НАРЫҚТЫҚ ЭКОНОМИКАДАҒЫ ТҰРҒЫН ҮЙ САЛАСЫН ЖЕТІЛДІРУДІҢ БАСЫМДЫ БАҒЫТТАРЫ
Халықаралық бизнес университеті
ӘОЖ 338.242:728(574.11)
Қолжазба құқығында
ҚОНЫСБАЕВА АЙЫМЖАН АЙТУАРОВНА
Тұрғын үй нарығының даму жағдайы
(Маңғыстау облысы материалында)
08.00.05 ( Экономика және халық шаруашылығын басқару
(қызмет салалары мен сфералары бойынша)
Экономика ғылымдарының кандидаты
ғылыми дәрежесін алу үшін дайындалған диссертация
Ғылыми жетекші:
э.ғ.д., профессор
Е.Қ. Кадыржанов
Қазақстан Республикасы
Алматы, 2009
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ 4
1 ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫНЫҢ ҚҰРЫЛЫМЫ МЕН ҚЫЗМЕТ ЕТУ МЕХАНИЗМІНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ
НЕГІЗДЕМЕСІ
1.1 Тұрғын үй нарығының ұйымдастырылуы және нарық қатысушылары
9
1.2 Тұрғын үй нарығы қызметін дамытудың шетелдік тәжірибесі 19
1.3 Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының қалыптасуы мен 31
даму көрсеткіштері
2 ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫНЫҢ ДАМУЫ ЖӘНЕ НАРЫҚ ЖАҒДАЙЫ МЕН МӘСЕЛЕСІНІҢ
АНЫҚТАЛУЫ
2.1 Маңғыстау облысы тұрғын үй нарығының даму деңгейі мен қызмет ету 50
көрсеткіштерін талдау
2.2. Маңғыстау облысы, Ақтау қаласының тұрғын үй нарығын бағалық 61
аймақтар бойынша талдау
2.3. Тұрғын үй нарығы көрсеткіштерін талдау әдістемесі 75
3 НАРЫҚТЫҚ ЭКОНОМИКАДАҒЫ ТҰРҒЫН ҮЙ САЛАСЫН ЖЕТІЛДІРУДІҢ БАСЫМДЫ
БАҒЫТТАРЫ
3.1 Қазақстандық тұрғын үй нарығын дамыту механизмі 87
3.2 Тұрғын үй нарығын кластерлік бағытта дамытудың тиімділігі 99
ҚОРЫТЫНДЫ 114
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ 116
ҚОСЫМШАЛАР 121
БЕЛГІЛЕУЛЕР МЕН ҚЫСҚАРТУЛАР
АҚ ( Акционерлік қоғам
ААҚ ( Ашық акционерлік қоғам
АЕК ( айлық есептік көрсеткіш
АҚШ ( Америка Құрама Штаттары
Б.д.д. ( біздің дәуірімізге дейін
ҚР ( Қазақстан Республикасы
ЖАО ( жергілікті атқарушы органдар
ЖАӨ ( жалпы аймақтық өнім
ЖҰӨ ( жалпы ұлттық өнім
ЖІӨ ( жалпы ішкі өнім
ЖТҚ ( жеке тұрғын үй құрылысы
ЖШС ( Жауапкершілігі шектеулі серіктестік
КСРО ( Кеңестік Социалистік Республикалар Одағы
ОДҚ ( Ортақ даму қоры
ҚИК ( Қазақстан Ипотекалық Компаниясы
ТКШ ( Тұрғын үй коммуналдық шаруашылығы
ТҚЖБ ( Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі
ТМД ( Тәуелсіз мемлекеттер достастығы
ТИК ( Тұрғын үй инвестициялық компаниясы
долл. ( АҚШ доллары
млрд. ( миллиард
млн. ( миллион
ш.м. ( шаршы метр
КІРІСПЕ
Зерттеу тақырыбының өзектілігі. Тұрғын үйлер халық байлығын құрайды,
тұрғындарға қызмет ете отырып, басты қажеттіліктерін қанағаттандырады,
сонымен қатар жылжымайтын мүлікке салық салу объектісі ретінде өз құнының
белгілі пайызын бюджетке түсіреді және тұрғын үй операцияларының әр
қайсысынан алынған пайыз да бюджетке салық ретінде төленеді. Бұл тұрғын
үйдің әлеуметтік-экономикалық маңыздылығын көрсетеді, тұрғын үй саласы ел
экономикасының мүддесіне бағытталған, экономиканың көптеген басқа
салаларының тиімді қызмет етуіне әсер ететін және әлеуметтік жағдайларды
қарастыратын сала болып табылады. Қазіргі таңда қазақстандықтардың тұрғын
үй жөніндегі талғамы өзгеріп, жоғарылап келеді, тұрғындар сапалы үйлерде
тұруға ұмтылады, сонымен қатар халық санының артуымен тұрғын үй тапшылығы
да басты мәселеге айналған.
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуі қоғамның барлық салаларына өз
әсерін тигізіп, жаңаша ұйымдастыру, қызмет ету бағыттары мен көптеген
тұрмыстық мәселелерді туындатты, сонымен қатар тұрғын үй саласы мен
шаруашылығы қызметтері де көптеген өзгерістерге ұшырады, бұл Қазақстан
Республикасындағы тұрғын үй нарығының дамуына әкеліп, халықтың тұрмыс
тіршілігін нарықтық бағытқа бұрды. Нарық инфрақұрылымының кеңеюі тұрғын үй
құрылысының көлемі мен сапасына тікелей әсер етіп қана қоймай, тұрғындардың
қолайлы жағдайда тұрмыс кешуіне себепші болады. Сондықтан тұрғын үй нарығын
дамыту бағыттарын анықтау және ұтымды ұйымдастыру қоғам үшін аса маңызды.
Тұрғын үй ерекше тауар, оның құны мен оған деген сұраныс пен ұсыныс
арасында көптеген келеңсіздіктер соңғы кездері жиі кездесуде, мұны мемлекет
тарапынан реттеу жағдайларын қарастыру аса маңызды орынға ие болды және
Қазақстанда Мемлекеттік тұрғын үй бағдарламалары қабылданып, іске
асырылуда. Тұрғын үй нарығын дамытуға мемлекеттік, жергілікті органдар,
банктік қаржы ұйымдары, ірі кәсіпорындар және т.б. мекемелер өз үлестерін
қосуда, ал олардың қызметінің нарықта ұтымды жүргізілуі экономикалық дамуға
оң әсер береді және экономиканың басқа да салаларына өз ықпалын тигізеді.
Тұрғын үй саласын дамыту мемлекеттің саяси маңызды міндеттерінің бірі,
бұл Қазақстанның 2030 жылға дейінгі Даму стратегиясының басым бағыттарында
көрініс тапқан. Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.
Назарбаевтың Қазақстан халқына арналған жыл сайынғы Жолдауларында да
тұрғындардың баспана жағдайы, тұрғын үймен қамтамасыз ету басты
міндеттердің бірі болып қарастырылады.
Н.Ә. Назарбаевтың 19 наурыздағы 2004 жылғы Қазақстан халқына жолдауында
тұрғын үй мәселесі ең маңыздылардың бірі болды [1]. 2005 жылғы жолдауында
тұрғын үй құрылысы экономиканың көшбасшысы ретінде қарастырылды [2].
Елдегі мерзімдік бағдарламалардың қабылдануы да оң нәтижелер беруде, ал
2008-2010 жылдарға арналған Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй
құрылысының мемлекеттік бағдарламасы тұрғын үй құрылысын жүргізу және
тұрғындарды қол жетімді үйлермен қамтамасыз етуді қарастырады.
Бағдарламаның мақсаты:
- ұсыныс және сұраныс тарапынан толық қанды баланстанған нарықты
дамыту;
- тұрғын үй құрылысына жеке инвестицияларды тарту;
- жеке тұрғын үй құрылысын дамытуды ынталандыру;
- тұрғын үй құрылысы аудандарының инженерлік-коммуникациялық
инфрақұрылымын дамыту;
- ипотекалық несиелендіру жүйесін жетілдіру мен несиелендіруді
кепілдендіру, құрылыс жинақ жүйесін, жалгерлік нарық қызметін
дамыту болып табылады.
Жоспарланған қаржы ресурстарының көлемі 300, 8 млрд. теңгені құрап,
соның ішінде 2008 жылы ( 10,3 млрд. теңге, 2009 жылы ( 102,8 млрд. теңге,
2010 жылы ( 87,7 млрд. теңге болатындығы жобаланған және бюджет есебінен
қаржыландыру ( 136,8 млрд. теңгені құрайды. Бағдарламаны іске асыру
барысында әр жыл сайын құрылыс көлемі артып, үш жылда ( 26,1 млн. шаршы
метр үй тұрғызумен қатар 2,1 млн. шаршы метр қол жетімді үйлер, соның
ішінде: 2008 жылы ( 0,86 млн. шаршы метр, 2009 жылы ( 0,73 млн. шаршы метр,
2010 жылы ( 0,54 млн. шаршы метр қарастырылады [3].
Қазіргі тұрғын үй нарығының инфрақұрылымы даму үстінде, нарықта
көптеген институттар қызмет етеді, олардың қызмет ету жағдайларын талдау
елдің әлеуметтік-экономикалық мәселелерін шешуде қажетті болып табылады.
Бірақ нарықтың даму мәселелеріне арналған ғылыми-тәжірибелік еңбектер әлі
де жеткіліксіз, нарықтың даму деңгейі, тұрғын үйдің тауар ретіндегі басты
ерекшеліктері ескерілмейді, тұрғын үй құрылысы мәселесін шешудің әдістемесі
нақты қарастырылмайды. Сондықтан бұл нарық жағдайына сәйкес барлық уақытта
жаңаша шешім қабылдауды қажет етіп, тақырыптың таңдалуы мен өзектілігін
айқындай түседі.
Тақырыптың ғылыми зерттелу дәрежесі. Тұрғын үй нарығы, мәселелері,
тиімді қызмет етуі Дж. М. Кейнс, А. Смит, Ф. Энгельс, Э. Хансен, Р. Харрод
және т.б. экономист ғалымдардың еңбектерінде жан-жақты
қарастырылған.
Сонымен қатар шетелдік ғалым экономистер еңбектерінде тұрғын үй
нарығы зерттелген: Т.Г. Зайнуллин, Н.Г. Лукянова, В.Л. Ясько, О.Э.
Бессонова, С. Глазунов, В. Самошин, В.В. Бузырев, В.С. Чекалин,
М.А. Федотова, И.В. Довдиенко, И.А. Рахман, Г.М.
Стерник, В.И. Ресин, А.В. Стулов, Ю.В. Пашкус және т.б.
Н.Ә. Назарбаев, Н.К. Мамыров, У.К. Шеденов, К.А. Сагадиев,
C.Б. Абдыгаппарова, Р.А. Алшанов, Е.А. Туркебаев, Ұ.М.
Искаков, Т.М. Утин, Ч.Н. Чан, Ө.Қ. Есқараев, Е.Б. Жатканбаев,
У.К. Шалболова, Г.Б. Халелова, К.В. Онлабаев, Л.Б.
Кулумбетова, С.А. Илашова, А.К. Кошанова, Г.В.
Косолапов, Н.С. Шыныбеков, Т.Б. Баяхметов, И.Ю. Бенке, А.К. Мусанова және
т.б. ғалымдар мен басқа да авторлардың ғылыми еңбектерінде нарық зерттеліп,
қарастырылған.
Бірақ нарықтың даму мәселелеріне арналған ғылыми-тәжірибелік еңбектер
жеткіліксіз, нарықтың даму деңгейі, тұрғын үйдің тауар ретіндегі басты
ерекшеліктері, нарықтық экономикадағы тұрғындардың үймен қамтамасыз
етілгендігінің сандық, сапалық көрсеткіштерімен, деңгейін анықтаушы
факторлар, тұрғын үй, тұрғын үй құрылысы мәселесін шешудің әдістемесі нақты
қарастырылмайды. Бұл нарық жағдайына сәйкес барлық уақытта жаңаша шешім
қабылдауды қажет етіп, тақырыптың таңдалуы мен өзектілігін айқындайды.
Кеңес өкіметі кезінде тұрғындар тегін түрде тұрғын үймен қамтамасыз
етілгенімен де бұған барлық тұрғындардың қолы жетпеді. Құрылыстың қарқынды
дамыған кезінің өзінде де тұрғын үй мәселесі кездесіп, өз шешімін кезекті
түрде, бірнеше жылдардан соң ғана тауып жатты. Сондықтан Қазақстанда бұл
мәселенің қаржылық бағыты Қазақстан Ипотекалық Компаниясы, Тұрғын Үй
Жинақ Банкі, екінші деңгейлі банктер қызметі арқылы өз шешімін табуда.
Тұрғын үй нарығын басқару 1991 жылдан басталып, Мемлекет меншігінен
алу және купондық жекешелендіру, Меншік туралы, Жаңа Тұрғын үй саясаты
туралы, Тұрғын үй қатынастары туралы және т.б. заңнамаларға негізделе
отырып жүргізілуде.
Зерттеу жұмысының мақсаты мен міндеттері. Зерттеудің мақсаты тұрғын үй
нарығындағы субъектілер мен объектілердің қызмет етуіндегі қиыншылықтар,
кемшіліктердің анықталуы негізінде тұрғын үй нарығын әрі қарай жетілдіре
отырып, дамытудың экономикалық механизмін әзірлеу. Қойылған мақсаттарға
байланысты мына міндеттерді зерттеу қарастырылған:
• нарық механизмін талдау, тұрғын үй нарығын одан әрі дамытудың ғылыми
аспектілерін зерттеу;
• шетелдік тұрғын үй нарығының дамуындағы тәжірибелерді зерттеу;
• отандық тұрғын үй нарығының даму тенденциясын зерттеу және мәселелерін
анықтау;
• Маңғыстау облысындағы бастапқы, екінші тұрғын үй нарығына, тұрғын үй
субъектілері қызметіне, нарық объектілеріне, тұрғын үй құрылысына,
баға деңгейіне және төлемқабілетті сұранысқа талдау жүргізу;
• ұлттық, аймақтық тұрғын үй нарығын дамытушы бағдарламалардың қызметін
талдау және оны әрі қарай дамытуда ұсыныстар жасау;
• тұрғын үй сферасын жетілдіруде ұсыныстар жасап шығару.
Зерттеу объектісі- Қазақстан Республикасы, Маңғыстау облыстық тұрғын үй
нарығы, нарық инфрақұрылымы, нарық жүйесі мен институттары.
Зерттеу пәні (заты)- Тұрғын үй нарығының қызмет ету процессіндегі пайда
болған нарықтық экономикалық қатынастардың дамуы.
Зерттеудің теориялық және әдістемелік негізі. Тұрғын үй нарығын дамыту
мәселелері бойынша жарияланған шетелдік және отандық экономист ғалымдардың
ғылыми еңбектері; заңнамалар; нормативтік актілер; құжаттар; мемлекеттік
және жергілікті органдардың мерзімдік бағдарламалары; статистикалық
мекемелердің көрсеткіштері; тұрғын үй мекемелерінің есебі; бұқаралық
ақпараттар, www-серверлер материалдары.
Зерттеу барысында мынадай әдістер қарастырылды: мәліметтерді талдау,
салыстыру, динамикалық, сызбалық көрсеткіштер.
Диссертациялық жұмыстың ғылыми жаңалығы. Қазіргі кезеңде тұрғын үй
нарығын зерттей отырып, тиімді дамытудың қажетті жақтары мен бағыттарын
анықтау басты шарт болып табылады. Зерттеу барысында алынған төмендегi
нәтижелер диссертациялық жұмыстың ғылыми жаңалығын анықтайды:
• автордың тұрғын үй нарығы және тұрғын үйдің тауар ретіндегі теориялық
ерекшеліктеріне ғылыми анықтамасы берілді;
• шетелдік нарық тәжірибесіне зерттеу және талдау жүргізе отырып, тұрғын
үй нарығын жетілдіру әдістерінің негіздемесі жасалды;
• отандық тұрғын үй нарығының даму ерекшелігі, даму периодын анықталды,
даму жағдайына баға берілді;
• Маңғыстау облысы аймақтық тұрғын үй нарығының негізгі мәселелері
айқындалды;
• тұрғындар жалақысы мен қол жетімділік көрсеткіштерін, құрылыстың
әсерін нарықта анықтаудың әдістемесі негізделді;
• тұрғын үй нарығы және құрылысты дамыту бағыттарына байланысты
ұсыныстар жасалды.
Қорғауға ұсынылатын негізгі тұжырымдар:
• экономикадағы тұрғын үй нарығы және тұрғын үйдің тауар ретіндегі
ерекше белгілері;
• шетел тәжірибесі негізінде тұрғын үй нарығындағы құрылыс пен сату
стадиясының жетілдірілуі;
• Қазақстандағы тұрғын үй нарығының даму кезеңдері мен қалыптасу
процессінің периодтары;
• Маңғыстау облысы тұрғын үй нарығын дамытушы факторлар;
• тұрғын үй нарығындағы жалақы, құрылыс, баға факторларының әсерлерін
анықтау әдістемесі;
• Мемлекеттік, жергілікті бағдарламалардың мәселені шешудегі қажеттілігі
мен қолайлығының ғылыми негізделуі;
• тұрғын үй нарығындағы құрылысты арттырушы ұсыныстары.
Зерттеу жұмысының ғылыми-тәжірибелік маңыздылығы. Диссертациялық
жұмыста жасалынған қорытындылар мен ұсыныстар жергілікті басқару органдары
мен басқа да тұрғын үй институттары қызметінде, арнаулы курстарды өткізуде
дәріс материалдары ретінде қолданылуы мүмкін.
Зерттеу нәтижесінің басылымдарда жарық көруі (апробациясы). Зерттеудің
жекелеген негізгі теориялық тұжырымдары мен нәтижелері келесі халықаралық
ғылыми-тәжірибелік конференцияларда: Қазақстан Республикасы экономикасының
қаржы тетігін дамытуды жетілдіру ( бәсекелестілікке қабілеттіліктің айғағы
(Қ.А. Ясауи атындағы Халықаралық қазақ-түрік университеті, Шымкент, 2007);
Концептуальные основы современной эпохи и Казахстанская модель социально-
экономического развития (Туран Университеті, Алматы, 2007, 18-19 қазан);
Экономика, бизнес және білім беру саласындағы жаңа үрдістер (Халықаралық
Бизнес Университеті, Алматы, 2007, 8 қараша); Научное пространство Европы-
2008 (Украина, 2008), сонымен қатар Халықаралық бизнес университетінің
Хабаршысында, Ізденістер Қазақ Ұлттық Аграрлық Университеті, ҚазЭУ
Хабаршысы және өзге де басылым беттерінде баяндалып жарық көрді.
Диссертациялық жұмыс нәтижелері Маңғыстау облысының Кәсіпкерлік және
өнеркәсіп департаменті қызметі барысында және Каспий Мемлекеттік
Технологиялар және Инжиниринг Университеті РМҚК оқу процесінде қолданылды.
Диссертация материалдары, зерттеудің теориялық бағыттары оқу процесі мен
жұмыс бағдарламаларын, оқу-әдістемелік кешендерді құрастыруда және пәндер
бойынша дәріс оқу барысында қарастырылды.
Жұмыстың құрылымы және көлемі. Диссертациялық жұмыс көлемі-120 бет,
жұмыс кіріспеден, негізгі үш бөлімнен, қорытындыдан, пайдаланылған
әдебиеттер тізімінен, кестелерден, суреттерден тұрады.
1 ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫНЫҢ ҚҰРЫЛЫМЫ МЕН ҚЫЗМЕТ ЕТУ МЕХАНИЗМІНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ
НЕГІЗДЕМЕСІ
1.1 Тұрғын үй нарығының ұйымдастырылуы және нарық қатысушылары
Адамзаттың өмір сүруі үшін қажетті материалдық жағдайының белгісі
тұрғын үйі болып табылады. Ф.Энгельс: адамдардың тамақтануы, шөлін
қандыруы, тұрғын үйінің болуы және киінуі, саясатпен, ғылыммен, өнермен,
дінмен айналысуы үшін бастапқы кезекте тұрады деп қарастырған [4].
Бұл қажеттіліктердің ішінде тұрғын үйдің орны қазіргі қоғамда да
ерекше, оған деген сұраныс пен сапалық талап, талғам қоғамның дамуымен күн
санап артып отыруда. Тұрғын үй ( халықтың тұрмыс жағдайының өлшемі, елдің
әлеуметтік-экономикалық жағдайының белгісі. Қазіргі таңда халықтың
әлеуметтік-экономикалық жағдайында тұрғын үй мәселесі ең бір өзекті,
күрделі тұрмыстық мәселеге айналып отыр, сондықтан елдегі тұрғын үй нарығын
дамыту мемлекеттің басты назарында. Елімізде үй-жайы тамаша тұрғындар да,
баспанасы жоқ, тіпті оны жөндей алмай жүрген тұрғындар кездеседі. Тұрғын
үй саласы ел экономикасының мүддесіне бағытталған, экономиканың көптеген
саласының тиімді қызмет етуіне әсер ететін және экономикалық өркендеуді
қамтамасыз ететін сала болып табылады. Тұрғын үй саласының шаруашылығы
нарығының жағдайы мен дамуын экономист ғалымдар өз еңбектерінде жан-жақты
қарастыруда.
У.К. Шеденов еңбектерінде тұрғын үй шаруашылығының қызметі жоғары
маңызға ие бола отырып, халықтың жоғары сапалы игіліктермен қамтамасыз
етілуін қарастырады [5].
Адамның тұрғын үйге деген қажеттілігі мүмкіндіктеріне байланысты үнемі
өзгеріп отырады, бұл тұрғын үйдің орналасуынан басталып, сапасы мен сол
тұрғын үй-жайына байланысты көрсетілетін қызметтерге де тәуелді, ал
қажеттіліктердің үнемі артып отыруы тұрғын үй нарығының дамуына әсер етеді.
Я. Корнай еңбектерінде ...егер барлығы екі бөлмелі пәтерде тұрса,
олардың көпшілігі үш бөлмелі пәтерге ұмтылады, ал үйлі адам тағы саяжайлы
болуды ойлайды... деген пікірі жоғарыдағы тұжырымымызды нақтылай
түседі [6].
С.А. Илашеваның Тұрғын үй нарығының дамуы мен қалыптасуы (Шымкент
қаласы мысалында) атты ғылыми зерттеу жұмысында тұрғын үй нарығы ( тұрғын
үй қоры және тұрғын үй қызметінің нарығынан тұратындығы анықталып, олардың
арасындағы қатынастар қарастырылады және тұрғын үй нарығының құрылымдық
сызбасы ұсынылады [7].
Біз де, тұрғын үй нарығын тұрғын үй қоры және тұрғын үй қызметінің
нарығынан тұрады деп қарастыра келе, нарықты бастапқы және екінші нарыққа
жіктейміз.
А.К. Мусанованың Тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын экономикалық-
математикалық үлгілеу (Қарағанды облысы мысалында) атты еңбегінде тұрғын
үй саласына, тұрғын үй коммуналдық шаруашылығына талдау жүргізіледі және
инвестициялық ресурстардың тапшылығы жағдайында нарықтағы тұрғын үйлерді
күрделі жөндеу мен жаңартудың инвестициялық бағдарламаларын оңтайландыру
және сол бойынша шешім қабылдау барысы зерттеледі [8].
Н.С. Шыныбековтың Қазақстандағы тұрғын үйді несиелендіруді жетілдіру
жолдары (Қазақстан материалдарында) атты еңбегінде
ҚР ипотекалық несиелендіру жүйесі, негізгі құрылымдық элементтері,
несиелендіру объектілері қарастырылып, шетелдік нарықтағы үлгілерге назар
аударылып, оларды Қазақстандық тұрғын үй нарығын дамытуда қолданудың
алғышарттары мен факторлары анықталады [9].
Автор несиелендірудің құрылысқа бағытталуы мен жетілдірілуін нарықта
қажетті деп санайды және ҚР тұрғын үй құрылысын қаржыландыру көздері мен
ипотекалық несиелендіру үлгісін, несиелік қарызды қайтару жолдарын
жетілдіру бойынша әдістемелерін ұсынады.
Т.Б. Баяхметовтың Қазақстан Республикасы құрылыс кешеніндегі
шаруашылық қызметті реттеу механизмі және дамыту стратегиясы атты
еңбегінде автор 1991-1997 жылдар аралығында экономикалық жағдайға
байланысты тоқтап қалған құрылыс объектілерін салып, аяқтау нарықта
қаражаттың жедел қайтарымын беретіндігін және құрылыс саласында ғылыми-
техникалық саясатты жүргізу арқылы стратегиялық мақсатқа жету жолдарын үш
этапқа бөліп қарастырады [10].
Бұл кезең аралығында құрылысы тоқтап қалған объектілердің көпшілігі
тұрғын үйлер болды, ол төлемқабілеттіліктің төмендігі, бюджет тапшылығымен
байланыстырылды, сондықтан автор тұрғын үй құрылысының жаңа технологиясын,
жергілікті материалдармен құрылыс жүргізуді, аз қабатты үйлердің салынуын
қажет деп санады. Біз де, оларды қарастыра келе, тұрғын үй нарығы үшін
құрылыс саласы өнімдерін өндірушілерді мемлекеттік қолдаудың және
аймақтардағы құрылыс саласы өнімдерін өндірушілердің кластерге бірігуінің
қажеттілігін зерттеулер барысында анықтаймыз.
Н.Я. Раскина еңбектерінде тұрғын үйдің тауар ретіндегі құндылығын
қарастыра келе, оны екі бағытта жіктейді: біріншісі – айырбас құнының
болуы, екіншісі – тұтыну құндылығына байланысты [11].
Біз мұны қарастыра келе, тұрғын үйдің тауарлық құндылықтарының болуын,
қажеттіліктерді қанағаттандыратындығына байланысты тауар ретіндегі тұрғын
үйдің ерекше белгілерін зерттеулер барысында анықтадық.
Х. Ламперттің зерттеуінде тұрғын үй нарығында кәсіпкерлердің ерекше
қасиеті қарастырылады, себебі олар нарықта шешім қабылдай отырып,
бәсекелестікке түседі, мұның арқасында техникалық прогресс дамып, арзан,
жаңа технологиялар нарыққа әкелініп, жаңа талғамдағы тұрғын үйлер салынады
[12].
М.В. Вишневскаяның Тұрғын үй нарығы: басқарудың теориясы мен
тәжірибесі атты еңбегінде тұрғын үй нарығы тұрғын үй қорлары мен тұрғын үй
қызметі жүйесіне байланысты қалыптаса отырып, экономикалық қатынастар
түрінде зерттеледі [13].
А.А. Аксенов тұрғын үй нарығының басқа нарықтармен тығыз байланыста
екендігін анықтай келе, әлеуметтік маңыздылығын және күрделілігін көрсете
отырып, тұрғын үй нарығындағы экономикалық заңдылықтарға көңіл
бөледі [14].
Т.М. Утиннің Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығы: қызмет ету
спецификасы мен даму перспективасы (Алматы қаласы мысалында)
тақырыбындағы еңбегінде тұрғын үй нарығындағы сұраныс, бағаға сұраныстың
әсері, тұрғын үйді отбасының таңдау жағдайлары мен оған табыстың әсері жан-
жақты қарастырылып, Алматы қаласы бойынша тұрғын үйлер қорын бағалық
аудандарға бөлу, функционалдық жүйелер мен тұрғын үй ипотекасы бойынша
тауар және ақша ағымының үлгісі құрылады [15].
Т.М. Утин еңбектерінде тұрғын үй нарығы ұлттық нарықтық экономиканың
секторы ретінде тұрғын үй қоры объектілерінен, экономикалық субъектілерден,
нарықтың қызмет ету процесінен, яғни өндіріс процесінен (тұрғын үй
салудан), тұтынудан (пайдаланудан) және тұрғын үй объектілері айырбасынан,
нарықты басқару мен қызмет ету механизмдерінен (нарық инфрақұрылымынан)
тұратындығы қарастырылады.
Біз, бұл еңбектерді зерттей келе, мынадай тұжырымға келеміз: тұрғын үй
нарығы тұрғын үй қорынан және тұрғын үй қорымен болатын: сату, сатып алу,
айырбастау, тұрғын үй құрылысы, инфрақұрылымы, тұрғын үйді жалға беру,
кепілге қою, тұрғын үйге инвестициялау бойынша көрсетілетін қызметтердің
жиынтығы мен нарықтағы субъектілер, басқа да қатысушылар арасында болатын
бастапқы және екінші нарықтағы экономикалық қатынастар мен олардың
қалыптасуы ретінде сипатталады. Ал тұрғын үй нарығының дамуы осы
байланыстардың қалыптасу бағытын көрсетеді. Тұрғын үй экономикасы
микроэкономикалық деңгейде бір бөлім ретінде қарастырыла отырып, екі түрлі
бағытта жіктелді: біріншіден, тұрғын үй қорының нарығы және екіншіден,
тұрғын үй қорымен болатын тұрғын үй қызметтерінің нарығы.
Тұрғын үй қорының нарығы елдегі немесе бір аймақтардағы барлық түрдегі,
көлемдегі, пішіндегі талапқа сай келетін тұрғын үйлерден және сол
пәтерлерді сату, сатып алу, айырбастау нарығынан тұратындығы анықталады.
Тұрғын үй қорының нарығын зерттеулерде қазіргі нарықтағы тұрғын үйлердің
салынуындағы сапалық ерекшелігіне қарай: эконом, бизнес, элит сыныбындағы
тұрғын үйлерге бөлінеді.
Тұрғын үй қызметінің нарығы тұрғын үй қоры шеңберінде пайда болған
барлық салалық бағыттағы көрсетілетін қызметтер бойынша қалыптасқан
операциялар жиынтығы ретінде анықталады. Ол нарықтық жағдайлардың
күрделенуіне байланысты қалыптасып, бірнеше қызмет түрлеріне қарай
жіктеледі.
Зерттеулер бойынша автордың тұрғын үй нарығына байланысты түсінігі
нақтылана отырып, нарықтағы тұрғын үй қоры және олармен болатын
операциялардың бағытына, тұрғын үйлердің бірінші, екінші нарығының
қызметіне қарай анықталғандар негізінде тұрғын үй нарығының жалпы жіктемесі
төмендегі суретте бейнеленді (сурет 1).
Ескертпе: автордың құрастыруы
Сурет 1- Тұрғын үй нарығының жіктемесі
Суреттегі анықталған тұрғын үй нарығының жіктемесі тұрғын үй нарығын
талдау және тұрғын үй нарығы қызметін басқару тұжырымдарын қалыптастыруда
қолданылуы мүмкін.
Тұрғын үйдің тауар ретіндегі ерекшелігі. Тұрғын үйлердің адам өмірі
және адамның басты қажеттіліктерін қанағаттандырудағы орны ерекше, оған
деген сұраныс пен сапалық талап, талғам қоғам дамуымен күн санап
өзгерістерге ұшырап, артып отыруда. Бір уақытта тұрғызылған үй басқа
тауарлар секілді нарыққа түседі, бірақ басқа тауарлардан ерекшелігі табысқа
қарағанда жоғары бағаланатындықтан, тез арада сатып алу жағдайына ие
болмауы мүмкін. Сондықтан нарық операцияларында агенттіктер, қаржы
компаниялары, леэндлордтар, делдалдар қызметтері қажет етіледі, дұрыс
ұйымдастырылған нарық дереу сатып алыну мүмкіншілігін ұсынады. Нарықта ұзақ
мерзімде өнім саны жоғарылап, баға тұрақталады, қысқа мерзімде баға
өзгеріске бейім, бұл тауар нарығына кері жағдай. Тұрғын үй тауар ретінде
ұзақ қолданылады, оны өндіру үшін уақыт пен үлкен көлемде капитал қажет
етіледі, қалыпты экономикада тұрғындардың жинағын, инвестициялық
ресурстарын қалыптастыруға экономикалық өсім әсер етеді [16].
Тұрғын үйлердің әрқайсысы бір-бірінен құрылыс материалына, салыну
жобасына, сыртқы пішініне қарай және өзге де белгілерінің болуымен
байланысты ерекшеленеді. Тұрғын үйлердің көпшілігі салынған жеріне тәуелді
және орнынан қозғау немесе көшіруге мүмкіншіліктер көп жағдайда бола
бермейді. Сонымен қатар тұрғын үйдің бағасы жоғары болғандықтан, оны сатып
алуда мүмкіндіктің шектеулілігі, оның отбасы табысына қарағанда жоғары
бағаға ие болуынан туындайды. Тұрғын үйлер иесіне бірнеше жылдар қызмет
етеді. Соңғы кездері банк жүйесі қызметтерінің дамуына қарай тұрғын үйлер
кепілдік объектісі ретінде қарастырылады.
Тұрғын үй тауар секілді әртүрлілігіне байланысты ерекше және қалыпты
тауарларға қарағанда бірегейлі еместігіне, біртұтастығына, ұзақ мерзімге
қызмет ететіндігіне, жоғары бағалануына байланысты ерекшеленеді. Тұрғын үй
қорына жүргізілген зерттеулер нәтижесінде тұрғын үйдің ерекше белгілерін
анықтай отырып, төмендегі суретте ұсынамыз (сурет 2).
Нарықта тұрғын үйлерді тез арада тұрғызып сатудың қиыншылықтары бар,
сондықтан тұрғын үйлердің тауарлардан ерекшелігі ( уақытқа тәуелді
болуында. Басқа тауарларға қарағанда тұрғын үйдің басты ерекшелігі ( тұрған
орнына тәуелділігі, соған байланысты оның өзіне ғана тән бірнеше
жағдайларды қарастырамыз, олар:
- тұрғын үй бойынша көрсетілетін коммуналдық қызметтердің болуы;
- сыртқы орта мен орналасқан ауданының беделділігі;
- тұруға ыңғайлылығы мен қолайлылығының қамтамасыз етілуі;
- аймақтағы салық салу жағдайы мен оның деңгейі;
- үйді алудағы қол жетімділік көрсеткіштері, бағасы және т.б.
Тұрғын үйлер адамзат өмірінің материалдық қажеттіліктерінің бастысы
болып табылады. Оның түрлері мен сапасының деңгейі өндіріс, өндірістік
күштердің, құрылыстың, қоғамның әлеуметтік дамуымен, қоршаған географиялық
ортамен және т.б. анықталады.
Ескертпе: А.Л. Борисов, Э.Я. Бубес, Н.Г. Ревунова тұжырымдары негізінде
автормен құрастырылды [17].
Сурет 2 - Тауар ретіндегі тұрғын үйдің ерекше белгілері
Тұрғын үй нарығына зерттеулер жүргізу үшін диссертациялық жұмыста
нарық категориялары нарықтағы сұраныс, ұсыныс, баға, инвестиция, табыс,
жинақ және олардың арасындағы тәуелділіктер бойынша қарастырылады.
Тұрғын үй нарығындағы сұраныс. Экономикалық ғылыми зерттеулерде
нарықтағы сұраныс тұтынушылар тарапынан болатындығы анықталады [18]. Біз
де, осы тұжырымдарға негізделе отырып, тұрғын үй нарығында сұраныс
тұрғындар, инвесторлар тарапынан болады деп қарастырамыз. Тұрғындардың
қажеттілігіне, инвесторлар мүддесіне қарай үйге деген сұраныс пайда болып,
тұрғын үйдің ерекше белгілері мен тұрғындардың қаржылық жағдайына
байланысты қажеттіліктері қанағаттандырылады.
Тұрғын үй нарығындағы сұраныс өзгерісі. Төлемқабілетті, бекітілген
бағадағы және белгілі бір уақыттағы тұрғын үйге қажеттілік сатып алушының
жеке мүддесіне және әр аймақтың әлеуметтік, экономикалық, табиғи,
демографиялық жағдайларына тәуелді. Тұрғын үйге деген сұраныс отбасы табысы
мен бағаға тәуелді болғандықтан, отбасының ұзақ уақыт аралығындағы жоспарлы
табысы тұрғын үйге деген сұранысқа тікелей әсер етеді. Тұрғын үй
нарығындағы сұраныс икемділігінің мінездемелік көрсеткіші табысқа, бағаға
байланысты болады, мұны біз төмендегі суретте анықтаймыз (сурет 3, А).
Pn
ТҮSARS
P2
P1
ТҮAD2
ТҮAD1
Q1 Qn
А) тұрғын үйге қысқа мерзімдегі сұраныс, ұсыныс
Pn
P1 ТҮLARS
P2 ТҮAD2
ТҮAD1
Q1 Q2 Qn
Ескертпе: Войтов А.А. тұжырымдары негізінде автормен құрастырылды
Б) тұрғын үйге ұзақ мерзімдегі сұраныс, ұсыныс
Сурет 3 - Тұрғын үйге қысқа, ұзақ мерзімдегі сұраныс және ұсыныс
ТҮAD1, ТҮAD2 ( жиынтық сұраныс қисығының өзгерісі;
ТҮSARS, ТҮLARS ( қысқа, ұзақ мерзім кезеңіндегі тұрғын үй нарығындағы
ұсыныс;
Qn ( нарықтағы тұрғын үйдің жалпы санының өзгерісі;
Pn ( нарықтағы тұрғын үйдің бағасының өзгерісі.
Тұрғын үй нарығындағы ұсыныс. Бекітілген бағадағы, сол мерзімге
сәйкес сатылатын тұрғын үйлер мен пәтерлердің жалпы көлемі ретінде болады.
Нарықтағы ұсыныс бағасының деңгейіне жалпы нарықтағы жұмсалған шығындар мен
бәсекелестік орта тікелей әсер етеді [19].
Тұрғын үй нарығында мұны үй тұрғызуға жұмсалған шығындар мен нарықтағы
бәсекелестік жағдай ретінде қарастырамыз. Тұрғын үй нарығындағы ұсыныс
шамасының икемділігі уақыт мерзіміне тәуелді және қысқа мерзімдегі қалыпты
нарықта ұсыныс икемсіз болып табылатындығы анықталады, себебі аз уақытта
үйді тұрғызу, нарыққа шығару, дереу сату мүмкін емес.
Тұрғын үй нарығындағы баға сатушылар мен сатып алушылар арасындағы
нарықта қалыптасқан ақша сомасын бейнелейді [20].
Тұрғын үйдің бағасын оның құны, сапасы, орналасуы, ауданының
беделділігі және т.б. анықтайды, ол айырбас бағасы және тұтыну құнына
байланысты тағайындалады. Тұрғын үй нарығындағы сұраныс, ұсыныс, баға
жағдайы қысқа, ұзақ мерзімдегі кезеңдермен елдің қаржы-несие саясатына
байланысты болатындығы белгілі. Сондықтан мұны біз, нарыққа зерттеулер
жүргізу барысында қолдану үшін келесі сурет бойынша ұсынамыз (сурет 3, Б).
Суретте қысқа мерзімдегі кезеңде тұрғын үй көлемі (Q1) шектеулі
болатындығын көрсетеді, сондықтан баға өзгерісі ұсыныс көлеміне тікелей
әсер етпейді, бірақ нарықтағы алып сатуға байланысты жоғарылауы мүмкін.
ТҮAD1 -ден ТҮAD2-ге дейін өсе береді, ал ұзақ мерзімде нарық өзгеше болады,
инвестициялау құрылысқа бағытталатын болса, баға тұрақты болып, нарықтағы
тұрғын үй көлемі арта түседі. Тұрғын үй нарығында инвестициялық
қаржыландыру болмаған жағдайда баға өсімі спекульятивті сұранысты әкеледі,
ал құрылыстың әсерінен жаңа үй қоры мен ескі үй қорының арасында баға
алшақтығы болады. Осыдан тұрғын үйлердің бағасы жаңа үйлер мен ескі үйлер
үшін әртүрлі деңгейде болуы қажет екендігін анықтаймыз.
Тұрғын үйдің тұтыну құнының өзгерісіне байланысты тұрғындардың көшіп
келуі мен кетуі сол аймақ үшін ерекше маңызды болғандықтан, нарықтық
сүзілу процесіне аса көңіл аудару қажет. А.С. Бессонова сүзілу процесін
әлеуметтік маңызды мәселе ретінде қарастырады, тұрғындардың орналасуы мен
тығыздығына, аймақтан көшіп кетуі мен келуіне мемлекеттік деңгейде көңіл
бөлудің қажеттілігін анықтайды [21].
Біз де мұны қарастыра келе, нарықтағы сүзілу процесі мәселесін шешу
қоғам үшін әлеуметтік-экономикалық маңызды және нарықтағы сүзілу процесі
( бұл тұрғындардың жоғары қолайлылыққа ие, жаңа үйлерге табысының өсуіне
байланысты көшіп кетіп, орнына төлемқабілетсіз немесе табысы төмен
тұрғындардың қоныстануынан тұрғын үйдің төлемақылары мезгілінде төленбей,
ауданның жағдайы одан да төмендеп, жөндеу жұмыстары мен қызмет көрсетудің
қысқаруына байланысты аймақтағы келеңсіз оқиғалардың көбеюі салдарынан
тұрғындардың біртіндеп көшіп кетуі басталып, соңында бұл жерлер кедей-
кепшіктер тұратын орынға айналып, кезекті жөндеу жұмыстары мүлдем жүрмей,
әбден тозығы жеткенде, үй тұруға жарамсыз деп танылып, мемлекет тарапынан
бұзуды қажет етуі деп қарастырамыз. Бұл жағдай, әсіресе, ескі қалалар мен
экономикасы дамыған елдерде жиі байқалады.
Мұндай жағдайларды болдырмас үшін ауданда дер кезінде жөндеу жұмыстарын
жүргізу, жергілікті органдардың қоныстандыру саясатын қарастыруы, мемлекет
тарапынан көмек көрсету, ескі үйлерді дер кезінде бұзу және тұрғындардың
орналасуын қадағалау қажет. Жалпы нарықта тұрғын үйлер болашақта тұру үшін
салынса, баға қажетті сұраныс пен ұсыныс деңгейінде анықталады. Ал баға
көлемі жоғарылайтын болса, бұл нарыққа қосымша капиталдың инвестициялануын
әкеледі де, жаңа үйлердің салынуына себепші болады.
Тұрғын үй нарығына капитал салымдарының әсері. Тұрғын үй жылжымайтын
мүлікке инвестициялаудың негізі болып табылады және тұрғын үй нарығындағы
сұранысқа банктің пайыз мөлшерлемесі әсер етеді, оның деңгейі төмен болған
сайын тұрғын үйге сұраныс артып, инвестициялық қаражат мөлшері нарықта
өседі. Мұндай байланыстар негізінде тұрғын үйге инвестициялауды, сұраныс
пен ұсыныстың қысқа, ұзақ мерзімге байланысты өзгерісіне қарай біз, келесі
суреттер бойынша қарастыра келе, зерттеулер барысында қолдану үшін ұсынамыз
(сурет 4).
Мұндағы: ТҮP - тұрғын үй нарығындағы баға өзгерісі;
SARS ТҮ - қысқа мерзімдік кезеңдегі тұрғын үй нарығындағы ұсыныс өзгерісі;
LARSТҮ - ұзақ мерзімдік кезеңдегі тұрғын үй нарығындағы ұсыныс өзгерісі;
Ққ - банктің пайыз мөлшерлемесінің өзгерісі;
Nq - несие ресурстарының көлемінің өзгерісі;
ТҮd - нарықтағы тұрғын үйге сұраныс өзгерісі;
ТҮS - тұрғын үйге нарықтағы ұсыныс өзгерісі;
I - жаңа құрылысқа инвестициялаудың өзгерісі;
ADТҮ - жиынтық сұраныс өзгерісі.
Ескертпе: Н.Қ. Мамыров, М.Ә. Тілеужанова тұжырымдары негізінде автормен
құрастырылды
Сурет 4 - Тұрғын үй нарығындағы несие капиталы, пайыз мөлшерлемесінің
сұранысқа әсері
Нарықтағы қысқа мерзімдік кезеңде жиынтық сұраныстың ADТҮ-ден ADТҮ1-
ге өсімінен сұраныстың артуы болып (сурет 4), ол бағаның ТҮP1-ден ТҮP2-
ге жоғарлауына әкеледі, себебі тұрғын үй нарығындағы тауар саны шектеулі,
яғни тұрғын үй саны қалыпты, себебі тұрғын үйді өндіруге (тұрғызуға) уақыт
пен ресурстар қажет етіледі (материалдық, еңбек, ақша және т.б.). Сондықтан
бұл бағаның өсімі нарықта қосымша қаржы ресурстарын қажет етеді де несие
ресурстарына сұраныс артады, мұның арқасында банктің пайыз мөлшерлемесі
жоғарылайды (сурет 5).
Ескертпе: Н.Қ. Мамыров, М.Ә. Тілеужанова тұжырымдары негізінде автормен
құрастырылды
Сурет 5 - Тұрғын үй нарығындағы несие капиталын жаңа құрылысқа
инвестициялау
Тұлғалар арасында несиеге сұраныстың артуы пайыз мөлшерлемесінің
өсімімен бірге жүреді: r1-ден, r2-ге жоғарылайды (сурет 5). Алынған
қаражаттар жеке құрылысқа инвестицияланады, несие ресурстарының көлемінің
жоғарылауынан нарықта жаңа құрылысқа инвестициялау шамасы I1-ден, I2-ге
артады. Себебі тұрғын үй бағасының нарықта өте жоғары болуы тұрғындарды
жеке үй салуға мәжбүрлейді.
Ескертпе: Н.Қ. Мамыров, М.Ә. Тілеужанова тұжырымдары негізінде автормен
құрастырылды
Сурет 6 - Жаңа құрылысқа инвестициялау және сұраныс, ұсыныстың кезекті
өзгерісі
Нарықтағы тікелей инвестициялау процесінің артуы тұрғын үй санының
жоғарылауына және пайыз мөлшерлемесінің r2-ден, r1-ге төмендеуіне әкеледі
(сурет 6). Себебі инвестициялау процесі мен банктік пайыз мөлшерлемесінің
арасында кері байланыс болатындығы жиі анықталады [22].
Инвестицияның І1-ден I2-ге жоғарылауынан тұрғын үй көлемі Y1-ден Y2-ге
артып, сәйкесінше баға төмендейді, бұл тұрғын үй нарығындағы құрылыс
компанияларының нарықтан кетуіне әкеледі, одан нарықтағы тұрғын үй ұсынысы
төмендейді. Бұл белгілі кезеңге дейін сақталса, тұрғын үй тапшылығы пайда
болып, тұрғын үйге сұраныс артады және баға қайтадан T1- ден T2-ге
жоғарылайды.
Мұны реттеуде мемлекеттің бұл саладағы саясатын, несиелендіру
қаражатының шамасын, уақыт факторларын ескеру қажет етіледі және
тұрғындардың таңдауы да аса маңызды, кейбіреулер үшін бұрынғы талғамда
салынған ескі үйлер тартымды көрінсе, басқалары соңғы үлгіні таңдауы
ықтимал. Сонымен қатар тұрғындардың үйді таңдауына келесі факторлар әсер
етеді: отбасы табысы, тұрғын үй көлемі, тұрғын үй сапасы, тұрғын үйдің
орналасқан аумағы және т.б. [23].
Тұрғындар табысының көлемі төмендеген сайын тұрғын үй белгілерінің
көрсеткіштері төмендей түседі, сондықтан төмен табысты отбасылар үшін
жалгерлік тұрғын үй құрылысын дамыту қажеттілігі артады, себебі тұрғын
үй-жайының сапасы, жөндеу жұмыстарының уақытылы жүруі, тұрғын үй
қызметінің реттелуі осы нарықта қарастырылады. Бұл шетелдік нарық
тәжірибесінен жиі байқалады және жалгерлік үйлердің бағасы орташа есеппен
тұрақты болса, жалға алушыларға және табыс табушы үй иесіне де біз, қолайлы
болады деп санаймыз.
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуінде көптеген мәселелердің болғаны
анық, солардың ішіндегі өзектілерінің бірі тұрғын үй нарығын дамыту, оны
қалыптастырудағы қиындықтар, тұрғын үй қатынастарын реттеу жағдайлары, жаңа
нарықты басқарумен байланысты, оларды шешу жолында шетел тәжірибесіне
сүйену аса қажет болды, ал бүкіл әлемдегі қазіргі экономикалық дағдарыстың
тұрғын үй нарығымен байланысын ескерсек, нарықты нақты тәжірибелерге сүйене
отырып дамыту аса маңызды болып табылады. Бұл мәселелерді Қазақстан
шетелдік әдістерге сүйене отырып ұтымды жақтарын іске асыру арқылы шешу
мақсатын қояды.
1.2 Тұғын үй нарығы қызметін дамытудың шетелдік тәжірибесі
Нарықтық экономикасы дамыған елдерде тұрғын үй саласын дамыту, тұрғын
үй мәселесін шешудің тәжірибесі кең түрде қарастырылады, тұрғын үй қорының
ұдайы өндірісінде жалпы инвестицияның орташа үлесі мен жеке тұлғалар
жинағының да белгілі бір көлемі жұмсалады, ал төмен табысты отбасылар үшін
мемлекеттік субсидия жүйесі, тұрғын үйді сатып алуға немесе тұрғын үй
құрылысы қажеттілігін қанағаттандыруда берілетін жеңілдетілген несиелер,
ескі үйлерді қайта жөндеу және жаңарту үшін ресурстарды қайта бөлу
қарастырылған. Әлемдік тәжірибеде тұрғын үй нарығы қызметіне мемлекет
белсенді түрде араласады, дотация, құрылыс мәселесі, жөндеу, пайдалануға
беру, жалға беру, банктің пайыз мөлшерлемесі реттеледі, мұқтаждық көруші
топқа мемлекет көмек көрсетеді, аз табысты отбасыларға көмек көрсету жүйесі
барлық елдерде бар, субсидия бөлу түрлері де қарастырылған. Мысалы,
Францияда субсидия қолға беріледі және оны кейбір жағдайларда пәтер
жалдаушының басқа мақсаттарға жұмсауына әкелгендігін көрсеткен, ал АҚШ-та
бұл қатаң бақыланады, көмек алушы шотына ақша түседі де, ол дер кезінде
қызмет көрсетуші кәсіпорындарға аударылады, қаражаттар федералдық үкімет
арқылы штаттардағы өкілдерге жіберіледі. Мемлекеттің нарықтағы орны:
бақылау, басқару, әлеуметтік саясатты жүргізу болып табылады. Нарықта
қаржыландыруды ұйымдастыруда ортақ басқару үлгісі де бар, олар: депозиттік
механизм (жинақ жүйесі), банктік несиелендіру, ипотекалық құнды қағаздар
шығару және т.б.
Сонымен қатар шетелдік нарықта жалгерлік нарықтың қызметі де оң ықпал
етеді, мысалы АҚШ-та жалдап тұратын тұлғалар үшін мемлекеттік көмек беру,
субсидиялар қарастырылған [24]. Жалға берілетін пәтер үлесі Германияда 60%,
Швецияда 57%, Нидерландыда 55%, Данияда 44%, АҚШ-та 34%-ды құрайды. Пәтерді
жалға беру сонымен қатар жылжымайтын мүлік бизнесінде Еуропа және АҚШ
бойынша ең табыстысы болып табылады және ол табыстылықтың жылдық мөлшерде
10-15%-ын көрсететіндігін байқаймыз [25].
Шетелдік тұрғын үй нарығының кәсіби қатысушылары қызметі де қарқынды
дамыған, олар нарыққа белсенді қатыса отырып, нарық механизмінің жүруін
қамтамасыз етеді және өз қызметі арқасында пайда табады. Ал қазақстандық
кәсіби нарықтағы іс жүргізуші субъектілердің мемлекет тарапынан бағытталған
қызметі жақсырақ дамыған, олар: қала құрылысын, жерді пайдалануды бақылаушы
және бөлуші, аймақтық жер комитеттері, жерді түгендеуді жүргізуші, жер
кадастрын жасаушы, аумақтарды бөлуші органдар, техникалық қауіпсіздік,
жобалаушы, тұрғын үй мәмілелері бойынша тіркеуші, заңдық, нотариустық
қызмет көрсетушілер және т.б. Экономикасы дамыған елдер тәжірибесінде
тұрғын үй саласы қызметінің мынадай сипаттамасы болады:
- қалалық тұрғын үй қоры жеке немесе ұжымдық меншікте, ал
муниципалдық қор өте аз көлемде қызмет етеді (10-15%);
- тұрғындар меншігіндегі үйлерде тұрады, ал қалған бөлігі жеке
меншіктік немесе муниципалдық үй қорының пәтерлерін жалдап
тұрады;
- меншік иелері жөндеу, қалпына келтіру жұмыстарын өздері
жүргізеді, сақтандыру, салық төлемдерін төлейді;
- жеке үйлердегі жалға алу шығындары үй иесінің барлық шығындарымен
табысын, ал муниципалитетте муниципалитет шығындарын өтейді
(табыссыз);
- барлық меншік түріндегі тұрғын үйді жалдау ақысының көлемін
муниципалитет құқықтық, экономикалық жағдайлар арқылы реттейді;
- субсидиялар жекелеген тұлғалар үшін, яғни табысы өте төмен
тұрғындарға ғана беріледі;
- тұрғын үй алу ұзақ мерзім бойынша, төмен пайызда несиеге
беріледі, кейбірінде жинақ жүйесі қарастырылады;
- жөндеу, қалпына келтіру, реконструкциялау шаралары сол тұрғылықты
қаланың немесе аймақтың нормалары бойынша жүргізіліп, олардың
мүддесін жылжымайтын мүлікті басқару компаниялары қарастырады
[26].
Шетелдердегі тұрғын үй нарығының дамуында әлеуметтік-экономикалық
басқаруда, инвестициялау, ұйымдастыру жүйесінде ерекшеліктер
кездесетіндігін байқаймыз, олардың ішіндегі маңызды белгілері ( мемлекеттің
нарықтағы саясаты мен жеке сектордың нарықтағы беделдігі. Жалпы шетелдік
тұрғын үй нарығы қызметіне тән ерекшеліктерді анықтай келе, біз оларды
келесі кестеде ұсынамыз (кесте 1).
Кесте 1- Шетелдік тәжірибеде тұрғын үй нарығын дамытуда қалыптасқан негізгі
ерекшеліктер
№ Атауы Сипаттамасы Нарықты бақылаушы,
жүргізетін шаралары
1 2 3 4
2 АҚШ Fannie Mae, Ginnie Mae, Friddie Mae Мемлекет.
агенттіктерінің қызметтерінің кезектіЕң арзан үйлерге
келуімен нарық қарқынды дамыды, несие мемлекеттен
тұрғын үй қорлары жалға берілетін, бөлінеді
иесінің тұруына арналған болып
қалыптасты
3 Германия Құрылыс жинақ кассалары қызметінің Мемлекет.
нарықтағы беделділігі жоғары Қолдау сыйақы пайыз
мөлшерлемесіне
жеңілдіктер береді
4 Канада Тұрғын үй құрылысында Мемлекет.
кепілдендірілген инвестициялық Нарыққа тікелей
сертификаттар қолданылып, моргидж қолдау көрсетеді
жүйесі қарастырылады
5 Швеция Төмен пайыз бойынша ұзақ мерзімдік Мемлекеттік
зайымдар ұсынылады Субсидиялар
бөлінеді
6 Финляндияда Салада салықтық шектеулер енгізілген,Мемлекет
салықтардың жалпы шамасы 32% аспауы
тиіс
7 Нидерланд Тұрғын үй корпорациялары қызмет етедіМемлекет. Нарықты
бақылайды,
корпорацияларды
лицензиялайды
8 Қытай Тұрғын үй чектері арқылы кәсіпорындарМемлекет. Тікелей
мен ұйымдарды құрылыс жүргізуге нарыққа араласады
шақырған
9 Белоруссия Несиелендірудің пайыз мөлшерлемесі, Мемлекет
қайта қаржыландыру төмен пайызбен
жүргізіледі, екі деңгейлі банктік
жүйе қарастырылмайды
10 Ұлыбритания Келісімшартпен жинақтау, құрылыс Мемлекет.
қоғамдарының жүйесі беделді қызмет Мақсатты салымдар
етеді пайызына сыйақы
мөлшерлемесін
белгілейді
1-кестенің жалғасы
1 2 3 4
11 Ресей Тұрғын үй нарығы жекешелендіруден Мемлекет.
кейін Экономикалық
қалыптасқан, елде қолжетімді тұрғын процестерге аз
үйлерді қалыптастыру саясаты басты қорғалған
назарда және нарықты қалыптастырудың тұрғындарды қолдау
негізгі қағидаты болып табылады бағытында белсенді
қатысады
(2002-2010ж.ж.
Жилище
бағдарламасы
қарастырылған).
Ескертпе: www.dpr.ru ақпараттары негізінде автормен құрастырылды
Кестеден шетелдік нарық тәжірибелерінің көпшілігінде нарықта мемлекет
қызметінің басымдылығын және әр елде нарық қызметін дамыту мақсатына қарай
әртүрлі даму жүйесі алынғандығын байқаймыз. Жалпы шетелдік тұрғын үй
нарығындағы маңызды ерекшеліктерді зерттей келе, нәтижесін төмендегілер
бойынша ұсынамыз:
1 мемлекеттің тұрғын үй саясатын қолдаудағы шаралары басым;
2 тұрғын үй нарығын қалыптастыруда елдерде айырмашылықтар, банк
қызметі бойынша басымдылықтар бар;
3 тұрғындарға субсидиялар, көмек беру, қолдау шаралары тұрақты және
жоғары деңгейде қарастырылған;
4 тұрғын үй құрылысын жүргізу механизмі мен ұйымдастыруда өзгешеліктер
кездесетіндігін анықтаймыз.
Елдер бойынша анықталған басты ерекшеліктерді төмендегі бағыттарда
ұсынамыз:
Швециялық нарықтағы ерекшелік пайыз мөлшерлемесіне мемлекеттік
субсидиялар бөлініп, төмен пайыз бойынша ұзақ мерзімдік займдар ұсынылады,
салаға қаражаттар тарту арқылы нарықтық мәселелер шешіледі. Швецияда
нарықтағы баға белгіленімі мәселесіне мемлекеттік деңгейде аса көңіл
бөлінеді, бағаны бақылауды мемлекеттік органдар жүргізеді және шекті баға
қойылады, бағаның өсімі қарастырылатын болса, оны алдын ала ескерту
міндетті болып табылады. Бағаның жоғарылауына байланысты мемлекет тұрғын үй
алушыларға, оның ішінде жас отбасыларға тұрғын үй субсидиялары мен
жеңілдетілген тәртіппен ұзақ мерзімді займдар беруді қарастырады.
Қытайда мемлекет тұрғын үй чектері арқылы кәсіпорындар мен ұйымдарды
нарықта құрылыс жүргізуге шақырып, ол тұрғын үйлердің сатылуы тұрғындар
арасында жеңілдіктер бойынша жүргізілген. Қазіргі Қытай нарығының өзіндік
даму сипаты бар және ол төмендегі күрделі мәселелерді қарастыратындығын
байқаймыз:
- жаңа құрылыстың төмен қайтарымдылығы, ескі тұрғын үй қорларын
жөндеу және қолдануды реттеу;
- тұрғын үйге деген сұраныс пен ұсыныстың теңсіздігі;
- қолданудың рационалды емес жүруі.
Қытайдағы тұрғын үй мәселесін шешу толығымен мемлекеттің бақылауында,
сонымен қатар ұжымдық және кооперативтік ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
ӘОЖ 338.242:728(574.11)
Қолжазба құқығында
ҚОНЫСБАЕВА АЙЫМЖАН АЙТУАРОВНА
Тұрғын үй нарығының даму жағдайы
(Маңғыстау облысы материалында)
08.00.05 ( Экономика және халық шаруашылығын басқару
(қызмет салалары мен сфералары бойынша)
Экономика ғылымдарының кандидаты
ғылыми дәрежесін алу үшін дайындалған диссертация
Ғылыми жетекші:
э.ғ.д., профессор
Е.Қ. Кадыржанов
Қазақстан Республикасы
Алматы, 2009
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ 4
1 ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫНЫҢ ҚҰРЫЛЫМЫ МЕН ҚЫЗМЕТ ЕТУ МЕХАНИЗМІНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ
НЕГІЗДЕМЕСІ
1.1 Тұрғын үй нарығының ұйымдастырылуы және нарық қатысушылары
9
1.2 Тұрғын үй нарығы қызметін дамытудың шетелдік тәжірибесі 19
1.3 Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының қалыптасуы мен 31
даму көрсеткіштері
2 ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫНЫҢ ДАМУЫ ЖӘНЕ НАРЫҚ ЖАҒДАЙЫ МЕН МӘСЕЛЕСІНІҢ
АНЫҚТАЛУЫ
2.1 Маңғыстау облысы тұрғын үй нарығының даму деңгейі мен қызмет ету 50
көрсеткіштерін талдау
2.2. Маңғыстау облысы, Ақтау қаласының тұрғын үй нарығын бағалық 61
аймақтар бойынша талдау
2.3. Тұрғын үй нарығы көрсеткіштерін талдау әдістемесі 75
3 НАРЫҚТЫҚ ЭКОНОМИКАДАҒЫ ТҰРҒЫН ҮЙ САЛАСЫН ЖЕТІЛДІРУДІҢ БАСЫМДЫ
БАҒЫТТАРЫ
3.1 Қазақстандық тұрғын үй нарығын дамыту механизмі 87
3.2 Тұрғын үй нарығын кластерлік бағытта дамытудың тиімділігі 99
ҚОРЫТЫНДЫ 114
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ 116
ҚОСЫМШАЛАР 121
БЕЛГІЛЕУЛЕР МЕН ҚЫСҚАРТУЛАР
АҚ ( Акционерлік қоғам
ААҚ ( Ашық акционерлік қоғам
АЕК ( айлық есептік көрсеткіш
АҚШ ( Америка Құрама Штаттары
Б.д.д. ( біздің дәуірімізге дейін
ҚР ( Қазақстан Республикасы
ЖАО ( жергілікті атқарушы органдар
ЖАӨ ( жалпы аймақтық өнім
ЖҰӨ ( жалпы ұлттық өнім
ЖІӨ ( жалпы ішкі өнім
ЖТҚ ( жеке тұрғын үй құрылысы
ЖШС ( Жауапкершілігі шектеулі серіктестік
КСРО ( Кеңестік Социалистік Республикалар Одағы
ОДҚ ( Ортақ даму қоры
ҚИК ( Қазақстан Ипотекалық Компаниясы
ТКШ ( Тұрғын үй коммуналдық шаруашылығы
ТҚЖБ ( Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі
ТМД ( Тәуелсіз мемлекеттер достастығы
ТИК ( Тұрғын үй инвестициялық компаниясы
долл. ( АҚШ доллары
млрд. ( миллиард
млн. ( миллион
ш.м. ( шаршы метр
КІРІСПЕ
Зерттеу тақырыбының өзектілігі. Тұрғын үйлер халық байлығын құрайды,
тұрғындарға қызмет ете отырып, басты қажеттіліктерін қанағаттандырады,
сонымен қатар жылжымайтын мүлікке салық салу объектісі ретінде өз құнының
белгілі пайызын бюджетке түсіреді және тұрғын үй операцияларының әр
қайсысынан алынған пайыз да бюджетке салық ретінде төленеді. Бұл тұрғын
үйдің әлеуметтік-экономикалық маңыздылығын көрсетеді, тұрғын үй саласы ел
экономикасының мүддесіне бағытталған, экономиканың көптеген басқа
салаларының тиімді қызмет етуіне әсер ететін және әлеуметтік жағдайларды
қарастыратын сала болып табылады. Қазіргі таңда қазақстандықтардың тұрғын
үй жөніндегі талғамы өзгеріп, жоғарылап келеді, тұрғындар сапалы үйлерде
тұруға ұмтылады, сонымен қатар халық санының артуымен тұрғын үй тапшылығы
да басты мәселеге айналған.
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуі қоғамның барлық салаларына өз
әсерін тигізіп, жаңаша ұйымдастыру, қызмет ету бағыттары мен көптеген
тұрмыстық мәселелерді туындатты, сонымен қатар тұрғын үй саласы мен
шаруашылығы қызметтері де көптеген өзгерістерге ұшырады, бұл Қазақстан
Республикасындағы тұрғын үй нарығының дамуына әкеліп, халықтың тұрмыс
тіршілігін нарықтық бағытқа бұрды. Нарық инфрақұрылымының кеңеюі тұрғын үй
құрылысының көлемі мен сапасына тікелей әсер етіп қана қоймай, тұрғындардың
қолайлы жағдайда тұрмыс кешуіне себепші болады. Сондықтан тұрғын үй нарығын
дамыту бағыттарын анықтау және ұтымды ұйымдастыру қоғам үшін аса маңызды.
Тұрғын үй ерекше тауар, оның құны мен оған деген сұраныс пен ұсыныс
арасында көптеген келеңсіздіктер соңғы кездері жиі кездесуде, мұны мемлекет
тарапынан реттеу жағдайларын қарастыру аса маңызды орынға ие болды және
Қазақстанда Мемлекеттік тұрғын үй бағдарламалары қабылданып, іске
асырылуда. Тұрғын үй нарығын дамытуға мемлекеттік, жергілікті органдар,
банктік қаржы ұйымдары, ірі кәсіпорындар және т.б. мекемелер өз үлестерін
қосуда, ал олардың қызметінің нарықта ұтымды жүргізілуі экономикалық дамуға
оң әсер береді және экономиканың басқа да салаларына өз ықпалын тигізеді.
Тұрғын үй саласын дамыту мемлекеттің саяси маңызды міндеттерінің бірі,
бұл Қазақстанның 2030 жылға дейінгі Даму стратегиясының басым бағыттарында
көрініс тапқан. Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.
Назарбаевтың Қазақстан халқына арналған жыл сайынғы Жолдауларында да
тұрғындардың баспана жағдайы, тұрғын үймен қамтамасыз ету басты
міндеттердің бірі болып қарастырылады.
Н.Ә. Назарбаевтың 19 наурыздағы 2004 жылғы Қазақстан халқына жолдауында
тұрғын үй мәселесі ең маңыздылардың бірі болды [1]. 2005 жылғы жолдауында
тұрғын үй құрылысы экономиканың көшбасшысы ретінде қарастырылды [2].
Елдегі мерзімдік бағдарламалардың қабылдануы да оң нәтижелер беруде, ал
2008-2010 жылдарға арналған Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй
құрылысының мемлекеттік бағдарламасы тұрғын үй құрылысын жүргізу және
тұрғындарды қол жетімді үйлермен қамтамасыз етуді қарастырады.
Бағдарламаның мақсаты:
- ұсыныс және сұраныс тарапынан толық қанды баланстанған нарықты
дамыту;
- тұрғын үй құрылысына жеке инвестицияларды тарту;
- жеке тұрғын үй құрылысын дамытуды ынталандыру;
- тұрғын үй құрылысы аудандарының инженерлік-коммуникациялық
инфрақұрылымын дамыту;
- ипотекалық несиелендіру жүйесін жетілдіру мен несиелендіруді
кепілдендіру, құрылыс жинақ жүйесін, жалгерлік нарық қызметін
дамыту болып табылады.
Жоспарланған қаржы ресурстарының көлемі 300, 8 млрд. теңгені құрап,
соның ішінде 2008 жылы ( 10,3 млрд. теңге, 2009 жылы ( 102,8 млрд. теңге,
2010 жылы ( 87,7 млрд. теңге болатындығы жобаланған және бюджет есебінен
қаржыландыру ( 136,8 млрд. теңгені құрайды. Бағдарламаны іске асыру
барысында әр жыл сайын құрылыс көлемі артып, үш жылда ( 26,1 млн. шаршы
метр үй тұрғызумен қатар 2,1 млн. шаршы метр қол жетімді үйлер, соның
ішінде: 2008 жылы ( 0,86 млн. шаршы метр, 2009 жылы ( 0,73 млн. шаршы метр,
2010 жылы ( 0,54 млн. шаршы метр қарастырылады [3].
Қазіргі тұрғын үй нарығының инфрақұрылымы даму үстінде, нарықта
көптеген институттар қызмет етеді, олардың қызмет ету жағдайларын талдау
елдің әлеуметтік-экономикалық мәселелерін шешуде қажетті болып табылады.
Бірақ нарықтың даму мәселелеріне арналған ғылыми-тәжірибелік еңбектер әлі
де жеткіліксіз, нарықтың даму деңгейі, тұрғын үйдің тауар ретіндегі басты
ерекшеліктері ескерілмейді, тұрғын үй құрылысы мәселесін шешудің әдістемесі
нақты қарастырылмайды. Сондықтан бұл нарық жағдайына сәйкес барлық уақытта
жаңаша шешім қабылдауды қажет етіп, тақырыптың таңдалуы мен өзектілігін
айқындай түседі.
Тақырыптың ғылыми зерттелу дәрежесі. Тұрғын үй нарығы, мәселелері,
тиімді қызмет етуі Дж. М. Кейнс, А. Смит, Ф. Энгельс, Э. Хансен, Р. Харрод
және т.б. экономист ғалымдардың еңбектерінде жан-жақты
қарастырылған.
Сонымен қатар шетелдік ғалым экономистер еңбектерінде тұрғын үй
нарығы зерттелген: Т.Г. Зайнуллин, Н.Г. Лукянова, В.Л. Ясько, О.Э.
Бессонова, С. Глазунов, В. Самошин, В.В. Бузырев, В.С. Чекалин,
М.А. Федотова, И.В. Довдиенко, И.А. Рахман, Г.М.
Стерник, В.И. Ресин, А.В. Стулов, Ю.В. Пашкус және т.б.
Н.Ә. Назарбаев, Н.К. Мамыров, У.К. Шеденов, К.А. Сагадиев,
C.Б. Абдыгаппарова, Р.А. Алшанов, Е.А. Туркебаев, Ұ.М.
Искаков, Т.М. Утин, Ч.Н. Чан, Ө.Қ. Есқараев, Е.Б. Жатканбаев,
У.К. Шалболова, Г.Б. Халелова, К.В. Онлабаев, Л.Б.
Кулумбетова, С.А. Илашова, А.К. Кошанова, Г.В.
Косолапов, Н.С. Шыныбеков, Т.Б. Баяхметов, И.Ю. Бенке, А.К. Мусанова және
т.б. ғалымдар мен басқа да авторлардың ғылыми еңбектерінде нарық зерттеліп,
қарастырылған.
Бірақ нарықтың даму мәселелеріне арналған ғылыми-тәжірибелік еңбектер
жеткіліксіз, нарықтың даму деңгейі, тұрғын үйдің тауар ретіндегі басты
ерекшеліктері, нарықтық экономикадағы тұрғындардың үймен қамтамасыз
етілгендігінің сандық, сапалық көрсеткіштерімен, деңгейін анықтаушы
факторлар, тұрғын үй, тұрғын үй құрылысы мәселесін шешудің әдістемесі нақты
қарастырылмайды. Бұл нарық жағдайына сәйкес барлық уақытта жаңаша шешім
қабылдауды қажет етіп, тақырыптың таңдалуы мен өзектілігін айқындайды.
Кеңес өкіметі кезінде тұрғындар тегін түрде тұрғын үймен қамтамасыз
етілгенімен де бұған барлық тұрғындардың қолы жетпеді. Құрылыстың қарқынды
дамыған кезінің өзінде де тұрғын үй мәселесі кездесіп, өз шешімін кезекті
түрде, бірнеше жылдардан соң ғана тауып жатты. Сондықтан Қазақстанда бұл
мәселенің қаржылық бағыты Қазақстан Ипотекалық Компаниясы, Тұрғын Үй
Жинақ Банкі, екінші деңгейлі банктер қызметі арқылы өз шешімін табуда.
Тұрғын үй нарығын басқару 1991 жылдан басталып, Мемлекет меншігінен
алу және купондық жекешелендіру, Меншік туралы, Жаңа Тұрғын үй саясаты
туралы, Тұрғын үй қатынастары туралы және т.б. заңнамаларға негізделе
отырып жүргізілуде.
Зерттеу жұмысының мақсаты мен міндеттері. Зерттеудің мақсаты тұрғын үй
нарығындағы субъектілер мен объектілердің қызмет етуіндегі қиыншылықтар,
кемшіліктердің анықталуы негізінде тұрғын үй нарығын әрі қарай жетілдіре
отырып, дамытудың экономикалық механизмін әзірлеу. Қойылған мақсаттарға
байланысты мына міндеттерді зерттеу қарастырылған:
• нарық механизмін талдау, тұрғын үй нарығын одан әрі дамытудың ғылыми
аспектілерін зерттеу;
• шетелдік тұрғын үй нарығының дамуындағы тәжірибелерді зерттеу;
• отандық тұрғын үй нарығының даму тенденциясын зерттеу және мәселелерін
анықтау;
• Маңғыстау облысындағы бастапқы, екінші тұрғын үй нарығына, тұрғын үй
субъектілері қызметіне, нарық объектілеріне, тұрғын үй құрылысына,
баға деңгейіне және төлемқабілетті сұранысқа талдау жүргізу;
• ұлттық, аймақтық тұрғын үй нарығын дамытушы бағдарламалардың қызметін
талдау және оны әрі қарай дамытуда ұсыныстар жасау;
• тұрғын үй сферасын жетілдіруде ұсыныстар жасап шығару.
Зерттеу объектісі- Қазақстан Республикасы, Маңғыстау облыстық тұрғын үй
нарығы, нарық инфрақұрылымы, нарық жүйесі мен институттары.
Зерттеу пәні (заты)- Тұрғын үй нарығының қызмет ету процессіндегі пайда
болған нарықтық экономикалық қатынастардың дамуы.
Зерттеудің теориялық және әдістемелік негізі. Тұрғын үй нарығын дамыту
мәселелері бойынша жарияланған шетелдік және отандық экономист ғалымдардың
ғылыми еңбектері; заңнамалар; нормативтік актілер; құжаттар; мемлекеттік
және жергілікті органдардың мерзімдік бағдарламалары; статистикалық
мекемелердің көрсеткіштері; тұрғын үй мекемелерінің есебі; бұқаралық
ақпараттар, www-серверлер материалдары.
Зерттеу барысында мынадай әдістер қарастырылды: мәліметтерді талдау,
салыстыру, динамикалық, сызбалық көрсеткіштер.
Диссертациялық жұмыстың ғылыми жаңалығы. Қазіргі кезеңде тұрғын үй
нарығын зерттей отырып, тиімді дамытудың қажетті жақтары мен бағыттарын
анықтау басты шарт болып табылады. Зерттеу барысында алынған төмендегi
нәтижелер диссертациялық жұмыстың ғылыми жаңалығын анықтайды:
• автордың тұрғын үй нарығы және тұрғын үйдің тауар ретіндегі теориялық
ерекшеліктеріне ғылыми анықтамасы берілді;
• шетелдік нарық тәжірибесіне зерттеу және талдау жүргізе отырып, тұрғын
үй нарығын жетілдіру әдістерінің негіздемесі жасалды;
• отандық тұрғын үй нарығының даму ерекшелігі, даму периодын анықталды,
даму жағдайына баға берілді;
• Маңғыстау облысы аймақтық тұрғын үй нарығының негізгі мәселелері
айқындалды;
• тұрғындар жалақысы мен қол жетімділік көрсеткіштерін, құрылыстың
әсерін нарықта анықтаудың әдістемесі негізделді;
• тұрғын үй нарығы және құрылысты дамыту бағыттарына байланысты
ұсыныстар жасалды.
Қорғауға ұсынылатын негізгі тұжырымдар:
• экономикадағы тұрғын үй нарығы және тұрғын үйдің тауар ретіндегі
ерекше белгілері;
• шетел тәжірибесі негізінде тұрғын үй нарығындағы құрылыс пен сату
стадиясының жетілдірілуі;
• Қазақстандағы тұрғын үй нарығының даму кезеңдері мен қалыптасу
процессінің периодтары;
• Маңғыстау облысы тұрғын үй нарығын дамытушы факторлар;
• тұрғын үй нарығындағы жалақы, құрылыс, баға факторларының әсерлерін
анықтау әдістемесі;
• Мемлекеттік, жергілікті бағдарламалардың мәселені шешудегі қажеттілігі
мен қолайлығының ғылыми негізделуі;
• тұрғын үй нарығындағы құрылысты арттырушы ұсыныстары.
Зерттеу жұмысының ғылыми-тәжірибелік маңыздылығы. Диссертациялық
жұмыста жасалынған қорытындылар мен ұсыныстар жергілікті басқару органдары
мен басқа да тұрғын үй институттары қызметінде, арнаулы курстарды өткізуде
дәріс материалдары ретінде қолданылуы мүмкін.
Зерттеу нәтижесінің басылымдарда жарық көруі (апробациясы). Зерттеудің
жекелеген негізгі теориялық тұжырымдары мен нәтижелері келесі халықаралық
ғылыми-тәжірибелік конференцияларда: Қазақстан Республикасы экономикасының
қаржы тетігін дамытуды жетілдіру ( бәсекелестілікке қабілеттіліктің айғағы
(Қ.А. Ясауи атындағы Халықаралық қазақ-түрік университеті, Шымкент, 2007);
Концептуальные основы современной эпохи и Казахстанская модель социально-
экономического развития (Туран Университеті, Алматы, 2007, 18-19 қазан);
Экономика, бизнес және білім беру саласындағы жаңа үрдістер (Халықаралық
Бизнес Университеті, Алматы, 2007, 8 қараша); Научное пространство Европы-
2008 (Украина, 2008), сонымен қатар Халықаралық бизнес университетінің
Хабаршысында, Ізденістер Қазақ Ұлттық Аграрлық Университеті, ҚазЭУ
Хабаршысы және өзге де басылым беттерінде баяндалып жарық көрді.
Диссертациялық жұмыс нәтижелері Маңғыстау облысының Кәсіпкерлік және
өнеркәсіп департаменті қызметі барысында және Каспий Мемлекеттік
Технологиялар және Инжиниринг Университеті РМҚК оқу процесінде қолданылды.
Диссертация материалдары, зерттеудің теориялық бағыттары оқу процесі мен
жұмыс бағдарламаларын, оқу-әдістемелік кешендерді құрастыруда және пәндер
бойынша дәріс оқу барысында қарастырылды.
Жұмыстың құрылымы және көлемі. Диссертациялық жұмыс көлемі-120 бет,
жұмыс кіріспеден, негізгі үш бөлімнен, қорытындыдан, пайдаланылған
әдебиеттер тізімінен, кестелерден, суреттерден тұрады.
1 ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫНЫҢ ҚҰРЫЛЫМЫ МЕН ҚЫЗМЕТ ЕТУ МЕХАНИЗМІНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ
НЕГІЗДЕМЕСІ
1.1 Тұрғын үй нарығының ұйымдастырылуы және нарық қатысушылары
Адамзаттың өмір сүруі үшін қажетті материалдық жағдайының белгісі
тұрғын үйі болып табылады. Ф.Энгельс: адамдардың тамақтануы, шөлін
қандыруы, тұрғын үйінің болуы және киінуі, саясатпен, ғылыммен, өнермен,
дінмен айналысуы үшін бастапқы кезекте тұрады деп қарастырған [4].
Бұл қажеттіліктердің ішінде тұрғын үйдің орны қазіргі қоғамда да
ерекше, оған деген сұраныс пен сапалық талап, талғам қоғамның дамуымен күн
санап артып отыруда. Тұрғын үй ( халықтың тұрмыс жағдайының өлшемі, елдің
әлеуметтік-экономикалық жағдайының белгісі. Қазіргі таңда халықтың
әлеуметтік-экономикалық жағдайында тұрғын үй мәселесі ең бір өзекті,
күрделі тұрмыстық мәселеге айналып отыр, сондықтан елдегі тұрғын үй нарығын
дамыту мемлекеттің басты назарында. Елімізде үй-жайы тамаша тұрғындар да,
баспанасы жоқ, тіпті оны жөндей алмай жүрген тұрғындар кездеседі. Тұрғын
үй саласы ел экономикасының мүддесіне бағытталған, экономиканың көптеген
саласының тиімді қызмет етуіне әсер ететін және экономикалық өркендеуді
қамтамасыз ететін сала болып табылады. Тұрғын үй саласының шаруашылығы
нарығының жағдайы мен дамуын экономист ғалымдар өз еңбектерінде жан-жақты
қарастыруда.
У.К. Шеденов еңбектерінде тұрғын үй шаруашылығының қызметі жоғары
маңызға ие бола отырып, халықтың жоғары сапалы игіліктермен қамтамасыз
етілуін қарастырады [5].
Адамның тұрғын үйге деген қажеттілігі мүмкіндіктеріне байланысты үнемі
өзгеріп отырады, бұл тұрғын үйдің орналасуынан басталып, сапасы мен сол
тұрғын үй-жайына байланысты көрсетілетін қызметтерге де тәуелді, ал
қажеттіліктердің үнемі артып отыруы тұрғын үй нарығының дамуына әсер етеді.
Я. Корнай еңбектерінде ...егер барлығы екі бөлмелі пәтерде тұрса,
олардың көпшілігі үш бөлмелі пәтерге ұмтылады, ал үйлі адам тағы саяжайлы
болуды ойлайды... деген пікірі жоғарыдағы тұжырымымызды нақтылай
түседі [6].
С.А. Илашеваның Тұрғын үй нарығының дамуы мен қалыптасуы (Шымкент
қаласы мысалында) атты ғылыми зерттеу жұмысында тұрғын үй нарығы ( тұрғын
үй қоры және тұрғын үй қызметінің нарығынан тұратындығы анықталып, олардың
арасындағы қатынастар қарастырылады және тұрғын үй нарығының құрылымдық
сызбасы ұсынылады [7].
Біз де, тұрғын үй нарығын тұрғын үй қоры және тұрғын үй қызметінің
нарығынан тұрады деп қарастыра келе, нарықты бастапқы және екінші нарыққа
жіктейміз.
А.К. Мусанованың Тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын экономикалық-
математикалық үлгілеу (Қарағанды облысы мысалында) атты еңбегінде тұрғын
үй саласына, тұрғын үй коммуналдық шаруашылығына талдау жүргізіледі және
инвестициялық ресурстардың тапшылығы жағдайында нарықтағы тұрғын үйлерді
күрделі жөндеу мен жаңартудың инвестициялық бағдарламаларын оңтайландыру
және сол бойынша шешім қабылдау барысы зерттеледі [8].
Н.С. Шыныбековтың Қазақстандағы тұрғын үйді несиелендіруді жетілдіру
жолдары (Қазақстан материалдарында) атты еңбегінде
ҚР ипотекалық несиелендіру жүйесі, негізгі құрылымдық элементтері,
несиелендіру объектілері қарастырылып, шетелдік нарықтағы үлгілерге назар
аударылып, оларды Қазақстандық тұрғын үй нарығын дамытуда қолданудың
алғышарттары мен факторлары анықталады [9].
Автор несиелендірудің құрылысқа бағытталуы мен жетілдірілуін нарықта
қажетті деп санайды және ҚР тұрғын үй құрылысын қаржыландыру көздері мен
ипотекалық несиелендіру үлгісін, несиелік қарызды қайтару жолдарын
жетілдіру бойынша әдістемелерін ұсынады.
Т.Б. Баяхметовтың Қазақстан Республикасы құрылыс кешеніндегі
шаруашылық қызметті реттеу механизмі және дамыту стратегиясы атты
еңбегінде автор 1991-1997 жылдар аралығында экономикалық жағдайға
байланысты тоқтап қалған құрылыс объектілерін салып, аяқтау нарықта
қаражаттың жедел қайтарымын беретіндігін және құрылыс саласында ғылыми-
техникалық саясатты жүргізу арқылы стратегиялық мақсатқа жету жолдарын үш
этапқа бөліп қарастырады [10].
Бұл кезең аралығында құрылысы тоқтап қалған объектілердің көпшілігі
тұрғын үйлер болды, ол төлемқабілеттіліктің төмендігі, бюджет тапшылығымен
байланыстырылды, сондықтан автор тұрғын үй құрылысының жаңа технологиясын,
жергілікті материалдармен құрылыс жүргізуді, аз қабатты үйлердің салынуын
қажет деп санады. Біз де, оларды қарастыра келе, тұрғын үй нарығы үшін
құрылыс саласы өнімдерін өндірушілерді мемлекеттік қолдаудың және
аймақтардағы құрылыс саласы өнімдерін өндірушілердің кластерге бірігуінің
қажеттілігін зерттеулер барысында анықтаймыз.
Н.Я. Раскина еңбектерінде тұрғын үйдің тауар ретіндегі құндылығын
қарастыра келе, оны екі бағытта жіктейді: біріншісі – айырбас құнының
болуы, екіншісі – тұтыну құндылығына байланысты [11].
Біз мұны қарастыра келе, тұрғын үйдің тауарлық құндылықтарының болуын,
қажеттіліктерді қанағаттандыратындығына байланысты тауар ретіндегі тұрғын
үйдің ерекше белгілерін зерттеулер барысында анықтадық.
Х. Ламперттің зерттеуінде тұрғын үй нарығында кәсіпкерлердің ерекше
қасиеті қарастырылады, себебі олар нарықта шешім қабылдай отырып,
бәсекелестікке түседі, мұның арқасында техникалық прогресс дамып, арзан,
жаңа технологиялар нарыққа әкелініп, жаңа талғамдағы тұрғын үйлер салынады
[12].
М.В. Вишневскаяның Тұрғын үй нарығы: басқарудың теориясы мен
тәжірибесі атты еңбегінде тұрғын үй нарығы тұрғын үй қорлары мен тұрғын үй
қызметі жүйесіне байланысты қалыптаса отырып, экономикалық қатынастар
түрінде зерттеледі [13].
А.А. Аксенов тұрғын үй нарығының басқа нарықтармен тығыз байланыста
екендігін анықтай келе, әлеуметтік маңыздылығын және күрделілігін көрсете
отырып, тұрғын үй нарығындағы экономикалық заңдылықтарға көңіл
бөледі [14].
Т.М. Утиннің Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығы: қызмет ету
спецификасы мен даму перспективасы (Алматы қаласы мысалында)
тақырыбындағы еңбегінде тұрғын үй нарығындағы сұраныс, бағаға сұраныстың
әсері, тұрғын үйді отбасының таңдау жағдайлары мен оған табыстың әсері жан-
жақты қарастырылып, Алматы қаласы бойынша тұрғын үйлер қорын бағалық
аудандарға бөлу, функционалдық жүйелер мен тұрғын үй ипотекасы бойынша
тауар және ақша ағымының үлгісі құрылады [15].
Т.М. Утин еңбектерінде тұрғын үй нарығы ұлттық нарықтық экономиканың
секторы ретінде тұрғын үй қоры объектілерінен, экономикалық субъектілерден,
нарықтың қызмет ету процесінен, яғни өндіріс процесінен (тұрғын үй
салудан), тұтынудан (пайдаланудан) және тұрғын үй объектілері айырбасынан,
нарықты басқару мен қызмет ету механизмдерінен (нарық инфрақұрылымынан)
тұратындығы қарастырылады.
Біз, бұл еңбектерді зерттей келе, мынадай тұжырымға келеміз: тұрғын үй
нарығы тұрғын үй қорынан және тұрғын үй қорымен болатын: сату, сатып алу,
айырбастау, тұрғын үй құрылысы, инфрақұрылымы, тұрғын үйді жалға беру,
кепілге қою, тұрғын үйге инвестициялау бойынша көрсетілетін қызметтердің
жиынтығы мен нарықтағы субъектілер, басқа да қатысушылар арасында болатын
бастапқы және екінші нарықтағы экономикалық қатынастар мен олардың
қалыптасуы ретінде сипатталады. Ал тұрғын үй нарығының дамуы осы
байланыстардың қалыптасу бағытын көрсетеді. Тұрғын үй экономикасы
микроэкономикалық деңгейде бір бөлім ретінде қарастырыла отырып, екі түрлі
бағытта жіктелді: біріншіден, тұрғын үй қорының нарығы және екіншіден,
тұрғын үй қорымен болатын тұрғын үй қызметтерінің нарығы.
Тұрғын үй қорының нарығы елдегі немесе бір аймақтардағы барлық түрдегі,
көлемдегі, пішіндегі талапқа сай келетін тұрғын үйлерден және сол
пәтерлерді сату, сатып алу, айырбастау нарығынан тұратындығы анықталады.
Тұрғын үй қорының нарығын зерттеулерде қазіргі нарықтағы тұрғын үйлердің
салынуындағы сапалық ерекшелігіне қарай: эконом, бизнес, элит сыныбындағы
тұрғын үйлерге бөлінеді.
Тұрғын үй қызметінің нарығы тұрғын үй қоры шеңберінде пайда болған
барлық салалық бағыттағы көрсетілетін қызметтер бойынша қалыптасқан
операциялар жиынтығы ретінде анықталады. Ол нарықтық жағдайлардың
күрделенуіне байланысты қалыптасып, бірнеше қызмет түрлеріне қарай
жіктеледі.
Зерттеулер бойынша автордың тұрғын үй нарығына байланысты түсінігі
нақтылана отырып, нарықтағы тұрғын үй қоры және олармен болатын
операциялардың бағытына, тұрғын үйлердің бірінші, екінші нарығының
қызметіне қарай анықталғандар негізінде тұрғын үй нарығының жалпы жіктемесі
төмендегі суретте бейнеленді (сурет 1).
Ескертпе: автордың құрастыруы
Сурет 1- Тұрғын үй нарығының жіктемесі
Суреттегі анықталған тұрғын үй нарығының жіктемесі тұрғын үй нарығын
талдау және тұрғын үй нарығы қызметін басқару тұжырымдарын қалыптастыруда
қолданылуы мүмкін.
Тұрғын үйдің тауар ретіндегі ерекшелігі. Тұрғын үйлердің адам өмірі
және адамның басты қажеттіліктерін қанағаттандырудағы орны ерекше, оған
деген сұраныс пен сапалық талап, талғам қоғам дамуымен күн санап
өзгерістерге ұшырап, артып отыруда. Бір уақытта тұрғызылған үй басқа
тауарлар секілді нарыққа түседі, бірақ басқа тауарлардан ерекшелігі табысқа
қарағанда жоғары бағаланатындықтан, тез арада сатып алу жағдайына ие
болмауы мүмкін. Сондықтан нарық операцияларында агенттіктер, қаржы
компаниялары, леэндлордтар, делдалдар қызметтері қажет етіледі, дұрыс
ұйымдастырылған нарық дереу сатып алыну мүмкіншілігін ұсынады. Нарықта ұзақ
мерзімде өнім саны жоғарылап, баға тұрақталады, қысқа мерзімде баға
өзгеріске бейім, бұл тауар нарығына кері жағдай. Тұрғын үй тауар ретінде
ұзақ қолданылады, оны өндіру үшін уақыт пен үлкен көлемде капитал қажет
етіледі, қалыпты экономикада тұрғындардың жинағын, инвестициялық
ресурстарын қалыптастыруға экономикалық өсім әсер етеді [16].
Тұрғын үйлердің әрқайсысы бір-бірінен құрылыс материалына, салыну
жобасына, сыртқы пішініне қарай және өзге де белгілерінің болуымен
байланысты ерекшеленеді. Тұрғын үйлердің көпшілігі салынған жеріне тәуелді
және орнынан қозғау немесе көшіруге мүмкіншіліктер көп жағдайда бола
бермейді. Сонымен қатар тұрғын үйдің бағасы жоғары болғандықтан, оны сатып
алуда мүмкіндіктің шектеулілігі, оның отбасы табысына қарағанда жоғары
бағаға ие болуынан туындайды. Тұрғын үйлер иесіне бірнеше жылдар қызмет
етеді. Соңғы кездері банк жүйесі қызметтерінің дамуына қарай тұрғын үйлер
кепілдік объектісі ретінде қарастырылады.
Тұрғын үй тауар секілді әртүрлілігіне байланысты ерекше және қалыпты
тауарларға қарағанда бірегейлі еместігіне, біртұтастығына, ұзақ мерзімге
қызмет ететіндігіне, жоғары бағалануына байланысты ерекшеленеді. Тұрғын үй
қорына жүргізілген зерттеулер нәтижесінде тұрғын үйдің ерекше белгілерін
анықтай отырып, төмендегі суретте ұсынамыз (сурет 2).
Нарықта тұрғын үйлерді тез арада тұрғызып сатудың қиыншылықтары бар,
сондықтан тұрғын үйлердің тауарлардан ерекшелігі ( уақытқа тәуелді
болуында. Басқа тауарларға қарағанда тұрғын үйдің басты ерекшелігі ( тұрған
орнына тәуелділігі, соған байланысты оның өзіне ғана тән бірнеше
жағдайларды қарастырамыз, олар:
- тұрғын үй бойынша көрсетілетін коммуналдық қызметтердің болуы;
- сыртқы орта мен орналасқан ауданының беделділігі;
- тұруға ыңғайлылығы мен қолайлылығының қамтамасыз етілуі;
- аймақтағы салық салу жағдайы мен оның деңгейі;
- үйді алудағы қол жетімділік көрсеткіштері, бағасы және т.б.
Тұрғын үйлер адамзат өмірінің материалдық қажеттіліктерінің бастысы
болып табылады. Оның түрлері мен сапасының деңгейі өндіріс, өндірістік
күштердің, құрылыстың, қоғамның әлеуметтік дамуымен, қоршаған географиялық
ортамен және т.б. анықталады.
Ескертпе: А.Л. Борисов, Э.Я. Бубес, Н.Г. Ревунова тұжырымдары негізінде
автормен құрастырылды [17].
Сурет 2 - Тауар ретіндегі тұрғын үйдің ерекше белгілері
Тұрғын үй нарығына зерттеулер жүргізу үшін диссертациялық жұмыста
нарық категориялары нарықтағы сұраныс, ұсыныс, баға, инвестиция, табыс,
жинақ және олардың арасындағы тәуелділіктер бойынша қарастырылады.
Тұрғын үй нарығындағы сұраныс. Экономикалық ғылыми зерттеулерде
нарықтағы сұраныс тұтынушылар тарапынан болатындығы анықталады [18]. Біз
де, осы тұжырымдарға негізделе отырып, тұрғын үй нарығында сұраныс
тұрғындар, инвесторлар тарапынан болады деп қарастырамыз. Тұрғындардың
қажеттілігіне, инвесторлар мүддесіне қарай үйге деген сұраныс пайда болып,
тұрғын үйдің ерекше белгілері мен тұрғындардың қаржылық жағдайына
байланысты қажеттіліктері қанағаттандырылады.
Тұрғын үй нарығындағы сұраныс өзгерісі. Төлемқабілетті, бекітілген
бағадағы және белгілі бір уақыттағы тұрғын үйге қажеттілік сатып алушының
жеке мүддесіне және әр аймақтың әлеуметтік, экономикалық, табиғи,
демографиялық жағдайларына тәуелді. Тұрғын үйге деген сұраныс отбасы табысы
мен бағаға тәуелді болғандықтан, отбасының ұзақ уақыт аралығындағы жоспарлы
табысы тұрғын үйге деген сұранысқа тікелей әсер етеді. Тұрғын үй
нарығындағы сұраныс икемділігінің мінездемелік көрсеткіші табысқа, бағаға
байланысты болады, мұны біз төмендегі суретте анықтаймыз (сурет 3, А).
Pn
ТҮSARS
P2
P1
ТҮAD2
ТҮAD1
Q1 Qn
А) тұрғын үйге қысқа мерзімдегі сұраныс, ұсыныс
Pn
P1 ТҮLARS
P2 ТҮAD2
ТҮAD1
Q1 Q2 Qn
Ескертпе: Войтов А.А. тұжырымдары негізінде автормен құрастырылды
Б) тұрғын үйге ұзақ мерзімдегі сұраныс, ұсыныс
Сурет 3 - Тұрғын үйге қысқа, ұзақ мерзімдегі сұраныс және ұсыныс
ТҮAD1, ТҮAD2 ( жиынтық сұраныс қисығының өзгерісі;
ТҮSARS, ТҮLARS ( қысқа, ұзақ мерзім кезеңіндегі тұрғын үй нарығындағы
ұсыныс;
Qn ( нарықтағы тұрғын үйдің жалпы санының өзгерісі;
Pn ( нарықтағы тұрғын үйдің бағасының өзгерісі.
Тұрғын үй нарығындағы ұсыныс. Бекітілген бағадағы, сол мерзімге
сәйкес сатылатын тұрғын үйлер мен пәтерлердің жалпы көлемі ретінде болады.
Нарықтағы ұсыныс бағасының деңгейіне жалпы нарықтағы жұмсалған шығындар мен
бәсекелестік орта тікелей әсер етеді [19].
Тұрғын үй нарығында мұны үй тұрғызуға жұмсалған шығындар мен нарықтағы
бәсекелестік жағдай ретінде қарастырамыз. Тұрғын үй нарығындағы ұсыныс
шамасының икемділігі уақыт мерзіміне тәуелді және қысқа мерзімдегі қалыпты
нарықта ұсыныс икемсіз болып табылатындығы анықталады, себебі аз уақытта
үйді тұрғызу, нарыққа шығару, дереу сату мүмкін емес.
Тұрғын үй нарығындағы баға сатушылар мен сатып алушылар арасындағы
нарықта қалыптасқан ақша сомасын бейнелейді [20].
Тұрғын үйдің бағасын оның құны, сапасы, орналасуы, ауданының
беделділігі және т.б. анықтайды, ол айырбас бағасы және тұтыну құнына
байланысты тағайындалады. Тұрғын үй нарығындағы сұраныс, ұсыныс, баға
жағдайы қысқа, ұзақ мерзімдегі кезеңдермен елдің қаржы-несие саясатына
байланысты болатындығы белгілі. Сондықтан мұны біз, нарыққа зерттеулер
жүргізу барысында қолдану үшін келесі сурет бойынша ұсынамыз (сурет 3, Б).
Суретте қысқа мерзімдегі кезеңде тұрғын үй көлемі (Q1) шектеулі
болатындығын көрсетеді, сондықтан баға өзгерісі ұсыныс көлеміне тікелей
әсер етпейді, бірақ нарықтағы алып сатуға байланысты жоғарылауы мүмкін.
ТҮAD1 -ден ТҮAD2-ге дейін өсе береді, ал ұзақ мерзімде нарық өзгеше болады,
инвестициялау құрылысқа бағытталатын болса, баға тұрақты болып, нарықтағы
тұрғын үй көлемі арта түседі. Тұрғын үй нарығында инвестициялық
қаржыландыру болмаған жағдайда баға өсімі спекульятивті сұранысты әкеледі,
ал құрылыстың әсерінен жаңа үй қоры мен ескі үй қорының арасында баға
алшақтығы болады. Осыдан тұрғын үйлердің бағасы жаңа үйлер мен ескі үйлер
үшін әртүрлі деңгейде болуы қажет екендігін анықтаймыз.
Тұрғын үйдің тұтыну құнының өзгерісіне байланысты тұрғындардың көшіп
келуі мен кетуі сол аймақ үшін ерекше маңызды болғандықтан, нарықтық
сүзілу процесіне аса көңіл аудару қажет. А.С. Бессонова сүзілу процесін
әлеуметтік маңызды мәселе ретінде қарастырады, тұрғындардың орналасуы мен
тығыздығына, аймақтан көшіп кетуі мен келуіне мемлекеттік деңгейде көңіл
бөлудің қажеттілігін анықтайды [21].
Біз де мұны қарастыра келе, нарықтағы сүзілу процесі мәселесін шешу
қоғам үшін әлеуметтік-экономикалық маңызды және нарықтағы сүзілу процесі
( бұл тұрғындардың жоғары қолайлылыққа ие, жаңа үйлерге табысының өсуіне
байланысты көшіп кетіп, орнына төлемқабілетсіз немесе табысы төмен
тұрғындардың қоныстануынан тұрғын үйдің төлемақылары мезгілінде төленбей,
ауданның жағдайы одан да төмендеп, жөндеу жұмыстары мен қызмет көрсетудің
қысқаруына байланысты аймақтағы келеңсіз оқиғалардың көбеюі салдарынан
тұрғындардың біртіндеп көшіп кетуі басталып, соңында бұл жерлер кедей-
кепшіктер тұратын орынға айналып, кезекті жөндеу жұмыстары мүлдем жүрмей,
әбден тозығы жеткенде, үй тұруға жарамсыз деп танылып, мемлекет тарапынан
бұзуды қажет етуі деп қарастырамыз. Бұл жағдай, әсіресе, ескі қалалар мен
экономикасы дамыған елдерде жиі байқалады.
Мұндай жағдайларды болдырмас үшін ауданда дер кезінде жөндеу жұмыстарын
жүргізу, жергілікті органдардың қоныстандыру саясатын қарастыруы, мемлекет
тарапынан көмек көрсету, ескі үйлерді дер кезінде бұзу және тұрғындардың
орналасуын қадағалау қажет. Жалпы нарықта тұрғын үйлер болашақта тұру үшін
салынса, баға қажетті сұраныс пен ұсыныс деңгейінде анықталады. Ал баға
көлемі жоғарылайтын болса, бұл нарыққа қосымша капиталдың инвестициялануын
әкеледі де, жаңа үйлердің салынуына себепші болады.
Тұрғын үй нарығына капитал салымдарының әсері. Тұрғын үй жылжымайтын
мүлікке инвестициялаудың негізі болып табылады және тұрғын үй нарығындағы
сұранысқа банктің пайыз мөлшерлемесі әсер етеді, оның деңгейі төмен болған
сайын тұрғын үйге сұраныс артып, инвестициялық қаражат мөлшері нарықта
өседі. Мұндай байланыстар негізінде тұрғын үйге инвестициялауды, сұраныс
пен ұсыныстың қысқа, ұзақ мерзімге байланысты өзгерісіне қарай біз, келесі
суреттер бойынша қарастыра келе, зерттеулер барысында қолдану үшін ұсынамыз
(сурет 4).
Мұндағы: ТҮP - тұрғын үй нарығындағы баға өзгерісі;
SARS ТҮ - қысқа мерзімдік кезеңдегі тұрғын үй нарығындағы ұсыныс өзгерісі;
LARSТҮ - ұзақ мерзімдік кезеңдегі тұрғын үй нарығындағы ұсыныс өзгерісі;
Ққ - банктің пайыз мөлшерлемесінің өзгерісі;
Nq - несие ресурстарының көлемінің өзгерісі;
ТҮd - нарықтағы тұрғын үйге сұраныс өзгерісі;
ТҮS - тұрғын үйге нарықтағы ұсыныс өзгерісі;
I - жаңа құрылысқа инвестициялаудың өзгерісі;
ADТҮ - жиынтық сұраныс өзгерісі.
Ескертпе: Н.Қ. Мамыров, М.Ә. Тілеужанова тұжырымдары негізінде автормен
құрастырылды
Сурет 4 - Тұрғын үй нарығындағы несие капиталы, пайыз мөлшерлемесінің
сұранысқа әсері
Нарықтағы қысқа мерзімдік кезеңде жиынтық сұраныстың ADТҮ-ден ADТҮ1-
ге өсімінен сұраныстың артуы болып (сурет 4), ол бағаның ТҮP1-ден ТҮP2-
ге жоғарлауына әкеледі, себебі тұрғын үй нарығындағы тауар саны шектеулі,
яғни тұрғын үй саны қалыпты, себебі тұрғын үйді өндіруге (тұрғызуға) уақыт
пен ресурстар қажет етіледі (материалдық, еңбек, ақша және т.б.). Сондықтан
бұл бағаның өсімі нарықта қосымша қаржы ресурстарын қажет етеді де несие
ресурстарына сұраныс артады, мұның арқасында банктің пайыз мөлшерлемесі
жоғарылайды (сурет 5).
Ескертпе: Н.Қ. Мамыров, М.Ә. Тілеужанова тұжырымдары негізінде автормен
құрастырылды
Сурет 5 - Тұрғын үй нарығындағы несие капиталын жаңа құрылысқа
инвестициялау
Тұлғалар арасында несиеге сұраныстың артуы пайыз мөлшерлемесінің
өсімімен бірге жүреді: r1-ден, r2-ге жоғарылайды (сурет 5). Алынған
қаражаттар жеке құрылысқа инвестицияланады, несие ресурстарының көлемінің
жоғарылауынан нарықта жаңа құрылысқа инвестициялау шамасы I1-ден, I2-ге
артады. Себебі тұрғын үй бағасының нарықта өте жоғары болуы тұрғындарды
жеке үй салуға мәжбүрлейді.
Ескертпе: Н.Қ. Мамыров, М.Ә. Тілеужанова тұжырымдары негізінде автормен
құрастырылды
Сурет 6 - Жаңа құрылысқа инвестициялау және сұраныс, ұсыныстың кезекті
өзгерісі
Нарықтағы тікелей инвестициялау процесінің артуы тұрғын үй санының
жоғарылауына және пайыз мөлшерлемесінің r2-ден, r1-ге төмендеуіне әкеледі
(сурет 6). Себебі инвестициялау процесі мен банктік пайыз мөлшерлемесінің
арасында кері байланыс болатындығы жиі анықталады [22].
Инвестицияның І1-ден I2-ге жоғарылауынан тұрғын үй көлемі Y1-ден Y2-ге
артып, сәйкесінше баға төмендейді, бұл тұрғын үй нарығындағы құрылыс
компанияларының нарықтан кетуіне әкеледі, одан нарықтағы тұрғын үй ұсынысы
төмендейді. Бұл белгілі кезеңге дейін сақталса, тұрғын үй тапшылығы пайда
болып, тұрғын үйге сұраныс артады және баға қайтадан T1- ден T2-ге
жоғарылайды.
Мұны реттеуде мемлекеттің бұл саладағы саясатын, несиелендіру
қаражатының шамасын, уақыт факторларын ескеру қажет етіледі және
тұрғындардың таңдауы да аса маңызды, кейбіреулер үшін бұрынғы талғамда
салынған ескі үйлер тартымды көрінсе, басқалары соңғы үлгіні таңдауы
ықтимал. Сонымен қатар тұрғындардың үйді таңдауына келесі факторлар әсер
етеді: отбасы табысы, тұрғын үй көлемі, тұрғын үй сапасы, тұрғын үйдің
орналасқан аумағы және т.б. [23].
Тұрғындар табысының көлемі төмендеген сайын тұрғын үй белгілерінің
көрсеткіштері төмендей түседі, сондықтан төмен табысты отбасылар үшін
жалгерлік тұрғын үй құрылысын дамыту қажеттілігі артады, себебі тұрғын
үй-жайының сапасы, жөндеу жұмыстарының уақытылы жүруі, тұрғын үй
қызметінің реттелуі осы нарықта қарастырылады. Бұл шетелдік нарық
тәжірибесінен жиі байқалады және жалгерлік үйлердің бағасы орташа есеппен
тұрақты болса, жалға алушыларға және табыс табушы үй иесіне де біз, қолайлы
болады деп санаймыз.
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуінде көптеген мәселелердің болғаны
анық, солардың ішіндегі өзектілерінің бірі тұрғын үй нарығын дамыту, оны
қалыптастырудағы қиындықтар, тұрғын үй қатынастарын реттеу жағдайлары, жаңа
нарықты басқарумен байланысты, оларды шешу жолында шетел тәжірибесіне
сүйену аса қажет болды, ал бүкіл әлемдегі қазіргі экономикалық дағдарыстың
тұрғын үй нарығымен байланысын ескерсек, нарықты нақты тәжірибелерге сүйене
отырып дамыту аса маңызды болып табылады. Бұл мәселелерді Қазақстан
шетелдік әдістерге сүйене отырып ұтымды жақтарын іске асыру арқылы шешу
мақсатын қояды.
1.2 Тұғын үй нарығы қызметін дамытудың шетелдік тәжірибесі
Нарықтық экономикасы дамыған елдерде тұрғын үй саласын дамыту, тұрғын
үй мәселесін шешудің тәжірибесі кең түрде қарастырылады, тұрғын үй қорының
ұдайы өндірісінде жалпы инвестицияның орташа үлесі мен жеке тұлғалар
жинағының да белгілі бір көлемі жұмсалады, ал төмен табысты отбасылар үшін
мемлекеттік субсидия жүйесі, тұрғын үйді сатып алуға немесе тұрғын үй
құрылысы қажеттілігін қанағаттандыруда берілетін жеңілдетілген несиелер,
ескі үйлерді қайта жөндеу және жаңарту үшін ресурстарды қайта бөлу
қарастырылған. Әлемдік тәжірибеде тұрғын үй нарығы қызметіне мемлекет
белсенді түрде араласады, дотация, құрылыс мәселесі, жөндеу, пайдалануға
беру, жалға беру, банктің пайыз мөлшерлемесі реттеледі, мұқтаждық көруші
топқа мемлекет көмек көрсетеді, аз табысты отбасыларға көмек көрсету жүйесі
барлық елдерде бар, субсидия бөлу түрлері де қарастырылған. Мысалы,
Францияда субсидия қолға беріледі және оны кейбір жағдайларда пәтер
жалдаушының басқа мақсаттарға жұмсауына әкелгендігін көрсеткен, ал АҚШ-та
бұл қатаң бақыланады, көмек алушы шотына ақша түседі де, ол дер кезінде
қызмет көрсетуші кәсіпорындарға аударылады, қаражаттар федералдық үкімет
арқылы штаттардағы өкілдерге жіберіледі. Мемлекеттің нарықтағы орны:
бақылау, басқару, әлеуметтік саясатты жүргізу болып табылады. Нарықта
қаржыландыруды ұйымдастыруда ортақ басқару үлгісі де бар, олар: депозиттік
механизм (жинақ жүйесі), банктік несиелендіру, ипотекалық құнды қағаздар
шығару және т.б.
Сонымен қатар шетелдік нарықта жалгерлік нарықтың қызметі де оң ықпал
етеді, мысалы АҚШ-та жалдап тұратын тұлғалар үшін мемлекеттік көмек беру,
субсидиялар қарастырылған [24]. Жалға берілетін пәтер үлесі Германияда 60%,
Швецияда 57%, Нидерландыда 55%, Данияда 44%, АҚШ-та 34%-ды құрайды. Пәтерді
жалға беру сонымен қатар жылжымайтын мүлік бизнесінде Еуропа және АҚШ
бойынша ең табыстысы болып табылады және ол табыстылықтың жылдық мөлшерде
10-15%-ын көрсететіндігін байқаймыз [25].
Шетелдік тұрғын үй нарығының кәсіби қатысушылары қызметі де қарқынды
дамыған, олар нарыққа белсенді қатыса отырып, нарық механизмінің жүруін
қамтамасыз етеді және өз қызметі арқасында пайда табады. Ал қазақстандық
кәсіби нарықтағы іс жүргізуші субъектілердің мемлекет тарапынан бағытталған
қызметі жақсырақ дамыған, олар: қала құрылысын, жерді пайдалануды бақылаушы
және бөлуші, аймақтық жер комитеттері, жерді түгендеуді жүргізуші, жер
кадастрын жасаушы, аумақтарды бөлуші органдар, техникалық қауіпсіздік,
жобалаушы, тұрғын үй мәмілелері бойынша тіркеуші, заңдық, нотариустық
қызмет көрсетушілер және т.б. Экономикасы дамыған елдер тәжірибесінде
тұрғын үй саласы қызметінің мынадай сипаттамасы болады:
- қалалық тұрғын үй қоры жеке немесе ұжымдық меншікте, ал
муниципалдық қор өте аз көлемде қызмет етеді (10-15%);
- тұрғындар меншігіндегі үйлерде тұрады, ал қалған бөлігі жеке
меншіктік немесе муниципалдық үй қорының пәтерлерін жалдап
тұрады;
- меншік иелері жөндеу, қалпына келтіру жұмыстарын өздері
жүргізеді, сақтандыру, салық төлемдерін төлейді;
- жеке үйлердегі жалға алу шығындары үй иесінің барлық шығындарымен
табысын, ал муниципалитетте муниципалитет шығындарын өтейді
(табыссыз);
- барлық меншік түріндегі тұрғын үйді жалдау ақысының көлемін
муниципалитет құқықтық, экономикалық жағдайлар арқылы реттейді;
- субсидиялар жекелеген тұлғалар үшін, яғни табысы өте төмен
тұрғындарға ғана беріледі;
- тұрғын үй алу ұзақ мерзім бойынша, төмен пайызда несиеге
беріледі, кейбірінде жинақ жүйесі қарастырылады;
- жөндеу, қалпына келтіру, реконструкциялау шаралары сол тұрғылықты
қаланың немесе аймақтың нормалары бойынша жүргізіліп, олардың
мүддесін жылжымайтын мүлікті басқару компаниялары қарастырады
[26].
Шетелдердегі тұрғын үй нарығының дамуында әлеуметтік-экономикалық
басқаруда, инвестициялау, ұйымдастыру жүйесінде ерекшеліктер
кездесетіндігін байқаймыз, олардың ішіндегі маңызды белгілері ( мемлекеттің
нарықтағы саясаты мен жеке сектордың нарықтағы беделдігі. Жалпы шетелдік
тұрғын үй нарығы қызметіне тән ерекшеліктерді анықтай келе, біз оларды
келесі кестеде ұсынамыз (кесте 1).
Кесте 1- Шетелдік тәжірибеде тұрғын үй нарығын дамытуда қалыптасқан негізгі
ерекшеліктер
№ Атауы Сипаттамасы Нарықты бақылаушы,
жүргізетін шаралары
1 2 3 4
2 АҚШ Fannie Mae, Ginnie Mae, Friddie Mae Мемлекет.
агенттіктерінің қызметтерінің кезектіЕң арзан үйлерге
келуімен нарық қарқынды дамыды, несие мемлекеттен
тұрғын үй қорлары жалға берілетін, бөлінеді
иесінің тұруына арналған болып
қалыптасты
3 Германия Құрылыс жинақ кассалары қызметінің Мемлекет.
нарықтағы беделділігі жоғары Қолдау сыйақы пайыз
мөлшерлемесіне
жеңілдіктер береді
4 Канада Тұрғын үй құрылысында Мемлекет.
кепілдендірілген инвестициялық Нарыққа тікелей
сертификаттар қолданылып, моргидж қолдау көрсетеді
жүйесі қарастырылады
5 Швеция Төмен пайыз бойынша ұзақ мерзімдік Мемлекеттік
зайымдар ұсынылады Субсидиялар
бөлінеді
6 Финляндияда Салада салықтық шектеулер енгізілген,Мемлекет
салықтардың жалпы шамасы 32% аспауы
тиіс
7 Нидерланд Тұрғын үй корпорациялары қызмет етедіМемлекет. Нарықты
бақылайды,
корпорацияларды
лицензиялайды
8 Қытай Тұрғын үй чектері арқылы кәсіпорындарМемлекет. Тікелей
мен ұйымдарды құрылыс жүргізуге нарыққа араласады
шақырған
9 Белоруссия Несиелендірудің пайыз мөлшерлемесі, Мемлекет
қайта қаржыландыру төмен пайызбен
жүргізіледі, екі деңгейлі банктік
жүйе қарастырылмайды
10 Ұлыбритания Келісімшартпен жинақтау, құрылыс Мемлекет.
қоғамдарының жүйесі беделді қызмет Мақсатты салымдар
етеді пайызына сыйақы
мөлшерлемесін
белгілейді
1-кестенің жалғасы
1 2 3 4
11 Ресей Тұрғын үй нарығы жекешелендіруден Мемлекет.
кейін Экономикалық
қалыптасқан, елде қолжетімді тұрғын процестерге аз
үйлерді қалыптастыру саясаты басты қорғалған
назарда және нарықты қалыптастырудың тұрғындарды қолдау
негізгі қағидаты болып табылады бағытында белсенді
қатысады
(2002-2010ж.ж.
Жилище
бағдарламасы
қарастырылған).
Ескертпе: www.dpr.ru ақпараттары негізінде автормен құрастырылды
Кестеден шетелдік нарық тәжірибелерінің көпшілігінде нарықта мемлекет
қызметінің басымдылығын және әр елде нарық қызметін дамыту мақсатына қарай
әртүрлі даму жүйесі алынғандығын байқаймыз. Жалпы шетелдік тұрғын үй
нарығындағы маңызды ерекшеліктерді зерттей келе, нәтижесін төмендегілер
бойынша ұсынамыз:
1 мемлекеттің тұрғын үй саясатын қолдаудағы шаралары басым;
2 тұрғын үй нарығын қалыптастыруда елдерде айырмашылықтар, банк
қызметі бойынша басымдылықтар бар;
3 тұрғындарға субсидиялар, көмек беру, қолдау шаралары тұрақты және
жоғары деңгейде қарастырылған;
4 тұрғын үй құрылысын жүргізу механизмі мен ұйымдастыруда өзгешеліктер
кездесетіндігін анықтаймыз.
Елдер бойынша анықталған басты ерекшеліктерді төмендегі бағыттарда
ұсынамыз:
Швециялық нарықтағы ерекшелік пайыз мөлшерлемесіне мемлекеттік
субсидиялар бөлініп, төмен пайыз бойынша ұзақ мерзімдік займдар ұсынылады,
салаға қаражаттар тарту арқылы нарықтық мәселелер шешіледі. Швецияда
нарықтағы баға белгіленімі мәселесіне мемлекеттік деңгейде аса көңіл
бөлінеді, бағаны бақылауды мемлекеттік органдар жүргізеді және шекті баға
қойылады, бағаның өсімі қарастырылатын болса, оны алдын ала ескерту
міндетті болып табылады. Бағаның жоғарылауына байланысты мемлекет тұрғын үй
алушыларға, оның ішінде жас отбасыларға тұрғын үй субсидиялары мен
жеңілдетілген тәртіппен ұзақ мерзімді займдар беруді қарастырады.
Қытайда мемлекет тұрғын үй чектері арқылы кәсіпорындар мен ұйымдарды
нарықта құрылыс жүргізуге шақырып, ол тұрғын үйлердің сатылуы тұрғындар
арасында жеңілдіктер бойынша жүргізілген. Қазіргі Қытай нарығының өзіндік
даму сипаты бар және ол төмендегі күрделі мәселелерді қарастыратындығын
байқаймыз:
- жаңа құрылыстың төмен қайтарымдылығы, ескі тұрғын үй қорларын
жөндеу және қолдануды реттеу;
- тұрғын үйге деген сұраныс пен ұсыныстың теңсіздігі;
- қолданудың рационалды емес жүруі.
Қытайдағы тұрғын үй мәселесін шешу толығымен мемлекеттің бақылауында,
сонымен қатар ұжымдық және кооперативтік ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz