Тұрғын үй нарығының даму жағдайы (Маңғыстау облысы материалында)

Кіріспе

Зерттеу тақырыбының өзектілігі. Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуі қоғамның барлық салаларына өз әсерін тигізіп, жаңаша ұйымдастыру, қызмет ету бағыттары мен көптеген тұрмыстық мәселелерді туындатты, сонымен қатар тұрғын үй саласы мен шаруашылығы қызметтері де көптеген өзгерістерге ұшырады, бұл Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының дамуына әкеліп, халықтың тұрмыс тіршілігін нарықтық бағытқа бұрды. Нарық инфрақұрылымының кеңеюі тұрғын үй құрылысының көлемі мен сапасына тікелей әсер етіп қана қоймай, тұрғындардың қолайлы жағдайда тұрмыс кешуіне себепші болады. Сондықтан тұрғын үй нарығын дамыту бағыттарын анықтау және ұтымды ұйымдастыру қоғам үшін аса маңызды. Тұрғын үй ерекше тауар, оның құны мен оған деген сұраныс пен ұсыныс арасында көптеген келеңсіздіктер соңғы кездері жиі кездесуде, мұны мемлекет тарапынан реттеу жағдайларын қарастыру аса маңызды орынға ие болды және Қазақстанда Мемлекеттік Тұрғын Үй бағдарламалары қабылданып, іске асырылуда. Тұрғын үй нарығын дамытуға мемлекеттік, жергілікті органдар, банктік қаржы ұйымдары, ірі кәсіпорындар және т.б. мекемелер өз үлестерін қосуда, ал олардың қызметінің нарықта ұтымды жүргізілуі экономикалық дамуға оң әсер береді және экономиканың басқа да салаларына өз ықпалын тигізеді.
Тұрғын үй саласын дамыту мемлекеттің саяси маңызды міндеттерінің бірі, бұл Қазақстанның 2030 жылға дейінгі даму Стратегиясының басым бағыттарында көрініс тапқан. Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә. Назарбаевтың Қазақстан халқына арналған жыл сайынғы Жолдауларында да тұрғындардың баспана жағдайы, тұрғын үймен қамтамасыз ету басты міндеттердің бірі болып қарастырылады.
Н.Ә. Назарбаевтың 19 наурыз 2004 ж. Қазақстан халқына жолдауында тұрғын үй мәселесі ең маңыздылардың бірі, 2005ж. жолдауында тұрғын үй құрылысы экономиканың көшбасшысы ретінде болды. Елде бағдарламалардың қабылдануы оң нәтижелер беруде, ал 2008-2010 жылдарға арналған Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысының мемлекеттік бағдарламасы тұрғын үй құрылысын жүргізу және тұрғындарды қол жетімді үйлермен қамтамасыз етуді қарастырады. Бағдарламаның мақсаты:
- ұсыныс және сұраныс тарапынан толық қанды баланстанған нарықты дамыту;
- тұрғын үй құрылысына жеке инвестицияларды тарту;

Пән: Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
Жұмыс түрі: Материал
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 25 бет
Таңдаулыға:

Тұрғын үй нарығының даму жағдайы
(Маңғыстау облысы материалында)

Зерттеу тақырыбының өзектілігі. Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуі қоғамның барлық салаларына өз әсерін тигізіп, жаңаша ұйымдастыру, қызмет ету бағыттары мен көптеген тұрмыстық мәселелерді туындатты, сонымен қатар тұрғын үй саласы мен шаруашылығы қызметтері де көптеген өзгерістерге ұшырады, бұл Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының дамуына әкеліп, халықтың тұрмыс тіршілігін нарықтық бағытқа бұрды. Нарық инфрақұрылымының кеңеюі тұрғын үй құрылысының көлемі мен сапасына тікелей әсер етіп қана қоймай, тұрғындардың қолайлы жағдайда тұрмыс кешуіне себепші болады. Сондықтан тұрғын үй нарығын дамыту бағыттарын анықтау және ұтымды ұйымдастыру қоғам үшін аса маңызды. Тұрғын үй ерекше тауар, оның құны мен оған деген сұраныс пен ұсыныс арасында көптеген келеңсіздіктер соңғы кездері жиі кездесуде, мұны мемлекет тарапынан реттеу жағдайларын қарастыру аса маңызды орынға ие болды және Қазақстанда Мемлекеттік Тұрғын Үй бағдарламалары қабылданып, іске асырылуда. Тұрғын үй нарығын дамытуға мемлекеттік, жергілікті органдар, банктік қаржы ұйымдары, ірі кәсіпорындар және т.б. мекемелер өз үлестерін қосуда, ал олардың қызметінің нарықта ұтымды жүргізілуі экономикалық дамуға оң әсер береді және экономиканың басқа да салаларына өз ықпалын тигізеді.
Тұрғын үй саласын дамыту мемлекеттің саяси маңызды міндеттерінің бірі, бұл Қазақстанның 2030 жылға дейінгі даму Стратегиясының басым бағыттарында көрініс тапқан. Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә. Назарбаевтың Қазақстан халқына арналған жыл сайынғы Жолдауларында да тұрғындардың баспана жағдайы, тұрғын үймен қамтамасыз ету басты міндеттердің бірі болып қарастырылады.
Н.Ә. Назарбаевтың 19 наурыз 2004 ж. Қазақстан халқына жолдауында тұрғын үй мәселесі ең маңыздылардың бірі, 2005ж. жолдауында тұрғын үй құрылысы экономиканың көшбасшысы ретінде болды. Елде бағдарламалардың қабылдануы оң нәтижелер беруде, ал 2008-2010 жылдарға арналған Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысының мемлекеттік бағдарламасы тұрғын үй құрылысын жүргізу және тұрғындарды қол жетімді үйлермен қамтамасыз етуді қарастырады. Бағдарламаның мақсаты:
ұсыныс және сұраныс тарапынан толық қанды баланстанған нарықты дамыту;
тұрғын үй құрылысына жеке инвестицияларды тарту;
жеке тұрғын үй құрылысын дамытуды ынталандыру;
тұрғын үй құрылысы аудандарының инженерлік-коммуникациялық инфрақұрылымын дамыту;
ипотекалық несиелендіру жүйесін жетілдіру мен несиелендіруді кепілдендіру, құрылыс жинақ жүйесін, жалгерлік нарық қызметін дамыту болып табылады.
Қазіргі тұрғын үй нарығының инфрақұрылымы даму үстінде, нарықта көптеген институттар қызмет етеді, олардың қызмет ету бағыттарын талдау елдің-әлеуметтік экономикалық мәселелерін шешуде қажетті болып табылады. Бірақ нарықтың даму мәселелеріне арналған ғылыми - тәжірибелік еңбектер әлі де жеткіліксіз, нарықтың даму деңгейі, тұрғын үйдің тауар ретіндегі басты ерекшеліктері ескерілмей, тұрғын үй құрылысы мәселесін шешудің әдістемесі нақты қарастырылмайды. Бұл нарық жағдайына сәйкес барлық уақытта жаңаша шешім қабылдауды қажет етіп, тақырыптың таңдалуы мен өзектілігін айқындайды.
Тақырыптың ғылыми зерттелу дәрежесі. Тұрғын үй нарығы, мәселелері, тиімді қызмет етуі туралы экономист ғалымдардың еңбектерінде жан-жақты қарастырылған, Дж. М. Кейнс, А. Смит, Ф. Энгельс, Э. Хансен, Р. Харрод және т.б.
Сонымен қатар шетелдік ғалым экономистер еңбектерінде тұрғын үй нарығы зерттелген: Т.Г. Зайнуллин, Н.Г. Лукянова, В.Л. Ясько, О.Э. Бессонова, С. Глазунов, В. Самошин, В.В. Бузырев, В.С. Чекалин, М.А. Федотова, И.В. Довдиенко, И.А. Рахман, Г.М. Стерник, В.И. Ресин, А.В. Стулов, Ю.В. Пашкус және т.б.
Н.А. Назарбаев, Н.К. Мамыров, У.К. Шеденов, К.А. Сагадиев, C.Б. Абдыгаппарова, Р.А. Алшанов, Е.А. Туркебаев, Ұ.М. Искаков, Т.М. Утин, Ч.Н. Чанның, Ө.Қ. Есқараевтың, Е.Б. Жатканбаев, У.К. Шалболова, Г.Б. Халелова, К.В. Онлабаев, Л.Б. Кулумбетова, С.А. Илашова, А.К. Кошанова, Г.В. Косолапов, Н.С. Шыныбеков, Т.Б. Баяхметов, И.Ю. Бенке, А.К. Мусанова және т.б. ғалымдар мен басқа да авторлардың ғылыми еңбектерінде нарық зерттеліп, қарастырылған.
Зерттеу жұмысының мақсаты мен міндеттері. Зерттеудің мақсаты тұрғын үй нарығындағы субъектілер мен объектілердің қызмет етуіндегі қиыншылықтар, кемшіліктердің анықталуы негізінде тұрғын үй нарығын әрі қарай жетілдіре отырып, дамытудың экономикалық механизмін әзірлеу. Қойылған мақсаттарға байланысты мына міндеттерді зерттеу қарастырылған:
* нарық механизмін талдау, тұрғын үй нарығын одан әрі дамытудың ғылыми аспектілерін зерттеу;
* шетелдік тұрғын үй нарығының дамуындағы тәжірибелерді зерттеу;
* отандық тұрғын үй нарығының даму тенденциясын зерттеу және мәселелерін анықтау;
* Маңғыстау облысындағы бастапқы, екінші тұрғын үй нарығына, тұрғын үй субъектілері қызметіне, нарық объектілеріне, тұрғын үй құрылысына, баға деңгейіне және төлемқабілетті сұранысқа талдау жүргізу;
* ұлттық, аймақтық тұрғын үй нарығын дамытушы бағдарламалардың қызметін талдау және оны әрі қарай дамытуда ұсыныстар жасау;
* тұрғын үй сферасын жетілдіруде ұсыныстар жасап шығару.
Зерттеу объектісі- Қазақстан Республикасы, Маңғыстау облыстық тұрғын үй нарығы, нарық инфрақұрылымы, нарық жүйесі мен институттары.
Зерттеу пәні (заты)- Тұрғын үй нарығының қызмет ету процессіндегі пайда болған нарықтық экономикалық қатынастардың дамуы.
Зерттеудің теориялық және әдістемелік негізі. Тұрғын үй нарығын дамыту мәселелері бойынша жарияланған шетелдік және отандық экономист-ғалымдардың ғылыми еңбектері; заңнамалар; нормативтік актілер; құжаттар; мемлекеттік және жергілікті органдардың мерзімдік бағдарламалары; статистикалық мекемелердің көрсеткіштері; тұрғын үй мекемелерінің есебі; бұқаралық ақпараттар, www-серверлер материалдары.
Зерттеу барысында әр түрлі әдістер қарастырылды: мәлеметтерді талдау, салыстыру, динамикалық, сызбалық көрсеткіштер.
Диссертациялық жұмыстың ғылыми жаңалығы. Қазіргі кезеңде тұрғын үй нарығын зерттей отырып, тиімді дамытудың қажетті жақтары мен бағыттарын анықтау басты шарт болып табылады. Зерттеу барысында алынған төмендегi нәтижелер диссертациялық жұмыстың ғылыми жаңалығын анықтайды:
* автордың тұрғын үй нарығы және тұрғын үйдің тауар ретіндегі теориялық ерекшеліктеріне ғылыми анықтамасы;
* шетелдік нарық тәжірибесіне зерттеу және талдау жүргізе отырып, тұрғын үй нарығын жетілдіру әдістерінің негіздемесі;
* отандық тұрғын үй нарығының даму ерекшелігі, даму периодын анықтауы мен даму жағдайына баға беруі;
* Маңғыстау облысы аймақтық тұрғын үй нарығының негізгі мәселелерін анықтауы;
* тұрғындар жалақысы мен қол жетімділік көрсеткіштері, құрылыстың әсерін нарықта анықтаудағы әдістемесі;
* тұрғын үй нарығы және құрылысты дамыту бағыттарына жасаған ұсыныстары.
Қорғауға шығарылатын қағидалар:
* экономикадағы тұрғын үй нарығы және тұрғын үйдің тауар ретіндегі ерекше белгілері;
* шетел тәжірибесі негізінде тұрғын үй нарығындағы құрылыс пен сату стадиясының жетілдірілуі;
* Қазақстандағы тұрғын үй нарығының даму кезеңдері мен қалыптасу процессінің периодтары;
* Маңғыстау облысы тұрғын үй нарығын дамытушы факторлар;
* тұрғын үй нарығындағы жалақы, құрылыс, баға факторларының әсерлерін анықтау әдістемесі;
* Мемлекеттік, жергілікті бағдарламалардың мәселені шешудегі қажеттілігі мен қолайлығының ғылыми негізделуі;
* тұрғын үй нарығындағы құрылысты арттырушы ұсыныстар.
Зерттеу жұмысының ғылыми-тәжірибелік маңыздылығы. Диссертациялық жұмыста жасалынған қорытындылар мен ұсыныстар жергілікті басқару органдары мен басқа да тұрғын үй институттары қызметінде, арнаулы курстар мен дәріс материалдары ретінде қолданылуы мүмкін.
Зерттеу нәтижесінің басылымдарда жарық көруі (апробациясы). Зерттеудің жекелеген негізгі теориялық тұжырымдары мен нәтижелері келесі халықаралық ғылыми-тәжірибелік конференцияларда: Қазақстан Республикасы экономикасының қаржы тетігін дамытуды жетілдіру-бәсекелестілікке қабілеттіліктің айғағы (Қ.А. Ясауи атындағы Халықаралық қазақ-түрік университеті, Шымкент, 2007); Концептуальные основы современной эпохи и Казахстанская модель социально-экономического развития (Туран Университеті, Алматы, 18-19 қазан 2007); Экономика, бизнес және білім беру саласындағы жаңа үрдістер (Халықаралық Бизнес Университеті, Алматы, 8 қараша 2007); Научное пространство Европы-2008 (Украина, 16-31 сәуір 2008), сонымен қатар Халықаралық бизнес университетінің Хабаршысында, Ізденістер Қазақ Ұлттық Аграрлық Университеті, КазЭУ Хабаршысы және өзге де басылым беттерінде баяндалып жарық көрді.
Диссертациялық жұмыс нәтижелері Маңғыстау облысының кәсіпкерлік және өнеркәсіп департаменті қызметі барысында және РМҚК Каспий Мемлекеттік Технологиялар және Инжиниринг Университетінің оқу процессінде қолданылды. Диссертация материалдары, зерттеудің теориялық бағыттары оқу процессі мен жұмыс бағдарламаларын, оқу-әдістемелік кешендерді құрастыруда және пәндер бойынша дәріс оқу барысында қарастырылды.
Басылымдар. Зерттеудің негізгі бағыттары мен қорытындылары Қазақстан Республикасы Білім және ғылым Министрлігінің Білім беру және ғылым саласындағы бақылау Комитеті ұсынған басылымдарда жарияланды, жалпы көлемі 4,0 б.б. құрады.
Жұмыстың құрылымы. Диссертациялық жұмыс кіріспеден, үш негізгі бөлімнен, қорытындыдан, пайдаланылған әдебиеттер тізімінен және қосымшалардан тұрады.

НЕГІЗГІ БӨЛІМ

Тұрғын үйлер халық байлығын құрайды, тұрғындарға қызмет ете отырып басты қажеттіліктерін қанағаттандырады, сонымен қатар жылжымайтын мүлікке салық салу объектісі ретінде өз құнының белгілі пайызын бюджетке түсіреді және тұрғын үй операцияларының әр қайсысынан алынған пайыз да бюджетке салық ретінде төленеді. Бұл тұрғын үйдің әлеуметтік-экономикалық маңыздылығын көрсетеді, тұрғын үй саласы ел экономикасының мүддесіне бағытталған, экономиканың көптеген басқа салаларының тиімді қызмет етуіне әсер ететін және әлеуметтік жағдайларды қарастыратын сала болып табылады. Қазіргі таңда Қазақстандықтардың тұрғын үй жөніндегі талғамы өзгеріп, жоғарлап келеді, тұрғындар сапалы үйлерде тұруға ұмтылады, сонымен қатар халық санының артуымен тұрғын үй тапшылығы да басты мәселеге айналған.
Тұрғын үй нарығының құрлымы мен қызмет ету механизмінің теориялық негіздемесі атты бірінші тарауда тұрғын үй нарығы, тұрғын үй нарығының жіктелуі, тұрғын үйдің тауар ретіндегі ерекше белгілері және Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының қалыптасуы кеңінен талданады. Автордың тұрғын үй нарығына жүргізілген зерттеулері нәтижесінде тұрғын үй нарығы - тұрғын үй қорынан және тұрғын үй қорымен болатын: сату, сатып алу, айырбастау, тұрғын үй құрылысы, инфрақұрылымы, тұрғын үйді жалға беру, кепілге қою, тұрғын үйге инвестициялау бойынша көрсетілетін қызметтердің жиынтығы мен нарықтағы субъектілер, басқа да қатысушылар арасында болатын бастапқы және екінші нарықтағы экономикалық қатынастар мен олардың қалыптасуы ретінде сипатталды. Ал тұрғын үй нарығының дамуы осы байланыстардың қалыптасу бағытын көрсетеді. Тұрғын үй экономикасы микроэкономикалық деңгейде бір бөлім ретінде қарастырыла отырып, екі түрлі бағытта жіктелді: біріншіден - тұрғын үй қорының нарығы және екіншіден - тұрғын үй қорымен болатын тұрғын үй қызметтерінің нарығы. Бұл анықталғандар негізінде тұрғын үй нарығының жалпы жіктемесі төмендегі сызба түрінде бейнеленді (сызба 1).

Үйлер мен пәтерлерді жөндеу
Электор желілерін, лифтілерді жөндеу
Қоқыстан тазарту
Байланыс желілерін жөндеу (телефон, ұтқыр және т.б байланыстар)
Сумен, кәрізбен, газбен, лифтпен және т.б. қажеттіліктерменқамтамасыз ету
Эконом сыныбындағы тұрғын үйлер
Бизнес сыныбындағы тұрғын үйлер

Элит сыныбындағы тұрғын үйлер

Тұрғын үй қорының нарығы

Тұрғын үй нарығын құраушылар
Тұрғын үй қызметінің нарығы
Тұрғын үйдің I-ші нарығы
(Жаңа тұрғызылған үйлер)

Жалға беру қызметі

Тұрғын үйдің II-ші нарығы
(Бұрын қолдануда болған үйлер)

Құрылыс қызметі
Банктік қызмет көрсету
Сақтандыру қызметі
Тұрғын үйді бағалау қызметі
Заңгерлік, нотариустық қызмет

Тұрғын үйді жобалау қызметі
Тұрғын үй коммуналдық қызметі
Қарапайым жобадағы
Подъезді үйлер
Жақсартылған жобадағы
Галереялық үйлер

Ескертпе: автордың құрастыруы

Сызба 1- Тұрғын үй нарығының жіктемесі

Тұрғын үйлердің адам өмірі және адамның басты қажеттіліктерін қанағаттандырудағы орны ерекше, оған деген сұраныс пен сапалық талап, талғам, қоғам дамуымен күн санап өзгерістерге ұшырап, артып отыруда. Бір уақытта тұрғызылған үй басқа тауарлар секілді нарыққа түседі, бірақ басқа тауарлардан ерекшелігі табысқа қарағанда жоғары бағаланатындықтан, тез арада сатып алу жағдайына ие болмауы мүмкін. Нарықта ұзақ мерзімде өнім саны жоғарлап, баға тұрақталады, қысқа мерзімде баға өзгеріске бейім, бұл тауар нарығына кері жағдай.
Тұрғын үй қорына жүргізілген зерттеулер нәтижесінде тұрғын үйдің ерекше белгілерін анықтай отырып, төмендегі сызба түрінде ұсынамыз (сызба 2).

Тұрғын үйдің басқа тауарларға қарағанда ерекше белгілері
Әр қайсысының бір- біріне ұқсамауы мен ерекше белгілерінің болуы

Жанұя табысына қарағанда жоғары бағаға ие болуы

Ұзақ мерзімде қолданылуы мен сақталуы

Кепілдік объектісі ретінде қарастырылуы

Орнынан қозғау немесе көшіруге мүмкіншіліктің жоқтығы

Уақыт факторына тәуелділігі
(тез арада тұрғызылудың төмендігі)

Ескертпе: А.Л. Борисов, Э.Я. Бубес, Н.Г. Ревунова тұжырымдары негізінде автормен құрастырылды

Сызба 2 - Тауар ретіндегі тұрғын үйдің ерекше белгілері

Тұрғын үймен болатын қатынастарға байланысты нарықта жүргізілетін операцияларға агенттіктер қызметтері қажет етіледі, дұрыс ұйымдастырылған нарық жоғары сатып алыну мүмкіншілігін ұсынады. Осыған орай шетел тәжірибесінде, экономикасы дамыған елдерде тұрғындардың қаражатын тарту, құрылыстар жүргізу үшін несиелік-қаржы механизмі жетілдірілген. Құрылыс стадиясы мен сату стадиясының арасы бөлінген жобаны қаржыландыру құрылыс фирмасымен, несие арқылы жүргізіледі, одан кейін тұрғын үй тапсырыс берушіге ұсынылады. Егер тұрғын үй тұруға немесе жалға беруге бағытталмай сатылуға арналса, әрі қарай тапсырыс берушінің өзі сату мәмілелерін жүргізеді.
Бұл тұрғын үй құрылыс компаниялары қызметін біраз жеңілдеткен, сондықтан нарыққа жүргізілген зерттеулер нәтижесінде тұрғын үй құрылысы нарығын ұйымдастырудың негізгі бағыттарын ұсынамыз (сызба 3).

Тұрғын үй құрылысы нарығы қызметін ұйымдастыру

жобаны қаржыландырушы,
құрылыс фирмасы
тұрғын үйде тұрушы
немесе жалға беруші
басқа да нарыққа қатысушы
сату стадиясы

құрылыс стадиясы
жылжымайтын мүлік агенттігі

тапсырыс беруші

Ескертпе - www. IRN.ru ақпараттары негізінде автордың құрастыруы

Сызба 3 - Тұрғын үй құрылысы нарығы қызметін ұйымдастырудың жіктемесі
Бұл байланыстардың арасы алшақтап, нарықта толық қанды қызмет етуші субъектілер пайда болған жағдайда экономикалық тиімділік жоғары болады, оған банктер мен қорлардың, холдингтердің, құнды қағаздар нарығының да қатыстырылуы қажетті деп санаймыз.
Қарастырылғандар біздің ұйғаруымызша тұғын үй нарығын басқару тұжырымдарын қалыптастыруда қажет етіледі және зерттеулер нәтижесі тұрғын үй нарығының қызмет етуі барысындағы ерекшеліктердің негізделуіне мүмкіндік берді, олар:
1. Тұрғын үй қоры және тұрғын үй қызметі нарығы біріге отырып жалпы тұтас бір нарықтық құрылымды береді. Тұрғын үй қорының нарығына - бекітілген талаптарға сай, тұруға жарамды тұрғын үй ғимараттары мен салынудағы тұрғын үй құрылыстары жатады, көлемі алаңына байланысты әрбір пәтерлермен анықталады және осы пәтерлер тұрғынның қажеттілігін қанағаттандыра отырып, тұрғын үйі атына ие болады. Әрбір тұрғын үй объектісі ұзақ уақыт қолданыста бола отырып, қызмет етеді. Ал нарықтың дамуына қарай оның қызмет ету аясы да кеңейе түскен және ауқымы да ұлғайған, мысалы: бастапқыда қорғаныс, өмір сүру, демалу ортасы болса, қазір кепілге қою, мұраға қалдыру, инвестициялау, жалға беру және т.б. объектісі болуда. Осы қасиеттері тұрғын үй қызметі нарығының қалыптасуына тікелей әсер етеді.
Тұрғын үй қызметі нарығының шамасы тұрғын үй бағасына әсер етеді, ал ол өз кезегінде сұранысқа тәуелді болады. Тұрғын үй қорына сұраныс пен ұсыныс уақыт факторымен анықталады, біз ұзақ және қысқа мерзімдегі уақыт факторына байланысты олардың шамасының өзгеретіндігін тұрғын үй қорларының ерекше белгілерінің болуымен байланыстырамыз.
2. Тұрғын үй нарығында жаңа құрылыс объектілерінің салынуы мен бұрынғы тұрғын үй қорының қолданыста болуы нарықты екіге бөледі: тұрғын үйдің I-ші нарығына және тұрғын үйдің II-ші нарығына. Тұрғын үйдің I-ші нарығы немесе бастапқы нарығы жаңадан салынған тұрғын үйлерден құралады, бұл қаражаттың тұрғын үй нарығына салынуына байланысты, сатып алушының тапсырысы бойынша, жекелеген жобаларға қарай тұрғызылады. Оның бағасы мен салыну көлемі екінші нарықтың сиымдылығы мен бағалық алшақтылығына тәуелді болады. Бірінші нарықта алынып, қайтадан сатылуға түскен тұрғын үйлер екінші нарыққа өтеді. Осы екінші нарықтағы тұрғын үйлердің бағасының төмен болуы мен сатушылардың көлемі бірінші нарыққа тікелей әсер береді. Олардың шамадан тыс көп болуы бастапқы нарық қызметіне кері әсерін тигізеді.
Сондықтан бастапқы және екінші нарық арасында бағалық, құрылыстың ерекшелігі, сапалық және т.б. алшақтық болуы қажет, бастапқы нарықта салыстырмалы жоғары сапалы тұрғын үйлердің салынуы бағасының салыстырмалы жоғары болуына әкеледі, ал бағаның барлық шығындарды жабуы жаңа тұрғын үйлер құрылысының одан әрі тұрақты жүруін ынталандырады.
3. Тұрғын үй нарығы қызметі құрылыс саласы бойынша ұйымдық басқаруды қажет етеді. Нарықты ұйымдастыру: құрылыс пен сату стадиясы арасында алшақтықтың болуын және әр қайсысының өз алдына қызмет етуінің қажет болып табылатындығын көрсетеді. Сондықтан құрылыс саласында тек соған бағытталған өнеркәсіп жұмылдырылса, ал сату стадиясында маманданған қызмет етушілермен операциялар жүргізілсе нарық қызметінің ұйымдастырылуы ұтымды болады.
4. Экономиканың даму жағдайы да тұрғын үй нарығына тікелей әсер ететіндігін байқалтты, егер халықтың экономикалық белсенділігі мен төлемқабілеттілігі артса, тұрғын үйге және тұрғын үй тауарларына деген сұранысы артып, бұдан тізбектік түрдегі экономикалық әсер пайда болады.
5. Тұрғын үй нарығында әлеуметтік-экономикалық мәселелердің қарастырылуы мен нарықты мемлекеттік реттеудің қажеттілігі. Тұрғын үй нарығы жалпы жылжымайтын мүлік нарығына қарағанда сол аймақтағы, елдегі тұрғындардың қажеттілігін қанағаттандыруға, әлеуметтік, тұрмыстық жағдайына тікелей бағытталған. Табысқа қарағанда жоғары бағалануы кейбір тұрғындарды баспанасыз қалдыруы да мүмкін, сондықтан бұл нарықтық экономикада мемлекет тарапынан басқаруды қажет етеді, яғни жеңілдіктер мен мемлекеттік қолдаулар арқылы. Бұл жоғары бағадағы, нарықтық экономикасы дамыған елдердің өзінде кездесетін жай.
Қазақстандық нарықтың дамуы, тұрғын үйлерге бағаның белгіленуі 1991ж. бастап, нарықтық экономиканың қағидасына сәйкес, сұраныс пен ұсыныс бойынша жүрді, бастапқыда бұл тұрғын үйдің төмен бағада сатылуына әкеліп, құрылыс компанияларын шығынға ұшыратты да, одан кейінгі жылдары нарықта тұрғын үй сауда-саттығымен айналысушылардың қызметі дами бастады. Қазақстанда 1991-2008 жылдары аралығында тұрғызылған тұрғын үйлер алаңын іске қосу нарықтық экономиканың қалыптасуына дейін жоғары болып, кейін өзгеріске ие болғандығын төмендегі кестеден байқауымызға болады (кесте 1).

Кесте 1 - 1991-2008 жылдары аралығында Қазақстан Республикасындағы тұрғын үйлерді енгізу

Жылдар
Тұрғызылған тұрғын үйлер аумағы, (барлығы)
Олардың ішінде жеке құрылысшылармен

мың шаршы метр
өткен жылға, %
пәтер
саны,
мың
мың
шаршы
метр
өткен жылға, %
пәтер саны,
мың

1991
6130
77,9
84,5
1133
97,3
11,2
1992
5046
82,3
67,0
1122
99,0
10,5
1993
3856
76,4
48,4
1057
94,2
9,4
1994
2322
60,2
28,8
764
72,3
6,7
1995
1663
71,6
20,4
628
82,2
5,2
1996
1407
84,6
15,7
699
111,3
6,1
1997
1344
95,5
13,9
851
121,7
7,0
1998
1132
84,2
10,5
803
94,4
6,7
1999
1105
97,6
9,6
843
105,0
6,6
2000
1218
110,2
10,9
910
107,9
7,4
2001
1506
123,7
12,5
1094
120,2
8,5
2002
1552
103,1
12,6
1159
105,9
8,8
2003
2111
136,0
18,2
1432
123,6
11,3
2004
2591
122,7
21,9
1781
124,3
13,5
2005
4992
182,4
43,8
2505
145,2
19,3
кестенің жалғасы
2006
6245
125,1
54,5
3680
146,9
29,6
2007
6679
107,0
57,5
3856
104,8
31,3
2008
6848
102,5
58,8
3527
91,5
27,7
Ескертпе - Қазақстан Республикасы Статистика агенттігі Жедел-ақпарат көрсеткіштері негізінде автордың құрастыруы

Кестедегі мәлеметтерден Қазақстандық нарықта тұрғын үйлерді енгізу 2000ж. бастап өсе бастағандығын байқаймыз, 2003ж. жеке салушылардың нарықтағы беделдігі арта бастады, олармен салынған тұрғын үйлердің жалпы алаңы өсімге ие болып, 123,6% пайызды құрады, жерге деген сұраныс пайда болып, жер алуға үміткерлер саны барлық аймақтарда өсті де жерге кезек қойылды. Тұрғын үй жеке меншік объектісі ретінде ғана емес, оны жалға беру арқылы табыс табу, болашаққа инвестициялау үшін де маңызды орынды иелік етті.
Жүргізілген зерттеулер нарыққа әсер етуші факторлардың бірі баға болғанын көрсетті, ол ипотекалық несиелендірудің әсерінен өте жоғары шамаға жетіп, баға деңгейі нарықтың жандануына, жеке тұрғын үй құрылысының өсіміне, ивестициялық бағыттағы сұранысқа тікелей әсер еткен, кезеңдер бойынша анықталған бағалар шамасын төменгі кестеде ұсынамыз (кесте 2).

Кесте 2 - 2001-2008 жылдары аралығында Қазақстан Республикасы тұрғын үй нарығындағы бағаның өзгеруі
(кезең соңына, пайызбен,)

Атауы
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Жаңа тұрғын үйлерді сату бағасы
113,6
155,5
135,1
141,1
132,2
133,8
130,2
91,3
Көркейтілген тұрғын үйлерді сату бағасы
124,8
173,2
138,7
176,1
150,3
157,3
142,6
79,6
Ескертпе - Қазақстан Республикасы Статистика агенттігі Жедел-ақпарат көрсеткіштері негізінде құрастырылды

Кестедегі көрсеткіштерден тұрғын үй бағасының 2002ж. жоғары қарқынмен өсе бастағандығын байқаймыз, жаңа тұрғын үйлерді сату бойынша 135,1%, көркейтілген тұрғын үйлерді алып-сатуда 173,2% өсуін әкелді, бұл тұрғын үй қорының жетіспеуінен сұраныстың бағаны арттырып жіберуіне, аймақтарға шетелдерден оралмандардың және экономикалық ахуалдың жақсара бастауынан табыс табу үшін елге келушілер санының артуына байланысты болды. 2003ж. жеке тұрғын үй құрылысы аймақтар бойынша өсті, 2004ж. нарыққа ипотекалық ресурстардың көптеп келуіне байланысты баға жоғарлай түсті, жаңа тұрғын үйлерді сату бойынша 141,1%, көркейтілген тұрғын үйлерді алып-сатуда 176,1%-ды құрағанын байқаймыз.
Бағаның жоғарлауы тұрғындарды бірнеше жылдарға ипотекалық несие алуға мәжбүр етіп, нарықта алыпсатарлықтың өсуіне әкелді де, нарықтың қызып кетуіне себепші болды. Бағаның қарқынды өсімі нарықта мемлекет саясатын қажет етті, елде тұрғын үй саласында мемлекеттің әлеуметтік саясаты қолға алынды, 2005ж. бастап Мемлекеттік Тұрғын Үй Бағдарламасы нарыққа енгізілді. Ал екінші кезекті 2008-2010 жылдарға арналған бағдарламада жалгерлік нарық қызметін қолға алу қажеттілігі және соған сәйкес тұрғын үй салу қарастырылды.
Әлемнің көптеген елдерінде бұл нарық қызметі дамып, тұрғын үйді сату-сатып алу операцияларымен бірдей деңгейде жүреді. Мысалға алатын болсақ, Сингапурда тұрғын үй мәселесі әлем бойынша шешімін тапқан деп қарастырылады, ал мұндағы жалгерлік нарық үлесі бүкіл нарықтың тең жарты пайызына ие. Тұрғын үйді жалға берушілер үшін бұл бизнестің бір түрі болып табылады және табыс табуға кең мүмкіндік береді, нарықта құрылыс, баға тұрақтылығы қалыптасады. Бізде бұл нарық өте бәсең игерілуде, бұған себеп, инвестицияның ұзақ уақытта қайтарылымы, шетелдің өзінде бұл 10-15 жылға созылады, сонымен қатар, салық төлемдері мен жөндеу жұмыстары табысты азайтып, тәуекелді жоғарлатады. Жалгерлік нарық қызметін дамыту мақсатында тұрғын үй құрылысын іске асырушыларды қолдау, мемлекеттің нарықтағы белсенділігін арттыру, салық жеңілдіктерін беру және т.б. экономикалық-құқықтық шараларды іске асыру қажет. Мемлекеттің араласуынсыз жалгерлік нарықты дамыту қиынға түсері анық, сонымен қатар жинақ пен ипотекалық несиелендіру жүйесінің жетілдірілуі, оның құрылыс саласына бағытталуы қажетті. Қазақстан Республикасы тұрғын үй нарығына жүргізілген зерттеулер нәтижесін қарастыра келе, біз нарыққа тән келесі жағдайларды анықтаймыз: нарықтағы тұрғын үйдің инвестициялық тұрғыдан жоғары сұранысқа ие болуы; құрылыс шығындарының әсері мен ескі үйлерді бұзудың жоғары құндылығы; жер телімін сатып алу бағасының өте жоғарлап кетуі; жобалау жұмыстары, құрылыс-монтаждық жұмыстардың өзіндік құнының барлық уақытта өсіп отыруы; құрылысты қаржыландыруда қол жетімді ішкі несиелік қорларды пайдалану механизмі мен Қазақстандық құнды қағаздардың салада қолданылмауы, соның ішінде кепілдік құнды қағаздардың болмауы. Ал 2007 жылдың тамызынан бастап, тұрғын үй нарығының белсенділігі төмендеді, бұл тұрғын үй инвестициясының тартымдылығын да кемітті, 2008ж. жалпы әлемдік экономикалық дағдарысқа байланысты, елдегі тұрғын үй нарығында бағалар төмендеп, жаңа тұрғын үйдің 1 шаршы метрінің бағасы орта есеппен 147,5 мың теңгені құрады және өткен жылғы желтоқсанмен салыстырғанда 8,7%, көркейтілген тұрғын үйлерді алып-сату, тиісінше 108,3 мың теңгеге немесе 20,4% төмендеді. Бағаның төмендеуі жалпы нарықтағы ипотекалық ресурстардың қысқаруына, тұрғындар табысының төмендей бастағанына, әлемдік нарықтағы дағдарысқа байланысты болды. Бастапқы және екінші тұрғын үй нарығында белсенділіктің төмендеуі қаржылық секторлардың қалпына келу уақытына тәуелді болғандығын байқалтты.
Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй саласының жағдайы мен мәселелерін зерттеу нәтижесінің көрсеткіштері тұрғын үй нарығының даму периодын анықтауға мүмкіндік берді және оның нәтижесін төмендегі кестеде ұсынамыз (кесте 3).

Кесте 3 - Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығы даму бағытының сипаттамасы

Периодтар
Ерекшеліктері
Мәселелері
Мемлекеттік шаралар
Бірінші
кезең
(1991-1995ж.)
қалыптасқан тұрғын үй шаруашылық байланыстарының бұзылуы, тұрғын үй саясатының өзгерісі болып, мемлекеттік тұрғын үй қоры жекешелендірілді, нарықты қаржыландыру бағыттары мен тұрғын үй шаруашылықтары қызметі нарықтық бағытта қалыптасып, дами бастады;
ұлғаймалы инфляция болып, сала қызметтерінің жағдайы нашарлады, сала толық қаржыландырылмай, апаттық жағдайлар көптеп кездесіп, тұрғын үй қызметі бағаларының жалпы шамасы республика бойынша бірнеше есе өсті;
1992ж. ҚР тұрғын үй қорын жекешелендіру туралы,
1992ж. Қазақстан Республикасының Тұрғын Үй Кодексі, Жаңа тұрғын үй саясаты, 1994ж. Тұрғын үй несиелері туралы заңдар шығарылып, 1995ж. Тұрғын Үй Құрылысы Жинақ Банкі қалыптасты;

Екінші
кезең
(1996-1999ж.)
экономика аса жоғары емес, бірақ тұрақты түрдегі көрсеткіштерге ие болды, тұрғын үй құрылысының жандануы басталып, салада инвестициялау қарқыны жоғарлады; аймақтарда жекешелендіру процессі аяқталды;
тұрғындар барлық қызмет көрсету шығындарын өздері төлеуге бет бұрды, мемлекеттік құрылыс ұйымдары қысқаруға ұшырап, жекеменшік кәсіпорындар құрылды;
тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын реформалау жүргізілді, 1996ж. Тұрғын үй құрылысы Заңы қарастырылды;

Үшінші
кезең
(2000-2005ж.)
Мемлекеттік бағдарламалар қабылданды, тұрғын үй қорын сақтап қалу, үйлердің апаттық жағдайдан қирауының алдын-алу, қаржы нарығына өзгерістер енгізілді, халықтың өмір сүру деңгейінің көрсеткіштерін арттыру көзделді, бастапқы, екінші нарықтағы тұрғын үйлерді несиеге сатудың тұрақты нарығы қалыптасты, элитті, бизнес сыныбындағы пәтерлер құрылысы жүрді;
тұрғын үй мәселесі ең маңызды мәселелердің бірі болды, бағаның өсу қарқыны өте жоғарлап, баспана жетіспеушілігі, екінші нарықтағы бағаның бірінші нарықтағы бағадан жоғарлауы болды, әлеуметтік жағдайларды қалыпқа келтіру, тұрғын үй құрылысына несиелік қаржыландыру қажет етілді, тұрғын үй саласын одан әрі дамыту мемлекет үшін аса маңызды болды;
2000 ж. ҚР Бағдарламалар дайындау Ережелері, АҚ Қазақстан Ипотекалық Компаниясы, 2003ж. Қазақстанда ипотекалық несиелерді кепілдендіру қоры қалыптасып,
2004 ж. Президенттің Қазақстан халқына жолдауы қарастырылды,
2005-2007 жылдарға Мемлекеттік бағдарламалар қабылданды;

Төртінші кезең (2006 жыл және одан бері қарай)
бағаның өсу қарқыны ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.