Кәсіпорын құнын бағалау


Кіріспе
1 Бөлім. Өнеркәсіп құнын бағалау концепциясының негіздері
2 Бөлім. Кәсіпорын құнын бағалаудың әдіснамалық негіздері
3 Бөлім. Кәсіпорын құнын бағалау бойынша есеп
4 Бөлім. Тәуекел және оның түрлері
5 Бөлім. Кәсіпорын құнын бағалау әдістері
6 Бөлім. Кәсіпорын құнын бағалаудағы табыстық тәсілдеме
7 Бөлім. Кәсіпорын құнын бағалаудағы салыстырмалы тәсілдеме
8 Бөлім. Кәсіпорын құнын бағалаудағы шығындық тәсілдеме
9 Бөлім.Кәсіпорынның мүлік түрлерінің құнын бағалау
10 Бөлім. Әділ құн бойынша бағалау
11 Бөлім. Табыстық және салыстырмалы тәсілдемелерін кәсіпорын құнын бағалау барысында тәжірибеде қолдану

«Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» ҚР Заңында берілген негізгі ұғымдар
«Кәсіпорын құнын бағалау» пәні бойынша тест сұрақтары
Қосымша №1
Қосымша №2
Қосымша №3
Әдебиеттер тізімі
Бағалау қызметі нарықтық экономика жағдайында меншіктік қарым- қатынастарды реттейтін маңызды құрал болып табылады.
Қазіргі кезде мүлікті бағалаудың әдістемелік мәселелеріне қатысты ресейлік және аударма әдебиеттер саны көптеп пайда болуда.
Қазақстанда бағалау қызметі дамиды деп санауға барлық негіз бар, өйткені ол барлық мүліктік қатынастарды басқару аясына кіріп отыр, сондықтан бағалаудың теориясы мен практикасының дамуын талап етеді.
Бұл оқу құралында бағалаушыға шаруашылық субъектілері қызметі шеңберінде мүлікті бағалау әдістемесінде өзінің түсінігін тереңдетуге және дамытуға мүмкіндік береді. Бағалаудың әдістемесіне бизнесті бағалаудың шығындық, табыстық және нарықтық тәсілдемелерін баяндаумен қатар, құралда бағалау есептерінің бөлімдерін дайындаудың теориялық базасы негізінде қолдануға болатын әдістемелер ашылған. Атап айтқанда, бұл кәсіпорын қаржылық талдау қызметінің әдістемесі, бағалау нысанының бизнес-ортасын талдау әдістемесі, кадрлық әлеуетін бағалау, кәсіпорынның ұйымдық-басқару құрылымын диагностикасы.
1. ҚР ЗАҢЫ Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы 30.11.2009ж. №381
2. Бишенов Ж.Ж., Айнаканова Б.А. Өндірістік менеджмент.Астана.,2009ж.
3. Богатко А.Н. Основы экономического анализа хозяйствующего субъекта М.: «Финансы и статистика».,1999 г.
4. И.Г. Балабанов. Экономика недвижимости (жильё). М., 2002
5. Грязнова А.Г. Оценка бизнесав)М.:Финансы и статистика, 2002 г
6. И.В. Гранова. Оценка недвижимости. Тесты, задачи, практические ситуации. Учебное пособие. Питер, 2002
7. Гаар Г.Н. Методическое пособие по курсу «Оценка стоимости предприятия»в)Астана.:КазАУ им. С.Сейфуллина, 2004 г
8. В. Есипов, Г. Маховикова, В. Терехова. Оценка бизнеса. Учебник. СПб.: Питер, 2002 – 416 с.
9. Методические указание по оценке стоимости объекта приватизации Министерство финансов Р.К. 18.10.1993 г.
10. Правила лицензирования деятельности по оценке имущества / Постановление Правительства Р.К. от 2.10.2001г. №1389
11. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости М.: РОО,1998 г.Тэпман Л.Н. Оценка недвижимостив) М.:Юнити, 2004 г
12. Рутгайзер В.М. «Оценочная деятельность», Оценка рыночной стоимости недвижимости».: Изд. «Дело» Академия оценки, 1998г.

Пән: Менеджмент
Жұмыс түрі:  Материал
Тегін:  Антиплагиат
Көлемі: 112 бет
Таңдаулыға:   
Бұл жұмыстың бағасы: 500 теңге
Кепілдік барма?

бот арқылы тегін алу, ауыстыру

Қандай қате таптыңыз?

Рақмет!






МАЗМҰНЫ
 Кіріспе  
1          Бөлім. Өнеркәсіп құнын бағалау концепциясының негіздері     
2          Бөлім. Кәсіпорын құнын бағалаудың әдіснамалық негіздері   
3          Бөлім. Кәсіпорын құнын бағалау бойынша есеп 
4          Бөлім. Тәуекел және оның түрлері
5          Бөлім. Кәсіпорын құнын бағалау әдістері
6          Бөлім. Кәсіпорын құнын бағалаудағы табыстық тәсілдеме     
7          Бөлім. Кәсіпорын құнын бағалаудағы салыстырмалы тәсілдеме
8          Бөлім. Кәсіпорын құнын бағалаудағы шығындық тәсілдеме  
9          Бөлім.Кәсіпорынның мүлік түрлерінің құнын бағалау    
10        Бөлім. Әділ құн бойынша бағалау 
11        Бөлім. Табыстық және салыстырмалы тәсілдемелерін кәсіпорын құнын бағалау барысында тәжірибеде қолдану          
         
Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы ҚР Заңында берілген негізгі ұғымдар     
Кәсіпорын құнын бағалау пәні бойынша тест сұрақтары      
Қосымша №1          
Қосымша №2           
Қосымша №3         
Әдебиеттер тізімі

КІРІСПЕ
Бағалау қызметі нарықтық экономика жағдайында меншіктік қарым- қатынастарды реттейтін маңызды құрал болып табылады. 
Қазіргі кезде мүлікті бағалаудың әдістемелік мәселелеріне  қатысты ресейлік және аударма әдебиеттер саны көптеп пайда болуда.
Қазақстанда  бағалау қызметі дамиды деп санауға барлық негіз бар, өйткені ол барлық мүліктік қатынастарды басқару аясына кіріп отыр, сондықтан бағалаудың теориясы мен практикасының дамуын талап етеді.
Бұл оқу құралында бағалаушыға шаруашылық субъектілері қызметі шеңберінде мүлікті бағалау әдістемесінде өзінің түсінігін тереңдетуге және дамытуға мүмкіндік береді. Бағалаудың әдістемесіне бизнесті бағалаудың шығындық, табыстық және нарықтық тәсілдемелерін баяндаумен қатар, құралда бағалау есептерінің бөлімдерін дайындаудың теориялық базасы негізінде қолдануға болатын әдістемелер ашылған. Атап айтқанда, бұл кәсіпорын қаржылық талдау қызметінің әдістемесі, бағалау нысанының бизнес-ортасын талдау әдістемесі, кадрлық әлеуетін бағалау, кәсіпорынның ұйымдық-басқару құрылымын диагностикасы.
Кәсіпорын құнын бағалау бұл оның капиталаның нарықтық құнын анықтау үрдісі. Жекешелендіру, қаржы нарығының пайда болуы, сақтандыру жүйесінің дамуы, коммерциялық банктердің мүлікті кепілдікке қою бойынша несие беру жүйесіне көшуі үрдісінің пайда болуы бизнесті бағалау бойынша жұмыс жүргізуге қажеттілікті қалыптастырады. 
Құрал кәсіптік оқыту мамандықтары студенттеріне, қосымша кәсіби білім беру бағдарлама және білікті көтеру бойынша оқушыларға, тыңдаушыларға есептелген. 

1.Бөлім Өнеркәсіп құнын бағалау концепциясының негіздері
1.1Өнеркәсіп құнын бағалау қажеттілігі және негізі
 
Кәсіпорын өндірісінің құнын бағалау қиындығы оның қожайыны, инвесторлары мен сақтандыру ұйымдарының, салық органдарының және басқа да субъектілердің арасында нарықтық экономика жағдайында үнемі әр түрлі мәселелер туындап отырады.
Құнды бағалау потенциалды сатып алушы мен сатушыға бағасы көрсетілген шартты анықтауда үлкен әсер етеді және несиелеуші үшін ипотекалық несие беру шешімінде, сақтандыру компаниясы үшін жоғалту алдында шығынды өтеу, инвесторлар үшін бизнесті дамыту жобасының болашақтағы құны мен шығынын анықтау үшін жүргізіледі.
Егер өкіметтің әділ компенсациясын төлеген кезде қайта қарату үшін үкімет жекені жаттандырса, мемлекетке тиесілі бағалау объектісіне жұмыс міндеттерін бергенде жекенің құны меншік иесіне қажет болады. Егер бір компания келесі бір компанияны иемденгісі келсе, соңғысына тиесілі бизнестің ағымдық құны қажет болады. Бағалау салық өтеуді оптимизацяландыру нысанында, басқарушы субъектілерді банкроттық жағдайдан алып шығу, банкроттың алдын алу үшін антикризистік саясат қалыптастыру мен жүргізу үшін жүргізіледі. 
Бағалаудың осы қызметі өнеркәсіптің активтерінің құрылымының балансын жасауда амортизацияны есептеуді реттейді және өнімнің өзіндік құнының құрылымын оптимизациялауға (ықшамдауға) мүмкіндік жасайды. Қорыта айтқанда, өнеркәсіптің құнын бағалау оның басқару жүйесін ықшамдауға және заманауи қаржы менеджментінің әдістері шаруашылықтың кризистік жағдайларын қолдануға, басқаруға және өндірісті реструктуризациялауда (қайта құру)  қолданылады.
Жеке меншік объектілерін бағалау басқа да мақсаттарда жүргізіледі:
Өнеркәсіпті қайта құру кезінде. Өнеркәсіпті ликвидациялау, холдингтың құрамындағы жеке өнеркәсіпті біріктіру, жою, ерекшелеу оның нарықтық бағасын жүргізу, сатып алатын заттардың бағасын анықтау қажет немесе акция сатып алу, сол фирманың акционері төлейтін сыйақының мөлшері.
Сауда қорында құнды қағаздардың құнын анықтау өнеркәсіптің акциясын сатып алу мен сату жағдайында.
Өнеркәсіпті, фирманы ағымды басқарудың сапасын арттыруда.
Несиеленген жағдайда өнеркәсіптің құны мен несиеге қабілеттілігін анықтауда. Бұл жағдайда бағалау бухгалтерлік есептегі активтердің құны оның нарықтағы құнынан көп ауытқуы мүмкін.
Негізделген басқару шешімдерін қабылдау кезінде.
Кәсіпорынды бағалау деп объектіні бағалауда оның потенциалды және нақты уақытын, нарықтағы жағдайын ескере отырып оны ақшамен бейнелеуді айтамыз. Бұл үрдістің мақсаты ақшамен бейнеленген құнды есептеу, ол сатылу бағасы болуы мүмкін және кәсіпорын құрамын сипаттауы ықтимал. Тауар ретінде яғни оның пайдасы мен шығынын, бұл пайдаланысқа қажетті әртүрлі объектілердің, жекелегенде өнеркәсіптерді (компаниялар мен фирмаларды) нарықтық құнын бағалағанда Қазақстанның және халықаралық стандартқа негізделген бағалаудың қолданысына қарай 3 негізгі тұжырымдаманы (концепцияны) ұсынады. Бұл—шығындық, кірістік және нарықтық тұжырымдамалар.
Шығындық (мүліктік) тәсілдеменің мәні кәсіпорын құнын оны құруға кеткен шығындар негізінде  бағалау болып табылады.
Бағалау белгіленуі тәсілдемеге байланысты әрқилы, мысалы мүліктік және табысқа салық, сақтандыру, техникалық-экономикалық талдау, жаңарту үшін болып бөлінеді.
Шығындық тәсілдеменің, сондай-ақ өзге де өндірістік кәсіпорындардың құнын бағалау міндеттері келешек артықшылықтар мен бағаланатын активтерді иеленуден түскен пайданы анықтау, себебі инвестициялық құнды анықтауда инвесторларды ең алдымен бизнесті пайдаланудан түсетін болашақ түсімдер қызықтырады.
Сондықтан бағалауға қатысты табыстық тәсілдеменің мәні иеленуші алатын пайда кезеңі мен көлемін айқындауда, сондай-ақ ол қандай тәуекелге байланысты екендігінде. Тұжырымдама (концепция) пайданың болжамдарын құруды және оларды ағымдық құнға келтіруді негіздейді. Пайдалылық тәсілдеме әрқашан бизнес құнын (белгілі инвестор үшін құны) инвестициялық бағалауда қолданылады. Ол сатушы мен тұтынушының мотивтерімен оның ішінде шығынды бағалаудан, тәуекелділік деңгейі, салықтық ситуация және өзге де солар сияқты шарттардың инвестицияға жеке талаптардан байқалады. 
Салыстырмалы (нарықтық) тәсілдеменің мәні бағаланып отырған кәсіпорынды өзге ұқсас (аналогты) кәсіпорындармен салыстыруға байланысты. Осы тәсілдеме шекарасында бір немесе бірнеше әдістер қолданылады. Ол әдістер берілген кәсіпорынды өзге ұқсас кәсіпорынмен салыстыру,  кәсіпорын капиталында акционерлердің  үлестерін және құнды  қағаздардың нарықта  іске асуына негізделді. Бизнесті бағалаудағы құн көрсеткіштерінің объективті ақпарат көзі болып: компаниялардың нарықтық келісімдері, компания капиталындағы акционерлер  үлестері мен құнды қағаздары жайлы мәліметтер болып саналады.
Бұл тәсілдемені акциялары қор нарығындағы сату-сатып алу  операцияларында қатыспайтын немесе аз ликвидті, сондай-ақ акциялары биржалық операцияларда қатысатын, өзінің өндірістік қызметі  базаланып отырған кәсіпорынға ұқсас  кәсіпорындар үшін де пайдалану тиімді.
Көріп отырғанымыздай, кәсіпорын құнын бағалау шығындық көрсеткіштерді ескеру, шығын тәсілдеменің  бір әдісімен анықталатын сонымен қатар, пайдалық тәсілдеме әдістемесі негізінде есептелген құнды ескеру.
Осы орайда салыстырмалы объектілердің белсенді (активный)  нарығы бар болғанда ұқсас кәсіпорындардың  нарықтық (салыстырмалы) құнын ескеру өте маңызды. Басқалай айтқанда, кәсіпорындардың нақты және негізделген құнын анықтауда, бағалаудың үш тәсілдемесін бірдей пайдалануына негізделген, кешенді (комплексті) әдістеме керек. Бұл айтылғандар қарастырылып отырған бағалаулардағы бір нақтылықтың болуына жол бермейді.

1.2    Бағалаудың негізгі ұғымдары
 
Бағалау қызметінде келесі негізгі ұғымдар қолданылады:    
Мүлік заңгерлік ұғым болып табылады. Заңгерлік мәнде "мүлік" меншік жеке құқықтарының жиынтығы ұғымын ұсынады.
Бағалаушы, активті бағалаушылар немесе бағалаушы эксперттер –бағалауды ұйымдастырумен, активтармен және лайықты есептеу нәтижелерін құрастырумен байланысты  арнайы экономикалық  қызметпен шұғылданатындар.
Нарық мынадай жүйені ұсынады: тауарлар мен қызметтер делдал арқылы сатушылардан сатып алушыларға  баға механизмі арқылы  өтеді.
Қызметтер мен тауарларға қатынасындағы құн ұғымы экономикалық ұғым болып табылады.
Нарықтағы объектіні бағалау  құны - нақты бағалау объектіні ашық нарық жағдайындағы бәсекелестік шарттарында шеттетілуі мүмкін, егер келсімге келген тараптар, барлық қажетті ақпараттарды белсенді пайдаланса, ол өнім бағасына қандай да болсын төтенше жағдайдың әсері болған кезде байқалады.
Объектілердің құнын бағалау түрлері:
- шектеулі нарықтағы бағалау объектісінің құны - яғни ашық нарықта сату мүмкін емес немесе қосымша шығындарды талап ететін объектінің құны;
- объектінің орнын басу құны - объектіні құруға кететін шығын көлемі. Нарықтық бағадағы бағалау өткізілген уақыттағы объектінің тозғанын есепке ала отырып бағалау.
-объектінің құнын ұдайы бағалау - нарықтық мақсатта бағалау өткізілген кездегі шығын көлемі және объектіні бағалау кезіндегі жаңа материалдар мен технологияны қолдану.
-нақты қолдану кезіндегі объектінің құнын бағалау - объектіні қолдану мақсаты мен шарттарға байланысты  объектінің құнын бағалау.
-бағалау объектісінің инвестициялық құны - инвестициялық мақсатта оның нақты пайдасын анықтау.
Бухгалтарлік құн - активтерге қарасты жинақталған амортизацияны шегеріп, берілген активтерді жасау немесе сатып алуға кеткен капиталданған шығындар, өйткені олар бизнестің бухгалтерлік кітаптарында жазылған.
Кәсіпорын бизнесі - сауда-өнеркәсіптік, сервистік немесе инвестициялық мекеме, яғни экономикалық қызмет көрсетумен айналысу.
...Бизнес бағасы - акт немесе соңғы өндіру процесін немесе бизнес құнын ескере есептеу не болмаса кәсіпорын  үлесі.
Капитализация - 1) Кірістер құны конверсиясы. 2) Бизнестің капиталдық құрылымы. 3) Белгілі бір уақыт аралығындағы шығындық емес капиталдық активтерді мойындау.
Капитализация коэффиценті - конверсиялық кірістер құнында қолданылатын кез-келген коэффицент.
Капитал құрылымы - инвестицияланған капитал құрамы.
Ақша ағымы -таза табыс қосылған амортизация және басқа шығындар (жалпы табыс ақша ағымы деп те аталады).
Дисконттық ставка - қайтарым (кірістер) ставкасы, ақша сомасының конверция үшін қолдану,  қазіргі құнды болашақта төлеу немесе қайтарып алу.
Инвестициялық капитал - бұл сомма ұзақ уақытқа салынған бизнес негізі болып табылатын капитал.
Таза активтер - активтер жинағы алынған міндеттеме жинағы.
Объектті бағалау аналогы-басты экономикалық талаптарға сай,  материялдық, техникалық, және бір объектінің берілген мінездемесі бойынша басқа объектіні бағалау, келісім бойынша бағасын белгілеген жағдайдағы лайықты бағаға сату шарты.

1.3 Баға құнының классификациясы
 
Кәсіпорынның құнын бағалау қызметінің мақсаты болып объектінің құнын анықтап, сату бағасын анықтау, сондай-ақ ипотекалық кредит алу, мүлікті сақтандыру және тағы да басқа жайттардағы орын алатын бағалау шарттары жатады. Құнды бағалау түрлері  бағалау мақсатына байланысты қызмет көрсетеді.  Бір мүліктің түрі қолдану түріне қарай бағалау әртүрлі жүргізілуі мүмкін.  Мысалы, өрттен сақтандыру құны мен ипотекалық несие алу құны арасындағы айырмашылық.  Бірінші жағдайда құнды бағалау зақымданған элементтерді қалпына келтіруге кеткен шығындармен есептелсе,  екінші жағдайда-ипотекалық кредит төленбеген жағдайда кәсіпорын нарықтық бағамен сатылып жіберіледі. Сондықтан да бір мүліктің құны әртүрлі бағамен белгіленеді. Кәсіпорын құнын бағалаудың әртүрлі түрлері бар.  Олар пайдалану мен функцияларына байланысты болады. Кәсіпорынды  бағалаудың құн түрлері:  нарықтық құн, инвестициялық құн,  бухгалтерлік құн және т.б. Құн екі үлкен категорияға бөлінеді: айырбас құны және пайдалану құны.
Айырбас құны – ашық нарықта бәсекелестік жағдайында белгілі факторларға, яғни сұраныс пен ұсыныс қатынастары бағаға әсер етеді. Айырбас құн да нарықтық құнмен белгіленеді. Қарапайым форма айырбас құны да нарықтық құн борлып табылады. Нарықтық құнға анықтама берсек, қаржылық есеп қолданылатын, негізгі принципті қолдану құны емес,  айырбас құны болып табылады.
Нарық ашық және бәсекелесті болып келеді, яғни ерікті түрде өзара тұтынушылар мен сатушылар арасында меншікті объектілер бәсекелесі.
Тұтынушы мен сатушы бағалауда белгілі бір себептерге, экономикалық-рационалды, сырттан ешкім қысым көрсетпей,  саналы байқап,  керекті білімдерге ие болу және  максималды өздерінің ынтасын қанағаттандыратын жағдайды орындауға тырысады.
Сатып алушыларға қолайлы болу үшін меншік нарығында саналы уақыт аралығында болады.
Сатып алушыға төлем ақшамен немесе ақша эквивалентімен төленеді.
Сатып алушы нарықта белгілі бір жағдай жасау арқылы немесе қаржыландыру арқылы меншікті қолға түсіруге болады.
Бірақ та келісім жасау кезінде бірнеше немесе барлық рұқсат етілген шарттарды бұзады. Нарықтық құн - бұл тиімді стандарт, бірақ әрқашанда табысқа жете бермейді. Сондықтан келісілген баға мен нарықтық құн сәйкес келмейді.
Пайдалану құны - бұл құн бәсекелес пайдаланушыға немесе тұтынушылар тобына негізделген, меншікті пайдалану үшін қолданылады. Пайдалану құны мүліктің соммасына немесе сату барысында пайда табу емес. Ескі өндірістік ғимараттарды  қолдану барысында жұмысшылар үшін пайдалану құны едәуір болуы мүмкін, онда нарықтық құн шамалы болады.
Пайдалану құнының негізгі түрі - инвестициялық құн. Инвестициялық құн - бұл құн түрі бәсекелес инвесторларға негізделген. Нарықтық құннан айырмашылығы күтілетін табыс сатып алушыға немесе инвесторға болса, инвестициялық құн күтілетін табыстар мен олардан нақты пайда алу негізінде анықталады. Сондықтан инвестициялық құн үшін инвестициялық мақсатын және критерилерін білу керек. Процесс барысында құн критерийлері тапсырыс берушінің өзімен немесе сарапшымен таңдалынады.
Бағалау құны айырбасқа немесе  пайдалануға қарамастан бұл әдістерді нарықтық мәліметтерге сүйене отырып анықтайды.
Баға құнын анықтау барысында құн, шығындар және баға ұғымдарына түсінік беру керек.
Құн-дегеніміз сатып алушы бағаланған меншік мүлкіне бағалаушы белгілеген бағамен сату. Шығындар-бағаланатынмен ұқсас меншік объектілерін жасауда негізгі болып табылатын шығындар өлшемі. Шығындар бірқатар факторларға байланысты  сатып алушы ұсынысына, объектілердің бағаларына және басқа сатып алушылар белсенділігіне, шығындардың бағаланған құннан жоғары болуы немесе төмен болуына байланысты болып келеді. Баға - бұл негізгі факт, келісімдер объектілердің сатып алу шығындарының қанша жұмсалғанын көрсетеді.

1.4 Кәсіпорын құнын бағалау қағидалары
Кәсіпорын – бұл кәсіпкерлік қызметтерді жүзеге асыратын өндірістік-экономикалық және мүліктік кешен. Бағалау қызметін жүзеге асыру барысында кәсіпорын біртұтас тауар болып саналады және оған барлық мүліктердің түрлері, функциялық ұйымдастырылған құқықтық және мүлікке меншік құқығы кіреді.
Кәсіпорын құнын бағалаудың теориялық іргетасы бағалау принциптері болып табылады;  Кез келген бағалау кезінде принциптерді ескеру керек  және олар мынадай топтарға бөлінеді: 
1.Иеленушінің мүлік жайлы көзқарасымен байланысты принциптер.
2. Нарықтық ортамен байланысты принциптер.
3. Жақсы және тиімді пайдалану принципі.
Иеленушінің мүлік жайлы көзқарасымен байланысты принципіне пайдалылық, алмастыру және күту принциптері кіреді. 
Пайдалылық принципі - егер кәсіпорын потенциалды иеленушісіне пайда әкелсе,  онда ол белгілі бір уақыт аралығында тұтынушыларды қанағаттандыруға қабілетті болып саналады.
Принципті анықтау: пайдалылық - бұл иеленушінің қажеттіліктерін қанағаттандыру, яғни объектінің пайда әкелуі.
Алмастыру принципі-әртүрлі объектілерді бағалауға қарамастан, олар меншік иелеріне пайда түсіреді. Саналы сатып алушы кәсіпорын үшін пайдалылық дәрежесі сондай басқа ұқсас кәсіпорын үшін сұралатын ең кіші бағадан көп төмендейді.
Принципті анықтау: максималды құн өлшемі ең кіші  бағамен немесе құнмен сатып алынған,  басқа кәсіпорын пайда эквивалентімен салыстырылады. Осылай алмастыру принципі мүлікті бағалау құнының жоғарғы бағалауға шек қояды. Бұл принциптің негізінде келісім жасау әдісі қолданылады (сату әдісін салыстыру).
Күту принципі-принцип ескі бағамен сатып алынғанына немесе оның  шығындарын есептеу арқылы емес, бұл кәсіпорын нарықта болашақта қанша пайда әкелу мүмкіндігіне қарай бағаланады. 
Принципті анықтау: күту-бұл ағымдық пайда мен басқа табыстарды анықтау арқылы болашақта алынатын пайданы болжау.
Күту принципі оң әсер етуі де, кері әсер етуі мүмкін. Экономикалық құлдырау,  жұмыссыздық, мемлеккеттік шек қою кәсіпорын құнының бағасына кері әсер етеді. 
Нарықтық ортамен байланысты принциптерге келесі принциптер кіреді: тәуекелділік, сұраныс және ұсыныс арасындағы өзара байланыс, бәсекелестік, құн өзгерісі принциптері.
Тәуекелділік принципі-кәсіпорынның белгілі бір аймақта орналасуына байланысты болып келеді. Кәсіпорын орналасқан жер ең негізгі факторлар және кәсіпорын құнын бағалауға ықпал етеді, егер экономикалық аймақта қоршаған жылжымайтын мүлік объектілерінің  құнына және берілген аймақтағы басқа кәсіпорынның  құнына әсер етеді. Пайда әкелу мүмкіндігі кәсіпорынның орналасқан орнына, яғни нарықтық ортадағы  тұтынушылардың орналасуына байланысты.
Принципті анықтау: кәсіпорын құнын бағалауда табиғаттың кәсіпорынға, керісінше, кәсіпорынның табиғатқа әсері, аймақтағы басқа кәсіпорынның құнына әсер етеді.
Ұсыныс пен сұраныс арасындағы өзара байланыс принципі-келесі түрлерімен анықталады: баға өзгерісі бағалау объектінің ұсыныс пен сұраныстың көлеміне байланысты болады.
Негізгі әсер ететін заңдылықтар:
Егер сұраныс бірқалыпты, ал ұсыныс көбейсе, онда баға төмендейді.
Егер сұраныс бірқалыпты, ұсыныс төмендесе, онда бағалар өседі.
Егер ұсыныс бірқалыпты, сұраныс өссе, онда баға өседі.
Егер ұсыныс бірқалыпты, сұраныс төмендесе, онда бағалар төмендейді.
Принципті анықтау: ұсыныс-тауар көлеміне, уақытқа байланысты қолда бар бағасын анықтайды, сұраныс тауар көлеміне, уақытқа байланысты қажетті бағаны анықтайды, жалпы ұсыныс пен сұраныс арақатынасы бағаны қалыптастырады.
Бәсекелестік принцип - сұраныс пен ұсыныс принциптерімен тығыз байланысты. Ол нарықта тұтынушылар мен сатушылар арасында бәсекелестік туады, яғни объект меншігін сату жеке сатып алу жайлы келісімшарт жасауға тырысады. Сондықтан әрбір объект басқа объектілермен бәсекеге түседі. Бәсеке барысында пайда алу массасы төмендейді.
Принципті анықтау: нарықта пайда көлемі өскен жағдайда өнімді өндіру факторының төлемдері төленеді, нарықтық бәсеке шиеленіседі, таза пайда табу көлемі азаяды.
Өзгеріс принципі – нарықтық жағдайының өзгеруімен байланысты. Бұл әрдайым өзгеріп отырады. Нарық активті болған сайын, өзгеріс соғұрлым түрленіп отырады. Экономикалық жағдай жаңа мүмкіндіктерді ашады. Халықаралық жағдай шикізат тауар құнына әсер етеді, жаңа технология және әлеуметтік тәртіп мүлікке жаңа сұранысты тудырады. Адамзаттың алға ұмтылуы мен талғамдары өскен сайын өзгеріс болады. Объект орналасқан орны өсу фазасына кемелденген, құлдырау және жаңару кезеңдерімен өтеді. Басқаша айтқанда, әлеуметтік, экономикалық, саяси, табиғи және басқа фактілер әрқашанда объектінің құны бағаға оң немесе кері әсерін тигізеді. Бұл принциптің мақсаты нарықтың ағымдық және болашақтағы өзгерісін анықтау. 
Принципті анықтау: объектінің құнын бағалау біркелкі болмайды және уақытқа байланысты өзгеріп отырады. 
Жақсы және тиімді пайдалану принципі-барлық принциптердің синтезі. Атап өтілген принциптер жалпыланған түрде барлық мүлік түрлеріне әмбебап және қолданбалы.

1.5 Уақытта ақша ағымдарын бағалау факторлары
Инвестордың болашақта пайда алу мөлшерімен байланысты капиталды салу көзделеді. Есеп кезінде теория бойынша құнның өзгеруі ақшаға, тауар уақыт өтуіне байланысты өзінің құнын өзгертеді және құнсыздандырады.  Ақша құнының өзгеруі біраз факторларға байланысты, яғни олар инфляцияға және ақшаны инвестициялық жобаларға салуға байланысты. Уақытта ақша ағымын бағалау негізі бүгінгі доллор бағасының болашаққа қарағанда жоғары болуы.
Бизнесті бағалаудың бүкіл әдәстемесі бойынша дұрыс бағалау үшін уақыттық түзету жүргізіледі.  Ол үшін күрделі процентпен дисконттау пайдаланылады. Олар нақты мына көрсеткіштерді көп жағдайлар анықталғаннан  кейін ғана қолданылады:
1.ақша соммасы.
2. уақыт, бұл соммалар төмендеуі немесе қайтып алынуы. 
3. саналы қауіп-қатерге, инвестицияға байланысты.
4. пайда түсімінің ставкасы (пайыздық ставка мен дисконт) нарықтық жағдай мен тәуекелге байланысты.
Уақытта ақша ағымының күрделі процентінің алты функциясы немесе ақша бірлігінің алты функциясы бар. Олар:
Ақша бірлігінің жинақталған соммасы немесе бірліктің болашақ құны.
Ақша бірлігінің кезең ішіндегі жинақталуы немесе ануитеттің болашақ құны.
Өтеу қорының факторы.
Бірліктің ағымдық құны (реверсия).
Әдеттегі ануитеттің ағымдық құны.
Бірліктің амортизациясына жарна.
Барлық 6 функция бойынша күрделі процентіне ортақ формула, жинақталған сомма бірлігінің формуласы:
Sn=(1+r)n (1.1)
Мұндағы Sn - n кезең уақытындағы жинақтан кейінгі соммасы.
r – пайызаралық ставка.
n – аралық сан.
Басқа қалған факторлар базалық  теңдеуден ерікті болады. Олардың әр қайсы депозиттік шоттағы пайыздар ақша әкелетінін қарастырады. Олардың  әр қайсысы депозиттік шоттағы пайыздар ақша әкелетінін қарастырады. Олардың барлығы күрделі пайыздың әсерін айқындайды. Мұндай жағдайда алынған пайыз мөлшерлемесі негізгі сомаға аударылады. 
Функциялардың үшеуі негізгі, ал қалғандары олардың теріс мөлшерлемесіне қоса алынады.
  Функция Теріс мөлшерлеме
Бірліктің жиналған сомасы. Бірліктің ағымдық бағасы.
Аралық уақытында бірліктің жиналуы.  Қайтару фондының факторы.
Бірлік аннуитетінің ағымдық бағасы.       Амартизацияға кететін салым.
Функциялар ары қарай жұптасып келеді. Олар функция және оның теріс мөлшерлемесі. 
Мүлкінің пайда әкелуінің бағалау негізінде қаржылық табыстың ағымдық бағасы жатыр. Ол кәсіпорынды пайдалану барысында болады.
Бірліктің жиналған соммасы
Түскен пайыздар қарапайым немесе күрделі бола алады.
Қарапайым пайыз – бұл жағдайда пайыз тек қана негізгі сомаға түседі.
Күрделі пайыз (компаудинг) – бұл жағдайда пайыз негізгі сомаға да, сонымен қатар жиналған барлық пайызға түседі. Бұл бөлімде берілген барлық формулалар күрделі пайызға негізделген.
Күрделі пайыздың негізгі соммасының өсуі №1 кестеде көрсетілген. 
Бірліктің болашақ бағасы немесе бірліктің жинақталған сомасы – ол бірлік ақшаның (тг, доллар)   сол сомаға өсуі. Егер ол белгілі бір уақыт аралығында (ай, апта, жыл) арнаулы күрделі пайыз ставкасы (r) арқылы өссе, инвестор ғана жүзеге асыра алады. 
  

Бірліктің жиналған соммасы (ағымдық капиталдың болашақ бағасы) немесе формуламен анықталады.
FV = PV(1+r)n (1.2)
Мұнда: 
r – пайыз ставкасы (дисконттау коэффицинті) .
FV – ағымдық капиталдың болашақ бағасы.
PV – капиталдың ағымдық бағасы.
Мысалы. 1000$ иегері өзінің ақшасын жылына 5% мөлшерінде 5 жылға  қаржыландырады. 5 жылдан кейін 1000$ қанша тұрады?
Бұл жағдайда болашақ баға келесі тәртіппен өседі:
         1 жыл     1000?(1+0,05)=1050,00$      
         2 жыл     1000?(1+0,05)2=1102.50$
         3 жыл     1000?(1+0,05)3=1157.62$
         4 жыл     1000?(1+0,05)4=1215,51$
         5 жыл     1000?(1+0,05)5=1276.28$
Сонда 1000$-дың 5 жылдан кейін болашақ бағасы 1276,28$-ға тең.
Берілген мінездемелермен (уақыт және аралық) есептеулерді жеңілдету үшін кестелер берілген. Олардың көмегімен күрделі пайыздық фактордың  ақша бірлігінің  белгілі уақытта өзгеруі көрсетіледі.
Мысалы. 20000$ тұратын жер учаскесінің  бағасы жылына 12% өседі. 5 жылдан кейін жер қанша тұрады?
Болашақ құнды №1.2. формуламен есептейді. Жиналған факторды Дж. Фридманның , Ник. Ордуэйяның Жылжымайтын мүлікке табыс әкелетін талдау мен бағалау монографиясынан табуға болады. [72, 370бет].
FV=PV(1+r)n=20000$?1.762342=35246.8 4$
Үзіліссіз дискреттік қор жинау
Қор жинау мерзімі бір жылдан да аз болуы мүмкін, мысалы, ай, тоқсан,  жарты жылдық. Бұл дискреттік қор жинау.
Жекеменшік қорды есептеу мына формуламен есептеледі:
Sкварт.=(1+r4)n?4, (1.3)
Sай=(1+r12)n?12     (1.4)
Үзіліссіз қор жинауды  (күнделікті қор жинауға жақын)  келесі формула арқылы есептейді:
Sкүнде=(1+r360)n?360   (1.5)
Егер пайыз мөлшерлемесін жылына бір реттен жиі қосса,  сомма жыл сайын қосылғандықтан, тезірек өседі.
Пайыздық мөлшерлемесінің мұндай ставкасы пайыздың тиімділікке ставкасы деп аталады.
Мысалы. Сақтық кассаға ақша салу бойынша банктік пайыз ставкасы-10%.  Бастапқы соммасы 1000$. Пайызды түсіру жылдың, тоқсанның, айдың аяғында жүргізіледі. Бес жылдан соң қор жинауды анықтау керек.
Шешуі.
1)         жылдық қор жинау
-кесте бойынша есептеулер.
FV=PV?{фактор кол.1=$1000?1.61051=$1610.5  
r=10%
n=5
-формула бойынша есептеу: 
Sn=(1+r)n=$1000?(1+0.1)5=$1000?1.15 =$1610,5;
2)         кварталдық қор жинау-формула бойынша есептеу:
Sкварт.=(1+r4)n?4=$1000?(1+0.14)5 ?4=$1638.6;
3)         айлық қор жинау- формула бойынша есептеу:
Sай=(1+r12)n?12=$1000?(1+0.112)5? 12=$1645.3.
10% номиналды ставка бойынша –негізгі сомма 5 жылдан кейін
Тиімділік ставкасы %
Жылдық қор жинау
1610,5
10,00
Кварталдық қор жинау
1638,6
10,38
Ай сайын қор жинау
1645,3
10,47
Бұл жағдайда номиналды ставка 10% болғанда қорды жиірек салған кезде негізгі сомма тез өседі.
72-ереже.
Бұл ереже бойынша қолма-қол ақша соммасын 2 есе ұлғайтып , пайыз депозитте қалу үшін жүргізіледі. Соған кететін жыл санын есептеу арналады.
Есептеу үшін 72-ні пайыздық ставкаға бөлу керек.
Мысалы: Күрделі пайыздың ставкасы 3% болса, онда сомма 723=24 жылдан кейін, ал қарапайым пайыздық ставкасы 3%    33,5 жыл  аралығында екі еселенеді. 72-ші ережені теріс есептеулерде де қолдануға болады. Егер 1000$ 5 жыл ішінде 20000$-ға айналса, онда күрделі пайыздық ставкасы 725=14,4%.
Егер ставка 3-18% аралығында өзгеріп отырса, онда бұл ережені  қолдануға болады.
Бірліктің ағымдық бағасы.
Бірліктің ағымдық бағасы –бұл жиналған сомма бірлігіне теріс мөлшерлеме. Ол бүгінгі бірліктің соммасы болашақта белгілі бір уақыт аралығында (n), белгілі пайыздық ставка (r) негізінде алыну тиіс. 
Бірліктің ағымдық бағасын есептеу мына формуламен есептеледі:
Vn=1Sn=1(1+r)n    (1.6)
Бұл функция бірліктің жинақталған соммасының теріс мөлшері болады. Бұл фактор белгілі немесе болжамды сомманың ағымдық құнын бағалауға арналған. Ағымдық баға факторын қолдануда дисконттау деген ұғым пайда балады. Бұл жианақталуға қарсы мағынаны білдіреді.

Сурет 1.2 - Бірліктің ағымдық бағасы.
Егер бүгін бір сомманы салсақ, болашақта қандай сомма алатынымызды есептеуге болады. 
Сонымен, болашақ баға ағымдық бағаға дисконтталады.

жылдар
Жинақталған сомма
Теріс мөлшерлеме
Бірліктің ағымдық бағасы,$
1
1,1
11,1
0,909091
2
1,21
11,21
0,826446
3
1,331
11,331
0,751315
4
1,4641
14641
0,683013
Дисконттау аралықтарының интервалдары бір жылдан жиірек болуы мүмкін. Сонда дисконттың номиналды ставкасы интервал сомасына бөлінеді, ал аралық саны жылдар санына көбейтіледі.
Капиталдың ағымдық бағасын есептеу келесі формуламен есептеледі:
PV=FV(1(1+r)n)    (1.7)
Мысалы: жылына 11% жылдық салым салып, 4 жылдан кейін 10000$ алу үшін қазір қандай сомманы салу қажет?
Шешуі:
PV=FV(1(1+r)n)=10000$*Фактор кол.4=10000$*0.65731$=6587.31
 Ануитеттің ағымдық бағасы
Ануитет дегенде біз бірқалыпты, тең төлемді сериялы төлеулерді түсінеміз. Бір ануитеттің ағымдық бағасы – ағымдық депозиттің бағасы, сол депозиттен белгілі бір уақыт аралығында, белгілі ставка бойынша белгілі бір ақша бірлігі алдын алады. Ануитеттің қарапайым бір аванстық түрлері болады. 
РМТ төлемі деп бірқалыпты ақшалай төлемді айтады. 
Қарапайым ануитет – бірқалыпты сериялы төлемдер. Ол қазірден бастап белгілі бір аралықтан кейін басталады.

Сурет 1.3 - Ануитеттің ағымдық бағасы.
Ануитеттің ағымдық бағасы берілген дисконттағы әрбір төлеу бағасы және ануитеттің ағымдық бағасының факторы арқылы есептелінеді.
Дисконт ставкасы 10% болғанда жылдың соңында 100$.
1-ші түсімнің соммасы – 90,91(100*0,90909)
2-ші - 82,64
3-ші - 75,13
4-ші - 68,30
Сомма=316.98$
Сонымен бүгінгі 316,98 доллар жылына 100 доллар алу үшін 4 жыл ішінде айналым төлем құқығы болады.
ann =?(1(1+r)t) (1.8)
Екінші әдіс ануитет  факторын немесе Инвуд факторын қолдануды ұсынады. Ол келесі формуламен есептеледі:
an =(1-1(1+r)n)r.    (1.9)
Екінші әдіспен есептелінген әдістің дұрыстығын тексеру үшін депозиттік кітапша әдісін қарастырайық. Егер жылына 100 доллар алынып отырған жағдайда, депозит =316.98$, r=10%, n=4жыл:

жылдар
Жыл басында қалғаны
Қалғанға + 10%
- жылдық шегеру
Жыл соңында қалғаны
1
316,98
+ 31,7
- 100
=248.68
2
248,68
+ 24,87
-100
=173.55
3
173,55
+ 17,36
-100
=90.91
4
90,91
+ 9,09
-100
=0
 
Айтарлықтай, егер сізде 316,98 доллар болса, онда олар жыл сайын 100 долларды 4 жыл ішінде алуға мүмкіндік береді.
Қарапайым ануитеттің ағымдық бағасын есептеу келесі формуламен жүреді.
PV=PMT?((1-1(1+r)n)r) (1.10)
Аванстық ануитет төлемдер ағымы аралықтың басында өтеді. 
Бірінші төлем тез жүргізілгендіктен, ол дисконтталмайды, ал келесі түсулер қарапайым ануитет факторымен бір кезең аралығында жүреді және оған бірлік қосылады.
Aa(n.r) =((1-(1+r)-(n-1))r)+1 (1.11)
Аванстық ануитеттің ағымдық бағасын есептеу үшін келесі формула қолданылады:
PV=PMT?[((1-(1+r)-(n-1))r+)1]   (1.12)
Мысалы: жыл аяғында 1000 доллар мөлшерінде түсетін, 7 жыл ішінде 10% дисконт ставкасы болғанда, жалға алу төлемдерінің ағымдық бағасы қандай?
 Шешуі:
PV=PMT?{ФАКТОР КОЛ. 5=1000?4,86842=46842
n=7
r=10%
Екі факторды қолдану.
Кәсіпорынның ағымдық құнын болашақ табыстарды дисконттау әдісімен анықтау бірліктің ағымдағы құнын және ануитеттің ағымдағы құны екі факторды қолдануды білдіреді.
Табыс екі құрылымды бөліктен тұрады: табыстар ағымы және кәсіпорынды қайта сатудан бір  реттік соммасынан.
Мысалы, 8 жыл бойы жылжымайтын мүлік 20000 доллор мөлшерінде табыс әкелді. Табыстылық мөлшерлемесі жылына 14%. 8 жылдың аяғында кәсіпорын 110000 доллорға сатылады. Кәсіпорынның ағымдағы құнын анықтаңыз.
Шешуі:
табыстың ағымдық құнын есептейік:
PVPMT={20000?4.63886=92777.2 $
кол.5
(8 жыл, 14%)
2. Реверсияның ағымдық құны:
PVfv={110000?0.350559=38561.5$
кол.4
(8 жыл, 14%)
3. PVкәсіпорын=PVPMT+PVfv=131338.7$
 Бірліктің амортизациясына жарна
Бірліктің амортизациясына жарна-(1 ақшалай бірлікпен n кезең бойы, r пайызы төленетін) несиеге толық амортизациялауға қажетті тең мәнді тұрақты төлем. Ол ануиттетің ағымдық құнына кері көрсеткіш ретінде анықталады.
Бірліктің амортизациясына әр тең мәнді жарнаға мыналар кіреді:
-пайыз- инвестиция табыс (on).
-несиенің бастапқы негізгі соммасының бір бөлігін төлеу (of).
Бірлік амортизацияның жарнасы бір төлемнің несиенің бастапқы негізгі соммасына қатынасы ретінде анықталады:
1an=r(1-(1(1+r)n));
Мұндағы: r-пайыздың кезеңдік  мөлшерлемесі;
n-кезең саны;
an-ануитеттің ағымдық құны.
Бірлік амортизациясына n кезеңдік қарапайым жарнаны келесі формула бойынша есептейді:
PMT=PV((1-1(1+r)nr));
Мысал. 12% атаулы жылдың мөлшерлемемен 25 жылға берілген, өздігінен амортизацияланатын 200000$ несие бойынша айлық төлемдер қандай болу керек?
Шешуі:
PMT={PV?фактор кол.=200000?0.0105322=2106.44$
n=25
r=12%
Кезең үшін бірліктің жинақталуы (өсуі) немесе кезеңдегі бірліктің болашақ құны
Кезең үшін бірліктің жинақтау факторы-анықталған мөлшерлеме бойынша белгіленген мерзім n аяқталғанда әр кезең соңында бір ақша бірлігіне енгізілетін депозиттер сериясы бойынша болашақ жинақтау.
Sn=((1+r)n-1)r
Мұндағы:  r-пайыздық кезең мөлшерлемесі;
n-кезең саны;
Sn-ануиттетің ағымдық құны.
Басқа әдіс мәні- бір кезеңге қысқартылған  мәліметтерін жиынтықтауда. Мысалы, 4 жылдық жинақтауды есептегенде 3 жылғы көрсеткіштер қосылады, одан кейін 1 қосылады. Ануитеттің болашақ құнының жинақталу функциясының графикалық бейнесі 1.5.- суретте келтірілген.
 Кәдімгі ануитеттің болашақ құнын есептеу келесі формула бойынша жүзеге асады:
FV=PMT?((1+r)n-1)r          (1.16)
Егер төлемдер кезең басында жасалса, мына формула қолданылады:
S(n,i)=((1+r)n+1r)-1 (1.17)
n-ай кезеңнің төлемі (payment PMT) деп осы кезеңдегі бір реттік ақшалай салым аталады.
Кәдімгі ануитет осы мезеттен бастап бір кезеңнен кейін біріншісі жүзеге асырылатын тең мәнді төлемнің сериясы ретінде анықталады.
Аванысты ануитеттің болашақ құнын есептеу келесі формула бойынша жасалады:
FV=PVT?[((1+r)n+1)-1] (1.18)
Яғни күрделі пайыздың алты функциясы кестесінің  факторын қолданғанда n+1 кезең үшін факторды алып содан кейін 1-ді алып тастау керек.
Мысал. Жалға алуға айлық төлемдер әр айдың басында 2000$ көлемінде түседі. Дисконт мөлшерлемесі 10% болғанда 11 айдың соңында төлемдердің болашақ құны қандай болады?
Шешуі:
FV=2000$?{фактор кол.2-1=2000?(12.565558-1)=23331.13 $
n=12
r=10%
Өтеу қорының факторы
Өтеу қорының факторы (кезеңін берілген n санынан кейін берілген r мөлшерлеме кезінде) соңғы қалдық бір ақша бірлігін  құрау үшін әр кезеңнің соңында төленуі қажет ақша соммасын көрсетеді. Бұл көрсеткіш кезең үшін бірлікті жинақтау факторына кері көрсеткіш.
Инвестицияланған құралдардың қайтарымын ғана есепке алады (of)(1.6-сурет).
Кәдімгі өтеу қорының факторын есептегенде, келесі формула қолданылады:
1Sn=r((1+r)n-1);      (1.19)
Мұндағы:   r- пайыздың кезеңдік мөлшерлемесі; 
n-кезеңдер саны;
1Sn-кәдімгі өтеу қорының факторы.
Математикалық жазылуы мына формулаға сәйкес:
PMT=(FV?r)((1+r)n-1); (1.20)
Егер ақша соммасын сақтауға беру кезең басында жүзеге асырылса, аванстық өтеу қорының факторы формуласын қолдану қажет:
PMT=(FV?r)((1+r)n+1-(1+r)) (1.21)
Мысал. 5 жыл ішінде әр ай сайын тең ақша соммасын сақтауға беру арқылы 15000$ жинақтау керек. Салым бойынша мөлшерлеме 11% құрайды және пайыз әр ай сайын аударылады. Айлық депозит қандай болуы керек?
Шешуі
PMT=FV{фактор кол.=15000?0.0125758=188.64$ n=5    r=11%

Сурет 1.4- Өтеу қорының факторы.
 Функцияның өзара байланысы.
Күрделі пайыздың бүкіл алты стандартты функциясы да, ақша бірлігінің жинақталған соммасын білдіретін Sn=(1+rn) базалық формуласы негізінде құралады. Сондықтан бүкіл факторлар осы базалық теңдеуден туынды болып табылады. Оның әрқайсысы депозитті шоттағы ақшалар депозитті шотта тұрған кезде ғана пайыз әкеледі деп қарастырады. Олардың әрқайсысы күрделі пайыз әсерін есепке алады. Жоғарыда айтылғандай, үш функция тура, ал үшеуіне оларға кері көрсеткіш ретінде алады. Көбейтуді қажет ететін есептеулер кері көрсеткішке бөлу арқылы керісінше орындалады.
Өтеу қорының факторының және кезеңдік пайыз мөлшерлемесінің қосындысы бірліктің амортизациясының жарнасына тең. Осылайша бірлік амортизациясына  жарна екі көрсеткіштің сомасы болып табылады, яғни қарызгерлер несиенің мерзімі бойы несиенің бастапқы соммасын несиеге пайызды төлейді. Несие мерзімі өткенге дейін несиенің негізгі соммасы амортизацияланбаған (орны толықпаған) және пайыз төленсе, қарызгер өтеу қорының факторы бойынша есептелген кезеңдік төлемдерді жеке шотқа аудара алады. Егер өтеу қоры алынған несиемен бірдей мөлшерлемемен пайыз әкелсе, мерзім аяқталғанда жинақталған сома қарызының қалдығын жаба алады.
Бірлік амортизациясына жарна пайыз мөлшерлемесімен жарна несие мерзіміне байланыссыз пайыздың кезеңдік мөлшерлемесінен асатындай етіп сәйкестендіріледі.
Кәдімгі ануитеттің ағымдық құны 1 ақшалай бірлікті  пайыздың кезеңдік мөлшерлемесіне бөлуден шыққан санға тең фактордан ешқашан аса алмайды. Мысалы, егер жылдық мөлшерлеме 10%-ға тең болса, максималды мәні есептелінеді: 0,1=10. бұл фактордың максималды мәні пайыздың кез-келген мөлшерлемесінде шектелмеген уақыт бойындағы кезеңде 1 ағымдық баға генерациялау (басқару) үшін жеткілікті сомманы көрсетеді. 10% -дық мөлшерлеме болғанда 10 ағымдық бағаны түсіреді.
Күрделі пайыздың стандартты функциялар бойынша жалпылауыш мәліметтері 1.1.-кестеде көрсетілген.
Кесте 1.1-Күрделі пайыздың алты функциясы бойынша құрама мәліметтер

1.Бірліктің жинақталған соммасы.
 
FV=PV(1+r)n
Күрделі пайыз бойынша жинақтағанда депозитке салынған 1 ағымдық баға өсімін көрсетеді.
2. Кезең үшін бірлікті жинақтау.
 
 
FV=PMT((1+r)n-1)r
Бүкіл мерзім аяқталғаннан кейінгі әр кезеңдік аралықтың соңында сақтауға берілген тең сомманың сериясының құны қандай болатынын көрсетеді.
3. Өтеу қорының факторы.
 
 
PMT=FV?(r(r(1+r)n-1))
Пайызбен қоса белгілі бір кезең соңына қарай 1 ағымдық баға жинақтау үшін қажет тең мәнді кезеңдік жарна соммасын білдіреді.
4. Бірліктің ағымдық құны (реверциялық).
PV=FV(1+r)n
Болашақта бір рет алынуы қажет болатын 1 ағымдық баға ағымдық құнын білдіреді.
5. Бірлік ануитетінің ағымдық құны.
 
PV=PMT(1-1(1+r)nr)
Табыстың бірқалыпты ағымының ағымдық құнын көрсетеді. Бірінші түсім бірінші кезең соңында жасалады; келесілері--әр кейінгі кезеңнің соңында
6. Бірлік амортизациясына жарна.
PMT=PV(r(1-1(1+r)n))
Несиені толық амортизациялау үшін қажетті тең мәнді кезеңдік төлемді көрсетеді.

 
1.6. Ресейдегі және шет елдердегі бағалау қызметінің тәжірибесі
 Бүкіл әлемдегі бағалау қызметінің тәжірибесі әрдайым жетілдіріледі. Жоғарыда айтылғандай бағалаудың объектісі белгіленген бағаға байланысты құндары әр түрлі болуы мүмкін. Тәжірибе жүзінде объектілерді бағалау үшін әртүрлі қажеттіліктерге және орындалатын қызметтерге байланысты шығынды, табысты және салыстырмалы (нарықтық) келісімдерді құрастыратын әр түрлі құнның түрін қолданады.
Экономикалық жұмыстың түрі ретінде бизнесті бағалау Ресейде өткен ғасырдың тоқсаныншы жылдардың басына дейін белгісіз болды. Кейінгі уақытта, А.Т. Грязнова, М.А. Федотава, В.В.Григорьева, А.П.Ковалева, С.В. Вамдайцованың және тағы басқалардың еңбектері арқылы әртүрлі ұйымдастыру—экономикалық міндеттерді шешу кезінде бағалаудың осы түрін практикада қолдану үшін әдіснамалық негіздер құрылды. Ресейдің алдыңғы қатарлы инвестициялық банктерінің  аналитикалық топтары отандық  кәсіпорындарды бағалау саласындағы жұмыстың жинақталған тәжірибесін қолдана отырып өндірістік; мұнай, газ, көмір өндіретін; телекомуникациялық және тағы басқа компанияларға фундоменталды талдауды және құнын бағалауды жүзеге асырады.
Бағалау туралы ғылым  және оларды практикалық қолдану үздіксіз даму үстінде.
Корпорациялық қызметтер жүйесіне (әсіресе жетілдірілген нарықтағы кәсіпорынның нарықтық құнын бағалау және оның негізінде корпаративтік құрылымдағы инвестиция және дезинвестиция, ішкі және сыртқы өзгерістер туралы басқару шешімдерін қабылдау үшін кеш қалатын және үлгермейтін индикаторлар болатын дәстүрлі корпоративті есеп формасындағы)  негізделген бағалау әдістері көп қолданысқа ие болуда. Нақты инвестициялық шешім қабылдау үшін жылдық есептен шынайы емес ақпаратты алу тәуекелі пайда болады, себебі көптеген америкалық және еуропалық компанияларда жоғары басқарушылар, көптеген жағдайда компанияның қаржылық жағдайын жақсартып көрсетіп, жылдық есепті оны жариялағанға дейін жарты жыл бұрын жасай бастайды.
Boston Consalting Croup және Holt value Assosites сияқты американдық компанияның бағалау қызметінің тәжірибесінде инвестициялық капиталға ақшалай ағым  көрсеткіші көп таралған. Бұл көрсеткіш инвестиция  табыстылығының қатысты көрсеткішінің бірі болып табылады.
Акционерлік құнды бағалаудың заманауи тұжырымдамаларының бірі кәсіпорындарды басқаруға құндық тәсілдемені қолдану және құнның өсуін өлшеу болып табылады. Осындай тәсілдеменің көшбасшысы алмастырудың кеңестік бағалаушысы - Стерн – Стюарт фирмасы. Бұл фирма бағалау үлгісін өздері ойлап тапқан және өндірген көрсеткіштері бар. Бұл көрсеткіш экономикалық қосылған құн (ЭҚҚ).
Стерн- Стюарттың клиенттері болып Кока- кола, Монсанто, Практэр және Гэмбл, Сияне, ІБМ сияқты алпауыт корпорациялар бар. ЭҚҚ көрсеткіші бағаланған акциялық құн өсуін алудан көрінеді. Егер ЭҚҚ -ның мәні тура болса, онда бағаланатын компания құнды талдап жатқан уақыт аралығында тудырған. Ал егер ЭҚҚ мәні кері болып келсе, құн қысқарған. Сөйтіп, ЭҚҚ компанияны бағалаудың элементі.
Сондай-ақ корпорациялық басқару жүйелерінің маңызды құралы болып табылады. ЭҚҚ компанияның қорларының өлшемін қайта қарауға итермелейді. Оларды оптималды жұмсалған капиталды қысқартуға және жалға алынатын капитал құрлымын, оның жалпы құнын төмендетуге тырысып, жоспарлайды.
ЭҚҚ әдісінен басқа кәсіпорын басқару тиімділігін бағалауда батыстық менежмент өзге әдістерді де қолданады. Ғылыми айналымға американ экономисі Альберт Ропперт енгізген құн әдісі, нарықтық қосылған құн әдісі деп аталады.
Кесте 1.2-Кәсіпорынды басқарудағы тәсілдемені іске асыру әдістерінің анализі

Реализациялау 
әдістері
Market value added, MVA-қосылған нарықтық құн әдісі
Sharelder’ s value added, SVA-акционерлік капиталдың қосылған құн әдісі
Economic value added, EVA-экономикалық қосылған құн әдіснамасы
Басқару объектісі
Stock’ prais- акцияның курстық құны
Stockholder wealth-акционерлер әл-ауқаты.
Stockholder s value-кәсіпорынның акционерлік капиталының құны
Economic value-экономикалық құн, инвестиция тудыратын құн
Қолданылатын стратегия
Stock prais maximization-кәсіпорын акцияларының нарықтық құнын максималдау
Stockholder value maximization- кәсіпорынның акционерлік капитал құнын максималдау
Economic value maximization-экономикалық пайда құнын максималдау
Бағалаудың ақпараттық негізі
Қор нарығының мәліметтеріне сүйену негізінде
ақша ағынын болжамдау мен бағалау негізінде
Экономикалық пайда немесе экономикалық қосылған құнды бағалау мен болжамдау негізінде
Стратегияның тиімділігіне қойылатын талаптар
Pmax
PNmax, мұнда Р-акцияның қор нарығындағы бағасы
N-акциялар саны
Акц. құн=кәсіпорын құны-қарыз құны
V(t) max
Vd(t) min
V(t)-кәсіпорын құны
Vd(t)-қарыз құны
EV(t) max
EVt(ROKt-CCt)*CIt
t-жылының экономикалық пайдасы-
ROKt-инвестицияланған капитал; рентабельділігі;
CCt-капитал бағасы;
Cit-инвестицияланған капитал
Кәсіпорын құнының түрі
Қор нарығындағы кәсіпорын құнын басқару
Кәсіпорынның түпкі құнын басқару
 
Кесте 1.3- Құндық тәсілдемені іске асыру әдістерін қолдану саласы, есеп моделдері мен құралдар
Құндық тәсілдемені іске асыру әдісі, құралдар мен есеп моделдері
Қолдану саласы, ерекшеліктер
1
2
I. Market value added, MVA-қосылған нарықтық құн әдісі
Экономикалық, саяси факторлар анализі, күтулер, форс-мажор.
Техникалық талдау ( Дау теориясы, трендтік талдау, Ал. Элдердің үш экрандық жүйесі, социлляторлар, және тағы басқа.
Толқынды талдау (Элиоттың толқын заңы)
Фьючерстер теориясы.
Қаржы опциондары теориясы.
-Қор нарығы дамыған мемлекеттерде қолданыстағы әдіс.
-Аталмыш әдіс құралдары кәсіпорын акцияларының курстық құнын талдау, болжамдау; бағалау мен басқару үшін қолданылады.
II. Sharelder’ s value added, SVA-акционерлік капиталдың қосылған құн әдісі
Бос ақша ағыны моделі
SV=BV-B;
BV=??(k=T)(FCFk(1+WACC)K)+CV,   k=1...T
k=1
Мұнда, SV-акционерлік капитал құны; BV-кәсіпорын құны;  FCF-кәсіпорынның бос ақша ағыны (қарызсыз ақша ағыны);  WACC-капиталға жұмсалған орта есептелген шығындар; g-мерзімсіз перспективадағы бос ақша ағынының күтілетін өрлеу қарқыны;  CV-келтірінді қалдық құн;  Т-болжау кезеңі, жыл;  FCF=CF-I, мұнда,  CF-жалпы ақша ағыны (таза табыс+амортизация);   I-жалпы инвестициялар.
-Бұл әдіс қор нарығы дамыған (АҚШ) және дамушы елдер үшін қолданбалы.
-Жабық, ашық типті акционерлік қоғамдар үшін, жауапкершілігі шектеулі қағамдастар үшін қолданбалы; Ақша ағынын талдау мен болжамдауға негізделген.
  WACC=kb(1-Tc)*BV+kp*(PV)+ks*(SV)
Мұндағы, kb-қарыз міндеттемелерінің   қайтарымсыз айырбасталмайтын қарыз міндеттемелерінің салыққа дейінгі күтілетін нарықтың табыстылығы. Tc-Бағалау объектісіне шектеулі нарық ставкасы. B-пайыздық қарыз міндеттемелерінің нарықтық құны. V-бағалау объектісінің нарықтық құны.  (V=B+P+S);   P-артықшылықты акциялардың нарықтық құны. S-қарапайым акцияның нарықтық құны.
Қайтарымның және айырбасталмайтын артықшылықты акциялар арқылы капитал тартуға кеткен салықтан кейінгі шығындар.   ks-акционерлік капиталға кеткен шығындар.
Ks=rf+[E(rm)-rf]*?,
мұндағы, rf-пайданың тәуелсіз ставкасы; E(rm)-нарық портфелінің күтілетін пайдалылығы;  E(rm)- rf-тәуекел үшін нарықтық сыйақы (премия); ?-акциялардың жүйелік тәуекелі.
Келтірілген қалдық құнды бағалау модельдері: 
А. CV=(FCFT+1)(WACC-g)*1(1+WFCC) мұндағы FCFT+1-болжам кезеңінің бірінші жылдағы аяқталуынан кейінгі бос ақша ағыны; g-мерзімсіз келешектегі бос ақша ағынының күтілетін өсу қарқыны.
Б.  CV=(NOPLATT+1(1-gIROIC))(WACC-g)*1 (1+WACC) мұндағы, NOPLATT+1-болжам кезеңінің бірінші жылдағы аяқталуынан кейінгі түзетілген салықты азайтқандағы негізгі қызметінің пайдасы (прибиль);  инвестицияланған капиталдың күтілетін рентабельділігі; g-NOPLAT-ң мерзімсіз перспективада өсуінің күтілетін қарқыны.
2. Миллер- Модельяни формуласы (1961 жыл):   
BV=NOPLAT WACC+K(NOPLAT)N*[(ROIC- WACC) (WACC(1+WACC))],  мұнда, К-инвестициялау нормасы, яғни  NOPLAT-ң өсуі үшін жаңа жобаларды инвестициялауға кеткен бөлігі; N-компания жаңа жобаларға капитал құюы және болжалды ROIC (бәсекелестік артықшылық кезеңі) алуына кеткен күтілетін жылдар саны; NOPLAT-болжам кезеңінің бірінші жылдағы түзетілген салықты азайтқандағы негізгі қызметтің пайдасы (прибыль).
 
III. Economic value added, EVA-экономикалық қосылған құн әдіснамасы
Экономикалық табыс моделі 
I=??(k=T)((EVAk)(1+WACC)k)+((EVAT+ 1WACC)+
k=1
+[((NOPLATT+1)?(gIROIC)?(WACC))(WA CC?
?(WACC-g))])?1(1+WACC)T
Мұнда, I-инвестицияланған капитал;  EVAk-K жылдағы экономикалық пайда;    EVAT+1-болжам кезеңі аяқталғаннан кейінгі бірінші жылдағы экономикалық табыс (прибыль).
EVAk=I*( ROICk- WACCk)= NOPLATk-I*WACC
EVA және NPV инвестициялық, иновациялық жобалардың байланысына негізделген модель.
NPV=?(t=n)?(EBITt(1-tax)(1+k)t)-  
t=1 -?(t=n)?(kc(I))(1+kc)t=?(t=n)?(ROI Kt-kc)? 
t=1 t=1
?(I)(1+kc)t=?(t=n)?EBAt(1+kct). 
t=1
Берілген модельді қолданудың шектеулігі:
-Жобаның жою құны минималды немесе 0-ге тең.
-Амортизацияның ағымдық құны алғашқы инвестициялардың ағымдық құнына тең.
BV=Iактивтер+NPVактивтер+?(t=8)NPVб олашақ активтер,t.
t=1
BV= Iактивтер+?(t=8)?(EVAt,активтер)(1 =kc)t+
t=1
+?(t=8)?( EVAt, болашақ активтер)(1=kc)t.
t=1
-EVA-компания қызметінің кез-келген бөлек алынған жылдағы нәтижелерін көрсететін қолайлы көрсеткіш;
-EVA-уақыттың бірлік кезеңіндегі кәсіпорын құнына үлесті сипаттайды;
-әдіс ақша ағынына емес құнның шешуші факторларына негізделуіментүбегейлі ерекшеленеді;
-кәсіпорын құнындағы бөлек инвестициялықиновациялық жобалардың үлестерін бағалауды қолдану көзделеді; 
- аталмыш әдіс барлық елдердегі кез-келген меншік формасындағы кәсіпорындарда пайдалануы әбден мүмкін;
- құнның шешуші факторларына негізделгендіетен қолданыста қолайлы;
-бастапқы ақпараттың көптігін керек етпейді.
      Американ экономистері Р.Каплон мен Д.Нортон кәсіпкерлік қызметті бағалаудың баланысталған көпшілік атты жаңа әдісін ойлап тапты. Олар өз мүдделерін экспертті жолмен фирманың тұтынушысы фирманы тауарымен, қызметімен қамту, олардың лояльдігі компанияның өз қызметкерін тиімді оқыту мүмкіңдігі және т. б. Сияқты материалдық емес активтерін интегралдап, фирманың қызыметін бағалаудың таза сандық қателіктеріне ... жалғасы
Ұқсас жұмыстар
Құнның өзгеру қағидасы
Кәсіпорынның меншік обьектісінің жалпы құнын есептеу
Кәсіпорын (бизнес) құнын бағалау қағидалары
Кәсіпорын(бизнес) құнын бағалаудағы әдістемелік тәсілдер
Компанияның құнын бағалау әдітері
Кәсіпорын құнын бағалау қағидалары
ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІН ОБЪЕКТІЛЕРІ МЕН СУБЪЕКТІЛЕРІН БАҒАЛАУДЫН МАҚСАТТАРЫ
Кәсіпорын бағалау қажеттілігі
Кәсіпорын (бизнес) құнын бағалау
Қаржылық бағалаудың теориялық негіздері
Пәндер