Ипотекалық несиелеу және оны ұйымдастыру-қүқықтық негіздері туралы

Пән: Қаржы
Жұмыс түрі: Реферат
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 12 бет
Таңдаулыға:

ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ БІЛІМ және ҒЫЛЫМ МИНИСТРЛІГІ
Л.Н. ГУМИЛЕВ атындағы ЕУРАЗИЯЛЫҚ ҰЛТТЫҚ УНИВЕРСИТЕТІ

ЭКОНОМИКАЛЫҚ ФАКУЛЬТЕТ

Кушербаева Мира Габдулхамитқызы

Ипотекалық несиелеу және оны
ұйымдастыру-қҰқықтық негіздері

ДИПЛОМДЫҚ ЖҰМЫС

Мамандық: 522530- Қаржы

Астана 2007
ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ БІЛІМ және ҒЫЛЫМ МИНИСТРЛІГІ
Л.Н. ГУМИЛЕВ атындағы ЕУРАЗИЯЛЫҚ ҰЛТТЫҚ УНИВЕРСИТЕТ

ЭКОНОМИКАЛЫҚ ФАКУЛЬТЕТІ

Қаржы кафедрасының меңгерушісі
______________С.Е. Керімқұловпен
қорғауға жіберілді
___ _______________2007ж

ДИПЛОМДЫҚ ЖҰМЫС

тақырыбы: Ипотекалық несиелеу және оны
ұйымдастыру-қүқықтық негіздері

Мамандық: 522530- Қаржы

4 курс студенті: Кушербаева М.Г.

Ғылыми жетекші:
э.ғ.д., профессор
Керімқұлов С.Е.

Астана 2007

Мазмұны

Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .3

Бірінші бөлім Ипотекалық несиелеудің ұйымдастыру құқықтық және экономикалық

теорияларының негіздері
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
1.1 Ипотекалық несие туралы түсінік және оның
мәні ... ... ... ... ... ... ... ... ..5
1.2 Ипотекалық несиелеудің ұйымдастыру-құқықтық
негіздері ... ... ... ... .9

Екінші бөлім Коммерциялық банктер тарапынан
ипотекалық несиелерді беру тәртіптері
(Каспийский банкі Акционерлік Қоғамы мысалында)
... ... ... ... ... ... ..
2.1 Каспийский банк Акционерлік Қоғамының ипотекалық
несиелеу тәжірибесін талдау
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 17
2.2 Қазақстан ипотекалық компаниясы Акционерлік Қоғамының бағдарламасын
талдау
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ..29

Үшінші бөлім Қазақстанда ипотекалық несиелеуді
жетілдіру мәселелері мен оның даму болашағы ... ... ... ... ... ..
3.1 Ипотекалық несиені уақытында қайтаруды
қамтамасыз ету формалары
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .37
3.2 Ипотекалық несиелеу кезіндегі жеке тұлғалардың несиелік
қабілеттілігін бағалау әдістерін жетілдіру
мәселелері ... ... ... ... ... ... . ...48

Қорытынды
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ...

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .

Қосымша
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ...

Кіріспе

Қазіргі кездегі банктер банктік операцияларды ең жаңа технологияларды
пайдалана отырып, жоғарғы деңгейде қызметтердің кең спекторын көрсетеді.
Мемлекеттік органдардың, жеке тұлғалардың, тағы да басқа кәсіпкерлікпен
айналысатын ұйымдардың, кәсіпорындардың тұтыну және инвестициялық
мақсаттарына несие беру - банктердің негізгі экономикалық функциясы болып
табылады. Банктердің несиелік функцияларын дұрыс орындауы клиенттердің
қаржылық, экономикалық жағдайларына әсерін тигізеді, себебі, банктік
несиелер жаңа кәсіпорындардың құрылуын, жаңа жұмыс орындардың пайда болуын
және олардың экономикалық өмірін қамтамасыз етеді.
Нарықтық экономика дамыған сайын несие түрлері де көбеюде. Соның ішінде
ипотекалық несиеге келетін болсақ, оның негізгі қызметі -халық тұрғын үй
сатып алуын қолдау, халықтың тұрмыс жағдайын жақсарту. Ипотекалық несие
тұрғын үй құрылысымен және нарығымен өте тығыз байланысты: біріншіден,
тұрғын үй нарығының айналымы өскен сайын, несие көлемі де көбейеді, себебі
жылжымайтын мүліктерге деген сұраныс несиеге деген сұранысты тудырады.
Екіншіден, ипотекалық несие төлем қабілеті бар сұранысты тудырады. Бұл
байланыс әсіресе қазір нарық тұрғын үйлермен толыққан сайын нығая түспек.
Ипотекалық несие ақшалай формада беріледі. Жалпы ипотекалық несиенің
көлемі халықтың тұрмыс жағдайын көрсетеді. Міне осы жоғарыда айтылған
мәселелер диплом жұмысының тақырыбының өзектігін дәлелдейді.
Дамыған елдерде ипотекалық несие үлкен роль атқарады. Ипотекалық несиені
көбінесе табысы орташа жұмысшылар мен қызметшілер пайдаланады. Жеке
тұлғаларға ұзақ мерзімге колданатын тұрғын үйлерді несие арқылы сатып алған
қымбатырақ болғанымен, төленетін соманы біртіндеп өтеуге мүмкіндік алады.
Қазіргі уақытта Қазақстандағы Ипотекалық несиеде, оның бір түрі болып
табылатын ипотекалық несие де дамудың жаңа сатысында. Бұл менің зерттеу
пәні ретінде қарастырылады.
Диплом жұмысындағы зерттеулердің объектісі - Каспийский банк АҚ-ң
түрғын үй сатып алу мақсатында берілетін ипотекалық несиемен байланысты
экономикалық несиелік қатынастарды ұйымдастыру тәжірибесінде талдау
жүргізу. Ал диплом жұмысының зерттеу мәселелері ипотекалық несиені беру,
қайтару және банктер тарапынан бақылауды ұйымдастыру.
Ипотекалық несиенің экономикалық мәнін, ұйымдастыру құқықтык негіздерін,
ипотекалық несиенің берілу тәртібімен танысу-жұмыстың мақсаты болып
табылады. Осы мақсатты орындау үшін мынадай міндеттер алға тартылды:
ипотекалық несие туралы түсінікке тоқталу арқылы оның экономикалык мәнін
қарастыру;
ипотекалық несиелеудің құқықтық негіздерін зерттеу;
- Қазақстан ипотекалық компаниясы АҚ-ң бағдарламасына сипаттама
беру;
- Каспийский банк АҚ-ң ипотекалық несиелеу тәжірибесін талдау;
- ипотекалық несиені уақытында қайтаруды қамтамасыз ету формаларын
қарастыру;
ипотекалық несиелеудің әлемдік тәжірибесі зерттеу;
жеке тұлғалардың несиелік қабілеті және оны бағалау әдістерін карастыру.
Диплом жұмысын жазудың методологиялық негізі ретінде Батыс елдерінің,
Ресей Федерациясының, Қазақстан Республикасының ғалымдарының ғылыми
еңбектері қарастырылды, атап айтқанда, Джозеф Ф.Синки, Питер С.Роуз,
Колесников В.И., Лаврушин И.О., Панова Г.С.. Сонымен бірге ипотекалық
несиені пайдаланудың құқықтық негізі болып табылатын Қазақстан
Республикасының заңдары мен заң актілеріне сүйендім.
Ал диплом жүмысындағы зерттеулерді жүргізу әдісі ретінде диалектикалық,
салыстырмалық, индукциялық және дедукциялық әдістерін қолдандым.

Бірінші бөлім Ипотекалық несиелеудің
ұйымдастыру -құқықтық және экономикалық теорияларының негіздері

1.1 Ипотекалық несие туралы түсінік және оның мәні

Ипотекалық несие - бұл қозғалмайтын мүліктерді кепілге ала отырып, ұзақ
мерзімге берілетін несиенің түрі болып табылады. Қамтамасыз етілген
несиелер, банктік несиелермен салыстырғанда банктер үшін қауіпсіз, яғни
несиенің қайтарылмай қалған жағдайында банк кепілге алған мүліктерін сата
отырып, өз қаражаттарын қайтарып алады.
Классикалық түсінікте, ипотека - бұл тек несие беру ғана емес, сондай-ақ
салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етілген облигациялар шығару мен
байланысты қосымша несиелік ресурстар тарту тәсілін білдіреді.
Ипотекалық несиелеу процессі екі түрде жүзеге асырылуы мүмкін:
• тұрғын үй құрылысын несиелеу;
• халықтың тұрғын үй сатып алынуына ұзак мерзімді несие беру.
АҚШ-та 20 ғасыр басында жылжымайтын мүлік нарығын дамыту арқылы елді
қаржылық дағдарыстан шығаруға болатынын түсініп, экономиканың бүл сферасына
ірі қаржы ресурстарын тарту мақсатында, құрылымдық өзгерістер жүзеге
асырылған болатын. Ең алғашқы тұрғын үй иелерінің корпорациясы кұрылып, 20
мың доллардан аспайтын тұрғын үйлермен ипотекалық несиелерді сатып алу үшін
18 жылдық кезеңге екі млрд. доллар салынған, осының есебінен банктер
меншікті тұрғын үй сатып алуды қажет ететіндерге несие мерзімін созуға
мүмкіндік алды. Содан кейін ипотекалық несиелерді сақтандыратын Федералды
тұрғын үй әкімшілігі құрылды, сонымен - ипотекалық несиенің Федералды
ұлттық ассоциациясы - Фэнни Мей (Federal National Mortage Association)
құрылды.
Ал ФРГ-де тұрғын үйлерді салуды кешенді қаржыландыру үшін банктердегі
халықтардың жинақтарын қамтамасыз ететін ипотекалық жүйе 100 жылдан аса
жұмыс істеуде.
Ресей Федерациясында ипотекалық жүйені дамыту үшін заңды негіз және
механизмдер жасалуда.
Қазақстан Республикасының нарықтық қатынастарға өтуі ипотеканың дамуына
әсерін тигізіп, біздің елімізге лайықты модельдің калыптастыру процессі
басталды. Қазіргі уақытта, орташа қазақстандық отбасының жылдық
шығындарының нақты экономикалық мөлшері табыстарының мөлшерінен аз болып
отыр. Ал, бұл ақша қаражаттарын корландыруға мүмкіндік береді. Көбінесе бұл
қаражаттар банктердегі салымдар ретінде немесе жылжымайтын мүлік сатып алу
арқылы сақталады.

Несиелер Гарантияларға Ипотекалық Несиелеу
объектісіне байланысты облигацияларына субъектісіне
байланысты байланысты байланысты
Жер учаскелерін Сақтандырылған Алғашқы нарыққа Үй салушыны
алуға байланысты несиелеуге байланысты несиелеуге
байланысты байланысты
Жер учаскелерін Сақтандырылған Екінші деңгейдегі Мердігерді
игеруге байланыстынесиелеуге нарыкка байланыстынесиелеуге
байланысты
Тұрғылықты Басқа да
құрылыстарға гарантияларға
байланысты байланысты
Тұрғылықты емес
құрылыстарға
байланысты

Сурет 1 - Дамыған елдердегі ипотекалық несиелердің жіктелуі
Ипотека - дамыған елдердегі қаржылық операциялардың кең тараған түрі. Бұл
операцияларда халықтың көп бөлігі катысады, тұрғын үй салуды ипотекалық
несиелеу банктің өтімді активтерінің бірі болып табылады. Дамыған елдерде
ипотекалық несиелеудің схемалары әртүрлі болады, бірақ негізінен америка
және неміс елдерінің схемалары қолданылады.
Ипотекалық несиелеудің американдық схемасы банктік несие негізінде
құрылып, белгілі бір құрылысқа байланыссыз болады. Мысал келтіретін болсақ,
клиент банкке тұрғылықты үй сатып алу максатында несие алу өтінішімен
келеді. Өз алдында, банк несие алушының несиелік тарихын зерттейді, және
негізінен бұрынғы несиелер бойынша өз мойынына алған міндеттемелердің
орындалуын қарастырады. Егер несие алушы банктің қойған талаптарына сәйкес
келетін болса, онда клиент тұрғын үй алу мақсатына, өзі қайтара алатын
несие сомасын алады. Несие сомасын анықтау барысында клиенттің жасы,
білімі, жүмысы, ағымдағы табысы жэне оның өзгеру мүмкіндігі үлкен роль
атқарады.
Несие алушының келесі кадамы несие сомасы шегіне сәйкес келетін тұрғын үй
іздеу. Тұрғын үйді өзі немесе делдал фирмалар іздеуі мүмкін.
Телекоммуникацияның дамуына байланысты, қазіргі кезде, дамыған елдердің кез-
келген бөлігіндегі тұрғын үй нарығын зерттеп білу көп қиындық туғызбайды.
Сондықтан болар, АҚШ-та миграция деңгейі өте жоғары дәрежеде болып отыр.
Ипотеканың американдық схемасы бойынша қозғалмайтын мүлікті сатып
алуғаберілген несие сомасы толық өтелмесе де, оны сатуға мүмкіндік
беріледі. Бұл жағдайда қозғалмайтын мүлікке заклад актісі сатылады. Ал,
ипотеканың неміс схемасы американдықпен салыстырғанда икемсіз болып
саналады.
Бүл схема банктік капиталды тартуға емес, ал ипотека қатысушыларының ақша-
қаражаттарын коллективті салу қоғамдарынан құрылған.
Классикалық неміс схемасы бойынша пәтерді несиеге сатып алу үшіи бірнеше
жыл қатарынан қоғамдық салымдарды уақытында төлеп отыру қажет. Бұл пәтер
сатып алушының дәулеттілігіне және мақсаттылығына деген емтихан ретінде
қарастырылады. Болашақта сатып алынатын пәтер бағасының жартысын жинағаннан
соң ғана, қоғам мүшесі таңдаған пәтеріне көшуге құқық беріледі де, ол
қалған соманы, әдетте, он жыл ішінде өтеуі қажет. Пәтердің құнын өтегеннен
кейін коғам мүшесі пәтердің иесі болады.
Пәтерді таңдау бірқатар ережелермен шектеледі, біріншіден, тек осы қоғам
салған пәтерлерден таңдауға болады. Іс жүзінде, бұл коғам өз
қатысушыларының ақша-қаражаттарын қолдана отырып, тұрғын үйдің заказ
берушісі болып отыр. Бұл жағдай құрылыс компанияларына өте тиімді, себебі
олар қоғамның халықтан жинаған ақшаларын пайдаланып, құрылыс көлемін
көбейтеді. Қазіргі кезде көптеген Қазақстандық коммерциялық банктер
ипотекалық несиелеудің әдістерін енгізуде.

1.2 Ипотекалық несиелеудің ұйымдастыру-құқықтық негіздері

Жылжымайтын мүліктермен операцияларды жүзеге асыру үшін ипотекалық
несиелеу жүйесінің барлық звеноларының қызметтерін реттейтін заңды
нормалардың қажет екендігі белгілі.
Кепілдік құқықтың негізгі көзі, яғни соған байланысты ипотекалық
несиелеуді жүзеге асыру кезіндегі негізгі құқықтық норма Қазакстан
Республикасының Азаматтық Кодексі болып табылады. Сонымен қатар мынандай
нормативті-құқықтық актілермен де реттеледі:
• Жер туралы Заң (соңғы өзгертулер мен толықтыруларды есепке алғанда);
• Жылжымайтын мүліктер құқығын жэне сонымен байланысты келісімдерді
тіркеу туралы Заң және т.б.
Жеке тұлғалар банктен ипотекалық несие алған жағдайда банк пен клиенттің
арасында жазбаша түрде ипотекалық келісім-шарт толтырылады. Оған кепіл
беруші,кепіл ұстаушы тұлғалар қол қояды.Ипотекалық құқық
ипотекалық келісім-шарт тіркеуден өткен кезден бастап пайда болады.
Ипотекалық келісім-шартты нотариалдық куәландыру екі жақтың өзара
келісімдері бойынша жүзеге асады.
Ипотекалық келісім-шарттың субъектілері болып мыналар табылады:
ипотекалық келісімге қатысушы тұлғалар, яғни кепіл беруші және кепілді
ұстаушы - заңды және жеке тұлғалар;
тіркеуші орган;
бірыңғай кепілдік реестрді ұстаушы.
Ипотекалық келісім-шартта төмендегідей реквизиттер міндетті түрде
көрсетілуі керек:
кепіл беруші мен кепілді ұстаушының толық аттары, орналасқан мекен-жайлары;
негізгі міндеттеменің мәні, оның мөлшері және орындалу мерзімі;
кепілге алынған жылжымайтын мүліктердің тізімі жэне олардың орналасқан
жерлері;
екі жақтың міндеттері мен құқықтары;
т.б. қажет деп табылған шарттар.
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру үшін жеке тұлғалардан мынандай құжаттар
өткізу талап етіледі:
жазбаша түрдегі өтініш. Онда алынатын несие сомасының мақсаттары нақты
көрсетілуі керек;
қарыз алушы жеке тұлғаның жеке басын куәландыратын құжаттар көшірмесі;
тұрақты жұмыс орнынан соңғы бір жылдағы айлық жалақысы туралы анықтама
қағаз, сонымен бірге, бар болған жағдайларда тағы басқа қандай көздер
есебінен табыс алып отыратындығы туралы анықтама қағаз;
өз меншігіндегі өтімділігі өте жоғары мүліктердің бар екендігін дәлелдейтін
құжаттар және нақты кепіл ретінде қай мүліктің қалдыратының көрсетуі керек,
яғни сол мүлік туралы құжаттардың түп нұсқасы банкке өткізілуі қажет. Егер
кепіл ретіндегі мүлік бірнеше тұлғаның меншігінде болса, онда сол
тұлғалардың келісімдері талап етілулері керек;
- қажет болған жағдайларда т.б. құжаттар өткізіледі.
Сонымен банктердің тәжірибесінде қолданылатын ипотекалық несиелеу
процесінің өзіндік кезеңдері болады Яғни, несиелік процесс ипотекалық
несиеге деген өтінішті өңдеуден басталып, оны толық қайтарумен аяқталынады.
Әр кезеңде пайдаланылатын ипотекалық несиелеу механизмінің элементтері
несиелік операциялардың сапалы сипатын бере отырып, олардың жүзеге асырылу
техникасын білдіреді. Ипотекалық несиелеу процесі мынандай кезеңдерді
қамтиды:
несиеге деген өтінішті қарау;
клиенттің несиелік қабілеттілігін талдау;
несиелік келісім-шарт жасасу;
несие беру;
несиелік мәміленің орындалуына бақылау жасау.
Сонымен несиелік процесс бұл белгілі-бір банктің қабылдаған және белгілі-
бір тізбектілік негізінде орындалтын несиелік қатынастарды жүзеге асыру
әдісі болып табылады. Несиелік процесті іске асыру үшін ең алдымен банкте
дайындық кезеңдері жасалуы керек. Яғни, елдегі жалпы макроэкономикалық
жағдайларға бағалау жүргізіледі жэне банктің әртүрлі категориялардағы қарыз
алушылармен жұмыс істеуге дайын екендігі тексеріледі. Ол үшін ипотекалык
несиелеу процесіне қажетті бірнеше ішкі банктік нормативті құжаттар
кабылданады. Содан кейін несиелік ресурстарға деген қажеттіліктері бар
клиенттерден өтініштер қабылданады. Өтініштерде көрсетілген мақсаттар
тексеріліп, олардың банктің несиелік саясатында көрсетілген бағыттармен
сәйкестілігі қаралады. Олар сәйкес келген жағдайларда берілетін несиенің
түріне байланыты несие алуга ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.