Ипотекалық несиелендірудің әртүрлі елдердегі түрлі моделдері негізінде жүзеге асырылған теориялық зерттеулер натижесіне сүйене отырып ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің мүмкіндіктері

Пән: Банк ісі
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 75 бет
Таңдаулыға:

ЖОСПАР

КІРІСПЕ . . . 3

I. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ ЖӘНЕ ҚҰҚЫҚТЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ . . .

1. 1. Ипотекалық несиелеудің мәні және құрылуы . . . 7

1. 2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің құқықтық реттеудің дамуы . . .

1. 3. Ипотекалық несие - шетел тәжірибесінде . . .

II. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДЫҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ АНАЛИЗІ . . .

2. 1. «АТФБанк» АҚ-ның ипотекалық несие түрлерінің ерешеліктері . . .

2. 2. Ипотекалық несиелеудің қазіргі кездегі тиімді жүйесі . . .

2. 3. «АТФБанк» және «Центр кредит банк» АҚ-дағы ипотекалық қызметтердің салыстырмалы анализі . . .

ІІІ. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ . . .

3. 1. Қазақстан Републикасында ипотекалық несиелендіруді дамыту мәселелері мен келешегі . . .

3. 2. Ипотекалық несие механизмін жетілдіру . . .

ҚОРЫТЫНДЫ . . .

ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР . . .

ҚОСЫМШАЛАР . . .

КІРІСПЕ

Қандай да экономикалық қызмет болмасын ол адамдардың өмір сүру деңгейін жоғарлатуға бағытталады. Яғни, экономикалық дамуда әлеуметтік мәселе бірінші орында болады. Ал осы әлеуметтік мәселелердің ең бастысы қандай да жеке тұлға болмасын ол отбасын құрап, өзінің баспанасы болуын қалайды. Бірақ әрбір жас отбасылардың қазіргі таңдағы элиталық немесе қарапайым үйлерді алуына қаражаттары жетпейді. Сонымен қатар әрбір тұлғаның өзінің жеке кәсібімен шұғылдануына, және де көптеген әлеуметтік қажеттілікттерге қол жеткізуіне жағдайы келе қоймайды. Осы әлеуметтік мәселелерді шешуде несиелеу механизмінің маңызы ерекше. Осы аталған қажеттіліктерге байланысты қаражаттары шамалы бірақ, тұрақты жалақылары бар азаматтарды несиелеудің ең ыңғайлы жолы мен түрі ипотекалық несиелеу болып табылады. Қазір мамандар ежелден келе жатқан қозғалмайтын мүлік бойынша «пәтер маселесін» шешудің бірден бір перспективті жолы ретінде ұзақ мерзімді ипотекалық несие жүйесін дамытуды есептейді.

Ипотека термині - кепілдік, кепілзат немесе кепілге салу деген мағынаны білдіреді. Ипотекалық несие дегеніміз - бұл құны бар мүліктерді кепілге қойып, соның есесіне ұзақ мерзімге берілетін несие түрі. Шетел тәжірибесінен белгілі болғандай егер, мемлекет тарапынан дұрыс және тиімді саясат жүргізілетін болса ипотекалық несие өзін өзі қамтамасыз ететін және де бұл нарықтың белгілі бір дәрежеде дамуына әкелетін жүйеге айналады.

Жақын арада ғана қазақстандық қаржы мамандары мен банк қызметкерлері арасында «ипотека» термині әлі де беймәлім болатын. Ипотекалық несиелендірудің іске асу механизмі туралы санаулы мамандардың ғана жалпылама білімі болған, ал кәсіби тәжірибемен іс жүзінде ешкім кездеспеген.

Алайда, Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының пайда болуы мен дамуына байланысты бұл сферадағы жағдай күрт өзгерді.

Біріншіден, жылжымайтын мүлік нарығының кең көлемділігі таң қалдырады: бүгінгі күні сатуға арналған барлық қозғалмайтын мүлік объектілері жүздеген миллиард доллар/теңгеге бағалануда.

Екіншіден, талапкерлердің кәсіби мамандануы өсуде. Қазір жылжымайтын мүлік нарығының әрбір сегментінде өзінің белсенділігі мен мамандануы арқасында бәсекелестерін басып озатын сөзсіз көшбасшылар бар.

Үшіншіден, нарықтың көпдеңгейлілігі. Бүгінгі таңда жылжымайтын мүлік нарығында пәтерлер мен тұрмыстық емес ғимараттар, коттедждер мен офистер, құрылысқа арналған учаскелер, аяқталмаған құрылыс объектілері мен жерді жалға беру құқығы, бау-бақшалық учаскелер айналысқа түсуде.

Жылжымайтын мүлік нарығының жақсы дамып, жұмыс істеуі ипотекалық несиелендірудің перспективаларын анықтайды.

Ипотекалық несиелеу формасы әлемніңң дамыған елдердің барлығында дамыған және ол елдердегі халықтың 30-40% ипотекалық несиелер арқылы тұрғын үйге ие болады. Ал Қазақстанда бұл көрстекіш 2005 жылдардың соңғы мәліметтері бойынша 11, 7 мың отбасын құрап, бар жоғы 6% шамасында болып отыр.

Бірақ та экономика заңдылықтарынан белгілі болғандай, банктердің немесе несие беру ұйымдарының, және де қарапайым халықтың белгілі бір табысқа қол жеткізуі үшін тәуекелге баратыны айқын. Табыс деңгейі неғұрлым жоғары балса, тәуекел деңгейі де соғұрлым жоғарылайды.

Сондықтан ипотекалық несиелеуді дамыту, және оның тәуекелдігін азайту, сондай-ақ дамыту барысында пайданылатын және де қолданылатын негізгі бағыттары Қазақстанның алдында тұрған үлкен мәселелердің бірі болып отырғандықтан, мен дипломдық жұмысымның тақырыбын «Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу әдістерінің негізгі бағыттары» деп алдым. Бұл тақырыптың өзектілігі ипотекалық несиенің жүргізілу механизмін, еліміздегі ипотекалық несие жүйесінің даму барысын, табыстылығы мен тәуекелділігін және мәселелерін қарастыра келе болашақтағы даму жағдайын сипаттау болып табылады.

Қазіргі кездегі мемлекеттік тұрғын үй саясаты ең алдымен халықтың әлеуметтік қорғалмаған және оның негізгі бөлігін қамтитін орташа табысты жұмысшы халқтың тұрғын үй мәселесін шешуге бағытталуы қәжет. Яғни бұл мәселені шешудің басты жолы ипотекалық несие. Әрине бұл жүйе мемлекет экономикасының даму қарқынына байланысты болып келеді. Халық табысының төменділігі, қаржы нарығындағы проценттік ставканың жоғарылығы, тұрғын үй нарығының дамымағандығы және олардың құрылысына кететін қомақты қаржы, осылардың бәрі ипотека арқылы шешілуі қажет және де ол туындауы мүмкін мәселелердің барлығын қамтиді деуге болмайды.

Қазақстанда ипотеканы дамыту ҚР президентінің заң күші бар 1995 жылдың 23 қарашасындағы «Қозғалмайтын мүлік туралы» бұйрығы негізінде басталған болатын. Осы бұйрық негізінде ипотека кепілдікке қойылған қозғалмайтын мүлік немесе оның бір бөлігі кепілдікке қоюшының немесе үшінші тұлғаның қолданысында және басқаруында қалатын кепіл зат ретінде қарастырылады. Атап өтілуі қажет тағы бір нәрсе, осындай несие ресурстарының жетіспеуі және халық табысының төменділігі шаттарында ҚР үкіметі ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің тиімдірек моделі ретінде малайзиялық үлгіні тандады. Осы үлгіге сәйкес мемлекеттің қатысуымен тұрғын үй нарығын жетілдіретін институттар және де банктермен ипотекалық келісім негізінде қамтамасыз етілген ипотекалық облигациялар шығару арқылы қайта қаржыландырылуын қамтамасыз ететін агенттік, яғни ипотекалық компания құрылды.

Мұндағы халықты ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін құрудың алғашқы этапында мемлекет маңызды рол атқарады. Мемлекет тұрғын үйді иоптекалық несиелендіру жүйесін дамытудың концепциясын анықтайды, ипотекалық несиелендіру жүйесінің сенімді және тиімді қызмет атқаруы үшін оның құқықтық негзін қалыптастырады және де қарызгерлерді әлеуметтік тұрғыдан қорғау механизмін құрайды. Ипотекалық несие нарығының қатысушыларын ынталандырушы салық саясатын жүргізеді, сондай-ак, нарықты ұйымдастыру үшін қажетті институттарды құру және оларды басқаруға қатысумен айналысады.

Соңғы кездерде ипотекалық несиелендіру проблемасы жиі көтеріліп жатыр және де ол шетелдік ғалымдар тарапынан жеткілікті дәрежеде шешімін тауып жатыр. Оның классикалық моделі ретінде еуропалық (немістердің ) және американдық моделдер қарастырылады.

Белгілі болғандай американдық үлгі көптеген жылдар бойы мемлекет тарапынан қолдау тауып келеді және де ол тек қана дамыған экономика жағдайында тұрғын үй сатып алудың басты формасы болып табылады. Көптеген мемлекттерде осы екі модель олардың өзіндік ерекшеліктері мен формаларына байланысты қолданылып жүр.

Ал экономикасы дамыған мемлекеттерде сонымен қатар, Қазақстанда да тұрғын үй мәселесін шешуде қолайлы және тиімді үлгілерді іздестірумен байланысты және ипотекалық несиені дамыту перспективаларымен оларды талдауға арналған басылымдар жарық көріп жатыр.

Жұмыстың мақсаты ипотекалық несиелендірудің әртүрлі елдердегі түрлі моделдері негізінде жүзеге асырылған теориялық зерттеулер натижесіне сүйене отырып ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің мүмкіндіктері мен оның Қазакстандағы даму болашағын ашып көрсету болып табылады. Ипотекалық несиелендіру жүйесінің толыққанды қызмет етуін анықтап, дамыту тек халықтың тұрғын-үй мәселелерін ғана шешіп қоймай, сонымен бірге жалпы Республика экономикасына да оң әсерін тигізеді. Соған сәйкес оның алдында келесідей міндеттер тұр:

- ипотека мен ипотекалық несиелендіруге анықтама беру;

- ипотекалық несиелеудің шетелдік үлгілерін қарастыру;

- ҚР-ның екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелеу қызметін талдау;

- ипотекалық несиенің даму перспективаларын қарастыру және т. б.

Дамыған мемлекеттердің ипотекалық несиелендіруді дамытудағы сәтті тәжірибесі ипотекалық несиелендіру нарығын қалыптастырудың алғашқы кезеңіндегі қиындықтарға қарамастан оның тек қана экономикалық емес басқа да салалармен байланысты мәселелерді шешудің маңызды құралы болып табылатындығын көрсетеді. Ол белгілі бір деңгейде жалпы экономикалық стратегия мен қоғамның ондаған жылдар алға дамыту бағытын анықтайды.

Берілген жұмыстың теория-әдістемелік базасы ретінде ҚР-ның заңдылық актілері, Президент жарлықтары, ипотекалық сұрақтар бойынша отандық және шетел ғалым-экономисттерінің еңбектері, сондай-ақ периодикалық басылым мен статистикалық жинақтардан материалдар алынды.

ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ ЖӘНЕ ҚҰҚЫҚТЫҚ АСПЕКТІЛЕРІИпотекалық несиелеудің мәні және құрылуы

Ипотеалық кредиттердің тарихы тек қазіргі кездермен тәжірибеленбейді, ол жаңалық емес. Шындығында, тауар-ақша қатынастары тарихында ипотекалық кредиттеу ескірген қалыптардың бірі деуге болады. Жалпы ипотеканың шығу тарихына тоқталсақ, ипотека түсінігі дүниежүзілік қаржы экономика жүйесіне ежелгі Грециядан енген. Ипотека грек тілінен аударғанда кепілдік деген мағына береді. Термин ретінде оны Архонт Солон (б. э. д. VI ғ. ) енгізген болатын. Ал Солонның замандасы Драконт (б. э. д. 621 ж. ) осы тұста әр түрлі жеке меншікке немесе оның басқа да қозғалмалы бөлігіне жасалынған қастандық үшін қатаң жазалау тәртіптерін енгізген. Солон б. э. д. 594 жылы өзінің жермен байланысты қарыздарға өзгерту енгізу, иесіз қалған мүлкті мұрагерлер қауымына өткізу қажетсіздігі түралы мұраға қалдыру еркіндігі сияқты әйгілі реформаларын жүзеге асырды [1] . Соның арқасына кез келген адам өз меншігінен өз бетінше кешу немесе мұраға қалдыру құқығына ие болды. Солон жеке меншікті (белгілі бір өлшемдегі жерді) мүлік ретінде өткізу үшін қарызгердің атымен бірге бұл жердің белгілі бір қарыз соммасының кепілі болып табылатындығын білдіретін қазық қағуды ұсынды және де ол «ипотека» деп аталатын болған [1] . Грек тілінде «hypoteka»- тіреуіш (подпорка) мағынасын білдіреді.

Осындай қазықтар негізінде жер иесінің барлық қарыздары есептелініп отырылған. Кейінірек бұл үшін «ипотеклық кітап» қолданылған.

Ипотекалық институттың жаңадан даму кезеңі Рим империясы тұсында басталды. Яғни алғашқы жүз жылдықта онда жеке тұлғалардың меншігінің келпілдігімен несие беретін ипотекалық мекемелер құрылды. Әсіресе император Антония Пия (б. д. II ғ. ) тарапынан ипотекалық банктер үшін арнайы заңдар қабылданған. Сол кездін өзінде онда 50 шақты банкпен 800-ден астам айырбастау пункттері қызмет атқарған. Мемлекет ардайым ипотекалық несиелендіру жүйесіне қолдау көрсетіп келген. Соның негізінде әлеуметтік институттар кұрылған. Сондай-ақ, император Траян кезінде жетім - жесірлерге қолдау көрсету мақсатында сол кездегі ең төмен болып табылатын жылдық 5% ставкамен ипотекалық несие беруші қаржылық - қайрымдылық қорлар құрылған.

Негізінен ипотекалық институттар қысқа уақыт аралығында үш негізгі даму кезеңдерінен (яғни фидуция, пигнус және ипотека) өтті.

Фидуция - бұл сенім немесе сенім келісімі негізінде жүзеге асырылатын түбегейлі қамтамасыз ету формасы болып, ежелгі рим ережелері негізінде қалыптасты және дамыды. Классикалық рим құқықтарының даму кезеңінде «пигнус» ( яғни латынша - жүзеге асырылмаған кепіл зат ) пайда болған, сосын ғана ипотека. Сондықтан да алғашқы несиелік келісім негізінде жүзеге асырылатын кепіл зат туралы келісім шарт тек қана қосымша болып табылатын еді.

Фидуцияның негізгі мәні ол бойынша келісім шарт жасалынуымен кепілдікке қойылған мүлік бойынша кретдиторлардың құқы ресми турде бекітілуі және де сол келісім бойынша кеплдіктің фидуцийға (яғни кредиторға) берілуі, әрі қарай егер міндеттеме толығымен және де өз уақтысында орындалатын болса кредитордың мүлікті өз иесіне қайтару міндетінен тұрған. Осылайша фидуция келісімі де өзінің даму кезеңінен өтті.

Фидуцияның алғашқы даму кезеңінде қарызгері қорғайтын ешқандай нақты бір инструмент көзге түспейді, яғни кредитор тікелей өзіне не тиімді болса соны, атап айтқанда, қаласа қарызгерден міндеттемені орындауын талап етті немесе кепілдікті өзіне қалтырып отырды. Кейінірек, кредитор үшін тиімді болып табылатын бұл артықшылықты жою мақсатында кепілзат туралы құжатқа ресми бұйрық енгізілді. Дегенмен, сонда да келісімді жүзеге асыру барысанда кредитор үшін пайдалы болып табылатын және де қарызгерге кері әсер ететін заңдылықтар сол күйінде қалды.

Ипотекалық институттың келесі даму кезеңі қарызгерді кредитордың өз бетінше әрекеттерінен қорғау арқылы өзінің айтарлықтай тиімді жақтарымен айырмаланады.

«Пигнус» келісімі (яғни «пигнус» кезеңіндегі кепілдік туралы келісім) кепілдікке қойылған мүлікті меншік ретінде емес керісінше тек қана қарызгер тарапынан міндеттемелердің орындалу кепілдігі ретінде пайдалануға беруді қарастырады. Сондай-ақ, қарызгер кредитордан кепілдікке қойылып жатқан мүлікті пайдаланбауды тек қана сақтауды талап ету құқығына ие болады. Сүйтіп, кредитор үшін тек қана бір шартты құқық анықталады, яғни қарызгер өз міндіттемелерін орындамаған жағдайда ғана өз зияндарының орның толтыру үшін кепілдікке қойылған затты сату құқығы. Соның арқасында ғана кредитордың сатылған заттың өз иелігінде қалдыру мүмкіндігіне шек қойылды. Егер осындай жағдай күзетілсе, онда кредитор мүлікті сатудан түскен пайдамен қарызгер миндеттемесінен артқан болігін толығымен оған қайтарып отырды. Келісімнің бұл түрі мұқият реттеліп отырды және де оған жатпағандары тек қана сот арқылы шешіліп отырылды.

Ипотекалық институттың пайда болуының сонғы сатысы сол кездегі саяси және экономикалық жағдаймен тығыз байланысты болып келеді. Басқаша айтқанда Римдегі құлиелену шаруашылығының әлсіреуі мен жерлердің жаппай жалға берілуі классикалық ипотекалық институттың пайда болуына әкелді. Дегенмен, сол кездегі заңдылықтарға сайкес қызмет көрсетіп жатқан құрылымдардың ешбірі еңбек құралдарына басқа ештеңесі жоқ ұсақ жалгерлермен жерлерін жалға берушілердің арасында жасалатын мұндай келісімді кепілдендіру үшін сай келмеді. Осындай мәселені шешу арқасында кепілдіктің жаңа формасы жалгерлердің өз еңбек құралдарын жалға берушінің меншігіне өткізбей-ақ оларды кепілдікке қою арқылы келісімге отыру пайда болды.

Кейінірек кепілдіктің бұл түрі оның басқа да түрлеріне атап айтқанда қозғалмайтын мүлік кепілдігіне де тарады. Осылайша, ипотекалық институттың пайда болуы біріншіден, кепілзат туралы келісім шартқа, екіншіден, қарызгердің өз міндеттемесін орындауын және де бұл міндеттеме орындалмаған жағадайда кредиторға кепілдікке қойылған мүлікті жузеге асыру арқылы өз шығындарын жабу құқығын беретін кепілдік туралы келісім шартпен байланысты болып келеді. Мұндай келісімдерді күәлендіру үшін алғашқыда қарызгер мен кредитор арасында жәй ғана келісім жасалынған. Кейінірек заңды күшке ие ресми және ресми болмаған құжаттар жасалынып отырылды. Сондай-ақ, үш және одан да көп куәгерлер қатысуымен жасалынған жеке құжаттар да сондай күшке ие болды. Сүйтіп ипотеканың классикалық бұл институты да өзінің құрылуын немесе даму кезеңінен өтті десек болады. Соның тұсында жақтардың келісімінсіз жүзеге асырылатын әр түрлі ресми ипотекалар енгізілді. Бұған заңды ипотека (яғни император бұйрығымен), инвестордың жасаған ипотекасы, салық төлемейтін адам мүлкіне жасалынатын «фиска» ипотекасы, яғни мұраға қалдырушының мүлігіне ипотека, киеуінің мүлігі негізінде алған әйелінің ипотекасы және т. б. жатқызылды.

Сосын ипотека бітіндеп орта ғасырлар заңдарында кездесе бастады. Атап айтқанда Германияда XVI - ғасырда құпия ипотека өмір сүрді. Еуропа мелекеттерінде ипотека екі түрлі сипатқа ие. Біріншіден ол тек қана қозғалмайтын мүліктерге қолданылады, екіншіден, екпілдікке қойылған мүлік кредитор емес суд арқылы жүзеге асырылады. Ипотека кредиторлар үшін «қарыздарды төлету» бойынша қарызгердің мүлігін өз қарамағына алмай-ақ, және басқа да кредиторлардың бәсекелестігінен қорғанудың ең дұрыс жолына айналып жатыр. Яғни орта ғасырлық кодекстерден бері келе жатқан анықтамасына көре «ипотека - бұл табиғатынан ажыралмас, ол тек қана одан пайда көру құқығына негізделген».

Талаптың дұрыс қойылмауы немесе тоқтатылуы ипотеканың тоқталуына немесе қәтелігіне алып келеді, бірақ керісінше емес. Ипотеканың мұндай ерекшелігі тек қана ежелгі рим құқығы мен ғана емес сондай-ақ, еуропа мемлекеттерінің заңдарымен де мойындалған. Рим заңдылықтары бойынша ипотека талаппен оның негізін қалайтын және кредитордың қанағаттану дәрежесін білдіретін өз шығындарын жабатын сумма мен ипотека бойынша пайыздарға негізделген болатын. Ал XVII-XIX ғасырлардағы мемлекттердің ипотекалық заңдылықтары бойынша талап етілетін сумманың көлемі оның жариялылығымен оның пайызы есебінен өсіп отыратын сумма көлемінің арнайы кітаптарда көрсетілу шартымен анықталынады. Сүйтіп, Рим заңнамаларының негізінде ипотека Еуропа заңдарында да көрініс тапты.

Америка мен Англияда ипотека (mortgage) өзіндік ерекшеліктерге ие, яғни ипотека бойынша қарызгер өзінің негізгі міндеттемелерін орындау барысында мүлікке иегерлік ету құқығымен титул қарызгерден кредиторға өтеді.

Бүгінгі таңда экономикасы дамыған елдердің ипотека нарығы қалыптасып, белсенді түрде дамып келеді. Соған байланысты қазіргі танның кең мағынасында, жүйе ретінде ипотекалық несие - ипотекалық несиені беретін процесстің өзін, капитал нарығынан қаржылық ресурстарды тарту механизмін, жылжымайтын мүлік нарығындағы жүргізілетін операцияларды біріктіретін көп факторлы біртұтас механизм болып табылады. Сонымен қоса бұл несие беруші мен қарыз алушының ғана мүдделерін ескеріп қоймай, инвестор, роялтор, құрылысшы, сақтандыру компанияларының және нарықтың басқа да субъектілерінің қызығушылықтарын қарастырады. Ипотеканың екінші, кең мағынадағы анықтамасының бар болғанына және ипотекалық несие жүйесінің басқа да блоктарының маңыздылығына қарамастан, оның негізін несиелік қатынастар құрайды. Осыған байланысты ипотекалық несиені біз бірнеше нарықтарда ипотекалық активтерді беру, қызмет көрсету, сату, қауіпсіздендіру бойынша қалыптасатын қатынастардың жүйесі ретінде қарастырғанымыз дұрыс сияқты.

Ипотекалық несиелер нарығында төрт негізгі субьект қатысады: алымшы, кредитор, инвестор және мемлекет және көптеген екінші деңгейлі қатысушылар, сонымен қатар тұрғын-үй сатушылар, ипотекалық несиенің екінші деңгейлі базарының операторлары (ипотекалық тұрғын-үй несиесінің агенттігі), қозғалмайтын мүлік және олармен жасалатын келісімдерге құқығын мемлекеттік тіркеу органдары, сақтандыру компаниялары, бағалаушылар, риэлтер фирмалары. Ипотекалық несиелеу нарығы негізгі субьектілерінің қызметтері:

- алымшылар - жеке тұлғалар, Қазақстан Республикасының азаматтары банктермен несиелік келісім жасаған (несиелеу ұйымдары) немесе заңды тұлғалармен (несиелік емес ұйымдар), несие түрінде алынған қаржыны тұрғын-үй алу үшін жұмсауға шартты келісім жасағандар. Келісімдегі міндеттемелердің іске асуын жүзеге асыру үшін алынған тұрғын-үйдің кепілі қызмет етеді;

- кредиторлар - банктер және басқа да заңды тұлғалар, алымшыларға заңмен орнатылған ретті сақтай отырып, ипотекалық несие береді.
Кредитордың негізгі функциялары болып табылады: несиелеудің шарттары және міндеттемелеріне сәйкес төлем қабілеттілігін және несие қабілеттілігін бағалау негізінде несие беру, ипотекалық несие келісімін дайындау, берілген ипотекалық шарты несиелерге қызмет көрсету.

Тұрғын-үй ипотекасы келісім бойынша кредитор кепіл ұстаушы болып табылады. Егер міндеттерін орындамаған жағдайда несиелік келісім шарт бойынша ақшалай қажеттілігін қанағаттандыра алу үшін кепілге қойылған тұрғын-үй ғимаратының басқа да кредиторлар алдында кепілге қоюшыдан алуға мүмкіндік береді.

- инвестор - кредиторлар немесе екінші нарық операторларымен немесе ипотекалық несиелермен қамсыздандырылған, бағалы қағаздарды иеленген заңды және жеке тұлғалар. Олардың қатарына зейнатақы қорлары, сақтандыру компаниялары, инвестициялық банктер, инвестициялық қорлар және тағы басқалар жатады;

- өкімет - тұрғын-үй ипотекалық несиелеу жүйесінің даму концепциясын анықтайды және ипотекалық несиелеу жүйесінің сенімді және тиімді нормативтік базасын қалыптастыру үшін алымшыларды әлеуметтік қорғау механизмін құрады. Ипотекалық несиелеу нарығының қатысушыларын қабілеттіліктерін арттыратын салықтық саясат жүргізеді, нарықты ұйымдастыру үшін қажетті инстуттарды құрады және оларды басқаруға қатысады.

Ипотекалық несиені беру техникасы мен жағдайлары көптеген факторларға байланысты, бірақ басымырақ келетін фактор несиелеу объектісі - жылжымайтын мүлік түрі болып келеді. Ипотеканың объектісі болып табылатындар: