ҚР ипотекалық несиелеу және оның экономикалық және құқықтық негіздері
МАЗМҰНЫ
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 6
1 Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..6
1.1 Ипотекалық несиелеу жүйесі, ипотекалық несие ұғымы және түрлері ... ... .
1.2 Ипотекалық несиелеудің шетел тәжірибесіндегі үлгілері ... ... ... ... ... ... ... ...
2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие берудің әдістерін анықтау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
2.1Қазақстан Республикасындағы халықты ипотекалық несиелендірудің қаржылық жағдайын талдау ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
2.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық нарықтың жағдайын бағалау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
2.3 Ипотекалық несие берудің бағыттарын талдау (Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ мысалында) ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
3 Қазақстандағы ипотекалық несиенің жетілдіру жолдары ... ... ... ... ... ... ... .54
3.1 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің енгізілуі мен
дамуы ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..54
3.2 Қазақстандағы ипотекалық несиелеу мәселелері мен оны шешу жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 60
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 79
Пайдаланылған әдебиет тізімі ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..82
КІРІСПЕ
Дипломдық жұмыстың өзектілігі. Жеке тұрғын үйге ие болу - әрбір жанұяның алғашқы қажеттіліктерінің бірі. Жеке үйі немесе пәтері бар адам психологиялық тұрғыдан тұрақты болып саналады. Кеңестік жүйедегі орталықтандырылған бюджеттен тұрғын үй құрылысын қаржыландыру мен тұрғын үйді халыққа тегін үлестіру жүйесі жойылып, Қазақстанның нарықтық экономикаға көшуі еліміздегі ипотека нарығының қалыптасуына негіз болды.
Ипотекалық несиелеу - тұрғын үй саласына инвестиция тартудың тиімді жолдарының бірі. Ипотека халықтың тұрғын үйге қажеттілігін, банктердің тиімді жұмысының жүргізілуі мен құрылыс саласының дамуын үйлестіреді.
Ипотекалық несие алғалы жүрген жеке адам немесе жанұя - бүкіл жүйенің басты элементі, ал олар үшін ипотека - ең алдымен жылжымайтын мүлікті сатып алу мүмкіндігі.
Көптеген шетел мемлекеттерінің тәжірибесі көрсеткендей, дұрыс ұйымдастырылған ипотекалық несие мен мемлекеттің салмақталған саясаты барысында ипотека өз-өзін қаржыландыратын жүйеге айналып, белгілі бір дәрежеде тұрғын үй нарығының қызметін анықтайды. Халық жағынан төлемқабілетті сұраныстың артуы барысында жаңа құрылыс объектілері салынып, құрылыс материалдарын, арнайы мамандандырылған техниканы шығару көлемі артып, жаңа жетілдірілген архитектуралық жобалар пайда болып, экономиканың көптеген бір-бірімен байланысты салалардың қарқынды дамуы орын алады. АҚШ Ұлы Депрессиядан кейін 1936 жылы дағдарыстан ипотекалық несиелеу бағдарламасының арқасында шыққаны мәлім.
Бүгінгі күні ипотекалық несиелеу жүйесі өзара байланысты және өзара тәуелді жүйешелерден тұратын күрделі механизм болып табылады. Зерттеу өзектілігі ипотекалық несиелеудің ұлттық экономикада ипотекалық несиелеу жүйесінің алатын орнымен байланысты. Халықтың тұрғын үй жағдайын жақсарту мақсатында ипотекалық несиелеуді пайдаланудың мәселелерінің өзектілігі дипломдық жұмыстың тақырыбы ретінде таңдауға негіз болды.
Дипломдық жұмыстың өзектілігі ипотекалық несиелеудің дамуының мемлекеттің экономикасы мен әлеуметтік саласына елеулі әсер етуімен негізделеді. Ипотека мемлекет үшін халықты тұрғын үймен қамтамасыз етудің ыңғайлы әдісі, қаржы институттары үшін қаражаттарды пайдаланудың тиімді әдісі, ал құрылыс компаниялары мен көптеген ілеспе қызмет көрсетулер (риэлторлар, нотариустар, бағалаушылар, мердігерлер) үшін байыту көзі болып табылады.
Нарықтық экономикада тұрғын үй экономиканың алуан түрлі салаларының дамуы мен халықтың болашаққа сенімділігін көрсететін өсудің көрнекті индикаторы болып табылады. Алайда Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығы мәселелі салаларының бірі болып табылады. Еліміздегі ипотека нарығы жас нарықтардың бірі болғансын, жүйенің кемшіліктері әлемдік қаржылық дағдарыстың кезіндегі ұзын ақшаның қысқаруы тұсында көрінді.
Сонымен қатар, қазақстандықтардың тек 13 бөлігі тұрғын үй мәселесін өз бетінше шеше алады екен. Тұрғын үйге сұранысты қанағаттандыру үшін халықтың көп бөлігінің ипотекалық несиелеуге жүгінері сөзсіз. Оны жылдан-жылға қарқынды түрде артып келе жатқан ипотекалық несиелеудің берілген көлемі дәлелдейді.
Зерттеу объектісі - Қазақстандағы ипотека нарығы мен Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ.
Зерттеу пәні - Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу және оның экономикалық және құқықтық негіздері.
Дипломдық жұмыстың мақсаты - Қазақстандағы ипотекалық несиелеу жүйесіне талдау жасау, ипотека нарығындағы мәселелер мен оны шешу жолдарын іздестіру. Елімізде ипотекалық несиелеу төңірегінде көптеген мәселелердің орын алғандығы ешкімге құпия емес. Ипотекалық несиелеудің шарттары дамыған елдермен салыстырғанда тым қатал. Ипотека нарығындағы қарыз алушылардың жағдайларының нашарлап, санының артуының өзі ерекше мәселе. Сондықтан жалпы мемелекетік мәселелердің біріне айналып отырған ипотекалық несиелеу жүйесіндегі жағдаймен танысып, оны шешу жолдарын анықтау, халықтың тұрғын үймен қамтамасыз етілу деңгейін арттыру мәселелерін мақсат етіп алдым. Аталған мақсаттарға жету үшін келесідей міндеттер қойылды:
Ипотеканың пайда болуы мен дамуын зерттеу;
2) Ипотекалық несиелеудің шетел үлгілері мен Қазақстандағы үлгілерді салыстыру;
3) Қазақстандағы ипотекалық несие жүйесінің қалыптасуы мен дамуын қарастыру;
4) Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-дағы ипотекалық несиелеуге талдау жасау;
5) Қолжетімді тұрғын үй -2020 мемлекеттік бағдарламасының жүргізілу барысын анықтап, нәтижелерімен танысу;
6) Мемлекет экономикасындағы негізгі мәселелерді қарастыру.
Дипломдық жұмыс кіріспеден, 3 бөлім мен 8 бөлімшеден, қорытындыдан, пайдаланылған әдебиеттер тізімі мен қосымшалардан тұрады. Дипломдық жұмыс мәтінінде 11 кесте мен 19 суреттер бар. Жұмыстың жалпы көлемі - бет.
Дипломдық жұмыстың бірінші бөлімінде ипотека институтының пайда болуы мен дамуы, ипотекалық несиелеу түсінігі, түрлері, субъектлері мен объектілері, сонымен қатар ипотекалық несиелеудің шетелдік үлгілері қарастырылады. Екінші бөлімде Қазақстандағы ипотекалық несиелеу жүйесінің ерекшеліктері қарастырылып, Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі Акционерлік қоғамы мен жалпы ипотека нарығына талдау жасалады. Үшінші бөлім ипотека нарығындағы мәселер мен оны шешу жолдарына арналады.
1 Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері
1.1 Ипотекалық несиелеу жүйесі, ипотекалық несие ұғымы және түрлері
Көптеген экономист - ғалымдар ипотека терминін нарықтық экономикасы дамыған елдерде пайда болған қазіргі терминдердің бірі ретінде санайды. Тарихқа жүгінсек, ипотека сөзі алғаш рет б.з.д. VI ғасырда Грецияда пайда болған (оны архонт Солон енгізген) және сол уақытта ол, қарыз алушының несие беруші алдындағы жауапкершілігін жер бөлімшелермен қамтамасыз етуін білдірген. Б.з.д. 594 жылы Солон өзінің белгілі реформасын жүргізе отырып, жер бойынша қарыздарын алып тастап, оның орнына мұраға беруді енгізеді. Жеке басының жауапкершілігін мүліктік жауапкершілікке ауыстыру мақсатында Солон, борышқордың атына мына жер белгілі бір соманы өтеуді камтамасыз етуге арналған деген жазуы бар тіреу коюды ұсынады. Мұндай тіреу кейіннен ипотека деп аталады. [1]
Грек сөзінде hypotetheca -- тіреу қою, кепіл беру деген ұғымды білдіреді. Ол тіреуде жер иесінің белгілі бір қарыз сомасы жазылды. Мұндай тіреу қарыз беруші кепілге қойылған жер бөлімшесінің шекарасына апарып қояды және ол қарыз алушының мүліктік жауапкершілігін куәландырады. Кейіннен осындай мақсатқа арнайы кітапшалар қолданыла бастайды және оларды да ипотека деп атады.
Ипотека сөзі біртіндеп орта ғасырлық Еуропа зандылықтарына енеді. Германияда ол XIV ғасырда, ал Францияда XVI ғасырда дамиды. Орта ғасырлық кодекстердегі берілген анықтамаларда ипотека өзінің жаратылысы жағынан бөлінбейтін зат, ол қанағаттанарлық алу құқына негізделген деп қарастыралады.
Өзге мемлекеттерде ипотека кеңінен дами бастады. Мысалы, Пруссияда 1783 жылы, 1811 жылы Австрияда және 1843 жылы Саксонияда ипотекалық жүйе енгізілді. [1]
Германияда алғашқы ипотекалық банктер торабы 1900 жылдан бастап қызмет етіп келеді. Содан бері олардың бірі де қызметін тоқтатпаған көрінеді. Сонымен қатар бірінші және екінші дүниежүзілік соғыс тұсында салымшыларға ипотекалық облигациялар бойынша пайыз төлеген. XVIII ғасырдың соңында контрактілік жинақтың классикалық нысаны ретінде құрылыс-жинақ кассалары пайда болды. Қазіргі осындай құрылыс жинақ - кассалары Германиядағы тұрғын үй саласын инвестициялайтын басты мекемелер болып табылады.
Франция мен Ұлыбританияда контрактілік тұрғын үй жинақтарының өзге де үлгілері кызмет етуде. Францияда екі тұрғын үй жинақ шоттары бар: біріншісінде (жинақ кітапшасы деп аталады) 100 мың франкке дейін жинақтап, кейін 150 мың франк тұрғын үй несиесін жеңілдікпен 3,75% жылдық мөлшерлемеде алуға болады, мұндай жағдайда мақсатты салымға жылына 7,5 мың франк мөлшерінде мемлекеттік сыйақы қосылады; екінші тұрғын үй жинақ шоты (PEL шоты -- тұрғын үй жинактарының жоспары деп аталады), онда 400 мың франкіге дейін жинақтап, кейін 600 мың франкке дейінгі сомада тұрғын үй несиесін жеңілдікпен 4,8% жылдык мөлшерлемеде алуға болады. Мұндай несиелер бойынша пайыз мөлшерлемелері нарықтық пайыздан 4 -- 5 пайызға төмен болып келеді. Ірі жер банкі (Креди фонсье де Франс) және оның филиалдары жер иелеріне және тұрғын үй мен өнеркәсіп құрылысына арнап құрылыс компанияларына ссудалар береді. Мұндай ипотекалық несиелердің берілу мерзімдері 3 жылдан 20 жылға дейінгі мерзімді құрайды.
Ұлыбританияда өткен ғасырдан бастап, құрылыс қоғамдарының жүйелері қызмет етуде. Олардың жұмыс жасау тетіктері германиялықтармен ұқсас, бірақ тұрғын үй несиесін алу үшін құрылыс қоғамының салым иесі болу міндетті емес.
АҚШ-та Ф.Рузвельт тұсында түрғын үй құрылысын ипотекалық несиелеу және түрғын үйді сатып алу жүйесі қалыптасты. АҚШ заңдылықтарына сәйкес тұрғын үй ипотекалық несиесі -- сатып алған тұрғын үйді қамтамасыз ету заты ретінде кепілге алып, жеке тұлғаға берген банктің не банктік емес мекеменің тұрғын үй ипотекалық несиесін білдіреді.
Қазақстанда ипотека термині 1995 жылғы 23 желтоқсандағы №2723 Жылжымайтмайтын мүлік ипотекасы туралы Қазақстан Республикасының Заңына сәйкес енгізілді. Осы Жарлыққа сәйкес, ипотека -- кепіл берушінің немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде және пайдалануында болатын кепілге салынған жылжымайтын мүлік деп берілген. [1]
Ипотекалық несие дегеніміз - бұл қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын үйді, өндіріс ғимараттарын, жерді және тағы басқаларды) кепілге алып, ұзақ мерзімге берілетін несие. 2002 жылғы 1 қыркүйектегі Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы Қазақстан Республикасының заңына сәйкес ипотекалық несие дегеніміз - кепілге берілген жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің немесе үшінші тұлғаның иелігі мен пайдалануында қалатын кепіл түрі. Жылжымайтын мүлік ретінде жер учаскелері, сондай-ақ үйлер, ғимараттар, жермен берік байланыстағы өзге де мүліктер, яғни ауыстырылуы олардың мақсатына шектен тыс зиян келтірусіз мүмкін болмайтын объектілер танылады. [2]
Ипотекалық несиелеу нарықтық экономиканың ажырағысыз элементі болып табылады. Ипотекалық несиенің басқа несие түрлерінен ерекшеліктері келесідей:
1) ипотекалық несие - бұл қатаң анықталған кепілзатпен берілетін ссуда. Несие қайтарылмаған жағдайда кепілге салынған жылжымайтын мүлік сатылады және одан түскен қаражатпен несиегердің алашағы өтеледі. Сол себепті де ипотека несиесі несиегер үшін ең сенімді несие ретінде саналады;
2) ипотекалық ссуданың көбісі қатаң мақсатты тағайындауға ие, өйткеніучаскелерін игеру үшін пайдаланылады;
3) ипотекалық несие, әдетте, 10-30 жылға дейін ұзақ мерзімге беріледі. Несие алдын ала жасалған кестеге сәйкес біртіндеп өтелетін болады.
Несиелендіру объектілеріне мыналар жатады:
тұрғын үй құрылысына жер сатып алу және оны жайластыру;
тұрғын үй салу (реконструкциялау);
тұрғын үй сатып алу.
Ипотекалық несиелеу нарығының субъектілері: [2]
1) Қарызгер (кепіл беруші) - тұрғын үйді сатып алу үшін несиелік шартқа отырып, ондағы талаптарды орындауға келіскен жеке тұлға.
2) Несиегер - қарызгерлерге ипотекалық несиені ұсынатын банктер және басқа да заңды тұлғалар.
3) Инвестор - несиегерлер немесе қайталама нарық операторлар айналысқа шығарған ипотекалық несиелермен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды иеленуші заңды және жеке тұлғалар. Оларға инвестициялық банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары, үлестік инвестициялық қорлар жатады.
4) Үкімет
5) Тұрғын үйді сатушылар - өз меншігіндегі тұрғын үйді немесе басқа жеке немесе заңды тұлғаларға тиесілі тұрғын үйді сататын жеке және заңды тұлғалар.
6) Қайталама нарықтағы операторлар - несиені қайта қаржыландырумен айналысатын арнайы ұйымдар.
7) Жылжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеу органдары
8) Сақтандырушы компаниялар - мүлікті сақтандыратын (кепілге қойылған мүлікті сақтандыратын), несиегерлерді жеке сақтандыратын және ипотека нарығының қатысушыларының азаматтық-құқықтық жауапкершіліктерін сақтандыратын компаниялар.
9) Бағалаушылар - ипотекалық несиелеуде кепіл заты болып табылатын тұрғын үйлерге кәсіби бағалау жүргізуге құқы бар заңды және жеке тұлғалар.
10) Риэлторлық фирмалар - сатып алу-сату нарығында кәсіби делдал ретінде лицензия алғанзаңды тұлғалар.
11) Ипотекалық несиелеу жүйесінің инфрақұрылымдық топтары - жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеу органдары (нотариат, паспорттық қызметтер, заңгерлік кеңестер, қамқоршылық және қорғаншылық органдары).
Алғашқы 4 субъект ипотекалық несиелеудің негізгілері болып табылады. Олардың мақсаттары мен шарттарын жеке - жеке қарастырайық.
Қарызгер-субъекттің мақсаты - мүмкіндігінше барынша жақсы тұрғын үй алу, шарты - несие бойынша ай сайын табысының өте көп бөлігін құрамайтын төлемдерді төлеу мүмкіндігі.
Банк-субъект мақсаты - пайданы және өз акционерлерінің дивидендтерін максималдау, шарты - қарызгердің төлеу алмау мүмкіндігін шектеу.
Инвестор-субъекттің мақсаты - бағалы қағаздарға қаражат салып, пайданы максималдау.
Үкімет-субъекттің мақсаты - ипотекалық несиелеу жүйесінің тиімді және сенімді қызмет етуіне жағдай жасау.[2]
Ипотеканың мазмұны экономикалық, құқықтық және қаржылық қатынастардың негізінде түсіндіріледі. Ипотекалық несиелеу ипотека нарығындағы негізгі құрауыштардың бірі болып табылады және ол меншік қатынастары мен мүліктік құқықтармен бірігіп институционалды звеноны қүрайды.
Ипотеканың негізгі құрауыштары
экономикалық
құқықтық
қаржылық
Меншік қатынастары
Мүліктік құқықтар
Ипотекалық несиелеу
Экономикалық жүйедегі институционалды звено
Экономикалық нормалар мен міндеттемелер
Құқықтық нормалар мен кепілдер
Қаржылық нормалар мен құралдар
Өмірді қамтамасыз ету жүйесінің модернизациясы
1 сурет. Ипотеканың экономикалық жүйедегі мазмұны мен рөлі
Ескерту - дерек көзі негізінде автормен құрастырылды. [3,б.]
Жалпы экономикадағы ипотека сияқты маңызды институционалды звеноның дамуы әлеуметтік және қаржылық сфералардың тұрақтылығының артуына әсер етеді. Ипотекалық несиелеу көлемінің артуы халықтың өмір сүру деңгейінің артуына алып келеді. Сонымен қатар ипотекалық несиелеу мемлекеттік билік органдарының алдындағы өмір сүру деңгейі мен тұрғын үй жағдайын жақсартуға бағытталған жұмыстарын жеңілдетеді. Ипотеканың функционалды рөлі банк секторы қызметінің тиімділігін арттырудан көрініс алады. Ипотекалық несие қамтамасыз етілген несие болып саналады және банк үшін тәуекелділігі аз өнім болып табылады. Қарыздың қайтарылмай қалған тұсында банк кепіл арқылы өз қаражаттарын қайтарып ала алады. [3]
Ипотекалық несиенің көптеген түрлері бар. Ең кең таралған ипотекалық несие түрі - тұрақты немесе типтік ипотекалық несие. Мысалы, сатушы келісілген бағаға өз мүлкін сатады. Сатып алушы оны төлеу үшін сатып алынатын мүлікті кепілге қойып несие алып, өз қаражатын қосады. Қарызгер кредитордан алған қарызын несие пайызымен ай сайын бірдей төлемдермен (ай соңында) өтеп отырады. Сол себепті бұндай несиелер өздігінен амортизацияланатын топқа жатады. Бұл жағдайда амортизация негізгі қарыз бен несиені пайдаланғаны үшін пайыздарды өтеу процесін білдіреді. Мерзім соңында қарыз толығымен өтелуі тиіс.
Қазіргі практикада айнымалы қойылымды несиелер де қолданылады. Олар өздігінен амортизацияланатын несие қатарына жатпайды және негізгі қарыз бен пайыздарды өтеу әр түрлі периодтармен жүзеге асады. Айнымалы қойылымды несиелер бір жолғы төлеммен жүргізілетін және пружиналық несиелерден тұрады. Бір жолғы төлеммен жүргізілетін несиелердің өзі 3 түрге бөлінеді: [4]
1) Мерзімнің өтуіне дейін пайыз төлемдері оқшауландырылған несиелер аты айтып тұрғандай несие мерзімінің соңына дейін негізгі қарыз бен несие пайыздарын өтеуді қарастырмайды. Несиені өтеу мерзімнің соңында жүргізіледі. Бұндай несиелерді практикада пайдалану шектеулі болып келеді. Бұндай несиелерге әдетте жер учаскесін несиемен есептесуге мүмкіндік беретін сомаға сатуға үміттенетін жер спекулянттары жүгінеді.
2) Тек пайыздарды төлеумен жүргізілетін несиелер негізгі соманы мерзім соңында өтеп, пайыздарды ұдайы несие мерзімі ішінде төлеумен ерекшеленеді.
3) Ішінара амортизация мен қорытынды шарлы төлеммен жүргізілетін несиелер несие мерзімінің соңына дейін ішінара (бөлікті) амортизацияны қарастырады.
Пружиналық несиелер негізгі қарыз шотына тең ұдайы төлемдері қарастырады. Мысалы, алғашқы 4 жылда тек пайыздарды төлеу қарастырылса, одан кейінгі 3 жыл пайыздар мен негізгі қарыз төленеді.
Қатысумен несиелер табысты жылжымайтын мүлікті қаржыландыруда қолданылады. Бұл несие өздігінен амортизацияланатын несиеге жақын, бірақ кредитор ұдайы негізгі қарыз бен пайыздарды ала тұра объекттен түсетін пайдаға қатысады. Кредитордың қатысуы әр түрлі болуы мүмкін: ол рентаның көтерілген бөлігіне, таза операциялық табыссың артылған бөлігіне (табысқа қатысу несиесі), капиталдың немесе түсімнің өсімінің бөлігіне (құнның өсуіне қатысу несиесі).
Өспелі төлеммен несиелер (өспелі аннуитетпен) бүкіл мерзім ішінде тең айнымалы төлемдерді қарастырады және жалға берілетін жылжымайтын мүліктің иесімен оның төлемі жыл сайын немес басқа периодпен өседі деген есеппен қолданылады. Бұл несиені өтеу схемасында бастапқы уақытта ағымдағы шығындар азырақ болады және осыған байланысты негізгі қарыз артып, кейін азаяды. Қарыз соңғы салыммен толығымен өтеледі.
Айнымалы қойылымды несиелер әдетте ақша нарығының бір индексіне, инфляцияға, валютаға бекітіледі. Сонымен қатар минималды және максималды шектеулері белгіленген айнымалы қойылым арқылы несие өтеледі. Бұндай ипотека ақша нарығындағы өзгерістердің болуына байланысты орын алады. Өйткені қалыпты экономика жағдайындағы несиелеу де ақша нарығындағы пайыздық қойылымның өзгерісі тәуекелін жоққа шығармайды. Бұндай тәуекелден сақтануды канадалық ролловер немесе пайыздық қойылым периодты қаралатын несие шарттары қамтамасыз етеді. Канадалық ролловер несиесінің схемасы бойынша тараптар әрбір 3-5 жыл сайын қайта қараластырылған пайыздық қойылым негізінде несиені жаңартады. Осындай несиенің тағы да бір түрі - қойылымды алдын-ала қарау несиесі. Бұл несиеде пайыздың шекті қойылымы алдын-ала белгіленеді. Аталған ипотека түрі Канада мен Англияда кең таралған. [4]
Қорытындылаушы ипотеканың бірнеше түрлері бар және ол екінші ретті қаржыландырудың үлгісі болып табылады. Бұл несиелеу типінің ерекшелігі несиеленген жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып екінші несие беріледі. Алайда алдымен бірінші несие өтеледі және екінші несие бойынша пайыздық қойылым алдыңғы несиеге қарағанда жоғары болады.
Пайыздық қойылым қосылған несие пайыздың негізгі қарызға жатқызылуын қарастырады және келесі төлемді анықтау үшін нәтиже өтеу мерзімі санына бөлінеді. Бұндай несиелер өз меншігін несиелеуде (мысалы, автокөлік) қолданылады және несиені алдын-ала төле мүмкіндігін қарастырады.
Кепіл шотымен несие дәстүрлі ипотека (кредитор үшін) мен төлемдері өспелі (қарызгер үшін) несиелердің ерекшеліктерін біріктіреді. Сатып алушы (қарызгер) кепіл шотына белгілі бір соманы салады және сонымен қатар периодты салымдарын жүргізеді. Несие қарызгер үшін өспелі төлеммен жүргізілгендіктен бастапқы этаптарда ол дәстүрлі несие схемасы бойынша төлемдерден азырақ болады және жетпеген сома кепіл шотынан алынып отырады. Шоттың қалдығы қарыздың фактылы көлемін азайтады.
Төмендетілген қойылымды несие схемасы бойынша сатушы (үй иесі) сатып алуышыны қарызды өтеудің алғашқы кезеңдерінде пайыздық төлемдердің төмендігімен қызықтырады (тартады). Техникалық түрде бұл келесідей жүргізіледі. Сатушы шот ашып, оған белгілі бір көлемдегі соманы салады. Осы шоттан алынған қаражат сатып алушының азайтылған салымдарын толықтырады. Белгілі бір жағдайларда клиент немесе сатушы үшін тиімді болып табылады. [4]
Инфляция мәселесін ипотекалық несиені берумен байланысты мүлік өсімін бөлетін несие арқылы да шешуге тырысуда. Бұндай несие түрі 80-жылдардың басынан АҚШ-та тарала бастады. Келісімшартқа отырарда тараптар кредитордың төмендетілген пайызбен несие беріп, қарызгер келісімшарт мерзімінің соңында мүлік құнының инфляциялық өсімінің бөлігін береді деп келіседі. Әдетте қойылым нарықтық қойылымнан 3 есе азайтылып, мүлік құнының сонша бөлігі кредиторға компенсация ретінде төленеді. [4]
Ипотекалық несиелер
Тұрақты(типтік)
Айнымалы төлемдермен
пружиналық
Бір жолғы төлеммен
мерзімнің өтуіне дейін оқшауландырылған пайыз төлемдері
пайыздарды төлеумен ғана
ішінара амортизация мен қорытынды шарлы төлеммен
Қатысумен
Өспелі төлеммен
Пайдаға
Құнның өсуіне
Айнымалы қойылыммен
Кері аннуитетпен
қорытындылаушы ипотека
канадалық ролловер (жаңартылып отыратын несие)
Салым сомасын периодты өсірумен
қосылған пайызбен төлем
Төмендетілген қойылыммен
Кепіл шотымен
Мүлік құнының өсімін бөлумен
2-сурет. Ипотекалық несиенің түрлері
Ескерту - дерек көзі негізінде автормен құрастырылды. [2,б.]
Ипотекалық несиелеудің осыншама көптеген түрлерінің болуы клиентке барынша тартымды, икемді шарттарды және кредиторға барынша тәуекелділігі аз шарттарды іздеумен түсіндіріледі. [4]
Ипотекалық несиелеуді тек қана банктердің, қаржылық сектордың жағдайын жақсартатын құрал ретінде ғана емес, азаматтардың тұрғын үй қажеттілігін қамтамасыз ететін жүйе болып табылады. Төменде көрсетілген сурет ипотекалық несиелеудің әлеуметтік мәселелерді шешудің жолдарының бірі екендігіне көз жеткізеді.
Инвестор
Құрылыс
Азаматтардың тұрғын үй қажеттілігін қамтамасыз ету
Құрылыс материалдар өндірісі
Ипотекалық несиелеу
3-сурет. Азаматтардың тұрғын үй қажеттілігін қамтамасыз етудің жүйелі жолдары
Ескерту - дерек көзі негізінде автормен құрастырылды. [2]
Ипотекада жылжымайтын мүлікті дұрыс бағалау мен дамыған жылжымайтын мүлік нарығының болуы маңызды. Ипотекалық несиелеу механизмінің тиімді ұйымдастырылуы көптеген салаларда позитивті нәтиже көрсетері сөзсіз.
1.2. Ипотекалық несиелеудің шетел тәжірибесіндегі үлгілері
Дамыған елдерде ипотекалық несие өте кең таралған және экономиканың өсуіне және тұрақтылығына әсер ететін қаржылық құрал болып табылады. Жылжымайтын мүлікті сатып алу дамыған елдерде негізінен ипотекалық несиелеу арқылы жүзеге асады. Мысалы, Батыс Еуропа және АҚШ елдерінде азамттардың 90-95%-ы тұрғын үйді қарыз қаражаттарын тарту арқылы сатып алады. [5]
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шетел тәжірибелерінде әрекет етіп отырған негізгі үлгілері бар. Ипотекалық несиелеудің біршама қарапайым және біршама жетілген үлгісі шартты түрде айтсақ, қарапайым-ашық үлгі. Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық ссудаларға деген барлық клиенттердің жалпы өтініші банктің меншікті және сырттан тартылған қаражаттары, депозиттерде жатқан клиентгердің қаражаттары, банкаралық несиелер және т.с.с. есебінен қамтамасыз етіледі. Қарапайым-ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие-қаржы нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және ауқымына мәнді әсер етеді. Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсіресе қаржы нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген елдерде іс жүзінде кеңінен таралған.
Бұл қарастырылған үлгіден ажыратылатын келесі үлгі кеңейтілген ашық үлгі деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын, жылжымайтын мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы жүзеге асырылады.
Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген ипотекалық нарық құрылымының құрылған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты экономикасы бар елдерде кеңінен таралған. Әсіресе, бұл үлгінің дамуы АҚШ-та қанат жайды. Осындай себептерге байланысты бұл үлгіні көбіне ипотеканың американдық үлгісі деп атап кеткен. [1]
Американдық үлгінің қағидасы бойынша әр жылда белгілі бір табысы бар адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін клиенттің иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы есебінен төлеп, бірден тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың типіне және қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15-30 жылдың ішінде жүзеге асырылады.
Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ мерзімді қаржы тәуекелі мәселесін шешетін колайлы тәсіл ретінде көптеген банктерді өзіне тартады.
Қарапайым-ашық және кеңейтілген-ашық үлгілердің сипатты белгісі олар таза нарықтықтық ипотекалық несиелеу тетігін білдіреді. Мұндай жағдайда, ақшаға деген сұраныс пен ұсыныс балансы және ауқымы көбіне 2 өзара байланысты көрсеткіштермен реттеледі: [1]
1) ссудалар бойынша банктік пайыз мөлшерлемесі және екінші нарықта орналасқан бағалы қағаздардың табыстылығына байланысты анықталатын несиелік ресурстар бағасымен;
2) сақтандыру компанияларын коса алғандағы ипотекалық нарықтың барлық кәсіби қатысушыларының қызметтеріне төленетін аударымдар мөлшерімен.
Ипотекалық несиелеудің келесі бір үшінші үлгісі -- бұл балансталған автономды үлгі. Бұл үлгінің ең басты белгісі оның қызметінің жинақ-ссуда қағидатына негізделуінен көрінеді. Мұндай прицип барысында банктердің жиынтық несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы емес, оның орнына өзара кассалық көмек қағидаты (принципі) бойынша болашак қарыз алушының каражатгарын тарту есебінен құралады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы алдын ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сомасы мөлшерінде жинақтағаннан кейін барып ссуда алуға құқылы. Мұндай шектеулілік алдындағы қарастырылған үлгілермен салыстырғанда басты кемшілік болып табылады. Өйткені, бұл үлгі нақты қарыз алушының жылжымайтын мүлікті сатып алудағы мүмкіндігін кешеуілдетеді. Бірақ та, бұл балансталған автономиялық үлгінің өзіндік артықшылықтары да бар, яғни бұл үлгі өзінің автономиялылық күшіне байланысты жалпы қаржы-несие нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономды үлгінің іске асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай бағада несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін қызметі үшін акыл-ойға сыйымды маржаны белгілеуі ғана қажет.
Құрылыс қаражаттары салымы бойынша табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны үшін төленетін пайыз мөлшерлемесі еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты жинақтарға табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын қысқарта белгілеуіне болады. Мысалға айталық жинақтарға төленетін табыс 10%, ал несиеге қойылатын пайыз мөлшері 13% десек, онда банк жинаққа төленетін табысты несие бағасынан шегеру арқылы маржаны 3% деп хабарлауы мүмкін. Демек, бұл үлгі қарызға алатын ақшалардың нарықтык бағасына да, сол сияқты бұл бағаның жалпы деңгейіне тәуелсіз болып табылады. Балансталған автономды үлгінің бұл сапасы экономикасы тұрақсыз елдерде ипотекалық несиелеудін дамуы үшін аса маңызды. Бірақ та бұл жерде барлық өзара есеп айырысулар еркін алмастырылатын валютада жүргізілгенді қалайды. Сондай-ақ аталған үлгінің тағы да бір артықшылығы, мұнда несие беруші несиенің кайтарылуында ең төменгі тәуекелге барады.[5]
Қазіргі кезде Германияда бұл үлгі іс жүзінде кеңінен қолданылуда. Мұнда қорлану (құрылыс қаражаттары) тетіктерімен нақты азаматтарды несиелеу тетігіндегі сондай-ақ тұрғын үй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және пайдаланумен байланысты болатын азаматтардың бастамасына қаржылық колдау көрсетуге байланысты мемлекеттік тетіктердегі сәйкестіктерді ескеретін, барлық елді қамтыған құрылыс жинақтарының жүйесі құрылған. Төртінші суретте Германияның құрылыс қаражаттарының жинақтау үлгісінің схемасы келтірілген.
Бірінші кезенде мақсатты салымдар есебінен жинақталған қаржылық ресурстарды банк бұл осы жүйемен ертерек қатынас орнатып, несие алу кезеңіне өткендерге, яғни ссуда сұрап отырған клиенттер үшін пайдаланады. Басқаша айтқанда, Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгісі жылжымайтын мүліктердің салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етіліп шығарылатын бағалы қағаздардың екінші нарығымен байланыспайды және оған тәуелді емес.
Германияның құрылыс қаражаттары жүйесінің ең басты бір артықшылығы -- оның шегінде пайдаланылатын мақсатты құрылыс қаражаттарына, берілетін несиеге байланысты есептелетін пайыз мөлшері автономиялық болғандықтан да, несие-қаржы нарығының жалпы жағдайынан тәуелсіз болып табылады. Бұл сызбаның басты сипаты оның шектеулігін көрсетеді, яғни несиенің берілу көзі ретінде құрылыс қаражаттарын жинақтау келісімшартына қатынасушы-салым иелерімен жинақталатын қаражаттардың қолданылуынан байқауға болады. Бұл жүйені пайдаланатын банктер мақсатты салымдар бойынша нарықтан төменгі жағдайда, пайыз төлеумен қатар, нарықтан төменгі жағдайда несиелер беру мүмкіндігі бар. [1]
1.4-сурет. Германияның құрылыс қаражаттарының жинақтау үлгісі
Ескерту - дерек көзі негізінде құрастырылды. [2]
Екінші дүниежүзілік соғыстан кейін дамыған мемлекеттердің қоғам құрылысындағы әлеуметтік-экономикалық өзгерістер, халық табысының өсуі, тұрғын үй құрылысының өсуі ипотекалық несиелеу мен құнды ипотекалық қағаз нарығының дамуына түрткі болды. ЕО елдерінің тәжірибесі көрсеткендей, салмақталған мемлекет саясатын жүргізу барысында және дұрыс ұйымдастырылған жағдайда ипотека тұрғын үй нарығы қызметін қамтамасыз ететін және белгілі бір деңгейде анықтайтын өзін-өзі қаржыландыратын жүйеге трансформацияланады. Ол тұрғын үй нарығын және экономиканың кейбір салаларын дамытатын катализатор да бола алады. Тұрғын үйге төлемқабілетті сұраныстың пайда болуы әсерінен құрылыс артады, арнайы техника мен құрылыс материалдарын шығару көлемі артады, жетілген архитектуралық жобалар пайда болады, көтерме сауда мен қызмет саласы дамиды, халықтың жұмыспен қамтылу деңгейі артады. Сонымен бірге қазіргі қаржылық дағдарыс жағдайында ипотекалық несиелеу жүйесін жаһандық экономикалық кеңістікке несиелік ресурс нарығы жағдайының негативті сипатын жеткізу тетігі ретінде танылды. АҚШ-тың ипотекалық несиелеу нарығында туындаған өтімділік дағдарысы сенімсіз қарызгерлерді несиелеу нарығында пайда болған қаржылық тұрақсыздық факторларының әлем мемлекеттерінің ұлттық қаржылық жүйелеріне әсер етті.[5]
Ипотекалық несиелеудің ірі нарығы ретінде АҚШ танылады. Ипотекалық несие беруші мекемелер болып ссуда жинақтаушы ассоциоциялар, коммерциялық банктер мен арнайы ипотекалық компаниялар табылады.
Мемлекет ипотекалық несиелерді сатып алу және оларды қайта қаржыландыру үшін ипотекалық облигацияларды шығару механизмдерін құрғандықтан, америкалық модель ипотекалық облигациялар нарығының дамуын қарастырады. АҚШ-тағы ипотекалық облигациялар нарығы тек ең ірі нарықтардың бірі ғана емес, инфрақұрылым мен реттелу жағынан күрделі болып келеді. Бұл нарықтағы қаржылық институттардың қандай қызмет атқаратындығына қысқаша тоқталайық. Коммерциялық банктер азаматтарға жылжымайтын мүлік кепілі негізінде несие береді. Фанни Мэй, Джинни Мэй және Фредди Мак АҚШ-тағы ипотеканың қайталама нарығының инвесторлары мен гаранттары болып табылады. Олар, әдетте, қарызгерлерге тікелей несие берумен айналыспайды. Ипотекалар бастапқы нарықта коммерциялық банктердің, ипотекалық несиелеумен айналысатын компаниялардың және тұрғын үйді қаржыландыратын басқа жергілікті ұйымдардың көмегімен ұйымдастырылады. Кейін бастапқы несиегерлер ипотекаларды қайталама нарықтағы инвесторларға сатып, алынған қаражаттарды жаңа тұрғын үй несиелерін беруге пайдаланады. Қайталама нарықтағы инвесторлар Фанни Мэй, Фредди Мак, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары мен басқа да қаржылық ұйымдар болып табылады. Ипотекалық несиелердің ұзақ мерзімді қарыздық бағалы қағаздарға айналу процесі ипотека секьюритизациясы деп аталса, несиені ұйымдастыру, оған қызмет көрсету мен қаржыландыру қызметтерінің бөлінуі - ипотека фрагментациясы деп аталды. Ипотеканың секьюритизациясы мен фрагментациясы қаржылық институттарға белгілі бір қызмет түрімен айналысуға және әрбір қызмет түріне байланысты тәуекелдерді бөлуге мүмкіндік берді. [6]
Тәжірибеге сүйенетін болсақ, ипотекалық несиенің үлкен масштабы оны қайта қаржыландырудың тиімді жүйесі арқылы (ең алдымен секьюритизация) ұйымдастырған мемлекеттерге тиесілі. Дәл осы механизмді қолдану өз кезінде басқа мемлекеттердің банк жүйелерін ұзын ақша ағымымен қамтамасыз етіп, ипотекалық несилеудің көлемін ұлғайтып, банк жүйелерінің сенімділігі мен өтімділігін арттырды. Бұл қайта қаржыландырудың ерекшелігі - экономиканың ұзақ мерзімді даму перспективасында маңызды болып табылатын тәуекелділігі аз бағалы қағаздар нарығының болуы.
Өз кезегінде дамыған елдер ипотекалық несиелеу бағдарламасын экономикалық күйзелістен шығудың құралы ретінде пайдаланған. АҚШ-тағы 1930-жылдардағы Ұлы Депрессия, ІІ-дүниежүзілік соғыс салдары әсерінен көптеген елдердің үкіметтері халықтың тұрғын үй мәселесін шешудің маңыздылығын түсінді. Мемлекеттің тұрғын үй несие жүйесіне қатысудағы масштабы мен рөлі қолданыстағы ипотекалық модельге байланысты болады. АҚШ-та (1930-1970 жылдары) қазіргі ипотека жүйесінің қалыптасу кезеңінде мемлекет ипотекалық жүйе қызметінің заңнамалық негізін ғана емес, қайталама ипотека нарығының арнайы институттарын құрды. 1970 жылдардан бастап АҚШ-та ипотекалық несиелеудің жаңа моделі (2 деңгейлі жүйесі) пайда болды. Бұл жүйе бойынша банк ипотекалық несиені беріп оны арнайы ұйым кондуитқа сатады. Кондуит сатып алынған несиелерді пулдарға жинап, оларды инвесторларға ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар ретінде сатады. АҚШ-тағы тұрғын үй нарығына 2 түрлі несие қызмет көрсетеді: құрылыс заемы мен ипотекалық несие. Құрылыс заемы арқылы тұрғын үйді қаржыландырудың қарапайым схемасы келесідей ұйымдастырылады. Мердігер фирма коммерциялық банктен құрылыс заемын алады. Бұл ақшаға жобалық және құрылыс жұмыстары жүргізіледі. [5]
Бастапқы нарық қарызгер мен банктің өзара әрекеті негізінде анықталады және олардың құралы ипотекалық несие болып табылады. Ипотекалық несиелермен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар құралы болып табылатын банк-делдал-инвестор тізбегі қайталама ипотекалық нарықтың құрылымын көрсетеді.
Еуропада ипотекаға негізделген облигациялардың ірі нарығы болып Германия нарығы табылады. Көп жағдайда ол өзіндік эталон, үлгі ретінде танылған. Шығыс Еуропа мемлекеттерінде (Венгрия, Польша,Чехия, Словакия) ипотекалық облигациялар туралы заңнамалар осы германиялық нормативтік актілерге негізделген. Сонымен қатар германиялық жүйені таза ұлттық деп айтуға болмайды, негізінде бұл еуропалық континенталдық жүйе болып табылады. Бұл реттегі облигациялар пфандбриф (Pfandbriefe) деп аталады. Пфандбриф ең алғашқыда кепілақы құжатын құраған болатын. Пфандбрифтер облигациялар қызметін атқарады. Олар немістің ипотекалық банктерімен жылжымайтын мүлікпен жасалатын операцияларды қаржыландыру үшін шығарылады. Ішінара олар ипотекалық (Hypothec Pfandbriefe) және ортақ (Offenliche Pfandbriefe) деп екіге бөлінеді. Бұл нарық дүниежүзі бойынша алтыншы орында тұр. Сонымен бірге құрылыс жинақтау жүйесінің алатын орнын да атап өткен жөн. Бұл жүйенің ерекшелігі тұтастығында, несие беру көзі ретінде құрылыс жинақтау келісім-шарт бойынша салымшылар салған қаражат танылады. Осы жүйені пайдаланушы банктер несиені нарықтан төмен жағдайларда да бере алады. [6]
Немістің бұл жүйесінің мынадай артықшылықтарын атауға болады:
1) қаржыландыру капитал нарығына тәуелді емес;
2) ссуда бойынша пайыз мөлшерлемесі алғашында бекітіледі де, төмен болады;
3) ссуда берушінің төлем мөлшері алғашында тағайындалады;
4) басқаларға қарағанда, пайыз мөлшерлемесі жоғары болған жағдайдың өзінде төлем көлемі төлеушілерге ауыртпалық жүктемейді;
5) жинақ кассаларымен уақытылы төлемдердің іске асырылуы тұрғын үй секторының дамуына әкеледі.
Малайзиялық үлгі. Ипотекалық несиелеудің бұл үлгісі арнаулы ипотекалық облигацияларын сатып және алынған ақшаға тұрғын үйді несиелеуді жалғастыра беруіне мүмкіндік береді. Малайзиядағы ипотекалық несие жүйесінің дамуы Кагамас Ұлттық ипотекалық корпорациясының құрылуымен байланысты. Корпорация құрамына Малайзия Банкі, қаржылық компаниялар, коммерциялық банктер кіреді. Кагамас Корпорациясының негізгі міндеті - өтімділікті, ипотекалық несиелердің ұзақ мерзімді сипатын, құрылыстың төмен бағасын,тұрғын үйді сатып алушыларға қаржыландыруды таңдауды қамтамасыз ету. Ипотекалық несиелеу процесі 2 кезеңнен тұрады: тұрғын үй құрылысы процесі және үйдің құрылысының толығымен аяқталу кезеңі. Тұрғын үй құрылысына үйді салушыға 2-3 жылға несие беріледі және ол халықты тұрғын үй салатыны жайлы хабардар етеді. Құрылыс процесі кезінде аяқталмаған тұрғын үйді алдын-ала сату жүргізіледі. Құрылыс аяқталғаннан кейін ипотекалық несиелердің секьюритизациясы басталады. Несиелеудің негізгі шарттары бойынша қаржыландыру маржасы 70-80% болса, несиенің өтелуі орташа алғанда 20-25 жылды құрайды. Ал, негізгі қарызды өтеу қарыз алушының табысының 13 бөлігі мөлшерінде жүргізіледі және максималды сыйақы мөлшері 9%-ды құрайды. Секьюритизация процесі несиегердің (қарыз берушінің) қарызгерлерге (қарыз алушыларға) ипотекалық несие берген сәттен басталады. Ипотекалық несиелерді корпорациялар сатып алады және олар ипотекалық несиені сатып алуға байланысты өз шығындарын жабу үшін қарыздық бағалы қағаздарды эмиссиялап, инвесторларға сатады. [6]
Жоғарыда ипотекалық несиелеудің американдық, малайзиялық және германдық үлгілеріне тоқталып кеткеніміз бекер емес. Өйткені қазіргі таңда Қазақстанда АҚШ, Германия және Малайзия мемлекеттерінің тәжірибесін ескере отырып жасалынған тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі қызмет етуде.
2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие берудің қазіргі жағдайы
2.1 Қазақстан Республикасындағы халықты ипотекалық несиелеудің нормативті-құқықтық аспектілері
Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы ҚР заңына сәйкес ипотека - кепіл берушінің немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде және пайдалануында болатын кепілге салынған жылжымайтын мүлік деп берілген. Ипотекалық несие жылжымайтын мүлікті кепілге алып берілетін несиені білдіреді. Жылжымайтын мүлікке жер, тұрғын үй, өндіріс ғимараты және т.с.с. жатады.
Ипотекалық несиелеу үрдісі барысымен тығыз байланысты кейбір ұғымдарға анықтама бере кетейік. Ипотекалық шарт - тараптардың негiзгi мiндеттеменi қамтамасыз етуде ипотеканы белгiлеу туралы келiсiмi. Ипотекалық қарыз - жылжымайтын мүлiк ипотекасымен қамтамасыз етiлген банк қарызы. Ипотекалық тұрғын үй қарызы - тұрғын үй салу не оны сатып алу және (немесе) жөндеу мақсатында берiлетiн ипотекалық қарыз. [7]
Ипотекалық несиелеу үрдісі бірнеше кезеңдерден тұрады. Алғашқы кезеңде клиенттің ипотекалық несие алуға байланысты мүмкіндігі анықталады. Несиенің сомасын анықтағаннан кейін және банкке берген ақпаратты тексергеннен кейін қарыз алушының қаржылық мүмкіндігіне қарай және несие берушінің талаптарына сәйкес пәтер таңдалады. Несие беруші несиенің қайтарылуын қамтамасыз ететіндей етіп тұрғын үйді бағалайды, сондай-ақ қарыз алушының бастапқы салымы мен берілетін несиенің сомасын есептейді. Егер тұрғын үй банктің барлық талаптарынан шықса, онда оны кепіл заты ретінде қабылдайды. Бағалауды мемлекеттік лицензиясы бар тәуелсіз бағалаушы жүзеге асырады.
Тұрғын үйді бағалау, яғни ипотека затының нарықтық құнын анықтау мақсатында жүзеге асады. Несие алатын тұрғын үй таңдалған соң, бағалаушы өзінің қызметі үшін ақы төленген жағдайда тұрғын үйге тәуелсіз бағалауды жүргізеді, ал банк бағалау құнын беретін несие сомасымен салыстырады. Банк бұл жерде бағалау құнын есепке ала отырып, оның болашақта әр түрлі факторлардың ықпалына байланысты өзгеруін болжай білу керек.
Жылжымайтын мүліктің құнын бағалауда 3 негізгі әдіс қолданылады: [8]
шығындық әдіс;
табыстық әдіс;
сатуды тікелей салыстырмалы талдау әдісі.
Шығындық әдіс бойынша мемлекеттегі жалпы экономикалық жағдай есепке алынбайды. Жалпы дағдарыс, өндірістің төмендеуі, көптеген өндірістік кәсіпорындардың жабылуын ескерсек, қозғалмайтын мүлікті шығынды әдіспен бағалау объектінің нақты нарықтық құнын көрсете алмайды. Егер белгілі бір жағдайлармен басқа әдістерді қолдану мүмкіндігі болмаса, осы әдісті қолдануға болады.
Шығындық әдіс 5 сатыдан тұрады:
жердің құнын бағалау;
2) ғимараттың, қосымша құрылыс объектілерінің ағымдағы құнын бағалау;
3) моральдық және заттай тозу шамасын бағалау;
4) тозу құнын белгіленген құнынан шегеріп тастау;
5) жер құнын ғимараттың құнына қосып, мүліктің жалпы құнын бағалау.
Табыстық әдіс күту принципіне негізделеді, яғни жылжымайтын мүлікті сатып алушының алдағы уақытта табыс алатынын есепке алып, мүлікті бағалайды. Бұндай бағалау төмендегідей кезектілікпен жүргізіледі:
жыл сайынғы жалгерлік табысты бағалау;
2) бос қалған орындарды ұстауға кететін және жалгерлік ақы жинауға жұмсалатын ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 6
1 Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..6
1.1 Ипотекалық несиелеу жүйесі, ипотекалық несие ұғымы және түрлері ... ... .
1.2 Ипотекалық несиелеудің шетел тәжірибесіндегі үлгілері ... ... ... ... ... ... ... ...
2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие берудің әдістерін анықтау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
2.1Қазақстан Республикасындағы халықты ипотекалық несиелендірудің қаржылық жағдайын талдау ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
2.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық нарықтың жағдайын бағалау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
2.3 Ипотекалық несие берудің бағыттарын талдау (Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ мысалында) ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
3 Қазақстандағы ипотекалық несиенің жетілдіру жолдары ... ... ... ... ... ... ... .54
3.1 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің енгізілуі мен
дамуы ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..54
3.2 Қазақстандағы ипотекалық несиелеу мәселелері мен оны шешу жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 60
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 79
Пайдаланылған әдебиет тізімі ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..82
КІРІСПЕ
Дипломдық жұмыстың өзектілігі. Жеке тұрғын үйге ие болу - әрбір жанұяның алғашқы қажеттіліктерінің бірі. Жеке үйі немесе пәтері бар адам психологиялық тұрғыдан тұрақты болып саналады. Кеңестік жүйедегі орталықтандырылған бюджеттен тұрғын үй құрылысын қаржыландыру мен тұрғын үйді халыққа тегін үлестіру жүйесі жойылып, Қазақстанның нарықтық экономикаға көшуі еліміздегі ипотека нарығының қалыптасуына негіз болды.
Ипотекалық несиелеу - тұрғын үй саласына инвестиция тартудың тиімді жолдарының бірі. Ипотека халықтың тұрғын үйге қажеттілігін, банктердің тиімді жұмысының жүргізілуі мен құрылыс саласының дамуын үйлестіреді.
Ипотекалық несие алғалы жүрген жеке адам немесе жанұя - бүкіл жүйенің басты элементі, ал олар үшін ипотека - ең алдымен жылжымайтын мүлікті сатып алу мүмкіндігі.
Көптеген шетел мемлекеттерінің тәжірибесі көрсеткендей, дұрыс ұйымдастырылған ипотекалық несие мен мемлекеттің салмақталған саясаты барысында ипотека өз-өзін қаржыландыратын жүйеге айналып, белгілі бір дәрежеде тұрғын үй нарығының қызметін анықтайды. Халық жағынан төлемқабілетті сұраныстың артуы барысында жаңа құрылыс объектілері салынып, құрылыс материалдарын, арнайы мамандандырылған техниканы шығару көлемі артып, жаңа жетілдірілген архитектуралық жобалар пайда болып, экономиканың көптеген бір-бірімен байланысты салалардың қарқынды дамуы орын алады. АҚШ Ұлы Депрессиядан кейін 1936 жылы дағдарыстан ипотекалық несиелеу бағдарламасының арқасында шыққаны мәлім.
Бүгінгі күні ипотекалық несиелеу жүйесі өзара байланысты және өзара тәуелді жүйешелерден тұратын күрделі механизм болып табылады. Зерттеу өзектілігі ипотекалық несиелеудің ұлттық экономикада ипотекалық несиелеу жүйесінің алатын орнымен байланысты. Халықтың тұрғын үй жағдайын жақсарту мақсатында ипотекалық несиелеуді пайдаланудың мәселелерінің өзектілігі дипломдық жұмыстың тақырыбы ретінде таңдауға негіз болды.
Дипломдық жұмыстың өзектілігі ипотекалық несиелеудің дамуының мемлекеттің экономикасы мен әлеуметтік саласына елеулі әсер етуімен негізделеді. Ипотека мемлекет үшін халықты тұрғын үймен қамтамасыз етудің ыңғайлы әдісі, қаржы институттары үшін қаражаттарды пайдаланудың тиімді әдісі, ал құрылыс компаниялары мен көптеген ілеспе қызмет көрсетулер (риэлторлар, нотариустар, бағалаушылар, мердігерлер) үшін байыту көзі болып табылады.
Нарықтық экономикада тұрғын үй экономиканың алуан түрлі салаларының дамуы мен халықтың болашаққа сенімділігін көрсететін өсудің көрнекті индикаторы болып табылады. Алайда Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығы мәселелі салаларының бірі болып табылады. Еліміздегі ипотека нарығы жас нарықтардың бірі болғансын, жүйенің кемшіліктері әлемдік қаржылық дағдарыстың кезіндегі ұзын ақшаның қысқаруы тұсында көрінді.
Сонымен қатар, қазақстандықтардың тек 13 бөлігі тұрғын үй мәселесін өз бетінше шеше алады екен. Тұрғын үйге сұранысты қанағаттандыру үшін халықтың көп бөлігінің ипотекалық несиелеуге жүгінері сөзсіз. Оны жылдан-жылға қарқынды түрде артып келе жатқан ипотекалық несиелеудің берілген көлемі дәлелдейді.
Зерттеу объектісі - Қазақстандағы ипотека нарығы мен Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ.
Зерттеу пәні - Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу және оның экономикалық және құқықтық негіздері.
Дипломдық жұмыстың мақсаты - Қазақстандағы ипотекалық несиелеу жүйесіне талдау жасау, ипотека нарығындағы мәселелер мен оны шешу жолдарын іздестіру. Елімізде ипотекалық несиелеу төңірегінде көптеген мәселелердің орын алғандығы ешкімге құпия емес. Ипотекалық несиелеудің шарттары дамыған елдермен салыстырғанда тым қатал. Ипотека нарығындағы қарыз алушылардың жағдайларының нашарлап, санының артуының өзі ерекше мәселе. Сондықтан жалпы мемелекетік мәселелердің біріне айналып отырған ипотекалық несиелеу жүйесіндегі жағдаймен танысып, оны шешу жолдарын анықтау, халықтың тұрғын үймен қамтамасыз етілу деңгейін арттыру мәселелерін мақсат етіп алдым. Аталған мақсаттарға жету үшін келесідей міндеттер қойылды:
Ипотеканың пайда болуы мен дамуын зерттеу;
2) Ипотекалық несиелеудің шетел үлгілері мен Қазақстандағы үлгілерді салыстыру;
3) Қазақстандағы ипотекалық несие жүйесінің қалыптасуы мен дамуын қарастыру;
4) Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-дағы ипотекалық несиелеуге талдау жасау;
5) Қолжетімді тұрғын үй -2020 мемлекеттік бағдарламасының жүргізілу барысын анықтап, нәтижелерімен танысу;
6) Мемлекет экономикасындағы негізгі мәселелерді қарастыру.
Дипломдық жұмыс кіріспеден, 3 бөлім мен 8 бөлімшеден, қорытындыдан, пайдаланылған әдебиеттер тізімі мен қосымшалардан тұрады. Дипломдық жұмыс мәтінінде 11 кесте мен 19 суреттер бар. Жұмыстың жалпы көлемі - бет.
Дипломдық жұмыстың бірінші бөлімінде ипотека институтының пайда болуы мен дамуы, ипотекалық несиелеу түсінігі, түрлері, субъектлері мен объектілері, сонымен қатар ипотекалық несиелеудің шетелдік үлгілері қарастырылады. Екінші бөлімде Қазақстандағы ипотекалық несиелеу жүйесінің ерекшеліктері қарастырылып, Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі Акционерлік қоғамы мен жалпы ипотека нарығына талдау жасалады. Үшінші бөлім ипотека нарығындағы мәселер мен оны шешу жолдарына арналады.
1 Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері
1.1 Ипотекалық несиелеу жүйесі, ипотекалық несие ұғымы және түрлері
Көптеген экономист - ғалымдар ипотека терминін нарықтық экономикасы дамыған елдерде пайда болған қазіргі терминдердің бірі ретінде санайды. Тарихқа жүгінсек, ипотека сөзі алғаш рет б.з.д. VI ғасырда Грецияда пайда болған (оны архонт Солон енгізген) және сол уақытта ол, қарыз алушының несие беруші алдындағы жауапкершілігін жер бөлімшелермен қамтамасыз етуін білдірген. Б.з.д. 594 жылы Солон өзінің белгілі реформасын жүргізе отырып, жер бойынша қарыздарын алып тастап, оның орнына мұраға беруді енгізеді. Жеке басының жауапкершілігін мүліктік жауапкершілікке ауыстыру мақсатында Солон, борышқордың атына мына жер белгілі бір соманы өтеуді камтамасыз етуге арналған деген жазуы бар тіреу коюды ұсынады. Мұндай тіреу кейіннен ипотека деп аталады. [1]
Грек сөзінде hypotetheca -- тіреу қою, кепіл беру деген ұғымды білдіреді. Ол тіреуде жер иесінің белгілі бір қарыз сомасы жазылды. Мұндай тіреу қарыз беруші кепілге қойылған жер бөлімшесінің шекарасына апарып қояды және ол қарыз алушының мүліктік жауапкершілігін куәландырады. Кейіннен осындай мақсатқа арнайы кітапшалар қолданыла бастайды және оларды да ипотека деп атады.
Ипотека сөзі біртіндеп орта ғасырлық Еуропа зандылықтарына енеді. Германияда ол XIV ғасырда, ал Францияда XVI ғасырда дамиды. Орта ғасырлық кодекстердегі берілген анықтамаларда ипотека өзінің жаратылысы жағынан бөлінбейтін зат, ол қанағаттанарлық алу құқына негізделген деп қарастыралады.
Өзге мемлекеттерде ипотека кеңінен дами бастады. Мысалы, Пруссияда 1783 жылы, 1811 жылы Австрияда және 1843 жылы Саксонияда ипотекалық жүйе енгізілді. [1]
Германияда алғашқы ипотекалық банктер торабы 1900 жылдан бастап қызмет етіп келеді. Содан бері олардың бірі де қызметін тоқтатпаған көрінеді. Сонымен қатар бірінші және екінші дүниежүзілік соғыс тұсында салымшыларға ипотекалық облигациялар бойынша пайыз төлеген. XVIII ғасырдың соңында контрактілік жинақтың классикалық нысаны ретінде құрылыс-жинақ кассалары пайда болды. Қазіргі осындай құрылыс жинақ - кассалары Германиядағы тұрғын үй саласын инвестициялайтын басты мекемелер болып табылады.
Франция мен Ұлыбританияда контрактілік тұрғын үй жинақтарының өзге де үлгілері кызмет етуде. Францияда екі тұрғын үй жинақ шоттары бар: біріншісінде (жинақ кітапшасы деп аталады) 100 мың франкке дейін жинақтап, кейін 150 мың франк тұрғын үй несиесін жеңілдікпен 3,75% жылдық мөлшерлемеде алуға болады, мұндай жағдайда мақсатты салымға жылына 7,5 мың франк мөлшерінде мемлекеттік сыйақы қосылады; екінші тұрғын үй жинақ шоты (PEL шоты -- тұрғын үй жинактарының жоспары деп аталады), онда 400 мың франкіге дейін жинақтап, кейін 600 мың франкке дейінгі сомада тұрғын үй несиесін жеңілдікпен 4,8% жылдык мөлшерлемеде алуға болады. Мұндай несиелер бойынша пайыз мөлшерлемелері нарықтық пайыздан 4 -- 5 пайызға төмен болып келеді. Ірі жер банкі (Креди фонсье де Франс) және оның филиалдары жер иелеріне және тұрғын үй мен өнеркәсіп құрылысына арнап құрылыс компанияларына ссудалар береді. Мұндай ипотекалық несиелердің берілу мерзімдері 3 жылдан 20 жылға дейінгі мерзімді құрайды.
Ұлыбританияда өткен ғасырдан бастап, құрылыс қоғамдарының жүйелері қызмет етуде. Олардың жұмыс жасау тетіктері германиялықтармен ұқсас, бірақ тұрғын үй несиесін алу үшін құрылыс қоғамының салым иесі болу міндетті емес.
АҚШ-та Ф.Рузвельт тұсында түрғын үй құрылысын ипотекалық несиелеу және түрғын үйді сатып алу жүйесі қалыптасты. АҚШ заңдылықтарына сәйкес тұрғын үй ипотекалық несиесі -- сатып алған тұрғын үйді қамтамасыз ету заты ретінде кепілге алып, жеке тұлғаға берген банктің не банктік емес мекеменің тұрғын үй ипотекалық несиесін білдіреді.
Қазақстанда ипотека термині 1995 жылғы 23 желтоқсандағы №2723 Жылжымайтмайтын мүлік ипотекасы туралы Қазақстан Республикасының Заңына сәйкес енгізілді. Осы Жарлыққа сәйкес, ипотека -- кепіл берушінің немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде және пайдалануында болатын кепілге салынған жылжымайтын мүлік деп берілген. [1]
Ипотекалық несие дегеніміз - бұл қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын үйді, өндіріс ғимараттарын, жерді және тағы басқаларды) кепілге алып, ұзақ мерзімге берілетін несие. 2002 жылғы 1 қыркүйектегі Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы Қазақстан Республикасының заңына сәйкес ипотекалық несие дегеніміз - кепілге берілген жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің немесе үшінші тұлғаның иелігі мен пайдалануында қалатын кепіл түрі. Жылжымайтын мүлік ретінде жер учаскелері, сондай-ақ үйлер, ғимараттар, жермен берік байланыстағы өзге де мүліктер, яғни ауыстырылуы олардың мақсатына шектен тыс зиян келтірусіз мүмкін болмайтын объектілер танылады. [2]
Ипотекалық несиелеу нарықтық экономиканың ажырағысыз элементі болып табылады. Ипотекалық несиенің басқа несие түрлерінен ерекшеліктері келесідей:
1) ипотекалық несие - бұл қатаң анықталған кепілзатпен берілетін ссуда. Несие қайтарылмаған жағдайда кепілге салынған жылжымайтын мүлік сатылады және одан түскен қаражатпен несиегердің алашағы өтеледі. Сол себепті де ипотека несиесі несиегер үшін ең сенімді несие ретінде саналады;
2) ипотекалық ссуданың көбісі қатаң мақсатты тағайындауға ие, өйткеніучаскелерін игеру үшін пайдаланылады;
3) ипотекалық несие, әдетте, 10-30 жылға дейін ұзақ мерзімге беріледі. Несие алдын ала жасалған кестеге сәйкес біртіндеп өтелетін болады.
Несиелендіру объектілеріне мыналар жатады:
тұрғын үй құрылысына жер сатып алу және оны жайластыру;
тұрғын үй салу (реконструкциялау);
тұрғын үй сатып алу.
Ипотекалық несиелеу нарығының субъектілері: [2]
1) Қарызгер (кепіл беруші) - тұрғын үйді сатып алу үшін несиелік шартқа отырып, ондағы талаптарды орындауға келіскен жеке тұлға.
2) Несиегер - қарызгерлерге ипотекалық несиені ұсынатын банктер және басқа да заңды тұлғалар.
3) Инвестор - несиегерлер немесе қайталама нарық операторлар айналысқа шығарған ипотекалық несиелермен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды иеленуші заңды және жеке тұлғалар. Оларға инвестициялық банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары, үлестік инвестициялық қорлар жатады.
4) Үкімет
5) Тұрғын үйді сатушылар - өз меншігіндегі тұрғын үйді немесе басқа жеке немесе заңды тұлғаларға тиесілі тұрғын үйді сататын жеке және заңды тұлғалар.
6) Қайталама нарықтағы операторлар - несиені қайта қаржыландырумен айналысатын арнайы ұйымдар.
7) Жылжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеу органдары
8) Сақтандырушы компаниялар - мүлікті сақтандыратын (кепілге қойылған мүлікті сақтандыратын), несиегерлерді жеке сақтандыратын және ипотека нарығының қатысушыларының азаматтық-құқықтық жауапкершіліктерін сақтандыратын компаниялар.
9) Бағалаушылар - ипотекалық несиелеуде кепіл заты болып табылатын тұрғын үйлерге кәсіби бағалау жүргізуге құқы бар заңды және жеке тұлғалар.
10) Риэлторлық фирмалар - сатып алу-сату нарығында кәсіби делдал ретінде лицензия алғанзаңды тұлғалар.
11) Ипотекалық несиелеу жүйесінің инфрақұрылымдық топтары - жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеу органдары (нотариат, паспорттық қызметтер, заңгерлік кеңестер, қамқоршылық және қорғаншылық органдары).
Алғашқы 4 субъект ипотекалық несиелеудің негізгілері болып табылады. Олардың мақсаттары мен шарттарын жеке - жеке қарастырайық.
Қарызгер-субъекттің мақсаты - мүмкіндігінше барынша жақсы тұрғын үй алу, шарты - несие бойынша ай сайын табысының өте көп бөлігін құрамайтын төлемдерді төлеу мүмкіндігі.
Банк-субъект мақсаты - пайданы және өз акционерлерінің дивидендтерін максималдау, шарты - қарызгердің төлеу алмау мүмкіндігін шектеу.
Инвестор-субъекттің мақсаты - бағалы қағаздарға қаражат салып, пайданы максималдау.
Үкімет-субъекттің мақсаты - ипотекалық несиелеу жүйесінің тиімді және сенімді қызмет етуіне жағдай жасау.[2]
Ипотеканың мазмұны экономикалық, құқықтық және қаржылық қатынастардың негізінде түсіндіріледі. Ипотекалық несиелеу ипотека нарығындағы негізгі құрауыштардың бірі болып табылады және ол меншік қатынастары мен мүліктік құқықтармен бірігіп институционалды звеноны қүрайды.
Ипотеканың негізгі құрауыштары
экономикалық
құқықтық
қаржылық
Меншік қатынастары
Мүліктік құқықтар
Ипотекалық несиелеу
Экономикалық жүйедегі институционалды звено
Экономикалық нормалар мен міндеттемелер
Құқықтық нормалар мен кепілдер
Қаржылық нормалар мен құралдар
Өмірді қамтамасыз ету жүйесінің модернизациясы
1 сурет. Ипотеканың экономикалық жүйедегі мазмұны мен рөлі
Ескерту - дерек көзі негізінде автормен құрастырылды. [3,б.]
Жалпы экономикадағы ипотека сияқты маңызды институционалды звеноның дамуы әлеуметтік және қаржылық сфералардың тұрақтылығының артуына әсер етеді. Ипотекалық несиелеу көлемінің артуы халықтың өмір сүру деңгейінің артуына алып келеді. Сонымен қатар ипотекалық несиелеу мемлекеттік билік органдарының алдындағы өмір сүру деңгейі мен тұрғын үй жағдайын жақсартуға бағытталған жұмыстарын жеңілдетеді. Ипотеканың функционалды рөлі банк секторы қызметінің тиімділігін арттырудан көрініс алады. Ипотекалық несие қамтамасыз етілген несие болып саналады және банк үшін тәуекелділігі аз өнім болып табылады. Қарыздың қайтарылмай қалған тұсында банк кепіл арқылы өз қаражаттарын қайтарып ала алады. [3]
Ипотекалық несиенің көптеген түрлері бар. Ең кең таралған ипотекалық несие түрі - тұрақты немесе типтік ипотекалық несие. Мысалы, сатушы келісілген бағаға өз мүлкін сатады. Сатып алушы оны төлеу үшін сатып алынатын мүлікті кепілге қойып несие алып, өз қаражатын қосады. Қарызгер кредитордан алған қарызын несие пайызымен ай сайын бірдей төлемдермен (ай соңында) өтеп отырады. Сол себепті бұндай несиелер өздігінен амортизацияланатын топқа жатады. Бұл жағдайда амортизация негізгі қарыз бен несиені пайдаланғаны үшін пайыздарды өтеу процесін білдіреді. Мерзім соңында қарыз толығымен өтелуі тиіс.
Қазіргі практикада айнымалы қойылымды несиелер де қолданылады. Олар өздігінен амортизацияланатын несие қатарына жатпайды және негізгі қарыз бен пайыздарды өтеу әр түрлі периодтармен жүзеге асады. Айнымалы қойылымды несиелер бір жолғы төлеммен жүргізілетін және пружиналық несиелерден тұрады. Бір жолғы төлеммен жүргізілетін несиелердің өзі 3 түрге бөлінеді: [4]
1) Мерзімнің өтуіне дейін пайыз төлемдері оқшауландырылған несиелер аты айтып тұрғандай несие мерзімінің соңына дейін негізгі қарыз бен несие пайыздарын өтеуді қарастырмайды. Несиені өтеу мерзімнің соңында жүргізіледі. Бұндай несиелерді практикада пайдалану шектеулі болып келеді. Бұндай несиелерге әдетте жер учаскесін несиемен есептесуге мүмкіндік беретін сомаға сатуға үміттенетін жер спекулянттары жүгінеді.
2) Тек пайыздарды төлеумен жүргізілетін несиелер негізгі соманы мерзім соңында өтеп, пайыздарды ұдайы несие мерзімі ішінде төлеумен ерекшеленеді.
3) Ішінара амортизация мен қорытынды шарлы төлеммен жүргізілетін несиелер несие мерзімінің соңына дейін ішінара (бөлікті) амортизацияны қарастырады.
Пружиналық несиелер негізгі қарыз шотына тең ұдайы төлемдері қарастырады. Мысалы, алғашқы 4 жылда тек пайыздарды төлеу қарастырылса, одан кейінгі 3 жыл пайыздар мен негізгі қарыз төленеді.
Қатысумен несиелер табысты жылжымайтын мүлікті қаржыландыруда қолданылады. Бұл несие өздігінен амортизацияланатын несиеге жақын, бірақ кредитор ұдайы негізгі қарыз бен пайыздарды ала тұра объекттен түсетін пайдаға қатысады. Кредитордың қатысуы әр түрлі болуы мүмкін: ол рентаның көтерілген бөлігіне, таза операциялық табыссың артылған бөлігіне (табысқа қатысу несиесі), капиталдың немесе түсімнің өсімінің бөлігіне (құнның өсуіне қатысу несиесі).
Өспелі төлеммен несиелер (өспелі аннуитетпен) бүкіл мерзім ішінде тең айнымалы төлемдерді қарастырады және жалға берілетін жылжымайтын мүліктің иесімен оның төлемі жыл сайын немес басқа периодпен өседі деген есеппен қолданылады. Бұл несиені өтеу схемасында бастапқы уақытта ағымдағы шығындар азырақ болады және осыған байланысты негізгі қарыз артып, кейін азаяды. Қарыз соңғы салыммен толығымен өтеледі.
Айнымалы қойылымды несиелер әдетте ақша нарығының бір индексіне, инфляцияға, валютаға бекітіледі. Сонымен қатар минималды және максималды шектеулері белгіленген айнымалы қойылым арқылы несие өтеледі. Бұндай ипотека ақша нарығындағы өзгерістердің болуына байланысты орын алады. Өйткені қалыпты экономика жағдайындағы несиелеу де ақша нарығындағы пайыздық қойылымның өзгерісі тәуекелін жоққа шығармайды. Бұндай тәуекелден сақтануды канадалық ролловер немесе пайыздық қойылым периодты қаралатын несие шарттары қамтамасыз етеді. Канадалық ролловер несиесінің схемасы бойынша тараптар әрбір 3-5 жыл сайын қайта қараластырылған пайыздық қойылым негізінде несиені жаңартады. Осындай несиенің тағы да бір түрі - қойылымды алдын-ала қарау несиесі. Бұл несиеде пайыздың шекті қойылымы алдын-ала белгіленеді. Аталған ипотека түрі Канада мен Англияда кең таралған. [4]
Қорытындылаушы ипотеканың бірнеше түрлері бар және ол екінші ретті қаржыландырудың үлгісі болып табылады. Бұл несиелеу типінің ерекшелігі несиеленген жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып екінші несие беріледі. Алайда алдымен бірінші несие өтеледі және екінші несие бойынша пайыздық қойылым алдыңғы несиеге қарағанда жоғары болады.
Пайыздық қойылым қосылған несие пайыздың негізгі қарызға жатқызылуын қарастырады және келесі төлемді анықтау үшін нәтиже өтеу мерзімі санына бөлінеді. Бұндай несиелер өз меншігін несиелеуде (мысалы, автокөлік) қолданылады және несиені алдын-ала төле мүмкіндігін қарастырады.
Кепіл шотымен несие дәстүрлі ипотека (кредитор үшін) мен төлемдері өспелі (қарызгер үшін) несиелердің ерекшеліктерін біріктіреді. Сатып алушы (қарызгер) кепіл шотына белгілі бір соманы салады және сонымен қатар периодты салымдарын жүргізеді. Несие қарызгер үшін өспелі төлеммен жүргізілгендіктен бастапқы этаптарда ол дәстүрлі несие схемасы бойынша төлемдерден азырақ болады және жетпеген сома кепіл шотынан алынып отырады. Шоттың қалдығы қарыздың фактылы көлемін азайтады.
Төмендетілген қойылымды несие схемасы бойынша сатушы (үй иесі) сатып алуышыны қарызды өтеудің алғашқы кезеңдерінде пайыздық төлемдердің төмендігімен қызықтырады (тартады). Техникалық түрде бұл келесідей жүргізіледі. Сатушы шот ашып, оған белгілі бір көлемдегі соманы салады. Осы шоттан алынған қаражат сатып алушының азайтылған салымдарын толықтырады. Белгілі бір жағдайларда клиент немесе сатушы үшін тиімді болып табылады. [4]
Инфляция мәселесін ипотекалық несиені берумен байланысты мүлік өсімін бөлетін несие арқылы да шешуге тырысуда. Бұндай несие түрі 80-жылдардың басынан АҚШ-та тарала бастады. Келісімшартқа отырарда тараптар кредитордың төмендетілген пайызбен несие беріп, қарызгер келісімшарт мерзімінің соңында мүлік құнының инфляциялық өсімінің бөлігін береді деп келіседі. Әдетте қойылым нарықтық қойылымнан 3 есе азайтылып, мүлік құнының сонша бөлігі кредиторға компенсация ретінде төленеді. [4]
Ипотекалық несиелер
Тұрақты(типтік)
Айнымалы төлемдермен
пружиналық
Бір жолғы төлеммен
мерзімнің өтуіне дейін оқшауландырылған пайыз төлемдері
пайыздарды төлеумен ғана
ішінара амортизация мен қорытынды шарлы төлеммен
Қатысумен
Өспелі төлеммен
Пайдаға
Құнның өсуіне
Айнымалы қойылыммен
Кері аннуитетпен
қорытындылаушы ипотека
канадалық ролловер (жаңартылып отыратын несие)
Салым сомасын периодты өсірумен
қосылған пайызбен төлем
Төмендетілген қойылыммен
Кепіл шотымен
Мүлік құнының өсімін бөлумен
2-сурет. Ипотекалық несиенің түрлері
Ескерту - дерек көзі негізінде автормен құрастырылды. [2,б.]
Ипотекалық несиелеудің осыншама көптеген түрлерінің болуы клиентке барынша тартымды, икемді шарттарды және кредиторға барынша тәуекелділігі аз шарттарды іздеумен түсіндіріледі. [4]
Ипотекалық несиелеуді тек қана банктердің, қаржылық сектордың жағдайын жақсартатын құрал ретінде ғана емес, азаматтардың тұрғын үй қажеттілігін қамтамасыз ететін жүйе болып табылады. Төменде көрсетілген сурет ипотекалық несиелеудің әлеуметтік мәселелерді шешудің жолдарының бірі екендігіне көз жеткізеді.
Инвестор
Құрылыс
Азаматтардың тұрғын үй қажеттілігін қамтамасыз ету
Құрылыс материалдар өндірісі
Ипотекалық несиелеу
3-сурет. Азаматтардың тұрғын үй қажеттілігін қамтамасыз етудің жүйелі жолдары
Ескерту - дерек көзі негізінде автормен құрастырылды. [2]
Ипотекада жылжымайтын мүлікті дұрыс бағалау мен дамыған жылжымайтын мүлік нарығының болуы маңызды. Ипотекалық несиелеу механизмінің тиімді ұйымдастырылуы көптеген салаларда позитивті нәтиже көрсетері сөзсіз.
1.2. Ипотекалық несиелеудің шетел тәжірибесіндегі үлгілері
Дамыған елдерде ипотекалық несие өте кең таралған және экономиканың өсуіне және тұрақтылығына әсер ететін қаржылық құрал болып табылады. Жылжымайтын мүлікті сатып алу дамыған елдерде негізінен ипотекалық несиелеу арқылы жүзеге асады. Мысалы, Батыс Еуропа және АҚШ елдерінде азамттардың 90-95%-ы тұрғын үйді қарыз қаражаттарын тарту арқылы сатып алады. [5]
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шетел тәжірибелерінде әрекет етіп отырған негізгі үлгілері бар. Ипотекалық несиелеудің біршама қарапайым және біршама жетілген үлгісі шартты түрде айтсақ, қарапайым-ашық үлгі. Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық ссудаларға деген барлық клиенттердің жалпы өтініші банктің меншікті және сырттан тартылған қаражаттары, депозиттерде жатқан клиентгердің қаражаттары, банкаралық несиелер және т.с.с. есебінен қамтамасыз етіледі. Қарапайым-ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие-қаржы нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және ауқымына мәнді әсер етеді. Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсіресе қаржы нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген елдерде іс жүзінде кеңінен таралған.
Бұл қарастырылған үлгіден ажыратылатын келесі үлгі кеңейтілген ашық үлгі деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын, жылжымайтын мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы жүзеге асырылады.
Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген ипотекалық нарық құрылымының құрылған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты экономикасы бар елдерде кеңінен таралған. Әсіресе, бұл үлгінің дамуы АҚШ-та қанат жайды. Осындай себептерге байланысты бұл үлгіні көбіне ипотеканың американдық үлгісі деп атап кеткен. [1]
Американдық үлгінің қағидасы бойынша әр жылда белгілі бір табысы бар адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін клиенттің иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы есебінен төлеп, бірден тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың типіне және қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15-30 жылдың ішінде жүзеге асырылады.
Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ мерзімді қаржы тәуекелі мәселесін шешетін колайлы тәсіл ретінде көптеген банктерді өзіне тартады.
Қарапайым-ашық және кеңейтілген-ашық үлгілердің сипатты белгісі олар таза нарықтықтық ипотекалық несиелеу тетігін білдіреді. Мұндай жағдайда, ақшаға деген сұраныс пен ұсыныс балансы және ауқымы көбіне 2 өзара байланысты көрсеткіштермен реттеледі: [1]
1) ссудалар бойынша банктік пайыз мөлшерлемесі және екінші нарықта орналасқан бағалы қағаздардың табыстылығына байланысты анықталатын несиелік ресурстар бағасымен;
2) сақтандыру компанияларын коса алғандағы ипотекалық нарықтың барлық кәсіби қатысушыларының қызметтеріне төленетін аударымдар мөлшерімен.
Ипотекалық несиелеудің келесі бір үшінші үлгісі -- бұл балансталған автономды үлгі. Бұл үлгінің ең басты белгісі оның қызметінің жинақ-ссуда қағидатына негізделуінен көрінеді. Мұндай прицип барысында банктердің жиынтық несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы емес, оның орнына өзара кассалық көмек қағидаты (принципі) бойынша болашак қарыз алушының каражатгарын тарту есебінен құралады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы алдын ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сомасы мөлшерінде жинақтағаннан кейін барып ссуда алуға құқылы. Мұндай шектеулілік алдындағы қарастырылған үлгілермен салыстырғанда басты кемшілік болып табылады. Өйткені, бұл үлгі нақты қарыз алушының жылжымайтын мүлікті сатып алудағы мүмкіндігін кешеуілдетеді. Бірақ та, бұл балансталған автономиялық үлгінің өзіндік артықшылықтары да бар, яғни бұл үлгі өзінің автономиялылық күшіне байланысты жалпы қаржы-несие нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономды үлгінің іске асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай бағада несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін қызметі үшін акыл-ойға сыйымды маржаны белгілеуі ғана қажет.
Құрылыс қаражаттары салымы бойынша табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны үшін төленетін пайыз мөлшерлемесі еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты жинақтарға табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын қысқарта белгілеуіне болады. Мысалға айталық жинақтарға төленетін табыс 10%, ал несиеге қойылатын пайыз мөлшері 13% десек, онда банк жинаққа төленетін табысты несие бағасынан шегеру арқылы маржаны 3% деп хабарлауы мүмкін. Демек, бұл үлгі қарызға алатын ақшалардың нарықтык бағасына да, сол сияқты бұл бағаның жалпы деңгейіне тәуелсіз болып табылады. Балансталған автономды үлгінің бұл сапасы экономикасы тұрақсыз елдерде ипотекалық несиелеудін дамуы үшін аса маңызды. Бірақ та бұл жерде барлық өзара есеп айырысулар еркін алмастырылатын валютада жүргізілгенді қалайды. Сондай-ақ аталған үлгінің тағы да бір артықшылығы, мұнда несие беруші несиенің кайтарылуында ең төменгі тәуекелге барады.[5]
Қазіргі кезде Германияда бұл үлгі іс жүзінде кеңінен қолданылуда. Мұнда қорлану (құрылыс қаражаттары) тетіктерімен нақты азаматтарды несиелеу тетігіндегі сондай-ақ тұрғын үй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және пайдаланумен байланысты болатын азаматтардың бастамасына қаржылық колдау көрсетуге байланысты мемлекеттік тетіктердегі сәйкестіктерді ескеретін, барлық елді қамтыған құрылыс жинақтарының жүйесі құрылған. Төртінші суретте Германияның құрылыс қаражаттарының жинақтау үлгісінің схемасы келтірілген.
Бірінші кезенде мақсатты салымдар есебінен жинақталған қаржылық ресурстарды банк бұл осы жүйемен ертерек қатынас орнатып, несие алу кезеңіне өткендерге, яғни ссуда сұрап отырған клиенттер үшін пайдаланады. Басқаша айтқанда, Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгісі жылжымайтын мүліктердің салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етіліп шығарылатын бағалы қағаздардың екінші нарығымен байланыспайды және оған тәуелді емес.
Германияның құрылыс қаражаттары жүйесінің ең басты бір артықшылығы -- оның шегінде пайдаланылатын мақсатты құрылыс қаражаттарына, берілетін несиеге байланысты есептелетін пайыз мөлшері автономиялық болғандықтан да, несие-қаржы нарығының жалпы жағдайынан тәуелсіз болып табылады. Бұл сызбаның басты сипаты оның шектеулігін көрсетеді, яғни несиенің берілу көзі ретінде құрылыс қаражаттарын жинақтау келісімшартына қатынасушы-салым иелерімен жинақталатын қаражаттардың қолданылуынан байқауға болады. Бұл жүйені пайдаланатын банктер мақсатты салымдар бойынша нарықтан төменгі жағдайда, пайыз төлеумен қатар, нарықтан төменгі жағдайда несиелер беру мүмкіндігі бар. [1]
1.4-сурет. Германияның құрылыс қаражаттарының жинақтау үлгісі
Ескерту - дерек көзі негізінде құрастырылды. [2]
Екінші дүниежүзілік соғыстан кейін дамыған мемлекеттердің қоғам құрылысындағы әлеуметтік-экономикалық өзгерістер, халық табысының өсуі, тұрғын үй құрылысының өсуі ипотекалық несиелеу мен құнды ипотекалық қағаз нарығының дамуына түрткі болды. ЕО елдерінің тәжірибесі көрсеткендей, салмақталған мемлекет саясатын жүргізу барысында және дұрыс ұйымдастырылған жағдайда ипотека тұрғын үй нарығы қызметін қамтамасыз ететін және белгілі бір деңгейде анықтайтын өзін-өзі қаржыландыратын жүйеге трансформацияланады. Ол тұрғын үй нарығын және экономиканың кейбір салаларын дамытатын катализатор да бола алады. Тұрғын үйге төлемқабілетті сұраныстың пайда болуы әсерінен құрылыс артады, арнайы техника мен құрылыс материалдарын шығару көлемі артады, жетілген архитектуралық жобалар пайда болады, көтерме сауда мен қызмет саласы дамиды, халықтың жұмыспен қамтылу деңгейі артады. Сонымен бірге қазіргі қаржылық дағдарыс жағдайында ипотекалық несиелеу жүйесін жаһандық экономикалық кеңістікке несиелік ресурс нарығы жағдайының негативті сипатын жеткізу тетігі ретінде танылды. АҚШ-тың ипотекалық несиелеу нарығында туындаған өтімділік дағдарысы сенімсіз қарызгерлерді несиелеу нарығында пайда болған қаржылық тұрақсыздық факторларының әлем мемлекеттерінің ұлттық қаржылық жүйелеріне әсер етті.[5]
Ипотекалық несиелеудің ірі нарығы ретінде АҚШ танылады. Ипотекалық несие беруші мекемелер болып ссуда жинақтаушы ассоциоциялар, коммерциялық банктер мен арнайы ипотекалық компаниялар табылады.
Мемлекет ипотекалық несиелерді сатып алу және оларды қайта қаржыландыру үшін ипотекалық облигацияларды шығару механизмдерін құрғандықтан, америкалық модель ипотекалық облигациялар нарығының дамуын қарастырады. АҚШ-тағы ипотекалық облигациялар нарығы тек ең ірі нарықтардың бірі ғана емес, инфрақұрылым мен реттелу жағынан күрделі болып келеді. Бұл нарықтағы қаржылық институттардың қандай қызмет атқаратындығына қысқаша тоқталайық. Коммерциялық банктер азаматтарға жылжымайтын мүлік кепілі негізінде несие береді. Фанни Мэй, Джинни Мэй және Фредди Мак АҚШ-тағы ипотеканың қайталама нарығының инвесторлары мен гаранттары болып табылады. Олар, әдетте, қарызгерлерге тікелей несие берумен айналыспайды. Ипотекалар бастапқы нарықта коммерциялық банктердің, ипотекалық несиелеумен айналысатын компаниялардың және тұрғын үйді қаржыландыратын басқа жергілікті ұйымдардың көмегімен ұйымдастырылады. Кейін бастапқы несиегерлер ипотекаларды қайталама нарықтағы инвесторларға сатып, алынған қаражаттарды жаңа тұрғын үй несиелерін беруге пайдаланады. Қайталама нарықтағы инвесторлар Фанни Мэй, Фредди Мак, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары мен басқа да қаржылық ұйымдар болып табылады. Ипотекалық несиелердің ұзақ мерзімді қарыздық бағалы қағаздарға айналу процесі ипотека секьюритизациясы деп аталса, несиені ұйымдастыру, оған қызмет көрсету мен қаржыландыру қызметтерінің бөлінуі - ипотека фрагментациясы деп аталды. Ипотеканың секьюритизациясы мен фрагментациясы қаржылық институттарға белгілі бір қызмет түрімен айналысуға және әрбір қызмет түріне байланысты тәуекелдерді бөлуге мүмкіндік берді. [6]
Тәжірибеге сүйенетін болсақ, ипотекалық несиенің үлкен масштабы оны қайта қаржыландырудың тиімді жүйесі арқылы (ең алдымен секьюритизация) ұйымдастырған мемлекеттерге тиесілі. Дәл осы механизмді қолдану өз кезінде басқа мемлекеттердің банк жүйелерін ұзын ақша ағымымен қамтамасыз етіп, ипотекалық несилеудің көлемін ұлғайтып, банк жүйелерінің сенімділігі мен өтімділігін арттырды. Бұл қайта қаржыландырудың ерекшелігі - экономиканың ұзақ мерзімді даму перспективасында маңызды болып табылатын тәуекелділігі аз бағалы қағаздар нарығының болуы.
Өз кезегінде дамыған елдер ипотекалық несиелеу бағдарламасын экономикалық күйзелістен шығудың құралы ретінде пайдаланған. АҚШ-тағы 1930-жылдардағы Ұлы Депрессия, ІІ-дүниежүзілік соғыс салдары әсерінен көптеген елдердің үкіметтері халықтың тұрғын үй мәселесін шешудің маңыздылығын түсінді. Мемлекеттің тұрғын үй несие жүйесіне қатысудағы масштабы мен рөлі қолданыстағы ипотекалық модельге байланысты болады. АҚШ-та (1930-1970 жылдары) қазіргі ипотека жүйесінің қалыптасу кезеңінде мемлекет ипотекалық жүйе қызметінің заңнамалық негізін ғана емес, қайталама ипотека нарығының арнайы институттарын құрды. 1970 жылдардан бастап АҚШ-та ипотекалық несиелеудің жаңа моделі (2 деңгейлі жүйесі) пайда болды. Бұл жүйе бойынша банк ипотекалық несиені беріп оны арнайы ұйым кондуитқа сатады. Кондуит сатып алынған несиелерді пулдарға жинап, оларды инвесторларға ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар ретінде сатады. АҚШ-тағы тұрғын үй нарығына 2 түрлі несие қызмет көрсетеді: құрылыс заемы мен ипотекалық несие. Құрылыс заемы арқылы тұрғын үйді қаржыландырудың қарапайым схемасы келесідей ұйымдастырылады. Мердігер фирма коммерциялық банктен құрылыс заемын алады. Бұл ақшаға жобалық және құрылыс жұмыстары жүргізіледі. [5]
Бастапқы нарық қарызгер мен банктің өзара әрекеті негізінде анықталады және олардың құралы ипотекалық несие болып табылады. Ипотекалық несиелермен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар құралы болып табылатын банк-делдал-инвестор тізбегі қайталама ипотекалық нарықтың құрылымын көрсетеді.
Еуропада ипотекаға негізделген облигациялардың ірі нарығы болып Германия нарығы табылады. Көп жағдайда ол өзіндік эталон, үлгі ретінде танылған. Шығыс Еуропа мемлекеттерінде (Венгрия, Польша,Чехия, Словакия) ипотекалық облигациялар туралы заңнамалар осы германиялық нормативтік актілерге негізделген. Сонымен қатар германиялық жүйені таза ұлттық деп айтуға болмайды, негізінде бұл еуропалық континенталдық жүйе болып табылады. Бұл реттегі облигациялар пфандбриф (Pfandbriefe) деп аталады. Пфандбриф ең алғашқыда кепілақы құжатын құраған болатын. Пфандбрифтер облигациялар қызметін атқарады. Олар немістің ипотекалық банктерімен жылжымайтын мүлікпен жасалатын операцияларды қаржыландыру үшін шығарылады. Ішінара олар ипотекалық (Hypothec Pfandbriefe) және ортақ (Offenliche Pfandbriefe) деп екіге бөлінеді. Бұл нарық дүниежүзі бойынша алтыншы орында тұр. Сонымен бірге құрылыс жинақтау жүйесінің алатын орнын да атап өткен жөн. Бұл жүйенің ерекшелігі тұтастығында, несие беру көзі ретінде құрылыс жинақтау келісім-шарт бойынша салымшылар салған қаражат танылады. Осы жүйені пайдаланушы банктер несиені нарықтан төмен жағдайларда да бере алады. [6]
Немістің бұл жүйесінің мынадай артықшылықтарын атауға болады:
1) қаржыландыру капитал нарығына тәуелді емес;
2) ссуда бойынша пайыз мөлшерлемесі алғашында бекітіледі де, төмен болады;
3) ссуда берушінің төлем мөлшері алғашында тағайындалады;
4) басқаларға қарағанда, пайыз мөлшерлемесі жоғары болған жағдайдың өзінде төлем көлемі төлеушілерге ауыртпалық жүктемейді;
5) жинақ кассаларымен уақытылы төлемдердің іске асырылуы тұрғын үй секторының дамуына әкеледі.
Малайзиялық үлгі. Ипотекалық несиелеудің бұл үлгісі арнаулы ипотекалық облигацияларын сатып және алынған ақшаға тұрғын үйді несиелеуді жалғастыра беруіне мүмкіндік береді. Малайзиядағы ипотекалық несие жүйесінің дамуы Кагамас Ұлттық ипотекалық корпорациясының құрылуымен байланысты. Корпорация құрамына Малайзия Банкі, қаржылық компаниялар, коммерциялық банктер кіреді. Кагамас Корпорациясының негізгі міндеті - өтімділікті, ипотекалық несиелердің ұзақ мерзімді сипатын, құрылыстың төмен бағасын,тұрғын үйді сатып алушыларға қаржыландыруды таңдауды қамтамасыз ету. Ипотекалық несиелеу процесі 2 кезеңнен тұрады: тұрғын үй құрылысы процесі және үйдің құрылысының толығымен аяқталу кезеңі. Тұрғын үй құрылысына үйді салушыға 2-3 жылға несие беріледі және ол халықты тұрғын үй салатыны жайлы хабардар етеді. Құрылыс процесі кезінде аяқталмаған тұрғын үйді алдын-ала сату жүргізіледі. Құрылыс аяқталғаннан кейін ипотекалық несиелердің секьюритизациясы басталады. Несиелеудің негізгі шарттары бойынша қаржыландыру маржасы 70-80% болса, несиенің өтелуі орташа алғанда 20-25 жылды құрайды. Ал, негізгі қарызды өтеу қарыз алушының табысының 13 бөлігі мөлшерінде жүргізіледі және максималды сыйақы мөлшері 9%-ды құрайды. Секьюритизация процесі несиегердің (қарыз берушінің) қарызгерлерге (қарыз алушыларға) ипотекалық несие берген сәттен басталады. Ипотекалық несиелерді корпорациялар сатып алады және олар ипотекалық несиені сатып алуға байланысты өз шығындарын жабу үшін қарыздық бағалы қағаздарды эмиссиялап, инвесторларға сатады. [6]
Жоғарыда ипотекалық несиелеудің американдық, малайзиялық және германдық үлгілеріне тоқталып кеткеніміз бекер емес. Өйткені қазіргі таңда Қазақстанда АҚШ, Германия және Малайзия мемлекеттерінің тәжірибесін ескере отырып жасалынған тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі қызмет етуде.
2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие берудің қазіргі жағдайы
2.1 Қазақстан Республикасындағы халықты ипотекалық несиелеудің нормативті-құқықтық аспектілері
Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы ҚР заңына сәйкес ипотека - кепіл берушінің немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде және пайдалануында болатын кепілге салынған жылжымайтын мүлік деп берілген. Ипотекалық несие жылжымайтын мүлікті кепілге алып берілетін несиені білдіреді. Жылжымайтын мүлікке жер, тұрғын үй, өндіріс ғимараты және т.с.с. жатады.
Ипотекалық несиелеу үрдісі барысымен тығыз байланысты кейбір ұғымдарға анықтама бере кетейік. Ипотекалық шарт - тараптардың негiзгi мiндеттеменi қамтамасыз етуде ипотеканы белгiлеу туралы келiсiмi. Ипотекалық қарыз - жылжымайтын мүлiк ипотекасымен қамтамасыз етiлген банк қарызы. Ипотекалық тұрғын үй қарызы - тұрғын үй салу не оны сатып алу және (немесе) жөндеу мақсатында берiлетiн ипотекалық қарыз. [7]
Ипотекалық несиелеу үрдісі бірнеше кезеңдерден тұрады. Алғашқы кезеңде клиенттің ипотекалық несие алуға байланысты мүмкіндігі анықталады. Несиенің сомасын анықтағаннан кейін және банкке берген ақпаратты тексергеннен кейін қарыз алушының қаржылық мүмкіндігіне қарай және несие берушінің талаптарына сәйкес пәтер таңдалады. Несие беруші несиенің қайтарылуын қамтамасыз ететіндей етіп тұрғын үйді бағалайды, сондай-ақ қарыз алушының бастапқы салымы мен берілетін несиенің сомасын есептейді. Егер тұрғын үй банктің барлық талаптарынан шықса, онда оны кепіл заты ретінде қабылдайды. Бағалауды мемлекеттік лицензиясы бар тәуелсіз бағалаушы жүзеге асырады.
Тұрғын үйді бағалау, яғни ипотека затының нарықтық құнын анықтау мақсатында жүзеге асады. Несие алатын тұрғын үй таңдалған соң, бағалаушы өзінің қызметі үшін ақы төленген жағдайда тұрғын үйге тәуелсіз бағалауды жүргізеді, ал банк бағалау құнын беретін несие сомасымен салыстырады. Банк бұл жерде бағалау құнын есепке ала отырып, оның болашақта әр түрлі факторлардың ықпалына байланысты өзгеруін болжай білу керек.
Жылжымайтын мүліктің құнын бағалауда 3 негізгі әдіс қолданылады: [8]
шығындық әдіс;
табыстық әдіс;
сатуды тікелей салыстырмалы талдау әдісі.
Шығындық әдіс бойынша мемлекеттегі жалпы экономикалық жағдай есепке алынбайды. Жалпы дағдарыс, өндірістің төмендеуі, көптеген өндірістік кәсіпорындардың жабылуын ескерсек, қозғалмайтын мүлікті шығынды әдіспен бағалау объектінің нақты нарықтық құнын көрсете алмайды. Егер белгілі бір жағдайлармен басқа әдістерді қолдану мүмкіндігі болмаса, осы әдісті қолдануға болады.
Шығындық әдіс 5 сатыдан тұрады:
жердің құнын бағалау;
2) ғимараттың, қосымша құрылыс объектілерінің ағымдағы құнын бағалау;
3) моральдық және заттай тозу шамасын бағалау;
4) тозу құнын белгіленген құнынан шегеріп тастау;
5) жер құнын ғимараттың құнына қосып, мүліктің жалпы құнын бағалау.
Табыстық әдіс күту принципіне негізделеді, яғни жылжымайтын мүлікті сатып алушының алдағы уақытта табыс алатынын есепке алып, мүлікті бағалайды. Бұндай бағалау төмендегідей кезектілікпен жүргізіледі:
жыл сайынғы жалгерлік табысты бағалау;
2) бос қалған орындарды ұстауға кететін және жалгерлік ақы жинауға жұмсалатын ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz