Қазақстандағы ипотекалық несиелендіруді бағалау мен талдау
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
1 НАРЫҚТЫҚ ЭКОНОМИКАДАҒЫ ИПОТЕКАНЫҢ АЛАТЫН ОРНЫ МЕН РОЛІ
1.1 Ипотекалық несиенің экономикалық мәні және
қажеттілігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
1.2 Ипотекалық несиелендіру жүйесі және оның құқылық
қатынасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
2. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ БАҒАЛАУ МЕН ТАЛДАУ
2.1 Қазақстандағы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық
несиелендіруін талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
2.2 Екінші деңгейлі банктермен берілетін ипотекалық несие
бойынша қарызалушының несие қабілетін бағалау ... ... ... ... ... ...
2.3 Қаржылық мекемелердің, құрылыс компанияларының
ипотекалық несиелендіруін талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
3. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУІНДЕГІ МӘСЕЛЕЛЕРІ МЕН ДАМУ ЖОЛДАРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
1 НАРЫҚТЫҚ ЭКОНОМИКАДАҒЫ ИПОТЕКАНЫҢ АЛАТЫН ОРНЫ МЕН РОЛІ
1.1 Ипотекалық несиенің экономикалық мәні және
қажеттілігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
1.2 Ипотекалық несиелендіру жүйесі және оның құқылық
қатынасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
2. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ БАҒАЛАУ МЕН ТАЛДАУ
2.1 Қазақстандағы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық
несиелендіруін талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
2.2 Екінші деңгейлі банктермен берілетін ипотекалық несие
бойынша қарызалушының несие қабілетін бағалау ... ... ... ... ... ...
2.3 Қаржылық мекемелердің, құрылыс компанияларының
ипотекалық несиелендіруін талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
3. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУІНДЕГІ МӘСЕЛЕЛЕРІ МЕН ДАМУ ЖОЛДАРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
КІРІСПЕ
Қазіргі кезде ипотекалық банктер экономикада екі мағына береді, біріншісі, әлеуметтік институттар, олар ұзақ мерзімді жер несиесін қамтамасыз ету және қосымша құжаттардың эмитенті ретінде процент әкелетін капиталдың қорғаушы құралдары. Екіншіден, капитал салымы және несие делдалы. Жалпы ипотекалық банктер әртүлі коммуналдық, қоғамдық құрылымдарға қарыз береді. Бұл жағдайда қарыз ипотекамен қамтамасыз етілмейді, ол салықтан түскен қаржыдан қамтамасыз етіледі. Ипотекалық банк қызметтері негізінен бағала қағаздарға салым салу, кепіл ретінде бағалы қағаздарды алып қарыз беру және басқа қаржылық қызмет көрсету болып табылады.
Курстық жұмыстың басты мақсаты Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің қажеттілігін, оның экономикамыздағы атқаратын қызметі мен ролін және ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту жөніндегі мәселелерді қарастыру, сонымен қатар Қазақстанда ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру жолдарын жүзеге асыру болып табылады.
Курстық жұмыста ипотекалық несиелендіру шарттары, құқылық қатынастары, несиелендіру жүйесі, механизмі мен тәртіптері келтірілген. Сондай-ақ оның дүниежүзілік тәжірибелеріндегі үлгілері бойынша талдау көрсетілген, оның біздің экономикамызға тиімді жақтары қарастырылған.
Соңғы жылдары экономикамызда ипотека деген сөз аз кездесіп жүрген жоқ. Жалпы ипотека деген сөз ең бірінші рет б.з.д. I-II ғасырда Рим қаласында, ал одан бұрын б.д.д. VII-VI ғасырларда Ежелгі Грецияда қолданыла бастады. Бұл қарызгердің кредиторға белгілі-бір жерді иелікке берумен және оған байланысты құрылыстарды қамтамасыз ету мақсатында пайдаланылды.
Мемлекеттің тұрақтылығы және даму көрсеткіші ретінде әлеуметтік тұлғаның деңгейі және өзінің баспанамен қамтамасыз етілуі маңызды фактор болып табылады.
Әлемдегі әрбір дамушы мемелекеттің ипотекалық несиелендіру жүйесі әлеуметтік тұлғаның нақты табысын көздей отырып оны тұрғын үймен қамтамасыз етуге бағытталған.
Қазақстан республикасында ипотекалық несиелендіру бастамасы ҚР Президентінің 1995 жылғы 23-желтоқсанда №2723 «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заңдық күші бар Жарлығынан бастап қолға алынды. Бұл жарлық бойынша ипотека жылжымайтын мүлік кепіл ретінде анықталған және ұзақ мерзімге берілетін несие түрі болып саналады.
Алғашқы кезеңдері Қазақстанда тұрғын үй реформасының жалпы ипотекалық моделін құру өте бәсең жүрді, себебі тұрғын нарығының реформасы несие-қаржы механизмдермен қамтамасыз етілмеді. Көбінесе ипотекаға сұраныс Алматы және Астана қалаларында болды.
Қазақстанда ипотекалық несиелендірумен мемлекттің арнайы Қазақстандық ипотекалық компания және Тұрғын үй құрылысы жинақ банкі айналысады. Қазақстандық ипотекалық компания 2001 жылдың басында Ұлттық банкпен құрылған, ол АҚШ-тың Fannie Mae және Кіші Азияның Cagamas Berhad атты атақты компанияларына сәйкес өз жұмысын бастады. Қазақстандық ипотекалық компания тұрғындарға ипотекалық несиелендіруде аралық буын болып табылады.
Қазақстандағы жалпы ипотекалық несиелендіру мақсатына тоқталсақ:
1) Ипотекалық несиелерді беру және онымен тұрғындарды
қамтамасыз ету;
2) Тәжірибеде андеррайтинг қызметін дамыту;
3) Банктердің, компоненттердің несие бойынша олардың торабын
құқығын жеңілдету;
4) Ипотекалық облигацияларды эмиссиялау.
Ипотекалық несие беру-тұрғын үй саласына инвестициялар тартудың ең тиімді тәсілдерінің бірі. Дәл осы ипотека халықтың тұрғын үй жағдайларын жақсарту, банктердің тиімді және пайдалы жұмыс істеу, құрылыс кешенінің өндірісті ырғақты жұмыспен жүктеу және халыққа ипотекалық несие беруді кең қолдануға жәрдемдесетін экономикалық өсуге ынталы мемлекеттің мүдделерін үйлестіруге мүмкіндік береді.
Курстық жұмыс әдістемелік нұсқауға сай орындалған және қолданылған әдебиеттер отандық және батыс елдерінікі, сонымен қатар орындалған жұмыс үш тараудан, кіріспе, қортындыдан және қосымшалардан тұрады. Курстық жұмыс әдістемелік нұсқауға сай орындалған.
Қазіргі кезде ипотекалық банктер экономикада екі мағына береді, біріншісі, әлеуметтік институттар, олар ұзақ мерзімді жер несиесін қамтамасыз ету және қосымша құжаттардың эмитенті ретінде процент әкелетін капиталдың қорғаушы құралдары. Екіншіден, капитал салымы және несие делдалы. Жалпы ипотекалық банктер әртүлі коммуналдық, қоғамдық құрылымдарға қарыз береді. Бұл жағдайда қарыз ипотекамен қамтамасыз етілмейді, ол салықтан түскен қаржыдан қамтамасыз етіледі. Ипотекалық банк қызметтері негізінен бағала қағаздарға салым салу, кепіл ретінде бағалы қағаздарды алып қарыз беру және басқа қаржылық қызмет көрсету болып табылады.
Курстық жұмыстың басты мақсаты Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің қажеттілігін, оның экономикамыздағы атқаратын қызметі мен ролін және ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту жөніндегі мәселелерді қарастыру, сонымен қатар Қазақстанда ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру жолдарын жүзеге асыру болып табылады.
Курстық жұмыста ипотекалық несиелендіру шарттары, құқылық қатынастары, несиелендіру жүйесі, механизмі мен тәртіптері келтірілген. Сондай-ақ оның дүниежүзілік тәжірибелеріндегі үлгілері бойынша талдау көрсетілген, оның біздің экономикамызға тиімді жақтары қарастырылған.
Соңғы жылдары экономикамызда ипотека деген сөз аз кездесіп жүрген жоқ. Жалпы ипотека деген сөз ең бірінші рет б.з.д. I-II ғасырда Рим қаласында, ал одан бұрын б.д.д. VII-VI ғасырларда Ежелгі Грецияда қолданыла бастады. Бұл қарызгердің кредиторға белгілі-бір жерді иелікке берумен және оған байланысты құрылыстарды қамтамасыз ету мақсатында пайдаланылды.
Мемлекеттің тұрақтылығы және даму көрсеткіші ретінде әлеуметтік тұлғаның деңгейі және өзінің баспанамен қамтамасыз етілуі маңызды фактор болып табылады.
Әлемдегі әрбір дамушы мемелекеттің ипотекалық несиелендіру жүйесі әлеуметтік тұлғаның нақты табысын көздей отырып оны тұрғын үймен қамтамасыз етуге бағытталған.
Қазақстан республикасында ипотекалық несиелендіру бастамасы ҚР Президентінің 1995 жылғы 23-желтоқсанда №2723 «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заңдық күші бар Жарлығынан бастап қолға алынды. Бұл жарлық бойынша ипотека жылжымайтын мүлік кепіл ретінде анықталған және ұзақ мерзімге берілетін несие түрі болып саналады.
Алғашқы кезеңдері Қазақстанда тұрғын үй реформасының жалпы ипотекалық моделін құру өте бәсең жүрді, себебі тұрғын нарығының реформасы несие-қаржы механизмдермен қамтамасыз етілмеді. Көбінесе ипотекаға сұраныс Алматы және Астана қалаларында болды.
Қазақстанда ипотекалық несиелендірумен мемлекттің арнайы Қазақстандық ипотекалық компания және Тұрғын үй құрылысы жинақ банкі айналысады. Қазақстандық ипотекалық компания 2001 жылдың басында Ұлттық банкпен құрылған, ол АҚШ-тың Fannie Mae және Кіші Азияның Cagamas Berhad атты атақты компанияларына сәйкес өз жұмысын бастады. Қазақстандық ипотекалық компания тұрғындарға ипотекалық несиелендіруде аралық буын болып табылады.
Қазақстандағы жалпы ипотекалық несиелендіру мақсатына тоқталсақ:
1) Ипотекалық несиелерді беру және онымен тұрғындарды
қамтамасыз ету;
2) Тәжірибеде андеррайтинг қызметін дамыту;
3) Банктердің, компоненттердің несие бойынша олардың торабын
құқығын жеңілдету;
4) Ипотекалық облигацияларды эмиссиялау.
Ипотекалық несие беру-тұрғын үй саласына инвестициялар тартудың ең тиімді тәсілдерінің бірі. Дәл осы ипотека халықтың тұрғын үй жағдайларын жақсарту, банктердің тиімді және пайдалы жұмыс істеу, құрылыс кешенінің өндірісті ырғақты жұмыспен жүктеу және халыққа ипотекалық несие беруді кең қолдануға жәрдемдесетін экономикалық өсуге ынталы мемлекеттің мүдделерін үйлестіруге мүмкіндік береді.
Курстық жұмыс әдістемелік нұсқауға сай орындалған және қолданылған әдебиеттер отандық және батыс елдерінікі, сонымен қатар орындалған жұмыс үш тараудан, кіріспе, қортындыдан және қосымшалардан тұрады. Курстық жұмыс әдістемелік нұсқауға сай орындалған.
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
1.ҚР Президентінің 23.12.1995 ж. «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заңдық күші бар жарлығы
2.ҚР ипотекалық несиелендіруі бойынша өзгірістер мен толықтырулар туралы, ҚР заңдары 03.06.03 ж., №427 // ҚР Парламентінің ведомостері – 2003 - №11
3. Елбасы ҚР Президентінің 18.02.2005ж халыққа жолдауы.
4.Елбасы ҚР Президентінің Мемлекеттік тұрғын үй құрылысын 2005-2007 ж.ж. дамыту бағдарламасы.
5.Банк ісі: Жоғары оқу орындары студенттерінің оқулығы / Г.С. Сеитқасымов – Алматы: Қаржы баспасы,1998, 574-бет
6.Банк ісі: Жоғары оқу орындары студенттерінің оқулығы / О.И.Лаврушин Москва: Қаржы және статистика, 1998, 456-бет
7.Банктер және банк ісі: Жоғары оқу орындарының оқулығы / И.Т. Балабанов, 2002 – 253-бет
8.Ахтамбердиева Г.Т. Особенности ипотечного кредитования в Казахстане// Бухгалтер и налоги – 2004 - №4 – 35-40-бет
9.Абдильманова Ш. Вопросы развития ипотечного жилищного кредитования // Банки Казахстана – 2000 - №3 – 32-35-бет
10.Абсаттарова Р.К. Ипотечное кредитования как способ обеспечения доступности жилья // Банки Казахстана – 2002 - №5 – 31-34-бет
Жумабаев Е. Особенности национальной ипотеки // Юридическая газета – 2004 - №1 – 42-45-бет
11.Абдильманова Ш. О развитии рынка ипотечного кредитования жилья 12.Валентинова Л. Ипотечное кредитование // Промышленность Казахстана – 2004-№4-28-30-бет
//Экономика и статистика – 2003 -№2-55-58-бет
13.Валеев Ш. Об актуальных аспектах гарантирования ипотечных кредитов // Банки Казахстана –2004-№10-6-9-бет
9.Дюсембаев И. Вопросы стимулирующей составляющей ипотечного кредитования // Финансы Казахстана – 2004 - №2 – 34-39-бет
12.Дюсембаев Н. Сущность и принципы ипотечного кредитования // Финансы Казахстана – 2004 - №1 – 34-39-бет
13.Дюсембаев Н. Перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане // Банки Казахстана – 2004 -№1-42-45-бет
14.Донцов С. Современные перспективы развития жилищного кредитования в Казахстане // Банки Казахстана-2004-№6 – 31-43-бет
15.Ким Т. Казахстанские ипотечные облигации // Рынок ценных бумаг Казахстана – 2004 -№11 – 95-97-бет
16.Киреева развития системы ипотечного кредитования в РК // Саясат – 2001 - №7 – 8 – 72-77-бет
17.Косолапов Г. Развития рынка жилья и ипотечного кредитования в Казахстане //Предприниматель и право – 2004 -№15 – 15-17-бет
18.Лисак Б.И. Ипотечные операции банков, как путь дальнейшей диверсификации их деятельности // Банки Казахстана – 2001 -№5-20-22-бет
19.Мыргиясова М. Состояние и перспективы развития жилищного кредитования населения // Аль Пари 2004-№15 –13-15-бет,№16-7-14-бет
20.Муслимова Э. Ипотечное кредитование – перспективное направление банковского обслуживания населения // Банковские услуги – 2004 -№6 –7-
21.Нурсеитова Р. Ипотечное кредитование в Казахстане: проблемы и перспективы развития // Евразийское сообщество: общество, политика и культура – 2003 №4-23-29-бет
22.Рамазанов Н. Ипотечное кредитование: состояние и перспективы // Деловая неделя –2001 - №27
30.Салихова А. Система жилищного кредитования: современное состояние и перспективы развития // Банки Казахстана –2004 - № 8 – 25-30-бет.
31.Токабаев Н. Развитие ипотечного кредитования и создание рынка ипотечных облигаций в РК // Рынок ценных бумаг Казахстана – 2001 - №8- 25-28-бет
32.Утин Т. Рынок жилья в Республике Казахстан: специфика функционирования и перспективы развития: Автореферат диссертации к.э.н. – Алматы –2004 – 30-бет
18192021.
33.Утин Т. Финансирования жилищного строительства и развитие ипотечного кредитования в Казахстане // Транзитная экономика –2003 - №3-158-161-бет.
1.ҚР Президентінің 23.12.1995 ж. «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заңдық күші бар жарлығы
2.ҚР ипотекалық несиелендіруі бойынша өзгірістер мен толықтырулар туралы, ҚР заңдары 03.06.03 ж., №427 // ҚР Парламентінің ведомостері – 2003 - №11
3. Елбасы ҚР Президентінің 18.02.2005ж халыққа жолдауы.
4.Елбасы ҚР Президентінің Мемлекеттік тұрғын үй құрылысын 2005-2007 ж.ж. дамыту бағдарламасы.
5.Банк ісі: Жоғары оқу орындары студенттерінің оқулығы / Г.С. Сеитқасымов – Алматы: Қаржы баспасы,1998, 574-бет
6.Банк ісі: Жоғары оқу орындары студенттерінің оқулығы / О.И.Лаврушин Москва: Қаржы және статистика, 1998, 456-бет
7.Банктер және банк ісі: Жоғары оқу орындарының оқулығы / И.Т. Балабанов, 2002 – 253-бет
8.Ахтамбердиева Г.Т. Особенности ипотечного кредитования в Казахстане// Бухгалтер и налоги – 2004 - №4 – 35-40-бет
9.Абдильманова Ш. Вопросы развития ипотечного жилищного кредитования // Банки Казахстана – 2000 - №3 – 32-35-бет
10.Абсаттарова Р.К. Ипотечное кредитования как способ обеспечения доступности жилья // Банки Казахстана – 2002 - №5 – 31-34-бет
Жумабаев Е. Особенности национальной ипотеки // Юридическая газета – 2004 - №1 – 42-45-бет
11.Абдильманова Ш. О развитии рынка ипотечного кредитования жилья 12.Валентинова Л. Ипотечное кредитование // Промышленность Казахстана – 2004-№4-28-30-бет
//Экономика и статистика – 2003 -№2-55-58-бет
13.Валеев Ш. Об актуальных аспектах гарантирования ипотечных кредитов // Банки Казахстана –2004-№10-6-9-бет
9.Дюсембаев И. Вопросы стимулирующей составляющей ипотечного кредитования // Финансы Казахстана – 2004 - №2 – 34-39-бет
12.Дюсембаев Н. Сущность и принципы ипотечного кредитования // Финансы Казахстана – 2004 - №1 – 34-39-бет
13.Дюсембаев Н. Перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане // Банки Казахстана – 2004 -№1-42-45-бет
14.Донцов С. Современные перспективы развития жилищного кредитования в Казахстане // Банки Казахстана-2004-№6 – 31-43-бет
15.Ким Т. Казахстанские ипотечные облигации // Рынок ценных бумаг Казахстана – 2004 -№11 – 95-97-бет
16.Киреева развития системы ипотечного кредитования в РК // Саясат – 2001 - №7 – 8 – 72-77-бет
17.Косолапов Г. Развития рынка жилья и ипотечного кредитования в Казахстане //Предприниматель и право – 2004 -№15 – 15-17-бет
18.Лисак Б.И. Ипотечные операции банков, как путь дальнейшей диверсификации их деятельности // Банки Казахстана – 2001 -№5-20-22-бет
19.Мыргиясова М. Состояние и перспективы развития жилищного кредитования населения // Аль Пари 2004-№15 –13-15-бет,№16-7-14-бет
20.Муслимова Э. Ипотечное кредитование – перспективное направление банковского обслуживания населения // Банковские услуги – 2004 -№6 –7-
21.Нурсеитова Р. Ипотечное кредитование в Казахстане: проблемы и перспективы развития // Евразийское сообщество: общество, политика и культура – 2003 №4-23-29-бет
22.Рамазанов Н. Ипотечное кредитование: состояние и перспективы // Деловая неделя –2001 - №27
30.Салихова А. Система жилищного кредитования: современное состояние и перспективы развития // Банки Казахстана –2004 - № 8 – 25-30-бет.
31.Токабаев Н. Развитие ипотечного кредитования и создание рынка ипотечных облигаций в РК // Рынок ценных бумаг Казахстана – 2001 - №8- 25-28-бет
32.Утин Т. Рынок жилья в Республике Казахстан: специфика функционирования и перспективы развития: Автореферат диссертации к.э.н. – Алматы –2004 – 30-бет
18192021.
33.Утин Т. Финансирования жилищного строительства и развитие ипотечного кредитования в Казахстане // Транзитная экономика –2003 - №3-158-161-бет.
МАЗМҰНЫ
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
1 НАРЫҚТЫҚ ЭКОНОМИКАДАҒЫ ИПОТЕКАНЫҢ АЛАТЫН ОРНЫ МЕН РОЛІ
1. Ипотекалық несиенің экономикалық мәні және
қажеттілігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ..
2. Ипотекалық несиелендіру жүйесі және оның құқылық
қатынасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... .
2. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ БАҒАЛАУ МЕН ТАЛДАУ
2.1 Қазақстандағы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық
несиелендіруін
талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... .
2.2 Екінші деңгейлі банктермен берілетін ипотекалық несие
бойынша қарызалушының несие қабілетін бағалау ... ... ... ... ... ...
2.3 Қаржылық мекемелердің, құрылыс компанияларының
ипотекалық несиелендіруін
талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
3. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУІНДЕГІ МӘСЕЛЕЛЕРІ МЕН
ДАМУ
ЖОЛДАРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ..
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ...
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
КІРІСПЕ
Қазіргі кезде ипотекалық банктер экономикада екі мағына береді,
біріншісі, әлеуметтік институттар, олар ұзақ мерзімді жер несиесін
қамтамасыз ету және қосымша құжаттардың эмитенті ретінде процент әкелетін
капиталдың қорғаушы құралдары. Екіншіден, капитал салымы және несие
делдалы. Жалпы ипотекалық банктер әртүлі коммуналдық, қоғамдық құрылымдарға
қарыз береді. Бұл жағдайда қарыз ипотекамен қамтамасыз етілмейді, ол
салықтан түскен қаржыдан қамтамасыз етіледі. Ипотекалық банк қызметтері
негізінен бағала қағаздарға салым салу, кепіл ретінде бағалы қағаздарды
алып қарыз беру және басқа қаржылық қызмет көрсету болып табылады.
Курстық жұмыстың басты мақсаты Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиелендірудің қажеттілігін, оның экономикамыздағы атқаратын қызметі мен
ролін және ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту жөніндегі мәселелерді
қарастыру, сонымен қатар Қазақстанда ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру
жолдарын жүзеге асыру болып табылады.
Курстық жұмыста ипотекалық несиелендіру шарттары, құқылық
қатынастары, несиелендіру жүйесі, механизмі мен тәртіптері келтірілген.
Сондай-ақ оның дүниежүзілік тәжірибелеріндегі үлгілері бойынша талдау
көрсетілген, оның біздің экономикамызға тиімді жақтары қарастырылған.
Соңғы жылдары экономикамызда ипотека деген сөз аз кездесіп жүрген
жоқ. Жалпы ипотека деген сөз ең бірінші рет б.з.д. I-II ғасырда Рим
қаласында, ал одан бұрын б.д.д. VII-VI ғасырларда Ежелгі Грецияда қолданыла
бастады. Бұл қарызгердің кредиторға белгілі-бір жерді иелікке берумен және
оған байланысты құрылыстарды қамтамасыз ету мақсатында пайдаланылды.
Мемлекеттің тұрақтылығы және даму көрсеткіші ретінде әлеуметтік
тұлғаның деңгейі және өзінің баспанамен қамтамасыз етілуі маңызды фактор
болып табылады.
Әлемдегі әрбір дамушы мемелекеттің ипотекалық несиелендіру жүйесі
әлеуметтік тұлғаның нақты табысын көздей отырып оны тұрғын үймен қамтамасыз
етуге бағытталған.
Қазақстан республикасында ипотекалық несиелендіру бастамасы ҚР
Президентінің 1995 жылғы 23-желтоқсанда №2723 Жылжымайтын мүлік ипотекасы
туралы заңдық күші бар Жарлығынан бастап қолға алынды. Бұл жарлық бойынша
ипотека жылжымайтын мүлік кепіл ретінде анықталған және ұзақ мерзімге
берілетін несие түрі болып саналады.
Алғашқы кезеңдері Қазақстанда тұрғын үй реформасының жалпы ипотекалық
моделін құру өте бәсең жүрді, себебі тұрғын нарығының реформасы несие-қаржы
механизмдермен қамтамасыз етілмеді. Көбінесе ипотекаға сұраныс Алматы және
Астана қалаларында болды.
Қазақстанда ипотекалық несиелендірумен мемлекттің арнайы Қазақстандық
ипотекалық компания және Тұрғын үй құрылысы жинақ банкі айналысады.
Қазақстандық ипотекалық компания 2001 жылдың басында Ұлттық банкпен
құрылған, ол АҚШ-тың Fannie Mae және Кіші Азияның Cagamas Berhad атты
атақты компанияларына сәйкес өз жұмысын бастады. Қазақстандық ипотекалық
компания тұрғындарға ипотекалық несиелендіруде аралық буын болып табылады.
Қазақстандағы жалпы ипотекалық несиелендіру мақсатына тоқталсақ:
1) Ипотекалық несиелерді беру және онымен тұрғындарды
қамтамасыз ету;
2) Тәжірибеде андеррайтинг қызметін дамыту;
3) Банктердің, компоненттердің несие бойынша олардың торабын
құқығын жеңілдету;
4) Ипотекалық облигацияларды эмиссиялау.
Ипотекалық несие беру-тұрғын үй саласына инвестициялар тартудың ең
тиімді тәсілдерінің бірі. Дәл осы ипотека халықтың тұрғын үй жағдайларын
жақсарту, банктердің тиімді және пайдалы жұмыс істеу, құрылыс кешенінің
өндірісті ырғақты жұмыспен жүктеу және халыққа ипотекалық несие беруді кең
қолдануға жәрдемдесетін экономикалық өсуге ынталы мемлекеттің мүдделерін
үйлестіруге мүмкіндік береді.
Курстық жұмыс әдістемелік нұсқауға сай орындалған және қолданылған
әдебиеттер отандық және батыс елдерінікі, сонымен қатар орындалған жұмыс үш
тараудан, кіріспе, қортындыдан және қосымшалардан тұрады. Курстық жұмыс
әдістемелік нұсқауға сай орындалған.
1 НАРЫҚТЫҚ ЭКОНОМИКАДАҒЫ ИПОТЕКАНЫҢ АЛАТЫН ОРНЫ МЕН РОЛІ
1.1 Ипотекалық несиенің экономикалық мәні және қажеттілігі
Соңғы жылдары экономикамызда ипотека деген сөз аз кездесіп жүрген жоқ.
Жалпы ипотека сөзі ең бірінші рет б.з.д. IV- ғасырда Ежелгі Грекияда пайда
болды. Бұл қарызгердің кредиторға белгілі бір жерді иелікке беру мен оған
байланысты құрылыстарды қамтамасыз ету мақсатында шыққан.
Ертеде бір диірменші өмір сүреді, көкейкесті арманы-жеке баспана
сатып алу болады. Батыс жақтан келген диірменші үй сатудың жаңа әдіс-
тәсілін үйренеді, яғни бар мүлкін үй сатушыға беріп баспанасының алғашқы
ақысын төлейді. Қалған соманы ай сайын 2 қап ұнмен жауып отырады. Сөйтіп
15 жылда қарызынан құтылады. Ежелгі гректер болса кепілдікке алған жерінің
шетіне тақтайшалар орнатып, оларда сол аумақтың құнын көрсетіп, оны жер
алушыдан талап ете алатынын жазыпты. Жазуы бар тақтайшалар ипотека деген
атауға ие болды.
Ипотека Қазақстан банктерінде 3 жылдан бері қолджанысқа ие болып келе
жатқан несиенің жаңа түрі. Оның негізгі бағасы мемлекеттік Ұлттық банкінде
болса, екінші деңгейдегі банктер мүмкіндіктеріне сай өз бағдарламаларын
құрып жатады. Несиенің бұл түрі сатып алушының тұрғын үйді бірден иемденіп,
ақшасын белгілі бір мерзім аралығында банкке бөліп екі төлеуіне мүмкіндік
береді. Алғашқы жарна банк беретін ақша мен толықтырылып сатушыға табыс
етіледі. Жылдар бойы төленетін үй құнының белгілі мөлшері банк пайдасына
түсіп жатады. Тұрғын үй құнының ұзақ мерзімде төлеу адамдардың жұмыстағы
тұрақтылығын көрсетеді. Жұмыстағы тұрақтылық елдегі экономиканың түзелуін
білдіреді. Экономиканың нығаюы тұрғын үйлердің қымбаттауына әкеліп соқса,
бағасы жоғары үйлерді бірнеше жылға созылған ипотекалық несие көмегімен
сатып алуға болады.
Ипотека (грек тілінен кепілзат) жылжымайтын мүлік кепілі,яғни бұл
кепіл беруші кредитордың қарамағында қалатын мүлік. Ипотека заты – ол
жылжымайтын мүлік немесе оған құқығы жатады.
Кепілдік-қарыз алушы банкке берілетін жылжымайтын мүлік кепілдігі
жөніндегі міндеттемелік куәлік. Ипотекалық несиелендіру коммерциялық және
арнайы мамандандырылған банктермен, несие-қаржылық мекемелерімен
жылжымайтын мүлікті (жер, ғимарат, өндірістік және коммерциялық салаға
байланысты жылжымайтын мүлік) кепілге ала отырып ұзақ мерзімге берілетін
несие түрі. Несиелендірудегі кепілді беру формасының механизмі мен
процедурасы кепілдендірілген міндеттемеге қарағанда күрделі болып
табылады. Ипотекалық несиелендіру механизмінің мәні қарыз алушы кредиторға
кепілдік міндеттеме береді, яғни қарыз алушының белгілі мерзімде төлем
міндеттемесін орындамағанда кепілдікке салынған жылжымайтын мүлік банктің
меншігінде қалатынын растайтын құқық беру болып табылады.
Тауар айналымы мен жылжымайтын мүлік мәмілесінің жоғарылауына
байланысты ипотекаға сұраныс көбеюде. Ипотекаға сәйкес міндеттеме
кепілзатпен қамтамасыз етіледі. Заңдық негізде ипотекалық кепілзат басқа
қамсыздандыру түрлеріне қарағанда кредитордың мүлікке иеленуі, яғни мұнда
жауапты тұлға емес мүлік болып табылады. Сонымен кепілділік құқығы
абсолюттік құқық болғандықтан қарызгерден үшінші тұлғаға меншік құқығы
ауысқаннан кейін де кепілзат болып қалады. Ипотека туралы заңдылықтар
гректердің заңдылықтарынан өңделіп, дамып Римнің жеке құқықтарында
көрсетіледі, қазіргі заманғы тәжірибеде ол өзгеріссіз қолданылып келеді,
сонымен қатар ол Қазақстан Республикасының заңдылықтарында қолданылады.
Қазақстан Республикасының азаматтық кодексіне сәйкес Ипотека-кепілге
салынған мүлік үшінші бір тұлғаның иелігінде болатын кепіл түрі. Ипотека
заты өндірістік құрылыстар, ғимараттар, үймереттер, көп қабатты үйлердегі
пәтер, көлік құралдары, космостық объектілер, айналымдағы тауар және т.б.
азаматтардың мүліктік айналынан алынбаған заттар болып табылады.
Ипотека түсінігі анағұрлым көп диапазон алып жатса да, жылжымайтын
мүліктің өзінің артықшылық сипаттамасы бар. Азаматтардың кодекске сәйкес
өнеркәсіптің, құрылыстың, ғимараттың, пәтердің жер теліміне құқығының және
т.б. жылжымайтын мүліктің кепілі Қазақстан Республикасының ипотека туралы
заңдармен реттеледі. Кепілдік салынған мүлікті міндетті түрде тіркеуден
өткізетін органға тіркеу керек. Өйткені ипотекалық куәлікті мемлекеттік
тіркеуден өткізгеннен кейін ғана күшіне енеді. Егер тіркеуден өтпеген
ипотекалық куәлік екі жақты келісімге отырса да заңдық күші жоқ болады.
Экономикалық жүйе ретінде ипотекалық несиелендіру қайта қаржыландыру
әдісіне байланысты қаржылық нарықта ипотекалық несиелендіруді жүзеге
асыратын несиелік мекемелерге классификациялан
ады. Қазақстанда соңғы уақытқа дейін қолданылған әдістерді еске алмай-ақ
қайта қаржыландыру моделі бойынша ипотекалық несиенің бар әдістерін жүйелеу
керек болса,үй құрылысын қаржыландырудың негізгі түрі болып, ұзақ мерзімді
ипотекалық несиелендіру жүйесі болып табылады.
Тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі-бұл өз капиталын тұрмыстық жағдайын
жақсарту үшін кейін несие алуға құқық беретін тұрмысты қаржыландыру жүйесі.
Құрылыс жинақтық жүйеде тұрғындар өз жағдайын жақсарту мақсатында қажетті
соманың жарты бөлігін банктегі қарыз жинақтық шотында жинайды, ал банк өз
кезегінде қарыз салушыға келісім сомасы мен меншік сомасы арасындағы
көлемге байланысты қарыз береді. Мұндай жүйе қазіргі уақытта Қазақстанның
Тұрғын үй құрылыс жинақтық банкінде жүргізіледі.
Бүгінгі күні жинақтық банктер құру үшін 2000 жылы Құрылыстық жинақ
туралы заңға сәйкес нормативтік құқықтық база қалыптасқан. 2001 жылы
Қазақстан нарығында Еуропалық құрылыс жинақтық банктер шыға бастады.
Құрылыс жинақтық жүйенің отаны-Германияда тұрғындардың 35 % құрылыс
жинақтық келісімге отырған және салынып жатқан тұрғын үйлердің 43% құрылыс
жинақтық құралдар арқылы қаржыландырылады. Германияда мұндай жүйе бірінші
дүниежүзілік соғыстан кейін дами бастады.
Жоғарыда көрсетілгендей ипотекалық несиелендірудің келесі моделі Ұзақ
мерзімді ипотекалық несиелендіру болып табылады. Бұл моделдің негізгі
қағидасы капиталдың сыртқы нарықтарындағы ипотекалық несиелендіру үшін
ресурстарды тарту, бұл моделдің негізгі сипаттамасы болып табылады.
Моделдің спецификалық сипаттамасы оның айналымдылығы , ипотекалық кепілдің
екінші нарықта болуы, яғни кепілдің бірінші кредитор тұлғаның басқа кейінгі
үшінші инвестор тұлғаға сату мүмкіндігі болып табылады.
Ипотекалық несиелендірудегі барлық моделдердің жалпы ерекшелігі оның
бірінші және екінші нарыққа бөлінетіндігі. Бұл екі сегмент бір бірін
толықтырады, яғни тұрғын үймен қамтамасыз етілуіне және қаржыландыру
икемділігінің болуы болып табылады.
Алғашқы нарық – жалпы несиелік нарықтың сегменті, заңды және жеке
тұлғалардың жылжымайтын мүліктерін кепілге ала отырып ипотекалық банктер
және басқа қаржылық институттар несие береді. Бірінші нарықтағы ипотекалық
несиенің негізгі кезеңдері келесі суретте көрсетілген.
Кепілзаттың бірінші нарықта пайда болуы
Клиенттің өтініші Андеррайтинг Жылжымайтын мүлік
кепілінің
тіркелуі
Жылжымайтын Несиені ұсыну, Ипотекалық банкпен
кепілзат
мүлікті бағалау кепілді ресімдеу бойынша қызмет көрсету
Сурет 1.
Бірінші нарықта субъектілердің қарым-қатынасын құратын несиелік
келісім-шарт болады.
Бұл нарықтың негізгі субъектісі арнайы мамандандырылған несиелік
мекемелер-Ипотекалық банктер немесе қаржы-несиелік мекемелер және олардың
қарыз алушы клиенттері.
Ипотекалық несиеде көп мөлшерде ұзақ мерзімге несие бергендіктен
көптеген мәселелерді туғызады. Олар 2 себептен пайда болған:
Біріншіден,ұзақ мерзім кезең бойында берілгендіктен кредитор мұнда
тәуекелділікке барады, әсіресе ол жеке тұлғамен келісім-шартқа отырған
жағдайда. Несие кезеңінің ұзақтылығына байланысты кредитордың тәуекелі
пропорционалды өсіп отырады.
Екіншіден, кредиторға пайдасыздығы,яғни несиелік ресурстың ұзақ
мерзімге салынуы болып табылады.
Осы және басқа да себептер ипотекалық несиелендіруде екінші нарықтың
туындауына әкеліп соқты. Бірінші нарық тұрақтандырылған тұтынушы несиесін
тарту болса, ал екінші нарықта капитал нарығының қызмет атқару механизмімен
байланысты.
Екінші нарық-жалпы қаржы-несиелік нарықтардың сегменті болып
табылады, яғни кепілзаттың нарықтағы айналымына персоналданған кепілзаттың
бағалы қағаздағы қолма-қолсыздығына-секъютиризация, және оларды инвесторлар
арасында орналастыру есебінде ипотекалық жүйенің несиелік портфелінің
жиынтығын қалыптастыру негізінде ресурстарды жинақтайды. Бұл нарықтың басты
мақсаты оны ұйымдастыру және қызметін дамыту, қайта қаржыландыру арқылы
банктердің минималды ставка мөлшерінде тұтынушылары үшін, сонымен қатар
екінші нарық субъектілері арасында тәуекелді бөлу үшін несителік
ресурстарды арзандатады.
Екінші нарықтың келесі атқаратын қызметтері бар:
1) Өтімділікті қамтамасыз ету, кепілзатты белгілі бір сала
деңгейінде эмитент, инвестор немесе басқа да ұстаушы оны нарықта өз
қажетіне қамтамасыз ету мақсатында сату;
2) Тұрмыстық үйлерді қаржыландыру айналымының төмендеуі. Несиелік
мекемелерді қайта қаржыландыруда екінші ипотекалық нарық арқылы жылжымайтын
мүліктің нарықтағы айналымдығы төмендейді, яғни олар жылжымайтын мүлік пен
капитал нарығын біріктіретін буын болып табылады;
3) Аймақтар арасында капиталды бөлшектеу. Екінші нарық әрбір
аймақтардан олардың тұрғын үй қаржыландыруға тапшылығын қамтамасыз ету үшін
аймақтардағы капиталдың айналымдылығын қамтамасыз етеді. Тапшылық бұл
несиеге сұраныс жинақтаудан көп болған аймақтарда, яғни капиталға салымдар
төмендегенде байқалады;
4) Инвестициялық портфелді несиелендіру және диверсификациялау
бойынша көрсеткіштер айырмашылығын тегістеу. Капитал жинақталуы аймақтар
арасындағы несиелік ставка бойынша және инвестициялық портфелді аймақтық
тәуекелден қорғау мақсатында келтіруге көмектеседі. 4.354-бет
Екінші нарықтың негізгі субъектісі болып: Ипотекалық банк - өзінің
қызметін жалғастыру мақсатында және инвестордың өзінің уақытша бос ақша
қаражаттарын табыс әкелетін құралға салуы үшін қосымша қаржыларды қажет
ететін құралдар арқылы ипотекалық несие беру болып табылады.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің мәселелерін шешудің негізгі
бағыттары нарық механизмін, қоғамның бюджеттен тыс ресурстарын шоғырландыру
және оны қаржылық несиелік сфераға бағытталуы үшін түрлі жағдайлар жасау
болып табылады.
Қазақстандық ипотекалық компанияның (ҚИК) дамуы барысында кейбір
заңдылықтардың мәселелері қарастырылған. Бұл ипотекалық несиелендіру туралы
заңдылықтар елдің барлық масштабы негізінде әлі дамымаған кезде және
ипотекалық нарық субъектілері әлі біріктірілмеген жағдайда қабылданды. Жүйе
енгізілгеннен кейін келісім-шартты мемелекеттік тіркеуден өткізу қымбатқа
түсті, одан тұрғындарға несие беру қымбаттап кетті және несиеге тұрғын үй
алатын азаматтар үшін салықтық жеңілдіктер берілген жоқ. Осыған байланысты
қазіргі кезеңде Қазақстан республикасының Ұлттық банкі кейбір ипотекалық
заңдылықтарға өзгерістер мен толықтырулар енгізуге тура келеді. Қабылданған
өзгерістер мен толықтырулар республикадағы ипотекалық несиелендіруді
дамытуға септігін тигізеді. Бірақ ипотекалық несиелендірудегі басты мәселе-
оған тартылатын қаражаттарды дамыту.Мұндай тартымды қаражаттарды енгізу
үшін ипотекалық облигацияларды шығару, яғни ол Қазақстандық ипотекалық
компанияның талаптары мен құқықтарына сәйкес жүргізілуі қажет. Негізгі
Отандық институционалдық инвесторлар зейнетақы жинақтық қорлар мен
сақтандыру компаниялары болып табылады.
Қазақстандағы ипотекалық несиелендіруде тағы бір туындаған мәселе
кейінгі уақытқа дейін болған несиелендірудің орташа алғанда төмен деңгейде
болуы қиынға соқты (3-5 жыл). Мұның негізгі себебі нарыққа қатысушылар
көбінесе әмбебеп банктер, ал мамандандырылған институттар банктік емес
ұйымдар болғандықтан осындай мәселе туған.
Отандық және шетел тәжірибелері бойынша ипотекалық несиелендірудің
келесідей қағидаларын белгілеуге болады:
1) мүлікке меншік құқығын шектей отырып қарызгердің
пайдалануына беру;
2) кепіл үлесі түрінде қарыз көлемін анықтау;
3) кепілге сол мүлікті қосымша ипотекалық қарыз түрінде алу;
4) несиені сақтандыру есебінде беру;
5) несиені мерзімінде қайтармаған жағдайда мүліктен айырылу
немесе оны басқа тұлғаға беру.
Ипотекалық несиелендіру көптеген мемлекеттердің әлеуметтік,
экономикалық дамуына әсер ететін фактор болып табылады. Ол әсіресе елдің
экономикалық дағдарыстан шығу кезеңінде үлкен роль атқарады. Рузвельттің
Жаңа курсы мұнда үй сатып алушылардың несиелендіруінен басталғаны
кездейсоқ жағдай емес. Мұндай жағдай тек АҚШ-та ғана емес басқа елдерде де
экономикасын көтеру мақсатында қолданды. Қазақстанның экономикасында
созылып кеткен экономикалық дағдарыстың жойылуы өндірістік секторға көп
көлемді қаржыны банктік несие арқылы инвестициялаудан бірте бірте қалпына
келуімен анықталады. Жылжымайтын мүлік кепілі-нарықтық шаруашылықтың ең
негізгі қаржылық құралы, ол кәсіпкерлік субъектілердің инвестициялық
қызметін дамытатын, сонымен бірге кредитор мүддесін қорғайтын құралдың бірі
болып табылады.
Ипотека-материалдық өндіріс пен материалдық емес сфераны дамыту
мақсатындағы қаржылық ресурстарды тарту әдісі. Ипотекалық бизнесті дамыту
арқылы көптеген өндірістік салалардың қарқынды дамуына,яғни экономиканың
нақты секторының өркендеуіне әсер етеді. Ипотекалық несиенің көмегінсіз
тұрғын құрылысын жалғастыруға, құрылыстың үздіксіз даму процесін
қалыптастыруға мүмкіндік болмайды. Құрылыстың өсуі құрылыс материалдары мен
ағаш өңдейтін, жиһаз жасайтын, электр құралдары мен метал өнімдерін
жасайтын және т.б салалардың дамуына септігін тигізеді.
Өнеркәсіптік ипотекалық несиелендіру өндірістің модернизациялануына,
өнімнің бәсекеге қабілеттігін жоғарлатуына әсер етеді. Осының барлығы
еліміздің экономикалық қарқынының өсуіне әкеледі.Біріншіден әлеуметтік
тұрақсыздықты жоюға көмек көрсетеді, яғни құрылыс болып жатқан аймақтарға
қосымша еңбек күшін әкеліп жұмыссыздық мәселесін шешеді. Екіншіден,
әлеуметтік тұрақтылыққа жетудің ең маңызды шарты тұрғындардың үй
қажеттілігін қанағаттандырады. Меншікті тұрғын үймен қамтамасыз етілу-әрбір
жанұяның басты қажеттілігі.
Ипотека-сатып алушының жылжымайтын мүлігін кепілге ала отырып, ұзақ
мерзімге берілетін несие түрі. Қазіргі кезде Қазақстан республикасындағы
ипотекалық несиелендіру жүйесі тұрғын үй саясатының ең маңызды бағыты болып
табылады. Ипотекалық несиелендіру әлеуметтік және экономикалық дамыту
қызметінен басқа, елдің банктік жүйесінің тиімді және тұрақты қызмет
атқаруын қамтамасыз етеді. Ипотеканың бір артықшылығы елде дағдарыс болған
жағдайда
Кәсіпорын дефолт жариялайды, ал тұрғындар өз несиелеріне қызмет
жасайды. Бүгінгі күні тұтыну несиелерінің 80-90 % ипотека болып табылады.
Қазақстан республикасында қазіргі кезде ипотекалық несиелендіру
механизмін дамыту келесі себептермен байланысты:
1) тұрғын үй құрылысын дамытудың объективті қажеттілігі –
ипотекалық қаржыландырудың әлеуметтік жағдайды жақсартуы;
2) экономиканың рецессиялық жағдайы, кейбір жағымды конъюктуралық
өзгерістерге қарамастан ипотеканың ынталандыру қызметін атқаруы;
3) экономикадағы жоғары тәуекелділік көмекші институттардың
қаржылық ресурстарын қажетті салаға бағыттауына көмектеседі.4.361-
бет
Ипотекалық несиелендіру республиканың салықтық тәртіптерін реттеуге
көмектеседі, яғни банктердің ипотекалық несие берудегі басты талаптары
клиенттің төлем қабілеттілігін растайтын ресми құжат және салықтық
декларация талап етеді.
Ипотека-бұл кепілге жылжымайтын мүлікті ала отырып ұзақ мерзімге
берілетін несие түрінің келесідей артықшылықтары бар:
1) басқа несие түрлеріне қарағанда төмен проценттік көрсеткіштер;
2) жылжымалы сыйақы сомаларынан тұратын барлық кезең бойындағы
тұрақты төлемдер;
3)несиені мақсаттық қолдану, яғни тұрғын үйді сатып алу, жөндеу, қайта
салу.
Ипотека-бұл тек банктік несие емес, ол банктік және банктік емес
құрылымдардың қызметіне әсер ететін қаржылық құрал. Егер де бұл құрылымның
бірі өз қызметін тоқтатса, несие беру процесі де тоқтайды. Ипотека елдің
экономикалық жағдайының жақсаруына қажетті құрал болып саналады.
Жоғарыда келтірілген барлық факторлар Қазақстан экономикасының дамуына
ипотекалық несиелендіру жүйесін енгізіп дамыту елдің кезекті нарықтық
қатынастағы қадамы болып табылады.
1.2 Ипотекалық несиелендіру жүйесі және оның құқықтық қатынасы
Қазақстандағы бұрынғы тұрғын үйді қаржыландыру саясаты дәстүрлік
кеңестік жүйе негізінде орталықтандырылған бюджет ресурстарын құрылысқа
бөлу арқылы қалыптасқан. Сондықтан Қазақстанда экономикалық реформа
бастамасында тұрғындардың өз бетімен тұрғын үй мәселесін шешуде нарықтық
механизмнің жоқтығынан елде келеңсіз жағдайлар өріс алды.
Тұрғын үй құрылысындағы басты мәселе-оны қаржыландыру. Егер 1990 жыл
басында тұрғын үй құрылысына негізгі капиталға инвестиция көлемінен 20 %
құрса, ал 1998 жылы ол тек 8 % ғана құрады. Әлемдік тәжірибеде
көрсетілгендей бұл мәселені шешу экономикалық өркендеу кезеңінен бұрын
басталған.
Германияда бұл үдеріс 1930 жыл ортасынан басталды.АҚШ-та Рузвельттің
Жаңа курсы үй иеленушілерді несиелендіруден бастап дамыды. Қазіргі кезде
АҚШ-та ипотека нарығында жылына 3 трлн. доллардан жоғары көлемде қомақты
қаржы айналыста жүруде.
Қытайда дағдарыстан шығудың басты әдісі тұрғындар табысына салықты
көбейтуден емес, 1-кезекте тұрғын үй сатып алушылар арасында ынталандыру
шараларын өткізу болып табылады. 2000 жылы Қытайдың 2-деңгейлі банктері
ұзақ мезімді тұрғын үй сатып алуға 36,14 млрд доллар қаржы жұмсады.
Бастапқы кезеңдегі тұрғын үй нарығындағы реформалар қаржылық-несиелік
механизм тұрғысынан тиімсіз болды.Қазақстанда тұрғын үй құрылысы 1999 жылы
1990 жылмен салыстырғанда 8 есе кеміген, ал 2001 жылы ол бірте-бірте
көтеріле бастаған.Осы уақыт аралығында Қазқстан Республикасында мемлекеттік
емес секторлардың, яғни жеке құрылысшылардың тұрғын үй салуы көбейе
бастады. 1990 жылдан бастап олардың үлес салмағы 90,4% дейін жетті. Сонымен
1990 жылы тұрғын үйді қаржыландыру саласындағы жағдай келесідей өрбіді:
1)бюджет ресурстарының шектеулі көлемі, ұзақ мерзімді несиелендірудегі
процент көрсеткіштің жоғары тәуекелділігі және инфляцияның тұрақсыздық
қарқыны;
2)несиені төлей алмаған жағдайдағы кепілге алынған мүліктің айналымдағы
жоғары несиелік тәуекелі;
3)тұрғын үйдің қымбат бағасын орташа жалақы алатын тұрғындардың қалтасы
көтермейді, сонымен қатар оған қажетті қаражаттың жинақталуының қиынға
түсуі.
Осыған байланысты Қазақстан Республикасының Үкіметі тұрғын
қаржыландыру саласын құрылыс жұмыстарына, жөндеу жұмыстарына, пәтер алуға
ипотекалық несие ұсынумен байланысты жаңа саяси бағыт алуына себеп болды.
Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың негізгі бағыттары
әлемде қабылданған ипотекалық несиелендіру мен құрылыстық жинақтау жүйесі
болып табылады. Сол себептен ипотекалық несиелендіру мен құрылыстық
жинақтау жүйесі Қазақстандағы тұрғын үй саясатын жүргізудегі басты бағыт
болып табылады. Жаңа тұрғын үй саясаты келесі негізгі жағдаймен
көрсетіледі:
1) Банк қызметінің тәуекелін төмендететін және тұрғындарға несие алу
мүмкіндігін жоғарылататын ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің нарықтық
жүйесін қалыптастыру;
2) Басты мақсатты жүзеге асыру үшін несиені қамтамасыз ету мақсатында
кепілзатты қолдану, егер қарыз міндеттемесі орындалмаған жағдайда кепілге
салынған мүліктің айналымына қолайлы жағдай туғызу;
3) Инфляциясы жоғары және құбылмалы деңгейдегі экономикада
несиелендірудің балама құралын енгізу;
4) Проценттік көрсеткіштерді субсидиялаудан гөрі орташа және төмен
деңгейде жалақы алатын тұрғындарға ипотекаға бастапқы салымын өтеу сомасын
субсидиялаудың тиімді жүйесіне ауысу.
Ипотекалық несиелендіруді дамыту көптеген мемлекеттердің ұлттық
әлеуметтік-экономикалық даму бағдарламасының негізі болып табылады.
Ипотеканың құқылық реттеу қатынастарын өңдеу келесі жағдай үшін қажет:
біріншіден, ипотекалық операциямен байланысты ұйымдардың құқықтық уақыт
тәртібінде (регламентация);
екіншіден, бір иегердің ғимараты келесі иегердің жерінде орналасқан
жағдайдағы қосымша құқықтық уақыт тәртібінде;
үшіншіден, ипотекалық сенімді және тиімді болу мүмкіндігін жоғарылата
тын заңдылықтарды бекіту, яғни меншік иегерінің құқығын қорғау мақсатында;
төртіншіден, жылжымайтын мүлік кепілін дәстүрлі нысанда, сонымен қатар
кепілзат нысанындағы бағалы қағаздар түрінде нақты процедураларын құру.
Ипотека жөніндегі заңдылықтар келесілерді қамтиды: Біріншіден,
ипотекалық қатынастарға қатысты барлық нормативтік құжаттарды оңтайландыру;
Екіншіден, ипотекалық бағалы қағаздарды қолдану; Үшіншіден, ипотекалық
құқылық қатынастарға байланысты толық заңды анықтама беру.
Ипотекалық несиелендіруді және оның нарығын анықтайтын бірнеше
қатынастар бар, мұнда ипотекаға сұраныс пен ұсыныс қалыптасады. Ипотекалық
несиелендіру терминін анықтайтын болсақ, ол тұтыну несиесінің бір түрі,
яғни ол қарыз нарығының сегменті болып табылады. Жалпы алғанда ипотека
бүтіндей бір құрылым , ол қарыз беруші мен алушының мүддесін ғана емес, ол
инвесторлық, риэлторлық, құрылыс,сақтандыру компанияларын және нарықтың
басқа да субъектілерін енгізеді. Екінші жағдайда, ипотекалық несиелендіру
жүйесі-бұл ипотеканы бері процесін капитал нарығынан қаржылық ресурстарды
тартатын механизмін және жылжымайтын мүлік нарығындағы операцияны толықтай
енгізетін көп салалы үлгі болып табылады. Осыған байланысты ипотекалық
несиені бірнеше арлық нарықтарда олардың активтерін беру, қызмет ету, сату
және қорғауда пайдаланатын қатынастар жүйесінде қарастыруға болады.
Ипотеканы дәл осындай кешенді түрде қарастыру бүгінгі күнгі ипотекалық
нарықтың даму деңгейін көрсетеді. Қазіргі кезде экономикасы дамыған елдерде
ипотекалық нарық қалыптасып қарқынды дамып жатыр.
Қазіргі жағдайда көптеген елдерде ипотеканы азаматтардың тұрғын үй
мәселесін шешетін тиімді құрал ретінде пайдаланады. Сонымен қатар
халықаралық тәжірибе көрсеткендей ипотекалық несиелендіруді дамыту жалпы
Ұлттық экономиканы оңтайландырады. Нарықтық экономикаға көшкеннен бері
біздің елде ипотеканы алу мүмкіндігі жоғарылады. №2723 Жылжымайтын мүлік
ипотекасы туралы Қазақстан Республикасы Президентінің заңдық күші бар
жарлығы Қазақстандық ипотеканың даму бастамасы болды. Бұл заңдық жарлық
1995 жылы 23-желтоқсанда қабылданды.
Тұрғын құрылысын қаржыландыру механизмін құру, тұрғындардың үй
мәселесін шешу, тұрғын үй құнын төмендету үшін және оның құрылысын
ынталандыру мақсатында Қазақстан Республикасы Үкіметінің қаулысы бойынша
2000 жылы 21-тамызда №1290 Тұрғын құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру
және Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту
концепциясы шықты. Концепцияға сәйкес Ұлттық банкпен ипотекалық
несиелендірудің екінші нарық операторын құруы шешілді, ол тұрғындарға ұзақ
мерзімді ипотекалық несие беретіндерді қайта қаржыландырады. Мұндай
оператор ролін Қазақстандық ипотекалық компания (ҚИК) алды. ҚИК негізгі
қызметтеріне келесілер жатады:
1) Ипотекалық несиелендіру процедурасында қолданылатын талаптар мен
стандарттар негізінде несиелендірушіні қайта қаржыландыру;
2) Ипотекалық бағалы қағаздар шығару;
3)Тұрғын үй кешенін несиелендіруге инвесторларды тарту;
4) Ипотекалық несиелендіру операциясында несие берушіге және алушыға
неғұрлым тиімді тәуекелсіз тәжірибе орнату.
ҚИК қатысуы бойынша ипотекалық несиелендіру жүйесін 2-сызбадан көруге
болады.
Ипотекалық несиелендіруде қолданылатын заңдылықтар мен шектеулер Грек
мен Римдік құқықтары бойынша негізделіп алынған. Шаруашылық субъектілердің
ипотекалық несиелендірудегі кепілі ретінде келесілер бола алады:
1) кәсіпорын, сонымен қатар кәсіпкерлік қызметке қолданатын ғимараттар
мен басқа да мүліктер;
2) жер телімдері;
3) әуе, теңіз, және ішкі суларда қолданатын көліктер
ғарыш объектілері;
4) аяқталмаған құрылыс және жылжымайтын мүлік. 4.44-бет
Ипотека кепілзаты қарыз алушының толық меншік иелігінде болуы қажет,
онсыз бұл кепілзат бола алмайды.
Қазақстан Республикасы Президентінің 1995 жылғы 23-желтоқсанындағы
№2723 Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы жарлығы мен 1997 жылғы 11-
шілдеде және 2000 жылы 8-қарашада енгізілген өзгертулер мен толықтыруларға
сәйкес ондағы терминдер мен анықтамаларға тоқталайық:
1) сенім білдірген тұлға-соттан тыс тәртіппен ипотеканы өткізуді
жүргізетін тұлға;
2) кепіл беруші- жылжымайтын мүлкі немесе ондағы үлесі ипотеканың мәні
болып табылатын тұлға;
3) кепіл ұстаушы-негізгі міндеттеме бойынша мүдделері ипотекамен
қамтамасыз етілген тұлға;
4) жылжымайтын мүлік ипотекасы-кепілге берілген жылжымайтын мүлік
немесе ондағы үлесі кепіл берушінің немесе 3-тұлғаның иелігімен
пайдалануында қалатын кепіл түрі;
5) ипотекалық шарт-негізгі міндеттемені айқындау туралы тараптардың
келісімі;
6) жылжымайтын мүлік-жер учаскелері, сондай-ақ үйлер, ғимараттар және
жермен берік байланысты өзге де мүліктер;
7) негізгі міндеттеме-ипотекамен толық немесе ішінара қамтамасыз
етілген борыштық немесе өзге де міндеттеме;
8) ипотеканы өткізу- ипотеканың мәні болып табылатын мүлікті өткізу.
Ипотека несие шарты немесе өзге де міндеттеме бойынша кепіл ұстаушыға
қарыздың негізгі сомасының толық немесе ипотека шартында көзделегн
бөлігінде төленуін қамтамасыз етеді. Егер шартта көзделмесе ипотека кепіл
ұстаушының талаптарын оларды қанағаттандыру көлеміне қарай:
1) негізгі міндеттеменің орындалмауынан, мерзімі кешіктірілуінен немесе
өзге келтірілген шығындарды өтеуді;
2) орындалмағаны үшін тиісінше айыппұл төлеуді;
3) негізгі міндеттемеде не заң актілерінде көзделген бөгде адамның
ақшасын заңсыз пайдаланғаны үшін айыпақыны қоса өтеуі.
Ипотека келісім-шартының 4 нысаны бар:
1) ипотека шарты жазбаша нысанда жазылып, оған кепіл беруші мен кепіл
ұстаушы, сондай-ақ кепіл беруші борышкер болмаса борышқор да қол қояды;
2) ипотека шарты мемлекеттік тіркеуге жатады. Ипотека құқығы ипотека
шарты тіркелгеннен басталады.;
3) ипотека шартын нотариалдық куәландыру тараптардың қалауы бойынша
жүзеге асырылады;
4) Кепіл берушінің құқықтары ипотека куәлігін беру арқылы расталады.
Кепіл беруші мен кепіл алушы арасында міндетті түрде келісім-шарт
толтырылады.
Ипотека келісім-шартында келесілер көрсетілуі тиіс:
1) кепіл беруші мен кепіл ұстаушының аты-жөні және мекен-жайы;
2) негізгі міндеттеменің мәні, оның мөлшері мен орындалу мерзімі;
3) кепілге берілген жылжымайтын мүліктің тізбесі мен мекен-жайы;
4) кепіл берушінің меншігі болып табылатын құқықтың атауы (меншік құқығы,
шаруашылық жүргізу құқығы);
5) тараптардың кез келгенінің өтініші бойынша ипотека шартында келісімге
қол жеткізілуге тиіс және заңдарда тыйым салынбаған өзге де шарттар.
Ипотека куәлігі оның заңды иесінің негізгі міндеттеме бойынша
орындалуды алу мақсатында кепілге берілген жылжымайтын мүліктен айыпақы
өндіріп алу құқығын куәландыратын ордерлік бағалы қағаз болып табылады.
Ипотека куәлігі бір данада жасалады және кепіл ұстаушыға беріледі. Ипотека
шартының барлық данасында ипотека куәлігінің берілгені туралы белгі
соғылады. Куәлікте келесілер көрсетілуі тиіс:
1) құжаттың атауына енгізілген Ипотека куәлігі сөздері;
2) кепіл берушінің аты-жөні және мекен-жайы;
3) борышқордың аты-жөні, мекен-жайы;
4) ипотека шарты жасалған күні мен орны;
5) егер олар төленуге тиіс болса, негізгі міндеттеменің сомасы мен
процентінің мөлшерін көрсету;
6) негізгі міндеттеменің сомасы мен процентін төлеу мерзімін көрсету.
Бұл сома немесе процент бөлініп төленуге тиіс болса, тиісті төлемдердің
мерзімі мен кезеңділігін, оның мөлшерін және оларды айқындауға мүмкіндік
беретін шарттарды көрсету;
7) кепілге берілген жылжымайтын мүліктің тізбесі мен мекен-жайы;
8) ипотеканың мәні болып табылатын мүліктің кепіл берушінің меншігі
болып табылатынын айқындайтын құқықтың атауы;
9) кепіл ұстаушының аты-жөні және мекен-жайы;
10) жылжымайтын мүлікке басқа да ипотека куәліктері бар екенін,бұл
жылжымайтын мүлік жалға берілген бе немесе оның өзгеше ауыртпашылығы бар
екенін немесе жоқ екенін көрсету;
11) кепіл берушінің қолы;
12) ипотека куәлігінің берілу күні.
Ипотека куәлігінің күші одан туындайтын құқықтар жүзеге асырылған
ретте, кепіл берушіге ерікті берілгенде, егер одан туындайтын талаптар
негізгі міндеттеме бойынша борышқорларға негізгі міндеттемені орындау
мерзімі басталғаннан кейін бір ай өткенге дейін қойылмаса, ипотеканың мәні
жоғалған жағдайда тоқтатылады.
Борышқор негізгі міндеттемені орындамаған жағдайда кепіл ұстьаушы өз
талаптарын ипотеканы сот тәртібімен өткізеді, егер бұл заң актілерінде
немесе ипотека шартында көзделген болса,ипотеканы соттан тыс тәртіппен
өткізеді.
Ипотека Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 322-бабында
көрсетілген негіздер бойынша тоқтатылуы мүмкін. Бұл ретте борышқордың
негізгі міндеттемені орындауы нәтижесінде ипотека тоқтатылған, сондай-ақ
кепілге берілген жылжымайтын мүлікті сату арқылы да, оны кепіл ұстаушының
меншігіне айналдыру арқылы ипотека шарты орындалған жағдайда, кепіл ұстаушы
аталған іс-әрекеттер жасалғаннан кейін 15 күн ішінде кепіл берушіге ипотека
шарты тіркелген органда тіркелген ипотеканың тоқтатылғаны туралы
айғақтайтынжазбаша құжатты береді.
Соттан тыс тәртіппен сауда-саттыққа кепілге берілген мүлік негізгі
міндеттемедегі сомадан төмен бағамен сатылған ретте , сондай-ақ кепілге
берілген мүлік кепіл ұстаушының меншігіне көшкен кезде ипотеканың
тоқтатылуымен бір мезгілде негізгі міндеттеме де тоқтатылады.
Бүгінгі күнгі Қазақстандағы ипотека құрылыс және сақтандыру
компаниялары, банктер , риэлторлық және бағалау агенттіктері, жылжымайтын
мүлікті сатушы және сатып алушы қатысатын дамыған жүйе болып табылады.
Ипотекалық несиелендіру жүйесі келесі элементтер арқылы ипотека нарығын
дамытады:
1) Азаматтардың төлем қабілеттігінің сұранысын жоғарылату;
2) Жер нарығын дамыту;
3) Халық жинағын тұрғын құрылысын дамытуға қаражаттарын тарту
арқылы база құру;
4) Экономикалық жылжымайтын мүлік айналымы үшін ипотека механизмі
арқылы тұрғын үй деңгейін жоғарылату.
Ипотекалық несиелендіру жүйесінің ұйымдастырылуын бірқалыпқа келтіру
мемлекеттің қазіргі кездегі тұрғын саясатының басты мәселесі болып
табылады.Ипотекаға байланысты банктің мемлекеттік және корпоративтік
капитал жер қорының едәуір бөлігіне бақылау жасауға көмектеседі. Бір
мезгілде ипотекалық экономиканың түрлі салаларына капиталдың салым ретінде
маңызды жолы болып табылады.
2. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДіРУДІ БАҒАЛАУ МЕН
ТАЛДАУ
2.1 Қазақстандағы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіруін
талдау
Әрбір банктердің ипотекалық несие беруде алдағы қойған мақсаты несие
алушының төлем қабілеттілігін талдау болып табылады. Ипотекалық
несиелендіруде ең бірінші талап етіп отырған несие сомасының 10-30 %
мөлшері болуы керек, яғни қажетті соманың қалған бөлігін несиеге беру
арқылы тұрғын үйді кепілге ала отырып ұсынады. Ипотеканы ресімдеу келесідей
жолмен жүзеге асырылады:
1) Өтініштерді қабылдау бөлімінен клиент өзіне қажетті құжат бланктерін
алып өз бетімен толтырады;
2) Сараптау (экспертиза) бөлімі. Толтырылған құжат сараптау бөліміне
тапсырылады, яғни мұнда клиент жөнінде толық мағлұмат болады: жұмыс орны,
табысы, шығыны, салықтары, егер бар болса банктегі жинақ сомасы жөнінде
ақпараттар тіркеледі. Клиенттен салымдарын тексеру үшін сенімхат алады.
Банк салымдардың үнемі түсіп отыру тұрақтылығын тексереді, Егер клиентте
сыйға тартылған мұра және т.б жағдайлар бойынша құнды заттары болса оның
барлығы тиянақты тексеріледі. Сонымен қатар қарыз алушының жанұя мүшелеріне
міндетті төлемдері бар немесе жоқ екенін тексереді. Тексеріс қорытындысы
бойынша сараптау (экспертиза) бөлімі клиенттің табысы мен шығындары жөнінде
толық ақпарат береді. Егер клиент міндеттемесі оның жалпы табыс сомасынан
32% асатын болса, онда несиені беру немесе бермеу жөнінде қорытынды
жасайды. Ипотеканы беру үшін мысал ретінде қажетті табыс көлемін есептеуде
келесілерді ұсынуға болады:
3) Қызмет көрсету басқармасы. Төлем жүйесі жүргізілетін несиелік қызмет,
мысалы қарызгердің еңбекақысынан немесе фирма жұмыскерінің қарызын өз
мойнына жүктеп алған болса және т.с.с қызмет көрсету басқармасына
жүктеледі. Ипотекалық несие құны оған төленетін процент төлемінен және сол
сияқты әртүрлі комиссиондық төлемдер мен алымдардан тұрады. Банк проценттен
басқа қарыз шотын ашқаны үшін комиссиондық төлем алады, яғни ол несиені
ресімдеуге байланысты қажетті процедура шығындарын жабады. Бұл алымдар
әдетте қарыз сомасын берер кезде алынады және ол соманың 1-1,5 % құрайды.
Кесте 1.
Ипотекалық несиені берудегі есептеу кестесі
Қарыз сомасы 25000 25000 25000 25000 25000 25000 25000
Жылдық % 7 15 15 15 25 25 25
көрсеткіш
Мерзімі,жыл 10 10 5 3 10 5 3
Ай сайынғы 290 403 595 867 569 734 994
төлем, долл.
Талап етілетін 968 1344 1982 2889 1896 2446 3313
ай сайынғы таза
табыс
Салыққа дейінгі 1396 1940 2861 4169 2736 3530 4781
ай сайын талап
етілетін табыс,
долл.
* Эксперт №12, .2004ж. 20 бет.
Жылжымайтын мүлік бойынша қарыз берген кезде екі факторды еске алған
жөн: төлем мерзімі мен қарыз сомасы. Төлем мерзімінің ұзақтылығы немесе
жылжымайтын мүлік құны мен қарыз сомасы берілген несие құнынан асып кетсе,
банктің төлем қабілетсіздік тәуекелі жоғарылайды. Бұдан басқа мерзім
ұзақтылығы мен бастапқы салымының төмен мөлшерде болуы қарыздың
өтелімділігін төмендетеді.
Алынған ипотекалық несие төлемінің сомасын есептеу келесі жолдар
бойынша жүргізіледі:
Мысалы алынған несие 20000 АҚШ доллары, оны 3 жылға алатын болса, ол
тоқсан сайын ануитеттік төлем бойынша төленеді. Несиеге жылына 18%
көлемінде сыйақы төленіп отырады.
Мерзім бойынша төленіп отыратын сома келесі формуламен есептеледі:
Р = К * n 1 - (1 + n) - t
Мұнда, Р – белгілі мерзім аралығында төленіп отыратын бірдей нақты
сома (мысалда тоқсан сайын)
К – алынған несие сомасы (20000)
n – процент көрсеткіші
t – төлеу мерзімінің саны
Р = 20000 * 0,045 1 – (1+0,045)-12 = 2189,8 АҚШ доллары.
Есептеу қорытындысын келесі кестеден көруге болады:
Кесте 2.
Ипотекалық несиені қайтару кестесі
Төлеу Алғашқы Берілген кезең Қарыздың Негізгі қарызды
мерзімі кезеңдегі бойынша процентбірдей төлем төлеу сомасы
негізгі қарыз сомасы сомасы
сомасы
1 20000 900 2189,8 1289,8
2 18710,2 841,959 2189,8 1347,841
3 17362,36 781,3062 2189,8 1408,494
4 15953,87 717,9239 2189,8 1471,846
5 14481,99 651,6895 2189,8 1538,11
6 12943,88 582,4745 2189,8 1607,325
7 11336,55 510,1449 2189,8 1679,655
8 9656,898 434,5604 2189,8 1755,24
9 7901,658 355,5746 2189,8 1834,225
10 6067,433 273,0345 2189,8 1916,766
11 4150,668 186,78 2189,8 2003,02
12 2147,648 96,644 2189,8 2147,648
Барлығы - 6332,092 26332,092 20000
* Банки Казахстана № 5, 2004. 17 бет.
Ипотекалық несиелендіруде ең маңызды жағдай ол клиенттің кепіл
ретінде ұсынған меншікті мүлігін бағалау болып табылады. Кепілді нақты
бағалау ең маңызды шешім қабылдауға көмектеседі. Бірақ жылжымайтын мүліктің
нақты бағамы тез ауысып отыратын сыртқы факторға байланысты келеңсіз жағдай
туғызуы мүмкін. Ал кейбіреулері мүлдем нақты талдауға көнбейді.
Бағалау процесі ғимараттың орналасқан жерін қадағалаудан басталады,
сонымен қатар жылжымайтын мүліктің сипаттамасы мен қазіргі қалпын қарайды.
Одан кейін бұл объектінің қолдану мүмкіндігін талдайды.
Бағалаудың келесі кезеңі-құнын анықтау. Объектінің құнын анықтау
жалпы жылжымайтын мүлік нарығына, қарастырып отырған меншік бағамына
маңызды әсер ететін барлық факторларды есептеу арқылы жүзеге асырады.
Жылжымайтын мүлік құнын есептегенде 3 негізгі әдіс қолданылады:
1) шығындалу әдісі;
2) табыс алу әдісі;
3) сатудың тікелей салыстырмалы талдау әдісі.
Бұл әдістерді қолдану арқылы белгілі-бір объектінің 3 түрлі құндылық
дәрежесін көре аламыз. Бұдан кейінгі салыстырмалы талдау әрбір қолданған
әдістердің артықшылығы мен кемшілігін көруге және меншікті объектінің соңғы
бағамын бекітуге мүмкіндік береді.
Шығындалу әдісі ғимаратты қайта қалпына келтіру құнына, яғни оның
тозу құнын шегеріп, жер учаскесінің құнын жоғарылатуға байланысты бағалауға
негізделген. Бұл бағалау әдісі негізінен жылжымайтын мүлік нарығындағы
сұраным мен ұсыным конъюктурасының бірқалыпты жағдайда болуының нәтижесінде
объектінің толық құны мен тозу құнын нақты бағалауға мүмкіндік береді.
Табыс алу әдісінің негізі күту қағидасын құрады, яғни әрбір инвестор
мен сатып алушы жылжымайтын мүлікті иеленгеннен кейін белгілі-бір уақыт
аралығында пайда немесе табыс алуды күту болып табылады. Болашақта
объектінің құны инвесторға белгілі-бір табыс әкелу мүмкіндігін есептеп
қарастырады.
Құндылықты табыс алу әдісімен анықтайтын болсақ, келесі кең таралған
әдістерге сүйенуіміз қажет:
1) табыстарды дисконттау;
2) тікелей капитализациялау.
Бұлар бағалаудың әмбебап әдісі болғандықтан көбінесе оларды мүліктік
кешендердің кез келген түрлеріне қолданады. Сатудың тікелей салыстырмалы
әдісі нарықтағы субъектілердің сәйкес сату-сатып алу келісім-шарты
негізінде, яғни бірдей келісім-шарт жөнінде ақпаратқа байланысты жүзеге
асыруға негізделген. Бұл әдіс жылжымайтын объекті туралы мәліметтердің
сенімді және жеткілікті болғанда тиімді болады. Берілген әдіс бағалап
отырған объектіге сәйкес жылжымайтын мүлік нарығындағы сату және ұсыну
туралы ақпараттарды қамтиды. Кейін ұқсас объектілердің бір-бірінен
айырмашылық параметрлерін ескере отырып түзетулер енгізеді. Түзетуден кейін
бағаланып отырған объектінің нарықтық құнын талдауға қолданады.
Сатуды тікелей салыстырмалы талдау әдісінде бағалау процедурасы
келесі кезеңдерден тұрады:
1) Сәйкес бағалау объектілері негізінде жасалған келісімдер
туралы, бағам ,ұсынымдар жөнінде ақпаратты жинау мақсатында
нарықты зерттеу;
2) Еркін нарықта жасалған келісімдер жөнінде ақпараттардың
ресми түрде расталу мүмкіндігін жоғарылату мақсатында мәліметтер
жинақтау;
3) Әрбір таңдалған өлшеу бірліктері үшін салыстырмалы талдау
жүргізу және сәйкес өлшеу бірліктерін таңдау;
4) Бағаланып отырған объектіні жеке элементтері бойынша \
нарықта сатылған немесе сатып алынған басқа объектілермен
салыстыру жүргізу және объект құнына түзету енгізу.
Егер берілген ақпараттар жеткіліксіз немесе төмен сапада болса, онда
объект құны бойынша көрсеткіштер тобы түрінде беріледі. Сатудың тікелей
салыстырмалы талдау әдісі мүлік құнын нақты анықтауға мүмкіндік береді.
Сонымен қатар бұл әдісті қолданған кезде несиенің тиімді дәрежеде берілуіне
көмектеседі және несиелік ресурстың толық қайтарылуын немесе аз шығындармен
қайтарылуын қамтамасыз етеді.
Тұрғын үй ғимаратын (жекеменшік үй немесе пәтер) бағалауда төмендеу
коэффициенті 20-50% құрайды, ал тұрғын емес ғимараттың кепілдік құны 30-60%
құрайды.
Жылжымайтын мүліктің құнын көрсетілген әдістер бойынша есептеп
жүргізгеннен кейін алынған мәліметтерді салыстырады. Барлық қолданған
әдістердің қорытындыларын біріктіру мақсатында оның әрбірінің артықшылығы
мен кемшілігін анықтау үшін алынған бағамдарды түзетеді және бірдей бағалау
құнын шығарады.
Қарастырылып отырған жылжымайтын мүлікті бағалауда әрбір әдістің
артықшылығы мен кемшілігін келесі белгілер бойынша анықтауға болады:
1) Талдау жүргізу негізінде қолданылатын ақпараттардың түрі,
сапасы және кең ауқымдылығы;
2) Объектінің өзіне ғана тән артықшылығын есептеу мүмкіндігі,
мысалы оның қолданылуы, табыстылығы және т.б;
3) Жылжымайтын мүлік нарығындағы жалпы экономикалық
жағдайды тіркеу;
4) Қарастырылып отырған аймақтағы экономикалық , саяси және
физикалық күштерін тіркеу.
Қазақстан Халықтық банкі АҚ-да ипотекалық несиені беру тәртібін
мысал ретінде қарастырайық.
Қазақстан Халықтық банк АҚ-да ипотекалық несиелендірудің негізгі
шарты екі кепіл түрімен қамтамасыз етілу болып табылады:
1) негізгі кепіл түрімен қамтамасыздандырылған-сатып алынатын
жылжымайтын мүлік;
2) қосымша кепіл түрімен қамтамасыздандырылған-банктегі
қарыз алушының немесе үшінші тұлғаның (заттай кепілгер) салымы,
яғни оның сомасы банк бекіткен сомадан төмен болмауы тиіс.
Ипотекалық қарыз АҚШ долларында немесе еврода беріледі. Қарыздың
минималды және максималды мерзімін, сыйақы ставкасын, маржа көлемін банктің
тағайындалған органы бекітеді. Қарыз сомасы қолма-қол және қолма-қолсыз
түрде беріледі. Тұрғын үй қарызын мақсатты қолдану қатаң тәртіппен
қадағаланады. Жылжымайтын мүлік кепілдігімен қарыз алу 21 жасқа толғандарға
ғана беріледі және қарызды төлеп біту мерзіміндегі жеке тұлғалар 65 жастан
аспауы тиіс.
Қарыз алушының банктен ипотекалық несие алуы үшін банктік салым
келісімін жасау керек. Салым иесі банкке жылжымайтын мүлік сатып алуы үшін
несиелік өтінім жазады. Ипотекалық несие банктің Несиелік комитетінің
шешіміне сәйкес беріледі. Қарыз алушы несиелік өтініммен бірге сатып
алынатын жылжымайтын мүлік туралы құжаттар көшірмесін тапсырады.
Құжаттардың несиелік өтініммен бірге тапсырылған пакеті толық болған
жағдайда ол несиелік маманның қарастыруымен тексеріліп, тіркеледі.
Тапсырылған құжаттар пакеті келесі құжат тізімдерінен тұрады:
1) несиелік өтінім;
2) қарызгер анкетасы;
3) қарызгердің жеке куәлігінің көшірмесі;
4) Салық төлеушінің тіркеу нөмірі құжатының көшірмесі;
5) Жинақтық кітапша кепілі болатын банктік салым келісімінің
көшірмесі;
6)Салым иесінің жұбайы келісімінің нотариалды куәландырылған
құжаты;
7)Сатып алынатын жылжымайтын мүлік туралы құжаттар
көшірмесі.13,33-бет.
Қарыз алушының берілген құжаттары бойынша банк оның сатып алатын
жылжымайтын мүлігіне бағалау жүргізеді. Кепілзатты бағалау актісін
жасағаннан кейін несиелік маман жоба бойынша резюме толтырады, содан кейін
оны банктің жеке тұлғаларды несиелендіру бойынша мамандандырылған бөліміне
апарып тапсырады. Қарыз сомасы тек кепілге алынатын жылжымайтын мүлік
бағаланғаннан кейін ғана беріледі.
Қазақстан Халықтық банкі АҚ ипотекалық ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
1 НАРЫҚТЫҚ ЭКОНОМИКАДАҒЫ ИПОТЕКАНЫҢ АЛАТЫН ОРНЫ МЕН РОЛІ
1. Ипотекалық несиенің экономикалық мәні және
қажеттілігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ..
2. Ипотекалық несиелендіру жүйесі және оның құқылық
қатынасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... .
2. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ БАҒАЛАУ МЕН ТАЛДАУ
2.1 Қазақстандағы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық
несиелендіруін
талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... .
2.2 Екінші деңгейлі банктермен берілетін ипотекалық несие
бойынша қарызалушының несие қабілетін бағалау ... ... ... ... ... ...
2.3 Қаржылық мекемелердің, құрылыс компанияларының
ипотекалық несиелендіруін
талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
3. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУІНДЕГІ МӘСЕЛЕЛЕРІ МЕН
ДАМУ
ЖОЛДАРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ..
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ...
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
КІРІСПЕ
Қазіргі кезде ипотекалық банктер экономикада екі мағына береді,
біріншісі, әлеуметтік институттар, олар ұзақ мерзімді жер несиесін
қамтамасыз ету және қосымша құжаттардың эмитенті ретінде процент әкелетін
капиталдың қорғаушы құралдары. Екіншіден, капитал салымы және несие
делдалы. Жалпы ипотекалық банктер әртүлі коммуналдық, қоғамдық құрылымдарға
қарыз береді. Бұл жағдайда қарыз ипотекамен қамтамасыз етілмейді, ол
салықтан түскен қаржыдан қамтамасыз етіледі. Ипотекалық банк қызметтері
негізінен бағала қағаздарға салым салу, кепіл ретінде бағалы қағаздарды
алып қарыз беру және басқа қаржылық қызмет көрсету болып табылады.
Курстық жұмыстың басты мақсаты Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиелендірудің қажеттілігін, оның экономикамыздағы атқаратын қызметі мен
ролін және ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту жөніндегі мәселелерді
қарастыру, сонымен қатар Қазақстанда ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру
жолдарын жүзеге асыру болып табылады.
Курстық жұмыста ипотекалық несиелендіру шарттары, құқылық
қатынастары, несиелендіру жүйесі, механизмі мен тәртіптері келтірілген.
Сондай-ақ оның дүниежүзілік тәжірибелеріндегі үлгілері бойынша талдау
көрсетілген, оның біздің экономикамызға тиімді жақтары қарастырылған.
Соңғы жылдары экономикамызда ипотека деген сөз аз кездесіп жүрген
жоқ. Жалпы ипотека деген сөз ең бірінші рет б.з.д. I-II ғасырда Рим
қаласында, ал одан бұрын б.д.д. VII-VI ғасырларда Ежелгі Грецияда қолданыла
бастады. Бұл қарызгердің кредиторға белгілі-бір жерді иелікке берумен және
оған байланысты құрылыстарды қамтамасыз ету мақсатында пайдаланылды.
Мемлекеттің тұрақтылығы және даму көрсеткіші ретінде әлеуметтік
тұлғаның деңгейі және өзінің баспанамен қамтамасыз етілуі маңызды фактор
болып табылады.
Әлемдегі әрбір дамушы мемелекеттің ипотекалық несиелендіру жүйесі
әлеуметтік тұлғаның нақты табысын көздей отырып оны тұрғын үймен қамтамасыз
етуге бағытталған.
Қазақстан республикасында ипотекалық несиелендіру бастамасы ҚР
Президентінің 1995 жылғы 23-желтоқсанда №2723 Жылжымайтын мүлік ипотекасы
туралы заңдық күші бар Жарлығынан бастап қолға алынды. Бұл жарлық бойынша
ипотека жылжымайтын мүлік кепіл ретінде анықталған және ұзақ мерзімге
берілетін несие түрі болып саналады.
Алғашқы кезеңдері Қазақстанда тұрғын үй реформасының жалпы ипотекалық
моделін құру өте бәсең жүрді, себебі тұрғын нарығының реформасы несие-қаржы
механизмдермен қамтамасыз етілмеді. Көбінесе ипотекаға сұраныс Алматы және
Астана қалаларында болды.
Қазақстанда ипотекалық несиелендірумен мемлекттің арнайы Қазақстандық
ипотекалық компания және Тұрғын үй құрылысы жинақ банкі айналысады.
Қазақстандық ипотекалық компания 2001 жылдың басында Ұлттық банкпен
құрылған, ол АҚШ-тың Fannie Mae және Кіші Азияның Cagamas Berhad атты
атақты компанияларына сәйкес өз жұмысын бастады. Қазақстандық ипотекалық
компания тұрғындарға ипотекалық несиелендіруде аралық буын болып табылады.
Қазақстандағы жалпы ипотекалық несиелендіру мақсатына тоқталсақ:
1) Ипотекалық несиелерді беру және онымен тұрғындарды
қамтамасыз ету;
2) Тәжірибеде андеррайтинг қызметін дамыту;
3) Банктердің, компоненттердің несие бойынша олардың торабын
құқығын жеңілдету;
4) Ипотекалық облигацияларды эмиссиялау.
Ипотекалық несие беру-тұрғын үй саласына инвестициялар тартудың ең
тиімді тәсілдерінің бірі. Дәл осы ипотека халықтың тұрғын үй жағдайларын
жақсарту, банктердің тиімді және пайдалы жұмыс істеу, құрылыс кешенінің
өндірісті ырғақты жұмыспен жүктеу және халыққа ипотекалық несие беруді кең
қолдануға жәрдемдесетін экономикалық өсуге ынталы мемлекеттің мүдделерін
үйлестіруге мүмкіндік береді.
Курстық жұмыс әдістемелік нұсқауға сай орындалған және қолданылған
әдебиеттер отандық және батыс елдерінікі, сонымен қатар орындалған жұмыс үш
тараудан, кіріспе, қортындыдан және қосымшалардан тұрады. Курстық жұмыс
әдістемелік нұсқауға сай орындалған.
1 НАРЫҚТЫҚ ЭКОНОМИКАДАҒЫ ИПОТЕКАНЫҢ АЛАТЫН ОРНЫ МЕН РОЛІ
1.1 Ипотекалық несиенің экономикалық мәні және қажеттілігі
Соңғы жылдары экономикамызда ипотека деген сөз аз кездесіп жүрген жоқ.
Жалпы ипотека сөзі ең бірінші рет б.з.д. IV- ғасырда Ежелгі Грекияда пайда
болды. Бұл қарызгердің кредиторға белгілі бір жерді иелікке беру мен оған
байланысты құрылыстарды қамтамасыз ету мақсатында шыққан.
Ертеде бір диірменші өмір сүреді, көкейкесті арманы-жеке баспана
сатып алу болады. Батыс жақтан келген диірменші үй сатудың жаңа әдіс-
тәсілін үйренеді, яғни бар мүлкін үй сатушыға беріп баспанасының алғашқы
ақысын төлейді. Қалған соманы ай сайын 2 қап ұнмен жауып отырады. Сөйтіп
15 жылда қарызынан құтылады. Ежелгі гректер болса кепілдікке алған жерінің
шетіне тақтайшалар орнатып, оларда сол аумақтың құнын көрсетіп, оны жер
алушыдан талап ете алатынын жазыпты. Жазуы бар тақтайшалар ипотека деген
атауға ие болды.
Ипотека Қазақстан банктерінде 3 жылдан бері қолджанысқа ие болып келе
жатқан несиенің жаңа түрі. Оның негізгі бағасы мемлекеттік Ұлттық банкінде
болса, екінші деңгейдегі банктер мүмкіндіктеріне сай өз бағдарламаларын
құрып жатады. Несиенің бұл түрі сатып алушының тұрғын үйді бірден иемденіп,
ақшасын белгілі бір мерзім аралығында банкке бөліп екі төлеуіне мүмкіндік
береді. Алғашқы жарна банк беретін ақша мен толықтырылып сатушыға табыс
етіледі. Жылдар бойы төленетін үй құнының белгілі мөлшері банк пайдасына
түсіп жатады. Тұрғын үй құнының ұзақ мерзімде төлеу адамдардың жұмыстағы
тұрақтылығын көрсетеді. Жұмыстағы тұрақтылық елдегі экономиканың түзелуін
білдіреді. Экономиканың нығаюы тұрғын үйлердің қымбаттауына әкеліп соқса,
бағасы жоғары үйлерді бірнеше жылға созылған ипотекалық несие көмегімен
сатып алуға болады.
Ипотека (грек тілінен кепілзат) жылжымайтын мүлік кепілі,яғни бұл
кепіл беруші кредитордың қарамағында қалатын мүлік. Ипотека заты – ол
жылжымайтын мүлік немесе оған құқығы жатады.
Кепілдік-қарыз алушы банкке берілетін жылжымайтын мүлік кепілдігі
жөніндегі міндеттемелік куәлік. Ипотекалық несиелендіру коммерциялық және
арнайы мамандандырылған банктермен, несие-қаржылық мекемелерімен
жылжымайтын мүлікті (жер, ғимарат, өндірістік және коммерциялық салаға
байланысты жылжымайтын мүлік) кепілге ала отырып ұзақ мерзімге берілетін
несие түрі. Несиелендірудегі кепілді беру формасының механизмі мен
процедурасы кепілдендірілген міндеттемеге қарағанда күрделі болып
табылады. Ипотекалық несиелендіру механизмінің мәні қарыз алушы кредиторға
кепілдік міндеттеме береді, яғни қарыз алушының белгілі мерзімде төлем
міндеттемесін орындамағанда кепілдікке салынған жылжымайтын мүлік банктің
меншігінде қалатынын растайтын құқық беру болып табылады.
Тауар айналымы мен жылжымайтын мүлік мәмілесінің жоғарылауына
байланысты ипотекаға сұраныс көбеюде. Ипотекаға сәйкес міндеттеме
кепілзатпен қамтамасыз етіледі. Заңдық негізде ипотекалық кепілзат басқа
қамсыздандыру түрлеріне қарағанда кредитордың мүлікке иеленуі, яғни мұнда
жауапты тұлға емес мүлік болып табылады. Сонымен кепілділік құқығы
абсолюттік құқық болғандықтан қарызгерден үшінші тұлғаға меншік құқығы
ауысқаннан кейін де кепілзат болып қалады. Ипотека туралы заңдылықтар
гректердің заңдылықтарынан өңделіп, дамып Римнің жеке құқықтарында
көрсетіледі, қазіргі заманғы тәжірибеде ол өзгеріссіз қолданылып келеді,
сонымен қатар ол Қазақстан Республикасының заңдылықтарында қолданылады.
Қазақстан Республикасының азаматтық кодексіне сәйкес Ипотека-кепілге
салынған мүлік үшінші бір тұлғаның иелігінде болатын кепіл түрі. Ипотека
заты өндірістік құрылыстар, ғимараттар, үймереттер, көп қабатты үйлердегі
пәтер, көлік құралдары, космостық объектілер, айналымдағы тауар және т.б.
азаматтардың мүліктік айналынан алынбаған заттар болып табылады.
Ипотека түсінігі анағұрлым көп диапазон алып жатса да, жылжымайтын
мүліктің өзінің артықшылық сипаттамасы бар. Азаматтардың кодекске сәйкес
өнеркәсіптің, құрылыстың, ғимараттың, пәтердің жер теліміне құқығының және
т.б. жылжымайтын мүліктің кепілі Қазақстан Республикасының ипотека туралы
заңдармен реттеледі. Кепілдік салынған мүлікті міндетті түрде тіркеуден
өткізетін органға тіркеу керек. Өйткені ипотекалық куәлікті мемлекеттік
тіркеуден өткізгеннен кейін ғана күшіне енеді. Егер тіркеуден өтпеген
ипотекалық куәлік екі жақты келісімге отырса да заңдық күші жоқ болады.
Экономикалық жүйе ретінде ипотекалық несиелендіру қайта қаржыландыру
әдісіне байланысты қаржылық нарықта ипотекалық несиелендіруді жүзеге
асыратын несиелік мекемелерге классификациялан
ады. Қазақстанда соңғы уақытқа дейін қолданылған әдістерді еске алмай-ақ
қайта қаржыландыру моделі бойынша ипотекалық несиенің бар әдістерін жүйелеу
керек болса,үй құрылысын қаржыландырудың негізгі түрі болып, ұзақ мерзімді
ипотекалық несиелендіру жүйесі болып табылады.
Тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі-бұл өз капиталын тұрмыстық жағдайын
жақсарту үшін кейін несие алуға құқық беретін тұрмысты қаржыландыру жүйесі.
Құрылыс жинақтық жүйеде тұрғындар өз жағдайын жақсарту мақсатында қажетті
соманың жарты бөлігін банктегі қарыз жинақтық шотында жинайды, ал банк өз
кезегінде қарыз салушыға келісім сомасы мен меншік сомасы арасындағы
көлемге байланысты қарыз береді. Мұндай жүйе қазіргі уақытта Қазақстанның
Тұрғын үй құрылыс жинақтық банкінде жүргізіледі.
Бүгінгі күні жинақтық банктер құру үшін 2000 жылы Құрылыстық жинақ
туралы заңға сәйкес нормативтік құқықтық база қалыптасқан. 2001 жылы
Қазақстан нарығында Еуропалық құрылыс жинақтық банктер шыға бастады.
Құрылыс жинақтық жүйенің отаны-Германияда тұрғындардың 35 % құрылыс
жинақтық келісімге отырған және салынып жатқан тұрғын үйлердің 43% құрылыс
жинақтық құралдар арқылы қаржыландырылады. Германияда мұндай жүйе бірінші
дүниежүзілік соғыстан кейін дами бастады.
Жоғарыда көрсетілгендей ипотекалық несиелендірудің келесі моделі Ұзақ
мерзімді ипотекалық несиелендіру болып табылады. Бұл моделдің негізгі
қағидасы капиталдың сыртқы нарықтарындағы ипотекалық несиелендіру үшін
ресурстарды тарту, бұл моделдің негізгі сипаттамасы болып табылады.
Моделдің спецификалық сипаттамасы оның айналымдылығы , ипотекалық кепілдің
екінші нарықта болуы, яғни кепілдің бірінші кредитор тұлғаның басқа кейінгі
үшінші инвестор тұлғаға сату мүмкіндігі болып табылады.
Ипотекалық несиелендірудегі барлық моделдердің жалпы ерекшелігі оның
бірінші және екінші нарыққа бөлінетіндігі. Бұл екі сегмент бір бірін
толықтырады, яғни тұрғын үймен қамтамасыз етілуіне және қаржыландыру
икемділігінің болуы болып табылады.
Алғашқы нарық – жалпы несиелік нарықтың сегменті, заңды және жеке
тұлғалардың жылжымайтын мүліктерін кепілге ала отырып ипотекалық банктер
және басқа қаржылық институттар несие береді. Бірінші нарықтағы ипотекалық
несиенің негізгі кезеңдері келесі суретте көрсетілген.
Кепілзаттың бірінші нарықта пайда болуы
Клиенттің өтініші Андеррайтинг Жылжымайтын мүлік
кепілінің
тіркелуі
Жылжымайтын Несиені ұсыну, Ипотекалық банкпен
кепілзат
мүлікті бағалау кепілді ресімдеу бойынша қызмет көрсету
Сурет 1.
Бірінші нарықта субъектілердің қарым-қатынасын құратын несиелік
келісім-шарт болады.
Бұл нарықтың негізгі субъектісі арнайы мамандандырылған несиелік
мекемелер-Ипотекалық банктер немесе қаржы-несиелік мекемелер және олардың
қарыз алушы клиенттері.
Ипотекалық несиеде көп мөлшерде ұзақ мерзімге несие бергендіктен
көптеген мәселелерді туғызады. Олар 2 себептен пайда болған:
Біріншіден,ұзақ мерзім кезең бойында берілгендіктен кредитор мұнда
тәуекелділікке барады, әсіресе ол жеке тұлғамен келісім-шартқа отырған
жағдайда. Несие кезеңінің ұзақтылығына байланысты кредитордың тәуекелі
пропорционалды өсіп отырады.
Екіншіден, кредиторға пайдасыздығы,яғни несиелік ресурстың ұзақ
мерзімге салынуы болып табылады.
Осы және басқа да себептер ипотекалық несиелендіруде екінші нарықтың
туындауына әкеліп соқты. Бірінші нарық тұрақтандырылған тұтынушы несиесін
тарту болса, ал екінші нарықта капитал нарығының қызмет атқару механизмімен
байланысты.
Екінші нарық-жалпы қаржы-несиелік нарықтардың сегменті болып
табылады, яғни кепілзаттың нарықтағы айналымына персоналданған кепілзаттың
бағалы қағаздағы қолма-қолсыздығына-секъютиризация, және оларды инвесторлар
арасында орналастыру есебінде ипотекалық жүйенің несиелік портфелінің
жиынтығын қалыптастыру негізінде ресурстарды жинақтайды. Бұл нарықтың басты
мақсаты оны ұйымдастыру және қызметін дамыту, қайта қаржыландыру арқылы
банктердің минималды ставка мөлшерінде тұтынушылары үшін, сонымен қатар
екінші нарық субъектілері арасында тәуекелді бөлу үшін несителік
ресурстарды арзандатады.
Екінші нарықтың келесі атқаратын қызметтері бар:
1) Өтімділікті қамтамасыз ету, кепілзатты белгілі бір сала
деңгейінде эмитент, инвестор немесе басқа да ұстаушы оны нарықта өз
қажетіне қамтамасыз ету мақсатында сату;
2) Тұрмыстық үйлерді қаржыландыру айналымының төмендеуі. Несиелік
мекемелерді қайта қаржыландыруда екінші ипотекалық нарық арқылы жылжымайтын
мүліктің нарықтағы айналымдығы төмендейді, яғни олар жылжымайтын мүлік пен
капитал нарығын біріктіретін буын болып табылады;
3) Аймақтар арасында капиталды бөлшектеу. Екінші нарық әрбір
аймақтардан олардың тұрғын үй қаржыландыруға тапшылығын қамтамасыз ету үшін
аймақтардағы капиталдың айналымдылығын қамтамасыз етеді. Тапшылық бұл
несиеге сұраныс жинақтаудан көп болған аймақтарда, яғни капиталға салымдар
төмендегенде байқалады;
4) Инвестициялық портфелді несиелендіру және диверсификациялау
бойынша көрсеткіштер айырмашылығын тегістеу. Капитал жинақталуы аймақтар
арасындағы несиелік ставка бойынша және инвестициялық портфелді аймақтық
тәуекелден қорғау мақсатында келтіруге көмектеседі. 4.354-бет
Екінші нарықтың негізгі субъектісі болып: Ипотекалық банк - өзінің
қызметін жалғастыру мақсатында және инвестордың өзінің уақытша бос ақша
қаражаттарын табыс әкелетін құралға салуы үшін қосымша қаржыларды қажет
ететін құралдар арқылы ипотекалық несие беру болып табылады.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің мәселелерін шешудің негізгі
бағыттары нарық механизмін, қоғамның бюджеттен тыс ресурстарын шоғырландыру
және оны қаржылық несиелік сфераға бағытталуы үшін түрлі жағдайлар жасау
болып табылады.
Қазақстандық ипотекалық компанияның (ҚИК) дамуы барысында кейбір
заңдылықтардың мәселелері қарастырылған. Бұл ипотекалық несиелендіру туралы
заңдылықтар елдің барлық масштабы негізінде әлі дамымаған кезде және
ипотекалық нарық субъектілері әлі біріктірілмеген жағдайда қабылданды. Жүйе
енгізілгеннен кейін келісім-шартты мемелекеттік тіркеуден өткізу қымбатқа
түсті, одан тұрғындарға несие беру қымбаттап кетті және несиеге тұрғын үй
алатын азаматтар үшін салықтық жеңілдіктер берілген жоқ. Осыған байланысты
қазіргі кезеңде Қазақстан республикасының Ұлттық банкі кейбір ипотекалық
заңдылықтарға өзгерістер мен толықтырулар енгізуге тура келеді. Қабылданған
өзгерістер мен толықтырулар республикадағы ипотекалық несиелендіруді
дамытуға септігін тигізеді. Бірақ ипотекалық несиелендірудегі басты мәселе-
оған тартылатын қаражаттарды дамыту.Мұндай тартымды қаражаттарды енгізу
үшін ипотекалық облигацияларды шығару, яғни ол Қазақстандық ипотекалық
компанияның талаптары мен құқықтарына сәйкес жүргізілуі қажет. Негізгі
Отандық институционалдық инвесторлар зейнетақы жинақтық қорлар мен
сақтандыру компаниялары болып табылады.
Қазақстандағы ипотекалық несиелендіруде тағы бір туындаған мәселе
кейінгі уақытқа дейін болған несиелендірудің орташа алғанда төмен деңгейде
болуы қиынға соқты (3-5 жыл). Мұның негізгі себебі нарыққа қатысушылар
көбінесе әмбебеп банктер, ал мамандандырылған институттар банктік емес
ұйымдар болғандықтан осындай мәселе туған.
Отандық және шетел тәжірибелері бойынша ипотекалық несиелендірудің
келесідей қағидаларын белгілеуге болады:
1) мүлікке меншік құқығын шектей отырып қарызгердің
пайдалануына беру;
2) кепіл үлесі түрінде қарыз көлемін анықтау;
3) кепілге сол мүлікті қосымша ипотекалық қарыз түрінде алу;
4) несиені сақтандыру есебінде беру;
5) несиені мерзімінде қайтармаған жағдайда мүліктен айырылу
немесе оны басқа тұлғаға беру.
Ипотекалық несиелендіру көптеген мемлекеттердің әлеуметтік,
экономикалық дамуына әсер ететін фактор болып табылады. Ол әсіресе елдің
экономикалық дағдарыстан шығу кезеңінде үлкен роль атқарады. Рузвельттің
Жаңа курсы мұнда үй сатып алушылардың несиелендіруінен басталғаны
кездейсоқ жағдай емес. Мұндай жағдай тек АҚШ-та ғана емес басқа елдерде де
экономикасын көтеру мақсатында қолданды. Қазақстанның экономикасында
созылып кеткен экономикалық дағдарыстың жойылуы өндірістік секторға көп
көлемді қаржыны банктік несие арқылы инвестициялаудан бірте бірте қалпына
келуімен анықталады. Жылжымайтын мүлік кепілі-нарықтық шаруашылықтың ең
негізгі қаржылық құралы, ол кәсіпкерлік субъектілердің инвестициялық
қызметін дамытатын, сонымен бірге кредитор мүддесін қорғайтын құралдың бірі
болып табылады.
Ипотека-материалдық өндіріс пен материалдық емес сфераны дамыту
мақсатындағы қаржылық ресурстарды тарту әдісі. Ипотекалық бизнесті дамыту
арқылы көптеген өндірістік салалардың қарқынды дамуына,яғни экономиканың
нақты секторының өркендеуіне әсер етеді. Ипотекалық несиенің көмегінсіз
тұрғын құрылысын жалғастыруға, құрылыстың үздіксіз даму процесін
қалыптастыруға мүмкіндік болмайды. Құрылыстың өсуі құрылыс материалдары мен
ағаш өңдейтін, жиһаз жасайтын, электр құралдары мен метал өнімдерін
жасайтын және т.б салалардың дамуына септігін тигізеді.
Өнеркәсіптік ипотекалық несиелендіру өндірістің модернизациялануына,
өнімнің бәсекеге қабілеттігін жоғарлатуына әсер етеді. Осының барлығы
еліміздің экономикалық қарқынының өсуіне әкеледі.Біріншіден әлеуметтік
тұрақсыздықты жоюға көмек көрсетеді, яғни құрылыс болып жатқан аймақтарға
қосымша еңбек күшін әкеліп жұмыссыздық мәселесін шешеді. Екіншіден,
әлеуметтік тұрақтылыққа жетудің ең маңызды шарты тұрғындардың үй
қажеттілігін қанағаттандырады. Меншікті тұрғын үймен қамтамасыз етілу-әрбір
жанұяның басты қажеттілігі.
Ипотека-сатып алушының жылжымайтын мүлігін кепілге ала отырып, ұзақ
мерзімге берілетін несие түрі. Қазіргі кезде Қазақстан республикасындағы
ипотекалық несиелендіру жүйесі тұрғын үй саясатының ең маңызды бағыты болып
табылады. Ипотекалық несиелендіру әлеуметтік және экономикалық дамыту
қызметінен басқа, елдің банктік жүйесінің тиімді және тұрақты қызмет
атқаруын қамтамасыз етеді. Ипотеканың бір артықшылығы елде дағдарыс болған
жағдайда
Кәсіпорын дефолт жариялайды, ал тұрғындар өз несиелеріне қызмет
жасайды. Бүгінгі күні тұтыну несиелерінің 80-90 % ипотека болып табылады.
Қазақстан республикасында қазіргі кезде ипотекалық несиелендіру
механизмін дамыту келесі себептермен байланысты:
1) тұрғын үй құрылысын дамытудың объективті қажеттілігі –
ипотекалық қаржыландырудың әлеуметтік жағдайды жақсартуы;
2) экономиканың рецессиялық жағдайы, кейбір жағымды конъюктуралық
өзгерістерге қарамастан ипотеканың ынталандыру қызметін атқаруы;
3) экономикадағы жоғары тәуекелділік көмекші институттардың
қаржылық ресурстарын қажетті салаға бағыттауына көмектеседі.4.361-
бет
Ипотекалық несиелендіру республиканың салықтық тәртіптерін реттеуге
көмектеседі, яғни банктердің ипотекалық несие берудегі басты талаптары
клиенттің төлем қабілеттілігін растайтын ресми құжат және салықтық
декларация талап етеді.
Ипотека-бұл кепілге жылжымайтын мүлікті ала отырып ұзақ мерзімге
берілетін несие түрінің келесідей артықшылықтары бар:
1) басқа несие түрлеріне қарағанда төмен проценттік көрсеткіштер;
2) жылжымалы сыйақы сомаларынан тұратын барлық кезең бойындағы
тұрақты төлемдер;
3)несиені мақсаттық қолдану, яғни тұрғын үйді сатып алу, жөндеу, қайта
салу.
Ипотека-бұл тек банктік несие емес, ол банктік және банктік емес
құрылымдардың қызметіне әсер ететін қаржылық құрал. Егер де бұл құрылымның
бірі өз қызметін тоқтатса, несие беру процесі де тоқтайды. Ипотека елдің
экономикалық жағдайының жақсаруына қажетті құрал болып саналады.
Жоғарыда келтірілген барлық факторлар Қазақстан экономикасының дамуына
ипотекалық несиелендіру жүйесін енгізіп дамыту елдің кезекті нарықтық
қатынастағы қадамы болып табылады.
1.2 Ипотекалық несиелендіру жүйесі және оның құқықтық қатынасы
Қазақстандағы бұрынғы тұрғын үйді қаржыландыру саясаты дәстүрлік
кеңестік жүйе негізінде орталықтандырылған бюджет ресурстарын құрылысқа
бөлу арқылы қалыптасқан. Сондықтан Қазақстанда экономикалық реформа
бастамасында тұрғындардың өз бетімен тұрғын үй мәселесін шешуде нарықтық
механизмнің жоқтығынан елде келеңсіз жағдайлар өріс алды.
Тұрғын үй құрылысындағы басты мәселе-оны қаржыландыру. Егер 1990 жыл
басында тұрғын үй құрылысына негізгі капиталға инвестиция көлемінен 20 %
құрса, ал 1998 жылы ол тек 8 % ғана құрады. Әлемдік тәжірибеде
көрсетілгендей бұл мәселені шешу экономикалық өркендеу кезеңінен бұрын
басталған.
Германияда бұл үдеріс 1930 жыл ортасынан басталды.АҚШ-та Рузвельттің
Жаңа курсы үй иеленушілерді несиелендіруден бастап дамыды. Қазіргі кезде
АҚШ-та ипотека нарығында жылына 3 трлн. доллардан жоғары көлемде қомақты
қаржы айналыста жүруде.
Қытайда дағдарыстан шығудың басты әдісі тұрғындар табысына салықты
көбейтуден емес, 1-кезекте тұрғын үй сатып алушылар арасында ынталандыру
шараларын өткізу болып табылады. 2000 жылы Қытайдың 2-деңгейлі банктері
ұзақ мезімді тұрғын үй сатып алуға 36,14 млрд доллар қаржы жұмсады.
Бастапқы кезеңдегі тұрғын үй нарығындағы реформалар қаржылық-несиелік
механизм тұрғысынан тиімсіз болды.Қазақстанда тұрғын үй құрылысы 1999 жылы
1990 жылмен салыстырғанда 8 есе кеміген, ал 2001 жылы ол бірте-бірте
көтеріле бастаған.Осы уақыт аралығында Қазқстан Республикасында мемлекеттік
емес секторлардың, яғни жеке құрылысшылардың тұрғын үй салуы көбейе
бастады. 1990 жылдан бастап олардың үлес салмағы 90,4% дейін жетті. Сонымен
1990 жылы тұрғын үйді қаржыландыру саласындағы жағдай келесідей өрбіді:
1)бюджет ресурстарының шектеулі көлемі, ұзақ мерзімді несиелендірудегі
процент көрсеткіштің жоғары тәуекелділігі және инфляцияның тұрақсыздық
қарқыны;
2)несиені төлей алмаған жағдайдағы кепілге алынған мүліктің айналымдағы
жоғары несиелік тәуекелі;
3)тұрғын үйдің қымбат бағасын орташа жалақы алатын тұрғындардың қалтасы
көтермейді, сонымен қатар оған қажетті қаражаттың жинақталуының қиынға
түсуі.
Осыған байланысты Қазақстан Республикасының Үкіметі тұрғын
қаржыландыру саласын құрылыс жұмыстарына, жөндеу жұмыстарына, пәтер алуға
ипотекалық несие ұсынумен байланысты жаңа саяси бағыт алуына себеп болды.
Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың негізгі бағыттары
әлемде қабылданған ипотекалық несиелендіру мен құрылыстық жинақтау жүйесі
болып табылады. Сол себептен ипотекалық несиелендіру мен құрылыстық
жинақтау жүйесі Қазақстандағы тұрғын үй саясатын жүргізудегі басты бағыт
болып табылады. Жаңа тұрғын үй саясаты келесі негізгі жағдаймен
көрсетіледі:
1) Банк қызметінің тәуекелін төмендететін және тұрғындарға несие алу
мүмкіндігін жоғарылататын ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің нарықтық
жүйесін қалыптастыру;
2) Басты мақсатты жүзеге асыру үшін несиені қамтамасыз ету мақсатында
кепілзатты қолдану, егер қарыз міндеттемесі орындалмаған жағдайда кепілге
салынған мүліктің айналымына қолайлы жағдай туғызу;
3) Инфляциясы жоғары және құбылмалы деңгейдегі экономикада
несиелендірудің балама құралын енгізу;
4) Проценттік көрсеткіштерді субсидиялаудан гөрі орташа және төмен
деңгейде жалақы алатын тұрғындарға ипотекаға бастапқы салымын өтеу сомасын
субсидиялаудың тиімді жүйесіне ауысу.
Ипотекалық несиелендіруді дамыту көптеген мемлекеттердің ұлттық
әлеуметтік-экономикалық даму бағдарламасының негізі болып табылады.
Ипотеканың құқылық реттеу қатынастарын өңдеу келесі жағдай үшін қажет:
біріншіден, ипотекалық операциямен байланысты ұйымдардың құқықтық уақыт
тәртібінде (регламентация);
екіншіден, бір иегердің ғимараты келесі иегердің жерінде орналасқан
жағдайдағы қосымша құқықтық уақыт тәртібінде;
үшіншіден, ипотекалық сенімді және тиімді болу мүмкіндігін жоғарылата
тын заңдылықтарды бекіту, яғни меншік иегерінің құқығын қорғау мақсатында;
төртіншіден, жылжымайтын мүлік кепілін дәстүрлі нысанда, сонымен қатар
кепілзат нысанындағы бағалы қағаздар түрінде нақты процедураларын құру.
Ипотека жөніндегі заңдылықтар келесілерді қамтиды: Біріншіден,
ипотекалық қатынастарға қатысты барлық нормативтік құжаттарды оңтайландыру;
Екіншіден, ипотекалық бағалы қағаздарды қолдану; Үшіншіден, ипотекалық
құқылық қатынастарға байланысты толық заңды анықтама беру.
Ипотекалық несиелендіруді және оның нарығын анықтайтын бірнеше
қатынастар бар, мұнда ипотекаға сұраныс пен ұсыныс қалыптасады. Ипотекалық
несиелендіру терминін анықтайтын болсақ, ол тұтыну несиесінің бір түрі,
яғни ол қарыз нарығының сегменті болып табылады. Жалпы алғанда ипотека
бүтіндей бір құрылым , ол қарыз беруші мен алушының мүддесін ғана емес, ол
инвесторлық, риэлторлық, құрылыс,сақтандыру компанияларын және нарықтың
басқа да субъектілерін енгізеді. Екінші жағдайда, ипотекалық несиелендіру
жүйесі-бұл ипотеканы бері процесін капитал нарығынан қаржылық ресурстарды
тартатын механизмін және жылжымайтын мүлік нарығындағы операцияны толықтай
енгізетін көп салалы үлгі болып табылады. Осыған байланысты ипотекалық
несиені бірнеше арлық нарықтарда олардың активтерін беру, қызмет ету, сату
және қорғауда пайдаланатын қатынастар жүйесінде қарастыруға болады.
Ипотеканы дәл осындай кешенді түрде қарастыру бүгінгі күнгі ипотекалық
нарықтың даму деңгейін көрсетеді. Қазіргі кезде экономикасы дамыған елдерде
ипотекалық нарық қалыптасып қарқынды дамып жатыр.
Қазіргі жағдайда көптеген елдерде ипотеканы азаматтардың тұрғын үй
мәселесін шешетін тиімді құрал ретінде пайдаланады. Сонымен қатар
халықаралық тәжірибе көрсеткендей ипотекалық несиелендіруді дамыту жалпы
Ұлттық экономиканы оңтайландырады. Нарықтық экономикаға көшкеннен бері
біздің елде ипотеканы алу мүмкіндігі жоғарылады. №2723 Жылжымайтын мүлік
ипотекасы туралы Қазақстан Республикасы Президентінің заңдық күші бар
жарлығы Қазақстандық ипотеканың даму бастамасы болды. Бұл заңдық жарлық
1995 жылы 23-желтоқсанда қабылданды.
Тұрғын құрылысын қаржыландыру механизмін құру, тұрғындардың үй
мәселесін шешу, тұрғын үй құнын төмендету үшін және оның құрылысын
ынталандыру мақсатында Қазақстан Республикасы Үкіметінің қаулысы бойынша
2000 жылы 21-тамызда №1290 Тұрғын құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру
және Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту
концепциясы шықты. Концепцияға сәйкес Ұлттық банкпен ипотекалық
несиелендірудің екінші нарық операторын құруы шешілді, ол тұрғындарға ұзақ
мерзімді ипотекалық несие беретіндерді қайта қаржыландырады. Мұндай
оператор ролін Қазақстандық ипотекалық компания (ҚИК) алды. ҚИК негізгі
қызметтеріне келесілер жатады:
1) Ипотекалық несиелендіру процедурасында қолданылатын талаптар мен
стандарттар негізінде несиелендірушіні қайта қаржыландыру;
2) Ипотекалық бағалы қағаздар шығару;
3)Тұрғын үй кешенін несиелендіруге инвесторларды тарту;
4) Ипотекалық несиелендіру операциясында несие берушіге және алушыға
неғұрлым тиімді тәуекелсіз тәжірибе орнату.
ҚИК қатысуы бойынша ипотекалық несиелендіру жүйесін 2-сызбадан көруге
болады.
Ипотекалық несиелендіруде қолданылатын заңдылықтар мен шектеулер Грек
мен Римдік құқықтары бойынша негізделіп алынған. Шаруашылық субъектілердің
ипотекалық несиелендірудегі кепілі ретінде келесілер бола алады:
1) кәсіпорын, сонымен қатар кәсіпкерлік қызметке қолданатын ғимараттар
мен басқа да мүліктер;
2) жер телімдері;
3) әуе, теңіз, және ішкі суларда қолданатын көліктер
ғарыш объектілері;
4) аяқталмаған құрылыс және жылжымайтын мүлік. 4.44-бет
Ипотека кепілзаты қарыз алушының толық меншік иелігінде болуы қажет,
онсыз бұл кепілзат бола алмайды.
Қазақстан Республикасы Президентінің 1995 жылғы 23-желтоқсанындағы
№2723 Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы жарлығы мен 1997 жылғы 11-
шілдеде және 2000 жылы 8-қарашада енгізілген өзгертулер мен толықтыруларға
сәйкес ондағы терминдер мен анықтамаларға тоқталайық:
1) сенім білдірген тұлға-соттан тыс тәртіппен ипотеканы өткізуді
жүргізетін тұлға;
2) кепіл беруші- жылжымайтын мүлкі немесе ондағы үлесі ипотеканың мәні
болып табылатын тұлға;
3) кепіл ұстаушы-негізгі міндеттеме бойынша мүдделері ипотекамен
қамтамасыз етілген тұлға;
4) жылжымайтын мүлік ипотекасы-кепілге берілген жылжымайтын мүлік
немесе ондағы үлесі кепіл берушінің немесе 3-тұлғаның иелігімен
пайдалануында қалатын кепіл түрі;
5) ипотекалық шарт-негізгі міндеттемені айқындау туралы тараптардың
келісімі;
6) жылжымайтын мүлік-жер учаскелері, сондай-ақ үйлер, ғимараттар және
жермен берік байланысты өзге де мүліктер;
7) негізгі міндеттеме-ипотекамен толық немесе ішінара қамтамасыз
етілген борыштық немесе өзге де міндеттеме;
8) ипотеканы өткізу- ипотеканың мәні болып табылатын мүлікті өткізу.
Ипотека несие шарты немесе өзге де міндеттеме бойынша кепіл ұстаушыға
қарыздың негізгі сомасының толық немесе ипотека шартында көзделегн
бөлігінде төленуін қамтамасыз етеді. Егер шартта көзделмесе ипотека кепіл
ұстаушының талаптарын оларды қанағаттандыру көлеміне қарай:
1) негізгі міндеттеменің орындалмауынан, мерзімі кешіктірілуінен немесе
өзге келтірілген шығындарды өтеуді;
2) орындалмағаны үшін тиісінше айыппұл төлеуді;
3) негізгі міндеттемеде не заң актілерінде көзделген бөгде адамның
ақшасын заңсыз пайдаланғаны үшін айыпақыны қоса өтеуі.
Ипотека келісім-шартының 4 нысаны бар:
1) ипотека шарты жазбаша нысанда жазылып, оған кепіл беруші мен кепіл
ұстаушы, сондай-ақ кепіл беруші борышкер болмаса борышқор да қол қояды;
2) ипотека шарты мемлекеттік тіркеуге жатады. Ипотека құқығы ипотека
шарты тіркелгеннен басталады.;
3) ипотека шартын нотариалдық куәландыру тараптардың қалауы бойынша
жүзеге асырылады;
4) Кепіл берушінің құқықтары ипотека куәлігін беру арқылы расталады.
Кепіл беруші мен кепіл алушы арасында міндетті түрде келісім-шарт
толтырылады.
Ипотека келісім-шартында келесілер көрсетілуі тиіс:
1) кепіл беруші мен кепіл ұстаушының аты-жөні және мекен-жайы;
2) негізгі міндеттеменің мәні, оның мөлшері мен орындалу мерзімі;
3) кепілге берілген жылжымайтын мүліктің тізбесі мен мекен-жайы;
4) кепіл берушінің меншігі болып табылатын құқықтың атауы (меншік құқығы,
шаруашылық жүргізу құқығы);
5) тараптардың кез келгенінің өтініші бойынша ипотека шартында келісімге
қол жеткізілуге тиіс және заңдарда тыйым салынбаған өзге де шарттар.
Ипотека куәлігі оның заңды иесінің негізгі міндеттеме бойынша
орындалуды алу мақсатында кепілге берілген жылжымайтын мүліктен айыпақы
өндіріп алу құқығын куәландыратын ордерлік бағалы қағаз болып табылады.
Ипотека куәлігі бір данада жасалады және кепіл ұстаушыға беріледі. Ипотека
шартының барлық данасында ипотека куәлігінің берілгені туралы белгі
соғылады. Куәлікте келесілер көрсетілуі тиіс:
1) құжаттың атауына енгізілген Ипотека куәлігі сөздері;
2) кепіл берушінің аты-жөні және мекен-жайы;
3) борышқордың аты-жөні, мекен-жайы;
4) ипотека шарты жасалған күні мен орны;
5) егер олар төленуге тиіс болса, негізгі міндеттеменің сомасы мен
процентінің мөлшерін көрсету;
6) негізгі міндеттеменің сомасы мен процентін төлеу мерзімін көрсету.
Бұл сома немесе процент бөлініп төленуге тиіс болса, тиісті төлемдердің
мерзімі мен кезеңділігін, оның мөлшерін және оларды айқындауға мүмкіндік
беретін шарттарды көрсету;
7) кепілге берілген жылжымайтын мүліктің тізбесі мен мекен-жайы;
8) ипотеканың мәні болып табылатын мүліктің кепіл берушінің меншігі
болып табылатынын айқындайтын құқықтың атауы;
9) кепіл ұстаушының аты-жөні және мекен-жайы;
10) жылжымайтын мүлікке басқа да ипотека куәліктері бар екенін,бұл
жылжымайтын мүлік жалға берілген бе немесе оның өзгеше ауыртпашылығы бар
екенін немесе жоқ екенін көрсету;
11) кепіл берушінің қолы;
12) ипотека куәлігінің берілу күні.
Ипотека куәлігінің күші одан туындайтын құқықтар жүзеге асырылған
ретте, кепіл берушіге ерікті берілгенде, егер одан туындайтын талаптар
негізгі міндеттеме бойынша борышқорларға негізгі міндеттемені орындау
мерзімі басталғаннан кейін бір ай өткенге дейін қойылмаса, ипотеканың мәні
жоғалған жағдайда тоқтатылады.
Борышқор негізгі міндеттемені орындамаған жағдайда кепіл ұстьаушы өз
талаптарын ипотеканы сот тәртібімен өткізеді, егер бұл заң актілерінде
немесе ипотека шартында көзделген болса,ипотеканы соттан тыс тәртіппен
өткізеді.
Ипотека Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 322-бабында
көрсетілген негіздер бойынша тоқтатылуы мүмкін. Бұл ретте борышқордың
негізгі міндеттемені орындауы нәтижесінде ипотека тоқтатылған, сондай-ақ
кепілге берілген жылжымайтын мүлікті сату арқылы да, оны кепіл ұстаушының
меншігіне айналдыру арқылы ипотека шарты орындалған жағдайда, кепіл ұстаушы
аталған іс-әрекеттер жасалғаннан кейін 15 күн ішінде кепіл берушіге ипотека
шарты тіркелген органда тіркелген ипотеканың тоқтатылғаны туралы
айғақтайтынжазбаша құжатты береді.
Соттан тыс тәртіппен сауда-саттыққа кепілге берілген мүлік негізгі
міндеттемедегі сомадан төмен бағамен сатылған ретте , сондай-ақ кепілге
берілген мүлік кепіл ұстаушының меншігіне көшкен кезде ипотеканың
тоқтатылуымен бір мезгілде негізгі міндеттеме де тоқтатылады.
Бүгінгі күнгі Қазақстандағы ипотека құрылыс және сақтандыру
компаниялары, банктер , риэлторлық және бағалау агенттіктері, жылжымайтын
мүлікті сатушы және сатып алушы қатысатын дамыған жүйе болып табылады.
Ипотекалық несиелендіру жүйесі келесі элементтер арқылы ипотека нарығын
дамытады:
1) Азаматтардың төлем қабілеттігінің сұранысын жоғарылату;
2) Жер нарығын дамыту;
3) Халық жинағын тұрғын құрылысын дамытуға қаражаттарын тарту
арқылы база құру;
4) Экономикалық жылжымайтын мүлік айналымы үшін ипотека механизмі
арқылы тұрғын үй деңгейін жоғарылату.
Ипотекалық несиелендіру жүйесінің ұйымдастырылуын бірқалыпқа келтіру
мемлекеттің қазіргі кездегі тұрғын саясатының басты мәселесі болып
табылады.Ипотекаға байланысты банктің мемлекеттік және корпоративтік
капитал жер қорының едәуір бөлігіне бақылау жасауға көмектеседі. Бір
мезгілде ипотекалық экономиканың түрлі салаларына капиталдың салым ретінде
маңызды жолы болып табылады.
2. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДіРУДІ БАҒАЛАУ МЕН
ТАЛДАУ
2.1 Қазақстандағы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіруін
талдау
Әрбір банктердің ипотекалық несие беруде алдағы қойған мақсаты несие
алушының төлем қабілеттілігін талдау болып табылады. Ипотекалық
несиелендіруде ең бірінші талап етіп отырған несие сомасының 10-30 %
мөлшері болуы керек, яғни қажетті соманың қалған бөлігін несиеге беру
арқылы тұрғын үйді кепілге ала отырып ұсынады. Ипотеканы ресімдеу келесідей
жолмен жүзеге асырылады:
1) Өтініштерді қабылдау бөлімінен клиент өзіне қажетті құжат бланктерін
алып өз бетімен толтырады;
2) Сараптау (экспертиза) бөлімі. Толтырылған құжат сараптау бөліміне
тапсырылады, яғни мұнда клиент жөнінде толық мағлұмат болады: жұмыс орны,
табысы, шығыны, салықтары, егер бар болса банктегі жинақ сомасы жөнінде
ақпараттар тіркеледі. Клиенттен салымдарын тексеру үшін сенімхат алады.
Банк салымдардың үнемі түсіп отыру тұрақтылығын тексереді, Егер клиентте
сыйға тартылған мұра және т.б жағдайлар бойынша құнды заттары болса оның
барлығы тиянақты тексеріледі. Сонымен қатар қарыз алушының жанұя мүшелеріне
міндетті төлемдері бар немесе жоқ екенін тексереді. Тексеріс қорытындысы
бойынша сараптау (экспертиза) бөлімі клиенттің табысы мен шығындары жөнінде
толық ақпарат береді. Егер клиент міндеттемесі оның жалпы табыс сомасынан
32% асатын болса, онда несиені беру немесе бермеу жөнінде қорытынды
жасайды. Ипотеканы беру үшін мысал ретінде қажетті табыс көлемін есептеуде
келесілерді ұсынуға болады:
3) Қызмет көрсету басқармасы. Төлем жүйесі жүргізілетін несиелік қызмет,
мысалы қарызгердің еңбекақысынан немесе фирма жұмыскерінің қарызын өз
мойнына жүктеп алған болса және т.с.с қызмет көрсету басқармасына
жүктеледі. Ипотекалық несие құны оған төленетін процент төлемінен және сол
сияқты әртүрлі комиссиондық төлемдер мен алымдардан тұрады. Банк проценттен
басқа қарыз шотын ашқаны үшін комиссиондық төлем алады, яғни ол несиені
ресімдеуге байланысты қажетті процедура шығындарын жабады. Бұл алымдар
әдетте қарыз сомасын берер кезде алынады және ол соманың 1-1,5 % құрайды.
Кесте 1.
Ипотекалық несиені берудегі есептеу кестесі
Қарыз сомасы 25000 25000 25000 25000 25000 25000 25000
Жылдық % 7 15 15 15 25 25 25
көрсеткіш
Мерзімі,жыл 10 10 5 3 10 5 3
Ай сайынғы 290 403 595 867 569 734 994
төлем, долл.
Талап етілетін 968 1344 1982 2889 1896 2446 3313
ай сайынғы таза
табыс
Салыққа дейінгі 1396 1940 2861 4169 2736 3530 4781
ай сайын талап
етілетін табыс,
долл.
* Эксперт №12, .2004ж. 20 бет.
Жылжымайтын мүлік бойынша қарыз берген кезде екі факторды еске алған
жөн: төлем мерзімі мен қарыз сомасы. Төлем мерзімінің ұзақтылығы немесе
жылжымайтын мүлік құны мен қарыз сомасы берілген несие құнынан асып кетсе,
банктің төлем қабілетсіздік тәуекелі жоғарылайды. Бұдан басқа мерзім
ұзақтылығы мен бастапқы салымының төмен мөлшерде болуы қарыздың
өтелімділігін төмендетеді.
Алынған ипотекалық несие төлемінің сомасын есептеу келесі жолдар
бойынша жүргізіледі:
Мысалы алынған несие 20000 АҚШ доллары, оны 3 жылға алатын болса, ол
тоқсан сайын ануитеттік төлем бойынша төленеді. Несиеге жылына 18%
көлемінде сыйақы төленіп отырады.
Мерзім бойынша төленіп отыратын сома келесі формуламен есептеледі:
Р = К * n 1 - (1 + n) - t
Мұнда, Р – белгілі мерзім аралығында төленіп отыратын бірдей нақты
сома (мысалда тоқсан сайын)
К – алынған несие сомасы (20000)
n – процент көрсеткіші
t – төлеу мерзімінің саны
Р = 20000 * 0,045 1 – (1+0,045)-12 = 2189,8 АҚШ доллары.
Есептеу қорытындысын келесі кестеден көруге болады:
Кесте 2.
Ипотекалық несиені қайтару кестесі
Төлеу Алғашқы Берілген кезең Қарыздың Негізгі қарызды
мерзімі кезеңдегі бойынша процентбірдей төлем төлеу сомасы
негізгі қарыз сомасы сомасы
сомасы
1 20000 900 2189,8 1289,8
2 18710,2 841,959 2189,8 1347,841
3 17362,36 781,3062 2189,8 1408,494
4 15953,87 717,9239 2189,8 1471,846
5 14481,99 651,6895 2189,8 1538,11
6 12943,88 582,4745 2189,8 1607,325
7 11336,55 510,1449 2189,8 1679,655
8 9656,898 434,5604 2189,8 1755,24
9 7901,658 355,5746 2189,8 1834,225
10 6067,433 273,0345 2189,8 1916,766
11 4150,668 186,78 2189,8 2003,02
12 2147,648 96,644 2189,8 2147,648
Барлығы - 6332,092 26332,092 20000
* Банки Казахстана № 5, 2004. 17 бет.
Ипотекалық несиелендіруде ең маңызды жағдай ол клиенттің кепіл
ретінде ұсынған меншікті мүлігін бағалау болып табылады. Кепілді нақты
бағалау ең маңызды шешім қабылдауға көмектеседі. Бірақ жылжымайтын мүліктің
нақты бағамы тез ауысып отыратын сыртқы факторға байланысты келеңсіз жағдай
туғызуы мүмкін. Ал кейбіреулері мүлдем нақты талдауға көнбейді.
Бағалау процесі ғимараттың орналасқан жерін қадағалаудан басталады,
сонымен қатар жылжымайтын мүліктің сипаттамасы мен қазіргі қалпын қарайды.
Одан кейін бұл объектінің қолдану мүмкіндігін талдайды.
Бағалаудың келесі кезеңі-құнын анықтау. Объектінің құнын анықтау
жалпы жылжымайтын мүлік нарығына, қарастырып отырған меншік бағамына
маңызды әсер ететін барлық факторларды есептеу арқылы жүзеге асырады.
Жылжымайтын мүлік құнын есептегенде 3 негізгі әдіс қолданылады:
1) шығындалу әдісі;
2) табыс алу әдісі;
3) сатудың тікелей салыстырмалы талдау әдісі.
Бұл әдістерді қолдану арқылы белгілі-бір объектінің 3 түрлі құндылық
дәрежесін көре аламыз. Бұдан кейінгі салыстырмалы талдау әрбір қолданған
әдістердің артықшылығы мен кемшілігін көруге және меншікті объектінің соңғы
бағамын бекітуге мүмкіндік береді.
Шығындалу әдісі ғимаратты қайта қалпына келтіру құнына, яғни оның
тозу құнын шегеріп, жер учаскесінің құнын жоғарылатуға байланысты бағалауға
негізделген. Бұл бағалау әдісі негізінен жылжымайтын мүлік нарығындағы
сұраным мен ұсыным конъюктурасының бірқалыпты жағдайда болуының нәтижесінде
объектінің толық құны мен тозу құнын нақты бағалауға мүмкіндік береді.
Табыс алу әдісінің негізі күту қағидасын құрады, яғни әрбір инвестор
мен сатып алушы жылжымайтын мүлікті иеленгеннен кейін белгілі-бір уақыт
аралығында пайда немесе табыс алуды күту болып табылады. Болашақта
объектінің құны инвесторға белгілі-бір табыс әкелу мүмкіндігін есептеп
қарастырады.
Құндылықты табыс алу әдісімен анықтайтын болсақ, келесі кең таралған
әдістерге сүйенуіміз қажет:
1) табыстарды дисконттау;
2) тікелей капитализациялау.
Бұлар бағалаудың әмбебап әдісі болғандықтан көбінесе оларды мүліктік
кешендердің кез келген түрлеріне қолданады. Сатудың тікелей салыстырмалы
әдісі нарықтағы субъектілердің сәйкес сату-сатып алу келісім-шарты
негізінде, яғни бірдей келісім-шарт жөнінде ақпаратқа байланысты жүзеге
асыруға негізделген. Бұл әдіс жылжымайтын объекті туралы мәліметтердің
сенімді және жеткілікті болғанда тиімді болады. Берілген әдіс бағалап
отырған объектіге сәйкес жылжымайтын мүлік нарығындағы сату және ұсыну
туралы ақпараттарды қамтиды. Кейін ұқсас объектілердің бір-бірінен
айырмашылық параметрлерін ескере отырып түзетулер енгізеді. Түзетуден кейін
бағаланып отырған объектінің нарықтық құнын талдауға қолданады.
Сатуды тікелей салыстырмалы талдау әдісінде бағалау процедурасы
келесі кезеңдерден тұрады:
1) Сәйкес бағалау объектілері негізінде жасалған келісімдер
туралы, бағам ,ұсынымдар жөнінде ақпаратты жинау мақсатында
нарықты зерттеу;
2) Еркін нарықта жасалған келісімдер жөнінде ақпараттардың
ресми түрде расталу мүмкіндігін жоғарылату мақсатында мәліметтер
жинақтау;
3) Әрбір таңдалған өлшеу бірліктері үшін салыстырмалы талдау
жүргізу және сәйкес өлшеу бірліктерін таңдау;
4) Бағаланып отырған объектіні жеке элементтері бойынша \
нарықта сатылған немесе сатып алынған басқа объектілермен
салыстыру жүргізу және объект құнына түзету енгізу.
Егер берілген ақпараттар жеткіліксіз немесе төмен сапада болса, онда
объект құны бойынша көрсеткіштер тобы түрінде беріледі. Сатудың тікелей
салыстырмалы талдау әдісі мүлік құнын нақты анықтауға мүмкіндік береді.
Сонымен қатар бұл әдісті қолданған кезде несиенің тиімді дәрежеде берілуіне
көмектеседі және несиелік ресурстың толық қайтарылуын немесе аз шығындармен
қайтарылуын қамтамасыз етеді.
Тұрғын үй ғимаратын (жекеменшік үй немесе пәтер) бағалауда төмендеу
коэффициенті 20-50% құрайды, ал тұрғын емес ғимараттың кепілдік құны 30-60%
құрайды.
Жылжымайтын мүліктің құнын көрсетілген әдістер бойынша есептеп
жүргізгеннен кейін алынған мәліметтерді салыстырады. Барлық қолданған
әдістердің қорытындыларын біріктіру мақсатында оның әрбірінің артықшылығы
мен кемшілігін анықтау үшін алынған бағамдарды түзетеді және бірдей бағалау
құнын шығарады.
Қарастырылып отырған жылжымайтын мүлікті бағалауда әрбір әдістің
артықшылығы мен кемшілігін келесі белгілер бойынша анықтауға болады:
1) Талдау жүргізу негізінде қолданылатын ақпараттардың түрі,
сапасы және кең ауқымдылығы;
2) Объектінің өзіне ғана тән артықшылығын есептеу мүмкіндігі,
мысалы оның қолданылуы, табыстылығы және т.б;
3) Жылжымайтын мүлік нарығындағы жалпы экономикалық
жағдайды тіркеу;
4) Қарастырылып отырған аймақтағы экономикалық , саяси және
физикалық күштерін тіркеу.
Қазақстан Халықтық банкі АҚ-да ипотекалық несиені беру тәртібін
мысал ретінде қарастырайық.
Қазақстан Халықтық банк АҚ-да ипотекалық несиелендірудің негізгі
шарты екі кепіл түрімен қамтамасыз етілу болып табылады:
1) негізгі кепіл түрімен қамтамасыздандырылған-сатып алынатын
жылжымайтын мүлік;
2) қосымша кепіл түрімен қамтамасыздандырылған-банктегі
қарыз алушының немесе үшінші тұлғаның (заттай кепілгер) салымы,
яғни оның сомасы банк бекіткен сомадан төмен болмауы тиіс.
Ипотекалық қарыз АҚШ долларында немесе еврода беріледі. Қарыздың
минималды және максималды мерзімін, сыйақы ставкасын, маржа көлемін банктің
тағайындалған органы бекітеді. Қарыз сомасы қолма-қол және қолма-қолсыз
түрде беріледі. Тұрғын үй қарызын мақсатты қолдану қатаң тәртіппен
қадағаланады. Жылжымайтын мүлік кепілдігімен қарыз алу 21 жасқа толғандарға
ғана беріледі және қарызды төлеп біту мерзіміндегі жеке тұлғалар 65 жастан
аспауы тиіс.
Қарыз алушының банктен ипотекалық несие алуы үшін банктік салым
келісімін жасау керек. Салым иесі банкке жылжымайтын мүлік сатып алуы үшін
несиелік өтінім жазады. Ипотекалық несие банктің Несиелік комитетінің
шешіміне сәйкес беріледі. Қарыз алушы несиелік өтініммен бірге сатып
алынатын жылжымайтын мүлік туралы құжаттар көшірмесін тапсырады.
Құжаттардың несиелік өтініммен бірге тапсырылған пакеті толық болған
жағдайда ол несиелік маманның қарастыруымен тексеріліп, тіркеледі.
Тапсырылған құжаттар пакеті келесі құжат тізімдерінен тұрады:
1) несиелік өтінім;
2) қарызгер анкетасы;
3) қарызгердің жеке куәлігінің көшірмесі;
4) Салық төлеушінің тіркеу нөмірі құжатының көшірмесі;
5) Жинақтық кітапша кепілі болатын банктік салым келісімінің
көшірмесі;
6)Салым иесінің жұбайы келісімінің нотариалды куәландырылған
құжаты;
7)Сатып алынатын жылжымайтын мүлік туралы құжаттар
көшірмесі.13,33-бет.
Қарыз алушының берілген құжаттары бойынша банк оның сатып алатын
жылжымайтын мүлігіне бағалау жүргізеді. Кепілзатты бағалау актісін
жасағаннан кейін несиелік маман жоба бойынша резюме толтырады, содан кейін
оны банктің жеке тұлғаларды несиелендіру бойынша мамандандырылған бөліміне
апарып тапсырады. Қарыз сомасы тек кепілге алынатын жылжымайтын мүлік
бағаланғаннан кейін ғана беріледі.
Қазақстан Халықтық банкі АҚ ипотекалық ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz