Қазақстан Республикасындағы ипотекалық нарық мәселелерін анықтау

Пән: Қаржы
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 85 бет
Таңдаулыға:

Кіріспе

Тақырыптың өзектілігі. Ипотекалық несиелендіруді дамыту еліміздің
алдында тұрған бірқатар кешенді мәселелерді шешуге мүмкіндік береді:
тұрғындар үшін тұрғын үй мәселесін шешу, түрғын үй құрылысын ынталандыру
яғни әлеуметтік рөлді орындаудан бастап, коммерциялық жобаларды
қаржыландыру проблемаларын шешуге дейін. Ипотекалық қаржыландыру
механизмдерінің жалпы экономикалық қарқынның ынталандыруымен байланысы
маңызды. Олардың дамуынан ипотеканы ынталандыру қазір де құлдыраудың әр
түріне төтеп берудің танымал әдістерінің бірі.
Ипотекалық несиелеу тұрғындардың тұрғын үйге төлем қабілеттілік
сұранысын кеңейте отырып, тұрғын үй аясына, тұрғын үй құрылысына және
құрылыс материалдар өндірісіне бюджеттен тыс қаражаттарды тартуға
көмектеседі. Бұл диплом жұмысы тақырыбының өзектілігі, Қазақстан
Республикасының халық шаруашылық кешенінің дамуына, яғни жеке айтқанда
тұрғын үй құрылысына ипотекалық несиелеудің әсер ету мүмкіндіктерімен
анықталады. Бұл тұрғындардың жинақтауын ынталандыра отырып, қаржылық
тұрақтылыққа әсер етеді, тұрғындардың, әсіресе зейнеткерлердің өмірлік
деңгейін көтереді. Отандық компаниялар (зейнетақы қорлары) үшін өздерінің
бос қаржылық ресурстарын отандық экономикаға жарналауға мүмкіндік туады.
Елімізде тұрғын үй нарығы тұрғындардың төлем қабілеттілік сұранысын
қолдайтын сәйкес несие-қаржы механизмдерімен қамтамасыз етілмеген. Егер
бұрынырақ тұрғын үй жағдайларын жақсарту мүмкіндігі мемлекеттік тұрғын үй
алу ғана болса, бүгінгі күні бұл мәселе тұрғындардың өз меншік қаражаттар
жинақтары есебінен тұрғын үйді алу немесе оның құрылысымен шешіледі.
Бюджеттік ресурстардың шектеулілігі, мемлекеттің көңілін, тұрғындардың жеке
топтарының тұрғын үй мәселесін шешуіне аударды. Тұрғындардың негізгі бөлігі
қажет жинақтарының және оларды жинау мүмкіндігінің болмауынан өздерінің
тұрғын үй жағдайларын жақсарта алмады.
Тұрғындар үшін ипотекалық несиелеу тұрғын үйді сатып алу үшін
қаражаттарды жинаудың ұзақ мерзімді альтернативасы болып табылады.
Ипотекалық несиелеу әлеуметтік және экономикалық мәселелерді шешуге
көмектеседі. Ипотекалық нарық қазіргі таңда қаржы нарығының белсенді бөлігі
ретінде дамуда.
Диплом жұмысының мақсаты – экономиканың тұрақты дамуын қамтамасыз
ететін ипотекалық несиелеудің дамытудың теориялық және әдіснамалық негізін
беру болып табылады. Қойылған мақсат диплом жұмысының мазмұнын анықтайды
және келесі міндеттерді қалыптастыруға көмектеседі:
- ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру негізін ашу;
- ҚР-ғы ипотекалық несиелеу жүйесін қарастыру;
- ипотекалық несиелеудің шетелдік үлгілерін анықтау;
- Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу нарығын талдау;
- БТА Ипотека Акционерлік қоғамының ипотекалық қызметіне талдау
жасау;
- Қазақстан Республикасындағы ипотекалық нарық мәселелерін анықтау;
- Қазақстан Республикасында тұрғын үй саясатын дамыту бағдарламасының
түсінігін ашу.
Диплом жұмысының зерттеу объектісі ретінде Қазақстандық ипотекалық
компаниясының, “БТА Ипотека” АҚ - ның қызметтері және жалпы иотекалық
несиелендіру нарығы болып табылады.
Зерттеу пәні ретінде ипотекалық нарық қатысушылардың өзара қарым-
қатынасы болып табылады.
Әдістемелік негіздері ретінде келесі отандық авторлардың еңбектері
қолданылады: Искаков Ұ.М., Мақыш С.Б., Аникеева Л.В., Бисенова М., Бораш
Қ., Досымов Б.С., Наурызбаева М., Салихова А.Р., Сағындықова М.О.,
Сейтқасымов Г.С., Шыныбеков Н.С.
Жасалған диплом жұмысының теориялық мағынасы – бұл жерде Қазақстан
Республикасындағы ипотекалық несиенің пайда болған уақыттан осы күнге
дейінгі құрылу және даму процесі қарастырылған.
Диплом жұмысының ғылыми жаңалығына мыналар жатады:
Экономикасы дамыған елдердің тәжірибесі, ипотекалық жүйе жеке
әлеуметтік базаның қалыптасуы мен әлеуметтік базаның ипотекалық жүйенің
қызмет етуін және дамуын, оларды шешу жолдарын іздеу мүмкіндіктерін
жетілдіру бойынша ұсыныстар жасалды.
Зерттеу жұмысының құрылымы. Дипломдық жұмыс кіріспеден, үш бөлімнен,
қорытындыдан, пайдаланылған әдебиеттер тізімі мен қосымшалардан тұрады.
Дипломдық жұмыстың мәтіні компьютерде терілген 78 бетті қамтыған.
Бірінші бөлімде – ипотекалық несиелеуді ұйымдастыруды, ҚР ипотекалық
жүйесін құру, ипотекалық несиелеудің шетелдік үлгілерін қарастырдық.
Екінші бөлімде – Қазақстандағы ипотекалық нарыққа талдау жасап,
Қазақстандық ипотекалық компаниясының, “БТА Ипотека” АҚ - ның ипотекалық
қызметін бағаладық.
Үшінші бөлімде – Қазақстан Республикасындағы ипотекалық нарық
мәселелерін анықтап, тұрғын үй саясатын дамыту бағдарламасын талдадық.

1 Ипотекалық несиелендірудің теориялық негізі

1.1 Ипотекалық несиелендірудің Қазақстанда дамуының рөлі мен
алғышарттары

“Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” ҚР заңына сәйкес “ипотека – кепіл
берушінің немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде және пайдалануында болатын
кепілге салынған жылжымайтын мүлік” деп берілген.
Ипотекалық несие - жылжымайтын мүлікті кепілге алып берілетін несиені
білдіреді. Жылжымайтын мүлікке жер, тұрғын үй, өндіріс ғимараты және т.с.с
жатады. Ипотекалық несиелеу тұтыну несиесінің түрлеріне қарағанда біршама
күрделі процессті білдіреді [1].
Халыққа берілетін ипотекалық несиені үш түрге бөлуге болады:
1) тұрғын үй құрылысына арналған жерді сатып алуға берілетін
ипотекалық несиелер;
2) тұрғын үй құрылысына және қайта құруға берілетін ипотекалық
несиелер;
3) тұрғын үйді сатып алуға берілетін ипотекалық несиелер.
Ипотекалық несиелеу үрдісі бірнеше кезеңдерден тұрады. Мысалға,
Казақстан ипотекалық компаниясының (ҚИК) бағдарламасы бойынша тұрғын үй
несиесін алу мынадай сатыларды қамтиды:
1-кезең. Алдын ала біліктілігін (квалификация) анықтау, яғни бұл
кезеңде клиенттің несиелеу шарттары туралы қажетті ақпараттарды алу және
ипотекалық несие алуға байланысты мүмкіндігін анықтау жүзеге асады. Алдын
ала біліктілікті анықтау үшін клиент ҚИК-на (Алматыдағы) барып өтуге немесе
Компанияның кез келген серіктес-банктерінің есеп айырысу-кассалық
бөлімдерінен өтуге болады.
2-кезең. Несиенің сомасын анықтағаннан кейін және банкке берген
ақпаратты тексергеннен кейін қарыз алушының қаржылық мүмкіндігіне қарай
және несие берушінің талаптарына сәйкес пәтер таңдалады. Сонымен, тұрғын
үйді сатушы мен сатып алушының арасында тұрғын үйді сатып алу, сату туралы
алдын ала келісімшарт жасалады. Несие беруші несиенің қайтарылуын
қамтамасыз ететіндей етіп, тұрғын үйді бағалайды, сондай-ақ қарыз алушының
бастапқы салымы мен берілетін несиенің сомасын есептейді. Егер тұрғын үй
банктің барлық талаптарынан шықса, онда оны кепіл заты ретінде қабылдайды.
Бағалауды мемлекеттік лицензиясы бар тәуелсіз бағалаушы жүзеге асырады.
Тұрғын үйді бағалау, яғни ипотека затының нарықтық құнын анықтау
мақсатында жүзеге асады. Несие алатын тұрғын үй таңдалған соң, бағалаушы
өзінің қызметі үшін ақы төленген жағдайда тұрғын үйге тәуелсіз бағалауды
жүргізеді, ал банк бағалау құнын беретін несие сомасымен салыстырады. Банк
бұл жерде бағалау құнын есепке ала отырып, оның болашақта әр түрлі
факторлардың ықпалына байланысты өзгеруін болжай білу керек [2].
Жер телімшесі бар үйді бағалауды ғана Жылжымайтын мүлік орталығы
РМК жасайды.
Жылжымайтын мүліктің құнын бағалауда үш негізгі әдіс қолданылады:
1) Шығындық әдіс. Бұл әдіс 5 сатыдан тұрады:
- жердің құнын бағалау;
- ғимараттың, қосымша құрылыс объектілерінің ағымдағы құнын
бағалау;
- моральдық және заттай тозу шамасын бағалау;
- тозу құнын белгіленген құнынан шегеріп тастау;
- жер құнын ғимараттың құнына қосып, мүліктің жалпы құнын бағалау.
2)Табыстық әдіс. Бұл әдіс күту принципіне негізделеді, яғни жылжымайтын
мүлікті сатып алушының алдағы уақытта табыс алатынын есепке алып, мүлікті
бағалайды. Мұндай бағалау төмендегідей кезектілікпен жүргізіледі:
- жыл сайынғы жалгерлік табысты бағалау;
- бос қалған орындарды ұстауға кететін және жалгерлік ақы жинауға
жұмсалатын шығындар шегеріліп тасталады;
- мүлікті пайдалануға жыл сайын жұмсалатын шығыстарды шегеріп тастап,
таза пайдалану табысын анықтайды;
- мүліктен алатын табысының бағасын анықтайды; Бұл капиталдану нормасы
таза пайдалану табысының мүлікті нарықта сату бағасына қатынасы
арқылы анықталады.
- капиталдану нормасы және таза пайдалану табысы негізінде мүліктің
құны мынадай формула бойынша есептеледі:

Мүлік құны = Таза пайдалану табысы (1)
Капиталдану нормасы

3) Сатуды тікелей салыстырмалы талдау әдісі. Бұл әдіс нарықтағы
субъектілерінің жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату мәмілесіне негізделеді.
Бағалау процедурасының негізгі кезеңдері төмендегідей:
- жылжымайтын мүлікті бағалауға, сатуға байланысты жасалған мәмілелер,
ұсыныстар туралы ақпараттар жинау мақсатында нарықты зерттеу;
- ақпараттың шынайылығын растау мақсатында ақпаратты таңдау;
- жылжымайтын мүлікті бағалауға сәйкес келетін өлшем бірлікті таңдау
және әр таңдалған өлшем бірлігі бойынша салыстырмалы талдау
жүргізу;
- нарықта сатылатын сол типтес мүліктің жекелеген элементтерімен
бағаланатын объектіні салыстыру.
Жылжымайтын мүлікті бағалауда пайдаланылатын әрбір әдістердің
артықшылықтары мен кемшіліктерін мынадай критерилерге байланысты
анықталады:
1) талдау жасалатын ақпараттар түрі, сапасы және ауқымдылығы;
2) мүліктің құнына ықпал ететін ерекше факторлардың ескерілуі;
3) жылжымайтын мүлік нарығындағы жалпы экономикалық жағдайды есепке
алу;
4) қарастырылатын аудандағы экономикалық, саяси және физикалық
күштердің ықпалын есепке алу.
3-кезең. Андеррайтинг жүргізу кезеңі. Андеррайтинг - қарыз алушылардың
төлем қабілеттігі мен несиелік қабілеттігін анықтай отырып, оларды таңдауға
мүмкіндік беретін шаралардың кешені. Бұл кезеңде клиент таңдаған банк, оның
алатын қарызды қайтару қабілетін және оның берген мәліметтерінің
шынайылығын тексереді.
Қарыз алушы туралы барлық ақпараттарды жинақтағаннан кейін банктер
андеррайтинг процедурасын жүргізеді. Біріншіден, қарыз алушының тапсырған
құжаттарының заңи жағынан шынайылығы тексеріледі. Құжаттарды тексеру және
талдау нәтижелері байынша заң қызметкерлері мен қауіпсіздік қызметкерлері
несиелеу бөлімшелеріне қорытынды жазып береді. Қаншалықты несие ұзақ
мерзімге берілетіндіктен қарыз алушы алған несиесін қайтара ала ма не жоқ
па деген сияқты сауалдарға жауап іздестіру мақсатында несиелеу бөлімінің
мамандары қарыз алушының құжаттарына қаржылық талдау жүргізеді. Ең бастысы
қарыз алушының жұмыспен қамтамасыз етілуі жағдайына мән береді. Ол үшін
мынадай өлшемдерге көңіл аударады:
1) Қарыз алушының кемінде екі жыл ішінде бір мамандықты атқаруы
немесе егер, үзіліс болған жағдайларда, оның себептерін түсіндіру талап
етіледі. Қарыз алушының потенциалдық мүмкіндіктері, оның кәсіби өсуімен,
білім алу деңгейімен, біліктілігімен, жасын мөлшерімен сипатталады;
2) Соңғы екі жылдағы жұмыспен қамтамасыз етілу тұрақсыздығы
анықталған жағдайларды, мынадай факторлар ескеріледі:
- жұмысты ауыстырудың бір немесе бірнеше қызмет аясында болуы;
- жұмыстың ауыстырылуының кәсіби өсуге байланыстығы.
Кейіннен банк клиенттің несиелік қабілетін анықтайды. Айталық, қарыз
алушының жеке басының сапасы және заңды құқықтарына баға беріледі. Жеке
басының сапасын бағалауда, қарыз алушының өмір сүру жағдайына мән береді.
Қарыз алушы банкке өзінің беделі, денсаулығы, білімі, ұйымдастыру қабілеті
туралы ақпараттар беруге тиіс. Егер қарыз алушы банктің клиенті болса, онда
басқа банктермен аталған клиент арасындағы несиелік қарым-қатынастарға мән
береді.
Несиелік қабілетті бағалау екі негізгі әдіспен жүзеге асады:
1) сараптамалық бағалау әдісі. Бұл әдіс қарыз алушының несиелік
қабілетін бағалаудағы жалпы экономикалық тәсілдерді қамтиды. Ақпаратты
талдай отырып, сараптаушылар ипотекалық несиені беру туралы мәселені
шешеді;
2) баллдық жүйе әдісі (несиелік скоринг әдісі). Бұл әдіс
саратаушылық әдіспен бағалауға қарағанда біршама объектвиті және үнемді
шешім қабылдауға мүмкіндік береді. Мұндағы басты қиындық, қарыз алушының
несиелік қабілетін балдық жүйе әдісімен бағалаудың статистикалығы, бұл өз
кезегінде несиелік шарттың орындалу үрдісіндегі өзгерістерді ескеріп,
ақпаратты үнемі жаңартып отыруды көздейді.
Несиелік скоринг негізінде қарыз алушының несиелік қабілетін шынайы
бағалауда американ экономисі - Д.Дюран үлгісін пайдалануға болады. Онда
потенциалды қарыз алушы балын есептеуде мынадай коэффициенттер қолданылады:
- жасы 20 жастан асса әр жылға 0,01 балл (ең жоғары 0, балл)
есептелді;
- жынысы әйел – 0, еркек –0 балл;
- аталған жерде тұру мерзімі: әрбір тұрған жылына 0,042 балл (ең
жоғары –0,42 балл);
- мамандығы: төменгі тәуекелі бар мамандығы үшін 0,55 балл, жоғары
тәуекелі бар мамандығы үшін 0 балл және өзге мамандықтар үшін 0,16 балл;
- жұмыс істейтін саласы: мемлекеттік мекемеде, банкте, брокерлік
фирамида, қоғамдық көлік мекемесінде және т.с.с жұмыс жасайтын болса 0,21
балл;
- жұмыспен қамтылуы: аталған кәсіпорында жұмыс жасаған әр жылы үшін
0,059 балл (ең жоғары 0,59 балл);
- қаржылық көрсетікштер: банктік шоты болса 0,45 балл, жылжымайтын
мүлкі болса 0,35 балл, өмірін сақтандыру полисі болса 0,19 балл.
Осы коэффициенттер негізінде Д.Дюран “жақсы” және “жаман” клиенттердің
арасындағы бөлетін шекараны –1,25 балмен анықтайды. Яғни 1,25 балдан жоғары
алса, онда қарыз алушы несиелік қабілетті болып саналады.
Қазақстан банктік тәжірибиесінде ипотекалық несиелеуге байланысты
клиенттің төлем қабілетін анықтау өзінше ерекшеленеді. Қарыз алушының
табыстары мен шығыстарының құрылымын анықтағаннан кейін оның нормативті
және нақты төлем қабілеті бағаланады.
Несие бойынша ай сайынғы төлем сомасыының ең жоғары шамасы қарыз
алушының табысының 40(-нан аспауы көзделеді.

Ең жоғары төлем сомасы ( Қарыз алушының табыстары 2 (2)

Мұнда табыс ретінде қарыз алушының және тең қарыз алушының негізгі
жұмысы бойынша жалақысы қарастырылады.
Несие бойынша төлеуге тиісті ең жоғары соманың есеп айрысу төлемдеріне
қатынасы қарыз алушының нормативтік төлем қабілетін сипаттайды. Мұндай
қатынас 1,0 (немесе 100(-дан) артық болуға тиіс.

Нормативтік төлем қабілеті ( Төлеуге тиісті ең жоғары сома Есеп
айырысу төлемдері
(3)

Қарыз алушының ай сайынғы табыстары мен ай сайынғы шығыстарының
айырмасы, оның бос ақша қаражатын көрсетеді, яғни несиені қайтаруға оның
қанша мөлшерде қаражатының барлығын сипаттайды [3].

Бос ақша қаражаттары ( Қарыз алушыны отбасының ай сайынғы табыстары
Қарыз алушы отбасының ай сайынғы шығыстары (4)

Бос ақша қаржаттарының есеп айрысу төлемдеріне қатынасы қарыз алушының
нақты төлем қабілетін көрсетеді.
Отбасының орташа айлық табысын есептеуде соңғы 12 айлық табыстары
алынады және оны құжатпен растау қарастырылады. Отбасының табыстарына ерлі-
зайыптылардың және жақын туыстарының табыстары жатады.
Табыс алу көздеріне мыналар кіреді:
- негізгі жұмыс орны бойынша алатын жалақы;
- қосымша істейтін жұмысынан алатын жалақы;
- дивидент түріндегі табысы;
- салымдары бойынша сыйақы түріндегі табыстары және сақтандыру
төлемдері;
- зейнетақы және стипендия;
- жалгерлік ақы формасындағы таза табысы;
- алимент және балаларға арналаған жәрдем ақы;
- сонымен қатар, ай сайынғы шығыстарға да мән беріледі. Несиелік
қаражаттарға сатып алатын тұрғын үйге байланысты ай сайынғы
шығыстарға мыналар жатады: несие бойынша ай сайынғы төлемдер
(негізгі қарызды және сыйақыны қайтару);
- сақтандыруға байланысты ай сайынғы төлемдер (қарыз алушының өмірін
сақтандыру, тұрғын үйді сақтандыру)
- ай сайынғы мүлікке салынатын салық (сатып алынған тұрғын үйге
байланысты);
- ай сайынғы коммуналдық төлемдер.
Тұрғын үйді сатып алуға байланыссыз ай сайынғы шығыстар:
- алимент бойынша ай сайынғы төлемдер;
- басқа несиелерді қайтару (осы ипотекалық несиеден басқа);
- міндетті салықтық төлемдер (өзге мүлікке салынатын салықтар, көлік
құралдарына салық);
- өзге де міндетті ай сайынғы шығыстар (тұрғын үйді жалдау,
автомобильді ұстау, өзге де жылжитын және жылжымайтын мүліктерді
ұстау, қызмет көрсету, сақтандырумен байланысты шығыстар; қосымша
медициналық сақтандыру).
Нақты төлем қабілеті ( Бос ақша қаржаттары
Есеп айырысу төлемдері
(5)

Қарыз алушының төлем қабілетін талдау жасау негізінде, оның төлем
қабілеттік рейтингі анықталады:
- жоғары төлем қабілеттілік, яғни нақты төлем қабілеттілік шамасы
200(-дан артық болады;
- қанағаттанарлық төлем қабілеттілік, яғни нақты төлем қабілеттілік
шамасы 120-160( аралығында болады;
- теріс төлем қабілеттілік, яғни нақты төлем қабілеттілік шамасы 110(-
дан төмен көрсеткішпен сипаталады.
Егер төлем қабілеттілік бойынша қарыз алушының нормативтік төлем
қабілеттігі 110(-дан төмен болса, онда ондай қарыз алушыға несие беруден
бас тартылады.
4-кезең. Несиелік сараптама қорытындысын қарау, яғни жеті банктік
күн ішінде несиелеу жобасын қарап, Несиелік комитет шешім қабылдайды.
5-кезең. Келісімшарт жасау – несие берушімен қарыз алушы арасында
келісімшарт жасасу. Сатып алу – сату келісімшартын жасау, сатушымен есеп
айырысу күні тұрғын үйді сатып алу-сату туралы келісімшарт жасалып, сол
күні займ туралы келісімшарт жасалады.
6-кезең. Есеп айырысу күні – несиені беру туралы оң шешім
қабылданған соң тұрғын үйді сатушымен есеп айырысу күнін белгілеу. Сол күні
қарыз алушы өзінің өмірін және сатып алатын тұрғын үйін сақтандыруға,
сондай-ақ бастапқы жарнасын төлеуге тиіс. Қалған соманы банк төлейді.
Сонымен бір айдан кейін қарыз алушы ай сайынғы төлемін жасауды бастайды.
7-кезең. Сатып алатын үді бір жылға сақтандыру. Ипотекалық несиелеумен
айналысатын банктер арнайы сақтандыру бағдарламасын қолданады. Сақтандыру
бағдарламасы екі түрлі сақтандырудан тұрады:
- жеке басын сақтандыру, яғни өмірін, денсаулығын, еңбекке
қабілеттігін сақтандыру;
- мүліктік сақтандыру, яғни мүлікті иелену және пайдалануға байлансты
мүліктік мүдделерді сақтандыру.
Сақтандыру бағдарламасының объектісі келесі 1-кестеде берілген.

1-кесте - Сақтандыру бағдарламасының объектісі

Сақтандыру түрі Объектісі Сақтандырылатын жағдайлар
Жеке басын Қарыз алушының өмірі Сақтандыру шарты мерзімі ішінде
сақтандыру ҚР аумағында немесе одан тысқары
жерлерде сақтандырылушының әр
түрлі себептерге байланысты
өлімін сақтандыру
Еңбекке қабілетін Сақтандыру шарты мерзімі ішінде
жоғалтуын сақтандыру әр түрлі жағдайларға байланысты
жартылай не толық еңбекке
қабілеттігінен (кемтарлық)
айырылуын сақтандыру
Мүліктік Ұзақ мерзімді Әрбір келісімшартқа байланысты
сақтандыру ипотекалық несиеге анықталады
кепіл ретіндегі тұрғын
үй
Ипотека затына қатысты Қарыз алушының ипотека затына
оның иесінің құқығы қатысты меншік құқығынан
айрырылу қаупінен сақтандыру
Ескерту - Мақыш С.Б. “Ақша айналысы және несие”. Алматы, 2009.

Несиелік қаражаттарға сатып алынған тұрғын үйге байланысты шығыстардың
отбасының табыстарына қатынасы 35(-дан аспауы тиіс.
Барлық тұрақты шығыстардың (тұрғын үймен байланысты және байланыссыз
жоғарыда айтылған) отбасының табысына қатынасы 40(-дан аспауы тиіс.
Егер аталған көрсеткіштермен ипотекалық несиеге байланысты төлемдер
қарыз алушының отбасының табысына қатысты 150 АҚШ доллардан кем болса, онда
коэффициенттерді 45( және 50(- ға дейін түзетуге болады.
Сақтандыру шартына сәйкес қарыз алушының барлық сақтандыру төлемдерін
төлеуіне несие беруші тікелей бақылау жасайды. Ипотекалық несиелеу
үрдісіндегі сақтандырушы жақтардың өзара қарым-қатынасын реттейтін құжаттар
және олардың өлшемдері 2-кестеде берілген.

2-кесте - Сақтандыру шартының параметрлері

Құжаттар түрлері Сақтандыру тарифтері Сақтандыру сомасы
Өмірінен және еңбекке Бір жылғы сақтандыру Несиенің сомасынан 10(
қабілеттігінен айрылу сомасынан 0,5-1( (қарыз жоғары (қаншалықты
алушының жасына қарыздың сомасы азайған
байланысты) сайын сақтандыру сомасы
да азайып отырады).
Мүлікті сақтандыру шартыНесиенің барлық Үйдің құны
мерзімінде сақтандыру
сомасының 0,3-1,5(
Ескерту - Наурызбаева Н. “Тұрғын үй проблемасын шешудің оңтайлы жолы”,
Егемен Қазақстан газеті №77-78, 2 сәуір, 2007.

Сақтандыру шарты жасалғаннан кейін несие беруші несиеге қызмет көрсете
бастайды.
8-кезең. Сатып алу – сату келісімшартын тіркеу, 5 жұмыс күні
ішінде Жылжымайтын мүлік орталығында сатып алу-сату туралы келісімшартты
тіркейді және содан соң ғана қарыз алушы тұрғын үйдің иесі болып саналады.
Ипотекалық қызмет көрсету мерзімі ішінде қарыз алушының тұрғын үйі банкте
кепілде тұрады. Негізгі қарыздың сомасы толық өтелгенде ғана тұрғын үйге
қойылған уақытша шектеу алынып тасталып, содан соң қарыз алушы толық тұрғын
үйдің иесі болып табылады [3].
9-кезең. Несиенің қайтарылуына мониторинг жасау кезеңі. Несиелік
мониторинг несиені қайтару кестесіне сәйкес жүзеге асады.
Ипотекалық несиеге алатын жылжымайтын мүлікке банктердің қоятын талабы
мынадай:
- тұрғын үйге азаматтық айналымнан алынбаған, кепілге қойылмаған,
арест жасалмауы;
- тұрғындардың денсаулығын және қауіпсіздігін қамтамасыз етуге
байланысты санитарлы-гигиеналық қызмет орындарының бекіткен
талаптарына сай келуі;
- тұрғын үйдің алаңы жылу, газ және электр жүйесімен қамтамасыз
етілуі тиіс;
- коммуналдық пәтерлер кепілге алынбайды;
- тиісті органдардың рұқсатынсыз үйге не пәтерге құрылыс, қайта
жоспарлау жұмыстары болмауға тиіс.
Ипотекалық несиені беру механизмі қарапайым және қарыз алушы үшін
қолайлы, өтініш берген күнен бастап банктер екі апта ішінде ипотекалық
несиені беруге тырысады. Ипотекалық несиелеу ұлттық және шетел валютасында
жүзеге асады. Теңгемен несие алсаңыз теңгенің АҚШ долларына қатысты
бағамының төмендеуі немесе жоғарылауына байланысты қарыз алушының қарызында
ешқандай өзгеріс болмайды. Ал егер шетел валютасында алсаңыз, онда айталық
теңге бағамы АҚШ долларына қатысты төмендесе онда, сол төмендеген
мөлшерлеме қарыз алушының алған пайызына қосылып отырады.
Ипотекалық несиелендірудің көптеген елдерде халықты баспанамен
қамтамасыз етуде атқаратын ролі көпшілікке мәлім. Табыстары шағын
болғанымен, оны тұрақты алатын азаматтар үшін тұрғын жайды меншікке сатып
алуға жағдай жасаумен қатар, ипотекалық несиелендіру жүйесі құрылыс
саласына инвестициялар тартуға мүмкіндік береді. Сондай-ақ ол қор рыногының
жаңа сегменті - ипотекалық құнды қағаздар рыногын қамтамасыз етеді.
Қазақстан Республикасының Үкіметі өткен жылдың тамыз айында ұзақ
мерзімді тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың және ипотекалық несиелендіру
жүйесін дамытудың концепциясын мақұлдады. Концепция бойынша жұмыс Ұлттық
Банктің бастамасымен жүргізілді. Бұл ретте Елбасының несиелерге қарапайым
халықтың қол жетімділігін қамтамасыз ету жөніндегі тапсырмасын, сондай-ақ
қолда бар ішкі инвестицияларды құрылыс саласын дамытуға тарту мақсатын
орындаудың жаңа жолдарын іздестіруге талпыныс жасалды.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың жаңа жүйесін дамыту үшін көптеген
жағдайларда тұрақты алғышарттар бар деп айтуға болады. Әрине, ең алдымен,
бұл тұрғын үйге мұқтаж азаматтар санының ұлғаюы, бұған бір жақтан ескі
тұрғын үйлердің тозуы да септігін тигізуде. Сонымен қатар, Қазақстан
экономикасының дамуы еңбекке қабілетті халықтың тұрақты табыс алу
мүмкіншіллктері зор өңірлерге, мысалы мұнай өндірілетін аумақтарға қоныс
аударуына ықпал етті. Ал, бұл жағдай тұрғын үйге деген қосымша сұраныстың
өсуіне әкеп соқты.
Соңғы жылдары орын алып отырған оңтайлы жағдайдың біріне халықтың
жинақ қаражаты деңгейінің өсуін жатқызуға болады. Алайда, ол жинақтар
тұрғын үйге мұқтаж азаматтардың көбіне тұрғын үйдің құнын біржола толығымен
төлеуге мүмкіндік бермейді. Осыған орай, ипотекалық несиелерге деген
сұраныс та туындауда.
Сонымен қатар, елеулі ішкі инвестициялық потенциалдың, ең алдымен
зейнетақы жүйесі тарапынан туындап келе жатқан потенциалды атап өткен жөн.
Зейнетақы салымдарын экономиканың нақты секторына тарту идеясы бірнеше
жылдар бойы талқыланып келеді. Бірақ, болашақтағы зейнеткерлердің күнкөріс
қаражатына айналмақ бұл жинақ қаражаттың қауіпсіздігін қамтамасыз ету
мәселесі аталмыш идеяны жүзеге асыруға тежеу болып келеді. Сондықтан,
зейнетақы жинақтары инвесицияланатын болса, олар қамтамасыз етілуі тиіс.
Осы мүмкіндікті ипотекалық құнды қағаздарды, яғни жылжымайтын мүлік
ипотекасымен қамтамасыз етілген құнды қағаздар шығару және орналастыру
жолымен банктерді қайта қаржыландыруды жүзеге асыру жүйесі көздейді [6].

2. Ипотекалық несиелендіру ұғымы және оның ерекшеліктері

Қазақстанда ипотекалық несиелеу меншік туралы Кеңес Үкіметінің
заңы қабылданғаннан кейін мүмкін бола бастады. Шын мәнінде алғашқы
ипотекалық несиелеу тұрғын үй құрылыс мемлекеттік бағдарламасымен 1994-1995
жылы жүзеге асырыла бастады. Ал бүгінгі таңда коммерциялық банктердің
дәстүрлі – базалық қызметі – экономиканы және халықты несиелендіру. Бұл
қызмет банктік қызмет көрсету аясындағы маңыздыларға және банкінің актив
операцияларына жатады. Көптеген елдерде ипотекалық несиелендірудің халықты
тұрғын үймен қамтамасыз етудегі ролі баршаға белгілі. Шағын болса да
тұрақты табысы бар халық топтары үшін тұрғын үй сатып алуға жағдайлар
жасаумен қоймай, ипотекалық несие құрылыс саласына инвестициялар тартуға
мүмкіндік беріп, қор рыногының жаңа сегменті - ипотекалық құнды қағаздар
рыногының әрекет етуіне септігін тигізді. Осының барлығы тақырыптың
өзектілігін, зерттеу объектісін және мәнін, сондай-ақ оның мақсаттары мен
міндеттерін таңдауға негіз болды.
Зерттеудің мақсаты ретінде қазіргі күнгі Қазақстандағы ипотекалық
несиелендірудің даму жолдарын талдау көзделіп отыр. Мұндай мақсатқа
коммерциялық банкте тұтынушылық несиелендіру жөніндегі қалыптасқан
көзқарастарды және оны арттыруға бағытталған іс-шараларды жүйеге келтіру
қажеттілігінен туындап отыр.
2012 жылғы 1 қыркүйектегі Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы
Қазақстан Республикасының заңына сәйкес ипотекалық несие дегеніміз –
кепілге берілген жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің
немесе үшінші тұлғаның иелігі мен пайдалануында қалатын кепіл түрі.
Жылжымайтын мүлік ретінде жер учаскелері, сондай-ақ үйлер, ғимараттар,
жермен берік байланыстағы өзге де мүліктер, яғни ауыстырылуы олардың
мақсатына шектен тыс зиян келтірусіз мүмкін болмайтын объектілер.
Ипотекалық несиелеу нарықтық экономиканың ажырағысыз элементі болып
табылады [2].
Ипотекалық несиенің басқа несие түрлерінен ерекшеліктері келесідей:
- ипотекалық несие – бұл қатаң анықталған кепілзатпен берілетін ссуда.
Несие қайтарылмаған жағдайда кепілге салынған жылжымайтын мүлік сатылады
және одан түскен қаражатпен несиегердің алашағы өтеледі. Сол себепті де
ипотека несиесі несиегер үшін ең сенімді несие ретінде саналады;
- ипотекалық ссуданың көбісі қатаң мақсатты тағайындауға ие, өйткені,
ол тұрғын үй мен өндірістік үй-жайларды қаржыландыру, сатып алу, тұрғызу
үшін және жер учаскелерін игеру үшін пайдаланылады;
- ипотекалық несие, әдетте, 10-30 жылға дейін ұзақ мерзімге беріледі.
Несие алдын ала жасалған кестеге сәйкес біртіндеп өтелетін болады.
Ипотеканың айрықша маңызды принциптеріне мыналар жатады: кепілге
салынатын мүлік нақты болу керек, яғни келісімшартта кепілдік құқығының
объектісіне жататын нақты мүлікті анықтау; кепілдіктің жариялылығы, яғни
кепілге салынған мүліктің ауыртпалығын үшінші тұлға оңай танитындай болуы
керек.
Ипотекалық несие алу үшін мынадай қажетті құжаттар тапсыру қажет:
- үй иесінің сатып алу туралы келісімшарты (түпнұсқа, көшірме);
- пәтердің жоспары (көшірмесі);
- техникалық жоспар;
- жерге жеке меншік құқығы туралы акт;
- пәтерде тіркелген азаматтардың жеке құжаттары;
- үй иесінің жеке төлқұжаты (көшірмесі);
- өз құжаттарыңыз (төлқұжат, СТТН, үй иелерінің меншік иелері
кооперативінен алынған 3-форма анықтамасы);
- еңбек кітапшасы немесе жұмысқа алу туралы келісім-шарт;
- табысыңыз туралы анықтама.
Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді де, кепілге қоюмен
және сол арқылы мәмілені сенімді етіп берілетін ипотекалық несие
несиелендірудің нарық экономикасында белсенді қолданылатын нысандарының
біріне жатады. Жерге деген меншік құқығы нарықтық несиелік қатынастар
аясына меншігінде жекешелендірілген пәтерлері, жер телімдері, тұрғын үй
қорлары бар кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмалары, халықты тартады.
Ипотекалық несие кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын үй
құрылысының қажеттіліктерін мемлекет тарапынан қаржыландыру көздерін банк
несиесімен алмастыруда үлкен роль атқарады. Оның алға басуы шаруашылық
ететін субъектілердің ұзақ мерзімді сипаттағы несиелік ресурстардың
тапшылығы, инфляцияның жоғары қарқындылығы жағдайында инвестициялық
белсенділігін ұлғайтуға әсер етеді.
Ипотекалық несиелендіру жүйесі екі бағыттан тұрады:
- ипотекалық несиелердің шаруашылық ететін субъектілерге және халыққа
тікелей берілуі;
- ипотекалық несилерді (несиелік міндеттемелерді) несилендіруге
ресурстардың қосымша тартылуын қамтамасыз ететін екінші рынокта сату.
Бірінші бағытымен негізінен ипотекалық банктер айналысып келсе,
екіншісімен - ипотекалық банктердің мүлікті кепілге қоюмен қамтамасыз
етілген активтерін сатып алатын және кейін оларды өз атынан олардың
базасында құнды қағаздар (облигациялар) шығаратын қаржы компаниялары,
қорлар айналысады. Құнды қағаздар ликвидті болып келеді, себебі олар
жылжымайтын мүлікпен қамсыздандырылған, және олар инвестициялар арқасында
ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкіндік береді.
Кейбір қаржы компанияларының міндеттемелері бойынша шетелде кепілгер
ретінде мемлекет белгіленеді, ол болса, олардың сенімділігін арттырады.
Ипотекалық несиелер жылжымайтын мүлікті кепілге қою - ипотекаға
негізделеді.
Ипотеканы кепіл заты иегерінің болуынсыз дамыту мүмкін емес, өйткені
жер мен жылжымайтын мүлікті кепілге тек кепіл затының иегері ғана қоя
алады, сондай-ақ осы иегердің оның меншігіндегі жылжымайтын мүлікті еркін
шеттету құқығынсыз да мүмкін емес.
Бұл жағдайда ғимараттардың ипотекасы ол орналасқан жер телімінің
ипотекасымен бірге ресімделеді. Қазақстанда жылжымайтын мүлікпен және
жермен операцияларды жүзеге асыруға жағдай жасайтын нормативтік құқықтық
база әзірленуде. Қазақстан Республикасының Конституциясында жерге деген
меншік құқығын және оны сату-сатып алу, кепілге қою, жалға беру және т.б.
операцияларды заңдастыратын бірқатар құқықтық нормалар қалыптастырылды.
Кепіл туралы, банктар мен банк қызмет туралы, жекешелендіру туралы
заңдар қабылданды. Тұрғын үй саласын қаржыландыру , ипотекалық
несилендіруді дамыту жөнінде бірқатар қосымша шаралар көзделген Президентің
бірқатар жарлықтары мен үкіметтің қаулылары қабылданды.
Қазақстаннның заңнамасында ипотека болып жермен тікелей байланысты
кәсіпорынды, ғимаратты немесе өзге де объектіні оған тиесілі жер телімімен
бірге немесе оны пайдалану құқығымен кепілге қою танылады.
Ипотека - міндеттемені жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әдістерінің
біріне жатады. Және, бұл ретте кепілзат иесі кепілгер міндететмесін
орындамаған жағдайда кепілге қойылған жылжымайтын мүлік арқылы қанағаттануы
мүмкін. Ипотека кез келген ақшалай міндеттемені қамтамасыз етуде қолданылуы
мүмкін, сондай-ақ ол несилеік келісімге қатысты да міндеттемені қамтамасыз
етуге пайдаланылады.
Жылжымайтын мүлік санатына жер немесе онымен тікелей байланысты
объектілер (кәсіпорындар, тұрғын және тұрғын емес үйлер, жолдар) жатады.
Ипотекалық несиелендіруде мәмілелерді құқықтық түрді рәсімдеудің
маңызы зор, себебі бұл мәмілелердің негізін кепілге қойылатын жылжымайтын
мүлікке деген меншік құқықығы немесе шаруашылық иемдену құқығы қалайды.
Заңнамада ипотекалық несиелендірудің нақты бір тәртібі көзделген.
Кепілзат туралы келісімнің субъектілері болып мыналар табылады:
- кепіл туралы келісімнің тараптары (кепілгер және кепілге қойылған
затты ұстаушы) заңды және жеке тұлғалар;
- біртұтас кепіл реестрін ұстаушы.
Ипотека туралы келісім жазбаша түрде жасалып, нотариалды түрде
куәландырылуы тиіс. Ипотекалық келісім кепілгердің әрекет етуінің едәуір
еркіндігін көздеуі мүмкін, атап айтқанда онда келесідей мүмкіншіліктер
көзделуі мүмкін:
а) кепілге қойылған мүлікті міндеттеме бойынша қарызды сатып алушыға
ауыстырып шеттету;
ә) мүлікті жалға беру;
б) мүлікке жаңа қарыздар жүгін түсіру және т.б. мүмкіндіктер.
Кепілзаттың бір түріне заклад (кепілге салу) жатады. Бұл жағдайда
кепілге салынған мүлік кепілзат ұстаушының иелігіне осы мүлікпен қамтамасыз
етілетін несие бойынша міндеттеме орындалғанша беріледі.
Кәсіпорынның ипотекасы оның бүкіл мүлігіне, оның ішінде негізгі
қорларына және айналым қаражатына, сондай-ақ, егер заңмен немесе келісіммен
басқаша белгіленбесе, кәсіпорынның жеке балансында көрсетілген өзге де
құнды заттарға қолданылады.
Ипотека туралы келісімде келесідей деректер көрсетілуі тиіс:
- кепілгердің және кепілзатын ұстаушының атауы және олардың орналасқан
жерлері;
- орындалуы осы кепілге салу шартымен қамтамасыз етілетін несиелік
келісімнің немесе өзге де міндеттеменің атауы, келісімді жасау күні және
орны;
- ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеменің сомасы;
- ипотекамен қамтамасыз етілген сомаларды төлеу мерзімдері;
- кепілге қойылған жылжымайтын мүліктің сипаты және оның ақшалай құны,
орналасқан жері;
- иегердің кепілге қойылған мүлікке деген құқығын растайтын құжаттардың
атауы;
- кепілге қойылған мүлікке өзге міндеттемелер салынбағандығы туралы
сілтеме;
- кепілгер мен кепілзатты ұстаушының қолтаңбалары;
- ипотеканы тіркеген органның атауы, тіркелген күні мен жері.
Тараптардың келісімі бойынша кепіл шартына өзге де жағдайлар енгізілуі
мүмкін.
Ипотека кепілзатты ұсташыға негізгі қарыз сомасының және ол бойынша
проценттердің төленуін, несиелік ресурстарды пайдаланумен байланысты
шығындардың өтелуін, және қажет болған жағдайда ипотека затын сатуға
жұмсалатын шығындардың өтелуін қамтамасыз етуі тиіс. Ипотека кәсіпорынның,
құрылыстың, ғимараттың немесе өзге де объектінің орналасқан жеріндегі
тиісті органдарда міндетті түрде тіркелуге жатады. Ипотека
затына меншік құқығы ауысқан кезде өзге тұлға ипотека қай жерде тіркелген
болса, сол жерде ол да тіркелуі тиіс.
Несиелендіру субъектісіне қарай тұрғын үй құрылысына берілетін
ипотекалық ссудалар осы үйдің болашақ иегеріне берілетін несиеге және
мердігерлерге берілетін ссудаларға бөлінеді.
Тұрғын үй құрылысына несие құрылыс салушыға белгіленген тәртіппен жер
телімінің бөлініп берілуімен және тиісті органдардың тұрғын үй салуға
берген рұқсаты болғанда беріледі.
Тұрғын үйді салуға (реконструкциялауға) несие жобалармен және құрылыс-
монтаждық жұмыстарды жүзеге асыруға мердігерлік келісімдермен көзделген
құрылыстың (реконструкциялаудың) мерзімдері мен құны аясында беріледі.
Несиелендіру объектілеріне мыналар жатады:
- тұрғын үй құрылысына жер сатып алу және оны жайластыру;
- тұрғын үй салу (реконструкциялау);
- тұрғын үй сатып алу.
Несиелендіру объектісіне қарай банктер тұрғын үй несиелерінің үш
түрін ұсынады:
- жерге берілетін несие;
- құрылысқа берілетін несие;
- тұрғын үй сатып алуға берілетін несие.
Тұрғын үй несиелері туралы ережеде тұрғын үй құрылысына несиелер
несиелік желі ашу арқылы жүзеге асырылады деп атап көрсетілген. Бұл ретте
ссуда қарызданушыға, құрылыс-монтаждау жұмыстары кезеңдерінің құнына сәйкес
келетін бөлшектермен беріледі.
Құрылысты қаржыландыру процесінде банк ақшалай қаражаттың мақсатты
жұмсалуына және құрылыс графигінің сақталуына бақылау жүргізіп отырады.
Банк беретін несиенің сомасы әдетте жер сатып алу және оны жайластыру
құнының, тұрғын үйді салудың (реконструкциялаудың) немесе кепіл шартында
белгіленген оны сатып алу құнының 70 процентінен аспауы тиіс, ал
шығындардың қалған бөлігін қарызданушы өз қаражаты есебінен жұмсауы шарт.
Құрылысқа несие беру туралы шешімді несие беруші банк қарыз алушының
несиелік тапсырысы негізінде қабылдайды.
Несиені пайдаланудың мақсаты мен мерзімі, оны қамтамасыз ету нысаны
көрсетілетін ссуда бөлу туралы өтінішпен қатар, тапсырысқа мыналар кіреді:
- заңды тұлға қарыз алушылар үшін – құрылтай және тіркелу құжаттары:
кәсіпорынның бухгалтерлік балансы; табыстардың және міндетті төлемдердің
түсу графигі; ссуда қамтамасыз етілетінін растайтын құжаттар; несиені
пайдаланудың техникалық-экономикалық негіздемесі және несиеленетін
шығындардың болжамды өтелімділігін есептеу; құрылыс салынатын жер
учаскесіне деген құқықты растайтын құжаттар; белгіленген тәртіппен
бекітілген жобалық-сметалық құжаттама; мердігерлік құрылыс жұмыстарын
жүзеге асыруға берілген келісім-шарттардың көшірмелері; несие беруші талап
етуі мүмкін өзге де құжаттар.
- жеке тұлғалар үшін – құрылыс салу учаскесіне құқығын растайтын
құжаттар; құрылыс салуға рұқсат қағаз; белгіленген тәртіппен келісілген
жобалық-сметалық құжаттама; қарыз алушының төлем қабеліттілігін анықтауға
қажетті құжаттар; банк талап етуі мүмкін өзге де құжаттар. Несиені
қамтамасыз ету үшін кепілзат мен кепілдіктер беріледі.
Тапсырысты қарау кезеңінде несие беруші қарыз алушының төлем
қабілеттілігін және қаржылай тұрақтығын зерттейді, құрылыстың бюджетін
(қаржыландыру көздері және салынған тұрғын үйді пайдалану жоспарлары –
сату, жалға беру) бағалайды, құрылыс орналасқан жердегі тұрғын үй рыногының
сұраныстарын зерттейді.
Ссуда беру кезінде банк пен қарыз алушының қарым-қатынастарын
белгілейтін негізгі құжаттарға несиелік келісім мен кепілзат (ипотека)
туралы шарт жатады [5].
Несиелік келісімде: ссуданы алудың мақсаты, несиенің көлемі мен
мерзімдері, несиені беру және өтеу тәртібі, проценттік ставка, оның
өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі, қарыз алушының несиелік
міндеттемесінің қамтамасыз етілуі, ссуданы сақтандыру шарттары, несиенің
қамтамасыз етілуін және мақсатты пайдаланылуын тексеру нысандары, несиені
мақсаттан тыс пайдалану және ссуданы дер кезінде қайтармау үшін
қолданылатын санкциялар, айыппұлдар төлеу тәртібі, келісімді бұзу тәртібі,
несие беруші мен қарыз алушының келісімі бойынша өзге де шарттар.
Негізгі қарыздың және ссуда бойынша проценттердің толығымен өтелуіне
дейін қарыз алушының банктің жазбаша келісімінсіз жылжымайтын мүлікке деген
мүліктік құқықтарын үшінші тұлғаға сатуға немесе шегінім жасап беруге
құқығы жоқ.
Қарыз алушының несиені қайтаруға мүмкіндігі болмаған жағдайда, банктің
шығындарын өтеу үшін, кепілге қойылған мүлікті өндіріп алу және сату
жүргізіледі.
Тұрғын үй сатып алуға несиелер берудің сұлбасы мен шарттарын банк қарыз
алушымен мақұлдасу арқылы белгілейді. Несилендіру құралы ретінде ауыспалы
проценттік ставканы қолдану, негізгі қарыздың сомасын индекстеу, қарыз
алушының төлемдерін кейінге қалдыру шаралары қолданылуы мүмкін. Несиенің
түріне қарай, кепілзат (ипотека) туралы келісімде несиені қамтамасыз етудің
нысаны, мөлшері және тәртібі көрсетіледі .
Әрбір ипотекалық банк ипотекалық несиелер берудің өзіндік сұлбасын
қолданады. Олар несиелендіру объектілері мен субъектілері, ресуртарды
шоғырландыру әдістері, негізгі қарыз бен проценттерді өндіріп алу әдістері
бойынша сан алуан болып келеді.
Дүниежүзінде, соңғы бірнеше жылда Қазақстанда ипотекалық несие
банктік қызметтің классикалық саласы орнады. Дамыған елдерде мұндай
несиелеудің түрі несие ұйымдарының жиынтық активі 13 бөлігіне тең келеді.
Ал көлеміне келер болсақ, онда АҚШ – тағы ипотекалық нарық сыйымдылығы
триллиондаған долларлармен бағаланады, ал бізде (доллармен есептегенде)
жақсы көрсеткіші бар болғаны ондаған –жүз миллион ғана.
Ипотекалық үй–жай несиелері, басқа несие түрлерінен ұзақ мерзімімен
ерекшеленеді (қолданыста 15 – 20 жылға дейінгі бағдарлама қолданылады,
болашақта 25 жылға дейін созу қарастырылуда), мұндай уақытқа алған үй-
жайдың бағасы көтерілуі мүмкін, бұл қаражат, банктің мүддесімен есептеседі.
Нарықты экономика бірден бір басты мақсаты халықтың жинақ қаражатын
экономиканың нақты секторы инвестицияға айналдыру. Ипотека – халықтың
жинақтарын және инвесторлар қаржысының айтарлықтай бөлігін мобилизациялауға
және оны қажетті шаруашылық салаға, алдымен тұрғын үй салуға тартады.
Қазақстандағы қарапайым ипотекалық несиелеу: ипотеканың займ минимумы
ретінде төртқырлы мультипликативті тиімділігі, әрбір несие теңгесі
шаруашылық айналымға кем дегенде халық қаражатының 4 теңгесін көрсетеді.
Сондықтан, инвестиция арқылы халықтың сақтаудағы нақты шетел валютасы және
олардың көлемі Республиканың мемлекеттік бюджетімен салыстыру арқылы орасан
қаржы құралдарын айналысқа қоса аламыз.
Сонымен қатар, ипотека екінші деңгейлі банктерге деген сенімділікті
жандандыруына себепші болады, өйткені банктен несие алған халық , өздерінің
қаражаттарын депозиттер мен есеп айрысу шотында ұстап отыр. Халықтың ақша
қаражаттарымен банктер мен құрылысөнеркәсіп кәсіпорындарының қаржылық
құралдарын қайта бөлінуінің өзара байланысын қамтамасыз ететін осы
ипотекалық банк ұйымы.
Қазіргі уақытта ипотекалық несиелендіруді нормативті реттеу мен заң
негізінде түзетулер енгізуге қолдан келгенше үлесін қосуда. Тарифтер,
алымдар мен төлемдерді төмендету нәтижиесінде уәкілетті органдарда
ипотекалық келісімді реттеу барысында бұл сұрақ заң шығару барысында
қайшылыққа, келіспеушілікке әкеледі.
Ипотеканы дұрыс ұйымдастыру дамыту мен ендіру барысында мемлекеттен
қолдау алып, кейінгі өзін - өзі қаржыландыру жүйесіне өзгертулер енгізу,
халық сұранымын төлем қабілеттілігін қалыптастыру мен ынталандыру арқылы
көптеген азаматтарға баспана сатып алуды жеңілдетуде [17].
Қазіргі уақытта бірден бір салмақты кедергі, халықтың ипотекалық
несиені пайдалану мүмкіншілігінің шегі – пайыздық мөлшер болып отыр.
Тәжірибеде көрсетілгендей, халыққа қолайлы мөлшер, және ипотеканы жаппай
несиелік процеске айналдыру, ол теңгемен есептегенде жылына 10% - дан
аспауы қажет. Бірақ, банк нарығындағы қор әдетінше қымбат. Бұл сауалда
маңызды рөлді Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі атқара алар еді. Тек
сол ғана ипотекалық несиенің мөлшерін төмендету шарттарын орындай алады.
Бұл шарттарға жататын ерекшеліктер мыналар: несиені қамтамасыз ету
бағасының критерийлерін ауыстыру, резервтер көлемін ауыстыру, міндетті
резервтік фондқа аударымдар көлемін азайту.
ҚР – дағы ипотеканы дамытудың алғашқы қадамы өткен ғасырдың 90 –
жылдарының басында жасалған 2011 жылы “Кепіл туралы”, “Инвестициялық қызмет
туралы ”, “Жылжымайтын мүлік ипотекасы”, “Кепілдеме” жайлы заң шығарылған,
осылар ипотекалық несие дамуының құқықтық негізін құрады. 2010 жылы
“Мемлекеттік бағдарламада жаңа баспана саясаты және оны өткізу механизмі”
деген заң қабылданды. Бұл бағдарламада мемлекеттік баспана саясаты
бағытындағы бірнеше маңызды стратегиялық қадамдар қарастырылған [23].
Қазіргі уақытта баспананы ипотекалық несиеге алу елімізде көбейіп
отыр. Бірақ, барлығы бірдей өздеріне қажетті үлкен қаржылықміндеттеме ала –
алмайды. өйткені орташа жалақы көлемінен несие ставкалары тым жоғары.
Халықта “Өз үйім өлең төсегім” деген мақал бар. Алматының жартыға жуық
халқы басқа қалалардан келгендер. Солардың әрқайсысы өз баспанасы жайында
армандайды. Алғашқыда ипотекалық несие арқылы баспаналы болу барлық
келеңсіздікті шешеді деп ойлаған. Бірақ, біздің тұрғындарға 30% мөлшер тым
жоғары болды. Бұл мөлшер қазір екі есе өсті. Айталық, жалақысы айына он бес
мың құраған адамға баспанаға жету арманының орындалуы көптеген жылдар
керек. Шет елдерінде несиелеу бағдарламасы 30-40-50 жылға 5% мөлшерде
баспаналы болады. Әрбірі, ешбір кедергісіз өз баспанасының иесі бола алады.

1 Ипотекалық несиелеудің шетелдік үлгілері

Әлемдік практикада ипотекалық несилендірудің әртүрлі модельдері
қолданылуда. Олар несилендіру және қайта қаржыландыру процесінің
ұйымдастырылуы әдістерімен, мемлекеттің қатысу дәрежесімен бір-бірінен
ерекшеленеді. Қалыптасқан экономикалық жағдайда АҚШ. Германияның,
Малайзияның және Ресейдің тәжірибесі негізінде жинақталған небір жүйелер
гибридін қолдану керектігі шешілді. Жалпыға белгілі, АҚШ XX ғасыр басында
қозғалмайтын мүліктің дамыған нарығы елді қаржылық тоқыраудан шығарады, сол
үшін АҚШ экономикасының осы саласына ірі қаржылық ресурстарды мақсатымен
инфрақұрылымдық туындауларды іске асырады. Еске салып өтсек, тұрғын үй
иелерінің корпорациясы қаланған, оған 20000 доллардан аспайтын тұрғын үй
сатып алу және ипотекалық несие үшін 18 жыл мерзімге 2 млрд. доллар
салынған. Осының есебінен банктер тұрғын үй алғысы келетін тұлғаларға
несиелердің мерзімін ұзартуға мүмкіндік алды. Осыдан кейін ипотекалық
несиелерді сақтандыру үшін Федералдық тұрғын үй әкімшілігі, кейіннен –
Ипотекалық несиелеудің Федералдық қауымдастығы – Фенни Мэй (Federal
National Mortgage Association) құрылды. Фенни Мэй ипотекалық несиелеудің
екінші нарығын құрды. Осымен ипотекалық несие беруді ынталандырды, ол
қозғалмайтын мүлік нарығында сұранысты арттырды.
Басқа елдер қатары да, олардың экономикасы үшін қолайлы ипотекалық
жүйелерді қалыптастырды. Германияда 100 жылдан аса уақыт бойы тұрғын үй
құрылысын кешенді қаржыландыру үшін тұрғындардың жинақтарын банкке
жинақталуын қамтамасыз ететін ипотекалық жүйе қызмет етеді. Аргентина
Бүкіләлемдік банк көмегімен тұрғын үй және өндірістік құрылысты
қаржыландыруды іске асыратын банктерді қайта қаржыландыру үшін мемлекеттік
кепілдік қорын құрды. Ресей ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.