Қазақстанда тұрғын үй нарығының даму мәселелері

Қазақстанда тұрғын үй нарығының даму мәселелері

Г. Ж. Байбосынова, э. ғ. к., доцент,

Ж. Қ. Серикбаева, магистрант

Қ. А. Ясауи атындағы ХҚТУ, Түркістан қ.

Қазақстанда экономикалық өзгерудің маңыздылығына қарамастан тұрғын үй реформасы өте баяу қарқынмен жүргізілуде. Жаңадан салынған тұрғын үйге халықтың көпшілік бөлігінің төлем қабілетінің төмен болуы, баға қанша төмендегенімен, пәтерге деген сұраныс азайған. Қалай дегенмен де қазір халық баспана бағасы әлі де арзандаса деп жүр. Себебі, олардың қайсыбірінің қалтасында дайын тұрған қаражаты жоқ. Шаршы метріне жүз мың теңгеден артық ақша төлеп, пәтер алуға пәрменсіз. Ал, жылжымайтын мүлік нарығындағы саудагерлер өздеріне тұтынушы таппай дал. Енді нарықтағы жағдайдың қалай боларын әлемдік экономиканың алдағы ахуалы өзі-ақ анықтап бермек.

Қазақстан Республикасында 2001 жылы ипотекалық несиелендіру саласында халықаралық тәжірибеге сүйене отырып құрылған АҚШ- «Фанни Мэй» мен «Фредди Мак» және Малайзияның «Кагамас Бергхад» ипотекалық несиелендірудің классикалық моделі еңгізілді. Бұл модель ипотекалық несиелендіру нарығының жағдайы тұрғын үй нарығы, құқықтық қамтамасыз ету және үй сатып алуға негізделген несие ресурстар нарығының дамуына тікелей байланысты екендігін дәлелдейді.

Бүгінгі таңда ең негізгі мәселе - ипотекалық несиелендіру саласына ақша қаражаттарын тарту болып отыр. Сондықтан қазіргі кезде Қазақстан Республикасы Ипотекалық компаниясының тұрмыстық ипотекалық займдарды талап ету құқықтары бойынша ішкі нарыққа ипотекалық облигациялар шығару көзделуде. Ипотекалық несиелендіру тұрғын үй, тұрмыс саласына инвестицияларды тартудың ең тиімді әдістерінің бірі болып табылады. Ипотека тұрғындардың тұрмыс жағдайын жақсартуда, банктердің тиімді және табысты қызмет атқаруына, құрылыс комплекс өндірісінің жедел дамуына елеулі ықпал етеді. [1]

Ұзақ мерзімді несие беру бағдарламасының мақсаты азаматтардың меншікті қаражаттары мен ұзақ мерзімді ипотекалық несиенің есебінен монополиядан арылған тұрғын үй нарығында тұрғын үй сатып алудың нарықтық қағидаттарына негізделген, орташа табысы бар азаматтарды шамасы жетерлік баға бойынша, тұрғын үймен қамтамасыз етудің тиімді жұмыс істейтін жүйесін құру болып табылады.

Ұзақ мерзімді несие беру жүйесінің қалыптасуы мен дамуы үшін мынадай негізгі міндеттер қойылады:

- заңнамалық және нормативтік базаның жетілдіруі, ипотекалық несие беруді қаржыландырудың қосымша көздерін қамтамасыз етуші зейнетақы активтерін орналастыру тәртібіне өзгерістер еңгізілуі;

- ипотекалық несие беру жөніндегі қызметті жүзеге асыруға үміткер екінші деңгейдегі банктерге қойылатын өлшемдердің белгіленуі;

- екінші деңгейдегі банктердің ипотекалық облигацияларды шығару тәртібінің белгіленуі;

- зейнетақы активтерін басқару жөніндегі компаниялардың жинақтаушы зейнетақы активтерінің есебінен ипотекалық облигациялар сатып алуына рұқсат ету тәртбінің белгіленуі;

- ипотекалық несиелер алушы азаматтардың, кредитордың мен инвесторлардың салықтық ынталандырылуы,

- заемшыларды кредиторлардың әрі заңсыз әрекеттеріне де, әрі бұрын алған ипотекалық несиені өтей алмаған жағдайда, үйден шығару рәсімі кезіндегі, оларды әлеуметтік бейімделуі үшін де әлеуметтік қорғау тетіктерінің жасалуы;

- әрі жеке, әрі мүліктік сақтандыру нарығының дамытылуы көзделуі тиіс.

Қалай дегенмен де қазір халық баспана бағасы әлі де арзандаса деп жүр. Себебі, олардың қайсыбірінің қалтасында дайын тұрған қаражаты жоқ. Осыған орай Елбасы жолдауында былай дейді: Дағдарыс сабақтары тұрғын үй құрылысын дамыту саясатын жетілдіруді талап етеді. Ол үшін тұрғын үй құрылыс салымдары жүйесінде зор әлеует бар деп есептеймін. Азаматтардың, Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің, мемлекет пен құрылыс компанияларының тең құқылы әріптестігі қағидатын пайдалану қажет. Ол нені білдіреді? Азаматтар тұрғын үй құнының бір бөлігін Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінде жинайды да қымбат емес ипотекалық несие алу мүмкіндігіне ие болады. Тұрғын үй- құрылыс жинақ банкі, түпкі нәтижелерінде тапсырыс беруші ретінде көріне отырып, азаматтардың тұрғын үй жөніндегіқалауларының пұлын қалыптастырады, құрылыс инвесторлары мен тұрғын үй құрылысын қаржыландыруға дайын екінші деңгейлі банктерді іздестіруді жүзеге асырады.

Мемлекет жергілікті атқарушы органдар атынан жер төлемдерін бөлуді және инженерлік коммуникациялар тартуды қамтамасыз етеді.

Осылайша, азаматтар өз тұрғын үйлерінің құрылысына толық құқылы қатыса алады. Төлем қабілеттілікке сұраныс та, құрылыстың бақылауы да қамтамасыз етіледі. Үкіметке 2010 жылы «Жол картасы -2009» жоспары бойынша басталған тұрғын үй коммуналдық сектор нысандарын қайта жаңғыртуды жалғастыруды, ал 2011 жылы тұрғын үй-коммуналдық шаруашылықты кең ауқымды жаңғыртудың 2020 жылға дейінгі жоспарын жасауды тапсырды.

Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық инфрақұрылымдарын жаңғырту өзіндік пайдалану шығындарын төмендетумен және ресурс сақтаушы технологиялар енгізумен қоса жүруге тиіс. [2]

Статистика агенттігінің өткен жылмен салыстырғанда жаңа үйлердегі пәтердердің құны 8, 7 пайызға, ал екінші санаттағы үйлердегі баспана 20, 4 пайызға арзандаған. 2006жыл мен 2009 жылдарды алсақ Қазақстанда тұрғын үйлердің сату бағасының өзгергенін байқаймыз. (1 кесте) [3]

1-кесте

2006-2009жж Қазақстандағы тұрғын үйлердің сату бағасы

Кестеге талдау жасайтын болсақ, Қазақстан Республикасы бойынша 2006 жылға қарағанда 2007 жылы пәтер құны көтерілсе, 2008 жыл мен 2009 жылдары біртіндеп төмендеген. Облыс бойынша қарастырсақ, тұрғын үйлердің сату бағасының ең жоғарғы көрсеткіші Алматы қаласы, ал ең төменгі көрсеткіш 2006 жылы Жезқазған облысы болып отыр. 2007 жылы Тараз, Жезқазған қалаларында тұрғын үйлердің сату бағасы көтерілгенмен, басқа облыстармен салыстырғанда ең төменгі көрсеткішті көрсетеді. 2008 жылы Талдықорған, 2009 жылы Петропавл облыстары төмендеген. Яғни өткен жылы осы төрт облыста ең төменгі бірдей көрсеткіш көрсетілген.

Тұрғын үй нарығында жаңа салынған үйлер мен екінші санаттағы пәтерлердің бағасы әртүрлі екенін байқауға болады. Жаңа салынған үйлерге қарағанда қайта сатылатын екінші санаттағы пәтерлердің бағасы екі есе жоғары. 2001 жылдан 2007 жылға дейін баға біртіндеп көтерілген, яғни 2007 жылы Қазақстанда пәтер құны жоғары болған. (1-сурет)

1-сурет

Тұрғын үй нарығындағы бағаның өзгеруі

Үкімет еліміздің тұрғын үй құрылысы нарығындағы шешілмеген мәселелерді түбегейлі шешу үшін қосымша тағы екі тетікті іске қосқалы отыр. Бірінші тетік бойынша, «Самұрық-Қазына» қорының жүйесінде Жалға беретін тұрғын үй қоры құрылып, осы жаңа институт арқылы халықтың сұранысын тудырмаған нысандардағы пәтерлер сатып алынады және олар ұзақ мерзімге адамдарға жалға беріледі. Екінші тетікке сәйкес, жылжымайтын мүлік нарығындағы түйткілді мәселелерді шешуге «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» атсалысатын болады.

Еліміздің жылжымайтын мүлік нарығында біршама проблемалар әлемдік қаржы дағдарысының алғашқы толқыны Қазақстанға әсер ете бастағанда белгілі болған еді. Сол кезде еліміздегі екінші деңгейлі банктердің сырттан алатын қарыздарының көзі жабылып, тиісінше бұл үрдіс бірнеше жыл қатарынан қарқынды дамыған құрылыс нарығындағы жағдайға біртіндеп теріс әсер етті. Нәтижесінде, көптеген құрылыс компаниялары қаржы тапшылығына ұшырап, бастаған нысандарын аяқтауға қауқарсыздық танытты. Үкіметтің 2009-2010 жылдарға арналған дағдарысқа қарсы бағдарламасы аясында тұрғын үй нарығының қалған бөлігі «бекітілген баға» және «еркін баға» бойынша қамтылмақ. Алайда, осындай ауқымды жұмыстарға қарамастан, сараптама барысында нарықта төлемпаздық кепілдігінің жоқтығынан мемлекет тарапынан қолдау таппаған, құрылысы бітпеген нысандардың бары белгілі болып отыр. Яғни, кейбір құрылысы бітпеген тұрғын үйлердегі пәтерлерді әлі күнге дейін ешкім сатып алмаған. Бір сөзбен айтқанда оларға тұтынушылар тарапынан сұраныс жоқ. Сондықтан халық тарапынан мұндай пәтерлерге сұранысты тудыру үшін Қазақстан нарығында жалдамалы тұрғын үй нарығын құру қажет болып отыр. Осы мақсатта «Самұрық-Қазынаның» жүйесінде Жалға берілетін тұрғын үй қоры құрылатын болады. Бұл тоқталып өткен екі механизмнің алғашқысы. Қордың негізгі қызметі мынадай: банктер немесе «Даму» қоры бітпеген тұрғын үй нысандарының құрылысын аяқтау үшін несие береді, өз кезегінде Қор халық тарапынан сұранысқа ие болмаған дайын пәтерлерді, ең алдымен екінші деңгейлі банктер және «Даму» қоры қаржыландырылатын пәтерлерді құрылыс компанияларынан аукцион арқылы төмендетілетін бағамен сатып алады. Аталған шаралар құрылыс компанияларына несиелерді қайтаруға мүмкіндік береді. Өз кезегінде Қордың сатып алған пәтерлері халыққа 20 жылдың ішінде бөліп-бөліп төлеп, сатып алу құқығымен немесе «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің» тұрғын үй жинақ заемдарын тарту жолымен жалға беріледі. Тұрақты ақша ағымдарының ағылуына себепкер болып жатса, Қор келешекте Қазақстан қор биржасына шығарылуы мүмкін. Осылайша, елімізде жалға берілетін тұрғын үйдің өркениетті, ашық және реттелетін нарығын құрылатын болады. [4]

---

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.

• Іс жүргізу
• Автоматтандыру, Техника
• Алғашқы әскери дайындық
• Астрономия
• Ауыл шаруашылығы
• Банк ісі
• Бизнесті бағалау
• Биология
• Бухгалтерлік іс
• Валеология
• Ветеринария
• География
• Геология, Геофизика, Геодезия
• Дін
• Ет, сүт, шарап өнімдері
• Жалпы тарих
• Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
• Журналистика
• Информатика
• Кеден ісі
• Маркетинг
• Математика, Геометрия
• Медицина
• Мемлекеттік басқару
• Менеджмент
• Мұнай, Газ
• Мұрағат ісі
• Мәдениеттану
• ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
• Педагогика
• Полиграфия
• Психология
• Салық
• Саясаттану
• Сақтандыру
• Сертификаттау, стандарттау
• Социология, Демография
• Спорт
• Статистика
• Тілтану, Филология
• Тарихи тұлғалар
• Тау-кен ісі
• Транспорт
• Туризм
• Физика
• Философия
• Халықаралық қатынастар
• Химия
• Экология, Қоршаған ортаны қорғау
• Экономика
• Экономикалық география
• Электротехника
• Қазақстан тарихы
• Қаржы
• Құрылыс
• Құқық, Криминалистика
• Әдебиет
• Өнер, музыка
• Өнеркәсіп, Өндіріс