Қазақстанда ипотекалық несиелеудің дамуы
Кіріспе
1 Ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні
1.1 Ипотекалық несиелеу жүйесінің ұғымы, бағыттары, түрлері
1.2 Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың құқықтық негіздері
1.3 Ипотекалық несиелеудің тиімділіктері мен шетел тәжірибесіндегі үлгілері
2 ҚР ипотекалық несиелеудің дамуын талдау және бағалау
2.1 Ипотекалық несиелендіру нарығының көлемі мен динамикасы
2.2 ҚР ипотекалық несиелеу тенденциясын талдау
2.3 «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ.ның қызметінің негізгі көрсеткіштерін талдау
3 Қазақстанда ипотекалық несиелеудің даму болашағы
Қорытынды
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
1 Ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні
1.1 Ипотекалық несиелеу жүйесінің ұғымы, бағыттары, түрлері
1.2 Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың құқықтық негіздері
1.3 Ипотекалық несиелеудің тиімділіктері мен шетел тәжірибесіндегі үлгілері
2 ҚР ипотекалық несиелеудің дамуын талдау және бағалау
2.1 Ипотекалық несиелендіру нарығының көлемі мен динамикасы
2.2 ҚР ипотекалық несиелеу тенденциясын талдау
2.3 «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ.ның қызметінің негізгі көрсеткіштерін талдау
3 Қазақстанда ипотекалық несиелеудің даму болашағы
Қорытынды
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
Курстық жұмыстың тақырыбы «Қазақстанда ипотекалық несиелеудің дамуы».
Меншікті үй сатып алу- әр отбасыға бірінші кезекте қажет. Кеңес одағының тұрғын үй құрылымын қаржыландыру жүйесінің бір бөлігі болған, Қазақстандағы тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлі схемасы (сызбасы) мемлекеттік тұрғын құрылысы үшін және оны тұрғын жағдайларын жақсарту мақсатында азаматтар арасында тегін беру үшін бюджеттік ресурстарды орталықтандырылған таратуды білдіреді. Бұл схема (сызбасы) бойынша Қазақстанның тәулсіздігін алғаннан кейін және нарықтық экономикаға өту кезеңінде жетіспеушіліктері анықталды.
Курстық жұмыстың өзектілігі - қазіргі таңда жылдан-жылға үйге деген сұраныс артуда. Әрбір отбасы тұрғын үй алуды қажет етеді.
Сол себепті Қазақстанда тұратын барлық халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету және тұрғын үй құрылысының тұрақты дамуын қалыптастыру үшін көптеген жобалар құру қажет.
2003 жылың 3 маусымында заңмен «Қазақстан Республикасының құқықтық актілерінің ипотекалық несиелер бойынша өзгертулер мен толықтырулар енгізілген болатын» Онда келесідей түсініктер енгізілді: Ипотекалық қарыз–банктік қарыз; ипотекамен қамтамасыз етілген жылжымайтын мүлік және тұрғын үй. Ипотекалық қарыз - тұрғын үй салу үшін немесе сатып алу және жөндеу үшін берілетін ипотеалық қарыз (заем).
Қазіргі таңда осы заманға сай перспективті болғысы келетін Қазақстан банкі клиентпен серіктестік (партнер) қарым-қатынасқа түсіп, сенімді кеңесші және көмекшісі болады.
Қазақстан барлық банктері ипотекалық несиені беру үшін өздерінің қаржыларын салуда. Олар өздерінің несиелік жобалары бойынша және Қазақстан ипотекалық компаниялар желісі арқылы ипотекалық қарыз беруді жүргізуде.
Қазіргі кезде ипотекалық несие нарығы үлгерімді дамып келе жатқан нарықтың біріне айналды.
Бұл курстық жұмыстың мақсаты - Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің қазіргі даму жағдайына баға беру. Осы мақсаттарға жету үшін келесі міндеттер қойылады:
1. Ипотекалық әлемде пайда болуын зерттеу.
2. Қазақстандағы ипотекалық несиені жетілдіру жолдарын анықтау.
3. Қазақстандағы екінші денгейлі банктермен ұсынылатын ипотекалық несиелудің ретімен көрсету.
4. Қазақстан Ипотекалық Компания бағдарламасы бойынша ипотекалық несиені қарастыру.
5. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендірудің даму деңгейін бағалау.
Қойылған мақсаттар курстық жұмыстың кұрылымымен байланысты.
Бұл жұмыстың теориялық маңыздылығы болып қазіргі күнгі жағдайлардағы халыққа ипотекалық несиені ұсыну қарастырылған. Осы тықырыптың әрі қарай зерттеуде, зертеуге, қолдануға болатындығында жұмыстың тәжірибелік маңыздылығын көрсетіледі.
Курстық жұмыстың құрылымы кіріспеден, үш бөлімнен және қорытынды мен пайдаланылған әдебиеттер тізімінен тұрады.
Меншікті үй сатып алу- әр отбасыға бірінші кезекте қажет. Кеңес одағының тұрғын үй құрылымын қаржыландыру жүйесінің бір бөлігі болған, Қазақстандағы тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлі схемасы (сызбасы) мемлекеттік тұрғын құрылысы үшін және оны тұрғын жағдайларын жақсарту мақсатында азаматтар арасында тегін беру үшін бюджеттік ресурстарды орталықтандырылған таратуды білдіреді. Бұл схема (сызбасы) бойынша Қазақстанның тәулсіздігін алғаннан кейін және нарықтық экономикаға өту кезеңінде жетіспеушіліктері анықталды.
Курстық жұмыстың өзектілігі - қазіргі таңда жылдан-жылға үйге деген сұраныс артуда. Әрбір отбасы тұрғын үй алуды қажет етеді.
Сол себепті Қазақстанда тұратын барлық халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету және тұрғын үй құрылысының тұрақты дамуын қалыптастыру үшін көптеген жобалар құру қажет.
2003 жылың 3 маусымында заңмен «Қазақстан Республикасының құқықтық актілерінің ипотекалық несиелер бойынша өзгертулер мен толықтырулар енгізілген болатын» Онда келесідей түсініктер енгізілді: Ипотекалық қарыз–банктік қарыз; ипотекамен қамтамасыз етілген жылжымайтын мүлік және тұрғын үй. Ипотекалық қарыз - тұрғын үй салу үшін немесе сатып алу және жөндеу үшін берілетін ипотеалық қарыз (заем).
Қазіргі таңда осы заманға сай перспективті болғысы келетін Қазақстан банкі клиентпен серіктестік (партнер) қарым-қатынасқа түсіп, сенімді кеңесші және көмекшісі болады.
Қазақстан барлық банктері ипотекалық несиені беру үшін өздерінің қаржыларын салуда. Олар өздерінің несиелік жобалары бойынша және Қазақстан ипотекалық компаниялар желісі арқылы ипотекалық қарыз беруді жүргізуде.
Қазіргі кезде ипотекалық несие нарығы үлгерімді дамып келе жатқан нарықтың біріне айналды.
Бұл курстық жұмыстың мақсаты - Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің қазіргі даму жағдайына баға беру. Осы мақсаттарға жету үшін келесі міндеттер қойылады:
1. Ипотекалық әлемде пайда болуын зерттеу.
2. Қазақстандағы ипотекалық несиені жетілдіру жолдарын анықтау.
3. Қазақстандағы екінші денгейлі банктермен ұсынылатын ипотекалық несиелудің ретімен көрсету.
4. Қазақстан Ипотекалық Компания бағдарламасы бойынша ипотекалық несиені қарастыру.
5. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендірудің даму деңгейін бағалау.
Қойылған мақсаттар курстық жұмыстың кұрылымымен байланысты.
Бұл жұмыстың теориялық маңыздылығы болып қазіргі күнгі жағдайлардағы халыққа ипотекалық несиені ұсыну қарастырылған. Осы тықырыптың әрі қарай зерттеуде, зертеуге, қолдануға болатындығында жұмыстың тәжірибелік маңыздылығын көрсетіледі.
Курстық жұмыстың құрылымы кіріспеден, үш бөлімнен және қорытынды мен пайдаланылған әдебиеттер тізімінен тұрады.
1. Қазақстан Республикасы Ата Заңы 30 тамыз 2005 жыл.
2. ҚР Азаматтық кодексі, жалпы бөлім 1999 ж. 1 шілде, №4097.
3. “Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі туралы” ҚР Заңы 2005 ж. 30 наурыз, №2155.
4. “Қазақстан Республикасындағы банктер және банк қызметі туралы” ҚР Заңы 2005 ж. 31 тамыз, №2723.
5. “Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” ҚР Президентінің заң күші бар жарлығы 2005 ж. 23 желтоқсан, №2723. 2005 ж. 23 желтоқсандағы № 107-ІІІ Заңымен енгізілген өзгерістермен
6. ҚР “Қозғалмайтын мүлік кепілдігін тіркеу туралы” Заңы 2004 ж. 3 маусым, №257-1
7. ҚР ҰБ басқармасы шешімімен бекітілген 1999 ж. 16 тамыз № 276 “Екінші деңейлі банктердің несиелеуі бойынша құжаттар жүргізу ережелері”
8. 2005 жылы. “Жылжымайтын мүлік ипотекасы” туралы ҚР Президентінің заң күші бар Жарлығы.
9. Әлемнің бәсекеге қабілетті 50 елдің қатарына ену стратегиясы» атты Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә. Назарбаевтың 2005 жылғы халыққа жолдауы, Егемен Қазақстан. 11 наурыз, Астана, 2005.
10. «Қазақстан Республикасында құнды қағаздармен жасалатын
мәмілелерді тіркеу туралы» ҚР 1997 жылғы 5 наурыздағы заң;
«Жылжитын мүлікті кепілге қоюды тіркеу туралы» ҚР 1998 жылғы 30 маусымдағы № 254-1 Заң;
11. «Қазақстан Республикасының кейбір заң актілеріне ипотекалық
несиелендіру мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» ҚР Заң;
12. «Тұрғын үй құрылысы жинақтары туралы» ҚР Заңы;
13. Мақыш С.Б. Коммерциялық банктердің операциялары. – Алматы, 2011.
14. Шыныбеков Н.С. Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі // Вестник Каз НУ. 2011. - №5.
15. Аскарова Ж.А. Тұрығын үй құрылысының экономикалық мәселелері // Каз ҰУ хабаршысы. 2012. - №5.
16. Юсупова Д. АО «Жилстройсбербанк Казахстана» развитие системы жилстройсбережений // Банки Казахстана. – 2012. - №5.
17.Ихданов.Ж.О, Орманбеков.Ә.О. Экономиканы мемлекеттік реттеудің өзекті мәселелері.- Алматы:экономика,2012,
18.Тоқсейітов Н.А. Еліміздегі инвестицияларды мемлекеттік тиімді қолдану жүйесі туралы//Қазақ елі №9.10,8 наурыз, 2013 жыл
19. Міржақыпова С.Т. Банктегі бухгалтерлік есеп. – Алматы, 2013.
20. Мақыш С.Б. Ақша айналысы және несие. – Алматы, 2013.
21. Бердалиев А.К. Қазақстан экономикасын басқару негіздері. – Алматы: Экономика, 2013.
22. Дүйсенбаев Н. Вопросы стимулирующей составляющей ипотечного кредитования // Қаржы-қаражат.- 2014. - №2.
23. Ұлттық банктің статистикалық бюллетені, 2012-2015.
24. Балубаева А.К. Национальные модели ипотечных кредитов // Банки Казахстана, 2014. -№4.
25. «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ жеке сайты. – www.hcsbk.kz.
2. ҚР Азаматтық кодексі, жалпы бөлім 1999 ж. 1 шілде, №4097.
3. “Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі туралы” ҚР Заңы 2005 ж. 30 наурыз, №2155.
4. “Қазақстан Республикасындағы банктер және банк қызметі туралы” ҚР Заңы 2005 ж. 31 тамыз, №2723.
5. “Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” ҚР Президентінің заң күші бар жарлығы 2005 ж. 23 желтоқсан, №2723. 2005 ж. 23 желтоқсандағы № 107-ІІІ Заңымен енгізілген өзгерістермен
6. ҚР “Қозғалмайтын мүлік кепілдігін тіркеу туралы” Заңы 2004 ж. 3 маусым, №257-1
7. ҚР ҰБ басқармасы шешімімен бекітілген 1999 ж. 16 тамыз № 276 “Екінші деңейлі банктердің несиелеуі бойынша құжаттар жүргізу ережелері”
8. 2005 жылы. “Жылжымайтын мүлік ипотекасы” туралы ҚР Президентінің заң күші бар Жарлығы.
9. Әлемнің бәсекеге қабілетті 50 елдің қатарына ену стратегиясы» атты Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә. Назарбаевтың 2005 жылғы халыққа жолдауы, Егемен Қазақстан. 11 наурыз, Астана, 2005.
10. «Қазақстан Республикасында құнды қағаздармен жасалатын
мәмілелерді тіркеу туралы» ҚР 1997 жылғы 5 наурыздағы заң;
«Жылжитын мүлікті кепілге қоюды тіркеу туралы» ҚР 1998 жылғы 30 маусымдағы № 254-1 Заң;
11. «Қазақстан Республикасының кейбір заң актілеріне ипотекалық
несиелендіру мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» ҚР Заң;
12. «Тұрғын үй құрылысы жинақтары туралы» ҚР Заңы;
13. Мақыш С.Б. Коммерциялық банктердің операциялары. – Алматы, 2011.
14. Шыныбеков Н.С. Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі // Вестник Каз НУ. 2011. - №5.
15. Аскарова Ж.А. Тұрығын үй құрылысының экономикалық мәселелері // Каз ҰУ хабаршысы. 2012. - №5.
16. Юсупова Д. АО «Жилстройсбербанк Казахстана» развитие системы жилстройсбережений // Банки Казахстана. – 2012. - №5.
17.Ихданов.Ж.О, Орманбеков.Ә.О. Экономиканы мемлекеттік реттеудің өзекті мәселелері.- Алматы:экономика,2012,
18.Тоқсейітов Н.А. Еліміздегі инвестицияларды мемлекеттік тиімді қолдану жүйесі туралы//Қазақ елі №9.10,8 наурыз, 2013 жыл
19. Міржақыпова С.Т. Банктегі бухгалтерлік есеп. – Алматы, 2013.
20. Мақыш С.Б. Ақша айналысы және несие. – Алматы, 2013.
21. Бердалиев А.К. Қазақстан экономикасын басқару негіздері. – Алматы: Экономика, 2013.
22. Дүйсенбаев Н. Вопросы стимулирующей составляющей ипотечного кредитования // Қаржы-қаражат.- 2014. - №2.
23. Ұлттық банктің статистикалық бюллетені, 2012-2015.
24. Балубаева А.К. Национальные модели ипотечных кредитов // Банки Казахстана, 2014. -№4.
25. «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ жеке сайты. – www.hcsbk.kz.
Кіріспе
Курстық жұмыстың тақырыбы Қазақстанда ипотекалық несиелеудің дамуы.
Меншікті үй сатып алу- әр отбасыға бірінші кезекте қажет. Кеңес одағының тұрғын үй құрылымын қаржыландыру жүйесінің бір бөлігі болған, Қазақстандағы тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлі схемасы (сызбасы) мемлекеттік тұрғын құрылысы үшін және оны тұрғын жағдайларын жақсарту мақсатында азаматтар арасында тегін беру үшін бюджеттік ресурстарды орталықтандырылған таратуды білдіреді. Бұл схема (сызбасы) бойынша Қазақстанның тәулсіздігін алғаннан кейін және нарықтық экономикаға өту кезеңінде жетіспеушіліктері анықталды.
Курстық жұмыстың өзектілігі - қазіргі таңда жылдан-жылға үйге деген сұраныс артуда. Әрбір отбасы тұрғын үй алуды қажет етеді.
Сол себепті Қазақстанда тұратын барлық халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету және тұрғын үй құрылысының тұрақты дамуын қалыптастыру үшін көптеген жобалар құру қажет.
2003 жылың 3 маусымында заңмен Қазақстан Республикасының құқықтық актілерінің ипотекалық несиелер бойынша өзгертулер мен толықтырулар енгізілген болатын Онда келесідей түсініктер енгізілді: Ипотекалық қарыз - банктік қарыз; ипотекамен қамтамасыз етілген жылжымайтын мүлік және тұрғын үй. Ипотекалық қарыз - тұрғын үй салу үшін немесе сатып алу және жөндеу үшін берілетін ипотеалық қарыз (заем).
Қазіргі таңда осы заманға сай перспективті болғысы келетін Қазақстан банкі клиентпен серіктестік (партнер) қарым-қатынасқа түсіп, сенімді кеңесші және көмекшісі болады.
Қазақстан барлық банктері ипотекалық несиені беру үшін өздерінің қаржыларын салуда. Олар өздерінің несиелік жобалары бойынша және Қазақстан ипотекалық компаниялар желісі арқылы ипотекалық қарыз беруді жүргізуде.
Қазіргі кезде ипотекалық несие нарығы үлгерімді дамып келе жатқан нарықтың біріне айналды.
Бұл курстық жұмыстың мақсаты - Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің қазіргі даму жағдайына баға беру. Осы мақсаттарға жету үшін келесі міндеттер қойылады:
1. Ипотекалық әлемде пайда болуын зерттеу.
2. Қазақстандағы ипотекалық несиені жетілдіру жолдарын анықтау.
3. Қазақстандағы екінші денгейлі банктермен ұсынылатын ипотекалық несиелудің ретімен көрсету.
4. Қазақстан Ипотекалық Компания бағдарламасы бойынша ипотекалық несиені қарастыру.
5. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендірудің даму деңгейін бағалау.
Қойылған мақсаттар курстық жұмыстың кұрылымымен байланысты.
Бұл жұмыстың теориялық маңыздылығы болып қазіргі күнгі жағдайлардағы халыққа ипотекалық несиені ұсыну қарастырылған. Осы тықырыптың әрі қарай зерттеуде, зертеуге, қолдануға болатындығында жұмыстың тәжірибелік маңыздылығын көрсетіледі.
Курстық жұмыстың құрылымы кіріспеден, үш бөлімнен және қорытынды мен пайдаланылған әдебиеттер тізімінен тұрады.
1 Ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні
1.1 Ипотекалық несиелеу жүйесінің ұғымы, бағыттары, түрлері
Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді де, кепілге қоюмен және сол арқылы мәмілені сенімді етіп берілетін ипотекалық несие
несиелендірудің нарық экономикасында белсенді қолданылатын нысандарының біріне жатады. Жерге деген меншік құқығы нарықтық несиелік қатынастар аясына меншігінде жекешелендірілген пәтерлері, жер телімдері, тұрғын үй қорлары бар кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмалары, халықты тартады.
Ипотекалық несие кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын үй құрылысының қажеттіліктерін мемлекет тарапынан қаржыландыру көздерін банк несиесімен алмастыруда үлкен роль атқарады. Оның алға басуы шаруашылық ететін субъектілердің ұзақ мерзімді сипаттағы несиелік ресурстардың тапшылығы, инфляцияның жоғары қарқындылығы жағдайында инвестициялық белсенділігін ұлғайтуға әсер етеді.
Ипотекалық несилендіру жүйесі екі бағыттан тұрады:
- ипотекалық несиелердің шаруашылық ететін субъектілерге және халыққа тікелей берілуі;
- ипотекалық несилерді (несиелік міндеттемелерді) несилендіруге ресурстардың қосымша тартылуын қамтамасыз ететін екінші рынокта сату.
Бірінші бағытымен негізінен ипотекалық банктер айналысып келсе, екіншісімен - ипотекалық банктердің мүлікті кепілге қоюмен қамтамасыз етілген активтерін сатып алатын және кейін оларды өз атынан олардың базасында құнды қағаздар (облигациялар) шығаратын қаржы компаниялары, қорлар айналысады. Құнды қағаздар ликвидті болып келеді, себебі олар жылжымайтын мүлікпен қамсыздандырылған, және олар инвестициялар арқасында ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкіндік береді.
Ипотеканы кепіл заты иегерінің болуысыз дамыту мүмкін емес, өйткені жер мен жылжымайтын мүлікті кепілге тек кепіл затының иегері ғана қоя алады, сондай-ақ осы иегердің оның меншігіндегі жылжымайтын мүлікті еркін шеттету құқығынсыз да мүмкін емес.
Бұл жағдайда ғимараттардың ипотекасы ол орналасқан жер телімінің ипотекасымен бірге ресімделеді. Қазақстанда жылжымайтын мүлікпен және жермен операцияларды жүзеге асыруға жағдай жасайтын нормативтік құқықтық база әзірленуде. Қазақстан Республикасының Конституциясында жерге деген меншік құқығын және оны сату-сатып алу, кепілге қою, жалға беру және т.б. операцияларды заңдастыратын бірқатар құқықтық нормалар қалыптастырылды. Кепіл туралы, банктар мен банк қызмет туралы, жекешелендіру туралы заңдар қабылданды. Тұрғын үй саласын қаржыландыру, ипотекалық несилендіруді дамыту жөнінде бірқатар қосымша шаралар көзделген Президенттің бірқатар жарлықтары мен үкіметтің қаулылары қабылданды.
Қазақстаннның заңнамасында ипотека болып жермен тікелей байланысты кәсіпорынды, ғимаратты немесе өзге де объектіні оған тиесілі жер телімімен бірге немесе оны пайдалану құқығымен кепілге қою танылады.
Ипотека - міндеттемені жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әдістерінің біріне жатады. Және, бұл ретте кепілзат иесі кепілгер міндеттемесін орындамаған жағдайда кепілге қойылған жылжымайтын мүлік арқылы қанағаттануы мүмкін. Ипотека кез келген ақшалай міндеттемені қамтамасыз етуде қолданылуы мүмкін, сондай-ақ ол несилеік келісімге қатысты да міндеттемені қамтамасыз етуге пайдаланылады.
Жылжымайтын мүлік санатына жер немесе онымен тікелей байланысты объектілер (кәсіпорындар, тұрғын және тұрғын емес үйлер, жолдар) жатады.
Кепілзат туралы келісімнің субъектілері болып мыналар табылады:
- кепіл туралы келісімнің тараптары (кепілгер және кепілге қойылған затты ұстаушы) заңды және жеке тұлғалар;
- біртұтас кепіл реестрін ұстаушы.
Ипотека туралы келісім жазбаша түрде жасалып, нотариалды түрде куәландырылуы тиіс. Ипотекалық келісім кепілгердің әрекет етуінің едәуір еркіндігін көздеуі мүмкін, атап айтқанда онда келесідей мүмкіншіліктер көзделуі мүмкін:
а) кепілге қойылған мүлікті міндеттеме бойынша қарызды сатып алушыға ауыстырып шеттету;
ә) мүлікті жалға беру;
б) мүлікке жаңа қарыздар жүгін түсіру және т.б. мүмкіндіктер.
Ипотека туралы келісімде келесідей деректер көрсетілуі тиіс:
-кепілгердің және кепілзатын ұстаушының атауы және олардың орналасқан жерлері;
-орындалуы осы кепілге салу шартымен қамтамасыз етілетін несиелік келісімнің немесе өзге де міндеттеменің атауы, келісімді жасау күні және орны;
- ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеменің сомасы;
- ипотекамен қамтамасыз етілген сомаларды төлеу мерзімдері;
- кепілге қойылған жылжымайтын мүліктің сипаты және оның ақшалай құны, орналасқан жері;
- иегердің кепілге қойылған мүлікке деген құқығын растайтын құжаттардың атауы;
- кепілге қойылған мүлікке өзге міндеттемелер салынбағандығы туралы сілтеме;
- кепілгер мен кепілзатты ұстаушының қолтаңбалары;
- ипотеканы тіркеген органның атауы, тіркелген күні мен жері.
Тараптардың келісімі бойынша кепіл шартына өзге де жағдайлар енгізілуі мүмкін.
Несиелендіру субъектісіне қарай тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалар осы үйдің болашақ иегеріне берілетін несиеге және мердігерлерге берілетін ссудаларға бөлінеді.
Тұрғын үй құрылысына несие құрылыс салушыға белгіленген тәртіппен жер телімінің бөлініп берілуімен және тиісті органдардың тұрғын үй салуға берген рұқсаты болғанда беріледі.
Тұрғын үйді салуға (реконструкциялауға) несие жобалармен және құрылыс-монтаждық жұмыстарды жүзеге асыруға мердігерлік келісімдермен көзделген құрылыстың (реконструкциялаудың) мерзімдері мен құны аясында беріледі.
Несиелендіру объектілеріне мыналар жатады:
- тұрғын үй құрылысына жер сатып алу және оны жайластыру;
- тұрғын үй салу (реконструкциялау);
- тұрғын үй сатып алу.
Несиелендіру объектісіне қарай банктер тұрғын үй несиелерінің үш
түрін ұсынады:
- жерге берілетін несие;
- құрылысқа берілетін несие;
- тұрғын үй сатып алуға берілетін несие.
Тұрғын үй несиелері туралы ережеде тұрғын үй құрылысына несиелер несиелік желі ашу арқылы жүзеге асырылады деп атап көрсетілген. Бұл ретте ссуда қарызданушыға, құрылыс-монтаждау жұмыстары кезеңдерінің құнына сәйкес келетін бөлшектермен беріледі.
Құрылысты қаржыландыру процесінде банк ақшалай қаражаттың мақсатты жұмсалуына және құрылыс графигінің сақталуына бақылау жүргізіп отырады.
Банк беретін несиенің сомасы әдетте жер сатып алу және оны жайластыру құнының, тұрғын үйді салудың (реконструкциялаудың) немесе кепіл шартында белгіленген оны сатып алу құнының 70%-нен аспауы тиіс, ал шығындардың қалған бөлігін қарызданушы өз қаражаты есебінен жұмсауы шарт.
Құрылысқа несие беру туралы шешімді несие беруші банк қарыз алушының несиелік тапсырысы негізінде қабылдайды.
Несиені пайдаланудың мақсаты мен мерзімі, оны қамтамасыз ету нысаны көрсетілетін ссуда бөлу туралы өтінішпен қатар, тапсырысқа мыналар кіреді:
- заңды тұлға қырз алушылар үшін - құрылтай және тіркелу құжаттары: кәсіпорынның бухгалтерлік балансы; табыстардың және міндетті төлемдердің түсу графигі; ссуда қамтамасыз етілетінін растайтын құжаттар; несиені пайдаланудың техникалық-экономикалық негіздемесі және несиеленетін шығындардың болжамды өтелімділігін есептеу; құрылыс салынатын жер учаскесіне деген құқықты растайтын құжаттар; белгіленген тәртіппен бекітілген жобалық-сметалық құжаттама; мердігерлік құрылыс жұмыстарын жүзеге асыруға берілген келісім-шарттардың көшірмелері; несие беруші талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.
- жеке тұлғалар үшін - құрылыс салу учаскесіне құқығын растайтын құжаттар; құрылыс салуға рұқсат қағаз; белгіленген тәртіппен келісілген жобалық-сметалық құжаттама; қарыз алушының төлем қабеліттілігін анықтауға қажетті құжаттар; банк талап етуі мүмкін өзге де құжаттар. Несиені қамтамасыз ету үшін кепілзат мен кепілдіктер беріледі.
Тапсырысты қарау кезеңінде несие беруші қарыз алушының төлем қабілеттілігін және қаржылай тұрақтығын зерттейді, құрылыстың бюджетін (қаржыландыру көздері және салынған тұрғын үйді пайдалану жоспарлары - сату, жалға беру) бағалайды, құрылыс орналасқан жердегі тұрғын үй рыногының сұраныстарын зерттейді.
Ссуда беру кезінде банк пен қарыз алушының қарым-қатынастарын белгілейтін негізгі құжаттарға несиелік келісім мен кепілзат (ипотека) туралы шарт жатады.
Несиелік келісімде: ссуданы алудың мақсаты, несиенің көлемі мен мерзімдері, несиені беру және өтеу тәртібі, проценттік ставка, оның өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі, қарыз алушының несиелік міндеттемесінің қамтамасыз етілуі, ссуданы сақтандыру шарттары, несиенің қамтамасыз етілуін және мақсатты пайдаланылуын тексеру нысандары, несиені мақсаттан тыс пайдалану және ссуданы дер кезінде қайтармау үшін қолданылатын санкциялар, айыппұлдар төлеу тәртібі, келісімді бұзу тәртібі, несие беруші мен қарыз алушының келісімі бойынша өзге де шарттар.
Негізгі қарыздың және ссуда бойынша проценттердің толығымен өтелуіне дейін қарыз алушының банктің жазбаша келісімінсіз жылжымайтын мүлікке деген мүліктік құқықтарын үшінші тұлғаға сатуға немесе шегінім жасап беруге құқығы жоқ.
Қарыз алушының несиені қайтаруға мүмкіндігі болмаған жағдайда, банктің шығындарын өтеу үшін, кепілге қойылған мүлікті өндіріп алу және сату жүргізіледі.
Тұрғын үй сатып алуға несиелер берудің сұлбасы мен шарттарын банк қарыз алушымен мақұлдасу арқылы белгілейді. Несилендіру құралы ретінде ауыспалы проценттік ставканы қолдану, негізгі қарыздың сомасын индекстеу, қарыз алушының төлемдерін кейінге қалдыру шаралары қолданылуы мүмкін. Несиенің түріне қарай, кепілзат (ипотека) туралы келісімде несиені қамтамасыз етудің нысаны, мөлшері және тәртібі көрсетіледі.
Әрбір ипотекалық банк ипотекалық несиелер берудің өзіндік сұлбасын қолданады. Олар несиелендіру объектілері мен субъектілері, ресуртарды шоғырландыру әдістері, негізгі қарыз бен проценттерді өндіріп алу әдістері бойынша сан алуан болып келеді.
1.2 Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың құқықтық негіздері
Жылжымайтын мүліктермен операцияларды жүзеге асыру үшін ипотекалық несиелеу жүйесінің барлық звеноларының қызметтерін реттейтін заңды нормалардың қажет екендігі белгілі.
Кепілдік құқықтың негізгі көзі, яғни соған байланысты ипотекалық несиелеуді жүзеге асыру кезіндегі негізгі құқықтық норма Қазакстан Республикасының Азаматтық Кодексі болып табылады. Сонымен қатар мынандай нормативті-құқықтық актілермен де реттеледі:
1. Жер туралы Заң (соңғы өзгертулер мен толықтыруларды есепке алғанда);
2. Жылжымайтын мүліктер құқығын жэне сонымен байланысты
келісімдерді тіркеу туралы Заң және т.б.
Жеке тұлғалар банктен ипотекалық несие алған жағдайда банк пен клиенттің арасында жазбаша түрде ипотекалық келісім-шарт толтырылады. Оған кепіл беруші,кепіл ұстаушы тұлғалар қол қояды. Ипотекалық құқық
ипотекалық келісім-шарт тіркеуден өткен кезден бастап пайда болады. Ипотекалық келісім-шартты нотариалдық куәландыру екі жақтың өзара келісімдері бойынша жүзеге асады.
Ипотекалық келісім-шарттың субъектілері болып мыналар табылады:
ипотекалық келісімге қатысушы тұлғалар, яғни кепіл беруші жәнс
кепілді ұстаушы - заңды және жеке тұлғалар;
тіркеуші орган;
бірыңғай кепілдік реестрді ұстаушы.
Ипотекалық келісім-шартта төмендегідей реквизиттер міндетті түрде көрсетілуі керек:
кепіл беруші мен кепілді ұстаушының толық аттары, орналасқан
мекен-жайлары;
негізгі міндеттеменің мәні, оның мөлшері және орындалу мерзімі;
кепілге алынған жылжымайтын мүліктердің тізімі жэне олардың
орналасқан жерлері;
екі жақтың міндеттері мен құқықтары;
т.б. қажет деп табылған шарттар.
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру үшін жеке тұлғалардан мынандай құжаттар өткізу талап етіледі:
жазбаша түрдегі өтініш. Онда алынатын несие сомасының мақсаттары
нақты көрсетілуі керек;
қарыз алушы жеке тұлғаның жеке басын куәландыратын құжаттар көшірмесі;
тұрақты жұмыс орнынан соңғы бір жылдағы айлық жалақысы туралы
анықтама қағаз, сонымен бірге, бар болған жағдайларда тағы басқа
қандай көздер есебінен табыс алып отыратындығы туралы анықтама
қағаз;
өз меншігіндегі өтімділігі өте жоғары мүліктердің бар екендігін дәлелдейтін құжаттар және нақты кепіл ретінде қай мүліктің қалдыратының көрсетуі керек, яғни сол мүлік туралы құжаттардың түп-нұсқасы банкке өткізілуі қажет. Егер кепіл ретіндегі мүлік бірнеше тұлғаның меншігінде болса, онда сол тұлғалардың келісімдері талап етілулері керек;
қажет болған жағдайларда т.б. құжаттар өткізіледі.
Сонымен банктердің тәжірибесінде қолданылатын ипотекалық несиелеу процесінің өзіндік кезеңдері болады Яғни, несиелік процесс ипотекалық несиеге деген өтінішті өңдеуден басталып, оны толық қайтарумен аяқталынады. Әр кезеңде пайдаланылатын ипотекалық несиелеу механизмінің элементтері несиелік операциялардың сапалы сипатын бере отырып, олардың жүзеге асырылу техникасын білдіреді. Ипотекалық несиелеу процесі мынандай кезеңдерді қамтиды:
несиеге деген өтінішті қарау;
клиенттің несиелік қабілеттілігін талдау;
несиелік келісім-шарт жасасу;
несие беру;
несиелік мәміленің орындалуына бақылау жасау.
Клиентке берілетін несиенің мөлшері, оның жазған өтінішіне байланысты болады, бірақ клиенттің бұл өтініші банктің есептеген несиені қайтару мүмкіндігімен сәйкес келмеуі мүмкін. Соған байланысты несие ретіндс берілетін ақша қаражаттарының мөлшері әртүрлі экономикалық жағдайларга байланысты анықталынады:
- несиені қамтамасыз ету үшін алынатын тауарлы-материалдық
құндылықтардың өтімділіктеріне байланысты;
- банктің клиентке деген сенімділігіне жэне тәуекелділік деңгейіне
байланысты болады.
Банктен алынған несиені өтеу тәртіптерінің жалпы банктік тәжірибеде белгіленген бірыңғай тәртібі жоқ. Ол әрбір банктің өздері жасаған несиелік саясатында көрсетіледі. Сондықтан несиені өтеу тәртібін оның әртүрлі белгілеріне байланысты жіктеуге болады:
I. Несиені өтеу көздеріне байланысты:
а) клиенттің өзіндік ақша қаражаттары, яғни табыстары есебінен;
б) несиені қамтамасыз ету үшін кепілдеме берген басқа заңды тұлғалардың
банктік шотынан ақша қаражаттарын алу есебінен;
в) басқа банктен несие алу жолымен немесе т.б. көздер есебінен (өз
меншігіндегі активтерді стау есебінен)
II. Несиені өтеу мерзіміне байланысты:
а) несиені алдын ала белгіленген нақты мерзімде толық сомада өтеу;
б) несиені өтеу мерзімін кейінге шегіндіру;
в) несиені белгіленген мерзімінен бұрын өтеу.
Банктен берілген несиені өтеу тәртібі міндетті түрде несиелік келісім-шартта көрсетіледі. Несие өз уақытында өтелмеген жағдайда, яғни өтеу мерзімі кейінге шегіндірілсе, онда қарыз алушы тұлға неғұрлым жоғары пайыз төлейді.
Қазіргі коммерциялық банктердің несие үшін пайыз мөлшерін белгілеудегі ескеретін басты факторларына төмендегілерді жатқызуға болады:
орталық банктің коммерциялық банктерге беретін ссудалары
(мүдделендіру) бойынша белгіленетін пайыздың базалық мөлшері;
банкаралық несие бойынша орташа пайыз мөлшері;
өз клиенттеріне депозиттік шоттар бойынша төленетіе орташа пайыз
мөлшері;
банктің несиелік ресурстарының құрылымы;
несиеге деген сұраныс, яғни сұраныс аз болса, несие бағасы да соғұрлым
арзан болады;
несиенің сұралатын мерзімі мен түрі, нақтырак айтсақ, банк үшін оның
қамтамасыз етілуіне байланысты тәуекел дәрежесі;
еліміздегі ақша айналысының тұрақтылығы (қаншылықты инфляция
қарқыны жоғары болса, несие үшін төленетін ақы да жоғары болуға тиіс,
себебі, бұндай жағдайда банкте ақшаның құнсыздануынан өз ресурстарын
жоғалту тәуекелділігі артады). Ипотекалық несие берілгеннен кейін оған міндетті түрде мониторинг жасалынып отырылуы қажет, яғни:
несие алушының несие келісім шартында көрсетілген шарттарды
орындауын, соның ішінде төлемдердің уақтылы төленіп отыруын бағалау;
несие алушының банктік шотына ақша қаражаттарының уақтылы түсіп
отыруын жүйелі тексеріп тұру;
несие алушының және несиелеп отырған проектінің қаржылық
жағдайын тексеріп, бағалап отыру;
кепіл заттың жағдайын бағылап отыру;
гаранттың (кепіл берушінің) қаржылық жағдайына мониторинг
жүргізу.
Осы жасалған жұмыстар бойынша тексеру акт жасалады, оны Коммерциялық Департамент Директоры тексеріп, қол қою қажет. Ал бұл актінің мазмұнына келсек:
oo Несие қаражаттарының мақсатты немесе мақсатқа сай емес қолдануы
туралы фактілер, яғни мақсатты қолданған қаражаттарға құжаттардың болуы, мысалы, меншік алған болса, меншікке деген құжаттардың және сол меншіктің бар екендігіне көз жеткізу;
oo Несие алушының табыстары экспертиза жасағандағы қаржылық
жағдайымен салыстырылады, соның ішінде табыстарының көбеюіазаюы,
меншіктің (мүліктің) жағдайы;
oo Гаранттың (кепіл берушінің) қаржылык жағдайы туралы мәліметтер;
oo Кепіл заттың жағдайы
Банктік экспертиза жасаған уақыттағы несие алушыға қойылатын талаптар:
oo Несие 21 жастан 56 жас аралығындағы, бірақ несие мерзімі несие
алушы 58 жасқа толғанға дейін аяқталу шартымен Қазақстан Республикасының азаматтарына беріледі;
oo Расталған табыстардың болуы қажет;
oo Несие алушының тұрақты жұмыс орны болуы керек;
oo Клиенттің және оның туысқандарының басқа несиелік институттар алдында несиелік қарыздардың болмауы шарт;
oo Несие бойынша өтімді қамтамасыз етудің болуы;
oo Несие алушы сотталмауы және оның үстінен тергеу жұмыстары жүргізілмеуі керек.
Содан кейін несие алушы жеке тұлғаның төлем қабілеттілігі анықталады.
Банктің несие қызметкері несие алушының арызын алып,
тіркегеннен кейін барлық құжаттарда, анкетада көрсетілген мәліметтерді
тексеруі қажет.
Егер несие алушы өз несиесін жалағы есебінен өтейтін болса,
онда оның төлемқабілеттілігі жұмыс орнынан әкелген анықтама негізінде
анықталып есептеледі.
Ол анықтамада келесі мәліметтер көрсетілуі керек:
A) анықтама берілген ұйымның толық аты, банктік шоттың нөмірі,
пошталық адресі;
Ә) несие алушының осы ұйымда тұрақты жұмыс істеу мерзімі;
Б) банкке келгендегі несие алушының қызметі;
B) соңғы 12 айдағы несие алушының орта айлық табысы;
Г) соңғы 12 айдағы ұсталымдар.
Анықтамаға ұйымның жетекшісінің және бас бухгалтердің қолы, ұйымның мөрі қойылуы керек. Несие алушының жұбайына берілетін анықтамаға осы талаптар қойылады.
3) Ал егер несие кәсіпкерлік қызметтен түсетін табыс есебінен
жабылатын болса, несие қызметкері орта айлық табыс мөлшерін әр күндік
табысқа талдау жасау арқылы анықтайды.
4) Несие алушының төлемқабілеттілігін анықтау кезінде аныктамада,
анкетада көрсетілген табыстан барлық міндетті төлемдер алынып тасталуы
тиіс (яғни, табыс салығы, пайлар, алименттер, компенсациялар және тағы
басқалар).
5) Берілген несие сомасы несие алушының барлық төлемдерінен
кейінгі орташа айлық табысына байланысты беріледі. Немесе екі жұбайдың
жалпы орташа (барлық төлемдерден кейін) табысына байланысты беріледі.
Негізгі қарыз бен төленетін пайыздардың сомасы несие алушының орташа
айлық табысынан (барлық төлемдерді шегергеннен кейінгі) аспауы кажет.
Және k коэффициенті 0,7 аспауы керек.
Егер несиелік қызметкерде несие алушының табыстарының
берілген мерзім ішінде тұрақты күйде түратынына күмәні болса, бұл
коэффициент қорытындыда (заключение) (қосымшаны қараңыз) түсініктеме
беру арқылы азаю (уменыпение) жағына өзгертіліп, реттеліп отырады.
Егер несие алушы несие мерзімі аяқталғанға дейін зейнеткс
шығатын болса, онда төлемқабілеттілігін орташа айлық табысына (жүмыс
істеген уақыттағы) Қазақстан Республикасындағы ең төменгі зейнетақыны
қосу арқылы анықтайды (себебі, болашақтағы зейнетақы мөлшерін
растайтын құжаттар жоқ). Бұл анықталған сомадан барлық шығындарды
алып тастап, нәтижесін k коэффициентін анықтау барысында қолданады.
8) Анықталған k коэффициенттерінің мөлшері басқа факторларға:
Несиені қайтаруды қамтамасыз етуге;
Банктың сәйкесінше бөлімдеріндегі қорытындыларындағы
ақпаратқа байланысты өзгертіледі.
9) Несие алушының төлем қабілетін анықтау барысында және несие сомасын анықтау барысында несие алушылардың табыстары АҚШ доллар құнының өсуі мүмкіндігіне байланысты қарастырылуы қажет.
1.3 Ипотекалық несиелеудің тиімділіктері мен шетел тәжірибесіндегі үлгілері
Ипотекалық несие беру - тұрғын-үй саласына инвестицияларды тартудың ең тиімді әдістерінің бірі. Ипотекалық несие беру азаматтардың тұрғын-үй жағдайын жақсартуға, екінші деңгейдегі банктердің тиімділігін және табыстылығын көтеруге, экономикалық өрлеуге мүдделі мемлекеттік құрылыс кешенін дамытуға ықпал етеді.
Ипотеканың ішіне елдің экономикалық дамуының үлкен потенциялы, жылжымайтын мүлікті сатып алуды қаржыландыруға мүмкіндік береді және қолданыстағы капитал айналымға кіреді. Қазақстан үшін бұл жоғары және орта табысы бар адамдардың тұрғын-үй сатып алудағы ең қолайлы құралы болып қала береді.
Мемлекет үшін де ипотекалық несиенің маңызы аса зор болып отыр. Ипотекалық несиелеу - тәуекел деңгейі ең төменгі банктік операция болып саналады.
Өркениетті елдердегі тәжірибе бойынша ипотекалық несиелеу 3 үлгімен, біріншіден, зейнетақы және сақтандыру компанияның қаржыларын пайдалану арқылы; екіншіден, банктік ипотекалық несиені қолдану арқылы; үшіншіден, салымшының жинақ ақшаларын тұрғын-үй құрылысына қолдану арқылы жүзеге асады. Аталған жүйе бойынша ипотекалық несиелеу АҚШ, Батыс Еуропа, Жапония елдерінде жолға қойылған.
Ипотекалық несиелеуді ипотекалық компаниямен қатар екінші деңгейдегі банктер мен несиелік операцияларды жүргізуге лицензиясы бар өзге банк емес қаржы-несие ұйымдары да жүзеге асырады.
Тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелеуге және тұрғын үй сатып алуға берілетін несиелер банктің өтімді активтеріне жатады. Ипотекалық несиенің дамуы орта таптың кез келген қоғамның тұрақтылығының негізін қалыптастыруға септігін тигізеді.
Жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып, ссуда беру нарықтық экономикасы дамыған елдерде кеңірек дамыған. Мұнда әрбір банк өз ипотекалық несиелерінің сызбасын қолданады. Олар несиелеудің объектілері, субъектілері, ресурстарды жұмылдыру, негізгі қарызды және пайыз қайтаруына қарай әр түрлі болып келеді. Оларды берудің механизмдері мен сызбалары да әр түрлі. Тұрғын-үйді ипотекалық несиелеу жүйесіне енгізу үшін ең бастысы "арзан" несие ресурстары бар болуы қажет. Дүниежүзілік тәжірибеде ипотекалық несиелеу анализі 2 сызба бойынша жүргізілетіндігі белгілі:
- мемлекет ипотекалық банктерден олардың ипотекалық несиелерін сатып алу үшін арзан қаржы ресурстарын бөледі, осылайша ипотеканың бірінші нарығын қайта қаржыландырады;
- несие беруші банктер ипотекалық несиелік міндеттемелермен қамтамасыз етілген облигацияларын бағалы қағаздар нарығына орналастырып жүзеге асырады.
Бірінші жол - американдық үлгіге сәйкес келеді. Ипотеканың дамуы қайта қаржыландыру арқылы бағалы қағаздарды сату нысанында қамтамасыз етеді.
Екінші жол - ипотекалық несиелердің Германия үлгісі болып табылады. Ол бір деңгейлі үлгімен сипатталады. Ол бойынша арнаулы ипотекалық банктер кепілмен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарын өздері сатады.
Малайзиялық үлгі. Ипотекалық несиелеудің бұл үлгісі арнаулы ипотекалық облигацияларын сатып және алынған ақшаға тұрғын-үйді несиелеуді жалғастыра беруіне мүмкіндік береді.
Отандық және шетелдік тәжірибені сараптай келе ипотекалық несиелеудің мынадай жалпыға ортақ қағидаларын бөліп көрсетуге болады:
- мүлікті қарыз алушы тұлға меншігінде құқықтарын шектеу шартымен қалдыру;
- кепіл үлгісі ретінде ссуда мөлшерін анықтау;
- сол мүлікті кепілге қалдыра отырып қосымша ипотекалық ссуда алу;
- жылжымайтын мүлікті жағарылату немесе оны белгіленген мерзімде қайтармаған жағдайда басқа тұлғаға беру.
Американдық үлгіде ипотекалық несиелеуде жылдық табысы белгілі деңгейдегі адам бірден үй ала алады. Ол үйдің құнының аз бөлігін бірден төлейді де, қалғанын өзінің автономдылығына байланысты қаржы-несие нарығының жағдайына қалған үлгінің ерекшелігі ипотекалық несиелеуді экономикасы тұрақсыз елдерде дамытуға болады, егер барлық есеп айырысулар конвертацияланған валютада жүргізілсе. Бұл үлгінің жақсы жағы несие берушінің ссуданың қайтпай қалуына байланысты тәуекелі төмен болады, өйткені жинақтау кезеңінде клиенттің төлем қабілеттілігін нақты бағалауға болады. Балансталған автономды үлгіні іс жүзінде қолданудың алғышарттары бірқатар мемлекеттерде XIX ғасырда пайда болған.
Қазіргі кезде осы үлгіні қолдануда үлкен жетістікке Германия жетті. Мұнда бүкіл елді қамтитын жинақтау, несиелеу механизмдерін, сонымен қатар мемлекеттің азаматтарының мүддесін қолдау саясатын қамтитын құрылыс жинақ жүйесі құрылған.
Үй сатып алатын азамат арнаулы қаржы-несиелік жүйемен үйді сатып алу сәтінде емес, оған дейін 2-10 жыл бұрын қатынас орнатады.
Германия жүйесінің маңызды артықшылығы мақсатты құрылыс жинақтарына банктің пайыздық мөлшерлемесі және несие жүйесі шеңберіндегі мөлшерлемелері автономды болып қаржы-несие нарығынан тәуелсіз.
Бұл үлгінің негізгі сипаттамасы оның жабықтылығы, яғни несие беру көзі ретінде тек құрылыс жинақ келісімдері бойынша жинақталған ғана қолданылады. Бұл жүйені қолданатын банктер несиені нарықтағыдай төмен беруге мүмкіншілігі бар.
Құрылыс жинақтау жүйесіне негізделген Германия үлгісінің артықшылықтары бар:
- қаржыландыру капитал нарығына байланыссыз;
- пайыздық маржа басында төмен болады, ал сомасы арнаулы;
- пайыздық мөлшерлеме басында төмен болады, сондықтан салымшы үшін тәуекел азаяды;
- басқа мемлекеттерге қарағанда пайызы төмен;
- уақытында жинақталған капитал ссуда салушының ай сайынғы төлемдерін азайтады және келесі құрылыс кезінде сатып алуда немесе қайта құру жағдайында қаржыландыру көлемін ұлғайтады;
- ссуда алушының төлем қабілеттілігі пайыздық мөлшерлеменің ауытқуынан жоғарылайды, себебі меншік капитал буфер ролін атқарады.
Германияда құрылыс жинақтары жүйесінің мемлекет үшін артықшылықтары:
- мемлекет тұрғын үй мәселесінің бір бөлігін жеке инвесторға ауыстыруы мүмкін, сондықтан жеке бастамашылықты қолдайды;
- мемлекет халық шаруашылығын тұрақтандыруға үлес қосады. Бұл қаржы не сатып алынып жатқан үйді, не өзінің меншігінде бар мүлікті кепілге ала отырып берілуі мүмкін. Мұндағы несиені қайтару жылдық табысына қарай 15 немесе 30 жыл аралығында жүргізіледі.
АҚШ-та кепілдемелердің екінші нарығын құрайтын ұйымның біріне федералды ұлттық ипотекалық ассоциация "Фенни Мэй" жатады. Ол 1938 жылы құрылған. Бұл ұйым жылжымайтын мүлікті қамтамасыз етілген кепілдемелерді сата алады. Олар пулға біріктіріледі. Осы пулдарға жоғары өтімді бағалы қағаздар шығарылып, олардың айналымы ипотекалық бизнес саласына қаржы ресурстарының ағымының үздіксіздігін қамтамасыз етеді.
"Фредди Мек", "Джинни Мэй" сияқты басқа компаниялар несиелерді қаржыландыруды мемлекеттік ресурстар есебінен, "Сэлли Мэй" ипотекалық несиелерді студенттерге берумен айналысады.
Бұл үлгінің ерекшелігі - ол ссуда принципіне негізделген. Мұндай принципте несие ресурстарының жиынтық портфелі капитал нарығының ашық нарығында қарыз алынбайды, олар болашақ қарыз алушылардың жинақтарын мақсатты тарту есебінен көмек кассасы принципімен жалғасады. Балансталған автономды үлгінің артықшылықтары бар. Бұл үлгі өзінің автономдылығына байланысты қаржы-несие нарығының жағдайына тәуелді емес. Балансталған үлгінің ерекшелігі ипотекалық несиелеудің экономикасы тұрақсыз елдерде дамытуға болады, егер барлық есеп айырысулар конвертацияланған валютада жүргізілсе. Бұл үлгінің жақсы жағы несие берушілердің ссудасының қайтпай қалуына байланысты тәуекелі төмен болады, өйткені жинақтау кезінде клиенттің қабілеттілігін нақты бағалауға болады. Балансталған автономды үлгіні іс жүзінде қолданудың алғышарты бірқатар мемлекеттерде XIX ғ. пайда болған.
2 ҚР ипотекалық несиелеудің дамуын талдау және бағалау
2.1 Ипотекалық несиелендіру нарығының көлемі мен динамикасы
2015 жылғы 1 шілдедегі жағдай бойынша Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие беру нарығының көлемі 861 414 млн. теңгені құрайды, бұл 2015 жылдың басындағы көрсеткішке қарағанда 5,5%-ға кем көрсеткіш. Сонымен қатар ұлттық валютада берілген ипотекалық несиелендірудің көлемі 745 322 млн. теңгені құрайды, немесе ипотекалық несиелендіру сегментінің жалпы көлемінің 87 %-ы, жалпы көлемнен ұлттық валютада - 13 %,немесе 116 092 млн. теңге.
2009 жылдан бастап АҚШ долларындағы несие қоржынының көлемі төмендейтін дәстүр қалыптасқанын айта кету керек. Ипотекалық несиелендіру нарығындағы көрсетілген бұл статистикаға қарамастан ағымдағы көлемі дағдарысқа дейінгі кезеңге қарағанда кәдімгідей төмен. Салыстырып қарасақ АҚШ долларындағы несие қоржынының көлемі 2015 жылдың басында ипотекалық несиелендірудің жалпы көлемі 15 %-ы құрады.
Бұл статистика ипотекалық несиелендіру көлемінің төмендеп кеткенін көрсететеді.
Кесте 1. Ипотекалық қоржын көлемінің динамикасы
Қоржын көлемі
2008 ж.
2009 ж.
2010 ж.
2011 ж.
2012 ж.
2013 ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Курстық жұмыстың тақырыбы Қазақстанда ипотекалық несиелеудің дамуы.
Меншікті үй сатып алу- әр отбасыға бірінші кезекте қажет. Кеңес одағының тұрғын үй құрылымын қаржыландыру жүйесінің бір бөлігі болған, Қазақстандағы тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлі схемасы (сызбасы) мемлекеттік тұрғын құрылысы үшін және оны тұрғын жағдайларын жақсарту мақсатында азаматтар арасында тегін беру үшін бюджеттік ресурстарды орталықтандырылған таратуды білдіреді. Бұл схема (сызбасы) бойынша Қазақстанның тәулсіздігін алғаннан кейін және нарықтық экономикаға өту кезеңінде жетіспеушіліктері анықталды.
Курстық жұмыстың өзектілігі - қазіргі таңда жылдан-жылға үйге деген сұраныс артуда. Әрбір отбасы тұрғын үй алуды қажет етеді.
Сол себепті Қазақстанда тұратын барлық халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету және тұрғын үй құрылысының тұрақты дамуын қалыптастыру үшін көптеген жобалар құру қажет.
2003 жылың 3 маусымында заңмен Қазақстан Республикасының құқықтық актілерінің ипотекалық несиелер бойынша өзгертулер мен толықтырулар енгізілген болатын Онда келесідей түсініктер енгізілді: Ипотекалық қарыз - банктік қарыз; ипотекамен қамтамасыз етілген жылжымайтын мүлік және тұрғын үй. Ипотекалық қарыз - тұрғын үй салу үшін немесе сатып алу және жөндеу үшін берілетін ипотеалық қарыз (заем).
Қазіргі таңда осы заманға сай перспективті болғысы келетін Қазақстан банкі клиентпен серіктестік (партнер) қарым-қатынасқа түсіп, сенімді кеңесші және көмекшісі болады.
Қазақстан барлық банктері ипотекалық несиені беру үшін өздерінің қаржыларын салуда. Олар өздерінің несиелік жобалары бойынша және Қазақстан ипотекалық компаниялар желісі арқылы ипотекалық қарыз беруді жүргізуде.
Қазіргі кезде ипотекалық несие нарығы үлгерімді дамып келе жатқан нарықтың біріне айналды.
Бұл курстық жұмыстың мақсаты - Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің қазіргі даму жағдайына баға беру. Осы мақсаттарға жету үшін келесі міндеттер қойылады:
1. Ипотекалық әлемде пайда болуын зерттеу.
2. Қазақстандағы ипотекалық несиені жетілдіру жолдарын анықтау.
3. Қазақстандағы екінші денгейлі банктермен ұсынылатын ипотекалық несиелудің ретімен көрсету.
4. Қазақстан Ипотекалық Компания бағдарламасы бойынша ипотекалық несиені қарастыру.
5. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендірудің даму деңгейін бағалау.
Қойылған мақсаттар курстық жұмыстың кұрылымымен байланысты.
Бұл жұмыстың теориялық маңыздылығы болып қазіргі күнгі жағдайлардағы халыққа ипотекалық несиені ұсыну қарастырылған. Осы тықырыптың әрі қарай зерттеуде, зертеуге, қолдануға болатындығында жұмыстың тәжірибелік маңыздылығын көрсетіледі.
Курстық жұмыстың құрылымы кіріспеден, үш бөлімнен және қорытынды мен пайдаланылған әдебиеттер тізімінен тұрады.
1 Ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні
1.1 Ипотекалық несиелеу жүйесінің ұғымы, бағыттары, түрлері
Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді де, кепілге қоюмен және сол арқылы мәмілені сенімді етіп берілетін ипотекалық несие
несиелендірудің нарық экономикасында белсенді қолданылатын нысандарының біріне жатады. Жерге деген меншік құқығы нарықтық несиелік қатынастар аясына меншігінде жекешелендірілген пәтерлері, жер телімдері, тұрғын үй қорлары бар кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмалары, халықты тартады.
Ипотекалық несие кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын үй құрылысының қажеттіліктерін мемлекет тарапынан қаржыландыру көздерін банк несиесімен алмастыруда үлкен роль атқарады. Оның алға басуы шаруашылық ететін субъектілердің ұзақ мерзімді сипаттағы несиелік ресурстардың тапшылығы, инфляцияның жоғары қарқындылығы жағдайында инвестициялық белсенділігін ұлғайтуға әсер етеді.
Ипотекалық несилендіру жүйесі екі бағыттан тұрады:
- ипотекалық несиелердің шаруашылық ететін субъектілерге және халыққа тікелей берілуі;
- ипотекалық несилерді (несиелік міндеттемелерді) несилендіруге ресурстардың қосымша тартылуын қамтамасыз ететін екінші рынокта сату.
Бірінші бағытымен негізінен ипотекалық банктер айналысып келсе, екіншісімен - ипотекалық банктердің мүлікті кепілге қоюмен қамтамасыз етілген активтерін сатып алатын және кейін оларды өз атынан олардың базасында құнды қағаздар (облигациялар) шығаратын қаржы компаниялары, қорлар айналысады. Құнды қағаздар ликвидті болып келеді, себебі олар жылжымайтын мүлікпен қамсыздандырылған, және олар инвестициялар арқасында ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкіндік береді.
Ипотеканы кепіл заты иегерінің болуысыз дамыту мүмкін емес, өйткені жер мен жылжымайтын мүлікті кепілге тек кепіл затының иегері ғана қоя алады, сондай-ақ осы иегердің оның меншігіндегі жылжымайтын мүлікті еркін шеттету құқығынсыз да мүмкін емес.
Бұл жағдайда ғимараттардың ипотекасы ол орналасқан жер телімінің ипотекасымен бірге ресімделеді. Қазақстанда жылжымайтын мүлікпен және жермен операцияларды жүзеге асыруға жағдай жасайтын нормативтік құқықтық база әзірленуде. Қазақстан Республикасының Конституциясында жерге деген меншік құқығын және оны сату-сатып алу, кепілге қою, жалға беру және т.б. операцияларды заңдастыратын бірқатар құқықтық нормалар қалыптастырылды. Кепіл туралы, банктар мен банк қызмет туралы, жекешелендіру туралы заңдар қабылданды. Тұрғын үй саласын қаржыландыру, ипотекалық несилендіруді дамыту жөнінде бірқатар қосымша шаралар көзделген Президенттің бірқатар жарлықтары мен үкіметтің қаулылары қабылданды.
Қазақстаннның заңнамасында ипотека болып жермен тікелей байланысты кәсіпорынды, ғимаратты немесе өзге де объектіні оған тиесілі жер телімімен бірге немесе оны пайдалану құқығымен кепілге қою танылады.
Ипотека - міндеттемені жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әдістерінің біріне жатады. Және, бұл ретте кепілзат иесі кепілгер міндеттемесін орындамаған жағдайда кепілге қойылған жылжымайтын мүлік арқылы қанағаттануы мүмкін. Ипотека кез келген ақшалай міндеттемені қамтамасыз етуде қолданылуы мүмкін, сондай-ақ ол несилеік келісімге қатысты да міндеттемені қамтамасыз етуге пайдаланылады.
Жылжымайтын мүлік санатына жер немесе онымен тікелей байланысты объектілер (кәсіпорындар, тұрғын және тұрғын емес үйлер, жолдар) жатады.
Кепілзат туралы келісімнің субъектілері болып мыналар табылады:
- кепіл туралы келісімнің тараптары (кепілгер және кепілге қойылған затты ұстаушы) заңды және жеке тұлғалар;
- біртұтас кепіл реестрін ұстаушы.
Ипотека туралы келісім жазбаша түрде жасалып, нотариалды түрде куәландырылуы тиіс. Ипотекалық келісім кепілгердің әрекет етуінің едәуір еркіндігін көздеуі мүмкін, атап айтқанда онда келесідей мүмкіншіліктер көзделуі мүмкін:
а) кепілге қойылған мүлікті міндеттеме бойынша қарызды сатып алушыға ауыстырып шеттету;
ә) мүлікті жалға беру;
б) мүлікке жаңа қарыздар жүгін түсіру және т.б. мүмкіндіктер.
Ипотека туралы келісімде келесідей деректер көрсетілуі тиіс:
-кепілгердің және кепілзатын ұстаушының атауы және олардың орналасқан жерлері;
-орындалуы осы кепілге салу шартымен қамтамасыз етілетін несиелік келісімнің немесе өзге де міндеттеменің атауы, келісімді жасау күні және орны;
- ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеменің сомасы;
- ипотекамен қамтамасыз етілген сомаларды төлеу мерзімдері;
- кепілге қойылған жылжымайтын мүліктің сипаты және оның ақшалай құны, орналасқан жері;
- иегердің кепілге қойылған мүлікке деген құқығын растайтын құжаттардың атауы;
- кепілге қойылған мүлікке өзге міндеттемелер салынбағандығы туралы сілтеме;
- кепілгер мен кепілзатты ұстаушының қолтаңбалары;
- ипотеканы тіркеген органның атауы, тіркелген күні мен жері.
Тараптардың келісімі бойынша кепіл шартына өзге де жағдайлар енгізілуі мүмкін.
Несиелендіру субъектісіне қарай тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалар осы үйдің болашақ иегеріне берілетін несиеге және мердігерлерге берілетін ссудаларға бөлінеді.
Тұрғын үй құрылысына несие құрылыс салушыға белгіленген тәртіппен жер телімінің бөлініп берілуімен және тиісті органдардың тұрғын үй салуға берген рұқсаты болғанда беріледі.
Тұрғын үйді салуға (реконструкциялауға) несие жобалармен және құрылыс-монтаждық жұмыстарды жүзеге асыруға мердігерлік келісімдермен көзделген құрылыстың (реконструкциялаудың) мерзімдері мен құны аясында беріледі.
Несиелендіру объектілеріне мыналар жатады:
- тұрғын үй құрылысына жер сатып алу және оны жайластыру;
- тұрғын үй салу (реконструкциялау);
- тұрғын үй сатып алу.
Несиелендіру объектісіне қарай банктер тұрғын үй несиелерінің үш
түрін ұсынады:
- жерге берілетін несие;
- құрылысқа берілетін несие;
- тұрғын үй сатып алуға берілетін несие.
Тұрғын үй несиелері туралы ережеде тұрғын үй құрылысына несиелер несиелік желі ашу арқылы жүзеге асырылады деп атап көрсетілген. Бұл ретте ссуда қарызданушыға, құрылыс-монтаждау жұмыстары кезеңдерінің құнына сәйкес келетін бөлшектермен беріледі.
Құрылысты қаржыландыру процесінде банк ақшалай қаражаттың мақсатты жұмсалуына және құрылыс графигінің сақталуына бақылау жүргізіп отырады.
Банк беретін несиенің сомасы әдетте жер сатып алу және оны жайластыру құнының, тұрғын үйді салудың (реконструкциялаудың) немесе кепіл шартында белгіленген оны сатып алу құнының 70%-нен аспауы тиіс, ал шығындардың қалған бөлігін қарызданушы өз қаражаты есебінен жұмсауы шарт.
Құрылысқа несие беру туралы шешімді несие беруші банк қарыз алушының несиелік тапсырысы негізінде қабылдайды.
Несиені пайдаланудың мақсаты мен мерзімі, оны қамтамасыз ету нысаны көрсетілетін ссуда бөлу туралы өтінішпен қатар, тапсырысқа мыналар кіреді:
- заңды тұлға қырз алушылар үшін - құрылтай және тіркелу құжаттары: кәсіпорынның бухгалтерлік балансы; табыстардың және міндетті төлемдердің түсу графигі; ссуда қамтамасыз етілетінін растайтын құжаттар; несиені пайдаланудың техникалық-экономикалық негіздемесі және несиеленетін шығындардың болжамды өтелімділігін есептеу; құрылыс салынатын жер учаскесіне деген құқықты растайтын құжаттар; белгіленген тәртіппен бекітілген жобалық-сметалық құжаттама; мердігерлік құрылыс жұмыстарын жүзеге асыруға берілген келісім-шарттардың көшірмелері; несие беруші талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.
- жеке тұлғалар үшін - құрылыс салу учаскесіне құқығын растайтын құжаттар; құрылыс салуға рұқсат қағаз; белгіленген тәртіппен келісілген жобалық-сметалық құжаттама; қарыз алушының төлем қабеліттілігін анықтауға қажетті құжаттар; банк талап етуі мүмкін өзге де құжаттар. Несиені қамтамасыз ету үшін кепілзат мен кепілдіктер беріледі.
Тапсырысты қарау кезеңінде несие беруші қарыз алушының төлем қабілеттілігін және қаржылай тұрақтығын зерттейді, құрылыстың бюджетін (қаржыландыру көздері және салынған тұрғын үйді пайдалану жоспарлары - сату, жалға беру) бағалайды, құрылыс орналасқан жердегі тұрғын үй рыногының сұраныстарын зерттейді.
Ссуда беру кезінде банк пен қарыз алушының қарым-қатынастарын белгілейтін негізгі құжаттарға несиелік келісім мен кепілзат (ипотека) туралы шарт жатады.
Несиелік келісімде: ссуданы алудың мақсаты, несиенің көлемі мен мерзімдері, несиені беру және өтеу тәртібі, проценттік ставка, оның өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі, қарыз алушының несиелік міндеттемесінің қамтамасыз етілуі, ссуданы сақтандыру шарттары, несиенің қамтамасыз етілуін және мақсатты пайдаланылуын тексеру нысандары, несиені мақсаттан тыс пайдалану және ссуданы дер кезінде қайтармау үшін қолданылатын санкциялар, айыппұлдар төлеу тәртібі, келісімді бұзу тәртібі, несие беруші мен қарыз алушының келісімі бойынша өзге де шарттар.
Негізгі қарыздың және ссуда бойынша проценттердің толығымен өтелуіне дейін қарыз алушының банктің жазбаша келісімінсіз жылжымайтын мүлікке деген мүліктік құқықтарын үшінші тұлғаға сатуға немесе шегінім жасап беруге құқығы жоқ.
Қарыз алушының несиені қайтаруға мүмкіндігі болмаған жағдайда, банктің шығындарын өтеу үшін, кепілге қойылған мүлікті өндіріп алу және сату жүргізіледі.
Тұрғын үй сатып алуға несиелер берудің сұлбасы мен шарттарын банк қарыз алушымен мақұлдасу арқылы белгілейді. Несилендіру құралы ретінде ауыспалы проценттік ставканы қолдану, негізгі қарыздың сомасын индекстеу, қарыз алушының төлемдерін кейінге қалдыру шаралары қолданылуы мүмкін. Несиенің түріне қарай, кепілзат (ипотека) туралы келісімде несиені қамтамасыз етудің нысаны, мөлшері және тәртібі көрсетіледі.
Әрбір ипотекалық банк ипотекалық несиелер берудің өзіндік сұлбасын қолданады. Олар несиелендіру объектілері мен субъектілері, ресуртарды шоғырландыру әдістері, негізгі қарыз бен проценттерді өндіріп алу әдістері бойынша сан алуан болып келеді.
1.2 Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың құқықтық негіздері
Жылжымайтын мүліктермен операцияларды жүзеге асыру үшін ипотекалық несиелеу жүйесінің барлық звеноларының қызметтерін реттейтін заңды нормалардың қажет екендігі белгілі.
Кепілдік құқықтың негізгі көзі, яғни соған байланысты ипотекалық несиелеуді жүзеге асыру кезіндегі негізгі құқықтық норма Қазакстан Республикасының Азаматтық Кодексі болып табылады. Сонымен қатар мынандай нормативті-құқықтық актілермен де реттеледі:
1. Жер туралы Заң (соңғы өзгертулер мен толықтыруларды есепке алғанда);
2. Жылжымайтын мүліктер құқығын жэне сонымен байланысты
келісімдерді тіркеу туралы Заң және т.б.
Жеке тұлғалар банктен ипотекалық несие алған жағдайда банк пен клиенттің арасында жазбаша түрде ипотекалық келісім-шарт толтырылады. Оған кепіл беруші,кепіл ұстаушы тұлғалар қол қояды. Ипотекалық құқық
ипотекалық келісім-шарт тіркеуден өткен кезден бастап пайда болады. Ипотекалық келісім-шартты нотариалдық куәландыру екі жақтың өзара келісімдері бойынша жүзеге асады.
Ипотекалық келісім-шарттың субъектілері болып мыналар табылады:
ипотекалық келісімге қатысушы тұлғалар, яғни кепіл беруші жәнс
кепілді ұстаушы - заңды және жеке тұлғалар;
тіркеуші орган;
бірыңғай кепілдік реестрді ұстаушы.
Ипотекалық келісім-шартта төмендегідей реквизиттер міндетті түрде көрсетілуі керек:
кепіл беруші мен кепілді ұстаушының толық аттары, орналасқан
мекен-жайлары;
негізгі міндеттеменің мәні, оның мөлшері және орындалу мерзімі;
кепілге алынған жылжымайтын мүліктердің тізімі жэне олардың
орналасқан жерлері;
екі жақтың міндеттері мен құқықтары;
т.б. қажет деп табылған шарттар.
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру үшін жеке тұлғалардан мынандай құжаттар өткізу талап етіледі:
жазбаша түрдегі өтініш. Онда алынатын несие сомасының мақсаттары
нақты көрсетілуі керек;
қарыз алушы жеке тұлғаның жеке басын куәландыратын құжаттар көшірмесі;
тұрақты жұмыс орнынан соңғы бір жылдағы айлық жалақысы туралы
анықтама қағаз, сонымен бірге, бар болған жағдайларда тағы басқа
қандай көздер есебінен табыс алып отыратындығы туралы анықтама
қағаз;
өз меншігіндегі өтімділігі өте жоғары мүліктердің бар екендігін дәлелдейтін құжаттар және нақты кепіл ретінде қай мүліктің қалдыратының көрсетуі керек, яғни сол мүлік туралы құжаттардың түп-нұсқасы банкке өткізілуі қажет. Егер кепіл ретіндегі мүлік бірнеше тұлғаның меншігінде болса, онда сол тұлғалардың келісімдері талап етілулері керек;
қажет болған жағдайларда т.б. құжаттар өткізіледі.
Сонымен банктердің тәжірибесінде қолданылатын ипотекалық несиелеу процесінің өзіндік кезеңдері болады Яғни, несиелік процесс ипотекалық несиеге деген өтінішті өңдеуден басталып, оны толық қайтарумен аяқталынады. Әр кезеңде пайдаланылатын ипотекалық несиелеу механизмінің элементтері несиелік операциялардың сапалы сипатын бере отырып, олардың жүзеге асырылу техникасын білдіреді. Ипотекалық несиелеу процесі мынандай кезеңдерді қамтиды:
несиеге деген өтінішті қарау;
клиенттің несиелік қабілеттілігін талдау;
несиелік келісім-шарт жасасу;
несие беру;
несиелік мәміленің орындалуына бақылау жасау.
Клиентке берілетін несиенің мөлшері, оның жазған өтінішіне байланысты болады, бірақ клиенттің бұл өтініші банктің есептеген несиені қайтару мүмкіндігімен сәйкес келмеуі мүмкін. Соған байланысты несие ретіндс берілетін ақша қаражаттарының мөлшері әртүрлі экономикалық жағдайларга байланысты анықталынады:
- несиені қамтамасыз ету үшін алынатын тауарлы-материалдық
құндылықтардың өтімділіктеріне байланысты;
- банктің клиентке деген сенімділігіне жэне тәуекелділік деңгейіне
байланысты болады.
Банктен алынған несиені өтеу тәртіптерінің жалпы банктік тәжірибеде белгіленген бірыңғай тәртібі жоқ. Ол әрбір банктің өздері жасаған несиелік саясатында көрсетіледі. Сондықтан несиені өтеу тәртібін оның әртүрлі белгілеріне байланысты жіктеуге болады:
I. Несиені өтеу көздеріне байланысты:
а) клиенттің өзіндік ақша қаражаттары, яғни табыстары есебінен;
б) несиені қамтамасыз ету үшін кепілдеме берген басқа заңды тұлғалардың
банктік шотынан ақша қаражаттарын алу есебінен;
в) басқа банктен несие алу жолымен немесе т.б. көздер есебінен (өз
меншігіндегі активтерді стау есебінен)
II. Несиені өтеу мерзіміне байланысты:
а) несиені алдын ала белгіленген нақты мерзімде толық сомада өтеу;
б) несиені өтеу мерзімін кейінге шегіндіру;
в) несиені белгіленген мерзімінен бұрын өтеу.
Банктен берілген несиені өтеу тәртібі міндетті түрде несиелік келісім-шартта көрсетіледі. Несие өз уақытында өтелмеген жағдайда, яғни өтеу мерзімі кейінге шегіндірілсе, онда қарыз алушы тұлға неғұрлым жоғары пайыз төлейді.
Қазіргі коммерциялық банктердің несие үшін пайыз мөлшерін белгілеудегі ескеретін басты факторларына төмендегілерді жатқызуға болады:
орталық банктің коммерциялық банктерге беретін ссудалары
(мүдделендіру) бойынша белгіленетін пайыздың базалық мөлшері;
банкаралық несие бойынша орташа пайыз мөлшері;
өз клиенттеріне депозиттік шоттар бойынша төленетіе орташа пайыз
мөлшері;
банктің несиелік ресурстарының құрылымы;
несиеге деген сұраныс, яғни сұраныс аз болса, несие бағасы да соғұрлым
арзан болады;
несиенің сұралатын мерзімі мен түрі, нақтырак айтсақ, банк үшін оның
қамтамасыз етілуіне байланысты тәуекел дәрежесі;
еліміздегі ақша айналысының тұрақтылығы (қаншылықты инфляция
қарқыны жоғары болса, несие үшін төленетін ақы да жоғары болуға тиіс,
себебі, бұндай жағдайда банкте ақшаның құнсыздануынан өз ресурстарын
жоғалту тәуекелділігі артады). Ипотекалық несие берілгеннен кейін оған міндетті түрде мониторинг жасалынып отырылуы қажет, яғни:
несие алушының несие келісім шартында көрсетілген шарттарды
орындауын, соның ішінде төлемдердің уақтылы төленіп отыруын бағалау;
несие алушының банктік шотына ақша қаражаттарының уақтылы түсіп
отыруын жүйелі тексеріп тұру;
несие алушының және несиелеп отырған проектінің қаржылық
жағдайын тексеріп, бағалап отыру;
кепіл заттың жағдайын бағылап отыру;
гаранттың (кепіл берушінің) қаржылық жағдайына мониторинг
жүргізу.
Осы жасалған жұмыстар бойынша тексеру акт жасалады, оны Коммерциялық Департамент Директоры тексеріп, қол қою қажет. Ал бұл актінің мазмұнына келсек:
oo Несие қаражаттарының мақсатты немесе мақсатқа сай емес қолдануы
туралы фактілер, яғни мақсатты қолданған қаражаттарға құжаттардың болуы, мысалы, меншік алған болса, меншікке деген құжаттардың және сол меншіктің бар екендігіне көз жеткізу;
oo Несие алушының табыстары экспертиза жасағандағы қаржылық
жағдайымен салыстырылады, соның ішінде табыстарының көбеюіазаюы,
меншіктің (мүліктің) жағдайы;
oo Гаранттың (кепіл берушінің) қаржылык жағдайы туралы мәліметтер;
oo Кепіл заттың жағдайы
Банктік экспертиза жасаған уақыттағы несие алушыға қойылатын талаптар:
oo Несие 21 жастан 56 жас аралығындағы, бірақ несие мерзімі несие
алушы 58 жасқа толғанға дейін аяқталу шартымен Қазақстан Республикасының азаматтарына беріледі;
oo Расталған табыстардың болуы қажет;
oo Несие алушының тұрақты жұмыс орны болуы керек;
oo Клиенттің және оның туысқандарының басқа несиелік институттар алдында несиелік қарыздардың болмауы шарт;
oo Несие бойынша өтімді қамтамасыз етудің болуы;
oo Несие алушы сотталмауы және оның үстінен тергеу жұмыстары жүргізілмеуі керек.
Содан кейін несие алушы жеке тұлғаның төлем қабілеттілігі анықталады.
Банктің несие қызметкері несие алушының арызын алып,
тіркегеннен кейін барлық құжаттарда, анкетада көрсетілген мәліметтерді
тексеруі қажет.
Егер несие алушы өз несиесін жалағы есебінен өтейтін болса,
онда оның төлемқабілеттілігі жұмыс орнынан әкелген анықтама негізінде
анықталып есептеледі.
Ол анықтамада келесі мәліметтер көрсетілуі керек:
A) анықтама берілген ұйымның толық аты, банктік шоттың нөмірі,
пошталық адресі;
Ә) несие алушының осы ұйымда тұрақты жұмыс істеу мерзімі;
Б) банкке келгендегі несие алушының қызметі;
B) соңғы 12 айдағы несие алушының орта айлық табысы;
Г) соңғы 12 айдағы ұсталымдар.
Анықтамаға ұйымның жетекшісінің және бас бухгалтердің қолы, ұйымның мөрі қойылуы керек. Несие алушының жұбайына берілетін анықтамаға осы талаптар қойылады.
3) Ал егер несие кәсіпкерлік қызметтен түсетін табыс есебінен
жабылатын болса, несие қызметкері орта айлық табыс мөлшерін әр күндік
табысқа талдау жасау арқылы анықтайды.
4) Несие алушының төлемқабілеттілігін анықтау кезінде аныктамада,
анкетада көрсетілген табыстан барлық міндетті төлемдер алынып тасталуы
тиіс (яғни, табыс салығы, пайлар, алименттер, компенсациялар және тағы
басқалар).
5) Берілген несие сомасы несие алушының барлық төлемдерінен
кейінгі орташа айлық табысына байланысты беріледі. Немесе екі жұбайдың
жалпы орташа (барлық төлемдерден кейін) табысына байланысты беріледі.
Негізгі қарыз бен төленетін пайыздардың сомасы несие алушының орташа
айлық табысынан (барлық төлемдерді шегергеннен кейінгі) аспауы кажет.
Және k коэффициенті 0,7 аспауы керек.
Егер несиелік қызметкерде несие алушының табыстарының
берілген мерзім ішінде тұрақты күйде түратынына күмәні болса, бұл
коэффициент қорытындыда (заключение) (қосымшаны қараңыз) түсініктеме
беру арқылы азаю (уменыпение) жағына өзгертіліп, реттеліп отырады.
Егер несие алушы несие мерзімі аяқталғанға дейін зейнеткс
шығатын болса, онда төлемқабілеттілігін орташа айлық табысына (жүмыс
істеген уақыттағы) Қазақстан Республикасындағы ең төменгі зейнетақыны
қосу арқылы анықтайды (себебі, болашақтағы зейнетақы мөлшерін
растайтын құжаттар жоқ). Бұл анықталған сомадан барлық шығындарды
алып тастап, нәтижесін k коэффициентін анықтау барысында қолданады.
8) Анықталған k коэффициенттерінің мөлшері басқа факторларға:
Несиені қайтаруды қамтамасыз етуге;
Банктың сәйкесінше бөлімдеріндегі қорытындыларындағы
ақпаратқа байланысты өзгертіледі.
9) Несие алушының төлем қабілетін анықтау барысында және несие сомасын анықтау барысында несие алушылардың табыстары АҚШ доллар құнының өсуі мүмкіндігіне байланысты қарастырылуы қажет.
1.3 Ипотекалық несиелеудің тиімділіктері мен шетел тәжірибесіндегі үлгілері
Ипотекалық несие беру - тұрғын-үй саласына инвестицияларды тартудың ең тиімді әдістерінің бірі. Ипотекалық несие беру азаматтардың тұрғын-үй жағдайын жақсартуға, екінші деңгейдегі банктердің тиімділігін және табыстылығын көтеруге, экономикалық өрлеуге мүдделі мемлекеттік құрылыс кешенін дамытуға ықпал етеді.
Ипотеканың ішіне елдің экономикалық дамуының үлкен потенциялы, жылжымайтын мүлікті сатып алуды қаржыландыруға мүмкіндік береді және қолданыстағы капитал айналымға кіреді. Қазақстан үшін бұл жоғары және орта табысы бар адамдардың тұрғын-үй сатып алудағы ең қолайлы құралы болып қала береді.
Мемлекет үшін де ипотекалық несиенің маңызы аса зор болып отыр. Ипотекалық несиелеу - тәуекел деңгейі ең төменгі банктік операция болып саналады.
Өркениетті елдердегі тәжірибе бойынша ипотекалық несиелеу 3 үлгімен, біріншіден, зейнетақы және сақтандыру компанияның қаржыларын пайдалану арқылы; екіншіден, банктік ипотекалық несиені қолдану арқылы; үшіншіден, салымшының жинақ ақшаларын тұрғын-үй құрылысына қолдану арқылы жүзеге асады. Аталған жүйе бойынша ипотекалық несиелеу АҚШ, Батыс Еуропа, Жапония елдерінде жолға қойылған.
Ипотекалық несиелеуді ипотекалық компаниямен қатар екінші деңгейдегі банктер мен несиелік операцияларды жүргізуге лицензиясы бар өзге банк емес қаржы-несие ұйымдары да жүзеге асырады.
Тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелеуге және тұрғын үй сатып алуға берілетін несиелер банктің өтімді активтеріне жатады. Ипотекалық несиенің дамуы орта таптың кез келген қоғамның тұрақтылығының негізін қалыптастыруға септігін тигізеді.
Жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып, ссуда беру нарықтық экономикасы дамыған елдерде кеңірек дамыған. Мұнда әрбір банк өз ипотекалық несиелерінің сызбасын қолданады. Олар несиелеудің объектілері, субъектілері, ресурстарды жұмылдыру, негізгі қарызды және пайыз қайтаруына қарай әр түрлі болып келеді. Оларды берудің механизмдері мен сызбалары да әр түрлі. Тұрғын-үйді ипотекалық несиелеу жүйесіне енгізу үшін ең бастысы "арзан" несие ресурстары бар болуы қажет. Дүниежүзілік тәжірибеде ипотекалық несиелеу анализі 2 сызба бойынша жүргізілетіндігі белгілі:
- мемлекет ипотекалық банктерден олардың ипотекалық несиелерін сатып алу үшін арзан қаржы ресурстарын бөледі, осылайша ипотеканың бірінші нарығын қайта қаржыландырады;
- несие беруші банктер ипотекалық несиелік міндеттемелермен қамтамасыз етілген облигацияларын бағалы қағаздар нарығына орналастырып жүзеге асырады.
Бірінші жол - американдық үлгіге сәйкес келеді. Ипотеканың дамуы қайта қаржыландыру арқылы бағалы қағаздарды сату нысанында қамтамасыз етеді.
Екінші жол - ипотекалық несиелердің Германия үлгісі болып табылады. Ол бір деңгейлі үлгімен сипатталады. Ол бойынша арнаулы ипотекалық банктер кепілмен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарын өздері сатады.
Малайзиялық үлгі. Ипотекалық несиелеудің бұл үлгісі арнаулы ипотекалық облигацияларын сатып және алынған ақшаға тұрғын-үйді несиелеуді жалғастыра беруіне мүмкіндік береді.
Отандық және шетелдік тәжірибені сараптай келе ипотекалық несиелеудің мынадай жалпыға ортақ қағидаларын бөліп көрсетуге болады:
- мүлікті қарыз алушы тұлға меншігінде құқықтарын шектеу шартымен қалдыру;
- кепіл үлгісі ретінде ссуда мөлшерін анықтау;
- сол мүлікті кепілге қалдыра отырып қосымша ипотекалық ссуда алу;
- жылжымайтын мүлікті жағарылату немесе оны белгіленген мерзімде қайтармаған жағдайда басқа тұлғаға беру.
Американдық үлгіде ипотекалық несиелеуде жылдық табысы белгілі деңгейдегі адам бірден үй ала алады. Ол үйдің құнының аз бөлігін бірден төлейді де, қалғанын өзінің автономдылығына байланысты қаржы-несие нарығының жағдайына қалған үлгінің ерекшелігі ипотекалық несиелеуді экономикасы тұрақсыз елдерде дамытуға болады, егер барлық есеп айырысулар конвертацияланған валютада жүргізілсе. Бұл үлгінің жақсы жағы несие берушінің ссуданың қайтпай қалуына байланысты тәуекелі төмен болады, өйткені жинақтау кезеңінде клиенттің төлем қабілеттілігін нақты бағалауға болады. Балансталған автономды үлгіні іс жүзінде қолданудың алғышарттары бірқатар мемлекеттерде XIX ғасырда пайда болған.
Қазіргі кезде осы үлгіні қолдануда үлкен жетістікке Германия жетті. Мұнда бүкіл елді қамтитын жинақтау, несиелеу механизмдерін, сонымен қатар мемлекеттің азаматтарының мүддесін қолдау саясатын қамтитын құрылыс жинақ жүйесі құрылған.
Үй сатып алатын азамат арнаулы қаржы-несиелік жүйемен үйді сатып алу сәтінде емес, оған дейін 2-10 жыл бұрын қатынас орнатады.
Германия жүйесінің маңызды артықшылығы мақсатты құрылыс жинақтарына банктің пайыздық мөлшерлемесі және несие жүйесі шеңберіндегі мөлшерлемелері автономды болып қаржы-несие нарығынан тәуелсіз.
Бұл үлгінің негізгі сипаттамасы оның жабықтылығы, яғни несие беру көзі ретінде тек құрылыс жинақ келісімдері бойынша жинақталған ғана қолданылады. Бұл жүйені қолданатын банктер несиені нарықтағыдай төмен беруге мүмкіншілігі бар.
Құрылыс жинақтау жүйесіне негізделген Германия үлгісінің артықшылықтары бар:
- қаржыландыру капитал нарығына байланыссыз;
- пайыздық маржа басында төмен болады, ал сомасы арнаулы;
- пайыздық мөлшерлеме басында төмен болады, сондықтан салымшы үшін тәуекел азаяды;
- басқа мемлекеттерге қарағанда пайызы төмен;
- уақытында жинақталған капитал ссуда салушының ай сайынғы төлемдерін азайтады және келесі құрылыс кезінде сатып алуда немесе қайта құру жағдайында қаржыландыру көлемін ұлғайтады;
- ссуда алушының төлем қабілеттілігі пайыздық мөлшерлеменің ауытқуынан жоғарылайды, себебі меншік капитал буфер ролін атқарады.
Германияда құрылыс жинақтары жүйесінің мемлекет үшін артықшылықтары:
- мемлекет тұрғын үй мәселесінің бір бөлігін жеке инвесторға ауыстыруы мүмкін, сондықтан жеке бастамашылықты қолдайды;
- мемлекет халық шаруашылығын тұрақтандыруға үлес қосады. Бұл қаржы не сатып алынып жатқан үйді, не өзінің меншігінде бар мүлікті кепілге ала отырып берілуі мүмкін. Мұндағы несиені қайтару жылдық табысына қарай 15 немесе 30 жыл аралығында жүргізіледі.
АҚШ-та кепілдемелердің екінші нарығын құрайтын ұйымның біріне федералды ұлттық ипотекалық ассоциация "Фенни Мэй" жатады. Ол 1938 жылы құрылған. Бұл ұйым жылжымайтын мүлікті қамтамасыз етілген кепілдемелерді сата алады. Олар пулға біріктіріледі. Осы пулдарға жоғары өтімді бағалы қағаздар шығарылып, олардың айналымы ипотекалық бизнес саласына қаржы ресурстарының ағымының үздіксіздігін қамтамасыз етеді.
"Фредди Мек", "Джинни Мэй" сияқты басқа компаниялар несиелерді қаржыландыруды мемлекеттік ресурстар есебінен, "Сэлли Мэй" ипотекалық несиелерді студенттерге берумен айналысады.
Бұл үлгінің ерекшелігі - ол ссуда принципіне негізделген. Мұндай принципте несие ресурстарының жиынтық портфелі капитал нарығының ашық нарығында қарыз алынбайды, олар болашақ қарыз алушылардың жинақтарын мақсатты тарту есебінен көмек кассасы принципімен жалғасады. Балансталған автономды үлгінің артықшылықтары бар. Бұл үлгі өзінің автономдылығына байланысты қаржы-несие нарығының жағдайына тәуелді емес. Балансталған үлгінің ерекшелігі ипотекалық несиелеудің экономикасы тұрақсыз елдерде дамытуға болады, егер барлық есеп айырысулар конвертацияланған валютада жүргізілсе. Бұл үлгінің жақсы жағы несие берушілердің ссудасының қайтпай қалуына байланысты тәуекелі төмен болады, өйткені жинақтау кезінде клиенттің қабілеттілігін нақты бағалауға болады. Балансталған автономды үлгіні іс жүзінде қолданудың алғышарты бірқатар мемлекеттерде XIX ғ. пайда болған.
2 ҚР ипотекалық несиелеудің дамуын талдау және бағалау
2.1 Ипотекалық несиелендіру нарығының көлемі мен динамикасы
2015 жылғы 1 шілдедегі жағдай бойынша Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие беру нарығының көлемі 861 414 млн. теңгені құрайды, бұл 2015 жылдың басындағы көрсеткішке қарағанда 5,5%-ға кем көрсеткіш. Сонымен қатар ұлттық валютада берілген ипотекалық несиелендірудің көлемі 745 322 млн. теңгені құрайды, немесе ипотекалық несиелендіру сегментінің жалпы көлемінің 87 %-ы, жалпы көлемнен ұлттық валютада - 13 %,немесе 116 092 млн. теңге.
2009 жылдан бастап АҚШ долларындағы несие қоржынының көлемі төмендейтін дәстүр қалыптасқанын айта кету керек. Ипотекалық несиелендіру нарығындағы көрсетілген бұл статистикаға қарамастан ағымдағы көлемі дағдарысқа дейінгі кезеңге қарағанда кәдімгідей төмен. Салыстырып қарасақ АҚШ долларындағы несие қоржынының көлемі 2015 жылдың басында ипотекалық несиелендірудің жалпы көлемі 15 %-ы құрады.
Бұл статистика ипотекалық несиелендіру көлемінің төмендеп кеткенін көрсететеді.
Кесте 1. Ипотекалық қоржын көлемінің динамикасы
Қоржын көлемі
2008 ж.
2009 ж.
2010 ж.
2011 ж.
2012 ж.
2013 ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz