Жылжымайтын мүлік құнын анықтау

ЖОСПАР

Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3

I. Жылжымайтын мүлік құнын бағалау
1.1. Жылжымайтын мүлік түсінігі және бағасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..5
1.2. Жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін факторлар ... ... ... ... ... ... ... ... ..6

II. Жылжымайтын мүлік құнын анықтау тәсілдері

2.1.Жылжымайтын мүлік құнын анықтау әдістерін таңдау ... ... ... ... ... ... ... ..9
2.2. Табысты талдау негізінде жылжымайтын мүліктің құнын анықтау ... ... 11
2.3. Жылжымайтын мүліктің құнын анықтап салыстыртырмалы
әдіспен сату ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..18
2.4. Жылжымайтын мүлікті бағалау принциптері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 23

Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..32

Қолданылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .34
Кіріспе

Қазіргі кезде Қазақстанда рыноктық экономиканың қалыптасуына бағытталған қайта құруларды жүзеге асыруға байланысты, елдің экономикалық бәсекеге қабілеттілігін арттыру мәселесі арта түсуде. ҚР Президентінің «Қазақстан - 2030» Жолдауында экономикалық өсу стратегиясы шетел инвестициялары көптеп тартылған, мемлекеттің белсенді рөлі бар рыноктық экономикада екендігі айтылған. Тұрақты дамушы мемлекеттің маңызды салаларының бірі – тұрғын үй саласы. Осы саланы дамытуда мемлекет тарапынан «2030 жылға дейін Қазақстан даму стратегиясының іске асырудың болашақтағы шаралары туралы» бағдарламасы өнеркәсіп, денсаулық сақтау, білім берудің маңызды нысандарын жобалау мен жылжымайтын мүлік рыногы және тұрғын үй мәселерін шешуді қарастырады.
Жылжымайтын мүлік экономикасының проблемалары кең ауқымды, күрделі мәселелер жиынтығын қамтиды. Олардың Қазақстан ұлттық экономикасының рыноктық қатынастарға өтуі және сол қатынастар жағдайындағы іс-әрекеттерге байланысты туындайтын көптеген сұрақтарға жауап іздеу барысында шешу қажеттілігі алдымызда тұрғаны анық. Бұл мәселелердің негізгі тобын жылжымайтын мүлік объектілерін жалпы экономикалық проблемалар аясында сараптау және зерттеу мәселелері құрайды.
Курстық жұмысына таңдап алынған тақырыптың тағы бір маңыздылығы тұрғын үй рыногы және тұрғын үй құрылыс саласын айтарлықтай деңгейде қалыптастырып және дамытып, экономиканы тұтастай алғанда осы саланың үлесін жоғарылату болып саналады.
Зертеу тақырыбының өзектілігі: оның өзектілігі жылжымайтын мүлік рыногын дамыту мен ғылыми пайымдауда, сондықтан негізгі жағдайларға Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік, жылжымайтын мүлік рыногын жетілдіру бағдарламаларын айқындау мен оны тәжірибе жүзінде тану мүмкіндігі. Сондай-ақ жеке меншік тұрғын үйді иемдену әрбір жанұя үшін бірінші қажеттілік болып саналады. Тұрғын үйді қаржыландырудың бұрынғы кеңестік жүйесінің бөлігі ретінде Қазақстанда тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлі жүйесі – мемлекеттік тұрғын үй құрылысы үшін бюджеттік ресурстарды орталықтан бөлу және тұрғын үй шарттарын жақсарту қатарында тұрған азаматтардың арасында тегін бөлу болып табылады. Тұрғын үй құрылысын бюджеттік қаржыландырудың қысқаруы және халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету шартында тұрғын үйді иемдену үшін қаражаттардың негізгі көздері халықтың жеке қаражаттары, сонымен бірге банктің несиелері жатты. Осындай шарттарды тұрғын үй құрылысына халықтың ұзақ мерзімді несиеге қажеттілігі туындайды. Көптеген шетел елдерінің тәжірибесі мемлекеттік саясатты енгізу және дұрыс ұйымдастыру тұрғын үй рыногын маңызды деңгейде анықтайтын және қамтамасыз ететін өзін-өзі қаржыландыратын жүйеге ақырындап трансформацияланатынын дәлелдейді. Халық тарапынан төлем қабілетті сұраныстың кенет кеңеюі жаңа құрылысты белсендіреді, құрылыс материалдарын шығару, маманданған техника жоғарылайды, жаңа жақсы архитектуралық жобалар, экономиканың көп салаларының тез дамуына әкелді. Зерттеу нәтижесінде алынған қорытындылар мен ұсыныстар нақты мәселені әрі қарай теориялық қарастыруға, сонымен қатар Қазақстан экономикасының алдында тұрған өзекті мәселелерді шешуге бағыталған.
Табысты және нәтижелі даму нарықтық-заң шығатын анықтамалық мүлік құқықтарының көріну негіздері тәуелді болады. Ғимараттар, жер телімдері, үйлер орналастырулар және салулар меншікте болады, мүлік және келісімдердің тәуелді болатыны анық.
Ғимараттар, заң шығаратын орындар мүлік құқықтарының көріну негіздерінің анықтамасы шамасында. Бұл құқық қабаттарын, қоғамдарды, тұрғын назарларын өзіне аударады, мұндай жағдайда жылжымайтын мүлікке құқықтық құжаттарының әділ болуы қажет. Әр құқық сенімді қорғалған болуы керек. Жылжымайтын мүлікке басқа құқықтардың бар болуы мемлекеттік тіркеудің жалғыз дәлелі. Нақ меншік құықығын тіркеу адамға, меншік иесі атағы сонымен қатар, оның міндеті сондықтан да әрбір кәсіпкерге, бастыққа, маманға, жылжымайтын мүлікті келісім құқықтарын Қазақстанда анықталған мемлекеттік тіркеу ретін жақсы білуі қажет.
Принципшіл жай жұмыс істейтін адамдар заңмен хабардар болуы үшін нормативтік актілердің ережелерін жеңіл, қарапайым, көрнекті түрде көрсету керек. Мысалы: Технология шығарған схемалар және нарықтық ұйымдар шығарған мүлікке құқық келісімдер. Әрбір адам жылжымайтын мүлік иесі. Пәтерлер мен саяжайлардан басқалары жылжымайтын мүлікке жататынын көп адам білмейді.
Қазақстан Республикасының заңы 117 бабында жылжымайтын мүлік ұғымы айқын анықталған.
1.Жылжымайтын мүлікке (жылжымайтын, қозғалматын заттар) жатады: жер телімдері, ғимараттар, бөгеттер, көпжылдық екпе ағаштары, жермен берік байланыста тұрған объектілер яғни орын ауыстырған кезде көптеген шығындарға ұшырайтын заттар.
2.Жылжымайтын заттарға: әуедегі және теңіздегі мемлкетеке тіркелген заттар, ішкі су жүзуінің соты, “өзен-теңіз” жүзу соты, ғарыштық объектілер. Заң шығаратын актілерге жылжымайтын заттарға басқа да мүліктер жатады.
ҚР МК 119 бабына сәйкес: “1. Кәсіпорындар, объект құқықтары, мүлік кешенін мойынға алады, қолданылатын кәсіпкердің қызметі жүзеге асырылады. Кәсепорын мүлік қажеті ретінде жылжымайтын мүлік болып есептеледі.
Қолданылған әдебиеттер.

1. Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексі Алматы: Жеті жарғы, 2000 ж.
2. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – Санкт-Петербург, ЛТД «Дело» 1995.
3. Сейдахметова Ф.С. Қазақстандағы салықтар / Оқулық.- Алматы: 2002 жыл.
4. Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан: практическое пособие. – Алматы: Жеті жарғы 2002 ж.
5. Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические аспекты / Под ред. Д.э.н. В.В. Григорьева, - М.: «Инфа - М», 1997 г.
6. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие/ Под ред. Проф. В.М. Рутгайзера. – М.: Дело 1998 г.
7. Оценка земельной собственности / Под редакцией Джозефа К. Эккерта, Красногорск 1993 г.
8. Джек Фридман, Николас Ордуэй – Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: ЛТД «Дело» 1995 г.
9. Қазақстан Республикасының «Жер кодексі», 2003 жылдың 20 маусымы.
10. Қазақстан Республикасының Жер ресурстарын қорғау және нысаналы мақсатында пайдалану Концепциясы, 1993 жыл.
11 Қазақстан Республикасының «Жер туралы» заңы, 2001 жылдың 1 қазаны.
12. Қазақстан Республикасының заң күші бар «Жер туралы» Жарлығы, 22- желтоқсан, 1995 ж.
13 Қазақстан Республикасының Әкімшілік Құқық Бұзушылық туралы Кодексі, 2002 жылдың 1 қыркүйегіне.
14.Қазақстан Республикасының Жер заңдылықтары, (Нормативтік құқықтық актілер жинағы). № 2718. Алматы: Жеті жарғы.
15Қазақстан Республикасы Үкіметінің 1997 жылғы 19 ақпанындағы № 235 қаулысы.
16. Қазақстан Республикасының Қылмыстық туралы Кодексі, 1999 жылдың 13- шілдесіне, № 411 – 13 РК.
17. Қазақстан Республикасының Конституциясы, 2001 жылдың 1 қаңтарына.
18. М.Кемел. Қазақстандағы аграрлық реформа және жерге меншікті көзқарас, Заң журналы, № 8-2002 жыл. 47-53 б.
19. Б.С.Оспанов. Қазақстан Республикасы жер кодексі жобасының ережелеріне түсініктеме, Қазақстанның жер ресурстары журналы, № 5 (13) – 2002 жыл. – 2-6 б.
24. Е.Ә.Бектұрғанов. Қазақстан Республикасының жер қатынастары, Заң ғылымдарының докторлық диссертациясы, Автореферат, 1997.
25. Землеустроительное проектирование. Под ред. Гендельман М.А. –Москва: Агропромиздат, 1986.
        
        ЖОСПАР
Кіріспе.....................................................................
.................................................3
I. Жылжымайтын мүлік құнын бағалау
1.1. Жылжымайтын мүлік түсінігі және бағасы
..................................................5
1.2. Жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін факторлар
..................................6
II. Жылжымайтын ... ... ... ... ... құнын анықтау әдістерін таңдау
..............................9
2.2. Табысты талдау негізінде жылжымайтын мүліктің ... ... ... ... мүліктің құнын анықтап салыстыртырмалы
әдіспен сату
............................................................................
..............................18
2.4. Жылжымайтын мүлікті бағалау принциптері
............................................23
Қорытынды...................................................................
.......................................32
Қолданылған ... ... ... ... ... ... қайта құруларды жүзеге асыруға байланысты, елдің экономикалық
бәсекеге қабілеттілігін арттыру мәселесі арта ... ҚР ... - 2030» ... ... өсу ... ... көптеп тартылған, мемлекеттің белсенді рөлі бар рыноктық
экономикада екендігі ... ... ... ... маңызды
салаларының бірі – тұрғын үй саласы. Осы саланы дамытуда мемлекет тарапынан
«2030 жылға дейін Қазақстан даму ... іске ... ... ... ... ... ... сақтау, білім берудің
маңызды нысандарын жобалау мен жылжымайтын мүлік рыногы және ... ... ... ... ... экономикасының проблемалары кең ауқымды, күрделі
мәселелер жиынтығын қамтиды. Олардың Қазақстан ... ... ... өтуі және сол ... ... ... туындайтын көптеген сұрақтарға жауап іздеу барысында шешу
қажеттілігі алдымызда ... ... Бұл ... негізгі тобын
жылжымайтын мүлік ... ... ... ... ... және зерттеу мәселелері құрайды.
Курстық жұмысына таңдап алынған тақырыптың тағы бір маңыздылығы ... ... және ... үй ... ... ... ... және дамытып, экономиканы тұтастай алғанда осы саланың ... ... ... ... өзектілігі: оның өзектілігі жылжымайтын мүлік
рыногын дамыту мен ғылыми ... ... ... ... ... жылжымайтын мүлік, жылжымайтын мүлік рыногын
жетілдіру бағдарламаларын ... мен оны ... ... тану
мүмкіндігі. Сондай-ақ жеке меншік тұрғын үйді иемдену әрбір жанұя үшін
бірінші қажеттілік ... ... ... үйді ... ... жүйесінің бөлігі ретінде Қазақстанда ... үй ... ... жүйесі – мемлекеттік тұрғын үй ... ... ... ... бөлу және ... үй ... жақсарту
қатарында тұрған азаматтардың арасында тегін бөлу болып табылады. Тұрғын үй
құрылысын ... ... ... және халықты тұрғын үймен
қамтамасыз ету шартында тұрғын үйді ... үшін ... ... ... жеке ... сонымен бірге банктің несиелері жатты.
Осындай ... ... үй ... халықтың ұзақ мерзімді несиеге
қажеттілігі туындайды. ... ... ... ... мемлекеттік
саясатты енгізу және дұрыс ұйымдастыру тұрғын үй рыногын маңызды деңгейде
анықтайтын және ... ... ... ... ... ақырындап
трансформацияланатынын дәлелдейді. Халық тарапынан төлем ... ... ... жаңа ... ... құрылыс материалдарын
шығару, маманданған техника жоғарылайды, жаңа жақсы архитектуралық жобалар,
экономиканың көп салаларының тез ... ... ... ... ... мен ... нақты мәселені әрі қарай теориялық
қарастыруға, сонымен қатар Қазақстан экономикасының ... ... ... ... ... және нәтижелі даму нарықтық-заң шығатын анықтамалық мүлік
құқықтарының көріну негіздері тәуелді ... ... жер ... ... және ... ... ... мүлік және келісімдердің
тәуелді болатыны анық.
Ғимараттар, заң шығаратын орындар мүлік ... ... ... ... Бұл ... қабаттарын, қоғамдарды, тұрғын
назарларын өзіне аударады, мұндай жағдайда жылжымайтын мүлікке ... әділ ... ... Әр ... ... ... болуы керек.
Жылжымайтын мүлікке басқа құқықтардың бар болуы ... ... ... Нақ меншік құықығын тіркеу адамға, меншік иесі атағы сонымен
қатар, оның міндеті сондықтан да ... ... ... ... ... ... құқықтарын Қазақстанда анықталған мемлекеттік
тіркеу ретін жақсы білуі қажет.
Принципшіл жай жұмыс істейтін адамдар заңмен хабардар ... ... ... ... жеңіл, қарапайым, көрнекті түрде көрсету
керек. Мысалы: ... ... ... және ... ... шығарған
мүлікке құқық келісімдер. Әрбір адам жылжымайтын мүлік иесі. Пәтерлер мен
саяжайлардан басқалары жылжымайтын мүлікке жататынын көп адам ... ... заңы 117 ... ... ... ... ... мүлікке (жылжымайтын, қозғалматын заттар) жатады: жер
телімдері, ғимараттар, бөгеттер, көпжылдық екпе ... ... ... тұрған объектілер яғни орын ауыстырған кезде көптеген шығындарға
ұшырайтын заттар.
2.Жылжымайтын ... ... және ... мемлкетеке тіркелген
заттар, ішкі су жүзуінің соты, “өзен-теңіз” жүзу ... ... ... ... ... ... ... басқа да мүліктер жатады.
ҚР МК 119 бабына сәйкес: “1. Кәсіпорындар, объект құқықтары, ... ... ... ... ... қызметі жүзеге асырылады.
Кәсепорын мүлік қажеті ретінде жылжымайтын ... ... ... ... ... ... ... Жылжымайтын мүлік түсінігі және бағасы
Жылжымайтын мүлік түсінігі нарықта айналып ... ... ... ... ... ... оны басқа орынға қиратпай тасымалдау
(тұтыну қасиетін жоғалтпай) мүмкін емес ... ... ... ақарай,
маңызды белгісіне қарай топтастыруға болады: тауар ... ... ... ... мен, ... алу және сату ... белгілі
мөлшерде болады. Мысалы жылжымайтын мүлік объектілері табиғи және ... ... Өз ... ... жер ... ... ... және
табиғи кешендер (туған жер және басқа) олардың қанауына арналған ... ... ... (құрылыс). Осы өлшемдер бойынша құрылыстар:
тұрғын үй, офистік, ... орны ... ... Бос жатқан жер
телімдері (құрылыс астында) көлеміне ... жер ... және жеке ... ... топтастырылады: ол жасанды объектілер (құрылыстар) ... осы ... ... ... ... ... ... саяжай
поселкілері т.б.) және жеке тұрған ғимараттар (тұрғын үй, ... үй, ... ... ... ... мүлікке нарықтың дамуы батыстағы стандартқа
жақындауы мүмкін. Осыған орай ... ... ... ... ... ... сияқты болуы керек.
Азаматтық қоғам құру жаңа шаруашылықтың ... ... ... ... ... ... дәл қазіргі жүргізілген реформаның негізгі
мақсаты..
Бұл мақсаттың ... шешу үшін ... ... ... ... ... этапта ең негізгі тапсырма құрылымдық шаруашылық механизмін
қайта құрылу болып табылады.
Ең алдымен нарық механизмін ... ... ... айырмашылық
ерекшелігімен және қорлардың қайта бөлінуімен орындалады. Мүлікті бағалау
проблемасын шешімге келтіру ... ... ... ... ... қамтамасыз етуге заңға сүйенген мемлекет жасаулары сұрақ қояды,
олардың мүлік құықытарын әділ бағалауға арналған кепілдіктер мен ... ... емес ... ... құру мүмкін емес. Даму және құру
бағалаудың арнай түрі сияқты ... ... ... ... ... 1994 жылы ... ... қызметі жаңарды,
сондықтан бастаушы капиталистік елдерде тәжірбиелі мүлік бағалаушыларды
зерттеп және сын ... осы ... ... ... кәсіпшілік
бағалаушыларды тәжірбиеден қайтадан өткізу өте маңызды. ... ... ... иесі бола тұра ... ... ... деген сұраулар қоямыз,
сондықтан да өмір өзі ескі жүйе есебінен ... ... ... ... ... ... құнды анықтау керек. Жоспарды экономика
шарттарныда социалистік экономика ... ... және ... ... ... ... нарықтық бағаға негізделеді.
Барлық әдістер, процедуралар және нарық есеп техникалары, ... ... ... оған ... ... әдіс ... ... хабарға
байланысты, нарық ерекшілігне және бағаланатын объектілерге барлық ... ... ... құн. ... құн ... ... нарықтық құн концепциясы салыстармалы бағалар
мен принципті келісу болады.
1.2. Жылжымайтын мүлік құнына әсер ... ... ... ... ... ... факторлар қатарына
байланысты, әр ... ... ... байқалады. Жылжымайтын мүлік
құнына әсер ететін ... ... ... және ... ... болады. Сонымен қатар сатушының мінез құлқына , сатып алушының
немес делдалдық келісім нәтижелері (мысалы ... ... ... т.б.) ... ... ... құлық негізіндегі факторлар,
объективтік факторлар негізінен экономикалық ... ... ... құнының орташа деңгейі, нақтылы келісім.
Объективтік факторлар макроэкономикалық және ... ... ... : ... баж ... ... деңгей, еңбекақы төлеу шарттары, жұмыссыздық деңгейі, экспорттық-
импорттық операциялардың дамуы және т.б. жатады.
Микроэкономикалық факторларға ... ... ... ... ... ... ... байланысты. Макроэкономикалық фоактордың
қысқа мерзімді кезеңі үшін шартты тұрақты түрде ... ... ... ... ал ... ... ... бекітілген. Ал қазақстанға
арналған ереже теңгенің валюталық курсына қатысты.
Жылжымайтын мүлік құнын анықтау үшін ... ... ... ... ... өзін ... иесінің орнына қою керек. ... құны ... ... ... ... болған. Сондықтан
жылжымайтын мүлікқұны туралы сөз ... ... ... ... ... Жылжымайтын мүлік құны уақытына байланысты секірмелі өзгеріп тұрады.
Эксперт бағалаушыға жылжымайтын ... ... ... ... ... ... Сонымен құнға әсер етуші негізгі факторларға мыналар жатады:
Ең негізгі бір фактор – орналасқан орны. Орналасқан орны ... ... ... бір ... әсер ... ... ... барысы және
аялдаманың жақын болуы бағаланатын құнды жоғарлатады. Мектепке дейін және
балалары бар ... ... ... ... күй ... ... ... барлығы құнды жоғарлатады.
Жобаның сәулеттік-конструктивті шешімі. Жылжымайтын мүлік табиғи
жағдайға сай , жақсы жоспарланған, сырт ... ... ... ... және
т.б.
Осы барлық факторлар яғни шыққан ... ... ... әсер ... қабаттардың саны орналасуымен, бірінші қабатпен үшінші қабаттың
құрылысының құны 3-5 ... ... ... ... Объективті жоспарлау және орналастыру
тұрғындар үшін немесе басқа пайдаланушылар үшін өте ... Дәл ... ... бір ... ... ... тура әсер ... Мысалы бір
ғимаратта функционалды кеңейту (операция жасайтын зал, байланыс бөлмесі,
көрермендер залы, спортттық зал және т.б.) ... ... ... жалпы аудан
метрі азаяды, 1кв.м. құн төмендейді.
Коммуналды қызметтердің барысы (газ, су, ... ... ... ... онда ... қостыру үшін шығындарды
есептеп бағасынан кеміту керек.
Бағаланатын ... мен ... ... жабдық барысы жердің және
ғимараттың бағасына ... ... ... ... яғни ... ... ... мен қамтамасыз ету үшін. Мұндай жабдықтар машина
және жабдықтан айырмашылығы ... ... ... ... ... баға ... Бірақ бағалаушы өз есептеуінде нәтиже
барысын ескереу керек. Соншалықты көмекші ... ... ... ... жасауына әсер етеді.
Ғимараттың жай-күйі. Егерде ғимаратты жөндеу қажет болса келісім
бағадан осы шығынды алып тастауы керек. Бірақ тек ... ... ... ... ... маңызды әсер етпейді.
Сейсметикалық фактор өте маңызды, әсіресе ... ... жер ... шыдамдылығы жоғары екеніне сенімді ... ... дәл осы ... ... қамтамасыз етуіне арналған ... ... ... факторлар. Бағалау кезінде қоршаған орта ... ... ... Бағалаушы табиғат жағдайын және санитарлы-
экология экспертиза мәліметтрінің негізінде ластану көлемін білуі қажет.
Ластанудан ... үшін ... ... ... ... біліктіліген
кірмейді.
Схема 1. Жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін әр түрлі факторлар
Бағалау негізінде жылжымайтын мүліктің құнына бағалау шығыны және оны
пайдаланған ... ... ... кіреді. Жылжымайтын мүлік бағалардың
динамикасы нарықтық экономика заңының әсерінен ... ... т.б.). ... ... ... ... ... және көп еңбекті
талап ететін процесс. Бағаланатын объектінің жеке ... ... ... дәл ... ... ... жылжымайтын мүлік бағасына әсер
етеді. Практикада жылжымайтын мүлік объектісі толығы мен ... ... Егер екі ... бір жоба мен салынсада бірақ жер ... орны әр жер де ... ... бір ... ... ... ... Ол ғимарат қасбеті басқа жаққа қарай алады және ... ... түрі ... ... Жылжымайтын мүліктің бағасына
осылардың барлығы әсер етеді.
2. Жылжымайтын мүлік құнын анықтау тәсілдері
2.1. Жылжымайтын мүлік құнын анықтау ... ... ... ... ... ... ... үш әдісі
бар деген пікірге келіседі.
1.Шығындалу көзін бағалау (шығындалу әдісі);
2.Сатудың тікелей салыстыруын бағалау;
3.Күтілетін немесе нақты табыстың көз қарастарын бағалау.
Жылжымайтын мүліктің сол ... ... да ... ... ... үлкен акцент бір немесе екі әдіспен жасалынады. Барлық әдістерді меңгеру
бағалаушыға өте қажетті. ... ... бар ... ... ... ... аналогтық объектілердің жеткілікті саны ретінде үй иесі жиі
ауысып тұрады. Егер жылжымалы мүліктің ... ... ... және ... және ол инвестициялау ... ... ... ... ... және де инвестицияның басқа да түрлерінде сатып
алушының кіріс мүмкіндіктерін ... ... ... ... екі ... ... ... Олар салыстырмалы кірісті өндірістің белгілі бір түрлері, әдетте
олардың ... ... ... бағаланады. Мысалы: (бензин
құйып алатын станциялар мен ... үй), ... ... май сату ... қонақ
үйдегі тұрғындар саны кіріс көздері болып табылады. ... ... ... ... өндірістің кірісін анықтауға мүмкіндік береді.
Осы жолмен бағалау кірісті деп ... жеке ... ... және ... ... мүлікті дамыған
нарығы болмаса, кіріс келтіру инвестиция үшін ... ... ... ... ... құнын анықтау негізінде немес шығын әдісімен
жүргізіледі. Көп ... ... ... ... ... ... ... кіріс және шығыс, салыстырмалы, пайдалану арқылы анықтайды. Содан
кейін әртүрлі әдістермен алынған нәтижелер мен салыстырады.
Жылжымайтын мүлікті ... ... ... ... кездеседі. Бұл кезеде жағдайлардың әр класына, соған ғана
сай бағалаулар болады. Дұрыс ... ... үшін ... ... ... ... ... типін бағалау жағдайының
жіктемесін бағалау қажет. Егер ... ... және ... ... ... ... ... пайдаланған дұрыс. Күрделі немес жақсы
обектілерді бағалауда шығын әдісін қолданған ... ... ... ... ... ... да бір ... бұл объектінің спецификациясына бағалауға сәйкес шарттар мен
мәселенің шешілу ... ... ... ... ... ... ... байланысты. Жылжымайтын мүлік нарығының
қалыптасуының алғашқы ... ... ... ... ... әдіс ... ... құрылыс және сметалық іс ... кең ... және ... ... білімді болуы және бухгалтерлік есеп
ережелерін білу қажет.
Жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасуы бойынша ... ... ... сатудың салыстырмалы талдау әдісін жақсы білуі керек және
бұнда юриспруденция және экономика ... да ... ... ... ... ... ... бағалаудың кіріс әдісін
кең түрде пайдаланумен тығыз байланысты. Өз ... ... ... ... ... капитализациясын дисконтирлеу және
экономикалық талдаудың басқа да салаларында білімді болуымен ... ... іс шара ... ... ... ... жауап беру керек, сондай-ақ аймақтық ерекшеліктерді ... ... ... ... ... үлкен, жекеленген
бағалаушылардың келуіне байланысты бағалауға монополия жоқ. Сондықтан әрбір
клиент өзі сенетін және ... ... бере ... ... ... және ... бағалаушыларда айналысуы керек. Бүгінгі таңда
жылжымайтын мүлік нарығында ... бұл ... ... ... пайда болады. Жылжымайтын мүлікті бағалау процесі бағалаушылардан
факторлардан талдау ... ... ... ... олар ... ... ... объектісінің құндылық сипаты туралы ... ... ... ... тек ... ... ... да бір
әдісімен бекітілген және жүйеленген негізін пайдалану арқылы қол жеткізуге
болады. Олар өз ... ... ... ... ... ... органдарын қоса алғанда кез-келгенқызығушылық танытқан тұлғалар мен
тексере алады.
Бағалаушылардың негізгі міндеттері болып бағалау ... ... ... ... ... ... ... Белгілі бір
объектіні бағалау кезінің бірінші этабында бағалаушы объектіні бағалау
бойынша барлық ... ... ... ... ... ... негізгі параметрді анықтау тиіс. Мекемелер мен ... ... бар ... ісі. Бағалаушылар құрылымдарды зерттеу
бойынша негізгі жағдайларын талдау әдістерін білу және ... ... ... техникалық сараптама нәтижелерін дұрыс білу
шарт.
Құрылыс объектілерінің ұзақ сақталуы ... ... ... ... ... шешімдерге құрлыстар пайдаланатын
материалдар мен конструкцияларға құрылыстың ... ... ... ... ... жоспарлы алдын-ала ескерту және
капиталды толығымен мәні зор. Бағалаушының ... ... ... ... ... ... ... болып, табылады. Бүгінгі
таңда жылжымайтын мүлік нарығы мүліктік құқықтырдың негізгісі бола тұра әлі
де бастапқы жағдайды.
Бізде тек ... ... ғана ... Ол ... ... де тұрғын
ауданмен айырбастау түрінде болған, алайда ол соңына дамыған. ... ... ... ерекшелігі келісімдердің нақтылы құны
айтылмайды, ... оған ... ... ... ... ... ... қалуға тырысады. Жылжымайтын мүліктің кейбір түрлері оның
бәсекелестік нарықта мүлдем сатылмайды, сондықтан шет елдер ... ... ... ... ... ... ... байланысты
толық пайдалана аламаймыз.
Бізде айтарлықтай сенімді және ауқымды нормативті ... ... ... ... құрылыс нормаларымен ережелер сметалық
нормалар түріне жылжымайтын ... ... ... ... ... ... ... пайдаланудың өзі көп жағдайда бұл
огбъектінің нарықтық ... ... ... бере ... Себебі
объектілерді салу шығыны бізде өте жоғары және республиканың ... ... үшін ... ... ... ... негізінде жылжымайтын мүліктің құнын анықтау
Жылжымайтын мүлік өз ... ... ... ... ... ... алуының бір негізгі себебі де осы. Тағы да жылжымайтын ... өмір сүру үшін және де жеке ... ... ... алады. Жылжымайтын мүлік иесіне табыстың келесі түрлерін алып келе
алады:
Айналымдағы ақшаның түсуі; ... ... ... ... ... ... ... мүлік алып-сатуына табыстары
құнының өсуі; алып-сату негізінде салық үнемділігі.
Жылжымайтын мүлікті бағалаушының мақсаты ... ... ... ... ... ала анықтау.
Жылжымайтын мүлік табыстарының құны
Үш бағалау әдістері ... ... ... ... атап өтуге
болады:
1) Жалпы рента әдісі: Жалпы рентаның құрамы ... ... ... ... не ... ... баға төте
байланыс бар болады және жалға берудің табысы.
Жалпы рента мультипликаторы – бұл ... ... ... ... ... ... ... дәстүріне қатысты жалпы табыс жылдық есептеуде ... ... ... ... ... ... әдісі мультипликаторы негізінде
жеке жанұлы тұратын негіздердің нарық ... ... ... жеткілікті қарапайым және жиі қолданылады.
Пәтер, үй жаһазбен жабдықталмаған және коммуналдық ... ... ... төлемдері ескеріледі. Бұл әдіске жақын келудің
екі түрі бар:
1-жалпы рента ... ... ... ... ... ... ... емес, ал егер объект қатты ерекшеленсе ... ... ... ... ... ... ... капиталдау әдісі. Табысты капиталдау түсінігі жылжымайтын
мүлік иесінен келешек ағымдағы құнның пайдасын алу. ... ... ... және оның ағымдағы құны.
Капиталдандыру негізінде базалық түсінік таза операциялық пайда
(ТОП) және капиталдандыру мөлшері болады ... ... келу ... жылжымайтын мүлік құны (С) ... ... ... ... ... ... пйадасының құны нарық
шартымен ойластырылған және салынған.
Егер өткізілген ... құны ... ... ... жылдық табыс)
қолданылады. Онда бұл әдіс тікелей капиталдау әдісі деп аталады.
Талдау келешек табыстарында қолданылған капиталдандыру ... ... ... ... деп ... тек қана ... мүліктің теориясында қолданылады.
ТОП бұл таза тұрақты жылдық мөлшері. Бағаланған мүліктен барлық
операциялық ... ... ... ... ... ... ... қызметіне дейінгі.
Резервке ғимарат сондай элементтері жатады және жабдықтаудың , қайсы
қызмет мезгілі ғимарат ... ... ... ... азырақ .
Сондай элементтерге апарып беруге болады : төбені , ... , ... , ... , ауа ауа ... ... , ... жабдықтау ,
жиһаз , кілемдік жабулар , ... ... және др ... ... таза ... ... анықтау үшін қорытындылау
және талдау кезіндегі жалпы мәліметтерді қолға ... Бұл жай ғана ... бұл ... ... бір жерде ғана емес. Барынша толық және
жерлерді қажетті тексеру және оларды табу үшін ... ... үй ... ... ... ... салық
тексерушіні, жылжымайтын мүлік бағалаушысымен байланысты адамдарды және сол
сияқты құжаттардың барлығын тани білетін қызметшілерін сұрау ... ... ... ... ... ... пайда бағасындағы капитал қойылымын
анықтау. Капитал қойылымын анықтаудың жақсы және қарапайым тәсілі нарықтағы
жинақталған ... ... ... ... ... ... анықталған капитал ставкасы жалпы капитал ... ... Мұны ... үшін ... ... объектісінің нарықтық
мәліметтерін білу қажет. Мұндай жағдайда ... ... таза ... мәні ... егер бұл ... ... ... Мұндай
мәліметтерді жылжымайтын мүлік нарық шарттарында қалыптастыру өте күрделі,
бірақ дамыған нарықтық қатынастар шарттарында бұл әдіс ең дәл және ... ... ... ... ... ... мүлікке пайда әкелетін
жақсы талдау аспабы, қашан ол ипотекалық қарызбен міндетті болмаса.
Капитал ставкасын ... ... ... құру немесе
қосу болып табылады.
Біздің елімізде болып жатқан экономикалық дағдарысшарттарында ставка
жалпы қауіп-қатерсіз болмайды. Сондықтан да ... ... ... ... ... қажет. Осымен Қазақстанның ең бір сенімді банкінде ставка
қолданылады. Мұнда пайданы ... ... ... ... ... ... салу бұл өте ... басқа қаржы
салымдарына қарағанда. Өтемақы қаупінде жылжымайтын мүлікті жалға ... ... ... мүлікке капитал салу өте қауіпті болғандықтан осы қаржы
салымдарын басқарулардан (қаржыландыру түрін ... ... ... ... сату және ... ... ... органдарымен жұмыс
және т.б.) айқын жігерлерді талап етеді. Қаржы салушылар ... ... алу ... ... қаржы салу кезінде процент түрін пайданы осымен
қатар қайтару уақытын қарау керек.
Мысалы: бағалаушыдан инвестор жалына 3 % ... ... ... ... ... ... қаржы салу өтемақы ставкасы 1,5 % құрайды.
Инвестор салынған капиталды 20 жылда қайтаруын қалайды, демек түзу ... ... ... 5 % ... ... ... ... түрде
есептелінеді.
Қауіпсіз проценттік ставка - 8,0 %
Қауіп ... - 3,0 ... ... -1,5 ... ... - 1,5 %
Жинағы 14,5 %
Капиталды қайтару ставкасы - 5,0%
Қосқандағы капитал ставкасы - 19,0 %
Жылжымайтын мүлік нарық шарттарының құралуы ... ... ... ... ... Республикасында өтіп жатыр. Ол жылжымайтын
мүлікті өз есеп шотынан алынады. Дүниежүзілік елдердің нарықтық ... ... іске ... яғни қаражыттық рычаг қолданылады.
Жылжымайтын мүлікке несие алуын қаржылану үшін ... ... ... ... құны өте ... және тек жылжымайтын мүлік
сатып алушылар жеткілікті қаржы алуға арналған.
2. ... ... ... ... ... салу ... ... Несие қолданумен инвестор меншік көлемдерін бақылауға ... ... ... ... ... Салықтардың қысқарту шотын үнемдеу ... ... ... ... ... ... мүлікке көбіне қаржы табу екі жолмен орындалады:
ипотекалық несие немесе ... ... ... ... ... пайданың
нарықтық шарттарын қанағаттандыру ... ... ... бұл
инвестициялар өзіне меншікті түрде және несие басқа пайдалы жобаға көбірек
салынған болады.
Мұндай жағдайда капитал ... екі ... ... ипотекалық және жеке капиталына капитал ставкасы.
Тұрақты ипотека ( Ки ) қарыздар қызметі, негізгі ... ... , ... ... ... ... ... ставкасы – бұл салықтардың шегеруіне дейінгі
меншік суммасына салынған ақша түсу қатынасы. Бұл ... ... ... ... сол ... бұдан басқа салынған капиталды қайтару
жөнінде айқындайды.
Қашан тұрақты ипотека және жеке капитал ... ... ... ... ... инвестициялық әдіс тобымен немесе инвестициямен байланысты
әдіс көмегімен табуға болады
К= МКи +(1- М ) Кс ,
Мұнда М- жылжымайтын ... ... ... өсу ... ... ... ... бағалаушы өте тыңғылықты болуы
керек, себебі соңғы қорытындыда қате жібермеу үшін.
Инвестициялық тобы әдісті капитал ... ... және ... ... ... бөлу ... қолдануы мүмкін, онда капитал
ставкасын әрбір компонентке білуге болады. Бұл жағдайда мына ... Сз Кз + Сс Кс ;
К – ... ... ... ...... ... жалпы құнынан құрылыс құнының үлесі;
Сс – жылжымайтын мүліктің жалпы құнынан құрылыс құнынң үлесі.
Кз – жер үшін капитал ставкасы;
Кс - ... үшін ... : ... ... ... жер ... 20% құрайтынын
бағалаушы анықтады. Капитал ставкасы жер үшін 18% құрайды. ... ... ... – 18,5%. Сонда жалпы капитал ставкасын анықтау керек:
Шешім :
К=(0,2 х 0,12)+(0,8 х ... ... ... ... жиі ... , қашан
ипотечный шоттың артынан несие сомалары ең басты ... ... ... ... ... ... барлығы мезгілдің , қайсы ... . ... ... , құн - ... өте ... : ... немесе кемеді .
Мынау техника үш кезеңге есеп-қисап өткізулері болжайды . Бірінші кезеңде
оценивается объекті таза операциялық табысы - . ... ... ... ... құн ... есеп ... . ... кезеңде ақшалы
түсулердің ағымдағы құн қосуы жолымен өзіне меншікті капитал ... ... және ... ... ... ... құнының .
Сияқты ақ көңілділікке байқайсыз дәстүрлінің ... , ... , ... салынушының оның үстімен , көп еңбекті өте келеді және
қаражаттық калькулятор қолдануымен өткізіледі немесе компьютердің .
Компоненттері ... бөлу ... Бұл әдіс ... шығын
көрсеткіштері және құрудағы шығын көрсеткіштері
Сзд – бүтіндей ғимарат құны
Vj – салынып жатқан компонент ...... ... құны;
n – ғимараттағы бегіленген компоненттерінің саны ;
Кн – коэффициент
Компоненттері бойынша бөлу әдісін қолданудың ... түрі ... ... ... ... байланысты бөлу;
- шығындар бөлісі
Жұмысшылар әдісі құрылысшы әртүрлі жұмыстарды жасау үшін ... ... ... ... ... ... ... барлық
жұмысшыларға шығындарды есептейді.
Профиль бойынша бөлу әдісі әртүрлі мамандардың жалдауына ... - ... ... ... және ... ... бөлу ... әртүрлі салыстыру бірліктерін қолдана отырып
түрлі ғимараттарды бағалау үшін қажет.
Салыстырмалы бірлік әдісі. Бұл әдіс ұқсас ... құн ... ... ... кезіндегі жоспарлануы, жабдықталуы, және меншік
құқықтары және т.б. ерекшеліктерін салыстырады.
Егер де салыстырмалы бірлік ... 1 м² ... онда ... ... болады:
Со =См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс,
Со – бағаланатын объект құны;
См2 – 1 м2 типтік құрылыстардың уақытына дейінгі құны;
Sо – бағаланатын объект құны ... ... ... ... ... ... және ... көлемі бойынша сәйкес келмеу
коэффициенті;
Кн – бағаланатын объектінің және таңдалып алынған құрылыстың сәйкес ...... ... орнын ескеру коэффициенті
Кв - өзгері коэффициенті;
Кпз – Салушылардың пайдасын ескеру коэффициенті (%);
Кндс – НДС ескеру ... ... «50 х 50» ... ала ескереді , не импорттық және қымбат бағалы
құрылыс және өңдеу ... ... ... ... ( коттедждер , оңаша үйлер , дара құрылыс объектілері ... ... ... ... ... ... бар ... ,
еңбек ақы төлеуге шығындардың теңдіктері ескеретін , сонымен ... және ... және ... материалдардың құнының , құрылыс -
монтаж жұмыстарға ... ... ... ... . Әдіс
биржалық баға кесулердің қолдануында негізі салынған, материалдарға
шығындардың ... ... ... ... ... ... шығындармен
Бағалау тәжірибеліде тозық ұқсас терминнің мәнімен қажетті айыру ,
қолданылатынды бухгалтерлік есепте ( тозық есептеуі ). бағалау ... - ... ... , ... ... ... ... құн ағымдағыға
мүмкіндік беретіндердің есептеу .
Нормативтік әдіс физикалық тозған заттарды ... ... сала ... ... ... әртүрлі нормативті нұсқауларының ... ... ... ... ... тозу мінездемесі
әртүрлі конструктивті элементтер және оның бағасы берілген.
Ғимараттардың физикалық тозу мына ... ... ... - ... ... ... ,%;
Иi - конструктивті элементтің физикалық тозуы,%;
Li - ғимарат жалпы ... ... құн ...... ... ... ... уақытына байланысты физикалық тозуын анықтау.
Физикалық тозу көрсеткіштері , нәтижелі және ... ... ... ... болады, оны мына формуламен анықтауға болады.
И – тозу;
ЭВ – нәтижелі;
ФЖ – өмірдің физикалық уақыты;
ОСФЖ – физикалық қалған уақыты.
Физикалық тозуды жеке ... ... ... болады. Тозық
уақытын есептеу үшін ең оңайтылған мына формуламен есептеуге болады:
объектілерде салыстырылғандарды пайызды түзетулердің есеп-қисабынды
тап осы ... ... ... ( ... сатылулар әдісі ),
бағашыға таңдалған аналогтердің байқауын көруге мүмкіндік жоқ кезеде. ... ... тозу ... ... ... ... ... құрылыс салу элементтері , физикалық тозығы жойылатын
және жойылмайтын «ұзақ өмір ... және ... өмір ... ... ... өмір сүруші элем енттер» - аз мезгіл өмірі бар , ... ( ... , ... ... және ... өмір сүретін элементтер ғимарат өмірлерін мезгілімен
салыстыруға ... ( ... , - ... және т.б.) ... ... Бағаланатында ғимаратта функционалды тозу
белгілері - көлемді - ... ... ... ... ... ... емес, әртүрлі жабдықтарды қосқанда, салу нормалары
оның ағымдағы немесе шамаланған қолдануымен ... ... тозу ... және ... ... ... тозу ... құны арасындағы айырмашылықты. шығарады .
Функционал тозудың жойылуы қажетті реконструкцияға шығындар
анықталады , ... ... ... ... ... нәтижелі
жағдай жасауына байланысты..
Функционал тозудың жойылуы көлемді - жоспардың немесе конструктивті
шешімнің заманның стандарттарына сәйкес еместігінен ... ... ... ... ... ... жүзеге асыру
мақсатына лайықсыз келеді
2.3. Жылжымайтын мүліктің құнын анықтап салыстыртырмалы әдіспен сату
Бағалаудың салыстырмалы түріне жақын келу – ... ... ... ... ... ... ... бағалары туралы жұмыстар жүргізілуінде.
Салыстыру әдісінің қолданылу шарттары:
1.  Объект өте қолайлы болуы керек.
2  келісімдердің іске асыру шарттары жеткілікті ... ... ... ... салыстырмалы құнына әсер ететін
факторлар
Салыстыру әдісі мына принциптерге келіп тіреледі.
- қосу;
- орнын баса тұрудың ;
- ұсыныс және сұраныс
1 ... ...... ... ... ... ... , бағаланған объектіге тиеселі жылжымайтын мүліктерде
көрінетін жақын арада сатылған объектілермен салыстырылады.
2 кезең
Ақпараттың ... ... және ... туралы ұсынылып
отырғандарды сатылуға немесе әлдеқашансыз сатылғандардың бағалау объектісі
аналогтерінде ; объектілердің - ... ... ... .
3 ... ... аналогтердің сатылулардың бағалардың түзетуі
бағалау объектісінің айырмашылықтарымен .
4 ... ... құн ... ... - ... түзетілген
бағаларының келісу жолымен .
Объект аналогының негізгі белгілерін таңдау:
1.  Жылжымайтын ... ... ... ... ... Сату ... және сатылу уақыты.
3. Орналасқан орны.
4. Физикалық мінездемелері.
Схема 3. Түзету түрлері
Кумулятивті пайызды түзетулер барлық дара ... ... ... ... ... ... саны дамыған нарықта әдеттегі жалпы ... ... ... ... түзету салыстыруға болатын объектілердің
бөлінген топ рамкаларында ... .
1. ... ... ... ... Сатудың ерекше шарттарын түзету .
3.  Сатылу уақытын түзету .
4.  Тұрған жеріне түзету .
1. Физикалық мінездемелерін түзету .
Салыстырмалы түріне жақын келу ... ... ... және ... алушылардың пікірі қорытынды құнға әсер етуі.
2.  Қаражаттық және құлдырау шарттарында сату бағасына өзгерту енгізуі .
3.  Статикалық негіз ... ... ... ... ... ... ... жеткілікті қарапайым және сенімді нәтижелер береді .
Салыстырма түріне жақын келу ... ... ... Сату ерекшеліктері .
2.  Сату бағасы жөнінде ақпарат жинауының қиындығы
3.  келісім шарттары жайында ақпарат жинау қиындығы
4.  Нарық белсенділігіне тәуелділігі .
5.  ... ... ... ... ... айырулар сатылымдар кезіндегі келісу қиындығы
Қос сатылулардың әдісі . Қос сатылулардың ... ... ... түзету мөлшерлері бір ғана тәсілі бар. Ол салыстыруға болатын
сатылулардың бірнеше салыстыруда және талдауда ... Қос ... ... екі ... сатылулары деп аталады.
Үлгі . Белгілі келесі хабар базар сатылулармен :
|Факторлар |Объектілер |
| |1 |2 |3 |4 ... м2 |150 |150 |200 |200 ... |бар |бар |бар |жоқ ... |бар |жоқ |бар |жоқ ... ... $ |32000|30000|45000|40000|
Анықталатындар:
1. Аудан айырмашылықтары түзетуін
2.  Бау-бақша түзетуін
3. Гараж түзетуін
Шешім:
|Факторлар ... |
| ... |1 |2 |3 |4 |  ... м2 |150 |150 |150 |200 |200 |  ... |  |  |  ... | | | |0 |0 |3 ... |жоқ |бар |бар |бар |жоқ |  ...... |3және|
| | | | | | |4 ... |бар |бар |жоқ |бар |жоқ |  ... |  |  ... ... | | | | | |2 ... бағасы, $ |29000 ... ... ...... |
| | | | |0 |0 | ... ...... |
Түзетулер енгізгенде қолданылатын экспертті әдіс қаржы түзетулерін
енгізуге болмайды.
Бағаланатын объект құны = Х;
Сатылған объект құны = 1,0 ... ... ... 15 %-тен ... ... онда аналог бағасы 15%Х =
(1,0 + 0,15) * 1 = 1,15 мына түрге өседі. Егер аналог 15% -тен ... ... онда ... ... 15%Х= (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85 мына ... ... = (1,0 + 0,15) * Х; .
Егерде бағаланатын объектінің аналогы 15%-тен төмен ... ... ... ... ... = (1,0 – 0,15) * Х; ... ... мультипликатор әдісі
Жалпы ренталық мультипликатор - бұл сатылатын бағаға қытысты немесе
потенциалды жалпы пайда немесе шынайы пайда.
Бұл ... ... үшін ... 1)  ... нарықтық пайданы бағалау;
2)  жалпы пайдаға қатысты анықталатын объект бағасы; 3) жалпы пайданы
объектінің орташа аналогы ... ... ... мына ... есептеледі:
Цоб - Бағаланатын объект сату бағасы;
ПВДо – ... ... ... ...... ... ... мультипликаторы;
Цia - аналог бойынша салыстыруға болатын сатылу ...... ... ... - ... ... ... саны.
Мысалы.
ЖРМ есебі.
|Аналог |Сату бағасы, у.е. |ПВД, |ВРМ |
| | |у.е. | ... құны ... ... ... = 5,08 ... |800000 |160000 ... = |
| | | |5,00 ... |950000 |175000 ... = |
| | | |5,43 ... |650000 |135000 ... = |
| | | |4,81 ... ролі ... капиталдандыру коэффициентін орындай алады. капитализации
(ЖКК).
ЖКК – бұл сату ... ... таза ... пайда.
Бұл жағдайда:
Ккап - Жалпы қаржы коэффициенті;
ЧОДо - Бағаланатын объектіден таза ... ... - ... ... сату ... ;
ЧОДia - Аналог бойынша таза операциялық пайда;
m - таңдалынып ... ... ... ... ... ... ... 4.
|Тобы ... ... ... ... |Кез-келген объект жылжымайтын мүлікке ие |
|мүлікті ... ... егер ол ... ... ... | ... ... |
| ... баса тұру ... ... ... ... |
| | ... ең ... ... көп ... ... ... ... ... ... құны, кетіретін пайда, ағымдағы |
| | ... ... ... ... |
| | ... ... болашақта алу мүмкін ... ... ... ... ... жер ... құны |
|мүлік |өнімділігі ... ... ... болады бұдан кейін|
|объектісімен | ... ... ... |
|байланысты | | ... | | |
| ... ... ... ... қажет |
| |өнімділігі | |
| ... |Кез ... ... ... ... |
| | ... ... ... шығынымызды өтесе |
| | ... на ... этих ... |
| ... өсуі ... ... заңына өнімділіктің яғни |
| ... ... ... сақтаудың өсуі пропорционалды |
| | ... ... ... осыдан кейін |
| | ... ... ... ... ... |
| | ... капиталды сақтау артады |
| ... ... ... ... |
| ... ... , ... көп құн |
| | ... етушілердің – құрама бөлімдер |
| | ... - ... ... болу ... | ... |
| ... өсу |Жердің оптималды мөлшері тиімді қолдану |
| | ... ... ... ... |
| ... ... құқық жылжымайтын мүліктің |
| ... бөлу ... ... үшін ... қосу және ... | ... ... |Ең нәтижелі |Әр ... ... ... ең ... |
| ... ... ... таңдап аламыз. |
|Нарық ... ... ... ең ... ... ... ... | ... ... ... ... ... | | |
| ... ... мүлік құны оның орналасқан |
| | ... және ... ... ... |
| | ... ... болады. |
| ... және ... ... құны ... ұсыныс |
| ... ... ... ... |
| ... ... баға ... бір деңгейде |
| | ... одан ... ... ... | ... |
| ... |Жылжымайтын мүлік құны ... ... | |да ... Өзгеріске жылжымайтын мүлік |
| | ... және ... ... ... және ... ... ... мүлік объектісін ақылды |
|принципі ... ... ... ... қолдану |
| ... ... ... да, жылжымайтын |
| ... ең ... ... ... ету |
| ... баға ... мән беру ... |
Бағалау қызметі ... жер ... ... ... бар ... және ... Жер ... оптималды таңдап және
қолданған тәуелді:
· участоктың орналасқан жерінің потенциялына – ыңғайлылық бағасы
(ыңғайсыздық), негативтік дәлелдер, бар ... ... ... ... қабылданған нұсқауларының қолдануы – нұсқауда бар
қолданылған участікке сипаттама нарықтағы сұраныс пен ... ... ... ... мен ... де ... құрылыстың құрылуы – эксперттердің көз қарасымен
заңшығарушы,әкімшілік және жергілікті халықтардың қарсылығымен орындалатын
қысқартылатын құрылыс;
·технологиялық ... ...... бір ... ... ... жоспарланып салынып жатқан ... ... ұйым ... ... ... қажет
Жылжымайтын мүлікті бағалау процесі оның иеленушінің оның мүліктік
құқығына әкеп соғады. Меншік иесі үшін жер ... ... ... ... құнын анықтау кезінде сатып алушының позициясына жүру керек, тап
осы меншікпен және иелікпен қандай құндылықты түсінуі ... ... ... ... ... шығындардан кейін инвестициялық
әдейі бағалаушымен анықталады. Экономикалық принцип білімі жылжымайтын
мүлікті ... ... ... үшін ... ... ... ... байланысты екенін және бағалауға қажетті екенін ескеру
қажет.
Экономика – техникалық негіздер
Мәні, мақсаты және бағалау уақыты
1.1. ... ... яғни РГП ... ... ... ... ... Людмила Анатольевна мына мекен-жайда ... ... ... ... ... қ., ... ауданы, Уалиханов к-сі 137а үй
Бағалау мақсаты: объектінің нарықтық құны.
1.2.Объектінің қаралған және бағаланған уақыты – 14.06.2005г
1.3.бағалау кезіндегі ҚР ... ... ...... ... сипаттамасы.
1.Орналасқан орны
1.1 Мекен-жайы: Қазақстан Республикасы Алматы қ., Алмалы ауданы, Уалиханов
к-сі 137а үй. ... ... ... ... бөлігінде орналасқан.
2.Мүлік меншігі
1.2 Объектінің меншіктігі : Шипулина Людмила Анатольевна
Иелену негізі: ... ж. ... алу ... ... 03.10.2002 ж.
эксплуатацияға алынған акт. 19.11.2002 ж. № 0155270 жер участігіне меншік
актісі
Жер телімі
1.Жер телімін ... ... ... – 0.1300 га, / доля ... Жер ... ... га
Объектінің орналасқан орнын талдау
1.Орналасқан орны
1.1. Берілген объект қаланың ... ... ... ... ... білім алатындар, сауда-саттық, әкімшілік
ғимарат.
1.3.аудан ... ... ... ... түрі: кірпішті және көп қабатты ғимарат, білім алатындар,
мекеме.
1.5.шу деңгейі: норма көлемінде;
1.6.қоршаған ортаның ... ... ... ... және ... ... қозғалысының күшейе түсуі, қоғамдық транспорт түрі, :
автобустар, такслер, маршруттық такслер, трамвай.
2. Табиғи-климаттық ... ... ... ... ... және ... ... түсу кезеңі;
2.3. жел оңтүстік батыстан және солтүстік батыстан бағытпен соғады, жел
жылдамдығы р=3-5м/сек.
2.4. желдің ... – 0,38 КПА (38 ... ... – 9 ... бес ... суық ... – (- 280С); ал ыстығында + ... ... ... тереңдігі- 1,2м;
2.8.жер бетінен жер асты суларының тереңдігі 10 метр;
2.9.қоршаған орта ... ... ... ... ... ... ... сумен жабдықталуы: қала сетінен;
1.2. канализациясы: қала коллекторына келеді;
1.3. жылумен жабдықталуы: қаланың орталық жылу сетінен жылынады;
1.4. электрмен жабдықталуы: қалалық электр жүйесінен;
1.5. ... ... ... ... ... ... даму стадиясы тұрақты жағдай;
2.3. негізігі экономика бұтағы: сауда;
2.4. денсаулық және коммуналды жағдай жоқ;
2.5. транспорттық инфраструктура: дамыған;
2.6. елді мекен ... орта ... елді ... ... ... адардар саны:мәліметтер жоқ;
2.8.аудан ең төменгі тұрғын:орташа;
2.9.жылжымайтын мүлік нарығы: тұғын үйге сұраныстар және ұсыныстар
Оъектінің орналасқан жерінің планы
Оъектінің техникалық сипаттамасы
1.Көлемді-жоспарлы шешімі
Лит. « ... ... ... жылы – 1964 ... ... құрылыстық сипаттамасы;
● Фундаменті –темір бетонды, жағдайы қанағаттанарлық;
● Жабылғаны – ... ... ... ... ... ... – үлкен панельді, жағдайы қанағаттанарлық
● Төбесі
... ... ... ... Ойықтары: есіктері металдан, жағдайы қанағаттанарлық
● Ішкі өңдеу жұмыстары: тегістелген және ... ... ... ... ... жабдықталған, канализация,
орлақтан жылыну.
2.4. Сыртқы көрінісі: респектабельді
2.5. Жасалыну тобы - I.
2.6. Ғимараттың орташа қызмет көрсету ... – 100 ... ... ( ... ... ... – Лит ч/А 30% ... элементтердің салымағы бойынша физикалық тозуын анықтау
(лит ч/А)
|№ |конструктивті ... ... ... тозу |
| ... аты ... |үлестік |проценті |
| | ... ... |4*5/100 тобы |
|1 |2 |3 |4 |5 |
|2 ... ... |2 | |
|3 ... ... ... |27 | |
|4 ... ... ... |12 | |
|5 ... ... ... |2 | |
|6 ... ... |11 | |
|7 ... ... ... |12 | |
|8 ... ... |8 | |
| ... | | | |
|9 ... сант.тех |бар |23 | |
|1 ... | | | |
| ... | |100 | ... ... шығын әдісімен есептеу.
Жылжыматын мүліктің құнын анықтау кезінде қолданылғандар:
№ 28 жинағы яғни ... ... ... ... ... бөліміндегі” құн индекстерін, ... үйді ... ... ... салыну жылы -1964 ж
- жалпы ауданы – 74,5 кв.м.
- 1 кв.м қалпына келтіру құны – 108,1
- ... ... ...... ... ... -1,06;
Техникалық сипаттамасы: лит ч/А
- Физикалық тозуы - 40%;
- ... ... – ірі ... ... ... тобы (I) – ... Салыстырмалы салмағының коэф. -1,0
- Көрсеткіш бағалардың инвестицияларының жөндеуі –170,076 және 1,95
( Алматы қаласының басқаруының статистикасы алынған )
- 1.0- ... ... ... цок = 108.1х106.2х0.60х0.94х1.06х1.0х170.076х1.95=2276213теңге
К= 3.0 коэф. пайдаланып бағаны құрайды 6828639
Сзем.=0.72х30000х133.95=1735992 тенге
С оъбектінің шығынд. әдісі =6828639+173592=21378167 теңге. Жинағы:
оъектің құны ... ... ... 106.2 кв.м шығындалған әдіс құрайды:
21378167 (жиырма бір млд. Үш жүзжетпіс сегіз млн.жүз алпыс жеті теңге).
Сатудың салыстырмалы талдау ... ... ... ... салыстырмалы талдау және сату.
4-Кесте
|№ |Объектіге мінездеме |Объект ... ... ... ... |
| | ... | |
|1 |2 |3 |4 |5 |6 |
|1 ... ... у.е |М2 |410000 |250000 |400000 |
|2 ... ... кв.м. |106.2 |1.0 |1.0 |1.0 |
|3 ... орны ... |0.85 |0.9 |0.9 |
| | |А137а | | | |
|4 ... ... ... |0.95 |0.95 |0.95 |
| | ... | | | |
|5 |Жер ... |0.72 |1.0 |1.0 |1.0 |
| ... ... | | | | |
|6 ... ... және|қанағат |0.85 |0.85 |0.85 |
| ... ... | | | | |
|7 ... ... | |1496 |1906 |3419 |
| ... құны | | | | ... және төмендетуші коэффициенттердің жүйені қолдануымен,
дәл осы салыстыруға болатын сатылулардың бағасы шығарылады .
Кесте ... ... ... ... ... |
| | ... ... |(мультипликатыр-лық |
| | ... ... ... |
|1 ... ... 1| | | |
| ... орта-ша | | | |
| ... ... | | | |
| ... | | | |
|2 |Бар жер ... |0.72 | | |
|3 ... орны ... | | |
| | |137а | | |
|4 ... материалы|темір бетон | | |
|5 ... саны |Сал ... | | |
|6 ... ... |қанағат | | |
|7 ... ... | | | ... мүлікті салыстырмалы әдіспен талдау және сатуды есептеу.
Түзету кестесі.
Кесте 6.
|№ |Атаулары ... ... ... ... ... |
| | ... ... ... ... ... |
| | | ... бағасы | ... |
| | | ... | | |
|1 |2 |3 |4 |5 |6 |
|1 ... 137а |74.5 |213590 |0.84 ... ... капитал коэффициент баазсында меншік құнын анықтау мына
формуламен орындалады:
V=NOI/R
NOI- таза операциялық пайда ,
R- капиталдандырудың ... ... ... ауданында нарық конъюнктурасымен келісілген сату
орталықтарында ... ... алу құны орта ... ... ... 106.4 $
Шығыс және кіріс құрылымын талдау
Таблица ... ... ... |11102 ... ... кв.м. |74.5 ... ... ставкасы, $ / ай |925 ... ... ... |8 ... ... пайда |102616 ... ... % |5 ... ... кеткен |5 ... % | ... ... ... $ |9194 ... әдіс ... ... капиталдандыру коэффициентін
құру: анықтама жоқ .
Қауіпсіз ... ... ... үшін ... -5%
Төмен өтімшілік үшін үстеу ... ... үшін ... ... ... нәтижелерінің мәліметтері
Кесте 8.
|Шығындалған әдіс |21378167 |75 ... ... ... |15- |2004969 ... және сату | | | ... | | | ... ... |7030706 |10- |703071 ... | | ... ... көшесінде 137а мекен -жай бойынша ... ... құны үш ... бағаланып отыр.
Уалиханова көшесінде 137а мекен –жайда орналасқан ғимаратты ... ... ... ... нарықтық құн мынаны құрайды:
18741665 теңге (бес млн. жеті жүз мың екі жүз ... екі ... ... ... ... рыногының, оның ішінде
тұрғын үй рыногының ... мен ... ... ... ... ... болады:
Қазақстан Республикасында бүгінгі күні тұрғын үйдің қол жетімділігін
қамтамасыз ету саласындағы саясат актуалды ... ... ҚР ... ... ... ... ... Үкіметтің және сәйкес
министрліктердің алдында елде ... ... ... ашықтығын,
бәсекелілігін, нақтылығын құру бойынша маңызды міндеттер тұр. Бұл рынок
халыққа тұрғын ... қол ... ... ... ... ... ... сатып алушыларға тиімді ... ... ... мекемелер туралы келісімдердің бағасы және шарттары туралы толық
ақпарат беруі қажет. [3, ... ... ... ... үй ... дамуы мемлекетке
маңызды пайда әкелері анық. Ең алдымен, ол ... ... ... үй ... ... ... ... Сонымен бірге, тұрғын үйді
дамытуға ішкі инвестициялар – халықтың ... ... ... ... ... ... ... нақты айтқанда тұрғын үй құрылыс саласына жанама қаржыландыру
жүргізіледі. Мемлекттің қатысуынсыз-ақ тұрғын үй қорының қайта ... үй ... ... ... ... Тұрғын үй рыногының
дамуы елдің экономикасының дамуының факторы болып табылады.
Еліміздегі тұрғын үй мәселесін құрылыс ... ... ... болады. Тұрғындар санының дамуы, жаңа жаңа ... ... ... ... ... үй ... ұмтылуы тұрғын үй
санының көптеп салыну қажеттілігін туғызады. Құрылыс ... ... үшін ... ... және халықтың қалың қауымы, бірінші кезекте -
әлеуметтік қорғалатын жіктері үшін ... үй ... ... ... [32, ... ... ... үй рыногын дамыту ... ... ... ... ... Осы ... шешу үшін
үкімет тарапынан қолдау көрсетілді. ... ... ... ... ... ... бәсекелік артықшылықтарын
жоғарылату үшін алға қойған мақсаты жүзеге ... ... ... ... жобаланып отыр. Сарапшылардың болжамы бойынша, Қазақстан
Республикасында тұрғын үй рыногына ... ... өсуі ... Оған
Орталық Азия аумағында өзінің лидерлігін қамтамасыз ... ... ... ... ... ... елде
басқару курсын жүргізген елдің ... ... ... ... ... [28, ... ... жобада незінен жылжымайтын мүлік құқықтарын тіркеу және
жылжыматын мүлік құны, Қазақстан Республикасының ... ... ... нормативтік құқықтық жүйесі, осыған қарамастан жылжыматын
мүлік нарығына қатысты сұрақтар қаралды.
Бұл жұмыста баяндалған материал мазмұны мүмкіндігінше өте қарапайым
және ... ... ... ... ... ... ... барлық
проблемалар қаралды. Осыған орай талдау нәтижелері ... ... ... және ... ... ... және ... негізгі ұғым және терминдер түсіндірілген, ғимарат конструкциясының
және құрылыстардың тозуына мысалдар келтірілген.
Курстық жұмыс үш бөліктен, кіріспеден, қорытындыдан тұрады. ... ... ... ... ... ... қаралған, яғни бағалау принцип әдістерінің негізгі түсініктерін
және жылжыматын мүлікті зерттеуде сипаттапма береді.
Екінші бөлімде ... ... ... ... процесстері
және оған талдаулар жасаулар қарастырылады. Ал үшінші бөлімде ... ... ... ... және олар үш ... әдіспен олардың
құны анықталады.
Зерттелген объект Уалиханова көшесінде 137 а ... ... ... ... ... ... және оның ... анықтау үш әдіспен
жүргізілді, Қазақстан Республикасының үкіметі бекіткен ... ... ... ... ... және белгілі пайдасы бар болғандықтан
бағалау Салыстырмалы және Пайдалы әдісімен құнды анықтауды дұрыс деп шешті.
Қолданылған әдебиеттер.
1. Қазақстан Республикасының Азаматтық ... ... Жеті ... 2000 ... ... Е.И. ... ... недвижимости. – Санкт-Петербург, ЛТД «Дело»
1995.
3. Сейдахметова Ф.С. ... ... / ... ... 2002 ... Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан:
практическое пособие. – ... Жеті ... 2002 ... ... ... ... ... и практические аспекты / Под
ред. Д.э.н. В.В. Григорьева, - М.: ... - М», 1997 ... ... ... ... ... ... и практическое пособие/
Под ред. Проф. В.М. Рутгайзера. – М.: Дело 1998 г.
7. Оценка земельной собственности / Под ... ... К. ... 1993 г.
8. Джек Фридман, Николас ...... и ... ... ... – М.: ЛТД ... 1995 ... Қазақстан Республикасының «Жер кодексі», 2003 жылдың 20 маусымы.
10. Қазақстан Республикасының Жер ресурстарын ... және ... ... ... 1993 ... ... Республикасының «Жер туралы» заңы, 2001 жылдың 1 қазаны.
12. Қазақстан Республикасының заң күші бар «Жер ... ... ... 1995 ... Қазақстан Республикасының Әкімшілік Құқық Бұзушылық туралы Кодексі, 2002
жылдың 1 қыркүйегіне.
14.Қазақстан Республикасының Жер ... ... ... ... № 2718. ... Жеті жарғы.
15Қазақстан Республикасы Үкіметінің 1997 ... 19 ...... ... ... ... туралы Кодексі, 1999 жылдың 13-
шілдесіне, № 411 – 13 РК.
17. Қазақстан ... ... 2001 ... 1 ... ... ... аграрлық реформа және жерге меншікті көзқарас,
Заң журналы, № 8-2002 жыл. 47-53 б.
19. Б.С.Оспанов. Қазақстан Республикасы жер ... ... ... ... жер ... ... № 5 (13) – 2002 жыл. – 2-
6 б.
24. Е.Ә.Бектұрғанов. Қазақстан ... жер ... ... ... ... Автореферат, 1997.
25. Землеустроительное проектирование. Под ред. Гендельман М.А. –Москва:
Агропромиздат, 1986.
-----------------------
Сатып алушылардың және ... ... ... мүліктің нарық-тағы жағдайы
Жылжымайтын мүліктің заң бойынша жағдайы
Социалогиялық шарттар (демогарфиялық, бос уақыттары және т.б.)
Жылжымайтын мүлік құны
Елдегі саясаттық-құқықтық ... жеке ... ... ... заңдары, экологиялық заңдар, кепілдік заңы, ипотека, салық заңдары
Қоршаған орта ... ... ... ... ... ... ... экономикасының жағдайы, , құрылыстарды қаржыландыру жағдайы, еді
мекен өмірінің ... ... ... деңгейі, еді мекен үшін
қаржы орталығына қол жетерлігі

Пән: Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Көлемі: 31 бет
Бұл жұмыстың бағасы: 500 теңге









Ұқсас жұмыстар
Тақырыб Бет саны
Жылжымайтын мүлікті бағалау жайлы23 бет
Баға маркетинг жүйесінде11 бет
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері69 бет
Кәсіпорын (бизнес) құнын бағалау130 бет
Кәсіпорын бизнесін бағалаудың алғашқы қадамы65 бет
Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті сақтандыру76 бет
"Өнімнің өзіндік құнын талдау."4 бет
«Ақмола облысы Шортанды ауданының жер учаскесінің кадастрлық құнын анықтау»41 бет
«кәсіпорын өнімінің өзіндік құнын төмендетуді экономикалық ынталандыру»49 бет
«қазақ әдет-ғұрып құқығы бойынша мүліктік қатынастарды құқықтық реттеудің ерекшеліктері»103 бет


+ тегін презентациялар
Пәндер
Көмек / Помощь
Арайлым
Біз міндетті түрде жауап береміз!
Мы обязательно ответим!
Жіберу / Отправить


Зарабатывайте вместе с нами

Рахмет!
Хабарлама жіберілді. / Сообщение отправлено.

Сіз үшін аптасына 5 күн жұмыс істейміз.
Жұмыс уақыты 09:00 - 18:00

Мы работаем для Вас 5 дней в неделю.
Время работы 09:00 - 18:00

Email: info@stud.kz

Phone: 777 614 50 20
Жабу / Закрыть

Көмек / Помощь