Ипотекалық несиелеу – Қазақстан нарығындағы ұзақ мерзімді несие
Жоспар
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
I. Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың теориялық негіздері
1.1. Несиелеу жүйесі мен ипотекалық несие түсінігі ... ... ... ... ... ... ... ... ...5
1.2. Ипотекалық несие жүйелерінің негізгі модельдері ... ... ... ... ... ... ... ...8
II. Ипотекалық несиелеу . Қазақстан нарығындағы ұзақ мерзімді несие
2.1. Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің пайда болуы мен қазіргі жағдайы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...12
2.2. Ипотекалық несиенің ҚР.да дамуы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..14
2.3. Ипотекалық несие нарығы . жылжымайтын мүлікті инвестициялау нысаны ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 18
2.4.Ипотекалық несиелеудің тиімділіктері мен оның шетел тәжірибесіндегі үлгілері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 20
III. Ипотекалық несиенің даму болашағы
3.1. ҚР.ғы ипотекалық несиелеуді жетілдіру жолдары ... ... ... ... ... ... ... .24
3.2. «Казкоммерцбанк» АҚ.ның ипотекалық несиелеу механизмін талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..26
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..29
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 31
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
I. Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың теориялық негіздері
1.1. Несиелеу жүйесі мен ипотекалық несие түсінігі ... ... ... ... ... ... ... ... ...5
1.2. Ипотекалық несие жүйелерінің негізгі модельдері ... ... ... ... ... ... ... ...8
II. Ипотекалық несиелеу . Қазақстан нарығындағы ұзақ мерзімді несие
2.1. Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің пайда болуы мен қазіргі жағдайы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...12
2.2. Ипотекалық несиенің ҚР.да дамуы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..14
2.3. Ипотекалық несие нарығы . жылжымайтын мүлікті инвестициялау нысаны ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 18
2.4.Ипотекалық несиелеудің тиімділіктері мен оның шетел тәжірибесіндегі үлгілері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 20
III. Ипотекалық несиенің даму болашағы
3.1. ҚР.ғы ипотекалық несиелеуді жетілдіру жолдары ... ... ... ... ... ... ... .24
3.2. «Казкоммерцбанк» АҚ.ның ипотекалық несиелеу механизмін талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..26
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..29
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 31
Халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету кез келген мемлекетте экономикасы үшін өзекті мәселе болып табылады. Ел үкіметтері бұл мәселенің едәуір оптималды шешімін табуға тырысуда.
Егер Республикадағы тұрғын үй мәселесі жайлы сөз қозғайтын болсақ ол қазіргі кезде өте өткір тұруда. Бүгінгі таңда тұрғын үй қорының жағдайы өте қиын, коммуналды тұғын үйге кезектілік мәселесінің жағдайы да жақсы емес, ал коммуналды меншіктегі тұрғын үй бітуге жақындады.
Біздегі тұрғын үйдің 96% жекешелендірілген. Егер оны 58% жекешелендіріліп, 48% мемлекеттік меншікте қалған Ресеймен салыстыратын болсақ, біздегі жағдай өте ауыр деуге болады. Біздің атқарушы билігіміздің қолында ешқандай қайта бөлінетін мүлік жоқ, ал «Тұрғын үй қатынастары туралы» заң бойынша тұрғын үйге кезекте бар халық категориясы әлі де қалуда.
Қазіргі рыноктық экономикада азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз етудің бір жолы ипотекалық несиелендіру болып табылады. Себебі ұзақ мерзімді азаматтарды несиелендірудің мынадай жүйесі:
Біріншіден, азаматтардың көбісінің төлем қабілетті сұранысын жоғарылатып, халықтың басым көпшілігіне тұрғын үйді сатып алуғы мүмкіндік береді;
Екіншіден, тұрғын үй рыногын жандандырады;
Үшіншіден, ипотекалық механизмдер арқылы нақты экономикалық айналысқа жылжымайтын мүлікті енгізеді;
Төртіншіден, тұрғын үй сферасына халықтан және бюджеттен тыс басқа да қаржы ресурстарын тартудың базасын құрайды;
Бесіншіден, құрылыс секторының дамуын қамтамасыз етеді;
Алтыншы, жалпы экономикалық өсуді жандандыруға жәрдемдеседі.
Бүгінгі таңда Қазақстанда ипотекалық несиелендіру жүйесінің реформалануы қарқынды жүргізілуде. Республикада ипотекалық несиелеудің жүйесі сәтті енгізіліп, қазір қарқынды дамуда және де оның болашақта үлкен даму перспективалары бар деуге болады.
Осыған байланысты бүгінгі таңда жұмыс тақырыбы өте өзекті тақырыптардың бірі болып табылуда.
Жұмыстың негізгі мақсаты болып - әлемдік тәжірибені зерттеп, қазіргі Қазақстан Республикамыздағы ипотекалық несие жүйесіне талдау жасау. Бұл мақсатқа қол жеткізу үшін келесі мақсаттар қойылады:
• Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың теориялық негіздерін, оның ішінде жалпы несиелеу жүйесі мен ипотекалық несие түсінігін, ипотекалық несие жүйесіндегі кепілхат ұғымын және ипотекалық несие жүйелерінің негізгі модельдеріне тоқталу;
• Ипотекалық несиені рәсімдеу негіздері, оның ішінде несиені рәсімдеудің алдын ала процедуралары мен ипотекалық несие бойынша қаржылық есеп айырысуына тоқталу;
• Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие жүйесінің қалыптасуын зерттеу, Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің пайда болуы мен қазіргі жағдайына талдау жасап, БТА Ипотека мысалында Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру жүйесін сипаттау.
Егер Республикадағы тұрғын үй мәселесі жайлы сөз қозғайтын болсақ ол қазіргі кезде өте өткір тұруда. Бүгінгі таңда тұрғын үй қорының жағдайы өте қиын, коммуналды тұғын үйге кезектілік мәселесінің жағдайы да жақсы емес, ал коммуналды меншіктегі тұрғын үй бітуге жақындады.
Біздегі тұрғын үйдің 96% жекешелендірілген. Егер оны 58% жекешелендіріліп, 48% мемлекеттік меншікте қалған Ресеймен салыстыратын болсақ, біздегі жағдай өте ауыр деуге болады. Біздің атқарушы билігіміздің қолында ешқандай қайта бөлінетін мүлік жоқ, ал «Тұрғын үй қатынастары туралы» заң бойынша тұрғын үйге кезекте бар халық категориясы әлі де қалуда.
Қазіргі рыноктық экономикада азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз етудің бір жолы ипотекалық несиелендіру болып табылады. Себебі ұзақ мерзімді азаматтарды несиелендірудің мынадай жүйесі:
Біріншіден, азаматтардың көбісінің төлем қабілетті сұранысын жоғарылатып, халықтың басым көпшілігіне тұрғын үйді сатып алуғы мүмкіндік береді;
Екіншіден, тұрғын үй рыногын жандандырады;
Үшіншіден, ипотекалық механизмдер арқылы нақты экономикалық айналысқа жылжымайтын мүлікті енгізеді;
Төртіншіден, тұрғын үй сферасына халықтан және бюджеттен тыс басқа да қаржы ресурстарын тартудың базасын құрайды;
Бесіншіден, құрылыс секторының дамуын қамтамасыз етеді;
Алтыншы, жалпы экономикалық өсуді жандандыруға жәрдемдеседі.
Бүгінгі таңда Қазақстанда ипотекалық несиелендіру жүйесінің реформалануы қарқынды жүргізілуде. Республикада ипотекалық несиелеудің жүйесі сәтті енгізіліп, қазір қарқынды дамуда және де оның болашақта үлкен даму перспективалары бар деуге болады.
Осыған байланысты бүгінгі таңда жұмыс тақырыбы өте өзекті тақырыптардың бірі болып табылуда.
Жұмыстың негізгі мақсаты болып - әлемдік тәжірибені зерттеп, қазіргі Қазақстан Республикамыздағы ипотекалық несие жүйесіне талдау жасау. Бұл мақсатқа қол жеткізу үшін келесі мақсаттар қойылады:
• Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың теориялық негіздерін, оның ішінде жалпы несиелеу жүйесі мен ипотекалық несие түсінігін, ипотекалық несие жүйесіндегі кепілхат ұғымын және ипотекалық несие жүйелерінің негізгі модельдеріне тоқталу;
• Ипотекалық несиені рәсімдеу негіздері, оның ішінде несиені рәсімдеудің алдын ала процедуралары мен ипотекалық несие бойынша қаржылық есеп айырысуына тоқталу;
• Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие жүйесінің қалыптасуын зерттеу, Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің пайда болуы мен қазіргі жағдайына талдау жасап, БТА Ипотека мысалында Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру жүйесін сипаттау.
Пайдаланылған әдебиепер тізімі:
1. Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексі. Астана, 2001ж. 5. Жылжымайтын мүлік кепілдігін тіркеу туралы Қазақстан Республикасының 1998ж. 30 мауысым, №254 Заңы
1. Аникеева А.В. Ипотека в РК // Казахстан на пути к новой модели развития: тенденции, потенциал и императивы роста. А.: Экономика, 2001
2. Государственная программа развития жилищного строительства в РК на 2005-2007 годы. Астана, 2004. Указ Президента РК от 11 июня 2004 года.
3. Сейтқасымова Ж.Б. Қазақстандық ипотекалық несиелендіру/ Астананың іскерлік элемі, 2001ж., №3
4. Абдильманова Ш. Вопросы развития ипотечного жилищного кредитования // Банки Казахстана. 2000, №3
5. Копейкин А., Стебенов Л., Скоробогатько Б., Пенкйна И. Американская модель ипотеки // Рынок ценных бумаг, 1999, №8
6. Цылина Г.А. Ипотекалық несиелендіру және оның қаупі / Түргын үй қүрылысы, 2001, №5
7. Бриншинова Г.Б. Ипотекалық несиелендіру / Д.А. Қонаева атындағы университеттің Гуманитарлық жаршысы, 2002, №1
8. Республика Казахстан: 2004. Краткий статистический сборник, Алматы, 2004г.
9. Джаншанло Н.А. Современные проблемы ипотеки в РК // Банки Казахстана, 2003, №6
10. Диденко А. Проблемы залога и пути совершенствования операции по нему // Предприниматель и право, 2003, №21
11. Дюзельбаева Г. Шет елдердег ипотекалық несиелендіру жүйесінің дамуы / Астананың іскерлік элемі, 2003ж.
12. Қаңтарбаева А.К. Шет елдер ипотекасы/ Қазақстан Қаржысы, 2001, №5
13. Карпуничева М.Н. Экономиканың отпелі кезеңіндегі ипотекалық несие операциялары / Қазақстан Қаржылары.2000, № 3
14. Тоқсанова А.Н. Ипотекалық несиенің түйінді мэселелері / ҚазМҮУ жаршысы, эконом. сер., 2003 ж., №2
15. С.Б. Мақыш. Коммерциялық банктер операциялары: Оқу қүралы. -Алматы: Қазақ университеті, 2002. - 229 бет.
16. Указ Президента РК, имеющий силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества".
17. Закон РК "О банках и банковской деятельности в РК".
18. ОАО «Астана-финанс»: 2-миллиардный рубеж преодолен. // Панорама. 18.04.2003. №15.
19. Правила выдачи и обслуживания ипотечных жилищных банковских займов в ОАО БТА-Ипотека.// 25.12.2001
1. Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексі. Астана, 2001ж. 5. Жылжымайтын мүлік кепілдігін тіркеу туралы Қазақстан Республикасының 1998ж. 30 мауысым, №254 Заңы
1. Аникеева А.В. Ипотека в РК // Казахстан на пути к новой модели развития: тенденции, потенциал и императивы роста. А.: Экономика, 2001
2. Государственная программа развития жилищного строительства в РК на 2005-2007 годы. Астана, 2004. Указ Президента РК от 11 июня 2004 года.
3. Сейтқасымова Ж.Б. Қазақстандық ипотекалық несиелендіру/ Астананың іскерлік элемі, 2001ж., №3
4. Абдильманова Ш. Вопросы развития ипотечного жилищного кредитования // Банки Казахстана. 2000, №3
5. Копейкин А., Стебенов Л., Скоробогатько Б., Пенкйна И. Американская модель ипотеки // Рынок ценных бумаг, 1999, №8
6. Цылина Г.А. Ипотекалық несиелендіру және оның қаупі / Түргын үй қүрылысы, 2001, №5
7. Бриншинова Г.Б. Ипотекалық несиелендіру / Д.А. Қонаева атындағы университеттің Гуманитарлық жаршысы, 2002, №1
8. Республика Казахстан: 2004. Краткий статистический сборник, Алматы, 2004г.
9. Джаншанло Н.А. Современные проблемы ипотеки в РК // Банки Казахстана, 2003, №6
10. Диденко А. Проблемы залога и пути совершенствования операции по нему // Предприниматель и право, 2003, №21
11. Дюзельбаева Г. Шет елдердег ипотекалық несиелендіру жүйесінің дамуы / Астананың іскерлік элемі, 2003ж.
12. Қаңтарбаева А.К. Шет елдер ипотекасы/ Қазақстан Қаржысы, 2001, №5
13. Карпуничева М.Н. Экономиканың отпелі кезеңіндегі ипотекалық несие операциялары / Қазақстан Қаржылары.2000, № 3
14. Тоқсанова А.Н. Ипотекалық несиенің түйінді мэселелері / ҚазМҮУ жаршысы, эконом. сер., 2003 ж., №2
15. С.Б. Мақыш. Коммерциялық банктер операциялары: Оқу қүралы. -Алматы: Қазақ университеті, 2002. - 229 бет.
16. Указ Президента РК, имеющий силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества".
17. Закон РК "О банках и банковской деятельности в РК".
18. ОАО «Астана-финанс»: 2-миллиардный рубеж преодолен. // Панорама. 18.04.2003. №15.
19. Правила выдачи и обслуживания ипотечных жилищных банковских займов в ОАО БТА-Ипотека.// 25.12.2001
Жоспар
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
I. Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың теориялық негіздері
1.1. Несиелеу жүйесі мен ипотекалық несие
түсінігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... 5
1.2. Ипотекалық несие жүйелерінің негізгі
модельдері ... ... ... ... ... ... . ... ..8
II. Ипотекалық несиелеу – Қазақстан нарығындағы ұзақ мерзімді несие
2.1. Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің пайда болуы мен қазіргі
жағдайы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ... ... ... ...12
2.2. Ипотекалық несиенің ҚР-да
дамуы ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... 14
2.3. Ипотекалық несие нарығы – жылжымайтын мүлікті инвестициялау
нысаны ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ... ... ... ...18
2.4.Ипотекалық несиелеудің тиімділіктері мен оның шетел тәжірибесіндегі
үлгілері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... 20
III. Ипотекалық несиенің даму болашағы
3.1. ҚР-ғы ипотекалық несиелеуді жетілдіру
жолдары ... ... ... ... ... ... ... .24
3.2. Казкоммерцбанк АҚ-ның ипотекалық несиелеу механизмін
талдау ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .26
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 29
Пайдаланылған әдебиеттер
тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ..31
Кіріспе
Халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету кез келген мемлекетте экономикасы
үшін өзекті мәселе болып табылады. Ел үкіметтері бұл мәселенің едәуір
оптималды шешімін табуға тырысуда.
Егер Республикадағы тұрғын үй мәселесі жайлы сөз қозғайтын болсақ ол
қазіргі кезде өте өткір тұруда. Бүгінгі таңда тұрғын үй қорының жағдайы өте
қиын, коммуналды тұғын үйге кезектілік мәселесінің жағдайы да жақсы емес,
ал коммуналды меншіктегі тұрғын үй бітуге жақындады.
Біздегі тұрғын үйдің 96% жекешелендірілген. Егер оны 58%
жекешелендіріліп, 48% мемлекеттік меншікте қалған Ресеймен салыстыратын
болсақ, біздегі жағдай өте ауыр деуге болады. Біздің атқарушы билігіміздің
қолында ешқандай қайта бөлінетін мүлік жоқ, ал Тұрғын үй қатынастары
туралы заң бойынша тұрғын үйге кезекте бар халық категориясы әлі де
қалуда.
Қазіргі рыноктық экономикада азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз етудің
бір жолы ипотекалық несиелендіру болып табылады. Себебі ұзақ мерзімді
азаматтарды несиелендірудің мынадай жүйесі:
✓ Біріншіден, азаматтардың көбісінің төлем қабілетті сұранысын
жоғарылатып, халықтың басым көпшілігіне тұрғын үйді сатып алуғы
мүмкіндік береді;
✓ Екіншіден, тұрғын үй рыногын жандандырады;
✓ Үшіншіден, ипотекалық механизмдер арқылы нақты экономикалық
айналысқа жылжымайтын мүлікті енгізеді;
✓ Төртіншіден, тұрғын үй сферасына халықтан және бюджеттен тыс
басқа да қаржы ресурстарын тартудың базасын құрайды;
✓ Бесіншіден, құрылыс секторының дамуын қамтамасыз етеді;
✓ Алтыншы, жалпы экономикалық өсуді жандандыруға жәрдемдеседі.
Бүгінгі таңда Қазақстанда ипотекалық несиелендіру жүйесінің
реформалануы қарқынды жүргізілуде. Республикада ипотекалық несиелеудің
жүйесі сәтті енгізіліп, қазір қарқынды дамуда және де оның болашақта үлкен
даму перспективалары бар деуге болады.
Осыған байланысты бүгінгі таңда жұмыс тақырыбы өте өзекті тақырыптардың
бірі болып табылуда.
Жұмыстың негізгі мақсаты болып - әлемдік тәжірибені зерттеп, қазіргі
Қазақстан Республикамыздағы ипотекалық несие жүйесіне талдау жасау. Бұл
мақсатқа қол жеткізу үшін келесі мақсаттар қойылады:
• Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың теориялық негіздерін, оның
ішінде жалпы несиелеу жүйесі мен ипотекалық несие түсінігін,
ипотекалық несие жүйесіндегі кепілхат ұғымын және ипотекалық несие
жүйелерінің негізгі модельдеріне тоқталу;
• Ипотекалық несиені рәсімдеу негіздері, оның ішінде несиені
рәсімдеудің алдын ала процедуралары мен ипотекалық несие бойынша
қаржылық есеп айырысуына тоқталу;
• Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие жүйесінің қалыптасуын
зерттеу, Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің пайда болуы мен
қазіргі жағдайына талдау жасап, БТА Ипотека мысалында
Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру жүйесін сипаттау.
I. Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың теориялық негіздері
1. Несиелеу жүйесі мен ипотекалық несие түсінігі
Қазіргі несиелеу жүйесі банктің ресуртарына негізделген. Бүгінгі
жағдайдың бұрынғы әрекет еткен жүйеден айырмашылығы – ол уақытта несиелік
мекемелер өздеріне жоғарыдан берілген несиелік ресурстармен ғана жұмыс
жасаған болатын. Қазіргі несиелік механизм коммерциялық сипатқа ие және
басты ерекшелік бұл банктердің меншікті және тартылған ресурстарына ғана
байланысты емес, сол сияқты клиенттерді несиелендіруді жүзеге асыратын
коммерциялық банктер үшін Орталық банк бекітетін нормаларға және
пруденциялдық нормативтерге байланысты келеді.
Қазіргі несиелеу жүйесінің маңызды бір белгісі оның келісім шартқа
негізделуі болып табылады. Өйткені несиелеу жүйесінде клиент пен банк
арасында қарыз алу барысында жасалатын келісім – шарттың экономикалық
маңызы төмен болғандықтан да, оны формалдық сипатта болды деп айтуға
болады. Кейіннен коммерциялық ынталандыру туғаннан кейін ғана банк пен
қарыз алушының арасында несиелік шартқа отырып, ол шарт несие берушінің де,
сол сияқты қарыз алушының да жауапкершілігін нығайта түседі.
Қалыптасып отырған қазіргі несиелеу жүйесінің келесі маңызды
ерекшелігі, бұл несиелеудің объектіден субъектіні несиелеуге өтуі болып
табылады.
Жаңа несиелеу жүйесі дәстүрлі және өзіндік ерекше принциптерге
негізделген, оның ішінде мерзімділік және қамтамасыз ету қағидалары, сол
сияқты несиенің ақылылық сипаты да ескеріледі. Сонымен қатар, олардың бір
қатарының мазмұны түбірімен өзгереді. Бұдан бірнеше жыл бұрын жақсы және
жаман жұмыс жасайтын кәсіпорындар категориялары өмір сүріп, несиелеуде
дифференцияланған режим қолданылған. Кәсіпорынды бағалау негізінде олардың
жоспарлы көрсеткіштерін орындау дәрежелері жатқызылды. Бүгінгі таңдағы
қалыптасқан жүйе несиенің уақытында қайтармау тәуекелін төмендететін,
клиенттің несиелік қабілетін ескереді. Сондай – ақ коммерциялық банк, қарыз
алушыны төлем қабілетінсіз деп жариялай отырып, оны қайта ұйымдастыру және
тарату туралы сұрақты қоюға құқылы.
Несиенің қамтамасыз етілу принциптеріне де байланысты өзгерістер болды.
Тәжірибе көрсеткендей, ссудалардың тауарлы – материалдық құндылықтар
қалдығымен қамтамасыз етілуі, олардың уақытылы қайтарылуына кепіл болмады.
Сондықтан да, қамтамасыз етілмеген ссудалардың бұрынғы тәжірибеде
қалыптасуына байланысты ұсыну банк тарапынан жіберілмеуге тиіс. Қайтару
тұрғысынан алғанда, толық кепілдігі жоқ ссудалар ғана біршама сенімді
несиелер болып табылады.
Қазіргі несиелеу жүйесінің келесі бір ерекшелігіне банк несиелерін
жоғарғы дәрежеде кепілдендіру формаларына өту жатады. Несиенің қайтарылуы
қамтамасыз ету тұрғысынан алғанда әлемдік тәжірибедегідей біршама сенімді
формаларға кепіл (оның ішінде ипотека, заклад, бағалы қағаздар кепілдігі),
кепілдеме және кепліл – хат, жалпы алғанда сақтандыру жүйелері жатады.
Осындай формаларды қамтитын несиелік механизм банкке өзінің тәуелсіздігін
нығайту, сонымен қатар несиелік тәуекелді төмендету мүмкіндігін береді.
Жалпы кәсіпорындарды несиелеудің өзгерген жүйесі біршама дәрежеде
нарықтық қатынастарға сай келетін үлгі ретінде оларға бағалау жасайды.
Несиенің түрлеріне тоқталатын болсақ, несиенің түрі – бұл несиелік
қатынастар құрылымының, олардың негізгі қызметтерінің, яғни әр алуан сыртқы
және ішкі өзгерістер барысында толық сақталатын көрініс.
Несие берушілер мен қарыз алушылар арасындағы байланыстар қалай
өзгергенімен де, несиенің түрі сол күйінде сақталады.
Іс жүзінде несиенің екі формасы болады: тауар және ақша. Ал, кейбір
экономикалық әдебиеттерде оларды коммерциялық және банктік деп атайды.
Коммерциялық несие – жабдықтаушының сатып алушыға сатқан тауары немесе
көрсеткен қызметі үшін төлейтін төлем уақытын кешіктіруін білдіреді.
Коммерциялық несиенің іске асырылу құралы – вексель болып табылады.
Банктік несие – бұл банктердің және арнайы несие – қаржы мекемелерінің
қарыз алушыларға ақшалай түрде берілетін несиесі болып табылады. Банктік
несие әмбебап болып келеді. Өйткені, ол банктер арқылы қайта бөлінетін
қарыз капитал ретінде экономиканың барлық салаларында кеңінен қолданылады.
Ал, несиенің жекелеген түрлеріне келсек, олар несиенің осы екі
формасының қолданылуы барысында қалыптасады.
Қазіргі кездегі шетелдік және отандық банктік тәжірибеде жиі қолданылып
жүрген несиенің түрлеріне мыналарды жатқызуға болады: тұтыну, лизингтік,
ипотекалық, факторингтік, форфейтингтік және тағы басқалар.
Жұмыстың мақсаты несие жүйесінің бөлігі ретінде ипотекалық несие
жүйесінің мәнін ашу болып табылатындықтан, ең басында ипотекалық несие
түсінігінің мәнін ашу басты міндет болып саналады.
Жалпы теориялық тұрғыдан ипотекалық несиеге анықтама беретін болсақ
ипотекалық несие дегеніміз – бұл жылжымайтын мүлікті (тұрғын үйді, өндіріс
ғимараттарын, жерді және т.с.с.) сатып алу немесе сату және де жерді сатып
алуға берілетін ұзақ мерзімді несиені білдіреді, мұнда несие кепілі – сатып
алынатын мүлік болып табылады. Ипотекалық несие ипотекалық банктер арқылы
беріледі.
Ипотекаға негізгі екі көз қарас бар. Біріншісін шартты түрде
тұтынушылыұқ деп атауға болады. Бұл шеңберде ипотека жайлы көзқарас несие
алушы мен банк арасындағы белгілі бір несиені алып, қызмет көрсету бойынша
қатынаспен аяқталады. Екінші көзқарас маманданған, ол ипотеканы жеке
несие деңгейінен жоғары қаржы рыногының жеке дара жүйесі ретінде
қарастырады.
Маманданған көзқарастың сипаттамалық ерекшелігі бұл оған қатысушылардың
несие алушы - кредитор схемасынан несие алушы – соңғы инвестор
схемасына дейін кеңеюі. Бұл схемада банктер мен басқа да қаржы институттары
потенциалды инвесторлардың несие алушыларға уақытша бос қорларын жылжытуда
делдалдық, қызмет көрсетушілік функцияларды атқарады. Сонымен қатар осы
мамандық көзқарас жүйедегі негізгі бірлік, өзара бағындырылған
инфрақұрылымның ұйымдастырушылық рөлін көрсетеді, ол өз кезегінде тар
мағынада белгілі бір траекторияны, ал кең мағынада ипотекалық бизнес
жүйесінің қайта өндірілуін қамтамасыз етеді.
Бұл жүйенің үлкен ерекшелігі болып оның бірінші және екінші деңгейлі
рыноктарға бөлінуінде.
Бірінші деңгейлі рынокта кредитор мен несие алушы бір бірімен келісім
шартқа қатынасқа отырады. Мысалы, коммерциялық несие ипотекалық банк
азаматтарға несие береді. Бірінші деңгейлі рыноктың мүшелері бір жағынан –
несие берілген азаматтар, ал екінші жағынан – коммерциялық банктер,
ипотекалық компаниялар және басқа да жылжымайтын мүлікті кепілге алып
қаржыландыратын мекемелер.
Екінші деңгейлі рынокта беріліп қойылған несиелер бойынша кепілхаттар
сатылуы жүреді, яғни жылжымайтын мүлікті кепілге алып несие берген компания
кепілхаттармен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар шығарады да оларды басқа
инвесторларға сатады. Ипотекалық несиелеудің жалпы схемасы 1- суретте
келтірілген.
Бұл схема қатысушылардың келесідей қарым – қатынасын білдіреді:
• Клиент ипотекалық несие алу мақсатында ипотекалық банкке келеді.
Бұл мекемелер кепілхаттардың бірінші деңгейлі рыногын құрайды;
• Кредитор берілген кепілхаттарды өзінің бағалы қағаздар портфеліне
сақтай алады немесе оларды басқа да инвесторларға сата алады. Осы
инвесторлар кепілхаттардың екінші деңгейлі рыногын құрайды;
• Кепілхаттарды сатып алып, инвесторлар кредиторларды жаңа
несиелерді беру үшін қосымша қаражатпен қамтамасыз етеді;
• Эмиссиялық – қаржылық компания (реинвестор, ЭҚК) да ипотекалық
несиелерді өзінің инвестициялық портфелінде сақтай алады,
альтернативті вариант болып бұл кепілхаттар пакетін құрып, оның
негізінде кепілхаттармен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар
(Mortgage – Backed Securities, MBS) шығару. Бұл негізінен ЭҚК
меншігіндегі ортақ кепілхаттар пулымен кепілдендірілген
облигациялар болып келетін бағалы қағаздарды сатып алушылар болып
коммерциялық банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары
сияты әртүрлі қаржы мекемелері бола алады. Сонымен қатар бұл
бағалы қағаздардың эмитенті оларды ұстаушыларға ай сайын мерзімді
пайыз және негізгі борышты қайтарып тұруға кепілдік береді;
• Алғашқы қаржы мекемелері азаматтарға екінші деңгейлі рыноктан
мобилизацияланған қаржы ресурстарына сүйене отырып жылжымайтын
мүлікті кепілге алып несие бергенде цикл қайтарылады.
1-сурет. Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың жалпы схемасы.
Осылайша ресурстар қарқыны кепілхаттарды ашушы бірінші деңгейдегі
кредиторлар мен капитал рыногында кепілхаттармен қамтамасыз етілген бағалы
қағаздарды сатып алушы инвесторлар арасында реттелініп отырады. Бұл жерде
инвесторлар кредиторлардан кепілхаттарды сатып алып, жаңа несие беруге
қажетті олардың ресурстарының орнын толтырады. Бағалы қағаздарды
ұстаушыларға өз уақытында төленетін номиналды құны мен салыстырмалы жоғары
пайызы жаңа инвесторларды таратады.
Жоғарыда айтылғанның нәтижелей келе қайталама және алғашқы кепілдемелер
рыноктарының жабық емес керісінше кепілхаттың толық және дұрыс өмірлік
циклі ортаның өзара бағынышты және өзара қамтамасыз етуші бөліктері
екендігін айқындайды.
1.2 Ипотекалық несие жүйелерінің негізгі модельдері.
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шет ел тәжірибесінде әрекет
етіп отырған негізгі үлгілер бар.
Ипотекалық несиелеудің едәуір қарапайым және жетілдірілмеген моделі
шартты түрде жартылай ашық деп аталатын молельді айтуға болады. Ол
алғашқы кепілхаттар нарығының шегінде ғана болады.
Бұл модель шеңберінде ипотекалық банктермен берілген ссудалар бойынша
кепілхаттар әдетте сырттан тартылатын қаржы ресурстарын қамтамасыз етуден
әрі қарай жүрмейді. Ол маманданған әрекет етуші тұлғалардың минималды
қатысуымен жүзеге асады. Бұл модель арнайы ипотекалық банктермен де
ипотекалық несиелеу бөлімі бар әмбебап банктермен де қолданыла алады.
Бұл модельден едәуір ерекшелігі бар модель кеңейтілген ашық модель.
Бұл модельде несие ресурстарыныңнегізгі ағымы арнайы ұйымдастырылған
жылжымайтын мүлікке кепілхаттармен қамтамасыз етілген қайталама бағалы
қағаздар рыногынан келеді.
Кеңейтілген ашық модельді жасау тек ипотекалық рынок инфрақұрылымының
кеңейтілген, мемлекеттің бағалы қағаздар эмиссиясына жартылай қадағалау
жүргізу жағдайында ғана мүмкін.
Мемлекеттік қадағалаудың бір шарты бұл қайталама рыноктағы
эмиссияланған және әрбір мезеттегі айналыстағы бағалы қағаздар мен
эмиссияны қамтамасыз етуге эмитенттерге ипотекалық банктермен сатылған
кепілхаттардың бағасы. Бастапқы кепілхаттардың жалпы құны мен қайталама
рыноктан келген несие ресурстарының мөлшеріне келсек, модель олардың
арасында теңдікті талап етпейді, себебі ресурстардың бір бөлігін банктер
басқа да көздерден де өзінің қаржыларынан ала алады.
Үшінші модель – бұл балансталған автономды модель. Оның айрықша
белгісі бұл оның жұмыс істеуіндегі жинақтау – ссудалық принципі. Бұл
принципте несие ресурстарының жалпы портфелі ашық капитал рыногынан
алынбай, мақсатты түрде өзара көмек кассасы принципі бойынша болашақ несие
алушылардың жинақ қаржыларын тарту есебінен құралады. Бұл модель шегінде
несие алушы тек ол одан бұрын өзінің уақытша бос ақша қаражаттарын жүйеге
бағыттаған жағдайда ғанғ алуға құқығы пайда болады және де мұндағы жинақтар
сомасы несие сомасысен шамалас болуы керек. Мұндай шектеу бұл модельдің
үлкен кемшілігі болып табылады, себебі ол жылжымайтын мүлікті сатып алу
мезетін кейінге ығыстырады. Бірақ бұл модельдің артықшылықтары да бар,
себебі бұл модель өз автономдылығы арқасында қаржы – несие рыногының
жағдайына тәуелсіз. Бұл модельде банк алдында қандай бағамен және қайда
қаржы ресурстарын алу керектігі туралы сұрақтар тумайды, мұнда тек өз
қызметі үшін ақылға сиымды маржаны бекіту ғана қажет. Құрылыс жинақтары
салымдары бойынша табыс ставкалары мен несиені пайдалану ставкалары
теоретикалық түрде белгіленуі мүмкін. Маржаны және несие бағасын 3%
деңгейінде бекітіп, банк жинақтарға табысты мүлдем төлемеуі мүмкін. Егер
жинақтарға табыс 10% болса, несие қойылымы 13% болады.
Мұндай артықшылық ипотекалық несиелеудің экономикасы тұрақсыз елдерде
дамуында үлкен мәнге ие, бірақ мұндағы ескертпе бұл барлық есеп айырысулар
еркін айырбасталатын валютада жүзеге асырылуы тиіс. Келесі бір артықшылық
бұл ондағы несиенің қайтарылмау тәуекелінің төмен болуы, себебі мұнда
клиенттің төлем қабілеттілігі жинақтау этапында тексеріледі.
Бұл модельді пайдалануда үлкен жетістікке жеткен ел Германия. Мұнда
бүкіл елді қамтыған құрылыс жинақтау жүйесі құрылған, ол жинақтау
механизмдері мен жекелеген азаматтарды несиелендірумен және азаматтардың
тұрғын үй жағдайын жақсарту мен қаржыны сақтаумен пайдалануға бағытталған
ынталарын қаржылық қолдау бойынша мемлекеттің протекционизмімен жақсы
қатарласып жүреді.
Тұрғын үйді сатып алғысы келетін азамат арнайы қаржы –несие жүйесіне
сатып алуға дейін 2 – 10 жыл бұрын келеді. Әджетте бұл жас, үйленбеген
азаматтар немесе жалдамалы пәтерде немесе ата – анасымен тұратын жас
жанұялар. Өз мүмкіндіктеріне қарай олар өз ақшаларын арнайы банкке немесе
жинақтау кассаларына (Bausparkasse, Schwabisch hall, және т.б. құрамына
кіретін) сатып алынатын мүліктің 45% дейін салып жинақтайды. Одан кейін
олар мемлекеттік дотация алуға құқық (үй құнынан 10% - ға дейін) және
льготалық несие алуға құқық алады. Бұл несиені жабуға 10-15 жыл беріледі.
Мақсатты жинақ салымдары есебінен бірінші этапта жинақталған қаржы
ресурстарын аккумуляциялау арқасында несие мекемелерінде екінші этапқа
жеткен азаматтарға несие беру үшін пайдалануға мүмкіндік туады.
Бұл схеманың сипаттамасы – бұл оның тұйықтылығы, яғни мұнда несие
берудің көзі бұл салымшы – қатысушылардың контракт бойынша қаржылары. Бұл
жүйені қолданушы банктер жинақтау салымдары бойынша пайыздарды рыноктық
пайыздардан төмен деңгейде төлеп несиелерді рыноктық талаптардан төмен
деңгейде беруге мүмкіндігі бар.
Ссуда келесі жағдайда беріледі: салушы жинақтаудың минималды мерзімге,
жинақ көлеміне (18 ай және 40 – 50%) жетуі керек, бұл банк меншігіндегі
жалпы қаржыларына байланысты. Уақыт – ақша деген модельге негізделген
үлестірудің осы әдісі көлемінде жеке жинақтардан және несиеден тұратын
жалпы сома төленеді. Үлестіруден кейін несие салымшымен белгіленген
мерзімде өтелінеді.
Тұйықталған неміс жүйесі келесі артықшылықтарды анықтайда:
• Қаржыландыру капитал рыногынан тәуелсіз;
• Несие бойынша пайыз алдын – ала белгіленеді, ол әдетте өте төмен,
сондықтан салымшы үшін пайыз өзгерісінің тәуекелі болмайды;
• Несие берушінің төлемдер мөлшері ең басында дәл белгіленеді;
• Басқа елдерде жоғары пайыздар тұрғын үй салуды тежейді, ал бұл
модель көлеміндегі төмен пайыз несие бойынша пайыздардың жоғары
болатын периодтарда да салымшыларға төлемдерді төлеп тұруға
мүмкіндік береді.
Жинақ кассаларының салыстырмалы жоғары төлемдерді төлеу қарқындылығы
тұрғын үй секторының үнемі дамуына әкеледі.
Неміс жүйесінің азаматтардың мақсатты салымдарға негізделгендіктен екі
негізгі тиімділікті анықтайды:
➢ өз кезегінде жиналған капитал несие алушының айлық төлемдерін
азайтады және құрылыс, сатып алу, рестоврациялау жағдайларында
қаржыландыру көлемін ұлғайтады;
➢ өзіндік капитал пайыздық қойылымдар өзгермелі болып несие
алушының төлем қабілеттілігінің шегі өскенде буфер қызметін
атқарады. Егер өзіндік капиталдың бөлігі үлкен болса, онда сатып
алынған мүліктің тек бір бөлігі ғана несие алуға кепіл болады.
Егер пайыздық қойылымдар өзгерісінен несие алушының төлем
қабілеттілігі артса, онда алынған ссуданың өтпелі кезеңде көлемін
арттыруға болады, бұл пайыздық қойылымдардың жоғарылауын
теңестіреді.
Құрылыс жинақтау жүйесінің мемлекет тарапынан қолдауы болады. Үкімет
тұрғын үй құрылысына премиялар немесе салықтық жеңілдіктер беру арқылы жеке
капитал жинақталуын ынталандырады. Салымшы ынталандырудың түрін өз берінше
тыңдауға мүмкіндігі бар.
Құрылыс жинақтау жүйесінің мемлекетке тиімділігі:
✓ мемлекет тұрғын үй проблемасының шегімін бір бөлігіне өз
жауаптылығын жеке инвесторларға бере алады, сондықтан үкімет жеке
инициативаны қолдайды;
✓ мемлекетке жалға пәтер салудан гөрі сатып алушыға пәтер салу
едәуір тиімді, бұдан салыстырмалы төмен шығындардан жоғары
тиімділік туындайды;
✓ мемлекет осылайша ұлттық шаруашылық тұрақтылығына үлкен үлес
қосады;
✓ мемлекеттің меншік құрудағы қатысуы туралы заң шеңберінде үкімет
құрылыс жинақтауды азаматтардың қаржыларына жұмыс берушілерден
арнайы төлемдерді қосу арқылы ынталандырады, ол салық салынғанда
есепке алынып отырады.
Қорытындылай келсек американ және неміс молеьдерінің принципиалды
айырмашылығына қарамастан, олардың екеуі де жан жақты мемлекеттен қолдану
табуда (құқықтық жүйеден, әрекеттің қаржылық, лицензиялық қадағалаудан,
мемлекеттік кепілдіктер беру, салықтық жеңілдіктер мен дотациялар).
Жүйелерді біріктіруші сипат бұл олардың негізінен таза банктік болуы. Олар
құрылысқа инвестициялау процестерімен тікелей ұйымдық жүйесі жоқ. Әдетте
деволоперлік компаниялар азаматтардың қаржыларын тек құрылыстың соңғы
этаптарында алады, ал бастапқы этаптарда коммесциялық несиелерді қолданады.
Және де екі модельде де несиені рәсімдеу процедурасы бірдей.
II. Ипотекалық несиелеу – Қазақстан нарығындағы ұзақ мерзімді несие.
2.1 Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің пайда болуы мен қазіргі
жағдайы.
90-шы жылдардың басында мемлекет тұрғын үй құрылысы жүйесін
қаржыландыруды реформалаудың бірінші талпыныстарының болғанын атап өткен
жөн. Сонда 1991 жылы үкіметпен келесі заң актілері қабылданңан: Кепіл
туралы, Инвестициялық әрекет туралы, Жылжымайтын мүліктің ипотекасы
туралы, Жылжымайтын мүлікке және онымен шарт жасау туралы мемлекеттік
тіркеу құқықтары туралы, Тұрғын үй қатынастары туралы ҚР Заңы, осылар
тұрғын үй сферасында рыноктық қатынастардың тұрақтануының құқықтық негізін
қалады. 1993 жылы Қазақстанның тұрғын үй саясаты мен оның әрекет ету
механизмдері мемлекеттік бағдарламасы туралы Президент Жарлығы қабылданды.
Бұл бағдарлама мемлекеттің тұрғын үй сферасында бірқатар негізгі
стратегиялық қадамдарды қамтыған:
❖ Тұрғын үй сферасына тиісті құқықтық нормалар жүйесіне
толықтырулар мен өзгертулер енгізу;
❖ Тұрғын үй коммуналды шаруашылығы, тұрғын үй құрылысын
қаржыландыру жүйесін реформалау;
❖ Димонополизациялау;
❖ Тұрғын үй құрылысының құнын төмендетіп оны халыққа арзандату
туралы шаралар кешенін жасау;
❖ Тұрғын үй құрылысы процесіне қатысушыларға жеңілдіктер жүйесін
жасау.
Бірақ бұл нормативті құқықтық актілер үй құрылысының дамуымен
үйлеспеді. Осыған байланысты 1999 жылдың соңындаьҰлттық Банк Ипотекалық
несиелеу жүйесін енгізу үшін нормативті-құқықтық базаны жасауды ұсынды.
Ведомство аралық топ құрылып, оның жұмыс нәтижесі үкіметпен бекітілген
тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырылуы және ипотекалық несиелеу
жүйесін дамыту Концепциясы болады. Онда алғаш рет елдегі ипотекалық
несиелеу жүйесін дамытудың концептуалды негізі анықталады. 2000 жылдың
соңында Қазақстан экономикасында позетивті тенденциялар қалыптасып, бұл
Ұлттық Банкке жаңа жағдайда ипотекалық несиелендіру жүйесін енгізу туралы
тәжірибелік жұмысын босатуға мүмкіндік береді. Осы әрекет шеңберінде Ұлттық
Банк 2000 жылдың желтоқсанында Кагамс Берхад ипотекалық компаниясының
аналогиясымен жасалған. Қазіргі таңда оның негізгі акционері Ұлттық Банк
болып табылуда, бірақ оған қатысу туралы алдын-ала тек отандық банктер ғана
емес, сонымен бірге халықаралық қаржы ұйымдары (ЕБРР, МФК) да ұсыныстарын
берген. Компания туынды рынок операторы, оның негізгі функйиясы бұл екінші
деңгейлі банктерді берілген несиемен қамтамасыз етілген ипотекалық
облигацияларды шығарып, ипотекалық несиелерді сатып алып, қайта
қаржыландыру.
Азаматтарды ұзақ мерзімді несиелендірудің мұндай жүйесі:
➢ Азаматтардың көбісінің төлем қабілеттілігін жоғарылатып, халықтың
басым көпшілігіне тұрғын үйді сатып алуға мүмкіндік береді;
➢ Тұрғын үй рыногын жандандырады;
➢ Ипотекалық механизмдер арқылы реалды экономикалық айналысқа
жылжымайтын мүлікті енгізеді;
➢ Тұрғын үй сферасына халықтан және бюджеттен тыс басқа да қаржы
ресурстар жинақтарын тартудың базасын құрайды;
➢ Құрылыс секторының дамуын қамтамасыз етеді;
➢ Елдегі жалпы экономикалық өсуді жандандыруға әсер етеді.
Қазақстан Ипотекалық компаниясы туралы және Ұлттық Банк жұмыс тобы мен
компанияның әрекет етуі және Қазақстанда ипотекалық жүйенің әрекет етуімен
байланысты негізгі нормативті актілер мен жасалған құжаттар екінші деңгейлі
банктермен келісуден өтті.
8-сурет. Екіші деңгейлі ипотекалық несиелендіру жүйесі.
Қазақстандағы ипотекалық
компания
Алғашқы рынок:
1. тұрғын үйге ақша қаражатын беру;
2. тұрғын үйге меншік қаражатын
беру;
3. ипотекалық несиені беру;
4. тұрғын үй кепілі (ипотека);
5. ипотекалық несие бойынша талап
ету құқығын ұсыну;
6. ипотекалық несиеге ақша
қаражаттары;
7. ипотекалық облигацияларды
үйлестіру;
8. ипотекалық облигацияларға ақша
қаражаттары.
Туынды рынок:
1. кепілге салынған мүлікті және несие алушы өмірін сақтандыру;
2. сақтандыру мезеті болған жағдайда сақтандыру сомасын төлеу;
3. кепілге салынатын мүлікті тәуелсіз бағалыу;
4. жылжымайтын мүліктің құқықтық мәртебесін тексеріп, ипотеканы
тіркеу;
5. несие алушының өз міндеттерін орындамаған жағдайдағы кепілге
салынған мүлікті өндіріп алу.
Алғашқы рынок: стандарттау назары.
Алғашқы рынокта екінші деңгейлі рыноктан ұзақ мерзімді (7-15 жыл)
стандартты ипотекалық несиелер немесе несие алушылардың тұрғын үй мәселесін
жақсарту мақсатында беріледі. Оларды беру процедурасы келесідей болады:
алғашқы этапта несие алушы өзіне пәтер іздестіріп, оның сатушымен сатып алу
мүмкіндігі туралы келіседі. Содан кейін несие алушы банктердің біріне
барып, ипотекалық несие алуға өтініш береді. Банк оның белгілі бір
стандарттарға сәйкес критерилер бойынша төлем қабілеттілігін тексереді.
Қазақстанда алғашқы ипотекалық рыноктың дамуында ипотекалық несиені
беру және қызмет көрсету процедурасының стандартты болуын атап өткен жөн.
Егер әртүрлі несиелер бірдей сапады болса, онда келесі туынды рынок
операторы – ҚИК ипотекалық несиелердің пулдарын жасау мен оның негізінде
ипотекалық облигациялар шығару бойынша жұмыс жеңілдетіледі.
Енді қысқаша үш түрлі жағдайда ипотекалық билеттердің несие алушының
жанұя айлық табысына байланысты максималды несие сомасының қысқаша
есептелуін келтірейік. Есептеулер АҚШ долларымен жасалған, бірақ несие
теңгеде беріліп, индексацияланады.
1 – сценарий; 5 жылға 16,5% - бен:
2 – сценарий: 7 жылға 17,5% - бен;
3 – сценарий: 10 жылға 18,5% - бен.
Нәтижелерді қорытындылай келе Қазақстан халқының негізгі бөлігі мерзім
мен несие алушы төлем қабілеттілігіне тәуелді өзгеріп отыратын ипотекалық
несие алуға мүмкіндігі бар.
2.2 Ипотекалық несиенің ҚР-да дамуы.
Көптеген замандастарымыз үшін ипотека сөзінің әліде тылсым екендігіне
күмән жоқ. Бірақ анық нәрсе – ипотека нарық қатынастарының бір тетігі
ретінде қоғам өміріне еніп үлгерді. Оған мүлде назар аудармай тіршілік
жасай беруге болады, бірақ егер ипотека біз үшін игілік болса, оны
пайдалану қажет.
ҚР – ның Үкіметі 2000 жылдың 21 тамызында №1290 қаулысында тұрғын үй
құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесінің
даму концепциясын мақұлдады.
Ипотека Германияда – ХІV ғасырында, Францияда – XIV ғасырдың соңында
пайда болған екен. Ресейге бұл ұғым бірнеше жүз жыл бұрын келген. Ал біздің
республикамызға ипотекалық несиенің келу тарихы 2000 жылдан басталды. 2001
жылы Қазақстан Ипотекалық Компаниясы құрылды.
2003 жылы республика азаматтарына берілген несиенің көлемі 4 млрд.
теңгеге жеткен. 2002 жылы 500 адам 450 млн. теңгеге ипотекалық несие арқылы
тұрғын үй сатып алған немесе оны күрделі жөндеуден өткізген. Ипотека алғаш
Қазақстанда жұмыс істей бастаған кезде несие 30%-дық өсіммен берілетін.
Бірақ несие беру пайызы ипотекалық орталықтарында, әр түрлі банктерде әр
түрлі.
Алматыдағы ипотекалық несие беру орталығындағы мәліметтерге жүгінсек,
несие беру туралы өтінішіңізді қарағанда банк сіздің айлық табысыңыздан
тіршілік мұқтаждықтарына міндетті түрде 150 доллар (20 мың шамасында) қалып
отыруын қадағалайды. Яғни, айлық жалақыңыздан 20 мың теңгені алып
тастағанда сіз айына пайыз өсімін банк есепшотына құйып отыруға тиіссіз.
Ипотекалық несие беру жүйесін әлі жетілдіруді қажет ететін тұсы – оның
қандай әлеуметтік топқа арналғандығы толық анық емес. Мысалы, айлық табысы
90 мың адам орта буынға жата ма? Ал республикадағы орташа жалақының көлемі
20 000 теңгенің үстінде. Ендеше, ипотека орта буынды дамытуға арналмаған.
Ипотека жағдайы ортадан төмен әлеуметтік топ қажеттіліктеріне жұмыс
істеуікерек.
Ипотека мәселесімен айналысып жүрген азаматтардың айтуына қарағанда,
несие алып жатқан азаматтардың ішінде әскери қызметкерлер, ішкі істер
органдарының қызметкерлері, дәрігерлер, оқытушылар, шағын кәсіпкерлер, банк
қызметкерлері, мұнайшылар, ірі кәсіпкерлер және т.б. бар екен.
Әзірге ипотека жүйесі ешқандай әлеуметтік топтарға жеңілдік
қарастырмайды. Шетелдік тәжірибеде әлеуметтік ипотека деген ұғым бар.
Әлеуметтік ипотекаға мемлекеттің қатысуымен әр түрлі пайыз өсіммен, әр
түрлі көлемдегі несие беруді қарастырады.
Ипотекалық несие Алматы, Астана, Шымкент, Өскемен, Ақтөбе, Атырау
қалаларында және басқа да облыс орталықтарында берілуде. Кейбір аудан
орталықтарында, мысалы, Шу аудан орталығында ипотека беріле бастаған.
Биылғы жылда бастап ауылдық жерлерде де ипотекалық несие беріле бастады.
Биылғы жылдың тағы бір жаңалығы – бұдан былай тұрғын үй сатып алуға емес,
оның құрылысына да несие берілетін болады. Банк жүйесінде тұрғын үй
құрылысына несие беру қызметі қазір де бар, бірақ ол үшін үйдің 30, тіпті
70 пайызы дайын тұруы керек. Әзірге үй салу үшін несие алудың игілігі
шамалы. Бірақ, қалай дегенмен де, республика жұртшылығы арасында ипотекаға
деген қызығушылық әзірге төмен. Оның басты себебі – қарапайым азаматтардың
қалтасының жұқалығы. Ипотека әзірге тек белгілі бір материалдық жағдайы
бар, ертеңгі күніне тек сенімді адамдарды ғана қызықтырады. Себебі қазіргі
уақытта ипотекалық несиеге қол жеткізе алмай отырғандар үшін жеңілдікпен
берілген немесе аз көлемдегі пайыз өсіммен берілген несие ауадай қажет.
Қазіргі таңда Алматыдағы тұрғын үйдің қымбаттауы ипотекалық несиенің
пайда болуымен байланысты деген қалыптасқан пікір бар. Мамандардың
айтуынша, ипотеканың бұл құбылысқа тікелей қатысы жоқ. Мысалы, Алматыда
2002 жылы орташа есеппен әр айда 250-300 несие беріліп отырады. Ал
жылжымалы мүлік орталығы берген мәліметке сәйкес, Алматыда жылына үй сатып
алу туралы 28000 келісім-шарт жасалады екен. Яғни, ай сайын 2400 үй
сатылатын болса, оның тек 300-ге дейін ипотека арқылы өз иесін тапқан. Ал
2003 жылы ипотекалық келісім-шарттың саны көбейе түскен. 2004 жылы әр айда
600-700 несие тартылған екен. Ендеше, 2004 жылы ипотекалық несие Алматыдағы
жылжымалы мүлік нарығының 25-30%-ын жаулап алған деген сөз. Мамандар тұрғын
үйдің қымбаттауы азаматтардың тұрмыстық жағдайының жақсаруымен байланысты
дейді.
Ипотекалық несиенің басты кемшілігі, қазір ипотекалық несие арқылы
пәтер алғандардың көпшілігінің басында бір немесе бірнеше үйі бар. Оның бір
дәлелі – көптеген азаматтар ипотекаға үй алып, оны жалға беріп қояды. Егер,
пәтер иесі үй алғанда оның құнының тек 20 – 30% - ын ғана төлесе, қалған
бөлігін жалға алушылар өз қалтасынан төлейді деген сөз. Яғни, белгілі бір
уақыттан кейін ипотека арқылы сатып алынған үй пәтер иесіне тегін келуі
мүмкін. Өкінішке орай, бұл құбылысты нақты айғақтармен дәлелдеу мүмкін
емес.
Ипотека қазір 12 пайыздық өсіммен, 5-15 жылға беріліп жатыр. Кейбір
банктер қазірдің өзіне несиені 20 жылға алуды ұсынуда. Бірақ ескеретін
жайт, неғұрлым ұзақ уақытқа алынған сайын, ай сайын банкке аударатын төлем
көлемі азырақ, бірақ пайыздық өсім көрсеткіші жоғары болмақ. Қалай болғанда
да, ипотекалық несие алуға бекінген адам жалықпай бұл қызметті
көрсететінбанктерді, компаниялар мен орталықтарды түгел аралап шыққаны
абзал. Неғұрлым көбірек мәлімет жинаған дұрыс. Жиналған мәліметтерді әбден
қорытып шыққаннан кейін, қолайлы ұсынысты таңдаған жөн.
Еліміз нарықтық қатынастарға көшкен сәттен бастап мықтап көңіл бөлінген
мәселенің бірі – банк жүйесінің жұмысы болады. Алғашқы кезеңде банктер
негізінен кәсіпорындар мен ұйымдарға қызмет көрсетіп, соларға қысқа
мерзімді несиелер беріп келеді. Уақыт өте әр банктің тұрақты клиенттері
іріктеліп сондай-ақ жеке тұлғалардың салымдары көбейе түсті. Сол себепті
банктер соңғы жылдары жеке тұлғаларға көбірек көңіл аударатын болды.
Ұлттық банк тарапынан екінші деңгейдегі банктерге талаптың күшейтілуі
нәтижесінде банктердің саны азайғанымен, олардың активтері жылдам қарқынмен
өсті. Сөйтіп, жеке тұлғаларға дәстүрлі банк қызметтерінен бөлекше несие
беруге кеңінен жол ашылды. Яғни ипотекалық несие деген ұғым.
Ипотека дамыған нарықта экономикалы елдерде, ең алдымен АҚШ пен
Еуропада кеңінен тараған. Атап айтқанда, ипотекалық несие екі жақтың да
тәуекел деңгейін азайтады. Клиент несиені едәуір ұзақ мерзімге ала отырып,
кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті өзінің иелігінде сақтап қалады. Ал
несие беруші болса, Берілген несиенің орнын толтырудың қай жағынан да
ұтылыссыз нұсқасына ие болады.
Қазақстан Республикасында ипотекалық несие жүйесі екі деңгейлі болып
келеді. Бірінші деңгейінде ипотекалық несие беретін банктер мен банкілер
емес ұйымдар түріндегі бастапқы кредиторлар, екіншісі осы кредиторлар
берген ипотекалық несиелер бойынша талап құқықтары мен кепілдік құқықтарын
сатып алуды жүзеге асыратын қайта қаржыландырушы ұйым. Еліміздегі мұндай
ұйым Ұлттық банк 2001 жылы ақпан айында құрылған Қазақстан Ипотекалық
Компаниясы АҚ. Қазақстандық модельдің негізін қалау кезінде АҚШ-тың Fannie
Mae мен Малайзияның Cagamos Berhad сияқты белгілі компаниялардың тәжірибесі
ескерілген.
Қазақстанда алғашқы қадамын жасай бастаған тұрғын үй құрылысы
қаражатының жүйесінде алынатын заемдар бойынша сыйақы ставкасы жылына 5,5-
6%-ды құрайды. Тұрғын үй құрылыс банкіне азаматтардың салатын салымына
сыйақының пайыздық ставкасы жылына 2,5-3% болып отыр. Соңғы жылдарда
ипотекалық несие жүйесі 3 этаптан өтті:
• банктердің берген несиелері;
• ипотекалық компанияның берген несиелері бойынша талап ету құқығын
сатып алу;
• ипотекалық облигациялардың шығарылуы.
2003 жылдың қараша айында Қазақстан ипотекалық компаниясының қоры
құрылды. Бұл қордың негізгі міндеті ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
I. Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың теориялық негіздері
1.1. Несиелеу жүйесі мен ипотекалық несие
түсінігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... 5
1.2. Ипотекалық несие жүйелерінің негізгі
модельдері ... ... ... ... ... ... . ... ..8
II. Ипотекалық несиелеу – Қазақстан нарығындағы ұзақ мерзімді несие
2.1. Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің пайда болуы мен қазіргі
жағдайы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ... ... ... ...12
2.2. Ипотекалық несиенің ҚР-да
дамуы ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... 14
2.3. Ипотекалық несие нарығы – жылжымайтын мүлікті инвестициялау
нысаны ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ... ... ... ...18
2.4.Ипотекалық несиелеудің тиімділіктері мен оның шетел тәжірибесіндегі
үлгілері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... 20
III. Ипотекалық несиенің даму болашағы
3.1. ҚР-ғы ипотекалық несиелеуді жетілдіру
жолдары ... ... ... ... ... ... ... .24
3.2. Казкоммерцбанк АҚ-ның ипотекалық несиелеу механизмін
талдау ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .26
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 29
Пайдаланылған әдебиеттер
тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ..31
Кіріспе
Халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету кез келген мемлекетте экономикасы
үшін өзекті мәселе болып табылады. Ел үкіметтері бұл мәселенің едәуір
оптималды шешімін табуға тырысуда.
Егер Республикадағы тұрғын үй мәселесі жайлы сөз қозғайтын болсақ ол
қазіргі кезде өте өткір тұруда. Бүгінгі таңда тұрғын үй қорының жағдайы өте
қиын, коммуналды тұғын үйге кезектілік мәселесінің жағдайы да жақсы емес,
ал коммуналды меншіктегі тұрғын үй бітуге жақындады.
Біздегі тұрғын үйдің 96% жекешелендірілген. Егер оны 58%
жекешелендіріліп, 48% мемлекеттік меншікте қалған Ресеймен салыстыратын
болсақ, біздегі жағдай өте ауыр деуге болады. Біздің атқарушы билігіміздің
қолында ешқандай қайта бөлінетін мүлік жоқ, ал Тұрғын үй қатынастары
туралы заң бойынша тұрғын үйге кезекте бар халық категориясы әлі де
қалуда.
Қазіргі рыноктық экономикада азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз етудің
бір жолы ипотекалық несиелендіру болып табылады. Себебі ұзақ мерзімді
азаматтарды несиелендірудің мынадай жүйесі:
✓ Біріншіден, азаматтардың көбісінің төлем қабілетті сұранысын
жоғарылатып, халықтың басым көпшілігіне тұрғын үйді сатып алуғы
мүмкіндік береді;
✓ Екіншіден, тұрғын үй рыногын жандандырады;
✓ Үшіншіден, ипотекалық механизмдер арқылы нақты экономикалық
айналысқа жылжымайтын мүлікті енгізеді;
✓ Төртіншіден, тұрғын үй сферасына халықтан және бюджеттен тыс
басқа да қаржы ресурстарын тартудың базасын құрайды;
✓ Бесіншіден, құрылыс секторының дамуын қамтамасыз етеді;
✓ Алтыншы, жалпы экономикалық өсуді жандандыруға жәрдемдеседі.
Бүгінгі таңда Қазақстанда ипотекалық несиелендіру жүйесінің
реформалануы қарқынды жүргізілуде. Республикада ипотекалық несиелеудің
жүйесі сәтті енгізіліп, қазір қарқынды дамуда және де оның болашақта үлкен
даму перспективалары бар деуге болады.
Осыған байланысты бүгінгі таңда жұмыс тақырыбы өте өзекті тақырыптардың
бірі болып табылуда.
Жұмыстың негізгі мақсаты болып - әлемдік тәжірибені зерттеп, қазіргі
Қазақстан Республикамыздағы ипотекалық несие жүйесіне талдау жасау. Бұл
мақсатқа қол жеткізу үшін келесі мақсаттар қойылады:
• Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың теориялық негіздерін, оның
ішінде жалпы несиелеу жүйесі мен ипотекалық несие түсінігін,
ипотекалық несие жүйесіндегі кепілхат ұғымын және ипотекалық несие
жүйелерінің негізгі модельдеріне тоқталу;
• Ипотекалық несиені рәсімдеу негіздері, оның ішінде несиені
рәсімдеудің алдын ала процедуралары мен ипотекалық несие бойынша
қаржылық есеп айырысуына тоқталу;
• Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие жүйесінің қалыптасуын
зерттеу, Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің пайда болуы мен
қазіргі жағдайына талдау жасап, БТА Ипотека мысалында
Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру жүйесін сипаттау.
I. Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың теориялық негіздері
1. Несиелеу жүйесі мен ипотекалық несие түсінігі
Қазіргі несиелеу жүйесі банктің ресуртарына негізделген. Бүгінгі
жағдайдың бұрынғы әрекет еткен жүйеден айырмашылығы – ол уақытта несиелік
мекемелер өздеріне жоғарыдан берілген несиелік ресурстармен ғана жұмыс
жасаған болатын. Қазіргі несиелік механизм коммерциялық сипатқа ие және
басты ерекшелік бұл банктердің меншікті және тартылған ресурстарына ғана
байланысты емес, сол сияқты клиенттерді несиелендіруді жүзеге асыратын
коммерциялық банктер үшін Орталық банк бекітетін нормаларға және
пруденциялдық нормативтерге байланысты келеді.
Қазіргі несиелеу жүйесінің маңызды бір белгісі оның келісім шартқа
негізделуі болып табылады. Өйткені несиелеу жүйесінде клиент пен банк
арасында қарыз алу барысында жасалатын келісім – шарттың экономикалық
маңызы төмен болғандықтан да, оны формалдық сипатта болды деп айтуға
болады. Кейіннен коммерциялық ынталандыру туғаннан кейін ғана банк пен
қарыз алушының арасында несиелік шартқа отырып, ол шарт несие берушінің де,
сол сияқты қарыз алушының да жауапкершілігін нығайта түседі.
Қалыптасып отырған қазіргі несиелеу жүйесінің келесі маңызды
ерекшелігі, бұл несиелеудің объектіден субъектіні несиелеуге өтуі болып
табылады.
Жаңа несиелеу жүйесі дәстүрлі және өзіндік ерекше принциптерге
негізделген, оның ішінде мерзімділік және қамтамасыз ету қағидалары, сол
сияқты несиенің ақылылық сипаты да ескеріледі. Сонымен қатар, олардың бір
қатарының мазмұны түбірімен өзгереді. Бұдан бірнеше жыл бұрын жақсы және
жаман жұмыс жасайтын кәсіпорындар категориялары өмір сүріп, несиелеуде
дифференцияланған режим қолданылған. Кәсіпорынды бағалау негізінде олардың
жоспарлы көрсеткіштерін орындау дәрежелері жатқызылды. Бүгінгі таңдағы
қалыптасқан жүйе несиенің уақытында қайтармау тәуекелін төмендететін,
клиенттің несиелік қабілетін ескереді. Сондай – ақ коммерциялық банк, қарыз
алушыны төлем қабілетінсіз деп жариялай отырып, оны қайта ұйымдастыру және
тарату туралы сұрақты қоюға құқылы.
Несиенің қамтамасыз етілу принциптеріне де байланысты өзгерістер болды.
Тәжірибе көрсеткендей, ссудалардың тауарлы – материалдық құндылықтар
қалдығымен қамтамасыз етілуі, олардың уақытылы қайтарылуына кепіл болмады.
Сондықтан да, қамтамасыз етілмеген ссудалардың бұрынғы тәжірибеде
қалыптасуына байланысты ұсыну банк тарапынан жіберілмеуге тиіс. Қайтару
тұрғысынан алғанда, толық кепілдігі жоқ ссудалар ғана біршама сенімді
несиелер болып табылады.
Қазіргі несиелеу жүйесінің келесі бір ерекшелігіне банк несиелерін
жоғарғы дәрежеде кепілдендіру формаларына өту жатады. Несиенің қайтарылуы
қамтамасыз ету тұрғысынан алғанда әлемдік тәжірибедегідей біршама сенімді
формаларға кепіл (оның ішінде ипотека, заклад, бағалы қағаздар кепілдігі),
кепілдеме және кепліл – хат, жалпы алғанда сақтандыру жүйелері жатады.
Осындай формаларды қамтитын несиелік механизм банкке өзінің тәуелсіздігін
нығайту, сонымен қатар несиелік тәуекелді төмендету мүмкіндігін береді.
Жалпы кәсіпорындарды несиелеудің өзгерген жүйесі біршама дәрежеде
нарықтық қатынастарға сай келетін үлгі ретінде оларға бағалау жасайды.
Несиенің түрлеріне тоқталатын болсақ, несиенің түрі – бұл несиелік
қатынастар құрылымының, олардың негізгі қызметтерінің, яғни әр алуан сыртқы
және ішкі өзгерістер барысында толық сақталатын көрініс.
Несие берушілер мен қарыз алушылар арасындағы байланыстар қалай
өзгергенімен де, несиенің түрі сол күйінде сақталады.
Іс жүзінде несиенің екі формасы болады: тауар және ақша. Ал, кейбір
экономикалық әдебиеттерде оларды коммерциялық және банктік деп атайды.
Коммерциялық несие – жабдықтаушының сатып алушыға сатқан тауары немесе
көрсеткен қызметі үшін төлейтін төлем уақытын кешіктіруін білдіреді.
Коммерциялық несиенің іске асырылу құралы – вексель болып табылады.
Банктік несие – бұл банктердің және арнайы несие – қаржы мекемелерінің
қарыз алушыларға ақшалай түрде берілетін несиесі болып табылады. Банктік
несие әмбебап болып келеді. Өйткені, ол банктер арқылы қайта бөлінетін
қарыз капитал ретінде экономиканың барлық салаларында кеңінен қолданылады.
Ал, несиенің жекелеген түрлеріне келсек, олар несиенің осы екі
формасының қолданылуы барысында қалыптасады.
Қазіргі кездегі шетелдік және отандық банктік тәжірибеде жиі қолданылып
жүрген несиенің түрлеріне мыналарды жатқызуға болады: тұтыну, лизингтік,
ипотекалық, факторингтік, форфейтингтік және тағы басқалар.
Жұмыстың мақсаты несие жүйесінің бөлігі ретінде ипотекалық несие
жүйесінің мәнін ашу болып табылатындықтан, ең басында ипотекалық несие
түсінігінің мәнін ашу басты міндет болып саналады.
Жалпы теориялық тұрғыдан ипотекалық несиеге анықтама беретін болсақ
ипотекалық несие дегеніміз – бұл жылжымайтын мүлікті (тұрғын үйді, өндіріс
ғимараттарын, жерді және т.с.с.) сатып алу немесе сату және де жерді сатып
алуға берілетін ұзақ мерзімді несиені білдіреді, мұнда несие кепілі – сатып
алынатын мүлік болып табылады. Ипотекалық несие ипотекалық банктер арқылы
беріледі.
Ипотекаға негізгі екі көз қарас бар. Біріншісін шартты түрде
тұтынушылыұқ деп атауға болады. Бұл шеңберде ипотека жайлы көзқарас несие
алушы мен банк арасындағы белгілі бір несиені алып, қызмет көрсету бойынша
қатынаспен аяқталады. Екінші көзқарас маманданған, ол ипотеканы жеке
несие деңгейінен жоғары қаржы рыногының жеке дара жүйесі ретінде
қарастырады.
Маманданған көзқарастың сипаттамалық ерекшелігі бұл оған қатысушылардың
несие алушы - кредитор схемасынан несие алушы – соңғы инвестор
схемасына дейін кеңеюі. Бұл схемада банктер мен басқа да қаржы институттары
потенциалды инвесторлардың несие алушыларға уақытша бос қорларын жылжытуда
делдалдық, қызмет көрсетушілік функцияларды атқарады. Сонымен қатар осы
мамандық көзқарас жүйедегі негізгі бірлік, өзара бағындырылған
инфрақұрылымның ұйымдастырушылық рөлін көрсетеді, ол өз кезегінде тар
мағынада белгілі бір траекторияны, ал кең мағынада ипотекалық бизнес
жүйесінің қайта өндірілуін қамтамасыз етеді.
Бұл жүйенің үлкен ерекшелігі болып оның бірінші және екінші деңгейлі
рыноктарға бөлінуінде.
Бірінші деңгейлі рынокта кредитор мен несие алушы бір бірімен келісім
шартқа қатынасқа отырады. Мысалы, коммерциялық несие ипотекалық банк
азаматтарға несие береді. Бірінші деңгейлі рыноктың мүшелері бір жағынан –
несие берілген азаматтар, ал екінші жағынан – коммерциялық банктер,
ипотекалық компаниялар және басқа да жылжымайтын мүлікті кепілге алып
қаржыландыратын мекемелер.
Екінші деңгейлі рынокта беріліп қойылған несиелер бойынша кепілхаттар
сатылуы жүреді, яғни жылжымайтын мүлікті кепілге алып несие берген компания
кепілхаттармен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар шығарады да оларды басқа
инвесторларға сатады. Ипотекалық несиелеудің жалпы схемасы 1- суретте
келтірілген.
Бұл схема қатысушылардың келесідей қарым – қатынасын білдіреді:
• Клиент ипотекалық несие алу мақсатында ипотекалық банкке келеді.
Бұл мекемелер кепілхаттардың бірінші деңгейлі рыногын құрайды;
• Кредитор берілген кепілхаттарды өзінің бағалы қағаздар портфеліне
сақтай алады немесе оларды басқа да инвесторларға сата алады. Осы
инвесторлар кепілхаттардың екінші деңгейлі рыногын құрайды;
• Кепілхаттарды сатып алып, инвесторлар кредиторларды жаңа
несиелерді беру үшін қосымша қаражатпен қамтамасыз етеді;
• Эмиссиялық – қаржылық компания (реинвестор, ЭҚК) да ипотекалық
несиелерді өзінің инвестициялық портфелінде сақтай алады,
альтернативті вариант болып бұл кепілхаттар пакетін құрып, оның
негізінде кепілхаттармен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар
(Mortgage – Backed Securities, MBS) шығару. Бұл негізінен ЭҚК
меншігіндегі ортақ кепілхаттар пулымен кепілдендірілген
облигациялар болып келетін бағалы қағаздарды сатып алушылар болып
коммерциялық банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары
сияты әртүрлі қаржы мекемелері бола алады. Сонымен қатар бұл
бағалы қағаздардың эмитенті оларды ұстаушыларға ай сайын мерзімді
пайыз және негізгі борышты қайтарып тұруға кепілдік береді;
• Алғашқы қаржы мекемелері азаматтарға екінші деңгейлі рыноктан
мобилизацияланған қаржы ресурстарына сүйене отырып жылжымайтын
мүлікті кепілге алып несие бергенде цикл қайтарылады.
1-сурет. Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың жалпы схемасы.
Осылайша ресурстар қарқыны кепілхаттарды ашушы бірінші деңгейдегі
кредиторлар мен капитал рыногында кепілхаттармен қамтамасыз етілген бағалы
қағаздарды сатып алушы инвесторлар арасында реттелініп отырады. Бұл жерде
инвесторлар кредиторлардан кепілхаттарды сатып алып, жаңа несие беруге
қажетті олардың ресурстарының орнын толтырады. Бағалы қағаздарды
ұстаушыларға өз уақытында төленетін номиналды құны мен салыстырмалы жоғары
пайызы жаңа инвесторларды таратады.
Жоғарыда айтылғанның нәтижелей келе қайталама және алғашқы кепілдемелер
рыноктарының жабық емес керісінше кепілхаттың толық және дұрыс өмірлік
циклі ортаның өзара бағынышты және өзара қамтамасыз етуші бөліктері
екендігін айқындайды.
1.2 Ипотекалық несие жүйелерінің негізгі модельдері.
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шет ел тәжірибесінде әрекет
етіп отырған негізгі үлгілер бар.
Ипотекалық несиелеудің едәуір қарапайым және жетілдірілмеген моделі
шартты түрде жартылай ашық деп аталатын молельді айтуға болады. Ол
алғашқы кепілхаттар нарығының шегінде ғана болады.
Бұл модель шеңберінде ипотекалық банктермен берілген ссудалар бойынша
кепілхаттар әдетте сырттан тартылатын қаржы ресурстарын қамтамасыз етуден
әрі қарай жүрмейді. Ол маманданған әрекет етуші тұлғалардың минималды
қатысуымен жүзеге асады. Бұл модель арнайы ипотекалық банктермен де
ипотекалық несиелеу бөлімі бар әмбебап банктермен де қолданыла алады.
Бұл модельден едәуір ерекшелігі бар модель кеңейтілген ашық модель.
Бұл модельде несие ресурстарыныңнегізгі ағымы арнайы ұйымдастырылған
жылжымайтын мүлікке кепілхаттармен қамтамасыз етілген қайталама бағалы
қағаздар рыногынан келеді.
Кеңейтілген ашық модельді жасау тек ипотекалық рынок инфрақұрылымының
кеңейтілген, мемлекеттің бағалы қағаздар эмиссиясына жартылай қадағалау
жүргізу жағдайында ғана мүмкін.
Мемлекеттік қадағалаудың бір шарты бұл қайталама рыноктағы
эмиссияланған және әрбір мезеттегі айналыстағы бағалы қағаздар мен
эмиссияны қамтамасыз етуге эмитенттерге ипотекалық банктермен сатылған
кепілхаттардың бағасы. Бастапқы кепілхаттардың жалпы құны мен қайталама
рыноктан келген несие ресурстарының мөлшеріне келсек, модель олардың
арасында теңдікті талап етпейді, себебі ресурстардың бір бөлігін банктер
басқа да көздерден де өзінің қаржыларынан ала алады.
Үшінші модель – бұл балансталған автономды модель. Оның айрықша
белгісі бұл оның жұмыс істеуіндегі жинақтау – ссудалық принципі. Бұл
принципте несие ресурстарының жалпы портфелі ашық капитал рыногынан
алынбай, мақсатты түрде өзара көмек кассасы принципі бойынша болашақ несие
алушылардың жинақ қаржыларын тарту есебінен құралады. Бұл модель шегінде
несие алушы тек ол одан бұрын өзінің уақытша бос ақша қаражаттарын жүйеге
бағыттаған жағдайда ғанғ алуға құқығы пайда болады және де мұндағы жинақтар
сомасы несие сомасысен шамалас болуы керек. Мұндай шектеу бұл модельдің
үлкен кемшілігі болып табылады, себебі ол жылжымайтын мүлікті сатып алу
мезетін кейінге ығыстырады. Бірақ бұл модельдің артықшылықтары да бар,
себебі бұл модель өз автономдылығы арқасында қаржы – несие рыногының
жағдайына тәуелсіз. Бұл модельде банк алдында қандай бағамен және қайда
қаржы ресурстарын алу керектігі туралы сұрақтар тумайды, мұнда тек өз
қызметі үшін ақылға сиымды маржаны бекіту ғана қажет. Құрылыс жинақтары
салымдары бойынша табыс ставкалары мен несиені пайдалану ставкалары
теоретикалық түрде белгіленуі мүмкін. Маржаны және несие бағасын 3%
деңгейінде бекітіп, банк жинақтарға табысты мүлдем төлемеуі мүмкін. Егер
жинақтарға табыс 10% болса, несие қойылымы 13% болады.
Мұндай артықшылық ипотекалық несиелеудің экономикасы тұрақсыз елдерде
дамуында үлкен мәнге ие, бірақ мұндағы ескертпе бұл барлық есеп айырысулар
еркін айырбасталатын валютада жүзеге асырылуы тиіс. Келесі бір артықшылық
бұл ондағы несиенің қайтарылмау тәуекелінің төмен болуы, себебі мұнда
клиенттің төлем қабілеттілігі жинақтау этапында тексеріледі.
Бұл модельді пайдалануда үлкен жетістікке жеткен ел Германия. Мұнда
бүкіл елді қамтыған құрылыс жинақтау жүйесі құрылған, ол жинақтау
механизмдері мен жекелеген азаматтарды несиелендірумен және азаматтардың
тұрғын үй жағдайын жақсарту мен қаржыны сақтаумен пайдалануға бағытталған
ынталарын қаржылық қолдау бойынша мемлекеттің протекционизмімен жақсы
қатарласып жүреді.
Тұрғын үйді сатып алғысы келетін азамат арнайы қаржы –несие жүйесіне
сатып алуға дейін 2 – 10 жыл бұрын келеді. Әджетте бұл жас, үйленбеген
азаматтар немесе жалдамалы пәтерде немесе ата – анасымен тұратын жас
жанұялар. Өз мүмкіндіктеріне қарай олар өз ақшаларын арнайы банкке немесе
жинақтау кассаларына (Bausparkasse, Schwabisch hall, және т.б. құрамына
кіретін) сатып алынатын мүліктің 45% дейін салып жинақтайды. Одан кейін
олар мемлекеттік дотация алуға құқық (үй құнынан 10% - ға дейін) және
льготалық несие алуға құқық алады. Бұл несиені жабуға 10-15 жыл беріледі.
Мақсатты жинақ салымдары есебінен бірінші этапта жинақталған қаржы
ресурстарын аккумуляциялау арқасында несие мекемелерінде екінші этапқа
жеткен азаматтарға несие беру үшін пайдалануға мүмкіндік туады.
Бұл схеманың сипаттамасы – бұл оның тұйықтылығы, яғни мұнда несие
берудің көзі бұл салымшы – қатысушылардың контракт бойынша қаржылары. Бұл
жүйені қолданушы банктер жинақтау салымдары бойынша пайыздарды рыноктық
пайыздардан төмен деңгейде төлеп несиелерді рыноктық талаптардан төмен
деңгейде беруге мүмкіндігі бар.
Ссуда келесі жағдайда беріледі: салушы жинақтаудың минималды мерзімге,
жинақ көлеміне (18 ай және 40 – 50%) жетуі керек, бұл банк меншігіндегі
жалпы қаржыларына байланысты. Уақыт – ақша деген модельге негізделген
үлестірудің осы әдісі көлемінде жеке жинақтардан және несиеден тұратын
жалпы сома төленеді. Үлестіруден кейін несие салымшымен белгіленген
мерзімде өтелінеді.
Тұйықталған неміс жүйесі келесі артықшылықтарды анықтайда:
• Қаржыландыру капитал рыногынан тәуелсіз;
• Несие бойынша пайыз алдын – ала белгіленеді, ол әдетте өте төмен,
сондықтан салымшы үшін пайыз өзгерісінің тәуекелі болмайды;
• Несие берушінің төлемдер мөлшері ең басында дәл белгіленеді;
• Басқа елдерде жоғары пайыздар тұрғын үй салуды тежейді, ал бұл
модель көлеміндегі төмен пайыз несие бойынша пайыздардың жоғары
болатын периодтарда да салымшыларға төлемдерді төлеп тұруға
мүмкіндік береді.
Жинақ кассаларының салыстырмалы жоғары төлемдерді төлеу қарқындылығы
тұрғын үй секторының үнемі дамуына әкеледі.
Неміс жүйесінің азаматтардың мақсатты салымдарға негізделгендіктен екі
негізгі тиімділікті анықтайды:
➢ өз кезегінде жиналған капитал несие алушының айлық төлемдерін
азайтады және құрылыс, сатып алу, рестоврациялау жағдайларында
қаржыландыру көлемін ұлғайтады;
➢ өзіндік капитал пайыздық қойылымдар өзгермелі болып несие
алушының төлем қабілеттілігінің шегі өскенде буфер қызметін
атқарады. Егер өзіндік капиталдың бөлігі үлкен болса, онда сатып
алынған мүліктің тек бір бөлігі ғана несие алуға кепіл болады.
Егер пайыздық қойылымдар өзгерісінен несие алушының төлем
қабілеттілігі артса, онда алынған ссуданың өтпелі кезеңде көлемін
арттыруға болады, бұл пайыздық қойылымдардың жоғарылауын
теңестіреді.
Құрылыс жинақтау жүйесінің мемлекет тарапынан қолдауы болады. Үкімет
тұрғын үй құрылысына премиялар немесе салықтық жеңілдіктер беру арқылы жеке
капитал жинақталуын ынталандырады. Салымшы ынталандырудың түрін өз берінше
тыңдауға мүмкіндігі бар.
Құрылыс жинақтау жүйесінің мемлекетке тиімділігі:
✓ мемлекет тұрғын үй проблемасының шегімін бір бөлігіне өз
жауаптылығын жеке инвесторларға бере алады, сондықтан үкімет жеке
инициативаны қолдайды;
✓ мемлекетке жалға пәтер салудан гөрі сатып алушыға пәтер салу
едәуір тиімді, бұдан салыстырмалы төмен шығындардан жоғары
тиімділік туындайды;
✓ мемлекет осылайша ұлттық шаруашылық тұрақтылығына үлкен үлес
қосады;
✓ мемлекеттің меншік құрудағы қатысуы туралы заң шеңберінде үкімет
құрылыс жинақтауды азаматтардың қаржыларына жұмыс берушілерден
арнайы төлемдерді қосу арқылы ынталандырады, ол салық салынғанда
есепке алынып отырады.
Қорытындылай келсек американ және неміс молеьдерінің принципиалды
айырмашылығына қарамастан, олардың екеуі де жан жақты мемлекеттен қолдану
табуда (құқықтық жүйеден, әрекеттің қаржылық, лицензиялық қадағалаудан,
мемлекеттік кепілдіктер беру, салықтық жеңілдіктер мен дотациялар).
Жүйелерді біріктіруші сипат бұл олардың негізінен таза банктік болуы. Олар
құрылысқа инвестициялау процестерімен тікелей ұйымдық жүйесі жоқ. Әдетте
деволоперлік компаниялар азаматтардың қаржыларын тек құрылыстың соңғы
этаптарында алады, ал бастапқы этаптарда коммесциялық несиелерді қолданады.
Және де екі модельде де несиені рәсімдеу процедурасы бірдей.
II. Ипотекалық несиелеу – Қазақстан нарығындағы ұзақ мерзімді несие.
2.1 Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің пайда болуы мен қазіргі
жағдайы.
90-шы жылдардың басында мемлекет тұрғын үй құрылысы жүйесін
қаржыландыруды реформалаудың бірінші талпыныстарының болғанын атап өткен
жөн. Сонда 1991 жылы үкіметпен келесі заң актілері қабылданңан: Кепіл
туралы, Инвестициялық әрекет туралы, Жылжымайтын мүліктің ипотекасы
туралы, Жылжымайтын мүлікке және онымен шарт жасау туралы мемлекеттік
тіркеу құқықтары туралы, Тұрғын үй қатынастары туралы ҚР Заңы, осылар
тұрғын үй сферасында рыноктық қатынастардың тұрақтануының құқықтық негізін
қалады. 1993 жылы Қазақстанның тұрғын үй саясаты мен оның әрекет ету
механизмдері мемлекеттік бағдарламасы туралы Президент Жарлығы қабылданды.
Бұл бағдарлама мемлекеттің тұрғын үй сферасында бірқатар негізгі
стратегиялық қадамдарды қамтыған:
❖ Тұрғын үй сферасына тиісті құқықтық нормалар жүйесіне
толықтырулар мен өзгертулер енгізу;
❖ Тұрғын үй коммуналды шаруашылығы, тұрғын үй құрылысын
қаржыландыру жүйесін реформалау;
❖ Димонополизациялау;
❖ Тұрғын үй құрылысының құнын төмендетіп оны халыққа арзандату
туралы шаралар кешенін жасау;
❖ Тұрғын үй құрылысы процесіне қатысушыларға жеңілдіктер жүйесін
жасау.
Бірақ бұл нормативті құқықтық актілер үй құрылысының дамуымен
үйлеспеді. Осыған байланысты 1999 жылдың соңындаьҰлттық Банк Ипотекалық
несиелеу жүйесін енгізу үшін нормативті-құқықтық базаны жасауды ұсынды.
Ведомство аралық топ құрылып, оның жұмыс нәтижесі үкіметпен бекітілген
тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырылуы және ипотекалық несиелеу
жүйесін дамыту Концепциясы болады. Онда алғаш рет елдегі ипотекалық
несиелеу жүйесін дамытудың концептуалды негізі анықталады. 2000 жылдың
соңында Қазақстан экономикасында позетивті тенденциялар қалыптасып, бұл
Ұлттық Банкке жаңа жағдайда ипотекалық несиелендіру жүйесін енгізу туралы
тәжірибелік жұмысын босатуға мүмкіндік береді. Осы әрекет шеңберінде Ұлттық
Банк 2000 жылдың желтоқсанында Кагамс Берхад ипотекалық компаниясының
аналогиясымен жасалған. Қазіргі таңда оның негізгі акционері Ұлттық Банк
болып табылуда, бірақ оған қатысу туралы алдын-ала тек отандық банктер ғана
емес, сонымен бірге халықаралық қаржы ұйымдары (ЕБРР, МФК) да ұсыныстарын
берген. Компания туынды рынок операторы, оның негізгі функйиясы бұл екінші
деңгейлі банктерді берілген несиемен қамтамасыз етілген ипотекалық
облигацияларды шығарып, ипотекалық несиелерді сатып алып, қайта
қаржыландыру.
Азаматтарды ұзақ мерзімді несиелендірудің мұндай жүйесі:
➢ Азаматтардың көбісінің төлем қабілеттілігін жоғарылатып, халықтың
басым көпшілігіне тұрғын үйді сатып алуға мүмкіндік береді;
➢ Тұрғын үй рыногын жандандырады;
➢ Ипотекалық механизмдер арқылы реалды экономикалық айналысқа
жылжымайтын мүлікті енгізеді;
➢ Тұрғын үй сферасына халықтан және бюджеттен тыс басқа да қаржы
ресурстар жинақтарын тартудың базасын құрайды;
➢ Құрылыс секторының дамуын қамтамасыз етеді;
➢ Елдегі жалпы экономикалық өсуді жандандыруға әсер етеді.
Қазақстан Ипотекалық компаниясы туралы және Ұлттық Банк жұмыс тобы мен
компанияның әрекет етуі және Қазақстанда ипотекалық жүйенің әрекет етуімен
байланысты негізгі нормативті актілер мен жасалған құжаттар екінші деңгейлі
банктермен келісуден өтті.
8-сурет. Екіші деңгейлі ипотекалық несиелендіру жүйесі.
Қазақстандағы ипотекалық
компания
Алғашқы рынок:
1. тұрғын үйге ақша қаражатын беру;
2. тұрғын үйге меншік қаражатын
беру;
3. ипотекалық несиені беру;
4. тұрғын үй кепілі (ипотека);
5. ипотекалық несие бойынша талап
ету құқығын ұсыну;
6. ипотекалық несиеге ақша
қаражаттары;
7. ипотекалық облигацияларды
үйлестіру;
8. ипотекалық облигацияларға ақша
қаражаттары.
Туынды рынок:
1. кепілге салынған мүлікті және несие алушы өмірін сақтандыру;
2. сақтандыру мезеті болған жағдайда сақтандыру сомасын төлеу;
3. кепілге салынатын мүлікті тәуелсіз бағалыу;
4. жылжымайтын мүліктің құқықтық мәртебесін тексеріп, ипотеканы
тіркеу;
5. несие алушының өз міндеттерін орындамаған жағдайдағы кепілге
салынған мүлікті өндіріп алу.
Алғашқы рынок: стандарттау назары.
Алғашқы рынокта екінші деңгейлі рыноктан ұзақ мерзімді (7-15 жыл)
стандартты ипотекалық несиелер немесе несие алушылардың тұрғын үй мәселесін
жақсарту мақсатында беріледі. Оларды беру процедурасы келесідей болады:
алғашқы этапта несие алушы өзіне пәтер іздестіріп, оның сатушымен сатып алу
мүмкіндігі туралы келіседі. Содан кейін несие алушы банктердің біріне
барып, ипотекалық несие алуға өтініш береді. Банк оның белгілі бір
стандарттарға сәйкес критерилер бойынша төлем қабілеттілігін тексереді.
Қазақстанда алғашқы ипотекалық рыноктың дамуында ипотекалық несиені
беру және қызмет көрсету процедурасының стандартты болуын атап өткен жөн.
Егер әртүрлі несиелер бірдей сапады болса, онда келесі туынды рынок
операторы – ҚИК ипотекалық несиелердің пулдарын жасау мен оның негізінде
ипотекалық облигациялар шығару бойынша жұмыс жеңілдетіледі.
Енді қысқаша үш түрлі жағдайда ипотекалық билеттердің несие алушының
жанұя айлық табысына байланысты максималды несие сомасының қысқаша
есептелуін келтірейік. Есептеулер АҚШ долларымен жасалған, бірақ несие
теңгеде беріліп, индексацияланады.
1 – сценарий; 5 жылға 16,5% - бен:
2 – сценарий: 7 жылға 17,5% - бен;
3 – сценарий: 10 жылға 18,5% - бен.
Нәтижелерді қорытындылай келе Қазақстан халқының негізгі бөлігі мерзім
мен несие алушы төлем қабілеттілігіне тәуелді өзгеріп отыратын ипотекалық
несие алуға мүмкіндігі бар.
2.2 Ипотекалық несиенің ҚР-да дамуы.
Көптеген замандастарымыз үшін ипотека сөзінің әліде тылсым екендігіне
күмән жоқ. Бірақ анық нәрсе – ипотека нарық қатынастарының бір тетігі
ретінде қоғам өміріне еніп үлгерді. Оған мүлде назар аудармай тіршілік
жасай беруге болады, бірақ егер ипотека біз үшін игілік болса, оны
пайдалану қажет.
ҚР – ның Үкіметі 2000 жылдың 21 тамызында №1290 қаулысында тұрғын үй
құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесінің
даму концепциясын мақұлдады.
Ипотека Германияда – ХІV ғасырында, Францияда – XIV ғасырдың соңында
пайда болған екен. Ресейге бұл ұғым бірнеше жүз жыл бұрын келген. Ал біздің
республикамызға ипотекалық несиенің келу тарихы 2000 жылдан басталды. 2001
жылы Қазақстан Ипотекалық Компаниясы құрылды.
2003 жылы республика азаматтарына берілген несиенің көлемі 4 млрд.
теңгеге жеткен. 2002 жылы 500 адам 450 млн. теңгеге ипотекалық несие арқылы
тұрғын үй сатып алған немесе оны күрделі жөндеуден өткізген. Ипотека алғаш
Қазақстанда жұмыс істей бастаған кезде несие 30%-дық өсіммен берілетін.
Бірақ несие беру пайызы ипотекалық орталықтарында, әр түрлі банктерде әр
түрлі.
Алматыдағы ипотекалық несие беру орталығындағы мәліметтерге жүгінсек,
несие беру туралы өтінішіңізді қарағанда банк сіздің айлық табысыңыздан
тіршілік мұқтаждықтарына міндетті түрде 150 доллар (20 мың шамасында) қалып
отыруын қадағалайды. Яғни, айлық жалақыңыздан 20 мың теңгені алып
тастағанда сіз айына пайыз өсімін банк есепшотына құйып отыруға тиіссіз.
Ипотекалық несие беру жүйесін әлі жетілдіруді қажет ететін тұсы – оның
қандай әлеуметтік топқа арналғандығы толық анық емес. Мысалы, айлық табысы
90 мың адам орта буынға жата ма? Ал республикадағы орташа жалақының көлемі
20 000 теңгенің үстінде. Ендеше, ипотека орта буынды дамытуға арналмаған.
Ипотека жағдайы ортадан төмен әлеуметтік топ қажеттіліктеріне жұмыс
істеуікерек.
Ипотека мәселесімен айналысып жүрген азаматтардың айтуына қарағанда,
несие алып жатқан азаматтардың ішінде әскери қызметкерлер, ішкі істер
органдарының қызметкерлері, дәрігерлер, оқытушылар, шағын кәсіпкерлер, банк
қызметкерлері, мұнайшылар, ірі кәсіпкерлер және т.б. бар екен.
Әзірге ипотека жүйесі ешқандай әлеуметтік топтарға жеңілдік
қарастырмайды. Шетелдік тәжірибеде әлеуметтік ипотека деген ұғым бар.
Әлеуметтік ипотекаға мемлекеттің қатысуымен әр түрлі пайыз өсіммен, әр
түрлі көлемдегі несие беруді қарастырады.
Ипотекалық несие Алматы, Астана, Шымкент, Өскемен, Ақтөбе, Атырау
қалаларында және басқа да облыс орталықтарында берілуде. Кейбір аудан
орталықтарында, мысалы, Шу аудан орталығында ипотека беріле бастаған.
Биылғы жылда бастап ауылдық жерлерде де ипотекалық несие беріле бастады.
Биылғы жылдың тағы бір жаңалығы – бұдан былай тұрғын үй сатып алуға емес,
оның құрылысына да несие берілетін болады. Банк жүйесінде тұрғын үй
құрылысына несие беру қызметі қазір де бар, бірақ ол үшін үйдің 30, тіпті
70 пайызы дайын тұруы керек. Әзірге үй салу үшін несие алудың игілігі
шамалы. Бірақ, қалай дегенмен де, республика жұртшылығы арасында ипотекаға
деген қызығушылық әзірге төмен. Оның басты себебі – қарапайым азаматтардың
қалтасының жұқалығы. Ипотека әзірге тек белгілі бір материалдық жағдайы
бар, ертеңгі күніне тек сенімді адамдарды ғана қызықтырады. Себебі қазіргі
уақытта ипотекалық несиеге қол жеткізе алмай отырғандар үшін жеңілдікпен
берілген немесе аз көлемдегі пайыз өсіммен берілген несие ауадай қажет.
Қазіргі таңда Алматыдағы тұрғын үйдің қымбаттауы ипотекалық несиенің
пайда болуымен байланысты деген қалыптасқан пікір бар. Мамандардың
айтуынша, ипотеканың бұл құбылысқа тікелей қатысы жоқ. Мысалы, Алматыда
2002 жылы орташа есеппен әр айда 250-300 несие беріліп отырады. Ал
жылжымалы мүлік орталығы берген мәліметке сәйкес, Алматыда жылына үй сатып
алу туралы 28000 келісім-шарт жасалады екен. Яғни, ай сайын 2400 үй
сатылатын болса, оның тек 300-ге дейін ипотека арқылы өз иесін тапқан. Ал
2003 жылы ипотекалық келісім-шарттың саны көбейе түскен. 2004 жылы әр айда
600-700 несие тартылған екен. Ендеше, 2004 жылы ипотекалық несие Алматыдағы
жылжымалы мүлік нарығының 25-30%-ын жаулап алған деген сөз. Мамандар тұрғын
үйдің қымбаттауы азаматтардың тұрмыстық жағдайының жақсаруымен байланысты
дейді.
Ипотекалық несиенің басты кемшілігі, қазір ипотекалық несие арқылы
пәтер алғандардың көпшілігінің басында бір немесе бірнеше үйі бар. Оның бір
дәлелі – көптеген азаматтар ипотекаға үй алып, оны жалға беріп қояды. Егер,
пәтер иесі үй алғанда оның құнының тек 20 – 30% - ын ғана төлесе, қалған
бөлігін жалға алушылар өз қалтасынан төлейді деген сөз. Яғни, белгілі бір
уақыттан кейін ипотека арқылы сатып алынған үй пәтер иесіне тегін келуі
мүмкін. Өкінішке орай, бұл құбылысты нақты айғақтармен дәлелдеу мүмкін
емес.
Ипотека қазір 12 пайыздық өсіммен, 5-15 жылға беріліп жатыр. Кейбір
банктер қазірдің өзіне несиені 20 жылға алуды ұсынуда. Бірақ ескеретін
жайт, неғұрлым ұзақ уақытқа алынған сайын, ай сайын банкке аударатын төлем
көлемі азырақ, бірақ пайыздық өсім көрсеткіші жоғары болмақ. Қалай болғанда
да, ипотекалық несие алуға бекінген адам жалықпай бұл қызметті
көрсететінбанктерді, компаниялар мен орталықтарды түгел аралап шыққаны
абзал. Неғұрлым көбірек мәлімет жинаған дұрыс. Жиналған мәліметтерді әбден
қорытып шыққаннан кейін, қолайлы ұсынысты таңдаған жөн.
Еліміз нарықтық қатынастарға көшкен сәттен бастап мықтап көңіл бөлінген
мәселенің бірі – банк жүйесінің жұмысы болады. Алғашқы кезеңде банктер
негізінен кәсіпорындар мен ұйымдарға қызмет көрсетіп, соларға қысқа
мерзімді несиелер беріп келеді. Уақыт өте әр банктің тұрақты клиенттері
іріктеліп сондай-ақ жеке тұлғалардың салымдары көбейе түсті. Сол себепті
банктер соңғы жылдары жеке тұлғаларға көбірек көңіл аударатын болды.
Ұлттық банк тарапынан екінші деңгейдегі банктерге талаптың күшейтілуі
нәтижесінде банктердің саны азайғанымен, олардың активтері жылдам қарқынмен
өсті. Сөйтіп, жеке тұлғаларға дәстүрлі банк қызметтерінен бөлекше несие
беруге кеңінен жол ашылды. Яғни ипотекалық несие деген ұғым.
Ипотека дамыған нарықта экономикалы елдерде, ең алдымен АҚШ пен
Еуропада кеңінен тараған. Атап айтқанда, ипотекалық несие екі жақтың да
тәуекел деңгейін азайтады. Клиент несиені едәуір ұзақ мерзімге ала отырып,
кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті өзінің иелігінде сақтап қалады. Ал
несие беруші болса, Берілген несиенің орнын толтырудың қай жағынан да
ұтылыссыз нұсқасына ие болады.
Қазақстан Республикасында ипотекалық несие жүйесі екі деңгейлі болып
келеді. Бірінші деңгейінде ипотекалық несие беретін банктер мен банкілер
емес ұйымдар түріндегі бастапқы кредиторлар, екіншісі осы кредиторлар
берген ипотекалық несиелер бойынша талап құқықтары мен кепілдік құқықтарын
сатып алуды жүзеге асыратын қайта қаржыландырушы ұйым. Еліміздегі мұндай
ұйым Ұлттық банк 2001 жылы ақпан айында құрылған Қазақстан Ипотекалық
Компаниясы АҚ. Қазақстандық модельдің негізін қалау кезінде АҚШ-тың Fannie
Mae мен Малайзияның Cagamos Berhad сияқты белгілі компаниялардың тәжірибесі
ескерілген.
Қазақстанда алғашқы қадамын жасай бастаған тұрғын үй құрылысы
қаражатының жүйесінде алынатын заемдар бойынша сыйақы ставкасы жылына 5,5-
6%-ды құрайды. Тұрғын үй құрылыс банкіне азаматтардың салатын салымына
сыйақының пайыздық ставкасы жылына 2,5-3% болып отыр. Соңғы жылдарда
ипотекалық несие жүйесі 3 этаптан өтті:
• банктердің берген несиелері;
• ипотекалық компанияның берген несиелері бойынша талап ету құқығын
сатып алу;
• ипотекалық облигациялардың шығарылуы.
2003 жылдың қараша айында Қазақстан ипотекалық компаниясының қоры
құрылды. Бұл қордың негізгі міндеті ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz