Ипотекалық несиелеудIң теориялық негIздерI

ЖОСПАР

Кіріспе

I тарау. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДIҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГIЗДЕРI.
1.1. Ипотеканың мәнi және маңызы.
1.2. Ипотекалық несиелеудiң модельдерi.
1.3. Ипотекалық несиелеудiң шетелдiк тәжiрибесi.

2 тарау. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ДАМУЫН ТАЛДАУ (ҚИК МЫСАЛ РЕТІНДЕ).
2.1. Ипотеканы алу шарттары, өтеу тәртібі.
2.2. Екiншi деңгейдегi банктердiң ипотекалық операцияларын талдау.

3 тарау. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ БАНКТЕРІНІҢ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ.
3.1. ҚР тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005.2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы (ҚР Президентінің 11.06.2004 ж. №1388 жарлығы).
3.2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық банктердiң даму перспективалары.
3.3. Ипотекалық несиелендiру механизмi тұрғын үй саясатының құрушы бөлiгi ретiнде.

Қорытынды

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
Кiрiспе

Ипотекалық несиелеу – банктiк iс-әрекеттiң ең перспективалық бағыттарының бiрi. Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесiн құру кайлы мәселе бiраз уақыттан берi талқылануда. Бұл саладағы алғашқы қадамдар 90 жылдардың басында жасалған. Бұл мақсатта арнайы мемлекеттiк қор құрылған, бiрақ ол сол күйi жұмыс iстемей-ақ жабылып қалған. Басты мәселе Үкiметте ақшаның жоқтығы, дегенмен бұл тек нәтиже, ал мәселе бұдан да терең. Үкiметте, дәлiрек айтқанда қығығушылық танытқан ведомостваларда ипотекалық несиелендiру жүйесiн құру үшiн не iстеу қажеттiгi жөнiнде және бұл жүйенiң жалпы неге қажет екендiгi туралы нақты көзқарасы болған жоқ.
Бүгiнде тұрғын үй жағдайын қарастыра отырып бiз өз азаматтарымызды тұрғын үймен қамту мәселелесін қозғап қоямыз. Өзiне тұрғын үй алу – әрбiр отбасының бiрiншi кезектi қажеттiлiгi. Бұл қажеттiлiктi қанағаттандырмай, қоғамның ешбiр әлеуметтiк басымдықтар туралы айтудың қажетi жоқ.
Осыдан барып азаматтардың қажеттi деңгейдегi үй алу жөнiндегi конституциялық құқықтарын iске асыру маңызды әлеуметтiк – саяси және экономикалық мәселе ретiнде қарастырылады. Бұл мәселенің шешiмiн таңдаудан тұрғын үй құрылысының жалпы қарқыны мен масштабы, адамдардың нақты тұрмыс жағдайы, олардың моральдық және физикалық сезiмi өзгередi.
Елімізде соңғы жылдары тұрғын үй сатып алу мақсатымен ипотекалық несие алған азаматтардың саны күрт ұлғайды. «Ипотека» сөзі халыққа кеңінен танымал болды. Әрі ол көптеген адамдарға тіршілік жағдайын жақсартуға мүмкіндік береді. Ипотека туралы халықтың негізгі бөлігінде белгілі бір ұғым, түсінік қалыптасқан несиенің қысқа мерзімді және ұзақ мерзімді, шетел валютасында және теңге түрінде болатынын, сондай-ақ өзгермейтін немесе еркін айналымдағы сыйақы мөлшерлері барын жұрт жақсы біледі.
Қазақстан Үкіметі мен Ұлттық Банк ипотеканы экономикалық саясаттың маңызды өзекті салаларының бірі деп қарастырылады. Елдегі экономикалық жағдай өзгеріп жатқанда, халық мүддесін қорғау міндетіне аса мән беріледі. Азаматтар үшін ең тиімді саналатын ипотека механизімін жандандыруға теңгемен берілетін, сыйақысының көлемі еркін болатын ипотеканы дамыту алға қойылып отыр. Үкіметтің ипотекалық несие беру жүйесін, яғни теңгемен ипотекалық несие беру бағдарламасын жүзеге асыру үшін «Қазақстан ипотекалық компаниясы» құрылған еді.
Ипотекалық несие – жер меншігін қоса алғандағы жылжымайтын мүлік кепілдігімен берілетін қазіргі экономикадағы ең көп тараған несие түрі.
Халықтың басым көпшілігі өз табысын теңгемен, яғни шетел валютасының бағамына шағып есептегендегі мөлшермен алып отырады. Сондықтан, халықтың көпшілігі үшін несиені шетел валютасында өтеу барлық уақытта тиімді бола алмайды. Осы жерде атап өтетін бір жайт, валюталық несиелердің екі түрі бар. Бірінші түрі – шетел валютасымен берілген несие. Екіншісі – теңгемен берілген, бірақ шетел валютасының бағамы бойынша индексацияланған несие. Әдетте, банк қарызы шартында бұл «теңге бағамының өзгеріс коэффициентіне индексацияланған» деп беріледі, басқа да редакциялары болуы мүмкін. Бұл несиенің теңгемен өтелетініне қарамастан, ай сайын шетел валюта бағамына орай, несие қайта есептелініп отырады. Былайша айтқанда, бюджет үшін бұл несиенің кәдімгі валюталық несиеден еш бір айырмашылығы жоқ.
Қазақстан ипотекалық компаниасының бағдарламасы бойынша, еркін сыйақы мөлшері инфляция индексіне негізделген. Үкімет пен Ұлттық банктің болжамдарына сәйкес, орташа мерзімді басымдылықтарда 2005жылы инфляция индексі көрсеткішінің 3-5 %-ға дейін кемуі күтілуде. Яғни, несие сыйақы мөлшерінің кемуі жоспарлануда. Бірақ сол уақыт ішінде АҚШ долларына деген теңгенің бағамының өсуі мүмкін, ал бұл несие бойынша төленетін ақшаның сәйкесті соммаға көбеюін білдіреді. Енді, валютамен және теңгемен берілетін несиені өтеу жолдарын қарастырып көрейік.
1. «Қазақстан Республикасындағы банктер және банк қызметі туралы» ҚР Президентінің Заң күші бар Жарлығы 1995 жылғы 31 тамыздағы № 2444. Оған: 1996 ж. 12.07. № 50; 1996 ж. № 2830; 1997 ж. 07.11. № 154; 1997 ж. 07.16. № 436; 1997 ж. 08.12. № 200; 1998 ж. 06.29. № 236; 1998 ж. 07.10. № 282; 1999 ж. 07.16. № 436 заңдарымен өзгерістер енгізілген.
2. ҚР Президентінің 11.06.2004 ж. №1388 жарлығымен бекітілген ҚР тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы.
3. Н.Назарбаев Қазақстан – 2030. Барлық Қазақстандықтардың өсіп өркендеуі, қауіпсіздігі және әл-ауқатының артуы: Ел Прпезидентінің Қазақстан халқына Жолдауы. – Алматы: Білім, 1997. – 176 бет.
4. Абалкин Л.И. Курс переходной экономики: Учебник. - М.: Финстатинформ, 1997.
5. Абрамова М.А., Александрова Л.С. Финансы, денежное обращение и кредит: Учебное пособие. – М.: Инст. международного права и экономики, 1996.
6. Алехин Б.И. Рынок ценных бумаг: Введение в фондовые операции. – С.: Сомвен, 1992. – 160 с.
7. Антонов А.Г., Пессель М.А. Денежное обращение, кредиты, банки. – М.: Финстатинформ, 1995.
8. Балабанов В.С. Рынок ценных бумаг: Коммерческая азбука / В.С. Балабанов, И.Е. Осокин, А.И. Поволоцкий. – М.: Финансы и статистика, 1994. – 128 с.
9. Балабанов И.Т. Финансовый менеджмент: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 1994. – 224 с.
10. Банки и банковские операции: Учебник. / Под ред. проф. Е.Ф. Жукова. – М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998, - 471 с.
11. Банковское дело / Под ред. О.М. Лаврушина. – М.: Финансы и статистика, 1998. – 576 с.
12. Банковское дело: Учебник. / Под ред. В.И. Колесникова, Л.П. Кроливицкой. – М.: Финансы и статистика, 1996. – 478 с.
13. Бороздин П.Ю. Ценные бумаги и фондовый рынок. – М., 1994. – 260 с.
14. Бункина М.К. Деньги. Банки. Валюта: Учебное пособие. – М.: ДИС, 1994. – 173 с.
15. Вестник Национального банка РК за 1999 г. №1,2. 2000.
16. Вестник Национального банка РК за 2002-2003 гг.
17. Вестник Национального банка РК за 2004 г.
18. Деньги, кредит, банки: Учебник. / Под ред. О.М. Лаврушина. Изд. 2-е, перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 1999. –464 с.
19. Деньги, кредит, банки: Учебник для вузов / Под ред. Е.Ф. Жукова. – М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1999. – 622 с.
20. Деньги, кредит, банки: Учебник. / Под ред. Г.С. Сейткасымова. – Изд. 2-е, перераб. и доп. – Алматы: Экономика, 1999. – 432 с.
21. Долан Э.Д., Кемпбелл К.Д., Кемпбелл Р.Д. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. – М., 1994. – 496 с.
22. Ефремова И.А. Операции коммерческих банков с ценными бумагами. – М.: Ст-Сервис, 1995. – 441 с.
23. Кошенова Б. Бағалы қағаздар нарығы. Оқу құралы / - Алматы, Экономика. 1999. – 234 бет.
24. Кредиты. Инвестиции. – М.: ПРИОР, 1995. – 144 с.
25. Лексис В. Кредит и банки / Пер. С нем. – М.: Перспектива, 1994.–118 с.
26. Мамыров Н.Қ., Мадиярова Д.М., Қалдыбаева А.Е. Халықаралық экономикалық қатынастар: Оқу құралы. / Алматы: Экономика, 1998. – 177 бет.
27. Международные валютно-кредитные отношения. Учебник / Под ред. В.Е. Рыбалкин – М.: Финансы и статистика, 1999. – 365 с.
28. Общая теория денег и кредита: Учебник / Под ред. Е.Ф. Жукова. – М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998. – 359 с.
29. Русско-казахский толковый экономический словарь предпринимателя. – Алматы: МЧП, 1993. – 320 с.
30. Саниев М.С. Деньги, кредит, банки. – Алматы: Алматинский коммерческий институт – 2000. – 198 с.
31. Ивасенко А.Г Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие.-Новосибирск. НГАЭиУ, 1996г
32. Иконенков А. «Нужна ли ипотека?»- Континент № 12 (74-1996)
33. Ипотека становится доступной. – Эксперт-Казахстана №8 (10) 26 апр 2004
34. Красиков А. Жилье в кредит – твой новый дом №10 2002
35. www.bta.kz.
36. www.ipoteka.kz.
37. www.kkb.kz.
38. www.nationalbank.kz.
39. www.centerkredit.kz.
40. www.kcm.kz.
41. www.atfbank.kz.
42. www.bankcaspian.kz.
43. www.halykbank.kz.
        
        ЖОСПАР
Кіріспе
I тарау. Ипотекалық несиелеудiң теориялық негiздерi.
1.1. Ипотеканың мәнi және маңызы.
1.2. Ипотекалық несиелеудiң модельдерi.
1.3. Ипотекалық несиелеудiң ... ... ... ... ... ... ... дамуын талдау
(ҚИК мысал ретінде).
2.1. Ипотеканы алу шарттары, өтеу ... ... ... ... ипотекалық операцияларын талдау.
3 тарау. Қазақстан ... ... ... ... ҚР тұрғын үй құрылысын дамытудың ... ... ... ... (ҚР ... ... ж. №1388 жарлығы).
3.2. Қазақстан Республикасындағы ... ... ... ... ... ... тұрғын үй саясатының құрушы бөлiгi
ретiнде.
Қорытынды
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
Кiрiспе
Ипотекалық несиелеу – банктiк iс-әрекеттiң ең ... ... ... ... несиелеу жүйесiн құру кайлы ... ... берi ... Бұл саладағы алғашқы қадамдар 90 ... ... Бұл ... ... ... қор ... бiрақ ол
сол күйi жұмыс iстемей-ақ жабылып ... ... ... ... ақшаның
жоқтығы, дегенмен бұл тек нәтиже, ал мәселе бұдан да ... ... ... ... ... ведомостваларда ипотекалық
несиелендiру жүйесiн құру үшiн не iстеу ... ... және бұл ... неге ... ... ... нақты көзқарасы болған жоқ.
Бүгiнде тұрғын үй жағдайын қарастыра отырып бiз өз азаматтарымызды ... ... ... ... қоямыз. Өзiне тұрғын үй алу – ... ... ... ... Бұл ... қанағаттандырмай,
қоғамның ешбiр әлеуметтiк басымдықтар туралы айтудың қажетi жоқ.
Осыдан ... ... ... ... үй алу ... құқықтарын iске асыру маңызды әлеуметтiк – ... ... ... ... ... Бұл ... ... таңдаудан
тұрғын үй құрылысының жалпы қарқыны мен масштабы, адамдардың нақты ... ... ... және ... сезiмi өзгередi.
Елімізде соңғы жылдары тұрғын үй сатып алу ... ... ... ... саны күрт ұлғайды. «Ипотека» сөзі ... ... ... Әрі ол ... адамдарға тіршілік жағдайын
жақсартуға мүмкіндік береді. ... ... ... ... ... бір ... ... қалыптасқан несиенің қысқа
мерзімді және ұзақ ... ... ... және ... ... ... өзгермейтін немесе еркін айналымдағы сыйақы
мөлшерлері барын жұрт ... ... ... мен ... Банк ипотеканы экономикалық саясаттың
маңызды өзекті ... бірі деп ... ... ... өзгеріп жатқанда, халық мүддесін ... ... мән ... ... үшін ең тиімді саналатын ипотека
механизімін жандандыруға ... ... ... ... ... ... ... алға қойылып отыр. ... ... беру ... яғни ... ипотекалық несие беру
бағдарламасын ... ... үшін ... ипотекалық компаниясы»
құрылған еді.
Ипотекалық несие – жер меншігін қоса ... ... ... ... ... экономикадағы ең көп тараған несие
түрі.
Халықтың ... ... өз ... ... яғни ... ... ... есептегендегі мөлшермен алып отырады.
Сондықтан, халықтың көпшілігі үшін ... ... ... ... ... ... бола алмайды. Осы ... атап ... ... ... несиелердің екі түрі бар. ... түрі – ... ... ... ...... ... бірақ шетел
валютасының бағамы бойынша индексацияланған несие. ... ... ... бұл ... ... ... ... деп беріледі, басқа да редакциялары болуы мүмкін.
Бұл несиенің теңгемен ... ... ай ... ... валюта
бағамына орай, несие ... ... ... ... ... үшін бұл ... ... валюталық несиеден еш ... ... ... ... бағдарламасы бойынша, еркін сыйақы
мөлшері инфляция ... ... ... пен ... ... ... ... мерзімді басымдылықтарда 2005жылы инфляция
индексі көрсеткішінің 3-5 %-ға дейін кемуі ... ... ... мөлшерінің кемуі жоспарлануда. Бірақ сол уақыт ... ... ... ... ... өсуі мүмкін, ал бұл несие
бойынша ... ... ... ... көбеюін білдіреді. Енді,
валютамен және теңгемен берілетін несиені өтеу ... ... ... ... ... ... ... шетел валютасында
индексацияланған несиені), негізгі несие ... ... ... ... ... ... байланысты өзгеріп отырады. Мәселен, сіз бүгін
1 млн.теңге қарызсыз, ал бір ... ... ... - 1млн. 5 ... ... ... мөлшері белгілі болса да, негізгі қарыз өсіп
отырғандықтан, теңгемен ... ... ... ... ... Бұл орынды да, өйткені 1 млн. 5 000 ... ... ... ... ... компарациясының бағдарламасы бойынша ... ... ... ... ... негізгі қарыз
сомасының өзгеруіне мүлдем жол ... Бұл ... ...... ... ... ... индексінің кемуі кезінде
мөлшер сәйкесті түрде кемиді. Әрине, бұл ... ... ... мөлшерінің азаюына себепші болады. Мұны оңай есептеп шығуға
болады. ... 1 ... ... ... оның мөлшерлемесі жылына 1
% кемитін болса, оны өтеу ... ... ... ... ... өзгермейді.
Қазіргі кезде еркін ... ... ... 6 ай ... ... ... 1 ... кейін 2 жылға дейін ұзарту жоспарда ... ... ... ... ... тиіс. Бұдан басқа, несие
алушыларды инфляция индексінің біршама ... ... үшін 4,5 ... ... ... ... шегін белгілеу механизімі
қарастырылған. Бұл ... ...... ... ... ... ... шегін білдіретін дәліз. Егер ... ... ... ... жағдайда, онда келесі ... ... ... дәліздің жоғарғы планкасы бойынша есептелінеді. Мәселен,
инфляция индексі 7 % ... және ... ... ... келіп қалды. Бірақ, несие мөлшерлемесін 7 %-ға емес, 4,5 %-ға
көбейеді ... ... ... ... мөлшерлемесі бұрынғы
тәртіппен есептелініп отырады.
Нарықтық қатынастарға өтпес бұрын ... ... үй ... ... ... болып мемлекеттiк тұрғын үй құрылысы табылады, ал кооперативтiк
және жеке дара ... ... ... ... ... және ... ... қамтамасыз етудi бюджет қаржыландырмаған жағдайда, қаражаттың
негiзгi көздерi ретiнде ... жеке ... және ... ... үй құрылысын қаржыландыру ... ... ... үйге ... ... өсiп ... Ал ... жағдайда халықтың ұзақ
мерзiмдi несиелерге деген объективтi қажеттiлiгi туындайды. Мiне ... ... ... ... сай ... ... шет
мемлекеттердiң тәжiрибесi көрсетiп отырғандай ипотека дұрыс ұйымдастырылса,
өз кезегiнде ол өзiн-өзi қаржыландыру жүйесiне бiрте-бiрте бейiмделедi.
Дипломдық жұмыстың ... және ... ... ... ... ... және шетелдiк мамандардың мәліметтері негізінде
жинақталған. Жұмыстың эмпирикалық ... ... ... ... ... әрекеттегi заңдар және ... ... ... ... жұмыс кiрiспе, үш тараудан, қорытынды және қолданылған әдебиеттер
тізімінен ... ... ... бірінші тарауында ипотекалық
несиелеудің теориялық негіздері, қатысушылары, ... ... ... ... өз ... ... ... ипотекалық
несиелерді салыстырмалы талдау қорытындылар, ҰБ талаптары бойынша несиенi
рәсiмдеу және беру үшiн ... ... ... ... ... Ипотекалық Компаниясы» АҚ құрылу тарихы және баға белгiлемесiнiң
мөлшерлемесi, модельдерi, ипотекалық банктер несие беру үшiн ... ... ... ... облигация шығару жолдары және ... ... ... ... алу ... өтеу тәртіптері, несиенің
минималды, максималды сомалары көрсетілген. Екінші ... ... ... ... үшін өз несиелік тәукелдерін азайту
ипотекалық несиелеудің мерзімінің ... мен ... ... азайту
қажеттілігі несиелердің тәуекелдерін азайтусыз мүмкін емес еместігі
айқындалған. ... ... ... ... ... графигі ұсынылған.
Екінші деңгейдегі банктердің ... ... ... құрылыс және тұрғын үй сатып алуға (ипотекалық ... ... және ... ... ставкалары мен ипотекалық несиелеудің
схемасымен таныс боласыздар.
Үшінші тарауда Қазақстан Республикасындағы ... ... ... және ҚР ... үй құрылысын дамытудың 2005-2007
жылдарға арналған мемлекеттік ... мен ... ... ... үй ... ... ... ретiнде қарастырылды.
Жылжымайтын мүлiктi сатудан түсетiн кiрiске салық салу қағидалары, ең басты
мәселесiнiң бiрi болып ... ... беру мен ... ... қарыз алушының төлем қабiлетiн бағалаудың ережесiн бекiту,
сонымен қатар қаржы тарту үшiн ... ... ... ... ... жұмыстың құрылымы теориялық, методикалық және тәжірибиелік
мәселелерді ұштастыруға мүмкіндiк береді.
I тарау. ... ... ... ... Ипотеканың мәнi және маңызы.
Ипотека – бұл жылжымайтын мүлiктiң (жер, үй және өндiрiс ... ... ... ... рет б.э.д VI ғ. ... ... ... болған және
сол кездiң өзiнде қарыз берушiнiң алдындағы қарыз алушының жауапкершiлiгiн
белгiлi бiр жер ... ... ... ... ... тәжiрибеде кеңiнен қолданылатын, бiрақ ... ... ... ... ... ... дамуы кешiгiп жатқан
несиенi қамтамасыз етудiң дәстүрлi емес формасы – ипотека болып ... ... ... – бұл ... ... анықталған кепiлге берiлетiн
ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын ... ... және ... ... ... қарызын жабуға бағытталады. Бiрақта, ... ... ... байланысты кепiлдi сату ... ... ... ... ... ... ... болады.
Олар тұрғын үйлердi, сол сияқты, өндiрiстiк ғимараттарды сатып алу, ... ... құру және жер ... ... ... үшiн
пайдаланады.
Ипотека – өндiрiстiк емес және ... ... ... ... ... әдiсi. Ол жылжымайтын мүлiк объектiлерiне иелiк ету
құқығына шаруашылық айналымды қамтамасыз етедi.
Ипотека дағдарысты жоюға екi ... ... ... ... ... ... ... экономиканың нақты
секторында тереңдей байқалып, ондағы өнеркәсiптiң бiрқатар ... ... ... ... ... ... ... дамуы экономикалық дағдарыстан туындайтын
әлеуметтiк тұрақсыздыққа жағымды ықпал етедi. Бiр ... ... ... ... ... тосқауыл бола отырып құрылыс
өндiрiсiне қосымша жергiлiктi еңбек ресурстарын ... ... ... ала ... ... еңбек ресурстарының қажеттiлiгiн
туындатады. Осындай жағдайда, ипотеканың жұмыспен қамту мәселесiн шешуге
ықпалы ... ... ... әлеуметтiк тұрақтылыққа қол жеткiзудiң ең
маңызды алғы шарты ... ... үйге ... ... қанағаттандыру
болып табылады. Үйi немесе пәтерi бар адамның жанұя құруға, бала өсiруге
мүмкiндiгi болады. Жақсы ... үй ... ... ... ... ... ... арттыра түсiп, өмiрiн ұзартады, ... ... ... ... жоғарылатады.
Ипотекалық жүйенiң мақсаты – жылжымайтын мүлiкке деген ... ... ... мен байланысты қауiптi тоқтату болып табылады.
Қазiрде тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу үлкен ... ... ... ... ... ... үй – ... өсудi көрсететiн ең
жақсы көрсеткiштердiң бiрi болып табылады, яғни ... ... және ... әр ... ... даму динамикасын
көрсетедi.
Ипотекалық несиелеу кезiнде займдар ұзақ мерзiмге берiледi, яғни дәлелдеп
айтсақ ол несиенi өтеу мерзiмi созады, ... ай ... ... төлемдi
азайтады. Мұнда сатып алынған тұрғын үй займды қамтамасыз етушi ретiнде
болады және меншiк үшiн ... ... ... банкпен несиенi толық
жабу үшiн алып сатуға жiберiледi.
Ипотекалық несиелеудiң негiзгi қатысушыларына келесiлер жатады:
• қарыз ...... ... алу үшiн өз өтiнiшiн бiлдiрген
несие берушiнiң ойынша төлем қабiлетi бар сенiмдi, ипотекалық
несиенi алғанда және тұрғын үй ... ... ... ... жасауға
мүмкiндiгi бар заңды және жеке тұлғалар болып табылады;
• несие берушiлер – ... ... ... қабiлетiн бағалау
негiзiнде оларға ипотекалық несиенi ұсынушы және ... ... ... ... ... ... және ... несиелiк мекемелер;
• тұрғын үйдi сатушылар – өз меншiгiндегi тұрғын үйдi немесе ... және жеке ... ... ... ... тұрғын
үйдi сатушы заңды және жеке тұлғалар;
• бағалау ...... ... кепiл құралы болып табылатын
тұрғын үйлердi тәуелсiз мамандандырылған бағалауды жүзеге
асыратын лицензиясы бар ... ... ... реттiк ипотекалық нарықтың операторлары – бұл бiрiншi
реттiк несие берушiлерден ипотекалық ... ... алып ... құнды қағаздарды шығаруды жүзеге ... ... ... – екiншi реттiк ипотекалық нарықтың операторларынан
құнды қағаздарды сатып ... ... және жеке ... ... ... ... – зейнетақы қорлары, сақтандыру
компаниялары);
• үкiмет – бiрiншi реттiк және екiншi реттiк ... ... ... ... ... ... ... бередi,
екiншi реттiк ипотекалық нарықтың операторларын басқаруға
қатысады.
Бiрiншi реттiк нарық қарыз алушы және ... ... ... ... ... ал оның ... болып ипотекалық несиелер табылады. Банк –
делдал – инвестор осы ... ... ... ... ... ... ал мұнда ипотекалық несиелермен қамтамасыз етiлген ... осы ... ... ... ... ... табылады.
Ипотеканы экономикалық жүйенiң элементi ретiнде қарастырғанда оның ... ... ... ... ... ... кепiлi өндiрiстi дамыту үшiн қажеттi қаржы
ресурстарын тарту құралы ретiнде болады;
• ипотеканың мүлiктiк құқықты өткiзудi ... ету ... ... ... ... ... ... нақты капиталды құруға
болады.
Экономикалық қатынастардағы ипотека – бұл ... ... ... ... ... ... құқық айналымының нарықтық құралы
және әр түрлi жобаларды жүзеге ... үшiн ... ... құралдарын тартуға
мүмкiндiк бередi. Әсiресе мұнда ипотекалық несиелеудiң функцияларын және
осы түрдегi несиенiң басқа несиелеу түрлерiнiң ... ... ... жөн.
Ипотекалық несиелеудiң атқаратын функцияларын ... ... ... ... ... саласына инвестиция тартудың ... ... ... ... ... ету функциясы;
• жылжымайтын мүлiктiң қайта бөлiнуiн және айналымын ... ... ... құнды қағаздар түрiндегi көп деңгейлi
капиталды қалыптастыру функциясы;
Ипотекалық несиенiң келесi ... ... ... ... ... ... ... мiндеттiлiгi, яғни қарыз алушы ... ... ... жаза ... одан соң ... үйдi сату
жүзеге асырылады, өйткенi қарыз берушiнiң алдындағы несие бойынша қарызын
несие алушы өтеу керек.
Несие беру ... ... Ұзақ ... ... ... 3 ... мерзiмге берiледi. Өтеу мерзiмiнiң ұзақтығы арқасында қарыз алушының ай
сайынғы төлемдерi азаяды.
Ипотекалық ссудалардың көбiсi мақсатты сипатта болып отыр. ... ... ... салыстырмалы төмен тәуекелдi болып саналады. Негiзi
мiндеттерге ... ... ... ... ... ... сатып алынатын тұрғын үйдiң нарықтың
құнының 60-70 %-дан ... ... ... ... ... ай ... төлемнiң көлемi қарыз алушының жалпы
табысының 30 %-дан аспауы ... ... ... ... ... берушiнiң тәуекелдерiн
төмендетуге бағытталған.
Ипотекалық несиелеудiң дамуының ... ...... ... ... үйдi ... ... қамтамасыз ететiн тиiмдi жұмыс
iстейтiн жүйенi құру ... ... ... жүйенi құру келесiлерге
мүмкiндiк бередi:
• азаматтардың төлем қабiлеттi сұранысын жоғарылату және ... ... ... ... үй ... алуды ыңғайлы ету;
• құрылыс кешенiн дамытуды қамтамасыз ету және т.б.
Ипотекалық бизнестiң дамуы экономиканың нақты ... ... оң ... ... ... ... ... сатуға ықпал етедi, ал құрылыстың
материалдары өндiрiсiндегi жандануға келедi.
Жоғарыда аталғандардың барлығы ипотека дамуының ... ... ... Ұзақ ... ... ... үй несиелеу саласына
несие ресурстарын таратудың маңызды шарты халықтың жағдайының жоғарлауы
және заңды – нормативтiк база құру ... ... ... ... ... ... ... ипотекалық несие
тұрмысы орташаларға, яғни не кедей, не бай емес, бірақ тұрақты ... ... ... ... ... ... несиенің орташа көлемі
әзірше үлкен емес: қазақстандық қарыз алушылар үшін 5 мың доллар ... ... ... табысының төмендігін білдіреді.
Ипотека институтының тәжірибесі зор. Қазақстанда ипотекалық нарықтың
ерекшеліктері ... ... оның ... төмен табысының
аясында жасалу жағдайын, ипотекалық ... жаңа ... үй ... ... ... тоқталады. Егерде шетелде тұрғын үйге
қажеттілік жеке иеліктегі үйлі болу ... ... ... ... ... алуды көздейді. Қысқа мерзім ішінде біздің елімізде
құрылған «Қазақстан ипотекалық компаниясы» өз ... ... мен ... ... ... ғана емес, қызметінің басым назарын
аймақтарға аудару ... да ... ... Мәселен, ҚИК өкілдерінің
Оңтүстік Қазақстан облысындағы 2002 жылғы бірінші ... ... ... ... үшін ... алғы ... бар ... қаражатының есебінен тұрғын үй мен ... ету ... ең ... ... ... ... Тұрғын үйді ұзақ мерзімге
қаржыландыру ... ... ... іске ... ... отырып, Ұлттық банктің облыстық филиалы бұл ... ... ... ... «Центр Кредит» банкінің филиалына ... ... алу ... ... ... банк ... алушыларға көмек көрсету үшін ... ... ... ... ... ҚИК ... ... мәні - біріншіден, ол
нақты аудиторияда ипотекалық несиелендіру ... ... ... ... ... ... ... облысы бойынша
наминалдық орташа жалақы 13 606 ... ... ... ... ... көрсеткіштің 67 %, бірақ мұнсыз болмайды. Несие алу ... ... ... ... ... Екіншіден, бұл ұзақ мерзімді
несиенің жалпыға бірдей қол жетерлік болуы ... ... ... ... ... мұнда маған тиімсіз бір нәрсе бар» деген ой
салып, ... ... ... ... ... ... ... алған. Сонымен бірге ипотекалық компанияның өкілі ... ... ... ... ала талдаумен және құжаттар
пакетін, ... ... ... ... барлық ұйымдардың мекен
жайларын ... ... да ... ... ... Біздің ойымызша әр
түрлі анықтамалар тізбесі әлі де ... ... ... ... ... бір күнмен бітпейді, ал бұл жұмыс істейтін ... ... ... ... Бұл ... уақыт жоғалтпау үшін
төлеуге мүмкіндігі барларға ҚИК-сы жұмыс істейді, белгілі бір ... ... ... пакетін рәсімдейді. Барлық осы шаралар ипотекалық
несиелендіру бағдарламасын сәл алға ... ... ... ... ... ... ОҚО ... несиелік портфель 18 000 құрайды.
Екінші деңгейдегі банктермен өз ... ... ... ипотекалық
несиелерді салыстырмалы талдау мынадай ... ... ... ... деңгейдегі банктердің ресурстық базалардың ұлғаюы ұзақ
мерзімді несиелендіруге кірісуге мүмкіндік береді;
... ... ... ... анағұрлым ойластырған және
аймақтық ... ... ... ... банктер клиентураға мүдделі және процедураны ... ... ... ... ... ... ... ҚИК бойынша қарағанда
анағұрлым аз. Банктің ... ... ... ... осы ... ... ... қорының салымшылары болып
табылатын ... жеке ... үшін ... ... ... отыр. Мүмкін үлкен болжамдар жасауға әлі ... ... ... ... үшін берілген уақытта көп ... ... ең ... ... ... несиенің қымбаттылығы деуге
болады. ... ... ... ... ... ... құжат рәсімдеу
кезіндегі қарыз алушының шығындары.
Ипотекалық ... үй ... ... ... ... ... ... ҚР-ның қаржы жүйесінің дамуы, ... ... ... және ипотекалық ... ... ... ... ... теңгемен несие алған
несиегерлердің үлкен ... ... тағы бір ... ... төмен болуы. ҚР және ҚИК ... ... ... ... ... ... ... барлық мерзімі кезеңінде
жылына екі рет ... ... ... мүмкіндігі әзірленді. Жылдан
жылға ... ... ... ... ... ... мәселен 2000 жылы ол 9,8 % ... 2005 жылы 4 % ... ҚИК ... несиелер инфляцияның индексіне тәуелді, ... ... ... ... ... яғни ... ... халықтың қолы жететін болады.
Егер мұны санмен жеткізетін болсақ, ҚИК ... ... ... 2001 жылы жылына 18-19 % -ті ... ... ал ... ... 14 %-ды ... Бұл деректеме ұлттық ... ... ... болса керек.
Сонымен қатар атап ... ... - ... ... ... тұрақты емес, яғни инфляцияның өзгеруіне байланысты сыйақы
азая ... және ... ... ... өзгеруіне тәуелді
емес.
Ескерте кететін нәрсе, банктік ... ... қол ... ... ... ... ... Шартының 1-тармағында және №2 ... ... ... сыйақы ставкаларын ... ... ... ... ... ала ... ... қатар
Банктік Несие Шартының 3,2 – ... ... ... ... шарт ... ... ... табылмайды; яғни айтқанда,
несиегер ... ... ... ... ... ... ... өзгерген төлем ақы кестесіне де қол ... ... ... ... ... ... ... инфляцияның жылдық
көрсеткіш мәні ... яғни ... ... ... ... ... ... алдындағы айы алынады. Одан әрі ... ... ... ... өзгеруі инфляция ... ... ... да ... ... ... ... 2 рет 1-сәуірде және ... ... ҚИК ... қайта қараудың кезекті мерзімінің жақындауына байланысты
хабарлама: 2004 ... ... 1-не ... ... 7,7 ... банктің спрэд ... ... ... тіркелгені
6,3 %-ды құрайды және сыйақы ставкасы – 14 % -ға ... ... күрт ... байланысты мәселені көтеру ... және бұл ... ... ... әсер ... бірақ бұндай
жағдайда да несие алушылар жауапсыздығынан болады, ... ... ... ... үшін - ... ... – «сар» 4,5 % -дық
арнаулы шектеулігін ... және ... бұл жыл ... ... ... кезеңінің аяғына дейін қолданылады. Мәселен,
инфляция ... ... ... ... ... ... ... өзгермелі сыйақы ставкасы ... 4,5% ... ... ... ... бұл нақты ... ... ... мәселелер несиегерді ... ... ... ... үшін. Сонымен қатар, егер де ... мәні ... онда ... ... ... ставкасын төмендетуге мүмкіндігі бар.
Әсіресе, атап өтуге тұрарлық нәрсе – ... ... ... ... дамытудың келесі баспалдағы 2005 - 2007 жылдарға ... ... ... үй ... ... арнаулы
Мемлекеттік бағдарламасы болып табылады. Осы бағдарламаның шеңберінде
тұрғын үй ... ... оның ... ... 350 ... ... болуы, ал несие бойынша сыйақы ... ... ... ... ... арналған жылдық 10 %-дық деңгейі
тіркелмек.
Үкімет және ҚР Ұлттық ... ... ... ... ... ... жүргізуде. Бұл ... ... ... ... ... ... төмендетуді тіркеудің 10 %-дық
деңгейінен төмен ... ... ... ҚИК ... ... ипотекалық несие бағдарламасы бойынша сыйақы ... ... ... ... және беру үшiн қарыз алушының ұсынатын
құжаттарының тiзiмi, ҰБ талаптары бойынша.
1. Несие шартына қол ... ... ... ... ... ... ... алушы белгiленген түрде қолын қойған өтiнiш – анкета;
• қарыз алушының отабасының құрамы туралы анықтама (3 нысан);
• қарыз алушының қоса қарыз ... жеке ... ... ... ... бiрге тұратын барлық кәмелетке толған ... жеке ... ... ... кәмелетке толмаған отбасы мүшелерiнiң тууы ... ... СТН ... ... Неке қию туралы (немесе неке бұзу туралы) куәлiк (көшiрме) немесе
өтiнiш беру ... ... ... ... жоқ екендiгi
туралы қарыз алушының нотариалды ... ... Неке ... (бар ... ... қарыз алушының (қоса қарыз алушының) негiзгi және қосымша жұмыс
орнынан алынған (осындай бар болса) немесе қарыз ... ... ... ... да ... ... сол табыс алынған
жерлерiнде куәланған анықтамасы;
... ... ... иесi ... ... иесi) ... ... үй сатушысының кәмелетке толмаған мүшелерiнiң ... ... ... рұқсаты;
• ипотека несиесіне деген құқықтарды белгiлейтiн құжаттар, соның
iшiнде: (сатушы болатын) сатып алу-сату ... ... ... жоспары; кадастрлық нөмiрi бар жер учаскесiне деген меншiк
құқығының (пайдалану ... ... ... ... ... ... мүлiкке деген құқықты мемлекеттiк тiркеу туралы
куәлiк (жылжымайтын мүлiк жөнiндегi орталықтан) Пәтердi ... ... ... ... ... ... парағынан
үзiндiсi бар ақпараттық анықтама (жылжымайтын мүлiк жөнiндегi
орталықтан). (дайындайтын – тұрғын үй ... сату ... жеке ... және жұмыс қабiлеттiгiн жоғалтуды сақтандыру
шарты (полисi);
2. Несие шартына қол қойғаннан кейiн ... ... ... ... ... тiркеуi туралы белгiсi бар ипотека шартының түп
нұсқасы;
• несие қаражаттары есебiнен сатып алынған және ... ... ... тұрғын үйдiң сатып алу–сату шартының
жылжымайтын мүлiк жөнiндегi орталықта ... түп ... ... үйге және жер ... (жеке үйлер) деген
құқықтарын белгiлейтiн басқа да құжаттар;
• несие қаражаттарына сатып алынатын тұрғын үй ... ... тыс ... ... мен ... жұбайының және басқа да кәмелетке толған отбасы
мүшелерiнiң, сондай-ақ кәмелетке ... ... ... ... ... ... нотариалды куәланған
рұқсаты;
• несие есебiнен сатып алынатын тұрғын үйдi, ... ... ... және ... ... ... ... төлемдерiнiң төленгенiн растайтын құжаттар.Бастапқы
салымда 30%-дан төмен салу ...... ... ... ... ... сақтандыру шарты.
3. Гарант немесе кепiлгер бар болған жағдайдағы қосымша құжаттар,
ипотекалық несиенi беруге арналған басқа да қосымша құжаттар:
• жеке ... ... ... ... / ... гаранттың (кепiлгердiң) жеке куәлiгiнiң көшiрмесi;
• егер жеке тұлға гарант/кепiлгер болса – отбасы құрамы ... және ... ... ... ... ... берушi
ұсынатын құжаттарға ұқсас);
• егер жеке тұлға гарант/кепiлгер ...... және ... ... ... ... ... пайда және шығындар туралы есептердiң және несие
беруге дейiнгi соңғы есептiк күнге ... ... ... ... ... ... куәланған
көшiрмелерi;
• қарыз алушының мiндеттемелерiн орындауды қамсыздандыратын
кепiлдiктердi ... ... ... ... шарты,
гаранттың/кепiлгердiң (заңды тұлғаның) құқықты органының шешiмi;
• гарантия, кепiлдiк шартына қол қойған ... ... ... ... ... ... қажет болған жағдайда Компанияның сұрауы бойынша – қарыз
алушылардың нотариалды куәланған ... ... ... зейнетақы төлемдерi туралы зейнетақы ... ... ... қарыз алушы болмаған жағдайда (зат кепiлгерi) ұсынылуы
қажет құжаттар:
• ипотека заты деген құқықтарды белгiлейтiн ... ... ... ... ... алу - сату ... ... немесе үйдiң
жоспары; кадастрлық нөмiрi бар жер ... ... ... ... ... ... кесiмi (жеке үй
бойынша); жылжымайтын мүлiкке деген құқықты мемлекеттiк тiркеу
туралы куәлiк (жылжымайтын мүлiк жөнiндегi ... ... үйдi ... ... ... ... тiркеу парағынан
үзiндiсi бар ақпараттық анықтама (жылжымайтын ... ... ... ... заңды тұлға құрмаған кәсiпкер болған жағдайда ұсынылуы қажет
құжаттар:
• тұтас жылдың табыс туралы ... ... ... ... ... ... ... (патент);
• белгiлi лицензияланатын әрекет ... ... ... ... ... немесе өндiрiс орнының бар екенiн растайтын
құжаттар;
• сауда ... ... ... орнына деген меншiк құқығын растайтын
құжаттар немесе жеке кәсiпкер пайдаланатын бөлмелердi жалдау
шарты;
• пайда болу ... ... ... және ... ... ... жылдардың салықтарының төленгендiгiн туралы құжаттар.
1.2. Ипотекалық несиелеудiң модельдерi.
Европадағы ипотекалық несиелеу модельнiң жалпы ... ... одақ ... ипотека экономиканың дамуының iрi факторы
болып ... ... ... ... 80% ипотекалық болып табылады).
Банктiк несиелердiң басқа түрлерiне ... ... ... ... төмен.
Ипотекалық несие, әдетте 15-40 жылдық мерзiмге берiледi. Несие үшiн сыйақы
тек 2 ... 5 ... ... ... ... ... экономика жағдайына
тәуелдi болады және ай сайын нақты белгiленедi. Осылайша, ... ... бұл ... ... 12 %-ға тең ... ал 1996 жылы 7-8 % ... ... одақ елдерiнде жылжымайтын мүлiк ... және ... ... ... ... ... ... кадастрлық (нормативтiк) құны оның нарықтық құнынан шамамен 75 %-
ға тең болып келедi. Барлық объектiлердiң қайта бағалануы 5-6 ... бiр ... ... Жыл ... ... құны ... көлемiне
индексацияланады. Жылжымайтын мүлiктiң құнының кадастрлық бағалауы
жылжымайтын ... ... ... үшiн және ипотекалық несие мөлшерiн
анықтау үшiн негiз болып табылады.
Экономиканың жағдайына байланысты жылжымайтын мүлiк ... ... ... ... Осыған байланысты жылжымайтын мүлiк
объектiлерiнiң құны оған ... ... ... ... болған жағдайлар
белгiлi. Физикалық амортизация немесе моральдi ... ... ... ...... ... ... түрлерiнiң бiрi болып
табылады. Сондықтан ипотекалық несие келiсiм-шартында ... ... ... және ... ... ескерiледi. Ипотекалық
несиелеу жүйесiнiң дамуының қажеттi шарты – ол кез ... ... ... ... ... мәжбүр етiп сату туралы заңдылы
нормалар болып табылады. Егер қарыз алушы несиенi өтей алмаған ... ... ... етiп сату ... жеке ... тез ... етуiне
мүмкiндiк бередi. Әдетте ипотекалық банк жылжымайтын мүлiктi сатуды арнайы
мамандандырылған құрылымдарға тез арада өткiзедi.
Ипотекалық банктер ... беру үшiн ... ... ... ... олар ... ... шығару жолымен табады. Бұл облигациялар
әдетте жоғары сенiмдi және өтiмдi құнды ... ... ... да ... ... компаниялары, зейнетақы және ... ... ... ... ... ... ұстаушылары болып табылады.
Мәселен, Даниялық ипотекалық ... ... ... ... ... төлем қабiлетсiздiгiнен ешқашан зиян көрмеген. Европалық
экономикалық қауымдастық елдерiнiң ... ... ... ... ... ... жалпы нормаларға сәйкес ... ... ... ... капитал есебi және түсiнiгi, активтердiң ... ... ... ... ... ... да ... Сонымен қатар, Ұлттық
заңдылықтарға несие алушының өз мiндетемелерiн орындамаған ... ... ... ... тәуекелiн шектеуге бағытталған нормаларда
кiредi.
Ипотекалық несиелеудi ұйымдастырудың екi жүйесi бар:
Швеция мен Данияда несие және кепiл бөлiнген. Мемлекеттiк тiркеу тек ... үшiн ... ал ... ... ... тiркеу органдарында несие
көлемi бекiтiлмейдi. Бұл несие алу ... ... және ... ... ... қайтару жұмыстары берiледi.
Германияда мемлекеттiк тiркеуге тек кепiл жатпайды сонымен бiрге берiлген
несие де ... ... ... банктер несие операциялары туралы
заңда көрсетiлген несие институттары болып табылады, ол заң ... ... ... ... ... және жеке ... несие
институттарына арнайы заң – ипотекалық банктер ... ... ... ... олардың негiзгi мақсаттары мен әрекеттерiне келесiлер жатады:
• жер учаскелерiнiң кепiлi және сол жер учаскелерiне ипотека орнату
арқылы оны ... ету (ел ... ... ... ... ... ... отандық корпорацияларға және қоғамдық құқық мекемелерiне несие
ұсыну, бiрақ осы корпорациялар кепiл болуы шарт;
... ... ... ... ... ... ... салымдарды алу, құнды қағаздарды
басқару және сақтау;
• бос ақша қаражаттарын басқа банктерге орналастыру ... ... ... ... ... ... сәйкес ипотекалық банктер жүргiзетiн ... ... ... ... ... ... Банктiң мақсаты болып бос
жеке салым iздеудегi капиталдарды және ұзақ ... ... ... ... ... ... ... табылады. Осылайша
тартылған капитал, салымшыға дер кезiнде ақшасын алуының ... ету үшiн жеке ... ... үй ... шаруашылығын,
өнеркәсiптi кәсiпорындарды және ауыл ... ... ... ... ... банктердi айрықша мүмкiндiктерi
бар несие институттарының ерекше формасы деуге негiз бередi, яғни арнайы
заңдылық актiлерiмен iс-әрекетi ... ... ... институттарында
болып отыр. Бiрақ ипотекалық банк ... ... ... ... ... кең ... ... асыра алмайды. Сондықтан
ипотекалық банктер несиенiң ... бiр ... және ... ... ипотекалық банктерiнiң басқа да ерекшеленетiн артықшылығы
олардың ипотекалық облигациялар шығаруға құқығының бар болуы. Барлық ... ... ... ... өздерiнiң құнды қағаздарына ипотекалық
облигация сөзiн көрсетуге құқы жоқ. ... ... ... ипотекалық
және коммуналды қарыз мiндетемелерiмен ... ... ... ... асуы ... ... ... қаржыландыру әдiстерiн
таңдауда шек болатынын көрсетiп отыр, сонымен бiрге iскерлiк серiктестердiң
шеңберiде ... ... ... ... формасыда арнайы
қадағалауды қажет етедi. Олар тек акционерлiк қоғам формасында ... ... ... ... ... ... ... механизiммен нақты
азаматтарды несиелеу механизiмiндегi сондай-ақ тұрғын үй ... ... ... ... және ... ... ... сәйкестiктердi ескеретiн барлық елдi қамтыған
«құрылыс жинақтарының жүйесi» құрылған.
Германияның құрылыс ... ... ... ... ... ... нарығына тәуелдi емес;
2. ссуда ... ... ... ... ... ... салым иесiне сыйақының ауытқуынан ешқандай да
тәуекел болмайды;
3. төленетiн соманы ссуданы берушi басында тура белгiлейдi;
4. басқа ... ... ... ... сыйақы мөлшерi төмен;
5. ссудалардың жинақ кассалардан көбiрек берiлуi ... ... ... ... жағдай жасайды.
Германиялық ипотекалық модель ыңғайлы болып келедi. ... ... ... үй құрылысын кешендi қаржыландыру мақсатында ... ... ... етiп ... Бұл ... ... банктiк капитал
тарту емес, ипотекаға қатысушылардың өздерiнiң ақшалай ... ... Ол үшiн ... мүлiкке ұжымдық салымдар
қоғамы құрылған, кез келген азамат ... алу үшiн 1-2 жыл ... ... ... ... ... Болашақ үйдiң құнының жартысын жинақтаған соң
осы қоғам мүшесiнен таңдаған пәтерiне көшуге құқық ... Ал ... ... бөлiгiн ол 10 жыл iшiнде өтейдi. Пәтердiң құнын толық өтеген
соң ұжымдық салымдар қоғамының тұрғын-үйдiң иесi ... ... ... ... ... ... бар, ең алдымен ол тек ұжымдық
салымдар қоғамы салған тұрғын-үйден ғана ... ... ... ... мүлiкке капиталды салымдар қоғамы өзiнiң ... ... ... қолдана отырып тұрғын үйге тапсырыс берушi
қызметiн атқарады. Кейiнiрек ... ... ... ... ... үшiн жүзеге асырылуы мүмкiн едi. Осылайша, екi деңгейлi
модельдiң мәнi, ... ... ... ... арнайы құрылған
агенттiктермен қайта өткiзiледi. Олар ... ... ... ... ... пайдалануы мүмкiн:
• құнды қағаздарды екiншi реттiк инвесторларға өткiзу;
• бiр қалыпты ипотекалық ... ... ... және ... ... ипотекалық құнды қағаздар шығару және орналастыру.
Бiрiншi реттiк нарық қарыз ... ... ... iс-әрекетiмен анықталады,
оның құралдары ипотекалық несиелер болып табылады. «Банк – ... ... ... ... реттiк ипотекалық нарықтың мәнiн құрайды, мұнда
оның құралы ипотекалық несиемен қамтамасыз етiлген ... ... ... ... басқа несие түрлерiмен салыстырғанда:
• ұзақ мерзiмдiлiгiн (әдетте 20-30жылға дейiн);
• несиелiк тәуекелдiлiктiң салыстырмалы төмендiгiмен, ол ... ... ... яғни қарыз алушының жауапкершiлiгiнiң жоғары
болуы;
• қарызды уақытынан бұрын өтеу ... ... ... ... ... ... ... құралдардың әр түрлi түрлерi қолданылады,
олар қарыз ... ... мен ... мүмкiндiктерiн барынша
ескертуге мүмкiндiк бередi. Ипотекалық құралдардың әр түрiн қолдану ... кез ... ... негiзгi қарыздың қалған бөлiгiн мерзiмiмен бұрын
өтеуге (толығымен немесе жартылай) жағдай жасайды.
Екiншi реттiк нарықта ... ... ... ... ... ... ... (айналым мерзiмi 1 жылға дейiн) номиналды құнынан
дисконтпен орналастырылатын купондық емес облигация;
• бекiтiлген купонды орта және ұзақ мерзiмдi облигациялар;
• мерзiмiнен ... өтеу ... бар ... ... орта және
ұзақ мерзiмдi облигациялар;
Ол бойынша купондық ставка ... бiр ... ... өсiп ... ... ... мүлiктi кепiлге қоя отырып ипотекалық
несие облигацияларын ... және ... ... ... ... қатысуын қарастырады.
АҚШ-дағы ипотекалық облигациялар нарығы көлемi ... ... ... орынды, ал қарыздық бағалы қағаздардың көлемiнiң
1/3 бөлiгiне ие. АҚШ-тары бұл ... ең ... ... ... ... ... табылады. Ипотекалық облигациялар нарығы үлкен болып қана ... ... ... ең ... және ... ... мен
қатысушыларының шығаратын құралдарының әр ... ... үй ... ... құрылысқа қажеттi жылжымайтын мүлiкпен қамтамасыз
етiлген несиенi банктер және несие – жинақ ассоциациялары ұсынып отыр. ... ... ... ... мен қызмет көрсетуде қызметтiң
толық ... ... Олар ... құрған арнайы ... ... ... ... ... ассоциация (Фанни Мэй), Ипотекалық
несиенiң Федералды Корпорациясы (ФреддиМак).
Агенттiктер мемлекеттiк несие желiсiн алуы ... жеке ... ... одан iрi пакет құрады да ипотекалық пулмен қамтамасыз етiлген құнды
қағаздар шығарады, бұл арқылы олар ... жеке ... ... ... ... бұл ... ... несиенi алушылар
мен ипотеканы ұйымдастырушы (банктер) және инвесторлар ... ... ... ... несиенi ұзақ мерзiмдi қарызды құнды қағазға айналдыру процесi
ипотеканы сектъюритизациялау деп ... ... ... ... нарығын дамытуды қарастырады, өйткенi ... ... ... және ... ... ... ... ипотекалық
облигацияларды шығару механизмдерiн жасайды.
Мемлекеттiң қатысуымен құрылған ипотекалық ассоциациялар кепiлдеме арқылы
өтiмдiлiгi қамтамасыз етiлген ... ... ... шығаруға
кепiл болады. Ендi мұндай ... осы ... ... ... ... ... ... мүлiктi кепiлге
қою арқылы ипотекалық несиенi бередi. Фанни Мэй, Джинни Мэй және Фредди Мак
АҚШ-тың екiншi ... ... ... әрi инвестор, әрi кепiл болып
табылады. Олар несие алушыларға несиенi ... ... ... ... ... несие компаниялары және тұрғын үйдi
қаржыландырушы жергiлiктi ұйымдар ... ... ... ... ... ... ... берушiлер ипотеканы ипотеканың екiншi реттiк нарығында сатады
және одан түскен қаражаттарды өзiнiң заем қорын ... ... ... жаңа ... үй ... ... пайдаланылады.
Екiншi реттiк нарықтағы инвесторларға Фанни Мэй, Фредди Мак, зейнетақы
қорлары, сақтандыру ... және ... да ... ... ... ... ... несие берушiлерден алынған ипотекаға айырбас ретiнде
Фанни Мэй, Фредди Мак ипотекалық құнды қағаздар ... ... ... ... ... құрал болып табылады. Инвесторлар ипотеканың
екiншi реттiк нарығында ипотекалық құнды қағаздар иелерiне алғашқы несие
алушы мен ... ... ... қабiлетiне қарамастан сыйақылар мен
облигациялар уақтылы төленуi мен ... ... ... ... ... ... бiр – ... және төмен табысты жанұяларды тұрғын
үймен қамту үшiн қаражат тарту.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың ... ... ... ... ... қаржыландыру жүйесiнiң бiр бөлiгi сияқты, оның мәнi ол ... үй ... ... ... орталықтан бөлу және оларды тұрғын
үй жағдайын жақсартуға кезекте тұрған азаматтар арасында ... ... ... тұрғын үй жағдайына сапалық көрсеткiштермен қарайтын
болсақ толықтай қолайлы 15 млн. ... бар ... ... жалпы тұрғын
үй алаңы 253 млн. шаршы метрдi құрайды, яғни әр ... ... 17 ... ... ... ... аралықты қарастыратын болсақ бұл салада ... ... үй ... ... ... әкiмдердiң сәйкес органдарында есепте
тұрған 264 мың жанұяны тұрғын үймен ... ету және ... ... жуық ... метр ... немесе көнерген тұрғын үйлерден көшiру
үшiн, жыл сайын Қазақстанда 3-3,5 млн. шаршы метрге жуық жаңа тұрғын ... ... ... жылдарда тұрғын үй мәселесінің өткiрлiгi белгiлi деңгейде миграциялық
процесстермен ... ... үй ... ... ... көп ... ал жағдайы нашар аймақтарда бос пәтерлер бар екендiгi ... ... бар ... үй ... ... минимальдi қажет көлемiнiң
арасында үлкен дисбаланс бар, ол одан әрi өсе бередi, егер халықтың санының
өсу перспективасын және оның кең әрi ... ... үйге ... ... ... экономикалық қайта құрылулардың басынан
бастап өзiнiң маңыздылығына қарамастан ... үй ... өте ... ... Жаңа ... ... үйлерге халықтың көп бөлiгiнiң
төменгi төлем қабiлеттiлiгi және де ... ... ... ... тұрғын үйлердi алу үшiн ұзақ ... ... ... үй ... ... ... механизмдерiмен қамтамасыз
етiле алмады. Осымен қоса, ағымды жылдарда республикадағы iске ... ... ... ... үй қорында бар қауiптi және көнерген ... ... 0,5 %-ды ... ... үй ... ... келтiрудiң
мұндай жылдамдығында оны үмiтсiз ескеруiнiң нақты қаупi бар.
Тұрғын үйге деген сұраныс ... ... ... ... ... және ... ... табылады, өйткенi онда шетелдiк немесе отандық
болсын ... және ... ... ... көп ... тағы ... ... шығарушы және өндеушi өнеркәсiптi салалары
кәсiпорындар әрекет ететiн қалаларда, ... ... ... айтып
кеткен жөн.
Халықтың көп бөлiгiнiң жинақтарын деңгейi төмен болып ... ... ... 3 жылда (2001-2004 жылдар арасында) өсе ... ... ... ... ... жылда жеке тұрғын үйлерге деген сұраныс өсуде
(ол әдетте үлкен ыңғайлы жеке үйлер және көп пәтерлi ... ... ... болып отыр).
Тұрғын үй нарығындағы ұсынысқа келетiн болсақ, онда республика территориясы
бойынша бiрдей жағдай байқалып отыр. Мұнда тұрғын үйлердiң көптеген ... ... ... яғни ... ... ... ұсынылып отыр, және
сонымен қатар жаңа тұрғын үй құрылысы нарығы өте әлсiз ... ... ... ... республикадағы халық санының көлемiнiң ... ... ... ... ... ... ... екi тенденцияны көрсетiп отыр. Олардың
бiрiншiсi – мемлекеттiк емес ... ... ... ... ... үлес
салмағының әрдайым өсiп отыруы, яғни жеке құрылысшылардың үлесiнiң өсуi.
Қазiргi таңда тұрғын үйдiң алғашқы ... ... ... ... 1,5-2,5 есе ... ... отыр ... алғашқы нарық деп
отырғанымыз жаңа үйлер сәйкесiнше кейiнгi ... ... ... ... үй ... ... және тұрғын үй несиелеу
механизмдерiнiң болуы ықтималдылығының бiрiншi ... ... ... бар үйлер iске қосылады. Болашақта жағдай өзгеру керек.
Құрылыс ... ... ... төмендеу жағдайында,
құрылыс саласына бюджеттiк емес қаражаттар тартудың жаңа ... ... ... ... ... ... ол шын мәнiсiнде құрылыс
саласын дамытуға, жұмыс бастылық көрсеткiшiн жақсартуға және ... ... ... өз ... тигiзедi.
Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиелеу мәселелерін шешудiң негiзгi жолдары болып
ол нарықтық ... ... ... жасау яғни қаржы-несие саласына
қоғамның бюджеттiк емес ресурстарын жұмылдыру және бағыттау.
Қазақстандағы ... ... ... ... үй проблемасын
шешуде халықтың өздерiнiң қатысуын қарастыратын нарықтық механизм ... ... ... ... ... ... жүзiнде болмаған, халықты ұзақ
мерзiмдi несиелеу ... ... үй ... қаржыландырудың жалпы
көлемiнiң азырақ үлесiн құраған және ... жеке дара ... ... жаңа ... ... iске қосу 2003 ... салыстырғанда 6 есеге
кемiдi, ол құрылыс ... ... ... белгiлi нашарлауына әкеп
соқты, және мұнда көптеген кәсiпорындар шығынды ... 2004 жылы ... ... ... ... ... 16,5 ... метр (бiр адамға) болды
(берiлген көрсеткiштiң мәнi халықтың ... ... бар ... ... ... бұл ... 8,7 ден 15,5 шаршы метр бiр адамға.
¦сынылып отырѓан ... ... ... ... ... экономика
салалары бойынша берілген несиелері.
Кесте 1.
Банктердіњ несиелері, экономика салалары бойынша
|Жылдар |12.03 |12.04 |03.04 ... ... | | |
| |978128 |1484010 |1623357 ... | 273486 |289614 |308722 ... ... | 117354 |125204 |129097 ... | 75178 |158799 |165681 ... | 31453 |56200 |61607 ... | 7730 |19670 |16202 ... | 276892 |398624 |433704 ... | 196035 |435898 |508344 ... ... ... өзгеруi тек тұрғын үй ... ... қана ... жоқ, ... ... оның одан ... ... Атап айтсақ тұрғын үй реформасының әлеуметтiк ... ... ... ... Оны шешу үшiн халықтың белгiлi әлеуметтiк
топтарына ... ... ... ... ... қажет болды,
бәрiнен бұрын ол шаралар табысы жоқ ... жас және көп ... ... Мiне осындай және басқа да бiрнеше тұрғын ... ... ... үй ... ... және және ... ... ынталандыру үшiн дайындалып бекiтiлген бiрқатар ... ... ... несиенiң негiзгi мақсаты ол орташа
табысы бар азаматтарды қол жететiндей бағалы ... ... ... ... ... ... ... есебiнен және ұзақ мерзiмдi
ипотекалық несиелер есебiнен тұрғын үй нарығында тұрғын үй ... алу ... ... ... ... жүйе құру ... ... бiле
отырып, бұл мақсаттардың «Қазақстан Республикасындағы ипотекалық ... ... және ... үй ... ұзақ ... ... 2000 ... 21 тамызында қабылданған және 2000 жылдың 28
қарашасындағы, ... ... ... дамытудың және ұзақ ... үй ... ... ... айта аламыз.
Бiрақта, бағдарламаны жүзеге асыру үшiн қарастырылған механизмдер тұрғын үй
мәселелерін қажеттi мөлшерде қамтамасыз ете алмады. ... ... ... ... ... ... үй нарығын қалыптастыруға және тұрғын
үй саласын нарықты ... ... ... ... ... ... мыналардан көрiнедi.
• меншiк формасына қарай тұрғын үй қорының құрылымында;
• қаржыландыру көздерi бойынша тұрғын үй құрылысының құрылымы.
Ипотекалық ... ... ... ... ... ... дайын тұрғын үй алуына ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиелеудiң
нарықтық ... құру ... ... оның iшiнде жаңа үй ... ... ... ... ... ... үй ұзақ мерзiмдi
пайдаланатын қымбат ... ... ... ... оны сатып алуға
тұтынушылардың ағымдағы табыстары немесе ... ... ... Сол ... қаржы жүйесi жеткiлiктi дамыған мемлекеттерде бұл мәселе
әдетте ұзақ мерзiмдi несиелер беру ... ... ... қатар, осы
салаға қажеттi капиталды тартудың базасы банктер және ... ... ... құрылды. Бiрiншi реттiк және екiншi реттiк
несиелеу нарығының қатысушыларының өзара ... ... ... белгiлi. Тұжырымдама да ипотекалық құнды қағаздарды шығару және
орналастыру арқылы ... ... ... өз ... ... қарастырылған, яғни мамандандырылған операторлар арқылы екiншi
реттiк нарықта тартылған қаражаттар арқылы ... ... ... ... етуге мүмкiндiк беретiн ипотекалық несиелеудiң екi
деңгейлi жүйесi.
Тұжырымдаманың ерекшелiгi болып ол әзiрленген жүйе бiрiншi кезекте ... ... және ... ... ... ... ... бағытталған.
Ипотекалық несиелеу жүйесiн дамыту және тұрғын үй құрылысын ұзақ ... ... ... ... ... ... Ұлттық Банкi 2000 жылдың ... ... ... ... ... ... Берхад»-қа ұқсас «Қазақстан
Ипотекалық Компаниясы» ЖАҚ-ын құру туралы шешiм қабылдады. ... ... ... ... ... Банк ... табылады.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясының iске қосылуымен несие берушiнiң қайта
қаржыландыруды мақсат ететiн ... ... ... ... тетiгi мынадай кейбiр ерекшелiктерге ие болады.
Несие берушi банк ипотекалық несие бередi, содан кейiн ... ... ... құқығын алады, бұл құқық Қазақстан Республикасының ... ... ... ... ретiнде қарыз алушы сатып алған
тұрғын үйдi кепiлдiгiмен қамтамасыз етiледi.
Компанияның құрылу тарихы.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру ... ... ... ... ... ... ... тұрғын үйге бағаларды төмендету және
тұрғын үй ... ... ... ... ... 2000 жылғы 21 ... №1290 ... ... ... үй ... ұзақ ... ... және
ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту Концепциясы мақұлданды.
Концепцияға сәйкес Қазақстан ... ... ... ... ... ... ... беретін несиегерлерді қайта
қаржыландыруды ... ... ... несиелердің қайтарма нарығының
операторын құру туралы шешім қабылдады. Ондай оператор 2000 ... ... ... ... ... ... АҚ болды, оның
бүгінгі күндегі жалғыз акционері Қазақстан ... ... ... ... ... ... ... несиелік - қаржылық саланы
кеңейту және ұзақ ... ... ... ... ... ... арқылы ақша жұмылдырудың нарықтық механизмдерін дамыту шарттарын
жасаудың есебінен тұрғын үй ... ... ... ... өсуі үшін алғы ... ... еді. Осы ... енгізумен және
дамытумен бірге тұрғындар оларға ұзақ мерзімдік ... ... ... қаражаттардың есебінен баспананы еркін нарықта ... ... ... және ... ... алды.
Компания ақша нарығында ұзақ мерзімдік ресурстар тартуды жүзеге
асырады және ол ... ... ... ... сатып алуға, жөндеуге
немесе құрылысына берілген ипотекалық несиелер ... кері ... ... ... ... сол ... банктерді қайта қаржыландыруды жүзеге
асырады және екінші ... ... ... ... ... қызмет өрісін кеңейтеді.
Компанияның бағдарламасы бойынша жұмыс ... ... ... Республикасының азаматтарына ұлттық валютада несиелерді ұзақ
мерзімге беруге ... ... ... мақсаттарының бірі облигациялар эмиссиясы арқылы
зейнетақы ... ... ... мен банкілер секілді
институционалдық инвесторлардың ... ... ... ... ... ... ... қосымша ішкі инвестициялау механизмі қамтамасыз
етіледі, несиегер банктердің активтері мен ... ... ... ... туындайтын тәуекелдіктер төмендейді. Сонымен
қатар, институционалдық инвесторларға өздерінің активтерін ипотекалық
несиелер бойынша талап ... ... ... ... ... қағаздарға жұмсау арқылы әртараптандыруға мүмкіндік беретін ... ... ... ... ... ... АҚ-ның қызметінің маңызды бағыты
ипотекалық несиелер беру және ... ... ... ... болып
табылады. Осы мақсатты шешу ипотекалық нарықтың ... ... және ... ... ипотекалардың айналу
процесін оңайлатуға мүмкіндік береді.
Компанияның бағдарламасы бойынша несие 20 ... ... ... ... ... ... Компания жекеше бизнес ... ... ... үшін ... ... мүлікті несиелендіруге
кіріседі.
Қазіргі кезде «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» АҚ 2005 ... ... ... ... төменде көрсетілген серіктес-банктермен жұмыс
істейді. «Қазақстан Ипотекалық ... АҚ ... ... келісімдерге қол қойды:
1. «Банк Тұран Әлем» АҚ
2. «ДАНАБАНК» АҚ.
3. «Валют-Транзит Банк» ... ... ... ... ... «Құрылыс Ипотека» ЖШС.
Келесі серіктес – банктермен сенімді басқару шарттарына қол қойылды:
1. «ДАНАБАНК» ... ... ... ... ... ... Индустриалды Банкі» АҚ.
4. «Құрылыс Ипотека» ЖШС.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясының баға белгілемесінің мөлшерін
төмендегі кестемен көрсетуге болады.
Кесте 2.
1 ҚИК баға ... ... ... ... ... сақтандыру компаниялары және
басқалары) ипотекалық екiншi ... ... ... ету ... мен қамтамасыз
етiлген ипотекалық құнды қағаздары сатып алады, осылайша ипотекалық нарықты
қайта ... ... ... ... үйдi ... үшiн ... ағымын қамтамасыз етедi.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы құрылған сәтiнен ... оның ... ... тұрғын үй несиесiн сатып алуды жүзеге асыру кезiндi ипотекалық
нарыққа қатысушы басқа ... ... ... ... талдап
жасалады. Ұлттық Банк бекiткен бұл ... ... ... Қазақстан
Ипотекалық Компаниясы Астана және Алматы қалаларында жүргiзiп жатқан
алғашқы жобаның нормативтiк ... ... ... ... ... ... ақпарат алуын барынша жеңiлдету шараларын – интернетке шыға
алатын адамдар ендiгi жерде ... ... ... ала ... ... оның мерзiмiн және оны өтеудiң мүмкiндiктерiн ... ... ... ипотекалық несиелеудiң дамуы көптеген елдердегi әлеуметтiк
экономикалық дамудың ұлттық бағдарламасының негiзгi ... ... ... ... ... айтып кетуге болады, өтпелi экономикасы бар
елдерде ипотекалық несиелеу жүйесiнiң дамуы және қалыптасуы өзектi мәселеге
айналуда, әрине оған ... ... ... ... ... ... және ... қалаларында тұрғын
үй сатып алуға – 450 000 ... ... ... ... үй ... ... 300 000 теңгеден астам, максималды мөлшері 23 млн.теңге.
Тұрғын үй жөндеуiне 300 000 теңгеден астам, 3 млн.теңге ... емес ... ... ... ... ... 50 %-дан аспауы тиіс. Несиенi ұсыну
мерзiмi 3 жылдан 15 ... ... ал өтеу ... төлемдер сомасы бойынша
бiрдей болады және оған несие бойынша негiзгi қарыз ... өтеу ... ... ... ... ... бұл бюджеттi тиiмдi
жоспарлауға мүмкiндiк бередi.
Несие бойынша сыйақы (пайыздар). ... ... ... белгiленедi және
нарықтағы пайыздық мөлшерлемелердiң өзгерiстерiне ... ... ... ... ... ... болады, яғни инфляция деңгейiне
байланысты әрбiр 6 ай ... ... ... ... жоғарғы
шегiн шектеу жүйесi қарастырылған. Инфляцияның қалай өскенiне қарамастан
әрбiр ... ... 4,5 %-дан ... өсе алмайды.
Несиенi қамтамасыз ету. Несие ... ... ... ... ету ... ... ... - сатып алынғаннан кейiн бiрден
меншiгiңiзге ресiмделетiн, несие қаражаттарына сатып ... ... ... ... үй ... 70 %-дан аспайтын мөлшерде берiледi (немесе 85 %-
дан қалған сома сақтандырылады ... ... үйдi ... ... ... ... бар тұрғын үй кепiлiне берiледi.
Сақтандыру. Қарыз алушы өз есебiнен өзiнiң өмiрiн және ... ... үйдi ... ... ... ... бүкiл мерзiмiне сақтандыруы тиiс.
Сақтандыру сыйлықақысы жылына бiр рет ... ... ... және ... ... ... айлық табысын
есептеу үшiн соңғы 6-12 ай iшiндегi табыстар ... және ... ... ... табыстары ғана ... ... ... жұбайлардың немесе жақын туысқандардың табысын
бiлдiредi.
Несиенiң ... ... ... ... есептеу барысында ескерiлетiн
табыс алу көздерi болып табылатындар:
1. негiзгi жұмыс орны бойынша жалақы;
2. қосымша жұмыстан және ... емес ... ... ... ... ... ... табыс;
4. салымдар және тұрақты ... ... ... ... ... ... зейнетақы төлемдерi және стипендиялар;
6. жал ақысы түрiндегi таза табыс;
7. алименттер және балалардың жәрдемақысы;
8. басқа табыстар.
Сондай-ақ ... ... ... да ерекше көңiл бөлiнедi. Айлық тұрғын
үй шығындарына жататындар несие бойынша айлық төлемдер ... ... және ... ... үй ... алумен байланысты емес тұрақты айлық шығындар:
• сақтандыру бойынша ... ... ... ... өмiрiн
сақтандыру, пәтердi сақтандыру);
• мүлiк салығының айлық төлемдерi (сатып алынатын жылжымайтын мүлiк
бойынша);
• коммуналды қызметтердi төлеу бойынша айлық ... ... ... ... ... басқа несиелердi қайтару (осы ипотекалық несиеден басқа);
• мiндеттi салық төлемдерi (басқа мүлiк салығы, автокөлiк құралдары
иелерiнiң салығы);
• басқа да мiндеттi ... ... ... үй ... автомобильдi
қалпында ұстау, оқу үшiн ... ... да ... ... ... қалпында ұстау, қызмет көрсету, сақтандыру,
қосымша медициналық сақтандыру).
Тұрғын үй шығындарының табыстарға деген қатысы 35 %-дан аспауы тиiс. ... ... ... үймен байланысты және байланысты емес, жоғарыда
аталған) табыстарға деген қатысы 40 %-дан аспауы тиiс. ... ... ... ... ... ... ... барысында қарыз алушының
отбасының әрбiр мүшесiне 15 000 теңгеден кем болмайтын ... ... ... жоғарыда көрсетiлген коэффициенттер 45 % және 50 %-ға дейiн
сәйкестi ... ... ... ... шетелдiк тәжiрибесi.
Нарықтық экономикасы дамыған елдерде – тұрғын үй ... ... ... не ... ... не тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы
жүйесі көмегімен жүзеге асырылып келеді. Бұл ... ... ... тұрғын үй мәселелерін шешуге қабілетті жүйенің ... ... ... құру және ... ... ету ... ... үй сферасын инвестициялау технологиясы үш ... ... ... жинақтары;
• ипотекалық несиелеу;
• мемлекеттiк көмек.
Бұл принциптердiң жүзеге асырылу механизмi ... ... ... ... ... модельдерi Батыс Европа
елдерiнде кеңiнен қолданылған.
Келiсiм-шарт жинақтарының классикалық формасы – құрылыс ... ... ... ... Бұл XVIII ... соңында шахтерлық поселкiлерде
қарапайым принцип бойынша бастаған: егер бiр үй құрылысына 10 000 ... ... ... ал жеке үй ... ... ... тек 1 000 ақша
бiрлiгiн үнемдей алады, тиесiнше үйдi ол тек 10 жыл ... соң ғана ... ... ... үй ... ынтасы бар адамдардың онының жинақтарын
бiрiктiрген жағдайда олардың бiреуi жыл өткенде үйлi ... ал ... ... соң ... Осылайша, соңғы адамнан басқалары ұтып ... ... ... үй ... ... негiзгi институттарының
бiрi – құрылыс жинақ кассалары. Бүгiнде ... ... әр төрт ... құрылысы тұғын үй құрылыс жүйесiнiң қатысуымен қаржыландырылады.
Құрылыс жинақ кассасындағы тұрғын үй заемдарына ... көзi ... ... тұрғын үй заемдарын пайдаланғаны үшiн заем алушының
төлемдерi және де мемлекеттiк сыйақы (ол ... ... ... жыл iшiнде салымшы өз ... ... бiр ... ... ғана
төленедi). Тұрғын-үй құрылыс несиесiн алуға мүмкiндiк тек құрылыс ... ... ... ... ... соң ... 5-6 жыл) туды,
салымшы келiсiм-шартта белгiленген соманы ай сайын салып отырады. Сыйақы
ставкасы (салым ... да ... ... да) ... ... әрекет ету
уақытына бекiтiлiп қояды. Тұрғын үй ... жабу ... ... ... ... белгiлi мерзiмде жүзеге асады. Заемды өтеудiң ең
ұзақ ... 12 жыл. ... ... ... ... 5-6 % құрайды (орташа
нарықтың ставкадан 4 % төмен).
Біртіндеп осы жинақтау және несиелеу ... ... ... үй құрылысы
жинақ ақшасы жүйесіне айналды. Қазіргі кезде құрылыс жинақ кассасы ... ... үй ... ... ... бір ... Қазіргі таңда әрбір төрт тұрғын үйдің үшеуі тұрғын үй құрылыс
жинақ ақша ... ... ... ... ... сарапшылар нақ
осы келісім-шарттық жинақ ақша ... ... ... кейінгі
жылдардағы экономикалық өсуінің ... бір ... ... ... деп
саналды.
Мемлекеттiк жәрдем формалары тек құрылыс жинақ ... ... ... ... ... қоймайды. Тұрғын үй несиесiн алған соң
мемлекет ... ... ... ... тiкелей (пайыздарды өтеудегi
ақшалай дотация) және жанама (салықтық жеңiлдiктер) формаларын қолданады.
Құрылыс жинақ кассасының салымшыларына төленетiн 500 мың ... ... ... ... тұрғын үй сферасына 11 млрд. немiс
маркасы сомасында қосымша инвестицияның түсуiн ынталандырады. ... ... ... алу ... ... жәрдем ретiнде төленетiн әрбiр марка,
кейiн мемлекетке 2,8 марка болып ... ... ... ... ... ... қызметтiң кең тармағына
негiзделедi, олар белгiлi бiр ... ... жер ... ... ... ... Жер ... шекарасының көлемiн көрсететiн
жылжымайтын мүлiк кадастрiнен қарағанда жер кiтапшасы жер учаскесiнiң иесi
кiм екендiгiн және ... ... ... ... ... қандай
құқықпен қамтамасыз етілуінің болып жатқанын хабардар етедi. Бұл екi құжат
(жер ... және ... ... ... әр түрлi мекемелермен
жүргiзiлсе де олар бiрiн-бiрi толықтырып ... Жер ... ... шенеунiктерiмен жүргiзiледi және жылжымайтын мүлiкке ... ... осы ... ... ... Оның ... ашық, ал
заңмен бекiтiлген бекiтiлген жер ... ... ... ... ... ... ... құқығымен танысу процедурасын
оңайлатады. Әйтпесе, қымбат ... ... ... ... туатын едi. Жер кiтапшасының мақсаты – жылжымайтын мүлiк иесi ... ... ... ... ... ... ... ақшасының мәні – құрылыс жинақ кассаларында ашылған шоттарда
алдын ала қаражат ... және ... ... үй ... ... ... бағытталған ұзақ мерзімді несие беру. ... ... ... ... ... ... ... формасы жүйе
қатысушыларының салымдарына жыл ... ... ... ... ... ... (салымға да, сол секілді несиеге де) келісім-шарттың
бүкіл қолданылу кезеңінде өзгермейді, ... мен ... ... ... ... ... жинақ кассасының пайыздық ставкасының
3 %-ға жуығын құрайды, әдетте бұл нарықтық ... ... ... ... осы ... ... үлгі ... танылған және көптеген елдер
өздерінің тұрғын үй құрылыс жинақ ақша ... ... ... үй ... келiсiм-шарттардың басқада модельдерi Франция ... ... ... ... ... жинақ шоттарының екi түрi
бар: ... ... ... ... 100 мың ... ... ... несиесiн алуға болады, оның үстiне мақсатты салымға
75 мың франк көлемiндегi сыйақы қосылып ... ал ... үй ... ... ... – PEL (тұрғын үй жинағының жоспары) деп аталады, мұнда 400
мың франк жинақтап және 4,8 % ... ... 600 мың ... көлемiндегi
жеңiлдетiлген тұрғын үй несиесiн алуға болады. Несие бойынша ставкалар
нарықты ставкалардан 4-5 % ... ... iрi жер ... ... ... ... және оның филиалы – ... ... жер ... ... үй ... ... ... компанияларына несие
берумен айналысады. ... ... ... iрi ... жер ... ... ұзақ мерзiмдi (3-20 жыл) ... ... ... ... ғасырдан бастап құрылыс жүйесi қоғамы табысты әрекет
етуде. Олардың жұмыс ... ... ... ... ... ... несиесiн алу үшiн құрылыс қоғамының салымшысы несиенi алу үшiн ... ... ... шарт ... ... ... ... заңдылықтың
либерилизациясы нәтижесiнде құрылыс қоғамдарының iс-әрекетi коммерциялық
банктердiң iс-әрекеттермен көптеп қиылысуда.
АҚШ-да Ф.Рузвельд кездерiнен ... ... үй ... мен тұрғын үйдi
жеке меншiкке алуда ипотекалық несиелеудiң ... ... ... ... ... ... тұрғын үйдi қаржыландыру жүйесi – бұл жалпы
ұлттық масштабтағы күрделi нарық, онда көптеген ... саны ... ... ... ... және несиелiк ассоцациялар,
коммерциялық және ... ... ... ... ... т.с.с ... қосуға болады.
Ипотекалық несиелеу бағытының табысты болуының шешушi факторы болып екiншi
деңгейлi ... ... құру ... ... ... Бұл ... үйдi
қаржыландырудағы басты мәселені несиелiк ресурстарға қатысты қиындықтарды
шешуге мүмкiндiк бередi. Осы ... әр ...... ... ... (Fannie Mae), тұрғын үй несиелеу корпорациясы ... және ... ... ... ... (Ginnie Mae) ... ... құрыла бастады. Федералды Ұлттық ипотекалық
ассоцациясы 1938 жылы американдық ... ... Ол ... Financ ... мемлекеттiк қаржылық корпорацияның
филиалы ретiнде әрекет ете ... Ол ... National Mortgage ... Wastington Вашингтондық ұлттық ипотекалық ассоцациясы деп аталған. Бiрақ
та сол жылдың өзiнде оның атауы Federal National Mortgage ... Mae) – ... ... ... ассоцациясына өзгертiлген.
Федералды Ұлттық ипотекалық ассоцациясының басты мақсаты болып ... үй ... ... ... ... алу және ... болып табылады. 1954 жылы Федералды Ұлттық ипотекалық ассоцация
аралас меншiктi корпорацияға ... Оның жай ... жеке ... ... ал артықшылығы бар акциялар мемлекет меншiгiнде болды.
1968 жылы ... ... ... ... екi ... ... ... бiрi Fannie Mae атын сақтап қалып және айналымнан
мемлекеттiк ... ... ... жеке ... болды. Оның акцияларын Нью-
Йорк биржасы саудалайды. Ал екiншi Мемлекеттiк Ұлттық ... ... Mae ... ... ... ипотекалық ассоцация – жеке
секторларда дами алмайтын ипотекалық бағдарламаларды басқару үшiн ... ... ... ... ... тұрғын үйге ипотекалық несиелердi сатып
алу ... ... ... ... несиелермен қамтамасыз етiлген бағалы
қағаздар шығаруға, мемлекеттiк сақтандыруға құзыры бар. Осы мекемелермен
шығарылған ... ... ... ... капитал айналымы көлемi
бойынша әлемдегi ең iрi ... ... ... ... ... ... 90-шы жылдардың басында шамамен 3,5 трлн.долларға жеткен.
Бұл сәйкес көрсеткiштерден әлде қайда асып түседi, ... ... ... қағаздар нарығында капитал айналымының көлемi 1,9 трлн.
немесе корпоративтi 1,4 трлн.доллар.
Бүгiнде Федералды ... ... ...... қарапайым
ипотекалық қор көздерi бойынша ең iрi және де активтер бойынша iрi ұлттық
корпорация болып табылады. Fannie ... ... ... ... ... iрi фирмалар сауда жүргiзедi. Оның ... тез ... ... ... ... ипотекалық ассоцациясы 1938 жылы құрылу күнiнен бастап
коммерциялық банктер, ипотекалық компаниялар және ... ... ... ... ... жолымен тұрғын үй сатып
алушылар үшiн ипотекалық ... ... ... ... ... ипотекалық банктер несие институттарының дәстүрлi түрi болып
табылады. Олар ең ... ... ... ... ... және ... ұзақ мерзiмдi бағалы ... ... ... ... ... объектiсi болып
жердi кепiлге алу арқылы ауыл шаруашылығын несиелеу болып табылды, ... ... үй ... ... көшкен.
Аргентинада ипотекалық несиелеудiң тиiмдi жүйесiн әлемдiк банк көмегiмен
жүзеге асырды. Ол жүйенiң жалпы түрi ... ... ... ... ... ... ... үшiн кепiл қорын құрады.
Әлемдiк банк қордың құрылуына 500 млн. АҚШ доллары сомасындағы 15 ... ... қоса ... 7 жыл ... қалдыру) бередi. Қор ипотекалық нарық
субъектiлерi шығаратын құнды қағаздар бойынша кепiл ... Ол ... ... ... ... пайлар бойынша пулдарға
қатысуымен байланысты. Кепiл үшiн төлем несие сомасынан 5 % ... ... ... бiр ... сай ... ... ... банк несиесiнiң валютасына номиналданған.
Кепiл қорының құрылу себебi келесiде, жобаға қатысушы ... ... ... ... ... ... тұру мүмкiндiгi болмаған
жағдайда оларды қор сатып ... ... есеп ... ... өз ... ... қабылданған жағдайларда құнды қағаздарды қорға сатуға
барлық жағдайда қормен келiсiлген, бекiтiлген бағам бойынша жүзеге ... ... ... ... ... үшiн ... құралдар
айналымдылығын жылдамдатуға АҚШ доллары ... ... ... Мұнда инвестициялық жобаларға өндiрiстiк сала да
тұрғын үй құрылыс саласы да болуы ... ... ... ... ... ... қормен) келiсiмi бойынша таңдай алады.
Шетел мемлекеттерiндегi ипотекалық несиелеу дамуының тәжірибесiн жалпылай
отырып, бiз мына жағдайды атап өтуiмiзге болады, ... ... ... ... (Эрхардтық соғыстан ... ... ... ... және ... ... ... өсуiнiң негiзгi факторлары болып ипотекалық несиелеу жүйесi
табылды.
Сонымен, Чехияда 1993 жылы класссикалық германиялық ... ... ... ... ... ... Чех Республикасының әрбір азаматы дерлік
елде жұмыс ... алты ... ... ... ... 1992 жылы классикалық тұрғын үй құрылыс жинақ ақша жүйесін
енгізген ... ... ... ... ... ... ... тұрғын үй нарығын қаржыландырудағы топ басшылар болып ... ... ... ... ... істейді.
Венгрия мен Румынияның тұрғын үй құрылыс жинақ ақша ... ... ... және ... ... ... көп уақыт бола қойған жоқ, ... ... ... ... дамуда.
Франция, Дания, Люксембург, Австрия, Ұлыбритания, Бельгия, Финляндия,
Грекия, ... ... ... осы немесе басқаша түрде алдын ала
жинақ ақша жүйесі арқылы өздерінің ... үй ... ... ... ... ... ... несиенiң әр түрлi түрлерi әрекетте.
Олар әр түрлi бойынша классификациялануы мүмкiн. Оны ... ... ... ... болады.
Сурет 1.
Дамыған елдердегі ипотекалық несиенің жіктелуі
2 тарау. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің дамуын талдау
(ҚИК мысал ретінде).
2.1. Ипотеканы алу шарттары, өтеу тәртібі.
Ипотека – ... ... ... ... тұрғын үй сатып
алуға ұзақ мерзімді ... беру ... ... бағдарламаны
дамытудың маңыздылығының тағы да бір дәлелі. Бір ғана ... ... беру ... ... ... ... дами түсті Қазақстан
ипотекалық ... ... ... екінші денгейдегі
банктер өздерінің бағдарламалары бойынша несие ... ... ... 2003 ... 1 ... ... бойынша, облыс бойынша
берілген ипотекалық ... ... ... 700 млн. теңгеден астам
болды, соның ішінде Қазақстан ипотекалық ... ... 200 млн. ... ... ... ... ... арасындағы
бәсекелестік осындай несиелердің құнының төмендеуіне пайдалы роль
атқарды. ... ... үшін де ... оң өзгерістер орын алды.
Несие беру процедурасы біршама жеңілдеп, ... беру ... ... ... несиенің кейбір қатысушылары несиені рәсімдеуге
өз қызметін ұсынды. ... үй ... алу ... ... ... ... жатқан қызметкерлердің пайдасына шешілді. ... ... 800-ге жуық адам ... ... ... ... Ұлттық
банктің филиалымен бірлесе отырып ... ... ... компаниясы біздің өңірде өз жұмысын ... ... ... ... оның ... бойынша (Центр Кредит және
Нұрбанк) және БТА ... ... ... ... несиелерді
арзандату процесі Қазақстан ... ... ... ... ақша ... ... жалпы бағыттарымен қатар жүргізілмек.
Бір ғана жылдың ... ол ... ... 11,5–12 % құрады.
Бұл маңызды әлеуметтік жобаның екінші жағы – ... ... ... ... ... ... соғылған үйлердің
бағасы 1 шаршы метрге АҚШ-ның 300-350 доллары, бір шама жақсы ... бір ... ... ... 500 долларына тура келіп тұр.
Жылжымайтын мүлік нарығында ұзақ жылдар бойы тәжірибе ... ... ... ... ... ... бір-екі жылда баға төмендейді. Себеп мынада, қазіргі
уақытта ... ... ... ... үйлер сатылып жатыр
тәуелсіздік алғаннан кейінгі мерзімде Қазақстанда ... ... 5
% ... Ал ... ... бар ... қалтасы жаңа
тұрғын үйлердің бағасын ... ... бұл ... тек ... ... жаңа ... ... беру арқылы шешуге болады.
Әрине бұл порцесстер қолайлы экономикалық ... ... ... Ал
қазірше бағаның көтерілуі тұрғын үйге деген ... ... ... ... ... қарасақ ипотека ... үй ... ... бұл ... сескентіп отырған жоқ. Тағы
бір ... ... ... ... ... ... ипотека IV
ғасырдан басталған. ... ... және ... ... ... ... мен балаларға арналған ... қоры ... ... ... ең ... 1 754 ... ... болған. Сол
уақытта түрлі ипотекалық қағаздар қаржылық ... ... ... вексельдер, сертификаттар, міндеттемелер ... ... ... ... ... ... ... бағалы
қағаздар айналымы бізде де Қазақстанда дамымақ.
Несиені алу үшін Қазақстан Ипотекалық ... ... ... ... ... ... бару керек, онда алдын-ала
квалификациядан өтуіңіз ... Ол үшін сіз ... ... мөлшері туралы ақпарат ... және ... ... ... алу мүмкіндігі туралы алдын-ала қорытынды,
несиенің максималды сомасы арқылы және ... ... ай ... төленетін
төлем мөлшері туралы ақпарат ұсынылады.
Несиенің минималды сомасы ... және ... ... ... үй сатып
алу үшін - 450 мың теңге, басқа аймақтарда тұрғын үй сатып алу немесе ... үшін – 300 мың ... ... ... 23 ...... үй сатып алу үшін,3
млн.теңге үйді ... ... ... ... ... ... сізге несие беру
процедурасын нақты жүзеге асыратын, компанияның серіктесі ... ... ... ... емес ... ... ... бойынша баруыңызға ұсыныс жасалынады.
Банкке өтініш беру үшін ... ... ... тізім бойынша
құжаттар ұсыну керек. Тұрғын үй сатып алу ... ... ... 70 %-на ... ... ... ал ... 30 %-ы сіз өзіңіз
төлейсіз (тілегіңіз бойынша ... да ... ... ... ... ... әлі де болса жинай алмағандар үшін ... ... ... 15 %-ын ғана енгізіп, несие алуға мүмкіндік береді, қалған 15 %
сақтандыру компаниясында сақтандырылады деген шартымен.
Үй ... ... ... ... тұрғын үй құнынң 50 %-дың мөлшерінде
беріледі. Бұл ... ... қор ... ... Тұрғын үй сатып алу
және ... ... 3 ... 15 жылға дейінгі мерзімге беріледі,
бұл ... ... ұзақ ... бір ... етіп ... ... Несиені өтеу әдістемесі ұзағырақ ... ... ... ... ... ... ... азырақ болатындай етіп
құрастырылған. Бұл үй алу ... ... ... ... және
тұрғын үй сатып алу мүмкіндігін ... ... ... ... ... ... қала ... пәтер түріндегі
жүзеге асуы, ал жақсы пәтердің иесі болу туралы ой үй ... алу ... ... мүмкін.
Несие бойынша сыйақы мөлшерлемесі (пайыздық мөлшерлеме) қалқымалы болып
келеді және ... ... ... 12 ... ... ... ... әр бір 6 ай сайын қайта қарастырылады. Компания
халықаралық тәжірибені ... ... ... мөлшерлемесінен жоғарғы
шегін пайдалана отырып сыйақы мөлшерлемесін бақылаусыз ... ... ... ... мөлшерлемесінің жоғарғы шегі белгіленуі
мүмкін, мөлшерлеменің максималды ... ... ... ... ... тәуелсіз.
Қазақстан Республикасының Ұлттық ... ... ... бір ... ... ... сыйақы мөлшерлемесінің 4,5 пайыздан
артық болып өсуіне ... ... өтеу ... ... 1 айдағы (салықтарды ұстап қалғаннан
кейінгі) таза табысыңыздың мөлшерінің 35 %-дан ... ... ... ... %-ға ... ... рұқсат етіледі, төлемдерді жүзеге асырғаннан
кейін сіздің отбасыңыздың ... ... ... ... мың ... келктін болады деген шартпен. Тілегіңіз бойынша несиені
максималды болуы ... ... ... ... ... ... ескерілуі мүмкін. Жұбайы, сондай-ақ жақын туысқандары – ұлы,
қызы, анасы, ... ... ... қоса ... ... бола ... құрамына несиені пайдалану ... және ... ... ... ... ... ай сайын өтеледі. Несиені толығынан
немесе ... ... ... ... ... ... ... етіледі. Соның ішінде мерзімінен бұрын өтеудің миниалды сомасы 200
айлық есептеу көрсеткішінен кем болмауы тиіс. 2004 ... ... бұл ... 800 ... ... Соның ішінде қарыз алушының тілегі бойынша
келесі шарттар бойынша төлемдер ... ... ... ... ... ... отырып және айлық өтеу сомасын
азайта отырып, несие шартына қосымша келісім ... ... ... қысқарта отырып ... ... ... ... жаңа график бойынша айлық ануитетті
төлемнің ... ... ... ... ... мөлшерінен
аспайтын болады деген шартпен;
Несие бойынша соңғы сыйақы ... ... ... ай ... ... ... және ... Қазақстан»
газеттерінде жарияланатын компанияның баға белгілемінің мөлшерлемесінің
негізінде анықтайды. ... ... ... өз маржасын еркін анықтау
құқығына ие, бір ол ... ... ... тиіс. 2004 жыл үшін
бұл шек 4 % ... ... ... ... ... ... 9,6 % болса, онда ... ... ... ... 13,6 %-дан ... ... Ипотекалық Компаниясы бағдарламасының шеңберінде ... бір ... ... ... ... валютасына шақпай
теңгемен, тек теңгеде ғана берілуі болып табылады. Енді сіз ... ... ... болады, өйткені бұл сіздің қарызыңызға
және несиені өтеу ... әсер ... ... ... қор ... ... қажетті бастапқы салым
сомасына қолыңыздан бар ... үйді ... ... ретінде ұсыну
мүмкіндігіңіз бар. Бұл жағдайда несиенің ... ... ... ... ... ... ... 100 пайызын құрастырады. Соның ішінде қолда
бар тұрғын үйдің құны (қосымша қамсыздандыру) осы және ... ... ... ... ... тұтас құнының 30 %-нан кем болмауы тиіс.
Өзгеріп ... ... ... ... ... ... шетел
валютасында, бірақ тұрақты мөлшерлемемен ... ... ... мерзімі ішінде қайта қарастыру мүмкіндігін білдіреді.
Қайта ... ... ... ... ... ... ... ескеріледі.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясының өзгеріп ... ... ... қайта қарастыру орын алатын инфляция индексіне негізделеді. Яғни,
несие бойынша мөлшерлеме индекстің өсуіне немесе төменденуіне тәуелді.
Мынаны есте сақтау керек: ... ... және АҚШ ... ... ... дегеніміз бір зат ... ... ... АҚШ
долларына қатысты теңгенің бағамының төмендеу ... ... ... шетел валютасындағы несие бойынша қарыз алушы әр дайым бағам
өзгеруінің салдарынан ... ... ... ... ... ... берілетін тұрақты пайыздық ... ... ... ... ... ... көбі ... ойлайды.
Қарыз алушы өзінің қалауы бойынша көп ... ... ... ... жер
учаскісі бар жекеменшік үй немесе бірнеше отбасына арналған коттеджден
пәтер сатып алуға құқықты. Минималды ... 300 мың ... және ... 23 ... ... алушы сатып алатын үйін өзі таңдайды. Бірақ ол
үй компаниямен ... ... сапа ... ... ... ... алынатын немесе жөнделетін үй ипотекалық несие ... ... ... компания тұрғын үйді бағалауға аса зор мән береді. Бұл
несие ... ... ... соның ішінде бағалауды тәуелсіз бағалаушы
жүргізуі тиіс. Сондай-ақ бұл сізге тұрғын ... құны және ... ... сұраныстың өтімділігі туралы шын түсінік береді.
Тұрғын үйге болашақта зақым келсе немесе еңбек ... ... ... ... мүмкіншілік болмаса несие алу шарттарының бірі
сатып алынып ... ... ... тұрғын үйді зақымдану
тәуекелдігінен сақтандыру, ... ... ... ... табылады. Бұл тіпті ... ... ... ... ... ... қабылданған әлемдік тәжірибе. Сәйкесті қызметтерді сақтандыру
ұйымдары ұсынады, олар сақтандыру жағдайлары орын алған ... ... ... емес ... несиені өтеу үшін қажет соманы аударады.
Несие өтеумен байланысты кішігірім уақытша ... ... ... банк қай ... кепілден айыру процесін төлем мерзімін жылына
2 рет 30 ... ... ... ... аласыз. Егер бұл мерзім
жеткіліксіз ... ... онда ... ... көп ... ... 90 күннің
ішінде өтеу мүмкіндігі беріледі. Сонымен ... ... орын ... ... шешу үшін ... ... уақытыңыз бар.
Ипотекалық несие беру артықшылықтарының бірі сіз ... ... ... ... тұрғын үйге деген меншік құқығынада бір уақытта ие боласыз.
Сіз сатып алатын тұрғын үйіңізді, ... ... ... таңдағаннан
кейін келесі шарттарды бекітесіз:
• сіз және банк немесе ... емес ұйым ... ... ... ... алу және ... барлық шарттарын көрсетіледі;
• сіз және сатушы арасындағы ... үйді ... алу – ... ... ... ... үй ... шарты (ипотекалық шарт)
тұрғын үйді сақтандыру шарты;
• жеке ... және ... ... ... сақтандыру
шарты.
Несиені рәсімдеу барысында сіз несиені ... ... ... емес ұйымдағы арнайы шотқа бастапқы салымды саласыз. Несие
берілгеннен кейін тұрғын ... ... құны ... аударылады. Келесі
кезең – сіз сатып алған тұрғын үйге деген меншікті рәсімдеу және оны ... ... ... алу – сату ... рәсімдеу сәтінен бастап сіз тұрғын
үйдің меншік иесі боласыз. Әрбір банктің жоғарыда ... ... ... ... мүмкін. Несие берудің өзіндік процедураларын
белгілейтін есте ... ... ... ... ... беру ... Акционерлік қоғамы
өз қызметінің алғашқы жылының қарсаңында болашаққа ... ... ... Қор елімізде тұрғын үй ... ... іске ... үшін ... ... басты құрамдасы
бола отырып, мынадай өлшемдерге қол жеткізу ... ... қол ... ... ... міндеттерді шешуге бағытталған.
Ипотекалық несиелердің мерзімін 20 жылға ... ... ... ... 10 %-ға дейін азайту, ипотекалық несиелер ... ... 9-10 %-ға ... ... ... ... ... мәлім. Тұрғын үйге деген жоғары
бағаның болуы және ... ... ... сонымен қатар, банктер
несиелерді ұзақ мерзімге беруден сақтанады. Нақты айтқанда ... ... ... ... несиелік ресурстарға қол жеткізудің ... ... ... ... біздің көптеген азаматтарымызға
қол жетпейтін ... ... ... ... ... сол уақытта осы жағдай ипотекалық ... осы ... ... бірден-бір тиімді ... ... ... ... үй ... ... ... отыр.
Екінші денгейдегі банктер мен ипотекалық компаниялар үшін өз ... ... ... ... одан әрі ... үшін
айқындайтын фактор ретінде қарастырылады, өйткені мерзімді ұзарту ... ... ... ... несиелердің тәуекелдерін азайтусыз
мүмкін емес. Қазақстан Республикасы ... ... ... бойынша
үлес салмағындағы несиелік тәуекелдің үлесі ... ... ... ... ... ... ... бойынша ең
аз ... ... ... ... несиелер үшін 49,2 %,
шетел валютасында 59,8 % ... ... ... несие үшін ең аз
пайыздық ... ... ... ... ... ... ... беретін ұлттық валютамен мынадай ... ... ... көзі ... Республикасының
Ұлттық Банкінің 23.08.04 жылы № 27104 хаты).
Кесте 3.
|Тартылған мерзімді депозиттер бойынша ... | ... ... ... |4.5 % ... ... ... және тоқсан сайынғы | ... ... ... |0.3 % ... ... деңгейі. |6.1 % ... ... ... |1.5 % ... аз пайыздық ставка. |12.4 % ... ... ... ... ... несиелеушілер үшін несиелік
тәуекелдерді азайтудың ... ... ... ... ... көз жеткізуге мүмкіндік береді. Әлемдік ... ... ... несиелер бойынша ... ... ... ... ... беру ... ... несиеге кепілдік беру ... ... ... ... ... ... жүйелері осыған әр ... ... мен ... ... ... яғни, өз тәжірбиесіне
негізделіп келді, басқа елдерде ... ... ... ... ... нығайтуға бағытталған бастапқы шара ретінде
енгізілді.
Ипотекалық несиелерге ... беру ... ... ... және ... ... деңгейі бар қормен
несиелік ... бөлу ... оны ... ... береді. Қор банк
жүйесі мен сақтандыру жүйесі үшін ... ... көзі ... ... тәуелсіз андерайтингті жүргізетін және заемшының ипотекалық тұрғын ... ... ... өз ... орындамаудан туындаған
шығындардан ұзақ мерзімге қорғайтын ұйым ретінде ... ... ... ... несиенің барлық мерзімі ішінде қолданылады. Қордың 500
млн.теңгедегі капиталы меншікті капиталға қабылданатын тәуекелдің ... ... ... 5 000 ... ... сақтандыру үшін
жеткілікті болады (ипотекалық несиенің орташа мөлшері 15 000 АҚШ ... ... ... қоса осы есеп ... жылдарда республикалық
бағдарламаны іске асыру үшін 3,8 млрд.теңге мөлшеріндегі трансферттерді
ескерместен келтірілген.
Қор ... ... ұйым бола ... ... ... ... ипотекалық несиелерге кепілдік беру үшін сыйақы түсімінің есебінен
табыс ... ... ... есебінен резерв қалыптасады.
Әлемдік тәжірибеде қалыптасқандай сыйақыны ... ... ... ... қор ... ... кепілдік берілген ипотекалық несие сомасының
0,12-3,37 %-ға дейінгі ... ... бір ... және жыл ... ... ... 3 үлгі ... беріледі:
1. төлемдердің ең үлкен мөлшері ипотекалық несиенің бастапқы
сомасының 30 %-ын ... ... ең ... ... несиелеушінің талап ету сомасының 30
%-ын құрайды.
3. төлемдердің ең ... ... ... таза ... 50 %-ын құрайды.
Ипотекалық несие беретін қаржы ... яғни ... ... бөле ... Ең ... ... ... қоғам
алдында үлкен әлеуметтік жауаптылық жүктелетінін ескерейік. ... ... ... ... қатысты өз түсінігі бар. ... банк ең ... ... ... ... десе, екіншісі
қызметкерлері ... ... ... мән ... Енді ... ... ... жауаптылықты қатаң ұстанады, яғни қай
кезеңде болмасын ... ... ... ... жақтарын
дұрыс меңгерген қаржы несие институттары, ең ... ... ... ... ... анықтау қабілетіне ие
болуы керек.
Банктердің негізгі қызметтерінің бірі – ... яғни ... ... несиелеу шарасының басты принципі оның ақылы болуында. ... ... ... белгілі бір мөлшерде сыйақы төлейді. ... ... ... ... ... ... қаупінен туындаған
үлкен мәселе тұрады. Банк өз ... яғни ... ... банк ... ... жеке тұлғалар ... ... ... ... ... ... ... жеке тұлғалардың
уақытша еркін айналыстағы ақшалардың белгілі бір ... ... ... туындаған.
Банктердің қыруар ақшаға кенелуіне басты кепіл – сенім. Банк ... ... ... оның ... мен ... ... сенім. Мәселен, сіз 5 000 ... ... бір ... ... оған 10 % ... ... сыйақы алатын
болдыңыз. Ал, Сіздің көршіңіз сол банкке дәл сол ... 4 ... ... жөн көрді. Сіздермен қалмай енді бір ... банк ... 3 000 ... ... ... Сөйтіп, банк
қоржынына 12 000 ... ... ( ... ). Бір ... ... ... ... 10 % үстеме төлемімен ... ... ... кәсіпорын емес, банк – ... ... оның ... ... ... ... ... ақшасы. Осыдан келіп, банк
тұрғындарға ... ... ... жариялай бастайды. Осы мақсатта
жер – жерлерде банк ... ... ... ... ... шаралар ұйымдастырылады. Банкке келген бір кәсіпкер
12 000 ... ... ... ... оны бір жылдан ... ... ... банкпен келісімге отырады. Банк өзінің ... ... ... банк ... ... банк
кеңселерін ұстауға кеткен қаржы, ... ... ... шығыны, сөйтіп, несие алушы сұраған 12 000 ... бір ... ... 14 % деп ... Осы ... банк ... ... сіз депозитке салған ақшаны 10 % ... ... ... ... таза пайдасы бір жылға 4 %
-ды ... 12 000 ... ... ... ... ... ... 14 % өсім төлеуі тиіс. Ал банк ... ... ... анықтап, оның мүлік және қаржылық жағдайының
деңгейін сараптап, ... жөн ... ... ... ... алушыдан түрлі құжаттарды ... ... Егер ... ... ... дер кезінде өтей алмаса, онда сіз де ... ... 10 % ... дер ... ... алмайсыз.
Яғни, бір заемшының ... 3 ... ... ... Сондықтан да, несие ... әр банк ең ... ... ... жауаптылыққа терең мән береді.
Ипотекалық несие алатын азамат, бұл ... ... ... ... ... Бұл тек қана банк пен ... ... ... ... ... ... ... алдымен өз отбасы алдында жауапты. Өз ... ... ... ... ... ... қоғам алдындағы банк ... ... ... ... ... ... отау
құрған екі жас ипотекалық несиелеу ... ... ... ... банктер ұсынған жарнамаларға ... ... Кей ... несиені жеңілдетілген түрде, яғни не бары 3 ... ... ... ... 10 ... ... ... аңсаған
пәтеріне қол жеткізіп, қуанышқа ... ... ... өте, ... ... ... ... пәтер ақшасын дер кезінде төлей алмай,
шығынға батты ... Онда банк ... ... мүлікті өз
есебіне алып, жолы ... ... ... ... алынған
пәтерден шығарып жібереді. Кейіннен пәтер ... ... ... ... банк ... ... ... міндетін өтеуі
тиіс. Әлбетте, бұл ... тек ... ғана ... банк те ... бір ғана ... ... ... алушының қаржылай
мүмкіндігін ... ... ... Мұны ... ... ... ... жоқ азамат та жақсы біледі.
Қалай ... те, әр ... үшін өз жеке ... ... ... бірақ, түрлі – түсті жарнамамен тұрғындарды ынталандырып
отырған ... ... ... ... барысында әлеуметтік
жауаптылық танытып отыр ма ... ... ... ... төлем қабілетін тексеру дегеніміз – несие беру
талаптары бойынша толық ақпараттар ... Жеке ... ...... тұрғын үй несиелерін ұсыну және өтеу ... ... ... ... мен ... ... түсініктемелер және кеңестер беріледі. Яғни
айтқанда, ... ала ... ... ... ... - ... тұрғын үй несиесін ... ... ... ... ұсынудың нақты талаптарымен таныстыру.
Әр жеке тұлға алдын ала ... ... ... ... оған ... ... ... туралы ақпаратпен
таныстырылуы қажет:
• азаматтық құқықтық жауапкершілігі ... ... %-ға ... ... ... алу мүмкіндігі;
• егер де ҚИК ... ... ... ... ... немесе кепілшіні, жеке тұлға әрі заңды ... де ... ... ... банкте алдын ала төлем ... ... ... ... ... үй несиелерін алудың сомасын белгілейді
және несиегерге ... ... сай ... әрі ... ... ... ай ... шығыстарын жоспарлауға,
нарыққа арналған жылжымайтын мүлікті таңдауына ... ... ... ала ... қабілетін тексеру рәсімдерін өткеннен
кейін, серіктес банктің ... ... үшін және ... ... ипотекалық тұрғын үй несиесін беру ... үшін ... ... ... ... ... ... алдын ала төлем қабілетін ... ... үй ... ... ... бермейтінін есінде сақтағаны
жөн.
Белгіленген пайыздық ставкасымен ипотекалық несиені өтеу ... ... ... ... ... ... несие соммасы
– 2 000 000 теңге, мерзімі - 15 жыл, ставкасы - ... 15 ... ... ... ... ... ... қарыз |Есептелінгені |Ай сайынғы |
| | | | ... |
|1 |2 000 000,00 ... ... ... |
|2 ... ... |24 962,60 ... |
|3 |1 993 979312 ... ... ... |
|4 |1 990 912,12 ... ... ... |
|5 |1 987 806,77 ... ... ... |
|6 ... ... ... ... |
|7 |1 981 479,16 ... ... ... |
|8 ... ... ... ... |
|9 |1 974 992,36 |3 263,54 ... ... ... |1 971 688,02 ... ... ... |
|11 |1 968 342,38 ... ... ... ... |1 964 954,92 |3 387,46 ... ... ... ... ... ... ... |
|36 |1 869 647,18 ... ... ... |
|60 |1 741 234,21 ... ... ... ... ... ... ... |27 991,74 |
|120 |1 189 741,44 ... ... ... ... ... ... |345,58 |27 991,74 ... ... ... банктердiң ипотекалық операцияларын талдау.
«Қазақстанның тұрғын үй құрылыс ... ... ... салымшыларына
Қазақстан Республикасының аумағында тұрғын үй жағдайларын жақсартуға аралық
тұрғын үй ... ... ... үй ... ... ... ... мынадай шарттарды
сақтау талабымен беріледі:
1) салымшылардың ... үй ... ... ... туралы шартта анықталғандай
келісімді соманың кем дегенде 50 % ... ең ... ... соманы
жинақтауы;
2) тұрғын үй құрылыс жинақ ақшасы ... ... ... банктегі салымшының
жинақ шотына бірінші жарнаның түскен сәтінен бастап кем ... 6 ... ... ... ... тұрғын үй заемы бойынша қажетті қамтамасыз етуді ұсыну;
4) банктің несиелік комитетінің оң шешімінің болуы.
Кесте 5.
| |Сипаттамалар ... ... |
|1 ... ... үй ... ... үй ... заем мерзімі |
| ... беру ... ... |аралық заем мерзіміне |
| | ... ... |
|2 ... ... үй ... ... ... азырақ сома сұрауға|
| |заемының мөлшері ... ... |
|3 ... ... ... | |
|4 ... бойынша |Сатып алынатын ... ... үй |
| ... ету ... ... ... ... ақшасы |
| | ... ... ... қамтамасыз ету |
| | ... ... ... ғана ... |
| | ... ... |
|5 ... ... ... 10 % ... ... борышты бір |
| | | ... ... |
|6 ... ... ... | |
| ... | | |
| ... | | |
|7 ... ... ... |Клиенттің таңдауы бойынша.|
| | ... ... |Бұл ... ... және |
| | ... және ... ... өтеу |
| | ... ... ... ... болуы тиіс |
|8 |Мерзімінен бұрын өтеу |Айыппұлсыз ... ... үй ... |
| | | ... ... үй ... | | ... өтеу шарты |
|9 ... ... үй |5 000 ... | |
| ... ... ... | | |
| ... ... | | ... |Аралық тұрғын үй ... ... 0,2 | |
| ... ... | | |
| ... ... | | ... |Кепілге берілетін | | |
| ... ... ... шарт | |
| ... | | ... |Заемшыны жеке |Жасы 50-ден ... | |
| ... ... бойынша | |
| | ... шарт | ... ... үй заемдарын тұрғын үй заемы ... беру ... ... ... ... ... ... жинақтау мерзімі 3 жыл болатын
жеделдетілген тарифтік ... ... алды ... бұл ... ... ... кейін салымшыға 10 жыл мерзімге тұрғын үй заемы
берілетінін білдіреді, банк салымшыға осы мерзімге аралық тұрғын үй ... бере ... ... үй ... ... тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы шарты
бойынша келісімді сома шегінде беріледі. Егер ... ... ... ... ... ақшасы туралы шарт жасасқан болса, мәселен, 1 млн.теңгеге,
онда аралық ... үй ... ... ... ... ... ескеріле
отырып 1 млн.теңге болады.
Банк кепілдік қамтамасыз ету ретінде құрылыс ... ... ... қатысу шарты талаптарымен салынып жатқан ... ... ... ... ... ... мүлік бойынша
Жылжымайтын мүлік ... ... және банк ... тәуелсіз бағалау
компаниясының бағалау актілерін ұсынуы қажет. Бағалау бойынша ... ... ... жыл ... ... 10 %-бен 1 ... ... берілген аралық тұрғын
үй заемын аннуитет тәсілімен өтеу ... заем ... ... және оған
қосымша сыйақы) бойынша ай сайынғы төлем сомасы 13 215,07 теңге болады. Тең
үлестермен өтеу ... ... ... ай сайынғы өтеу 8 333,33 теңге
болады, ал сыйақы негізгі борышты өтеу ... ... ... ... ... сомасы бірінші айда 16 666,66 теңге болады.
Салымшының аралық ... үй ... ... ... ... ... ... рұқсат етіледі. Мәселен, егер банктік заем шартының
кестесі бойынша салымшы ай сайынғы төлемді 13 000 ... деп ... ... ... сома ... ... ... тұрғын үй заемын тұрғын үй заемымен өтеудің міндетті шарты мынаны
білдіреді. Мәселен, Сіз 2003 жылдан бастап ... ... ал 2004 ... 10 жыл ... 1 млн.теңге сомаға жылдық 10 %-бен 2004 жылдан 2014
жылға дейін аралық ... үй ... ... ... 3 жыл өтеді, 2006 жылы
тұрғын үй құрылыс жинақ ақшасы ... ... ... ... үй ... ... тұрғын үй заемымен өтейтін аралық ... үй ... ... ... 2006 жылы 0,7 ... ... ... Тұрғын үй
заемын беруге 2006 жылдан 2014 жылға дейінгі мерзімге банктік заем шарты
жасалады, бірақ ол салымшының 2003 жылы ... үй ... ... ... ... ... шартында өзі таңдап алған 5,5-6 % сыйақы ставкасымен
жасалады.
Несиелік өтінішті қарағаны үшін комиссия 5 000 ... ... ... ... ... тұрғын үй заемын беру туралы теріс шешімі
шыққан ... ... ... ... беру туралы мәселені қарауға қажетті құжаттар мыналардан тұрады:
• Несиелік өтініш;
• Банктік заем алуға арналған сауалнама;
• Өтініш берушінің жеке ... ... ... ... төлеуші куәлігінің көшірмесі (РНН);
• Ұйым растаған еңбек ... ... ... ... ... ... ... он екі айдағы еңбекақысы туралы ұйым басшысының және бас
бухгалтерінің қолы қойылып, мөрімен расталған ... ... ... ... ... ... мен ... клиенттің банкке хабарласу сәтіндегі атқарып
отырған лауазымы, түрлері бойынша шегерімдерінің ... ... ... ... ... ... ... қолы қойылған немесе зейнетақы қорының мөрі
басылған жинақтаушы зейнетақы қорындағы соңғы он екі айдағы жеке
зейнетақы ... ... ... ... ... толмаған отбасы мүшелерінің туу туралы
куәлігінің көшірмесі;
• Бірге тұратын кәмелеттік жасқа толған ... ... ... ... ... және қорғаныш жасау ... ... ... ... ... ... кепілдік мүлікті кепілге қоюға
және соттан тыс сатуға ... ... ... ... иесі ... ... кепіл зат беруші
отбасының кәмелеттік жасқа толған мүшелерінің жылжымайтын мүлікті
кепілдік қамтамасыз ету ретінде ... және ... үйді ... ... ... ... ... келісімі;
• Некеге тұру туралы (не ажырасу туралы) куәлік немесе бар болса
неке келісім-шарты немесе ... ... ... беру ... тұрмайтындығы, балаларының жоқтығы туралы нотариат
куәландырған өтініші;
• Кепілдік мүлікке құқығын белгілейтін құжаттары;
• Уәкілетті ... ... ... ... ... ... орган берген және мөрмен расталған № 3 нысандағы
клиенттің отбасы құрамы туралы ... ... ... ... ... ... ... ағымдағы, оның
ішінде кепілдік міндеттемелері болған жағдайда, несиелік
берешегінің ... ... ... Коммуналдық төлемдер, сымтетік байланысы қызметі және мүлік пен
жер ... ... ... төлегені туралы квитанциялардың
көшірмелері;
• Жылжымайтын мүліктің ... және жасы ... ... ... жеке ... ... ... шарты полисі).
Банктің несиелік комитеті аралық тұрғын үй заемын беру туралы оң ... ... ... ... банк ... ... жүзеге асырады. Сақтандыру бойынша барлық шығысты заемшы
төлейді.
Пәтердi қайта сатып алу мүмкіндiгi, егер өз тұрғын ... ... ... ... көптеген мекеменің рұқсатымен ғана жасай аласыз.
Мұндай рұқсатты алу оңай ... емес және ... ... ... ... жатын бөлме мен қонақ бөлме ... ... ойық ... ... ... да. Өйткені заңға сәйкес қайта жоспарлау
дегеніміз – үй жайдың нақты ... мен ... ... ... ... ... ... арасындағы кез келген сәйкессіздік. ... ... ... ... ... заңды тазалық деген маңызды артықшылыққа ие
боласыз. Егер ... ... ... ... ... ... ешқандай басы артық мәселе болмайды деген сөз. ... ... ... ... ... ... ... айтпағанның өзінде, оған қоса өзіңізге үй-жайды ... ... ... ... тура ... ... ... – тек бюрократиялық іс-шара емес, өйткені бір
пәтерді қайта жоспарлау ... ... ... ... ... ... жер сілкінісі қаупі бар аудандары үшін тіпті де жол ... ... ... ... ... ... оның қас ... нашарлатуға
соқтыратын әрекет жасауға рұқсат берілмейді. Үйдің ... ... ... ... жылу және ... ... жұмысын беталды
бұзуға болмайды, бұл ақыр соңында өз мүддеңіз үшін де керек. ... ... ... пәтерде тұратын адамның көршісінің пәтерінен түскен
қабырға сылақтары мен өз жиһаздарының астында ұйқыдан оянуы, ... ... ... ... ... ... алу үшін қалалық ... ... ... керек:
- Қалалық Әкімияттың Архитектура және қала құрылысы департаменті
бастығының ... ... ... бен ... ... ... ... өзгертілгелі отырған объектінің ... ... ... ... ... шартының көшірмесі;
- Қайта өзгертілгелі отырған объектінің техникалық паспортының
көшірмесі;
- Құқықтық ... ... ... ... ... ... Жеке ... және СТН көшірмелері.
«Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ ... үйге ... ... шарттармен аралық заем ұсынады.
Сіздерге Қазақстан Республикасында орналасқан екінші деңгейдегі ... ... және ... үй ... ... ... несиелеу) берген
несиелерi және олардың сыйақы ставкалары төмендегі кестеде көрсетілген.
Кесте 6
Банктердiң құрылыс және тұрғын үй сатып ... ... ... ... және олардың сыйақы ставкалары
12.033.046.049.0410.0411.0412.041.052.053.05млн.
KZT%млн.
KZT%млн
KZT%млн.
KZT%млн.
KZT%млн.
KZT%млн.
KZT%млн.
KZT%млн.
KZT%млн.
KZT%Барлық
несие-
29ер оның
iшiнде:
4345
14.7
4968
14.0
8970
13.5
10331
13.5
9290
13.6
10680
13.9
11621
13.8
6590
13.7
10410
14.0
29148
14.0Ұлттық
валютада
1591
13.9
1386
13.5
1557
13.4
2155
13.4
2015
12.9
1951
14.1
1942
14.0
1178
13.9
2000
14.6
2788
14.6қысқа
мерзiмдi
80
18.4
9
20.5
18
26.6
----
---
81
19.9
2
21.2
145
15.9
26
14.1
9
22.0
17
18.8ұзақ
мерзiмдi
1511
13.7
1377
13.5
1540
13.2
2155
13.4
1934
12.6
1950
14.1
1797
13.8
1152
13.9
1990
14.6
2771
14.6Шетел
валютасында
2754
15.2
3582
14.2
7412
13.5
8176
13.5
7275
13.8
8729
13.8
9679
13.7
5412
13.6
8410
13.8
26360
13.9қысқа
мерзiмдi
6
19.6
25
14.3
8
13.1
52
15.9
9
24.0
63
17.0
24
17.9
44
12.8
14
15.8
---
---ұзақ
мерзiмдi
2748
15.2
3557
14.2
7405
13.5
8124
13.5
7265
13.8
8665
13.8
9655
13.7
5368
13.6
8396
13.8
26360
13.9
Кесте 7
ҚР Екінші деңгейдегі банктерінің халыққа ипотекалық несие беруі
млн.теңге
кезеңнің соңына
12.0112.0212.0303.0406.0409.0410.0411.0412.0401.0502.0503.05Барлық ... ... ... ... ... валютасында:
1530
6114
22782
28442
45585
68847
73912
79113
87927
91825
103069
111505қысқа мерзімді
121
42
91
167
283
357
328
378
290
593
150
129ұзақ мерзімді140959722269128274453026849073584787358763791233102919111376
Өздеріңіз көріп тұрғандарыңыздай екінші деңгейдегі банктердің тұрғын үй сатып алуға, яғни халықты ипотекалық несиемен қамтамасыз етуі ... ... Бұл ... банк шарттарына көңілдерінің толғандарын, сенімділіктерінің артқандықтарын танытып ипотекалық несие алу үшін қазіргі кезде мемлекет тарапынан үлкен көмек көрсетіп жатқандығын ... ... ... ... ... ... барлық 2003 жылы несие алған азаматтарымыздың саны 59 020 ... ал бір жыл өте ол ... 3,3 есе өсіп ... 2005 ... ... ... мәліметтер бойынша бұл көрсеткіш 2003 жылмен салыстырған 4,2 есе, яғни 251 060 адам ... ... алып ... ... ... ... ... қысқа мерзімдерге шетел валютасына қарағанда 2 есе көп берілген, яғни ... ... ... ... жағдай жоғары десек қателеспейміз. Ал тұрғындар шетел валютасында ... АҚШ ... ұзақ ... несиелерді ұлттық валютаға қарағанда көбірек алады. Себебі Халықаралық валюталық қордағы АҚШ долларының үлес өте жоғары болғандықтан. Бұл көрсеткіштердің ... ҚР ... ... ... ... ... отыр.
Ипотекалық несиелеу – банктiк iс-әрекеттiң ең перспективалық бағыты болып табылады. ... банк ... ... ... рентабельдi экономикалық институт. Сондықтан банк жүйесiнде осындай сенiмдi банктер қанша көп болса, онда мемлекеттiң ... ... ... олардың iс-әрекетi соғұрлым тұрақты әрi тиiмдi болмақ.
Қазақстанның көптеген алда келе жатқан коммерциялық банктерi ... ... ... ... ... ... ... халыққа көрсетiлетiн банк қызметiнiң мұндай түрiнде «Банк Центр Кредит» ААҚ-мы бәсекелестiк жағдайға ие, ол 1997 ... ... ... ... ... ... бойынша тендердi ұтып алған.
«Банк Центр Кредит» ААҚ-да ипотекалық ... ол жеке ... ... алынатын жылжымайтын мүлiктi кепiлге қою арқылы тұрғын үй алуына қарыздар деп түсiнемiз. Тұрғын үйге көп пәтерлi үйдегi жеке ... ... ... жанұяға арналған коттедждегi пәтерлер жатады.
«Банк Центр Кредит» ААҚ-ғы несиенi ... ... ... бар ... атап кетейiк:
тұрғын үй сатып алуға несие 18 жастан асқан тұрақты табысы бар резидент жеке ... ... үй ... алу үшiн ... ... мерзiмдi, қамтамасыз етiлу, төлемдi және мақсатты пайдалану бойынша пайдаланылу шарттарында коммерциялық негiзде берiледi;
несие теңге немесе АҚШ долларында 7 жылға ... ... ... ... келiсе берiледi.
Ал «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» ЖАҚ-ның қаражаты есебiнен ... ... 10 ... дейiнгi мерзiмге берiледi.
Егер несие бойынша қамтамасыз етiлу тек сатып алынатын тұрғын үй болған жағдайда тұрғын үйге сату-сатып алу келiсiм ... ... үшiн ... ... ... ... жасау керек. Бастапқы төлем сатып алынатын тұрғын үй бағасының 15 %-нан ... ... ... ... ... ... Бас ... несиелiк комитетi несие тәуекелiн және жылжымайтын мүлiк нарығының коньютурасын ... ... әр ... үшiн ... ... өзге ... көлемiн белгiлеуге құқылы. Мәселен, айтып кетсек, Шымкент қаласындағы бөлiмшенiң бекiткен бастапқы төлемi 20-30 %-ды ... ... ... ... ... ... ... «Банк Центр Кредит» ААҚ-ның бөлшек несиелеудi ұйымдастыру процедурасымен қадағаланады, онда ипотекалық несиелеудi 2 ... ... ... ... айтылған.
Олар:
тiкелей сату, мұнда несие алушы өзiнiң тапқан пәтерiне ипотекалық несиенi алуына ықласы бар ... яғни ... ... ... ... ... арқылы сату.
Тiкелей сату жүргiзiлуiне тоқталып кетейiк. Алғашқы несиелеу бойынша менеджер қарыз алушыға оның табысы және тұрғын үй бағасы ... ... ... ... оған тұрғын үй сатып алуына ипотекалық несие ұсынудың ... ... ... ... ... бағалап және несие беру туралы өтiнiштi қарастырған соң мәселе несие ... ... ... Осы ... ... болуы үшiн бiз «Банк Центр Кредит» ААҚ-ғы ипотекалық несиелеудi ... ... ... ... 2.
Ипотекалық несиелеудiң схемасы.
Клиенттің бірінші келуі және кеңес алуы
Қарыз алушы құжаттар жинайды
Жинап алып банкке алып келеді
Сарапшы үйді ... ... ... комитетіне
жібереді
Қарыз алушыға хабарлайды
Қарыз алушы жеке шотқа ... ... ... алу ...
сатушымен сатып алушы нотариуста
куландырады
БТИ-да тіркеледі
Кепілді ... үшін ... және ... да
қажетті келісімдер қарыз алушы банкке әкеледі
Банк несие келісім-шарты мен
ипотекалық келісім-шартқа қол
қояды
Сатушыға ақша Банк ... ... ... ...
тіркейді
Қарыз алушының тұрғын үйге қолы жетті3 тарау. Қазақстан Республикасының ипотекалық банктерінің даму перспективалары.
ҚР тұрғын үй ... ... ... ... ... ... ...
(ҚР Президентінің 11.06.2004 ж. №1388 жарлығы).
Халықтың қалың жігінің тұрғын үйге қолжетімділігін қамтамасыз ететін тұрғын үй құрылысын ... ... ... ... үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасының негізгі мақсаты болып табылады.
Бағдарламаның мақсаттарына қол жеткізу үшін ... ... шешу ... тарапынан да, сұраныс тарапынан да толыққанды теңгерімді тұрғын үй құрылысы нарығын ... үй ... ... ... ... және жеке ... үй құрылысын дамытуды ынталандыру;
Құрылыс индустриясының тиімді нарығын қалыптастыру;
Халықтың ... ... үшін ... ... ... ... үй құрылысы жинақтарының қолжетімділігін көтеру.
Тұрғын үй құнын төмендету арқылы бұқара халыққа арналған тұрғын үй ... ... өсу ... ... ету, ... үй ... мерзімін ұлғайту, бастапқы жарна мен несие беру ставкасын төмендету. Бағдарламаның негізгі бағыттары ... ... іске ... ... ... бойынша жүзеге асырылады:
Тұрғын үй салу ұсынысын ынталандыру:
1) жалпы сипаттағы жүйелік шаралар:
тұрғын үй құрылысының бір шаршы метрінің ... ... ... үй ... дамыту;
жекеше капитал инвестицияларын тарту есебінен тұрғын үй салу;
тиімді, экологиялық таза құрылыс материалдарын өндіруді одан әрі дамыту және жаңа ... ... орта топ пен ... әлеуметтік қорғалған жігі үшін тұрғын үй салуды ынталандыруға бағытталған шаралар:
коммуналдық тұрғын үй салу;
мемлекеттік қаражат ... ... ... үй ... ... ... ... несие беру жүйесін жетілдіру;
құрылыс жинақтарының жүйесін дамыту.
Тұрғын үй құрылысының қазіргі заманғы ахуалын талдай келе ... үй ... ... ... ... ... ... болады. Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесі Қазақстан Республикасының аумағында тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін заем алу ... өз ... ... (қазіргі уақытта тұрғын үй құнының кем дегенде 50 %-ын) негізделген, тұрғын үйді қаржыландыру механизмінен тұрады.
Бұл тұрғын үй ... ... ... жүйесі екінші деңгейдегі банктерден ипотеалық несие алу кезінде бастапқы жарна енгізуге қажетті қаражаты жоқ, бірақ тұрақты кірісі бар ... ... ... үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесіндегі субъектілер арасындағы қатынастардағы мемлекеттің ролі Қазақстан Республикасының азаматтары – салымшыларға ... ... ... бойынша сыйлықақы төлеу арқылы тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасына қолдау көрсету болып табылады.
Тұрғын үй құрылыс жинақ банктеріндегі ... ... ... мен ... ... ... үй ... жинақ банктері, осы банктердің салымшылары мен мемлекет тұрғын үй құрылысы ... ... ... қатысушылары болып табылады. Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесін енгізу үшін 2000 жылы ... ... ... үй ... ... ... туралы» Қазақстан Республикасының Заңы қабылданды. Ал 2003 жылы сәуірде Қазақстан Республикасының Үкіметі жарғылық капиталына мемлекеттің 100% қатысуымен «Қазақстанның тұрын үй ... ... ... АҚ ... ... 1,5 ... ... «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ 2003 жылғы 29 ... ... өз ... ... 1,7 мың ... ... «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ-ның тұрғын үй құрылыс ... ... ... ... ... сомасы 1 млрд.теңгені құрайды.
Орта деңгейдегі және әлеуметтік қорғалатын тұрғындар үшін тұрғын үй ... ... ... ... Коммуналдық тұрғын үй салу. Мемлекет олардың алдында белгілі бір міндеттемелер алған азаматтардың жекелеген санаттарының тұрғын үй мәселесін шешу жергілікті ... ... ... ... ... табылады. Осының негізінде әлеуметтік қорғалатын азаматтарға жекешелендіру құқығынсыз мемлекеттік коммуналдық тұрғын үй беру ... ... ... қалған санаттары нарықтық тетіктерді пайдлана отырып, тұрғын үйді ... ... ... ... жыл ... әр ... ... және Алматы қалаларында кейіннен әлеуметтік қорғалатын азаматтарға жекешелендіру құқығынсыз беру үшін 100 ... ... үй салу ... ... ... есебінен қолжетімді тұрғын үй салу. Бағдарламаны іске асыру мақсатында мемлекет орта топ үшін ... және ... ... ... салу ... ... тұрғын үйлермен қамтамасыз ету үшін жағдайлар жасайтын болады.
Қолжетімді тұрғын үй Қазақстан ... ... және ... министрлігімен келісілген жобалар бойынша салынады және белгілі бір техникалық және бағалық өлшемдері болады, соның ішінде:
3 бөлмелі пәтердің орташа алаңы – 80 ... ... ... ... құны – республика бойынша орта есеппен 350 АҚШ долларынан ... ... үй ... ... ету үшін ... үй ... құнын төмендетуге бағытталған шаралар әзірленетін болады және іс-шаралардың белгілі бір кешенін жүргізу қажет. Бұл үшін жергілікті атқарушы ... ... әрі - ... тұрғын үй құрылысын ескере отрып, облыс орталықтары құрылысының бас жоспарларын әзірлнйтін болады;
жоспарланатын болашақ құрылысқы әзірленіп ... бас ... ... ... ... желілеріне қосуды ескере отырып, жер учаскелерін бөледі.
Бұл ретте ... ... ... ... ...
Желілер мен инженерлік және қала ішіндегі көліктік қамтамасыз ету коммуникациялары (орталық жылу ... су ... мен ... ... электрлендіру, газбен қамтамасыз ету, көтле-жол желілері), мектептер, бала бақшалар, дүкендер, дәріханалар) мен басқа да инфрақұрылым объектілері;
Сәулет – жоспарлау міндеттерін параметрлерін, ... ... ... ... ... ... ... құрылыс индустриясының мүмкіндіктерімен және перспективаларымен тығыз байланысты пайдалануды ескере отырып, таңдауды жүзеге асыратын болады.
2005-20007 жылдардағы тұрғын үй құрылысы жөніндегі ... ... ... ... ... рәсімдер өткізетін болады.
«Мемлекеттік сатып алу туралы» Қазақстан Республикасының Заңына сәйкес бекітілген жоба бойынша тұрғын үйдің құрылысын тікелей жүзеге ... ... ... ... ... ... Бұл ретте жергілікті шикізат ресурстары мен құрылыс индустриясының дамыған ... жоқ ... ... қатысу үшін шетелдік құрылыс компаниялары белсенді түрде тартылатын болады.
Жергілікті атқарушы органдардағы тұрғын үй ... үшін ... ... ... жылдары тұрғын үй құрылысына республикалық бюджеттен 126 млрд.теңге, ... ... 2007 жылы ... – 2005 жылы ... ... ... өтеу ... қайта инвестициялауға 42 млрд.теңге сомасында сыйақының (мүдденің) нөлдік ставкасы бойынша несие бөлінеді.
Қазақстан Республикасы Индустрия және сауда ... ... ... ... ... ... жылдарда несиелерге қажеттілігін анықтайтын, соған сәйкес тиісті жылға арналған республикалық бюджет жобасын әзірлеген кезде ... ... ... ... ... болады.
Қаражат қайтару Қазақстан Республикасы Қаржы министрлігі мен ... ... ... ... ... ... ... жүзеге асырылатын болады. Қолжетімді тұрғын үйді халыққа сату ... ... ҚР ... ... мен ЖАО ... ... ... сәйкес жүзеге асырылатын болады.
ҚР Қаржы министрлігі мүдделі мемлекеттік органдармен бірлесіп жіргілікті атқарушы органдарға тұрғын үй құрылысы үшін ... беру ... мен ... үйді ... сату ... әзірлейтін болады.
Халықтың қолжетімді тұрғын үйлерді сатып алу басым түрде ипотекалық несие беру арқылы немесе ... ... ... ... тұрғын үй құрылыс жинақ банктерінің несиелері есебінен ... ... ... Бұл ... ... ... ... тұрғын үйдің алыпсатарлығын болдырмас үшін, Қазақстан Республикасының ... ... ... ... ... 3 жыл ... мерзімінен бұрын өтеу ауыртпалығымен оларды беру мүмкіндіктерін бекіту бөлігіне ... ... ... ... үйді сатып алуға берілетін ипотека және тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесі бойынша несиелердің барынша көп сомасы жөнінде шектеулер ... ... ... ... үйдi халыққа сату кезiнде оны сатып алуға мыналар басым құқық берілетін болады:
балалары бар жас отбасыларына;
мемлекеттiк ... ... ... ... ... ... мен мекемелердiң қызметкерлерiне;
әлеуметтiк саланың мемлекетт кәсiпорындары қызметкерлерiне.
Бағдарлама шеңберінде қолжетімді тұрғын үй сатып алған ... мен ... ... ... ... заңды тұлғалар мен резидент еместердiң қолжетімді үйдi сатып алуына жол берiлмейдi.
Рәсiмдердiң ашықтығын және жер учаскелерiнiң бөлiнуiне, ... ... ... ... ... мен тұрғын үйдi бөлуге бақылауды қамтамасыз ету үшiн жергілікті атқарушы орган, қоғамдық ұйымдар, бұқаралық ақпарат құралдары өкiлдерiнiң қатысуымен ... ... ... ... ... етуiмен комиссия құрды.
Халықтың қалың жiгi үшiн тұрғын үйдiң қолжетімділiгiн арттыру халық үшiн ... ... беру мен ... үй ... жинақтары жүйесiнiң несиелерiн арзандату жолымен де қамтамасыз етiледi.
Ипотекалық несиелердiң қолжетімділiгiн ұлғайту мақсатында ... ... ... беру өлшемдерiн өзгерту жөнiнде шаралар қолданады. Бағдарламаны iске асыру барысында ипотекалық ... ... ... ... ... қол ... ... ставкасының көлемi – 9-10 %;
бастапқы жарна көлемi – 10 %;
ипотекалық несие мерзiмi – 20 ... үйдi ... ұзақ ... ... ... ... бiрi тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесi болып табылады.
Қазақстан Республикасының қолданыстағы ... ... ... үй ... ... ақшасы жүйесiне қатысушылар салымды жүзеге асыру басталғаннан кейiн 3 ... соң ... үй ... ала ... ... ... үй құрылысы жинақ ақшасына қатысушылардың негiзгi контингентi Бағдарлама аяқталғаннан кейiн тұрғын үй нарығындағы төлемге қабiлеттiлiктi қалыптастыратын ... үй ... ... ... ... одан әрi ... негiзгi шарты жаңа салымшыларды тарту болып табылады, олардың есебінен жүйенiң ең аз қажеттi салым ... ... ... ... ... ... үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесiн жаппай iске қосу мақсатында ... ... ... ... үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесiнiң ықтимал қатысушылары болып табылатын азаматтар үшiн барынша тартымды жағдайлар ... ... үй ... ... банктерiндегi қажеттi жинақтау мөлшерiн сатып алатын тұрғын үй құнынан 25 %-ға дейiн төмендету;
жинақтау мерзiмiне қарай несие мерзiмiн 25 жылға ... ... ... ... ... ... 200 айлық есептiк көрсеткiшке дейiн ұлғайту, бұл Қазақстан Республикасының қолданыстағы ... ... ... ... ... бұл ... ... үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесiн таяу арада ... үшiн, атап ... ... үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесiне ақша қаражатын салу арқылы тұрғын үй мәселесін шешетiн тұрғындар ... ... үшiн ... ... Бұл ... аталмыш шарттар 2003-2004 жылдарды «Қазақстанның тұрғын үй ... ... ... ... шарт ... салымшыларға қатысты болады. Бұдан әрi тұрғын үй құрылысы салымдары жүйесiн бұқаралық ететiн салымшылардың белгiлi бiр ... ... ... жүйе жұмысының негiзгi шарттары қайта қаралатын болады.
Көрсетiлген мiндетке қол жеткiзу тұрғын үй ... ... ... ... ... ... ... өткiзу есебiнен жүзеге асырылады:
тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесiнiң ұзақ уақтылы тұрақтылығы мақсатында «Қазақстанның тұрғын үй құрылысы жинақ банкi» АҚ-н 12,26 ... ... ... ... ... ... ... үй құрылысы жинақ банкi» АҚ-на ұзақ мерзiмдi бюджет ... ... Банк үшiн ... алу ... ... ... бұл «Қазақстанның тұрғын үй құрылысы жинақ банкi» АҚ-ның несиелiк ... мен ... ... ... ... ... ... етедi.
«Қазақстанның тұрғын үй құрылысы жинақ банкi» АҚ-на ұзақ ... ... ... аймақтарда салымшыларды тарту үшiн жағдайлар жасау «Қазастанның тұрғын үй құрылысы жинақ банкi» АҚ-ның өкiлдiк торабын кеңейту:
қажеттi соманың 25 %-ын ... ... ... тұрғын үй құрылысы жинақ банкi» АҚ жүйесi бойынша берiлетiн барынша рұқсат алуға емес, ал капиталды ... ... ... ... ... ресурстарын және салымдар бойынша сыйақы алу болып табылатын жүйеге қатысушыларды шығарып ... ... ... ... мақсатты ету;
«Қазақстанның тұрғын үй құрылысы жинақ банкi» АҚ-на ... ... ... ... 2,34 ... ... ... қаражатын бөлу;
Бұл ретте Қазастан Республикасының қолданыстағы заңнамасының қажеттi жинақтаудың ең аз ... ... және ... ... ... ... 200 АЕК-ке дейiн ұлғайту бөлiгiнде өзгерiстер енгiзу.
Бағдарламаны iске асыру нәтижесiнде ... ... ... ... ... ақшасы жүйесiн болашақта ең аз дегенде 100 мың салымшы қолдана алады.
Бағдарламаны iске ... ... ... тұрғын үйлердi iске қосу 2005 жылы 3 млн. шаршы метрден ... ... ... құрайды. Осы жылдары қаржыландырудың барлық көздерi бойынша шамамен 195 мың отбасын тұрғын үймен қамтамасыз ету күтiлiп отыр. Оның ... ... ... арқылы – 49 мың отбасы, 2005 жылы – 11,7 мың ... 2006 жылы – 16,5 мың ... 2007 жылы – 20,8 мың ... iск ... ... ... ... беру өсiмiнiң жыл сайынғы қарқыны кезiде 3 жылда жалпы алаңы 12 млн. шаршы метрден астам тұрғын үй салынатын ... ... ... адамға жаңа жұмыс орындары құрылады;
азаматтардың тұрғын үйлерде тұруының қауiпсiздiгi жоғарылайды;
тұрғын үй қорының ... ... мен ... да елдi ... ... ... ... үйдiң бастапқы нарығын одан әрi дамиды және ... ... ... өнiмi ... көлемi төмендейдi;
инвестициялық салымдардың тиiмдiлiгi және қазақстандық жаңа сметалық нормативтердiң жүйесi арқылы қаржы қаражатын жұмсаулы оңтайландыру артады;
құрылыс қызметiнен бюджетке түсетiн ... ... ... ... ... ... ... саласы қызметкерлерiнен алынатын табыс салығының алымдары ұлғаяды;
құрылыс материалдары, электртехникалық, металлургия және химия өнеркәсiптерiнiң өнiмдерiн, ... жаңа ... үйдi ... ... шығаруды ұлғайту есебiнен сабақтас салаларда мультипликативтi әсер ... ... ... ... ... ... даму перспективалары.
Ипотекалық банктер жер иеленуге (немесе жылжымайтын мүлiктi иеленуге) ипотекалық қарызды салумен ... ... ұзақ ... ... ұсынады. Егер ипотекалық банктер ссуданы қамтамасыз етуде тек ипотекалық қарызды қолданса, онда iскерлiк ... ... ... және «ипотекалық несие» түсiнiктерi қалып отырады.
Ипотекалық банктер экономикада екi ... ... ... ... ұзақ ... несиелердi қамтамасыз етушi әлеуметтiк институт, ал екiншiден пайыз алып ... және ... ... ... қорғалған құрал болып табылатын ипотекалық құнды қағаздардың эмитенттерi (шығарушысы) ретiнде ... ... ... олар нақты несие мен капитал салымы арасында делдал болып табылады. Ипотекалық құнды қағаздардың ұстаушысының капиталы бiр ғана объектiмен ... ... ол ... ... ... ... ... объектiлермен қамтамасыз етiп отырады. Осылайша тәуекелдiлiктiң бөлiнуi жүзеге асады. Заемдарды бiр ғана объектiмен ұсынатын және тұлғамен салыстырғанда, ... ... ... ... ... ... және саны көп несие алушылардан түсетiн қаражаттарды жаңа ... ... ... бар.
Ипотекалық несиелер өзiнiң ұзақ мерзiмдiлiгi (20-30 жыл) арқасында сыйақыны төлеу және несиелердi өтеу ағымды, яғни ... емес ... ... аздаған төлемдер арқылы жүзеге асырылған жағдайларда ыңғайлы болып табылады. Мәселен, жалға тұрғын үй құрылысын қаржыландыру кезiнде ... ... жабу тек жал ... ... ... ... Бұл ... кеңейту мақсатында ауыл шаруашылық кәсiпорындарды қаржыландыруларға немесе тұрғын үй және қосымша ғимарат құрылысына байланысты.
Ипотекалық банк несиелердi ұсыну үшiн қаражаттарды ... ... сату ... ... Банктiң бұл қарыздық мiндеттемесi ұстаушысына сенiмдi және ... ... алып ... ... облигациялар банкпен берiлетiн кепiлденген ипотекамен немесе ипотекалық ... ... ... ... кез ... жер учаскесi ипотекалық банктiң объектiсi бола алмайды, өйткенi несиенiң жабылуын қамтамасыз ету қауiпсiздiгi, қойылатын объектiнiң ... ... ... ... ... керi iс-әрекетпен айналысуға тиым салынған. Ипотекалық облигацияларды ұстаушылардың қызығушылығындағы ... ... ... ... ... ... банк ... арнайы институт екенiн көрсетедi. Өзiнiң iс-әрекетiнiң барлық түрiн ... ... ... ... ... ... ... Тарихи жақтан қарайтын болсақ ипотекалық банктердiң жүргiзетiн операциялары егiн алқаптарын (жер учаскесiн) кепiлге ала отырып ауыл шаруашылығы өндiрушiлерiн несиелеуге мамандандырылған. Жер ... өз жер ... ... ... да ... ... ... иелену құқын несие берушiге өткiзу арқылы кепiлге қою мүмкiн. Мұнда жер иеленушi жер учаскесiне деген кепiл құқығы несие берушi ... өтуi ... жер ... ... бөлiмiне жазуды талап етедi. Өйткенi ипотекалық банк меншiк иесiн сот шешiмiн бағынуды мiндеттейдi, сондықтан талап нотариалды толтырылуы керек. Кепiлге қойылған ... ... ... сату ... жер ... ... ... түскен қаражат есебiнен қарызды жабуды жер иеленушiнiң несие берушiлерiнiң арасында ипотекалық қарыз және ипотеканың несие берушiлерi ... бар ... ие ... Тек ... бар ... берулердi қанағаттандырған соң ғана қалған қаражатпен рет-ретiмен басқа да несие ... ... ... жер иеленушi (басқа да жылжымайтын мүлiк иесi) банкрот болған жағдайда кепiл құқығының несие берiшiлерi ерекше жағдайға ие ... – олар ... ... да, ... тыс процесте, қойылған объектiнi амалсыз саттыру арқылы өзiн қанағаттандыра алады. Бұл мүлiктi бөлуге байланысты сот ... де ... ... табылады.
Егер кепiлге қойылған объект сатылса немесе басқа да жолдармен (мысалы, мұраға қалдырса) басқа адам иелiгiне өтетiн болса кепiл құқығының мәнi ... ... ... ... ... жер иеленушi тұлғаға қатысынсыз жауапкершiлiкте болады. Мұнда заттық құқық жайлы мәселе қарастырылуда. Ипотекамен ипотекалық қарыз арасындағы айырмашылық келесiден тұрады. Ипотеканың ... ... алғы ... ... жер ... белгiлеуден басқа жеке (персоналды) талаптардың болуы табылады. Ал ипотекалық қарыздың пайда болуына керiсiнше мұндай жеке талаптардың қажетi жоқ. ... ... ... ... ... ... ... табылады.
Қазiргi таңда, кепiл ретiнде ипотекалық қарыз көптеп тарауда (ертеректе ипотека көп болған). Бұл ... ... бiр ... ... болуына байланысты ең ыңғайлы құралдардың бiрi болып табылады.
Ипотекалық қарызға сыйақы ставкасы алғашында жоғарғы болып белгiленедi, өйткенi ол ... ... ... мүмкiн қосымша жоғарлауын қосады. Ипотекамен салыстырғанда ипотекалық қарыз несие ұсынуға қатыссыз белгiленедi, ... ... ... ... ... ... ... қарыз кепiл ретiнде қолданылуы мүмкiн екенi қарастырылады. Әдетте келесi мәселе келесiледi, ипотекалық ... ... ... ... ... ... етуi. Қарыз алушымен меншiк иесi бiр тұлға боуы шарт емес. Осылайша үшiншi тұлғаның қатысуы оның жер учаскесiн (немесе ... да ... ... кепiл объектiсi ретiнде ұсынуы арқылы жүзеге асуы мүмкiн.
Ипотекалық ссудалар банк ... ... ... ... етiлуiне байланысты, ипотекалық банктер кепiлге қойылатын объектiнi ... және ... тек қана жер ... ... мүлiктi) кепiлге қою арқылы ғана берiледi. Ссуданың көлемi заңға сәйкес жылжымайтын мүлiктiң құнының 60 % ... ... ... үшiн ... банк ... ... сату арқылы алады. Сәйкесiнше, банктiң несиенi ұсынудың шарттары құнды қағаздар нарығындағы жағдайда тәуелдi болып келедi. Ипотекалық ... ... ... ... биржалық бағамы негiзiнде номиналынан төмен бағамен сатылады. Бiрақта, сату бағамы банктiң құнды қағаздарды сатудан түскен таза ... ... ... ... ... кететiн жайт, ол ипотекалық банктер өздерiнiң құнды қағаздарын басқа банктiк мекемелер арқылы сатуға ... ең ... ... ... ... ... ... Мұндай делдалдық қызмет үшiн ипотекалық банк баж төлеп отырады, оның ... ... ... банк құнды қағаздары үшiн оның әрекет ету ... ... ... өзгертпегенiне байланысты, ол өзiнiң несие алушыларына да сол ... ... ... ... нақты пайыз белгiлей алады. Мiне осынысымен ипотекалық облигацияларды сату ... ... ... басқа жинақ банктермен немесе басқа да банктiк мекемелердiң ұсынылатын несиелерiнен ерекшеленедi.
Жаңа эмиссияның алдында құнды қағаздар нарығы ... ... ... ... ... ... асырылады. Егер ипотекалық құнды қағаздар бойынша пайыз төмендейтiн болса, онда ... ... ... ... пайызға төмендейдi. Тәжiрибеде, несиенi ұсынғаны үшiн банкпен пайызды талап етуi несие алушы тарапынан түсiнбеушiлiк тудырады. Несие ұсынғаны үшiн ... өте ... ... банк ... ... ... несие ұсыну шарттарын бекiтуге мiндеттi және оны өзгертуге құқы жоқ, құнды қағаздар нарығындағы мүмкiн нашар жағдайға қарамастан.
Бiр жағынан қарайтын ... ... ... ... ... ұсыну үшiн банк ұстаушыларына сыйақы төленiп отыратын ипотекалық облигацияларды сатуы керек. Ал ... ... ... ... ... ... ... берiлiп қоймайды. Мысалы, құрылыстық жұмыстардың жандануындағы сияқты жағдайларда берiледi. Банк сыйақыны тек ... ... ... ғана ... Ипотекалық облигациялар бойынша сыйақының түсiмi арасындағы айырманы толтыру үшiн несиенi ұсыну бойынша сыйақы қажет, ал айына 0,25 % ... ... ... алушыларына сыйақыны төлеудiң келiсiмдегi уақыты өткеннен соң, несие төлеудi алдын-ала төлеу (толық немесе ... ... ... Жалпы сыйақыны төлеу мерзiмi 10 жылға дейiнгi уақытқа бекiтiледi, яғни ол ипотекалық облигацияның әрекет ету ... ... ... Егер де ... ... ... ... кейiн жақын арада оны қайтаруға құқығы болғанда, банк күмәндi жағдайда болып қалады – оған құнды қағаздарға ... ... ... сыйақының түсуiнсiз төлеуге мәжбүр болатын едi. Кейбiр жағдайларда ипотекалық банктер несиенi жинақ банктерiмен бiрлесе отырып ұсынады. Бұл iскерлiк қарым-қатынас ... ... ... ... ... ... жүргiзiледi немесе ипотекалық несие ұсынылған кезiнде оны өтеу жинақ банктерi арқылы жүзеге асырылғанда көрiнедi. Бiрiншi жағдайда ипотекалық ... және ... ... ... ... ... несиенi жабу 14 жылға кейiнге қалдырылады, бұл уақытта Жинақ банкiнiң несиесi жабылады. Ал ... ... ... ... жабу ... заемның 30 %-дан кем емес сомаға Жинақ банкке беру ... ... ... ... ... ... ... ссуда Жинақ банкiмен келiсу есебiнен максимум 10 жылдың iшiнде толық немесе жартылай жабылады. Егер толық өтеу үшiн ... ... ... онда ... ... кейiнге қалдырылады.
Ипотекалық облигациялар банктiң ұстаушыларының алдындағы нақты сыйақы төлеп отыратын қарыз мiндеттемесi болып табылады, олар артықшылығы бар ипотекалармен, ипотекалық қарыздармен ... ... ... ... ... ... бiр уақытта тұрақты капитал өсiмiн қамтамасыз ететiн ұзақ мерзiмдi қарыз мiндеттемесi болып табылады.
Басқа да құнды қағаздар сияқты ипотекалық облигациялар да кез ... ... ... ... бойынша сатылуы мүмкiн. Банк және де кез келген уақытта құнды қағаздарды кепiлге ала отырып несие бере алады. Ипотекалық облигациялар ... ... ... ... етiледi. Барлық ипотекалық облигациялар мемлекеттiң сенiмдi тұлғасының бақылауында болатын арнайы регистрiне енгiзiледi. Бұл ... ... ... ... ... қолы өтеу қажеттiлiгiн бiлдiредi. Ипотекалық банк банкрот болған жағдайда ипотекалық ... ... ... ... ... берушiлерiнен қарағанда артықшылығы бар құқыққа ие болады.
Қазақстанда ипотекалық несиелеудiң ... ... ... ... ... ... заңы қабылданған күннен бастап талқылана бастады. Бiрақ ... ... ... ... ... ... үй ... мемлекеттiк банкi болды. «Тұрғын үй құрылыс» ЖАҚ-мы 1994-95 жылдары «Жаңа тұрғын үй саясаты туралы» Президенттiң жарлығына сәйкес мемлекеттiң несие ... ... ... асырды. Тұрғын үй бағдарламасына қатысқан 2 624 азаматқа несие беру үкiмет бөлiп отырған қаражат есебiнен 30 жыл мерзiмге ... 5 % ... ... ... ... ... тұрғын үй құрылысының мемлекеттiк банкiне АҚШ долларының бағамы бойынша несиенi индексациялауды жүзеге асыру және долларлық эквиваленттегi есептелген пайыздармен ... ... есеп ... құқығы берiлген.
1997 жылы жекешелендiрудiң нәтижесiнде «Тұрғын үй құрылыс» банкiсiнiң мiндеттемелерi мен ... ... ... ... ... ... өттi. ... перспективалық жоба Қазақстандық тұрғын үй құрылыс жинақ банкiн құру ... ... оның ... акционерлерi «Schwabisch bank» және «Reiffeisen bank» болады. Бiрiншiсi – ... ... ...... банк. Бұл европалық қаржы институттары тұрғын үй банкiнiң акцияларының бақылаушы ... ... ... Ал қалған акциялар пакетi Отандық банктердiң немесе басқа да банк топтарында болады.
Мұнда барлығын ескере отырып айтып кететiн жай, батыстық инвесторларды ... – бұл ... ... ... ... ... ... бас банктер өздерiнiң еншiлес құрылымдарының iс-әрекетiне толығымен жауапкершiлiкте болды және ... банк ... ... ... ... өзiнде оны жабуы мүмкiн, бiрақ оның алдында барлық мiндеттемелерiн өтейдi.
Аталған жобаның ерекшелiктерi келесiде, қарапайым азамат құрылысты ... ... ... ... үйдi ... ... ... жартысын 3 жыл немесе одан да көп мерзiмде жинай алады. Оның өз мiндеттемелерiнiң барлығын толық орындағанда және жинақтау ... ... соң, ... ... ... банк ... ретiнде алады. Мұнда мiндеттi шарттардың бiрi болып есеп ... тек ... ... ... ... Заем ... сыйақы ставкасы салым бойынша сыйақы ставкасының арасындағы айырма 3 % ... ... ... ... ... үй ... ... ЖАҚ-мы жинақтар бойынша 10 % есепте отырған, ал келесi заемды ол 13 %-дық ... ... ... ... көрiп отырғанымыздай Қазақстанның макроэкономикалық дамуының оптимистiк бағдарламасы алынып отыр (инфляцияның деңгейi 2005 жылға дейiн ... 4,6 %-ға ... ... Олай ... ... бұл ... ... де «Тұрғын үй құрылысы» мемлекеттiк банкiнiң несиелерiнiң тағдыры күтедi. Теңгенiң девольвациясы нәтижесiнде 1994-95 жылдары берiлген несиелер бойынша қарыздың көлемi ... өстi, егер ... ... бiр АҚШ ... 71,4 ... ... берiлгенiн ескерсек. 2000 жылдың 1 наурызына қарыздың ... ... ... екi ... өстi, ол 1 496 000 ... ... оның ... есептелген индексацияның соммасы 729 млн.теңгеге дейiн өстi.
Азаматтар мен парламент ... ... ... ... ... ... шешiмi шықты, онда келесi мәселе айқын көрсетiлген. «Банк Центр Кредит» ЖАҚ-мы несиенi индексацияламау принципi ... (1999 ... 1 ... ... жаңа ... түзу және 1 АҚШ ... 88,3 ... бағамын бекiтiп қою туралы. Бұл үкiметтiң шешiмiнде үкiмет жеңiлдетiлген тұрғын үй несиесiн алған азаматтардың мiндеттемелерiнiң бiр бөлiгiн ... ... ... ... ... ... ... ол банктiң бағамдық айырмадан болатын шығындарын компенсациялау жолы болып табылады. Несие келiсiм-шарттың мерзiмiнiң уақытында ол соманың көлемi жыл ... ... ... ол 60 млн.теңге. Жыл сайынғы компенсацияға жататын бағамдық ... ... ... ... жыл соңындағы бағаммен 88,3 теңге бағамы арасындағы айырма ретiнде ... ... ... ... ... бұл түрi өзiнiң перспективасы бойынша ипотекалық несиенi потенциалды алушылар мен инвесторлар ойында керi ой мен ... ... ... ... ... ... бүгiнгi күнi 1,5 млн. адам тұрғын үйге мұқтаж болуда және әр елуiншi Қазақстандық азамат тұрғын үй жинақ жүйесiне қатысады, бәрiн ... келе ... 69 % адал ... ... қатарына жатады. Мұнда мемлекет салымдар бойынша жыл ... ... ... 4,9 ... ... деп ... ... Банктiң көрсеткiштерiне сәйкес ол сома қазынаға қайтадан ... ... және ... да ... ... ... 7,8 млрд.теңге көлемiнде қайтады. Яғни мемлекеттiң таза табысы 2,9 ... ... ... ... ... ... 10 ... жасалған болжамы бойынша жаңа жинақ бағдарламасы арқасында 924 мың шаршы метр тұрғын үй салынады, жаңа ... ... 26,6 ... ... ... бос ... ... құрылыс саласына iшкi инвестиция көлемi 32,6 млрд. теңгенi ... ЖIӨ 1,7 %-ға ... ... ... ... ... егер жаңа ... үй жинақ бағдарламасына әр жиырма бесiншi Қазақстандық қатысатын болса, онда бұл ... ... ... екi ... ... ... несиелердiң тәжiрибесi өткен жылдары терiс әсер берсе де оған қарамастан бiрнеше коммерциялық құрылымдар тәжiрибенi қайталауды шешiп отыр. Атап ... ... ... ... ... және ... ААҚ-мы мен бiрлесе отырып заңды тұлғаларға ипотекалық несие беруге келiсiм жасап ... ... ... мүлiк ортылығымен банктiң ипотекалық несиенi коммерциялық құрылымдарға ұсынуды қарастыруда, осының арқасында олар кепiл мәселесiн шеше отырып жылжымайтын ... ... ... ... ... мүлiк болады, несие ұсынудың шарттары болып сатып алушының мүлiкке бiртiндеп төлемi табылады. Банктiң ... ... ... ... алушының төлейтiн сомасы жалпы соманың 30 %-дан 50 %-ға ... ... ... және ... ... ... 3 жылға дейiнгi мерзiмге 17 %-дан 20 %-ға дейiн түрлендiрiледi. Жалпы есептеулерге сәйкес жылжымайтын мүлiктi мұндай ... ... алу жеке ... ... алу үшiн ... ... қатар жалға алумен салыстырғанда бизнестiң дамуына көбiрек ресурстар қалдырады.
Берiлген жобаның ... ... ... ... ... болады. Өйткенi коммерциялық жылжымайтын мүлiкке сұраныстың өсуiнiң белсендiлiгi байқалуда, әсiресе өндiрiстiк мақсаттарға қолданылатын жайларға ерекше көңiл ... ... ... сұраныстың өсуiне әрекет етедi, ал маркетингтiк зерттеулер пәтер мен коммерциялық жылжымайтын мүлiктердiң бағаларының арасындағы үлкен еместiгiн көрсетедi және онда ... ... ... ...
3.3. Ипотекалық несиелендiру механизмi тұрғын үй саясатының құрушы бөлiгi ретiнде.
Жылжымайтын мүлiк кепiлi – ... ... ... ... ... беретiн, сонымен қатар несие берушiнiң мүддесiн сенiмдi қорғауды қамтамасыз ететiн нарық шаруашылығы маңызды қаржысы – экономикалық ... ... ... ... ... ... ... мүлiк кепiлiн пайдалану саласы бiртiндеп кеңейедi. Ипотекалық ... ... оның ... ... мен кезеңдерiн ескере отырып толығырақ қарастыру қажеттiлiгi ... ... ... өндiрiспен өндiрiске жатпайтын салаларды дамыту үшiн қаржы құралдарын тарту әдiсi. Ол жылжымайтын мүлiк объектiлерiнiң мүлiктiк құқықтарының шаруашылық айналымын ... ... ... ... капиталдың нақты, өндiрiстiк капиталдан мiндеттемелердi қамтамасыз ететiн айналымы жылжымайтын мүлiк құнынан асуы мүмкiн бiрiншi, ... және ... ... ... ... арқылы алшақтауына ықпал етедi. Сонымен бiрге кепiлдiктiң екiншi нарқы арқылы ақша құралдарын ... ... ... ... ... мөлшерде төмендетедi.
Ипотека көптеген мемлекеттердiң экономикалық және әлеуметтiк дамуының негiзгi факторы ... Оның ролi ... ... ... ... шығу ... өте ... болуы. Ипотекалық несиелендiру екi себепке байланысты дағдарысты жеңудiң бiр әдiсi болып табылады.
Ипотекалық бизнестiң дамуы экономиканың нақты ... ... оң ... ... ... бiр қатар салаларындағы өндiрiс құлдырауын тоқтатуға жетелейдi. Ипотекалық несиелендiру пайдаланбаған жағдайда салынған үйлер мен пәтерлердi өткiзу қиындайды, құрылыстағы өндiрiстiк процесстiң ... ... ... өсуi құрылыс материалдары өндiрiсiн, ағаш өңдеу саласы мен жиhаз, электр жабдықтары, ... ... мен ... да ... ... ... ипотекалық несиелендiру өндiрiстiк жаңартуға мүмкiндiк бередi, бұл өз ... ... ... өнiм ... ... ... бередi. Мұның бәрi елдiң экономикалық әлеуметтiн атқарады. Құралдарды ағымдағы айналымнан iшкi жинақтауға тарта отырып нарықтық негiзде ипотекалық несиелендiрудiң жүйесiн дамыту елдi тек қана ... ... ... ... ... шығаруы мүмкiн.
Ипотекалық несиелендiрудi дамыту әдетте экономикалық дағдарыспен қатар жүретiн әлеуметтiк тұрақсыздық да жеңуге оң әсер етедi. Бiрiншiден, ипотекалық ... ... ... ... жеңiлдетуге мүмкiндiгi бар. Құрылыстық аймаққа тiкелей байланысы болғандықтан өндiрiске қосымша жергiлiктi еңбек ресурстары ... ... ... кепiлi мен несиелендiру сонымен бiрге еңбек ресурстарының қозғалуына да ықпал етедi. Осылайша, жұмыспен қамту мәселесін ... ... әсер ... ... Екiншiден, әлеуметтiк тұрақтылыққа қол жеткiзудiң ең маңызды алғы ... бiрi ... ... ... үйге ... қажеттiлiгiн қанағаттандыру болып табылады. Жақсы тұрғын үй – тұрмыстық жағдайлармен қамтамасыз ету ұлттың саулығын жақсартуға, өмiр сүру ұзақтығының артуына алып ... бұл өз ... ... ... ... арттырады. Мұның бәрi елдiң экономикалық дамуына оң әсер етедi. Осылайша, қазiр қазақстандық ... ... ... ... ретiнде ипотекалық несиелендiру жүйесiн қолдану уақыт талабы. Ипотекалық несиелендiруге тән әлеуметтiк және экономикалық қызметтен басқа ол елдiң банктiк жүйесiнiң тұрақтылығы мен ... ... ... ... ... ... ... ие.
Қазiргi таңда ипотекалық несиелеудiң дамуына кедергi ететiн бiрқатар мәселелер бар. Олар нарықтық қатынастың қалыптасу кезеңiндегi өтпелi ... тән ... ... ... факторлармен тығыз байланысты. Ипотека дамуына керi әсер ететiн факторларға ... ... ... ... және ... ... жетiлмеуi, Республикадағы ипотекалық бизнес дамуы стратегиясының жоқтығы көптеген тұрғындардың кiрiс деңгейiнiң төмендiгi.
Ипотеканы мемлекеттiк қолдауды банктердiң құрылыс кәсiпорындарын және басқа да ... ... және ... үй алу ... ... ... салығын жеңiлдетi немесе қарыз алушылардың субсидиялау арқылы iске асуы мүмкін.
Ипотекалық операцияларды құқықтық қамтамасыз ету қазiргi кезде толық емес және ... ... ... ... ... ...
Әрекеттегi заң ең басты – жер меншiгi туралы мәселенi шешусiз қалдыруда. ... жер ... ... ... ... тек қана жер ... ... құқығы табылады, ал осы жылжымайтын мүлiктермен операция жасау өте қиын, мәселенi түпкiлiктi шешу тиiстi жер ... ... ...
Шешiлмей қалған екiншi мәселе – қарыз алушы өз мiндеттемелерiн орындамаған жағдайда ... ... ... ... құқығын iске асыру. Ипотекалық мiндеттемелердi кепiлге қойылған ... ... ... ... ... орындау мүмкiн емес. Бүгiнде несие берушiнiң тәркiлеу құқығын iске асыру өте қиын. Әрекет етушi заңға ... ... ... ... несие берушiнiң пайдасына шешу тек соттық шешiмiмен iске асады. Дегенмен несие берушiге ... ... ... сот ... тәркiлеуге рұқсат берiлгенiмен оны iске асыру өте қиын. Себебi, сот шешiмдерi орындалмайды. «Атқарушы өндiрiс туралы» заң қабылданбайынша, ол несие ... ... ... ... сот ... ... арнайы органның құрылуын анықтауы керек, көптеген жағдайда несие берушi мүддесi қанағаттанбай қалады.
Кепiлдiкке жылжымайтын мүлiк қойылған жағдайда ... ұзақ ... ... ... ... да ... алушыға да жоғары құқықтылық сенiмдiлiк қажет.
Ипотекалық операциялардың ... ... үшiн ... ... заң ... қабылдауды жеделдету «Жер кодексiн», «Атқарушы өндiрiс туралы», «Ипотекалық банктер туралы» заңдарды;
жекеменшiк мәселелерiн реттейтiн жекелеген заңдарды емес, ... ... ... реттейтiн бiрiне-бiрi қарсы келмейтiн, байланысқан кешендi заңды бекiтудi iске асыру.
Жылжымайтын мүлiк пен кепiлдiк ... ... ... ... ... ... ... қадам болып заңдық базаны жетiлдiру табылады.
Халықтың тұтынушылық қабiлетiн арттыру үшiн ипотекалық несиелендiру мәселесiне Үкiметтiң ... ... ... ... енгiзу арқылы араласу қажет. Алғашқы төлем бөлiгiн өтеудiң негiзгi әдiсi. Бiр жағынан бұл аз ... ... ... ... қол ... ... бередi. Екiншi жағынан қарыз алушының алғашқы төлемдегi үлесiн кемiтедi. Үкiмет бiр ... ... ... өтеу ... ... ... ... қарыз алушының жауапкершiлiк сезiмi төмендейдi.
Кейiнгi әдiс тартымдысы қарыздың бiр бөлiгiн алушының несиелендiру белгiлi бiр ... ... Сома ... ... белгiлi санатының ипотекалық несиеленуiн субсидиялайтын тиiстi бюджет ... ... ... несиелендiрудiң толық дамуы қаржылық тәуекелдiң барлық сигментiндегi пайыздық қойылым деңгейiнiң төмендеуiнде ... ... ... нарығы мен оның сегменттерiн одан әрi дамыту үшiн қосымша ынталандыру жағдайын құру керек, олар экономиканың өндiрiстiк саласына ақша ... ... ... ... ... ... ... сатудан түсетiн кiрiске салық салу қағидаларын, сонымен бiрге салықтық. Мемлекеттiк баж және ... ... ... ... ... да ... ... қарау керек. Бұл мәселелердi кешендi шешу ипотекалық несиелендiру жүйесiн дамытудың незiгi болуы ... ... ... жай ғана ... ... мен ипотекалық банктердi құрып қоймай нақты ипотекалық несиелендiрудiң жүйесiн құру ... ... ... бiр ... ... ... тиiмсiз болуы мүмкiн. Ипотекалық жүйенiң толық жұмыс iстеуi үшiн жылжымайтын мүлiктiң құнын бағалау үшiн оның ... ... ... ... тиiс. ... Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкiне де байланысты. Арнайы ипотекалық банктердi арнайы лицензиялау жүйесi құрылуы керек ... ... ... ... ... жеке тұлғалармен жұмыс iстеумен байланысты.
Ипотекалық несиелендiру банктiк қызметтiң болашақтағы бағыты Ипотекалық банк ... ... ... ... ... ... табылады. Сондықтан банк жүйесiнде осындай арнайы банктер неғұрлым көп болса, соғұрлым ... ... ... ... оның ... ... және тиiмдi.
Қазақ ипотекалық несиелендiру жүйесiн дамытуға мүдделi. ... ... ... ... ... ... ие. Олар үшiн ... заң базасы жасалған, жылжымайтын мүлiктi тiркейтiн мемлекеттiк органдар жұмыс iстейдi, ипотекалық ... ... ... ... ... құнды қағаздарымен жұмыс iстейтiн арнайы институттар әрекет етедi.
Ипотекалық несиелендiрумен олардың клиенттерiн ... ... ... ... ... жүйесiн тиiмдi мемлекеттiк реттеу жағдайында қазақстандық ипотекалық банктер өз әдiстемелiк ... ... ... шетелдiк тәжiрибиенi пайдалана отырып дамыған елдердiң ипотекалық банктерi тәрiздi жұмыс iстейтiн болады. Ипотекалық несиелендiру жүйесiн құру қазақстандағы ... ... ... ... ... ... ... бүгiнгi күнге дейiн инвестициялық қызметтiң төмендеуi жалғасуда, тұрғын үй мәселесiнiң өзектiлiгi сақталуда, миллиондаған тұрғындар тұрғын үй жағдайын жақсарту үшiн кезекке ... ... ... ... мен тұрғын-коммуналдық шаруашылықты қаржыландыру, несиелендiру, салық салу жүйесiн жетiлдiруге бағытталған тұрғын үй реформасының кейбiр мәселелерi ... жаңа ... ... ... ... Республикасының Үкiметiнiң 2000-2002 жылдарға арналған iс-қимыл асыру жөнiндегi iс шара жоспарына сәйкес тұрғын үй құрылысын қаржыландыру механизмiн ... ... ... ... ... шешу және тұрғын үй құрылысын ынталандыру мақсатында «Қазақстан Республикасында тұрғын үй ... ... ... үй ... ... ... әзiрлендi. Қазақстан Республикасының Үкiметiнiң 2000 жылғы 21 тамыздағы №1290 қаулысына сәйкес «Қазақстан Республикасындағы ұзақ мерзiмдi тұрғын үй құрылысын қаржыландырумен ... ... ... дамыту концепциясы» құпталады.
Құрылыс жинақтары жүйесiн дамытумен қатар тұрғын үй ... ... ... ... бiрi болып ипотекалық несиелендiру жүйесiн дамыту болып табылады. Ипотекалық несиелендiру жүйесiн ... ... ... ... ... банктердiң қатысуын жандандыру мен тұрғындарды несиелендiру есебiнен iске асыруға болады. Банктер ипотекаларымен қамтамасыз етiлген ипотекалық ... ... ... ... ... ... ... Үкiметi мен Ұлттық Банкiнiң ипотекалық несиелендiру жүйесiн қалыптастырудағы негiзгi ролi ... ... ... төмендету мен азаматтарға тұрғын үйдiң қол жеткiлiктi болуын жоғарылату мақсатында заңдылық базаны құру мен процестi нормативтiк реттеуде ... ... ... АҚ ... ... Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкi болып табылады және екiншi деңгейдегi банктер болып табылатын Қазақстанның ипотекалық ... ... ... ... ... ... қайтуын қамтамасыз ету және өтiмдiлiк мәселесiн шешу үшiн екiншi нарықтағы кепiл мәселелерiмен айналысады.
Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмде қаржыландыруды дамыту үшiн, ең ... ... ... ... мақсатында «Қазақстан Республикасының тұрғын үй жинақтары туралы» заң жобасы әзiрлендi. Құрылыс жинақтары жүйесiн заңды және жеке ... ... ... ... ... мен ... ... салымшыларға ссуда беру негiзделген үй құрылысын қаржыландырудың ... ... ... ... ... ... жүйесi дамыған қаржы нарықтарының болуын талап етпейдi және ... орта ... ... Оның ... ... жинақтары ипотекалық несиелендiруге қарағанда жоғары инфляция жағдайында да ... ... ... жинақ банкi төлеген қаржылары тұрғын үй жағдайын жақсарту жөнiндегi iс-шараларға бағытталуы мүмкiн.
Бағдарламаны iске асыру ... ... ... ... ұзақ мерзiмде ипотекалық несиелендiру есебiнен монополизмнен тәуелсiз тұрғын үй сатып алудың нарықтық қағидаларына ... орта ... ... құны қолайлы тұрғын үймен қамтамасыз етудiң тиiмдi ... ... ... ... Аталмыш жүйенi құру, төмендегiлерге мүмкiндiк туғызады:
тұрғындардың жинақтарымен басқа да ... тыс ... ... ... үй саласына қажеттi қаржылық ресурстарды таратуға;
тұрғын үй нарығын жандандыруға.
Ипотекалық несиелендiрудiң құрылушы жүйесiнiң мiндетi:
Қазақстанның заң ... мен ... ... ... ... болуы керек;
дамушы сипат алу керек;
азаматтардың, банктердiң, инвесторлардың, ... ... ... ... мен ... да ... ... ресурстарына негiзделуi керек;
ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиелендiрудiң жүйесiн ... мен ... үшiн ... ... ... шешу ... және нормативтiк базаны жетiлдiру, ипотекалық несиелендiрудiң қосымша көзiн қамтамасыз ететiн ... ... ... ... өзгерiс енгiзу;
ипотекалық несие берудi iске асыруға ниетi бар екiншi деңгейлi банктердiң критерилерiн ... ... ... ... ... ... ережесiн анықтау;
жинақтаушы зейнетақы қорларының зейнетақы активтерi есебiнен ипотекалық облигацияларды алуға зейнетақы активтерiн басқару жөнiндегi компанияға рұқсат беру ... ... ... ... ... ... мен инвесторлады салықтық ынталандыру;
несиегерлердің заңсыз әрекеттерiн қорғау сияқты қарыз алушыларды бұрын алған ипотекалық несиелерiн ... ... ... ... ... процедурасында олардың әлеуметтiк бейiмделу тәрiздi әлеуметтiк қорғау механизмдерiн құру;
жеке және мүліктiк сақтандыруды дамыту.
Елдегi қалыптасқан ... ... ... ... ипотекалық несиелендiрудi iске асыра алатын мемлекеттiк емес мекемелердiң экономикалық ... ал ... ... ... қамтамасыз ете алатын мемлекеттiк мекемелердi құру өте күрделi болғанда, Қазақстан үшiн ең тиiмдiсi ипотекалық несиелендiрудiң Малазиялық үлгiсi қолайлы. Бұл үлгi ... ... ... ... ... ... шығару арқылы қайта қаржылана алатын тұрғын үй нарығының дамуын қамтамасыз ететiн ипотекалық компаниялар құру жолымен қызмет ететiн болады. Мұнда кейiнгi ... ... ... ... ... қолдау мүмкiндiгi тыс қалмайды.
Әлемнiң көптеген елдерiнде тұрғын үйдi несиеге алу тұрғындардың тұрғын үй мәселесін шешудiң негiзгi үлгiсi болып қоймай, ... ... ... қызметтiң базалық саласы болып табылады, мұнда осы салаға капиталдың құйылуын қамтамасыз ететiн банктiк құрылым басты роль атқарады. Ипотекалық ... ... ... – ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беретiн банктердi және басқа да қарыз беретiн азаматтарды сонымен бiрге қарыз берушiлердi ұзақ мерзiмдi несиелендiруге ... ... ... ету ... ... керек.
Ең басты мәселесiнiң бiрi болып ипотекалық несие беру мен ... ... ... ... алушының төлем қабiлетiн бағалаудың ережесiн бекiту, сонымен қатар қаржы тарту үшiн қаржы құралдарын анықтау табылады.
Ипотекалық тұрғын үй несиелендiрудiң ... ... ... ... ... несие беретiн қарыз берушiлердiң өтiмдiлiгiн қамтамасыз ететiн жүйесi, олардың қайта қаржылану механизмiнiң қызмет етуiне негiзделген және өзiне ипотекалық несиенiң ... және ... ... ... ... ... ... қоғам үлгiсiндегi әлеуметтiк құрылтайшылары болып Қазақстан Республиқасының Ұлттық Банкi, халықаралық қаржы ұйымдар, екiншi деңгейлi банктер табылатын ... ... ... мүмкін. Қызметтiң алғашқы кезеңiндегi бұл компания резервтiк және алғашқы ... ... ... атқаруға тиiс.
Несиелiк ұйымдардың ұзақ мерзiмдi несие ресурстарын тарту үлгiсi:
несиегерлердің ипотекалық облигациялар шығару және оларды қаржы нарығында сату;
ұжымдық инвестиция ... ... ... ... ... қаржылануы;
ипотекалық несиелердiң екiншi реттi нарығының операторлары арқылы қарыз берушiлердiң қайта қаржылануы.
Нарықтың дамуына байланысты несие ресурстарын тартудың басқа да үлгiлерi қолдануы ... ... ... үшiн ұзақ мерзiмдi ресурстарды тарту төменгі көздерден iске асатын болады:
банктер мен ... да ... ... ... ... мен ... есебiнен;
институтционалды және басқа да инвесторлар арасында екiншi деңгейдегi банктердiң шығаратын ипотекалық облигацияларға орналастыру есебiнен;
мақсаты облигациялық қарыздарды орналастыру қаржыларынан;
екiншi ... ... ... ... ... ... ... үй саласын қаржыландырудың механизмдерi мен жүйелерi инвестициялық қызметке деген сенiмсiздiктi жоюды ұстануы өте ... ол ... ... ... және ... ... ... банктерде, коммерциялық құрылымдар мен кәсiпорындарда көрiнiс берсе, ал азаматтарда мақсаты тексерiлмеген жаңа ... ... мен ... ... ... болуы да сенiмдiлiктi жоғалтты. Бұл психологиялық кедергiнi жеңу мен ... ... ... ... ... ... жүйелердiң әр қайсысында ипотека процедурасын мейлiнше отырып қол жеткiзiледi.
Тұрғын үй ... ... 15-30 ... ... ... ... ... тұрғын үй саласындағы ипотекалық инвестициялау жүйесiнiң экономикалық жағдайы тұрақты егерде басқаларға қарағанда барлық «Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыру мен ... ... ... ... ... ... инвестициялау жүйелерi жоғарғы қарқынды инфляция, банктiк несиенiң жоғарғы қойылымы мен және тұрғын үйдiң тапшылығымен сипатталатын, сонымен бiрге инвестициялау жағдайы мен ... әсер ... ... ... өту ... негiзделген.
Бағдарламаны iске асырудан күтiлетiн нәтижелер:
көптеген тұрғындардың тұрғын үй жағдайын жақсарту;
жыл сайын тұрғын үйдi iске қосу нәтижесiнде республикалық ... үй ... ... 2003 ... ... 1 500 ... ... дейiн;
тұрғын үй қорының пайдалану мерзiмi мен қолайлылығын арттыру;
азаматтардың өмiр сүру қауiпсiздiгiн ... ... ... ... ... үй ... шешуде азаматтардың аз ойын ынталандыру;
республика азаматтары мен ... ... ... ... ... ... дамыту;
құрылыс материалдары өнеркәсiбi, электро-техникалық, металлургия және химия үйдi жақсарту заттары өнеркәсiбiнде өнiм шығаруды арттыру, ... ... жаңа үйдi ... ... салалардағы мультипликациялық эффект;
құрылыс жұмыстарынан бюджетке түсетiн салықты, жылжымайтын мүлiк салығын, жұмысшылардың табыс салығын арттыру, олар құрылыста және құрылысқа әсер ететiн ... ... ... орындарын құру;
Қазақстан экономикасының дамуы қазiргi Қазақстанда ипотекалық ... ... мен ... ... ипотекаға қызмет ететiн мекеме жүйесiн құрумен байланысты. Ипотекалық жүйенi – ... ... ... ... ... ... жылжымайтын мүлiктi кепiлге ала отырып несие беру механизмдерiнде қызмет ететiн мекеме деп түсiнемiз. Қазақстанның қазiргi ипотекалық жүйе ... ... болу ... ... ... «жер, үй, өндiрiстiк объектiлерi» мiндеттi тiркеу жүйесi;
Жылжымайтын мүлiктi бағалайтын арнайы мекемелер;
Ипотекалық несиелендiрудiң механизмiн реттейтiн және бақылайтын мемлекеттiк банктер;
Арнайы ипотекалық ... да ... ... емес институттар;
Сақтандыру компаниялары.
Мұндай ипотекалық мекеменiң дұрыстығы әлемнiң ... ... ... ... тәжiрибесiмен қуатталады.
Қорытынды.
Ж±мыстыњ нєтижесінде келесі жаѓдайларѓа аныќтап назар аудару керектігін айта кеткен жµн болар. Несиені алу үшін ... ... ... тікелей серіктес банкке немесе риэлторлық компанияға бару керек, онда ... ... ... керек. Ол үшін өзіңіздің тұрақты табыстарыңыздың мөлшері ... ... ... және ... ... ... ... алу мүмкіндігі туралы алдын-ала қорытынды, несиенің ... ... ... және несие бойынша ай сайын төленетін төлем ... ... ... ... ... ... АҚШ долларына қатысты теңгенің бағамының төмендеу процесі сипаты тұрақты. Сондықтан шетел ... ... ... ... алушы әр дайым бағам өзгеруінің салдарынан туындайтын айырмашылықты банкке төлеп отырады.
Ипотекалық несие беру ... бірі ... ... ... ... ... тұрғын үйге деген меншік құқығынада бір уақытта ие боласыз. Сатып алатын ... ... ... ... ... таңдағаннан кейін келесі шарттарды бекітесіз:
сіз және банк немесе банктік емес ұйым арасындағы несие шарты, онда несиені алу және ... ... ... ... және сатушы арасындағы тұрғын үйді сатып алу – сату шарты сатып ... ... үй ... ... ... ... ... үйді сақтандыру шарты;
жеке сақтандыру және еңбек ... ... ... ... ипотекалық несие тиімді шешім ... ... ... ... ... ұсынатын несие шартымен мұқият танысуы тиіс. Тек жарнамалық ақпаратты, ... ... оқып қана ... ... ... өз қолыңызды қоятын шарттарға соның ішінде банк қарызы шартына ... ... ... керек. Егжей- тегжейлі қарастыру үшін банк шарттарының ... ала ... ... алуға құқығыңыз бар. Өйткені сіз қол қойған әрбір шарт – бұл ҚР ... ... ... ... ... ... және заң ... сәйкес тиісті түрде орындалуы тиіс».
Қалай ... те, әр ... үшін өз жеке ... болғаны үлкен қуаныш, бірақ, ... ... ... ... иландырып банктер ипотекалық несиелеу барысында әлеуметтік жауаптылық танытып отыр ма? ... ... ... ... ала ... ... ... дегеніміз - несие беру талаптары ... ... ... ... Жеке ... әңгімелесу барысында – ипотекалық тұрғын үй ... ... және өтеу ... ... ... ... ... мен міндеттері туралы қажетті түсініктемелер және кеңестер беріледі. Яғни ... ... ала ... ... ... ... - жеке ... тұрғын үй несиесін алудың барлық ... және ... ... нақты талаптарымен таныстыру.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы 2002 жылға ... ... ... үй несиелерiн 8 есеге жуық сатып алды (7 938 млн.теңгеге). 2004 ... 1 ... 5 488 ... ... несие берешегiнiң қалдығы жоспардағы 4 900 млн.теңге орнына 8 116 ... ... ... ... ... ҚИК-ның әрiптес банктерi республиканың барлық аймақтарында орналасқан 9 банк және банк ... ... ... ... ... 2 ұйым ... ... аяғында орналастырылған облигациялардың жалпы көлемi 7 173 млн.теңге болды. Нәтижесiнде қазiргi кезде ҚИК өздiгiнен тартылатын мемлекеттiк емес ... ... ғана ... ... несиегер-банктердi қаржыландырады. Есептiк кезең iшiнде ҚИК 500 ... ... ... ... ... ... ... Сонымен қатар, ҚИК қаржылық агенттiк мәртебесiн бiрiншi болып алды, мұның өзi ипотекалық ... ... ... ... мүмкiндiк бердi. Осыған байланысты ҚИК агенттiк облигацияларды ТМД аумағында алғаш рет шығарды және табысты орналастырды. ... ... ... ... ... 3 ... көлемiнде тiркелдi, облигациялардың айналыс мерзiмi – 10 жыл. «Қазақстан Қор биржасы» ЖАҚ-ның Биржалық кеңесiнiң шешiмiмен облигациялар «А» санаты ... ... ... ... 2003 ... 28 ... 500 млн.теңгеге облигациялардың бiрiншi траншы алғаш орналастырылды, оның нәтижелерi бойынша бiрiншi ... ... ... ставкасы жылдық 6,9 %-ды құрады.
ҚИК қызметi кредитор банктер арасында бәсекелестiктiң өсуiне және ипотекалық несиелер жағдайларының жеңiлдеуiне мүмкiндiк жасады. ... 2003 ... ... ... ... 20 жылға дейiн өстi, ал сыйақы ставкасы жылдық 12 %-ға дейiн азайды. ... ... ... ... алуғ ... бр ... ... ұлғайды.
ҚИК қазiргi кезде тұрғын үй салуға берiлген ипотекалық несиелердi қайта қаржыландыру тетiгiн саралау үстiнде. ҚИК-ның қаржылық ... ... ... ... ... ... оның сенiмдiлiк дәрежесiнiң жоғары екенiн бiлдiредi. ҚИК активтерiнiң 80 %-ы ... ... ... ... ... инвестицияланған.
Сонымен қатар ҚИК ипотекалық несиелеуге, оларды мемлекеттiк тiркеудiң мерзiмi мен құнын азайтуға байланысты мәмiлелердi тiркеу рәсiмдерiн оңайлатуға бағытталған жұмыс ... ... ... ... ... және ... мүлiкке және олармен мәмiлелерге құқықтарды тiркеу кезiнде Жылжымайтын мүлiк жөнiндегi ... ... ... ... ... ... мен ... енгiзу туралы Үкiметтiң қаулысы 2003 жылғы мамырдан бастап күшiне ендi.
Қолданылған әдебиеттер.
«Қазақстан Республикасындағы банктер және банк қызметі туралы» ҚР ... Заң күші бар ... 1995 ... 31 ... № 2444. ... 1996 ж. 12.07. № 50; 1996 ж. № 2830; 1997 ж. 07.11. № 154; 1997 ж. 07.16. № 436; 1997 ж. 08.12. № 200; 1998 ж. 06.29. № 236; 1998 ж. 07.10. № 282; 1999 ж. 07.16. № 436 ... өзгерістер енгізілген.
ҚР Президентінің 11.06.2004 ж. №1388 жарлығымен бекітілген ҚР тұрғын үй құрылысын дамытудың ... ... ... ... ... Қазақстан – 2030. Барлық Қазақстандықтардың өсіп өркендеуі, қауіпсіздігі және әл-ауқатының артуы: Ел ... ... ... ...... Білім, 1997. – 176 бет.
Абалкин Л.И. Курс переходной экономики: Учебник. - М.: ... ... М.А., ... Л.С. ... ... обращение и кредит: Учебное пособие. – М.: Инст. международного права и экономики, 1996.
Алехин Б.И. ... ... ... ... в ... операции. – С.: Сомвен, 1992. – 160 с.
Антонов А.Г., Пессель М.А. Денежное обращение, кредиты, банки. – М.: ... ... В.С. ... ценных бумаг: Коммерческая азбука / В.С. Балабанов, И.Е. Осокин, А.И. ... – М.: ... и ... 1994. – 128 с. ... И.Т. ... ... ... – М.: Финансы и статистика, 1994. – 224 с.
Банки и банковские операции: Учебник. / Под ред. проф. Е.Ф. ... – М.: ... и ... ... 1998, - 471 ... дело / Под ред. О.М. ... – М.: ... и статистика, 1998. – 576 с.
Банковское дело: Учебник. / Под ред. В.И. Колесникова, Л.П. ... – М.: ... и ... 1996. – 478 ... П.Ю. ... ... и ... рынок. – М., 1994. – 260 с.
Бункина М.К. Деньги. Банки. Валюта: ... ... – М.: ДИС, 1994. – 173 с. ... Национального банка РК за 1999 г. №1,2. 2000.
Вестник ... ... РК за ... ... ... ... РК за 2004 г. ... кредит, банки: Учебник. / Под ред. О.М. Лаврушина. Изд. 2-е, перераб. и доп. – М.: Финансы и ... 1999. –464 ... ... ... ... для ... / Под ред. Е.Ф. ... – М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1999. – 622 с.
Деньги, кредит, банки: Учебник. / Под ред. Г.С. ... – Изд. 2-е, ... и доп. – ... ... 1999. – 432 ... Э.Д., ... К.Д., ... Р.Д. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. – М., 1994. – 496 с.
Ефремова И.А. ... ... ... с ценными бумагами. – М.: Ст-Сервис, 1995. – 441 с.
Кошенова Б. Бағалы қағаздар нарығы. Оқу құралы / - ... ... 1999. – 234 ... ... – М.: ... 1995. – 144 с.
Лексис В. Кредит и банки / Пер. С нем. – М.: ... ... ... Н.Қ., Мадиярова Д.М., Қалдыбаева А.Е. Халықаралық экономикалық қатынастар: Оқу құралы. / Алматы: Экономика, 1998. – 177 бет.
Международные валютно-кредитные отношения. Учебник / Под ред. В.Е. ... – М.: ... и ... 1999. – 365 ... ... ... и ... Учебник / Под ред. Е.Ф. Жукова. – М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998. – 359 ... ... ... ... ...... МЧП, 1993. – 320 с.
Саниев М.С. Деньги, кредит, банки. – Алматы: Алматинский коммерческий институт – 2000. – 198 ... А.Г ... ... Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие.-Новосибирск. НГАЭиУ, 1996г
Иконенков А. «Нужна ли ипотека?»- Континент № 12 ... ... ...... №8 (10) 26 апр ... А. ... в ... – твой новый дом №10 2002
www.bta.kz.
www.ipoteka.kz.
www.kkb.kz.
www.nationalbank.kz.
www.centerkredit.kz.
www.kcm.kz.
www.atfbank.kz.
www.bankcaspian.kz.
www.halykbank.kz.
-----------------------
|Енгiзу |Базистiк |Спрэд ҚИК |Барлық баға |Серiктес ... ... ... | ... ... |
| ... | ... ... ... |
| ... | ... ... |
| |i | | | ... |
| |инфляция) | | | | ... % |3,2 % |9,9 % |4 % |13,9 % ... % |3 % |10,3 % |4 % |14,3 % ... % |3 % |9,8 % |4 % |13,8 % ... % |3,2% |9,6 % |4 % |13,6 % ... % |3 % |9,6 % |4 % |13,6 % ... ... қарай
Сақтандырылған несиелер
Тұрғын үй құрылысы
Жер учаскелерін игеру
Жер учаскілерін
Қамтасыз
етілуіне ... ... ... ... ... облигациялар нарығына қарай
Басқа да кепілдер
Екінші реттік нарық
Мердегерлік несиелеу
Құрылысшыны несиелеу
Сақтандырылмаған несиелер
Басқа да құрылыстар
-----------------------
43
5
8

Пән: Банк ісі
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Көлемі: 105 бет
Бұл жұмыстың бағасы: 900 теңге









Ұқсас жұмыстар
Тақырыб Бет саны
Ипотекалық несиелеудің теориялық негізі40 бет
Ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні және рәсімдеу тәртібі58 бет
Ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және дамыту мәселелері64 бет
Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің талдауы39 бет
Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және даму үрдісі82 бет
Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің дамуы82 бет
Қазақстанның банктік жүйесіндегі ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы61 бет
АТФ банкінің несиелеу жүйесі58 бет
Банк қызметіне қаржылық талдау63 бет
Ипотекалық және тұрғын үй несиесі нарығының қазіргі кездегі жағдайы49 бет


+ тегін презентациялар
Пәндер
Көмек / Помощь
Арайлым
Біз міндетті түрде жауап береміз!
Мы обязательно ответим!
Жіберу / Отправить


Зарабатывайте вместе с нами

Рахмет!
Хабарлама жіберілді. / Сообщение отправлено.

Сіз үшін аптасына 5 күн жұмыс істейміз.
Жұмыс уақыты 09:00 - 18:00

Мы работаем для Вас 5 дней в неделю.
Время работы 09:00 - 18:00

Email: info@stud.kz

Phone: 777 614 50 20
Жабу / Закрыть

Көмек / Помощь