіден, талапкерлердің кәсіби мамандануы өсуде. Қазір жылжымайтын мүлік нарығының әрбір сегментінде өзінің белсенділігі мен мамандануы арқасында бәсекелестерін басып озатын сөзсіз көшбасшылар бар.
Үшіншіден, нарықтың көпдеңгейлілігі.Бүгінгі таңда жылжымайтын мүлік нарығында пәтерлер мен тұрмыстық емес ғимараттар, коттедждер мен офистер, құрылысқа арналған учаскелер, аяқталмаған құрылыс объектілері мен жерді жалға беру құқығы, бау-бақшалық учаскелер айналысқа түсуде.
Жылжымайтын мүлік нарығының жақсы дамып, жұмыс істеуі ипотекалық несиелендірудің перспективаларын анықтайды.
Ипотека термині – кепілдік, кепілзат немесе кепілге салу деген мағынаны білдіреді. Ипотекалық несие дегеніміз – бұл құны бар мүліктерді кепілге қойып, соның есесіне ұзақ мерзімге берілетін несие түрі. Шетел тәжірибесінен белгілі болғандай егер, мемлекет тарапынан дұрыс және тиімді саясат жүргізілетін болса ипотекалық несие өзін өзі қамтамасыз ететін және де бұл нарықтың белгілі бір дәрежеде дамуына әкелетін жүйеге айналады.
Жақын арада ғана қазақстандық қаржы мамандары мен банк қызметкерлері арасында «ипотека» термині әлі де беймәлім болатын. Ипотекалық несиелендірудің іске асу механизмі туралы санаулы мамандардың ғана жалпылама білімі болған, ал кәсіби тәжірибемен іс жүзінде ешкім кездеспеген.
Алайда, Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының пайда болуы мен дамуына байланысты бұл сферадағы жағдай күрт өзгерді.
Біріншіден, жылжымайтын мүлік нарығының кең көлемділігі таң қалдырады: бүгінгі күні сатуға арналған барлық қозғалмайтын мүлік объектілері жүздеген миллиард доллар/теңгеге бағалануда.
Екіншіден, талапкерлердің кәсіби мамандануы өсуде. Қазір жылжымайтын мүлік нарығының әрбір сегментінде өзінің белсенділігі мен мамандануы арқасында бәсекелестерін басып озатын сөзсіз көшбасшылар бар.
Үшіншіден, нарықтың көпдеңгейлілігі.Бүгінгі таңда жылжымайтын мүлік нарығында пәтерлер мен тұрмыстық емес ғимараттар, коттедждер мен офистер, құрылысқа арналған учаскелер, аяқталмаған құрылыс объектілері мен жерді жалға беру құқығы, бау-бақшалық учаскелер айналысқа түсуде.
Жылжымайтын мүлік нарығының жақсы дамып, жұмыс істеуі ипотекалық несиелендірудің перспективаларын анықтайды.
1 Колобов С.С., Колобова В.С. Жилищное ипотечное кредитование: Состояние и перспективы развития – Москва, 2002
2 Алдаберген Ә. Ипотекалық кредит тұрғын үй алудың қолайлы мүмкіндігі // Егемен Қазақстан. – 2009. – 21 қаңтар. – Б. 2
3 «Реакция рынка на изменение условий ипотеки жилья» // АльПари, №2. - 2010 г. С. 58-62
4 Қазақстан Республикасы Үкіметінің Қаулысы Республикалық ипотекалық несиелендіру қоры акционерлік қоғамын құру туралы // Егемен Қазақстан. – 1999. – 5 мамыр. – Б. 1
5 Агальцова С. Жилье в кредит // Банки Казахстана. – 2006. - №1. – С. 29-35
6 Бораш Қ. Ипотека: аңыз бен ақиқат // Егемен Қазақстан. – 2004. – 10 қаңтар. – Б. 3
7 Наурызбаева Н. Тұрғын үй проблемасын шешудің оңтайлы жолы // Егемен Қазақстан. – 2004. – 2 сәуір. – Б. 2
8 Бердалиев К.Б. Қазақстан экономикасын басқару негіздері: Оқу құралы. – Алматы: Экономика, 2001.- 127 б.
9 Бәшей К. Баспана – басты мәселе // Ертіс өңірі. – 2004. – 10 маусым. – Б. 1
10 Құлиев Ж. Ипотекалық несиеден жұрт неге безе бастады? // Заң. – 2003. - №3. – Б. 34-36
11 Ашанұлы Қ. Ең қолайлы ипотека немесе 1 шаршы метр – 350 доллар жырының мәнісі осы // Ана тілі. – 2004. – 16 желтоқсан. – Б. 5
12 Көшербаев Е. Тұрғын үй саясатын мемлекет емес, банктер билеп отыр // Жас алаш. – 2004. – 30 қараша. – Б. 3
13 Сағындықова М. Ипотека игіліктері // Егемен Қазақстан. – 2009. – 23 қаңтар. – Б. 4
14 Мақыш С.Б Коммерциялық банктер опрециялары: Оқу құралы – Алматы: Қазақ университеті, 2002. – 229 б.
15 Назарбаев Н. Бәсекеге қабілетті Қазақстан үшін, бәсекеге қабілетті экономика үшін, бәсекеге қабілетті халық үшін: Президенттің Қазақстан халқына жолдауы // Дидар. – 2004. – 27 наурыз. – Б. 1-3
16 Статистический ежегодник Казахстан 2008 = Statistical year book of Kazakhstan 2008 / Агентство Республики Казахстан по статистики. – Алматы. - 2008
17 Елубай О. Кредиттің қызығы мен шыжығы // Дидар. – 2004. – 1 маусым. –
Б. 28
18 Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник / Под ред. Стояновой Е.С. – М.: Перспектива, 1997.
19 Сейткасимов А.Г. Управление банковской ликвидностью и методы ее анализа. – Алматы: Каржы-Каражат, 1998.
20 Мақыш С. Ипотекалық несиелеу жүйесі қажет: [Кепілдікке берілетін несие жүйесі жайында] // Қаржы-қаражат. – 2009. - №6. – Б. 28-30
21 Әбуов Б. Тұрғын үй мәселесін шешкіңіз келсе .... // Дидар. – 2009. – 22 қараша. – Б. 5
22 Сейітқасымов Ұ. С. Ақша, несие, банктер: ҚР жоғары экономикалық оқу орындары мен бизнес мектебі тыңдаушылары үшін оқулық ретінде ұсынылған – Алматы: Экономика, 2001. – 466 б.
23 Назарбаев Н. Жаңа талаптарға лайық болайық // Егемен Қазақстан. – 2002. – 3 қыркүйек. – Б. 1-2
24 Сағындықова М. Қол жетімді үй сатып алу үшін жағдайының бәрін жасаймыз // Жас алаш. – 2004. – 17 тамыз. – Б. 6
25 Тұрапбайұлы А. Арзан пәтерге үміт бар // Егемен Қазақстан. – 2004. – 10 наурыз. – Б. 2
26 Акаева А. Жить или не жить?: Решиться ли квартирный вопрос с помощью ипотечного кредитоваиня // Правовой вестник. – 2003. - №36. – С. 6
27 Табын Т. Несиеден алар несібең... // Жас алаш.- 2003. – 30 қараша. – Б. 4
28 Қазақсан Республикасы Президентінің Заңы Қазақстан Республикасы тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы туралы // Егемен Қазақстан. – 2000. – 12 желтоқсан. – Б. 2
29 Сағындықова М. Жылжымайтын мүлікке қалай ие боламыз: [Ипотекалық несие туралы] // Қаржы-қаражат. – 1998
30 Арыстанов Э.А. Природопользование – Москва: ДОШКОВ ИК – 2000. –
284 с.
31 Экология и экономика природопользование учебник для вузов Под ре. Юрусова Э.юВ. – Москва: ЮНИТИ – 2002. – 519 с.
32 Белов Ц.В. Безопасность жизни деятельности – Москва: ВЫСШАЯ ШКОЛА. – 1999. – 448 С.
33 Адамчук В.В. Эргономика учебное пособие – Москва: ЮНИТИ-ДАНА, 1999. – 254 с.
34 Человеческий фактор под ред. Салвенди Г. – Москва: МИР – 1999. – 5 том. – 392 с.
35 Сағындықова М. Қазақстанда ипотекалық кредиттеу жүйесін ендіру бағдарламасы және оны іске асыру тетігі // Егемен Қазақстан. – 2009. – 13 шілде. – Б. 6
2 Алдаберген Ә. Ипотекалық кредит тұрғын үй алудың қолайлы мүмкіндігі // Егемен Қазақстан. – 2009. – 21 қаңтар. – Б. 2
3 «Реакция рынка на изменение условий ипотеки жилья» // АльПари, №2. - 2010 г. С. 58-62
4 Қазақстан Республикасы Үкіметінің Қаулысы Республикалық ипотекалық несиелендіру қоры акционерлік қоғамын құру туралы // Егемен Қазақстан. – 1999. – 5 мамыр. – Б. 1
5 Агальцова С. Жилье в кредит // Банки Казахстана. – 2006. - №1. – С. 29-35
6 Бораш Қ. Ипотека: аңыз бен ақиқат // Егемен Қазақстан. – 2004. – 10 қаңтар. – Б. 3
7 Наурызбаева Н. Тұрғын үй проблемасын шешудің оңтайлы жолы // Егемен Қазақстан. – 2004. – 2 сәуір. – Б. 2
8 Бердалиев К.Б. Қазақстан экономикасын басқару негіздері: Оқу құралы. – Алматы: Экономика, 2001.- 127 б.
9 Бәшей К. Баспана – басты мәселе // Ертіс өңірі. – 2004. – 10 маусым. – Б. 1
10 Құлиев Ж. Ипотекалық несиеден жұрт неге безе бастады? // Заң. – 2003. - №3. – Б. 34-36
11 Ашанұлы Қ. Ең қолайлы ипотека немесе 1 шаршы метр – 350 доллар жырының мәнісі осы // Ана тілі. – 2004. – 16 желтоқсан. – Б. 5
12 Көшербаев Е. Тұрғын үй саясатын мемлекет емес, банктер билеп отыр // Жас алаш. – 2004. – 30 қараша. – Б. 3
13 Сағындықова М. Ипотека игіліктері // Егемен Қазақстан. – 2009. – 23 қаңтар. – Б. 4
14 Мақыш С.Б Коммерциялық банктер опрециялары: Оқу құралы – Алматы: Қазақ университеті, 2002. – 229 б.
15 Назарбаев Н. Бәсекеге қабілетті Қазақстан үшін, бәсекеге қабілетті экономика үшін, бәсекеге қабілетті халық үшін: Президенттің Қазақстан халқына жолдауы // Дидар. – 2004. – 27 наурыз. – Б. 1-3
16 Статистический ежегодник Казахстан 2008 = Statistical year book of Kazakhstan 2008 / Агентство Республики Казахстан по статистики. – Алматы. - 2008
17 Елубай О. Кредиттің қызығы мен шыжығы // Дидар. – 2004. – 1 маусым. –
Б. 28
18 Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник / Под ред. Стояновой Е.С. – М.: Перспектива, 1997.
19 Сейткасимов А.Г. Управление банковской ликвидностью и методы ее анализа. – Алматы: Каржы-Каражат, 1998.
20 Мақыш С. Ипотекалық несиелеу жүйесі қажет: [Кепілдікке берілетін несие жүйесі жайында] // Қаржы-қаражат. – 2009. - №6. – Б. 28-30
21 Әбуов Б. Тұрғын үй мәселесін шешкіңіз келсе .... // Дидар. – 2009. – 22 қараша. – Б. 5
22 Сейітқасымов Ұ. С. Ақша, несие, банктер: ҚР жоғары экономикалық оқу орындары мен бизнес мектебі тыңдаушылары үшін оқулық ретінде ұсынылған – Алматы: Экономика, 2001. – 466 б.
23 Назарбаев Н. Жаңа талаптарға лайық болайық // Егемен Қазақстан. – 2002. – 3 қыркүйек. – Б. 1-2
24 Сағындықова М. Қол жетімді үй сатып алу үшін жағдайының бәрін жасаймыз // Жас алаш. – 2004. – 17 тамыз. – Б. 6
25 Тұрапбайұлы А. Арзан пәтерге үміт бар // Егемен Қазақстан. – 2004. – 10 наурыз. – Б. 2
26 Акаева А. Жить или не жить?: Решиться ли квартирный вопрос с помощью ипотечного кредитоваиня // Правовой вестник. – 2003. - №36. – С. 6
27 Табын Т. Несиеден алар несібең... // Жас алаш.- 2003. – 30 қараша. – Б. 4
28 Қазақсан Республикасы Президентінің Заңы Қазақстан Республикасы тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы туралы // Егемен Қазақстан. – 2000. – 12 желтоқсан. – Б. 2
29 Сағындықова М. Жылжымайтын мүлікке қалай ие боламыз: [Ипотекалық несие туралы] // Қаржы-қаражат. – 1998
30 Арыстанов Э.А. Природопользование – Москва: ДОШКОВ ИК – 2000. –
284 с.
31 Экология и экономика природопользование учебник для вузов Под ре. Юрусова Э.юВ. – Москва: ЮНИТИ – 2002. – 519 с.
32 Белов Ц.В. Безопасность жизни деятельности – Москва: ВЫСШАЯ ШКОЛА. – 1999. – 448 С.
33 Адамчук В.В. Эргономика учебное пособие – Москва: ЮНИТИ-ДАНА, 1999. – 254 с.
34 Человеческий фактор под ред. Салвенди Г. – Москва: МИР – 1999. – 5 том. – 392 с.
35 Сағындықова М. Қазақстанда ипотекалық кредиттеу жүйесін ендіру бағдарламасы және оны іске асыру тетігі // Егемен Қазақстан. – 2009. – 13 шілде. – Б. 6
ЖОСПАР
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...3
I. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ ЖӘНЕ ҚҰҚЫҚТЫҚ
АСПЕКТІЛЕРІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
1.1. Ипотекалық несиелеудің мәні және
құрылуы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...7
1.2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің құқықтық
реттеудің
дамуы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ...
1.3. Ипотекалық несие – шетел
тәжірибесінде ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
II. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДЫҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ
АНАЛИЗІ ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
2.1. АТФБанк АҚ-ның ипотекалық несие түрлерінің ерешеліктері ... .
2.2. Ипотекалық несиелеудің қазіргі кездегі тиімді
жүйесі ... ... ... ... ... ..
2.3. АТФБанк және Центр кредит банк АҚ-дағы ипотекалық қызметтердің
салыстырмалы
анализі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
ІІІ. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ ... ... ... ... ..
3.1. Қазақстан Републикасында ипотекалық несиелендіруді дамыту мәселелері
мен келешегі
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ...
3.2. Ипотекалық несие механизмін
жетілдіру ... ... ... ... ... ... .. ... ... ...
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ...
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН
ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
ҚОСЫМШАЛАР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ...
КІРІСПЕ
Қандай да экономикалық қызмет болмасын ол адамдардың өмір сүру
деңгейін жоғарлатуға бағытталады. Яғни, экономикалық дамуда әлеуметтік
мәселе бірінші орында болады. Ал осы әлеуметтік мәселелердің ең бастысы
қандай да жеке тұлға болмасын ол отбасын құрап, өзінің баспанасы болуын
қалайды. Бірақ әрбір жас отбасылардың қазіргі таңдағы элиталық немесе
қарапайым үйлерді алуына қаражаттары жетпейді. Сонымен қатар әрбір тұлғаның
өзінің жеке кәсібімен шұғылдануына, және де көптеген әлеуметтік
қажеттілікттерге қол жеткізуіне жағдайы келе қоймайды. Осы әлеуметтік
мәселелерді шешуде несиелеу механизмінің маңызы ерекше. Осы аталған
қажеттіліктерге байланысты қаражаттары шамалы бірақ, тұрақты жалақылары бар
азаматтарды несиелеудің ең ыңғайлы жолы мен түрі ипотекалық несиелеу болып
табылады. Қазір мамандар ежелден келе жатқан қозғалмайтын мүлік бойынша
пәтер маселесін шешудің бірден бір перспективті жолы ретінде ұзақ
мерзімді ипотекалық несие жүйесін дамытуды есептейді.
Ипотека термині – кепілдік, кепілзат немесе кепілге салу деген
мағынаны білдіреді. Ипотекалық несие дегеніміз – бұл құны бар мүліктерді
кепілге қойып, соның есесіне ұзақ мерзімге берілетін несие түрі. Шетел
тәжірибесінен белгілі болғандай егер, мемлекет тарапынан дұрыс және тиімді
саясат жүргізілетін болса ипотекалық несие өзін өзі қамтамасыз ететін және
де бұл нарықтың белгілі бір дәрежеде дамуына әкелетін жүйеге айналады.
Жақын арада ғана қазақстандық қаржы мамандары мен банк қызметкерлері
арасында ипотека термині әлі де беймәлім болатын. Ипотекалық
несиелендірудің іске асу механизмі туралы санаулы мамандардың ғана
жалпылама білімі болған, ал кәсіби тәжірибемен іс жүзінде ешкім
кездеспеген.
Алайда, Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының пайда болуы мен
дамуына байланысты бұл сферадағы жағдай күрт өзгерді.
Біріншіден, жылжымайтын мүлік нарығының кең көлемділігі таң
қалдырады: бүгінгі күні сатуға арналған барлық қозғалмайтын мүлік
объектілері жүздеген миллиард доллартеңгеге бағалануда.
Екіншіден, талапкерлердің кәсіби мамандануы өсуде. Қазір
жылжымайтын мүлік нарығының әрбір сегментінде өзінің белсенділігі мен
мамандануы арқасында бәсекелестерін басып озатын сөзсіз көшбасшылар бар.
Үшіншіден, нарықтың көпдеңгейлілігі.Бүгінгі таңда жылжымайтын
мүлік нарығында пәтерлер мен тұрмыстық емес ғимараттар, коттедждер мен
офистер, құрылысқа арналған учаскелер, аяқталмаған құрылыс объектілері мен
жерді жалға беру құқығы, бау-бақшалық учаскелер айналысқа түсуде.
Жылжымайтын мүлік нарығының жақсы дамып, жұмыс істеуі ипотекалық
несиелендірудің перспективаларын анықтайды.
Ипотекалық несиелеу формасы әлемніңң дамыған елдердің барлығында
дамыған және ол елдердегі халықтың 30-40% ипотекалық несиелер арқылы тұрғын
үйге ие болады. Ал Қазақстанда бұл көрстекіш 2005 жылдардың соңғы
мәліметтері бойынша 11,7 мың отбасын құрап, бар жоғы 6% шамасында болып
отыр.
Бірақ та экономика заңдылықтарынан белгілі болғандай, банктердің
немесе несие беру ұйымдарының, және де қарапайым халықтың белгілі бір
табысқа қол жеткізуі үшін тәуекелге баратыны айқын. Табыс деңгейі неғұрлым
жоғары балса, тәуекел деңгейі де соғұрлым жоғарылайды.
Сондықтан ипотекалық несиелеуді дамыту, және оның тәуекелдігін азайту,
сондай-ақ дамыту барысында пайданылатын және де қолданылатын негізгі
бағыттары Қазақстанның алдында тұрған үлкен мәселелердің бірі болып
отырғандықтан, мен дипломдық жұмысымның тақырыбын Қазақстан
Республикасындағы ипотекалық несиелеу әдістерінің негізгі бағыттары деп
алдым. Бұл тақырыптың өзектілігі ипотекалық несиенің жүргізілу механизмін,
еліміздегі ипотекалық несие жүйесінің даму барысын, табыстылығы мен
тәуекелділігін және мәселелерін қарастыра келе болашақтағы даму жағдайын
сипаттау болып табылады.
Қазіргі кездегі мемлекеттік тұрғын үй саясаты ең алдымен халықтың
әлеуметтік қорғалмаған және оның негізгі бөлігін қамтитін орташа табысты
жұмысшы халқтың тұрғын үй мәселесін шешуге бағытталуы қәжет. Яғни бұл
мәселені шешудің басты жолы ипотекалық несие. Әрине бұл жүйе мемлекет
экономикасының даму қарқынына байланысты болып келеді. Халық табысының
төменділігі, қаржы нарығындағы проценттік ставканың жоғарылығы, тұрғын үй
нарығының дамымағандығы және олардың құрылысына кететін қомақты қаржы,
осылардың бәрі ипотека арқылы шешілуі қажет және де ол туындауы мүмкін
мәселелердің барлығын қамтиді деуге болмайды.
Қазақстанда ипотеканы дамыту ҚР президентінің заң күші бар 1995 жылдың
23 қарашасындағы Қозғалмайтын мүлік туралы бұйрығы негізінде басталған
болатын. Осы бұйрық негізінде ипотека кепілдікке қойылған қозғалмайтын
мүлік немесе оның бір бөлігі кепілдікке қоюшының немесе үшінші тұлғаның
қолданысында және басқаруында қалатын кепіл зат ретінде қарастырылады. Атап
өтілуі қажет тағы бір нәрсе, осындай несие ресурстарының жетіспеуі және
халық табысының төменділігі шаттарында ҚР үкіметі ұзақ мерзімді ипотекалық
несиелендірудің тиімдірек моделі ретінде малайзиялық үлгіні тандады. Осы
үлгіге сәйкес мемлекеттің қатысуымен тұрғын үй нарығын жетілдіретін
институттар және де банктермен ипотекалық келісім негізінде қамтамасыз
етілген ипотекалық облигациялар шығару арқылы қайта қаржыландырылуын
қамтамасыз ететін агенттік, яғни ипотекалық компания құрылды.
Мұндағы халықты ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін құрудың
алғашқы этапында мемлекет маңызды рол атқарады. Мемлекет тұрғын үйді
иоптекалық несиелендіру жүйесін дамытудың концепциясын анықтайды,
ипотекалық несиелендіру жүйесінің сенімді және тиімді қызмет атқаруы үшін
оның құқықтық негзін қалыптастырады және де қарызгерлерді әлеуметтік
тұрғыдан қорғау механизмін құрайды. Ипотекалық несие нарығының
қатысушыларын ынталандырушы салық саясатын жүргізеді, сондай-ак, нарықты
ұйымдастыру үшін қажетті институттарды құру және оларды басқаруға қатысумен
айналысады.
Соңғы кездерде ипотекалық несиелендіру проблемасы жиі көтеріліп жатыр
және де ол шетелдік ғалымдар тарапынан жеткілікті дәрежеде шешімін тауып
жатыр. Оның классикалық моделі ретінде еуропалық (немістердің ) және
американдық моделдер қарастырылады.
Белгілі болғандай американдық үлгі көптеген жылдар бойы мемлекет
тарапынан қолдау тауып келеді және де ол тек қана дамыған экономика
жағдайында тұрғын үй сатып алудың басты формасы болып табылады. Көптеген
мемлекттерде осы екі модель олардың өзіндік ерекшеліктері мен формаларына
байланысты қолданылып жүр.
Ал экономикасы дамыған мемлекеттерде сонымен қатар, Қазақстанда да
тұрғын үй мәселесін шешуде қолайлы және тиімді үлгілерді іздестірумен
байланысты және ипотекалық несиені дамыту перспективаларымен оларды
талдауға арналған басылымдар жарық көріп жатыр.
Жұмыстың мақсаты ипотекалық несиелендірудің әртүрлі елдердегі түрлі
моделдері негізінде жүзеге асырылған теориялық зерттеулер натижесіне сүйене
отырып ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің мүмкіндіктері мен оның
Қазакстандағы даму болашағын ашып көрсету болып табылады. Ипотекалық
несиелендіру жүйесінің толыққанды қызмет етуін анықтап, дамыту тек халықтың
тұрғын-үй мәселелерін ғана шешіп қоймай, сонымен бірге жалпы Республика
экономикасына да оң әсерін тигізеді. Соған сәйкес оның алдында келесідей
міндеттер тұр:
- ипотека мен ипотекалық несиелендіруге анықтама беру;
- ипотекалық несиелеудің шетелдік үлгілерін қарастыру;
- ҚР-ның екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелеу қызметін
талдау;
- ипотекалық несиенің даму перспективаларын қарастыру және т.б.
Дамыған мемлекеттердің ипотекалық несиелендіруді дамытудағы сәтті
тәжірибесі ипотекалық несиелендіру нарығын қалыптастырудың алғашқы
кезеңіндегі қиындықтарға қарамастан оның тек қана экономикалық емес басқа
да салалармен байланысты мәселелерді шешудің маңызды құралы болып
табылатындығын көрсетеді. Ол белгілі бір деңгейде жалпы экономикалық
стратегия мен қоғамның ондаған жылдар алға дамыту бағытын анықтайды.
Берілген жұмыстың теория-әдістемелік базасы ретінде ҚР-ның заңдылық
актілері, Президент жарлықтары, ипотекалық сұрақтар бойынша отандық және
шетел ғалым-экономисттерінің еңбектері, сондай-ақ периодикалық басылым мен
статистикалық жинақтардан материалдар алынды.
I. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ ЖӘНЕ ҚҰҚЫҚТЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ
1. Ипотекалық несиелеудің мәні және құрылуы
Ипотеалық кредиттердің тарихы тек қазіргі кездермен тәжірибеленбейді,
ол жаңалық емес. Шындығында, тауар-ақша қатынастары тарихында ипотекалық
кредиттеу ескірген қалыптардың бірі деуге болады. Жалпы ипотеканың шығу
тарихына тоқталсақ, ипотека түсінігі дүниежүзілік қаржы экономика жүйесіне
ежелгі Грециядан енген. Ипотека грек тілінен аударғанда кепілдік деген
мағына береді. Термин ретінде оны Архонт Солон (б.э.д. VI ғ.) енгізген
болатын. Ал Солонның замандасы Драконт (б.э.д. 621 ж.) осы тұста әр түрлі
жеке меншікке немесе оның басқа да қозғалмалы бөлігіне жасалынған
қастандық үшін қатаң жазалау тәртіптерін енгізген. Солон б.э.д. 594 жылы
өзінің жермен байланысты қарыздарға өзгерту енгізу, иесіз қалған мүлкті
мұрагерлер қауымына өткізу қажетсіздігі түралы мұраға қалдыру еркіндігі
сияқты әйгілі реформаларын жүзеге асырды [1]. Соның арқасына кез келген
адам өз меншігінен өз бетінше кешу немесе мұраға қалдыру құқығына ие болды.
Солон жеке меншікті (белгілі бір өлшемдегі жерді) мүлік ретінде өткізу үшін
қарызгердің атымен бірге бұл жердің белгілі бір қарыз соммасының кепілі
болып табылатындығын білдіретін қазық қағуды ұсынды және де ол ипотека
деп аталатын болған [1]. Грек тілінде hypoteka- тіреуіш (подпорка)
мағынасын білдіреді.
Осындай қазықтар негізінде жер иесінің барлық қарыздары есептелініп
отырылған. Кейінірек бұл үшін ипотеклық кітап қолданылған.
Ипотекалық институттың жаңадан даму кезеңі Рим империясы тұсында
басталды. Яғни алғашқы жүз жылдықта онда жеке тұлғалардың меншігінің
келпілдігімен несие беретін ипотекалық мекемелер құрылды. Әсіресе
император Антония Пия (б.д. II ғ.) тарапынан ипотекалық банктер үшін
арнайы заңдар қабылданған. Сол кездін өзінде онда 50 шақты банкпен 800-
ден астам айырбастау пункттері қызмет атқарған. Мемлекет ардайым
ипотекалық несиелендіру жүйесіне қолдау көрсетіп келген. Соның негізінде
әлеуметтік институттар кұрылған. Сондай-ақ, император Траян кезінде жетім
– жесірлерге қолдау көрсету мақсатында сол кездегі ең төмен болып табылатын
жылдық 5% ставкамен ипотекалық несие беруші қаржылық – қайрымдылық қорлар
құрылған.
Негізінен ипотекалық институттар қысқа уақыт аралығында үш негізгі
даму кезеңдерінен (яғни фидуция, пигнус және ипотека) өтті.
Фидуция - бұл сенім немесе сенім келісімі негізінде жүзеге асырылатын
түбегейлі қамтамасыз ету формасы болып, ежелгі рим ережелері негізінде
қалыптасты және дамыды. Классикалық рим құқықтарының даму кезеңінде
пигнус ( яғни латынша - жүзеге асырылмаған кепіл зат ) пайда болған,
сосын ғана ипотека. Сондықтан да алғашқы несиелік келісім негізінде жүзеге
асырылатын кепіл зат туралы келісім шарт тек қана қосымша болып табылатын
еді.
Фидуцияның негізгі мәні ол бойынша келісім шарт жасалынуымен
кепілдікке қойылған мүлік бойынша кретдиторлардың құқы ресми турде
бекітілуі және де сол келісім бойынша кеплдіктің фидуцийға (яғни
кредиторға) берілуі, әрі қарай егер міндеттеме толығымен және де өз
уақтысында орындалатын болса кредитордың мүлікті өз иесіне қайтару
міндетінен тұрған. Осылайша фидуция келісімі де өзінің даму кезеңінен
өтті.
Фидуцияның алғашқы даму кезеңінде қарызгері қорғайтын ешқандай нақты
бір инструмент көзге түспейді, яғни кредитор тікелей өзіне не тиімді болса
соны, атап айтқанда, қаласа қарызгерден міндеттемені орындауын талап етті
немесе кепілдікті өзіне қалтырып отырды. Кейінірек, кредитор үшін тиімді
болып табылатын бұл артықшылықты жою мақсатында кепілзат туралы құжатқа
ресми бұйрық енгізілді. Дегенмен, сонда да келісімді жүзеге асыру барысанда
кредитор үшін пайдалы болып табылатын және де қарызгерге кері әсер ететін
заңдылықтар сол күйінде қалды.
Ипотекалық институттың келесі даму кезеңі қарызгерді кредитордың өз
бетінше әрекеттерінен қорғау арқылы өзінің айтарлықтай тиімді жақтарымен
айырмаланады.
Пигнус келісімі (яғни пигнус кезеңіндегі кепілдік туралы келісім)
кепілдікке қойылған мүлікті меншік ретінде емес керісінше тек қана қарызгер
тарапынан міндеттемелердің орындалу кепілдігі ретінде пайдалануға беруді
қарастырады. Сондай-ақ, қарызгер кредитордан кепілдікке қойылып жатқан
мүлікті пайдаланбауды тек қана сақтауды талап ету құқығына ие болады.
Сүйтіп, кредитор үшін тек қана бір шартты құқық анықталады, яғни қарызгер
өз міндіттемелерін орындамаған жағдайда ғана өз зияндарының орның толтыру
үшін кепілдікке қойылған затты сату құқығы. Соның арқасында ғана
кредитордың сатылған заттың өз иелігінде қалдыру мүмкіндігіне шек қойылды.
Егер осындай жағдай күзетілсе, онда кредитор мүлікті сатудан түскен
пайдамен қарызгер миндеттемесінен артқан болігін толығымен оған қайтарып
отырды. Келісімнің бұл түрі мұқият реттеліп отырды және де оған
жатпағандары тек қана сот арқылы шешіліп отырылды.
Ипотекалық институттың пайда болуының сонғы сатысы сол кездегі саяси
және экономикалық жағдаймен тығыз байланысты болып келеді. Басқаша айтқанда
Римдегі құлиелену шаруашылығының әлсіреуі мен жерлердің жаппай жалға
берілуі классикалық ипотекалық институттың пайда болуына әкелді. Дегенмен,
сол кездегі заңдылықтарға сайкес қызмет көрсетіп жатқан құрылымдардың
ешбірі еңбек құралдарына басқа ештеңесі жоқ ұсақ жалгерлермен жерлерін
жалға берушілердің арасында жасалатын мұндай келісімді кепілдендіру үшін
сай келмеді. Осындай мәселені шешу арқасында кепілдіктің жаңа формасы
жалгерлердің өз еңбек құралдарын жалға берушінің меншігіне өткізбей-ақ
оларды кепілдікке қою арқылы келісімге отыру пайда болды.
Кейінірек кепілдіктің бұл түрі оның басқа да түрлеріне атап айтқанда
қозғалмайтын мүлік кепілдігіне де тарады. Осылайша, ипотекалық институттың
пайда болуы біріншіден, кепілзат туралы келісім шартқа, екіншіден,
қарызгердің өз міндеттемесін орындауын және де бұл міндеттеме орындалмаған
жағадайда кредиторға кепілдікке қойылған мүлікті жузеге асыру арқылы өз
шығындарын жабу құқығын беретін кепілдік туралы келісім шартпен байланысты
болып келеді. Мұндай келісімдерді күәлендіру үшін алғашқыда қарызгер мен
кредитор арасында жәй ғана келісім жасалынған. Кейінірек заңды күшке ие
ресми және ресми болмаған құжаттар жасалынып отырылды. Сондай-ақ, үш және
одан да көп куәгерлер қатысуымен жасалынған жеке құжаттар да сондай күшке
ие болды. Сүйтіп ипотеканың классикалық бұл институты да өзінің құрылуын
немесе даму кезеңінен өтті десек болады. Соның тұсында жақтардың
келісімінсіз жүзеге асырылатын әр түрлі ресми ипотекалар енгізілді. Бұған
заңды ипотека (яғни император бұйрығымен), инвестордың жасаған ипотекасы,
салық төлемейтін адам мүлкіне жасалынатын фиска ипотекасы, яғни мұраға
қалдырушының мүлігіне ипотека, киеуінің мүлігі негізінде алған әйелінің
ипотекасы және т.б. жатқызылды.
Сосын ипотека бітіндеп орта ғасырлар заңдарында кездесе бастады. Атап
айтқанда Германияда XVI - ғасырда құпия ипотека өмір сүрді. Еуропа
мелекеттерінде ипотека екі түрлі сипатқа ие. Біріншіден ол тек қана
қозғалмайтын мүліктерге қолданылады, екіншіден, екпілдікке қойылған мүлік
кредитор емес суд арқылы жүзеге асырылады. Ипотека кредиторлар үшін
қарыздарды төлету бойынша қарызгердің мүлігін өз қарамағына алмай-ақ,
және басқа да кредиторлардың бәсекелестігінен қорғанудың ең дұрыс жолына
айналып жатыр. Яғни орта ғасырлық кодекстерден бері келе жатқан
анықтамасына көре ипотека – бұл табиғатынан ажыралмас, ол тек қана одан
пайда көру құқығына негізделген.
Талаптың дұрыс қойылмауы немесе тоқтатылуы ипотеканың тоқталуына
немесе қәтелігіне алып келеді, бірақ керісінше емес. Ипотеканың мұндай
ерекшелігі тек қана ежелгі рим құқығы мен ғана емес сондай-ақ, еуропа
мемлекеттерінің заңдарымен де мойындалған. Рим заңдылықтары бойынша ипотека
талаппен оның негізін қалайтын және кредитордың қанағаттану дәрежесін
білдіретін өз шығындарын жабатын сумма мен ипотека бойынша пайыздарға
негізделген болатын. Ал XVII-XIX ғасырлардағы мемлекттердің ипотекалық
заңдылықтары бойынша талап етілетін сумманың көлемі оның жариялылығымен
оның пайызы есебінен өсіп отыратын сумма көлемінің арнайы кітаптарда
көрсетілу шартымен анықталынады. Сүйтіп, Рим заңнамаларының негізінде
ипотека Еуропа заңдарында да көрініс тапты.
Америка мен Англияда ипотека (mortgage) өзіндік ерекшеліктерге ие,
яғни ипотека бойынша қарызгер өзінің негізгі міндеттемелерін орындау
барысында мүлікке иегерлік ету құқығымен титул қарызгерден кредиторға
өтеді.
Бүгінгі таңда экономикасы дамыған елдердің ипотека нарығы қалыптасып,
белсенді түрде дамып келеді. Соған байланысты қазіргі танның кең
мағынасында, жүйе ретінде ипотекалық несие – ипотекалық несиені беретін
процесстің өзін, капитал нарығынан қаржылық ресурстарды тарту механизмін,
жылжымайтын мүлік нарығындағы жүргізілетін операцияларды біріктіретін көп
факторлы біртұтас механизм болып табылады. Сонымен қоса бұл несие беруші
мен қарыз алушының ғана мүдделерін ескеріп қоймай, инвестор, роялтор,
құрылысшы, сақтандыру компанияларының және нарықтың басқа да
субъектілерінің қызығушылықтарын қарастырады. Ипотеканың екінші, кең
мағынадағы анықтамасының бар болғанына және ипотекалық несие жүйесінің
басқа да блоктарының маңыздылығына қарамастан, оның негізін несиелік
қатынастар құрайды. Осыған байланысты ипотекалық несиені біз бірнеше
нарықтарда ипотекалық активтерді беру, қызмет көрсету, сату,
қауіпсіздендіру бойынша қалыптасатын қатынастардың жүйесі ретінде
қарастырғанымыз дұрыс сияқты.
Ипотекалық несиелер нарығында төрт негізгі субьект қатысады: алымшы,
кредитор, инвестор және мемлекет және көптеген екінші деңгейлі қатысушылар,
сонымен қатар тұрғын-үй сатушылар, ипотекалық несиенің екінші деңгейлі
базарының операторлары (ипотекалық тұрғын-үй несиесінің агенттігі),
қозғалмайтын мүлік және олармен жасалатын келісімдерге құқығын мемлекеттік
тіркеу органдары, сақтандыру компаниялары, бағалаушылар, риэлтер фирмалары.
Ипотекалық несиелеу нарығы негізгі субьектілерінің қызметтері:
- алымшылар – жеке тұлғалар, Қазақстан Республикасының азаматтары
банктермен несиелік келісім жасаған (несиелеу ұйымдары) немесе заңды
тұлғалармен (несиелік емес ұйымдар), несие түрінде алынған қаржыны тұрғын-
үй алу үшін жұмсауға шартты келісім жасағандар. Келісімдегі
міндеттемелердің іске асуын жүзеге асыру үшін алынған тұрғын-үйдің кепілі
қызмет етеді;
- кредиторлар – банктер және басқа да заңды тұлғалар, алымшыларға
заңмен орнатылған ретті сақтай отырып, ипотекалық несие береді.
Кредитордың негізгі функциялары болып табылады: несиелеудің шарттары және
міндеттемелеріне сәйкес төлем қабілеттілігін және несие қабілеттілігін
бағалау негізінде несие беру, ипотекалық несие келісімін дайындау, берілген
ипотекалық шарты несиелерге қызмет көрсету.
Тұрғын-үй ипотекасы келісім бойынша кредитор кепіл ұстаушы болып
табылады. Егер міндеттерін орындамаған жағдайда несиелік келісім шарт
бойынша ақшалай қажеттілігін қанағаттандыра алу үшін кепілге қойылған
тұрғын-үй ғимаратының басқа да кредиторлар алдында кепілге қоюшыдан алуға
мүмкіндік береді.
- инвестор – кредиторлар немесе екінші нарық операторларымен немесе
ипотекалық несиелермен қамсыздандырылған, бағалы қағаздарды иеленген заңды
және жеке тұлғалар. Олардың қатарына зейнатақы қорлары, сақтандыру
компаниялары, инвестициялық банктер, инвестициялық қорлар және тағы
басқалар жатады;
- өкімет – тұрғын-үй ипотекалық несиелеу жүйесінің даму концепциясын
анықтайды және ипотекалық несиелеу жүйесінің сенімді және тиімді
нормативтік базасын қалыптастыру үшін алымшыларды әлеуметтік қорғау
механизмін құрады. Ипотекалық несиелеу нарығының қатысушыларын
қабілеттіліктерін арттыратын салықтық саясат жүргізеді, нарықты ұйымдастыру
үшін қажетті инстуттарды құрады және оларды басқаруға қатысады.
Ипотекалық несиені беру техникасы мен жағдайлары көптеген факторларға
байланысты, бірақ басымырақ келетін фактор несиелеу объектісі –
жылжымайтын мүлік түрі болып келеді. Ипотеканың объектісі болып
табылатындар:
• айналымдағы тауар мүлігі;
• қайта өңдеу процессіндегі тауар мүлігі;
• жылжымайтын мүлік.
Айналымдағы тауар мүлігі – бұл қарыз алушының тек қарыздың белгілі бір
бөлігін өтеген немесе шығатын (шығып отыратын) тауарларды басқа да бірдей
не одан артық сомадағы құндылықтармен ауыстырған жағдайда ғана салынған
құндылықтарды өткізуге құқығы бар екендігін білдіреді.
Қайта өңдеудегі тауар мүлігі – қарыз алушы өзінің өндірісінде салынған
шикізат, материал, жартылай дайын өнімдерді қайта өңдеуге құқығы бар, бірақ
бұнымен қоса мүліктік құқық өндірілген жартылай дайын өнімге, дайын өнім
және тиелген тауарларға таратылады дегенді білдіреді. Алайда мүліктің кең
тараған түрі жылжымайтын мүлік болып табылады. Бұлар жер учаскелеріне
залог, сонымен қоса мекеме, құрылыс және басқа да жермен байланысты
мүліктер.
Жер учаскелерінің кепілақы затына және жерді пайдалану құқығы болып
кепілақы берушінің жеке меншігіндегі жер учаскелері, сонымен қатар жалпы
жерді пайдалану мен жалпы жеке меншіктегі жер үлесі табылады.
Кәсіпорын немесе жалпылама ретінде басқа да мүлік кешенінің ипотекасы
оған кіретін мүліктің (жылжитын, жылжымайтын) құрамына кепілақы құқығын
береді: талап ету құқы мен басқа да құқықтар. Егер заңмен немесе келісім-
шартпен басқасы қарастырылмаса ипотека кезінде сатылып алынғанға да құқы
бар.
Банкрот болуына байланысты, іс қозғалған немесе тарату туралы шешім
қабылданған кәсіпорын үшін ипотека берілмейді.
Кәсіпорын ипотекасы ақшалай міндеттемелермен қамтамасыз етілуі
мүмкін, егер оның сомасы кәсіпорын активтерінің құнының жартысынан кем
болмаған жағдайда.
Ғимарат, құрылыс сияқты жылжымайтын мүліктің бөлек объектісінің
ипотекасы сол ғимарат орналасқан жер учаскесінің және сол келісім-
шартының ипотекасымен бір уақытта қарастырылған.
Тұрғын үй мен пәтерлердің ипотекасының да өзіне тән ерекшеліктері
болады. Тұрғын үй мен пәтерлердің ипотекасы оларға құрылыс, күрделі жөндеу
жүргізу үшін берілетін қарыздар.
Тұрғын үй мен пәтерлердің ипотекасының объектісі болып табылуы үшін
меншік иесі мен оның отбасы басқа жерде тұрып, сол ғимаратта бекітілген
нормалар бойынша тиісті тұрғын аудандары болуы шарт.
Бұрыннан келе жатқан міндеттемелерді орындауды қамтамасыз етудің
кепілдік сияқты әдістері қазіргі кезде тәжірибелік мағынасын жоғалтқан,
өйткені төлем кризисі жағдайында жақсы кепіл берушіні табу өте қиын және
несие беруші кепіл берушінің төлем қабілеттілігін тексеру мүмкіндігінен
айырылады.
Міндеттемелерді қамтамасыз ету әдісі ретінде ипотеканың сенімділігі
бірқатар артықшылықтарымен түсіндіріледі: Ипотеканың заттық- құқықтық
сипаты бар, банктік кепілді, бір адамның жауапкершілігін өз мойнына алғанда
(поручительство) несие беруші қарыз алушы тұлғаға сенеді. Ал кепілдік
міндеттемеде қарыздарды өтеуді қарыз адам емес зат атқарады.
Бұл айырмашылық кепілдің өзінің мағынасынан туындайды. Кепілмен
қамтамасыз етілген міндеттеме басқа да несие берушілер алдында салынған
мүлік құнынан қанағат алады. Қарыз алушы үшін міндеттемені орындау,
мүліктен айырылу немесе мүлік құқығынан айырылу қорғанышы арқылы
анықталады.
Жылжымайтын мүлік, несиені қамтамасыз ету үшін пайдаланылады, сонымен
бірге бір уақытта қаржыландыру объектісі болып табылады. Ипотекалық
несиенің қызмет ету мерзімі 20-30 жыл. Кепілге жылжымайтын мүлікті несиелеу
процесі басқаша ипотекалық жүйе деп те аталады.
Ипотекалық несиелеу жүйесі екі бағыттан тұрады: шаруашылық
субъектілері мен халыққа ипотекалық несиелерді беру.
Екінші деңгейлі нарықтарда ипотекалық несиелерді сату, ол несиелеуге
керекті қосымша ресурстарды тартуды қамтамасыз етеді.
Бірінші бағытпен көбінесе ипотекалық банктер жұмыс істейді. Екінші
бағытпен мүлік кепілімен қамтамасыз етілген ипотекалық банктердің
активтерін сатып алатын және ипотекалық банктің базасының негізінде өз
атына құнды қағаздар (облигация) шығаратын қаржы компаниялары мен қорлары
жұмыс істейді. Құнды қағаздардың өтімділігі жоғары болады, себебі деп те
аталады. Ипотекалық жүйе өзіне ипотека бойынша шарт жасауды, жылжымайтын
мүлікпен қамтамасыз етілген және инвестицияға ұзақ мерзімді және тұрақты
табыс алуға мүмкнідік береді.
Ипотекалық нарық – банк және басқа да мекемелермен тұрғын үй
мақсатында берілетін және ресурстарды тарту үшін қаржылық активтерді
нарықта орналастыру бойынша ипотекалық несие нарығы.
Ипотекалық нарық – қор нарығының ипотекалық сегментімен банктік қызмет
көрсету нарығының сегменті негізінде қалыптасады. Ипотекалық несиелеу
нарығы бірінші және екінші деңгейлі деп бөлінеді.
Бірінші деңгейлі нарықта несие беруші мен қарыз алушы бір-бірімен
сөзсіз келісім-шарт қатынастары негізінде ипотекалық несие беріледі және
сатылуы мүмкін. Мысалы, коммерциялық немесе ипотекалық банк азаматтарға
несие береді. Бірінші деңгейлі нарықтағы субъектілер арасында қатынастарды
құратын негізгі құрал- несиелік келісім-шарт болып табылады. Бұны қарыздық
міндеттеме (закладной) деп те атайды. Несиелік келісім-шартқа қарағанда
“закладная” терминіне пайдалану аяқталған болып есептеледі, себебі берілген
жағдайдағы жылжымайтын мүлік кепілі несиелеудің негізгі шартына жатады.
Қарыз алушы мен банктің арақатынасына, яғни қарыз алу түріне және қарыздық
міндеттеме формасына клиенттердің мүліктік жағдайы мен жалпы әлеуметтік
статусы, жылжымайтын мүліктің өзіндік ерекшеліктері, несие көлемі, қарыздық
капитал нарығының жалпы жағдайы және тағы басқа көптеген факторлар әсер
етеді.
Клиент банктік несиелік келісім-шартқа отырып, несие сомасын өз
мерзімінде қайтару мен пайдаланғаны үшін пайыз төлеу бойынша өзіне
міндеттеме алған соң, ол ипотекалық жүйемен қарым-қатынас жасау
қажеттілігін азайтады.
Қарыз алушымен салыстырғанда банк туралы былай айта алмаймыз. Банк
өзінің ипотекалық нарықтағы қызметін тиімді ұйымдастырып, қамтамасыз ету
үшін біріншіден, клиенттермен екі жақты қатынастарды тиімді жүзеге асырып,
закладнойлар (қарыз міндеттеме) портфелін толтыру болса, екіншіден,
клиенттерге ұсына алатын несие ресурстарын толықтыру.
Бұл мәселені шешу үшін банктің өзінің портфелінен ипотекалық нарықтың
маманданған басқа қатысушыларына закладнойларды (қарыз міндеттеме)
ұстаудан басқа амалы жоқ. Басқа инвесторларға өзінің закладнойларын ұсыну–
бірінші деңгейлі нарықтан екінші деңгейлі нарыққа өтетін көпір болып
келеді, оның қызметі басқа негізде ұйымдастырылады. Екінші деңгейлі нарық –
бұл жалпы қаржы- несие нарығының сегменті.
Екінші деңгейлі нарықта арнайы құнды қағаздарды шығару арқылы несие
бойынша пайыздық табыс алуға құқықтар сатылады. Оны сатып алу арқылы
құқыққа ие болады.
Екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың негізгі субъектілеріне жататындар:
• Ипотекалық несие берумен айналысатын ипотекалық банктер мен басқа да
қаржы-несиелік мекемелер;
• Ірі эмиссионды – қаржылық корпорациялар. Олар банктерден бірінші
деңгейлі закладнойларды сатып алып, олардың әр түрлі құнды
қағаздарының орнына эмиссияны қолданады;
• Нақты ақшаға эмиссионды – қаржылық корпорациялардан құнды қағаздарды
сатып алатын банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары,
азаматтар кейпіндегі инвесторлар;
• Ипотекалық несиені сақтандырумен айналысатын делдалдар.
Екінші деңгейлі ипотекалық нарықта айналатын құнды қағаздардың
несиелік тәуекелінің болуы, ипотекалық пулмен қамтамасыз ету деңгейі сияқты
әр түрлі сипаттамалары бар.
Берілген нарықтық қызмет ету мен ұйымдастырудың негізгі мақсаты –
соңғы тұтынушыға деген несие ресурстарының арзандауы, бұл берілген нарық
шеңберінде шешім қабылдау үшін приоритетті.
Несие ресурстарының арзандауына банктің ипотекалық несиелеу
субъектілеріне қосымша ресурстарды беру есебінен олардан ипотекалық
несиелерді қайта сатып алу жолымкен қол жеткізіледі.
Ипотекалық нарық та тауар болып несие саналады. Ол тұрғын үй
мақсатында прайдаланатын жылжымайтын мүлікті сатып алуды қаржыландыру үшін
беріледі. Қарыз алушының несиені қайтаруын қарыз адамның болашақ табысымен
қоса кепілақы қамтамасыз етеді. Басқа да несиелер сияқты берілген тауардың
мынадай негізгі сипаттамалары бар: несиелеу мерзімі, пайыз мөлшері, несиені
өтеу жоспары, бірінші жарна бойынша талаптар.
Ипотекалық нарықтың көлемі үй шаруашылықтары тарапынан ипотекалық
несиеге төлем қабілеті бар сұраныспен анықталады. Ипотекалық нарықтағы
сұранысты отбасы тұтынушылары қалыптастырады. Үй шаруашылықтарының болашақ
табыстары- ипотекалық несиені өтеудің негізгі көзі болып табылады.
Өздерінің тұтыну стандарттары мен болашақ табыстарының деңгейіне байланысты
экономикалық белсенді отбасылар болашақ табыстарына сүйене отырып, дәл
қазір көп мөлшерде тұтынғысы келеді.
Берілген сұранысты қанағатттандыру мүмкін болмаған жағдайда нарықта
көп жылдар бойы тұрғын үйге жинақтағанда пайдалану қажеттігі туатын еді.
Осылдайша ипотекалық несиелеудің нарықтық қатынастар жүйесіндегі негізгі
рөлі үй шаруашылықтарының ағымдық табыстары мен жинақтауларын тұтыну
жоспары мен өмір стандарттарымен қойылатын күтулер арасындағы қарама –
қайшылықты шешу.
Тұрғын үйдің өте қымбат болуына байланысты пайда болатын ағымдық
табыстар мен тұтыну стандарттарының арасындағы сәйкессіздік шаруашылық
айналымда ипотекалық несиені пайдалануды талап етеді.
Клиент банкпен келісім-шартқа отырып, несиені қайтару мен оны
пайдаланғаны үшін пайыз төлеу міндеттілігін алған соң ол ипотекалық
жүйемен қарым-қатынас жасау қажеттілігін азайтады.
Тұрғын үйге байланысты ипотекалық несиелеудің екінші деңгейлі
нарығының қызмет етуі ипотекалық банктердің капиталының өтімділігін
қамтамасыз етіп, айналымдағы ақша массасын байланыстырып, экономикалық
сала мен аудан бойынша капиталдың қайта бөлінуіне оң әсер етіп, несие
бойынша пайыз мөлшерін тұрақтандырады.
Бұл жағдайларда ипотекалық несиелеумен айналысатын банктердің несие
ресурстары көп шектелмеген, олар екінші деңгейлі нарықта операцияларды
жүзеге асыру арқылы қайтадан жіберіп, жаңа несие беруге қажетті қосымша
қаражаттарды тартады. Берілген жүйенің тиімді қызмет етуі екінші деңгейлі
ипотекалық нарықтың жоғары дәрежеде дамуын көрсетеді.
Қазақстанда ипотекалық несиелеудің пайда болуы мен дамуы ипотека
бой ынша қызмет ететін мекемелер жүйесін қалыптастырумен байланысты.
Ипотекалық несие дегеніміз шаруашылық субъектілері мен халықты ипотекалық
несиелеумен айналысатын және жылжымайтын мүлік бойынша несие беру
механизмінде қызмет ететін мекемелердің жиынтығы.
Ипотека жер бойынша кадастрде ипотекаға берілетін заттың орналасу жері
бойынша тіркеледі. Кадастр – коммуналды түрдегі ұлттық территорияның ,
жердің азғантай бөліктері мен ірі жердің нақты бөлінулері көрсетілген
картографиялық бейнесі. Осылайша салынған немесе салынбаған жылжымайтын
мүлікті оңай дараландырып, оны басқа мен шатастырып алу мүмкіндігін
азайтуға болады.
Ипотеканы анықтағанда жер учаскелерін тіркеу закладной түрінде
жылжымайтын мүлікке кепіл құқығының пайда болуы мен доғарылуына байланысты
заңдылық рәсімдеумен жалғасады. Осындай келісімдерді жер бойынша кітапқа
енгізгенде онда мыналар болуы тиіс: кепілақы құқығының түрі, қарыз адамның
аты-жөні, несие берушінің аты-жөні, несие берушінің талап ететін сомасы,
пайыздық мөлшер және тағы басқа мерзімі өткендігі үшін пайыз мөлшерін
көтеру сияқты қосымша талаптар.
Берілген материалды қарастыру негізінде біз ипотеканы жылжымайтын
мүлікпен қамтамасыз етудің бір түрі деп және бұнда кепілақы алушыға
кепілақыны берушінің міндеттерін өтелмеген жағдайда салынған жылжымайтын
мүлік есебінен қанағат алуға құқық береді.
Кепілақы объектісі ретінде жылжымайтын мүліктің артықшылығы оның
тұрақты орналасуы мен өсу тенденциясының жоғары және тұрақты бағасымен
ерекшеленеді.
Жылжымайтын мүліктің физикалық сипаты бойынша кепілақы беруші
салынған объектіні иелігіндке қалдырып, пайдалануға мүмкіндік береді.
Ипотекалық несиелеу түсінігі үш жағдайдан тұрады:
• Несиелер көбінесе көп уақыт мерзіміне беріледі: 10-30 жыл;
• Несиелеу тұрғын үй сатып алуға не салуға беріледі;
• Алынған тұрғын үй кепілақы болып есептеледі, несиені төлемеген
жағдайда меншік тәркіленіп, несиені қайтару үшін сатылады.
Ипотекалық несиелеу тәртібі оның бағасының тұрақтылығымен бірге
салынған мүліктің сақталуын (қауіпсіздігін) қамтамасыз етеді, несие беруші
банкке несиелік ресурстарды қайтармау қауіпсіздігінен сақтап, ұзақ мерзімге
несиелік ресурстарды алу бойынша экономикалық база құрады.
2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің құқықтық
реттеудің дамуы.
Жылжымайтын мүлікпен операцияларды жүзеге асыру үшін ипотекалық
жүйенің барлық буындарының қызметін реттейтін заңдылық нормалар қажет.
Азамаматтық Кодекстің қайта қаралуымен кәсіпорын, ғимарат, тұргын үй, жер
учаскесіне деген құқық және т.б. қозғалмайтын мүлік ипотекасы ҚР-ның арнайы
Қозғалмайтын мүлік ипотекасы заңымен реттелетін болды [2]. ҚР Азамаматтық
Кодексіндегі кепілзат туралы нормалар егерде қозғалмайтын мүлік ипотекасы
туралы арнайы заңда басқа шарттар қарастырылмаған болса, онда ол
қозғалмайтын мүлік ипотекасына қолданыла алады. Азамаматтық кодекстің 303-
ші бабына сайкес жер учаскесіне және басқа да табиғи ресурстарға деген
құқықты кепілдікке қою жермен және басқа да табиғи ресурстар
заңдылықтарымен орнатылған шарттар және шектер негізінде жүзеге асырылуы
мүмкін. Жалпы қозғалмайтын мүлікпен байланысты жүзеге асырылатын мәмілелер
белгілі бір уақытқа дейін қатаң заңдылық шектеулерге ұшырап келді және де
олар ҚР презинденті тарапынан 1994 жылы шығарылған екі заң Жермен
байланысты қатынастарды реттеудің кейбір мәселелері туралы және Алдағы
уақытта жермен байланысты қатынастарды жүзеге асыру туралы негізінде
шешіліп отырылды. Сондай-ақ, бұл заңдар жерді 99 жылға жалға беруге және де
бұл құқықты кепілдікке қою мүмкіндігін берді[3]. Дегенмен, жаңа заңды
өзгерістер 1995 жылы 3 августта қабылданған ҚР-нің жаңа конституциясының
қабылдануымен жүзеге асты. Жер туралы бұйрықта оны жеке меншікке өткізудің
негізгі шарттары және шектері пысықталған болатын. Бұйрықта жерге
қозғалмайтын мүлік ретінде яғни ол қозғалмайтын мүлік түсінігін беретіні
туралы анықтама берілген. Сондай-ақ, жер учаскесін кепілдікке қою
мүмкіндігі, оны пайдалану құқығы пысықталған және ипотекалық мүлік
кепілдігі ретінде пайдалануға болатын жерге деген мәңгі құқыққа анықтама
берілген. Жер туралы бұйрықтың 1-ші бабына сәйкес жер учаскесін немесе оған
деген құқықты кепілдікке қою арқылы қарызгер немесе кепілдік беруші үшінші
тұлға тарапынан кепілзатпен қамтамасыз етілген міндеттемелердің
орындалмауына байлансты кепілдік туралы келісім негізінде оған деген
құқықтың кредиторға өтетіндігін түсіндіреді.
Қозғалмайтын мүлікке деген құқықты және олармен жасалынатын мәмлелерді
құқықтық реттеудің заңдық базасының әрі қарай дамуы (соның ішінде
қозғалмайтын мүлік ипотекасының да) келесі екі бұйрықтың Қозғалмайтын
мүлік ипотекасы туралы, Қозғалмайтын мүлікке деген құқықты және олармен
жасалынатын мәмлелерді мемлекеттік тіркеу туралы негізінде жүзеге асты
[4].
Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы бұйрықтың қабылдану қажеттілігі
қозғалмайтын мүлікпен бйланысты мәмлелердің ерекшеліктеріне байланысты
болып келеді. Бұндай заңдың қабылдануы нарықтық экономиканың қажетті
элементі болып табылады.
Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы бұйрық банктер тарапынан
ипотекалық несиенің жүзеге асырылуын соның ішінде тұрғын үй құрылысына
қаражаттарды тартуды, Қазақстан экономикасының кәсіпкерлік сферасына
инвестицияларды тартуды жылдамдатуды көздейді. Қозғалмайтын мүлік туралы
бұйрықтың кәсіпкерлік сферадағы негізгі мәселесі болып өндірісті
тұрақтандыру және бөлістіру сондай-ақ, тұрақты нарықты ынталандыру және
реттеуді жүзеге асыру болып табылады.
1998 жылы 30 шілдеде ҚР-ның Қозғалатын мүлік кепілдігін тіркеу
туралы заңы қабылданды. Бұл заң жобаны өңдеу және талқылау барысында
қозғалатын мүлік кепілдігін тіркеумен айналысатын мамандардың әр түрлі
тосқауылдарға ұшырауы анықталды. Сондықтанда өзінің жаңа өзгерістерімен
кепілдікпен байланысты құқықтық қатынастарды реттеу мақсатында осы заң
қабылданды.
Жалпы ереже бойынша қозғалатын мүліктің және оның кепілдігі тіркеу
жүргізілмейді [Азамаматтық Кодекстың 3-ші пункті 117 бет]. Сонымен бірге
басқа да заңды актілер талабына сәйкес қозғалатын мүліктің жекелеген
түрлері мемелкеттік реттеуден міндетті түрде өткізілуі мүмкін. Егер заңды
актілер нормаларына сәйкес қандай да бір қозғалатын мүлік міндетті
мемелкеттік тіркеуге жатса (көбінесе мұндай мүліктерге қозғалмайтын
заттарға теңестірілгендер жатады, мысалы, әуе және теңіз кемелері), онда
Азамаматтық Кодекстің 307 бабына сәйкес мұндай мүлік кепілдігі де оларды
тіркеумен айналысатын органдар тарапынан міндетті түрде тіркеуден
өткізіледі.
Қозғалатын мүлік кепілдігі туралы заңмен Азамаматтық Кодекс
нормаларының сәйкессіздігі келесі екі жағдайда қарастырылады. Қозғалатын
мүлік кепілдігі туралы келісімін міндетті тіркеу кезінде егерде оның
шарттарында қайта кепілдікке қоюды шектеу қарастырылған болса, екінші
жағдайда мемлекеттік тіркеуге жатпайтын қозғалмайтын мүлік кепілдігін
тіркеу кезінде оған ерекше құқықтық мән беру.
Қозғалатын мүлік кепілдігін тіркеу туралы заң кепілдікті тіркеудің
өзара екі жақты келісімінде қарастырылған болса немесе тіркеу қажеттілігі
мүлікті қайта кепілдіке қоюды шектеу шарттарының болуымен байланысты болса,
онда мемелкеттік тіркеуге жатпайтын қозғалатын мүлік кепілдігін тіркеудің
жоқтығынан туындайтын мәселелерді реттеуді жүзеге асырмайды. Сондықтан да
бұл жағдайды Азамаматтық Кодекстің осындай мәселерді тіркеу және олар
бойынша келесімге жалпы нормаларды қолдануы тиіс. Азамаматтық Кодекстің
жалпы нормаларына сәйкес тіркеудің болмауы келісімді жоққа шығармайды.
Бірақ, келісімге қызығушылық тұғызатын жаққа мәмлені тіркеу туралы сот
шешімін анықтау үшін және де соның негізінде мәміленің жаңадан тіркелеу
үшін сотқа қайрылуына мүмкіндік береді.
ТМД елдерінде ипотека қозғалмайтын мүлік кепілдігі ретінде
қарастырылады. Мысалы, Ресей Федерациясының Азамаматтық Кодексінің 334-ші
бабына сәйкес ипотека жер учаскесінің, кәсіпорын, ғимарат және тұрғын үй
және т.б. қозғалмайтын мүлік кепілдігіне ретінде көрсетіледі [5]. Сондай-
ақ, ҚР Азамаматтық Кодексінің 299-шы бабы да соған ұқсас, бірақ онда жер
уческесі орнына жер учаскесіне деген құқық сөздерін қолдану арқылы
анықтама береді. Бұл екі елдің Азамаматтық Кодексі бойынша да егер ипотека
туралы заңдарда басқа шарттар қарастырылмаған болса кепілдік туралы жалпы
қағидалар ипотекаға қолданылуда.
Бірақ, ҚР-ның Азамаматтық Кодексі бойынша ипотека мәнін түптен
өзгертетін нормалар еңгізілді, яғни Қазақстан Республикасы заңы бойынша
ипотеканың ерекшелендіруші ең негізгі белгісі болып мүлікті пайдалануы және
басқару құқығы, кепілдік беруші тұлға табылады.
Кез келген кепілдікке қойылған мүлікті пайдалану және иемдену
субъектісі болып кепілдік беруші немесе үшінші тұлға табылады. ТМД-нің
басқа елдерінде ипотека екі белгінің ажыралмас қатынасы ретінде түсініледі:
кепілдікке қойылған мүлікті пайдаланатын және иемденетін субъектпен
(кепілдік беруші немесе үшінші тұлға) және кепілдік заты (қозғалмайтын
мүлік).
Қазақстанда ипотека түсінігіне кепілдік беруші немесе үшінші
тұлға пайдалануында және иелігінде қалатын қозғалатын мүлік кепілдігі сәй
келеді. Сондай-ақ, ипотека түсінігіне кепілдік берушіде қалатын мүлік
кепілдігіне деген құқықтар кіреді. ҚР президентінің 1995 жылғы 23
желтоқсандағы Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы бұйрығының екінші
бабына сәйкес егерде бұл бұйрықта басқа шарттар қарастырылмаған болса ҚР
Азамаматтық Кодексінің кепілдік туралы жалпы ережелері қозғалмайтын мүлік
ипотекасына қолданыла береді.
Ипотекалық несиеге қойылатын негізгі талаптар халықты
несиелендірудің отандық және шетелдік тәжірибелерінің негізінде
қалыптастырылады. Аталған стандарттармен талаптар кредитор мен қарызгер
тәукелдерін төмендетуге бағытталған. Оларға:
- ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиелері 3 жыл және одан да жоғары
мерзімге (қазіргі кезеңде 10-20 жыл). Оның осындай ұзақ мерзімділігіне
байланысты қарызгердің ай сайынғы төлейтін төлемдерінің мөлшері азаяды;
- несие арқылы сатып алынатын және де несие кепілдігі болып табылатын үйдің
60-70 пайызынан аспайтын көлемде ғана ипотекалық несие беріледі;
- қарызгер өз қаржаттары есебінен сатып алынатын үйдің 30-40 пайызына тең
соманы алғашқы төлем ретінде өтеуге міндетті;
- несие бойынша негізгі қарыз сомасы аннуитеттік төлемдер формуласы
негізінде есептелген ай сайынғы төлемдер түрінде өтеліп отырады. Бұл
тәсіл қарызгер үшін де (яғни оның өзінің жеке қаражаттарын жоспарлауға
мүмкіндігі болады) сондай-ақ, кредитор үшін де тиімді болып табылады;
- ай сайынғы төлемдер барлық есептік кезең ішінде қарызгердің жиынтық
табысының 30-35 пайызынан аспауы керек. Несиенің өтелу мүмкіндігін
бағалау кезінде кредитор қарызгердің ағымдағы табыстары туралы ресми
түрде негізделген мәліметтерді пайдаланады;
- несиеге алынған үй сол мезеттің өзінде несие бойынша кепілдік қызметін
атқарады. Яғни бұл егерде қарызгер тарапынан міндеттемелердің
орындалмаған жағдайында кредиторға несие бойынша шығындары мен зияндарын
және проценттерді жабу мақсатында оның өз иелігіне алу құқығын білдіреді.
Несие бойынша қарыз пайыздық төлемдер және т.б. да креитордың шығындары
жабылғаннан кейінгі сома орнын толтыру және үйді сату тәртібі бойынша
қарызгерге беріледі;
- орнын толтыру жағдайында ипотекалық несие негізінде сатып алынған және
кепілдікке қойылған үйді босату туралы қарызгер және оның отбасындағы
кәмілетке толған тұлғалары нотариалды түрде расталған келісімдерін
береді;
- ипотекаға қойылған тұрғын үй әр түрлі шектеулерден тәуелсіз сондай-ақ,
басқа да міндеттерді қамтамасыз ету үшін кепілдікке қойылмаған болуы
керек;
- несиеге алынған тұрғын үй қарызгер тарапынан тиімді түрде пайдаланылуы
тиіс, пайдалануға берілген тұрғын үйдің жалға берілуі тек қана несиелік
келісімде арнайы келісілген түрде кредитор рұқсатымен жүзеге асырылады.
Ипотекалық несиені жүзеге асыру және оған қызмет етуге қойлатын талаптар
мен нақты стандарттардың сақталуы ипотекалық несиенің екінші нарғының
сенімді қызмет етуінің және де бұл салаға жеке инвесторлардың
қаражаттарын тартудың оның ішінде ипотекалық құнды қағаздар немесе
облигациялар арқылы қаражаттар тартудың негізі болып табылады.
Қазақстандағы тұрғын үй нарығының ерекшеліктерінің халықтың
табысын есепке ала отырып Қазақстанда тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру
жүйесін құру стратегиясын жасауда ұзақ мерзімді ипотекалық несиелерге
қойылатын келесідей негізгі стандарттар мен талаптар ұсынылған:
- ұзақ мерзімді ипотекалық несие инфляция қарқынын есепке ала отырып
индексацияланған түрде ұлттық валюта тенгеде беріледі. Несие мерзімі үш
және одан жоғары жылға ( максимум 20 жыл) кредитті қайтарудың нақты
шарттарын жасай отырып беріледі;
- несие сомасы оған сатып алынатын және кепілдік ретінде қарастырылған
үйдің нарықтық құнының 60-70 пайызынан аспауы тиіс, қарызгер кредиторға
алғашқы төлем ретінде аталған үй құнының 30 пайызына тең соманы өтеуі
тиіс;
- орнатылатын сыйақы мөлшерлемесі нарықтық яғни оның өз уақтысында төленуін
қамтамасыз ететіндей сондай-ақ, банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру
компаниялары сияқты инвесторлар үшін тартымды болуы тиіс;
- негізгі қарыз сомасымен ол бойынша пайыздар аннуитеттік төлемдер
формуласы бойынша есептелген ай сайынғы төлемдер түрінде өтелінеді.
Компания тарапынан банктерден алынған ипотекалық тұрғын үй
несиелері келесідей талаптар мен мінездемелерге жауап беруі тиіс:
1. Берілетін ипотекалық тұрғын үй несиесі, ол бойынша жүзеге асырылатын бір
қалыпты төлемдер есебі, сыйақы сомасы, сондай-ақ, несие бойынша ағымдағы
мідеттемелер қалдығы ұлттық авлюта тенгеде анықталады;
2. Несиелер үш және одан артық жылға беріледі;
3. Ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша есептелетін сыйақы мөлшерлемесі
қалқымалы болып табылады (кейбір жағдайларда тұрақты).
4. Берілетін несиенің максималды сомасы 4,5 млн. тенгеден (30 мың $ экв.)
аспауы тиіс, кейбір жағдайларда бұл сома компания шешімі бойынша 100 мың
$ дейін болуы мүмкін.
5. Ипотекалық несие көп қабатты үйдегі жеке бір квартираны иемдену
құқығына, жер учаскесімен бірге тұрғын үйді немесе бір неше отбасы
тұратын котедждегі пәтерді алу үшін беріледі.
6. Компания ай сайынғы немесе тоқсан сайын бірдей төлемдермен өтелінетін
схема бойынша берілетін ипотекалық несиелеуді жүзеге асырады. Оны
есептеу формуласы :
мұнда:
• A – аннуитеттік төлем сомасы;
• S – несие сомасы;
• P – кезеңдер бойынша проценттік ставка (улестік)
• n – кезеңдер саны.
Бұл коэффицент қарызгердің өз бюджетіндегі барлық мідеттемелерінін
несие төлемдерімен және тағы басқа оны мен байланысты міндеттемелерінің
үлес салмағын анықтайды.
Ипотеқалық несие сомасымен кепілдікке қойылған мүлік құнының
арасындағы қатынас жүзеге асырылған ипотекалық несие сомасымен кем дегенде
қозғалмайтын мүліктін сатылу бағасының немесе оның бағаланған құнының
қатнасы ретінде есептелінеді (КЗ).
Жоғарыда аталған талаптарға сайкес бұл ара қатнастың максималды қолемі
кепілдікке қойылған мүліктін сатылу бағасының немесе есептелген құның 70% -
нан аспауы тиіс. Ол келесідей формуламен есептелінеді:
К з = И К * 100
мұнда:
К3 -- ипотекалық міндеттеме коэффициенті, %
И - ипотекалық несие сомасы;
К - қозғалмайтын мүліктін ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...3
I. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ ЖӘНЕ ҚҰҚЫҚТЫҚ
АСПЕКТІЛЕРІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
1.1. Ипотекалық несиелеудің мәні және
құрылуы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...7
1.2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің құқықтық
реттеудің
дамуы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ...
1.3. Ипотекалық несие – шетел
тәжірибесінде ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
II. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДЫҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ
АНАЛИЗІ ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
2.1. АТФБанк АҚ-ның ипотекалық несие түрлерінің ерешеліктері ... .
2.2. Ипотекалық несиелеудің қазіргі кездегі тиімді
жүйесі ... ... ... ... ... ..
2.3. АТФБанк және Центр кредит банк АҚ-дағы ипотекалық қызметтердің
салыстырмалы
анализі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
ІІІ. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ ... ... ... ... ..
3.1. Қазақстан Републикасында ипотекалық несиелендіруді дамыту мәселелері
мен келешегі
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ...
3.2. Ипотекалық несие механизмін
жетілдіру ... ... ... ... ... ... .. ... ... ...
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ...
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН
ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
ҚОСЫМШАЛАР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ...
КІРІСПЕ
Қандай да экономикалық қызмет болмасын ол адамдардың өмір сүру
деңгейін жоғарлатуға бағытталады. Яғни, экономикалық дамуда әлеуметтік
мәселе бірінші орында болады. Ал осы әлеуметтік мәселелердің ең бастысы
қандай да жеке тұлға болмасын ол отбасын құрап, өзінің баспанасы болуын
қалайды. Бірақ әрбір жас отбасылардың қазіргі таңдағы элиталық немесе
қарапайым үйлерді алуына қаражаттары жетпейді. Сонымен қатар әрбір тұлғаның
өзінің жеке кәсібімен шұғылдануына, және де көптеген әлеуметтік
қажеттілікттерге қол жеткізуіне жағдайы келе қоймайды. Осы әлеуметтік
мәселелерді шешуде несиелеу механизмінің маңызы ерекше. Осы аталған
қажеттіліктерге байланысты қаражаттары шамалы бірақ, тұрақты жалақылары бар
азаматтарды несиелеудің ең ыңғайлы жолы мен түрі ипотекалық несиелеу болып
табылады. Қазір мамандар ежелден келе жатқан қозғалмайтын мүлік бойынша
пәтер маселесін шешудің бірден бір перспективті жолы ретінде ұзақ
мерзімді ипотекалық несие жүйесін дамытуды есептейді.
Ипотека термині – кепілдік, кепілзат немесе кепілге салу деген
мағынаны білдіреді. Ипотекалық несие дегеніміз – бұл құны бар мүліктерді
кепілге қойып, соның есесіне ұзақ мерзімге берілетін несие түрі. Шетел
тәжірибесінен белгілі болғандай егер, мемлекет тарапынан дұрыс және тиімді
саясат жүргізілетін болса ипотекалық несие өзін өзі қамтамасыз ететін және
де бұл нарықтың белгілі бір дәрежеде дамуына әкелетін жүйеге айналады.
Жақын арада ғана қазақстандық қаржы мамандары мен банк қызметкерлері
арасында ипотека термині әлі де беймәлім болатын. Ипотекалық
несиелендірудің іске асу механизмі туралы санаулы мамандардың ғана
жалпылама білімі болған, ал кәсіби тәжірибемен іс жүзінде ешкім
кездеспеген.
Алайда, Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының пайда болуы мен
дамуына байланысты бұл сферадағы жағдай күрт өзгерді.
Біріншіден, жылжымайтын мүлік нарығының кең көлемділігі таң
қалдырады: бүгінгі күні сатуға арналған барлық қозғалмайтын мүлік
объектілері жүздеген миллиард доллартеңгеге бағалануда.
Екіншіден, талапкерлердің кәсіби мамандануы өсуде. Қазір
жылжымайтын мүлік нарығының әрбір сегментінде өзінің белсенділігі мен
мамандануы арқасында бәсекелестерін басып озатын сөзсіз көшбасшылар бар.
Үшіншіден, нарықтың көпдеңгейлілігі.Бүгінгі таңда жылжымайтын
мүлік нарығында пәтерлер мен тұрмыстық емес ғимараттар, коттедждер мен
офистер, құрылысқа арналған учаскелер, аяқталмаған құрылыс объектілері мен
жерді жалға беру құқығы, бау-бақшалық учаскелер айналысқа түсуде.
Жылжымайтын мүлік нарығының жақсы дамып, жұмыс істеуі ипотекалық
несиелендірудің перспективаларын анықтайды.
Ипотекалық несиелеу формасы әлемніңң дамыған елдердің барлығында
дамыған және ол елдердегі халықтың 30-40% ипотекалық несиелер арқылы тұрғын
үйге ие болады. Ал Қазақстанда бұл көрстекіш 2005 жылдардың соңғы
мәліметтері бойынша 11,7 мың отбасын құрап, бар жоғы 6% шамасында болып
отыр.
Бірақ та экономика заңдылықтарынан белгілі болғандай, банктердің
немесе несие беру ұйымдарының, және де қарапайым халықтың белгілі бір
табысқа қол жеткізуі үшін тәуекелге баратыны айқын. Табыс деңгейі неғұрлым
жоғары балса, тәуекел деңгейі де соғұрлым жоғарылайды.
Сондықтан ипотекалық несиелеуді дамыту, және оның тәуекелдігін азайту,
сондай-ақ дамыту барысында пайданылатын және де қолданылатын негізгі
бағыттары Қазақстанның алдында тұрған үлкен мәселелердің бірі болып
отырғандықтан, мен дипломдық жұмысымның тақырыбын Қазақстан
Республикасындағы ипотекалық несиелеу әдістерінің негізгі бағыттары деп
алдым. Бұл тақырыптың өзектілігі ипотекалық несиенің жүргізілу механизмін,
еліміздегі ипотекалық несие жүйесінің даму барысын, табыстылығы мен
тәуекелділігін және мәселелерін қарастыра келе болашақтағы даму жағдайын
сипаттау болып табылады.
Қазіргі кездегі мемлекеттік тұрғын үй саясаты ең алдымен халықтың
әлеуметтік қорғалмаған және оның негізгі бөлігін қамтитін орташа табысты
жұмысшы халқтың тұрғын үй мәселесін шешуге бағытталуы қәжет. Яғни бұл
мәселені шешудің басты жолы ипотекалық несие. Әрине бұл жүйе мемлекет
экономикасының даму қарқынына байланысты болып келеді. Халық табысының
төменділігі, қаржы нарығындағы проценттік ставканың жоғарылығы, тұрғын үй
нарығының дамымағандығы және олардың құрылысына кететін қомақты қаржы,
осылардың бәрі ипотека арқылы шешілуі қажет және де ол туындауы мүмкін
мәселелердің барлығын қамтиді деуге болмайды.
Қазақстанда ипотеканы дамыту ҚР президентінің заң күші бар 1995 жылдың
23 қарашасындағы Қозғалмайтын мүлік туралы бұйрығы негізінде басталған
болатын. Осы бұйрық негізінде ипотека кепілдікке қойылған қозғалмайтын
мүлік немесе оның бір бөлігі кепілдікке қоюшының немесе үшінші тұлғаның
қолданысында және басқаруында қалатын кепіл зат ретінде қарастырылады. Атап
өтілуі қажет тағы бір нәрсе, осындай несие ресурстарының жетіспеуі және
халық табысының төменділігі шаттарында ҚР үкіметі ұзақ мерзімді ипотекалық
несиелендірудің тиімдірек моделі ретінде малайзиялық үлгіні тандады. Осы
үлгіге сәйкес мемлекеттің қатысуымен тұрғын үй нарығын жетілдіретін
институттар және де банктермен ипотекалық келісім негізінде қамтамасыз
етілген ипотекалық облигациялар шығару арқылы қайта қаржыландырылуын
қамтамасыз ететін агенттік, яғни ипотекалық компания құрылды.
Мұндағы халықты ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін құрудың
алғашқы этапында мемлекет маңызды рол атқарады. Мемлекет тұрғын үйді
иоптекалық несиелендіру жүйесін дамытудың концепциясын анықтайды,
ипотекалық несиелендіру жүйесінің сенімді және тиімді қызмет атқаруы үшін
оның құқықтық негзін қалыптастырады және де қарызгерлерді әлеуметтік
тұрғыдан қорғау механизмін құрайды. Ипотекалық несие нарығының
қатысушыларын ынталандырушы салық саясатын жүргізеді, сондай-ак, нарықты
ұйымдастыру үшін қажетті институттарды құру және оларды басқаруға қатысумен
айналысады.
Соңғы кездерде ипотекалық несиелендіру проблемасы жиі көтеріліп жатыр
және де ол шетелдік ғалымдар тарапынан жеткілікті дәрежеде шешімін тауып
жатыр. Оның классикалық моделі ретінде еуропалық (немістердің ) және
американдық моделдер қарастырылады.
Белгілі болғандай американдық үлгі көптеген жылдар бойы мемлекет
тарапынан қолдау тауып келеді және де ол тек қана дамыған экономика
жағдайында тұрғын үй сатып алудың басты формасы болып табылады. Көптеген
мемлекттерде осы екі модель олардың өзіндік ерекшеліктері мен формаларына
байланысты қолданылып жүр.
Ал экономикасы дамыған мемлекеттерде сонымен қатар, Қазақстанда да
тұрғын үй мәселесін шешуде қолайлы және тиімді үлгілерді іздестірумен
байланысты және ипотекалық несиені дамыту перспективаларымен оларды
талдауға арналған басылымдар жарық көріп жатыр.
Жұмыстың мақсаты ипотекалық несиелендірудің әртүрлі елдердегі түрлі
моделдері негізінде жүзеге асырылған теориялық зерттеулер натижесіне сүйене
отырып ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің мүмкіндіктері мен оның
Қазакстандағы даму болашағын ашып көрсету болып табылады. Ипотекалық
несиелендіру жүйесінің толыққанды қызмет етуін анықтап, дамыту тек халықтың
тұрғын-үй мәселелерін ғана шешіп қоймай, сонымен бірге жалпы Республика
экономикасына да оң әсерін тигізеді. Соған сәйкес оның алдында келесідей
міндеттер тұр:
- ипотека мен ипотекалық несиелендіруге анықтама беру;
- ипотекалық несиелеудің шетелдік үлгілерін қарастыру;
- ҚР-ның екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелеу қызметін
талдау;
- ипотекалық несиенің даму перспективаларын қарастыру және т.б.
Дамыған мемлекеттердің ипотекалық несиелендіруді дамытудағы сәтті
тәжірибесі ипотекалық несиелендіру нарығын қалыптастырудың алғашқы
кезеңіндегі қиындықтарға қарамастан оның тек қана экономикалық емес басқа
да салалармен байланысты мәселелерді шешудің маңызды құралы болып
табылатындығын көрсетеді. Ол белгілі бір деңгейде жалпы экономикалық
стратегия мен қоғамның ондаған жылдар алға дамыту бағытын анықтайды.
Берілген жұмыстың теория-әдістемелік базасы ретінде ҚР-ның заңдылық
актілері, Президент жарлықтары, ипотекалық сұрақтар бойынша отандық және
шетел ғалым-экономисттерінің еңбектері, сондай-ақ периодикалық басылым мен
статистикалық жинақтардан материалдар алынды.
I. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ ЖӘНЕ ҚҰҚЫҚТЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ
1. Ипотекалық несиелеудің мәні және құрылуы
Ипотеалық кредиттердің тарихы тек қазіргі кездермен тәжірибеленбейді,
ол жаңалық емес. Шындығында, тауар-ақша қатынастары тарихында ипотекалық
кредиттеу ескірген қалыптардың бірі деуге болады. Жалпы ипотеканың шығу
тарихына тоқталсақ, ипотека түсінігі дүниежүзілік қаржы экономика жүйесіне
ежелгі Грециядан енген. Ипотека грек тілінен аударғанда кепілдік деген
мағына береді. Термин ретінде оны Архонт Солон (б.э.д. VI ғ.) енгізген
болатын. Ал Солонның замандасы Драконт (б.э.д. 621 ж.) осы тұста әр түрлі
жеке меншікке немесе оның басқа да қозғалмалы бөлігіне жасалынған
қастандық үшін қатаң жазалау тәртіптерін енгізген. Солон б.э.д. 594 жылы
өзінің жермен байланысты қарыздарға өзгерту енгізу, иесіз қалған мүлкті
мұрагерлер қауымына өткізу қажетсіздігі түралы мұраға қалдыру еркіндігі
сияқты әйгілі реформаларын жүзеге асырды [1]. Соның арқасына кез келген
адам өз меншігінен өз бетінше кешу немесе мұраға қалдыру құқығына ие болды.
Солон жеке меншікті (белгілі бір өлшемдегі жерді) мүлік ретінде өткізу үшін
қарызгердің атымен бірге бұл жердің белгілі бір қарыз соммасының кепілі
болып табылатындығын білдіретін қазық қағуды ұсынды және де ол ипотека
деп аталатын болған [1]. Грек тілінде hypoteka- тіреуіш (подпорка)
мағынасын білдіреді.
Осындай қазықтар негізінде жер иесінің барлық қарыздары есептелініп
отырылған. Кейінірек бұл үшін ипотеклық кітап қолданылған.
Ипотекалық институттың жаңадан даму кезеңі Рим империясы тұсында
басталды. Яғни алғашқы жүз жылдықта онда жеке тұлғалардың меншігінің
келпілдігімен несие беретін ипотекалық мекемелер құрылды. Әсіресе
император Антония Пия (б.д. II ғ.) тарапынан ипотекалық банктер үшін
арнайы заңдар қабылданған. Сол кездін өзінде онда 50 шақты банкпен 800-
ден астам айырбастау пункттері қызмет атқарған. Мемлекет ардайым
ипотекалық несиелендіру жүйесіне қолдау көрсетіп келген. Соның негізінде
әлеуметтік институттар кұрылған. Сондай-ақ, император Траян кезінде жетім
– жесірлерге қолдау көрсету мақсатында сол кездегі ең төмен болып табылатын
жылдық 5% ставкамен ипотекалық несие беруші қаржылық – қайрымдылық қорлар
құрылған.
Негізінен ипотекалық институттар қысқа уақыт аралығында үш негізгі
даму кезеңдерінен (яғни фидуция, пигнус және ипотека) өтті.
Фидуция - бұл сенім немесе сенім келісімі негізінде жүзеге асырылатын
түбегейлі қамтамасыз ету формасы болып, ежелгі рим ережелері негізінде
қалыптасты және дамыды. Классикалық рим құқықтарының даму кезеңінде
пигнус ( яғни латынша - жүзеге асырылмаған кепіл зат ) пайда болған,
сосын ғана ипотека. Сондықтан да алғашқы несиелік келісім негізінде жүзеге
асырылатын кепіл зат туралы келісім шарт тек қана қосымша болып табылатын
еді.
Фидуцияның негізгі мәні ол бойынша келісім шарт жасалынуымен
кепілдікке қойылған мүлік бойынша кретдиторлардың құқы ресми турде
бекітілуі және де сол келісім бойынша кеплдіктің фидуцийға (яғни
кредиторға) берілуі, әрі қарай егер міндеттеме толығымен және де өз
уақтысында орындалатын болса кредитордың мүлікті өз иесіне қайтару
міндетінен тұрған. Осылайша фидуция келісімі де өзінің даму кезеңінен
өтті.
Фидуцияның алғашқы даму кезеңінде қарызгері қорғайтын ешқандай нақты
бір инструмент көзге түспейді, яғни кредитор тікелей өзіне не тиімді болса
соны, атап айтқанда, қаласа қарызгерден міндеттемені орындауын талап етті
немесе кепілдікті өзіне қалтырып отырды. Кейінірек, кредитор үшін тиімді
болып табылатын бұл артықшылықты жою мақсатында кепілзат туралы құжатқа
ресми бұйрық енгізілді. Дегенмен, сонда да келісімді жүзеге асыру барысанда
кредитор үшін пайдалы болып табылатын және де қарызгерге кері әсер ететін
заңдылықтар сол күйінде қалды.
Ипотекалық институттың келесі даму кезеңі қарызгерді кредитордың өз
бетінше әрекеттерінен қорғау арқылы өзінің айтарлықтай тиімді жақтарымен
айырмаланады.
Пигнус келісімі (яғни пигнус кезеңіндегі кепілдік туралы келісім)
кепілдікке қойылған мүлікті меншік ретінде емес керісінше тек қана қарызгер
тарапынан міндеттемелердің орындалу кепілдігі ретінде пайдалануға беруді
қарастырады. Сондай-ақ, қарызгер кредитордан кепілдікке қойылып жатқан
мүлікті пайдаланбауды тек қана сақтауды талап ету құқығына ие болады.
Сүйтіп, кредитор үшін тек қана бір шартты құқық анықталады, яғни қарызгер
өз міндіттемелерін орындамаған жағдайда ғана өз зияндарының орның толтыру
үшін кепілдікке қойылған затты сату құқығы. Соның арқасында ғана
кредитордың сатылған заттың өз иелігінде қалдыру мүмкіндігіне шек қойылды.
Егер осындай жағдай күзетілсе, онда кредитор мүлікті сатудан түскен
пайдамен қарызгер миндеттемесінен артқан болігін толығымен оған қайтарып
отырды. Келісімнің бұл түрі мұқият реттеліп отырды және де оған
жатпағандары тек қана сот арқылы шешіліп отырылды.
Ипотекалық институттың пайда болуының сонғы сатысы сол кездегі саяси
және экономикалық жағдаймен тығыз байланысты болып келеді. Басқаша айтқанда
Римдегі құлиелену шаруашылығының әлсіреуі мен жерлердің жаппай жалға
берілуі классикалық ипотекалық институттың пайда болуына әкелді. Дегенмен,
сол кездегі заңдылықтарға сайкес қызмет көрсетіп жатқан құрылымдардың
ешбірі еңбек құралдарына басқа ештеңесі жоқ ұсақ жалгерлермен жерлерін
жалға берушілердің арасында жасалатын мұндай келісімді кепілдендіру үшін
сай келмеді. Осындай мәселені шешу арқасында кепілдіктің жаңа формасы
жалгерлердің өз еңбек құралдарын жалға берушінің меншігіне өткізбей-ақ
оларды кепілдікке қою арқылы келісімге отыру пайда болды.
Кейінірек кепілдіктің бұл түрі оның басқа да түрлеріне атап айтқанда
қозғалмайтын мүлік кепілдігіне де тарады. Осылайша, ипотекалық институттың
пайда болуы біріншіден, кепілзат туралы келісім шартқа, екіншіден,
қарызгердің өз міндеттемесін орындауын және де бұл міндеттеме орындалмаған
жағадайда кредиторға кепілдікке қойылған мүлікті жузеге асыру арқылы өз
шығындарын жабу құқығын беретін кепілдік туралы келісім шартпен байланысты
болып келеді. Мұндай келісімдерді күәлендіру үшін алғашқыда қарызгер мен
кредитор арасында жәй ғана келісім жасалынған. Кейінірек заңды күшке ие
ресми және ресми болмаған құжаттар жасалынып отырылды. Сондай-ақ, үш және
одан да көп куәгерлер қатысуымен жасалынған жеке құжаттар да сондай күшке
ие болды. Сүйтіп ипотеканың классикалық бұл институты да өзінің құрылуын
немесе даму кезеңінен өтті десек болады. Соның тұсында жақтардың
келісімінсіз жүзеге асырылатын әр түрлі ресми ипотекалар енгізілді. Бұған
заңды ипотека (яғни император бұйрығымен), инвестордың жасаған ипотекасы,
салық төлемейтін адам мүлкіне жасалынатын фиска ипотекасы, яғни мұраға
қалдырушының мүлігіне ипотека, киеуінің мүлігі негізінде алған әйелінің
ипотекасы және т.б. жатқызылды.
Сосын ипотека бітіндеп орта ғасырлар заңдарында кездесе бастады. Атап
айтқанда Германияда XVI - ғасырда құпия ипотека өмір сүрді. Еуропа
мелекеттерінде ипотека екі түрлі сипатқа ие. Біріншіден ол тек қана
қозғалмайтын мүліктерге қолданылады, екіншіден, екпілдікке қойылған мүлік
кредитор емес суд арқылы жүзеге асырылады. Ипотека кредиторлар үшін
қарыздарды төлету бойынша қарызгердің мүлігін өз қарамағына алмай-ақ,
және басқа да кредиторлардың бәсекелестігінен қорғанудың ең дұрыс жолына
айналып жатыр. Яғни орта ғасырлық кодекстерден бері келе жатқан
анықтамасына көре ипотека – бұл табиғатынан ажыралмас, ол тек қана одан
пайда көру құқығына негізделген.
Талаптың дұрыс қойылмауы немесе тоқтатылуы ипотеканың тоқталуына
немесе қәтелігіне алып келеді, бірақ керісінше емес. Ипотеканың мұндай
ерекшелігі тек қана ежелгі рим құқығы мен ғана емес сондай-ақ, еуропа
мемлекеттерінің заңдарымен де мойындалған. Рим заңдылықтары бойынша ипотека
талаппен оның негізін қалайтын және кредитордың қанағаттану дәрежесін
білдіретін өз шығындарын жабатын сумма мен ипотека бойынша пайыздарға
негізделген болатын. Ал XVII-XIX ғасырлардағы мемлекттердің ипотекалық
заңдылықтары бойынша талап етілетін сумманың көлемі оның жариялылығымен
оның пайызы есебінен өсіп отыратын сумма көлемінің арнайы кітаптарда
көрсетілу шартымен анықталынады. Сүйтіп, Рим заңнамаларының негізінде
ипотека Еуропа заңдарында да көрініс тапты.
Америка мен Англияда ипотека (mortgage) өзіндік ерекшеліктерге ие,
яғни ипотека бойынша қарызгер өзінің негізгі міндеттемелерін орындау
барысында мүлікке иегерлік ету құқығымен титул қарызгерден кредиторға
өтеді.
Бүгінгі таңда экономикасы дамыған елдердің ипотека нарығы қалыптасып,
белсенді түрде дамып келеді. Соған байланысты қазіргі танның кең
мағынасында, жүйе ретінде ипотекалық несие – ипотекалық несиені беретін
процесстің өзін, капитал нарығынан қаржылық ресурстарды тарту механизмін,
жылжымайтын мүлік нарығындағы жүргізілетін операцияларды біріктіретін көп
факторлы біртұтас механизм болып табылады. Сонымен қоса бұл несие беруші
мен қарыз алушының ғана мүдделерін ескеріп қоймай, инвестор, роялтор,
құрылысшы, сақтандыру компанияларының және нарықтың басқа да
субъектілерінің қызығушылықтарын қарастырады. Ипотеканың екінші, кең
мағынадағы анықтамасының бар болғанына және ипотекалық несие жүйесінің
басқа да блоктарының маңыздылығына қарамастан, оның негізін несиелік
қатынастар құрайды. Осыған байланысты ипотекалық несиені біз бірнеше
нарықтарда ипотекалық активтерді беру, қызмет көрсету, сату,
қауіпсіздендіру бойынша қалыптасатын қатынастардың жүйесі ретінде
қарастырғанымыз дұрыс сияқты.
Ипотекалық несиелер нарығында төрт негізгі субьект қатысады: алымшы,
кредитор, инвестор және мемлекет және көптеген екінші деңгейлі қатысушылар,
сонымен қатар тұрғын-үй сатушылар, ипотекалық несиенің екінші деңгейлі
базарының операторлары (ипотекалық тұрғын-үй несиесінің агенттігі),
қозғалмайтын мүлік және олармен жасалатын келісімдерге құқығын мемлекеттік
тіркеу органдары, сақтандыру компаниялары, бағалаушылар, риэлтер фирмалары.
Ипотекалық несиелеу нарығы негізгі субьектілерінің қызметтері:
- алымшылар – жеке тұлғалар, Қазақстан Республикасының азаматтары
банктермен несиелік келісім жасаған (несиелеу ұйымдары) немесе заңды
тұлғалармен (несиелік емес ұйымдар), несие түрінде алынған қаржыны тұрғын-
үй алу үшін жұмсауға шартты келісім жасағандар. Келісімдегі
міндеттемелердің іске асуын жүзеге асыру үшін алынған тұрғын-үйдің кепілі
қызмет етеді;
- кредиторлар – банктер және басқа да заңды тұлғалар, алымшыларға
заңмен орнатылған ретті сақтай отырып, ипотекалық несие береді.
Кредитордың негізгі функциялары болып табылады: несиелеудің шарттары және
міндеттемелеріне сәйкес төлем қабілеттілігін және несие қабілеттілігін
бағалау негізінде несие беру, ипотекалық несие келісімін дайындау, берілген
ипотекалық шарты несиелерге қызмет көрсету.
Тұрғын-үй ипотекасы келісім бойынша кредитор кепіл ұстаушы болып
табылады. Егер міндеттерін орындамаған жағдайда несиелік келісім шарт
бойынша ақшалай қажеттілігін қанағаттандыра алу үшін кепілге қойылған
тұрғын-үй ғимаратының басқа да кредиторлар алдында кепілге қоюшыдан алуға
мүмкіндік береді.
- инвестор – кредиторлар немесе екінші нарық операторларымен немесе
ипотекалық несиелермен қамсыздандырылған, бағалы қағаздарды иеленген заңды
және жеке тұлғалар. Олардың қатарына зейнатақы қорлары, сақтандыру
компаниялары, инвестициялық банктер, инвестициялық қорлар және тағы
басқалар жатады;
- өкімет – тұрғын-үй ипотекалық несиелеу жүйесінің даму концепциясын
анықтайды және ипотекалық несиелеу жүйесінің сенімді және тиімді
нормативтік базасын қалыптастыру үшін алымшыларды әлеуметтік қорғау
механизмін құрады. Ипотекалық несиелеу нарығының қатысушыларын
қабілеттіліктерін арттыратын салықтық саясат жүргізеді, нарықты ұйымдастыру
үшін қажетті инстуттарды құрады және оларды басқаруға қатысады.
Ипотекалық несиені беру техникасы мен жағдайлары көптеген факторларға
байланысты, бірақ басымырақ келетін фактор несиелеу объектісі –
жылжымайтын мүлік түрі болып келеді. Ипотеканың объектісі болып
табылатындар:
• айналымдағы тауар мүлігі;
• қайта өңдеу процессіндегі тауар мүлігі;
• жылжымайтын мүлік.
Айналымдағы тауар мүлігі – бұл қарыз алушының тек қарыздың белгілі бір
бөлігін өтеген немесе шығатын (шығып отыратын) тауарларды басқа да бірдей
не одан артық сомадағы құндылықтармен ауыстырған жағдайда ғана салынған
құндылықтарды өткізуге құқығы бар екендігін білдіреді.
Қайта өңдеудегі тауар мүлігі – қарыз алушы өзінің өндірісінде салынған
шикізат, материал, жартылай дайын өнімдерді қайта өңдеуге құқығы бар, бірақ
бұнымен қоса мүліктік құқық өндірілген жартылай дайын өнімге, дайын өнім
және тиелген тауарларға таратылады дегенді білдіреді. Алайда мүліктің кең
тараған түрі жылжымайтын мүлік болып табылады. Бұлар жер учаскелеріне
залог, сонымен қоса мекеме, құрылыс және басқа да жермен байланысты
мүліктер.
Жер учаскелерінің кепілақы затына және жерді пайдалану құқығы болып
кепілақы берушінің жеке меншігіндегі жер учаскелері, сонымен қатар жалпы
жерді пайдалану мен жалпы жеке меншіктегі жер үлесі табылады.
Кәсіпорын немесе жалпылама ретінде басқа да мүлік кешенінің ипотекасы
оған кіретін мүліктің (жылжитын, жылжымайтын) құрамына кепілақы құқығын
береді: талап ету құқы мен басқа да құқықтар. Егер заңмен немесе келісім-
шартпен басқасы қарастырылмаса ипотека кезінде сатылып алынғанға да құқы
бар.
Банкрот болуына байланысты, іс қозғалған немесе тарату туралы шешім
қабылданған кәсіпорын үшін ипотека берілмейді.
Кәсіпорын ипотекасы ақшалай міндеттемелермен қамтамасыз етілуі
мүмкін, егер оның сомасы кәсіпорын активтерінің құнының жартысынан кем
болмаған жағдайда.
Ғимарат, құрылыс сияқты жылжымайтын мүліктің бөлек объектісінің
ипотекасы сол ғимарат орналасқан жер учаскесінің және сол келісім-
шартының ипотекасымен бір уақытта қарастырылған.
Тұрғын үй мен пәтерлердің ипотекасының да өзіне тән ерекшеліктері
болады. Тұрғын үй мен пәтерлердің ипотекасы оларға құрылыс, күрделі жөндеу
жүргізу үшін берілетін қарыздар.
Тұрғын үй мен пәтерлердің ипотекасының объектісі болып табылуы үшін
меншік иесі мен оның отбасы басқа жерде тұрып, сол ғимаратта бекітілген
нормалар бойынша тиісті тұрғын аудандары болуы шарт.
Бұрыннан келе жатқан міндеттемелерді орындауды қамтамасыз етудің
кепілдік сияқты әдістері қазіргі кезде тәжірибелік мағынасын жоғалтқан,
өйткені төлем кризисі жағдайында жақсы кепіл берушіні табу өте қиын және
несие беруші кепіл берушінің төлем қабілеттілігін тексеру мүмкіндігінен
айырылады.
Міндеттемелерді қамтамасыз ету әдісі ретінде ипотеканың сенімділігі
бірқатар артықшылықтарымен түсіндіріледі: Ипотеканың заттық- құқықтық
сипаты бар, банктік кепілді, бір адамның жауапкершілігін өз мойнына алғанда
(поручительство) несие беруші қарыз алушы тұлғаға сенеді. Ал кепілдік
міндеттемеде қарыздарды өтеуді қарыз адам емес зат атқарады.
Бұл айырмашылық кепілдің өзінің мағынасынан туындайды. Кепілмен
қамтамасыз етілген міндеттеме басқа да несие берушілер алдында салынған
мүлік құнынан қанағат алады. Қарыз алушы үшін міндеттемені орындау,
мүліктен айырылу немесе мүлік құқығынан айырылу қорғанышы арқылы
анықталады.
Жылжымайтын мүлік, несиені қамтамасыз ету үшін пайдаланылады, сонымен
бірге бір уақытта қаржыландыру объектісі болып табылады. Ипотекалық
несиенің қызмет ету мерзімі 20-30 жыл. Кепілге жылжымайтын мүлікті несиелеу
процесі басқаша ипотекалық жүйе деп те аталады.
Ипотекалық несиелеу жүйесі екі бағыттан тұрады: шаруашылық
субъектілері мен халыққа ипотекалық несиелерді беру.
Екінші деңгейлі нарықтарда ипотекалық несиелерді сату, ол несиелеуге
керекті қосымша ресурстарды тартуды қамтамасыз етеді.
Бірінші бағытпен көбінесе ипотекалық банктер жұмыс істейді. Екінші
бағытпен мүлік кепілімен қамтамасыз етілген ипотекалық банктердің
активтерін сатып алатын және ипотекалық банктің базасының негізінде өз
атына құнды қағаздар (облигация) шығаратын қаржы компаниялары мен қорлары
жұмыс істейді. Құнды қағаздардың өтімділігі жоғары болады, себебі деп те
аталады. Ипотекалық жүйе өзіне ипотека бойынша шарт жасауды, жылжымайтын
мүлікпен қамтамасыз етілген және инвестицияға ұзақ мерзімді және тұрақты
табыс алуға мүмкнідік береді.
Ипотекалық нарық – банк және басқа да мекемелермен тұрғын үй
мақсатында берілетін және ресурстарды тарту үшін қаржылық активтерді
нарықта орналастыру бойынша ипотекалық несие нарығы.
Ипотекалық нарық – қор нарығының ипотекалық сегментімен банктік қызмет
көрсету нарығының сегменті негізінде қалыптасады. Ипотекалық несиелеу
нарығы бірінші және екінші деңгейлі деп бөлінеді.
Бірінші деңгейлі нарықта несие беруші мен қарыз алушы бір-бірімен
сөзсіз келісім-шарт қатынастары негізінде ипотекалық несие беріледі және
сатылуы мүмкін. Мысалы, коммерциялық немесе ипотекалық банк азаматтарға
несие береді. Бірінші деңгейлі нарықтағы субъектілер арасында қатынастарды
құратын негізгі құрал- несиелік келісім-шарт болып табылады. Бұны қарыздық
міндеттеме (закладной) деп те атайды. Несиелік келісім-шартқа қарағанда
“закладная” терминіне пайдалану аяқталған болып есептеледі, себебі берілген
жағдайдағы жылжымайтын мүлік кепілі несиелеудің негізгі шартына жатады.
Қарыз алушы мен банктің арақатынасына, яғни қарыз алу түріне және қарыздық
міндеттеме формасына клиенттердің мүліктік жағдайы мен жалпы әлеуметтік
статусы, жылжымайтын мүліктің өзіндік ерекшеліктері, несие көлемі, қарыздық
капитал нарығының жалпы жағдайы және тағы басқа көптеген факторлар әсер
етеді.
Клиент банктік несиелік келісім-шартқа отырып, несие сомасын өз
мерзімінде қайтару мен пайдаланғаны үшін пайыз төлеу бойынша өзіне
міндеттеме алған соң, ол ипотекалық жүйемен қарым-қатынас жасау
қажеттілігін азайтады.
Қарыз алушымен салыстырғанда банк туралы былай айта алмаймыз. Банк
өзінің ипотекалық нарықтағы қызметін тиімді ұйымдастырып, қамтамасыз ету
үшін біріншіден, клиенттермен екі жақты қатынастарды тиімді жүзеге асырып,
закладнойлар (қарыз міндеттеме) портфелін толтыру болса, екіншіден,
клиенттерге ұсына алатын несие ресурстарын толықтыру.
Бұл мәселені шешу үшін банктің өзінің портфелінен ипотекалық нарықтың
маманданған басқа қатысушыларына закладнойларды (қарыз міндеттеме)
ұстаудан басқа амалы жоқ. Басқа инвесторларға өзінің закладнойларын ұсыну–
бірінші деңгейлі нарықтан екінші деңгейлі нарыққа өтетін көпір болып
келеді, оның қызметі басқа негізде ұйымдастырылады. Екінші деңгейлі нарық –
бұл жалпы қаржы- несие нарығының сегменті.
Екінші деңгейлі нарықта арнайы құнды қағаздарды шығару арқылы несие
бойынша пайыздық табыс алуға құқықтар сатылады. Оны сатып алу арқылы
құқыққа ие болады.
Екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың негізгі субъектілеріне жататындар:
• Ипотекалық несие берумен айналысатын ипотекалық банктер мен басқа да
қаржы-несиелік мекемелер;
• Ірі эмиссионды – қаржылық корпорациялар. Олар банктерден бірінші
деңгейлі закладнойларды сатып алып, олардың әр түрлі құнды
қағаздарының орнына эмиссияны қолданады;
• Нақты ақшаға эмиссионды – қаржылық корпорациялардан құнды қағаздарды
сатып алатын банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары,
азаматтар кейпіндегі инвесторлар;
• Ипотекалық несиені сақтандырумен айналысатын делдалдар.
Екінші деңгейлі ипотекалық нарықта айналатын құнды қағаздардың
несиелік тәуекелінің болуы, ипотекалық пулмен қамтамасыз ету деңгейі сияқты
әр түрлі сипаттамалары бар.
Берілген нарықтық қызмет ету мен ұйымдастырудың негізгі мақсаты –
соңғы тұтынушыға деген несие ресурстарының арзандауы, бұл берілген нарық
шеңберінде шешім қабылдау үшін приоритетті.
Несие ресурстарының арзандауына банктің ипотекалық несиелеу
субъектілеріне қосымша ресурстарды беру есебінен олардан ипотекалық
несиелерді қайта сатып алу жолымкен қол жеткізіледі.
Ипотекалық нарық та тауар болып несие саналады. Ол тұрғын үй
мақсатында прайдаланатын жылжымайтын мүлікті сатып алуды қаржыландыру үшін
беріледі. Қарыз алушының несиені қайтаруын қарыз адамның болашақ табысымен
қоса кепілақы қамтамасыз етеді. Басқа да несиелер сияқты берілген тауардың
мынадай негізгі сипаттамалары бар: несиелеу мерзімі, пайыз мөлшері, несиені
өтеу жоспары, бірінші жарна бойынша талаптар.
Ипотекалық нарықтың көлемі үй шаруашылықтары тарапынан ипотекалық
несиеге төлем қабілеті бар сұраныспен анықталады. Ипотекалық нарықтағы
сұранысты отбасы тұтынушылары қалыптастырады. Үй шаруашылықтарының болашақ
табыстары- ипотекалық несиені өтеудің негізгі көзі болып табылады.
Өздерінің тұтыну стандарттары мен болашақ табыстарының деңгейіне байланысты
экономикалық белсенді отбасылар болашақ табыстарына сүйене отырып, дәл
қазір көп мөлшерде тұтынғысы келеді.
Берілген сұранысты қанағатттандыру мүмкін болмаған жағдайда нарықта
көп жылдар бойы тұрғын үйге жинақтағанда пайдалану қажеттігі туатын еді.
Осылдайша ипотекалық несиелеудің нарықтық қатынастар жүйесіндегі негізгі
рөлі үй шаруашылықтарының ағымдық табыстары мен жинақтауларын тұтыну
жоспары мен өмір стандарттарымен қойылатын күтулер арасындағы қарама –
қайшылықты шешу.
Тұрғын үйдің өте қымбат болуына байланысты пайда болатын ағымдық
табыстар мен тұтыну стандарттарының арасындағы сәйкессіздік шаруашылық
айналымда ипотекалық несиені пайдалануды талап етеді.
Клиент банкпен келісім-шартқа отырып, несиені қайтару мен оны
пайдаланғаны үшін пайыз төлеу міндеттілігін алған соң ол ипотекалық
жүйемен қарым-қатынас жасау қажеттілігін азайтады.
Тұрғын үйге байланысты ипотекалық несиелеудің екінші деңгейлі
нарығының қызмет етуі ипотекалық банктердің капиталының өтімділігін
қамтамасыз етіп, айналымдағы ақша массасын байланыстырып, экономикалық
сала мен аудан бойынша капиталдың қайта бөлінуіне оң әсер етіп, несие
бойынша пайыз мөлшерін тұрақтандырады.
Бұл жағдайларда ипотекалық несиелеумен айналысатын банктердің несие
ресурстары көп шектелмеген, олар екінші деңгейлі нарықта операцияларды
жүзеге асыру арқылы қайтадан жіберіп, жаңа несие беруге қажетті қосымша
қаражаттарды тартады. Берілген жүйенің тиімді қызмет етуі екінші деңгейлі
ипотекалық нарықтың жоғары дәрежеде дамуын көрсетеді.
Қазақстанда ипотекалық несиелеудің пайда болуы мен дамуы ипотека
бой ынша қызмет ететін мекемелер жүйесін қалыптастырумен байланысты.
Ипотекалық несие дегеніміз шаруашылық субъектілері мен халықты ипотекалық
несиелеумен айналысатын және жылжымайтын мүлік бойынша несие беру
механизмінде қызмет ететін мекемелердің жиынтығы.
Ипотека жер бойынша кадастрде ипотекаға берілетін заттың орналасу жері
бойынша тіркеледі. Кадастр – коммуналды түрдегі ұлттық территорияның ,
жердің азғантай бөліктері мен ірі жердің нақты бөлінулері көрсетілген
картографиялық бейнесі. Осылайша салынған немесе салынбаған жылжымайтын
мүлікті оңай дараландырып, оны басқа мен шатастырып алу мүмкіндігін
азайтуға болады.
Ипотеканы анықтағанда жер учаскелерін тіркеу закладной түрінде
жылжымайтын мүлікке кепіл құқығының пайда болуы мен доғарылуына байланысты
заңдылық рәсімдеумен жалғасады. Осындай келісімдерді жер бойынша кітапқа
енгізгенде онда мыналар болуы тиіс: кепілақы құқығының түрі, қарыз адамның
аты-жөні, несие берушінің аты-жөні, несие берушінің талап ететін сомасы,
пайыздық мөлшер және тағы басқа мерзімі өткендігі үшін пайыз мөлшерін
көтеру сияқты қосымша талаптар.
Берілген материалды қарастыру негізінде біз ипотеканы жылжымайтын
мүлікпен қамтамасыз етудің бір түрі деп және бұнда кепілақы алушыға
кепілақыны берушінің міндеттерін өтелмеген жағдайда салынған жылжымайтын
мүлік есебінен қанағат алуға құқық береді.
Кепілақы объектісі ретінде жылжымайтын мүліктің артықшылығы оның
тұрақты орналасуы мен өсу тенденциясының жоғары және тұрақты бағасымен
ерекшеленеді.
Жылжымайтын мүліктің физикалық сипаты бойынша кепілақы беруші
салынған объектіні иелігіндке қалдырып, пайдалануға мүмкіндік береді.
Ипотекалық несиелеу түсінігі үш жағдайдан тұрады:
• Несиелер көбінесе көп уақыт мерзіміне беріледі: 10-30 жыл;
• Несиелеу тұрғын үй сатып алуға не салуға беріледі;
• Алынған тұрғын үй кепілақы болып есептеледі, несиені төлемеген
жағдайда меншік тәркіленіп, несиені қайтару үшін сатылады.
Ипотекалық несиелеу тәртібі оның бағасының тұрақтылығымен бірге
салынған мүліктің сақталуын (қауіпсіздігін) қамтамасыз етеді, несие беруші
банкке несиелік ресурстарды қайтармау қауіпсіздігінен сақтап, ұзақ мерзімге
несиелік ресурстарды алу бойынша экономикалық база құрады.
2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің құқықтық
реттеудің дамуы.
Жылжымайтын мүлікпен операцияларды жүзеге асыру үшін ипотекалық
жүйенің барлық буындарының қызметін реттейтін заңдылық нормалар қажет.
Азамаматтық Кодекстің қайта қаралуымен кәсіпорын, ғимарат, тұргын үй, жер
учаскесіне деген құқық және т.б. қозғалмайтын мүлік ипотекасы ҚР-ның арнайы
Қозғалмайтын мүлік ипотекасы заңымен реттелетін болды [2]. ҚР Азамаматтық
Кодексіндегі кепілзат туралы нормалар егерде қозғалмайтын мүлік ипотекасы
туралы арнайы заңда басқа шарттар қарастырылмаған болса, онда ол
қозғалмайтын мүлік ипотекасына қолданыла алады. Азамаматтық кодекстің 303-
ші бабына сайкес жер учаскесіне және басқа да табиғи ресурстарға деген
құқықты кепілдікке қою жермен және басқа да табиғи ресурстар
заңдылықтарымен орнатылған шарттар және шектер негізінде жүзеге асырылуы
мүмкін. Жалпы қозғалмайтын мүлікпен байланысты жүзеге асырылатын мәмілелер
белгілі бір уақытқа дейін қатаң заңдылық шектеулерге ұшырап келді және де
олар ҚР презинденті тарапынан 1994 жылы шығарылған екі заң Жермен
байланысты қатынастарды реттеудің кейбір мәселелері туралы және Алдағы
уақытта жермен байланысты қатынастарды жүзеге асыру туралы негізінде
шешіліп отырылды. Сондай-ақ, бұл заңдар жерді 99 жылға жалға беруге және де
бұл құқықты кепілдікке қою мүмкіндігін берді[3]. Дегенмен, жаңа заңды
өзгерістер 1995 жылы 3 августта қабылданған ҚР-нің жаңа конституциясының
қабылдануымен жүзеге асты. Жер туралы бұйрықта оны жеке меншікке өткізудің
негізгі шарттары және шектері пысықталған болатын. Бұйрықта жерге
қозғалмайтын мүлік ретінде яғни ол қозғалмайтын мүлік түсінігін беретіні
туралы анықтама берілген. Сондай-ақ, жер учаскесін кепілдікке қою
мүмкіндігі, оны пайдалану құқығы пысықталған және ипотекалық мүлік
кепілдігі ретінде пайдалануға болатын жерге деген мәңгі құқыққа анықтама
берілген. Жер туралы бұйрықтың 1-ші бабына сәйкес жер учаскесін немесе оған
деген құқықты кепілдікке қою арқылы қарызгер немесе кепілдік беруші үшінші
тұлға тарапынан кепілзатпен қамтамасыз етілген міндеттемелердің
орындалмауына байлансты кепілдік туралы келісім негізінде оған деген
құқықтың кредиторға өтетіндігін түсіндіреді.
Қозғалмайтын мүлікке деген құқықты және олармен жасалынатын мәмлелерді
құқықтық реттеудің заңдық базасының әрі қарай дамуы (соның ішінде
қозғалмайтын мүлік ипотекасының да) келесі екі бұйрықтың Қозғалмайтын
мүлік ипотекасы туралы, Қозғалмайтын мүлікке деген құқықты және олармен
жасалынатын мәмлелерді мемлекеттік тіркеу туралы негізінде жүзеге асты
[4].
Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы бұйрықтың қабылдану қажеттілігі
қозғалмайтын мүлікпен бйланысты мәмлелердің ерекшеліктеріне байланысты
болып келеді. Бұндай заңдың қабылдануы нарықтық экономиканың қажетті
элементі болып табылады.
Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы бұйрық банктер тарапынан
ипотекалық несиенің жүзеге асырылуын соның ішінде тұрғын үй құрылысына
қаражаттарды тартуды, Қазақстан экономикасының кәсіпкерлік сферасына
инвестицияларды тартуды жылдамдатуды көздейді. Қозғалмайтын мүлік туралы
бұйрықтың кәсіпкерлік сферадағы негізгі мәселесі болып өндірісті
тұрақтандыру және бөлістіру сондай-ақ, тұрақты нарықты ынталандыру және
реттеуді жүзеге асыру болып табылады.
1998 жылы 30 шілдеде ҚР-ның Қозғалатын мүлік кепілдігін тіркеу
туралы заңы қабылданды. Бұл заң жобаны өңдеу және талқылау барысында
қозғалатын мүлік кепілдігін тіркеумен айналысатын мамандардың әр түрлі
тосқауылдарға ұшырауы анықталды. Сондықтанда өзінің жаңа өзгерістерімен
кепілдікпен байланысты құқықтық қатынастарды реттеу мақсатында осы заң
қабылданды.
Жалпы ереже бойынша қозғалатын мүліктің және оның кепілдігі тіркеу
жүргізілмейді [Азамаматтық Кодекстың 3-ші пункті 117 бет]. Сонымен бірге
басқа да заңды актілер талабына сәйкес қозғалатын мүліктің жекелеген
түрлері мемелкеттік реттеуден міндетті түрде өткізілуі мүмкін. Егер заңды
актілер нормаларына сәйкес қандай да бір қозғалатын мүлік міндетті
мемелкеттік тіркеуге жатса (көбінесе мұндай мүліктерге қозғалмайтын
заттарға теңестірілгендер жатады, мысалы, әуе және теңіз кемелері), онда
Азамаматтық Кодекстің 307 бабына сәйкес мұндай мүлік кепілдігі де оларды
тіркеумен айналысатын органдар тарапынан міндетті түрде тіркеуден
өткізіледі.
Қозғалатын мүлік кепілдігі туралы заңмен Азамаматтық Кодекс
нормаларының сәйкессіздігі келесі екі жағдайда қарастырылады. Қозғалатын
мүлік кепілдігі туралы келісімін міндетті тіркеу кезінде егерде оның
шарттарында қайта кепілдікке қоюды шектеу қарастырылған болса, екінші
жағдайда мемлекеттік тіркеуге жатпайтын қозғалмайтын мүлік кепілдігін
тіркеу кезінде оған ерекше құқықтық мән беру.
Қозғалатын мүлік кепілдігін тіркеу туралы заң кепілдікті тіркеудің
өзара екі жақты келісімінде қарастырылған болса немесе тіркеу қажеттілігі
мүлікті қайта кепілдіке қоюды шектеу шарттарының болуымен байланысты болса,
онда мемелкеттік тіркеуге жатпайтын қозғалатын мүлік кепілдігін тіркеудің
жоқтығынан туындайтын мәселелерді реттеуді жүзеге асырмайды. Сондықтан да
бұл жағдайды Азамаматтық Кодекстің осындай мәселерді тіркеу және олар
бойынша келесімге жалпы нормаларды қолдануы тиіс. Азамаматтық Кодекстің
жалпы нормаларына сәйкес тіркеудің болмауы келісімді жоққа шығармайды.
Бірақ, келісімге қызығушылық тұғызатын жаққа мәмлені тіркеу туралы сот
шешімін анықтау үшін және де соның негізінде мәміленің жаңадан тіркелеу
үшін сотқа қайрылуына мүмкіндік береді.
ТМД елдерінде ипотека қозғалмайтын мүлік кепілдігі ретінде
қарастырылады. Мысалы, Ресей Федерациясының Азамаматтық Кодексінің 334-ші
бабына сәйкес ипотека жер учаскесінің, кәсіпорын, ғимарат және тұрғын үй
және т.б. қозғалмайтын мүлік кепілдігіне ретінде көрсетіледі [5]. Сондай-
ақ, ҚР Азамаматтық Кодексінің 299-шы бабы да соған ұқсас, бірақ онда жер
уческесі орнына жер учаскесіне деген құқық сөздерін қолдану арқылы
анықтама береді. Бұл екі елдің Азамаматтық Кодексі бойынша да егер ипотека
туралы заңдарда басқа шарттар қарастырылмаған болса кепілдік туралы жалпы
қағидалар ипотекаға қолданылуда.
Бірақ, ҚР-ның Азамаматтық Кодексі бойынша ипотека мәнін түптен
өзгертетін нормалар еңгізілді, яғни Қазақстан Республикасы заңы бойынша
ипотеканың ерекшелендіруші ең негізгі белгісі болып мүлікті пайдалануы және
басқару құқығы, кепілдік беруші тұлға табылады.
Кез келген кепілдікке қойылған мүлікті пайдалану және иемдену
субъектісі болып кепілдік беруші немесе үшінші тұлға табылады. ТМД-нің
басқа елдерінде ипотека екі белгінің ажыралмас қатынасы ретінде түсініледі:
кепілдікке қойылған мүлікті пайдаланатын және иемденетін субъектпен
(кепілдік беруші немесе үшінші тұлға) және кепілдік заты (қозғалмайтын
мүлік).
Қазақстанда ипотека түсінігіне кепілдік беруші немесе үшінші
тұлға пайдалануында және иелігінде қалатын қозғалатын мүлік кепілдігі сәй
келеді. Сондай-ақ, ипотека түсінігіне кепілдік берушіде қалатын мүлік
кепілдігіне деген құқықтар кіреді. ҚР президентінің 1995 жылғы 23
желтоқсандағы Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы бұйрығының екінші
бабына сәйкес егерде бұл бұйрықта басқа шарттар қарастырылмаған болса ҚР
Азамаматтық Кодексінің кепілдік туралы жалпы ережелері қозғалмайтын мүлік
ипотекасына қолданыла береді.
Ипотекалық несиеге қойылатын негізгі талаптар халықты
несиелендірудің отандық және шетелдік тәжірибелерінің негізінде
қалыптастырылады. Аталған стандарттармен талаптар кредитор мен қарызгер
тәукелдерін төмендетуге бағытталған. Оларға:
- ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиелері 3 жыл және одан да жоғары
мерзімге (қазіргі кезеңде 10-20 жыл). Оның осындай ұзақ мерзімділігіне
байланысты қарызгердің ай сайынғы төлейтін төлемдерінің мөлшері азаяды;
- несие арқылы сатып алынатын және де несие кепілдігі болып табылатын үйдің
60-70 пайызынан аспайтын көлемде ғана ипотекалық несие беріледі;
- қарызгер өз қаржаттары есебінен сатып алынатын үйдің 30-40 пайызына тең
соманы алғашқы төлем ретінде өтеуге міндетті;
- несие бойынша негізгі қарыз сомасы аннуитеттік төлемдер формуласы
негізінде есептелген ай сайынғы төлемдер түрінде өтеліп отырады. Бұл
тәсіл қарызгер үшін де (яғни оның өзінің жеке қаражаттарын жоспарлауға
мүмкіндігі болады) сондай-ақ, кредитор үшін де тиімді болып табылады;
- ай сайынғы төлемдер барлық есептік кезең ішінде қарызгердің жиынтық
табысының 30-35 пайызынан аспауы керек. Несиенің өтелу мүмкіндігін
бағалау кезінде кредитор қарызгердің ағымдағы табыстары туралы ресми
түрде негізделген мәліметтерді пайдаланады;
- несиеге алынған үй сол мезеттің өзінде несие бойынша кепілдік қызметін
атқарады. Яғни бұл егерде қарызгер тарапынан міндеттемелердің
орындалмаған жағдайында кредиторға несие бойынша шығындары мен зияндарын
және проценттерді жабу мақсатында оның өз иелігіне алу құқығын білдіреді.
Несие бойынша қарыз пайыздық төлемдер және т.б. да креитордың шығындары
жабылғаннан кейінгі сома орнын толтыру және үйді сату тәртібі бойынша
қарызгерге беріледі;
- орнын толтыру жағдайында ипотекалық несие негізінде сатып алынған және
кепілдікке қойылған үйді босату туралы қарызгер және оның отбасындағы
кәмілетке толған тұлғалары нотариалды түрде расталған келісімдерін
береді;
- ипотекаға қойылған тұрғын үй әр түрлі шектеулерден тәуелсіз сондай-ақ,
басқа да міндеттерді қамтамасыз ету үшін кепілдікке қойылмаған болуы
керек;
- несиеге алынған тұрғын үй қарызгер тарапынан тиімді түрде пайдаланылуы
тиіс, пайдалануға берілген тұрғын үйдің жалға берілуі тек қана несиелік
келісімде арнайы келісілген түрде кредитор рұқсатымен жүзеге асырылады.
Ипотекалық несиені жүзеге асыру және оған қызмет етуге қойлатын талаптар
мен нақты стандарттардың сақталуы ипотекалық несиенің екінші нарғының
сенімді қызмет етуінің және де бұл салаға жеке инвесторлардың
қаражаттарын тартудың оның ішінде ипотекалық құнды қағаздар немесе
облигациялар арқылы қаражаттар тартудың негізі болып табылады.
Қазақстандағы тұрғын үй нарығының ерекшеліктерінің халықтың
табысын есепке ала отырып Қазақстанда тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру
жүйесін құру стратегиясын жасауда ұзақ мерзімді ипотекалық несиелерге
қойылатын келесідей негізгі стандарттар мен талаптар ұсынылған:
- ұзақ мерзімді ипотекалық несие инфляция қарқынын есепке ала отырып
индексацияланған түрде ұлттық валюта тенгеде беріледі. Несие мерзімі үш
және одан жоғары жылға ( максимум 20 жыл) кредитті қайтарудың нақты
шарттарын жасай отырып беріледі;
- несие сомасы оған сатып алынатын және кепілдік ретінде қарастырылған
үйдің нарықтық құнының 60-70 пайызынан аспауы тиіс, қарызгер кредиторға
алғашқы төлем ретінде аталған үй құнының 30 пайызына тең соманы өтеуі
тиіс;
- орнатылатын сыйақы мөлшерлемесі нарықтық яғни оның өз уақтысында төленуін
қамтамасыз ететіндей сондай-ақ, банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру
компаниялары сияқты инвесторлар үшін тартымды болуы тиіс;
- негізгі қарыз сомасымен ол бойынша пайыздар аннуитеттік төлемдер
формуласы бойынша есептелген ай сайынғы төлемдер түрінде өтелінеді.
Компания тарапынан банктерден алынған ипотекалық тұрғын үй
несиелері келесідей талаптар мен мінездемелерге жауап беруі тиіс:
1. Берілетін ипотекалық тұрғын үй несиесі, ол бойынша жүзеге асырылатын бір
қалыпты төлемдер есебі, сыйақы сомасы, сондай-ақ, несие бойынша ағымдағы
мідеттемелер қалдығы ұлттық авлюта тенгеде анықталады;
2. Несиелер үш және одан артық жылға беріледі;
3. Ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша есептелетін сыйақы мөлшерлемесі
қалқымалы болып табылады (кейбір жағдайларда тұрақты).
4. Берілетін несиенің максималды сомасы 4,5 млн. тенгеден (30 мың $ экв.)
аспауы тиіс, кейбір жағдайларда бұл сома компания шешімі бойынша 100 мың
$ дейін болуы мүмкін.
5. Ипотекалық несие көп қабатты үйдегі жеке бір квартираны иемдену
құқығына, жер учаскесімен бірге тұрғын үйді немесе бір неше отбасы
тұратын котедждегі пәтерді алу үшін беріледі.
6. Компания ай сайынғы немесе тоқсан сайын бірдей төлемдермен өтелінетін
схема бойынша берілетін ипотекалық несиелеуді жүзеге асырады. Оны
есептеу формуласы :
мұнда:
• A – аннуитеттік төлем сомасы;
• S – несие сомасы;
• P – кезеңдер бойынша проценттік ставка (улестік)
• n – кезеңдер саны.
Бұл коэффицент қарызгердің өз бюджетіндегі барлық мідеттемелерінін
несие төлемдерімен және тағы басқа оны мен байланысты міндеттемелерінің
үлес салмағын анықтайды.
Ипотеқалық несие сомасымен кепілдікке қойылған мүлік құнының
арасындағы қатынас жүзеге асырылған ипотекалық несие сомасымен кем дегенде
қозғалмайтын мүліктін сатылу бағасының немесе оның бағаланған құнының
қатнасы ретінде есептелінеді (КЗ).
Жоғарыда аталған талаптарға сайкес бұл ара қатнастың максималды қолемі
кепілдікке қойылған мүліктін сатылу бағасының немесе есептелген құның 70% -
нан аспауы тиіс. Ол келесідей формуламен есептелінеді:
К з = И К * 100
мұнда:
К3 -- ипотекалық міндеттеме коэффициенті, %
И - ипотекалық несие сомасы;
К - қозғалмайтын мүліктін ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz