Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру
Мазмұны
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
I. бөлім Ипотекалық несиенің теориялық негізі ... ... ... ... ... ... ... ...
1.1. Ипотека жөнінде түсінік, пайда болу және қалыптасуы ... ... .
1.2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің нормативтік құқықтық реттелуі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
1.3. Ипотекалық несиенің шетелдік моделдері ... ... ... ... ... ... ... ... ..
II. бөлім Ипотеканың несиелендіру жүйесі және оның есебі ... ... ..
2.1. Екінші денгейлі банктердегі ипотекалық несиелеудің негізгі шартары мен рәсімдеу тәртібі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
2.2. Қазақстан ипотекалық компанияның ипотекалық несиелендіру бағдарламасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
2.3. АҚ «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» ипотекалық несиелендіру ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
2.4. Ипотекалық несиелендірудің есебі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
III. бөлім Қазақстанда ипотекалық несиенің даму жағдайындағы перспективалары және проблемалары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
Қолданылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
Қосымша
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
I. бөлім Ипотекалық несиенің теориялық негізі ... ... ... ... ... ... ... ...
1.1. Ипотека жөнінде түсінік, пайда болу және қалыптасуы ... ... .
1.2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің нормативтік құқықтық реттелуі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
1.3. Ипотекалық несиенің шетелдік моделдері ... ... ... ... ... ... ... ... ..
II. бөлім Ипотеканың несиелендіру жүйесі және оның есебі ... ... ..
2.1. Екінші денгейлі банктердегі ипотекалық несиелеудің негізгі шартары мен рәсімдеу тәртібі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
2.2. Қазақстан ипотекалық компанияның ипотекалық несиелендіру бағдарламасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
2.3. АҚ «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» ипотекалық несиелендіру ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
2.4. Ипотекалық несиелендірудің есебі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
III. бөлім Қазақстанда ипотекалық несиенің даму жағдайындағы перспективалары және проблемалары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
Қолданылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
Қосымша
әр отбасыға бірінші кезекте қажет. Кеңес одағының тұрғын үй құрылымын қаржыландыру жүйесінің бір бөлігі болған, Қазақстандағы тұрғын-үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлі схемасы (сызбасы) мемлекеттік тұрғын құрылысы үшін және оны тұрғын жағдайларын жақсарту мақсатында азаматтар арасында тегін беру үшін бюджеттік ресурстарды орталықтандырылған таратуды білдіреді. Бұл схема (сызбасы) бойынша Қазақстанның тәулсіздігін алғаннан кейін және нарықтық экономикаға өту кезеңінде жетіспеушіліктері анықталды.
Бюджеттік қаржыландыру тұрғын үй құрылысы мен халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуді қысқартқаннан (тоқтатқан) кейін, тұрғын үй сатып алудың негізгі көздері болып халықтың өз қаржылары мен банктік несиелері қолданылды, бірақтан көбінесе экономикалық дамыған мемлекеттерде жүргізіледі. Мұндай жағдайда инфляцияға қауіпі төмен және жоғары қайтымды, тұрғын үй құрылысын жүргізу үшін халыққа ұзақ мерзімді несиелер қажет болды. Кепілмен қамтамасыздандырылған ипотекалық несие осы талаптарға жауап береді.
Көптеген шетел мемлекеттердің тәжірибесі келесілерді көрсетеді; дұрыс ұймдастырылған және өлшенген мемлекттік саясаттың жүргізілуі біртіндеп ипотека нарығының жұмыс істеуін қамтамасыз ететін және анықтайтын, өзі қаржыландыратын жүйеге айналды.
Халық жағынан төлеу қабілеттілігі жоғары сұраныстың көбейюінен жаңа құрылыстар басталады, құрылыс материалдары көп көлемде шығарылды арнайы техникалар, жаңа архитектуралық жобалар пайда болды және экономикаға байланысты салалардың дамуы жылдамдатдылды.
Курстық жұмыстың өзектілігі:
Қазіргі таңда жылдан-жылға үйге деген сұраныс артуда. әр бір отбасы тұрғын үй алуды қажет етеді.
Сол себепті Қазақстанда тұратын барлық халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету және тұрғын үй құрылысының тұрақты дамуын қалыптастыру үшін коптеген жобалар құру қажет.
2003 жылың 3 маусымында заңмен «Қазақстан Республикасының құқықтық актілерінің ипотекалық несиелер бойынша өзгертулер мен толықтырулар енгізілген болатын» Онда келесідей түсініктер енгізілді: Ипотекалық қарыз–банктік қарыз; ипотекамен қамтамасыз етілген жылжымайтын мүлік және тұрғын үй. Ипотекалық қарыз- тұрғын үй салу үшін немесе сатып алу және жөндеу үшін берілетін ипотеалық қарыз (заем).
Қазіргі таңда осы заманға сай перспективті болғысы келетін Қазақстан банкі клиентпен серіктестік (партнер) қарым-қатынасқа түсіп, сенімді кеңесші және көмекшісі болады.
Қазақстан барлық банктері ипотекалық несиені беру үшін өздерінің қаржыларын салуда. Олар өздерінің несиелік жобалары бойынша және Қазақстан ипотекалық компаниялар желісі арқылы ипотекалық қарыз беруді жүргізуде.
Қазіргі кезде ипотекалық несие нарығы үлгерімді дамып келе жатқан нарықтың біріне айналды.
Бұл курстық жұмыстың мақсаты-Қазақстан Республикасындағы ипотека-
лық несиелендірудің қазіргі даму жағдайына баға беру. Осы мақсаттарға жету үшін келесі міндеттер қойылады:
1. Ипотекалық әлемде пайда болуын зерттеу.
2. Шетел мемлекеттердің ипотекалық несиелендіруді қарастыру және ол негізінде Қазақстандағы ипотекалық несиені жетілдіру жолдарын анықтау.
3. Қазақстандағы екінші денгейлі банктермен ұсынылатын ипотекалық несиелудің ретімен көрсету.
4. Қазақстан Ипотекалық Компания бағдарламасы бойынша ипотекалық несиені қарастыру.
5. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендірудің даму деңгейін бағалау.
Қойылған мақсаттар курстық жұмыстың кұрылымымен байланысты.
Бұл жұмыстың теориялық маңыздылығы болып қазіргі күнгі жағдайлардағы халыққа ипотекалық несиені ұсыну қарастырылған. Осы тықырыптың әрі қарай зерттеуде, зертеуге, қолдануға болатындығында жұмыстың тәжірибелік маңыздылығын көрсетіледі.
Зерттеу жұмысының құқықтық теориялық және әдістемелік негізі ретінде ҚР Заңдарды және нормативтік құқықтық актілерді , О.Л. Лаврушын, С.Т. Міржақывова, Р.Ж. Қалғұлова, Г.С. Сейткасимов еңбектерін және статистика мәліметтері пайдаландым.
Курстық жұмыстың құрылымы. Жұмыс кіріспеден, үш бөлімнен және қорытындыдан тұрады. Бірінші бөлімде жалпы ипотеканың теориялық негізінің пайда болу тарихы. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің шетел үлгілеріне сүйене отырып олардың жүргізілуі және ипотека жөнінде түсініктің қалыптасуы. Екінші бөлімде II денгейлі комерциялық банктер және ипотекалық компаниялардың ипотекалық несиенің рәсімделу мен ұсынылған бағдарламаларының жүргізілуі тәртібі туралы айтып өткім келеді. Әсіресе оның ішінде мемлекеттік бағдарлама жөнінде. Үшінші бөлімінде ипотекалық несиенің дамуы үшін кедергі болып тұрған проблемалар жөнінде және оларды шешу жолдары қарастырылған.
Бюджеттік қаржыландыру тұрғын үй құрылысы мен халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуді қысқартқаннан (тоқтатқан) кейін, тұрғын үй сатып алудың негізгі көздері болып халықтың өз қаржылары мен банктік несиелері қолданылды, бірақтан көбінесе экономикалық дамыған мемлекеттерде жүргізіледі. Мұндай жағдайда инфляцияға қауіпі төмен және жоғары қайтымды, тұрғын үй құрылысын жүргізу үшін халыққа ұзақ мерзімді несиелер қажет болды. Кепілмен қамтамасыздандырылған ипотекалық несие осы талаптарға жауап береді.
Көптеген шетел мемлекеттердің тәжірибесі келесілерді көрсетеді; дұрыс ұймдастырылған және өлшенген мемлекттік саясаттың жүргізілуі біртіндеп ипотека нарығының жұмыс істеуін қамтамасыз ететін және анықтайтын, өзі қаржыландыратын жүйеге айналды.
Халық жағынан төлеу қабілеттілігі жоғары сұраныстың көбейюінен жаңа құрылыстар басталады, құрылыс материалдары көп көлемде шығарылды арнайы техникалар, жаңа архитектуралық жобалар пайда болды және экономикаға байланысты салалардың дамуы жылдамдатдылды.
Курстық жұмыстың өзектілігі:
Қазіргі таңда жылдан-жылға үйге деген сұраныс артуда. әр бір отбасы тұрғын үй алуды қажет етеді.
Сол себепті Қазақстанда тұратын барлық халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету және тұрғын үй құрылысының тұрақты дамуын қалыптастыру үшін коптеген жобалар құру қажет.
2003 жылың 3 маусымында заңмен «Қазақстан Республикасының құқықтық актілерінің ипотекалық несиелер бойынша өзгертулер мен толықтырулар енгізілген болатын» Онда келесідей түсініктер енгізілді: Ипотекалық қарыз–банктік қарыз; ипотекамен қамтамасыз етілген жылжымайтын мүлік және тұрғын үй. Ипотекалық қарыз- тұрғын үй салу үшін немесе сатып алу және жөндеу үшін берілетін ипотеалық қарыз (заем).
Қазіргі таңда осы заманға сай перспективті болғысы келетін Қазақстан банкі клиентпен серіктестік (партнер) қарым-қатынасқа түсіп, сенімді кеңесші және көмекшісі болады.
Қазақстан барлық банктері ипотекалық несиені беру үшін өздерінің қаржыларын салуда. Олар өздерінің несиелік жобалары бойынша және Қазақстан ипотекалық компаниялар желісі арқылы ипотекалық қарыз беруді жүргізуде.
Қазіргі кезде ипотекалық несие нарығы үлгерімді дамып келе жатқан нарықтың біріне айналды.
Бұл курстық жұмыстың мақсаты-Қазақстан Республикасындағы ипотека-
лық несиелендірудің қазіргі даму жағдайына баға беру. Осы мақсаттарға жету үшін келесі міндеттер қойылады:
1. Ипотекалық әлемде пайда болуын зерттеу.
2. Шетел мемлекеттердің ипотекалық несиелендіруді қарастыру және ол негізінде Қазақстандағы ипотекалық несиені жетілдіру жолдарын анықтау.
3. Қазақстандағы екінші денгейлі банктермен ұсынылатын ипотекалық несиелудің ретімен көрсету.
4. Қазақстан Ипотекалық Компания бағдарламасы бойынша ипотекалық несиені қарастыру.
5. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендірудің даму деңгейін бағалау.
Қойылған мақсаттар курстық жұмыстың кұрылымымен байланысты.
Бұл жұмыстың теориялық маңыздылығы болып қазіргі күнгі жағдайлардағы халыққа ипотекалық несиені ұсыну қарастырылған. Осы тықырыптың әрі қарай зерттеуде, зертеуге, қолдануға болатындығында жұмыстың тәжірибелік маңыздылығын көрсетіледі.
Зерттеу жұмысының құқықтық теориялық және әдістемелік негізі ретінде ҚР Заңдарды және нормативтік құқықтық актілерді , О.Л. Лаврушын, С.Т. Міржақывова, Р.Ж. Қалғұлова, Г.С. Сейткасимов еңбектерін және статистика мәліметтері пайдаландым.
Курстық жұмыстың құрылымы. Жұмыс кіріспеден, үш бөлімнен және қорытындыдан тұрады. Бірінші бөлімде жалпы ипотеканың теориялық негізінің пайда болу тарихы. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің шетел үлгілеріне сүйене отырып олардың жүргізілуі және ипотека жөнінде түсініктің қалыптасуы. Екінші бөлімде II денгейлі комерциялық банктер және ипотекалық компаниялардың ипотекалық несиенің рәсімделу мен ұсынылған бағдарламаларының жүргізілуі тәртібі туралы айтып өткім келеді. Әсіресе оның ішінде мемлекеттік бағдарлама жөнінде. Үшінші бөлімінде ипотекалық несиенің дамуы үшін кедергі болып тұрған проблемалар жөнінде және оларды шешу жолдары қарастырылған.
Пайдаланған әдебиеттер тізімі:
1. Қазақстан Республикасының Азазаматтық кодексі (жалпы және негізгі бөлімдері) 1999 жылдың 1 шілде № 410 –I, 2006 жылыдың 20 ақпанда, өзгерістер мен толықтырулар №127 III және №128 III.
2. ҚР заңы «ҚР Банктер және банктік қызметі туралы» 1995 жылдың 31 тамызындағы № 2444, 2006 жылдың 15 мамырдағы заң, өзгерістер мен толықтырулар .
3. ҚР заңы «Жылжымайтын мүлік ипотека туралы» 1995 жылдың 23 қаңтарындағы № 2723, 2005 жылдың 23 қаңтарындағы №107 III заң.
4. ҚР « ҚР тұрғын үй құрылысын дамытудағы 2005-2007 жылдғарға құрылған мемлекеттік бағдарлама» 2004 жылғы 11 маусымындағы № 1388 заң
5. Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің тұрғын үй алу үшін несие ұсыну ережелері. 2005 жыл 15 наурыз № 81
6. «Ақша, несие, банктер» оқулық, жалпы редакциясын басқарған Ғ. С. Сейтқасимов, Алматы 2006 жыл.
7. «Екінші денгейлі банктегі бухгалтерлік есеп» оқу құралы Қалғулова Р. Ж, Алматы 2005 жыл.
8. Мақыш С.Б. «Ақша айналысы және несие». Оқу құралы., Алматы 2004 жыл.
9. Толқынбек Жексенбаев. Ипотекалық несиелеудің дамуы. Егемен Қазақстан, 2006 жыл 27 желтоқсан, 6 бет.
10. . Майко Сағындыкова. Ипотека игілігі. Егемен Қазақстан 2006 жыл 1 желтоқсан, 7 бет.
11. Дюсембаев Н.М. Қазақстанда ипотекалық несиенің дамуы перспективалары. Банки Казакстана.-№ 1,А.- С. 42-45.
12. Муди С. Ұзақ мерзімді перспективалары: Қазақстандағы ипотекалық несие нарығы. Банки Казахстана. 2005 жыл.№ 5.
13. Қолданылған банктер сайттары.
www.Centercredid.kz
www.ipoteka.kz
www.bta.kz
www.afn.kz
www.nbrk.kz
1. Қазақстан Республикасының Азазаматтық кодексі (жалпы және негізгі бөлімдері) 1999 жылдың 1 шілде № 410 –I, 2006 жылыдың 20 ақпанда, өзгерістер мен толықтырулар №127 III және №128 III.
2. ҚР заңы «ҚР Банктер және банктік қызметі туралы» 1995 жылдың 31 тамызындағы № 2444, 2006 жылдың 15 мамырдағы заң, өзгерістер мен толықтырулар .
3. ҚР заңы «Жылжымайтын мүлік ипотека туралы» 1995 жылдың 23 қаңтарындағы № 2723, 2005 жылдың 23 қаңтарындағы №107 III заң.
4. ҚР « ҚР тұрғын үй құрылысын дамытудағы 2005-2007 жылдғарға құрылған мемлекеттік бағдарлама» 2004 жылғы 11 маусымындағы № 1388 заң
5. Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің тұрғын үй алу үшін несие ұсыну ережелері. 2005 жыл 15 наурыз № 81
6. «Ақша, несие, банктер» оқулық, жалпы редакциясын басқарған Ғ. С. Сейтқасимов, Алматы 2006 жыл.
7. «Екінші денгейлі банктегі бухгалтерлік есеп» оқу құралы Қалғулова Р. Ж, Алматы 2005 жыл.
8. Мақыш С.Б. «Ақша айналысы және несие». Оқу құралы., Алматы 2004 жыл.
9. Толқынбек Жексенбаев. Ипотекалық несиелеудің дамуы. Егемен Қазақстан, 2006 жыл 27 желтоқсан, 6 бет.
10. . Майко Сағындыкова. Ипотека игілігі. Егемен Қазақстан 2006 жыл 1 желтоқсан, 7 бет.
11. Дюсембаев Н.М. Қазақстанда ипотекалық несиенің дамуы перспективалары. Банки Казакстана.-№ 1,А.- С. 42-45.
12. Муди С. Ұзақ мерзімді перспективалары: Қазақстандағы ипотекалық несие нарығы. Банки Казахстана. 2005 жыл.№ 5.
13. Қолданылған банктер сайттары.
www.Centercredid.kz
www.ipoteka.kz
www.bta.kz
www.afn.kz
www.nbrk.kz
Қазақстан Республикасының білім және ғылым министрлігі
Курстық жұмыс
тақырыбы: ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ ҰЙЫМДАСТЫРУ
Орындаған:
Тексергендер:
Мазмұны
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ...
I. бөлім Ипотекалық несиенің теориялық
негізі ... ... ... ... ... ... ... . ..
1.1. Ипотека жөнінде түсінік, пайда болу және қалыптасуы ... ... .
1.2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің нормативтік
құқықтық
реттелуі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... .
1.3. Ипотекалық несиенің шетелдік
моделдері ... ... ... ... ... ... .. ... ...
II. бөлім Ипотеканың несиелендіру жүйесі және оның есебі ... ... ..
2.1. Екінші денгейлі банктердегі ипотекалық несиелеудің негізгі шартары мен
рәсімдеу
тәртібі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ...
2.2. Қазақстан ипотекалық компанияның ипотекалық несиелендіру
бағдарламасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ..
2.3. АҚ Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі ипотекалық
несиелендіру ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ...
2.4. Ипотекалық несиелендірудің
есебі ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... .
III. бөлім Қазақстанда ипотекалық несиенің даму жағдайындағы
перспективалары және проблемалары
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ...
Қолданылған әдебиеттер тізімі
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
Қосымша.
Кіріспе
Меншікті үй сатып алу- әр отбасыға бірінші кезекте қажет. Кеңес
одағының тұрғын үй құрылымын қаржыландыру жүйесінің бір бөлігі болған,
Қазақстандағы тұрғын-үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлі схемасы
(сызбасы) мемлекеттік тұрғын құрылысы үшін және оны тұрғын жағдайларын
жақсарту мақсатында азаматтар арасында тегін беру үшін бюджеттік
ресурстарды орталықтандырылған таратуды білдіреді. Бұл схема (сызбасы)
бойынша Қазақстанның тәулсіздігін алғаннан кейін және нарықтық экономикаға
өту кезеңінде жетіспеушіліктері анықталды.
Бюджеттік қаржыландыру тұрғын үй құрылысы мен халықты тұрғын үймен
қамтамасыз етуді қысқартқаннан (тоқтатқан) кейін, тұрғын үй сатып алудың
негізгі көздері болып халықтың өз қаржылары мен банктік несиелері
қолданылды, бірақтан көбінесе экономикалық дамыған мемлекеттерде
жүргізіледі. Мұндай жағдайда инфляцияға қауіпі төмен және жоғары қайтымды,
тұрғын үй құрылысын жүргізу үшін халыққа ұзақ мерзімді несиелер қажет
болды. Кепілмен қамтамасыздандырылған ипотекалық несие осы талаптарға жауап
береді.
Көптеген шетел мемлекеттердің тәжірибесі келесілерді көрсетеді; дұрыс
ұймдастырылған және өлшенген мемлекттік саясаттың жүргізілуі біртіндеп
ипотека нарығының жұмыс істеуін қамтамасыз ететін және анықтайтын, өзі
қаржыландыратын жүйеге айналды.
Халық жағынан төлеу қабілеттілігі жоғары сұраныстың көбейюінен жаңа
құрылыстар басталады, құрылыс материалдары көп көлемде шығарылды арнайы
техникалар, жаңа архитектуралық жобалар пайда болды және экономикаға
байланысты салалардың дамуы жылдамдатдылды.
Курстық жұмыстың өзектілігі:
Қазіргі таңда жылдан-жылға үйге деген сұраныс артуда. әр бір отбасы
тұрғын үй алуды қажет етеді.
Сол себепті Қазақстанда тұратын барлық халықты тұрғын үймен қамтамасыз
ету және тұрғын үй құрылысының тұрақты дамуын қалыптастыру үшін коптеген
жобалар құру қажет.
2003 жылың 3 маусымында заңмен Қазақстан Республикасының құқықтық
актілерінің ипотекалық несиелер бойынша өзгертулер мен толықтырулар
енгізілген болатын Онда келесідей түсініктер енгізілді: Ипотекалық
қарыз–банктік қарыз; ипотекамен қамтамасыз етілген жылжымайтын мүлік және
тұрғын үй. Ипотекалық қарыз- тұрғын үй салу үшін немесе сатып алу және
жөндеу үшін берілетін ипотеалық қарыз (заем).
Қазіргі таңда осы заманға сай перспективті болғысы келетін Қазақстан
банкі клиентпен серіктестік (партнер) қарым-қатынасқа түсіп, сенімді
кеңесші және көмекшісі болады.
Қазақстан барлық банктері ипотекалық несиені беру үшін өздерінің
қаржыларын салуда. Олар өздерінің несиелік жобалары бойынша және Қазақстан
ипотекалық компаниялар желісі арқылы ипотекалық қарыз беруді жүргізуде.
Қазіргі кезде ипотекалық несие нарығы үлгерімді дамып келе жатқан
нарықтың біріне айналды.
Бұл курстық жұмыстың мақсаты-Қазақстан Республикасындағы ипотека-
лық несиелендірудің қазіргі даму жағдайына баға беру. Осы мақсаттарға
жету үшін келесі міндеттер қойылады:
1. Ипотекалық әлемде пайда болуын зерттеу.
2. Шетел мемлекеттердің ипотекалық несиелендіруді қарастыру және ол
негізінде Қазақстандағы ипотекалық несиені жетілдіру жолдарын
анықтау.
3. Қазақстандағы екінші денгейлі банктермен ұсынылатын ипотекалық
несиелудің ретімен көрсету.
4. Қазақстан Ипотекалық Компания бағдарламасы бойынша ипотекалық
несиені қарастыру.
5. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендірудің даму
деңгейін бағалау.
Қойылған мақсаттар курстық жұмыстың кұрылымымен байланысты.
Бұл жұмыстың теориялық маңыздылығы болып қазіргі күнгі жағдайлардағы
халыққа ипотекалық несиені ұсыну қарастырылған. Осы тықырыптың әрі қарай
зерттеуде, зертеуге, қолдануға болатындығында жұмыстың тәжірибелік
маңыздылығын көрсетіледі.
Зерттеу жұмысының құқықтық теориялық және әдістемелік негізі ретінде
ҚР Заңдарды және нормативтік құқықтық актілерді , О.Л. Лаврушын, С.Т.
Міржақывова, Р.Ж. Қалғұлова, Г.С. Сейткасимов еңбектерін және статистика
мәліметтері пайдаландым.
Курстық жұмыстың құрылымы. Жұмыс кіріспеден, үш бөлімнен және
қорытындыдан тұрады. Бірінші бөлімде жалпы ипотеканың теориялық негізінің
пайда болу тарихы. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің
шетел үлгілеріне сүйене отырып олардың жүргізілуі және ипотека жөнінде
түсініктің қалыптасуы. Екінші бөлімде II денгейлі комерциялық банктер және
ипотекалық компаниялардың ипотекалық несиенің рәсімделу мен ұсынылған
бағдарламаларының жүргізілуі тәртібі туралы айтып өткім келеді. Әсіресе
оның ішінде мемлекеттік бағдарлама жөнінде. Үшінші бөлімінде ипотекалық
несиенің дамуы үшін кедергі болып тұрған проблемалар жөнінде және оларды
шешу жолдары қарастырылған.
I бөлім. Ипотекалық несиенің теориялық негіздері.
1.1. Ипотека жөнінде түсінік, пайда болуы және қалыптасуы.
Ипотека дегеніміз жай адамның түсінігі бойынша жылжымайтын мүлікті
кепілге қойа отырып несие алу. Бірақтан Қазақстан Республикасының
азаматтық кодекс бойынша ипотека –кепіл түрі, сондай-ақ кепілге қойылған
мүлікті кепілзат берушінің өзі иелігі мен пайдаланылуында немесе үшінші
тұлғада қалады .Кепілге салынатын зат ретінде мыналар бола алады
кәсіпорын, құрылым, ғимарат, құрылыс, пәтер, көлік құралдары, айналымдағы
тауар және тағы басқалар.
Бірақ сонда да көп жағдайда ипотека жылжымайтын мүлік есебінен қарыз
беруді көрсетеді.
“Ипотека” термині алғаш рет Грецияда б.з.д VI ғасырда басында (оны
енгізген Архонт Салон) қарыз алушының қарыз беруші алдындағы
жауапкершілігі, яғни белгілі бір жер иелігін қамтамасыз ету мен
байланысты болды (оған дейін Афинада адам өзін кепіл ретінде қамтамасыз
еткен, егер міндеттерін орындамаған жағдайда құл болу қаупі төнді).
Кешірек осы бағытпен ипотекалық деп аталған жеке кітаптар қолданыла
бастады.
Ипотеканың институттардың жаңа дамуы Рим империясында қабылданды яғни
б.з.д. I ғасырда ипотекалық мекемелер құрыла бастады, жеке тұлғаларға
кепіл ретінде мүлік қабылдау арқылы қарыздар ұсынылды.
Б.з.д. II ғасырда Антония Пия императорының басқару кезеңінде
басқада мамандандырылған банктер мен қатар ипотекалық банктер үшін жеке
заңдар әзірленді және несиелік мекемелер жинақ кассасы және жинақ ақша
қауымдастығы бар болды.
Ипотекалық несиелендіруде көбінесе үлкен қолдауын мемлекет көрсетті.
Солайша Троян императорының кезінде жетімдер жесірлерге 5% жылдық ставкамен
арнайы фондтар құрылған болатын.(қаржы жүйесінің ұқсастығы ХIХ ғасырда
Россияда құрылған болатын (бірақ негізгі тегі дворяндық өкілеттікте
жүргізілген болатын).
Ипотекалық институт көп уақыт бойы фидуциидан (латын сөзінен fiducia
мәміле сенімділікке сенімділік мәміле) үдемелі саты деген ұғымды
білдіреді. Пигнусқа дейін (pignus латын сөзінен бейресми кепіл деген
ұғымды білдіреді) одан кейін -ипотекаға дейін.
Фидуции кезінде келісім шарт толтырылғаннан кейін кепіл обьектісі
қарыз берушінің меншігіне өтеді және де жылжымайтын мүлікті қарыз алушыға
қайтарып беруге немесе талап етілген ақшадан бас тартып мүлікті сатып
жіберуге құқығы бар болды.
Пигнус келісім шартында мүлікті өз меншігіне иемдену емес, керсінше
несиелік міндеттемелерін кепіл ретінде қамтамасыз ету үшін қолданған
болатын. Қарыз беруші мүлікті сатып жіберуге немесе өз меншігіне қалдыруға
құқысы жоқ болды. Ал егерде қарыз алушы өз уақытында мідеттемелерін
орындамаған жағдайда мүлікті сатып негізгі қарызын өтеп, қалған сомасын
қарыз алушының өзіне қайтарып берген.
Ипотеканың класикалық иституттың құрылуы сол уақыттың саяси-
экономикалық шарттардың өзгерісіне байланысты: құлиеленушілік шаруашылықтың
әлсізденуі және жалға алушыларға жердің көп мөлшерде берілуі. Алғашқыда
кепілдің жаңа формасы еңбек құралына тарады. Еңбек құралы объективтік
себептерге байланысты жалға алушылар жерді, сол жердің иеленушілеріне
(латинфундистер) тапсыра алмады. Бұдан кейін ипотекаға жылжымайтын мүлік те
берілетін болды.
Ипотекаға кезінде мүлік қарызшының иелігінде қалады, ал кредитор
кепілге қойған мүлікті сатқаннан және қарызшының қалдық қарызынан түскен
компенсацияға құқығын алды. Осындай үлгі жобасында кепіл институты осы
күнге дейін сақталған.
Тараптардың келісімі негізінде құрылған ипотекамен қатар әртүрлі заңға
сәйкес ипотекалар енгізілді. Олар ( инвестицияларға инвесторлардың
ипотекасы, салық төлеумеушінің мүлігіне ипотека, жұбайының мүлігіне ипотека
және т.б.) заңға сәйкес жүргізіледі. Пайда болу (келісім негізінде)
уақытында субардинарлық немесе олардың қажеттілік денгейіне сәикес
ипотекалар паида болды.
Иптекалық мәмілелерге қатысушылардың құқықтарын қорғауда мемлекеттің
ролі елеулі болды. Құрылымы жағынан қиын мәмілелер құрылған регистрационды
жүйе негізінде қадағалауды және реттеуді талап еттті.
1.2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің нормативтік
құқықтық реттелуі.
Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеуді реттеу мен байланысты
бірнеше заңдар және құқықтық нормативтік актілер қабылданады.
1. ҚР Азаматтық кодекс(жалпы және негізгі бөлімдері);
2. ҚР Салық пен бюджетке міндетті төлемтуралы заңы;
3. ҚР ҚР банк және банк қызметі туралы заң;
4. Жылжымайтын мүлік кепілі, мүлікті тіркеу туралы ҚР заңы;
5. Жылжымайтын мүлікті құқықтық мемлекеттік тіркеу туралы ҚР заңы;
6. ҚР Тұрғын-үй қатынасы туралы заңы;
7. ҚР Ипотекалық несиені қамтамасыз етуде жер телімінің кепіл реті мен
жерді қолдану құқығын бекіту туралы үкімет қаулысы;
8. ҚР Жылжымалы кепіл мүлікті тіркеу туралы заңы
9. ҚР Сақтандыру туралы заңы;
10. ҚР Жаңа экономикалық талапта мемлекеттік тұрғын үи саясатын
жүргізу туралы үкімет қаулысы;
11. ҚР Мемлекеттік бажы туралы заңы;
12. ҚР ипотекалық несиелендіру мәселелері бойынша республиканың
құқықтық актілерге қосымша мен өзгерістер енгізу туралы заң және
т.б.
Елімізде тұрғын үй саласында нарықтық қатынастардың қалыптасуы немесе
ипотекалық ұзақ мерзімді несие беру 1991 жылы мемлекет меншігінен алу және
жекешелендіру туралы Жекеменшік туралы заңдар қабылданғаннан кейін
басталды, кейінірек кепілдік, инвестициялық қызмет туралы заң актілер
қабылданып, жаңа азаматтық кодекс қолданысқа енгізілді, Жылжыматын мүлік
ипотекасы туралы, Жылжымайтын мүлік құқықтарды мемлекеттік тіркеу мен
олармен мәміле жасау туралы Президен жарлықтары шықты тұрғын үй
қатынастары туралы заң қабылданды. Осылаша тұрғын үй саласында нарықтық
қатынастардың қалыптасуы үшін заңнамалық негіз жасалды.
Ипотекалық несие беру шарты Ипотекалық жылжымайтын мүлік Қазақстан
Республикакасының заңымен реттеледі. Ол заң 1995 жылы 23 желтоқсанда және
соңы өзгерістер 2005 жылдың 23 желтоқсанында енгізілген болатын.
Ипотекалық мүлікті қолдану барысында міндеттемелерді қамтамасыз ету
үшін көрсетілген заңдармен қатынастарын реттейді.
Заңда келесі аспектілер көрсетіледі:
Ипотека кепіл ұстаушыға төлемнің негізгі қарыз сомасын қамтамасыз
етеді, егерде келісім шартта тиесілі сомаға сый-ақы қарастырылмаған болса.
Ипотека кепіл ұстаушының талаптарын қамтамасыз етеді:
• Мерзімі өткен зияндарды орындамаған үшін залалдарды өтеу,
• Мерзімі өткен (айыппұл, өсімақы) тұрақсыздық толем,
• Біреудің ақшасын заңсыс қолданғаны үшін тұрақсыздық төлем,
Тағыда ипотека қаматамасыз етеді:
• Кепілге қойылған кепілзаттың өндіріп алу барысында пайда болған
соттық шығындарды жабу үшін.
• Ипотеканы іске асыру бойынша шығындарды өтеу
Заңда сонғы өзгерістер ипотекакалы ұйымдар туралы баптар қосылған
болатын.
Қазақстанда ипотекалық ұймдар акционерік қоғам нысанында құрылады,
ұйымның аты Ипотекалық ұйым болуы қажет және ипотекалық компания ретінде
тіркелу қажет.
Ипотекалық ұйым жеке банк операцияларын орындайтын комерциялық ұйым
болып табылады. Компанияның негізгі қызмет түрлері, ипотекалық несие ұсыну
болып табылады яғни ҚҚБА-ң лицензия негізінде және қаржылық ұйымдар банктік
несиелік операцияларын жүргізеді.
Сонымен қатар ұйымның негізгі қызметі ретінде факторингтік,
форфейтингтік, лизинктік, сенімгерлік операцияларды жүргізуге құқығы бар.
Сондай-ақ, ипотекалық компания инвестициялық қызметпен, ипотекалық
несие бойынша арнайы әдебиеттерді таратуға ,меншікті мүлікті өткізуге, ақыл-
кеңес беруге және т.б. қызметтерді жүргізуге құқығы бар.
Жылжымайтын мүлік кепіл ретінде көрсетілуі, міндеттемелерін қамтамасыз
ету үшін ипотекалық келісім шарт толтырылады. Кепіл беруші мен кепіл
ұстаушы және борышқор арасында келісім шарт толтырылады.
Ипотекалық келісімшарта келесілер көрсетілуі қажет:
1. Кепіл берушінің, кепіл ұстаушының, борышқордың аты жөні және мекен
жайы.
2. Негізгі міндеттемелерінің мөлшері мен мерзімі.
3. Кепілзаттың орналасқан жері мен тізімі.
4. Кепіл берушінің, кепіл затының құқықтық атауы.
5. Бассқада шарттар.
Ипотекалық келісім шартқа ипотеканың шарттарын анықтайтын құжаттар
жатуы мүмкін.
Кепіл ұстаушының құқығы ордерлік бағалы қағаз болып таптылатын
ипотекалық куәлік арқылы расталады. Ипотекалық куәліктің берілуі бір
данада ғана толтырылады және барлық ипотекалық келісім шарттың данасында
белгіленеді
Ипотекалық куіәлік мынандай болуы қажет:
1. Ипотекалық куәлік деген жазу болуы қажет.
2. Кепіл берушінің, кепіл ұстаушының және борышқордың аты жөні (атауы)
және мекен жайы.
3. Ипотекалық келісім шарттың толтырылған уақыты мен жері.
4. Негізгі қарыздың сомасы мен сый-ақы мөлшері.
5. Негізгі қарыздың өтеу мерзімі мен сый-ақысы.
6. Кепілге қойылған жылжымайтын мүліктің орналасқан жері мен тізімі.
7. Кепіл берушінің, кепіл затының құқықтық атауы.
8. Нұсқаулық, Ипотекалық заттың басқа ипотеклық куәліктің бар жоқтығын,
сол мүліктің жалға берілген берілмегендігі көрсетіледі.
9. Кепіл берушінің қолы.
10. Ипотекалық куәліктің берілген уақыты.
Ипотекалық заттың тұру жеріне байланысты ипотекалық куәліктің берілуі
және жақын арада берілуі мемлекеттік тіркеуден өтуіне байланысты.
Ипотекалық куәліктің құқықтық жүргізілуінің таралыу , куәліктің кепіл
берушіге өз еркімен беру кезінде ипотекалық куәліктің қолданылу күші
жойылады. Бүкіл негізгі міндеттемелерін орындағаннан кейін ипотекалық
куәліктің қлодану күші аяқталады да, борышқордың иелігінде мүлік қалады.
Тағыда ҚР Ипотекалық жылжымайтын мүлік заңымен борышқордың
міндеттемелерін орындамаған жағдайда ипотеканы өткізу тәсілідерімен
реттеледі.
Борышқор өз міндеттемелерін орындамаған жағдайда кепіл ұстаушы
өзінің талаптарының орындалуын келесі жолдармен қанағаттандырады:
• Ипотекалық өтеу сот тәртібі мен тәркіленеді. Сот шешімі кепіл
ұстаушының талабына сәйкес өткізіледі.(жылжымалы мүлік сатылуы,
көпшілікке саудаластық жолмен өткізіледі)
• Ипотекалық өтеуді соттан тыс ретімен өткізу.
• Саудаластық өткізген жағдайда кепілдік мүлік, меншік есебіне өтеді.
Осы тізілген заңдық актілерді, банк ипотекалық несие бергенде
басшылыққа алу керек.
1.3. Ипотекалық несиенің шетелдік үлгілері.
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жуйесінің шетел тәжірибелерінде
әрекет етіп отырған негізгі үлгілері бар.
Ипотекалық несиелеудің біршама қарапайым және біршама жетілген үлгісі
шартты түрде айтсақ, қарапайым ашық үлгі. Бұл үлгінің бастапқы принциптік
сипатына тоқталсақ, ипотекалық ссудаларға деген барлық клиенттердің жалпы
өтініші банктің меншікті және сырттан тартылған қаражаттары: депозиттерде
жатқан клиенттердің қаражаттары; банкаралық несиелер және т.с.с. есебінен
қамтамасыз етіледі.
Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық
ссудалар бойынша белгіленетіп пайыз мөлшерлері елдегі несие-қаржы
нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік
банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және
ауқымына мәнді әсер етеді.
Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсіресе қаржы
нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген
елдерде іс жүзінде кеңінен таралған.
Бұл қарастырылған үлгіден ажыратылатын келесі үлгі кеңейтілген ашық
үлгі деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі
үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын, жылжымайтын
мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы
жүзеге асырылады. Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген ипотекалық нарық
құрылымының құрылған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы
қағаздардың эмиссиясына мемлкет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі
бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты
экономикасы бар елдерде кеңінен таралған. Әсіресе, бұл үлгінің дамуы АҚШ-та
қанат жайды. Осындай себептерге байланысты бұл үлгіні көбіне ипотеканың
американдық үлгісі деп атап кеткен. Бұл үлгі 1-суретте көрсетіледі.
1сурет
р – нарықтан тұрғын үйді сатып алу бағасы;
р1 – несиені есепке алғандағы тұрғын үйдің нақты құны.
Абсцисса осінде – баға, ордината осінде – жылдар.
Американдық үлгінің қағидасы бойынша әр жылда белгілі бір табысы
бар адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін
клиенттің иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті
кепілге ала отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы есебінен
төлеп, бірден тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың
типіне және қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15-30 жылдың
ішінде жүзеге асырылады.
Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген
испотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын
талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ
мерзімді қаржы тәуекелі мәселесін шешетін қолайлы тәсіл ретінде көптеген
банктерді өзіне тартады.
Қарапайым ашық және кеңейтілген ашық үлгілердің сипатты белгісі олар
таза нарықтық ипотекалық несиелеу механизімін білдіреді. Мұндай жағдайда
ақшаға деген сұраныс мен ұсыныс балансы және ауқымы көбінесе екі өзара
байланысты көрсеткіштермен реттеледі: 1) ссудалар бойынша банктік пайыз
мөлшері және екінші нарықта орналасқан бағалы қағаздардың табыстылығына
байланысты анықталатын несиелік ресурстар бағасымен; 2) сақтандыру
компанияларын қоса алғандағы ипотекалық нарықтың барлық кәсіби
қатысушыларының қызметтеріне төленетін аударымдар мөлшерімен.
Ипотекалық несиелеудің келесі бір үшінші үлгісі – бұл балансталған
автономды үлгі. Бұл үлгінің ең басты белгісі оның қызметінің жинақ-ссуда
принципіне негізделуінен көрінеді. Мұндай принцип барысында банктердің
жиынтық несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы
емес, оның орнына өзара кассалық көмек принципі бойынша болашақ қарыз
алушының қаражаттарын тарту есебінен құралады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы
алдын ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сомасы
мөлщерінде жинақтағаннан кейін ғана ссуда алуға құқылы.
Мұндай шектеулілік алдындағы қарастырылған үлгілермен салыстырғанда
басты кемшілік болып табылады, өйткені, бұл үлгі нақты қарыз алушының
жылжымайтын мүлікті сатып алудағы мүмкіндігін жеңілдетеді..
Бірақ та бұл балансталған автономиялық үлгінің өзіндік артықшылығы да
бар, яғни бұл үлгі өзінің автономиялылық күшіне байланысты жалпы қаржы-
несие нарығының жағдайына тәуелсіз. Құрылыс қаражаттары салымы бойынша
табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны үшін төленетін пайыз мөлшері еркін
жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты жинақтарға табыс төлемей-ақ сол
төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын қысқарта белгілеуіне болады.
Мысалға айталық, жинақтарға төленетін табыс 10%, ал несиеге қойылатын пайыз
мөлшері 13% десек, онда банк жинаққа төленетін табысты несие бағасынан
шегеру арқылы маржаны 3% деп хабарлауы мүмкін.
Демек, бұл үлгі қарызға алатын ақшалардың нарықтық бағасына да, сол
сияқты бұл бағаның жалпы деңгейіне тәуелсіз болып табылады. Балансталған
автономиялық үлгінің бұл сапасы экономикасы тұрақсыз елдерде ипотекалық
несиелеудің дамуы үшін аса маңызды. Бірақ та бұл жерде барлық өзара есеп
айырысулар еркін алмастырылатын валютада жүргізілгенді қалайды. Сондай-ақ
аталған үлгінің тағы да бір артықшылығы мұнда несие беруші несиенің
қайтарылуында ең төменгі тәуекелге барады.
Қазіргі кезде Германияда бұл үлгі іс жүзінде кеңінен қолданылуда.
Мұнда қорлану (құрылыс қаражаттары) механизмімен нақты азаматтарды несиелеу
механизміндегі сондай-ақ тұрғын үй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат
жинақтау және пайдаланумен байланысты болатын азаматтырдың инициативасына
қаржылық қолдау көрсетуге байланысты мемлекеттік
механизмдердегі сәйкестіктерді ескеретін, барлық елді қамтыған
құрылыс жинақтарының жүйесі құрылған.
Тұрғын үй алғысы келген азамат, тұрғын үйді сатып алатын уақыттан
бұрын, яғни 2-10 жыл бұрынырақ арнайы қаржы-несие жүйесімен өзара қатынасқа
түседі. Өзінің мүмкіндігіне қарай арнайы банктерге немесе жинақ кассаларына
(Bausparkasse, Schwabisch Hall және т.б. құрылымдарға кіретін) болашақта
сатып алатын үйдің 45% жинақтайды. Содан кейін барып, ол мемлекеттік
дотация алуға (үйдің құнының 10% шамасында) және қалған төлейтін бөлігінің
шамасында банктен жеңілдікпен 10-15 жылға несие алуға құқылы болып
табылады. Бұл үлгі 2 суретте көрсетілген.
Германия үлгісі
2-сурет.
р – нарықтан тұрғын үйді сатып алу бағасы;
р1 – несиені есепке алғандағы тұрғын үйдің нақты құны.
Абсцисса осінде – баға, ордината осінде – жылдар.
Бірінші кезеңде мақсатты салымдар есебінен жинақталған қаржылық
ресурстарды банк осы жүйемен ертерек қатынас орнатып, несие алу кезеңіне
өткендерге, яғни ссуда сұрап отырған клиенттер үшін пайдаланады. Басқаша
айтқанда, Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгісі жылжымайтын
мүліктердің салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етіліп шығарылатын
бағалы қағаздардың екінші нарығымен байланыспайды және оған тәуелді емес.
Германияның құрылыс қаражаттары жүйесінің ең басты бір артықшылығы –
оның шегінде пайдаланылатын мақсаты құрылыс қаражаттарына, берілетін
несиеге байланысты есептелетін пайыз мөлшері автономиялық болғандықтан да,
несие-қаржы нарығының жалпы жағдайына тәуелсіз болып табылады. Бұл сызбаның
басты сипаты оның шектеулігін көрсетеді, яғни несиенің берілу көзі ретінде
құрылыс қаражаттарын жинақтау келісім-шартына қатынасушы-салым иелерімен
жинақталатын қаражаттардың қолданылуынан байқауға болады. Бұл жүйені
пайдаланатын банктер мақсаты салымдар бойынша нарықтан төменгі жағдайда,
пайыз төлеумен қатар, нарықтан төменгі жағдайда несиелер беру мүмкіндігі
бар.
Германияда құрылыс жинақ жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау бар.
Мемлекет меншікті капиталдың жинақталуына тұрған үй құрылысына сыйақылар
беру немесе салықтық жеңілдіктер жасау арқылы ынталандырып отырады. Салым
иесінің ынталандыру түрін таңдау құқы бар. Егер ол сый-ақы (субсидия) жолын
таңдаса, онда оның жинағы 300 неміс маркасына (жалғыз бастылар үшін) немесе
1600 маркаға (отбасылар үшін) жеткенде мемлекеттен 10% көлемінде қосымша
сый-ақы алады.
Құрылыс қаражыттарын жинақтау жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау
көрсетілуі тиіс. Мемлекет өз тарапынан тұрғын үй құрылысына дотация беру
арқылы немесе салықтық жеңілдіктер арқылы меншікті жинақтадуын ынталандырып
отырады.
Қазақстандағы жаңадан құрылған Тұрғынүй-құрылыс жинақ банкі
тәжірибесінде Германияның үлгісін қолдану қарастырылған.
II бөлім. Ипотеканың несиелендіру жүйесі және оның есебі.
2.1. Екінші денгейлі банктердегі ипотекалық несиелендірудің негізгі
шартары мен рәсімдеу тәртібі.
Қазіргі таңда екінші деңгейлі банктер ипотекалық несие беру арқылы өз
ресурстарын белсенді орналастырады.
Банктер әртүрлі талаптар қоя отырып көптеген программаларды әзірлеп
ұсынуда. Ипотекалық несие басқа ұзақ мерзімді сияқты көрсетіледі, бірақ
көптеген ерекшеліктері бар.
Ипотекалық несие келесі бағыттарда жүргізіледі:
1. Тұрғын-үй сатып алуда (алғашқы жарна дербес шотқа құйыладыды.);
2. Тұрғын-үйді жөндеуге 6 миллион тенге; кемінде 60% кепілге қойылған
мүлік құнынан;
3. Жеке тұрғын-үй құрылысын жүргізу үшін ( қарызды несиелік желі арқылы
берілді;
4. Коммерциялық ипотека;
5. Ипотека депозиттік толтырумен (алғашқы жарна кепіл ретінде депозитке
құйылады);
Ипотекалық несиені алу шарттары:
• Ипотекаға сатып алынып жатқан тұрғын-үй айналымынан алынбауы
қажет.
• Денсулық пен қауісіздікке зиян келтірмейтін минималды талаптар
сәйкес келуі қажет.
• Үйдің жасы 50 жылдан аспауы қажет.
1. Ипотекалық несиені ұсыну кезеңдері:
Несиелік өтінішті қарастыруы (клиенттің тұрғын- үйді таңдап
алмай
тұрып қарастыруы мүмкін).банкке несие алуға келген клиентке өтініш пен
анкета толтырады.
Анкетада карыз алушы туралы келесі мәлімметтер көрсеттіледі:
Сурап отырған қарыз талаптары (сомасы, мерзімі, жұмсалу бағыты)
• Жеке деректер ( Жеке куәлігі, СТТН, СИК)
• Жанұя туралы анықтама
• Білімі туралы анықтама
• Қосымша табыстары
• Кәсіпкерлік мәліметтер
• Қаржылық мәліметтер
• Табыскерлік мәліметтері (кәсіпкерлер үшін)
• Белсенділіктері
• Банктік шоттарындағы мәліметтер
• Несие алу тәжірибесі
• Отбасы мүлігі
• Кепілде жатқан отбасы мүлігі
• Табыстары мен шығындары туралы мәліметтер
• Мекен жайы телефон нөмірі
2. Клиенттің барлық керекті құжаттарының көрсетілуі.
Банкке клиент келесі құжаттарды алып келуі қажет:
• Жеке куәлігі
• Нотариалды куәлендірілген СТТН көшірмесі
• Некие қию туралы куәлік (Нотариалды куәлендірылған көшірмесі)
• Жұмыс орнынан анықтама
• Табысын дәлелдейтін қосымша анықтама
• Жанұя туралы анықтама
• Мүлікті кепілге қою туралы әйелінің нотариалды түрде келісімі
• Еңбек ақысы туралы анықтама.
Банк тағы да қосымша құжаттарды талап етуі мүмкін.
3. Несиелік комитет клиентке берілетін қарыздың максималды сомасын, ай
сайын төлейтін төлем сомасын есептейді. Ай сайын төленетін соманы
аннуитеттік формула бойынша есептелінеді.
4. Клиент несиелік өтінішті қарастырғаны үшін белгілі бір келісілген
тариф бойынша төлем жүргізеді.
Несиелік өтінішті қарастыруы қарыз алушының төлем қабілеттілігі мен
несиелік қабілеттілігін анықтау үшін анализ жүргізеді.
Тұлғаның несиелік қабілеттілігі – бұл клиенттің сенімді рейтингін, жеке
сапасына баға беруін, қаржылық міндеттемелерінің орындалуын қамтамасыз
етеді.
Толем қабілеттілігі тұлғаның- Клиенттің несиені өз уақытында өтей алу
жағдайын анықтайды.
Клиенттің төлем қабілеттілік ретингін несиелік маман анықтайды:
• Жоғары несиелік қабілеттілігі- несиелер өтелді өз уақытында өтелуде.
• Қанағаттанарлық несиелік қабілеттілік - несиелер өтелді айтарлықтай
емес аз уақыт ішінде төлемді ұстау (7 күнге дейін)
• Жағымсыз несиелік қабілеттілік - қарызшы төлемді кешіктірдітөлемді
айтарлықтай кешіктіруде,
Төлем қабілеттілігіне талдау- кірістеріне талдау, шығындарына, жйындық
талдау, нормативтік нақты төлем қабілеттілігін анықтау.
Нормативтік төлем қабілеттілік = Максималды төленетін төлем есеп айырсу
төлемі*100%
Нақты төлем қабілеттілік= таза кірісі есеп айырсу төлем * 100%
Бос қаржылар=ай сайынғы табысы - ай сайынғы шығын
1. Жоғарғы төлем қабілеттілік- нақты төлем қабіллеттілік- 200%
2. Қанағаттарлық төлем қабілеттілік- нақты төлем қабіллеттілік -120-160%
3. Жағымсыз төлем қабілеттілік- нақты төлем қабіллеттілік - 110%
5 Несиелік қызметкер сараптамалық шешім шығарып, несиелік комитет несие
беру сұрағын қарастырады.
Сараптаманың шешімінде көрсетіледі: қарыз алушы туралы дерек, кепілдеме
беруші туралы деректер, несие шарттары, анықтама (мінездеме мен құжаттар)
қарыз алушының кірістері, отбасы шығындары, несие тарихы, қарыз алушы
туралы қосымша мәліметтер, қамтамасыз етілгендігі туралы мәліметтер, төлем
қабілеттілігіне талдау.
6 Несиелік комитет келесі сұрақтар мен шешімдерді қабылдайды:
• Несиенің беруі
• Несие бермеуі
• Құжаттарды толықтыруын
Шешім негізделінуі керек.
7. Негізделінген шешім бойынша хабарлама хат толтырылады.
8. Оңды шешім қабылданғаннан кейін мүлік бағалауға жіберіледі және осы
негізде есептеме құрылады.
Мүлікті бағалау шешімінде мыналар болуы қажет:
• Жер учаскелеріне талдау ( орналасқан жері, көлемі )
• Тұрғын-үйдің жағдайын талдау ( жоспары, тұрғызылған уақыты, көркі)
• Аумақтық территориясына талдау (көлік жағдайы, эколоиясы, беделі, 1
кв. метр. орташа бағасы.)
• Тұрғын-үйдің сату бағасы
• Кепіл заттың сомасы- сату сомасы, жедел өткерілу жағдайында.
• Нарық сомасын анықтау- мүлікті бағалау кезіндегі нарық бағасы.
9. Сатушы мен сатып алушы барлық қажетті құжаттармен бірге банке
келісім шарт толтыру үшін шақырылады..
10. Барлық керекті құжаттарға қол қойылады: заңмен тексерілген банктің
қарыз келісім шарты, кепіл келісім шарты.
Банк қарыз келісім шарты міндетті түрде мыналар көрсетілуі қажет:
несиенің жұмсалу бағыты; берілетін қарыздың сомасы; валютасы, мерзімі және
несиені өтеу жолдары; қамтамасыз етілуі ( сомасы, түрі); сый-ақы көлемі.
11. Несиенің ұсынылуы кезінде алғашқы жарна 15% кем болмауы керек. ҚИК
бағдарламасы бойынша алғашқы жарна 10% сатып алынып жатқан тұрғын-
үйдің сомасынан.
12 Сатушы ақша алғандығын екі данада толтырылады.
13. Жылжымайтын мүлік орталығында тұрғын –үй тіркеледі.
Қарызшыға банктік несие келісім шарттың бір данасымен бірге, кепіл зат
келісім шарты, ипотекалық келісім шарт, несиені өшіру кестесі беріледі ол
кестеде негізгі қарыз бен сый-ақының қайтару мерзімі мен көлемі
көрсетіледі.
Сый-ақы мөлшері несиелік келісім шартта көрсетіледі және күрделі
пайызбен есептеледі.
І=
i- сый -ақы мөлшері;
n-несие мерзімі,( аймен өрнектелген);
Әдеттегідей, несие төлемі тең бөлігімен тең мерзімінде төленеді.
Несиелік тәуекелшілікті төмендету мен орнын толтыру үшін банк
мониторинг жүргізеді, келесі бағыттар бойынша:
1. Өз уақытында негізгі қарызды және сый-ақысымен төлығымен өшіруін.
2. Несиенің кепілмен қамтамасыз етілуін.
3. Қолдану бағытын.
4. Қарыз алушының қаржылық жағдайын.
Ипотекалык несиені мерзімі мен өтеу тәсілін несиелік келісім шартта
қарастырылады.
Қарыз алушыда уақытша қиыншылықтар туындаған жағдайда банк несие
мерзімін ұзарта алады. Қарыз алушы қарызын мерзімінен бұрын өтей алды.
2.2. Қазақстан ипотекалық компанияның ипотекалық несиелендіру
бағдарламасы.
Екінші денгейде несиелеу 2000 жылдың желтоқсанында республиканың
Ұлттық Банкімен құрылған Қазақстандық Ипотекалық компаниялар бағдарламасы
бойынша жүзеге асырылады
Екінші нарықта ипотекалық облигацияларды сатып (алу арқылы) алып,
өзінің серіктес банктері арқылы компания халықпен жұмыс жасайды. Осы ақшаға
ол банктерден ипотекалық несиелерді алып,(оларды халыққа ұсынады, осылайша
ҚИК бірлестікпен белгіленген стандарттар мен талаптарға сәйкес тұрғын-үй
ипотекалық несиелерді ұсынатын банктің қайта қаржыландыруын жүзеге асырады.
Компания серіктес банктердің сәйкестену өлшем белгісі бойынша төмен
талаптарды белгілейді.
• серіктестіктердің қаржылық тұрақтылығын банктік және басқа да
операцияларды жүргізуге лицензияның бар болуын, жеке тұлғалардың
салымына (депозит) міндеті ұғымдық кепіл беру (сақтандыру)
жүйесіне қатысуын, Ұлттық банкпен белгіленген пруденциалдық
нормативтер мен орындауға міндетті басқа да (лимит) шектеулермен
нормалардың орындалуын ;
• ипотекалық тұрғын-үй несиелерін ұсыну мен қызмет көрсетуге
ықпалды қызметшілердің кәсіби іскелігін .Банктердің несие ұсыну
мен қызмет көсетуге жауапты құрылымдық бөлімшесінде ипотекалық
тұрғын-үй несиелендіру бағдарламасы бойынша оқу үрдісінен өткен
және арнайы сертификат алған, кем дегенде 2 маман болуы тиіс.
• Ипотекалық тұрғын-үй несиелерін ұсыну мен қызмет көрсетуді
дәлелдейтін ішкі құжаттарын, ипотекалық тұрғын-үй несиелерін
беру мен қызмет көрсету процесіндегі қайтарылмай қалу тәуекелі
(андерайтинг) мен тәуекелді басқыруды.
ҚИК қызметі ипотекалық куәліктер мен Қазақстан Республикасының
територияларында шығарылған ипотекалық несиелері бойынша талаптарды иелену
құқықтары бойынша негізгі ережелерге бағынады.
Сонымен бірге, ҚИК ең алдымен ипотекалық бағыттарын қадағалайды шығару
мен орналастыру арқылы қаржыларды тарту және де ҚИК–ң несиегер банктермен,
иннвестор мен, жылжымайтын мүлікті бағалаушылармен қарым-қатынастары
ережелерге бағынады.
ҚИК-ң басты функциялары болып келесілер табылады:
• Инвесторларға нарықта ипотекалық бағалы қағаздарды эмиссиялау
мен сатып өткізу жолымен тұрғын-үй ипотекалық несиелеу ортасына
ұзақ мерзімді ресурстарды тарту;
• Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыру жолымен
ипотекалық несиелеумен айналысатын банктердің өтімділігін
жоғарлату;
• Ипотекалық несиелерді ұсыну мен қызмет көрсетуді өңдеу және
стандартты атқару тәртіптерін енгізу арқылы ипотекалық
несиелеудің сенімділігін қамтамасыз ету;
Қазіргі уақытта компанияның қызметі қоғамдық түсінікте тұрғын-үйді
несиеге тиімді шарттармен иемдену мүмкіншілігімен байланыстырылады. ҚИК
ипотекалық несиелендіру бағдарламасы бүкіл республика бойынша әрекет
етеді,несиелер тұрғын-үйді сатып алуға немесе күрделі жөндеуге беріледі.
Қазіргі уақытта ҚИК нарықтык инвесторлардың ұзақ мерзімді ресурстарын
тарту мақсатында құны 7 млн. АҚШ доллорындай ипотекалық несиелермен
қамтамасыз етілген ипотекалық бағалы қағаздарды айналысқа шығарды. Басты
сатып алушылар ретінде ауқымды қаражат сомаларын халықтан тартқан және
жинақталған қаражаттарын сенімді, өтімді қаржылық құралдарға орналастыруды
қажет ететін зейнеткерлік қорлар және де банктер алға шығады.
ҚИК банктерден тек ҚИК –пен несиелік өнімдерге қойылған талаптарына
сәйкес несиелерді ғана сатып алады. Солайша, тұрғын-үй, пәтерлер, жеке үй
алуға несие ҚР жеке тұлғаларына беріледі.
Ипотекалық несиелер ұлттық валютада (тенгеде) немесе шетел валютада
беріледі, ипотекалық несие мөлшері мемлекеттік бағалы қағаздар бойынша
мөлшерлеме байланысты 6 ай ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Курстық жұмыс
тақырыбы: ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ ҰЙЫМДАСТЫРУ
Орындаған:
Тексергендер:
Мазмұны
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ...
I. бөлім Ипотекалық несиенің теориялық
негізі ... ... ... ... ... ... ... . ..
1.1. Ипотека жөнінде түсінік, пайда болу және қалыптасуы ... ... .
1.2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің нормативтік
құқықтық
реттелуі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... .
1.3. Ипотекалық несиенің шетелдік
моделдері ... ... ... ... ... ... .. ... ...
II. бөлім Ипотеканың несиелендіру жүйесі және оның есебі ... ... ..
2.1. Екінші денгейлі банктердегі ипотекалық несиелеудің негізгі шартары мен
рәсімдеу
тәртібі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ...
2.2. Қазақстан ипотекалық компанияның ипотекалық несиелендіру
бағдарламасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ..
2.3. АҚ Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі ипотекалық
несиелендіру ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ...
2.4. Ипотекалық несиелендірудің
есебі ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... .
III. бөлім Қазақстанда ипотекалық несиенің даму жағдайындағы
перспективалары және проблемалары
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ...
Қолданылған әдебиеттер тізімі
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
Қосымша.
Кіріспе
Меншікті үй сатып алу- әр отбасыға бірінші кезекте қажет. Кеңес
одағының тұрғын үй құрылымын қаржыландыру жүйесінің бір бөлігі болған,
Қазақстандағы тұрғын-үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлі схемасы
(сызбасы) мемлекеттік тұрғын құрылысы үшін және оны тұрғын жағдайларын
жақсарту мақсатында азаматтар арасында тегін беру үшін бюджеттік
ресурстарды орталықтандырылған таратуды білдіреді. Бұл схема (сызбасы)
бойынша Қазақстанның тәулсіздігін алғаннан кейін және нарықтық экономикаға
өту кезеңінде жетіспеушіліктері анықталды.
Бюджеттік қаржыландыру тұрғын үй құрылысы мен халықты тұрғын үймен
қамтамасыз етуді қысқартқаннан (тоқтатқан) кейін, тұрғын үй сатып алудың
негізгі көздері болып халықтың өз қаржылары мен банктік несиелері
қолданылды, бірақтан көбінесе экономикалық дамыған мемлекеттерде
жүргізіледі. Мұндай жағдайда инфляцияға қауіпі төмен және жоғары қайтымды,
тұрғын үй құрылысын жүргізу үшін халыққа ұзақ мерзімді несиелер қажет
болды. Кепілмен қамтамасыздандырылған ипотекалық несие осы талаптарға жауап
береді.
Көптеген шетел мемлекеттердің тәжірибесі келесілерді көрсетеді; дұрыс
ұймдастырылған және өлшенген мемлекттік саясаттың жүргізілуі біртіндеп
ипотека нарығының жұмыс істеуін қамтамасыз ететін және анықтайтын, өзі
қаржыландыратын жүйеге айналды.
Халық жағынан төлеу қабілеттілігі жоғары сұраныстың көбейюінен жаңа
құрылыстар басталады, құрылыс материалдары көп көлемде шығарылды арнайы
техникалар, жаңа архитектуралық жобалар пайда болды және экономикаға
байланысты салалардың дамуы жылдамдатдылды.
Курстық жұмыстың өзектілігі:
Қазіргі таңда жылдан-жылға үйге деген сұраныс артуда. әр бір отбасы
тұрғын үй алуды қажет етеді.
Сол себепті Қазақстанда тұратын барлық халықты тұрғын үймен қамтамасыз
ету және тұрғын үй құрылысының тұрақты дамуын қалыптастыру үшін коптеген
жобалар құру қажет.
2003 жылың 3 маусымында заңмен Қазақстан Республикасының құқықтық
актілерінің ипотекалық несиелер бойынша өзгертулер мен толықтырулар
енгізілген болатын Онда келесідей түсініктер енгізілді: Ипотекалық
қарыз–банктік қарыз; ипотекамен қамтамасыз етілген жылжымайтын мүлік және
тұрғын үй. Ипотекалық қарыз- тұрғын үй салу үшін немесе сатып алу және
жөндеу үшін берілетін ипотеалық қарыз (заем).
Қазіргі таңда осы заманға сай перспективті болғысы келетін Қазақстан
банкі клиентпен серіктестік (партнер) қарым-қатынасқа түсіп, сенімді
кеңесші және көмекшісі болады.
Қазақстан барлық банктері ипотекалық несиені беру үшін өздерінің
қаржыларын салуда. Олар өздерінің несиелік жобалары бойынша және Қазақстан
ипотекалық компаниялар желісі арқылы ипотекалық қарыз беруді жүргізуде.
Қазіргі кезде ипотекалық несие нарығы үлгерімді дамып келе жатқан
нарықтың біріне айналды.
Бұл курстық жұмыстың мақсаты-Қазақстан Республикасындағы ипотека-
лық несиелендірудің қазіргі даму жағдайына баға беру. Осы мақсаттарға
жету үшін келесі міндеттер қойылады:
1. Ипотекалық әлемде пайда болуын зерттеу.
2. Шетел мемлекеттердің ипотекалық несиелендіруді қарастыру және ол
негізінде Қазақстандағы ипотекалық несиені жетілдіру жолдарын
анықтау.
3. Қазақстандағы екінші денгейлі банктермен ұсынылатын ипотекалық
несиелудің ретімен көрсету.
4. Қазақстан Ипотекалық Компания бағдарламасы бойынша ипотекалық
несиені қарастыру.
5. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендірудің даму
деңгейін бағалау.
Қойылған мақсаттар курстық жұмыстың кұрылымымен байланысты.
Бұл жұмыстың теориялық маңыздылығы болып қазіргі күнгі жағдайлардағы
халыққа ипотекалық несиені ұсыну қарастырылған. Осы тықырыптың әрі қарай
зерттеуде, зертеуге, қолдануға болатындығында жұмыстың тәжірибелік
маңыздылығын көрсетіледі.
Зерттеу жұмысының құқықтық теориялық және әдістемелік негізі ретінде
ҚР Заңдарды және нормативтік құқықтық актілерді , О.Л. Лаврушын, С.Т.
Міржақывова, Р.Ж. Қалғұлова, Г.С. Сейткасимов еңбектерін және статистика
мәліметтері пайдаландым.
Курстық жұмыстың құрылымы. Жұмыс кіріспеден, үш бөлімнен және
қорытындыдан тұрады. Бірінші бөлімде жалпы ипотеканың теориялық негізінің
пайда болу тарихы. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің
шетел үлгілеріне сүйене отырып олардың жүргізілуі және ипотека жөнінде
түсініктің қалыптасуы. Екінші бөлімде II денгейлі комерциялық банктер және
ипотекалық компаниялардың ипотекалық несиенің рәсімделу мен ұсынылған
бағдарламаларының жүргізілуі тәртібі туралы айтып өткім келеді. Әсіресе
оның ішінде мемлекеттік бағдарлама жөнінде. Үшінші бөлімінде ипотекалық
несиенің дамуы үшін кедергі болып тұрған проблемалар жөнінде және оларды
шешу жолдары қарастырылған.
I бөлім. Ипотекалық несиенің теориялық негіздері.
1.1. Ипотека жөнінде түсінік, пайда болуы және қалыптасуы.
Ипотека дегеніміз жай адамның түсінігі бойынша жылжымайтын мүлікті
кепілге қойа отырып несие алу. Бірақтан Қазақстан Республикасының
азаматтық кодекс бойынша ипотека –кепіл түрі, сондай-ақ кепілге қойылған
мүлікті кепілзат берушінің өзі иелігі мен пайдаланылуында немесе үшінші
тұлғада қалады .Кепілге салынатын зат ретінде мыналар бола алады
кәсіпорын, құрылым, ғимарат, құрылыс, пәтер, көлік құралдары, айналымдағы
тауар және тағы басқалар.
Бірақ сонда да көп жағдайда ипотека жылжымайтын мүлік есебінен қарыз
беруді көрсетеді.
“Ипотека” термині алғаш рет Грецияда б.з.д VI ғасырда басында (оны
енгізген Архонт Салон) қарыз алушының қарыз беруші алдындағы
жауапкершілігі, яғни белгілі бір жер иелігін қамтамасыз ету мен
байланысты болды (оған дейін Афинада адам өзін кепіл ретінде қамтамасыз
еткен, егер міндеттерін орындамаған жағдайда құл болу қаупі төнді).
Кешірек осы бағытпен ипотекалық деп аталған жеке кітаптар қолданыла
бастады.
Ипотеканың институттардың жаңа дамуы Рим империясында қабылданды яғни
б.з.д. I ғасырда ипотекалық мекемелер құрыла бастады, жеке тұлғаларға
кепіл ретінде мүлік қабылдау арқылы қарыздар ұсынылды.
Б.з.д. II ғасырда Антония Пия императорының басқару кезеңінде
басқада мамандандырылған банктер мен қатар ипотекалық банктер үшін жеке
заңдар әзірленді және несиелік мекемелер жинақ кассасы және жинақ ақша
қауымдастығы бар болды.
Ипотекалық несиелендіруде көбінесе үлкен қолдауын мемлекет көрсетті.
Солайша Троян императорының кезінде жетімдер жесірлерге 5% жылдық ставкамен
арнайы фондтар құрылған болатын.(қаржы жүйесінің ұқсастығы ХIХ ғасырда
Россияда құрылған болатын (бірақ негізгі тегі дворяндық өкілеттікте
жүргізілген болатын).
Ипотекалық институт көп уақыт бойы фидуциидан (латын сөзінен fiducia
мәміле сенімділікке сенімділік мәміле) үдемелі саты деген ұғымды
білдіреді. Пигнусқа дейін (pignus латын сөзінен бейресми кепіл деген
ұғымды білдіреді) одан кейін -ипотекаға дейін.
Фидуции кезінде келісім шарт толтырылғаннан кейін кепіл обьектісі
қарыз берушінің меншігіне өтеді және де жылжымайтын мүлікті қарыз алушыға
қайтарып беруге немесе талап етілген ақшадан бас тартып мүлікті сатып
жіберуге құқығы бар болды.
Пигнус келісім шартында мүлікті өз меншігіне иемдену емес, керсінше
несиелік міндеттемелерін кепіл ретінде қамтамасыз ету үшін қолданған
болатын. Қарыз беруші мүлікті сатып жіберуге немесе өз меншігіне қалдыруға
құқысы жоқ болды. Ал егерде қарыз алушы өз уақытында мідеттемелерін
орындамаған жағдайда мүлікті сатып негізгі қарызын өтеп, қалған сомасын
қарыз алушының өзіне қайтарып берген.
Ипотеканың класикалық иституттың құрылуы сол уақыттың саяси-
экономикалық шарттардың өзгерісіне байланысты: құлиеленушілік шаруашылықтың
әлсізденуі және жалға алушыларға жердің көп мөлшерде берілуі. Алғашқыда
кепілдің жаңа формасы еңбек құралына тарады. Еңбек құралы объективтік
себептерге байланысты жалға алушылар жерді, сол жердің иеленушілеріне
(латинфундистер) тапсыра алмады. Бұдан кейін ипотекаға жылжымайтын мүлік те
берілетін болды.
Ипотекаға кезінде мүлік қарызшының иелігінде қалады, ал кредитор
кепілге қойған мүлікті сатқаннан және қарызшының қалдық қарызынан түскен
компенсацияға құқығын алды. Осындай үлгі жобасында кепіл институты осы
күнге дейін сақталған.
Тараптардың келісімі негізінде құрылған ипотекамен қатар әртүрлі заңға
сәйкес ипотекалар енгізілді. Олар ( инвестицияларға инвесторлардың
ипотекасы, салық төлеумеушінің мүлігіне ипотека, жұбайының мүлігіне ипотека
және т.б.) заңға сәйкес жүргізіледі. Пайда болу (келісім негізінде)
уақытында субардинарлық немесе олардың қажеттілік денгейіне сәикес
ипотекалар паида болды.
Иптекалық мәмілелерге қатысушылардың құқықтарын қорғауда мемлекеттің
ролі елеулі болды. Құрылымы жағынан қиын мәмілелер құрылған регистрационды
жүйе негізінде қадағалауды және реттеуді талап еттті.
1.2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің нормативтік
құқықтық реттелуі.
Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеуді реттеу мен байланысты
бірнеше заңдар және құқықтық нормативтік актілер қабылданады.
1. ҚР Азаматтық кодекс(жалпы және негізгі бөлімдері);
2. ҚР Салық пен бюджетке міндетті төлемтуралы заңы;
3. ҚР ҚР банк және банк қызметі туралы заң;
4. Жылжымайтын мүлік кепілі, мүлікті тіркеу туралы ҚР заңы;
5. Жылжымайтын мүлікті құқықтық мемлекеттік тіркеу туралы ҚР заңы;
6. ҚР Тұрғын-үй қатынасы туралы заңы;
7. ҚР Ипотекалық несиені қамтамасыз етуде жер телімінің кепіл реті мен
жерді қолдану құқығын бекіту туралы үкімет қаулысы;
8. ҚР Жылжымалы кепіл мүлікті тіркеу туралы заңы
9. ҚР Сақтандыру туралы заңы;
10. ҚР Жаңа экономикалық талапта мемлекеттік тұрғын үи саясатын
жүргізу туралы үкімет қаулысы;
11. ҚР Мемлекеттік бажы туралы заңы;
12. ҚР ипотекалық несиелендіру мәселелері бойынша республиканың
құқықтық актілерге қосымша мен өзгерістер енгізу туралы заң және
т.б.
Елімізде тұрғын үй саласында нарықтық қатынастардың қалыптасуы немесе
ипотекалық ұзақ мерзімді несие беру 1991 жылы мемлекет меншігінен алу және
жекешелендіру туралы Жекеменшік туралы заңдар қабылданғаннан кейін
басталды, кейінірек кепілдік, инвестициялық қызмет туралы заң актілер
қабылданып, жаңа азаматтық кодекс қолданысқа енгізілді, Жылжыматын мүлік
ипотекасы туралы, Жылжымайтын мүлік құқықтарды мемлекеттік тіркеу мен
олармен мәміле жасау туралы Президен жарлықтары шықты тұрғын үй
қатынастары туралы заң қабылданды. Осылаша тұрғын үй саласында нарықтық
қатынастардың қалыптасуы үшін заңнамалық негіз жасалды.
Ипотекалық несие беру шарты Ипотекалық жылжымайтын мүлік Қазақстан
Республикакасының заңымен реттеледі. Ол заң 1995 жылы 23 желтоқсанда және
соңы өзгерістер 2005 жылдың 23 желтоқсанында енгізілген болатын.
Ипотекалық мүлікті қолдану барысында міндеттемелерді қамтамасыз ету
үшін көрсетілген заңдармен қатынастарын реттейді.
Заңда келесі аспектілер көрсетіледі:
Ипотека кепіл ұстаушыға төлемнің негізгі қарыз сомасын қамтамасыз
етеді, егерде келісім шартта тиесілі сомаға сый-ақы қарастырылмаған болса.
Ипотека кепіл ұстаушының талаптарын қамтамасыз етеді:
• Мерзімі өткен зияндарды орындамаған үшін залалдарды өтеу,
• Мерзімі өткен (айыппұл, өсімақы) тұрақсыздық толем,
• Біреудің ақшасын заңсыс қолданғаны үшін тұрақсыздық төлем,
Тағыда ипотека қаматамасыз етеді:
• Кепілге қойылған кепілзаттың өндіріп алу барысында пайда болған
соттық шығындарды жабу үшін.
• Ипотеканы іске асыру бойынша шығындарды өтеу
Заңда сонғы өзгерістер ипотекакалы ұйымдар туралы баптар қосылған
болатын.
Қазақстанда ипотекалық ұймдар акционерік қоғам нысанында құрылады,
ұйымның аты Ипотекалық ұйым болуы қажет және ипотекалық компания ретінде
тіркелу қажет.
Ипотекалық ұйым жеке банк операцияларын орындайтын комерциялық ұйым
болып табылады. Компанияның негізгі қызмет түрлері, ипотекалық несие ұсыну
болып табылады яғни ҚҚБА-ң лицензия негізінде және қаржылық ұйымдар банктік
несиелік операцияларын жүргізеді.
Сонымен қатар ұйымның негізгі қызметі ретінде факторингтік,
форфейтингтік, лизинктік, сенімгерлік операцияларды жүргізуге құқығы бар.
Сондай-ақ, ипотекалық компания инвестициялық қызметпен, ипотекалық
несие бойынша арнайы әдебиеттерді таратуға ,меншікті мүлікті өткізуге, ақыл-
кеңес беруге және т.б. қызметтерді жүргізуге құқығы бар.
Жылжымайтын мүлік кепіл ретінде көрсетілуі, міндеттемелерін қамтамасыз
ету үшін ипотекалық келісім шарт толтырылады. Кепіл беруші мен кепіл
ұстаушы және борышқор арасында келісім шарт толтырылады.
Ипотекалық келісімшарта келесілер көрсетілуі қажет:
1. Кепіл берушінің, кепіл ұстаушының, борышқордың аты жөні және мекен
жайы.
2. Негізгі міндеттемелерінің мөлшері мен мерзімі.
3. Кепілзаттың орналасқан жері мен тізімі.
4. Кепіл берушінің, кепіл затының құқықтық атауы.
5. Бассқада шарттар.
Ипотекалық келісім шартқа ипотеканың шарттарын анықтайтын құжаттар
жатуы мүмкін.
Кепіл ұстаушының құқығы ордерлік бағалы қағаз болып таптылатын
ипотекалық куәлік арқылы расталады. Ипотекалық куәліктің берілуі бір
данада ғана толтырылады және барлық ипотекалық келісім шарттың данасында
белгіленеді
Ипотекалық куіәлік мынандай болуы қажет:
1. Ипотекалық куәлік деген жазу болуы қажет.
2. Кепіл берушінің, кепіл ұстаушының және борышқордың аты жөні (атауы)
және мекен жайы.
3. Ипотекалық келісім шарттың толтырылған уақыты мен жері.
4. Негізгі қарыздың сомасы мен сый-ақы мөлшері.
5. Негізгі қарыздың өтеу мерзімі мен сый-ақысы.
6. Кепілге қойылған жылжымайтын мүліктің орналасқан жері мен тізімі.
7. Кепіл берушінің, кепіл затының құқықтық атауы.
8. Нұсқаулық, Ипотекалық заттың басқа ипотеклық куәліктің бар жоқтығын,
сол мүліктің жалға берілген берілмегендігі көрсетіледі.
9. Кепіл берушінің қолы.
10. Ипотекалық куәліктің берілген уақыты.
Ипотекалық заттың тұру жеріне байланысты ипотекалық куәліктің берілуі
және жақын арада берілуі мемлекеттік тіркеуден өтуіне байланысты.
Ипотекалық куәліктің құқықтық жүргізілуінің таралыу , куәліктің кепіл
берушіге өз еркімен беру кезінде ипотекалық куәліктің қолданылу күші
жойылады. Бүкіл негізгі міндеттемелерін орындағаннан кейін ипотекалық
куәліктің қлодану күші аяқталады да, борышқордың иелігінде мүлік қалады.
Тағыда ҚР Ипотекалық жылжымайтын мүлік заңымен борышқордың
міндеттемелерін орындамаған жағдайда ипотеканы өткізу тәсілідерімен
реттеледі.
Борышқор өз міндеттемелерін орындамаған жағдайда кепіл ұстаушы
өзінің талаптарының орындалуын келесі жолдармен қанағаттандырады:
• Ипотекалық өтеу сот тәртібі мен тәркіленеді. Сот шешімі кепіл
ұстаушының талабына сәйкес өткізіледі.(жылжымалы мүлік сатылуы,
көпшілікке саудаластық жолмен өткізіледі)
• Ипотекалық өтеуді соттан тыс ретімен өткізу.
• Саудаластық өткізген жағдайда кепілдік мүлік, меншік есебіне өтеді.
Осы тізілген заңдық актілерді, банк ипотекалық несие бергенде
басшылыққа алу керек.
1.3. Ипотекалық несиенің шетелдік үлгілері.
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жуйесінің шетел тәжірибелерінде
әрекет етіп отырған негізгі үлгілері бар.
Ипотекалық несиелеудің біршама қарапайым және біршама жетілген үлгісі
шартты түрде айтсақ, қарапайым ашық үлгі. Бұл үлгінің бастапқы принциптік
сипатына тоқталсақ, ипотекалық ссудаларға деген барлық клиенттердің жалпы
өтініші банктің меншікті және сырттан тартылған қаражаттары: депозиттерде
жатқан клиенттердің қаражаттары; банкаралық несиелер және т.с.с. есебінен
қамтамасыз етіледі.
Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық
ссудалар бойынша белгіленетіп пайыз мөлшерлері елдегі несие-қаржы
нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік
банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және
ауқымына мәнді әсер етеді.
Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсіресе қаржы
нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген
елдерде іс жүзінде кеңінен таралған.
Бұл қарастырылған үлгіден ажыратылатын келесі үлгі кеңейтілген ашық
үлгі деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі
үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын, жылжымайтын
мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы
жүзеге асырылады. Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген ипотекалық нарық
құрылымының құрылған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы
қағаздардың эмиссиясына мемлкет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі
бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты
экономикасы бар елдерде кеңінен таралған. Әсіресе, бұл үлгінің дамуы АҚШ-та
қанат жайды. Осындай себептерге байланысты бұл үлгіні көбіне ипотеканың
американдық үлгісі деп атап кеткен. Бұл үлгі 1-суретте көрсетіледі.
1сурет
р – нарықтан тұрғын үйді сатып алу бағасы;
р1 – несиені есепке алғандағы тұрғын үйдің нақты құны.
Абсцисса осінде – баға, ордината осінде – жылдар.
Американдық үлгінің қағидасы бойынша әр жылда белгілі бір табысы
бар адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін
клиенттің иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті
кепілге ала отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы есебінен
төлеп, бірден тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың
типіне және қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15-30 жылдың
ішінде жүзеге асырылады.
Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген
испотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын
талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ
мерзімді қаржы тәуекелі мәселесін шешетін қолайлы тәсіл ретінде көптеген
банктерді өзіне тартады.
Қарапайым ашық және кеңейтілген ашық үлгілердің сипатты белгісі олар
таза нарықтық ипотекалық несиелеу механизімін білдіреді. Мұндай жағдайда
ақшаға деген сұраныс мен ұсыныс балансы және ауқымы көбінесе екі өзара
байланысты көрсеткіштермен реттеледі: 1) ссудалар бойынша банктік пайыз
мөлшері және екінші нарықта орналасқан бағалы қағаздардың табыстылығына
байланысты анықталатын несиелік ресурстар бағасымен; 2) сақтандыру
компанияларын қоса алғандағы ипотекалық нарықтың барлық кәсіби
қатысушыларының қызметтеріне төленетін аударымдар мөлшерімен.
Ипотекалық несиелеудің келесі бір үшінші үлгісі – бұл балансталған
автономды үлгі. Бұл үлгінің ең басты белгісі оның қызметінің жинақ-ссуда
принципіне негізделуінен көрінеді. Мұндай принцип барысында банктердің
жиынтық несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы
емес, оның орнына өзара кассалық көмек принципі бойынша болашақ қарыз
алушының қаражаттарын тарту есебінен құралады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы
алдын ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сомасы
мөлщерінде жинақтағаннан кейін ғана ссуда алуға құқылы.
Мұндай шектеулілік алдындағы қарастырылған үлгілермен салыстырғанда
басты кемшілік болып табылады, өйткені, бұл үлгі нақты қарыз алушының
жылжымайтын мүлікті сатып алудағы мүмкіндігін жеңілдетеді..
Бірақ та бұл балансталған автономиялық үлгінің өзіндік артықшылығы да
бар, яғни бұл үлгі өзінің автономиялылық күшіне байланысты жалпы қаржы-
несие нарығының жағдайына тәуелсіз. Құрылыс қаражаттары салымы бойынша
табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны үшін төленетін пайыз мөлшері еркін
жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты жинақтарға табыс төлемей-ақ сол
төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын қысқарта белгілеуіне болады.
Мысалға айталық, жинақтарға төленетін табыс 10%, ал несиеге қойылатын пайыз
мөлшері 13% десек, онда банк жинаққа төленетін табысты несие бағасынан
шегеру арқылы маржаны 3% деп хабарлауы мүмкін.
Демек, бұл үлгі қарызға алатын ақшалардың нарықтық бағасына да, сол
сияқты бұл бағаның жалпы деңгейіне тәуелсіз болып табылады. Балансталған
автономиялық үлгінің бұл сапасы экономикасы тұрақсыз елдерде ипотекалық
несиелеудің дамуы үшін аса маңызды. Бірақ та бұл жерде барлық өзара есеп
айырысулар еркін алмастырылатын валютада жүргізілгенді қалайды. Сондай-ақ
аталған үлгінің тағы да бір артықшылығы мұнда несие беруші несиенің
қайтарылуында ең төменгі тәуекелге барады.
Қазіргі кезде Германияда бұл үлгі іс жүзінде кеңінен қолданылуда.
Мұнда қорлану (құрылыс қаражаттары) механизмімен нақты азаматтарды несиелеу
механизміндегі сондай-ақ тұрғын үй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат
жинақтау және пайдаланумен байланысты болатын азаматтырдың инициативасына
қаржылық қолдау көрсетуге байланысты мемлекеттік
механизмдердегі сәйкестіктерді ескеретін, барлық елді қамтыған
құрылыс жинақтарының жүйесі құрылған.
Тұрғын үй алғысы келген азамат, тұрғын үйді сатып алатын уақыттан
бұрын, яғни 2-10 жыл бұрынырақ арнайы қаржы-несие жүйесімен өзара қатынасқа
түседі. Өзінің мүмкіндігіне қарай арнайы банктерге немесе жинақ кассаларына
(Bausparkasse, Schwabisch Hall және т.б. құрылымдарға кіретін) болашақта
сатып алатын үйдің 45% жинақтайды. Содан кейін барып, ол мемлекеттік
дотация алуға (үйдің құнының 10% шамасында) және қалған төлейтін бөлігінің
шамасында банктен жеңілдікпен 10-15 жылға несие алуға құқылы болып
табылады. Бұл үлгі 2 суретте көрсетілген.
Германия үлгісі
2-сурет.
р – нарықтан тұрғын үйді сатып алу бағасы;
р1 – несиені есепке алғандағы тұрғын үйдің нақты құны.
Абсцисса осінде – баға, ордината осінде – жылдар.
Бірінші кезеңде мақсатты салымдар есебінен жинақталған қаржылық
ресурстарды банк осы жүйемен ертерек қатынас орнатып, несие алу кезеңіне
өткендерге, яғни ссуда сұрап отырған клиенттер үшін пайдаланады. Басқаша
айтқанда, Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгісі жылжымайтын
мүліктердің салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етіліп шығарылатын
бағалы қағаздардың екінші нарығымен байланыспайды және оған тәуелді емес.
Германияның құрылыс қаражаттары жүйесінің ең басты бір артықшылығы –
оның шегінде пайдаланылатын мақсаты құрылыс қаражаттарына, берілетін
несиеге байланысты есептелетін пайыз мөлшері автономиялық болғандықтан да,
несие-қаржы нарығының жалпы жағдайына тәуелсіз болып табылады. Бұл сызбаның
басты сипаты оның шектеулігін көрсетеді, яғни несиенің берілу көзі ретінде
құрылыс қаражаттарын жинақтау келісім-шартына қатынасушы-салым иелерімен
жинақталатын қаражаттардың қолданылуынан байқауға болады. Бұл жүйені
пайдаланатын банктер мақсаты салымдар бойынша нарықтан төменгі жағдайда,
пайыз төлеумен қатар, нарықтан төменгі жағдайда несиелер беру мүмкіндігі
бар.
Германияда құрылыс жинақ жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау бар.
Мемлекет меншікті капиталдың жинақталуына тұрған үй құрылысына сыйақылар
беру немесе салықтық жеңілдіктер жасау арқылы ынталандырып отырады. Салым
иесінің ынталандыру түрін таңдау құқы бар. Егер ол сый-ақы (субсидия) жолын
таңдаса, онда оның жинағы 300 неміс маркасына (жалғыз бастылар үшін) немесе
1600 маркаға (отбасылар үшін) жеткенде мемлекеттен 10% көлемінде қосымша
сый-ақы алады.
Құрылыс қаражыттарын жинақтау жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау
көрсетілуі тиіс. Мемлекет өз тарапынан тұрғын үй құрылысына дотация беру
арқылы немесе салықтық жеңілдіктер арқылы меншікті жинақтадуын ынталандырып
отырады.
Қазақстандағы жаңадан құрылған Тұрғынүй-құрылыс жинақ банкі
тәжірибесінде Германияның үлгісін қолдану қарастырылған.
II бөлім. Ипотеканың несиелендіру жүйесі және оның есебі.
2.1. Екінші денгейлі банктердегі ипотекалық несиелендірудің негізгі
шартары мен рәсімдеу тәртібі.
Қазіргі таңда екінші деңгейлі банктер ипотекалық несие беру арқылы өз
ресурстарын белсенді орналастырады.
Банктер әртүрлі талаптар қоя отырып көптеген программаларды әзірлеп
ұсынуда. Ипотекалық несие басқа ұзақ мерзімді сияқты көрсетіледі, бірақ
көптеген ерекшеліктері бар.
Ипотекалық несие келесі бағыттарда жүргізіледі:
1. Тұрғын-үй сатып алуда (алғашқы жарна дербес шотқа құйыладыды.);
2. Тұрғын-үйді жөндеуге 6 миллион тенге; кемінде 60% кепілге қойылған
мүлік құнынан;
3. Жеке тұрғын-үй құрылысын жүргізу үшін ( қарызды несиелік желі арқылы
берілді;
4. Коммерциялық ипотека;
5. Ипотека депозиттік толтырумен (алғашқы жарна кепіл ретінде депозитке
құйылады);
Ипотекалық несиені алу шарттары:
• Ипотекаға сатып алынып жатқан тұрғын-үй айналымынан алынбауы
қажет.
• Денсулық пен қауісіздікке зиян келтірмейтін минималды талаптар
сәйкес келуі қажет.
• Үйдің жасы 50 жылдан аспауы қажет.
1. Ипотекалық несиені ұсыну кезеңдері:
Несиелік өтінішті қарастыруы (клиенттің тұрғын- үйді таңдап
алмай
тұрып қарастыруы мүмкін).банкке несие алуға келген клиентке өтініш пен
анкета толтырады.
Анкетада карыз алушы туралы келесі мәлімметтер көрсеттіледі:
Сурап отырған қарыз талаптары (сомасы, мерзімі, жұмсалу бағыты)
• Жеке деректер ( Жеке куәлігі, СТТН, СИК)
• Жанұя туралы анықтама
• Білімі туралы анықтама
• Қосымша табыстары
• Кәсіпкерлік мәліметтер
• Қаржылық мәліметтер
• Табыскерлік мәліметтері (кәсіпкерлер үшін)
• Белсенділіктері
• Банктік шоттарындағы мәліметтер
• Несие алу тәжірибесі
• Отбасы мүлігі
• Кепілде жатқан отбасы мүлігі
• Табыстары мен шығындары туралы мәліметтер
• Мекен жайы телефон нөмірі
2. Клиенттің барлық керекті құжаттарының көрсетілуі.
Банкке клиент келесі құжаттарды алып келуі қажет:
• Жеке куәлігі
• Нотариалды куәлендірілген СТТН көшірмесі
• Некие қию туралы куәлік (Нотариалды куәлендірылған көшірмесі)
• Жұмыс орнынан анықтама
• Табысын дәлелдейтін қосымша анықтама
• Жанұя туралы анықтама
• Мүлікті кепілге қою туралы әйелінің нотариалды түрде келісімі
• Еңбек ақысы туралы анықтама.
Банк тағы да қосымша құжаттарды талап етуі мүмкін.
3. Несиелік комитет клиентке берілетін қарыздың максималды сомасын, ай
сайын төлейтін төлем сомасын есептейді. Ай сайын төленетін соманы
аннуитеттік формула бойынша есептелінеді.
4. Клиент несиелік өтінішті қарастырғаны үшін белгілі бір келісілген
тариф бойынша төлем жүргізеді.
Несиелік өтінішті қарастыруы қарыз алушының төлем қабілеттілігі мен
несиелік қабілеттілігін анықтау үшін анализ жүргізеді.
Тұлғаның несиелік қабілеттілігі – бұл клиенттің сенімді рейтингін, жеке
сапасына баға беруін, қаржылық міндеттемелерінің орындалуын қамтамасыз
етеді.
Толем қабілеттілігі тұлғаның- Клиенттің несиені өз уақытында өтей алу
жағдайын анықтайды.
Клиенттің төлем қабілеттілік ретингін несиелік маман анықтайды:
• Жоғары несиелік қабілеттілігі- несиелер өтелді өз уақытында өтелуде.
• Қанағаттанарлық несиелік қабілеттілік - несиелер өтелді айтарлықтай
емес аз уақыт ішінде төлемді ұстау (7 күнге дейін)
• Жағымсыз несиелік қабілеттілік - қарызшы төлемді кешіктірдітөлемді
айтарлықтай кешіктіруде,
Төлем қабілеттілігіне талдау- кірістеріне талдау, шығындарына, жйындық
талдау, нормативтік нақты төлем қабілеттілігін анықтау.
Нормативтік төлем қабілеттілік = Максималды төленетін төлем есеп айырсу
төлемі*100%
Нақты төлем қабілеттілік= таза кірісі есеп айырсу төлем * 100%
Бос қаржылар=ай сайынғы табысы - ай сайынғы шығын
1. Жоғарғы төлем қабілеттілік- нақты төлем қабіллеттілік- 200%
2. Қанағаттарлық төлем қабілеттілік- нақты төлем қабіллеттілік -120-160%
3. Жағымсыз төлем қабілеттілік- нақты төлем қабіллеттілік - 110%
5 Несиелік қызметкер сараптамалық шешім шығарып, несиелік комитет несие
беру сұрағын қарастырады.
Сараптаманың шешімінде көрсетіледі: қарыз алушы туралы дерек, кепілдеме
беруші туралы деректер, несие шарттары, анықтама (мінездеме мен құжаттар)
қарыз алушының кірістері, отбасы шығындары, несие тарихы, қарыз алушы
туралы қосымша мәліметтер, қамтамасыз етілгендігі туралы мәліметтер, төлем
қабілеттілігіне талдау.
6 Несиелік комитет келесі сұрақтар мен шешімдерді қабылдайды:
• Несиенің беруі
• Несие бермеуі
• Құжаттарды толықтыруын
Шешім негізделінуі керек.
7. Негізделінген шешім бойынша хабарлама хат толтырылады.
8. Оңды шешім қабылданғаннан кейін мүлік бағалауға жіберіледі және осы
негізде есептеме құрылады.
Мүлікті бағалау шешімінде мыналар болуы қажет:
• Жер учаскелеріне талдау ( орналасқан жері, көлемі )
• Тұрғын-үйдің жағдайын талдау ( жоспары, тұрғызылған уақыты, көркі)
• Аумақтық территориясына талдау (көлік жағдайы, эколоиясы, беделі, 1
кв. метр. орташа бағасы.)
• Тұрғын-үйдің сату бағасы
• Кепіл заттың сомасы- сату сомасы, жедел өткерілу жағдайында.
• Нарық сомасын анықтау- мүлікті бағалау кезіндегі нарық бағасы.
9. Сатушы мен сатып алушы барлық қажетті құжаттармен бірге банке
келісім шарт толтыру үшін шақырылады..
10. Барлық керекті құжаттарға қол қойылады: заңмен тексерілген банктің
қарыз келісім шарты, кепіл келісім шарты.
Банк қарыз келісім шарты міндетті түрде мыналар көрсетілуі қажет:
несиенің жұмсалу бағыты; берілетін қарыздың сомасы; валютасы, мерзімі және
несиені өтеу жолдары; қамтамасыз етілуі ( сомасы, түрі); сый-ақы көлемі.
11. Несиенің ұсынылуы кезінде алғашқы жарна 15% кем болмауы керек. ҚИК
бағдарламасы бойынша алғашқы жарна 10% сатып алынып жатқан тұрғын-
үйдің сомасынан.
12 Сатушы ақша алғандығын екі данада толтырылады.
13. Жылжымайтын мүлік орталығында тұрғын –үй тіркеледі.
Қарызшыға банктік несие келісім шарттың бір данасымен бірге, кепіл зат
келісім шарты, ипотекалық келісім шарт, несиені өшіру кестесі беріледі ол
кестеде негізгі қарыз бен сый-ақының қайтару мерзімі мен көлемі
көрсетіледі.
Сый-ақы мөлшері несиелік келісім шартта көрсетіледі және күрделі
пайызбен есептеледі.
І=
i- сый -ақы мөлшері;
n-несие мерзімі,( аймен өрнектелген);
Әдеттегідей, несие төлемі тең бөлігімен тең мерзімінде төленеді.
Несиелік тәуекелшілікті төмендету мен орнын толтыру үшін банк
мониторинг жүргізеді, келесі бағыттар бойынша:
1. Өз уақытында негізгі қарызды және сый-ақысымен төлығымен өшіруін.
2. Несиенің кепілмен қамтамасыз етілуін.
3. Қолдану бағытын.
4. Қарыз алушының қаржылық жағдайын.
Ипотекалык несиені мерзімі мен өтеу тәсілін несиелік келісім шартта
қарастырылады.
Қарыз алушыда уақытша қиыншылықтар туындаған жағдайда банк несие
мерзімін ұзарта алады. Қарыз алушы қарызын мерзімінен бұрын өтей алды.
2.2. Қазақстан ипотекалық компанияның ипотекалық несиелендіру
бағдарламасы.
Екінші денгейде несиелеу 2000 жылдың желтоқсанында республиканың
Ұлттық Банкімен құрылған Қазақстандық Ипотекалық компаниялар бағдарламасы
бойынша жүзеге асырылады
Екінші нарықта ипотекалық облигацияларды сатып (алу арқылы) алып,
өзінің серіктес банктері арқылы компания халықпен жұмыс жасайды. Осы ақшаға
ол банктерден ипотекалық несиелерді алып,(оларды халыққа ұсынады, осылайша
ҚИК бірлестікпен белгіленген стандарттар мен талаптарға сәйкес тұрғын-үй
ипотекалық несиелерді ұсынатын банктің қайта қаржыландыруын жүзеге асырады.
Компания серіктес банктердің сәйкестену өлшем белгісі бойынша төмен
талаптарды белгілейді.
• серіктестіктердің қаржылық тұрақтылығын банктік және басқа да
операцияларды жүргізуге лицензияның бар болуын, жеке тұлғалардың
салымына (депозит) міндеті ұғымдық кепіл беру (сақтандыру)
жүйесіне қатысуын, Ұлттық банкпен белгіленген пруденциалдық
нормативтер мен орындауға міндетті басқа да (лимит) шектеулермен
нормалардың орындалуын ;
• ипотекалық тұрғын-үй несиелерін ұсыну мен қызмет көрсетуге
ықпалды қызметшілердің кәсіби іскелігін .Банктердің несие ұсыну
мен қызмет көсетуге жауапты құрылымдық бөлімшесінде ипотекалық
тұрғын-үй несиелендіру бағдарламасы бойынша оқу үрдісінен өткен
және арнайы сертификат алған, кем дегенде 2 маман болуы тиіс.
• Ипотекалық тұрғын-үй несиелерін ұсыну мен қызмет көрсетуді
дәлелдейтін ішкі құжаттарын, ипотекалық тұрғын-үй несиелерін
беру мен қызмет көрсету процесіндегі қайтарылмай қалу тәуекелі
(андерайтинг) мен тәуекелді басқыруды.
ҚИК қызметі ипотекалық куәліктер мен Қазақстан Республикасының
територияларында шығарылған ипотекалық несиелері бойынша талаптарды иелену
құқықтары бойынша негізгі ережелерге бағынады.
Сонымен бірге, ҚИК ең алдымен ипотекалық бағыттарын қадағалайды шығару
мен орналастыру арқылы қаржыларды тарту және де ҚИК–ң несиегер банктермен,
иннвестор мен, жылжымайтын мүлікті бағалаушылармен қарым-қатынастары
ережелерге бағынады.
ҚИК-ң басты функциялары болып келесілер табылады:
• Инвесторларға нарықта ипотекалық бағалы қағаздарды эмиссиялау
мен сатып өткізу жолымен тұрғын-үй ипотекалық несиелеу ортасына
ұзақ мерзімді ресурстарды тарту;
• Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыру жолымен
ипотекалық несиелеумен айналысатын банктердің өтімділігін
жоғарлату;
• Ипотекалық несиелерді ұсыну мен қызмет көрсетуді өңдеу және
стандартты атқару тәртіптерін енгізу арқылы ипотекалық
несиелеудің сенімділігін қамтамасыз ету;
Қазіргі уақытта компанияның қызметі қоғамдық түсінікте тұрғын-үйді
несиеге тиімді шарттармен иемдену мүмкіншілігімен байланыстырылады. ҚИК
ипотекалық несиелендіру бағдарламасы бүкіл республика бойынша әрекет
етеді,несиелер тұрғын-үйді сатып алуға немесе күрделі жөндеуге беріледі.
Қазіргі уақытта ҚИК нарықтык инвесторлардың ұзақ мерзімді ресурстарын
тарту мақсатында құны 7 млн. АҚШ доллорындай ипотекалық несиелермен
қамтамасыз етілген ипотекалық бағалы қағаздарды айналысқа шығарды. Басты
сатып алушылар ретінде ауқымды қаражат сомаларын халықтан тартқан және
жинақталған қаражаттарын сенімді, өтімді қаржылық құралдарға орналастыруды
қажет ететін зейнеткерлік қорлар және де банктер алға шығады.
ҚИК банктерден тек ҚИК –пен несиелік өнімдерге қойылған талаптарына
сәйкес несиелерді ғана сатып алады. Солайша, тұрғын-үй, пәтерлер, жеке үй
алуға несие ҚР жеке тұлғаларына беріледі.
Ипотекалық несиелер ұлттық валютада (тенгеде) немесе шетел валютада
беріледі, ипотекалық несие мөлшері мемлекеттік бағалы қағаздар бойынша
мөлшерлеме байланысты 6 ай ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz