Банктердің ипотекалық несие беру қызметтерін дамыту бағыттары
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... . 6
I. Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері.
1.1. Ипотекалық несиенің мәні және маңызы
1.2. Ипотекалық несиелеудің модельдері ... ... ... ... 12
1.3. Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... .21
II. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің
дамуын талдау.
2.1. Тұрғын үй проблемасының қазіргі жағдайын талдау және оның бағдарламалық шешімі ... ... ... ... ... . 27
2.2. "Халық банкі" ААҚ.ғы ипотекалық несиелеудің даму мүмкіндігін талдау ... ..
III. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің
даму перспективалары.
3.1. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық банктердің даму
тенденциялары ... ... ... ... ... ... ... ..43
3.2. Ипотекалық несиелеу механизмі тұрғын үй саясатының
құраушы бөлігі ретінде ... ... ... ... 54
Қорытынды ... ... ... ... ... ... 66
Қолданылған әдебиеттер ... ... ... ... . 70
I. Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері.
1.1. Ипотекалық несиенің мәні және маңызы
1.2. Ипотекалық несиелеудің модельдері ... ... ... ... 12
1.3. Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... .21
II. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің
дамуын талдау.
2.1. Тұрғын үй проблемасының қазіргі жағдайын талдау және оның бағдарламалық шешімі ... ... ... ... ... . 27
2.2. "Халық банкі" ААҚ.ғы ипотекалық несиелеудің даму мүмкіндігін талдау ... ..
III. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің
даму перспективалары.
3.1. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық банктердің даму
тенденциялары ... ... ... ... ... ... ... ..43
3.2. Ипотекалық несиелеу механизмі тұрғын үй саясатының
құраушы бөлігі ретінде ... ... ... ... 54
Қорытынды ... ... ... ... ... ... 66
Қолданылған әдебиеттер ... ... ... ... . 70
Ипотекалық несиелеу банктік іс-әрекеті ең перспективалық бағыттарының бірі. Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесін құру жайлы мәселе біраз уақыттан бері талқылануда. Бұл саладағы алғашқы қадамдар тоқсаныншы жылдардың басында жасалған: бұл мақсатта арнайы мемлекеттік қор құрылған, бірақ ол сол күйі күйі жұмыс істемей-ақ жабылып қалған. Басты проблсма Үкіметте ақшаның жоқтығы, дегенмен бұл тек нәтиже, ал проблема бүдан да терең. Үкіметте, дәлірек айтқанда қызығушылық танытқан ведомстваларда ипотекалық несиелендіру жүйесін құру үшін не істеу қажеттігі жөнінде және бұл жүйенің жалпы неге қажет екендігі туралы нақты көзқарасы болғап жоқ.
Бүгінде тұрғын үй жағдайын қарастыра отырып біз өз азаматтарымызды тұрғын үй мен қамту проблемасын козғап қоямыз. өзіне тұрғын үй салу - әрбір отбасының біріпіпі кезекті қажеттілігі: бұл кажеттілікті канагиттаи дырмай, коғамның ешбір әлеуметтік басымдықтар туралы амтудыц қажеті жоқ.
Осыдан барып азаматтардың кажетті деңгейдегі үй салу жөніндегі коыституциялық құқықтарын іске асыру мацьпды әлеуметтік- саяси және экономикалық проблема ретінде карастырылады. Бұл проблеманың шешімін таңдаудан тұрғын үй құрылысының жалпы карқыны мен масштабы, адамдардың нақты түрмыс жағдайы, олардың моральдық жәпе физикалық сезімі өзгереді.
Бүгінде тұрғын үй жағдайын қарастыра отырып біз өз азаматтарымызды тұрғын үй мен қамту проблемасын козғап қоямыз. өзіне тұрғын үй салу - әрбір отбасының біріпіпі кезекті қажеттілігі: бұл кажеттілікті канагиттаи дырмай, коғамның ешбір әлеуметтік басымдықтар туралы амтудыц қажеті жоқ.
Осыдан барып азаматтардың кажетті деңгейдегі үй салу жөніндегі коыституциялық құқықтарын іске асыру мацьпды әлеуметтік- саяси және экономикалық проблема ретінде карастырылады. Бұл проблеманың шешімін таңдаудан тұрғын үй құрылысының жалпы карқыны мен масштабы, адамдардың нақты түрмыс жағдайы, олардың моральдық жәпе физикалық сезімі өзгереді.
1. Абдильманова Ш. "Ипотекалық тұрғын үй несиелерінің даму
мәселелері" Банки Казахстана. 2003 ж. №3.
2. Иванов М. "Перспективы развития ипотечных банков в
Республики Казахстан" Рынок ценных бумаг Казахстана. 2002 ж.
№5.
3. Ашимов Н. "Ипотекалық несиелеу және оларды қорғау" Рынок
ценных бумаг Казахстана. 2002. №11.
4. Досымов Б.С. "Современные проблемы ипотеки" Банк
Казахстана. 2002. №8.
5. Сагиндыкова М.О. "Қазақстандагы ипотекалық несиелеу
жүйесін ендіру бағдарламасын жүзеге асыру" Банки Казахстана.
2002. №6.
6. Мақыш С. "Ипотекалық несиелеу жүйесі қажет" қаржы-
қаражат. 1999.
7. Александров С., Пугачев Ф. "Кредитные средства обращения и
платежа" //М. "Факт", 1991.
8. Семеванкин В.А. "Техника кредитования", 1996.
9. Волынкин В.С. Кредит в условиях современного капитализма.
М. Финансы и статистика, 1991.
10. Коған М. Коммерческие банки и предприятия. Расчетные и
кредитные взаимоотношения. 1992.
11. Хлестаков Л. История ипотеки: как все начиналось... //Киев,
1998.
12. Ипотека - шаг в будущее. (под ред. Бородина А.Б.) Спб, 1999.
13. Михайлов Ю.А. Строительная газета. 2002. №46, 17 сентября.
14. Плепенов А.С. Сберегательное дело за рубежом. М. Финансы
и статистика, 1998.
15. Региональная структура рынка жилья //экономист. 1996. №10.
16. Казахстан и его регионы // Ежеквартальный статистический
журнал. №1. 2003.
17. Жилищное строительство: кредит оптимизму не вредит
//Комсомольская правда, 2003.
18. Социально-экономическое развитие Казахстана в январе-
декабре 2003 г. //Доклад Агенства РК по статистике.
19. Остапенко В.В. Источники финансирования жилищного
строительства // экономика строительства/ 1997. №3.
20. ҚР Президентінің Қазақстан халқына жоддауы. "Бәсекеге
қабілетті Қазақстан үшін, бәсекеге қабілетті экономика үшін,
бәсекеге қабілетті халық үшін". "Шымкент келбеті", №12.
мәселелері" Банки Казахстана. 2003 ж. №3.
2. Иванов М. "Перспективы развития ипотечных банков в
Республики Казахстан" Рынок ценных бумаг Казахстана. 2002 ж.
№5.
3. Ашимов Н. "Ипотекалық несиелеу және оларды қорғау" Рынок
ценных бумаг Казахстана. 2002. №11.
4. Досымов Б.С. "Современные проблемы ипотеки" Банк
Казахстана. 2002. №8.
5. Сагиндыкова М.О. "Қазақстандагы ипотекалық несиелеу
жүйесін ендіру бағдарламасын жүзеге асыру" Банки Казахстана.
2002. №6.
6. Мақыш С. "Ипотекалық несиелеу жүйесі қажет" қаржы-
қаражат. 1999.
7. Александров С., Пугачев Ф. "Кредитные средства обращения и
платежа" //М. "Факт", 1991.
8. Семеванкин В.А. "Техника кредитования", 1996.
9. Волынкин В.С. Кредит в условиях современного капитализма.
М. Финансы и статистика, 1991.
10. Коған М. Коммерческие банки и предприятия. Расчетные и
кредитные взаимоотношения. 1992.
11. Хлестаков Л. История ипотеки: как все начиналось... //Киев,
1998.
12. Ипотека - шаг в будущее. (под ред. Бородина А.Б.) Спб, 1999.
13. Михайлов Ю.А. Строительная газета. 2002. №46, 17 сентября.
14. Плепенов А.С. Сберегательное дело за рубежом. М. Финансы
и статистика, 1998.
15. Региональная структура рынка жилья //экономист. 1996. №10.
16. Казахстан и его регионы // Ежеквартальный статистический
журнал. №1. 2003.
17. Жилищное строительство: кредит оптимизму не вредит
//Комсомольская правда, 2003.
18. Социально-экономическое развитие Казахстана в январе-
декабре 2003 г. //Доклад Агенства РК по статистике.
19. Остапенко В.В. Источники финансирования жилищного
строительства // экономика строительства/ 1997. №3.
20. ҚР Президентінің Қазақстан халқына жоддауы. "Бәсекеге
қабілетті Қазақстан үшін, бәсекеге қабілетті экономика үшін,
бәсекеге қабілетті халық үшін". "Шымкент келбеті", №12.
Банктердің ипотекалық несие беру қызметтерін дамыту бағыттары
Мазмұны
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 6
I. Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері.
1.1. Ипотекалық несиенің мәні және
маңызы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 9
1.2. Ипотекалық несиелеудің
модельдері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 12
1.3. Ипотекалық несиелеудің шетелдік
тәжірибесі ... ... ... ... ... ... . ... ... ... 21
II. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің
дамуын талдау.
2.1. Тұрғын үй проблемасының қазіргі жағдайын талдау және оның
бағдарламалық шешімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 27
2.2. "Халық банкі" ААҚ-ғы ипотекалық несиелеудің даму мүмкіндігін
талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 35
III. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің
даму перспективалары.
3.1. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық банктердің даму
тенденциялары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...43
3.2. Ипотекалық несиелеу механизмі тұрғын үй саясатының
құраушы бөлігі
ретінде ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ..54
Қорытынды
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... .. 66
Қолданылған әдебиеттер
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
70
Кіріспе
Ипотекалық несиелеу банктік іс-әрекеті ең перспективалық бағыттарының
бірі. Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесін құру жайлы мәселе біраз
уақыттан бері талқылануда. Бұл саладағы алғашқы қадамдар тоқсаныншы
жылдардың басында жасалған: бұл мақсатта арнайы мемлекеттік қор құрылған,
бірақ ол сол күйі күйі жұмыс істемей-ақ жабылып қалған. Басты проблсма
Үкіметте ақшаның жоқтығы, дегенмен бұл тек нәтиже, ал проблема бүдан да
терең. Үкіметте, дәлірек айтқанда қызығушылық танытқан ведомстваларда
ипотекалық несиелендіру жүйесін құру үшін не істеу қажеттігі жөнінде және
бұл жүйенің жалпы неге қажет екендігі туралы нақты көзқарасы болғап жоқ.
Бүгінде тұрғын үй жағдайын қарастыра отырып біз өз азаматтарымызды
тұрғын үй мен қамту проблемасын козғап қоямыз. өзіне тұрғын үй салу - әрбір
отбасының біріпіпі кезекті қажеттілігі: бұл кажеттілікті канагиттаи дырмай,
коғамның ешбір әлеуметтік басымдықтар туралы амтудыц қажеті жоқ.
Осыдан барып азаматтардың кажетті деңгейдегі үй салу жөніндегі
коыституциялық құқықтарын іске асыру мацьпды әлеуметтік- саяси және
экономикалық проблема ретінде карастырылады. Бұл проблеманың шешімін
таңдаудан тұрғын үй құрылысының жалпы карқыны мен масштабы, адамдардың
нақты түрмыс жағдайы, олардың моральдық жәпе физикалық сезімі өзгереді.
Нарықты қатынастарға өтпес бүрын елдің түрғып үй корын толтырудың
негізгі көздері болып мемлекеттік тұрғын үй құрылысы табылды, ал
кооперативтік және жеке дара құрылыстар көмекші рольді атқарды. Құрылысты
және халықты тұрғын үй мен қамтамасыз етуді бюджет каржыландырмаған
жағдайда, қаражаттың негізгі коздері ретінде халықтың жеке қаржылары және
банктік несиелер жүреді.
Тұрғын үй күрылысын қаржыландыру көздерінің жетіспеушілігі жағдайында
тұрғын үйге деген қажеттілік өсіп отырады. Ал мұндай жағдайда халықтың ұзақ
мерзімді несиелерге деген объективті қажеттілігі туындайды. Міне осы
талаптардың барлыгына ипотекалық несие сай келеді. Көптеген шет
мемлекеттердің тәжірибесі көрсетіп отырғандай ипотеканы дұрыс
ұйымдастырылса, өз кезегінде ол өзін-өзі қаржыландыру жүйесіне бірте-бірте
бейім деліп шығады. Осымен бірге халық тарапынан төлем қабілетті сұраныстың
кеңейуі жаңа құрылыстың белсенділенуіне, жана құрылыс материалдардың
шығаруының көбейуіне, архитектуралық жобалардың жақсаруына әкеледі.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің теориялық және қолданбалы
құралдарының жеткіліксіз әзірленуі және оған деген қажеттіліктің өсіп
отыруы диплом жұмысының тақырыбын таңдауға негіз болды.Қазақстан
экономикасын реформалау жағдайында тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін
қалыптастыру макроэкоыомикалық деңгейдегі озекті мәселелердің бірі болып
табылады. Бұл мәселені табысты шешілуі тек тұрғын үй ипотекасын енгізудегі
экономикалық құқықтың және ұйымдастырушылық жақтарының жүйелі келісуі
арқылы жүзеге асады.
Зерттеудің мақсаттары мен міндеттері.
Дипломдық жұмыстың мақсаты болып ипотекалық несиелеу модельдерін оқып
білу, теориялық негіздерін зерттеу және қалыптасу әдістемесін қарастыру
табылады. Көрсетілген мақсатқа жету үшін келесідей міндеттер қойылған:
• әлемдік тәжірибеде әрекет ететіп ипотскалық
несиелеудің классикалық модельдерін талдауды коса ипотеканың теориялық және
экономикалық негіздерінжалпы ашу;
• Қазақстандағы ипотекалық дамуыыың қазіргі заманғы
тенденцияларын анықтау және ашу, сонымен қоса оны
шешудің қазіргі заманға сай жолдарыы табу.
Зерттеу объектісі болып Қазақстан экономикасының нарықтық
трансформациялау жагдайын да и потекал ык несиелеу жүйесін енгізу процесі
табылады.
Зерттеу құралдары ретінде ипотекалық несмслеу жүйесін енгізу процесінде
жинақталатын экономикалық қаты настар және ипотекалық несиелеу модельдерін
калыптастырудагы механизмдерінің теориялық негіздері сүреді.
Диплом жұмысының теориялық және методолоі пялық негізі: ипотекалық
несиелеу саласының отандық және шетелдік мамандары. Жұмыстың эмпирикалық
негізін статистикалық мәліметтер, Қазақстандык мерзімді басылымдары,
әрекеттегі заңдар және басқа да нормативті-құқықтық құжаттар құрайды.
Диплом жұмысының құрылымы.
Жұмыс кіріспе, жеті параграфтан тұратын үш тараудан, қорытынды,
пайдаланылған әдебиеттер тізімінен тұрады. Ұсынылып отырған жұмыстың
құрылымы теориялық, методологиялық және практикалық проблемаларды қосуға
мүмкіндік береді.
1. Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері.
1. Ипотекалық несиенің мәні және маңызы
Ипотека бұл жылжымайтын мүліктін (жер, үй және өндіріс ғимараттары)
кепілін білдіреді.
Ипотека термині алғаш рет б.э.д VI г. басында Грецияда пайда болған
және сол кездін өзінде қарыз берушінің алдындағы қарыз алушының
жауапкершілігін белгілі бір жер иеліктерімен қамтамасыз етумен байланысты
болған.
Әлемдік тәжірибеде кеңінен қолданылатын, бірақ біздін тәжірибемізде
біркатар тежеуші факторлардың болуьша байланысты дамуы кешігіи жаткан
несиені қамтамасыз етудің дәстүрлі емес формасы ипотека болып табылады.
Біріншіден, ипотекалық несие - бұл катац түрде шіықінлі пм копіліе
берілетін ссуда. Қарызды қайтармаған жагдайда жылжымайтын мүлік сатылады
және одан түскен түсім кредитордың қарызын жабуға бағытталады. Бірақта,
кейбір жылжымайтын мүліктердің өтімсіздігіне байланысты кепілді сату қиынға
түседі.
