Ақмола облысы шортанды ауданының жер учаскесінің кадастрлық құнын анықтау
Кіріспе
1. Әдебиетті шолу ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
2. Жобалау объектісіне сипаттама ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
3. Жер учаскесінің бағалық құнын анықтау
4. Қоршаған ортаны қорғау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
5. Еңбек қорғау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
Қорытынды
Әдебиеттер тізімі
1. Әдебиетті шолу ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
2. Жобалау объектісіне сипаттама ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
3. Жер учаскесінің бағалық құнын анықтау
4. Қоршаған ортаны қорғау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
5. Еңбек қорғау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
Қорытынды
Әдебиеттер тізімі
Кіріспе
Жер – бұл еліміздің негізгі байлығы, халықтардың әлеуметтік –экономикалық қолайлығының негізі,ауыл шаруашылығында өндірістің негізгі құралы және халық шаруашылығының барлық салаларын дамытудың түпкілікті базасы болып есептеледі Жер мәңгі және басқа құралдармен алмастыруға келмейтін өндіріс құралы. Егер де басқа өндіріс құралдарын қажеттілікке қарай қанша да және қашан да өндіруге болса, жердің көлемі шектелген, ол ұдайы өндіріске келмейді. Жердің бұл ерекшелігінен мынадай маңызды бір тұжырым туындайды: ол әрқашанда аса құнтты және ұқыпты пайдаланылуға тиісті. Жердің өндіріс құралы ретіндегі тағыда бір ерекшелігі орнының тұрақтылығы. Басқа жылжымалы өндіріс құралдарына қарағанда ол тұрған орнында ғана пайдаланылады. Жердің осы ерекшелігінен туындайтын тағы бір тұжырым: ол, жылжымайтын мүлік ретінде өзімен үзілмес байланыстағы өндіріс құралдарымен бірге, нарықтық келісімдердің объектісі болып табылады. .
Нарықтық экономика жағдайында жер тек жылжымайтын мүлік объектісі ғана емес, табиғи ресурсы, өндіріс құралы кеңістік базисі.
Нарықтық экономика жағдайындағы жер ресурстарын басқару мәселесі жер қатынастарын реттеуге, жер нарығын қалыптастыруға, жерді тиімді пайдалану мен қорғауды қамтамасыз етуге бағытталған құқықтық, экономикалық және ұйымдық-техникалық шаралар жүйесін қамтиды.
Жер заңдарына тоқталатын болсақ жер Қазақстан Республикасының Конституциясымен қорғалады. Қазақстан Республикасының Жер Кодексі 2001 жылдың 24 қаңтарында қабылданған Жер туралы заңның орнына, 2003 жылдың 20 маусым айын-да енгізілді. Жалпы алғанда екі құжаттың мазмұндары ұқсас. Дегенмен, екінші бөлімнің 3, 5, 9, 10, 20 және 21 тарауларында айтарлықтай жаңашылдықтар байқалады.
Қазақстан Республикасының жер заңдарының міндеттері жерді тиімді пайдалану мен қорғау, топрақтың құнарлығын қалпына келтіру, табиғи орта-ны қалпына келтіру, сақтау. Шаруашлық жүргізудің барлық нысандарын тең дамыту үшін жағдай туғызу, азаматтар мен заңды тұлғаларды жерге құқығын қорғау, жылжымайтын мүлікнарығын жасау мен дамыту жер қатнастары са-ласында заңдылығын нығайту мақсатында жер қатнастарын реттеу болып табылады.
Қазақстан Республикасының жер заңдары мынадай принциптерге бөлі-неді:
1. жер табиғи объект, ҚР халқының өмірі мен қызметінің негізі ретінде сақтау;
2. жерді тиімді пайдалану ды қамтамасыз ету;
3. экологиялық қауіпсіздікті қамтамасыз ету;
4. жерді нысаналы пайдалану;
5. ауылшаруашылыққа арналған жерлердің басымдылығы;
6. жердің жай- күйі туралы ақпараттың ашық болуы;
7. жерді пайдалану мен қорғау жөніндегі шараларды мемлекет қолдау;
8. жерге келтірілетін залалдың алдын алу немесе зардаптарын жою;
9. жерді пайдаланудың ақылығы, принциптерге негізделген;
Жер туралы мәселе, бұл – қоғамды толғандыратын басты мәселе және қай кезеңде болса да барлық мемлекеттер үшін халық тағдырына әсер етуші факторлардың бірі болып есептеледі.
Тәуелсіздік жылдары республикада жерді қайта құру жаңа жер құрылысын құруға әкелді, жер қатынастарының сипаттамасында негізгілер мыналар болды:
жерге мемлекеттік монополияны жою және кейбір жер санаттарына жеке меншікті енгізу;
жерді ақылы пайдалануға көшу, жерді сатып алуға және пайдалануға төлемдерді енгізу;
жерде шаруашылық жүргізудің барлық нысандарын тең құқықты дамыту үшін жағдайлар туғызу;
жылжымайтын жер нарығын құру және қалыптастыру.
Жер қатынастарын қайта құру оларды жүзеге асырудың әрбір кезеңіне қарай тиісті нормативтік құқықтық актілермен қамтамасыз етілді.
Жер құнының әділ бағасы, экономиканың дұрыс жұмыс істеуі мен дамуының маңызды шарттарының бірі болып табылады.
Жер құқығы қатынасының өзгеруі, жылжымайтын мүлік объектісі ретіндегі жер учаскесінің заңнамалық анықтамасы, нарықтық экономика шарттарына, яғни оның құқықтық және фискальды бөлігіне сәйкес келетін жер кадастрын құруды қажет етеді.
Жер учаскілерінің кадастрлық құнының республика қалалары үшін маңызы зор. Атап айтқанда, жер учаскілерінің кадастрлық құны туралы дұрыс ақпарат алу үшін, жер бағасы бойынша қатынастар мен әдістерді жетілдіру қажет.
Осы жағдайларға сәйкес дипломдық жұмыс ұсынылып отыр.
Тапсырмаға сәйкес дипломдық жұмыс бес бөлімді қамтиды:
Дипломдық жұмыс «Көкшетау қаласы бойынша жер учаскілерінің бағалық құнын анықтау» тақырыбы бойынша жасалды.
Бірінші бөлім: жер учаскелерінің бағалық құнын анықтау бойынша теоретикалық негізден тұрады.
Екінші бөлім: бағалау объектісінің сипаттамасын қамтиды.
Үшінші бөлім: бағалау объектісінің, бағалық құнын анықтау ұсыныстарын көрсетеді
Төртінші және бесінші бөлімдер қоршаған ортаны қорғау және еңбек қорғау бөлімдерінен тұрады.
Жер – бұл еліміздің негізгі байлығы, халықтардың әлеуметтік –экономикалық қолайлығының негізі,ауыл шаруашылығында өндірістің негізгі құралы және халық шаруашылығының барлық салаларын дамытудың түпкілікті базасы болып есептеледі Жер мәңгі және басқа құралдармен алмастыруға келмейтін өндіріс құралы. Егер де басқа өндіріс құралдарын қажеттілікке қарай қанша да және қашан да өндіруге болса, жердің көлемі шектелген, ол ұдайы өндіріске келмейді. Жердің бұл ерекшелігінен мынадай маңызды бір тұжырым туындайды: ол әрқашанда аса құнтты және ұқыпты пайдаланылуға тиісті. Жердің өндіріс құралы ретіндегі тағыда бір ерекшелігі орнының тұрақтылығы. Басқа жылжымалы өндіріс құралдарына қарағанда ол тұрған орнында ғана пайдаланылады. Жердің осы ерекшелігінен туындайтын тағы бір тұжырым: ол, жылжымайтын мүлік ретінде өзімен үзілмес байланыстағы өндіріс құралдарымен бірге, нарықтық келісімдердің объектісі болып табылады. .
Нарықтық экономика жағдайында жер тек жылжымайтын мүлік объектісі ғана емес, табиғи ресурсы, өндіріс құралы кеңістік базисі.
Нарықтық экономика жағдайындағы жер ресурстарын басқару мәселесі жер қатынастарын реттеуге, жер нарығын қалыптастыруға, жерді тиімді пайдалану мен қорғауды қамтамасыз етуге бағытталған құқықтық, экономикалық және ұйымдық-техникалық шаралар жүйесін қамтиды.
Жер заңдарына тоқталатын болсақ жер Қазақстан Республикасының Конституциясымен қорғалады. Қазақстан Республикасының Жер Кодексі 2001 жылдың 24 қаңтарында қабылданған Жер туралы заңның орнына, 2003 жылдың 20 маусым айын-да енгізілді. Жалпы алғанда екі құжаттың мазмұндары ұқсас. Дегенмен, екінші бөлімнің 3, 5, 9, 10, 20 және 21 тарауларында айтарлықтай жаңашылдықтар байқалады.
Қазақстан Республикасының жер заңдарының міндеттері жерді тиімді пайдалану мен қорғау, топрақтың құнарлығын қалпына келтіру, табиғи орта-ны қалпына келтіру, сақтау. Шаруашлық жүргізудің барлық нысандарын тең дамыту үшін жағдай туғызу, азаматтар мен заңды тұлғаларды жерге құқығын қорғау, жылжымайтын мүлікнарығын жасау мен дамыту жер қатнастары са-ласында заңдылығын нығайту мақсатында жер қатнастарын реттеу болып табылады.
Қазақстан Республикасының жер заңдары мынадай принциптерге бөлі-неді:
1. жер табиғи объект, ҚР халқының өмірі мен қызметінің негізі ретінде сақтау;
2. жерді тиімді пайдалану ды қамтамасыз ету;
3. экологиялық қауіпсіздікті қамтамасыз ету;
4. жерді нысаналы пайдалану;
5. ауылшаруашылыққа арналған жерлердің басымдылығы;
6. жердің жай- күйі туралы ақпараттың ашық болуы;
7. жерді пайдалану мен қорғау жөніндегі шараларды мемлекет қолдау;
8. жерге келтірілетін залалдың алдын алу немесе зардаптарын жою;
9. жерді пайдаланудың ақылығы, принциптерге негізделген;
Жер туралы мәселе, бұл – қоғамды толғандыратын басты мәселе және қай кезеңде болса да барлық мемлекеттер үшін халық тағдырына әсер етуші факторлардың бірі болып есептеледі.
Тәуелсіздік жылдары республикада жерді қайта құру жаңа жер құрылысын құруға әкелді, жер қатынастарының сипаттамасында негізгілер мыналар болды:
жерге мемлекеттік монополияны жою және кейбір жер санаттарына жеке меншікті енгізу;
жерді ақылы пайдалануға көшу, жерді сатып алуға және пайдалануға төлемдерді енгізу;
жерде шаруашылық жүргізудің барлық нысандарын тең құқықты дамыту үшін жағдайлар туғызу;
жылжымайтын жер нарығын құру және қалыптастыру.
Жер қатынастарын қайта құру оларды жүзеге асырудың әрбір кезеңіне қарай тиісті нормативтік құқықтық актілермен қамтамасыз етілді.
Жер құнының әділ бағасы, экономиканың дұрыс жұмыс істеуі мен дамуының маңызды шарттарының бірі болып табылады.
Жер құқығы қатынасының өзгеруі, жылжымайтын мүлік объектісі ретіндегі жер учаскесінің заңнамалық анықтамасы, нарықтық экономика шарттарына, яғни оның құқықтық және фискальды бөлігіне сәйкес келетін жер кадастрын құруды қажет етеді.
Жер учаскілерінің кадастрлық құнының республика қалалары үшін маңызы зор. Атап айтқанда, жер учаскілерінің кадастрлық құны туралы дұрыс ақпарат алу үшін, жер бағасы бойынша қатынастар мен әдістерді жетілдіру қажет.
Осы жағдайларға сәйкес дипломдық жұмыс ұсынылып отыр.
Тапсырмаға сәйкес дипломдық жұмыс бес бөлімді қамтиды:
Дипломдық жұмыс «Көкшетау қаласы бойынша жер учаскілерінің бағалық құнын анықтау» тақырыбы бойынша жасалды.
Бірінші бөлім: жер учаскелерінің бағалық құнын анықтау бойынша теоретикалық негізден тұрады.
Екінші бөлім: бағалау объектісінің сипаттамасын қамтиды.
Үшінші бөлім: бағалау объектісінің, бағалық құнын анықтау ұсыныстарын көрсетеді
Төртінші және бесінші бөлімдер қоршаған ортаны қорғау және еңбек қорғау бөлімдерінен тұрады.
Әдебиеттер тізімі
1. “Қазақстан Республикасының Конституциясы”, 30 тамыз 1995 жыл.
2. Қазақстан Республикасының “Жер кодексі” 20 маусым 2003 жыл.
3.“ Жер учаскелері жеке меншікке берілген кезде, мемлекет немесе мемлекеттік жер пайдаланушылар жалға берген кезде олар үшін төлемақының базалық ставкаларын, сондай-ақ жер учаскелерін жалдау құқығын сату төлемақысының мөлшерін бекіту туралы ” 2007 жылғы “22” мамырдығы № 408 қаулысы.
4. “Земельный кадастр”. Т. П. Магазинщиков. Львов “Вища школа” . 1980 г.
5. Қазақстан Республикасының “Жер құқығы” Стамқұлов Ә.С Стамқұлова Г.Ә Жалпы бөлім. Оқу құралы.-Алматы: Заң әдебиеті, 2004-334бет.
6. “Землеустроительное проектирование”. М. А. Гендельман и др. Астана.”Эвлю” 1999 г.
7. “Жер кадастры”. Ж.Т. Сейфуллин. Алматы. 2001 ж.
8. “Жерге орналастырудың және кадастрдың ғылыми негіздері”. М.А.Гендельман, Ж.Қ. Қрықбаев. Астана. “Фолиант”. 2004 ж.
9. Л.Н. Тэпман “Оценка недживимости” Москва 2005 г.
10. Дегтярев И.В. “Земельный кадастр” Москва 1979 г.
11. Лойко П.К. “Проблема природныхресурсов и земли как составляющих населенного богатство страны //Независимость и инвестиций – 2002 г., №2-3
12. Севостьянов А. В. “Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру”. М.,Фирма Блок, 2000 г., 93 стр.
13. Левчак И.Ф., Воронов Ю. В. “Охрана окружающей среды”. М., Стройиздат.,1998 г.
14. Сагайдас А. Э. “Земельная собственность и рента”.
15. “Кадастровая оценка земель”. Алма-ата, Кайнар 1983 г.
16. Желудов М.З. “Земельный кадастр”. Целиноград 1977 г.
17. Максимов А.В. “Геоэкологическая оценка земель в системе гордского кадастра”. Усть-Каменогорск, 1999 г.
18. Денисов В.В. “Экология”. Ростов-на-Дону, 2002 г.
19. Новиков Ю.В. “Экология, окружающая среда и человек”. Москва, 2003 г.
20. Беляков Г.И. “Охрана труда”. Москва, 1990 г.
21. Канарев Ф.И. “Охрана труда”, Москва 1982 г.
22. “Қазақстанда еңбекті қорғау” Едилов Р.Ж. Алматы 2006 ж.
1. “Қазақстан Республикасының Конституциясы”, 30 тамыз 1995 жыл.
2. Қазақстан Республикасының “Жер кодексі” 20 маусым 2003 жыл.
3.“ Жер учаскелері жеке меншікке берілген кезде, мемлекет немесе мемлекеттік жер пайдаланушылар жалға берген кезде олар үшін төлемақының базалық ставкаларын, сондай-ақ жер учаскелерін жалдау құқығын сату төлемақысының мөлшерін бекіту туралы ” 2007 жылғы “22” мамырдығы № 408 қаулысы.
4. “Земельный кадастр”. Т. П. Магазинщиков. Львов “Вища школа” . 1980 г.
5. Қазақстан Республикасының “Жер құқығы” Стамқұлов Ә.С Стамқұлова Г.Ә Жалпы бөлім. Оқу құралы.-Алматы: Заң әдебиеті, 2004-334бет.
6. “Землеустроительное проектирование”. М. А. Гендельман и др. Астана.”Эвлю” 1999 г.
7. “Жер кадастры”. Ж.Т. Сейфуллин. Алматы. 2001 ж.
8. “Жерге орналастырудың және кадастрдың ғылыми негіздері”. М.А.Гендельман, Ж.Қ. Қрықбаев. Астана. “Фолиант”. 2004 ж.
9. Л.Н. Тэпман “Оценка недживимости” Москва 2005 г.
10. Дегтярев И.В. “Земельный кадастр” Москва 1979 г.
11. Лойко П.К. “Проблема природныхресурсов и земли как составляющих населенного богатство страны //Независимость и инвестиций – 2002 г., №2-3
12. Севостьянов А. В. “Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру”. М.,Фирма Блок, 2000 г., 93 стр.
13. Левчак И.Ф., Воронов Ю. В. “Охрана окружающей среды”. М., Стройиздат.,1998 г.
14. Сагайдас А. Э. “Земельная собственность и рента”.
15. “Кадастровая оценка земель”. Алма-ата, Кайнар 1983 г.
16. Желудов М.З. “Земельный кадастр”. Целиноград 1977 г.
17. Максимов А.В. “Геоэкологическая оценка земель в системе гордского кадастра”. Усть-Каменогорск, 1999 г.
18. Денисов В.В. “Экология”. Ростов-на-Дону, 2002 г.
19. Новиков Ю.В. “Экология, окружающая среда и человек”. Москва, 2003 г.
20. Беляков Г.И. “Охрана труда”. Москва, 1990 г.
21. Канарев Ф.И. “Охрана труда”, Москва 1982 г.
22. “Қазақстанда еңбекті қорғау” Едилов Р.Ж. Алматы 2006 ж.
Пән: Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 54 бет
Таңдаулыға:
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 54 бет
Таңдаулыға:
Кіріспе
Жер – бұл еліміздің негізгі байлығы, халықтардың әлеуметтік
–экономикалық қолайлығының негізі,ауыл шаруашылығында өндірістің негізгі
құралы және халық шаруашылығының барлық салаларын дамытудың түпкілікті
базасы болып есептеледі Жер мәңгі және басқа құралдармен алмастыруға
келмейтін өндіріс құралы. Егер де басқа өндіріс құралдарын қажеттілікке
қарай қанша да және қашан да өндіруге болса, жердің көлемі шектелген, ол
ұдайы өндіріске келмейді. Жердің бұл ерекшелігінен мынадай маңызды бір
тұжырым туындайды: ол әрқашанда аса құнтты және ұқыпты пайдаланылуға
тиісті. Жердің өндіріс құралы ретіндегі тағыда бір ерекшелігі орнының
тұрақтылығы. Басқа жылжымалы өндіріс құралдарына қарағанда ол тұрған
орнында ғана пайдаланылады. Жердің осы ерекшелігінен туындайтын тағы бір
тұжырым: ол, жылжымайтын мүлік ретінде өзімен үзілмес байланыстағы өндіріс
құралдарымен бірге, нарықтық келісімдердің объектісі болып табылады. .
Нарықтық экономика жағдайында жер тек жылжымайтын мүлік объектісі ғана
емес, табиғи ресурсы, өндіріс құралы кеңістік базисі.
Нарықтық экономика жағдайындағы жер ресурстарын басқару мәселесі жер
қатынастарын реттеуге, жер нарығын қалыптастыруға, жерді тиімді пайдалану
мен қорғауды қамтамасыз етуге бағытталған құқықтық, экономикалық және
ұйымдық-техникалық шаралар жүйесін қамтиды.
Жер заңдарына тоқталатын болсақ жер Қазақстан Республикасының
Конституциясымен қорғалады. Қазақстан Республикасының Жер Кодексі 2001
жылдың 24 қаңтарында қабылданған Жер туралы заңның орнына, 2003 жылдың 20
маусым айын-да енгізілді. Жалпы алғанда екі құжаттың мазмұндары ұқсас.
Дегенмен, екінші бөлімнің 3, 5, 9, 10, 20 және 21 тарауларында айтарлықтай
жаңашылдықтар байқалады.
Қазақстан Республикасының жер заңдарының міндеттері жерді тиімді
пайдалану мен қорғау, топрақтың құнарлығын қалпына келтіру, табиғи орта-ны
қалпына келтіру, сақтау. Шаруашлық жүргізудің барлық нысандарын тең дамыту
үшін жағдай туғызу, азаматтар мен заңды тұлғаларды жерге құқығын қорғау,
жылжымайтын мүлікнарығын жасау мен дамыту жер қатнастары са-ласында
заңдылығын нығайту мақсатында жер қатнастарын реттеу болып табылады.
Қазақстан Республикасының жер заңдары мынадай принциптерге бөлі-неді:
1. жер табиғи объект, ҚР халқының өмірі мен қызметінің негізі ретінде
сақтау;
2. жерді тиімді пайдалану ды қамтамасыз ету;
3. экологиялық қауіпсіздікті қамтамасыз ету;
4. жерді нысаналы пайдалану;
5. ауылшаруашылыққа арналған жерлердің басымдылығы;
6. жердің жай- күйі туралы ақпараттың ашық болуы;
7. жерді пайдалану мен қорғау жөніндегі шараларды мемлекет қолдау;
8. жерге келтірілетін залалдың алдын алу немесе зардаптарын жою;
9. жерді пайдаланудың ақылығы, принциптерге негізделген;
Жер туралы мәселе, бұл – қоғамды толғандыратын басты мәселе және қай
кезеңде болса да барлық мемлекеттер үшін халық тағдырына әсер етуші
факторлардың бірі болып есептеледі.
Тәуелсіздік жылдары республикада жерді қайта құру жаңа жер құрылысын
құруға әкелді, жер қатынастарының сипаттамасында негізгілер мыналар болды:
жерге мемлекеттік монополияны жою және кейбір жер санаттарына жеке
меншікті енгізу;
жерді ақылы пайдалануға көшу, жерді сатып алуға және пайдалануға
төлемдерді енгізу;
жерде шаруашылық жүргізудің барлық нысандарын тең құқықты дамыту үшін
жағдайлар туғызу;
жылжымайтын жер нарығын құру және қалыптастыру.
Жер қатынастарын қайта құру оларды жүзеге асырудың әрбір кезеңіне
қарай тиісті нормативтік құқықтық актілермен қамтамасыз етілді.
Жер құнының әділ бағасы, экономиканың дұрыс жұмыс істеуі мен дамуының
маңызды шарттарының бірі болып табылады.
Жер құқығы қатынасының өзгеруі, жылжымайтын мүлік объектісі ретіндегі
жер учаскесінің заңнамалық анықтамасы, нарықтық экономика шарттарына, яғни
оның құқықтық және фискальды бөлігіне сәйкес келетін жер кадастрын құруды
қажет етеді.
Жер учаскілерінің кадастрлық құнының республика қалалары үшін маңызы
зор. Атап айтқанда, жер учаскілерінің кадастрлық құны туралы дұрыс ақпарат
алу үшін, жер бағасы бойынша қатынастар мен әдістерді жетілдіру қажет.
Осы жағдайларға сәйкес дипломдық жұмыс ұсынылып отыр.
Тапсырмаға сәйкес дипломдық жұмыс бес бөлімді қамтиды:
Дипломдық жұмыс Көкшетау қаласы бойынша жер учаскілерінің бағалық
құнын анықтау тақырыбы бойынша жасалды.
Бірінші бөлім: жер учаскелерінің бағалық құнын анықтау бойынша
теоретикалық негізден тұрады.
Екінші бөлім: бағалау объектісінің сипаттамасын қамтиды.
Үшінші бөлім: бағалау объектісінің, бағалық құнын анықтау ұсыныстарын
көрсетеді
Төртінші және бесінші бөлімдер қоршаған ортаны қорғау және еңбек қорғау
бөлімдерінен тұрады.
Тұсіндірме ұғымдар
Жер – Қазақстан Республикасының егеменділігі белгіленетін шекті
аумақтық кеңістік, табиғи ресурс, жалпыға ортақ өндіріс құралы және кез
келгкен еңбек процесінің аумақтық негізі;
Жер қоры – Шаруашылық жүргізу,жеке меншік , иелену және пайдалану
обьектісі болып табылатын белгілі бір территория көлеміндегі барлық жер;
Жер категориялары (санаттары) – негізгі мақсаттылығына және белгілі бір
пайдалану және қорғалу режиміне қарай ерекшеленетін елдің жер қорының
бөліктері.
Төлемақының базалық ставкасы – Мемлекет жер учаскесіне жеке меншік
құқығын берген кезде немесе уақытша өтеулі жер пайдалану құқығын сатқан
кезе оның кадастрлық (бағалау) құнын анықтауға арналған жер учаскесінің
нормативтік бағасы;
Уақытша жер пайдаланушылар – жер пайдалану құқығы белгілі бір мерзіммен
шектелген тұлғалар;
Мемлекеттік жер пайдаланушылар – мемлекеттік республикалық және
коммуналдық заңды тұлғалар;
Жер үлесі – жер учаскесіне құқықтар мен міндеттерге басқа тұлғалармен
бірге қатысудың Кодексте және Қазақстан Республикасының өзге де заң
актілерінде белгіленгнен тәртіппен және жағдайларда бөлініп шығарылуы
мүмкін сан жағынан айқындалған үлесі;
Жер құқығы қатынастары – жерге меншік құқығын және өзге де құқықтарды
жүзеге асыра отырып, жер ресурстарын басқаруға, жекелеген субъектілерге жер
учаскелерін бекітіп беруге байланысты жерді пайдалану мен қорғау жөніндегі
құқықтық қатынастар;
Жер ресурстары – қоғамдық материалдық, мәдени және басқа да қажеттерін
қанағаттандыру үшін шаруашылық және өзге де қызмет процесінде
пайдаланылатын немесе пайдаланылуы мүмкін жер;
Жер кадастры – жер туралы мәлметтер жүйесі, мемлекеттік кадастрдың
құрамдас бөлігі;
Жер учаскесі – Кодексте белгіленген тәртіппен жер қатынастары
субъектілеріне бекітіліп берілетін, тұйық шекара ішінде бөлінген жер
бөлігі;
Жерді жалдау төлемақысы – уақытша өтеулі жер пайдалану төлемақысы;
Жер учаскелерінің нысаналы мақсатының жіктемесі – аумақты аймақтарға
бөлуге сәйкес учаске аумағын және онда орналасқан үйлер мен ғимараттардың
(үй-жайлардың) функционалдық мақсатының (пайдаланылуының) үлгісі мен түрі
бойынша жер учаскелерінің мақсаты пайдалану түрлерін топтастыру;
Өзіндік қосалқы шаруашылық – ауылдық жерде және қала маңындағы аймақта
орналасқан жер учаскесінде өз қажеттерін қанағаттандыруға арналған қызмет
түрі;
Жер қатынастарының объектісі – Қазақстан Республикасы аумағының
шегіндегі бүкіл жер, онда не орналасқанына және олардың жекелеген
субъектілерге бекітіліп берілуінің құқықтық негіздеріне қарамастан желеген
жер учаскелері, сондай-ақ жер учаскелері мен жер үлестеріне құқықтар;
Топырақ қабаты – жердің құрғақ үстіңгі қабаты, тек өзіне тән құрылымы,
құрамы мен қасиеттері бар ерекше табиғи түзілім;
Шартты жер үлесі – таратылған немесе қайта ұйымдастырылған ұжымшар
мүшелерінің, мемлекеттік емес болып қайта құрылған мемлекеттік ауыл
шаруашылығы ұйымдары қызметкерлерінің, сондай-ақ Кодексте аталған өзге де
тұлғалардың сандық тұрғыдан анықталған үлесі, оған сәйкес аталған
ұйымдардың жер пайдалану құрамында бұдан бұрын болған жер учаскелерін
құқықтар беру жүзеге асырылады немесе Кодексте көзделген өзге де құқықтар
іске асырылады.
Жерге орналастыру – жер заңдарын жүзеге асыруға, жер қатынастарын
реттеуге, жердің ұтымды пайдаланылуын және қорғалуын ұйымдастыруға және
жағымды экологиялық ортаны қалыптастыруға бағытталған шаралар жүйесі.
Жер категориялары (санаттары) – негізгі мақсатталғанына және белгілі
бір пайдалану және қорғалу режиміне қарай ерекшеленетін елдің жер қорының
бөліктері.
Шартты белгілер – жерге орналастыру схемалары мен жобаларының
элементтерін топографиялық пландар мен карталарда бейнелеуге қолданылатын
белгілер жүйесі.
Орташа қашықтық – жерге орналастырулық есептерде қолданылатын шама. Бұл
көрсеткіш шаруашылықтың ішінде жүкті тасымалдаудың орташа қашықтығын
сипаттайды. Оның шамасы жер учаскелерінің ауданы мен сол учаскеге дейінгі
қашықтық ескеріле отырып анықталады.
Жерді қорғау – жерді ауыл шарушылық және басқа айналымнан негізсіз
шығаруға, жердің сапасына теріс әсер ететін процестерге қарсы бағытталған
ұйымдастыру-шаруашылық, техникалық, мелиоративтік, құқықтық және
экономикалық шаралар кешені.
Эрозияға қарсы шаралар кешені – жерді эрозиядан қорғау жөніндегі іс-
қимылдар жүйесі.
Қысқартылған сөздер және белгілер
Қ Р – Қазақстан Республикасы
А.Б. – Ақшалай бірлік
Ж.Ж. – Жыртылған жер
с.і – Соның ішінде
ЖШС – Жауапкершілігі шектеулі серіктестік
КС - Комондиттік серіктестік
АШ – Ауыл шаруашылық
С.қ – Соған қарамастан
Т.б – Тағы басқалары
ЖК – Жер кадастры
ЖО – Жерге орналастыру
ЖҚ – Жер қорлары
КК – керек (Болуы керек)
тг – теңге
га – гектар
МЖК – Мемлекеттік жер кадастры
см – сантиметр
М – Масштаб
1 Әдебиетті шолу
Қазақстан Республикасы мол жер ресурстарына ие. Біркелкі мемлекеттік
жер қоры 272,5млн.га құрайды. Мемлекеттік жер қоры 14 облыс және 2 қала
(Астана және Алматы) арасында бөлінген.Республика территориясында 8 табиғи-
шаруашылық аумақ пен 2 табиғи-шаруашылық облыс бөлініп отыр. Жерлердің көбі
шөл (112,2 млн.га), шөлейт (37,3 млн.га) және дала (62,4 млн
га)аумақтарында.Барлық жер қоры жеті санатқа бөлінеді,оның 34,4%-ауыл
шаруашылық мақсатындағы жерлер, 43,9%-ы-мемлекттік қордағы жерлер,7,5%-ы-
елді мекендердің жерлері, 4,1%ы-өнеркәсіп,көлік,байланыс,қорғ аныс және өзге
де ауыл шаруашылығы мақсатындағы емес жерлер, 4,0%-ы-орман, 1,3%-ы-су
қорлары, 0,55%-ы-ерекше қорғалатын табиғи аумақтардың жерлері. Республикада
161 әкімшілік аудан бар, қалалар мен поселкелердің саны -302, ауылды елді
мекендердің саны -7164. Республикамыздың табиғи шаруашылық жағдайы бірдей
емес және әкімшілік бөлімдері көп.
Осы жер қорларын ұтымды және тиімді пайдалану-халық шаруашылық маңызды
мәселесі. Ол халық шаруашылық салалары арасында жерді дұрыс үлестіруді,
қоғамға керек ауыл шаруашылық маңызды мәселесі. Ол халық шаруашылық
салалары арасында жерді дұрыс үлестіруді, қоғамға керек ауыл шаруашылық
өнімді толық алуды, топырақтың құнарлығын сақтау және жүйелі түрде
жоғарлатуды көздейді. Осы мәселені шешу үшін жер кадастырын, толық, қомақты
жүргізу керек. Ұйымдастырушаруашылық қызметін атқара отыра, мемлекет жер
иесі және аумақтық басымдылық құқығын тұтқасы ретінде біріңғай жер қорын
басқаруды жүзеге асырып, жер кадастырына ерекше мемлекеттік мәнділік
беріледі.
Мемлекеттік жер кадастрын жүргізу, жерді үлестіру, жерлерді пайдалану
мен қорғауды және жер ресурстарын басқарудың өзгеде функцияларын бақылауды
ақпараттық жағынан қамтамассыз ету мақсатымен жердің жай-күйін жүйелі
қадағалап отыруға, ондағы болып жатқан өзерістерді анықтау мен оларды
бағалау жер мониторингінің мазмұнын құрады.
Негізгі кадастырдың мақсаты-кадастірленгшен жер учаскесі, аудан, облыс
жерлерінің табиғи, құқықтық, шаруашылық жағдайы туралы алғашқы мәліметтерді
алу.Мұнда алқаптардың көлемі, құрамы, сапалық сипаттамасы, жерлердің
пайдалануы, шығындар және тағы басқа мәліметтерден тұратын құжаттар,
материалдар жинақталып, олардың толықтығы талданады. Керек болған жағдайда
толық және сенімді мәліметтерді алу мақсатымен қосымша жұмыстар орындалып,
материалдар түзетіледі.
Жалпы түрде жер кадастырына келесі әрекеттер тән:
1. Жерлерді есепке алу;
2. Жерлерді баяндау;
3. Жерлерді бағалау;
Жерлерді есепке алуда алқаптардың кеңістік жайы, олардың көлемдері,
құрамы және сапасы анықталады;
Жерлерді баяндауда олардың жаратылыс-тарихи және экономикалық
қасиеттері анықталып жазылады;
Жерлерді бағалауда жердің өндіріс құралы ретінде құндылығы және
пайдалылығы анықталады;
Жерлерді тиімді пайдалану мен қорғау барысын мемлекеттік бақылау
мақсатымен республикамызда жер қорларын басқару жөніндегі Агенттік
құрамында Мемлекеттік инспекциясы құрылды.
Мемлекеттік бақылаудың міндеттері жер заңдарының тиісінше атқарылуына,
мемлекеттік органдардың, заңды тұлғалардың, азаматтардың жерді ұтымды
пайдалану мен қорғау жөніндегі шараларды орындауын қамтамасыз етуге саяды.
Өздерінің құзіретті шегінде жерді пайдалану мен қорғау мәселелері
жөніндегі мемлекеттік бақылауды жүзеге асыратын органдардың нұсқаулары
барлық жер учаскелерінің меншік иелері мен жер пайдаланушылар үшін
міндетті. Жерді пайдалану мен қорғауға мемлекеттік бақылауды жүзеге асыру
тәртібін Қазақстан Республикасының Үкіметі белгілейді.
Кадастр мәліметтері, бірінші кезекте жерді тіркеу мәләметтері
мемлекетпен тек қана жер қорын басқаруды әрі қарай дамыту мүлдесінде емес,
сонымен қатар жерге ресми мемлекеттік меншікті жүзеге асыру, қорғау
мақсатында, сондай-ақ жер пайданушылар, иеленушілердің құқықтарын қорғауда
қолдаланады. Сондықтан, жер кадастры мәліметтерінің экономикалықпен қатар,
құқықтық та маңызы зор.
Кадастрлық мәліметтердің көп мәні жерлерді мемлекеттік және қоғамдық
қажеттіліктер үшін бөліп беруде аз емес. Халық шаруашылық қоғамдық
мүдделер жағынан қарағанда осы мақсаттар үшін бірінші кезекте ауыл
шаруашылығында пайдарлануға жарамсыз немесе аз жарамды, сондай-ақ
мәселелерді шешуге жер қоры пайдалану, үлестіру, нақтылы жай-күйі, сондай-
ақ ауыл шаруашылық алаптардың өнімділігі туралы мәліметтердің керектігі
туындайды. Сөйтiп, бұл мәлiметтер жердi бөлiп берудiң ең қолайлы жолын
негіздеу үшін қажет.
Қазақстан жерлері мемлекеттік және жеке меншікте болғандықтан, оған
барлық жер қорының табиғи, құқұқтық, шаруашылық жайы туралы мәліметтер
қажет. Эканомикалық тұрғыда жерді өндірістің ең басты құралы ретінде есепке
алу, бағалау туындайды. Мемлекеттің даму жоспарларын, бағдарламаларын,
болжамдарын ғылыми негіздеп құру үшін оның материалдық мүмкіндіктерін білу
қажет. Осы жағдай материалдық, табиғилық қорларын (соның ішінде әсіресе
жердің маңызы зор) есепке алу қажеттілігін есептейді.
Мемлекет жердi кәсiпорындарына, мекемелерге, ұйымдарға, азаматтарға
пайдалануға, иеленуге беретiндiктен кадастрлық мәлiметтер жерлердiң
нысаналы, ұтымды пайдалануын, қорғалуын мемлекеттiк тұрғыда бақылауды
жүзеге асыру ушін керек.
Өндiрiстiң дамуы мен оның төнірегiне табиғи қордын шоғырлану үлесi өсе
бередi де, сөйтiп экономикалық, әлеуметтiк, технологиялық, биологиялық
процестердiң өзара байланысы кушейе түседi. Өндiрiс тек қaнa материалдық
игiлiк жасаумен шектелмей, қоршаған ортаны қорғау, табиғатта экологиялық
тепе-тендiгiн сaқтay тиiс. Осыған байланысты табиғат қорларын, соның iшiнде
жер қорларын қорғау ең бiр маңызды халық шаруашылық мәселе, сондықтан оған
мемлекеттік назар аударылады.
Сол шаралардың iшiнде ең маңыздылары болып топырақтардың құндылығын
арттыру, су және жел эрозиясынан, қайта тұзданудан, қорғаудан, өнеркәсіп
тастандыларымен ластанудан сақтау және жерлерді бастапқы қалпына келтiру
шаралары болып табылады. Бұл мәселелердi шешу үшiн елiмiздiң жер қорларының
сапалық жай-күйi туралы толық, сенiмдi ақпарат жинақталуы және болуы керек.
Жекелеп салық салу мәселесi де жеке табиғи-экономикалық аймақтар
бойынша жерлердiң сапасын есепке алу, бағалау керектігін талап етедi.
Кадастрлық мәлiметтер жерлердiң жай-күйiн жақсарту, оларды пайдалану
бойынша шараларды жоспарлау үшiн де керек.
Мемлекет жер пайдаланушыларды топырақтардың құнарлығын арттыру бойынша
нәтижелi шараларды жүргiзуге, оларды жер және су эрозияларына қарсы
жургiзiлген, ұйымдастыру-шаруашылық, агротехникалық, гидротехникалық
шараларды жүзеге асыруға, сондай-ақ тұзданудың, ластанудың, батпақтанудың
және басқа да жерлердiң жай-күйiн төмендететiн процестердiң алдын алу
кешенiн жүзеге асыруды талап етедi. Бұл шаралар жүзеге асыру жер
алқаптарының сапалық жай-күйiн жан-жақты зерттеу және есепке алуға
негізделеді.
Жер кадастрының шаруашылық әрекеттi талдау, ауыл шаруашылық
кәсiпорындардың жерлерiн нәтижелi пайдалануда көп маңызы бар. Осыған
байланысты ауыл шаруашылық алаптардың жай-күйiн және көлемдерiн ескеру,
олардың өнiмдiлiгiн салыстырмалы бағалау, жеке дақылдарды өндiру
нәтижелігіне жер салығын, жалға төлем алу шығындарын өтеу соммасын
белгiлеуде маңызы өте зор.
Сонымен, қазiргi уақытта жер кадастрының мiндеттерi кәдiмгiдей кең және
жауапкершiлiктi. Олар Қазақстан Республикасының жер қорларын ұтымды және
нәтижелi пайдалану - мемлекеттiң және барлық жер пайдаланушылардың
мүдделерiн айқындайды. Бұл мемлекеттiк жер кадастрының халық шаруашылықтық
маңызға ие екенін айғақтайды.
Қазақстандағы жер кадастрының мақсаттары мен арнаулы оның мiндеттерiн
және мазмұнын айқындайды. Кадастр жүйесiнiң бiрлiгi өз кезегiнде қолданатын
әдiстемелердiң бiрдейлiгiн және барлық деңгейде сәйкестi тәртiпте
жүргiзуiн, жеке әp учаскесiнен бастап, жалпы мемлекеттiк дәрежеде болғанын
қажет етедi. Мемлекетке есепке алудың бірінғай жүйесiн ұйымдастыру
мемлекеттiк жоғарғы басқару органдарының мiндеттi болғандығынан, сол
органдар жер кадастрының мазмұнын және жүргiзу тәртiбiн белгiлейдi.
Жер кадастрының мазмұны және оны жүргiзудiң белгiленген тәртiбi
елiмiздiң барлық аймақтарына мiндеттi. Мемлекеттiк жер кадастрының
объектiсi Қазақстан Республикасының барлық мемлекеттiк жер қоры болып
саналады. Мемлекеттiк жер кадастры осы қордың толық саны және сапалық
сипаттамасын беруге және жерлердiң табиғи, шаруашылық, құқықтық жағдайы
туралы дұpыc, қажетті мәліметтер жиынтығынан тұруға тиісті.
Казақстан Республикасы Yкіметі белгiлеген қаулысы бойынша мемлекеттiк
жер кадастры Казақстан Республикасының табиғи, шаруашылық құқықтық жағдайы
туралы, жер учаскелерiнiң орналасқан жерi, көлемi мен шекарасы, олардың
сапалық сипаты, жер учаскелерiнiң есепке алуы мен бағалануы туралы
мәлметтердің, өзге де мәлметтердiң жүйесi болып табылады.
Жер кадастырын жүргiзудiң ең маңызды шартты кординаттардың,
биiктiктердiң, картографиялық проекциялардың, классификатор, код, кipy және
шығy форматтардың бiрыңғай мемлекеттiк жүйесiн қолдану жолымен ақпаратты
өзара сәйкестендiру принципiн қамтамассыз ету болып табылады.
Кадастр мәлiметтерi топографиялық-геодезиялық, аэроғарыштық,
картографиялық, жердi үйлестiру инвентаризациялық, топырақтық,
геобатаникалық, бағалаулық және басқа зерттеу мен iздестiру жұмыстарын
жүргiзу арқылы қалыптасады. Кадастр мәлiметтерiн есепке алу, сaқтay бiрлiгi
белгiленген тәртiппен жер құқығы қатынастары субъектiлерiне бекiтiлiп
берiлген, тұйық шекарада белiнген жер учаскесi болып табылады.
Кеңес кадастірiнде есепке алудың негiзгi бiрлiгi болып жер пайдалану
табылады. Кәзiргi қабылданған есепке оқу тәртiбiнiң айырмашылығы есепке
алудың және бiрлiгiне жер учаскесiн қосу. Бұның себебi жер реформасын
жүргізу нәтижесінде жерді мемлекеттік заңды тұлғалармен қaтap азаматтар мен
мемлекеттiк емес заңды тұлаларда пайдаланушы және иеленушi субъектiлерi
болып саналады. Сонымен қaтap жаңа жағдайда басқа есепке алу бiрлiктерiн
қолдануда жер кадастрлық квартал, жер пайдалану және иеленетiн жер, аудан,
облыс деп қолданған дұрыс.
Кадастрде әp жер учаскесi үшiн физикалық сипаттамалары келтiрiледi.
Олар учаскенi кеңiстiкте бөлiп көсетедi, оның орнын, мөлшерiн анықтауға,
сондай - aқ жердi құндық бағалауға мүмкiндiк бередi. Жер учаскелерi туралы
мәліметтер жер кадастрлық карталарда да келтіріледі, оның кадастрлық
нөмері, орны, шекарасы, жазулары айқындалады.
Мәлiметтер тиiстi әкiмшiлiк аудан деңгейiнде жинақталады. Онда
учаскенiң кадастрлық нөмipi, жеке немесе занды тұлға аты, атқарушы
органдардық хаттамалары, орны, мөлшерi, бағалық құны, нысаналы арналуы,
бөлiнуi, бөлiнбеуi, сервитут, пайдалануы женiнде шектеу туралы мәліметтер
көрсетiлiп сақталынады. Бұл мәліметтерi меншiктеу турлерi, жер санаттары,
аудандар, облыстар, қалалар, республика бойынша жүйеленедi.
Жер кодексiне сәйкес Қазақстанда мемлекеттiк жер кадастыры келесi
құрамдық бөлiктерден тұpaды: жер учаскелерiн тipкey, жерлердi есепке алу,
топырақтарды бонитеттеу, жердi экономикалық бағалау. Бiрыңгай мемлекеттiк
жер қоры мемлекет меншiгi болып ол жер учаскелерiн пайдалану, иелену
құқығын бергендiктен жердi қалай пайдалануы заңды түрде рәсiмделiп, ал жер
учаскелерi белгiлi территория жылжымайтын мулiк ретiнде белгiлi тәртiпте
тiркелуi керек. Бұл қызметтi жер учаскелерiн мемлекеттiк тіркeyi өткiзедi.
Оның мәлiметтерi жердiң белгiлi көлемiн, нақты жеке немесе заңды тұғалардың
пайдалануы үшiн негiз болып табылады.
Есепке алуда жер мөлшер, кеңiстiк орналасуы сапалық жай - күш
пайдалануы бойынша сипатталады. Есепке алудағы тіркey мәмiметтерi әp
нақтылы пайдаланушының, иеленушiнiң жер учаскенiң мөлшерлерiн жазу негiзiн
қалайды. Мемлекеттiң бос жерлерi олардың орындары бойынша жеке орналасқан
жер моссивтері ретінде есепке алынады.
Есепке алуда табиги қоp және өндiрiстiк ұрал ретiнде жердiң санымен
қатаp сапалық көрсеткiштерi анықталады. Топырақ тардың табиғи қасиеттерi
бiрдей болмайтындықтан оларды салыстырмалы түрде бағалау қажет болады,
былай айтқанда топырақтарды бонитеттеу керек. Жерлердi тіркey, есепке алу
жөнiндегi мәлiметтер жеке учаскелердің топырақтарын бонитеттеуде бастапқы
ақпарат болып келедi. Жердiң сапасы табиғи факторлармен шектелмей,
экономикалық жағдайларға тәуелдi болады. Сондықтан, жердi өндiрiс құралы
ретiнде экономикалық бағалау керектiгi пайда болады. Осы бағалаудың
мәлметтерi тіркey, есепке алу және бонитеттеу мағлұматтарына сүйенедi.
Кадастырлық құжат негiзгi және қосымша деп бөлiнедi. Негізгi құжaт
рәсімінің тізімін, сол құжaттapғa кіретін мәліметтер құрамын жер қорларын
басқару Агенттiгi жасайды. Қазақстан Республикасы үкіметінiң "мемлекеттiк
жер кадастырын жүргiзу тәртiбi" туралы қаулысы бойынша негiзгi жер
кадастрлік құжaттapына мыналар жатады:
• Жер учаскесiнiң жер кадастырлық ici;
• Ауданнық мемлекеттiк жер кадастырлық кiтабы;
• Жер кадастырлық картасы.
Тиiстi жазулардың заңды негiзi ретiнде құжаттар жерлердiң барлық
санаттары бойынша кадастрлық құaттapды жүргiзу тәртiбiн белгiлейдi. Ол
құжаттар Қазақстан Республикасы Үкіметінің қаулысы, атқарушы органдарының
шешімдері.
Жер кадастрында тағы арнайы есептiк құжат жүргiзiледi, ол текстік
құжатқa жатады. Оған қосымша картограммалар, диаграммалар, жоспарлы
картографиялық материалдар тiркеледi. Жер кадастрының әp сатысында жер
учаскесi, кәсiпорын, аудан, облыс, республикалық мәлiметтер бойынша белгiлi
байланысы бар тиiстi құжаттар толтырылады. Қосымша кадастрлық құжатта
негiзi жер кадастрлық құжaттa бар материалдарға қосымшалар және
түсiнiктемелер келтiрiледi. Мағлұматтарды алу және кадастрлық құжатты
толтыру үшiн алгашқы құжаттық мәлiметтерi пайдаланылады. Оларға түcipy және
зерттеу, жоспарды түзету материалдары, тугендеу, жерді үлестіру, орманды
үйлестiру, меллиорация және тағы басқа мәлiметтер жатады. Жер кадастрының
құжаттардың және материалдардың, жұмыстардың түрлері.
Жер учаскелерiн тіркey - зандық және нормативтiк құжаттар, жер
учаскелерiне құқықтарды рәсiмдеу және табыстау тәгтiбi, құжаттардың pәсімі,
жерлердi бөлiп беру, шекараларды, аудандарды, алқап құралдарын, бөлiнуi,
ауыртпалықтарын және пайдаланудағы басқа шектеулердi анықтау,
картографиялық жұмыстap;
Жерлердi есепке алу - тіркey мәлiметтерi, есепке алу және есеп беру
құжаттары, картографиялық материалдар, бонитеттеу, жерлердi бағлап алу
мәлiметтерi, жер учаскелерi, санаттары, алқап түрлерi, құқық субъектiлерi
бойынша есепке алуды жургiзу;
Жерлердi бағалау - жерлердi аймақтау, топырақтарды жерлердi бағалау,
жерлердi есепке алу мәлiметтерi, геоботаникалық зерттеу, iзденiс
материалдары;
Жер кадастрының автоматтандырылған жүйесi - компьютерлiк
техникамен қамтамасыз ету, жекешелеп оқыту, кадстрлық жұмыстардың барлық
түрлерiн бағдарламамен қамтамасыз ету.
Қазақстан мемлекеттiк жер кадастр мәнi көбiнесе оның объетiсiн
байланысты. Мемлекеттiк жер кадастрының объектiсi болып, Қазақстан
Республикасының барлық жерлерiн қамтитын бiрыңғай мемлекеттiк жер қоры
жатады.
Жерге мемлекеттiк меншiктiк барлық жерлердi, олардың мақсаты мен мiндет
атқаруы және шаруашылық пайдалануына қapaмaстан, бiрінғай мемлекеттiк жер
қорына бiрiгуiне нақты себепшi болады.
Экономикалық көзқараспен алғанда, елiмiздiң барлық жерiн бiрiктiрудiң
болуымен алғы шарты маңызды. Халық шаруашылығының тұтастығы, ол осы
негiзiнде, жерге мемлекеттiк меншiктi өзi жүзеге асырады. Мемлекет бұл
меншiктi мемлекеттiк жер кадастры жүйесi арқылы есепке алады және
бағалайды. Жер қорының бiрлiк принципi басты заң - Конституция негiзiнде
өзiнiң көрінісін тапты, онда Қазақстан Республикасының барлық жерлерi
бірінғай мемлекеттiк жер қорын құрады деп көрсетілген.
Мемлекеттiк кадастрында, есептелiнетiн объектiге сандық және сапалық
сипаттама бере алатын және жер кадастрлық жүйесi болып саналатын белгiлi
топтастыру түсінгi немесе санаттар қолданылады. Кадастрлық көрсеткiштер
мөлшерiнiң сандық мәнi есептелетiн объектiнiң өзiне тән қасиетi мен мәнінe
байланысты болатын өлшемнiң айқын бiрлiгi арқылы көрсетiледi. Сонымен, жер
қорының және оның құрам бөлiктерiнiң аудандары гектарымен есептелiнедi,
алқаптардың сапасы көрсеткіштер жанында керсетіледі.
Кадастрлық көрсеткiш түpi шамамен жүргiзiледi. Мысалы, жер ауданы
жүздеген, мыңдаған және миллиондаған гектарлармен көрсетіледі.
Мемлекеmmiк кадасmрлық 6ағалау мақсаттары.
Қазіргi уақытта жердiң кадастрлық бағалауы келесi мақсаттарда
қолданылады:
Фискальдық мақсаттарда жылжымайтын мүлiктерге салық салуға, жалға алу
мөлшерiн анықтауға және жер салығы ставкаларын анықтауға;
Жер нарығын, ипотека және бағалы жер қағаздарының қаржылық нарығын
мәлiметтермен қамтамасыз етуге;
Жалпы қалалың сипаттағы ipi масштабтағы шаралар жобаларын және қаланың
бас жоспарының жобасын жасауда есептiк қолдау, территорияның қазiргi
функционалды пайдалануының тиiмдiлiгiн бағалауға;
Қалалық жерлердің құнына қызығyшылық бiлдiрген көпшiлiк opтaғa
жылжымайтын мүлiктерiне байланысты құқығы мен мiндеттерiн іске асыруға және
жылжымайтын мүлiктi студы жоспарлауда ақпарат беруге;
Қалалық жерлердің кадастрлық бағалауы ол жаппай бағалау, яғни бiр
мезгiлде барлық қала аумағында жүргiзiледi және мына этаптарға бөлiнедi:
Кадастрлық бағалау шешiмi-ол жерлердің бағалау аумағының кадастрлық
бағасы, яғни сол жер учаскесiнің ауданының рыноктық бағасы ол алдыңғы жер
учаскесiнің рыноктiк бағасына тең болады. Жер бағасы жылжымайтын мүлiктiн:
объект мiнездемесiне, тұрған жерiне, көршiлестiгiне, экологиясына,
грундттардың физикалық мiнездемесiне және басқада факторларға байланысты.
Жердің кадастрлық бағалауы бiр мезгiлде барлық әкiмшiлiк-территориялық
жерлерге бiрдей жүредi. Кадастрлық бағалау көрсеткштерi нарықтық бағалау
немесе жер аумақтарының базалық бағасынан, аумақтық атқарушы органның
мушелерiнің енгiзiлген бағалау аумақтың зоналардың әp түрлi қалалар мен
ауылдарға берген бағаларынан жоғары болмау керек.
Дайындық жұмыстары,бастапқы нарықтық және нормативтік өңдеу
• қала туралы жалпы мәліметтерді, территорияның климат гидрография,
экология, инжнерлiк геологиялың сипаттамасын жинау;
• қала дамуының бас жоспарына сәйкес қала шебiн аныңтау;
• жерлердi қала жер пайданушылықтары, құқықтық режимi бойынша жіктеу;
• жерлердi функционалды пайдалануы бойынша жiктеу;
• жерлердi бағалау микрозоналарына бөлiп ағымды пайдалануынын негiзгi
турлерiн және жылжымайтын мүлiк объектiлер типтерiн қала құрылыстық
құндылығы бойынша жiктеу;
• бөлек бағалау микрозонасының ауданын және шеқарасын анықтап, жерлерiн
дамытудың ең тиiмдi бағыттарын болжау және ағымды пайдалануын бағалау;
• бағалау микрозонасының құрамына кіретін ұқcac жер учаскесiн анықтау;
• бағалау микрозонасы бойынша жер учаскелерi нарығының мәлiметтерiн
жинау, дәйектiлiгiн тексеру және топтастыру.
Қала аймақтарын функционалды зоналарға бөлу:Қалалардың, кенттердің,
ауылдың елдi мекендердiң жерлерi функционалды жердi пайдалануына байланысты
бөлек зоналарға дифференцияланады. Осыдан келесі негізгі зоналар
айқындалады:
Селитибтiк зона. Ол тұрғын құрылыстарының барлық түрлерiн, мәдениет,
тұрмыс қызметінің мекемелерін, және де көшелер мен алаңдар, спорттық
кешендер кiредi. Селитибтi зонада жалпы қалалың қоғамдық орта айқындалады.
Өндiрiстiк коммуналдық қоймалық зона. Ол өндірістік мекемелер,
транспорт, энергетика, байланыс, қойма, коммуналды шаруашылық объектiлерi,
сонымен қaтap өндiрiстiк сфераның жер тұтынушылары орналасқан жерлер.
Ауылшаруашылық зонасы. Ауыл шаруашылық өндiрiciне пайдаланатын
кәсiпорындардың, ұйымдардың, азаматтардың коммерциялық емес беғбандық және
бақшалық жерлерi;
Транспорттық зона. Темiржол, су, iшкi автомобиль транспорты, сонымен
қатаp қала транспорт жүйесi, кеше жолдық ж үйе, автобустық парктер және
т.б. кіреді;
Демалыс зонасы. Қала iшiнде орналасқан орман массивтерi;
Басқа жерлер. Жоғарыдағы зоналарға қатысы жоқ басқа категориялы жерлер,
мысалы, қорғаныс жерлерi және т.б. функционалды жерлер зонасы аймақтарына
жеке қолдануына, орналасу түрлерiне байланысты бағалық микрозоналарға, ал
кей жағдайларда жылжымайтын мүлiк объектiсiне бөлiнедi. Мысалы, қоныс
орындары аймақтарының көп бөлiгiн алып жатқан жерлердегi құрылыстарда жеке
бағалы микрозоналық жерлер, бiр типтi үйлер салынған жерлер болып
айқындалады:
көп қабатты тұрғын үй құрылысы кешенi
көп қабатты кешеннiн; жер учаскесi жоқ тұрғын үй кешенi
көп қабатты секциялың құрылыс (5-3 қабатты)
көп қабатты секциялың құрылыс (6-9 қабатты)
көп қабатты секциялың құрылыс (10-12 қабатты) және т.б.
Аз қабатты жайлы және жартылай жайлы тұрғын үйлердi келесi
жылжымайтын мүлiк объетiлерiне бөлуге болады; тұрмысты кiрпiш үйлер жер
учаскелерi, жабылған, щиттi, панельдi, және т.б. Көп қабатты үйлердi
қозғалмайтын мүлiк объектiсiне байланысты бағалық микрозоналарға бөлiп,
яғни көп бөлмелi бес қабатты үй учаскесi, панельдi, кiрпiштi,
жақсартылған, элиталық жаңа үйлер және тағы басқалары. Микрозона саны
инженерлiк магистральды тораптармен, әлеуметтiк мәдени құрылыстар
объектiлерi, аймақтық инженерлiк дайындығына капиталдық салымдармен, тарихи
мәдени және архитекторлық ландшафтық бағалықтармен анықталады. Бағалық
микрозона шеқарасы ретінде келесілер қолданылады:
• Айқын рубеждер (рельефтiн; айқын элементтерi өзен, көлдер,
жыралар және т.б.) ;
• Үлкен инженерлiк құрылымдар шекарасы (темір жолдар,
эстакадалар, құбыр жүйесi, көпiрлер және т.б.);
• Көшелер, алаңдар, өткелдер;
• Кәсiпорындар және өндiрiстiк және өндiрiстiк емес мақсаттағы
объекттер шекарасы;
Орман, ауыл шаруашылық және т.б. шекаралары.
Барлық микрозона шекарасында типтiк параметрлi жер аймақтары жалпы
ауданы, құрылыс ауданы, формасына, инженерлiк құрылым деңгейiне және
кварталдар шекарасының орналасуына, көшелер мен автомагистральдар
орналасуына байланысты белгiленедi.
Жердiң кадастрлық бағалау көрсеткiштерiн шыгару:Әр турлi әдiспен жер
учаскесiн бағалау анализдерi негізінің көрсеткiштерiне, әрбiр бағалық
микрозонада негiзгi түрдi қолданудың максимальды қолдануға байланысты
жердің кадастрлық бағасы анықталады. Нарықтық мәлiметтердің өндеушi шешушi
әдiсi регресионды анализ және топтардың статистiк әдiсi болып табылады.
Жердің ауданының бiр бөлiгiне байланысты ұқсас жер учаскелерінің
нарықтық бағасы төмендегiдей бөлгiлiнедi.
Сату күнiнде түзетiлген нарықтағы құpылысы жоқ жерлер учаскелері
аналогтық учаскелер бiрге қосқандағы бағасы.
Жылжымайтын мүлiк құрылысы бар шыгындық әдiстi қолдана көрсетiлген
нарықтық бағасы.
Жағдайға қарай жылжымайтын мүлiк нарығында басқа да әдiстер
қолданылады. Бiр бағалық микрозона әp түрлi бағалы әp түрлi қадануға жерлер
кездессе онда қосымша бағалық микрозоналар қолданылады. Жердің кадастрлық
бағасы мағанасына қарай жақын жерлердің бағалық микрозонасы, бағалық
зоналарға жинақталады. Бiр бағалық зона қоныстану аумағында бiрнеше
локалдық учаскелермен бөлгiленедi. Бағалық зона саны микрозона бағасының
диапазонына байланысты. Тәжрибеге қарай қалада жердің нарықтық бағасы
халықтың санына қарай бағалық зонаға бөлiнедi. Бағалық зона саны жиырма
мыңга дейiн адамы бар қалада үшеуден, бес жүз мыңнан жоғары қалаларда және
оданда жоғары болуы мүмкін.
Қала аумағын бағалау зонасы:Жер учаскелерiн бағалау шешiмiмен тұргың
үй аудандары мен коммерциялық құрылыста, жеке құрылысқа берiлген жер, бау
бақша шаруашылығының жерлерiнің бағасы қалалың микрозонада бөлгiленедi.
Бұл іс екі стадияда жүргiзiледi.
Бiрiншi стадuяда алынган көрсеткiштер қалалық кадастрлық картасына
енгiзiледi де қала аумағының бағалық зоналуы жургiзiледi, әcipice
микрозоналардың жеке бағалық зоналары бойында алынған кадастрлық баға
бойынша. Бағалық зона дегенiмiз әкiмшiлiк аймақтық жерлер бөлiгi, бiр
текті функциональдық қолдануы мен нарықтық бағасы бiрдей типтiк жерлер
учаскесі.
Жеке микрозоналарды бiр бағалық зоналарға жинақтау келесі
принциптермен журеді:
Жер участкелерiнің құнының көрсеткiштер мағынасының жақындығы .
Микрозона орналасуының территориялық тұтастығы.
Инженерлiк инфрақұрылымның жалпылығы, микрозонамен шекараласатын ipi
инженерлiк құрылыстардың және объектiрлердің оң немесе тepic әcep етіуінің
бiрiнғайлығы.
Екiншi стадuясында жер бағасы көрсеткешi қала бойынша бiр бiрлiкке
алынып, ол бағалық зоналарда аумақтық қалалық құрылыс қымбаттылығына қарай,
яғни ол бiр бiрлiк жоғары немесе аз болады.
Коэффициенттердi есептей келе қала зонасындағы әрбiр бағалы аумақтap әp
түрлi факторларға байланысты. Мысалы, селитебтi зонаға келесi факторлар
маңызды болады.
Қала iшiнде халық орталыққа, мәдениет және тұрмыс үйлерiне көлiктің
қамтамасыз етілу.
Территорияның жайғастырылуы мен орталық инженерлік құрылғылар мен
қамтамасыз етілуі.
Халықтың мәдени тұрмыстық қамтамасыз етiлуi.
Құрылыстың тарихи бағасы, территорияның эстетиқалың және ландшафтық
бағасы.
Қоршаған ортаның жағдайы, санитарлық деңгейі.
Құрылыстың инженерлiк - геологиялық жағдайы.
Аумақтық рекрациондың бағалылығы.
Аумақтық престиждiгi.
Өндiрiстiк және коммуналдық қойма зоналарына мына. факторлардың мәнici
зор.
1.Өндiрiстiк инфрақұрылымдардың өркендеуi транспорттық жолдар, олардың
транспорттық магистральдардан алшақтығы.
2.Еңбек рессурстарымен қамтамассыз eтyi және олардың тұрғын үй
массивтермен алшақтығы.
3.Қалақұрлыстық жағдайлар мен учаскелерiң қолдануға байланысты
шектелуі.
Коэффицентер өлшемi статистiк және себебтiк тергеушi анализдер
негiзiмен қалақұрлыс нормативiнен, мамандардың эксперименттiк бағалау мен
сұрастыруынан айқындалады.
Қортындысында алынған шешiмдердің логикалық және салыстырмалы талдау
жүргiзiледi. Логикалық талдау, қала ортасынан периферриялық аудандарына
қарай бағасының төмендеуiне байланысты құрылуынан тұpaды. Ол жағдай
ауытқыса, оның себебiн анықтайды.
Салыстырмалы талдау. Әрбiр жер учаскесi мен обьектiнің жер бағалығынын
қалақұрлыстық коэффиценті арқылы жүргізіледі.
Кадасmрлық бағалау шешiмiн рәсiмдеу:Кадастрлық баға жүргiзiлiмнің
шешімі жинақталып жергілікті атқарушы органға мүшелеріне қарастырылуға
берiледi. Төрайым мүшелерi жердің кадастрлық бағасының шешiмiн бағалық
зоналардың ашық баспасына жариялап, басқызып шығарып. Басқызып шығарылған
соң кадастрлық баға төрайым мүшелерiмен бекiтiлiп мемлекеттiк жер
кадастрына еңгiзiп, жыл басына күшiне енедi. Мемлекеттiк жер кадастрына
еңгiзiлген жер учаскесiнің кадастрлық бағалары бiр жыл бойы өзгертуге
келмейдi.
Қала жерлерiнің бағаларының кадастрлық шешімдері, кадастрлық
бағалаудың жылжымайтын мүлiк бағдарламасының бір бөлігі ретінде келесі
мақсаттарда қолданылады:
• Мемлекеттiк жер кадастрдың автоматтандырылған жүйесiн құру;
• Құрылған жерлердің салық салу базасын
• Аумақтық экономикалық зоналау жүйесiн орнықтыру;
• Жердің жалға алу төлемiнің ставкасын белгiлеу;
• Конкурстармен аукциондарда меншiк немесе ұзақ мерзімді жалға
алу құқығын сату бағасының бастапқы құнын анықтау;
• Мемлекеттiк қажеттiлiкке жерлердi алғанда компенсация
төлемiнің
мөлшерiн анықтау;
• Қала құрылысының ең тиiмдi және болжамдық бағытын дәлелдеу;
• Билiктi атқарушы органдарға жеткiзу және жер нарығының әp
түрлi
субъетiлерiне арқылы қызмет көрсету;
• Ипотека және жер қағаздары нарығының фондын құру;
Қала жер учаскелерiнің кейбiреулерi бiр жағынан нарықтық баға
кадастрлық бағага негiзделедi, ал басқа жағынан әрбiр учаскелерге
спецификалық нарықтық талдау жасауды талап етедi. Ол жер учаскесiн толық
қолдауды, рынок коньюнктурасын, жердің сапалық мiнездемесiн қарастырады.
Нарықтық бағалаудың қиындығы әрбiр қолданылатын жердің орналасуына,
сонымен қaтap баға құрушы фактарларды есптеп орналасуда.
Мүлiк обьектiсiн бағалау әдiстерi. Жалпылама және жеке бағалау.
Жеке бағалау - нақты күнге мүлiк обьектiсiн бағалау. Жеке бағалаудың
жалпы бағалаудан немесе ерекшелiктерiн, қандай ұқсастық бар eкенін және
мүлiк бағасының әp әдiстемелерiн қолдану айлықтарын қарастырайық.
Дж. К. Эккерттің жолды редакциясындағы салықтық бағалаушылардың
халықаралық редакциясының "бағаны ұйымдастыру және мүлiкке салық салу"
кiтабында келесiдей анықтама берiледi. Жалпылама бағалау дегенiмiз
стандартты процедуралар мен статистикалық талдауды қолданумен нақты күнге
жағдай бойынша мүлiктiң обьектiлер топтарын жүелiк бағалау.
Жалпылама бағалау көп көлемдi обьектiлердің бағалауымен байланысты,
және олар сәйкесiнше өзара ерекшеленедi, сондықтан оның мiндеттi құралы
болып объектiлердің топтары мен класстарына стандартты әдiстердi қолдану
табылады, ал ол обьектiлердi жiктеу мен стратификация лау бойынша нақты
жұмысты талап етедi. Стандартты әдiстердi және статистикалық талдау,
әдiстерiн жасау, оларды дұpыc қолданудың ережелерiн көрсету баға теориясы
мен жанама талдаудың арнайы саласы ретiндегi массалық баға пәнi.
Бағалаудың eкі әдiсi өзiнің негiзiнде жақсы негiзделген нәтиже алу үшiн
ақпаратты жинау, талдау және өндеудің жүйелiк әдiстерiне жалпылама әдiсте
негiзгi үш әдiс қолданылады - шығынды, табыстық әдiс және сатуды талдау
әдiсi. Әдiстi талдау мүлiк түрімен, нарық жағдайымен, қажет ақпараттық қол
жетердлiк болуымен анықталады. Үш әдiс үшiн жалпылама баға үлгiсi төменде
қарастырылады.
Үлгiнің құрылыуы жинақталған ақпарат талдауына және баға теориясында
негiзделедi. Ақырғы натиже болып математикалық формула табылады, оның сол
бөлiгiнде нақты уақыт cәтінe объектiнің нарықтық құны орналасады, ал оң
бөлiгiнде бұл құнды анықтаушы факторларды қосатын мағына. Формуланың
мазмұны көбiнесе баға әдiсiмен анықталады.
Осыдан келе, бiрiншi этапта нарықтық талдауында және ақпарат көлемi мен
сипатына негiзделе бағаның әдiсi және үлгiнiң жалпы түpi таңдалады
(аддитивтi, мультипликативтi, гибридтi). Келесi этапы болып баға
қалыптастырушы факторлар негiзiнде ауыспалы үлгiлердiң қалыпасуы табылады
(яғни сапалы фактордың санды түрiнде кодтау жүргiзiледi).
Регрессионды талдау негiзiнде бастапқы ауыспалылар мағынасы анықталады,
қосымша кешендi ауыспалылар еңгiзiледi.
Келесi қорытынды этапта нарықтық құнға нақты факторлардың әсерін
анықтайтын үлгi коэффициенттерiнiң калибровкасы жүргiзiледi.
Бағалаудың мақсаты:Жеке меншіктің толық құқығының ағымдағы нарықтық
құнын анықтау,жер учаскесі және сол жерде орналасқан жылжымайтын мүлік
обьектісін алумен байланысты бағалаудың мақсаты болып табылады.
Нарықтық құнын анықтау: Осы есепте пайдаланылатын,‹Нарықтық құны›
түсінігі мынадай жағдайда анықталады:
Нарықтық құны-болжамды баға,тараптар мәмілесінің күші бар
кезінде,аталған объект бәсекелестік жағдайларда,осы бағамен мәміле
негізінде иеліктен шығарылуы мүмкін.
1. мәміле құрған тараптын біреуі иеліктен шығаруға міндетті емес,ал
екіншісі сатып алуға міндетті еме;
2. тараптар мәміле жайында хабарландырылады және өз мүддесінде іс-әрекет
жасайды;
3. мәміле бағасы ақшалай сыйақы эквиваленті болып табылады және тараптар
мәміле жасау барыснда бір-бірін мәжбүр еткен емес.
Жер учаскесі мен жылжымайтын мүлік объектілерінің нарықтық құнын
анықтау үш әдіс бойынша жүргізіледі:
Шығындық әдіс: Қазіргі уақытта Астана қаласының жылжымайтын мүлік құны
тұрақсыз болғандықтан және құрылыс жұмыстарының жүргізілуіне байланысты,
тұрғын үй нарығында бағалар тез арада өзгеріп отырады. Осы зерттеулер
нәтижесі бойынша, жылжымайтын мүліктің құнын анықтау барысында шығын әдісі
қолданылады.
Шығындық әдісінің негізгі зтаптары:
Жана құрылыстар мен ғимараттардың қайта құру есебі,қайта құру құнын
анықтау.
Объект бойынша физикалық тозу,функционалдық(моральды) тозу,сыртқы ықпал
бойынша тозу.
Физикалық тозу-бұл пайдалану,тарату құрғақ иістену,жарылу тот басу
немесе ғимарат құрылысының ақаулықтары барысындағы тозу.мұндай тозудың
турлерін қайта жаңартуға да болады,жаңартылмау мүмкін.
Функционалдық (моральды) тозу-салдарынан технологиялық шешімдердің
пайдаланған материалдары мен құрылыстары құнының жоғалуы,функционалдық тозу
болып табылады.
Функционалдық тозу ғимаратқа пайдалынылған шешімдерден, материалдар
және құрылыс сапасының кемшіліктерінен туады.
Сыртқы ықпал бойынша тозу-сыртқы ықпал арқылы тозу деп сыртқы ортаның
ықпал ету салдарынан функционалдық жарамдық төмендеуін айтады,бұл
жылжымайтын мүлік иесі үшін түзетілмейтін фактор.Сыртқы ықпал арқылы
тозудын бірнеше себептері болуы мүмкін,
Мысалы:жалпы томендеу,жылжымайтын мүлік иесінің қызметіне байланысты
емес салалар.
Физикалық тозуды есептеу әдістемесі тозудың екі түрін айқындайды:
жойылатын және жойылмайтын.
Жойылмайтын – кемістіктерді жою үшін шығынның құны қосылған құннан
артатын болса.
Жойылатын – жөндеуге кеткен шығындар қосылған құннан аз болса.
Физикалық тозу ғимарат элементтерін қарау жолымен анықталады.
Ғимрат пен құрылыстың тозуын анықтаған кезде бағалаушылар 2000 жылғы 17
сәуірдегі №70 ҚР Әділет Министрлігінің тіркеу Комитетінің Төрағасының
бұйрығымен бекітілген Жылжымайтын мүлік тозуын анықтауға арналған
ережелерге сүйенеді.
Салыстыру әдісі: Ұқсас сатылатын объектілерді анализдеу және сәйкес
түзетулер жасау үшін бағаланатын объектімен салыстыруда негізделетін әдіс,
сатуларды салыстыру әдісі деп аталады. Осыдан келетіні бұл әдіс орын басу
әдісіне негізделген. Салыстырмалы әдістің келесі әдістемелері танылады:
1. Сатуларды салыстыруды анализдеу әдісі жылжымайтын мүлік құнын
жуырда сатылған объектілерді сатылатын объектімен айырмашылықты
ескере отырып,сәйкес түзетулерді орындағаннан кейін салыстыру.
2. Нарықтық ақпарат әдісі бағаланатын объектінің орналасқан орнын
ескеріп құрылған жылжымайтын мүлік нарығында сұраныс пен ұсыныс
туралы ақпаратты анализдеу арқылы жылжымайтын мүлік объектісінің
құнын анықтау.
Берілген әдіс процедурасының негізгі этаптары:
1. сәйкес нарықта жуырда сатылған ұқсас объектілер сұрыпталады.
мәміле туралы ақпаратты тексеру.
2. Нарықта сатылған немесе сатылатын объектілермен бағаланатын
объектіні салыстыру. Бағаланатын объектінің бағасын түзету.
3. Салыстырмалы сипаттамаларды анализдеу жолымен бағаланатын
объектінің құнын анықтау.
Табыстық әдіс: Келешекте жылжымайтын мүлікті пайдаланудан күтілетін
табысқа негізделген, жылжымайтын мүлік объектісінің құнын анықтау табыстық
әдіс болып табылады.
Табыстық әдіспен мүлікті бағалаған кезде 3 негізгі әдісті ерекшелеуге
болады.
1. Валдық рента әдісі. Валдық рента мультипликаторын қолдану
әдістемесі, жылжымайтын мүлікті сату бағасымен және оны жалға беруден
алатын табыстан байланыстың бар болуына негізделген. Валдық рента
мультипликаторы – бұл, сатылатын бағаның потенциалды немесе анық валдық
табысқа қатынасы.
Нарыққа байланысты валдық табыс жылдық немесе айлық есептеуде қаралады.
Бұл әдіс нарық экономикасы бар батыс елдерде бір жанұялы тұрғын үйлерді
бағалау үшін қолданылады.
2. Тура капитализацияның әдісі. Табысты капитализациялау дегеніміз -
жылжымайтын мүлікті иеленуден келешектегі табыстардың ағымдық құнын алу.
Жылжымайтын мүліктен капитализациялық табыс, жылжымайтын мүліктен ағымдық
құнын бағалаумен бірдей.
Капитализациялық әдістерде базалық түсініктерге таза операциялық табыс
(ТОТ) және капитализация ставкасы (К) жатады. Бұдан жылжымайтын мүлік құны
(Қ) мына формула бойынша есептелінеді: Қ=ТОТК.
Егер құнды анализдегенде біржылдық табыс қолданылатын болса, бұл әдіс
тура капитализация әдісі деп аталады. Ал келешектегі табыстарды
қолданылатын болсақ, сонда бұл әдісті ақша айналымын дисконтирлеу деп
атайды.
Таза операциялық табыс – операциялық шығындарды және резервтерді
шегергеннен кейін, бірақ ипотекалық кредит бойынша қарызды төлегенге дейін
және амортизациялық салымдарды есептеп, бағаланатын жылжымайтын мүліктен
алынатын күтілген таза жылдық табыстан алынатын шама.
3. Табыстарды капитализациялау әдісі. Бұл әдісте бір жыл үшін табысты
капитализациялау бірыңғай ставкасын қолданып, математикалық әдіспен құнын
анықтау.
Табыстық әдіспен бағалағанда негізгі этаптар мыналар болып табылады.
1. Салыстыратын объектілердің жалға беру нарығында ағымды ставка
және тарифтерді анализдеу негізінде валдық потенциалды
табысты бағалау. Бұл көрсеткіш оптималды немесе нарықтық
ставка деп аталады.
2. Бағаланатын жылжымайтын мүлік динамикасына қатысты, жалға
беруден жоғалтуларды бағалау нарықты анализдеу негізінде
өткізіледі.
Табыстық әдіспен объектінің құнын анықтау. Құрылыстарды бағалауға
арналған бағалау нормалар жинағына сәйкес қайта құру құнының үлкейтілген
көрсеткіштер негізінде жылжымайтын мүлік объектісінің базалық құны
анықталады.
Түзету коэффициенті – ғимарат және құрылыстардың жобалау шешімі және
құрылымдық сипаттамаларына сәйкес құнының өзгеруін есепке алатын
коэффициент.
Бағалау жұмыстарын жұргізу үшін бағалау заңдарынна сүйену керек.
Бағалау Заңда мынадай негізгі ұғымдар пайдаланылады:
- тапсырыс беруші –бағалаушының қызметтерін тұтынушы жеке немесе заңды
тұлға.
- өзге құн – нарықтық құннан басқа, бағалау обьектісінің өзге құны
(баланстық, қалдық және басқа құн);
- бағалау әдісі – бағалау обьектісінің нарықтық және өзге құнның
белгілеу үшін пайдаланылатын заңдық, қаржы экономикалық ұйымдастыру
техникалық сипаттағы іс-қимыл жиынтығы;
- бағалау қызметі – бағалау қызметін субьекілері және жүзеге асыратын,
егер заңдарда өзгеше көзделмесе, бағалау обьектісіне қатысты белгілі бір
күнге нарықтық немесе өзге құнын белгілеуге бағытталған кәсіпкерлік қызмет;
- бағалау обьектісі - өздеріне қатысты бағалау қызметі жүзеге асырылуы
мүмкін азаматтық құқықтар обьектілері;
- бағалау туралы есеп тапсырыс берушіге берілетін, бағалау жөніндегі
жұмыстардың нәтижесі туралы бағалаушының уәкілетті орган белгіленген нысан
бойынша және осы заңның талаптарына сай келетін жазбаша хабарламасы;
- бағалаушы – бағалау қызметін жүзеге асыруға лицезиясы бар жеке немесе
заңды тұлға.
- қайтадан бағалау – бір жағынан бағалаушымен немесе тапсырыс беруші
және екінші жағынан үшінші бір тұлға арасында бағалау нәтижелері бойынша
туындаған даулардың салдарынан бағалау обьектісін нарықтық немесе өзгеше
құнын белгілеу;
- бағалау қызметі саласында нормативтік құқықтық актілер – бағалау
қызметі субьектілерінің бағалау жөніндегі жұмыстардың орындалу сапасына,
пайдаланылатын бағалау принциптер әдістеріне, бағалау жөнінде есептердің
мазмұны мен нысанына қойылатын талаптарды қолдану жөніндегі актілер ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Жер – бұл еліміздің негізгі байлығы, халықтардың әлеуметтік
–экономикалық қолайлығының негізі,ауыл шаруашылығында өндірістің негізгі
құралы және халық шаруашылығының барлық салаларын дамытудың түпкілікті
базасы болып есептеледі Жер мәңгі және басқа құралдармен алмастыруға
келмейтін өндіріс құралы. Егер де басқа өндіріс құралдарын қажеттілікке
қарай қанша да және қашан да өндіруге болса, жердің көлемі шектелген, ол
ұдайы өндіріске келмейді. Жердің бұл ерекшелігінен мынадай маңызды бір
тұжырым туындайды: ол әрқашанда аса құнтты және ұқыпты пайдаланылуға
тиісті. Жердің өндіріс құралы ретіндегі тағыда бір ерекшелігі орнының
тұрақтылығы. Басқа жылжымалы өндіріс құралдарына қарағанда ол тұрған
орнында ғана пайдаланылады. Жердің осы ерекшелігінен туындайтын тағы бір
тұжырым: ол, жылжымайтын мүлік ретінде өзімен үзілмес байланыстағы өндіріс
құралдарымен бірге, нарықтық келісімдердің объектісі болып табылады. .
Нарықтық экономика жағдайында жер тек жылжымайтын мүлік объектісі ғана
емес, табиғи ресурсы, өндіріс құралы кеңістік базисі.
Нарықтық экономика жағдайындағы жер ресурстарын басқару мәселесі жер
қатынастарын реттеуге, жер нарығын қалыптастыруға, жерді тиімді пайдалану
мен қорғауды қамтамасыз етуге бағытталған құқықтық, экономикалық және
ұйымдық-техникалық шаралар жүйесін қамтиды.
Жер заңдарына тоқталатын болсақ жер Қазақстан Республикасының
Конституциясымен қорғалады. Қазақстан Республикасының Жер Кодексі 2001
жылдың 24 қаңтарында қабылданған Жер туралы заңның орнына, 2003 жылдың 20
маусым айын-да енгізілді. Жалпы алғанда екі құжаттың мазмұндары ұқсас.
Дегенмен, екінші бөлімнің 3, 5, 9, 10, 20 және 21 тарауларында айтарлықтай
жаңашылдықтар байқалады.
Қазақстан Республикасының жер заңдарының міндеттері жерді тиімді
пайдалану мен қорғау, топрақтың құнарлығын қалпына келтіру, табиғи орта-ны
қалпына келтіру, сақтау. Шаруашлық жүргізудің барлық нысандарын тең дамыту
үшін жағдай туғызу, азаматтар мен заңды тұлғаларды жерге құқығын қорғау,
жылжымайтын мүлікнарығын жасау мен дамыту жер қатнастары са-ласында
заңдылығын нығайту мақсатында жер қатнастарын реттеу болып табылады.
Қазақстан Республикасының жер заңдары мынадай принциптерге бөлі-неді:
1. жер табиғи объект, ҚР халқының өмірі мен қызметінің негізі ретінде
сақтау;
2. жерді тиімді пайдалану ды қамтамасыз ету;
3. экологиялық қауіпсіздікті қамтамасыз ету;
4. жерді нысаналы пайдалану;
5. ауылшаруашылыққа арналған жерлердің басымдылығы;
6. жердің жай- күйі туралы ақпараттың ашық болуы;
7. жерді пайдалану мен қорғау жөніндегі шараларды мемлекет қолдау;
8. жерге келтірілетін залалдың алдын алу немесе зардаптарын жою;
9. жерді пайдаланудың ақылығы, принциптерге негізделген;
Жер туралы мәселе, бұл – қоғамды толғандыратын басты мәселе және қай
кезеңде болса да барлық мемлекеттер үшін халық тағдырына әсер етуші
факторлардың бірі болып есептеледі.
Тәуелсіздік жылдары республикада жерді қайта құру жаңа жер құрылысын
құруға әкелді, жер қатынастарының сипаттамасында негізгілер мыналар болды:
жерге мемлекеттік монополияны жою және кейбір жер санаттарына жеке
меншікті енгізу;
жерді ақылы пайдалануға көшу, жерді сатып алуға және пайдалануға
төлемдерді енгізу;
жерде шаруашылық жүргізудің барлық нысандарын тең құқықты дамыту үшін
жағдайлар туғызу;
жылжымайтын жер нарығын құру және қалыптастыру.
Жер қатынастарын қайта құру оларды жүзеге асырудың әрбір кезеңіне
қарай тиісті нормативтік құқықтық актілермен қамтамасыз етілді.
Жер құнының әділ бағасы, экономиканың дұрыс жұмыс істеуі мен дамуының
маңызды шарттарының бірі болып табылады.
Жер құқығы қатынасының өзгеруі, жылжымайтын мүлік объектісі ретіндегі
жер учаскесінің заңнамалық анықтамасы, нарықтық экономика шарттарына, яғни
оның құқықтық және фискальды бөлігіне сәйкес келетін жер кадастрын құруды
қажет етеді.
Жер учаскілерінің кадастрлық құнының республика қалалары үшін маңызы
зор. Атап айтқанда, жер учаскілерінің кадастрлық құны туралы дұрыс ақпарат
алу үшін, жер бағасы бойынша қатынастар мен әдістерді жетілдіру қажет.
Осы жағдайларға сәйкес дипломдық жұмыс ұсынылып отыр.
Тапсырмаға сәйкес дипломдық жұмыс бес бөлімді қамтиды:
Дипломдық жұмыс Көкшетау қаласы бойынша жер учаскілерінің бағалық
құнын анықтау тақырыбы бойынша жасалды.
Бірінші бөлім: жер учаскелерінің бағалық құнын анықтау бойынша
теоретикалық негізден тұрады.
Екінші бөлім: бағалау объектісінің сипаттамасын қамтиды.
Үшінші бөлім: бағалау объектісінің, бағалық құнын анықтау ұсыныстарын
көрсетеді
Төртінші және бесінші бөлімдер қоршаған ортаны қорғау және еңбек қорғау
бөлімдерінен тұрады.
Тұсіндірме ұғымдар
Жер – Қазақстан Республикасының егеменділігі белгіленетін шекті
аумақтық кеңістік, табиғи ресурс, жалпыға ортақ өндіріс құралы және кез
келгкен еңбек процесінің аумақтық негізі;
Жер қоры – Шаруашылық жүргізу,жеке меншік , иелену және пайдалану
обьектісі болып табылатын белгілі бір территория көлеміндегі барлық жер;
Жер категориялары (санаттары) – негізгі мақсаттылығына және белгілі бір
пайдалану және қорғалу режиміне қарай ерекшеленетін елдің жер қорының
бөліктері.
Төлемақының базалық ставкасы – Мемлекет жер учаскесіне жеке меншік
құқығын берген кезде немесе уақытша өтеулі жер пайдалану құқығын сатқан
кезе оның кадастрлық (бағалау) құнын анықтауға арналған жер учаскесінің
нормативтік бағасы;
Уақытша жер пайдаланушылар – жер пайдалану құқығы белгілі бір мерзіммен
шектелген тұлғалар;
Мемлекеттік жер пайдаланушылар – мемлекеттік республикалық және
коммуналдық заңды тұлғалар;
Жер үлесі – жер учаскесіне құқықтар мен міндеттерге басқа тұлғалармен
бірге қатысудың Кодексте және Қазақстан Республикасының өзге де заң
актілерінде белгіленгнен тәртіппен және жағдайларда бөлініп шығарылуы
мүмкін сан жағынан айқындалған үлесі;
Жер құқығы қатынастары – жерге меншік құқығын және өзге де құқықтарды
жүзеге асыра отырып, жер ресурстарын басқаруға, жекелеген субъектілерге жер
учаскелерін бекітіп беруге байланысты жерді пайдалану мен қорғау жөніндегі
құқықтық қатынастар;
Жер ресурстары – қоғамдық материалдық, мәдени және басқа да қажеттерін
қанағаттандыру үшін шаруашылық және өзге де қызмет процесінде
пайдаланылатын немесе пайдаланылуы мүмкін жер;
Жер кадастры – жер туралы мәлметтер жүйесі, мемлекеттік кадастрдың
құрамдас бөлігі;
Жер учаскесі – Кодексте белгіленген тәртіппен жер қатынастары
субъектілеріне бекітіліп берілетін, тұйық шекара ішінде бөлінген жер
бөлігі;
Жерді жалдау төлемақысы – уақытша өтеулі жер пайдалану төлемақысы;
Жер учаскелерінің нысаналы мақсатының жіктемесі – аумақты аймақтарға
бөлуге сәйкес учаске аумағын және онда орналасқан үйлер мен ғимараттардың
(үй-жайлардың) функционалдық мақсатының (пайдаланылуының) үлгісі мен түрі
бойынша жер учаскелерінің мақсаты пайдалану түрлерін топтастыру;
Өзіндік қосалқы шаруашылық – ауылдық жерде және қала маңындағы аймақта
орналасқан жер учаскесінде өз қажеттерін қанағаттандыруға арналған қызмет
түрі;
Жер қатынастарының объектісі – Қазақстан Республикасы аумағының
шегіндегі бүкіл жер, онда не орналасқанына және олардың жекелеген
субъектілерге бекітіліп берілуінің құқықтық негіздеріне қарамастан желеген
жер учаскелері, сондай-ақ жер учаскелері мен жер үлестеріне құқықтар;
Топырақ қабаты – жердің құрғақ үстіңгі қабаты, тек өзіне тән құрылымы,
құрамы мен қасиеттері бар ерекше табиғи түзілім;
Шартты жер үлесі – таратылған немесе қайта ұйымдастырылған ұжымшар
мүшелерінің, мемлекеттік емес болып қайта құрылған мемлекеттік ауыл
шаруашылығы ұйымдары қызметкерлерінің, сондай-ақ Кодексте аталған өзге де
тұлғалардың сандық тұрғыдан анықталған үлесі, оған сәйкес аталған
ұйымдардың жер пайдалану құрамында бұдан бұрын болған жер учаскелерін
құқықтар беру жүзеге асырылады немесе Кодексте көзделген өзге де құқықтар
іске асырылады.
Жерге орналастыру – жер заңдарын жүзеге асыруға, жер қатынастарын
реттеуге, жердің ұтымды пайдаланылуын және қорғалуын ұйымдастыруға және
жағымды экологиялық ортаны қалыптастыруға бағытталған шаралар жүйесі.
Жер категориялары (санаттары) – негізгі мақсатталғанына және белгілі
бір пайдалану және қорғалу режиміне қарай ерекшеленетін елдің жер қорының
бөліктері.
Шартты белгілер – жерге орналастыру схемалары мен жобаларының
элементтерін топографиялық пландар мен карталарда бейнелеуге қолданылатын
белгілер жүйесі.
Орташа қашықтық – жерге орналастырулық есептерде қолданылатын шама. Бұл
көрсеткіш шаруашылықтың ішінде жүкті тасымалдаудың орташа қашықтығын
сипаттайды. Оның шамасы жер учаскелерінің ауданы мен сол учаскеге дейінгі
қашықтық ескеріле отырып анықталады.
Жерді қорғау – жерді ауыл шарушылық және басқа айналымнан негізсіз
шығаруға, жердің сапасына теріс әсер ететін процестерге қарсы бағытталған
ұйымдастыру-шаруашылық, техникалық, мелиоративтік, құқықтық және
экономикалық шаралар кешені.
Эрозияға қарсы шаралар кешені – жерді эрозиядан қорғау жөніндегі іс-
қимылдар жүйесі.
Қысқартылған сөздер және белгілер
Қ Р – Қазақстан Республикасы
А.Б. – Ақшалай бірлік
Ж.Ж. – Жыртылған жер
с.і – Соның ішінде
ЖШС – Жауапкершілігі шектеулі серіктестік
КС - Комондиттік серіктестік
АШ – Ауыл шаруашылық
С.қ – Соған қарамастан
Т.б – Тағы басқалары
ЖК – Жер кадастры
ЖО – Жерге орналастыру
ЖҚ – Жер қорлары
КК – керек (Болуы керек)
тг – теңге
га – гектар
МЖК – Мемлекеттік жер кадастры
см – сантиметр
М – Масштаб
1 Әдебиетті шолу
Қазақстан Республикасы мол жер ресурстарына ие. Біркелкі мемлекеттік
жер қоры 272,5млн.га құрайды. Мемлекеттік жер қоры 14 облыс және 2 қала
(Астана және Алматы) арасында бөлінген.Республика территориясында 8 табиғи-
шаруашылық аумақ пен 2 табиғи-шаруашылық облыс бөлініп отыр. Жерлердің көбі
шөл (112,2 млн.га), шөлейт (37,3 млн.га) және дала (62,4 млн
га)аумақтарында.Барлық жер қоры жеті санатқа бөлінеді,оның 34,4%-ауыл
шаруашылық мақсатындағы жерлер, 43,9%-ы-мемлекттік қордағы жерлер,7,5%-ы-
елді мекендердің жерлері, 4,1%ы-өнеркәсіп,көлік,байланыс,қорғ аныс және өзге
де ауыл шаруашылығы мақсатындағы емес жерлер, 4,0%-ы-орман, 1,3%-ы-су
қорлары, 0,55%-ы-ерекше қорғалатын табиғи аумақтардың жерлері. Республикада
161 әкімшілік аудан бар, қалалар мен поселкелердің саны -302, ауылды елді
мекендердің саны -7164. Республикамыздың табиғи шаруашылық жағдайы бірдей
емес және әкімшілік бөлімдері көп.
Осы жер қорларын ұтымды және тиімді пайдалану-халық шаруашылық маңызды
мәселесі. Ол халық шаруашылық салалары арасында жерді дұрыс үлестіруді,
қоғамға керек ауыл шаруашылық маңызды мәселесі. Ол халық шаруашылық
салалары арасында жерді дұрыс үлестіруді, қоғамға керек ауыл шаруашылық
өнімді толық алуды, топырақтың құнарлығын сақтау және жүйелі түрде
жоғарлатуды көздейді. Осы мәселені шешу үшін жер кадастырын, толық, қомақты
жүргізу керек. Ұйымдастырушаруашылық қызметін атқара отыра, мемлекет жер
иесі және аумақтық басымдылық құқығын тұтқасы ретінде біріңғай жер қорын
басқаруды жүзеге асырып, жер кадастырына ерекше мемлекеттік мәнділік
беріледі.
Мемлекеттік жер кадастрын жүргізу, жерді үлестіру, жерлерді пайдалану
мен қорғауды және жер ресурстарын басқарудың өзгеде функцияларын бақылауды
ақпараттық жағынан қамтамассыз ету мақсатымен жердің жай-күйін жүйелі
қадағалап отыруға, ондағы болып жатқан өзерістерді анықтау мен оларды
бағалау жер мониторингінің мазмұнын құрады.
Негізгі кадастырдың мақсаты-кадастірленгшен жер учаскесі, аудан, облыс
жерлерінің табиғи, құқықтық, шаруашылық жағдайы туралы алғашқы мәліметтерді
алу.Мұнда алқаптардың көлемі, құрамы, сапалық сипаттамасы, жерлердің
пайдалануы, шығындар және тағы басқа мәліметтерден тұратын құжаттар,
материалдар жинақталып, олардың толықтығы талданады. Керек болған жағдайда
толық және сенімді мәліметтерді алу мақсатымен қосымша жұмыстар орындалып,
материалдар түзетіледі.
Жалпы түрде жер кадастырына келесі әрекеттер тән:
1. Жерлерді есепке алу;
2. Жерлерді баяндау;
3. Жерлерді бағалау;
Жерлерді есепке алуда алқаптардың кеңістік жайы, олардың көлемдері,
құрамы және сапасы анықталады;
Жерлерді баяндауда олардың жаратылыс-тарихи және экономикалық
қасиеттері анықталып жазылады;
Жерлерді бағалауда жердің өндіріс құралы ретінде құндылығы және
пайдалылығы анықталады;
Жерлерді тиімді пайдалану мен қорғау барысын мемлекеттік бақылау
мақсатымен республикамызда жер қорларын басқару жөніндегі Агенттік
құрамында Мемлекеттік инспекциясы құрылды.
Мемлекеттік бақылаудың міндеттері жер заңдарының тиісінше атқарылуына,
мемлекеттік органдардың, заңды тұлғалардың, азаматтардың жерді ұтымды
пайдалану мен қорғау жөніндегі шараларды орындауын қамтамасыз етуге саяды.
Өздерінің құзіретті шегінде жерді пайдалану мен қорғау мәселелері
жөніндегі мемлекеттік бақылауды жүзеге асыратын органдардың нұсқаулары
барлық жер учаскелерінің меншік иелері мен жер пайдаланушылар үшін
міндетті. Жерді пайдалану мен қорғауға мемлекеттік бақылауды жүзеге асыру
тәртібін Қазақстан Республикасының Үкіметі белгілейді.
Кадастр мәліметтері, бірінші кезекте жерді тіркеу мәләметтері
мемлекетпен тек қана жер қорын басқаруды әрі қарай дамыту мүлдесінде емес,
сонымен қатар жерге ресми мемлекеттік меншікті жүзеге асыру, қорғау
мақсатында, сондай-ақ жер пайданушылар, иеленушілердің құқықтарын қорғауда
қолдаланады. Сондықтан, жер кадастры мәліметтерінің экономикалықпен қатар,
құқықтық та маңызы зор.
Кадастрлық мәліметтердің көп мәні жерлерді мемлекеттік және қоғамдық
қажеттіліктер үшін бөліп беруде аз емес. Халық шаруашылық қоғамдық
мүдделер жағынан қарағанда осы мақсаттар үшін бірінші кезекте ауыл
шаруашылығында пайдарлануға жарамсыз немесе аз жарамды, сондай-ақ
мәселелерді шешуге жер қоры пайдалану, үлестіру, нақтылы жай-күйі, сондай-
ақ ауыл шаруашылық алаптардың өнімділігі туралы мәліметтердің керектігі
туындайды. Сөйтiп, бұл мәлiметтер жердi бөлiп берудiң ең қолайлы жолын
негіздеу үшін қажет.
Қазақстан жерлері мемлекеттік және жеке меншікте болғандықтан, оған
барлық жер қорының табиғи, құқұқтық, шаруашылық жайы туралы мәліметтер
қажет. Эканомикалық тұрғыда жерді өндірістің ең басты құралы ретінде есепке
алу, бағалау туындайды. Мемлекеттің даму жоспарларын, бағдарламаларын,
болжамдарын ғылыми негіздеп құру үшін оның материалдық мүмкіндіктерін білу
қажет. Осы жағдай материалдық, табиғилық қорларын (соның ішінде әсіресе
жердің маңызы зор) есепке алу қажеттілігін есептейді.
Мемлекет жердi кәсiпорындарына, мекемелерге, ұйымдарға, азаматтарға
пайдалануға, иеленуге беретiндiктен кадастрлық мәлiметтер жерлердiң
нысаналы, ұтымды пайдалануын, қорғалуын мемлекеттiк тұрғыда бақылауды
жүзеге асыру ушін керек.
Өндiрiстiң дамуы мен оның төнірегiне табиғи қордын шоғырлану үлесi өсе
бередi де, сөйтiп экономикалық, әлеуметтiк, технологиялық, биологиялық
процестердiң өзара байланысы кушейе түседi. Өндiрiс тек қaнa материалдық
игiлiк жасаумен шектелмей, қоршаған ортаны қорғау, табиғатта экологиялық
тепе-тендiгiн сaқтay тиiс. Осыған байланысты табиғат қорларын, соның iшiнде
жер қорларын қорғау ең бiр маңызды халық шаруашылық мәселе, сондықтан оған
мемлекеттік назар аударылады.
Сол шаралардың iшiнде ең маңыздылары болып топырақтардың құндылығын
арттыру, су және жел эрозиясынан, қайта тұзданудан, қорғаудан, өнеркәсіп
тастандыларымен ластанудан сақтау және жерлерді бастапқы қалпына келтiру
шаралары болып табылады. Бұл мәселелердi шешу үшiн елiмiздiң жер қорларының
сапалық жай-күйi туралы толық, сенiмдi ақпарат жинақталуы және болуы керек.
Жекелеп салық салу мәселесi де жеке табиғи-экономикалық аймақтар
бойынша жерлердiң сапасын есепке алу, бағалау керектігін талап етедi.
Кадастрлық мәлiметтер жерлердiң жай-күйiн жақсарту, оларды пайдалану
бойынша шараларды жоспарлау үшiн де керек.
Мемлекет жер пайдаланушыларды топырақтардың құнарлығын арттыру бойынша
нәтижелi шараларды жүргiзуге, оларды жер және су эрозияларына қарсы
жургiзiлген, ұйымдастыру-шаруашылық, агротехникалық, гидротехникалық
шараларды жүзеге асыруға, сондай-ақ тұзданудың, ластанудың, батпақтанудың
және басқа да жерлердiң жай-күйiн төмендететiн процестердiң алдын алу
кешенiн жүзеге асыруды талап етедi. Бұл шаралар жүзеге асыру жер
алқаптарының сапалық жай-күйiн жан-жақты зерттеу және есепке алуға
негізделеді.
Жер кадастрының шаруашылық әрекеттi талдау, ауыл шаруашылық
кәсiпорындардың жерлерiн нәтижелi пайдалануда көп маңызы бар. Осыған
байланысты ауыл шаруашылық алаптардың жай-күйiн және көлемдерiн ескеру,
олардың өнiмдiлiгiн салыстырмалы бағалау, жеке дақылдарды өндiру
нәтижелігіне жер салығын, жалға төлем алу шығындарын өтеу соммасын
белгiлеуде маңызы өте зор.
Сонымен, қазiргi уақытта жер кадастрының мiндеттерi кәдiмгiдей кең және
жауапкершiлiктi. Олар Қазақстан Республикасының жер қорларын ұтымды және
нәтижелi пайдалану - мемлекеттiң және барлық жер пайдаланушылардың
мүдделерiн айқындайды. Бұл мемлекеттiк жер кадастрының халық шаруашылықтық
маңызға ие екенін айғақтайды.
Қазақстандағы жер кадастрының мақсаттары мен арнаулы оның мiндеттерiн
және мазмұнын айқындайды. Кадастр жүйесiнiң бiрлiгi өз кезегiнде қолданатын
әдiстемелердiң бiрдейлiгiн және барлық деңгейде сәйкестi тәртiпте
жүргiзуiн, жеке әp учаскесiнен бастап, жалпы мемлекеттiк дәрежеде болғанын
қажет етедi. Мемлекетке есепке алудың бірінғай жүйесiн ұйымдастыру
мемлекеттiк жоғарғы басқару органдарының мiндеттi болғандығынан, сол
органдар жер кадастрының мазмұнын және жүргiзу тәртiбiн белгiлейдi.
Жер кадастрының мазмұны және оны жүргiзудiң белгiленген тәртiбi
елiмiздiң барлық аймақтарына мiндеттi. Мемлекеттiк жер кадастрының
объектiсi Қазақстан Республикасының барлық мемлекеттiк жер қоры болып
саналады. Мемлекеттiк жер кадастры осы қордың толық саны және сапалық
сипаттамасын беруге және жерлердiң табиғи, шаруашылық, құқықтық жағдайы
туралы дұpыc, қажетті мәліметтер жиынтығынан тұруға тиісті.
Казақстан Республикасы Yкіметі белгiлеген қаулысы бойынша мемлекеттiк
жер кадастры Казақстан Республикасының табиғи, шаруашылық құқықтық жағдайы
туралы, жер учаскелерiнiң орналасқан жерi, көлемi мен шекарасы, олардың
сапалық сипаты, жер учаскелерiнiң есепке алуы мен бағалануы туралы
мәлметтердің, өзге де мәлметтердiң жүйесi болып табылады.
Жер кадастырын жүргiзудiң ең маңызды шартты кординаттардың,
биiктiктердiң, картографиялық проекциялардың, классификатор, код, кipy және
шығy форматтардың бiрыңғай мемлекеттiк жүйесiн қолдану жолымен ақпаратты
өзара сәйкестендiру принципiн қамтамассыз ету болып табылады.
Кадастр мәлiметтерi топографиялық-геодезиялық, аэроғарыштық,
картографиялық, жердi үйлестiру инвентаризациялық, топырақтық,
геобатаникалық, бағалаулық және басқа зерттеу мен iздестiру жұмыстарын
жүргiзу арқылы қалыптасады. Кадастр мәлiметтерiн есепке алу, сaқтay бiрлiгi
белгiленген тәртiппен жер құқығы қатынастары субъектiлерiне бекiтiлiп
берiлген, тұйық шекарада белiнген жер учаскесi болып табылады.
Кеңес кадастірiнде есепке алудың негiзгi бiрлiгi болып жер пайдалану
табылады. Кәзiргi қабылданған есепке оқу тәртiбiнiң айырмашылығы есепке
алудың және бiрлiгiне жер учаскесiн қосу. Бұның себебi жер реформасын
жүргізу нәтижесінде жерді мемлекеттік заңды тұлғалармен қaтap азаматтар мен
мемлекеттiк емес заңды тұлаларда пайдаланушы және иеленушi субъектiлерi
болып саналады. Сонымен қaтap жаңа жағдайда басқа есепке алу бiрлiктерiн
қолдануда жер кадастрлық квартал, жер пайдалану және иеленетiн жер, аудан,
облыс деп қолданған дұрыс.
Кадастрде әp жер учаскесi үшiн физикалық сипаттамалары келтiрiледi.
Олар учаскенi кеңiстiкте бөлiп көсетедi, оның орнын, мөлшерiн анықтауға,
сондай - aқ жердi құндық бағалауға мүмкiндiк бередi. Жер учаскелерi туралы
мәліметтер жер кадастрлық карталарда да келтіріледі, оның кадастрлық
нөмері, орны, шекарасы, жазулары айқындалады.
Мәлiметтер тиiстi әкiмшiлiк аудан деңгейiнде жинақталады. Онда
учаскенiң кадастрлық нөмipi, жеке немесе занды тұлға аты, атқарушы
органдардық хаттамалары, орны, мөлшерi, бағалық құны, нысаналы арналуы,
бөлiнуi, бөлiнбеуi, сервитут, пайдалануы женiнде шектеу туралы мәліметтер
көрсетiлiп сақталынады. Бұл мәліметтерi меншiктеу турлерi, жер санаттары,
аудандар, облыстар, қалалар, республика бойынша жүйеленедi.
Жер кодексiне сәйкес Қазақстанда мемлекеттiк жер кадастыры келесi
құрамдық бөлiктерден тұpaды: жер учаскелерiн тipкey, жерлердi есепке алу,
топырақтарды бонитеттеу, жердi экономикалық бағалау. Бiрыңгай мемлекеттiк
жер қоры мемлекет меншiгi болып ол жер учаскелерiн пайдалану, иелену
құқығын бергендiктен жердi қалай пайдалануы заңды түрде рәсiмделiп, ал жер
учаскелерi белгiлi территория жылжымайтын мулiк ретiнде белгiлi тәртiпте
тiркелуi керек. Бұл қызметтi жер учаскелерiн мемлекеттiк тіркeyi өткiзедi.
Оның мәлiметтерi жердiң белгiлi көлемiн, нақты жеке немесе заңды тұғалардың
пайдалануы үшiн негiз болып табылады.
Есепке алуда жер мөлшер, кеңiстiк орналасуы сапалық жай - күш
пайдалануы бойынша сипатталады. Есепке алудағы тіркey мәмiметтерi әp
нақтылы пайдаланушының, иеленушiнiң жер учаскенiң мөлшерлерiн жазу негiзiн
қалайды. Мемлекеттiң бос жерлерi олардың орындары бойынша жеке орналасқан
жер моссивтері ретінде есепке алынады.
Есепке алуда табиги қоp және өндiрiстiк ұрал ретiнде жердiң санымен
қатаp сапалық көрсеткiштерi анықталады. Топырақ тардың табиғи қасиеттерi
бiрдей болмайтындықтан оларды салыстырмалы түрде бағалау қажет болады,
былай айтқанда топырақтарды бонитеттеу керек. Жерлердi тіркey, есепке алу
жөнiндегi мәлiметтер жеке учаскелердің топырақтарын бонитеттеуде бастапқы
ақпарат болып келедi. Жердiң сапасы табиғи факторлармен шектелмей,
экономикалық жағдайларға тәуелдi болады. Сондықтан, жердi өндiрiс құралы
ретiнде экономикалық бағалау керектiгi пайда болады. Осы бағалаудың
мәлметтерi тіркey, есепке алу және бонитеттеу мағлұматтарына сүйенедi.
Кадастырлық құжат негiзгi және қосымша деп бөлiнедi. Негізгi құжaт
рәсімінің тізімін, сол құжaттapғa кіретін мәліметтер құрамын жер қорларын
басқару Агенттiгi жасайды. Қазақстан Республикасы үкіметінiң "мемлекеттiк
жер кадастырын жүргiзу тәртiбi" туралы қаулысы бойынша негiзгi жер
кадастрлік құжaттapына мыналар жатады:
• Жер учаскесiнiң жер кадастырлық ici;
• Ауданнық мемлекеттiк жер кадастырлық кiтабы;
• Жер кадастырлық картасы.
Тиiстi жазулардың заңды негiзi ретiнде құжаттар жерлердiң барлық
санаттары бойынша кадастрлық құaттapды жүргiзу тәртiбiн белгiлейдi. Ол
құжаттар Қазақстан Республикасы Үкіметінің қаулысы, атқарушы органдарының
шешімдері.
Жер кадастрында тағы арнайы есептiк құжат жүргiзiледi, ол текстік
құжатқa жатады. Оған қосымша картограммалар, диаграммалар, жоспарлы
картографиялық материалдар тiркеледi. Жер кадастрының әp сатысында жер
учаскесi, кәсiпорын, аудан, облыс, республикалық мәлiметтер бойынша белгiлi
байланысы бар тиiстi құжаттар толтырылады. Қосымша кадастрлық құжатта
негiзi жер кадастрлық құжaттa бар материалдарға қосымшалар және
түсiнiктемелер келтiрiледi. Мағлұматтарды алу және кадастрлық құжатты
толтыру үшiн алгашқы құжаттық мәлiметтерi пайдаланылады. Оларға түcipy және
зерттеу, жоспарды түзету материалдары, тугендеу, жерді үлестіру, орманды
үйлестiру, меллиорация және тағы басқа мәлiметтер жатады. Жер кадастрының
құжаттардың және материалдардың, жұмыстардың түрлері.
Жер учаскелерiн тіркey - зандық және нормативтiк құжаттар, жер
учаскелерiне құқықтарды рәсiмдеу және табыстау тәгтiбi, құжаттардың pәсімі,
жерлердi бөлiп беру, шекараларды, аудандарды, алқап құралдарын, бөлiнуi,
ауыртпалықтарын және пайдаланудағы басқа шектеулердi анықтау,
картографиялық жұмыстap;
Жерлердi есепке алу - тіркey мәлiметтерi, есепке алу және есеп беру
құжаттары, картографиялық материалдар, бонитеттеу, жерлердi бағлап алу
мәлiметтерi, жер учаскелерi, санаттары, алқап түрлерi, құқық субъектiлерi
бойынша есепке алуды жургiзу;
Жерлердi бағалау - жерлердi аймақтау, топырақтарды жерлердi бағалау,
жерлердi есепке алу мәлiметтерi, геоботаникалық зерттеу, iзденiс
материалдары;
Жер кадастрының автоматтандырылған жүйесi - компьютерлiк
техникамен қамтамасыз ету, жекешелеп оқыту, кадстрлық жұмыстардың барлық
түрлерiн бағдарламамен қамтамасыз ету.
Қазақстан мемлекеттiк жер кадастр мәнi көбiнесе оның объетiсiн
байланысты. Мемлекеттiк жер кадастрының объектiсi болып, Қазақстан
Республикасының барлық жерлерiн қамтитын бiрыңғай мемлекеттiк жер қоры
жатады.
Жерге мемлекеттiк меншiктiк барлық жерлердi, олардың мақсаты мен мiндет
атқаруы және шаруашылық пайдалануына қapaмaстан, бiрінғай мемлекеттiк жер
қорына бiрiгуiне нақты себепшi болады.
Экономикалық көзқараспен алғанда, елiмiздiң барлық жерiн бiрiктiрудiң
болуымен алғы шарты маңызды. Халық шаруашылығының тұтастығы, ол осы
негiзiнде, жерге мемлекеттiк меншiктi өзi жүзеге асырады. Мемлекет бұл
меншiктi мемлекеттiк жер кадастры жүйесi арқылы есепке алады және
бағалайды. Жер қорының бiрлiк принципi басты заң - Конституция негiзiнде
өзiнiң көрінісін тапты, онда Қазақстан Республикасының барлық жерлерi
бірінғай мемлекеттiк жер қорын құрады деп көрсетілген.
Мемлекеттiк кадастрында, есептелiнетiн объектiге сандық және сапалық
сипаттама бере алатын және жер кадастрлық жүйесi болып саналатын белгiлi
топтастыру түсінгi немесе санаттар қолданылады. Кадастрлық көрсеткiштер
мөлшерiнiң сандық мәнi есептелетiн объектiнiң өзiне тән қасиетi мен мәнінe
байланысты болатын өлшемнiң айқын бiрлiгi арқылы көрсетiледi. Сонымен, жер
қорының және оның құрам бөлiктерiнiң аудандары гектарымен есептелiнедi,
алқаптардың сапасы көрсеткіштер жанында керсетіледі.
Кадастрлық көрсеткiш түpi шамамен жүргiзiледi. Мысалы, жер ауданы
жүздеген, мыңдаған және миллиондаған гектарлармен көрсетіледі.
Мемлекеmmiк кадасmрлық 6ағалау мақсаттары.
Қазіргi уақытта жердiң кадастрлық бағалауы келесi мақсаттарда
қолданылады:
Фискальдық мақсаттарда жылжымайтын мүлiктерге салық салуға, жалға алу
мөлшерiн анықтауға және жер салығы ставкаларын анықтауға;
Жер нарығын, ипотека және бағалы жер қағаздарының қаржылық нарығын
мәлiметтермен қамтамасыз етуге;
Жалпы қалалың сипаттағы ipi масштабтағы шаралар жобаларын және қаланың
бас жоспарының жобасын жасауда есептiк қолдау, территорияның қазiргi
функционалды пайдалануының тиiмдiлiгiн бағалауға;
Қалалық жерлердің құнына қызығyшылық бiлдiрген көпшiлiк opтaғa
жылжымайтын мүлiктерiне байланысты құқығы мен мiндеттерiн іске асыруға және
жылжымайтын мүлiктi студы жоспарлауда ақпарат беруге;
Қалалық жерлердің кадастрлық бағалауы ол жаппай бағалау, яғни бiр
мезгiлде барлық қала аумағында жүргiзiледi және мына этаптарға бөлiнедi:
Кадастрлық бағалау шешiмi-ол жерлердің бағалау аумағының кадастрлық
бағасы, яғни сол жер учаскесiнің ауданының рыноктық бағасы ол алдыңғы жер
учаскесiнің рыноктiк бағасына тең болады. Жер бағасы жылжымайтын мүлiктiн:
объект мiнездемесiне, тұрған жерiне, көршiлестiгiне, экологиясына,
грундттардың физикалық мiнездемесiне және басқада факторларға байланысты.
Жердің кадастрлық бағалауы бiр мезгiлде барлық әкiмшiлiк-территориялық
жерлерге бiрдей жүредi. Кадастрлық бағалау көрсеткштерi нарықтық бағалау
немесе жер аумақтарының базалық бағасынан, аумақтық атқарушы органның
мушелерiнің енгiзiлген бағалау аумақтың зоналардың әp түрлi қалалар мен
ауылдарға берген бағаларынан жоғары болмау керек.
Дайындық жұмыстары,бастапқы нарықтық және нормативтік өңдеу
• қала туралы жалпы мәліметтерді, территорияның климат гидрография,
экология, инжнерлiк геологиялың сипаттамасын жинау;
• қала дамуының бас жоспарына сәйкес қала шебiн аныңтау;
• жерлердi қала жер пайданушылықтары, құқықтық режимi бойынша жіктеу;
• жерлердi функционалды пайдалануы бойынша жiктеу;
• жерлердi бағалау микрозоналарына бөлiп ағымды пайдалануынын негiзгi
турлерiн және жылжымайтын мүлiк объектiлер типтерiн қала құрылыстық
құндылығы бойынша жiктеу;
• бөлек бағалау микрозонасының ауданын және шеқарасын анықтап, жерлерiн
дамытудың ең тиiмдi бағыттарын болжау және ағымды пайдалануын бағалау;
• бағалау микрозонасының құрамына кіретін ұқcac жер учаскесiн анықтау;
• бағалау микрозонасы бойынша жер учаскелерi нарығының мәлiметтерiн
жинау, дәйектiлiгiн тексеру және топтастыру.
Қала аймақтарын функционалды зоналарға бөлу:Қалалардың, кенттердің,
ауылдың елдi мекендердiң жерлерi функционалды жердi пайдалануына байланысты
бөлек зоналарға дифференцияланады. Осыдан келесі негізгі зоналар
айқындалады:
Селитибтiк зона. Ол тұрғын құрылыстарының барлық түрлерiн, мәдениет,
тұрмыс қызметінің мекемелерін, және де көшелер мен алаңдар, спорттық
кешендер кiредi. Селитибтi зонада жалпы қалалың қоғамдық орта айқындалады.
Өндiрiстiк коммуналдық қоймалық зона. Ол өндірістік мекемелер,
транспорт, энергетика, байланыс, қойма, коммуналды шаруашылық объектiлерi,
сонымен қaтap өндiрiстiк сфераның жер тұтынушылары орналасқан жерлер.
Ауылшаруашылық зонасы. Ауыл шаруашылық өндiрiciне пайдаланатын
кәсiпорындардың, ұйымдардың, азаматтардың коммерциялық емес беғбандық және
бақшалық жерлерi;
Транспорттық зона. Темiржол, су, iшкi автомобиль транспорты, сонымен
қатаp қала транспорт жүйесi, кеше жолдық ж үйе, автобустық парктер және
т.б. кіреді;
Демалыс зонасы. Қала iшiнде орналасқан орман массивтерi;
Басқа жерлер. Жоғарыдағы зоналарға қатысы жоқ басқа категориялы жерлер,
мысалы, қорғаныс жерлерi және т.б. функционалды жерлер зонасы аймақтарына
жеке қолдануына, орналасу түрлерiне байланысты бағалық микрозоналарға, ал
кей жағдайларда жылжымайтын мүлiк объектiсiне бөлiнедi. Мысалы, қоныс
орындары аймақтарының көп бөлiгiн алып жатқан жерлердегi құрылыстарда жеке
бағалы микрозоналық жерлер, бiр типтi үйлер салынған жерлер болып
айқындалады:
көп қабатты тұрғын үй құрылысы кешенi
көп қабатты кешеннiн; жер учаскесi жоқ тұрғын үй кешенi
көп қабатты секциялың құрылыс (5-3 қабатты)
көп қабатты секциялың құрылыс (6-9 қабатты)
көп қабатты секциялың құрылыс (10-12 қабатты) және т.б.
Аз қабатты жайлы және жартылай жайлы тұрғын үйлердi келесi
жылжымайтын мүлiк объетiлерiне бөлуге болады; тұрмысты кiрпiш үйлер жер
учаскелерi, жабылған, щиттi, панельдi, және т.б. Көп қабатты үйлердi
қозғалмайтын мүлiк объектiсiне байланысты бағалық микрозоналарға бөлiп,
яғни көп бөлмелi бес қабатты үй учаскесi, панельдi, кiрпiштi,
жақсартылған, элиталық жаңа үйлер және тағы басқалары. Микрозона саны
инженерлiк магистральды тораптармен, әлеуметтiк мәдени құрылыстар
объектiлерi, аймақтық инженерлiк дайындығына капиталдық салымдармен, тарихи
мәдени және архитекторлық ландшафтық бағалықтармен анықталады. Бағалық
микрозона шеқарасы ретінде келесілер қолданылады:
• Айқын рубеждер (рельефтiн; айқын элементтерi өзен, көлдер,
жыралар және т.б.) ;
• Үлкен инженерлiк құрылымдар шекарасы (темір жолдар,
эстакадалар, құбыр жүйесi, көпiрлер және т.б.);
• Көшелер, алаңдар, өткелдер;
• Кәсiпорындар және өндiрiстiк және өндiрiстiк емес мақсаттағы
объекттер шекарасы;
Орман, ауыл шаруашылық және т.б. шекаралары.
Барлық микрозона шекарасында типтiк параметрлi жер аймақтары жалпы
ауданы, құрылыс ауданы, формасына, инженерлiк құрылым деңгейiне және
кварталдар шекарасының орналасуына, көшелер мен автомагистральдар
орналасуына байланысты белгiленедi.
Жердiң кадастрлық бағалау көрсеткiштерiн шыгару:Әр турлi әдiспен жер
учаскесiн бағалау анализдерi негізінің көрсеткiштерiне, әрбiр бағалық
микрозонада негiзгi түрдi қолданудың максимальды қолдануға байланысты
жердің кадастрлық бағасы анықталады. Нарықтық мәлiметтердің өндеушi шешушi
әдiсi регресионды анализ және топтардың статистiк әдiсi болып табылады.
Жердің ауданының бiр бөлiгiне байланысты ұқсас жер учаскелерінің
нарықтық бағасы төмендегiдей бөлгiлiнедi.
Сату күнiнде түзетiлген нарықтағы құpылысы жоқ жерлер учаскелері
аналогтық учаскелер бiрге қосқандағы бағасы.
Жылжымайтын мүлiк құрылысы бар шыгындық әдiстi қолдана көрсетiлген
нарықтық бағасы.
Жағдайға қарай жылжымайтын мүлiк нарығында басқа да әдiстер
қолданылады. Бiр бағалық микрозона әp түрлi бағалы әp түрлi қадануға жерлер
кездессе онда қосымша бағалық микрозоналар қолданылады. Жердің кадастрлық
бағасы мағанасына қарай жақын жерлердің бағалық микрозонасы, бағалық
зоналарға жинақталады. Бiр бағалық зона қоныстану аумағында бiрнеше
локалдық учаскелермен бөлгiленедi. Бағалық зона саны микрозона бағасының
диапазонына байланысты. Тәжрибеге қарай қалада жердің нарықтық бағасы
халықтың санына қарай бағалық зонаға бөлiнедi. Бағалық зона саны жиырма
мыңга дейiн адамы бар қалада үшеуден, бес жүз мыңнан жоғары қалаларда және
оданда жоғары болуы мүмкін.
Қала аумағын бағалау зонасы:Жер учаскелерiн бағалау шешiмiмен тұргың
үй аудандары мен коммерциялық құрылыста, жеке құрылысқа берiлген жер, бау
бақша шаруашылығының жерлерiнің бағасы қалалың микрозонада бөлгiленедi.
Бұл іс екі стадияда жүргiзiледi.
Бiрiншi стадuяда алынган көрсеткiштер қалалық кадастрлық картасына
енгiзiледi де қала аумағының бағалық зоналуы жургiзiледi, әcipice
микрозоналардың жеке бағалық зоналары бойында алынған кадастрлық баға
бойынша. Бағалық зона дегенiмiз әкiмшiлiк аймақтық жерлер бөлiгi, бiр
текті функциональдық қолдануы мен нарықтық бағасы бiрдей типтiк жерлер
учаскесі.
Жеке микрозоналарды бiр бағалық зоналарға жинақтау келесі
принциптермен журеді:
Жер участкелерiнің құнының көрсеткiштер мағынасының жақындығы .
Микрозона орналасуының территориялық тұтастығы.
Инженерлiк инфрақұрылымның жалпылығы, микрозонамен шекараласатын ipi
инженерлiк құрылыстардың және объектiрлердің оң немесе тepic әcep етіуінің
бiрiнғайлығы.
Екiншi стадuясында жер бағасы көрсеткешi қала бойынша бiр бiрлiкке
алынып, ол бағалық зоналарда аумақтық қалалық құрылыс қымбаттылығына қарай,
яғни ол бiр бiрлiк жоғары немесе аз болады.
Коэффициенттердi есептей келе қала зонасындағы әрбiр бағалы аумақтap әp
түрлi факторларға байланысты. Мысалы, селитебтi зонаға келесi факторлар
маңызды болады.
Қала iшiнде халық орталыққа, мәдениет және тұрмыс үйлерiне көлiктің
қамтамасыз етілу.
Территорияның жайғастырылуы мен орталық инженерлік құрылғылар мен
қамтамасыз етілуі.
Халықтың мәдени тұрмыстық қамтамасыз етiлуi.
Құрылыстың тарихи бағасы, территорияның эстетиқалың және ландшафтық
бағасы.
Қоршаған ортаның жағдайы, санитарлық деңгейі.
Құрылыстың инженерлiк - геологиялық жағдайы.
Аумақтық рекрациондың бағалылығы.
Аумақтық престиждiгi.
Өндiрiстiк және коммуналдық қойма зоналарына мына. факторлардың мәнici
зор.
1.Өндiрiстiк инфрақұрылымдардың өркендеуi транспорттық жолдар, олардың
транспорттық магистральдардан алшақтығы.
2.Еңбек рессурстарымен қамтамассыз eтyi және олардың тұрғын үй
массивтермен алшақтығы.
3.Қалақұрлыстық жағдайлар мен учаскелерiң қолдануға байланысты
шектелуі.
Коэффицентер өлшемi статистiк және себебтiк тергеушi анализдер
негiзiмен қалақұрлыс нормативiнен, мамандардың эксперименттiк бағалау мен
сұрастыруынан айқындалады.
Қортындысында алынған шешiмдердің логикалық және салыстырмалы талдау
жүргiзiледi. Логикалық талдау, қала ортасынан периферриялық аудандарына
қарай бағасының төмендеуiне байланысты құрылуынан тұpaды. Ол жағдай
ауытқыса, оның себебiн анықтайды.
Салыстырмалы талдау. Әрбiр жер учаскесi мен обьектiнің жер бағалығынын
қалақұрлыстық коэффиценті арқылы жүргізіледі.
Кадасmрлық бағалау шешiмiн рәсiмдеу:Кадастрлық баға жүргiзiлiмнің
шешімі жинақталып жергілікті атқарушы органға мүшелеріне қарастырылуға
берiледi. Төрайым мүшелерi жердің кадастрлық бағасының шешiмiн бағалық
зоналардың ашық баспасына жариялап, басқызып шығарып. Басқызып шығарылған
соң кадастрлық баға төрайым мүшелерiмен бекiтiлiп мемлекеттiк жер
кадастрына еңгiзiп, жыл басына күшiне енедi. Мемлекеттiк жер кадастрына
еңгiзiлген жер учаскесiнің кадастрлық бағалары бiр жыл бойы өзгертуге
келмейдi.
Қала жерлерiнің бағаларының кадастрлық шешімдері, кадастрлық
бағалаудың жылжымайтын мүлiк бағдарламасының бір бөлігі ретінде келесі
мақсаттарда қолданылады:
• Мемлекеттiк жер кадастрдың автоматтандырылған жүйесiн құру;
• Құрылған жерлердің салық салу базасын
• Аумақтық экономикалық зоналау жүйесiн орнықтыру;
• Жердің жалға алу төлемiнің ставкасын белгiлеу;
• Конкурстармен аукциондарда меншiк немесе ұзақ мерзімді жалға
алу құқығын сату бағасының бастапқы құнын анықтау;
• Мемлекеттiк қажеттiлiкке жерлердi алғанда компенсация
төлемiнің
мөлшерiн анықтау;
• Қала құрылысының ең тиiмдi және болжамдық бағытын дәлелдеу;
• Билiктi атқарушы органдарға жеткiзу және жер нарығының әp
түрлi
субъетiлерiне арқылы қызмет көрсету;
• Ипотека және жер қағаздары нарығының фондын құру;
Қала жер учаскелерiнің кейбiреулерi бiр жағынан нарықтық баға
кадастрлық бағага негiзделедi, ал басқа жағынан әрбiр учаскелерге
спецификалық нарықтық талдау жасауды талап етедi. Ол жер учаскесiн толық
қолдауды, рынок коньюнктурасын, жердің сапалық мiнездемесiн қарастырады.
Нарықтық бағалаудың қиындығы әрбiр қолданылатын жердің орналасуына,
сонымен қaтap баға құрушы фактарларды есптеп орналасуда.
Мүлiк обьектiсiн бағалау әдiстерi. Жалпылама және жеке бағалау.
Жеке бағалау - нақты күнге мүлiк обьектiсiн бағалау. Жеке бағалаудың
жалпы бағалаудан немесе ерекшелiктерiн, қандай ұқсастық бар eкенін және
мүлiк бағасының әp әдiстемелерiн қолдану айлықтарын қарастырайық.
Дж. К. Эккерттің жолды редакциясындағы салықтық бағалаушылардың
халықаралық редакциясының "бағаны ұйымдастыру және мүлiкке салық салу"
кiтабында келесiдей анықтама берiледi. Жалпылама бағалау дегенiмiз
стандартты процедуралар мен статистикалық талдауды қолданумен нақты күнге
жағдай бойынша мүлiктiң обьектiлер топтарын жүелiк бағалау.
Жалпылама бағалау көп көлемдi обьектiлердің бағалауымен байланысты,
және олар сәйкесiнше өзара ерекшеленедi, сондықтан оның мiндеттi құралы
болып объектiлердің топтары мен класстарына стандартты әдiстердi қолдану
табылады, ал ол обьектiлердi жiктеу мен стратификация лау бойынша нақты
жұмысты талап етедi. Стандартты әдiстердi және статистикалық талдау,
әдiстерiн жасау, оларды дұpыc қолданудың ережелерiн көрсету баға теориясы
мен жанама талдаудың арнайы саласы ретiндегi массалық баға пәнi.
Бағалаудың eкі әдiсi өзiнің негiзiнде жақсы негiзделген нәтиже алу үшiн
ақпаратты жинау, талдау және өндеудің жүйелiк әдiстерiне жалпылама әдiсте
негiзгi үш әдiс қолданылады - шығынды, табыстық әдiс және сатуды талдау
әдiсi. Әдiстi талдау мүлiк түрімен, нарық жағдайымен, қажет ақпараттық қол
жетердлiк болуымен анықталады. Үш әдiс үшiн жалпылама баға үлгiсi төменде
қарастырылады.
Үлгiнің құрылыуы жинақталған ақпарат талдауына және баға теориясында
негiзделедi. Ақырғы натиже болып математикалық формула табылады, оның сол
бөлiгiнде нақты уақыт cәтінe объектiнің нарықтық құны орналасады, ал оң
бөлiгiнде бұл құнды анықтаушы факторларды қосатын мағына. Формуланың
мазмұны көбiнесе баға әдiсiмен анықталады.
Осыдан келе, бiрiншi этапта нарықтық талдауында және ақпарат көлемi мен
сипатына негiзделе бағаның әдiсi және үлгiнiң жалпы түpi таңдалады
(аддитивтi, мультипликативтi, гибридтi). Келесi этапы болып баға
қалыптастырушы факторлар негiзiнде ауыспалы үлгiлердiң қалыпасуы табылады
(яғни сапалы фактордың санды түрiнде кодтау жүргiзiледi).
Регрессионды талдау негiзiнде бастапқы ауыспалылар мағынасы анықталады,
қосымша кешендi ауыспалылар еңгiзiледi.
Келесi қорытынды этапта нарықтық құнға нақты факторлардың әсерін
анықтайтын үлгi коэффициенттерiнiң калибровкасы жүргiзiледi.
Бағалаудың мақсаты:Жеке меншіктің толық құқығының ағымдағы нарықтық
құнын анықтау,жер учаскесі және сол жерде орналасқан жылжымайтын мүлік
обьектісін алумен байланысты бағалаудың мақсаты болып табылады.
Нарықтық құнын анықтау: Осы есепте пайдаланылатын,‹Нарықтық құны›
түсінігі мынадай жағдайда анықталады:
Нарықтық құны-болжамды баға,тараптар мәмілесінің күші бар
кезінде,аталған объект бәсекелестік жағдайларда,осы бағамен мәміле
негізінде иеліктен шығарылуы мүмкін.
1. мәміле құрған тараптын біреуі иеліктен шығаруға міндетті емес,ал
екіншісі сатып алуға міндетті еме;
2. тараптар мәміле жайында хабарландырылады және өз мүддесінде іс-әрекет
жасайды;
3. мәміле бағасы ақшалай сыйақы эквиваленті болып табылады және тараптар
мәміле жасау барыснда бір-бірін мәжбүр еткен емес.
Жер учаскесі мен жылжымайтын мүлік объектілерінің нарықтық құнын
анықтау үш әдіс бойынша жүргізіледі:
Шығындық әдіс: Қазіргі уақытта Астана қаласының жылжымайтын мүлік құны
тұрақсыз болғандықтан және құрылыс жұмыстарының жүргізілуіне байланысты,
тұрғын үй нарығында бағалар тез арада өзгеріп отырады. Осы зерттеулер
нәтижесі бойынша, жылжымайтын мүліктің құнын анықтау барысында шығын әдісі
қолданылады.
Шығындық әдісінің негізгі зтаптары:
Жана құрылыстар мен ғимараттардың қайта құру есебі,қайта құру құнын
анықтау.
Объект бойынша физикалық тозу,функционалдық(моральды) тозу,сыртқы ықпал
бойынша тозу.
Физикалық тозу-бұл пайдалану,тарату құрғақ иістену,жарылу тот басу
немесе ғимарат құрылысының ақаулықтары барысындағы тозу.мұндай тозудың
турлерін қайта жаңартуға да болады,жаңартылмау мүмкін.
Функционалдық (моральды) тозу-салдарынан технологиялық шешімдердің
пайдаланған материалдары мен құрылыстары құнының жоғалуы,функционалдық тозу
болып табылады.
Функционалдық тозу ғимаратқа пайдалынылған шешімдерден, материалдар
және құрылыс сапасының кемшіліктерінен туады.
Сыртқы ықпал бойынша тозу-сыртқы ықпал арқылы тозу деп сыртқы ортаның
ықпал ету салдарынан функционалдық жарамдық төмендеуін айтады,бұл
жылжымайтын мүлік иесі үшін түзетілмейтін фактор.Сыртқы ықпал арқылы
тозудын бірнеше себептері болуы мүмкін,
Мысалы:жалпы томендеу,жылжымайтын мүлік иесінің қызметіне байланысты
емес салалар.
Физикалық тозуды есептеу әдістемесі тозудың екі түрін айқындайды:
жойылатын және жойылмайтын.
Жойылмайтын – кемістіктерді жою үшін шығынның құны қосылған құннан
артатын болса.
Жойылатын – жөндеуге кеткен шығындар қосылған құннан аз болса.
Физикалық тозу ғимарат элементтерін қарау жолымен анықталады.
Ғимрат пен құрылыстың тозуын анықтаған кезде бағалаушылар 2000 жылғы 17
сәуірдегі №70 ҚР Әділет Министрлігінің тіркеу Комитетінің Төрағасының
бұйрығымен бекітілген Жылжымайтын мүлік тозуын анықтауға арналған
ережелерге сүйенеді.
Салыстыру әдісі: Ұқсас сатылатын объектілерді анализдеу және сәйкес
түзетулер жасау үшін бағаланатын объектімен салыстыруда негізделетін әдіс,
сатуларды салыстыру әдісі деп аталады. Осыдан келетіні бұл әдіс орын басу
әдісіне негізделген. Салыстырмалы әдістің келесі әдістемелері танылады:
1. Сатуларды салыстыруды анализдеу әдісі жылжымайтын мүлік құнын
жуырда сатылған объектілерді сатылатын объектімен айырмашылықты
ескере отырып,сәйкес түзетулерді орындағаннан кейін салыстыру.
2. Нарықтық ақпарат әдісі бағаланатын объектінің орналасқан орнын
ескеріп құрылған жылжымайтын мүлік нарығында сұраныс пен ұсыныс
туралы ақпаратты анализдеу арқылы жылжымайтын мүлік объектісінің
құнын анықтау.
Берілген әдіс процедурасының негізгі этаптары:
1. сәйкес нарықта жуырда сатылған ұқсас объектілер сұрыпталады.
мәміле туралы ақпаратты тексеру.
2. Нарықта сатылған немесе сатылатын объектілермен бағаланатын
объектіні салыстыру. Бағаланатын объектінің бағасын түзету.
3. Салыстырмалы сипаттамаларды анализдеу жолымен бағаланатын
объектінің құнын анықтау.
Табыстық әдіс: Келешекте жылжымайтын мүлікті пайдаланудан күтілетін
табысқа негізделген, жылжымайтын мүлік объектісінің құнын анықтау табыстық
әдіс болып табылады.
Табыстық әдіспен мүлікті бағалаған кезде 3 негізгі әдісті ерекшелеуге
болады.
1. Валдық рента әдісі. Валдық рента мультипликаторын қолдану
әдістемесі, жылжымайтын мүлікті сату бағасымен және оны жалға беруден
алатын табыстан байланыстың бар болуына негізделген. Валдық рента
мультипликаторы – бұл, сатылатын бағаның потенциалды немесе анық валдық
табысқа қатынасы.
Нарыққа байланысты валдық табыс жылдық немесе айлық есептеуде қаралады.
Бұл әдіс нарық экономикасы бар батыс елдерде бір жанұялы тұрғын үйлерді
бағалау үшін қолданылады.
2. Тура капитализацияның әдісі. Табысты капитализациялау дегеніміз -
жылжымайтын мүлікті иеленуден келешектегі табыстардың ағымдық құнын алу.
Жылжымайтын мүліктен капитализациялық табыс, жылжымайтын мүліктен ағымдық
құнын бағалаумен бірдей.
Капитализациялық әдістерде базалық түсініктерге таза операциялық табыс
(ТОТ) және капитализация ставкасы (К) жатады. Бұдан жылжымайтын мүлік құны
(Қ) мына формула бойынша есептелінеді: Қ=ТОТК.
Егер құнды анализдегенде біржылдық табыс қолданылатын болса, бұл әдіс
тура капитализация әдісі деп аталады. Ал келешектегі табыстарды
қолданылатын болсақ, сонда бұл әдісті ақша айналымын дисконтирлеу деп
атайды.
Таза операциялық табыс – операциялық шығындарды және резервтерді
шегергеннен кейін, бірақ ипотекалық кредит бойынша қарызды төлегенге дейін
және амортизациялық салымдарды есептеп, бағаланатын жылжымайтын мүліктен
алынатын күтілген таза жылдық табыстан алынатын шама.
3. Табыстарды капитализациялау әдісі. Бұл әдісте бір жыл үшін табысты
капитализациялау бірыңғай ставкасын қолданып, математикалық әдіспен құнын
анықтау.
Табыстық әдіспен бағалағанда негізгі этаптар мыналар болып табылады.
1. Салыстыратын объектілердің жалға беру нарығында ағымды ставка
және тарифтерді анализдеу негізінде валдық потенциалды
табысты бағалау. Бұл көрсеткіш оптималды немесе нарықтық
ставка деп аталады.
2. Бағаланатын жылжымайтын мүлік динамикасына қатысты, жалға
беруден жоғалтуларды бағалау нарықты анализдеу негізінде
өткізіледі.
Табыстық әдіспен объектінің құнын анықтау. Құрылыстарды бағалауға
арналған бағалау нормалар жинағына сәйкес қайта құру құнының үлкейтілген
көрсеткіштер негізінде жылжымайтын мүлік объектісінің базалық құны
анықталады.
Түзету коэффициенті – ғимарат және құрылыстардың жобалау шешімі және
құрылымдық сипаттамаларына сәйкес құнының өзгеруін есепке алатын
коэффициент.
Бағалау жұмыстарын жұргізу үшін бағалау заңдарынна сүйену керек.
Бағалау Заңда мынадай негізгі ұғымдар пайдаланылады:
- тапсырыс беруші –бағалаушының қызметтерін тұтынушы жеке немесе заңды
тұлға.
- өзге құн – нарықтық құннан басқа, бағалау обьектісінің өзге құны
(баланстық, қалдық және басқа құн);
- бағалау әдісі – бағалау обьектісінің нарықтық және өзге құнның
белгілеу үшін пайдаланылатын заңдық, қаржы экономикалық ұйымдастыру
техникалық сипаттағы іс-қимыл жиынтығы;
- бағалау қызметі – бағалау қызметін субьекілері және жүзеге асыратын,
егер заңдарда өзгеше көзделмесе, бағалау обьектісіне қатысты белгілі бір
күнге нарықтық немесе өзге құнын белгілеуге бағытталған кәсіпкерлік қызмет;
- бағалау обьектісі - өздеріне қатысты бағалау қызметі жүзеге асырылуы
мүмкін азаматтық құқықтар обьектілері;
- бағалау туралы есеп тапсырыс берушіге берілетін, бағалау жөніндегі
жұмыстардың нәтижесі туралы бағалаушының уәкілетті орган белгіленген нысан
бойынша және осы заңның талаптарына сай келетін жазбаша хабарламасы;
- бағалаушы – бағалау қызметін жүзеге асыруға лицезиясы бар жеке немесе
заңды тұлға.
- қайтадан бағалау – бір жағынан бағалаушымен немесе тапсырыс беруші
және екінші жағынан үшінші бір тұлға арасында бағалау нәтижелері бойынша
туындаған даулардың салдарынан бағалау обьектісін нарықтық немесе өзгеше
құнын белгілеу;
- бағалау қызметі саласында нормативтік құқықтық актілер – бағалау
қызметі субьектілерінің бағалау жөніндегі жұмыстардың орындалу сапасына,
пайдаланылатын бағалау принциптер әдістеріне, бағалау жөнінде есептердің
мазмұны мен нысанына қойылатын талаптарды қолдану жөніндегі актілер ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz