Нарықтық талдаудың ортаға қолдану әдісі

Есепті диапазонның жалпы мөлшерінің тозуы 31, 4-55, 8% құрайды. Нақты қызметтің мерзімі кең анплитуданың өзгертуін қажет етеді. Ол үшін бір жылда ортақ мөлшерінің тозуы саналады. Қорытындысында диапазон жылдық мөлшерінің тарылуы 3, 1-ден 3, 5%. Егер бұл ғимараттың факторлық жасының бағасы 10ж. болса, ал тозу мөлшері орташа арифметикалық, бір жылда 3, 3% құраса, онда ғимараттың ортақ тозу пайызы 33% құрайды.

Нарықтық талдаудың ортаға қолдану әдісі. Жалпы тозуы қосынды және сенімді есептеу мөлшері анықталады. Объективтік есептеудің әдісі нарықтық талдаудың біраз шарада, жердің сенімді бағасын және бағалаудың объективтік аналогын толық қалпына келтіру арқылы анықталады.

Егер бағаланған объект пен аналог дизайн және сапалы құрылыс жұмысы жағынан айырмашылық болса, онда анықтау қиын, өйткені осыдан бағалары әр түрлі екенін көруге болады. Нарықтық тандау әдісі қолданылмайды, егер тозу жағынан және түрінен орналасқан жерінен және де келісім шарттар әр түрлі қаржыландырылса.

Тозудың бөлек түрі ортақ бағаға қираусыз, бұл әдіс нарықтық талдауды анықтайды, осыны есте сақтаған жөн. Бірақта, бұл әдіс көрсетілген шектеуге және қиындыққа қарамастан, керекті қорытынды дәйектеме береді.

2. Мерзімді қызмет әдісі инвестор талабын 100% берілген уақытта ғимаратты оның экономикалық қызметінде қолданылады, негізінде ол инвесторланған қайтарма капиталын толық қамтамасыз етеді. Сондықтан экономикалық қызметтің тозуының мерзімі соңынан дейін 100% болмайды. Бұл әдісте бағалаушы қайсын болмасын шынында экономикалық қызметте ғимараттың жасы мен мерзімі басты түсінушілікте қолданады. Шынында да пайыздың ортақ тозуының қатынасы ол объекттің жасы, мерзімі оның экономикалық қызметінде анықталады. Бағаның қайтарымы есептелінген тозудың кейінгі көбейтінсінде осының коэффициенттік тозуының ауқымы толық бағасы болады.

Бағалаушының талабы бойынша мерзімді қызмет әдісінің келесідей кезеңдері бар:

1 кезең. Берілген нарықта қызметтің ортақ мерзімі экономикалық қызметте болжау бойынша анықтау.

2 кезең. Деректі жасы ғимараттың есептік жасының қайсы тең екені, егер ғимараттың типтік деңгейі қызмет көрсетсе.

3 кезең. Экономикалық қызметтің ортақ мерзімі шынында есептік байланыстың жасына, құрылыстың шектік мөлшерінің тозуы.

4 кезең. Тозудың шектік мөлшермен және көбейтудің толық қайтарымды бағасымен, және ғимараттың бағасының ортақ тозуымен анықталады.

5 кезең. Ғимараттың бағасы есептік қалдық бағаның тозуы толығымен пайыздық есепке қайтарымды.

Дегенмен, бұл әдісті басқамен салыстырғанда оның айырмашылығы есеп тозуының нақты үлкен қарапайымдылығында және жылжымайтын мүліктің бағаның объектімен ғимараттың санау үлесімен жиі қолданылады.

Мысалға, мерзімді қызмет негізінде келесідей ақпарат қолданылады:

Шынында 15 ж. жасы ортақ мөлшердің тозуы бөлумен анықталады, оған экономикалық қызметтің ортақ мерзімі 60 ж. 25% құрайды. Саралағанда, ғимараттың тозуының ауқымы %990 000 х 25%=$247 500 құрайды. Мерзімді қызмет әдісі шығындық бағаға таяу жылжымайтын мүліктің келесідей бейнеде қолданылады:

Баға уақытысына дейін сәйкес кезеңге ғимараттың бағасын уақытқа ендіру оған пайдаланым. Нақты базаның жасы хронологиялық мерзім болады. Шынында бағалаушының ойына жасы, рыноктық анализдің жағдайына тіреледі. Шын жасы ғимараттан қайтарылуы мүмкін, оның нақты жасы артық не кем болуы мүмкін. Жасы кем болуы мүмкін, егер ғимарат сапалы салынған болса, жобалық-іздеу жұмыстары жақсы орындалса, және эксплуатациялық деңгейі жоғары болған уақытта немесе соған сай лайықты бейнемен үлгілендірілсе. Эксплуатациялық күтімі жаман не жұмыс жүгізу барысында есептік қателер болса, онда салынған ғимараттың жасы нақтыдан көп болады. Әдісте ғимараттың нақты бағасын анықтаудың ең маңыздысы нақты жасын анықтау болып табылады.

Мысалы, қойма бөлмесі, 18 жыл бұрын салынған, сол өткен уақытта косметикалық жөндеуге салынуы керек еді, бірақта үлгілендіру болмады, соған қарағанда келесідей элементтер шатыр, жылулық жүйесі т. б. ауыстырылмаған. Сондықтан да оның жүргізілген жөндеу жұмыстары жасын шынымен түсіруге болады, сондықтан ол 18 жылды құрайды. Егер де сол объектте қосымша жөндеуде шатыр, жылу жүйесі ауыстырылған болса, сонда ғана ғимараттың жасы 18ж. кіші болады. Егер бағалаушы қарастыру уақытта, ғимарат капиталды жөндеу жұмыстары жүргізілмегенін байқаса, және жылу жүйесі түзелмесе, онда бөлменің құрылымдық коэффициентіне әсер етеді, сонда ғана шын жасы 18 ж. асуы мүмкін.

Экономикалық қызметтің мерзімдік факторлары

Жылжымайтын мүліктің бағасы ғимараттың экономикалық мерзімді қызметінің уақытымен анықталады. Берілген мерзімде барлығы факторлардан ықпал етеді, олар: жоба-іздеушілер құрылыс жұмыстары, нақты ауыстырым, элементтердің жағдайы, толық жағдайы, ғимараттың эксплуатациялық деңгейі, және де орналасқан жері, рыноктық конъюктура.

Рыноктық әсердің ортасы экономикалық қызметтің мерзіміне ғимараттың есептік амортизациясы бағалаушымен анықталады. Экономикалық қызметтің мерзімі толығымен нақты ауданның анализдік рыноктық конъюнктурасында және көшіру объектілері немесе олардың түбегейлі қайта құру мақсатта ол ғимараттың экономикалық қызметтің мерзімінде ошіріледі, сол кезде ғана жүзеге асырылады.

Рыноктық таңдау әдісін есептің толық экономикалық қызметтің мерзімінде объекттің бағаланған уақытын қолдануға болады, ол өзін тозудың ортажылдық мөлшерін үлкен қайтарымында көрсетеді. Мысалы, жылдық тозу мөлшерінің объектісінің бағалануы 2, 5% құрайды. Нәтижеде берілген шартта бағалаушы уақыты экономикалық қызметінің мерзімі 40 ж. құрайды (1: 2, 5=40)

Шыққан нәтиже баға уақытына жарамды, өйткені нарықтық жағдайы есептелінген.

Екінші мысалда рыноктық таңдау әдісі ортажылдық тозудың белгісі аналог үшін Х, Ү, Z 3, 5%, 3, 1%, 3, 3% құрайды. Қайтарымды үлкеюі, ғимараттың экономикалық қызметінің толық теңдеуі 29жыл, 32жыл, 30жылды құрайды.

Берілген жағдайда заңдылық қарастырылмаған, тозудың мөлшері жылдық ғимаратқа үлкейеді ал, экономикалық қызметтің мерзімі азаяды. Пайыздық есептеудің толық тозуы бағаланған объектіде аналог таңдалады, бағаланған объект нақты жасқа жақын болып келеді. Бағаланған объекттің жасы 15 жыл, сондықтан да оған ең жақыны Z аналогы, оның жасы 14 жыл және экономикалық қызметтің мерзімі 30 жыл. Сол жағдайда бағалаушы тозудың тлық есептік формуласын қолдана алады, оның құрамы 50, 0% ғимараттың толық қайтарымды бағасынан.

Қызметтік мерзім әдісінің айырмашылығы оның қарапайымдылығында, және бағалаушы тозудың толығын анықтай алады, сосын осы тозуды әр түрлі түрімен шағып тастауға болады. Бұл әдісте келесідей шектеулер қойылған. Біріншіден, берілген әдісте ұйғарымнан шығарылған, тозуды қамтамасыз ететін ғимараттың экономикалық қызметінің уақыты капиталдың пропорционалдық қайтарымын қайтарады. Сондықтан 15 жыл бұрын салынған ғимарат үш есе тозуы болады, ал 5жыл бұрын салынған ғимарат іс жағдайдың ақиқатына келеді, тозудың деңгейі эксплуатация уақытында жылдар өзгеріп отырады. Қызметтік мерзімнің екінші кемшілігі рыноктық таңдау әдісі сияқты, ол тозудық ортақ бағасының оған құрайтынын жоққа шығармайды. Әр түрлі факторларды бөлу олардың бағаның қолдану әдісін қиындатады, егер аналогтар және бағаланған жері әр түрлі аудандарда орналасса, және тозудың түрлі деңгейімен ерекшелінсе. Одан басқасы, бұл әдіс ұзақ тозудың деңгейлерін қарастырмайды. Сол біздің мысалда 50%-тік тозу қабырғаға да таралады, және кілемдік жабылғышқа да, бірақта қабырға да 50%-ке тоздырылуы мүмкін, ал кілемдік жабылғыш - жаңа басым болады.

Соңғысы. Ортақ қызметтің мерзімі аналогтық ғимаратты ұстайды және өткен жағдайда бағаны кезеңге және келер уақыттың нақты ғимараты. Бағалаушыдан құрам болжамның қиын анализін талап етеді, сондықтан ғимараттың ортақ экономикалық қызметтінің мерзімін есептеу қиынға түседі.

Әдетте қайтарымды бағаның нақты немесе физикалық элементі анықталады. Бағаның әсері осы элементтермен қолданылады «жасы-уақыты», Берілген жүйе инвестициондық шешімдерді қабылдайды.

Жылжымайтын мүліктің бағасын мысал ретінде қарастырайық, ол аналогтардан өзгеше. Бағаланатын ғимарат, 19жыл бұрын салынған, тұрақты бағасы $75, кілемдік жабылғыштың сметалық шығыны толығымен ауыстырылды ол $5. Анализдік шартта ұқсас ғимарат, олар тозу деңгейінің бағасына қолданады, айырмашылық байқалады, өйткені олар кілемдік жабылғыштарды ауыстырғаннан кейін сатылды. Ортақ экономикалық қызметтің мерзімі - 75 жыл - нақты жасы кезінде жүзеге асырылды, ол ауыстыру уақытында 20% ғимараттың нақты жасынан кем болды. Есептеуге бағалаушы берілген ұйғарымнан қарастырады, бағаланған объектіде кілемдік жабылғыштарға ауыстырылды, сондықтан оның нақты жасы 15 жылды құрайды, ол нақты жастың 20%кем ол 19 жылға тең. Тозудың пайыздық бағаланған объектісі мынаны құрайды

Нақты жасы: ортақ экономикалық қызметтің мерзімі

15: 75=0, 2 немесе 20%

Ұсынылған жылжымайтын мүліктің есептік бағасы, учаскенің бағасы $150 000 тұратын келесідей түрде берілген:

Аналогтық талдауда қызметтің мерзім әдісін корректировка жүргізіледі айырмашылық байқаған жағдайда тозудың сыртқы бағалануы және келісілген объектісі болады.

Жылжымайтын объекттің бағасын үш негізгі себеп бойынша көрсетуге болады:

• физикалық тозу;

• функционалдық ескіру

• сыртқы ескіруі

Физикалық тозу жылжымайтын объекттің эксплуатация уақытында болады, табиғи фактор және уақыт факторында. Объектік баға үшін физикалық тозуды орнатылған және орнатылмаған деп екіге бөлеміз.

Функционалдық тозу кемшілігімен конструкцияда, материалда немесе ғимараттың жобасымен байланысты.

Объективтік баға үшін функционалдық тозудың келесідей бейнеде қолданылады:

1. Функционалдық ескерудің орнатылуы:

- бар элементтің жаңа орнатылуы;

- ескі элементті жаңаға ауыстыру;

2. Орнатылмаған функционалдық ескеру:

- шақырылған элементтің кемшілігі;

Сыртқы ескіруі бағаның төмендеуінің нәтижесінде факторлар әсері, бағаланған объектіге қатысты еместер. Факторлар, физикалық тозумен және функционалдық тозуға қатысты еместер, олар сыртқы тозуға жатады. Олар экономикалық факторлар болуы мүмкін. Көрсетілген факторлар жер учаскесіне әсерлері тию мүмкін. Орнатуға келмейтін сыртқы тозулар ереже бойынша рыноктық мөлшерді өзгертуге талап етеді, сондықтан бағалау уақытына қарамайды.

Есепті тозудың шығарып тастау әдісі. 5 негізгі қызметі бар:

1. қайтарымды бағаның есептелуі
2. жас қатынасы және қызмет мерзімінің есептелуі
3. функционалдық тозудың есептелуі
4. пардық сатудың анализі
5. арендалық убыткалардың капитализация әдісі

Шығарып тастау әдісінің қолданылуы

Шығарып тастау әдісін қолдану 2 әдіспен жүзеге асырылады:

1. ортақтан жекеге
2. жекеден ортаққа.

Ортақтан жекеге. Бірінші этапта физикалық тозудың барлық мақалалары саналады және шығарылады. Қалдығы сыртқы тозудың және функционалдық бағаны көрсетеді. Екінші этапта барлық мақалалар бойынша санайды, сосын оларды шығырып тастайды.

Бұл процедураны бағалаушы қолдана отырып келесідей жағдайларға тап болады:

1. Объекттің тозуы барлық физикалық тозумен, мақалалармен сәйкес келеді. Бұл жағдайда функционалдық және сырт тозуы мүлдем жоқ.
2. Барлық физикалық мақалалар және функционалдық тозу эквивалентінің үлкеюі ортақ амортизацияға, сонда ғана сырт тозуы жоқ.
3. Тозудың мақалалары, шығарып тастау әдісімен есептелінген, ортақ тозудың үлкеюін көтереді, екі басқа әдіспен алынған. Толық амортизация есептегенде.

---

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.

• Іс жүргізу
• Автоматтандыру, Техника
• Алғашқы әскери дайындық
• Астрономия
• Ауыл шаруашылығы
• Банк ісі
• Бизнесті бағалау
• Биология
• Бухгалтерлік іс
• Валеология
• Ветеринария
• География
• Геология, Геофизика, Геодезия
• Дін
• Ет, сүт, шарап өнімдері
• Жалпы тарих
• Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
• Журналистика
• Информатика
• Кеден ісі
• Маркетинг
• Математика, Геометрия
• Медицина
• Мемлекеттік басқару
• Менеджмент
• Мұнай, Газ
• Мұрағат ісі
• Мәдениеттану
• ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
• Педагогика
• Полиграфия
• Психология
• Салық
• Саясаттану
• Сақтандыру
• Сертификаттау, стандарттау
• Социология, Демография
• Спорт
• Статистика
• Тілтану, Филология
• Тарихи тұлғалар
• Тау-кен ісі
• Транспорт
• Туризм
• Физика
• Философия
• Халықаралық қатынастар
• Химия
• Экология, Қоршаған ортаны қорғау
• Экономика
• Экономикалық география
• Электротехника
• Қазақстан тарихы
• Қаржы
• Құрылыс
• Құқық, Криминалистика
• Әдебиет
• Өнер, музыка
• Өнеркәсіп, Өндіріс