Жер құнын бағалау


Кіріспе 5
I Тарау. Жердің жалпы мінездемесі және оның бағалауы 7
1.1. Жер ресурстарын пайдалану және жер қорын пайдалану 7
1.2 Жерді экономикалық бағалау әдістері және оның негізгі принциптері 10
II Тарау. Жер бағасын айқындау 17
2.1 Ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін мемлекет беретін жер учаскелерінің кадастрлық бағалау 17
III Тарау. Жерді бағалаудың тиімділігі 26
3.1. Жерді бағалаудың ел болашағына және экономикаға әсері 26
3.2. Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін жетілдіру жолдары 27
Қорытынды 31
Қолданылған әдебиеттер тізімі 32
Жер ең негізгі табиғат байлығы. Ол барлық тіршілік көзі және өмір сүру ортасы. Қазір адамдар өздеріне керек қоректік заттардың 88%- ін егістік жерлерден, 10%-ін ормандар мен жайылымдардан, 2-ін теңізбен мұхит суларынан алады. Жер қорын қорғау және тиімді пайдалану сондықтанда ең негізгі, ешқашан маңызын жоймайтын өзекті мәселе.
Ұлттық экономиканың ең ірі саласы болып табылатын Қазақстанның ауыл шаруашылығы мемлекеттің әлеуметтік-экономикалық саласында маңызды орын алады. Соңғы екі жылда Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә. Назарбаевтың 2 іргелі мемлекеттік бағдарламаны: 2003-2005 жылдарға арналған мемлекеттік Агроазық-түлік бағдарламасы және 2010 жылға дейін мемлекеттік ауылдық аумақтарды дамыту бағдарламасын бекіткенмен айтсақта жеткілікті.
Қазақстан жер ауданы жөнінен әлемдегі тоғызыншы мемлекет. Оның жалпы жер ауданы 271,7 млн. га оның ішінде ауылшаруашылық жерлері 222,3 млн. га жерді пайдалану бағыттарына қарап: ауыл шаруашылық жерлері, елді мекендер орналасқан жерлер, өндіріс қатынас, байланыс, қорғаныс, табиғат қорғау, денсаулық сақтау, демалыс, курорттар, қорықтар, тарихи және мәдениет болып бөлінеді.
Осы «Жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау туралы нұсқама» (әрі қарай Нұсқама) Қазақстан Республикасы аумағында жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау және оның нәтижелерін салыстыру бойынша бірыңғай тәсілді қамтамасыз ету мақсатында жасалған.
Нұсқама Қазақстан Республикасының 2003 жылғы 20 маусымдағы №442-11 ҚРЗ Жер кодексіне және Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2 қыркүйектегі №890 «Жер учаскелерін жеке меншікке беруде, мемлекеттің немесе мемлекеттік жер иеленушілер жалға беруде жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкасын, сондай-ақ жер учаскелерін сату құқығы жалға бергені үшін төлемақы мөлшерін белгілеу туралы» қаулысына сәйкес жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау жөніндегі тәртібін белгілейді.
1. Указ Президента Республики Казахстан ,,О мерах по реализации
Стратегии развития Казахстана до 2030 года
2. Закон Республики Казахстан ,,Об оценочной деятельности в
Республике Казахстан,, от 30 ноября 2000 года [№109 – 11].
3. Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года
[№442 – ІІ.]
4. Гражданский кодекс Республики Казахстан//Казахстанская
Правда 1995, 31 января – 4 февраля.
5. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (перевод с
англиийского) Дж. Фридман, Н. Ордуэй.,академия народного хозяйства при Правительстве РФ., Москва. Дело, 2008
6. Гранов И.В. Оценка недвижимости – СПб: Питер,2001
7. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости – СПб: Питер,2001
8. Дияров С.К. Экономика недвижимости – Кызыл-Орда,2003
9. Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан. – Алматы: Жети Жаргы, 2001
10. Методические указания по выполнению дипломных работ для студентов всех форм обучения по специальности 090940 ,,оценка,,. Алматы, 2004
11. Оценка недвижимости: Учебник./Под ред. А.г.Грязновой, М.А. Федотовой. – М.:Финансы и статистика,2001
12. Оценка и налогооблажение имущества предприятий. БердниковаТ.Б., Москва, ИНФРА – М,2003

Пән: Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
Жұмыс түрі:  Дипломдық жұмыс
Көлемі: 47 бет
Бұл жұмыстың бағасы: 1500 теңге
Таңдаулыға:   
Тегін:  Антиплагиат

Қандай қате таптыңыз?

Рақмет!






Жер құнын бағалау

Мазмұны

Кіріспе 5
I Тарау. Жердің жалпы мінездемесі және оның бағалауы 7
1.1. Жер ресурстарын пайдалану және жер қорын пайдалану 7
1.2 Жерді экономикалық бағалау әдістері және оның негізгі принциптері 10
II Тарау. Жер бағасын айқындау 17
2.1 Ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін мемлекет беретін жер учаскелерінің кадастрлық бағалау 17
III Тарау. Жерді бағалаудың тиімділігі 26
3.1. Жерді бағалаудың ел болашағына және экономикаға әсері 26
3.2. Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін жетілдіру жолдары 27
Қорытынды 31
Қолданылған әдебиеттер тізімі 32

Кіріспе

Жер ең негізгі табиғат байлығы. Ол барлық тіршілік көзі және өмір сүру ортасы. Қазір адамдар өздеріне керек қоректік заттардың 88%- ін егістік жерлерден, 10%-ін ормандар мен жайылымдардан, 2-ін теңізбен мұхит суларынан алады. Жер қорын қорғау және тиімді пайдалану сондықтанда ең негізгі, ешқашан маңызын жоймайтын өзекті мәселе.
Ұлттық экономиканың ең ірі саласы болып табылатын Қазақстанның ауыл шаруашылығы мемлекеттің әлеуметтік-экономикалық саласында маңызды орын алады. Соңғы екі жылда Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә. Назарбаевтың 2 іргелі мемлекеттік бағдарламаны: 2003-2005 жылдарға арналған мемлекеттік Агроазық-түлік бағдарламасы және 2010 жылға дейін мемлекеттік ауылдық аумақтарды дамыту бағдарламасын бекіткенмен айтсақта жеткілікті.
Қазақстан жер ауданы жөнінен әлемдегі тоғызыншы мемлекет. Оның жалпы жер ауданы 271,7 млн. га оның ішінде ауылшаруашылық жерлері 222,3 млн. га жерді пайдалану бағыттарына қарап: ауыл шаруашылық жерлері, елді мекендер орналасқан жерлер, өндіріс қатынас, байланыс, қорғаныс, табиғат қорғау, денсаулық сақтау, демалыс, курорттар, қорықтар, тарихи және мәдениет болып бөлінеді.
Осы Жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау туралы нұсқама (әрі қарай Нұсқама) Қазақстан Республикасы аумағында жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау және оның нәтижелерін салыстыру бойынша бірыңғай тәсілді қамтамасыз ету мақсатында жасалған.
Нұсқама Қазақстан Республикасының 2003 жылғы 20 маусымдағы №442-11 ҚРЗ Жер кодексіне және Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2 қыркүйектегі №890 Жер учаскелерін жеке меншікке беруде, мемлекеттің немесе мемлекеттік жер иеленушілер жалға беруде жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкасын, сондай-ақ жер учаскелерін сату құқығы жалға бергені үшін төлемақы мөлшерін белгілеу туралы қаулысына сәйкес жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау жөніндегі тәртібін белгілейді.
Нақты жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құны жер реусурстарын басқарудың аумақтық органдары мемлекеттің жеке меншікке жер учаскелерін ақылы беру төлемақысының базалық ставкаларына сәйкес, оған түзету коэффициенттерін (арттыратын не кемітетін) қолдана отырып, айқындайды және жер ресурстарын басқарудың аумақтық органдары арқылы жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын анықтайтын актімен рәсімделеді.
Астана және республикалық маңыздағы қалалардың, облыс орталықтарының қала іргесіндегі аймақта және курорт аймағында орналасқан елді-мекендерде (кенттер мен ауылдар) жеке меншікке берілетін жер учаскелеріне төлемақының базалық ставкасы екі есе өседі.
Төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттерінің нақты мөлшері (арттыратын немесе кемітетін) жерге орналастыру жобасының (ісінің) құрамында белгіленеді. Бұл орайда ол:
- Қазақстан Республикасы Жер кодексінің 11-бабының 1-тармағына сәйкес жергілікті өкілді органдар бекітетін мәліметтер негізінде елді-мекендердің шекарасы шегінде;
-Қазақстан Республикасы Жер кодексінің аталған бабының 3-5 тармақтарындағы нормаларды есепке ала отырып, жер-кадастр карталары, топырақ, геоботаникалық, топырақ-мелиорация және басқа зерттеу материалдары негізінде елді - мекендер шекараларының шегінен тыс белгіленеді.

I Тарау. Жердің жалпы мінездемесі және оның бағалауы

1.1. Жер ресурстарын пайдалану және жер қорын пайдалану

Жер ең негізгі табиғат байлығы. Ол барлық тіршілік көзі және өмір сүру ортасы. Қазір адамдар өздеріне керек қоректік заттардың 88%-ін егістік жерлерден, 10%-ін ормандар мен жайылымдардан, 2%-ін теңіз бен мұхит суларынан алады. Жер қорын қорғау және тиімді пайдалану сондықтан да ең негізгі, ешқашан маңызын жоймайтын өзекті мәселе.
Қазақстан жер ауданы жөнінен әлемдегі тоғызыншы мемлекет. Оның жалпы жер ауданы 271,7 млн.га, оның ішінде ауылшаруашылық жерлері 222,3 млн.га. жерді пайдалану бағыттрына қарап: ауыл шаруашылық жерлері, елді мекендер орналасқан жерлер, өндіріс, қатынас, байланыс, қорғаныс, табиғат қорғау, денсаулық сақтау, демалыс, курорттар, қорықтар, тарихи және мәдени маңызы бар жерлер, орман қорының жерлері, мемлекеттік қордағы жерлер болып бөлінеді.
Қазақстанның жер ауданы көп болғанымен, шаруашылыққа қолайлы жерлер көп емес, егістікке жарамды жер 34,9 млн.га, барлық жердің 12,8%-і ғана. Жер қорының едәуір бөлігінің сапасы төмен: 77 млн.га эрозияға ұшыраған; 75 млн.га сортаң жер; егістіктің басым бөлігі ылғалмен жеткілікті қамтамасыз етілмеген, 58%-тен астамы қауіпті (шөлейтті) аймақта орналасқан; жайылымның 69%-і шөл және шөлейтті аймақта, оның 60%-нің жемдік қоры нашарлаған, 22%-ін тікен және басқа мал жайылымына жарамсыз өсімдіктер басқан, 15%-і эрозияға ұшыраған.
Суғару жүйелерінің нашарлығынан суармалы жерлерден 23%-і сортаңдаған, 3%-і батпақтанған, 5%-інің топырағының құнары жойылып кеткен. Жер жырту, өзендердің арнасын өзгерту, т.б. шаралар нәтижесінде табиғи шабындықтардың ауданы 30%-ке кеміді.
Жер қорын қорғауды және пайдалануды экономикалық тұрғыдан қарайтын болсақ, оның құндылығын, пайдалану ұтымдылығын арттыру арқылы одан алынатын өнімдерді қазіргіден едәуір көбейтуге болатынына көз жеткіземіз. Оның басты бағыттары: топырақтың құнарлылығын арттыр, жерді суландыру, батпақ жерлерді құрғату, сортаң жерлердің тұздылығын азайту, эрозияға жол бермеу, бүлінген жерлерді қалпына келтіру, т.б. агрономиялық шаралар және жерді пайдалану құрылымын жақсарту.
Ғылыми болжамдар бойынша республикамызда суармалы жерлердің аумағын 2 млн.гектардан 3,5 млн.гектарға арттыруға мүмкіндік бар. Сортаң жерлерді өңдеп жайылымға, тіпті егістікке айналдыруға болады. Сөйтіп жайылым ауданын 7,1 млн. гектарға арттыруға мүмкіндік бар. Бүлінген жерлерді ұдайы қалпына келтіріп отыру керек. Есептеулер бойынша жыл сайын 15-16 млн.гектар бүлінген жерлер өңделуі тиіс.
Жердің ерекше қасиеті - топырақтың құнарлығы. Топырақтың құнарлығы көптеген микроорганизмдердің қатысуымен өздігінен қалпына келеді, бірақ оған ұзақ уақыт керек. 2,5 см құнарлы топырақ қалыптасу үшін 100 жыл, бір қалыпты температурада 90 см топырақ қабаты жасалу үщін 16 мың жыл керек екен. Топырақтың құнарлы қабатының қалыптасуына сыртқы ортаның факторлары (ыстық, суық, жел, ылғал, күн, т.б.) әсер етеді.
Топырақтың құнарлылығының өзгеруіне адамдар әрекеті де әсер етеді. Ғылыми тұрғыдан әрекет жасаса, топырақ құнарлылығын арттырады, ал жауапсыздықпен қарайтын болса, топырақ құнарлылығын төмендетеді немесе жойып жібереді. Топырақ құнарлылығын, жерді пайдалану тиімділігін арттыру жөнінідегі негізгі агрономиялық, агротехникалық, агромелиоративтік, ұйымдастырушылық шаралар мыналар:
1. Топырақты эрозиядан (азудан) қорғау. Эрозияның негізгі үш түрі бар: жел, су және техникалық. Тегіс емес, тақыр жерлерде жауын-шашын топырақтың құнарлы қабатын жуып кетеді. Ормансыз ашық жерлер, әсіресе өнімділігі құртылған (жыртылған) жерлер жел эрозиясына ұшырайды, топырақтың құнарлы қабатын жел ұшырып кетеді. Жерді ауыр техникамен өңдеу, жылма-жыл бір дақылды егу, техниканың жолсыз жерлермен жүруі топырақ эрозиясын күшейтеді.
Шөл және шөлейт аймақтарда маусымдық пайдалану тәртібін сақтамай шамадан тыс мал жаю, техникалардың жүруі өсімдіктердің, әсіресе құнды өсімдіктердің жойылуын тудырып отыр. Беті ашылған топырақ жел, күн, су эрозиясына ұшырайды. Бұл қауіптен қорғанудың басты жолы тоғайлар өсіру, суландыру, реттеп пайдалану. Топырақты эрозиядан қорғау үшін жер ерекшелігін, ауа-райын, эрозиялық құбылыстың жылдамдығын ескере отырып мынадай шаралар қолданылады:
* ұйымдастырушылық шаралары- айналмалы егістік, жайылымдарды дұрыс пайдалану, суландыру, жерді пайдалану құрылымын жақсарту;
* агротехникалық шаралар - жерді топырақтың түріне, қасиетіне сәйкес өңдеу, тыңайтқыш беру, арам шөптерді отау, зиянкестермен күресу және т.б.
* егістіктің айналасына қорғаныш ормандар өсіру, ылғалдандыру, т.б.
2. Топырақты сортаңданудан (тұзданудан) қорғау. Топырақтың тұздануы жауын-шашын мөлшері буланатын ылғалдан аз болғанда болды. Егістікті көп жыл бойы көлдетіп суғару топырақтың тұздануын тудырады. Жаңбыр суының жер бетіне көлкіп жатып булануы жерді сортаңдандырады. Егістікті, жайылымдый суғарудың озық тиімді әдістерін қолдану топырақты сортаңданудан сақтайды.
3. топырақты құм басудан қорғау жолдраы- ағаш (сексеуіл, жыңғыл), бұталар отырғызу, көп жылдық шөптер егу.
4. жерді батпақтанудан қорғау үшін гидромелиоративтік жұмыстар жүргізу, суғару жүйелерін жетілдіру қажет болады.
5. топырақтағы қоректік заттарды сақтау үшін мелиоративтік жұмыстар, сортаң жерледі әкпен, гипспен өңдеу, ранаулы әдіспен жырту, тыңайтқыш беру, мал жаюды реттеу, т.б. агрономиялық жұмыстар жүргізіледі.
6. Топырақты уланудан қорғау - пестицид, гербицид, тыңайтқыштар қолдану мөлшерін реттеу, өндіріс, тұрмыс қалдықтарынан қорғау, санитарлық сауықтыру шаралары боып табылады.
7. Құрылыс, жол салу, жер қойнауын барлау, пайдалы қазбаларды өндіру, қалдықтарды орналастыру нәтижесінде бүлінген жерлерді қалпына келтіру (рекультивация) республикамыздың жер қорын едәуір жақсартады.
8. Егістік құнарлы жерлердің ауыл шаруашылық айналымнан шығарылуын болдырмау шаралары заңдастыруды талап етеді. Соңғы жылдары әртүрлі құрылысқа, саяжайға, жолдарға, сауда орындарына егістікке қолайлы, құнарлы тегіс тегіс жерлерді, ормандарды бөлу кең етек жайып келеді. Оны заңдастырып тоқтату қажет-ақ.
Аталған жұмыстар арнаулы ғылымдар саласындағы жетістіктерге сүйеніп жүргізіледі. Сонымен қатар бұлар экономикалық шаралар болып табылады. Өйткені жұмсалатын қаржы, материалдық шығындарды есептеп, шаралардың экономикалық тиімділігін анықтау қажет. Жерді қорғау, тиімді пайдалану шараларын жүзеге асыру үшін экономикалық есептеулер, бағалаулар жүргізіледі. Жердің құндылығын бағалау, қалпына келтіру, жақсарту, қорғау шығындарын анықтау, жерді нарықтық қарым-қатынасқа қосу, т.б. экономикалық есептеулерді, бағалауды талап етеді.
Жер қоры халқымыздың ең басты ұлттық байлығы, сондықтан оның құндылығы ақшалай бағаланып ұлттық байлықтың құрамында есептеледі. Жер иеленуге, пайдалануға жалға беріледі, жер несиеге кепілдік болады, жер пайдаланушылардан салық т.б. төлемдер алынады осының барлығының шамасын анықтау негізінде жердің құндылығы - экономикалық бағалау жатады.
Барлық табиғат байлықтары сияқты жерді экономикалық бағалау негізгі үш түрлі қызмет атқарады:
1. Есептеу. Жер ұлттық байлық ретінде, аймақтардың, кәсіпорындардың жеке жер иеленушілер мен жер пайдаланушылардың өндірістік- материалдық қоры ретінде есептеледі. Жер өндірістің басқа да құрылымдардың, тұрғын үйлердің, т.б. орналасқан орны, шаруашылық орны ретінде де есепке алынады.
2. Жер қорын тиімді пайдалануға экономикалық ынталандыру үшін оның бағасы болуы керек және сол арқылы нарықтық қарым-қатынасқа қосылады.
3. Жер бөлімшелерінің сапалық қасиеттері-өнімділігі, орналасу тиімділігі әртүрлі. Құнарлы тиімді жерлер жеткіліксіз, сондықтан өнімділігі, тиімділігі төмен жерлер де пайдаланылады және жұмсалған еңбектеріне қарамай жақсы (тиімді) пайдаланушылар қосымша пайда табады. Тиімділігіне байланысты әртүрлі жер бөлімшелері әр түрлі бағаланып жер пайдаланушыларға біркелкі жағдай туғызылады. Сонымен тиімділігі төмен, бірақ халық шаруашылық тұрғыдан қажетті жерлерді пайдалану ынталандырылады.
Жер қорын экономикалық бағалаудың барлық қызметтері бір-бірімен тығыз байланысты, жалпы жерді қорғауға, тиімді пайдалануға қызмет етеді.

1.2 Жерді экономикалық бағалау әдістері және оның негізгі принциптері

Жер қорын бағалау жөнінде ғылыми ізденіс пен әр түрлі саладағы мамандар: топырақтанушылар, географтар, экономистер айналысып келеді. Көптеген теориялық және әдістемелік мақалалар жарияланғаныме, жалпы қабылданған әдістеме жоқ.
Жерді бағалау туралы екі бағыт айқындалды: топырақтың сапасын бағалау және жер қорын экономикалық бағалау. Топырақ сапасын бағалау экономикалық бағалаудың негізгі және алғышарты болып табылады. Жердің сапасын бағалау үшін оның әр түрлі табиғи қасиеттері өнімділігі тұрғысынан және оған әр түрлі климаттық жағдайдың топырақ түрінің әсері айқындалады.
Көптеген аймақтық еңбектерде топырақты агроөндірістік тұрғыдан топтастыру және жерді пайдалану жөнінде ұсыныстар беріледі. Жерді бағалау белгілері мен әдістеріне топырақтанушылар мен географтардың көптеген еңбектері арналған. Олардың бір тобы мәселені топырақ карталарын жасау арқылы шешеді, екіншілері жерді өндіріс құралы ретінде бағалайды.
Қазіргі кезде топырақ бонитетін бағалаудың бірнеше варианттары белгілі. Оларды негізгі екі түрге бөлуге болады: біріншісі- топырақтың қасиетіне байланысты өнімділігін ескеріп, бонитетін бағалау; екіншісі- жерді өнімділігіне байланысты, табиғи қасиетін ескеріп бағалау.
Топырақтың бонитет балдары оның сапалық қасиеттерінің көрсеткіші болып табылады, аймақта өсетін басты дақылдың көпжылдық орташа түсіміне сәйкес болады. Бонитет балдары ауыл шаруашылық дақылдарын өсіруге қолайлылығын анықтауға, оларды тиімді пайдалануды жоспарлауға мүмкіндік береді.
Бонитет балдары: топырақтың құрамындағы шірінділердің (гумус), тұздардың, минералдардың шамасына, топырақты суды сіңіру қасиетіне, жентектелуіне, ауаны өткізуіне байланысты анықтайды. Негізгі бал бонитеті топырақтың 50 см қабатында шірінділер (гумус) шамасына сәйкес белгіленіп, басқа қасиеттері бойынша саралаушы коэффициенттер қолданылады.
Аудан, аймақ және нақты жерлер бойынша орташа бонитет балдары есептеліп, олар дәнді дақылдардың көпжылдық орташа түсімімен салыстырылады. Бұл көрсеткіш жерден алынатын өнімдерді болжауға, жоспарлауға мүмкіндік береді. Осы көрсеткіш арқылы жердің тиімді пайдаланылғаны бағаланады.
Топырақ бонитет балдарын іс-тәжірибеде қолданылуын шартты мысалмен көрсетейік. Бонитет балдары әртүрлі 20 шаруашылық бар делік, олардағы нақты (Өн) және топырақ балына сәйкес есептелген (Өе) дақылдың түсімі кестеде берілген.
1.1.- кесте
Шаруашылықтарда дәнді дақылдар өсіру көрсеткіштері
Рет

Бонитет балы
(Б)
Нақты түсім (Өн)
Есептелген түсім
(Өе)
1
16
1
2,8
2
21
5
3,8
3
25
3
4,6
4
29
6
5,5
5
34
6
6,5
6
38
8
7,4
7
41
9
8,0
8
46
10
9,1
9
40
9
9,7
10
50
10
9,9
11
52
11
10,3
12
55
11
11,0
13
56
12
11,2
14
58
11
11,6
15
60
13
12,0
16
62
12
12,4
17
65
15
13,0
18
66
13
13,3
19
68
14
13,7
20
75
13
14,9

№ 10,12,16,18 шаруашылықтарда жерді өнімділігіне сәйкес пайдаланады; №5,9,14 одан гөрі тиімдірек; №1,3 нашар пайдаланады; №2,7,8,15,17,20 шаруашылықтарда жерді өнімді пайдаланады.
Бонитет балдарын қолданып шаруашылықтардың жұмыс нәтижесін бағалауға болады. Мысалы, №15,18,20 шаруашылықтарда бірдей өнім алынды, бірақ олар бірдей жақсы нәтижеге қол жеткізді ме? Оны білу үшін алған өнімдерін топырақтың бонитет балына бөлеміз. Сонда әр бонитет балға №15 шаруашылық 22 кг, №18-19,7кг, №20-17,5 кг өнім алғанын көреміз, яғни бірдей өнім алғанына қарамастан алғашқысы жерді жақсы пайдаланған, екіншісі- орташа, соңғысы- нашар пайдаланған болып шығады.
Балл бонитеттерін пайдаланып ауыл шаруашылық кәсіпорындарының нәтижесін бағалауға болады. Мысалы, ауыл шаруашылық өнімдерінің жалпы құнын шаруашылықтың пайдаланылуындағы жерледің орташа бонитет балына бөліп, шаруашылық нәтижесін бағалауымызға болады. Сондай-ақ есептеулерде таза табыс, өнімдердің өзіндік құны, т.б. экономикалық көрсеткіштерді қолданылуымызға болады. Бірақ бонитет балдарының қолдану ауқымы экономикалық бағалаудан әлдеқайда тар. Мысалы, ол экономиканың бағалау атқаратын есептеу қызметін атқара алмайды, сондай-ақ жерге келтірілген зиянды есептеуге орнын толтыруға компенсациялық шығындарды есептеуге жарамайды.
Жерді балдық көрсеткіштерге сәйкес бағалау туралы экономистердің екі түрлі көзқарасын байқауға болады. Біріншісі бойынша жер бір өлшем ауданнан (га) алынатын жалпы өнім мен таза табысқа сәйкес бағаланады, екіншісінде- алынған ауыл шаруашылық өнімдері және оған жұмсалған шығындар есептеледі. Екі көзқарас бойынша да жерді бағалаудың басты белгісі одан алынатын өнім, тек екінші көзқараста жұмсалатын шығын деңгейі ескеріледі.
Бірінші көзқарасты жақтаушылар жерден алынған өнім шамасы оның салыстырмалы құндылығына сәйкес келеді және таза табыс пайдалану дәрежесін көрсетеді деп есептейді. Сонымен қатар, олар ауыл шаруашылық өнімдерінің бағасы қоғамдық қажетті шығындар шамасына біртіндеп жақындайды деп есептейді. Олардың кейбіреуі жерді 1 гектар ауданға есептелген жалпы өніммен бағалау керек десе, екіншілері- таза табыс көрсеткішін немесе негізгі үш: өнімділік, жалпы өнім және таза табыс көрсеткіштерін қолдануды ұсынады.
Ғалымдардың екінші бір тобы жерді бағалау белгісі ретінде бір өлшем ауданнан алынған өнімнің оған жұмсаған шығынға немесе шығынның өнімге қатынасын алуды ұсынады. Олар таза табыс шамасы өнімнің бағасына байланысты болғандықтан, әділетті көрсеткіш бола алмайды деп есептейді. Сондықтан жалпы өнім сапасы да топырақтың сапалы ерекшелігіне сай келмейді, өнімдерге аймақтық бағалар қолдану топырақтың құнарлығы арқасында алынатын табысты анықтауға мүмкіндік бермейді дейді. Олардың жерді бағалау әдісі оның бағасын топырақ бонитетіне-өнімділігіне сәйкес озық шаруашылықтардағы өнімнің өзіндік құны арқылы анықтауға саяды. Жердің сапасының жиынтық көрсеткіші ретінде бір өлшем ауданнан алынатын нақты өнімділіктің оған жұмсалған шығындарға қатынасы бойынша анықталатын өлшемдес өнімділік көрсеткішін қолдануды ұсынады.

Б=;; немесе Б= (1.1)
формулаларымен бағаланатын көрсеткіш бірдей болады деп есептеледі.
Мұнда: Б- жерді бағалау балы;
У0 Уэ - бағаланатын және үлгілік жердің өнімділігі
С0 Сэ - бағаланатын және үлгілік жерлерден алынатын өнімдердің өзіндік құны;
То Тэ - бағаланатын және үлгілік жерлерде жұмсалатын шығындар.
Жерді бағалаудың қосымша белгілері ретінде 1 гектар жерге есептелген өнімнің абсолюттік өнімділігінің күрделі қаржыға (өндіріс негізгі қорының құнына) қатынасы алынады. Бұларда бағалау белгілерінің әр түрлі болуына қарамастан, бағалау балл көрсеткішін анықтау тәсілі бірдей.
Үлгілік (эталон) жер бөлігіне қатысты есептелген бағалау көрсеткіші:

Б=, (1.2)

Мұнда: Б- есептелетін бағалау балы;
До- бағаланатын жердің көрсеткіші
Дэ- үлгілік жердің көрсеткіші.
Жерді экономикалық бағалау туралы экономистердің арасында да бірнеше көзқарастар белгілі. Оларды негізгі екі: шығындық және ренталық деп екіге бөлуге болады.
Шығындық қағида бойыншабағалаудың негізі- жерді игеруге (пайдалануға) жұмсалған еңбек пен еңбек құралдарының шығыны болып табылады. Жердің табиға сапасы- өнімділігі тек қосымша фактор ретінде қалады. Осы қағиданың негізін қалаушы академик С.Г. Струмиллиннің әдістемесі бойынша жердің экономикалық бағасы мына фомуламен анықталады:
О=К (1.3)
мұнда: К- 1 гектар жерді игерудің орташа құны (шығындары) (республика бойынша)
У , У- бағаланатын жер және орташа (үлгілік) жер бойынша 1 гектар
Т жерден алынатын өнімдердің осы өнімді алуға жұмсалатын
шығындарға қатынасы.
Құн заңына сәйкес жер өздігінен жаңа құн тудырмайды. Әр түрлі жерден өнім алуға бірдей еңбек жұмсалған болса, ол өнімдердің санына қарамай жалпы құны бірдей болуы керек. Яғни, бірдей еңбек жұмсай отырып, саны, сапасы әр түрлі өнім алатын болсақ, олардың жалпы құны тең болады, ал дербес жеке бағалануы әр түрлі болады. Бірдей жерден бірдей еңбекпен неғұрлым көп өнім алсақ, оның әрқайсысының бағасы соғұрлым төмен болады, және керісінше.
Топырақтың құнарлылығы жаңа құн тудырмайтын болса, ол қосымша құн да әкелмейді, яғни жер рентасына айналатын қосымша табыс та жоқ. Ал шындығында жердің құнарлылығынан қосымша өнім, сол арқылы қосымша табыс, рента алынады. Бұл жерде біз құн мен тұтыну құнының, тауардың құны мен бағасының қайшылықтарын көреміз. Осы қайшылықтарға сәйкес үш түрлі жағдай болуы мүмкін. Бірінші - тауардың құны бағасына сәйкес, яғни тауардың бағасы оған жұмсалған еңбектің мөлшерімен анықталады. Олай болса, еш жерде қосымша ақшалай табыс жоқ, екінші - баға тұтыну құнына сәйкес анықталады, яғни тұтыну құны тең тауарлар еңбектің жұмсалу мөлшеріне қарамастан тең бағаланады. Мұнда тауарды аз еңбекпен жұмсап өндіретін болсақ, қосымша пайда - рента аламыз. Үшінші - баға тауардың құны мен тұтыну құнының аралығындағы шама. Бұл реттелмеген базар нарығында болатын жағдай.
Баға тұтыну құнына сәйкес белгіленгенде әр түрлі жердің өнімділігі әр түрлі болғандықтан бірдей өнімге еңбектің жұмсалу шамасы да бірдей емес, сондықтан жер рентасы пайда болады.
Жердің құндылығы барлық қоғамда оның тұтыну құнын өндіретіндігімен анықталады. Сондықтан жерді экономикалық бағалау оның қоғамдық құндылығын есептеу болып табылады. Жердің тұтыну құндылығын бір жағынан оның тіршілік орны екендігін және өнім беретіндігін анықтаса, екінші жағынан, оның ауданының шектеулі екендігі қалыптастырады. Осыған сәйкес экономикалық бағалау белгісі оның өндіргіш күш ретінде және өмір сүру ортасы ретінде қоғамдық құндылығы. Осы тұрғыдан жердің қоғамдық құндылығы неғұрлым жоғары болса, ол соғұрлым қымбатқа бағалануы тиіс.
Уақыт факторын есептейтін дисконттау коэффициентімен күрделі қаржының тиімділік нормативі және несие өсімінің экономикалық өсу қарқынының байланысы бар екені белгілі. Өндіріс потенциалы қуаттырақ, оны пайдалану тиімдірек болған сайын, басқа жағдайлар тең болғанда, экономикалық өсу қарқыны, күрделі қаржының тиімділік нормативі жоғары болады. Керісінше, қоғамның бүгінгі қажеттігінен гөрі болашақ қажеттігі басым көзделсе, яғни қорландыру нормасы жоғары болса, басқа жағдайлар тең болғанда, күрделі қаржы қоры көп болады және күрделі қаржыны қайтару нормасының жол берілетін шамасы төмен болады. Осыны уақыт факторын есептейтін коэффициентке қолданылатын болсақ, мынаны аңғарамыз. Қоғам болашақ мақсатына (қорландыру нормасын арттыру арқылы) басымдылық беретін болсақ, болашақ нәтижелер мен шығындарды дисконнтауға төмен коэффициент қолданады. Халық шаруашылығы болжамдарда соңғы (дайын) өнімдердің өсу қарқыны және оларды қорландыру мен тұтынуға бөлу белгілі болғанда, күрделі қаржының тиімділік нормативі де белгілі болуы тиіс.
Табиғат ресурстарын бағалауда қолданылатын уақыт факторын есептеу коэффициенті, әдетте күрделі қаржының тиімділік нормативінен төмен болуы керек. Халық шаруашылығы бойынша жинақталған есептеулер дисконттау коэффициентінің шамасы 0,02-0,04 аралығында болатынын көрсетті. Бұл шетелдік нормаларға да сәйкес келеді.
Жердің абсолюттік экономикалық бағалау шамасы жерді пайдаланғанда алынатын өнімдерге және уақыт факторын есептеу коэффициентіне байланысты. Аталған көрсеткіштердің сандық мәнін жақын арадағы жоспарлы мерзімге де анықтау көптеген әдістемелік және ақпараттық қиындықтар әкеледі. Ал одан алыс мерзімге болжау 1 жылдық рентаның осы мерзімге өзгермейтіндігі, ауыл шаруашылық жерлерінің сапасының бірқалыпты болатынын ешқандай есептеулермен дәлелденбейді.
Болжамдық есептеулерді кестеде келтірейік
Дифференциалдық рента шамасы шеткі шығын шамасына байланысты. Шеткі шығын жаңа жер игерілгенде немесе бұрынғы жерлерге шығын артқанда өсуі мүмкін. Шеткі шығын өскенде барлық жерлердің дифференциалдық рентасы жоғарылайды.
Шеткі шығын шамасы жерден алынатын өнімдерге, сол арқылы пайдаланылатын жерге белгілі мерзімде белгілі қоғамдық қажеттілік бойынша есептеледі. Ондай қажеттілік оптимизация әдісімен анықталады.

Экономикалық бағалау шамасы әрқашан иррационалды шама. Бағалау көрсеткіштері өзгерген сайын өзгеріп отырады. Экономикалық бағалаудың олай болатынын түсіну үшін оның жерге тән физикалық немесе химиялық табиғи қасиет емес, ол тек қоғамдық қарым-қатынастан туындайтынын түсіну керек.
Жердің өндіріс күші ретінде мағынасы оның өсімдік өсіретін қасиетінде, топырағының құнарлығында. Топырақ құндылығын антропогендік әсерлермен арттыруға немесе келтіруге болады. Осы тұрғыдан жердің табиғи өнімділігі және жасанды өнімділігі бар деп қарастыруымызға болады:
Жердің өндіріс күші 3-сызба

Жер негізгі өндіріс күші

Жердің өнімділігі

Еңбек өнімділігі

Табиғи өнімділік

Жасанды өнімділік

Экономикалық өнімділік

Жердің тұтыну құндылығы

Жердің экономикалық өнімділігі оның қоғамдық құндылығын білдіреді. Жердің тұтыну қүндылығы оның ерекше негізгі өндіріс күші екендігінде. Жердің сапасына байланысты еңбек өнімділігі де әр түрлі болады. Бірақ ерекше еңбек жұмсалатын орта ретінде құндылығы әрқашан сақталады.
Жердің тұтыну құндылығы мен экономикалық өнімділігі тікелей бір-бірімен байланысты, бірақ олардың ерекшеліктері де бар. Егер экономикалық өнімділік жер мен оған жұмсалатын еңбектің өндіргіш күші арқылы көрінетін болса, жердің ерекше еңбек ету ортасы екендігі- оған қажеттілік арқылы көрініс табады. Жердің осы қасиеттері экономикалық бағалауда ескеріледі.
Жоғарыда жерді біз тек қана өндіргіш күш ретінде қарастырдық. Жер, соымен қатар, өмір сүру ортасы. Бұл жағдайда жердің әлеуметтік-экологиялық құндылығы қарастырылуы тиіс. Жердің экологиялық құндылығы өмір сүруге қолайлы жағдайда сақтаудың қажеттігінен туындайды.
Сондықтан жерді экономикалық бағалау оның әлеуметтік, экономикалық, экологиялық құндылығын анықтау болып табылады. Осы тұрғыдан, жрдің толық экономикалық бағасы дифференциалдық және абсолюттік ренталар негізінде анықталуы тиіс.
Дифференциалдық рентаны анықтау әдістерін жоғарыда қарастырдық. Ал абсолюттік рента жерді қалпына келтіру құндылығымен, яғни жұмсалатын қоғамдық қажетті шығындармен анықтауға болады деп есептейміз.
Ауыл шаруашылығында жер тек қана өмір сүру, еңбек ету ортасы ғана емес ол қажетті өнім алудың тұрақты көзі. Топырақтың құнарлылығы ұзақ жылдар бойы қалыптасқан табиғи процесс, қолдан жасалмайды. Бірақ экономикалық тұрғыдан жақсартуға болады.
Топырақтың құнарлылығын жаңғырту, қосымша еңбек жұмсауды қажет етеді. Бұл жағдайда қосымша еңбек жаңа өнім бермейді, тек өнімді алуға экономикалық жағдай туғызады. Сонымен, жердің құнарлылығының қалпына келу мүмкіндігі оны жаңғырту шығындарын жұмсауды туғызады. Көп жағдайда қалпына келтіру деп- табиғат ресурсының, нақты заттың қайталануы емес, оның өнімділігін ұғынамыз. Қосымша еңбек жұмсау арқылы жердің өнімділігі - құндылығы арттырылады. Сондықтан оның қосымша құндылығы оған жұмсалған еңбек арқылы көрініс табады. Бұл тұрғыдан нақты еңбектің болған-болмағаны шарт емес, потенциалды (тіпті болашақ) еңбектің экономикалық тиімділігі көзделеді.
Ауыл шаруашылығында сапасы әр түрлі үш категория жер бөлімшелері пайдаланылады дейік. Сапасы жақсы жердің бір өлшемінен 15 тг рента алынады, орташа жерден-10 тг, ал нашар жердегі шығындар 20 тгц шеткі шығын болып есептеледі. Олардан басқа тағы 4-игерілмеген жер бөлімшесі бар делік. Оны әр түрлі шығын жасап барлық үш категорияға жеткізуге болады. Игеру шығындары Жақсы категориясына жеткізу үшін 500 теңгега, орташаға- 200 тгга, нашарға- 50 тгга. сонда барлық варианттар үшін шеткі шығын жаңа жер игеру 1 ц өнімге 30 теңге болады.
Барлық табиғат байлықтары сияқты жер ресурстары да абсолютті және салыстырмалы экономикалық бағаланады. Абсолютті бағалаулар бойынша жер ресурстары ұлттық байлық құрамында есептеледі, шаруашылық баланстарында есептеледі және жер ресурстарын пайдалану төлемдері анықталады.
Салыстырмалы экономикалық бағалау- негізінде жерді пайдаланудың әр түрлі варианттарының тиімдісі таңдалды.


II Тарау. Жер бағасын айқындау

2.1 Ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін мемлекет беретін жер учаскелерінің кадастрлық бағалау

Жер мониторингі.
Жер мониторингі болып жатқан өзгерістерді уақтылы анықтау, оларды бағалау, одан әрі дамуын болжау және кері әсері бар процестерді болдырмау мен оның зардаптарын жою жөнінде ұсыныстар әзірлеу мақсатында жүргізілетін жер қорының сапалық және мөлшерлік жай-күйін базалық (бастапқы), жедел, мерзімді байқау жүйесін білдіреді.
Жер мониторингі қоршаған табиғи ортаның жай-күйі мониторингінің құрамдас бөлігі және сонымен бір мезгілде басқа да табиғи ортаға мониторинг жүргізу үшін база болып табылады.
Халықаралық ғылыми-техникалық бағдарламаларға сәйкес Қазақстан Республикасы жердің ғаламдық мониторингі бойынша жұмыстарға қатысуы мүмкін.
Жерге меншік нысандарына, жердің нысаналы мақсаты мен пайдаланылу сипатына Қазақстан Республикасының барлық жері жер мониторингінің обьектісі болып табылады.

Жер мониторингінің міндеттері
1.Жер мониторингінің міндеттері:
1) жердің жай-күйінің өзгерістерін уақтылы анықтау, оларды бағалау, болжам жасау және кері әсері бар процестерді болдырмау мен зардаптарын жою жөнінде ұсыныстар әзірлеу;
2) мемлекеттік жер кадастрын жүргізуді, жерге орналастыруды, жерді пайдалану мен қорғауды бақылауды және жер ресурстарын мемлекеттік басқарудың өзге де функцияларын ақпараттық қамтамасыз ету болып табылады.
2.Жер мониторингінің жердің санаттарына сәйкес келетін ішкі жүйелері болады. Аумақты қамтуына қарай республикалық, аймақтық не жергілікті жер мониторингі жүзеге асырылады.
1. Жерді жүйелі түрде бақылаудың, суретке түсірудің, зерттеудің, түгендеудің нәтижелері, жерді пайдалану мен қорғауды мемлекеттік бақылаудың материалдары, мұрағаттық деректер, жердің сапалық жай-күйі туралы басқа да мәліметтер жер мониторингі үшін ақпарат көздері болып табылады.
Жер мониторингін жүргізу
1.Жер мониторингін жүргізуді ұйымдастыруды жер ресурстарын басмқару жөніндегі орталық уәкілетті орган жүзеге асырады.
2.Жер мониторингі бойынша мемлекетаралық және халықаралық бағдарламаларды іске асыру Қазақстан Республикасының басқа мемлекеттермен жасасқан келісімдері мен шарттарында айқындалатын тәртіппен және жағдайларда жүзеге асырылады.
3.Жер мониторингін жүргізу және оның деректерін пайдалану тәртібін Қазақстан Республикасының Үкіметі айқындайды.
Жер мониторингі ақпаратын алу мен пайдалану әдістері
1. Жер монитоингін жүргізу кезінде қажетті ақпаратты алу үшін қашықтықтан зерделеу, жер бетін суретке түсіру және бақылау әдістері, сондай-ақ қор деректері қолданылады.
2. Жер мониторингін техникалық қамтамасыз ету жер ресурстарын басқару жөнінідегі тиісті аумақтық органдарда ақпаратты жинау, өңдеу және сақтау пункттері бар автоматттандырылған ақпараттық жүйе арқылы жүзеге асырылады.
3. Жер мониторингінен алынған нәтижелер автоматттандырылған ақпараттықжүйенің мұрағаттарында (қорларында) және деректер банкінде жинақталады.
4. Азаматтар, кәсіпорныдар мен мекемелер, халықаралық ұйымдар, шет елдік заңды және жеке тұлғалар жер мониторингінің мәліметтерін белгіленген тәртіппен пайдаланады.
Жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау ауыл шаруашылығы алқаптарының (суарылмайтын егістіктер, суарылатын егістіктер, шабындықтар, жайылымдар) түрлері бойынша топырақтың негізі типі мен қосалқы типтері бөліктеріне жеке-жеке жүргізіледі.
Егер бағаланатын ауыл шаруашылығы алқаптарының түрі бір типтен немесе қосалқы типі жекелеген дербес учаскелерден (массив) тұрса әр учаскенің кадастрлық (бағалау) құнының алдын ала есебі жүргізіледі. Содан кейін осы учаскелрдің бағалау құнын есептеу жолымен топырақтың аталған типі немесе қосалқы типінің бағаланатын ауыл шаруашылығы алқаптары түрінің жалпы бағасы анықталады.
Қазақстан Республикасы жер кодексінің 11-бабында белгіленген жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттері (арттыратын немесе кемітетін) мыналарға қолданылады:
сапалық жай-күйі;
орналасқан жері;
суландырылуы (сумен қамтамасыз етілуі);
қамту орталығынан қашықтығы.
Егістікке пайдаланылатын жер учаскелерінің сапалық жағдайы екі көрсеткішпен - мелиорациялық жай-күйі және жер бетінің еңістігімен сипатталады. (ҚР Жер кодексінің 11-бабының 3-тармағындағы 1-тармақша).).
Мелиорациялық жай-күй тұздану, сортаңды, тастақ, эрозияға ұшырауы, жер асты суларының тереңдігі, оның минералдануы тәрізді жағдайлармен сипатталады және коэффициентті үш топқа бөлінеді:
жақсы - 1,2;
қанағаттанарлық - 0,9;
қанағаттанарлықсыз - 0,6.
Егер бағланатын егістік учаскесінің мелиорациялық жай-күйі әртүрлі дәрежеде болса, түзету коэффициенті орташа алғандағы өлшем ретінде олардың үлес салмағын есепке ала отырып айқындалады.
Мысал: бағаланатын егістік учаскесінің алаңы - 900 га
оның ішінде мелиорациялық жай-күй: жақсы - 600га
қанағаттанарлығы - 300га
Мелиорациялық жай-күй коэффициенті тең:
600га. 1.2+300га.0,9
К= ____________________ = 1.10

900 га

Түзету коэффициенті үтірден кейінгі екі белгіге дейінгі дәлдікпен есептеледі.
Бағаланатын егістік учаскесінің мелиорациялық жай-күйіне түзету коэффициентін есептеу нысаны 1 кестеде келтірілген.
Жемшөп алқаптарының құрамында пайдаланылатын жер учаскелерінің сапалық жай-күйі төмендегідей көрсеткіштермен: жақсарту түрімен, техникалық өңдеу жай-күйімен және жер бетінің еңістігімен сипатталады (ҚР Жер кодексінің 11-бабының 3-тармағындағы 2-тармақша).
Жайылымдар мен шабындықтарды жақсартуға төмендегідей түзету коэффициенттер қолданылады:
көпжылдық шөптерді себу арқылы түбірімен жақсарту - 1.2;
өсімдік жамылғысы құрамының түрлерін өзгертпей беткі қабатын жақсарту - 1.1;
Шабындықтар мен жайылымдардың техникалық өңделуі жай-күйі ластануымен, бұта-шілік басып кетуімен, тастақ, өсімдік жамылғысының аймақтық құрылымы бұзылуымен, тапталуымен сипатталады және мына коэффициентермен үш топқа бөлінеді:
жақсы - 1.2;
қанағаттанарлық - 0.9;
қанағаттанарлықсыз - 0.7.
Егер жайылым (шабындық) учаскесі мәденитехникалық жай-күйдің әртүрлі дәрежесімен сипатталса, түзету коэффициенті орташа өлшем ретінде олардың үлес салмағын есепке ала отырып айқындалады.
Жайылым (шабындық) учаскесінің мәденитехникалық жай-күйінің түзету коэффициентін есептеу нысаны 2 кестеде келтірілген.
Ауыл шаруашылығы алқаптарының үстіңгі қабатының еңістігі мына формуламен есептеледі:
h
tgY= ___.g, мұнда
s
tgY - бедер кесігінің еңістігі метрмен;
h - бедер кесігінің биіктігі метрмен;
s - аралас горизонтальдар арасындағы қашықтық метрмен;
g - ауыстыру өлшемі градуспен;
Өлшем мәні (g) анықтама кестесімен, не график құрылымымен айқындалады.
Мысал:
100.9 га көлемді алаң барлық горизонталь алаң ара қашықтығы (S) -1600 м. горизонталь шеттері арасындағы ауытқу 12.5 м, градусқа ауысу мөлшері ( 1 градусқа дейін) 57.3 градусқа тең, формулаға сандарды қою арқылы (12.5:1600)х57.3 градус = 0.5 градус.
Аралас горизонтальдар арасындағы қашықтық (s) пен кесінді биіктігі (h) 1:10 000 және 1:25 000 топографиялық масштаб негізінде айқындалады.
Түзету коэффициентінің мәні қабаттың еңісі бұрышына тәуелді екендігі алқаптардың түрлері бойынша дифференцияланатыны анықталған.
егістік үшін: 1 градустан 3 градусқа дейін - 0.98; 3.1-ден 5 градусқа дейін - 0.96; 1-ден 7 градусқа дейін - 0.93Ү 7 градустан жоғары - 0.86;
шабындықтар үшін: 3 градусқа дейін - 1; 3.1 - ден 6 градусқа дейін - 0.95; 6.1-ден 10 градусқа дейін - 0.9; 10.1 - ден 20 градусқа дейін -0.85; 20 градустан жоғары -0,5;
жайылымдар үшін: 12 градусқа дейін - 1; 12.1-ден 20 градусқа дейін - 0.8; 20 градустан жоғары - 0.6.
Егер бағаланатын ауыл шаруашылығы учаскесінің рельефі күрделі болса, онда участок алдын ала бірдей еңісті жекелеген контурларға бөлінеді және қабат еңісіне түзету коэффициенті орташа өлшеммен олардың үлес салмағын есепке ала отырып айқындалады.
Бағаланатын ауыл шаруашылығы алқабындағы учаске қабатының еңістігіне түзету коэффициентін есептеу нысаны 3 кестеде келтірілген.
Жайылым учаскесінің суландырылуы дәрежесіне байланысты төмендегідей түзету коэффициенттері қолданылады: суландырылғандары - 1.2; суландырылмағандары - 0.8 ( ҚР Жер кодексі 11-бабының 4-тармағындағы 1 тармақша).
Егер жайылым учаскесін суландыру деңгейі әртүрлі болса ( оның бір бөлігі суландырылып, қалғаны суландырылмаса), жайылымдарды суландырудың коффициенті орташа өлшем ретінде олардың үлес салмағыын есепке ала отырып айқындалады.
Жайылым учаскесін суландырудың түзету коффициентін есептеу нысаны 4 кестеде келтірілген.
Шаруашылық орталыққа бағаланатын ауыл шаруашылық алқаптарының орналасуына байланысты төмендегідей түзету коффициенттері қолданылады: 5 километрге дейін - 1.2; 5-тен 10 км дейін - 1; 10-нан 20 км дейін - 0.9; 20-дан 30 км дейін - 0.8; 30 км артығы - 0.7 (ҚР Жер кодексінің 11-бабының 4-тармағындағы 2 тармақша).
Ауылдық елді-мекендер шаруашылық орталықтары болып есептеледі (бұрынғы орталық мекен, бөлімше орталықтары), олар тұрғындардың негізгі тұратын мекендері болып табылады. Әдетте оларға өзге аймақтармен байланыстыратын жақсы жолдар салынған, бұл жерде ауыл шаруашылығы өнімдерін бастапқы өңдеу кәсіпорындары, пункттері, қоймалар және т.б. салынған. Жер учаскесінің ішкі орналасу есебі оның өндірістік шығындарды үнемдеу мақсатында шаруашылық орталығынан қашықтығымен байланысты болады (жер учаскесі шаруашылық орталығынан қашық болған сайын көлік шығындары көбейеді, шаруашылық орталығына соғұрлым жақын болса, көлік шығындары аз болады).
Бағаланатын ауыл шаруашылығы учаске орталығынан шаруашылық орталығына (елді-мекенге) дейінгі ара қашықтық жерді пайдалану жоспары бойынша қолданыстағы жол желісімен айқындалады.
Жер учаскеісінің қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығы жолдардың сапасына байланыстығына төмендегідей түзету коэффициенттері қолданылады (ҚР Жер кодексі 11-бабының 4-тармағындағы 3 тармақша).
Қашықтығы км
Тас жолдар
Қиыршық тас төсел-
ген жолдар
Жай жолдар
20-ға дейін
1,4
1,1
0,7
21-40
1,2
0,9
0,6
41-60
1,0
0,7
0,5
61-80
0,8
0,5

81-100
0,6

100-ден жоғары
0,5

Қызмет көрсету орталықтары - бұл республикалық маңыздағы қалаларға, облыс немесе аудан орталықтарына неғұрлым жақын орналасқан, тұрақты көлік байланысы бар, әлеуметтік, медициналық, мәдени-тұрмыстық және басқа тұрғындарды қамтитын мекемелері мен ұйымдары, ауыл шаруашылығы өнімдерін сату мен қайта өңдеу нарықтары, материалдық-техникалық қамтамасыз ету базасы орналасқан шаруашылық орталықтары болып табылады.
Шаруашылық орталығынан қолданыстағы жол желісі бойынша қызмет көрсету орталығы жүйесінің шекарасына дейінгі қашықтық карталармен, схемалармен немес өзге де жоспарлы-картографиялық материалдармен айқындалады.
Егер кадастрлық бағалау объектісінің шаруашылық орталығы әртүрлі сападағы жолдармен қызмет көрсететін орталықпен қосылған жағдайда түзету коэффициенті жол жабынының типін ескере отырып, орташа өлшем ретінде есептеледі.
Кадастрлық (бағалау) құны көтерілетін немесе төмендейтін бірнеше факторлар болған кезде есептелген коэффициенттер көбейтіледі және жалпы интегральды түзету коэффициенті әрбір бағаланатын ауыл шаруашылығы алқаптары бойынша мынадай формуламен айқындалады:
К = К1* К2* К3* К4* К5* К6 мұнда:
К - интегральды (жалпы) түзету коэффициенті;
К1 - мелиорациялық жай-күйдің коэффициенті;
К2 - қабат еңістігінің коэффициенті;
К3 - шабындықтар мен жайылымдарды жақсартудың коэффициенті;
К4 - жайылымдарды суландырудың коэффициенті;
К5 - шаруашылық орталығына қатысты бағаланатын учаскенің орналасу коэффициенті;
К6 - жер учаскесінің қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығы жолдардың сапасына байланыстығына коэффициент.
Бағаланатын учаскенің кадастрлық (бағалау) құнының көтерілуі немесе төмендеуінің жалпы мөлшері төлемақы базалық ставкаларыың елу пайызынан аспауы тиіс. Сонымен, егер жалпы интегральды түзету коэффициентінің есептелген мәні белгіленген параметрден артық не кем болса, оның түпкі мәні қабылданады: 1.5 немесе 0.5.
Бірыңғай интегральды түзету коэффициентінің жер үшін төлемақы базалық ставкасына есептеу нысаны 6 кестеде келтірілген.
Кадастрлық (бағалау) құны әрбір бағаланатын учаске бойынша белгіленген төлемақы базалық ставкасын топырақтың типіне, қосалқы типіне және ауыл шаруашылық алқаптарының түрлеріне тәуелділігі 7 кестеде келтірілген нысан бойынша жалпы интегральды түзету коэффициентіне көбейту жолымен айқындалады.
Ауыл шаруашылығы алқабының әр түріне жататын алаңның бағалау құны олардың учаскелерінің бағалау құны ретінде, ал барлық жер учаскесі ауыл шаруашылығы алқаптары алаңдарының түрлерін бағалау құнының жиынтығы ретінде айқындалады.
Алынған мәліметтер жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау Актісіне енгізіледі.
Жер учаскелерін құрылыс салуға немесе салынған құрылыстарға (құрылыстар, ғимараттар) және олардың кешендеріне, елді мекендерде оларға қызмет көрсетуге арналған жерді қоса алғанда, жеке меншікке берген кезде оның кадастрлық (бағалау) құнын айқындаудың ерекшеліктері
Аталған мақсаттар үшін жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау кезінде жер үшін төлемақының базалық ставкаларыҚазақстан Республикасы Үкіметінің 2011 жылғы 19 қарашадағы №890 Жер учаскелерін жеке меншікке беруде, мемлекеттің немесе мемлекеттік жер иеленушілер жалға беруде жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкасын, сондай-ақ жер учаскелерін сату құқығы жалға бергені үшін төлемақы мөлшерін белгілеу туралы қаулысының 1-қосымшасына сәйкес белгіленеді.
Бұл орайда Астана, республикалық маңыздағы қалалар, облыс орталықтары іргесі аймағындағы және курорт аймағындағы орналасқан елді-мекендерде (кенттер мен ауылдар) жеке меншікке берілетін жер учаскесі үшін базалық ставкалар екі есе көбейтіледі.
Жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын базалық ставкамен айқындау кезінде жер учаскесінің орналасқан жеріне, инженерлік қондырғылар мен абаттандырудың деңгейіне, мәдени-тұрмыстық объектілердің санына, аумақтың ландшафтылық құндылығына, қоршаған орта мен өзге де факторлардың жай-күйне байланысты елді-мекендердің аумағын бөлу нәтижесінде белгіленген түзету коэффициенттері қолданылады.
Аудандық маңыздағы қалалардағы, поселкелер мен ауылдық елді-мекендердегі түзету коэффициенттері мен аймақтардың шекарасы аудандық атқару органының ұсынысы бойынша аудандық өкілетті органнның шешімімен, ал облыстық маңыздағы қалаларда (Астанада, Алматыда) - облыстық (Астана және Алматы қалалары) атқару органының ұсынысы бойынша жүзеге асады.
Бұл орайда арттырылтын немесе кемітілтін коэффициенттің шекті (ең жоғарғы) мөлшері екі есе мөлшерден аспауы тиіс.
Алынған мәліметтер жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау Актісіне енгізіледі.
Азаматтарға және мемлекеттік емес заңды тұлғаларға құрылыс саалуға немесе салынған ғимараттарға (құрылыстарға, ғимараттарға) және олардың кешендеріне, ғимараттарды (құрылыстар мен құрылымдарды) қамтамасыз ету үшін арналған жерлерді қоса алғанда, берілген (берілетін) елді-мекендер шетінде орналасқан жер учаскелері бойынша олардың қолданылатын мақсатына сәйкес кадастрлық (бағалау) құны облыстық маңыздағы қалаларда аталған мақсат үшін берілген (берілетін) жер учаскесі үшін төлемақының базалық ставкаларының он пайызы мөлшерін сай айқындалады.
Жер учаскелерінің кадастрлық ( бағалау) құнын айқындау кезінде ҚР Жер кодексінің 11-бабының 4-тармағындағы 3 тармақшасына сәйкес бұл учаскелердің қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығы жолдардың сапасына байланысты болатын түзету коэффициенті қолданылады.
Бағаланатын учаскелердің қызмет көрсету орталықтары оған неғұрлым жақын орналасқан кенттер, қалалар, облыс және аудан орталықтары ... жалғасы
Ұқсас жұмыстар
Кәсіпорын құнын бағалау қағидалары
Кәсіпорын (бизнес) құнын бағалау
Компанияның құнын бағалау әдітері
Кәсіпорын құнын бағалау
Автокөлік құралдарының құнын бағалау
Кәсіпорын (бизнес) құнын бағалау қағидалары
Әктас жер қойнауын бағалау
Кәсіпорын капиталының құрылымы мен құнын бағалау
Жер сілкінісін болжау технологияларын бағалау
Ақмола облысы шортанды ауданының жер учаскесінің кадастрлық құнын анықтау
Пәндер
Көмек / Помощь
Арайлым
Біз міндетті түрде жауап береміз!
Мы обязательно ответим!
Жіберу / Отправить

Рахмет!
Хабарлама жіберілді. / Сообщение отправлено.

Email: info@stud.kz

Phone: 777 614 50 20
Жабу / Закрыть

Көмек / Помощь