Тұрғын үй нарығының теориялық-әдістемелік негіздері

Жоспар
Кіріспе

1.1 Жылжымайтын мүлік рыногының мәні, мақсаты, және оған әсер етуші факторлар
1.2 Тұрғын үй нарығының құрлымы мен қызмет ету механизмі
1.3 Тұрғын үй нарығының шетелдік ерекшеліктері

Еліміз егемендікке ие болып, тәуелсіз даму жолын таңдап алғалы бері экономикамызда рыноктық қатынастар берік орнықты. Бүгінде ұлттық экономикамыздың басты құрамдас бөлігіне айналып отырған жылжымайтын мүлік рыногы қалыптасты. Экономикалық тәжірибе және күнделікті өмірге «Жылжымайтын мүлік», «Жылжымайтын мүлік рыногы», «Рыноктық құн» тағы сол сияқты терминдер енді. «Жылжымайтын мүлік және жылжымайтын мүлікті бағалау» сияқты түсініктердің пайда болуы рыноктык экономикаға көшумен байланысты спецификалық жағдайларда қолданылады [36, 2б.].
Жылжымайтын мүлік рыногының ерекшеліктерін айтпастан бұрын «Жылжымайтын мүлік рыногы» термині негізінде біз нені түсінетінімізді анықтап алайық.
Бұндай анықтама, академиялық мүдде тарапынан ғана маңызды емес, сонымен қатар оны тәжірибе жүзінде қарастыру маңызды, өйткені ол рыноктық қатынастар субъктілерінің арасынан бірінші кезекте кімнің қызығушылығы жылжымайтын мүлікпен байланысты екенін бөліп алуға, ал қызығушылықтардың ерекшеліктерін көрсетуге, жылжымайтын мүлік рыногына тән механизмдерді ашуға, олардың өзара байланысы мен бір-біріне тәуелділігін ашып көрсету арқылы, соның негізінде өзіңнің осы рыноктағы мінез-құлығының стратегиясы мен тактикасын қалыптастыруға мүмкіндік береді.
Егер әдебиеттерге сүйенетін болсақ, оларда жылжымайтын мүлік рыногы – жылжымайтын мүлікке құқықтардың айналысы рыногы деп түсіндіреді.
Мысалы, Дж. Фридман мен П. Орлуэяның кеңінен танымал еңбегі «Жылжымайтын мүлікке пайда әкелетін анализ бен бағалауында» келесідей анықтама берілген: «Жылжымайтын мүлік рыногы – бұл нақты бір механизмдердің жиынтығы көмегімен жеке меншікке және онымен байланысты қызығушылықтарға құқықтардың берілуі, бағалардың белгіленуі мен жерді пайдаланудың түрлі бәсекелес варианттары арасындағы кеңістіктерді бөлу» [6, 5б.].

Пән: Экономика
Жұмыс түрі: Материал
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 30 бет
Таңдаулыға:

1 ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫНЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ-ӘДІСТЕМЕЛІК НЕГІЗДЕРІ
1 Жылжымайтын мүлік рыногының мәні, мақсаты,
және оған әсер етуші факторлар
Еліміз егемендікке ие болып, тәуелсіз даму жолын таңдап
алғалы бері экономикамызда рыноктық қатынастар берік
орнықты. Бүгінде ұлттық экономикамыздың басты құрамдас
бөлігіне айналып
отырған жылжымайтын мүлік рыногы
қалыптасты. Экономикалық тәжірибе және күнделікті өмірге
Жылжымайтын мүлік, Жылжымайтын мүлік рыногы,
Рыноктық
құн
тағы
сол
сияқты
терминдер
енді.
Жылжымайтын мүлік және жылжымайтын мүлікті бағалау
сияқты түсініктердің пайда болуы рыноктык экономикаға
көшумен
байланысты
спецификалық
жағдайларда
қолданылады [36, 2б.].
Жылжымайтын мүлік рыногының ерекшеліктерін айтпастан
бұрын Жылжымайтын мүлік рыногы термині негізінде біз
нені түсінетінімізді анықтап алайық.
Бұндай анықтама, академиялық мүдде тарапынан ғана
маңызды емес, сонымен қатар оны тәжірибе жүзінде қарастыру
маңызды, өйткені ол рыноктық қатынастар субъктілерінің
арасынан бірінші кезекте кімнің қызығушылығы жылжымайтын
мүлікпен
байланысты
екенін
бөліп
алуға,
ал
қызығушылықтардың
ерекшеліктерін
көрсетуге,
жылжымайтын мүлік рыногына тән механизмдерді ашуға,
олардың өзара байланысы мен бір-біріне тәуелділігін ашып
көрсету арқылы, соның негізінде өзіңнің осы рыноктағы мінезқұлығының стратегиясы мен тактикасын қалыптастыруға
мүмкіндік береді.
Егер әдебиеттерге сүйенетін болсақ, оларда жылжымайтын
мүлік рыногы – жылжымайтын мүлікке құқықтардың айналысы
рыногы деп түсіндіреді.
Мысалы, Дж. Фридман мен П. Орлуэяның кеңінен танымал
еңбегі Жылжымайтын мүлікке пайда әкелетін анализ бен
бағалауында келесідей анықтама берілген: Жылжымайтын
мүлік рыногы – бұл нақты бір механизмдердің жиынтығы
көмегімен
жеке
меншікке
және
онымен
байланысты
қызығушылықтарға
құқықтардың
берілуі,
бағалардың
белгіленуі
мен
жерді
пайдаланудың
түрлі
бәсекелес
варианттары арасындағы кеңістіктерді бөлу [6, 5б.].
Экономикалық болмыста жылжымайтын мүлік көп қырлы,
сондай-ақ жан-жақты рөл атқарады. Ол шаруашылық

жүргізудің
табиғи-кеңістік негізі, кез келген кәсіпорын
ктивтерінің құрамдас бөлігі, мәмілелер объектісі, дербес
басқару объектісі және инвестициялық актив тағы басқа бола
береді.
Жылжымайтын мүлік анықтамаларын басқа да дерек
көздерінен кездестіруге болады. Мысалы,
Г. Харрисонның
Жылжымайтын мүлікті бағалау еңбегінде: Жылжымайтын
мүлік дегеніміз - физикалық объект ретіндегі жер және онымен
тығыз байланыстының барлығы. Жылжымайтын мүліктің
басым көпшілігіне тән белгі олардың жермен байланыста
болуы... (Р. Ф.- ның Азаматтық кодексі, 1 бөлім) [11, 44-45б.].
Жылжымайтын мүлікті экономикалық актив ретінде
қарастырғанда
оның бір мезгілде әр түрлі экономикалық
сапада көрінетіндігін айтуымыз қажет. Жылжымайтын мүліктің
бір ғана объектісін пайдалану үшін де, жалға беру үшін де,
белгілі бір уақыттан соң қайта сату үшін де сатып алуға
болады.
Жылжымайтын мүлік әр түрлі тұлғалар үшін бір мезгілде
қаржылық активтің бір түрі және жеке немесе өндірісте
пайдаланылатын реалды активтер ретінде қарастырылып жүр.
Ресейлік дерек көздерін алып қарасақ мұндай кереғар
көзқарастарды іздеп табуға болады екен.
Мысалы, И. Т. Балабанов: Жылжымайтын мүлік қаржылық
актив болып табылады деп жазса,
Н. Г. Волочков
Жылжымайтын мүлік тауарлар категориясына жатады деп
көрсетеді [5, 13б.].
Экономикалық ресурс ретіндегі жылжымайтын мүліктің екі
жақтылығы оны сатып алу себептері мен оған әсер етуші
факторлардың да көптүрлілігін алға тартады.
Егер жылжымайтын мүлік жалға немесе сенімді басқаруға
беру арқылы табыс табу үшін сатып алынса қаржылық
активтердің бір түрі ретінде қарастырылады, ал егер ол
өндірістік немесе жеке тұтыну үшін сатып алынса реалды
активтердің бір түрі ретінде қарастырылады.
Сондықтан, жылжымайтын мүлікті кәсіпорынның қызметі
үшін пайдаланған жағдайда операциялық жылжымайтын
мүлік түсінігі қолданылады да, өндірістік қызметтен тыс пайда
табу үшін алынған жылжымайтын мүлікті инвестициялық
жылжымайтын мүлік деп атайды. Сонымен жылжымайтын
мүлік:
инвестициялық
жылжымайтын
мүлік
(қаржылық
активтің бір түрі) және операциялық жылжымайтын мүлік
(өндірістік немесе жеке пайдалану) түрлерінде сатып алынады
немесе жалға беріледі.

Жылжымайтын мүлік рыногы бір-бірінен баға деңгейімен,
тәуелділік
деңгейімен,
жылжымайтын
мүлікке
инвестициялардың тиімділігімен және басқа да факторлармен
айырылатын аймақтық, жергілікті рыноктардың жиынтығы
болып табылады.
Жылжымайтын
мүлік
рыногы
кез-келген
ұлттық
экономиканың маңызды құрамдас бөлігі болып табылады.
Жылжымайтын мүлік үлесіне - әлем байлығының 50 пайызы
келетін, ұлттық
байлықтың
маңызды құрамдас бөлігі.
Жылжымайтын мүлік рыногынсыз жалпы рынок бола алмайды,
өйткені еңбек рыногы, капитал рыногы, тауарлар мен
қызметтер мен рыногы және тағы басқа рынок өзінің қызметін
жүзеге асыруы үшін оларға сай ғимараттар болуы керек.
Жылжымайтын мүлікті сату жөніндегі отандық тәжірибені
ескере отырып,
жылжымайтын мүлік рыногы бұл –
жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелердің, оларды
ақпараттық
қамтамасыздандырудың,
мүлік
шеңберіндегі
қызметтерді
басқару
және
қаржыландыру
жөніндегі
операциялардың жиынтығы.
Жылжымайтын мүлік

Бағалау объектісі ретінде

Азматтық кодекс
анықтамасы бойынша
- Мемлекеттік
тіркеу
міндеттілігі
- Жер учаскелері
- Жер қойнаулары
- Маңызды
су
объектілері
- Ормандар
- Көп
жылдық
отырғызулар
- Ғимараттар
- Құрылыстар
- Теңіз кемелері
- Әуе кемелері
- Ішкі жүзу кемелері
- Ғарыш объектілері

- Жер физикалық объект
ретінде және онымен
барлығы
тығыз
байланысты
- Жер учаскелері
- Жер қойнаулары
- Маңызды
су
объектілері
- Ормандар
- Көп
жылдық
отырғызулар
- Ғимараттар
- Құрылыстар

Сызба 1 - Бағалау объектісі ретінде және Азаматтық
кодекс анықтамасы бойынша жылжымайтын мүлік түсінігі
Ескертпе: Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі. А.: 1999.58-59б.

Осындай анықтамалар проблеманың маңызды негізгі
құрамдас бөлігін белгілейді – яғни рыноктық механизмдер
жылжымайтын мүлік құқықтардың ауысуын, жылжымайтын
мүлікті
қолданудың
түрлі
варианттары
арасында
жылжымайтын мүлікті бөлу мен қайта бөлуді қамтамасыз
етеді.
Бірақ та бұндай анықтама негізінде жылжымайтын мүлік
рыногы сферасынан жаңа жылжымайтын мүлік объектілерін
тұрғызу мен оларды басқару, тұрғызылған объектілерді
пайдаланумен байланысты жалпы қатынастар кешені бөлініп
шығады. Ал рыноктың көптеген субъектілерінің мүдделері
тікелей осы жылжымайтын мүлік процестерімен байланысты:
инвесторлар қаражаттарын жылжымайтын мүлікке салғанда,
сөзсіз оларды оған иелену құқығы, дәлірек айтқанда ол ондай
құқық емес, керісінше жылжымайтын мүліктен алынатын табыс
құқығы, оның сенімділігі қызықтырады. Сонымен қатар
жылжымайтын
мүлікті
қолдаушыларға
да
олардың
құқықтарының кепілдігі маңызды және де жылжымайтын мүлік
объектісінің
қолданылу
сапасы,
объктіні
қолданумен
байланысты шығындар көлемдерінің де маңыздылығы кем
емес. Сондықтан да құқықтардың бірінші жақтан екінші жаққа
көшуі – бұл жылжымайтын мүлік рыногының ядросы, бірақ әлі
де болса толықтай рынок емес.
Осыған байланысты жылжымайтын мүлік рыногының дұрыс
анықтамасын келесідегі сипаттауға болады: жылжымайтын
мүлік рыногы – бұл жылжымайтын мүлік объектісін тұрғызуды,
өткізуді, пайдалану мен қаржыландыруды қамтамасыз ететін,
бір-бірімен байланысты рыноктық механизмдер жүйесін
айтамыз [7, 33б.].
Бұндай
жағдайда
жылжымайтын
мүлік
рыногының
жүйесіне келесідей жағдайларда туындайтын қатынастар
кіреді:
- Жылжымайтын мүлік объектілерін тұрғызу негізінде –
инвесторлар,
құрылысшылар, мердігерлер
мен жылжымайтын мүлікті пайдаланушылар арасында;
- Жылжымайтын мүлікке құқықтардың бір жақтан екінші
жаққа көшу процесі
кезінде – сатушылар мен сатып

алушылар, жалға алушы мен жалға берушілер және тағы
басқалар арасында;
- Жылжымайтын мүлік объектісін пайдалану процесінде –
меншік иелері
мен басқарушылар, басқарушылар мен
пайдаланушылар және басқалар арасында.
Бұл қатынастар арасында өздерінің мазмұны бойынша
елеулі түрде бір-бірінен ерекшеленеді, бірақ олардың барлығы
бір бастаудың, яғни, жылжымайтын мүлік объектісінің тұсында
бірікке. Бұл объектінің өзгешелігі жылжымайтын мүлік
рыногының ерекшеліктерін анықтайтын басты фактор болып
табылады.
Жылжымайтын мүлік объектісі өзіне тән тұрақтылық
(қозғала алмаушылық) бірегейлік, ұзақ уақыттылық, салудың
ұзақтығы, шектеулілік, жердің қайта өндірілмейтіндігі (қайта
қалпына келмейтіндігі сияқты белгілерді иемденеді). Бұл
белгілер рыноктың бірқатар ерекшеліктерін ескертеді, соның
ішіндегі бағаның құрылу дербестігі, сатушылар мен сатып
алушылар санының шектеулігі, рыноктардың жергіліктігі мен
одан
шығатын
аймақтық
экономиканың
және
заңдынормативтік базаның және тағы басқалардың жағдайына
байланысты
жылжымайтын
мүлік
рыногында
болатын
процестердің жоғарғы тәуелділігі.
Рынок
жалпы
алғанда
сұраныс
және
ұсыныс
қатынастарын реттейтін
жүйе ретінде анықталады. Тар
мағынада рынок тауарлар мен қызметтерді сату-сатып алу
орны ретінде мамандармен қолданылады. Жылжымайтын
мүлік рыногының ерекшелігі болып, ол арнайы сату және сатып
алу орнын иемденбейді. Жылжымайтын мүлік рыногы түсінігі
бұл түрлі жылжымайтын мүлік объектілерін сату-сатып алуды
білдіреді..
Жылжымайтын мүлік рыногы – бұл әрбір объектінің
бірегейлігі, қаржыландыру жағдайы, күрделі заңдық құқықтар
төменгі
өтімділік
(1-кесте)
сияқты
өзінің
нақты
ерекшеліктерімен байланысты жетілмеген бәсеке рыногы.

Кесте 1 - Жетілген және жетілмеген бәсеке рыноктарының
сипаттамасы
Жетілген бәсеке рыногы

Жетілмеген бәсеке рыногы

- Біріңғай және бөлінетін
тауарлар
- Қатысушылар санының
көп болуынан, олардың
бағалар деңгейіне әсері
көрінбейді.
- Барлық қатысушыларға
толықтай,
қол
жетерліктей
анық
мәліметтердің болуы.
- Келісімдердің жүргізілуі
орталықтандырылған.
- Төменгі операциондық
шығындар.

- Стандартталмаған
тауарлар, өйткені әрбір
объект
өз
бетінше
бірегей.
- Әрбір объектіге тән
қаржыландыру мен
күрделі заңдық-құқықтық
жағдайлардың болуына
байланысты
қатысушылар санының
шектеулігі.
- Келісімдер туралы анық,
толық,
дер
уақытта
мәліметтерді алу қиын.
- Орталықсыздандырылған
саудалар.
- Жоғары
операциондық
шығындар.

Ескертпе: Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. – М.:
Финансы и статистика, 2004.- 31б.

Соңғы
жылдары
жылжымайтын
мүлік
рыногы
жылжымайтын мүлік операцияларына мамандандырылған
компаниялардың,
қаржы
ұйымдары
мен
үкіметтік
агенттіктердің, бағалаушылар мен заңгерлердің көмегімен
өзінің белсенділігін жоғарлатты.
Осындай жағдайларға қарамастан, қызмет етуінің елеулі
ерекшеліктері
салдарынан
жетілген
бәсеке
рыногына
жатқызуға болмайтын келесідей факторларға байланысты:
- Жылжымайтын мүлік объектілерінің ерекшелігі;
- Жылжымайтын мүлікке тән рыногының жері;
- Капитал рыногының әсері;
- Сұраныс және ұсыныс арасында тепе-теңдік жағдайына
жету мүмкіншілігінің болмауы.
Жылжымайтын мүлік рыногының дамуы анықталады:
- экономикалық өсу немесе осындай жағдайды күтумен.
Рынокта өсу болмаған кезде жағымды қысқа мерзімді
жағдайлар туылса да, бұндай жағдайлардың болуы өте
сирек;
- жылжымайтын
мүлікті
сатып
алудың
қаржылық
мүмкіндіктері, бұндай жағдайдың болуы өз кезегінде
аймақтың экономикалық даму кезеңіне (дағдарыс,
тоқырау,
өнеркәсіптік
даму)
жұмыс
орындарының
болуымен оның сипатына байланысты;

- қандай да бір ауданның экономикалық перспективасы мен
жылжымайтын мүлік құны арасындағы өзара байланыс.
Кейбір аудандар тоқырау халін кешуінің себебі, олардың
негізгі өнеркәсіптік салалары елдің басқа аудандарына
көшірілуінен немесе олардың құлдырау халінде болуынан.
Бір өнеркәсіптік салаға тәуелді аудандарда құлдырау
жағдайы
болып,
бұл
аудандарда
экономиканың
құрылымды өзгерістері жағдайында жылжымайтын мүлік
рыногының тұрақсыздығы орын алады.
Жылжымайтын мүлік рыногы елдің сонымен қатар,
жекелей аймақтың әлеуметтік экономикалық дамуын, саяси
тұрақтылығын анықтайтын факторлардың айрықша әсерінде
болады.
Жылжымайтын мүлік рыногына әсер етуші факторлар
арасында күрделі себеп салдарлық байланыстарды балық
сүйегі атауын алған сызық арқылы бейнелеуге болады (Сурет
1).

Сурет 1 - Жылжымайтын мүлік рыногына әсер етуші
факторлардың арасындағы күрделі себеп-салдарлық
байланыстар
Ескертпе: Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. – М.:
Финансы и статистика, 2004.- 31б.

Жылжымайтын мүлік рыногына әсер етуші факторлар

1. Жылжымайтын мүлік рыногын мемлекеттік реттеу
факторлары:
Жылжымайтын
мүлікті
сату
және
сатып
алу
мәмілелерін реттейтін нормативтік актілер;
Жылжымайтын мүлікпен мәміле жасауды реттейтін
салықтық заңнамалар;
Аймақтық деңгейде жылжымайтын мүлікпен мәміле
жасауды шектейтін жеке нормативтік актілер;
2. Жалпы экономикалық жағдайлар:
Ұлттық табыс өндірісі;
Өнеркәсіптік өндіріс көлемі;
Еңбекке қабілетті халықты жұмыспен қамту;
Қаржылық активтердің табыстылық мөлшері;
Елдің төлем балансы;
Сауда балансының жағдайы;
Капитал түсімдері;
Капитал шығыстары;
Халық табыстарының өсуі;
Тұтынушы бағасының индексі.
3. Микроэкономикалық жағдайлар:
Аймақтың экономикалық дамуы;
Жұмысқа қабілетті халықты жұмыспен қамтуды
әртараптандыру;
Аймақ дамуының экономикалық болашағы;
Аймаққа капиталдың түсімі;
Аймақтан капиталдың шығуы;
4. Аймақтағы әлеуметтік жағдайлар:
Этника аралық және әскеру қақтығысу мүмкіндігі;
Жеке меншік капиталына қатынасы;
Шетелдік капиталына қатынасы;
Аймақтық әкімшілік-саясатының тұрақтылығы;
Аймақтағы жұмыссыздық деңгейі;
Аймақ әкімшілігінің жүргізіп отырған саясатының
көпшілікке танымалдығы.
5. Аймақтағы табиғи жағдайлар:
Аймақтағы экологиялық жағдай;
Дамыған инфрақұрылымның болуы.
1-ші суреттен көріп отырғандай елдегі және халық
жағдайы,
қаржы
рыногының
жағдайы
сияқты
микроэкономикалық факторлар ерекше орын алады. Егер
макроэкономикалық
факторлардың
әсері
салыстырмалы
тұрақты болса, онда табыс әкелетін жылжымайтын мүлік
рыногының
жағдайы
микроэкономикалық
факторлармен

анықталады. Жылжымайтын мүлік рыногына әсер етуші
факторлардың негізгі сипаттамасы осындай болып келеді [7,
31б.].
Жылжымайтын мүлік рыногы күрделі, тармақталған
құрылымды иемденеді және оны көптеген белгілер бойынша
бөлуге болады:
1) Жылжымайтын мүліктін тауар ретіндегі үш бірлік
мәнінен шыға отырып
жылжымайтын мүлік рыногын 3
секторға бөлуге болады:
- жылжымайтын мүліктің дамуы;
- жылжымайтын мүліктің айналымы;
- жылжымайтын мүлікті басқару мен пайдалану.
Әрбір сектор өзіне тән құрылымдық нақтылығын және
ерекшелігін иемденеді. Олардың тартымдылығы, көлемі,
динамикасы олармен байланысты қаржылық ағымдарға
тәуелді. Олар келесідей бөлінеді:
- капитал салымының инвистицияларына (жылжымайтын
мүліктің дамуы;
- тауарлық (жылжымайтын мүлікке құқық айналымын
қаржыландыру)
- пайдаға (жылжымайтын мүлікке салық салу).
Жылжымайтын мүлік айналысы секторы жылжымайтын
мүлік объектілеріне рыноктық бағаны қалыптастырады.
Жылжыматын мүлікті басқару мен пайдалану секторы –
жылжымайтын мүлік объектілерінің қандай да бір тауарлық
сипатының жылжымайтын мүлік пайдалығына әсер ету
дәрежесін бақылап отырады. Осыдан жылжымайтын мүлік
объектілерінің пайда әкелетін түрлерін тұрғызуда даму
секторына сұраныс түседі. Басқару секторының жеткіліксіз
түрде дамуы (бұл процесс қазіргі уақытта отандық рынокта
жүріп жатыр), даму секторына сұраныс тікелей айналыс
секторынан туып отырады.
Қазіргі уақытта жылжымайтын мүлік рыногының даму
белгілері болып:
- бюджеттен тыс инвестициялық көздердің басымдылығы;
- күштері жеткілікті инвесторларадың баламалы түрде көп
болуы (жылжымайтын мүліктің ең жақсы жерлерде
орналасуы
бойынша
және
түрлі
объектілерге
инвестициялау бойынша ұсыныстар);
- инвестициялық жобаны басқаратын тұлғаны іздеудің
жоғарғы қиындығы (жылжымайтын мүлік объектісін
қандай мақсаттарға қолдануға байланысты және оны

пайдалануға
өткізуге
дейінгі
мерзім
аралығында
жасалатын мәмілелер);
- даму рыногының зерттелуінің әлсіздігі;
- тиімді және үнемді құрылыстың сапалы жасалынып
шығарылған технологиялардың жоқтығынан құрылыс
құрал-жабдықтары мен материалдарына ұзақ мерзімді
сұраныстың болмауы.
2) Мәмілелерді жасау әдісіне байланысты жылжымайтын
мүлік рыногын бастапқы және қайталама рыноктар деп бөлуге
болады.
Бастапқы
рынок
бұл
–
қайта
салынған
және
жекешелендіріліп алынған объктілермен жасалатын мәмілелер
жиынтығы.
Қайталама рынок – бұл құрылысы аяқталған немесе
пайдалануға берілген объектілермен байланысты және оларды
қайта сатумен байланысты немесе бір тұлғадан екіншісіне
өтудің басқадай әдістері бойынша мәміле жасау.
Бастапқы
және
қайталама
рыноктар,
біріңғай
жылжымайтын мүлік рыногының 2 бөлігі бола отырып, олар бірбіріне өзара әсер етеді. Мысалы, қайталама рыноктағы бағалар
қалыптасқан
шығын
деңгейіндегі
жаңа
құрылыстың
қаншалықты тиімді болатынына ерекше бағыт бола алады.
Жылжымайтын
мүліктің
бастапқы
және
қайталама
рыноктарындағы сұраныс және ұсыныстың бірлесе әсер етуі
жылжыйматын мүлікті инвестициялауға қатысты дұрыс
шешімді таңдау мен айналыс сферасын талдауды елеулі түрде
күрделендіретін фактор ретінде танылады. Сонымен қатар бұл
жағдай жылжымайтын мүлік рыногындағы мәмілелер біз
білетіндей жеке және құпиялы сипатты иемденгендіктен,
керек мәліметтерді жинаудан қиындық туғызады.
Бірақ та жағдайдың бар қиындығына қарамастан ол басты
болып
табылмайды.
Жылжымайтын
мүлік
рыногы
экономикалық жағдайдың әсерін жалпы ұлттық және
аймақтық деңгейде сезінеді. Жылжымайтын мүліктің бастапқы
және қайталама рыноктарындағы бұндай жағдайлардың
өзгерісіне әсері түрліше болады. Мысалы, сұраныстың
төмендеуінен жылжымайтын мүліктің қайталама рыногы оған
ұсыныстың төмендеуі мен бағалардың құлауымен айтарлықтай
икемді түрде жауап қайтарады. Бұл жердегі бағалардың
төменгі шегі келесідей 3 фактормен анықталады: объектіні
сатып алу бағасы, сатушының қаржылық жағдайы мен оның
жылжымайтын
мүлікті
ұстаудың
ағымдағы
шығындар

деңгейіне пайда деңгейінің сәйкес келуі. Бағалардың немесе
ұсыныстың төмендеу көлемі едәуір үлкен болуы мүмкін.
Бастапқы рыноктағы жағдай басқаша болып келеді.
Бағалардың төменгі шегі құрылысқа кететін шығындар
деңгейімен анықталады: бұл деңгейден төмендеп кеткен
жағдайда объектіні салушы тікелей шығынға ұшырайды. Бұл
жерде ұсынысты төмендету және жоғарлату қиынға соғады.
Құрылыс прцесіне өздерінің қуаттары мен ресурстарын
пайдалануға мүдделі ұйымдар қатысады да (бұл әсіресе
мердігерлерге тән), құрылыс процесін лезде тоқтату мүмкін
болмай қалады. Сонымен қатар ұсынысты дереу ұлғайтуда
мүмкін емес, себебі жылжымайтын мүлік объектілерін тұрғызу
процесі айлап, жылдап жүретіндіктен.
3) Жалпы жылжымайтын мүлік рыногы шеңберіндегі
мәмілелер
түрлеріне
байланысты
жылжымайтын
мүлік
рыногын келесідей бөлуге болады:
- сату-сатып алу рыногы;
- жалдау рыногы;
- ипотека рыногы;
- заттық құқықтар (сенімді басқару) рыногы және тағы
басқалар
4) Пайдалануға дайын дәрежесі бойынша:
- аяқталмаған құрылыс;
- қайта қалпына келтіруге арналған құрылыс объектілері
және тағы басқалар.
5) Меншік формасына байланысты:
- жеке меншіктегі жылжымайтын мүлік объектілері;
- мелекеттік және муниципалды жылжымайтын мүлік
объектілері.
6) Салалар бойынша:
- өнеркәсіптік объектілер;
- ауыл шаруашылық объектілер;
- қоғамдық ғимараттар мен құрылыстар;
- дем алатын орындар және тағы басқалар;
7) Қызмет ету мақсатына байланысты:
- тұрғын үй;
- өндірістік ғимараттар;
- өндірістік емес ғимараттар мен орындар (офистер,
қоймалар және тағы басқалар)
- қонақ үйлер;
- сауда орындары мен қоғамдық тамақтандыру орындары
және тағы басқалар;
8) Жылжымайтын мүлік объектілері түрлеріне байланысты:

-

жер рыногы;
ғимараттар мен құрылғылар;
мүліктік кешені ретіндегі кәсіпорындар;
кондалиниумдар;
заттай құқықтар;
көпжылдық көшеттер.
Жоғарыда аталған жылжымайтын мүлік рыноктары
ішіндегі ең маңыздылары жер учаскелері рыноктары, тұрғын
үй және коммерциялық (адамнан басқалар үшін салынған
құрылыстар) болып табылады [5, 20-24].
Жылжымайтын мүлік рыногының келесі субъектілері
айырылады: бұл ең алдымен сатып алушылар мен инвесторлар.
Екіншіден,
жылжымайтын
мүліктің
сатушылары
–
жылжымайтын мүлік иелері. Сатушылар мен сатып алушылар
ретінде кез-келген меншік түріндегі кәсіпорындар, үй
шаруашылықтары, ипотекалық банктер.
Жылжымайтын мүлікті сатушылары ішінде құрылыс
ұйымдары маңызды орын алады. Олар жаңа тұрғын үйлерді,
тұрғын үй емес объектілерді салады және оларды өздері
немесе қызметтер үшін төлеп, делдал сатушылар сата алады.
Жылжымайтын мүлік объектілерін сатуды қамтамасыз
ететін жылжымайтын мүлік рыногының қатысушылары кәсіби
делдалдар болып табылады: жылжымайтын мүлік бойынша
агенттер, брокерлер, риэлторлар, бағалаушылар, заңды
фирмалары, жылжымайтын мүлік қорлары, сақтандыру
компаниялары, ипотекалық несие берушілер, диллерлер,
уәкілетті тұлғалар, девелоперлер, жылжымайтын мүлікті
басқару жөніндегі менеджерлер, жаппай ақпарат құралдары.
Жылжымайтын мүлік рыногының айналымының тиімділігіне
мүмкіндік туғызатын түрлі рыноктық құрылымдар қалыптасып
қызмет істеуде. Бастапқы және қайталама рыноктардағы
субъектілер арасындағы өзара байланыстар мен өзара қарымқатынастар күрделі функционалдық құрылымды иемденеді де,
мақсаты жылжымайтын мүлік объектілеріне тұтыну сұранысын
қанағаттандыру болып табылады.
Ең тараған көзқарастардың бірі болып – бұл жылжымайтын
мүлік рыногы инвестициялық рыноктың бір түрі ретінде
сипатталынып, оның инвестициялық рынокқа құрылымдық
тәуекелдіктерін дәлелдейтін бірнеше ұқсас белгілерін бөліп
көрсетеді:
- инвестор-сатып алушылар мен инвестор-сатушылардың
жиынтығы – олардың арасындағы айрбасқа алып келуі
мүмкін; өзара әрекеттестігінің нәтижесі.

- сатушылар мен сатып алушылар қызығушылықтарының
келісім-құралдарын қолдану мүмкіндігі;
- сатушылар мен сатып алушылар арасында экономикалық
қатынастардың болуы;
- осы рынокта айналыста жүрген тауарлардың құны мен
тұтыну құны арасындағы экономикалық қатынастардың
көрінуі;
- нақты тауарды сатып алуға қызығушылық тудырған және
осындай тауарға нақты және әлеуетті мүмкіндіктерін
құйған тұтынушылар жиынтығының болуы;
- инвестициялаған объектілерінен табыс алуы;
- табысты алу үшін басқаруға қажеттілік.
Бірақ та жылжымайтын мүлік рыногы өзіне тән
ерекшеліктерді иемденеді:
Инвестициялар
деңгейінің
мейлінше
жоғары
болу
қажеттігі.
Инвесторға өзінің қалауы бойынша жылжымайтын мүлік
көлемін сатып алу, едәуір қиындықтар тудырады. Ол үшін
үлкен көлемдегі қаражат құралдары қажет етіледі. Ол
қаражатты басқа активтерді төмендету арқылы алуға болады,
екіншіден инвесторда жеткілікті қаражат болмауы да ықтимал.
Мысалы,
офистік
ғимараттан
%
көлеміндегі
жылжымайтын мүлікті сатып алу айтарлықтай қиынға
соқтырады және де бұндай үлесті АҚ-ға арқылы да сатып алу
қиын, ғимараттың негізінде салынған офис, инвесторға дербес
жылжымайтын мүлікті толықтай басқару мүмкіндігін бермейді.
Басқару қажеттілігі.
Жылжымайтын мүліктің табыс көзіне айналуы үшін басқа
активтермен салыстырғанда басқаруды кеңінен қажетсінеді.
Табыс деңгейі басқару тиімділігіне тікелей байланысты.
Осыдан екі қорытынды шығады:
- көптеген
инвесторлар
үшін
жылжымайтын
мүлік
ивестиция объектісі ретінде күрделі актив болып
саналады.
- жылжымайтын мүлікті басқару бойынша жеткілікті білімі
бар инвестор үшін жылжымайтын мүліктен үлкен пайда
алуға беретін ұнамды инвестициялық объект болуы
мүмкін.
Жылжымайтын мүлік кешенін және объектілерін тиімді
басқару жүйесін пайдалану және енгізу, қалыптастырудың
негізгі
мақсаты
жылжымайтын
мүлікті
меншіктенуші,
пайдаланушы мемлекет және қоғамның экономикалық,
әлеуметтік қызығушылығын жүзеге асыру.

Жылжымайтын
мүлікті
тиімді
басқарудың
жүйесін
қалыптастырудың негізгі міндеттері:
- толығымен жылжымайтын мүлік объектілер кешенін және
жеке
объектілерінің
экономикалық
құндылығын
жоғарлату;
- жылжымайтын мүлік активтерін иемдену, басқару,
пайдаланудан меншік иелерінің табыстарын максималдау;
- сатып алушыларға, арендаторларға қызметтерді көрсету
көлемін, сапасын жоғарлату;
- мемлекеттік және муниципалдық билік органдарымен
тиімді өзара іс-әрекетті қамтамасыз ету;
- мақсатты, әлеуметтік топтардың жағымды имиджін
қолдау.
Жылжымайтын мүліктің әртектілігі.
Бір аудан шегінде араласуы мүмкін бір үлгідегі түрлі
жылжымайтын
мүлік
объектілері
арасында
табыстың
алшақтығына жал беретін фактор болып саналады.
Табыстардың инфляциядан қорғалуы.
Жылжымайтын мүлік басқа қаржылық активтермен
салыстырғанда инфляциядан қорғану мүмкіндігі жоғары.
Жалдау ақысы немесе баға арқылы инфляция табысқа ауысып,
табыс инфляциямен қатар өседі.
Жоғары трансакциялық шығындар.
Жылжымайтын мүліктен жасалынатын мәмілелер жоғарғы
трансакциялық (операциондық) шығындарды қажетсінеді.
Коммерциялық жылжымайтын мүлік үшін бұл шығындар
объекті бағасының шамамен жоғары және объекті бағасынан
10%-ға дейін жетуі мүмкін.
Қаржылық активтермен бірге жылжымайтын мүліктен
алынатын табыстың төменгі корреляциясы.
Қаржылық
активтерден
алынатын
табыспен
салыстырғанда жылжымайтын мүліктен алынатын табыстың
салыстырмалы тәуелсіздігі жылжымайтын мүлікті қаржылық
активтер портфелінің бөлінбес бөлігі болуына жағдай
жасайды.
Баға құрылуының ерекшеліктері.
Қор
рыногындағы
бағалар
бағалы
қағаздармен
жасалынған (әсіресе корпоративті) соңғы мәмілелердің
нәтижесінен туындайды. Жылжымайтын мүлік рыногындағы
баға құрылуы – соңғы сатылу нәтижесі мен мәмілеге
қатысушылар
арасындағы
келіссөздер
нәтижесі
болып
есептеледі. Осыдан – жылжымайтын мүлік рыногына

қарағандағы бағаның құрылуы анағұрлым өсіңкі және
бағалардың тербелуі жиі болып тұрады.
Инвестицияланатын қаражаттардың сақталуы.
Жылжымайтын
мүлік
инвесторларға
олардың
инвестициялық қаражаттарының сақталуына едәуір кепілдік
береді. Жер – жойылмайды (егер оның сапасының нашарлауын
ескермегенде). Ғимараттар мен құрылғылар – ұзақ мерзімді
конструкциялар бола отыра, жылжымайтын мүліктің сақталуын
қамтамасыз ету үшін қосымша күш жұмсалуын қажет етеді.
(мысалы, сақтандыру үшін).
Активтердің
өзге
түрлерімен
салыстырғанда
жылжымайтын мүліктің бірақатар ерекшеліктері боғанмен оны
жалпы тәуекелді төмендетуге мүмкіндік беретін дербес актив
ретінде жалпы инвестициялық портфельдің бір бөлігі деп
қарастыпуға болады. Сонымен қатар жылжымайтын мүлікті
өндіріске немесе өзіндік тұтынуға қажетті тауар ретінде де
қолдануға болады.
Сөйтіп, жылжымайтын мүлік рыногын – жылжымайтын
мүлік объектілеріне капиталдың салыну сферасы ретінде және
жылжымайтын мүлік операциялары кезінде пайда болатын
экономикалық қатынастар жүйесі ретінде сипаттауға болады.
Бұндай қатынастар жылжымайтын мүлікті сату және сатып алу
процесінде, жылжымайтын мүлік объектілерін жалға өткізу,
ипотекаға беру және тағы басқа жағдайларда инвесторлар
арасында пайда болады.
Жылжымайтын мүлік объектісін сату-сатып алу – бұл
тауарды жай сату және сатып алу емес, бұл табыс әкелетін
капиталдың, яғни, құнның қозғалысы. Басқа көзқарас бойынша
жылжымайтын мүлік объектілерін ерекше тауарлар ретінде
қарастыру қалыптасқан.
Басқа тауарлармен салыстырғанда жылжымайтын мүлік
объектілерін
мемлекет
тарапынан
реттеу
жиі
болып
отырғандықтан, бұл объектілерге салынған салымдарды
жоғалту тәуекелдігі басқа тауарлардың тәуекелділігіне
қарағанда жоғары болуы мүмкін.
Жылжымайтын мүлік рыногындағы тауар – бұл құрамында
табиғи ресурстарды (топырақ, су, минералды және өсімдік
ресурстары) иемденетін жер учаскесі, сонымен қатар оның
үстінде орналасқан ғимараттар мен құрылғылар болып
табылады.
Сонымен
бірге
жылжымайтын
мүліктің
ажыратылмайтын бөлігі: оның құрамындағы объектілерді
айтуға болады. Олар нақты бір жағдайларда қозғалатын
деп
түсіндірілуі
мүмкін.
Өйткені
ол
сату-сатып
алу

мәмілелерінде,
салынған
мүліктер
туралы
құжаттарды
дайындауда, жалға беру талаптарын бейнелегенде және
жылжымайтын мүлік объектілерін бағалауда өте маңызды
мағынаға ие болады.
Жылжымайтын мүліктің тауар ретіндегі мәні үш бірлікті:
- жылжымайтын мүлік объектісінің физикалық құрамы
(ауданды,
көлемді
конструкциялық
материалдарды,
инженерлік жүйелердің қуаттылығымен тағы басқаларды
бейнелейтін физикалық сипаттамасы);
- заңды сипаттамасы (рыноктық айналыста объектінің өзі
емес,
жылжымайтын
мүлік
объектісіне
құқықтары
қатысады);
- объектінің құны (рыноктық, қалпына келтіру, орнын
ауыстыру), оны күтуге жұмсалатын шығындар (ағымдағы
және күрделі жөндеу, су, газ, электр жүйесі және тағы
басқа), пайдалығы (жалға беру мен жанама табыстар
құнының
көтерілуі)
туралы
мағлұмат
беретін
экономикалық сипаттамасы.
Осыған сәйкес жылжымайтын мүлік объектісінің әрбіреуі
өмірлік циклында бірнеше кезеңдерден өтеді, яғни:
- Тұрғызу - жылжымайтын мүлік объектісін дамытудың
инвестиционды құрылыстық кезеңі (инвестиционды ой,
жылжымайтын мүлік объектісінің бағытталуын анықтау,
оның жобалануы, жерді бөліп беру, қалпына келтіру
құрылысы) мен оны пайдалануға беру кезеңі. Бұл кезең
күрделі болғандықтан, ол санысыз көп құрамдас
бөліктерден тұрады.
- Бұрыннан
тұрғызылған
жылжымайтын
мүлікке
құқықтардың айналысы – яғни сату, жалға беру және
тағы басқалардан тұрады. Бұл кезеңде алдыңғы циклде
салынған инвестициялар қайтарылып, табыс алудың
бастапқы кезеңі басталады және де жылжымайтын
мүліктің физикалық және моральді тозуы орын алады.
- Жылжымайтын мүлік объектілерін басқару – қалалық
инфрақұрылымдар
мен
коммуналды
шаруашылық
жүйелеріндегі жылжымайтын мүлікті пайдалану, жөндеу,
сақтау. Бұл кезең анағұрлым ұзақты және жылжымайтын
мүлік объектісін мақсатқа лайықты пайдалану мен
физикалық және моральді тозуды жою шығындарының
көлемі шектелінеді.
Нақты рыноктағы жылжымайтын мүліктің тауар ретіндегі
ерекше
сипаттамаларына
1-ден
оның
стационарлығы
(қорғалмайтындығы) жатқызылады. Жылжымайтын мүлік

объектілері жергілікті аймақтан ажыратылмайды, яғни оның
ажыратылмас бөлігі болып жылжымайтын мүлікті сатып алушы
жылжымайтын мүлікті жергілікті жердің жалпы жағдайымен
бірге сатып алады.
Қайталанбайтындық,
әр
тектілік,
біріңғайлық
жылжымайтын
мүліктің
екінші
бір
белгілер
тобын
құрастырады. Объектілер көлемі мен жобалануы бойынша,
коммуналды қызмет көрсету жүйесі мен сапасы бойынша (су
құбыры, канализация, жылыту жүйесі, кондиционализациялау,
лифт және тағы басқа), конструктивті элементтері мен
әшекелендіруі бойынша бір-бірінен ерекшеленуі мүмкін.
Жылжымайтын мүліктің келесі бір ерекше белгісі – бұл
басқа
тауарларға
қарағандағы
өмір
сүру
ұзақтығы.
Жылжымайтын мүлік өмір сүру ұзақтығы жылжымайтын
объектісінің иесіне жөндеулер (күрделі және косметикалық)
мен физикалық тозу темптеріне бақылаулар жүргізуді
міндеттейді. Сонымен қатар жылжымайтын мүлік объектілерін
тұрғызудың ұзақтығымен сипатталынады. Құрылыс немесе
ғимараттарды қалпына келтірудің орташа ұзақтығы 3-3,5
жылды қамтиды.
Жылжымайтын
мүлік
объектілеріне
тұтынушы
мен
өндірушілер тарапынан – жылжымайтын мүлікке тауар сияқты
тауар
сипаттамаларының
(тауарды
көре
елестету
ассиметриясы) дәл келмеуі көзқарасы қалыптасқан. Тұтынушы
тарапынан,
тұрмыстық
үйге
деген
қажеттілікті
қанағаттандыратын тауар болып, көп жағдайларда пәтерлер
мен тұрмыстық үйдің бір бөлігі болатын болса, құрылыс
мекемесі тарапынан өндіретін тауар – бұл көппәтерлі немесе
көп бөлмелі үйлер болып табылады.
Жылжымайтын мүлік – қымбат тауар болғандықтан оны
сатып алу процесінде күрделі қаржылық сызбалар жиі
қолданылады. Яғни, оларды атап өтетін болсақ: бастапқы
жылжымайтын мүлік объектісінің құнының кепілдемесі және
есепке алынуы, ипотеканың көптеген түрлері және тағы басқа
тауарлардың иелену құқықтарымен салыстырғанда өзгеше
және ол мәміле заты болып табылады. Жылжымайтын мүлік
объектісінің құқықтарын екінші бір тұлғаға өткізу процесі
күрделі болғандықтан, оған тауар ретіндегі өтіміділігінің төмен
деңгейі тән, яғни, оны тез арада өткізу мүмкін емес [13, 356357б.].
Жылжымайтын мүліктің ерекше сипаттамалары бұл
тауарды рынокқа ұсынуға қажетті кеңейтілген, толық ақпарат
базасын
қалыптастырады.
Инвестициялық
шешімдерді

қабылдаумен байланысты және оларды талдауды қажет ететін
жалпы сұрақтарға келесілерді жатқызуға болады:
- жылжымайтын
мүлік
рыногының
ағымдағы
және
ретроспективті сипаттамалары;
- әлеуметтік-демографиялық көрсеткіштер;
- жергілікті
және
аймақтық
жылжымайтын
мүлік
рыногының параметрлері және тағы басқа.
Жылжымайтын мүлік рыногына зерттеулерді жүргізу нақты
бір тауар түіріне, нақты бір уақыт мерзіміндегі сұраныс пен
ұсыныс арасындағы қатынасты анықтау үшін қажет. Талдау
жұмысының төменгі сапада жүргізілуі, жылжымайтын мүлік
рыногын дағдарысқа алып келуі мүмкін.
Мысал ретінде, 90-шы жылдардың соңында Мәскеуде
болған жылжымайтын мүлік рыногының дағдарысын келтіруге
болады, яғни, жаңа құрылысқа аса көп және ретсіз түрде
инвестицияның құйылуы, жаңа үйлердің көптеп салынуына
алып келіп, нәтижесінде үйлердің сатылмай қалуы орын алды.
Тауар
рыногына
тән
сипаттамалардың
болуы,
жылжымайтын мүлік рыногы мен инвестиция рыногы арасында
өзара қарым-қатынастың болуын жоққа шығармайды. Олар
елдің біріңғай рыногының дербес, өзінше бөлек элементтері
ретінде қызмет істейді.
Жылжымайтын мүлік рыногының әлеуметтік-экономикалық
мәнін зерттейтін тағы да бір әдістің болуы, осы рынокты
қызмет көрсету рыногымен ұштастырады.
Қызмет көрсету рыногы адамның өзіне тән қасиеттері мен
әрекеттеріне байланысты өмір сүруін қамтамасыз ету мен
тіршілік
әрекетіне
арнайы
жағдайларды
тудырумен
байланысты рыноктың бір түрі болып табылады.
Жылжымайтын мүліктің әрбір объектісі нақты процестерге
қызмет көрсетуге арналған:
Тұрғын
үйлер рыногы – тұрмыстық қажеттілктерді
қамтамасыз ету. Тұрмыстық үйлердің тегін жекешелендірілуі
қысқа мерзімде меншік иелерінің (пәтерлер және тұрғын үй
қорынан бөлмелердің иелері ) кең қатарын құрған. Нарықтық
қатынастарға өту бұрын тұрғын үйлер құрылысындағы
капитал салымдарының ең негізгі қайнар көзі болған
мемлекеттік бюджет есебінен тұрғын үйлер құрылысы
қысқарды. Тұрғын үйлер рыногы қалалық және қаладан тыс
тұрғын үйлер рыноктарына бөлінеді.
Тұрғын емес жай рынок - кәсіпорындарды жекешелендіру
есебінен құрылды. Тұрғын емес жай рынокта сату-сатып алу
және ауыстыру емес, аренда мәмілелері басым орын алады.

Бұл рынокта өзінің келешектегі дамуы үшін үлкен қорлары бар,
әсіресе үлкен қалаларда. Бұл рынок өзінің функционалды
тағайындалуы бойынша сараланатын бірнеше сегменттерге
бөлінеді: кеңселі, саудалық, қоймалық, өндірістік.
Жер учаскелері рыногы – ауыл шаруашылығы өндріспен,
өнеркәсіптік-азаматтық құрылыспен, демалыс орындармен
қамтамасыз ету.
Жылжымайтын
мүлік
рыногы
нақты
бір
ерекше
қызметтерді көрсетуге арналған және өзінің әлеуметтікэкономикалық табиғатына сәйкес қызмет көрсету рыногына
жақын.
Бірақ, жылжымайтын мүлік рыногы – біріңғай қызмет
көрсету рыногының құрамдас элементі деген пікірдің
қалыптасуы дұрыс емес. Қызмет – ерекше тауар болғандықтан,
өзіне тән белгілерді иемденеді:
- өндірушіден бөлінбейтіндігі;
- сақталмайтындығы;
- сезгішсіздігі (ұстап, естіп, көре алмайтындығы);
- сапасының тұрақсыздығы.
Сонымен қатар қызмет материалдық-көлемдік формасын
иемденетін тауарлармен байланысуы немесе байланыспауы
мүмкін, бірақ ол жағдайда да бір зат сияқты пайдалы емес,
нақты бір қызмет түрі сияқты пайдалы.
Жылжымайтын мүлік объектісімен ұсынылатын қызметтер
түрі, жоғарыда келтірілген белгілердің барлық жиынтығына
сәйкес келмейді. Негізінде олар тікелей объектіні өндірушіні
шеттеген жағдайларда орындалу мүмкін және сақтануға
мүмкіндігі бар және сезгіштік сипатты иемденеді.
Жылжымайтын мүлік объектісінің пайдалығы өзінде емес,
керісінше қызмет процесі мен оған қызмет көрсетуді жүзеге
асыруға бағытталған мүмкіндіктердің жиынтығы ретінде
пайдалы. Бұл жағдай жылжымайтын мүлік рыногын жалпы
қызмет көрсету рыногының бір түрі, нақтылай айтсақ өзінің
зерттелуінде жүйелі және жеке зерттеу принциптерін
байланыстыру арқылы өлшенген әдісті талап ететін қызмет
көрсету рыногының ерекше бір түрі ретінде сипаттауға
мүмкіндігін береді.
Экономико-философиялық
көзқарас
бойынша
жылжымайтын мүлік рыногы – бұл өндірістік коммерциялық,
әлеуметтік, экономикалық және басқадай қызметтерді жүзеге
асыруға
қажетті
жағдайларды
құрумен
байланысты
инфрақұрылымдық категория болып табылады.

Ұғымдық-терминологиялық әдістерді жалпылау арқылы
келесідей қорытындылар жасауға болады. Жылжымайтын
мүлік
рыногының
әлеуметтік-экономикалық
табиғаты
айтарлықтай күрделі болғандықтан және оның бір мағыналы
анықтамасын берудегі салмақты теориялық негіздердің жоқ
болуына байланысты, оны тауар, инвестиция және қызмет
көрсету рыноктарымен байланыстырып қарастыру қажет [9, 4445б.].
Жылжымайтын мүлік рыногы – бұл біріккен категория және
тауар, инвестиция, қызмет көрсету рыноктарына тән,
белгілерді иемденетін рынок болып табылады (Сурет 2).
Сатушылар
мен
сатып
алушыларды
кездестіретін
экономикалық қызметті түсіндіретін бұндай анықтама рынокты
тар мағынада түсінуге ешқандай қайшылықтарды туғызбайды.
Жылжымайтын мүлік рыногының дамуы – оның зерттеулері
мен талдауларына негізделген инвестициялық шешімдерді
қабылдаудан тікелей байланысты. Бұл талдаулар қаншалықты
түрде сапалы орындалуынан инвестициялық (мүмкіндік беретін
бизнес-жоспарлардың дұрыстығына шешімдерді қадылдауға)
тәуелді.

Инвестиция рыногы

Тауарлар
рыногы

Қызмет көрсету рыногы
Жылжымайты
н мүлік
рыногы

Сурет 2 - Жылжымайтын мүлік рыногы және оның басқа
рыноктармен байланысы
Алынған көзі: Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. –
www.aup. Ru\buks\ m.- 7б.

Демек, жылжымайтын мүлік рыногының анализі арнайы
дайындығы мен кәсіптілігі бар маманданған аналиктер мен
жылжымайтын мүлік рыногына қатысты дайындалған анализі

стандарты негізінде жүргізілуі тиіс. Бұл стандарттар түрлі
түсініктерді жоққа шығаратын біріңғай белгілерге негізделген
және зерттеулердің дұрыстығы мен толықтығын қамтамасыз
етуі тиіс. Жылжымайтын мүлік рыногының кәсіби зерттеулері
әлі кәсіпкерлік қызметтің тәуелсіз және дербес түріне
айналмаған,
бірақ
келешектегі
жылжымайтын
мүлік
рыногының қарқынды дамуы оның қолданбалы анализінің
қалыптасуына алып келері сөзсіз [6, 7б.].
1.2 Тұрғын үй нарығының құрлымы мен қызмет ету механизмі
Мемлекет экономикасының жағдайын сипаттаушы негізгі экономикалық
көрсеткіштерді жақсартудың тұрақты тенденцияларына қол жеткізу,
экономиканың барлық салаларында терең құрылымдық қайта құруларды іске
асыруды талап етеді. Тұрғын үймен қамтамасыз етілу адамның аса маңызды
қажеттіліктерінің бірі. ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.