Тұрғын үй нарығының жағдайы және даму барысын талдау

2 ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫНЫҢ ЖАҒДАЙЫ ЖӘНЕ ДАМУ БАРЫСЫН ТАЛДАУ

2. 1 Қазақстан Республикасының өңірлерінің тұрғын үй қорының көлеміне талда у

Орталық Қазақстан өңірі бойынша тұрғын үй құрылысы және тұрғын үй нарығының көрсеткіштерінің 2000-2010 жылдары өзгеру тенденцияларын талдау барысында жаңадан тұрғын үй құрылысын жүргізудің көрсеткіші жылдар бойында үздіксіз өсіп отырғанын көрсетті. Барлық меншік нысандары бойынша 2010 жылы тұрғын үйді қолданысқа беру көрсеткіші 2009 жылмен салыстырғанда шамамен 101, 0 %, 2008 жылға қарағанда 153, 8 %, 2007 жыл бойынша 228, 5 %, ал 2000 жылға қарағанда 1563, 2%, немесе 15, 6 есеге өскен. Қарағанды облысы бойынша меншік формаларына сәйкес тұрғын үй қорының құрылымыда біршама өзгерістерге ұшырады. Қолданысқа берілген тұрғын үйлердің басым бөлігінің үлесі жеке құрылыс компанияларының үлесінде. Облыс аумағы бойынша тұрғын үйлерді пайдалануға берудің ең жоғарғы көрсеткіші 2009 жылы Қарағанды қаласында (14 мың ш. м) орындалып, одан кейінгі кезектерге Жаңаарқа ауданы (73742 мың ш. м), Қаражал қаласы (38773 мың ш. м) және Осакаров ауданы (36444 мың ш. м) ие болды. Приозерск қаласы және Бұқаржырау ауданы тұрғын үйлер құрылысын жүргізуде облыс көлемі бойынша ең ақырғы орында [ 43] .

Кесте 8 - 2000-2010 жж. аралығындағы Қарағанды облысындағы тұрғын үй

нарығының негізгі көрсеткіштерінің серпіні

Облыста 2009 жылы 26632, 5 мың ш. м тұрғын үй қоры болса, оның 21064, 2 мың ш. м қалалық; 5568, 3 мың ш. м ауылдық елді мекендерге тиесілі болған. 2009 жылы тұрғын үй қоры 2008 жылмен салыстырғанда 2, 8 %, 2007 жылға қарағанда 3, 2% жоғарлады, ал 2000 жылмен салыстырғанда 4, 7% азайған. Тұрғын үй қорының азаюының басты себебі ескі және қауіпті тұрғын үйлердің бұзылғандығына байланысты.

Талдауға алынған жылдар ішінде салынған пәтерлердің мөлшері де өзгеріске ұшырап, Қарағанды қаласында 2009 жылы 2007 жылмен салыстырғанда пәтерлер саны 15, 6 % өсіп, 2170 пәтерден 2508 пәтерге жетті. Бұл көрсеткіштің жоғарлауы Осакаров, Жаңаарқа аудандары мен Қаражал қаласында байқалды. Ал, облыс территориясы бойынша салынған пәтерлер санының ең төменгі көрсеткіші 2009 жылы Бұқаржырау ауданында тіркеліп, ол 24 пәтерді құрады. Қарағанды облысы бойынша 2009 жылғы салынған пәтерлер санының ең төменгі және ең жоғарғы көрсеткіштерінің арасындағы айырмашылық шамамен 47, 7 есені құрады.

Қарағанды облысында тұрғын үй құрылысына жұмсалған инвестиция мөлшері бірқалыпты өсу үстінде. Республика аумағында тұрғын үй құрылысына салынған инвестициядағы Қарағанды облысының үлестік салмағын қарастыру құрылысқа салынған қаражат мөлшерінің талдауға алынған жылдар ішінде жоғарлағанын көрсетіп отыр (9-кесте) .

Кесте 9 - Қазақстан Республикасы және Қарағанды облысы бойынша

тұрғын үй құрылысына салынған инвестиция мөлшері, млн. тг

Республика деңгейінде тұрғын үй құрылысына жұмсалған жалпы инвестиция мөлшеріндегі Қарағанды облысының үлесі 0, 5 - 3, 5% көлемінде ауытқып отыр. Қарағанды облысы аумағында тұрғын үй құрылысына салынған инвестицияның ең жоғарғы мөлшері талдау кезеңдері ішінде 2010 жылы тіркеліп, 15533 млн. тг тұрғын үй құрылысына жұмсалды.

Қазіргі уақытта меншік формалары бойынша үйлерді іске қосудың және қаржыландыру жолдары түбегейлі өзгерді. Жеке және индивидуалдық құрылыс салушылардың үлесі жылдан жылға артып келе жатыр. Егер 2001 жылы тұрғын үйдің 90%-ын мемлекеттік кәсіпорындар мен ұйымдар салса, 2002 жылы мемлекеттің қатысуымен тұрғын үй құрылысын жүргізу 8, 9 % дейін төмендеген, соңғы жылдары жаңа тұрғын үй құрылысының 92%-ы жеке сектордың үлесіне, оның ішінде 76 % тұрғындар қаражаты есебінен, жүзеге асырылып жатыр.

• 2000-2010 жылдар аралығында жаңа тұрғын үй құрылысын жүргізудің көрсеткіштері меншік нысандары бойынша біршама өзгерістерге ұшырады (3-сурет) . Барлық меншік нысандары бойынша 2009 жылы тұрғын үйді қолданысқа беру көрсеткіші 2002 жылмен салыстырғанда 14, 1 есеге артып, 479320 ш. м тұрғын үй алаңы қолданысқа берілген. 2001 жылы облыс деңгейінде барлығы 34426 ш. м тұрғын үй құрылысы жүргізілсе, меншік формасына сәйкес мемлекеттік кәсіпорындар мен ұйымдар 1602 ш. м мемлекеттік емес ұйымдар мен кәсіпорындар 32824 ш. м халықтың қаражаттары арқылы 25518 ш. м тұрғын үй салынған. 2010 жылы мемлекеттік кәсіпорындар тарапынан салынған үйдің үлесі 17, 3 %, немесе 83900 ш. м, мемлекеттік емес кәсіпорындар мен ұйымдар 16, 2 %, немесе 78400 ш. м, жеке құрылыс салушылар 66, 5%, немесе 321700 ш. м, тұрғын үй құрылысын салу жоспарын орындаған [ 43] .

Сурет 3 - 2000 - 2010 жылдар аралығында Қарағанды облысы бойынша тұрғын үйлердің іске қосылуы (жалпы ауданы, ш. м)

Қазіргі уақытта Қарағанды облысында тұрғын үй құрылысын жүргізудің 2010 - 2010 жылдарға арналған аймақтық бағдарламасы бекітіліп, жүзеге асырылуда. 2010 жылы Қарағанды облысы бойынша барлығы 484 мың ш. м тұрғын үй құрылысы салынған, оның ішінде 322 мың ш. м. (66%) жеке тұрғын үйлер (ЖТҮ) ; 24 мың ш. м (5%) ипотекалық үйлер; 16 мың ш. м (3%) мемлекеттік жалға берілетін үйлер; 17 мың ш. м (4%) 100 мектеп, 100 аурухана бағдарламасы бойынша несиеге берілетін үйлер; 27 мың ш. м (6%) мемлекеттік қызметкерлерге арналған үйлер және 78 мың ш. м (16%) коммерциялық үйлер салынған (4-сурет) .

(а)

(б)

Сурет 4 - Қарағанды облысы бойынша 2010 жылы тұрғызылған үйлердің (а) және жұмсалған инвестиция құрылымы (б)

2010 жылы Қарағанды, Теміртау, Жезқазған, Балқаш қалалары мен Абай, Осакаров, Бұқаржырау, Жаңаарқа, Қарқаралы, Нұра, Ұлытау және Шет аудандарында республикалық бюджеттен мақсатты трансферттер есебінен 15, 6 мың ш. м мемлекеттік жалға берілетін үйлер салынды. Сонымен бірге жергілікті бюджет қаражаты есебінен Қарағанды, Шахтинск қалалары мен Жаңаарқа ауданында 9, 7 мың ш. м коммуналдық үйлер пайдалануға берілді.

Тұрғын үй нарығындағы баға деңгейін зерттеу нәтижесінен көргеніміздей, республикада тұрғын үй нарығындағы бастапқы және қосалқы тұрғын үйлердің қымбаттау үрдісі қалыптасқан деңгейде жалғасқан. 2009 жылдың қаңтарында өткен жылдың тиісті кезеңімен салыстырғанда нарықтағы жаңа тұрғын үй бағасы 26 %-ға, қайталама нарықта, керісінше, 47 %-ға өсті. Тұрғындардың нақты табыстары мен тұрғын үйдің бағасы арасындағы алшақтық нарықтың негізгі мәселесін туындатып отыр. Корреляциялық-регрессиялық бағалаудың нәтижелері тұрғындардың материалдық әл-ауқатын сипаттайтын факторлар мен қайталама тұрғын үйдің орташа сату бағасы арасындағы жоғары тәуелділіктікті көрсетіп отыр. Жұмыскерлердің еңбекақысының жоғарлауы мәртебелі аудандарда орналасқан кірпіш қабырғалы тұрғын үйдің орташа бағасын 3211 теңгеге, ал тыныш аудандарда 2834 теңгеге өсірген. Өңірлерде үй шаруашылығының ақшалай табыстарының өсуі қайталама тұрғын үй нарығындағы мәртебелі аудандардағы тұрғын үйдің жалпы ауданының құнын 6531 теңгеге, тыныш аудандарда 5767 теңгеге өсірді (10 - кесте) . Тұрғын үй нарығындағы 1ш. м. тұрғын үй алаңының бағасы, үй шаруашылығындағы жан басына айлық орташа табыс мөлшері мен жұмыскердің айлық еңбекақысының мөлшерінің арасындағы тәуелділік 97 - 98%. Қалған 3 - 2% нарықтың сыртқы және ішкі факторларына байланысты.

Кесте 10 - Тұрғын үйдің 1 ш. м нарықтық құнының тұрғындардың материалдық жағдайына тәуелділігі

Өткен жылдарға қарағанда Қарағанды қаласындағы тұрғын үйдің 1 ш. м бағасы 3, 3 есеге өскен. Ең жоғарғы өсу 2007 және 2008 жылдары тіркелді, яғни шаршы метр үй құны 56% жоғарлады. 2009 жылы оның алдындағы жылмен салыстырғанда бағаның өсу қарқыны 24, 2% жоғарлап, тұрғын үйдің орташа құны 730, 3 ш. б. 907, 3 ш. б/ш. м өсті (5- сурет) .

Сурет 5 - Қарағанды қаласындағы тұрғын үйдің 1 ш. м орташа құны ($ АҚШ)

Жылжымайтын мүлік нарығы - инертті құрылым, тіптен өте күрделі дағдарыстан кейін де бұл нарықтағы өсу мен төмендеу өте баяу жүреді. Тұрғын үй нарығындағы баға параметріне жасалған зерттеулер негізінде бағаның өсуіне әсер еткен факторлар сараланды, олар: экономиканың қарқынды дамуы; құрылыс компанияларының шетелдік компанияларға тәуелділігі; мемлекетте болып жатқан көші-қон процестердің өзгерісі; құрылыс материалдарының және жұмыстарының өзіндік құнының жоғарлауы және т. б.

• Орталық Қазақстан өңіріндегі тұрғын үй нарығындағы тұтынушылардың баспана мәселесін, баспанамен қамтамасыз етуде жүзеге асырылатын әрекеттер түрін, баспана тапшылығын жоюдың жолдарын және жалдық тұрғын үй нарығын дамытудың әлеуетін бағалау үшін автор тарапынан маркетингтік зерттеу жұмысы жүргізілді. Оның барысында Қарағанды қаласының 1000 адамына сауалнама өткізілді. Жас ерекшеліктері бойынша зерттеуге қатысқандардың 4, 4 % -18 жасқа дейінгілер, 35, 7%-ы 18-25 жастағылар, 29, 9%-ы 26-35 жастағылар, 22, 8% 36-55 орта жастағылар және 7, 2% 56 және одан жоғарғы жастағы адамдар тобы құраған. Зерттеу нәтижесі бойынша, жас мөлшері ұлғайған сайын жалға берілетін үй қызметіне деген сұраныс мөлшерінің азаятындығы байқалды. Ал, тұрғын үй мәселесінің 18-35 аралығындағы жастар арасында жоғары болуы демографиялық жағдайларға байланысты, яғни отбасы құру, баланың дүниеге келуі және т. б. Зерттеуге қатысқан респонденттердің басым бөлігі жалдық қызметті келесідей мақсаттарда жиі қолданатындығын көрсеткен: жеке баспаналы болған мерзімге дейін жалдау қызметін пайдалану (26, 1%, яғни 261 адам) ; басқа қалада оқу және жұмыс істеу мерзімдерінде сұраныстары болу (32, 7%, яғни 327 адам) ; іссапар уақытында (24, 4%, 244 адам) және демалу, қыдыру сәтінде (16, 8%, 168 адам) [ 27] .

Зерттеуге қатысқандардың 273-і, яғни 27, 3%, бір айдан алты айға дейін, 265-і (26, 5%) бір жылға дейін тұрғын үйді жалдау қызметін пайдаланатындықтарын айтқан. Талдау нәтижелері бойынша, респонденттердің басым көпшілігін студенттер, жұмысшылар және кәсіпкерлер құрады. Әлеуметтік мәртебесі бойынша қоғамның бұл мүшелері оқу және еңбек күші ретінде жоғары қозғалыста болатындығымен ерекшеленеді. Жылжыматын мүлік нарығындағы соңғы жылдардағы бағаның өзгерістері баспанаға деген сұраныстары бар тұрғындардың қажеттіліктерін қанағаттандыруға мүмкіндік бермеді. Олар баспана жалдауға мәжбүр. Респонденттердің басым көпшілігінің жеке меншік пәтерлері жоқ. Сауалнамаға қатысқандардың 37 %-ы өздерінде жеке меншік пәтерлері бар екендігін айтқан. Ал, зерттеуге қатысқандардың 15, 6 % ата-анасымен бірге, 9% жатақханада, 15, 4% досы немесе танысының үйінде, 23 % пәтер жалдап тұрады. Жеке меншік пәтердің болмауы кейбір дамыған мемлекеттердің өзінде қалыпты жағдай болып есептеледі, бұл мемлекеттегі тұрғындар үйлер немесе пәтерлерді жалдау қызметіне жүгінеді (6-сурет) .

(а) (б)

Сурет 6 - Респонденттердің жалдық қызметті пайдалану мерзімдері және қазіргі тұрғын үй жағдайлары, %

Жалпы, жалдық нарықты дамытуға бағдарланған зерттеу нәтижелері, келесідей қорытындылар жасауға негіз болды: жалға берілетін тұрғын үй нарығының тұтынушылары ретінде, қоғамдағы баспанаға сұранысы бар барлық адамдар саналды; 18 - 40 жас аралығындағы тұтынушылар, жалдық тұрғын үй нарығының қызметін тұтынуға дайын; жалға берілетін үй нарығы қалыптасқан жағдайда, оның нақты тұтынушысы болады; зейнеткерлік жастағы және оған жақындаған тұлғалар ішінде жалдық қызметке деген сұраныс төмен. Зерттеу жұмысының нәтижелері қоғамдағы баспана мәселесін шешудің негізгі жолы ретінде жалға берілетін тұрғын үй нарығын дамыту мүмкіндігі бар екендігін, жалдық қызметтің нақты тұтынушылары қалыптасатындығын көрсетті.

Маңғыстау облысы тұрғын үй нарығының дамуы, аймақтағы нарық қызметінің өрлеуіне себепші болған көптеген макро- және микроэкономикалық факторлар, тұрғын үй қорының жағдайы, тұрғын үй қорының бағалық сегменттелуі, қолжетімділік көрсеткіштеріне талдау жүргізілді және тұрғын үй нарығының дамуына себепші болған бес негізгі факторлар төмендегі түрде анықталды, олар:

біріншіден - жалақы мөлшеріне байланысты тұрғындардың төлемқаблеттілігі өсті, нарықтың дамуымен қатар, облыс тұрғындары жалақысының өсімі болды, 2005-2008 жылдар аралығындағы көрсеткіш: 2005ж. - 24372 теңге; 2006ж. - 29417 теңге; 2007ж. - 35713 теңге; 2008ж. - 40176 теңге болып, сәйкесінше өсім 117, 6%, 120, 7%, 121, 4%, 112, 5% құрады.

Жалпы республикадағы орташа жалақымен салыстырғанда облыста жалақы деңгейі елеулі жоғары болды. Тұрғындар табысының өсімі, ел ішіндегі тұрақты саяси жағдай мен экономика, ақшаның тұрақтылығы табыс шамасының өсуіне әкелді. Субъектілер табысының өсуінен нарықта жылжымайтын мүлікке қызығушылық пайда болды. Нәтижесінде сол кезеңдерде тұрғын үй бағасы мен операциялары қарқынды өсіп, тұрғын үй нарығы дамыды, бірақ қазіргі таңда бұл жағдай біраз бәсеңсіген.

екіншіден - жылжымайтын мүлікке инвестициялау әсер еткен, яғни жеке табыстың өсімі мен капиталдың жинақталуы табыс әкелу бағытында нарықтарға орналастырылуы қажет болғандықтан, бұл нарық оларды жоғары, әрі тұрақты табыстылығымен қызықтырды. Алайда, біздің ойымызша елде басқа елдермен салыстырғандай озық банк жүйесі мен құнды қағаздар, қор нарығы қызмет етпеді, ал тұрғын үй нарығы сол кезеңде салыстырмалы түрде капиталды сақтау және көбейтудің негізгі көздерінің бірі болды. Банк депозиттері жер, тұрғын үй нарығы секілді табыс ағымын бермеді. Мысалы, 2008 жылы жылжымайтын мүлік құны 55-75% өскен, ал мұны сол кезеңдегі 8-12% келетін банк депозиті сыйақысы шамасымен салыстыру мүмкін емес. Қазақстан қалаларындағы жалпы тұрғын үй нарығының өтімділігі мен табыстылығы көптеген инвесторларды қызықтырды және қайта сату арқылы спекульятивті табыс табушылардың нарыққа әсері жоғары болды.

Инвестициялық тартымдылық және одан келетін жоғары табыстылық шамасы нарықтың белсенді дамуына әсер етті.

---

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.

• Іс жүргізу
• Автоматтандыру, Техника
• Алғашқы әскери дайындық
• Астрономия
• Ауыл шаруашылығы
• Банк ісі
• Бизнесті бағалау
• Биология
• Бухгалтерлік іс
• Валеология
• Ветеринария
• География
• Геология, Геофизика, Геодезия
• Дін
• Ет, сүт, шарап өнімдері
• Жалпы тарих
• Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
• Журналистика
• Информатика
• Кеден ісі
• Маркетинг
• Математика, Геометрия
• Медицина
• Мемлекеттік басқару
• Менеджмент
• Мұнай, Газ
• Мұрағат ісі
• Мәдениеттану
• ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
• Педагогика
• Полиграфия
• Психология
• Салық
• Саясаттану
• Сақтандыру
• Сертификаттау, стандарттау
• Социология, Демография
• Спорт
• Статистика
• Тілтану, Филология
• Тарихи тұлғалар
• Тау-кен ісі
• Транспорт
• Туризм
• Физика
• Философия
• Халықаралық қатынастар
• Химия
• Экология, Қоршаған ортаны қорғау
• Экономика
• Экономикалық география
• Электротехника
• Қазақстан тарихы
• Қаржы
• Құрылыс
• Құқық, Криминалистика
• Әдебиет
• Өнер, музыка
• Өнеркәсіп, Өндіріс