Тұрғын үй нарығының жағдайы және даму барысын талдау

Жоспар
Кіріспе

1 Қазақстан Республикасының өңірлерінің тұрғын үй қорының көлеміне талдау
2 Жалпы, жалдық нарықты дамытуға бағдарланған зерттеу нәтижелері
3 Алматы қаласындағы тұрғын үй рыногының жағдайы

Орталық Қазақстан өңірі бойынша тұрғын үй құрылысы және тұрғын үй нарығының көрсеткіштерінің 2000-2010 жылдары өзгеру тенденцияларын талдау барысында жаңадан тұрғын үй құрылысын жүргізудің көрсеткіші жылдар бойында үздіксіз өсіп отырғанын көрсетті. Барлық меншік нысандары бойынша 2010 жылы тұрғын үйді қолданысқа беру көрсеткіші 2009 жылмен салыстырғанда шамамен 101,0 %, 2008 жылға қарағанда 153,8 %, 2007 жыл бойынша 228,5 %, ал 2000 жылға қарағанда 1563,2%, немесе 15,6 есеге өскен. Қарағанды облысы бойынша меншік формаларына сәйкес тұрғын үй қорының құрылымыда біршама өзгерістерге ұшырады. Қолданысқа берілген тұрғын үйлердің басым бөлігінің үлесі жеке құрылыс компанияларының үлесінде. Облыс аумағы бойынша тұрғын үйлерді пайдалануға берудің ең жоғарғы көрсеткіші 2009 жылы Қарағанды қаласында (140000 мың ш.м) орындалып, одан кейінгі кезектерге Жаңаарқа ауданы (73742 мың ш.м), Қаражал қаласы (38773 мың ш.м) және Осакаров ауданы (36444 мың ш.м) ие болды. Приозерск қаласы және Бұқаржырау ауданы тұрғын үйлер құрылысын жүргізуде облыс көлемі бойынша ең ақырғы орында [ 43].
Облыста 2009 жылы 26632,5 мың ш.м тұрғын үй қоры болса, оның 21064,2 мың ш.м қалалық; 5568,3 мың ш.м ауылдық елді мекендерге тиесілі болған. 2009 жылы тұрғын үй қоры 2008 жылмен салыстырғанда 2,8 %, 2007 жылға қарағанда 3,2% жоғарлады, ал 2000 жылмен салыстырғанда 4,7% азайған. Тұрғын үй қорының азаюының басты себебі ескі және қауіпті тұрғын үйлердің бұзылғандығына байланысты.
Талдауға алынған жылдар ішінде салынған пәтерлердің мөлшері де өзгеріске ұшырап, Қарағанды қаласында 2009 жылы 2007 жылмен салыстырғанда пәтерлер саны 15,6 % өсіп, 2170 пәтерден 2508 пәтерге жетті. Бұл көрсеткіштің жоғарлауы Осакаров, Жаңаарқа аудандары мен Қаражал қаласында байқалды. Ал, облыс территориясы бойынша салынған пәтерлер санының ең төменгі көрсеткіші 2009 жылы Бұқаржырау ауданында тіркеліп, ол 24 пәтерді құрады. Қарағанды облысы бойынша 2009 жылғы салынған пәтерлер санының ең төменгі және ең жоғарғы көрсеткіштерінің арасындағы айырмашылық шамамен 47,7 есені құрады.

Пән: Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
Жұмыс түрі: Материал
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 21 бет
Таңдаулыға:

2 ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫНЫҢ ЖАҒДАЙЫ ЖӘНЕ ДАМУ БАРЫСЫН ТАЛДАУ

2.1 Қазақстан Республикасының өңірлерінің тұрғын үй қорының көлеміне
талдау

Орталық Қазақстан өңірі бойынша тұрғын үй құрылысы және тұрғын үй
нарығының көрсеткіштерінің 2000-2010 жылдары өзгеру тенденцияларын талдау
барысында жаңадан тұрғын үй құрылысын жүргізудің көрсеткіші жылдар бойында
үздіксіз өсіп отырғанын көрсетті. Барлық меншік нысандары бойынша 2010 жылы
тұрғын үйді қолданысқа беру көрсеткіші 2009 жылмен салыстырғанда шамамен
101,0 %, 2008 жылға қарағанда 153,8 %, 2007 жыл бойынша 228,5 %, ал 2000
жылға қарағанда 1563,2%, немесе 15,6 есеге өскен. Қарағанды облысы бойынша
меншік формаларына сәйкес тұрғын үй қорының құрылымыда біршама өзгерістерге
ұшырады. Қолданысқа берілген тұрғын үйлердің басым бөлігінің үлесі жеке
құрылыс компанияларының үлесінде. Облыс аумағы бойынша тұрғын үйлерді
пайдалануға берудің ең жоғарғы көрсеткіші 2009 жылы Қарағанды қаласында
(140000 мың ш.м) орындалып, одан кейінгі кезектерге Жаңаарқа ауданы (73742
мың ш.м), Қаражал қаласы (38773 мың ш.м) және Осакаров ауданы (36444 мың
ш.м) ие болды. Приозерск қаласы және Бұқаржырау ауданы тұрғын үйлер
құрылысын жүргізуде облыс көлемі бойынша ең ақырғы орында [ 43].

Кесте 8 - 2000-2010 жж. аралығындағы Қарағанды облысындағы тұрғын үй
нарығының негізгі көрсеткіштерінің серпіні

Жылдар Тұрғын Тұрғын үйПәтер Пәтердің Тұрғын Тұрғын үй Халықтың
үйлерді қоры, мыңсаны, орташа үйдің құрылысынатұрғын
іске ш.м бірлік мөлшері, жалпы салынған үймен
қосу, жалпы алаңыныңинвестицияқамтамасы
жалпы ауданы , млн. тг з етілуі,
ауданы ш.м 1 ш.м. бір
ш.м құны, тұрғынға
мың тг келетін
жалпы
алаң, ш.м
2000 30963 27940,1 348 109,1 9,0 84 20
2001 34426 27940,1 315 108,0 5,9 21 18,5
2002 34105 24412,5 312 109,3 3,9 148,3 17,6
2003 29063 24239,9 199 146,0 7,4 334 17,8
2004 36843 24096,7 227 162,3 10,6 235,7 18,1
2005 36827 24130,0 266 143,5 6,9 287,9 18,5
2006 135749 25317 1074 125,6 19,5 3625 19,3
2007 211777 25815,0 2170 96,6 25,2 7931,5 20,1
2008 314706 25901,4 2527 108,2 25,1 8892 20,5
2009 479000 26632,5 2508 108,5 17,3 10595 21,1
2010 484000 26670 4342 109 20,0 15533 21,8
2010 101,0 100,1 173,1 100,5 115,6 146,6 103,3
2009,%
Ескерту: Қарағанды облысы, Құрылыс басқармасы және Статистика
департаментінің мәліметтері негізінде дайындалып, есептелген.

Облыста 2009 жылы 26632,5 мың ш.м тұрғын үй қоры болса, оның 21064,2
мың ш.м қалалық; 5568,3 мың ш.м ауылдық елді мекендерге тиесілі болған.
2009 жылы тұрғын үй қоры 2008 жылмен салыстырғанда 2,8 %, 2007 жылға
қарағанда 3,2% жоғарлады, ал 2000 жылмен салыстырғанда 4,7% азайған. Тұрғын
үй қорының азаюының басты себебі ескі және қауіпті тұрғын үйлердің
бұзылғандығына байланысты.
Талдауға алынған жылдар ішінде салынған пәтерлердің мөлшері де
өзгеріске ұшырап, Қарағанды қаласында 2009 жылы 2007 жылмен салыстырғанда
пәтерлер саны 15,6 % өсіп, 2170 пәтерден 2508 пәтерге жетті. Бұл
көрсеткіштің жоғарлауы Осакаров, Жаңаарқа аудандары мен Қаражал қаласында
байқалды. Ал, облыс территориясы бойынша салынған пәтерлер санының ең
төменгі көрсеткіші 2009 жылы Бұқаржырау ауданында тіркеліп, ол 24 пәтерді
құрады. Қарағанды облысы бойынша 2009 жылғы салынған пәтерлер санының ең
төменгі және ең жоғарғы көрсеткіштерінің арасындағы айырмашылық шамамен
47,7 есені құрады.
Қарағанды облысында тұрғын үй құрылысына жұмсалған инвестиция мөлшері
бірқалыпты өсу үстінде. Республика аумағында тұрғын үй құрылысына салынған
инвестициядағы Қарағанды облысының үлестік салмағын қарастыру құрылысқа
салынған қаражат мөлшерінің талдауға алынған жылдар ішінде жоғарлағанын
көрсетіп отыр (9-кесте).

Кесте 9 - Қазақстан Республикасы және Қарағанды облысы бойынша
тұрғын үй құрылысына салынған инвестиция мөлшері, млн. тг

Жылдар Қазақстан Қарағанды облысы Қарағанды облысының
Республикасы үлес салмағы, %
2000 16630 89 0,5
2001 13737 21 0,2
2002 22435 148 0,7
2003 27310 334 1,2
2004 36158 236 0,7
2005 59524 288 0,5
2006 130495 3625 2,8
2007 254287 7931 3,1
2008 368354 8892 2,4
2009 490375 10595 2,2
2010 442335 15533 3,5
Ескерту: автор ҚР Статистика агенттігінің мәліметтері негізінде
құрастырып, пайыздық көрсеткіштерін есептеген

Республика деңгейінде тұрғын үй құрылысына жұмсалған жалпы инвестиция
мөлшеріндегі Қарағанды облысының үлесі 0,5 - 3,5% көлемінде ауытқып отыр.
Қарағанды облысы аумағында тұрғын үй құрылысына салынған инвестицияның ең
жоғарғы мөлшері талдау кезеңдері ішінде 2010 жылы тіркеліп, 15533 млн. тг
тұрғын үй құрылысына жұмсалды.
Қазіргі уақытта меншік формалары бойынша үйлерді іске қосудың және
қаржыландыру жолдары түбегейлі өзгерді. Жеке және индивидуалдық құрылыс
салушылардың үлесі жылдан жылға артып келе жатыр. Егер 2001 жылы тұрғын
үйдің 90%-ын мемлекеттік кәсіпорындар мен ұйымдар салса, 2002 жылы
мемлекеттің қатысуымен тұрғын үй құрылысын жүргізу 8,9 % дейін төмендеген,
соңғы жылдары жаңа тұрғын үй құрылысының 92%-ы жеке сектордың үлесіне, оның
ішінде 76 % тұрғындар қаражаты есебінен, жүзеге асырылып жатыр.
- 2000-2010 жылдар аралығында жаңа тұрғын үй құрылысын жүргізудің
көрсеткіштері меншік нысандары бойынша біршама өзгерістерге ұшырады (3-
сурет). Барлық меншік нысандары бойынша 2009 жылы тұрғын үйді
қолданысқа беру көрсеткіші 2002 жылмен салыстырғанда 14,1 есеге артып,
479320 ш. м тұрғын үй алаңы қолданысқа берілген. 2001 жылы облыс
деңгейінде барлығы 34426 ш. м тұрғын үй құрылысы жүргізілсе, меншік
формасына сәйкес мемлекеттік кәсіпорындар мен ұйымдар 1602 ш.м
мемлекеттік емес ұйымдар мен кәсіпорындар 32824 ш.м халықтың
қаражаттары арқылы 25518 ш.м тұрғын үй салынған. 2010 жылы мемлекеттік
кәсіпорындар тарапынан салынған үйдің үлесі 17,3 %, немесе 83900 ш.м,
мемлекеттік емес кәсіпорындар мен ұйымдар 16,2 %, немесе 78400 ш.м,
жеке құрылыс салушылар 66,5%, немесе 321700 ш.м, тұрғын үй құрылысын
салу жоспарын орындаған [ 43].

Сурет 3 – 2000 - 2010 жылдар аралығында Қарағанды облысы бойынша тұрғын
үйлердің іске қосылуы (жалпы ауданы, ш. м)

Қазіргі уақытта Қарағанды облысында тұрғын үй құрылысын жүргізудің 2010
- 2010 жылдарға арналған аймақтық бағдарламасы бекітіліп, жүзеге асырылуда.
2010 жылы Қарағанды облысы бойынша барлығы 484 мың ш. м тұрғын үй құрылысы
салынған, оның ішінде 322 мың ш.м. (66%) жеке тұрғын үйлер (ЖТҮ); 24 мың ш.
м (5%) ипотекалық үйлер; 16 мың ш. м (3%) мемлекеттік жалға берілетін
үйлер; 17 мың ш. м (4%) 100 мектеп, 100 аурухана бағдарламасы бойынша
несиеге берілетін үйлер; 27 мың ш. м (6%) мемлекеттік қызметкерлерге
арналған үйлер және 78 мың ш.м (16%) коммерциялық үйлер салынған (4-сурет).

(а)

(б)

Сурет 4 - Қарағанды облысы бойынша 2010 жылы тұрғызылған үйлердің (а)
және жұмсалған инвестиция құрылымы (б)

2010 жылы Қарағанды, Теміртау, Жезқазған, Балқаш қалалары мен Абай,
Осакаров, Бұқаржырау, Жаңаарқа, Қарқаралы, Нұра, Ұлытау және Шет
аудандарында республикалық бюджеттен мақсатты трансферттер есебінен 15,6
мың ш.м мемлекеттік жалға берілетін үйлер салынды. Сонымен бірге жергілікті
бюджет қаражаты есебінен Қарағанды, Шахтинск қалалары мен Жаңаарқа
ауданында 9,7 мың ш.м коммуналдық үйлер пайдалануға берілді.
Тұрғын үй нарығындағы баға деңгейін зерттеу нәтижесінен көргеніміздей,
республикада тұрғын үй нарығындағы бастапқы және қосалқы тұрғын үйлердің
қымбаттау үрдісі қалыптасқан деңгейде жалғасқан. 2009 жылдың қаңтарында
өткен жылдың тиісті кезеңімен салыстырғанда нарықтағы жаңа тұрғын үй бағасы
26 %-ға, қайталама нарықта, керісінше, 47 %-ға өсті. Тұрғындардың нақты
табыстары мен тұрғын үйдің бағасы арасындағы алшақтық нарықтың негізгі
мәселесін туындатып отыр. Корреляциялық-регрессиялық бағалаудың нәтижелері
тұрғындардың материалдық әл-ауқатын сипаттайтын факторлар мен қайталама
тұрғын үйдің орташа сату бағасы арасындағы жоғары тәуелділіктікті көрсетіп
отыр. Жұмыскерлердің еңбекақысының жоғарлауы мәртебелі аудандарда
орналасқан кірпіш қабырғалы тұрғын үйдің орташа бағасын 3211 теңгеге, ал
тыныш аудандарда 2834 теңгеге өсірген. Өңірлерде үй шаруашылығының ақшалай
табыстарының өсуі қайталама тұрғын үй нарығындағы мәртебелі аудандардағы
тұрғын үйдің жалпы ауданының құнын 6531 теңгеге, тыныш аудандарда 5767
теңгеге өсірді (10 - кесте). Тұрғын үй нарығындағы 1ш.м. тұрғын үй алаңының
бағасы, үй шаруашылығындағы жан басына айлық орташа табыс мөлшері мен
жұмыскердің айлық еңбекақысының мөлшерінің арасындағы тәуелділік 97 - 98%.
Қалған 3 - 2% нарықтың сыртқы және ішкі факторларына байланысты.

Кесте 10 - Тұрғын үйдің 1 ш.м нарықтық құнының тұрғындардың материалдық
жағдайына тәуелділігі
Факторлық көрсеткіштер Регрессия Корреляция
теңдеуі коэффициен
тінің
мөлшері
х у
Жұмыскерлердің Тұрғын үйдің шаршы
еңбекақысы метрінің бағасы
мәртебелі аудандарда Ух=48063,8+3,2110,998
х
тыныш аудандарда Ух=-49066,106+2,0,997
834х
Үй шаруашылығындағы Тұрғын үйдің шаршы
ақшалай табыстар метрінің бағасы
мәртебелі аудандарда Ух=-41847,293+6,0,998
531х
тыныш аудандарда Ух=-43626,201+5,0,998
767х
Салынған пәтерлер саны мен қолданысқа берілген тұрғын үйдің шаршы
метрінің орташа құнына әсерін бағалау
Салынған пәтерлер саныТұрғын үйдің шаршы Ух=73350,28+1,190,967
метрінің бағасы 7х
Ескерту. Үлгілерді автор корреляциялық-регрессиялық талдау әдісі
негізінде есептеген.

Өткен жылдарға қарағанда Қарағанды қаласындағы тұрғын үйдің 1 ш.м
бағасы 3,3 есеге өскен. Ең жоғарғы өсу 2007 және 2008 жылдары тіркелді,
яғни шаршы метр үй құны 56% жоғарлады. 2009 жылы оның алдындағы жылмен
салыстырғанда бағаның өсу қарқыны 24,2% жоғарлап, тұрғын үйдің орташа құны
730,3 ш.б. 907,3 ш.бш.м өсті (5- сурет).

Сурет 5 - Қарағанды қаласындағы тұрғын үйдің 1 ш. м орташа құны ($ АҚШ)

Жылжымайтын мүлік нарығы - инертті құрылым, тіптен өте күрделі
дағдарыстан кейін де бұл нарықтағы өсу мен төмендеу өте баяу жүреді. Тұрғын
үй нарығындағы баға параметріне жасалған зерттеулер негізінде бағаның
өсуіне әсер еткен факторлар сараланды, олар: экономиканың қарқынды дамуы;
құрылыс компанияларының шетелдік компанияларға тәуелділігі; мемлекетте
болып жатқан көші-қон процестердің өзгерісі; құрылыс материалдарының және
жұмыстарының өзіндік құнының жоғарлауы және т.б.
- Орталық Қазақстан өңіріндегі тұрғын үй нарығындағы тұтынушылардың
баспана мәселесін, баспанамен қамтамасыз етуде жүзеге асырылатын
әрекеттер түрін, баспана тапшылығын жоюдың жолдарын және жалдық тұрғын
үй нарығын дамытудың әлеуетін бағалау үшін автор тарапынан
маркетингтік зерттеу жұмысы жүргізілді. Оның барысында Қарағанды
қаласының 1000 адамына сауалнама өткізілді. Жас ерекшеліктері бойынша
зерттеуге қатысқандардың 4,4 % -18 жасқа дейінгілер, 35,7%-ы 18-25
жастағылар, 29,9%-ы 26-35 жастағылар, 22,8% 36-55 орта жастағылар және
7,2% 56 және одан жоғарғы жастағы адамдар тобы құраған. Зерттеу
нәтижесі бойынша, жас мөлшері ұлғайған сайын жалға берілетін үй
қызметіне деген сұраныс мөлшерінің азаятындығы байқалды. Ал, тұрғын үй
мәселесінің 18-35 аралығындағы жастар арасында жоғары болуы
демографиялық жағдайларға байланысты, яғни отбасы құру, баланың
дүниеге келуі және т.б. Зерттеуге қатысқан респонденттердің басым
бөлігі жалдық қызметті келесідей мақсаттарда жиі қолданатындығын
көрсеткен: жеке баспаналы болған мерзімге дейін жалдау қызметін
пайдалану (26,1%, яғни 261 адам); басқа қалада оқу және жұмыс істеу
мерзімдерінде сұраныстары болу (32,7%, яғни 327 адам); іссапар
уақытында (24,4%, 244 адам) және демалу, қыдыру сәтінде (16,8%, 168
адам) [ 27].
Зерттеуге қатысқандардың 273-і, яғни 27,3%, бір айдан алты айға дейін,
265-і (26,5%) бір жылға дейін тұрғын үйді жалдау қызметін
пайдаланатындықтарын айтқан. Талдау нәтижелері бойынша, респонденттердің
басым көпшілігін студенттер, жұмысшылар және кәсіпкерлер құрады. Әлеуметтік
мәртебесі бойынша қоғамның бұл мүшелері оқу және еңбек күші ретінде жоғары
қозғалыста болатындығымен ерекшеленеді. Жылжыматын мүлік нарығындағы соңғы
жылдардағы бағаның өзгерістері баспанаға деген сұраныстары бар тұрғындардың
қажеттіліктерін қанағаттандыруға мүмкіндік бермеді. Олар баспана жалдауға
мәжбүр. Респонденттердің басым көпшілігінің жеке меншік пәтерлері жоқ.
Сауалнамаға қатысқандардың 37 %-ы өздерінде жеке меншік пәтерлері бар
екендігін айтқан. Ал, зерттеуге қатысқандардың 15,6 % ата-анасымен бірге,
9% жатақханада, 15,4% досы немесе танысының үйінде, 23 % пәтер жалдап
тұрады. Жеке меншік пәтердің болмауы кейбір дамыған мемлекеттердің өзінде
қалыпты жағдай болып есептеледі, бұл мемлекеттегі тұрғындар үйлер немесе
пәтерлерді жалдау қызметіне жүгінеді (6-сурет).

(а) (б)
Сурет 6 - Респонденттердің жалдық қызметті пайдалану мерзімдері және
қазіргі тұрғын үй жағдайлары, %

Жалпы, жалдық нарықты дамытуға бағдарланған зерттеу нәтижелері,
келесідей қорытындылар жасауға негіз болды: жалға берілетін тұрғын үй
нарығының тұтынушылары ретінде, қоғамдағы баспанаға сұранысы бар барлық
адамдар саналды; 18 - 40 жас аралығындағы тұтынушылар, жалдық тұрғын үй
нарығының қызметін тұтынуға дайын; жалға берілетін үй нарығы қалыптасқан
жағдайда, оның нақты тұтынушысы болады; зейнеткерлік жастағы және оған
жақындаған тұлғалар ішінде жалдық қызметке деген сұраныс төмен. Зерттеу
жұмысының нәтижелері қоғамдағы баспана мәселесін шешудің негізгі жолы
ретінде жалға берілетін тұрғын үй нарығын дамыту мүмкіндігі бар екендігін,
жалдық қызметтің нақты тұтынушылары қалыптасатындығын көрсетті.
Маңғыстау облысы тұрғын үй нарығының дамуы, аймақтағы нарық қызметінің
өрлеуіне себепші болған көптеген макро- және микроэкономикалық факторлар,
тұрғын үй қорының жағдайы, тұрғын үй қорының бағалық сегменттелуі,
қолжетімділік көрсеткіштеріне талдау жүргізілді және тұрғын үй нарығының
дамуына себепші болған бес негізгі факторлар төмендегі түрде анықталды,
олар:
біріншіден - жалақы мөлшеріне байланысты тұрғындардың төлемқаблеттілігі
өсті, нарықтың дамуымен қатар, облыс тұрғындары жалақысының өсімі болды,
2005-2008 жылдар аралығындағы көрсеткіш: 2005ж. - 24372 теңге; 2006ж. -
29417 теңге; 2007ж. - 35713 теңге; 2008ж. - 40176 теңге болып, сәйкесінше
өсім 117,6%, 120,7%, 121,4%, 112,5% құрады.
Жалпы республикадағы орташа жалақымен салыстырғанда облыста жалақы
деңгейі елеулі жоғары болды. Тұрғындар табысының өсімі, ел ішіндегі тұрақты
саяси жағдай мен экономика, ақшаның тұрақтылығы табыс шамасының өсуіне
әкелді. Субъектілер табысының өсуінен нарықта жылжымайтын мүлікке
қызығушылық пайда болды. Нәтижесінде сол кезеңдерде тұрғын үй бағасы мен
операциялары қарқынды өсіп, тұрғын үй нарығы дамыды, бірақ қазіргі таңда
бұл жағдай біраз бәсеңсіген.
екіншіден - жылжымайтын мүлікке инвестициялау әсер еткен, яғни жеке
табыстың өсімі мен капиталдың жинақталуы табыс әкелу бағытында нарықтарға
орналастырылуы қажет болғандықтан, бұл нарық оларды жоғары, әрі тұрақты
табыстылығымен қызықтырды. Алайда, біздің ойымызша елде басқа елдермен
салыстырғандай озық банк жүйесі мен құнды қағаздар, қор нарығы қызмет
етпеді, ал тұрғын үй нарығы сол кезеңде салыстырмалы түрде капиталды сақтау
және көбейтудің негізгі көздерінің бірі болды. Банк депозиттері жер, тұрғын
үй нарығы секілді табыс ағымын бермеді. Мысалы, 2008 жылы жылжымайтын
мүлік құны 55-75% өскен, ал мұны сол кезеңдегі 8-12% келетін банк депозиті
сыйақысы шамасымен салыстыру мүмкін емес. Қазақстан қалаларындағы жалпы
тұрғын үй нарығының өтімділігі мен табыстылығы көптеген инвесторларды
қызықтырды және қайта сату арқылы спекульятивті табыс табушылардың нарыққа
әсері жоғары болды.
Инвестициялық тартымдылық және одан келетін жоғары табыстылық шамасы
нарықтың белсенді дамуына әсер етті.
- үшіншіден - тұрғындар санының өсуі, жылжымайтын мүлік бағасының
жоғарлауы, тұрғын үйге деген сұраныс мәселесінің туындауына әкелді,
бұл тұрғындар санының өсімі қалалар мен қала маңдарына жақын
орналасқан елді мекендерде сұранысты өсірген. Облыстың статистикалық
ақпарат деректері бойынша жалпы облыста сыртқы миграция 2005ж.- 6178;
2006ж.- 6422; 2007ж.- 5369; 2008ж.- 7915; 2009ж.- 6986 адамды құрады.
Аймақтың тұрақты экономикалық өсімі тек қана Қазақстан облыстарының
ғана емес, сонымен қатар жақын шетел тұрғындарын да өзіне тартады.
Тұрғындар санының өсімі тұрғын үйге деген сұраныс шамасына әсер
етіп, нарықта бағаның жоғарлауына әкелді. Маңғыстау облысы
экономикасының одан әрі қарай өсу келешегі жоғары. Соған сәйкес
тұрғындар санының өсуі (дағдарыстан кейін де жалғасын таппақ) әрі
қарай жалғасатынын және тұрғын үйге деген сұраныстың да жоғарылай
түсетінін болжауға болады [ 44].
Облыстағы нарықтың жандануына әсер еткен адам саны мен облыстың
еңбексиымдылығы болды.
төртіншіден - соңғы жылдары аймақтағы тұрғын үй бағасы деңгейінің
жоғарлауына екінші деңгейлі банктердің өз қаражатын орналастырудағы қызметі
оң ықпал етті, облыста екінші деңгейлі банктермен тек Маңғыстау облысының
өзінде 2005ж.-16700 млн.т.; 2006ж.-19831млн.т.; 2007ж.- 43996 млн.т.;
2008ж.- 91382 млн.т. қаражат несиеге берілді, сондай-ақ, тұрғын үй сатып
алуға несие беру қызметін 2002 жылы тек бір ғана банк, 2003 жылы - 3 банк,
2004 жылы - 6 банк, 2006ж. бастап барлық ірі банк филиалдары көрсетті. Бұл
нарыққа түсетін қаражаттың өсіміне, одан облыстағы тұрғын үй бағасының
өсуіне әсер етті.
бесіншіден - аймақта тұрғын үй құрылысы нарығы мен экономиканың
жандануы болды. Облыстық статистика басқармасының деректері бойынша, 2006
жылы құрылыстың өсу қарқыны 240,1% құрады және жеке тұрғын үй құрылысының
кеңеюімен қатар жүріп, озық үлгідегі коммерциялық тұрғын үй құрылысына
бастау болды, бүгінгі күнге дейін облыс орталығында бірнеше пәтерлі, 12
элиталық тұрғын үй кешендерінің құрылысы жүргізілді.
Зерттеулер нәтижесінен 2002-2008 жылдар аралығында тұрғын үй қорының
негізгі көрсеткіштерінің серпіні жыл санап аса үлкен емес, тұрақты өсімге
ие болып отырғандығы байқалады. Аймақтағы тұрғын үй нарығының жағдайына
әсер етуші, анықталған бес факторға байланысты болды және өсім: 2003 ж.-
107,2%, 2004 ж.-107,3%, 2005 ж-102,6%, 2006 ж.-103,5%, 2007 ж.-100,03%,
2008 ж.-102,4% құрағандығы анықталды. Облыста үй қорын іске қосу шамасы
2007 жылдан бастап төмен өсімге ие бола бастаған, бұл аймақтағы бағаның сол
жылғы қарқынды өсуіне байланысты болды, сондықтан аймақтық тұрғын үй
құрылысын дамыту бағдарламасының осы кезеңдерде маңыздылығы жоғарлай түсті,
нарықтағы көрсеткіштер нәтижесін облыс аймақтары бойынша төмендегі
диаграммада бейнелейміз (сурет 7).

Ескертпе - Статистикалық жинақ Маңғыстау облысы тұрғын үй қоры
ақпараттары негізінде автордың құрастыруы

Сурет 7- 2002-2008 ж.ж. Маңғыстау облысы аймақтары бойынша тұрғын үй
қорының серпіні

- Диаграммадан облыс бойынша Ақтау, Жаңаөзен қалаларында тұрғын үй
қорларын пайдалануға беру жоғары екендігін байқауға болады, одан
кейінгі кезекте Бейнеу, Қарақия, Маңғыстау, Түпқараған аудандары
қарастырылады, ал Мұнайлы ауданы соңғы жылы құрылғандығына байланысты
бұл жерлерде құрылыс шамасы жүргізілу үстінде. Тұрғын үй нарығын
зерттеу, тұрғын үй қорының бағасын анықтау аймақтағы тұрғындардың үй
алу мүмкіншілігін есептеуге, қол жетімділік коэффициенті арқылы талдау
жүргізуге мүмкіншілік берді, коэффициент төмен болған сайын
тұрғындардың сатып алу деңгейі жоғарлай түседі. Қол жетімділікті
анықтауда тұрғындардың орташа айлық жалақысы мен тұрғын үй бағасының
арасындағы алшақтық зерттелді. Оның шамасын, мерзімдердегі деңгейі мен
өзгерісін анықтап отыру қажетті және мұның әлеуметтік маңыздылығы
жоғары [ 44].
Халықаралық тәжірибеде тұрғын үйдің қолжетімділік коэффициенті housing
price to income ratio және қол жетімді тұрғын үй көрсеткіші термині-
housing affordability тұрғындардың үйді сатып алу мүмкіншілігін
бейнелейді, Еуропа елдерінде қол жетімділік коэффициенті 3-4 жылдан 5-6 жыл
аралығында, жекелеген ТМД елдерінде 7 жылды құрайды. Төлемқабілетті сұраныс
көлемі қол жетімділік коэффициентіне тәуелді болып табылады және оны
анықтау тұрғындар табысының деңгейі мен тұрғын үй бағасына байланысты
қарастырылды. Біз облыстағы көрсеткіштерді қарастыра келе, зерттеулер
нәтижесі бойынша қол жетімділік көрсеткіштерін ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.