Екіншіден, ипотекалық несиелердің басым бөлігінің көздеген мақсаты
болады. Олар тұрғын үйлерді, сол сияқты, өндірістік ғимараттарды сатып алу,
салу немесе қайта күру және жер учаскілерін игсруді қаржылапдыру үшін
пайдаланады.
Ипотека өндірістік емес және материалды әндірістіц дамуына қаржылай
ресурстарды тартудың әдісі. Ол жылжымайтыіі мүлІк обьектілеріне иелік ету
құқығына шаруашылық айналымды қамгамаеыз етеді.
Ипотека дагдарысты жоюга екі жолмен ықпал стеді. Бірімшіден, ипотекалық
несиелеудің позитивті дамуы экономиканың ІІақты секюрында тереңдей
байқалып, ондағы өнеркәсіптің бірқатар салаларында өндірістің құлдырауын
тоқтатуға мүмкіндік береді.
Екіншіден, ипотекалық несиелеудің дамуы ^кономикалық дагдарыстан
туындайтын әлеуметтік түрақсыздыққа жағымды ықпал етеді. Бір жагынаы,
ипотекалық несиелеудің дамуы жұмыссыздық зардаптарына тосқауыл бола отырып
құрлыс өндірісіне қосымша жергілікті еңбек ресурстарын тартады. Сондай-ақ
жылжымайтын мүлікті ала отырып несиелеу еңбек ресурстарының қажеттігін
туыыдатады. Осындай жағдайда, ипотекаиын жұмыспсп камту мәселесін шешуге
ықпалы болады. Екінші жаіынак, әлеуметтік тұрақтылыққа қол жеткізудің ең
маңызды алгы шпрты халыю ыи түргып үйге деген қажеттілігін қанағаттандыру
болып табылады. Үйі немесе потері бар адамның жанүя құруга, бала өсіруге
мүмкіндігі болады. Жақсы түррын-үй түрмыстық жағдайлармен қамтамасыз етілуі
үлтгың салауаті ылыгын (денсаулығын) арттыра түсіп, өмірін үзартады, сопың
нәтижесінде халықтың еңбекке кабілеттілігін жоғарылатады.
Ипотекалық жүйенің мақсаты - жылжымайтын мүлікке деген құқықты заңсыз
әдістерімен орнату мен байланысты қауіпті токтату болып табылады.
Қазірде тұрғын-үйді ипотекалық несиелеу үлкен қызыгуніылық тудырып
отыр, өйткені нарыктық экономикада түргып-үіі - экономикадағы өсуді
көрсететін ец жаксы көрсеткіштердіц бірі болып табылады, мгин халықтың
болашақтағы сенімділігін және экоиомиканың әртүрлі секторларының даму
динамикасын көрсетеді.
Ипотекалық несиелеу кезінде заемдар үзак мерзімге беріледі, яғни
дәлірек айтсақ ол несиені өтеу мерзімін созады, осьтлайпіа аіі саііын
төленетін төлемді азайтады. Мүнда сатып алыпган түрп.ІІІ-үі-і часмды
қамтамасыз етуші ретінде болады және меншік үшін заемды толемеген жағдайда
банкпен несиені толық жабу үшін алынып сатуға жіберіледі.
Ипотекалық несиелеудіц негізгі қатысушыларына келесілер жагады: Қарыз
алушылар - ипотекалық несие алу үшін оз отінішін бІлдірген несие берушінің
ойынша төлем қабілеті бар сенімді ипотекалық несиені алғанда және тұрғын үй
алған кезде аванстық толсм жасауга мүмкіндігі бар заңды және жеке тұлғалар
болып табылады;
Несие берушілер - қарыз алушының несие қабілетін бағалау пегһіпде
оларға ипотекалық несиені үсынушы және берілген илотекалық несие
бойынша қызмет көрсететін банктер және басқа қаржылық несиелік
мекемелер;
Тұрғын үйді сатушылар - өз меншігіндегі тұрғын-үйді немесе басқа
заңды және жеке түлғаның тапсырмасы бойынша меншігіндегі түргып үйді
сатушы заңды және жеке түлғалар;
Бағалау агенттіктері - ипотека кезінде кеіііл құралы болып табылатын
тұрғын-үйлерді тәуелсіз мамандандырылған бағалауды жүзеге асыратым
лицензиясы бар сақтандыру компаниялары;
Екінші реттік ипотекалық нарықтың операторлпры - бұл біріпші рсттік
несие берушілерден ипотекалық несиелерді сатып алып сопмц негһіпде
күнды қағаздарды шығаруды жүзеге асыратын зацды түлғалар;
Инвесторлар - екінші реттік ипотекалық нарықтың операторларынан
құнды қагаздарды сатып алатын заңды және жеке түлгалар (негізінен олар
институционалды инвесторлар зейнетакы корлары, сактандыру
компаниялары);
Үкімет - бірінші реттік және екінші реттік ипотекалық нарықтарды
бақылайды, күнды қағаздар бойынша инвесторларі а талаптар бсрсді, скінші
реттік ипотекалық нарықтың операторларын басқаруға катысады.
Бірінші реттік нарык қарыз алушы және банктің бірлесе әрекет етуімеІ-І
анықталады, ал оның құралы болып ипотекалық пссиелср табылады. Вапк -делдал-
инвестор осы тізбек екінші реттік ипотекалық нарыкгыи маіынасыи білдіреді,
ал мүнда ипотекалық несиелермен қамтамасыз етілгеп құнды қагаздар осы
екінші реттік нарықтың құралы болып габылады.
Ипотеканы экономикалық жүйенің элементі ретінде қарастырғапда онын
келесі үш белгісін көрсету қажет:
жылжымайтын мүлік кепілі өыдірісті дамыту үшіи қажетті каржы
ресурстарын тарту күралы ретінде болады;
ипотеканың мүліктік құқықты өткізуді қамтамасыз ету мүмкіндігі бар;
ипотека көмегімен күнды кағаздар базасында нақты капиталды құруға
болады.
Экономикалық катынастардағы ипотека -- бұл жылжымайтын мүлік
обьектілеріне мүліктік құқык обьектілеріне мүліктік құқық айналымының
нарыктық күралы және әртүрлі жобаларды жүзеге асыру үшін косымша қаржы
құралдарын тартуға мүмкіндік береді.
Әсіресе мүнда ипотекалық несиелеудін функцияларын жопе осы түрдегі
несиенің басқа несиелеу түрлеріыің алдындағы артықшылыгын птпп өткен жөн.
Ипотекалық несиелеудің атқаратын функцияларын келесі түрде жинақтауға
болады:
материалды өндіріс саласына инвестиция тартудың қаржылық механизм
функциясы;
қарыздық күралдардың қайтарылуын қамтамасыз ету функциясы;
жылжымайтын мүліктін қайта бөлінуін және айналымын ынталандыру
функциясы;
өндірістік ипотекалық күнды қағаздар түріндегі коп дсңгейлі
капиталды қалыптастыру функциясы. Ипотекалық несиенің келесі срекше
белгілерін бәліп көрсетуге болады:
Кепілмен қамтамасыз етудің міндеттілігі, яғни қарыз алушы өзінің
міндеттемесін орындамаған жағдайда жаза беріліп одан соң түргып үйді
сату жүзеге асырылады, өйткені қарыз берушінің алдындағы несие
бойынша қарызын несие алушы өтеу керек.
Несие беру мерзімінің ұзақтығы. Ұзақ мерзімді ипотекалық ІІесислер үіп
жылдан көп мерзімге беріледі. Өтеу мерзімінің ұзақтыгы аркасында
қарыз алушының ай сайынгы төлемдері азаяды.
1.2. Ипотекалық несиелеудін модельдері
1) Европадағы ипотекалық несиелеу моделінің жалпы принциптері.
Европалық экономикалық одақ елдеріндегі ипотека экоі-юмиканың дамуының
ірі факторы болып табылады (кепілдің барлық түрінің 80% ипотекалық болып
табылады). Банктік несиелердің басқа түрлеріне қарағанда ипотекалық несие
үшіи сыйақы анағұрлым төмен.
Ипотекалық несие, әдетте он бес қырық жылдық мерзімге беріледі. Несие
үшін сыйақы тек екі жылдан бес жылға дейінгі мерзімге бекітіледі, бірақ
экономика жағдайына тәуелді болады және айсайыи мақты белгіленеді.
Осылайша, Швецияға І994 жылы бұл сыйақы мөлшері 12% тсц болған, ал 1996
жылы 7-8% төмендеген.
Европалық экономикалық одақ елдеріндс жылжымайтын мүлік обьектілерін
бағалаудың және қайта бағалаудың мемлекеттік жүйесі әрекет етеді.
Обьектінің кадастрлық (нормативтік) күны оның иарықтық купымаІІ шамамен 75%
тең болып келеді. Барлық обьектілердің қайта багалануы бсс-алты жылда бір
рет жүргізіліп отырады. Жыл сайьш обьектінің құны инфляция көлеміне
индексацияланады. Жылжымайтыи мүліктің құнының кадастрлық бағалауы
жылжымайтын мүлікке салық еселтсу үшіп жәие ипотекалық несие мөлшерін
анықтау үшін негіз болып табылады.
Экономиканың жағдайына байланысты жылжымайтын мүлік обьектілерінің
құнының тербелуі байқалып отырады. Осыган байланысты жылжымайтын мүлік
обьектілірінін құны оған берілген несие қунынан төмен болған жағдайлар
белгілі. Физикалық амортизация немесе моральді тозуы әсерінен обьекті
күнының төмендеуі ипотекалық банктердің тәуекел түрлерінің бірі болып
табылады. Сондықтан ипотекалық несие келісім-шартында жылжымайтын мүлік
объектісінің пайдалануының жәпе мазмұнының талаптары ескеріледі. Ипотекалық
несиелеу жуйесінің дамуының қажетті шарты ол кез-келген керекті жағдайларды
жылжымайтын мүлік объектілерін мәжбур етіп сату туралы заңдылы нормалары
болып табылады.Егер қарыз алушы несиені өтей алмаған жағдайда, несие
берушіге мәжбүр етіп сату механизмі жекеменшікке тез иелік етуіне
мүмкіндік береді. Әдетте ипотекалық банк жылжымайтын мүлікті сатуды арнайы
мамандандырылған құрылымдарға тез арада өткізеді.
Ипотекалық банктер несие беру үшін қаражаттарды депозит тарту арқылы
алмайды, олар қажетті қаражатты арнайы ипотекалық облигация шығару жолымен
табады. Бұл облигациялар әдетте жоғары сенімді және өтімді құнды қағаздар
қатарына жатқызылады. Сондықтан да мемлекет, сактандыру компаниялары,
зейнетакы және басқа да каржылық корлар мұндай облигациялардың негізгі
үстаушылары болып табылады. Мысалы, даниялық ипотекалық облигацияның сатып
алушыларының бірде - біреуі эмитенттің төлем қабілетсіздігінен ешқашан зиян
кермеген. Европалық экономикалық қауымдастық елдерінің ипотекалық банктері
Европалық Одақтың несие мекемелеріне арналған жалпы нормаларға сәйкес
әрекет етеді. Бұл банктің өзіндік капитал есебі және түсінігі, активтердің
тәуекел деңгейі бойынша бағалау сияқты ортақ сұрақтарға да қатысты. Сонымен
қатар, Ұлттық заңдылықтарға несие алушының өз міндеттемелерін орындамаған
жағдайда ипотекалық банктердің нақты шығын тәуекелін шектеуге бағытталған
нормаларда кіреді.
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың екі жүйесі бар:
Швеция мен Данияда несие және ксиіл бөлінген.
Мемлекеттік тіркеу тек қана кепіл үшін кажет, ал
жылжымайтын мүлікке құкықты тіркеу органдарында несие
көлемі бекітілмейді. Бұл несие алу процедурасын
оңайлатады және ипотекалық бамктерге берілгеи несиелерді
қайтару жұмыстары беріледі.
Германияда мемлекеттік тіркеугс тек кепіл жатпайды
сонымен бірге берілген несие де жатады.
Германияда ипотекалық банктер несие операциялары туралы
заңда көрсетілген несие институттары болып табылады, ол заң Германиядағы
барлық несие институттарына бірдей міндетті және жеке құқыкты несие
институттарына арнайы заң - ипотекалық банктер туралы.
Соңғы қабылданған заңға сәйкес олардың негізгі мақсаттары
мен
әрекеттеріне келесілер жатады:
- жер учаскелерінің кепілі және сол жер учаскелеріне ипотека
орнату арқылы оны камтамасыз ету (ел ішіндегі);
- алынған ипотекалар негізінде ипотекалық облигациялардың
эмиссиясы;
- отандық корпорацияларға және қоғамдық куқык мекемелеріне несие
ұсыну, бірақ осы корпорациялар кепіл болуы шарт;
- коммуналды қарыз міндеттемелерінің эмиссиясы;
- капитал салымын орналастыру, салымдарды алу, құнды қағаздарды
басқару және сақтау;
- бос ақша қаражаттарын басқа банктерге орналастыру немссе озінің
құнды қағаздарын сатып алу.
Аталған заңға сәйкес ипотекалық банктер жүргізетін қаржы саясатына
тоқталсақ, оларга делдалдық функция берілген. Банктің максаты болып бос,
жеке салым іздеудегі капиталдарды жәые ұзақ мерзімді қайта қаржыландыруға
институтционалды салымшылар қаражаттарын тарту болып табылады. Осылайша
тартылған капитал, салымшыға дер кезіндс ақшасын алуының мүмкіндігін
қамтамасыз ету үшін жеке тұлғаларды, тұрғын-үй коммуналдық шаруашылығын,
өнеркәсіпті кәсіпорындарды және ауылшаруашылығын несиелендіруге
қолданылады.
Жоғарыда айтылғандардың барлығы ипотекалық банктерді айрықша
мүмкіндіктері бар несие институттарының ерекше формасы деуге негіз береді.
Яғни әңгіме арнайы заңдылық актілерімен іс-әрекеті жүргізілетін ерекше
несие институттарында болып отыр. Бірақ ипотекалық банк әмбебап
коммерциялық банктер сияқты қаржылық операциялардың кең түрін жүзеге асыра
алмайды. Сондықтан ипотекалық банктер несиенің белгілі бір түрлері және
формаларымен жұмыс істейді.
Германияның ипотекалық банктерінің басқада ерекшелінетін артықшылығы
олардың кепілдемелік қарыз міндеттемелерін шығаруға құқығының бар болуы.
Барлық қалған жеке құкықты несие институттары өздерінің құнды қағаздарына
„кепілдемелік қағаз ,, сөзін көрсетуге құқы жоқ. Қайта қаржыландыру тікелей
ипотекалық және коммуналды қарыз міндеттемелерімен кепілдемелік қағаздарды
сату арқылы жүзеге асуы ипотекалық банктердің қайта қаржылаыдыру әдістерін
тапдауда шек болатынын көрсетіп отыр, сонымен бірге іскерлік
серіктестіктердіц шеңберіде шектеледі. Ипотекалық банктердің
ұйымдастырушылық формасыда арнайы қадағалауды қажет етеді. Олар тек
акционерлік қоғам формасында әрекет етуі мүмкін.
Қазіргі кезде Германияда қорлану (құрылыс каражаттары) механизіммен
нақты азаматтарды несиелеу механизіміндегі сондай-ақ тұрғын үй жағдайын
жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және пайдаланумен байланысты
мемлекеттік механизмдердегі сәйкестіктерді ескеретін барлық елді қамтыған
құрылыс жинақтарының жүйесі күрылған.
Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау жүйесінің артықшылықтары
төмендегідей:
қаржыландыру капиталдар нарығына тәуелді емсс;
- ссуда бойынша пайыз мөлшері басында төменгі
мөлшерде
белгіленгендіктен салым иесіне сыйақының ауыткуынан ешқандай да
тәуекел болмайды;
төленетін соманы ссуданы беруші басындатура белгілейді;
басқа елдерге қарағанда ссуда бойынша сыйақы мөлшері төмеи;
ссудалардың жинақ кассалардан көбірек берілуі тұрғын-үй секторының
түрақты дамуына жағдай жасайды.
Германдық ипотекалық модель ыңғайлы болып ке^Іеді. Мүндағы ипотекалық.
жүйе тұрғын үй құрылысын кешенді қаржыландыру мақсатында халықтың банктегі
жинақтарын қамтамасыз етіп отырады. Бұл жүйенің мақсаты банктік капитал
тарту емес, ипотекаға қатысушылардың өздерінің акшалай қаражаттарын
пайдаландыруға негізделген. Ол үшін жылжымайтын мүлікке үжымдык салымдар
қоғамы құрылған, кез келген азамат пәтер алу үшін бір-екі жыл ішінде
қоғамдық салымдар жасап отыру қажет. Болашак үйдің құнының жартысын
жинақтаған соң осы қоғам мүшесінен таңдаған пәтеріне көшуге құқык алады. Ал
пәтердің күнының қалған бөлігін ол он жыл ішінде өтейді. Пәтердің құнын
толық өтеген соң үжымдык салымдар қоғамының мүшесі тұрғын үйдің иесі болып
қалады.
Қоғам мүшесіне пәтер таңдауға шектеу бар, ең алдымен ол тек үжымдык
салымдар қоғамы салған тұрғын үйден ғана таңдаука болады. Нақты айтқанда
жылжымайтын мүлікке капиталды салымдар когамы өзінің қатысушыларынан
алынған ақшалай қаражаттарды қолдана отырыл турғын үйге заказ беруші
қызметін атқарады.
Немістік модель ең алдымен күрылыс келемін арттыру үшін алдагы аталған
қоғамдардан алынған халықтың қаражатын қолданатын құрылыс компанияларына
тиімді болып отыр. Германдык күрылыс жинақтың моделін төмендегі суреттен
көруге болады (1.2.1).
АҚШ-тағы бұл модель бірнеше себептерге байланысты пайда болды,
Біріншіден, заң саласьшда штаттардың ерекше міндетінен АҚШ-та Федералды
заңдылық негізінде біріңғай ипотекалық несиелендіру жүйесіы ендіру мүмкін
емес еді. Екіншіден, Ұлы депрессиядан кейін түрғьп-І үй күрылысын
экономикалық жағынан ынталандыру қажеті пайда болды, ал оны мемлекеттің
қолдауынсыз жүзеге асыру мүмкін емес еді. Сол кездегі қалыптасқан жағдайда
жалпы ұлттық нарык күру үшін экономикалық механизмдер көмегімен ипотекалық
несиелеу процесіне әсер ету қажет болды.
Кейінірек ипотекалық несиеге құқық несиелерді қайта қаржыландыру үшін
жүзеге асырылуы мүмкін еді.
Осылайша, екі деңгейлі модельдің мәні , бірінші реттік ипотекилық
нарықта берілген ипотекалық несиелер арнайы құрылған агенттіктермен қайта
өткізіледі. Олар алынган ипотекалық несиелерді әртүрлі мақсаттарда
пайдалануы мүмкін:
1) құнды қағаздарды екінші реттік инвесторларга огісізу; 2)бірқалыпты
ипотекалық ыесиелерден пулдар құрап жөпе оларды инвесторларға
сату; 3)ипотекалық құнды қағаздар шыгару және орналастыру.
Бірінші реттік нарық қарыз алушымен баыктің өзара іс-әрскетімен
аыықталады, оның құралдары ипотекалық несиелер болып табылады. Банк-
делдал- инвестор тізбесі екінші реттік ипотекалық нарықтың мәнін күрайды,
мүнда оның құралы ипотекалық несиемен қамтамасыз сгілгсп күнды қағаздар.
АҚШ-та ипотекалық құралдар басқа несие турлерімен салыстырғанда: - ұзақ
мерзімділігін (әдетте жиырма, отыз жылга дейін); - несиелік
тәуекелділіктің салыстырмалы төмендігімен, ол кепілдің бар болуымен
байланысты, яғни қарыз алушының жауапкершілігінің жоқары болуы; тұрғын-үй
ассоциация (Фанни Мәй), Ипотекалық несиенін Федералды Корпорациясы
(ФреддиМак).
Агенттіктер мемлекеттік несие жслісін алуы арқасыпда жеке несиелерді
сатып алады, одан ірі пакет (яғни пул) құрадыда ипотекалық пулмен
қамтамасыз етілген күнды кағаздар шығарады, бұл арқылы олар нақты несие
алушының жеке несие тәуекелділігін төмендетіп отырады. Осылайша бұл
агенттіктер ипотекалық несиені алушылар мен илотеканы ұйымдастырушы
(банктер) және инвесторлар арасында делдал ретінде әрекет етеді.
Ипотекалық несиені ұзақ мерзімді қарызды күнды қагазга аймалдыру
процесі ипотеканы секъюритизациялау деп аталады. Американдық модель
ипотекалық облигация нарығын дамытуды карастырады, өйткепі мсмлскст
ипотекалық несиелерді шығару және оларды қайта қаржыландыруга қажетті
ипотекалық облигацияларды шығару мехаыизмдерін жасайды.
Мемлекеттің қатысуымен құрылған ипотекалық ассоциациялар кепілдеме
арқылы өтімділігі қамтамасыз етілген ипотекалық ІІесие облигацияларын
шығаруға кепіл болады. Енді қандай институттар осы функцияларды атқаратынын
қарастырайык. Коммерциялық банктер азаматтарға жылжымайтын мүлікті кепілге
қою арқылы ипотекалық ыесиені береді. Фанни Мәй, Джинни Мәй және Фредди Мак
АҚШ-тың екінші реттік ипотекалық нарығына әрі инвестор, әрі кепіл болып
хабылады. Олар песие алушыларға ыесиені тікелей үсынбайды. Ипотекалар
коммерциялық баиктер, ипотекалық несие компаниялары және тұрғын үйді
қаржыландырушы жергілікті ұйымдар сияқты қаржы институттарымен бірінші
реттік нарыкта орналастырылады.
Алғашқы несие берушілер ипотеканы ипотеканың екінші ретгік нарығында
инвесторларға сатады және одан түскен қаражаттарды өзінің заем қорын үнемі
толтырып отыру мақсатында жаңа тұрғын үй несиесін үсынуға пайдаланылады.
Екінші реттік нарықтағы инвесторларға Фанни Мәй, Фредди Мак, зейнетақы
корлары, сақтандыру компаниялары және баска да каржы ұйымдары жатады. Өз
кезегінде алғашқы несие берішулерден алынған ипотекаға айырбас ретінде
Фанни Мәй, Фредди Мак ипотекалық құнды кағаздар шығарды. Ипотекалық құнды
кағаздар өтімді инвестициялық құрал болып табылады. Инвесторлар ипотеканың
екінші реттік нарығында ипотекалық құнды қағаздар иелеріне алғашқы несие
алушы мен несие берушінің төлем қабілетіне қарамастан сыйақылар мен
облигациялар уақытылы төленуі мен жабылуына кепіл болады. Аталған үш
компанияның мақсаттары бір - орташа және төмен табысты жанұяларды тұрғын
үймен камту үшін қаражат тарту.
Американдық ипотекалық модельді төмендегі суретген көругс болады (1.2.1)
1.3. Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі.
Әлемде тұрғын үй сферасын инвестициялау технологиясы негізгі үш принцип
бойынша құралады: келісім-шарт жинақтары, ипотекалық весиелеу, мемлекеттік
көмек. Әрине, бұл принциптердің жүзеге асырылу механизмі бір-бірінен
ерекшеленеді. Мысалыға, келісім-шарт жинақтарының әртүрлі моделдері Батыс
Европа елдерінде кеңінен қолданылады. Ал Құрама Штаттарда тұрғын-үй
құрылысын инвестициялаудың ипотекалық моделі басьш,
Келісім-шарт жинактарының классикалық формасы - күрылыс жинақ кассалары
Германияда әрекет етеді. Бұл XVIII ғасырдың соңында шахтерлік поселкілерде
қарапайым принцип бойынша бастаған: ег\ф бір үй күрылысына 10000 мың
бірлігі қажет болса, ал жеке үй алғысы келгендердің жылына тек мың ақша
бірлігін ғана үнемдей алады, тиісінше үйді ол тек он жыл өткеннен соң ғана
салуға шамасы келеді. Осыпдай үй салуға ынтасы бар адамдардың онының
жинактарын біріктірген жагдайда олардьщ біреуі жыл өткен соң үйлі болады,
ал екінші екі жылдан соң т.с.с. Осылайша, соңғы адамнан басқалары үтып
отырғанын көруге болады.
Германияда тұрғын үй құръшысын инвестициялаудың негізгі
институттарының бірі - күрылыс жинақ кассалары. Бүгіиде тұрғын үйдің әр
төрт бірліктің үшеуінің күрлысы тұрғын үй күрылыс жүйесінің
катысуымен каржыландырьшады. Құрлыс жинақ кассасындағы тұрғын үй
заемдарына ресурс көзі болып азаматтардың салымдары түріып үй несиесін
пайдаланғаны үшін заем алушының төлемдері жәме де мемлекеттік премия (ол
құрлыс жинақ келісім-шартына сәйкес жыл ішінде салымшы өз шотына белгілі
бір сомманы салса ғана төленеді). Гүршн үй несиесіи алуга мүмкіндік тек
күрлыс жинақ кассасының салымшысына белгілі уакыт өткен соң (әдетте бес-
алты жыл) туады, салымшы келісім-шартта белгіленген сомманы ай сайын салып
отырады. Сыйакы ставкасы (салым бойынша да несие бойынша да) келісім
шарттың әрекет ету уакытына бекітіліп қояды. Тұрғын үй заемын жабу мерзімі
құрлыс жинақ келісім-шартына сәйкес белгілі мерзімде жүзеге асады. Заемды
өтеудің ең ұзақ мерзімі он екі жыл. Сыйақы ставкасы әдетте жылына 5-6%
күрайды (орташа нарықтың ставкадан 4% төмен).
Мемлекеттік жәрдем формалары тек құрлыс жинақ кассаларыиың
салымшылырының жыл сайынғы премияларымен шектеліп коймайды. Тұрғын-үй
несиесін алған соң мемлекет несие алушыға көмек көрсетудің тікелей
(проценттерді өтеудегі ақшалай дотациялар) жәпе жапама (салықтың
жеңілдіктер) формаларын қолданады.
Құрлыс жинақ кассасының салымшыларына төленетін бес жүз мың неміс
маркасы соммасындағы мемлекеттік премиясы, тұрғын-үй сферасына он бір
миллиард неміс маркасы соммасында қосымша инвестицияның түсуін
ынталандырады. Бүдан басқа, үй сатып алу кезікдегі мемлекеттік жәрдем
ретіндегі төленетін әрбір марка, кейін мемлекетке 2,8 марка болып салық
ретінде қайтарылады.
Германиядағы ипотекалық несиелеу кадастрлық қызметтің кең тармағына
негізделеді, олар белгілі бір крнтерилер бойынша жер учаскілерінің барлығын
есепке алумен айналысады. Жер учаскілерінің шекарасының көлемін көрсететін
жылжымайтын мүлік кадастрінен карағанда жер кітапшасы жер учаскесінің иесі
кім екендігін және ондағы ғимараттық пәтерлерді коса, мүліктегі қандай
құқықпен камтамасыз етулер болып жатқанын хабардар етеді. Бұл екі құжат
(жер кітапшасы және жылжымайтын мүліктін кадастры) әртүрлі мекемелермен
жүргіізлсе дс олар бірін-бірі толықтырып отырады. Жер кітапшалары әділет
органдарының шенеуніктерімен жүргізіледі және жылжымайтын мүлікке деген
құқықтың өзгеруі осы кітап арқылы жүргізледі. Оның меліметтері ашық, ал
заңмен бекітілген жер кітапшасының сеыімхатына бүхарапык сенімділік
қағидасы мүлікке деген меншік құқығымен танысу процедурасын оңайлатады.
Әйтпесе, қымбат тұратын адвокаттық конторалардың қызметтеріне мәжбүрлік
туатын еді. Жер кітапшасының мақса-іы - жылжымайтын мүлік иесі кім екендігі
туралы нақтылықты инвссторға камтамасыз сту.
Тұрғын үй жинақ келісім-шарттардың баскада модельдері Франция меи
Ұлыбританияда әрекет етеді. Францияда тұрғын-үй жинак шоттарының екі түрі
бар: біріншісінде (жинак кітапшасы аталады) жүз мын франк жинақтаподан соң
3.75 пайыз жылдық ставкамен жүз мың франк көлеміндегі жеңілдетілген тұрғын-
үй несиесін алуға болады, оның үстіне мақсатты салымға жетпіс бес мың франк
көлеміндегі мемлекеттік премия косылып отырады; ал түррын-үй жинақ шотының
екінші түрінде -- РЕЬ (тұрғын үй жинағының жоспары) деп аталады, мүнда төрт
жүз мың франк жинактап және 4,8% жылдык ставкамен алты жүз мын фрапк
көлеміндегі жеңілдетілген тұрғын үй несиесін алуға болады. Пссие бойынша
ставкалар нарықты ставкалардан 4-5%төмен. Францияның ірі жер банкі (Креди
Фонсье де Франс) және оның филиалы кәсіпкерлер конторасы (контуар дез
антрепренер) жер игерушілермен өндіріс пеп турғын үй құрлысымыы айналысатын
құрылыс компанияларына несие берумен айналысады. Олардын ипотекалық
операциялары ірі күрлыс компанияларымен жер иелеріне орта ұзақ мерзімді (3-
20 жыл) ипотекалық ссуда берумен байланысты.
Үлыбританияда өткен ғасырдан бастап құрылыс жүйесі қоғамы табысты
әрекет етуде. Олардың жұмыс механизмі немістіктердін әрекетіне үқсас, бірақ
тұрғын-үй несиесін алу үшін құрлыс қогамының салымшысы несиені алу үшін
құрылыс когамының салымшысы болуы шарт емес. Соңғы жылдары банктік
заңдылықтың либерилизациясы нәтижесінде күрылыс коғамдарының іс-әрекеті
коммерциялық банктердің іс-әрекеттерімен көптеп киылысуда.
Америка күрама Штаттарында Ф. Рузвельт кездерінен бастап тұрғын үй
құрылысы мен тұрғын үйді жеке меншікке алуда ипотекалық несиелеудің
тармақталған жүйесі қалыптаса бастады. АҚШ-та бүгінгі таңда түрғып үйді
қаржыландыру жүйесі - бұл жалпы ұлттық масштабтағы күрделі нарык, онда
көптеген мекемелер саны әрекет етеді: ипотекалық банктер, жинактаушы және
несиелік ассоциациялар, коммерциялық және жинақтаушы банктер, сақтандыру
компаниялары, зейнетақы қорлары т.с.с мекемелерді қосуга болады.
Ипотекалық несиелеу бағытының табысты болуының шешуші факторы болып
екінші деңгейлі ипотекалық нарықты құру шаралары болып табылады, бұл тұрғын-
үйді қаржыландырудағы басты проблеманы несиелік ресурстарға қатысты
киындықтарды шешуге мүмкіндік берді. Осы мақсаіта әр жылдарда Федералды
Ұлттық ипотекалық ассоциация (Ғаппіе Мае), тұрғын үй несиелеу корпорациясы
(Ргеёі МаК) және Үкіметтік Ұлттық ипотекалық ассоциациясы (Оішііе Мае)
сияқты мамандандырылған ұйымдар күрыла бастады.
Федералды Ұлттық ипотекалықассоциациясы 1938 жылы американдық
үкіметпен бекітілген. Ол алғашында Кесопзішсііол Гіпапс Соірагаііоп
мемлекеттік қаржылық корпорацияның филиалы ретінде әрекет ете бастаған. Ол
баста Наііопаі Могі£а£е Аззосіаііоп оҒ \УазІіп§Іоп Вашингтондык ұлттық
ипотекалық ассоциациясы деп аталған. Бірақ та сол жылдың өзінде оның атауы
Ғесіегаі Магіопаі Мог1^а§е Аззосіаііоп (Ғаппіе Мае) Федералды Ұлттық
ипотекалық ассоциациясына өзгертілген. Федералды Ұлттық ипотекалық
ассоциациясының басты мақсаты болып Федералды тұрғын-үй әкімшілігінің
сақтандырған кепілдемелерін сатып алу және сату болып табылады. 1954 жылы
Федералды Ұлттық ипотекалық ассоциация аралас меншікті корпорацияга айналды
оньщ жай акциялары жеке Іүлгалар иелігінде болды, ал артықшылығы бар
акциялар мемлекет мспшігінде болды. 1968 жылы Федералды Ұлттық ипотекалық
ассоциация еісі бөлек мекемелерге бәлінді. Олардың бірі Ғаппіе Мае атын
сақтап қалып және айналымнан мемлекеттік акцияларды алып толық жеке
компания болды. Оның акцияларын Нью-Иорк биржасы саудалайды. Ал екінші
Мемлекеттік Ұлттық ипотекалық ассоциация Оіппіе Мае табылды. Мемлекеттік
ұлттық ипотекалық ассоциация - жеке секторларда дами алмайтын ипотекалық
бағдарламаларды басқару үшін құрылған мемлекеттік корпорация.
Бұл ұйымдарға мемлекеттік кепілмен тұрғын үйге ипотекалық несиелерді
сатып алу немесе сатьш алынған ипотекалық несиелермен камтамасыз етілген
бағалы қағаздар шығаруға мемлекеттік сақтандыруға күзыры бар.
Осы мекемелермен шығарылған қарыз міндеттемелер нарығы ондағы капитал
айналымы көлемі бойынша әлемдегі ең ірі болып табылады. Эксперттердің
бағалауына тоқталсақ капиталдық көлемі 90-шы жылдардың басында шамамен 3,5
трлн. долларға жеткен, сәйкес көрсеткіштерден әлде кайда асып түседі,
мысалы, американдық үкіметтіц бағалы қағаздар нарығында капитал айналымының
көлемі 1,9 трлн, немесе корпоративті облигациялар 1,4 трлн. доллар.
Бүгінде Федералды Ұлттық ипотекалық ассоцнация АҚШ-таш қарапайым
ипотекалық қор көздері бойынша ең ірі және де активтер бойынша ірі ұлттық
корпорация болып табылады. Раппіе Мае-ның акциялармен Нью-Иорк биржасы және
басқа да ірі фирмалар сауда жүргізеді. Оның акцияларытез сатылатын
акциялардың катарына кіреді.
Федералды ұлттық ипотекалық ассоциациясы 1938 жылы күрылу күнінен
бастап коммерциялық банктер, ипотекалық компаниялар және жинақ компаниялары
сияқты институттардан кепілдемелерді инвестициялау жолымен тұрғын үй сатып
алушылар үшін ипотекалық қаржыландыру көзін үнемі үсынып келгеы.
Канадада ипотекалық банктер несие институттарының дәстүрлі түрі болып
табылады.
Олар ең бастысы жылжымайтын мүлікпен жасалатын операцияларды
несиелеумен және корпорациялардың ұзақ мерзімді бағалы кағаздарға
инвестициямен айналысады. Баста олардың іс-әрекетінін обьектісі болып жерді
кепілге алу арқылы ауылшаруашылыгын несиелеу табылды, одан кейін тұрғын-үй
құрылысын несиелеуге көшкен.
Аргентинада ипотекалық несиелеудің тиімді жүйесін әлемдік банк
көмегімен жүзеге асырды. Ол жүйенің жалпы түрі келесідей үкімет жобара
қатысушы банктер шығаратын облигациялар (қарыз міндеттемелері) үшін кепіл
қорын күрады. Әлемдік банк қордың құрылуына бес жүз миллион АҚШ доллары
сомасындағы он бес жылдық заем (оған қоса төлемді жеті жыл кейінге қалдыру)
береді. Қор ипотекалық нарық субьектілері шығаратын күнды қағаздар бойынша
кепіл таратады. Ол кепіл ипотекалық банктердің ипотекалық несиелерінің
пайлар бойынша пулдарга қатысуьшеи байланысты. Кепіл үшін төлем несие
сомасынан 5% күрайды. Пайлардың сертификаттары белгілі бір стандартқа сай
болып келеді және әлемдік банк несиесінің валютасына номиналданған.
Кепіл қорының құрылу себебі келесіде, жобаға қатысушы- банктердің
шығарған облигацияларын нарықтағы төмендеу курсын үстап тұру мүмкіндігі
болмаған жағдайда оларды кор сатып алады. Қормен есеп айырысу банктер өз
күкьіғын колдануға шешім қабылдаған жагдайларда құнды қағаздарды қорга
сатуды барлық жағдайда қормен келісілген, бекітілген курс бойынша жүзеге
асырады.
Қатысушы банктер инвестициялық жобаларды несиелеу үшін акшалай
күралдар айналымдылығын жылдамдатуға АҚШ курсына номиналданған
облигацияларды шығарады. Мүнда инвестициялық жобаларға ендірістік сала да
тұрғын үй күрылыс саласы да болуы мүмкін. Эмитент шығарылатын облигация
түрін кепілмен(яғни кормен) келісімі бойыншатаңдай алады.
Шетел мемлекеттеріндегі ипотекалық несиелеу дамуының тәжрибесін
жалпылай отырып, біз мына жағдайды атап өтуімізге болады, АҚШ-тағы
(Рузвельттің жаңа курсы), Германиядағы (Эрхардтық соғыстан кейінгі
реформалары), Аргентинадағы ('Ковалью жоспарьГ) және Чилидегі (Пиночетаньщ
реформалары) экономикалық өсуінің негізгі факторлары болып ипотекалық
несиелеу жүйесі табылды.
Экономикасы дамыған елдерде ипотекалық несиенің әртүрлі түрлері
әрекетте. Олар әртүрлі белгілер бойынша классификациялануы мүмкін. Оны
сызбатүрінде төмендегі суреттен көруге болады (1.3.1).
2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық иесиелеудің дамуын талдау
2.1. Тұрғын үй проблемасының қазіргі жағдайын талдау және оның
бағдарламалық шешімі
Тұрғын үй құрлысын каржыландырудың дәстүрлі жүйесі бүрынғы советтік
тұрғын үй қаржыландыру жүйесінің бір бөлгілі сияқты, оның мәні ол
мемлекеттік тұрғын үй күрылысына бюджет ресурстарын орталықтан бөлу және
оларды тұрғын үй жағдайын жақсартуға кезекте түрған азаматтар арасында
тегін бөлінген еді.
Егер Қазакстандағы тұрғын үй жағдайына сапалық көрсеткіштермен
қарайтын болсақ толықтай қолайлы керінеді-15 миллион адамы бар халыққа
республикада жалпы тұрғын үй алаңы 253 миллион шаршы метрді құрайды яғни әр
адамга орташа 17 шаршы метр тиеді.Алайда, жақын аралықты қарастыратын
болсақ бұл салада маңызды жетіспеушіліктер жетерлік.Тұрғын үй жағдайын
жақсартқысы келген әкімдердің сәйкес органдарында есепте түрған 264 мың
жанүяны тұрғын үймен қамтамасыз ету және республикада екі миллионға жуық
шаршы метр қауіпті немесе көнерген тұрғын үйлерден көшіру үшін, жыл сайын
Қазақстанда 3-3,5 миллион шаршы метрге жуық жаңа тұрғын үйлер іске косылуы
керек.
Соңғы жылдарда тұрғын үй проблемасының өткірлігі белгілі дегейде
миграциялық процесстермен басылды- тұрғын үй нарығында үсыныс сүраныстан
көп болып отыр, ал жағдайы нашар аймақтарда бос пәтерлер бар екендігі
белгілі.Соған қарамастан бар тұрғын үй күрылысы көлемімен минимальді қажет
көлемнің арасында үлкен дисбаланс бар, ол одан өрі өсе береді егер халықтың
санының өсу перспективасын және оыың кең әрі ыңғайлы тұрғын үйге деген
қызығушылығын ескерсек.
Қазақстан экономикалық қайта құрылулардың басынан бастап өзінің
маңыздылығына қарамастан тұрғын үй реформасы өте жай жылдамдықпен
өткізілді. Жаңа салынған тұрғын үйлерге халықтың көп бөлігінің төменгі
төлем қабілеттілігі жағдайында және де реформаның алғашқы жылдарындағы
құрылған жылдық тұрғын үйлерді алу үшін ұзақ мерзімді несиелердің
жоқтығынан тұрғын үй нарығы қажетті несие-қаржы механизмдерімен қамтамасыз
етіле алмады. Сонымен қоса, жылдарда республикадағы іске қосылған тұрғын
үйдің көлемі тұрғын үй қорында бар қауіпті жөне көнерген үй құрылыстарынан
шамамен 0,5%-ды құрайды. Тұрғын үй қорын қалпына келтірудің мұндай
жылдамдығында оның үмітсіз ескіруінің нақты қаупі бар.
Тұрғын үйге деген сүраныс қолайлы қалыптасқан жалғыз орталықтар болып
Алматы және Астана қалалары табылады, онда шетелдік немесе отандық болсын
бизнес-элитаның және мемлекеттік орган жұмысшыларының көп бөлігі орныққан
тағы басқа қазба байлықтарын шығарушы және өндеуші өнеркәсіпті салалары
кәсіпорындар әрекет ететін қалаларда, сүраныстың қалыпты екенін айтып
кеткен жөн.
Халықтың көп бөлігінің жинақтары деңгейі төмен болып қалуы жалғасуда,
бірақ соңғы үш жылда (2000-2003 жылдар арасында) өсе бастағаны байқалуда.
Сонымен қоса, соңгы екі-үш жылда жеке тұрғын үйлерге деген сүраныс өсуде
(ол әдетте үлкен ыңғайлы жеке үйлер және көп пәтерлі үйлердегі кеңейтілген
бөлмені пәтерлер болып отыр).
Тұрғын үй нарығындағы үсынысқа келетін болсақ, онда республика
территориясы бойынша бірдей жағдай байқалып отыр. Мүнда тұрғын үйлердің
көптеген бөлігі екінші ерттік нарықта яғни қодданылудағы тұрғын үйлер
үсынылып отыр, және сонымен қатар жаңа тұрғын үй құрылысы нарығы өте әлсіз
дамуда.
Міне осылайша, 2000 жылы тұрғын үй құрылысының көлемі 1990 жылмен
салыстырғанда жеті есеге төмендеп кетті. Тұрғын үй құрлысының көлемінің
республикадағы халық санының көлемінің берілген көрсеткішпен салыстырмалы
қарасақ қысқаруды байқалуда.
Статистикалық көрсеткіштер бізге екі тенденцияны көрсетіп отыр.
Олардың біріншісі мемлекеттік емес салада салынып жатқан тұрғын үйдің үлес
салмағының әрдайым өсіп отыруы, яғни жеке құрылысшылардың үлесінің өсуі.
Егер 1990 жылы мемлекеттік кәсіпорындар және мекемелермен тұрғын үй
құрылысыньщ 78% салынса, ал 2003 жылы жаңа жаңа тұрғын үй құрылысының 97%
жеке саланың үлесіне тиіп отыр.
Қазіргі тавда тұрғын үйдің алғашқы нарыгындағы бағалар ксйінгі нарықта
бағалардан 1,5-2,5 есе жоғары болып отыр (мүнда алғашқы нарық деп
отырганымыз жаңа үйлер сәйкесінше кейінгі нарық-қолданылудағы үйлер).
Сондықтан тұрғын үй нарығының дамуының және тұрғын үй нссиелеу
механизмдерінің болуы ықтималдығының бірінші кезеңінде, кейінгі нарықта
әрекеттегі бар үйлер іске қосылады. Болашақта жағдай өзгеру керек.
Құрылыс саласындағы инвестициялық белсенділігінің төмендеу жағдайында,
құрылыс саласына бюджеттік емес қаражаттар тартудың жаңа механизмін нақты
қосудың маңызды бірқатар жоғарылайды, ойткені ол шын мәнісінде құрылыс
саласын дамытуға, жұмыс бастылық көрсеткішін жақсартуға және бірқатар
әлеуметтік мәселелерді шешуге өз көмегін тигізеді.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу проблемаларын шешудің негізгі жолдары
болып ол нарықтық механизмдердің дамуына жағдай жасау яши қаржы-несие
саласына қоғамның бюджеттік емес ресурстарын жүмылдыру және бағыттау.
Қазақстандағы экономикалық реформалардың басталуында тұрғын үй
проблемасын шешуде халықтың өздерінің қатысуын қарастыратын нарықтық
механизм мүлдем болмаған. Тұрғын үйдін еркін нарығы тәжірибе жүзінде
болмаған, халықты ұзақ мерзімді несиелеу көлемі тұрғын үй құрылысын
қаржыландырудың жалпы көлемінің азырақ құраған және негізгі жеке дара
құрылысшыларымен жүзеге асқан.
1991 -2000 жыдцар арасындағы кезеңце тұрғын үй қаржыландыру саласында
маңызды өзгерістер жүзеге асты. Тұрғын үй нарығының қалыптасуына тұрғын үй
құрылысының нарықтық тәсілдерінің ықпалы 2.1.1. кестеде көрсетілген.
Кесте 2.1.1. Қазақстандағы тұрғын үй қоры жағдайының көрсеткіштерінің
өзгеру динамикасы (жалпы алаңың миллион шаршы метр).
Кестеде келтірілген мәліметтерге көріп отырғанымыздай нарықтық
қатынастардың бастапқы сатысы тұрғын үй саласындағы істердің жақсаруын
қамтамасыз ете алмады, керісінше, дағдарыс қысымын күшейтіп жіберді.
Осылайша жаңа тұрғын үйлерді іске қосу 2000 жылмен салыстырғанда алты есеге
кеміді, ол құрылыс секторындағы жағдайдың бірден белгілі нашарлауына әкеп
соқты, және мүнда көптеген кәсіпорындар шығынды болды. 2003 жылы халықтың
тұрғын үймен орташа қамтамасыз етілуі 16,5 шаршы метр (бір адамға) болды
(берілген көрсеткіштің мәні халықтың орташа табысы бар елдерге тән)
бірқатар аймақтарда бұл көрсеткіш 8,7 деп 15,5 шаршы метр бір адамға. Мүвда
жағдай 2003 жылы тәжірибе жүзінде өзгеріссіз қалып отырды. Оны біз 2.1.2.
кестеден көре аламыз.
Кесте 2.1.2. Халықтың тұрғын үймен қамтамасыз етілуі (жалпы алаңнан
бір түрғьшга шаққандағы шаршы метр).
Алайда 2003 жылы бірқатар аймақтарда тұрғын үйлерді іске қосатын жаңа
құрылыс көлемінің алғашқыдай болған төмендеу тенденциясында түпкілікті
өзгеріс жүзеге асты. Содан басқа құрылыс саласында мердігерлік жұмыстар мен
негізгі капталған инверстициясының төмендеуі тоқтады. Осылай 2003 жылы
негізі капиталға инвестиция 134,9% құрады. Оны біз 2.1.3. кестеден
көруімізге болды.
Кесте 2.1.3. Өткен жылдардағы құрылыс және инвестициялық іс-әрекеттің
негізгі көрсеткіштерінің индекстері. (%-көрсетілген).
Меншіктің барлық формаларындағы кәсіпорындар мен мекемелермен жалпы
енгізілген тұрғын үй көлемінің 92% салынған, олардың 82% жекс дара
құрылысшылармен салынған, оны 2.1.4. кестеден көре аламыз.
Кестеде 2.1.4. Салынған пәтерлердің саны (мың)
Қаржыландыру көздерінің қатынасының өзгеруі тек тұрғын үй
проблемасының өткірлігін күшейтіп қана қойған жоқ сонымен қатар оның одан
әрі күрделенуіне әкелді. Атап айтсақ тұрғын үй реформасының әлеуметтік
мәнін бағаламау мәселесі айкын болды. Оны шешу үшін халықтың белгілі
әлеуметтік топтарына мемлекеттік жөрдемнің қосымша шараларын әзірлеу қажет
болды, бәрінен бүрын ол шаралар табысы жоқ азаматтарға, жас және көпбалалы
жанүяларға байланысты. Міне осындай және басқа да бірнеше тұрғын үй
проблемаларын шешуге, тұрғын үй бағасын төмендету және тұрғын үй күрлысын
ынталандыру үшін дайындалып бекітілген бірқатар мақсатты бағдарламалар
бағытталған. Ипотекалық несиенің негізгі мақсаты ол орташа табысы бар
азаматтарды қол жететіндей бағалы тұрғын үймен камтамасыз ететін және
азаматтардың өзіндік қаржылардың есебінен және ұзақ мерзімді ипотекалық
несиелер есебінен түрған үй нарығында тұрғын үй сатып алу сияқты нарықтық
принциптерге негізделген тиімді жүйе күру болып табылатынын біле отырып ,
бұл мақсаттардың '^Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу жүйесін
дамыту және түрған үй құрлысын ұзақ мерзімді каржыландыру түжырымдамасында"
2000 жылдың 21 тамызында қабылданған және 2000 жылдың 28 қарашасындағы"
Ипотекалық несиелеу жүйесін дамытудың және үзак мерзімді тұрғын үй құрлысы
бағдарламасында" көрсетілгенін айта аламыз.
Бірақта, бағдарламаны жүзеге асыру үшін карастыралған механизмдер
тұрғын үй проблемаларын қажетті мөлшерде қамтамасыз ете алмады. Сонымен
қатар, берілген бағдарламаны жүргізу барысында тұрғын үй нарығын
қалыптастыруға және тұрғын үй саласын нарыкты принциптерге өткізуге қажетті
өзгерістер калыптасты. Ол өзгерістер мыналардан көрінеді.
Меншік формасына қарай тұрғын үй қорынын курылымында;
қаржыландыру көздері бойынша тұрғын үй құрылысыньщ құрылымы.
Ипотекалық несиелеуді дамыту тұжырымдамасының негізг еркін нарықта
азаматтардың дайын тұрғын үй алуына ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеудің
нарықтық жүйесін құру болып табылады, онъщ ішімде жаңа үй немесе
пайдаланудағы тұрғын үйлерді айтуға болады. Түрғыи үй ұзақ мерзімді
пайдаланатын қымбат бағалы товар болып табылғандықтан, оны сатып алуға
түтьтнушылардың ағымдағы табыстары немесе жинақтары әдетте жеткіліксіз
болады. Сол кезде, қаржы жүйесі жеткілікті дамыған мемлекеттерде бұл
проблема әдетте ұзақ мерзімді несиелер беру арқылы шешіледі. Сонымен қатар,
осы салаға қажетті капиталды тартудыц базасы банктер және басқа қаржы
институттары қаражаттарымен күрылуда. Бірінші реттік және екінші реттік
ипотекалық несиелеу нарығының катысушыларының өзара әрекеттесуінің
формалары және модельдері белгілі. Түжырымдамада ипотекалық құнды
кағаздарды шығару және орналастыру арқылы несие берушілердің ресурстарды өз
бетінше тарту мүмкіндігі қарастырылған , яғни мамандандырылған операторлар
арқылы екінші реттік нарықта тартылған қаражаттарт арқылы несие берушілерді
каржы ресурстарымен қамтамасыз етуге мүмкіндік беретін ипотекалық
несиелеудің екі деңгейілі жүйесі.
Түжырымдаманьщ ерекшелігі болып ол әзірленген жүйе бірінші кезекте
несие беруші банктер және инвесторлардың азаматтардан тартылған қаржы
ресурстарын тиімді пайдалануга бағытталған.
Ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын үй құрылысын үзак
мерзімді қаржыландыру Түжырымдамасын жүзеге асыру мақсатында Қазақстан
Республикасының Ұлттық банкі 2000 жылдың желтоқсан айының соңында
малазиялық ипотекалық компания "Кагамас Берхад"-қа үксас "Қазақстан
ипотекалық Компаниясы" жабық акционерлік қоғамын құру туралы шешім
қабылдады. Қазіргі таңда компанияның жалғыз акционері Ұлттық банк болып
табылады.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясының іске қосылуымен несие берушінІң
қайта қаржыландыруды мақсат ететін ипотекалық рыыокқа қатысушылардың өзара
ықпалдасу тетігі мынадай кейбір ерекшеліктерге ие болады.
І.Несие беруші банк ипотекалық несие береді, содан кейін қарыз алушыға
талап қою құқығын алады, бұл құкық Қазақстан Республикасының қолданыстағы
заңнамасына сәйкес мемлекеттік тіркелуі ретінде қарыз алушы сатып алған
тұрғын үйді кепілдігімен қамтамасыз етіледі.
2. Қазақстан Ипотекалық Компаниясы ипотекалық екінші реттік нарықтың
операторы ретінде ақылы негізде цессия ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Мазмұны
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 6
I. Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері.
1.1. Ипотекалық несиенің мәні және
маңызы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 9
1.2. Ипотекалық несиелеудің
модельдері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 12
1.3. Ипотекалық несиелеудің шетелдік
тәжірибесі ... ... ... ... ... ... . ... ... ... 21
II. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің
дамуын талдау.
2.1. Тұрғын үй проблемасының қазіргі жағдайын талдау және оның
бағдарламалық шешімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 27
2.2. "Халық банкі" ААҚ-ғы ипотекалық несиелеудің даму мүмкіндігін
талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 35
III. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің
даму перспективалары.
3.1. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық банктердің даму
тенденциялары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...43
3.2. Ипотекалық несиелеу механизмі тұрғын үй саясатының
құраушы бөлігі
ретінде ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ..54
Қорытынды
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... .. 66
Қолданылған әдебиеттер
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
70
Кіріспе
Ипотекалық несиелеу банктік іс-әрекеті ең перспективалық бағыттарының
бірі. Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесін құру жайлы мәселе біраз
уақыттан бері талқылануда. Бұл саладағы алғашқы қадамдар тоқсаныншы
жылдардың басында жасалған: бұл мақсатта арнайы мемлекеттік қор құрылған,
бірақ ол сол күйі күйі жұмыс істемей-ақ жабылып қалған. Басты проблсма
Үкіметте ақшаның жоқтығы, дегенмен бұл тек нәтиже, ал проблема бүдан да
терең. Үкіметте, дәлірек айтқанда қызығушылық танытқан ведомстваларда
ипотекалық несиелендіру жүйесін құру үшін не істеу қажеттігі жөнінде және
бұл жүйенің жалпы неге қажет екендігі туралы нақты көзқарасы болғап жоқ.
Бүгінде тұрғын үй жағдайын қарастыра отырып біз өз азаматтарымызды
тұрғын үй мен қамту проблемасын козғап қоямыз. өзіне тұрғын үй салу - әрбір
отбасының біріпіпі кезекті қажеттілігі: бұл кажеттілікті канагиттаи дырмай,
коғамның ешбір әлеуметтік басымдықтар туралы амтудыц қажеті жоқ.
Осыдан барып азаматтардың кажетті деңгейдегі үй салу жөніндегі
коыституциялық құқықтарын іске асыру мацьпды әлеуметтік- саяси және
экономикалық проблема ретінде карастырылады. Бұл проблеманың шешімін
таңдаудан тұрғын үй құрылысының жалпы карқыны мен масштабы, адамдардың
нақты түрмыс жағдайы, олардың моральдық жәпе физикалық сезімі өзгереді.
Нарықты қатынастарға өтпес бүрын елдің түрғып үй корын толтырудың
негізгі көздері болып мемлекеттік тұрғын үй құрылысы табылды, ал
кооперативтік және жеке дара құрылыстар көмекші рольді атқарды. Құрылысты
және халықты тұрғын үй мен қамтамасыз етуді бюджет каржыландырмаған
жағдайда, қаражаттың негізгі коздері ретінде халықтың жеке қаржылары және
банктік несиелер жүреді.
Тұрғын үй күрылысын қаржыландыру көздерінің жетіспеушілігі жағдайында
тұрғын үйге деген қажеттілік өсіп отырады. Ал мұндай жағдайда халықтың ұзақ
мерзімді несиелерге деген объективті қажеттілігі туындайды. Міне осы
талаптардың барлыгына ипотекалық несие сай келеді. Көптеген шет
мемлекеттердің тәжірибесі көрсетіп отырғандай ипотеканы дұрыс
ұйымдастырылса, өз кезегінде ол өзін-өзі қаржыландыру жүйесіне бірте-бірте
бейім деліп шығады. Осымен бірге халық тарапынан төлем қабілетті сұраныстың
кеңейуі жаңа құрылыстың белсенділенуіне, жана құрылыс материалдардың
шығаруының көбейуіне, архитектуралық жобалардың жақсаруына әкеледі.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің теориялық және қолданбалы
құралдарының жеткіліксіз әзірленуі және оған деген қажеттіліктің өсіп
отыруы диплом жұмысының тақырыбын таңдауға негіз болды.Қазақстан
экономикасын реформалау жағдайында тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін
қалыптастыру макроэкоыомикалық деңгейдегі озекті мәселелердің бірі болып
табылады. Бұл мәселені табысты шешілуі тек тұрғын үй ипотекасын енгізудегі
экономикалық құқықтың және ұйымдастырушылық жақтарының жүйелі келісуі
арқылы жүзеге асады.
Зерттеудің мақсаттары мен міндеттері.
Дипломдық жұмыстың мақсаты болып ипотекалық несиелеу модельдерін оқып
білу, теориялық негіздерін зерттеу және қалыптасу әдістемесін қарастыру
табылады. Көрсетілген мақсатқа жету үшін келесідей міндеттер қойылған:
• әлемдік тәжірибеде әрекет ететіп ипотскалық
несиелеудің классикалық модельдерін талдауды коса ипотеканың теориялық және
экономикалық негіздерінжалпы ашу;
• Қазақстандағы ипотекалық дамуыыың қазіргі заманғы
тенденцияларын анықтау және ашу, сонымен қоса оны
шешудің қазіргі заманға сай жолдарыы табу.
Зерттеу объектісі болып Қазақстан экономикасының нарықтық
трансформациялау жагдайын да и потекал ык несиелеу жүйесін енгізу процесі
табылады.
Зерттеу құралдары ретінде ипотекалық несмслеу жүйесін енгізу процесінде
жинақталатын экономикалық қаты настар және ипотекалық несиелеу модельдерін
калыптастырудагы механизмдерінің теориялық негіздері сүреді.
Диплом жұмысының теориялық және методолоі пялық негізі: ипотекалық
несиелеу саласының отандық және шетелдік мамандары. Жұмыстың эмпирикалық
негізін статистикалық мәліметтер, Қазақстандык мерзімді басылымдары,
әрекеттегі заңдар және басқа да нормативті-құқықтық құжаттар құрайды.
Диплом жұмысының құрылымы.
Жұмыс кіріспе, жеті параграфтан тұратын үш тараудан, қорытынды,
пайдаланылған әдебиеттер тізімінен тұрады. Ұсынылып отырған жұмыстың
құрылымы теориялық, методологиялық және практикалық проблемаларды қосуға
мүмкіндік береді.
1. Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері.
1. Ипотекалық несиенің мәні және маңызы
Ипотека бұл жылжымайтын мүліктін (жер, үй және өндіріс ғимараттары)
кепілін білдіреді.
Ипотека термині алғаш рет б.э.д VI г. басында Грецияда пайда болған
және сол кездін өзінде қарыз берушінің алдындағы қарыз алушының
жауапкершілігін белгілі бір жер иеліктерімен қамтамасыз етумен байланысты
болған.
Әлемдік тәжірибеде кеңінен қолданылатын, бірақ біздін тәжірибемізде
біркатар тежеуші факторлардың болуьша байланысты дамуы кешігіи жаткан
несиені қамтамасыз етудің дәстүрлі емес формасы ипотека болып табылады.
Біріншіден, ипотекалық несие - бұл катац түрде шіықінлі пм копіліе
берілетін ссуда. Қарызды қайтармаған жагдайда жылжымайтын мүлік сатылады
және одан түскен түсім кредитордың қарызын жабуға бағытталады. Бірақта,
кейбір жылжымайтын мүліктердің өтімсіздігіне байланысты кепілді сату қиынға
түседі.
Екіншіден, ипотекалық несиелердің басым бөлігінің көздеген мақсаты
болады. Олар тұрғын үйлерді, сол сияқты, өндірістік ғимараттарды сатып алу,
салу немесе қайта күру және жер учаскілерін игсруді қаржылапдыру үшін
пайдаланады.
Ипотека өндірістік емес және материалды әндірістіц дамуына қаржылай
ресурстарды тартудың әдісі. Ол жылжымайтыіі мүлІк обьектілеріне иелік ету
құқығына шаруашылық айналымды қамгамаеыз етеді.
Ипотека дагдарысты жоюга екі жолмен ықпал стеді. Бірімшіден, ипотекалық
несиелеудің позитивті дамуы экономиканың ІІақты секюрында тереңдей
байқалып, ондағы өнеркәсіптің бірқатар салаларында өндірістің құлдырауын
тоқтатуға мүмкіндік береді.
Екіншіден, ипотекалық несиелеудің дамуы ^кономикалық дагдарыстан
туындайтын әлеуметтік түрақсыздыққа жағымды ықпал етеді. Бір жагынаы,
ипотекалық несиелеудің дамуы жұмыссыздық зардаптарына тосқауыл бола отырып
құрлыс өндірісіне қосымша жергілікті еңбек ресурстарын тартады. Сондай-ақ
жылжымайтын мүлікті ала отырып несиелеу еңбек ресурстарының қажеттігін
туыыдатады. Осындай жағдайда, ипотекаиын жұмыспсп камту мәселесін шешуге
ықпалы болады. Екінші жаіынак, әлеуметтік тұрақтылыққа қол жеткізудің ең
маңызды алгы шпрты халыю ыи түргып үйге деген қажеттілігін қанағаттандыру
болып табылады. Үйі немесе потері бар адамның жанүя құруга, бала өсіруге
мүмкіндігі болады. Жақсы түррын-үй түрмыстық жағдайлармен қамтамасыз етілуі
үлтгың салауаті ылыгын (денсаулығын) арттыра түсіп, өмірін үзартады, сопың
нәтижесінде халықтың еңбекке кабілеттілігін жоғарылатады.
Ипотекалық жүйенің мақсаты - жылжымайтын мүлікке деген құқықты заңсыз
әдістерімен орнату мен байланысты қауіпті токтату болып табылады.
Қазірде тұрғын-үйді ипотекалық несиелеу үлкен қызыгуніылық тудырып
отыр, өйткені нарыктық экономикада түргып-үіі - экономикадағы өсуді
көрсететін ец жаксы көрсеткіштердіц бірі болып табылады, мгин халықтың
болашақтағы сенімділігін және экоиомиканың әртүрлі секторларының даму
динамикасын көрсетеді.
Ипотекалық несиелеу кезінде заемдар үзак мерзімге беріледі, яғни
дәлірек айтсақ ол несиені өтеу мерзімін созады, осьтлайпіа аіі саііын
төленетін төлемді азайтады. Мүнда сатып алыпган түрп.ІІІ-үі-і часмды
қамтамасыз етуші ретінде болады және меншік үшін заемды толемеген жағдайда
банкпен несиені толық жабу үшін алынып сатуға жіберіледі.
Ипотекалық несиелеудіц негізгі қатысушыларына келесілер жагады: Қарыз
алушылар - ипотекалық несие алу үшін оз отінішін бІлдірген несие берушінің
ойынша төлем қабілеті бар сенімді ипотекалық несиені алғанда және тұрғын үй
алған кезде аванстық толсм жасауга мүмкіндігі бар заңды және жеке тұлғалар
болып табылады;
Несие берушілер - қарыз алушының несие қабілетін бағалау пегһіпде
оларға ипотекалық несиені үсынушы және берілген илотекалық несие
бойынша қызмет көрсететін банктер және басқа қаржылық несиелік
мекемелер;
Тұрғын үйді сатушылар - өз меншігіндегі тұрғын-үйді немесе басқа
заңды және жеке түлғаның тапсырмасы бойынша меншігіндегі түргып үйді
сатушы заңды және жеке түлғалар;
Бағалау агенттіктері - ипотека кезінде кеіііл құралы болып табылатын
тұрғын-үйлерді тәуелсіз мамандандырылған бағалауды жүзеге асыратым
лицензиясы бар сақтандыру компаниялары;
Екінші реттік ипотекалық нарықтың операторлпры - бұл біріпші рсттік
несие берушілерден ипотекалық несиелерді сатып алып сопмц негһіпде
күнды қағаздарды шығаруды жүзеге асыратын зацды түлғалар;
Инвесторлар - екінші реттік ипотекалық нарықтың операторларынан
құнды қагаздарды сатып алатын заңды және жеке түлгалар (негізінен олар
институционалды инвесторлар зейнетакы корлары, сактандыру
компаниялары);
Үкімет - бірінші реттік және екінші реттік ипотекалық нарықтарды
бақылайды, күнды қағаздар бойынша инвесторларі а талаптар бсрсді, скінші
реттік ипотекалық нарықтың операторларын басқаруға катысады.
Бірінші реттік нарык қарыз алушы және банктің бірлесе әрекет етуімеІ-І
анықталады, ал оның құралы болып ипотекалық пссиелср табылады. Вапк -делдал-
инвестор осы тізбек екінші реттік ипотекалық нарыкгыи маіынасыи білдіреді,
ал мүнда ипотекалық несиелермен қамтамасыз етілгеп құнды қагаздар осы
екінші реттік нарықтың құралы болып габылады.
Ипотеканы экономикалық жүйенің элементі ретінде қарастырғапда онын
келесі үш белгісін көрсету қажет:
жылжымайтын мүлік кепілі өыдірісті дамыту үшіи қажетті каржы
ресурстарын тарту күралы ретінде болады;
ипотеканың мүліктік құқықты өткізуді қамтамасыз ету мүмкіндігі бар;
ипотека көмегімен күнды кағаздар базасында нақты капиталды құруға
болады.
Экономикалық катынастардағы ипотека -- бұл жылжымайтын мүлік
обьектілеріне мүліктік құқык обьектілеріне мүліктік құқық айналымының
нарыктық күралы және әртүрлі жобаларды жүзеге асыру үшін косымша қаржы
құралдарын тартуға мүмкіндік береді.
Әсіресе мүнда ипотекалық несиелеудін функцияларын жопе осы түрдегі
несиенің басқа несиелеу түрлеріыің алдындағы артықшылыгын птпп өткен жөн.
Ипотекалық несиелеудің атқаратын функцияларын келесі түрде жинақтауға
болады:
материалды өндіріс саласына инвестиция тартудың қаржылық механизм
функциясы;
қарыздық күралдардың қайтарылуын қамтамасыз ету функциясы;
жылжымайтын мүліктін қайта бөлінуін және айналымын ынталандыру
функциясы;
өндірістік ипотекалық күнды қағаздар түріндегі коп дсңгейлі
капиталды қалыптастыру функциясы. Ипотекалық несиенің келесі срекше
белгілерін бәліп көрсетуге болады:
Кепілмен қамтамасыз етудің міндеттілігі, яғни қарыз алушы өзінің
міндеттемесін орындамаған жағдайда жаза беріліп одан соң түргып үйді
сату жүзеге асырылады, өйткені қарыз берушінің алдындағы несие
бойынша қарызын несие алушы өтеу керек.
Несие беру мерзімінің ұзақтығы. Ұзақ мерзімді ипотекалық ІІесислер үіп
жылдан көп мерзімге беріледі. Өтеу мерзімінің ұзақтыгы аркасында
қарыз алушының ай сайынгы төлемдері азаяды.
1.2. Ипотекалық несиелеудін модельдері
1) Европадағы ипотекалық несиелеу моделінің жалпы принциптері.
Европалық экономикалық одақ елдеріндегі ипотека экоі-юмиканың дамуының
ірі факторы болып табылады (кепілдің барлық түрінің 80% ипотекалық болып
табылады). Банктік несиелердің басқа түрлеріне қарағанда ипотекалық несие
үшіи сыйақы анағұрлым төмен.
Ипотекалық несие, әдетте он бес қырық жылдық мерзімге беріледі. Несие
үшін сыйақы тек екі жылдан бес жылға дейінгі мерзімге бекітіледі, бірақ
экономика жағдайына тәуелді болады және айсайыи мақты белгіленеді.
Осылайша, Швецияға І994 жылы бұл сыйақы мөлшері 12% тсц болған, ал 1996
жылы 7-8% төмендеген.
Европалық экономикалық одақ елдеріндс жылжымайтын мүлік обьектілерін
бағалаудың және қайта бағалаудың мемлекеттік жүйесі әрекет етеді.
Обьектінің кадастрлық (нормативтік) күны оның иарықтық купымаІІ шамамен 75%
тең болып келеді. Барлық обьектілердің қайта багалануы бсс-алты жылда бір
рет жүргізіліп отырады. Жыл сайьш обьектінің құны инфляция көлеміне
индексацияланады. Жылжымайтыи мүліктің құнының кадастрлық бағалауы
жылжымайтын мүлікке салық еселтсу үшіп жәие ипотекалық несие мөлшерін
анықтау үшін негіз болып табылады.
Экономиканың жағдайына байланысты жылжымайтын мүлік обьектілерінің
құнының тербелуі байқалып отырады. Осыган байланысты жылжымайтын мүлік
обьектілірінін құны оған берілген несие қунынан төмен болған жағдайлар
белгілі. Физикалық амортизация немесе моральді тозуы әсерінен обьекті
күнының төмендеуі ипотекалық банктердің тәуекел түрлерінің бірі болып
табылады. Сондықтан ипотекалық несие келісім-шартында жылжымайтын мүлік
объектісінің пайдалануының жәпе мазмұнының талаптары ескеріледі. Ипотекалық
несиелеу жуйесінің дамуының қажетті шарты ол кез-келген керекті жағдайларды
жылжымайтын мүлік объектілерін мәжбур етіп сату туралы заңдылы нормалары
болып табылады.Егер қарыз алушы несиені өтей алмаған жағдайда, несие
берушіге мәжбүр етіп сату механизмі жекеменшікке тез иелік етуіне
мүмкіндік береді. Әдетте ипотекалық банк жылжымайтын мүлікті сатуды арнайы
мамандандырылған құрылымдарға тез арада өткізеді.
Ипотекалық банктер несие беру үшін қаражаттарды депозит тарту арқылы
алмайды, олар қажетті қаражатты арнайы ипотекалық облигация шығару жолымен
табады. Бұл облигациялар әдетте жоғары сенімді және өтімді құнды қағаздар
қатарына жатқызылады. Сондықтан да мемлекет, сактандыру компаниялары,
зейнетакы және басқа да каржылық корлар мұндай облигациялардың негізгі
үстаушылары болып табылады. Мысалы, даниялық ипотекалық облигацияның сатып
алушыларының бірде - біреуі эмитенттің төлем қабілетсіздігінен ешқашан зиян
кермеген. Европалық экономикалық қауымдастық елдерінің ипотекалық банктері
Европалық Одақтың несие мекемелеріне арналған жалпы нормаларға сәйкес
әрекет етеді. Бұл банктің өзіндік капитал есебі және түсінігі, активтердің
тәуекел деңгейі бойынша бағалау сияқты ортақ сұрақтарға да қатысты. Сонымен
қатар, Ұлттық заңдылықтарға несие алушының өз міндеттемелерін орындамаған
жағдайда ипотекалық банктердің нақты шығын тәуекелін шектеуге бағытталған
нормаларда кіреді.
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың екі жүйесі бар:
Швеция мен Данияда несие және ксиіл бөлінген.
Мемлекеттік тіркеу тек қана кепіл үшін кажет, ал
жылжымайтын мүлікке құкықты тіркеу органдарында несие
көлемі бекітілмейді. Бұл несие алу процедурасын
оңайлатады және ипотекалық бамктерге берілгеи несиелерді
қайтару жұмыстары беріледі.
Германияда мемлекеттік тіркеугс тек кепіл жатпайды
сонымен бірге берілген несие де жатады.
Германияда ипотекалық банктер несие операциялары туралы
заңда көрсетілген несие институттары болып табылады, ол заң Германиядағы
барлық несие институттарына бірдей міндетті және жеке құқыкты несие
институттарына арнайы заң - ипотекалық банктер туралы.
Соңғы қабылданған заңға сәйкес олардың негізгі мақсаттары
мен
әрекеттеріне келесілер жатады:
- жер учаскелерінің кепілі және сол жер учаскелеріне ипотека
орнату арқылы оны камтамасыз ету (ел ішіндегі);
- алынған ипотекалар негізінде ипотекалық облигациялардың
эмиссиясы;
- отандық корпорацияларға және қоғамдық куқык мекемелеріне несие
ұсыну, бірақ осы корпорациялар кепіл болуы шарт;
- коммуналды қарыз міндеттемелерінің эмиссиясы;
- капитал салымын орналастыру, салымдарды алу, құнды қағаздарды
басқару және сақтау;
- бос ақша қаражаттарын басқа банктерге орналастыру немссе озінің
құнды қағаздарын сатып алу.
Аталған заңға сәйкес ипотекалық банктер жүргізетін қаржы саясатына
тоқталсақ, оларга делдалдық функция берілген. Банктің максаты болып бос,
жеке салым іздеудегі капиталдарды жәые ұзақ мерзімді қайта қаржыландыруға
институтционалды салымшылар қаражаттарын тарту болып табылады. Осылайша
тартылған капитал, салымшыға дер кезіндс ақшасын алуының мүмкіндігін
қамтамасыз ету үшін жеке тұлғаларды, тұрғын-үй коммуналдық шаруашылығын,
өнеркәсіпті кәсіпорындарды және ауылшаруашылығын несиелендіруге
қолданылады.
Жоғарыда айтылғандардың барлығы ипотекалық банктерді айрықша
мүмкіндіктері бар несие институттарының ерекше формасы деуге негіз береді.
Яғни әңгіме арнайы заңдылық актілерімен іс-әрекеті жүргізілетін ерекше
несие институттарында болып отыр. Бірақ ипотекалық банк әмбебап
коммерциялық банктер сияқты қаржылық операциялардың кең түрін жүзеге асыра
алмайды. Сондықтан ипотекалық банктер несиенің белгілі бір түрлері және
формаларымен жұмыс істейді.
Германияның ипотекалық банктерінің басқада ерекшелінетін артықшылығы
олардың кепілдемелік қарыз міндеттемелерін шығаруға құқығының бар болуы.
Барлық қалған жеке құкықты несие институттары өздерінің құнды қағаздарына
„кепілдемелік қағаз ,, сөзін көрсетуге құқы жоқ. Қайта қаржыландыру тікелей
ипотекалық және коммуналды қарыз міндеттемелерімен кепілдемелік қағаздарды
сату арқылы жүзеге асуы ипотекалық банктердің қайта қаржылаыдыру әдістерін
тапдауда шек болатынын көрсетіп отыр, сонымен бірге іскерлік
серіктестіктердіц шеңберіде шектеледі. Ипотекалық банктердің
ұйымдастырушылық формасыда арнайы қадағалауды қажет етеді. Олар тек
акционерлік қоғам формасында әрекет етуі мүмкін.
Қазіргі кезде Германияда қорлану (құрылыс каражаттары) механизіммен
нақты азаматтарды несиелеу механизіміндегі сондай-ақ тұрғын үй жағдайын
жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және пайдаланумен байланысты
мемлекеттік механизмдердегі сәйкестіктерді ескеретін барлық елді қамтыған
құрылыс жинақтарының жүйесі күрылған.
Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау жүйесінің артықшылықтары
төмендегідей:
қаржыландыру капиталдар нарығына тәуелді емсс;
- ссуда бойынша пайыз мөлшері басында төменгі
мөлшерде
белгіленгендіктен салым иесіне сыйақының ауыткуынан ешқандай да
тәуекел болмайды;
төленетін соманы ссуданы беруші басындатура белгілейді;
басқа елдерге қарағанда ссуда бойынша сыйақы мөлшері төмеи;
ссудалардың жинақ кассалардан көбірек берілуі тұрғын-үй секторының
түрақты дамуына жағдай жасайды.
Германдық ипотекалық модель ыңғайлы болып ке^Іеді. Мүндағы ипотекалық.
жүйе тұрғын үй құрылысын кешенді қаржыландыру мақсатында халықтың банктегі
жинақтарын қамтамасыз етіп отырады. Бұл жүйенің мақсаты банктік капитал
тарту емес, ипотекаға қатысушылардың өздерінің акшалай қаражаттарын
пайдаландыруға негізделген. Ол үшін жылжымайтын мүлікке үжымдык салымдар
қоғамы құрылған, кез келген азамат пәтер алу үшін бір-екі жыл ішінде
қоғамдық салымдар жасап отыру қажет. Болашак үйдің құнының жартысын
жинақтаған соң осы қоғам мүшесінен таңдаған пәтеріне көшуге құқык алады. Ал
пәтердің күнының қалған бөлігін ол он жыл ішінде өтейді. Пәтердің құнын
толық өтеген соң үжымдык салымдар қоғамының мүшесі тұрғын үйдің иесі болып
қалады.
Қоғам мүшесіне пәтер таңдауға шектеу бар, ең алдымен ол тек үжымдык
салымдар қоғамы салған тұрғын үйден ғана таңдаука болады. Нақты айтқанда
жылжымайтын мүлікке капиталды салымдар когамы өзінің қатысушыларынан
алынған ақшалай қаражаттарды қолдана отырыл турғын үйге заказ беруші
қызметін атқарады.
Немістік модель ең алдымен күрылыс келемін арттыру үшін алдагы аталған
қоғамдардан алынған халықтың қаражатын қолданатын құрылыс компанияларына
тиімді болып отыр. Германдык күрылыс жинақтың моделін төмендегі суреттен
көруге болады (1.2.1).
АҚШ-тағы бұл модель бірнеше себептерге байланысты пайда болды,
Біріншіден, заң саласьшда штаттардың ерекше міндетінен АҚШ-та Федералды
заңдылық негізінде біріңғай ипотекалық несиелендіру жүйесіы ендіру мүмкін
емес еді. Екіншіден, Ұлы депрессиядан кейін түрғьп-І үй күрылысын
экономикалық жағынан ынталандыру қажеті пайда болды, ал оны мемлекеттің
қолдауынсыз жүзеге асыру мүмкін емес еді. Сол кездегі қалыптасқан жағдайда
жалпы ұлттық нарык күру үшін экономикалық механизмдер көмегімен ипотекалық
несиелеу процесіне әсер ету қажет болды.
Кейінірек ипотекалық несиеге құқық несиелерді қайта қаржыландыру үшін
жүзеге асырылуы мүмкін еді.
Осылайша, екі деңгейлі модельдің мәні , бірінші реттік ипотекилық
нарықта берілген ипотекалық несиелер арнайы құрылған агенттіктермен қайта
өткізіледі. Олар алынган ипотекалық несиелерді әртүрлі мақсаттарда
пайдалануы мүмкін:
1) құнды қағаздарды екінші реттік инвесторларга огісізу; 2)бірқалыпты
ипотекалық ыесиелерден пулдар құрап жөпе оларды инвесторларға
сату; 3)ипотекалық құнды қағаздар шыгару және орналастыру.
Бірінші реттік нарық қарыз алушымен баыктің өзара іс-әрскетімен
аыықталады, оның құралдары ипотекалық несиелер болып табылады. Банк-
делдал- инвестор тізбесі екінші реттік ипотекалық нарықтың мәнін күрайды,
мүнда оның құралы ипотекалық несиемен қамтамасыз сгілгсп күнды қағаздар.
АҚШ-та ипотекалық құралдар басқа несие турлерімен салыстырғанда: - ұзақ
мерзімділігін (әдетте жиырма, отыз жылга дейін); - несиелік
тәуекелділіктің салыстырмалы төмендігімен, ол кепілдің бар болуымен
байланысты, яғни қарыз алушының жауапкершілігінің жоқары болуы; тұрғын-үй
ассоциация (Фанни Мәй), Ипотекалық несиенін Федералды Корпорациясы
(ФреддиМак).
Агенттіктер мемлекеттік несие жслісін алуы арқасыпда жеке несиелерді
сатып алады, одан ірі пакет (яғни пул) құрадыда ипотекалық пулмен
қамтамасыз етілген күнды кағаздар шығарады, бұл арқылы олар нақты несие
алушының жеке несие тәуекелділігін төмендетіп отырады. Осылайша бұл
агенттіктер ипотекалық несиені алушылар мен илотеканы ұйымдастырушы
(банктер) және инвесторлар арасында делдал ретінде әрекет етеді.
Ипотекалық несиені ұзақ мерзімді қарызды күнды қагазга аймалдыру
процесі ипотеканы секъюритизациялау деп аталады. Американдық модель
ипотекалық облигация нарығын дамытуды карастырады, өйткепі мсмлскст
ипотекалық несиелерді шығару және оларды қайта қаржыландыруга қажетті
ипотекалық облигацияларды шығару мехаыизмдерін жасайды.
Мемлекеттің қатысуымен құрылған ипотекалық ассоциациялар кепілдеме
арқылы өтімділігі қамтамасыз етілген ипотекалық ІІесие облигацияларын
шығаруға кепіл болады. Енді қандай институттар осы функцияларды атқаратынын
қарастырайык. Коммерциялық банктер азаматтарға жылжымайтын мүлікті кепілге
қою арқылы ипотекалық ыесиені береді. Фанни Мәй, Джинни Мәй және Фредди Мак
АҚШ-тың екінші реттік ипотекалық нарығына әрі инвестор, әрі кепіл болып
хабылады. Олар песие алушыларға ыесиені тікелей үсынбайды. Ипотекалар
коммерциялық баиктер, ипотекалық несие компаниялары және тұрғын үйді
қаржыландырушы жергілікті ұйымдар сияқты қаржы институттарымен бірінші
реттік нарыкта орналастырылады.
Алғашқы несие берушілер ипотеканы ипотеканың екінші ретгік нарығында
инвесторларға сатады және одан түскен қаражаттарды өзінің заем қорын үнемі
толтырып отыру мақсатында жаңа тұрғын үй несиесін үсынуға пайдаланылады.
Екінші реттік нарықтағы инвесторларға Фанни Мәй, Фредди Мак, зейнетақы
корлары, сақтандыру компаниялары және баска да каржы ұйымдары жатады. Өз
кезегінде алғашқы несие берішулерден алынған ипотекаға айырбас ретінде
Фанни Мәй, Фредди Мак ипотекалық құнды кағаздар шығарды. Ипотекалық құнды
кағаздар өтімді инвестициялық құрал болып табылады. Инвесторлар ипотеканың
екінші реттік нарығында ипотекалық құнды қағаздар иелеріне алғашқы несие
алушы мен несие берушінің төлем қабілетіне қарамастан сыйақылар мен
облигациялар уақытылы төленуі мен жабылуына кепіл болады. Аталған үш
компанияның мақсаттары бір - орташа және төмен табысты жанұяларды тұрғын
үймен камту үшін қаражат тарту.
Американдық ипотекалық модельді төмендегі суретген көругс болады (1.2.1)
1.3. Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі.
Әлемде тұрғын үй сферасын инвестициялау технологиясы негізгі үш принцип
бойынша құралады: келісім-шарт жинақтары, ипотекалық весиелеу, мемлекеттік
көмек. Әрине, бұл принциптердің жүзеге асырылу механизмі бір-бірінен
ерекшеленеді. Мысалыға, келісім-шарт жинақтарының әртүрлі моделдері Батыс
Европа елдерінде кеңінен қолданылады. Ал Құрама Штаттарда тұрғын-үй
құрылысын инвестициялаудың ипотекалық моделі басьш,
Келісім-шарт жинактарының классикалық формасы - күрылыс жинақ кассалары
Германияда әрекет етеді. Бұл XVIII ғасырдың соңында шахтерлік поселкілерде
қарапайым принцип бойынша бастаған: ег\ф бір үй күрылысына 10000 мың
бірлігі қажет болса, ал жеке үй алғысы келгендердің жылына тек мың ақша
бірлігін ғана үнемдей алады, тиісінше үйді ол тек он жыл өткеннен соң ғана
салуға шамасы келеді. Осыпдай үй салуға ынтасы бар адамдардың онының
жинактарын біріктірген жагдайда олардьщ біреуі жыл өткен соң үйлі болады,
ал екінші екі жылдан соң т.с.с. Осылайша, соңғы адамнан басқалары үтып
отырғанын көруге болады.
Германияда тұрғын үй құръшысын инвестициялаудың негізгі
институттарының бірі - күрылыс жинақ кассалары. Бүгіиде тұрғын үйдің әр
төрт бірліктің үшеуінің күрлысы тұрғын үй күрылыс жүйесінің
катысуымен каржыландырьшады. Құрлыс жинақ кассасындағы тұрғын үй
заемдарына ресурс көзі болып азаматтардың салымдары түріып үй несиесін
пайдаланғаны үшін заем алушының төлемдері жәме де мемлекеттік премия (ол
құрлыс жинақ келісім-шартына сәйкес жыл ішінде салымшы өз шотына белгілі
бір сомманы салса ғана төленеді). Гүршн үй несиесіи алуга мүмкіндік тек
күрлыс жинақ кассасының салымшысына белгілі уакыт өткен соң (әдетте бес-
алты жыл) туады, салымшы келісім-шартта белгіленген сомманы ай сайын салып
отырады. Сыйакы ставкасы (салым бойынша да несие бойынша да) келісім
шарттың әрекет ету уакытына бекітіліп қояды. Тұрғын үй заемын жабу мерзімі
құрлыс жинақ келісім-шартына сәйкес белгілі мерзімде жүзеге асады. Заемды
өтеудің ең ұзақ мерзімі он екі жыл. Сыйақы ставкасы әдетте жылына 5-6%
күрайды (орташа нарықтың ставкадан 4% төмен).
Мемлекеттік жәрдем формалары тек құрлыс жинақ кассаларыиың
салымшылырының жыл сайынғы премияларымен шектеліп коймайды. Тұрғын-үй
несиесін алған соң мемлекет несие алушыға көмек көрсетудің тікелей
(проценттерді өтеудегі ақшалай дотациялар) жәпе жапама (салықтың
жеңілдіктер) формаларын қолданады.
Құрлыс жинақ кассасының салымшыларына төленетін бес жүз мың неміс
маркасы соммасындағы мемлекеттік премиясы, тұрғын-үй сферасына он бір
миллиард неміс маркасы соммасында қосымша инвестицияның түсуін
ынталандырады. Бүдан басқа, үй сатып алу кезікдегі мемлекеттік жәрдем
ретіндегі төленетін әрбір марка, кейін мемлекетке 2,8 марка болып салық
ретінде қайтарылады.
Германиядағы ипотекалық несиелеу кадастрлық қызметтің кең тармағына
негізделеді, олар белгілі бір крнтерилер бойынша жер учаскілерінің барлығын
есепке алумен айналысады. Жер учаскілерінің шекарасының көлемін көрсететін
жылжымайтын мүлік кадастрінен карағанда жер кітапшасы жер учаскесінің иесі
кім екендігін және ондағы ғимараттық пәтерлерді коса, мүліктегі қандай
құқықпен камтамасыз етулер болып жатқанын хабардар етеді. Бұл екі құжат
(жер кітапшасы және жылжымайтын мүліктін кадастры) әртүрлі мекемелермен
жүргіізлсе дс олар бірін-бірі толықтырып отырады. Жер кітапшалары әділет
органдарының шенеуніктерімен жүргізіледі және жылжымайтын мүлікке деген
құқықтың өзгеруі осы кітап арқылы жүргізледі. Оның меліметтері ашық, ал
заңмен бекітілген жер кітапшасының сеыімхатына бүхарапык сенімділік
қағидасы мүлікке деген меншік құқығымен танысу процедурасын оңайлатады.
Әйтпесе, қымбат тұратын адвокаттық конторалардың қызметтеріне мәжбүрлік
туатын еді. Жер кітапшасының мақса-іы - жылжымайтын мүлік иесі кім екендігі
туралы нақтылықты инвссторға камтамасыз сту.
Тұрғын үй жинақ келісім-шарттардың баскада модельдері Франция меи
Ұлыбританияда әрекет етеді. Францияда тұрғын-үй жинак шоттарының екі түрі
бар: біріншісінде (жинак кітапшасы аталады) жүз мын франк жинақтаподан соң
3.75 пайыз жылдық ставкамен жүз мың франк көлеміндегі жеңілдетілген тұрғын-
үй несиесін алуға болады, оның үстіне мақсатты салымға жетпіс бес мың франк
көлеміндегі мемлекеттік премия косылып отырады; ал түррын-үй жинақ шотының
екінші түрінде -- РЕЬ (тұрғын үй жинағының жоспары) деп аталады, мүнда төрт
жүз мың франк жинактап және 4,8% жылдык ставкамен алты жүз мын фрапк
көлеміндегі жеңілдетілген тұрғын үй несиесін алуға болады. Пссие бойынша
ставкалар нарықты ставкалардан 4-5%төмен. Францияның ірі жер банкі (Креди
Фонсье де Франс) және оның филиалы кәсіпкерлер конторасы (контуар дез
антрепренер) жер игерушілермен өндіріс пеп турғын үй құрлысымыы айналысатын
құрылыс компанияларына несие берумен айналысады. Олардын ипотекалық
операциялары ірі күрлыс компанияларымен жер иелеріне орта ұзақ мерзімді (3-
20 жыл) ипотекалық ссуда берумен байланысты.
Үлыбританияда өткен ғасырдан бастап құрылыс жүйесі қоғамы табысты
әрекет етуде. Олардың жұмыс механизмі немістіктердін әрекетіне үқсас, бірақ
тұрғын-үй несиесін алу үшін құрлыс қогамының салымшысы несиені алу үшін
құрылыс когамының салымшысы болуы шарт емес. Соңғы жылдары банктік
заңдылықтың либерилизациясы нәтижесінде күрылыс коғамдарының іс-әрекеті
коммерциялық банктердің іс-әрекеттерімен көптеп киылысуда.
Америка күрама Штаттарында Ф. Рузвельт кездерінен бастап тұрғын үй
құрылысы мен тұрғын үйді жеке меншікке алуда ипотекалық несиелеудің
тармақталған жүйесі қалыптаса бастады. АҚШ-та бүгінгі таңда түрғып үйді
қаржыландыру жүйесі - бұл жалпы ұлттық масштабтағы күрделі нарык, онда
көптеген мекемелер саны әрекет етеді: ипотекалық банктер, жинактаушы және
несиелік ассоциациялар, коммерциялық және жинақтаушы банктер, сақтандыру
компаниялары, зейнетақы қорлары т.с.с мекемелерді қосуга болады.
Ипотекалық несиелеу бағытының табысты болуының шешуші факторы болып
екінші деңгейлі ипотекалық нарықты құру шаралары болып табылады, бұл тұрғын-
үйді қаржыландырудағы басты проблеманы несиелік ресурстарға қатысты
киындықтарды шешуге мүмкіндік берді. Осы мақсаіта әр жылдарда Федералды
Ұлттық ипотекалық ассоциация (Ғаппіе Мае), тұрғын үй несиелеу корпорациясы
(Ргеёі МаК) және Үкіметтік Ұлттық ипотекалық ассоциациясы (Оішііе Мае)
сияқты мамандандырылған ұйымдар күрыла бастады.
Федералды Ұлттық ипотекалықассоциациясы 1938 жылы американдық
үкіметпен бекітілген. Ол алғашында Кесопзішсііол Гіпапс Соірагаііоп
мемлекеттік қаржылық корпорацияның филиалы ретінде әрекет ете бастаған. Ол
баста Наііопаі Могі£а£е Аззосіаііоп оҒ \УазІіп§Іоп Вашингтондык ұлттық
ипотекалық ассоциациясы деп аталған. Бірақ та сол жылдың өзінде оның атауы
Ғесіегаі Магіопаі Мог1^а§е Аззосіаііоп (Ғаппіе Мае) Федералды Ұлттық
ипотекалық ассоциациясына өзгертілген. Федералды Ұлттық ипотекалық
ассоциациясының басты мақсаты болып Федералды тұрғын-үй әкімшілігінің
сақтандырған кепілдемелерін сатып алу және сату болып табылады. 1954 жылы
Федералды Ұлттық ипотекалық ассоциация аралас меншікті корпорацияга айналды
оньщ жай акциялары жеке Іүлгалар иелігінде болды, ал артықшылығы бар
акциялар мемлекет мспшігінде болды. 1968 жылы Федералды Ұлттық ипотекалық
ассоциация еісі бөлек мекемелерге бәлінді. Олардың бірі Ғаппіе Мае атын
сақтап қалып және айналымнан мемлекеттік акцияларды алып толық жеке
компания болды. Оның акцияларын Нью-Иорк биржасы саудалайды. Ал екінші
Мемлекеттік Ұлттық ипотекалық ассоциация Оіппіе Мае табылды. Мемлекеттік
ұлттық ипотекалық ассоциация - жеке секторларда дами алмайтын ипотекалық
бағдарламаларды басқару үшін құрылған мемлекеттік корпорация.
Бұл ұйымдарға мемлекеттік кепілмен тұрғын үйге ипотекалық несиелерді
сатып алу немесе сатьш алынған ипотекалық несиелермен камтамасыз етілген
бағалы қағаздар шығаруға мемлекеттік сақтандыруға күзыры бар.
Осы мекемелермен шығарылған қарыз міндеттемелер нарығы ондағы капитал
айналымы көлемі бойынша әлемдегі ең ірі болып табылады. Эксперттердің
бағалауына тоқталсақ капиталдық көлемі 90-шы жылдардың басында шамамен 3,5
трлн. долларға жеткен, сәйкес көрсеткіштерден әлде кайда асып түседі,
мысалы, американдық үкіметтіц бағалы қағаздар нарығында капитал айналымының
көлемі 1,9 трлн, немесе корпоративті облигациялар 1,4 трлн. доллар.
Бүгінде Федералды Ұлттық ипотекалық ассоцнация АҚШ-таш қарапайым
ипотекалық қор көздері бойынша ең ірі және де активтер бойынша ірі ұлттық
корпорация болып табылады. Раппіе Мае-ның акциялармен Нью-Иорк биржасы және
басқа да ірі фирмалар сауда жүргізеді. Оның акцияларытез сатылатын
акциялардың катарына кіреді.
Федералды ұлттық ипотекалық ассоциациясы 1938 жылы күрылу күнінен
бастап коммерциялық банктер, ипотекалық компаниялар және жинақ компаниялары
сияқты институттардан кепілдемелерді инвестициялау жолымен тұрғын үй сатып
алушылар үшін ипотекалық қаржыландыру көзін үнемі үсынып келгеы.
Канадада ипотекалық банктер несие институттарының дәстүрлі түрі болып
табылады.
Олар ең бастысы жылжымайтын мүлікпен жасалатын операцияларды
несиелеумен және корпорациялардың ұзақ мерзімді бағалы кағаздарға
инвестициямен айналысады. Баста олардың іс-әрекетінін обьектісі болып жерді
кепілге алу арқылы ауылшаруашылыгын несиелеу табылды, одан кейін тұрғын-үй
құрылысын несиелеуге көшкен.
Аргентинада ипотекалық несиелеудің тиімді жүйесін әлемдік банк
көмегімен жүзеге асырды. Ол жүйенің жалпы түрі келесідей үкімет жобара
қатысушы банктер шығаратын облигациялар (қарыз міндеттемелері) үшін кепіл
қорын күрады. Әлемдік банк қордың құрылуына бес жүз миллион АҚШ доллары
сомасындағы он бес жылдық заем (оған қоса төлемді жеті жыл кейінге қалдыру)
береді. Қор ипотекалық нарық субьектілері шығаратын күнды қағаздар бойынша
кепіл таратады. Ол кепіл ипотекалық банктердің ипотекалық несиелерінің
пайлар бойынша пулдарга қатысуьшеи байланысты. Кепіл үшін төлем несие
сомасынан 5% күрайды. Пайлардың сертификаттары белгілі бір стандартқа сай
болып келеді және әлемдік банк несиесінің валютасына номиналданған.
Кепіл қорының құрылу себебі келесіде, жобаға қатысушы- банктердің
шығарған облигацияларын нарықтағы төмендеу курсын үстап тұру мүмкіндігі
болмаған жағдайда оларды кор сатып алады. Қормен есеп айырысу банктер өз
күкьіғын колдануға шешім қабылдаған жагдайларда құнды қағаздарды қорга
сатуды барлық жағдайда қормен келісілген, бекітілген курс бойынша жүзеге
асырады.
Қатысушы банктер инвестициялық жобаларды несиелеу үшін акшалай
күралдар айналымдылығын жылдамдатуға АҚШ курсына номиналданған
облигацияларды шығарады. Мүнда инвестициялық жобаларға ендірістік сала да
тұрғын үй күрылыс саласы да болуы мүмкін. Эмитент шығарылатын облигация
түрін кепілмен(яғни кормен) келісімі бойыншатаңдай алады.
Шетел мемлекеттеріндегі ипотекалық несиелеу дамуының тәжрибесін
жалпылай отырып, біз мына жағдайды атап өтуімізге болады, АҚШ-тағы
(Рузвельттің жаңа курсы), Германиядағы (Эрхардтық соғыстан кейінгі
реформалары), Аргентинадағы ('Ковалью жоспарьГ) және Чилидегі (Пиночетаньщ
реформалары) экономикалық өсуінің негізгі факторлары болып ипотекалық
несиелеу жүйесі табылды.
Экономикасы дамыған елдерде ипотекалық несиенің әртүрлі түрлері
әрекетте. Олар әртүрлі белгілер бойынша классификациялануы мүмкін. Оны
сызбатүрінде төмендегі суреттен көруге болады (1.3.1).
2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық иесиелеудің дамуын талдау
2.1. Тұрғын үй проблемасының қазіргі жағдайын талдау және оның
бағдарламалық шешімі
Тұрғын үй құрлысын каржыландырудың дәстүрлі жүйесі бүрынғы советтік
тұрғын үй қаржыландыру жүйесінің бір бөлгілі сияқты, оның мәні ол
мемлекеттік тұрғын үй күрылысына бюджет ресурстарын орталықтан бөлу және
оларды тұрғын үй жағдайын жақсартуға кезекте түрған азаматтар арасында
тегін бөлінген еді.
Егер Қазакстандағы тұрғын үй жағдайына сапалық көрсеткіштермен
қарайтын болсақ толықтай қолайлы керінеді-15 миллион адамы бар халыққа
республикада жалпы тұрғын үй алаңы 253 миллион шаршы метрді құрайды яғни әр
адамга орташа 17 шаршы метр тиеді.Алайда, жақын аралықты қарастыратын
болсақ бұл салада маңызды жетіспеушіліктер жетерлік.Тұрғын үй жағдайын
жақсартқысы келген әкімдердің сәйкес органдарында есепте түрған 264 мың
жанүяны тұрғын үймен қамтамасыз ету және республикада екі миллионға жуық
шаршы метр қауіпті немесе көнерген тұрғын үйлерден көшіру үшін, жыл сайын
Қазақстанда 3-3,5 миллион шаршы метрге жуық жаңа тұрғын үйлер іске косылуы
керек.
Соңғы жылдарда тұрғын үй проблемасының өткірлігі белгілі дегейде
миграциялық процесстермен басылды- тұрғын үй нарығында үсыныс сүраныстан
көп болып отыр, ал жағдайы нашар аймақтарда бос пәтерлер бар екендігі
белгілі.Соған қарамастан бар тұрғын үй күрылысы көлемімен минимальді қажет
көлемнің арасында үлкен дисбаланс бар, ол одан өрі өсе береді егер халықтың
санының өсу перспективасын және оыың кең әрі ыңғайлы тұрғын үйге деген
қызығушылығын ескерсек.
Қазақстан экономикалық қайта құрылулардың басынан бастап өзінің
маңыздылығына қарамастан тұрғын үй реформасы өте жай жылдамдықпен
өткізілді. Жаңа салынған тұрғын үйлерге халықтың көп бөлігінің төменгі
төлем қабілеттілігі жағдайында және де реформаның алғашқы жылдарындағы
құрылған жылдық тұрғын үйлерді алу үшін ұзақ мерзімді несиелердің
жоқтығынан тұрғын үй нарығы қажетті несие-қаржы механизмдерімен қамтамасыз
етіле алмады. Сонымен қоса, жылдарда республикадағы іске қосылған тұрғын
үйдің көлемі тұрғын үй қорында бар қауіпті жөне көнерген үй құрылыстарынан
шамамен 0,5%-ды құрайды. Тұрғын үй қорын қалпына келтірудің мұндай
жылдамдығында оның үмітсіз ескіруінің нақты қаупі бар.
Тұрғын үйге деген сүраныс қолайлы қалыптасқан жалғыз орталықтар болып
Алматы және Астана қалалары табылады, онда шетелдік немесе отандық болсын
бизнес-элитаның және мемлекеттік орган жұмысшыларының көп бөлігі орныққан
тағы басқа қазба байлықтарын шығарушы және өндеуші өнеркәсіпті салалары
кәсіпорындар әрекет ететін қалаларда, сүраныстың қалыпты екенін айтып
кеткен жөн.
Халықтың көп бөлігінің жинақтары деңгейі төмен болып қалуы жалғасуда,
бірақ соңғы үш жылда (2000-2003 жылдар арасында) өсе бастағаны байқалуда.
Сонымен қоса, соңгы екі-үш жылда жеке тұрғын үйлерге деген сүраныс өсуде
(ол әдетте үлкен ыңғайлы жеке үйлер және көп пәтерлі үйлердегі кеңейтілген
бөлмені пәтерлер болып отыр).
Тұрғын үй нарығындағы үсынысқа келетін болсақ, онда республика
территориясы бойынша бірдей жағдай байқалып отыр. Мүнда тұрғын үйлердің
көптеген бөлігі екінші ерттік нарықта яғни қодданылудағы тұрғын үйлер
үсынылып отыр, және сонымен қатар жаңа тұрғын үй құрылысы нарығы өте әлсіз
дамуда.
Міне осылайша, 2000 жылы тұрғын үй құрылысының көлемі 1990 жылмен
салыстырғанда жеті есеге төмендеп кетті. Тұрғын үй құрлысының көлемінің
республикадағы халық санының көлемінің берілген көрсеткішпен салыстырмалы
қарасақ қысқаруды байқалуда.
Статистикалық көрсеткіштер бізге екі тенденцияны көрсетіп отыр.
Олардың біріншісі мемлекеттік емес салада салынып жатқан тұрғын үйдің үлес
салмағының әрдайым өсіп отыруы, яғни жеке құрылысшылардың үлесінің өсуі.
Егер 1990 жылы мемлекеттік кәсіпорындар және мекемелермен тұрғын үй
құрылысыньщ 78% салынса, ал 2003 жылы жаңа жаңа тұрғын үй құрылысының 97%
жеке саланың үлесіне тиіп отыр.
Қазіргі тавда тұрғын үйдің алғашқы нарыгындағы бағалар ксйінгі нарықта
бағалардан 1,5-2,5 есе жоғары болып отыр (мүнда алғашқы нарық деп
отырганымыз жаңа үйлер сәйкесінше кейінгі нарық-қолданылудағы үйлер).
Сондықтан тұрғын үй нарығының дамуының және тұрғын үй нссиелеу
механизмдерінің болуы ықтималдығының бірінші кезеңінде, кейінгі нарықта
әрекеттегі бар үйлер іске қосылады. Болашақта жағдай өзгеру керек.
Құрылыс саласындағы инвестициялық белсенділігінің төмендеу жағдайында,
құрылыс саласына бюджеттік емес қаражаттар тартудың жаңа механизмін нақты
қосудың маңызды бірқатар жоғарылайды, ойткені ол шын мәнісінде құрылыс
саласын дамытуға, жұмыс бастылық көрсеткішін жақсартуға және бірқатар
әлеуметтік мәселелерді шешуге өз көмегін тигізеді.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу проблемаларын шешудің негізгі жолдары
болып ол нарықтық механизмдердің дамуына жағдай жасау яши қаржы-несие
саласына қоғамның бюджеттік емес ресурстарын жүмылдыру және бағыттау.
Қазақстандағы экономикалық реформалардың басталуында тұрғын үй
проблемасын шешуде халықтың өздерінің қатысуын қарастыратын нарықтық
механизм мүлдем болмаған. Тұрғын үйдін еркін нарығы тәжірибе жүзінде
болмаған, халықты ұзақ мерзімді несиелеу көлемі тұрғын үй құрылысын
қаржыландырудың жалпы көлемінің азырақ құраған және негізгі жеке дара
құрылысшыларымен жүзеге асқан.
1991 -2000 жыдцар арасындағы кезеңце тұрғын үй қаржыландыру саласында
маңызды өзгерістер жүзеге асты. Тұрғын үй нарығының қалыптасуына тұрғын үй
құрылысының нарықтық тәсілдерінің ықпалы 2.1.1. кестеде көрсетілген.
Кесте 2.1.1. Қазақстандағы тұрғын үй қоры жағдайының көрсеткіштерінің
өзгеру динамикасы (жалпы алаңың миллион шаршы метр).
Кестеде келтірілген мәліметтерге көріп отырғанымыздай нарықтық
қатынастардың бастапқы сатысы тұрғын үй саласындағы істердің жақсаруын
қамтамасыз ете алмады, керісінше, дағдарыс қысымын күшейтіп жіберді.
Осылайша жаңа тұрғын үйлерді іске қосу 2000 жылмен салыстырғанда алты есеге
кеміді, ол құрылыс секторындағы жағдайдың бірден белгілі нашарлауына әкеп
соқты, және мүнда көптеген кәсіпорындар шығынды болды. 2003 жылы халықтың
тұрғын үймен орташа қамтамасыз етілуі 16,5 шаршы метр (бір адамға) болды
(берілген көрсеткіштің мәні халықтың орташа табысы бар елдерге тән)
бірқатар аймақтарда бұл көрсеткіш 8,7 деп 15,5 шаршы метр бір адамға. Мүвда
жағдай 2003 жылы тәжірибе жүзінде өзгеріссіз қалып отырды. Оны біз 2.1.2.
кестеден көре аламыз.
Кесте 2.1.2. Халықтың тұрғын үймен қамтамасыз етілуі (жалпы алаңнан
бір түрғьшга шаққандағы шаршы метр).
Алайда 2003 жылы бірқатар аймақтарда тұрғын үйлерді іске қосатын жаңа
құрылыс көлемінің алғашқыдай болған төмендеу тенденциясында түпкілікті
өзгеріс жүзеге асты. Содан басқа құрылыс саласында мердігерлік жұмыстар мен
негізгі капталған инверстициясының төмендеуі тоқтады. Осылай 2003 жылы
негізі капиталға инвестиция 134,9% құрады. Оны біз 2.1.3. кестеден
көруімізге болды.
Кесте 2.1.3. Өткен жылдардағы құрылыс және инвестициялық іс-әрекеттің
негізгі көрсеткіштерінің индекстері. (%-көрсетілген).
Меншіктің барлық формаларындағы кәсіпорындар мен мекемелермен жалпы
енгізілген тұрғын үй көлемінің 92% салынған, олардың 82% жекс дара
құрылысшылармен салынған, оны 2.1.4. кестеден көре аламыз.
Кестеде 2.1.4. Салынған пәтерлердің саны (мың)
Қаржыландыру көздерінің қатынасының өзгеруі тек тұрғын үй
проблемасының өткірлігін күшейтіп қана қойған жоқ сонымен қатар оның одан
әрі күрделенуіне әкелді. Атап айтсақ тұрғын үй реформасының әлеуметтік
мәнін бағаламау мәселесі айкын болды. Оны шешу үшін халықтың белгілі
әлеуметтік топтарына мемлекеттік жөрдемнің қосымша шараларын әзірлеу қажет
болды, бәрінен бүрын ол шаралар табысы жоқ азаматтарға, жас және көпбалалы
жанүяларға байланысты. Міне осындай және басқа да бірнеше тұрғын үй
проблемаларын шешуге, тұрғын үй бағасын төмендету және тұрғын үй күрлысын
ынталандыру үшін дайындалып бекітілген бірқатар мақсатты бағдарламалар
бағытталған. Ипотекалық несиенің негізгі мақсаты ол орташа табысы бар
азаматтарды қол жететіндей бағалы тұрғын үймен камтамасыз ететін және
азаматтардың өзіндік қаржылардың есебінен және ұзақ мерзімді ипотекалық
несиелер есебінен түрған үй нарығында тұрғын үй сатып алу сияқты нарықтық
принциптерге негізделген тиімді жүйе күру болып табылатынын біле отырып ,
бұл мақсаттардың '^Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу жүйесін
дамыту және түрған үй құрлысын ұзақ мерзімді каржыландыру түжырымдамасында"
2000 жылдың 21 тамызында қабылданған және 2000 жылдың 28 қарашасындағы"
Ипотекалық несиелеу жүйесін дамытудың және үзак мерзімді тұрғын үй құрлысы
бағдарламасында" көрсетілгенін айта аламыз.
Бірақта, бағдарламаны жүзеге асыру үшін карастыралған механизмдер
тұрғын үй проблемаларын қажетті мөлшерде қамтамасыз ете алмады. Сонымен
қатар, берілген бағдарламаны жүргізу барысында тұрғын үй нарығын
қалыптастыруға және тұрғын үй саласын нарыкты принциптерге өткізуге қажетті
өзгерістер калыптасты. Ол өзгерістер мыналардан көрінеді.
Меншік формасына қарай тұрғын үй қорынын курылымында;
қаржыландыру көздері бойынша тұрғын үй құрылысыньщ құрылымы.
Ипотекалық несиелеуді дамыту тұжырымдамасының негізг еркін нарықта
азаматтардың дайын тұрғын үй алуына ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеудің
нарықтық жүйесін құру болып табылады, онъщ ішімде жаңа үй немесе
пайдаланудағы тұрғын үйлерді айтуға болады. Түрғыи үй ұзақ мерзімді
пайдаланатын қымбат бағалы товар болып табылғандықтан, оны сатып алуға
түтьтнушылардың ағымдағы табыстары немесе жинақтары әдетте жеткіліксіз
болады. Сол кезде, қаржы жүйесі жеткілікті дамыған мемлекеттерде бұл
проблема әдетте ұзақ мерзімді несиелер беру арқылы шешіледі. Сонымен қатар,
осы салаға қажетті капиталды тартудыц базасы банктер және басқа қаржы
институттары қаражаттарымен күрылуда. Бірінші реттік және екінші реттік
ипотекалық несиелеу нарығының катысушыларының өзара әрекеттесуінің
формалары және модельдері белгілі. Түжырымдамада ипотекалық құнды
кағаздарды шығару және орналастыру арқылы несие берушілердің ресурстарды өз
бетінше тарту мүмкіндігі қарастырылған , яғни мамандандырылған операторлар
арқылы екінші реттік нарықта тартылған қаражаттарт арқылы несие берушілерді
каржы ресурстарымен қамтамасыз етуге мүмкіндік беретін ипотекалық
несиелеудің екі деңгейілі жүйесі.
Түжырымдаманьщ ерекшелігі болып ол әзірленген жүйе бірінші кезекте
несие беруші банктер және инвесторлардың азаматтардан тартылған қаржы
ресурстарын тиімді пайдалануга бағытталған.
Ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын үй құрылысын үзак
мерзімді қаржыландыру Түжырымдамасын жүзеге асыру мақсатында Қазақстан
Республикасының Ұлттық банкі 2000 жылдың желтоқсан айының соңында
малазиялық ипотекалық компания "Кагамас Берхад"-қа үксас "Қазақстан
ипотекалық Компаниясы" жабық акционерлік қоғамын құру туралы шешім
қабылдады. Қазіргі таңда компанияның жалғыз акционері Ұлттық банк болып
табылады.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясының іске қосылуымен несие берушінІң
қайта қаржыландыруды мақсат ететін ипотекалық рыыокқа қатысушылардың өзара
ықпалдасу тетігі мынадай кейбір ерекшеліктерге ие болады.
І.Несие беруші банк ипотекалық несие береді, содан кейін қарыз алушыға
талап қою құқығын алады, бұл құкық Қазақстан Республикасының қолданыстағы
заңнамасына сәйкес мемлекеттік тіркелуі ретінде қарыз алушы сатып алған
тұрғын үйді кепілдігімен қамтамасыз етіледі.
2. Қазақстан Ипотекалық Компаниясы ипотекалық екінші реттік нарықтың
операторы ретінде ақылы негізде цессия ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz