Жылжымайтын мүлік құнын анықтау
ЖОСПАР
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
I. Жылжымайтын мүлік құнын бағалау
1.1. Жылжымайтын мүлік түсінігі және бағасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..5
1.2. Жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін факторлар ... ... ... ... ... ... ... ... ..6
II. Жылжымайтын мүлік құнын анықтау тәсілдері
2.1.Жылжымайтын мүлік құнын анықтау әдістерін таңдау ... ... ... ... ... ... ... ..9
2.2. Табысты талдау негізінде жылжымайтын мүліктің құнын анықтау ... ... 11
2.3. Жылжымайтын мүліктің құнын анықтап салыстыртырмалы
әдіспен сату ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..18
2.4. Жылжымайтын мүлікті бағалау принциптері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 23
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..32
Қолданылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .34
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
I. Жылжымайтын мүлік құнын бағалау
1.1. Жылжымайтын мүлік түсінігі және бағасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..5
1.2. Жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін факторлар ... ... ... ... ... ... ... ... ..6
II. Жылжымайтын мүлік құнын анықтау тәсілдері
2.1.Жылжымайтын мүлік құнын анықтау әдістерін таңдау ... ... ... ... ... ... ... ..9
2.2. Табысты талдау негізінде жылжымайтын мүліктің құнын анықтау ... ... 11
2.3. Жылжымайтын мүліктің құнын анықтап салыстыртырмалы
әдіспен сату ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..18
2.4. Жылжымайтын мүлікті бағалау принциптері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 23
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..32
Қолданылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .34
Кіріспе
Қазіргі кезде Қазақстанда рыноктық экономиканың қалыптасуына бағытталған қайта құруларды жүзеге асыруға байланысты, елдің экономикалық бәсекеге қабілеттілігін арттыру мәселесі арта түсуде. ҚР Президентінің «Қазақстан - 2030» Жолдауында экономикалық өсу стратегиясы шетел инвестициялары көптеп тартылған, мемлекеттің белсенді рөлі бар рыноктық экономикада екендігі айтылған. Тұрақты дамушы мемлекеттің маңызды салаларының бірі – тұрғын үй саласы. Осы саланы дамытуда мемлекет тарапынан «2030 жылға дейін Қазақстан даму стратегиясының іске асырудың болашақтағы шаралары туралы» бағдарламасы өнеркәсіп, денсаулық сақтау, білім берудің маңызды нысандарын жобалау мен жылжымайтын мүлік рыногы және тұрғын үй мәселерін шешуді қарастырады.
Жылжымайтын мүлік экономикасының проблемалары кең ауқымды, күрделі мәселелер жиынтығын қамтиды. Олардың Қазақстан ұлттық экономикасының рыноктық қатынастарға өтуі және сол қатынастар жағдайындағы іс-әрекеттерге байланысты туындайтын көптеген сұрақтарға жауап іздеу барысында шешу қажеттілігі алдымызда тұрғаны анық. Бұл мәселелердің негізгі тобын жылжымайтын мүлік объектілерін жалпы экономикалық проблемалар аясында сараптау және зерттеу мәселелері құрайды.
Курстық жұмысына таңдап алынған тақырыптың тағы бір маңыздылығы тұрғын үй рыногы және тұрғын үй құрылыс саласын айтарлықтай деңгейде қалыптастырып және дамытып, экономиканы тұтастай алғанда осы саланың үлесін жоғарылату болып саналады.
Зертеу тақырыбының өзектілігі: оның өзектілігі жылжымайтын мүлік рыногын дамыту мен ғылыми пайымдауда, сондықтан негізгі жағдайларға Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік, жылжымайтын мүлік рыногын жетілдіру бағдарламаларын айқындау мен оны тәжірибе жүзінде тану мүмкіндігі. Сондай-ақ жеке меншік тұрғын үйді иемдену әрбір жанұя үшін бірінші қажеттілік болып саналады. Тұрғын үйді қаржыландырудың бұрынғы кеңестік жүйесінің бөлігі ретінде Қазақстанда тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлі жүйесі – мемлекеттік тұрғын үй құрылысы үшін бюджеттік ресурстарды орталықтан бөлу және тұрғын үй шарттарын жақсарту қатарында тұрған азаматтардың арасында тегін бөлу болып табылады. Тұрғын үй құрылысын бюджеттік қаржыландырудың қысқаруы және халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету шартында тұрғын үйді иемдену үшін қаражаттардың негізгі көздері халықтың жеке қаражаттары, сонымен бірге банктің несиелері жатты. Осындай шарттарды тұрғын үй құрылысына халықтың ұзақ мерзімді несиеге қажеттілігі туындайды. Көптеген шетел елдерінің тәжірибесі мемлекеттік саясатты енгізу және дұрыс ұйымдастыру тұрғын үй рыногын маңызды деңгейде анықтайтын және қамтамасыз ететін өзін-өзі қаржыландыратын жүйеге ақырындап трансформацияланатынын дәлелдейді. Халық тарапынан төлем қабілетті сұраныстың кенет кеңеюі жаңа құрылысты белсендіреді, құрылыс материалдарын шығару, маманданған техника жоғарылайды, жаңа жақсы архитектуралық жобалар, экономиканың көп салаларының тез дамуына әкелді. Зерттеу нәтижесінде алынған қорытындылар мен ұсыныстар нақты мәселені әрі қарай теориялық қарастыруға, сонымен қатар Қазақстан экономикасының алдында тұрған өзекті мәселелерді шешуге бағыталған.
Табысты және нәтижелі даму нарықтық-заң шығатын анықтамалық мүлік құқықтарының көріну негіздері тәуелді болады. Ғимараттар, жер телімдері, үйлер орналастырулар және салулар меншікте болады, мүлік және келісімдердің тәуелді болатыны анық.
Ғимараттар, заң шығаратын орындар мүлік құқықтарының көріну негіздерінің анықтамасы шамасында. Бұл құқық қабаттарын, қоғамдарды, тұрғын назарларын өзіне аударады, мұндай жағдайда жылжымайтын мүлікке құқықтық құжаттарының әділ болуы қажет. Әр құқық сенімді қорғалған болуы керек. Жылжымайтын мүлікке басқа құқықтардың бар болуы мемлекеттік тіркеудің жалғыз дәлелі. Нақ меншік құықығын тіркеу адамға, меншік иесі атағы сонымен қатар, оның міндеті сондықтан да әрбір кәсіпкерге, бастыққа, маманға, жылжымайтын мүлікті келісім құқықтарын Қазақстанда анықталған мемлекеттік тіркеу ретін жақсы білуі қажет.
Принципшіл жай жұмыс істейтін адамдар заңмен хабардар болуы үшін нормативтік актілердің ережелерін жеңіл, қарапайым, көрнекті түрде көрсету керек. Мысалы: Технология шығарған схемалар және нарықтық ұйымдар шығарған мүлікке құқық келісімдер. Әрбір адам жылжымайтын мүлік иесі. Пәтерлер мен саяжайлардан басқалары жылжымайтын мүлікке жататынын көп адам білмейді.
Қазақстан Республикасының заңы 117 бабында жылжымайтын мүлік ұғымы айқын анықталған.
1.Жылжымайтын мүлікке (жылжымайтын, қозғалматын заттар) жатады: жер телімдері, ғимараттар, бөгеттер, көпжылдық екпе ағаштары, жермен берік байланыста тұрған объектілер яғни орын ауыстырған кезде көптеген шығындарға ұшырайтын заттар.
2.Жылжымайтын заттарға: әуедегі және теңіздегі мемлкетеке тіркелген заттар, ішкі су жүзуінің соты, “өзен-теңіз” жүзу соты, ғарыштық объектілер. Заң шығаратын актілерге жылжымайтын заттарға басқа да мүліктер жатады.
ҚР МК 119 бабына сәйкес: “1. Кәсіпорындар, объект құқықтары, мүлік кешенін мойынға алады, қолданылатын кәсіпкердің қызметі жүзеге асырылады. Кәсепорын мүлік қажеті ретінде жылжымайтын мүлік болып есептеледі.
Қазіргі кезде Қазақстанда рыноктық экономиканың қалыптасуына бағытталған қайта құруларды жүзеге асыруға байланысты, елдің экономикалық бәсекеге қабілеттілігін арттыру мәселесі арта түсуде. ҚР Президентінің «Қазақстан - 2030» Жолдауында экономикалық өсу стратегиясы шетел инвестициялары көптеп тартылған, мемлекеттің белсенді рөлі бар рыноктық экономикада екендігі айтылған. Тұрақты дамушы мемлекеттің маңызды салаларының бірі – тұрғын үй саласы. Осы саланы дамытуда мемлекет тарапынан «2030 жылға дейін Қазақстан даму стратегиясының іске асырудың болашақтағы шаралары туралы» бағдарламасы өнеркәсіп, денсаулық сақтау, білім берудің маңызды нысандарын жобалау мен жылжымайтын мүлік рыногы және тұрғын үй мәселерін шешуді қарастырады.
Жылжымайтын мүлік экономикасының проблемалары кең ауқымды, күрделі мәселелер жиынтығын қамтиды. Олардың Қазақстан ұлттық экономикасының рыноктық қатынастарға өтуі және сол қатынастар жағдайындағы іс-әрекеттерге байланысты туындайтын көптеген сұрақтарға жауап іздеу барысында шешу қажеттілігі алдымызда тұрғаны анық. Бұл мәселелердің негізгі тобын жылжымайтын мүлік объектілерін жалпы экономикалық проблемалар аясында сараптау және зерттеу мәселелері құрайды.
Курстық жұмысына таңдап алынған тақырыптың тағы бір маңыздылығы тұрғын үй рыногы және тұрғын үй құрылыс саласын айтарлықтай деңгейде қалыптастырып және дамытып, экономиканы тұтастай алғанда осы саланың үлесін жоғарылату болып саналады.
Зертеу тақырыбының өзектілігі: оның өзектілігі жылжымайтын мүлік рыногын дамыту мен ғылыми пайымдауда, сондықтан негізгі жағдайларға Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік, жылжымайтын мүлік рыногын жетілдіру бағдарламаларын айқындау мен оны тәжірибе жүзінде тану мүмкіндігі. Сондай-ақ жеке меншік тұрғын үйді иемдену әрбір жанұя үшін бірінші қажеттілік болып саналады. Тұрғын үйді қаржыландырудың бұрынғы кеңестік жүйесінің бөлігі ретінде Қазақстанда тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлі жүйесі – мемлекеттік тұрғын үй құрылысы үшін бюджеттік ресурстарды орталықтан бөлу және тұрғын үй шарттарын жақсарту қатарында тұрған азаматтардың арасында тегін бөлу болып табылады. Тұрғын үй құрылысын бюджеттік қаржыландырудың қысқаруы және халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету шартында тұрғын үйді иемдену үшін қаражаттардың негізгі көздері халықтың жеке қаражаттары, сонымен бірге банктің несиелері жатты. Осындай шарттарды тұрғын үй құрылысына халықтың ұзақ мерзімді несиеге қажеттілігі туындайды. Көптеген шетел елдерінің тәжірибесі мемлекеттік саясатты енгізу және дұрыс ұйымдастыру тұрғын үй рыногын маңызды деңгейде анықтайтын және қамтамасыз ететін өзін-өзі қаржыландыратын жүйеге ақырындап трансформацияланатынын дәлелдейді. Халық тарапынан төлем қабілетті сұраныстың кенет кеңеюі жаңа құрылысты белсендіреді, құрылыс материалдарын шығару, маманданған техника жоғарылайды, жаңа жақсы архитектуралық жобалар, экономиканың көп салаларының тез дамуына әкелді. Зерттеу нәтижесінде алынған қорытындылар мен ұсыныстар нақты мәселені әрі қарай теориялық қарастыруға, сонымен қатар Қазақстан экономикасының алдында тұрған өзекті мәселелерді шешуге бағыталған.
Табысты және нәтижелі даму нарықтық-заң шығатын анықтамалық мүлік құқықтарының көріну негіздері тәуелді болады. Ғимараттар, жер телімдері, үйлер орналастырулар және салулар меншікте болады, мүлік және келісімдердің тәуелді болатыны анық.
Ғимараттар, заң шығаратын орындар мүлік құқықтарының көріну негіздерінің анықтамасы шамасында. Бұл құқық қабаттарын, қоғамдарды, тұрғын назарларын өзіне аударады, мұндай жағдайда жылжымайтын мүлікке құқықтық құжаттарының әділ болуы қажет. Әр құқық сенімді қорғалған болуы керек. Жылжымайтын мүлікке басқа құқықтардың бар болуы мемлекеттік тіркеудің жалғыз дәлелі. Нақ меншік құықығын тіркеу адамға, меншік иесі атағы сонымен қатар, оның міндеті сондықтан да әрбір кәсіпкерге, бастыққа, маманға, жылжымайтын мүлікті келісім құқықтарын Қазақстанда анықталған мемлекеттік тіркеу ретін жақсы білуі қажет.
Принципшіл жай жұмыс істейтін адамдар заңмен хабардар болуы үшін нормативтік актілердің ережелерін жеңіл, қарапайым, көрнекті түрде көрсету керек. Мысалы: Технология шығарған схемалар және нарықтық ұйымдар шығарған мүлікке құқық келісімдер. Әрбір адам жылжымайтын мүлік иесі. Пәтерлер мен саяжайлардан басқалары жылжымайтын мүлікке жататынын көп адам білмейді.
Қазақстан Республикасының заңы 117 бабында жылжымайтын мүлік ұғымы айқын анықталған.
1.Жылжымайтын мүлікке (жылжымайтын, қозғалматын заттар) жатады: жер телімдері, ғимараттар, бөгеттер, көпжылдық екпе ағаштары, жермен берік байланыста тұрған объектілер яғни орын ауыстырған кезде көптеген шығындарға ұшырайтын заттар.
2.Жылжымайтын заттарға: әуедегі және теңіздегі мемлкетеке тіркелген заттар, ішкі су жүзуінің соты, “өзен-теңіз” жүзу соты, ғарыштық объектілер. Заң шығаратын актілерге жылжымайтын заттарға басқа да мүліктер жатады.
ҚР МК 119 бабына сәйкес: “1. Кәсіпорындар, объект құқықтары, мүлік кешенін мойынға алады, қолданылатын кәсіпкердің қызметі жүзеге асырылады. Кәсепорын мүлік қажеті ретінде жылжымайтын мүлік болып есептеледі.
Қолданылған әдебиеттер.
1. Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексі Алматы: Жеті жарғы, 2000 ж.
2. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – Санкт-Петербург, ЛТД «Дело» 1995.
3. Сейдахметова Ф.С. Қазақстандағы салықтар / Оқулық.- Алматы: 2002 жыл.
4. Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан: практическое пособие. – Алматы: Жеті жарғы 2002 ж.
5. Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические аспекты / Под ред. Д.э.н. В.В. Григорьева, - М.: «Инфа - М», 1997 г.
6. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие/ Под ред. Проф. В.М. Рутгайзера. – М.: Дело 1998 г.
7. Оценка земельной собственности / Под редакцией Джозефа К. Эккерта, Красногорск 1993 г.
8. Джек Фридман, Николас Ордуэй – Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: ЛТД «Дело» 1995 г.
9. Қазақстан Республикасының «Жер кодексі», 2003 жылдың 20 маусымы.
10. Қазақстан Республикасының Жер ресурстарын қорғау және нысаналы мақсатында пайдалану Концепциясы, 1993 жыл.
11 Қазақстан Республикасының «Жер туралы» заңы, 2001 жылдың 1 қазаны.
12. Қазақстан Республикасының заң күші бар «Жер туралы» Жарлығы, 22- желтоқсан, 1995 ж.
13 Қазақстан Республикасының Әкімшілік Құқық Бұзушылық туралы Кодексі, 2002 жылдың 1 қыркүйегіне.
14.Қазақстан Республикасының Жер заңдылықтары, (Нормативтік құқықтық актілер жинағы). № 2718. Алматы: Жеті жарғы.
15Қазақстан Республикасы Үкіметінің 1997 жылғы 19 ақпанындағы № 235 қаулысы.
16. Қазақстан Республикасының Қылмыстық туралы Кодексі, 1999 жылдың 13- шілдесіне, № 411 – 13 РК.
17. Қазақстан Республикасының Конституциясы, 2001 жылдың 1 қаңтарына.
18. М.Кемел. Қазақстандағы аграрлық реформа және жерге меншікті көзқарас, Заң журналы, № 8-2002 жыл. 47-53 б.
19. Б.С.Оспанов. Қазақстан Республикасы жер кодексі жобасының ережелеріне түсініктеме, Қазақстанның жер ресурстары журналы, № 5 (13) – 2002 жыл. – 2-6 б.
24. Е.Ә.Бектұрғанов. Қазақстан Республикасының жер қатынастары, Заң ғылымдарының докторлық диссертациясы, Автореферат, 1997.
25. Землеустроительное проектирование. Под ред. Гендельман М.А. –Москва: Агропромиздат, 1986.
1. Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексі Алматы: Жеті жарғы, 2000 ж.
2. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – Санкт-Петербург, ЛТД «Дело» 1995.
3. Сейдахметова Ф.С. Қазақстандағы салықтар / Оқулық.- Алматы: 2002 жыл.
4. Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан: практическое пособие. – Алматы: Жеті жарғы 2002 ж.
5. Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические аспекты / Под ред. Д.э.н. В.В. Григорьева, - М.: «Инфа - М», 1997 г.
6. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие/ Под ред. Проф. В.М. Рутгайзера. – М.: Дело 1998 г.
7. Оценка земельной собственности / Под редакцией Джозефа К. Эккерта, Красногорск 1993 г.
8. Джек Фридман, Николас Ордуэй – Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: ЛТД «Дело» 1995 г.
9. Қазақстан Республикасының «Жер кодексі», 2003 жылдың 20 маусымы.
10. Қазақстан Республикасының Жер ресурстарын қорғау және нысаналы мақсатында пайдалану Концепциясы, 1993 жыл.
11 Қазақстан Республикасының «Жер туралы» заңы, 2001 жылдың 1 қазаны.
12. Қазақстан Республикасының заң күші бар «Жер туралы» Жарлығы, 22- желтоқсан, 1995 ж.
13 Қазақстан Республикасының Әкімшілік Құқық Бұзушылық туралы Кодексі, 2002 жылдың 1 қыркүйегіне.
14.Қазақстан Республикасының Жер заңдылықтары, (Нормативтік құқықтық актілер жинағы). № 2718. Алматы: Жеті жарғы.
15Қазақстан Республикасы Үкіметінің 1997 жылғы 19 ақпанындағы № 235 қаулысы.
16. Қазақстан Республикасының Қылмыстық туралы Кодексі, 1999 жылдың 13- шілдесіне, № 411 – 13 РК.
17. Қазақстан Республикасының Конституциясы, 2001 жылдың 1 қаңтарына.
18. М.Кемел. Қазақстандағы аграрлық реформа және жерге меншікті көзқарас, Заң журналы, № 8-2002 жыл. 47-53 б.
19. Б.С.Оспанов. Қазақстан Республикасы жер кодексі жобасының ережелеріне түсініктеме, Қазақстанның жер ресурстары журналы, № 5 (13) – 2002 жыл. – 2-6 б.
24. Е.Ә.Бектұрғанов. Қазақстан Республикасының жер қатынастары, Заң ғылымдарының докторлық диссертациясы, Автореферат, 1997.
25. Землеустроительное проектирование. Под ред. Гендельман М.А. –Москва: Агропромиздат, 1986.
Пән: Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 32 бет
Таңдаулыға:
Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 32 бет
Таңдаулыға:
ЖОСПАР
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
I. Жылжымайтын мүлік құнын бағалау
1.1. Жылжымайтын мүлік түсінігі және бағасы
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...5
1.2. Жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін факторлар
... ... ... ... ... ... ... ... ..6
II. Жылжымайтын мүлік құнын анықтау тәсілдері
2.1.Жылжымайтын мүлік құнын анықтау әдістерін таңдау
... ... ... ... ... ... ... ..9
2.2. Табысты талдау негізінде жылжымайтын мүліктің құнын анықтау ... ... 11
2.3. Жылжымайтын мүліктің құнын анықтап салыстыртырмалы
әдіспен сату
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ..18
2.4. Жылжымайтын мүлікті бағалау принциптері
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .23
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 32
Қолданылған әдебиеттер
тізімі ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
...34
Кіріспе
Қазіргі кезде Қазақстанда рыноктық экономиканың қалыптасуына
бағытталған қайта құруларды жүзеге асыруға байланысты, елдің экономикалық
бәсекеге қабілеттілігін арттыру мәселесі арта түсуде. ҚР Президентінің
Қазақстан - 2030 Жолдауында экономикалық өсу стратегиясы шетел
инвестициялары көптеп тартылған, мемлекеттің белсенді рөлі бар рыноктық
экономикада екендігі айтылған. Тұрақты дамушы мемлекеттің маңызды
салаларының бірі – тұрғын үй саласы. Осы саланы дамытуда мемлекет тарапынан
2030 жылға дейін Қазақстан даму стратегиясының іске асырудың болашақтағы
шаралары туралы бағдарламасы өнеркәсіп, денсаулық сақтау, білім берудің
маңызды нысандарын жобалау мен жылжымайтын мүлік рыногы және тұрғын үй
мәселерін шешуді қарастырады.
Жылжымайтын мүлік экономикасының проблемалары кең ауқымды, күрделі
мәселелер жиынтығын қамтиды. Олардың Қазақстан ұлттық экономикасының
рыноктық қатынастарға өтуі және сол қатынастар жағдайындағы іс-әрекеттерге
байланысты туындайтын көптеген сұрақтарға жауап іздеу барысында шешу
қажеттілігі алдымызда тұрғаны анық. Бұл мәселелердің негізгі тобын
жылжымайтын мүлік объектілерін жалпы экономикалық проблемалар аясында
сараптау және зерттеу мәселелері құрайды.
Курстық жұмысына таңдап алынған тақырыптың тағы бір маңыздылығы тұрғын
үй рыногы және тұрғын үй құрылыс саласын айтарлықтай деңгейде
қалыптастырып және дамытып, экономиканы тұтастай алғанда осы саланың үлесін
жоғарылату болып саналады.
Зертеу тақырыбының өзектілігі: оның өзектілігі жылжымайтын мүлік
рыногын дамыту мен ғылыми пайымдауда, сондықтан негізгі жағдайларға
Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік, жылжымайтын мүлік рыногын
жетілдіру бағдарламаларын айқындау мен оны тәжірибе жүзінде тану
мүмкіндігі. Сондай-ақ жеке меншік тұрғын үйді иемдену әрбір жанұя үшін
бірінші қажеттілік болып саналады. Тұрғын үйді қаржыландырудың бұрынғы
кеңестік жүйесінің бөлігі ретінде Қазақстанда тұрғын үй құрылысын
қаржыландырудың дәстүрлі жүйесі – мемлекеттік тұрғын үй құрылысы үшін
бюджеттік ресурстарды орталықтан бөлу және тұрғын үй шарттарын жақсарту
қатарында тұрған азаматтардың арасында тегін бөлу болып табылады. Тұрғын үй
құрылысын бюджеттік қаржыландырудың қысқаруы және халықты тұрғын үймен
қамтамасыз ету шартында тұрғын үйді иемдену үшін қаражаттардың негізгі
көздері халықтың жеке қаражаттары, сонымен бірге банктің несиелері жатты.
Осындай шарттарды тұрғын үй құрылысына халықтың ұзақ мерзімді несиеге
қажеттілігі туындайды. Көптеген шетел елдерінің тәжірибесі мемлекеттік
саясатты енгізу және дұрыс ұйымдастыру тұрғын үй рыногын маңызды деңгейде
анықтайтын және қамтамасыз ететін өзін-өзі қаржыландыратын жүйеге ақырындап
трансформацияланатынын дәлелдейді. Халық тарапынан төлем қабілетті
сұраныстың кенет кеңеюі жаңа құрылысты белсендіреді, құрылыс материалдарын
шығару, маманданған техника жоғарылайды, жаңа жақсы архитектуралық жобалар,
экономиканың көп салаларының тез дамуына әкелді. Зерттеу нәтижесінде
алынған қорытындылар мен ұсыныстар нақты мәселені әрі қарай теориялық
қарастыруға, сонымен қатар Қазақстан экономикасының алдында тұрған өзекті
мәселелерді шешуге бағыталған.
Табысты және нәтижелі даму нарықтық-заң шығатын анықтамалық мүлік
құқықтарының көріну негіздері тәуелді болады. Ғимараттар, жер телімдері,
үйлер орналастырулар және салулар меншікте болады, мүлік және келісімдердің
тәуелді болатыны анық.
Ғимараттар, заң шығаратын орындар мүлік құқықтарының көріну
негіздерінің анықтамасы шамасында. Бұл құқық қабаттарын, қоғамдарды, тұрғын
назарларын өзіне аударады, мұндай жағдайда жылжымайтын мүлікке құқықтық
құжаттарының әділ болуы қажет. Әр құқық сенімді қорғалған болуы керек.
Жылжымайтын мүлікке басқа құқықтардың бар болуы мемлекеттік тіркеудің
жалғыз дәлелі. Нақ меншік құықығын тіркеу адамға, меншік иесі атағы сонымен
қатар, оның міндеті сондықтан да әрбір кәсіпкерге, бастыққа, маманға,
жылжымайтын мүлікті келісім құқықтарын Қазақстанда анықталған мемлекеттік
тіркеу ретін жақсы білуі қажет.
Принципшіл жай жұмыс істейтін адамдар заңмен хабардар болуы үшін
нормативтік актілердің ережелерін жеңіл, қарапайым, көрнекті түрде көрсету
керек. Мысалы: Технология шығарған схемалар және нарықтық ұйымдар шығарған
мүлікке құқық келісімдер. Әрбір адам жылжымайтын мүлік иесі. Пәтерлер мен
саяжайлардан басқалары жылжымайтын мүлікке жататынын көп адам білмейді.
Қазақстан Республикасының заңы 117 бабында жылжымайтын мүлік ұғымы
айқын анықталған.
1.Жылжымайтын мүлікке (жылжымайтын, қозғалматын заттар) жатады: жер
телімдері, ғимараттар, бөгеттер, көпжылдық екпе ағаштары, жермен берік
байланыста тұрған объектілер яғни орын ауыстырған кезде көптеген шығындарға
ұшырайтын заттар.
2.Жылжымайтын заттарға: әуедегі және теңіздегі мемлкетеке тіркелген
заттар, ішкі су жүзуінің соты, “өзен-теңіз” жүзу соты, ғарыштық объектілер.
Заң шығаратын актілерге жылжымайтын заттарға басқа да мүліктер жатады.
ҚР МК 119 бабына сәйкес: “1. Кәсіпорындар, объект құқықтары, мүлік
кешенін мойынға алады, қолданылатын кәсіпкердің қызметі жүзеге асырылады.
Кәсепорын мүлік қажеті ретінде жылжымайтын мүлік болып есептеледі.
1 Жылжымайтын мүлік құнын бағалау
1.1. Жылжымайтын мүлік түсінігі және бағасы
Жылжымайтын мүлік түсінігі нарықта айналып жүретін тауар, жер
телімімен қатаң байланысқан немес оны басқа орынға қиратпай тасымалдау
(тұтыну қасиетін жоғалтпай) мүмкін емес жылжымайтын мүлікті бағасын ақарай,
маңызды белгісіне қарай топтастыруға болады: тауар айналым ерекшеліктері,
нарық құрылымдары масштабы мен, сатып алу және сату процестері белгілі
мөлшерде болады. Мысалы жылжымайтын мүлік объектілері табиғи және жасанды
болып бөленеді. Өз кезегінде табиғи жер телімдері (құрылыс астында) және
табиғи кешендер (туған жер және басқа) олардың қанауына арналған дәл
осындай жасанды объектілер (құрылыс). Осы өлшемдер бойынша құрылыстар:
тұрғын үй, офистік, сауда орны болып топтастырылады. Бос жатқан жер
телімдері (құрылыс астында) көлеміне байланысты жер массиві және жеке жер
телімдері болып топтастырылады: ол жасанды объектілер (құрылыстар) тұрғын
үйлер, осы өлшемдер бойынша ғимараттар кешені (шағын аудандар, саяжай
поселкілері т.б.) және жеке тұрған ғимараттар (тұрғын үй, қонақ үй, мотель
т.б) болып бөлінеді.
Алматыда жылжымайтын мүлікке нарықтың дамуы батыстағы стандартқа
жақындауы мүмкін. Осыған орай жылжымайтын мүлікке бағалау әдісін және
тәжірбесін шетелдердегі сияқты болуы керек.
Азаматтық қоғам құру жаңа шаруашылықтың механизмі мемлекеттік құқық
тық нарық ұатынастары базасында дәл қазіргі жүргізілген реформаның негізгі
мақсаты..
Бұл мақсаттың жетілуін шешу үшін толық кешендік тапсырманы жүргізу
керек. Қазіргі этапта ең негізгі тапсырма құрылымдық шаруашылық механизмін
қайта құрылу болып табылады.
Ең алдымен нарық механизмін тарату жанында бәсекеге айырмашылық
ерекшелігімен және қорлардың қайта бөлінуімен орындалады. Мүлікті бағалау
проблемасын шешімге келтіру керек. Қоғамның барлық мүшелерінің бірдей
құықытармен қамтамасыз етуге заңға сүйенген мемлекет жасаулары сұрақ қояды,
олардың мүлік құықытарын әділ бағалауға арналған кепілдіктер мен қамтамасыз
етулерін, тәуелді емес бағалар жүйесін құру мүмкін емес. Даму және құру
бағалаудың арнай түрі сияқты нарық экономика қызметінде ажырамас бөліммен
келеді.
Қазақстан 1994 жылы бағалаушылардың кәсіпшілік қызметі жаңарды,
сондықтан бастаушы капиталистік елдерде тәжірбиелі мүлік бағалаушыларды
зерттеп және сын айтысқаны, осы процестің үзілмей дамуы, кәсіпшілік
бағалаушыларды тәжірбиеден қайтадан өткізу өте маңызды. Барлығымыз бүгінгі
күнде мүлік иесі бола тұра “Мынау қанша тұрады” деген сұраулар қоямыз,
сондықтан да өмір өзі ескі жүйе есебінен нарықтық қатынастарға кетуге
мәжбүр, сатып алушыға қажетті құнды анықтау керек. Жоспарды экономика
шарттарныда социалистік экономика шығындары есебінде және “құн есептеу”
негізінде нарықтық экономика нарықтық бағаға негізделеді.
Барлық әдістер, процедуралар және нарық есеп техникалары, олар
нарықтық көрсеткіштерге негізделген.
Сондықтан оған қарамастан нақтылы әдіс таңдау қолайлы хабарға
байланысты, нарық ерекшілігне және бағаланатын объектілерге барлық айтылған
процедуралар нәтижесінде нарықтық құн. Нарықтық құн қалыптасуындағы
айырмашылықтарына қарамастан нарықтық құн концепциясы салыстармалы бағалар
мен принципті келісу болады.
1.2. Жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін факторлар.
Жылжымайтын мүлік құнының өзгеруі бірнеше факторлар қатарына
байланысты, әр түрлі процесс сатыларында байқалады. Жылжымайтын мүлік
құнына әсер ететін барлық факторларды объективті және субъективті деп
бөлуге болады. Сонымен қатар сатушының мінез құлқына , сатып алушының
немес делдалдық келісім нәтижелері (мысалы адалдық, мемлекеттік, темперамен
және т.б.) немесе психологиялық мінез құлық негізіндегі факторлар,
объективтік факторлар негізінен экономикалық анықтаушыға байланысты, ақыр
соңында құнының орташа деңгейі, нақтылы келісім.
Объективтік факторлар макроэкономикалық және микроэкономикалық болып
бөлінеді.
Макроэкономикалық факторларға : салықтар, баж салықтар, құлдырау,
негізгі деңгей, еңбекақы төлеу шарттары, жұмыссыздық деңгейі, экспорттық-
импорттық операциялардың дамуы және т.б. жатады.
Микроэкономикалық факторларға жылжымайтын мүлікті сатып-алу және
сату заңға сүйенген мінез-құлқына байланысты. Макроэкономикалық фоактордың
қысқа мерзімді кезеңі үшін шартты тұрақты түрде есептеуге болады, (олар
баяу өзгереді), ал жалпы нарық конъюктурасы бекітілген. Ал қазақстанға
арналған ереже теңгенің валюталық курсына қатысты.
Жылжымайтын мүлік құнын анықтау үшін факторлардың жиынтығы туралы
ұсыныс қажет. Бағалаушы өзін меншік иесінің орнына қою керек. Жылжымайтын
мүлік құны әртүрлі факторлардың ықпалына душар болған. Сондықтан
жылжымайтын мүлікқұны туралы сөз болғанда әрқашанда бағалау күнін белгілеу
керек. Жылжымайтын мүлік құны уақытына байланысты секірмелі өзгеріп тұрады.
Эксперт бағалаушыға жылжымайтын мүлік құнын секірмелі өзгеріп тұруын білуі
керек. Сонымен құнға әсер етуші негізгі факторларға мыналар жатады:
Ең негізгі бір фактор – орналасқан орны. Орналасқан орны жылжымайтын
мүлік құнына нақтылы бір бағытта әсер етеді. Қоғамдық көлік барысы және
аялдаманың жақын болуы бағаланатын құнды жоғарлатады. Мектепке дейін және
балалары бар сатып алушылардың назарын мектептің күй жайын өзіне аударады.
Осының барлығы құнды жоғарлатады.
Жобаның сәулеттік-конструктивті шешімі. Жылжымайтын мүлік табиғи
жағдайға сай , жақсы жоспарланған, сырт пішіні тартымды болуы керек және
т.б.
Осы барлық факторлар яғни шыққан шығын нарқытық құнға әсер етеді.
Мысалы қабаттардың саны орналасуымен, бірінші қабатпен үшінші қабаттың
құрылысының құны 3-5 пайызға төмендейді.
Жобаның жоспарлау шешімдері. Объективті жоспарлау және орналастыру
тұрғындар үшін немесе басқа пайдаланушылар үшін өте маңызды. Дәл осылай
олар айқын бір мақсатқа арналған нәтижелікке тура әсер етеді. Мысалы бір
ғимаратта функционалды кеңейту (операция жасайтын зал, байланыс бөлмесі,
көрермендер залы, спортттық зал және т.б.) мұнда үнемді болады, жалпы аудан
метрі азаяды, 1кв.м. құн төмендейді.
Коммуналды қызметтердің барысы (газ, су, электр). Егер
коммуникациялар қосылған болмаса онда оларды қостыру үшін шығындарды
есептеп бағасынан кеміту керек.
Бағаланатын ғимараттар мен бірге машина жабдық барысы жердің және
ғимараттың бағасына қосымша жабдықтардың бағасы қосылады., яғни жермен
ғимараттарды жақсы қолдану мен қамтамасыз ету үшін. Мұндай жабдықтар машина
және жабдықтан айырмашылығы технологиялық процестерге арналғандығындағы.
Көмекші жабдықтарға бөлек баға қажет Бірақ бағалаушы өз есептеуінде нәтиже
барысын ескереу керек. Соншалықты көмекші жабдықтардың ғимарат бағасына
нәтижелік жұмыс жасауына әсер етеді.
Ғимараттың жай-күйі. Егерде ғимаратты жөндеу қажет болса келісім
бағадан осы шығынды алып тастауы керек. Бірақ тек косметикалық жөндеу ғана
жылжымайтын мүліктің бағасына маңызды әсер етпейді.
Сейсметикалық фактор өте маңызды, әсіресе сейсмоқауіпті аудандарда.
Бағалаушы жер сілкінуге шыдамдылығы жоғары екеніне сенімді болуы керек.
Мүмкін дәл осы аймақта сеймоқорғаным қамтамасыз етуіне арналған шығындар
өте жоғары болмайды.
Экологиялық факторлар. Бағалау кезінде қоршаған орта факторы
көптеген әсерлері ескеріледі. Бағалаушы табиғат жағдайын және санитарлы-
экология экспертиза мәліметтрінің негізінде ластану көлемін білуі қажет.
Ластанудан қорғау үшін шығын бағасын анықтау бағалаушының біліктіліген
кірмейді.
Схема 1. Жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін әр түрлі факторлар
Бағалау негізінде жылжымайтын мүліктің құнына бағалау шығыны және оны
пайдаланған кезінде алынған табыс кіреді. Жылжымайтын мүлік бағалардың
динамикасы нарықтық экономика заңының әсерінен қалыптасады(сұраныс және
ұсыныс т.б.). Жылжымайтын мүліктің бағасын анықтау күрделі және көп еңбекті
талап ететін процесс. Бағаланатын объектінің жеке мінездемесінің көлемі
үлкен болса дәл осылай көптеген факторлар жылжымайтын мүлік бағасына әсер
етеді. Практикада жылжымайтын мүлік объектісі толығы мен тіпті ұқсас
болмайды. Егер екі ғимарат бір жоба мен салынсада бірақ жер телімдері,
орналасқан орны әр жер де болады. Мысалы бір реконструкциядан кейін жақсы
өңдеуде болады. Ол ғимарат қасбеті басқа жаққа қарай алады және терезелері
ашылғанда тартымды түрі көбірек болады. Жылжымайтын мүліктің бағасына
осылардың барлығы әсер етеді.
2. Жылжымайтын мүлік құнын анықтау тәсілдері
2.1. Жылжымайтын мүлік құнын анықтау әдістерін таңдау
Кәсіпшілік бағашылардың көпшілігі нарыұтың құнды анықтаудың үш әдісі
бар деген пікірге келіседі.
1.Шығындалу көзін бағалау (шығындалу әдісі);
2.Сатудың тікелей салыстыруын бағалау;
3.Күтілетін немесе нақты табыстың көз қарастарын бағалау.
Жылжымайтын мүліктің сол немес басқа да объектілерін бағалау кезінде
ең үлкен акцент бір немесе екі әдіспен жасалынады. Барлық әдістерді меңгеру
бағалаушыға өте қажетті. Мүлік нарығы бар жағдайда жылжымалы бағалаушы
объектісі ұқсас аналогтық объектілердің жеткілікті саны ретінде үй иесі жиі
ауысып тұрады. Егер жылжымалы мүліктің нарықтық бағасы болып және ол
инвестициялау және ол инвестициялау мақсатында қолданылатын болса,
бағалаушы жалға төлемақыны және де инвестицияның басқа да түрлерінде сатып
алушының кіріс мүмкіндіктерін салыстыруы керек.
Келтірілген мысалдар бағалауды екі жақты жүргізуге болатындығын
көрсетеді. Олар салыстырмалы кірісті өндірістің белгілі бір түрлері, әдетте
олардың коммерциялық потенциалдар негізінде бағаланады. Мысалы: (бензин
құйып алатын станциялар мен қонақ үй), жанар жағар май сату көлемі, қонақ
үйдегі тұрғындар саны кіріс көздері болып табылады. Оларды операциялық
шығындар құнымен салыстыру, өндірістің кірісін анықтауға мүмкіндік береді.
Осы жолмен бағалау кірісті деп аталады.
Егір жеке меншік сатылмаса және сатып алынбаса мүлікті дамыған
нарығы болмаса, кіріс келтіру инвестиция үшін негізі болмаса амортизациясы
есепке алынған құрылыс құнын анықтау негізінде немес шығын әдісімен
жүргізіледі. Көп жағдайларда бағалаушы жылжымайтын мүлік құнын айтылған үш
әдісті: кіріс және шығыс, салыстырмалы, пайдалану арқылы анықтайды. Содан
кейін әртүрлі әдістермен алынған нәтижелер мен салыстырады.
Жылжымайтын мүлікті операциялар нәтижесінде объектілердібағалауда
әртүрлі жағдайлар кездеседі. Бұл кезеде жағдайлардың әр класына, соған ғана
сай бағалаулар болады. Дұрыс таңдау жасау үшін алдын-ала жылжымайтын
мүліктерінің объектілерінің тоқтамасын, құнын, типін бағалау жағдайының
жіктемесін бағалау қажет. Егер нарқыта ондаған және жүздеген біртекті
оъектілер болса салыстырмалы әдісті пайдаланған дұрыс. Күрделі немес жақсы
обектілерді бағалауда шығын әдісін қолданған қолайлы.
Жалпы алғанда жылжымайтын мүлікті бағалауда қандай да бір әдісті
таңдау бұл объектінің спецификациясына бағалауға сәйкес шарттар мен
мәселенің шешілу сипатына бағалануды пайдалануы мүмкін ресурстар мен
ақпараттар сипаттамасына байланысты. Жылжымайтын мүлік нарығының
қалыптасуының алғашқы этабында бағалаудың негізгі әдісі шығынды әдіс болып
табылғанда, бағалаушы құрылыс және сметалық іс сферасында кең көлемді
практикалық және теориялық жағынан білімді болуы және бухгалтерлік есеп
ережелерін білу қажет.
Жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасуы бойынша мысалы: пәтерлер
нарығы, бағалаушы сатудың салыстырмалы талдау әдісін жақсы білуі керек және
бұнда юриспруденция және экономика саласында да білімі қажет болады.
Экономикалық тұрақтануы инвестициямен тәжірбиеде бағалаудың кіріс әдісін
кең түрде пайдаланумен тығыз байланысты. Өз кезегінде бағалаушының
ипотекалық, инвестициялық талдау кіріс капитализациясын дисконтирлеу және
экономикалық талдаудың басқа да салаларында білімді болуымен байланысты.
Бағалау проффессионалды іс шара жүргізіліп, жатқан экономикалық реформа
талаптарына жауап беру керек, сондай-ақ аймақтық ерекшеліктерді ескеру
қажет.
Бағалау шараларында мемлекеттік бағалаудың үлесі үлкен, жекеленген
бағалаушылардың келуіне байланысты бағалауға монополия жоқ. Сондықтан әрбір
клиент өзі сенетін және бағалаушыға тапсырыс бере алады. Бағалау мен
мемлекеттік және жекеленген бағалаушыларда айналысуы керек. Бүгінгі таңда
жылжымайтын мүлік нарығында істің бұл түрімен айналысатын жекеленген
фирмалар пайда болады. Жылжымайтын мүлікті бағалау процесі бағалаушылардан
факторлардан талдау жүргізуді талап етеді, нәтижесінде олар құнын, көлемін
анықтайды. Бағалау объектісінің құндылық сипаты туралы квалификацияланған
және негізделген қорытынды жасау тек шығын мәліметтердің қандай да бір
әдісімен бекітілген және жүйеленген негізін пайдалану арқылы қол жеткізуге
болады. Олар өз кезегінде кез-келген қызығушылық танытқан тұлғалар мен
үкімет органдарын қоса алғанда кез-келгенқызығушылық танытқан тұлғалар мен
тексере алады.
Бағалаушылардың негізгі міндеттері болып бағалау объектілерін нақты
анықтау идентификациясы ақпаратты базалар таңдауды негіздеу. Белгілі бір
объектіні бағалау кезінің бірінші этабында бағалаушы объектіні бағалау
бойынша барлық техникалық құжаттарды анализдеу сондай-ақ объект жағдайын
сипаттайтын негізгі параметрді анықтау тиіс. Мекемелер мен объектілерді
зерттеу лицензиясы бар мамандардың ісі. Бағалаушылар құрылымдарды зерттеу
бойынша негізгі жағдайларын талдау әдістерін білу және бағаланатын
объектінің құнын анықтауда техникалық сараптама нәтижелерін дұрыс білу
шарт.
Құрылыс объектілерінің ұзақ сақталуы көбінесе эксплуатациялық
шартына сыртқы әсерлерге жобалық шешімдерге құрлыстар пайдаланатын
материалдар мен конструкцияларға құрылыстың монтаждық саласына байланысты.
Объектінің сақталуында профилактикалық жоспарлы алдын-ала ескерту және
капиталды толығымен мәні зор. Бағалаушының негізгі қызметінің бірі
бағаланатын объектінің физикалық жағдайын анықтау болып, табылады. Бүгінгі
таңда жылжымайтын мүлік нарығы мүліктік құқықтырдың негізгісі бола тұра әлі
де бастапқы жағдайды.
Бізде тек тұрғын нарығы ғана дамыған. Ол бұранғы жүйеде де тұрғын
ауданмен айырбастау түрінде болған, алайда ол соңына дамыған. Осылай
Қазақстан бағалаушылардың ісінің ерекшелігі келісімдердің нақтылы құны
айтылмайды, себебі оған қатысушылар қалыптасқан менталитетке қарай бұл
ақпаратты жасырып қалуға тырысады. Жылжымайтын мүліктің кейбір түрлері оның
бәсекелестік нарықта мүлдем сатылмайды, сондықтан шет елдер тәжірбиесінде
кең пайдаланылатын салыстыру әдісін толық ақпаратын жоқтығына байланысты
толық пайдалана аламаймыз.
Бізде айтарлықтай сенімді және ауқымды нормативті базаларынан
болуына қарамастан шығынды әдісті құрылыс нормаларымен ережелер сметалық
нормалар түріне жылжымайтын мүлік түрлі объектісін қайта бағалау
жинақтамалары оларды тәжірбиелерде пайдаланудың өзі көп жағдайда бұл
огбъектінің нарықтық көлемі туралы түсініктеме бере алмайды. Себебі
объектілерді салу шығыны бізде өте жоғары және республиканың көптеген
тұрғындарының кірісі үшін тиімді емес.
2.2. Табысты талдау негізінде жылжымайтын мүліктің құнын анықтау
Жылжымайтын мүлік өз иесіне табыс әкеледі. Адамдар жылжымайтын
мүлікті сатып алуының бір негізгі себебі де осы. Тағы да жылжымайтын мүлік
өздері өмір сүру үшін және де жеке қажеттіліктерін қанағаттандыру үшін
сатып алады. Жылжымайтын мүлік иесіне табыстың келесі түрлерін алып келе
алады:
Айналымдағы ақшаның түсуі; салықтардың үнемділігі; келешектегі
жылдық құннан түсетін табыс; жылжымайтын мүлік алып-сатуына табыстары
құнының өсуі; алып-сату негізінде салық үнемділігі.
Жылжымайтын мүлікті бағалаушының мақсаты барлық келешек табыстарды
және пайданы алдын ала анықтау.
Жылжымайтын мүлік табыстарының құны
Үш бағалау әдістері арасында ерекшелеу негізгі әдісті атап өтуге
болады:
1) Жалпы рента әдісі: Жалпы рентаның құрамы мультипликатор
қолдануымен жорамалына негізі салынған, не сатулар арасында баға төте
байланыс бар болады және жалға берудің табысы.
Жалпы рента мультипликаторы – бұл сатылатын бағаға немесе
потенциалды жалпы табысқа көңіл бөлу.
Нарық дәстүріне қатысты жалпы табыс жылдық есептеуде немесе айлық
есептеліп анықталып қаралады. Құнды анықтау әдісі мультипликаторы негізінде
жеке жанұлы тұратын негіздердің нарық экономикасында. Батыстағы
бағалаушылар нәтижесі жеткілікті қарапайым және жиі қолданылады.
Пәтер, үй жаһазбен жабдықталмаған және коммуналдық қызметтері
қосылмаған жағдайда рента төлемдері ескеріледі. Бұл әдіске жақын келудің
екі түрі бар:
1-жалпы рента мультипликаторын анықтау негізінде объектілерді ерекше
түзетулер енгізу керек емес, ал егер объект қатты ерекшеленсе ол
қаралмайды.
2-Объектінің физикалық мінездемесіне түзетулер енгізу негізінде.
2) тікелей капиталдау әдісі. Табысты капиталдау түсінігі жылжымайтын
мүлік иесінен келешек ағымдағы құнның пайдасын алу. Капиталданған пайда
жылжымайтын мүлік және оның ағымдағы құны.
Капиталдандыру негізінде базалық түсінік таза операциялық пайда
(ТОП) және капиталдандыру мөлшері болады (К).
Пайдаға жақын келу негізінде жылжымайтын мүлік құны (С) мына
формуламен есептелінеді:
С(ТОПК
Мына қарапайым формулада жылжымайтын мүлік пйадасының құны нарық
шартымен ойластырылған және салынған.
Егер өткізілген талдау құны жылдық табыс (орташа жылдық табыс)
қолданылады. Онда бұл әдіс тікелей капиталдау әдісі деп аталады.
Талдау келешек табыстарында қолданылған капиталдандыру мөлшерімен
ақша айналымын көбейту әдісі деп аталады.
ТОП тек қана жылжымайтын мүліктің теориясында қолданылады.
ТОП бұл таза тұрақты жылдық мөлшері. Бағаланған мүліктен барлық
операциялық шығындарды шегергенннен кейін алынатын, бірақ ипотекалық несие
қарыз қызметіне дейінгі.
Резервке ғимарат сондай элементтері жатады және жабдықтаудың , қайсы
қызмет мезгілі ғимарат экономикалық өмірлері болжанушы мезгіл азырақ .
Сондай элементтерге апарып беруге болады : төбені , лифтілер , ішкі
желілеуді , сантехникке , ауа ауа тазартуы жүйесін , асханалық жабдықтау ,
жиһаз , кілемдік жабулар , бассейн жабдықтауының және др .
Бағалаушы мақсаты таза операциялық пайда анықтау үшін қорытындылау
және талдау кезіндегі жалпы мәліметтерді қолға түсіру. Бұл жай ғана емес,
себебі бұл мәліметтердің барлығы бір жерде ғана емес. Барынша толық және
жерлерді қажетті тексеру және оларды табу үшін ынталандырады.
Жұмыс барысында үй иесін, бухгалтерді, басқарушны, менеджерді, салық
тексерушіні, жылжымайтын мүлік бағалаушысымен байланысты адамдарды және сол
сияқты құжаттардың барлығын тани білетін қызметшілерін сұрау қажетті. Ең
бір күрделі сұрақ жылжымайтын мүлік пайда бағасындағы капитал қойылымын
анықтау. Капитал қойылымын анықтаудың жақсы және қарапайым тәсілі нарықтағы
жинақталған мәлімет көмегі.
Капитал қойылымы мынаған тең:
К=ТОПҚ
Мұндай тәсілмен анықталған капитал ставкасы жалпы капитал ставкасы
деп аталады. Мұны анықтау үшін жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық
мәліметтерін білу қажет. Мұндай жағдайда әрбір объектіге таза операциялық
пайда мәні қажет, егер бұл объектілер жаңадан бағаланса. Мұндай
мәліметтерді жылжымайтын мүлік нарық шарттарында қалыптастыру өте күрделі,
бірақ дамыған нарықтық қатынастар шарттарында бұл әдіс ең дәл және жиі
қолдануға болады.
Жалпы капитал ставкасын қолдану жылжымайтын мүлікке пайда әкелетін
жақсы талдау аспабы, қашан ол ипотекалық қарызбен міндетті болмаса.
Капитал ставкасын анықтаудың басқа әдістерінкуммулятивті құру немесе
қосу болып табылады.
Біздің елімізде болып жатқан экономикалық дағдарысшарттарында ставка
жалпы қауіп-қатерсіз болмайды. Сондықтан да қауіпті ставка жөнінде сөз
көбірек қозғау қажет. Осымен Қазақстанның ең бір сенімді банкінде ставка
қолданылады. Мұнда пайданы доллармен теңгемен есептеу қажет.
Жылжымайтын мүлікке капиталды салу бұл өте қауіпті, басқа қаржы
салымдарына қарағанда. Өтемақы қаупінде жылжымайтын мүлікті жалға алушының
сенімділігі ескерілуі қажет.
Жылжымайтын мүлікке капитал салу өте қауіпті болғандықтан осы қаржы
салымдарын басқарулардан (қаржыландыру түрін таңдау, нарықтық бақылау,
жылжымайтын мүлікті сату және ұстап қалушешімді салық органдарымен жұмыс
және т.б.) айқын жігерлерді талап етеді. Қаржы салушылар ставка бойынша
өтемақысын алу керек.
Ақылды инвестор қаржы салу кезінде процент түрін пайданы осымен
қатар қайтару уақытын қарау керек.
Мысалы: бағалаушыдан инвестор жалына 3 % жылжымайтын мүлікке талап
етеді. Бірақ талдау бойынша қаржы салу өтемақы ставкасы 1,5 % құрайды.
Инвестор салынған капиталды 20 жылда қайтаруын қалайды, демек түзу сызықты
әдіспен жылғы қайтару 5 % құрайды. Капитал ставкасы келесі түрде
есептелінеді.
Қауіпсіз проценттік ставка - 8,0 %
Қауіп өтемақысы - 3,0 %
Қаржы салушы -1,5 %
Төмен өтімшілік - 1,5 %
Жинағы 14,5 %
Капиталды қайтару ставкасы - 5,0%
Қосқандағы капитал ставкасы - 19,0 %
Жылжымайтын мүлік нарық шарттарының құралуы экономикалық дағдарыс
дәл қазіргі уақытта Қазақстан Республикасында өтіп жатыр. Ол жылжымайтын
мүлікті өз есеп шотынан алынады. Дүниежүзілік елдердің нарықтық экономикасы
ипотекалық несиемен іске асырылады, яғни қаражыттық рычаг қолданылады.
Жылжымайтын мүлікке несие алуын қаржылану үшін келесілерді көрсетуге
болады:
1. Жылжымайтын мүлік құны өте жоғары және тек жылжымайтын мүлік
сатып алушылар жеткілікті қаржы алуға арналған.
2. Кімде жеткілікті қаржы болса капитал салу қаупін азайтуға
ұмтылады.
3. Несие қолданумен инвестор меншік көлемдерін бақылауға рұқсат
етеді, сонымен қатар табыс әкелушіге.
4. Салықтардың қысқарту шотын үнемдеу (көбінесе елдердің
көпшілігінде несиелерге пайыздар салықпен қамтылады).
Жылжымайтын мүлікке көбіне қаржы табу екі жолмен орындалады:
ипотекалық несие немесе өзіңнің қаржың. Мұнда капитал ставкасы пайданың
нарықтық шарттарын қанағаттандыру қажет. Болмаған жағдайда бұл
инвестициялар өзіне меншікті түрде және несие басқа пайдалы жобаға көбірек
салынған болады.
Мұндай жағдайда капитал ставкасы екі құрастырушыларға бөлінеді:
тұрақты ипотекалық және жеке капиталына капитал ставкасы.
Тұрақты ипотека ( Ки ) қарыздар қызметі, негізгі ипотекалық сумма
ссудасына , жылдық төлем қатынасы.
Өзіне меншікті капитал ставкасы – бұл салықтардың шегеруіне дейінгі
меншік суммасына салынған ақша түсу қатынасы. Бұл түсә\інік инвестордың
пайда мөлшерін айыруға, сол сияқты бұдан басқа салынған капиталды қайтару
жөнінде айқындайды.
Қашан тұрақты ипотека және жеке капитал ставкасы белгілі болса, онда
жалпы ставканы инвестициялық әдіс тобымен немесе инвестициямен байланысты
әдіс көмегімен табуға болады
К= МКи +(1- М ) Кс ,
Мұнда М- жылжымайтын мүлік құнына несиенің өсу қатынасы.
Талдау кезінде алынған нәтижелерді бағалаушы өте тыңғылықты болуы
керек, себебі соңғы қорытындыда қате жібермеу үшін.
Инвестициялық тобы әдісті капитал ставкасын жерге және құрылыс
шарттарына сәйкес инвестицияны бөлу кезінде қолдануы мүмкін, онда капитал
ставкасын әрбір компонентке білуге болады. Бұл жағдайда мына формула
шығады.
К= Сз Кз + Сс Кс ;
К – инвестициямен байланысты капитал ставкасы;
Сз – жылжымайтын мүліктің жалпы құнынан құрылыс құнының үлесі;
Сс – жылжымайтын мүліктің жалпы құнынан құрылыс құнынң үлесі.
Кз – жер үшін капитал ставкасы;
Кс - құрылыс үшін капитал
Мысалы : жылжымайтын мүлік бағасынан жер бағасы 20% құрайтынын
бағалаушы анықтады. Капитал ставкасы жер үшін 18% құрайды. Ғимараттар үшін
капитал ставкасы – 18,5%. Сонда жалпы капитал ставкасын анықтау керек:
Шешім :
К=(0,2 х 0,12)+(0,8 х 0,185)=0,172(17,2%).
Бағалау тәжірибелісінде сондай жағдайларды жиі кездеседі , қашан
ипотечный шоттың артынан несие сомалары ең басты несие өшіру шартымен
береді оқтын-оқтындардың төлемі ішінде барлығы мезгілдің , қайсы ол
берілген . Сонымен қатар , құн - уақыт өте өзгереді : өседі немесе кемеді .
Мынау техника үш кезеңге есеп-қисап өткізулері болжайды . Бірінші кезеңде
оценивается объекті таза операциялық табысы - . Екінші кезеңде алып-сатудың
көмек көрсетулерін құн ағымдағыға есеп айырысады . Үшінші кезеңде ақшалы
түсулердің ағымдағы құн қосуы жолымен өзіне меншікті капитал бағалау құны
анықталады және алып-сатудың көмек көрсету ағымдағы құнының .
Сияқты ақ көңілділікке байқайсыз дәстүрлінің техниктер , есеп-
қисаптар , шығарып салынушының оның үстімен , көп еңбекті өте келеді және
қаражаттық калькулятор қолдануымен өткізіледі немесе компьютердің .
Компоненттері бойынша бөлу әдісі. Бұл әдіс ғимараттардың шығын
көрсеткіштері және құрудағы шығын көрсеткіштері
Сзд – бүтіндей ғимарат құны
Vj – салынып жатқан компонент көлемі;
Сj – көлем бірлігінің құны;
n – ғимараттағы бегіленген компоненттерінің саны ;
Кн – коэффициент
Компоненттері бойынша бөлу әдісін қолданудың бірнеше түрі бар:
- субқатар;
- жұмыс профиліне байланысты бөлу;
- шығындар бөлісі
Жұмысшылар әдісі құрылысшы әртүрлі жұмыстарды жасау үшін бірнеше
адамдарды жалдайды, осының негізінен шыққан. Осыдан кейін барлық
жұмысшыларға шығындарды есептейді.
Профиль бойынша бөлу әдісі әртүрлі мамандардың жалдауына шығындардың
есеп - қисабында ұқсас алдындағы және негізі салынған
Шығындарды бөлу әдісі әртүрлі салыстыру бірліктерін қолдана отырып
түрлі ғимараттарды бағалау үшін қажет.
Салыстырмалы бірлік әдісі. Бұл әдіс ұқсас ғимараттардың құн есеп-
қисабын болжайды. Салыстыру кезіндегі жоспарлануы, жабдықталуы, және меншік
құқықтары және т.б. ерекшеліктерін салыстырады.
Егер де салыстырмалы бірлік сапасына 1 м² таңдалса, онда есептеу
формуласы мынадай болады:
Со =См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс,
Со – бағаланатын объект құны;
См2 – 1 м2 типтік құрылыстардың уақытына дейінгі құны;
Sо – бағаланатын объект құны (салыстыру бірлігінің мөлшері)
Кп –объект көлемі бойынша және құрылыс көлемі бойынша сәйкес келмеу
коэффициенті;
Кн – бағаланатын объектінің және таңдалып алынған құрылыстың ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
I. Жылжымайтын мүлік құнын бағалау
1.1. Жылжымайтын мүлік түсінігі және бағасы
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...5
1.2. Жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін факторлар
... ... ... ... ... ... ... ... ..6
II. Жылжымайтын мүлік құнын анықтау тәсілдері
2.1.Жылжымайтын мүлік құнын анықтау әдістерін таңдау
... ... ... ... ... ... ... ..9
2.2. Табысты талдау негізінде жылжымайтын мүліктің құнын анықтау ... ... 11
2.3. Жылжымайтын мүліктің құнын анықтап салыстыртырмалы
әдіспен сату
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ..18
2.4. Жылжымайтын мүлікті бағалау принциптері
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .23
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 32
Қолданылған әдебиеттер
тізімі ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
...34
Кіріспе
Қазіргі кезде Қазақстанда рыноктық экономиканың қалыптасуына
бағытталған қайта құруларды жүзеге асыруға байланысты, елдің экономикалық
бәсекеге қабілеттілігін арттыру мәселесі арта түсуде. ҚР Президентінің
Қазақстан - 2030 Жолдауында экономикалық өсу стратегиясы шетел
инвестициялары көптеп тартылған, мемлекеттің белсенді рөлі бар рыноктық
экономикада екендігі айтылған. Тұрақты дамушы мемлекеттің маңызды
салаларының бірі – тұрғын үй саласы. Осы саланы дамытуда мемлекет тарапынан
2030 жылға дейін Қазақстан даму стратегиясының іске асырудың болашақтағы
шаралары туралы бағдарламасы өнеркәсіп, денсаулық сақтау, білім берудің
маңызды нысандарын жобалау мен жылжымайтын мүлік рыногы және тұрғын үй
мәселерін шешуді қарастырады.
Жылжымайтын мүлік экономикасының проблемалары кең ауқымды, күрделі
мәселелер жиынтығын қамтиды. Олардың Қазақстан ұлттық экономикасының
рыноктық қатынастарға өтуі және сол қатынастар жағдайындағы іс-әрекеттерге
байланысты туындайтын көптеген сұрақтарға жауап іздеу барысында шешу
қажеттілігі алдымызда тұрғаны анық. Бұл мәселелердің негізгі тобын
жылжымайтын мүлік объектілерін жалпы экономикалық проблемалар аясында
сараптау және зерттеу мәселелері құрайды.
Курстық жұмысына таңдап алынған тақырыптың тағы бір маңыздылығы тұрғын
үй рыногы және тұрғын үй құрылыс саласын айтарлықтай деңгейде
қалыптастырып және дамытып, экономиканы тұтастай алғанда осы саланың үлесін
жоғарылату болып саналады.
Зертеу тақырыбының өзектілігі: оның өзектілігі жылжымайтын мүлік
рыногын дамыту мен ғылыми пайымдауда, сондықтан негізгі жағдайларға
Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік, жылжымайтын мүлік рыногын
жетілдіру бағдарламаларын айқындау мен оны тәжірибе жүзінде тану
мүмкіндігі. Сондай-ақ жеке меншік тұрғын үйді иемдену әрбір жанұя үшін
бірінші қажеттілік болып саналады. Тұрғын үйді қаржыландырудың бұрынғы
кеңестік жүйесінің бөлігі ретінде Қазақстанда тұрғын үй құрылысын
қаржыландырудың дәстүрлі жүйесі – мемлекеттік тұрғын үй құрылысы үшін
бюджеттік ресурстарды орталықтан бөлу және тұрғын үй шарттарын жақсарту
қатарында тұрған азаматтардың арасында тегін бөлу болып табылады. Тұрғын үй
құрылысын бюджеттік қаржыландырудың қысқаруы және халықты тұрғын үймен
қамтамасыз ету шартында тұрғын үйді иемдену үшін қаражаттардың негізгі
көздері халықтың жеке қаражаттары, сонымен бірге банктің несиелері жатты.
Осындай шарттарды тұрғын үй құрылысына халықтың ұзақ мерзімді несиеге
қажеттілігі туындайды. Көптеген шетел елдерінің тәжірибесі мемлекеттік
саясатты енгізу және дұрыс ұйымдастыру тұрғын үй рыногын маңызды деңгейде
анықтайтын және қамтамасыз ететін өзін-өзі қаржыландыратын жүйеге ақырындап
трансформацияланатынын дәлелдейді. Халық тарапынан төлем қабілетті
сұраныстың кенет кеңеюі жаңа құрылысты белсендіреді, құрылыс материалдарын
шығару, маманданған техника жоғарылайды, жаңа жақсы архитектуралық жобалар,
экономиканың көп салаларының тез дамуына әкелді. Зерттеу нәтижесінде
алынған қорытындылар мен ұсыныстар нақты мәселені әрі қарай теориялық
қарастыруға, сонымен қатар Қазақстан экономикасының алдында тұрған өзекті
мәселелерді шешуге бағыталған.
Табысты және нәтижелі даму нарықтық-заң шығатын анықтамалық мүлік
құқықтарының көріну негіздері тәуелді болады. Ғимараттар, жер телімдері,
үйлер орналастырулар және салулар меншікте болады, мүлік және келісімдердің
тәуелді болатыны анық.
Ғимараттар, заң шығаратын орындар мүлік құқықтарының көріну
негіздерінің анықтамасы шамасында. Бұл құқық қабаттарын, қоғамдарды, тұрғын
назарларын өзіне аударады, мұндай жағдайда жылжымайтын мүлікке құқықтық
құжаттарының әділ болуы қажет. Әр құқық сенімді қорғалған болуы керек.
Жылжымайтын мүлікке басқа құқықтардың бар болуы мемлекеттік тіркеудің
жалғыз дәлелі. Нақ меншік құықығын тіркеу адамға, меншік иесі атағы сонымен
қатар, оның міндеті сондықтан да әрбір кәсіпкерге, бастыққа, маманға,
жылжымайтын мүлікті келісім құқықтарын Қазақстанда анықталған мемлекеттік
тіркеу ретін жақсы білуі қажет.
Принципшіл жай жұмыс істейтін адамдар заңмен хабардар болуы үшін
нормативтік актілердің ережелерін жеңіл, қарапайым, көрнекті түрде көрсету
керек. Мысалы: Технология шығарған схемалар және нарықтық ұйымдар шығарған
мүлікке құқық келісімдер. Әрбір адам жылжымайтын мүлік иесі. Пәтерлер мен
саяжайлардан басқалары жылжымайтын мүлікке жататынын көп адам білмейді.
Қазақстан Республикасының заңы 117 бабында жылжымайтын мүлік ұғымы
айқын анықталған.
1.Жылжымайтын мүлікке (жылжымайтын, қозғалматын заттар) жатады: жер
телімдері, ғимараттар, бөгеттер, көпжылдық екпе ағаштары, жермен берік
байланыста тұрған объектілер яғни орын ауыстырған кезде көптеген шығындарға
ұшырайтын заттар.
2.Жылжымайтын заттарға: әуедегі және теңіздегі мемлкетеке тіркелген
заттар, ішкі су жүзуінің соты, “өзен-теңіз” жүзу соты, ғарыштық объектілер.
Заң шығаратын актілерге жылжымайтын заттарға басқа да мүліктер жатады.
ҚР МК 119 бабына сәйкес: “1. Кәсіпорындар, объект құқықтары, мүлік
кешенін мойынға алады, қолданылатын кәсіпкердің қызметі жүзеге асырылады.
Кәсепорын мүлік қажеті ретінде жылжымайтын мүлік болып есептеледі.
1 Жылжымайтын мүлік құнын бағалау
1.1. Жылжымайтын мүлік түсінігі және бағасы
Жылжымайтын мүлік түсінігі нарықта айналып жүретін тауар, жер
телімімен қатаң байланысқан немес оны басқа орынға қиратпай тасымалдау
(тұтыну қасиетін жоғалтпай) мүмкін емес жылжымайтын мүлікті бағасын ақарай,
маңызды белгісіне қарай топтастыруға болады: тауар айналым ерекшеліктері,
нарық құрылымдары масштабы мен, сатып алу және сату процестері белгілі
мөлшерде болады. Мысалы жылжымайтын мүлік объектілері табиғи және жасанды
болып бөленеді. Өз кезегінде табиғи жер телімдері (құрылыс астында) және
табиғи кешендер (туған жер және басқа) олардың қанауына арналған дәл
осындай жасанды объектілер (құрылыс). Осы өлшемдер бойынша құрылыстар:
тұрғын үй, офистік, сауда орны болып топтастырылады. Бос жатқан жер
телімдері (құрылыс астында) көлеміне байланысты жер массиві және жеке жер
телімдері болып топтастырылады: ол жасанды объектілер (құрылыстар) тұрғын
үйлер, осы өлшемдер бойынша ғимараттар кешені (шағын аудандар, саяжай
поселкілері т.б.) және жеке тұрған ғимараттар (тұрғын үй, қонақ үй, мотель
т.б) болып бөлінеді.
Алматыда жылжымайтын мүлікке нарықтың дамуы батыстағы стандартқа
жақындауы мүмкін. Осыған орай жылжымайтын мүлікке бағалау әдісін және
тәжірбесін шетелдердегі сияқты болуы керек.
Азаматтық қоғам құру жаңа шаруашылықтың механизмі мемлекеттік құқық
тық нарық ұатынастары базасында дәл қазіргі жүргізілген реформаның негізгі
мақсаты..
Бұл мақсаттың жетілуін шешу үшін толық кешендік тапсырманы жүргізу
керек. Қазіргі этапта ең негізгі тапсырма құрылымдық шаруашылық механизмін
қайта құрылу болып табылады.
Ең алдымен нарық механизмін тарату жанында бәсекеге айырмашылық
ерекшелігімен және қорлардың қайта бөлінуімен орындалады. Мүлікті бағалау
проблемасын шешімге келтіру керек. Қоғамның барлық мүшелерінің бірдей
құықытармен қамтамасыз етуге заңға сүйенген мемлекет жасаулары сұрақ қояды,
олардың мүлік құықытарын әділ бағалауға арналған кепілдіктер мен қамтамасыз
етулерін, тәуелді емес бағалар жүйесін құру мүмкін емес. Даму және құру
бағалаудың арнай түрі сияқты нарық экономика қызметінде ажырамас бөліммен
келеді.
Қазақстан 1994 жылы бағалаушылардың кәсіпшілік қызметі жаңарды,
сондықтан бастаушы капиталистік елдерде тәжірбиелі мүлік бағалаушыларды
зерттеп және сын айтысқаны, осы процестің үзілмей дамуы, кәсіпшілік
бағалаушыларды тәжірбиеден қайтадан өткізу өте маңызды. Барлығымыз бүгінгі
күнде мүлік иесі бола тұра “Мынау қанша тұрады” деген сұраулар қоямыз,
сондықтан да өмір өзі ескі жүйе есебінен нарықтық қатынастарға кетуге
мәжбүр, сатып алушыға қажетті құнды анықтау керек. Жоспарды экономика
шарттарныда социалистік экономика шығындары есебінде және “құн есептеу”
негізінде нарықтық экономика нарықтық бағаға негізделеді.
Барлық әдістер, процедуралар және нарық есеп техникалары, олар
нарықтық көрсеткіштерге негізделген.
Сондықтан оған қарамастан нақтылы әдіс таңдау қолайлы хабарға
байланысты, нарық ерекшілігне және бағаланатын объектілерге барлық айтылған
процедуралар нәтижесінде нарықтық құн. Нарықтық құн қалыптасуындағы
айырмашылықтарына қарамастан нарықтық құн концепциясы салыстармалы бағалар
мен принципті келісу болады.
1.2. Жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін факторлар.
Жылжымайтын мүлік құнының өзгеруі бірнеше факторлар қатарына
байланысты, әр түрлі процесс сатыларында байқалады. Жылжымайтын мүлік
құнына әсер ететін барлық факторларды объективті және субъективті деп
бөлуге болады. Сонымен қатар сатушының мінез құлқына , сатып алушының
немес делдалдық келісім нәтижелері (мысалы адалдық, мемлекеттік, темперамен
және т.б.) немесе психологиялық мінез құлық негізіндегі факторлар,
объективтік факторлар негізінен экономикалық анықтаушыға байланысты, ақыр
соңында құнының орташа деңгейі, нақтылы келісім.
Объективтік факторлар макроэкономикалық және микроэкономикалық болып
бөлінеді.
Макроэкономикалық факторларға : салықтар, баж салықтар, құлдырау,
негізгі деңгей, еңбекақы төлеу шарттары, жұмыссыздық деңгейі, экспорттық-
импорттық операциялардың дамуы және т.б. жатады.
Микроэкономикалық факторларға жылжымайтын мүлікті сатып-алу және
сату заңға сүйенген мінез-құлқына байланысты. Макроэкономикалық фоактордың
қысқа мерзімді кезеңі үшін шартты тұрақты түрде есептеуге болады, (олар
баяу өзгереді), ал жалпы нарық конъюктурасы бекітілген. Ал қазақстанға
арналған ереже теңгенің валюталық курсына қатысты.
Жылжымайтын мүлік құнын анықтау үшін факторлардың жиынтығы туралы
ұсыныс қажет. Бағалаушы өзін меншік иесінің орнына қою керек. Жылжымайтын
мүлік құны әртүрлі факторлардың ықпалына душар болған. Сондықтан
жылжымайтын мүлікқұны туралы сөз болғанда әрқашанда бағалау күнін белгілеу
керек. Жылжымайтын мүлік құны уақытына байланысты секірмелі өзгеріп тұрады.
Эксперт бағалаушыға жылжымайтын мүлік құнын секірмелі өзгеріп тұруын білуі
керек. Сонымен құнға әсер етуші негізгі факторларға мыналар жатады:
Ең негізгі бір фактор – орналасқан орны. Орналасқан орны жылжымайтын
мүлік құнына нақтылы бір бағытта әсер етеді. Қоғамдық көлік барысы және
аялдаманың жақын болуы бағаланатын құнды жоғарлатады. Мектепке дейін және
балалары бар сатып алушылардың назарын мектептің күй жайын өзіне аударады.
Осының барлығы құнды жоғарлатады.
Жобаның сәулеттік-конструктивті шешімі. Жылжымайтын мүлік табиғи
жағдайға сай , жақсы жоспарланған, сырт пішіні тартымды болуы керек және
т.б.
Осы барлық факторлар яғни шыққан шығын нарқытық құнға әсер етеді.
Мысалы қабаттардың саны орналасуымен, бірінші қабатпен үшінші қабаттың
құрылысының құны 3-5 пайызға төмендейді.
Жобаның жоспарлау шешімдері. Объективті жоспарлау және орналастыру
тұрғындар үшін немесе басқа пайдаланушылар үшін өте маңызды. Дәл осылай
олар айқын бір мақсатқа арналған нәтижелікке тура әсер етеді. Мысалы бір
ғимаратта функционалды кеңейту (операция жасайтын зал, байланыс бөлмесі,
көрермендер залы, спортттық зал және т.б.) мұнда үнемді болады, жалпы аудан
метрі азаяды, 1кв.м. құн төмендейді.
Коммуналды қызметтердің барысы (газ, су, электр). Егер
коммуникациялар қосылған болмаса онда оларды қостыру үшін шығындарды
есептеп бағасынан кеміту керек.
Бағаланатын ғимараттар мен бірге машина жабдық барысы жердің және
ғимараттың бағасына қосымша жабдықтардың бағасы қосылады., яғни жермен
ғимараттарды жақсы қолдану мен қамтамасыз ету үшін. Мұндай жабдықтар машина
және жабдықтан айырмашылығы технологиялық процестерге арналғандығындағы.
Көмекші жабдықтарға бөлек баға қажет Бірақ бағалаушы өз есептеуінде нәтиже
барысын ескереу керек. Соншалықты көмекші жабдықтардың ғимарат бағасына
нәтижелік жұмыс жасауына әсер етеді.
Ғимараттың жай-күйі. Егерде ғимаратты жөндеу қажет болса келісім
бағадан осы шығынды алып тастауы керек. Бірақ тек косметикалық жөндеу ғана
жылжымайтын мүліктің бағасына маңызды әсер етпейді.
Сейсметикалық фактор өте маңызды, әсіресе сейсмоқауіпті аудандарда.
Бағалаушы жер сілкінуге шыдамдылығы жоғары екеніне сенімді болуы керек.
Мүмкін дәл осы аймақта сеймоқорғаным қамтамасыз етуіне арналған шығындар
өте жоғары болмайды.
Экологиялық факторлар. Бағалау кезінде қоршаған орта факторы
көптеген әсерлері ескеріледі. Бағалаушы табиғат жағдайын және санитарлы-
экология экспертиза мәліметтрінің негізінде ластану көлемін білуі қажет.
Ластанудан қорғау үшін шығын бағасын анықтау бағалаушының біліктіліген
кірмейді.
Схема 1. Жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін әр түрлі факторлар
Бағалау негізінде жылжымайтын мүліктің құнына бағалау шығыны және оны
пайдаланған кезінде алынған табыс кіреді. Жылжымайтын мүлік бағалардың
динамикасы нарықтық экономика заңының әсерінен қалыптасады(сұраныс және
ұсыныс т.б.). Жылжымайтын мүліктің бағасын анықтау күрделі және көп еңбекті
талап ететін процесс. Бағаланатын объектінің жеке мінездемесінің көлемі
үлкен болса дәл осылай көптеген факторлар жылжымайтын мүлік бағасына әсер
етеді. Практикада жылжымайтын мүлік объектісі толығы мен тіпті ұқсас
болмайды. Егер екі ғимарат бір жоба мен салынсада бірақ жер телімдері,
орналасқан орны әр жер де болады. Мысалы бір реконструкциядан кейін жақсы
өңдеуде болады. Ол ғимарат қасбеті басқа жаққа қарай алады және терезелері
ашылғанда тартымды түрі көбірек болады. Жылжымайтын мүліктің бағасына
осылардың барлығы әсер етеді.
2. Жылжымайтын мүлік құнын анықтау тәсілдері
2.1. Жылжымайтын мүлік құнын анықтау әдістерін таңдау
Кәсіпшілік бағашылардың көпшілігі нарыұтың құнды анықтаудың үш әдісі
бар деген пікірге келіседі.
1.Шығындалу көзін бағалау (шығындалу әдісі);
2.Сатудың тікелей салыстыруын бағалау;
3.Күтілетін немесе нақты табыстың көз қарастарын бағалау.
Жылжымайтын мүліктің сол немес басқа да объектілерін бағалау кезінде
ең үлкен акцент бір немесе екі әдіспен жасалынады. Барлық әдістерді меңгеру
бағалаушыға өте қажетті. Мүлік нарығы бар жағдайда жылжымалы бағалаушы
объектісі ұқсас аналогтық объектілердің жеткілікті саны ретінде үй иесі жиі
ауысып тұрады. Егер жылжымалы мүліктің нарықтық бағасы болып және ол
инвестициялау және ол инвестициялау мақсатында қолданылатын болса,
бағалаушы жалға төлемақыны және де инвестицияның басқа да түрлерінде сатып
алушының кіріс мүмкіндіктерін салыстыруы керек.
Келтірілген мысалдар бағалауды екі жақты жүргізуге болатындығын
көрсетеді. Олар салыстырмалы кірісті өндірістің белгілі бір түрлері, әдетте
олардың коммерциялық потенциалдар негізінде бағаланады. Мысалы: (бензин
құйып алатын станциялар мен қонақ үй), жанар жағар май сату көлемі, қонақ
үйдегі тұрғындар саны кіріс көздері болып табылады. Оларды операциялық
шығындар құнымен салыстыру, өндірістің кірісін анықтауға мүмкіндік береді.
Осы жолмен бағалау кірісті деп аталады.
Егір жеке меншік сатылмаса және сатып алынбаса мүлікті дамыған
нарығы болмаса, кіріс келтіру инвестиция үшін негізі болмаса амортизациясы
есепке алынған құрылыс құнын анықтау негізінде немес шығын әдісімен
жүргізіледі. Көп жағдайларда бағалаушы жылжымайтын мүлік құнын айтылған үш
әдісті: кіріс және шығыс, салыстырмалы, пайдалану арқылы анықтайды. Содан
кейін әртүрлі әдістермен алынған нәтижелер мен салыстырады.
Жылжымайтын мүлікті операциялар нәтижесінде объектілердібағалауда
әртүрлі жағдайлар кездеседі. Бұл кезеде жағдайлардың әр класына, соған ғана
сай бағалаулар болады. Дұрыс таңдау жасау үшін алдын-ала жылжымайтын
мүліктерінің объектілерінің тоқтамасын, құнын, типін бағалау жағдайының
жіктемесін бағалау қажет. Егер нарқыта ондаған және жүздеген біртекті
оъектілер болса салыстырмалы әдісті пайдаланған дұрыс. Күрделі немес жақсы
обектілерді бағалауда шығын әдісін қолданған қолайлы.
Жалпы алғанда жылжымайтын мүлікті бағалауда қандай да бір әдісті
таңдау бұл объектінің спецификациясына бағалауға сәйкес шарттар мен
мәселенің шешілу сипатына бағалануды пайдалануы мүмкін ресурстар мен
ақпараттар сипаттамасына байланысты. Жылжымайтын мүлік нарығының
қалыптасуының алғашқы этабында бағалаудың негізгі әдісі шығынды әдіс болып
табылғанда, бағалаушы құрылыс және сметалық іс сферасында кең көлемді
практикалық және теориялық жағынан білімді болуы және бухгалтерлік есеп
ережелерін білу қажет.
Жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасуы бойынша мысалы: пәтерлер
нарығы, бағалаушы сатудың салыстырмалы талдау әдісін жақсы білуі керек және
бұнда юриспруденция және экономика саласында да білімі қажет болады.
Экономикалық тұрақтануы инвестициямен тәжірбиеде бағалаудың кіріс әдісін
кең түрде пайдаланумен тығыз байланысты. Өз кезегінде бағалаушының
ипотекалық, инвестициялық талдау кіріс капитализациясын дисконтирлеу және
экономикалық талдаудың басқа да салаларында білімді болуымен байланысты.
Бағалау проффессионалды іс шара жүргізіліп, жатқан экономикалық реформа
талаптарына жауап беру керек, сондай-ақ аймақтық ерекшеліктерді ескеру
қажет.
Бағалау шараларында мемлекеттік бағалаудың үлесі үлкен, жекеленген
бағалаушылардың келуіне байланысты бағалауға монополия жоқ. Сондықтан әрбір
клиент өзі сенетін және бағалаушыға тапсырыс бере алады. Бағалау мен
мемлекеттік және жекеленген бағалаушыларда айналысуы керек. Бүгінгі таңда
жылжымайтын мүлік нарығында істің бұл түрімен айналысатын жекеленген
фирмалар пайда болады. Жылжымайтын мүлікті бағалау процесі бағалаушылардан
факторлардан талдау жүргізуді талап етеді, нәтижесінде олар құнын, көлемін
анықтайды. Бағалау объектісінің құндылық сипаты туралы квалификацияланған
және негізделген қорытынды жасау тек шығын мәліметтердің қандай да бір
әдісімен бекітілген және жүйеленген негізін пайдалану арқылы қол жеткізуге
болады. Олар өз кезегінде кез-келген қызығушылық танытқан тұлғалар мен
үкімет органдарын қоса алғанда кез-келгенқызығушылық танытқан тұлғалар мен
тексере алады.
Бағалаушылардың негізгі міндеттері болып бағалау объектілерін нақты
анықтау идентификациясы ақпаратты базалар таңдауды негіздеу. Белгілі бір
объектіні бағалау кезінің бірінші этабында бағалаушы объектіні бағалау
бойынша барлық техникалық құжаттарды анализдеу сондай-ақ объект жағдайын
сипаттайтын негізгі параметрді анықтау тиіс. Мекемелер мен объектілерді
зерттеу лицензиясы бар мамандардың ісі. Бағалаушылар құрылымдарды зерттеу
бойынша негізгі жағдайларын талдау әдістерін білу және бағаланатын
объектінің құнын анықтауда техникалық сараптама нәтижелерін дұрыс білу
шарт.
Құрылыс объектілерінің ұзақ сақталуы көбінесе эксплуатациялық
шартына сыртқы әсерлерге жобалық шешімдерге құрлыстар пайдаланатын
материалдар мен конструкцияларға құрылыстың монтаждық саласына байланысты.
Объектінің сақталуында профилактикалық жоспарлы алдын-ала ескерту және
капиталды толығымен мәні зор. Бағалаушының негізгі қызметінің бірі
бағаланатын объектінің физикалық жағдайын анықтау болып, табылады. Бүгінгі
таңда жылжымайтын мүлік нарығы мүліктік құқықтырдың негізгісі бола тұра әлі
де бастапқы жағдайды.
Бізде тек тұрғын нарығы ғана дамыған. Ол бұранғы жүйеде де тұрғын
ауданмен айырбастау түрінде болған, алайда ол соңына дамыған. Осылай
Қазақстан бағалаушылардың ісінің ерекшелігі келісімдердің нақтылы құны
айтылмайды, себебі оған қатысушылар қалыптасқан менталитетке қарай бұл
ақпаратты жасырып қалуға тырысады. Жылжымайтын мүліктің кейбір түрлері оның
бәсекелестік нарықта мүлдем сатылмайды, сондықтан шет елдер тәжірбиесінде
кең пайдаланылатын салыстыру әдісін толық ақпаратын жоқтығына байланысты
толық пайдалана аламаймыз.
Бізде айтарлықтай сенімді және ауқымды нормативті базаларынан
болуына қарамастан шығынды әдісті құрылыс нормаларымен ережелер сметалық
нормалар түріне жылжымайтын мүлік түрлі объектісін қайта бағалау
жинақтамалары оларды тәжірбиелерде пайдаланудың өзі көп жағдайда бұл
огбъектінің нарықтық көлемі туралы түсініктеме бере алмайды. Себебі
объектілерді салу шығыны бізде өте жоғары және республиканың көптеген
тұрғындарының кірісі үшін тиімді емес.
2.2. Табысты талдау негізінде жылжымайтын мүліктің құнын анықтау
Жылжымайтын мүлік өз иесіне табыс әкеледі. Адамдар жылжымайтын
мүлікті сатып алуының бір негізгі себебі де осы. Тағы да жылжымайтын мүлік
өздері өмір сүру үшін және де жеке қажеттіліктерін қанағаттандыру үшін
сатып алады. Жылжымайтын мүлік иесіне табыстың келесі түрлерін алып келе
алады:
Айналымдағы ақшаның түсуі; салықтардың үнемділігі; келешектегі
жылдық құннан түсетін табыс; жылжымайтын мүлік алып-сатуына табыстары
құнының өсуі; алып-сату негізінде салық үнемділігі.
Жылжымайтын мүлікті бағалаушының мақсаты барлық келешек табыстарды
және пайданы алдын ала анықтау.
Жылжымайтын мүлік табыстарының құны
Үш бағалау әдістері арасында ерекшелеу негізгі әдісті атап өтуге
болады:
1) Жалпы рента әдісі: Жалпы рентаның құрамы мультипликатор
қолдануымен жорамалына негізі салынған, не сатулар арасында баға төте
байланыс бар болады және жалға берудің табысы.
Жалпы рента мультипликаторы – бұл сатылатын бағаға немесе
потенциалды жалпы табысқа көңіл бөлу.
Нарық дәстүріне қатысты жалпы табыс жылдық есептеуде немесе айлық
есептеліп анықталып қаралады. Құнды анықтау әдісі мультипликаторы негізінде
жеке жанұлы тұратын негіздердің нарық экономикасында. Батыстағы
бағалаушылар нәтижесі жеткілікті қарапайым және жиі қолданылады.
Пәтер, үй жаһазбен жабдықталмаған және коммуналдық қызметтері
қосылмаған жағдайда рента төлемдері ескеріледі. Бұл әдіске жақын келудің
екі түрі бар:
1-жалпы рента мультипликаторын анықтау негізінде объектілерді ерекше
түзетулер енгізу керек емес, ал егер объект қатты ерекшеленсе ол
қаралмайды.
2-Объектінің физикалық мінездемесіне түзетулер енгізу негізінде.
2) тікелей капиталдау әдісі. Табысты капиталдау түсінігі жылжымайтын
мүлік иесінен келешек ағымдағы құнның пайдасын алу. Капиталданған пайда
жылжымайтын мүлік және оның ағымдағы құны.
Капиталдандыру негізінде базалық түсінік таза операциялық пайда
(ТОП) және капиталдандыру мөлшері болады (К).
Пайдаға жақын келу негізінде жылжымайтын мүлік құны (С) мына
формуламен есептелінеді:
С(ТОПК
Мына қарапайым формулада жылжымайтын мүлік пйадасының құны нарық
шартымен ойластырылған және салынған.
Егер өткізілген талдау құны жылдық табыс (орташа жылдық табыс)
қолданылады. Онда бұл әдіс тікелей капиталдау әдісі деп аталады.
Талдау келешек табыстарында қолданылған капиталдандыру мөлшерімен
ақша айналымын көбейту әдісі деп аталады.
ТОП тек қана жылжымайтын мүліктің теориясында қолданылады.
ТОП бұл таза тұрақты жылдық мөлшері. Бағаланған мүліктен барлық
операциялық шығындарды шегергенннен кейін алынатын, бірақ ипотекалық несие
қарыз қызметіне дейінгі.
Резервке ғимарат сондай элементтері жатады және жабдықтаудың , қайсы
қызмет мезгілі ғимарат экономикалық өмірлері болжанушы мезгіл азырақ .
Сондай элементтерге апарып беруге болады : төбені , лифтілер , ішкі
желілеуді , сантехникке , ауа ауа тазартуы жүйесін , асханалық жабдықтау ,
жиһаз , кілемдік жабулар , бассейн жабдықтауының және др .
Бағалаушы мақсаты таза операциялық пайда анықтау үшін қорытындылау
және талдау кезіндегі жалпы мәліметтерді қолға түсіру. Бұл жай ғана емес,
себебі бұл мәліметтердің барлығы бір жерде ғана емес. Барынша толық және
жерлерді қажетті тексеру және оларды табу үшін ынталандырады.
Жұмыс барысында үй иесін, бухгалтерді, басқарушны, менеджерді, салық
тексерушіні, жылжымайтын мүлік бағалаушысымен байланысты адамдарды және сол
сияқты құжаттардың барлығын тани білетін қызметшілерін сұрау қажетті. Ең
бір күрделі сұрақ жылжымайтын мүлік пайда бағасындағы капитал қойылымын
анықтау. Капитал қойылымын анықтаудың жақсы және қарапайым тәсілі нарықтағы
жинақталған мәлімет көмегі.
Капитал қойылымы мынаған тең:
К=ТОПҚ
Мұндай тәсілмен анықталған капитал ставкасы жалпы капитал ставкасы
деп аталады. Мұны анықтау үшін жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық
мәліметтерін білу қажет. Мұндай жағдайда әрбір объектіге таза операциялық
пайда мәні қажет, егер бұл объектілер жаңадан бағаланса. Мұндай
мәліметтерді жылжымайтын мүлік нарық шарттарында қалыптастыру өте күрделі,
бірақ дамыған нарықтық қатынастар шарттарында бұл әдіс ең дәл және жиі
қолдануға болады.
Жалпы капитал ставкасын қолдану жылжымайтын мүлікке пайда әкелетін
жақсы талдау аспабы, қашан ол ипотекалық қарызбен міндетті болмаса.
Капитал ставкасын анықтаудың басқа әдістерінкуммулятивті құру немесе
қосу болып табылады.
Біздің елімізде болып жатқан экономикалық дағдарысшарттарында ставка
жалпы қауіп-қатерсіз болмайды. Сондықтан да қауіпті ставка жөнінде сөз
көбірек қозғау қажет. Осымен Қазақстанның ең бір сенімді банкінде ставка
қолданылады. Мұнда пайданы доллармен теңгемен есептеу қажет.
Жылжымайтын мүлікке капиталды салу бұл өте қауіпті, басқа қаржы
салымдарына қарағанда. Өтемақы қаупінде жылжымайтын мүлікті жалға алушының
сенімділігі ескерілуі қажет.
Жылжымайтын мүлікке капитал салу өте қауіпті болғандықтан осы қаржы
салымдарын басқарулардан (қаржыландыру түрін таңдау, нарықтық бақылау,
жылжымайтын мүлікті сату және ұстап қалушешімді салық органдарымен жұмыс
және т.б.) айқын жігерлерді талап етеді. Қаржы салушылар ставка бойынша
өтемақысын алу керек.
Ақылды инвестор қаржы салу кезінде процент түрін пайданы осымен
қатар қайтару уақытын қарау керек.
Мысалы: бағалаушыдан инвестор жалына 3 % жылжымайтын мүлікке талап
етеді. Бірақ талдау бойынша қаржы салу өтемақы ставкасы 1,5 % құрайды.
Инвестор салынған капиталды 20 жылда қайтаруын қалайды, демек түзу сызықты
әдіспен жылғы қайтару 5 % құрайды. Капитал ставкасы келесі түрде
есептелінеді.
Қауіпсіз проценттік ставка - 8,0 %
Қауіп өтемақысы - 3,0 %
Қаржы салушы -1,5 %
Төмен өтімшілік - 1,5 %
Жинағы 14,5 %
Капиталды қайтару ставкасы - 5,0%
Қосқандағы капитал ставкасы - 19,0 %
Жылжымайтын мүлік нарық шарттарының құралуы экономикалық дағдарыс
дәл қазіргі уақытта Қазақстан Республикасында өтіп жатыр. Ол жылжымайтын
мүлікті өз есеп шотынан алынады. Дүниежүзілік елдердің нарықтық экономикасы
ипотекалық несиемен іске асырылады, яғни қаражыттық рычаг қолданылады.
Жылжымайтын мүлікке несие алуын қаржылану үшін келесілерді көрсетуге
болады:
1. Жылжымайтын мүлік құны өте жоғары және тек жылжымайтын мүлік
сатып алушылар жеткілікті қаржы алуға арналған.
2. Кімде жеткілікті қаржы болса капитал салу қаупін азайтуға
ұмтылады.
3. Несие қолданумен инвестор меншік көлемдерін бақылауға рұқсат
етеді, сонымен қатар табыс әкелушіге.
4. Салықтардың қысқарту шотын үнемдеу (көбінесе елдердің
көпшілігінде несиелерге пайыздар салықпен қамтылады).
Жылжымайтын мүлікке көбіне қаржы табу екі жолмен орындалады:
ипотекалық несие немесе өзіңнің қаржың. Мұнда капитал ставкасы пайданың
нарықтық шарттарын қанағаттандыру қажет. Болмаған жағдайда бұл
инвестициялар өзіне меншікті түрде және несие басқа пайдалы жобаға көбірек
салынған болады.
Мұндай жағдайда капитал ставкасы екі құрастырушыларға бөлінеді:
тұрақты ипотекалық және жеке капиталына капитал ставкасы.
Тұрақты ипотека ( Ки ) қарыздар қызметі, негізгі ипотекалық сумма
ссудасына , жылдық төлем қатынасы.
Өзіне меншікті капитал ставкасы – бұл салықтардың шегеруіне дейінгі
меншік суммасына салынған ақша түсу қатынасы. Бұл түсә\інік инвестордың
пайда мөлшерін айыруға, сол сияқты бұдан басқа салынған капиталды қайтару
жөнінде айқындайды.
Қашан тұрақты ипотека және жеке капитал ставкасы белгілі болса, онда
жалпы ставканы инвестициялық әдіс тобымен немесе инвестициямен байланысты
әдіс көмегімен табуға болады
К= МКи +(1- М ) Кс ,
Мұнда М- жылжымайтын мүлік құнына несиенің өсу қатынасы.
Талдау кезінде алынған нәтижелерді бағалаушы өте тыңғылықты болуы
керек, себебі соңғы қорытындыда қате жібермеу үшін.
Инвестициялық тобы әдісті капитал ставкасын жерге және құрылыс
шарттарына сәйкес инвестицияны бөлу кезінде қолдануы мүмкін, онда капитал
ставкасын әрбір компонентке білуге болады. Бұл жағдайда мына формула
шығады.
К= Сз Кз + Сс Кс ;
К – инвестициямен байланысты капитал ставкасы;
Сз – жылжымайтын мүліктің жалпы құнынан құрылыс құнының үлесі;
Сс – жылжымайтын мүліктің жалпы құнынан құрылыс құнынң үлесі.
Кз – жер үшін капитал ставкасы;
Кс - құрылыс үшін капитал
Мысалы : жылжымайтын мүлік бағасынан жер бағасы 20% құрайтынын
бағалаушы анықтады. Капитал ставкасы жер үшін 18% құрайды. Ғимараттар үшін
капитал ставкасы – 18,5%. Сонда жалпы капитал ставкасын анықтау керек:
Шешім :
К=(0,2 х 0,12)+(0,8 х 0,185)=0,172(17,2%).
Бағалау тәжірибелісінде сондай жағдайларды жиі кездеседі , қашан
ипотечный шоттың артынан несие сомалары ең басты несие өшіру шартымен
береді оқтын-оқтындардың төлемі ішінде барлығы мезгілдің , қайсы ол
берілген . Сонымен қатар , құн - уақыт өте өзгереді : өседі немесе кемеді .
Мынау техника үш кезеңге есеп-қисап өткізулері болжайды . Бірінші кезеңде
оценивается объекті таза операциялық табысы - . Екінші кезеңде алып-сатудың
көмек көрсетулерін құн ағымдағыға есеп айырысады . Үшінші кезеңде ақшалы
түсулердің ағымдағы құн қосуы жолымен өзіне меншікті капитал бағалау құны
анықталады және алып-сатудың көмек көрсету ағымдағы құнының .
Сияқты ақ көңілділікке байқайсыз дәстүрлінің техниктер , есеп-
қисаптар , шығарып салынушының оның үстімен , көп еңбекті өте келеді және
қаражаттық калькулятор қолдануымен өткізіледі немесе компьютердің .
Компоненттері бойынша бөлу әдісі. Бұл әдіс ғимараттардың шығын
көрсеткіштері және құрудағы шығын көрсеткіштері
Сзд – бүтіндей ғимарат құны
Vj – салынып жатқан компонент көлемі;
Сj – көлем бірлігінің құны;
n – ғимараттағы бегіленген компоненттерінің саны ;
Кн – коэффициент
Компоненттері бойынша бөлу әдісін қолданудың бірнеше түрі бар:
- субқатар;
- жұмыс профиліне байланысты бөлу;
- шығындар бөлісі
Жұмысшылар әдісі құрылысшы әртүрлі жұмыстарды жасау үшін бірнеше
адамдарды жалдайды, осының негізінен шыққан. Осыдан кейін барлық
жұмысшыларға шығындарды есептейді.
Профиль бойынша бөлу әдісі әртүрлі мамандардың жалдауына шығындардың
есеп - қисабында ұқсас алдындағы және негізі салынған
Шығындарды бөлу әдісі әртүрлі салыстыру бірліктерін қолдана отырып
түрлі ғимараттарды бағалау үшін қажет.
Салыстырмалы бірлік әдісі. Бұл әдіс ұқсас ғимараттардың құн есеп-
қисабын болжайды. Салыстыру кезіндегі жоспарлануы, жабдықталуы, және меншік
құқықтары және т.б. ерекшеліктерін салыстырады.
Егер де салыстырмалы бірлік сапасына 1 м² таңдалса, онда есептеу
формуласы мынадай болады:
Со =См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс,
Со – бағаланатын объект құны;
См2 – 1 м2 типтік құрылыстардың уақытына дейінгі құны;
Sо – бағаланатын объект құны (салыстыру бірлігінің мөлшері)
Кп –объект көлемі бойынша және құрылыс көлемі бойынша сәйкес келмеу
коэффициенті;
Кн – бағаланатын объектінің және таңдалып алынған құрылыстың ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz