Ипотекалық несие түсінігі туралы
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
I. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ ТҮСІНІГІ
1.1. Ипотекалық несиелендіру жүйесі: ұғымы, бағыттары , түрлері ... ... ... ... ... 4
1.2.Ипотекалық несиелендірудің Қазақстандағы рөлі мен алғышарттары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..8
ІІ.ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ
2.1. Ипотекалық несиенің даму перспективасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .10
2.2. АҚ «Қазақстан Ипотекалық Компаниясының» қаржы нарығына шығуы...12
2.3. Тұрғын үй құрылысын дамыту жөніндегі Мемлекеттік бағдарлама бойынша ұсынылатын бағасы төмен тұрғын үй ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .12
III ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ЖӘНЕ ОНЫҢ ДАМУ БОЛАШАҒЫ
3.1. Қазақстанда ипотекалық несие беру жүйесінің даму кезеңдері ... ... ... ... ... 14
3.2. Қазақстан экономикасындағы ипотекалық несиелеудің перспективалары..18
3.3. Қазақстан Ипотекалық Компаниясы және оның болашақтағы даму бағыттары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...19
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 22
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..24
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
I. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ ТҮСІНІГІ
1.1. Ипотекалық несиелендіру жүйесі: ұғымы, бағыттары , түрлері ... ... ... ... ... 4
1.2.Ипотекалық несиелендірудің Қазақстандағы рөлі мен алғышарттары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..8
ІІ.ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ
2.1. Ипотекалық несиенің даму перспективасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .10
2.2. АҚ «Қазақстан Ипотекалық Компаниясының» қаржы нарығына шығуы...12
2.3. Тұрғын үй құрылысын дамыту жөніндегі Мемлекеттік бағдарлама бойынша ұсынылатын бағасы төмен тұрғын үй ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .12
III ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ЖӘНЕ ОНЫҢ ДАМУ БОЛАШАҒЫ
3.1. Қазақстанда ипотекалық несие беру жүйесінің даму кезеңдері ... ... ... ... ... 14
3.2. Қазақстан экономикасындағы ипотекалық несиелеудің перспективалары..18
3.3. Қазақстан Ипотекалық Компаниясы және оның болашақтағы даму бағыттары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...19
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 22
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..24
КІРІСПЕ
Ипотека дегеніміз б.з.д. І-ІІ ғ. Рим шекарасында белгілі болған. «Ипотека» термин ретінде б.з.д. VІ ғ. Пайда болды. Ипотека грек тілінен аударғанда кепілдік деген мағына береді.
Қазақстанда ипотекалық несиелеу меншік туралы Кеңес Үкіметінің заңы қабылданғаннан кейін мүмкін бола бастады. Шын мәнінде алғашқы ипотекалық несиелеу тұрғын үй құрылыс мемлекеттік бағдарламасымен 1994-1995 жылы жүзеге асырыла бастады. Ал бүгінгі таңда коммерциялық банктердің дәстүрлі – базалық қызметі – экономиканы және халықты несиелендіру. Бұл қызмет банктік қызмет көрсету аясындағы маңыздыларға және банкінің актив операцияларына жатады. Көптеген елдерде ипотекалық несиелендірудің халықты тұрғын үймен қамтамасыз етудегі ролі баршаға белгілі. Шағын болса да тұрақты табысы бар халық топтары үшін тұрғын үй сатып алуға жағдайлар жасаумен қоймай, ипотекалық несие құрылыс саласына инвестициялар тартуға мүмкіндік беріп, қор рыногының жаңа сегменті - ипотекалық құнды қағаздар рыногының әрекет етуіне септігін тигізді. Осының барлығы тақырыптың өзектілігін, зерттеу объектісін және мәнін, сондай-ақ оның мақсаттары мен міндеттерін таңдауға негіз болды.
Зерттеудің мақсаты ретінде қазіргі күнгі Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің даму жолдарын талдау көзделіп отыр. Мұндай мақсатқа коммерциялық банкте тұтынушылық несиелендіру жөніндегі қалыптасқан көзқарастарды және оны арттыруға бағытталған іс-шараларды жүйеге келтіру қажеттілігінен туындап отыр.
Ипотекалық несие беру әлемдік тәжірибеде тұрғын үй саласына жеке инвестициялар тартудың ең сыннан өткен және сенімді тәсілдерінің бірі. Халықтың тұрғын үй жағдайларын жақсартудағы, коммерциялық банктер мен басқа да кредиторлардың тиімді де пайдалы жұмыс жүргізудегі және, әрине, мемлекеттің жалпы экономикалық өсудегі мүдделерін өзара келістіруге нақ солар мүмкіндік жасайды.
Ипотекалық несие – бұл қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын үйді, өндіріс ғимараттарын, жерді және т.с.с.) сепілге алып, ұзақ мерзімге берілетін несие.
Әлемдік банк шаруашлығының даму заңдылықтары тұрғысынан қарағанда ипотекалық несиелеу нарық экономикасының ажырымас элементі болып табылады. Ипотекалық несиелеудің өзіндік ерекшеліктері болады.
Біріншіден ипотекалық несие – бұл қатаң түрде аныөқталған залогқа берілетін ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын мүлік сатылады және одан түскен түсім кредитордың қарызын жабуға бағытталады. Бірақта, кейбір жылжымайтын мүліктердің өтімсіздігіне байланысты залогты сату қиынға түседі.
Екіншіден, ипотекалық несиелердің басым бөлігінің көздеген мақсаты болады. Олар тұрғын үйлерді, сол сияқты өнідірістік ғимарттарды сатып алу, салу немесе қайта құру және жер бөлімшелерін игеруді қаржыландыру үшін пайдаланылады.
Ипотека дегеніміз б.з.д. І-ІІ ғ. Рим шекарасында белгілі болған. «Ипотека» термин ретінде б.з.д. VІ ғ. Пайда болды. Ипотека грек тілінен аударғанда кепілдік деген мағына береді.
Қазақстанда ипотекалық несиелеу меншік туралы Кеңес Үкіметінің заңы қабылданғаннан кейін мүмкін бола бастады. Шын мәнінде алғашқы ипотекалық несиелеу тұрғын үй құрылыс мемлекеттік бағдарламасымен 1994-1995 жылы жүзеге асырыла бастады. Ал бүгінгі таңда коммерциялық банктердің дәстүрлі – базалық қызметі – экономиканы және халықты несиелендіру. Бұл қызмет банктік қызмет көрсету аясындағы маңыздыларға және банкінің актив операцияларына жатады. Көптеген елдерде ипотекалық несиелендірудің халықты тұрғын үймен қамтамасыз етудегі ролі баршаға белгілі. Шағын болса да тұрақты табысы бар халық топтары үшін тұрғын үй сатып алуға жағдайлар жасаумен қоймай, ипотекалық несие құрылыс саласына инвестициялар тартуға мүмкіндік беріп, қор рыногының жаңа сегменті - ипотекалық құнды қағаздар рыногының әрекет етуіне септігін тигізді. Осының барлығы тақырыптың өзектілігін, зерттеу объектісін және мәнін, сондай-ақ оның мақсаттары мен міндеттерін таңдауға негіз болды.
Зерттеудің мақсаты ретінде қазіргі күнгі Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің даму жолдарын талдау көзделіп отыр. Мұндай мақсатқа коммерциялық банкте тұтынушылық несиелендіру жөніндегі қалыптасқан көзқарастарды және оны арттыруға бағытталған іс-шараларды жүйеге келтіру қажеттілігінен туындап отыр.
Ипотекалық несие беру әлемдік тәжірибеде тұрғын үй саласына жеке инвестициялар тартудың ең сыннан өткен және сенімді тәсілдерінің бірі. Халықтың тұрғын үй жағдайларын жақсартудағы, коммерциялық банктер мен басқа да кредиторлардың тиімді де пайдалы жұмыс жүргізудегі және, әрине, мемлекеттің жалпы экономикалық өсудегі мүдделерін өзара келістіруге нақ солар мүмкіндік жасайды.
Ипотекалық несие – бұл қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын үйді, өндіріс ғимараттарын, жерді және т.с.с.) сепілге алып, ұзақ мерзімге берілетін несие.
Әлемдік банк шаруашлығының даму заңдылықтары тұрғысынан қарағанда ипотекалық несиелеу нарық экономикасының ажырымас элементі болып табылады. Ипотекалық несиелеудің өзіндік ерекшеліктері болады.
Біріншіден ипотекалық несие – бұл қатаң түрде аныөқталған залогқа берілетін ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын мүлік сатылады және одан түскен түсім кредитордың қарызын жабуға бағытталады. Бірақта, кейбір жылжымайтын мүліктердің өтімсіздігіне байланысты залогты сату қиынға түседі.
Екіншіден, ипотекалық несиелердің басым бөлігінің көздеген мақсаты болады. Олар тұрғын үйлерді, сол сияқты өнідірістік ғимарттарды сатып алу, салу немесе қайта құру және жер бөлімшелерін игеруді қаржыландыру үшін пайдаланылады.
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
1. «Қазақстан Республикасында құнды қағаздармен жасалатын
мәмілелерді тіркеу туралы» ҚР 1997 жылғы 5 наурыздағы заң;
2. «Жылжитын мүлікті кепілге қоюды тіркеу туралы» ҚР 1998 жылғы 30 маусымдағы № 254-1 Заң;
3.«Қазақстан Республикасының кейбір заң актілеріне ипотекалық
несиелендіру мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» ҚР Заң;
4.«Тұрғын үй құрылысы жинақтары туралы» ҚР Заңы;
5. Қазақстан Республикасының Құнды қағаздар жөніндегі Ұлттық
Комиссиясы 2011 жылдың 20 желоқсанында бекіткен №156 Облигацияларды шығару мен өтеудің тәртібі туралы ереже;
6. Қазақстан Республикасы Үкіметінің 1999 жылғы 29 маусымдағы
№ 888 қаулысы.
7. Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2002 жылғы 29 наурыздағы
№ 373 қаулысы.
8. « Жылжымайтын мүліктің ипотекасы туралы» Қазақстан Республикасы Президентінің заң күші бар 2010 жылғы 23 желтоқсандағы Жарлығы;
9. Тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелендірудің қалалық бағдарламасы туралы» Астана қ. Маслихатының 1999 жылғы 6 қазандағы № 259/47 шешімі;
10. Астана қ. ипотекалық несиелендіру мен тұрғын үй құрылысын дамыту туралы бағдарлама. Астана қ. Маслихатының 2001 жылғы 25 желтоқсандағы № 123/26-ІІ шешімі.
11. Абишев А. Оптимизм – штука тонкая// Новости недели, вторник 4 марта 2009 года.
12.«Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы» ҚР президетінің заңды күші бар бұйрығы, (23 қараша 1995 ж. № 2723).
13.Сейткасимова Ж.Б. Казахстанское ипотечное кредитование/ Деловой мир Астана, 2001, №3
14.Коммерциялық банктер операциялар Мақыш.С.Б Алматы/2010
15.Лаврушин О.И. Банковское дело.- М.: Ф.и С., 1999.
16.«Жылжымайтын мүлік экономикасы» М.Қ.Байгісиев Алматы/2009 ж
17.Analytic №4/2011 «Развитие системы ипотечного кредитования в экономике Казахстана»
18.Қаржы қаражат 2011 ж «Вопросы стимулирующей составляющей ипотечного кредитования»
19.«Банки Казахстана» журнал, 2008 г., №3, стр. 10-18
20.«Банки Казахстана» журнал, 2012 г., №6, стр. 24-31
21.Internet: nationalbank.kz ipoteka.kz bta.kz af.kz stat.kz
1. «Қазақстан Республикасында құнды қағаздармен жасалатын
мәмілелерді тіркеу туралы» ҚР 1997 жылғы 5 наурыздағы заң;
2. «Жылжитын мүлікті кепілге қоюды тіркеу туралы» ҚР 1998 жылғы 30 маусымдағы № 254-1 Заң;
3.«Қазақстан Республикасының кейбір заң актілеріне ипотекалық
несиелендіру мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» ҚР Заң;
4.«Тұрғын үй құрылысы жинақтары туралы» ҚР Заңы;
5. Қазақстан Республикасының Құнды қағаздар жөніндегі Ұлттық
Комиссиясы 2011 жылдың 20 желоқсанында бекіткен №156 Облигацияларды шығару мен өтеудің тәртібі туралы ереже;
6. Қазақстан Республикасы Үкіметінің 1999 жылғы 29 маусымдағы
№ 888 қаулысы.
7. Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2002 жылғы 29 наурыздағы
№ 373 қаулысы.
8. « Жылжымайтын мүліктің ипотекасы туралы» Қазақстан Республикасы Президентінің заң күші бар 2010 жылғы 23 желтоқсандағы Жарлығы;
9. Тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелендірудің қалалық бағдарламасы туралы» Астана қ. Маслихатының 1999 жылғы 6 қазандағы № 259/47 шешімі;
10. Астана қ. ипотекалық несиелендіру мен тұрғын үй құрылысын дамыту туралы бағдарлама. Астана қ. Маслихатының 2001 жылғы 25 желтоқсандағы № 123/26-ІІ шешімі.
11. Абишев А. Оптимизм – штука тонкая// Новости недели, вторник 4 марта 2009 года.
12.«Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы» ҚР президетінің заңды күші бар бұйрығы, (23 қараша 1995 ж. № 2723).
13.Сейткасимова Ж.Б. Казахстанское ипотечное кредитование/ Деловой мир Астана, 2001, №3
14.Коммерциялық банктер операциялар Мақыш.С.Б Алматы/2010
15.Лаврушин О.И. Банковское дело.- М.: Ф.и С., 1999.
16.«Жылжымайтын мүлік экономикасы» М.Қ.Байгісиев Алматы/2009 ж
17.Analytic №4/2011 «Развитие системы ипотечного кредитования в экономике Казахстана»
18.Қаржы қаражат 2011 ж «Вопросы стимулирующей составляющей ипотечного кредитования»
19.«Банки Казахстана» журнал, 2008 г., №3, стр. 10-18
20.«Банки Казахстана» журнал, 2012 г., №6, стр. 24-31
21.Internet: nationalbank.kz ipoteka.kz bta.kz af.kz stat.kz
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
I. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ ТҮСІНІГІ
1.1. Ипотекалық несиелендіру жүйесі: ұғымы, бағыттары ,
түрлері ... ... ... ... ... 4
1.2.Ипотекалық несиелендірудің Қазақстандағы рөлі мен
алғышарттары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...8
ІІ.ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ
2.1. Ипотекалық несиенің даму
перспективасы ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ...10
2.2. АҚ Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қаржы нарығына шығуы...12
2.3. Тұрғын үй құрылысын дамыту жөніндегі Мемлекеттік бағдарлама бойынша
ұсынылатын бағасы төмен тұрғын
үй ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... .12
III ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ЖӘНЕ ОНЫҢ ДАМУ
БОЛАШАҒЫ
3.1. Қазақстанда ипотекалық несие беру жүйесінің даму
кезеңдері ... ... ... ... ... 14
3.2. Қазақстан экономикасындағы ипотекалық несиелеудің перспективалары..18
3.3. Қазақстан Ипотекалық Компаниясы және оның болашақтағы даму
бағыттары ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .19
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ..22
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН
ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
24
КІРІСПЕ
Ипотека дегеніміз б.з.д. І-ІІ ғ. Рим шекарасында белгілі болған.
Ипотека термин ретінде б.з.д. VІ ғ. Пайда болды. Ипотека грек тілінен
аударғанда кепілдік деген мағына береді.
Қазақстанда ипотекалық несиелеу меншік туралы Кеңес Үкіметінің заңы
қабылданғаннан кейін мүмкін бола бастады. Шын мәнінде алғашқы ипотекалық
несиелеу тұрғын үй құрылыс мемлекеттік бағдарламасымен 1994-1995 жылы
жүзеге асырыла бастады. Ал бүгінгі таңда коммерциялық банктердің дәстүрлі –
базалық қызметі – экономиканы және халықты несиелендіру. Бұл қызмет банктік
қызмет көрсету аясындағы маңыздыларға және банкінің актив операцияларына
жатады. Көптеген елдерде ипотекалық несиелендірудің халықты тұрғын үймен
қамтамасыз етудегі ролі баршаға белгілі. Шағын болса да тұрақты табысы
бар халық топтары үшін тұрғын үй сатып алуға жағдайлар жасаумен қоймай,
ипотекалық несие құрылыс саласына инвестициялар тартуға мүмкіндік беріп,
қор рыногының жаңа сегменті - ипотекалық құнды қағаздар рыногының
әрекет етуіне септігін тигізді. Осының барлығы тақырыптың өзектілігін,
зерттеу объектісін және мәнін, сондай-ақ оның мақсаттары мен
міндеттерін таңдауға негіз болды.
Зерттеудің мақсаты ретінде қазіргі күнгі Қазақстандағы ипотекалық
несиелендірудің даму жолдарын талдау көзделіп отыр. Мұндай мақсатқа
коммерциялық банкте тұтынушылық несиелендіру жөніндегі қалыптасқан
көзқарастарды және оны арттыруға бағытталған іс-шараларды жүйеге
келтіру қажеттілігінен туындап отыр.
Ипотекалық несие беру әлемдік тәжірибеде тұрғын үй саласына жеке
инвестициялар тартудың ең сыннан өткен және сенімді тәсілдерінің бірі.
Халықтың тұрғын үй жағдайларын жақсартудағы, коммерциялық банктер мен басқа
да кредиторлардың тиімді де пайдалы жұмыс жүргізудегі және, әрине,
мемлекеттің жалпы экономикалық өсудегі мүдделерін өзара келістіруге нақ
солар мүмкіндік жасайды.
Ипотекалық несие – бұл қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын үйді, өндіріс
ғимараттарын, жерді және т.с.с.) сепілге алып, ұзақ мерзімге берілетін
несие.
Әлемдік банк шаруашлығының даму заңдылықтары тұрғысынан қарағанда
ипотекалық несиелеу нарық экономикасының ажырымас элементі болып табылады.
Ипотекалық несиелеудің өзіндік ерекшеліктері болады.
Біріншіден ипотекалық несие – бұл қатаң түрде аныөқталған залогқа
берілетін ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын мүлік сатылады
және одан түскен түсім кредитордың қарызын жабуға бағытталады. Бірақта,
кейбір жылжымайтын мүліктердің өтімсіздігіне байланысты залогты сату қиынға
түседі.
Екіншіден, ипотекалық несиелердің басым бөлігінің көздеген мақсаты болады.
Олар тұрғын үйлерді, сол сияқты өнідірістік ғимарттарды сатып алу, салу
немесе қайта құру және жер бөлімшелерін игеруді қаржыландыру үшін
пайдаланылады.
1.ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ҰҒЫМЫ ЖӘНЕ ОНЫҢ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ.
Ипотекалық несилендіру жүйесі: ұғымы, бағыттары, түрлері
Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді де, кепілге қоюмен
және сол арқылы мәмілені сенімді етіп берілетін ипотекалық несие
несиелендірудің нарық экономикасында белсенді қолданылатын нысандарының
біріне жатады. Жерге деген меншік құқығы нарықтық несиелік қатынастар
аясына меншігінде жекешелендірілген пәтерлері, жер телімдері, тұрғын үй
қорлары бар кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмалары, халықты тартады.
Ипотекалық несие кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын үй
құрылысының қажеттіліктерін мемлекет тарапынан қаржыландыру көздерін
банк несиесімен алмастыруда үлкен роль атқарады. Оның алға басуы
шаруашылық ететін субъектілердің ұзақ мерзімді сипаттағы несиелік
ресурстардың тапшылығы, инфляцияның жоғары қарқындылығы жағдайында
инвестициялық белсенділігін ұлғайтуға әсер етеді.
Ипотекалық несилендіру жүйесі екі бағыттан тұрады:
- ипотекалық несиелердің шаруашылық ететін субъектілерге және
халыққа тікелей берілуі;
- ипотекалық несилерді (несиелік міндеттемелерді) несилендіруге
ресурстардың қосымша тартылуын қамтамасыз ететін екінші рынокта сату.
Бірінші бағытымен негізінен ипотекалық банктер айналысып келсе,
екіншісімен - ипотекалық банктердің мүлікті кепілге қоюмен қамтамасыз
етілген активтерін сатып алатын және кейін оларды өз атынан олардың
базасында құнды қағаздар (облигациялар) шығаратын қаржы компаниялары,
қорлар айналысады. Құнды қағаздар ликвидті болып келеді, себебі олар
жылжымайтын мүлікпен қамсыздандырылған, және олар инвестициялар арқасында
ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкіндік береді.
Кейбір қаржы компанияларының міндеттемелері бойынша шетелде кепілгер
ретінде мемлекет белгіленеді, ол болса, олардың сенімділігін арттырады.
Ипотекалық несиелер жылжымайтын мүлікті кепліге қою - ипотекаға
негізделеді.
Ипотеканы кепіл заты иегерінің болуысыз дамыту мүмкін емес,
өйткені жер мен жылжымайтын мүлікті кепілге тек кепіл затының иегері
ғана қоя алады, сондай-ақ осы иегердің оның меншігіндегі жылжымайтын
мүлікті еркін шеттету құқығынсыз да мүмкін емес.
Бұл жағдайда ғимараттардың ипотекасы ол орналасқан жер телімінің
ипотекасымен бірге ресімделеді. Қазақстанда жылжымайтын мүлікпен және
жермен операцияларды жүзеге асыруға жағдай жасайтын нормативтік құқықтық
база әзірленуде. Қазақстан Республикасының Конституциясында жерге деген
меншік құқығын және оны сату-сатып алу, кепілге қою, жалға беру және
т.б. операцияларды заңдастыратын бірқатар құқықтық нормалар
қалыптастырылды. Кепіл туралы, банктар мен банк қызмет туралы,
жекешелендіру туралы заңдар қабылданды. Тұрғын үй саласын қаржыландыру,
ипотекалық несилендіруді дамыту жөнінде бірқатар қосымша шаралар
көзделген Президентің бірқатар жарлықтары мен үкіметтің қаулылары
қабылданды.
Қазақстаннның заңнамасында ипотека болып жермен тікелей байланысты
кәсіпорынды, ғимаратты немесе өзге де объектіні оған тиесілі жер
телімімен бірге немесе оны пайдалану құқығымен кепілге қою танылады.
Ипотека - міндеттемені жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әдістерінің
біріне жатады. Және, бұл ретте кепілзат иесі кепілгер міндететмесін
орындамаған жағдайда кепілге қойылған жылжымайтын мүлік арқылы
қанағаттануы мүмкін. Ипотека кез келген ақшалай міндеттемені қамтамасыз
етуде қолданылуы мүмкін, сондай-ақ ол несилеік келісімге қатысты да
міндеттемені қамтамасыз етуге пайдаланылады.
Жылжымайтын мүлік санатына жер немесе онымен тікелей байланысты
объектілер (кәсіпорындар, тұрғын және тұрғын емес үйлер, жолдар) жатады.
Ипотекалық несиелендіруде мәмілелерді құқықтық түрді рәсімдеудің маңызы
зор, себебі бұл мәмілелердің негізін кепілге қойылатын жылжымайтын
мүлікке деген меншік құқықығы немесе шаруашылық иемдену құқығы
қалайды. Заңнамада ипотекалық несиелендірудің нақты бір тәртібі
көзделген.
Кепілзат туралы келісімнің субъектілері болып мыналар табылады:
- кепіл туралы келісімнің тараптары (кепілгер және кепілге қойылған затты
ұстаушы) заңды және жеке тұлғалар;
- біртұтас кепіл реестрін ұстаушы.
Ипотека туралы келісім жазбаша түрде жасалып, нотариалды түрде
куәландырылуы тиіс. Ипотекалық келісім кепілгердің әрекет етуінің едәуір
еркіндігін көздеуі мүмкін, атап айтқанда онда келесідей мүмкіншіліктер
көзделуі мүмкін:
а) кепілге қойылған мүлікті міндеттеме бойынша қарызды сатып алушыға
ауыстырып шеттету;
ә) мүлікті жалға беру;
б) мүлікке жаңа қарыздар жүгін түсіру және т.б. мүмкіндіктер.
Кепілзаттың бір түріне заклад (кепілге салу) жатады. Бұл жағдайда
кепілге салынған мүлік кепілзат ұстаушының иелігіне осы мүлікпен
қамтамасыз етілетін несие бойынша міндеттеме орындалғанша беріледі.
Кәсіпорынның ипотекасы оның бүкіл мүлігіне, оның ішінде негізгі
қорларына және айналым қаражатына, сондай-ақ, егер заңмен немесе
келісіммен басқаша белгіленбесе, кәсіпорынның жеке балансында
көрсетілген өзге де құнды заттарға қолданылады.
Ипотека туралы келісімде келесідей деректер көрсетілуі тиіс:
- кепілгердің және кепілзатын ұстаушының атауы және олардың орналасқан
жерлері;
- орындалуы осы кепілге салу шартымен қамтамасыз етілетін несиелік
келісімнің немесе өзге де міндеттеменің атауы, келісімді жасау күні
және орны;
- ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеменің сомасы;
- ипотекамен қамтамасыз етілген сомаларды төлеу мерзімдері;
- кепілге қойылған жылжымайтын мүліктің сипаты және оның ақшалай құны,
орналасқан жері;
- иегердің кепілге қойылған мүлікке деген құқығын растайтын құжаттардың
атауы;
- кепілге қойылған мүлікке өзге міндеттемелер салынбағандығы туралы
сілтеме;
- кепілгер мен кепілзатты ұстаушының қолтаңбалары;
- ипотеканы тіркеген органның атауы, тіркелген күні мен жері.
Тараптардың келісімі бойынша кепіл шартына өзге де жағдайлар енгізілуі
мүмкін.
Ипотека кепілзатты ұсташыға негізгі қарыз сомасының және ол бойынша
проценттердің төленуін, несиелік ресурстарды пайдаланумен байланысты
шығындардың өтелуін, және қажет болған жағдайда ипотека затын сатуға
жұмсалатын шығындардың өтелуін қамтамасыз етуі тиіс. Ипотека
кәсіпорынның, құрылыстың, ғимараттың немесе өзге де объектінің
орналасқан жеріндегі тиісті
органдарда міндетті түрде тіркелуге жатады. Ипотека затына меншік
құқығы ауысқан кезде өзге тұлға ипотека қай жерде тіркелген болса, сол
жерде ол да тіркелуі тиіс.
Несиелендіру субъектісіне қарай тұрғын үй құрылысына берілетін
ипотекалық ссудалар осы үйдің болашақ иегеріне берілетін несиеге және
мердігерлерге берілетін ссудаларға бөлінеді.
Тұрғын үй құрылысына несие құрылыс салушыға белгіленген тәртіппен
жер телімінің бөлініп берілуімен және тиісті органдардың тұрғын үй
салуға берген рұқсаты болғанда беріледі.
Тұрғын үйді салуға (реконструкциялауға) несие жобалармен және
құрылыс-монтаждық жұмыстарды жүзеге асыруға мердігерлік келісімдермен
көзделген құрылыстың (реконструкциялаудың) мерзімдері мен құны аясында
беріледі.
Несиелендіру объектілеріне мыналар жатады:
тұрғын үй құрылысына жер сатып алу және оны жайластыру;
- тұрғын үй салу (реконструкциялау);
- тұрғын үй сатып алу.
Несиелендіру объектісіне қарай банктер тұрғын үй несиелерінің үш
түрін ұсынады:
- жерге берілетін несие;
- құрылысқа берілетін несие;
- тұрғын үй сатып алуға берілетін несие.
Тұрғын үй несиелері туралы ережеде тұрғын үй құрылысына несиелер
несиелік желі ашу арқылы жүзеге асырылады деп атап көрсетілген. Бұл ретте
ссуда қарызданушыға, құрылыс-монтаждау жұмыстары кезеңдерінің құнына
сәйкес келетін бөлшектермен беріледі.
Құрылысты қаржыландыру процесінде банк ақшалай қаражаттың мақсатты
жұмсалуына және құрылыс графигінің сақталуына бақылау жүргізіп отырады.
Банк беретін несиенің сомасы әдетте жер сатып алу және оны
жайластыру құнының, тұрғын үйді салудың (реконструкциялаудың) немесе
кепіл шартында белгіленген оны сатып алу құнының 70 процентінен аспауы
тиіс, ал шығындардың қалған бөлігін қарызданушы өз қаражаты есебінен
жұмсауы шарт.
Құрылысқа несие беру туралы шешімді несие беруші банк қарыз алушының
несиелік тапсырысы негізінде қабылдайды.
Несиені пайдаланудың мақсаты мен мерзімі, оны қамтамасыз ету нысаны
көрсетілетін ссуда бөлу туралы өтінішпен қатар, тапсырысқа мыналар
кіреді:
- заңды тұлға қырз алушылар үшін – құрылтай және тіркелу құжаттары:
кәсіпорынның бухгалтерлік балансы; табыстардың және міндетті төлемдердің
түсу графигі; ссуда қамтамасыз етілетінін растайтын құжаттар; несиені
пайдаланудың техникалық-экономикалық негіздемесі және несиеленетін
шығындардың болжамды өтелімділігін есептеу; құрылыс салынатын жер
учаскесіне деген құқықты растайтын құжаттар; белгіленген тәртіппен
бекітілген жобалық-сметалық құжаттама; мердігерлік құрылыс жұмыстарын
жүзеге асыруға берілген келісім-шарттардың көшірмелері; несие беруші
талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.
- жеке тұлғалар үшін – құрылыс салу учаскесіне құқығын растайтын
құжаттар; құрылыс салуға рұқсат қағаз; белгіленген тәртіппен келісілген
жобалық-сметалық құжаттама; қарыз алушының төлем қабеліттілігін
анықтауға қажетті құжаттар; банк талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.
Несиені қамтамасыз ету үшін кепілзат мен кепілдіктер беріледі.
Тапсырысты қарау кезеңінде несие беруші қарыз алушының төлем
қабілеттілігін және қаржылай тұрақтығын зерттейді, құрылыстың бюджетін
(қаржыландыру көздері және салынған тұрғын үйді пайдалану жоспарлары –
сату, жалға беру) бағалайды, құрылыс орналасқан жердегі тұрғын үй
рыногының сұраныстарын зерттейді.
Ссуда беру кезінде банк пен қарыз алушының қарым-қатынастарын
белгілейтін негізгі құжаттарға несиелік келісім мен кепілзат (ипотека)
туралы шарт жатады (2,3, – қосымшалар).
Несиелік келісімде: ссуданы алудың мақсаты, несиенің көлемі мен
мерзімдері, несиені беру және өтеу тәртібі, проценттік ставка, оның
өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі, қарыз алушының несиелік
міндеттемесінің қамтамасыз етілуі, ссуданы сақтандыру шарттары,
несиенің қамтамасыз етілуін және мақсатты пайдаланылуын тексеру
нысандары, несиені мақсаттан тыс пайдалану және ссуданы дер кезінде
қайтармау үшін қолданылатын санкциялар, айыппұлдар төлеу
тәртібі, келісімді бұзу тәртібі, несие беруші мен қарыз алушының
келісімі бойынша өзге де шарттар.
Негізгі қарыздың және ссуда бойынша проценттердің толығымен өтелуіне
дейін қарыз алушының банктің жазбаша келісімінсіз жылжымайтын мүлікке
деген мүліктік құқықтарын үшінші тұлғаға сатуға немесе шегінім жасап
беруге құқығы жоқ.
Қарыз алушының несиені қайтаруға мүмкіндігі болмаған жағдайда,
банктің шығындарын өтеу үшін, кепілге қойылған мүлікті өндіріп алу
және сату жүргізіледі.
Тұрғын үй сатып алуға несиелер берудің сұлбасы мен шарттарын банк
қарыз алушымен мақұлдасу арқылы белгілейді. Несилендіру құралы ретінде
ауыспалы проценттік ставканы қолдану, негізгі қарыздың сомасын
индекстеу, қарыз алушының төлемдерін кейінге қалдыру шаралары
қолданылуы мүмкін. Несиенің түріне қарай, кепілзат (ипотека) туралы
келісімде несиені қамтамасыз етудің нысаны, мөлшері және тәртібі
көрсетіледі.
Әрбір ипотекалық банк ипотекалық несиелер берудің өзіндік сұлбасын
қолданады. Олар несиелендіру объектілері мен субъектілері, ресуртарды
шоғырландыру әдістері, негізгі қарыз бен проценттерді өндіріп алу
әдістері бойынша сан алуан болып келеді.
1.2. Ипотекалық несиелендірудің Қазақстанда дамуының рөлі мен алғы-
шарттары
Ипотекалық несиелендірудің көптеген елдерде халықты баспанамен
қамтамасыз етуде атқаратын ролі көпшілікке мәлім. Табыстары шағын
болғанымен, оны тұрақты алатын азаматтар үшін тұрғын жайды меншікке
сатып алуға жағдай жасаумен қатар, ипотекалық несиелендіру жүйесі
құрылыс саласына инвестициялар тартуға мүмкіндік береді. Сондай-ақ ол қор
рыногының жаңа сегменті - ипотекалық құнды қағаздар рыногын
қамтамасыз етеді.
Қазақстан Республикасының Үкіметі өткен жылдың тамыз айында ұзақ
мерзімді тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың және ипотекалық
несиелендіру жүйесін
дамытудың концепциясын мақұлдады. Концепция бойынша жұмыс Ұлттық
Банктің бастамасымен жүргізілді. Бұл ретте Елбасының несиелерге
қарапайым халықтың қол жетімділігін қамтамасыз ету жөніндегі тапсырмасын,
сондай-ақ қолда бар ішкі инвестицияларды құрылыс саласын дамытуға тарту
мақсатын орындаудың жаңа жолдарын іздестіруге талпыныс жасалды.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың жаңа жүйесін дамыту үшін
көптеген жағдайларда тұрақты алғышарттар бар деп айтуға болады. Әрине, ең
алдымен, бұл тұрғын үйге мұқтаж азаматтар санының ұлғаюы, бұған бір
жақтан ескі тұрғын үйлердің тозуы да септігін тигізуде. Сонымен қатар,
Қазақстан экономикасының дамуы еңбекке қабілетті халықтың тұрақты табыс
алу мүмкіншіллктері зор өңірлерге, мысалы мұнай өндірілетін аумақтарға
қоныс аударуына ықпал етті. Ал, бұл жағдай тұрғын үйге деген қосымша
сұраныстың өсуіне әкеп соқты.
Соңғы жылдары орын алып отырған оңтайлы жағдайдың біріне халықтың
жинақ қаражаты деңгейінің өсуін жатқызуға болады. Алайда, ол жинақтар
тұрғын үйге мұқтаж азаматтардың көбіне тұрғын үйдің құнын біржола
толығымен төлеуге мүмкіндік бермейді. Осыған орай, ипотекалық несиелерге
деген сұраныс та туындауда.
Сонымен қатар, елеулі ішкі инвестициялық потенциалдың, ең алдымен
зейнетақы жүйесі тарапынан туындап келе жатқан потенциалды атап өткен
жөн. Зейнетақы салымдарын экономиканың нақты секторына тарту идеясы
бірнеше жылдар бойы талқыланып келеді. Бірақ, болашақтағы зейнеткерлердің
күнкөріс қаражатына айналмақ бұл жинақ қаражаттың қауіпсіздігін
қамтамасыз ету мәселесі аталмыш идеяны жүзеге асыруға тежеу болып
келеді. Сондықтан, зейнетақы жинақтары инвесицияланатын болса, олар
қамтамасыз етілуі тиіс. Осы мүмкіндікті ипотекалық құнды қағаздарды,
яғни жылжымайтын мүлік ипотекасымен қамтамасыз етілген құнды қағаздар
шығару және орналастыру жолымен банктерді қайта қаржыландыруды жүзеге
асыру жүйесі көздейді.
Әлемдік практикада ипотекалық несилендірудің әртүрлі модельдері
қолданылуда. Олар несилендіру және қайта қаржыландыру процесінің
ұйымдастырылуы әдістерімен, мемлекеттің қатысу дәрежесімен бір-бірінен
ерекшеленеді. Қалыптасқан экономикалық жағдайда АҚШ, Германияның,
Малайзияның және Ресейдің тәжірибесі негізінде жинақталған небір жүйелер
гибридін қолдану керектігі шешілді. Сондықтан, ипотекалық рынокта
оператордың функцияларын атқаруы тиіс, несиелік ресурстардың тез арада
қайтарылуын және банктер мен банктік емес ұйымдардың өтімділігі
проблемасының шешілуін қамтамасыз ететін, ипотекалық несиелер берілді
жүзеге асыратын арнайы мамандандырылған ұйым – Қазақстандық ипотекалық
компанияны құру туралы шешім қабылданды.
Компанияның құрылтайшысы болып алғашқы кезеңде Ұлттық Банк болып
белгіленді. Компанияның төленген жарғылық капиталы бүгінгі таңда 1,0
млрд. теңге құрайды. Кейін компанияның капиталына халықаралық қаржы
ұйымдарының және екінші деңгейдегі банктердің қатысуы жоспарлануда.
ІІ.ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ.
2.1. Ипотекалық несиенің даму перспективасы
Ипотекалық неселеу нарықтық экономикада кеңінен таралған несиелеудің
формасы болып табылады. Ол қозғалмайтын мүліктік кепілзат арқылы, сонымен
қоса жер меншігі арқылы беріледі. Жер меншігі нарықтық несиелік қатынастар
жүйесіне кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмаларды, халықты тартады.
Ипотекалық несиелеу кәсіпорындардың, фирмалардың және құрылыстың
қажеттіліктерін мемлекеттік қаржы көздерінің орнын басуында үлкен рөлін
атқарады. Ипотекалық несиелеудің дамуы инфляцияның жоғары қарқынды
жағдайында және ұзақ мерзімдік несие ресурстарының тапшылығы жағдайында
шаруашылық жүргізетін субъектердің инвестициялық белсенділігін үлкейтуге
мүмкіндік береді.
Ипотекалық несиелеудің ерекшеліктері:
• Берілуінің ұзақ мерзімділігі (5 жылдан аса)
• Кепілзаттың қарыз алушысының қолында қалуы.
Ипотекалық несиелеу екі бағыттан тұрады:
•Шаруашылық жүргізетін субъетілерге және халыққа тікелей ипотекалық несие
беру;
• Ипоткелақ несиелердің қайталама нарығында сату. Бұл несиелеу үшін қосымша
ресурстарды тартуды қамтамасыз етеді.
Бірінші ипотекалық несиелеудің бағытымен көбінесе ипотекалық банктер
айналысады, ал екінші бағытпен қаржылық компаниялар, ипотекалық банктердің
активтерін сатып алатын, кепілзат мүлігімен қамтамасыз етілген және өзінің
атынан бағалы қағаздарды шығаратын қорлар айналысады. Бағалы қағаздар
кепілзат мүлігімен қамтамасыз етілгені және инвестициялар арқасында ұзақ
мерзімді кіріс алуға мүмкіндігі болғаны үшін ликвидті болып келеді. Кейбір
шетел қаржылық компаниялардың міндеттері бойынша кепілгер мемлекет болады
және бұл сенімді болып келеді.
Тұрғын үйге ипотекалық несиелеу қайталама нарығының жұмыс істеуі
ипотекалық банктердің капиталдарының ликвидтілігін қамтамасыз етеді,
айналымдағы ақша массасын байланыстырады, елдің аймауқтарына және
экономикалық сфераларға капиталды қайта бөлуге көмектеседі, несиенің
пайыздық ставкаларды тұрақтандырады.
Ипотекалық несиелеумен айналысатын банктер аталған шарттарда несиелік
ресурстармен шектелген болмайды. өйткені қайталама нарықта операцияларды
жүзеге асыру арқылы керекті қаражаттарды қосымша мобилизациялауға
мүмкіндіктері бар. Осы ақшаны жаңа несиеге беру арқылы ақшаны қайта
айналымға түсіреді.
Қазақстан банктеріндегі ипотекалық несиелеудің проблемалары келесіге
байланысты: банктердің ресурстық базаларының жетіспеуі; қозғалмайтын
мүлікке төлем қабілеті төменгі сұраныс.
Ипотекалық банктердің ірі облигациялық тұрмыстық заемдарды шығару
ипотекалық несиелеу үшін ресурстарды тарту проблемасының шешімі болды.
Несиелеу субъектісіне байланысты тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық
ссудалары тікелей оның иесіне берілетін және мердігерге берілетін болып
бөлінеді.
Тұрғын үй құрылысын несиелеу салушыға белгіленген тізімде жер учаскесін
беру шартымен және тұрғын үй салуға рұқсат еткен шешімнің болу шартымен
жүзеге асады.
Тұрғын үй салуға несие көзделген жобаға, келісім шартқа, мерзімдеріне
және құрылыстың бағасына байланысты беріледі.
Ипотекалық несиелеу объектілері болатындар:
- Тұрғын үй салуға арналған жерді сатып алу және жабдықтау;
- Ғимараттың салынуы;
- Тұрғын үйді сатып алу.
Несиелеу объектісіне байланысты банктер тұрғын үй несиесін үш түрге бөледі:
- Жер несиесі;
- Құрылыс несиесі;
- Тұрғын үйді сатып алуға арналған несие.
Құрылыс несиесін беру жөніндегі шешім қарыз алушының өтініші бойынша
банк-кредитормен қабылданады.
Несие беруші банк өтінішті қарастырған уақытта қарыз алушының несиені
қайтару қабілетілігіне, қаржылық тұрақтылығына комплекстік анализ жасайды;
құрылыс бюджетін бағалайды; ғимараттың салынған жерінің нарыққа
қажеттілігі.
Банк пен қараз алушының қарым-қатынастарын анықтайтын негізгі құжаттары
ретінде несиелік келісім шарт пен кепілзат жөніндегі келісім шарт болады.
Несиелік келісім шартта ссуданы алу мақсаты, мерзімі мен несие мөлшері,
несиені беру және өтеу тізімі, пайыздық ставка және оның өзгеруінің
шарттары, қарыз алушының несиелік міндеттемелерін қамтамасыз етілуі,
ссуданы сақтандыру шарттары, несиені мақсатты пайдалануының және қамтамасыз
етілгендігінің тексеру әдістері мен формалары, мақсатты емес пайдаланудың
және уақытылы өтілмеуі жағдайындағы қолданылатын санкциялары, айыптарды
төлейдің мөлшері мен тізімі, келісім шартты бұзу тізімі қарастырылады.
Негізгі қарыздың соммасын және пайыздарын толық өтеуге дейін қарыз алушы
банктің келісімінсіз үшінші тұлғаға қозғалмайтын мүлікті бере немесе сата
алмайды. Қарыз алушының несиені қайтара алмай қалған жағдайда банктің
шығындарын өтеу үшін мүлікке қолданылатын өндіріп алу айналысы жүзеге
асады.
Тұрғын үй сатып алу үшін берілетін несиенің беру шарттары мен схемасы
банк пен қарыз алушының келісімі арқылы жүреді. Несиелеу инструменті
ретінде ауыспалы пайыздық ставкасының қолданылуы, негізгі қарыздық сомасын
индекстеу, қарыз алушының төлемінің мерзімін ұзарту болады. Несиенің түріне
байланысты кепілзат жөніндегі келісім шартта несиенің формасы, мөлшері және
несиенің кепілзатпен қамтамасыз етілгені қарастырылады.
2.2. АҚ Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қаржы нарығына шығуы.
Көптеген қазақстандықтар өздерінің тұрғын үй мәселелерін ипотекалық
несиелердің қолайлылығының артуы арқасында шешуде. Ипотекалық бизнестің
Қазақстандағы қарқынды дамуы төрт жыл бұрын басталды, ал мұның алғы шарты
болып қаржы нарығында Қазақстан Ипотекалық Компаниясы Акционерлік
қоғамының пайда болуы табылады. Оны 2000 жылы Қазақстан Республикасының
Ұлттық Банкі ҚР- дағы тұрғын үй құрылысына ұзақ мерзімді несие беру және
ипотекалық несие беру жүйесін дамыту концепциясын жүзеге асыру мақсатында
құрған.
Ел экономикасының өсуінің жалпы тұрақтылығы, ішкі инвестициялық базаны
кеңейту, сондай-ақ ипотекалық облигацияларды шығару нәтижесінде ипотекалық
несие беруді дамыту үшін тартылатын инвестициялардың құнын азайтуға қол
жеткізілді. Өз кезегінде бұл ипотекалық несиелер бойынша сыйақы ставкаларын
біршама азайтуға және ҚИК бағдарламасы бойынша халыққа несиелердің қолайлы
болуын көтеруге жол берді.
ҚИК АҚ қызметі банктердің арасындағы бәсекелестіктің өсуіне ықпал
етті, ал бұл өз кезегінде несиелерді беру жағдайларын жақсартуға ықпал
етіп, Қазақстан халқының көп бөлігінің несиелерді пайдалануына мүмкіндік
берді.Мысалы, 2001 жылдың басында несиелер 3 жылдан аспайтын мерзімге ғана
берілді, ал несиелер бойынша жылдық 28% жетті. ҚИК АҚ құрылған күннен
бастап сыйақы ставкасы жылдық 18-19%, ал несие беру мерзімі 10 жылға
өзгерді. Бүгінгі таңда несие беру мерзімі 20 жылға дейін ұзартылды, ал
ставкалары жылдық 13,5% төмендеді.
ҚИК АҚ Арнайы бағдарламаның шеңберінде 146100 млн. теңге; 2011 жылы
-34,9 млрд. Теңге, 2012-2013 жылдарда -111,2 млрд. Теңге шамасындағы сомаға
ипотекалық облигацияларды шығаруды және таратуды жоспарлайды. 2011-2013
жылдарда ҚИК облигациялары нарықтағы бүгінгі ақуалды түбегейлі өзгертеді
деп пайымдауға болады.
2.3. Тұрғын үй құрылысын дамыту жөніндегі Мемлекеттік бағдарлама бойынша
ұсынылатын бағасы төмен тұрғын үй
Қаржы жүйесінің дамуы, қаржы нарығындағы жағдайдың жақсаруы,
ипотекалық несиелендіру көлемдерінің көбеюі несие бойынша төленетін сыйақы
мөлшерлемесінің төмендеуіне әкелді. Осы жүйені енгізіп дамыту арқылы халық
ұзақ мерзімді ипотекалық несие түрінде берілген қаржыға бастапқы, сондай-ақ
екінші нарықта да дайын тұрғын үй сатып алу, сонымен қатар үй салу және
жөндеу мүмкіндігіне ие болады.
Қазақстан Республикасы Үкіметінің бұл бағыттағы жұмысының бірінші
сатысы 2000 жылдың 21 тамызында шыққан 1290 Қаулысы арқылы Қазақстан
Республикасында Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімге қаржыландыру және
ипотекалық несие беру жүйесін дамыту концепциясын қабылдау болып табылады.
Концепцияны іс жүзіне асыру Қазақстанда негізгі әрекеті талап ету
құқықтарын сатып алу арқылы екінші деңгейлі банктерді қайта қаржыландыру
болып табылатын
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы Акционерлік қоғамын құру қажеттілігін
айқындады.
Халықаралық тәжірибе көрсеткендей, арнайы тәсілмен қалыптастырылған
орны толтырылған ипотекалық құнды қағаздар тұрғын үй нарығына инвестор
тартудың тиімді құралдарының бірі. 2011 жылдың басындағы жағдай бойынша
ҚИК АҚ-ның ипотекалық агенттік облигациялар нарығындағы үлесі 91%-ды
құрайды. Нарықтың 8% -ы БТА-Ипотека АҚ, БанкЦентрКредит АҚ, Астана-
ФинансАҚ тәрізді қаржы ұйымдарына келеді.
2010 жылдың 19 наурызында Президент өзінің Қазақстан халқына жлдауында
бүгінгі таңның негізгі мәселелерінің бірі – тұрғын үй мәселесін көтерді.
ҚР Президентінің 2010 жылдың 11 маусымындағы Жарлығын орындау үшін 2011-
2013 жылдары тұрғын үй құрылысын дамыту жөніндегі Мемлекеттік бағдарламаны
іс жүзіне асыру басталды, бұл жерде ҚИК АҚ қаржы операторының рөлін
атқарды.
Сөйтіп арнайы бағдарламаны ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
I. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ ТҮСІНІГІ
1.1. Ипотекалық несиелендіру жүйесі: ұғымы, бағыттары ,
түрлері ... ... ... ... ... 4
1.2.Ипотекалық несиелендірудің Қазақстандағы рөлі мен
алғышарттары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...8
ІІ.ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ
2.1. Ипотекалық несиенің даму
перспективасы ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ...10
2.2. АҚ Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қаржы нарығына шығуы...12
2.3. Тұрғын үй құрылысын дамыту жөніндегі Мемлекеттік бағдарлама бойынша
ұсынылатын бағасы төмен тұрғын
үй ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... .12
III ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ЖӘНЕ ОНЫҢ ДАМУ
БОЛАШАҒЫ
3.1. Қазақстанда ипотекалық несие беру жүйесінің даму
кезеңдері ... ... ... ... ... 14
3.2. Қазақстан экономикасындағы ипотекалық несиелеудің перспективалары..18
3.3. Қазақстан Ипотекалық Компаниясы және оның болашақтағы даму
бағыттары ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .19
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ..22
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН
ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
24
КІРІСПЕ
Ипотека дегеніміз б.з.д. І-ІІ ғ. Рим шекарасында белгілі болған.
Ипотека термин ретінде б.з.д. VІ ғ. Пайда болды. Ипотека грек тілінен
аударғанда кепілдік деген мағына береді.
Қазақстанда ипотекалық несиелеу меншік туралы Кеңес Үкіметінің заңы
қабылданғаннан кейін мүмкін бола бастады. Шын мәнінде алғашқы ипотекалық
несиелеу тұрғын үй құрылыс мемлекеттік бағдарламасымен 1994-1995 жылы
жүзеге асырыла бастады. Ал бүгінгі таңда коммерциялық банктердің дәстүрлі –
базалық қызметі – экономиканы және халықты несиелендіру. Бұл қызмет банктік
қызмет көрсету аясындағы маңыздыларға және банкінің актив операцияларына
жатады. Көптеген елдерде ипотекалық несиелендірудің халықты тұрғын үймен
қамтамасыз етудегі ролі баршаға белгілі. Шағын болса да тұрақты табысы
бар халық топтары үшін тұрғын үй сатып алуға жағдайлар жасаумен қоймай,
ипотекалық несие құрылыс саласына инвестициялар тартуға мүмкіндік беріп,
қор рыногының жаңа сегменті - ипотекалық құнды қағаздар рыногының
әрекет етуіне септігін тигізді. Осының барлығы тақырыптың өзектілігін,
зерттеу объектісін және мәнін, сондай-ақ оның мақсаттары мен
міндеттерін таңдауға негіз болды.
Зерттеудің мақсаты ретінде қазіргі күнгі Қазақстандағы ипотекалық
несиелендірудің даму жолдарын талдау көзделіп отыр. Мұндай мақсатқа
коммерциялық банкте тұтынушылық несиелендіру жөніндегі қалыптасқан
көзқарастарды және оны арттыруға бағытталған іс-шараларды жүйеге
келтіру қажеттілігінен туындап отыр.
Ипотекалық несие беру әлемдік тәжірибеде тұрғын үй саласына жеке
инвестициялар тартудың ең сыннан өткен және сенімді тәсілдерінің бірі.
Халықтың тұрғын үй жағдайларын жақсартудағы, коммерциялық банктер мен басқа
да кредиторлардың тиімді де пайдалы жұмыс жүргізудегі және, әрине,
мемлекеттің жалпы экономикалық өсудегі мүдделерін өзара келістіруге нақ
солар мүмкіндік жасайды.
Ипотекалық несие – бұл қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын үйді, өндіріс
ғимараттарын, жерді және т.с.с.) сепілге алып, ұзақ мерзімге берілетін
несие.
Әлемдік банк шаруашлығының даму заңдылықтары тұрғысынан қарағанда
ипотекалық несиелеу нарық экономикасының ажырымас элементі болып табылады.
Ипотекалық несиелеудің өзіндік ерекшеліктері болады.
Біріншіден ипотекалық несие – бұл қатаң түрде аныөқталған залогқа
берілетін ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын мүлік сатылады
және одан түскен түсім кредитордың қарызын жабуға бағытталады. Бірақта,
кейбір жылжымайтын мүліктердің өтімсіздігіне байланысты залогты сату қиынға
түседі.
Екіншіден, ипотекалық несиелердің басым бөлігінің көздеген мақсаты болады.
Олар тұрғын үйлерді, сол сияқты өнідірістік ғимарттарды сатып алу, салу
немесе қайта құру және жер бөлімшелерін игеруді қаржыландыру үшін
пайдаланылады.
1.ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ҰҒЫМЫ ЖӘНЕ ОНЫҢ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ.
Ипотекалық несилендіру жүйесі: ұғымы, бағыттары, түрлері
Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді де, кепілге қоюмен
және сол арқылы мәмілені сенімді етіп берілетін ипотекалық несие
несиелендірудің нарық экономикасында белсенді қолданылатын нысандарының
біріне жатады. Жерге деген меншік құқығы нарықтық несиелік қатынастар
аясына меншігінде жекешелендірілген пәтерлері, жер телімдері, тұрғын үй
қорлары бар кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмалары, халықты тартады.
Ипотекалық несие кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын үй
құрылысының қажеттіліктерін мемлекет тарапынан қаржыландыру көздерін
банк несиесімен алмастыруда үлкен роль атқарады. Оның алға басуы
шаруашылық ететін субъектілердің ұзақ мерзімді сипаттағы несиелік
ресурстардың тапшылығы, инфляцияның жоғары қарқындылығы жағдайында
инвестициялық белсенділігін ұлғайтуға әсер етеді.
Ипотекалық несилендіру жүйесі екі бағыттан тұрады:
- ипотекалық несиелердің шаруашылық ететін субъектілерге және
халыққа тікелей берілуі;
- ипотекалық несилерді (несиелік міндеттемелерді) несилендіруге
ресурстардың қосымша тартылуын қамтамасыз ететін екінші рынокта сату.
Бірінші бағытымен негізінен ипотекалық банктер айналысып келсе,
екіншісімен - ипотекалық банктердің мүлікті кепілге қоюмен қамтамасыз
етілген активтерін сатып алатын және кейін оларды өз атынан олардың
базасында құнды қағаздар (облигациялар) шығаратын қаржы компаниялары,
қорлар айналысады. Құнды қағаздар ликвидті болып келеді, себебі олар
жылжымайтын мүлікпен қамсыздандырылған, және олар инвестициялар арқасында
ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкіндік береді.
Кейбір қаржы компанияларының міндеттемелері бойынша шетелде кепілгер
ретінде мемлекет белгіленеді, ол болса, олардың сенімділігін арттырады.
Ипотекалық несиелер жылжымайтын мүлікті кепліге қою - ипотекаға
негізделеді.
Ипотеканы кепіл заты иегерінің болуысыз дамыту мүмкін емес,
өйткені жер мен жылжымайтын мүлікті кепілге тек кепіл затының иегері
ғана қоя алады, сондай-ақ осы иегердің оның меншігіндегі жылжымайтын
мүлікті еркін шеттету құқығынсыз да мүмкін емес.
Бұл жағдайда ғимараттардың ипотекасы ол орналасқан жер телімінің
ипотекасымен бірге ресімделеді. Қазақстанда жылжымайтын мүлікпен және
жермен операцияларды жүзеге асыруға жағдай жасайтын нормативтік құқықтық
база әзірленуде. Қазақстан Республикасының Конституциясында жерге деген
меншік құқығын және оны сату-сатып алу, кепілге қою, жалға беру және
т.б. операцияларды заңдастыратын бірқатар құқықтық нормалар
қалыптастырылды. Кепіл туралы, банктар мен банк қызмет туралы,
жекешелендіру туралы заңдар қабылданды. Тұрғын үй саласын қаржыландыру,
ипотекалық несилендіруді дамыту жөнінде бірқатар қосымша шаралар
көзделген Президентің бірқатар жарлықтары мен үкіметтің қаулылары
қабылданды.
Қазақстаннның заңнамасында ипотека болып жермен тікелей байланысты
кәсіпорынды, ғимаратты немесе өзге де объектіні оған тиесілі жер
телімімен бірге немесе оны пайдалану құқығымен кепілге қою танылады.
Ипотека - міндеттемені жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әдістерінің
біріне жатады. Және, бұл ретте кепілзат иесі кепілгер міндететмесін
орындамаған жағдайда кепілге қойылған жылжымайтын мүлік арқылы
қанағаттануы мүмкін. Ипотека кез келген ақшалай міндеттемені қамтамасыз
етуде қолданылуы мүмкін, сондай-ақ ол несилеік келісімге қатысты да
міндеттемені қамтамасыз етуге пайдаланылады.
Жылжымайтын мүлік санатына жер немесе онымен тікелей байланысты
объектілер (кәсіпорындар, тұрғын және тұрғын емес үйлер, жолдар) жатады.
Ипотекалық несиелендіруде мәмілелерді құқықтық түрді рәсімдеудің маңызы
зор, себебі бұл мәмілелердің негізін кепілге қойылатын жылжымайтын
мүлікке деген меншік құқықығы немесе шаруашылық иемдену құқығы
қалайды. Заңнамада ипотекалық несиелендірудің нақты бір тәртібі
көзделген.
Кепілзат туралы келісімнің субъектілері болып мыналар табылады:
- кепіл туралы келісімнің тараптары (кепілгер және кепілге қойылған затты
ұстаушы) заңды және жеке тұлғалар;
- біртұтас кепіл реестрін ұстаушы.
Ипотека туралы келісім жазбаша түрде жасалып, нотариалды түрде
куәландырылуы тиіс. Ипотекалық келісім кепілгердің әрекет етуінің едәуір
еркіндігін көздеуі мүмкін, атап айтқанда онда келесідей мүмкіншіліктер
көзделуі мүмкін:
а) кепілге қойылған мүлікті міндеттеме бойынша қарызды сатып алушыға
ауыстырып шеттету;
ә) мүлікті жалға беру;
б) мүлікке жаңа қарыздар жүгін түсіру және т.б. мүмкіндіктер.
Кепілзаттың бір түріне заклад (кепілге салу) жатады. Бұл жағдайда
кепілге салынған мүлік кепілзат ұстаушының иелігіне осы мүлікпен
қамтамасыз етілетін несие бойынша міндеттеме орындалғанша беріледі.
Кәсіпорынның ипотекасы оның бүкіл мүлігіне, оның ішінде негізгі
қорларына және айналым қаражатына, сондай-ақ, егер заңмен немесе
келісіммен басқаша белгіленбесе, кәсіпорынның жеке балансында
көрсетілген өзге де құнды заттарға қолданылады.
Ипотека туралы келісімде келесідей деректер көрсетілуі тиіс:
- кепілгердің және кепілзатын ұстаушының атауы және олардың орналасқан
жерлері;
- орындалуы осы кепілге салу шартымен қамтамасыз етілетін несиелік
келісімнің немесе өзге де міндеттеменің атауы, келісімді жасау күні
және орны;
- ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеменің сомасы;
- ипотекамен қамтамасыз етілген сомаларды төлеу мерзімдері;
- кепілге қойылған жылжымайтын мүліктің сипаты және оның ақшалай құны,
орналасқан жері;
- иегердің кепілге қойылған мүлікке деген құқығын растайтын құжаттардың
атауы;
- кепілге қойылған мүлікке өзге міндеттемелер салынбағандығы туралы
сілтеме;
- кепілгер мен кепілзатты ұстаушының қолтаңбалары;
- ипотеканы тіркеген органның атауы, тіркелген күні мен жері.
Тараптардың келісімі бойынша кепіл шартына өзге де жағдайлар енгізілуі
мүмкін.
Ипотека кепілзатты ұсташыға негізгі қарыз сомасының және ол бойынша
проценттердің төленуін, несиелік ресурстарды пайдаланумен байланысты
шығындардың өтелуін, және қажет болған жағдайда ипотека затын сатуға
жұмсалатын шығындардың өтелуін қамтамасыз етуі тиіс. Ипотека
кәсіпорынның, құрылыстың, ғимараттың немесе өзге де объектінің
орналасқан жеріндегі тиісті
органдарда міндетті түрде тіркелуге жатады. Ипотека затына меншік
құқығы ауысқан кезде өзге тұлға ипотека қай жерде тіркелген болса, сол
жерде ол да тіркелуі тиіс.
Несиелендіру субъектісіне қарай тұрғын үй құрылысына берілетін
ипотекалық ссудалар осы үйдің болашақ иегеріне берілетін несиеге және
мердігерлерге берілетін ссудаларға бөлінеді.
Тұрғын үй құрылысына несие құрылыс салушыға белгіленген тәртіппен
жер телімінің бөлініп берілуімен және тиісті органдардың тұрғын үй
салуға берген рұқсаты болғанда беріледі.
Тұрғын үйді салуға (реконструкциялауға) несие жобалармен және
құрылыс-монтаждық жұмыстарды жүзеге асыруға мердігерлік келісімдермен
көзделген құрылыстың (реконструкциялаудың) мерзімдері мен құны аясында
беріледі.
Несиелендіру объектілеріне мыналар жатады:
тұрғын үй құрылысына жер сатып алу және оны жайластыру;
- тұрғын үй салу (реконструкциялау);
- тұрғын үй сатып алу.
Несиелендіру объектісіне қарай банктер тұрғын үй несиелерінің үш
түрін ұсынады:
- жерге берілетін несие;
- құрылысқа берілетін несие;
- тұрғын үй сатып алуға берілетін несие.
Тұрғын үй несиелері туралы ережеде тұрғын үй құрылысына несиелер
несиелік желі ашу арқылы жүзеге асырылады деп атап көрсетілген. Бұл ретте
ссуда қарызданушыға, құрылыс-монтаждау жұмыстары кезеңдерінің құнына
сәйкес келетін бөлшектермен беріледі.
Құрылысты қаржыландыру процесінде банк ақшалай қаражаттың мақсатты
жұмсалуына және құрылыс графигінің сақталуына бақылау жүргізіп отырады.
Банк беретін несиенің сомасы әдетте жер сатып алу және оны
жайластыру құнының, тұрғын үйді салудың (реконструкциялаудың) немесе
кепіл шартында белгіленген оны сатып алу құнының 70 процентінен аспауы
тиіс, ал шығындардың қалған бөлігін қарызданушы өз қаражаты есебінен
жұмсауы шарт.
Құрылысқа несие беру туралы шешімді несие беруші банк қарыз алушының
несиелік тапсырысы негізінде қабылдайды.
Несиені пайдаланудың мақсаты мен мерзімі, оны қамтамасыз ету нысаны
көрсетілетін ссуда бөлу туралы өтінішпен қатар, тапсырысқа мыналар
кіреді:
- заңды тұлға қырз алушылар үшін – құрылтай және тіркелу құжаттары:
кәсіпорынның бухгалтерлік балансы; табыстардың және міндетті төлемдердің
түсу графигі; ссуда қамтамасыз етілетінін растайтын құжаттар; несиені
пайдаланудың техникалық-экономикалық негіздемесі және несиеленетін
шығындардың болжамды өтелімділігін есептеу; құрылыс салынатын жер
учаскесіне деген құқықты растайтын құжаттар; белгіленген тәртіппен
бекітілген жобалық-сметалық құжаттама; мердігерлік құрылыс жұмыстарын
жүзеге асыруға берілген келісім-шарттардың көшірмелері; несие беруші
талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.
- жеке тұлғалар үшін – құрылыс салу учаскесіне құқығын растайтын
құжаттар; құрылыс салуға рұқсат қағаз; белгіленген тәртіппен келісілген
жобалық-сметалық құжаттама; қарыз алушының төлем қабеліттілігін
анықтауға қажетті құжаттар; банк талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.
Несиені қамтамасыз ету үшін кепілзат мен кепілдіктер беріледі.
Тапсырысты қарау кезеңінде несие беруші қарыз алушының төлем
қабілеттілігін және қаржылай тұрақтығын зерттейді, құрылыстың бюджетін
(қаржыландыру көздері және салынған тұрғын үйді пайдалану жоспарлары –
сату, жалға беру) бағалайды, құрылыс орналасқан жердегі тұрғын үй
рыногының сұраныстарын зерттейді.
Ссуда беру кезінде банк пен қарыз алушының қарым-қатынастарын
белгілейтін негізгі құжаттарға несиелік келісім мен кепілзат (ипотека)
туралы шарт жатады (2,3, – қосымшалар).
Несиелік келісімде: ссуданы алудың мақсаты, несиенің көлемі мен
мерзімдері, несиені беру және өтеу тәртібі, проценттік ставка, оның
өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі, қарыз алушының несиелік
міндеттемесінің қамтамасыз етілуі, ссуданы сақтандыру шарттары,
несиенің қамтамасыз етілуін және мақсатты пайдаланылуын тексеру
нысандары, несиені мақсаттан тыс пайдалану және ссуданы дер кезінде
қайтармау үшін қолданылатын санкциялар, айыппұлдар төлеу
тәртібі, келісімді бұзу тәртібі, несие беруші мен қарыз алушының
келісімі бойынша өзге де шарттар.
Негізгі қарыздың және ссуда бойынша проценттердің толығымен өтелуіне
дейін қарыз алушының банктің жазбаша келісімінсіз жылжымайтын мүлікке
деген мүліктік құқықтарын үшінші тұлғаға сатуға немесе шегінім жасап
беруге құқығы жоқ.
Қарыз алушының несиені қайтаруға мүмкіндігі болмаған жағдайда,
банктің шығындарын өтеу үшін, кепілге қойылған мүлікті өндіріп алу
және сату жүргізіледі.
Тұрғын үй сатып алуға несиелер берудің сұлбасы мен шарттарын банк
қарыз алушымен мақұлдасу арқылы белгілейді. Несилендіру құралы ретінде
ауыспалы проценттік ставканы қолдану, негізгі қарыздың сомасын
индекстеу, қарыз алушының төлемдерін кейінге қалдыру шаралары
қолданылуы мүмкін. Несиенің түріне қарай, кепілзат (ипотека) туралы
келісімде несиені қамтамасыз етудің нысаны, мөлшері және тәртібі
көрсетіледі.
Әрбір ипотекалық банк ипотекалық несиелер берудің өзіндік сұлбасын
қолданады. Олар несиелендіру объектілері мен субъектілері, ресуртарды
шоғырландыру әдістері, негізгі қарыз бен проценттерді өндіріп алу
әдістері бойынша сан алуан болып келеді.
1.2. Ипотекалық несиелендірудің Қазақстанда дамуының рөлі мен алғы-
шарттары
Ипотекалық несиелендірудің көптеген елдерде халықты баспанамен
қамтамасыз етуде атқаратын ролі көпшілікке мәлім. Табыстары шағын
болғанымен, оны тұрақты алатын азаматтар үшін тұрғын жайды меншікке
сатып алуға жағдай жасаумен қатар, ипотекалық несиелендіру жүйесі
құрылыс саласына инвестициялар тартуға мүмкіндік береді. Сондай-ақ ол қор
рыногының жаңа сегменті - ипотекалық құнды қағаздар рыногын
қамтамасыз етеді.
Қазақстан Республикасының Үкіметі өткен жылдың тамыз айында ұзақ
мерзімді тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың және ипотекалық
несиелендіру жүйесін
дамытудың концепциясын мақұлдады. Концепция бойынша жұмыс Ұлттық
Банктің бастамасымен жүргізілді. Бұл ретте Елбасының несиелерге
қарапайым халықтың қол жетімділігін қамтамасыз ету жөніндегі тапсырмасын,
сондай-ақ қолда бар ішкі инвестицияларды құрылыс саласын дамытуға тарту
мақсатын орындаудың жаңа жолдарын іздестіруге талпыныс жасалды.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың жаңа жүйесін дамыту үшін
көптеген жағдайларда тұрақты алғышарттар бар деп айтуға болады. Әрине, ең
алдымен, бұл тұрғын үйге мұқтаж азаматтар санының ұлғаюы, бұған бір
жақтан ескі тұрғын үйлердің тозуы да септігін тигізуде. Сонымен қатар,
Қазақстан экономикасының дамуы еңбекке қабілетті халықтың тұрақты табыс
алу мүмкіншіллктері зор өңірлерге, мысалы мұнай өндірілетін аумақтарға
қоныс аударуына ықпал етті. Ал, бұл жағдай тұрғын үйге деген қосымша
сұраныстың өсуіне әкеп соқты.
Соңғы жылдары орын алып отырған оңтайлы жағдайдың біріне халықтың
жинақ қаражаты деңгейінің өсуін жатқызуға болады. Алайда, ол жинақтар
тұрғын үйге мұқтаж азаматтардың көбіне тұрғын үйдің құнын біржола
толығымен төлеуге мүмкіндік бермейді. Осыған орай, ипотекалық несиелерге
деген сұраныс та туындауда.
Сонымен қатар, елеулі ішкі инвестициялық потенциалдың, ең алдымен
зейнетақы жүйесі тарапынан туындап келе жатқан потенциалды атап өткен
жөн. Зейнетақы салымдарын экономиканың нақты секторына тарту идеясы
бірнеше жылдар бойы талқыланып келеді. Бірақ, болашақтағы зейнеткерлердің
күнкөріс қаражатына айналмақ бұл жинақ қаражаттың қауіпсіздігін
қамтамасыз ету мәселесі аталмыш идеяны жүзеге асыруға тежеу болып
келеді. Сондықтан, зейнетақы жинақтары инвесицияланатын болса, олар
қамтамасыз етілуі тиіс. Осы мүмкіндікті ипотекалық құнды қағаздарды,
яғни жылжымайтын мүлік ипотекасымен қамтамасыз етілген құнды қағаздар
шығару және орналастыру жолымен банктерді қайта қаржыландыруды жүзеге
асыру жүйесі көздейді.
Әлемдік практикада ипотекалық несилендірудің әртүрлі модельдері
қолданылуда. Олар несилендіру және қайта қаржыландыру процесінің
ұйымдастырылуы әдістерімен, мемлекеттің қатысу дәрежесімен бір-бірінен
ерекшеленеді. Қалыптасқан экономикалық жағдайда АҚШ, Германияның,
Малайзияның және Ресейдің тәжірибесі негізінде жинақталған небір жүйелер
гибридін қолдану керектігі шешілді. Сондықтан, ипотекалық рынокта
оператордың функцияларын атқаруы тиіс, несиелік ресурстардың тез арада
қайтарылуын және банктер мен банктік емес ұйымдардың өтімділігі
проблемасының шешілуін қамтамасыз ететін, ипотекалық несиелер берілді
жүзеге асыратын арнайы мамандандырылған ұйым – Қазақстандық ипотекалық
компанияны құру туралы шешім қабылданды.
Компанияның құрылтайшысы болып алғашқы кезеңде Ұлттық Банк болып
белгіленді. Компанияның төленген жарғылық капиталы бүгінгі таңда 1,0
млрд. теңге құрайды. Кейін компанияның капиталына халықаралық қаржы
ұйымдарының және екінші деңгейдегі банктердің қатысуы жоспарлануда.
ІІ.ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ.
2.1. Ипотекалық несиенің даму перспективасы
Ипотекалық неселеу нарықтық экономикада кеңінен таралған несиелеудің
формасы болып табылады. Ол қозғалмайтын мүліктік кепілзат арқылы, сонымен
қоса жер меншігі арқылы беріледі. Жер меншігі нарықтық несиелік қатынастар
жүйесіне кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмаларды, халықты тартады.
Ипотекалық несиелеу кәсіпорындардың, фирмалардың және құрылыстың
қажеттіліктерін мемлекеттік қаржы көздерінің орнын басуында үлкен рөлін
атқарады. Ипотекалық несиелеудің дамуы инфляцияның жоғары қарқынды
жағдайында және ұзақ мерзімдік несие ресурстарының тапшылығы жағдайында
шаруашылық жүргізетін субъектердің инвестициялық белсенділігін үлкейтуге
мүмкіндік береді.
Ипотекалық несиелеудің ерекшеліктері:
• Берілуінің ұзақ мерзімділігі (5 жылдан аса)
• Кепілзаттың қарыз алушысының қолында қалуы.
Ипотекалық несиелеу екі бағыттан тұрады:
•Шаруашылық жүргізетін субъетілерге және халыққа тікелей ипотекалық несие
беру;
• Ипоткелақ несиелердің қайталама нарығында сату. Бұл несиелеу үшін қосымша
ресурстарды тартуды қамтамасыз етеді.
Бірінші ипотекалық несиелеудің бағытымен көбінесе ипотекалық банктер
айналысады, ал екінші бағытпен қаржылық компаниялар, ипотекалық банктердің
активтерін сатып алатын, кепілзат мүлігімен қамтамасыз етілген және өзінің
атынан бағалы қағаздарды шығаратын қорлар айналысады. Бағалы қағаздар
кепілзат мүлігімен қамтамасыз етілгені және инвестициялар арқасында ұзақ
мерзімді кіріс алуға мүмкіндігі болғаны үшін ликвидті болып келеді. Кейбір
шетел қаржылық компаниялардың міндеттері бойынша кепілгер мемлекет болады
және бұл сенімді болып келеді.
Тұрғын үйге ипотекалық несиелеу қайталама нарығының жұмыс істеуі
ипотекалық банктердің капиталдарының ликвидтілігін қамтамасыз етеді,
айналымдағы ақша массасын байланыстырады, елдің аймауқтарына және
экономикалық сфераларға капиталды қайта бөлуге көмектеседі, несиенің
пайыздық ставкаларды тұрақтандырады.
Ипотекалық несиелеумен айналысатын банктер аталған шарттарда несиелік
ресурстармен шектелген болмайды. өйткені қайталама нарықта операцияларды
жүзеге асыру арқылы керекті қаражаттарды қосымша мобилизациялауға
мүмкіндіктері бар. Осы ақшаны жаңа несиеге беру арқылы ақшаны қайта
айналымға түсіреді.
Қазақстан банктеріндегі ипотекалық несиелеудің проблемалары келесіге
байланысты: банктердің ресурстық базаларының жетіспеуі; қозғалмайтын
мүлікке төлем қабілеті төменгі сұраныс.
Ипотекалық банктердің ірі облигациялық тұрмыстық заемдарды шығару
ипотекалық несиелеу үшін ресурстарды тарту проблемасының шешімі болды.
Несиелеу субъектісіне байланысты тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық
ссудалары тікелей оның иесіне берілетін және мердігерге берілетін болып
бөлінеді.
Тұрғын үй құрылысын несиелеу салушыға белгіленген тізімде жер учаскесін
беру шартымен және тұрғын үй салуға рұқсат еткен шешімнің болу шартымен
жүзеге асады.
Тұрғын үй салуға несие көзделген жобаға, келісім шартқа, мерзімдеріне
және құрылыстың бағасына байланысты беріледі.
Ипотекалық несиелеу объектілері болатындар:
- Тұрғын үй салуға арналған жерді сатып алу және жабдықтау;
- Ғимараттың салынуы;
- Тұрғын үйді сатып алу.
Несиелеу объектісіне байланысты банктер тұрғын үй несиесін үш түрге бөледі:
- Жер несиесі;
- Құрылыс несиесі;
- Тұрғын үйді сатып алуға арналған несие.
Құрылыс несиесін беру жөніндегі шешім қарыз алушының өтініші бойынша
банк-кредитормен қабылданады.
Несие беруші банк өтінішті қарастырған уақытта қарыз алушының несиені
қайтару қабілетілігіне, қаржылық тұрақтылығына комплекстік анализ жасайды;
құрылыс бюджетін бағалайды; ғимараттың салынған жерінің нарыққа
қажеттілігі.
Банк пен қараз алушының қарым-қатынастарын анықтайтын негізгі құжаттары
ретінде несиелік келісім шарт пен кепілзат жөніндегі келісім шарт болады.
Несиелік келісім шартта ссуданы алу мақсаты, мерзімі мен несие мөлшері,
несиені беру және өтеу тізімі, пайыздық ставка және оның өзгеруінің
шарттары, қарыз алушының несиелік міндеттемелерін қамтамасыз етілуі,
ссуданы сақтандыру шарттары, несиені мақсатты пайдалануының және қамтамасыз
етілгендігінің тексеру әдістері мен формалары, мақсатты емес пайдаланудың
және уақытылы өтілмеуі жағдайындағы қолданылатын санкциялары, айыптарды
төлейдің мөлшері мен тізімі, келісім шартты бұзу тізімі қарастырылады.
Негізгі қарыздың соммасын және пайыздарын толық өтеуге дейін қарыз алушы
банктің келісімінсіз үшінші тұлғаға қозғалмайтын мүлікті бере немесе сата
алмайды. Қарыз алушының несиені қайтара алмай қалған жағдайда банктің
шығындарын өтеу үшін мүлікке қолданылатын өндіріп алу айналысы жүзеге
асады.
Тұрғын үй сатып алу үшін берілетін несиенің беру шарттары мен схемасы
банк пен қарыз алушының келісімі арқылы жүреді. Несиелеу инструменті
ретінде ауыспалы пайыздық ставкасының қолданылуы, негізгі қарыздық сомасын
индекстеу, қарыз алушының төлемінің мерзімін ұзарту болады. Несиенің түріне
байланысты кепілзат жөніндегі келісім шартта несиенің формасы, мөлшері және
несиенің кепілзатпен қамтамасыз етілгені қарастырылады.
2.2. АҚ Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қаржы нарығына шығуы.
Көптеген қазақстандықтар өздерінің тұрғын үй мәселелерін ипотекалық
несиелердің қолайлылығының артуы арқасында шешуде. Ипотекалық бизнестің
Қазақстандағы қарқынды дамуы төрт жыл бұрын басталды, ал мұның алғы шарты
болып қаржы нарығында Қазақстан Ипотекалық Компаниясы Акционерлік
қоғамының пайда болуы табылады. Оны 2000 жылы Қазақстан Республикасының
Ұлттық Банкі ҚР- дағы тұрғын үй құрылысына ұзақ мерзімді несие беру және
ипотекалық несие беру жүйесін дамыту концепциясын жүзеге асыру мақсатында
құрған.
Ел экономикасының өсуінің жалпы тұрақтылығы, ішкі инвестициялық базаны
кеңейту, сондай-ақ ипотекалық облигацияларды шығару нәтижесінде ипотекалық
несие беруді дамыту үшін тартылатын инвестициялардың құнын азайтуға қол
жеткізілді. Өз кезегінде бұл ипотекалық несиелер бойынша сыйақы ставкаларын
біршама азайтуға және ҚИК бағдарламасы бойынша халыққа несиелердің қолайлы
болуын көтеруге жол берді.
ҚИК АҚ қызметі банктердің арасындағы бәсекелестіктің өсуіне ықпал
етті, ал бұл өз кезегінде несиелерді беру жағдайларын жақсартуға ықпал
етіп, Қазақстан халқының көп бөлігінің несиелерді пайдалануына мүмкіндік
берді.Мысалы, 2001 жылдың басында несиелер 3 жылдан аспайтын мерзімге ғана
берілді, ал несиелер бойынша жылдық 28% жетті. ҚИК АҚ құрылған күннен
бастап сыйақы ставкасы жылдық 18-19%, ал несие беру мерзімі 10 жылға
өзгерді. Бүгінгі таңда несие беру мерзімі 20 жылға дейін ұзартылды, ал
ставкалары жылдық 13,5% төмендеді.
ҚИК АҚ Арнайы бағдарламаның шеңберінде 146100 млн. теңге; 2011 жылы
-34,9 млрд. Теңге, 2012-2013 жылдарда -111,2 млрд. Теңге шамасындағы сомаға
ипотекалық облигацияларды шығаруды және таратуды жоспарлайды. 2011-2013
жылдарда ҚИК облигациялары нарықтағы бүгінгі ақуалды түбегейлі өзгертеді
деп пайымдауға болады.
2.3. Тұрғын үй құрылысын дамыту жөніндегі Мемлекеттік бағдарлама бойынша
ұсынылатын бағасы төмен тұрғын үй
Қаржы жүйесінің дамуы, қаржы нарығындағы жағдайдың жақсаруы,
ипотекалық несиелендіру көлемдерінің көбеюі несие бойынша төленетін сыйақы
мөлшерлемесінің төмендеуіне әкелді. Осы жүйені енгізіп дамыту арқылы халық
ұзақ мерзімді ипотекалық несие түрінде берілген қаржыға бастапқы, сондай-ақ
екінші нарықта да дайын тұрғын үй сатып алу, сонымен қатар үй салу және
жөндеу мүмкіндігіне ие болады.
Қазақстан Республикасы Үкіметінің бұл бағыттағы жұмысының бірінші
сатысы 2000 жылдың 21 тамызында шыққан 1290 Қаулысы арқылы Қазақстан
Республикасында Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімге қаржыландыру және
ипотекалық несие беру жүйесін дамыту концепциясын қабылдау болып табылады.
Концепцияны іс жүзіне асыру Қазақстанда негізгі әрекеті талап ету
құқықтарын сатып алу арқылы екінші деңгейлі банктерді қайта қаржыландыру
болып табылатын
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы Акционерлік қоғамын құру қажеттілігін
айқындады.
Халықаралық тәжірибе көрсеткендей, арнайы тәсілмен қалыптастырылған
орны толтырылған ипотекалық құнды қағаздар тұрғын үй нарығына инвестор
тартудың тиімді құралдарының бірі. 2011 жылдың басындағы жағдай бойынша
ҚИК АҚ-ның ипотекалық агенттік облигациялар нарығындағы үлесі 91%-ды
құрайды. Нарықтың 8% -ы БТА-Ипотека АҚ, БанкЦентрКредит АҚ, Астана-
ФинансАҚ тәрізді қаржы ұйымдарына келеді.
2010 жылдың 19 наурызында Президент өзінің Қазақстан халқына жлдауында
бүгінгі таңның негізгі мәселелерінің бірі – тұрғын үй мәселесін көтерді.
ҚР Президентінің 2010 жылдың 11 маусымындағы Жарлығын орындау үшін 2011-
2013 жылдары тұрғын үй құрылысын дамыту жөніндегі Мемлекеттік бағдарламаны
іс жүзіне асыру басталды, бұл жерде ҚИК АҚ қаржы операторының рөлін
атқарды.
Сөйтіп арнайы бағдарламаны ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz