Ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні және рәсімдеу тәртібі
МАЗМҰНЫ
ABSTRACT
ВВЕДЕНИЕ
ТҮСІНІКТЕМЕ
1 КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕРДІҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ ЖҮЗЕГЕ АСЫРУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні және рәсімдеу тәртібі
1.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді ұйымдастырудың заңдық және құқықтық негіздері
1.3 Ипотекалық несиелендіру процесінің шетел тәжірбиесі.
2. АҚ «ТЕМІР БАНКІНІҢ» 2005.2007 ЖЫЛДАР АРАЛЫҒЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ОПЕРАЦИЯЛАРЫН ТАЛДАУ
2.1. «Темір банк» Акционерлік қоғамның 2005.2007 жылдар аралығындағы технико.экономикалық қызметінің сипаттамасы.
2.2. Қазақстан Республикасындағы Ипотекалық Ұйымдардың ипотекалық несиені рәсімдеу тәртібін талдау.
2.3 Қазақстан Республикасы екінші деңгейлі банктерінің ипотекалық несиелендіру ерекшеліктерін бағалау және салыстырмалы талдау жүргізу.
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДЕГІ МӘСЕЛЕЛЕР ЖӘНЕ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ
3.1 Қазақстанда ипотекалық несиенің дамуындағы мәселелер
3.2 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиені дамыту жолдары
3.3 Ипотекалық несиелендірудің оптималды үлгісі
ҚОРЫТЫНДЫ
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
ҚОСЫМШАЛАР
ABSTRACT
ВВЕДЕНИЕ
ТҮСІНІКТЕМЕ
1 КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕРДІҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ ЖҮЗЕГЕ АСЫРУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні және рәсімдеу тәртібі
1.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді ұйымдастырудың заңдық және құқықтық негіздері
1.3 Ипотекалық несиелендіру процесінің шетел тәжірбиесі.
2. АҚ «ТЕМІР БАНКІНІҢ» 2005.2007 ЖЫЛДАР АРАЛЫҒЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ОПЕРАЦИЯЛАРЫН ТАЛДАУ
2.1. «Темір банк» Акционерлік қоғамның 2005.2007 жылдар аралығындағы технико.экономикалық қызметінің сипаттамасы.
2.2. Қазақстан Республикасындағы Ипотекалық Ұйымдардың ипотекалық несиені рәсімдеу тәртібін талдау.
2.3 Қазақстан Республикасы екінші деңгейлі банктерінің ипотекалық несиелендіру ерекшеліктерін бағалау және салыстырмалы талдау жүргізу.
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДЕГІ МӘСЕЛЕЛЕР ЖӘНЕ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ
3.1 Қазақстанда ипотекалық несиенің дамуындағы мәселелер
3.2 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиені дамыту жолдары
3.3 Ипотекалық несиелендірудің оптималды үлгісі
ҚОРЫТЫНДЫ
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
ҚОСЫМШАЛАР
КІРІСПЕ
Экономика мен тұрғындарды несиелендіру– банктік қызметтің ерекше об-лысына және банктердің активтік операцияларына жатады.Осыған байланысты банктер несиелік институттарға жатады.
Себебі, коммерциялық банктер негізінен өзінің капиталы- мен (тартылған) қызмет жасайды, сондықтан банк қаражатын несиеге беру және инвестициялар масштабы көбіне банктің уақытша бос капитал мен жинақтарды тарту қабілетіне байланысты.
Соңғы кездері коммерциялық банктермен басқа несие мекемелерінің ара-сындағы бәсеке күшее түсуде. Бәсеке банктердің жаңа қызмет түрлерінің іздестіруге, клиенттерге ұсынатын қызмет түрлерін өсіруге және қызмет көр-сету сапасын жақсартуға ынталандырады. Сондықтан қызмет нарығындағы өз орнын нығайту үшін олар банктерге тән емес операцияларды батыл меңгеріп, қаржылық кәсіпкерлікте кең қолдануда. Сайып келгенде банктердің экономикадағы рөлі артуда.
Нарықтық қатынастардың дамуы бойынша экономикада, қоғамда банктер- дің рөлі күшеюде. Олардың жұмысында бірінші орынға әкімшілдік-әміршілдік әдістердің орнын экономикалық әдістер алмастырады. Сөйтіп, экономикаға банктік ықпал етудің құндық құрылымдарының мағынасы арта түседі.
Кез келген дамыған мемлекеттің қаржы жүйесінің негізгі элементі–ақша- несие саясатын жүргізуші Орталық банктің де мәні өте зор. Олай деуімнің себебі, банктер мемлекет пен кәсіпорындардың, акционерлік қоғамдар мен мектептер, институттардың және халықтың уақытша бас қаражатын шоғырландырып, оларды іс жүзіндегі капиталға айналдырады, төлем, есептеу, несие беру, сақтандыру, басқаларға экономикалық еркіндік пен бостандық, қандай да болмасын меншікке ие байланысты банктік қызмет қөрсетулер мен операциялардың қажеттілігі мен маңыздылығы артуда. Бұл тақырыпты таңдап алуымның себебі де осы.
Банк ісі қарыз капиталын жинақтаумен және оны бөлумен шұғылданатын кәсіпкерліктің ерекше түрі. Мемлекеттің несие жүйесінде Орталық банк пен коммерциялық банктердің алатын орны айрықша маңызды, себебі банктердің экономикадағы маңыздылығын олардың атқаратын қызметтері мен операциялары анықтайды.Ал қазіргі кезде, банктік қызметтері мен операциялар түрлері өте көп. Олар ақша айналымы мен несие қатынастарын ұйымдастырумен ғана шұғылданып қоймай, сондай - ақ банктер арқылы халық шаруашылығын қаржыландыру, сақтандыру операциялары,бағалы қағаздарды сатып алу-сату, ал кейбір жағдайларда делдалдық келісімдер мен мүлікті басқару операциялары жүргізіледі. Коммерциялық банктер несие ресурстарының негізгі бөлігін шоғырландырып, өз клиенттеріне несие беру, депозит қабылдау, шетел ва- лютасын сатып алу-сату мен оларды сақтау және де көптеген қаржылық қыз-меттер көрсетеді.
Еліміздің ішкі өміріндегі жағдай мен еңбек нарығындағы ахуал тұрғын үй қатынастарына тікелей әсер етіп отырады. Қазіргі кезде мемлекеттік тұрғын үй саясаты тұрғын үй мәселесін шешуде жұмыс істейтін халықтың орташа табысы және өзінің жинақ қаражаты бар негізгі бөлігін арналып ыңғайласуы тиіс. Ипотекалық несиелендіру жүйесін құру халықтың тұрғын үй жағдайын жақсартуға байланысты маңызды әлеуметтік мәселені шешуде күрт жеделдетіп қана қоймай, тұрғын үй құрылысын қарқынды жүргізу арқылы елдегі жалпы-микроэкономикалық ахуалға оңды ықпал етіп, экономикалық өрлеуге серпін берілуіне жәрдемдеседі. Бүгінгі таңда табысы орташа азаматтарды құны қол жетерліктей тұрғын үймен қамтамассыз етудің қалыпты жүйесін құру болып табылады.
Дипломдық жұмыстың мақсаты – Қазақстан Республикасындағы Коммерциялық банктердегі ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру және ипотекалық несиелеудің дамуын жан – жақты қарастыру болып табылады.ендіру жүйесінің жағдайын және даму болашағын жан-жақты қарастыру болып табылады. Осы мақсатқа жету үшін келесідей міндеттері көрсетілуі тиіс: - коммерциялық банктегі ипотекалық несиелеудің теориялық аспектісін қарастыру ; - ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні және түсінігін қарастыру; - шетел тәжірибесінде ипотекалық несие ипотекалық несие операцияларын жүргізуді ұйымдастыру үлгілерін қарастыру; - “Темір банк ” Акционерлік қоғамының 2005-2007 жылдар аралығындағы технико – кономикалық қызмет көрсеткіштерін талдау;
- Қазақстан Республикасындағы Ипотекалық Компаниялардың ипотекалық несие жүргізу тәртібін талдау;
- Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендірудегі мәселелер және даму перспективасын қарастыру. Қазіргі кезде республикамызда екі жүз мыңға жуық отбасын баспанамен қамтамасыз етуді қажет етіп отыр. Сондықтан да Қазақстан Республикасыда ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуына көп көңіл бөлу керек, өйткені бұл жүйе Қазақстанның нарықтық экономикасының дамуына әкеледі. Қазақстан ипотекалық несиелендіру түсінігін, түрлерін республикамыздағы даму жағдайын және болашақтағы даму қарқынын терең зерттеу керек. Сонымен қатар шетелдегі ипотекалық несиелендіру жағдайын қарастыру арқылы шетел тәжірибесін қарастыру қажет. Ең басты мәселе осы ипотекалық несиелендіруді Қазақстанда дамыту үшін қандай мәселелер туындап отырғанына назар аудару өте маңызды, сонымен бірге осы мәселелердің шешу жолдарын қарастырып тиісті шешімдер қабылдау ипотекалық несиелендіруді дамытуға қолайлы жағдай туғызады. Сондықтан да Қазақстан Республикасыда ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуына көп көңіл бөлу керек, өйткені бұл жүйе Қазақстанның нарықтық экономикасының дамуына әкеледі.
Экономика мен тұрғындарды несиелендіру– банктік қызметтің ерекше об-лысына және банктердің активтік операцияларына жатады.Осыған байланысты банктер несиелік институттарға жатады.
Себебі, коммерциялық банктер негізінен өзінің капиталы- мен (тартылған) қызмет жасайды, сондықтан банк қаражатын несиеге беру және инвестициялар масштабы көбіне банктің уақытша бос капитал мен жинақтарды тарту қабілетіне байланысты.
Соңғы кездері коммерциялық банктермен басқа несие мекемелерінің ара-сындағы бәсеке күшее түсуде. Бәсеке банктердің жаңа қызмет түрлерінің іздестіруге, клиенттерге ұсынатын қызмет түрлерін өсіруге және қызмет көр-сету сапасын жақсартуға ынталандырады. Сондықтан қызмет нарығындағы өз орнын нығайту үшін олар банктерге тән емес операцияларды батыл меңгеріп, қаржылық кәсіпкерлікте кең қолдануда. Сайып келгенде банктердің экономикадағы рөлі артуда.
Нарықтық қатынастардың дамуы бойынша экономикада, қоғамда банктер- дің рөлі күшеюде. Олардың жұмысында бірінші орынға әкімшілдік-әміршілдік әдістердің орнын экономикалық әдістер алмастырады. Сөйтіп, экономикаға банктік ықпал етудің құндық құрылымдарының мағынасы арта түседі.
Кез келген дамыған мемлекеттің қаржы жүйесінің негізгі элементі–ақша- несие саясатын жүргізуші Орталық банктің де мәні өте зор. Олай деуімнің себебі, банктер мемлекет пен кәсіпорындардың, акционерлік қоғамдар мен мектептер, институттардың және халықтың уақытша бас қаражатын шоғырландырып, оларды іс жүзіндегі капиталға айналдырады, төлем, есептеу, несие беру, сақтандыру, басқаларға экономикалық еркіндік пен бостандық, қандай да болмасын меншікке ие байланысты банктік қызмет қөрсетулер мен операциялардың қажеттілігі мен маңыздылығы артуда. Бұл тақырыпты таңдап алуымның себебі де осы.
Банк ісі қарыз капиталын жинақтаумен және оны бөлумен шұғылданатын кәсіпкерліктің ерекше түрі. Мемлекеттің несие жүйесінде Орталық банк пен коммерциялық банктердің алатын орны айрықша маңызды, себебі банктердің экономикадағы маңыздылығын олардың атқаратын қызметтері мен операциялары анықтайды.Ал қазіргі кезде, банктік қызметтері мен операциялар түрлері өте көп. Олар ақша айналымы мен несие қатынастарын ұйымдастырумен ғана шұғылданып қоймай, сондай - ақ банктер арқылы халық шаруашылығын қаржыландыру, сақтандыру операциялары,бағалы қағаздарды сатып алу-сату, ал кейбір жағдайларда делдалдық келісімдер мен мүлікті басқару операциялары жүргізіледі. Коммерциялық банктер несие ресурстарының негізгі бөлігін шоғырландырып, өз клиенттеріне несие беру, депозит қабылдау, шетел ва- лютасын сатып алу-сату мен оларды сақтау және де көптеген қаржылық қыз-меттер көрсетеді.
Еліміздің ішкі өміріндегі жағдай мен еңбек нарығындағы ахуал тұрғын үй қатынастарына тікелей әсер етіп отырады. Қазіргі кезде мемлекеттік тұрғын үй саясаты тұрғын үй мәселесін шешуде жұмыс істейтін халықтың орташа табысы және өзінің жинақ қаражаты бар негізгі бөлігін арналып ыңғайласуы тиіс. Ипотекалық несиелендіру жүйесін құру халықтың тұрғын үй жағдайын жақсартуға байланысты маңызды әлеуметтік мәселені шешуде күрт жеделдетіп қана қоймай, тұрғын үй құрылысын қарқынды жүргізу арқылы елдегі жалпы-микроэкономикалық ахуалға оңды ықпал етіп, экономикалық өрлеуге серпін берілуіне жәрдемдеседі. Бүгінгі таңда табысы орташа азаматтарды құны қол жетерліктей тұрғын үймен қамтамассыз етудің қалыпты жүйесін құру болып табылады.
Дипломдық жұмыстың мақсаты – Қазақстан Республикасындағы Коммерциялық банктердегі ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру және ипотекалық несиелеудің дамуын жан – жақты қарастыру болып табылады.ендіру жүйесінің жағдайын және даму болашағын жан-жақты қарастыру болып табылады. Осы мақсатқа жету үшін келесідей міндеттері көрсетілуі тиіс: - коммерциялық банктегі ипотекалық несиелеудің теориялық аспектісін қарастыру ; - ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні және түсінігін қарастыру; - шетел тәжірибесінде ипотекалық несие ипотекалық несие операцияларын жүргізуді ұйымдастыру үлгілерін қарастыру; - “Темір банк ” Акционерлік қоғамының 2005-2007 жылдар аралығындағы технико – кономикалық қызмет көрсеткіштерін талдау;
- Қазақстан Республикасындағы Ипотекалық Компаниялардың ипотекалық несие жүргізу тәртібін талдау;
- Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендірудегі мәселелер және даму перспективасын қарастыру. Қазіргі кезде республикамызда екі жүз мыңға жуық отбасын баспанамен қамтамасыз етуді қажет етіп отыр. Сондықтан да Қазақстан Республикасыда ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуына көп көңіл бөлу керек, өйткені бұл жүйе Қазақстанның нарықтық экономикасының дамуына әкеледі. Қазақстан ипотекалық несиелендіру түсінігін, түрлерін республикамыздағы даму жағдайын және болашақтағы даму қарқынын терең зерттеу керек. Сонымен қатар шетелдегі ипотекалық несиелендіру жағдайын қарастыру арқылы шетел тәжірибесін қарастыру қажет. Ең басты мәселе осы ипотекалық несиелендіруді Қазақстанда дамыту үшін қандай мәселелер туындап отырғанына назар аудару өте маңызды, сонымен бірге осы мәселелердің шешу жолдарын қарастырып тиісті шешімдер қабылдау ипотекалық несиелендіруді дамытуға қолайлы жағдай туғызады. Сондықтан да Қазақстан Республикасыда ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуына көп көңіл бөлу керек, өйткені бұл жүйе Қазақстанның нарықтық экономикасының дамуына әкеледі.
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
1. Агальцова С.К «Жилье в кредит» // Банки Казахстана №1.2002 стр.29
2. Закон Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества» Издательский дом «БИКО» Алматы 2006г
3. «О жилижных отношения» Закон РК – Алматы: Юрист,2005
4. Тұрғын үй қатынастары туралы Қазақстан Республикасының Заңы –Алматы: Юрист, 2005
5. Стивен С. М «Болгосрочная перспектива: рынок ипотечного кредитования в Казахстане» // Банки Казахстана №5,2005 стр 25
6. АбсаттароваР. К «ипотечного кредитование как способ обеспечение доступности жилья» // Банки Казахстана №5,2002 стр 31-35
7. Донцов С. С «современные перспективы развития жилищного кредитования в Казахстане» // Банки Казахстана №6, 2004стр 31
8. Бахмутова Елена «ипотечное кредитование и его регулирование в Республике Казахстан» // Мир Финансов №11, 2005
9. Алимжанов «Гарантирование ипотечных кредитов»№№
10. «Қазақстан - 2030» мемлекеттік дамудың ұлттық бағдарламасы
11. ҚР Президентінің Қазақстан халқына жолдауы
12. Г.В. Савицкая «Анализ хозяйственной деятельности предприятия»,
М.: Инфра-М,2003
13. Райцкий «Экономика предприятия», М.: Прогресс,1999
14. Г.Н.Чубаков «Стратегия ценообразования», М.: Инфра-М, 1999
15. Е.Стоянова «Финансовый менеджмент», М.: Перспектива,1994
16. Экономика/ под ред. А.С.Булатова, М.: 1993
17. В.И.Тарасов «Рынок и цены» // Финансы, учет, аудит, 1997
18. Маркетинг: теория и практика / под ред. Г.Я.Кожекина, Мн., 1993
1. Агальцова С.К «Жилье в кредит» // Банки Казахстана №1.2002 стр.29
2. Закон Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества» Издательский дом «БИКО» Алматы 2006г
3. «О жилижных отношения» Закон РК – Алматы: Юрист,2005
4. Тұрғын үй қатынастары туралы Қазақстан Республикасының Заңы –Алматы: Юрист, 2005
5. Стивен С. М «Болгосрочная перспектива: рынок ипотечного кредитования в Казахстане» // Банки Казахстана №5,2005 стр 25
6. АбсаттароваР. К «ипотечного кредитование как способ обеспечение доступности жилья» // Банки Казахстана №5,2002 стр 31-35
7. Донцов С. С «современные перспективы развития жилищного кредитования в Казахстане» // Банки Казахстана №6, 2004стр 31
8. Бахмутова Елена «ипотечное кредитование и его регулирование в Республике Казахстан» // Мир Финансов №11, 2005
9. Алимжанов «Гарантирование ипотечных кредитов»№№
10. «Қазақстан - 2030» мемлекеттік дамудың ұлттық бағдарламасы
11. ҚР Президентінің Қазақстан халқына жолдауы
12. Г.В. Савицкая «Анализ хозяйственной деятельности предприятия»,
М.: Инфра-М,2003
13. Райцкий «Экономика предприятия», М.: Прогресс,1999
14. Г.Н.Чубаков «Стратегия ценообразования», М.: Инфра-М, 1999
15. Е.Стоянова «Финансовый менеджмент», М.: Перспектива,1994
16. Экономика/ под ред. А.С.Булатова, М.: 1993
17. В.И.Тарасов «Рынок и цены» // Финансы, учет, аудит, 1997
18. Маркетинг: теория и практика / под ред. Г.Я.Кожекина, Мн., 1993
МАЗМҰНЫ
ABSTRACT
ВВЕДЕНИЕ
ТҮСІНІКТЕМЕ
1 КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕРДІҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ ЖҮЗЕГЕ АСЫРУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
0.1 Ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні және рәсімдеу тәртібі
0.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді ұйымдастырудың заңдық және құқықтық негіздері
0.3 Ипотекалық несиелендіру процесінің шетел тәжірбиесі.
1. АҚ ТЕМІР БАНКІНІҢ 2005-2007 ЖЫЛДАР АРАЛЫҒЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ОПЕРАЦИЯЛАРЫН ТАЛДАУ
2.1. Темір банк Акционерлік қоғамның 2005-2007 жылдар аралығындағы технико-экономикалық қызметінің сипаттамасы.
2.2. Қазақстан Республикасындағы Ипотекалық Ұйымдардың ипотекалық несиені рәсімдеу тәртібін талдау.
2.3 Қазақстан Республикасы екінші деңгейлі банктерінің ипотекалық несиелендіру ерекшеліктерін бағалау және салыстырмалы талдау жүргізу.
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДЕГІ МӘСЕЛЕЛЕР ЖӘНЕ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ
3.1 Қазақстанда ипотекалық несиенің дамуындағы мәселелер
3.2 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиені дамыту жолдары
3.3 Ипотекалық несиелендірудің оптималды үлгісі
ҚОРЫТЫНДЫ
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
ҚОСЫМШАЛАР
КІРІСПЕ
Экономика мен тұрғындарды несиелендіру - банктік қызметтің ерекше об-лысына және банктердің активтік операцияларына жатады.Осыған байланысты банктер несиелік институттарға жатады.
Себебі, коммерциялық банктер негізінен өзінің капиталы- мен (тартылған) қызмет жасайды, сондықтан банк қаражатын несиеге беру және инвестициялар масштабы көбіне банктің уақытша бос капитал мен жинақтарды тарту қабілетіне байланысты.
Соңғы кездері коммерциялық банктермен басқа несие мекемелерінің ара-сындағы бәсеке күшее түсуде. Бәсеке банктердің жаңа қызмет түрлерінің іздестіруге, клиенттерге ұсынатын қызмет түрлерін өсіруге және қызмет көр-сету сапасын жақсартуға ынталандырады. Сондықтан қызмет нарығындағы өз орнын нығайту үшін олар банктерге тән емес операцияларды батыл меңгеріп, қаржылық кәсіпкерлікте кең қолдануда. Сайып келгенде банктердің экономикадағы рөлі артуда.
Нарықтық қатынастардың дамуы бойынша экономикада, қоғамда банктер- дің рөлі күшеюде. Олардың жұмысында бірінші орынға әкімшілдік-әміршілдік әдістердің орнын экономикалық әдістер алмастырады. Сөйтіп, экономикаға банктік ықпал етудің құндық құрылымдарының мағынасы арта түседі.
Кез келген дамыған мемлекеттің қаржы жүйесінің негізгі элементі - ақша- несие саясатын жүргізуші Орталық банктің де мәні өте зор. Олай деуімнің себебі, банктер мемлекет пен кәсіпорындардың, акционерлік қоғамдар мен мектептер, институттардың және халықтың уақытша бас қаражатын шоғырландырып, оларды іс жүзіндегі капиталға айналдырады, төлем, есептеу, несие беру, сақтандыру, басқаларға экономикалық еркіндік пен бостандық, қандай да болмасын меншікке ие байланысты банктік қызмет қөрсетулер мен операциялардың қажеттілігі мен маңыздылығы артуда. Бұл тақырыпты таңдап алуымның себебі де осы.
Банк ісі қарыз капиталын жинақтаумен және оны бөлумен шұғылданатын кәсіпкерліктің ерекше түрі. Мемлекеттің несие жүйесінде Орталық банк пен коммерциялық банктердің алатын орны айрықша маңызды, себебі банктердің экономикадағы маңыздылығын олардың атқаратын қызметтері мен операциялары анықтайды.Ал қазіргі кезде, банктік қызметтері мен операциялар түрлері өте көп. Олар ақша айналымы мен несие қатынастарын ұйымдастырумен ғана шұғылданып қоймай, сондай - ақ банктер арқылы халық шаруашылығын қаржыландыру, сақтандыру операциялары,бағалы қағаздарды сатып алу-сату, ал кейбір жағдайларда делдалдық келісімдер мен мүлікті басқару операциялары жүргізіледі. Коммерциялық банктер несие ресурстарының негізгі бөлігін шоғырландырып, өз клиенттеріне несие беру, депозит қабылдау, шетел ва- лютасын сатып алу-сату мен оларды сақтау және де көптеген қаржылық қыз-меттер көрсетеді.
Еліміздің ішкі өміріндегі жағдай мен еңбек нарығындағы ахуал тұрғын үй қатынастарына тікелей әсер етіп отырады. Қазіргі кезде мемлекеттік тұрғын үй саясаты тұрғын үй мәселесін шешуде жұмыс істейтін халықтың орташа табысы және өзінің жинақ қаражаты бар негізгі бөлігін арналып ыңғайласуы тиіс. Ипотекалық несиелендіру жүйесін құру халықтың тұрғын үй жағдайын жақсартуға байланысты маңызды әлеуметтік мәселені шешуде күрт жеделдетіп қана қоймай, тұрғын үй құрылысын қарқынды жүргізу арқылы елдегі жалпы-микроэкономикалық ахуалға оңды ықпал етіп, экономикалық өрлеуге серпін берілуіне жәрдемдеседі. Бүгінгі таңда табысы орташа азаматтарды құны қол жетерліктей тұрғын үймен қамтамассыз етудің қалыпты жүйесін құру болып табылады.
Дипломдық жұмыстың мақсаты - Қазақстан Республикасындағы Коммерциялық банктердегі ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру және ипотекалық несиелеудің дамуын жан - жақты қарастыру болып табылады.ендіру жүйесінің жағдайын және даму болашағын жан-жақты қарастыру болып табылады. Осы мақсатқа жету үшін келесідей міндеттері көрсетілуі тиіс: - коммерциялық банктегі ипотекалық несиелеудің теориялық аспектісін қарастыру ; - ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні және түсінігін қарастыру; - шетел тәжірибесінде ипотекалық несие ипотекалық несие операцияларын жүргізуді ұйымдастыру үлгілерін қарастыру; - "Темір банк " Акционерлік қоғамының 2005-2007 жылдар аралығындағы технико - кономикалық қызмет көрсеткіштерін талдау;
- Қазақстан Республикасындағы Ипотекалық Компаниялардың ипотекалық несие жүргізу тәртібін талдау;
- Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендірудегі мәселелер және даму перспективасын қарастыру. Қазіргі кезде республикамызда екі жүз мыңға жуық отбасын баспанамен қамтамасыз етуді қажет етіп отыр. Сондықтан да Қазақстан Республикасыда ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуына көп көңіл бөлу керек, өйткені бұл жүйе Қазақстанның нарықтық экономикасының дамуына әкеледі. Қазақстан ипотекалық несиелендіру түсінігін, түрлерін республикамыздағы даму жағдайын және болашақтағы даму қарқынын терең зерттеу керек. Сонымен қатар шетелдегі ипотекалық несиелендіру жағдайын қарастыру арқылы шетел тәжірибесін қарастыру қажет. Ең басты мәселе осы ипотекалық несиелендіруді Қазақстанда дамыту үшін қандай мәселелер туындап отырғанына назар аудару өте маңызды, сонымен бірге осы мәселелердің шешу жолдарын қарастырып тиісті шешімдер қабылдау ипотекалық несиелендіруді дамытуға қолайлы жағдай туғызады. Сондықтан да Қазақстан Республикасыда ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуына көп көңіл бөлу керек, өйткені бұл жүйе Қазақстанның нарықтық экономикасының дамуына әкеледі.
1 КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕРДІҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ ЖҮЗЕГЕ АСЫРУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
3.1 Ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні және түсінігі
Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлікпен сауда-саттық бойынша ресми мекемеден; ипотекалық несиелеуді жүзеге асыратын банктер және басқадай несиелік институттардан; клиенттердің несиелік қабілеттері туралы ақпараттармен жабдықтаушы несиелік агенттерден; сондай-ақ кепілдікке салынған мүлікті ссуда бойынша төлемеген жағдайда алуға маманданған компаниялардан құрылатын біртұтас ипотекалық несиелеу жүйесі қалыптасқан.Азаматтардың шығындары баптарының едәуір бөлігін жылжымайтын мүлік жөніндегі орталықтардың ипотекалық несиелерді сатып алумен байланысты мәліметтер мен мәмілелер үшін алымдарды құрайды, Банктер Компанияның кредиттерін одан әрі сату шартымен несие беретін болғандықтан ақыр соңында барлық шығындар қарау алушының мойнына мінеді. Жылжымайтын мүлік орталықтары белгілеген бағалар едәуір қымбат фактор болса, оны орталықтардың бірнеше рет белгілеуі несие алушылардың қосымша қаржы шығындарын көбейтіп жібереді. Жоғарыда аталған табыстар республикалық бюджетте жоспарланбаған және сол себепті тарифтерді арзандату бюджеттің атқарылуына әсер етпейді. Керісінше, тарифтердің арзандауы әсерінен несиелеу жөніндегі мәмілелер санының ұлғаюы сатып алу-сату мәмілелерін, кепілдік шарттары мен ипотекалық несиелерді сатып алу жөніндегі мәмілелерді тіркеу есебінен алынатын түсімдердің артуына алып келетінін ескеру керек.
Ипотеканы экономикалық жүйенің элементі ретінде қарастырсақ оны үш негізгі белгісі келесідей:
- өндірісті дамытуда керекті қаржылық ресурстарын тарту құралы ретінде маңызды роль атқарады
- мүлік объектісін иелік етуді тарату ипотека қамтамасыз етеді
- ипотека арқылы бағалы қағаздар базасында жалған капиталды құру
Ипотекалық несиелендірудің орындалу қызметтері мынадай:
- материалдық өндіріс сферасында инвестицияны тарту механизімін қаржыландыру функциясы
- қарыз қаражаттардың қайтарылуын қамтамасыз ету қызметі;
- жылжымайтын мүлікті қайта үлестіру және айналымды ынталандыру функциясы
- өндірістік ипотекалық бағалы қағаздарды кепілдік ретінде жалған капиталды көп бағытты құру функциясы
Ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні келесідей:
- кепілдік механизм ретінде жылжымайтын мүлік түрінде шаруашылық айналымға капитал тарту, бағалы қағазды кепіл ретінде қайталама нарық-экономиканың өрбіп өсу факторы;
- антиинфляциялық фактор ретінде ең негізгі бөлігі ретінде жылжымайтын нарықпен ақша қаражатты байланыстырады. Мысалға, АҚШ-та американдықтың орта еңбек ақының 25 пайызын ай сайын жылжымайтын мүлікке төлем төлейді;
- халықтың ақша қаражаттары, ауыл шаруашылығын дамыту, қаланы, жергілікті құрылыс комплексін жұмышыны орналастыра отырып дамыту;
- несиені кепілге беру технологиясын банктер қолданып, несиенің қайтуын кепілдеменің қамтамасыз ету жүйесін дамыту.
Әлемдік тәжірибеде кеңінен қолданылатын бірақ біздің тәжірибемізде бірқатар тежеуші факторлардың болуына байланысты дамуы кешігіп жатқан несиені қамтамасыз етудің дәстүрлі емес формасы ипотека болып табылады.
Ең алғаш рет "Ипотека" түсінігі 6 ғасырда әлемдік қаржылық экономикалық жүйесінде Грецияда дамыған.
Ипотека термині грек тілінен аударғанда "кепіл" деген мағына береді.
Ипотека - бұл жылжымайтын мүліктің (жер, үй және өндіріс ғимараты) кепілін білдіреді. Ипотека жылжымайтын мүлікті сатып алуға қарыз беру жөніндегі шарт, бұл кезде осы қозғалмайтын мүлік қарызды қамтамасыз ету үшін пайдаланылады.
Ипотекалық несие - бұл ұзақ мерзімді несие, жылжымайтын мүлікті банк кепілге ала отырып берілетін несие түрі, бірақ мүлік қарызгердің қолданылуында жүреді.
Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлікпен сауда-саттық бойынша ресми мекемеден; ипотекалық несиелеуді жүзеге асыратын банктер және басқадай несиелік институттардан; клиенттердің несиелік қабілеттері туралы ақпараттармен жабдықтаушы несиелік агенттерден; сондай-ақ кепілдікке салынған мүлікті ссуда бойынша төлемеген жағдайда алуға маманданған компаниялардан құрылатын біртұтас ипотекалық несиелеу жүйесі қалыптасқан.
Ипотеканы экономикалық жүйенің элементі ретінде қарастырсақ оны үш негізгі белгісі келесідей:
- өндірісті дамытуда керекті қаржылық ресурстарын тарту құралы ретінде маңызды роль атқарады
- мүлік объектісін иелік етуді тарату ипотека қамтамасыз етеді
- ипотека арқылы бағалы қағаздар базасында жалған капиталды құру
Ипотекалық несиелендірудің орындалу қызметтері мынадай:
- материалдық өндіріс сферасында инвестицияны тарту механизімін қаржыландыру функциясы
- займдық қаражаттардың қайтарылуын қамтамасыз ету функциясы
- жылжымайтын мүлікті қайта үлестіру және айналымды ынталандыру функциясы
- өндірістік ипотекалық бағалы қағаздарды кепілдік ретінде жалған капиталды көп бағытты құру функциясы
Ипотекалық несиелеудің өзіндік ерекшеліктері болады:
- кепілмен міндетті түрде қамтамасыз ету. Ипотекалық несие бұл қатаң түрде анықталған кепіл беретін ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын мүлік сатылады және одан түскен түсім кредитордың қарызын жабуға бағытталады. Бірақта, кейбір жылжымайтын мүліктердің өтімсіздігіне байланысты кепілді сатуға қиынға түседі.
- несие ұзақ мерзімділігі 3 жылдан 20-25 жылға дейін. Ол неғұрлым ұзақ мерзімді болса, соғұрлым несиенің пайызы төмендейді.
- ипотекалық несиелеудің басым бөлігі мақсаттылығы. Олар тұрғын үйлерді, сол сияқты, өндірісті ғимаратарлы сатып алу, салу немесе қайта құру және жер бөлімшелерін игеруді қаржыландыру үшін пайдаланылады.
- банктік операциялардың ішінде ипотекалық несие тәуекелдің төмендігі.
Ипотекалық несиелеудің негізгі талаптары келесідей:
- несие сомасы тұрғын үйдің нарықтық бағасынан 60-70 пайыз;
- айлық төлем несие алушының табысынан 30 пайыздан аспауы тиіс;
- Қазақстан Республикасы Ұлттық банктің классификациясына стандартты болуы тиіс;
- кепілді міндетті сақтандыру, сондай-ақ өмірін және еңбек қабілетін сақтандыруы тиіс;
- несиені қайтаруын мүмкін болатын бағалау барысы кредитор несие алушының табысын есептеу тиіс.
Қарызгердің және кредитордың тәуекелді төмендету талап ету бағыты. Жеке инвестордың қаржыларын тарту, сондай-ақ эмиссиялық ипотекалық бағалы қағаздарды немесе облигацияларды қайталама нарықта ипотека несиелік барысын, талаптарын және стандарттарын қатан түрде ұстау.
Ипотекалық несиелеу елдің экономикалық және әлеуметтік қолдайтын маңызды фактор болып табылады. Әсіресе, оның рөлі елдің экономикалық дағарыстан шығуында маңызды болып келеді. Ипотекалық дағдарысты жоюға екі жолмен ықпал етеді. Біріншіден, ипотекалық несиелеудің позитивті дамуы экономиканың нақты секторында тереңдей байқалып, ондағы өнеркәсіптің бірқатар салаларында өндірістің құлдырауын тоқтауға мүмкіндік береді.
Екіншіден, ипотекалық несиелеудің дамуы экономикалық дағдарыстан туындайтын әлеуметтік тұрақсыздыққа жағымды ықпал етеді.
Бір жағынан, ипотекалық несиелеудің дамуын жұмыссыздық зардаптарына тосқауыл бола отырып құрылыс өндірісінде қосымша жергілікті еңбек ресрстарын тартады. Сондай-ақ жылжымайтын мүлікті ала отырып несиелеу еңбек ресурстарының қажеттігін туындатады. Ипотекалық несиелеу дамыған елдерде тұрғылықты жерді еркін таңдаудың да болуы мүмкін емес. Осындай жағдайда, ипотеканың жұмыспен қамту мәселесін шешуге ықпал етеді.
Екінші жағынан, әлеуметтік тұрақтылыққа қол жеткізудің ең маңызды алғы шарты халықтың тұрғын үйге деген қажеттілігін қанағаттандыру болып табылады.
Мұның бәрі қазіргі Қазақстанның экономикасының тұрақтануы және өсуіне тұрақты ынталандырушы ретінде ипотекалық несиелеудің дамуын талап етеді.
Ипотепкалық несиелеудің дамуының әлеуметтік және экономикалық рөлінен басқа елеміздің банк жүйесінің тұрақтылығын және тімділігін арттыруыда және қызмет етуі үшін де тікелей үлкен мәні бар.
Ипотекалық несиелендіру құрылымына екі бағыт кіреді:
- шауашылық субъектілерге және тұрғылықты халықты ипотекалық несиелендіру;
- несие операцияларын жүргізу үшін қосымша қаражат көзін тарту мақсатында қайталама нарықта ипотекалық несиелерді (ипотекалық міндеттемелерді) сату.
Бірінші бағытпен көбінесе ипотекалық банктер немесе коммерциялық банктер айналысады.
Екінші бағытпен қаржылық компаниялар, ипотекалық банктердің активтерін сатып алу арқылы бағалы қағаздар шығарушы (облигация) қорлар айналысады.
Ипотекалық несиелеу экономикалық жұйе ретінде ипотекалық несиелендіру жүргізетін несиелік институттардың қаржыландыру көздеріне байланысты да жіктеледі.
Қазіргі таңда Қазақстанда ипотекалық несиелендіру қаржыландыруға байланысты тұрғылықты жинақтау жүйесі және ұзақ мерзімді несиелеу жатады.
Банк әр-түрлі ипотекалық ссудаларды пайдалана отырып, өзінің тәукелін төменедетеді. Жылжымайтын мүлікпен жасалатын операцияларымен салыстырғанда біршама тәуекелі төмен болып келеді.
Ипотекалық несиелеу сөзсіз банктік қызметін перспективалық бағытына жатады. Ипотекалық банк бір шамама тұрақты және рентебельді экономикалық институт болып табылады. Сондықтан да ондай тұрақты банктердің банктік жүйеде көп болуы олардың экономикалық жүйедегі қызметін тұрақтандырып тиімділігін арттыра түседі.
Сондықтан да Қазақстан Республикасыда ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуына көп көңіл бөлу керек, өйткені бұл жүйе Қазақстанның нарықтық экономикасының дамуына әкеледі.
Ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні келесідей:
- кепілдік механизм ретінде жылжымайтын мүлік түрінде шаруашылық айналымға капитал тарту, бағалы қағазды кепіл ретінде қайталама нарық-экономиканың өрбіп өсу факторы;
- антиинфляциялық фактор ретінде ең негізгі бөлігі ретінде жылжымайтын нарықпен ақша қаражатты байланыстырады. Мысалға, АҚШ-та американдықтың орта еңбек ақының 25 пайызын ай сайын жылжымайтын мүлікке төлем төлейді;
- халықтың ақша қаражаттары, ауыл шаруашылығын дамыту, қаланы, жергілікті құрылыс комплексін жұмышыны орналастыра отырып дамыту;
- несиені кепілге беру технологиясын банктер қолданып, несиенің қайтуын кепілдеменің қамтамасыз ету жүйесін дамыту.
Ипотекалық несиелендіру әртүрлі белгілері бойынша сыныпталады.
Жылжымайтын мүлік объектісіне қарай:
- өндіріс, ғимарат және жылжымайтың мүліктер;
- жер учаскелері;
- тұрғын үй, жеке пәтерлер;
- аяқталмаған құрылыс.
Несие беру мақсаттылығы.
Несие беруші түріне қарай:
- банктік
- банктік емес ұйымдар
Несиелеу субъектісі ретінде:
- құрылышыларға;
- болашақ тұрғындарға;
- банк қызметкерлеріне;
- фирма қызметкерлері;
- және тағы басқа несие алушылар.
Қайта қаржыландыру тәсілдері.
Ипотекалық несиелеуді әртүрлі ипотекалық институтар айналысады. Берілген несиелердің қайта қаржыландыру қызметінің ерекшеліктерін қорытындылау тәсілі.
Несие уақыттылығы.
Қарыз амортизация әдісімен:
- тұрақты ипотекалық несие;
- өзгермелі несие төлемдері.
Пайыз ставка түріне қарай.
- тіркелген несиелік пайыз мөлшері
- өзгермелі несие төлемдері
Ұзақ мерзімді несие төлеу мүмкіндігі.
- ұзақ мерзімді төлеу құқымен;
- құқысыз ұзақ мерзімді төлем;
- айып пұл төлу құқымен.
Қамтамасыз ету дәрежесіне қарай.
Несие сомасы жылжымайтын мүліктін алғашқы жарнасы 50-100 пайыз болуы тиіс.
1.2 .Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді ұйымдастырудың заңдық және құқықтық негіздері
Қазіргі кездегі еліміздің банктік жүйесінің ерекшелігі - ол банктік іске жаңа технологияларды енгізе бастаумен рыноктық үлгіге негізделген банктердің пайда болуымен, банктік қызметті реттеуге бағытталған заңнамалар жүйесінің ілгері қарай дамуымен сипатталады. Сол себептен де банктік жүйе - нарықтық эканомиканың ең маңызды және біртұтасқұрылымдарының бірі болып табылады. Ал банктік жүйенің тиімді түрде және тұрақты сипатта қызмет атқаруы тікелей оны реттеуге бағытталған заңдардың қоғам талаптарына және халықаралық стандарттарға сәйкес болып, тәжірибиде тиімді және дұрыс жүзеге асуымен байланысты десек қателеспейміз. Сол себептеп де банктік қызметті дамытуға және банк ісіне қатысты көптеген мемлекетаралық немесе халықаралық келісімдер жасалып жатады, олардың қатарына: 19 қыркүйек 1996 жылғы Қазақстан Республикасы Үкіметі мен Ислам Даму Банкісі арасындағы Даму Банкінің өкілдігін Алматыда құру жөніндегі келісімде, 8 шілде 1994 жылғы Қазақстан Республикасы, Қырғыстан Республикасы және Өзбекстан Республикасы арасындағы Ортаазиялык даму банкін құру жөніндегі келісімді және басқаларын жатқызамыз. Бұл келісімдердің маңыздылығы өте жоғары болып келеді, себебі банктік қызмет тек қана бір мемлекеттің территориясында ғана жүзеге асырылмайды, бұл қызмет кезкелген маемлекет үшін маңызды барлықсалалармен тығыз байланыста жатыр. Алайда осы аталған зан актілерінің көпшілігі \жалпылық сипатқа ие екендігін атау қажет, сондықтан да олар толығымен банктік қызмет аясын, банктік құқықтық қатынастарды реттей алмайды. Заңдарда өз реттеуін толығымен таппаған банктік құқықтық қатынастар арнайы актіллллермен реттеуді талап етеді. Ондай актілердің қатарына Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі шығарған нормативтік актілерін және жаңадан құрылған Қазақстан Республикасының қаржы нарығын және қаржы ұйымдарын реттеу мен қадағалау жөніндегі Агенттіктің шығарған нормативтік актілерін жатқызамыз.
2005 жылы ипотекалық несиелендіруді жүзеге асыруды жеңілдеу мақсатында ипотекалық несиелендіру туралы Жарлық қабылданды. Бұл Жарлық ипотекалық несиелендіруді жүзеге асыру прцсесінде туындайтын жағдайларды жан - жақты қарастырады және бұнда келесідей терминдер қарастырылады:
Сенім білдірілген тұлға - соттан тыс тәртіппен ипотеканы өткізуді жүргізетін тұлға.
Кепіл беруші - жылжымайтын мүлікті немесе ондағы үлесі ипотеканың мәні болып табылатын тұлға.
Кепіл ұстаушы міндеттемеге байланысты мүдделері ипотекамен қамтамасыз етілген тұлға.
Жылжымайтын мүлік ипотекасы - кепілге берілген жылжымайтын мүлік немесе ондағы кепіл берудің немесе үшінші тұлғаның иелігі мен пайдалануда қалатын кепіл түрі;
Ипотекалық шарт - негізгі міндеттемені айқындау туралы тараптардың келісімі
Жылжымайтын мүлік - жер учаскесі, сондай - ақ үйлер, ғимараттар және жермен бірлік байланыстағы өзге де мүліктер, яғни ауыстырылуы олардың мақсатына шектен тыс зиян келтіпрусіз мүмкін болмайтвн объектілер.
Негізгі міндеттеме - ипотекамен толық немесе ішінара қамтамасыз етілген борыштық немесе өзге де міндеттеме
- Ипотеканы өткізу - ипотеканың мәні болып табылатын мүлікті өткізуду
Осы Жарлықтын қолдану аясы
Осы Жарлықпен міндеттемелерді қамтамасыз ету жолы ретінде мүлік ипотекасын қолдану кезінде туындайтын қатынастар реттейді. Егер осы Жарлықпен өзге ережелер белгіленбесе, Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінде көрініс тапқан кепіл туралы жалпы ережелер мүлік ипотекасына қолданады. Осы Жарлықпен басқа да Заң актілері арасында мүлік ипотекасын реттеу бөлімінде қайшылықтар туындаған жағдайда осы Жарлықтын нормалары қолданылады.
Шартқа байланысты туындайтын ипотека туралы. Осы Жарлықтын ережелері тиісінше Заң актісінің негізінде туындайтын ипотекаға қолданады. Жер учаскесінің ипотекасы мен оларға құқықтардың ережелері жер туралы заңдарда көзделуі мүмкін.
Негізгі міндеттемені ипотекамен қамтамасыз етудің шектері.
Ипотека несие шарты немесе өзге де міндеттеме байланысты кепіл ұстауға қарыздың негізгі сомасының толық негмесе ипотека тарттарында көзделген бөлігінде төмендеуін қамтамасыз етеді.
Егер шартқа өзгеше көзделмесе, несие шартын қамтамасыз етуге белгіленген ипотека, сол сияқты несиелерге несиенің пайдаланылғаны үшін өзіне тиесілі пайыздың да төмендеуін қамтамасыз етеді.
Егер шартқа өзгеше көзделмесе, ипотека кепілін ұстаудың талаптарын оларды қанағаттандыру сәтіндегі көлеміне қарай:
1) Негізгі міндеттеменің орындалмауынан, мерзімі кешіктірілуінен немесе өзге де тиісінші орындалмауынан келтірілген шығындарды өтеуді;
2) Негізгі міндеттеменің орындалмауынан, орындалу мерзімінің кешіктірілуі немесе өзге ле тиісінше орындалмауы үшін айыппұл төлеуді
3) Негізгі міндеттемеде не Заң актісіндекөзделген бөгде адамның ақша-қаражатын заңсыз пайдаланғаны үшін пайызды қоса қамтамасыз етеді. Сонымен катар, сот шығындарын және кепілге берілген мүліктен айыпақы өндіріп алуға байланысты өзге де шығындарды өтеуді және ипотеканы өткізу жөніндегі шығындардың өтелуін қамтамасыз етеді.
Егер ипотека шарттында ипотекамен қамтамасыз етілген кепіл ұстаушының жалпы нақты сомасы көрсетілсе, борышқордың кепіл ұстаушы алдындағы осы сомадан асатын бөлігіндегі міндеттемелері, осы Жарлықтын осы бабының үшінші тармағында және төртінші бабында көзделген талаптарды қоспағанда, ипотекамен қамтамасыз етілген болып саналмайды.
Кепіл ұстаушының қосымша шығыстарын ипотекамен қамтамасыз ету.
Кепіл ұстаушы Ипотека шартың ережелеріне сәйкес немесе берілген Жылжымайтын мүліктің сақтауын қамтамасыз ету қажеттілігіне орай, оны ұстау және күзету не осы Жылжымайтын мүліктеріне байланысты салықтар, алымдар немесе коммуналдық төлемдер байланысты кепіл берушінің берешегін өтеу жөніңдегі шығыстар тартқан жағдайда кепіл үстаушының мұндай қажетті шығыстарын өтеу кепілге берілген жылжымайтын мүліктің есебінен қамтамасыз етіледі.
Ортақ меншіктегі жылжымайтын мүлік ипотекасы
Бірлескен ортақ меншіктегі жылжымайтын мүлікке ипотека барлық меншік иелерінің жазбаша келісімі болған жағдайда белгіленуі мүмкін.
Ортақ үлестік меншікке қатысушы ортақ мүліктегі өз үлесіне құқығын басқа меншік иелерінің келісімін сізкепілге бере алады.
Ипотека шартының нысаны. Ипотека шарты жазбаша нысанда жасалып, оған кепіл беруші мен кепіл ұстаушы, сондай-ақ егер кепіл беруші борышқор болмаса борышқор да қол қояды.
Ипотека шарты мемлекеттік тіркеуге жатады. Ипотека құқығы ипотека шарты тіркелген күннен басталады.
Ипотека шартын нотариалдық куәландыру тараптардың қалауы бойыншы жүзеге асырылады.
Кепіл берудің құқықтары ипотека куәлігін беру арқылы расталуы мүмкін.
Ипотека шартының мазмұны мыналардан көрінуі тиіс:
- кепіл беруші мен кепіл ұстаушының, сондай-ақ егер кепіл беруші борышқор болмаса, заттай кепілгердің аты жөні және тұрағы.
- негізгі міндеттеменің мәні, оның мөлшері мен орындау мерзімі
- кепілге берілген жылжымайтын мүліктін тізбесі мен мекен-жайы
- ипотеканың мәні болып табылатын құқықтын атауы
- тараптардың кез-келгенің өтініші бойынша. Ипотека шарттында келісімге қол жеткізуге тиіс және заңдарда тыйым салынбаған өзге де шарттар.
Егер негізгі міндеттеме бөлініп орындалуға тиіс болса, ипотека шарттарында тиісті төлемдердің мерзімі мен кезеңділігін және олардың мөлшеріне осы мөлшерді аңықтауға мүмкіндік беретін талаптар көрсетілуі тиіс.
Кепілге берген жылжымайтын мүлікті иеліктен шығару туралы ережелерді бұзудың салдарлары.
Ипотека шарты бойынша кепілге берілген жылжымайтын мүлік Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің 315-бабының екінші тармағындағы ережелер бұзылып, иеліктен шығырылған кезде кепіл ұстаушы өз таңдауына қарай:
1)Кепілге берген Жылжымайтын мүлікті иеліктеншығару туралы мәміленің күші жойылған деп таңылуын.
2)Негігзгі міндеттемелерінің мерзімінен бұрын орындалуын және кімнің меншігі екеніне қарамастан, кепілге берілген жылжымайтын мүліктен айыпақы өндірілуін талап етуге құқылы.
Соңғы жағдайда, егер кепілге берілген жылжымайтын мүлікті сатып алушы жылжымайтын мүліктің ережелер бұзылып, иеліктен шығырылуы туралы, оны сатып алу сәтінде білсе немесе білуге тиіс болса, онда мұндай сатып алушы ипотекамен қамтамасыз етілген міндеттеменің орындалмағаны үшін кепіл берушімен бірге көрсетілген жылжымайтын мүлік құны шегінде жауап тартады.
Кепіл беруші ипотека куәлігін берген кезде оның кепілдікке берілген жылжымайтын мүлікті иеліктен шығаруына жол берілмейді. Ол жылжымайтын мүлікті иеліктен шығарған жағдайда осы баптың бірінші тармағында көзделген салдарлар туындады.
Ипотека шарты бойынша құқықтарды беру, талаптардан бас тарту ережелері сақтала отырып, ал ипотека куәлігі берілген жағдайда осы Жарлықтың 16-бабында белгіленген тәртіппен жүзеге асырылады және мемлекеттік тіркеуге жатады.
Ипотека затына үш тұлғалардың құқықтары туралы кепіл ұстаушыны ескерту.
Ипотека шарты жасалған кезде кепіл беруші, тіпті, бұл құқықтар белгіленген тәртіппен тіркелмесе де, шартты тіркеу сәтінде өзіне белгілі ипотека затына барлық үшінші тұлғалардың құқықтары туралы кепіл ұстаушыны ескертуге тиіс. Бұл ереженің орындалмауы кепіл ұстаушыға негізгі міндеттеменің жерлерінен бұрын орындалуын немесе ипотека шарты уағдаластықтарының өзгертілуін талап етуге құқық береді.
Ипотека шартына ипотеканың талаптарын және осы шарт бойынша кепіл ұстаушының құқықтарын жүзеге асыру үшін қажетті талаптарды айқындайтын құжаттар қоса берілуі мүмкін.
Ипотека куәлігі ұғымы.
Ипотека куәлігі оның заңды иесінің:
1)Негізгі міндеттеме бойынша орындалуды алуға
2)Негізгі міндеттеме бойынша орындалуды алу мақсатында кепілге берілген жылжымайтын мүліктен айыпақы өндіріп алуға құқығын куәландыратын ордерлік бағалы қағаз болып табылады.
Қазақстанның алдыңғы қатарлы банктері өздерінің қаржылық жағдайын нығайту мен банк ісінің дағдыларын жетілдіруге ұмтылады . Олар қаржы жүйесінің басқа салаларына қарағанда тез өсуде, себебі табысы көбірек және маңызды қызмет: жеке сектордынесиелеу және сыртқы саудалық операцияларды жүзеге асыру, сонымен бірге ақшалық, оның ішінде валюталық депориттерді ашумен айналасуда.
Қаржы нарығы экономикадағы ақша құралдарының қозғалысымен ұйымдастыру формасы болып табылатындықпен ол несие нарығы немесе бағалы қағаздар нарығы формасында ұйымдастырылуы мүмкін. Несие нарығы -көбіне коммерциялық банктер қызметінің аясына жатады, олардың қазіргі уатытта негізгі жұмысы болып клиенттерге несиелік қызмет ету табылады.
Қазақстанды коммерциялық банктер бағалы қағаздар нарығындағы қызметті өз қызметіндегі маңызды бағыттардың бірі деп қарайды. Олардың көпшілігі бағалы қағаздармен жұмыс бойынша құрылымдылық бөлімдерін құрған немесе құруда. Олардың қызметінде банктер бірде инвестор, басқа кезде-эмитент, ал үшінші жағдайда делдал болып табылады.
Инвестор ретінде бола отырып коммерциялық банктер мемлекетпен, әртүрлі акционерлік қоғамдардан бағалы қағаздар атып алады және осылайша өзінің құнды қағаздар портфелін жабдықтайды. Банк мүддесі болашақта кіріс алуда ғана емес, сонымен бірге негізінен акционер ретінде белгілі бір компанияның істерін басқаруға қатысу мүмкіндігінде болып отыр: сонымен қатар алыпсатарлық мүдде де бар.Егер берілген компанияның істері жақсы жүріп кетсе,оның акциялары жоғары бағаланса, онда белгілі бір сәтте оларды курстық айырмашылықты табыс ретінде алу арқылы сатып жіберуге болады. Инвестицияларды мемелекеттік қолдаудың мақсаты экономиканың дамуы үшін қолайлы инвестициялық ахуал жасау және осы замаңғы технологияларды қолдана отырып, жаңа өндірісітер құруға жұмыс істеп тұрғандарын кенейту мен жаңартуға, Қазақстандық кадрлардың біліктілігін арттыруға, сондай-ақ қоршаған ортаны қоғауға инвестицияларды ынталандыру болып табылады. инвестицияларды мемелекеттік қолдауды Үкімет белгілейтін өкілетті орган жүзеге асырады. Өкілетті органның өз құзіреті шегінде және өзіне жүктелген міндеттерді орындау мақсатында Қазақстан Республикасының Үкіметі белгіленген тәртіппен тиісті мемелекеттік органдардың мамандарын, жеке және заңды тұлғалары арасында консультанттар мен сарапшылар тартуға құқы бар.
Инвестициялық даулар келесідей жолмен, оның ішінде сарапшыларды тарта отырып не дауларды шешудің тараптарымен бұрын келісілген рәсіміне сәйкес шешілуі мүмкін. Инвестициялық дауларды шешу мүмкін болмаған жағдайда дауларды шешу Қазақстан Республикасының халықаралық шарттары мен заң актілеріне сәйкес Қазақстан Республикасының соттарында, сондай-ақ тараптардың келісім-шарттарымен айқындалатын халықаралық төрелік соттарда жүргізіледі.
Егер шет мемлекет немесе ол өкілеттілік берген мемлекеттік орган Қазақстан Республикасының аумағында жүзеге асырылған инвестицияларға қатысты берілгенг кепілдік (сақтандыру шарты бойынша) инвестордың пайдасын төлем жүргізетін болса және аталған инвестицияларға инвестордың құқықтары осы шет мемлекеттерде не осы өуілдік берген мемлекеттік органға ауысатын болса (талаптар берілетін болса), Қазақстан Республикасында құқықтардың осылай ауысуы (талаптардың берілуі) инвестор Қазақстан Республикасында инвестицияларды жүзеге асырған және ол белгілі бір шарттық міндеттемелерін орындаған жағдайда ғана заңды деп танылады. Шарттарға өзгерістер тараптарының келісімі бойынша енгізілетін жағдайларды қоспағанда, Қазақстан Республикасы инвесторлары мен Қазақстан Республикасының мемлекеттік органдары арасында жасалған шарттар талаптарының тұрақтылығына кепілдік береді.
Ипотека куәлігі бір данада жасалады және кепіл ұстаушыға беріледі.
Ипотека шартының барлық данасында ипотека куәлігінің берілгені туралы белгі соғылады.
Ипотека куәлігінің мазмұны мыналарда көрсетілуі тиіс:
1)Құжаттын атауына еңгізілген "Ипотека куәлігі" сөздері.
2)Кепіл берушінің аты-жөні және тұрағы.
3)Кепіл ұстаушының аты-жөні және тұрағы.
4)Егер борышқор негізгі міндеттеме бойынша кепіл беруші болмаса, борышқордың аты-жөні және тұрағы.
5)Ипотека шарты жасалған күн мен орны
6)Егер олар төленуге тиіс болса, негізгі міндеттеменің сомасы мен пайыздық мөлшерін көрсету
7)Егер олар төленуге тиіс болса, негізгі міндеттеменің сомасы мен пайыздық төлеу мерзімін көрсету, ал егер бұл сома және немесе пайыз бөлініп төленуге тиіс болса, тиісті төлемдердің мерзімі мен кезеңділігін және әрқайсысының мөлшерін немесе оларды айқындауға мүмкіндік беретін шарттарды көрсету.
8)Кепілге берілген жылжымайтын мүліктін тізбесі мен мекен-жайы
9)Ипотека мәні болып табылатын мүліктің кепіл берушінің меншігі болып табылатының айқындайтын құқықтық атауы.
10)Ипотеканың мәні болып табылатын жылжымайтын мүлікке немесе осы мүліктін бір бөлігіне басқа да ипотека куәліктері бар екенін, бұл жылжымайтын мүлік немесе оның бір бөлімі жалға берілген бе немесе оның өзге де ауыртпашылығы бар екенің немесе жоқ екенің көрсету.
11)Кепіл берушінің қойған қолы.
12)Ипотека куәлігінің берілу күні.
Ипотека куәлігі бойынша құқықтарды жүзеге асырудың шарттары және міндеттемелердің орындалуы.
Осы Жарлықта және ипотека шарттарында көзделген өз құқықтарын жүзеге асыру кезінде ипотека куәлігінің иесі кепіл берушіге көрсетуге міндетті.
Негізгі міндеттемені орындаған кепіл беруші өзіне ипотека куәлігінің берілуін, ол егер міндеттеме бөлігін орындаса, міндеттеменің тиісті бөлігінің соғылуын талап етуге хақылы.
Ипотека куәлігінің заңды иесінде болуы не ипотека туралы белгінің болмауы, егер өзге жайт дәлелденбесе, осы міндеттеменің немесе, тиісінше, оның бөлігінің орындалмағаның айғақтайды.
Ипотека куәлігінің кепіл берушіде болуы, егер өзге жайт дәлелденбесе, ипотекамен қамтамасыз етілген міндеттеменің орындалғаның айғақтайды.
Ипотека куәлігі бойынша міндеттемелердің орындалуына Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің 133-бабының ережелері қолданылады.
Ипотека куәлігін тіркеу. Ипотека куәлігін беру және оны кейіннен басқа иелеріне беру. Ипотеканың мәні болып табылатын жылжымайтын мүлік орналасқан жерде, жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеу үшін белгіленген тәртіппен, мемлекеттік тіркеуге жатады.
Ипотека куәлігі жөніндегі құқықтарды беру онда басқа тұлғаның пайдасына берілген туралы жазба жасау және ипотека куәлігін осы тұлғаға беру арқылы жүзеге асырылады.
Берілу жазбасында ипотека кеуәлігі жөнінде құқықтар берілетін тұлғаның аты-жөні дәлме-дәл және толық көрсетілуі тиіс. Ипотека куәлігі бланкілік берілу жазбасы жарамсыз болып саналады.
Берілу жазбаша ипотека кеуәлігінде көрген кепіл ұстаушы, ал егер бұл жазба бастапқы болып табылмаса-алдынғы жазбада көрсетілген ипотека куәлігінің иесі қол қоюға тиіс.
Ипотека куәлігі бойынша тұлғаға берілуі онымен бірге негізгі міндеттемелер бойынша құқықтардың да осы тұлғаға берілгенін білдіреді.
Ипотека заңды иесіне негізгі міндеттемелер бойынша кепіл ұстаушының құқықтары мен несиегердің құқықтарын қоса, оның мазмұнына туындайтын барлық құқықтар тиесілі.
Егер осы ипотека куәлігіне құқықтары ондағы берілу жазбаларының үздіксіз қатарына негізделсе, ипотека куәлігінің иесі заңды болып саналады.
Егер ипотека куәлігінің берілу жазбаларын жасаған тұлғалардың қайсібірінің иелігінен қалды болуы немесе осы тұлғаларының еркінен тыс басқа бір ретпен шығып қалғаны дәлелденіп, бұл туралы ипотека куәлігінің иесі оны сатып алған кезде білсе немесе білуге тиіс болса оның иесі заңсыз болып саналады.
Ипотека куәлігінің басқа тұлғаларға кейіннен берілуіне тыйым салатын ондағы жазбалар жарамсыз деп табылады.
Жоғалтып алған ипотека куәлігі бойынша құқықтарды қалпына келтіру.
Жоғалтып алған ипотека куәлігі бойынша құқықтарды сот іс жүргізу заңдарда белгіленген тәртіппен қалпына келтіреді.
Егер жоғалтып алған ипотека куәлігінде жасалған барлық берілу жазбалары түгел аңықталса, кепіл ұстаушы үшінші тұлғаларға берілген ипотека куәлігі бойынша құқықтар қалпына келтіруі мүмкіндік.
Сот шешімінің негізінде кепіл беруші оған "көшірілген" деген белгі соғып, ипотека куәлігінің көшірмесін береді.
Ипотека куәлігінің кепілге беру. Басқа тұлғаға берілу арқылы. Ипотека куәлігі осындай тұлға мен ипотека куәлігінің заңды иесі арасындағы несие шарты немесе өзге де міндеттемені қамтамасыз ету үшін кепілге берілуі мүмкін.
Ипотека куәлігі кепілге берушіден қамтамасыз етілген міндеттеме орындалмаған жағдайда ипотека куәлігінің кепіл ұстаушысы ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеме бойынша құқықтардың осы Жарлықтын 16-бабында көзделген тәртіппен шарттармен немесе салдарлармен өзіне берілуін талап етуге хақылы.
Ипотека куәлігі бойынша құқықтар өзіне берілген сотпен ауыстырылған ипотека куәлігінің ұстаушысы ипотека куәлігі мен негізгі міндеттеменің шарттарына ипотеканың мәнінен айыпақы өндіріп алуға хақылы.
Ипотека куәлігінің ұстаушысы мен ипотека куәлігінің кепілге берушінің келісімімен ипотека куәлігінде ипотекалық несиенің қамтамасыз етілген міндеттеме сомасын түскен ақшадан ұстап қалу үшін ипотека куәлігін белгілі бір мерзімі өткеннен кейін сатуға кепіл ұстаушыға құқық беретін арнайы кепілдік берілу жазбасы жасалуы мүмкін.
Ипотека куәлігінің күшін тоқтату. Ипотека куәлігінің күші келесідей:
1)Одан туындайтын қатынастар жүзеге асырылған ретте
2)Ол кепіл берушіге ерікті берілген ретте
3)Егер одан туындайтын талаптар негізгі міндеттеме бойынша борышқорларға негізгі міндеттемені орындау мерзімі басталғаннан кейін бір ай өткенге дейін қойылмаса.
4)Ипотеканың мәні жоғалған жағдайда тоқтатылады.
Ипотеканы өткізу жолдары борышқор негізгі міндеттемені орындалмаған жағдайда кепіл ұстаушы талаптарын, ипотеканы сот тәртібімен өткізу, егер бұл заң актісінде немесе ипотека шарттарында не тараптардың кейінгі келісімінде көзделген болса, ипотеканы соттан тыс тәртіппен өткізу.
Ипотеканы сот тәртібімен өткізу кепіл ұстаушының бойынша сот шешіміне сәйкес жүргізді. Бұл ретте ипотеканың мәні болып табылатын жылжымайтын мүлікті сату іс жүргізу заңдарда белгіленген тәртіппен ашық сауда-саттық сату арқылы жүргізді.
Егер борышқор жол берген негізгі міндеттемені бұзушылық аса мардымсыз болса және осының салдарынан кепіл ұстаушының қойған талаптарының мөлшері кепілге берген мүліктін құнына аңықтау сәйкес келмесе, ипотека шарты бойынша кепілге берілген мүліктен айыпақы өндіріп алуға рұқсат берілмеуі мүмкін.
Ипотека шарты бойынша кепілге берген жылжымайтын мүліктен айыпақы өндіріп алу туралы шешім қабылдаған кезде сот мыналарды аңықтап шешімінде көрсетуі тиіс:
1)Оны сату аяқталғаннан кейін айқындалатын жылжымайтын мүлікті сақтау және өткізу жөніндегі шығындар сомасын қоспағанда, кепілге берілген мүліктін құнынан кепіл ұстаушыға төленуі тиіс барлық сомаларды; пайыздық ара-қатынаста есептеліктін сомалар үшін пайыздық есептін сома, пайыздық мөлшері және ол есептелуге тиіс кезең.
2)Құнынан кепіл ұстаушының талаптары қанағаттанатын ипотеканың мәні болып табылатын жылжымайтын мүлік.
3)Кепілге берілген жылжымайтын мүлікті өткізу кезінде бастапқы сату бағасы
4)Кепіл ұстаушының өтініші бойынша дәлелденді себептері болса, сот кепілге берілген жылжымайтын мүліктен айыпақы өндіріп алу туралы шешімде оның ісіне асырылуын. Егер ипотека шарты бойынша ол қандай жылжымайтын мүлік кепілге бергеніне қарамастан, кепіл осы азаматтың кәсіпкерлік қызметті жүзеге асыру мен байланысты болмаған жағдайда, кепіл беруші азамат болып табылса.
Ипотеканың мәні ауып шарттық мақсаттағы жердің құрамдағы жер учаскесі болып табылса, 4 жыл мерзімге дейін кепілге қалдыруға хақылы.
Егер кепіл беруші өзіне берілген кейінге қалтыру мерзімінің шегінде кепіл ұстаушының талаптарын қанағаттанған болса, сот кепіл берушінің мәлімдеуі бойынша бұл шешімді өзгертеді.
Ипотеканы өткізуді кейінге қалтыруға мынадай екі жағдайда болады:
1)Егер ол кепіл ұстаушының қаржы жағдайын елеулі түрде нашарлатуға әкелуі мүмкін болса.
2)Егер кепіл берушіге немесе кепіл ұстаушыға қатысты оны банкрот деп тану туралы іс қағаздарда, жол берілмейді.
Ипотека өткізуді тоқтату. Үшінші тұлға болып табылатын борышқор немесе кепіл беруші кепіл затың сату өткізілгенге дейін кез-келген уақытта кепілмен қамтамасыз етілген міндеттемені немесе оның орындалуы кейінге қалдырылған бөлігін орындап, одан айыпақы өндіріп алуды және оның өткізілуін тоқтатуға хақылы.
Ипотеканы соттардан тыс өткізу рәсімі.
Ипотеканы соттардан тыс өткізу рәсімі сенім білдірген тұлға ұйымдасатын кепілге берілген мүлікке сауда-саттып өткізу арқылы жүргізіледі.
Сенім білдірілген тұлғаны тарапрар ипотека шарттында айқындайды.
Кепіл ұстаушы талаптарын соттан тыс тәртіппен қанағаттанатын егер:
1)Жылжымайтын мүлік ипотека басқа тұлғаның немесе органдардың келісімі қажет болса
2)Қоғам үшін елеулі тарихи, көркемдік немесе өзге де мәдени құндылығы бар жылжымайтын мүлік ипотекасының мәні болып табылса.
3)Ортақ меншігі және меншік иелерінің қайсібірі кепіл ұстаушының талабын соттан тыс тәртіппен қанғаттандыруға жазбаша келісім бермеген жылжымайтын мүлік ипотекасының мәні болып табылса.
Соттан тыс сауда-саттық жүргізуге қойылатын талап. Сауда - саттық өткізілгенге дейін мынадай рәсімдер орындалуға тиіс:
1)Сенім білдірілген тұлға міндеттемелердің орындалмағаны туралы хабарлама жасап, оны ипотека шарты түрде тіркелген орталықтарда тіркейді және оны кепіл берушіге тапсырады.
2)Міндеттеменің орындалмағаны туралы хабарлардан туындайтын талаптар қанағаттандырмаған жағдайда, бірақ аталған хабарлама кепіл берушіге тапсырылған немесе жіберілген сәттен екі айдан ерте емес, сенім білдірген тұлға кепілге берілген мүлікке сауда-саттық өткізу туралы хабарлама жасап, оны ипотека шарты тіркелген органдарда тіркейді, кепіл берушіге сондай-ақ кепіл ұстаушыға тапсырады және осы Жарлықтын 28 бабына сәйкес сауда-саттық туралы ресми жарияланды.
Міндеттеменің орындалмағаны туралы хабарлама алғаннан кейін кепілге беруші ипотека өткізуге негіздердің жоқтығы жөнінде сотқа жугінуге хақылы Жылжымайтын мүлікті сатып алушыға беру.
Сауда-саттық аяқталып, сатып алушы ақырғы және өзінен талап етілген басқа да барлық төлемді еңгізгеннен кейін сенім білдірген тұлға оған сауда-саттықта жылжымайтын мүлікті сатып алғаны туралы құжатты тапсырады, онда мынадай мәліметтер болуға тиіс:
- сауда-саттықты өткізудің негізгі;
- оны өткізудің орны;
- сауда-саттықта сатып алынған мүліктің атауы саны, сипаттамасы, орны;
- кепіл беруші мүліктің бұрынғы иесінің аты-жөні тұрағы;
- сатып алушының аты-жөні тұрағы;
- сатып алушы төлеген сатып алу бағасы;
- сауда-саттықты өткізген сенім білдірген тұлғаның аты-жөні.
Кепіл берушінің жылжымайтын мүлікті беруден бас тартуы. Кепіл беруші сатып алушыға ол сауда-саттықта сатып алған жылжымайтын мүлікті беруден, тұрғын үйді босатқысы келмегенің қоса, бас тарткан жағдайда, сатып алушы мүлік орналасқан жердегі сотқа жүгінуге хақылы.
Сауда-саттықтан түскен түсімді бөлу. Сенім білдірген тұлғасауда-саттықтан түскен түсімді мынадай басымдық ретімен бөлуге болады:
1)Сауда-саттықты өткізудің шығындар мен шығыстарын өтеуге
2)Ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеме үшін төлеп жасалуға.
3)Қайталама кепіл және аударып кепіллімен қамтамасыз етілген, мерзімі өткен міндеттемелерді, сондай-ақ заң актілерінде белгіленген кезек ретімен басқа да жылжымайтын мүлік ауыртпалылықтарын төлеуге.
4)Кепіл берушінің қалған соманы қайтаруға арнап бөлелі.
Ипотеканы тоқтату негіздері. Егер осы Жарлықта өзгеше көзделмесе ипотека Қазақстан Республикасында Азаматтық Кодекстің 322 - бабында көзделген негізгілер бойынша тоқтатылады, сондай-ақ кепілге берілген жылжымайтын мүлікті сатып алу арқылы да оны кепіл ұстаушының меншігіне айналдыру арқылы ипотека шарты орындалғн жағдайда, кепіл ұстаушы аталған іс әрекеттерді жасалғаннан кейін 15 күн ішінде кепіл берішіге ипотека шарты тіркелген ипотеканың тоқтатылғаны туралы айғақтайтын жазбаша құжаттарды береді.
Сотан тыс тәртіппен сауда-саттықа кепілге берген мүлік негізгі міндеттемедегі сомадан төмен бағамен сатылған ретте, сондай-ақ кепілге берілген мүлік ұстауының меншігіне көшкен кезде ипотеканың тоқтатылуымен бір мезгілде тоқтады.
Қазіргі кезде тұрғылықты халықты тұрмыс үй мен қамтамасыз ету дамыған және дамушы елдердің негізгі мәселесі болып табылады. Қазақстанда да бұл мәселе өте маңызды болып отыр, себебі тұрғылызып жатқан үйлер жеткіліксіз болып, ал бар үйлер тозуға ұшырап қайта өндеуді талап етіп отыр.
Ипотекалық несиелендіру келесі құқықтық негіздемеде жүзеге асырылады: Қазақстан Республикасындағы банктер және қызметі туралы 1995 жылғы 31 тамызда Қазақстан Республикасының Заңына сәйкес және Қазақстан Республикасының Президентінің Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы 1995 жылғы 23 желтоқсандағы заң күші бар Жарлығына сәйкес жүргізіледі. Бұл заң нормативтерінде: ипотекалық шарт және оның мазмұны, ипотекалық қарыз, ипотекалық тұрғын үй қарызы, ипотекалық облигация ұғымдарына негізгі түсінік береді.
Сонымен қатар Тұрғын үй ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
ABSTRACT
ВВЕДЕНИЕ
ТҮСІНІКТЕМЕ
1 КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕРДІҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ ЖҮЗЕГЕ АСЫРУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
0.1 Ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні және рәсімдеу тәртібі
0.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді ұйымдастырудың заңдық және құқықтық негіздері
0.3 Ипотекалық несиелендіру процесінің шетел тәжірбиесі.
1. АҚ ТЕМІР БАНКІНІҢ 2005-2007 ЖЫЛДАР АРАЛЫҒЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ОПЕРАЦИЯЛАРЫН ТАЛДАУ
2.1. Темір банк Акционерлік қоғамның 2005-2007 жылдар аралығындағы технико-экономикалық қызметінің сипаттамасы.
2.2. Қазақстан Республикасындағы Ипотекалық Ұйымдардың ипотекалық несиені рәсімдеу тәртібін талдау.
2.3 Қазақстан Республикасы екінші деңгейлі банктерінің ипотекалық несиелендіру ерекшеліктерін бағалау және салыстырмалы талдау жүргізу.
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДЕГІ МӘСЕЛЕЛЕР ЖӘНЕ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ
3.1 Қазақстанда ипотекалық несиенің дамуындағы мәселелер
3.2 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиені дамыту жолдары
3.3 Ипотекалық несиелендірудің оптималды үлгісі
ҚОРЫТЫНДЫ
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
ҚОСЫМШАЛАР
КІРІСПЕ
Экономика мен тұрғындарды несиелендіру - банктік қызметтің ерекше об-лысына және банктердің активтік операцияларына жатады.Осыған байланысты банктер несиелік институттарға жатады.
Себебі, коммерциялық банктер негізінен өзінің капиталы- мен (тартылған) қызмет жасайды, сондықтан банк қаражатын несиеге беру және инвестициялар масштабы көбіне банктің уақытша бос капитал мен жинақтарды тарту қабілетіне байланысты.
Соңғы кездері коммерциялық банктермен басқа несие мекемелерінің ара-сындағы бәсеке күшее түсуде. Бәсеке банктердің жаңа қызмет түрлерінің іздестіруге, клиенттерге ұсынатын қызмет түрлерін өсіруге және қызмет көр-сету сапасын жақсартуға ынталандырады. Сондықтан қызмет нарығындағы өз орнын нығайту үшін олар банктерге тән емес операцияларды батыл меңгеріп, қаржылық кәсіпкерлікте кең қолдануда. Сайып келгенде банктердің экономикадағы рөлі артуда.
Нарықтық қатынастардың дамуы бойынша экономикада, қоғамда банктер- дің рөлі күшеюде. Олардың жұмысында бірінші орынға әкімшілдік-әміршілдік әдістердің орнын экономикалық әдістер алмастырады. Сөйтіп, экономикаға банктік ықпал етудің құндық құрылымдарының мағынасы арта түседі.
Кез келген дамыған мемлекеттің қаржы жүйесінің негізгі элементі - ақша- несие саясатын жүргізуші Орталық банктің де мәні өте зор. Олай деуімнің себебі, банктер мемлекет пен кәсіпорындардың, акционерлік қоғамдар мен мектептер, институттардың және халықтың уақытша бас қаражатын шоғырландырып, оларды іс жүзіндегі капиталға айналдырады, төлем, есептеу, несие беру, сақтандыру, басқаларға экономикалық еркіндік пен бостандық, қандай да болмасын меншікке ие байланысты банктік қызмет қөрсетулер мен операциялардың қажеттілігі мен маңыздылығы артуда. Бұл тақырыпты таңдап алуымның себебі де осы.
Банк ісі қарыз капиталын жинақтаумен және оны бөлумен шұғылданатын кәсіпкерліктің ерекше түрі. Мемлекеттің несие жүйесінде Орталық банк пен коммерциялық банктердің алатын орны айрықша маңызды, себебі банктердің экономикадағы маңыздылығын олардың атқаратын қызметтері мен операциялары анықтайды.Ал қазіргі кезде, банктік қызметтері мен операциялар түрлері өте көп. Олар ақша айналымы мен несие қатынастарын ұйымдастырумен ғана шұғылданып қоймай, сондай - ақ банктер арқылы халық шаруашылығын қаржыландыру, сақтандыру операциялары,бағалы қағаздарды сатып алу-сату, ал кейбір жағдайларда делдалдық келісімдер мен мүлікті басқару операциялары жүргізіледі. Коммерциялық банктер несие ресурстарының негізгі бөлігін шоғырландырып, өз клиенттеріне несие беру, депозит қабылдау, шетел ва- лютасын сатып алу-сату мен оларды сақтау және де көптеген қаржылық қыз-меттер көрсетеді.
Еліміздің ішкі өміріндегі жағдай мен еңбек нарығындағы ахуал тұрғын үй қатынастарына тікелей әсер етіп отырады. Қазіргі кезде мемлекеттік тұрғын үй саясаты тұрғын үй мәселесін шешуде жұмыс істейтін халықтың орташа табысы және өзінің жинақ қаражаты бар негізгі бөлігін арналып ыңғайласуы тиіс. Ипотекалық несиелендіру жүйесін құру халықтың тұрғын үй жағдайын жақсартуға байланысты маңызды әлеуметтік мәселені шешуде күрт жеделдетіп қана қоймай, тұрғын үй құрылысын қарқынды жүргізу арқылы елдегі жалпы-микроэкономикалық ахуалға оңды ықпал етіп, экономикалық өрлеуге серпін берілуіне жәрдемдеседі. Бүгінгі таңда табысы орташа азаматтарды құны қол жетерліктей тұрғын үймен қамтамассыз етудің қалыпты жүйесін құру болып табылады.
Дипломдық жұмыстың мақсаты - Қазақстан Республикасындағы Коммерциялық банктердегі ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру және ипотекалық несиелеудің дамуын жан - жақты қарастыру болып табылады.ендіру жүйесінің жағдайын және даму болашағын жан-жақты қарастыру болып табылады. Осы мақсатқа жету үшін келесідей міндеттері көрсетілуі тиіс: - коммерциялық банктегі ипотекалық несиелеудің теориялық аспектісін қарастыру ; - ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні және түсінігін қарастыру; - шетел тәжірибесінде ипотекалық несие ипотекалық несие операцияларын жүргізуді ұйымдастыру үлгілерін қарастыру; - "Темір банк " Акционерлік қоғамының 2005-2007 жылдар аралығындағы технико - кономикалық қызмет көрсеткіштерін талдау;
- Қазақстан Республикасындағы Ипотекалық Компаниялардың ипотекалық несие жүргізу тәртібін талдау;
- Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендірудегі мәселелер және даму перспективасын қарастыру. Қазіргі кезде республикамызда екі жүз мыңға жуық отбасын баспанамен қамтамасыз етуді қажет етіп отыр. Сондықтан да Қазақстан Республикасыда ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуына көп көңіл бөлу керек, өйткені бұл жүйе Қазақстанның нарықтық экономикасының дамуына әкеледі. Қазақстан ипотекалық несиелендіру түсінігін, түрлерін республикамыздағы даму жағдайын және болашақтағы даму қарқынын терең зерттеу керек. Сонымен қатар шетелдегі ипотекалық несиелендіру жағдайын қарастыру арқылы шетел тәжірибесін қарастыру қажет. Ең басты мәселе осы ипотекалық несиелендіруді Қазақстанда дамыту үшін қандай мәселелер туындап отырғанына назар аудару өте маңызды, сонымен бірге осы мәселелердің шешу жолдарын қарастырып тиісті шешімдер қабылдау ипотекалық несиелендіруді дамытуға қолайлы жағдай туғызады. Сондықтан да Қазақстан Республикасыда ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуына көп көңіл бөлу керек, өйткені бұл жүйе Қазақстанның нарықтық экономикасының дамуына әкеледі.
1 КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕРДІҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ ЖҮЗЕГЕ АСЫРУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
3.1 Ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні және түсінігі
Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлікпен сауда-саттық бойынша ресми мекемеден; ипотекалық несиелеуді жүзеге асыратын банктер және басқадай несиелік институттардан; клиенттердің несиелік қабілеттері туралы ақпараттармен жабдықтаушы несиелік агенттерден; сондай-ақ кепілдікке салынған мүлікті ссуда бойынша төлемеген жағдайда алуға маманданған компаниялардан құрылатын біртұтас ипотекалық несиелеу жүйесі қалыптасқан.Азаматтардың шығындары баптарының едәуір бөлігін жылжымайтын мүлік жөніндегі орталықтардың ипотекалық несиелерді сатып алумен байланысты мәліметтер мен мәмілелер үшін алымдарды құрайды, Банктер Компанияның кредиттерін одан әрі сату шартымен несие беретін болғандықтан ақыр соңында барлық шығындар қарау алушының мойнына мінеді. Жылжымайтын мүлік орталықтары белгілеген бағалар едәуір қымбат фактор болса, оны орталықтардың бірнеше рет белгілеуі несие алушылардың қосымша қаржы шығындарын көбейтіп жібереді. Жоғарыда аталған табыстар республикалық бюджетте жоспарланбаған және сол себепті тарифтерді арзандату бюджеттің атқарылуына әсер етпейді. Керісінше, тарифтердің арзандауы әсерінен несиелеу жөніндегі мәмілелер санының ұлғаюы сатып алу-сату мәмілелерін, кепілдік шарттары мен ипотекалық несиелерді сатып алу жөніндегі мәмілелерді тіркеу есебінен алынатын түсімдердің артуына алып келетінін ескеру керек.
Ипотеканы экономикалық жүйенің элементі ретінде қарастырсақ оны үш негізгі белгісі келесідей:
- өндірісті дамытуда керекті қаржылық ресурстарын тарту құралы ретінде маңызды роль атқарады
- мүлік объектісін иелік етуді тарату ипотека қамтамасыз етеді
- ипотека арқылы бағалы қағаздар базасында жалған капиталды құру
Ипотекалық несиелендірудің орындалу қызметтері мынадай:
- материалдық өндіріс сферасында инвестицияны тарту механизімін қаржыландыру функциясы
- қарыз қаражаттардың қайтарылуын қамтамасыз ету қызметі;
- жылжымайтын мүлікті қайта үлестіру және айналымды ынталандыру функциясы
- өндірістік ипотекалық бағалы қағаздарды кепілдік ретінде жалған капиталды көп бағытты құру функциясы
Ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні келесідей:
- кепілдік механизм ретінде жылжымайтын мүлік түрінде шаруашылық айналымға капитал тарту, бағалы қағазды кепіл ретінде қайталама нарық-экономиканың өрбіп өсу факторы;
- антиинфляциялық фактор ретінде ең негізгі бөлігі ретінде жылжымайтын нарықпен ақша қаражатты байланыстырады. Мысалға, АҚШ-та американдықтың орта еңбек ақының 25 пайызын ай сайын жылжымайтын мүлікке төлем төлейді;
- халықтың ақша қаражаттары, ауыл шаруашылығын дамыту, қаланы, жергілікті құрылыс комплексін жұмышыны орналастыра отырып дамыту;
- несиені кепілге беру технологиясын банктер қолданып, несиенің қайтуын кепілдеменің қамтамасыз ету жүйесін дамыту.
Әлемдік тәжірибеде кеңінен қолданылатын бірақ біздің тәжірибемізде бірқатар тежеуші факторлардың болуына байланысты дамуы кешігіп жатқан несиені қамтамасыз етудің дәстүрлі емес формасы ипотека болып табылады.
Ең алғаш рет "Ипотека" түсінігі 6 ғасырда әлемдік қаржылық экономикалық жүйесінде Грецияда дамыған.
Ипотека термині грек тілінен аударғанда "кепіл" деген мағына береді.
Ипотека - бұл жылжымайтын мүліктің (жер, үй және өндіріс ғимараты) кепілін білдіреді. Ипотека жылжымайтын мүлікті сатып алуға қарыз беру жөніндегі шарт, бұл кезде осы қозғалмайтын мүлік қарызды қамтамасыз ету үшін пайдаланылады.
Ипотекалық несие - бұл ұзақ мерзімді несие, жылжымайтын мүлікті банк кепілге ала отырып берілетін несие түрі, бірақ мүлік қарызгердің қолданылуында жүреді.
Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлікпен сауда-саттық бойынша ресми мекемеден; ипотекалық несиелеуді жүзеге асыратын банктер және басқадай несиелік институттардан; клиенттердің несиелік қабілеттері туралы ақпараттармен жабдықтаушы несиелік агенттерден; сондай-ақ кепілдікке салынған мүлікті ссуда бойынша төлемеген жағдайда алуға маманданған компаниялардан құрылатын біртұтас ипотекалық несиелеу жүйесі қалыптасқан.
Ипотеканы экономикалық жүйенің элементі ретінде қарастырсақ оны үш негізгі белгісі келесідей:
- өндірісті дамытуда керекті қаржылық ресурстарын тарту құралы ретінде маңызды роль атқарады
- мүлік объектісін иелік етуді тарату ипотека қамтамасыз етеді
- ипотека арқылы бағалы қағаздар базасында жалған капиталды құру
Ипотекалық несиелендірудің орындалу қызметтері мынадай:
- материалдық өндіріс сферасында инвестицияны тарту механизімін қаржыландыру функциясы
- займдық қаражаттардың қайтарылуын қамтамасыз ету функциясы
- жылжымайтын мүлікті қайта үлестіру және айналымды ынталандыру функциясы
- өндірістік ипотекалық бағалы қағаздарды кепілдік ретінде жалған капиталды көп бағытты құру функциясы
Ипотекалық несиелеудің өзіндік ерекшеліктері болады:
- кепілмен міндетті түрде қамтамасыз ету. Ипотекалық несие бұл қатаң түрде анықталған кепіл беретін ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын мүлік сатылады және одан түскен түсім кредитордың қарызын жабуға бағытталады. Бірақта, кейбір жылжымайтын мүліктердің өтімсіздігіне байланысты кепілді сатуға қиынға түседі.
- несие ұзақ мерзімділігі 3 жылдан 20-25 жылға дейін. Ол неғұрлым ұзақ мерзімді болса, соғұрлым несиенің пайызы төмендейді.
- ипотекалық несиелеудің басым бөлігі мақсаттылығы. Олар тұрғын үйлерді, сол сияқты, өндірісті ғимаратарлы сатып алу, салу немесе қайта құру және жер бөлімшелерін игеруді қаржыландыру үшін пайдаланылады.
- банктік операциялардың ішінде ипотекалық несие тәуекелдің төмендігі.
Ипотекалық несиелеудің негізгі талаптары келесідей:
- несие сомасы тұрғын үйдің нарықтық бағасынан 60-70 пайыз;
- айлық төлем несие алушының табысынан 30 пайыздан аспауы тиіс;
- Қазақстан Республикасы Ұлттық банктің классификациясына стандартты болуы тиіс;
- кепілді міндетті сақтандыру, сондай-ақ өмірін және еңбек қабілетін сақтандыруы тиіс;
- несиені қайтаруын мүмкін болатын бағалау барысы кредитор несие алушының табысын есептеу тиіс.
Қарызгердің және кредитордың тәуекелді төмендету талап ету бағыты. Жеке инвестордың қаржыларын тарту, сондай-ақ эмиссиялық ипотекалық бағалы қағаздарды немесе облигацияларды қайталама нарықта ипотека несиелік барысын, талаптарын және стандарттарын қатан түрде ұстау.
Ипотекалық несиелеу елдің экономикалық және әлеуметтік қолдайтын маңызды фактор болып табылады. Әсіресе, оның рөлі елдің экономикалық дағарыстан шығуында маңызды болып келеді. Ипотекалық дағдарысты жоюға екі жолмен ықпал етеді. Біріншіден, ипотекалық несиелеудің позитивті дамуы экономиканың нақты секторында тереңдей байқалып, ондағы өнеркәсіптің бірқатар салаларында өндірістің құлдырауын тоқтауға мүмкіндік береді.
Екіншіден, ипотекалық несиелеудің дамуы экономикалық дағдарыстан туындайтын әлеуметтік тұрақсыздыққа жағымды ықпал етеді.
Бір жағынан, ипотекалық несиелеудің дамуын жұмыссыздық зардаптарына тосқауыл бола отырып құрылыс өндірісінде қосымша жергілікті еңбек ресрстарын тартады. Сондай-ақ жылжымайтын мүлікті ала отырып несиелеу еңбек ресурстарының қажеттігін туындатады. Ипотекалық несиелеу дамыған елдерде тұрғылықты жерді еркін таңдаудың да болуы мүмкін емес. Осындай жағдайда, ипотеканың жұмыспен қамту мәселесін шешуге ықпал етеді.
Екінші жағынан, әлеуметтік тұрақтылыққа қол жеткізудің ең маңызды алғы шарты халықтың тұрғын үйге деген қажеттілігін қанағаттандыру болып табылады.
Мұның бәрі қазіргі Қазақстанның экономикасының тұрақтануы және өсуіне тұрақты ынталандырушы ретінде ипотекалық несиелеудің дамуын талап етеді.
Ипотепкалық несиелеудің дамуының әлеуметтік және экономикалық рөлінен басқа елеміздің банк жүйесінің тұрақтылығын және тімділігін арттыруыда және қызмет етуі үшін де тікелей үлкен мәні бар.
Ипотекалық несиелендіру құрылымына екі бағыт кіреді:
- шауашылық субъектілерге және тұрғылықты халықты ипотекалық несиелендіру;
- несие операцияларын жүргізу үшін қосымша қаражат көзін тарту мақсатында қайталама нарықта ипотекалық несиелерді (ипотекалық міндеттемелерді) сату.
Бірінші бағытпен көбінесе ипотекалық банктер немесе коммерциялық банктер айналысады.
Екінші бағытпен қаржылық компаниялар, ипотекалық банктердің активтерін сатып алу арқылы бағалы қағаздар шығарушы (облигация) қорлар айналысады.
Ипотекалық несиелеу экономикалық жұйе ретінде ипотекалық несиелендіру жүргізетін несиелік институттардың қаржыландыру көздеріне байланысты да жіктеледі.
Қазіргі таңда Қазақстанда ипотекалық несиелендіру қаржыландыруға байланысты тұрғылықты жинақтау жүйесі және ұзақ мерзімді несиелеу жатады.
Банк әр-түрлі ипотекалық ссудаларды пайдалана отырып, өзінің тәукелін төменедетеді. Жылжымайтын мүлікпен жасалатын операцияларымен салыстырғанда біршама тәуекелі төмен болып келеді.
Ипотекалық несиелеу сөзсіз банктік қызметін перспективалық бағытына жатады. Ипотекалық банк бір шамама тұрақты және рентебельді экономикалық институт болып табылады. Сондықтан да ондай тұрақты банктердің банктік жүйеде көп болуы олардың экономикалық жүйедегі қызметін тұрақтандырып тиімділігін арттыра түседі.
Сондықтан да Қазақстан Республикасыда ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуына көп көңіл бөлу керек, өйткені бұл жүйе Қазақстанның нарықтық экономикасының дамуына әкеледі.
Ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні келесідей:
- кепілдік механизм ретінде жылжымайтын мүлік түрінде шаруашылық айналымға капитал тарту, бағалы қағазды кепіл ретінде қайталама нарық-экономиканың өрбіп өсу факторы;
- антиинфляциялық фактор ретінде ең негізгі бөлігі ретінде жылжымайтын нарықпен ақша қаражатты байланыстырады. Мысалға, АҚШ-та американдықтың орта еңбек ақының 25 пайызын ай сайын жылжымайтын мүлікке төлем төлейді;
- халықтың ақша қаражаттары, ауыл шаруашылығын дамыту, қаланы, жергілікті құрылыс комплексін жұмышыны орналастыра отырып дамыту;
- несиені кепілге беру технологиясын банктер қолданып, несиенің қайтуын кепілдеменің қамтамасыз ету жүйесін дамыту.
Ипотекалық несиелендіру әртүрлі белгілері бойынша сыныпталады.
Жылжымайтын мүлік объектісіне қарай:
- өндіріс, ғимарат және жылжымайтың мүліктер;
- жер учаскелері;
- тұрғын үй, жеке пәтерлер;
- аяқталмаған құрылыс.
Несие беру мақсаттылығы.
Несие беруші түріне қарай:
- банктік
- банктік емес ұйымдар
Несиелеу субъектісі ретінде:
- құрылышыларға;
- болашақ тұрғындарға;
- банк қызметкерлеріне;
- фирма қызметкерлері;
- және тағы басқа несие алушылар.
Қайта қаржыландыру тәсілдері.
Ипотекалық несиелеуді әртүрлі ипотекалық институтар айналысады. Берілген несиелердің қайта қаржыландыру қызметінің ерекшеліктерін қорытындылау тәсілі.
Несие уақыттылығы.
Қарыз амортизация әдісімен:
- тұрақты ипотекалық несие;
- өзгермелі несие төлемдері.
Пайыз ставка түріне қарай.
- тіркелген несиелік пайыз мөлшері
- өзгермелі несие төлемдері
Ұзақ мерзімді несие төлеу мүмкіндігі.
- ұзақ мерзімді төлеу құқымен;
- құқысыз ұзақ мерзімді төлем;
- айып пұл төлу құқымен.
Қамтамасыз ету дәрежесіне қарай.
Несие сомасы жылжымайтын мүліктін алғашқы жарнасы 50-100 пайыз болуы тиіс.
1.2 .Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді ұйымдастырудың заңдық және құқықтық негіздері
Қазіргі кездегі еліміздің банктік жүйесінің ерекшелігі - ол банктік іске жаңа технологияларды енгізе бастаумен рыноктық үлгіге негізделген банктердің пайда болуымен, банктік қызметті реттеуге бағытталған заңнамалар жүйесінің ілгері қарай дамуымен сипатталады. Сол себептен де банктік жүйе - нарықтық эканомиканың ең маңызды және біртұтасқұрылымдарының бірі болып табылады. Ал банктік жүйенің тиімді түрде және тұрақты сипатта қызмет атқаруы тікелей оны реттеуге бағытталған заңдардың қоғам талаптарына және халықаралық стандарттарға сәйкес болып, тәжірибиде тиімді және дұрыс жүзеге асуымен байланысты десек қателеспейміз. Сол себептеп де банктік қызметті дамытуға және банк ісіне қатысты көптеген мемлекетаралық немесе халықаралық келісімдер жасалып жатады, олардың қатарына: 19 қыркүйек 1996 жылғы Қазақстан Республикасы Үкіметі мен Ислам Даму Банкісі арасындағы Даму Банкінің өкілдігін Алматыда құру жөніндегі келісімде, 8 шілде 1994 жылғы Қазақстан Республикасы, Қырғыстан Республикасы және Өзбекстан Республикасы арасындағы Ортаазиялык даму банкін құру жөніндегі келісімді және басқаларын жатқызамыз. Бұл келісімдердің маңыздылығы өте жоғары болып келеді, себебі банктік қызмет тек қана бір мемлекеттің территориясында ғана жүзеге асырылмайды, бұл қызмет кезкелген маемлекет үшін маңызды барлықсалалармен тығыз байланыста жатыр. Алайда осы аталған зан актілерінің көпшілігі \жалпылық сипатқа ие екендігін атау қажет, сондықтан да олар толығымен банктік қызмет аясын, банктік құқықтық қатынастарды реттей алмайды. Заңдарда өз реттеуін толығымен таппаған банктік құқықтық қатынастар арнайы актіллллермен реттеуді талап етеді. Ондай актілердің қатарына Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі шығарған нормативтік актілерін және жаңадан құрылған Қазақстан Республикасының қаржы нарығын және қаржы ұйымдарын реттеу мен қадағалау жөніндегі Агенттіктің шығарған нормативтік актілерін жатқызамыз.
2005 жылы ипотекалық несиелендіруді жүзеге асыруды жеңілдеу мақсатында ипотекалық несиелендіру туралы Жарлық қабылданды. Бұл Жарлық ипотекалық несиелендіруді жүзеге асыру прцсесінде туындайтын жағдайларды жан - жақты қарастырады және бұнда келесідей терминдер қарастырылады:
Сенім білдірілген тұлға - соттан тыс тәртіппен ипотеканы өткізуді жүргізетін тұлға.
Кепіл беруші - жылжымайтын мүлікті немесе ондағы үлесі ипотеканың мәні болып табылатын тұлға.
Кепіл ұстаушы міндеттемеге байланысты мүдделері ипотекамен қамтамасыз етілген тұлға.
Жылжымайтын мүлік ипотекасы - кепілге берілген жылжымайтын мүлік немесе ондағы кепіл берудің немесе үшінші тұлғаның иелігі мен пайдалануда қалатын кепіл түрі;
Ипотекалық шарт - негізгі міндеттемені айқындау туралы тараптардың келісімі
Жылжымайтын мүлік - жер учаскесі, сондай - ақ үйлер, ғимараттар және жермен бірлік байланыстағы өзге де мүліктер, яғни ауыстырылуы олардың мақсатына шектен тыс зиян келтіпрусіз мүмкін болмайтвн объектілер.
Негізгі міндеттеме - ипотекамен толық немесе ішінара қамтамасыз етілген борыштық немесе өзге де міндеттеме
- Ипотеканы өткізу - ипотеканың мәні болып табылатын мүлікті өткізуду
Осы Жарлықтын қолдану аясы
Осы Жарлықпен міндеттемелерді қамтамасыз ету жолы ретінде мүлік ипотекасын қолдану кезінде туындайтын қатынастар реттейді. Егер осы Жарлықпен өзге ережелер белгіленбесе, Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінде көрініс тапқан кепіл туралы жалпы ережелер мүлік ипотекасына қолданады. Осы Жарлықпен басқа да Заң актілері арасында мүлік ипотекасын реттеу бөлімінде қайшылықтар туындаған жағдайда осы Жарлықтын нормалары қолданылады.
Шартқа байланысты туындайтын ипотека туралы. Осы Жарлықтын ережелері тиісінше Заң актісінің негізінде туындайтын ипотекаға қолданады. Жер учаскесінің ипотекасы мен оларға құқықтардың ережелері жер туралы заңдарда көзделуі мүмкін.
Негізгі міндеттемені ипотекамен қамтамасыз етудің шектері.
Ипотека несие шарты немесе өзге де міндеттеме байланысты кепіл ұстауға қарыздың негізгі сомасының толық негмесе ипотека тарттарында көзделген бөлігінде төмендеуін қамтамасыз етеді.
Егер шартқа өзгеше көзделмесе, несие шартын қамтамасыз етуге белгіленген ипотека, сол сияқты несиелерге несиенің пайдаланылғаны үшін өзіне тиесілі пайыздың да төмендеуін қамтамасыз етеді.
Егер шартқа өзгеше көзделмесе, ипотека кепілін ұстаудың талаптарын оларды қанағаттандыру сәтіндегі көлеміне қарай:
1) Негізгі міндеттеменің орындалмауынан, мерзімі кешіктірілуінен немесе өзге де тиісінші орындалмауынан келтірілген шығындарды өтеуді;
2) Негізгі міндеттеменің орындалмауынан, орындалу мерзімінің кешіктірілуі немесе өзге ле тиісінше орындалмауы үшін айыппұл төлеуді
3) Негізгі міндеттемеде не Заң актісіндекөзделген бөгде адамның ақша-қаражатын заңсыз пайдаланғаны үшін пайызды қоса қамтамасыз етеді. Сонымен катар, сот шығындарын және кепілге берілген мүліктен айыпақы өндіріп алуға байланысты өзге де шығындарды өтеуді және ипотеканы өткізу жөніндегі шығындардың өтелуін қамтамасыз етеді.
Егер ипотека шарттында ипотекамен қамтамасыз етілген кепіл ұстаушының жалпы нақты сомасы көрсетілсе, борышқордың кепіл ұстаушы алдындағы осы сомадан асатын бөлігіндегі міндеттемелері, осы Жарлықтын осы бабының үшінші тармағында және төртінші бабында көзделген талаптарды қоспағанда, ипотекамен қамтамасыз етілген болып саналмайды.
Кепіл ұстаушының қосымша шығыстарын ипотекамен қамтамасыз ету.
Кепіл ұстаушы Ипотека шартың ережелеріне сәйкес немесе берілген Жылжымайтын мүліктің сақтауын қамтамасыз ету қажеттілігіне орай, оны ұстау және күзету не осы Жылжымайтын мүліктеріне байланысты салықтар, алымдар немесе коммуналдық төлемдер байланысты кепіл берушінің берешегін өтеу жөніңдегі шығыстар тартқан жағдайда кепіл үстаушының мұндай қажетті шығыстарын өтеу кепілге берілген жылжымайтын мүліктің есебінен қамтамасыз етіледі.
Ортақ меншіктегі жылжымайтын мүлік ипотекасы
Бірлескен ортақ меншіктегі жылжымайтын мүлікке ипотека барлық меншік иелерінің жазбаша келісімі болған жағдайда белгіленуі мүмкін.
Ортақ үлестік меншікке қатысушы ортақ мүліктегі өз үлесіне құқығын басқа меншік иелерінің келісімін сізкепілге бере алады.
Ипотека шартының нысаны. Ипотека шарты жазбаша нысанда жасалып, оған кепіл беруші мен кепіл ұстаушы, сондай-ақ егер кепіл беруші борышқор болмаса борышқор да қол қояды.
Ипотека шарты мемлекеттік тіркеуге жатады. Ипотека құқығы ипотека шарты тіркелген күннен басталады.
Ипотека шартын нотариалдық куәландыру тараптардың қалауы бойыншы жүзеге асырылады.
Кепіл берудің құқықтары ипотека куәлігін беру арқылы расталуы мүмкін.
Ипотека шартының мазмұны мыналардан көрінуі тиіс:
- кепіл беруші мен кепіл ұстаушының, сондай-ақ егер кепіл беруші борышқор болмаса, заттай кепілгердің аты жөні және тұрағы.
- негізгі міндеттеменің мәні, оның мөлшері мен орындау мерзімі
- кепілге берілген жылжымайтын мүліктін тізбесі мен мекен-жайы
- ипотеканың мәні болып табылатын құқықтын атауы
- тараптардың кез-келгенің өтініші бойынша. Ипотека шарттында келісімге қол жеткізуге тиіс және заңдарда тыйым салынбаған өзге де шарттар.
Егер негізгі міндеттеме бөлініп орындалуға тиіс болса, ипотека шарттарында тиісті төлемдердің мерзімі мен кезеңділігін және олардың мөлшеріне осы мөлшерді аңықтауға мүмкіндік беретін талаптар көрсетілуі тиіс.
Кепілге берген жылжымайтын мүлікті иеліктен шығару туралы ережелерді бұзудың салдарлары.
Ипотека шарты бойынша кепілге берілген жылжымайтын мүлік Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің 315-бабының екінші тармағындағы ережелер бұзылып, иеліктен шығырылған кезде кепіл ұстаушы өз таңдауына қарай:
1)Кепілге берген Жылжымайтын мүлікті иеліктеншығару туралы мәміленің күші жойылған деп таңылуын.
2)Негігзгі міндеттемелерінің мерзімінен бұрын орындалуын және кімнің меншігі екеніне қарамастан, кепілге берілген жылжымайтын мүліктен айыпақы өндірілуін талап етуге құқылы.
Соңғы жағдайда, егер кепілге берілген жылжымайтын мүлікті сатып алушы жылжымайтын мүліктің ережелер бұзылып, иеліктен шығырылуы туралы, оны сатып алу сәтінде білсе немесе білуге тиіс болса, онда мұндай сатып алушы ипотекамен қамтамасыз етілген міндеттеменің орындалмағаны үшін кепіл берушімен бірге көрсетілген жылжымайтын мүлік құны шегінде жауап тартады.
Кепіл беруші ипотека куәлігін берген кезде оның кепілдікке берілген жылжымайтын мүлікті иеліктен шығаруына жол берілмейді. Ол жылжымайтын мүлікті иеліктен шығарған жағдайда осы баптың бірінші тармағында көзделген салдарлар туындады.
Ипотека шарты бойынша құқықтарды беру, талаптардан бас тарту ережелері сақтала отырып, ал ипотека куәлігі берілген жағдайда осы Жарлықтың 16-бабында белгіленген тәртіппен жүзеге асырылады және мемлекеттік тіркеуге жатады.
Ипотека затына үш тұлғалардың құқықтары туралы кепіл ұстаушыны ескерту.
Ипотека шарты жасалған кезде кепіл беруші, тіпті, бұл құқықтар белгіленген тәртіппен тіркелмесе де, шартты тіркеу сәтінде өзіне белгілі ипотека затына барлық үшінші тұлғалардың құқықтары туралы кепіл ұстаушыны ескертуге тиіс. Бұл ереженің орындалмауы кепіл ұстаушыға негізгі міндеттеменің жерлерінен бұрын орындалуын немесе ипотека шарты уағдаластықтарының өзгертілуін талап етуге құқық береді.
Ипотека шартына ипотеканың талаптарын және осы шарт бойынша кепіл ұстаушының құқықтарын жүзеге асыру үшін қажетті талаптарды айқындайтын құжаттар қоса берілуі мүмкін.
Ипотека куәлігі ұғымы.
Ипотека куәлігі оның заңды иесінің:
1)Негізгі міндеттеме бойынша орындалуды алуға
2)Негізгі міндеттеме бойынша орындалуды алу мақсатында кепілге берілген жылжымайтын мүліктен айыпақы өндіріп алуға құқығын куәландыратын ордерлік бағалы қағаз болып табылады.
Қазақстанның алдыңғы қатарлы банктері өздерінің қаржылық жағдайын нығайту мен банк ісінің дағдыларын жетілдіруге ұмтылады . Олар қаржы жүйесінің басқа салаларына қарағанда тез өсуде, себебі табысы көбірек және маңызды қызмет: жеке сектордынесиелеу және сыртқы саудалық операцияларды жүзеге асыру, сонымен бірге ақшалық, оның ішінде валюталық депориттерді ашумен айналасуда.
Қаржы нарығы экономикадағы ақша құралдарының қозғалысымен ұйымдастыру формасы болып табылатындықпен ол несие нарығы немесе бағалы қағаздар нарығы формасында ұйымдастырылуы мүмкін. Несие нарығы -көбіне коммерциялық банктер қызметінің аясына жатады, олардың қазіргі уатытта негізгі жұмысы болып клиенттерге несиелік қызмет ету табылады.
Қазақстанды коммерциялық банктер бағалы қағаздар нарығындағы қызметті өз қызметіндегі маңызды бағыттардың бірі деп қарайды. Олардың көпшілігі бағалы қағаздармен жұмыс бойынша құрылымдылық бөлімдерін құрған немесе құруда. Олардың қызметінде банктер бірде инвестор, басқа кезде-эмитент, ал үшінші жағдайда делдал болып табылады.
Инвестор ретінде бола отырып коммерциялық банктер мемлекетпен, әртүрлі акционерлік қоғамдардан бағалы қағаздар атып алады және осылайша өзінің құнды қағаздар портфелін жабдықтайды. Банк мүддесі болашақта кіріс алуда ғана емес, сонымен бірге негізінен акционер ретінде белгілі бір компанияның істерін басқаруға қатысу мүмкіндігінде болып отыр: сонымен қатар алыпсатарлық мүдде де бар.Егер берілген компанияның істері жақсы жүріп кетсе,оның акциялары жоғары бағаланса, онда белгілі бір сәтте оларды курстық айырмашылықты табыс ретінде алу арқылы сатып жіберуге болады. Инвестицияларды мемелекеттік қолдаудың мақсаты экономиканың дамуы үшін қолайлы инвестициялық ахуал жасау және осы замаңғы технологияларды қолдана отырып, жаңа өндірісітер құруға жұмыс істеп тұрғандарын кенейту мен жаңартуға, Қазақстандық кадрлардың біліктілігін арттыруға, сондай-ақ қоршаған ортаны қоғауға инвестицияларды ынталандыру болып табылады. инвестицияларды мемелекеттік қолдауды Үкімет белгілейтін өкілетті орган жүзеге асырады. Өкілетті органның өз құзіреті шегінде және өзіне жүктелген міндеттерді орындау мақсатында Қазақстан Республикасының Үкіметі белгіленген тәртіппен тиісті мемелекеттік органдардың мамандарын, жеке және заңды тұлғалары арасында консультанттар мен сарапшылар тартуға құқы бар.
Инвестициялық даулар келесідей жолмен, оның ішінде сарапшыларды тарта отырып не дауларды шешудің тараптарымен бұрын келісілген рәсіміне сәйкес шешілуі мүмкін. Инвестициялық дауларды шешу мүмкін болмаған жағдайда дауларды шешу Қазақстан Республикасының халықаралық шарттары мен заң актілеріне сәйкес Қазақстан Республикасының соттарында, сондай-ақ тараптардың келісім-шарттарымен айқындалатын халықаралық төрелік соттарда жүргізіледі.
Егер шет мемлекет немесе ол өкілеттілік берген мемлекеттік орган Қазақстан Республикасының аумағында жүзеге асырылған инвестицияларға қатысты берілгенг кепілдік (сақтандыру шарты бойынша) инвестордың пайдасын төлем жүргізетін болса және аталған инвестицияларға инвестордың құқықтары осы шет мемлекеттерде не осы өуілдік берген мемлекеттік органға ауысатын болса (талаптар берілетін болса), Қазақстан Республикасында құқықтардың осылай ауысуы (талаптардың берілуі) инвестор Қазақстан Республикасында инвестицияларды жүзеге асырған және ол белгілі бір шарттық міндеттемелерін орындаған жағдайда ғана заңды деп танылады. Шарттарға өзгерістер тараптарының келісімі бойынша енгізілетін жағдайларды қоспағанда, Қазақстан Республикасы инвесторлары мен Қазақстан Республикасының мемлекеттік органдары арасында жасалған шарттар талаптарының тұрақтылығына кепілдік береді.
Ипотека куәлігі бір данада жасалады және кепіл ұстаушыға беріледі.
Ипотека шартының барлық данасында ипотека куәлігінің берілгені туралы белгі соғылады.
Ипотека куәлігінің мазмұны мыналарда көрсетілуі тиіс:
1)Құжаттын атауына еңгізілген "Ипотека куәлігі" сөздері.
2)Кепіл берушінің аты-жөні және тұрағы.
3)Кепіл ұстаушының аты-жөні және тұрағы.
4)Егер борышқор негізгі міндеттеме бойынша кепіл беруші болмаса, борышқордың аты-жөні және тұрағы.
5)Ипотека шарты жасалған күн мен орны
6)Егер олар төленуге тиіс болса, негізгі міндеттеменің сомасы мен пайыздық мөлшерін көрсету
7)Егер олар төленуге тиіс болса, негізгі міндеттеменің сомасы мен пайыздық төлеу мерзімін көрсету, ал егер бұл сома және немесе пайыз бөлініп төленуге тиіс болса, тиісті төлемдердің мерзімі мен кезеңділігін және әрқайсысының мөлшерін немесе оларды айқындауға мүмкіндік беретін шарттарды көрсету.
8)Кепілге берілген жылжымайтын мүліктін тізбесі мен мекен-жайы
9)Ипотека мәні болып табылатын мүліктің кепіл берушінің меншігі болып табылатының айқындайтын құқықтық атауы.
10)Ипотеканың мәні болып табылатын жылжымайтын мүлікке немесе осы мүліктін бір бөлігіне басқа да ипотека куәліктері бар екенін, бұл жылжымайтын мүлік немесе оның бір бөлімі жалға берілген бе немесе оның өзге де ауыртпашылығы бар екенің немесе жоқ екенің көрсету.
11)Кепіл берушінің қойған қолы.
12)Ипотека куәлігінің берілу күні.
Ипотека куәлігі бойынша құқықтарды жүзеге асырудың шарттары және міндеттемелердің орындалуы.
Осы Жарлықта және ипотека шарттарында көзделген өз құқықтарын жүзеге асыру кезінде ипотека куәлігінің иесі кепіл берушіге көрсетуге міндетті.
Негізгі міндеттемені орындаған кепіл беруші өзіне ипотека куәлігінің берілуін, ол егер міндеттеме бөлігін орындаса, міндеттеменің тиісті бөлігінің соғылуын талап етуге хақылы.
Ипотека куәлігінің заңды иесінде болуы не ипотека туралы белгінің болмауы, егер өзге жайт дәлелденбесе, осы міндеттеменің немесе, тиісінше, оның бөлігінің орындалмағаның айғақтайды.
Ипотека куәлігінің кепіл берушіде болуы, егер өзге жайт дәлелденбесе, ипотекамен қамтамасыз етілген міндеттеменің орындалғаның айғақтайды.
Ипотека куәлігі бойынша міндеттемелердің орындалуына Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің 133-бабының ережелері қолданылады.
Ипотека куәлігін тіркеу. Ипотека куәлігін беру және оны кейіннен басқа иелеріне беру. Ипотеканың мәні болып табылатын жылжымайтын мүлік орналасқан жерде, жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеу үшін белгіленген тәртіппен, мемлекеттік тіркеуге жатады.
Ипотека куәлігі жөніндегі құқықтарды беру онда басқа тұлғаның пайдасына берілген туралы жазба жасау және ипотека куәлігін осы тұлғаға беру арқылы жүзеге асырылады.
Берілу жазбасында ипотека кеуәлігі жөнінде құқықтар берілетін тұлғаның аты-жөні дәлме-дәл және толық көрсетілуі тиіс. Ипотека куәлігі бланкілік берілу жазбасы жарамсыз болып саналады.
Берілу жазбаша ипотека кеуәлігінде көрген кепіл ұстаушы, ал егер бұл жазба бастапқы болып табылмаса-алдынғы жазбада көрсетілген ипотека куәлігінің иесі қол қоюға тиіс.
Ипотека куәлігі бойынша тұлғаға берілуі онымен бірге негізгі міндеттемелер бойынша құқықтардың да осы тұлғаға берілгенін білдіреді.
Ипотека заңды иесіне негізгі міндеттемелер бойынша кепіл ұстаушының құқықтары мен несиегердің құқықтарын қоса, оның мазмұнына туындайтын барлық құқықтар тиесілі.
Егер осы ипотека куәлігіне құқықтары ондағы берілу жазбаларының үздіксіз қатарына негізделсе, ипотека куәлігінің иесі заңды болып саналады.
Егер ипотека куәлігінің берілу жазбаларын жасаған тұлғалардың қайсібірінің иелігінен қалды болуы немесе осы тұлғаларының еркінен тыс басқа бір ретпен шығып қалғаны дәлелденіп, бұл туралы ипотека куәлігінің иесі оны сатып алған кезде білсе немесе білуге тиіс болса оның иесі заңсыз болып саналады.
Ипотека куәлігінің басқа тұлғаларға кейіннен берілуіне тыйым салатын ондағы жазбалар жарамсыз деп табылады.
Жоғалтып алған ипотека куәлігі бойынша құқықтарды қалпына келтіру.
Жоғалтып алған ипотека куәлігі бойынша құқықтарды сот іс жүргізу заңдарда белгіленген тәртіппен қалпына келтіреді.
Егер жоғалтып алған ипотека куәлігінде жасалған барлық берілу жазбалары түгел аңықталса, кепіл ұстаушы үшінші тұлғаларға берілген ипотека куәлігі бойынша құқықтар қалпына келтіруі мүмкіндік.
Сот шешімінің негізінде кепіл беруші оған "көшірілген" деген белгі соғып, ипотека куәлігінің көшірмесін береді.
Ипотека куәлігінің кепілге беру. Басқа тұлғаға берілу арқылы. Ипотека куәлігі осындай тұлға мен ипотека куәлігінің заңды иесі арасындағы несие шарты немесе өзге де міндеттемені қамтамасыз ету үшін кепілге берілуі мүмкін.
Ипотека куәлігі кепілге берушіден қамтамасыз етілген міндеттеме орындалмаған жағдайда ипотека куәлігінің кепіл ұстаушысы ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеме бойынша құқықтардың осы Жарлықтын 16-бабында көзделген тәртіппен шарттармен немесе салдарлармен өзіне берілуін талап етуге хақылы.
Ипотека куәлігі бойынша құқықтар өзіне берілген сотпен ауыстырылған ипотека куәлігінің ұстаушысы ипотека куәлігі мен негізгі міндеттеменің шарттарына ипотеканың мәнінен айыпақы өндіріп алуға хақылы.
Ипотека куәлігінің ұстаушысы мен ипотека куәлігінің кепілге берушінің келісімімен ипотека куәлігінде ипотекалық несиенің қамтамасыз етілген міндеттеме сомасын түскен ақшадан ұстап қалу үшін ипотека куәлігін белгілі бір мерзімі өткеннен кейін сатуға кепіл ұстаушыға құқық беретін арнайы кепілдік берілу жазбасы жасалуы мүмкін.
Ипотека куәлігінің күшін тоқтату. Ипотека куәлігінің күші келесідей:
1)Одан туындайтын қатынастар жүзеге асырылған ретте
2)Ол кепіл берушіге ерікті берілген ретте
3)Егер одан туындайтын талаптар негізгі міндеттеме бойынша борышқорларға негізгі міндеттемені орындау мерзімі басталғаннан кейін бір ай өткенге дейін қойылмаса.
4)Ипотеканың мәні жоғалған жағдайда тоқтатылады.
Ипотеканы өткізу жолдары борышқор негізгі міндеттемені орындалмаған жағдайда кепіл ұстаушы талаптарын, ипотеканы сот тәртібімен өткізу, егер бұл заң актісінде немесе ипотека шарттарында не тараптардың кейінгі келісімінде көзделген болса, ипотеканы соттан тыс тәртіппен өткізу.
Ипотеканы сот тәртібімен өткізу кепіл ұстаушының бойынша сот шешіміне сәйкес жүргізді. Бұл ретте ипотеканың мәні болып табылатын жылжымайтын мүлікті сату іс жүргізу заңдарда белгіленген тәртіппен ашық сауда-саттық сату арқылы жүргізді.
Егер борышқор жол берген негізгі міндеттемені бұзушылық аса мардымсыз болса және осының салдарынан кепіл ұстаушының қойған талаптарының мөлшері кепілге берген мүліктін құнына аңықтау сәйкес келмесе, ипотека шарты бойынша кепілге берілген мүліктен айыпақы өндіріп алуға рұқсат берілмеуі мүмкін.
Ипотека шарты бойынша кепілге берген жылжымайтын мүліктен айыпақы өндіріп алу туралы шешім қабылдаған кезде сот мыналарды аңықтап шешімінде көрсетуі тиіс:
1)Оны сату аяқталғаннан кейін айқындалатын жылжымайтын мүлікті сақтау және өткізу жөніндегі шығындар сомасын қоспағанда, кепілге берілген мүліктін құнынан кепіл ұстаушыға төленуі тиіс барлық сомаларды; пайыздық ара-қатынаста есептеліктін сомалар үшін пайыздық есептін сома, пайыздық мөлшері және ол есептелуге тиіс кезең.
2)Құнынан кепіл ұстаушының талаптары қанағаттанатын ипотеканың мәні болып табылатын жылжымайтын мүлік.
3)Кепілге берілген жылжымайтын мүлікті өткізу кезінде бастапқы сату бағасы
4)Кепіл ұстаушының өтініші бойынша дәлелденді себептері болса, сот кепілге берілген жылжымайтын мүліктен айыпақы өндіріп алу туралы шешімде оның ісіне асырылуын. Егер ипотека шарты бойынша ол қандай жылжымайтын мүлік кепілге бергеніне қарамастан, кепіл осы азаматтың кәсіпкерлік қызметті жүзеге асыру мен байланысты болмаған жағдайда, кепіл беруші азамат болып табылса.
Ипотеканың мәні ауып шарттық мақсаттағы жердің құрамдағы жер учаскесі болып табылса, 4 жыл мерзімге дейін кепілге қалдыруға хақылы.
Егер кепіл беруші өзіне берілген кейінге қалтыру мерзімінің шегінде кепіл ұстаушының талаптарын қанағаттанған болса, сот кепіл берушінің мәлімдеуі бойынша бұл шешімді өзгертеді.
Ипотеканы өткізуді кейінге қалтыруға мынадай екі жағдайда болады:
1)Егер ол кепіл ұстаушының қаржы жағдайын елеулі түрде нашарлатуға әкелуі мүмкін болса.
2)Егер кепіл берушіге немесе кепіл ұстаушыға қатысты оны банкрот деп тану туралы іс қағаздарда, жол берілмейді.
Ипотека өткізуді тоқтату. Үшінші тұлға болып табылатын борышқор немесе кепіл беруші кепіл затың сату өткізілгенге дейін кез-келген уақытта кепілмен қамтамасыз етілген міндеттемені немесе оның орындалуы кейінге қалдырылған бөлігін орындап, одан айыпақы өндіріп алуды және оның өткізілуін тоқтатуға хақылы.
Ипотеканы соттардан тыс өткізу рәсімі.
Ипотеканы соттардан тыс өткізу рәсімі сенім білдірген тұлға ұйымдасатын кепілге берілген мүлікке сауда-саттып өткізу арқылы жүргізіледі.
Сенім білдірілген тұлғаны тарапрар ипотека шарттында айқындайды.
Кепіл ұстаушы талаптарын соттан тыс тәртіппен қанағаттанатын егер:
1)Жылжымайтын мүлік ипотека басқа тұлғаның немесе органдардың келісімі қажет болса
2)Қоғам үшін елеулі тарихи, көркемдік немесе өзге де мәдени құндылығы бар жылжымайтын мүлік ипотекасының мәні болып табылса.
3)Ортақ меншігі және меншік иелерінің қайсібірі кепіл ұстаушының талабын соттан тыс тәртіппен қанғаттандыруға жазбаша келісім бермеген жылжымайтын мүлік ипотекасының мәні болып табылса.
Соттан тыс сауда-саттық жүргізуге қойылатын талап. Сауда - саттық өткізілгенге дейін мынадай рәсімдер орындалуға тиіс:
1)Сенім білдірілген тұлға міндеттемелердің орындалмағаны туралы хабарлама жасап, оны ипотека шарты түрде тіркелген орталықтарда тіркейді және оны кепіл берушіге тапсырады.
2)Міндеттеменің орындалмағаны туралы хабарлардан туындайтын талаптар қанағаттандырмаған жағдайда, бірақ аталған хабарлама кепіл берушіге тапсырылған немесе жіберілген сәттен екі айдан ерте емес, сенім білдірген тұлға кепілге берілген мүлікке сауда-саттық өткізу туралы хабарлама жасап, оны ипотека шарты тіркелген органдарда тіркейді, кепіл берушіге сондай-ақ кепіл ұстаушыға тапсырады және осы Жарлықтын 28 бабына сәйкес сауда-саттық туралы ресми жарияланды.
Міндеттеменің орындалмағаны туралы хабарлама алғаннан кейін кепілге беруші ипотека өткізуге негіздердің жоқтығы жөнінде сотқа жугінуге хақылы Жылжымайтын мүлікті сатып алушыға беру.
Сауда-саттық аяқталып, сатып алушы ақырғы және өзінен талап етілген басқа да барлық төлемді еңгізгеннен кейін сенім білдірген тұлға оған сауда-саттықта жылжымайтын мүлікті сатып алғаны туралы құжатты тапсырады, онда мынадай мәліметтер болуға тиіс:
- сауда-саттықты өткізудің негізгі;
- оны өткізудің орны;
- сауда-саттықта сатып алынған мүліктің атауы саны, сипаттамасы, орны;
- кепіл беруші мүліктің бұрынғы иесінің аты-жөні тұрағы;
- сатып алушының аты-жөні тұрағы;
- сатып алушы төлеген сатып алу бағасы;
- сауда-саттықты өткізген сенім білдірген тұлғаның аты-жөні.
Кепіл берушінің жылжымайтын мүлікті беруден бас тартуы. Кепіл беруші сатып алушыға ол сауда-саттықта сатып алған жылжымайтын мүлікті беруден, тұрғын үйді босатқысы келмегенің қоса, бас тарткан жағдайда, сатып алушы мүлік орналасқан жердегі сотқа жүгінуге хақылы.
Сауда-саттықтан түскен түсімді бөлу. Сенім білдірген тұлғасауда-саттықтан түскен түсімді мынадай басымдық ретімен бөлуге болады:
1)Сауда-саттықты өткізудің шығындар мен шығыстарын өтеуге
2)Ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеме үшін төлеп жасалуға.
3)Қайталама кепіл және аударып кепіллімен қамтамасыз етілген, мерзімі өткен міндеттемелерді, сондай-ақ заң актілерінде белгіленген кезек ретімен басқа да жылжымайтын мүлік ауыртпалылықтарын төлеуге.
4)Кепіл берушінің қалған соманы қайтаруға арнап бөлелі.
Ипотеканы тоқтату негіздері. Егер осы Жарлықта өзгеше көзделмесе ипотека Қазақстан Республикасында Азаматтық Кодекстің 322 - бабында көзделген негізгілер бойынша тоқтатылады, сондай-ақ кепілге берілген жылжымайтын мүлікті сатып алу арқылы да оны кепіл ұстаушының меншігіне айналдыру арқылы ипотека шарты орындалғн жағдайда, кепіл ұстаушы аталған іс әрекеттерді жасалғаннан кейін 15 күн ішінде кепіл берішіге ипотека шарты тіркелген ипотеканың тоқтатылғаны туралы айғақтайтын жазбаша құжаттарды береді.
Сотан тыс тәртіппен сауда-саттықа кепілге берген мүлік негізгі міндеттемедегі сомадан төмен бағамен сатылған ретте, сондай-ақ кепілге берілген мүлік ұстауының меншігіне көшкен кезде ипотеканың тоқтатылуымен бір мезгілде тоқтады.
Қазіргі кезде тұрғылықты халықты тұрмыс үй мен қамтамасыз ету дамыған және дамушы елдердің негізгі мәселесі болып табылады. Қазақстанда да бұл мәселе өте маңызды болып отыр, себебі тұрғылызып жатқан үйлер жеткіліксіз болып, ал бар үйлер тозуға ұшырап қайта өндеуді талап етіп отыр.
Ипотекалық несиелендіру келесі құқықтық негіздемеде жүзеге асырылады: Қазақстан Республикасындағы банктер және қызметі туралы 1995 жылғы 31 тамызда Қазақстан Республикасының Заңына сәйкес және Қазақстан Республикасының Президентінің Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы 1995 жылғы 23 желтоқсандағы заң күші бар Жарлығына сәйкес жүргізіледі. Бұл заң нормативтерінде: ипотекалық шарт және оның мазмұны, ипотекалық қарыз, ипотекалық тұрғын үй қарызы, ипотекалық облигация ұғымдарына негізгі түсінік береді.
Сонымен қатар Тұрғын үй ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz