Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін жетілдіру бойынша ғылыми-теориялық және тәжірибелік ұсыныстар дайындау
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ...3
1 Ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы мен дамуының теориялық аспектілері ... ... 6
1.1 Ипотекалық несиенің қалыптасуы және оның әлеуметтік.экономикалық маңызы ... ... ... ... ..6
1.2 Ипотекалық несиелеудің отандық және халықаралық тәжірибеде қолданылатын негізгі модельдері ... ... ... ... ... 13
1.3 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін ұйымдастыру ... ... ... ... ... ... ...17
2 Дағдарыс жағдайында Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеуді ұйымдастыруды талдау және бағалау («Қазақстан тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ мысалында) ... ... ... ... ... ... ... ... ..26
2.1 Ипотекалық несиелеу нарығының қазіргі жағдайы мен даму динамикасын талдау ... ... ..26
2.2 «Қазақстан тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ.ның қызметінің негізгі көрсеткіштерін талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...33
2.3 Дағдарыс жағдайында «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ.ның ипотекалық несиелеу қоржынын талдау және бағалау ... ..37
3 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу мәселелері мен оларды шешу жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..45
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .60
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... 63
Қосымшалар ... ... ... ... ... ... ... 65
1 Ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы мен дамуының теориялық аспектілері ... ... 6
1.1 Ипотекалық несиенің қалыптасуы және оның әлеуметтік.экономикалық маңызы ... ... ... ... ..6
1.2 Ипотекалық несиелеудің отандық және халықаралық тәжірибеде қолданылатын негізгі модельдері ... ... ... ... ... 13
1.3 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін ұйымдастыру ... ... ... ... ... ... ...17
2 Дағдарыс жағдайында Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеуді ұйымдастыруды талдау және бағалау («Қазақстан тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ мысалында) ... ... ... ... ... ... ... ... ..26
2.1 Ипотекалық несиелеу нарығының қазіргі жағдайы мен даму динамикасын талдау ... ... ..26
2.2 «Қазақстан тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ.ның қызметінің негізгі көрсеткіштерін талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...33
2.3 Дағдарыс жағдайында «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ.ның ипотекалық несиелеу қоржынын талдау және бағалау ... ..37
3 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу мәселелері мен оларды шешу жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..45
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .60
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... 63
Қосымшалар ... ... ... ... ... ... ... 65
Қазақстан Республикасындағы мемлекеттік саясат негіздерінің бірі азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз ету, олардың тұрып жатқан үй жайларында қауіпсіз және сапалы тұрулары үшін жағдай жасау болып табылады.
Қазақстан Республикасының қазіргі және ұзақ мерзімді болашақ дамуының негізгі бағыты бұл қазіргі заманғы индустрия негізінде ғылыми техникалық революция болып табылады, бұл өз кезегінде қоғамдық өндірістің жоғарғы деңгейлі индустриялық жүйенің өндірістік күштерін қалыптастыратын жүйеге көшуін қамтамасыз ету керек.
Бұл қойылған мақсатқа жету үшін Қазақстан экономикасының бәсекелестік қабілетін жоғарлату негізінде ғана жүзеге асырылады. Әлемдік ғаламдану жағдайында елге жоғарғы бәсекелесті жекелеген фирмалар емес, ал өзінің арасында экономикалық қатынастардың терең байланыстырылған шаруашылық субъектілердің кластерлері қамтамасыз етеді.
Дипломдық жұмыстың өзектілігі - қазіргі таңда жылдан-жылға үйге деген сұраныс артуда. Әрбір отбасы тұрғын үй алуды қажет етеді.
Сол себепті Қазақстанда тұратын барлық халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету және тұрғын үй құрылысының тұрақты дамуын қалыптастыру үшін көптеген жобалар құру болып табылады.
2003 жылдың 3 маусымында «Қазақстан Республикасының құқықтық актілерінің ипотекалық несиелер бойынша өзгертулер мен толықтырулар енгізілген болатын». Онда келесідей түсініктер енгізілді: ипотекалық қарыз, банктік қарыз; ипотекамен қамтамасыз етілген жылжымайтын мүлік және тұрғын үй. Ипотекалық қарыз - тұрғын үй салу үшін немесе сатып алу және жөндеу үшін берілетін ипотеалық қарыз (несие).
Дипломдық жұмыстың мақсаты – Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін жетілдіру бойынша ғылыми-теориялық және тәжірибелік ұсыныстар дайындау болып табылады.
Диплом жұмысының міндеттері:
- «Ипотекалық несиелеу» түсінігінің әлеуметтік-экономикалық мазмұнын, мәнін ашу және түсіну үшін ұғымның өзіндік ерекшеліктерін айқындау;
- Ипотекалық нарықтың қалыптасуы, әрекет етуі және саланы реттеудегі әлемдік тәжірибелерді зерделеу;
Қазақстан Республикасының қазіргі және ұзақ мерзімді болашақ дамуының негізгі бағыты бұл қазіргі заманғы индустрия негізінде ғылыми техникалық революция болып табылады, бұл өз кезегінде қоғамдық өндірістің жоғарғы деңгейлі индустриялық жүйенің өндірістік күштерін қалыптастыратын жүйеге көшуін қамтамасыз ету керек.
Бұл қойылған мақсатқа жету үшін Қазақстан экономикасының бәсекелестік қабілетін жоғарлату негізінде ғана жүзеге асырылады. Әлемдік ғаламдану жағдайында елге жоғарғы бәсекелесті жекелеген фирмалар емес, ал өзінің арасында экономикалық қатынастардың терең байланыстырылған шаруашылық субъектілердің кластерлері қамтамасыз етеді.
Дипломдық жұмыстың өзектілігі - қазіргі таңда жылдан-жылға үйге деген сұраныс артуда. Әрбір отбасы тұрғын үй алуды қажет етеді.
Сол себепті Қазақстанда тұратын барлық халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету және тұрғын үй құрылысының тұрақты дамуын қалыптастыру үшін көптеген жобалар құру болып табылады.
2003 жылдың 3 маусымында «Қазақстан Республикасының құқықтық актілерінің ипотекалық несиелер бойынша өзгертулер мен толықтырулар енгізілген болатын». Онда келесідей түсініктер енгізілді: ипотекалық қарыз, банктік қарыз; ипотекамен қамтамасыз етілген жылжымайтын мүлік және тұрғын үй. Ипотекалық қарыз - тұрғын үй салу үшін немесе сатып алу және жөндеу үшін берілетін ипотеалық қарыз (несие).
Дипломдық жұмыстың мақсаты – Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін жетілдіру бойынша ғылыми-теориялық және тәжірибелік ұсыныстар дайындау болып табылады.
Диплом жұмысының міндеттері:
- «Ипотекалық несиелеу» түсінігінің әлеуметтік-экономикалық мазмұнын, мәнін ашу және түсіну үшін ұғымның өзіндік ерекшеліктерін айқындау;
- Ипотекалық нарықтың қалыптасуы, әрекет етуі және саланы реттеудегі әлемдік тәжірибелерді зерделеу;
1. «ҚР-дағы банктер және банктік қызмет туралы» ҚР заңы. 31.08.1995.
2. Қазақстан Республикасының 2000 жылғы 7 желтоқсандағы №110-II «Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылыс жинақтары туралы» заңы.
3. Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 16 сәуірдегі №364 «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкін құру туралы» қаулысы.
4. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі (жалпы және негізгі бөлімдері) 1999 жылдың 1 шілде № 410 –I, 2006 жылыдың 20 ақпанда, өзгерістер мен толықтырулар №127 III және №128 III.
5. ҚР заңы «ҚР Банктер және банктік қызметі туралы» 1995 жылдың 31 тамызындағы № 2444, 2006 жылдың 15 мамырдағы заң, өзгерістер мен толықтырулар .
6. ҚР заңы «Жылжымайтын мүлік ипотека туралы» 1995 жылдың 23 қаңтарындағы № 2723, 2005 жылдың 23 қаңтарындағы №107 III заң.
7. ҚР « ҚР тұрғын үй құрылысын дамытудағы 2005-2007 жылдғарға құрылған мемлекеттік бағдарлама» 2004 жылғы 11 маусымындағы № 1388 заң
8. Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің тұрғын үй алу үшін несие ұсыну ережелері. 2005 жыл 15 наурыз № 81
9. «Ақша, несие, банктер» оқулық, жалпы редакциясын басқарған Ғ. С. Сейтқасимов, Алматы 2010 жыл.
10. Мақыш С.Б. «Ақша айналысы және несие». Оқу құралы., Алматы 2010 жыл.
11. А.М.Алшынбай. Нарық және баға белгілеу. Оқу құралы: Алматы-Экономика, 2012.
12. Хамитов Н.Н. Қазіргі кезеңдегі кредиттік іс: Оқу құралы. – Алматы: Экономика, 2012.
13. Искаков Ұ.М.,Бохаев Д.Т.,Рузиева Э.А. Қаржы нарығы және делдалдары: Оқулық – Алматы: Экономика,2012.
14. Смағұлова Р.О., Мәдіханова Қ.Ә., Тұсаева Ә.Қ., Сатыбалдиева Ж.Ш. Қаржы, ақша айналысы және несие: Оқу құралы. – Алматы: Экономика, 2012.
15. Өтебаев Б.С. Қаржылық талдау: Оқулық, Астана: ҚазЭҚХСУ, 2013.
16. Ілияс А.Ә. Ақша – кредит саясаты: Оқу құралы. Алматы: Экономика, 2010.
17. Ғ.Сейітқасымов, Ж.Бекболатұлы, С.Кәрімжанов. Қазақстанның банк жүйесі. Оқу құралы. – Алматы, 2011.
18. Зейнельгабдин А.Б. Финансовая система Казахстана: становление и развитие: моногр. Астана: Изд.КазУЭФиМТ, 2012.
19. Сейткасымов Г.С., Маулетов К.М. Финансовый анализ в коммерческом банке. – 117 стр.- Астана, 2013.
20. Гептинг В.Н. Основы рыночной экономики: Учебное пособие.-Астана: Фолиант, 2010.-128 стр.
21. Казиева Р.К. Основы бизнеса: Учебник.- Астана: Фолиант, 2011.
22. Төреғожина М.Б. Экономиканы мемлекеттік реттеу: Лекциялар курсы. – Алматы: Экономика. 2012.
23. Мақыш С.Б. Банк ісі: Оқулық. – Алматы: Жеті жарғы, 2010.
24. Финансово-экономический словарь/ Под редакцией А.А.Абишева. – Алматы: Экономика, 2010.
25. Назарбаев Н.Ә Тәуелсіздік белестері. – Алматы: Атамұра, 2013.
26. Абдешова Б.Е. Тұрғын үй қатынастарын реттеудің қажеттілігі // «Наука и образование-ведущий фактор стратегии Казахстан-2030»: Халықаралық ғылыми-практикалық конференция материалдары.- Қарағанды: ҚарМТУ, 2011.
27. Алибаева А. Тұрғын үй мәселесі және оны шешу жолдары //«Аймақтық тұрақты даму стратегиясы»: Халықаралық ғылыми-практикалық конференция материалдары. - Қарағанды: ҚЭУ, 2010.
28. Курманова Ж.Г. Тұрғын үйді-ипотекалық несиелеу - // «Жас ғалымдар зерттеулеріндегі қоғамның келелі мәселелері»: Халықаралық ғылыми-практикалық конференция материалдары.-Астана, 2010.
29. Черниязов С.А. Тұрғын үй нарығын дамытудың экономикалық аспектілерін зерттеу // Е.А. Бөкетов атындағы ҚарМУ хабаршысы. -Экономика сериясы. - №1(45).- 2011.
30. Есенгожина Г.С. Тұрғын үй нарығында бағаның қалыптасуы мен өзгеру тенденциялары// «Жоғары оқу орындарында білікті мамандар даярлаудың өзекті мәселелері»: Халықаралық ғылыми-практикалық конференция материалдары.- Тараз: «ТАШ», 2010.
31. Бакаева К.Н. Современное состояние жилищного строительства в Республике Казахстан: Тезисы докладов 64-й научно-технической конференции. – Новосибирск: НГАСУ (Сибстрин), 2011.
32. Бактыбай А.А. Тұрғын үй-коммуналдық саланы реформалау мәселелері// Әл-Фараби ат. ҚазҰУ хабаршысы. №3 (61).- 2012.
33. Танабергенова Г.М. Тұрғын үй-коммуналдық саланы реттеудегі отандық және шетелдік тәжірибелер//«Нарықтық қайта құруларды тереңдету жағдайындағы Қазақстан Республикасының экономикасы: қазіргі жағдайы мен дамытудың алғы шарттары»: Аймақтық конференция материалдары.- Қарағанды: ҚарМУ баспасы, 2014.
34. Блтабанова Л.С. Тұрғын үй құрылысы-мемлекет саясатының басым бағыттарының бірі// ҚР Ұлттық ғылым академиясы хабаршысы.- №4- 2012.
35. Сыдыкова А.Н. Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығы: қалыптасуы мен қазіргі жағдайы// Л.Н. Гумилев ат. Еуразия ұлттық университетінің хабаршысы.- №1 (55).- 2012.
36. «Қазақстан Тұрғын-үй құрылыс жинақ» АҚ-ның 2014 жылдық есебі
37. www. undp.kz
38. www.nationalbank.kz
39. www.afn.kz
40. http://www.hcsbk.kz/ Банк туралы- ғаламтор сайты.
2. Қазақстан Республикасының 2000 жылғы 7 желтоқсандағы №110-II «Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылыс жинақтары туралы» заңы.
3. Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 16 сәуірдегі №364 «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкін құру туралы» қаулысы.
4. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі (жалпы және негізгі бөлімдері) 1999 жылдың 1 шілде № 410 –I, 2006 жылыдың 20 ақпанда, өзгерістер мен толықтырулар №127 III және №128 III.
5. ҚР заңы «ҚР Банктер және банктік қызметі туралы» 1995 жылдың 31 тамызындағы № 2444, 2006 жылдың 15 мамырдағы заң, өзгерістер мен толықтырулар .
6. ҚР заңы «Жылжымайтын мүлік ипотека туралы» 1995 жылдың 23 қаңтарындағы № 2723, 2005 жылдың 23 қаңтарындағы №107 III заң.
7. ҚР « ҚР тұрғын үй құрылысын дамытудағы 2005-2007 жылдғарға құрылған мемлекеттік бағдарлама» 2004 жылғы 11 маусымындағы № 1388 заң
8. Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің тұрғын үй алу үшін несие ұсыну ережелері. 2005 жыл 15 наурыз № 81
9. «Ақша, несие, банктер» оқулық, жалпы редакциясын басқарған Ғ. С. Сейтқасимов, Алматы 2010 жыл.
10. Мақыш С.Б. «Ақша айналысы және несие». Оқу құралы., Алматы 2010 жыл.
11. А.М.Алшынбай. Нарық және баға белгілеу. Оқу құралы: Алматы-Экономика, 2012.
12. Хамитов Н.Н. Қазіргі кезеңдегі кредиттік іс: Оқу құралы. – Алматы: Экономика, 2012.
13. Искаков Ұ.М.,Бохаев Д.Т.,Рузиева Э.А. Қаржы нарығы және делдалдары: Оқулық – Алматы: Экономика,2012.
14. Смағұлова Р.О., Мәдіханова Қ.Ә., Тұсаева Ә.Қ., Сатыбалдиева Ж.Ш. Қаржы, ақша айналысы және несие: Оқу құралы. – Алматы: Экономика, 2012.
15. Өтебаев Б.С. Қаржылық талдау: Оқулық, Астана: ҚазЭҚХСУ, 2013.
16. Ілияс А.Ә. Ақша – кредит саясаты: Оқу құралы. Алматы: Экономика, 2010.
17. Ғ.Сейітқасымов, Ж.Бекболатұлы, С.Кәрімжанов. Қазақстанның банк жүйесі. Оқу құралы. – Алматы, 2011.
18. Зейнельгабдин А.Б. Финансовая система Казахстана: становление и развитие: моногр. Астана: Изд.КазУЭФиМТ, 2012.
19. Сейткасымов Г.С., Маулетов К.М. Финансовый анализ в коммерческом банке. – 117 стр.- Астана, 2013.
20. Гептинг В.Н. Основы рыночной экономики: Учебное пособие.-Астана: Фолиант, 2010.-128 стр.
21. Казиева Р.К. Основы бизнеса: Учебник.- Астана: Фолиант, 2011.
22. Төреғожина М.Б. Экономиканы мемлекеттік реттеу: Лекциялар курсы. – Алматы: Экономика. 2012.
23. Мақыш С.Б. Банк ісі: Оқулық. – Алматы: Жеті жарғы, 2010.
24. Финансово-экономический словарь/ Под редакцией А.А.Абишева. – Алматы: Экономика, 2010.
25. Назарбаев Н.Ә Тәуелсіздік белестері. – Алматы: Атамұра, 2013.
26. Абдешова Б.Е. Тұрғын үй қатынастарын реттеудің қажеттілігі // «Наука и образование-ведущий фактор стратегии Казахстан-2030»: Халықаралық ғылыми-практикалық конференция материалдары.- Қарағанды: ҚарМТУ, 2011.
27. Алибаева А. Тұрғын үй мәселесі және оны шешу жолдары //«Аймақтық тұрақты даму стратегиясы»: Халықаралық ғылыми-практикалық конференция материалдары. - Қарағанды: ҚЭУ, 2010.
28. Курманова Ж.Г. Тұрғын үйді-ипотекалық несиелеу - // «Жас ғалымдар зерттеулеріндегі қоғамның келелі мәселелері»: Халықаралық ғылыми-практикалық конференция материалдары.-Астана, 2010.
29. Черниязов С.А. Тұрғын үй нарығын дамытудың экономикалық аспектілерін зерттеу // Е.А. Бөкетов атындағы ҚарМУ хабаршысы. -Экономика сериясы. - №1(45).- 2011.
30. Есенгожина Г.С. Тұрғын үй нарығында бағаның қалыптасуы мен өзгеру тенденциялары// «Жоғары оқу орындарында білікті мамандар даярлаудың өзекті мәселелері»: Халықаралық ғылыми-практикалық конференция материалдары.- Тараз: «ТАШ», 2010.
31. Бакаева К.Н. Современное состояние жилищного строительства в Республике Казахстан: Тезисы докладов 64-й научно-технической конференции. – Новосибирск: НГАСУ (Сибстрин), 2011.
32. Бактыбай А.А. Тұрғын үй-коммуналдық саланы реформалау мәселелері// Әл-Фараби ат. ҚазҰУ хабаршысы. №3 (61).- 2012.
33. Танабергенова Г.М. Тұрғын үй-коммуналдық саланы реттеудегі отандық және шетелдік тәжірибелер//«Нарықтық қайта құруларды тереңдету жағдайындағы Қазақстан Республикасының экономикасы: қазіргі жағдайы мен дамытудың алғы шарттары»: Аймақтық конференция материалдары.- Қарағанды: ҚарМУ баспасы, 2014.
34. Блтабанова Л.С. Тұрғын үй құрылысы-мемлекет саясатының басым бағыттарының бірі// ҚР Ұлттық ғылым академиясы хабаршысы.- №4- 2012.
35. Сыдыкова А.Н. Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығы: қалыптасуы мен қазіргі жағдайы// Л.Н. Гумилев ат. Еуразия ұлттық университетінің хабаршысы.- №1 (55).- 2012.
36. «Қазақстан Тұрғын-үй құрылыс жинақ» АҚ-ның 2014 жылдық есебі
37. www. undp.kz
38. www.nationalbank.kz
39. www.afn.kz
40. http://www.hcsbk.kz/ Банк туралы- ғаламтор сайты.
Мазмұны
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ...3
1 Ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы мен дамуының теориялық
аспектілері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... .6
1.1Ипотекалық несиенің қалыптасуы және оның әлеуметтік-экономикалық
маңызы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ...6
1.2Ипотекалық несиелеудің отандық және халықаралық тәжірибеде қолданылатын
негізгі
модельдері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ...13
1.3Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін
ұйымдастыру ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... 17
2 Дағдарыс жағдайында Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеуді
ұйымдастыруды талдау және бағалау (Қазақстан тұрғын үй құрылыс жинақ
банкі АҚ мысалында) ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ...26
2.1Ипотекалық несиелеу нарығының қазіргі жағдайы мен даму динамикасын
талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ...26
2.2Қазақстан тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның қызметінің негізгі
көрсеткіштерін
талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ..33
2.3Дағдарыс жағдайында Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның ипотекалық
несиелеу қоржынын талдау және
бағалау ... ... ... ... ... ... ... ... ...37
3 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу мәселелері мен оларды шешу
жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ..45
Қорытынды ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... .60
Пайдаланылған әдебиеттер
тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
..63
Қосымшалар ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... 65
Кіріспе
Қазақстан Республикасындағы мемлекеттік саясат негіздерінің бірі
азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз ету, олардың тұрып жатқан үй
жайларында қауіпсіз және сапалы тұрулары үшін жағдай жасау болып
табылады.
Қазақстан Республикасының қазіргі және ұзақ мерзімді болашақ дамуының
негізгі бағыты бұл қазіргі заманғы индустрия негізінде ғылыми техникалық
революция болып табылады, бұл өз кезегінде қоғамдық өндірістің жоғарғы
деңгейлі индустриялық жүйенің өндірістік күштерін қалыптастыратын жүйеге
көшуін қамтамасыз ету керек.
Бұл қойылған мақсатқа жету үшін Қазақстан экономикасының бәсекелестік
қабілетін жоғарлату негізінде ғана жүзеге асырылады. Әлемдік ғаламдану
жағдайында елге жоғарғы бәсекелесті жекелеген фирмалар емес, ал өзінің
арасында экономикалық қатынастардың терең байланыстырылған шаруашылық
субъектілердің кластерлері қамтамасыз етеді.
Дипломдық жұмыстың өзектілігі - қазіргі таңда жылдан-жылға үйге
деген сұраныс артуда. Әрбір отбасы тұрғын үй алуды қажет етеді.
Сол себепті Қазақстанда тұратын барлық халықты тұрғын
үймен қамтамасыз ету және тұрғын үй құрылысының тұрақты дамуын
қалыптастыру үшін көптеген жобалар құру болып табылады.
2003 жылдың 3 маусымында Қазақстан Республикасының құқықтық
актілерінің ипотекалық несиелер бойынша өзгертулер мен толықтырулар
енгізілген болатын. Онда келесідей түсініктер енгізілді: ипотекалық
қарыз, банктік қарыз; ипотекамен қамтамасыз етілген жылжымайтын мүлік
және тұрғын үй. Ипотекалық қарыз - тұрғын үй салу үшін немесе сатып алу
және жөндеу үшін берілетін ипотеалық қарыз (несие).
Дипломдық жұмыстың мақсаты – Қазақстан Республикасында ипотекалық
несиелеу жүйесін жетілдіру бойынша ғылыми-теориялық және тәжірибелік
ұсыныстар дайындау болып табылады.
Диплом жұмысының міндеттері:
- Ипотекалық несиелеу түсінігінің әлеуметтік-экономикалық мазмұнын,
мәнін ашу және түсіну үшін ұғымның өзіндік ерекшеліктерін айқындау;
- Ипотекалық нарықтың қалыптасуы, әрекет етуі және саланы реттеудегі
әлемдік тәжірибелерді зерделеу;
- Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй секторының жағдайын талдау,
тұрғын үй саясатының негізгі бағыттарын қарастыру;
- ҚР Тұрғын үй жинақ құрылыс банкінің қызмет ету ерекшеліктерін
сипаттау болып табылады.
Қазақстанның экономикасының көтерілуі және халықтың басым бөлігінің
тұрмыстық жағдайларын жақсартуға республикада тұрғын үй құрылысының
қалыптасуымен анықталады. Жалпы, 2030 жылға дейін Қазақстан
стратегиясының басымдылық бағытының бірі бұл – тұрғын үй құрылысы және
жалпы ұлттық мінездеменің негізгі талабы болып табылады.
Тұрғын үй - әлеуметтік инфрақұрылымның аса маңызды бөлігі болып
табылады, яғни бұл қызмет көрсетулердің салалық құрылымның кешені,
халықтың әлеуметтік тұрмыстық қанағаттандырушылығын қамтамасыз ететін
жүйе болып табылады.
Қазақстан Республикасындағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеу нарықтық
қатынастарға көшумен байланысты және тұрғын үй саясатының негізгі мақсаты
болып несиелеудің дамыған формалары арқылы тұрғын үйді сатып алуға және
құрылысына байланысты оңтайлы жағдайларды қалыптастыру. Тұрғын үйлерді
эксплуатацияға енгізу, жекешелендіру формасына және қаржыландыру
көздеріне байланысты құрылымы өзгереді.
Бүгінгі күні адамдардың көп саны ипотека алуға бет бұрды. Бұл жақсы
дайындық пен қажетті мөлшерде мәліметтерді қажет ететін маңызды іс.
Сондықтан да диплом жұмысының тақырыбы қазіргі кездегі өзекті
мәселелердің бірі болып табылады.
Ипотека – бұл жылжымайтын мүлікті кепілге берген кездегі несие.
Ипотекалық несиелеу кезінде заемшы жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін
несие алады және оны кепіл ретінде банкке рәсімдейді. Ипотека арқылы
сатып алынған жылжымайтын мүлік оны сатып алынған сәттен заемшының
меншігіне айналады. Ипотекалық несие тұрғын үй бағасының белгілі бір
бөлігіне беріледі. Пәтер бағасының қалған бөлігін заемшымен оның өз
қаражат есебінен төленуі міндетті. Бұл бастапқы жарна деп аталады.
Қазіргі уақытта қаржы қызмет көрсетулердің тұтынушылардың құқықтарын
қорғау жөніндегі заңнамаға Қазақстан Республикасының Президентімен
өзгерістер енгізілді. Қазақстан Республикасының ипотекалық кредит және
қаржы қызметiн тұтынушылар мен инвесторлардың құқықтарын қорғау
мәселелерi жөнiнде кейбiр заң актілеріне өзгерістер мен толықтырулар
енгізу туралы Заң қаржы қызметін тұтынушылардың құқықтарын қорғауын
күшейтуге, ипотекалық несиелеу кезінде азаматтарға кепіл беру, сондай-ақ
акционерлік қоғамдардың лауазымды тұлғалардың жауапкершілігін күшейтуіне
бағытталған. Өзгерістер ипотекалық несиелеудің түрлі мәселелерін реттеді.
Дипломдық жұмыс үш бөлімнен тұрады.
Бірінші бөлімде ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуының теориялық
негіздері, соның ішінде ипотекалық несиенің пайда болуы және оның
әлеуметтік маңызы, ипотекалық несиелеудің халықаралық тәжірибеде
қолданылатын негізгі модельдері, Қазақстан Республикасында ипотекалық
несиелеу жүйесін ұйымдастыру сипатталған.
Екінші бөлімде Қазақстан Республикасының коммерциялық банктеріндегі
ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру тәжірибелерін (Қазақстан тұрғын үй
құрылыс жинақ банкі АҚ мысалында), сонымен қатар Қазақстан тұрғын үй
құрылыс жинақ банкі АҚ-ның қызметінің негізгі көрсеткіштеріне, банктің
несиелік портфелі мен тәуекелдерді басқару жүйесіне талдау жасалынған.
Үшінші бөлімде Қазақстан Республикасындағы қазіргі жағдайдағы
ипотекалық несиелеуде кездесетін өзекті мәселелері, оларды шешу жолдары
мен даму болашағы анықталған.
Зерттеу жұмысының теориялық негізін шетелдік және отандық ғалымдардың
экономикалық теориялары, аймақтар экономикасы туралы еңбектері, заңдар,
нормативтік құқықтық актілері мен Қазақстан Республикасының Президентінің
зерттелген тақырып бойынша жарғылары, Президенттің Қазақстан халқына
жолдауы және басқа да құжаттар құрайды.
1 Ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы мен дамуының
теориялық аспектілері
1.1Ипотекалық несиенің қалыптасуы және оның әлеуметтік-экономикалық
маңызы
Ел экономикасының нарықтық қатынастарға көшу барысында коммерциялық
банктердің күрт өсуі байқалды. Өсу қарқыны еліміздегі тұрақсыздық
жағдайында болғандықтан коммерциялық операцияларда саяси және
экономикалық тәуекелділіктерге көп көңіл бөлуде. Тәуекелділікті қиын
болжамдау несиелеу саласында да жоғары пайыздық ставка кезінде көрініс
табады.
Несиеге деген сұраныс өте жоғары. Сәйкесінше оларды өтеу кепілдігі
қажет. Нарықтық экономика жағдайындағы несиені қамтамасыз етуде кеңінен
қолданылатын әдістерінің бірі болып кепіл зат болып табылады. Еліміздегі
экономиканың дамуы жағдайындағы нарықтық экономиканың маңызды
инструменттерінің бірі – ипотека.
Ипотека құқықтық институт ретінде б.з. І-ІІ ғасырларда Рим
территориясында белгілі болған. Одан ертерек ежелгі Египетте, Греция
заңдарында пайда болды. Қазіргі таңда ипотека АҚШ-та, Канадада, Англияда,
Францияда, Швецияда кеңінен дамыған.
Бүгінгі таңда елде ипотека, заңдылық тұрғыдан алғанда, кәсіпорын,
құрылыс, ғимарат немесе басқа объект яғни тікелей жермен, жер учаскесімен
байланысты кепілзат немесе оны қолдану құқығы деп түсіндіріледі.
Ипотеканың экономикалық мағынасы – бұл банктен немесе басқа да қаржылық
ұйымнан ссуда алу мақсатымен байланысты әр түрлі жылжымайтын мүлік
кепілзаты.
Елдегі қиын әлеуметтік-экономикалық дағдарыс жағдайы банктік
несиелеуге әсер етуде. Өндірістің құлдырауы, елдегі қаржылық тұрақсыздық
жағдайы – ақша жүйесінің бұзылуы әсерінен несиелеу құрылымы өзгерді.
Қысқа мерзімде ссудалардың саны артты. Өйткені ұзақ мерзімді несиелер
соның ішінде ипотекалық несие болжауға мүмкіндігі жоқ жоғары
тәуекелділікпен байланысты. Тұрақсыздық жағдайында өндірісті қолдауға
бағытталған несиелер мен оларды жабуға қажетті ақшалай кепілдіктер қажет.
Ипотека несиені қамтамасыз етудегі ең сенімді әдістерінің бірі болып
табылады. Елдегі нарықтық қатынастардың даму қарқынына байланысты
ипотекалық несиені өсіруде қажеттілік туып отыр. Бірақ қажетті
экономикалық жағдайларсыз ипотеканың дамуы мүмкін емес, мысалы меншік
иелерінің болмауы. Кепілдік құқық нормаларына сәйкес мүлікті тек ғана
несие кепілдігінің иемденушісі ғана сала алады.
Ипотеканың дамуын тежейтін маңызды фактор болып жерге жеке меншік
құқығының болмауы болып табылады. Жер кепілдіктің сенімді объектісі.
Қазақстанда ипотекалық несиенің даму болашағы жылжымайтын мүлік
нарығының құрылуына байланысты.
Біріншіден, оның үлкен сыйымдылығы: бүгінде сатуға арналған
жылжымайтын мүлік объектілері жоғары бағалануда.
Екіншіден, оған қатысушылардың кәсібилілігі жоғарылауда. Жылжымайтын
мүлік нарығының әрбір сегментінде өзінің белсенділігі мен шеберлілігі
жағынан жоғары лидерлер бар.
Үшіншіден, көпқырлылығы. Қазіргі таңда жылжымайтын мүлік нарығында
айналымға пәтерлер және тұрғын үйге жатпайтын құрылыстар, коттеджтер мен
офистер салуға арналған учаскелер, аяқталмаған өндіріс объектілері және
жерді алу құқығы түсуде.
Қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығы 6-7 жыл бұрын пәтерлер нарығы
ретінде пайда болды. Жылжымайтын мүлік нарығы ипотека кепілдігі арқылы
ипотекалық несиелеудің даму болашағын анықтайды.
Жылжымайтын мүлік құнының өсу қарқыны доллар бағамының өсу қарқынына
қарағанда жылдам өсуде. Әсіресе пәтердің жалға беру бағасы қымбат болып
отыр. Сәйкесінше тұрғын үйге жатпайтын құрылыстардың да жалға беру құны
жоғарылап келеді. Жер учаскелерінің қымбаттауы тез қарқынмен жүруде. Бір
ескерілетін жайт, жер учаскелерінің бағасы маусымдық кезеңге байланысты.
Қыс мезгілінде жылжымайтын мүлік нарығының бұл секторы жұмыс істемейді,
сәйкесінше бұл жер учаскелерінің өтімділігін шектейді.
Жылжымайтын мүлік нарығының дамуындағы маңызды заңдылығы болып
құрылысқа учаскелер, қайта құруға арналған ғимараттар, аяқталмаған өндіріс
объектілерін алуға бағытталған инвестициялық мәмілелердің көбеюі табылады.
Жылжымайтын мүлік нарығының серпінді өсуі мүлік кепілдігіне берілетін
ипотекалық несиелеудің дамуына әсер ететін маңызды фактор.
Ипотекалық жүйенің даму болашағы кәсіпорындарды жекешелендірумен
байланысты. Жекешелендірілген кәсіпорындардың мүліктік кешенін ипотекалық
несиелеу экономикалық мәселелерді шешіп қана қоймайды, сонымен қатар
әлеуметтік мәселелерді шешеді. Коммерциялық банктердің ссудаларының жоғары
пайыздық ставкалары жағдайында жеке меншіктендірілген кәсіпорындар
экономикалық қолдауды, соның ішінде арзан ипотекалық несиені қажет етеді.
Бұндай несиені кәсіпорындар өздерінің мүліктерін кепілдікке бере
отырып, ұзақ мерзімге алуға мүмкіндіктері бар. Ипотека кәсіпорындарға
дағдарысты әлеуметтік-экономикалық жағдайлардан шығуларына өздерінің
қаржылық жағдайларын дұрыстауға мүмкіндік береді. Кәсіпорынның
банкроттыққа ұшырау жағдайында, егер ипотекалық міндеттемелер орындалмаса,
кепілзат иесі ипотекада тұрған мүлікті бірден өндіріп алу нәтижесінде
кәсіпорында банкроттыққа ұшыратуға құқылы емес. Ипотекалық несие берген
кепілзат иесі кәсіпорынның қаржылық жағдайын дұрыстауға бағытталған өзінің
шараларын жүзеге асыруға мүмкіндігі бар. Яғни, басқару органдарында
өкілдерін сайлау, кәсіпорынның өндірілген өнімін және басқа мүлігін иелені
құқығын шектеу. Егер аталған шаралар оң нәтиже бермесе, бекітілген
заңдылық тәртіппен несие беруші кепілдікке салынған кәсіпорынды аукцион
арқылы сата алады.
Коммерциялық банктердің және басқа да несиелік мекемелердің ипотекалық
несие операцияларындағы мәмілелер жылжымайтын мүлік кепілдігімен берілген
кепілхаттың көмегімен жасалады. Ипотекалық несиенің негігі қамтамасыз
етілуі болып осы кепілхат табылады. Кепілхатта, несиелік келісім-
шарттарының ортақ қарыз соммасын және пайыздарды төлеу міндеттемелердің
тармағы көрсетілуі керек. Қосымша шарттар салықтардың төленуін реттеуді
жекеменшікті сақтау жағдайларын және оны жөндеуден өткізуді, оны пайдалану
бойынша мүмкіндіктерін болжайды. Барлық кепілхаттарды ссуданы бөліп өтеу
түрінде қарауға болады. Ипотека бойынша заем алушы алынған ссуда соммасын
пайыздармен бірге ай сайын төленетін төлем формасында өтеуге міндетті. Ай
сайынғы төлемдер тұрақты, ал кейбір жағдайда өсуі мүмкін, бұл өз кезегінде
инфляция деңгейінде олардың көлеміне түзету енгізуге мүмкіндік береді.
Қазақстандағы жылжымайтын мүлікті несиелеу нарығы қарқынды дамуда. АҚШ-
та, Жапонияда және Батыс Европа мен Шығыс Европада банктік несиелер
көмегімен жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелердің үлесі 80%.
Қазақстандағы жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелердің жалпы
көлеміндегі ипотекалық несиелеудің үлесі 15% құрайды. Дегенмен
қазақстандық нарықтағы ипотеканың даму болашағы зор.
Кесте 1 - Жылжымайтын ипотекалық несиелеу кезеңдері
сатып алушы өзіне ұнаған мүлікті
таңдайды;
Жылжымайтын ипотекалық несиелеу
кезеңдері
өзінің көне мүлігін сатып, жаңа
жылжымайтын мүлік құнының бір
бөлігін өтейді;
жаңа мүліктің қалған құнын банктен
несие алып, сатып алған мүлігін
кепілдікке қояды;
сатып алушы банкпен жасасқан
келісім-шартында белгіленген уақыт
мерзімінде несиені өтейді және
банкке несиелік ақша қаражаттарын
қолданғаны үшін сыйақылар төлей
отырып, жаңа мүлікті иеленіп
қолданады;
егер сатып алушы толық көлемде төлем
жасаған болса, онда банк белгіленген
мерзім аяқталғаннан кейін сатып
алушы мүлікті толық иеленуге құқылы
болады;
Дерек көзі: ҚР-ның ипотекалық несиелеу мәліметтері негізінде автормен
құрастырылған
Қарыз алушы жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін алған несиені белгілі
бір жағдайға байланысты қайтара алмау тәуекелділігі бар. Бұл жағдайда
банк кепілдікке алынған жылжымайтын мүлікті көпшілік саудада өткізе
алады. Мүлік сатылғаннан кейін банк қайтарылмаған несиенің бір бөлігін,
сыйақыларды және тұрақсыздық төлемін алады. Сондай-ақ банк мүлікті сату
кезінде шеккен шығындарының орнын толтыруды талап етуге құқылы. Қалған
сома несие алушыға қайтарылады.
Кепілзат иесі болып жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін заем беруші
тұлға табылады. Кепілзат беруші болып несие алушы табылады. Ол несиедық
қаражаттарға жылжымайтын мүлік сатып алып, оны кепілзат иесіне кепілдікке
береді. Кепілзат беруші жылжымайтын мүлікті иеленуге және қолану құқын
сақтап қалады.
Кепілдікке алынған мүлік қарызгердің міндеттемелерінің орындалуын
қамтамасыз етеді. Сондықтан ипотекалық несие келісім-шартында
қамтамасыздандыруда белгіленген ипотека келесілерді қамтамасыз етеді:
- кепілзат иесіне (банкке) ипотекалық несие келісім-шарты бойынша
қарызгердің негізгі сомасын төлеуді;
- банкке несиені пайдаланғаны үшін тиесілі сыйақылар төлеуді ;
- ипотека белглі бір көлемде банктің талартарын қамтамасыз етеді,
соның ішінде: негізгі міндеттемелерді орындамаған жағдайда немесе
төлем мерзімін өткізіп алған жағдайда.
Ипотека әр түрлі құжаттарда рәсімделуі мүмкін: ипотекалық келісімшарт
және ипотекалық куәлік. Ипотекалық келісім-шарт жазбаша формада жасалып,
кепілзат иесімен кепілзат берушілер қолдарымен бекітіледі.
Ипотека туралы келісім-шарттар жарғысына сәйкес жылжымайтын мүліктің
орналасқан орны бойынша жасалған мемлекеттік тіркеу жүргізілгеннен кейін
ғана ипотекалық келісім-шарт жасалды деп танылып күшіне енеді. Ипотекалық
келісім-шарт нотариалды куәландыруды талап етпейді. Ол екі жақтың
келісімі бойынша жасалады. Ипотекалық келісім-шартта келесілер көрсетілуі
қажет:
Сурет 1. Ипотекалық келісім-шарт құрылымы
Дерек көзі: ҚР-ның ипотекалық несиелеу мәліметтері негізінде автормен
құрастырылған
Егер негізгі міндеттемелер бөлек орындалатын болса, онда оның мерзімі
немесе төлем жүргізу кезеңдері және олардың көлемі ипотекалық келісім-
шартта көрсетілуі керек. Ипотекалық келісім-шартты жасасу барысында
кепілзат беруші кепілзат иесіне ипотекалық келісім-шартты тіркеу кезінде
кепілдікке салынған мүлікке үшінші тұлғаның құқығы туралы хабардар етуі
міндетті. Кепілзат иесінің құқығы ипотекалық куәлікпен расталады.
Ипотекалық келісім-шарттың барлық даналарында ипотекалық куәліктің
берілгендігі туралы белгі қойылады.
Ипотекалық куәлік бір ғана данада беріледі және ол банкте қалады.
Ипотекалық куәлік ипотекалық келісім-шартында көрсетілген кепілзат
мүлігін иемдену, сонымен қатар ипотекамен қамтамасыз етілген ақшалай
міндеттердің орындалу құқығын тіркейтін ордерлік құнды қағаз болып
табылады. Ипотекалық куәлік бойынша құқықты ипотекалық куәлікке табыстама
жазбаша жасау арқылы басқа тұлғаға беруге болады. Ипотекалық куәлікте
келесілер көрсетілуі керек:
Кесте 2 – Ипотекалық несиелеу куәлігінің құрылымы
Ипотекалық куәлікте көрсетілетін құжаттар тізбегі
1. құжаттың атауы көрсетілген 6.негізгі міндеттемелер соммасы және
“ипотекалық куәлік сөзі” сыйақы көлемін көрсету;
2. кепілзат берушінің аты-жөні және 7.негізгі міндеттемелер соммасын
тұрғылықты жері; және сыйақы төлеу соммасын көрсету;
3.қарызгердің аты-жөні және 8.ипотека пәні болып табылатын
тұрғылықты жері, егер қарызгер кепілзат берушіге тиесілі
негізгі міндеттемелер бойынша жылжымайтын мүлікті иелену құқығының
кепілзат беруші болып табылмаған атауы;
жағдайда;
4.кепілзат иесінің атауы және 9.кепілзат берушінің қолы және
орналасқан жері; ипотекалық куәліктің берілген күні.
5.ипотекалық келісім-шарттың
жасасқан мерзімі және орны;
Дерек көзі: Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның мәліметтері негізінде
автормен құрастырылған
Егер жоғарыда аталған талаптар сақталмаса және түзетулер енгізілген
болса, онда ипотекалық куәлік жарамсыз деп танылады. Ипотекалық куәлікті
беру және оны болашақта басқа иеленушіге қайта беру ипотека пәні болып
табылатын жылжымайтын мүліктің орналасу жері бойынша мемлекеттік
тіркеуден өту қажет. Ипотекалық қамтамасыз етілген ақшалай міндеттемелер
бөлшектеп орындалған кезде ипотекалық куәлікте сәйкесінше міндеттемелрдің
бір бөлігінің орындалғаны туралы белгі қойылуы тиіс. Бұндай белгі жылына
бір рет жасалуы керек. Жалпы егер ипотекалық куәлік кепілзат иесінде
(банкте) болса, онда ипотекамен қамтамасыз етілген міндеттемелердің
орындалмағанын білдіреді. Керісінше егер ипотекалық куәлік кепілзат
берушіде болса, онда ипотекамен қамтамасыз етілген міндеттемелер
орындалды деп саналады.
Өзге несиелерге қарағанда ипотекалық несиелеу барысында ссуда және
оны қамтамасыз ету қаражаттары туралы келісім шарт өзгеше болып келеді.
Маңыздыларына қарыздары үшін мүлікті мәжбүрлеп ұстап қалу құқығы жатады.
Бұл құқықтың мағынасы қарызгердің өз міндеттемелерін орындамаған жағдайда
қарыз беруші қарызы қаматамасыз етуге салынған жылжымайтын мүліктің
құнынан алады.
Ипотека жүйесі дамыған елдердің заңдарында қарыздар үшін өндіріп
алынған мүлік сатылғаннан кейін екі айдан екі жылға дейін мерзім
аралығында қарызгердің мүлігін сатып алу құқы қарастырылуы қажет.
Айтылып кеткен заңды нормаларда негізінен ипотекалық несиелердің
принциптері жүзеге асырылады. Отандық және шетел тәжірибесіндегі
ипотекалық несиенің келесідей жалпы принциптерін бөліп көрсетуге болады:
- мүлікті қарызгерге жеке меншік құқығын шектеу жолымен қалдыру;
- кепілзаттың үлесі түрінде ссуда көлемін анықтау;
- бережақты уақытында өтемеген жағдайда жылжымайтын мүлікті жоғалту және
мұны басқа тұлғаға беру.
Ипотекалық ссудаларды талдау барысында келесілерді жүзеге асыру
қажет:
- бережақты өтеу схемасын жасау;
- инвестиция үшін ипотеканың тиімділігін және қарызгер үшін ссуданың
бағасын анықтау;
- ипотеканың мақсатты түрін дұрыс таңдауға мүмкіндік беретін қосымша
шарттарды іздестіру.
Ипотеканың кеңінен қолданылатын елдерде ипотекалық ссуданы берумен
байланысты инфляция мәселелерді мүлік құнының бөлшектік өсімді ссуда
көмегімен шешуге тырысады. Ипотекалық несиелеудің бұндай түрін қолдану
кезінде шарт жасасу барысында тараптар ссуданы төмендетілегн пайыздық
ставка бойынша беруді қарастырады. Қарызгер өз кезегінде мәміле соңындағы
мерзімдегі мүліктің инфляцияның жоғарылау құнының бір бөлігін береді.
Әдетте ставка нарықпен салыстырғанда 13 дейін төмендетіледі. Несие
берушіге өтемақы түрінде төленетін мүлік кепілзат құнының да 13 бөлігі
төленеді.
АҚШ-та ипотеканың тағы да бір түрі кең таралған, яғни кепілдікке қарт
адамдардың үйлері алынады. Ол кері аннуитетті кепілхат бойынша ссуда деп
аталады. Ипотекалық несиелеудің бұндай түрі кепілге салынған үйден бұның
иегерімен жүйелі түрде табыс алуға бағытталған. Операция мүлікті сату
кезінде мүлік құнын бөлшектеп төлеумен ұқсас.
Ипотекалық несиелеу түрлерін дұрыс таңдау ипотеканың принциптері мен
ипотекалық ссудалар түрлеріне ғана байланысты ғана емес. Ең маңыздысы
болып ипотеканы қолданудың мақсаттылығын анықтау табылады.
Қазақстанда ипотекалық несиелеудің құрылуы және дамуы ипотека бойынша
мекемелер жүйесін құрумен тығыз байланысты. Ипотекалық жүйе деп тікелей
ипотекалық несиелеумен айналысатын және жылжымайтын мүлікті кепілдікке
ала отырып, несие беру механиміне қызмет көресететін мекемелер жиынтығын
айтады.
Кесте 3 - Қазақстанның қазіргі ипотекалық жүйесінің инфрақұрылымы
жылжымайтын мүлік объектілерін
міндетті тіркеудің бірыңғай жүйесі;
Қазақстанның қазіргі ипотекалық жүйе
инфрақұрылымының элементтері
жылжымайтын мүлікті бағалауды жүзеге
асыратын маманданған ұйымдар;
ипотекалық несиелеу механизмі
бақылауды және реттеуді жүзеге
асыратын мемлекеттік банктер;
мамандандырылған ипотекалық банктер;
басқа да коммерциялық банктер;
банктік емес қаржылық институттар;
бюджеттен тыс қорлар;
сақтандыру компаниялары.
Дерек көзі: ҚР-ның ипотекалық несиелеу мәліметтері негізінде автормен
құрастырылған
Ипотекалық ұйымдар құрылымының бұндай мақсаттылығы Қазақстандағы
және басқа да елдердегі ипотекалық несиелеудің тәжірибелерімен
дәлелденген.
1.2 Ипотекалық несиелеудің отандық және халықаралық тәжірибеде
қолданылатын негізгі модельдері
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шетел тәжірибелерінде
әрекет етіп отырған негізгі үлгілері бар.
Ипотекалық несиелеудің біршама қарапайым және біршама жетілген үлгісі
шартты түрде айтсақ, қарапайым ашық үлгі. Бұл үлгінің бастапқы
принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық ссудаларға деген барлық
клиенттердің жалпы өтініші банктің меншікті және сырттан тартылған
қаражаттары: депозиттерде жатқан клиенттердің қаражаттары; банкаралық
несиелер және т.с.с. есебінен қамтамасыз етіледі.
Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық
ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие-қаржы
нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік
банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және
ауқымына мәнді әсер етеді.
Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсіресе қаржы
нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған елдерде іс
жүзінде кеңінен таралған.
Бұл қарастырылған үлгіден ажыратылатын келесі үлгі кеңейтілген ашық
үлгі деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу
жүйесі үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын,
жылжымайтын мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар
нарығы арқылы жүзеге асырылады. Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген
ипотекалық нарық құрылымының құрылған жағдайында, екінші нарықта
айналыста жүретін бағалы қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек
көрсетілетін және жиі бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл
үлгі іс жүзінде тұрақты экономикасы бар елдерде кеңінен таралған.
Әсіресе, бұл үлгінің дамуы АҚШ-та орын алды. Осындай себептерге
байланысты бұл үлгіні көбіне ипотеканың американдық үлгісі деп атап
кеткен.
Американдық үлгінің қағидасы бойынша әр жылдан белгілі бір табысы бар
адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін
клиенттің иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті
кепілге ала отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы есебінен
төлеп, бірден тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың
типіне және қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15-30 жылдың
ішінде жүзеге асырылады.
Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген
ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын
талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық компаниялар үшін ұзақ мерзімді
қаржы тәуекелі мәселесін шешетін қолайлы тәсіл ретінде көптеген банктерді
өзіне тартады.
Қарапайым ашық және кеңейтілген ашық үлгілердің сипатты белгісі олар
таза нарықтық ипотекалық несиелеу механизмін білдіреді. Мұндай жағдайда
ақшаға деген сұраным мен ұсыным балансы және ауқымы көбіне екі өзара
байланысты көрсеткіштермен реттеледі:
- Ссудалар бойынша банктік пайыз мөлшері және екінші нарықта орналасқан
бағалы қағаздардың табыстылығына байланысты анықталатын несиелік
ресурстар бағасымен;
- Сақтандыру компанияларына қоса алғандағы ипотекалық нарықтың барлық
кәсіби қатысушыларының қызметтеріне төленетін аударымдар мөлшерімен.
Ипотекалық несиелеудің келесі үшінші үлгісі – бұл балансталған
автономды үлгі. Бұл үлгінің ең басты белгісі оның қызметінің жинақ-ссуда
принципіне негізделуінен көрінеді. Мұндай принцип барысында банктердің
жиынтық несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы
емес, оның орнына өзара кассалық көмек принципі бойынша болашақ қарыз
алушының қаражаттарын тарту есебінен құралады. Бұл үлгі бойынша қарыз
алушы алдын ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің
жартылай сомасы мөлшерінде жинақтағаннан кейін ғана ссуда алуға құқылы.
Мұндай шектеулілік алдындағы қарастырылған үлгілермен салыстырғанда
басты кемшілік болып табылады. Өйткені, бұл үлгі нақты қарыз алушының
жылжымайтын мүлікті сатып алудағы мүмкіндігін кешеуілдетеді.
Бірақ бұл балансталған автономиялық үлгінің өзіндік артықшылығы да
бар, яғни бұл үлгі өзінің автономиялық күшіне байланысты жалпы қаржы-
несие нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономиялы үлгінің іске
асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай бағада
несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін
қызметі үшін ақыл-ойға сыйымды маржаны белгілеу ғана қажет. Құрылыс
қаражаттары салымы бойынша табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны үшін
төленетін пайыз мөлшері еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты
жинақтарға табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің
бағасын қысқарта белгілеуіне болады. Мысалға айталық, жинақтарға
төленетін табыс 10%, ал несиеге қойылатын пайыз мөлшері 13% десек, онда
банк жинаққа төленетін табысты несие бағасынан шегеру арқылы маржаны 3%
деп хабарлауы мүмкін.
Демек, бұл үлгі қарызға алатын ақшалардың нарықтық бағасына да, сол
сияқты бұл бағаның жалпы деңгейіне тәуелсіз болып табылады. Балансталған
автономиялық үлгінің бұл сапасы экономикасы тұрақсыз елдерде ипотекалық
несиелеудің дамуы үшін аса маңызды. Бірақ та бұл жерде барлық өзара есеп
айырысулар еркін алмастырылатын валютада жүргізілгенді қалайды. Сондай-ақ
аталған үлгінің тағы бір артықшылығы мұнда несие беруші несиенің
қайтарылуында ең төменгі тәуекелге барады.
Кесте 4 - Тұрғын үй нарығының шетелдік үлгілері
Үлгі Нарықтың сипаттамасы Нарықты мемлекеттік және
жергілікті реттеу
ерекшеліктері
АҚШ Тұрғын үй нарығында жекеТұрғын үй нарығы ХХ ғ.
меншіктің үлесі жоғары. 30 жж. бастап
Single Family Home, мемлекеттік реттеле
Condo, Studio және бастады, мемлекет төмен
Apartment тәрізді тұрғынтабысты отбасылар үшін,
үй типтері кең тараған. жалға берілетін
Мемлекеттегі жалдық баспаналарға субсидиялар
нарықтың үлесі - 34% тағайындайды.
Муниципалдық баспаналар
сатылмайды
Швеция Швецияда тұрғын үй ХХ ғ. 70 жж. бастап,
қорының 75 % 1940 жж. мемлекеттік тұрғын үй
кейін салынған. Тұрғын саясаты қол алынды.
үй қорының 98 – 99 % су 1946-1948 жж Мемлекеттік
құбыры, тұрғын үй басқарамасы
орталықтандырылған жылу құрылды. Төмен табысты
және кәріз жүйесімен балалы жанұялар және
жабдықталған. Жалға зейнеткерлер үшін тұрғын
берілетін үйлер, жалпы үй субсидиясы беріледі.
нарықтың 57% иемденеді.
Пәтерақының мөлшері
құрылыстың салыну уақыты
бойынша анықталады
4- кестенің жалғасы
Коммуналдық қызметтерді Жалға берілетін
Германия пайдалану қызметті пәтерлерді, тұрғындардың
ұсынушы кәсіпорындармен жекешелендіруге
жасалған келісім-шарт құқықтары бар.
негізінде орындалады.
Жалдық сегменттің үлесі
-60%
Нидерланды Тұрғын үй қоры Тұрғын үй қоғамдары
салыстырмалы түрде жаңа жұмыс істейді. Жалға
және баспана сапасы берілетін үй нарығы
жоғары. Тұрғын үй қорын Үкімет құрылымдары
жеке меншік үйлер және арқылы реттелінеді
жалға берілетін үйлер
(55%) құрайды.
Әлеуметтік жалға
берілетін үйлер нарығы
қалыптасқан
Финляндия Жеке меншіктегі пәтерлерТөмен табысты азаматтар
тұрғын үй қорының 60 %, үшін жалдау ақысын және
жалға берілетін үйлер 30пәтер құрылысын
% иемденеді. Пәтерлерді жүргізуге арналған
жөндеу, реконструкциялаумемлекеттік жәрдемақылар
жұмыстарымен арнайы тағайындалады және
кәсіпорындар айналысады.мемлекеттік несиелеу
Кәсіпорындардың жолымен жалға берілетін
әрқайсысы 2-3 мың пәтерлердің құрылысы
пәтерге қызмет көрсетугежүргізіледі
маманданады
Дерек көзі: ҚР-ның ипотекалық несиелеу мәліметтері негізінде автормен
құрастырылған
Тұрғын үй алғысы келген азамат, тұрғын үйді сатып алатын уақыттан
бұрын, яғни 2-10 жыл бұрын арнайы қаржы-несие жүйесімен өзара қатынасқа
түседі. Өзінің мүмкіндігіне қарай арнайы банктерге немесе жинақ
кассаларына болашақта сатып алатын үйдің 45% жинақтайды. Содан кейін
барып, ол мемлекеттік дотация алуға (үйдің құнының 10% шамасында) және
қалған төлейтін бөлігінің шамасында банктен жеңілдікпен 10-15 жылға несие
алуға құқылы болып табылады.
Бірінші кезеңде мақсатты салымдар есебінен жинақталған қаржылық
ресурстарды банк бұл осы жүйемен ертерек қатынас орнатып, несие алу
кезеңіне өткендерге, яғни ссуда сұрап отырған клиенттер үшін пайдаланады.
Басқаша айтқанда, Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгісі
жылжымайтын мүліктердің салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз
етіліп шығарылатын бағалы қағаздардың екінші нарығымен байланыспайды және
оған тәуелді емес.
Германияның құрылыс қаражаттары жүйесінің ең басты бір артықшылығы –
оның шегінде пайдаланылатын мақсатты құрылыс қаражаттарына, берілетін
несиеге байланысты есептелетін пайыз мөлшері автономиялық болғандықтан
несие-қаржы нарығының жалпы жағдайына тәуелсіз болып табылады. Бұл
сызбаның басты сипаты оның шектеулігін көрсетеді, яғни несиенің берілу
көзі ретінде құрылыс қаражаттарын жинақтау келісім-шартына қатынасушы
салым иелерімен жинақталатын қаражаттардың қолданылуынан байқауға болады.
Бұл жүйені пайдаланатын банктер мақсатты салымдар бойынша нарықтан
төменгі жағдайда, пайыз төлеумен қатар, нарықтан төменгі жағдайда
несиелер беру мүмкіндігі бар.
Германияда құрылыс жинақ жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау бар.
Мемлекет меншікті капиталдың жинақталуына тұрғын үй құрылысына сыйақылар
беру немесе салықтық жеңілдіктер жасау арқылы ынталандырып отырады. Салым
иесінің ынталандыру түрін таңдау құқы бар. Егер ол сыйақы (субсидия)
жолын таңдаса, онда оның жинағы 300 неміс маркасына (жалғыз бастылар
үшін) немесе 1600 маркаға (отбасылар үшін) жеткенде мемлекеттен 10%
көлемінде қосымша сыйақы алады.
Құрылыс қаражаттарын жинақтау жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау
көрсетілуі тиіс. Мемлекет өз тарапынан тұрғын үй құрылысына дотация беру
арқылы немесе салықтық жеңілдіктер арқылы меншікті капиталдың жинақталуын
ынталандырып отырады.
Қазақстандағы жаңадан құрылған Тұрғын үй – құрылыс банкі
тәжірибесінде Германияның үлгісін қолдану қарастырылған.
1.3 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін
ұйымдастыру
Қазақстан бұрынғы кеңестік тұрғын үйлерді қаржыландыру жүйесінің бір
бөлігі ретінде мемлекеттік тұрғын үйлер құрылысы үшін орталықтандырылған
бюджеттік ресурстарды қайта бөлу мен тұрғылық жағдайларын жақсарту
тізіміндегі тұрған тұрғындарға тегін таратылу арқылы тұрғын үй құрылысын
дәстүрлі схема түрінде қаржыландырып отырған.
Қазақстанның тәуелсіздік алып, нарықтық экономикаға өту кезінде бұл
схеманың кемшіліктері байқалды. Жаңа тұрғын үй құрылысына бюджеттік
ассигновациялық қысқарту жаңа тұрғын үйлердің құрылыс көлемін қысқартуға
әкеліп соқтырды. Бұл өз кезегінде тұрғын үй құрылысын қаржыландыру
жүйксін реформалауды талап етті, яғни бюджеттік схемадан бюджеттен тыс
ресурстар екінші деңгейлі банктің несиелік қаражаттары мен несие алушының
жеке қаражаттары есесбінен қаржыландыруға өтті.
Кесте 5 - Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығы даму бағытының
сипаттамасы
Кезеңдер Ерекшеліктері Мәселелері
Бірінші қалыптасқан тұрғын үй ұлғаймалы инфляция
кезең (1991-1995 ж.) шаруашылық болып, сала
байланыстарының бұзылуы,қызметтерінің жағдайы
тұрғын үй саясатының нашарлады, сала толық
өзгерісі болып, қаржыландырылмай, тұрғын
мемлекеттік тұрғын үй үй қызметі бағаларының
қоры жекешелендірілді; жалпы шамасы республика
бойынша бірнеше есе
өсті;
Екінші экономика аса жоғары Тұрғындар барлық қызмет
кезең емес, бірақ тұрақты көрсету шығындарын
(1996-1999 ж.) түрдегі көрсеткіштерге өздері төлеуге бет
ие болды, тұрғын үй бұрды, мемлекеттік
құрылысының жандануы құрылыс ұйымдары
басталып, салада қысқаруға ұшырап,
инвестициялау қарқыны жекеменшік кәсіпорындар
жоғарлады; аймақтарда құрылды;
жекешелендіру процессі
аяқталды;
Үшінші Мемлекеттік баспана жетіспеушілігі,
кезең бағдарламалар әлеуметтік жағдайларды
(2000-2005 ж.) қабылданды, үйлердің қалыпқа келтіру, тұрғын
апаттық жағдайдан үй құрылысына несиелік
қирауының алдын-алу, қаржыландыру қажет
қаржы нарығына етілді, тұрғын үй
өзгерістер енгізілді, саласын одан әрі дамыту
халықтың өмір сүру мемлекет үшін аса
деңгейінің маңызды болды;
көрсеткіштерін арттыру
көзделді;
Төртінші кезең (2006 жыләлемдік қаржы 2006 ж. баға өте
және одан бері қарай) дағдарысына байланысты жоғарылады,
тұрғын үй нарығында да 2007 ж. жылжымайтын
құлдырау байқалды, мүлік белсенділігі, 2008
мемлекет саясаты банк ж. республика бойынша
механизміне бағытталды; тұрғын үйлерді алып-сату
көлемі төмендеді,
нарықтың бәсеңсуі 70%
болды;
Дерек көзі: ҚР-ның ипотекалық несиелеу мәліметтері негізінде автормен
құрастырылған
1991 жылы тұрғын үй саласындағы нарықтық қатынастардың құрылу мен
дамуының бастапқы құқықтық негізін құрайтын заңдылық актілер қабылданды:
Кепілзат туралы, Инвестициялық қызмет туралы, Жылжымайтын мүлік
ипотекасы туралы, Жылжымайтын мүлік құқығын және онымен жасалатын
мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы, Тұрғын үй қатынастары туралы
Қазақстан Республикасының заңдары. 1993 жылы Жаңа тұрғын үй саясатының
мемлекеттік бағдарламасы және оны жүзеге асыру механизмі туралы
Қазақстан Республикасының Президент жарлығы қабылданды. Бағдарламада
тұрғын үй саясатындағы маңызды стратегиялық қадамдар қарастырылған:
- тұрғын үй сферасына қатысты құқықтық нормалар жүйесіне өзгертулер
мен толықтырулар енгізу;
- тұрғын үй құрылысын және тұрғылықты коммуналдық шаруашылықты
қаржыландыру жүйесін реформалау;
- демонополизациялау;
- тұрғын үй құрылысының құнын төмендету және тұрғындар үшін оны
арзандату шараларын қарастыру;
- тұрғын үй құрылысына қатысушылар үшін жеңілдіктер жүйесін құру және
т.б.
Сурет 2. Тұрғын үй саласы бойынша несиелеу жүйесі
Дерек көзі: Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның мәліметтері
негізінде автормен құрастырылған
Ипотекалық несиелеудің екі деңгейлі жүйесі екі нарықтан тұрады:
алғашқы нарық және екінші нарық.
Алғашқы нарықта екінші деңгейлі банктер тұрғын үй жағдайын жақсарту
үшін несие алушыға стандартты ұзақ мерзімді ипотекалық несиелер береді.
Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің алғашқы нарығының дамуы ипотекалық
несиелерді беру мен қызмет көрсету тәртібінің стандартизациясына
байланысты. Егер әрбір несиенің сапасы бірдей, ал несиелік келісім-
шарттары стандартты формада шығарылса, онда екінші нарықтың операторы
болып табылатын Қазақстан ипотекалық компаниясының жұмысының ипотекалық
несиелерді қалыптастыру мен олардың негізінде ипотекалық облигациялар
шығару бойынша жұмысын жеңілдетеді.
Екінші нарықта Қазақстан ипотекалық компаниясы екінші деңгейлі
банктердің өтімділігін қамтамасыз ету үшін несиелік мекемелермен берілген
ипотекалық несиелерді сатып алғандай болып ипотекалық несиелерді
қалыптастырып, қамтамасыз етілген ипотекалық облигацияларды шығарады.
Құнды қағаздар бойынша Ұлттық комиссия зейнетақы активтерін
ипотекалық облигацияларға орналастыруға байланысты бірнеше өзгертулер
енгізіп, әділет министрлігімен бекітілді. Соған сәйкес зейнетақы
активтерін басқару бойынша компанияларға ипотекалық облигацияларға
зейнетақы активтерінің 5% орналастыруға рұқсат берілген.
Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің екінші нарығының даму болашағы
зор. Елдегі ірі институционалды инвесторлардың болуы (олар зейнетақы
қоры, екінші деңгейлі банктер, сақтандыру компаниялары) нарықтың бұл
сегментінің дамуына тиімді жағдайлар жасауда. Бүгінгі таңда нарықтың бұл
сегментін дамытуға зейнетақы қорының активтерінің өзі ғана жеткілікті.
Ипотекалық несиелеуді кепілдендірудің Қазақстандық қоры қызыметтің
қысқа тарихына ие және оның тиімділігі көрсеткіштері төмен және тұрақсыз.
Компания Қазақстандық қарыз алушыларға ипотекалық несиелеу бойынша
кепілдерді 2013 жылдың маусымында бере бастады.
Сол уақыттан бері оның негізгі қызметтен түсетін ақша ағымдары
көрсеткіштері бір ретте оң болған жоқ.
Нақты алғанда ипотекалық несиелерді кепілдендірудің Қазақстандық қоры
– тұрғын үй құрылысының мемлекеттік бағдарламасы шегінде кепіл беретін
жалғыз компания.
Ипотекалық несиелерді кепілдендірудің Қазақстандық қоры бірнеше
тұрғын үй мемлекеттік бағдарламаларын жүзеге асыруға тартылған, және бұл
бағдарлама бойынша пәтерді сату сатып алу мәмлемелердің шамамен 60%-ы
оның қатысумен жүргізілген.
Мемлекет ипотекалық несиелерді кепілдендірудің Қазақстандық қорының
қызыметін Самрұқ-Қазына холдингі арқылы қатаң бақылайды. Холдинг
директорлар Кеңесі мүшелерін тағайындап компанияның стратегиясымен
саясатын анықтайды.
2014 жылдың 1 мамырына ипотекалық несиелердің кепілдендірудің
Қазақстандық қорымен кепілдендірілген несиелердің жалпы көлемсі шамамен
64 млрд. теңгені (435 млн.долл.) құрған. Бірақ ипотекалық несиелерді
кепілдендіру Қазақстандық қорының кепіліміне Қазақстанда берілетін барлық
несиелердің тек 8,6% ғана көтерілген.
Мемлекеттік бағдарламалар шегінде берілген ипотекалық неселер бойынша
кепілді міндеттемелер ипотекалық несиелерді кепілдендірудің Қазақстандық
қоры портфелінің шамамен 84% құрайды және алдағы 2 жылда оның үлесі
жоғары болып қалады. Компания кепілдер бойынша әлі төлемдер жүргізген
емес. Ипотекалық несиелерді кепілдендірудің Қазақстандық қоры өте әлсіз
ликвидитілікке ие. Бұған инвестициялық портфелдің сапасы теріс әсер
етеді.
Ипотекалық несиелерді кепілдендірудің Қазақстандық қоры рейтингтері
Қазақстан Республикасын егеменді рейтиінгтерінің артынан өзгеруі әбден
мүмкін.
Әлі де Ипотекалық несиелерді кепілдендірудің Қазақстандық қорына
ұсынылған кепілдер бойынша өз міндеттемелерін орындау керек болмаса да,
бұндағы қажеттілік қаржы секторындағы ағымдағы жағдайға байланысты,
сондай-ақ қазақстандық ипотекалық нарықтың дамудың әлдеқайда артық
деңгейіне өтуімен пайда болуы мүмкін. Ипотекалық несиелерді
кепілдендірудің Қазақстандық қоры рейтингтері Қазақстан Республикасының
егеменді рейтингтерінің артынан өзгеруі әбден мүмкін.
Қазіргі кезде әлемдік тәжірибеде негізделген ипотекалық несиелерді
кепілдендірудің әрекет етуші механизмі потенциалын дағдарыстан кейінгі
кезеңде жылжымайтын мүлікжәне ипотекалық несиелеу нарықтарын қалпына
келтіруге көмек беру мақсатында Ипотекалық несиелерді кепілдендірудің
Қазақстандық қоры акционерлік қоғамы қызметін кеңейту жолымен
белсендіру үшін барлық қажет алдын-ала шарттар бар.
Ипотекалық несиелерді кепілдендірудің Қазақстандық қоры акционерлік
қоғамының 2010-2020 жылдарға арналған даму стратегиясы - Қазақстан
Республикасының ипотекалық нарығы инфрақұрылымының маңызды элементі және
өзінің мамандануы бойынша бірегейі болып табылатын мемлекеттік қолдаудың
құралы Ипотекалық несиелерді кепілдендірудің Қазақстандық қоры АҚ-ның
миссиясын,көрінісін,стратегиялық мақсатын және мақсаттары мен міндеттерін
анықтайды. Оны жобалау кезінде Самұрұқ-Қазына Ұлттық Әл-ауқат қоры
акционерлік қоғамының 2020 жылға дейінгі дамуының стратегиялық
артықшылықтары ескірілген.
Оларға сәйкес Ипотекалық несиелерді кепілдендірудің қазақстандық
қоры акционерлік қоғамының қызметі Тұрғын үй құрылысын қолдау
бағытында ел экономикасының тұрақтылығының артуына,диверсификациясына
және жаңаруына мемлекеттік-жеке серіктестіктің дамуы қағидаларына көмек
көрсетеді.
Қордың стратегиялық мақсаты 2020 жылдың соңында Ипотекалық
несиелерді кепілдендірудің Қазақстандық қоры АҚ нарықтық үлесінің
банктік секторының ипотекалық тұрғын қарыздарының жинағы портфелінде 14%-
ға дейін, активтер рентабелдігі көрсеткіштерінің 2,2% деңгейіне дейін, ал
жеке капитал рентабельдігінің 2,8% деңгейіне дейін артуы.
2003 жылы Қазақстанның тұрғын тұрғын үй құрылыс банкі (ары қарай –
ТҚЖБ) – тұрғын құрылыс жинақтар жүйесі – тұрғын үй жағдайларын жақсарту,
оның ішінде тұрғын үйді сатып алу және ауыстыру үшін, сондай-ақ құрылыс,
жөндеу жұмыстары және үйді жаңарту үшін қарыз алу мақсатында жеке
жинақтарды жинауда негізделген тұрғын үйді қаржыландыру механизмі
құрылған. Тұрғын құрылыс жинақтары жүйесі германия моделін қолданады.
Қазақстан Республикасы үшін тұрғын жинақ құрылыс жүйесін құру тұрғын
саясатының артықшылықты бағыттарының бірі болып табылады. Тұрғын үй
құрылыс жинағының бұл жүйесі артық үлесте екінші деңгейлі банктерден
ипотекалық несиелер алуда алғашқы салымдарды салу үшін қажетті құралдары
жоқ, бірақ жеткілікті тұрақты табысы жоқ азаматтар (орта және одан төмен
табыстары бар халық) тобы үшін арналған.
Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ қарыздарының негізгі қызметі – бұл
қарыз берілген мерзімі бойынша сыйақының төмен ставкаларын кепілдендіру.
Банк ссудалық капитал нарығынан тыс және осыған сәйкес қаржылық нарықтық
қаржылық сыйақысының сыйақы ставкалары конъюктурасынан банктің пайыздық
саясатының салыстырмалы тәуелсіздігінде функциялайды. Бұл банк несиелерді
төмен пайыздық ставкамен беруге және жинақ салымдары бойынша да төмен
пайыздар төлеуге мүмкіндік береді.
Кесте 6 - Тұрғын үй қарызының шарттары
Тұрғын қарызының Келісім – шарт сомасы мен жиналған тұрғын жинақ
мөлшерінің көлемі сомасы айырмасы мөлшерінде. Ең төмен сома –
шектеусіз. Ең төмен жинақы сома 1 қарыз алушыға 100
млн теңге
Тұрғын үй қарызының 6 дан 25 жылға дейін; таңдалған тарифтік
мерзімі бағдарламаға байланысты.
Тұрғын үй қарызы Жылына 3,5-5%,таңдалған тарифтік бағдарламаға
бойынша сыйақы тәуелді, тиімді ставкалар – 5,3 %-ға дейін.
ставкасы Келісімнің барлық әсер ету мерзімінде нақты
Қарыз бойынша Сатып алынатын жылжымайтын мүлік;
қамтамасыздық Қарыз алушының немесе затты тапсырыс берушінің
иелігіндегі жылжымайтын мүлік:
Жиналған жеке тұрғын құрылыс жинақтары, басқа
келісім бойынша жеке және 3-ші жақты.
Қарыз валютасы Теңге
Қарызды өтеу Ай сайын – аннуитетті немесе негізгі қарызды ортақ
үлеспен төлеу және азаятын қалдықтан сыйақы.
Дерек көзі: Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның мәліметтері негізінде
құрастырылды
Тұрғын үй қарыздарды тұрғын үй жағдайын жақсартуға қажетті соманың
50% жинау кезінде беріледі.
Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ Қазақстан қор биржасының В, К
және Р категориялары бойынша саудалары шетел валютасымен, Қор тізіміне
қосылған мемлекеттік және мемлекеттік емес эмиссия бағалы қағаздармен,
сондай-ақ Халықаралық қаржылық ұйымдардың бағалы қағаздармен қатысу
құқығы бар мүшесі болып табылады.
2006 жылдың мамырында Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ мен
Қазпошта арасындағы Агенттік келісімге қол қойылған. Келісім шегінде
Қазпошта Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ атынан облыстық филиалдар
мен аудандық пошта байланысы жерлерінде келісім жасасу бойынша агенттік
қызмет көрсетеді. Серіктестіктің негізгі міндеті халыққа тұрғын құрылыс
жинақ жүйесі бойынша Келісім жасасудың ең артық тиімді шарттарын ұсыну.
2006 жылдың желтоқсанында тұрғын құрылыс жинақ туралы келісім және
тұрғын үй жағдайын жақсартуға қажет соманың 50% жинаған клиенттеріне
бірінші тұрғын үй қарыздарын беру жүзеге асты.
Ипотекалық несиелеу жылжымайтын мүлікті сатып алушылардың ағымдық
табыс деңгейі мен жылжымайтын мүлік объектісінің құнының арасындағы
қарама-қайшылықты шешетін механизм болып табылады. Ипотекалық несиелеуді
дамыту арқылы жылжымайтын мүліктің нарықтық айналымының масштабын
кеңейтуге болады. Осыған байланысты ұзақ мерзімді ипотекалық
несеиленедіру жүйесін енгізу мен дамыту жорлымен ақшаны жұмылдыратын
нарық механизмін дамыту үшін жағдайлар жасай отырып, тұрғын үй нарығында
халықтың несие-қаржы саласында төлемқабілетті сұраныстарын кеңейтуге
болады.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеудің мақсаты болып тұрақты табысы ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ...3
1 Ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы мен дамуының теориялық
аспектілері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... .6
1.1Ипотекалық несиенің қалыптасуы және оның әлеуметтік-экономикалық
маңызы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ...6
1.2Ипотекалық несиелеудің отандық және халықаралық тәжірибеде қолданылатын
негізгі
модельдері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ...13
1.3Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін
ұйымдастыру ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... 17
2 Дағдарыс жағдайында Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеуді
ұйымдастыруды талдау және бағалау (Қазақстан тұрғын үй құрылыс жинақ
банкі АҚ мысалында) ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ...26
2.1Ипотекалық несиелеу нарығының қазіргі жағдайы мен даму динамикасын
талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ...26
2.2Қазақстан тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның қызметінің негізгі
көрсеткіштерін
талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ..33
2.3Дағдарыс жағдайында Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның ипотекалық
несиелеу қоржынын талдау және
бағалау ... ... ... ... ... ... ... ... ...37
3 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу мәселелері мен оларды шешу
жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ..45
Қорытынды ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... .60
Пайдаланылған әдебиеттер
тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
..63
Қосымшалар ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... 65
Кіріспе
Қазақстан Республикасындағы мемлекеттік саясат негіздерінің бірі
азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз ету, олардың тұрып жатқан үй
жайларында қауіпсіз және сапалы тұрулары үшін жағдай жасау болып
табылады.
Қазақстан Республикасының қазіргі және ұзақ мерзімді болашақ дамуының
негізгі бағыты бұл қазіргі заманғы индустрия негізінде ғылыми техникалық
революция болып табылады, бұл өз кезегінде қоғамдық өндірістің жоғарғы
деңгейлі индустриялық жүйенің өндірістік күштерін қалыптастыратын жүйеге
көшуін қамтамасыз ету керек.
Бұл қойылған мақсатқа жету үшін Қазақстан экономикасының бәсекелестік
қабілетін жоғарлату негізінде ғана жүзеге асырылады. Әлемдік ғаламдану
жағдайында елге жоғарғы бәсекелесті жекелеген фирмалар емес, ал өзінің
арасында экономикалық қатынастардың терең байланыстырылған шаруашылық
субъектілердің кластерлері қамтамасыз етеді.
Дипломдық жұмыстың өзектілігі - қазіргі таңда жылдан-жылға үйге
деген сұраныс артуда. Әрбір отбасы тұрғын үй алуды қажет етеді.
Сол себепті Қазақстанда тұратын барлық халықты тұрғын
үймен қамтамасыз ету және тұрғын үй құрылысының тұрақты дамуын
қалыптастыру үшін көптеген жобалар құру болып табылады.
2003 жылдың 3 маусымында Қазақстан Республикасының құқықтық
актілерінің ипотекалық несиелер бойынша өзгертулер мен толықтырулар
енгізілген болатын. Онда келесідей түсініктер енгізілді: ипотекалық
қарыз, банктік қарыз; ипотекамен қамтамасыз етілген жылжымайтын мүлік
және тұрғын үй. Ипотекалық қарыз - тұрғын үй салу үшін немесе сатып алу
және жөндеу үшін берілетін ипотеалық қарыз (несие).
Дипломдық жұмыстың мақсаты – Қазақстан Республикасында ипотекалық
несиелеу жүйесін жетілдіру бойынша ғылыми-теориялық және тәжірибелік
ұсыныстар дайындау болып табылады.
Диплом жұмысының міндеттері:
- Ипотекалық несиелеу түсінігінің әлеуметтік-экономикалық мазмұнын,
мәнін ашу және түсіну үшін ұғымның өзіндік ерекшеліктерін айқындау;
- Ипотекалық нарықтың қалыптасуы, әрекет етуі және саланы реттеудегі
әлемдік тәжірибелерді зерделеу;
- Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй секторының жағдайын талдау,
тұрғын үй саясатының негізгі бағыттарын қарастыру;
- ҚР Тұрғын үй жинақ құрылыс банкінің қызмет ету ерекшеліктерін
сипаттау болып табылады.
Қазақстанның экономикасының көтерілуі және халықтың басым бөлігінің
тұрмыстық жағдайларын жақсартуға республикада тұрғын үй құрылысының
қалыптасуымен анықталады. Жалпы, 2030 жылға дейін Қазақстан
стратегиясының басымдылық бағытының бірі бұл – тұрғын үй құрылысы және
жалпы ұлттық мінездеменің негізгі талабы болып табылады.
Тұрғын үй - әлеуметтік инфрақұрылымның аса маңызды бөлігі болып
табылады, яғни бұл қызмет көрсетулердің салалық құрылымның кешені,
халықтың әлеуметтік тұрмыстық қанағаттандырушылығын қамтамасыз ететін
жүйе болып табылады.
Қазақстан Республикасындағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеу нарықтық
қатынастарға көшумен байланысты және тұрғын үй саясатының негізгі мақсаты
болып несиелеудің дамыған формалары арқылы тұрғын үйді сатып алуға және
құрылысына байланысты оңтайлы жағдайларды қалыптастыру. Тұрғын үйлерді
эксплуатацияға енгізу, жекешелендіру формасына және қаржыландыру
көздеріне байланысты құрылымы өзгереді.
Бүгінгі күні адамдардың көп саны ипотека алуға бет бұрды. Бұл жақсы
дайындық пен қажетті мөлшерде мәліметтерді қажет ететін маңызды іс.
Сондықтан да диплом жұмысының тақырыбы қазіргі кездегі өзекті
мәселелердің бірі болып табылады.
Ипотека – бұл жылжымайтын мүлікті кепілге берген кездегі несие.
Ипотекалық несиелеу кезінде заемшы жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін
несие алады және оны кепіл ретінде банкке рәсімдейді. Ипотека арқылы
сатып алынған жылжымайтын мүлік оны сатып алынған сәттен заемшының
меншігіне айналады. Ипотекалық несие тұрғын үй бағасының белгілі бір
бөлігіне беріледі. Пәтер бағасының қалған бөлігін заемшымен оның өз
қаражат есебінен төленуі міндетті. Бұл бастапқы жарна деп аталады.
Қазіргі уақытта қаржы қызмет көрсетулердің тұтынушылардың құқықтарын
қорғау жөніндегі заңнамаға Қазақстан Республикасының Президентімен
өзгерістер енгізілді. Қазақстан Республикасының ипотекалық кредит және
қаржы қызметiн тұтынушылар мен инвесторлардың құқықтарын қорғау
мәселелерi жөнiнде кейбiр заң актілеріне өзгерістер мен толықтырулар
енгізу туралы Заң қаржы қызметін тұтынушылардың құқықтарын қорғауын
күшейтуге, ипотекалық несиелеу кезінде азаматтарға кепіл беру, сондай-ақ
акционерлік қоғамдардың лауазымды тұлғалардың жауапкершілігін күшейтуіне
бағытталған. Өзгерістер ипотекалық несиелеудің түрлі мәселелерін реттеді.
Дипломдық жұмыс үш бөлімнен тұрады.
Бірінші бөлімде ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуының теориялық
негіздері, соның ішінде ипотекалық несиенің пайда болуы және оның
әлеуметтік маңызы, ипотекалық несиелеудің халықаралық тәжірибеде
қолданылатын негізгі модельдері, Қазақстан Республикасында ипотекалық
несиелеу жүйесін ұйымдастыру сипатталған.
Екінші бөлімде Қазақстан Республикасының коммерциялық банктеріндегі
ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру тәжірибелерін (Қазақстан тұрғын үй
құрылыс жинақ банкі АҚ мысалында), сонымен қатар Қазақстан тұрғын үй
құрылыс жинақ банкі АҚ-ның қызметінің негізгі көрсеткіштеріне, банктің
несиелік портфелі мен тәуекелдерді басқару жүйесіне талдау жасалынған.
Үшінші бөлімде Қазақстан Республикасындағы қазіргі жағдайдағы
ипотекалық несиелеуде кездесетін өзекті мәселелері, оларды шешу жолдары
мен даму болашағы анықталған.
Зерттеу жұмысының теориялық негізін шетелдік және отандық ғалымдардың
экономикалық теориялары, аймақтар экономикасы туралы еңбектері, заңдар,
нормативтік құқықтық актілері мен Қазақстан Республикасының Президентінің
зерттелген тақырып бойынша жарғылары, Президенттің Қазақстан халқына
жолдауы және басқа да құжаттар құрайды.
1 Ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы мен дамуының
теориялық аспектілері
1.1Ипотекалық несиенің қалыптасуы және оның әлеуметтік-экономикалық
маңызы
Ел экономикасының нарықтық қатынастарға көшу барысында коммерциялық
банктердің күрт өсуі байқалды. Өсу қарқыны еліміздегі тұрақсыздық
жағдайында болғандықтан коммерциялық операцияларда саяси және
экономикалық тәуекелділіктерге көп көңіл бөлуде. Тәуекелділікті қиын
болжамдау несиелеу саласында да жоғары пайыздық ставка кезінде көрініс
табады.
Несиеге деген сұраныс өте жоғары. Сәйкесінше оларды өтеу кепілдігі
қажет. Нарықтық экономика жағдайындағы несиені қамтамасыз етуде кеңінен
қолданылатын әдістерінің бірі болып кепіл зат болып табылады. Еліміздегі
экономиканың дамуы жағдайындағы нарықтық экономиканың маңызды
инструменттерінің бірі – ипотека.
Ипотека құқықтық институт ретінде б.з. І-ІІ ғасырларда Рим
территориясында белгілі болған. Одан ертерек ежелгі Египетте, Греция
заңдарында пайда болды. Қазіргі таңда ипотека АҚШ-та, Канадада, Англияда,
Францияда, Швецияда кеңінен дамыған.
Бүгінгі таңда елде ипотека, заңдылық тұрғыдан алғанда, кәсіпорын,
құрылыс, ғимарат немесе басқа объект яғни тікелей жермен, жер учаскесімен
байланысты кепілзат немесе оны қолдану құқығы деп түсіндіріледі.
Ипотеканың экономикалық мағынасы – бұл банктен немесе басқа да қаржылық
ұйымнан ссуда алу мақсатымен байланысты әр түрлі жылжымайтын мүлік
кепілзаты.
Елдегі қиын әлеуметтік-экономикалық дағдарыс жағдайы банктік
несиелеуге әсер етуде. Өндірістің құлдырауы, елдегі қаржылық тұрақсыздық
жағдайы – ақша жүйесінің бұзылуы әсерінен несиелеу құрылымы өзгерді.
Қысқа мерзімде ссудалардың саны артты. Өйткені ұзақ мерзімді несиелер
соның ішінде ипотекалық несие болжауға мүмкіндігі жоқ жоғары
тәуекелділікпен байланысты. Тұрақсыздық жағдайында өндірісті қолдауға
бағытталған несиелер мен оларды жабуға қажетті ақшалай кепілдіктер қажет.
Ипотека несиені қамтамасыз етудегі ең сенімді әдістерінің бірі болып
табылады. Елдегі нарықтық қатынастардың даму қарқынына байланысты
ипотекалық несиені өсіруде қажеттілік туып отыр. Бірақ қажетті
экономикалық жағдайларсыз ипотеканың дамуы мүмкін емес, мысалы меншік
иелерінің болмауы. Кепілдік құқық нормаларына сәйкес мүлікті тек ғана
несие кепілдігінің иемденушісі ғана сала алады.
Ипотеканың дамуын тежейтін маңызды фактор болып жерге жеке меншік
құқығының болмауы болып табылады. Жер кепілдіктің сенімді объектісі.
Қазақстанда ипотекалық несиенің даму болашағы жылжымайтын мүлік
нарығының құрылуына байланысты.
Біріншіден, оның үлкен сыйымдылығы: бүгінде сатуға арналған
жылжымайтын мүлік объектілері жоғары бағалануда.
Екіншіден, оған қатысушылардың кәсібилілігі жоғарылауда. Жылжымайтын
мүлік нарығының әрбір сегментінде өзінің белсенділігі мен шеберлілігі
жағынан жоғары лидерлер бар.
Үшіншіден, көпқырлылығы. Қазіргі таңда жылжымайтын мүлік нарығында
айналымға пәтерлер және тұрғын үйге жатпайтын құрылыстар, коттеджтер мен
офистер салуға арналған учаскелер, аяқталмаған өндіріс объектілері және
жерді алу құқығы түсуде.
Қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығы 6-7 жыл бұрын пәтерлер нарығы
ретінде пайда болды. Жылжымайтын мүлік нарығы ипотека кепілдігі арқылы
ипотекалық несиелеудің даму болашағын анықтайды.
Жылжымайтын мүлік құнының өсу қарқыны доллар бағамының өсу қарқынына
қарағанда жылдам өсуде. Әсіресе пәтердің жалға беру бағасы қымбат болып
отыр. Сәйкесінше тұрғын үйге жатпайтын құрылыстардың да жалға беру құны
жоғарылап келеді. Жер учаскелерінің қымбаттауы тез қарқынмен жүруде. Бір
ескерілетін жайт, жер учаскелерінің бағасы маусымдық кезеңге байланысты.
Қыс мезгілінде жылжымайтын мүлік нарығының бұл секторы жұмыс істемейді,
сәйкесінше бұл жер учаскелерінің өтімділігін шектейді.
Жылжымайтын мүлік нарығының дамуындағы маңызды заңдылығы болып
құрылысқа учаскелер, қайта құруға арналған ғимараттар, аяқталмаған өндіріс
объектілерін алуға бағытталған инвестициялық мәмілелердің көбеюі табылады.
Жылжымайтын мүлік нарығының серпінді өсуі мүлік кепілдігіне берілетін
ипотекалық несиелеудің дамуына әсер ететін маңызды фактор.
Ипотекалық жүйенің даму болашағы кәсіпорындарды жекешелендірумен
байланысты. Жекешелендірілген кәсіпорындардың мүліктік кешенін ипотекалық
несиелеу экономикалық мәселелерді шешіп қана қоймайды, сонымен қатар
әлеуметтік мәселелерді шешеді. Коммерциялық банктердің ссудаларының жоғары
пайыздық ставкалары жағдайында жеке меншіктендірілген кәсіпорындар
экономикалық қолдауды, соның ішінде арзан ипотекалық несиені қажет етеді.
Бұндай несиені кәсіпорындар өздерінің мүліктерін кепілдікке бере
отырып, ұзақ мерзімге алуға мүмкіндіктері бар. Ипотека кәсіпорындарға
дағдарысты әлеуметтік-экономикалық жағдайлардан шығуларына өздерінің
қаржылық жағдайларын дұрыстауға мүмкіндік береді. Кәсіпорынның
банкроттыққа ұшырау жағдайында, егер ипотекалық міндеттемелер орындалмаса,
кепілзат иесі ипотекада тұрған мүлікті бірден өндіріп алу нәтижесінде
кәсіпорында банкроттыққа ұшыратуға құқылы емес. Ипотекалық несие берген
кепілзат иесі кәсіпорынның қаржылық жағдайын дұрыстауға бағытталған өзінің
шараларын жүзеге асыруға мүмкіндігі бар. Яғни, басқару органдарында
өкілдерін сайлау, кәсіпорынның өндірілген өнімін және басқа мүлігін иелені
құқығын шектеу. Егер аталған шаралар оң нәтиже бермесе, бекітілген
заңдылық тәртіппен несие беруші кепілдікке салынған кәсіпорынды аукцион
арқылы сата алады.
Коммерциялық банктердің және басқа да несиелік мекемелердің ипотекалық
несие операцияларындағы мәмілелер жылжымайтын мүлік кепілдігімен берілген
кепілхаттың көмегімен жасалады. Ипотекалық несиенің негігі қамтамасыз
етілуі болып осы кепілхат табылады. Кепілхатта, несиелік келісім-
шарттарының ортақ қарыз соммасын және пайыздарды төлеу міндеттемелердің
тармағы көрсетілуі керек. Қосымша шарттар салықтардың төленуін реттеуді
жекеменшікті сақтау жағдайларын және оны жөндеуден өткізуді, оны пайдалану
бойынша мүмкіндіктерін болжайды. Барлық кепілхаттарды ссуданы бөліп өтеу
түрінде қарауға болады. Ипотека бойынша заем алушы алынған ссуда соммасын
пайыздармен бірге ай сайын төленетін төлем формасында өтеуге міндетті. Ай
сайынғы төлемдер тұрақты, ал кейбір жағдайда өсуі мүмкін, бұл өз кезегінде
инфляция деңгейінде олардың көлеміне түзету енгізуге мүмкіндік береді.
Қазақстандағы жылжымайтын мүлікті несиелеу нарығы қарқынды дамуда. АҚШ-
та, Жапонияда және Батыс Европа мен Шығыс Европада банктік несиелер
көмегімен жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелердің үлесі 80%.
Қазақстандағы жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелердің жалпы
көлеміндегі ипотекалық несиелеудің үлесі 15% құрайды. Дегенмен
қазақстандық нарықтағы ипотеканың даму болашағы зор.
Кесте 1 - Жылжымайтын ипотекалық несиелеу кезеңдері
сатып алушы өзіне ұнаған мүлікті
таңдайды;
Жылжымайтын ипотекалық несиелеу
кезеңдері
өзінің көне мүлігін сатып, жаңа
жылжымайтын мүлік құнының бір
бөлігін өтейді;
жаңа мүліктің қалған құнын банктен
несие алып, сатып алған мүлігін
кепілдікке қояды;
сатып алушы банкпен жасасқан
келісім-шартында белгіленген уақыт
мерзімінде несиені өтейді және
банкке несиелік ақша қаражаттарын
қолданғаны үшін сыйақылар төлей
отырып, жаңа мүлікті иеленіп
қолданады;
егер сатып алушы толық көлемде төлем
жасаған болса, онда банк белгіленген
мерзім аяқталғаннан кейін сатып
алушы мүлікті толық иеленуге құқылы
болады;
Дерек көзі: ҚР-ның ипотекалық несиелеу мәліметтері негізінде автормен
құрастырылған
Қарыз алушы жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін алған несиені белгілі
бір жағдайға байланысты қайтара алмау тәуекелділігі бар. Бұл жағдайда
банк кепілдікке алынған жылжымайтын мүлікті көпшілік саудада өткізе
алады. Мүлік сатылғаннан кейін банк қайтарылмаған несиенің бір бөлігін,
сыйақыларды және тұрақсыздық төлемін алады. Сондай-ақ банк мүлікті сату
кезінде шеккен шығындарының орнын толтыруды талап етуге құқылы. Қалған
сома несие алушыға қайтарылады.
Кепілзат иесі болып жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін заем беруші
тұлға табылады. Кепілзат беруші болып несие алушы табылады. Ол несиедық
қаражаттарға жылжымайтын мүлік сатып алып, оны кепілзат иесіне кепілдікке
береді. Кепілзат беруші жылжымайтын мүлікті иеленуге және қолану құқын
сақтап қалады.
Кепілдікке алынған мүлік қарызгердің міндеттемелерінің орындалуын
қамтамасыз етеді. Сондықтан ипотекалық несие келісім-шартында
қамтамасыздандыруда белгіленген ипотека келесілерді қамтамасыз етеді:
- кепілзат иесіне (банкке) ипотекалық несие келісім-шарты бойынша
қарызгердің негізгі сомасын төлеуді;
- банкке несиені пайдаланғаны үшін тиесілі сыйақылар төлеуді ;
- ипотека белглі бір көлемде банктің талартарын қамтамасыз етеді,
соның ішінде: негізгі міндеттемелерді орындамаған жағдайда немесе
төлем мерзімін өткізіп алған жағдайда.
Ипотека әр түрлі құжаттарда рәсімделуі мүмкін: ипотекалық келісімшарт
және ипотекалық куәлік. Ипотекалық келісім-шарт жазбаша формада жасалып,
кепілзат иесімен кепілзат берушілер қолдарымен бекітіледі.
Ипотека туралы келісім-шарттар жарғысына сәйкес жылжымайтын мүліктің
орналасқан орны бойынша жасалған мемлекеттік тіркеу жүргізілгеннен кейін
ғана ипотекалық келісім-шарт жасалды деп танылып күшіне енеді. Ипотекалық
келісім-шарт нотариалды куәландыруды талап етпейді. Ол екі жақтың
келісімі бойынша жасалады. Ипотекалық келісім-шартта келесілер көрсетілуі
қажет:
Сурет 1. Ипотекалық келісім-шарт құрылымы
Дерек көзі: ҚР-ның ипотекалық несиелеу мәліметтері негізінде автормен
құрастырылған
Егер негізгі міндеттемелер бөлек орындалатын болса, онда оның мерзімі
немесе төлем жүргізу кезеңдері және олардың көлемі ипотекалық келісім-
шартта көрсетілуі керек. Ипотекалық келісім-шартты жасасу барысында
кепілзат беруші кепілзат иесіне ипотекалық келісім-шартты тіркеу кезінде
кепілдікке салынған мүлікке үшінші тұлғаның құқығы туралы хабардар етуі
міндетті. Кепілзат иесінің құқығы ипотекалық куәлікпен расталады.
Ипотекалық келісім-шарттың барлық даналарында ипотекалық куәліктің
берілгендігі туралы белгі қойылады.
Ипотекалық куәлік бір ғана данада беріледі және ол банкте қалады.
Ипотекалық куәлік ипотекалық келісім-шартында көрсетілген кепілзат
мүлігін иемдену, сонымен қатар ипотекамен қамтамасыз етілген ақшалай
міндеттердің орындалу құқығын тіркейтін ордерлік құнды қағаз болып
табылады. Ипотекалық куәлік бойынша құқықты ипотекалық куәлікке табыстама
жазбаша жасау арқылы басқа тұлғаға беруге болады. Ипотекалық куәлікте
келесілер көрсетілуі керек:
Кесте 2 – Ипотекалық несиелеу куәлігінің құрылымы
Ипотекалық куәлікте көрсетілетін құжаттар тізбегі
1. құжаттың атауы көрсетілген 6.негізгі міндеттемелер соммасы және
“ипотекалық куәлік сөзі” сыйақы көлемін көрсету;
2. кепілзат берушінің аты-жөні және 7.негізгі міндеттемелер соммасын
тұрғылықты жері; және сыйақы төлеу соммасын көрсету;
3.қарызгердің аты-жөні және 8.ипотека пәні болып табылатын
тұрғылықты жері, егер қарызгер кепілзат берушіге тиесілі
негізгі міндеттемелер бойынша жылжымайтын мүлікті иелену құқығының
кепілзат беруші болып табылмаған атауы;
жағдайда;
4.кепілзат иесінің атауы және 9.кепілзат берушінің қолы және
орналасқан жері; ипотекалық куәліктің берілген күні.
5.ипотекалық келісім-шарттың
жасасқан мерзімі және орны;
Дерек көзі: Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның мәліметтері негізінде
автормен құрастырылған
Егер жоғарыда аталған талаптар сақталмаса және түзетулер енгізілген
болса, онда ипотекалық куәлік жарамсыз деп танылады. Ипотекалық куәлікті
беру және оны болашақта басқа иеленушіге қайта беру ипотека пәні болып
табылатын жылжымайтын мүліктің орналасу жері бойынша мемлекеттік
тіркеуден өту қажет. Ипотекалық қамтамасыз етілген ақшалай міндеттемелер
бөлшектеп орындалған кезде ипотекалық куәлікте сәйкесінше міндеттемелрдің
бір бөлігінің орындалғаны туралы белгі қойылуы тиіс. Бұндай белгі жылына
бір рет жасалуы керек. Жалпы егер ипотекалық куәлік кепілзат иесінде
(банкте) болса, онда ипотекамен қамтамасыз етілген міндеттемелердің
орындалмағанын білдіреді. Керісінше егер ипотекалық куәлік кепілзат
берушіде болса, онда ипотекамен қамтамасыз етілген міндеттемелер
орындалды деп саналады.
Өзге несиелерге қарағанда ипотекалық несиелеу барысында ссуда және
оны қамтамасыз ету қаражаттары туралы келісім шарт өзгеше болып келеді.
Маңыздыларына қарыздары үшін мүлікті мәжбүрлеп ұстап қалу құқығы жатады.
Бұл құқықтың мағынасы қарызгердің өз міндеттемелерін орындамаған жағдайда
қарыз беруші қарызы қаматамасыз етуге салынған жылжымайтын мүліктің
құнынан алады.
Ипотека жүйесі дамыған елдердің заңдарында қарыздар үшін өндіріп
алынған мүлік сатылғаннан кейін екі айдан екі жылға дейін мерзім
аралығында қарызгердің мүлігін сатып алу құқы қарастырылуы қажет.
Айтылып кеткен заңды нормаларда негізінен ипотекалық несиелердің
принциптері жүзеге асырылады. Отандық және шетел тәжірибесіндегі
ипотекалық несиенің келесідей жалпы принциптерін бөліп көрсетуге болады:
- мүлікті қарызгерге жеке меншік құқығын шектеу жолымен қалдыру;
- кепілзаттың үлесі түрінде ссуда көлемін анықтау;
- бережақты уақытында өтемеген жағдайда жылжымайтын мүлікті жоғалту және
мұны басқа тұлғаға беру.
Ипотекалық ссудаларды талдау барысында келесілерді жүзеге асыру
қажет:
- бережақты өтеу схемасын жасау;
- инвестиция үшін ипотеканың тиімділігін және қарызгер үшін ссуданың
бағасын анықтау;
- ипотеканың мақсатты түрін дұрыс таңдауға мүмкіндік беретін қосымша
шарттарды іздестіру.
Ипотеканың кеңінен қолданылатын елдерде ипотекалық ссуданы берумен
байланысты инфляция мәселелерді мүлік құнының бөлшектік өсімді ссуда
көмегімен шешуге тырысады. Ипотекалық несиелеудің бұндай түрін қолдану
кезінде шарт жасасу барысында тараптар ссуданы төмендетілегн пайыздық
ставка бойынша беруді қарастырады. Қарызгер өз кезегінде мәміле соңындағы
мерзімдегі мүліктің инфляцияның жоғарылау құнының бір бөлігін береді.
Әдетте ставка нарықпен салыстырғанда 13 дейін төмендетіледі. Несие
берушіге өтемақы түрінде төленетін мүлік кепілзат құнының да 13 бөлігі
төленеді.
АҚШ-та ипотеканың тағы да бір түрі кең таралған, яғни кепілдікке қарт
адамдардың үйлері алынады. Ол кері аннуитетті кепілхат бойынша ссуда деп
аталады. Ипотекалық несиелеудің бұндай түрі кепілге салынған үйден бұның
иегерімен жүйелі түрде табыс алуға бағытталған. Операция мүлікті сату
кезінде мүлік құнын бөлшектеп төлеумен ұқсас.
Ипотекалық несиелеу түрлерін дұрыс таңдау ипотеканың принциптері мен
ипотекалық ссудалар түрлеріне ғана байланысты ғана емес. Ең маңыздысы
болып ипотеканы қолданудың мақсаттылығын анықтау табылады.
Қазақстанда ипотекалық несиелеудің құрылуы және дамуы ипотека бойынша
мекемелер жүйесін құрумен тығыз байланысты. Ипотекалық жүйе деп тікелей
ипотекалық несиелеумен айналысатын және жылжымайтын мүлікті кепілдікке
ала отырып, несие беру механиміне қызмет көресететін мекемелер жиынтығын
айтады.
Кесте 3 - Қазақстанның қазіргі ипотекалық жүйесінің инфрақұрылымы
жылжымайтын мүлік объектілерін
міндетті тіркеудің бірыңғай жүйесі;
Қазақстанның қазіргі ипотекалық жүйе
инфрақұрылымының элементтері
жылжымайтын мүлікті бағалауды жүзеге
асыратын маманданған ұйымдар;
ипотекалық несиелеу механизмі
бақылауды және реттеуді жүзеге
асыратын мемлекеттік банктер;
мамандандырылған ипотекалық банктер;
басқа да коммерциялық банктер;
банктік емес қаржылық институттар;
бюджеттен тыс қорлар;
сақтандыру компаниялары.
Дерек көзі: ҚР-ның ипотекалық несиелеу мәліметтері негізінде автормен
құрастырылған
Ипотекалық ұйымдар құрылымының бұндай мақсаттылығы Қазақстандағы
және басқа да елдердегі ипотекалық несиелеудің тәжірибелерімен
дәлелденген.
1.2 Ипотекалық несиелеудің отандық және халықаралық тәжірибеде
қолданылатын негізгі модельдері
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шетел тәжірибелерінде
әрекет етіп отырған негізгі үлгілері бар.
Ипотекалық несиелеудің біршама қарапайым және біршама жетілген үлгісі
шартты түрде айтсақ, қарапайым ашық үлгі. Бұл үлгінің бастапқы
принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық ссудаларға деген барлық
клиенттердің жалпы өтініші банктің меншікті және сырттан тартылған
қаражаттары: депозиттерде жатқан клиенттердің қаражаттары; банкаралық
несиелер және т.с.с. есебінен қамтамасыз етіледі.
Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық
ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие-қаржы
нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік
банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және
ауқымына мәнді әсер етеді.
Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсіресе қаржы
нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған елдерде іс
жүзінде кеңінен таралған.
Бұл қарастырылған үлгіден ажыратылатын келесі үлгі кеңейтілген ашық
үлгі деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу
жүйесі үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын,
жылжымайтын мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар
нарығы арқылы жүзеге асырылады. Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген
ипотекалық нарық құрылымының құрылған жағдайында, екінші нарықта
айналыста жүретін бағалы қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек
көрсетілетін және жиі бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл
үлгі іс жүзінде тұрақты экономикасы бар елдерде кеңінен таралған.
Әсіресе, бұл үлгінің дамуы АҚШ-та орын алды. Осындай себептерге
байланысты бұл үлгіні көбіне ипотеканың американдық үлгісі деп атап
кеткен.
Американдық үлгінің қағидасы бойынша әр жылдан белгілі бір табысы бар
адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін
клиенттің иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті
кепілге ала отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы есебінен
төлеп, бірден тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың
типіне және қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15-30 жылдың
ішінде жүзеге асырылады.
Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген
ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын
талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық компаниялар үшін ұзақ мерзімді
қаржы тәуекелі мәселесін шешетін қолайлы тәсіл ретінде көптеген банктерді
өзіне тартады.
Қарапайым ашық және кеңейтілген ашық үлгілердің сипатты белгісі олар
таза нарықтық ипотекалық несиелеу механизмін білдіреді. Мұндай жағдайда
ақшаға деген сұраным мен ұсыным балансы және ауқымы көбіне екі өзара
байланысты көрсеткіштермен реттеледі:
- Ссудалар бойынша банктік пайыз мөлшері және екінші нарықта орналасқан
бағалы қағаздардың табыстылығына байланысты анықталатын несиелік
ресурстар бағасымен;
- Сақтандыру компанияларына қоса алғандағы ипотекалық нарықтың барлық
кәсіби қатысушыларының қызметтеріне төленетін аударымдар мөлшерімен.
Ипотекалық несиелеудің келесі үшінші үлгісі – бұл балансталған
автономды үлгі. Бұл үлгінің ең басты белгісі оның қызметінің жинақ-ссуда
принципіне негізделуінен көрінеді. Мұндай принцип барысында банктердің
жиынтық несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы
емес, оның орнына өзара кассалық көмек принципі бойынша болашақ қарыз
алушының қаражаттарын тарту есебінен құралады. Бұл үлгі бойынша қарыз
алушы алдын ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің
жартылай сомасы мөлшерінде жинақтағаннан кейін ғана ссуда алуға құқылы.
Мұндай шектеулілік алдындағы қарастырылған үлгілермен салыстырғанда
басты кемшілік болып табылады. Өйткені, бұл үлгі нақты қарыз алушының
жылжымайтын мүлікті сатып алудағы мүмкіндігін кешеуілдетеді.
Бірақ бұл балансталған автономиялық үлгінің өзіндік артықшылығы да
бар, яғни бұл үлгі өзінің автономиялық күшіне байланысты жалпы қаржы-
несие нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономиялы үлгінің іске
асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай бағада
несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін
қызметі үшін ақыл-ойға сыйымды маржаны белгілеу ғана қажет. Құрылыс
қаражаттары салымы бойынша табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны үшін
төленетін пайыз мөлшері еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты
жинақтарға табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің
бағасын қысқарта белгілеуіне болады. Мысалға айталық, жинақтарға
төленетін табыс 10%, ал несиеге қойылатын пайыз мөлшері 13% десек, онда
банк жинаққа төленетін табысты несие бағасынан шегеру арқылы маржаны 3%
деп хабарлауы мүмкін.
Демек, бұл үлгі қарызға алатын ақшалардың нарықтық бағасына да, сол
сияқты бұл бағаның жалпы деңгейіне тәуелсіз болып табылады. Балансталған
автономиялық үлгінің бұл сапасы экономикасы тұрақсыз елдерде ипотекалық
несиелеудің дамуы үшін аса маңызды. Бірақ та бұл жерде барлық өзара есеп
айырысулар еркін алмастырылатын валютада жүргізілгенді қалайды. Сондай-ақ
аталған үлгінің тағы бір артықшылығы мұнда несие беруші несиенің
қайтарылуында ең төменгі тәуекелге барады.
Кесте 4 - Тұрғын үй нарығының шетелдік үлгілері
Үлгі Нарықтың сипаттамасы Нарықты мемлекеттік және
жергілікті реттеу
ерекшеліктері
АҚШ Тұрғын үй нарығында жекеТұрғын үй нарығы ХХ ғ.
меншіктің үлесі жоғары. 30 жж. бастап
Single Family Home, мемлекеттік реттеле
Condo, Studio және бастады, мемлекет төмен
Apartment тәрізді тұрғынтабысты отбасылар үшін,
үй типтері кең тараған. жалға берілетін
Мемлекеттегі жалдық баспаналарға субсидиялар
нарықтың үлесі - 34% тағайындайды.
Муниципалдық баспаналар
сатылмайды
Швеция Швецияда тұрғын үй ХХ ғ. 70 жж. бастап,
қорының 75 % 1940 жж. мемлекеттік тұрғын үй
кейін салынған. Тұрғын саясаты қол алынды.
үй қорының 98 – 99 % су 1946-1948 жж Мемлекеттік
құбыры, тұрғын үй басқарамасы
орталықтандырылған жылу құрылды. Төмен табысты
және кәріз жүйесімен балалы жанұялар және
жабдықталған. Жалға зейнеткерлер үшін тұрғын
берілетін үйлер, жалпы үй субсидиясы беріледі.
нарықтың 57% иемденеді.
Пәтерақының мөлшері
құрылыстың салыну уақыты
бойынша анықталады
4- кестенің жалғасы
Коммуналдық қызметтерді Жалға берілетін
Германия пайдалану қызметті пәтерлерді, тұрғындардың
ұсынушы кәсіпорындармен жекешелендіруге
жасалған келісім-шарт құқықтары бар.
негізінде орындалады.
Жалдық сегменттің үлесі
-60%
Нидерланды Тұрғын үй қоры Тұрғын үй қоғамдары
салыстырмалы түрде жаңа жұмыс істейді. Жалға
және баспана сапасы берілетін үй нарығы
жоғары. Тұрғын үй қорын Үкімет құрылымдары
жеке меншік үйлер және арқылы реттелінеді
жалға берілетін үйлер
(55%) құрайды.
Әлеуметтік жалға
берілетін үйлер нарығы
қалыптасқан
Финляндия Жеке меншіктегі пәтерлерТөмен табысты азаматтар
тұрғын үй қорының 60 %, үшін жалдау ақысын және
жалға берілетін үйлер 30пәтер құрылысын
% иемденеді. Пәтерлерді жүргізуге арналған
жөндеу, реконструкциялаумемлекеттік жәрдемақылар
жұмыстарымен арнайы тағайындалады және
кәсіпорындар айналысады.мемлекеттік несиелеу
Кәсіпорындардың жолымен жалға берілетін
әрқайсысы 2-3 мың пәтерлердің құрылысы
пәтерге қызмет көрсетугежүргізіледі
маманданады
Дерек көзі: ҚР-ның ипотекалық несиелеу мәліметтері негізінде автормен
құрастырылған
Тұрғын үй алғысы келген азамат, тұрғын үйді сатып алатын уақыттан
бұрын, яғни 2-10 жыл бұрын арнайы қаржы-несие жүйесімен өзара қатынасқа
түседі. Өзінің мүмкіндігіне қарай арнайы банктерге немесе жинақ
кассаларына болашақта сатып алатын үйдің 45% жинақтайды. Содан кейін
барып, ол мемлекеттік дотация алуға (үйдің құнының 10% шамасында) және
қалған төлейтін бөлігінің шамасында банктен жеңілдікпен 10-15 жылға несие
алуға құқылы болып табылады.
Бірінші кезеңде мақсатты салымдар есебінен жинақталған қаржылық
ресурстарды банк бұл осы жүйемен ертерек қатынас орнатып, несие алу
кезеңіне өткендерге, яғни ссуда сұрап отырған клиенттер үшін пайдаланады.
Басқаша айтқанда, Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгісі
жылжымайтын мүліктердің салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз
етіліп шығарылатын бағалы қағаздардың екінші нарығымен байланыспайды және
оған тәуелді емес.
Германияның құрылыс қаражаттары жүйесінің ең басты бір артықшылығы –
оның шегінде пайдаланылатын мақсатты құрылыс қаражаттарына, берілетін
несиеге байланысты есептелетін пайыз мөлшері автономиялық болғандықтан
несие-қаржы нарығының жалпы жағдайына тәуелсіз болып табылады. Бұл
сызбаның басты сипаты оның шектеулігін көрсетеді, яғни несиенің берілу
көзі ретінде құрылыс қаражаттарын жинақтау келісім-шартына қатынасушы
салым иелерімен жинақталатын қаражаттардың қолданылуынан байқауға болады.
Бұл жүйені пайдаланатын банктер мақсатты салымдар бойынша нарықтан
төменгі жағдайда, пайыз төлеумен қатар, нарықтан төменгі жағдайда
несиелер беру мүмкіндігі бар.
Германияда құрылыс жинақ жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау бар.
Мемлекет меншікті капиталдың жинақталуына тұрғын үй құрылысына сыйақылар
беру немесе салықтық жеңілдіктер жасау арқылы ынталандырып отырады. Салым
иесінің ынталандыру түрін таңдау құқы бар. Егер ол сыйақы (субсидия)
жолын таңдаса, онда оның жинағы 300 неміс маркасына (жалғыз бастылар
үшін) немесе 1600 маркаға (отбасылар үшін) жеткенде мемлекеттен 10%
көлемінде қосымша сыйақы алады.
Құрылыс қаражаттарын жинақтау жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау
көрсетілуі тиіс. Мемлекет өз тарапынан тұрғын үй құрылысына дотация беру
арқылы немесе салықтық жеңілдіктер арқылы меншікті капиталдың жинақталуын
ынталандырып отырады.
Қазақстандағы жаңадан құрылған Тұрғын үй – құрылыс банкі
тәжірибесінде Германияның үлгісін қолдану қарастырылған.
1.3 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін
ұйымдастыру
Қазақстан бұрынғы кеңестік тұрғын үйлерді қаржыландыру жүйесінің бір
бөлігі ретінде мемлекеттік тұрғын үйлер құрылысы үшін орталықтандырылған
бюджеттік ресурстарды қайта бөлу мен тұрғылық жағдайларын жақсарту
тізіміндегі тұрған тұрғындарға тегін таратылу арқылы тұрғын үй құрылысын
дәстүрлі схема түрінде қаржыландырып отырған.
Қазақстанның тәуелсіздік алып, нарықтық экономикаға өту кезінде бұл
схеманың кемшіліктері байқалды. Жаңа тұрғын үй құрылысына бюджеттік
ассигновациялық қысқарту жаңа тұрғын үйлердің құрылыс көлемін қысқартуға
әкеліп соқтырды. Бұл өз кезегінде тұрғын үй құрылысын қаржыландыру
жүйксін реформалауды талап етті, яғни бюджеттік схемадан бюджеттен тыс
ресурстар екінші деңгейлі банктің несиелік қаражаттары мен несие алушының
жеке қаражаттары есесбінен қаржыландыруға өтті.
Кесте 5 - Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығы даму бағытының
сипаттамасы
Кезеңдер Ерекшеліктері Мәселелері
Бірінші қалыптасқан тұрғын үй ұлғаймалы инфляция
кезең (1991-1995 ж.) шаруашылық болып, сала
байланыстарының бұзылуы,қызметтерінің жағдайы
тұрғын үй саясатының нашарлады, сала толық
өзгерісі болып, қаржыландырылмай, тұрғын
мемлекеттік тұрғын үй үй қызметі бағаларының
қоры жекешелендірілді; жалпы шамасы республика
бойынша бірнеше есе
өсті;
Екінші экономика аса жоғары Тұрғындар барлық қызмет
кезең емес, бірақ тұрақты көрсету шығындарын
(1996-1999 ж.) түрдегі көрсеткіштерге өздері төлеуге бет
ие болды, тұрғын үй бұрды, мемлекеттік
құрылысының жандануы құрылыс ұйымдары
басталып, салада қысқаруға ұшырап,
инвестициялау қарқыны жекеменшік кәсіпорындар
жоғарлады; аймақтарда құрылды;
жекешелендіру процессі
аяқталды;
Үшінші Мемлекеттік баспана жетіспеушілігі,
кезең бағдарламалар әлеуметтік жағдайларды
(2000-2005 ж.) қабылданды, үйлердің қалыпқа келтіру, тұрғын
апаттық жағдайдан үй құрылысына несиелік
қирауының алдын-алу, қаржыландыру қажет
қаржы нарығына етілді, тұрғын үй
өзгерістер енгізілді, саласын одан әрі дамыту
халықтың өмір сүру мемлекет үшін аса
деңгейінің маңызды болды;
көрсеткіштерін арттыру
көзделді;
Төртінші кезең (2006 жыләлемдік қаржы 2006 ж. баға өте
және одан бері қарай) дағдарысына байланысты жоғарылады,
тұрғын үй нарығында да 2007 ж. жылжымайтын
құлдырау байқалды, мүлік белсенділігі, 2008
мемлекет саясаты банк ж. республика бойынша
механизміне бағытталды; тұрғын үйлерді алып-сату
көлемі төмендеді,
нарықтың бәсеңсуі 70%
болды;
Дерек көзі: ҚР-ның ипотекалық несиелеу мәліметтері негізінде автормен
құрастырылған
1991 жылы тұрғын үй саласындағы нарықтық қатынастардың құрылу мен
дамуының бастапқы құқықтық негізін құрайтын заңдылық актілер қабылданды:
Кепілзат туралы, Инвестициялық қызмет туралы, Жылжымайтын мүлік
ипотекасы туралы, Жылжымайтын мүлік құқығын және онымен жасалатын
мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы, Тұрғын үй қатынастары туралы
Қазақстан Республикасының заңдары. 1993 жылы Жаңа тұрғын үй саясатының
мемлекеттік бағдарламасы және оны жүзеге асыру механизмі туралы
Қазақстан Республикасының Президент жарлығы қабылданды. Бағдарламада
тұрғын үй саясатындағы маңызды стратегиялық қадамдар қарастырылған:
- тұрғын үй сферасына қатысты құқықтық нормалар жүйесіне өзгертулер
мен толықтырулар енгізу;
- тұрғын үй құрылысын және тұрғылықты коммуналдық шаруашылықты
қаржыландыру жүйесін реформалау;
- демонополизациялау;
- тұрғын үй құрылысының құнын төмендету және тұрғындар үшін оны
арзандату шараларын қарастыру;
- тұрғын үй құрылысына қатысушылар үшін жеңілдіктер жүйесін құру және
т.б.
Сурет 2. Тұрғын үй саласы бойынша несиелеу жүйесі
Дерек көзі: Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның мәліметтері
негізінде автормен құрастырылған
Ипотекалық несиелеудің екі деңгейлі жүйесі екі нарықтан тұрады:
алғашқы нарық және екінші нарық.
Алғашқы нарықта екінші деңгейлі банктер тұрғын үй жағдайын жақсарту
үшін несие алушыға стандартты ұзақ мерзімді ипотекалық несиелер береді.
Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің алғашқы нарығының дамуы ипотекалық
несиелерді беру мен қызмет көрсету тәртібінің стандартизациясына
байланысты. Егер әрбір несиенің сапасы бірдей, ал несиелік келісім-
шарттары стандартты формада шығарылса, онда екінші нарықтың операторы
болып табылатын Қазақстан ипотекалық компаниясының жұмысының ипотекалық
несиелерді қалыптастыру мен олардың негізінде ипотекалық облигациялар
шығару бойынша жұмысын жеңілдетеді.
Екінші нарықта Қазақстан ипотекалық компаниясы екінші деңгейлі
банктердің өтімділігін қамтамасыз ету үшін несиелік мекемелермен берілген
ипотекалық несиелерді сатып алғандай болып ипотекалық несиелерді
қалыптастырып, қамтамасыз етілген ипотекалық облигацияларды шығарады.
Құнды қағаздар бойынша Ұлттық комиссия зейнетақы активтерін
ипотекалық облигацияларға орналастыруға байланысты бірнеше өзгертулер
енгізіп, әділет министрлігімен бекітілді. Соған сәйкес зейнетақы
активтерін басқару бойынша компанияларға ипотекалық облигацияларға
зейнетақы активтерінің 5% орналастыруға рұқсат берілген.
Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің екінші нарығының даму болашағы
зор. Елдегі ірі институционалды инвесторлардың болуы (олар зейнетақы
қоры, екінші деңгейлі банктер, сақтандыру компаниялары) нарықтың бұл
сегментінің дамуына тиімді жағдайлар жасауда. Бүгінгі таңда нарықтың бұл
сегментін дамытуға зейнетақы қорының активтерінің өзі ғана жеткілікті.
Ипотекалық несиелеуді кепілдендірудің Қазақстандық қоры қызыметтің
қысқа тарихына ие және оның тиімділігі көрсеткіштері төмен және тұрақсыз.
Компания Қазақстандық қарыз алушыларға ипотекалық несиелеу бойынша
кепілдерді 2013 жылдың маусымында бере бастады.
Сол уақыттан бері оның негізгі қызметтен түсетін ақша ағымдары
көрсеткіштері бір ретте оң болған жоқ.
Нақты алғанда ипотекалық несиелерді кепілдендірудің Қазақстандық қоры
– тұрғын үй құрылысының мемлекеттік бағдарламасы шегінде кепіл беретін
жалғыз компания.
Ипотекалық несиелерді кепілдендірудің Қазақстандық қоры бірнеше
тұрғын үй мемлекеттік бағдарламаларын жүзеге асыруға тартылған, және бұл
бағдарлама бойынша пәтерді сату сатып алу мәмлемелердің шамамен 60%-ы
оның қатысумен жүргізілген.
Мемлекет ипотекалық несиелерді кепілдендірудің Қазақстандық қорының
қызыметін Самрұқ-Қазына холдингі арқылы қатаң бақылайды. Холдинг
директорлар Кеңесі мүшелерін тағайындап компанияның стратегиясымен
саясатын анықтайды.
2014 жылдың 1 мамырына ипотекалық несиелердің кепілдендірудің
Қазақстандық қорымен кепілдендірілген несиелердің жалпы көлемсі шамамен
64 млрд. теңгені (435 млн.долл.) құрған. Бірақ ипотекалық несиелерді
кепілдендіру Қазақстандық қорының кепіліміне Қазақстанда берілетін барлық
несиелердің тек 8,6% ғана көтерілген.
Мемлекеттік бағдарламалар шегінде берілген ипотекалық неселер бойынша
кепілді міндеттемелер ипотекалық несиелерді кепілдендірудің Қазақстандық
қоры портфелінің шамамен 84% құрайды және алдағы 2 жылда оның үлесі
жоғары болып қалады. Компания кепілдер бойынша әлі төлемдер жүргізген
емес. Ипотекалық несиелерді кепілдендірудің Қазақстандық қоры өте әлсіз
ликвидитілікке ие. Бұған инвестициялық портфелдің сапасы теріс әсер
етеді.
Ипотекалық несиелерді кепілдендірудің Қазақстандық қоры рейтингтері
Қазақстан Республикасын егеменді рейтиінгтерінің артынан өзгеруі әбден
мүмкін.
Әлі де Ипотекалық несиелерді кепілдендірудің Қазақстандық қорына
ұсынылған кепілдер бойынша өз міндеттемелерін орындау керек болмаса да,
бұндағы қажеттілік қаржы секторындағы ағымдағы жағдайға байланысты,
сондай-ақ қазақстандық ипотекалық нарықтың дамудың әлдеқайда артық
деңгейіне өтуімен пайда болуы мүмкін. Ипотекалық несиелерді
кепілдендірудің Қазақстандық қоры рейтингтері Қазақстан Республикасының
егеменді рейтингтерінің артынан өзгеруі әбден мүмкін.
Қазіргі кезде әлемдік тәжірибеде негізделген ипотекалық несиелерді
кепілдендірудің әрекет етуші механизмі потенциалын дағдарыстан кейінгі
кезеңде жылжымайтын мүлікжәне ипотекалық несиелеу нарықтарын қалпына
келтіруге көмек беру мақсатында Ипотекалық несиелерді кепілдендірудің
Қазақстандық қоры акционерлік қоғамы қызметін кеңейту жолымен
белсендіру үшін барлық қажет алдын-ала шарттар бар.
Ипотекалық несиелерді кепілдендірудің Қазақстандық қоры акционерлік
қоғамының 2010-2020 жылдарға арналған даму стратегиясы - Қазақстан
Республикасының ипотекалық нарығы инфрақұрылымының маңызды элементі және
өзінің мамандануы бойынша бірегейі болып табылатын мемлекеттік қолдаудың
құралы Ипотекалық несиелерді кепілдендірудің Қазақстандық қоры АҚ-ның
миссиясын,көрінісін,стратегиялық мақсатын және мақсаттары мен міндеттерін
анықтайды. Оны жобалау кезінде Самұрұқ-Қазына Ұлттық Әл-ауқат қоры
акционерлік қоғамының 2020 жылға дейінгі дамуының стратегиялық
артықшылықтары ескірілген.
Оларға сәйкес Ипотекалық несиелерді кепілдендірудің қазақстандық
қоры акционерлік қоғамының қызметі Тұрғын үй құрылысын қолдау
бағытында ел экономикасының тұрақтылығының артуына,диверсификациясына
және жаңаруына мемлекеттік-жеке серіктестіктің дамуы қағидаларына көмек
көрсетеді.
Қордың стратегиялық мақсаты 2020 жылдың соңында Ипотекалық
несиелерді кепілдендірудің Қазақстандық қоры АҚ нарықтық үлесінің
банктік секторының ипотекалық тұрғын қарыздарының жинағы портфелінде 14%-
ға дейін, активтер рентабелдігі көрсеткіштерінің 2,2% деңгейіне дейін, ал
жеке капитал рентабельдігінің 2,8% деңгейіне дейін артуы.
2003 жылы Қазақстанның тұрғын тұрғын үй құрылыс банкі (ары қарай –
ТҚЖБ) – тұрғын құрылыс жинақтар жүйесі – тұрғын үй жағдайларын жақсарту,
оның ішінде тұрғын үйді сатып алу және ауыстыру үшін, сондай-ақ құрылыс,
жөндеу жұмыстары және үйді жаңарту үшін қарыз алу мақсатында жеке
жинақтарды жинауда негізделген тұрғын үйді қаржыландыру механизмі
құрылған. Тұрғын құрылыс жинақтары жүйесі германия моделін қолданады.
Қазақстан Республикасы үшін тұрғын жинақ құрылыс жүйесін құру тұрғын
саясатының артықшылықты бағыттарының бірі болып табылады. Тұрғын үй
құрылыс жинағының бұл жүйесі артық үлесте екінші деңгейлі банктерден
ипотекалық несиелер алуда алғашқы салымдарды салу үшін қажетті құралдары
жоқ, бірақ жеткілікті тұрақты табысы жоқ азаматтар (орта және одан төмен
табыстары бар халық) тобы үшін арналған.
Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ қарыздарының негізгі қызметі – бұл
қарыз берілген мерзімі бойынша сыйақының төмен ставкаларын кепілдендіру.
Банк ссудалық капитал нарығынан тыс және осыған сәйкес қаржылық нарықтық
қаржылық сыйақысының сыйақы ставкалары конъюктурасынан банктің пайыздық
саясатының салыстырмалы тәуелсіздігінде функциялайды. Бұл банк несиелерді
төмен пайыздық ставкамен беруге және жинақ салымдары бойынша да төмен
пайыздар төлеуге мүмкіндік береді.
Кесте 6 - Тұрғын үй қарызының шарттары
Тұрғын қарызының Келісім – шарт сомасы мен жиналған тұрғын жинақ
мөлшерінің көлемі сомасы айырмасы мөлшерінде. Ең төмен сома –
шектеусіз. Ең төмен жинақы сома 1 қарыз алушыға 100
млн теңге
Тұрғын үй қарызының 6 дан 25 жылға дейін; таңдалған тарифтік
мерзімі бағдарламаға байланысты.
Тұрғын үй қарызы Жылына 3,5-5%,таңдалған тарифтік бағдарламаға
бойынша сыйақы тәуелді, тиімді ставкалар – 5,3 %-ға дейін.
ставкасы Келісімнің барлық әсер ету мерзімінде нақты
Қарыз бойынша Сатып алынатын жылжымайтын мүлік;
қамтамасыздық Қарыз алушының немесе затты тапсырыс берушінің
иелігіндегі жылжымайтын мүлік:
Жиналған жеке тұрғын құрылыс жинақтары, басқа
келісім бойынша жеке және 3-ші жақты.
Қарыз валютасы Теңге
Қарызды өтеу Ай сайын – аннуитетті немесе негізгі қарызды ортақ
үлеспен төлеу және азаятын қалдықтан сыйақы.
Дерек көзі: Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның мәліметтері негізінде
құрастырылды
Тұрғын үй қарыздарды тұрғын үй жағдайын жақсартуға қажетті соманың
50% жинау кезінде беріледі.
Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ Қазақстан қор биржасының В, К
және Р категориялары бойынша саудалары шетел валютасымен, Қор тізіміне
қосылған мемлекеттік және мемлекеттік емес эмиссия бағалы қағаздармен,
сондай-ақ Халықаралық қаржылық ұйымдардың бағалы қағаздармен қатысу
құқығы бар мүшесі болып табылады.
2006 жылдың мамырында Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ мен
Қазпошта арасындағы Агенттік келісімге қол қойылған. Келісім шегінде
Қазпошта Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ атынан облыстық филиалдар
мен аудандық пошта байланысы жерлерінде келісім жасасу бойынша агенттік
қызмет көрсетеді. Серіктестіктің негізгі міндеті халыққа тұрғын құрылыс
жинақ жүйесі бойынша Келісім жасасудың ең артық тиімді шарттарын ұсыну.
2006 жылдың желтоқсанында тұрғын құрылыс жинақ туралы келісім және
тұрғын үй жағдайын жақсартуға қажет соманың 50% жинаған клиенттеріне
бірінші тұрғын үй қарыздарын беру жүзеге асты.
Ипотекалық несиелеу жылжымайтын мүлікті сатып алушылардың ағымдық
табыс деңгейі мен жылжымайтын мүлік объектісінің құнының арасындағы
қарама-қайшылықты шешетін механизм болып табылады. Ипотекалық несиелеуді
дамыту арқылы жылжымайтын мүліктің нарықтық айналымының масштабын
кеңейтуге болады. Осыған байланысты ұзақ мерзімді ипотекалық
несеиленедіру жүйесін енгізу мен дамыту жорлымен ақшаны жұмылдыратын
нарық механизмін дамыту үшін жағдайлар жасай отырып, тұрғын үй нарығында
халықтың несие-қаржы саласында төлемқабілетті сұраныстарын кеңейтуге
болады.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеудің мақсаты болып тұрақты табысы ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz