Ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және дамыту мәселелері


Кіріспе

ІІ. Негізгі бөлім
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ӘЛЕУМЕТТІК САЛАДАҒЫ
АЛАТЫН ОРЫНЫ
1.1 Ипотекалық несиелендірудің мәні және түсінікметесі, жіктелуі
1.2 Ипотекалық несиелендірудің құқықтық негіздері
1.3 Шетелдегі ипотекалық несиелендірудің ұйымдастыру тәртібі
2 КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТІҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЛЕУДІ ҰЙЫМДАСТЫРУ ЖӘНЕ ТАЛДАУ
2.1 “Банк Тұран Әлем”Акционерлік қоғамының 2005.2008 жылдар
аралығындағы технико.экономикалық қызмет көрсеткіштерін талдау

2.2 Коммерциялық банктердің ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру тәртіптері
2.3 Қазақстандық Ипотекалық Компанияның Коммерциялық банктермен жұмыс істеу тәртібін талдау

3 ҚАЗАҚСТАНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ЖҮРГІЗУДІҢ МӘСЕЛЕЛЕРІ ЖӘНЕ ШЕШУ ЖОЛДАРЫ
3.1 Ипотекалық несиелендірудің дамыту жолдарының мәселелері
3.2 Ипотекалық несиелендіру мәселелерінің шешу жолдары және
болашақтағы дамуы

ҚОРЫТЫНДЫ

ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР

ҚОСЫМША
КІРІСПЕ

Қазіргі замаңғы мемлекеттік тұрғын үй саясатын тұрғын үй мәселесін шешуде жұмыс істейтін халықтың орташа табысы және өзінің жинақ қаражаты бар негізгі бөлігіне арналып ыңғайласуы тиіс. Ипотекалық несиелендіру жүйесін құру халықтың тұрғын үй жағдайын жақсартуға байланысты маңызды.
Әлеуметтік мәселені шешуді жеделдетіп қана қоймай, тұрғын үй құрылысын қарқынды жүргізу арқылы елдегі жалпы макроэкономикалық ахуалға оңды ықпал етіп, экономикалық өрлеуге серпін берілуіне жәрдесдеседі. Бүгінгі таңда табысы орташа азаматтарды құны қол жетергіліктей тұрғын үй мен қамтамасыз етудің қалыпты жүйесін құру болып табылады.
Дипломдық жұмыстың тақырыбы “Ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және дамыту мәселелері. Осы жұмыстың басты мақсаты – бүгінгі таңда ипотекалық несиелеудің жағдайын және дамуын жан-жақты қарастыру болып табылады.
Осы мақсатқа жету үшін келесі міндеттер көрсетілуі тиіс:
- Ипотекалық несиелендірудің әлеуметтік саладағы алатын орынын анықтау, яғни түсініктемесін, жіктелуін, құқықтық негіздерін;
- Шетелдегі ипотекалық несилендірудің ұйымдастыру тәртібін анықтау;
- “Банк Тұран Әлем” АҚ-ның 2004-2006 жылдар аралығындағы технико- экономикалық қызмет көрсеткіштерін талдау;
- Ипотекалық несиелеудің ұйымдастыру тәртібін анықтау;
- Коммерциялық банктің Қазақстан ипотекалық компаниясымен жұмыс істеу тәртібін талдау;
- Ипотекалық несиелендірудің дамыту жолдарының мәселелерін анықтау;
- Ипотекалық несилендіру мәселелерінің шешу жолдарын және болашақтағы дамуын анықтау;
- Ипотекалық несиелендірудің оптималдық әдісін қарастыру.
Қазақстанда ипотекалық несиелендіруді дамыту үшін ипотекалық несиелендірудің түсінігін, түрлерін, республикамыздағы даму жағдайын және болашақтағы даму қарқынын терең зерттеу керек. Сонымен қатар шетелдегі ипотекалық несиелендіру жағдайын қарастыру арқылы шетел тәжірибесін қарастыру қажет. Ипотекалық несиелендірудің жетілдіру арқылы әлеуметтік мәселелердің шешілуін қамтамасыз етеді.
Ең басты мәселе осы ипотекалық несиелендіруді Қазақстанда дамыту үшін қандай мәселелер туындап отырғаны назар аудару өте маңызды, сонымен бірге осы мәселелердің шешу жолдарын қарастырып тиісті шешімдер қабылдау ипотекалық несиелендіруді дамытуға қолайлы жағдай туғызады.
Ипотеке несие – ұзақ мерзімді несие. Бұл несиені коммерциялық банктер және арнайы маманданған ұйымдар жүргізе алады. Бұл несие ерекшелігі несие алынған тұрғын үй немесе алушының қолданылуында болса да, уақытша меншік құқығы несиелеушіге болады. Қарызгерде яғни несие алушыда меншік құқығының болмауы бұл мүлікті сатуға құқығы жоқтығын көрсетеді, тек несиені өтегеннен кейін ғана оған меншік құқығы қайтарылады. Ал басқа несие түріне қарағанда, несиені қамтамасыз ету механизмі өте күрделі.
Ипотекалық несиелендіру механизмінің негізі, ол несие алушы банкке кепілдік міндеттемесін береді, яғни кепілдік міндеттемесі бастынша банк несие уақытында қайтарылмаған жағдайда кепілдікке қойылған қозғалмайтын мүлікке (үй, жер учаскісі және т.б.) ие болу құқығын куәландырады.
Ипотекалық несиелендірудің орындалу қызметтері:
- материалдық өндіріс сферасында инвестицияны тарту механизімін қаржыландыру функциясы;
- зайымдық қаражаттардың қайтарылуын қамтамасыз ету функциясы;
- жылжымайтын мүлікті қайта үлестіру және айналымды ынталандыру функциясы;
- өндірістік ипотекалық бағалы қағаздарды кепілдік ретінде жалған капиталды көп бағытты құру функциясы.
Сондықтан да Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуына көп көңіл бөлу керек, өйткені бұл жүйе Қазақстанның нарықтық экономикасының дамуына әкеледі.
Ипотекалық несиелеудің мәні келесідей:
- кепілдік механизм ретінде жылжымайтын мүлік түрінде шаруашылық айналымға капитал тарту, бағалы қағазды кепіл ретінде қайталама нарық-экономиканың өсу факторы;
- антиинфляциялық фактор ретінде ең негізгі бөлігі ретінде жылжымайтын нарықпен ақша қаражаты байланыстырады. Мысалы, АҚШ-та американлық орта еңбек ақының 25 пайызын ай-сайын жылжымайтын мүлікке төлем төлейді;
- халықтың акша қаражаттары, ауыл шаруашылығын дамыту, қаланы, жергілікті құрылыс комплексін орналастыра отырып дамуты;
- несиені кепілге беру технологиясын банктер қолданып
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР

1) “ Жылжымайтын мүліктің ипотекасы туралы “ заң 1996 ж.
2) “Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы туралы” ҚР Заңы 2000 жылы 7 желтоқсан
3) Сейткасимов Г.С. “Ақша несие банктер” Қаржы-қаражат, Алматы 1998 жыл
4) Токабаев Н. “Развитие ипотечного кредитования и создание рынка ипотечных облигаций в Республике Казахстан” // Рынок ценных бумаг Казахстана. 2001 ж. №8 25-28 беттер.
5) Дюсембаев Н. “Вопросы стимулирующей составляющей ипотечного кредитования” //Қаржы-қаражат 2004 ж. №2 34-39 беттер.
6) Мыргыясова М. “Состояние и перспективы развития жилищного кредитования населения в Республике Казахстан” //АльПари 2004ж. №1 50-54 беттер.
7) Дюсембаев Н.М. “Перспективы развития ипотечного кредитования в Кзахстане” //Банки Казахстана 2004 ж. №1 42-45 беттер.
8) Мақыш С.Б. “Ипотекалық несиелендірудің үлгілері” “Ақша айналысы және несие” – Алматы Маркет, 2004 жыл.
9) Дюсембаев Н. “Сущность и принципы ипотечного кредитования” //Қаржы-қаражат 2004 ж. №1 35-40 беттер.
10) Наурызбаева Н.С. “Жилстройсбербанк Казахстана” как форма реализации механизма жилищных строительных сбережений” //Банки Казахстана 2003 ж. №10 50-52 беттер.
11) Иванова Кира “Жилье: выгодно, надежно, перспективно” “Казахстанская правда” 2003 жыл 26 ноября 4 бет.
12) Бисенова М. “Жидищное кредитование: система стройсбережений и перспективы ее развития в Казахстане” // Аль Пари 2000 ж. №5 73-75 беттер.
13) Сагиндыкова М.О. “Ипотечные облигации Казахстанской Ипотечной Компании – как основной инструмент финансирования ипотеки в Казахстане” //Банки Казахстана 2003 жылы №10 42-45 беттер.
14) Салихова А.Р. “Система жилищного кредитования: современное состояние и перспективы развития”//Банки Казахстана 2004 жыл. №87 25-30 беттер.
15) Бораш Қ. “Ипотека: аңыз бен ақиқат” “Егемен Қазақстан” 2004 жыл. 16 сәуір 2 бет.
16) Елекеев “Баспананы болудың өркениетті жолы” “Егемен Қазақстан” 2004 жыл 3 тамыз 5 бет.
17) А. Наурызбаева “Система жилищных строительных сбережений улучшает качество жизни” //Финансы и кредит 2004 жыл №2 31-33 беттер.
18) М. Дюсембаев “Отдельные вопросы ипотегного кредитования” //Финансы и кредит 2004 жыл №1 23-25 беттер.
19) К. Иванова “Проблемы ипотечного кредитования в Республике Казахстан” //Маркетинг товаров и услуг 2004 жыл №6 8 бет.
20) А. Мусин “Негативные стороны ипотечного кредитования” “Новое поколение” 2003 год октябрь 10 бет.
21) “Положение о потребительском кредитовании физических лиц на приобретении жилья” от 29 марта 2002
22) Сулейменова Р.Т. “Песпективы развития ипотечного кредитования” // Банки Казахстана 2004 год май №6 4-8 беттер.
23) Касымова Т.О. “Ипотека: проблемы и перспективы” // Экспресс 2004 год январь №1 46-50 беттер.
24) Садуакасова П.Р. “Кредитование населения” // Қаржы-қаражат 2004 год. № 4 56-60 беттер.
25) Токанов Л. Д. “Ипотечный кредит” // Банки Казахстана 2003 год №9 41-52 беттер.
26) Мукашев К.М. “Проблемы ипотечного кредитования” // Банки Казахстана 2002 год. №6 96-98 беттер.
27) Токабаева С.К. “Ипотека” // Финансы и кредит 2003 год №8 69-89 беттер.
28) Сагатбекова Р.Д. “Кредитование: сегодня и завтра” //Банки Казахстана 2001 год №23 56-63 беттр.
29) Куандыков Н.К. “Система жилищных сбережений” // Банки Казахстана 2001 год №12 25-63 беттер.
30) Саматова А.К. “Жилищное кредитование: проблемы и пути решения” 2003 год. №6 25-36 беттер.

Пән: Банк ісі
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Көлемі: 64 бет
Бұл жұмыстың бағасы: 900 теңге




Тақырыбы: Ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және дамыту мәселелері

Кіріспе
ІІ. Негізгі бөлім

1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ӘЛЕУМЕТТІК САЛАДАҒЫ

АЛАТЫН ОРЫНЫ

1. Ипотекалық несиелендірудің мәні және түсінікметесі, жіктелуі
2. Ипотекалық несиелендірудің құқықтық негіздері
1.3 Шетелдегі ипотекалық несиелендірудің ұйымдастыру тәртібі

2 КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТІҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЛЕУДІ ҰЙЫМДАСТЫРУ
ЖӘНЕ ТАЛДАУ

2.1 “Банк Тұран Әлем”Акционерлік қоғамының 2005-2008 жылдар
аралығындағы технико-экономикалық қызмет көрсеткіштерін талдау

2.2 Коммерциялық банктердің ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру
тәртіптері
2.3 Қазақстандық Ипотекалық Компанияның Коммерциялық банктермен жұмыс
істеу тәртібін талдау

3 ҚАЗАҚСТАНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ЖҮРГІЗУДІҢ МӘСЕЛЕЛЕРІ ЖӘНЕ ШЕШУ
ЖОЛДАРЫ

3.1 Ипотекалық несиелендірудің дамыту жолдарының мәселелері
3.2 Ипотекалық несиелендіру мәселелерінің шешу жолдары және
болашақтағы дамуы

ҚОРЫТЫНДЫ

ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР

ҚОСЫМША

КІРІСПЕ

Қазіргі замаңғы мемлекеттік тұрғын үй саясатын тұрғын үй мәселесін
шешуде жұмыс істейтін халықтың орташа табысы және өзінің жинақ қаражаты бар
негізгі бөлігіне арналып ыңғайласуы тиіс. Ипотекалық несиелендіру жүйесін
құру халықтың тұрғын үй жағдайын жақсартуға байланысты маңызды.
Әлеуметтік мәселені шешуді жеделдетіп қана қоймай, тұрғын үй
құрылысын қарқынды жүргізу арқылы елдегі жалпы макроэкономикалық ахуалға
оңды ықпал етіп, экономикалық өрлеуге серпін берілуіне жәрдесдеседі.
Бүгінгі таңда табысы орташа азаматтарды құны қол жетергіліктей тұрғын үй
мен қамтамасыз етудің қалыпты жүйесін құру болып табылады.
Дипломдық жұмыстың тақырыбы “Ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы
және дамыту мәселелері. Осы жұмыстың басты мақсаты – бүгінгі таңда
ипотекалық несиелеудің жағдайын және дамуын жан-жақты қарастыру болып
табылады.
Осы мақсатқа жету үшін келесі міндеттер көрсетілуі тиіс:
- Ипотекалық несиелендірудің әлеуметтік саладағы алатын орынын анықтау,
яғни түсініктемесін, жіктелуін, құқықтық негіздерін;
- Шетелдегі ипотекалық несилендірудің ұйымдастыру тәртібін анықтау;
- “Банк Тұран Әлем” АҚ-ның 2004-2006 жылдар аралығындағы технико-
экономикалық қызмет көрсеткіштерін талдау;
- Ипотекалық несиелеудің ұйымдастыру тәртібін анықтау;
- Коммерциялық банктің Қазақстан ипотекалық компаниясымен жұмыс істеу
тәртібін талдау;
- Ипотекалық несиелендірудің дамыту жолдарының мәселелерін анықтау;
- Ипотекалық несилендіру мәселелерінің шешу жолдарын және болашақтағы
дамуын анықтау;
- Ипотекалық несиелендірудің оптималдық әдісін қарастыру.
Қазақстанда ипотекалық несиелендіруді дамыту үшін ипотекалық
несиелендірудің түсінігін, түрлерін, республикамыздағы даму жағдайын және
болашақтағы даму қарқынын терең зерттеу керек. Сонымен қатар шетелдегі
ипотекалық несиелендіру жағдайын қарастыру арқылы шетел тәжірибесін
қарастыру қажет. Ипотекалық несиелендірудің жетілдіру арқылы әлеуметтік
мәселелердің шешілуін қамтамасыз етеді.
Ең басты мәселе осы ипотекалық несиелендіруді Қазақстанда дамыту үшін
қандай мәселелер туындап отырғаны назар аудару өте маңызды, сонымен бірге
осы мәселелердің шешу жолдарын қарастырып тиісті шешімдер қабылдау
ипотекалық несиелендіруді дамытуға қолайлы жағдай туғызады.
Ипотеке несие – ұзақ мерзімді несие. Бұл несиені коммерциялық банктер
және арнайы маманданған ұйымдар жүргізе алады. Бұл несие ерекшелігі несие
алынған тұрғын үй немесе алушының қолданылуында болса да, уақытша меншік
құқығы несиелеушіге болады. Қарызгерде яғни несие алушыда меншік құқығының
болмауы бұл мүлікті сатуға құқығы жоқтығын көрсетеді, тек несиені өтегеннен
кейін ғана оған меншік құқығы қайтарылады. Ал басқа несие түріне қарағанда,
несиені қамтамасыз ету механизмі өте күрделі.
Ипотекалық несиелендіру механизмінің негізі, ол несие алушы банкке
кепілдік міндеттемесін береді, яғни кепілдік міндеттемесі бастынша банк
несие уақытында қайтарылмаған жағдайда кепілдікке қойылған қозғалмайтын
мүлікке (үй, жер учаскісі және т.б.) ие болу құқығын куәландырады.
Ипотекалық несиелендірудің орындалу қызметтері:
- материалдық өндіріс сферасында инвестицияны тарту механизімін
қаржыландыру функциясы;
- зайымдық қаражаттардың қайтарылуын қамтамасыз ету функциясы;
- жылжымайтын мүлікті қайта үлестіру және айналымды ынталандыру
функциясы;
- өндірістік ипотекалық бағалы қағаздарды кепілдік ретінде жалған
капиталды көп бағытты құру функциясы.
Сондықтан да Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесінің
дамуына көп көңіл бөлу керек, өйткені бұл жүйе Қазақстанның нарықтық
экономикасының дамуына әкеледі.
Ипотекалық несиелеудің мәні келесідей:
- кепілдік механизм ретінде жылжымайтын мүлік түрінде шаруашылық
айналымға капитал тарту, бағалы қағазды кепіл ретінде қайталама нарық-
экономиканың өсу факторы;
- антиинфляциялық фактор ретінде ең негізгі бөлігі ретінде жылжымайтын
нарықпен ақша қаражаты байланыстырады. Мысалы, АҚШ-та американлық
орта еңбек ақының 25 пайызын ай-сайын жылжымайтын мүлікке төлем
төлейді;
- халықтың акша қаражаттары, ауыл шаруашылығын дамыту, қаланы,
жергілікті құрылыс комплексін орналастыра отырып дамуты;
- несиені кепілге беру технологиясын банктер қолданып, несиенің қайтуын
кепілдеменің қамтамасыз ету жүйесін дамыту.

1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ӘЛЕУМЕТТІК САЛАДАҒЫ

АЛАТЫН ОРЫНЫ

1.1 Ипотекалық несиелендірудің мәні және түсінікметесі, жіктелуі

Ең алғаш Ипотека түсінігі VI ғасырда қарызгердің несиені қамтамасыз
етуді жер учаскілері мен ондағы құрылыстарды қоюдан шыққан. Міндеттеме сол
территорияда “мен, кредитторға, белгілі соммадағы несиелерді қамтамасыз ету
орнына қойылған” деген жазуы бар бағаналар қоюмен рәсімделген. Кейіннен
бұл мақсатқа арнайы “ Ипотекалық кітапша” деп аталатын ерекшелік кітапшалар
пайда болды.
Ипотека термині грек тілінен аударғанда “кепіл” деген мағына береді.
Несие алушының банкке меншік құқығын беру дегеніміз, қамтамасыз етудің бір
түріндегі кепілдік болып табылады.
Ипотекалық несиелендіру – жылжымайтын мүлікті кепілдікке қоя отырып
несие алу.
Ипотека несие – ұзақ мерзімді несие. Бұл несиені коммерциялық банктер
және арнайы маманданған ұйымдар жүргізе алады. Бұл несие ерекшелігі несие
алынған тұрғын үй немесе алушының қолданылуында болса да, уақытша меншік
құқығы несиелеушіге болады. Қарызгерде яғни несие алушыда меншік құқығының
болмауы бұл мүлікті сатуға құқығы жоқтығын көрсетеді, тек несиені өтегеннен
кейін ғана оған меншік құқығы қайтарылады. Ал басқа несие түріне қарағанда,
несиені қамтамасыз ету механизмі өте күрделі.
Ипотекалық несиелендіру механизмінің негізі, ол несие алушы банкке
кепілдік міндеттемесін береді, яғни кепілдік міндеттемесі бастынша банк
несие уақытында қайтарылмаған жағдайда кепілдікке қойылған қозғалмайтын
мүлікке ( үй, жер учаскісі және т.б.) ие болу құқығын куәландырады.
Ипотекалық несиелендіру ипотекалық несие келісім - шарт негізінде
жүргізіледі.
Ипотекалық несиелену бастынша келісім-шарт жазбаша түрде жүргізіледі
және оның мазмұны келісімде болу керек:
- несие алушының және несие берушінің аты, тұрған жері;
- ипотека мен қамтамасыз етілген міндеттеме саласының көрсетілуі;
- несиенің қайтарылу мерзімі;
- кепілдікке алынатын мүлік бағасы және оның тұрғын жері;
- кепілдік мүлікке меншік құқығын көрсететін құжаттар;
- несие беруші және несие алушы тұлғалардың қолы;
- ипотеканы тіркеуден өткізген орган атауы және тіркеу күні.
Ипотека міндетті түрде кәсіпорынның, құрылыстың, ғимараттың немесе
басқа объектінің тұрған жері бастынша тіркеуде болуы тиіс.
Ипотекалық несиелеудің объетілері болып келесілер табылады:
- тұрғын үйлерді салу үшін жерді алу бағытында;
- тұрғын үйлердің құрылысына және қайта қалпына келтіруіне;
- тұрғын үйді алуға “пәтерді алуға” жұмсалатын несие.
Ипотекалық несилендіруді дамыту арқылы шаруашылық субъетілердің
инвестициялық активтілігін қамтамасыз ете аламыз.
Ипотекалық несилендіру құрылымына екі бағыт кіреді:
1) Шаруашылық субъектілерге және тұрғылықты халықты ипотекалық
несиелендіру;
2) Несие операцияларын жүргізу үшін қосымша қаражат көзін тарту мақсатында
қайталама нарықта ипотекалық несиелерді (ипотекалық міндеттемелерді) сату.
Бірінші бағытпен көбінесе ипотекалық бактер немесе коммрциялық бактер
айналысады.
Екінші бағытпен қаржылық компаниялар мен ипотекалық банктердің
активтерін сатып алу арқылы бағалы қағаздар шығарушы (облигация) қорлар
айналысады.
Ипотекалық несиелеу экономикалық жүйе, ретінде ипотекалық несилендіру
жүргізетін кредиттік институттардың қаржыландыру көздеріне байланысты да
жіктеледі.
Қазіргі таңда, Қазақстанда ипотекелық несиелендіруді қаржыландыруға
байланысты тұрғылықты жинақтау жүйесі және ұзақ мерзімді несиелеу жатады.
Қазіргі кезде, тұрғылықты халықты тұрмыс үймен қамтамасыз ету дамыған
және дамушы елдердің негізгі мәселесі болып табылады. Қазақстанда да бұл
мәселе өте маңызды болып отыр. Себебі тұрғызылып жатқан үйлер жеткіліксіз
болып, ал бар үйлер тозуға ұшырап қайта өндеуді талап етіп отыр.
Осы бағытта АҚШ тәжірибесіне сүйене отырып, Қазақстанда ипотеканы
секьютиризациялауға және ипотекалық бағалы қағаздарды шығаруға негізделген
жүйе құрылды. Бұл мақсатқа арнайы, қаржы институты Қазақстандық Ипотекалық
Компания құрылды. Бұл Компания 2001 жылы ақпан айында жабық акционерлік
қоғам ретінде құрылған. Қазақстандық модельдің негізін қалау кезінде АҚШ-
тық Fannie Mae және Малазиялық Cadamas Berhad сынды белгілі компаниялардың
тәжірибесіне ескерген. Өзі құрылған жылдың шілде айымен 2002 жылдың сәуір
айы аралығында осы отандық мекеме Астана және Алматыда аталған жүйе
бастынша “ пилоттық” жоба жүргізіп, оның барысында бұрын әзірленген
рәсімдер сынақтан өткізілгені белгілі. Аталған кезеңде “Қазақстан
Ипотекалық Компаниясы” ЖАҚ жалпы сомасы 212,3 млн. теңгенің 192 ипотекалық
кредиті бойынша талап құқықтарын банктерден сатып алған болатын. Банктер
және банктік емес ұйымдардың тұрақты ұзақ мерзімді қаржыландыру көздері
болмағандықтан компания инвестицияларды ипотекалық несиелендіруге
бағыттайтын негізгі буын болып отыр.
Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру екі деңгейлі болып келеді:
біріншіден бұл біріншілікті кредиторлар яғни банктер және банктік емес
ұйымдардың жүргізетін ипотекалық несиелеу операциясы, екіншіден Ипотекалық
компания бұл несиелерді алуды жүргізеді.
Ипотекалық несиелендіру келесі құқықтық негізделгеде жүзеге
асырылады: “Қазақстан Республикасындағы банктер және қызметі туралы” 1995
жылғы 31 тамыздағы Қазақстан Республикасының заңына сәйкес және Қазақстан
Республикасының Президентінің “ жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы ” 1995
жылғы 23 желтоқсандағы заң күші бар Жарғысына сәйкес жүргізіледі. Бұл заң
нормативтерінде : ипотекалық шарт және оның мазмұны, ипотекалық корың,
ипотекалық тұрғын үй қарызы, ипотекалық облигация ұғымдарына негізгі
түсінік беріледі.
Ипотекалық облигация – ипотекалық қарыз шарттары бойынша талап ету
құқығы кепілімен “ ипотекалық күәліктер кепілін қоса алғанда “, сондай-ақ
тізбесі уәкілетті органның нормативтік құқықтық актісімен белгіленетін өзге
де жоғары өтімді активтермен қамтамасыз етілген облигация деп белгіленген.
Сонымен қатар “ Тұрғын үй қатынастары туралы “ 1997 жылғы 16 сәурден
Қазақстан Республикасының Заңына сәйкес және “ жылжымалы мүлік кепілін
тіркеу туралы “ 1998 жылғы 30 маусымдағы Қазақстан Республикасының Заңына
сәйкес келесілер белгіленген:
Ипотекалық тұрғын үй қарызы қаражаттың есебінен толық немесе ішінара
сатып алынған тұрғын үй сатып алу-сату шарты мемлекеттік тіркелген кезден
бастап меншік иесінің ипотекалық тұрғын үй қарызы толық өтелгенге дейін
кредитордың келісімінсіз осы тұрғын үйге билік етуге құқығы жоқ.
Ипотекалық облигацияларды қамтамасыз ету болып табылатын мүлік
кепілін тіркеуді тіркеуші орган алғашқы өтініш жасаған кезде біррет қана
жүргізеді. Бұл ретте, тіркеуші орган кепіл тізімін жүргізуді жүзеге
асырады. Кепілдің осы түрін тіркеуге және оны тоқтатуға төлем Қазақстан
Республикасының заңдарына белгіленген тәртіппен бір мезгілде жасалады.
Ипотекалық облигациялар бойынша қамтамасыз ету болып табылатын кепілді
тіркеу кезінде кепіл тізіміне кепіл берушімен аталған облигацияларды
ұстаушылардың өкілі туралы деректер енгізіледі. Кепіл ұстаушылар туралы
деректер бағалы қағаздарды ұстаушылардың тізімінде көрсетілуі тиіс.

1.2 Ипотекалық несиелендірудің құқықтық негіздері

Қазіргі кезде, тұрғылықты халықты тұрмыс үймен қамтамасыз ету дамыған
және дамушы елдердің негізгі мәселесі болып табылады. Қазақстанда да бұл
мәселе өте маңызды болып отыр. Себебі тұрғызылып жатқан үйлер жеткіліксіз
болып, ал бар үйлер тозуға ұшырап қайта өндеуді талап етіп отыр.
Осы бағытта АҚШ тәжірибесіне сүйене отырып, Қазақстанда ипотеканы
секьютиризациялауға және ипотекалық бағалы қағаздарды шығаруға негізделген
жүйе құрылды. Бұл мақсатқа арнайы, қаржы институты Қазақстандық Ипотекалық
Компания құрылды. Бұл Компания 2001 жылы ақпан айында жабық акционерлік
қоғам ретінде құрылған.
Қазақстандық модельдің негізін қалау кезінде АҚШ-тық Fannie Mae және
Малазиялық Cadamas Berhad сынды белгілі компаниялардың тәжірибесіне
ескерген. Өзі құрылған жылдың шілде айымен 2002 жылдың сәуір айы аралығында
осы отандық мекеме Астана және Алматыда аталған жүйе бастынша “ пилоттық”
жоба жүргізіп, оның барысында бұрын әзірленген рәсімдер сынақтан
өткізілгені белгілі. Аталған кезеңде “Қазақстан Ипотекалық Компаниясы” ЖАҚ
жалпы сомасы 212,3 млн. теңгенің 192 ипотекалық кредиті бойынша талап
құқықтарын банктерден сатып алған болатын. Банктер және банктік емес
ұйымдардың тұрақты ұзақ мерзімді қаржыландыру көздері болмағандықтан
компания инвестицияларды ипотекалық несиелендіруге бағыттайтын негізгі буын
болып отыр.
Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру екі деңгейлі болып келеді:
1) Бұл біріншілікті кредиторлар яғни банктер және банктік емес ұйымдардың
жүргізетін ипотекалық несиелеу операциясы,
2) Екіншіден Ипотекалық компания бұл несиелерді алуды жүргізеді.
Ипотекалық несиелендіру келесі құқықтық негізделгеде жүзеге
асырылады: “Қазақстан Республикасындағы банктер және қызметі туралы” 1995
жылғы 31 тамыздағы Қазақстан Республикасының заңына сәйкес және Қазақстан
Республикасының Президентінің “ жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы ” 1995
жылғы 23 желтоқсандағы заң күші бар Жарғысына сәйкес жүргізіледі. Бұл заң
нормативтерінде : ипотекалық шарт және оның мазмұны, ипотекалық корың,
ипотекалық тұрғын үй қарызы, ипотекалық облигация ұғымдарына негізгі
түсінік беріледі.
Ипотекалық облигация – ипотекалық қарыз шарттары бойынша талап ету
құқығы кепілімен “ ипотекалық күәліктер кепілін қоса алғанда “, сондай-ақ
тізбесі уәкілетті органның нормативтік құқықтық актісімен белгіленетін өзге
де жоғары өтімді активтермен қамтамасыз етілген облигация деп белгіленген.
Сонымен қатар “Тұрғын үй қатынастары туралы “ 1997 жылғы 16 сәурден
Қазақстан Республикасының Заңына сәйкес және “ жылжымалы мүлік кепілін
тіркеу туралы“ 1998 жылғы 30 маусымдағы Қазақстан Республикасының Заңына
сәйкес келесілер белгіленген.
Ипотекалық тұрғын үй қарызы қаражаттың есебінен толық немесе ішінара
сатып алынған тұрғын үй сатып алу-сату шарты мемлекеттік тіркелген кезден
бастап меншік иесінің ипотекалық тұрғын үй қарызы толық өтелгенге дейін
кредитордың келісімінсіз осы тұрғын үйге билік етуге құқығы жоқ.
Ипотекалық облигацияларды қамтамасыз ету болып табылатын мүлік
кепілін тіркеуді тіркеуші орган алғашқы өтініш жасаған кезде біррет қана
жүргізеді. Бұл ретте, тіркеуші орган кепіл тізімін жүргізуді жүзеге
асырады. Кепілдің осы түрін тіркеуге және оны тоқтатуға төлем Қазақстан
Республикасының заңдарына белгіленген тәртіппен бір мезгілде жасалады.
Ипотекалық облигациялар бойынша қамтамасыз ету болып табылатын кепілді
тіркеу кезінде кепіл тізіміне кепіл берушімен аталған облигацияларды
ұстаушылардың өкілі туралы деректер енгізіледі. Кепіл ұстаушылар туралы
деректер бағалы қағаздарды ұстаушылардың тізімінде көрсетілуі тиіс.
Ипотека несие шарты немесе міндеттемелер бойынша кепілзат иесіне
қарыздың негізгі сомасын төлеуге қамтамасыз етеді. Егер шарт бойынша
берілген жағдайлар көрсетілмесе, онда ипотека қарызды пайдалану бойынша
берілетін соманы төлеуге қамтамасыз етеді.
Ипотека келесіні қамтамасыз етеді:
1) Сот шығындарын өтеуге.
2) Ипотеканы өткізу бойынша шығындарды өтеуге.
Ипотекалық шарт – кепілдік беруші және кепілдік ұстаушымен жазбаша
түрінде жүзеге асырылады. Ипотекалық шарт мемлекеттік тіркеуге жатады.
Ипотеканың құқы ипотекалық шартың тіркеуден өткеннен кейін пайда болады.
Ипотека шарты жазбаша нысанда жасалып, оған капіл беруші мен кепіл ұстаушы,
сондай-ақ егер кепіл беруші борышқор болмаса борышқор да қол қояды. Ипотека
шарты мемлекеттік тіркеуге жатады. Ипоотека құқығы ипотека шарты тіркелген
күннен басталады.
Ипотека шартын нотариялдық куәландыру тараптардың қалаулы бойынша жүзеге
асырылады.
Кепіл берудің құқытары ипотека куәлігін беру арқылы растаулы мүмкін.
Ипотека шартаның мазмұны келесілерден көрінуі тиіс:
1) Кепіл беруші мен кепіл үстаушының, сондай-ақ егер кепіл беруші
борышқор болмаса, заттай кепілгердің аты жөні және тұрағы.
2) Негізгі міндеттеменің мәні, оның мөлшері мен орындау мерзімі.
3) Кепілге берілген жылжымайтын мүліктін тізбесі мен мекен-жайы.
4) Ипотеканың мәні болып табылатын құқықтың атауы.
5) Тараптардың кез-келгенің өтініші бойынша.
Ипотека шарттында келісімге қол жеткізуге тиіс және заңдарда тыйым
салынбаған өзге де шарттар.
Егер негізгі міндеттеме бөлініп орындалуға тиіс болса, ипотека
шарттарында тиісті төлемдердің мерзімі мен кезенділігін және олардың
мөлшеріне осы мөлшерді анықтауға мүмкіндік беретін талаптар көрсетілуі
тиіс.
Ипотека шарты бойынша кепілге берілген жылжымайтын мүлік Қазақстан
Республикасының Азаматтық Кодексінің 315-бабының екінші тармағындағы
ережелер бұзылып, иеліктен шығарылған кезде кепіл ұстаушы өз таңдауына
қарай:
1) Кепілге берген жылжымайтын мүлікті иеліктеншығару туралы мәміленің
күші жойылған деп таңылуын.
2) Негізгі міндеттемелерінің мерзімінен бұрын орындалуын және кімнің
меншігі екеніне қарамастан, кепілге берілген жылжымайтын мүліктен
айыпақы өндірілуін талап етуге құқылы.
Ипотека шартына ипотеканың талаптарын және осы шарт бойынша кепіл
ұстаушының құқықтарын жүзеге асыру үшін қажетті талаптарды айқындайтын
құжаттар қоса берілуі мүмкін.
Ипотека куәлігі заңды иесінің:
1) Негізгі міндеттеме бойынша орындалуды алуға.
2) Негізгі міндеттеме бойынша орындалуды алу мақстаныда кепілге берілген
жылжымайьтын мүліктен айыпақы өндіріп алуға құқығын куәландыратын
ордерлік бағалы қағаз болып табылады.
Ипотека куәлігі бір данада жасалады және кепіл ұстаушыға беріледі.
Ипотека шартының барлық данасында ипотека куәлігінің берілгені туралы белгі
соғылады.
Ипотека куәлігінің мазмұны:
1) Құжаттың атауына еңгізілген “Ипотека куәлігі” сөздері.
2) Кепіл берушінің аты-жөні және тұрағы.
3) Кепіл ұстаушының аты-жөні және тұрағы.
4) Егер борышқор негізгі міндеттеме бойынша кепіл беруші болмаса,
борышқордың аты-жөні және тұрағы.
5) Ипотека шарты жасалған күн мен орны.
6) Егер олар төленуге тиіс болса, негізгі міндеттеменің сомасы мен
пайыздық мөлшерін көрсету.
7) Егер олар төленуге тиіс болса, негізгі міндеттеменің сомасы мен
пайыздық төлеу мерзімін көрсету, ал егер бұл смома және немесе пайыз
бөлініп төленуге тиіс болса, тиісті төлемдердің мерзімі мен
кезеңділігін және әрқайсысының иөлшерін немесе оларды айқындауға
мүмкіндік беретін шарттарды көрсету.
8) Кепілге берілген жылжымайтын мүліктін тізбесі мен мекен-жайы.
9) Ипотека мәні болып табылатын мүліктің кепіл берушінің меншігі болып
табылатының айқындайтын құқықтық атауы.
10) Ипотеканың мәні болып табылатын жылжымайьын мүлікке немесе осы
мүліктін бір бөлігіне басқа да ипотека куліктері бар екенін, бұл
жылжымайтын мүлік немесе оның бір бөлімі жалға берілген бе немесе оның
өзге де ауыртпашылығы бар екенің немесе жоқ екенің көрсету.
11) Кепіл берушінің қойған қолы.
12) Ипотека куәлігінің берілу күні.
Негізгі міндеттемені орындағант кепіл беруші өзіне ипотека куәлігінің
берілуін, ол егер міндеттеме орындаса, міндеттеменің тиісті бөлігінің
соғылуын талап етуге хақылы.
Ипотеканың мәні болып табылатны жылжымайтын мүлік орналасқан жерде,
жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеу үшін белгіленген тәптіппен,
мемлекеттік тіркеуге жатады.
Ипотека куәлігі жөніндегі құқықтарды беру онда басқа тұлғаның пайдасына
берілген туралы жазба жасау және ипотека куәлігін осы тұлғаға беру арқылы
жүзеге асырылады. Ипотека куәлігі бойынша тұлғаға берілуі онымен бірге
негізгі міндеттемелер бойынша құқықтардың осы тұлғаға берілгенін
білдіреді.
Егер осы ипотека куәлігіне құқықтары ондағы берілу жазбаларының
үздіксіз қатарына негізделсе, ипотека куәлігінің иесі заңды болып саналады.
Жоғалтып алаған ипотека куәлігі бойынша құқықтарды сот іс жүргізу
заңдарда белгіленген тәртіппен қалпына келтіреді.
Егер жоғалтып алған ипотека куәлігінде жасалған барлық берілу жазбалары
түгел анықталса, кепіл ұстаушы үшінші тұлғаларға берілген ипотека куәлігі
бойынша құқықтар қалпына келтіруі мүмкіндік.
Сот шешімінің негізінде кепіл беруші оған “көшірілген” деген белгі соғып,
ипотека куәлігінің көшірмесін береді.
Ипотеканың мәні ауып шарттық мақсаттағы жердің құрамдағы жер учаскесі
болып табылса, 4 жыл мерзімге дейін кепілге қалдыруға хақылы.
Ипотеканы өткізуді кейінге қалтыруға мынадай екі жағдайда болады:
1) Егер ол кепіл ұстаушының қаржы жағдайын елеулі түрде нашарлатуға
әкелуі мүмкін болса.
2) Егер кепіл берушіге немесе кепіл ұстаушыға қатысы оны банкрот деп тану
туралы іс қағаздарда, жол берілмейді.
Үшінші тұлға болып табылатын борышқор немесе кепіл беруші кепіл затың
сату өткізілгенге дейін кез-келген уақытта кепілмен қамтамасыз етілген
міндеттемені немесе оның орындалуы кейінге қалдырылған бөлігін орындап,
одан айыпақы өндіріп алуды және оның өткізілуін тоқтатуға хақылы.
Ипотекалық шарттың нотариалдық күәлігі екі жақтаң қалауы арқылы жүзеге
асырылады.
Ипотекалық шартта келесілер көрсетілу керек:
1) Кепілберуші мен кепілалушының мекен жайы және аты жөні.
2) Негізгі міндеттеменің орындау мерзімі мен көлемі.
3) Кепілдікке алынған жылжымайтын мүліктің мекен жайы және тізімдемесі.
4) Жылжымайтын мүлік арқылы ипотекаға салынатын заттың құқы атауы.
5) Тағы басқалар.
Ипотекалық несиелендіру келесі құқықтық негіздемеде жүзеге асырылады:
“Қазақстан Республикасындағы банктер және қызметі туралы” 1995 жылғы 31
тамызда Қазақстан Республикасының Заңына сәйкес және Қазақстан
Республикасының Президентінің “Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” 1995
жылғы 23 желтоқсандағы заң күші бар Жарлығына сәйкес жүргізіледі. Бұл заң
нормативтерінде: ипотекалық шарт және оның мазмұны, ипотекалық қарыз,
ипотекалық тұрғын үй қарызы, ипотекалық облигация ұғымдарына негізгі
түсінік береді [3.3-11.Б]
Сонымен қатар, “Тұрғын үй қатынастары туралы” 1997 жылы 16 сәуірдегі
Қазақстан Республикасының Заңына сәйкес және “Жылжымайтын мүлік кепілін
тіркеу туралы” 1998 жылғы 30 маусымдағы Қазақстан Республикасының Заңына
сәйкес келесілер белгіленген.
Ипотекалық тұрғын үй қарызы қаражаттық есебінен толық немесе ішінара
сатып алынған тұрғын үй сатып алу-сату шарты мемлекеттік тіркелген кезден
бастап меншік иесінің ипотекалық тұрғын үй қарызы толық өтелгенге дейін
кредитордың келісімінсіз осы тұрғын үйге билік етуге құқығы жоқ.

1.3 Шетелдегі ипотекалық несиелендірудің ұйымдастыру тәртібі

Ипотекалық несиелеудің біршама қарапайым және біршама жетілген
үлгісі шартты түрде айтсақ “қарапайым ашық үлгі“ бұл үлгінің бастапқы
принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық ссудаларға деген барлық
клиенттердің жалпы өтініші банктің меншікті және сырттан тартылған
қаражаттары, депозитерде жатқан клиенттердің қаражаттары: банкаралық
несиелер және т.б. есебінен қамтамасыз етіледі.
Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық
ссудалар бойынша белгінетін пайыз мөлшелері елдегі несие-қаржы нарығындағы
жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелдік банктердің
ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және ауқымына мәнді
әсер етеді.
Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсіресе қаржы
нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген
елдерде іс жүзінде кеңінен таралған. Бұл қарастырылған үлгіден ажыратылатын
келесі үлгі “кеңейтілген ашық үлгі“ деп аталатын үлгі. Бұл үлгі бойынша
бактердегі ипотекалық несиелеу жүйесі үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы
арнайы ұйымдастырылатын, жылжы жылжымайтын мүліктермен қамтамасыз етілген
екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы жүзеге асырылады.Кеңейтілген
ашық үлгісі тек кеңейтілген ипотекалық нарық құрылымның құрылған
жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздардың эмиссиясына
мемлекет тарапынан көмек көрметілген және жиі бақылауға алу жағдайында ғана
іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты экономикасы бар елдерде кеңінен
таралған. Әсіресе, бұл үлгінің дамуы АҚШ-та қанат жайды. Сол себепті бұл
үлгіні көбіне “ ипотекалық американдық үлгісі “ деп атап кеткен. Қазақстан
рсепубликасында ипотекалық несиелендіру жүйесінің дамуы 2 түрлі үлгісі
қолданылады:
1) Американдық үлгінің қағидасы бойынша әр жылда белгілі бір табысы
бар адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін
клиенттің кепілінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті
кепілге ала отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы есебінен
толып, бірден тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың
типіне және қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15-30 жылдың
ішінде жүзеге асырылады.
Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген
ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын
талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ
мерзімді қаржы тәуекелі мәселесіне шешетін қолайлы тәсіл ретінде көптеген
банктерде өзіне тартады.
Ипотекалық несиелеудің келесі бір үшінші үлгісі бұл “балансталған
автономды үлгі“. Бұл үлгінің ең басты белгісі оның қызметінің жинақ-сауда
принципіне негізделунен көрінеді. Мұндай принцип барысында банктердің
жиынтық несиелік портфелі капиталдардың ашақ нарығынан қарызға алуға арқылы
емес, оның орнына өзара кассалық көмек принципі бойынша болашақ қарыз
алушының қаражаттарын тарту есебінен құралды. Балансталған автономиялық
үлгінің бұл сапасы экономикасы тұрақсыз елдерде ипотекалық несиелеудің
дамуы үшін аса маңызды.
Сонымен, американдық үлгі - бұл мемлекеттік институттардың қатысу
бойынша құрылады, ипотекалық облигацияларды қамтамасыз болып табылатын
мүлік кепілін тіркеуді ұйымдастырушы органдар. АҚШ-та ақырғы 25 жылда
ипотекалық облигация көлемі 16 пайыз өсті. АҚШ-та ипотекалық облигация
тиімді жағынан ғана емес ол қиын құрылған инфрақұрылым және реттеу жүйесі.
Қазіргі кезде бұл үлгі Германияда кеңінен қолдануда. Өзінің
мүмкіндігіне қарай арнайы банктерге немесе жинақ кассаларына және т.б.
құрылымдарға кіретін болашақта сатып алатын үйдің 45 % жинақтайды. Содан
кейін барып, ол мемлекеттік дотация алуға ( үйдің құнының 10 % шамасында)
және қалған төлейтін бөлігінің шамасында банктен жеңілдікпен 10-15 жылға
несие алуға құқылы болып табылады. Қазақстандағы жаңадан құрылған Тұрған –
құрылыс банкі тәжірибесінде Германияның үлгісін қолдану қарастырылған.
АҚШ-та қазіргі заманды жылына жалпы сомасы 3-4 млрд. долларға 5 млн.-
нан астам ипотекалық мәміле жасалады.
Осы экономикалық алпауыт елде 1934 жылы құрылған Федералдық тұрғын үй
әкімшілігі жергілікті халықтың табысы аса жоғары емес топтары үшін тиісті
үкіметтік бағдарламалар әзірлеп отырады.
Ал Еуропалық кейбір елдері жөнінде айтатын болсақ, Ұлыбританияда
ипотекалық кредиттер көлемі жылдық жалпы ішкі өнімнің (ЖІӨ) 60 % - ын,
Германияда ЖІӨ-нің 50 %-дан астамын құрайды.
2) Еуропалық бұл банктік және жоғары капиталдандырылған мемлекеттік
емес ұйымдар, ипотекалық институттар, ипотекалық несиелеуді жүзеге асыратын
ұйымдар. Бұндай қолданушылардың құралдары жеңіл салық және салық салу,
жеңілдетілген несие беру және тағы басқа.
Ал ипотекалық несиелеудің құралы бұл қарызды төлеу (несие
амортизациясы). Амортизациялық тізім бұнда қалған қарыз сомасы көрсетіледі.
Амортизациялық тізімде несиенің пайыздық есептелуі, негізгі соманың қанша
қалғаны көрсетіледі.
Қазіргі таңда осы Еуропалық елдегі кредиттік қаржылық қызметтер
көрсету нарығында 36 құрылыс жинақ кассасы халықтың баспаналы болу
мәселесін өз қызметіне сай қаржыландырумен айналысып келеді.
Олардың 22-сі мұндағы барлық федералдық жерлерде бөлімшілері мен
филиалдары бар жеке меншік кредиттік институттар, ал қалған 13-і осы
сипаттағы жергілікті нарықтарда өз орындарын келенген.
Мұндай қаржы мекемелерімен қазіргі кезде неміс азаматтарының 35 %
құрлыс жинақ ақшасы туралы шарт жасасып отыр.
Дәл осы жағдайда салынып жатқан пәтерлердің 43 % осындай қаражат
арқылы қаржыландырылып отырғанын да айтпай кетуге болмайтын шығар.
Тек 2002 жылдық өзінде ғана Германияда жалпы сомасы 2,5 млрд. евродан
астам қаражатқа 1000 000-ға жуық жаңадан шарттар жасалды.
Бұл мемлекттегі аталған мамандандырылған кредиттік мекемелер баспана
алуға қажетті несиені 5-6 % жылдық ставкамен береді.
Ипотекалық несиелеуді жүргізудің Американдық және Германиялық
үлгілерді салыстыру 1 кестеде көрсетіледі (ҚОСЫМША В).

2 КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТІҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЛЕУДІ

ҰЙЫМДАСТЫРУ ЖӘНЕ ТАЛДАУ

2.1 “Банк Тұран Әлем”Акционерлік қоғамының 2005-2008 жылдар
аралығындағы технико-экономикалық қызмет көрсеткіштерін талдау

АҚ ТуранАлем Банкі табыстылық деңгейін жоғарылату және өзін - өзі
өтеу негізінде функцияланады банк өз қаражаттарын және клиенттері мен
серіктестерінің қаражаттарын тартуға және орналастыруға құқылы.
Банк Қазақстан Республикасының заңдылығы шегінде Қазақстан
Республикасының территориясындағы барлық экономикалық секторда және
шетелде өз қызметін жүзеге асырады.
Алға қойылған мақсаттардың жүзеге асырудың негізгі шарттардың
бірі, банктің несие саясатын тиімді жүргізу болып табылады.
Несиелік саясат ерекшеліктермен стандарттарды, банктің несиелік
қызметінің аясында шешімдерді қабылдауды регламенттейді, басқару және
несиелік тәуекелдер мен байланысты қағидаларды қалыптастырады.
Несиелік саясат банк Жарғысы және Қазақстан Республикасының
нормативті құқықты актілер негізінде қалыптасқан. Сонымен қатар:
- Қазақстан Республикасының азаматтық кодексі.
- Қазақстан Республикасының Банк және банктік қызметі туралы 31.08.95
жылдың № 2444 заңы
- “Акционерлік қоғам туралы” 13.05.2003 жылғы № 415 заңы
- Қазақстан Республикасының Ұлттық Банк басқармасымен бекітілген екінші
деңгейлі банктерге пруденциялдық нормативтер ережесі. 03.06.2002 жылдың №
213 қаулы.
- Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі бекіткен екінші деңгейлі
банктерде несиелеу құжаттарын жүргізу ережесі. 16.08.1999 жылы № 276
қаулы.
Несиелік саясатты орындайтын орган, Банктің Несиелік Комитеті
болып табылады. Банктің несиелік саясатының негізгі мақсаты максималды
табыс мен минималды тәуекелдердің арасында оптималды баланс табу арқылы
несие бойынша банк стратегиясын тиімді орындау.
Банк көрсетілген мақсаттарға қол жеткізу үшін келесідей есептеулерді
қарастыруы шарт:
- шағын, орта және бөлшек несиелеуді дамыту;
- нарықтың қаржылық тұрақты субъектілері арқылы клиенттік базаны кеңейту;
- банк талаптарына сәйкес келетін экономикалық тиімді рентабелді жобаларды
қаржыландыруға қарыз ұсыну;
- Банктің клиенттері мен тұрақты табыс әкелетін ұзақ мерзімд қатынас
орнатуға әсер ету;
- Халықаралық қаржы институттарымен өзара тиімді қатынастардың қалыптасуын
дамыту;
- Жоғары сапалы несиелік активтерді қамтамасыз ету;
- Тәуекелдерді диверсификациялау;
- Ұсынылатын қызметтер спектрін кеңейту;
- Банктің несиелік портфелінің жоғары сапалы деңгейін қамтамасыз ету
мақсатында несие менеджерлерінің жоғары сапалы ұжымын құру.
Несие қызметінің негізгі қағидалары:
1. Ақылық, қайтарымдылық, мерзімділік;
2. Шешім қабылдаудағы коллегиалдық;
3. Несиелік портфелдің көлемі, несие мерзімі, мемлекеті, аймағы, сала
және қарыз көлемі диверсикациялау;
4. Несиелік тәуекелдерді қабылдау кезінде филиалдардың билігін шектеу;
5. Несиелік портфелдің жағдайын жақсарту;
6. Банктің несиелік қызметін қадағалау және координациялау;
7. Тәуекелдерді басқару.
Банк өз қызметін келесі бағыттар бойынша қалыптастырады:
1.Ірі корпаративті клиенттермен жұмыс жүргізу- Қазақстан
Республикасының экономикасының әр түрлі спекторларының негізін құрайтын ірі
корпаративті клиентерді тартуда үлкен қызығушылығын білдіруде. Осындай
қаржы институттарының арасында жоғары бәсекені есепке ала отырып, банк ірі
клиенттерге максималды сапалы қызмет көрсетуге және әр клиентпен
индивидуалды шарт негізінде қызметін ұсынады.
2. Орта корпаративті клиенттермен жұмыс жасау- Орта корпаративті
клиенттерді тартуға және олардан сенімді клиенттік база құруға банк
маңызды көңіл бөледі. Орта корпаративті клиенттер мен қызмет жасауда банк
клиенттерге стандартты банктік қызметтер көрсетеді.
3. Шағын бизнес пен жұмыс жасау- Шағын бизнес пен жұмыс жасауды банк
бірінші кезекте әр түрлі несиелік бағдарламалар негізінде жүргізеді.
Сонымен бірге банк мүмкіндігіне қарай шағын бизнесті қолдауға арналған
мемлекеттік бағдарламаларға қатысады.
4. Қаржы институттарымен жұмыс жасау – банк резидент банктерімен және
резидент емес банктерімен несиелік операциялар жүргізеді.
5. Халықпен жүмыс жасау – банк жеке тұлғаларға банктік қызметінің көптеген
спектрін ұсынады.
Банк өз клиенттеріне несиенің көптеген түрін теңге және шетел
валютасында ұсынуда:
- ипотекалық несие
- коммерциялық несие
- тұтынушылық несие
- банк аралық несие
Мерзімі бойынша несие келесі түрлерге классификацияланады:
1) Қысқа мерзімді несие - 1 жыл мезімге дейін сауда және айналым
капиталына ұсынылады.
2) Орта мерзімді несие - тиімді жобаларды 1-3 жыл мерзімге дейін
несиелеу.
3) Ұзақ мерзімді несие – стратегиялық бағыттағы обьектілерді
қаржыландыруды инвестициялауды ұсынады. Несие мерзімі 3 жылдан жоғары.
Қазіргі таңда ипотекалық несиені ұсынуда маңызды өзгерістер болды. Банк
ипотекалық және басқа да несиелердің келесі түрлерін ұсынады:
- Пәтер дуплеті қызметі – Жылжымайтын мүлкі бар, жаңа үй сатып алу,
қазіргі үйін болашақта сату арқылы өз тұрғын үй жағдайларын жақсартқысы
келетін адамдарға есептелген.
- Быстротека - Уақыт тығыз болғандағы ипотекалық несиелендіру
бағдарламасы. Жылдам, Табысты растайтын құжаттарсыз, Төмен пайыздық
мөлшерлеме.
- Тұтынушылық несиелендіру бағдарламасы - Зәру мұқтаждықтарды
несиелендіруге және де жылжымайтын мүлікті кепілге салу бойынша жедел
несиелендіру арқылы жүргізіледі.
- Бизнес –Леди - Тек қана әйелдерге арналған несиелендірудің жаңа түрі,
жаңа бизнес ашуға немесе істеп тұрған бизнес үшін.
- Және тағы басқалары. Олардың ішіне Экспресс-Альтернатива, Экспесс-Бюджет
кіреді.
- “Неотложные нужды” пакеті - Қазақстан Республикасының заңды тұлғаларына,
резиденттеріне арналған, пәтер сатып алу және оның жөндеу жұмыстарына
берілетін несие
- “Твоя цель” пакеті- жеке тұлғаларға кез-келген мақсаты үшін
берілетін несие
- Көлік – құрлдарына берілетін несиелер олар Авто Леди.
- Кредит выгодный, Встречный ход, Бизнес комфорт, CRELO плюс - бұл
несиелер бойынша пайыздар тек несиенің нақты пайдаланған сомасына және
нақты пайдаланған мерзіміне есептеледі.
Жобаларды несиелеуде олардың мақсаттылығын, тәуекелдік деңгейін
талдау банктің несие бөлімшелерінің арнайы мамандары жүргізеді- филиалдың
несие бөлімшелері, корпаративті қаржыландыру басқармасы, жобалық
қаржыландыру бөлімі, аймақтық қаржыландыру басқармасы, бөлшек сату
бизнесінің департаменті, және тағы басқа.
Банк жүйесінде несиелеу тек қана билік етуші органның шешімі
негізінде жүргізіледі. Банк органдарының иерархиясы және несиелеуге қатысты
шешім қабылдау сұрақтары бойынша сызба.

Сурет 1- Несиелеу сұрақтары бойынша банктің ұйымдастырушылық
құрылымы.
Несие комитетінің мүшелері бес адамнан кем болмауы керек.
Комитет мәжілісі тек қана қатысушылар саны толық болған кезде жүргізіледі.
Қалыптасқан нақты несие саясаты негізінде банктің несиелік
қызметіне байланысты барлық сұрақтары бойынша Несие Комитеті шешім
қабылдауға құқылы.
Банктің несие Комитеті қалыптастырылған лимиттер шегінде банк
филиалдары несиелеуді жүргізеді.
Несиелеу мәселесінің мерзімі бойынша шешімдер және бір қарызгерге
келетін тәуекел өлшемі бойынша банктің несие саясаты келесі өкілеттіктерді
қалыптастырады.

20 - Кесте - Несиелеу кезіндегі банк органдарының өкілеті.

Банк органының атауы Қарызгерге келетін Несиелеудің максималды
максималды тәуекелділік мерзімі
Банк директорларының ҚР заңдылықтарымен ҚР Шектелмейді
кеңесі Ұлттық Банк
нормативтерімен шектеледі
Банктің несие комитеті ҚР заңдылықтарымен ҚР 15 жыл, Басқарма
Ұлттық Банк комитетінің келісімі
нормативтерімен шектеледібойынша 15 жылдан жоғары
Филиалдарының несие Банктердің несие комитетіБанктердің несие комитеті
комитеті бекіткен лимитпен бекіткен лимитпен
шектеледі шектеледі

Банк филиалдарындағы несиелеу мәселелерін шешетін өкілетті орган-
филиалдың несие комитеті. Комитет әрқашанда қызмет етуші филиалдың
коллегиалды органы болып табылады. Комитет директорлар кеңесі бекіткен банк
филиалының несие комитеті туралы қаулы негізінде қызмет етеді.
Директор банк филиалының Несие Комитетінің құрамына кіре алады,
бірақ несие комитетінің төрағасы бола алмайды.
Банк тәжірибесінде тәуекел – белгілі бір жағдайда банк үшін
қауіпті үлкен шығындарға әкелетін жағдай. Тәуекелдер ішкі(банкті
функциялау), сыртқы (банк қызметіне қатыссыз) себептерден туындауы мүмкін.
Банк өзінің несиелік қызметінде несиелік тәуекелдерді қарызгерлер
бойынша, валюта түрі, несиені жабу мерзімі бойынша, сала бойынша және
аймағы бойынша диверсификациялайды. Несиелеуде белгілі бір лимиттерді қою –
тәуекелдерді төмендету негізінде қолданатын несие портфелінің қалыптасуын
қадағалау. Несиелеудің лимиттері мағынасына белгілі бір нормативті актілер
арқылы параметрлер мөлшері мен несиелеудің шарттарына қажетті шектеулерді
қою.
Келесі лимиттерді қоя отырып, банк ссудалық портфелдің шектен тыс
шоғырлануынан қорғайды:
- 1 қарызгерге максималды тәуекел
- 1 салаға максималды тәуекел
- 1 аймаққа максималды тәуекел
Бұндай шектеулер Қазақстан Республикасының заңдылығы және банктің
несиелік тәуекелді басқару саясаты негізінде анықталады.
Несиелеу кезінде лимиттерді анықтағанда банк өз клиенттерін
келесі топтарға бөледі.
- ерекше қатынастағы клиенттер (инсайдерлер);
- резидент-қарызгерлер;
- резидент емес – қарызгерлер, Қазақстан Республикасының резиденттері
болып келетін шетел азаматтары;
- банк қызметкерлері;
Банк ерекше қатынастағы клиенттерді несиелеу кезінде 1 қарызгерге
тәуекел соммасы банктің өзіндік капиталының 10 % аспауы керек.
Қалған категорияларға лимит 25 % құрайды.
Банк несиелеуді мына валюталарда жұргізеді:
- теңге
- доллар
- евро
Осы және өзгеде валютада несиелеуді Несие Комитеті валюта бағамы және
валюта нарығындағы ағымдағы және болжамдық жағдайға байланысты
жүргізеді.
Несиелеу процесі келесі этаптардан тұрады:
- Клиентке жалпылама ақпарат беру;
- Несиелеуге өтініш пен қоса өзгеде құжаттарды беру;
- Қарызгердің мақсаттылығы мен мүмкіндіктерін бағалау, қарызгерді
несиелеу;
- Несиелеу жобасын бекіту;
- Карточкалық шотқа несиелік лимитті ұсынуға қажетті құжаттарды әзірлеу;
- Қарыз бойынша ағымдағы төлемдерді жабу;
- Несиелік досье енгізу және ұсынылған несие өнімінің мониторингін
жүргізу;
- Несиелеу шартына өзгертулер мен толықтырулар енгізу
- Несиелеуді тоқтату, роблемалық несие өнімдерімен жұмыс жүргізу;
Банк мамандары несие тәуекелін бағалау кезінде клиенттің өзіне алған
міндеттерін толық және уақытында орындауы есепке алынады.
Қарызгердің мүмкіндіктерін бағалау кезінде оның өз қаражаттарын басқару
мүмкіндігі талданады, сонымен қатар қарызгердің өзінің жүргізген барлық
операциялары бойынша ақша алу мүмкіндігі де зерттеледі.
Қарыз алушыны бағалау кезінде оның қаржылық жағдайын бағалау
ерекше орын алады. Қаржылық жағдайды талдаудың негізгі мақсаты,
қарызгердің қаржылық тұрақтылығын төлем қабілеттілігін, активтің өтімділік
деңгейін нақты білу болып табылады.

Несиені ұсынудың негізгі шарты – несие пакетін қалыптастыру. Несие
пакеті ол банктің несие комитетіне және филиалына ұсынылатын несие өнімін
қарастыруға мүмкіндік беретін ақпарат жиынтығы .
Несие пакетін несие менеджерлері дайындайды ол келесі пунктілерден
тұрады:
1. Жоба және компания туралы қысқа ақпарат, компания қызметіне талдау,
жобаны талдау, тәуекелдерді талдау, жобаның жағымды жақтарын анықтау;
2. Заң қызметінің қорытындысы;
3. Кепілдік қызметтің қорытындысы және өзгеде қорытындылар.
Несие қызметі бойынша сый ақы ставкасы көлемін анықтауда
келесідей шарттар есепке алынады:
- қазақстан Республикасының инфляция денгейі;
- валюта бағамының өзгеру денгейі және болжамы;
- тартылған ресурстардың банк үшін құны;
- несиелеу мерзімі және мөлшері ;
- несиелеу мақсаты.
Тәуекелдіктерді төмендету факторларының бірі несиелеу кезіндегі
кепілдікті қамтамасыз ету.Келесідей қамтамасыз ету формалары есепке
алынады:
1. Активтер кепілі, тауарлар, көліктер, тауарлы материалдық құндылықтар,
мүліктік құндылықтар, ақша қаражаттары , жерге меншік құқығы, бағалы
қағаздар. . (ҚОСЫМША Ә23 - Ә24)
2. Үшінші тұлғалар кепілдігі.
Белгілі бір кепілдікті алу кезінде есепке алынады.
- кепілдікке берілген мүлікті объективті бағалау;
- кепілдік өтімділігі;
- моральдық тозу деңгейі.
Келісімдік базаның типтік формалары банктің заң департаментімен
және өзге де құрылымдық бөлімшелермен дайындалады. Қазақстан
Республикасының Ұлттық Банктің нормативті актілер негізінде дайындалады.
Типтік формаларды банктің Несие комитеті бекітеді.
Сәйкес бөлімшелердің мамандары несиелеу және өзге де келісім
шарттарды дайындайды.Келісім шарттардың мәтіні несие шарттарымен типтік
формалар мен сәйкес келуі тиіс.
Фронт- офистің несие бөлімшесінің басқармасы құрылған. Келісім
шарттың дұрыстығын тексереді.Егерде құрылған және дайындалған келісім
шарттар дұрыс болса, Фронт – офистің Несие бөлім басқармасы оған келісімін
береді.Келісім шарттар заң департаменттеріне ұсынылады. Заң департаменті 1
күн ішінде заңдық сарап жүргізеді.Егер заң департаменті ешқандай ескертулер
жасамаса, онда бұл келісім шарттарды банк филиалының директорына қол қою
үшін жібереді. Қарызгерді және ұсынылып отырған жобаны талдау келесі
органдар жүргізеді:
Несие менеджерлері- клиентке банк талаптарын түсіндіре отырып,
қажетті құжаттар тізімін талап етеді.
Заң департаменті- ұсынылып отырған құжаттардың дұрыстығы,
толықтығы және заңды күші бағаланады.
Кепілдікті қамтамасыз етудің басқармасы- кепілдік құралына
сараптама жүргізеді.
Қауіпсіздік департаменті- бнакке ұсынылған ақпараттардың
дұрыстығын тексереді.
Тәуекел департаменті- жоғарыда айтылған бөлімшелердің нәтижесін
жалпылап шығарылған қорытындылардың дұрыстығын тексеріп, жобаның әлсіз және
мықты жақтарын бағалайды.
Барлық қажетті процесті жүргізгеннен кейін, несиелеу
департаменті жобаны Несие комитетіне қарастыруға жібереді. Несие
комитетінің өкілеттілігінде бұл жобаға келісім беру немесе бермеу.
Овердрафт формасындағы қарыз – банктің қысқа мерзімді
несиелерінің бірі болып табылады. Овердрафт банктің ең сенімді клиенттеріне
олардың ағымдағы төлем балансын қолдап отыру мақсатында береді. Негізгі
ерекшеліктері қысқа мерзімділігі және кепілдіктің қажетсіздігі (20 күн
тізбелік күннен аспауы қажет)
Несие саясатын орындау кезінде банк келесідей несие тәуекелдерімен
кездеседі:
1. Валюталық тәуекел – банктің өз қызметін іске асыру барысында шетел
валютасының бағамының өзгеруімен байланысты тәуекел.
2. Несиелік тәуекел- факторингтік, лизингтік, форфейтингтік, ломбардтық
операцияларды жүргізу барысында клиенттің контрактіде көрсеткен алғашқы
шарттарды орындамау мен туындаған зияндар мен байланысты тәуекелдер.
3. Операциялық тәуекел – ішкі процестерді жүргізу барысында банктің
қызметкерлерінің қате жіберу салдарынан зиян шегу мен байланысты тәуекел.
4. Құқықтық тәуекел – Қазақстан Республикасының заңдылықтарының талаптарын
бұзу немесе банк тәжірибесінің ішкі құжаттармен сәйкес келмегендіктен зиян
шегу мен байланысты тәуекелдер.
5. Пайыздық тәуекел – банктің сый ақы ставкаларының жағымсыз өзгеруінен
зиян шегу мен байланысты тәуекел.
6. Банктік қызметтің тәуекелі – банктік операцияларды жүргізу барысында
туындайтын тәуекелдер.
7.Нарықтық тәуекел – Нарықтағы қаржылық жағдайдың жағымсыз қозғалысынан
туындауы мүмкін тәуекел.
Директорлар кеңесі және банк басқармасы ішкі бақылауды тиімді жүйе
мен қамтамасыз етіп, ішкі бақылау аясында банк қызметкерлерінің өз
міндеттерін орындауға жағдай жасауда.
Ішкі бақылау жүйесі келесі мақсаттарды орындау үшін құрылады:
- банк қызметінің операциондық, қаржылық тиімділігіне қол жеткізу
мақсатында банктің активтерді басқарудың өтімділігі мен тиімділігін
тексеру;
- қаржылық және басқармалық ақпараттың толықтығы, сенімділігі,
мерзімділігі.Осы мақсаттарға жету үшін есептілікті толық, сапалы құру;
- Қазақстан Республикасының заңдылықтарының талаптарын орындау.Банктің
Қазақстан Республикасының заңдылықтарының, өкілетті органның нормативті
құқықты актілерін, банктің ішкі саясатын анықтайтын құжаттардың
талаптарын орындалуын тексеру.
Ішкі ... жалғасы
Ұқсас жұмыстар
Қазақстанның банктік жүйесіндегі ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы
Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және даму үрдісі
Қазақстанда ипотекалық несиелеудің дамуы
Ипотекалық несиелеудIң теориялық негIздерI
Ипотекалық несиелеудің теориялық негізі
Ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні және рәсімдеу тәртібі
Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің дамуы
Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің талдауы
Ипотекалық және тұрғын үй несиесі нарығының қазіргі кездегі жағдайы
Қазіргі таңдағы дидактиканың оқыту және дамыту мәселелері
Пәндер

Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор №1 болып табылады.

Байланыс

Qazaqstan
Phone: 777 614 50 20
WhatsApp: 777 614 50 20
Email: info@stud.kz
Көмек / Помощь
Арайлым
Біз міндетті түрде жауап береміз!
Мы обязательно ответим!
Жіберу / Отправить

Рахмет!
Хабарлама жіберілді. / Сообщение отправлено.

Email: info@stud.kz

Phone: 777 614 50 20
Жабу / Закрыть

Көмек / Помощь