Мүлікті бағалау

Мазмұны

Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3

І Мүлікті бағалау теориялық негіздері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
1.1 Жылжымайтын мүлік түсінігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
1.2 Жылжымайтын мүлікті бағалау принциптері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 6
1.3 Мүлікті бағалаудың негізгі тәсілдері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...7
1.4 Жылжымайтын мүлік нарығын талдау қажеттілігі ... ... ... ... ... ... ... ... .14

ІІ Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлік нарығы ... ... ... 15
2.1Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлік нарығын талдау... 15
2.2Бағалау процесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 16

ІІІ Астана қаласының жылжымайтын мүлік нарығының ағымдағы жағдайы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 18
3.1 Бағаланатын объектінің ықтимал нарықтық құнын есептеу ... ... ... ... . 21
3.2 Бағалау әдісі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 24
3.3 Салыстырмалы тәсіл негізінде пәтердің нарықтық құнын есептеу ... 25
3.4Табыстық тәсіл негізінде пәтердің нарықтық құнын есептеу ... ... ... ... 29

Келісу нәтижелері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 31
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...34
Әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .35
Қосымша 1. Бағаланатын нысан фотосы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .36

Кіріспе
Тақырыптың өзектілігі : жылжымайтын мүлік кез келген қоғамның экономикалық және әлеуметтік - мәдени өмiрiнде ерекше рөл ойнайды. Ол ең маңызды экономикалық қор ретiнде қолданылады, кез келген адамгершiлiк қызмет iске асатын орындарда маңызды рөл атқарады. Жылжымайтын мүлiк еншiсіне дүниелiк байлықтың елу пайызы дәл келедi, сондықтан жылжымайтын мүлiк - әлемдегі кез келген елдің ұлттық байлығының ең маңыздысы.
Жұмыстын мақсаты : жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалау.Нарықтық құнын шығару үшін алдын ала дау, деректерді іріктеп жинадым:
1) құжаттарды, бағалау объектісі туралы өзге де мәліметтерді жинау, өңдеу және талдадым;
2)өңірдегі, қаладағы және бағалау объектісі жеріндегі әлеуметтік-экономикалық және экологиялық ахуалды жалпы талдадым;
3)осы мүлікке сұраныс пен ұсынысты талдадым.
4) бағаланатын жылжымайтын мүлікті аса тиімді пайдалануды талдадым.
Бағалау амалдары мен әдістерін таңдау, бағалау объектісінің нарықтық немесе өзге де құнын анықтау бойынша есептеулерді мына әдістер арқылы орындадым:

1) нарықтық әдіс;
2) кірістік әдіс;
3) шығындық әдіс.

Түрлі амалдарды қолдану нәтижесінде алынған құнының есептік шамасы өзара тең емес және сатылық талдау әдісімен не осы баға үшін басқа да тиімді математикалық әдіспен сенімділік үлес арқылы нарықтық бағасын есептедім.
Курстық жұмысты жазу барысында ҚР бағалау қызметі туралы заңына, «Жылжымайтын мүліктің құнын бағалау туралы стандартқа», баға және құрылыс академиясы:Ипотекалық несие беру шарттарындағы жыымайтын мүліктің нарықтық құн бағасының ерекшеліктеріне, қалпына келтіру құнның көрсеткішіне ,ғимараттар және имараттар физикалық тозуына бағалау ережесіне ,үйдің тех паспортына,басқада нормативті актілерге сүйендім.

Пайдаланған әдебиеттер тізімі

1. Қазақстан Республикасының «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» Заңы 30.11.2000 ж. №109-11
2. Қазақстан Республикасы Президентінің Заңдық күші бар «Құнды қағаздар мен қор биржасы туралы» жарлығы. - Алматы, 1995.
3. “Қазақстан Республикасының бағалау туралы”заңы, 30 қараша 2000 жылы, №109-ІІ.
4. “Қазақстан Республикасының бағалау туралы” заңын қолдану шаралары туралы” Қазақстан Республикасының Үкіметінің Қаулысы, 27 мамыр 2002 жылы, №572.
5. Федотова М.А., Утқин Э.А. «Оценқа недвижимости и бизнеса», Учебниқ. «Эқмос», М., 2000.
6. Попов Г.В. Основы оценқи недвижимости. М.: РОО, 2005.
7. Гранов И.В. Оценқанедвижимости.- С-Пб: Питер, 2001.
8. www.kn.kz
9. www.krisha.kz
10. www.krn.kz

Пән: Экономика
Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 38 бет
Таңдаулыға:

Мазмұны

Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...3

І Мүлікті бағалау теориялық негіздері ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... . 3
1.1 Жылжымайтын мүлік түсінігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
1.2 Жылжымайтын мүлікті бағалау принциптері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 6
1.3 Мүлікті бағалаудың негізгі тәсілдері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 7
1.4 Жылжымайтын мүлік нарығын талдау қажеттілігі ... ... ... ... ... ... ... ... .14

ІІ Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлік нарығы ... ... ... 15
2.1Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлік нарығын талдау... 15
2.2Бағалау процесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... . 16

ІІІ Астана қаласының жылжымайтын мүлік нарығының ағымдағы жағдайы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ...18
3.1 Бағаланатын объектінің ықтимал нарықтық құнын есептеу ... ... ... ... . 21
3.2 Бағалау әдісі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... . 24
3.3 Салыстырмалы тәсіл негізінде пәтердің нарықтық құнын есептеу ... 25
3.4Табыстық тәсіл негізінде пәтердің нарықтық құнын есептеу ... ... ... ... 29

Келісу нәтижелері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... .. 31
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ..34
Әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... 35
Қосымша 1. Бағаланатын нысан фотосы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..36

Кіріспе
Тақырыптың өзектілігі : жылжымайтын мүлік кез келген қоғамның экономикалық және әлеуметтік - мәдени өмiрiнде ерекше рөл ойнайды. Ол ең маңызды экономикалық қор ретiнде қолданылады, кез келген адамгершiлiк қызмет iске асатын орындарда маңызды рөл атқарады. Жылжымайтын мүлiк еншiсіне дүниелiк байлықтың елу пайызы дәл келедi, сондықтан жылжымайтын мүлiк - әлемдегі кез келген елдің ұлттық байлығының ең маңыздысы.
Жұмыстын мақсаты : жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалау.Нарықтық құнын шығару үшін алдын ала дау, деректерді іріктеп жинадым:
1) құжаттарды, бағалау объектісі туралы өзге де мәліметтерді жинау, өңдеу және талдадым;
2)өңірдегі, қаладағы және бағалау объектісі жеріндегі әлеуметтік-экономикалық және экологиялық ахуалды жалпы талдадым;
3)осы мүлікке сұраныс пен ұсынысты талдадым.
4) бағаланатын жылжымайтын мүлікті аса тиімді пайдалануды талдадым.
Бағалау амалдары мен әдістерін таңдау, бағалау объектісінің нарықтық немесе өзге де құнын анықтау бойынша есептеулерді мына әдістер арқылы орындадым:

1) нарықтық әдіс;
2) кірістік әдіс;
3) шығындық әдіс.

Түрлі амалдарды қолдану нәтижесінде алынған құнының есептік шамасы өзара тең емес және сатылық талдау әдісімен не осы баға үшін басқа да тиімді математикалық әдіспен сенімділік үлес арқылы нарықтық бағасын есептедім.
Курстық жұмысты жазу барысында ҚР бағалау қызметі туралы заңына, Жылжымайтын мүліктің құнын бағалау туралы стандартқа, баға және құрылыс академиясы:Ипотекалық несие беру шарттарындағы жыымайтын мүліктің нарықтық құн бағасының ерекшеліктеріне, қалпына келтіру құнның көрсеткішіне ,ғимараттар және имараттар физикалық тозуына бағалау ережесіне ,үйдің тех паспортына,басқада нормативті актілерге сүйендім.
І Мүлікті бағалау теориялық негіздері.
0.1 Жылжымайтынмүлік түсінігі.
Жердің құндылығы оның ерекше сипаттамасын айқындайды: Ұсыныстар элементі болып табылады, орналасқан жерін, сонымен қатар, ұзақ уақытқа жарамдымен қайталанбай шектелуімен, жылжымайтын мүлікпен (қимылсыздықпен), жер, ал ол өз кезегінде ықпал етуге қабілетті адам қызметінің ажырамас сапалық сипаттамалары жер телімі. Бағашылармен параметрлері аталған жылжымайтын мүлік құнын анықтау кезінде ескеріледі. Бағалаушылардың бағалау ақшалай баламасы жылжымайтын мүлікпен мәміле нысанасы болып табылатын кез келген басқа да пәндерді белсене пайдаланады, алайда ықтимал нарықтық құны жердің қатысты ұғымдар болып табылады.
Жер немесе жер учаскесін қоса алғанда, әртүрлі ғылымдар және құқық, экономика, социологияны географиясын зерттеу нысаны болып табылады. Бұл ретте бір ғана сол объектісіне тұс-тұстан қаралады. Жер мен жер учаскелерін пайдалану түріне жеке параметрлері олардың әсері экономикалық география адам зерделейді . Жердің физикалық сипаттамалары, оның орналасқан жері және басқа да факторлар едәуір дәрежеде оның пайдалылығы оңтайлы пайдалануды айқындайды. Экономистер құрамындағы жердің өзге де негізгі өндірістік факторлардың рөлін айқындайды: еңбек, капитал мен қажет. Жер - байлықтың басты көзі бар, демек, ақшалай көрінісі немесе айырбастау құнын бағалануы мүмкін. Әлеуметтану және жеке тұлғаларға тиесілі жер учаскесі мен әлемдік элементі ретінде емес, жеке меншігі ретінде қарайды. Қазіргі қоғамның мүліктік құқықтарды бөлу барысында туындаған қайшылықтар жерді. Жер учаскелерінің меншік иелері арасындағы жанжалдар және қоғамның нақты жер учаскелерінің, оның қарқындылығы шектеулілігі өсіп келе жатқан жерге сұраныстың артуына әкеп соғатын. Жер иелену, пайдалану және оған билік ету құқығы сияқты мәселелерді зерттейді, ал жеке сипаттамалары бар және ол жер емес құқықтар мен міндеттерге қатысты әртүрлі мүліктік мүдделеріне байланысты болады.
Жылжымайтын мүлік - бұл инвестициялық салада айналмалы ерекше тауар. Айтарлықтай маңызды айырмашылықтарға қарай осы тауарды оның экономикалық және физикалық сипаттамаларын жатқызуға болады. Осылайша, жылжымайтын мүлікке иелік етудің экономикалық пайдасың мақсаты, қабілетін пайдалану түріне байланысты жылжымайтын мүлікті иеленуден кіріс кіргізу табыс етілуі мүмкін тауарлар мен қызмет көрсетулерді өткізу базасында жұмыс істейтін өндірістік кәсіпорындардың өз арендалық төлемдермен, амортизациялық түсімнің бір түсетін түсім айтылған жылжымайтын мүлік түрінде емес, не жанама түрінде үнемді пайдалану үшін жеке, өзіндік, жалға алынған тұрғын жылжымайтын мүлік. Жылжымайтын мүлік табыс әкелуі мүмкін, алайда оның тапсырулуы мен қорытынды көлемі айтарлықтай мүлік басқару объектің сапасына тәуелді. Жылжымайтын мүлікке салынған капитал, уақыт өте келе, инфляция, жылжымайтын мүліктің нақты түріне сұраныстың өзгеруі дене, функционалдық және экономикалық тозу ияқты факторлардың ықпалынан өзінің құнын өзгертеді. Жер учаскелерін шектеулілігі жылжымайтын мүлік объектісінің құны бар жылжымайтын мүлік негізін құрайды, физикалық және функционалдық сипаттамаларына қарамастан, кейбір жағдайда жылжымайтын мүлік объектісінің құны уақыт өте келе ұлғаюы мүмкін. Жылжымайтын мүлік өтiмдiлiгi төмен тауарлардың біріне жатады- тауардың биiк құнның бірлігін, болжалды инвесторларды қамтамасыз етудi ақпараттық процестiң күрделiлiгi, сатып алу-сату мәмілелері қажет болған инвесторлардың заңды ресімдеуден күшіне жатады. Жылжымайтын мүлiктiң объектiсiн физикалық сипаттамалары, ерекше тауар сияқты, онының ұзақ мерзiмдiлiгi, жермен ажырамас байланысы, ұрлаудың мүмкiн еместiгiн айқындайды. Жылжымайтын мүлiктiң ерекшелігі мен қайталанбаушылығы оның орналасқан жерінің тәуелдiлiгiмен түсiндiредi. Жылжымайтын мүлiктiң Физикалық сипаттамасы ең алдымен, өлшемдер мен жер учаскесiнiң пiшiнi туралы ақпарат топырақ сапас, байланыстардың болатындары; екіншіден, құрылыстың өлшемі функционалдық тағайындаудың нарықтың талаптарына сәйкестiгі.
Мүліктің жылжымалы және жылжымайтын болып бөлінуі римдiк құқықта анықталынған және Ресейде 1714 жылдан І Петрдiң жылжымалы және жылжымайтын мүліктің мұрагерлiктің тәртiбi туралы 1923 жылда жерге жеке меншiктiң тоқтатуына дейін, РСФСР-ң азаматтық кодекстің қолданысқа енгiзуден кейiн анықталынған. 90-шы жылдары елдiң нарықтық қатынасқа өтуі елдiң өткелi әсер еткен заңнаманы елеулi өзгерiстерді талап етiлдi. Қазақстанда "жылжымайтын мүлiк" ұғымы Қазақстан Республикасы жоғарғы кеңесінде қабылданып 1994 жылды 27 желтоқсанды Қазақстан Республикасының елбасы орнатылған кодексте ашылған. 117-шi бабында:
1. Жылжымайтын мүлікке (жылжымайтын дүние, жылжымайтын зат) жер учаскелері, үйлер, ғимараттар, көпжылдық екпелер және жермен тығыз байланысты өзге де мүлік объектілері жатады, яғни олардың мақсатына сай емес өткізілуі.
2. Мемлекеттік тіркеуге жататын әуе және теңіз кемелеріне, ішкі жүзу кемелеріне, өзен-теңіз, ғарыш объектілері де жылжымайтын заттарға теңестіріледі. Жылжымайтын заттарға қойылатын заң актілерінде және өзге де мүлік жатқызылуы мүмкін.
Жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде "Жылжымайтын мүлік" және "Жылжымайтын мүлік" терминдерінің арасындағы айырмашылық жүргізіледі. Жаңа классикалық теорияда "Жылжымайтын мүлік" ұғымы ғана емес, күллі жерді қамтитын бұл жерді немесе сипатына қарамастан, ағаштар мен өсімдіктер, мысалы, ықпалын, табиғаттың топыраққа байланысты қоғамның үйлер, ғимараттар және басқа да құрылыстар. Жылжымайтын мүлік оның үстіндегі жер бетін ғана емес, сонымен бірге оның үстіндегі нәрселердің бәрін қамтиды. Заңды теориясына сәйкес жер телімі көп қырлы пирамида болып келеді, ал бүйір қырлары көп қырлы теориясын ұсынады және орталыққа сәйкес заң арқылы жоғарыға созылып шексiздiкке дейiн жоғары жүредi. Бұл ұйғарым теориялық түрде толық меншік құқығын сипаттайды. Дегенмен әр түрлi елдерiн бұл заң құқығын шектейді. Жылжымайтын мүлiк - бұл жермен тығыз байланысты жер учаскесі мен жылжымайтын мүлік объектілері. Жылжымайтын мүлік ажырамас меншiкке қатысты кешені мен пайданы білдіретін құқықтар. Меншік құқығы - бұл, сату, жалға беру, сыйға тарту, сондай-ақ олардан бас тарту осы құқықтарды иелену, пайдалану құқығын қоса алғанда, кез келген тіркесімі. Жекелеген құқықтары кешені және нақты мүліктік құқықтарының жиынтығы болып табылады. Жылжымайтын мүлік иесі осы құқықтардың барлығын немесе бір бөлігін ғана иеленуі мүмкін. Жылжымайтын мүліктің құнын бағалау ретінде бағалауды көздейді, ол жалға берушінің және жалға беру және оған меншік құқығын сату кезінде пайда болады да, абсолюттік және ішінара мүліктік құқықты жалға алушының меншік құқығы. Жылжымалы мүлікті бағалау тәжірибесінде жылжымайтын мүлiкке байланыссыз мүлiктiң қозғатылған құрамында бар жылжымалы мүлiк деп аталатын біріктірілген компоненттері болып табылмайды. Мысалы, жиһаз, тоңазытқыш және басқа да жеке тұрған заттар.
Сонымен бірге жылжымайтын заттар мүлікпен байланысты болып табылмайды, себебі көптеген заттар берік жылжымайтын мүлікті жалға алушы бизнес пен технологиялық жабдыққа жатады деп мақсаттары үшін де пайдаланылады. Мүліктің жылжымалы немесе жылжымайтын мүлiк екенін анықтауға үшiн, іс жүзінде мұндай өлшемдер функционалдық сипаттамаларын өзгерту үшін жылжымайтын мүлік бөлігінде талданып бекітілген талаптарды белгілейтін шарттың нысанасы, шарттары, заттың рөлін орындайтын, жылжымайтын мүлік жалға берілетін қосты пән. Осындай талдау бағашыларға бұл зат бағалау құнына жататынын анықтау үшін қажет.

1.2 Жылжымайтын мүлікті бағалау принциптері

Бағалаудың кез келген түрін анықтау үшін бірқатар операцияларды жасау қажет, олардың құнын бағалау принциптерін бірегейлендірілген жиыны негізінде жатыр. Әлемдік тәжірибеде бағалау принциптерін төрт топқа бөлу керек:
1-ші тобы: меншік иесінің әлеуетті принциптеріне негізделген көріністері;
2-ші тобы: жылжымайтын мүлiктiң пайдалануы кезінде шығатын ұстанымдар;
3-ші тобы: нарықтық принциптерін белгілеу әрекетімен байланысты;
4-шi тобы: Ең үздік және неғұрлым тиімді пайдалану ұстанымдары.
Бағалау принциптерін бірінші тобы. Жылжымайтын мүліктің құны бастапқы бағалау қағидаты- жылжымайтын мүлік объектісі меншік иесінің қажеттілігін қанағаттандыруға қабілетті неғұрлым көп болса, ол бастапқы пайдалылық принципі екенін білдіреді, құны мен пайдалылығына байланысты.
Пайданы табыс табу немесе басқа да жылжымайтын мүлік объектілерін пайдалану мен мерзімінің шамасын айқындайтын экономикалық пайдалылығын бағалау. (мысалы, ерекше режiмде жер учаскесiнiң пайдалануы - қорық, аймақ емдiк-сауықтыру - немесе тарихи құндылықтармен объектiнiң байланысы), мен беделділігі анықталады.
Біртекті белгілі бір санын ең жоғары сұранысқа ие болған кезде ауыстыру принципі екенін (пайдалылық немесе кірістіліктің) ең төменгі бағасы бар объектілер жылжымайтын мүлік объектілерін пайдаланатын болады. Алайда, күту принципі қандай табыс (шамасы және алу мерзімдерін ескере отырып), немесе пайдаланудан кейін қайта сату ұтымпұлын қоса алғанда, жылжымайтын мүлік объектісінің меншік иесі мен қолайлылығын қандай пайда болатыны айқындалады.
Екінші топ бағалау принциптеріне негізделген процесті пайдалану, олар жылжымайтын мүлікті ,салым принциптерін және қалдық өнімділігін, теңгерімділікті қамтиды.
Принцип салым құнын бағалау үшін жылжымайтын мүлік объектісінің қажет үлесін анықтау, әрбір фактордың оның аса маңызды элементтерін қалыптастыру, пайдалылық және объектінің құнын анықтайды.
Кіріс жылжымайтын мүлік объектісімен анықталады. Комбинация төрт факторға бөлінеді: жер-бабына құрылыстар (егер жер учаскесі незастроенный, онда тек жер), жабдықтар мен техникалық құралдар (үшін незастроенного учаскесін, сондай - ақ ғимараттар мен құрылыстардың), жұмыс күші және менеджмент. Бұл ретте әрбір факторлар тобының құнына байланысты өсуде бүкіл жылжымайтын мүлік объектісінің, оларды пайдалану ескере отырып сандық және сапалық сипаттамалары анықталады.
Басқа сөздермен айтқанда салым - бұл қосу құны яғни жылжымайтын мүлік.
Егер осы қағидаттың динамикасына қатысты объекті әрбір келесі салым үшін және сәйкес нақты шығындар құруға қаралатын компонент. Өйткені, жылжымайтын мүліктің жалпы құны әрқашан қарапайым сомамен, жекелеген құрамдас элементтерімен анықталады. Мысалы, жерасты автотұрақ құрылғылар шығыны 150000 долл. Көп қабатты тұрғын үйдің шығыны 300000 ақш долл.
Принциптің теңгерімділік түрі әрбір пайдалану компонеттерінің қажет белгілі бір объектінің оңтайлы үйлесуін қамтамасыз етеді, олардың ең жоғарғы құны-жылжымайтын мүлік.
Басқаша айтқанда, жылжымайтын мүліктің кез-келген түрі оңтайлы үйлесімі бар, жылжымайтын мүлік объектісінің аудан немесе қала (қоныс) өзара іс-қимыл жасайтын элементтердің құрылымы, тепе-теңдікті қамтамасыз ететін максималды құны барлығы объектіге жатады.
Егер ғимараттың теңгерімділігі бұзылып, жер учаскесінде сипатталса оны жақсартуға қатысты жер учаскесі шешім қабылдайды , мысалы оның мөлшері.
Жылжымайтын мүлік нысандарының теңгерімділігініңсыйымдылығы мен тиімділгі экономикалық көрсеткіштермен сипатталады.
Жылжымайтын мүлік объектілерінің сыйымдылығы белгілі бір жер учаскесімен, жергілікті билік органдарымен, жылжымайтын мүлікті реттеу параметрлерімен (биіктігі, тығыздығы, құрылыс салу, пайдалану тиімділігі, жер учаскесі); ландшафт орнату , тарихи құрылыс, тарих және мәдениет ескерткіштерін қорғау бойынша табиғат қорғау іс-шараларымен көрсетіледі..
Яғни, тиімділгі жер учаскесінің орналасуымен,пайда деңгейін қамтамасыз етілуімен анықталады.

1.3 Мүлікті бағалаудың негізгі тәсілдері
Салыстырмалы тәсіл
Салыстырмалы бағалау тәсілі - бағалау әдістерінің жиынтығы құнының негізделген салыстырғанда, объектіні бағалау, оларға қатысты ақпарат туралы мәмілелер.
Қолдану шарттары салыстырмалы тәсіл:
1. Объект бірегей болуға тиіс емес.
2. Ақпарат толық қамтитын мәмілелер жасау шарттары болуы тиіс.
3. Әсер ететін факторлар құны салыстырылатын ұқсас бағаланатын жылжымайтын мүлік, салыстырмалы болуы тиіс.
Қойылатын негізгі талаптар аналогы:
- аналог ұқсас объектіге бағалау бойынша негізгі экономикалық, материалдық, техникалық және басқа да сипаттамалары;
- ұқсас жағдайлары.
Салыстырмалы тәсіл бойынша негізделеді:
- ауыстыру;
- тепе-теңдік;
- сұраныс пен ұсыныс.
Нарықты салыстыру әдісін негізгі кезеңдері. Нарықты салыстыру әдісімен мүліктің құнын анықтау үшін, әдетте, мына қадамдарды орындалады:
1. Нарықты зерттеу және ақпаратты жинау туралы мәмілелер немесе ұсыныстары бойынша сатып алу немесе сату ұқсас объектілерді бағаланатын объект.
2. Дәлдікті және сенімділік жиналған ақпараттың сәйкестігін және оның нарықтық конъюнктурасын тексеру.
3. Қалыпты нарықты бағаланатын объектінің бірліктерін салыстыру Таңдау үшін(мысалы, алаңның бірлігінің бағасы, көлем бірлігіне, пәтер, бөлме, орын кинотеатрында, қонақ үйден орын) және салыстырмалы таңдалған бірлігіне талдау жасау.
4. Салыстыру салыстырмалы нысандарды (объектілерді ұқсас) бағаланатын жылжымайтын мүлікті (бағалау объектісі) пайдалана отырып, салыстыру бірліктерін және бағасына әрбір объектінің салыстырмалы бағаланатын объектісіне түзетулер енгізу
5. Қысқарту құндылықтар бағасы мәндерінің бір құнының немесе диапазонында талдау барысында алынған теңдесі объектілері түзетілген. Эталондық блок таңдау әдетте, меншік түрі ретінде анықталады. Қоймалар мен өндірістік ғимараттар, әдетте, алаңда немесе ғимараттың текше метріне баға негізінде салыстырылады. Қонақ үйлер әдетте қонақ бөлмеге бағасы тұрғысынан талданады. Мейрамханалар, театрлар және концерт залдары төсек бір баға негізінде салыстырылады. шаршы: бос жер алаңы бірлігіне бағасы бойынша салыстырылады. метрлік, тоқу, га. сметалық объектінің және оның аналогтары салыстыру ашық және анық тәртібін жасау үшін пайдаланылатын салыстырғанда бірліктері. бағасы ғимараттың өлшемді бірлік үшін айналасында сату кезінде Мысалы, әдетте, объектілердің өлшеміне түзетулер енгізу қажеттілігі жоқ.
Салыстыру элементтері. Он негізгі элементтерін салыстыру әдісі нарықтық ескеру салыстырулары бар :
1. Берілетін мүліктік құқықтар.
2. Қаржыландыру шарттары.
3. Сату шарттары.
4. Шығыстар жасалған соң бірден сатып алу.
5.Нарықтық жағдайлар.
6. Орналасқан жері.
7. Физикалық сипаттамасы (мөлшері, сапасы, құрылыс жұмыстарының жай-күйі ғимаратты).
8.Экономикалық сипаттамалары (пайдалану шығындары, шарттары, жалға алу шарттарының, әкімшілік шығыстар, құрамы, жалға алушылар).
9. Пайдалану түрі (аймақтандыру).
10. Компоненттер құнының құрамына кірмейтін, жылжымайтын мүлік.
Сонымен қатар негізгі элементтерін салыстыру қажет етілуі мүмкін және қосымша элементтері.
Нарықта салыстыру әдісі түзетуіне қарай екі топқа бөледі:
-Сандық белгісіне қарай;
-Сапасына қарай.

Сандық талдау әдістері математикалық әдістерді пайдалануды қамтиды. ең қарапайым бірі - деректер жұп талдау. Осы әдісті қолдану бағалаушы осы элементпен ерекшеленеді екі заттарды салыстыру арқылы салыстырулар элементі үшін түзету анықтауға мүмкіндік береді. Осыған ұқсас әдісі - деректер топтарының талдау әдісі. Ол мұндай сату күні мен типтік көрсеткіштердің баламалы құнын есептеу ретінде тәуелсіз айнымалы үшін деректер топтау үшін қамтамасыз етеді. Мұндай топтар тәуелді айнымалы мәні (мысалы, құны бірлігіне аймағы немесе қасбеті және шаршы ұзындығының қатынасы) анықтау үшін жұп талданды.
Жылжымайтын мүлік түзету жалпы сметалық құнын анықтау үшін салыстырмалы сату қажет. Есептеу және түзету шоты әр көрсеткіштің маңыздылығын ескере отырып, алдыңғы есептеу логикалық талдау негізінде жүзеге асырылады. Ең маңызды түзету коэффициенттерін дәл анықтау болып табылады.
1. Әдеттегі сатушылар мен сатып алушылардың қорытынды құнын пікірі көрсетіледі
2. Бағамен сату өзгеруі көрсетіледі қаржылық жағдай және инфляция.
3.Статикалық негізделді.
4.Енгізілетін түзетулер ерекшелік салыстырылатын объектілер.
5. Жеткілікті қолдануда қарапайым және береді сенімді нәтижелері.
Кемшіліктері салыстырмалы тәсіл:
1. Айырмашылықтар сату.
2.Күрделілігі туралы ақпарат жинау, тәжірибелік бағамен сату.
3. Проблематичность туралы ақпарат жинау ерекше шарттары мәміле.
4. Тәуелділік белсенділігін нарық.
5. Тәуелділік нарық тұрақтылығы
Шығындық әдіс
Шығындық әдіс - қалпына келтіру үшін қажетті шығындардың немесе ауыстыру бағалау объектісі, жинақталған амортизация анықтау негізінде бағалау әдістердің үйлесімі. Сатып алушы көп ұқсас объект құру қарағанда дайын нысан үшін төлеуге емес болжамға негізделген.
Бұл тұрғыда назарға инвестордың емес, мердігер шығындарын алады.
Осы тәсілді негізінде жатқан алмастыру принципі болып табылады.
Қажетті ақпарат үшін шығындық амалды қолдану:
- Жалақы деңгейі;
- Үстеме шығындар құны;
- Жабдық шығындар;
- Құрылысшылар ережелері облысына келді;
- Құрылыс материалдарын нарықтық баға.
Шығындықәдіс кезеңдері:
Мүліктік құнына сүйеніп бағалау кезінде, келесі әрекеттерді орындау ұсынылады:
* жер учаскесінің нарықтық құнын анықтау;
* объектінің ауыстыру құнын анықтау;
* объектінің жинақталған амортизация айқындау;
* жер құны мен мүліктің ауыстыру құны минус жинақталған амортизация сомасы ретінде мүліктік құны әдісі нарықтық құнын анықтау.
Негізгі құралдарды бағалау құны тәсілді іске асыру мынадай кезеңдерді қамтиды:
1)мүліктік жер нарықтық құнының анықтау;
2) тіркелген активтер ауыстыру құны немесе ауыстыру құнын есептеу;
3) тозуы активтердің барлық түрлерін төлеуді: физикалық, функционалдық және сыртқы;
4) тiркелген активтердiң қалдық құнына анықтау.

Тозуды бағалау әдістері.
Талдаужәне жинақталған тозуды өлшеу Үшін бағалаушы объектіні орнында тексереді. Анықталған барлық параметрлерін төмендететін пайдалы лігі құрылыстарды қоса алғанда, экономикалық сондай-ақ бағалау олардың әсері нарықтық құны ескіріледі.
Физикалық тозуын анықтау.
Физикалық тозу жекелеген конструкциялардың, элементтердің, жүйелер немесе олардың учаскелерін бағалау қажет салыстыру арқылы белгілердің физикалық тозу нәтижесінде анықталған көзбен шолып және аспаптық тексеру, олардың мәндері келтірілген кестелерде 1-71 "тозуын бағалау Ережесі" ғимараттар мен құрылыстардың ҚР ҚБҚ 1.04-07-2002".
Ғимараттардың физикалық нашарлауын анықтау үшін назарға объектінің нақты жасы мен мемлекетті қабылданады. объектінің және оның жай-күйіне енген күннен ескере отырып, формула өмір есептеу әдісін физикалық тозуы анықтайды:

онда, Иф (%) = ХВ x 100 НС,

HV - компонент ғимараттың жасы хронологиялық (жарамды);
НС- ғимараттың стандартты қызмет ету мерзімі.
Жеке жобалау жоғалған немесе бүлінген объектінің, жұмыс жағдайында, немесе құрылыс және объектінің пайдалануға күн анықталмаса, бұл әдіс толық объектісін мемлекеттік көрсетеді.
Ғимараттың жалпы ауыстыру құны (пайызбен) үшін жеке құрылымдардың, компоненттері мен жүйелерді ауыстыру құнының акциялардың, әдетте жиынтық (жинау УПВС) немесе олардың сметалық құны бойынша қабылданады.
Функционалдық тозуы.
Функционалдық тозуы (Им), сондай-ақ болдырмауға және шарасыз болуы мүмкін. бағаланатын ғимараттар мен құрылыстар ұқсас функционалдық ғимараттарға талаптарға сай екенін ескере отырып, бағалаушының пікірі бойынша, есептеулерде бағаланады объектінің функционалдық нашарлауы 0% -ды құрайды.
Шығындық тәсіл артықшылықтары:
1.Жаңа объектілерді бағалау тәсіл ең сенімді болып табылады құны.
2. Бұл тәсіл мынадай жағдайларда тиісті және немесе тек мүмкін:
Ең жақсы және ең тиімді жер түрінде ұсынылған;
жаңа құрылыс және жақсартулар Азік-экономикалық талдау;
- мемлекеттік-қоғамдық және арнайы құрылыстар;
белсенді емес нарықтарда объектілер;
- Сақтандыру және салық салу мақсаттары үшін бағалау.

Шығындық тәсіл кемшіліктері:
1. құны әрқашан нарықтық құнына баламалы емес.
2.еңбек шығындарының жылдам өсу сүйемелдеуімен неғұрлым нақты бағалау нәтижеге жету үшін әрекеттері.
3.құрылыс құнының бағалау процесінде дәл сол нысан жинақталған амортизацияны шегеріледі жаңа құрылыс бойынша бағаланады мүліктік шығындарды сатып алу келмеуі шығындар.
4. ескі ғимараттардың молайту құнын есептеу қатысты ақаулық.
5. ескі ғимараттар мен құрылыстардың жинақталған тозу құнын анықтаудың күрделілігі.
6. ғимараттарды жер жеке бағалау.
7. жер бағалау қатысты ақаулық.

Табыс тəсілі
Табыс тәсіл инвестициялауға онда жылжымайтын мүлік құны, бағалау ағымдағы сапасы және осы мүлікті әкелуі мүмкін табыс сомасына сәйкес келуге тиіс фактісі негізделеді.
Табыс тәсіл - одан күтілетін түсімнің дисконтталған құнын айқындау негізінде сипат мәндерін бағалау әдістерін жиынтығы.
Осы тәсілді құнын есептеу негізгі алғышарты мүлкін жалға беріледі. түрлендіру үшін табыс капиталдандыру дисконтталған құнының мүлкiнен алынатын болашақ табыс жүзеге асырылады.
Табыс тəсілін әдістері.
Тікелей капиталдандыру әдісі - ең типтік табыс бірінші жылының активтері тікелей айырбастау құнына табыс коэффициенттерінің бойынша нарықтық деректер талдауға негізделген алынған капиталдандыру коэффициенті оны бөлу арқылы баға негізінде табыс әкелетін активтердің нарықтық құнын бағалау тәсілі Сол сияқты бағаланады.
Дисконтталған ақша ағындарын талдау әдісі - меншікті капиталдың қайтару дисконттау мөлшерлемесі бағамын пайдалана нарықтық құнын бағалау үшін онда капиталға қайтару мөлшерінде капиталдандыру әдісі бөлек өз сатудан түскен ақша қаражаттарының қозғалысы, оның ішінде операция бағаланатын активтің әрбір жыл үшін ақша ағындарын, қорытындысын дисконтталған меншік кезеңнің соңына.
Табыстың базалық формуласы (Irv - формуласы):
V = I R,
мұндағы V - жылжымайтын мүлік құны,
I - бағаланатын мүлкiнен алынатын табыс күтілуде. табыстың астында, әдетте, кезең ішінде мүлікті әкелуге қабілетті таза операциялық кіріс, білдіреді,
R - қайтару немесе пайда ставкасы - коэффициенті немесе капиталдандыру ставкасы болып табылады.
Капиталдандыру коэффициенті - кірістер мен объектінің бағалау құны арасындағы қарым-қатынасты көрсетеді қайтарым деңгейі.
капиталдандыру екі түрі бар:
- Тікелей капиталдандыру;
- Капиталға қайтару мөлшерінде табыс капиталдандыру.
жылдық табысы және капиталдандыру мөлшерлемесі: тікелей капиталдандыру екі мөлшерде қараған кезде.
капиталдандыру ставкасы - олардың таза табыстың орналастыруға мүліктің нарықтық құнын қатынасы.
Күтілетін қайтару иелену кезеңінде табыс талдау арқылы анықталады.
Дисконт мөлшерлемесі - күрделі пайыздар ставкасы, қолма-қол ақша белгілі бір уақыт құнмен аудару үшін пайдаланылады мүлікті пайдалану нәтижесінде ағады.
Табыс тəсілін кезеңдері:
1. объектінің бағалау барлық ықтимал кіріс сомасын есептеу.
2.нақты жалпы кірісті есептеу.
3. бағалау объектісінің байланысты шығындар есептеу:
- Квази-тұрақты;
- Жартылай айнымалы (өнімділігі);
- Қорлар.
таза операциялық табыс
4.Шамасын анықтау таза операциялық кірісті.
5.Қайта құру күтілетін кірістердің ағымдық құны.

1.4 Жылжымайтын мүлік нарығын талдау қажеттілігі

Жылжымайтын мүлік меншік иелері (болуы мүмкін және жеке және заңды тұлғалар) мен пайдаланушыларға бірге жылжымайтын мүлік нарығының негізгі субъектілері болып табылады: инвесторлар, банктер, құрылыс ұйымдары (мердігерлер), фирма-риэлтеры, заңды фирмалары, жарнама агенттіктері, сақтандыру компаниялары, басқару жөніндегі комитеттер мүлікті техникалық түгендеу бюросы, төрелік сот, нотариалдық кеңселер, салық инспекциясы.
Жылжымайтын мүлік нарығындағы айрықша ерекшеліктері болып табылады:
- даралық баға белгілеу;
- трансакциялық шығындардың жоғары деңгейі;
өзара іс-қимыл бастапқы және қайталама нарықтарының маңызды рөлі
- жоғары тәуелділік баға, аймақтық экономиканың табыстылық және тәуекелдің жай-күйін;
- көптеген тәуекелдер;
- тауар нарығында төмен өтімділік;
- баға тетіктері өзін-өзі реттеу нарығындағы әлсіздік.
Осы себептерге байланысты, жылжымайтын мүлік нарығы қиын экономикалық шешім қабылдау оның талдау, атап айтқанда, маңыздылығын анықтайды, қандай талдау жасауға бірқатар факторларға сипатталады.
Сондай-ақ, талдауды қиындататын бірқатар факторлар бар. Бұл:
- сенімді ақпарат қиындығы;
- шектеулі саны ұқсас мәмілелер (кейде олардың толық
болмауы);
- алуан факторлардың нарығы дамуының тенденциялары.
Мұндай жағдайларда жылжымайтын мүлік нарығын талдау қиын міндет сияқты маңызды болып табылады.
Жылжымайтын мүлік нарығын егжей-тегжейлі талдау жасау үшін, жылжымайтын мүлік нарығындағы туралы ақпаратты жинау, фактілерді салыстыру, бір-бірінен бөлек, және ұжымдық, оларды қарастыру, әрі қарай дамуын болжауға қажет. Сондай-ақ, тұрғын үй объектісі және не мүлікті осы түріне деген сұраныс тиесілі сыныбы, онда оның мәні өзгерістер, сондай-жылжымайтын мүлік нарығындағы объектісінің бағалау сұраныстың ма анықтау және түсіну.

ІІ Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлік нарығы
2.1 Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлік нарығын талдау
Зерттеу деректері бойынша орта жалпыұлттық пәтер құны 2017 жылы Қазақстанда наурыз айында 211 402 тен. кв. м.құрады, бұл аймен бұрын 0,67% - ға кем . Осыдан бір жыл бұрын пәтерлердің құны 9,79% - ға артық болды . Пәтерлердің орташа бағасы қайталама нарықта жылжымайтын мүлік артып, бір айда 0,63% - ға дейін 227 905 тен. кв. м. он екі ай бұрын баға осы сегментінде болды 10,23% - ға аз. Жаңа ғимараттар наурыз, сəуір айларында қымбаттады 1,11% - дан 255 739 тен. кв. м. 2017 жылғы сәуір айында осы пәтерлер 11,35% - ға арзан болатын.
Жеке тұрғын үйлердің орташа құны сәуірде 31 348 411 тен.құрады, бұл аймен бұрын 3,14% - ға артық және жылмен бұрын 12,42% - ға артық.
Кесте 1- 2017жылдың сәуір айындағы Қазақстандағы жылжымайтын мүлікке құн динамикасы

Жеке тұрғын үй құрылысы үшін жердің орташа өлшем құны, бау-бақшалық, сондай-ақ ауыл шаруашылығын жүргізу сәуір айында 811 279 тен. жүздік үшін құрады. Бұл аймен бұрын 0,04% - ға артық , бірақ жылдан бұрын 11,87% - ға кем.

Бұл тұрғыда орташа жалға алу құны бір және екі бөлмелі пәтерлер сәуірде 7 972 751 тен. айына. құрады. Бірінші жағдайда айлық бағалардың төмендеуі құрады 0,51% - ға, екінші - жалға беру мөлшерлемелері қысқарды 0,11%. Бір жыл бұрын жалға алу құны бір және екі бөлмелі пәтерлер 5,87% - 9,21% - ға көп болды.

Кесте 2 - 2017жылдың сәуір айындағы Қазақстандағы қалалар пәтерлерінің орташа құны

2 кестеде көрініп тұрғандай, ең "қымбат" қала бойынша пәтердің құны, атап айтқанда, орташа баға шаршы. м.үшін Алматы, ал ең "арзан" Теміртау қаласы. Ең көп хабарландырулар саны 5629 Астана қаласы бойынша берілді, ең төмен Таразда.
2.1Бағалау процесі
Жылжымайтын мүлік бағалау жұмысы келесі ретпен жүзеге асырылады:
1.Міндеттер қою
2.жұмыс жоспарын дайындау
3. деректер жинау және өңдеу
4. бекіту
5.бағалау туралы есепті дайындау
Бағалау процесі - құнын анықтау барысында іс-шаралар тізбегі.
Шығындар ақпаратты жинауды және өңдеуді қамтуы мүмкін:
шығыстар кіру ақылы деректер базасына және өзге де қаражаттар есебінен;
қызметтерді төлеуге тартылатын мамандар бағалау (мән-жайлар бағалаушы қызметін пайдалана алады заңгерлер, бухгалтерлер, құрылысшылар, сәулетшілер мен басқа да мамандар);
іссапар шығыстары;
маркетингтік төлеуге, әлеуметтік және басқа да зерттеу ;
шығыстар материалдар дайындауға ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.