Тұрғын үй нарығының теориялық-әдістемелік негіздері

Пән: Экономика
Жұмыс түрі: Материал
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 30 бет
Таңдаулыға:

1 ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫНЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ-ӘДІСТЕМЕЛІК НЕГІЗДЕРІ

Жылжымайтын мүлік рыногының мәні, мақсаты, және оған әсер етуші факторлар

Еліміз егемендікке ие болып, тәуелсіз даму жолын таңдап алғалы бері экономикамызда рыноктық қатынастар берік орнықты. Бүгінде ұлттық экономикамыздың басты құрамдас бөлігіне айналып отырған жылжымайтын мүлік рыногы қалыптасты. Экономикалық тәжірибе және күнделікті өмірге «Жылжымайтын мүлік», «Жылжымайтын мүлік рыногы», «Рыноктық құн» тағы сол сияқты терминдер енді. «Жылжымайтын мүлік және жылжымайтын мүлікті бағалау» сияқты түсініктердің пайда болуы рыноктык экономикаға көшумен байланысты спецификалық жағдайларда қолданылады [36, 2б. ] .

Жылжымайтын мүлік рыногының ерекшеліктерін айтпастан бұрын «Жылжымайтын мүлік рыногы» термині негізінде біз нені түсінетінімізді анықтап алайық.

Бұндай анықтама, академиялық мүдде тарапынан ғана маңызды емес, сонымен қатар оны тәжірибе жүзінде қарастыру маңызды, өйткені ол рыноктық қатынастар субъктілерінің арасынан бірінші кезекте кімнің қызығушылығы жылжымайтын мүлікпен байланысты екенін бөліп алуға, ал қызығушылықтардың ерекшеліктерін көрсетуге, жылжымайтын мүлік рыногына тән механизмдерді ашуға, олардың өзара байланысы мен бір-біріне тәуелділігін ашып көрсету арқылы, соның негізінде өзіңнің осы рыноктағы мінез-құлығының стратегиясы мен тактикасын қалыптастыруға мүмкіндік береді.

Егер әдебиеттерге сүйенетін болсақ, оларда жылжымайтын мүлік рыногы - жылжымайтын мүлікке құқықтардың айналысы рыногы деп түсіндіреді.

Мысалы, Дж. Фридман мен П. Орлуэяның кеңінен танымал еңбегі «Жылжымайтын мүлікке пайда әкелетін анализ бен бағалауында» келесідей анықтама берілген: «Жылжымайтын мүлік рыногы - бұл нақты бір механизмдердің жиынтығы көмегімен жеке меншікке және онымен байланысты қызығушылықтарға құқықтардың берілуі, бағалардың белгіленуі мен жерді пайдаланудың түрлі бәсекелес варианттары арасындағы кеңістіктерді бөлу» [6, 5б. ] .

Экономикалық болмыста жылжымайтын мүлік көп қырлы, сондай-ақ жан-жақты рөл атқарады. Ол шаруашылық жүргізудің табиғи-кеңістік негізі, кез келген кәсіпорын ктивтерінің құрамдас бөлігі, мәмілелер объектісі, дербес басқару объектісі және инвестициялық актив тағы басқа бола береді.

Жылжымайтын мүлік анықтамаларын басқа да дерек көздерінен кездестіруге болады. Мысалы, Г. Харрисонның «Жылжымайтын мүлікті бағалау» еңбегінде: «Жылжымайтын мүлік дегеніміз ‑ физикалық объект ретіндегі жер және онымен тығыз байланыстының барлығы». «Жылжымайтын мүліктің басым көпшілігіне тән белгі олардың жермен байланыста болуы…» (Р. Ф. ‑ ның Азаматтық кодексі, 1 бөлім) [11, 44-45б. ] .

Жылжымайтын мүлікті экономикалық актив ретінде қарастырғанда оның бір мезгілде әр түрлі экономикалық сапада көрінетіндігін айтуымыз қажет. Жылжымайтын мүліктің бір ғана объектісін пайдалану үшін де, жалға беру үшін де, белгілі бір уақыттан соң қайта сату үшін де сатып алуға болады.

Жылжымайтын мүлік әр түрлі тұлғалар үшін бір мезгілде қаржылық активтің бір түрі және жеке немесе өндірісте пайдаланылатын реалды активтер ретінде қарастырылып жүр. Ресейлік дерек көздерін алып қарасақ мұндай кереғар көзқарастарды іздеп табуға болады екен.

Мысалы, И. Т. Балабанов: «Жылжымайтын мүлік қаржылық актив болып табылады» деп жазса, Н. Г. Волочков «Жылжымайтын мүлік тауарлар категориясына жатады» деп көрсетеді [5, 13б. ] .

Экономикалық ресурс ретіндегі жылжымайтын мүліктің екі жақтылығы оны сатып алу себептері мен оған әсер етуші факторлардың да көптүрлілігін алға тартады.

Егер жылжымайтын мүлік жалға немесе сенімді басқаруға беру арқылы табыс табу үшін сатып алынса қаржылық активтердің бір түрі ретінде қарастырылады, ал егер ол өндірістік немесе жеке тұтыну үшін сатып алынса реалды активтердің бір түрі ретінде қарастырылады.

Сондықтан, жылжымайтын мүлікті кәсіпорынның қызметі үшін пайдаланған жағдайда «операциялық» жылжымайтын мүлік түсінігі қолданылады да, өндірістік қызметтен тыс пайда табу үшін алынған жылжымайтын мүлікті «инвестициялық» жылжымайтын мүлік деп атайды. Сонымен жылжымайтын мүлік: инвестициялық жылжымайтын мүлік (қаржылық активтің бір түрі) және операциялық жылжымайтын мүлік (өндірістік немесе жеке пайдалану) түрлерінде сатып алынады немесе жалға беріледі.

Жылжымайтын мүлік рыногы бір‑бірінен баға деңгейімен, тәуелділік деңгейімен, жылжымайтын мүлікке инвестициялардың тиімділігімен және басқа да факторлармен айырылатын аймақтық, жергілікті рыноктардың жиынтығы болып табылады.

Жылжымайтын мүлік рыногы кез-келген ұлттық экономиканың маңызды құрамдас бөлігі болып табылады. Жылжымайтын мүлік үлесіне - әлем байлығының 50 пайызы келетін, ұлттық байлықтың маңызды құрамдас бөлігі. Жылжымайтын мүлік рыногынсыз жалпы рынок бола алмайды, өйткені еңбек рыногы, капитал рыногы, тауарлар мен қызметтер мен рыногы және тағы басқа рынок өзінің қызметін жүзеге асыруы үшін оларға сай ғимараттар болуы керек. Жылжымайтын мүлікті сату жөніндегі отандық тәжірибені ескере отырып, жылжымайтын мүлік рыногы бұл - жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелердің, оларды ақпараттық қамтамасыздандырудың, мүлік шеңберіндегі қызметтерді басқару және қаржыландыру жөніндегі операциялардың жиынтығы.

Жылжымайтын мүлік

Бағалау объектісі ретінде

Азматтық кодекс анықтамасы бойынша

Бағалау объектісі ретінде:

Жер физикалық объект ретінде және онымен барлығы тығыз байланысты
Жер учаскелері
Жер қойнаулары
Маңызды су объектілері
Ормандар
Көп жылдық отырғызулар
Ғимараттар
Құрылыстар

Азматтық кодекс анықтамасы бойынша:

Мемлекеттік тіркеу міндеттілігі
Жер учаскелері
Жер қойнаулары
Маңызды су объектілері
Ормандар
Көп жылдық отырғызулар
Ғимараттар
Құрылыстар
Теңіз кемелері
Әуе кемелері
Ішкі жүзу кемелері
Ғарыш объектілері

Сызба 1 - Бағалау объектісі ретінде және Азаматтық кодекс анықтамасы бойынша жылжымайтын мүлік түсінігі

Ескертпе: Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі. А. : 1999. -58-59б.

Осындай анықтамалар проблеманың маңызды негізгі құрамдас бөлігін белгілейді - яғни рыноктық механизмдер жылжымайтын мүлік құқықтардың ауысуын, жылжымайтын мүлікті қолданудың түрлі варианттары арасында жылжымайтын мүлікті бөлу мен қайта бөлуді қамтамасыз етеді.

Бірақ та бұндай анықтама негізінде жылжымайтын мүлік рыногы сферасынан жаңа жылжымайтын мүлік объектілерін тұрғызу мен оларды басқару, тұрғызылған объектілерді пайдаланумен байланысты жалпы қатынастар кешені бөлініп шығады. Ал рыноктың көптеген субъектілерінің мүдделері тікелей осы жылжымайтын мүлік процестерімен байланысты: инвесторлар қаражаттарын жылжымайтын мүлікке салғанда, сөзсіз оларды оған иелену құқығы, дәлірек айтқанда ол ондай құқық емес, керісінше жылжымайтын мүліктен алынатын табыс құқығы, оның сенімділігі қызықтырады. Сонымен қатар жылжымайтын мүлікті қолдаушыларға да олардың құқықтарының кепілдігі маңызды және де жылжымайтын мүлік объектісінің қолданылу сапасы, объктіні қолданумен байланысты шығындар көлемдерінің де маңыздылығы кем емес. Сондықтан да құқықтардың бірінші жақтан екінші жаққа көшуі - бұл жылжымайтын мүлік рыногының ядросы, бірақ әлі де болса толықтай рынок емес.

Осыған байланысты жылжымайтын мүлік рыногының дұрыс анықтамасын келесідегі сипаттауға болады: жылжымайтын мүлік рыногы - бұл жылжымайтын мүлік объектісін тұрғызуды, өткізуді, пайдалану мен қаржыландыруды қамтамасыз ететін, бір-бірімен байланысты рыноктық механизмдер жүйесін айтамыз [7, 33б. ] .

Бұндай жағдайда жылжымайтын мүлік рыногының жүйесіне келесідей жағдайларда туындайтын қатынастар кіреді:

Жылжымайтын мүлік объектілерін тұрғызу негізінде - инвесторлар, құрылысшылар, мердігерлер мен жылжымайтын мүлікті пайдаланушылар арасында;
Жылжымайтын мүлікке құқықтардың бір жақтан екінші жаққа көшу процесі кезінде - сатушылар мен сатып алушылар, жалға алушы мен жалға берушілер және тағы басқалар арасында;
Жылжымайтын мүлік объектісін пайдалану процесінде - меншік иелері мен басқарушылар, басқарушылар мен пайдаланушылар және басқалар арасында.

Бұл қатынастар арасында өздерінің мазмұны бойынша елеулі түрде бір-бірінен ерекшеленеді, бірақ олардың барлығы бір бастаудың, яғни, жылжымайтын мүлік объектісінің тұсында бірікке. Бұл объектінің өзгешелігі жылжымайтын мүлік рыногының ерекшеліктерін анықтайтын басты фактор болып табылады.

Жылжымайтын мүлік объектісі өзіне тән тұрақтылық (қозғала алмаушылық) бірегейлік, ұзақ уақыттылық, салудың ұзақтығы, шектеулілік, жердің қайта өндірілмейтіндігі (қайта қалпына келмейтіндігі сияқты белгілерді иемденеді) . Бұл белгілер рыноктың бірқатар ерекшеліктерін ескертеді, соның ішіндегі бағаның құрылу дербестігі, сатушылар мен сатып алушылар санының шектеулігі, рыноктардың жергіліктігі мен одан шығатын аймақтық экономиканың және заңды-нормативтік базаның және тағы басқалардың жағдайына байланысты жылжымайтын мүлік рыногында болатын процестердің жоғарғы тәуелділігі.

«Рынок» жалпы алғанда сұраныс және ұсыныс қатынастарын реттейтін жүйе ретінде анықталады. Тар мағынада «рынок» тауарлар мен қызметтерді сату-сатып алу орны ретінде мамандармен қолданылады. Жылжымайтын мүлік рыногының ерекшелігі болып, ол арнайы сату және сатып алу орнын иемденбейді. «Жылжымайтын мүлік рыногы» түсінігі бұл түрлі жылжымайтын мүлік объектілерін сату-сатып алуды білдіреді. .

Жылжымайтын мүлік рыногы - бұл әрбір объектінің бірегейлігі, қаржыландыру жағдайы, күрделі заңдық құқықтар төменгі өтімділік (1-кесте) сияқты өзінің нақты ерекшеліктерімен байланысты жетілмеген бәсеке рыногы.

Кесте 1 - Жетілген және жетілмеген бәсеке рыноктарының сипаттамасы

Жетілген бәсеке рыногы

Жетілмеген бәсеке рыногы

Жетілген бәсеке рыногы:

Біріңғай және бөлінетін тауарлар
Қатысушылар санының көп болуынан, олардың бағалар деңгейіне әсері көрінбейді.
Барлық қатысушыларға толықтай, қол жетерліктей анық мәліметтердің болуы.
Келісімдердің жүргізілуі орталықтандырылған.
Төменгі операциондық шығындар.

Жетілмеген бәсеке рыногы:

Стандартталмаған тауарлар, өйткені әрбір объект өз бетінше бірегей.
Әрбір объектіге тән қаржыландыру мен күрделі заңдық-құқықтық жағдайлардың болуына байланысты қатысушылар санының шектеулігі.
Келісімдер туралы анық, толық, дер уақытта мәліметтерді алу қиын.
Орталықсыздандырылған саудалар.
Жоғары операциондық шығындар.

Ескертпе: Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости. - М. : Финансы и статистика, 2004. - 31б.

Соңғы жылдары жылжымайтын мүлік рыногы жылжымайтын мүлік операцияларына мамандандырылған компаниялардың, қаржы ұйымдары мен үкіметтік агенттіктердің, бағалаушылар мен заңгерлердің көмегімен өзінің белсенділігін жоғарлатты.

Осындай жағдайларға қарамастан, қызмет етуінің елеулі ерекшеліктері салдарынан жетілген бәсеке рыногына жатқызуға болмайтын келесідей факторларға байланысты:

Жылжымайтын мүлік объектілерінің ерекшелігі;
Жылжымайтын мүлікке тән рыногының жері;
Капитал рыногының әсері;
Сұраныс және ұсыныс арасында тепе-теңдік жағдайына жету мүмкіншілігінің болмауы.

Жылжымайтын мүлік рыногының дамуы анықталады:

экономикалық өсу немесе осындай жағдайды күтумен. Рынокта өсу болмаған кезде жағымды қысқа мерзімді жағдайлар туылса да, бұндай жағдайлардың болуы өте сирек;
жылжымайтын мүлікті сатып алудың қаржылық мүмкіндіктері, бұндай жағдайдың болуы өз кезегінде аймақтың экономикалық даму кезеңіне (дағдарыс, тоқырау, өнеркәсіптік даму) жұмыс орындарының болуымен оның сипатына байланысты;
қандай да бір ауданның экономикалық перспективасы мен жылжымайтын мүлік құны арасындағы өзара байланыс. Кейбір аудандар тоқырау халін кешуінің себебі, олардың негізгі өнеркәсіптік салалары елдің басқа аудандарына көшірілуінен немесе олардың құлдырау халінде болуынан. Бір өнеркәсіптік салаға тәуелді аудандарда құлдырау жағдайы болып, бұл аудандарда экономиканың құрылымды өзгерістері жағдайында жылжымайтын мүлік рыногының тұрақсыздығы орын алады.

Жылжымайтын мүлік рыногы елдің сонымен қатар, жекелей аймақтың әлеуметтік экономикалық дамуын, саяси тұрақтылығын анықтайтын факторлардың айрықша әсерінде болады.

Жылжымайтын мүлік рыногына әсер етуші факторлар арасында күрделі себеп салдарлық байланыстарды «балық сүйегі» атауын алған сызық арқылы бейнелеуге болады (Сурет 1) .

сканирование

Сурет 1 - Жылжымайтын мүлік рыногына әсер етуші факторлардың арасындағы күрделі себеп-салдарлық байланыстар

Ескертпе: Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости. - М. : Финансы и статистика, 2004. - 31б.

Жылжымайтын мүлік рыногына әсер етуші факторлар

Жылжымайтын мүлік рыногын мемлекеттік реттеу факторлары:Жылжымайтын мүлікті сату және сатып алу мәмілелерін реттейтін нормативтік актілер; Жылжымайтын мүлікпен мәміле жасауды реттейтін салықтық заңнамалар; Аймақтық деңгейде жылжымайтын мүлікпен мәміле жасауды шектейтін жеке нормативтік актілер;
Жалпы экономикалық жағдайлар:Ұлттық табыс өндірісі; Өнеркәсіптік өндіріс көлемі; Еңбекке қабілетті халықты жұмыспен қамту; Қаржылық активтердің табыстылық мөлшері; Елдің төлем балансы; Сауда балансының жағдайы; Капитал түсімдері; Капитал шығыстары; Халық табыстарының өсуі; Тұтынушы бағасының индексі.
Микроэкономикалық жағдайлар:Аймақтың экономикалық дамуы; Жұмысқа қабілетті халықты жұмыспен қамтуды әртараптандыру; Аймақ дамуының экономикалық болашағы; Аймаққа капиталдың түсімі; Аймақтан капиталдың шығуы;
Аймақтағы әлеуметтік жағдайлар:Этника аралық және әскеру қақтығысу мүмкіндігі; Жеке меншік капиталына қатынасы; Шетелдік капиталына қатынасы; Аймақтық әкімшілік-саясатының тұрақтылығы; Аймақтағы жұмыссыздық деңгейі; Аймақ әкімшілігінің жүргізіп отырған саясатының көпшілікке танымалдығы.
Аймақтағы табиғи жағдайлар:Аймақтағы экологиялық жағдай; Дамыған инфрақұрылымның болуы.

1-ші суреттен көріп отырғандай елдегі және халық жағдайы, қаржы рыногының жағдайы сияқты микроэкономикалық факторлар ерекше орын алады. Егер макроэкономикалық факторлардың әсері салыстырмалы тұрақты болса, онда табыс әкелетін жылжымайтын мүлік рыногының жағдайы микроэкономикалық факторлармен анықталады. Жылжымайтын мүлік рыногына әсер етуші факторлардың негізгі сипаттамасы осындай болып келеді [7, 31б. ] .

Жылжымайтын мүлік рыногы күрделі, тармақталған құрылымды иемденеді және оны көптеген белгілер бойынша бөлуге болады:

1) Жылжымайтын мүліктін тауар ретіндегі үш бірлік мәнінен шыға отырып жылжымайтын мүлік рыногын 3 секторға бөлуге болады:

жылжымайтын мүліктің дамуы;
жылжымайтын мүліктің айналымы;
жылжымайтын мүлікті басқару мен пайдалану.

Әрбір сектор өзіне тән құрылымдық нақтылығын және ерекшелігін иемденеді. Олардың тартымдылығы, көлемі, динамикасы олармен байланысты қаржылық ағымдарға тәуелді. Олар келесідей бөлінеді:

капитал салымының инвистицияларына (жылжымайтын мүліктің дамуы;
тауарлық (жылжымайтын мүлікке құқық айналымын қаржыландыру)
пайдаға (жылжымайтын мүлікке салық салу) .

Жылжымайтын мүлік айналысы секторы жылжымайтын мүлік объектілеріне рыноктық бағаны қалыптастырады. Жылжыматын мүлікті басқару мен пайдалану секторы - жылжымайтын мүлік объектілерінің қандай да бір тауарлық сипатының жылжымайтын мүлік пайдалығына әсер ету дәрежесін бақылап отырады. Осыдан жылжымайтын мүлік объектілерінің пайда әкелетін түрлерін тұрғызуда даму секторына сұраныс түседі. Басқару секторының жеткіліксіз түрде дамуы (бұл процесс қазіргі уақытта отандық рынокта жүріп жатыр), даму секторына сұраныс тікелей айналыс секторынан туып отырады.

Қазіргі уақытта жылжымайтын мүлік рыногының даму белгілері болып:

бюджеттен тыс инвестициялық көздердің басымдылығы;
күштері жеткілікті инвесторларадың баламалы түрде көп болуы (жылжымайтын мүліктің ең жақсы жерлерде орналасуы бойынша және түрлі объектілерге инвестициялау бойынша ұсыныстар) ;
инвестициялық жобаны басқаратын тұлғаны іздеудің жоғарғы қиындығы (жылжымайтын мүлік объектісін қандай мақсаттарға қолдануға байланысты және оны пайдалануға өткізуге дейінгі мерзім аралығында жасалатын мәмілелер) ;
даму рыногының зерттелуінің әлсіздігі;
тиімді және үнемді құрылыстың сапалы жасалынып шығарылған технологиялардың жоқтығынан құрылыс құрал-жабдықтары мен материалдарына ұзақ мерзімді сұраныстың болмауы.

2) Мәмілелерді жасау әдісіне байланысты жылжымайтын мүлік рыногын бастапқы және қайталама рыноктар деп бөлуге болады.

Бастапқы рынок бұл - қайта салынған және жекешелендіріліп алынған объктілермен жасалатын мәмілелер жиынтығы.

Қайталама рынок - бұл құрылысы аяқталған немесе пайдалануға берілген объектілермен байланысты және оларды қайта сатумен байланысты немесе бір тұлғадан екіншісіне өтудің басқадай әдістері бойынша мәміле жасау.

Бастапқы және қайталама рыноктар, біріңғай жылжымайтын мүлік рыногының 2 бөлігі бола отырып, олар бір-біріне өзара әсер етеді. Мысалы, қайталама рыноктағы бағалар қалыптасқан шығын деңгейіндегі жаңа құрылыстың қаншалықты тиімді болатынына ерекше бағыт бола алады.

Жылжымайтын мүліктің бастапқы және қайталама рыноктарындағы сұраныс және ұсыныстың бірлесе әсер етуі жылжыйматын мүлікті инвестициялауға қатысты дұрыс шешімді таңдау мен айналыс сферасын талдауды елеулі түрде күрделендіретін фактор ретінде танылады. Сонымен қатар бұл жағдай жылжымайтын мүлік рыногындағы мәмілелер біз білетіндей жеке және құпиялы сипатты иемденгендіктен, керек мәліметтерді жинаудан қиындық туғызады.

Бірақ та жағдайдың бар қиындығына қарамастан ол басты болып табылмайды. Жылжымайтын мүлік рыногы экономикалық жағдайдың әсерін жалпы ұлттық және аймақтық деңгейде сезінеді. Жылжымайтын мүліктің бастапқы және қайталама рыноктарындағы бұндай жағдайлардың өзгерісіне әсері түрліше болады. Мысалы, сұраныстың төмендеуінен жылжымайтын мүліктің қайталама рыногы оған ұсыныстың төмендеуі мен бағалардың құлауымен айтарлықтай икемді түрде жауап қайтарады. Бұл жердегі бағалардың төменгі шегі келесідей 3 фактормен анықталады: объектіні сатып алу бағасы, сатушының қаржылық жағдайы мен оның жылжымайтын мүлікті ұстаудың ағымдағы шығындар деңгейіне пайда деңгейінің сәйкес келуі. Бағалардың немесе ұсыныстың төмендеу көлемі едәуір үлкен болуы мүмкін.

Бастапқы рыноктағы жағдай басқаша болып келеді. Бағалардың төменгі шегі құрылысқа кететін шығындар деңгейімен анықталады: бұл деңгейден төмендеп кеткен жағдайда объектіні салушы тікелей шығынға ұшырайды. Бұл жерде ұсынысты төмендету және жоғарлату қиынға соғады. Құрылыс прцесіне өздерінің қуаттары мен ресурстарын пайдалануға мүдделі ұйымдар қатысады да (бұл әсіресе мердігерлерге тән), құрылыс процесін лезде тоқтату мүмкін болмай қалады. Сонымен қатар ұсынысты дереу ұлғайтуда мүмкін емес, себебі жылжымайтын мүлік объектілерін тұрғызу процесі айлап, жылдап жүретіндіктен.

3) Жалпы жылжымайтын мүлік рыногы шеңберіндегі мәмілелер түрлеріне байланысты жылжымайтын мүлік рыногын келесідей бөлуге болады:

сату-сатып алу рыногы;
жалдау рыногы;
ипотека рыногы;
заттық құқықтар (сенімді басқару) рыногы және тағы басқалар

4) Пайдалануға дайын дәрежесі бойынша:

аяқталмаған құрылыс;
қайта қалпына келтіруге арналған құрылыс объектілері және тағы басқалар.

5) Меншік формасына байланысты:

жеке меншіктегі жылжымайтын мүлік объектілері;
мелекеттік және муниципалды жылжымайтын мүлік объектілері.

6) Салалар бойынша:

өнеркәсіптік объектілер;
ауыл шаруашылық объектілер;
қоғамдық ғимараттар мен құрылыстар;
дем алатын орындар және тағы басқалар;

7) Қызмет ету мақсатына байланысты:

тұрғын үй;
өндірістік ғимараттар;
өндірістік емес ғимараттар мен орындар (офистер, қоймалар және тағы басқалар)
қонақ үйлер;
сауда орындары мен қоғамдық тамақтандыру орындары және тағы басқалар;

8) Жылжымайтын мүлік объектілері түрлеріне байланысты:

жер рыногы;
ғимараттар мен құрылғылар;
мүліктік кешені ретіндегі кәсіпорындар;
кондалиниумдар;
заттай құқықтар;
көпжылдық көшеттер.

Жоғарыда аталған жылжымайтын мүлік рыноктары ішіндегі ең маңыздылары жер учаскелері рыноктары, тұрғын үй және коммерциялық (адамнан басқалар үшін салынған құрылыстар) болып табылады [5, 20-24] .

Жылжымайтын мүлік рыногының келесі субъектілері айырылады: бұл ең алдымен сатып алушылар мен инвесторлар. Екіншіден, жылжымайтын мүліктің сатушылары - жылжымайтын мүлік иелері. Сатушылар мен сатып алушылар ретінде кез‑келген меншік түріндегі кәсіпорындар, үй шаруашылықтары, ипотекалық банктер.

Жылжымайтын мүлікті сатушылары ішінде құрылыс ұйымдары маңызды орын алады. Олар жаңа тұрғын үйлерді, тұрғын үй емес объектілерді салады және оларды өздері немесе қызметтер үшін төлеп, делдал сатушылар сата алады.

Жылжымайтын мүлік объектілерін сатуды қамтамасыз ететін жылжымайтын мүлік рыногының қатысушылары кәсіби делдалдар болып табылады: жылжымайтын мүлік бойынша агенттер, брокерлер, риэлторлар, бағалаушылар, заңды фирмалары, жылжымайтын мүлік қорлары, сақтандыру компаниялары, ипотекалық несие берушілер, диллерлер, уәкілетті тұлғалар, девелоперлер, жылжымайтын мүлікті басқару жөніндегі менеджерлер, жаппай ақпарат құралдары.

Жылжымайтын мүлік рыногының айналымының тиімділігіне мүмкіндік туғызатын түрлі рыноктық құрылымдар қалыптасып қызмет істеуде. Бастапқы және қайталама рыноктардағы субъектілер арасындағы өзара байланыстар мен өзара қарым-қатынастар күрделі функционалдық құрылымды иемденеді де, мақсаты жылжымайтын мүлік объектілеріне тұтыну сұранысын қанағаттандыру болып табылады.

Ең тараған көзқарастардың бірі болып - бұл жылжымайтын мүлік рыногы инвестициялық рыноктың бір түрі ретінде сипатталынып, оның инвестициялық рынокқа құрылымдық тәуекелдіктерін дәлелдейтін бірнеше ұқсас белгілерін бөліп көрсетеді:

инвестор-сатып алушылар мен инвестор-сатушылардың жиынтығы - олардың арасындағы айрбасқа алып келуі мүмкін; өзара әрекеттестігінің нәтижесі.
сатушылар мен сатып алушылар қызығушылықтарының келісім-құралдарын қолдану мүмкіндігі;
сатушылар мен сатып алушылар арасында экономикалық қатынастардың болуы;
осы рынокта айналыста жүрген тауарлардың құны мен тұтыну құны арасындағы экономикалық қатынастардың көрінуі;
нақты тауарды сатып алуға қызығушылық тудырған және осындай тауарға нақты және әлеуетті мүмкіндіктерін құйған тұтынушылар жиынтығының болуы;
инвестициялаған объектілерінен табыс алуы;
табысты алу үшін басқаруға қажеттілік.

... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.