Кәсіпорын бизнесін бағалаудың алғашқы қадамы
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ
1 КӘСІПОРЫН БИЗНЕСІН БАҒАЛАУДЫҢ АЛҒАШҚЫ ҚАДАМЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
1.1 Кәсіпорындарды бағалау қажеттілігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
1.2 Бағалау қызметінің құқықтық аспектілері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
1.3 Бағалау қызметін нормативтік реттеу ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
1.4 Кәсіпорын бағалауының құндық қажеттілігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
2 БИЗНЕСТІ БАҒАЛАУДЫҢ ӘДІСТЕМЕЛІК НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... ... ..
2.1Салыстырмалы әдіс ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
2.2 Табыстық әдіс ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
2.3 Шығындық әдіс ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
3 ЕСЕПТЕУ БӨЛІМІ
3.1 Кәсіпорын бизнесін шығын әдісімен бағалау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
КІРІСПЕ
1 КӘСІПОРЫН БИЗНЕСІН БАҒАЛАУДЫҢ АЛҒАШҚЫ ҚАДАМЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
1.1 Кәсіпорындарды бағалау қажеттілігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
1.2 Бағалау қызметінің құқықтық аспектілері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
1.3 Бағалау қызметін нормативтік реттеу ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
1.4 Кәсіпорын бағалауының құндық қажеттілігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
2 БИЗНЕСТІ БАҒАЛАУДЫҢ ӘДІСТЕМЕЛІК НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... ... ..
2.1Салыстырмалы әдіс ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
2.2 Табыстық әдіс ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
2.3 Шығындық әдіс ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
3 ЕСЕПТЕУ БӨЛІМІ
3.1 Кәсіпорын бизнесін шығын әдісімен бағалау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
КІРІСПЕ
Елімізде нарықтық қатынастардың дамуына байланысты бизнесті бағалаудың қажеттілігі де күннен күнге арта түсуде. «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» заңына сәйкес меншік объектілерін (мемлекеттік немесе жартылай мемлекеттік меншік объектілерін, мемлекеттік субъектілер немесе муниципалды құрылым меншігіндегі объектілерді) жекешелендіру, сенімді басқару немесе жалға беру, сату, национализациялау, өтеп алу, ипотекалық несиелендіру, жарғылық капиталға салым ретінде беру кезінде бағалау міндетті болып табылады.
Бизнесті бағалау өтімділігі төмен акциялары бар жабық кәсіпорындардың немесе ашық акционерлік қоғамдардың меншікті (жарғылықты) капиталының нарықтық құнын бағалауға мүмкіндік береді. «Акционерлік қоғамдар туралы» заңға сәйкес бірнеше жағдайларда акционерлік капиталдың нарықтық құнын бағалау тәуелсіз бағалаушылармен жүргізілуі тиіс. Мысалға, бұл әрекет, акцияларды өтеп алу кезінде т.б. жағдайларда алдын ала қарастырылуы керек.
Бизнесті бағалаудың қажеттілігі инвестициялау, несиелендіру, сақтандыру, салық салу қорын есептеу кезінде артады.
Бизнесті бағалау міндетті түрде кәсіпорынды қайта құрылымдаудың негізделген бағытын таңдау үшін керек. Бизнесті бағалау процесінде нарықтық экономикада меншік иелері мен фирма менеджерлерінің басты мақсаты болып табылатын кәсіпорынды басқарудың мүмкін болатын тәсілдерін және осы тәсілдердің ішінде кәсіпорынға максималды тиімділік беретінін, яғни ең жоғарғы нарықтық бағаны қамтамасыз ететін әдістерін анықтауға мүмкіндік береді.
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуімен байланысты елімізде еңбек және әлеуметтік қамсыздандыру Министрлігімен бекітілген жаңа мамандық – бағалаушы-сарапшы пайда болды.
Бұл дипломдық жобаның тақырыбы: «Кәсіпорынның бизнесін бағалау». Осы аталған тақырыпқа сәйкес барлық бизнеске және оны бағалауға қатысты мәліметер мен ақпарат қаралды. Соған сәйкес нәтиже де алынды.
Ол үшін ең алдымен жалпы кәсіпорындардың бизнесін бағалаудағы оның теориялық алғышарттарына қысқаша шолу жасалып, кейін сол бағалаудың мақсаты мен сипаты анықталынды. Сонымен қатар теория бөлімінде осы бағалауды жүргізудегі ұстанатын қағидалар аталып, жалпы бағалауда қолданған ұғымдар мен түсініктерді баяндалды. Аталған тарау бойынша теорияның негізі болып табылатын тәртіптерді, реттеуші заңдылықтарды айтпай кету мүмкін емес. Осымен негізгі бөлімге бастау беретін теория бөлімі аяқталып, ең басты мақсатымыз бағалау әдістемесі тарауына өтеуге болады.
Әдістемелік тараудың басты ерекшелігі болып, оның алдындағы бөлімге қарағандағы күрделілік мәні мен көтерілген мәселелер көптігі табылады. Яғни мұнда барлық бағалаушыларға ортақ, олардың қызметінің басты көрінісі – бағалау әдістері мен тәсілдері қарастырылады. Олардың жалпы бағалаудағы есептемелік сипаты, әдістемелік нұсқаулары, баты теңдеулері т.б. осы бөлімде көрсетілген. Бағалаудың негізгі үш әдісі де әр қайсысы өздігінен жеке тарау ретінде толығымен ашылған.
Келесі маңыздылығы жағынан кем емес, барлық дипломдық жұмысымыздың қорытындысы немесе нәтижелерінің жайыны іспеттес тарауымыз – есептеулер бөлімі. Мұнда атынан белгілі болып отырғандай қорытынды есептеулер, салыстырулар және ең бастысы – талдау жұмыстары көрсетілген.
Елімізде нарықтық қатынастардың дамуына байланысты бизнесті бағалаудың қажеттілігі де күннен күнге арта түсуде. «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» заңына сәйкес меншік объектілерін (мемлекеттік немесе жартылай мемлекеттік меншік объектілерін, мемлекеттік субъектілер немесе муниципалды құрылым меншігіндегі объектілерді) жекешелендіру, сенімді басқару немесе жалға беру, сату, национализациялау, өтеп алу, ипотекалық несиелендіру, жарғылық капиталға салым ретінде беру кезінде бағалау міндетті болып табылады.
Бизнесті бағалау өтімділігі төмен акциялары бар жабық кәсіпорындардың немесе ашық акционерлік қоғамдардың меншікті (жарғылықты) капиталының нарықтық құнын бағалауға мүмкіндік береді. «Акционерлік қоғамдар туралы» заңға сәйкес бірнеше жағдайларда акционерлік капиталдың нарықтық құнын бағалау тәуелсіз бағалаушылармен жүргізілуі тиіс. Мысалға, бұл әрекет, акцияларды өтеп алу кезінде т.б. жағдайларда алдын ала қарастырылуы керек.
Бизнесті бағалаудың қажеттілігі инвестициялау, несиелендіру, сақтандыру, салық салу қорын есептеу кезінде артады.
Бизнесті бағалау міндетті түрде кәсіпорынды қайта құрылымдаудың негізделген бағытын таңдау үшін керек. Бизнесті бағалау процесінде нарықтық экономикада меншік иелері мен фирма менеджерлерінің басты мақсаты болып табылатын кәсіпорынды басқарудың мүмкін болатын тәсілдерін және осы тәсілдердің ішінде кәсіпорынға максималды тиімділік беретінін, яғни ең жоғарғы нарықтық бағаны қамтамасыз ететін әдістерін анықтауға мүмкіндік береді.
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуімен байланысты елімізде еңбек және әлеуметтік қамсыздандыру Министрлігімен бекітілген жаңа мамандық – бағалаушы-сарапшы пайда болды.
Бұл дипломдық жобаның тақырыбы: «Кәсіпорынның бизнесін бағалау». Осы аталған тақырыпқа сәйкес барлық бизнеске және оны бағалауға қатысты мәліметер мен ақпарат қаралды. Соған сәйкес нәтиже де алынды.
Ол үшін ең алдымен жалпы кәсіпорындардың бизнесін бағалаудағы оның теориялық алғышарттарына қысқаша шолу жасалып, кейін сол бағалаудың мақсаты мен сипаты анықталынды. Сонымен қатар теория бөлімінде осы бағалауды жүргізудегі ұстанатын қағидалар аталып, жалпы бағалауда қолданған ұғымдар мен түсініктерді баяндалды. Аталған тарау бойынша теорияның негізі болып табылатын тәртіптерді, реттеуші заңдылықтарды айтпай кету мүмкін емес. Осымен негізгі бөлімге бастау беретін теория бөлімі аяқталып, ең басты мақсатымыз бағалау әдістемесі тарауына өтеуге болады.
Әдістемелік тараудың басты ерекшелігі болып, оның алдындағы бөлімге қарағандағы күрделілік мәні мен көтерілген мәселелер көптігі табылады. Яғни мұнда барлық бағалаушыларға ортақ, олардың қызметінің басты көрінісі – бағалау әдістері мен тәсілдері қарастырылады. Олардың жалпы бағалаудағы есептемелік сипаты, әдістемелік нұсқаулары, баты теңдеулері т.б. осы бөлімде көрсетілген. Бағалаудың негізгі үш әдісі де әр қайсысы өздігінен жеке тарау ретінде толығымен ашылған.
Келесі маңыздылығы жағынан кем емес, барлық дипломдық жұмысымыздың қорытындысы немесе нәтижелерінің жайыны іспеттес тарауымыз – есептеулер бөлімі. Мұнда атынан белгілі болып отырғандай қорытынды есептеулер, салыстырулар және ең бастысы – талдау жұмыстары көрсетілген.
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
1. Қазақстан Республикасы Президентінің «Қазақстанның 2030 жылға дейінгі даму Стратегиясын жүзеге асыру шаралары туралы» жарлығы.- Алматы, 1998.
2. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі// Казахстанская правда, 1995, 31қаңтар-4ақпан.
3. Қазақстан Республикасының «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» Заңы 30.11.2000 ж. №109-11
4. Қазақстан Республикасы Президентінің Заңдық күші бар «Құнды қағаздар мен қор биржасы туралы» жарлығы. - Алматы, 1995.
5. Қазақстан Республикасының «Шетелдік инвестициялар туралы» Заңы// Эконолмика и предпринимательство в РК.1998 №18.-с.1-6
6. Қазақстан Республикасының 26.07.1999жылғы «Тауар белгілері, қызмет көрсету белгілері және тауардың жасалған орнының атаулары туралы» Заңы.
7. Қазақстан Республикасының 20.06.2003 жылғы №442 Жер кодексі.
8. Қазақстан Республикасының 16.07.1999 жылғы Патент туралы Заңы.
9. “Қазақстан Республикасының бағалау туралы”заңы, 30 қараша 2000 жылы, №109-ІІ.
10. “Қазақстан Республикасының бағалау туралы” заңын қолдану шаралары туралы” Қазақстан Республикасының Үкіметінің Қаулысы, 27 мамыр 2002 жылы, №572.
11. Жылжымайтын мүлікті (мүліктік шешен ретіндегі кәсіпорынан басқа) бағалау әдістеріне талаптарды бағалау қызметінің субъектілерінің қолдануы бойынша ережелер. Олар Қазақстан Республикасының Юстиция Министрлігінің 21 қараша 2002 жылы, №173 Қазақстан Республикасының Қаржы министрлігінің 2 желтоқсан 2002 жылы, №600 Қазақстан Республикасының Индустрия және сауда министрлігінің 26 қараша 2002 жылы, №179 және Жер ресурстарын басқару бойынша Қазақстан Республикасының Агенттігінің Төрағасының 23 қараша 2002 жылы, №90 біріккен бұйрығымен бекітілген.
12. Қолданылатын принциптерге, бағалау бойынша жұмыстар сапасына қойылатын талаптарды бағалау қызметінің субъектілерінің қолдануы бойынша ережелер, Қазақстан Республикасының Юстиция министрлігімен 23 қараша 2002 жылы, №179 бекітілген.
13. Бағалау есептемесінің мазмұны мен формасына талаптарды бағалау қызметінің субъектілерінің қолдануы бойынша ережелері, Қазақстан Республикасының Юстиция министрлігінің 21 қараша 2002 жылы, №172 Қазақстан Републикасының Қаржы министрлігінің 2 желтоқсан 2002 жылы, №598 біріккен бұйрығымен бекітілген.
14. Микерин Г.И., Недужий М.И., Павлов Н.В., Яшина Н.Н. “Международные стандарты оценки”, в 2 томдық, М., Новости, 2000 ж.
15. Гранов И.В. “Оценка недвижимости”, Учебник. “Экмос”, М., 2000 ж.
16. Рутгайзер В.М. “Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалау”, “Дело”, М., 1998 ж.
17. Федотова М.А., Утқин Э.А. «Оценқа недвижимости и бизнеса», Учебниқ. «Эқмос», М., 2000.
18. Попов Г.В. Основы оценқи недвижимости. М.: РОО, 1995.
19. Гранов И.В. Оценқа недвижимости.- С-Пб: Питер, 2001.
Рутғайзер В.М. «Оценқа рыночной стоимости недвижимости», «Дело», М., 1998.
20. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. М., Финансы и статистика, 1999.
21. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятий: теория и практика, М., Инфра, 1997.
1. Қазақстан Республикасы Президентінің «Қазақстанның 2030 жылға дейінгі даму Стратегиясын жүзеге асыру шаралары туралы» жарлығы.- Алматы, 1998.
2. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі// Казахстанская правда, 1995, 31қаңтар-4ақпан.
3. Қазақстан Республикасының «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» Заңы 30.11.2000 ж. №109-11
4. Қазақстан Республикасы Президентінің Заңдық күші бар «Құнды қағаздар мен қор биржасы туралы» жарлығы. - Алматы, 1995.
5. Қазақстан Республикасының «Шетелдік инвестициялар туралы» Заңы// Эконолмика и предпринимательство в РК.1998 №18.-с.1-6
6. Қазақстан Республикасының 26.07.1999жылғы «Тауар белгілері, қызмет көрсету белгілері және тауардың жасалған орнының атаулары туралы» Заңы.
7. Қазақстан Республикасының 20.06.2003 жылғы №442 Жер кодексі.
8. Қазақстан Республикасының 16.07.1999 жылғы Патент туралы Заңы.
9. “Қазақстан Республикасының бағалау туралы”заңы, 30 қараша 2000 жылы, №109-ІІ.
10. “Қазақстан Республикасының бағалау туралы” заңын қолдану шаралары туралы” Қазақстан Республикасының Үкіметінің Қаулысы, 27 мамыр 2002 жылы, №572.
11. Жылжымайтын мүлікті (мүліктік шешен ретіндегі кәсіпорынан басқа) бағалау әдістеріне талаптарды бағалау қызметінің субъектілерінің қолдануы бойынша ережелер. Олар Қазақстан Республикасының Юстиция Министрлігінің 21 қараша 2002 жылы, №173 Қазақстан Республикасының Қаржы министрлігінің 2 желтоқсан 2002 жылы, №600 Қазақстан Республикасының Индустрия және сауда министрлігінің 26 қараша 2002 жылы, №179 және Жер ресурстарын басқару бойынша Қазақстан Республикасының Агенттігінің Төрағасының 23 қараша 2002 жылы, №90 біріккен бұйрығымен бекітілген.
12. Қолданылатын принциптерге, бағалау бойынша жұмыстар сапасына қойылатын талаптарды бағалау қызметінің субъектілерінің қолдануы бойынша ережелер, Қазақстан Республикасының Юстиция министрлігімен 23 қараша 2002 жылы, №179 бекітілген.
13. Бағалау есептемесінің мазмұны мен формасына талаптарды бағалау қызметінің субъектілерінің қолдануы бойынша ережелері, Қазақстан Республикасының Юстиция министрлігінің 21 қараша 2002 жылы, №172 Қазақстан Републикасының Қаржы министрлігінің 2 желтоқсан 2002 жылы, №598 біріккен бұйрығымен бекітілген.
14. Микерин Г.И., Недужий М.И., Павлов Н.В., Яшина Н.Н. “Международные стандарты оценки”, в 2 томдық, М., Новости, 2000 ж.
15. Гранов И.В. “Оценка недвижимости”, Учебник. “Экмос”, М., 2000 ж.
16. Рутгайзер В.М. “Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалау”, “Дело”, М., 1998 ж.
17. Федотова М.А., Утқин Э.А. «Оценқа недвижимости и бизнеса», Учебниқ. «Эқмос», М., 2000.
18. Попов Г.В. Основы оценқи недвижимости. М.: РОО, 1995.
19. Гранов И.В. Оценқа недвижимости.- С-Пб: Питер, 2001.
Рутғайзер В.М. «Оценқа рыночной стоимости недвижимости», «Дело», М., 1998.
20. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. М., Финансы и статистика, 1999.
21. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятий: теория и практика, М., Инфра, 1997.
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ
1 КӘСІПОРЫН БИЗНЕСІН БАҒАЛАУДЫҢ АЛҒАШҚЫ
ҚАДАМЫ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
1.1 Кәсіпорындарды бағалау
қажеттілігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
1.2 Бағалау қызметінің құқықтық
аспектілері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
1.3 Бағалау қызметін нормативтік
реттеу ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... .
1.4 Кәсіпорын бағалауының құндық
қажеттілігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
2 БИЗНЕСТІ БАҒАЛАУДЫҢ ӘДІСТЕМЕЛІК НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... ... ..
2.1Салыстырмалы
әдіс ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ..
2.2 Табыстық
әдіс ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ..
2.3 Шығындық
әдіс ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ...
3 ЕСЕПТЕУ БӨЛІМІ
3.1 Кәсіпорын бизнесін шығын әдісімен
бағалау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ..
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
КІРІСПЕ
Елімізде нарықтық қатынастардың дамуына байланысты бизнесті бағалаудың
қажеттілігі де күннен күнге арта түсуде. Қазақстан Республикасындағы
бағалау қызметі туралы заңына сәйкес меншік объектілерін (мемлекеттік
немесе жартылай мемлекеттік меншік объектілерін, мемлекеттік субъектілер
немесе муниципалды құрылым меншігіндегі объектілерді) жекешелендіру,
сенімді басқару немесе жалға беру, сату, национализациялау, өтеп алу,
ипотекалық несиелендіру, жарғылық капиталға салым ретінде беру кезінде
бағалау міндетті болып табылады.
Бизнесті бағалау өтімділігі төмен акциялары бар жабық кәсіпорындардың
немесе ашық акционерлік қоғамдардың меншікті (жарғылықты) капиталының
нарықтық құнын бағалауға мүмкіндік береді. Акционерлік қоғамдар туралы
заңға сәйкес бірнеше жағдайларда акционерлік капиталдың нарықтық құнын
бағалау тәуелсіз бағалаушылармен жүргізілуі тиіс. Мысалға, бұл әрекет,
акцияларды өтеп алу кезінде т.б. жағдайларда алдын ала қарастырылуы керек.
Бизнесті бағалаудың қажеттілігі инвестициялау, несиелендіру,
сақтандыру, салық салу қорын есептеу кезінде артады.
Бизнесті бағалау міндетті түрде кәсіпорынды қайта құрылымдаудың
негізделген бағытын таңдау үшін керек. Бизнесті бағалау процесінде нарықтық
экономикада меншік иелері мен фирма менеджерлерінің басты мақсаты болып
табылатын кәсіпорынды басқарудың мүмкін болатын тәсілдерін және осы
тәсілдердің ішінде кәсіпорынға максималды тиімділік беретінін, яғни ең
жоғарғы нарықтық бағаны қамтамасыз ететін әдістерін анықтауға мүмкіндік
береді.
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуімен байланысты елімізде еңбек
және әлеуметтік қамсыздандыру Министрлігімен бекітілген жаңа мамандық –
бағалаушы-сарапшы пайда болды.
Бұл дипломдық жобаның тақырыбы: Кәсіпорынның бизнесін бағалау. Осы
аталған тақырыпқа сәйкес барлық бизнеске және оны бағалауға қатысты
мәліметер мен ақпарат қаралды. Соған сәйкес нәтиже де алынды.
Ол үшін ең алдымен жалпы кәсіпорындардың бизнесін бағалаудағы оның
теориялық алғышарттарына қысқаша шолу жасалып, кейін сол бағалаудың мақсаты
мен сипаты анықталынды. Сонымен қатар теория бөлімінде осы бағалауды
жүргізудегі ұстанатын қағидалар аталып, жалпы бағалауда қолданған ұғымдар
мен түсініктерді баяндалды. Аталған тарау бойынша теорияның негізі болып
табылатын тәртіптерді, реттеуші заңдылықтарды айтпай кету мүмкін емес.
Осымен негізгі бөлімге бастау беретін теория бөлімі аяқталып, ең басты
мақсатымыз бағалау әдістемесі тарауына өтеуге болады.
Әдістемелік тараудың басты ерекшелігі болып, оның алдындағы бөлімге
қарағандағы күрделілік мәні мен көтерілген мәселелер көптігі табылады. Яғни
мұнда барлық бағалаушыларға ортақ, олардың қызметінің басты көрінісі –
бағалау әдістері мен тәсілдері қарастырылады. Олардың жалпы бағалаудағы
есептемелік сипаты, әдістемелік нұсқаулары, баты теңдеулері т.б. осы
бөлімде көрсетілген. Бағалаудың негізгі үш әдісі де әр қайсысы өздігінен
жеке тарау ретінде толығымен ашылған.
Келесі маңыздылығы жағынан кем емес, барлық дипломдық жұмысымыздың
қорытындысы немесе нәтижелерінің жайыны іспеттес тарауымыз – есептеулер
бөлімі. Мұнда атынан белгілі болып отырғандай қорытынды есептеулер,
салыстырулар және ең бастысы – талдау жұмыстары көрсетілген.
1 КӘСІПОРЫН БИЗНЕСІН БАҒАЛАУДЫҢ АЛҒАШҚЫ ҚАДАМЫ
1.1 Кәсіпорындарды бағалау қажеттілігі
Қазіргі кезде Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасуы
жүріп жатыр. Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасуы көптеген
мәселелерге тіреледі, соның ішінде бөлек сегменттерінің әркелкі дамуы,
құқық қорының жетілдірілмеген және заңды тұлғалар мен азаматтардың
инвестициялық өтімділігінің аздығы.
Жылжымайтын мүлік дегеніміз – бұл физикалық обьекті, олардың
кеңістіктегі белгілі орны болады және соған қатысты заттардың жиынтығы.
Бағалау қызметінің дамуы Қазақстанда экономикалық нарықта өту
кезеңінен бастау алды, қажеттілік туғаннан кейін бағалау құн объектісінде
массалық бірлікте, инвесторлық әрекеттің анықталуы экономикада несие алу
үшін залогқа мүлікті комплекс өнеркәсібін және жылжымайтын мүлікті, жер
үйді сату – сатып алуда, жер телім мен пәтер жағдайын, соған байланысты
бағалаушыларға мемлекеттен сұраныс түсті, бағалау мамандығы нарықта үлкен
бір дау ретінде сұранысқа ие болды. Нарықта бағалаушылар көптен пайда бола
бастады, олар еш бір стандартты сақтамай жұмыс істеу сапасы төмен дәрежеде
болды. Осының салдарынан анық көрінді , енді Қазақстандағы бағалаушылар
барлық стандартты ұстана келе, бағалау қызметінің Мемлекеттік тіркеу
коммитетіне өз сапасын көрсетуге кірісті.
Қазіргі уақытта Қазақстанда бағалау қызметінің құқықтық базасы
қалыптасты , әрмен қарай Бағалау құқығы.
Бағалау туралы заң Қазақстан Республикасының Конституциясында
негізделіп, әр түрлі деңгейдегі заң шығаратын нормасы құжаттардан тұрады
және де оларды бірнеше топтарға бөлуге болады:
- бірінші топ - ҚР АК заң жинағы;
- екініші топ - заңды күйі бар ҚР-ң заңдары және ҚР ел басының
жарлығы; Осы топқа 30 қараша 2000 жылғы № 109 – І ҚР-ғы
Бағалау қызметі туралы заңдары жатады, содан кейінгі заң;
- үшінші топ - ҚР үкімет қаулысы;
- төртінші топ - ҚР халық банкін басқаруы;
- бесінші топ - министрлік және қабылданған бұйрықтар;
- алтыншы топ - бағалау стандарты;
- жетінші топ - нұсқаулар, хаттар, басқа құжаттар.
Заң бағалаудың нарықтық немесе басқа обьектілердің құндарын орнату
мақсаты мен пайда болған бағалау қызметінің орындалу қатынастарын
қалыптастыратын субьектілердің құқығы мен міндеттерін бағалау қызметін
анықтайды.
Заңда айтылғандай, бағалаушы көмегі мен орындалатын бағалау
қызметінде кәсіпкерлік қызмет түсіндірілуге, берілген мерзімде нарықтық
немесе басқа құнды бағалану обьектілер қатынасын орнатуға жіберілген, егер
басқалары заңмен қарастырылмаған жағдайда болса.
Бағалау қызметінің субьектілері төрт статияға байланысты -
бағалаушылар, тапсырыс берушілер және үшінші тұлғалар болады. Бесінші ст.
байланысты, обьектілердің бағалануына: жеке материалды обьектілер, сонымен
қатар жылжымайтын мүлік; тұлғалардың мүлігін құрайтын заттар жиынтығы;
сонымен қатар мүліктің белгілі бір түрі (жылжымалы және жылжымайтын); жеке
меншік құқығы және мүлікке басқа затты құқығы немесе мүлік құрамындағы
басқа заттар; міндеттемесін (қарызды) талап ету құқығы; жұмыстар, қызмет
көрсетулер, ақпараттар, интеллектуалды жеке меншік обьектісінің заңы немесе
басқа обьектілердің азаматтық құқығы.
Бағалаудың формасына келер болсақ, онда заңға байланысты бағалау
міндетті немесе талапты болуы мүмкін.
Заңға сәйкесті (6 бет) міндетті бағалау жеке тұлғалардың жылжымай-тын
мүлігіне салық салу үшін жүргізіледі және кәсіпкерлік қызметте
қолданылмайтын, жекешелендіру, жалға беру немесе басқару үшін, ипотекалық
несиелендіру; мемлекеттік қажеттілік үшін мүлікті сатып алу және алып
тасталу; соттың атқарушысымен жүргізілген бағалауға талап етуші немесе
берешеа қарсы болғанда және басқа жағдайларда мүліктің саны анықталады.
Осыдан өкілетті орын қызметті үйлестірім керек және мүлікті бағалау
сұрақтарын салық орындарымен әдістемелік және әдістеме ғылымы бойынша ҚР
Госкомүлігі және оның аймақты комитеті, банктер, сот шешімін қабылдайтын
органдар арқылы көмек көрсетуі қажет.
Бағалауды құқықты түрде орындау сөзсіз оңай болғандықтан немесе
мемлекеттік органдар жағынан арнайы шешімді талап етпегендіктен, талапты
бағалауды қолдану сферасы айтарлықтай кеңірек болады. Нарықтың өсуіне
байланысты, жер учаскелерін бағалаудағы аумақ мөлшері де өседі. Сақтандыру
және баж істері бағалауға негізгі мән болады және апаттық зіл зала және
апаттардан табиғатты қорғау заңдылығы анықталады. Мемлекеттік қазына,
қоғамдық азықтық қалыптасуы және ұлттық пайданың, жер қойнауы мен
өндірілетін жерлердің, инвестицияның тиімділігі немесе негізгі амалдардың
жоғары бағалаудың, бағалауда көбірек көрінеді. Бұл уәкілетті мүшелердің
керекті қарым – қатынасын бақылаудағы бағалау қызметін көптеген
министрлермен, комитеттермен және агенттіліктермен, сонымен қатар
жергілікті атқарушы өкілетті органдармен келіседі.
Бағалауды жүргізу негізгі (7 ст.) үшін ҚР азаматтық заң шығаруына
сәйкесті, бағалаушы мен тапсырыс беруші арасындағы нәтиже бағалауды жүргізу
келісімі болады.
Заң шығару актісін қарастырғанда, обьектінің бағалануы, сонымен
қатар, қайталануы сот шешімі негізінде немесе мемлекеттік мүше уәкілеті
негізінде жүргізілуі керек сот және мемлекеттік мүше уәкілеті бағаланушыны
өз еркімен таңдауға болады.
Жүргізілген бағалау нәтижесімен есеп беруі екі дана болуы керек,
біреуі тапсырыс берушіде, екіншісі – бағалаушыда болады. Бағалау жөніндегі
есеп беру мәні және формасы қойылған талаптарға бағалау қызметінің
аймағындаға нормалы заңды актіде қойылады (9 ст.)
Заңды бағалаушы арасында 11 ст. сәйкесті бағалаушы бағалау әдісін өз
еркімен нормасы заңды актіні бағалау қызмет аймағында қолдана алады;
құжаттамаға толық көлемде бағалау жүргізгенде рұқсат етуін тапсырыс
берушіден талап ету, бағалауды іске асыру үшін керек; келісім негізінде
бағалауды жүргізгенде басқа бағалаушылардан немесе басқа мамандарды қажет
кезінде көңіл бөлдіру; егер тапсырыс беруші келісім шартын бұзса, бағалау
обьектісі жайлы мәліметпен қамтамасыз етпесе, мемлекеттік құпиясын құрайтын
мәліметтерден басқа коммерциялық немесе басқа заңды жүздегі құпияларды
қорғау осы жағдайларда бағалауды жүргізбеуге болады. Сонымен қатар
бағалаушылар палата бағалаушылармен және басқа коммерциялық емес
мекемелермен қосылуларына болады.
Заңды тұлға бағалаушы формасы түрінде құрылған коммерциялды емес
кәсіби өзі қаржыланатын бағалаушы мекемесі болады. Бағалаушылар палатасында
құқықты сақтау және оның мүшерелінің назары үшін өз ерікті негізінде
құрылады, сонымен қатар бағалау қызметі жөніндегі нормалы құқықты актілер
бағалаушылар талабы сақталуы үшін жәрдем береді. Бағалаушылардың қызмет
палатасы заң шығаратын актілермен ұйымдастырушы келісімімен, немесе
жарлығымен реттеледі. Бағалаушы палаталары мемлекеттік тіркеу реттелуі заң
шығаратын мемлекеттік заңгер тұлғасының тіркеуімен палата бағалаушылар
бөліміне мойындалған мекеме келісімі және палата жарлығы немесе бағалаушы
палатасының бөліміне кірісуінің шартын орындалса бағалаушыға бас тартуға
болмайды. Бағалаушы палатасы бөліміне кіруіне бас тарту сот ісіне қаралады,
бағалаушы палатасы ассоциация нормасындағы Республикалық бағалаушы
палатасымен бірігуіне немесе халықаралық бағалаушылар бірлігіне кіруге
болады.
12 ст. байланысты бағалаушы: бағалық қызметінің орындалуында заң
шартын орындау; сонымен қатар басқа нормалы құықты актілерді орындау керек;
бағалау жүргізілгенде кейбір жағдайлар туғалы көлкемде өзінің қатыса
алмайтындығын тапсырыс берушіге айтуы кере; тапсырыс беруші және үшінші
тұлғаның бағалау жүргізу кезінде құжаттардың құпиялығын және сақталуын
қамтамасыз ету; мүлікті бағалау; қызметті орындауда сенімді уәкілдік органы
және тапсырыс берушіге беру; тапсырыс беруші және үшінші тұлғалардан
бағалау жүргізілу кезінде алынған құпиялы мәліметтерді таратуға болады,
қарастырылған заң шығаратын акті жағдайларын басқа, обьектіні тікелейсіз
зерттеу және тапсырыс берушіге бағалау жөнінде есеп беру; хронологиялық
ретте бағалау жүргізуге, келісім белгілену көрсетілген бағалау жүргізудегі
есеп беру кітабын енгізу; жүргізілген есепті беруді бес жыл сақталу; заң
шығаратын акт қарастырылған жағдайда бағалау жөніндегі есеп беру
көшірмесін көрсету немесе заңты талабы бойынша мемлекетті органдарға
мәліметтерді беру міндетті.
Бағалаушы: бағалау қызметі аймағында нормалы құқық актілерінің
талаптарының бағалауына мемлекетті құпия құрайтын коммерциялық құпиялық
мәліметтердің бағалаудың нақты еместігіне; бағалау жүргізуі үшін
құжаттардың сақталуы мен түгел болуы және басқа меліметтер көрсетілуі; есеп
беру. Тапсырушының құқығы бар бағалаушының бағалауға байланысты
құқықтандыру талаптары туралы ақпараталуға; бағалаушының бағалауы туралы
есебі мен қорытындысына негізделген нормативтік құқық актілерімен танысуға;
бағалаушыдан бағалауды өткізу әдістері туралы қажетті ақпаратты алуға;
қойылған келісім талабы бұзылған жағдайда бағалаушы қызметінен бас тартуға.
Тапсырушы міндеті: келісімге сәйкес бағалаушы үшін өзіндік уақытқа
және сапалы баға жасауға; бағалаушыға бағалау үшін толық мәліметтерді және
ақпаратты сондай - ақ қажетті талдауларды беруге, бағалаушының бағалау
аймағына жіберуді қамтамасыз етуге; бағалаушы қызметіне егер қарсы әсер
ететін жағдайда араласпауға; бағалаушы талабына сай бағалау үшін қажетті
ақпараты алу үшін үшінші тұлғаға жазбашаша түрде өз атынан сұраныс
жіберуге.
17 ст. сәйкес бағалаушымен тапсырушы арасында бағалау қызметі тек
соттық ретте рұқсат етілген жағдайда іске асады.
Заңға сәйкес ҚР жеке және компонентті жекеменшіктерін бағалауына 19
ст. сәйкес сөзсіз қызмет етуіне қамтамасыз ететін үкілетті мемлекеттік ұйым
кепілдік беру қажет, талдап айтсақ:
- бағалау қызметі аймағында мемлекеттік реттеу және тексеу;
- нормативтік құықтық актілерді талдау және өз компетенциясы
шегінде мақұлдау, бағалау қызметі мен оның жетістіктеріне жаңа
ұсыныстар енгізу туралы ҚР құқықтандыруын өндірісте қолдану.
- өңдеуде өз компетенциясы шегінде қатысуы, сондай - ақ бағалау
стандартын келістіру (метрология, стандарттау және
сертификаттаудың мемлекеттік ұйымдарымен толық бекітілген);
- бағалау қызметінің барлық субьектілері үшін бірдей жағдай
жасау жолымен мүлікті бағалау нарық қызметінде конкуренцияның
өсуіне әкелді;
- мүлікті бағалауда лицензиялау қызметі;
- бағалаудың квалификациясын жоғарлатудағы дайындыққа және қайта
дайындауға қатысу;
- бағалау қызметіне байланысты бағалау қызметінің
субьектілеріне консультативті көмек көрсету;
ҚР құқықтандырылуына сәйкес басқада қызметтері:
Заңға сәйкес және ҚР Лицензиялау туралы заңына сәйкес ҚР басшылығы
меен 2001 жылдың 2 қарашасында Мүлікті бағалау қызметін лицензиялау
сұрақтары №1389 қойылым ретінде қабылданды, онда ҚР және лицензия беретін
өкілетті ұйым ретінде ҚР Министрлік Әділеттердің Комитеттік тіркеу қызметі
анықталған, ары қарай комитет жоғарыда көрсетілгендей 19 Ст. Құқық
комитетке сәйкес көрсетілген
Бағаланатын қызмет сұрақтары бойынша басқа мемлекеттік ұйымдармен
өзара әрекет етуі комитет талап ететін құқықты қамтамасыз етуі маңызды.
Жоғарыда көрсетілгендей, аталған түрдегі қызмет етуде көптеген
нарықтық қатысушылар баға сферасымен соқтығысады, сонымен қатар мемлекеттік
ұйымдар салықтық, соттық органдар, соттың шешімін орын-дайтын ұйымдар,
мемлекеттік мүлікті басқару комитеті және призентация-лар, жергілікті ұйым
билігі. Біздің көзқарасымызша, ҚР бағалы қызметін реттеу сұрағында
ведомствааралық кеңес құру сұрағы тиімді, оның құрамына министерство және
ведомства өкілдері кіруі мүмкін, оның компетенциясына сұрақтарды реттеуді
қосуға боладчы, бағалы қызметке байланысты, әкімдік облысты, қоғамдық
біріктіруі және бағалы өзіндік реттеу ұйымын, оқу мекемелерін және т.б
Қазақстанда жағдай бойында бағаланушыларды таңдау сайыстық әдет
негізінде құрылған, мемлекеттік тапсырыс бағасы талап етіледі немесе оның
қолдану мемлекеттік ұйымдар болып табылады.
Сонымен, мысалы, ұйымдарды таңдау сайысы өткізіледі, мемлекеттік жеке
иеленушілік комитеті қарастырылған бағалауға ҚР министрлік қаржы (ҚР Мемком
жекеменшік) презентациясы және презентация обьектісінің келтірілген жұмысы
бойынша алдын ала сатуға дайындалған. Бірақ қатысушылар жағынан көптеген
қарсылықтары қарастырылған. Жеңімпаздарды таңдау критериясы қарапайым және
түсінікті болады, бірақ оның нәтижесін қорыта келгенде жабық сипатта,
формальді жеңімпаздар компаниясымен таңдалады, көмекпен және ҚР мемжеке
иеленушілік жетекшілерінің талабы - конкурсты ұйымдастыру. Баға нәтижесі
сонымен жеті құпияда сақталады және мемлекеттік жекеменшік басқаруы
эффектісіне қаттыссыз көрсетілген тэнденцияның төмендеуі. Сонымен қатар
жақсы бағаланушыларды конкурс бойынша толық потенцияалмен қолдану және
мемлекеттік ұйымдарды басқару жұмысының сапасының жоғарлауы. Нарықтық
экономиканың дамуы меншіктің көптүрлілігіне және меншік иесінің қайта пайда
болуына, шаруашылық айналымда меншік объектілері санының көбеюіне әкелді.
Өзінің иелік құқықтарын жүзеге асырғысы келген әр адамның алдында көп
қиыншылықтар мен сұрақтар пайда болады.
Ең маңызды сұрақтардың бірі меншік объектісінің құны туралы сұрақ
болып табылады. Оның шешімін табу қажеттілігі кәсіпорындарда, фирмаларда,
акционерлк қоғамдарда, қаржы институттарында пайда болады. Кәсіпорындарды
акционерлеу, ипотекалық несиелендіру, қор нарығы мен сақтандыру жүйесінің
дамуы да жаңа қызмет түріне – меншік объектілері мен құқықтарының құнын
бағалауға деген қажеттілікті қалыптастырады.
Бағалау қызметі біздің еліміздегі экономикалық дамуды болашақта
арттыратын инфрақұрылымды қалыптастыруда маңызды орын алады. Бүгінгі таңда
құнды бағалау шаруашылық нарықтың жүйесінде елеулі жетістіктерге ие болды.
Құнды бағалау қазіргі қазақстандық бизнесмен, финансист, менеджердің
арсеналындағы бөлінбес бір құралына айналды. Сондықтан нарықтық экономика
жағдайында жай азаматқа да, мемлекеттік қызметкерге де, саясаткерге де,
кәсіпкерге де бағалау қызметі туралы түсініксіз жұмыс істеу қиын.
Нарықтық экономикаға өту кәсіпорындардан ғылыми-техникалық прогресс,
шаруашылық нысандар мен өндірісті басқарудың тиімділігі, кәсіпкерлікті
шапшаң ету негізінде өндірістің, өнім мен қызметтің бәсекелестік қабілетін
арттыруды талап етеді.
Мұндағы маңызды рөлді шаруашылық субъектілердің қызметін экономикалық
талдауға бөлінеді. Оның көмегімен кәсіпорынның даму стратегиялары мен
тактикасы жасалады, басқарушылық шешімдер мен жобалар негіздделеді, олардың
орындалуына бақылау жүзеге асырылады, өндірістің тиімділігін арттыру
резервтері табылады, кәсіпорынның, оның бөлімшелері мен жұмысшыларының
қызметінің нәтижелері бағаланады.
Кәсіпқой бағалаушы өз қызметінде әрқашан да белгілі бір мақсатты алға
қояды. Мақсатты дұрыс қою есептелінетін құн түрін дұрыс анықтауға және
бағалау әдісін таңдауға мүмкіндік береді.
Бағалау мақсаты әдетте, клиентке инвестициялық шешім қабылдауға,
мәміле жасасуға, қаржылық есепке өзгерістер енгізуге т.б. мақсаттар үшін
керекті кез-келген бағалау құнын анықтауға болады. Бағалау жұмыстарын
жүргізуде қызығушылықты мемлекеттік құрылымдардан бастап әртүрлі жеке
тұлғаларға дейін пайда болады: бақылау-тексеру органдары, басқарушылық
құрылымдар, несие ұйымдары, сақтандыру компаниялары, салық фирмалары т.б.
және ең бастысы бизнес иелері – кәсіпкерлер.
Бағалау жұмыстарын жүргізуде қатысатын жақтар өз қызығушылықтары үшін
әрекеттене отырып, бағалау мақсаттарын анықтайды.
Бизнесті бағалау төмендегілер үшін жүзеге асырылады:
• фирманың не кәсіпорынның ағымдағы басқару тиімділігін арттыру;
• қор нарығында кәсіпорынның акцияларын, облегацияларын сатып алу-сату;
• негізделген инвестициялық шешім қабылдау;
• кәсіпорынның оның иесімен толықтай не бөлшектеп сатып алынуы не
сатылуы;
• ортақ иеленушілердің біреуі келісім-шартты бұзған не қайтыс болған
жағдайда үлесін анықтау;
• кәсіпорынның қайта құрылымдануы. Кәсіпорынның жойылуы, бірігуі,
холдинг құрылымынан өздігінен кәсіпорынның жеке бөлініп шығуы не
жұтылуы оның нарықтық құнын анықтауды болжайды, өйткені акциялардың
сатып не өтеуін төлеп алу бағасын жұтылатын фирманың акционерімен
төленетін конверсиясының бағасын немесе сыйақы көлемін есептеу керек;
• кәсіпорынның даму жоспарын құру.стратегиялық жоспарлау процесінде
фирманың болашақ табысын, оның тұрақтылық деңгейін жене құндылығын
бағалау маңызды;
• кәсіпорынның несие алуға қабілеттілігі несиелендіру кезіндегі кепілдік
құнын анықтау. Берілген жағдайда бағалау бухгалтерлік есеп бойынша
активтер құнының мөлшері оның нарықтық құнына қарағанда қатты
айрықшалануы мүмкіндігіне байланысты талап етіледі;
• активтер құнын жоғалту алдында есептеліну қажеттілігі туатын
сақтандыру процесі кезінде;
• салық салу. Салық салу базасын анықтау кезінде кәсіпорын табысының,
оның мүлігінің объективті бағалауын жүргізу керек;
• негізделген басқарушылық шешімдерін қабылдау. Инфляция кәсіпорынның
қаржылық есебін тежейді, сондықтан тәуелсіз бағалаушылармен мүлікті
дүркінді қайта бағалау , қаржылық шешімдерді қабылдауға база болып
табылатын оның қаржылық оның қаржылық есебінің шынайылығын жоғалатуға
мүмкіндік береді;
• бизнес дамуын инвестициялық жобалау. Бұл жағдайда оның негізделуі үшін
толықтай кәсіпорының, оның меншікті капиталының, активтерінің,
бизнесінің өткізу құнын білу міндетті.
Бағалаудың негізділігі мен шындыққа сай келуі көбіне бағалау бағытының
қаншалықты дұрыс анықталғандығына да байланысты: сатып алу-сату, несие
алу, сақтандыру, салық салу және т.б.
Бағалау мемлекеттік, өкімет субъектілері жергілікті білім беру не жеке
және құқықтық тұлғалардың оларға тиесілі бағалау объектілеріне құқықтарын
жүзеге асыру үшін жүргізілетін жағдайлардан басқа да міндетті бағалауды
қажет ететін жағдайлар кездеседі. Мұндағы бағалау жүргізудің міндеттіліг
Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы заңда бекітілген.
Бағалау объектілерінің ішінде ерекше орынды бизнес (кәсіпорын, ұйым,
компания) алады. Бизнесті бағалау кезінде объекті болып кәсіпорынның
мүліктік кешені негізінде жүзеге асырылатын және пайда табуға бағытталған
қызмет алынады. Кәсіпорын болса азаматтық құқықтар объектісі болады,
шаруашылық айналымға түсе алады, шаруашылық операцияларға қатысады.
Нәтижесінде оның құнын бағалау қажеттілігі туады.
Кәсіпорынның мүліктік кешенінің құрамына оның мақсаттарына жету үшін,
шаруашылық қызметін жүзеге асыру үшін, пайда табу үшін арналған мүліктің
барлық түрлері, соның ішінде жылжымайтын мүлігі, машиналар, жабдықтар,
көлік құралдары, инвентарь, шикізат, өнім, сонымен қатар мүліктік
міндеттемелер, құнды қағаздар, материалды емес активтер, және интелектуалды
меншік объектілері соның ішінде фирмалық атаулар, қызмет көрсету белгілері,
патенттер, лицензиялар, ноу-хау, тауар белгілері кіреді. Сондықтан бизнесті
бағалау кезінде бағалаушы кәсіпорынның меншікті капиталын да, мүліктік
кешеннің жеке бөліктерінің құнын да анықтай отырып, оны толықтай бағалайды.
Кәсіпорын бағалау объектісі ретінде нақты белгіленген шектеулерден тұрады,
күрделі жүйе бола отыра бағаланатын бизнес әр түрлі құраушы бөліктерден
тұрады. Кәсіпорын құрылымына цехтар, учаскелер, қызмет көрсететін
қожалықтар, арнайы бөлімшелер, контор ғимараттары, әр түрлі аумақтардағы
байланыс құралдары кіреді. Үлкен мәнге кәсіпорын тіршілігінің ұйымдық-
құқықтық формасы ие болады. Бірлестіктер, холдингтер, қаржылы-өндірістік
топтар бағалау объектісі бола алады. Бұл жағдайда бір бизнес аумағында
бірнеше еншілес компаниялар, бөлімшелер, филиалдар бірігеді. Дұрыс бағалау
үшін ақша ағымдарының қалыптасуы мен олардың қозғалысының бағытын, сонымен
қатар әр бөлімшенің құқықтары мен рөлін қадағалау керек. Және де бағалау
объектісі құрамына әлеуметтік-мәдени саланың бөлімшелері, жалпы ұлттық мәні
бар объектілері кіретіндігін тексеру қажет.
Бизнесті бағалау кезінде кәсіпорын заңды тұлға бола отырып, шаруашылық
субъекті де болып табылатынын ескеру керек. Сондықтан оның құнын есептеу
барысында белгілі бір заңды құқықтардың бар екендігін де ескеру қажет. Бұл
бизнестің бағалау объектісі ретіндегі бірден-бір ерекшелігі болып табылады.
Басқа бір ерекшелігі – бизнесті бағалай отырып, бағалаушының мүліктік кешен
құнын, құрылыс тиімділігін және бағалау объектісі шектеуіндегі құнының
өсуін анықтау керектігінде.
Кез келген бизнестің негізін белгілі бір ұйымдық кәсіпкер-құрылым
аумағында қызмет атқаратын капитал құрайды. Сондықтан, бизнесті бағалау
кезінде бағалаушы меншікті капитал құнын өндіріс факторы ретінде де,
ұйымдық -құқықтық қалпын, салалық ерекшелігін, материалдық емес активтерін,
гудвилын да ескергендегі бизнес квинтэссенциясы ретінде де анықтайды.
Кез келген тауар тауар сияқты бизнес те сатып алушы үшін пайдалылық
қасиетіне ие. Ең алдымен ол пайда табу қажеттілігіне сәйкес келуі керек.
Басқа да тауар сияқты бизнестің пайдалылығы қолдану кезінде айқындалады.
Демек, егер бизнес пайда әкелмеген жағдайда иесі үшін пайдалылығын
жоғалтып, оны сатуға тура келеді. Егер басқа біреу бұл бизнесті
пайдаланудың өзге жолдарын көріп тұрса, бизнеске деген сұраныс пайда болып,
ол тауарға айналады.
Сонымен қатар басқа бизнестің, жаңа кәсіпорынның дүниеге келуі не
қалыптасуы, пайда әкелуі белгілі шығынның шығуымен ұштасады.
Пайдалылық пен шығындар жиынтығы бағалаушымен есептелінетін нарықтық
құнның негізі болып табылатын мөлшерді құрайды. Бизнес белгілі бір қызмет
түрі ретінде, және кәсіпорын оның ұйымдық қалпы ретінде нарықтық
экономикада меншік иесінің сәйкес ресурстарды қажет ететін пайдаға деген
қажеттілігін қанағаттандырады.
Бизнес тауардың барлық қасиеттеріне ие және сатып алу-сату объектісі
бола алады. Бірақ та ол – ерекшеліктерін бағалау қағидалары, әдістері мен
тәсілдері шектейтін тауардың ерекше түрі. Осыған байланысты Бағалаудың
барлық түрлерін бағалау үшін Бағалау стандартына сәйкес түсініктемелер
енгізілген. Ол келесі заң бойынша іске асады.
Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы заңына сәйкес
бағалауда мынадай ұғымдар қолданылады:
Баға-бұл:
1) Бағалау объектілерінің құны туралы бағалаушылардың ғылыми
негізделген пікірі;
2) Бағалау объектілерінің мүмкін болатын нарықтық құнының анықталуы.
Бағалау объектісі - бұл осыған қатысты бағалауды жүзеге асыратын
азаматтық құқықтар объектісі.
Бағалау тақырыбы - бұл меншік құқығының әр түрлі тұрпаты. Бағалау
тақырыбы болып үйге толық меншік құқығы болып табылады.
Толық меншік құқығы - меншікті иелену, пайдалану және өкімдену
құқығы.
Бағалау күні - Бағалау объектісінің мүмкін болатын нарықтық немесе
өзге құнды анықталатын күні - жылы
Бағалау туралы есепті жасау күні - Бағалау туралы есепке қол қойылған
күні – жылы.
Бағалау қызметтер - бұл оның нәтижелерін қолдану сферасы:
қозғалмайтын мүлік объектісінің нақты құнын анықтаудағы Тапсырыс берушіге
және басқа да қызығушы тұлғаларға сонымен қатар объектіні кепілге қою
мақсатында көмек көрсету.
Бағалау мақсаты - бұл баға түрінің анықталуы және бағалауды Бағалау
объектісінің нарықтық құны арқылы іске асыру.
Тапсырыс беруші – Орындаушы - бағалаушының қызметін тұтынушы, Келісім-
шарт жақтарының бірі болып табылатын тұлға.
Бағалаушылар − Бағалауға және Бағалау туралы есепті құруға
қатысушылар, компитентті жұмыс істеуге, бағалаудың кәсіптік стандарттарын
сақтауға, өз мінез-құлықтарында сақсыз, әдепсіз немесе біліксіз әрекет
танытпауға, тапсырысты риясыз, объективті, Бағалауға өзінің жеке мүддесін
енгізбеу міндеттемелерін алған мамандар тобы.
Бағалау қызметінің ерекшеліктері - осыларға сәйкес бағалау қызметінің
субъектілерімен қолданылатын бағалау принциптерін пайдаланғанда бағалау
жұмыстарының орындалу сапасына; қозғалмайтын мүлікті; қозғалатын мүлікті;
меншік кешені ретінде кәсіпорынды; интеллектуалды меншік объектілерін
бағалау әдістеріне; бағалау туралы есептің формасы мен мазмұнына қойылатын
талаптар бойынша бағалау жұмыстары жүргізуі тиіс, Қазақстанның мемлекеттік
басқару органдарымен белгіленген ережелер.
Бағалау практикасының ережелері - осыларға сәйкес бағалау жұмыстары
жүргізуі тиіс, құқықтық – нормативтік базасының нашар әзірленуінің және
бағалау қызметі туралы мемлекетпен бекітілген стандарттың болмауының
нәтижесінде Қазақстанда бекітілген ережелер
1.2 Бағалау қызметінің құқықтық аспектілері
Бағалау қызметін кәсіптік реттеу жағдайы әлемдік тәжірибедегідей, екі
басты тапсырманың шешімімен байланысты. Бұл тапсырмаларды шешуге
мемлекеттің қатысу мөлшері әр мемлекетте және нарық даму механизімінде әр
түрлі. Нарықтық қатынастар салты дамыған және тұрақты әлеуметтік –
экономикалық жағдайдағы мемлекеттерде, мемлекеттік реттеу ролі
төмендетіледі және негізгі реттеуші жағдайлар мемлекетті емес кәсіпті
жүйеде жинақталады. Реформаланатын экономикада тоқырауға жақын жағдайда,
мемлекеттің реттеу ролі объективті және көрнекті өседі.
Соғыстан кейінгі және 1980 – 1990 жылдардағы Еуропада бір – бірін
ауыстыратын ұлттандыру және жекешелендіру толқындары осындай болды. 1980
жылы жылжымайтын мүлік нарығының тоқырауы АҚШ – та бағалау қызметіне
мемлекеттік реттеуді кіргізуге әкеліп соқты.
Оған сипатты жағдай қазіргі кезде Қазақстанда да бар. Жылжымайтын
мүлік нарығы механизімінің даму және қалыптасуын реттеу процесінде
қатысатын мемлекет екі жағдайда болады: басты реттеуші және нарықтық
процестерге активті қатысушы бір уақытта, жекеменшік барлық формаларының
теңесуі жайлы кепілді заңдары және нарықтық мәмілеге қатысушылар арасындағы
ең үлкен меншік иесі. Мемлекеттік жеке меншікке ұлттық байлықтың бір
бөлігін құрайтын жылжымайтын мүлік жатады. Ұйымдар, мемлекет ұйымының
алдында сол байлықты тиімді басқару туралы мақсат қояды. Олар: мемлекеттің
әлеуметтік және басқа да міндеттеме функцияларын сапалы орындау, пайданы
қолдану, сақтау және дамыту , меншік жүйесін оптималдау, сатуда нарықтық
мәміледегі пайданы орындау, жалға беру және басқаруға беруге тағы басқа
тапсырыстар. Осындай жағдайда ірі меншік иесі және нарыққа қатысушы өзінің
нарықтық саясатында өзінің меншігін тиімді басқару позициясында салмақты
қызмет ету керек: оған тиімді басқаруды және нарықтық реттеу проблемаларын
ұтымды қарастыру керек. Сондай – ақ бұл мәтінде бағалауды сапалы түрде
жүргізу, соның ішінде біріншіден мемлекеттік меншік жылжымайтын мүліктін
және олармен дайындалған нарықтық операцияларды бірінші деңгейлі
маңыздылыққа әкеледі.
Жылжымайтын мүлікті бағалау оны басқару сапасында интегралды
көрсеткіш алу мүмкіндігін қамтамасыз етуін айтып өткен жөн. Бағалау
стандарттары өзінің кезегінде бағалау қызметін жүйелендіреді: бағалау
объектісі және субъектісі, қатысушылар қатынасы, жалпы терминологиясы және
негізгі технологиялық және өлшеулер, бағалау жүргізу заңы және әдістері,
бағалау мақсаты және әсер ету факторлары сапалық кепілі, жылжымайтын мүлік
қатысушыларының кәсіпті қатысушылары.
Сонымен реттеу механизмі, функционалды басқару моделінен кейін,
өзіндік сапа шешім базасынан минималды ауытқулар алынады. Бұл өзгеріс
басқару функциясының динамикасын, аймақтық ерекшелігі, дамыған нарық
сапасының қатынасының дәрежесіне қатысты өзгереді.
Әлемдік тәжірибеде мемлекеттік кәсіптік басқаруда бағалау қызметі
жылжымайтын мүлік нарығында минималды механизмі мемлекетке араласуда.
Сондай, Ұлыбританияда бағалау қызметі жылжымайтын мүлік нарығында
мемлекеттік емес кәсіптік ассоциациялар тәжірибеде толығымен басқаруда.
Германияда бағалау аймағында арнайы құқықтандырылған. Реттеуші шешімдер
жылжымайтын мүлік нарығында барлық Еуропаның аймағында іске асады.
Мүліктің бөлінуі жылжымайтын мүлік және жылжитын мүлік сонау Римдік
құқықтық кезінен ақ белгілі. Мұндай мүліктік бөлім Қазақстан
Республикасының Азаматтық кодексінде көрсетілген.
Жылжымайтын мүлік түсінігі жер теліміне бекітілген имарат пен ғимарат
болып келеді. Бұл түсінік жылжымайтын мүлікті бағалау аударылған
шығарылымда көрсетілген. Г. Харрисон 1 кітабында жылжымайтын мүлік
түсінігіне анықтама берген. Жылжымайтын мүлік – ол жер, физикалық объект
және барлығы мықты байланысқан (сол жерге орналасқан) объект. Сондай
түсінікті Оксфорттың бизнес сөздігінде Жылжымайтын мүлік – ол жерде
құралған кез келген мүлікпен, имарат пен ғимарат 2 . Тағы бір мысал
келтірейік: Жылжымайтын мүлік – нақты жер және барлық материалдық
меншік. Жердің беткі қабатында орналасқан оған бекітілген материалдық
мүлік. Келтірілген анықтамаға сәйкес жылжымайтын мүлік – ол материалды, оны
ұстауға және көруге болады.
Ештеңеге қарамай заңгер түсінікті барлық өлкеге түсінікті болмаса
да, анықтамасы керек термин, түсінігі ретінде қарастырылады.
ҚР АК 115 ст. азаматтық құқық обьектісі былай бөлінеді.
- қамқор мүлігі және құқық;
- қамқор емес мүлігі және құқық.
Қамқор мүлігі және құқық мүлік анықтайды терминдар мүлік түсінігін
зат ақша ретінде көрсетеді, сонымен бірге шет ел валютасы, бағалы
қағаздар, қызметтер, фирмалық атаулар, тауарлық таңба және басқа да жеке
тұлғаның қолынан жасалған зат, құқық мүлігі және тағы басқа.
Жылжымайтын мүлікке тағы жылжымайтын затты жатқызуға болады.
ҚР АК 117 ст. Жылжымайтын мүлікке жататындар: жер телімдері, ғимарат,
имарат, жылдық тұрғылықты өсімдіктер, басқа мүліктер, жерге қатыстылар,
жерге бекітілген мүліктер.
Жоғарыда көрсетілгендей жылжымайтын мүлікті басқа орынға ауыстырған
уақытта оны қисапсыз алуға мүмкін емес.
Сондай – ақ жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеуден өтуі керек:
ауал кеңістігі, теңіз кеңістігі, ішкі жүзу кеңістігі, теңіз - өзендерде ,
космостық обьектілер.
Жеке меншік құқық басқада құқықтар мемлекеттік тіркеулер өтуі керек
(ҚР АК 118 ст).
Тіркеуден өткеннен кейін бұл норма жеке меншік құқық, жерді қолдану
мерзім құқығы, көп мерзім қолдану құқығы, жылжымайтын рента мүлік құқығы
қарастырылады.
Бағалаушылардық Қазақстандық ассоциасындың стандартына сәйкес
(СТАНДАРТ ФС ҚР 14640 НПО 004 - 2001) жылжымайтын мүлікте ұғымы
(жылжымайтын объект, жылжымайтын мүлік) физикалық жер телімімен және оған
байланысты қажеттіліктерді жатқызуда.
Жылжымайтын мүлікпен жасасқан шарттар мемлекеттік тіркеу органдары,
мемлекеттік жылжымайтын құқықты тіркеуден және келісім шарт жасасу
Қазақстан Республикасының Әділет Министірлігі, орналасқан орнына байланысты
- жылжымайтын мүлікті тіркеу орталығы, содан кейін тіркелген деген
құжаттамаларды алуға әбден болады.
Мемлекеттік тіркеу тәртібі және тіркеуден босату тәртібі ҚР
Президентінің бұйрығымен, 1995жылы 25 желтоқсанында заң күшіне сүйенеді
№2727 Жылжымайтын мүлік құқығын мемлекеттік тіркеу туралы және онымен
жұмыс. Мына бұйрықпен сәйкес ҚР Әділет Министірлігі жылжымайтын мүлік
құқығына мемлекеттік бірлік кіріспесі болып тіркеледі; мемлекеттік тіркеу
жылжымайтын мүлік құқығының айғағы болып табылады; құқықтық кепілді
қамтамасыздандырудағы және азаматтың өз құқығын қорғауын, заңдық тұлға және
мемлекеттік, міндетті түрде жылжымайтын мүлікті сату - сатып алу келісім
шартының куәлігі қайтарылады, сақталған нормалары анық болса.
7 ст. Құқықты кадастырды жүргізетін Орталық және Әділет Министірлігі
бағындарады.
Егер шет елге көңіл бөлсек, онда англо – америкалық әдісті, Еуропа
аймағында жылжымайтын мүлікті құқықты тіркеу жүйесі қолданылады. Англо -
американдықтар жеке жылжымайтын мүлікті шет ел еуропалық келімсім шартпен
тіркеу қатыстырылады:
Кейінгі және жаңа жеке меншік иесі. Жанама жаңа меншік өзінің
жылжымайтын мүлік тарихымен толығымен танысу керек яғни оның 70 жыл
аралығындағы өмірі.
Еуропалық система мемлекеттік жылжымайтын құқық кеіплін ұсынады.
Барлық жылжымайтын мүлік тарихы мүлік құқығын құрайды. Жылжымайтын мүлік
обьектісі туралы ҚР құқығы оларға әсер ететін, кодексті құқықтар, осы
құралған мемлекеттік органға сай заң бойынша қаралған.
1.3 Бағалау қызметін нормативтік реттеу
Бағалау қызметін құқықтық реттеу № 109-ІІ 2000 жылдың 30-қарашасындағы
Қазақстан Республкасындағы бағалау қызметі туралы заңының негізінде
жүзеге асырылады. Ал бағалау қызметі құқықтық реттеу объектісі ретінде –
бұл бағалау субъектілерімен жүзеге асырылатын кәсіпкерлік қызмет.
Республика заңына сәйкес жүргізілген бағалау өзімен бірге белгілі бір
салдарға әкелуі мүмкін. Өйткені бағалаушы-маманмен жасалған бағалау туралы
есептің өзіндік дәлдік мағынасы бар. Осыған байланысты бағалаушылар мен
бағалау қызметін тұтынушылар арасындағы қарым-қатынасты реттеу мақсатында
жоғарыда аталған заң қабылданды. Бұл заң біздің еліміздегі бағалау қызметін
реттеуші негізгі құжат болып табылады. Бағалау қызметі туралы Заң бағалау
объектілерінің нарықтық не өзге құнын анықтау мақсатымен бағалау қызметін
жүзеге асыру кезіндегі қатынастарды реттеп, бағалау қызметінің субъектілері
міндеттері мен құқықтарын анықтайды.
Заңға сәйкес нарықтық құнды анықтауа бағытталған және лицензиясы жоқ
бағалаушымен жүзеге асырылған қызмет аталған заңмен реттелмейді,
дәлелдеушілік мәні болмайды және мүлікпен мәміле жасауға ұсынлмайды.
Осылайша, объектінің құны туралы тұжырымдаманың, яғни бағалау туралы
есептің заңды күшін мойындаудың бірден-бір шарты болып бұл қызметтің толық
құқылы (лицензиясы бар) бағалаушымен жүзеге асырылуы саналады. Сонымен
қатар бағалау туралы заңда объекті құнын бағалау міндетті болғандағы
жағдайлар тізімі берілген, ондағы бағалаушы мен тапсырыс берушінің
міндеттері мен құқықтары толықтай көрсетілген, және де Бағалау туралы
Келісім-шартқа қойылатын міндетті талаптар аталып, бағалаушымен сақталынуы
тиіс бағалау қызметін жүзеге асыру шарттары берілген.
Біздің еліміздегі бағалау қызметі сонымен бірге басқа да нормативтік
актілермен реттеледі:
• 2001 жылдың 2-қараша айында шыққан №1389 Мүлікті бағалау қызметін
лицезиялау туралы (24.06.2002 жылы Қазақстан Республикасы Үкіметімен
енгізілген өзгерістері бар)Үкімет қаулысы. Берілген лицензиялау туралы
қосымша құжат бағалаушының бағалау қызметімен айналысуына лицензия
алуы мен осындай лицензияны қайтарып алу тәртібін белгілейді.
• 2001 жылдың 6-маусымында шыққан Бағалау стандарттарының бекітілуі
турал бағалау қызметінің субъектілерімен орындалуы тиіс Үкімет
Қаулысы.
• Кәсіпорынды мүліктік кешен ретінде бағалаудың әдістеріне қойылатын
талаптарды бағалау қызметінің субъектілерімен орындалу Тәртібінің
бекітілуі туралы 2002 жылдың 21 қарашасында №172 Қазақстын
Республикасының әділет Министрі мен 2002 жылдың 2 желтоқсанында шыққан
№598 Қазақстан Республикасының қаржы Министрінің бірлескен шешімі.
• Бағалау туралы есептің нысаны мен мазмұнына қойылатын талаптардың
бағалау қызметінің субъектілерімен орындалу Тәртібінің бекітілуі
туралы 2002 жылдың 21 қарашасында №172 Қазақстын Республикасының
әділет Министрі мен 2002 жылдың 2 желтоқсанында шыққан №598 Қазақстан
Республикасының қаржы Министрінің бірлескен шешімі.
• Жылжымайтын мүлікті (мүліктік кешен ретінде кәсіпорындарды
санамағанда) бағалау әдістеріне қойылатын талаптардың бағалау
қызметінің субъектілерімен орындалу Тәртібінің бекітілуі туралы 2002
жылдың 21 қарашасында №173 Қазақстын Республикасының әділет Министрі,
2002 жылдың 2 желтоқсанында №600 Қазақстан Республикасының қаржы
Министрі, 2002 жылдың 26 қарашасында №96 Қазақстан Республикасының
индустрия және сауда Министрі мен Қазақстан Республикасының жер
ресурстарын басқару Агенттігі Төрағасының бірлескен шешімі.
• Қазақстан Республикасының Мемлекеттік стандарттарының іске қосылуы
мен бекітілуі туралы 2002 жылдың 29 желтоқсанындағы №510 Қазақстан
Республикасының индустрия және сауда Министрлігінің стандарттау,
метрология және сертификаттау бойынша Комитетінің шешімі.
Бағалау стандарттары ең алдымен Қазақстан Республикасының аумағында
қызмет атқаратын бағалаушылар үшін арналған. Стандарттарда бағалау кезінде
анықталатын құндардың негізгі түрлерін ажырату үшін анықтамалар
келтірілген, бағалаудың әр түрлі әдістері мен тәсілдерін қолдануға
нұсқаулар берілген. Осылайша бағалау қызметі Қазақстан Республикасында заң
деңгейінде де, орындаушылық билік деңгейінде де реттелініп отырады. Қазіргі
уақытта Қазақстанда бағалау қызметінің құқықтық базасы қалыптасты, әрмен
қарай Бағалау құқығы дамуда.
1.4 Кәсіпорын бағалауының құндық қажеттілігі
Жылжымайтын мүлік біздің заманымызда ең басты, әрі ең тиімді пайда
көзі ретінде пайдаланады. Ал оның пайда көзі ретінде – шағын және орта
кәсіпорындар, бизнестер, коммерциялық жылжымайтын мүлік болып танылады.
Яғни орта немесе шағын бизнеске келесідей заңдармен көрсете келе оның
түсінігін көрсетеміз.
Бағалаудың әр түрлі әдістері оқшауланған түрде қолданылмайды.
Керісінше олар бір - біріне қатынастарын толықтырады, әдетте бағалау күніне
бірнеше әдістер қолданылады. Содан кейін әр түрлі әдістерін алынған бағалау
нәтижелері қорытынды баға үшін өзара салғыстырылады. Бірақ кейбір әдістер
бағалаудың анықталған құндарының құнын бағалауды баға объектінің түзетілген
баламалы құнының әдісін ұстанады, ал тұрақты пайда әкелетін кәсіпорындар
мен жылжымайтын мүлікті бағалауды - келтірілген әдісі болып табылады.
Бағалау қызметтер бұл оның нәтижелерін қолдану сферасы: қозғалмайтын
мүлік объектісінің нақты құнын анықтаудағы Тапсырыс берушіге және басқа да
қызығушы тұлғаларға сонымен қатар объектіні кепілге қою мақсатында көмек
көрсету.
Жылжымайтын мүлікті пайда көзі ретінде пайдалану ол нарықта
коммерциялық жылжымайтын мүлік ретінде орын алады. Коммерциялық жылжымайтын
мүлік. Коммерциялық жылжымайтын мүлік - жылжымайтын мүлікті пайда көзі
ретінде пайдаланатын объект. Коммерциялық объектілерге: дүкендер, кафелер,
ресторандар, офистар, өндіріс базалар, ТЖО, шаштараздар және де тағы
басқалар. Жылжымайтын мүлікті пайдаланудан түсетін кәсіпкерлік пайданың
қолдануын көрсететін жылжымайтын мүлік - коммерциалық мүлік болып
табылады.
Нарықтық экономиканың дамуы меншіктің көптүрлілігіне және меншік
иесінің қайта пайда болуына, шаруашылық айналымда меншік объектілері
санының көбеюіне әкелді. Өзінің иелік құқықтарын жүзеге асырғысы келген әр
адамның алдында көп қиыншылықтар мен сұрақтар пайда болады.
Ең маңызды сұрақтардың бірі меншік объектісінің құны туралы сұрақ
болып табылады. Оның шешімін табу қажеттілігі кәсіпорындарда, фирмаларда,
акционерлік қоғамдарда, қаржы институттарында пайда болады. Кәсіпорындарды
акционерлеу, ипотекалық несиелендіру, қор нарығы мен сақтандыру жүйесінің
дамуы да жаңа қызмет түріне – меншік объектілері мен құқықтарының құнын
бағалауға деген қажеттілікті қалыптастырады.
Бағалау жұмыстарын жүргізуде қатысатын жақтар өз қызығушылықтары үшін
әрекеттене отырып, бағалау мақсаттарын анықтайды.
Бизнесті бағалау төмендегілер үшін жүзеге асырылады:
• фирманың не кәсіпорынның ағымдағы басқару тиімділігін арттыру;
• қор нарығында кәсіпорынның акцияларын, облигацияларын сатып алу-сату;
• негізделген инвестициялық шешім қабылдау;
• кәсіпорынның оның иесімен толықтай не бөлшектеп сатып алынуы не
сатылуы;
• ортақ иеленушілердің біреуі келісім-шартты бұзған не қайтыс болған
жағдайда үлесін анықтау;
• кәсіпорынның қайта құрылымдануы. Кәсіпорынның жойылуы, бірігуі,
холдинг құрылымынан өздігінен кәсіпорынның жеке бөлініп шығуы не
жұтылуы оның нарықтық құнын анықтауды болжайды, өйткені акциялардың
сатып не өтеуін төлеп алу бағасын жұтылатын фирманың акционерімен
төленетін конверсиясының бағасын немесе сыйақы көлемін есептеу керек;
• кәсіпорынның даму жоспарын құру.стратегиялық жоспарлау процесінде
фирманың болашақ табысын, оның тұрақтылық деңгейін жене құндылығын
бағалау маңызды;
• кәсіпорынның несие алуға қабілеттілігі несиелендіру кезіндегі кепілдік
құнын анықтау. Берілген жағдайда бағалау бухгалтерлік есеп бойынша
активтер құнының мөлшері оның нарықтық құнына қарағанда қатты
айрықшалануы мүмкіндігіне байланысты талап етіледі;
• активтер құнын жоғалту алдында есептеліну қажеттілігі туатын
сақтандыру процесі кезінде;
• салық салу. Салық салу базасын анықтау кезінде кәсіпорын табысының,
оның мүлігінің объективті бағалауын жүргізу керек;
• негізделген басқарушылық шешімдерін қабылдау. Инфляция кәсіпорынның
қаржылық есебін тежейді, сондықтан тәуелсіз бағалаушылармен мүлікті
дүркінді қайта бағалау , қаржылық шешімдерді қабылдауға база болып
табылатын оның қаржылық оның қаржылық есебінің шынайылығын жоғалатуға
мүмкіндік береді;
• бизнес дамуын инвестициялық жобалау. Бұл жағдайда оның негізделуі үшін
толықтай кәсіпорының, оның меншікті капиталының, активтерінің,
бизнесінің өткізу құнын білу міндетті.
Бағалаудың негізділігі мен шындыққа сай келуі көбіне бағалау бағытының
қаншалықты дұрыс анықталғандығына да байланысты: сатып алу-сату, несие
алу, сақтандыру, салық салу және т.б.
Бағалау мемлекеттік, өкімет субъектілері жергілікті білім беру не жеке
және құқықтық тұлғалардың оларға тиесілі бағалау объектілеріне құқықтарын
жүзеге асыру үшін жүргізілетін жағдайлардан басқа да міндетті бағалауды
қажет ететін жағдайлар кездеседі. Мұндағы бағалау жүргізудің міндеттілігі
Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы заңда бекітілген.
Бағалау объектілерінің ішінде ерекше орынды бизнес (кәсіпорын, ұйым,
компания) алады. Бизнесті бағалау кезінде объекті болып кәсіпорынның
мүліктік кешені негізінде жүзеге асырылатын және пайда табуға бағытталған
қызмет алынады. Кәсіпорын болса азаматтық құқықтар объектісі болады,
шаруашылық айналымға түсе алады, шаруашылық операцияларға қатысады.
Нәтижесінде оның құнын бағалау қажеттілігі туады.
Кәсіпорынның мүліктік кешенінің құрамына оның мақсаттарына жету үшін,
шаруашылық қызметін жүзеге асыру үшін, пайда табу үшін арналған мүліктің
барлық түрлері, соның ішінде жылжымайтын мүлігі, машиналар, жабдықтар,
көлік құралдары, инвентарь, шикізат, өнім, сонымен қатар мүліктік
міндеттемелер, құнды қағаздар, материалды емес активтер, және интелектуалды
меншік объектілері соның ішінде фирмалық атаулар, қызмет көрсету белгілері,
патенттер, лицензиялар, ноу-хау, тауар белгілері кіреді. Сондықтан бизнесті
бағалау кезінде бағалаушы кәсіпорынның меншікті капиталын да, мүліктік
кешеннің жеке бөліктерінің құнын да анықтай отырып, оны толықтай бағалайды.
Кәсіпорын бағалау объектісі ретінде нақты белгіленген шектеулерден тұрады,
күрделі жүйе бола отыра бағаланатын бизнес әр түрлі құраушы бөліктерден
тұрады. Кәсіпорын құрылымына цехтар, учаскелер, қызмет көрсететін
қожалықтар, арнайы бөлімшелер, контор ғимараттары, әр түрлі аумақтардағы
байланыс құралдары кіреді. Үлкен мәнге кәсіпорын тіршілігінің ұйымдық-
құқықтық формасы ие болады. Бірлестіктер, холдингтер, қаржылы-өндірістік
топтар бағалау объектісі бола алады. Бұл жағдайда бір бизнес аумағында
бірнеше еншілес компаниялар, бөлімшелер, филиалдар бірігеді. Дұрыс бағалау
үшін ақша ағымдарының қалыптасуы мен олардың қозғалысының бағытын, сонымен
қатар әр бөлімшенің құқықтары мен рөлін қадағалау керек. Және де бағалау
объектісі құрамына әлеуметтік-мәдени саланың бөлімшелері, жалпы ұлттық мәні
бар объектілері кіретіндігін тексеру қажет.
Бизнесті бағалау кезінде кәсіпорын заңды тұлға бола отырып, шаруашылық
субъекті де болып табылатынын ескеру керек. Сондықтан оның құнын есептеу
барысында белгілі бір заңды құқықтардың бар екендігін де ескеру қажет. Бұл
бизнестің бағалау объектісі ретіндегі бірден-бір ерекшелігі болып табылады.
Басқа бір ерекшелігі – бизнесті бағалай отырып, бағалаушының мүліктік кешен
құнын, құрылыс тиімділігін және бағалау объектісі шектеуіндегі құнының
өсуін анықтау керектігінде.
... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ
1 КӘСІПОРЫН БИЗНЕСІН БАҒАЛАУДЫҢ АЛҒАШҚЫ
ҚАДАМЫ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
1.1 Кәсіпорындарды бағалау
қажеттілігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
1.2 Бағалау қызметінің құқықтық
аспектілері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
1.3 Бағалау қызметін нормативтік
реттеу ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... .
1.4 Кәсіпорын бағалауының құндық
қажеттілігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
2 БИЗНЕСТІ БАҒАЛАУДЫҢ ӘДІСТЕМЕЛІК НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... ... ..
2.1Салыстырмалы
әдіс ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ..
2.2 Табыстық
әдіс ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ..
2.3 Шығындық
әдіс ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ...
3 ЕСЕПТЕУ БӨЛІМІ
3.1 Кәсіпорын бизнесін шығын әдісімен
бағалау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ..
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
КІРІСПЕ
Елімізде нарықтық қатынастардың дамуына байланысты бизнесті бағалаудың
қажеттілігі де күннен күнге арта түсуде. Қазақстан Республикасындағы
бағалау қызметі туралы заңына сәйкес меншік объектілерін (мемлекеттік
немесе жартылай мемлекеттік меншік объектілерін, мемлекеттік субъектілер
немесе муниципалды құрылым меншігіндегі объектілерді) жекешелендіру,
сенімді басқару немесе жалға беру, сату, национализациялау, өтеп алу,
ипотекалық несиелендіру, жарғылық капиталға салым ретінде беру кезінде
бағалау міндетті болып табылады.
Бизнесті бағалау өтімділігі төмен акциялары бар жабық кәсіпорындардың
немесе ашық акционерлік қоғамдардың меншікті (жарғылықты) капиталының
нарықтық құнын бағалауға мүмкіндік береді. Акционерлік қоғамдар туралы
заңға сәйкес бірнеше жағдайларда акционерлік капиталдың нарықтық құнын
бағалау тәуелсіз бағалаушылармен жүргізілуі тиіс. Мысалға, бұл әрекет,
акцияларды өтеп алу кезінде т.б. жағдайларда алдын ала қарастырылуы керек.
Бизнесті бағалаудың қажеттілігі инвестициялау, несиелендіру,
сақтандыру, салық салу қорын есептеу кезінде артады.
Бизнесті бағалау міндетті түрде кәсіпорынды қайта құрылымдаудың
негізделген бағытын таңдау үшін керек. Бизнесті бағалау процесінде нарықтық
экономикада меншік иелері мен фирма менеджерлерінің басты мақсаты болып
табылатын кәсіпорынды басқарудың мүмкін болатын тәсілдерін және осы
тәсілдердің ішінде кәсіпорынға максималды тиімділік беретінін, яғни ең
жоғарғы нарықтық бағаны қамтамасыз ететін әдістерін анықтауға мүмкіндік
береді.
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуімен байланысты елімізде еңбек
және әлеуметтік қамсыздандыру Министрлігімен бекітілген жаңа мамандық –
бағалаушы-сарапшы пайда болды.
Бұл дипломдық жобаның тақырыбы: Кәсіпорынның бизнесін бағалау. Осы
аталған тақырыпқа сәйкес барлық бизнеске және оны бағалауға қатысты
мәліметер мен ақпарат қаралды. Соған сәйкес нәтиже де алынды.
Ол үшін ең алдымен жалпы кәсіпорындардың бизнесін бағалаудағы оның
теориялық алғышарттарына қысқаша шолу жасалып, кейін сол бағалаудың мақсаты
мен сипаты анықталынды. Сонымен қатар теория бөлімінде осы бағалауды
жүргізудегі ұстанатын қағидалар аталып, жалпы бағалауда қолданған ұғымдар
мен түсініктерді баяндалды. Аталған тарау бойынша теорияның негізі болып
табылатын тәртіптерді, реттеуші заңдылықтарды айтпай кету мүмкін емес.
Осымен негізгі бөлімге бастау беретін теория бөлімі аяқталып, ең басты
мақсатымыз бағалау әдістемесі тарауына өтеуге болады.
Әдістемелік тараудың басты ерекшелігі болып, оның алдындағы бөлімге
қарағандағы күрделілік мәні мен көтерілген мәселелер көптігі табылады. Яғни
мұнда барлық бағалаушыларға ортақ, олардың қызметінің басты көрінісі –
бағалау әдістері мен тәсілдері қарастырылады. Олардың жалпы бағалаудағы
есептемелік сипаты, әдістемелік нұсқаулары, баты теңдеулері т.б. осы
бөлімде көрсетілген. Бағалаудың негізгі үш әдісі де әр қайсысы өздігінен
жеке тарау ретінде толығымен ашылған.
Келесі маңыздылығы жағынан кем емес, барлық дипломдық жұмысымыздың
қорытындысы немесе нәтижелерінің жайыны іспеттес тарауымыз – есептеулер
бөлімі. Мұнда атынан белгілі болып отырғандай қорытынды есептеулер,
салыстырулар және ең бастысы – талдау жұмыстары көрсетілген.
1 КӘСІПОРЫН БИЗНЕСІН БАҒАЛАУДЫҢ АЛҒАШҚЫ ҚАДАМЫ
1.1 Кәсіпорындарды бағалау қажеттілігі
Қазіргі кезде Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасуы
жүріп жатыр. Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасуы көптеген
мәселелерге тіреледі, соның ішінде бөлек сегменттерінің әркелкі дамуы,
құқық қорының жетілдірілмеген және заңды тұлғалар мен азаматтардың
инвестициялық өтімділігінің аздығы.
Жылжымайтын мүлік дегеніміз – бұл физикалық обьекті, олардың
кеңістіктегі белгілі орны болады және соған қатысты заттардың жиынтығы.
Бағалау қызметінің дамуы Қазақстанда экономикалық нарықта өту
кезеңінен бастау алды, қажеттілік туғаннан кейін бағалау құн объектісінде
массалық бірлікте, инвесторлық әрекеттің анықталуы экономикада несие алу
үшін залогқа мүлікті комплекс өнеркәсібін және жылжымайтын мүлікті, жер
үйді сату – сатып алуда, жер телім мен пәтер жағдайын, соған байланысты
бағалаушыларға мемлекеттен сұраныс түсті, бағалау мамандығы нарықта үлкен
бір дау ретінде сұранысқа ие болды. Нарықта бағалаушылар көптен пайда бола
бастады, олар еш бір стандартты сақтамай жұмыс істеу сапасы төмен дәрежеде
болды. Осының салдарынан анық көрінді , енді Қазақстандағы бағалаушылар
барлық стандартты ұстана келе, бағалау қызметінің Мемлекеттік тіркеу
коммитетіне өз сапасын көрсетуге кірісті.
Қазіргі уақытта Қазақстанда бағалау қызметінің құқықтық базасы
қалыптасты , әрмен қарай Бағалау құқығы.
Бағалау туралы заң Қазақстан Республикасының Конституциясында
негізделіп, әр түрлі деңгейдегі заң шығаратын нормасы құжаттардан тұрады
және де оларды бірнеше топтарға бөлуге болады:
- бірінші топ - ҚР АК заң жинағы;
- екініші топ - заңды күйі бар ҚР-ң заңдары және ҚР ел басының
жарлығы; Осы топқа 30 қараша 2000 жылғы № 109 – І ҚР-ғы
Бағалау қызметі туралы заңдары жатады, содан кейінгі заң;
- үшінші топ - ҚР үкімет қаулысы;
- төртінші топ - ҚР халық банкін басқаруы;
- бесінші топ - министрлік және қабылданған бұйрықтар;
- алтыншы топ - бағалау стандарты;
- жетінші топ - нұсқаулар, хаттар, басқа құжаттар.
Заң бағалаудың нарықтық немесе басқа обьектілердің құндарын орнату
мақсаты мен пайда болған бағалау қызметінің орындалу қатынастарын
қалыптастыратын субьектілердің құқығы мен міндеттерін бағалау қызметін
анықтайды.
Заңда айтылғандай, бағалаушы көмегі мен орындалатын бағалау
қызметінде кәсіпкерлік қызмет түсіндірілуге, берілген мерзімде нарықтық
немесе басқа құнды бағалану обьектілер қатынасын орнатуға жіберілген, егер
басқалары заңмен қарастырылмаған жағдайда болса.
Бағалау қызметінің субьектілері төрт статияға байланысты -
бағалаушылар, тапсырыс берушілер және үшінші тұлғалар болады. Бесінші ст.
байланысты, обьектілердің бағалануына: жеке материалды обьектілер, сонымен
қатар жылжымайтын мүлік; тұлғалардың мүлігін құрайтын заттар жиынтығы;
сонымен қатар мүліктің белгілі бір түрі (жылжымалы және жылжымайтын); жеке
меншік құқығы және мүлікке басқа затты құқығы немесе мүлік құрамындағы
басқа заттар; міндеттемесін (қарызды) талап ету құқығы; жұмыстар, қызмет
көрсетулер, ақпараттар, интеллектуалды жеке меншік обьектісінің заңы немесе
басқа обьектілердің азаматтық құқығы.
Бағалаудың формасына келер болсақ, онда заңға байланысты бағалау
міндетті немесе талапты болуы мүмкін.
Заңға сәйкесті (6 бет) міндетті бағалау жеке тұлғалардың жылжымай-тын
мүлігіне салық салу үшін жүргізіледі және кәсіпкерлік қызметте
қолданылмайтын, жекешелендіру, жалға беру немесе басқару үшін, ипотекалық
несиелендіру; мемлекеттік қажеттілік үшін мүлікті сатып алу және алып
тасталу; соттың атқарушысымен жүргізілген бағалауға талап етуші немесе
берешеа қарсы болғанда және басқа жағдайларда мүліктің саны анықталады.
Осыдан өкілетті орын қызметті үйлестірім керек және мүлікті бағалау
сұрақтарын салық орындарымен әдістемелік және әдістеме ғылымы бойынша ҚР
Госкомүлігі және оның аймақты комитеті, банктер, сот шешімін қабылдайтын
органдар арқылы көмек көрсетуі қажет.
Бағалауды құқықты түрде орындау сөзсіз оңай болғандықтан немесе
мемлекеттік органдар жағынан арнайы шешімді талап етпегендіктен, талапты
бағалауды қолдану сферасы айтарлықтай кеңірек болады. Нарықтың өсуіне
байланысты, жер учаскелерін бағалаудағы аумақ мөлшері де өседі. Сақтандыру
және баж істері бағалауға негізгі мән болады және апаттық зіл зала және
апаттардан табиғатты қорғау заңдылығы анықталады. Мемлекеттік қазына,
қоғамдық азықтық қалыптасуы және ұлттық пайданың, жер қойнауы мен
өндірілетін жерлердің, инвестицияның тиімділігі немесе негізгі амалдардың
жоғары бағалаудың, бағалауда көбірек көрінеді. Бұл уәкілетті мүшелердің
керекті қарым – қатынасын бақылаудағы бағалау қызметін көптеген
министрлермен, комитеттермен және агенттіліктермен, сонымен қатар
жергілікті атқарушы өкілетті органдармен келіседі.
Бағалауды жүргізу негізгі (7 ст.) үшін ҚР азаматтық заң шығаруына
сәйкесті, бағалаушы мен тапсырыс беруші арасындағы нәтиже бағалауды жүргізу
келісімі болады.
Заң шығару актісін қарастырғанда, обьектінің бағалануы, сонымен
қатар, қайталануы сот шешімі негізінде немесе мемлекеттік мүше уәкілеті
негізінде жүргізілуі керек сот және мемлекеттік мүше уәкілеті бағаланушыны
өз еркімен таңдауға болады.
Жүргізілген бағалау нәтижесімен есеп беруі екі дана болуы керек,
біреуі тапсырыс берушіде, екіншісі – бағалаушыда болады. Бағалау жөніндегі
есеп беру мәні және формасы қойылған талаптарға бағалау қызметінің
аймағындаға нормалы заңды актіде қойылады (9 ст.)
Заңды бағалаушы арасында 11 ст. сәйкесті бағалаушы бағалау әдісін өз
еркімен нормасы заңды актіні бағалау қызмет аймағында қолдана алады;
құжаттамаға толық көлемде бағалау жүргізгенде рұқсат етуін тапсырыс
берушіден талап ету, бағалауды іске асыру үшін керек; келісім негізінде
бағалауды жүргізгенде басқа бағалаушылардан немесе басқа мамандарды қажет
кезінде көңіл бөлдіру; егер тапсырыс беруші келісім шартын бұзса, бағалау
обьектісі жайлы мәліметпен қамтамасыз етпесе, мемлекеттік құпиясын құрайтын
мәліметтерден басқа коммерциялық немесе басқа заңды жүздегі құпияларды
қорғау осы жағдайларда бағалауды жүргізбеуге болады. Сонымен қатар
бағалаушылар палата бағалаушылармен және басқа коммерциялық емес
мекемелермен қосылуларына болады.
Заңды тұлға бағалаушы формасы түрінде құрылған коммерциялды емес
кәсіби өзі қаржыланатын бағалаушы мекемесі болады. Бағалаушылар палатасында
құқықты сақтау және оның мүшерелінің назары үшін өз ерікті негізінде
құрылады, сонымен қатар бағалау қызметі жөніндегі нормалы құқықты актілер
бағалаушылар талабы сақталуы үшін жәрдем береді. Бағалаушылардың қызмет
палатасы заң шығаратын актілермен ұйымдастырушы келісімімен, немесе
жарлығымен реттеледі. Бағалаушы палаталары мемлекеттік тіркеу реттелуі заң
шығаратын мемлекеттік заңгер тұлғасының тіркеуімен палата бағалаушылар
бөліміне мойындалған мекеме келісімі және палата жарлығы немесе бағалаушы
палатасының бөліміне кірісуінің шартын орындалса бағалаушыға бас тартуға
болмайды. Бағалаушы палатасы бөліміне кіруіне бас тарту сот ісіне қаралады,
бағалаушы палатасы ассоциация нормасындағы Республикалық бағалаушы
палатасымен бірігуіне немесе халықаралық бағалаушылар бірлігіне кіруге
болады.
12 ст. байланысты бағалаушы: бағалық қызметінің орындалуында заң
шартын орындау; сонымен қатар басқа нормалы құықты актілерді орындау керек;
бағалау жүргізілгенде кейбір жағдайлар туғалы көлкемде өзінің қатыса
алмайтындығын тапсырыс берушіге айтуы кере; тапсырыс беруші және үшінші
тұлғаның бағалау жүргізу кезінде құжаттардың құпиялығын және сақталуын
қамтамасыз ету; мүлікті бағалау; қызметті орындауда сенімді уәкілдік органы
және тапсырыс берушіге беру; тапсырыс беруші және үшінші тұлғалардан
бағалау жүргізілу кезінде алынған құпиялы мәліметтерді таратуға болады,
қарастырылған заң шығаратын акті жағдайларын басқа, обьектіні тікелейсіз
зерттеу және тапсырыс берушіге бағалау жөнінде есеп беру; хронологиялық
ретте бағалау жүргізуге, келісім белгілену көрсетілген бағалау жүргізудегі
есеп беру кітабын енгізу; жүргізілген есепті беруді бес жыл сақталу; заң
шығаратын акт қарастырылған жағдайда бағалау жөніндегі есеп беру
көшірмесін көрсету немесе заңты талабы бойынша мемлекетті органдарға
мәліметтерді беру міндетті.
Бағалаушы: бағалау қызметі аймағында нормалы құқық актілерінің
талаптарының бағалауына мемлекетті құпия құрайтын коммерциялық құпиялық
мәліметтердің бағалаудың нақты еместігіне; бағалау жүргізуі үшін
құжаттардың сақталуы мен түгел болуы және басқа меліметтер көрсетілуі; есеп
беру. Тапсырушының құқығы бар бағалаушының бағалауға байланысты
құқықтандыру талаптары туралы ақпараталуға; бағалаушының бағалауы туралы
есебі мен қорытындысына негізделген нормативтік құқық актілерімен танысуға;
бағалаушыдан бағалауды өткізу әдістері туралы қажетті ақпаратты алуға;
қойылған келісім талабы бұзылған жағдайда бағалаушы қызметінен бас тартуға.
Тапсырушы міндеті: келісімге сәйкес бағалаушы үшін өзіндік уақытқа
және сапалы баға жасауға; бағалаушыға бағалау үшін толық мәліметтерді және
ақпаратты сондай - ақ қажетті талдауларды беруге, бағалаушының бағалау
аймағына жіберуді қамтамасыз етуге; бағалаушы қызметіне егер қарсы әсер
ететін жағдайда араласпауға; бағалаушы талабына сай бағалау үшін қажетті
ақпараты алу үшін үшінші тұлғаға жазбашаша түрде өз атынан сұраныс
жіберуге.
17 ст. сәйкес бағалаушымен тапсырушы арасында бағалау қызметі тек
соттық ретте рұқсат етілген жағдайда іске асады.
Заңға сәйкес ҚР жеке және компонентті жекеменшіктерін бағалауына 19
ст. сәйкес сөзсіз қызмет етуіне қамтамасыз ететін үкілетті мемлекеттік ұйым
кепілдік беру қажет, талдап айтсақ:
- бағалау қызметі аймағында мемлекеттік реттеу және тексеу;
- нормативтік құықтық актілерді талдау және өз компетенциясы
шегінде мақұлдау, бағалау қызметі мен оның жетістіктеріне жаңа
ұсыныстар енгізу туралы ҚР құқықтандыруын өндірісте қолдану.
- өңдеуде өз компетенциясы шегінде қатысуы, сондай - ақ бағалау
стандартын келістіру (метрология, стандарттау және
сертификаттаудың мемлекеттік ұйымдарымен толық бекітілген);
- бағалау қызметінің барлық субьектілері үшін бірдей жағдай
жасау жолымен мүлікті бағалау нарық қызметінде конкуренцияның
өсуіне әкелді;
- мүлікті бағалауда лицензиялау қызметі;
- бағалаудың квалификациясын жоғарлатудағы дайындыққа және қайта
дайындауға қатысу;
- бағалау қызметіне байланысты бағалау қызметінің
субьектілеріне консультативті көмек көрсету;
ҚР құқықтандырылуына сәйкес басқада қызметтері:
Заңға сәйкес және ҚР Лицензиялау туралы заңына сәйкес ҚР басшылығы
меен 2001 жылдың 2 қарашасында Мүлікті бағалау қызметін лицензиялау
сұрақтары №1389 қойылым ретінде қабылданды, онда ҚР және лицензия беретін
өкілетті ұйым ретінде ҚР Министрлік Әділеттердің Комитеттік тіркеу қызметі
анықталған, ары қарай комитет жоғарыда көрсетілгендей 19 Ст. Құқық
комитетке сәйкес көрсетілген
Бағаланатын қызмет сұрақтары бойынша басқа мемлекеттік ұйымдармен
өзара әрекет етуі комитет талап ететін құқықты қамтамасыз етуі маңызды.
Жоғарыда көрсетілгендей, аталған түрдегі қызмет етуде көптеген
нарықтық қатысушылар баға сферасымен соқтығысады, сонымен қатар мемлекеттік
ұйымдар салықтық, соттық органдар, соттың шешімін орын-дайтын ұйымдар,
мемлекеттік мүлікті басқару комитеті және призентация-лар, жергілікті ұйым
билігі. Біздің көзқарасымызша, ҚР бағалы қызметін реттеу сұрағында
ведомствааралық кеңес құру сұрағы тиімді, оның құрамына министерство және
ведомства өкілдері кіруі мүмкін, оның компетенциясына сұрақтарды реттеуді
қосуға боладчы, бағалы қызметке байланысты, әкімдік облысты, қоғамдық
біріктіруі және бағалы өзіндік реттеу ұйымын, оқу мекемелерін және т.б
Қазақстанда жағдай бойында бағаланушыларды таңдау сайыстық әдет
негізінде құрылған, мемлекеттік тапсырыс бағасы талап етіледі немесе оның
қолдану мемлекеттік ұйымдар болып табылады.
Сонымен, мысалы, ұйымдарды таңдау сайысы өткізіледі, мемлекеттік жеке
иеленушілік комитеті қарастырылған бағалауға ҚР министрлік қаржы (ҚР Мемком
жекеменшік) презентациясы және презентация обьектісінің келтірілген жұмысы
бойынша алдын ала сатуға дайындалған. Бірақ қатысушылар жағынан көптеген
қарсылықтары қарастырылған. Жеңімпаздарды таңдау критериясы қарапайым және
түсінікті болады, бірақ оның нәтижесін қорыта келгенде жабық сипатта,
формальді жеңімпаздар компаниясымен таңдалады, көмекпен және ҚР мемжеке
иеленушілік жетекшілерінің талабы - конкурсты ұйымдастыру. Баға нәтижесі
сонымен жеті құпияда сақталады және мемлекеттік жекеменшік басқаруы
эффектісіне қаттыссыз көрсетілген тэнденцияның төмендеуі. Сонымен қатар
жақсы бағаланушыларды конкурс бойынша толық потенцияалмен қолдану және
мемлекеттік ұйымдарды басқару жұмысының сапасының жоғарлауы. Нарықтық
экономиканың дамуы меншіктің көптүрлілігіне және меншік иесінің қайта пайда
болуына, шаруашылық айналымда меншік объектілері санының көбеюіне әкелді.
Өзінің иелік құқықтарын жүзеге асырғысы келген әр адамның алдында көп
қиыншылықтар мен сұрақтар пайда болады.
Ең маңызды сұрақтардың бірі меншік объектісінің құны туралы сұрақ
болып табылады. Оның шешімін табу қажеттілігі кәсіпорындарда, фирмаларда,
акционерлк қоғамдарда, қаржы институттарында пайда болады. Кәсіпорындарды
акционерлеу, ипотекалық несиелендіру, қор нарығы мен сақтандыру жүйесінің
дамуы да жаңа қызмет түріне – меншік объектілері мен құқықтарының құнын
бағалауға деген қажеттілікті қалыптастырады.
Бағалау қызметі біздің еліміздегі экономикалық дамуды болашақта
арттыратын инфрақұрылымды қалыптастыруда маңызды орын алады. Бүгінгі таңда
құнды бағалау шаруашылық нарықтың жүйесінде елеулі жетістіктерге ие болды.
Құнды бағалау қазіргі қазақстандық бизнесмен, финансист, менеджердің
арсеналындағы бөлінбес бір құралына айналды. Сондықтан нарықтық экономика
жағдайында жай азаматқа да, мемлекеттік қызметкерге де, саясаткерге де,
кәсіпкерге де бағалау қызметі туралы түсініксіз жұмыс істеу қиын.
Нарықтық экономикаға өту кәсіпорындардан ғылыми-техникалық прогресс,
шаруашылық нысандар мен өндірісті басқарудың тиімділігі, кәсіпкерлікті
шапшаң ету негізінде өндірістің, өнім мен қызметтің бәсекелестік қабілетін
арттыруды талап етеді.
Мұндағы маңызды рөлді шаруашылық субъектілердің қызметін экономикалық
талдауға бөлінеді. Оның көмегімен кәсіпорынның даму стратегиялары мен
тактикасы жасалады, басқарушылық шешімдер мен жобалар негіздделеді, олардың
орындалуына бақылау жүзеге асырылады, өндірістің тиімділігін арттыру
резервтері табылады, кәсіпорынның, оның бөлімшелері мен жұмысшыларының
қызметінің нәтижелері бағаланады.
Кәсіпқой бағалаушы өз қызметінде әрқашан да белгілі бір мақсатты алға
қояды. Мақсатты дұрыс қою есептелінетін құн түрін дұрыс анықтауға және
бағалау әдісін таңдауға мүмкіндік береді.
Бағалау мақсаты әдетте, клиентке инвестициялық шешім қабылдауға,
мәміле жасасуға, қаржылық есепке өзгерістер енгізуге т.б. мақсаттар үшін
керекті кез-келген бағалау құнын анықтауға болады. Бағалау жұмыстарын
жүргізуде қызығушылықты мемлекеттік құрылымдардан бастап әртүрлі жеке
тұлғаларға дейін пайда болады: бақылау-тексеру органдары, басқарушылық
құрылымдар, несие ұйымдары, сақтандыру компаниялары, салық фирмалары т.б.
және ең бастысы бизнес иелері – кәсіпкерлер.
Бағалау жұмыстарын жүргізуде қатысатын жақтар өз қызығушылықтары үшін
әрекеттене отырып, бағалау мақсаттарын анықтайды.
Бизнесті бағалау төмендегілер үшін жүзеге асырылады:
• фирманың не кәсіпорынның ағымдағы басқару тиімділігін арттыру;
• қор нарығында кәсіпорынның акцияларын, облегацияларын сатып алу-сату;
• негізделген инвестициялық шешім қабылдау;
• кәсіпорынның оның иесімен толықтай не бөлшектеп сатып алынуы не
сатылуы;
• ортақ иеленушілердің біреуі келісім-шартты бұзған не қайтыс болған
жағдайда үлесін анықтау;
• кәсіпорынның қайта құрылымдануы. Кәсіпорынның жойылуы, бірігуі,
холдинг құрылымынан өздігінен кәсіпорынның жеке бөлініп шығуы не
жұтылуы оның нарықтық құнын анықтауды болжайды, өйткені акциялардың
сатып не өтеуін төлеп алу бағасын жұтылатын фирманың акционерімен
төленетін конверсиясының бағасын немесе сыйақы көлемін есептеу керек;
• кәсіпорынның даму жоспарын құру.стратегиялық жоспарлау процесінде
фирманың болашақ табысын, оның тұрақтылық деңгейін жене құндылығын
бағалау маңызды;
• кәсіпорынның несие алуға қабілеттілігі несиелендіру кезіндегі кепілдік
құнын анықтау. Берілген жағдайда бағалау бухгалтерлік есеп бойынша
активтер құнының мөлшері оның нарықтық құнына қарағанда қатты
айрықшалануы мүмкіндігіне байланысты талап етіледі;
• активтер құнын жоғалту алдында есептеліну қажеттілігі туатын
сақтандыру процесі кезінде;
• салық салу. Салық салу базасын анықтау кезінде кәсіпорын табысының,
оның мүлігінің объективті бағалауын жүргізу керек;
• негізделген басқарушылық шешімдерін қабылдау. Инфляция кәсіпорынның
қаржылық есебін тежейді, сондықтан тәуелсіз бағалаушылармен мүлікті
дүркінді қайта бағалау , қаржылық шешімдерді қабылдауға база болып
табылатын оның қаржылық оның қаржылық есебінің шынайылығын жоғалатуға
мүмкіндік береді;
• бизнес дамуын инвестициялық жобалау. Бұл жағдайда оның негізделуі үшін
толықтай кәсіпорының, оның меншікті капиталының, активтерінің,
бизнесінің өткізу құнын білу міндетті.
Бағалаудың негізділігі мен шындыққа сай келуі көбіне бағалау бағытының
қаншалықты дұрыс анықталғандығына да байланысты: сатып алу-сату, несие
алу, сақтандыру, салық салу және т.б.
Бағалау мемлекеттік, өкімет субъектілері жергілікті білім беру не жеке
және құқықтық тұлғалардың оларға тиесілі бағалау объектілеріне құқықтарын
жүзеге асыру үшін жүргізілетін жағдайлардан басқа да міндетті бағалауды
қажет ететін жағдайлар кездеседі. Мұндағы бағалау жүргізудің міндеттіліг
Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы заңда бекітілген.
Бағалау объектілерінің ішінде ерекше орынды бизнес (кәсіпорын, ұйым,
компания) алады. Бизнесті бағалау кезінде объекті болып кәсіпорынның
мүліктік кешені негізінде жүзеге асырылатын және пайда табуға бағытталған
қызмет алынады. Кәсіпорын болса азаматтық құқықтар объектісі болады,
шаруашылық айналымға түсе алады, шаруашылық операцияларға қатысады.
Нәтижесінде оның құнын бағалау қажеттілігі туады.
Кәсіпорынның мүліктік кешенінің құрамына оның мақсаттарына жету үшін,
шаруашылық қызметін жүзеге асыру үшін, пайда табу үшін арналған мүліктің
барлық түрлері, соның ішінде жылжымайтын мүлігі, машиналар, жабдықтар,
көлік құралдары, инвентарь, шикізат, өнім, сонымен қатар мүліктік
міндеттемелер, құнды қағаздар, материалды емес активтер, және интелектуалды
меншік объектілері соның ішінде фирмалық атаулар, қызмет көрсету белгілері,
патенттер, лицензиялар, ноу-хау, тауар белгілері кіреді. Сондықтан бизнесті
бағалау кезінде бағалаушы кәсіпорынның меншікті капиталын да, мүліктік
кешеннің жеке бөліктерінің құнын да анықтай отырып, оны толықтай бағалайды.
Кәсіпорын бағалау объектісі ретінде нақты белгіленген шектеулерден тұрады,
күрделі жүйе бола отыра бағаланатын бизнес әр түрлі құраушы бөліктерден
тұрады. Кәсіпорын құрылымына цехтар, учаскелер, қызмет көрсететін
қожалықтар, арнайы бөлімшелер, контор ғимараттары, әр түрлі аумақтардағы
байланыс құралдары кіреді. Үлкен мәнге кәсіпорын тіршілігінің ұйымдық-
құқықтық формасы ие болады. Бірлестіктер, холдингтер, қаржылы-өндірістік
топтар бағалау объектісі бола алады. Бұл жағдайда бір бизнес аумағында
бірнеше еншілес компаниялар, бөлімшелер, филиалдар бірігеді. Дұрыс бағалау
үшін ақша ағымдарының қалыптасуы мен олардың қозғалысының бағытын, сонымен
қатар әр бөлімшенің құқықтары мен рөлін қадағалау керек. Және де бағалау
объектісі құрамына әлеуметтік-мәдени саланың бөлімшелері, жалпы ұлттық мәні
бар объектілері кіретіндігін тексеру қажет.
Бизнесті бағалау кезінде кәсіпорын заңды тұлға бола отырып, шаруашылық
субъекті де болып табылатынын ескеру керек. Сондықтан оның құнын есептеу
барысында белгілі бір заңды құқықтардың бар екендігін де ескеру қажет. Бұл
бизнестің бағалау объектісі ретіндегі бірден-бір ерекшелігі болып табылады.
Басқа бір ерекшелігі – бизнесті бағалай отырып, бағалаушының мүліктік кешен
құнын, құрылыс тиімділігін және бағалау объектісі шектеуіндегі құнының
өсуін анықтау керектігінде.
Кез келген бизнестің негізін белгілі бір ұйымдық кәсіпкер-құрылым
аумағында қызмет атқаратын капитал құрайды. Сондықтан, бизнесті бағалау
кезінде бағалаушы меншікті капитал құнын өндіріс факторы ретінде де,
ұйымдық -құқықтық қалпын, салалық ерекшелігін, материалдық емес активтерін,
гудвилын да ескергендегі бизнес квинтэссенциясы ретінде де анықтайды.
Кез келген тауар тауар сияқты бизнес те сатып алушы үшін пайдалылық
қасиетіне ие. Ең алдымен ол пайда табу қажеттілігіне сәйкес келуі керек.
Басқа да тауар сияқты бизнестің пайдалылығы қолдану кезінде айқындалады.
Демек, егер бизнес пайда әкелмеген жағдайда иесі үшін пайдалылығын
жоғалтып, оны сатуға тура келеді. Егер басқа біреу бұл бизнесті
пайдаланудың өзге жолдарын көріп тұрса, бизнеске деген сұраныс пайда болып,
ол тауарға айналады.
Сонымен қатар басқа бизнестің, жаңа кәсіпорынның дүниеге келуі не
қалыптасуы, пайда әкелуі белгілі шығынның шығуымен ұштасады.
Пайдалылық пен шығындар жиынтығы бағалаушымен есептелінетін нарықтық
құнның негізі болып табылатын мөлшерді құрайды. Бизнес белгілі бір қызмет
түрі ретінде, және кәсіпорын оның ұйымдық қалпы ретінде нарықтық
экономикада меншік иесінің сәйкес ресурстарды қажет ететін пайдаға деген
қажеттілігін қанағаттандырады.
Бизнес тауардың барлық қасиеттеріне ие және сатып алу-сату объектісі
бола алады. Бірақ та ол – ерекшеліктерін бағалау қағидалары, әдістері мен
тәсілдері шектейтін тауардың ерекше түрі. Осыған байланысты Бағалаудың
барлық түрлерін бағалау үшін Бағалау стандартына сәйкес түсініктемелер
енгізілген. Ол келесі заң бойынша іске асады.
Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы заңына сәйкес
бағалауда мынадай ұғымдар қолданылады:
Баға-бұл:
1) Бағалау объектілерінің құны туралы бағалаушылардың ғылыми
негізделген пікірі;
2) Бағалау объектілерінің мүмкін болатын нарықтық құнының анықталуы.
Бағалау объектісі - бұл осыған қатысты бағалауды жүзеге асыратын
азаматтық құқықтар объектісі.
Бағалау тақырыбы - бұл меншік құқығының әр түрлі тұрпаты. Бағалау
тақырыбы болып үйге толық меншік құқығы болып табылады.
Толық меншік құқығы - меншікті иелену, пайдалану және өкімдену
құқығы.
Бағалау күні - Бағалау объектісінің мүмкін болатын нарықтық немесе
өзге құнды анықталатын күні - жылы
Бағалау туралы есепті жасау күні - Бағалау туралы есепке қол қойылған
күні – жылы.
Бағалау қызметтер - бұл оның нәтижелерін қолдану сферасы:
қозғалмайтын мүлік объектісінің нақты құнын анықтаудағы Тапсырыс берушіге
және басқа да қызығушы тұлғаларға сонымен қатар объектіні кепілге қою
мақсатында көмек көрсету.
Бағалау мақсаты - бұл баға түрінің анықталуы және бағалауды Бағалау
объектісінің нарықтық құны арқылы іске асыру.
Тапсырыс беруші – Орындаушы - бағалаушының қызметін тұтынушы, Келісім-
шарт жақтарының бірі болып табылатын тұлға.
Бағалаушылар − Бағалауға және Бағалау туралы есепті құруға
қатысушылар, компитентті жұмыс істеуге, бағалаудың кәсіптік стандарттарын
сақтауға, өз мінез-құлықтарында сақсыз, әдепсіз немесе біліксіз әрекет
танытпауға, тапсырысты риясыз, объективті, Бағалауға өзінің жеке мүддесін
енгізбеу міндеттемелерін алған мамандар тобы.
Бағалау қызметінің ерекшеліктері - осыларға сәйкес бағалау қызметінің
субъектілерімен қолданылатын бағалау принциптерін пайдаланғанда бағалау
жұмыстарының орындалу сапасына; қозғалмайтын мүлікті; қозғалатын мүлікті;
меншік кешені ретінде кәсіпорынды; интеллектуалды меншік объектілерін
бағалау әдістеріне; бағалау туралы есептің формасы мен мазмұнына қойылатын
талаптар бойынша бағалау жұмыстары жүргізуі тиіс, Қазақстанның мемлекеттік
басқару органдарымен белгіленген ережелер.
Бағалау практикасының ережелері - осыларға сәйкес бағалау жұмыстары
жүргізуі тиіс, құқықтық – нормативтік базасының нашар әзірленуінің және
бағалау қызметі туралы мемлекетпен бекітілген стандарттың болмауының
нәтижесінде Қазақстанда бекітілген ережелер
1.2 Бағалау қызметінің құқықтық аспектілері
Бағалау қызметін кәсіптік реттеу жағдайы әлемдік тәжірибедегідей, екі
басты тапсырманың шешімімен байланысты. Бұл тапсырмаларды шешуге
мемлекеттің қатысу мөлшері әр мемлекетте және нарық даму механизімінде әр
түрлі. Нарықтық қатынастар салты дамыған және тұрақты әлеуметтік –
экономикалық жағдайдағы мемлекеттерде, мемлекеттік реттеу ролі
төмендетіледі және негізгі реттеуші жағдайлар мемлекетті емес кәсіпті
жүйеде жинақталады. Реформаланатын экономикада тоқырауға жақын жағдайда,
мемлекеттің реттеу ролі объективті және көрнекті өседі.
Соғыстан кейінгі және 1980 – 1990 жылдардағы Еуропада бір – бірін
ауыстыратын ұлттандыру және жекешелендіру толқындары осындай болды. 1980
жылы жылжымайтын мүлік нарығының тоқырауы АҚШ – та бағалау қызметіне
мемлекеттік реттеуді кіргізуге әкеліп соқты.
Оған сипатты жағдай қазіргі кезде Қазақстанда да бар. Жылжымайтын
мүлік нарығы механизімінің даму және қалыптасуын реттеу процесінде
қатысатын мемлекет екі жағдайда болады: басты реттеуші және нарықтық
процестерге активті қатысушы бір уақытта, жекеменшік барлық формаларының
теңесуі жайлы кепілді заңдары және нарықтық мәмілеге қатысушылар арасындағы
ең үлкен меншік иесі. Мемлекеттік жеке меншікке ұлттық байлықтың бір
бөлігін құрайтын жылжымайтын мүлік жатады. Ұйымдар, мемлекет ұйымының
алдында сол байлықты тиімді басқару туралы мақсат қояды. Олар: мемлекеттің
әлеуметтік және басқа да міндеттеме функцияларын сапалы орындау, пайданы
қолдану, сақтау және дамыту , меншік жүйесін оптималдау, сатуда нарықтық
мәміледегі пайданы орындау, жалға беру және басқаруға беруге тағы басқа
тапсырыстар. Осындай жағдайда ірі меншік иесі және нарыққа қатысушы өзінің
нарықтық саясатында өзінің меншігін тиімді басқару позициясында салмақты
қызмет ету керек: оған тиімді басқаруды және нарықтық реттеу проблемаларын
ұтымды қарастыру керек. Сондай – ақ бұл мәтінде бағалауды сапалы түрде
жүргізу, соның ішінде біріншіден мемлекеттік меншік жылжымайтын мүліктін
және олармен дайындалған нарықтық операцияларды бірінші деңгейлі
маңыздылыққа әкеледі.
Жылжымайтын мүлікті бағалау оны басқару сапасында интегралды
көрсеткіш алу мүмкіндігін қамтамасыз етуін айтып өткен жөн. Бағалау
стандарттары өзінің кезегінде бағалау қызметін жүйелендіреді: бағалау
объектісі және субъектісі, қатысушылар қатынасы, жалпы терминологиясы және
негізгі технологиялық және өлшеулер, бағалау жүргізу заңы және әдістері,
бағалау мақсаты және әсер ету факторлары сапалық кепілі, жылжымайтын мүлік
қатысушыларының кәсіпті қатысушылары.
Сонымен реттеу механизмі, функционалды басқару моделінен кейін,
өзіндік сапа шешім базасынан минималды ауытқулар алынады. Бұл өзгеріс
басқару функциясының динамикасын, аймақтық ерекшелігі, дамыған нарық
сапасының қатынасының дәрежесіне қатысты өзгереді.
Әлемдік тәжірибеде мемлекеттік кәсіптік басқаруда бағалау қызметі
жылжымайтын мүлік нарығында минималды механизмі мемлекетке араласуда.
Сондай, Ұлыбританияда бағалау қызметі жылжымайтын мүлік нарығында
мемлекеттік емес кәсіптік ассоциациялар тәжірибеде толығымен басқаруда.
Германияда бағалау аймағында арнайы құқықтандырылған. Реттеуші шешімдер
жылжымайтын мүлік нарығында барлық Еуропаның аймағында іске асады.
Мүліктің бөлінуі жылжымайтын мүлік және жылжитын мүлік сонау Римдік
құқықтық кезінен ақ белгілі. Мұндай мүліктік бөлім Қазақстан
Республикасының Азаматтық кодексінде көрсетілген.
Жылжымайтын мүлік түсінігі жер теліміне бекітілген имарат пен ғимарат
болып келеді. Бұл түсінік жылжымайтын мүлікті бағалау аударылған
шығарылымда көрсетілген. Г. Харрисон 1 кітабында жылжымайтын мүлік
түсінігіне анықтама берген. Жылжымайтын мүлік – ол жер, физикалық объект
және барлығы мықты байланысқан (сол жерге орналасқан) объект. Сондай
түсінікті Оксфорттың бизнес сөздігінде Жылжымайтын мүлік – ол жерде
құралған кез келген мүлікпен, имарат пен ғимарат 2 . Тағы бір мысал
келтірейік: Жылжымайтын мүлік – нақты жер және барлық материалдық
меншік. Жердің беткі қабатында орналасқан оған бекітілген материалдық
мүлік. Келтірілген анықтамаға сәйкес жылжымайтын мүлік – ол материалды, оны
ұстауға және көруге болады.
Ештеңеге қарамай заңгер түсінікті барлық өлкеге түсінікті болмаса
да, анықтамасы керек термин, түсінігі ретінде қарастырылады.
ҚР АК 115 ст. азаматтық құқық обьектісі былай бөлінеді.
- қамқор мүлігі және құқық;
- қамқор емес мүлігі және құқық.
Қамқор мүлігі және құқық мүлік анықтайды терминдар мүлік түсінігін
зат ақша ретінде көрсетеді, сонымен бірге шет ел валютасы, бағалы
қағаздар, қызметтер, фирмалық атаулар, тауарлық таңба және басқа да жеке
тұлғаның қолынан жасалған зат, құқық мүлігі және тағы басқа.
Жылжымайтын мүлікке тағы жылжымайтын затты жатқызуға болады.
ҚР АК 117 ст. Жылжымайтын мүлікке жататындар: жер телімдері, ғимарат,
имарат, жылдық тұрғылықты өсімдіктер, басқа мүліктер, жерге қатыстылар,
жерге бекітілген мүліктер.
Жоғарыда көрсетілгендей жылжымайтын мүлікті басқа орынға ауыстырған
уақытта оны қисапсыз алуға мүмкін емес.
Сондай – ақ жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеуден өтуі керек:
ауал кеңістігі, теңіз кеңістігі, ішкі жүзу кеңістігі, теңіз - өзендерде ,
космостық обьектілер.
Жеке меншік құқық басқада құқықтар мемлекеттік тіркеулер өтуі керек
(ҚР АК 118 ст).
Тіркеуден өткеннен кейін бұл норма жеке меншік құқық, жерді қолдану
мерзім құқығы, көп мерзім қолдану құқығы, жылжымайтын рента мүлік құқығы
қарастырылады.
Бағалаушылардық Қазақстандық ассоциасындың стандартына сәйкес
(СТАНДАРТ ФС ҚР 14640 НПО 004 - 2001) жылжымайтын мүлікте ұғымы
(жылжымайтын объект, жылжымайтын мүлік) физикалық жер телімімен және оған
байланысты қажеттіліктерді жатқызуда.
Жылжымайтын мүлікпен жасасқан шарттар мемлекеттік тіркеу органдары,
мемлекеттік жылжымайтын құқықты тіркеуден және келісім шарт жасасу
Қазақстан Республикасының Әділет Министірлігі, орналасқан орнына байланысты
- жылжымайтын мүлікті тіркеу орталығы, содан кейін тіркелген деген
құжаттамаларды алуға әбден болады.
Мемлекеттік тіркеу тәртібі және тіркеуден босату тәртібі ҚР
Президентінің бұйрығымен, 1995жылы 25 желтоқсанында заң күшіне сүйенеді
№2727 Жылжымайтын мүлік құқығын мемлекеттік тіркеу туралы және онымен
жұмыс. Мына бұйрықпен сәйкес ҚР Әділет Министірлігі жылжымайтын мүлік
құқығына мемлекеттік бірлік кіріспесі болып тіркеледі; мемлекеттік тіркеу
жылжымайтын мүлік құқығының айғағы болып табылады; құқықтық кепілді
қамтамасыздандырудағы және азаматтың өз құқығын қорғауын, заңдық тұлға және
мемлекеттік, міндетті түрде жылжымайтын мүлікті сату - сатып алу келісім
шартының куәлігі қайтарылады, сақталған нормалары анық болса.
7 ст. Құқықты кадастырды жүргізетін Орталық және Әділет Министірлігі
бағындарады.
Егер шет елге көңіл бөлсек, онда англо – америкалық әдісті, Еуропа
аймағында жылжымайтын мүлікті құқықты тіркеу жүйесі қолданылады. Англо -
американдықтар жеке жылжымайтын мүлікті шет ел еуропалық келімсім шартпен
тіркеу қатыстырылады:
Кейінгі және жаңа жеке меншік иесі. Жанама жаңа меншік өзінің
жылжымайтын мүлік тарихымен толығымен танысу керек яғни оның 70 жыл
аралығындағы өмірі.
Еуропалық система мемлекеттік жылжымайтын құқық кеіплін ұсынады.
Барлық жылжымайтын мүлік тарихы мүлік құқығын құрайды. Жылжымайтын мүлік
обьектісі туралы ҚР құқығы оларға әсер ететін, кодексті құқықтар, осы
құралған мемлекеттік органға сай заң бойынша қаралған.
1.3 Бағалау қызметін нормативтік реттеу
Бағалау қызметін құқықтық реттеу № 109-ІІ 2000 жылдың 30-қарашасындағы
Қазақстан Республкасындағы бағалау қызметі туралы заңының негізінде
жүзеге асырылады. Ал бағалау қызметі құқықтық реттеу объектісі ретінде –
бұл бағалау субъектілерімен жүзеге асырылатын кәсіпкерлік қызмет.
Республика заңына сәйкес жүргізілген бағалау өзімен бірге белгілі бір
салдарға әкелуі мүмкін. Өйткені бағалаушы-маманмен жасалған бағалау туралы
есептің өзіндік дәлдік мағынасы бар. Осыған байланысты бағалаушылар мен
бағалау қызметін тұтынушылар арасындағы қарым-қатынасты реттеу мақсатында
жоғарыда аталған заң қабылданды. Бұл заң біздің еліміздегі бағалау қызметін
реттеуші негізгі құжат болып табылады. Бағалау қызметі туралы Заң бағалау
объектілерінің нарықтық не өзге құнын анықтау мақсатымен бағалау қызметін
жүзеге асыру кезіндегі қатынастарды реттеп, бағалау қызметінің субъектілері
міндеттері мен құқықтарын анықтайды.
Заңға сәйкес нарықтық құнды анықтауа бағытталған және лицензиясы жоқ
бағалаушымен жүзеге асырылған қызмет аталған заңмен реттелмейді,
дәлелдеушілік мәні болмайды және мүлікпен мәміле жасауға ұсынлмайды.
Осылайша, объектінің құны туралы тұжырымдаманың, яғни бағалау туралы
есептің заңды күшін мойындаудың бірден-бір шарты болып бұл қызметтің толық
құқылы (лицензиясы бар) бағалаушымен жүзеге асырылуы саналады. Сонымен
қатар бағалау туралы заңда объекті құнын бағалау міндетті болғандағы
жағдайлар тізімі берілген, ондағы бағалаушы мен тапсырыс берушінің
міндеттері мен құқықтары толықтай көрсетілген, және де Бағалау туралы
Келісім-шартқа қойылатын міндетті талаптар аталып, бағалаушымен сақталынуы
тиіс бағалау қызметін жүзеге асыру шарттары берілген.
Біздің еліміздегі бағалау қызметі сонымен бірге басқа да нормативтік
актілермен реттеледі:
• 2001 жылдың 2-қараша айында шыққан №1389 Мүлікті бағалау қызметін
лицезиялау туралы (24.06.2002 жылы Қазақстан Республикасы Үкіметімен
енгізілген өзгерістері бар)Үкімет қаулысы. Берілген лицензиялау туралы
қосымша құжат бағалаушының бағалау қызметімен айналысуына лицензия
алуы мен осындай лицензияны қайтарып алу тәртібін белгілейді.
• 2001 жылдың 6-маусымында шыққан Бағалау стандарттарының бекітілуі
турал бағалау қызметінің субъектілерімен орындалуы тиіс Үкімет
Қаулысы.
• Кәсіпорынды мүліктік кешен ретінде бағалаудың әдістеріне қойылатын
талаптарды бағалау қызметінің субъектілерімен орындалу Тәртібінің
бекітілуі туралы 2002 жылдың 21 қарашасында №172 Қазақстын
Республикасының әділет Министрі мен 2002 жылдың 2 желтоқсанында шыққан
№598 Қазақстан Республикасының қаржы Министрінің бірлескен шешімі.
• Бағалау туралы есептің нысаны мен мазмұнына қойылатын талаптардың
бағалау қызметінің субъектілерімен орындалу Тәртібінің бекітілуі
туралы 2002 жылдың 21 қарашасында №172 Қазақстын Республикасының
әділет Министрі мен 2002 жылдың 2 желтоқсанында шыққан №598 Қазақстан
Республикасының қаржы Министрінің бірлескен шешімі.
• Жылжымайтын мүлікті (мүліктік кешен ретінде кәсіпорындарды
санамағанда) бағалау әдістеріне қойылатын талаптардың бағалау
қызметінің субъектілерімен орындалу Тәртібінің бекітілуі туралы 2002
жылдың 21 қарашасында №173 Қазақстын Республикасының әділет Министрі,
2002 жылдың 2 желтоқсанында №600 Қазақстан Республикасының қаржы
Министрі, 2002 жылдың 26 қарашасында №96 Қазақстан Республикасының
индустрия және сауда Министрі мен Қазақстан Республикасының жер
ресурстарын басқару Агенттігі Төрағасының бірлескен шешімі.
• Қазақстан Республикасының Мемлекеттік стандарттарының іске қосылуы
мен бекітілуі туралы 2002 жылдың 29 желтоқсанындағы №510 Қазақстан
Республикасының индустрия және сауда Министрлігінің стандарттау,
метрология және сертификаттау бойынша Комитетінің шешімі.
Бағалау стандарттары ең алдымен Қазақстан Республикасының аумағында
қызмет атқаратын бағалаушылар үшін арналған. Стандарттарда бағалау кезінде
анықталатын құндардың негізгі түрлерін ажырату үшін анықтамалар
келтірілген, бағалаудың әр түрлі әдістері мен тәсілдерін қолдануға
нұсқаулар берілген. Осылайша бағалау қызметі Қазақстан Республикасында заң
деңгейінде де, орындаушылық билік деңгейінде де реттелініп отырады. Қазіргі
уақытта Қазақстанда бағалау қызметінің құқықтық базасы қалыптасты, әрмен
қарай Бағалау құқығы дамуда.
1.4 Кәсіпорын бағалауының құндық қажеттілігі
Жылжымайтын мүлік біздің заманымызда ең басты, әрі ең тиімді пайда
көзі ретінде пайдаланады. Ал оның пайда көзі ретінде – шағын және орта
кәсіпорындар, бизнестер, коммерциялық жылжымайтын мүлік болып танылады.
Яғни орта немесе шағын бизнеске келесідей заңдармен көрсете келе оның
түсінігін көрсетеміз.
Бағалаудың әр түрлі әдістері оқшауланған түрде қолданылмайды.
Керісінше олар бір - біріне қатынастарын толықтырады, әдетте бағалау күніне
бірнеше әдістер қолданылады. Содан кейін әр түрлі әдістерін алынған бағалау
нәтижелері қорытынды баға үшін өзара салғыстырылады. Бірақ кейбір әдістер
бағалаудың анықталған құндарының құнын бағалауды баға объектінің түзетілген
баламалы құнының әдісін ұстанады, ал тұрақты пайда әкелетін кәсіпорындар
мен жылжымайтын мүлікті бағалауды - келтірілген әдісі болып табылады.
Бағалау қызметтер бұл оның нәтижелерін қолдану сферасы: қозғалмайтын
мүлік объектісінің нақты құнын анықтаудағы Тапсырыс берушіге және басқа да
қызығушы тұлғаларға сонымен қатар объектіні кепілге қою мақсатында көмек
көрсету.
Жылжымайтын мүлікті пайда көзі ретінде пайдалану ол нарықта
коммерциялық жылжымайтын мүлік ретінде орын алады. Коммерциялық жылжымайтын
мүлік. Коммерциялық жылжымайтын мүлік - жылжымайтын мүлікті пайда көзі
ретінде пайдаланатын объект. Коммерциялық объектілерге: дүкендер, кафелер,
ресторандар, офистар, өндіріс базалар, ТЖО, шаштараздар және де тағы
басқалар. Жылжымайтын мүлікті пайдаланудан түсетін кәсіпкерлік пайданың
қолдануын көрсететін жылжымайтын мүлік - коммерциалық мүлік болып
табылады.
Нарықтық экономиканың дамуы меншіктің көптүрлілігіне және меншік
иесінің қайта пайда болуына, шаруашылық айналымда меншік объектілері
санының көбеюіне әкелді. Өзінің иелік құқықтарын жүзеге асырғысы келген әр
адамның алдында көп қиыншылықтар мен сұрақтар пайда болады.
Ең маңызды сұрақтардың бірі меншік объектісінің құны туралы сұрақ
болып табылады. Оның шешімін табу қажеттілігі кәсіпорындарда, фирмаларда,
акционерлік қоғамдарда, қаржы институттарында пайда болады. Кәсіпорындарды
акционерлеу, ипотекалық несиелендіру, қор нарығы мен сақтандыру жүйесінің
дамуы да жаңа қызмет түріне – меншік объектілері мен құқықтарының құнын
бағалауға деген қажеттілікті қалыптастырады.
Бағалау жұмыстарын жүргізуде қатысатын жақтар өз қызығушылықтары үшін
әрекеттене отырып, бағалау мақсаттарын анықтайды.
Бизнесті бағалау төмендегілер үшін жүзеге асырылады:
• фирманың не кәсіпорынның ағымдағы басқару тиімділігін арттыру;
• қор нарығында кәсіпорынның акцияларын, облигацияларын сатып алу-сату;
• негізделген инвестициялық шешім қабылдау;
• кәсіпорынның оның иесімен толықтай не бөлшектеп сатып алынуы не
сатылуы;
• ортақ иеленушілердің біреуі келісім-шартты бұзған не қайтыс болған
жағдайда үлесін анықтау;
• кәсіпорынның қайта құрылымдануы. Кәсіпорынның жойылуы, бірігуі,
холдинг құрылымынан өздігінен кәсіпорынның жеке бөлініп шығуы не
жұтылуы оның нарықтық құнын анықтауды болжайды, өйткені акциялардың
сатып не өтеуін төлеп алу бағасын жұтылатын фирманың акционерімен
төленетін конверсиясының бағасын немесе сыйақы көлемін есептеу керек;
• кәсіпорынның даму жоспарын құру.стратегиялық жоспарлау процесінде
фирманың болашақ табысын, оның тұрақтылық деңгейін жене құндылығын
бағалау маңызды;
• кәсіпорынның несие алуға қабілеттілігі несиелендіру кезіндегі кепілдік
құнын анықтау. Берілген жағдайда бағалау бухгалтерлік есеп бойынша
активтер құнының мөлшері оның нарықтық құнына қарағанда қатты
айрықшалануы мүмкіндігіне байланысты талап етіледі;
• активтер құнын жоғалту алдында есептеліну қажеттілігі туатын
сақтандыру процесі кезінде;
• салық салу. Салық салу базасын анықтау кезінде кәсіпорын табысының,
оның мүлігінің объективті бағалауын жүргізу керек;
• негізделген басқарушылық шешімдерін қабылдау. Инфляция кәсіпорынның
қаржылық есебін тежейді, сондықтан тәуелсіз бағалаушылармен мүлікті
дүркінді қайта бағалау , қаржылық шешімдерді қабылдауға база болып
табылатын оның қаржылық оның қаржылық есебінің шынайылығын жоғалатуға
мүмкіндік береді;
• бизнес дамуын инвестициялық жобалау. Бұл жағдайда оның негізделуі үшін
толықтай кәсіпорының, оның меншікті капиталының, активтерінің,
бизнесінің өткізу құнын білу міндетті.
Бағалаудың негізділігі мен шындыққа сай келуі көбіне бағалау бағытының
қаншалықты дұрыс анықталғандығына да байланысты: сатып алу-сату, несие
алу, сақтандыру, салық салу және т.б.
Бағалау мемлекеттік, өкімет субъектілері жергілікті білім беру не жеке
және құқықтық тұлғалардың оларға тиесілі бағалау объектілеріне құқықтарын
жүзеге асыру үшін жүргізілетін жағдайлардан басқа да міндетті бағалауды
қажет ететін жағдайлар кездеседі. Мұндағы бағалау жүргізудің міндеттілігі
Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы заңда бекітілген.
Бағалау объектілерінің ішінде ерекше орынды бизнес (кәсіпорын, ұйым,
компания) алады. Бизнесті бағалау кезінде объекті болып кәсіпорынның
мүліктік кешені негізінде жүзеге асырылатын және пайда табуға бағытталған
қызмет алынады. Кәсіпорын болса азаматтық құқықтар объектісі болады,
шаруашылық айналымға түсе алады, шаруашылық операцияларға қатысады.
Нәтижесінде оның құнын бағалау қажеттілігі туады.
Кәсіпорынның мүліктік кешенінің құрамына оның мақсаттарына жету үшін,
шаруашылық қызметін жүзеге асыру үшін, пайда табу үшін арналған мүліктің
барлық түрлері, соның ішінде жылжымайтын мүлігі, машиналар, жабдықтар,
көлік құралдары, инвентарь, шикізат, өнім, сонымен қатар мүліктік
міндеттемелер, құнды қағаздар, материалды емес активтер, және интелектуалды
меншік объектілері соның ішінде фирмалық атаулар, қызмет көрсету белгілері,
патенттер, лицензиялар, ноу-хау, тауар белгілері кіреді. Сондықтан бизнесті
бағалау кезінде бағалаушы кәсіпорынның меншікті капиталын да, мүліктік
кешеннің жеке бөліктерінің құнын да анықтай отырып, оны толықтай бағалайды.
Кәсіпорын бағалау объектісі ретінде нақты белгіленген шектеулерден тұрады,
күрделі жүйе бола отыра бағаланатын бизнес әр түрлі құраушы бөліктерден
тұрады. Кәсіпорын құрылымына цехтар, учаскелер, қызмет көрсететін
қожалықтар, арнайы бөлімшелер, контор ғимараттары, әр түрлі аумақтардағы
байланыс құралдары кіреді. Үлкен мәнге кәсіпорын тіршілігінің ұйымдық-
құқықтық формасы ие болады. Бірлестіктер, холдингтер, қаржылы-өндірістік
топтар бағалау объектісі бола алады. Бұл жағдайда бір бизнес аумағында
бірнеше еншілес компаниялар, бөлімшелер, филиалдар бірігеді. Дұрыс бағалау
үшін ақша ағымдарының қалыптасуы мен олардың қозғалысының бағытын, сонымен
қатар әр бөлімшенің құқықтары мен рөлін қадағалау керек. Және де бағалау
объектісі құрамына әлеуметтік-мәдени саланың бөлімшелері, жалпы ұлттық мәні
бар объектілері кіретіндігін тексеру қажет.
Бизнесті бағалау кезінде кәсіпорын заңды тұлға бола отырып, шаруашылық
субъекті де болып табылатынын ескеру керек. Сондықтан оның құнын есептеу
барысында белгілі бір заңды құқықтардың бар екендігін де ескеру қажет. Бұл
бизнестің бағалау объектісі ретіндегі бірден-бір ерекшелігі болып табылады.
Басқа бір ерекшелігі – бизнесті бағалай отырып, бағалаушының мүліктік кешен
құнын, құрылыс тиімділігін және бағалау объектісі шектеуіндегі құнының
өсуін анықтау керектігінде.
... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz