Ипотекалық несиелеудIң теориялық негIздерI
ЖОСПАР
Кіріспе
I тарау. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДIҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГIЗДЕРI.
1.1. Ипотеканың мәнi және маңызы.
1.2. Ипотекалық несиелеудiң модельдерi.
1.3. Ипотекалық несиелеудiң шетелдiк тәжiрибесi.
2 тарау. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ДАМУЫН ТАЛДАУ (ҚИК МЫСАЛ РЕТІНДЕ).
2.1. Ипотеканы алу шарттары, өтеу тәртібі.
2.2. Екiншi деңгейдегi банктердiң ипотекалық операцияларын талдау.
3 тарау. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ БАНКТЕРІНІҢ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ.
3.1. ҚР тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005.2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы (ҚР Президентінің 11.06.2004 ж. №1388 жарлығы).
3.2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық банктердiң даму перспективалары.
3.3. Ипотекалық несиелендiру механизмi тұрғын үй саясатының құрушы бөлiгi ретiнде.
Қорытынды
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
Кіріспе
I тарау. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДIҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГIЗДЕРI.
1.1. Ипотеканың мәнi және маңызы.
1.2. Ипотекалық несиелеудiң модельдерi.
1.3. Ипотекалық несиелеудiң шетелдiк тәжiрибесi.
2 тарау. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ДАМУЫН ТАЛДАУ (ҚИК МЫСАЛ РЕТІНДЕ).
2.1. Ипотеканы алу шарттары, өтеу тәртібі.
2.2. Екiншi деңгейдегi банктердiң ипотекалық операцияларын талдау.
3 тарау. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ БАНКТЕРІНІҢ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ.
3.1. ҚР тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005.2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы (ҚР Президентінің 11.06.2004 ж. №1388 жарлығы).
3.2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық банктердiң даму перспективалары.
3.3. Ипотекалық несиелендiру механизмi тұрғын үй саясатының құрушы бөлiгi ретiнде.
Қорытынды
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
Кiрiспе
Ипотекалық несиелеу – банктiк iс-әрекеттiң ең перспективалық бағыттарының бiрi. Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесiн құру кайлы мәселе бiраз уақыттан берi талқылануда. Бұл саладағы алғашқы қадамдар 90 жылдардың басында жасалған. Бұл мақсатта арнайы мемлекеттiк қор құрылған, бiрақ ол сол күйi жұмыс iстемей-ақ жабылып қалған. Басты мәселе Үкiметте ақшаның жоқтығы, дегенмен бұл тек нәтиже, ал мәселе бұдан да терең. Үкiметте, дәлiрек айтқанда қығығушылық танытқан ведомостваларда ипотекалық несиелендiру жүйесiн құру үшiн не iстеу қажеттiгi жөнiнде және бұл жүйенiң жалпы неге қажет екендiгi туралы нақты көзқарасы болған жоқ.
Бүгiнде тұрғын үй жағдайын қарастыра отырып бiз өз азаматтарымызды тұрғын үймен қамту мәселелесін қозғап қоямыз. Өзiне тұрғын үй алу – әрбiр отбасының бiрiншi кезектi қажеттiлiгi. Бұл қажеттiлiктi қанағаттандырмай, қоғамның ешбiр әлеуметтiк басымдықтар туралы айтудың қажетi жоқ.
Осыдан барып азаматтардың қажеттi деңгейдегi үй алу жөнiндегi конституциялық құқықтарын iске асыру маңызды әлеуметтiк – саяси және экономикалық мәселе ретiнде қарастырылады. Бұл мәселенің шешiмiн таңдаудан тұрғын үй құрылысының жалпы қарқыны мен масштабы, адамдардың нақты тұрмыс жағдайы, олардың моральдық және физикалық сезiмi өзгередi.
Елімізде соңғы жылдары тұрғын үй сатып алу мақсатымен ипотекалық несие алған азаматтардың саны күрт ұлғайды. «Ипотека» сөзі халыққа кеңінен танымал болды. Әрі ол көптеген адамдарға тіршілік жағдайын жақсартуға мүмкіндік береді. Ипотека туралы халықтың негізгі бөлігінде белгілі бір ұғым, түсінік қалыптасқан несиенің қысқа мерзімді және ұзақ мерзімді, шетел валютасында және теңге түрінде болатынын, сондай-ақ өзгермейтін немесе еркін айналымдағы сыйақы мөлшерлері барын жұрт жақсы біледі.
Қазақстан Үкіметі мен Ұлттық Банк ипотеканы экономикалық саясаттың маңызды өзекті салаларының бірі деп қарастырылады. Елдегі экономикалық жағдай өзгеріп жатқанда, халық мүддесін қорғау міндетіне аса мән беріледі. Азаматтар үшін ең тиімді саналатын ипотека механизімін жандандыруға теңгемен берілетін, сыйақысының көлемі еркін болатын ипотеканы дамыту алға қойылып отыр. Үкіметтің ипотекалық несие беру жүйесін, яғни теңгемен ипотекалық несие беру бағдарламасын жүзеге асыру үшін «Қазақстан ипотекалық компаниясы» құрылған еді.
Ипотекалық несие – жер меншігін қоса алғандағы жылжымайтын мүлік кепілдігімен берілетін қазіргі экономикадағы ең көп тараған несие түрі.
Халықтың басым көпшілігі өз табысын теңгемен, яғни шетел валютасының бағамына шағып есептегендегі мөлшермен алып отырады. Сондықтан, халықтың көпшілігі үшін несиені шетел валютасында өтеу барлық уақытта тиімді бола алмайды. Осы жерде атап өтетін бір жайт, валюталық несиелердің екі түрі бар. Бірінші түрі – шетел валютасымен берілген несие. Екіншісі – теңгемен берілген, бірақ шетел валютасының бағамы бойынша индексацияланған несие. Әдетте, банк қарызы шартында бұл «теңге бағамының өзгеріс коэффициентіне индексацияланған» деп беріледі, басқа да редакциялары болуы мүмкін. Бұл несиенің теңгемен өтелетініне қарамастан, ай сайын шетел валюта бағамына орай, несие қайта есептелініп отырады. Былайша айтқанда, бюджет үшін бұл несиенің кәдімгі валюталық несиеден еш бір айырмашылығы жоқ.
Қазақстан ипотекалық компаниасының бағдарламасы бойынша, еркін сыйақы мөлшері инфляция индексіне негізделген. Үкімет пен Ұлттық банктің болжамдарына сәйкес, орташа мерзімді басымдылықтарда 2005жылы инфляция индексі көрсеткішінің 3-5 %-ға дейін кемуі күтілуде. Яғни, несие сыйақы мөлшерінің кемуі жоспарлануда. Бірақ сол уақыт ішінде АҚШ долларына деген теңгенің бағамының өсуі мүмкін, ал бұл несие бойынша төленетін ақшаның сәйкесті соммаға көбеюін білдіреді. Енді, валютамен және теңгемен берілетін несиені өтеу жолдарын қарастырып көрейік.
Ипотекалық несиелеу – банктiк iс-әрекеттiң ең перспективалық бағыттарының бiрi. Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесiн құру кайлы мәселе бiраз уақыттан берi талқылануда. Бұл саладағы алғашқы қадамдар 90 жылдардың басында жасалған. Бұл мақсатта арнайы мемлекеттiк қор құрылған, бiрақ ол сол күйi жұмыс iстемей-ақ жабылып қалған. Басты мәселе Үкiметте ақшаның жоқтығы, дегенмен бұл тек нәтиже, ал мәселе бұдан да терең. Үкiметте, дәлiрек айтқанда қығығушылық танытқан ведомостваларда ипотекалық несиелендiру жүйесiн құру үшiн не iстеу қажеттiгi жөнiнде және бұл жүйенiң жалпы неге қажет екендiгi туралы нақты көзқарасы болған жоқ.
Бүгiнде тұрғын үй жағдайын қарастыра отырып бiз өз азаматтарымызды тұрғын үймен қамту мәселелесін қозғап қоямыз. Өзiне тұрғын үй алу – әрбiр отбасының бiрiншi кезектi қажеттiлiгi. Бұл қажеттiлiктi қанағаттандырмай, қоғамның ешбiр әлеуметтiк басымдықтар туралы айтудың қажетi жоқ.
Осыдан барып азаматтардың қажеттi деңгейдегi үй алу жөнiндегi конституциялық құқықтарын iске асыру маңызды әлеуметтiк – саяси және экономикалық мәселе ретiнде қарастырылады. Бұл мәселенің шешiмiн таңдаудан тұрғын үй құрылысының жалпы қарқыны мен масштабы, адамдардың нақты тұрмыс жағдайы, олардың моральдық және физикалық сезiмi өзгередi.
Елімізде соңғы жылдары тұрғын үй сатып алу мақсатымен ипотекалық несие алған азаматтардың саны күрт ұлғайды. «Ипотека» сөзі халыққа кеңінен танымал болды. Әрі ол көптеген адамдарға тіршілік жағдайын жақсартуға мүмкіндік береді. Ипотека туралы халықтың негізгі бөлігінде белгілі бір ұғым, түсінік қалыптасқан несиенің қысқа мерзімді және ұзақ мерзімді, шетел валютасында және теңге түрінде болатынын, сондай-ақ өзгермейтін немесе еркін айналымдағы сыйақы мөлшерлері барын жұрт жақсы біледі.
Қазақстан Үкіметі мен Ұлттық Банк ипотеканы экономикалық саясаттың маңызды өзекті салаларының бірі деп қарастырылады. Елдегі экономикалық жағдай өзгеріп жатқанда, халық мүддесін қорғау міндетіне аса мән беріледі. Азаматтар үшін ең тиімді саналатын ипотека механизімін жандандыруға теңгемен берілетін, сыйақысының көлемі еркін болатын ипотеканы дамыту алға қойылып отыр. Үкіметтің ипотекалық несие беру жүйесін, яғни теңгемен ипотекалық несие беру бағдарламасын жүзеге асыру үшін «Қазақстан ипотекалық компаниясы» құрылған еді.
Ипотекалық несие – жер меншігін қоса алғандағы жылжымайтын мүлік кепілдігімен берілетін қазіргі экономикадағы ең көп тараған несие түрі.
Халықтың басым көпшілігі өз табысын теңгемен, яғни шетел валютасының бағамына шағып есептегендегі мөлшермен алып отырады. Сондықтан, халықтың көпшілігі үшін несиені шетел валютасында өтеу барлық уақытта тиімді бола алмайды. Осы жерде атап өтетін бір жайт, валюталық несиелердің екі түрі бар. Бірінші түрі – шетел валютасымен берілген несие. Екіншісі – теңгемен берілген, бірақ шетел валютасының бағамы бойынша индексацияланған несие. Әдетте, банк қарызы шартында бұл «теңге бағамының өзгеріс коэффициентіне индексацияланған» деп беріледі, басқа да редакциялары болуы мүмкін. Бұл несиенің теңгемен өтелетініне қарамастан, ай сайын шетел валюта бағамына орай, несие қайта есептелініп отырады. Былайша айтқанда, бюджет үшін бұл несиенің кәдімгі валюталық несиеден еш бір айырмашылығы жоқ.
Қазақстан ипотекалық компаниасының бағдарламасы бойынша, еркін сыйақы мөлшері инфляция индексіне негізделген. Үкімет пен Ұлттық банктің болжамдарына сәйкес, орташа мерзімді басымдылықтарда 2005жылы инфляция индексі көрсеткішінің 3-5 %-ға дейін кемуі күтілуде. Яғни, несие сыйақы мөлшерінің кемуі жоспарлануда. Бірақ сол уақыт ішінде АҚШ долларына деген теңгенің бағамының өсуі мүмкін, ал бұл несие бойынша төленетін ақшаның сәйкесті соммаға көбеюін білдіреді. Енді, валютамен және теңгемен берілетін несиені өтеу жолдарын қарастырып көрейік.
1. «Қазақстан Республикасындағы банктер және банк қызметі туралы» ҚР Президентінің Заң күші бар Жарлығы 1995 жылғы 31 тамыздағы № 2444. Оған: 1996 ж. 12.07. № 50; 1996 ж. № 2830; 1997 ж. 07.11. № 154; 1997 ж. 07.16. № 436; 1997 ж. 08.12. № 200; 1998 ж. 06.29. № 236; 1998 ж. 07.10. № 282; 1999 ж. 07.16. № 436 заңдарымен өзгерістер енгізілген.
2. ҚР Президентінің 11.06.2004 ж. №1388 жарлығымен бекітілген ҚР тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы.
3. Н.Назарбаев Қазақстан – 2030. Барлық Қазақстандықтардың өсіп өркендеуі, қауіпсіздігі және әл-ауқатының артуы: Ел Прпезидентінің Қазақстан халқына Жолдауы. – Алматы: Білім, 1997. – 176 бет.
4. Абалкин Л.И. Курс переходной экономики: Учебник. - М.: Финстатинформ, 1997.
5. Абрамова М.А., Александрова Л.С. Финансы, денежное обращение и кредит: Учебное пособие. – М.: Инст. международного права и экономики, 1996.
6. Алехин Б.И. Рынок ценных бумаг: Введение в фондовые операции. – С.: Сомвен, 1992. – 160 с.
7. Антонов А.Г., Пессель М.А. Денежное обращение, кредиты, банки. – М.: Финстатинформ, 1995.
8. Балабанов В.С. Рынок ценных бумаг: Коммерческая азбука / В.С. Балабанов, И.Е. Осокин, А.И. Поволоцкий. – М.: Финансы и статистика, 1994. – 128 с.
9. Балабанов И.Т. Финансовый менеджмент: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 1994. – 224 с.
10. Банки и банковские операции: Учебник. / Под ред. проф. Е.Ф. Жукова. – М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998, - 471 с.
11. Банковское дело / Под ред. О.М. Лаврушина. – М.: Финансы и статистика, 1998. – 576 с.
12. Банковское дело: Учебник. / Под ред. В.И. Колесникова, Л.П. Кроливицкой. – М.: Финансы и статистика, 1996. – 478 с.
13. Бороздин П.Ю. Ценные бумаги и фондовый рынок. – М., 1994. – 260 с.
14. Бункина М.К. Деньги. Банки. Валюта: Учебное пособие. – М.: ДИС, 1994. – 173 с.
15. Вестник Национального банка РК за 1999 г. №1,2. 2000.
16. Вестник Национального банка РК за 2002-2003 гг.
17. Вестник Национального банка РК за 2004 г.
18. Деньги, кредит, банки: Учебник. / Под ред. О.М. Лаврушина. Изд. 2-е, перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 1999. –464 с.
19. Деньги, кредит, банки: Учебник для вузов / Под ред. Е.Ф. Жукова. – М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1999. – 622 с.
20. Деньги, кредит, банки: Учебник. / Под ред. Г.С. Сейткасымова. – Изд. 2-е, перераб. и доп. – Алматы: Экономика, 1999. – 432 с.
21. Долан Э.Д., Кемпбелл К.Д., Кемпбелл Р.Д. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. – М., 1994. – 496 с.
22. Ефремова И.А. Операции коммерческих банков с ценными бумагами. – М.: Ст-Сервис, 1995. – 441 с.
23. Кошенова Б. Бағалы қағаздар нарығы. Оқу құралы / - Алматы, Экономика. 1999. – 234 бет.
24. Кредиты. Инвестиции. – М.: ПРИОР, 1995. – 144 с.
25. Лексис В. Кредит и банки / Пер. С нем. – М.: Перспектива, 1994.–118 с.
26. Мамыров Н.Қ., Мадиярова Д.М., Қалдыбаева А.Е. Халықаралық экономикалық қатынастар: Оқу құралы. / Алматы: Экономика, 1998. – 177 бет.
27. Международные валютно-кредитные отношения. Учебник / Под ред. В.Е. Рыбалкин – М.: Финансы и статистика, 1999. – 365 с.
28. Общая теория денег и кредита: Учебник / Под ред. Е.Ф. Жукова. – М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998. – 359 с.
29. Русско-казахский толковый экономический словарь предпринимателя. – Алматы: МЧП, 1993. – 320 с.
30. Саниев М.С. Деньги, кредит, банки. – Алматы: Алматинский коммерческий институт – 2000. – 198 с.
31. Ивасенко А.Г Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие.-Новосибирск. НГАЭиУ, 1996г
32. Иконенков А. «Нужна ли ипотека?»- Континент № 12 (74-1996)
33. Ипотека становится доступной. – Эксперт-Казахстана №8 (10) 26 апр 2004
34. Красиков А. Жилье в кредит – твой новый дом №10 2002
35. www.bta.kz.
36. www.ipoteka.kz.
37. www.kkb.kz.
38. www.nationalbank.kz.
39. www.centerkredit.kz.
40. www.kcm.kz.
41. www.atfbank.kz.
42. www.bankcaspian.kz.
43. www.halykbank.kz.
2. ҚР Президентінің 11.06.2004 ж. №1388 жарлығымен бекітілген ҚР тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы.
3. Н.Назарбаев Қазақстан – 2030. Барлық Қазақстандықтардың өсіп өркендеуі, қауіпсіздігі және әл-ауқатының артуы: Ел Прпезидентінің Қазақстан халқына Жолдауы. – Алматы: Білім, 1997. – 176 бет.
4. Абалкин Л.И. Курс переходной экономики: Учебник. - М.: Финстатинформ, 1997.
5. Абрамова М.А., Александрова Л.С. Финансы, денежное обращение и кредит: Учебное пособие. – М.: Инст. международного права и экономики, 1996.
6. Алехин Б.И. Рынок ценных бумаг: Введение в фондовые операции. – С.: Сомвен, 1992. – 160 с.
7. Антонов А.Г., Пессель М.А. Денежное обращение, кредиты, банки. – М.: Финстатинформ, 1995.
8. Балабанов В.С. Рынок ценных бумаг: Коммерческая азбука / В.С. Балабанов, И.Е. Осокин, А.И. Поволоцкий. – М.: Финансы и статистика, 1994. – 128 с.
9. Балабанов И.Т. Финансовый менеджмент: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 1994. – 224 с.
10. Банки и банковские операции: Учебник. / Под ред. проф. Е.Ф. Жукова. – М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998, - 471 с.
11. Банковское дело / Под ред. О.М. Лаврушина. – М.: Финансы и статистика, 1998. – 576 с.
12. Банковское дело: Учебник. / Под ред. В.И. Колесникова, Л.П. Кроливицкой. – М.: Финансы и статистика, 1996. – 478 с.
13. Бороздин П.Ю. Ценные бумаги и фондовый рынок. – М., 1994. – 260 с.
14. Бункина М.К. Деньги. Банки. Валюта: Учебное пособие. – М.: ДИС, 1994. – 173 с.
15. Вестник Национального банка РК за 1999 г. №1,2. 2000.
16. Вестник Национального банка РК за 2002-2003 гг.
17. Вестник Национального банка РК за 2004 г.
18. Деньги, кредит, банки: Учебник. / Под ред. О.М. Лаврушина. Изд. 2-е, перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 1999. –464 с.
19. Деньги, кредит, банки: Учебник для вузов / Под ред. Е.Ф. Жукова. – М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1999. – 622 с.
20. Деньги, кредит, банки: Учебник. / Под ред. Г.С. Сейткасымова. – Изд. 2-е, перераб. и доп. – Алматы: Экономика, 1999. – 432 с.
21. Долан Э.Д., Кемпбелл К.Д., Кемпбелл Р.Д. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. – М., 1994. – 496 с.
22. Ефремова И.А. Операции коммерческих банков с ценными бумагами. – М.: Ст-Сервис, 1995. – 441 с.
23. Кошенова Б. Бағалы қағаздар нарығы. Оқу құралы / - Алматы, Экономика. 1999. – 234 бет.
24. Кредиты. Инвестиции. – М.: ПРИОР, 1995. – 144 с.
25. Лексис В. Кредит и банки / Пер. С нем. – М.: Перспектива, 1994.–118 с.
26. Мамыров Н.Қ., Мадиярова Д.М., Қалдыбаева А.Е. Халықаралық экономикалық қатынастар: Оқу құралы. / Алматы: Экономика, 1998. – 177 бет.
27. Международные валютно-кредитные отношения. Учебник / Под ред. В.Е. Рыбалкин – М.: Финансы и статистика, 1999. – 365 с.
28. Общая теория денег и кредита: Учебник / Под ред. Е.Ф. Жукова. – М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998. – 359 с.
29. Русско-казахский толковый экономический словарь предпринимателя. – Алматы: МЧП, 1993. – 320 с.
30. Саниев М.С. Деньги, кредит, банки. – Алматы: Алматинский коммерческий институт – 2000. – 198 с.
31. Ивасенко А.Г Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие.-Новосибирск. НГАЭиУ, 1996г
32. Иконенков А. «Нужна ли ипотека?»- Континент № 12 (74-1996)
33. Ипотека становится доступной. – Эксперт-Казахстана №8 (10) 26 апр 2004
34. Красиков А. Жилье в кредит – твой новый дом №10 2002
35. www.bta.kz.
36. www.ipoteka.kz.
37. www.kkb.kz.
38. www.nationalbank.kz.
39. www.centerkredit.kz.
40. www.kcm.kz.
41. www.atfbank.kz.
42. www.bankcaspian.kz.
43. www.halykbank.kz.
ЖОСПАР
Кіріспе
I тарау. Ипотекалық несиелеудiң теориялық негiздерi.
1.1. Ипотеканың мәнi және маңызы.
1.2. Ипотекалық несиелеудiң модельдерi.
1.3. Ипотекалық несиелеудiң шетелдiк тәжiрибесi.
2 тарау. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің дамуын талдау
(ҚИК мысал ретінде).
2.1. Ипотеканы алу шарттары, өтеу тәртібі.
2.2. Екiншi деңгейдегi банктердiң ипотекалық операцияларын талдау.
3 тарау. Қазақстан Республикасының ипотекалық банктерінің даму
перспективалары.
3.1. ҚР тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған
мемлекеттік бағдарламасы (ҚР Президентінің 11.06.2004 ж. №1388 жарлығы).
3.2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық банктердiң даму
перспективалары.
3.3. Ипотекалық несиелендiру механизмi тұрғын үй саясатының құрушы бөлiгi
ретiнде.
Қорытынды
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
Кiрiспе
Ипотекалық несиелеу – банктiк iс-әрекеттiң ең перспективалық бағыттарының
бiрi. Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесiн құру кайлы мәселе бiраз
уақыттан берi талқылануда. Бұл саладағы алғашқы қадамдар 90 жылдардың
басында жасалған. Бұл мақсатта арнайы мемлекеттiк қор құрылған, бiрақ ол
сол күйi жұмыс iстемей-ақ жабылып қалған. Басты мәселе Үкiметте ақшаның
жоқтығы, дегенмен бұл тек нәтиже, ал мәселе бұдан да терең. Үкiметте,
дәлiрек айтқанда қығығушылық танытқан ведомостваларда ипотекалық
несиелендiру жүйесiн құру үшiн не iстеу қажеттiгi жөнiнде және бұл жүйенiң
жалпы неге қажет екендiгi туралы нақты көзқарасы болған жоқ.
Бүгiнде тұрғын үй жағдайын қарастыра отырып бiз өз азаматтарымызды тұрғын
үймен қамту мәселелесін қозғап қоямыз. Өзiне тұрғын үй алу – әрбiр
отбасының бiрiншi кезектi қажеттiлiгi. Бұл қажеттiлiктi қанағаттандырмай,
қоғамның ешбiр әлеуметтiк басымдықтар туралы айтудың қажетi жоқ.
Осыдан барып азаматтардың қажеттi деңгейдегi үй алу жөнiндегi
конституциялық құқықтарын iске асыру маңызды әлеуметтiк – саяси және
экономикалық мәселе ретiнде қарастырылады. Бұл мәселенің шешiмiн таңдаудан
тұрғын үй құрылысының жалпы қарқыны мен масштабы, адамдардың нақты тұрмыс
жағдайы, олардың моральдық және физикалық сезiмi өзгередi.
Елімізде соңғы жылдары тұрғын үй сатып алу мақсатымен ипотекалық
несие алған азаматтардың саны күрт ұлғайды. Ипотека сөзі халыққа
кеңінен танымал болды. Әрі ол көптеген адамдарға тіршілік жағдайын
жақсартуға мүмкіндік береді. Ипотека туралы халықтың негізгі
бөлігінде белгілі бір ұғым, түсінік қалыптасқан несиенің қысқа
мерзімді және ұзақ мерзімді, шетел валютасында және теңге түрінде
болатынын, сондай-ақ өзгермейтін немесе еркін айналымдағы сыйақы
мөлшерлері барын жұрт жақсы біледі.
Қазақстан Үкіметі мен Ұлттық Банк ипотеканы экономикалық саясаттың
маңызды өзекті салаларының бірі деп қарастырылады. Елдегі
экономикалық жағдай өзгеріп жатқанда, халық мүддесін қорғау міндетіне
аса мән беріледі. Азаматтар үшін ең тиімді саналатын ипотека
механизімін жандандыруға теңгемен берілетін, сыйақысының көлемі
еркін болатын ипотеканы дамыту алға қойылып отыр. Үкіметтің
ипотекалық несие беру жүйесін, яғни теңгемен ипотекалық несие беру
бағдарламасын жүзеге асыру үшін Қазақстан ипотекалық компаниясы
құрылған еді.
Ипотекалық несие – жер меншігін қоса алғандағы жылжымайтын мүлік
кепілдігімен берілетін қазіргі экономикадағы ең көп тараған несие
түрі.
Халықтың басым көпшілігі өз табысын теңгемен, яғни шетел
валютасының бағамына шағып есептегендегі мөлшермен алып отырады.
Сондықтан, халықтың көпшілігі үшін несиені шетел валютасында өтеу
барлық уақытта тиімді бола алмайды. Осы жерде атап өтетін бір
жайт, валюталық несиелердің екі түрі бар. Бірінші түрі – шетел
валютасымен берілген несие. Екіншісі – теңгемен берілген, бірақ шетел
валютасының бағамы бойынша индексацияланған несие. Әдетте, банк
қарызы шартында бұл теңге бағамының өзгеріс коэффициентіне
индексацияланған деп беріледі, басқа да редакциялары болуы мүмкін.
Бұл несиенің теңгемен өтелетініне қарамастан, ай сайын шетел валюта
бағамына орай, несие қайта есептелініп отырады. Былайша айтқанда,
бюджет үшін бұл несиенің кәдімгі валюталық несиеден еш бір
айырмашылығы жоқ.
Қазақстан ипотекалық компаниасының бағдарламасы бойынша, еркін сыйақы
мөлшері инфляция индексіне негізделген. Үкімет пен Ұлттық банктің
болжамдарына сәйкес, орташа мерзімді басымдылықтарда 2005жылы инфляция
индексі көрсеткішінің 3-5 %-ға дейін кемуі күтілуде. Яғни, несие
сыйақы мөлшерінің кемуі жоспарлануда. Бірақ сол уақыт ішінде АҚШ
долларына деген теңгенің бағамының өсуі мүмкін, ал бұл несие
бойынша төленетін ақшаның сәйкесті соммаға көбеюін білдіреді. Енді,
валютамен және теңгемен берілетін несиені өтеу жолдарын қарастырып
көрейік.
Валюталық несиені теңгемен алған жағдайда (яғни, шетел валютасында
индексацияланған несиені), негізгі несие сомасы үнемі валюта сомасы
үнемі валюта бағамына байланысты өзгеріп отырады. Мәселен, сіз бүгін
1 млн.теңге қарызсыз, ал бір айдан кейін қарызыңыз - 1млн. 5 000
теңгеге жетеді. Сыйақы мөлшері белгілі болса да, негізгі қарыз өсіп
отырғандықтан, теңгемен төленетін төлемдер мөлшері автоматты түрде
өседі. Бұл орынды да, өйткені 1 млн. 5 000 теңгеге сыйақы есептеу
бір басқа.
Қазақстан ипотекалық компарациясының бағдарламасы бойынша теңгемен
берілетін несие (яғни, индекацияланбаған несие) негізгі қарыз
сомасының өзгеруіне мүлдем жол бермейді. Бұл жағдайдағы негізгі
фактор – сыйақы көлемінің мөлшері. Инфляция индексінің кемуі кезінде
мөлшер сәйкесті түрде кемиді. Әрине, бұл несие бойынша төленетін
төлемдер мөлшерінің азаюына себепші болады. Мұны оңай есептеп шығуға
болады. Мәселен, 1 млн.теңге несие алсаңыз, оның мөлшерлемесі жылына 1
% кемитін болса, оны өтеу оңайырақ тиеді, өйткені, негізгі қарыздың
сомасы өзгермейді.
Қазіргі кезде еркін несиелер сыйақысы әрбір 6 ай сайын қайта
қарастыру мерзімін 1 жылға, кейін 2 жылға дейін ұзарту жоспарда тұр.
Бұл несие алушылардың сенімін арттыруы тиіс. Бұдан басқа, несие
алушыларды инфляция индексінің біршама өсуінен қорғау үшін 4,5 %
көлеміндегі сыйақы мөлшерінің жоғарғы шегін белгілеу механизімі
қарастырылған. Бұл нақты түрде – максимальді болуы мүмкін сыйақы
мөлшерінің жоғарғы шегін білдіретін дәліз. Егер кенеттен инфляция
күрт көтеріліп кеткен жағдайда, онда келесі жарты жылда сыйақы
белгіленген дәліздің жоғарғы планкасы бойынша есептелінеді. Мәселен,
инфляция индексі 7 % көбейді және мөлшерлемені қайта қарастыру
мерзімі келіп қалды. Бірақ, несие мөлшерлемесін 7 %-ға емес, 4,5 %-ға
көбейеді карантин кезеңі аяқталысымен несие мөлшерлемесі бұрынғы
тәртіппен есептелініп отырады.
Нарықтық қатынастарға өтпес бұрын елдiң тұрғын үй қорын толтырудың негiзгi
көздерi болып мемлекеттiк тұрғын үй құрылысы табылады, ал кооперативтiк
және жеке дара құрылыстар көмекшi рольдi атқарды. Құрылысты және халықты
тұрғын үймен қамтамасыз етудi бюджет қаржыландырмаған жағдайда, қаражаттың
негiзгi көздерi ретiнде халықтың жеке қаржылары және банктiк несиелер
жүредi.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру көздерiнiң жетiспеушiлiгi жағдайында
тұрғын үйге деген қажеттiлiк өсiп отырады. Ал мұндай жағдайда халықтың ұзақ
мерзiмдi несиелерге деген объективтi қажеттiлiгi туындайды. Мiне осы
талаптардың барлығына ипотекалық несие сай келедi. Көптеген шет
мемлекеттердiң тәжiрибесi көрсетiп отырғандай ипотека дұрыс ұйымдастырылса,
өз кезегiнде ол өзiн-өзi қаржыландыру жүйесiне бiрте-бiрте бейiмделедi.
Дипломдық жұмыстың теориялық және методикалық негiзi ипотекалық несиелеу
саласындағы отандық және шетелдiк мамандардың мәліметтері негізінде
жинақталған. Жұмыстың эмпирикалық негiзiн статистикалық мәлiметтер,
Қазақстанның мерзiмдi басылымдары, әрекеттегi заңдар және басқа да
нормативтi-құқықтық құжаттар құрайды.
Дипломдық жұмыс кiрiспе, үш тараудан, қорытынды және қолданылған әдебиеттер
тізімінен тұрады. Дипломдық жұмыстың бірінші тарауында ипотекалық
несиелеудің теориялық негіздері, қатысушылары, атқаратын функциялары,
екінші денгейдегі банктермен өз қаражатының есебінен берілген ипотекалық
несиелерді салыстырмалы талдау қорытындылар, ҰБ талаптары бойынша несиенi
рәсiмдеу және беру үшiн қарыз алушының ұсынатын құжаттарының тiзiмi,
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы АҚ құрылу тарихы және баға белгiлемесiнiң
мөлшерлемесi, модельдерi, ипотекалық банктер несие беру үшiн қаражаттарды
депозит тарту арқылы қажеттi облигация шығару жолдары және шетел
тәжiрибелері қарастырылған.
Екінші тарауда ипотеканы алу шарттары, өтеу тәртіптері, несиенің
минималды, максималды сомалары көрсетілген. Екінші денгейдегі банктер
мен ипотекалық компаниялар үшін өз несиелік тәукелдерін азайту
ипотекалық несиелеудің мерзімінің ұзаруы мен бастапқы жарнасын азайту
қажеттілігі несиелердің тәуекелдерін азайтусыз мүмкін емес еместігі
айқындалған. Ипотекалық несиенің пайыздық ставкасының өтеу
тәртіптерінің графигі ұсынылған.
Екінші деңгейдегі банктердің ипотекалық операцияларының талдаулары,
банктердiң құрылыс және тұрғын үй сатып алуға (ипотекалық несиелеу) берген
несиелерi және олардың сыйақы ставкалары мен ипотекалық несиелеудің
схемасымен таныс боласыздар.
Үшінші тарауда Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудiң
даму перспективалары және ҚР тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007
жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы мен ипотекалық несиелеу
механизмi тұрғын үй саясатының құраулы бөлiгi ретiнде қарастырылды.
Жылжымайтын мүлiктi сатудан түсетiн кiрiске салық салу қағидалары, ең басты
мәселесiнiң бiрi болып ипотекалық несие беру мен қызмет көрсетудi
стандарттау, қарыз алушының төлем қабiлетiн бағалаудың ережесiн бекiту,
сонымен қатар қаржы тарту үшiн қаржы құралдарын анықтау табылады.
Ұсынылып отырған жұмыстың құрылымы теориялық, методикалық және тәжірибиелік
мәселелерді ұштастыруға мүмкіндiк береді.
I тарау. Ипотекалық несиелеудiң теориялық негiздерi.
1.1. Ипотеканың мәнi және маңызы.
Ипотека – бұл жылжымайтын мүлiктiң (жер, үй және өндiрiс ғимараттары)
кепiлiн бiлдiредi.
Ипотека терминi алғаш рет б.э.д VI ғ. басында Грекияда пайда болған және
сол кездiң өзiнде қарыз берушiнiң алдындағы қарыз алушының жауапкершiлiгiн
белгiлi бiр жер иелiктерiмен қамтамасыз етумен байланысты болған.
Әлемдiк тәжiрибеде кеңiнен қолданылатын, бiрақ бiздiң тәжiрибемiзде
бiрқатар тежеушi факторлардың болуына байланысты дамуы кешiгiп жатқан
несиенi қамтамасыз етудiң дәстүрлi емес формасы – ипотека болып табылады.
Бiрiншiден, ипотекалық несие – бұл қатаң түрде анықталған кепiлге берiлетiн
ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын мүлiк сатылады және одан
түскен түсiм кредитордың қарызын жабуға бағытталады. Бiрақта, кейбiр
жылжымайтын мүлiктердiң өтiмсiздiгiне байланысты кепiлдi сату қиынға
түседi.
Екiншiден, ипотекалық несиелердiң басым бөлiгiнiң көздеген мақсаты болады.
Олар тұрғын үйлердi, сол сияқты, өндiрiстiк ғимараттарды сатып алу, салу
немесе қайта құру және жер учаскелерiн игерудi қаржыландыру үшiн
пайдаланады.
Ипотека – өндiрiстiк емес және материалды өндiрiстiң дамуына қаржылай
ресурстарды тартудың әдiсi. Ол жылжымайтын мүлiк объектiлерiне иелiк ету
құқығына шаруашылық айналымды қамтамасыз етедi.
Ипотека дағдарысты жоюға екi жолмен ықпал етедi.
Бiрiншiден, ипотекалық несиелеудiң позитивтi дамуы экономиканың нақты
секторында тереңдей байқалып, ондағы өнеркәсiптiң бiрқатар салаларында
өндiрiстiң құлдырауын тоқтатуға мүмкiндiк бередi.
Екiншiден, ипотекалық несиелеудiң дамуы экономикалық дағдарыстан туындайтын
әлеуметтiк тұрақсыздыққа жағымды ықпал етедi. Бiр жағынан, ипотекалық
несиелеудiң дамуы жұмыссыздық зардаптарына тосқауыл бола отырып құрылыс
өндiрiсiне қосымша жергiлiктi еңбек ресурстарын тартады. Сондай-ақ
жылжымайтын мүлiктi ала отырып несиелеу еңбек ресурстарының қажеттiлiгiн
туындатады. Осындай жағдайда, ипотеканың жұмыспен қамту мәселесiн шешуге
ықпалы болады. Екiншi жағынан, әлеуметтiк тұрақтылыққа қол жеткiзудiң ең
маңызды алғы шарты халықтың тұрғын үйге деген қажеттiлiгiн қанағаттандыру
болып табылады. Үйi немесе пәтерi бар адамның жанұя құруға, бала өсiруге
мүмкiндiгi болады. Жақсы тұрғын үй тұрмыстық жағдайлармен қамтамасыз етiлу
ұлттың салауаттылығын (денсаулығын) арттыра түсiп, өмiрiн ұзартады, соның
нәтижесiнде халықтың еңбекке қабiлеттiлiгiн жоғарылатады.
Ипотекалық жүйенiң мақсаты – жылжымайтын мүлiкке деген құқықты заңсыз
әдiстерiмен орнату мен байланысты қауiптi тоқтату болып табылады.
Қазiрде тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу үлкен қызығушылық тудырып отыр,
өйткенi нарықтық экономикада тұрғын үй – экономикадағы өсудi көрсететiн ең
жақсы көрсеткiштердiң бiрi болып табылады, яғни халықтың болашақтағы
сенiмдiлiгiн және экономиканың әр түрлi секторларының даму динамикасын
көрсетедi.
Ипотекалық несиелеу кезiнде займдар ұзақ мерзiмге берiледi, яғни дәлелдеп
айтсақ ол несиенi өтеу мерзiмi созады, осылайша ай сайын төленетiн төлемдi
азайтады. Мұнда сатып алынған тұрғын үй займды қамтамасыз етушi ретiнде
болады және меншiк үшiн займды төлемеген жағдайда банкпен несиенi толық
жабу үшiн алып сатуға жiберiледi.
Ипотекалық несиелеудiң негiзгi қатысушыларына келесiлер жатады:
• қарыз алушылар – ипотекалық несие алу үшiн өз өтiнiшiн бiлдiрген
несие берушiнiң ойынша төлем қабiлетi бар сенiмдi, ипотекалық
несиенi алғанда және тұрғын үй алған кезде аванстық төлем жасауға
мүмкiндiгi бар заңды және жеке тұлғалар болып табылады;
• несие берушiлер – қарыз алушының несие қабiлетiн бағалау
негiзiнде оларға ипотекалық несиенi ұсынушы және берiлген
ипотекалық несие бойынша қызмет көрсететiн банктер және басқа
қаржылық несиелiк мекемелер;
• тұрғын үйдi сатушылар – өз меншiгiндегi тұрғын үйдi немесе басқа
заңды және жеке тұлғаның тапсырмасы бойынша меншiгiндегi тұрғын
үйдi сатушы заңды және жеке тұлғалар;
• бағалау объекттерi – ипотека кезiнде кепiл құралы болып табылатын
тұрғын үйлердi тәуелсiз мамандандырылған бағалауды жүзеге
асыратын лицензиясы бар сақтандыру компаниялары;
• екiншi реттiк ипотекалық нарықтың операторлары – бұл бiрiншi
реттiк несие берушiлерден ипотекалық несиелердi сатып алып соның
негiзiнде құнды қағаздарды шығаруды жүзеге асыратын заңды
тұлғалар;
• инвесторлар – екiншi реттiк ипотекалық нарықтың операторларынан
құнды қағаздарды сатып алатын заңды және жеке тұлғалар (негiзiнен
олар институционалды инвесторлар – зейнетақы қорлары, сақтандыру
компаниялары);
• үкiмет – бiрiншi реттiк және екiншi реттiк ипотекалық нарықтарды
бақылайды, құнды қағаздар бойынша инвесторларға талаптар бередi,
екiншi реттiк ипотекалық нарықтың операторларын басқаруға
қатысады.
Бiрiншi реттiк нарық қарыз алушы және банктiң бiрлесе әрекет етуiмен бiрге
анықталады, ал оның құралы болып ипотекалық несиелер табылады. Банк –
делдал – инвестор осы тiзбек екiншi реттiк ипотекалық нарықтың мағанасын
бiлдiредi, ал мұнда ипотекалық несиелермен қамтамасыз етiлген құнды
қағаздар осы екiншi реттiк нарықтың құралы болып табылады.
Ипотеканы экономикалық жүйенiң элементi ретiнде қарастырғанда оның келесi
үш белгiсiн көрсету қажет:
• жылжымайтын мүлiк кепiлi өндiрiстi дамыту үшiн қажеттi қаржы
ресурстарын тарту құралы ретiнде болады;
• ипотеканың мүлiктiк құқықты өткiзудi қамтамасыз ету мүмкiндiгi
бар;
• ипотека көмегiмен құнды қағаздар базасында нақты капиталды құруға
болады.
Экономикалық қатынастардағы ипотека – бұл жылжымайтын мүлiк объектiлерiне
мүлiктiк құқық объектiлерiне мүлiктiк құқық айналымының нарықтық құралы
және әр түрлi жобаларды жүзеге асыру үшiн қосымша қаржы құралдарын тартуға
мүмкiндiк бередi. Әсiресе мұнда ипотекалық несиелеудiң функцияларын және
осы түрдегi несиенiң басқа несиелеу түрлерiнiң алдындағы артықшылығын атап
өткен жөн.
Ипотекалық несиелеудiң атқаратын функцияларын келесi түрде жинақтауға
болады:
• материалды өндiрiс саласына инвестиция тартудың қаржылық
механизмі;
• қарыздық құралдардың қайтарылуын қамтамасыз ету функциясы;
• жылжымайтын мүлiктiң қайта бөлiнуiн және айналымын ынталандыру
функциясы;
• өндiрiс ипотекалық құнды қағаздар түрiндегi көп деңгейлi
капиталды қалыптастыру функциясы;
Ипотекалық несиенiң келесi ерекше белгiлерiн бөлiп көрсетуге болады.
Кепiлмен қамтамасыз етудiң мiндеттiлiгi, яғни қарыз алушы өзiнiң
мiндеттемесiн орындамаған жағдайда жаза берiлiп одан соң тұрғын үйдi сату
жүзеге асырылады, өйткенi қарыз берушiнiң алдындағы несие бойынша қарызын
несие алушы өтеу керек.
Несие беру мерзiмiнiң ұзақтығы. Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиелер 3 жылдан
көп мерзiмге берiледi. Өтеу мерзiмiнiң ұзақтығы арқасында қарыз алушының ай
сайынғы төлемдерi азаяды.
Ипотекалық ссудалардың көбiсi мақсатты сипатта болып отыр. Ипотекалық несие
банк операциясының салыстырмалы төмен тәуекелдi болып саналады. Негiзi
мiндеттерге келесiлердi жатқызуға болады:
• несие сомасы негiзiнен сатып алынатын тұрғын үйдiң нарықтың
құнының 60-70 %-дан аспайтын соманы құрайды;
• несие бойынша ай сайынғы төлемнiң көлемi қарыз алушының жалпы
табысының 30 %-дан аспауы керек.
Көрсетiлген стандарттар несие алушымен несие берушiнiң тәуекелдерiн
төмендетуге бағытталған.
Ипотекалық несиелеудiң дамуының басты мақсаты – азаматтардың орташа
табыстарымен тұрғын үйдi сатып алуын қамтамасыз ететiн тиiмдi жұмыс
iстейтiн жүйенi құру болып табылады. Мұндай жүйенi құру келесiлерге
мүмкiндiк бередi:
• азаматтардың төлем қабiлеттi сұранысын жоғарылату және халық
санының негiзгi бөлiгiне тұрғын үй сатып алуды ыңғайлы ету;
• құрылыс кешенiн дамытуды қамтамасыз ету және т.б.
Ипотекалық бизнестiң дамуы экономиканың нақты секторының дамуына оң әсер
етедi. Ипотека салынған тұрғын үйлердi сатуға ықпал етедi, ал құрылыстың
материалдары өндiрiсiндегi жандануға келедi.
Жоғарыда аталғандардың барлығы ипотека дамуының объективтi қажеттiлiк
екендiгiн сипаттайды. Ұзақ мерзiмдi ипотекалық тұрғын үй несиелеу саласына
несие ресурстарын таратудың маңызды шарты халықтың жағдайының жоғарлауы
және заңды – нормативтiк база құру болып табылады.
Несие алудың оңтайлы жолдары, өзінің табиғатында ипотекалық несие
тұрмысы орташаларға, яғни не кедей, не бай емес, бірақ тұрақты табысы
бар азаматтарға арналған. Сондықтан ипотека бойынша несиенің орташа көлемі
әзірше үлкен емес: қазақстандық қарыз алушылар үшін 5 мың доллар шамысында.
Бұл біздің азаматтардың табысының төмендігін білдіреді.
Ипотека институтының тәжірибесі зор. Қазақстанда ипотекалық нарықтың
ерекшеліктері жөнінде айтқанда оның халықтың төмен табысының
аясында жасалу жағдайын, ипотекалық несиемен жаңа тұрғын үй құрылысының
айтарлықтай жоғарғы бағасына тоқталады. Егерде шетелде тұрғын үйге
қажеттілік жеке иеліктегі үйлі болу тілегінен туындаса, біздің
азаматтар баспана сатып алуды көздейді. Қысқа мерзім ішінде біздің елімізде
құрылған Қазақстан ипотекалық компаниясы өз ниетін Алматы мен Астанада
тәжіриебелік жобасын сатумен ғана емес, қызметінің басым назарын
аймақтарға аудару арқылы да білдіре алды. Мәселен, ҚИК өкілдерінің
Оңтүстік Қазақстан облысындағы 2002 жылғы бірінші сапары мұнда ипотекалық
несиелендіруді дамыту үшін барлық алғы шарттардың бар екендігін
көрсетті.
Бюджет қаражатының есебінен тұрғын үй мен қамтамасыз ету қазіргі
кезде ең қыйын мәселе екендігі белгілі. Тұрғын үйді ұзақ мерзімге
қаржыландыру жөніндегі мемлекет саясатын іске асырудың маңыздылығын
ескере отырып, Ұлттық банктің облыстық филиалы бұл бағытта қазақстандық
ипотекалық компаниямен қатар Центр Кредит банкінің филиалына қолдау
көрсетті. Несиені алу уақытын қысқарту мақсатында банк қызметкерлерімен
қарыз алушыларға көмек көрсету үшін ипотекалық компанияның тұрақты
штаттық өкілі белгіленді. ҚИК өкілі қызметінің мәні - біріншіден, ол
нақты аудиторияда ипотекалық несиелендіру шарттары бойынша түсіндіру
жұмыстарын жүргізумен айналысады. Оңтүстік Қазақстан облысы бойынша
наминалдық орташа жалақы 13 606 теңге құрайды, немесе орташа статистикалық
орташа көрсеткіштің 67 %, бірақ мұнсыз болмайды. Несие алу кезінде
барлық кірісті құжатпен растау қажет. Екіншіден, бұл ұзақ мерзімді
несиенің жалпыға бірдей қол жетерлік болуы кейбір азаматтарға маған
несие ұсынуына қарағанда мұнда маған тиімсіз бір нәрсе бар деген ой
салып, сенімсіздік тудыруында себебі бұрын банктен несиені блат
бойынша алған. Сонымен бірге ипотекалық компанияның өкілі қарыз
алушының қаржылық мүмкіндігін алдын ала талдаумен және құжаттар
пакетін, анықтама жинау кезінде қажетті барлық ұйымдардың мекен
жайларын көрсету арқылы да кеңес берумен айналысады. Біздің ойымызша әр
түрлі анықтамалар тізбесі әлі де үлкен, осыған сәйкес оларды жинау
процедурасы бір күнмен бітпейді, ал бұл жұмыс істейтін қарыз
алушыларға белгілі қиындықтар туғызады. Бұл қажетті уақыт жоғалтпау үшін
төлеуге мүмкіндігі барларға ҚИК-сы жұмыс істейді, белгілі бір ақыға олар
барлық құжаттар пакетін рәсімдейді. Барлық осы шаралар ипотекалық
несиелендіру бағдарламасын сәл алға жылжытуға мүмкіндік береді. Бүгінгі
ҚИК-сы несиелері бойынша ОҚО бойынша несиелік портфель 18 000 құрайды.
Екінші деңгейдегі банктермен өз қаражатының есебінен берілген ипотекалық
несиелерді салыстырмалы талдау мынадай қорытындылар жасауға мүмкіндік
береді:
• екінші деңгейдегі банктердің ресурстық базалардың ұлғаюы ұзақ
мерзімді несиелендіруге кірісуге мүмкіндік береді;
• банктік бәсекелестің дамуы банктерді анағұрлым ойластырған және
аймақтық қажеттілігіне бағытталған пайыздық саясатқа
итермеледі;
• банктер клиентураға мүдделі және процедураны оңайлатуға
дайын.
Себебі ипотекалық несие алуға қажет құжаттар тізбесі ҚИК бойынша қарағанда
анағұрлым аз. Банктің пластикалық карточкасын ұстаушылар санатына
кіретін осы банктің депозиттері зейнетақы қорының салымшылары болып
табылатын азаматтардың жеке санаттары үшін пайыздық ставканы
төмендетуді қарастырып отыр. Мүмкін үлкен болжамдар жасауға әлі ертерек
шығар. Бірақ мұндай жұмыс үшін берілген уақытта көп емес. Жоғарыда
айтылғандай ең үлкен кедергі ипотекалық несиенің қымбаттылығы деуге
болады. Несиенің құнын тағыда көбейтенін қосымша себеп құжат рәсімдеу
кезіндегі қарыз алушының шығындары.
Ипотекалық тұрғын үй несиелері бойынша сыйақы ставкаларының
төмендеудің жалпы бағыттары ҚР-ның қаржы жүйесінің дамуы, қаржы
нарығының жағдайларының жақсаруына және ипотекалық несие беру
көлемінің ұлғаюына байланысты. Әсіресе, теңгемен несие алған
несиегерлердің үлкен қызығушылығын тудырудың тағы бір себебі сыйақы
ставкаларының төмен болуы. ҚР және ҚИК ипотекалық несие беру
нарығын дамыту мақсатында, несие алудың барлық мерзімі кезеңінде
жылына екі рет ставкаларды қайта қарау мүмкіндігі әзірленді. Жылдан
жылға болып жатқан инфляцияның қолайлы жағдайларында төмендеуі
туралы, мәселен 2000 жылы ол 9,8 % болса, 2005 жылы 4 % деңгейінде
болжалған. ҚИК беретін несиелер инфляцияның индексіне тәуелді, бұдан
шығаратын қорытынды, ипотекалық несиелер арзандайды, яғни айтқанда
бұрынғыдан көбірек халықтың қолы жететін болады.
Егер мұны санмен жеткізетін болсақ, ҚИК беретін несиелер бойынша
сыйақы 2001 жылы жылына 18-19 % -ті құраған болса, ал бүгінгі күнде
жылына 14 %-ды құрайды. Бұл деректеме ұлттық валютамен алынған
несиелердің артықшылығы болса керек.
Сонымен қатар атап өтетін нәрсе - ұлттық валютамен берілетін
несиелер тұрақты емес, яғни инфляцияның өзгеруіне байланысты сыйақы
азая бермек және шетел валютасының бағамдарының өзгеруіне тәуелді
емес.
Ескерте кететін нәрсе, банктік несие шартына қол қойған кезде сіз
– Банктік Несие Шартының 1-тармағында және №2 Қосымшасында
ипотекалық несие бойынша сыйақы ставкаларын қайта қарау
талаптарының барлық ерекшеліктерін тауып ала аласыз. Сонымен қатар
Банктік Несие Шартының 3,2 – тармағына сәйкес сыйақы ставкаларының
өзгеруі шарт талаптарын өзгерту болып табылмайды; яғни айтқанда,
несиегер сыйақы ставкаларының өзгеруіне байланысты қосымша келісім
жасамайды. Сондай–ақ өзгерген төлем ақы кестесіне де қол қоюдың
қажеті жоқ.
Банктік несие шартында несие берілген кезде инфляцияның жылдық
көрсеткіш мәні тіркеледі, яғни айтқанда, несие берілген соңғы 12
күнтізбелік айдың алдындағы айы алынады. Одан әрі несие бойынша
ставкалардың сыйақы ставкаларының өзгеруі инфляция ставкаларының
өзгеруіне байланысты. Сондықтан да сыйақы ставкаларын қайта қарау
жылына 2 рет 1-сәуірде және 1-қазанда жүргізіледі. ҚИК сыйақы
ставкаларын қайта қараудың кезекті мерзімінің жақындауына байланысты
хабарлама: 2004 жылғы қазанның 1-не арналған инфляция 7,7 %-ды
құрады, банктің спрэд несиесінің барлық мерзіміне тіркелгені
6,3 %-ды құрайды және сыйақы ставкасы – 14 % -ға сәйкес.
Инфляция деңгейінің күрт өсуіне байланысты мәселені көтеру де
дұрыс және бұл сыйақы ставкасына қалайша әсер етпек, бірақ бұндай
жағдайда да несие алушылар жауапсыздығынан болады, өйткені, ҚИК
мамандары оларды қорғау үшін - сыйақы ставкасының – сар 4,5 % -дық
арнаулы шектеулігін әзірледі және ендірді, бұл жыл бойындағы
әрбір екінші тіркелу кезеңінің аяғына дейін қолданылады. Мәселен,
инфляция деңгейі соншалықты көтерілді делік, теңгемен берілетін
ипотекалық несиенің өзгермелі сыйақы ставкасы жылына 4,5% -дық
шектелу ставкасымен жүргізіледі, тіпті бұл нақты ставканың өсуіне
қарамайды. Жоғарыдағы мәселелер несиегерді еліміздегі инфляцияның
күрт өсуінен қорғау үшін. Сонымен қатар, егер де инфляция
индексінің мәні өтпесе, онда Компанияның серіктестік банкі
сыйақы ставкасын төмендетуге мүмкіндігі бар.
Әсіресе, атап өтуге тұрарлық нәрсе – теңгемен ипотекалық несие беру
нарығын дамытудың келесі баспалдағы 2005 - 2007 жылдарға арналған
Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың арнаулы
Мемлекеттік бағдарламасы болып табылады. Осы бағдарламаның шеңберінде
тұрғын үй құрылысы жоспарланып, оның шаршы метрі 350 АҚШ
долларынан аспайтын болуы, ал несие бойынша сыйақы ставкасы 20
жылға дейінгі несиенің мерзіміне арналған жылдық 10 %-дық деңгейі
тіркелмек.
Үкімет және ҚР Ұлттық Банкі инфляция деңгейінің төмендеуі бойынша
тұрақты жұмыс жүргізуде. Бұл өзінің кезегінде ипотекалық несие
бойынша сыйақы ставкаларын төмендетуді тіркеудің 10 %-дық
деңгейінен төмен болмақ. Мұндай жағдайда ҚИК серіктес банктері
берген ипотекалық несие бағдарламасы бойынша сыйақы ставкалары қайта
қаралады.
Ипотекалық несиенi рәсiмдеу және беру үшiн қарыз алушының ұсынатын
құжаттарының тiзiмi, ҰБ талаптары бойынша.
1. Несие шартына қол қойылғанға дейiн мiндеттi түрде ұсынылатын құжаттар:
• қарыз алушы белгiленген түрде қолын қойған өтiнiш – анкета;
• қарыз алушының отабасының құрамы туралы анықтама (3 нысан);
• қарыз алушының қоса қарыз алушының жеке куәлiктерi (көшiрме);
• қарыз алушымен бiрге тұратын барлық кәмелетке толған отбасы
мүшелерiнiң жеке куәлiктерi (көшiрме);
• барлық кәмелетке толмаған отбасы мүшелерiнiң тууы туралы
куәлiктерi (көшiрме);
• СТН куәлiгi (көшiрме);
• Неке қию туралы (немесе неке бұзу туралы) куәлiк (көшiрме) немесе
өтiнiш беру сәтiне некеде тұрмайтындығы, балалары жоқ екендiгi
туралы қарыз алушының нотариалды куәланған мәлiмдемесi;
• Неке келiсiм-шарты (бар болса) (көшiрме);
• қарыз алушының (қоса қарыз алушының) негiзгi және қосымша жұмыс
орнынан алынған (осындай бар болса) немесе қарыз алушының (қоса
қарыз алушының) басқа да табыстары туралы сол табыс алынған
жерлерiнде куәланған анықтамасы;
• тұрғын үйдiң меншiк иесi (қоса меншiк иесi) болып табылатын
тұрғын үй сатушысының кәмелетке толмаған мүшелерiнiң мүддесiмен
қамқорлық көрсету органдырының рұқсаты;
• ипотека несиесіне деген құқықтарды белгiлейтiн құжаттар, соның
iшiнде: (сатушы болатын) сатып алу-сату шарты, пәтердiң немесе
үйдiң жоспары; кадастрлық нөмiрi бар жер учаскесiне деген меншiк
құқығының (пайдалану құқығының) мемлекеттiк кесiмi (жеке үй
бойынша);
• жылжымайтын мүлiкке деген құқықты мемлекеттiк тiркеу туралы
куәлiк (жылжымайтын мүлiк жөнiндегi орталықтан) Пәтердi немесе
үйдi бағалау кесiмi. Құқықтық кадастрдың тiркеу парағынан
үзiндiсi бар ақпараттық анықтама (жылжымайтын мүлiк жөнiндегi
орталықтан). (дайындайтын – тұрғын үй сатушысы, сату күнiне
қажет);
• жеке сақтандыру және жұмыс қабiлеттiгiн жоғалтуды сақтандыру
шарты (полисi);
2. Несие шартына қол қойғаннан кейiн мiндеттi түрде ұсынылатын құжаттар:
• мемлекеттiк тiркеуi туралы белгiсi бар ипотека шартының түп
нұсқасы;
• несие қаражаттары есебiнен сатып алынған және қарыз алушының
атына ресiмделген тұрғын үйдiң сатып алу–сату шартының
жылжымайтын мүлiк жөнiндегi орталықта тiркелген түп нұсқасы,
сондай-ақ тұрғын үйге және жер учаскесiне (жеке үйлер) деген
құқықтарын белгiлейтiн басқа да құжаттар;
• несие қаражаттарына сатып алынатын тұрғын үй кепiлiне және
соттан тыс өткiзiлiмiне (заңнама мен қарастырылатын
жағдайларда) жұбайының және басқа да кәмелетке толған отбасы
мүшелерiнiң, сондай-ақ кәмелетке толмаған отбасы мүшелерiнiң
мүддесiмен қамқорлық көрсету органдарының нотариалды куәланған
рұқсаты;
• несие есебiнен сатып алынатын тұрғын үйдi, сондай-ақ қарыз
алушының өмiрiн және еңбек қабiлеттiгiн сақтандыру шарты,
сақтандыру төлемдерiнiң төленгенiн растайтын құжаттар.Бастапқы
салымда 30%-дан төмен салу жағдайында – бастапқы салымды төлеу
бойынша құқықтық жауапкершiлiктi сақтандыру шарты.
3. Гарант немесе кепiлгер бар болған жағдайдағы қосымша құжаттар,
ипотекалық несиенi беруге арналған басқа да қосымша құжаттар:
• жеке немесе заңды тұлғалардың гарантиялары кепiлдiктерi;
• гаранттың (кепiлгердiң) жеке куәлiгiнiң көшiрмесi;
• егер жеке тұлға гаранткепiлгер болса – отбасы құрамы туралы,
жұмысы және табысының тұрақтылығы туралы анықтама (қарыз берушi
ұсынатын құжаттарға ұқсас);
• егер жеке тұлға гаранткепiлгер болса – жарғынын және құрылтай
құжаттарының нотариалды куәланған көшiрмелерi, сондай-ақ
баланстардың, пайда және шығындар туралы есептердiң және несие
беруге дейiнгi соңғы есептiк күнге деген дебиторлық және
кредиторлық қарыздарының расшифровкасының нотариалды куәланған
көшiрмелерi;
• қарыз алушының мiндеттемелерiн орындауды қамсыздандыратын
кепiлдiктердi банкке ұсыну туралы гарантиякепiлдiк шарты,
гаранттыңкепiлгердiң (заңды тұлғаның) құқықты органының шешiмi;
• гарантия, кепiлдiк шартына қол қойған гаранттардың және
кепiлгерлердiң нотариалды куәланған қолтаңбаларының үлгiлерi;
• қажет болған жағдайда Компанияның сұрауы бойынша – қарыз
алушылардың нотариалды куәланған қолтаңбаларының үлгiлерi және
төленген зейнетақы төлемдерi туралы зейнетақы қорларынан
анықтамалар.
4. Кепiл берушi қарыз алушы болмаған жағдайда (зат кепiлгерi) ұсынылуы
қажет құжаттар:
• ипотека заты деген құқықтарды белгiлейтiн құжаттар, соның iшiнде:
(сатушыда болатын) сатып алу - сату шарты, пәтердiң немесе үйдiң
жоспары; кадастрлық нөмiрi бар жер учаскесiне деген меншiк
құқығының (пайдалану құқығының) мемлекеттiк кесiмi (жеке үй
бойынша); жылжымайтын мүлiкке деген құқықты мемлекеттiк тiркеу
туралы куәлiк (жылжымайтын мүлiк жөнiндегi орталықтан). Пәтердi
немесе үйдi бағалау кесiмi. Құқықтық кадастрдың тiркеу парағынан
үзiндiсi бар ақпараттық анықтама (жылжымайтын мүлiк жөнiндегi
орталықтан).
5. Қарыз алушы заңды тұлға құрмаған кәсiпкер болған жағдайда ұсынылуы қажет
құжаттар:
• тұтас жылдың табыс туралы салық комитетiнiң анықтамасы;
• кәсiпкердi тiркеу туралы куәлiк (патент);
• белгiлi лицензияланатын әрекет түрлерiн жүзеге асыру
лицензиялары;
• сауда орнының немесе өндiрiс орнының бар екенiн растайтын
құжаттар;
• сауда орнына немесе өндiрiс орнына деген меншiк құқығын растайтын
құжаттар немесе жеке кәсiпкер пайдаланатын бөлмелердi жалдау
шарты;
• пайда болу күндерi көрсетiлген дебиторлық және кредиторлық
қарыздар расшифровкасы;
• алдыңғы жылдардың салықтарының төленгендiгiн туралы құжаттар.
1.2. Ипотекалық несиелеудiң модельдерi.
Европадағы ипотекалық несиелеу модельнiң жалпы принциптерi. Европалық
экономикалық одақ елдерiндегi ипотека экономиканың дамуының iрi факторы
болып табылады (кепiлдiң барлық түрiнiң 80% ипотекалық болып табылады).
Банктiк несиелердiң басқа түрлерiне қарағанда ипотекалық несие үшiн
анағұрлым төмен.
Ипотекалық несие, әдетте 15-40 жылдық мерзiмге берiледi. Несие үшiн сыйақы
тек 2 жылдан 5 жылға дейiнгi мерзiмге бекiтiледi, бiрақ экономика жағдайына
тәуелдi болады және ай сайын нақты белгiленедi. Осылайша, Швецияға 1994
жылы бұл сыйақы мөлшерi 12 %-ға тең болған, ал 1996 жылы 7-8 % төмендеген.
Европалық экономикалық одақ елдерiнде жылжымайтын мүлiк объектiлерiн
бағалаудың және қайта бағалаудың мемлекеттiк жүйесi әрекет етедi.
Объектiнiң кадастрлық (нормативтiк) құны оның нарықтық құнынан шамамен 75 %-
ға тең болып келедi. Барлық объектiлердiң қайта бағалануы 5-6 жылда бiр рет
жүргiзiлiп отырады. Жыл сайын объектiнiң құны инфляция көлемiне
индексацияланады. Жылжымайтын мүлiктiң құнының кадастрлық бағалауы
жылжымайтын мүлiкке салық есептеу үшiн және ипотекалық несие мөлшерiн
анықтау үшiн негiз болып табылады.
Экономиканың жағдайына байланысты жылжымайтын мүлiк объектiлерiнiң құнының
тербелуi байқалып отырады. Осыған байланысты жылжымайтын мүлiк
объектiлерiнiң құны оған берiлген несие құнынан төмен болған жағдайлар
белгiлi. Физикалық амортизация немесе моральдi тозуы әсерiнен объектi
құнының төмендеуi – ипотекалық банктердiң тәуекел түрлерiнiң бiрi болып
табылады. Сондықтан ипотекалық несие келiсiм-шартында жылжымайтын мүлiк
объектiсiнiң пайдалануының және мазмұнының талаптары ескерiледi. Ипотекалық
несиелеу жүйесiнiң дамуының қажеттi шарты – ол кез келген керектi
жағдайларды жылжымайтын мүлiк объектiлерiн мәжбүр етiп сату туралы заңдылы
нормалар болып табылады. Егер қарыз алушы несиенi өтей алмаған жағдайда,
несие берушiге мәжбүр етiп сату механизмi жеке меншiкке тез иелiк етуiне
мүмкiндiк бередi. Әдетте ипотекалық банк жылжымайтын мүлiктi сатуды арнайы
мамандандырылған құрылымдарға тез арада өткiзедi.
Ипотекалық банктер несие беру үшiн қаражаттарды депозит тарту арқылы
алмайды, олар қажеттi облигация шығару жолымен табады. Бұл облигациялар
әдетте жоғары сенiмдi және өтiмдi құнды қағаздар қатарына жатқызылады.
Сондықтан да мемлекет, сақтандыру компаниялары, зейнетақы және басқа да
қаржылық қорлар мұндай облигациялардың негiзгi ұстаушылары болып табылады.
Мәселен, Даниялық ипотекалық облигацияның сатып алушыларының бiрде бiреуi
эмитенттiң төлем қабiлетсiздiгiнен ешқашан зиян көрмеген. Европалық
экономикалық қауымдастық елдерiнiң ипотекалық банктерi Европалық Одақтың
несие мекемелерiне арналған жалпы нормаларға сәйкес әрекет етедi. Бұл
банктiң өзiндiк капитал есебi және түсiнiгi, активтердiң тәуекел деңгейi
бойынша бағалау сияқты ортақ сұрақтарға да қатысты. Сонымен қатар, Ұлттық
заңдылықтарға несие алушының өз мiндетемелерiн орындамаған жағдайда
ипотекалық банктердiң нақты шығын тәуекелiн шектеуге бағытталған нормаларда
кiредi.
Ипотекалық несиелеудi ұйымдастырудың екi жүйесi бар:
Швеция мен Данияда несие және кепiл бөлiнген. Мемлекеттiк тiркеу тек қана
кепiл үшiн қажет, ал жылжымайтын мүлiкке құқықты тiркеу органдарында несие
көлемi бекiтiлмейдi. Бұл несие алу процедурасын оңтайлатады және ипотекалық
банктерге берiлген несиелердi қайтару жұмыстары берiледi.
Германияда мемлекеттiк тiркеуге тек кепiл жатпайды сонымен бiрге берiлген
несие де жатады. Германияда ипотекалық банктер несие операциялары туралы
заңда көрсетiлген несие институттары болып табылады, ол заң Германиядағы
барлық несие институттарына бiрдей мiндеттi және жеке құқықты несие
институттарына арнайы заң – ипотекалық банктер туралы. Соңғы қабылданған
заңға сәйкес олардың негiзгi мақсаттары мен әрекеттерiне келесiлер жатады:
• жер учаскелерiнiң кепiлi және сол жер учаскелерiне ипотека орнату
арқылы оны қамтамасыз ету (ел iшiндегi);
• алынған ипотекалар негiзiнде ипотекалық облигациялардың
эмиссиясы;
• отандық корпорацияларға және қоғамдық құқық мекемелерiне несие
ұсыну, бiрақ осы корпорациялар кепiл болуы шарт;
• коммуналды қарыз мiндетемелерiнiң эмиссиясы;
• капитал салымын орналастыру, салымдарды алу, құнды қағаздарды
басқару және сақтау;
• бос ақша қаражаттарын басқа банктерге орналастыру немесе өзiнiң
құнды қағаздарын сатып алу.
Аталған заңға сәйкес ипотекалық банктер жүргiзетiн қаржы саясатына
тоқталсақ, оларға делдалдық функция берiлген. Банктiң мақсаты болып бос
жеке салым iздеудегi капиталдарды және ұзақ мерзiмдi қайта қаржыландыруға
институтционалды салымшылар қаражаттарын тарту болып табылады. Осылайша
тартылған капитал, салымшыға дер кезiнде ақшасын алуының мүмкiндiгiн
қамтамасыз ету үшiн жеке тұлғаларды, тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын,
өнеркәсiптi кәсiпорындарды және ауыл шаруашылығын несиелендiруге
қолданылады.
Жоғарыда айтылғандардың барлығы ипотекалық банктердi айрықша мүмкiндiктерi
бар несие институттарының ерекше формасы деуге негiз бередi, яғни арнайы
заңдылық актiлерiмен iс-әрекетi жүргiзiлетiн ерекше несие институттарында
болып отыр. Бiрақ ипотекалық банк әмбебап коммерциялық банктер сияқты
қаржылық операциялардың кең түрiн жүзеге асыра алмайды. Сондықтан
ипотекалық банктер несиенiң белгiлi бiр түрлерi және формаларымен жұмыс
iстейдi.
Германияның ипотекалық банктерiнiң басқа да ерекшеленетiн артықшылығы
олардың ипотекалық облигациялар шығаруға құқығының бар болуы. Барлық қалған
жеке құқықты несие институттары өздерiнiң құнды қағаздарына ипотекалық
облигация сөзiн көрсетуге құқы жоқ. Қайта қаржыландыру тiкелей ипотекалық
және коммуналды қарыз мiндетемелерiмен ипотекалық облигацияларды сату
арқылы жүзеге асуы ипотекалық банктердiң қайта қаржыландыру әдiстерiн
таңдауда шек болатынын көрсетiп отыр, сонымен бiрге iскерлiк серiктестердiң
шеңберiде шектеледi. Ипотекалық банктер ұйымдастырушылық формасыда арнайы
қадағалауды қажет етедi. Олар тек акционерлiк қоғам формасында әрекет етуi
мүмкiн.
Қазiргi кезде Германияда қорлану (құрылыс қаражаттары) механизiммен нақты
азаматтарды несиелеу механизiмiндегi сондай-ақ тұрғын үй жағдайын
жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және пайдаланумен байланысты
мемлекеттiк механизмдердегi сәйкестiктердi ескеретiн барлық елдi қамтыған
құрылыс жинақтарының жүйесi құрылған.
Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау жүйесiнiң артықшылықтары
төмендегiдей:
1. қаржыландыру капиталдар нарығына тәуелдi емес;
2. ссуда бойынша пайыз мөлшерi басында төменгi мөлшерде
белгiленгендiктен салым иесiне сыйақының ауытқуынан ешқандай да
тәуекел болмайды;
3. төленетiн соманы ссуданы берушi басында тура белгiлейдi;
4. басқа елдерге қарағанда ссуда бойынша сыйақы мөлшерi төмен;
5. ссудалардың жинақ кассалардан көбiрек берiлуi тұрғын үй
секторының тұрақты дамуына жағдай жасайды.
Германиялық ипотекалық модель ыңғайлы болып келедi. Мұндағы ипотекалық жүйе
тұрғын үй құрылысын кешендi қаржыландыру мақсатында халықтың банктегi
жинақтарын қамтамасыз етiп отырады. Бұл жүйенiң мақсаты банктiк капитал
тарту емес, ипотекаға қатысушылардың өздерiнiң ақшалай қаражаттарын
пайдаландыруға негiзделген. Ол үшiн жылжымайтын мүлiкке ұжымдық салымдар
қоғамы құрылған, кез келген азамат пәтер алу үшiн 1-2 жыл iшiнде қоғамдық
салымдар жасап отыру қажет. Болашақ үйдiң құнының жартысын жинақтаған соң
осы қоғам мүшесiнен таңдаған пәтерiне көшуге құқық алады. Ал пәтердiң
құнының қалған бөлiгiн ол 10 жыл iшiнде өтейдi. Пәтердiң құнын толық өтеген
соң ұжымдық салымдар қоғамының тұрғын-үйдiң иесi болып қалады.
Қоғам мүшесiне пәтер таңдауға шектеу бар, ең алдымен ол тек ұжымдық
салымдар қоғамы салған тұрғын-үйден ғана таңдауға болады. Нақты айтқанда
жылжымайтын мүлiкке капиталды салымдар қоғамы өзiнiң қатысушыларынан
алынған ақшалай қаражаттарды қолдана отырып тұрғын үйге тапсырыс берушi
қызметiн атқарады. Кейiнiрек ипотекалық несиеге құқық несиелердi қайта
қаржыландыру үшiн жүзеге асырылуы мүмкiн едi. Осылайша, екi деңгейлi
модельдiң мәнi, бiрiншi реттiк ипотекалық несиелер арнайы құрылған
агенттiктермен қайта өткiзiледi. Олар алынған ипотекалық несиелердi әр
түрлi мақсаттарда пайдалануы мүмкiн:
• құнды қағаздарды екiншi реттiк инвесторларға өткiзу;
• бiр қалыпты ипотекалық несиелерден пулдар құрап және оларды
инвесторларға сату;
• ипотекалық құнды қағаздар шығару және орналастыру.
Бiрiншi реттiк нарық қарыз алушымен банктiң өзара iс-әрекетiмен анықталады,
оның құралдары ипотекалық несиелер болып табылады. Банк – делдал -
инвестор тiзбесi екiншi реттiк ипотекалық нарықтың мәнiн құрайды, мұнда
оның құралы ипотекалық несиемен қамтамасыз етiлген құнды қағаздар. АҚШ-та
ипотекалық құралдар басқа несие түрлерiмен салыстырғанда:
• ұзақ мерзiмдiлiгiн (әдетте 20-30жылға дейiн);
• несиелiк тәуекелдiлiктiң салыстырмалы төмендiгiмен, ол кепiлдiң бар
болуымен байланысты, яғни қарыз алушының жауапкершiлiгiнiң жоғары
болуы;
• қарызды уақытынан бұрын өтеу ықтималдылығына байланысты түсiмнiң
анық еместiгiмен.
Қазiргi таңда АҚШ-та ипотекалық құралдардың әр түрлi түрлерi қолданылады,
олар қарыз алушының қажеттiлiктерi мен спецификалық мүмкiндiктерiн барынша
ескертуге мүмкiндiк бередi. Ипотекалық құралдардың әр түрiн қолдану қарыз
алушыға кез келген уақытта негiзгi қарыздың қалған бөлiгiн мерзiмiмен бұрын
өтеуге (толығымен немесе жартылай) жағдай жасайды.
Екiншi реттiк нарықта қарыз инструменттерiнiң негiзгi түрлерi келесiдей:
• қысқа мерзiмдi (айналым мерзiмi 1 жылға дейiн) номиналды құнынан
дисконтпен орналастырылатын купондық емес облигация;
• бекiтiлген купонды орта және ұзақ мерзiмдi облигациялар;
• мерзiмiнен бұрын өтеу құқығы бар бекiтiлген купонды орта және
ұзақ мерзiмдi облигациялар;
Ол бойынша купондық ставка белгiлi бiр өсiмге дейiн өсiп отырады.
Американдық модельде жылжымайтын мүлiктi кепiлге қоя отырып ипотекалық
несие облигацияларын ұйымдастыратын және шығаруды жүзеге асыратын
мемлекеттiк институттарының қатысуын қарастырады.
АҚШ-дағы ипотекалық облигациялар нарығы көлемi бойынша мемлекеттiк
облигациялардан кейiнгi орынды, ал қарыздық бағалы қағаздардың көлемiнiң
13 бөлiгiне ие. АҚШ-тары бұл сектор ең қалыпты дамып отырған секторлардың
бiрi болып табылады. Ипотекалық облигациялар нарығы үлкен болып қана қоймай
инфрақұрылым жағынан қарағанда ең тиiмдi және бақылау жүйесi мен
қатысушыларының шығаратын құралдарының әр түрлiлiгiмен ерекшеленедi.
Негiзiнен үй сатып алумен құрылысқа қажеттi жылжымайтын мүлiкпен қамтамасыз
етiлген несиенi банктер және несие – жинақ ассоциациялары ұсынып отыр. Аты
аталған мекемелер ипотеканы ұйымдастыру мен қызмет көрсетуде қызметтiң
толық спектрiн көрсетедi. Олар үкiмет құрған арнайы ұлттық қаржы
институттары, олар: Федералды тұрғын-үй ассоциация (Фанни Мэй), Ипотекалық
несиенiң Федералды Корпорациясы (ФреддиМак).
Агенттiктер мемлекеттiк несие желiсiн алуы арқасында жеке несиелердi сатып
алады, одан iрi пакет құрады да ипотекалық пулмен қамтамасыз етiлген құнды
қағаздар шығарады, бұл арқылы олар нақты жеке несие тәуекелдiлiгiн
төмендетiп отырады. Осылайша бұл агенттiктер ипотекалық несиенi алушылар
мен ипотеканы ұйымдастырушы (банктер) және инвесторлар арасында делдал
ретiнде әрекет етедi.
Ипотекалық несиенi ұзақ мерзiмдi қарызды құнды қағазға айналдыру процесi
ипотеканы сектъюритизациялау деп аталады. Американдық модель ипотекалық
облигация нарығын дамытуды қарастырады, өйткенi мемлекет ипотекалық
несиелердi шығару және оларды қайта қаржыландыруға қажеттi ипотекалық
облигацияларды шығару механизмдерiн жасайды.
Мемлекеттiң қатысуымен құрылған ипотекалық ассоциациялар кепiлдеме арқылы
өтiмдiлiгi қамтамасыз етiлген ипотекалық несие облигацияларын шығаруға
кепiл болады. Ендi мұндай институттар осы функцияларды атқаратынын
қарастырайық. Коммерциялық банктер азаматтарға жылжымайтын мүлiктi кепiлге
қою арқылы ипотекалық несиенi бередi. Фанни Мэй, Джинни Мэй және Фредди Мак
АҚШ-тың екiншi реттiк ипотекалық нарығына әрi инвестор, әрi кепiл болып
табылады. Олар несие алушыларға несиенi тiкелей ұсынбайды. Ипотекалар
коммерциялық банктер, ипотекалық несие компаниялары және тұрғын үйдi
қаржыландырушы жергiлiктi ұйымдар сияқты қаржы институттарымен бiрiншi
реттiк нарықта орналастырылады.
Алғашқы несие берушiлер ипотеканы ипотеканың екiншi реттiк нарығында сатады
және одан түскен қаражаттарды өзiнiң заем қорын үнемi толтырып отыру
мақсатында жаңа тұрғын үй несиесiн ұсынуға пайдаланылады.
Екiншi реттiк нарықтағы инвесторларға Фанни Мэй, Фредди Мак, зейнетақы
қорлары, сақтандыру компаниялары және басқа да қаржы ұйымдары жатады. Өз
кезегiнде алғашқы несие берушiлерден алынған ипотекаға айырбас ретiнде
Фанни Мэй, Фредди Мак ипотекалық құнды қағаздар шығарды. Ипотекалық құнды
қағаздар өтiмдi инвестициялық құрал болып табылады. Инвесторлар ипотеканың
екiншi реттiк нарығында ипотекалық құнды қағаздар иелерiне алғашқы несие
алушы мен несие берушiнiң төлем қабiлетiне қарамастан сыйақылар мен
облигациялар уақтылы төленуi мен жабылуына кепiл болады. Аталған үш
компанияның мақсаттары бiр – орташа және төмен табысты жанұяларды тұрғын
үймен қамту үшiн қаражат тарту.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлi жүйесi бұрынғы советтiк тұрғын
үй қаржыландыру жүйесiнiң бiр бөлiгi сияқты, оның мәнi ол мемлекеттiк
тұрғын үй құрылысына бюджет ресурстарын орталықтан бөлу және оларды тұрғын
үй жағдайын жақсартуға кезекте тұрған азаматтар арасында тегiн бөлiнген
едi.
Егер Қазақстандағы тұрғын үй жағдайына сапалық көрсеткiштермен қарайтын
болсақ толықтай қолайлы 15 млн. адамы бар халыққа республикада жалпы тұрғын
үй алаңы 253 млн. шаршы метрдi құрайды, яғни әр адамға орташа 17 шаршы метр
тиедi. Алайда, жақын аралықты қарастыратын болсақ бұл салада маңызды
жетiспеушiлiктер жетерлiк.
Тұрғын үй жағдайын жақсартқысы келген әкiмдердiң сәйкес органдарында есепте
тұрған 264 мың жанұяны тұрғын үймен қамтамасыз ету және республикада 2
миллионға жуық шаршы метр қауiптi немесе көнерген тұрғын үйлерден көшiру
үшiн, жыл сайын Қазақстанда 3-3,5 млн. шаршы метрге жуық жаңа тұрғын үйлер
iске қосылуы қажет.
Соңғы жылдарда тұрғын үй мәселесінің өткiрлiгi белгiлi деңгейде миграциялық
процесстермен басылды. Тұрғын үй ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе
I тарау. Ипотекалық несиелеудiң теориялық негiздерi.
1.1. Ипотеканың мәнi және маңызы.
1.2. Ипотекалық несиелеудiң модельдерi.
1.3. Ипотекалық несиелеудiң шетелдiк тәжiрибесi.
2 тарау. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің дамуын талдау
(ҚИК мысал ретінде).
2.1. Ипотеканы алу шарттары, өтеу тәртібі.
2.2. Екiншi деңгейдегi банктердiң ипотекалық операцияларын талдау.
3 тарау. Қазақстан Республикасының ипотекалық банктерінің даму
перспективалары.
3.1. ҚР тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған
мемлекеттік бағдарламасы (ҚР Президентінің 11.06.2004 ж. №1388 жарлығы).
3.2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық банктердiң даму
перспективалары.
3.3. Ипотекалық несиелендiру механизмi тұрғын үй саясатының құрушы бөлiгi
ретiнде.
Қорытынды
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
Кiрiспе
Ипотекалық несиелеу – банктiк iс-әрекеттiң ең перспективалық бағыттарының
бiрi. Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесiн құру кайлы мәселе бiраз
уақыттан берi талқылануда. Бұл саладағы алғашқы қадамдар 90 жылдардың
басында жасалған. Бұл мақсатта арнайы мемлекеттiк қор құрылған, бiрақ ол
сол күйi жұмыс iстемей-ақ жабылып қалған. Басты мәселе Үкiметте ақшаның
жоқтығы, дегенмен бұл тек нәтиже, ал мәселе бұдан да терең. Үкiметте,
дәлiрек айтқанда қығығушылық танытқан ведомостваларда ипотекалық
несиелендiру жүйесiн құру үшiн не iстеу қажеттiгi жөнiнде және бұл жүйенiң
жалпы неге қажет екендiгi туралы нақты көзқарасы болған жоқ.
Бүгiнде тұрғын үй жағдайын қарастыра отырып бiз өз азаматтарымызды тұрғын
үймен қамту мәселелесін қозғап қоямыз. Өзiне тұрғын үй алу – әрбiр
отбасының бiрiншi кезектi қажеттiлiгi. Бұл қажеттiлiктi қанағаттандырмай,
қоғамның ешбiр әлеуметтiк басымдықтар туралы айтудың қажетi жоқ.
Осыдан барып азаматтардың қажеттi деңгейдегi үй алу жөнiндегi
конституциялық құқықтарын iске асыру маңызды әлеуметтiк – саяси және
экономикалық мәселе ретiнде қарастырылады. Бұл мәселенің шешiмiн таңдаудан
тұрғын үй құрылысының жалпы қарқыны мен масштабы, адамдардың нақты тұрмыс
жағдайы, олардың моральдық және физикалық сезiмi өзгередi.
Елімізде соңғы жылдары тұрғын үй сатып алу мақсатымен ипотекалық
несие алған азаматтардың саны күрт ұлғайды. Ипотека сөзі халыққа
кеңінен танымал болды. Әрі ол көптеген адамдарға тіршілік жағдайын
жақсартуға мүмкіндік береді. Ипотека туралы халықтың негізгі
бөлігінде белгілі бір ұғым, түсінік қалыптасқан несиенің қысқа
мерзімді және ұзақ мерзімді, шетел валютасында және теңге түрінде
болатынын, сондай-ақ өзгермейтін немесе еркін айналымдағы сыйақы
мөлшерлері барын жұрт жақсы біледі.
Қазақстан Үкіметі мен Ұлттық Банк ипотеканы экономикалық саясаттың
маңызды өзекті салаларының бірі деп қарастырылады. Елдегі
экономикалық жағдай өзгеріп жатқанда, халық мүддесін қорғау міндетіне
аса мән беріледі. Азаматтар үшін ең тиімді саналатын ипотека
механизімін жандандыруға теңгемен берілетін, сыйақысының көлемі
еркін болатын ипотеканы дамыту алға қойылып отыр. Үкіметтің
ипотекалық несие беру жүйесін, яғни теңгемен ипотекалық несие беру
бағдарламасын жүзеге асыру үшін Қазақстан ипотекалық компаниясы
құрылған еді.
Ипотекалық несие – жер меншігін қоса алғандағы жылжымайтын мүлік
кепілдігімен берілетін қазіргі экономикадағы ең көп тараған несие
түрі.
Халықтың басым көпшілігі өз табысын теңгемен, яғни шетел
валютасының бағамына шағып есептегендегі мөлшермен алып отырады.
Сондықтан, халықтың көпшілігі үшін несиені шетел валютасында өтеу
барлық уақытта тиімді бола алмайды. Осы жерде атап өтетін бір
жайт, валюталық несиелердің екі түрі бар. Бірінші түрі – шетел
валютасымен берілген несие. Екіншісі – теңгемен берілген, бірақ шетел
валютасының бағамы бойынша индексацияланған несие. Әдетте, банк
қарызы шартында бұл теңге бағамының өзгеріс коэффициентіне
индексацияланған деп беріледі, басқа да редакциялары болуы мүмкін.
Бұл несиенің теңгемен өтелетініне қарамастан, ай сайын шетел валюта
бағамына орай, несие қайта есептелініп отырады. Былайша айтқанда,
бюджет үшін бұл несиенің кәдімгі валюталық несиеден еш бір
айырмашылығы жоқ.
Қазақстан ипотекалық компаниасының бағдарламасы бойынша, еркін сыйақы
мөлшері инфляция индексіне негізделген. Үкімет пен Ұлттық банктің
болжамдарына сәйкес, орташа мерзімді басымдылықтарда 2005жылы инфляция
индексі көрсеткішінің 3-5 %-ға дейін кемуі күтілуде. Яғни, несие
сыйақы мөлшерінің кемуі жоспарлануда. Бірақ сол уақыт ішінде АҚШ
долларына деген теңгенің бағамының өсуі мүмкін, ал бұл несие
бойынша төленетін ақшаның сәйкесті соммаға көбеюін білдіреді. Енді,
валютамен және теңгемен берілетін несиені өтеу жолдарын қарастырып
көрейік.
Валюталық несиені теңгемен алған жағдайда (яғни, шетел валютасында
индексацияланған несиені), негізгі несие сомасы үнемі валюта сомасы
үнемі валюта бағамына байланысты өзгеріп отырады. Мәселен, сіз бүгін
1 млн.теңге қарызсыз, ал бір айдан кейін қарызыңыз - 1млн. 5 000
теңгеге жетеді. Сыйақы мөлшері белгілі болса да, негізгі қарыз өсіп
отырғандықтан, теңгемен төленетін төлемдер мөлшері автоматты түрде
өседі. Бұл орынды да, өйткені 1 млн. 5 000 теңгеге сыйақы есептеу
бір басқа.
Қазақстан ипотекалық компарациясының бағдарламасы бойынша теңгемен
берілетін несие (яғни, индекацияланбаған несие) негізгі қарыз
сомасының өзгеруіне мүлдем жол бермейді. Бұл жағдайдағы негізгі
фактор – сыйақы көлемінің мөлшері. Инфляция индексінің кемуі кезінде
мөлшер сәйкесті түрде кемиді. Әрине, бұл несие бойынша төленетін
төлемдер мөлшерінің азаюына себепші болады. Мұны оңай есептеп шығуға
болады. Мәселен, 1 млн.теңге несие алсаңыз, оның мөлшерлемесі жылына 1
% кемитін болса, оны өтеу оңайырақ тиеді, өйткені, негізгі қарыздың
сомасы өзгермейді.
Қазіргі кезде еркін несиелер сыйақысы әрбір 6 ай сайын қайта
қарастыру мерзімін 1 жылға, кейін 2 жылға дейін ұзарту жоспарда тұр.
Бұл несие алушылардың сенімін арттыруы тиіс. Бұдан басқа, несие
алушыларды инфляция индексінің біршама өсуінен қорғау үшін 4,5 %
көлеміндегі сыйақы мөлшерінің жоғарғы шегін белгілеу механизімі
қарастырылған. Бұл нақты түрде – максимальді болуы мүмкін сыйақы
мөлшерінің жоғарғы шегін білдіретін дәліз. Егер кенеттен инфляция
күрт көтеріліп кеткен жағдайда, онда келесі жарты жылда сыйақы
белгіленген дәліздің жоғарғы планкасы бойынша есептелінеді. Мәселен,
инфляция индексі 7 % көбейді және мөлшерлемені қайта қарастыру
мерзімі келіп қалды. Бірақ, несие мөлшерлемесін 7 %-ға емес, 4,5 %-ға
көбейеді карантин кезеңі аяқталысымен несие мөлшерлемесі бұрынғы
тәртіппен есептелініп отырады.
Нарықтық қатынастарға өтпес бұрын елдiң тұрғын үй қорын толтырудың негiзгi
көздерi болып мемлекеттiк тұрғын үй құрылысы табылады, ал кооперативтiк
және жеке дара құрылыстар көмекшi рольдi атқарды. Құрылысты және халықты
тұрғын үймен қамтамасыз етудi бюджет қаржыландырмаған жағдайда, қаражаттың
негiзгi көздерi ретiнде халықтың жеке қаржылары және банктiк несиелер
жүредi.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру көздерiнiң жетiспеушiлiгi жағдайында
тұрғын үйге деген қажеттiлiк өсiп отырады. Ал мұндай жағдайда халықтың ұзақ
мерзiмдi несиелерге деген объективтi қажеттiлiгi туындайды. Мiне осы
талаптардың барлығына ипотекалық несие сай келедi. Көптеген шет
мемлекеттердiң тәжiрибесi көрсетiп отырғандай ипотека дұрыс ұйымдастырылса,
өз кезегiнде ол өзiн-өзi қаржыландыру жүйесiне бiрте-бiрте бейiмделедi.
Дипломдық жұмыстың теориялық және методикалық негiзi ипотекалық несиелеу
саласындағы отандық және шетелдiк мамандардың мәліметтері негізінде
жинақталған. Жұмыстың эмпирикалық негiзiн статистикалық мәлiметтер,
Қазақстанның мерзiмдi басылымдары, әрекеттегi заңдар және басқа да
нормативтi-құқықтық құжаттар құрайды.
Дипломдық жұмыс кiрiспе, үш тараудан, қорытынды және қолданылған әдебиеттер
тізімінен тұрады. Дипломдық жұмыстың бірінші тарауында ипотекалық
несиелеудің теориялық негіздері, қатысушылары, атқаратын функциялары,
екінші денгейдегі банктермен өз қаражатының есебінен берілген ипотекалық
несиелерді салыстырмалы талдау қорытындылар, ҰБ талаптары бойынша несиенi
рәсiмдеу және беру үшiн қарыз алушының ұсынатын құжаттарының тiзiмi,
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы АҚ құрылу тарихы және баға белгiлемесiнiң
мөлшерлемесi, модельдерi, ипотекалық банктер несие беру үшiн қаражаттарды
депозит тарту арқылы қажеттi облигация шығару жолдары және шетел
тәжiрибелері қарастырылған.
Екінші тарауда ипотеканы алу шарттары, өтеу тәртіптері, несиенің
минималды, максималды сомалары көрсетілген. Екінші денгейдегі банктер
мен ипотекалық компаниялар үшін өз несиелік тәукелдерін азайту
ипотекалық несиелеудің мерзімінің ұзаруы мен бастапқы жарнасын азайту
қажеттілігі несиелердің тәуекелдерін азайтусыз мүмкін емес еместігі
айқындалған. Ипотекалық несиенің пайыздық ставкасының өтеу
тәртіптерінің графигі ұсынылған.
Екінші деңгейдегі банктердің ипотекалық операцияларының талдаулары,
банктердiң құрылыс және тұрғын үй сатып алуға (ипотекалық несиелеу) берген
несиелерi және олардың сыйақы ставкалары мен ипотекалық несиелеудің
схемасымен таныс боласыздар.
Үшінші тарауда Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудiң
даму перспективалары және ҚР тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007
жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы мен ипотекалық несиелеу
механизмi тұрғын үй саясатының құраулы бөлiгi ретiнде қарастырылды.
Жылжымайтын мүлiктi сатудан түсетiн кiрiске салық салу қағидалары, ең басты
мәселесiнiң бiрi болып ипотекалық несие беру мен қызмет көрсетудi
стандарттау, қарыз алушының төлем қабiлетiн бағалаудың ережесiн бекiту,
сонымен қатар қаржы тарту үшiн қаржы құралдарын анықтау табылады.
Ұсынылып отырған жұмыстың құрылымы теориялық, методикалық және тәжірибиелік
мәселелерді ұштастыруға мүмкіндiк береді.
I тарау. Ипотекалық несиелеудiң теориялық негiздерi.
1.1. Ипотеканың мәнi және маңызы.
Ипотека – бұл жылжымайтын мүлiктiң (жер, үй және өндiрiс ғимараттары)
кепiлiн бiлдiредi.
Ипотека терминi алғаш рет б.э.д VI ғ. басында Грекияда пайда болған және
сол кездiң өзiнде қарыз берушiнiң алдындағы қарыз алушының жауапкершiлiгiн
белгiлi бiр жер иелiктерiмен қамтамасыз етумен байланысты болған.
Әлемдiк тәжiрибеде кеңiнен қолданылатын, бiрақ бiздiң тәжiрибемiзде
бiрқатар тежеушi факторлардың болуына байланысты дамуы кешiгiп жатқан
несиенi қамтамасыз етудiң дәстүрлi емес формасы – ипотека болып табылады.
Бiрiншiден, ипотекалық несие – бұл қатаң түрде анықталған кепiлге берiлетiн
ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын мүлiк сатылады және одан
түскен түсiм кредитордың қарызын жабуға бағытталады. Бiрақта, кейбiр
жылжымайтын мүлiктердiң өтiмсiздiгiне байланысты кепiлдi сату қиынға
түседi.
Екiншiден, ипотекалық несиелердiң басым бөлiгiнiң көздеген мақсаты болады.
Олар тұрғын үйлердi, сол сияқты, өндiрiстiк ғимараттарды сатып алу, салу
немесе қайта құру және жер учаскелерiн игерудi қаржыландыру үшiн
пайдаланады.
Ипотека – өндiрiстiк емес және материалды өндiрiстiң дамуына қаржылай
ресурстарды тартудың әдiсi. Ол жылжымайтын мүлiк объектiлерiне иелiк ету
құқығына шаруашылық айналымды қамтамасыз етедi.
Ипотека дағдарысты жоюға екi жолмен ықпал етедi.
Бiрiншiден, ипотекалық несиелеудiң позитивтi дамуы экономиканың нақты
секторында тереңдей байқалып, ондағы өнеркәсiптiң бiрқатар салаларында
өндiрiстiң құлдырауын тоқтатуға мүмкiндiк бередi.
Екiншiден, ипотекалық несиелеудiң дамуы экономикалық дағдарыстан туындайтын
әлеуметтiк тұрақсыздыққа жағымды ықпал етедi. Бiр жағынан, ипотекалық
несиелеудiң дамуы жұмыссыздық зардаптарына тосқауыл бола отырып құрылыс
өндiрiсiне қосымша жергiлiктi еңбек ресурстарын тартады. Сондай-ақ
жылжымайтын мүлiктi ала отырып несиелеу еңбек ресурстарының қажеттiлiгiн
туындатады. Осындай жағдайда, ипотеканың жұмыспен қамту мәселесiн шешуге
ықпалы болады. Екiншi жағынан, әлеуметтiк тұрақтылыққа қол жеткiзудiң ең
маңызды алғы шарты халықтың тұрғын үйге деген қажеттiлiгiн қанағаттандыру
болып табылады. Үйi немесе пәтерi бар адамның жанұя құруға, бала өсiруге
мүмкiндiгi болады. Жақсы тұрғын үй тұрмыстық жағдайлармен қамтамасыз етiлу
ұлттың салауаттылығын (денсаулығын) арттыра түсiп, өмiрiн ұзартады, соның
нәтижесiнде халықтың еңбекке қабiлеттiлiгiн жоғарылатады.
Ипотекалық жүйенiң мақсаты – жылжымайтын мүлiкке деген құқықты заңсыз
әдiстерiмен орнату мен байланысты қауiптi тоқтату болып табылады.
Қазiрде тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу үлкен қызығушылық тудырып отыр,
өйткенi нарықтық экономикада тұрғын үй – экономикадағы өсудi көрсететiн ең
жақсы көрсеткiштердiң бiрi болып табылады, яғни халықтың болашақтағы
сенiмдiлiгiн және экономиканың әр түрлi секторларының даму динамикасын
көрсетедi.
Ипотекалық несиелеу кезiнде займдар ұзақ мерзiмге берiледi, яғни дәлелдеп
айтсақ ол несиенi өтеу мерзiмi созады, осылайша ай сайын төленетiн төлемдi
азайтады. Мұнда сатып алынған тұрғын үй займды қамтамасыз етушi ретiнде
болады және меншiк үшiн займды төлемеген жағдайда банкпен несиенi толық
жабу үшiн алып сатуға жiберiледi.
Ипотекалық несиелеудiң негiзгi қатысушыларына келесiлер жатады:
• қарыз алушылар – ипотекалық несие алу үшiн өз өтiнiшiн бiлдiрген
несие берушiнiң ойынша төлем қабiлетi бар сенiмдi, ипотекалық
несиенi алғанда және тұрғын үй алған кезде аванстық төлем жасауға
мүмкiндiгi бар заңды және жеке тұлғалар болып табылады;
• несие берушiлер – қарыз алушының несие қабiлетiн бағалау
негiзiнде оларға ипотекалық несиенi ұсынушы және берiлген
ипотекалық несие бойынша қызмет көрсететiн банктер және басқа
қаржылық несиелiк мекемелер;
• тұрғын үйдi сатушылар – өз меншiгiндегi тұрғын үйдi немесе басқа
заңды және жеке тұлғаның тапсырмасы бойынша меншiгiндегi тұрғын
үйдi сатушы заңды және жеке тұлғалар;
• бағалау объекттерi – ипотека кезiнде кепiл құралы болып табылатын
тұрғын үйлердi тәуелсiз мамандандырылған бағалауды жүзеге
асыратын лицензиясы бар сақтандыру компаниялары;
• екiншi реттiк ипотекалық нарықтың операторлары – бұл бiрiншi
реттiк несие берушiлерден ипотекалық несиелердi сатып алып соның
негiзiнде құнды қағаздарды шығаруды жүзеге асыратын заңды
тұлғалар;
• инвесторлар – екiншi реттiк ипотекалық нарықтың операторларынан
құнды қағаздарды сатып алатын заңды және жеке тұлғалар (негiзiнен
олар институционалды инвесторлар – зейнетақы қорлары, сақтандыру
компаниялары);
• үкiмет – бiрiншi реттiк және екiншi реттiк ипотекалық нарықтарды
бақылайды, құнды қағаздар бойынша инвесторларға талаптар бередi,
екiншi реттiк ипотекалық нарықтың операторларын басқаруға
қатысады.
Бiрiншi реттiк нарық қарыз алушы және банктiң бiрлесе әрекет етуiмен бiрге
анықталады, ал оның құралы болып ипотекалық несиелер табылады. Банк –
делдал – инвестор осы тiзбек екiншi реттiк ипотекалық нарықтың мағанасын
бiлдiредi, ал мұнда ипотекалық несиелермен қамтамасыз етiлген құнды
қағаздар осы екiншi реттiк нарықтың құралы болып табылады.
Ипотеканы экономикалық жүйенiң элементi ретiнде қарастырғанда оның келесi
үш белгiсiн көрсету қажет:
• жылжымайтын мүлiк кепiлi өндiрiстi дамыту үшiн қажеттi қаржы
ресурстарын тарту құралы ретiнде болады;
• ипотеканың мүлiктiк құқықты өткiзудi қамтамасыз ету мүмкiндiгi
бар;
• ипотека көмегiмен құнды қағаздар базасында нақты капиталды құруға
болады.
Экономикалық қатынастардағы ипотека – бұл жылжымайтын мүлiк объектiлерiне
мүлiктiк құқық объектiлерiне мүлiктiк құқық айналымының нарықтық құралы
және әр түрлi жобаларды жүзеге асыру үшiн қосымша қаржы құралдарын тартуға
мүмкiндiк бередi. Әсiресе мұнда ипотекалық несиелеудiң функцияларын және
осы түрдегi несиенiң басқа несиелеу түрлерiнiң алдындағы артықшылығын атап
өткен жөн.
Ипотекалық несиелеудiң атқаратын функцияларын келесi түрде жинақтауға
болады:
• материалды өндiрiс саласына инвестиция тартудың қаржылық
механизмі;
• қарыздық құралдардың қайтарылуын қамтамасыз ету функциясы;
• жылжымайтын мүлiктiң қайта бөлiнуiн және айналымын ынталандыру
функциясы;
• өндiрiс ипотекалық құнды қағаздар түрiндегi көп деңгейлi
капиталды қалыптастыру функциясы;
Ипотекалық несиенiң келесi ерекше белгiлерiн бөлiп көрсетуге болады.
Кепiлмен қамтамасыз етудiң мiндеттiлiгi, яғни қарыз алушы өзiнiң
мiндеттемесiн орындамаған жағдайда жаза берiлiп одан соң тұрғын үйдi сату
жүзеге асырылады, өйткенi қарыз берушiнiң алдындағы несие бойынша қарызын
несие алушы өтеу керек.
Несие беру мерзiмiнiң ұзақтығы. Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиелер 3 жылдан
көп мерзiмге берiледi. Өтеу мерзiмiнiң ұзақтығы арқасында қарыз алушының ай
сайынғы төлемдерi азаяды.
Ипотекалық ссудалардың көбiсi мақсатты сипатта болып отыр. Ипотекалық несие
банк операциясының салыстырмалы төмен тәуекелдi болып саналады. Негiзi
мiндеттерге келесiлердi жатқызуға болады:
• несие сомасы негiзiнен сатып алынатын тұрғын үйдiң нарықтың
құнының 60-70 %-дан аспайтын соманы құрайды;
• несие бойынша ай сайынғы төлемнiң көлемi қарыз алушының жалпы
табысының 30 %-дан аспауы керек.
Көрсетiлген стандарттар несие алушымен несие берушiнiң тәуекелдерiн
төмендетуге бағытталған.
Ипотекалық несиелеудiң дамуының басты мақсаты – азаматтардың орташа
табыстарымен тұрғын үйдi сатып алуын қамтамасыз ететiн тиiмдi жұмыс
iстейтiн жүйенi құру болып табылады. Мұндай жүйенi құру келесiлерге
мүмкiндiк бередi:
• азаматтардың төлем қабiлеттi сұранысын жоғарылату және халық
санының негiзгi бөлiгiне тұрғын үй сатып алуды ыңғайлы ету;
• құрылыс кешенiн дамытуды қамтамасыз ету және т.б.
Ипотекалық бизнестiң дамуы экономиканың нақты секторының дамуына оң әсер
етедi. Ипотека салынған тұрғын үйлердi сатуға ықпал етедi, ал құрылыстың
материалдары өндiрiсiндегi жандануға келедi.
Жоғарыда аталғандардың барлығы ипотека дамуының объективтi қажеттiлiк
екендiгiн сипаттайды. Ұзақ мерзiмдi ипотекалық тұрғын үй несиелеу саласына
несие ресурстарын таратудың маңызды шарты халықтың жағдайының жоғарлауы
және заңды – нормативтiк база құру болып табылады.
Несие алудың оңтайлы жолдары, өзінің табиғатында ипотекалық несие
тұрмысы орташаларға, яғни не кедей, не бай емес, бірақ тұрақты табысы
бар азаматтарға арналған. Сондықтан ипотека бойынша несиенің орташа көлемі
әзірше үлкен емес: қазақстандық қарыз алушылар үшін 5 мың доллар шамысында.
Бұл біздің азаматтардың табысының төмендігін білдіреді.
Ипотека институтының тәжірибесі зор. Қазақстанда ипотекалық нарықтың
ерекшеліктері жөнінде айтқанда оның халықтың төмен табысының
аясында жасалу жағдайын, ипотекалық несиемен жаңа тұрғын үй құрылысының
айтарлықтай жоғарғы бағасына тоқталады. Егерде шетелде тұрғын үйге
қажеттілік жеке иеліктегі үйлі болу тілегінен туындаса, біздің
азаматтар баспана сатып алуды көздейді. Қысқа мерзім ішінде біздің елімізде
құрылған Қазақстан ипотекалық компаниясы өз ниетін Алматы мен Астанада
тәжіриебелік жобасын сатумен ғана емес, қызметінің басым назарын
аймақтарға аудару арқылы да білдіре алды. Мәселен, ҚИК өкілдерінің
Оңтүстік Қазақстан облысындағы 2002 жылғы бірінші сапары мұнда ипотекалық
несиелендіруді дамыту үшін барлық алғы шарттардың бар екендігін
көрсетті.
Бюджет қаражатының есебінен тұрғын үй мен қамтамасыз ету қазіргі
кезде ең қыйын мәселе екендігі белгілі. Тұрғын үйді ұзақ мерзімге
қаржыландыру жөніндегі мемлекет саясатын іске асырудың маңыздылығын
ескере отырып, Ұлттық банктің облыстық филиалы бұл бағытта қазақстандық
ипотекалық компаниямен қатар Центр Кредит банкінің филиалына қолдау
көрсетті. Несиені алу уақытын қысқарту мақсатында банк қызметкерлерімен
қарыз алушыларға көмек көрсету үшін ипотекалық компанияның тұрақты
штаттық өкілі белгіленді. ҚИК өкілі қызметінің мәні - біріншіден, ол
нақты аудиторияда ипотекалық несиелендіру шарттары бойынша түсіндіру
жұмыстарын жүргізумен айналысады. Оңтүстік Қазақстан облысы бойынша
наминалдық орташа жалақы 13 606 теңге құрайды, немесе орташа статистикалық
орташа көрсеткіштің 67 %, бірақ мұнсыз болмайды. Несие алу кезінде
барлық кірісті құжатпен растау қажет. Екіншіден, бұл ұзақ мерзімді
несиенің жалпыға бірдей қол жетерлік болуы кейбір азаматтарға маған
несие ұсынуына қарағанда мұнда маған тиімсіз бір нәрсе бар деген ой
салып, сенімсіздік тудыруында себебі бұрын банктен несиені блат
бойынша алған. Сонымен бірге ипотекалық компанияның өкілі қарыз
алушының қаржылық мүмкіндігін алдын ала талдаумен және құжаттар
пакетін, анықтама жинау кезінде қажетті барлық ұйымдардың мекен
жайларын көрсету арқылы да кеңес берумен айналысады. Біздің ойымызша әр
түрлі анықтамалар тізбесі әлі де үлкен, осыған сәйкес оларды жинау
процедурасы бір күнмен бітпейді, ал бұл жұмыс істейтін қарыз
алушыларға белгілі қиындықтар туғызады. Бұл қажетті уақыт жоғалтпау үшін
төлеуге мүмкіндігі барларға ҚИК-сы жұмыс істейді, белгілі бір ақыға олар
барлық құжаттар пакетін рәсімдейді. Барлық осы шаралар ипотекалық
несиелендіру бағдарламасын сәл алға жылжытуға мүмкіндік береді. Бүгінгі
ҚИК-сы несиелері бойынша ОҚО бойынша несиелік портфель 18 000 құрайды.
Екінші деңгейдегі банктермен өз қаражатының есебінен берілген ипотекалық
несиелерді салыстырмалы талдау мынадай қорытындылар жасауға мүмкіндік
береді:
• екінші деңгейдегі банктердің ресурстық базалардың ұлғаюы ұзақ
мерзімді несиелендіруге кірісуге мүмкіндік береді;
• банктік бәсекелестің дамуы банктерді анағұрлым ойластырған және
аймақтық қажеттілігіне бағытталған пайыздық саясатқа
итермеледі;
• банктер клиентураға мүдделі және процедураны оңайлатуға
дайын.
Себебі ипотекалық несие алуға қажет құжаттар тізбесі ҚИК бойынша қарағанда
анағұрлым аз. Банктің пластикалық карточкасын ұстаушылар санатына
кіретін осы банктің депозиттері зейнетақы қорының салымшылары болып
табылатын азаматтардың жеке санаттары үшін пайыздық ставканы
төмендетуді қарастырып отыр. Мүмкін үлкен болжамдар жасауға әлі ертерек
шығар. Бірақ мұндай жұмыс үшін берілген уақытта көп емес. Жоғарыда
айтылғандай ең үлкен кедергі ипотекалық несиенің қымбаттылығы деуге
болады. Несиенің құнын тағыда көбейтенін қосымша себеп құжат рәсімдеу
кезіндегі қарыз алушының шығындары.
Ипотекалық тұрғын үй несиелері бойынша сыйақы ставкаларының
төмендеудің жалпы бағыттары ҚР-ның қаржы жүйесінің дамуы, қаржы
нарығының жағдайларының жақсаруына және ипотекалық несие беру
көлемінің ұлғаюына байланысты. Әсіресе, теңгемен несие алған
несиегерлердің үлкен қызығушылығын тудырудың тағы бір себебі сыйақы
ставкаларының төмен болуы. ҚР және ҚИК ипотекалық несие беру
нарығын дамыту мақсатында, несие алудың барлық мерзімі кезеңінде
жылына екі рет ставкаларды қайта қарау мүмкіндігі әзірленді. Жылдан
жылға болып жатқан инфляцияның қолайлы жағдайларында төмендеуі
туралы, мәселен 2000 жылы ол 9,8 % болса, 2005 жылы 4 % деңгейінде
болжалған. ҚИК беретін несиелер инфляцияның индексіне тәуелді, бұдан
шығаратын қорытынды, ипотекалық несиелер арзандайды, яғни айтқанда
бұрынғыдан көбірек халықтың қолы жететін болады.
Егер мұны санмен жеткізетін болсақ, ҚИК беретін несиелер бойынша
сыйақы 2001 жылы жылына 18-19 % -ті құраған болса, ал бүгінгі күнде
жылына 14 %-ды құрайды. Бұл деректеме ұлттық валютамен алынған
несиелердің артықшылығы болса керек.
Сонымен қатар атап өтетін нәрсе - ұлттық валютамен берілетін
несиелер тұрақты емес, яғни инфляцияның өзгеруіне байланысты сыйақы
азая бермек және шетел валютасының бағамдарының өзгеруіне тәуелді
емес.
Ескерте кететін нәрсе, банктік несие шартына қол қойған кезде сіз
– Банктік Несие Шартының 1-тармағында және №2 Қосымшасында
ипотекалық несие бойынша сыйақы ставкаларын қайта қарау
талаптарының барлық ерекшеліктерін тауып ала аласыз. Сонымен қатар
Банктік Несие Шартының 3,2 – тармағына сәйкес сыйақы ставкаларының
өзгеруі шарт талаптарын өзгерту болып табылмайды; яғни айтқанда,
несиегер сыйақы ставкаларының өзгеруіне байланысты қосымша келісім
жасамайды. Сондай–ақ өзгерген төлем ақы кестесіне де қол қоюдың
қажеті жоқ.
Банктік несие шартында несие берілген кезде инфляцияның жылдық
көрсеткіш мәні тіркеледі, яғни айтқанда, несие берілген соңғы 12
күнтізбелік айдың алдындағы айы алынады. Одан әрі несие бойынша
ставкалардың сыйақы ставкаларының өзгеруі инфляция ставкаларының
өзгеруіне байланысты. Сондықтан да сыйақы ставкаларын қайта қарау
жылына 2 рет 1-сәуірде және 1-қазанда жүргізіледі. ҚИК сыйақы
ставкаларын қайта қараудың кезекті мерзімінің жақындауына байланысты
хабарлама: 2004 жылғы қазанның 1-не арналған инфляция 7,7 %-ды
құрады, банктің спрэд несиесінің барлық мерзіміне тіркелгені
6,3 %-ды құрайды және сыйақы ставкасы – 14 % -ға сәйкес.
Инфляция деңгейінің күрт өсуіне байланысты мәселені көтеру де
дұрыс және бұл сыйақы ставкасына қалайша әсер етпек, бірақ бұндай
жағдайда да несие алушылар жауапсыздығынан болады, өйткені, ҚИК
мамандары оларды қорғау үшін - сыйақы ставкасының – сар 4,5 % -дық
арнаулы шектеулігін әзірледі және ендірді, бұл жыл бойындағы
әрбір екінші тіркелу кезеңінің аяғына дейін қолданылады. Мәселен,
инфляция деңгейі соншалықты көтерілді делік, теңгемен берілетін
ипотекалық несиенің өзгермелі сыйақы ставкасы жылына 4,5% -дық
шектелу ставкасымен жүргізіледі, тіпті бұл нақты ставканың өсуіне
қарамайды. Жоғарыдағы мәселелер несиегерді еліміздегі инфляцияның
күрт өсуінен қорғау үшін. Сонымен қатар, егер де инфляция
индексінің мәні өтпесе, онда Компанияның серіктестік банкі
сыйақы ставкасын төмендетуге мүмкіндігі бар.
Әсіресе, атап өтуге тұрарлық нәрсе – теңгемен ипотекалық несие беру
нарығын дамытудың келесі баспалдағы 2005 - 2007 жылдарға арналған
Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың арнаулы
Мемлекеттік бағдарламасы болып табылады. Осы бағдарламаның шеңберінде
тұрғын үй құрылысы жоспарланып, оның шаршы метрі 350 АҚШ
долларынан аспайтын болуы, ал несие бойынша сыйақы ставкасы 20
жылға дейінгі несиенің мерзіміне арналған жылдық 10 %-дық деңгейі
тіркелмек.
Үкімет және ҚР Ұлттық Банкі инфляция деңгейінің төмендеуі бойынша
тұрақты жұмыс жүргізуде. Бұл өзінің кезегінде ипотекалық несие
бойынша сыйақы ставкаларын төмендетуді тіркеудің 10 %-дық
деңгейінен төмен болмақ. Мұндай жағдайда ҚИК серіктес банктері
берген ипотекалық несие бағдарламасы бойынша сыйақы ставкалары қайта
қаралады.
Ипотекалық несиенi рәсiмдеу және беру үшiн қарыз алушының ұсынатын
құжаттарының тiзiмi, ҰБ талаптары бойынша.
1. Несие шартына қол қойылғанға дейiн мiндеттi түрде ұсынылатын құжаттар:
• қарыз алушы белгiленген түрде қолын қойған өтiнiш – анкета;
• қарыз алушының отабасының құрамы туралы анықтама (3 нысан);
• қарыз алушының қоса қарыз алушының жеке куәлiктерi (көшiрме);
• қарыз алушымен бiрге тұратын барлық кәмелетке толған отбасы
мүшелерiнiң жеке куәлiктерi (көшiрме);
• барлық кәмелетке толмаған отбасы мүшелерiнiң тууы туралы
куәлiктерi (көшiрме);
• СТН куәлiгi (көшiрме);
• Неке қию туралы (немесе неке бұзу туралы) куәлiк (көшiрме) немесе
өтiнiш беру сәтiне некеде тұрмайтындығы, балалары жоқ екендiгi
туралы қарыз алушының нотариалды куәланған мәлiмдемесi;
• Неке келiсiм-шарты (бар болса) (көшiрме);
• қарыз алушының (қоса қарыз алушының) негiзгi және қосымша жұмыс
орнынан алынған (осындай бар болса) немесе қарыз алушының (қоса
қарыз алушының) басқа да табыстары туралы сол табыс алынған
жерлерiнде куәланған анықтамасы;
• тұрғын үйдiң меншiк иесi (қоса меншiк иесi) болып табылатын
тұрғын үй сатушысының кәмелетке толмаған мүшелерiнiң мүддесiмен
қамқорлық көрсету органдырының рұқсаты;
• ипотека несиесіне деген құқықтарды белгiлейтiн құжаттар, соның
iшiнде: (сатушы болатын) сатып алу-сату шарты, пәтердiң немесе
үйдiң жоспары; кадастрлық нөмiрi бар жер учаскесiне деген меншiк
құқығының (пайдалану құқығының) мемлекеттiк кесiмi (жеке үй
бойынша);
• жылжымайтын мүлiкке деген құқықты мемлекеттiк тiркеу туралы
куәлiк (жылжымайтын мүлiк жөнiндегi орталықтан) Пәтердi немесе
үйдi бағалау кесiмi. Құқықтық кадастрдың тiркеу парағынан
үзiндiсi бар ақпараттық анықтама (жылжымайтын мүлiк жөнiндегi
орталықтан). (дайындайтын – тұрғын үй сатушысы, сату күнiне
қажет);
• жеке сақтандыру және жұмыс қабiлеттiгiн жоғалтуды сақтандыру
шарты (полисi);
2. Несие шартына қол қойғаннан кейiн мiндеттi түрде ұсынылатын құжаттар:
• мемлекеттiк тiркеуi туралы белгiсi бар ипотека шартының түп
нұсқасы;
• несие қаражаттары есебiнен сатып алынған және қарыз алушының
атына ресiмделген тұрғын үйдiң сатып алу–сату шартының
жылжымайтын мүлiк жөнiндегi орталықта тiркелген түп нұсқасы,
сондай-ақ тұрғын үйге және жер учаскесiне (жеке үйлер) деген
құқықтарын белгiлейтiн басқа да құжаттар;
• несие қаражаттарына сатып алынатын тұрғын үй кепiлiне және
соттан тыс өткiзiлiмiне (заңнама мен қарастырылатын
жағдайларда) жұбайының және басқа да кәмелетке толған отбасы
мүшелерiнiң, сондай-ақ кәмелетке толмаған отбасы мүшелерiнiң
мүддесiмен қамқорлық көрсету органдарының нотариалды куәланған
рұқсаты;
• несие есебiнен сатып алынатын тұрғын үйдi, сондай-ақ қарыз
алушының өмiрiн және еңбек қабiлеттiгiн сақтандыру шарты,
сақтандыру төлемдерiнiң төленгенiн растайтын құжаттар.Бастапқы
салымда 30%-дан төмен салу жағдайында – бастапқы салымды төлеу
бойынша құқықтық жауапкершiлiктi сақтандыру шарты.
3. Гарант немесе кепiлгер бар болған жағдайдағы қосымша құжаттар,
ипотекалық несиенi беруге арналған басқа да қосымша құжаттар:
• жеке немесе заңды тұлғалардың гарантиялары кепiлдiктерi;
• гаранттың (кепiлгердiң) жеке куәлiгiнiң көшiрмесi;
• егер жеке тұлға гаранткепiлгер болса – отбасы құрамы туралы,
жұмысы және табысының тұрақтылығы туралы анықтама (қарыз берушi
ұсынатын құжаттарға ұқсас);
• егер жеке тұлға гаранткепiлгер болса – жарғынын және құрылтай
құжаттарының нотариалды куәланған көшiрмелерi, сондай-ақ
баланстардың, пайда және шығындар туралы есептердiң және несие
беруге дейiнгi соңғы есептiк күнге деген дебиторлық және
кредиторлық қарыздарының расшифровкасының нотариалды куәланған
көшiрмелерi;
• қарыз алушының мiндеттемелерiн орындауды қамсыздандыратын
кепiлдiктердi банкке ұсыну туралы гарантиякепiлдiк шарты,
гаранттыңкепiлгердiң (заңды тұлғаның) құқықты органының шешiмi;
• гарантия, кепiлдiк шартына қол қойған гаранттардың және
кепiлгерлердiң нотариалды куәланған қолтаңбаларының үлгiлерi;
• қажет болған жағдайда Компанияның сұрауы бойынша – қарыз
алушылардың нотариалды куәланған қолтаңбаларының үлгiлерi және
төленген зейнетақы төлемдерi туралы зейнетақы қорларынан
анықтамалар.
4. Кепiл берушi қарыз алушы болмаған жағдайда (зат кепiлгерi) ұсынылуы
қажет құжаттар:
• ипотека заты деген құқықтарды белгiлейтiн құжаттар, соның iшiнде:
(сатушыда болатын) сатып алу - сату шарты, пәтердiң немесе үйдiң
жоспары; кадастрлық нөмiрi бар жер учаскесiне деген меншiк
құқығының (пайдалану құқығының) мемлекеттiк кесiмi (жеке үй
бойынша); жылжымайтын мүлiкке деген құқықты мемлекеттiк тiркеу
туралы куәлiк (жылжымайтын мүлiк жөнiндегi орталықтан). Пәтердi
немесе үйдi бағалау кесiмi. Құқықтық кадастрдың тiркеу парағынан
үзiндiсi бар ақпараттық анықтама (жылжымайтын мүлiк жөнiндегi
орталықтан).
5. Қарыз алушы заңды тұлға құрмаған кәсiпкер болған жағдайда ұсынылуы қажет
құжаттар:
• тұтас жылдың табыс туралы салық комитетiнiң анықтамасы;
• кәсiпкердi тiркеу туралы куәлiк (патент);
• белгiлi лицензияланатын әрекет түрлерiн жүзеге асыру
лицензиялары;
• сауда орнының немесе өндiрiс орнының бар екенiн растайтын
құжаттар;
• сауда орнына немесе өндiрiс орнына деген меншiк құқығын растайтын
құжаттар немесе жеке кәсiпкер пайдаланатын бөлмелердi жалдау
шарты;
• пайда болу күндерi көрсетiлген дебиторлық және кредиторлық
қарыздар расшифровкасы;
• алдыңғы жылдардың салықтарының төленгендiгiн туралы құжаттар.
1.2. Ипотекалық несиелеудiң модельдерi.
Европадағы ипотекалық несиелеу модельнiң жалпы принциптерi. Европалық
экономикалық одақ елдерiндегi ипотека экономиканың дамуының iрi факторы
болып табылады (кепiлдiң барлық түрiнiң 80% ипотекалық болып табылады).
Банктiк несиелердiң басқа түрлерiне қарағанда ипотекалық несие үшiн
анағұрлым төмен.
Ипотекалық несие, әдетте 15-40 жылдық мерзiмге берiледi. Несие үшiн сыйақы
тек 2 жылдан 5 жылға дейiнгi мерзiмге бекiтiледi, бiрақ экономика жағдайына
тәуелдi болады және ай сайын нақты белгiленедi. Осылайша, Швецияға 1994
жылы бұл сыйақы мөлшерi 12 %-ға тең болған, ал 1996 жылы 7-8 % төмендеген.
Европалық экономикалық одақ елдерiнде жылжымайтын мүлiк объектiлерiн
бағалаудың және қайта бағалаудың мемлекеттiк жүйесi әрекет етедi.
Объектiнiң кадастрлық (нормативтiк) құны оның нарықтық құнынан шамамен 75 %-
ға тең болып келедi. Барлық объектiлердiң қайта бағалануы 5-6 жылда бiр рет
жүргiзiлiп отырады. Жыл сайын объектiнiң құны инфляция көлемiне
индексацияланады. Жылжымайтын мүлiктiң құнының кадастрлық бағалауы
жылжымайтын мүлiкке салық есептеу үшiн және ипотекалық несие мөлшерiн
анықтау үшiн негiз болып табылады.
Экономиканың жағдайына байланысты жылжымайтын мүлiк объектiлерiнiң құнының
тербелуi байқалып отырады. Осыған байланысты жылжымайтын мүлiк
объектiлерiнiң құны оған берiлген несие құнынан төмен болған жағдайлар
белгiлi. Физикалық амортизация немесе моральдi тозуы әсерiнен объектi
құнының төмендеуi – ипотекалық банктердiң тәуекел түрлерiнiң бiрi болып
табылады. Сондықтан ипотекалық несие келiсiм-шартында жылжымайтын мүлiк
объектiсiнiң пайдалануының және мазмұнының талаптары ескерiледi. Ипотекалық
несиелеу жүйесiнiң дамуының қажеттi шарты – ол кез келген керектi
жағдайларды жылжымайтын мүлiк объектiлерiн мәжбүр етiп сату туралы заңдылы
нормалар болып табылады. Егер қарыз алушы несиенi өтей алмаған жағдайда,
несие берушiге мәжбүр етiп сату механизмi жеке меншiкке тез иелiк етуiне
мүмкiндiк бередi. Әдетте ипотекалық банк жылжымайтын мүлiктi сатуды арнайы
мамандандырылған құрылымдарға тез арада өткiзедi.
Ипотекалық банктер несие беру үшiн қаражаттарды депозит тарту арқылы
алмайды, олар қажеттi облигация шығару жолымен табады. Бұл облигациялар
әдетте жоғары сенiмдi және өтiмдi құнды қағаздар қатарына жатқызылады.
Сондықтан да мемлекет, сақтандыру компаниялары, зейнетақы және басқа да
қаржылық қорлар мұндай облигациялардың негiзгi ұстаушылары болып табылады.
Мәселен, Даниялық ипотекалық облигацияның сатып алушыларының бiрде бiреуi
эмитенттiң төлем қабiлетсiздiгiнен ешқашан зиян көрмеген. Европалық
экономикалық қауымдастық елдерiнiң ипотекалық банктерi Европалық Одақтың
несие мекемелерiне арналған жалпы нормаларға сәйкес әрекет етедi. Бұл
банктiң өзiндiк капитал есебi және түсiнiгi, активтердiң тәуекел деңгейi
бойынша бағалау сияқты ортақ сұрақтарға да қатысты. Сонымен қатар, Ұлттық
заңдылықтарға несие алушының өз мiндетемелерiн орындамаған жағдайда
ипотекалық банктердiң нақты шығын тәуекелiн шектеуге бағытталған нормаларда
кiредi.
Ипотекалық несиелеудi ұйымдастырудың екi жүйесi бар:
Швеция мен Данияда несие және кепiл бөлiнген. Мемлекеттiк тiркеу тек қана
кепiл үшiн қажет, ал жылжымайтын мүлiкке құқықты тiркеу органдарында несие
көлемi бекiтiлмейдi. Бұл несие алу процедурасын оңтайлатады және ипотекалық
банктерге берiлген несиелердi қайтару жұмыстары берiледi.
Германияда мемлекеттiк тiркеуге тек кепiл жатпайды сонымен бiрге берiлген
несие де жатады. Германияда ипотекалық банктер несие операциялары туралы
заңда көрсетiлген несие институттары болып табылады, ол заң Германиядағы
барлық несие институттарына бiрдей мiндеттi және жеке құқықты несие
институттарына арнайы заң – ипотекалық банктер туралы. Соңғы қабылданған
заңға сәйкес олардың негiзгi мақсаттары мен әрекеттерiне келесiлер жатады:
• жер учаскелерiнiң кепiлi және сол жер учаскелерiне ипотека орнату
арқылы оны қамтамасыз ету (ел iшiндегi);
• алынған ипотекалар негiзiнде ипотекалық облигациялардың
эмиссиясы;
• отандық корпорацияларға және қоғамдық құқық мекемелерiне несие
ұсыну, бiрақ осы корпорациялар кепiл болуы шарт;
• коммуналды қарыз мiндетемелерiнiң эмиссиясы;
• капитал салымын орналастыру, салымдарды алу, құнды қағаздарды
басқару және сақтау;
• бос ақша қаражаттарын басқа банктерге орналастыру немесе өзiнiң
құнды қағаздарын сатып алу.
Аталған заңға сәйкес ипотекалық банктер жүргiзетiн қаржы саясатына
тоқталсақ, оларға делдалдық функция берiлген. Банктiң мақсаты болып бос
жеке салым iздеудегi капиталдарды және ұзақ мерзiмдi қайта қаржыландыруға
институтционалды салымшылар қаражаттарын тарту болып табылады. Осылайша
тартылған капитал, салымшыға дер кезiнде ақшасын алуының мүмкiндiгiн
қамтамасыз ету үшiн жеке тұлғаларды, тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын,
өнеркәсiптi кәсiпорындарды және ауыл шаруашылығын несиелендiруге
қолданылады.
Жоғарыда айтылғандардың барлығы ипотекалық банктердi айрықша мүмкiндiктерi
бар несие институттарының ерекше формасы деуге негiз бередi, яғни арнайы
заңдылық актiлерiмен iс-әрекетi жүргiзiлетiн ерекше несие институттарында
болып отыр. Бiрақ ипотекалық банк әмбебап коммерциялық банктер сияқты
қаржылық операциялардың кең түрiн жүзеге асыра алмайды. Сондықтан
ипотекалық банктер несиенiң белгiлi бiр түрлерi және формаларымен жұмыс
iстейдi.
Германияның ипотекалық банктерiнiң басқа да ерекшеленетiн артықшылығы
олардың ипотекалық облигациялар шығаруға құқығының бар болуы. Барлық қалған
жеке құқықты несие институттары өздерiнiң құнды қағаздарына ипотекалық
облигация сөзiн көрсетуге құқы жоқ. Қайта қаржыландыру тiкелей ипотекалық
және коммуналды қарыз мiндетемелерiмен ипотекалық облигацияларды сату
арқылы жүзеге асуы ипотекалық банктердiң қайта қаржыландыру әдiстерiн
таңдауда шек болатынын көрсетiп отыр, сонымен бiрге iскерлiк серiктестердiң
шеңберiде шектеледi. Ипотекалық банктер ұйымдастырушылық формасыда арнайы
қадағалауды қажет етедi. Олар тек акционерлiк қоғам формасында әрекет етуi
мүмкiн.
Қазiргi кезде Германияда қорлану (құрылыс қаражаттары) механизiммен нақты
азаматтарды несиелеу механизiмiндегi сондай-ақ тұрғын үй жағдайын
жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және пайдаланумен байланысты
мемлекеттiк механизмдердегi сәйкестiктердi ескеретiн барлық елдi қамтыған
құрылыс жинақтарының жүйесi құрылған.
Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау жүйесiнiң артықшылықтары
төмендегiдей:
1. қаржыландыру капиталдар нарығына тәуелдi емес;
2. ссуда бойынша пайыз мөлшерi басында төменгi мөлшерде
белгiленгендiктен салым иесiне сыйақының ауытқуынан ешқандай да
тәуекел болмайды;
3. төленетiн соманы ссуданы берушi басында тура белгiлейдi;
4. басқа елдерге қарағанда ссуда бойынша сыйақы мөлшерi төмен;
5. ссудалардың жинақ кассалардан көбiрек берiлуi тұрғын үй
секторының тұрақты дамуына жағдай жасайды.
Германиялық ипотекалық модель ыңғайлы болып келедi. Мұндағы ипотекалық жүйе
тұрғын үй құрылысын кешендi қаржыландыру мақсатында халықтың банктегi
жинақтарын қамтамасыз етiп отырады. Бұл жүйенiң мақсаты банктiк капитал
тарту емес, ипотекаға қатысушылардың өздерiнiң ақшалай қаражаттарын
пайдаландыруға негiзделген. Ол үшiн жылжымайтын мүлiкке ұжымдық салымдар
қоғамы құрылған, кез келген азамат пәтер алу үшiн 1-2 жыл iшiнде қоғамдық
салымдар жасап отыру қажет. Болашақ үйдiң құнының жартысын жинақтаған соң
осы қоғам мүшесiнен таңдаған пәтерiне көшуге құқық алады. Ал пәтердiң
құнының қалған бөлiгiн ол 10 жыл iшiнде өтейдi. Пәтердiң құнын толық өтеген
соң ұжымдық салымдар қоғамының тұрғын-үйдiң иесi болып қалады.
Қоғам мүшесiне пәтер таңдауға шектеу бар, ең алдымен ол тек ұжымдық
салымдар қоғамы салған тұрғын-үйден ғана таңдауға болады. Нақты айтқанда
жылжымайтын мүлiкке капиталды салымдар қоғамы өзiнiң қатысушыларынан
алынған ақшалай қаражаттарды қолдана отырып тұрғын үйге тапсырыс берушi
қызметiн атқарады. Кейiнiрек ипотекалық несиеге құқық несиелердi қайта
қаржыландыру үшiн жүзеге асырылуы мүмкiн едi. Осылайша, екi деңгейлi
модельдiң мәнi, бiрiншi реттiк ипотекалық несиелер арнайы құрылған
агенттiктермен қайта өткiзiледi. Олар алынған ипотекалық несиелердi әр
түрлi мақсаттарда пайдалануы мүмкiн:
• құнды қағаздарды екiншi реттiк инвесторларға өткiзу;
• бiр қалыпты ипотекалық несиелерден пулдар құрап және оларды
инвесторларға сату;
• ипотекалық құнды қағаздар шығару және орналастыру.
Бiрiншi реттiк нарық қарыз алушымен банктiң өзара iс-әрекетiмен анықталады,
оның құралдары ипотекалық несиелер болып табылады. Банк – делдал -
инвестор тiзбесi екiншi реттiк ипотекалық нарықтың мәнiн құрайды, мұнда
оның құралы ипотекалық несиемен қамтамасыз етiлген құнды қағаздар. АҚШ-та
ипотекалық құралдар басқа несие түрлерiмен салыстырғанда:
• ұзақ мерзiмдiлiгiн (әдетте 20-30жылға дейiн);
• несиелiк тәуекелдiлiктiң салыстырмалы төмендiгiмен, ол кепiлдiң бар
болуымен байланысты, яғни қарыз алушының жауапкершiлiгiнiң жоғары
болуы;
• қарызды уақытынан бұрын өтеу ықтималдылығына байланысты түсiмнiң
анық еместiгiмен.
Қазiргi таңда АҚШ-та ипотекалық құралдардың әр түрлi түрлерi қолданылады,
олар қарыз алушының қажеттiлiктерi мен спецификалық мүмкiндiктерiн барынша
ескертуге мүмкiндiк бередi. Ипотекалық құралдардың әр түрiн қолдану қарыз
алушыға кез келген уақытта негiзгi қарыздың қалған бөлiгiн мерзiмiмен бұрын
өтеуге (толығымен немесе жартылай) жағдай жасайды.
Екiншi реттiк нарықта қарыз инструменттерiнiң негiзгi түрлерi келесiдей:
• қысқа мерзiмдi (айналым мерзiмi 1 жылға дейiн) номиналды құнынан
дисконтпен орналастырылатын купондық емес облигация;
• бекiтiлген купонды орта және ұзақ мерзiмдi облигациялар;
• мерзiмiнен бұрын өтеу құқығы бар бекiтiлген купонды орта және
ұзақ мерзiмдi облигациялар;
Ол бойынша купондық ставка белгiлi бiр өсiмге дейiн өсiп отырады.
Американдық модельде жылжымайтын мүлiктi кепiлге қоя отырып ипотекалық
несие облигацияларын ұйымдастыратын және шығаруды жүзеге асыратын
мемлекеттiк институттарының қатысуын қарастырады.
АҚШ-дағы ипотекалық облигациялар нарығы көлемi бойынша мемлекеттiк
облигациялардан кейiнгi орынды, ал қарыздық бағалы қағаздардың көлемiнiң
13 бөлiгiне ие. АҚШ-тары бұл сектор ең қалыпты дамып отырған секторлардың
бiрi болып табылады. Ипотекалық облигациялар нарығы үлкен болып қана қоймай
инфрақұрылым жағынан қарағанда ең тиiмдi және бақылау жүйесi мен
қатысушыларының шығаратын құралдарының әр түрлiлiгiмен ерекшеленедi.
Негiзiнен үй сатып алумен құрылысқа қажеттi жылжымайтын мүлiкпен қамтамасыз
етiлген несиенi банктер және несие – жинақ ассоциациялары ұсынып отыр. Аты
аталған мекемелер ипотеканы ұйымдастыру мен қызмет көрсетуде қызметтiң
толық спектрiн көрсетедi. Олар үкiмет құрған арнайы ұлттық қаржы
институттары, олар: Федералды тұрғын-үй ассоциация (Фанни Мэй), Ипотекалық
несиенiң Федералды Корпорациясы (ФреддиМак).
Агенттiктер мемлекеттiк несие желiсiн алуы арқасында жеке несиелердi сатып
алады, одан iрi пакет құрады да ипотекалық пулмен қамтамасыз етiлген құнды
қағаздар шығарады, бұл арқылы олар нақты жеке несие тәуекелдiлiгiн
төмендетiп отырады. Осылайша бұл агенттiктер ипотекалық несиенi алушылар
мен ипотеканы ұйымдастырушы (банктер) және инвесторлар арасында делдал
ретiнде әрекет етедi.
Ипотекалық несиенi ұзақ мерзiмдi қарызды құнды қағазға айналдыру процесi
ипотеканы сектъюритизациялау деп аталады. Американдық модель ипотекалық
облигация нарығын дамытуды қарастырады, өйткенi мемлекет ипотекалық
несиелердi шығару және оларды қайта қаржыландыруға қажеттi ипотекалық
облигацияларды шығару механизмдерiн жасайды.
Мемлекеттiң қатысуымен құрылған ипотекалық ассоциациялар кепiлдеме арқылы
өтiмдiлiгi қамтамасыз етiлген ипотекалық несие облигацияларын шығаруға
кепiл болады. Ендi мұндай институттар осы функцияларды атқаратынын
қарастырайық. Коммерциялық банктер азаматтарға жылжымайтын мүлiктi кепiлге
қою арқылы ипотекалық несиенi бередi. Фанни Мэй, Джинни Мэй және Фредди Мак
АҚШ-тың екiншi реттiк ипотекалық нарығына әрi инвестор, әрi кепiл болып
табылады. Олар несие алушыларға несиенi тiкелей ұсынбайды. Ипотекалар
коммерциялық банктер, ипотекалық несие компаниялары және тұрғын үйдi
қаржыландырушы жергiлiктi ұйымдар сияқты қаржы институттарымен бiрiншi
реттiк нарықта орналастырылады.
Алғашқы несие берушiлер ипотеканы ипотеканың екiншi реттiк нарығында сатады
және одан түскен қаражаттарды өзiнiң заем қорын үнемi толтырып отыру
мақсатында жаңа тұрғын үй несиесiн ұсынуға пайдаланылады.
Екiншi реттiк нарықтағы инвесторларға Фанни Мэй, Фредди Мак, зейнетақы
қорлары, сақтандыру компаниялары және басқа да қаржы ұйымдары жатады. Өз
кезегiнде алғашқы несие берушiлерден алынған ипотекаға айырбас ретiнде
Фанни Мэй, Фредди Мак ипотекалық құнды қағаздар шығарды. Ипотекалық құнды
қағаздар өтiмдi инвестициялық құрал болып табылады. Инвесторлар ипотеканың
екiншi реттiк нарығында ипотекалық құнды қағаздар иелерiне алғашқы несие
алушы мен несие берушiнiң төлем қабiлетiне қарамастан сыйақылар мен
облигациялар уақтылы төленуi мен жабылуына кепiл болады. Аталған үш
компанияның мақсаттары бiр – орташа және төмен табысты жанұяларды тұрғын
үймен қамту үшiн қаражат тарту.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлi жүйесi бұрынғы советтiк тұрғын
үй қаржыландыру жүйесiнiң бiр бөлiгi сияқты, оның мәнi ол мемлекеттiк
тұрғын үй құрылысына бюджет ресурстарын орталықтан бөлу және оларды тұрғын
үй жағдайын жақсартуға кезекте тұрған азаматтар арасында тегiн бөлiнген
едi.
Егер Қазақстандағы тұрғын үй жағдайына сапалық көрсеткiштермен қарайтын
болсақ толықтай қолайлы 15 млн. адамы бар халыққа республикада жалпы тұрғын
үй алаңы 253 млн. шаршы метрдi құрайды, яғни әр адамға орташа 17 шаршы метр
тиедi. Алайда, жақын аралықты қарастыратын болсақ бұл салада маңызды
жетiспеушiлiктер жетерлiк.
Тұрғын үй жағдайын жақсартқысы келген әкiмдердiң сәйкес органдарында есепте
тұрған 264 мың жанұяны тұрғын үймен қамтамасыз ету және республикада 2
миллионға жуық шаршы метр қауiптi немесе көнерген тұрғын үйлерден көшiру
үшiн, жыл сайын Қазақстанда 3-3,5 млн. шаршы метрге жуық жаңа тұрғын үйлер
iске қосылуы қажет.
Соңғы жылдарда тұрғын үй мәселесінің өткiрлiгi белгiлi деңгейде миграциялық
процесстермен басылды. Тұрғын үй ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz