Ипотекалық несиелеудің теориялық негізі
КІРІСПЕ
I ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ ЖҮЙЕСІ ЖӘНЕ ОНЫҢ НЕГІЗГІ ӘДІСТЕРІ
1.1 Ипотекалық несие: мәні мен қажеттігі
1,2 Ипотекалық несиелеудің үлгілері
1.3 Қазақстан Республикасының ипотекалық несие жүйесін ұйымдастыру
II ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ
ЖҮЙЕСІНІҢ ТАБЫСТЫЛЫҒЫ МЕН ТӘУЕКЕЛДІЛІГІ
2.1 Несиені есептеу әдістері
2.1 Табыстылық пен тәуекелділік деңгейлерін зерттеу
ҚОРЫТЫНДЫ
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
ҚОСЫМШАЛАР
I ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ ЖҮЙЕСІ ЖӘНЕ ОНЫҢ НЕГІЗГІ ӘДІСТЕРІ
1.1 Ипотекалық несие: мәні мен қажеттігі
1,2 Ипотекалық несиелеудің үлгілері
1.3 Қазақстан Республикасының ипотекалық несие жүйесін ұйымдастыру
II ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ
ЖҮЙЕСІНІҢ ТАБЫСТЫЛЫҒЫ МЕН ТӘУЕКЕЛДІЛІГІ
2.1 Несиені есептеу әдістері
2.1 Табыстылық пен тәуекелділік деңгейлерін зерттеу
ҚОРЫТЫНДЫ
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
ҚОСЫМШАЛАР
КІРІСПЕ
Қандай да экономикалық қызмет болмасын ол адамдардың өмір сүру деңгейін жоғарлатуға бағытталады. Яғни, экономикалық дамуда әлеуметтік мәселе бірінші орында болады. Ал осы әлеуметтік мәселелердің ең бастысы қандай да жеке тұлға болмасын ол отбасын құрап, өзінің баспанасы болуын қалайды. Бірақ әрбір жас отбасылардың қазіргі таңдағы элиталық немесе қарапайым үйлерді алуына қаражаттары жетпейді. Сонымен қатар әрбір тұлғаның өзінің жеке кәсібімен шұғылдануына, және де көптеген әлеуметтік қажеттілікттерге қол жеткізуіне жағдайы келе қоймайды. Осы әлеуметтік мәселелерді шешуде несиелеу механизмінің маңызы ерекше. Осы аталған қажеттіліктерге байланысты қаражаттары шамалы бірақ, тұрақты жалақылары бар азаматтарды несиелеудің ең ыңғайлы жолы мен түрі ипотекалық несиелеу болып табылады.
Ипотека термині – кепілдік, кепілзат немесе кепілге салу деген мағынаны білдіреді. Ипотекалық несие дегеніміз – бұл құны бар мүліктерді кепілге қойып, соның есесіне ұзақ мерзімге берілетін несие түрі.
Ипотекалық несиелеу формасы әлемніңң дамыған елдердің барлығында дамыған және ол елдердегі халықтың 30-40% ипотекалық несиелер арқылы тұрғын үйге ие болады. Ал Қазақстанда бұл көрстекіш 2005 жылдардың соңғы мәліметтері бойынша 11,7 мың отбасын құрап, бар жоғы 6% шамасында болып отыр.
Бірақ та экономика заңдылықтарынан белгілі болғандай, банктердің немесе несие беру ұйымдарының, және де қарапайым халықтың белгілі бір табысқа қол жеткізуі үшін тәуекелге баратыны айқын. Табыс деңгейі неғұрлым жоғары балса, тәуекел деңгейі де соғұрлым жоғарылайды.
Сондықтан ипотекалық несиелеуді дамыту, және оның тәуекелдігін азайту Қазақстанның алдында тұрған үлкен мәселелердің бірі болып отырғандықтан, мен дипломдық жұмысымның тақырыбын «Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу әдістерінің тәуекелін зерттеу» деп алдым. Бұл тақырыптың өзектілігі ипотекалық несиенің жүргізілу механизмін, еліміздегі ипотекалық несие жүйесінің даму барысын, табыстылығы мен тәуекелділігін және мәселеелрін қарастыра келе болашақтағы даму жағдайын сипаттау болып табылады.
Тәуекел банктің, сақтандыру мекемелерінің, пайдық немесе зейнеткерлік қорларының, белгілі қаржы қызметтерін орындайтын тұлғалардың потенциалды ұтылысының (максималды мүмкін болатын) бағасы болып табылады. Институцияналды инвесторларға максималды мүмкін болатын ұтылыстар барынша, белгіленген шамадан аспауы қажет. Кері жағдайда қаржылық тұрақсыздықтың пайда болу ықтималдығы бар. Осындай жағдайдың орындалмауы үшін не істеу керек? Тәуекелді басқару жүйесін құру қажет. Тәуекелді басқарудың маңызы, біріншіден, тәуекелді оқиғаның басталғандығының белгілі деңгейін болжамдау, екіншіден, мүмкін болатын жағдайсыз нәтижелердің мүмкіндік мөлшерін төмендету шараларын қолдану. Тәуекелді басқара алу үшін, оның көлемдік бағасын білу қажет. Жағдайсыз оқиғалардың болу ықтималдығын және ұтылыс көлемін өлшей білу керек. Коммерциялық банктер өзінің күнделікті қызметінде көптеген көлемдегі тәуекелдің түрлерімен қақтығысады (бағалық, несиелік, валюталық). Ол банктер тәуекелдің барлық түрінге арналған күнделікті маниторингқа жеке түрінде қалай, банктің барлық портфелдеріне де сол сияқты тәуекелді бағалаудың тиімді әдістерімен жетілдіруі тиіс.
Қазақстан экономикасы өтпелі кезеңді болғандықтан өз құрамында ашық нарықтық және әкімшілік жүйелерін қамтиды. Реформа кезеңдері көптеген макроэкономикалық проблемалаларға әкеп соқты. Соның ішінде әсіресе, инфляция, инвестициялық күйзеліс, бюджет дефициті, мемлекеттік қарыздардың жылдам өсуі, тұрақсыздық пен тәуекелдіктің жоғарғы деңгейі. Сондықтан қолданыстағы Қазақстанның қаржылық нарығында пайда болған тәуекелді бағалайтын моделдер банктерге және кәсіпорындарға осындай экономикалық нәтижелердің кері әсерлерін реттеуге негіз болды. Мұндай мәселелерді шешуде, шет ел мемлекеттерінің тәжірибелерін де қарастыра кеткен жөн.
Қандай да экономикалық қызмет болмасын ол адамдардың өмір сүру деңгейін жоғарлатуға бағытталады. Яғни, экономикалық дамуда әлеуметтік мәселе бірінші орында болады. Ал осы әлеуметтік мәселелердің ең бастысы қандай да жеке тұлға болмасын ол отбасын құрап, өзінің баспанасы болуын қалайды. Бірақ әрбір жас отбасылардың қазіргі таңдағы элиталық немесе қарапайым үйлерді алуына қаражаттары жетпейді. Сонымен қатар әрбір тұлғаның өзінің жеке кәсібімен шұғылдануына, және де көптеген әлеуметтік қажеттілікттерге қол жеткізуіне жағдайы келе қоймайды. Осы әлеуметтік мәселелерді шешуде несиелеу механизмінің маңызы ерекше. Осы аталған қажеттіліктерге байланысты қаражаттары шамалы бірақ, тұрақты жалақылары бар азаматтарды несиелеудің ең ыңғайлы жолы мен түрі ипотекалық несиелеу болып табылады.
Ипотека термині – кепілдік, кепілзат немесе кепілге салу деген мағынаны білдіреді. Ипотекалық несие дегеніміз – бұл құны бар мүліктерді кепілге қойып, соның есесіне ұзақ мерзімге берілетін несие түрі.
Ипотекалық несиелеу формасы әлемніңң дамыған елдердің барлығында дамыған және ол елдердегі халықтың 30-40% ипотекалық несиелер арқылы тұрғын үйге ие болады. Ал Қазақстанда бұл көрстекіш 2005 жылдардың соңғы мәліметтері бойынша 11,7 мың отбасын құрап, бар жоғы 6% шамасында болып отыр.
Бірақ та экономика заңдылықтарынан белгілі болғандай, банктердің немесе несие беру ұйымдарының, және де қарапайым халықтың белгілі бір табысқа қол жеткізуі үшін тәуекелге баратыны айқын. Табыс деңгейі неғұрлым жоғары балса, тәуекел деңгейі де соғұрлым жоғарылайды.
Сондықтан ипотекалық несиелеуді дамыту, және оның тәуекелдігін азайту Қазақстанның алдында тұрған үлкен мәселелердің бірі болып отырғандықтан, мен дипломдық жұмысымның тақырыбын «Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу әдістерінің тәуекелін зерттеу» деп алдым. Бұл тақырыптың өзектілігі ипотекалық несиенің жүргізілу механизмін, еліміздегі ипотекалық несие жүйесінің даму барысын, табыстылығы мен тәуекелділігін және мәселеелрін қарастыра келе болашақтағы даму жағдайын сипаттау болып табылады.
Тәуекел банктің, сақтандыру мекемелерінің, пайдық немесе зейнеткерлік қорларының, белгілі қаржы қызметтерін орындайтын тұлғалардың потенциалды ұтылысының (максималды мүмкін болатын) бағасы болып табылады. Институцияналды инвесторларға максималды мүмкін болатын ұтылыстар барынша, белгіленген шамадан аспауы қажет. Кері жағдайда қаржылық тұрақсыздықтың пайда болу ықтималдығы бар. Осындай жағдайдың орындалмауы үшін не істеу керек? Тәуекелді басқару жүйесін құру қажет. Тәуекелді басқарудың маңызы, біріншіден, тәуекелді оқиғаның басталғандығының белгілі деңгейін болжамдау, екіншіден, мүмкін болатын жағдайсыз нәтижелердің мүмкіндік мөлшерін төмендету шараларын қолдану. Тәуекелді басқара алу үшін, оның көлемдік бағасын білу қажет. Жағдайсыз оқиғалардың болу ықтималдығын және ұтылыс көлемін өлшей білу керек. Коммерциялық банктер өзінің күнделікті қызметінде көптеген көлемдегі тәуекелдің түрлерімен қақтығысады (бағалық, несиелік, валюталық). Ол банктер тәуекелдің барлық түрінге арналған күнделікті маниторингқа жеке түрінде қалай, банктің барлық портфелдеріне де сол сияқты тәуекелді бағалаудың тиімді әдістерімен жетілдіруі тиіс.
Қазақстан экономикасы өтпелі кезеңді болғандықтан өз құрамында ашық нарықтық және әкімшілік жүйелерін қамтиды. Реформа кезеңдері көптеген макроэкономикалық проблемалаларға әкеп соқты. Соның ішінде әсіресе, инфляция, инвестициялық күйзеліс, бюджет дефициті, мемлекеттік қарыздардың жылдам өсуі, тұрақсыздық пен тәуекелдіктің жоғарғы деңгейі. Сондықтан қолданыстағы Қазақстанның қаржылық нарығында пайда болған тәуекелді бағалайтын моделдер банктерге және кәсіпорындарға осындай экономикалық нәтижелердің кері әсерлерін реттеуге негіз болды. Мұндай мәселелерді шешуде, шет ел мемлекеттерінің тәжірибелерін де қарастыра кеткен жөн.
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
1. В.А. Кудряцев., Е.В. кудряцева «Основы организации ипотечного кредитования» Москва, 1998г. 8-12 стр
2. Тұрлыбекова А.Ж. «Ипотекалық несиелеу жүйесінің институционалды негіздерінің қалыптасуы» // ҚазҰУ хабаршысы. Экономика сериясы, №2, 2005ж.
3. А. Джалилов «Ипотечные кредиты станут доступнее» // Панорама №9, 05,03,2004г.
4. Е.Ертай «Ипотека: бір өкініш, бір үміт … // Дала мен қала, 05,03,2005ж.
5. Ипотечные облигации как катализатор системы ипотечного кредитования // Деловая неделя №50, 26,12,2003.
6. Сагиндыкова М.О. «Повышение доступности жилья, реализуемого по государственной программе» // Банки Казахстан, №10. 2005г.
7. “Қазақстан Республикасындағы банктер және банк қызметi туралы” ҚР-сы Президентiнiң Заң күшi бар Жарлығы, 1995 ж. 31 тамыздағы №2444;
8. 1995 жылғы 23 желтоқсанда шыққан «Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы» ҚР-сы Президентінің Заң күші бар Жарлығы.
9. Банки Казахстана, №8, 2004г. 25-27стр.
10. Берзон Н.И. Фондовый рынок. – Вита Пресс. -1999. –С.125-131.
11. Буренин А. Рынок ценных бумаг и производных финансовых инструментов М.: 1 Федеративная Книготорговая компания. -1998. - С.352.
12. Гитман Л.Дж., Джонк М.Д. Основы инвестирования. - М.: Дело, 1997.-1008с.
13. Кох И.А. Аналитические модели рынка ценных бумаг. –Казань: КФЭИ. -2001. –С.48-68.
14. Капитаненко В.В. Инвестиции и хеджирование. –Москва. -2001. –С.157-168.
15. Кремер Т.В. Теория вероятности. Инфра-М. -1999. –С. 201-214.
16. Кристина И. Рэй. Рынок облигаций торговля и управление рисками. –М. Дело. –1999. –С. 314-320.
17. Меньшиков И.С. Финансовый анализ ценных бумаг.-М.: Финансы и статистика. –1998. –С. 101-107.
18. Рэдхед К., Хьюс С. Управление финансовыми рисками. –М. ИНФРА-М. –2000. –С. 162-169.
19. Ральф Винс. Математика управления капиталом. Методы анализа рисков для трейдеров и портфельных менеджеров/ Пер. с англ.: - М.: Издательский дом «АЛЬПИНА», 2000. – 401 с.
20. Рынок ценных бумаг / под ред. Галанова В.А., Басова А.И.- М.: Финансы истатистика. -1999. -С 352.
21. Шарп У., Александр Г., Бэйли Дж. Инвестиции.- ИНФРА-М. -1999. С.185-214.
22. Артеменко О. Модель расчета предполагаемой вероятности дефолта и ее использование в оценке стоимости долговых инструментов. // Рынок ценных бумаг. –2000. -№9. –С.67-69.
23. Волкова В. Выбор акций для портфельного инвестирования.// Финансовый бизнес. –2000. -№ 2. -с. 47-48.
24. Егорова Е.Е Системный подход оценки риска. // Управление риском. –2002. -№2. -С.12-13.
25. Демшин В. Оценка стоимости: доходный подход и безрисковая норма доходности.// Рынок ценных бумаг. –2001. -№ 12. -С. 35-39.
26. Константинов А. Портфельное инвестирование на российском рынке акций.//Финансист,2000, №8, с. 28-31.
27. Кузнецов В.Е. Измерение финансовых рисков. // Банковские технологии. –1997. -№7. –С. 76-78.
28. Рукин А. Портфельные инвестиции. Финансово - математические методы.// Рынок ценных бумаг, 1999, № 18, с. 45-47.
29. Слуцкин Л. Активный и пассивный портфельный менеджмент.// Банковские технологии, 1998, июль, с. 74-77.
30. Назарбаев Н.А. Казахстан-2030. Процветание, безопасность и улучшение благосостояния всех казахстанцев. Послание Президента страны народу Казахстана // Казахстанская правда, 1997, 21 октября.
31.Сагандыков С. Иностранные инвестиции в Казахстане: анализ и прогноз инвестиционных процессов в экономике. – Алматы, Ғылым, 1994, с.138.
32. Сагадиев К., Канатчинова А. Развитие инвестиционного процесса в РК как фактор преодоления экономического кризиса. – Алматы, Азия - Экономика и жизнь, 1996, №12, 13, 14.
33. Сысоев Л., Сутюшева Н. Инвестиционный климат, привлечение и регулирование иностранных инвестиций // «Саясат», 1999, № 3, с.7.
34. «Инвестиция туралы» Қазақстан Республикасының заңы // 20 қаңтар 2003 жыл.
35. Инвестиции в реальный сектор экономики: проблемы оценки и развития: Монография. – Алматы «Экономика», 2000, с.92-170.
36. Мамыров Н.К. Макроэконмические аспекты стабилизации и развития экономики Республики Казахстан // Проблемы стабилизации и развития экономики. – Алматы: Ғылым, 1999, с.29-38.
37. Долженкова Л.Д. Иностранные портфельные инвестиции в развивающихся странах // Деньги и кредит, 2001, № 10.
37. Указ Президента РК № 2035 «О мерах по повышению эффективности государственного управления и регулирования процессов привлечения иностранного капитала в экономику РК» от 19 января 1995 года.
1. В.А. Кудряцев., Е.В. кудряцева «Основы организации ипотечного кредитования» Москва, 1998г. 8-12 стр
2. Тұрлыбекова А.Ж. «Ипотекалық несиелеу жүйесінің институционалды негіздерінің қалыптасуы» // ҚазҰУ хабаршысы. Экономика сериясы, №2, 2005ж.
3. А. Джалилов «Ипотечные кредиты станут доступнее» // Панорама №9, 05,03,2004г.
4. Е.Ертай «Ипотека: бір өкініш, бір үміт … // Дала мен қала, 05,03,2005ж.
5. Ипотечные облигации как катализатор системы ипотечного кредитования // Деловая неделя №50, 26,12,2003.
6. Сагиндыкова М.О. «Повышение доступности жилья, реализуемого по государственной программе» // Банки Казахстан, №10. 2005г.
7. “Қазақстан Республикасындағы банктер және банк қызметi туралы” ҚР-сы Президентiнiң Заң күшi бар Жарлығы, 1995 ж. 31 тамыздағы №2444;
8. 1995 жылғы 23 желтоқсанда шыққан «Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы» ҚР-сы Президентінің Заң күші бар Жарлығы.
9. Банки Казахстана, №8, 2004г. 25-27стр.
10. Берзон Н.И. Фондовый рынок. – Вита Пресс. -1999. –С.125-131.
11. Буренин А. Рынок ценных бумаг и производных финансовых инструментов М.: 1 Федеративная Книготорговая компания. -1998. - С.352.
12. Гитман Л.Дж., Джонк М.Д. Основы инвестирования. - М.: Дело, 1997.-1008с.
13. Кох И.А. Аналитические модели рынка ценных бумаг. –Казань: КФЭИ. -2001. –С.48-68.
14. Капитаненко В.В. Инвестиции и хеджирование. –Москва. -2001. –С.157-168.
15. Кремер Т.В. Теория вероятности. Инфра-М. -1999. –С. 201-214.
16. Кристина И. Рэй. Рынок облигаций торговля и управление рисками. –М. Дело. –1999. –С. 314-320.
17. Меньшиков И.С. Финансовый анализ ценных бумаг.-М.: Финансы и статистика. –1998. –С. 101-107.
18. Рэдхед К., Хьюс С. Управление финансовыми рисками. –М. ИНФРА-М. –2000. –С. 162-169.
19. Ральф Винс. Математика управления капиталом. Методы анализа рисков для трейдеров и портфельных менеджеров/ Пер. с англ.: - М.: Издательский дом «АЛЬПИНА», 2000. – 401 с.
20. Рынок ценных бумаг / под ред. Галанова В.А., Басова А.И.- М.: Финансы истатистика. -1999. -С 352.
21. Шарп У., Александр Г., Бэйли Дж. Инвестиции.- ИНФРА-М. -1999. С.185-214.
22. Артеменко О. Модель расчета предполагаемой вероятности дефолта и ее использование в оценке стоимости долговых инструментов. // Рынок ценных бумаг. –2000. -№9. –С.67-69.
23. Волкова В. Выбор акций для портфельного инвестирования.// Финансовый бизнес. –2000. -№ 2. -с. 47-48.
24. Егорова Е.Е Системный подход оценки риска. // Управление риском. –2002. -№2. -С.12-13.
25. Демшин В. Оценка стоимости: доходный подход и безрисковая норма доходности.// Рынок ценных бумаг. –2001. -№ 12. -С. 35-39.
26. Константинов А. Портфельное инвестирование на российском рынке акций.//Финансист,2000, №8, с. 28-31.
27. Кузнецов В.Е. Измерение финансовых рисков. // Банковские технологии. –1997. -№7. –С. 76-78.
28. Рукин А. Портфельные инвестиции. Финансово - математические методы.// Рынок ценных бумаг, 1999, № 18, с. 45-47.
29. Слуцкин Л. Активный и пассивный портфельный менеджмент.// Банковские технологии, 1998, июль, с. 74-77.
30. Назарбаев Н.А. Казахстан-2030. Процветание, безопасность и улучшение благосостояния всех казахстанцев. Послание Президента страны народу Казахстана // Казахстанская правда, 1997, 21 октября.
31.Сагандыков С. Иностранные инвестиции в Казахстане: анализ и прогноз инвестиционных процессов в экономике. – Алматы, Ғылым, 1994, с.138.
32. Сагадиев К., Канатчинова А. Развитие инвестиционного процесса в РК как фактор преодоления экономического кризиса. – Алматы, Азия - Экономика и жизнь, 1996, №12, 13, 14.
33. Сысоев Л., Сутюшева Н. Инвестиционный климат, привлечение и регулирование иностранных инвестиций // «Саясат», 1999, № 3, с.7.
34. «Инвестиция туралы» Қазақстан Республикасының заңы // 20 қаңтар 2003 жыл.
35. Инвестиции в реальный сектор экономики: проблемы оценки и развития: Монография. – Алматы «Экономика», 2000, с.92-170.
36. Мамыров Н.К. Макроэконмические аспекты стабилизации и развития экономики Республики Казахстан // Проблемы стабилизации и развития экономики. – Алматы: Ғылым, 1999, с.29-38.
37. Долженкова Л.Д. Иностранные портфельные инвестиции в развивающихся странах // Деньги и кредит, 2001, № 10.
37. Указ Президента РК № 2035 «О мерах по повышению эффективности государственного управления и регулирования процессов привлечения иностранного капитала в экономику РК» от 19 января 1995 года.
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ
3
I ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ
ЖҮЙЕСІ ЖӘНЕ ОНЫҢ НЕГІЗГІ ӘДІСТЕРІ
1. Ипотекалық несие: мәні мен қажеттігі
6
1,2 Ипотекалық несиелеудің үлгілері
13
1.3 Қазақстан Республикасының ипотекалық несие жүйесін ұйымдастыру 17
II ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ
ЖҮЙЕСІНІҢ ТАБЫСТЫЛЫҒЫ МЕН ТӘУЕКЕЛДІЛІГІ
2.1 Несиені есептеу әдістері
29
2.1 Табыстылық пен тәуекелділік деңгейлерін зерттеу
44
ҚОРЫТЫНДЫ
56
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
58
ҚОСЫМШАЛАР
КІРІСПЕ
Қандай да экономикалық қызмет болмасын ол адамдардың өмір сүру
деңгейін жоғарлатуға бағытталады. Яғни, экономикалық дамуда әлеуметтік
мәселе бірінші орында болады. Ал осы әлеуметтік мәселелердің ең бастысы
қандай да жеке тұлға болмасын ол отбасын құрап, өзінің баспанасы болуын
қалайды. Бірақ әрбір жас отбасылардың қазіргі таңдағы элиталық немесе
қарапайым үйлерді алуына қаражаттары жетпейді. Сонымен қатар әрбір тұлғаның
өзінің жеке кәсібімен шұғылдануына, және де көптеген әлеуметтік
қажеттілікттерге қол жеткізуіне жағдайы келе қоймайды. Осы әлеуметтік
мәселелерді шешуде несиелеу механизмінің маңызы ерекше. Осы аталған
қажеттіліктерге байланысты қаражаттары шамалы бірақ, тұрақты жалақылары бар
азаматтарды несиелеудің ең ыңғайлы жолы мен түрі ипотекалық несиелеу болып
табылады.
Ипотека термині – кепілдік, кепілзат немесе кепілге салу деген
мағынаны білдіреді. Ипотекалық несие дегеніміз – бұл құны бар мүліктерді
кепілге қойып, соның есесіне ұзақ мерзімге берілетін несие түрі.
Ипотекалық несиелеу формасы әлемніңң дамыған елдердің барлығында
дамыған және ол елдердегі халықтың 30-40% ипотекалық несиелер арқылы тұрғын
үйге ие болады. Ал Қазақстанда бұл көрстекіш 2005 жылдардың соңғы
мәліметтері бойынша 11,7 мың отбасын құрап, бар жоғы 6% шамасында болып
отыр.
Бірақ та экономика заңдылықтарынан белгілі болғандай, банктердің
немесе несие беру ұйымдарының, және де қарапайым халықтың белгілі бір
табысқа қол жеткізуі үшін тәуекелге баратыны айқын. Табыс деңгейі неғұрлым
жоғары балса, тәуекел деңгейі де соғұрлым жоғарылайды.
Сондықтан ипотекалық несиелеуді дамыту, және оның тәуекелдігін азайту
Қазақстанның алдында тұрған үлкен мәселелердің бірі болып отырғандықтан,
мен дипломдық жұмысымның тақырыбын Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиелеу әдістерінің тәуекелін зерттеу деп алдым. Бұл тақырыптың
өзектілігі ипотекалық несиенің жүргізілу механизмін, еліміздегі ипотекалық
несие жүйесінің даму барысын, табыстылығы мен тәуекелділігін және
мәселеелрін қарастыра келе болашақтағы даму жағдайын сипаттау болып
табылады.
Тәуекел банктің, сақтандыру мекемелерінің, пайдық немесе
зейнеткерлік қорларының, белгілі қаржы қызметтерін орындайтын тұлғалардың
потенциалды ұтылысының (максималды мүмкін болатын) бағасы болып табылады.
Институцияналды инвесторларға максималды мүмкін болатын ұтылыстар барынша,
белгіленген шамадан аспауы қажет. Кері жағдайда қаржылық тұрақсыздықтың
пайда болу ықтималдығы бар. Осындай жағдайдың орындалмауы үшін не істеу
керек? Тәуекелді басқару жүйесін құру қажет. Тәуекелді басқарудың маңызы,
біріншіден, тәуекелді оқиғаның басталғандығының белгілі деңгейін болжамдау,
екіншіден, мүмкін болатын жағдайсыз нәтижелердің мүмкіндік мөлшерін
төмендету шараларын қолдану. Тәуекелді басқара алу үшін, оның көлемдік
бағасын білу қажет. Жағдайсыз оқиғалардың болу ықтималдығын және ұтылыс
көлемін өлшей білу керек. Коммерциялық банктер өзінің күнделікті
қызметінде көптеген көлемдегі тәуекелдің түрлерімен
қақтығысады (бағалық, несиелік, валюталық). Ол банктер тәуекелдің барлық
түрінге арналған күнделікті маниторингқа жеке түрінде қалай, банктің барлық
портфелдеріне де сол сияқты тәуекелді бағалаудың тиімді әдістерімен
жетілдіруі тиіс.
Қазақстан экономикасы өтпелі кезеңді болғандықтан өз құрамында ашық
нарықтық және әкімшілік жүйелерін қамтиды. Реформа кезеңдері көптеген
макроэкономикалық проблемалаларға әкеп соқты. Соның ішінде әсіресе,
инфляция, инвестициялық күйзеліс, бюджет дефициті, мемлекеттік қарыздардың
жылдам өсуі, тұрақсыздық пен тәуекелдіктің жоғарғы деңгейі. Сондықтан
қолданыстағы Қазақстанның қаржылық нарығында пайда болған тәуекелді
бағалайтын моделдер банктерге және кәсіпорындарға осындай экономикалық
нәтижелердің кері әсерлерін реттеуге негіз болды. Мұндай мәселелерді
шешуде, шет ел мемлекеттерінің тәжірибелерін де қарастыра кеткен жөн.
1ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ
ЖҮЙЕСІ ЖӘНЕ ОНЫҢ НЕГІЗГІ ӘДІСТЕРІ
1.1 Ипотекалық несие: мәні мен қажеттігі
Ипотека түсінігі алғаш рет б.э.д. VI ғасырдың басында Грецияда
пайда болды және ол қарыздардың белгілі бір жер иеліктеріне және онымен
байланысты құрылыстар арқылы қарыз берушіге міндеттемесін қарыз етумен
қатысты болды. Бұл үшін міндеттемелер рәсімделген, ал қарыз алушының
иелігіндегі жер теориясының шекарасында осы көрсетілген меншік аталған
сомада қарыз берушінің талабын қамтамасыз ету мақсатында қолданылатындығы
жайлы жазылған бағана қойылатын болған. Ипотека деп аталған мұндай
бағанада жер иесінің барлық келіп түскен қарыздары белгіленген.
Біртіндеп ипотека ортағасырлық еуропалық заңдарына ене бастады.
Грецияда ол XIV жүзжылдықтан ерте емес кезде пайда болған. Францияда XIV
ғасырдың сонында ашық (жария) емес ипотека әрекет еткен. Европалық
мемлекеттердің заңдарында ипотеканың екі сипатты белгілері бар. Біріншіден
ол жылжымайтын мүлікке қатысты қолданылған, екіншіден кепілге қойылған
иеліктерді сату, қарыз берушімен емес, сот шешімімен жүзеге асырылады.
Ипотекалық несиелеу коммерциялық және арнайы маманданған банктермен,
несие-қаржы мекемелерімен, жылжымайтын мүлік (жер, тұрғын үй, өндірістік
немесе коммерциялық айналымдағы жылжымайтын мүлік) кепілдігімен берілетін
ұзақ мерзімді қарыздар болып табылады. Оған меншік құқы несиелеу кезінде
кредиторға өтеді, бірақ мүлік қарыз алушының пайдалануында болады. Уақытша
меншік құқығын алу, қарыз алушының қарызды өтегенге дейін кепілге қойған
мүлікті сата алмайтындығын және тек несиені өтегеннен соң ғана кепілден
босатылған мүлікке басқару құқы оған қайтарылатындығын білдіреді.
Несиелеудің кепіл формасының механизмі мен процедуралары кепілдеме
міндеттемелері, кепіл болушылық және күрделілік, әсіресе, жылжымайтын мүлік
жағдайында ипотекалық несиелеу механизмінің мәні, яғни белгіленген мерзімде
қарыз алушының төлем міндеттемесін орындамаған жағдайда (негізгі қарыз -
проценттер сомасын қайтару) банктің кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті
меншігіне алу құқығын растайтын кепіл міндеттемесін, қарыз алушы банк
кредиторға береді.
Ипотеканың пайда боу қажеттілігі тауар айналымының дамуы және
жылжымайтын мүлікпен жасалатын келісімдердің көбеюімен түсіндіріледі.
Ипотекаға сәйкес міндеттеме кепілмен қамтамасыз етіледі, ең бастысы ол
кепіл берушінің, яғни қарыз алушының пайдалануында болады.
Кең мағынада, ипотекалық несиелеу жүйе ретінде ипотекалық несиелерді
беру процесінде капитал нарығынан қаржылық ресурстарды тарту механизмдерін
де, жылжымайтын мүлік нарығындағы операцияарды да көп факторлы біртұтас
механизм болып табылады.
Мұнда тек қарыз алушылар мен қарыз берушілердің ғана мүдделері емес,
сонымен бірге инвесторлардың, риэлторлардың, құрылыс компанияларының,
сақтандыру компаниялары мен нарықтың басқа да субъектілерінің мүдделері
ескеріледі. Ипотекалық несиелеудің негізін тікелей несиелік қатынастар
құрайды. Осыған байланысты ипотекалық несиелеуді бірнеше ипотекалық
нарықтарда активтерін беру, ол бойынша қызмет көрсету, сатумен қатысты
пайда болатын құбылыстар жүйесі ретінде қарастыру дұрыс болады. Қазіргі
жағдайларда экономикасы дамыған елдерде ипотекалық нарық белсенді дамуда.
Ипотекалық нарық – банктермен және басқа мекемелермен үй
шаруашылықтарына баспананы сатып алу мақсатында, осы үй кепілдігімен
берілетін ипотекалық несиелер және ипотекалық несиелік ресурстарды тарту
мақсатымен нарықта орналастыратын қаржы активтерінің нарығы. Осылайша,
ипотекалық нарық қаржы нарығының ипотекалық сегментімен және ипотекалық
несиелерді ұсыну және ол бойынша қызмет көрсетумен байланысты банктік
қызметтер нарығы сегментінен қалыптасады. Ипотекалық несиелер нарығы
бірінші реттегі нарық және екінші реттегі нарық болып бөлінеді.
Бірінші реттегі нарықта ипотекалық несие беріледі және сатылуы
мүмкін. Бұл нарықта қарыз алу үшін кредитор тікелей бір-бірімен шарттық
қатынастарға түседі. Мысалы, коммерциялық немесе ипотекалық банк
азаматтарға несие ұсынады. Бірінші реттегі нарық субъектілері арасындағы
қатынастар, несиелік шарт немесе салынған мүлік турады актісі деп аталатын
негізгі құралдың көмегімен және ол арқылы құралады.
Салынған мүлік туралы актісі – несиені қамтамасыз етуге қарыз алушының
меншігін салуға байланысты қарыздық міндеттемесі; несие берушіге қарыз
алушының беретін жылжымайтын мүлік кепілдігі туралы қарыздық мүлік.
Ипотекалық ссуда алу барысында толтыратын салынған мүлік актісі арнайы
несиелік келісім шартты білдіреді. Салынған мүлік туралы актісінің екінші
реттегі нарығының міндетті, басқа аймақтардағы басы артық несиелік
ресурстарды, яғни оларға деген тапшы аймақтарға несиелеу мақсатында тартуды
қамтамасыз ету болып табылады.
Қарыз алушы мен банк арасындағы қатынастарға сәйкесінше салынған
мүлік актісінің формасы мен заем түріне, клиенттің жалпы әлеуметтік статусы
және мүлік жағдайы, жылжымайтын мүлік ерекшеліктері, несие мөлшері, қарыз
капиталы нарығында жалпы жағдай және басқа да факторларға әсер етеді.
Салынған мүлік туралы акттің бірінші реттегі нарығы- нақты
жылжымайтын мүлік объектілерін кепілдікке ала отырып жеке тұлғаларды
несиелеуге байланысты ипотекалық банктер мен басқа да қаржы мекемелерінің
қызметтерін тікелей қамтитын жалпы несие-қаржы нарығының сегментін
білдіреді. Сызба түрінде бұл нарықтық қатынастарды былайша көрстеуге
болады:
Сурет.-1 Бірінші реттегі нарықтағы субъектілер мен құралдар байланысы
Клиент банкпен несиелік шартты жасағаннан соң, ол несие сомасын
уақтылы қайтару және процестерді төлеу, оны пайдалану бойынша өзіне
міндеттемелерді ала отырып, оның мәнісінде ипотекалық жүйемен қарым-
қатынасындағы қажеттіліктері бітеді.
Қарыз алушыға қарағанда, бұл туралы банкке қатысты айтуға болмайды.
Банк үшін, клиентермен екі жақты қарым-қатынастарды жүргізу және сәйкес
салынған мүліктің актісі портфелін толтыру, ипотека нарығындағы тиімді
қамтамасыз етудің тек бір жағы ғана болып табылады. Ипотекалық банктің
екінші маңыздығы жағы клиенттерге ұсына алатын несиелік ресурстарды
толтыруы болып саналады.
Бұл міндеттерді шешудің бір жағы болып портфеліне салынған мүлік
актілерінің ипотекалық нарықтың басқа кәсіпқой қатысушыларынан сату болып
саналады. Банкпен басқа инвесторға өз салынған мүлік актісінің ұсыну –
бірінші реттегі нарықтай, екінші реттегі нарыққа өтуінің өзіндік көпірі
болып табылады. Ал оның қызметі басқа негізде ұйымдастырылады.
Екінші реттегі нарықта ипотекалық несие бойынша берілген салынған
мүлік актісі сатылады, яғни жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып. Несие
берге нбанк және компания салынған мүлік актісімен қамтамасыз етілген
бағалы қағаздар шығарады да, оларды басқа инвесторларға сатады.
Салынған мүлік актісі екінші реттегі нарығының негізі субъектілеріне:
1. Ипотекалық несиелерді беруге маманданған несие-қаржы мекемелері мен
ипотекалық банктер;
2. Қуатты эмиссиялық – қаржы корпорациялары (ЭҚК), олар банктерден бірінші
реттегі салынған мүлік актілерін сатып алады және айырбасқа жылжымайтын
мүлікке салынған мүлік актілерімен қамтамасыз етілге нәр түрлі бағалы
қағаздарды шығаруды қамтамасыз етеді, яғни ипотекалық несиелердің
секьюритизациясын жүзеге асырушы делддалдар болып бағаланады.
3. Басқа банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары, азаматтар
және т.б. түрінде нақты ақшаға ЭҚК-дан бағалы қағаздар сатып алатын
инвесторлар.
4. ипотекалық несиелерді сақтандырумен айналысатын делдалдар.
Екінші реттегі ипотекалық нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздардың әр
түрлі сипаттамалары бар, несие тәуекелінің бар болуы, ипотекалық пұлмен
қамтамасыз етілуі дәрежесі сияқты. Бұл нарықты ұйымдастырудың және
қызметінің негізгі мақсаты, ақырғы тұтынушылар үшін, несиелік ресурстар
арзандату болып табылады. Арзандату ипотекалық несиелеу суюбъектілері үшін
қосымша ресурстарды ұсыну есебінен жүзеге асырылады, олардан ипотекалық
несиелерді қайта сатып алу жолымен.
Екінші реттегі нарықтың атқаратын қызметтері келесідей:
1. Өтімділікті қамтамасыз ету;
2. Тұрғын үйді қаржыландырудың циклдігін азайту. Капитал жетіспеушілігі
жағдайында тұрғын үй құрылысының мөлшері әдетте шұғыл төмендейді.
3. Капиталды аймақтар арасында бөлу. Екінші реттегі нарық капитал
артықшылығы бар аймақтардан, баспананы қаржыландыруға капитал
жетіспеушілігі байқалған аймақтарға оның құйылуын қамтамасыз етеді.
4. несиелеу бойынша ставкалары және инвестициялық портфелінің
диверсификациясындағы өзгешеліктерді тегістеу. Капиталдың
мобильділігі, аймақтар арасындағы несиелер бойынша ставкаларындағы
өзгешеліктерді аймақтың тәуекелге қарсы инвесторлардың портфелін
диверсификациялауға мүмкіндік береді.
Сызба ретінде екінші реттегі нарықтың қызмет етуін былайша көрсетуге
болады:
Сурет.-2 Екінші реттегі нарықта салынған мүлік актісін ауыстырудың
стандартты сызбасы
Ипотекалық несиенің жіктелімі:Несиелеу объектісіне қарай:
– Жер учаскелерін иемдену – жерді жеке меншікке алуды білдіреді;
– Жер учаскелерін игеру – осы жер учаскесіне жасыл желектерді отырғызу,
сонымен қатар үй құрылысы;
– Тұрғын үй құрылыс – салынған және салынып жатқан үйді сатып алуға
несиені беру және тікелей үй құрылысын қаржыландыру;
– Тұрғын үй емес құрылыс - өнеркәсіптік тұрғын үй емес объектілерінің
құрылысы;
– Сақтандырылған несиелер - әр түрлі сақтандыру компанияларымен
сақтандырылған;
– Басқа кепілдемелер, бұл жағдайда несиені қайтарудың кепілдемесі болып,
сақтандыру емес, үшінші тұлғалардың кепіл болушылығы сақталады.
Ипотекалық облигациялардың нарығына қарай:
– Бірінші реттегі нарық – ипотекалық облигацияларын эмиссиялау;
– Екінші реттегі нарық - ипотекалық облигацияларды орналастыру және
оның ары қарай даму айналысы;
– Құрылысты жүргізушіні несиелеу – баспананың болашақ иесіне тікелей
несие беру;
– Мердігерлерді несиелеу – құрылыс жұмыстарын жүргізу кезінде,
ғимараттың ақырғы иесі белгісіз болған жағдайда немесе ол жобаны өз
бетінше қаржыландыра алмайтын болса;
Ссуданы беру мерзіміне қарай:
– 1-жылдан 3-жылға дейін;
– 3-жылдан 10 жылға дейін;
– 10 жылдан жоғары
Экономикалық белменді жанұялар өздерінің тұтынушылық стандарты мен
болашақтағы табыстарды күту деңгейіне қарай ол табыстарды есепке ала
отырып, тұрғын үйлерді қазір тұтынғысы келеді. Нарықта өз баспанасын сатып
алу үшін көп жылдық жинақтаудың қажеттігі туындайтын еді. Осылайша
ипотекалық несиелеудің нарықтық қатынастар жүйесінде негізгі ролі ол өмір
стандарты мен жинақтарға байланысты күтулер арасындағы қарама-қайшылықтарды
шешуде болып табылады. баспана сияқты тауар құнының жоғары болуынан пайда
болатын ағымдағы табыстар мен тұтыну стандарттары арасындағы теңсіздік
ипотекалық несиелеудің шаруашылықта айналымда жүру қажеттігін туғызады.
1.2 Ипотекалық несиелеудің үлгілері
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шетел тәжірибелерінде
әрекет етіп отырған негізгі үлгілері бар. Ипотекалық несиелеудің біршама
қарапайым және біршама жетілген үлгісі шартты түрде айтсақ, қарапайым ашық
үлгі. Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық
ссудаларға деген барлық клиенттердің жалпы өтініші банктің меншікті және
сырттан тартылған қаражаттары: депозиттерде жатқан клиенттердің
қаражаттары; банкаралық несиелер және т.б. несиелермен қамтамасыз етіледі.
Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық
ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие-қаржы
нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік
банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және
ауқымына мәнді әсер етеді.
Бұл қарастырылған үлгіден ажыратылатын келесі үлгі кеңейтілген ашық
үлгі деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі
үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын жылжымайтын
мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы
жүзеге асырылады.
Кеңейтілген ашық үлгі тек кеңейтілген ипотекалық нарық құрылымының
құралған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы бағалы
қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі
бақылауға аалу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты
экономикалық дамуға қол жеткізген елдерде кіңінен қолданылады.
Ипотекалық несиелеудің Американдық үлгісі бойынша әр жылда белгілі
бір табысы бар адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған
бөлігін клиенттің иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын
мүлікті кепілге ала отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы
есебінен төлеп, бірден тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы
ипотеканың типіне және қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15-30
жылдың ішінде жүзеге асырылады.
Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген
ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын
талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ
мерзімді қаржы тәуекелі мәселесін шешетін қолайлы тәсіл ретінде көптеген
банктерді өзіне тартып отырады.
Яғни, Американдық үлгі бойынша ипотекалық несие үшін төленетін пайыз
деңгейі 3 пайыз ( немесе 7-9%), ипотекалық несие (70-75% үйдің бағасынан
жоғарылайды), ипотекалық несиені алуағы бірмезгілдегі бастапқы салым
несиеге алу объектісінің 25-30% құрайды. Жалпы ипотекалық несиелеудің
мерзімі 15-30 жыл аралығында.
Қарапайым ашық және кеңейтілген ашық үлгілердің сипатты белгісі олар
таза нарықтық ипотекалық несиелеу механизмін білдіреді. Мұндай жағдайда
ақшаға деген сұраным мен ұсыным балансы және ауқымы көбіне екі өзара
байланысты көрсеткіштермен реттеледі: 1) ссудалар бойынша банктік пайыз
мөлшері және екінші нарықта орналасқан бағалы қағаздардың табыстылығына
байланысты анықталатын несиелік ресурстар бағасымен; 2) сақтандыру
компанияларын қоса алғанда ипотекалық нарықтың барлық кәсіби
қатысушыларының қызметтеріне төленетін аударымдар мөлшерімен.
Ипотекалық несиелеудің келесі бір үшінші белгісі – бұл балансталған
автономды үлгі . Бұл үлгінің ең басты белгісі оның қызметінің жинақ-ссуда
принципіне негізделуінен көрінеді. Мұндай принцип барысында банктердің
жиынтық несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы
емес, оның орнына өзара кассалық көмек принципі бойынша болашақ қарыз
алушының қаражаттарын тарту есебінен құралады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы
алдын ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сомасы
мөлшерінде жинақтағаннан кейін ғана ссуда алуға болады.
Бірақ та бұл балансталған автономиялық ипотекалық үлгінің өзіндік
артықшылықтары да бар, яғни бұл үлгі өзінің автономиялық күшіне байланысты
жалпы қаржы-несие нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономиялы
үлгінің іске асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай
бағада несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің
көрсететін қызметі үшін ақыл-ойға сыйымды банктік маржаны белгілеуі қажет.
Құрылыс қаражаттары бойынша салымы табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны
үшін төленетін пайыз мөлшері еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты
жинақтарға табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын
қысқарта белгілеуіне болады.
Қазіргі кезде Германияда бұл үлгі іс жүзінде кеңінен қолдануда. Мұнда
қорлану механизмімен нақты азаматтарды несиелеу механизміндегі сондай-ақ
тұрғын үй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және пайдаланумен
байланысты болатын азаматтардың инициативасына қаржылық қолдау көрсетуге
байланысты мемлекеттік механизмдердегі сәйкестіктерді ескеретін, барлық
елді қамтыған құрылыс жинақтарының жүйесі құрылған.
Германияда тұрғын үй алғысы келген азамат, тұрғын үйді сатып алатын
уақыттан бұрын, 2-10 жыл бұрынырақ арнайы қаржы-несие жүйесімен өзара
қатынасқа түседі. Өзінің мүмкіндігіне қарай арнайы банктерге немесе жинақ
кассаларына болашақта сатып алатын үйдің 45% жинақтайды. Содан кейін барып
ол мемлекеттік дотация алуға ( үйдің құнының 10% шамасында) және қалған
төлейтін несие бөлігінің шамасында банктен жеңілдікпен 10-15 жылға несие
алуға құқылы болып табылады.
Яғни, Германияның ипотекалық несиелеу құрылымы келесідей сатымен іске
асады:
– Мақсатты салым (45-50% үйдің бағасының);
– Мемлекеттік дотация;
– Ипотекалық несие (45-50% үйдің бағасының);
– Несие төленетін пайыз (5-9% төрт жылдық);
– Тұрғын үйді алғанға дейінгі мерзім 2-10 жыл, ал ипотекалық несиені
қайтарк мерзімі 7-8 жыл.
Германияның құрылыс қаражаттары жүйесінің ең басты артықшылығы – оның
шегінде пайдаланылатын мақсатты құрылыс қаражаттарына, берілетін несиеге
байланысты есептелетін пайыз мөлшері автономиялық болғандықтан да, несие-
қаржы нарығының жалпы жағдайына тәуелсіз болып табылады.
Германияда құрылыс жинақ жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау шаралары
бар. Мемлекет меншікті капиталдың жинақтауына тұрғын үй құрылыына сыйақылар
беру немесе салықтық жеңілдіктер жасау арқылы ынталандырып отырады.
1.3 Қазақстан Республикасының ипотекалық несие жүйесін
ұйымдастыру
Қазақстандағы ипотекалық несиелеу 90-жылдардың ортасында пайда бола
бастады. Ол кезде 1994 жылы Жилстройбанкі (кейіннен Центр Кредит
банкінің құрамына кірді) Швебил Халл қаласындағы құрылыс жинақ кассасымен
серіктестік қарым-қатынас құрып (Германия), ол тұрғын үйлік несиелеудің
отандық моделін зерттеуге мүмкіндік берді. Бұл модель Қазақстан нарығының
ерекшеліктерін ескере келе пайдаланыла бастады. Ең алғаш шамамен 30 млн.
теңге сомасы бар 450 құрылым жинақтауа салымдары тартылды.
Сонымен бірге Қазақстан Республикасы Президенті Жарлығы және ұзақ
мерзімдік тұрғын үй саясатының бағдарламасына сәйкес 1993 жылдан бастап
Жилстройбанкі тұрғын үй сатып алуға 30 жылға несиелер бере бастады.
Мұндағы негізгі мақсат табыстары орташа немесе төмен қызметкерлерге үй
жұмысын жақсарту (негізінен бюджеттегі қызметкерлер үшін) болып табылады.
тұрғын үй бағдарламасына қатысқан 2675 адам үшін несие 5% ставка бойынша 30
жылға берілген. Бұл шараның қайырымдылық сипатына қарамастан өз құрамында
нарықтың элементтері болды және ол соңында елеулі проблемаларды туғызды.
Мұнда сөз мемлекеттік банкке несиені индекациялауды АҚШ долларымен
жүргізуге құқық бергені туралы болып отыр, ол несиені өтеде көптеген
проблемаларға алып келді. Әсіресе бұл проблемалардың шиеленісуі 1999 жылы
ұлттық валютаның девальвацияға ұшырап, еркін бағамның орнатылуы кезінде
орын алды.
Бірінші жүзеге асырылмаған тәжірибе Қазақстанда ипотекалық
несиелеудің жүйесін енгізуде оны 10 жылға кейінге қалдырды. Бұл банк
қызметін енгізу 2000 жылдардан басталды, ол кезде ипотекалық несиелеудің
нормативтік-құқықтық актілерін шыға бастаған болатын. Оның ішінде:
– 1994 жылдың 27 желтоқсанындағы Азаматтық кодексі;
– 1998 жылдың 30 маусымындағы Қозғалмайтын мүлікті тіркеу туралы
Қазақстан Республикасының Заңы;
– 1995 жылдың 31 тамыздағы Қазақстан Республикасының Банктері және
банк қызметі туралы ҚР-сы Президентінің Жарлығы.
– 1995 жылғы 23 желтоқсанда шыққан Қозғалмайтын мүлік ипотекасы
туралы ҚР-сы Президентінің Жарлығы. Онда ипотека кепіл реті түрінде
анықталып, онда кепілденген мүлік немесе оның белгілі кепіл беруші
немесе үшінші тұлға иелігінде және пайдалануында болады.
Берілген сатыдағы ең маңыздысы 2000 жылы 21 тамызда қабылданған
Ипотекалық несиелеудің даму жүйесінің және ұзақ мерзімді тұрғын үй
құрылысының қаржыландыру тұжырымдамасы болды. Бұл құжатта тұрғын үй
құрылысындағы жағдайдың түпкілікті сарапталынуы болып, негізгі проблемалар
анықталып, бұл жүйенің Қзақстанда дамуына негізгі іс шаралар тағайындалды.
Сонымен бірге әлемдік моделдер қарастырылып оның ұлттық экономикаға
сәйкестері енгізілді.
Бұл модел ЖАҚ түрінде құрылған ипотекалық компания негізінде жұмыс
істеумен тығыз байланысты. Оның құрылуында Ұлттық банк, ірі коммерциялық
банктер және басқа да қаржы ұйымдары қатысты. Бұл ипотекалық компания несие
берушілерден несиелерін сатып алды, содан кейін құнды қағаздар -
ипотекалық облигацияларды шығарады, олар алынған ипотеканың пұлдарымен
қамтамасыз етілді. Ипотекалық облигацияларды сатып компания ипотекалық
несиелерді сатып алғандағы шығындарын жабады, ал банктер өз кезегінде
алынған құралдар есебінен жаңа ипотекалық несиелер шығарады, бұл негізінен
үй құрылысының дамуын ынталандырады.
Бұл модель американдық модельмен ұқсас, онда Фэнни Мэй және Фредди
Мак секілді ипотекалық агенттіктер жұмыс жасайды.
Ұлттық банк басқармасының 2000 жылдың 20 желтоқсанындағы
тұжырымдамасын жүзеге асыру мақсатында ЖАҚ Қазақстандық ипотекалық
компания құрылуының шешімі қабылданды. Ол жеке қаржы институты негізінде
құрылды. Компания несие беруші банктерден ипотекалық несие бойынша талап
ету құқықтарын сатып алып, осы құқтармен қамтамасыз етілген ипотекалық
құнды қағаздарды эмиссиялайды, Қазақстан ипотекалық компаниясы негізінен
несие операцияларымен қатар факторингтік операцияларды жүзеге асырады.
Қазақстан ипотекалық компанияның негізгі функциялары:
– Ұзақ мерзімді ипотеканың несие бойынша талап ету құқықтарын сатып алу
жолымен белгіленген стандарттар негізінде несие берушілерді қайта
қаржыландыру;
– Сыйақыларынан белгіленген немесе қалқымалы ставкаларымен ипотекалық
құнды қағаздар шығару;
– Тұрғын үй несиелендіруіне инвесторлардың қаржыларын тарту;
– Ұлттық банкпен банк-несие берушілердің қаржылық жағдайын көрсететін
мәліметтерді алу және келісім жасау;
– Банктер үшін ипотекалық несиелеуге байланысты әдістемелік ұсыныстарды
құрастыру;
– Ипотекалық несиелеу сұрақтары бойынша консалтингтік қызметтерді
көрсету;
Аталған компанияның келесідей құқықтары бар:
1. Ипотекалық несиелеу және несие беруші банктердің мәліметтерін
сараптау;
2. Ипотекалық несиелердің сапасын тексеру;
3. Қарыз алушылардың жағдайы туралы мәліметтер алуға байланысты
мемлекеттік органдармен және басқа ұйымдармен келісім жасау;
4. Ипотекалық несиелеуде мамандардың біліктілігін көтеру үшін оқу
жұмыстарын ұйымдастыру;
5. Малайзиялық моделімен ұқсастығымен бірге қызмет ету принциптерінде
де ұқсастық бар.
Ипотекалық облигациялар ұзақ мерзімді құнды қағаздар, олар
қозғалмайтын мүлікпен қамтамасыз етіліп, тұрақты табыс әкеледі. Алғашында
ипотекалық облигациялар ипотекалық банктермен шығарылды, ал қазір олардың
элементтері болып сауда-өндірістік корпорациялар біздің республикамызда –
Қазақстандық ипотекалық компаниясы болып табылады.
Несиелеу жүйесі қарапайым. Банктер қарыз алушылардың қажеттіліктерін
қозғалмайтын мүлікті несиелеуде төменгі бағамен, ал инвесторларды өтімді
құнды қағаздармен кординациялайды. Банк алдымен бірінші класты мүлік
құжаттарының қамтамасыз етілуіне несие береді, содан кейін мәліметтер
біртекті пұлдарға топталады. Келесі қадам банктің кепіл беруімен және
бірінші класты мүлік құжаттарының қамтамасыз етілуімен ипотекалық
облигацияларды шығару. Осылайша ипотекалық облигациялар берілген ипотекалық
несиелерді қайта қаржыландыруға қызмет етеді және мұнда келесі принциптер
сақталуы тиіс:
– Жабу принципі – актив негізде шығарылған оның құнының облигациялар
құнына мүлік құжаттарының сәйкес келуі;
– Сәйкестік принципі – тартылған қорлар мен активтер мерзімінің
сәйкестігін талап етеді;
Банк актив бойынша және міндеттеме бойынша өтелу мерзімі сәйкес
келуін қадағалау керек. Американдық модель – қайталама ипотекалық нарықтың
екінші деңгейлі моделі. Малайзиялық модель тура осындай, бірақ қарапайым
түрде ұйымдастырылған.
Енді Қазақстан Ипотекалық Компаниясыныңбазасында оның қызмет етуін
қарастырайық. Оның қызмет жүйесі келесідей:
1. Бірінші сатыда екінші деңгейлі банктер жеке қарыз алушыларға тұрғын
үй сатып алу үшін ипотекалық несие береді. Келісім шарт жасасқаннан
кейін сатып алынған тұрғын үйдің иесі қарыз алушы болып табылады. ал
ол тұрғын үй кепіл болып несие берушіге қалады. Несиені қызмет етуге
несие беруші банк міндеттенеді. Ипотекалық несиенің өлшемдері алдын
ала компания мен банк арасында келісіліп шешіледі.
Компания облигацияларды мына шарттарға сай несиелер бойынша талап ету
құқығына ие болады:
– Несие сатып алынатын тұрғын үйдің 70% көлемінде беріледі;
– Пәтер алушы адамның қолында тұрғын үйдің құнының 30 % көлемінде ақша
қаражаттары болуға тиіс.
– Алынған тұрғын үй ипотекалық несие үшін кепіл болады.
– Қарыз алушының өмірін, еңбекке жарамдылығын, кепілді сақтандыру
керек.
2. Екінші сатыда Компания банктерге ипотекалық несиені сатуға мүмкіндік
береді. Екінші нарықтың операторы ретінде болған компания арқылы
ипотекалық куәліктерді сатып алумен талап ету құқықтарын өзіне
иеленеді. Мұнда несиеге қызмет етуіне байланысты функциялар банк
мойнында қалады. Содан кейін компания бағалы қағаздар шығарады, сатып
алынған талап ету пұлдарымен қамтамасыз етілген ипотекалық
облигациялар түрінде. Одан басқа банк және компания арасында сатып
алынған құқықтар бойынша сенімділік басқаруға мүмкінділік берілетін
келісім-шарт жасалады. Ол несие берушіге неисе алушыны оның кепіл
мүлкін қадағалауға және несиеге қызмет көрсетуге пайыз алып өзінің
несиелік қызметін кеңейтуге мүмкіндік береді. Еге рипотекалық несие
сапасыз деп табылса банк компаниядан несиені сатып алып, қарыз
алушымен оны өтеуді өзара келісіп алады. Несиені қайтару тәуекелі
банк мойнында қалады.
3. Институционалдық инвесторлар (зейнетақы қорлары, сақтандыру
компаниялары және басқалар) екінші нарықта ипотекалық облигациялар
сатып алады. Ол облтгациялар талап құқықтарымен қамтамасыз етілген
болғандықтан ипотекалық нарықты қаржыландыруды жүзеге асырады және
тұрғын үй несиелеуіне ақша қаражатарын тартады. Бірінші, екінші
сатыларда компания мерзімі 5 жылдан 10 жылға дейін қалқымалы пайыз
мөлшерлемесі бар, теңгеде валюталық эквивалентті белгілеусіз несиелер
сатып алынады.
Жалпы еліміздегі бүгінгі таңдағы ипотекалық несиелеу қатынастарының
жүргізілуінің келесі суреттен көре аламыз.
Сату және сатып алу Тұрғын үй құны
келісімі
Тұрғын үй кепілдемесі Ипотекалық несие
несие алуға құқық Ақшалай қаражаттар
Ақша қаражататры
Ипотекалық облигация
Сурет.-3 Қазастандағы ипотекалық тұрғын үй несиелеудің құрылымы
Қазақстандағы жаңадан құрылған Тұрғынүй-құрылыс-жинақ банкі
тәжірибесінде осы аталған Германияның автономиялық ипотекалық несиелеу
үлгісін қолдану қарастырылған.
Жоғарыдағы аталлған Қазақстанның Ипотекалық компаниясы 2000 жылы
№469 үкімет қаулысымен 20 желтоқсанда құрылды. Қазір бұл ұлттық компания өз
қызметін тиімді әрі жылдам дамытуда.
Қазір бұл компанияның әріптестеріне келесі шаруашылық қызмет етуші
субъектілерді жатқызуға болады:
– ААҚ Альянс Банк;
– Казкоммерцбанк
– Банк Туран Әлем
– Астана-Финанс;
– Алматы Сауда Қаржы Банкі
– АТФ Банк;
– БанкЦентрКредит;
– БТА – ИПОТЕКА;
– Нурбанк заңды тұлғалары болып табылады.
2000 жылдан бері Қазақстан Ипотекалық компаниясы өзінің әріптестері
11 банкімен шартқа отырып, еліміздің барлық облыс орталықтарында ұзақ
мерзімді ипотека беруді жүзеге асырды. Соңғы жылдарда еліміздің ипотекалық
несиелеу жүйесінде біршама оң өзгерістер байқалды. Қазақстан
республикасының Ұлттық банкінің қаулысымен ЖАҚ Қазақстандық ипотекалық
компаниясына 2003 жылы қаржы агенттігі мәртебесі берілді. Қаржы агенттігі
мәртебесіне ие болу ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуына тартылатын
компания облигацияларының инвестициялық тартымдылығының құқын төмендету
және қарыздардың мерзімдерін ұзарту мақсатында жоғарлатуға мүмкіндік
туғызды. Сонымен Қазақстан Ипотекалық Компаниясы өзінің несиеге беретін
бюджеттен немесе халықтың депозитке қойған ақшаларынан емес, ипотекалық
облигациялар сынды қаржы құралдарын орналастырудан түскен ақша қаражаттары
есебінен береді.
Қазақстан Республикасында ипотекалық несие жүйесі екі деңгейлі болып
келеді. Бірінші деңгейінде ипотекалық несие беретін банктер мен банктік
емес ұйымдар түріндегі бастапқы кредиторлар, екінші осы кредиторлар берген
ипотекалық кредиттер бойынша талап құқықтары мен кепілдік құқықтарын сатып
алуды жүзеге асыратын қайта қаожыландырушы ұйым. Еліміздегі мұндай ұйым
Ұлттық Банк 2001 жылы ақпан айында құрған Қазақстан Ипотекалық компаниясы
АҚ болып табылады. Қазақстандық ипотеалық модельдің негізін қалау үшін АҚШ-
тың Fannie Mae және Малайзияның Cagamas Berhad сияқты белгілі
компанияларының тәжірибесі ескерілген.
Қазақстанда алғашқы қадамын жасай бастаған тұрғын үй құрылысы
қаражатының жүйесінде алынаты нзаемдар бойынша алынатын сыйақы ставкасы
жылына 5,5-6% болып, азаматтардың салатын салымынан түсетін сыйақының
проценттік ставкасы жылына 2,5-3% болып отыр.
Соңғы жылдары ипотекалық несие жүйесі 3 этаптан тұрады:
– Банктердің берген несиелері;
– Ипотекалық компаниялардың берілген несиелері бойынша талап ету
құқығын сатып алу;
– Ипотекалық облигациялардың шығарылуы.
2003 жылы қараша айында Қазақсатан ипотекалық Компаниясының Қоры
құрылды. Бұл қордың негізгі міндеті – ипотекалық несиелер бойынша мерзімнің
өсуі, олардың процент ставкаларының төмендеуі, несие мөлшерінің көбеюі
болып табылады. Қордың ең алғашқы қатысушылары Альянс Банк АҚ, БТА
Ипотека болды.
Бүгінгі күні Ипотеалық компанияның облигациялары отандық қаржы
нарығында өтімді корпоративті облигациялар болып табылады, ал 2004 жылы 1
қаңтарда орналастырылған облигациялардың жалпы көлемі 5,7 млрд. теңгені
құрап отыр. Ипотекалық облигациялар нарығындағы тағы да бір жаңалық
Қазақстандық коммерциялық банктерінің бірі – Лариба Банктің 2003 жылы сәтті
1 млн. АҚШ доллары ипотекалық облигацияларды шығаруы болды. Мемлекеттің
қолдауымен тұрғын үйді сатып алу, оны күрделі жөндеуден өткізу немесе өз
баспанасын модернизациялауға азаматтардың жинақтары жүргізіліп келеді.
Аталған жүйе, көптеген әлеуметтік мәселелерді шешу мен тұрғылықты халықтың
әл-ауқатын жақсартудың ең тиімді әдісі ретінде өзін жақсы көрсетеді.
Осымен, 2003 жылдың сәуір айында Үкіметіміздің Үкімімен тұрғын үй құрылыс
жинақтар жүйесінің қағидаттарын жүзеге асыруға бағытталған бірінші қаржы
құрылымы – АҚ Қазақстан Тұрғын үй құрылыс жинақ Банкі құрылды. Банктің
акционерлік капиталы 1,5 млрд теңге (100% мемлекеттің қатысуымен) болды.
Оның бас офисі Алматы қаласында орналасқан, ал аймақсатрда банк өз қызметін
Қашпошта компаниясының пошта-жинақ жүйесі арқылы жүзеге асырылады.
Қазақстан Тұрғын үй құрылыс жинақ Банкі АҚ пайда болуы Қазақстанға
келесі мәселелерді шешуге септігін тигізуі тиіс: тұрғын үйді сатып алу
мәселесін шешуге және жаңа пәтерді сатып алуға қаражаты жеткілікті емес,
бірақ тұрақты жалақысы бар халыққа көмектесуге тиіс ұзақ мерзімді
бағдарлама болып табылады, яғни әлеуметтік мәселе; тұрғын үйге қатысты
жағдайларды шешуде азаматтардың өз инициативасын ынталандыру; кіші және
орта құрылыс кәсіпорындарымен қоса құрылыс өнеркәсібі ҚР экономикасына
инвестиция құюды ынталандыратын қуатты импульс алуы керек. Бұл жинақ
компаниясының басқа қаржы ұйымдарынан айырмашылығы банк шоттарында алдын
ала қаражаттарды жинақтауында. Егер ипотекалық несие алу кезінде несие
алушыдан пәтер құнынан 30%-ын төлеу талап етілсе , тұрғын үй жинақтары
жүйесі клирингтік базаны біршама кеңейтеді: үйді сатып алу мүмкіндігі тіпті
10000 теңге жалақысы барларға да мүмкіндік туғызады.
Соңғы жылдары ипотекалық несиенің көлемі тез өсіп келеді. Оған себеп
болып отырған еліміздің тұрғын үймен қамтамасыз ету бағдарламасы болып отыр
және халықтың ипотекалық несиеге деген оң сенімдеріде әсеер етуде. Жалпы
ипотеканың өсуін 1-ші кестеден көре аламыз.
Кесте.- 1 Ипотекалық компаниялардың несие қоржынын жіктеу
(мың теңге, кезеңнің соңында)
12, 2003ж. 01, 2004 ж.
Негізгі Негізгі борыш Нақты құрылған
борыш провизиялар
Көлемі Көлемі Үлесі, % Көлемі Үлесі, %
Барлық несие 12521843 13182270 100,0 39069 100,0
1. Стандартты 12400030 13064197 99,1 0 0,0
2. Күмәнді 115980 110488 0,8 32527 83,3
-1санат
төлемдер және 0 0 0,0 0 0,0
толық төленген
жағдайда
-2санат толық
төленбеген 43779 44524 40,3 4452 13,7
жағдайда
-3санат толық
төленген 0 0 0,0 0 0,0
жағдайда
-4санат толық
төленбеге 65631 19628 17,8 4907 15,1
нжағдайда
-5санат 6570 46336 41,9 23168 71,2
3. Үмітсіз 5833 6542 0,1 6542 16,7
Ипотекалық несие жүйесі Қазақстанның ипотекалық компаниясы біріге
отырып бүгінгі таңда олардың саны 8 банк және 2 ұйымнан қалыптасқан.
Жоғарыда атап өткендей ипоткалық компанияның әріптестері елдің екінші
деңгейлі банктері болып табылады. Сондықтан ұлттық ипотекалық несиелеуді
жетілдіру және дамыту үшін ең бірінші осы ипотекалық несиемен қамтамасыз
етуші банктердің қызметтерін дамыту, олардың киенттермен және ипотекалық
несие рыноктарымен еркін қызмет етулерін қамтамасыз ету керек. Осының
негізінде ипотекалық несиелеуді гаранттау қолға лынып, бүгінде толық қанды
дамып келе жатыр. Осыған орай бүгінде екінші деңгейлі банктер және
ипотекалық компаниялар, жылжымайтын мүлік агенттіктері ипотекалық
несиелеуді тек қана жаңадан салынған үйлерге ғана емес, сонымен қатар әр
түрлі санаттағы үйлер мен жер телімдері бойынша да, оларды экономикалық
бағалау арқылы кепілге алып, олар бойынша ипотекалық несиелеуді жүргізуде.
Қазіргі кезде халықты ипотекалы қнесиелеу жылдан жылға көлемі жағынан
да, сапасы жағынан да, түрлері бойынша да өсіп келе жатыр. Оны келесі
келтірілген суреттен көре аламыз:
Барлығы: 29508 100
Алматы қаласы 13864 46,98
Астана қаласы 4331 14,68
Ақтөбе 2449 8,30
Шығыс Қазақстан 1428 4,84
Оңтүстік Қазақстан 1085 3,68
Атырау 1067 3,62
Қарағанды 1040 3,52
Павлодар 940 3,19
Манғыстау 922 3,12
Батыс Қазақстан 819 2,78
Қостанай 655 2,22
Жамбыл 318 1,08
Солтүстік Қазақстан 296 1,00
Ақмола облысы 156 0,53
Қызылорда 83 0,28
Алматы облысы 55 0,19
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ ЖҮЙЕСІНІҢ ТАБЫСТЫЛЫҒЫ МЕН
ТӘУЕКЕЛДІЛІГІ
2.1 Несиені есептеу әдістері
Біз университетік курста жай пайыздармен, күрделі, үзіліссіз
алынатын, төлем ағымдарын және т.б. пайыздық қойылымдар туралы оқып
үйрендік.
Жай пайыздар бойынша ақша өсіру (і). Бастапқы Р ақша құны берілсін,
оны өсіру немесе ұлғайту, яғни ақша құнын арттыру үрдісі пайыз есептеу
арқылы іске асырылады (-сурет)
Р S=? Уақыт
4. – сурет. Уақыт өткен сайын ақшаны өсіру
Өсірілген (болашақ) ақша сомасын S арқылы; пайыздық кезеңдер санын,
яғни пайыздарды есептейтін кезеңдер санын n арқылы; кезеңдегі пайыздық
қойылым і арқылы белгілейік.
Сонда жай пайыздар былайша есептелінеді:
Р∙і = II,
(1)
Мұнда Р∙n∙і = In – барлық n пайыздық кезеңдер үшін пайыздық ақша
сомасы;
II- уақыттың бір бөлігінде есептелетін пайыздық ақша сомасы.
Жай пайыздарды есептеу арқылы ақша сомасын өсіру үрдісі Р бастапқы
мүшесіжәне Р∙і айырымы бар арифметикалық прогрессияға ұқсайды: Р; Р + Р∙і;
Р + 2Р∙і; Р + 3Р∙і және т.с.с., және аналитакалық n кезеңдер үшін келесі
формула арқылы көрсетуге болады:
S=Р+Р∙і+...+ Р∙і=Р+ Р∙n∙і=Р(1+ n∙і)
(2)
мұндағы; Р∙n∙і= In.
(2) формуласы практикадағы келесі есептеулердің мәнін көрсетеді:
– Жай пайыздар арқылы есептелетін қарыз өтеу сомасын есептеу;
– Пайыздалған жедел салымын көлемін есептеу.
Сонымен n – пайыздық кезеңдер саны, ал і – кезең ішіндегі қойылым
болғанда, жағдай мынадай түрде болады:
n – қржылық операция мерзімі.
І – кезең ішіндегі қойылым, пайыздар мерзім толық біткенше
есептеледі.
Мысал. Екі жылға жылына 10%-дан 350 мың тг көлемінде несие берілді
Қайтару сомасын есептейік, Егер жай пайыз жыл сайын есептелсе және қарыз
бір жолғы төлеу арқылы өтелсе.
Шешуі. (2) формуласын пайдаланып, мынаны аламыз.
S=Р(1+ n∙і)=350(1+2∙0,1)=420 мың тг.
Пайыздарға пайыз Қаржылық тәжірибеде есептеудің едәір бөлігі күрделі
пайыздарды қолдану арқылы жүргізеді. Олардың жай пайыздардардан негізгі
айырмашылығы – пайыздық төлемдерді есептеу базасы (дисконты) аударылған
(шешілуі) бастапқы табыстың (жеңілдіктер) ара-кідік қосылып отыруы есебінен
бүкіл қаржылық операция мерзімінде өзгеріп отырады, ал жай пайыздарда
есептеу базасы мұндай жағдайда өзгеріссіз қалады.
Күрделі пайыздар ережесі бойынша жасалатын есептерді пайыздарға пайыз
аудару деп ал, есептелген пайыздарды қосу процедурасын – қайта
инвестициялау немесе капиталдандыру деп атайды.
Базаның тұрақты өсуіне, яғни пайыздардың қайта инвестициялануына
байланысты бастапқы ақша сомасының өсуі қарқынды өтеді (4 сурет). Әдетте
күрделі пайыздар орта және ұзақ мерзімді қаржылық операцияларда
қолданылады. Бірақ қандай жағдайда да, егер есептелген пайыздар
капиталданса (мысалы, салымдар бойынша), қорытынды өсірімді соманы күрделі
пайыздар формулаларымен жүргізген жөн және де:
– қарыз сомасын өскен пайызды есептеуде, егер пайыздар негізгі қарыз
сомасына есептелсе және қосылса;
– құнды қағаздарды бірнеше рет есепке алғанда (теңдей жағдайда есепке
алу және қайта есепке алу);
– лизингтік қызмет көрсетудегі жалға беру төлемін анықтағанда;
– купонсыз облигацияларды бағалағанда;
– инфляция әсерімен ақша құнының өзгеруін анықтағанда;
– жобалық талдаудың бірнеше кезеңіндегі ақша сомасын дисконттауда.
Қысқа мерзімді операциялардың тиімділігін есептеуді де табыстың
бастапқы шарттары бойынша қайта инвестициялау мүмкіндігінен шығатын күрделі
пайыздар формуласы арқылы жүргізсек болады.
S
Күрделі пайыздар
Жай пайыздар
Р
0
1-
ші кезең
Уақыт
5.- Сурет. уақыт ағымында өсіру
Егер есептеу декурсивті пайыздық қойылым і бойынша жүргізілсе, онда
әр n кезең соңында пайыздың капиталдануын ескеру арқылы соманың өсу жолын
бақылай отырып, n кезеңдегі өсірілген соманың формуласын анықтауға болады:
Р+Р∙і=Р(1+і) -Р 1-ші
кезең аяғында,
Р(1+і)+(Р(1+і))і=Р -Р 2-ші кезең
аяғында
сонымен Р n-ші кезеңнің соңында өсірілген сома мынадай түрге ие
болады:
S=Р
(3)
мұндағы:
і – кезең ішіндегі пайыздық қойылым;
n – қаржылық операцияның мерзімі және пайыздық кезеңдердің саны,
өйткені пайыздар әр мерзімнің соңында қосылады.
Жалпы статистикалық теория бойынша, егер тізбекті өсу қарқыны белгілі
болса, онда базистік өсу қарқынын табу үшін тізбекті өсу қарқындылықтарын
бір-біріне көбейту керек. Кезең ішіндегі пайыздық қойылым тізбекті арту
қарқыны; 1+і – тізбекті өсу қарқыны. Кезең ішіндегі тұрақты пайыздық
қойылымды қаратырып отырғандықтан, демек өсу қарқыны тұрақты, онда жалпы
базистік өсу қарқыны мына түрде көрінеді:
fn,i = (1+і)(1+і)...(1+і) =
(4)
көрсеткішін өсіру (көбейткіш) коэфициентідеп атайды. Оның кезең
ішіндегі қойылымы і кезеңдер саны n кестеленген.
Біз өсіру (көбейту) коэфициетін белгіледік
fn,i =
Сондықтан (3) формуланы былай жазуға болады:
S= S∙fn,i
Демек, өсіру коэффициенті берілген жағдайда бастапқы соманың (n,і)
қаншалықты өскенін көрсетеді.
Мысал: 5 млн тг. ссуда күрделі пайыздар бойынша 4 жылға берілген.
Пайыздар (20% жылдық) жыл сайын есептеледі және негізгі қарыз сомасына
қосылып отырады. Жалпы қайтарылатын қарыз сомасын анықтау керек.
Шешуі:
(3) формуласын қолдана отырып, келесіні табамыз:
млн тг.
Жылына m рет пайыз есептелетін жылдық рента. ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ
3
I ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ
ЖҮЙЕСІ ЖӘНЕ ОНЫҢ НЕГІЗГІ ӘДІСТЕРІ
1. Ипотекалық несие: мәні мен қажеттігі
6
1,2 Ипотекалық несиелеудің үлгілері
13
1.3 Қазақстан Республикасының ипотекалық несие жүйесін ұйымдастыру 17
II ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ
ЖҮЙЕСІНІҢ ТАБЫСТЫЛЫҒЫ МЕН ТӘУЕКЕЛДІЛІГІ
2.1 Несиені есептеу әдістері
29
2.1 Табыстылық пен тәуекелділік деңгейлерін зерттеу
44
ҚОРЫТЫНДЫ
56
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
58
ҚОСЫМШАЛАР
КІРІСПЕ
Қандай да экономикалық қызмет болмасын ол адамдардың өмір сүру
деңгейін жоғарлатуға бағытталады. Яғни, экономикалық дамуда әлеуметтік
мәселе бірінші орында болады. Ал осы әлеуметтік мәселелердің ең бастысы
қандай да жеке тұлға болмасын ол отбасын құрап, өзінің баспанасы болуын
қалайды. Бірақ әрбір жас отбасылардың қазіргі таңдағы элиталық немесе
қарапайым үйлерді алуына қаражаттары жетпейді. Сонымен қатар әрбір тұлғаның
өзінің жеке кәсібімен шұғылдануына, және де көптеген әлеуметтік
қажеттілікттерге қол жеткізуіне жағдайы келе қоймайды. Осы әлеуметтік
мәселелерді шешуде несиелеу механизмінің маңызы ерекше. Осы аталған
қажеттіліктерге байланысты қаражаттары шамалы бірақ, тұрақты жалақылары бар
азаматтарды несиелеудің ең ыңғайлы жолы мен түрі ипотекалық несиелеу болып
табылады.
Ипотека термині – кепілдік, кепілзат немесе кепілге салу деген
мағынаны білдіреді. Ипотекалық несие дегеніміз – бұл құны бар мүліктерді
кепілге қойып, соның есесіне ұзақ мерзімге берілетін несие түрі.
Ипотекалық несиелеу формасы әлемніңң дамыған елдердің барлығында
дамыған және ол елдердегі халықтың 30-40% ипотекалық несиелер арқылы тұрғын
үйге ие болады. Ал Қазақстанда бұл көрстекіш 2005 жылдардың соңғы
мәліметтері бойынша 11,7 мың отбасын құрап, бар жоғы 6% шамасында болып
отыр.
Бірақ та экономика заңдылықтарынан белгілі болғандай, банктердің
немесе несие беру ұйымдарының, және де қарапайым халықтың белгілі бір
табысқа қол жеткізуі үшін тәуекелге баратыны айқын. Табыс деңгейі неғұрлым
жоғары балса, тәуекел деңгейі де соғұрлым жоғарылайды.
Сондықтан ипотекалық несиелеуді дамыту, және оның тәуекелдігін азайту
Қазақстанның алдында тұрған үлкен мәселелердің бірі болып отырғандықтан,
мен дипломдық жұмысымның тақырыбын Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиелеу әдістерінің тәуекелін зерттеу деп алдым. Бұл тақырыптың
өзектілігі ипотекалық несиенің жүргізілу механизмін, еліміздегі ипотекалық
несие жүйесінің даму барысын, табыстылығы мен тәуекелділігін және
мәселеелрін қарастыра келе болашақтағы даму жағдайын сипаттау болып
табылады.
Тәуекел банктің, сақтандыру мекемелерінің, пайдық немесе
зейнеткерлік қорларының, белгілі қаржы қызметтерін орындайтын тұлғалардың
потенциалды ұтылысының (максималды мүмкін болатын) бағасы болып табылады.
Институцияналды инвесторларға максималды мүмкін болатын ұтылыстар барынша,
белгіленген шамадан аспауы қажет. Кері жағдайда қаржылық тұрақсыздықтың
пайда болу ықтималдығы бар. Осындай жағдайдың орындалмауы үшін не істеу
керек? Тәуекелді басқару жүйесін құру қажет. Тәуекелді басқарудың маңызы,
біріншіден, тәуекелді оқиғаның басталғандығының белгілі деңгейін болжамдау,
екіншіден, мүмкін болатын жағдайсыз нәтижелердің мүмкіндік мөлшерін
төмендету шараларын қолдану. Тәуекелді басқара алу үшін, оның көлемдік
бағасын білу қажет. Жағдайсыз оқиғалардың болу ықтималдығын және ұтылыс
көлемін өлшей білу керек. Коммерциялық банктер өзінің күнделікті
қызметінде көптеген көлемдегі тәуекелдің түрлерімен
қақтығысады (бағалық, несиелік, валюталық). Ол банктер тәуекелдің барлық
түрінге арналған күнделікті маниторингқа жеке түрінде қалай, банктің барлық
портфелдеріне де сол сияқты тәуекелді бағалаудың тиімді әдістерімен
жетілдіруі тиіс.
Қазақстан экономикасы өтпелі кезеңді болғандықтан өз құрамында ашық
нарықтық және әкімшілік жүйелерін қамтиды. Реформа кезеңдері көптеген
макроэкономикалық проблемалаларға әкеп соқты. Соның ішінде әсіресе,
инфляция, инвестициялық күйзеліс, бюджет дефициті, мемлекеттік қарыздардың
жылдам өсуі, тұрақсыздық пен тәуекелдіктің жоғарғы деңгейі. Сондықтан
қолданыстағы Қазақстанның қаржылық нарығында пайда болған тәуекелді
бағалайтын моделдер банктерге және кәсіпорындарға осындай экономикалық
нәтижелердің кері әсерлерін реттеуге негіз болды. Мұндай мәселелерді
шешуде, шет ел мемлекеттерінің тәжірибелерін де қарастыра кеткен жөн.
1ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ
ЖҮЙЕСІ ЖӘНЕ ОНЫҢ НЕГІЗГІ ӘДІСТЕРІ
1.1 Ипотекалық несие: мәні мен қажеттігі
Ипотека түсінігі алғаш рет б.э.д. VI ғасырдың басында Грецияда
пайда болды және ол қарыздардың белгілі бір жер иеліктеріне және онымен
байланысты құрылыстар арқылы қарыз берушіге міндеттемесін қарыз етумен
қатысты болды. Бұл үшін міндеттемелер рәсімделген, ал қарыз алушының
иелігіндегі жер теориясының шекарасында осы көрсетілген меншік аталған
сомада қарыз берушінің талабын қамтамасыз ету мақсатында қолданылатындығы
жайлы жазылған бағана қойылатын болған. Ипотека деп аталған мұндай
бағанада жер иесінің барлық келіп түскен қарыздары белгіленген.
Біртіндеп ипотека ортағасырлық еуропалық заңдарына ене бастады.
Грецияда ол XIV жүзжылдықтан ерте емес кезде пайда болған. Францияда XIV
ғасырдың сонында ашық (жария) емес ипотека әрекет еткен. Европалық
мемлекеттердің заңдарында ипотеканың екі сипатты белгілері бар. Біріншіден
ол жылжымайтын мүлікке қатысты қолданылған, екіншіден кепілге қойылған
иеліктерді сату, қарыз берушімен емес, сот шешімімен жүзеге асырылады.
Ипотекалық несиелеу коммерциялық және арнайы маманданған банктермен,
несие-қаржы мекемелерімен, жылжымайтын мүлік (жер, тұрғын үй, өндірістік
немесе коммерциялық айналымдағы жылжымайтын мүлік) кепілдігімен берілетін
ұзақ мерзімді қарыздар болып табылады. Оған меншік құқы несиелеу кезінде
кредиторға өтеді, бірақ мүлік қарыз алушының пайдалануында болады. Уақытша
меншік құқығын алу, қарыз алушының қарызды өтегенге дейін кепілге қойған
мүлікті сата алмайтындығын және тек несиені өтегеннен соң ғана кепілден
босатылған мүлікке басқару құқы оған қайтарылатындығын білдіреді.
Несиелеудің кепіл формасының механизмі мен процедуралары кепілдеме
міндеттемелері, кепіл болушылық және күрделілік, әсіресе, жылжымайтын мүлік
жағдайында ипотекалық несиелеу механизмінің мәні, яғни белгіленген мерзімде
қарыз алушының төлем міндеттемесін орындамаған жағдайда (негізгі қарыз -
проценттер сомасын қайтару) банктің кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті
меншігіне алу құқығын растайтын кепіл міндеттемесін, қарыз алушы банк
кредиторға береді.
Ипотеканың пайда боу қажеттілігі тауар айналымының дамуы және
жылжымайтын мүлікпен жасалатын келісімдердің көбеюімен түсіндіріледі.
Ипотекаға сәйкес міндеттеме кепілмен қамтамасыз етіледі, ең бастысы ол
кепіл берушінің, яғни қарыз алушының пайдалануында болады.
Кең мағынада, ипотекалық несиелеу жүйе ретінде ипотекалық несиелерді
беру процесінде капитал нарығынан қаржылық ресурстарды тарту механизмдерін
де, жылжымайтын мүлік нарығындағы операцияарды да көп факторлы біртұтас
механизм болып табылады.
Мұнда тек қарыз алушылар мен қарыз берушілердің ғана мүдделері емес,
сонымен бірге инвесторлардың, риэлторлардың, құрылыс компанияларының,
сақтандыру компаниялары мен нарықтың басқа да субъектілерінің мүдделері
ескеріледі. Ипотекалық несиелеудің негізін тікелей несиелік қатынастар
құрайды. Осыған байланысты ипотекалық несиелеуді бірнеше ипотекалық
нарықтарда активтерін беру, ол бойынша қызмет көрсету, сатумен қатысты
пайда болатын құбылыстар жүйесі ретінде қарастыру дұрыс болады. Қазіргі
жағдайларда экономикасы дамыған елдерде ипотекалық нарық белсенді дамуда.
Ипотекалық нарық – банктермен және басқа мекемелермен үй
шаруашылықтарына баспананы сатып алу мақсатында, осы үй кепілдігімен
берілетін ипотекалық несиелер және ипотекалық несиелік ресурстарды тарту
мақсатымен нарықта орналастыратын қаржы активтерінің нарығы. Осылайша,
ипотекалық нарық қаржы нарығының ипотекалық сегментімен және ипотекалық
несиелерді ұсыну және ол бойынша қызмет көрсетумен байланысты банктік
қызметтер нарығы сегментінен қалыптасады. Ипотекалық несиелер нарығы
бірінші реттегі нарық және екінші реттегі нарық болып бөлінеді.
Бірінші реттегі нарықта ипотекалық несие беріледі және сатылуы
мүмкін. Бұл нарықта қарыз алу үшін кредитор тікелей бір-бірімен шарттық
қатынастарға түседі. Мысалы, коммерциялық немесе ипотекалық банк
азаматтарға несие ұсынады. Бірінші реттегі нарық субъектілері арасындағы
қатынастар, несиелік шарт немесе салынған мүлік турады актісі деп аталатын
негізгі құралдың көмегімен және ол арқылы құралады.
Салынған мүлік туралы актісі – несиені қамтамасыз етуге қарыз алушының
меншігін салуға байланысты қарыздық міндеттемесі; несие берушіге қарыз
алушының беретін жылжымайтын мүлік кепілдігі туралы қарыздық мүлік.
Ипотекалық ссуда алу барысында толтыратын салынған мүлік актісі арнайы
несиелік келісім шартты білдіреді. Салынған мүлік туралы актісінің екінші
реттегі нарығының міндетті, басқа аймақтардағы басы артық несиелік
ресурстарды, яғни оларға деген тапшы аймақтарға несиелеу мақсатында тартуды
қамтамасыз ету болып табылады.
Қарыз алушы мен банк арасындағы қатынастарға сәйкесінше салынған
мүлік актісінің формасы мен заем түріне, клиенттің жалпы әлеуметтік статусы
және мүлік жағдайы, жылжымайтын мүлік ерекшеліктері, несие мөлшері, қарыз
капиталы нарығында жалпы жағдай және басқа да факторларға әсер етеді.
Салынған мүлік туралы акттің бірінші реттегі нарығы- нақты
жылжымайтын мүлік объектілерін кепілдікке ала отырып жеке тұлғаларды
несиелеуге байланысты ипотекалық банктер мен басқа да қаржы мекемелерінің
қызметтерін тікелей қамтитын жалпы несие-қаржы нарығының сегментін
білдіреді. Сызба түрінде бұл нарықтық қатынастарды былайша көрстеуге
болады:
Сурет.-1 Бірінші реттегі нарықтағы субъектілер мен құралдар байланысы
Клиент банкпен несиелік шартты жасағаннан соң, ол несие сомасын
уақтылы қайтару және процестерді төлеу, оны пайдалану бойынша өзіне
міндеттемелерді ала отырып, оның мәнісінде ипотекалық жүйемен қарым-
қатынасындағы қажеттіліктері бітеді.
Қарыз алушыға қарағанда, бұл туралы банкке қатысты айтуға болмайды.
Банк үшін, клиентермен екі жақты қарым-қатынастарды жүргізу және сәйкес
салынған мүліктің актісі портфелін толтыру, ипотека нарығындағы тиімді
қамтамасыз етудің тек бір жағы ғана болып табылады. Ипотекалық банктің
екінші маңыздығы жағы клиенттерге ұсына алатын несиелік ресурстарды
толтыруы болып саналады.
Бұл міндеттерді шешудің бір жағы болып портфеліне салынған мүлік
актілерінің ипотекалық нарықтың басқа кәсіпқой қатысушыларынан сату болып
саналады. Банкпен басқа инвесторға өз салынған мүлік актісінің ұсыну –
бірінші реттегі нарықтай, екінші реттегі нарыққа өтуінің өзіндік көпірі
болып табылады. Ал оның қызметі басқа негізде ұйымдастырылады.
Екінші реттегі нарықта ипотекалық несие бойынша берілген салынған
мүлік актісі сатылады, яғни жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып. Несие
берге нбанк және компания салынған мүлік актісімен қамтамасыз етілген
бағалы қағаздар шығарады да, оларды басқа инвесторларға сатады.
Салынған мүлік актісі екінші реттегі нарығының негізі субъектілеріне:
1. Ипотекалық несиелерді беруге маманданған несие-қаржы мекемелері мен
ипотекалық банктер;
2. Қуатты эмиссиялық – қаржы корпорациялары (ЭҚК), олар банктерден бірінші
реттегі салынған мүлік актілерін сатып алады және айырбасқа жылжымайтын
мүлікке салынған мүлік актілерімен қамтамасыз етілге нәр түрлі бағалы
қағаздарды шығаруды қамтамасыз етеді, яғни ипотекалық несиелердің
секьюритизациясын жүзеге асырушы делддалдар болып бағаланады.
3. Басқа банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары, азаматтар
және т.б. түрінде нақты ақшаға ЭҚК-дан бағалы қағаздар сатып алатын
инвесторлар.
4. ипотекалық несиелерді сақтандырумен айналысатын делдалдар.
Екінші реттегі ипотекалық нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздардың әр
түрлі сипаттамалары бар, несие тәуекелінің бар болуы, ипотекалық пұлмен
қамтамасыз етілуі дәрежесі сияқты. Бұл нарықты ұйымдастырудың және
қызметінің негізгі мақсаты, ақырғы тұтынушылар үшін, несиелік ресурстар
арзандату болып табылады. Арзандату ипотекалық несиелеу суюбъектілері үшін
қосымша ресурстарды ұсыну есебінен жүзеге асырылады, олардан ипотекалық
несиелерді қайта сатып алу жолымен.
Екінші реттегі нарықтың атқаратын қызметтері келесідей:
1. Өтімділікті қамтамасыз ету;
2. Тұрғын үйді қаржыландырудың циклдігін азайту. Капитал жетіспеушілігі
жағдайында тұрғын үй құрылысының мөлшері әдетте шұғыл төмендейді.
3. Капиталды аймақтар арасында бөлу. Екінші реттегі нарық капитал
артықшылығы бар аймақтардан, баспананы қаржыландыруға капитал
жетіспеушілігі байқалған аймақтарға оның құйылуын қамтамасыз етеді.
4. несиелеу бойынша ставкалары және инвестициялық портфелінің
диверсификациясындағы өзгешеліктерді тегістеу. Капиталдың
мобильділігі, аймақтар арасындағы несиелер бойынша ставкаларындағы
өзгешеліктерді аймақтың тәуекелге қарсы инвесторлардың портфелін
диверсификациялауға мүмкіндік береді.
Сызба ретінде екінші реттегі нарықтың қызмет етуін былайша көрсетуге
болады:
Сурет.-2 Екінші реттегі нарықта салынған мүлік актісін ауыстырудың
стандартты сызбасы
Ипотекалық несиенің жіктелімі:Несиелеу объектісіне қарай:
– Жер учаскелерін иемдену – жерді жеке меншікке алуды білдіреді;
– Жер учаскелерін игеру – осы жер учаскесіне жасыл желектерді отырғызу,
сонымен қатар үй құрылысы;
– Тұрғын үй құрылыс – салынған және салынып жатқан үйді сатып алуға
несиені беру және тікелей үй құрылысын қаржыландыру;
– Тұрғын үй емес құрылыс - өнеркәсіптік тұрғын үй емес объектілерінің
құрылысы;
– Сақтандырылған несиелер - әр түрлі сақтандыру компанияларымен
сақтандырылған;
– Басқа кепілдемелер, бұл жағдайда несиені қайтарудың кепілдемесі болып,
сақтандыру емес, үшінші тұлғалардың кепіл болушылығы сақталады.
Ипотекалық облигациялардың нарығына қарай:
– Бірінші реттегі нарық – ипотекалық облигацияларын эмиссиялау;
– Екінші реттегі нарық - ипотекалық облигацияларды орналастыру және
оның ары қарай даму айналысы;
– Құрылысты жүргізушіні несиелеу – баспананың болашақ иесіне тікелей
несие беру;
– Мердігерлерді несиелеу – құрылыс жұмыстарын жүргізу кезінде,
ғимараттың ақырғы иесі белгісіз болған жағдайда немесе ол жобаны өз
бетінше қаржыландыра алмайтын болса;
Ссуданы беру мерзіміне қарай:
– 1-жылдан 3-жылға дейін;
– 3-жылдан 10 жылға дейін;
– 10 жылдан жоғары
Экономикалық белменді жанұялар өздерінің тұтынушылық стандарты мен
болашақтағы табыстарды күту деңгейіне қарай ол табыстарды есепке ала
отырып, тұрғын үйлерді қазір тұтынғысы келеді. Нарықта өз баспанасын сатып
алу үшін көп жылдық жинақтаудың қажеттігі туындайтын еді. Осылайша
ипотекалық несиелеудің нарықтық қатынастар жүйесінде негізгі ролі ол өмір
стандарты мен жинақтарға байланысты күтулер арасындағы қарама-қайшылықтарды
шешуде болып табылады. баспана сияқты тауар құнының жоғары болуынан пайда
болатын ағымдағы табыстар мен тұтыну стандарттары арасындағы теңсіздік
ипотекалық несиелеудің шаруашылықта айналымда жүру қажеттігін туғызады.
1.2 Ипотекалық несиелеудің үлгілері
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шетел тәжірибелерінде
әрекет етіп отырған негізгі үлгілері бар. Ипотекалық несиелеудің біршама
қарапайым және біршама жетілген үлгісі шартты түрде айтсақ, қарапайым ашық
үлгі. Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық
ссудаларға деген барлық клиенттердің жалпы өтініші банктің меншікті және
сырттан тартылған қаражаттары: депозиттерде жатқан клиенттердің
қаражаттары; банкаралық несиелер және т.б. несиелермен қамтамасыз етіледі.
Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық
ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие-қаржы
нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік
банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және
ауқымына мәнді әсер етеді.
Бұл қарастырылған үлгіден ажыратылатын келесі үлгі кеңейтілген ашық
үлгі деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі
үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын жылжымайтын
мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы
жүзеге асырылады.
Кеңейтілген ашық үлгі тек кеңейтілген ипотекалық нарық құрылымының
құралған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы бағалы
қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі
бақылауға аалу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты
экономикалық дамуға қол жеткізген елдерде кіңінен қолданылады.
Ипотекалық несиелеудің Американдық үлгісі бойынша әр жылда белгілі
бір табысы бар адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған
бөлігін клиенттің иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын
мүлікті кепілге ала отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы
есебінен төлеп, бірден тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы
ипотеканың типіне және қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15-30
жылдың ішінде жүзеге асырылады.
Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген
ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын
талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ
мерзімді қаржы тәуекелі мәселесін шешетін қолайлы тәсіл ретінде көптеген
банктерді өзіне тартып отырады.
Яғни, Американдық үлгі бойынша ипотекалық несие үшін төленетін пайыз
деңгейі 3 пайыз ( немесе 7-9%), ипотекалық несие (70-75% үйдің бағасынан
жоғарылайды), ипотекалық несиені алуағы бірмезгілдегі бастапқы салым
несиеге алу объектісінің 25-30% құрайды. Жалпы ипотекалық несиелеудің
мерзімі 15-30 жыл аралығында.
Қарапайым ашық және кеңейтілген ашық үлгілердің сипатты белгісі олар
таза нарықтық ипотекалық несиелеу механизмін білдіреді. Мұндай жағдайда
ақшаға деген сұраным мен ұсыным балансы және ауқымы көбіне екі өзара
байланысты көрсеткіштермен реттеледі: 1) ссудалар бойынша банктік пайыз
мөлшері және екінші нарықта орналасқан бағалы қағаздардың табыстылығына
байланысты анықталатын несиелік ресурстар бағасымен; 2) сақтандыру
компанияларын қоса алғанда ипотекалық нарықтың барлық кәсіби
қатысушыларының қызметтеріне төленетін аударымдар мөлшерімен.
Ипотекалық несиелеудің келесі бір үшінші белгісі – бұл балансталған
автономды үлгі . Бұл үлгінің ең басты белгісі оның қызметінің жинақ-ссуда
принципіне негізделуінен көрінеді. Мұндай принцип барысында банктердің
жиынтық несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы
емес, оның орнына өзара кассалық көмек принципі бойынша болашақ қарыз
алушының қаражаттарын тарту есебінен құралады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы
алдын ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сомасы
мөлшерінде жинақтағаннан кейін ғана ссуда алуға болады.
Бірақ та бұл балансталған автономиялық ипотекалық үлгінің өзіндік
артықшылықтары да бар, яғни бұл үлгі өзінің автономиялық күшіне байланысты
жалпы қаржы-несие нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономиялы
үлгінің іске асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай
бағада несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің
көрсететін қызметі үшін ақыл-ойға сыйымды банктік маржаны белгілеуі қажет.
Құрылыс қаражаттары бойынша салымы табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны
үшін төленетін пайыз мөлшері еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты
жинақтарға табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын
қысқарта белгілеуіне болады.
Қазіргі кезде Германияда бұл үлгі іс жүзінде кеңінен қолдануда. Мұнда
қорлану механизмімен нақты азаматтарды несиелеу механизміндегі сондай-ақ
тұрғын үй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және пайдаланумен
байланысты болатын азаматтардың инициативасына қаржылық қолдау көрсетуге
байланысты мемлекеттік механизмдердегі сәйкестіктерді ескеретін, барлық
елді қамтыған құрылыс жинақтарының жүйесі құрылған.
Германияда тұрғын үй алғысы келген азамат, тұрғын үйді сатып алатын
уақыттан бұрын, 2-10 жыл бұрынырақ арнайы қаржы-несие жүйесімен өзара
қатынасқа түседі. Өзінің мүмкіндігіне қарай арнайы банктерге немесе жинақ
кассаларына болашақта сатып алатын үйдің 45% жинақтайды. Содан кейін барып
ол мемлекеттік дотация алуға ( үйдің құнының 10% шамасында) және қалған
төлейтін несие бөлігінің шамасында банктен жеңілдікпен 10-15 жылға несие
алуға құқылы болып табылады.
Яғни, Германияның ипотекалық несиелеу құрылымы келесідей сатымен іске
асады:
– Мақсатты салым (45-50% үйдің бағасының);
– Мемлекеттік дотация;
– Ипотекалық несие (45-50% үйдің бағасының);
– Несие төленетін пайыз (5-9% төрт жылдық);
– Тұрғын үйді алғанға дейінгі мерзім 2-10 жыл, ал ипотекалық несиені
қайтарк мерзімі 7-8 жыл.
Германияның құрылыс қаражаттары жүйесінің ең басты артықшылығы – оның
шегінде пайдаланылатын мақсатты құрылыс қаражаттарына, берілетін несиеге
байланысты есептелетін пайыз мөлшері автономиялық болғандықтан да, несие-
қаржы нарығының жалпы жағдайына тәуелсіз болып табылады.
Германияда құрылыс жинақ жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау шаралары
бар. Мемлекет меншікті капиталдың жинақтауына тұрғын үй құрылыына сыйақылар
беру немесе салықтық жеңілдіктер жасау арқылы ынталандырып отырады.
1.3 Қазақстан Республикасының ипотекалық несие жүйесін
ұйымдастыру
Қазақстандағы ипотекалық несиелеу 90-жылдардың ортасында пайда бола
бастады. Ол кезде 1994 жылы Жилстройбанкі (кейіннен Центр Кредит
банкінің құрамына кірді) Швебил Халл қаласындағы құрылыс жинақ кассасымен
серіктестік қарым-қатынас құрып (Германия), ол тұрғын үйлік несиелеудің
отандық моделін зерттеуге мүмкіндік берді. Бұл модель Қазақстан нарығының
ерекшеліктерін ескере келе пайдаланыла бастады. Ең алғаш шамамен 30 млн.
теңге сомасы бар 450 құрылым жинақтауа салымдары тартылды.
Сонымен бірге Қазақстан Республикасы Президенті Жарлығы және ұзақ
мерзімдік тұрғын үй саясатының бағдарламасына сәйкес 1993 жылдан бастап
Жилстройбанкі тұрғын үй сатып алуға 30 жылға несиелер бере бастады.
Мұндағы негізгі мақсат табыстары орташа немесе төмен қызметкерлерге үй
жұмысын жақсарту (негізінен бюджеттегі қызметкерлер үшін) болып табылады.
тұрғын үй бағдарламасына қатысқан 2675 адам үшін несие 5% ставка бойынша 30
жылға берілген. Бұл шараның қайырымдылық сипатына қарамастан өз құрамында
нарықтың элементтері болды және ол соңында елеулі проблемаларды туғызды.
Мұнда сөз мемлекеттік банкке несиені индекациялауды АҚШ долларымен
жүргізуге құқық бергені туралы болып отыр, ол несиені өтеде көптеген
проблемаларға алып келді. Әсіресе бұл проблемалардың шиеленісуі 1999 жылы
ұлттық валютаның девальвацияға ұшырап, еркін бағамның орнатылуы кезінде
орын алды.
Бірінші жүзеге асырылмаған тәжірибе Қазақстанда ипотекалық
несиелеудің жүйесін енгізуде оны 10 жылға кейінге қалдырды. Бұл банк
қызметін енгізу 2000 жылдардан басталды, ол кезде ипотекалық несиелеудің
нормативтік-құқықтық актілерін шыға бастаған болатын. Оның ішінде:
– 1994 жылдың 27 желтоқсанындағы Азаматтық кодексі;
– 1998 жылдың 30 маусымындағы Қозғалмайтын мүлікті тіркеу туралы
Қазақстан Республикасының Заңы;
– 1995 жылдың 31 тамыздағы Қазақстан Республикасының Банктері және
банк қызметі туралы ҚР-сы Президентінің Жарлығы.
– 1995 жылғы 23 желтоқсанда шыққан Қозғалмайтын мүлік ипотекасы
туралы ҚР-сы Президентінің Жарлығы. Онда ипотека кепіл реті түрінде
анықталып, онда кепілденген мүлік немесе оның белгілі кепіл беруші
немесе үшінші тұлға иелігінде және пайдалануында болады.
Берілген сатыдағы ең маңыздысы 2000 жылы 21 тамызда қабылданған
Ипотекалық несиелеудің даму жүйесінің және ұзақ мерзімді тұрғын үй
құрылысының қаржыландыру тұжырымдамасы болды. Бұл құжатта тұрғын үй
құрылысындағы жағдайдың түпкілікті сарапталынуы болып, негізгі проблемалар
анықталып, бұл жүйенің Қзақстанда дамуына негізгі іс шаралар тағайындалды.
Сонымен бірге әлемдік моделдер қарастырылып оның ұлттық экономикаға
сәйкестері енгізілді.
Бұл модел ЖАҚ түрінде құрылған ипотекалық компания негізінде жұмыс
істеумен тығыз байланысты. Оның құрылуында Ұлттық банк, ірі коммерциялық
банктер және басқа да қаржы ұйымдары қатысты. Бұл ипотекалық компания несие
берушілерден несиелерін сатып алды, содан кейін құнды қағаздар -
ипотекалық облигацияларды шығарады, олар алынған ипотеканың пұлдарымен
қамтамасыз етілді. Ипотекалық облигацияларды сатып компания ипотекалық
несиелерді сатып алғандағы шығындарын жабады, ал банктер өз кезегінде
алынған құралдар есебінен жаңа ипотекалық несиелер шығарады, бұл негізінен
үй құрылысының дамуын ынталандырады.
Бұл модель американдық модельмен ұқсас, онда Фэнни Мэй және Фредди
Мак секілді ипотекалық агенттіктер жұмыс жасайды.
Ұлттық банк басқармасының 2000 жылдың 20 желтоқсанындағы
тұжырымдамасын жүзеге асыру мақсатында ЖАҚ Қазақстандық ипотекалық
компания құрылуының шешімі қабылданды. Ол жеке қаржы институты негізінде
құрылды. Компания несие беруші банктерден ипотекалық несие бойынша талап
ету құқықтарын сатып алып, осы құқтармен қамтамасыз етілген ипотекалық
құнды қағаздарды эмиссиялайды, Қазақстан ипотекалық компаниясы негізінен
несие операцияларымен қатар факторингтік операцияларды жүзеге асырады.
Қазақстан ипотекалық компанияның негізгі функциялары:
– Ұзақ мерзімді ипотеканың несие бойынша талап ету құқықтарын сатып алу
жолымен белгіленген стандарттар негізінде несие берушілерді қайта
қаржыландыру;
– Сыйақыларынан белгіленген немесе қалқымалы ставкаларымен ипотекалық
құнды қағаздар шығару;
– Тұрғын үй несиелендіруіне инвесторлардың қаржыларын тарту;
– Ұлттық банкпен банк-несие берушілердің қаржылық жағдайын көрсететін
мәліметтерді алу және келісім жасау;
– Банктер үшін ипотекалық несиелеуге байланысты әдістемелік ұсыныстарды
құрастыру;
– Ипотекалық несиелеу сұрақтары бойынша консалтингтік қызметтерді
көрсету;
Аталған компанияның келесідей құқықтары бар:
1. Ипотекалық несиелеу және несие беруші банктердің мәліметтерін
сараптау;
2. Ипотекалық несиелердің сапасын тексеру;
3. Қарыз алушылардың жағдайы туралы мәліметтер алуға байланысты
мемлекеттік органдармен және басқа ұйымдармен келісім жасау;
4. Ипотекалық несиелеуде мамандардың біліктілігін көтеру үшін оқу
жұмыстарын ұйымдастыру;
5. Малайзиялық моделімен ұқсастығымен бірге қызмет ету принциптерінде
де ұқсастық бар.
Ипотекалық облигациялар ұзақ мерзімді құнды қағаздар, олар
қозғалмайтын мүлікпен қамтамасыз етіліп, тұрақты табыс әкеледі. Алғашында
ипотекалық облигациялар ипотекалық банктермен шығарылды, ал қазір олардың
элементтері болып сауда-өндірістік корпорациялар біздің республикамызда –
Қазақстандық ипотекалық компаниясы болып табылады.
Несиелеу жүйесі қарапайым. Банктер қарыз алушылардың қажеттіліктерін
қозғалмайтын мүлікті несиелеуде төменгі бағамен, ал инвесторларды өтімді
құнды қағаздармен кординациялайды. Банк алдымен бірінші класты мүлік
құжаттарының қамтамасыз етілуіне несие береді, содан кейін мәліметтер
біртекті пұлдарға топталады. Келесі қадам банктің кепіл беруімен және
бірінші класты мүлік құжаттарының қамтамасыз етілуімен ипотекалық
облигацияларды шығару. Осылайша ипотекалық облигациялар берілген ипотекалық
несиелерді қайта қаржыландыруға қызмет етеді және мұнда келесі принциптер
сақталуы тиіс:
– Жабу принципі – актив негізде шығарылған оның құнының облигациялар
құнына мүлік құжаттарының сәйкес келуі;
– Сәйкестік принципі – тартылған қорлар мен активтер мерзімінің
сәйкестігін талап етеді;
Банк актив бойынша және міндеттеме бойынша өтелу мерзімі сәйкес
келуін қадағалау керек. Американдық модель – қайталама ипотекалық нарықтың
екінші деңгейлі моделі. Малайзиялық модель тура осындай, бірақ қарапайым
түрде ұйымдастырылған.
Енді Қазақстан Ипотекалық Компаниясыныңбазасында оның қызмет етуін
қарастырайық. Оның қызмет жүйесі келесідей:
1. Бірінші сатыда екінші деңгейлі банктер жеке қарыз алушыларға тұрғын
үй сатып алу үшін ипотекалық несие береді. Келісім шарт жасасқаннан
кейін сатып алынған тұрғын үйдің иесі қарыз алушы болып табылады. ал
ол тұрғын үй кепіл болып несие берушіге қалады. Несиені қызмет етуге
несие беруші банк міндеттенеді. Ипотекалық несиенің өлшемдері алдын
ала компания мен банк арасында келісіліп шешіледі.
Компания облигацияларды мына шарттарға сай несиелер бойынша талап ету
құқығына ие болады:
– Несие сатып алынатын тұрғын үйдің 70% көлемінде беріледі;
– Пәтер алушы адамның қолында тұрғын үйдің құнының 30 % көлемінде ақша
қаражаттары болуға тиіс.
– Алынған тұрғын үй ипотекалық несие үшін кепіл болады.
– Қарыз алушының өмірін, еңбекке жарамдылығын, кепілді сақтандыру
керек.
2. Екінші сатыда Компания банктерге ипотекалық несиені сатуға мүмкіндік
береді. Екінші нарықтың операторы ретінде болған компания арқылы
ипотекалық куәліктерді сатып алумен талап ету құқықтарын өзіне
иеленеді. Мұнда несиеге қызмет етуіне байланысты функциялар банк
мойнында қалады. Содан кейін компания бағалы қағаздар шығарады, сатып
алынған талап ету пұлдарымен қамтамасыз етілген ипотекалық
облигациялар түрінде. Одан басқа банк және компания арасында сатып
алынған құқықтар бойынша сенімділік басқаруға мүмкінділік берілетін
келісім-шарт жасалады. Ол несие берушіге неисе алушыны оның кепіл
мүлкін қадағалауға және несиеге қызмет көрсетуге пайыз алып өзінің
несиелік қызметін кеңейтуге мүмкіндік береді. Еге рипотекалық несие
сапасыз деп табылса банк компаниядан несиені сатып алып, қарыз
алушымен оны өтеуді өзара келісіп алады. Несиені қайтару тәуекелі
банк мойнында қалады.
3. Институционалдық инвесторлар (зейнетақы қорлары, сақтандыру
компаниялары және басқалар) екінші нарықта ипотекалық облигациялар
сатып алады. Ол облтгациялар талап құқықтарымен қамтамасыз етілген
болғандықтан ипотекалық нарықты қаржыландыруды жүзеге асырады және
тұрғын үй несиелеуіне ақша қаражатарын тартады. Бірінші, екінші
сатыларда компания мерзімі 5 жылдан 10 жылға дейін қалқымалы пайыз
мөлшерлемесі бар, теңгеде валюталық эквивалентті белгілеусіз несиелер
сатып алынады.
Жалпы еліміздегі бүгінгі таңдағы ипотекалық несиелеу қатынастарының
жүргізілуінің келесі суреттен көре аламыз.
Сату және сатып алу Тұрғын үй құны
келісімі
Тұрғын үй кепілдемесі Ипотекалық несие
несие алуға құқық Ақшалай қаражаттар
Ақша қаражататры
Ипотекалық облигация
Сурет.-3 Қазастандағы ипотекалық тұрғын үй несиелеудің құрылымы
Қазақстандағы жаңадан құрылған Тұрғынүй-құрылыс-жинақ банкі
тәжірибесінде осы аталған Германияның автономиялық ипотекалық несиелеу
үлгісін қолдану қарастырылған.
Жоғарыдағы аталлған Қазақстанның Ипотекалық компаниясы 2000 жылы
№469 үкімет қаулысымен 20 желтоқсанда құрылды. Қазір бұл ұлттық компания өз
қызметін тиімді әрі жылдам дамытуда.
Қазір бұл компанияның әріптестеріне келесі шаруашылық қызмет етуші
субъектілерді жатқызуға болады:
– ААҚ Альянс Банк;
– Казкоммерцбанк
– Банк Туран Әлем
– Астана-Финанс;
– Алматы Сауда Қаржы Банкі
– АТФ Банк;
– БанкЦентрКредит;
– БТА – ИПОТЕКА;
– Нурбанк заңды тұлғалары болып табылады.
2000 жылдан бері Қазақстан Ипотекалық компаниясы өзінің әріптестері
11 банкімен шартқа отырып, еліміздің барлық облыс орталықтарында ұзақ
мерзімді ипотека беруді жүзеге асырды. Соңғы жылдарда еліміздің ипотекалық
несиелеу жүйесінде біршама оң өзгерістер байқалды. Қазақстан
республикасының Ұлттық банкінің қаулысымен ЖАҚ Қазақстандық ипотекалық
компаниясына 2003 жылы қаржы агенттігі мәртебесі берілді. Қаржы агенттігі
мәртебесіне ие болу ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуына тартылатын
компания облигацияларының инвестициялық тартымдылығының құқын төмендету
және қарыздардың мерзімдерін ұзарту мақсатында жоғарлатуға мүмкіндік
туғызды. Сонымен Қазақстан Ипотекалық Компаниясы өзінің несиеге беретін
бюджеттен немесе халықтың депозитке қойған ақшаларынан емес, ипотекалық
облигациялар сынды қаржы құралдарын орналастырудан түскен ақша қаражаттары
есебінен береді.
Қазақстан Республикасында ипотекалық несие жүйесі екі деңгейлі болып
келеді. Бірінші деңгейінде ипотекалық несие беретін банктер мен банктік
емес ұйымдар түріндегі бастапқы кредиторлар, екінші осы кредиторлар берген
ипотекалық кредиттер бойынша талап құқықтары мен кепілдік құқықтарын сатып
алуды жүзеге асыратын қайта қаожыландырушы ұйым. Еліміздегі мұндай ұйым
Ұлттық Банк 2001 жылы ақпан айында құрған Қазақстан Ипотекалық компаниясы
АҚ болып табылады. Қазақстандық ипотеалық модельдің негізін қалау үшін АҚШ-
тың Fannie Mae және Малайзияның Cagamas Berhad сияқты белгілі
компанияларының тәжірибесі ескерілген.
Қазақстанда алғашқы қадамын жасай бастаған тұрғын үй құрылысы
қаражатының жүйесінде алынаты нзаемдар бойынша алынатын сыйақы ставкасы
жылына 5,5-6% болып, азаматтардың салатын салымынан түсетін сыйақының
проценттік ставкасы жылына 2,5-3% болып отыр.
Соңғы жылдары ипотекалық несие жүйесі 3 этаптан тұрады:
– Банктердің берген несиелері;
– Ипотекалық компаниялардың берілген несиелері бойынша талап ету
құқығын сатып алу;
– Ипотекалық облигациялардың шығарылуы.
2003 жылы қараша айында Қазақсатан ипотекалық Компаниясының Қоры
құрылды. Бұл қордың негізгі міндеті – ипотекалық несиелер бойынша мерзімнің
өсуі, олардың процент ставкаларының төмендеуі, несие мөлшерінің көбеюі
болып табылады. Қордың ең алғашқы қатысушылары Альянс Банк АҚ, БТА
Ипотека болды.
Бүгінгі күні Ипотеалық компанияның облигациялары отандық қаржы
нарығында өтімді корпоративті облигациялар болып табылады, ал 2004 жылы 1
қаңтарда орналастырылған облигациялардың жалпы көлемі 5,7 млрд. теңгені
құрап отыр. Ипотекалық облигациялар нарығындағы тағы да бір жаңалық
Қазақстандық коммерциялық банктерінің бірі – Лариба Банктің 2003 жылы сәтті
1 млн. АҚШ доллары ипотекалық облигацияларды шығаруы болды. Мемлекеттің
қолдауымен тұрғын үйді сатып алу, оны күрделі жөндеуден өткізу немесе өз
баспанасын модернизациялауға азаматтардың жинақтары жүргізіліп келеді.
Аталған жүйе, көптеген әлеуметтік мәселелерді шешу мен тұрғылықты халықтың
әл-ауқатын жақсартудың ең тиімді әдісі ретінде өзін жақсы көрсетеді.
Осымен, 2003 жылдың сәуір айында Үкіметіміздің Үкімімен тұрғын үй құрылыс
жинақтар жүйесінің қағидаттарын жүзеге асыруға бағытталған бірінші қаржы
құрылымы – АҚ Қазақстан Тұрғын үй құрылыс жинақ Банкі құрылды. Банктің
акционерлік капиталы 1,5 млрд теңге (100% мемлекеттің қатысуымен) болды.
Оның бас офисі Алматы қаласында орналасқан, ал аймақсатрда банк өз қызметін
Қашпошта компаниясының пошта-жинақ жүйесі арқылы жүзеге асырылады.
Қазақстан Тұрғын үй құрылыс жинақ Банкі АҚ пайда болуы Қазақстанға
келесі мәселелерді шешуге септігін тигізуі тиіс: тұрғын үйді сатып алу
мәселесін шешуге және жаңа пәтерді сатып алуға қаражаты жеткілікті емес,
бірақ тұрақты жалақысы бар халыққа көмектесуге тиіс ұзақ мерзімді
бағдарлама болып табылады, яғни әлеуметтік мәселе; тұрғын үйге қатысты
жағдайларды шешуде азаматтардың өз инициативасын ынталандыру; кіші және
орта құрылыс кәсіпорындарымен қоса құрылыс өнеркәсібі ҚР экономикасына
инвестиция құюды ынталандыратын қуатты импульс алуы керек. Бұл жинақ
компаниясының басқа қаржы ұйымдарынан айырмашылығы банк шоттарында алдын
ала қаражаттарды жинақтауында. Егер ипотекалық несие алу кезінде несие
алушыдан пәтер құнынан 30%-ын төлеу талап етілсе , тұрғын үй жинақтары
жүйесі клирингтік базаны біршама кеңейтеді: үйді сатып алу мүмкіндігі тіпті
10000 теңге жалақысы барларға да мүмкіндік туғызады.
Соңғы жылдары ипотекалық несиенің көлемі тез өсіп келеді. Оған себеп
болып отырған еліміздің тұрғын үймен қамтамасыз ету бағдарламасы болып отыр
және халықтың ипотекалық несиеге деген оң сенімдеріде әсеер етуде. Жалпы
ипотеканың өсуін 1-ші кестеден көре аламыз.
Кесте.- 1 Ипотекалық компаниялардың несие қоржынын жіктеу
(мың теңге, кезеңнің соңында)
12, 2003ж. 01, 2004 ж.
Негізгі Негізгі борыш Нақты құрылған
борыш провизиялар
Көлемі Көлемі Үлесі, % Көлемі Үлесі, %
Барлық несие 12521843 13182270 100,0 39069 100,0
1. Стандартты 12400030 13064197 99,1 0 0,0
2. Күмәнді 115980 110488 0,8 32527 83,3
-1санат
төлемдер және 0 0 0,0 0 0,0
толық төленген
жағдайда
-2санат толық
төленбеген 43779 44524 40,3 4452 13,7
жағдайда
-3санат толық
төленген 0 0 0,0 0 0,0
жағдайда
-4санат толық
төленбеге 65631 19628 17,8 4907 15,1
нжағдайда
-5санат 6570 46336 41,9 23168 71,2
3. Үмітсіз 5833 6542 0,1 6542 16,7
Ипотекалық несие жүйесі Қазақстанның ипотекалық компаниясы біріге
отырып бүгінгі таңда олардың саны 8 банк және 2 ұйымнан қалыптасқан.
Жоғарыда атап өткендей ипоткалық компанияның әріптестері елдің екінші
деңгейлі банктері болып табылады. Сондықтан ұлттық ипотекалық несиелеуді
жетілдіру және дамыту үшін ең бірінші осы ипотекалық несиемен қамтамасыз
етуші банктердің қызметтерін дамыту, олардың киенттермен және ипотекалық
несие рыноктарымен еркін қызмет етулерін қамтамасыз ету керек. Осының
негізінде ипотекалық несиелеуді гаранттау қолға лынып, бүгінде толық қанды
дамып келе жатыр. Осыған орай бүгінде екінші деңгейлі банктер және
ипотекалық компаниялар, жылжымайтын мүлік агенттіктері ипотекалық
несиелеуді тек қана жаңадан салынған үйлерге ғана емес, сонымен қатар әр
түрлі санаттағы үйлер мен жер телімдері бойынша да, оларды экономикалық
бағалау арқылы кепілге алып, олар бойынша ипотекалық несиелеуді жүргізуде.
Қазіргі кезде халықты ипотекалы қнесиелеу жылдан жылға көлемі жағынан
да, сапасы жағынан да, түрлері бойынша да өсіп келе жатыр. Оны келесі
келтірілген суреттен көре аламыз:
Барлығы: 29508 100
Алматы қаласы 13864 46,98
Астана қаласы 4331 14,68
Ақтөбе 2449 8,30
Шығыс Қазақстан 1428 4,84
Оңтүстік Қазақстан 1085 3,68
Атырау 1067 3,62
Қарағанды 1040 3,52
Павлодар 940 3,19
Манғыстау 922 3,12
Батыс Қазақстан 819 2,78
Қостанай 655 2,22
Жамбыл 318 1,08
Солтүстік Қазақстан 296 1,00
Ақмола облысы 156 0,53
Қызылорда 83 0,28
Алматы облысы 55 0,19
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ ЖҮЙЕСІНІҢ ТАБЫСТЫЛЫҒЫ МЕН
ТӘУЕКЕЛДІЛІГІ
2.1 Несиені есептеу әдістері
Біз университетік курста жай пайыздармен, күрделі, үзіліссіз
алынатын, төлем ағымдарын және т.б. пайыздық қойылымдар туралы оқып
үйрендік.
Жай пайыздар бойынша ақша өсіру (і). Бастапқы Р ақша құны берілсін,
оны өсіру немесе ұлғайту, яғни ақша құнын арттыру үрдісі пайыз есептеу
арқылы іске асырылады (-сурет)
Р S=? Уақыт
4. – сурет. Уақыт өткен сайын ақшаны өсіру
Өсірілген (болашақ) ақша сомасын S арқылы; пайыздық кезеңдер санын,
яғни пайыздарды есептейтін кезеңдер санын n арқылы; кезеңдегі пайыздық
қойылым і арқылы белгілейік.
Сонда жай пайыздар былайша есептелінеді:
Р∙і = II,
(1)
Мұнда Р∙n∙і = In – барлық n пайыздық кезеңдер үшін пайыздық ақша
сомасы;
II- уақыттың бір бөлігінде есептелетін пайыздық ақша сомасы.
Жай пайыздарды есептеу арқылы ақша сомасын өсіру үрдісі Р бастапқы
мүшесіжәне Р∙і айырымы бар арифметикалық прогрессияға ұқсайды: Р; Р + Р∙і;
Р + 2Р∙і; Р + 3Р∙і және т.с.с., және аналитакалық n кезеңдер үшін келесі
формула арқылы көрсетуге болады:
S=Р+Р∙і+...+ Р∙і=Р+ Р∙n∙і=Р(1+ n∙і)
(2)
мұндағы; Р∙n∙і= In.
(2) формуласы практикадағы келесі есептеулердің мәнін көрсетеді:
– Жай пайыздар арқылы есептелетін қарыз өтеу сомасын есептеу;
– Пайыздалған жедел салымын көлемін есептеу.
Сонымен n – пайыздық кезеңдер саны, ал і – кезең ішіндегі қойылым
болғанда, жағдай мынадай түрде болады:
n – қржылық операция мерзімі.
І – кезең ішіндегі қойылым, пайыздар мерзім толық біткенше
есептеледі.
Мысал. Екі жылға жылына 10%-дан 350 мың тг көлемінде несие берілді
Қайтару сомасын есептейік, Егер жай пайыз жыл сайын есептелсе және қарыз
бір жолғы төлеу арқылы өтелсе.
Шешуі. (2) формуласын пайдаланып, мынаны аламыз.
S=Р(1+ n∙і)=350(1+2∙0,1)=420 мың тг.
Пайыздарға пайыз Қаржылық тәжірибеде есептеудің едәір бөлігі күрделі
пайыздарды қолдану арқылы жүргізеді. Олардың жай пайыздардардан негізгі
айырмашылығы – пайыздық төлемдерді есептеу базасы (дисконты) аударылған
(шешілуі) бастапқы табыстың (жеңілдіктер) ара-кідік қосылып отыруы есебінен
бүкіл қаржылық операция мерзімінде өзгеріп отырады, ал жай пайыздарда
есептеу базасы мұндай жағдайда өзгеріссіз қалады.
Күрделі пайыздар ережесі бойынша жасалатын есептерді пайыздарға пайыз
аудару деп ал, есептелген пайыздарды қосу процедурасын – қайта
инвестициялау немесе капиталдандыру деп атайды.
Базаның тұрақты өсуіне, яғни пайыздардың қайта инвестициялануына
байланысты бастапқы ақша сомасының өсуі қарқынды өтеді (4 сурет). Әдетте
күрделі пайыздар орта және ұзақ мерзімді қаржылық операцияларда
қолданылады. Бірақ қандай жағдайда да, егер есептелген пайыздар
капиталданса (мысалы, салымдар бойынша), қорытынды өсірімді соманы күрделі
пайыздар формулаларымен жүргізген жөн және де:
– қарыз сомасын өскен пайызды есептеуде, егер пайыздар негізгі қарыз
сомасына есептелсе және қосылса;
– құнды қағаздарды бірнеше рет есепке алғанда (теңдей жағдайда есепке
алу және қайта есепке алу);
– лизингтік қызмет көрсетудегі жалға беру төлемін анықтағанда;
– купонсыз облигацияларды бағалағанда;
– инфляция әсерімен ақша құнының өзгеруін анықтағанда;
– жобалық талдаудың бірнеше кезеңіндегі ақша сомасын дисконттауда.
Қысқа мерзімді операциялардың тиімділігін есептеуді де табыстың
бастапқы шарттары бойынша қайта инвестициялау мүмкіндігінен шығатын күрделі
пайыздар формуласы арқылы жүргізсек болады.
S
Күрделі пайыздар
Жай пайыздар
Р
0
1-
ші кезең
Уақыт
5.- Сурет. уақыт ағымында өсіру
Егер есептеу декурсивті пайыздық қойылым і бойынша жүргізілсе, онда
әр n кезең соңында пайыздың капиталдануын ескеру арқылы соманың өсу жолын
бақылай отырып, n кезеңдегі өсірілген соманың формуласын анықтауға болады:
Р+Р∙і=Р(1+і) -Р 1-ші
кезең аяғында,
Р(1+і)+(Р(1+і))і=Р -Р 2-ші кезең
аяғында
сонымен Р n-ші кезеңнің соңында өсірілген сома мынадай түрге ие
болады:
S=Р
(3)
мұндағы:
і – кезең ішіндегі пайыздық қойылым;
n – қаржылық операцияның мерзімі және пайыздық кезеңдердің саны,
өйткені пайыздар әр мерзімнің соңында қосылады.
Жалпы статистикалық теория бойынша, егер тізбекті өсу қарқыны белгілі
болса, онда базистік өсу қарқынын табу үшін тізбекті өсу қарқындылықтарын
бір-біріне көбейту керек. Кезең ішіндегі пайыздық қойылым тізбекті арту
қарқыны; 1+і – тізбекті өсу қарқыны. Кезең ішіндегі тұрақты пайыздық
қойылымды қаратырып отырғандықтан, демек өсу қарқыны тұрақты, онда жалпы
базистік өсу қарқыны мына түрде көрінеді:
fn,i = (1+і)(1+і)...(1+і) =
(4)
көрсеткішін өсіру (көбейткіш) коэфициентідеп атайды. Оның кезең
ішіндегі қойылымы і кезеңдер саны n кестеленген.
Біз өсіру (көбейту) коэфициетін белгіледік
fn,i =
Сондықтан (3) формуланы былай жазуға болады:
S= S∙fn,i
Демек, өсіру коэффициенті берілген жағдайда бастапқы соманың (n,і)
қаншалықты өскенін көрсетеді.
Мысал: 5 млн тг. ссуда күрделі пайыздар бойынша 4 жылға берілген.
Пайыздар (20% жылдық) жыл сайын есептеледі және негізгі қарыз сомасына
қосылып отырады. Жалпы қайтарылатын қарыз сомасын анықтау керек.
Шешуі:
(3) формуласын қолдана отырып, келесіні табамыз:
млн тг.
Жылына m рет пайыз есептелетін жылдық рента. ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz