Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің болашағы


КІРІСПЕ

1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ЭКОНОМИКАНЫ ДАМЫТУДАҒЫ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ

1.1 Ипотекалық несиелендіру қызметінің методологиялық қалыптасу әдістемесі
1.2 Коммерциялық банктерде ипотекалық несиелендірудің ұйымдастыру процесін арттыру

2 ОТАНДЫҚ БАНКТЕРДІҢ ИПТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ОПЕРАЦИЯЛАРЫН ТАЛДАУ («БТӘ ИПОТЕКА» ҮЛГІСІНДЕ)
2.1 Екінші деңгейлі банктер арасындағы ипотекалық несиелердің тәртібін талдау
2.2 Ипотекалық несиелендірудің экономика дамуындағы рөлі

3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ БОЛАШАҒЫ
3.1 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді дамытудың артықшылықтары
3.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді дамытудағы шетел тәжірибесі

ҚОРЫТЫНДЫ

ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ

ҚОСЫМША
Қазіргі кезде ипотекалық банктер экономикада екі мағына береді, біріншісі, әлеуметтік институттар, олар ұзақ мерзімді жер несиесін қамтамасыз ету және қосымша құжаттардың эмитенті ретінде процент әкелетін капиталдың қорғаушы құралдары. Екіншіден, капитал салымы және несие делдалы. Жалпы ипотекалық банктер әртүлі коммуналдық, қоғамдық құрылымдарға қарыз береді. Бұл жағдайда қарыз ипотекамен қамтамасыз етілмейді, ол салықтан түскен қаржыдан қамтамасыз етіледі. Ипотекалық банк қызметтері негізінен бағала қағаздарға салым салу, кепіл ретінде бағалы қағаздарды алып қарыз беру және басқа қаржылық қызмет көрсету болып табылады.
Дипломдық жұмыстың басты мақсаты Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің қажеттілігін, оның экономикамыздағы атқаратын қызметі мен рөлін және ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту жөніндегі мәселелерді қарастыру, сонымен қатар Қазақстанда ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру жолдарын жүзеге асыру болып табылады.
Дипломдық жұмыста ипотекалық несиелендіру шарттары, құқылық қатынастары, несиелендіру жүйесі, механизмі мен тәртіптері келтірілген. Сондай-ақ оның дүниежүзілік тәжірибелеріндегі үлгілері бойынша талдау көрсетілген, оның біздің экономикамызға тиімді жақтары қарастырылған.
Соңғы жылдары экономикамызда ипотека деген сөз аз кездесіп жүрген жоқ. Жалпы ипотека деген сөз ең бірінші рет б.з.д. I-II ғасырда Рим қаласында, ал одан бұрын б.д.д. VII-VI ғасырларда Ежелгі Грецияда қолданыла бастады. Бұл қарызгердің кредиторға белгілі-бір жерді иелікке берумен және оған байланысты құрылыстарды қамтамасыз ету мақсатында пайдаланылды.
Мемлекеттің тұрақтылығы және даму көрсеткіші ретінде әлеуметтік тұлғаның деңгейі және өзінің баспанамен қамтамасыз етілуі маңызды фактор болып табылады.
Әлемдегі әрбір дамушы мемелекеттің ипотекалық несиелендіру жүйесі әлеуметтік тұлғаның нақты табысын көздей отырып оны тұрғын үймен қамтамасыз етуге бағытталған.
Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендіру бастамасы ҚР Президентінің 1995 жылғы 23-желтоқсанда №2723 «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заңдық күші бар Жарлығынан бастап қолға алынды. Бұл жарлық бойынша ипотека жылжымайтын мүлік кепіл ретінде анықталған және ұзақ мерзімге берілетін несие түрі болып саналады.
Алғашқы кезеңдері Қазақстанда тұрғын үй реформасының жалпы ипотекалық моделін құру өте бәсең жүрді, себебі тұрғын нарығының реформасы несие-қаржы механизмдермен қамтамасыз етілмеді. Көбінесе ипотекаға сұраныс Алматы және Астана қалаларында болды.
Қазақстанда ипотекалық несиелендірумен мемлекттің арнайы Қазақстандық ипотекалық компания және Тұрғын үй құрылысы жинақ банкі айналысады. Қазақстандық ипотекалық компания 2001 жылдың басында Ұлттық банкпен құрылған, ол АҚШ-тың Fannie Mae және Кіші Азияның Cagamas Berhad атты атақты компанияларына сәйкес өз жұмысын бастады. Қазақстандық ипотекалық компания тұрғындарға ипотекалық несиелендіруде аралық буын болып табылады.
Қазақстандағы жалпы ипотекалық несиелендіру мақсатына тоқталсақ:
- ипотекалық несиелерді беру және онымен тұрғындарды қамтамасыз ету;
- тәжірибеде андеррайтинг қызметін дамыту;
- банктердің, компоненттердің несие бойынша олардың торабын құқығын жеңілдету;
- ипотекалық облигацияларды эмиссиялау.
1.ҚР Президентінің 23.12.1995ж. Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы»заңдық күші бар жарлығы
2. ҚР Ипотекалық несиелендіруі бойынша өзгерістер мен толықтырулар туралы, ҚР заңдары 03.06.03ж., № 427 // ҚР Парламентінің ведомостері – 2003 - № 11
3.ҚР Президентінің 18.02.2005ж. халыққа жолдауы
4. ҚР Президентінің Мемлекеттік тұрғын үй құрылысын 2005- 2007 жылдарға дамыту бағдарламасы
5. Банк ісі: Жоғарғы оқу орындары студенттерінің оқулығы / Г.С. Сейтқасымов – Алматы: Қаржы баспасы, 1998, 574 бет
6. Банк ісі: Жоғарғы оқу орындары студенттерінің оқулығы / Лаврушин Москва: Қаржы және статистика, 1998, 456 бет
7. Банктер және банк ісі: Жоғары оқу орындарының щқулығы / И.Т. Балабанов, 2002ж., 253 бет
8.Ахтамбердиева Г.Т. Особенности ипотечного кредитования в Казахстане //Финансы Казахстана– 2004 - № 4, 35-40 бет
9. Абдильманова Ш. Вопросы развития ипотечного жилищного кредитования»// Банки Казахстана, 2005 - № 3, 32-35 бет
10. Абсаттарова Р.К. Ипотечное кредитования как способ обеспечения доступности жилья // Банки Казахстана – 2005 -№ 2, 31-34 бет
11. Жумабаев Е.А. Особенности национальной ипотеки // Юридическая газета – 2004-№ 4- 28-30 бет
12. Валентинова Л.М. Ипотечное кредитование // Промышленность Казахстана – 2005 № 8, 51-55 бет
13. Абдильманова Ш. «О развитии рынка ипотечного кредитования жилья» // Экономика и статистика -2006 - № 6, 56-58 бет
14.Валеев Ш. Об актуальных аспектах гарантирования ипотечных кредитов// Банки Казахстана -2004 № 10, 6-9 бет
15. Дюсенбаев И. Вопросы стимулирующей составляющей ипотечного кредитования»// Финансы Казахстана – 2005 -№ 2, 34-39 бет
16. Дюсенбаев Н. Сущность и принципы ипотечного кредитования // Финансы Казахстана – 2005 № 1, 23-25 бет
17. Дюсенбаев Н. Перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане // Банки Казахстана – 2006 -№1, 42-45 бет
18. Ким Т. Казахстанские ипотечные облигации // Рынок ценных бумаг Казахстана – 2003 № 11, 95-97 бет
19. Киреева С.И. Развития системы ипотечного кредитования в РК // Саясат -2004 - №7, 72-77 бет
20. Косолапов Г. Развития рынка жилья и ипотечного кредитования в РК // Предприниматель и право – 2005 №15, 15-17 бет
21. Лисак Б.И. Ипотечные операции банков, как путь дальнейшей диверсификации их деятельности // Банки Казахстана – 2001- №5, 20-22 бет
22. Мыргиясова М. Состояние и перспективы развития жилищного кредитования населения // Аль Пари – 2005- № 15, 13-15 бет, № 16 7-14 бет
23. Муслимова З.П. Ипотечное кредитование – перспективное направление банковского обслуживания населения // Банковские услуги – 2003 №6, 7 бет
24. Нурсеитова Р. Ипотечное кредитование в Казахстане : проблемы и перспективы развития // Евразийское сообщество: общество, политика и культура – 2003 №4, 23-29 бет
25. Салихова А.Р. Система жилищного кредитования: современное состояние и перспективы развития // Банки Казахстана – 2004 №86 25-30бет
26. Токабаев Н. Развитие ипотечного кредитование и создание рынка ипотечных облигаций в РК // Рынок ценных бумаг Казахстана- 2001-№ 8-25-28 бет
27. Утин Т. Рынок жилья в Республике Казахстан:специфика функционирования и перспективы развития: Автореферат диссертации к.э.н – Алматы-2004 -30 бет
28. Утин.Т. Финансирование жилищного строительства и развитие ипотечного кредитования // Транзитная экономика- 2003-№3 1бет
29. Исаев.Е.Н. Ипотекалық несиелендірудің қазіргі жағдайы// Егемен Қазақстан – 2003 ж. 21 қаңтар, 2 бет
30. www. kn.kz
31. www.rambler.ru
32. www.gazeta.kz
33. www. Ipoteka.kz

Пән: Қаржы
Жұмыс түрі:  Дипломдық жұмыс
Тегін:  Антиплагиат
Көлемі: 68 бет
Таңдаулыға:   
Бұл жұмыстың бағасы: 1900 теңге

бот арқылы тегін алу, ауыстыру

Қандай қате таптыңыз?

Рақмет!






ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ БІЛІМ ЖӘНЕ ҒЫЛЫМ МИНИСТРЛІГІ КӨПСАЛАЛЫ
ГУМАНИТАРЛЫ ТЕХНИКАЛЫҚ УНИВЕРСИТЕТІ

Қаржы, есеп және аудит кафедрасы

ДИПЛОМДЫҚ ЖҰМЫС

Тақырыбы: Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің болашағы

ҚОРҒАУҒА ЖІБЕРІЛДІ

Кафедра меңгерушісі _________ Шакирова Г.А.

Орындаған:
Группа ФН-03-41к
Кенжебекова Н.Б.____________

Ғылыми жетекшісі:
Э.ғ.к доцент
Кушербаев Б.П_____________

Рецензент:
Э.ғ.к., доцент
Улаков С.Н. ______________

Кеңес беруші:
Э.ғ.к., доцент
Кушербаев Б.П. _____________

Карағанды 2007

Бекітілді
Хаттама№_________________
_________ Қаржы, есеп және аудит
Кафедрасының меңгерушісі
Шакирова Г.А.

ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫН БІЛІМ ЖӘНЕ ҒЫЛЫМ МИНИСТРЛІГІ
КӨПСАЛАЛЫ ГУМАНИТАРЛЫ-ТЕХНИКАЛЫҚ УНИВЕРСИТЕТ
ҚАРЖЫ, ЕСЕП ЖӘНЕ АУДИТ КАФЕДРАСЫ

Дипломдық жұмысқа тапсырма
студентке

(аты-жөні)
Дипломдық жұмыстың
тақырыбы___________________________ _______________________________

Аяқталған жұмысты тапсыру
мерзімі____________________________ ______________________200_ж

Дипломдық жұмысқа бастапқы
деректер___________________________ _________________________________
___________________________________ ___________________________________ ______
___________________________________ _________________________
___________________________________ _________________________________

Түсініктеме хатының мазмұны (қарастыруға жататын сұрақтардың тізімі)

___________________________________ ___________________________________ ______
___________________________________ ___________________________________ ______
___________________________________ ___________________________________ ______
___________________________________ _________
Графикалық материалдар
___________________________________ ___________________________________ ______
___________________________________ ___________________________________ ______
____________________________
Дипломдық жұмыс бойынша кеңес беруші (жұмыс тарауларының атауларымен бірге)
___________________________________ ___________________________________ ______
___________________________________ ___________________________________ ______
___________________________________ ___________________________________ ______
___________________________________ _________
Ұсынылатын негізгі әдебиеттер
Дипломдық жұмыс бойынша кеңес беруші, жұмыс тарауларының аттарымен бірге
Тарау Кеңес беруші Мерзімдері Қолы






Тапсырманы берген күні ________ ___________200 _г
Жетекші _____________________ ( ____________________)
Тапсырманы орындауға алды ________________________(студенттің қолы)
522530, 050509 Қаржы мамандығы бойынша күндізгісырттай оқу бөлімінің
студенттерінің дипломдық жұмысты орындауына арналған күнтізбелік жоспар

№ Бөлімдер атауы Орындалу
мерзімі
1 Тақырыпты таңдау
2 Жұмыстын жоспарын бекіту
3 Бірінші бөлімді орындау
4 Екінші бөлімді орындауға тәжирибелік материалдарды жинақтау
5 Үшінші бөлімді орындау
6 Жетекшігің дипломдық жұмысты тексеруі
7 Кафедраға дипломдық жұмысты тапсыру
8 Дипломдық жұмысты қорғауға дейінгі бақылаулық қорғау
9 Кафедра меңгерушісі дипломдық жұмысты тексеру және қорғауға
рұқсат беру
10 Рецензиялау
11 Дипломдық жұмысты қорғау

Тапсырма берілген күн ________________
Кафедра меңгерушісі_______________ (_________________)
Дипломдық жұмыстың жетекшіс_____________(_____________ ____)
Тапсырманы алған және орындаған ____________ (_______)

МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ 6
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ЭКОНОМИКАНЫ ДАМЫТУДАҒЫ ТЕОРИЯЛЫҚ 8
АСПЕКТІЛЕРІ
1.1 Ипотекалық несиелендіру қызметінің методологиялық қалыптасу 8
әдістемесі
1.2 Коммерциялық банктерде ипотекалық несиелендірудің ұйымдастыру 14
процесін арттыру
2 ОТАНДЫҚ БАНКТЕРДІҢ ИПТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ОПЕРАЦИЯЛАРЫН ТАЛДАУ (БТӘ 22
ИПОТЕКА ҮЛГІСІНДЕ)
2.1 Екінші деңгейлі банктер арасындағы ипотекалық несиелердің тәртібін 22
талдау
2.2 Ипотекалық несиелендірудің экономика дамуындағы рөлі
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ БОЛАШАҒЫ
3.1 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді дамытудың
артықшылықтары
3.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді дамытудағы
шетел тәжірибесі
ҚОРЫТЫНДЫ
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
ҚОСЫМША

КІРІСПЕ

Қазіргі кезде ипотекалық банктер экономикада екі мағына береді,
біріншісі, әлеуметтік институттар, олар ұзақ мерзімді жер несиесін
қамтамасыз ету және қосымша құжаттардың эмитенті ретінде процент әкелетін
капиталдың қорғаушы құралдары. Екіншіден, капитал салымы және несие
делдалы. Жалпы ипотекалық банктер әртүлі коммуналдық, қоғамдық құрылымдарға
қарыз береді. Бұл жағдайда қарыз ипотекамен қамтамасыз етілмейді, ол
салықтан түскен қаржыдан қамтамасыз етіледі. Ипотекалық банк қызметтері
негізінен бағала қағаздарға салым салу, кепіл ретінде бағалы қағаздарды
алып қарыз беру және басқа қаржылық қызмет көрсету болып табылады.
Дипломдық жұмыстың басты мақсаты Қазақстан Республикасындағы
ипотекалық несиелендірудің қажеттілігін, оның экономикамыздағы атқаратын
қызметі мен рөлін және ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту жөніндегі
мәселелерді қарастыру, сонымен қатар Қазақстанда ипотекалық несиелендіруді
ұйымдастыру жолдарын жүзеге асыру болып табылады.
Дипломдық жұмыста ипотекалық несиелендіру шарттары, құқылық
қатынастары, несиелендіру жүйесі, механизмі мен тәртіптері келтірілген.
Сондай-ақ оның дүниежүзілік тәжірибелеріндегі үлгілері бойынша талдау
көрсетілген, оның біздің экономикамызға тиімді жақтары қарастырылған.
Соңғы жылдары экономикамызда ипотека деген сөз аз кездесіп жүрген жоқ.
Жалпы ипотека деген сөз ең бірінші рет б.з.д. I-II ғасырда Рим қаласында,
ал одан бұрын б.д.д. VII-VI ғасырларда Ежелгі Грецияда қолданыла бастады.
Бұл қарызгердің кредиторға белгілі-бір жерді иелікке берумен және оған
байланысты құрылыстарды қамтамасыз ету мақсатында пайдаланылды.
Мемлекеттің тұрақтылығы және даму көрсеткіші ретінде әлеуметтік
тұлғаның деңгейі және өзінің баспанамен қамтамасыз етілуі маңызды фактор
болып табылады.
Әлемдегі әрбір дамушы мемелекеттің ипотекалық несиелендіру жүйесі
әлеуметтік тұлғаның нақты табысын көздей отырып оны тұрғын үймен қамтамасыз
етуге бағытталған.
Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендіру бастамасы ҚР
Президентінің 1995 жылғы 23-желтоқсанда №2723 Жылжымайтын мүлік ипотекасы
туралы заңдық күші бар Жарлығынан бастап қолға алынды. Бұл жарлық бойынша
ипотека жылжымайтын мүлік кепіл ретінде анықталған және ұзақ мерзімге
берілетін несие түрі болып саналады.
Алғашқы кезеңдері Қазақстанда тұрғын үй реформасының жалпы ипотекалық
моделін құру өте бәсең жүрді, себебі тұрғын нарығының реформасы несие-қаржы
механизмдермен қамтамасыз етілмеді. Көбінесе ипотекаға сұраныс Алматы және
Астана қалаларында болды.
Қазақстанда ипотекалық несиелендірумен мемлекттің арнайы Қазақстандық
ипотекалық компания және Тұрғын үй құрылысы жинақ банкі айналысады.
Қазақстандық ипотекалық компания 2001 жылдың басында Ұлттық банкпен
құрылған, ол АҚШ-тың Fannie Mae және Кіші Азияның Cagamas Berhad атты
атақты компанияларына сәйкес өз жұмысын бастады. Қазақстандық ипотекалық
компания тұрғындарға ипотекалық несиелендіруде аралық буын болып табылады.
Қазақстандағы жалпы ипотекалық несиелендіру мақсатына тоқталсақ:
- ипотекалық несиелерді беру және онымен тұрғындарды қамтамасыз ету;
- тәжірибеде андеррайтинг қызметін дамыту;
- банктердің, компоненттердің несие бойынша олардың торабын құқығын
жеңілдету;
- ипотекалық облигацияларды эмиссиялау.
Ипотекалық несие беру-тұрғын үй саласына инвестициялар тартудың ең
тиімді тәсілдерінің бірі. Дәл осы ипотека халықтың тұрғын үй жағдайларын
жақсарту, банктердің тиімді және пайдалы жұмыс істеу, құрылыс кешенінің
өндірісті ырғақты жұмыспен жүктеу және халыққа ипотекалық несие беруді кең
қолдануға жәрдемдесетін экономикалық өсуге ынталы мемлекеттің мүдделерін
үйлестіруге мүмкіндік береді.
Дипломдық жұмыс әдістемелік нұсқауға сай орындалған және қолданылған
әдебиеттер отандық және батыс елдерінікі, сонымен қатар орындалған жұмыс үш
тараудан, кіріспе, қортындыдан және қосымшалардан тұрады.

1. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ЭКОНОМИКАНЫ ДАМЫТУДАҒЫ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ

1.1 Ипотекалық несиелендіру қызметінің методологиялық қалыптасу әдістемесі

Қазіргі нарықтық экономика жағдайында ел ішіндегі әлеуметтік жағдайды
жоғарлатудың бірі болып, халықты тұрғын үймен қаматамасыз ету құралы
ретінде “ипотека” ұғымы қолдануда. Жалпы ипотека дегеніміз- қайтарымдылық,
мерзімділік, мақсатты пайдалану шарттары негізінде жылжымайтын мүлікті
кепілге ала отырып, берілетін ұзақ мерзімді несие түрі.
Дамыған елдердің тәжірибесі бойынша, барлық елдер бірнеше
қиыншылықтармен экономикалық дағдарыстардан өтті. Ипотека барлық уақытта
халықтың төлемқабілеттілік деңгейін жоғарлататын экономикалық механизм,
табыс әкелетін, және капиталды тартудың құралы болып табылады.
Ипотека Қазақстан банктерінде 3 жылдан бері қолданысқа ие болып келе
жатқан несиенің жаңа түрі. Оның негізгі бағасы мемлекеттік Ұлттық банкінде
болса, екінші деңгейдегі банктер мүмкіндіктеріне сай өз бағдарламаларын
құрып жатады. Несиенің бұл түрі сатып алушының тұрғын үйді бірден иемденіп,
ақшасын белгілі бір мерзім аралығында банкке бөліп екі төлеуіне мүмкіндік
береді. Алғашқы жарна банк беретін ақша мен толықтырылып сатушыға табыс
етіледі. Жылдар бойы төленетін үй құнының белгілі мөлшері банк пайдасына
түсіп жатады. Тұрғын үй құнының ұзақ мерзімде төлеу адамдардың жұмыстағы
тұрақтылығын көрсетеді. Жұмыстағы тұрақтылық елдегі экономиканың түзелуін
білдіреді. Экономиканың нығаюы тұрғын үйлердің қымбаттауына әкеліп соқса,
бағасы жоғары үйлерді бірнеше жылға созылған ипотекалық несие көмегімен
сатып алуға болады.
Ипотека (грек тілінен аударғанда кепілзат) жылжымайтын мүлік кепілі
яғни бұл кепіл беруші кредитордың қарамағында қалатын мүлік. Ипотека заты –
ол жылжымайтын мүлік немесе оған құқығы жатады.
Кепілдік - қарыз алушы банкке берілетін жылжымайтын мүлік кепілдігі
жөніндегі міндеттемелік куәлік. Ипотекалық несиелендіру коммерциялық және
арнайы мамандандырылған банктермен, несие-қаржылық мекемелерімен
жылжымайтын мүлікті (жер, ғимарат, өндірістік және коммерциялық салаға
байланысты жылжымайтын мүлік) кепілге ала отырып ұзақ мерзімге берілетін
несие түрі. Несиелендірудегі кепілді беру формасының механизмі мен
процедурасы кепілдендірілген міндеттемеге қарағанда күрделі болып
табылады. Ипотекалық несиелендіру механизмінің мәні қарыз алушы несие
берушіге кепілдік міндеттеме береді, яғни қарыз алушының белгілі мерзімде
төлем міндеттемесін орындамағанда кепілдікке салынған жылжымайтын мүлік
банктің меншігінде қалатынын растайтын құқық беру болып табылады.
Тауар айналымы мен жылжымайтын мүлік мәмілесінің жоғарылауына
байланысты ипотекаға сұраныс көбеюде. Ипотекаға сәйкес міндеттеме
кепілзатпен қамтамасыз етіледі. Заңдық негізде ипотекалық кепілзат басқа
қамсыздандыру түрлеріне қарағанда кредитордың мүлікке иеленуі, яғни мұнда
жауапты тұлға емес, мүлік болып табылады. Сонымен кепілдік құқығы
абсолюттік құқық болғандықтан қарызгерден үшінші тұлғаға меншік құқығы
ауысқаннан кейін де кепілзат болып қалады. Ипотека туралы заңдылықтар
гректердің заңдылықтарынан өңделіп, дамып Римнің жеке құқықтарында
көрсетіледі, қазіргі заманғы тәжірибеде ол өзгеріссіз қолданылып келеді,
сонымен қатар ол Қазақстан Республикасының заңдылықтарында қолданылады.
Қазақстан Республикасының азаматтық кодексіне сәйкес Ипотека-кепілге
салынған мүлік үшінші бір тұлғаның иелігінде болатын кепіл түрі. Ипотека
заты өндірістік құрылыстар, ғимараттар, үймереттер, көп қабатты үйлердегі
пәтер, көлік құралдары, космостық объектілер, айналымдағы тауар және т.б.
азаматтардың мүліктік айналымынан алынбаған заттар болып табылады.
Ипотеканың экономикалық мәні келесі функцияларды жүзеге асырудан
тұрады:
- материалдық өнімді дамыту және қосымша қаржы ресурстарын тартуды
қолдайтын және тудыратын механизм;
- басқа айналым механизмдерін заңды және экономикалық мүмкін болмаған
жағдайда, мүлікті қайта бөлу және қосымша айналым құралдарын қамтамасыз
ету;
- закладты және өндірілген ипотекалық бағалы қағаздардың негізінде көп
қатарлы мультипликацияланатын фиктивті капиталды жасау;
- Ипотекалық несиелендірудегі барлық моделдердің жалпы ерекшелігі: оның
бірінші және екінші нарыққа бөлінетіндігі. Бұл екі сегмент бір бірін
толықтырады, яғни тұрғын үймен қамтамасыз етілуіне және қаржыландыру
икемділігінің болуы болып табылады.
Алғашқы нарық – жалпы несиелік нарықтың сегменті, заңды және жеке
тұлғалардың жылжымайтын мүліктерін кепілге ала отырып ипотекалық банктер
және басқа қаржылық институттар несие береді. Бірінші нарықтағы ипотекалық
несиенің негізгі кезеңдері келесі суретте көрсетілген.

Клиенттің өтініші Андеррайтинг Жылжымайтын мүлік
кепілінің

тіркелуі

Жылжымайтын Несиені ұсыну, Ипотекалық банкпен кепілзат
мүлікті бағалау кепілді ресімдеу бойынша қызмет көрсету

1-сурет
Кепілзаттың бірінші нарықта пайда болуы

Бірінші нарықта субъектілердің қарым-қатынасын құратын несиелік
келісім-шарт болады.
Бұл нарықтың негізгі субъектісі арнайы мамандандырылған несиелік
мекемелер ипотекалық банктер немесе қаржы-несиелік мекемелер және олардың
қарыз алушы клиенттері.
Ипотекалық несиеде көп мөлшерде ұзақ мерзімге несие бергендіктен
көптеген мәселелер туғызады, олар 2 себептен пайда болған:
Біріншіден, ұзақ мерзім кезең бойында берілгендіктен кредитор мұнда
тәуекелділікке барады, әсіресе ол жеке тұлғамен келісім-шартқа отырған
жағдайда. Несие кезеңінің ұзақтылығына байланысты кредитордың тәуекелі
пропорционалды өсіп отырады.
Екіншіден, кредиторға пайда әкелмейтіндігі,я ғни несиелік ресурстың
ұзақ мерзімге салынуы болып табылады.
Осы және басқа да себептер ипотекалық несиелендіруде екінші нарықтың
туындауына әкеліп соғады. Бірінші нарық тұрақтандырылған тұтынушы несиесін
тарту болса, ал екінші нарықта капитал нарығының қызмет атқару механизмімен
байланысты.
Екінші нарық - жалпы қаржы-несиелік нарықтардың сегменті болып
табылады, яғни кепілзаттың нарықтағы айналымына персоналданған кепілзаттың
бағалы қағаздағы қолма-қолсыздығына (секъютиризация) және оларды
инвесторлар арасында орналастыру есебінде ипотекалық жүйенің несиелік
портфелінің жиынтығын қалыптастыру негізінде ресурстарды жинақтайды. Бұл
нарықтың басты мақсаты оны ұйымдастыру және қызметін дамыту, қайта
қаржыландыру арқылы банктердің минималды ставка мөлшерінде тұтынушылары
үшін, сонымен қатар екінші нарық субъектілері арасында тәуекелді бөлу үшін
несиелік ресурстарды арзандатады.
Екінші нарықтың келесі атқаратын қызметтері бар:
– өтімділікті қамтамасыз ету, кепілзатты белгілі бір сала деңгейінде
эмитент, инвестор немесе басқа да ұстаушы оны нарықта өз қажетіне
қамтамасыз ету мақсатында сату;
– тұрмыстық үйлерді қаржыландыру айналымының төмендеуі. Несиелік
мекемелерді қайта қаржыландыруда екінші ипотекалық нарық арқылы
жылжымайтын мүліктің нарықтағы айналымдығы төмендейді, яғни олар
жылжымайтын мүлік пен капитал нарығын біріктіретін буын болып табылады;
– аймақтар арасында капиталды бөлшектеу. Екінші нарық әрбір аймақтардан
олардың тұрғын үй қаржыландыруға тапшылығын қамтамасыз ету үшін
аймақтардағы капиталдың айналымдылығын қамтамасыз етеді. Тапшылық бұл
несиеге сұраныс жинақтаудан көп болған аймақтарда, яғни капиталға
салымдар төмендегенде байқалады;
– инвестициялық портфельді несиелендіру және диверсификациялау бойынша
көрсеткіштер айырмашылығын тегістеу. Капитал жинақтаушы аймақтар
арасындағы несиелік ставка бойынша және инвестициялық портфельді аймақтық
тәуекелден қорғау мақсатында келтіруге көмектеседі. 4.354-бет
Екінші нарықтың негізгі субъектісі болып: ипотекалық банк - өзінің
қызметін жалғастыру мақсатында және инвестордың өзінің уақытша бос ақша
қаражаттарын табыс әкелетін құралға салуы үшін қосымша қаржыларды қажет
ететін құралдар арқылы ипотекалық несие беру болып табылады.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің мәселелерін шешудің негізгі
бағыттары нарық механизмін, қоғамның бюджеттен тыс ресурстарын шоғырландыру
және оны қаржылық несиелік сфераға бағытталуы үшін түрлі жағдайлар жасау
болып келеді.
Қазақстандық ипотекалық компанияның (ҚИК) дамуы барысында кейбір
заңдылықтардың мәселелері қарастырылған. Бұл ипотекалық несиелендіру туралы
заңдылықтар елдің барлық масштабы негізінде әлі дамымаған кезде және
ипотекалық нарық субъектілері әлі біріктірілмеген жағдайда қабылданды. Жүйе
енгізілгеннен кейін келісім-шартты мемелекеттік тіркеуден өткізу қымбатқа
түсті, одан тұрғындарға несие беру қымбаттап кетті және несиеге тұрғын үй
алатын азаматтар үшін салықтық жеңілдіктер берілген жоқ. Осыған байланысты
қазіргі кезеңде Қазақстан республикасының Ұлттық банкі кейбір ипотекалық
заңдылықтарға өзгерістер мен толықтырулар енгізуге тура келеді. Қабылданған
өзгерістер мен толықтырулар республикадағы ипотекалық несиелендіруді
дамытуға септігін тигізеді. Бірақ ипотекалық несиелендірудегі басты мәселе
- оған тартылатын қаражаттарды дамыту. Мұндай тартымды қаражаттарды енгізу
үшін ипотекалық облигацияларды шығару, яғни ол Қазақстандық ипотекалық
компанияның талаптары мен құқықтарына сәйкес жүргізілуі қажет. Негізгі
Отандық институционалдық инвесторлар, зейнетақы жинақтық қорлар мен
сақтандыру компаниялары болып табылады.
Отандық және шетел тәжірибелері бойынша ипотекалық несиелендірудің
келесідей қағидаларын белгілеуге болады:
- мүлікке меншік құқығын шектей отырып қарызгердің пайдалануына беру;
- кепіл үлесі түрінде қарыз көлемін анықтау;
- кепілге сол мүлікті қосымша ипотекалық қарыз түрінде алу;
- несиені сақтандыру есебінде беру;
- несиені мерзімінде қайтармаған жағдайда мүліктен айырылу немесе оны
басқа тұлғаға беру.
Ипотекалық несиелендіру көптеген мемлекеттердің әлеуметтік, экономикалық
дамуына әсер ететін фактор болып табылады. Ол әсіресе елдің экономикалық
дағдарыстан шығу кезеңінде үлкен роль атқарады. Қазақстанның экономикасында
созылып кеткен экономикалық дағдарыстың жойылуы өндірістік секторға көп
көлемді қаржыны банктік несие арқылы инвестициялаудан бірте - бірте қалпына
келуімен анықталады. Жылжымайтын мүлік кепілі - нарықтық шаруашылықтың ең
негізгі қаржылық құралы, ол кәсіпкерлік субъектілердің инвестициялық
қызметін дамытатын, сонымен бірге кредитор мүддесін қорғайтын құралдың бірі
болып табылады.
Ипотека - материалдық өндіріс пен материалдық емес сфераны дамыту
мақсатындағы қаржылық ресурстарды тарту әдісі. Ипотекалық бизнесті дамыту
арқылы көптеген өндірістік салалардың қарқынды дамуына,яғни экономиканың
нақты секторының өркендеуіне әсер етеді. Ипотекалық несиенің көмегінсіз
тұрғын үй құрылысын жалғастыруға, құрылыстың үздіксіз даму процесін
қалыптастыруға мүмкіндік болмайды. Құрылыстың өсуі құрылыс материалдары мен
ағаш өңдейтін, жиһаз жасайтын, электр құралдары мен метал өнімдерін
жасайтын және т.б салалардың дамуына септігін тигізеді.
Өнеркәсіптік ипотекалық несиелендіру өндірістің модернизациялануы
на, өнімнің бәсекеге қабілеттігін жоғарлатуына әсер етеді. Осының барлығы
еліміздің экономикалық қарқынының өсуіне әкеледі.Біріншіден әлеуметтік
тұрақсыздықты жоюға көмек көрсетеді, яғни құрылыс болып жатқан аймақтарға
қосымша еңбек күшін әкеліп жұмыссыздық мәселесін шешеді. Екіншіден,
әлеуметтік тұрақтылыққа жетудің ең маңызды шарты тұрғындардың үй
қажеттілігін қанағаттандырады. [24,б.25] Меншікті тұрғын үймен қамтамасыз
етілу-әрбір жанұяның басты қажеттілігі.
Ипотека - сатып алушының жылжымайтын мүлігін кепілге ала отырып, ұзақ
мерзімге берілетін несие түрі. Қазіргі кезде Қазақстан республикасындағы
ипотекалық несиелендіру жүйесі тұрғын үй саясатының ең маңызды бағыты болып
табылады. Ипотекалық несиелендіру әлеуметтік және экономикалық дамыту
қызметінен басқа, елдің банктік жүйесінің тиімді және тұрақты қызмет
атқаруын қамтамасыз етеді. Жалпы ипотеканың несиелендірудің өзі мемлекеттің
әлеуметтік және экономикалық дамуының басты факторы болып табылады. [24,
б.25]
Қазақстан Республикасында қазіргі кезде ипотекалық несиелендіру
механизмін дамыту келесі себептермен байланысты:
- тұрғын үй құрылысын дамытудың объективті қажеттілігі – ипотекалық
қаржыландырудың әлеуметтік жағдайды жақсартуы;
- экономиканың рецессиялық жағдайы, кейбір жағымды конъюктуралық
өзгерістерге қарамастан ипотеканың ынталандыру қызметін атқаруы;
- экономикадағы жоғары тәуекелділік көмекші институттардың қаржылық
ресурстарын қажетті салаға бағыттауына көмектеседі.4.361-бет
Ипотекалық несиелендіру республиканың салықтық тәртіптерін реттеуге
көмектеседі, яғни банктердің ипотекалық несие берудегі басты талаптары
клиенттің төлем қабілеттілігін растайтын ресми құжат және салықтық
декларация талап етеді.
Ипотека - бұл кепілге жылжымайтын мүлікті ала отырып ұзақ мерзімге
берілетін несие түрінің келесідей артықшылықтары бар:
- басқа несие түрлеріне қарағанда төмен пайыздық көрсеткіштер;
- жылжымалы сыйақы сомаларынан тұратын барлық кезең бойындағы
- тұрақты төлемдер;
- несиені мақсаттық қолдану, яғни тұрғын үйді сатып алу, жөндеу, қайта
салу.
Ипотека - бұл тек банктік несие емес, ол банктік және банктік емес
құрылымдардың қызметіне әсер ететін қаржылық құрал. Егер де бұл құрылымның
бірі өз қызметін тоқтатса, несие беру процесі де тоқтайды. Ипотека елдің
экономикалық жағдайының жақсаруына қажетті құрал болып саналады.
Жоғарыда келтірілген барлық факторлар Қазақстан экономикасының дамуына
ипотекалық несиелендіру жүйесін енгізіп дамыту - елдің кезекті нарықтық
қатынастағы қадамы болып табылады.
Нарықтық экномикада ипотекалық несиелендірудің алатын рөлі ел үшін
экономиалық дағдарыстан шығу барысында өз көрінісін байқатты. Жиынтық
өнімнің, жиынтық табыс пен жиынтық өндірістің үнемі өсіп отыруы үшін,
жиынтық табыстың бір бөлігі инвестиция арқылы өндірістің дамуына бағытталуы
керек. Тек сонда ғана экономикалық көрсеткіштердің қозғалысын байқауға
болады.
Ипотекалық несиелендірудің басты мәселесі болып, материалдық активтердің
қолма-қол депозиттік қаражаттармен бағалы қағаздарға айналуы болып
табылады.
Ипотека тек қана тұрмыстық жағдайды жақсартудың құралы ғана емес сонымен
қатар, жалпы әлеуметтік-экономикалық процестің, ақша массасын реттеумен
инестициялық климатты жақсартудың басты құралы болып саналады.
Ипотекалық бизнестің дамуы экономиканың нақты секторларының дамуына
жағымды елеулі әсерін тигізеді. Мысалы, өндірістік ипотекалық несиелендіру
құрылған үйлердің өтіп кетуіне әсерін тигізіп, сонымен қатар құрылыстың
дамуы құрылыс материалдарының өндірісінде және жиһаздарды жасауда алға
басушылық байқатады. [8, б. 49] Сонымен қатар, ипотекалық несиелендіру ел
ішіндегі әлеуметтік тұрақсыздықты жеңуде жағымды әсерін тигізеді. Ипотека
халықтық қажеттіліктерін қамтамасыз етумен байланысты халықтың еңбек ете
(қосыша құрылыста бос орындар және құрылыспен байланысты басқа да
экономикалық секторлар) мәселесіне де әсер етеді.
Ипотека басты ролді мемлекеттің бантік жүйесінің тиімді қызмет етуімен
тұрақтылығына септігін тигізеді. Яғни кепілді несиелер банк үшін минималды
тәуекелге баруын көрсетеді. Сонымен қатар, банк үшін минималды тәуекел
туғызатын несиелер - мақсатты несиелер. Яғни, ипотекалық нсеиелендіру
барысында ең бастысы мүлікті дұрыс бағалау және дамыған жылжымайтын мүлік
нарығының болуы. Коммерциялық банктердің күнделікті несиелік
операцияларымен салыстырғанда жылжымайтын мүліктермен рәсімделетін несиелер
минималды тәуекелді несиелер болып келеді. Жалпы ипотекалық несиелендіру -
банктік қызметтің перспективті даму бағыты.
Нарықтық экономикадағы ипотекалық банктер тұрақты және өтімді
институттар болып саналады. Неғұрлым банктік жүйеде сенімді банктер саны
көп болса, соғұрлым олардың қызметі экономикалық жүйеде тұрақты және тиімді
саналады. Ипотекалық несиелендіру жүйесінің банктік жүйеге әсер етуінің
тағы да бір жағы екінші нарықтық қызмет етуі . Екінші нарықтың қызмет етуі
капитал ағымының, экономиканың аса өтімді экономикалық секторына ауысуын
қамтамасыз етеді (банктік капиталдың диверсификациясы). Сонымен қатар,
екінші нарықтың қызмет ету процесі әртүрлі географиялық аймақтардағы
проценттік ставкаларының айырмасының төмендеуіне әкеліп, мемлекет
масштабындағы капиталдың бірегей бағасының қалыптасуына жол ашады.
Ипотекалық насиелендіру қызметінің нарықтық экономикада дамуы
келесілерден тұрады:
– кепіл механизмі, бағалы қағаздарда екінші нарық арқылы жылжымайтын мүлік
ретінде капиталды шаруашылық айналымға өткізу, экономика жағдайын
жақсартудың маңызды факторы болып саналады.
- жылжымайтын мұлік нарығы ақша қаражаттарының бір бөлігін біріктіріп,
басты антиинфляциялық фактор болып келеді. Мысалы, АҚШ елдерінде
американдықтардың орташа табысының 25%-ы мүлік бойынша қарызды өтеуге
кетеді.
- жылжымайтын мүлікке қосылатын халықтың ақша қаражаттары қаланың, ауылды
аймақтардың , жұмыс орындарының дамуына жұмсалады.
Жоғарыда айтылғандардың барлығы нарықтық экономикада ипотекалық
несиелендірудің объективті қажеттілігін көрсетеді.

1.2 Коммерциялық банктерде ипотекалық несиелендірудің ұйымдастыру
процесін арттыру

Әрбір банктердің ипотекалық несие беруде алдағы қойған мақсаты несие
алушының төлем қабілеттілігін талдау болып табылады. Ипотекалық
несиелендіруде ең бірінші талап етіп отырған несие сомасының 10-30 %
мөлшері болуы керек, яғни қажетті соманың қалған бөлігін несиеге беру
арқылы тұрғын үйді кепілге ала отырып ұсынады. Ипотеканы ресімдеу келесідей
жолмен жүзеге асырылады:
– өтініштерді қабылдау бөлімінен клиент өзіне қажетті құжат бланктерін
алып өз бетімен толтырады;
– сараптау (экспертиза) бөлімі. Толтырылған құжат сараптау бөліміне
тапсырылады, яғни мұнда клиент жөнінде толық мағлұмат болады: жұмыс орны,
табысы, шығыны, салықтары, егер бар болса банктегі жинақ сомасы жөнінде
ақпараттар тіркеледі. Клиенттен салымдарын тексеру үшін сенімхат алады.
Банк салымдардың үнемі түсіп отыру тұрақтылығын тексереді, Егер клиентте
сыйға тартылған мұра және т.б жағдайлар бойынша құнды заттары болса, оның
барлығы тиянақты тексеріледі. Сонымен қатар қарыз алушының жанұя
мүшелеріне міндетті төлемдері бар немесе жоқ екенін тексереді. Тексеріс
қорытындысы бойынша сараптау (экспертиза) бөлімі клиенттің табысы мен
шығындары жөнінде толық ақпарат береді. Егер клиент міндеттемесі оның
жалпы табыс сомасынан 32% асатын болса, онда несиені беру немесе бермеу
жөнінде қорытынды жасайды. Ипотеканы беру үшін мысал ретінде қажетті
табыс көлемін есептеуде келесілерді ұсынуға болады:
– қызмет көрсету басқармасы. Төлем жүйесі жүргізілетін несиелік қызмет,
мысалы қарызгердің еңбекақысынан немесе фирма жұмыскерінің қарызын өз
мойнына жүктеп алған болса және т.с.с қызмет көрсету басқармасына
жүктеледі. Ипотекалық несие құны оған төленетін пайыз төлемінен және сол
сияқты әртүрлі комиссиондық төлемдер мен алымдардан тұрады. Банк
пайызынан басқа қарыз шотын ашқаны үшін комиссиондық төлем алады, яғни ол
несиені ресімдеуге байланысты қажетті процедура шығындарын жабады. Бұл
алымдар әдетте қарыз сомасын берер кезде алынады және ол соманың 1-1,5 %
құрайды.
Ипотекалық несие бойынша есптеуді келесі 1-ші кестеден көре аламыз.

1-кесте
Ипотекалық несиені берудегі есептеу кестесі

Көрсеткіштері Өлшемдері
Қарыз сомасы 25000 25000 25000 25000 25000 25000 25000
Жылдық 7 15 15 15 25 25 25
көрсеткіш (%)
Мерзімі,жыл 10 10 5 3 10 5 3
Ай сайынғы төлем, 290 403 595 867 569 734 994
АҚШ долл.
Талап етілетін ай 968 1344 1982 2889 1896 2446 3313
сайынғы таза табыс,
АҚШ долл.
Салыққа дейінгі ай 1396 1940 2861 4169 2736 3530 4781
сайын талап
етілетін табыс, АҚШ
долл.

Ескертпе: пайдаланған әдебиеттер бойынша құралған [27.б.56 ]

Жылжымайтын мүлік бойынша қарыз берген кезде екі факторды еске
алған жөн: төлем мерзімі мен қарыз сомасы. Төлем мерзімінің ұзақтылығы
немесе жылжымайтын мүлік құны мен қарыз сомасы берілген несие құнынан асып
кетсе, банктің төлем қабілетсіздік тәуекелі жоғарылайды. Бұдан басқа мерзім
ұзақтылығы мен бастапқы салымының төмен мөлшерде болуы қарыздың
өтелімділігін төмендетеді.
Алынған ипотекалық несие төлемінің сомасын есептеу келесі жолдар
бойынша жүргізіледі:
Мысалы, алынған несие 20000 АҚШ доллары, оны 3 жылға алатын болса, ол
тоқсан сайын ануитеттік төлем бойынша төленеді. Несиеге жылына 18%
көлемінде сыйақы төленіп отырады.
Мерзім бойынша төленіп отыратын сома келесі формуламен есептеледі:

Р = К * n 1 - (1 + n) – t
(1) Формула

Мұнда, Р – белгілі мерзім аралығында төленіп отыратын бірдей нақты
сома (мысалда тоқсан сайын)
К – алынған несие сомасы (20000)
n –пайыз көрсеткіші
t – төлеу мерзімінің саны
Р = 20000 * 0,045 1 – (1+0,045)-12 = 2189,8 АҚШ доллары.

Есептеу қорытындысын келесі 2-ші кестеден көруге болады:

2-кесте

Ипотекалық несиені қайтару кестесі

(мың.теңге)

Төлеу Алғашқы Берілген кезең Қарыздың бірдейНегізгі қарызды
мерзімі кезеңдегі бойынша пайыз төлем сомасы төлеу сомасы
(айлар) негізгі қарызсомасы
сомасы
1 20000 900 2189,8 1289,8
2 18710,2 841,959 2189,8 1347,841
3 17362,36 781,3062 2189,8 1408,494
4 15953,87 717,9239 2189,8 1471,846
5 14481,99 651,6895 2189,8 1538,11
6 12943,88 582,4745 2189,8 1607,325
7 11336,55 510,1449 2189,8 1679,655
8 9656,898 434,5604 2189,8 1755,24
9 7901,658 355,5746 2189,8 1834,225
10 6067,433 273,0345 2189,8 1916,766
11 4150,668 186,78 2189,8 2003,02
12 2147,648 96,644 2189,8 2147,648
Барлығы - 6332,092 26332,092 20000

Ескертпе: пайдаланған әдебиеттер бойынша құралған [15.б.17 ]

Ипотекалық несиелендіруде ең маңызды жағдай ол клиенттің кепіл ретінде
ұсынған меншікті мүлігін бағалау болып табылады. Кепілді нақты бағалау ең
маңызды шешім қабылдауға көмектеседі. Бірақ жылжымайтын мүліктің нақты
бағамы тез ауысып отыратын сыртқы факторға байланысты келеңсіз жағдай
туғызуы мүмкін. Ал кейбіреулері мүлдем нақты талдауға көнбейді.
Бағалау процесі ғимараттың орналасқан жерін қадағалаудан басталады,
сонымен қатар жылжымайтын мүліктің сипаттамасы мен қазіргі қалпын қарайды.
Одан кейін бұл объектінің қолдану мүмкіндігін талдайды.
Бағалаудың келесі кезеңі - құнын анықтау. Объектінің құнын анықтау
жалпы жылжымайтын мүлік нарығына, қарастырып отырған меншік бағамына
маңызды әсер ететін барлық факторларды есептеу арқылы жүзеге асырады.
Жылжымайтын мүлік құнын есептегенде 3 негізгі әдіс қолданылады:
1) шығындалу әдісі;
2) табыс алу әдісі;
3) сатудың тікелей салыстырмалы талдау әдісі.
Бұл әдістерді қолдану арқылы белгілі-бір объектінің 3 түрлі құндылық
дәрежесін көре аламыз. Бұдан кейінгі салыстырмалы талдау әрбір қолданған
әдістердің артықшылығы мен кемшілігін көруге және меншікті объектінің соңғы
бағамын бекітуге мүмкіндік береді.
Шығындалу әдісі ғимаратты қайта қалпына келтіру құнына, яғни оның
тозу құнын шегеріп, жер учаскесінің құнын жоғарылатуға байланысты бағалауға
негізделген. Бұл бағалау әдісі негізінен жылжымайтын мүлік нарығындағы
сұраным мен ұсыным конъюктурасының бірқалыпты жағдайда болуының нәтижесінде
объектінің толық құны мен тозу құнын нақты бағалауға мүмкіндік береді.
Табыс алу әдісінің негізі күту қағидасын құрады, яғни әрбір инвестор
мен сатып алушы жылжымайтын мүлікті иеленгеннен кейін белгілі-бір уақыт
аралығында пайда немесе табыс алуды күту болып табылады. Болашақта
объектінің құны инвесторға белгілі-бір табыс әкелу мүмкіндігін есептеп
қарастырады.
Құндылықты табыс алу әдісімен анықтайтын болсақ, келесі кең таралған
әдістерге сүйенуіміз қажет:
- табыстарды дисконттау;
- тікелей капитализациялау.
Бұлар бағалаудың әмбебап әдісі болғандықтан көбінесе оларды мүліктік
кешендердің кез келген түрлеріне қолданады. Сатудың тікелей салыстырмалы
әдісі нарықтағы субъектілердің сәйкес сату-сатып алу келісім-шарты
негізінде, яғни бірдей келісім-шарт жөнінде ақпаратқа байланысты жүзеге
асыруға негізделген. Бұл әдіс жылжымайтын объекті туралы мәліметтердің
сенімді және жеткілікті болғанда тиімді болады. Берілген әдіс бағалап
отырған объектіге сәйкес жылжымайтын мүлік нарығындағы сату және ұсыну
туралы ақпараттарды қамтиды. Кейін ұқсас объектілердің бір-бірінен
айырмашылық параметрлерін ескере отырып түзетулер енгізеді. Түзетуден кейін
бағаланып отырған объектінің нарықтық құнын талдауға қолданады.
Сатуды тікелей салыстырмалы талдау әдісінде бағалау процедурасы
келесі кезеңдерден тұрады:
1.Сәйкес бағалау объектілері негізінде жасалған келісімдер туралы, бағам
ұсынымдар жөнінде ақпаратты жинау мақсатында нарықты зерттеу;
2.Еркін нарықта жасалған келісімдер жөнінде ақпараттардың ресми түрде
расталу мүмкіндігін жоғарылату мақсатында мәліметтер жинақтау;
3.Әрбір таңдалған өлшеу бірліктері үшін салыстырмалы талдау жүргізу және
сәйкес өлшеу бірліктерін таңдау;
4.Бағаланып отырған объектіні жеке элементтері бойынша нарықта сатылған
немесе сатып алынған басқа объектілермен салыстыру жүргізу және объект
құнына түзету енгізу.
Егер берілген ақпараттар жеткіліксіз немесе төмен сапада болса, онда
объект құны бойынша көрсеткіштер тобы түрінде беріледі. Сатудың тікелей
салыстырмалы талдау әдісі мүлік құнын нақты анықтауға мүмкіндік береді.
Сонымен қатар бұл әдісті қолданған кезде несиенің тиімді дәрежеде берілуіне
көмектеседі және несиелік ресурстың толық қайтарылуын немесе аз шығындармен
қайтарылуын қамтамасыз етеді.
Тұрғын үй ғимаратын (жекеменшік үй немесе пәтер) бағалауда төмендеу
коэффициенті 20-50% құрайды, ал тұрғын емес ғимараттың кепілдік құны 30-60%
құрайды.
Жылжымайтын мүліктің құнын көрсетілген әдістер бойынша есептеп
жүргізгеннен кейін алынған мәліметтерді салыстырады. Барлық қолданған
әдістердің қорытындыларын біріктіру мақсатында оның әрбірінің артықшылығы
мен кемшілігін анықтау үшін алынған бағамдарды түзетеді және бірдей бағалау
құнын шығарады.
Қарастырылып отырған жылжымайтын мүлікті бағалауда әрбір әдістің
артықшылығы мен кемшілігін келесі белгілер бойынша анықтауға болады:
- Талдау жүргізу негізінде қолданылатын ақпараттардың түрі, сапасы және
кең ауқымдылығы;
- Объектінің өзіне ғана тән артықшылығын есептеу мүмкіндігі, мысалы оның
қолданылуы, табыстылығы және т.б;
- Жылжымайтын мүлік нарығындағы жалпы экономикалық жағдайды тіркеу;
- Қарастырылып отырған аймақтағы экономикалық, саяси және физикалық
күштерін тіркеу.
Қазақстан Халықтық банкі АҚ-да ипотекалық несиені беру тәртібін мысал
ретінде қарастырайық.
Қазақстан Халықтық банкі АҚ-да ипотекалық несиелендірудің негізгі
шарты екі кепіл түрімен қамтамасыз етілу болып табылады:
1.Негізгі кепіл түрімен қамтамасыздандырылған - сатып алынатын жылжымайтын
мүлік;
2.Қосымша кепіл түрімен қамтамасыздандырылған - банктегі қарыз алушының
немесе үшінші тұлғаның (заттай кепілгер) салымы, яғни оның сомасы банк
бекіткен сомадан төмен болмауы тиіс.
Ипотекалық қарыз АҚШ долларында немесе еврода беріледі. Қарыздың
минималды және максималды мерзімін, сыйақы ставкасын, маржа көлемін банктің
тағайындалған органы бекітеді. Қарыз сомасы қолма-қол және қолма-қолсыз
түрде беріледі. Тұрғын үй қарызын мақсатты қолдану қатаң тәртіппен
қадағаланады. Жылжымайтын мүлік кепілдігімен қарыз алу 21 жасқа толғандарға
ғана беріледі және қарызды төлеп біту мерзіміндегі жеке тұлғалар 65 жастан
аспауы тиіс.
Қарыз алушының банктен ипотекалық несие алуы үшін банктік салым
келісімін жасау керек. Салым иесі банкке жылжымайтын мүлік сатып алуы үшін
несиелік өтінім жазады. Ипотекалық несие банктің Несиелік комитетінің
шешіміне сәйкес беріледі. Қарыз алушы несиелік өтініммен бірге сатып
алынатын жылжымайтын мүлік туралы құжаттар көшірмесін тапсырады.
Құжаттардың несиелік өтінімімен бірге тапсырылған пакеті толық болған
жағдайда ол несиелік маманның қарастыруымен тексеріліп, тіркеледі.
Тапсырылған құжаттар пакеті келесі құжат тізімдерінен тұрады:
– несиелік өтінім;
– қарызгер анкетасы;
– қарызгердің жеке куәлігінің көшірмесі;
– салық төлеушінің тіркеу нөмірі құжатының көшірмесі;
– жинақтық кітапша кепілі болатын банктік салым келісімінің
көшірмесі;
– салым иесінің жұбайы келісімінің нотариалды куәландырылған құжаты;
– сатып алынатын жылжымайтын мүлік туралы құжаттар көшірмесі.13. 35-
бет.
Қарыз алушының берілген құжаттары бойынша банк оның сатып алатын
жылжымайтын мүлігіне бағалау жүргізеді. Кепілзатты бағалау актісін
жасағаннан кейін несиелік маман жоба бойынша резюме толтырады, содан кейін
оны банктің жеке тұлғаларды несиелендіру бойынша мамандандырылған бөліміне
апарып тапсырады. Қарыз сомасы тек кепілге алынатын жылжымайтын мүлік
бағаланғаннан кейін ғана беріледі.
Қазақстан Халықтық Банкі АҚ ипотекалық несиенің жолдау талаптарына
сай келетін несиенің жаңа түрін жасағандардың алғашқылары болды. Осыған
орай бұл банк Ипотека-Lights несиесі бағдарламасын ұсынып отыр.
Ипотеканың бұл түрі жұмыс орнынан зейнетақы қорынан анықтама қағаздарын
қажет етпейді. 15 жылға дейінгі несие өтемақысы жылына 7% құрайды.
Ипотекалық несиені талдау кезеңі бойында Қазақстан Халықтық банкі АҚ-ның
Ипотека-Lights ипотекалық несиелендіру бағдарламасында жыл сайын пайыз
көрсеткішінің төмендегенін көруге болады. 2004 жылмен салыстырғанда 2005
жылда ипотекалық несиелендірудің пайыз көрсеткіші оның мерзіміне байланысты
өзгеріп отыратынын келесі кестеден көреміз:

3 кесте.
Қазақстан Халық Банкі АҚ-ның Ипотека-Lights бағдарламасы бойынша
несиелендіру көрсеткіштері
(%)

Несие Қарызгердің меншік ақша қаражаттары
мерзім
і
Валюта 15% 20% 30% 40% 50%

Ипотеканың аты Алғашқы жарна Мерзімі
Евразиялық Элит 10% 240айға дейін
Бизнес Демалыстар 240 айға дейін
Евразиялық Ипотека 10% 240 айға дейін
Альянс Банк АҚ
Ипотеканың аты Алғашқы жарна Мерзімі
Альянс Ипотекасы 10% 240 айға дейін
Экспресс Ипотекасы 20% 240айға дейін
Класс Ипотекасы 20% 180 айға дейін
Астана-Финанс Ипотекалық ұйымы АҚ
Ипотеканың аты Алғашқы жарна Мерзімі
Дәстүрлі пакеті 10% 240 айға дейін
Ыңғайлылық пакеті 15% 240 айға дейін
Қамқорлылық пакеті 20% 120 айға дейін
Базалық пакеті 30% 140 айға дейін
Бизнес ипотекасы 20% 240 айға дейін
Бизнес ипотекасы 20% 240 айға дейін
АТФ Банк АҚ
Ипотеканың аты Алғашқы жарна Мерзімі
Бум - ипотекасы 0% 180 айға дейін
- құрылып жатқан үйден 0% 300 айға дейін
жылжымайтын мүлікті сатып
алу
- жекеменшік үй құрылысы 300 айға дейін
- жылжымайтын мүлікті 300 айға дейін
жөндеу
- басқа банкпен берілген 300 айға дейін
ипотекалық несиені қайта
қаржыландыру
- жер учаскесін иемдену 5% 300 айға дейін
- жылжымайтын мүлікті 0% 300 айға дейін
екінші нарықта сатып алу
АТФ-Универсальный 10% 84 айға дейін
ипотекасы
БТӘ Ипотека АҚ
Ипотеканың аты Алғашқы жарна Мерзімі
Пәтерлі дуплет 0% 6 айға дейін
ипотекалық несиесі
Қазақстандық Экспресс 30% 300 айға дейін
ипотекалық несиесі
Коммерциялық жылжымайтын30% 120 айға дейін
мүлік ипотекалық несиесі
Ипотекалық сандық 15% 300 айға дейін
ипотекалық несиесі
Каспийский Банк АҚ
Ипотеканың аты Алғашқы жарна Мерзімі
Кірісті талдамайтын 25% 180 айға дейін
ипотекасы
Стандарт ипотекасы 15% 180 айға дейін
Қосу ипотекасы 15% 180 айға дейін
Темірбанк АҚ
Ипотеканың аты Алғашқы жарна Мерзімі
Инвестициялық 30% 36 айға дейін
ипотекалық пакеті
Жастар ипотекалық 5% 360 айға дейін
пакеті
Заслуженный ипотекалық 35% 180 айға дейін
пакеті
Еркіндік- 2 ипотекалық 25% 240 айға дейін
пакеті
Классик ипотекалық 10% 240 айға дейін
пакеті

Ескертпе: БТӘ Ипотека есеп беру мәліметтерінен құралған

Кестені талдай келсек, Қазақстан Республикасындағы екінші деңгейлі
банктертердің арасында ипотекалық несиелендіру шарттары
көрсетілген.Банктердің несиелеу шарттары, яғни алғашқы жарнасы мен несиелеу
мерзімі, сонымен қатар ұсынылатын ипотека түрлері де әртүрлі. Мысалы,
Евразиялық банк АҚ – та несие алғашқы жарнасы жылдық 10% бен 20 жыл
мерзімге берілсе, БТӘ Ипотека АҚ –та алғашқы жарнасы жылдық 15 % - бен
25 жыл мерзімге беріледі. Сондай-ақ Темір банк АҚ-та ипотекалық несие
жылдық 35 %-бен 15 жылға берілуде. Салыстыра келетін болсақ, әрбір банкте
несиелеуде мерзімі мен алғашқы жарнасы, қажетті құжаттарында айырмашылықтар
бар. Тіпті, жылдық алғашқы жарнасы 0% болатын 25 жыл мерзімге АТФ Банк
АҚ – да ипотекалық несие түрі ұсынылып отыр. Әрине, тұрғын халық үшін
алғашқы жарнаның аз көлемде, ал мерзімі ұзақ жылға берілетін несиелер
тиімді және қолайлы болып отыр. Соған сәйкес әр банкте несиелеуде өз
ерекшеліктері бар: мерзімі, алғашқы жарнасы, халықтың әлеуметтік деңгейін,
жас шамаларына байланысты жеңілдіктерді, заңды және жеке тұлғаларға беру
шарттарын ескереді.
Ипотекалық несиелеудің кезеңдерін әзірлеу шақта Қазақстандағы
аумақтарда және жақын шет елдеріне дамыту көзделіп отыр.
Қазіргі ипотекалық несиелеу нарығы даму үстінде. Яғни ипотекалық несиелеу
нарығының нормативтік базасының, инфрақұрылымымен қатысушыларының қалыптасу
процесі жүргізіледі.
Біздің республикамыздағы ипотекалық жүйенің нормотивтік – құқықтық
базасының енді ғана қалыптасуына байланысты заңдылықтарда көптеген
өзгерістер болып отырады. Сонымен қатар клиенттерге қызмет көрсету саласы
клиенттердің мәдени жоғары деңгейіне байланысты.
Құрылысқа несие беретін екінші деңгейлі банктердің негізгі мәселесі
жобаны жүзеге асыру жағдайын нақты бағалау. Жекелеген жағдайда құрылыстың
мезгілінде аяқталуына байланысты тәуекел деңгейін және салынған тұрғын
үйдің өтімділігіне байланысты тәуекелді реттеу болып табылады. Ол үшін
несие беруші тәуекелдің барлық кешенді факторларын талдауы керек. Несие
беруші банк несиелік және пайыздық көрсеткіш тәуекелін төмендету жөнінде
мәселелерді жағымды жағына қарай шешуі қажет. Мұндағы несиелік тәуекел
деңгейі қарыз алушының жұмыс орнынан кепіл алу арқылы немесе жылжымайтын
мүлікті жалға алу туралы және кейін сатып алуға құқық беретін келісім жасау
арқылы қамтамасыз етуге болады.
Сонымен Қазақстанда Республикасында көбінесе ипотекалық нарықтың айналымын
қамтамасыз етуге жол ашатын ең алдымен нарық инфрақұрылымы қалыптасқан.
Бірақта, қазірігі нарықтың талаптарына сәйкес барлық инфрақұрылымдар
ипотекалық компаниялардың клиенттерге жаңа қызмет түрлерін көрсетумен
байланысты, көптеген сұрақтар шешусіз қалуда. Ипотекалық несиелеу жөніндегі
заңдылықта керекті механизммен қажет және белгілі бір қайшылықтар
байқалуда. Нарықтағы барлық қатысушылардың бір-бірімен байланысу
процедурасы толығымен әзірленбегендіктен қалыптасу регламентін
қалыптастыруды қажет етеді. Ипотекалық қарыздарды секъюритизациялау және
оларды инвесторлар арасында жоғары өтімділік деңгейімен инвесторлар
арасында орналастырумен байланысты көптеген сұрақтар шешусіз қалуда.
Екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіру процесін келесі
кестеден көруімізге болады:
5-кесте

Шарттары КазкоммерцбАТФ БанкХалық банкіЦентр кредит Қазақстан
анк Банк ипотекалық
компаниясы
Несиелеу 30 15 15 10 15
мерзімі
(жыл)
Пайыз АҚШ долл. АҚШ АҚШ долл АҚШ долл Теңгемен
ставкалары 11-13% долл. 11-12,5% 12-13% 11-13%
12-13%
Тұрғын үй 15-85 30-70 15-85 15-85
бағасына 15-85
байланысты
алғашқы
жарна(%)
Жылдық Тұрғын үй Несие Тұрғын үй Несие жоқ
сақтандыру бағасынан соммасынбағасынан соммасынан
0,47-1,03% ан 0,5% 0,8% 0,8%

Ескертпе: Пайдаланылған әдебиеттер бойынша құрастырылған [9.б.25]

Бұл кестеден Қазақстандағы 5 банктің мәліметтері көрсетілген. Мұнда әр
банктің несиелеу мерзімі, пайыз ставкалары, алғашқы жарнасы, жылдық
сақтандыру пайызы әртүрлі. Несиелеу мерзімі Центр Кредит Банккінде 10 жыл
болса, АТФ және ҚР – ның Халық банкінде , ҚИК – та 15 жыл, ал
Казкоммерцбанкте 30 жылға дейін рәсімделеді. Пайыз ставкалары 12-13 %
аралығында. Алғашқы жарнасы 15- 85 % - ға дейін төлеуге болады, тек АТФ
банкте 30-70 % басталады. Жылдық сақтандыруы Центр Кредит Банкте және ҚР
–ның Халық банкінде жылдық 0,8 % -бен рәсімделсе, АТФ банкту 0,5 % -ға
рәсімделеді, ал ҚИК-да сақтандыру жоқ.
Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі банктер арасында ипотекалық
несиелендіру бойынша үлестері көрсетілген. 38 % үлес салмақты
Казкоммерцбанк АҚ алады, одан кейін ҚР-ның Халық Банкі(12%), БТӘ Ипотека(
11%), Астана-Финанс 10%), ҚИК (10%), АТФ Банк (9%), Лариба Банк (2%) алады7
Қазақстан Республикасының банктер арасында ипотекалық несиелеу үлесін 2
суреттен көреміз:
2-сурет
Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру нарығының құрылымы

Ипотекалық несиелерді кепілдендірудің Қазақстандық қоры АҚ-ты
өзінің бір жылдық қызметін атқаруында болашаққа сенімді көзқараспен
қарайды.
Мемлекеттің тұрғын үй құрылысы бағдарлануы ілгері қарай дамуының
негізгі инфрақұрылымы болып табылатын қор стратегиялау шешімдерін
қабылдауға оқталып отыр, яғни ипотекалық несиені алудағы қолайлылығын кей
параметрлермен қол жеткізу ипотекалық несие мерзімін 20 жылға дейін
ұзарту, бастапқы жарнасын 10% ға төмендету, ипотекалық несие бойынша пайыз
көрсеткіштерді 9-10% дейін төмендету.
Ипотека саласындағы мәселелер баршаға мәлім тұрғын үй құнының
жоғарылылығы, ипотека бойынша пайыздың жоғары болуы, немесе қомақты
көлемдегі бастапқы ипотекалық жарна, сонымен қатар банктер ұзақ мерзімге
несиені беруге тәуекелденеді. Негізінен қазіргі кездегі қаржылық нарықта
көптеген тұрғындардың несиелік ресурстары – ипотека біздің азаматтарға
орындалмас армандай болып кетті.
Бұл жағдай тұрғын үй құрылысының индустриясын едәуір теңейді, яғни
ипотекалық несие инвестицияны тартудың ең тиімді әдісі бола тұрса да.
Екінші деңгейлі банктер мен ипотекалық компаниялар үшін өздерінің несиелік
тәуекелдерінің төмендетілуі ипотекалық ... жалғасы
Ұқсас жұмыстар
Ипотекалық несие түсінігі туралы
«Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеуді дамытудың негізгі бағыттары»
Ипотекалық несиелендіру жүйесі
Несие беруші мен несие алушылар арасындағы қарым-қатынастар
Ипотекалық несие жайлы
Еңбекақы төлеуге арналған сомада - уақытша бос ақша капиталы
Қазақстан Республикасының коммерциялық банктеріндегі ипотекалық несиенің даму болашағы және қызмет ету бағыттары
Ипотекалық несиелендірудің Қазақстандағы рөлі мен алғышарттары
Ипотекалық несие нарығының құрылымы
Қазақстан Республикасындағы банктердің ипотекалық несиелеуі
Пәндер