ҚР заңнамасы бойынша кондоминиум мәселесін құқықтық реттеу негіздері
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...3
1 КОНДОМИНИУМҒА ЖАЛПЫ СИПАТТАМА ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 6 1.1Кондоминиумның түсінігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...6 1.2Кондоминиумның пайда болу негіздері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .10
1.3Кондоминиум ортақ меншіктің бір нысаны ретінде ... ... ... ... ... ... ... ... ...13 2ҚР ЗАҢНАМАСЫ БОЙЫНША КОНДОМИНИУМ МӘСЕЛЕСІН ҚҰҚЫҚТЫҚ РЕТТЕУ НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..26
2.1Кондоминиум объектілерін мемлекеттік тіркеу ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..40 2.2Кондоминиум объектісін басқару ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .55
2.3Кондоминиумның құрылуы және тоқтатылу негіздері ... ... ... ... ... ... ... ..59 3ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..62
4 ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .63
1 КОНДОМИНИУМҒА ЖАЛПЫ СИПАТТАМА ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 6 1.1Кондоминиумның түсінігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...6 1.2Кондоминиумның пайда болу негіздері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .10
1.3Кондоминиум ортақ меншіктің бір нысаны ретінде ... ... ... ... ... ... ... ... ...13 2ҚР ЗАҢНАМАСЫ БОЙЫНША КОНДОМИНИУМ МӘСЕЛЕСІН ҚҰҚЫҚТЫҚ РЕТТЕУ НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..26
2.1Кондоминиум объектілерін мемлекеттік тіркеу ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..40 2.2Кондоминиум объектісін басқару ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .55
2.3Кондоминиумның құрылуы және тоқтатылу негіздері ... ... ... ... ... ... ... ..59 3ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..62
4 ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .63
Менің дипломдық жұмысымның тақырыбы: «кондоминиум» болғандықтан, бұл тақырыптың өзекті мәселесі болып кондоминиумның әр мүшесі меншікті қолдануға құқылы және бәріне ортақ қажетті шаруашылық істерді қолдана алады; дегенмен, бір мүшенің қабылдағаны маңызды және арнайы істерге, принципті түрде екінші мүшесі шек қоюы мүмкін (ius prohibendi). Егер ортақ меншіктің қандай да бір мүшесі шығып кетсе және оның орнын ешкім баспаса, оның бөлігі қалған екеуінің иелігіне өтеді (ius adcrescendi). Ортақ меншіктің кез-келген мүшесі кондоминиумның аяқталуын талап ете алады».
Ортақ меншік ретінде кондоминиум идеясын Рим империясында жүзеге асты, кондоминиум жайлы заңды шамамен 2000 жыл бұрын рим сенаты қабылдады, онда азаматтарға көпотбасылы үйлердегі жеке тұрғын бөлмелерге иелік етуге рұқсат етіледікондомиинум, кондоминат – бірлесіп иемдену, билік жүргізу.Халықаралық құқыда – бір территорияда мемлекеттік билікті екі не одан да көп мемлекеттің бірлесіп жүзеге асыруы болып табылады.
Кондоминиум – үй-жай жеке, заңды тұлғалардың, мемлекеттің бөлек (жеке-дара) меншігінде болатын, ал ортақ мүлік оларға ортақ үлесті меншік құқығымен тиесілі болатын жағдайда бірыңғай мүліктік кешен ретіндегі (бұдан әрі-кондоминиум объектісі) жылжымайтын мүлікке меншіктің ерекше нысаны болып табылады.
Қазіргі кондоминиумның концепциясының алғышарты ретінде осы тарихи дәйек сәйкес келеді. Сол уақыттан бері «кондоминиум» термині пәтер, басқа тұрғын және тұрғын емес ғимараттар және жер учаскелері элементтері бар меншіктік комплекстарды түсіндіруде қолданылады. «Бірақ, - дейді О.А.Городов, - » Заңдағы практика, «кондоминиум» терминінің кейбір басқа да жағдайларда қолданылатынына көз жеткізеді, мысалға, үшінші бір мемлекеттің аймағын екі не одан да көп мемлекеттің басқаруы. ХХ ғасырдың басында Судан ағылшын – египет кондоминиумы ретінде болған.
Шет елдерде кондоминиум түсінігі римдік заңдар жинағына негізделген. Орта ғасырларда кондоминиумдық қатынастар жер учаскелерінің аздығынан және жеке тұрғын үй салатын жерлердің аздығынан пайда болды. Қалалы жерде жердің аздығы және қымбаттығынан тұрғындар үлкен, көппәтерлі үйлер сала бастаған. Бұл жағдай қалалықтардың бірігіп үй салуына әкеліп, ал салынған үйлер кейіннен жеке мүшелердің иелігіне өткендігін айтуымызға болады.
Су қорын пайдалану мен қорғау саласындағы мемлекеттік басқаруды Қазақстан Республикасының Үкіметі, су қорын пайдалану және қорғау саласындағы уәкілетті орган, Қазақстан Республикасының заңдарында белгіленген өз құзыреті шегінде облыстардың (республикалық маңызы бар қаланың, астананың) жергілікті өкілді және атқарушы органдары жүзеге асырады. Жердi пайдалану мен қорғауды мемлекеттiк бақылауды жүзеге асыратын орган:мемлекеттiк органдардың, кәсiпорындардың, мекемелердiң, ұйымдар мен азаматтардың Қазақстан Республикасының жер заңдарын, жер учаскелерiн нысаналы мақсатына сәйкес пайдаланудың белгiленген режимiн сақтайды. жер учаскелерiн өз бетiнше иеленiп алуға жол бермейді.жер учаскелерiнiң меншiк иелерi мен жер пайдаланушылардың құқықтарын сақтайды.
Ортақ меншік ретінде кондоминиум идеясын Рим империясында жүзеге асты, кондоминиум жайлы заңды шамамен 2000 жыл бұрын рим сенаты қабылдады, онда азаматтарға көпотбасылы үйлердегі жеке тұрғын бөлмелерге иелік етуге рұқсат етіледікондомиинум, кондоминат – бірлесіп иемдену, билік жүргізу.Халықаралық құқыда – бір территорияда мемлекеттік билікті екі не одан да көп мемлекеттің бірлесіп жүзеге асыруы болып табылады.
Кондоминиум – үй-жай жеке, заңды тұлғалардың, мемлекеттің бөлек (жеке-дара) меншігінде болатын, ал ортақ мүлік оларға ортақ үлесті меншік құқығымен тиесілі болатын жағдайда бірыңғай мүліктік кешен ретіндегі (бұдан әрі-кондоминиум объектісі) жылжымайтын мүлікке меншіктің ерекше нысаны болып табылады.
Қазіргі кондоминиумның концепциясының алғышарты ретінде осы тарихи дәйек сәйкес келеді. Сол уақыттан бері «кондоминиум» термині пәтер, басқа тұрғын және тұрғын емес ғимараттар және жер учаскелері элементтері бар меншіктік комплекстарды түсіндіруде қолданылады. «Бірақ, - дейді О.А.Городов, - » Заңдағы практика, «кондоминиум» терминінің кейбір басқа да жағдайларда қолданылатынына көз жеткізеді, мысалға, үшінші бір мемлекеттің аймағын екі не одан да көп мемлекеттің басқаруы. ХХ ғасырдың басында Судан ағылшын – египет кондоминиумы ретінде болған.
Шет елдерде кондоминиум түсінігі римдік заңдар жинағына негізделген. Орта ғасырларда кондоминиумдық қатынастар жер учаскелерінің аздығынан және жеке тұрғын үй салатын жерлердің аздығынан пайда болды. Қалалы жерде жердің аздығы және қымбаттығынан тұрғындар үлкен, көппәтерлі үйлер сала бастаған. Бұл жағдай қалалықтардың бірігіп үй салуына әкеліп, ал салынған үйлер кейіннен жеке мүшелердің иелігіне өткендігін айтуымызға болады.
Су қорын пайдалану мен қорғау саласындағы мемлекеттік басқаруды Қазақстан Республикасының Үкіметі, су қорын пайдалану және қорғау саласындағы уәкілетті орган, Қазақстан Республикасының заңдарында белгіленген өз құзыреті шегінде облыстардың (республикалық маңызы бар қаланың, астананың) жергілікті өкілді және атқарушы органдары жүзеге асырады. Жердi пайдалану мен қорғауды мемлекеттiк бақылауды жүзеге асыратын орган:мемлекеттiк органдардың, кәсiпорындардың, мекемелердiң, ұйымдар мен азаматтардың Қазақстан Республикасының жер заңдарын, жер учаскелерiн нысаналы мақсатына сәйкес пайдаланудың белгiленген режимiн сақтайды. жер учаскелерiн өз бетiнше иеленiп алуға жол бермейді.жер учаскелерiнiң меншiк иелерi мен жер пайдаланушылардың құқықтарын сақтайды.
1.Қазақстан Республикасының Тұрғын үй қатынастары туралы Заңы. ІІІ-бөлім.16.04.1997. – Алматы, 2008. – 44б.
2.Оспанов Қ.И. Құқық негіздері. Алматы, 2006. – 296б.
3.Іскер адамның орысша-қазақша экономикалық түсіндірме сөздігі. Алматы, 2005. «Мұраттас» 336-б.
4.Жайлин Ғ.А. Азаматтық құқық. 2-том. Ерекше бөлім. – Алматы, 2008. – 406б.
5.Басин Ю.Г.Вещные права участников кондоминиума и членов жилищных коопераитвов//Әділет. - №2(4). – 1998.с.21.
6.Сулейменов М.К., Басин Ю.Г.Гражданская право. Общая часть. 1-том – Алматы 2003. – 736с.
7.Весельская Н.Р., Горячева Е.В. Жилищное право Республики Казахстан: Учебник для вузов. – Караганда, 2006. С. 185.
8. Егемен Қазақстан 9 тамыз 2007жыл 6-7 беттер
9.Ильясова К.М. Кондоминиум как форма собственности. // Гражданское законодательство РК: Статьи. Комментарии. Практика. – Алматы, 1997. – Вып. 7. С. 62
10.Гражданское право: Учеб. для вузов (академический курс) / Отв. ред. М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. – Алматы, 2000. – Т. 1. С. 364
11.Қазақстан Ұлттық энциклопедия / Бас редактор. Ә. Нысанбаев. Алматы, 2002. – 720б.
12.Басин Ю.Г. Вещные права на жилище // Вещные права в Республике Казакстан. – Алматы, 1999. С. 261
13.Скрябин С.В. Право собственности в Республике Казахстан: сравнительно-правовой комментарий книги Уго Матеи «Основные принципы права собственности». – Алматы, 2000. С. 159
14.Ишангали К. Сам себе хозяйн, или нужен ли собственнику кооператив? // Экономика. Финансы. Рынки. 2002. 5 июня.
15.Новицкий И.Б. Римское право. – М., 1993. С. 100
16.Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24.06.1981г. // Ведомости Верховного Совета СССР. – 1981. - №26. – Ст. 834.
17.Жилищный кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1992г. //Ведомости Верховного Совета РК. – 1992. - №5. – Ст.356
18.Сулейменов М.К. Объекты гражданских прав по законодательству Республики Казахстан // Объекты гражданских прав: Материалы международный научно-практической конференции (в рамках ежегодных цивилистических чтений). Отв. ред. М.К. Сулейменов. Алматы, 2004. С. 17
19.Қазақстан Республикасының Жер кодексі. 16.07.2003. – Алматы, 2003. – 256б.
20.Ильясова К.М. Регистрация прав на недвижимость в Республике Казахстан: основные концептуальные положения. – Алматы, 2000.С. 3
21.Қазақстан Республикасының Су кодексі. 31.05.2007. – Алматы, 2007. – 64б.
22.Временное положение о порядке государственной регистрации парв не недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997г. // САПП РК. – 1997. - №8. – Ст. 56
23.Порядок ведения Государственного земельного кадастра, утвержденный постановлением Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996г. №710 // САПП РК. – 1996. - №26. – Ст. 223.
24.Ильясова К.М. Кондоминиум как форма собственности. С.63
25.Покровский Б.В., Алиханова Г.А. Проблемы права общей собственности // Гражданское законодательство РК: Статьи. Комментарии. Практика. – Алматы, 2000. – Вып.9. – С.45.
26.Организация профессионального управления в кооперативах собственников помещений: Справоч.пос. / Под ред. С.Худякова. – Алматы, 2002. С. 4-6
27. Кусаинова А.К.Жилищное право.Учебное пособие. - Алматы, 2008. С. 138
28.Баққұлов С.Д. құқық негіздері.Алматы№№№
29.Қаратаев М. Қазақ совет энциклопедиясы. 8 том
30.Дүсіпов Е.Ш., Қағазов О.К. Қазақстан Республикасының Азаматтық құқы. Жалпы бөлім. Алматы,2006 -158б.
2.Оспанов Қ.И. Құқық негіздері. Алматы, 2006. – 296б.
3.Іскер адамның орысша-қазақша экономикалық түсіндірме сөздігі. Алматы, 2005. «Мұраттас» 336-б.
4.Жайлин Ғ.А. Азаматтық құқық. 2-том. Ерекше бөлім. – Алматы, 2008. – 406б.
5.Басин Ю.Г.Вещные права участников кондоминиума и членов жилищных коопераитвов//Әділет. - №2(4). – 1998.с.21.
6.Сулейменов М.К., Басин Ю.Г.Гражданская право. Общая часть. 1-том – Алматы 2003. – 736с.
7.Весельская Н.Р., Горячева Е.В. Жилищное право Республики Казахстан: Учебник для вузов. – Караганда, 2006. С. 185.
8. Егемен Қазақстан 9 тамыз 2007жыл 6-7 беттер
9.Ильясова К.М. Кондоминиум как форма собственности. // Гражданское законодательство РК: Статьи. Комментарии. Практика. – Алматы, 1997. – Вып. 7. С. 62
10.Гражданское право: Учеб. для вузов (академический курс) / Отв. ред. М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. – Алматы, 2000. – Т. 1. С. 364
11.Қазақстан Ұлттық энциклопедия / Бас редактор. Ә. Нысанбаев. Алматы, 2002. – 720б.
12.Басин Ю.Г. Вещные права на жилище // Вещные права в Республике Казакстан. – Алматы, 1999. С. 261
13.Скрябин С.В. Право собственности в Республике Казахстан: сравнительно-правовой комментарий книги Уго Матеи «Основные принципы права собственности». – Алматы, 2000. С. 159
14.Ишангали К. Сам себе хозяйн, или нужен ли собственнику кооператив? // Экономика. Финансы. Рынки. 2002. 5 июня.
15.Новицкий И.Б. Римское право. – М., 1993. С. 100
16.Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24.06.1981г. // Ведомости Верховного Совета СССР. – 1981. - №26. – Ст. 834.
17.Жилищный кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1992г. //Ведомости Верховного Совета РК. – 1992. - №5. – Ст.356
18.Сулейменов М.К. Объекты гражданских прав по законодательству Республики Казахстан // Объекты гражданских прав: Материалы международный научно-практической конференции (в рамках ежегодных цивилистических чтений). Отв. ред. М.К. Сулейменов. Алматы, 2004. С. 17
19.Қазақстан Республикасының Жер кодексі. 16.07.2003. – Алматы, 2003. – 256б.
20.Ильясова К.М. Регистрация прав на недвижимость в Республике Казахстан: основные концептуальные положения. – Алматы, 2000.С. 3
21.Қазақстан Республикасының Су кодексі. 31.05.2007. – Алматы, 2007. – 64б.
22.Временное положение о порядке государственной регистрации парв не недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997г. // САПП РК. – 1997. - №8. – Ст. 56
23.Порядок ведения Государственного земельного кадастра, утвержденный постановлением Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996г. №710 // САПП РК. – 1996. - №26. – Ст. 223.
24.Ильясова К.М. Кондоминиум как форма собственности. С.63
25.Покровский Б.В., Алиханова Г.А. Проблемы права общей собственности // Гражданское законодательство РК: Статьи. Комментарии. Практика. – Алматы, 2000. – Вып.9. – С.45.
26.Организация профессионального управления в кооперативах собственников помещений: Справоч.пос. / Под ред. С.Худякова. – Алматы, 2002. С. 4-6
27. Кусаинова А.К.Жилищное право.Учебное пособие. - Алматы, 2008. С. 138
28.Баққұлов С.Д. құқық негіздері.Алматы№№№
29.Қаратаев М. Қазақ совет энциклопедиясы. 8 том
30.Дүсіпов Е.Ш., Қағазов О.К. Қазақстан Республикасының Азаматтық құқы. Жалпы бөлім. Алматы,2006 -158б.
Пән: Құқық, Криминалистика
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 66 бет
Таңдаулыға:
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 66 бет
Таңдаулыға:
Мазмұны
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .3
1 КОНДОМИНИУМҒА ЖАЛПЫ СИПАТТАМА ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ..6
1.1Кондоминиумның
түсінігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ...6 1.2Кондоминиумның пайда болу
негіздері ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... 10
1.3Кондоминиум ортақ меншіктің бір нысаны
ретінде ... ... ... ... ... ... ... ... ...13 2ҚР ЗАҢНАМАСЫ БОЙЫНША
КОНДОМИНИУМ МӘСЕЛЕСІН ҚҰҚЫҚТЫҚ РЕТТЕУ
НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .2
6
2.1Кондоминиум объектілерін мемлекеттік
тіркеу ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... .40 2.2Кондоминиум
объектісін
басқару ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..55
2.3Кондоминиумның құрылуы және тоқтатылу
негіздері ... ... ... ... ... ... .. ... 59
3ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... 62
4 ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... 63
КІРІСПЕ
Менің дипломдық жұмысымның тақырыбы: кондоминиум болғандықтан, бұл
тақырыптың өзекті мәселесі болып кондоминиумның әр мүшесі меншікті
қолдануға құқылы және бәріне ортақ қажетті шаруашылық істерді қолдана
алады; дегенмен, бір мүшенің қабылдағаны маңызды және арнайы істерге,
принципті түрде екінші мүшесі шек қоюы мүмкін (ius prohibendi). Егер ортақ
меншіктің қандай да бір мүшесі шығып кетсе және оның орнын ешкім баспаса,
оның бөлігі қалған екеуінің иелігіне өтеді (ius adcrescendi). Ортақ
меншіктің кез-келген мүшесі кондоминиумның аяқталуын талап ете алады.
Ортақ меншік ретінде кондоминиум идеясын Рим империясында жүзеге
асты, кондоминиум жайлы заңды шамамен 2000 жыл бұрын рим сенаты қабылдады,
онда азаматтарға көпотбасылы үйлердегі жеке тұрғын бөлмелерге иелік етуге
рұқсат етіледікондомиинум, кондоминат – бірлесіп иемдену, билік
жүргізу.Халықаралық құқыда – бір территорияда мемлекеттік билікті екі не
одан да көп мемлекеттің бірлесіп жүзеге асыруы болып табылады.
Кондоминиум – үй-жай жеке, заңды тұлғалардың, мемлекеттің бөлек (жеке-
дара) меншігінде болатын, ал ортақ мүлік оларға ортақ үлесті меншік
құқығымен тиесілі болатын жағдайда бірыңғай мүліктік кешен ретіндегі (бұдан
әрі-кондоминиум объектісі) жылжымайтын мүлікке меншіктің ерекше нысаны
болып табылады.
Қазіргі кондоминиумның концепциясының алғышарты ретінде осы тарихи
дәйек сәйкес келеді. Сол уақыттан бері кондоминиум термині пәтер, басқа
тұрғын және тұрғын емес ғимараттар және жер учаскелері элементтері бар
меншіктік комплекстарды түсіндіруде қолданылады. Бірақ, - дейді
О.А.Городов, - Заңдағы практика, кондоминиум терминінің кейбір басқа да
жағдайларда қолданылатынына көз жеткізеді, мысалға, үшінші бір мемлекеттің
аймағын екі не одан да көп мемлекеттің басқаруы. ХХ ғасырдың басында Судан
ағылшын – египет кондоминиумы ретінде болған.
Шет елдерде кондоминиум түсінігі римдік заңдар жинағына негізделген.
Орта ғасырларда кондоминиумдық қатынастар жер учаскелерінің аздығынан және
жеке тұрғын үй салатын жерлердің аздығынан пайда болды. Қалалы жерде жердің
аздығы және қымбаттығынан тұрғындар үлкен, көппәтерлі үйлер сала бастаған.
Бұл жағдай қалалықтардың бірігіп үй салуына әкеліп, ал салынған үйлер
кейіннен жеке мүшелердің иелігіне өткендігін айтуымызға болады.
Су қорын пайдалану мен қорғау саласындағы мемлекеттік басқаруды
Қазақстан Республикасының Үкіметі, су қорын пайдалану және қорғау
саласындағы уәкілетті орган, Қазақстан Республикасының заңдарында
белгіленген өз құзыреті шегінде облыстардың (республикалық маңызы бар
қаланың, астананың) жергілікті өкілді және атқарушы органдары жүзеге
асырады. Жердi пайдалану мен қорғауды мемлекеттiк бақылауды жүзеге асыратын
орган:мемлекеттiк органдардың, кәсiпорындардың, мекемелердiң, ұйымдар мен
азаматтардың Қазақстан Республикасының жер заңдарын, жер учаскелерiн
нысаналы мақсатына сәйкес пайдаланудың белгiленген режимiн сақтайды. жер
учаскелерiн өз бетiнше иеленiп алуға жол бермейді.жер учаскелерiнiң меншiк
иелерi мен жер пайдаланушылардың құқықтарын сақтайды.
Кондоминиум тұрғын үйдегi барлық үй-жайлар мен ортақ мүлiкке меншiк
құқығы бiр меншiк иесiне (жеке, заңды тұлғаға, мемлекетке) ауысқан кезде
немесе жер учаскесi мемлекет мұқтажы үшiн алынған (сатып алынған) немесе
төтенше жағдай салдарынан тұрғын үйдiң көп бөлiгi бүлiнген (қираған)
жағдайда тоқтатылуы мүмкiн.
Жұмыстың мақсаттары:
- кондоминиум ұғымына жалпы сипаттама беру және оларға талдау жасау;
- кондоминиумның пайда болу негіздері мен құрылуына талдау жасау;
- кондоминиум ортақ меншіктің бір нысаны ретінің алатын орнын анықтау;
- кондоминиум объектілерінің мемлекеттік реттеуін анықтау;
- кондоминиум объектісін басқару негіздеріне талдау жасау;
- кондоминиумның тоқтату негіздерінің қадағалауын күшейту.
Жұмыстың міндеттері:
- кондоминиумның ұғымын, объектісін, кондоминиум объектісінің
мемлекеттік реттеуін және олардың тоқтатылуын ашу үшін ғылыми
зерттеулер жүргізу;
- кондоминиумның пайда болу негіздері мен құрылуының талдау жасауын
орындауы мен қызметін көрсетуінің құқықтық табиғатын ашу;
- осы тақырыпқа сараптама жүргізе отырып теорияда және практикада
қолданылатынын айқындау.
Жұмыстың құрылымы. Кіріспеден, екі бөлімнен, қорытындыдан және
пайдаланылған әдебиеттер тізімінен тұрады.
Бірінші бөлім – Кондоминиумға жалпы сипаттама деп аталады. Бұл
бөлімде кондоминиумның түсінігі, кондомининумның пайда болу негіздері,
кондоминиум ортақ меншіктің бір нысаны ретінде екендігі қарастырылады.
Екінші бөлім - ҚР заңнамасы бойынша кондоминиум мәселесін құқықтық
реттеу негіздері деп аталады. Бұл бөлімде кондоминиум объектілерін
мемлекеттік тіркеу, кондоминиум объектілерін басқару, кондоминиумды тоқтату
негіздері қарастырылады.
Жұмыстың зерттелу деңгейі: тұрғын үй қатынастары туралы заң, су
кодексі, жер кодексі, жилищное право, энциклопедия және т.б.
1 КОНДОМИНИУМҒА ЖАЛПЫ СИПАТТАМА
1.1 Кондоминиумның түсінігі
Кондоминиум – үй-жай жеке, заңды тұлғалардың, мемлекеттің бөлек (жеке-
дара) меншігінде болатын, ал ортақ мүлік оларға ортақ үлесті меншік
құқығымен тиесілі болатын жағдайда бірыңғай мүліктік кешен ретіндегі (бұдан
әрі-кондоминиум объектісі) жылжымайтын мүлікке меншіктің ерекше нысаны
болып табылады.
Кондоминиум – үй-жай азаматтардың, заңды тұлғалардың, мемлекеттің дара
(бөлек) меншігінде болатын, ал ортақ мүлік оларға ортақ үлестік меншік
құқығымен тиесілі болатын жағдайда, жылжымайтын мүлікке меншіктің нысаны;
Кондомиинум, кондоминат – бірлесіп иемдену, билік жүргізу. Халықаралық
құқыда – бір территорияда мемлекеттік билікті екі не одан да көп
мемлекеттің бірлесіп жүзеге асыруы болып табылады.
Кондоминиум объектісі дегеніміз жеке және заңды тұлғалардың,
мемлекеттің дара (бөлек) меншігіндегі тұрғын және тұрғын емес үй-жайлардан
және оларға ортақ үлестік меншік құқығымен тиесілі ортақ мүліктен тұратын
біртұтас мүліктік кешен деп аталады.
Кондоминиум объектісі қатысушыларының жиналысы – үй-жайлар (пәтерлер)
меншік иелерінің кондоминиум объектісін басқаруға және күтіп-ұстауға
байланысты шешімдерді ұжымдық талқылау және қабылдау үшін алдын ала
белгіленген жерде және белгілі бір уақытта бірлесіп қатысуы болып табылады.
Кондоминиум объектісін басқару органы болып кондоминиум объектісін
күтіп-ұстау жөніндегі функцияларды жүзеге асыратын жеке немесе заңды тұлға
табылады.
Кондоминиум объектісін тиісті дәрежеде күтіп-ұстау – тұрғын үйдің
(тұрғын ғимараттың) тіреуіш конструкцияларының мерзімінен бұрын тозуының
алдын алу мақсатында жүргізілетін, тұрғын үйдің (тұрғын ғимараттың) ортақ
мүлкіне қызмет көрсету және оны жөндеу үшін үй-жайлардың (пәтерлердің)
меншік иелері, сондай-ақ кондоминиум объектісін басқаруды жүзеге асыратын
адамдар іске асыратын ұйымдастырушылық және техникалық іс-шаралардың
жиынтығы болып табылады.
Кондоминиум - жылжымайтын мүлікке меншіктің (өзге құқықтың) ерекше
нысаны, мұнда жылжымайтын мүліктің жекелеген бөліктері жеке және (немесе)
заңды тұлғалардың бөлек (жеке) меншікте тұрады, ал жылжымайтын мүліктің
бөлек меншігінде тұрмайтын қалған бөлігі, оның ішінде жер учаскесі оларға
ортақ үлестік меншік құқығында (өзге ортақ құқық) болады және бөлек (жеке)
меншікте (өзге құқықта) тұратын жылжымайтын мүліктің бөлігінен бөлінбейді.
Кондоминиумның объектісі деп жер учаскесінен (жер учаскелерінен),
бастапқы және кейінгі объектілерден тұратын мүліктік кешен, Қазақстан
Республикасының заңнамасына сәйкес белгіленетін кондоминиум нысанында
жылжымайтын мүлікке меншік танылады.
Кондоминиум объектісі жылжымайтын мүліктің тұрған жері бойынша
мемлекеттік тіркеуді жүзеге асыратын аумақтық әділет органдарында (тіркеуші
орган) жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеу туралы заңнамаға сәйкес
бірыңғай кешен ретінде тіркеледі.
Кондоминиум объектісін тіркеу сәйкестендіретін жер учаскелері,
бастапқы объектілер және кондоминиум объектісін тіркеу үшін қажетті кейінгі
объектілердің сипаттамалары туралы мәліметтерді, сондай-ақ ортақ мүліктегі
кондоминиум қатысушыларының құқықтарының түрлері, ортақ меншік (өзге заттық
құқығы) нысаны және үлестерінің мөлшерлері туралы мәліметтерді тіркеу
парағының нысанына сәйкес тіркеу құжаттарына енгізу болып табылады.
Егер кондоминиум қатысушыларының келісімімен белгіленген болмаса,
ортақ мүліктегі кондоминиум қатысушыларының үлесінің мөлшерін бөлек (жеке)
меншікте тұрған (өзге заттық құқықта) тұрғын үйдің пайдалы ауданы мен
тұрғын емес үй-жайдың ауданының осы кондоминиум объектісінде тұрған барлық
тұрғын үй-жайлардың пайдалы аудандары мен барлық тұрғын емес үй-жайлардың
аудандарының сомасына қатынасымен белгіленеді.
Осындай үлестердің есебі туралы құжаттарды кондоминиум қатысушылары
кондоминиум объектісін тіркеу үшін осы Ереженің 13-тармағында көрсетілген
құжаттармен бірге тапсырады.
Кондоминиум объектісін тіркегенге дейінгі кондоминиум қатысушыларының
не ортақ меншікке байланысты кондоминиум объектілерінің басқарушы органының
мәмілелері заңды күшіне ене алмайды.
Көппәтерлі тұрғын үйді жекешелендіру кезінде кондоминиум объектісін
бастапқы рет тіркеуді жекешелендіруді жүзеге асыратын мемлекеттік орган
жасайды.
Кондоминиум үй-жайларының, жер учаскелерінің жәненемесе барлық
объектісінің шекаралары өзгерген кезде кондоминиум қатысушылары не
уәкілетті өкілдері тіркеуші органға қажетті құжаттарды қоса бере отырып,
тіркеу құжаттарына өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы өтініш береді.
Тіркеу құжаттарына өзгерістер мен толықтырулар енгізу бұл ретте осы Ережеде
белгіленген тәртіппен жасалады.
Осы Ережеде белгіленген кондоминиум объектісін мемлекеттік тіркеу
тәртібі кондоминиумның басқа да түрлеріне қолданылады.
Кондоминиум – жылжымайтын мүлікке меншіктің (өзге де құқықтың) ерекше
нысаны, бұл ретте жылжымайтын мүліктің жекелеген бөліктері жеке және
(немесе) заңды тұлғалардың бөлек (дербес) меншігінде (өзге де құқықта)
болады, ал жылжымайтын мүліктің бөлек меншікке жатпайтын бөліктері, оның
ішінде жер учаскесі де, оларға үлестік меншік құқығымен (өзге де ортақ
құқықпен) тиесілі болады және бөлек (дербес) меншігіндегі (өзге де ортақ
құқықтағы) жылжымайтын мүлік бөліктеріне құқықтардан ажыратылмайды. Ауылдық
жерде үй қосалқы шаруашылығын жүргізу үшін – суарылмайтын жерде 0,25 га,
суарылатын жерде 0,15 га. Үй тұрғызу үшін – 0,10 га (10 сот), бағбан,
саяжай үшін 0,12 га (12 сот).
1.2 Кондоминиумның пайда болу негіздері
Кондоминиум (лат.соn (cum) – бірге, қоса және – dominium – иелену,
ортақтасып иелену), 1) халықаралық құқықта – екі жақты егемендік; белгілі
бір аумақты екі не бірнеше мемлекеттің бірлесіп иеленуі және бірлесіп
басқаруы.
Рим құқығында Кондоминиум екі не көп адамдардың ортақ меншігі деген
мағынаны білдірді. Кондоминиум белгілі бір аумаққа көз алартушы мемлекеттің
арасындағы жанжалдың толық шешілмеуі салдарынан туындайды. 19 ғасырда
Кондоминиум мемлекеттер арасындағы аумақтық дауларды шешу кезінде
пайдаланылады. Мысалы, 1816жылы арнаулы шарт негізінде Пруссия мен Бельгия
Моренде Кондоминиумды орнатты. Ұлыбритания мен АҚШ Орегонға (1818-46),
Ұлыбритания мен Египет Суданға екі жақты егемендік (1899-
1951),АҚШ,Ұлыбритания, Германия Самоаға үш жақты егемендік (1889)
белгіледі, Франция мен Ұлыбритания өздерінің отаршылдық империяларын
орнатқан кезеңде Африка мен Океаниядағы бірқатар иеліктерге Кондоминиум
белгіледі; 2) Ұлыбритания мен АҚШ-та тұрғын үйді, жер телімдерін ортақ
иелену пішіні, яғни кооперативтік меншікке ұқсас.
Кондоминиум – латын сөзі (кон - жалпы, доминиум - меншік). Ең
алғаш бұл ұғым римдік заңдар жинағында кездеседі. Кондоминиум – жалпы ортақ
меншік ретінде қолданылды. М.Бартошек condominium communio сөзінің
синонимі деп атаған. Ол: Кондоминиум – бұл ортақ меншік, бірнеше адамның
барлығы бір меншікке иелік етуі. Ортақ меншіктің әр мүшесі бөлінбейтін
меншіктің өзінің бөлігіне құқылы (par quota, p Pro indiviso). Осы
бөліктерге пропорционал түрде барлық кіріс пен шығыстар өзгереді. Меншікке
қатысты барлық заңды істерді (мысалы, сервитуттың құрылуы) жүзеге асыру
үшін ортақ меншіктің барлық мүшелерінің келісімі қажет. Кондоминиумның әр
мүшесі меншікті қолдануға құқылы және бәріне ортақ қажетті шаруашылық
істерді қолдана алады; дегенмен, бір мүшенің қабылдағаны маңызды және
арнайы істерге, принципті түрде екінші мүшесі шек қоюы мүмкін (ius
prohibendi). Егер ортақ меншіктің қандай да бір мүшесі шығып кетсе және
оның орнын ешкім баспаса, оның бөлігі қалған екеуінің иелігіне өтеді (ius
adcrescendi). Ортақ меншіктің кез-келген мүшесі кондоминиумның аяқталуын
талап ете алады.
Ортақ меншік ретінде кондоминиум идеясын Рим империясында жүзеге асты,
кондоминиум жайлы заңды шамамен 2000 жыл бұрын рим сенаты қабылдады, онда
азаматтарға көпотбасылы үйлердегі жеке тұрғын бөлмелерге иелік етуге рұқсат
етіледі.
Қазіргі кондоминиумның концепциясының алғышарта ретінде осы тарихи
дәйек сәйкес келеді. Сол уақыттан бері кондоминиум термині пәтер, басқа
тұрғын және тұрғын емес ғимараттар және жер учаскелері элементтері бар
меншіктік комплекстарды түсіндіруде қолданылады. Бірақ, - дейді
О.А.Городов, - Заңдағы практика, кондоминиум терминінің кейбір басқа да
жағдайларда қолданылатынына көз жеткізеді, мысалға, үшінші бір мемлекеттің
аймағын екі не одан да көп мемлекеттің басқаруы. ХХ ғасырдың басында Судан
ағылшын – египет кондоминиумы ретінде болған.
Шет елдерде кондоминиум түсінігі римдік заңдар жинағына негізделген.
Орта ғасырларда кондоминиумдық қатынастар жер учаскелерінің аздығынан және
жеке тұрғын үй салатын жерлердің аздығынан пайда болды. Қалалы жерде жердің
аздығы және қымбаттығынан тұрғындар үлкен, көппәтерлі үйлер сала бастаған.
Бұл жағдай қалалықтардың бірігіп үй салуына әкеліп, ал салынған үйлер
кейіннен жеке мүшелердің иелігіне өтті.
Демек, иемденушілердің арасына кондомининальдық қатынастар дамыды.
ХХ ғасырдың басында кондоминиум концепциясы Европада жүзеге асырылып,
Германия, Франция, Испания, Бельгия, Италия және Ұлыбританиядағы кеңінен
таралған үй иеленуге айналды. Көптеген елдердің заңдарында (мысалы, Канада,
Франция, Германия) кондоминиум түсінігі қолданылмайды, алайда тұрғын үйге
қатысты заңдар жинағында кондоминиумның Қазақстан Республикасындағы заңды
орнына сәйкес келетін объектілер ұғымы қолданылады.
Кондоминиумның шет ел заңнамаларына қолданылуына орай жасалған
сараптама нәтижесінде, Батыс Еуропада, мысалы, ТМД елдерінің арасында
кондоминиумды ең алғаш қабылдаған Қырғызстан Республикасы болып табылады.
Қырғызстан Республикасы 1997жылы 8-қазанда қабылдаған Заңының 1-бабына
сәйкес кондоминиумға мынадай анықтама берілген: кондоминиум – бұл заңды
ұйымдастырылған басқару формасы, үй үй иелерінің серіктестігі, сонымен
қатар, тұрғын үй және тұрғын емес құрылыстардың коммерциялық емес
ұйымы.Кондоминиум жеке ғимараттар мен ортақ меншіктен құралады. Бұдан
байқайтынымыз, Қырғызстан Республикасында кондоминиум пәтер немесе үй
иелерінің серіктестігі ретінде қолданылады.
Қазақстанда жүргізілген нарықтық реформалар ең алдымен, меншікті
қатынасқа, оның ішінде тұрғын үй қатынасына әсер етті. Кондоминиум
түсінігінің енгізілуі Қазақстан Республикасының экономикалық және заң
жүйелеріндегі қайта құру процестерімен байланыстырылады. Тұрғын үй
саласындағы реформаларға дейін Қазақстанда да, өзге республикалардағыдай,
барлық құрылыс қорлары мемлекет меншігінде болған. Көппәтерлі тұрғын үй
пәтер иелеріне жалға алу шарты негізінде беріліп, ал қалған иеліктері
құрылыс-эксплуатациялық басқармаға берілген жеке объект ретінде
қарастырылған. Меншік қатынасы – қоғамдағы экономикалық қатынастардың
негізі болып табылады. ҚазКСР-інің 1990 жылы 15-желтоқсанда қабылдаған
Меншік туралы Заңы Қазақстанның Заң жүйесінің дамуындағы елеулі қадам
болды. Бұл Заңның басты артықшылығы, ондағы меншіктің екі түріне:
мемлекеттік және жеке меншікке анықтама берілуі болды. Жеке меншік ұғымының
астарында мемлекеттік емес меншік жатыр. Жеке меншік азаматтардың және
(немесе) мемлекеттік емес заңды тұлғалардың және олардың серіктестіктері
ретінде қарастырылады.
Кондоминиумге байланысты заңды қатынастардың пайда болуы немесе
жойылуының негізінде көппәтерлі үйде пәтер алу жатыр. Бұл жағдай өзінің
артынан заңды міндеттемелер жүктейді, жекелей алғанда, меншік иелері
арасында көппәтерлі үйдегі ортақ меншікке қатысты құқық пен
жауапкершіліктің пайда болуы.
Кондоминиумның ерекшелігі оның мүшелерінің ерікті ұсынуы бойынша емес,
ортақ қолданыстағы жерлердің барлығы ортақ меншік ретінде қабылдануынан
туындайды.
Кондоминиумның құрылуының негізінде азаматтық-құқықтық шарт жатыр,
яғни, сатып-алу-сату немесе т.б. келісім шарттың құрылуы. Осы қадамның
өзінде кондоминиумның ерекшелігі айқын байқалады. Шарт жасасқан субъект,
оның еркінен тыс, кондоминиальды қатынастардың мүшесі болып, көппәтерлі
тұрғын үйдегі – ортақ меншіктің қандай да бір бөлігінің иесіне айналды.
Ең алғаш кондоминиумге байланысты құқықтық норма 22-желтоқсанда 1995
жылы, қазір заңды күші жоқ Қазақстан Республикасы Президентінің Жер
туралы Жарлығының 1-бабының 1-тармақшасында хабарланғандай, кондоминиум
меншік түрі, соның ішінде меншіктің жеке бөліктері, жеке жер учаскелерінің
жеке тұлға, заңды тұлға және (немесе) мемлекеттің меншігінде болуы.
Жоғарыда аталған Жарлықтан кейін келесі кондоминиум жайлы қадам 1997
жылғы 16-сәуірде қабылдаған Тұрғын қатынастары туралы Қазақстан
Республикасының Заңында да кондоминиум меншіктің ерекше түрі ретінде
жазылған.
Кондоминиум түсінігінің зерттелуіндегі маңызды аспект – оның меншік
түрі ретінде анықталуы. Меншік формалары (түрі, сипаты) әр түрлі
ғалымдармен қарастырылған. Кондоминиум сипаты заң ғылымдарында біркелкі
түсіндірілмейді. Оның әркелкілігі методологиялық зерттеулерге байланысты.
Конституцияда меншік түрінің әр түрлілігі мен тең құқықтығының орны
бекітілген. Нарықтық экономиканың шарттарына сай меншік түрлері де әр
қырлы. Меншік - күрделі және сан қырлы қоғамдық институт. К.И.Скловскийдің
ойынша, меншік түрі заң түсінігі емес, бірақ, ол заңды түрде
бекітілгендіктен, оның өмір сүруін тек меншіктің сол немесе басқа да
субъектінікі бойынша қарастырылуы қажет. Бұндай ойлар келесі нәтижеге
әкеледі: азаматтық құқық тұрғысында меншік түрі деген ұғым жоқ. Бұл
ойдың аппоненті ретінде Ю.К.Толстойды атауға болады. Оның ойынша,
меншіктің жалпыға ортақ құқығы түрлі құқықтық формада кездесуі мүмкін және
әңгіме тек меншіктің түрімен ғана шектелмей, меншіктік құқық формалары
жайында да қозғалуы мүмкін.
Меншік формаларының көптігі Қазақстанда кондоминиумның меншік түрі
ретіндегі басқа елдерден ерекше концепциясы арқылы сипатталады. Ғалымдардың
арасында бұл мәселе тұсында бірдей пікір таралмаған. Мысалы, ресейлік
ақпараттарда кондоминиум мүшелерінің арасындағы ортақ меншікке тек мүліктік
құқық қана бар делінеді. Өзге авторлардың пайымдауынша, кондоминиум
меншіктің ерекше түрі емес, ол жеке меншік конструкциясына сай келеді.
Заң шығарушының берген анықтамасы бірқатар қазақстандық цивилистер
еңбегінде қарастырылып, зерттелген Қазақстан Республикасындағы мүліктік
құқықтар (М.К.Сүлейменованың редакциясы бойынша) монографиясында мүліктік
құқықтың анықтамасы және классификациясы беріліп, оның негізгі түрлері
қарастырылады: меншік құқығы, иелену, сервитут, кепілдеме, жалға беру және
алу, сенімхат арқылы басқару және т.б.
Монографияның арнайы тарауы тұрғын үйге қатысты мүліктік құқыққа
арналған. Тұрғын үй-жайларға қатысты мүліктік құқық атты 9-тарауында
Ю.Г.Басин: тұрғын үй-жайға байланысты құқық Жалпылама тұжырымдамасының
бірнеше түрлерін ажыратуға болады, олардың ең маңыздылары.
1)тұрғын үй-жайға қатысты құқық;
2)кондоминиум мүшесінің тұрғын құқығы;
3)кооперативті пәтерді қолдану құқығы;
4)жеке қордың ғимаратын пайдалану құқығы;
5)мемлекеттік тұрғын үйді пайдалану құқығы.
Тұрғын үйге қатысты құқық, ең алдымен, меншік иесінің мүмкіндіктерінің
толық деңгейде сақталуы, яғни, өз еркі бойынша мүлікке иелік ету, қолдану
және басқару.
Екінші, жаңа мүліктік құқық – кондоминиум мүшесінің тұрғын құқығы,
яғни мүшелердің меншіктің ерекше түріне құқығы. Ю.Г.Басин азаматтық-
құқықтық тұжырымдар жүйсеніде кондоминиумды бір комплексті құрылыс
объектісіне бірнеше субъектінің иелік жасауы – меншіктің бір түрі ретінде
сипаттайды.
Кондоминиум түсінігінің қарастырылуына арналған тағы бір жұмыс
К.М.Ильясованың Кондоминиум – как форма собственности (кондоминиум –
меншік түрі) мақаласы.
Ю.Г.Басин мен К.М.Ильясова заңдарға сілтеме жасай отырып,
кондоминиумды көппәтерлі үйлердегі және де басқа құрылыс орындарындағы
меншік түрі деп атайды. С.Скрябиннің ойынша жоғарыда аталған авторлардың
кондоминиумды меншіктің ерекше түрі ретінде қарастырулары дұрыс емес.
Себебі меншік түрі термині субъектінің меншікке құқығымен шендестіріліп,
дәстүрлі кеңестік цивилистикадағы мемлекеттік және жеке меншік ұғымына
кереғар.
Кондоминиум сұрақтарына және Тұрғын үй қатынастары туралы Қазақстан
Республикасының Заңына өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы Қазақстан
Республикасы Заңын (16.04.1997ж.) талқылауға арналған дөңгелек столда
С.Скрябин: кондоминиум – ол мүліктік комплекс, ресей заң шығару
органдарында берілген анықтамаға сай. Кондоминиумның меншік түрі ретіндегі
заңда қарастырылуы оның заңды тұлғасын, пайда болу себептерін, басқа
түрлермен байланыс диалектикасын, даму бағытын түсіндірмейді.
Тұрғын үй сферасындағы айналу практикасы тұрғындық заңды
қатынастардағы меншіктің спецификалы түрінің ерекшеліктерін көрсете білді.
Қазіргі Конституцияның 6-бабының 1-тармағына сәйкес, Қазақстан
Республикасында тең дәрежеде мемлекеттік және жеке меншік мойындалады және
қорғалады. Конституцияда мүлде меншік түрі терминінің қолданылмайтынына
назар аударайық. И.У.Жанайдаровтың пайымдауынша, түр және сипат
ұғымдары әр түрлі және оның меншік құқығында қолданылуы теориялық тұрғыда
толық ашылмаған.Бұл жағдай кондоминиумге меншік түрі деген анықтама бере
отырып, заң шығарушы экономикадағы қалыптасқан нақтылықты бекітіп, сонымен
қатар, заңды түрде прогрессивті құқықтық жарғылар арқылы алға жылжу
позициясын ұстанады.
Қазіргі заманға сай азаматтық құқықта қатынастардың мұндай моделі
ортақ бөлшектік меншікке тәуелді. (16-тарау АК). Сонымен қатар басты
назарға мынаны алған жөн: меншік иелерінің құқықтары басқа модель және жаңа
экономикалық меншіктік қатынас тудырмайды. Бір зат (мүліктің) және оның
иелері тек меншіктің ерекше түрін құрайды, оның өзінің жеке құқықтары бар
(бірнеше субъектілердің меншігі) және олардың ортақ меншіктеріндегі
бөліктері, ал осы заңды нормалар арқылы жасалынған принциптер кондоминиум
принциптері деп аталады.
Осы айтылғанға орай Ресейге арналған оқулықтың авторы Кэрол С.
РабенХорст ұстанымы негізді болып келеді.Меншік иелерінің серіктестігінің
(кондоминиум) жұмыс жасау және басқаруын ұйымдастыру атты оқулықта:
Кондоминиум – бұл меншік түрі делінеді.
Қазақстан Республикасының қабылдаған Тұрғын үй қатынастары туралы
Заңы меншіктің жаңа түрін бекітті, алайда Қазақстан Республикасының АК-де
толықтырулар енгізілді. Қазақстан Республикасының 1998 жылғы 2-наурызда
қабылданған АК-тің 209-бабында Қазақстан Республикасының АК-не (Жалпы
бөлім) өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы және Қазақстан
Республикасы Жоғарғы Кеңесінің Қазақстан Республикасының АК-не (Жалпы
бөлім) пайдалануға беру туралы Жарлығына толықтырулар енгізілген. Осыған
орай жылжымайтын мүлікке иелік ету кондоминиум түрінде жүзеге асырыла
алады, кондоминиумда жылжымайтын мүліктің жеке бөліктері азаматтардың және
(немесе) заңды тұлғалардың меншігі болып табылады, ал жеке бөліктен тыс
жатқан жерлер меншік иелеріне ортақ бөліктік меншік құқығы ретінде тиесілі.
Кейінгі қабылданған нормативті – құқықтық актілердің бірі ретінде 2003
жылдың 20-маусымында қабылданған Қазақстан Республикасының Жер кодексінде
қарастырылған ұғым бекітілген. Мынаны атап өткен жөн, Жер кодексіндегі
өзгеріске ұшыраған ұғым – кондоминиум.
Жер Кодексіндегі 12-бабқа сәйкес кондоминиум – меншіктің ерекше түрі
(басқа құқық), онда жылжымайтын мүліктің жеке бөліктері әр түрлі жеке және
заңды тұлғалардың меншігіндегі иелік. Олар жеке ғимараттар да емес, жер
учаскелері де бөлек емес, құқықтары мен міндеттемелері ортақ бөліктік
меншік негізінде жасалған.Бұл анықтамада заң шығарушы ортақ мүлік ұғымын
жылжымайтын меншік бөліктері ұғымымен алмастырылған. Осыған орай ол
кондоминиумдық қатынастардың тек жылжымайтын мүлікке (мүліктік комплекс)
ғана қатысты туындайтынын көрсетеді. Басқа жағдайларда кондоминиум
анықтамасы 2001жылы 24-қаңтарда қабылданған. Қазақстан Республикасының Жер
туралы Заңындағыдан оғаш, айқын айырмасы жоқ.
Жылжымайтын мүлкі болуы мүмкін жеке және заңды тұлғалар (мысалы, өзге
құқық құрылымы) құқығы өзгеріске ұшыраған. Қазіргі кезде кондоминиум – тек
қана меншік түрі ғана емес, сонымен қатар, бір объектідегі бірнеше басқа
мүліктік құқықты (жедел басқару, шаруашылық жүргізу) сиптаттайды. Бұл
жағдай заң шығарылудың жетілдірілуі мен Қазақстан Республикасында
кондоминиумның құқықтық режимінің қайта қаралуын көрсетеді. Жекелей
алғанда, Қазақстан Республикасының Жер кодексінің 62-бабының 1-тармағында:
Кондоминиум мүшелері – мемлекеттік жер пайдаланушылары, оларға құрылыс
орындары жедел басқару немесе шаруашылық жүргізу құқығында беріледі, жер
учаскелеріне иелік ету белгіленген жалпы жер пайдалану шартына сай
беріледі, егер басқасы Жер кодексінде бекітілген болмаса. Бұл тарапта заң
шығарушы субъектілер жылжымайтын меншікке тек меншіктік құқыққа ғана сай
емес, сонымен қатар басқа да құқықтарға сай, атап айтсақ, шаруашылық иелік
етуіне болатынын айтады.
Осымен заңдағы шығармашылық бұл меншік түрінің көп көңіл бөлінуіне
қарамастан, аяқталды. Қазақстан Республикасындағы кондоминиум дамуының
проблемалары қазіргі кезде де маңызын жойған жоқ.
Қазақстан Республикасындағы кондоминиумның пайда болуының құқықтық
нәтижелеріне мыналар жатады:
1)тұрғын, тұрғын емес үйлердің, гараждардың, саяжай және т.б.
иелерінің меншікті басқаруды жүргізуі теңқұқылы және әділетті түрде
болғанда меншіктік құқықтарының қамтамасыз етілуі;
2)тұрғын, тұрғын емес үйлердің, гараж, саяжай иелерінің бір-біріне
қатысты қаржылай жауапкершілігін қоса алғанда, сол мүліктік комплекс –
кондоминиум объектісіндегі меншік иелерінің құқықтары мен міндеттерін
айқындау;
3)тұрғын үй қорының, сонымен бірге, жылжымайтын мүліктің өзге де
түрлерінің кондоминиум объектілерінің қорғалуы мен сақталуын қамтамасыз
ету;
4)кондоминиум объектісінің қолданылуы және жөнделуіне қатысты дер
кезіндегі шаралар қолданылуының жұмысқа қабілетті және түсінікті
механизмнің құрылуы;
5)мәселелерді шешетін органдарға, әсіресе, сотқа шағымданудың санын
азайту.
Кондоминиум ұғымының астарында құрылыс орындары азаматтардың, заңды
тұлғалардың, мемлекеттің меншігінде болып, ал ортақ мүлік жалпы бөліктік
меншік тұрғысында болатын меншіктің ерекше түрі жатыр.
Кондоминиумның спецификалық режимі.
Кондоминиумды меншік түрі ретінде қарастырғанда оның белгілерін
анықтап алу керек. Ол үшін қазақстандық ғалымдар жүйеленген кондоминиумның
спецификалық белгілер жүйесін қолданамыз.
Кондоминиумге келесі спецификалық режимімен мінездеме беруге болады:
1. Кондоминиумда қозғалмайтын мүліктің жеке бөліктеріне арналған
меншік және жалпы қолданыстағы орындарға арналған ортақ меншік түрлері
үйлеседі. 1997 жылдың 1-сәуірдегі Тұрғын үй қатынастары туралы Заңының 31-
бабының 6-тарауына сәйкес ... екі не одан да көпменшік иелері бар тұрғын
үйлерде, меншіктің ерекше түрі – кондоминиум пайда болды. Жеке (бөлек)
орынға құқығы бар меншік иесі өз бөлігіне иелік етуге, қолдануға және
басқаруға мүдделі. Жеке (бөлек) меншікке кірмейтін жерлер (орындар)
(мысалы, подъездер, баспалдақтар, лифттер, үйдің төбелері, чердактар,
подвалдар, пәтерге жатпайтын жалпыүйлік инженерлік жүйелер және құралдар,
жер учаскесі, соның ішінде үй-жай элементтері мен басқа да жалпы
қолданыстағы мүлік) меншік иелеріне ортақ меншік негізінде тиесілі. Тұрғын
үйдің жер учаскесі меншік иелеріне жалпыға ортақ жерді қолдану құқығында
тиесілі болуы мүмкін.
Бұл белгі сипаты жағынан негізгі болып келеді, себебі, оған сүйене
отырып, қайта орнаған кондоминиум сияқты меншік түрін классификациялауға
болады.
Бұған дейінгі отандық азаматтық заң шығарушылардың кодификациясы
тұрғын үйлерге (орындар, жерлер) сияқты объектілерді иелену құқығына
арналған арнайы тараулар қарастырылмаған. Мұны әр түрлі себеппен
түсіндіруге болады.Алайда, ең бастысы, біздің ойымызша, Қазақстан
Республикасының тұрғын үй фондының мемлекет меншігінде болуы. Бұл фондтың
тұрғын орындары жалға берілетін болған, ал осыған қатысты қатынастар
алғашында 1964 жылғы Қаз КСР Азаматтық кодексіндегі тарауда
регламентацияланды, ал кейіннен – 1981 жылы КСР Кеңесі және кеңестік
республикалардың тұрғын заң шығарылудың негіздері мен 1992 жылдың 1-
шілдесіндегі Қазақстан Республикасындағы Тұрғын үй Кодексінде
регламентацияланды. Экономикалық өзгерістер өзгерістер мен қайта құру
нәтижесінде көптеген қазақстандықтар меншік иелеріне айналды. Қазақстан
Республикасының Азаматтық кодексі және Қазақстан Республикасының Тұрғын үй
қатынастары туралы Заңы көппәтерлі үйлерде туындайтын меншіктің ерекше
түрін қарастырады.
2. Кондоминиум тараптардың еркі бойынша емес, жылжымайтын мүліктің
жеке бөліктерінің анықталуы және жалпы қолданыстағы орындарды ортақ меншік
деп танылуы қатысында құрылады.
Азаматтық заңды қатынастардың негізі ретінде заңды анықтамалар мен
фактілер кездеседі.
Бұл жағдайда заңды фактіге көппәтерлі үйден бір пәтерді меншік ретінде
иелену жатады, ал ол өз сатысында өзінің артынан анықталған заңды
қатынастар туғызады, жекелей алғанда, меншік иелері арасында көппәтерлі
үйдегі ортақ меншікке белгілі бір құқықтар мен міндеттердің пайда болуы.
3. Кондоминиум объектісі құрамына жеке меншік ретінде бөлек орындар,
оның ішінде подъездер, лифттер, шатырлар, чердактар, подвалдар, пәтерден
тыс немесе жалпыүйлік инженерлі жүйелер мен құралдар, соның ішінде үй-жай
элементтері мен жалпы қолданыстағы мүлік кіретін мүліктік кешен болып
табылады.
Кондоминиум объектісі жылжымайтын мүліктің спецификалық түрі ретінде
танылады.
4. Кондоминиум көппәтерлі үйлерден пәтерді приватизацияланғанда, жеке
меншік иелері ортақ меншіктегі мүлікті бірге қолданысқа салғанда пайда
болады.
Кондоминиум мүшелері ортақ меншікке иелік ету барысында мүлікті
қамтамасыз етуге міндетті және үшінші бір тұлғаның алдында салықтық және
тағы басқа да міндеттемелері бар. Ортақ объектілерді – пәтераралық
баспалдақтар, подвалдар, шатырлар және т.б. Сонымен қоса көппәтерлі үйдегі
ортақ мүлікті қамтамасыз етуге міндетті. Қазақстан Республикасының
қолданыстағы заңы меншік иесі ретіндегі азаматтарға мүлікке ұқыпты қарауды
сеніп тапсырады.
Дегенмен, жеке орындарды қолдануға байланысты міндеттемелерден басқа
ортақ меншікке қатысты да міндеттемелер бар. Олардың жалпы мағынасы
мынадай:
1) ортақ мүлікті оның белгіленген орны мен заң талаптарына сәйкес
қолдану;
2) ортақ мүлікке және үйге байланысты барлық шығындарға араласу;
3)егер кондоминиум объектісінің халін тексеру үшін келген жазбаша
ескертпесі бар басқару органдарына кондоминиумның кез-келген мүшесі
кіргізуге міндетті және қажет болған жағдайда жөндеу жүргізулері тиіс;
4) үйдің, тұрғын орынның және үй маңы аумағында мемлекеттік
техникалық, өртке қарсы және санитарлы талаптарды орындау;
5) кондоминиумдағы өз үлесіне сәйкес шығындарды атап айтсақ, жөндеу
жұмыстары, реконструкция қолдану, кешенді жөндеу сияқты. Сонымен қатар, дер
кезінде коммуналдық төлемдерді, меншік иелерінің жиынында бекітілген
мақсаттық және арнайы төлемдерді беру.
Кондоминиум мүшелері тек меншік иелерін ғана емес, оның қолданысындағы
салықтық заңды қатынасты субъектілерді де мойындауы қажет. Меншік иесі
өзінің тұрғылықты жеріне басқа да адамдарды енгізсе, (жалға алушылар,
туысқандар және т.б.), олар тек мүлікті қолдана алады, ал меншікке қатысты
барлық міндеттемелер пәтер иесінің мойнында болады.
Осыған орай кондомининум мүшесі ретінде шаруашылық және жедел басқару
құқықтары бар субъект танылады. Кондоминиум мүшелерінің заңды қатынасының
ерекшелігі олардың тұрғын үйге байланысты шаруашылық және жедел басқару
құқықтарының болуы.
5. Кондоминиумның спецификалық тұсының бірі – ортақ меншіктегі бөлік
режимі. Егер басқасы заңды актілерде немесе кондоминиум мүшелерінің
келісімімен бекітілмесе, ортақ мүлікке қатысты міндеттемелер әр иесінің
меншіктегі бөлігіне сай белгіленеді. Бұл белгі Қазақстан Республикасының
Тұрғын үй қатынастары туралы Заңының 31-бабының 3-тармағында бекітілген.
Кондоминиум – айрықша бақылауды қажет ететін меншіктің ерекше түрі.
Кондоминиум меншіктің ерекше түрі ретінде анықталған субъектілі құрамнан
тұрады және өзінің спецификалық объектісі болады.
Кондоминиум теориясы меншіктің ерекше түрі ретінде өзінің заңды
базасын құрған.
Біріншіден, Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің мазмұны,
себебі, онда кондоминиумды жылжымайтын мүліктің кез-келген түріне қатысты
меншік түрі ретінде бекіткен.
Екіншіден, кондоминиумды тек тұрғын үй саласындағы жылжымайтын мүлікке
қатысты меншік формасы деп бекіткен Қазақстан Республикасының Тұрғын үй
қатынастары туралы Заңы.
Үшіншіден, кондоминиум сияқты меншік формасының құрамына енетін
жылжымайтын мүлік түрлерін кеңейте түскен Қазақстан Республикасының Жер
кодексі.
Осылайша, кондоминиум ұғымын жылжымайтын мүлік объектісі ретінде ғана
қарастырмау қажет. Кондоминиум – ол жылжымайтын мүлікке қатысты меншіктің
ерекше түрі.
Біздің ойымызша, қазақстандық заңнамаларға анализ жасай отырып,
кондоминиумге меншіктің ерекше түрі деген анықтама беруге болады.
1.3 Кондоминиум ортақ меншіктің бір нысаны ретінде
Бір затқа меншік құқығы бірнеше меншік иесіне қатысты болуы мүмкін, ал
мұндай жағдайда ортақ меншік қатынасы пайда болады. Мұндай жағдайда меншік
құқығы бірнеше меншік иелеріне бөлінеді.Ортақ меншік екі немесе бірнеше
адамның меншігіне мүлік түскен кезде пайда болады, оны өзінің мақсаты
өзгертілмейінше бөлуге болмайды (бөлінбейтін заттар), өйткені, ол заңға
сәйкес бөлінуге жатпайды. Мысалы, шаруа ( фермер ) қожалығы мүшелерінің
бірі одан шыққан кезде, шаруашылықтың өндіріс құрал – жабдықтары бөлінуге
жатпайды АК – тің 225- бабының 2 – тармағына сәйкес.
Бөлінетін мүлікке ортақ меншік заң құжаттарында немесе шартта
көзделген реттерде пайда болады АК- тің 209 – бабының, 4- тармағына сәйкес
.
Мұндай жағдайда жекелеген заттарды жатқызуға болады ( мысалы, оған
кітапхана, сурет галереясы, және т.б. жатады). Айталық, кітапханадағы
кітаптың кейбіреуі бір адамға, басқасы өзге адамдарға тиесілі болуы мүмкін,
мұның өзі шартпен немесе заң құжаттарымен айқындалады.
Екі немесе бірнеше адамның меншігіндегі мүлік оларға ортақ меншік
құқығымен тиесілі болады. Ортақ меншік екі немесе бірнеше адамдардың
меншігіне мүлік түскенде пайда болады.
Ортақ бірлескен меншік: ерлі-зайыптылардың ортақ меншігі; шаруа
қожалығының ортақ меншігі; жекешелендірілген тұрғын үйге ортақ меншік
түрінде болады.
Ортақ меншік – екі немесе бірнеше ұйымдар мен мекемелердің және
адамдардың заңда белгіленген шекте кейбір мүлікті иеленіп пайдалану және
билеу правосы. Ортақ меншік үлесі белгіленген (үлесті меншік) және үлес
белгіленбеген (бірлескен меншік) болып екіге бөлінеді. Мысалы, колхозшы
үйінің және некелі ерлі-зайыптылардың меншігі ортақ меншіктің бірлескен
түріне жатады. Бірлескен ортақ меншіктің әрбір қосалқы иеленушісі күллі
мүлікке басқалармен бірдей тең праволы. Бұлардың енші – үлесі бірлескен
ортақ меншік тоқталғанда ғана (колхозшы үйі бөліссе) анықталады. Үлесті
ортақ меншігін иелену, пайдалану және билеу барлық қатысушылардың жалпы
ризалығы бойынша жүргізіледі. Үлесті ортақ меншік иелерінің енші – үлес
мөлшері (сомамен не заттай) белгілі болғандықтан, олардың әрқайсысы өз
үлесін бөліп беруді талап етуге праволы. Ортақ меншіктің колхозаралық,
мемлекетаралық, колхоздық және мемлекетаралық кооперативтік түрлері де
белгілі. Мекеме ұйымдардың ортақ меншіктерін оперативтік басқару жүйесі мен
иелену негіздері сол ұйымның уставына (ережесіне) сәйкес жүзеге асырылады.
Ортақ меншік иелерінің әрқайсысы ортақ мүлік жөніндегі салықтар мен
алымдарға және мүлікті ұстау шығындарын төлеуге қатысуға міндетті. Ортақ
меншікке байланысты талаптар мен наразылықтар сот арқылы шешіледі.
Ортақ меншік – бір мүлікке бірнеше тұлғаның құқықты болуы. Осыған
байланысты бұларды меншіктенушілер деп атайды. Ортақ меншік құқығы
азаматтық құқық субъектілерінің кез-келгеніне тиесілі болуы мүмкін. Ортақ
мүлікке құқық субъектілері басқа кез-келген құқық субъектілері сияқты
меншікке құқығын жүзеге асыра алады. Былайша айтқанда олар өздеріне тиесілі
ортақ меншікті иеленуге, пайдалануға және билік жүргізуге құқылы, бірақ осы
көрсетілген құқықты олар бірігіп жүзеге асырады. Ортақ меншік құқығы
объективтік тұрғыдан меншіктелген бір затты бірнеше тұлғалардың меншігінде
болуымен байланысты қатынастарды реттейтін құқық нормаларының жиынтығы
болып табылады.
Ортақ меншік иелерінің әрқайсысының меншік құқығындағы үлестері
белгіленуі немесе белгіленбеуі мүмкін. Осыған сәйкес ортақ үлестік меншік
және ортақ бірлескен меншік деп ажыратылады. Ортақ бірлескен меншік
қатынасы тек заңда қаралған жағдайда орын алуы мүмкін.
Үлесті меншіктегі мүлік оған қатысушылар арасындағы келісім бойынша
өздерінің арасында бөлінуі мүмкін. Үлесті меншікке қатысушылар ортақ
мүлікті бөлу немесе біреуінің үлесін бөліп шығарудың әдістерімен шарттары
жөнінде келісімге келе алмаған жағдайда үлесті меншікке қатысушы ортақ
мүліктен өз үлесін заттай бөліп беруді талап етуге құқылы ҚР АК-нің 218-
бабына сәйкес айтылған.
Ортақ меншік бірнеше адамның меншігіне мүлік түскен кезде пайда
болады, оны өзінің мақсаты өзгертілмейінше бөлуге болмайды (бөлінбейтін
заттар), өйткені ол заңға сәйкес бөлінуге жатпайды. Бөлінетін мүлікке ортақ
меншік заң құжаттарында немесе шартта көзделген реттерде пайда болады.
Бірлескен меншікке қатысушылардың келісімі бойынша, ал келісімге қол
жетпеген жағдайда сот шешімі бойынша ортақ меншікке осы адамдардың үлесті
меншігі белгіленуі мүмкін.
Жылжымайтын мүлікке меншік кондоминиум нысанында пайда болуы мүмкін,
бұл жағдайда жылжымайтын мүліктің жекелеген бөлшектері азаматтардың немесе
заңды тұлғалардың бөлек меншігінде болады, ал жылжымайтын меншіктің бөлек
меншігінде емес бөліктері ортақ үлестік меншік құқығымен жылжымайтын мүлік
бөліктерінің иелеріне тиесілі болады.
Әрбір меншік иесінің ортақ мүліктегі үлесі оның жылжымайтын мүліктің
өзіне тиесілі бөлігіне бөлек меншігінен ажыратқысыз. Әрбір меншік иесінің
ортақ мүліктегі үлесінің мөлшері мен оны ұстауға арналған шығындарға қатысу
дәрежесі, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе жылжымайтын
мүліктің бөлек меншіктегі бөліктерінің мөлшеріне байланысты болады.
Егер, үлестік меншікке қатысушылар үлестерінің мөлшері заң құжаттары
негізінде анықталуы және оған барлық қатысушылардың келісімімен белгіленуі
мүмкін болмаса, үлестер тең деп саналады.
Үлесті меншіктегі мүлікке билік ету оның барлық қатысушыларының
келісімімен жүзеге асырылады.
Үлесті меншік әрбір қатысушы өзінің үлесін өз қалауы бойынша сатуға,
сыйға тартуға, өсиет етуге, кепілге беруге құқылы ҚР АК-нің 212-бабына
сәйкес жүзеге асырылады. Үлесті меншіктегі мүлікті мелену және пайдалану
барлық қатысушыларының келісімімен, ал келісімге келмеген жағдайда – сот
белгілейтін тәртіппен жүзеге асырылады.
Үлесті меншік құқығындағы үлесті басқа адамдарға сату кезінде
сатылатын үлесті оның сатылатын бағасы бойынша жария саудаға салып, сату
реттерінен басқа тең жағдайларда үлесті меншіктің қалған қатысушыларының
сатып алуға басым құқығы болады. Үлесті сатумен оның сату бағасын және оны
сатудың басқа да шарттарын көрсете отырып, үлесті меншіктің басқа адамға
сату ниеті туралы жазбаша түрде хабарлауға міндетті. Егер үлесті меншіктің
басқа қатысушылары сатып алудан бас тартса немесе қозғалмайтын мүлікке
меншік құқығындағы сатылатын үлесті бір ай ішінде, ал басқа мүлік жөнінен
хабар алған күннен бастап он күн ішінде сатып алмаса, сатушы өз үлесін кез-
келген адамға сатуға құқылы.
Үлесті сатып алудың басым құқығы бұзыла отырып, сатылған жағдайда
үлесті меншіктің кез-келген басқа қатысушысы үш айдың ішінде сотта өзіне
сатып алушының құқықтары мен міндеттерін өзіне аударуды талап етуге құқылы.
Үлесті сатып алудың басым құқығын басқа біреуге беруге рұқсат етілмейді.
Айырбас шарты бойынша үлесті иеліктен айыру кезінде осы ереже қолданылады.
ҚР АК-нің 216-бабына сәйкес жүзеге асырылады.
Азаматтық Кодекстің 219-бабына сәйкес ортақ бірлескен меншіктің үш
түрі бар:
1. Ерлі-зайыптылардың ортақ меншігі;
2. Шаруа (фермер) қожалығының ортақ меншігі;
3. Жекешелендірілген тұрғын үйге ортақ меншік.
Бұлардан басқа егер қатысушылар арасындағы шартта өзгеше көзделмесе
ортақ бірлескен меншік тағайындалады және қолдануға болады. Бірлескен
меншікке қатысушылар, егер олардың арасындағы келісімде өзгеше көзделмесе
ортақ мүлікті бірлесіп иеленеді және пайдаланады. Мүлікке билік ету
жөніндегі мәмілені қатысушылардың қайсысы жасағанына қарамастан бірлескен
меншіктегі мүлікке билік ету барлық қатысушылардың келісімі бойынша жүзеге
асырылады. Барлық қатысушылардың келісімімен өзгеше туындамайтын болса,
бірлескен меншікке қатысушылардың әрқайсысы ортақ меншікке билік ету
жөнінде мәмілелер жасауға құқылы. Бірлескен қатысушылардың біреуі ортақ
мүлікке билік етуге байланысты жасаған мәміле басқа қатысушылардың талап
етуімен мәміле жасаған қатысушының қажетті өкілеттігі болмады деген
себеппен мәміледегі екінші тарап бұл жөнінде білгені немесе білуге тиіс
болғандығы дәлелденген ретте ғана жарамсыз деп танылуы мүмкін. Нотариаттың
куәландыруын немесе мемлекеттік тіркеуді керек ететін мәмілелер жасасу
кезінде бірлескен мүлікке басқа қатысушылардың мәміле жасауға келісім
нотариалдық тәртіппен расталуға тиіс.
Ортақ меншіктің құқық қатынастары бірқатар заңдық ерекшеліктерге ие
болады. Меншіктің құқықтың қатынасында ортақ меншік құқығы субъектілерінің
бір біріне деген өзара қарым – қатынасы туындайды, яғни ортақ меншіктің
басқа иелері мен үшінші тұлға арасында құқықтың қатынас пайда болады.
Сондықтан да ортақ меншік жалпы меншік қатысушылары арасындағы қатынас
емес, салыстырмалы құқықтық қатынас болып табылады, яғни бұл жерде олардың
қатынастары және де құқықтық қатынасқа қатысушыларының аясы белгіленген.
Мысалы, оған бір мүліктің бәріне ортақ болуы дәлел, демек әрбір қатысушы
бірдей мөлшерлерде немесе үлесіне қарай ие болуы мүмкін. Бұл жерде біріне
бірі қарсы тұрған жақтар жоқ, қатысушыларды несие беруші не борышқор деп те
айта алмайсың, ал олардың арасындағы келісім тек ортақ мақсатқа
бағытталған. Мәселен, мұрагерлік мүлікке бірнеше адам ие.
Бірлескен меншік иелерінің арасындағы бір біріне деген қарым –
қатынасының сипаты меншік түрінің сипатымен ерекшеленеді. Оның өзі меншік
құқығының құрылымына сәйкес болуы мүмкін. Былайша айтқанда, бір затты
иеленетін меншік иелері меншік құқығының әртүрлі субъектілері бола алады.
Сондықтан да мемлекет, бір немесе бірнеше жеке тұлғалар сол мүліктің ортақ
меншігіне қатысушылар рөлін атқаратын жағдай аз кездеспейді.
Ортақ меншіктің субъектілері жеке және заңды тұлғалар, оның ішінде
шетел азаматтары, сондай – ақ Қазақстан Республикасы мен оның әкімшілік –
аумақтық бірлігі бола алады. Ортақ меншік құқығы әртүрлі заңдық фактілер,
атап айтқанда, шарттар, келісімдер, заңда көзделген өзге де реттер
негізінде де жүзеге асады Жеке кәсіпкерлік туралы Заңның 3 – бабының 3
– тармағына сәйкес. Ортақ меншік ерлі – зайыпты адамдардың сатып алған
ортақ мүлкінен де туындайды.
АК- тің 230 – бабына сәйкес жай серіктестік қызметінің негізі ақшалай
немесе өзге де мүліктік жарналары, сондай – ақ олардың бірлескен қызметі
нәтижесінде жасалған немесе сатып алынған мүлік олардың ортақ үлесті
меншігі болып табылады.
Ортақ меншік құқығы дегеніміз бірнеше тұлғалардың мүлікті бір объект
ретінде иеленіп, пайдалану мен билік етуін бекітетін, реттейтін және
қорғайтын құқық нормаларының жиынтығы.
Ортақ меншік құқығын субъективті мағынада екі немесе одан да көп
тұлғалардың өздерінің қалауы бойынша қарамағындағы ортақ мүлікті
белгіленген тәртіп пен заң шегінде иелену, пайдалану және билік ету
мүмкіндігін заңмен немесе ортақ меншіктің басқа иелері өзара жасалған
шарттарымен қамтамасыз ету деп түсіну керек.
Ортақ меншік құқығы институтының маңызы мен мағынасы ең алдымен
бірнеше тұлғалардың өздерінің тұтыну қажеттілігін қанағаттандыру үшін
белгілі бір объектіні жария түрде құрып, немесе иеленіп, бірлесіп
пайдалануынан көрінеді. Ортақ меншік шаруашылық жүргізу тәжірибесінде,
сондай – ақ өмірде мүлікті мейлінше тиімді пайдалануына жәрдемдеседі
Ортақ меншік бірлескен ( үлесі белгіленбеген ) және үлестік меншік
болады АК – тің 209 – бабының 2 – тармағына сәйкес.
Азаматтық кодекс бойынша әрбір меншік иесіне ортақ меншіктің үлесі
тиесілі. Мұндай үлес тең және тең емес дәрежеде бөлінеді. Бірақ та үлестің
көлемі мүлікті иеленуді, пайдалану және билік етуге байланысты мәселелердің
шешіміне әсер етпейді. Сондықтан да олар ортақ келісім негізінде бірлесіп
шешіледі.
Мүлікке ортақ меншік үлестік меншік болып табылады, бұған мүлікке
ортақ меншік құру заңда көзделген реттер қосылмайды. Ортақ бірлескен
меншік: 1) ерлі – зайыптылардың ортақ меншігі; 2) шаруа ( фермер )
қожалығының ортақ меншігі; 3) жекешелендірілген тұрғын үйге ортақ меншік
түрінде болады. Заң құжаттарында ортақ бірлескен меншіктің басқа да түрлері
көзделуі мүмкін АК – тің 219 – бабының 1 – тармағына сәйкес .
Басқа жағдайлардың бәрінде үлестік меншік түрінде көрінеді.
Бірлескен ортақ меншікте оған қатысушылардың үлесі болады, бірақ
олардың жалпы мүліктегі көлемі алдын-ала айқындалмауына байланысты оны да
тең деп есептейді.
Мұндай тәртіп ерлі-зайыптылардың некеде тұрған кезінде бірлесіп тапқан
мүліктеріне де қатысты "Неке және ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .3
1 КОНДОМИНИУМҒА ЖАЛПЫ СИПАТТАМА ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ..6
1.1Кондоминиумның
түсінігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ...6 1.2Кондоминиумның пайда болу
негіздері ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... 10
1.3Кондоминиум ортақ меншіктің бір нысаны
ретінде ... ... ... ... ... ... ... ... ...13 2ҚР ЗАҢНАМАСЫ БОЙЫНША
КОНДОМИНИУМ МӘСЕЛЕСІН ҚҰҚЫҚТЫҚ РЕТТЕУ
НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .2
6
2.1Кондоминиум объектілерін мемлекеттік
тіркеу ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... .40 2.2Кондоминиум
объектісін
басқару ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..55
2.3Кондоминиумның құрылуы және тоқтатылу
негіздері ... ... ... ... ... ... .. ... 59
3ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... 62
4 ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... 63
КІРІСПЕ
Менің дипломдық жұмысымның тақырыбы: кондоминиум болғандықтан, бұл
тақырыптың өзекті мәселесі болып кондоминиумның әр мүшесі меншікті
қолдануға құқылы және бәріне ортақ қажетті шаруашылық істерді қолдана
алады; дегенмен, бір мүшенің қабылдағаны маңызды және арнайы істерге,
принципті түрде екінші мүшесі шек қоюы мүмкін (ius prohibendi). Егер ортақ
меншіктің қандай да бір мүшесі шығып кетсе және оның орнын ешкім баспаса,
оның бөлігі қалған екеуінің иелігіне өтеді (ius adcrescendi). Ортақ
меншіктің кез-келген мүшесі кондоминиумның аяқталуын талап ете алады.
Ортақ меншік ретінде кондоминиум идеясын Рим империясында жүзеге
асты, кондоминиум жайлы заңды шамамен 2000 жыл бұрын рим сенаты қабылдады,
онда азаматтарға көпотбасылы үйлердегі жеке тұрғын бөлмелерге иелік етуге
рұқсат етіледікондомиинум, кондоминат – бірлесіп иемдену, билік
жүргізу.Халықаралық құқыда – бір территорияда мемлекеттік билікті екі не
одан да көп мемлекеттің бірлесіп жүзеге асыруы болып табылады.
Кондоминиум – үй-жай жеке, заңды тұлғалардың, мемлекеттің бөлек (жеке-
дара) меншігінде болатын, ал ортақ мүлік оларға ортақ үлесті меншік
құқығымен тиесілі болатын жағдайда бірыңғай мүліктік кешен ретіндегі (бұдан
әрі-кондоминиум объектісі) жылжымайтын мүлікке меншіктің ерекше нысаны
болып табылады.
Қазіргі кондоминиумның концепциясының алғышарты ретінде осы тарихи
дәйек сәйкес келеді. Сол уақыттан бері кондоминиум термині пәтер, басқа
тұрғын және тұрғын емес ғимараттар және жер учаскелері элементтері бар
меншіктік комплекстарды түсіндіруде қолданылады. Бірақ, - дейді
О.А.Городов, - Заңдағы практика, кондоминиум терминінің кейбір басқа да
жағдайларда қолданылатынына көз жеткізеді, мысалға, үшінші бір мемлекеттің
аймағын екі не одан да көп мемлекеттің басқаруы. ХХ ғасырдың басында Судан
ағылшын – египет кондоминиумы ретінде болған.
Шет елдерде кондоминиум түсінігі римдік заңдар жинағына негізделген.
Орта ғасырларда кондоминиумдық қатынастар жер учаскелерінің аздығынан және
жеке тұрғын үй салатын жерлердің аздығынан пайда болды. Қалалы жерде жердің
аздығы және қымбаттығынан тұрғындар үлкен, көппәтерлі үйлер сала бастаған.
Бұл жағдай қалалықтардың бірігіп үй салуына әкеліп, ал салынған үйлер
кейіннен жеке мүшелердің иелігіне өткендігін айтуымызға болады.
Су қорын пайдалану мен қорғау саласындағы мемлекеттік басқаруды
Қазақстан Республикасының Үкіметі, су қорын пайдалану және қорғау
саласындағы уәкілетті орган, Қазақстан Республикасының заңдарында
белгіленген өз құзыреті шегінде облыстардың (республикалық маңызы бар
қаланың, астананың) жергілікті өкілді және атқарушы органдары жүзеге
асырады. Жердi пайдалану мен қорғауды мемлекеттiк бақылауды жүзеге асыратын
орган:мемлекеттiк органдардың, кәсiпорындардың, мекемелердiң, ұйымдар мен
азаматтардың Қазақстан Республикасының жер заңдарын, жер учаскелерiн
нысаналы мақсатына сәйкес пайдаланудың белгiленген режимiн сақтайды. жер
учаскелерiн өз бетiнше иеленiп алуға жол бермейді.жер учаскелерiнiң меншiк
иелерi мен жер пайдаланушылардың құқықтарын сақтайды.
Кондоминиум тұрғын үйдегi барлық үй-жайлар мен ортақ мүлiкке меншiк
құқығы бiр меншiк иесiне (жеке, заңды тұлғаға, мемлекетке) ауысқан кезде
немесе жер учаскесi мемлекет мұқтажы үшiн алынған (сатып алынған) немесе
төтенше жағдай салдарынан тұрғын үйдiң көп бөлiгi бүлiнген (қираған)
жағдайда тоқтатылуы мүмкiн.
Жұмыстың мақсаттары:
- кондоминиум ұғымына жалпы сипаттама беру және оларға талдау жасау;
- кондоминиумның пайда болу негіздері мен құрылуына талдау жасау;
- кондоминиум ортақ меншіктің бір нысаны ретінің алатын орнын анықтау;
- кондоминиум объектілерінің мемлекеттік реттеуін анықтау;
- кондоминиум объектісін басқару негіздеріне талдау жасау;
- кондоминиумның тоқтату негіздерінің қадағалауын күшейту.
Жұмыстың міндеттері:
- кондоминиумның ұғымын, объектісін, кондоминиум объектісінің
мемлекеттік реттеуін және олардың тоқтатылуын ашу үшін ғылыми
зерттеулер жүргізу;
- кондоминиумның пайда болу негіздері мен құрылуының талдау жасауын
орындауы мен қызметін көрсетуінің құқықтық табиғатын ашу;
- осы тақырыпқа сараптама жүргізе отырып теорияда және практикада
қолданылатынын айқындау.
Жұмыстың құрылымы. Кіріспеден, екі бөлімнен, қорытындыдан және
пайдаланылған әдебиеттер тізімінен тұрады.
Бірінші бөлім – Кондоминиумға жалпы сипаттама деп аталады. Бұл
бөлімде кондоминиумның түсінігі, кондомининумның пайда болу негіздері,
кондоминиум ортақ меншіктің бір нысаны ретінде екендігі қарастырылады.
Екінші бөлім - ҚР заңнамасы бойынша кондоминиум мәселесін құқықтық
реттеу негіздері деп аталады. Бұл бөлімде кондоминиум объектілерін
мемлекеттік тіркеу, кондоминиум объектілерін басқару, кондоминиумды тоқтату
негіздері қарастырылады.
Жұмыстың зерттелу деңгейі: тұрғын үй қатынастары туралы заң, су
кодексі, жер кодексі, жилищное право, энциклопедия және т.б.
1 КОНДОМИНИУМҒА ЖАЛПЫ СИПАТТАМА
1.1 Кондоминиумның түсінігі
Кондоминиум – үй-жай жеке, заңды тұлғалардың, мемлекеттің бөлек (жеке-
дара) меншігінде болатын, ал ортақ мүлік оларға ортақ үлесті меншік
құқығымен тиесілі болатын жағдайда бірыңғай мүліктік кешен ретіндегі (бұдан
әрі-кондоминиум объектісі) жылжымайтын мүлікке меншіктің ерекше нысаны
болып табылады.
Кондоминиум – үй-жай азаматтардың, заңды тұлғалардың, мемлекеттің дара
(бөлек) меншігінде болатын, ал ортақ мүлік оларға ортақ үлестік меншік
құқығымен тиесілі болатын жағдайда, жылжымайтын мүлікке меншіктің нысаны;
Кондомиинум, кондоминат – бірлесіп иемдену, билік жүргізу. Халықаралық
құқыда – бір территорияда мемлекеттік билікті екі не одан да көп
мемлекеттің бірлесіп жүзеге асыруы болып табылады.
Кондоминиум объектісі дегеніміз жеке және заңды тұлғалардың,
мемлекеттің дара (бөлек) меншігіндегі тұрғын және тұрғын емес үй-жайлардан
және оларға ортақ үлестік меншік құқығымен тиесілі ортақ мүліктен тұратын
біртұтас мүліктік кешен деп аталады.
Кондоминиум объектісі қатысушыларының жиналысы – үй-жайлар (пәтерлер)
меншік иелерінің кондоминиум объектісін басқаруға және күтіп-ұстауға
байланысты шешімдерді ұжымдық талқылау және қабылдау үшін алдын ала
белгіленген жерде және белгілі бір уақытта бірлесіп қатысуы болып табылады.
Кондоминиум объектісін басқару органы болып кондоминиум объектісін
күтіп-ұстау жөніндегі функцияларды жүзеге асыратын жеке немесе заңды тұлға
табылады.
Кондоминиум объектісін тиісті дәрежеде күтіп-ұстау – тұрғын үйдің
(тұрғын ғимараттың) тіреуіш конструкцияларының мерзімінен бұрын тозуының
алдын алу мақсатында жүргізілетін, тұрғын үйдің (тұрғын ғимараттың) ортақ
мүлкіне қызмет көрсету және оны жөндеу үшін үй-жайлардың (пәтерлердің)
меншік иелері, сондай-ақ кондоминиум объектісін басқаруды жүзеге асыратын
адамдар іске асыратын ұйымдастырушылық және техникалық іс-шаралардың
жиынтығы болып табылады.
Кондоминиум - жылжымайтын мүлікке меншіктің (өзге құқықтың) ерекше
нысаны, мұнда жылжымайтын мүліктің жекелеген бөліктері жеке және (немесе)
заңды тұлғалардың бөлек (жеке) меншікте тұрады, ал жылжымайтын мүліктің
бөлек меншігінде тұрмайтын қалған бөлігі, оның ішінде жер учаскесі оларға
ортақ үлестік меншік құқығында (өзге ортақ құқық) болады және бөлек (жеке)
меншікте (өзге құқықта) тұратын жылжымайтын мүліктің бөлігінен бөлінбейді.
Кондоминиумның объектісі деп жер учаскесінен (жер учаскелерінен),
бастапқы және кейінгі объектілерден тұратын мүліктік кешен, Қазақстан
Республикасының заңнамасына сәйкес белгіленетін кондоминиум нысанында
жылжымайтын мүлікке меншік танылады.
Кондоминиум объектісі жылжымайтын мүліктің тұрған жері бойынша
мемлекеттік тіркеуді жүзеге асыратын аумақтық әділет органдарында (тіркеуші
орган) жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеу туралы заңнамаға сәйкес
бірыңғай кешен ретінде тіркеледі.
Кондоминиум объектісін тіркеу сәйкестендіретін жер учаскелері,
бастапқы объектілер және кондоминиум объектісін тіркеу үшін қажетті кейінгі
объектілердің сипаттамалары туралы мәліметтерді, сондай-ақ ортақ мүліктегі
кондоминиум қатысушыларының құқықтарының түрлері, ортақ меншік (өзге заттық
құқығы) нысаны және үлестерінің мөлшерлері туралы мәліметтерді тіркеу
парағының нысанына сәйкес тіркеу құжаттарына енгізу болып табылады.
Егер кондоминиум қатысушыларының келісімімен белгіленген болмаса,
ортақ мүліктегі кондоминиум қатысушыларының үлесінің мөлшерін бөлек (жеке)
меншікте тұрған (өзге заттық құқықта) тұрғын үйдің пайдалы ауданы мен
тұрғын емес үй-жайдың ауданының осы кондоминиум объектісінде тұрған барлық
тұрғын үй-жайлардың пайдалы аудандары мен барлық тұрғын емес үй-жайлардың
аудандарының сомасына қатынасымен белгіленеді.
Осындай үлестердің есебі туралы құжаттарды кондоминиум қатысушылары
кондоминиум объектісін тіркеу үшін осы Ереженің 13-тармағында көрсетілген
құжаттармен бірге тапсырады.
Кондоминиум объектісін тіркегенге дейінгі кондоминиум қатысушыларының
не ортақ меншікке байланысты кондоминиум объектілерінің басқарушы органының
мәмілелері заңды күшіне ене алмайды.
Көппәтерлі тұрғын үйді жекешелендіру кезінде кондоминиум объектісін
бастапқы рет тіркеуді жекешелендіруді жүзеге асыратын мемлекеттік орган
жасайды.
Кондоминиум үй-жайларының, жер учаскелерінің жәненемесе барлық
объектісінің шекаралары өзгерген кезде кондоминиум қатысушылары не
уәкілетті өкілдері тіркеуші органға қажетті құжаттарды қоса бере отырып,
тіркеу құжаттарына өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы өтініш береді.
Тіркеу құжаттарына өзгерістер мен толықтырулар енгізу бұл ретте осы Ережеде
белгіленген тәртіппен жасалады.
Осы Ережеде белгіленген кондоминиум объектісін мемлекеттік тіркеу
тәртібі кондоминиумның басқа да түрлеріне қолданылады.
Кондоминиум – жылжымайтын мүлікке меншіктің (өзге де құқықтың) ерекше
нысаны, бұл ретте жылжымайтын мүліктің жекелеген бөліктері жеке және
(немесе) заңды тұлғалардың бөлек (дербес) меншігінде (өзге де құқықта)
болады, ал жылжымайтын мүліктің бөлек меншікке жатпайтын бөліктері, оның
ішінде жер учаскесі де, оларға үлестік меншік құқығымен (өзге де ортақ
құқықпен) тиесілі болады және бөлек (дербес) меншігіндегі (өзге де ортақ
құқықтағы) жылжымайтын мүлік бөліктеріне құқықтардан ажыратылмайды. Ауылдық
жерде үй қосалқы шаруашылығын жүргізу үшін – суарылмайтын жерде 0,25 га,
суарылатын жерде 0,15 га. Үй тұрғызу үшін – 0,10 га (10 сот), бағбан,
саяжай үшін 0,12 га (12 сот).
1.2 Кондоминиумның пайда болу негіздері
Кондоминиум (лат.соn (cum) – бірге, қоса және – dominium – иелену,
ортақтасып иелену), 1) халықаралық құқықта – екі жақты егемендік; белгілі
бір аумақты екі не бірнеше мемлекеттің бірлесіп иеленуі және бірлесіп
басқаруы.
Рим құқығында Кондоминиум екі не көп адамдардың ортақ меншігі деген
мағынаны білдірді. Кондоминиум белгілі бір аумаққа көз алартушы мемлекеттің
арасындағы жанжалдың толық шешілмеуі салдарынан туындайды. 19 ғасырда
Кондоминиум мемлекеттер арасындағы аумақтық дауларды шешу кезінде
пайдаланылады. Мысалы, 1816жылы арнаулы шарт негізінде Пруссия мен Бельгия
Моренде Кондоминиумды орнатты. Ұлыбритания мен АҚШ Орегонға (1818-46),
Ұлыбритания мен Египет Суданға екі жақты егемендік (1899-
1951),АҚШ,Ұлыбритания, Германия Самоаға үш жақты егемендік (1889)
белгіледі, Франция мен Ұлыбритания өздерінің отаршылдық империяларын
орнатқан кезеңде Африка мен Океаниядағы бірқатар иеліктерге Кондоминиум
белгіледі; 2) Ұлыбритания мен АҚШ-та тұрғын үйді, жер телімдерін ортақ
иелену пішіні, яғни кооперативтік меншікке ұқсас.
Кондоминиум – латын сөзі (кон - жалпы, доминиум - меншік). Ең
алғаш бұл ұғым римдік заңдар жинағында кездеседі. Кондоминиум – жалпы ортақ
меншік ретінде қолданылды. М.Бартошек condominium communio сөзінің
синонимі деп атаған. Ол: Кондоминиум – бұл ортақ меншік, бірнеше адамның
барлығы бір меншікке иелік етуі. Ортақ меншіктің әр мүшесі бөлінбейтін
меншіктің өзінің бөлігіне құқылы (par quota, p Pro indiviso). Осы
бөліктерге пропорционал түрде барлық кіріс пен шығыстар өзгереді. Меншікке
қатысты барлық заңды істерді (мысалы, сервитуттың құрылуы) жүзеге асыру
үшін ортақ меншіктің барлық мүшелерінің келісімі қажет. Кондоминиумның әр
мүшесі меншікті қолдануға құқылы және бәріне ортақ қажетті шаруашылық
істерді қолдана алады; дегенмен, бір мүшенің қабылдағаны маңызды және
арнайы істерге, принципті түрде екінші мүшесі шек қоюы мүмкін (ius
prohibendi). Егер ортақ меншіктің қандай да бір мүшесі шығып кетсе және
оның орнын ешкім баспаса, оның бөлігі қалған екеуінің иелігіне өтеді (ius
adcrescendi). Ортақ меншіктің кез-келген мүшесі кондоминиумның аяқталуын
талап ете алады.
Ортақ меншік ретінде кондоминиум идеясын Рим империясында жүзеге асты,
кондоминиум жайлы заңды шамамен 2000 жыл бұрын рим сенаты қабылдады, онда
азаматтарға көпотбасылы үйлердегі жеке тұрғын бөлмелерге иелік етуге рұқсат
етіледі.
Қазіргі кондоминиумның концепциясының алғышарта ретінде осы тарихи
дәйек сәйкес келеді. Сол уақыттан бері кондоминиум термині пәтер, басқа
тұрғын және тұрғын емес ғимараттар және жер учаскелері элементтері бар
меншіктік комплекстарды түсіндіруде қолданылады. Бірақ, - дейді
О.А.Городов, - Заңдағы практика, кондоминиум терминінің кейбір басқа да
жағдайларда қолданылатынына көз жеткізеді, мысалға, үшінші бір мемлекеттің
аймағын екі не одан да көп мемлекеттің басқаруы. ХХ ғасырдың басында Судан
ағылшын – египет кондоминиумы ретінде болған.
Шет елдерде кондоминиум түсінігі римдік заңдар жинағына негізделген.
Орта ғасырларда кондоминиумдық қатынастар жер учаскелерінің аздығынан және
жеке тұрғын үй салатын жерлердің аздығынан пайда болды. Қалалы жерде жердің
аздығы және қымбаттығынан тұрғындар үлкен, көппәтерлі үйлер сала бастаған.
Бұл жағдай қалалықтардың бірігіп үй салуына әкеліп, ал салынған үйлер
кейіннен жеке мүшелердің иелігіне өтті.
Демек, иемденушілердің арасына кондомининальдық қатынастар дамыды.
ХХ ғасырдың басында кондоминиум концепциясы Европада жүзеге асырылып,
Германия, Франция, Испания, Бельгия, Италия және Ұлыбританиядағы кеңінен
таралған үй иеленуге айналды. Көптеген елдердің заңдарында (мысалы, Канада,
Франция, Германия) кондоминиум түсінігі қолданылмайды, алайда тұрғын үйге
қатысты заңдар жинағында кондоминиумның Қазақстан Республикасындағы заңды
орнына сәйкес келетін объектілер ұғымы қолданылады.
Кондоминиумның шет ел заңнамаларына қолданылуына орай жасалған
сараптама нәтижесінде, Батыс Еуропада, мысалы, ТМД елдерінің арасында
кондоминиумды ең алғаш қабылдаған Қырғызстан Республикасы болып табылады.
Қырғызстан Республикасы 1997жылы 8-қазанда қабылдаған Заңының 1-бабына
сәйкес кондоминиумға мынадай анықтама берілген: кондоминиум – бұл заңды
ұйымдастырылған басқару формасы, үй үй иелерінің серіктестігі, сонымен
қатар, тұрғын үй және тұрғын емес құрылыстардың коммерциялық емес
ұйымы.Кондоминиум жеке ғимараттар мен ортақ меншіктен құралады. Бұдан
байқайтынымыз, Қырғызстан Республикасында кондоминиум пәтер немесе үй
иелерінің серіктестігі ретінде қолданылады.
Қазақстанда жүргізілген нарықтық реформалар ең алдымен, меншікті
қатынасқа, оның ішінде тұрғын үй қатынасына әсер етті. Кондоминиум
түсінігінің енгізілуі Қазақстан Республикасының экономикалық және заң
жүйелеріндегі қайта құру процестерімен байланыстырылады. Тұрғын үй
саласындағы реформаларға дейін Қазақстанда да, өзге республикалардағыдай,
барлық құрылыс қорлары мемлекет меншігінде болған. Көппәтерлі тұрғын үй
пәтер иелеріне жалға алу шарты негізінде беріліп, ал қалған иеліктері
құрылыс-эксплуатациялық басқармаға берілген жеке объект ретінде
қарастырылған. Меншік қатынасы – қоғамдағы экономикалық қатынастардың
негізі болып табылады. ҚазКСР-інің 1990 жылы 15-желтоқсанда қабылдаған
Меншік туралы Заңы Қазақстанның Заң жүйесінің дамуындағы елеулі қадам
болды. Бұл Заңның басты артықшылығы, ондағы меншіктің екі түріне:
мемлекеттік және жеке меншікке анықтама берілуі болды. Жеке меншік ұғымының
астарында мемлекеттік емес меншік жатыр. Жеке меншік азаматтардың және
(немесе) мемлекеттік емес заңды тұлғалардың және олардың серіктестіктері
ретінде қарастырылады.
Кондоминиумге байланысты заңды қатынастардың пайда болуы немесе
жойылуының негізінде көппәтерлі үйде пәтер алу жатыр. Бұл жағдай өзінің
артынан заңды міндеттемелер жүктейді, жекелей алғанда, меншік иелері
арасында көппәтерлі үйдегі ортақ меншікке қатысты құқық пен
жауапкершіліктің пайда болуы.
Кондоминиумның ерекшелігі оның мүшелерінің ерікті ұсынуы бойынша емес,
ортақ қолданыстағы жерлердің барлығы ортақ меншік ретінде қабылдануынан
туындайды.
Кондоминиумның құрылуының негізінде азаматтық-құқықтық шарт жатыр,
яғни, сатып-алу-сату немесе т.б. келісім шарттың құрылуы. Осы қадамның
өзінде кондоминиумның ерекшелігі айқын байқалады. Шарт жасасқан субъект,
оның еркінен тыс, кондоминиальды қатынастардың мүшесі болып, көппәтерлі
тұрғын үйдегі – ортақ меншіктің қандай да бір бөлігінің иесіне айналды.
Ең алғаш кондоминиумге байланысты құқықтық норма 22-желтоқсанда 1995
жылы, қазір заңды күші жоқ Қазақстан Республикасы Президентінің Жер
туралы Жарлығының 1-бабының 1-тармақшасында хабарланғандай, кондоминиум
меншік түрі, соның ішінде меншіктің жеке бөліктері, жеке жер учаскелерінің
жеке тұлға, заңды тұлға және (немесе) мемлекеттің меншігінде болуы.
Жоғарыда аталған Жарлықтан кейін келесі кондоминиум жайлы қадам 1997
жылғы 16-сәуірде қабылдаған Тұрғын қатынастары туралы Қазақстан
Республикасының Заңында да кондоминиум меншіктің ерекше түрі ретінде
жазылған.
Кондоминиум түсінігінің зерттелуіндегі маңызды аспект – оның меншік
түрі ретінде анықталуы. Меншік формалары (түрі, сипаты) әр түрлі
ғалымдармен қарастырылған. Кондоминиум сипаты заң ғылымдарында біркелкі
түсіндірілмейді. Оның әркелкілігі методологиялық зерттеулерге байланысты.
Конституцияда меншік түрінің әр түрлілігі мен тең құқықтығының орны
бекітілген. Нарықтық экономиканың шарттарына сай меншік түрлері де әр
қырлы. Меншік - күрделі және сан қырлы қоғамдық институт. К.И.Скловскийдің
ойынша, меншік түрі заң түсінігі емес, бірақ, ол заңды түрде
бекітілгендіктен, оның өмір сүруін тек меншіктің сол немесе басқа да
субъектінікі бойынша қарастырылуы қажет. Бұндай ойлар келесі нәтижеге
әкеледі: азаматтық құқық тұрғысында меншік түрі деген ұғым жоқ. Бұл
ойдың аппоненті ретінде Ю.К.Толстойды атауға болады. Оның ойынша,
меншіктің жалпыға ортақ құқығы түрлі құқықтық формада кездесуі мүмкін және
әңгіме тек меншіктің түрімен ғана шектелмей, меншіктік құқық формалары
жайында да қозғалуы мүмкін.
Меншік формаларының көптігі Қазақстанда кондоминиумның меншік түрі
ретіндегі басқа елдерден ерекше концепциясы арқылы сипатталады. Ғалымдардың
арасында бұл мәселе тұсында бірдей пікір таралмаған. Мысалы, ресейлік
ақпараттарда кондоминиум мүшелерінің арасындағы ортақ меншікке тек мүліктік
құқық қана бар делінеді. Өзге авторлардың пайымдауынша, кондоминиум
меншіктің ерекше түрі емес, ол жеке меншік конструкциясына сай келеді.
Заң шығарушының берген анықтамасы бірқатар қазақстандық цивилистер
еңбегінде қарастырылып, зерттелген Қазақстан Республикасындағы мүліктік
құқықтар (М.К.Сүлейменованың редакциясы бойынша) монографиясында мүліктік
құқықтың анықтамасы және классификациясы беріліп, оның негізгі түрлері
қарастырылады: меншік құқығы, иелену, сервитут, кепілдеме, жалға беру және
алу, сенімхат арқылы басқару және т.б.
Монографияның арнайы тарауы тұрғын үйге қатысты мүліктік құқыққа
арналған. Тұрғын үй-жайларға қатысты мүліктік құқық атты 9-тарауында
Ю.Г.Басин: тұрғын үй-жайға байланысты құқық Жалпылама тұжырымдамасының
бірнеше түрлерін ажыратуға болады, олардың ең маңыздылары.
1)тұрғын үй-жайға қатысты құқық;
2)кондоминиум мүшесінің тұрғын құқығы;
3)кооперативті пәтерді қолдану құқығы;
4)жеке қордың ғимаратын пайдалану құқығы;
5)мемлекеттік тұрғын үйді пайдалану құқығы.
Тұрғын үйге қатысты құқық, ең алдымен, меншік иесінің мүмкіндіктерінің
толық деңгейде сақталуы, яғни, өз еркі бойынша мүлікке иелік ету, қолдану
және басқару.
Екінші, жаңа мүліктік құқық – кондоминиум мүшесінің тұрғын құқығы,
яғни мүшелердің меншіктің ерекше түріне құқығы. Ю.Г.Басин азаматтық-
құқықтық тұжырымдар жүйсеніде кондоминиумды бір комплексті құрылыс
объектісіне бірнеше субъектінің иелік жасауы – меншіктің бір түрі ретінде
сипаттайды.
Кондоминиум түсінігінің қарастырылуына арналған тағы бір жұмыс
К.М.Ильясованың Кондоминиум – как форма собственности (кондоминиум –
меншік түрі) мақаласы.
Ю.Г.Басин мен К.М.Ильясова заңдарға сілтеме жасай отырып,
кондоминиумды көппәтерлі үйлердегі және де басқа құрылыс орындарындағы
меншік түрі деп атайды. С.Скрябиннің ойынша жоғарыда аталған авторлардың
кондоминиумды меншіктің ерекше түрі ретінде қарастырулары дұрыс емес.
Себебі меншік түрі термині субъектінің меншікке құқығымен шендестіріліп,
дәстүрлі кеңестік цивилистикадағы мемлекеттік және жеке меншік ұғымына
кереғар.
Кондоминиум сұрақтарына және Тұрғын үй қатынастары туралы Қазақстан
Республикасының Заңына өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы Қазақстан
Республикасы Заңын (16.04.1997ж.) талқылауға арналған дөңгелек столда
С.Скрябин: кондоминиум – ол мүліктік комплекс, ресей заң шығару
органдарында берілген анықтамаға сай. Кондоминиумның меншік түрі ретіндегі
заңда қарастырылуы оның заңды тұлғасын, пайда болу себептерін, басқа
түрлермен байланыс диалектикасын, даму бағытын түсіндірмейді.
Тұрғын үй сферасындағы айналу практикасы тұрғындық заңды
қатынастардағы меншіктің спецификалы түрінің ерекшеліктерін көрсете білді.
Қазіргі Конституцияның 6-бабының 1-тармағына сәйкес, Қазақстан
Республикасында тең дәрежеде мемлекеттік және жеке меншік мойындалады және
қорғалады. Конституцияда мүлде меншік түрі терминінің қолданылмайтынына
назар аударайық. И.У.Жанайдаровтың пайымдауынша, түр және сипат
ұғымдары әр түрлі және оның меншік құқығында қолданылуы теориялық тұрғыда
толық ашылмаған.Бұл жағдай кондоминиумге меншік түрі деген анықтама бере
отырып, заң шығарушы экономикадағы қалыптасқан нақтылықты бекітіп, сонымен
қатар, заңды түрде прогрессивті құқықтық жарғылар арқылы алға жылжу
позициясын ұстанады.
Қазіргі заманға сай азаматтық құқықта қатынастардың мұндай моделі
ортақ бөлшектік меншікке тәуелді. (16-тарау АК). Сонымен қатар басты
назарға мынаны алған жөн: меншік иелерінің құқықтары басқа модель және жаңа
экономикалық меншіктік қатынас тудырмайды. Бір зат (мүліктің) және оның
иелері тек меншіктің ерекше түрін құрайды, оның өзінің жеке құқықтары бар
(бірнеше субъектілердің меншігі) және олардың ортақ меншіктеріндегі
бөліктері, ал осы заңды нормалар арқылы жасалынған принциптер кондоминиум
принциптері деп аталады.
Осы айтылғанға орай Ресейге арналған оқулықтың авторы Кэрол С.
РабенХорст ұстанымы негізді болып келеді.Меншік иелерінің серіктестігінің
(кондоминиум) жұмыс жасау және басқаруын ұйымдастыру атты оқулықта:
Кондоминиум – бұл меншік түрі делінеді.
Қазақстан Республикасының қабылдаған Тұрғын үй қатынастары туралы
Заңы меншіктің жаңа түрін бекітті, алайда Қазақстан Республикасының АК-де
толықтырулар енгізілді. Қазақстан Республикасының 1998 жылғы 2-наурызда
қабылданған АК-тің 209-бабында Қазақстан Республикасының АК-не (Жалпы
бөлім) өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы және Қазақстан
Республикасы Жоғарғы Кеңесінің Қазақстан Республикасының АК-не (Жалпы
бөлім) пайдалануға беру туралы Жарлығына толықтырулар енгізілген. Осыған
орай жылжымайтын мүлікке иелік ету кондоминиум түрінде жүзеге асырыла
алады, кондоминиумда жылжымайтын мүліктің жеке бөліктері азаматтардың және
(немесе) заңды тұлғалардың меншігі болып табылады, ал жеке бөліктен тыс
жатқан жерлер меншік иелеріне ортақ бөліктік меншік құқығы ретінде тиесілі.
Кейінгі қабылданған нормативті – құқықтық актілердің бірі ретінде 2003
жылдың 20-маусымында қабылданған Қазақстан Республикасының Жер кодексінде
қарастырылған ұғым бекітілген. Мынаны атап өткен жөн, Жер кодексіндегі
өзгеріске ұшыраған ұғым – кондоминиум.
Жер Кодексіндегі 12-бабқа сәйкес кондоминиум – меншіктің ерекше түрі
(басқа құқық), онда жылжымайтын мүліктің жеке бөліктері әр түрлі жеке және
заңды тұлғалардың меншігіндегі иелік. Олар жеке ғимараттар да емес, жер
учаскелері де бөлек емес, құқықтары мен міндеттемелері ортақ бөліктік
меншік негізінде жасалған.Бұл анықтамада заң шығарушы ортақ мүлік ұғымын
жылжымайтын меншік бөліктері ұғымымен алмастырылған. Осыған орай ол
кондоминиумдық қатынастардың тек жылжымайтын мүлікке (мүліктік комплекс)
ғана қатысты туындайтынын көрсетеді. Басқа жағдайларда кондоминиум
анықтамасы 2001жылы 24-қаңтарда қабылданған. Қазақстан Республикасының Жер
туралы Заңындағыдан оғаш, айқын айырмасы жоқ.
Жылжымайтын мүлкі болуы мүмкін жеке және заңды тұлғалар (мысалы, өзге
құқық құрылымы) құқығы өзгеріске ұшыраған. Қазіргі кезде кондоминиум – тек
қана меншік түрі ғана емес, сонымен қатар, бір объектідегі бірнеше басқа
мүліктік құқықты (жедел басқару, шаруашылық жүргізу) сиптаттайды. Бұл
жағдай заң шығарылудың жетілдірілуі мен Қазақстан Республикасында
кондоминиумның құқықтық режимінің қайта қаралуын көрсетеді. Жекелей
алғанда, Қазақстан Республикасының Жер кодексінің 62-бабының 1-тармағында:
Кондоминиум мүшелері – мемлекеттік жер пайдаланушылары, оларға құрылыс
орындары жедел басқару немесе шаруашылық жүргізу құқығында беріледі, жер
учаскелеріне иелік ету белгіленген жалпы жер пайдалану шартына сай
беріледі, егер басқасы Жер кодексінде бекітілген болмаса. Бұл тарапта заң
шығарушы субъектілер жылжымайтын меншікке тек меншіктік құқыққа ғана сай
емес, сонымен қатар басқа да құқықтарға сай, атап айтсақ, шаруашылық иелік
етуіне болатынын айтады.
Осымен заңдағы шығармашылық бұл меншік түрінің көп көңіл бөлінуіне
қарамастан, аяқталды. Қазақстан Республикасындағы кондоминиум дамуының
проблемалары қазіргі кезде де маңызын жойған жоқ.
Қазақстан Республикасындағы кондоминиумның пайда болуының құқықтық
нәтижелеріне мыналар жатады:
1)тұрғын, тұрғын емес үйлердің, гараждардың, саяжай және т.б.
иелерінің меншікті басқаруды жүргізуі теңқұқылы және әділетті түрде
болғанда меншіктік құқықтарының қамтамасыз етілуі;
2)тұрғын, тұрғын емес үйлердің, гараж, саяжай иелерінің бір-біріне
қатысты қаржылай жауапкершілігін қоса алғанда, сол мүліктік комплекс –
кондоминиум объектісіндегі меншік иелерінің құқықтары мен міндеттерін
айқындау;
3)тұрғын үй қорының, сонымен бірге, жылжымайтын мүліктің өзге де
түрлерінің кондоминиум объектілерінің қорғалуы мен сақталуын қамтамасыз
ету;
4)кондоминиум объектісінің қолданылуы және жөнделуіне қатысты дер
кезіндегі шаралар қолданылуының жұмысқа қабілетті және түсінікті
механизмнің құрылуы;
5)мәселелерді шешетін органдарға, әсіресе, сотқа шағымданудың санын
азайту.
Кондоминиум ұғымының астарында құрылыс орындары азаматтардың, заңды
тұлғалардың, мемлекеттің меншігінде болып, ал ортақ мүлік жалпы бөліктік
меншік тұрғысында болатын меншіктің ерекше түрі жатыр.
Кондоминиумның спецификалық режимі.
Кондоминиумды меншік түрі ретінде қарастырғанда оның белгілерін
анықтап алу керек. Ол үшін қазақстандық ғалымдар жүйеленген кондоминиумның
спецификалық белгілер жүйесін қолданамыз.
Кондоминиумге келесі спецификалық режимімен мінездеме беруге болады:
1. Кондоминиумда қозғалмайтын мүліктің жеке бөліктеріне арналған
меншік және жалпы қолданыстағы орындарға арналған ортақ меншік түрлері
үйлеседі. 1997 жылдың 1-сәуірдегі Тұрғын үй қатынастары туралы Заңының 31-
бабының 6-тарауына сәйкес ... екі не одан да көпменшік иелері бар тұрғын
үйлерде, меншіктің ерекше түрі – кондоминиум пайда болды. Жеке (бөлек)
орынға құқығы бар меншік иесі өз бөлігіне иелік етуге, қолдануға және
басқаруға мүдделі. Жеке (бөлек) меншікке кірмейтін жерлер (орындар)
(мысалы, подъездер, баспалдақтар, лифттер, үйдің төбелері, чердактар,
подвалдар, пәтерге жатпайтын жалпыүйлік инженерлік жүйелер және құралдар,
жер учаскесі, соның ішінде үй-жай элементтері мен басқа да жалпы
қолданыстағы мүлік) меншік иелеріне ортақ меншік негізінде тиесілі. Тұрғын
үйдің жер учаскесі меншік иелеріне жалпыға ортақ жерді қолдану құқығында
тиесілі болуы мүмкін.
Бұл белгі сипаты жағынан негізгі болып келеді, себебі, оған сүйене
отырып, қайта орнаған кондоминиум сияқты меншік түрін классификациялауға
болады.
Бұған дейінгі отандық азаматтық заң шығарушылардың кодификациясы
тұрғын үйлерге (орындар, жерлер) сияқты объектілерді иелену құқығына
арналған арнайы тараулар қарастырылмаған. Мұны әр түрлі себеппен
түсіндіруге болады.Алайда, ең бастысы, біздің ойымызша, Қазақстан
Республикасының тұрғын үй фондының мемлекет меншігінде болуы. Бұл фондтың
тұрғын орындары жалға берілетін болған, ал осыған қатысты қатынастар
алғашында 1964 жылғы Қаз КСР Азаматтық кодексіндегі тарауда
регламентацияланды, ал кейіннен – 1981 жылы КСР Кеңесі және кеңестік
республикалардың тұрғын заң шығарылудың негіздері мен 1992 жылдың 1-
шілдесіндегі Қазақстан Республикасындағы Тұрғын үй Кодексінде
регламентацияланды. Экономикалық өзгерістер өзгерістер мен қайта құру
нәтижесінде көптеген қазақстандықтар меншік иелеріне айналды. Қазақстан
Республикасының Азаматтық кодексі және Қазақстан Республикасының Тұрғын үй
қатынастары туралы Заңы көппәтерлі үйлерде туындайтын меншіктің ерекше
түрін қарастырады.
2. Кондоминиум тараптардың еркі бойынша емес, жылжымайтын мүліктің
жеке бөліктерінің анықталуы және жалпы қолданыстағы орындарды ортақ меншік
деп танылуы қатысында құрылады.
Азаматтық заңды қатынастардың негізі ретінде заңды анықтамалар мен
фактілер кездеседі.
Бұл жағдайда заңды фактіге көппәтерлі үйден бір пәтерді меншік ретінде
иелену жатады, ал ол өз сатысында өзінің артынан анықталған заңды
қатынастар туғызады, жекелей алғанда, меншік иелері арасында көппәтерлі
үйдегі ортақ меншікке белгілі бір құқықтар мен міндеттердің пайда болуы.
3. Кондоминиум объектісі құрамына жеке меншік ретінде бөлек орындар,
оның ішінде подъездер, лифттер, шатырлар, чердактар, подвалдар, пәтерден
тыс немесе жалпыүйлік инженерлі жүйелер мен құралдар, соның ішінде үй-жай
элементтері мен жалпы қолданыстағы мүлік кіретін мүліктік кешен болып
табылады.
Кондоминиум объектісі жылжымайтын мүліктің спецификалық түрі ретінде
танылады.
4. Кондоминиум көппәтерлі үйлерден пәтерді приватизацияланғанда, жеке
меншік иелері ортақ меншіктегі мүлікті бірге қолданысқа салғанда пайда
болады.
Кондоминиум мүшелері ортақ меншікке иелік ету барысында мүлікті
қамтамасыз етуге міндетті және үшінші бір тұлғаның алдында салықтық және
тағы басқа да міндеттемелері бар. Ортақ объектілерді – пәтераралық
баспалдақтар, подвалдар, шатырлар және т.б. Сонымен қоса көппәтерлі үйдегі
ортақ мүлікті қамтамасыз етуге міндетті. Қазақстан Республикасының
қолданыстағы заңы меншік иесі ретіндегі азаматтарға мүлікке ұқыпты қарауды
сеніп тапсырады.
Дегенмен, жеке орындарды қолдануға байланысты міндеттемелерден басқа
ортақ меншікке қатысты да міндеттемелер бар. Олардың жалпы мағынасы
мынадай:
1) ортақ мүлікті оның белгіленген орны мен заң талаптарына сәйкес
қолдану;
2) ортақ мүлікке және үйге байланысты барлық шығындарға араласу;
3)егер кондоминиум объектісінің халін тексеру үшін келген жазбаша
ескертпесі бар басқару органдарына кондоминиумның кез-келген мүшесі
кіргізуге міндетті және қажет болған жағдайда жөндеу жүргізулері тиіс;
4) үйдің, тұрғын орынның және үй маңы аумағында мемлекеттік
техникалық, өртке қарсы және санитарлы талаптарды орындау;
5) кондоминиумдағы өз үлесіне сәйкес шығындарды атап айтсақ, жөндеу
жұмыстары, реконструкция қолдану, кешенді жөндеу сияқты. Сонымен қатар, дер
кезінде коммуналдық төлемдерді, меншік иелерінің жиынында бекітілген
мақсаттық және арнайы төлемдерді беру.
Кондоминиум мүшелері тек меншік иелерін ғана емес, оның қолданысындағы
салықтық заңды қатынасты субъектілерді де мойындауы қажет. Меншік иесі
өзінің тұрғылықты жеріне басқа да адамдарды енгізсе, (жалға алушылар,
туысқандар және т.б.), олар тек мүлікті қолдана алады, ал меншікке қатысты
барлық міндеттемелер пәтер иесінің мойнында болады.
Осыған орай кондомининум мүшесі ретінде шаруашылық және жедел басқару
құқықтары бар субъект танылады. Кондоминиум мүшелерінің заңды қатынасының
ерекшелігі олардың тұрғын үйге байланысты шаруашылық және жедел басқару
құқықтарының болуы.
5. Кондоминиумның спецификалық тұсының бірі – ортақ меншіктегі бөлік
режимі. Егер басқасы заңды актілерде немесе кондоминиум мүшелерінің
келісімімен бекітілмесе, ортақ мүлікке қатысты міндеттемелер әр иесінің
меншіктегі бөлігіне сай белгіленеді. Бұл белгі Қазақстан Республикасының
Тұрғын үй қатынастары туралы Заңының 31-бабының 3-тармағында бекітілген.
Кондоминиум – айрықша бақылауды қажет ететін меншіктің ерекше түрі.
Кондоминиум меншіктің ерекше түрі ретінде анықталған субъектілі құрамнан
тұрады және өзінің спецификалық объектісі болады.
Кондоминиум теориясы меншіктің ерекше түрі ретінде өзінің заңды
базасын құрған.
Біріншіден, Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің мазмұны,
себебі, онда кондоминиумды жылжымайтын мүліктің кез-келген түріне қатысты
меншік түрі ретінде бекіткен.
Екіншіден, кондоминиумды тек тұрғын үй саласындағы жылжымайтын мүлікке
қатысты меншік формасы деп бекіткен Қазақстан Республикасының Тұрғын үй
қатынастары туралы Заңы.
Үшіншіден, кондоминиум сияқты меншік формасының құрамына енетін
жылжымайтын мүлік түрлерін кеңейте түскен Қазақстан Республикасының Жер
кодексі.
Осылайша, кондоминиум ұғымын жылжымайтын мүлік объектісі ретінде ғана
қарастырмау қажет. Кондоминиум – ол жылжымайтын мүлікке қатысты меншіктің
ерекше түрі.
Біздің ойымызша, қазақстандық заңнамаларға анализ жасай отырып,
кондоминиумге меншіктің ерекше түрі деген анықтама беруге болады.
1.3 Кондоминиум ортақ меншіктің бір нысаны ретінде
Бір затқа меншік құқығы бірнеше меншік иесіне қатысты болуы мүмкін, ал
мұндай жағдайда ортақ меншік қатынасы пайда болады. Мұндай жағдайда меншік
құқығы бірнеше меншік иелеріне бөлінеді.Ортақ меншік екі немесе бірнеше
адамның меншігіне мүлік түскен кезде пайда болады, оны өзінің мақсаты
өзгертілмейінше бөлуге болмайды (бөлінбейтін заттар), өйткені, ол заңға
сәйкес бөлінуге жатпайды. Мысалы, шаруа ( фермер ) қожалығы мүшелерінің
бірі одан шыққан кезде, шаруашылықтың өндіріс құрал – жабдықтары бөлінуге
жатпайды АК – тің 225- бабының 2 – тармағына сәйкес.
Бөлінетін мүлікке ортақ меншік заң құжаттарында немесе шартта
көзделген реттерде пайда болады АК- тің 209 – бабының, 4- тармағына сәйкес
.
Мұндай жағдайда жекелеген заттарды жатқызуға болады ( мысалы, оған
кітапхана, сурет галереясы, және т.б. жатады). Айталық, кітапханадағы
кітаптың кейбіреуі бір адамға, басқасы өзге адамдарға тиесілі болуы мүмкін,
мұның өзі шартпен немесе заң құжаттарымен айқындалады.
Екі немесе бірнеше адамның меншігіндегі мүлік оларға ортақ меншік
құқығымен тиесілі болады. Ортақ меншік екі немесе бірнеше адамдардың
меншігіне мүлік түскенде пайда болады.
Ортақ бірлескен меншік: ерлі-зайыптылардың ортақ меншігі; шаруа
қожалығының ортақ меншігі; жекешелендірілген тұрғын үйге ортақ меншік
түрінде болады.
Ортақ меншік – екі немесе бірнеше ұйымдар мен мекемелердің және
адамдардың заңда белгіленген шекте кейбір мүлікті иеленіп пайдалану және
билеу правосы. Ортақ меншік үлесі белгіленген (үлесті меншік) және үлес
белгіленбеген (бірлескен меншік) болып екіге бөлінеді. Мысалы, колхозшы
үйінің және некелі ерлі-зайыптылардың меншігі ортақ меншіктің бірлескен
түріне жатады. Бірлескен ортақ меншіктің әрбір қосалқы иеленушісі күллі
мүлікке басқалармен бірдей тең праволы. Бұлардың енші – үлесі бірлескен
ортақ меншік тоқталғанда ғана (колхозшы үйі бөліссе) анықталады. Үлесті
ортақ меншігін иелену, пайдалану және билеу барлық қатысушылардың жалпы
ризалығы бойынша жүргізіледі. Үлесті ортақ меншік иелерінің енші – үлес
мөлшері (сомамен не заттай) белгілі болғандықтан, олардың әрқайсысы өз
үлесін бөліп беруді талап етуге праволы. Ортақ меншіктің колхозаралық,
мемлекетаралық, колхоздық және мемлекетаралық кооперативтік түрлері де
белгілі. Мекеме ұйымдардың ортақ меншіктерін оперативтік басқару жүйесі мен
иелену негіздері сол ұйымның уставына (ережесіне) сәйкес жүзеге асырылады.
Ортақ меншік иелерінің әрқайсысы ортақ мүлік жөніндегі салықтар мен
алымдарға және мүлікті ұстау шығындарын төлеуге қатысуға міндетті. Ортақ
меншікке байланысты талаптар мен наразылықтар сот арқылы шешіледі.
Ортақ меншік – бір мүлікке бірнеше тұлғаның құқықты болуы. Осыған
байланысты бұларды меншіктенушілер деп атайды. Ортақ меншік құқығы
азаматтық құқық субъектілерінің кез-келгеніне тиесілі болуы мүмкін. Ортақ
мүлікке құқық субъектілері басқа кез-келген құқық субъектілері сияқты
меншікке құқығын жүзеге асыра алады. Былайша айтқанда олар өздеріне тиесілі
ортақ меншікті иеленуге, пайдалануға және билік жүргізуге құқылы, бірақ осы
көрсетілген құқықты олар бірігіп жүзеге асырады. Ортақ меншік құқығы
объективтік тұрғыдан меншіктелген бір затты бірнеше тұлғалардың меншігінде
болуымен байланысты қатынастарды реттейтін құқық нормаларының жиынтығы
болып табылады.
Ортақ меншік иелерінің әрқайсысының меншік құқығындағы үлестері
белгіленуі немесе белгіленбеуі мүмкін. Осыған сәйкес ортақ үлестік меншік
және ортақ бірлескен меншік деп ажыратылады. Ортақ бірлескен меншік
қатынасы тек заңда қаралған жағдайда орын алуы мүмкін.
Үлесті меншіктегі мүлік оған қатысушылар арасындағы келісім бойынша
өздерінің арасында бөлінуі мүмкін. Үлесті меншікке қатысушылар ортақ
мүлікті бөлу немесе біреуінің үлесін бөліп шығарудың әдістерімен шарттары
жөнінде келісімге келе алмаған жағдайда үлесті меншікке қатысушы ортақ
мүліктен өз үлесін заттай бөліп беруді талап етуге құқылы ҚР АК-нің 218-
бабына сәйкес айтылған.
Ортақ меншік бірнеше адамның меншігіне мүлік түскен кезде пайда
болады, оны өзінің мақсаты өзгертілмейінше бөлуге болмайды (бөлінбейтін
заттар), өйткені ол заңға сәйкес бөлінуге жатпайды. Бөлінетін мүлікке ортақ
меншік заң құжаттарында немесе шартта көзделген реттерде пайда болады.
Бірлескен меншікке қатысушылардың келісімі бойынша, ал келісімге қол
жетпеген жағдайда сот шешімі бойынша ортақ меншікке осы адамдардың үлесті
меншігі белгіленуі мүмкін.
Жылжымайтын мүлікке меншік кондоминиум нысанында пайда болуы мүмкін,
бұл жағдайда жылжымайтын мүліктің жекелеген бөлшектері азаматтардың немесе
заңды тұлғалардың бөлек меншігінде болады, ал жылжымайтын меншіктің бөлек
меншігінде емес бөліктері ортақ үлестік меншік құқығымен жылжымайтын мүлік
бөліктерінің иелеріне тиесілі болады.
Әрбір меншік иесінің ортақ мүліктегі үлесі оның жылжымайтын мүліктің
өзіне тиесілі бөлігіне бөлек меншігінен ажыратқысыз. Әрбір меншік иесінің
ортақ мүліктегі үлесінің мөлшері мен оны ұстауға арналған шығындарға қатысу
дәрежесі, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе жылжымайтын
мүліктің бөлек меншіктегі бөліктерінің мөлшеріне байланысты болады.
Егер, үлестік меншікке қатысушылар үлестерінің мөлшері заң құжаттары
негізінде анықталуы және оған барлық қатысушылардың келісімімен белгіленуі
мүмкін болмаса, үлестер тең деп саналады.
Үлесті меншіктегі мүлікке билік ету оның барлық қатысушыларының
келісімімен жүзеге асырылады.
Үлесті меншік әрбір қатысушы өзінің үлесін өз қалауы бойынша сатуға,
сыйға тартуға, өсиет етуге, кепілге беруге құқылы ҚР АК-нің 212-бабына
сәйкес жүзеге асырылады. Үлесті меншіктегі мүлікті мелену және пайдалану
барлық қатысушыларының келісімімен, ал келісімге келмеген жағдайда – сот
белгілейтін тәртіппен жүзеге асырылады.
Үлесті меншік құқығындағы үлесті басқа адамдарға сату кезінде
сатылатын үлесті оның сатылатын бағасы бойынша жария саудаға салып, сату
реттерінен басқа тең жағдайларда үлесті меншіктің қалған қатысушыларының
сатып алуға басым құқығы болады. Үлесті сатумен оның сату бағасын және оны
сатудың басқа да шарттарын көрсете отырып, үлесті меншіктің басқа адамға
сату ниеті туралы жазбаша түрде хабарлауға міндетті. Егер үлесті меншіктің
басқа қатысушылары сатып алудан бас тартса немесе қозғалмайтын мүлікке
меншік құқығындағы сатылатын үлесті бір ай ішінде, ал басқа мүлік жөнінен
хабар алған күннен бастап он күн ішінде сатып алмаса, сатушы өз үлесін кез-
келген адамға сатуға құқылы.
Үлесті сатып алудың басым құқығы бұзыла отырып, сатылған жағдайда
үлесті меншіктің кез-келген басқа қатысушысы үш айдың ішінде сотта өзіне
сатып алушының құқықтары мен міндеттерін өзіне аударуды талап етуге құқылы.
Үлесті сатып алудың басым құқығын басқа біреуге беруге рұқсат етілмейді.
Айырбас шарты бойынша үлесті иеліктен айыру кезінде осы ереже қолданылады.
ҚР АК-нің 216-бабына сәйкес жүзеге асырылады.
Азаматтық Кодекстің 219-бабына сәйкес ортақ бірлескен меншіктің үш
түрі бар:
1. Ерлі-зайыптылардың ортақ меншігі;
2. Шаруа (фермер) қожалығының ортақ меншігі;
3. Жекешелендірілген тұрғын үйге ортақ меншік.
Бұлардан басқа егер қатысушылар арасындағы шартта өзгеше көзделмесе
ортақ бірлескен меншік тағайындалады және қолдануға болады. Бірлескен
меншікке қатысушылар, егер олардың арасындағы келісімде өзгеше көзделмесе
ортақ мүлікті бірлесіп иеленеді және пайдаланады. Мүлікке билік ету
жөніндегі мәмілені қатысушылардың қайсысы жасағанына қарамастан бірлескен
меншіктегі мүлікке билік ету барлық қатысушылардың келісімі бойынша жүзеге
асырылады. Барлық қатысушылардың келісімімен өзгеше туындамайтын болса,
бірлескен меншікке қатысушылардың әрқайсысы ортақ меншікке билік ету
жөнінде мәмілелер жасауға құқылы. Бірлескен қатысушылардың біреуі ортақ
мүлікке билік етуге байланысты жасаған мәміле басқа қатысушылардың талап
етуімен мәміле жасаған қатысушының қажетті өкілеттігі болмады деген
себеппен мәміледегі екінші тарап бұл жөнінде білгені немесе білуге тиіс
болғандығы дәлелденген ретте ғана жарамсыз деп танылуы мүмкін. Нотариаттың
куәландыруын немесе мемлекеттік тіркеуді керек ететін мәмілелер жасасу
кезінде бірлескен мүлікке басқа қатысушылардың мәміле жасауға келісім
нотариалдық тәртіппен расталуға тиіс.
Ортақ меншіктің құқық қатынастары бірқатар заңдық ерекшеліктерге ие
болады. Меншіктің құқықтың қатынасында ортақ меншік құқығы субъектілерінің
бір біріне деген өзара қарым – қатынасы туындайды, яғни ортақ меншіктің
басқа иелері мен үшінші тұлға арасында құқықтың қатынас пайда болады.
Сондықтан да ортақ меншік жалпы меншік қатысушылары арасындағы қатынас
емес, салыстырмалы құқықтық қатынас болып табылады, яғни бұл жерде олардың
қатынастары және де құқықтық қатынасқа қатысушыларының аясы белгіленген.
Мысалы, оған бір мүліктің бәріне ортақ болуы дәлел, демек әрбір қатысушы
бірдей мөлшерлерде немесе үлесіне қарай ие болуы мүмкін. Бұл жерде біріне
бірі қарсы тұрған жақтар жоқ, қатысушыларды несие беруші не борышқор деп те
айта алмайсың, ал олардың арасындағы келісім тек ортақ мақсатқа
бағытталған. Мәселен, мұрагерлік мүлікке бірнеше адам ие.
Бірлескен меншік иелерінің арасындағы бір біріне деген қарым –
қатынасының сипаты меншік түрінің сипатымен ерекшеленеді. Оның өзі меншік
құқығының құрылымына сәйкес болуы мүмкін. Былайша айтқанда, бір затты
иеленетін меншік иелері меншік құқығының әртүрлі субъектілері бола алады.
Сондықтан да мемлекет, бір немесе бірнеше жеке тұлғалар сол мүліктің ортақ
меншігіне қатысушылар рөлін атқаратын жағдай аз кездеспейді.
Ортақ меншіктің субъектілері жеке және заңды тұлғалар, оның ішінде
шетел азаматтары, сондай – ақ Қазақстан Республикасы мен оның әкімшілік –
аумақтық бірлігі бола алады. Ортақ меншік құқығы әртүрлі заңдық фактілер,
атап айтқанда, шарттар, келісімдер, заңда көзделген өзге де реттер
негізінде де жүзеге асады Жеке кәсіпкерлік туралы Заңның 3 – бабының 3
– тармағына сәйкес. Ортақ меншік ерлі – зайыпты адамдардың сатып алған
ортақ мүлкінен де туындайды.
АК- тің 230 – бабына сәйкес жай серіктестік қызметінің негізі ақшалай
немесе өзге де мүліктік жарналары, сондай – ақ олардың бірлескен қызметі
нәтижесінде жасалған немесе сатып алынған мүлік олардың ортақ үлесті
меншігі болып табылады.
Ортақ меншік құқығы дегеніміз бірнеше тұлғалардың мүлікті бір объект
ретінде иеленіп, пайдалану мен билік етуін бекітетін, реттейтін және
қорғайтын құқық нормаларының жиынтығы.
Ортақ меншік құқығын субъективті мағынада екі немесе одан да көп
тұлғалардың өздерінің қалауы бойынша қарамағындағы ортақ мүлікті
белгіленген тәртіп пен заң шегінде иелену, пайдалану және билік ету
мүмкіндігін заңмен немесе ортақ меншіктің басқа иелері өзара жасалған
шарттарымен қамтамасыз ету деп түсіну керек.
Ортақ меншік құқығы институтының маңызы мен мағынасы ең алдымен
бірнеше тұлғалардың өздерінің тұтыну қажеттілігін қанағаттандыру үшін
белгілі бір объектіні жария түрде құрып, немесе иеленіп, бірлесіп
пайдалануынан көрінеді. Ортақ меншік шаруашылық жүргізу тәжірибесінде,
сондай – ақ өмірде мүлікті мейлінше тиімді пайдалануына жәрдемдеседі
Ортақ меншік бірлескен ( үлесі белгіленбеген ) және үлестік меншік
болады АК – тің 209 – бабының 2 – тармағына сәйкес.
Азаматтық кодекс бойынша әрбір меншік иесіне ортақ меншіктің үлесі
тиесілі. Мұндай үлес тең және тең емес дәрежеде бөлінеді. Бірақ та үлестің
көлемі мүлікті иеленуді, пайдалану және билік етуге байланысты мәселелердің
шешіміне әсер етпейді. Сондықтан да олар ортақ келісім негізінде бірлесіп
шешіледі.
Мүлікке ортақ меншік үлестік меншік болып табылады, бұған мүлікке
ортақ меншік құру заңда көзделген реттер қосылмайды. Ортақ бірлескен
меншік: 1) ерлі – зайыптылардың ортақ меншігі; 2) шаруа ( фермер )
қожалығының ортақ меншігі; 3) жекешелендірілген тұрғын үйге ортақ меншік
түрінде болады. Заң құжаттарында ортақ бірлескен меншіктің басқа да түрлері
көзделуі мүмкін АК – тің 219 – бабының 1 – тармағына сәйкес .
Басқа жағдайлардың бәрінде үлестік меншік түрінде көрінеді.
Бірлескен ортақ меншікте оған қатысушылардың үлесі болады, бірақ
олардың жалпы мүліктегі көлемі алдын-ала айқындалмауына байланысты оны да
тең деп есептейді.
Мұндай тәртіп ерлі-зайыптылардың некеде тұрған кезінде бірлесіп тапқан
мүліктеріне де қатысты "Неке және ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz