ОҚО Түлкібас ауданы «Шабыт» шаруа қожалығының ауылшаруашылық алқаптарының құнын бағалау
Мазмұны
Нормативтік сілтемелер
Анықтама
Қысқарған сөздер және белгілері
Кіріспе
1 Негізгі бөлім
1.1 Жерді бағалау . жер кадастрының құрам бөлігі
1.2 Жерді нарықтық айналымға енгізудің экономикалық және
құқықтық тұлғалары
1.3 Ауыл шаруашылық алқаптарын экономикалық бағалау
1.4 Топырақтарды бонитеттеу және жерлерді кадастрлық бағалау
1.5 Ауыл шаруашылық алқаптардың құнын бағалаудың әдістік негізі
1.6 Түлкібас ауданы туралы жалпы мәлімет
1.7 Шаруашылықтың табиғи . климаттық жағдайы
2 Жобалық шешім
2.1 «Шабыт» шаруа қожалығының ауыл шаруашылық
алқаптарының құнын бағалау
Қорытынды
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
Нормативтік сілтемелер
Анықтама
Қысқарған сөздер және белгілері
Кіріспе
1 Негізгі бөлім
1.1 Жерді бағалау . жер кадастрының құрам бөлігі
1.2 Жерді нарықтық айналымға енгізудің экономикалық және
құқықтық тұлғалары
1.3 Ауыл шаруашылық алқаптарын экономикалық бағалау
1.4 Топырақтарды бонитеттеу және жерлерді кадастрлық бағалау
1.5 Ауыл шаруашылық алқаптардың құнын бағалаудың әдістік негізі
1.6 Түлкібас ауданы туралы жалпы мәлімет
1.7 Шаруашылықтың табиғи . климаттық жағдайы
2 Жобалық шешім
2.1 «Шабыт» шаруа қожалығының ауыл шаруашылық
алқаптарының құнын бағалау
Қорытынды
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
Кіріспе
Нарықтық баға құру енгізіліп жатқан себепті ауыл шаруашылық азық-түлікке бағалардың нормативтік деңгейін әлемдік (биржалық) бағалар деңгейінде алған жөн. Бұл жағдай осы курстық жобада ескерілген. Жерлерді бағалау аудандары (ЖБА) топырақтар топтары бойынша орта нормативтік өнімділік егіс көлемдердің қалыптасқан құрылымын, өсірілетін дақылдардың үлестік салмағын ескереді немесе негізгі дақыл бойынша есептелінеді. Ауыл шаруашлық алқаптардың жерлерінің құнын бағалауда топырақтық-геоботаникалық зерттеу материалдары пайдаланылды.
Қазақстан Республикасының Конституциясына сәйкес жер мемлекет және жеке меншіте бола алады және екеуі де заң жүзінде бірдей қорғалады. Елімізде жеке меншік институын енгізу республикадағы жер қатынастарына кәдімгідей өзгерістер әкелді. Кеңес үкіметі кезінде қалыптасқан жерге бірыңғай мемлекеттік меншіктерден бас тарту заңды түрде рәсімделген. Осыған байланысты жерге мемлекеттік меншіктің мазмұны, маңызы, міндеті өзгерді. Қазақстанда жерге мемлекеттік меншіктің бір деңгейлік жүйесі сақталып отыр.
Берілген курстық жобаның тақырыбы ― ОҚО Түлкібас ауданы, «Шабыт» шаруа қожалығының ауылшаруашылық алқаптарының құнын бағалау.
Курстық жұмыстың мақсаты ― жерді бағалаудың мәліметтерін, әсіресе нарықтық қатынастарға көшу барысында кеңінен пайдалану, берілген бастапқы мәліметтер бойынша шаруа қожалығындағы ауылшаруашылық алқаптарының құнын бағалауда – ауылшаруашылығы өнімдері бағасының нормативтік деңгейін, жердің нормативтік бағасының есебін, табиғи мал азықтық алқаптарының нормативтік бағасын есептеу.
Курстық жобаның міндеті ― ауыл шаруашылығында пайдаланатын жайылым және шабындық түрлерінің өсімдік ресурстары мал шаруашылық өнімін өндіру үшін мал азықтық құндылығы жағынан бағалау.
Жайылым және шабындық адам үшін мал шаруашылығының даму қоры болып келеді. Курстық жобада қазіргі үақытта қолданылатын жыртылатын жерлерді және табығи мал азықтық алқаптардың нормативтік өнімділігін есептеу әдістемесінің негізі қарастырылған.
«Ауыл шаруашылық алқаптарының құнын бағалау» тақырыбында курстық жобаны орындау үшін шаруа қожалығы жер алқабының ауыл шаруашылық өнімдері бағасының нормативтік деңгейін, жерді бағалау аудандар шамасында жер қыртысының топтары бойынша орташа нормативтік өнімділіктің есебін, жердің нормативтік бағасының есебі, табиғи азық алқаптарының нормативтік бағасын есептейді.
Бағалауда жылжымайтын мүліктің құқықтық жағы міндетті түрде ескерілді. Бағалау бағалау қызметін жүзеге асырудың негіздемелері мен шарттарына, бағалаушы мен тапсырыс берушінің құқықтары мен міндеттеріне сүйенеді. Бағалау мүлікті сақтандыру мен салық салуда, несие алу үшін кепілдікке қоюға аса қажет.
Нарықтық баға құру енгізіліп жатқан себепті ауыл шаруашылық азық-түлікке бағалардың нормативтік деңгейін әлемдік (биржалық) бағалар деңгейінде алған жөн. Бұл жағдай осы курстық жобада ескерілген. Жерлерді бағалау аудандары (ЖБА) топырақтар топтары бойынша орта нормативтік өнімділік егіс көлемдердің қалыптасқан құрылымын, өсірілетін дақылдардың үлестік салмағын ескереді немесе негізгі дақыл бойынша есептелінеді. Ауыл шаруашлық алқаптардың жерлерінің құнын бағалауда топырақтық-геоботаникалық зерттеу материалдары пайдаланылды.
Қазақстан Республикасының Конституциясына сәйкес жер мемлекет және жеке меншіте бола алады және екеуі де заң жүзінде бірдей қорғалады. Елімізде жеке меншік институын енгізу республикадағы жер қатынастарына кәдімгідей өзгерістер әкелді. Кеңес үкіметі кезінде қалыптасқан жерге бірыңғай мемлекеттік меншіктерден бас тарту заңды түрде рәсімделген. Осыған байланысты жерге мемлекеттік меншіктің мазмұны, маңызы, міндеті өзгерді. Қазақстанда жерге мемлекеттік меншіктің бір деңгейлік жүйесі сақталып отыр.
Берілген курстық жобаның тақырыбы ― ОҚО Түлкібас ауданы, «Шабыт» шаруа қожалығының ауылшаруашылық алқаптарының құнын бағалау.
Курстық жұмыстың мақсаты ― жерді бағалаудың мәліметтерін, әсіресе нарықтық қатынастарға көшу барысында кеңінен пайдалану, берілген бастапқы мәліметтер бойынша шаруа қожалығындағы ауылшаруашылық алқаптарының құнын бағалауда – ауылшаруашылығы өнімдері бағасының нормативтік деңгейін, жердің нормативтік бағасының есебін, табиғи мал азықтық алқаптарының нормативтік бағасын есептеу.
Курстық жобаның міндеті ― ауыл шаруашылығында пайдаланатын жайылым және шабындық түрлерінің өсімдік ресурстары мал шаруашылық өнімін өндіру үшін мал азықтық құндылығы жағынан бағалау.
Жайылым және шабындық адам үшін мал шаруашылығының даму қоры болып келеді. Курстық жобада қазіргі үақытта қолданылатын жыртылатын жерлерді және табығи мал азықтық алқаптардың нормативтік өнімділігін есептеу әдістемесінің негізі қарастырылған.
«Ауыл шаруашылық алқаптарының құнын бағалау» тақырыбында курстық жобаны орындау үшін шаруа қожалығы жер алқабының ауыл шаруашылық өнімдері бағасының нормативтік деңгейін, жерді бағалау аудандар шамасында жер қыртысының топтары бойынша орташа нормативтік өнімділіктің есебін, жердің нормативтік бағасының есебі, табиғи азық алқаптарының нормативтік бағасын есептейді.
Бағалауда жылжымайтын мүліктің құқықтық жағы міндетті түрде ескерілді. Бағалау бағалау қызметін жүзеге асырудың негіздемелері мен шарттарына, бағалаушы мен тапсырыс берушінің құқықтары мен міндеттеріне сүйенеді. Бағалау мүлікті сақтандыру мен салық салуда, несие алу үшін кепілдікке қоюға аса қажет.
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
Негізгі әдебиеттер
1 Есполов Т.И, Григорюк В.В. «Формирование рыночной системы земель
ных отношений в Казахстане» -Алматы. Агроуниверситет, 2002. -41с
2 Сейфулин Ж.Т, Сейтхамзина Г.Ж. «Жерді кадастрлік аймақтау, бағалау
және жер салығын салу». –Астана. Парасат әлемі, 2005
3 Грибовский С.В, Иванова Е.И, Лвов Д.С, Медведева О.Е. «Оценка
стоимости недвижимости». –М. Интерреклама, 2003, -704с.
4 Драпиковский А.И., Иванова И.Б. «Оценка земельных участков».
Бишкек. Ега-Басма, 2003, -288с.
5 Симионова Н.Е., Шеина С.Г. Методы оценки и технической экспертизы
Неджвижимости. Учебное пособие. –М. ИКЦ «МарТ», 2006. -448с
6 Механизм развития рыночного оборота земель сельскохозяйственного
назначения. (Рекомендации). –Алматы. КазНИИЭОАПК, 2002, -72с.
Қосымша әдебиеттер
7 Қазақстан Республикасының жер кодексі. –Алматы. Жеті жарғы, 2009.
8 ҚР үкіметінің №710 «Қазақстан Республикасында мемлекеттік жер
ресурстарын жүргізу тәртібін бекіту туралы» қаулысы, 6 маусым, 1996.
9 Коваленко. Г.П. Рынок невижимого имущества в Республике Казахстан. Практическое пособие. –Алматы, Жеті жарғы, 2002. -256с.
10 Есполов Т.И. Сейфулин Ж.Т. Жер ресурстарын басқару. –Астана.
Парасат әлемі, 2005.
11 Научно-практический журнал. Земельные ресурсы Казахстана. Государственный научно-производственный центр земельных ресурсов и землеустройства. 2007.
Негізгі әдебиеттер
1 Есполов Т.И, Григорюк В.В. «Формирование рыночной системы земель
ных отношений в Казахстане» -Алматы. Агроуниверситет, 2002. -41с
2 Сейфулин Ж.Т, Сейтхамзина Г.Ж. «Жерді кадастрлік аймақтау, бағалау
және жер салығын салу». –Астана. Парасат әлемі, 2005
3 Грибовский С.В, Иванова Е.И, Лвов Д.С, Медведева О.Е. «Оценка
стоимости недвижимости». –М. Интерреклама, 2003, -704с.
4 Драпиковский А.И., Иванова И.Б. «Оценка земельных участков».
Бишкек. Ега-Басма, 2003, -288с.
5 Симионова Н.Е., Шеина С.Г. Методы оценки и технической экспертизы
Неджвижимости. Учебное пособие. –М. ИКЦ «МарТ», 2006. -448с
6 Механизм развития рыночного оборота земель сельскохозяйственного
назначения. (Рекомендации). –Алматы. КазНИИЭОАПК, 2002, -72с.
Қосымша әдебиеттер
7 Қазақстан Республикасының жер кодексі. –Алматы. Жеті жарғы, 2009.
8 ҚР үкіметінің №710 «Қазақстан Республикасында мемлекеттік жер
ресурстарын жүргізу тәртібін бекіту туралы» қаулысы, 6 маусым, 1996.
9 Коваленко. Г.П. Рынок невижимого имущества в Республике Казахстан. Практическое пособие. –Алматы, Жеті жарғы, 2002. -256с.
10 Есполов Т.И. Сейфулин Ж.Т. Жер ресурстарын басқару. –Астана.
Парасат әлемі, 2005.
11 Научно-практический журнал. Земельные ресурсы Казахстана. Государственный научно-производственный центр земельных ресурсов и землеустройства. 2007.
Пән: Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 36 бет
Таңдаулыға:
Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 36 бет
Таңдаулыға:
Аннотация
Курстық жобаның берілген тақырыбы ― ОҚО Түлкібас ауданы Шабыт шаруа
қожалығының ауылшаруашылық алқаптарының құнын бағалау. Курстық жобаны
орындау барысында қазіргі уақытта қолданылатын жыртылатын жерлерді және
табиғи мал азықтық алқаптардың нормативтік өнімділігін есептеу негізі
қарастырылған.
Курстық жоба негізгі және жобалық шешім бөлімдерінен тұрады. Негізгі
бөлім 20 бет, жобалық шешім 7 бет құрайды. Кестелер саны 4, сызба жұмысы
1.
Жобалық шешім бөлімінде шаруа қожалығының жер алқабының ауылшаруашылық
өнімдері бағасының нормативтік деңгейі, жерді бағалау аудандар шамасында
жер қыртысының топтары бойынша орташа нормативтік өнімділіктің есебі,
жердің нормативтік бағасының есебі, табиғи азық алқаптарының нормативтік
бағасы есептелінген.
Мазмұны
Нормативтік сілтемелер
Анықтама
Қысқарған сөздер және белгілері
Кіріспе
1 Негізгі бөлім
1.1 Жерді бағалау – жер кадастрының құрам бөлігі
1.2 Жерді нарықтық айналымға енгізудің экономикалық және
құқықтық тұлғалары
1.3 Ауыл шаруашылық алқаптарын экономикалық бағалау
1.4 Топырақтарды бонитеттеу және жерлерді кадастрлық бағалау
1.5 Ауыл шаруашылық алқаптардың құнын бағалаудың әдістік негізі
1.6 Түлкібас ауданы туралы жалпы мәлімет
1.7 Шаруашылықтың табиғи – климаттық жағдайы
2 Жобалық шешім
2.1 Шабыт шаруа қожалығының ауыл шаруашылық
алқаптарының құнын бағалау
Қорытынды
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
Нормативтік сілтемелер
Осы курстық жобада келесі құжаттарға сілтемелер қолданылды:
― жер кодексі ҚР
― негізгі жазулар (ГОСТ 2.104-2006 ЕСКД);
― форматтар (ГОСТ 2. 301-68 ЕСКД);
― сызу шрифттері (ГОСТ 2. 304-81ЕСКД);
― әріптік белгілер (ГОСТ 2. 321-84 ЕСКД);
― конструкторлық құжаттардың белгілері (ГОСТ 2. 201-80 ЕСКД);
― орындауға жалпы талаптар (ГОСТ 2. 701-84 ЕСКД);
Анықтама
Осы курстық жобада берілген анықтамаларға сай терминдер қолданылады.
Жер қоры – шаруашылық жүргізу, жеке меншік, иелену және пайдалану
объектісі болып табылатын белгілі бір территория көлеміндегі бүкіл жер.
Жер пайдаланушылық (жер иеленушілік) – меншікте, иеленуде, пайдалануда
немесе жалда болып табылатын, ауданы мен межелері белгіленген территория
(демек, белгілі бір құқықтық статусы бар жер учаскесі.
Жер ресурстары – халық шаруашылығы салаларында пайдаланудағы немесе
пайдалануға жарамды жерлер.
Бағалау қызметі – бағалау қызметі субъектілері жүзеге асыратын, егер
заңдарда өзгеше жағдай қарастырылмаса, бағалау объектісіне қатысты белгілі
бір күнге нарықтық немесе өзгеше құнын белгілеуге бағытталған кәсіпкерлік
қызмет болып табылады.
Тапсырыс беруші – бағалаушының міндетін тұтынушы жеке немесе заңды тұлға
болуы мүмкін.
Өзге құн – нарықтық құннан басқа, бағаланатын нысанның өзге құны,
баланстық, қалдық және басқа құндар.
Бағалау нысаны - өздеріне қатысты бағалау қызметі жүзеге асыруы мүмкін
азаматтық - құқықтық объектілер.
Бағалау туралы есеп – тапсырыс берушіге беретін, бағалау жымыстарының
нәтижесі туралы бағалаушының уәкітетті орган белгілеген нысан бойынша және
осы талаптарға сай келетін жазбаша хабарламасы.
Бағалаушы – бағалау қызметін жүзеге асыруға лицензиясы бар жеке немесе
заңды тұлға.
Қайтадан бағалау – бір жағынан бағалаушы мен тапсырыс беруші және екінші
жағынан үшінші бір тұлғалар арасында бағалау нәтижелері бойынша туындаған
даулардың салдарынан бағалау обьектісінің нарықтық немесе өзгеше құнын
белгілеу. Бағалау қызметі саласындағы нормативтік-құқықтық актілер бағалау
қызметі субьектінің бағалау жөніндегі жымыстың орындалу сапасына,
пайдаланатын бағалау қағидалары мен әдістеріне бағалау жөніндегі есептің
мазмұны мен нысанасына қойылатын талаптарды қолдану жөніндегі актілер және
осыған Қазақстан Республикасы Үкіметі уәкілеттік берген мемлекеттік
органдар әзірлейтін және бекітетін басқа да нормативтер.
Нарықтық құн – мәміле жасаушы тараптар бағалау обьектісі туралы мүмкін
болатын барлық ақпаратты иелене отырып әрекет жасайтын, бәсекелестік
жағдайындағы мәміленің негізінде сол обьектіні иеліктен шығаруға болатын
неғұрым ықтимал баға, ал мәмәленің бағасына қандайда болсын төтенше
жағдайлар әсер етпейді. Мәміле жасаушы тараптардың бірі бағалау обьектісін
иеліктен шығаруға, ал екінші бір тарап сатып алуға міндетті болмайды.
Мәміле жасаушы тараптар мәлім нысаны туралы жақсы хабардар бола тұрып, өз
мүддесіне сай әрекет жасайтын болады.
Бағалау қызметінің мақсаты - бағалау обьектісінің ықтимал нарықтық
немесе өзге құнын анықтау.
Уәкілетті органдар – бағалау қызметі саласындағы лицензиялау мен бақылау
функцияларын, сондай-ақ басшылықты жүзеге асыруға қызмет ететін мемлекеттік
органдар.
Басым мүдделер – құқықтық кадастрда міндетті мемлекеттік тіркеуге
жатпайтын және мемлекеттік тіркеусіз жарамды деп танылатын жылжымайтын
мүлікке құқықтар.
Есептік тіркеу – құқықтық кадастрда мемлекеттік тіркеусіз жарамды
болатын жыл-жымайтын мүлікке құқықтарды, оның ішінде бұрын туындаған
құқықтарды есепке алу мақсатында жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеу.
Жеке сервитут – үстемдікке ие жылжымайтын мүлік объектісін иеленуіне
байла-нысты емес белгілі бір адамның пайдасына тиесілі сервитут.
Жылжымайтын мүлікке құқық ауыртпалығы – Қазақстан Республикасының заңдар-
ында немесе тараптардың келісімімен қарастырылған тәртіппен туындаған және
құқық иесінің жылжымайтын мүлікке иелік ету, пайдалану және билік ету
құқығын шектеуде көрінетін жылжымайтын мүлікке құқықты кез-келген шектеу.
Жылжымайтын мүлік объектісінің сәйкестендіру сипаты – жылжымайтын
мүліктің орналасқан жерін, түрін, кадастрлық нөмірін, меншік нысанын,
құрамдастарының санын, жерлерінің санаттарын, бөлінуін, нысаналы мақсатын,
қабатын, ауданын қоса алғанда, жылжымайтын мүлік объектісі туралы құқықтық
кадастрды жүргізу мақсатына қажетті мәліметтер жиынтығы.
Заңдық талаптар – жылжымайтын мүлікке құқықтарға, онымен жасалатын
мәмілелерге қатысты үшінші тұлғалардың даулауы немесе мүддесінің бар
екендігін айғақтайтын фактілер.
Кадастрлық номер – жылжымайтын мүлік объектісінің Қазақстан Респу-
бликасының заңламаларында белгіленген тәртіппен берілетін республика
аумағындағы жеке, қайталанбайтын нөмірі.
Құқық белгілейтін құжаттар – солардың негізінде жылжымайтын мүлікке құқ-
ықтар туындайтын, өзгеретін және тоқтатылатын құжаттар.
Жылжымайтын мүлікті мемлекеттік техникалық тексеру – үйлердің, ғи-
мараттардың және олардың құрамдастарының құқықтық кадастрды жүргізу үшін
қажетті техни- калық, сәйкестендіру сипаттамаларын айқындау.
Қысқарған сөздер және белгілері
ҚР ―Қазақстан Республикасы;
ЖК ― жер кадастры;
ИГЖ ― инженерлік-геологиялық жағдайы;
ЖКААЖ ― жер кадастрының автоматтандырылған ақпараттық жүйесі;
МЖК ― мемлекеттік жер кадастры;
ААЖ ― ақпараттық анықтау жүйесі;
СТО ― салық төлейтін объектілер;
ҚР МС ― мемлекеттік стандарттар;
ШҚ – шаруа қожалығы
ОҚО – Оңтүстік Қазақстан облысы
ШАЖО –шаруашылық аралық жерге орналастыру
ШФҚ –шаруашылық фермерлік қожалық
АҚ – Акционерлік қоғам
ЖШС – жауапкершілігі шектеулі серіктестік
ІШЖО – ішкішаруашылық жерге орналастыру
ӨК – өндірістік кооператив
А.ш – ауыл шаруашылық
ІШЖО – ішкі шаруашылықты жерге орналастыру
ШАЖО – шаруааралық жерге орналастыру
ЖТ – жерді түгендеу
Кіріспе
Нарықтық баға құру енгізіліп жатқан себепті ауыл шаруашылық азық-түлікке
бағалардың нормативтік деңгейін әлемдік (биржалық) бағалар деңгейінде алған
жөн. Бұл жағдай осы курстық жобада ескерілген. Жерлерді бағалау аудандары
(ЖБА) топырақтар топтары бойынша орта нормативтік өнімділік егіс
көлемдердің қалыптасқан құрылымын, өсірілетін дақылдардың үлестік салмағын
ескереді немесе негізгі дақыл бойынша есептелінеді. Ауыл шаруашлық
алқаптардың жерлерінің құнын бағалауда топырақтық-геоботаникалық зерттеу
материалдары пайдаланылды.
Қазақстан Республикасының Конституциясына сәйкес жер мемлекет және жеке
меншіте бола алады және екеуі де заң жүзінде бірдей қорғалады. Елімізде
жеке меншік институын енгізу республикадағы жер қатынастарына кәдімгідей
өзгерістер әкелді. Кеңес үкіметі кезінде қалыптасқан жерге бірыңғай
мемлекеттік меншіктерден бас тарту заңды түрде рәсімделген. Осыған
байланысты жерге мемлекеттік меншіктің мазмұны, маңызы, міндеті өзгерді.
Қазақстанда жерге мемлекеттік меншіктің бір деңгейлік жүйесі сақталып отыр.
Берілген курстық жобаның тақырыбы ― ОҚО Түлкібас ауданы, Шабыт шаруа
қожалығының ауылшаруашылық алқаптарының құнын бағалау.
Курстық жұмыстың мақсаты ― жерді бағалаудың мәліметтерін, әсіресе
нарықтық қатынастарға көшу барысында кеңінен пайдалану, берілген бастапқы
мәліметтер бойынша шаруа қожалығындағы ауылшаруашылық алқаптарының құнын
бағалауда – ауылшаруашылығы өнімдері бағасының нормативтік деңгейін, жердің
нормативтік бағасының есебін, табиғи мал азықтық алқаптарының нормативтік
бағасын есептеу.
Курстық жобаның міндеті ― ауыл шаруашылығында пайдаланатын жайылым және
шабындық түрлерінің өсімдік ресурстары мал шаруашылық өнімін өндіру үшін
мал азықтық құндылығы жағынан бағалау.
Жайылым және шабындық адам үшін мал шаруашылығының даму қоры болып
келеді. Курстық жобада қазіргі үақытта қолданылатын жыртылатын жерлерді
және табығи мал азықтық алқаптардың нормативтік өнімділігін есептеу
әдістемесінің негізі қарастырылған.
Ауыл шаруашылық алқаптарының құнын бағалау тақырыбында курстық жобаны
орындау үшін шаруа қожалығы жер алқабының ауыл шаруашылық өнімдері
бағасының нормативтік деңгейін, жерді бағалау аудандар шамасында жер
қыртысының топтары бойынша орташа нормативтік өнімділіктің есебін, жердің
нормативтік бағасының есебі, табиғи азық алқаптарының нормативтік бағасын
есептейді.
Бағалауда жылжымайтын мүліктің құқықтық жағы міндетті түрде ескерілді.
Бағалау бағалау қызметін жүзеге асырудың негіздемелері мен шарттарына,
бағалаушы мен тапсырыс берушінің құқықтары мен міндеттеріне сүйенеді.
Бағалау мүлікті сақтандыру мен салық салуда, несие алу үшін кепілдікке
қоюға аса қажет.
1 Негізгі бөлім
1.1 Жерді бағалау – жер кадастрының құрам бөлігі
Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау қызметі туралы
заң бағалау объектісінің нарықтық немесе өзгеше құнын белгілеу мақсатымен
баға-лау қызметін жүзеге асыру негізінде туындайтын қатынастарды реттейді,
бағалау қызметі субъектін, меншік нысанына қарамастан олардың құқықтары мен
міндет-терін айқындайды.
Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы заңдары Қазақстан
Республикасы Конституциясына негізделеген және осы заңнан, соған сәйкес
қабылданатын өзге де нормативтік құқықтық актілерімен, сондай-ақ Қазақстан
Республикасының халықаралық шарттарынан тұрады. Егер Қазақстан Республикасы
бекітілген халықаралық шартта Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі
туралы заңдарында көзделгеннен өзгеше ерекше белгіленсе, онда, халық
шаруашылығының қолданылуы үшін заң шығару талап етілетін жағдайларда
қосқанда, халық шаруашылығының ережелері қолданылады. Бағалау түрлері
міндетті бағалау және бағалаушылық бағалау деп екіге бөлінеді. Міндетті
бағалау Қазақстан Республикасының заң актілеріне сәйкес салық салу,
жекешелендіру, сенімгерлік, басқаруға не жалға беру үшін, ипотекалық несие
алу үшін, меншік иесіне мүлікті мемлекеттік қажеттілерге сатып алу үшін
немесе лып қою мақсатында, борышкер немесе өндіріп алушы сот орнындаушысы
жүргізген бағалауға қарсылық білдірген жағадайда борышкер мүлігінің құнын
анықтау өзге жағдайларда жүргізіледі.
Бастамашылық бағалау тапсырыс берушіге тиесілі кез-келген бағалау
обьектісіне бағалаудың бағалау қызметі заңына және басқа да нормативтік
құқықтық актілеріне сәйкес бағалау жүргізу жөніндегі тапсырыс берушінің
еркін білдіру негізінде жүргізіледі. Бағалау обьектісіне бағалау жүргізу
құқығы міндетті құқық болып табылады және мемлекеттік статистикалық есеп пн
бухгатерлік есеп жүргізу мен есептілікте жүзіге асырудың заңдарымен
белгіленген тәртібіне тәуелді емес. Осы құқық бағалау жүргізуге де
қолданылады. Қазақстан Республикасының азаматтық заңдарына сәйкес бағалау
мен тапсырыс берушінің арасында жасалған бағалау жүргізу шарты бағалауды
жүргізуде негіздеме болып табылады. Бағалау жүргізу шарты бойынша бағалаушы
бағалау обьектісінің нарықтық немесе өзге құын белгілеу үшін қызмет
көрсетуге міндеттеледі, ал тапсырыс беруші осы қызметтерге ақы төлеуге
міндеттеледі. Заң актілерінде қарастырылған жағдайларда обьектіні бағалау,
оның ішінде қайта бағалау соттың немесе уәкілетті мемлекеттік органның
шешімі негізінде жүргізілу мүмкін. Сот немесе уәкілетті орган бағалаушыны
таңдауда дербес болады. Бағалау жүргізу шартына Қазақстан Республикасының
Азаматтық Кодексінің өтемді қызметтер көрсету шарты туралы нормалары
қолданылады. Бағалау жүргізу шарты мынадай талаптарды қамтуы тиіс тапсырыс
берушінің және бағалаушының атауы, олардың заңды мекен-жайы, бағаланатын
обьектінің атауы, оның орналасқан жері, бағалау шартының жүргізу мақсаты,
бағалау түрі, бағалау обьектісінің түрі, бағалау жүргізудің мерзімдері мен
күштері, көрсетілген қызметтер үшін ақы төлеудің шарттары, тәртібі және
бөлшегі, мөлшері, талаптардың жауапкершілігі, тапсырыс берушінің бағалау
обьектісіне меншік құқықтарын растайтын құжаттарының деректемелері не
тапсырыс берушіге бағалау шартын жасау құқығын беретін өзгеде негіздемелер.
Бағалаушыда лицензия нөмірі не лицензияның тіркеу нөмірі берілген күні және
лицензияны берген орган көрсетілген бағалау қызметін жүзеге асыруға
берілген лицензияның бар-жоғы туралы мәлеметтер. Бағалау жүргізу шартында
өзге де талаптар көрсетілуі мүмкін. Бағалау туралы есептің мазмұнына
талаптар қойылады. Жүргізілген бағалаудың нәтижелері бойынша ені дана етіп,
бағалау туралы есеп жасалады, олардың бірі тапсырыс берушіде, екінші
бағалаушыда сақталады. Бағалау туралы есептің тыс нысанына, мазмұнына
қойылатын талаптар бағалау қызметі саласындағы нормативтік құқықтық
актілерде белгіленеді. Жеке кесіпкер болып табылатын бағалаушы жасаған
есепке ол қол қояды және ның жеке нөмірімен расталады.
Бағалау қызметін жүзеге арыру лицензиясы бар заңды тұлғаның есебіне
бағалаушы орындаушы қол қояды, заңды тұлғаның басшысы бекітетін, мөрін
расталады. Егер бағалауды бағаланатын бағалауды бағалау обьектісінің
құрамына кіретін әртүрлі бағалау обьектілері бойынша бірнеше бағалаушы
жүргізілген жағдайда, есепке әрбір бағалаушы өзі жүргізген бағалау
обьектілерін көрсетіп қол қояды. Бағалау туралы есепте бағалау жүргізудің
мақсаты, нетижелері, бағалау қолданылатын сала, бағалау жүргізілген күн,
бағалау кезінде пайдалынылатын әдістер, сондай-ақ бағалау жургізу
нетижелеріне толық және айқын түсінік беру үшін қажет өзге де мәліметтер
көрсетіледі. Бағалаушының тәуелділігі. Бағалаушы егер бағалаудың
обьектісіне қатысты шарттан тыс заттың немесе міндеттемелік құқығы болса не
оны сатып алса, бағалаушы заңды тұлғаның тапсырыс берушінің акционері,
құрылтайшысы қызметкерлер, меншік иесі, қатысушы, несие берушісі, дебиторы,
сақтандырушысы, демеушісі болып табылса не бағалаушы – жеке түлға тапсырыс
беруші жеке тұлғаның жақын туысы, немесе жекжаты болып табылса, бағалауды
жүргізе алмайды. Бағалау жүргізу нәтижесінің дұрыстығына, оның ішінде
бағалау жүргізу негізінде, анықталуға тиіс, мәселелер шеңберлерін шектеуге
теріс әсерін тигізуі мүмкін болса, бағалаушының қызметіне тапсырыс
берушінің не өзге мүдделі тұлғалардың араласуына жол берілмейді.
1.2 Жерді нарықтық айналымға енгізудің экономикалық және құқықтық
тұлғалары
Алаптарды реттестірудің тиімділігі олардың сапасының жоғарылауымен,
ауылшаруашылық өнімінің жалпы шығымының көтерілуімен, таза кірістің өсуімен
және күрделі қаржының қайтарылу мерзімімен анықталады. Ауылшаруашылық
алаптарының сапасының жоғарылауын жердің экономикалық бағасының және
топырақтың бонитет балының өсуімен сипаттауға болады. Алаптарды ұйымдастыру
жобасының тиімділігін анықтау кезінде техникалық –экономикалық (таза) және
экономикалық (құнды) көрсеткіштер есептеледі. Техникалық-экономикалық
көрсеткіштерге алаптар құрылымын сипаттайтын коэффициенттер (жер пайдалану,
ауылшаруашылық алаптарын − пайдалану қарқындылығының, жыртылғандығының,
экологиялық тұрақтылығының) және ауылшаруашылық алаптарының сапалық құрамын
сипаттайтын бонитет балы жатады. Экономикалық көрсеткіштерге алаптарды
трансформациялау және жақсарту тиімділігі (шығындардың қайтарылу мерзімі,
алаптарды трансформациялау және жақсарту кезіндегі таза кіріс. Алаптардың
нақты және жобалық құрылымын сипаттайтын коэффициенттер есептеледі.
Жер пайдалану коэффициенті ауылшаруашылық алаптары ауданының жер
пайдаланушылықтың жалпы ауданына қатынасын көрсетеді:
Кжп = Раш Ржалпы (1)
мұнда, Кжп – жер пайдалану коэффициенті;
Раш – ауылшаруашылық алаптарының ауданы, га;
Ржалпы – жер пайдаланушылықтың жалпы ауданы, га.
Ауылшаруашылық алаптарды пайдалану қарқындылығының коэффициенті,
қарқынды пайдаланылатын ауылшаруашылық алаптарды ауданының ауылшаруашылық
алаптар ауданына қатынасын сипаттайды:
Ққарқын = Ржырт.жер +Ркөпжыл.көшет + Рмал.азық.алап Ра-ш.алап.
(2)
мұнда, Ққарқын – а-ш алаптарын қарқынды пайдалану коэффициенті;
Ржырт.жер – жыртылған жер ауданы, га;
Ркөпжыл.көшет – көпжылдық көшеттер ауданы,га;
Рмал.азық.алап – түбегейлі жақсартылған мал азықтық (шабындық және
жайылым) алаптардың ауданы, га;
Ра-ш.алап. – ауылшаруашылық алаптарының ауданы, га.
Жердің жыртылу коэффициенті ауылшаруашылық алаптар құрамындағы
жыртылған жердің (Ржырт.жер) үлес салмағын сипаттайды:
Кж = Ржырт.жер Ра-ш.алап. (3)
мұнда, Кж – жердің жыртылу коффициенті;
Ржырт.жер – жыртылған жер ауданы, га;
Ра-ш.алап. – ауылшаруашылық алаптарының ауданы, га.
Территорияның экологиялық тұрақтылығының коэффициенті алаптар құрамының
және арақатынасының агроландшафт территориясының экологияляқ тұрақтылығына
әсерін бағалайды:
Кэк = ∑Р1* Кэк1 Ржалпы (4)
мұнда, Кэк – территорияның экологиялық тұрақтылығының коэффициенті;
Р1 - ауылшаруашылық алаптарының ауданы, га.
Кэк1 - ауылшаруашылық алаптарының экологиялық
тұрақтылығының
коэффициенті;
Ржалпы – жер пайдаланушылықтың ауданы, га.
Жер пайдаланушылықтыңэкологиялық тұрақтылығын бағалау кезінде, егер
территорияның экологиялық тұрақтылығының коэффициенті (Кэк) 0,67 асып кетсе
– экологиялық тұрақты, егер ол 0,50 ден 0,60 аралығында ауытқыса –
территория орташа тұрақты, 0,34 тен 0,49 дейін – шартты тұрақты, егер
коэффициент 0,33 аз болса, онда территория экологиялық тұрақсыз болып
саналады. Жоба бойынша ауылшаруашылық алаптарының орташа өлшенген бонитет
балы анықталады. Жыртылған жердің құрамынан бонитет балы төмен, жыртуға
жарамсыз учаскелерді шығару және бонитет балы жоғары учаскелерді жыртылған
жер құрамына кіргізу кезінде жыртылған жердің орташа өлшенген бонитет балы
көтерілетіндіктен, оны есептеу кезінде мына формула қолданылады:
Бжырт.жер.орт = Борт.н * Рн - ∑(Бш*Рш) + ∑(Бқ * Рқ) Ржоба.б. (5)
мұнда, Бжырт.жер.орт – жоба бойынша жыртылған жердің орташа өлшенген
бонитет балы;
Борт.н – жыртылған жердің нақты бонитет балы (трансформацияға
дейін);
Рн – жыртылған жердің нақты ауданы (трансформацияға дейін);
Ржоба.б. – жоба бойынша жыртылан жердің ауданы
(трансформацияға дейін) га;
Бш, Рш – жыртылған жер құрамынан шығарылған жердің ауданы
және балы;
Бқ , Рқ – жыртылған жерге қосылған жердің ауданы және
балы.
Шабындықтардың, жайылымдардың (жақсартылған және табиғи үшін жеке-жеке)
орташа өлшенген бонитет балы жоба бойынша осы тәріздес есептеледі. Бағалау
балы әр түрлі мелиоративтік және культуртехникалық шараларды жүргізу
нәтижесінде көтерілуі мүмкін. Мысалы, жыртылған жерді және мал азықтық
алаптарды суару балды 2-3 есе; жыртылған жердегі сортаңдарды мелиорациялау
– 20%-ға және жайылымдарда 30%- ға көтереді; эрозияға қарсы шаралар бонитет
балын топырақ қорғайиын ауыспалы егістердіжүргізген кезде 10%-ға, ал
көпжылдық шөптермен шалғындағанда 20%-ға көтереді. Мұндай жағдайларда
бонитет балын жақсарту және көтеру шаралары жүргізілген жерлердің ауданына
байланысты, а-ш алаптарының орташа өлшенген бонитет балына түзетпелер
енгізіледі.
Алаптарды трансформациялау және жақсарту тиімділігінің экономикалық
көрсеткіштері есептеледі. Экономикалық тиімділік трансформациялау және
жақсартуға жұмсалған шығынның қайтарылу мерзімімен анықталады. Экономикалық
тиімділікті анықтау үшін, жерді пайдалану сипатын, өндірілетін өнімнің
түрін, оның 1га-дан алынатын шығымын, сатып алу бағасын білу керек. Мұнда
осы мәселе бойынша экономикалық есептеулер тәжірибесінде бірқатар
шарттылықтарды пайдалану қабылданған. Мысалы, жыртылған жер негізінен дәнді
дақылдар егістігі үшін пайдаланылатын болғандықтан, ондағы таза кірістің
мөлшері 1га-дан түсетін астық шығымы және оны сатып алу бағасы бойынша
анықталады. Мал азықтық алаптарды пайдаланудың экономикалық тиімділігін
анықтау кезіндегі таза кіріс өсімдік шаруашылығы және мал шаруашылығы (ет,
сүт) өнімдерінің құны бойынша анықталады. Мал шаруашылығы өнімінің құнын
анықтау кезінде мал азықтық алаптар өнімділігін азықтық бірліктерге
ауыстырып, мал азығы бірлігіндегі 1центнер дайын өнімді өндіруге кететін
шығынға бөліп, сүттің немесе еттің сатып алу бағасына көбейту қажет.
Трансформацияның түріне байланысты тиімділікті анықтау үшін алаптарды
трансформациялауға және жақсартуға кететін күрделі қаржы (К) анықталады.
Трансформацияға дейінгі және трансформациядан кейінгі немесе учаске
жақсартылғаннан кейін өсімдік шаруашылығы өнімінің құны (С1, С2) мына
формула бойынша анықталады:
С1 = У1*Ц1, (6) С2 = У2*Ц2
(7)
мұнда, У1, У2 – трансформацияға деінгі және трансформациядан кейінгі
учаскенің шығымдылығы (жақсарту), цга;
Ц1, Ц2 - трансформацияға деінгі және
трансформациядан кейінгі (жақсартылған) 1ц өнімнің сатып алу бағасы,
ш.б.
Жыртылған жер учаскесінен алынатын өнімнің құнын анықтау кезінде,
бонитет балын ескере отырып анықталған жыртылған жердің нақты бір
учаскесінің есептік шығымдылығы қолданылады. Ауылшаруашылық алаптарының
пайдаланылуын бағалау кезінде таза кіріс (Д) өнімнің құны (С) мен өнімді
өндіруге кететін шығын (3) арасында айырмашылық ретінде анықталады:
Д = С – З (8)
Содан кейін трансформацияланатын (немесе жақсартылатын) алаптың 1га
түсетін таза кірістің өсімі (∆Д), учаскені трансформациялағаннан кейін
алынған таза кірс (Д1) пен учаскені трансформациялағанға дейінгі таза
кірістің (Д2) айырмашылығы ретінде есептеледі.
∆Д = Д1 – Д2 (9)
Трансформациялаудың және жақсартудың экономикалық тиімділігі күрделі
қаржының қайтарылу мерзімімен анықталады:
Т = К ∆Д + n, (10)
мұнда, Т – трансформациялауға және жақсартуға жұмсалған шығынның
қайтарылу мерзімі, жыл;
К – алаптарды трансформациялауға және жақсартуға кеткен күрделі
қаржы, ш.б.га;
∆Д – трансформацияға дейінгі және кейінгі таза кіріс, ш.б.га;
n – алаптарды бір түрден басқа түрге ауыстыру бойынша шараларды жүзеге
асыру үшін қажетті жыл саны (көптеген жағдайларда трансформациялау кезінде
бұл мерзім 1 жылға тең, мал азықтық алаптарды түбегейлі жақсарту кезінде –
3 жылға, күрделі мелиоративтік шараларды жүргізу кезінде ол 5 жылға дейін
созылуы мүмкін). Егер шығындардың қайтарылу мерзімі ішкішаруашылық жерге
орналастырудың жобалық кезеңінен (5-10жыл) асып кетпесе, онда
ауылшаруашылық алаптарын трансформациялау және жақсарту экономикалық тиімді
деп саналады.
1.3 Ауыл шаруашылық алқаптарын экономикалық бағалау
Жер учаскесі – бұл мақсаттағы міндет атқаратын, субъектік құқығы бар,
сол сияқты жер пайдаланудағы немесе жер меншіктегі болатын, жоспарда
(картада) және жергілікті жерде шекаралары белгіленген жер аумағының
учаскесі. Атап айтқанда, ол мемлекетіміздегі жер қорының пайдалануына
сипаттамалық экономикалық мән береді. Сонымен бірге ол белгілі бір
субъекттің пайдалану және иеленушінің құқықтық объектісі ретінде
есептеледі. Жер учаскелері жеке және заңды тұлғалардың иеленуінде және жеке
заңды тұлғалардың тұрақты немесе уақытша пайдалануында, соның ішінде
мемлекеттік кәсіпорындары, ұйымдар, мекемелер болуы мүмкін. Жер пайдалану
түсінігі түгел алғанда көп қырлы. Бұл түсінікті анықтау барысында бәрінен
бұрын қоғамдық – өндірістік қатынастарға сүйену керек, олар жер
пайдаланудың мәнін табиғат құбылысы ретінде анықтайды. Сондықтан, кең
мағынада жер пайдалану (жерді пайдалануы) – бұл әлеуметтік–экономикалық
құбылыс.
Жер қорының жер санаттары, яғни пайдаланушылар бойынша топтастырылуы
белгілі бір жүйедегі кадастрлық бірлігімен және оның құрам бөліктерімен
негізделеді. Әдетте статистикада есеп салу және бақылауға алынатын бірлік
болып, есепке алу операциясы барысындағы топтастырудың алғашқы бірлігі
қызметін атқаратын элемент түсініледі. Бұндай шаруашылық есепке алу
ретіндегі бәрінен бұрын бөлек кәсіпорындар шығады. Жер кадастры
объектісінің ерекшеліктері мен болуынан шығып, Қазақстандағы негізгі
бірліктер ретінде кәсіпорындар емес, жер учаскелері танылады.
Республикамызда жер пайдалану құқығына кәсіпорындар, ұйымдар және
мекемелер сияқты азаматтар да ие. Бұл негізгі екі жер меншігі –
мемлекеттік және жеке меншік түрлерімен шартталған. Жер пайдалану түсінігі
нақты экономикалық мәнге ие. Ол қоғамдық өндіріспен байланысты және
тіркеуге алуға жататын, есепке алынатын және бағаланатын толық нақты
территория ретінде тікелей белгіленіп қойылады. Ол негізгі каластрлік
бірліктің негізгі формасы – жер учаскесі сияқты болып келеді.
Жердің көп бөлігі жер пайдаланушыларға шексіз уақытқа (тұрақты)
пайдалануға берілген. Сондықтан мұндай жерді пайдалану түрі негізгі болып
есептелінеді. Ал кәзіргі жағдайда, яғни жаңа заң қабылданғаннан кейін
уақытша пайдалану (қысқа мерзімді – 5 жылға дейін, ұзақ мерзімді – 5-49
жылға дейін) енгізілуі мүмкін. Жерді уақытша пайдалану жалға берілген болып
саналады.
Жер пайдаланудың экономикалық мәнін көрсетуші – жер алқаптары. Жер
алқаптарының өндіріс құралдары сияқты жерді пайдалануда экономикалық,
шаруашылық формалары болады. Алқаптардың өзара қатынасы арқылы ауыл
шаруашылық өндірісіндегі жерлерді пайдалану сипаттамасы бойынша және
белгілі бір шамада шаруашылықтың бағыты мен мамандандырылғандығы туралы
пікір айтуға болады.
Жер алқабы деп – нақты шаруашылық мақсаты үшін пайдаланылатын және
белгілі бір табиғи–тарихи қасиеттеріне ие болған территориялар түсініледі.
Мемлекеттік жер кадастрында ол негізгі элемент болып есептеледі. Жерлерді
ауыл шаруашылығында пайдалану арқасында біз адамдар тіршілігі үшін ең
керекті өнімдерді аламыз. Ауыл шаруашылық алқаптарында мәдени өсімдіктерді
өсіреді және мал шаруашылығына азық дайындайды. Сондықтан, мұндай өнімді
алқаптар кадастрде ерекше топқа жатады – ауыл шаруашылық алқаптары ретінде
бөлінеді.
Көпжылдық жемісті ағаштар егілген жер учаскелері (баулар, жүзімдіктер
т.б.) ауыл шаруашылық алқаптарының ең бағалы түрі болып саналады. Егістік
жер секілді, олар жүйелі түрде күтімді қажет етеді. Егістіктен айырмашылығы
бұл учаскелерде көпжылдық ағаштарды және бұталы өсімдіктерді өсіреді, жер
есебінде бұл алқапты бірнеше түрге бөледі.
Шабындықтар мен жайылымдардың маңызды шаруашылық мәні бар. Оларды әдетте
табиғи азықтық алқаптар деп атайды. Олар белгілі үлесті мал шаруашылығы
азығы қорын жасайды. Ауыл шаруашылығында қолданбайтын жерлер – алқаптар да
болады.
Жер пайдалану құрамында, пайдаланатын жерлерден басқа және
пайдаланбайтын жерлер (шұңқыр, жыра, сай, батпақ т.б) болуы мүмкін. Оларды
табиғи жағдайы бойынша есептейді.
Қазақстан Республикасының Конституциясына сәйкес жер мемлекет және жеке
меншіте бола алады және екеуі де заң жүзінде бірдей қорғалады. Елімізде
жеке меншік институын енгізу республикадағы жер қатынастарына кәдімгідей
өзгерістер әкелді. Кеңес үкіметі кезінде қалыптасқан жерге бірыңғай
мемлекеттік меншіктерден бас тарту заңды түрде рәсімделген. Осыған
байланысты жерге мемлекеттік меншіктің мазмұны, маңызы, міндеті өзгерді.
Қазақстанда жерге мемлекеттік меншіктің бір деңгейлік жүйесі сақталып отыр.
Қабылданған жер заңы бойынша жер пайдалану құқығы тұрақты несесе
уақытша, иеліктен шығарылатын немесе шығарылмайтын, өтеулі немесе өтеусіз
алынатын болуы мүмкін. Жер пайдаланушыларға келесілерді жатқызамыз:
1) мемлекеттік және мемлекеттік емес;
2) ұлттық, шетелдік, сондай-ақ азаматтығы жоқ адамдар;
3) жеке және заңды тұлғалар;
4) тұрақты және уақытша;
5) бастапқы және кейінгі.1
Бұрын жерді негізінен заңды тұлғаларға мемлекет тарапынан пайдалану
құқығын тегін беру түрі басым болып келсе, қазіргі кезде негізінен ақылы
сипат алуда.
Республикалық жер заңының ерекшелігі – жерді жалға беру жерді уақытша
пайдалану түріне жатқызылуы. Уақытша жер пайдалану құқығын мемлекеттік емес
жер пайдаланушыларға табыстау, жер учаскесін жалға беру немесе уақытша
өтеусіз пайдалану шарты негізінде жүргізіледі. Жалға беру шарты жер
учаскесін бастапқы жер пайдаланушыдан кейінгі пайдаланушыға беру мәміле
негізінде жүзеге асырылады. Жалдаушы болып табылатын кейінгі жер
пайдаланушының жалға алған жер учаскесін қайталап жалға беруге құқылы.
Жер қатынастары мен жер, жерге жеке меншік құқығын беру маңызды мәселе
болып табылады. Азаматтардың жер учаскесіне жеке меншік құқығын келесі ерек-
шеліктер сипаттайды:
1) Меншік иелерінің субъективтік құралы;
2) Жер учаскелерін нормалау;
3) Жер санаттары бойынша шектеу.
Азаматтардың меншігіндегі жер учаскелерін нормалау Қазақстан
Республикасы үкіметі арнайы нормативтік актілерді қабылдау арқылы жүзеге
асырады.
Қазақстан Республикасында жекешелендіру барысында көптеген мемлекеттік
меншіктегі жылжымайтын мүлік жеке меншікке берілді. Жерге жеке меншік
азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғалардың меншігі түрінде болады.
Меншік иесінің тиісті жерді иеленуге, пайдалануға және оған билік етуге
құқы бар. Жеке меншікке жататын жер учаскесі қозғалмайтын мүлік деп
саналады. Меншік иесі өзінің жер учаскесін заң актілерінде тыйым салынбаған
кез келген мәмілелерді жасауға, атап айтқанда жер учаскесін заң баптарына
сәкес сатуға, шаруашылыққа, серіктестікке жарналық капитал ретінде
енгізуге, кепілдікке беруге және мұра етіп қалдыруға, жер учаскесін жалға
беруге, жалдау немесе өтеусіз пайдалану шарты негізінде уақытша пайдалануға
беруге құқылы. Осы кезеңдерде кәсіпорындарды, жылжымайтын мүліктің басқа да
нысандарын немесе олардың белгілі бір бөлігін бағалауға деген қажеттілік
пайда болды.2
Жылжымайтын мүлікті бағалау бұл мүліктің нарықтық немесе өзге құнын
белгілеу үшін қолданылады. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың үш әдісі бар:
шығынды есептеу әдісі, табысты есептеу әдісі және салыстырмалы әдіс.
Жылжымайтын мүлікті бағалау жұмыстары бағалау процесінен тұрады, ол
мүліктің құнын анықтаудың қимылдары тізбегі болып табылады.
Бағалау процесінде бағалаудың белгілі тәсілдері мен әдістерін пайдалана
отырып, алға қойған есепті логикалық негізделген жүйе түрінде шешеді.
Объектіні сипаттауға объектінің орналасуы, тапсырма берушінің реквизиттері
жатады. Объекті туралы оның иесінің немесе пайдаланушының бар-жоқтығына
заңдылық құжаттар кіреді. Бағалау бойынша берілген көптеген тапсырыстар
нарықтық құнды есептеуге бағытталған.
Қазақстан Республикасының заңдарына сәйкес мемлекеттік тіркеуге жататын
әуе және теңіз кемелері, ішкі суда жүзу кемесі, ғарыштық объектілер де
жылжымайтын мүлік тобына жатады. Кәсіптік қызметті жүзеге асыру үшін
пайдаланылатын мүліктік кешен құқық объектісі түріндегі кәсіпорын деп
танылады. Жылжымайтын мүлікпен жүргізілетін іс-әрекеттер мүлік мемлекеттік
тіркеуден өткен кезден бастап пайда болады. Жылжымайтын мүлікті бағалаудағы
есеп анықталған бағалау құнының түрі, заңды стандартқа сай, ережеге сәйкес
келуі керек. Бағалаудың келесі әдістері қолданылады:
Біріншісі, сатулардың тура салыстыру әдісі, бұл жақын арада бағаланатын
объектіге сай келетін сатылған объектінің салыстырмалы құнын анықтау әдісі.
Екіншісі, ішкі және сыртқы факторлардың әсерінен бағаланатын объектінің
тозу мөлшерін ескере отырып, бағаланатын объектіні қайта өңдеу немесе орнын
басуға кететін шығындарды анықтаумен есептелінеді. Үшінсісі, табысты
есептеу негізінде бағаланатын объект оны пайдалану кезінде иесіне келешекте
беретін пайда құнын табудан тұрады.
Бағалауда жылжымайтын мүліктің құқықтық жағы міндетті түрде ескеріледі.
Бағалау бағалау қызметін жүзеге асырудың негіздемелері мен шарттарына,
бағалаушы мен тапсырыс берушінің құқықтары мен міндеттеріне сүйенеді.
Бағалау мүлікті сақтандыру мен салық салуда, несие алу үшін кепілдікке
қоюға аса қажет. Қазақстан Республикасында жер нарығының қалыптасуына
байланысты жерді нарықтық айналымға енгізуді ұйымдастырудың экономикалық
және құқықтық тұрғыларының маңызы өте зор. Жерді бағалауда әр санаттағы
жерлердің өз ерекшеліктеріне байланысты есептеулер жүргізіледі. Бағалау
жылжымайтын мүлікті сатушы мен сатып алушы арасындағы өзара қарым –
қатынасты айқындайды.3
1.4 Топырақтарды бонитеттеу және жерлерді кадастрлық бағалау
Жер учаскесінің құнарлығының түрлілігі, әртүрлі ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Курстық жобаның берілген тақырыбы ― ОҚО Түлкібас ауданы Шабыт шаруа
қожалығының ауылшаруашылық алқаптарының құнын бағалау. Курстық жобаны
орындау барысында қазіргі уақытта қолданылатын жыртылатын жерлерді және
табиғи мал азықтық алқаптардың нормативтік өнімділігін есептеу негізі
қарастырылған.
Курстық жоба негізгі және жобалық шешім бөлімдерінен тұрады. Негізгі
бөлім 20 бет, жобалық шешім 7 бет құрайды. Кестелер саны 4, сызба жұмысы
1.
Жобалық шешім бөлімінде шаруа қожалығының жер алқабының ауылшаруашылық
өнімдері бағасының нормативтік деңгейі, жерді бағалау аудандар шамасында
жер қыртысының топтары бойынша орташа нормативтік өнімділіктің есебі,
жердің нормативтік бағасының есебі, табиғи азық алқаптарының нормативтік
бағасы есептелінген.
Мазмұны
Нормативтік сілтемелер
Анықтама
Қысқарған сөздер және белгілері
Кіріспе
1 Негізгі бөлім
1.1 Жерді бағалау – жер кадастрының құрам бөлігі
1.2 Жерді нарықтық айналымға енгізудің экономикалық және
құқықтық тұлғалары
1.3 Ауыл шаруашылық алқаптарын экономикалық бағалау
1.4 Топырақтарды бонитеттеу және жерлерді кадастрлық бағалау
1.5 Ауыл шаруашылық алқаптардың құнын бағалаудың әдістік негізі
1.6 Түлкібас ауданы туралы жалпы мәлімет
1.7 Шаруашылықтың табиғи – климаттық жағдайы
2 Жобалық шешім
2.1 Шабыт шаруа қожалығының ауыл шаруашылық
алқаптарының құнын бағалау
Қорытынды
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
Нормативтік сілтемелер
Осы курстық жобада келесі құжаттарға сілтемелер қолданылды:
― жер кодексі ҚР
― негізгі жазулар (ГОСТ 2.104-2006 ЕСКД);
― форматтар (ГОСТ 2. 301-68 ЕСКД);
― сызу шрифттері (ГОСТ 2. 304-81ЕСКД);
― әріптік белгілер (ГОСТ 2. 321-84 ЕСКД);
― конструкторлық құжаттардың белгілері (ГОСТ 2. 201-80 ЕСКД);
― орындауға жалпы талаптар (ГОСТ 2. 701-84 ЕСКД);
Анықтама
Осы курстық жобада берілген анықтамаларға сай терминдер қолданылады.
Жер қоры – шаруашылық жүргізу, жеке меншік, иелену және пайдалану
объектісі болып табылатын белгілі бір территория көлеміндегі бүкіл жер.
Жер пайдаланушылық (жер иеленушілік) – меншікте, иеленуде, пайдалануда
немесе жалда болып табылатын, ауданы мен межелері белгіленген территория
(демек, белгілі бір құқықтық статусы бар жер учаскесі.
Жер ресурстары – халық шаруашылығы салаларында пайдаланудағы немесе
пайдалануға жарамды жерлер.
Бағалау қызметі – бағалау қызметі субъектілері жүзеге асыратын, егер
заңдарда өзгеше жағдай қарастырылмаса, бағалау объектісіне қатысты белгілі
бір күнге нарықтық немесе өзгеше құнын белгілеуге бағытталған кәсіпкерлік
қызмет болып табылады.
Тапсырыс беруші – бағалаушының міндетін тұтынушы жеке немесе заңды тұлға
болуы мүмкін.
Өзге құн – нарықтық құннан басқа, бағаланатын нысанның өзге құны,
баланстық, қалдық және басқа құндар.
Бағалау нысаны - өздеріне қатысты бағалау қызметі жүзеге асыруы мүмкін
азаматтық - құқықтық объектілер.
Бағалау туралы есеп – тапсырыс берушіге беретін, бағалау жымыстарының
нәтижесі туралы бағалаушының уәкітетті орган белгілеген нысан бойынша және
осы талаптарға сай келетін жазбаша хабарламасы.
Бағалаушы – бағалау қызметін жүзеге асыруға лицензиясы бар жеке немесе
заңды тұлға.
Қайтадан бағалау – бір жағынан бағалаушы мен тапсырыс беруші және екінші
жағынан үшінші бір тұлғалар арасында бағалау нәтижелері бойынша туындаған
даулардың салдарынан бағалау обьектісінің нарықтық немесе өзгеше құнын
белгілеу. Бағалау қызметі саласындағы нормативтік-құқықтық актілер бағалау
қызметі субьектінің бағалау жөніндегі жымыстың орындалу сапасына,
пайдаланатын бағалау қағидалары мен әдістеріне бағалау жөніндегі есептің
мазмұны мен нысанасына қойылатын талаптарды қолдану жөніндегі актілер және
осыған Қазақстан Республикасы Үкіметі уәкілеттік берген мемлекеттік
органдар әзірлейтін және бекітетін басқа да нормативтер.
Нарықтық құн – мәміле жасаушы тараптар бағалау обьектісі туралы мүмкін
болатын барлық ақпаратты иелене отырып әрекет жасайтын, бәсекелестік
жағдайындағы мәміленің негізінде сол обьектіні иеліктен шығаруға болатын
неғұрым ықтимал баға, ал мәмәленің бағасына қандайда болсын төтенше
жағдайлар әсер етпейді. Мәміле жасаушы тараптардың бірі бағалау обьектісін
иеліктен шығаруға, ал екінші бір тарап сатып алуға міндетті болмайды.
Мәміле жасаушы тараптар мәлім нысаны туралы жақсы хабардар бола тұрып, өз
мүддесіне сай әрекет жасайтын болады.
Бағалау қызметінің мақсаты - бағалау обьектісінің ықтимал нарықтық
немесе өзге құнын анықтау.
Уәкілетті органдар – бағалау қызметі саласындағы лицензиялау мен бақылау
функцияларын, сондай-ақ басшылықты жүзеге асыруға қызмет ететін мемлекеттік
органдар.
Басым мүдделер – құқықтық кадастрда міндетті мемлекеттік тіркеуге
жатпайтын және мемлекеттік тіркеусіз жарамды деп танылатын жылжымайтын
мүлікке құқықтар.
Есептік тіркеу – құқықтық кадастрда мемлекеттік тіркеусіз жарамды
болатын жыл-жымайтын мүлікке құқықтарды, оның ішінде бұрын туындаған
құқықтарды есепке алу мақсатында жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеу.
Жеке сервитут – үстемдікке ие жылжымайтын мүлік объектісін иеленуіне
байла-нысты емес белгілі бір адамның пайдасына тиесілі сервитут.
Жылжымайтын мүлікке құқық ауыртпалығы – Қазақстан Республикасының заңдар-
ында немесе тараптардың келісімімен қарастырылған тәртіппен туындаған және
құқық иесінің жылжымайтын мүлікке иелік ету, пайдалану және билік ету
құқығын шектеуде көрінетін жылжымайтын мүлікке құқықты кез-келген шектеу.
Жылжымайтын мүлік объектісінің сәйкестендіру сипаты – жылжымайтын
мүліктің орналасқан жерін, түрін, кадастрлық нөмірін, меншік нысанын,
құрамдастарының санын, жерлерінің санаттарын, бөлінуін, нысаналы мақсатын,
қабатын, ауданын қоса алғанда, жылжымайтын мүлік объектісі туралы құқықтық
кадастрды жүргізу мақсатына қажетті мәліметтер жиынтығы.
Заңдық талаптар – жылжымайтын мүлікке құқықтарға, онымен жасалатын
мәмілелерге қатысты үшінші тұлғалардың даулауы немесе мүддесінің бар
екендігін айғақтайтын фактілер.
Кадастрлық номер – жылжымайтын мүлік объектісінің Қазақстан Респу-
бликасының заңламаларында белгіленген тәртіппен берілетін республика
аумағындағы жеке, қайталанбайтын нөмірі.
Құқық белгілейтін құжаттар – солардың негізінде жылжымайтын мүлікке құқ-
ықтар туындайтын, өзгеретін және тоқтатылатын құжаттар.
Жылжымайтын мүлікті мемлекеттік техникалық тексеру – үйлердің, ғи-
мараттардың және олардың құрамдастарының құқықтық кадастрды жүргізу үшін
қажетті техни- калық, сәйкестендіру сипаттамаларын айқындау.
Қысқарған сөздер және белгілері
ҚР ―Қазақстан Республикасы;
ЖК ― жер кадастры;
ИГЖ ― инженерлік-геологиялық жағдайы;
ЖКААЖ ― жер кадастрының автоматтандырылған ақпараттық жүйесі;
МЖК ― мемлекеттік жер кадастры;
ААЖ ― ақпараттық анықтау жүйесі;
СТО ― салық төлейтін объектілер;
ҚР МС ― мемлекеттік стандарттар;
ШҚ – шаруа қожалығы
ОҚО – Оңтүстік Қазақстан облысы
ШАЖО –шаруашылық аралық жерге орналастыру
ШФҚ –шаруашылық фермерлік қожалық
АҚ – Акционерлік қоғам
ЖШС – жауапкершілігі шектеулі серіктестік
ІШЖО – ішкішаруашылық жерге орналастыру
ӨК – өндірістік кооператив
А.ш – ауыл шаруашылық
ІШЖО – ішкі шаруашылықты жерге орналастыру
ШАЖО – шаруааралық жерге орналастыру
ЖТ – жерді түгендеу
Кіріспе
Нарықтық баға құру енгізіліп жатқан себепті ауыл шаруашылық азық-түлікке
бағалардың нормативтік деңгейін әлемдік (биржалық) бағалар деңгейінде алған
жөн. Бұл жағдай осы курстық жобада ескерілген. Жерлерді бағалау аудандары
(ЖБА) топырақтар топтары бойынша орта нормативтік өнімділік егіс
көлемдердің қалыптасқан құрылымын, өсірілетін дақылдардың үлестік салмағын
ескереді немесе негізгі дақыл бойынша есептелінеді. Ауыл шаруашлық
алқаптардың жерлерінің құнын бағалауда топырақтық-геоботаникалық зерттеу
материалдары пайдаланылды.
Қазақстан Республикасының Конституциясына сәйкес жер мемлекет және жеке
меншіте бола алады және екеуі де заң жүзінде бірдей қорғалады. Елімізде
жеке меншік институын енгізу республикадағы жер қатынастарына кәдімгідей
өзгерістер әкелді. Кеңес үкіметі кезінде қалыптасқан жерге бірыңғай
мемлекеттік меншіктерден бас тарту заңды түрде рәсімделген. Осыған
байланысты жерге мемлекеттік меншіктің мазмұны, маңызы, міндеті өзгерді.
Қазақстанда жерге мемлекеттік меншіктің бір деңгейлік жүйесі сақталып отыр.
Берілген курстық жобаның тақырыбы ― ОҚО Түлкібас ауданы, Шабыт шаруа
қожалығының ауылшаруашылық алқаптарының құнын бағалау.
Курстық жұмыстың мақсаты ― жерді бағалаудың мәліметтерін, әсіресе
нарықтық қатынастарға көшу барысында кеңінен пайдалану, берілген бастапқы
мәліметтер бойынша шаруа қожалығындағы ауылшаруашылық алқаптарының құнын
бағалауда – ауылшаруашылығы өнімдері бағасының нормативтік деңгейін, жердің
нормативтік бағасының есебін, табиғи мал азықтық алқаптарының нормативтік
бағасын есептеу.
Курстық жобаның міндеті ― ауыл шаруашылығында пайдаланатын жайылым және
шабындық түрлерінің өсімдік ресурстары мал шаруашылық өнімін өндіру үшін
мал азықтық құндылығы жағынан бағалау.
Жайылым және шабындық адам үшін мал шаруашылығының даму қоры болып
келеді. Курстық жобада қазіргі үақытта қолданылатын жыртылатын жерлерді
және табығи мал азықтық алқаптардың нормативтік өнімділігін есептеу
әдістемесінің негізі қарастырылған.
Ауыл шаруашылық алқаптарының құнын бағалау тақырыбында курстық жобаны
орындау үшін шаруа қожалығы жер алқабының ауыл шаруашылық өнімдері
бағасының нормативтік деңгейін, жерді бағалау аудандар шамасында жер
қыртысының топтары бойынша орташа нормативтік өнімділіктің есебін, жердің
нормативтік бағасының есебі, табиғи азық алқаптарының нормативтік бағасын
есептейді.
Бағалауда жылжымайтын мүліктің құқықтық жағы міндетті түрде ескерілді.
Бағалау бағалау қызметін жүзеге асырудың негіздемелері мен шарттарына,
бағалаушы мен тапсырыс берушінің құқықтары мен міндеттеріне сүйенеді.
Бағалау мүлікті сақтандыру мен салық салуда, несие алу үшін кепілдікке
қоюға аса қажет.
1 Негізгі бөлім
1.1 Жерді бағалау – жер кадастрының құрам бөлігі
Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау қызметі туралы
заң бағалау объектісінің нарықтық немесе өзгеше құнын белгілеу мақсатымен
баға-лау қызметін жүзеге асыру негізінде туындайтын қатынастарды реттейді,
бағалау қызметі субъектін, меншік нысанына қарамастан олардың құқықтары мен
міндет-терін айқындайды.
Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы заңдары Қазақстан
Республикасы Конституциясына негізделеген және осы заңнан, соған сәйкес
қабылданатын өзге де нормативтік құқықтық актілерімен, сондай-ақ Қазақстан
Республикасының халықаралық шарттарынан тұрады. Егер Қазақстан Республикасы
бекітілген халықаралық шартта Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі
туралы заңдарында көзделгеннен өзгеше ерекше белгіленсе, онда, халық
шаруашылығының қолданылуы үшін заң шығару талап етілетін жағдайларда
қосқанда, халық шаруашылығының ережелері қолданылады. Бағалау түрлері
міндетті бағалау және бағалаушылық бағалау деп екіге бөлінеді. Міндетті
бағалау Қазақстан Республикасының заң актілеріне сәйкес салық салу,
жекешелендіру, сенімгерлік, басқаруға не жалға беру үшін, ипотекалық несие
алу үшін, меншік иесіне мүлікті мемлекеттік қажеттілерге сатып алу үшін
немесе лып қою мақсатында, борышкер немесе өндіріп алушы сот орнындаушысы
жүргізген бағалауға қарсылық білдірген жағадайда борышкер мүлігінің құнын
анықтау өзге жағдайларда жүргізіледі.
Бастамашылық бағалау тапсырыс берушіге тиесілі кез-келген бағалау
обьектісіне бағалаудың бағалау қызметі заңына және басқа да нормативтік
құқықтық актілеріне сәйкес бағалау жүргізу жөніндегі тапсырыс берушінің
еркін білдіру негізінде жүргізіледі. Бағалау обьектісіне бағалау жүргізу
құқығы міндетті құқық болып табылады және мемлекеттік статистикалық есеп пн
бухгатерлік есеп жүргізу мен есептілікте жүзіге асырудың заңдарымен
белгіленген тәртібіне тәуелді емес. Осы құқық бағалау жүргізуге де
қолданылады. Қазақстан Республикасының азаматтық заңдарына сәйкес бағалау
мен тапсырыс берушінің арасында жасалған бағалау жүргізу шарты бағалауды
жүргізуде негіздеме болып табылады. Бағалау жүргізу шарты бойынша бағалаушы
бағалау обьектісінің нарықтық немесе өзге құын белгілеу үшін қызмет
көрсетуге міндеттеледі, ал тапсырыс беруші осы қызметтерге ақы төлеуге
міндеттеледі. Заң актілерінде қарастырылған жағдайларда обьектіні бағалау,
оның ішінде қайта бағалау соттың немесе уәкілетті мемлекеттік органның
шешімі негізінде жүргізілу мүмкін. Сот немесе уәкілетті орган бағалаушыны
таңдауда дербес болады. Бағалау жүргізу шартына Қазақстан Республикасының
Азаматтық Кодексінің өтемді қызметтер көрсету шарты туралы нормалары
қолданылады. Бағалау жүргізу шарты мынадай талаптарды қамтуы тиіс тапсырыс
берушінің және бағалаушының атауы, олардың заңды мекен-жайы, бағаланатын
обьектінің атауы, оның орналасқан жері, бағалау шартының жүргізу мақсаты,
бағалау түрі, бағалау обьектісінің түрі, бағалау жүргізудің мерзімдері мен
күштері, көрсетілген қызметтер үшін ақы төлеудің шарттары, тәртібі және
бөлшегі, мөлшері, талаптардың жауапкершілігі, тапсырыс берушінің бағалау
обьектісіне меншік құқықтарын растайтын құжаттарының деректемелері не
тапсырыс берушіге бағалау шартын жасау құқығын беретін өзгеде негіздемелер.
Бағалаушыда лицензия нөмірі не лицензияның тіркеу нөмірі берілген күні және
лицензияны берген орган көрсетілген бағалау қызметін жүзеге асыруға
берілген лицензияның бар-жоғы туралы мәлеметтер. Бағалау жүргізу шартында
өзге де талаптар көрсетілуі мүмкін. Бағалау туралы есептің мазмұнына
талаптар қойылады. Жүргізілген бағалаудың нәтижелері бойынша ені дана етіп,
бағалау туралы есеп жасалады, олардың бірі тапсырыс берушіде, екінші
бағалаушыда сақталады. Бағалау туралы есептің тыс нысанына, мазмұнына
қойылатын талаптар бағалау қызметі саласындағы нормативтік құқықтық
актілерде белгіленеді. Жеке кесіпкер болып табылатын бағалаушы жасаған
есепке ол қол қояды және ның жеке нөмірімен расталады.
Бағалау қызметін жүзеге арыру лицензиясы бар заңды тұлғаның есебіне
бағалаушы орындаушы қол қояды, заңды тұлғаның басшысы бекітетін, мөрін
расталады. Егер бағалауды бағаланатын бағалауды бағалау обьектісінің
құрамына кіретін әртүрлі бағалау обьектілері бойынша бірнеше бағалаушы
жүргізілген жағдайда, есепке әрбір бағалаушы өзі жүргізген бағалау
обьектілерін көрсетіп қол қояды. Бағалау туралы есепте бағалау жүргізудің
мақсаты, нетижелері, бағалау қолданылатын сала, бағалау жүргізілген күн,
бағалау кезінде пайдалынылатын әдістер, сондай-ақ бағалау жургізу
нетижелеріне толық және айқын түсінік беру үшін қажет өзге де мәліметтер
көрсетіледі. Бағалаушының тәуелділігі. Бағалаушы егер бағалаудың
обьектісіне қатысты шарттан тыс заттың немесе міндеттемелік құқығы болса не
оны сатып алса, бағалаушы заңды тұлғаның тапсырыс берушінің акционері,
құрылтайшысы қызметкерлер, меншік иесі, қатысушы, несие берушісі, дебиторы,
сақтандырушысы, демеушісі болып табылса не бағалаушы – жеке түлға тапсырыс
беруші жеке тұлғаның жақын туысы, немесе жекжаты болып табылса, бағалауды
жүргізе алмайды. Бағалау жүргізу нәтижесінің дұрыстығына, оның ішінде
бағалау жүргізу негізінде, анықталуға тиіс, мәселелер шеңберлерін шектеуге
теріс әсерін тигізуі мүмкін болса, бағалаушының қызметіне тапсырыс
берушінің не өзге мүдделі тұлғалардың араласуына жол берілмейді.
1.2 Жерді нарықтық айналымға енгізудің экономикалық және құқықтық
тұлғалары
Алаптарды реттестірудің тиімділігі олардың сапасының жоғарылауымен,
ауылшаруашылық өнімінің жалпы шығымының көтерілуімен, таза кірістің өсуімен
және күрделі қаржының қайтарылу мерзімімен анықталады. Ауылшаруашылық
алаптарының сапасының жоғарылауын жердің экономикалық бағасының және
топырақтың бонитет балының өсуімен сипаттауға болады. Алаптарды ұйымдастыру
жобасының тиімділігін анықтау кезінде техникалық –экономикалық (таза) және
экономикалық (құнды) көрсеткіштер есептеледі. Техникалық-экономикалық
көрсеткіштерге алаптар құрылымын сипаттайтын коэффициенттер (жер пайдалану,
ауылшаруашылық алаптарын − пайдалану қарқындылығының, жыртылғандығының,
экологиялық тұрақтылығының) және ауылшаруашылық алаптарының сапалық құрамын
сипаттайтын бонитет балы жатады. Экономикалық көрсеткіштерге алаптарды
трансформациялау және жақсарту тиімділігі (шығындардың қайтарылу мерзімі,
алаптарды трансформациялау және жақсарту кезіндегі таза кіріс. Алаптардың
нақты және жобалық құрылымын сипаттайтын коэффициенттер есептеледі.
Жер пайдалану коэффициенті ауылшаруашылық алаптары ауданының жер
пайдаланушылықтың жалпы ауданына қатынасын көрсетеді:
Кжп = Раш Ржалпы (1)
мұнда, Кжп – жер пайдалану коэффициенті;
Раш – ауылшаруашылық алаптарының ауданы, га;
Ржалпы – жер пайдаланушылықтың жалпы ауданы, га.
Ауылшаруашылық алаптарды пайдалану қарқындылығының коэффициенті,
қарқынды пайдаланылатын ауылшаруашылық алаптарды ауданының ауылшаруашылық
алаптар ауданына қатынасын сипаттайды:
Ққарқын = Ржырт.жер +Ркөпжыл.көшет + Рмал.азық.алап Ра-ш.алап.
(2)
мұнда, Ққарқын – а-ш алаптарын қарқынды пайдалану коэффициенті;
Ржырт.жер – жыртылған жер ауданы, га;
Ркөпжыл.көшет – көпжылдық көшеттер ауданы,га;
Рмал.азық.алап – түбегейлі жақсартылған мал азықтық (шабындық және
жайылым) алаптардың ауданы, га;
Ра-ш.алап. – ауылшаруашылық алаптарының ауданы, га.
Жердің жыртылу коэффициенті ауылшаруашылық алаптар құрамындағы
жыртылған жердің (Ржырт.жер) үлес салмағын сипаттайды:
Кж = Ржырт.жер Ра-ш.алап. (3)
мұнда, Кж – жердің жыртылу коффициенті;
Ржырт.жер – жыртылған жер ауданы, га;
Ра-ш.алап. – ауылшаруашылық алаптарының ауданы, га.
Территорияның экологиялық тұрақтылығының коэффициенті алаптар құрамының
және арақатынасының агроландшафт территориясының экологияляқ тұрақтылығына
әсерін бағалайды:
Кэк = ∑Р1* Кэк1 Ржалпы (4)
мұнда, Кэк – территорияның экологиялық тұрақтылығының коэффициенті;
Р1 - ауылшаруашылық алаптарының ауданы, га.
Кэк1 - ауылшаруашылық алаптарының экологиялық
тұрақтылығының
коэффициенті;
Ржалпы – жер пайдаланушылықтың ауданы, га.
Жер пайдаланушылықтыңэкологиялық тұрақтылығын бағалау кезінде, егер
территорияның экологиялық тұрақтылығының коэффициенті (Кэк) 0,67 асып кетсе
– экологиялық тұрақты, егер ол 0,50 ден 0,60 аралығында ауытқыса –
территория орташа тұрақты, 0,34 тен 0,49 дейін – шартты тұрақты, егер
коэффициент 0,33 аз болса, онда территория экологиялық тұрақсыз болып
саналады. Жоба бойынша ауылшаруашылық алаптарының орташа өлшенген бонитет
балы анықталады. Жыртылған жердің құрамынан бонитет балы төмен, жыртуға
жарамсыз учаскелерді шығару және бонитет балы жоғары учаскелерді жыртылған
жер құрамына кіргізу кезінде жыртылған жердің орташа өлшенген бонитет балы
көтерілетіндіктен, оны есептеу кезінде мына формула қолданылады:
Бжырт.жер.орт = Борт.н * Рн - ∑(Бш*Рш) + ∑(Бқ * Рқ) Ржоба.б. (5)
мұнда, Бжырт.жер.орт – жоба бойынша жыртылған жердің орташа өлшенген
бонитет балы;
Борт.н – жыртылған жердің нақты бонитет балы (трансформацияға
дейін);
Рн – жыртылған жердің нақты ауданы (трансформацияға дейін);
Ржоба.б. – жоба бойынша жыртылан жердің ауданы
(трансформацияға дейін) га;
Бш, Рш – жыртылған жер құрамынан шығарылған жердің ауданы
және балы;
Бқ , Рқ – жыртылған жерге қосылған жердің ауданы және
балы.
Шабындықтардың, жайылымдардың (жақсартылған және табиғи үшін жеке-жеке)
орташа өлшенген бонитет балы жоба бойынша осы тәріздес есептеледі. Бағалау
балы әр түрлі мелиоративтік және культуртехникалық шараларды жүргізу
нәтижесінде көтерілуі мүмкін. Мысалы, жыртылған жерді және мал азықтық
алаптарды суару балды 2-3 есе; жыртылған жердегі сортаңдарды мелиорациялау
– 20%-ға және жайылымдарда 30%- ға көтереді; эрозияға қарсы шаралар бонитет
балын топырақ қорғайиын ауыспалы егістердіжүргізген кезде 10%-ға, ал
көпжылдық шөптермен шалғындағанда 20%-ға көтереді. Мұндай жағдайларда
бонитет балын жақсарту және көтеру шаралары жүргізілген жерлердің ауданына
байланысты, а-ш алаптарының орташа өлшенген бонитет балына түзетпелер
енгізіледі.
Алаптарды трансформациялау және жақсарту тиімділігінің экономикалық
көрсеткіштері есептеледі. Экономикалық тиімділік трансформациялау және
жақсартуға жұмсалған шығынның қайтарылу мерзімімен анықталады. Экономикалық
тиімділікті анықтау үшін, жерді пайдалану сипатын, өндірілетін өнімнің
түрін, оның 1га-дан алынатын шығымын, сатып алу бағасын білу керек. Мұнда
осы мәселе бойынша экономикалық есептеулер тәжірибесінде бірқатар
шарттылықтарды пайдалану қабылданған. Мысалы, жыртылған жер негізінен дәнді
дақылдар егістігі үшін пайдаланылатын болғандықтан, ондағы таза кірістің
мөлшері 1га-дан түсетін астық шығымы және оны сатып алу бағасы бойынша
анықталады. Мал азықтық алаптарды пайдаланудың экономикалық тиімділігін
анықтау кезіндегі таза кіріс өсімдік шаруашылығы және мал шаруашылығы (ет,
сүт) өнімдерінің құны бойынша анықталады. Мал шаруашылығы өнімінің құнын
анықтау кезінде мал азықтық алаптар өнімділігін азықтық бірліктерге
ауыстырып, мал азығы бірлігіндегі 1центнер дайын өнімді өндіруге кететін
шығынға бөліп, сүттің немесе еттің сатып алу бағасына көбейту қажет.
Трансформацияның түріне байланысты тиімділікті анықтау үшін алаптарды
трансформациялауға және жақсартуға кететін күрделі қаржы (К) анықталады.
Трансформацияға дейінгі және трансформациядан кейінгі немесе учаске
жақсартылғаннан кейін өсімдік шаруашылығы өнімінің құны (С1, С2) мына
формула бойынша анықталады:
С1 = У1*Ц1, (6) С2 = У2*Ц2
(7)
мұнда, У1, У2 – трансформацияға деінгі және трансформациядан кейінгі
учаскенің шығымдылығы (жақсарту), цга;
Ц1, Ц2 - трансформацияға деінгі және
трансформациядан кейінгі (жақсартылған) 1ц өнімнің сатып алу бағасы,
ш.б.
Жыртылған жер учаскесінен алынатын өнімнің құнын анықтау кезінде,
бонитет балын ескере отырып анықталған жыртылған жердің нақты бір
учаскесінің есептік шығымдылығы қолданылады. Ауылшаруашылық алаптарының
пайдаланылуын бағалау кезінде таза кіріс (Д) өнімнің құны (С) мен өнімді
өндіруге кететін шығын (3) арасында айырмашылық ретінде анықталады:
Д = С – З (8)
Содан кейін трансформацияланатын (немесе жақсартылатын) алаптың 1га
түсетін таза кірістің өсімі (∆Д), учаскені трансформациялағаннан кейін
алынған таза кірс (Д1) пен учаскені трансформациялағанға дейінгі таза
кірістің (Д2) айырмашылығы ретінде есептеледі.
∆Д = Д1 – Д2 (9)
Трансформациялаудың және жақсартудың экономикалық тиімділігі күрделі
қаржының қайтарылу мерзімімен анықталады:
Т = К ∆Д + n, (10)
мұнда, Т – трансформациялауға және жақсартуға жұмсалған шығынның
қайтарылу мерзімі, жыл;
К – алаптарды трансформациялауға және жақсартуға кеткен күрделі
қаржы, ш.б.га;
∆Д – трансформацияға дейінгі және кейінгі таза кіріс, ш.б.га;
n – алаптарды бір түрден басқа түрге ауыстыру бойынша шараларды жүзеге
асыру үшін қажетті жыл саны (көптеген жағдайларда трансформациялау кезінде
бұл мерзім 1 жылға тең, мал азықтық алаптарды түбегейлі жақсарту кезінде –
3 жылға, күрделі мелиоративтік шараларды жүргізу кезінде ол 5 жылға дейін
созылуы мүмкін). Егер шығындардың қайтарылу мерзімі ішкішаруашылық жерге
орналастырудың жобалық кезеңінен (5-10жыл) асып кетпесе, онда
ауылшаруашылық алаптарын трансформациялау және жақсарту экономикалық тиімді
деп саналады.
1.3 Ауыл шаруашылық алқаптарын экономикалық бағалау
Жер учаскесі – бұл мақсаттағы міндет атқаратын, субъектік құқығы бар,
сол сияқты жер пайдаланудағы немесе жер меншіктегі болатын, жоспарда
(картада) және жергілікті жерде шекаралары белгіленген жер аумағының
учаскесі. Атап айтқанда, ол мемлекетіміздегі жер қорының пайдалануына
сипаттамалық экономикалық мән береді. Сонымен бірге ол белгілі бір
субъекттің пайдалану және иеленушінің құқықтық объектісі ретінде
есептеледі. Жер учаскелері жеке және заңды тұлғалардың иеленуінде және жеке
заңды тұлғалардың тұрақты немесе уақытша пайдалануында, соның ішінде
мемлекеттік кәсіпорындары, ұйымдар, мекемелер болуы мүмкін. Жер пайдалану
түсінігі түгел алғанда көп қырлы. Бұл түсінікті анықтау барысында бәрінен
бұрын қоғамдық – өндірістік қатынастарға сүйену керек, олар жер
пайдаланудың мәнін табиғат құбылысы ретінде анықтайды. Сондықтан, кең
мағынада жер пайдалану (жерді пайдалануы) – бұл әлеуметтік–экономикалық
құбылыс.
Жер қорының жер санаттары, яғни пайдаланушылар бойынша топтастырылуы
белгілі бір жүйедегі кадастрлық бірлігімен және оның құрам бөліктерімен
негізделеді. Әдетте статистикада есеп салу және бақылауға алынатын бірлік
болып, есепке алу операциясы барысындағы топтастырудың алғашқы бірлігі
қызметін атқаратын элемент түсініледі. Бұндай шаруашылық есепке алу
ретіндегі бәрінен бұрын бөлек кәсіпорындар шығады. Жер кадастры
объектісінің ерекшеліктері мен болуынан шығып, Қазақстандағы негізгі
бірліктер ретінде кәсіпорындар емес, жер учаскелері танылады.
Республикамызда жер пайдалану құқығына кәсіпорындар, ұйымдар және
мекемелер сияқты азаматтар да ие. Бұл негізгі екі жер меншігі –
мемлекеттік және жеке меншік түрлерімен шартталған. Жер пайдалану түсінігі
нақты экономикалық мәнге ие. Ол қоғамдық өндіріспен байланысты және
тіркеуге алуға жататын, есепке алынатын және бағаланатын толық нақты
территория ретінде тікелей белгіленіп қойылады. Ол негізгі каластрлік
бірліктің негізгі формасы – жер учаскесі сияқты болып келеді.
Жердің көп бөлігі жер пайдаланушыларға шексіз уақытқа (тұрақты)
пайдалануға берілген. Сондықтан мұндай жерді пайдалану түрі негізгі болып
есептелінеді. Ал кәзіргі жағдайда, яғни жаңа заң қабылданғаннан кейін
уақытша пайдалану (қысқа мерзімді – 5 жылға дейін, ұзақ мерзімді – 5-49
жылға дейін) енгізілуі мүмкін. Жерді уақытша пайдалану жалға берілген болып
саналады.
Жер пайдаланудың экономикалық мәнін көрсетуші – жер алқаптары. Жер
алқаптарының өндіріс құралдары сияқты жерді пайдалануда экономикалық,
шаруашылық формалары болады. Алқаптардың өзара қатынасы арқылы ауыл
шаруашылық өндірісіндегі жерлерді пайдалану сипаттамасы бойынша және
белгілі бір шамада шаруашылықтың бағыты мен мамандандырылғандығы туралы
пікір айтуға болады.
Жер алқабы деп – нақты шаруашылық мақсаты үшін пайдаланылатын және
белгілі бір табиғи–тарихи қасиеттеріне ие болған территориялар түсініледі.
Мемлекеттік жер кадастрында ол негізгі элемент болып есептеледі. Жерлерді
ауыл шаруашылығында пайдалану арқасында біз адамдар тіршілігі үшін ең
керекті өнімдерді аламыз. Ауыл шаруашылық алқаптарында мәдени өсімдіктерді
өсіреді және мал шаруашылығына азық дайындайды. Сондықтан, мұндай өнімді
алқаптар кадастрде ерекше топқа жатады – ауыл шаруашылық алқаптары ретінде
бөлінеді.
Көпжылдық жемісті ағаштар егілген жер учаскелері (баулар, жүзімдіктер
т.б.) ауыл шаруашылық алқаптарының ең бағалы түрі болып саналады. Егістік
жер секілді, олар жүйелі түрде күтімді қажет етеді. Егістіктен айырмашылығы
бұл учаскелерде көпжылдық ағаштарды және бұталы өсімдіктерді өсіреді, жер
есебінде бұл алқапты бірнеше түрге бөледі.
Шабындықтар мен жайылымдардың маңызды шаруашылық мәні бар. Оларды әдетте
табиғи азықтық алқаптар деп атайды. Олар белгілі үлесті мал шаруашылығы
азығы қорын жасайды. Ауыл шаруашылығында қолданбайтын жерлер – алқаптар да
болады.
Жер пайдалану құрамында, пайдаланатын жерлерден басқа және
пайдаланбайтын жерлер (шұңқыр, жыра, сай, батпақ т.б) болуы мүмкін. Оларды
табиғи жағдайы бойынша есептейді.
Қазақстан Республикасының Конституциясына сәйкес жер мемлекет және жеке
меншіте бола алады және екеуі де заң жүзінде бірдей қорғалады. Елімізде
жеке меншік институын енгізу республикадағы жер қатынастарына кәдімгідей
өзгерістер әкелді. Кеңес үкіметі кезінде қалыптасқан жерге бірыңғай
мемлекеттік меншіктерден бас тарту заңды түрде рәсімделген. Осыған
байланысты жерге мемлекеттік меншіктің мазмұны, маңызы, міндеті өзгерді.
Қазақстанда жерге мемлекеттік меншіктің бір деңгейлік жүйесі сақталып отыр.
Қабылданған жер заңы бойынша жер пайдалану құқығы тұрақты несесе
уақытша, иеліктен шығарылатын немесе шығарылмайтын, өтеулі немесе өтеусіз
алынатын болуы мүмкін. Жер пайдаланушыларға келесілерді жатқызамыз:
1) мемлекеттік және мемлекеттік емес;
2) ұлттық, шетелдік, сондай-ақ азаматтығы жоқ адамдар;
3) жеке және заңды тұлғалар;
4) тұрақты және уақытша;
5) бастапқы және кейінгі.1
Бұрын жерді негізінен заңды тұлғаларға мемлекет тарапынан пайдалану
құқығын тегін беру түрі басым болып келсе, қазіргі кезде негізінен ақылы
сипат алуда.
Республикалық жер заңының ерекшелігі – жерді жалға беру жерді уақытша
пайдалану түріне жатқызылуы. Уақытша жер пайдалану құқығын мемлекеттік емес
жер пайдаланушыларға табыстау, жер учаскесін жалға беру немесе уақытша
өтеусіз пайдалану шарты негізінде жүргізіледі. Жалға беру шарты жер
учаскесін бастапқы жер пайдаланушыдан кейінгі пайдаланушыға беру мәміле
негізінде жүзеге асырылады. Жалдаушы болып табылатын кейінгі жер
пайдаланушының жалға алған жер учаскесін қайталап жалға беруге құқылы.
Жер қатынастары мен жер, жерге жеке меншік құқығын беру маңызды мәселе
болып табылады. Азаматтардың жер учаскесіне жеке меншік құқығын келесі ерек-
шеліктер сипаттайды:
1) Меншік иелерінің субъективтік құралы;
2) Жер учаскелерін нормалау;
3) Жер санаттары бойынша шектеу.
Азаматтардың меншігіндегі жер учаскелерін нормалау Қазақстан
Республикасы үкіметі арнайы нормативтік актілерді қабылдау арқылы жүзеге
асырады.
Қазақстан Республикасында жекешелендіру барысында көптеген мемлекеттік
меншіктегі жылжымайтын мүлік жеке меншікке берілді. Жерге жеке меншік
азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғалардың меншігі түрінде болады.
Меншік иесінің тиісті жерді иеленуге, пайдалануға және оған билік етуге
құқы бар. Жеке меншікке жататын жер учаскесі қозғалмайтын мүлік деп
саналады. Меншік иесі өзінің жер учаскесін заң актілерінде тыйым салынбаған
кез келген мәмілелерді жасауға, атап айтқанда жер учаскесін заң баптарына
сәкес сатуға, шаруашылыққа, серіктестікке жарналық капитал ретінде
енгізуге, кепілдікке беруге және мұра етіп қалдыруға, жер учаскесін жалға
беруге, жалдау немесе өтеусіз пайдалану шарты негізінде уақытша пайдалануға
беруге құқылы. Осы кезеңдерде кәсіпорындарды, жылжымайтын мүліктің басқа да
нысандарын немесе олардың белгілі бір бөлігін бағалауға деген қажеттілік
пайда болды.2
Жылжымайтын мүлікті бағалау бұл мүліктің нарықтық немесе өзге құнын
белгілеу үшін қолданылады. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың үш әдісі бар:
шығынды есептеу әдісі, табысты есептеу әдісі және салыстырмалы әдіс.
Жылжымайтын мүлікті бағалау жұмыстары бағалау процесінен тұрады, ол
мүліктің құнын анықтаудың қимылдары тізбегі болып табылады.
Бағалау процесінде бағалаудың белгілі тәсілдері мен әдістерін пайдалана
отырып, алға қойған есепті логикалық негізделген жүйе түрінде шешеді.
Объектіні сипаттауға объектінің орналасуы, тапсырма берушінің реквизиттері
жатады. Объекті туралы оның иесінің немесе пайдаланушының бар-жоқтығына
заңдылық құжаттар кіреді. Бағалау бойынша берілген көптеген тапсырыстар
нарықтық құнды есептеуге бағытталған.
Қазақстан Республикасының заңдарына сәйкес мемлекеттік тіркеуге жататын
әуе және теңіз кемелері, ішкі суда жүзу кемесі, ғарыштық объектілер де
жылжымайтын мүлік тобына жатады. Кәсіптік қызметті жүзеге асыру үшін
пайдаланылатын мүліктік кешен құқық объектісі түріндегі кәсіпорын деп
танылады. Жылжымайтын мүлікпен жүргізілетін іс-әрекеттер мүлік мемлекеттік
тіркеуден өткен кезден бастап пайда болады. Жылжымайтын мүлікті бағалаудағы
есеп анықталған бағалау құнының түрі, заңды стандартқа сай, ережеге сәйкес
келуі керек. Бағалаудың келесі әдістері қолданылады:
Біріншісі, сатулардың тура салыстыру әдісі, бұл жақын арада бағаланатын
объектіге сай келетін сатылған объектінің салыстырмалы құнын анықтау әдісі.
Екіншісі, ішкі және сыртқы факторлардың әсерінен бағаланатын объектінің
тозу мөлшерін ескере отырып, бағаланатын объектіні қайта өңдеу немесе орнын
басуға кететін шығындарды анықтаумен есептелінеді. Үшінсісі, табысты
есептеу негізінде бағаланатын объект оны пайдалану кезінде иесіне келешекте
беретін пайда құнын табудан тұрады.
Бағалауда жылжымайтын мүліктің құқықтық жағы міндетті түрде ескеріледі.
Бағалау бағалау қызметін жүзеге асырудың негіздемелері мен шарттарына,
бағалаушы мен тапсырыс берушінің құқықтары мен міндеттеріне сүйенеді.
Бағалау мүлікті сақтандыру мен салық салуда, несие алу үшін кепілдікке
қоюға аса қажет. Қазақстан Республикасында жер нарығының қалыптасуына
байланысты жерді нарықтық айналымға енгізуді ұйымдастырудың экономикалық
және құқықтық тұрғыларының маңызы өте зор. Жерді бағалауда әр санаттағы
жерлердің өз ерекшеліктеріне байланысты есептеулер жүргізіледі. Бағалау
жылжымайтын мүлікті сатушы мен сатып алушы арасындағы өзара қарым –
қатынасты айқындайды.3
1.4 Топырақтарды бонитеттеу және жерлерді кадастрлық бағалау
Жер учаскесінің құнарлығының түрлілігі, әртүрлі ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz