ИПОТЕКАЛЫҚ ҮЙ ҚҰРЫЛЫСЫН НЕСИЕЛЕНДІРУ ПРОБЛЕМАЛАРЫ ЖӘНЕ ИПОТЕКАЛЫҚ ҮЙ ҚҰРЫЛЫСЫН ДАМЫТУ МОДЕЛЬДЕРІ
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... .. 3
І ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ
1.1 Қазақстан Распубликасында ипотекалық институттардың
қалыптасуы
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... 4
1.2 Қазақстан Республикасының дамыған мемлекеттердің қатарына
қосылуына ипотекалық несиелендірудің қосатын үлесі
... ... ... ... ... ... ... ... .. 8
1.3 Қазақстан Республикасының құрылыс жүйесін дамытуды
қаржыландырудың құқықтық және ұйымдастыру базасының жағдайы ... ...14
II ИПОТЕКАЛЫҚ ҮЙ ҚҰРЫЛЫСЫН НЕСИЕЛЕНДІРУ ПРОБЛЕМАЛАРЫ ЖӘНЕ ИПОТЕКАЛЫҚ ҮЙ
ҚҰРЫЛЫСЫН ДАМЫТУ МОДЕЛЬДЕРІ
2.1 Ипотекалық үй құрылысын несиелеуде қалыптасқан
проблемалары мен оны шешу жолдары
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 18
2.2 Шет елдердің тәжірибелері негізінде ипотекалық несиелендіру
жүйесін дамытудағы модельдерін қолдану
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..23
ҚОРЫТЫНДЫ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... 33 ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 34
ҚОСЫМША ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... .35
КІРІСПЕ
Қазақстан Республикасында ипотекалық үй құрылысын несиелендірудің
қалыптасуы мен болашағы тақырыбының зерттеу маңыздылығы Қазақстан
экономикасын көтеру мәнімен, сондай-ақ халықтың басым бөлiгiнiң өз тұрғын
үй жағдайларын жақсартуға ұмтылысын қанағаттандыру керектігімен,
республикада тұрғын үй құрылысын несиелендіруді дамыту және жетілдіру
қажеттілігімен түсіндіріледі.
Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның 2030 жылға дейiнгi даму стратегиясының
басым бағыттарының бiрi болып танылды және ол жалпы ұлттық сипаттағы
неғұрлым маңызды мiндеттердiң бiрi болып табылады.
Қазақстан экономикасының бәсекеге қабілеттігiн арттыру орта мерзiмдi
перспективада тұрғын үй құрылысында жаңа саясатты талап етедi.
Осыған байланысты Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын
дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасының негізгi
бағыттары тұрғын үйдiң құнын арзандату арқылы халықтың қалың жiгi үшiн
қолжетiмдi тұрғын үй құрылысының тұрақты өсу қарқынын қамтамасыз ету,
тұрғын үйге несие беру мерзiмдерiн ұзарту, несие берудiң бастапқы жарнасы
мен ставкаларын азайту болып табылады.
Ипотекалық несиелеудің дамуы әлеуметтік тұрақсыздық мәселесін шешуде
оң ықпал тигізеді. Ипотека жұмыспен қамсыздандыруға да әсер етеді (құрылыс
саласында жаңа жұмыс орындарының ашылуы) және халықтың тұрғын үй
мұқтаждығын қанағаттандыруына көмектеседі.
Ипотекалық несиелеу елдің экономикалық және әлеуметтік дамуының
маңызды факторы болып табылады. оның мәні экономикалық дағдарыстан шығу
кезінде аса өсе бастайды. Жалпы ел өндірісінің, сәйкесінше жалпы табыстың
және жалпы тұтынудың тұрақты өсуі үшін жиналған қаражаттың бөлігі
инвестициялар арқылы өндірісті дамытуға жіберілу тиіс. Сонда экономикалық
көрсеткіштерді өсірудің реакциясы болуы мүмкін.
Ипотека тұрғын үй мәселесін шешудің маңызды механизмі ғана емес,
инвестициялық климатты жақсартудың, ақша массасын реттеудің, тұтастай
әлеуметтік-экономикалық прогрестің маңызды механизмі болып табылады.
Қазіргі экономикалық жағдайда және экономикалық даму кезінде
Қазақстанда ипотекалық несиелеуге көп көңіл бөлу қажет. Өйткені бұл
жүйенің дамуы – Қазақстандағы нарықтық экономикалық қатынастардың
дамуындағы кезекті бір қадам.
Ипотекалық несие беру - тұрғын үй саласына инвестициялар тартудың ең
тиiмдi тәсілдерiнiң бiрi. Дәл осы ипотека халықтың - тұрғын үй жағдайларын
жақсарту, банктердiң - тиiмдi және пайдалы жұмыс iстеу, құрылыс кешенiнiң -
өндiрiстi ырғақты жұмыспен жүктеу және халыққа ипотекалық несие берудi кең
қолдануға жәрдемдесетiн экономикалық өсуге ынталы мемлекеттiң мүдделерiн
үйлестiруге мүмкiндiк бередi.
І ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ
АСПЕКТІЛЕРІ
1. Қазақстан Республикасында ипотекалық институттардың
қалыптасуы
Ипотека кепілдің бір түрі ретінде жасалған шарт тараптарының арасында
пайда болған міндеттемені орындауды қамтамасыз етудің бір шарасы болып
табылады.
Ипотеканың құқықтық қамтамасыз етілген анықтамасы Қазақстан
Республикасының азаматтаық заңнамасында берілген. Ипотеканың ұғымын беру
үшін жалпы кепілдің ұғымын білу қажет: мiндеттемеге сәйкес несие берушiнiң
(кепiл ұстаушының) борышқор кепiлмен қамтамасыз етiлген мiндеттеменi
орындамаған ретте кепiлге салынған мүлiк құнынан осы Кодексте белгiленген
алып тасталатындарды қоспай, осы мүлiк тиесiлi адамның (кепiл берушiнiң)
басқа несие берушiлердiң алдында артықшылықпен қанағаттандырылуға құқығы
бар мiндеттеменi атқаруының осындай әдiсi кепiл деп танылады.
Кепіл нысанасы, яғни кепілге берілетін мүлік немесе мүліктік құқық
кепіл алушының иелігіне өтуі мүмкін немесе меншік иесінің, яғни кепіл
берушінің иелегінде қалуы мүмкін. Кепіл алушының иелігіне өтетін мүлік
кепілзат деп аталады, ал меншік иесінің иелігінде қалатын мүлік ипотека
деп аталады. Әрине кепіл нысанасының меншік иесінде, яғни кепіл беруішінің
иелігінде мүлікті қалдыру ол үшін өте ыңғайлы, өйткені бұл мүлікті ол
пайдалана алады, мысалы кепілге, яғни ипотекаға берілген пәтерде өзі
жанұясымен тұра береді .
Қазақстан Республикасының азаматтық заңнамасына сәйкес ипотека -
кепiлге салынған мүлiк кепiл салушының немесе үшiншi бiр жақтың иелiгiнде
және пайдалануында қалатын кепiл түрi.
Кәсiпорындар, құрылыстар, үйлер, ғимараттар, көп пәтерлi үйдегi
пәтерлер, көлiк құралдары, ғарыш объектiлерi, айналымдағы тауарлар және
азаматтық айналымнан алынбаған басқа да мүлiк ипотека нысанасы бола алады.
Ипотека ипотекалық қарыз шарты немесе өзге де мiндеттеме бойынша кепiл
ұстаушыға қарыздың негiзгi сомасының толық немесе ипотека шартында
көзделген бөлiгiнде төленуiн қамтамасыз етедi.
Егер шартта өзгеше көзделмесе, ипотекалық қарыз шартын қамтамасыз
етуге белгiленген ипотека, сол сияқты кредиторға кредиттiң пайдаланылғаны
үшiн өзiне тиесiлi сыйақының (мүдденiң) де төленуiн қамтамасыз етедi.
Егер шартта өзгеше көзделмесе, ипотека кепiл ұстаушының талаптарын
оларды қанағаттандыру сәтiндегi көлемiне қарай:
- негiзгi мiндеттеменiң орындалмауынан, мерзiмi кешiктiрiлуiнен
немесе өзге де тиiсiнше орындалмауынан келтiрiлген шығындарды өтеудi;
- негiзгi мiндеттеменiң орындалмауы, орындалу мерзiмiнiң кешiктiрiлуi
немесе өзге де тиiсiнше орындалмауы үшiн айып (айыппұл, өсiм) төлеудi;
- негiзгi мiндеттемеде не заң актiлерiнде көзделген бөгде адамның
ақшаның заңсыз пайдаланғаны үшiн айыпақыны қоса қамтамасыз етедi.
Ипотека сонымен қатар:
- сот шығындарын және кепiлге берiлген мүлiктен айыпақы өндiрiп алуға
байланысты өзге де шығыстарды өтеудi;
- ипотеканы өткiзу жөнiндегi шығыстардың өтелуiн қамтамасыз етедi.
Егер ипотека шартында ипотекамен қамтамасыз етiлген кепiл ұстаушының
талаптарының жалпы нақты сомасы көрсетiлсе, борышқордың кепiл ұстаушы
алдындағы осы сомадан асатын бөлiгiндегi мiндеттемелерi ипотекамен
қамтамасыз етiлген болып саналмайды.
Кепiл ұстаушы ипотека шартының ережелерiне сәйкес немесе кепiлге
берiлген жылжымайтын мүлiктiң сақталуын қамтамасыз ету қажеттiгiне орай,
оны ұстау және күзету не осы жылжымайтын мүлiкке байланысты салықтар,
алымдар немесе коммуналдық төлемдер бойынша кепiл берушiнiң берешегiн өтеу
жөнiнде шығыстар тартқан жағдайларда кепiл ұстаушының мұндай қажеттi
шығыстарын өтеу кепiлге берiлген жылжымайтын мүлiктiң есебiнен қамтамасыз
етiледi.
Ипотека шартқа сәйкес пайда болады. Ипотека заң құжаттарының
негiзiнде, егер заң құжаттарында қандай мүлiк және қандай мiндеттеменiң
орындалуын қамтамасыз ету үшiн кепiлде жатқан деп танылатыны көзделсе,
оларды көрсетiлген мiндеттемелердiң пайда болуы кезiнде де туындайды.
Ипотекалық несиелеу – бұл белгілі бір мүлікті немесе мүліктік құқықты
несие берушіге кепілге беріп, бірақ өз иелігінде қалдыру арқылы несие алу
Көбінесе ипотекалық несиелеу Қазақстан Республикасында тұрғын үй сатып
алуға беріледі. Өйткені тұрғылықты жерді кепілзатқа емес, ипотекаға берген
ыңғайлы .
Ұзақ мерзімді ипотекалық несие - бұл үш жылдан астам мерзіме дайын
тұрғын үйді сатып алу мақсатында сатып алынатын мүлікті міндеттемені
орындауды қамтамасыз ету шарасы ретінде алу арқылы кепілге беру негізінде
несие алу.
Ипотекалық несиелеудің бір ерекшелілігі – несиені пайдалану үшін
берілетін сый-ақы пайызы ауыспалы болады және көптеген факторларға
байланысты болады.
Бұл жағдайда негізгі факторларға келесілер жатады: жылжымайтын
мүліктің бағасын өзгертуі мүмкін оны пайдалану жағдайларының өзгеруі;
банктің несиелік операцияларының табыстылығына әсер ететін
макроэкономикалық жағдайлардың өзгеруі; несиенің осы түрімен байланысты
тәуекелді өзгертуіге әкелетін Ұлттық банктегі міндетті резервілеу
нормаларының өзгеруі.
Ипотекалық несиелеудің міндетті шарттарының бірі – банкке кепілге
берілетін мүлікті және несие алушының өмірін сақтандыру. Банк өз еркі
бойынша осы мүлікті сақтандыруға құқығы бар.
1999 жылдың аяғында Қазақстан Республикасының Ұлттық банкі ипотекалық
несиелеуді енгізудің нормативтік-құқықтық базасын әзірлеуге бастамашылық
білдірді. Нәтижесінде Қазақстан Республикасының Үкіметі Қазақстан
Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және
ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту концепциясын бекітті. Бұл концепция
ипотекалық несиелеудің тұтас жүйесін құруды болжайды, оған банктердің және
басқа да несие берушілердің ұзақ мерзімді ипотекалық несие беруі, сондай-
ақ несие берушілерді несие беру үшін қажетті ұзақ мерзімді ресурстармен
қамсыздандыру механизмі кіреді. 2000 ж. аяғында бұл жүйені енгізу басталды.
Қазақстан ипотекалық несиелеу жүйесінің Малайзия моделін таңдады. Оның
негізінде батыс ноу-хау жатыр – нарықтың екі деңгейлі жүйесі, оның
арқасында банктер бағалы қағаз нарығында ипотекаға арналған ұзақ бағалы
қағаздарды жұмылдырады және осындай ұзақ және жеңіл (пайызы төмен)
тұрғын үй несиелерін береді. Бірінші деңгей – бұл несиелердің өзі, ал
екінші деңгей – арнайы ипотекалық бағалы қағаздар (облигациялар), олар
арқылы банктер табыс алады. 2000 ж. аяғында Қазақстан Республикасының
Ұлттық банкі Қазақ ипотекалық компаниясы жабық акционерлік қоғамы ашты –
бұл малайзиялық Кагамас Берхард ипотекалық компаниясы жобасы бойынша
жасалды. Ол елде ипотекалық бағалы қағаздар нарығын құру үшін арнайы
құрылған. Өзінің әріптестері-банктердің атынан туынды нарықта ипотекалық
облигацияларды сату арқылы және сол ақшаға банктерден ипотекалық несиелер
алып оларды халыққа беру арқылы халықпен жұмыс істеу үшін құрылған.
Осылайша ипотекалық компания бірінші нарықта коммерциялық банктермен жұмыс
істейді, ал екінші нарықта нарықта – екінші деңгейдегі банктердің
стандартты ипотекалық несиелерін алып осы несие берушілер қамтамасыз еткен
ипотекалық облигациялар шығару арқылы банктерді қайта қаржыландыруды
жүргізетін оператордың қызметін жүзеге асырады. Ипотекалық несиелеудің екі
деңгейлік жүйенің жүзеге асу механизмі әрі қарай көрсетілген .
Қазіргі таңда Қазақстанның құрылыс индустриясы экономиканың қарқынды
дамып келе жатқан салаларының бірі, мысалы, 2006 ж. ол 14,8 % өсіп, оның
жалпы ішкі өнімдегі үлесі 7,3 % болды.
Ипотекалық несиелеуге мемлекеттің қатысуы қолайлы жағдай жасайды,
өйткені оның қолдауы арқылы халыққа мемлекетті бағдарлама шегінде төмен
пайызды және ұзақ мерзімді несиелер беріледі. Мемлекеттің тұрғын үй
мәселесін көтеруі және тұрғын үй ипотекалық несиелеуін қолдауы осы
ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуының негізгі алғышарттарының бірі болып
табылды. Әрине бұл алғышарттарға сонымен қатар келесі жағдайларды жатқызуға
болады:
- халықтың әлеуметтік жағдайының жақсаруы, бұл да бір жағынан
мемлекеттің қолдауынсыз болмады, өйткені мемлекет өз тарпынан шағын
және орта кәсіпкерлікті қолдап жатыр, әлеуметтік қорғалмаған халыққа
көмегін көрсетіп жатыр;
- халықтың кәсіпкерлік қызметі арқылы босалқы аұша қаражатының пайда
болуы;
- Қазақстандағы банк жүйесінің дамуы;
- тұрғын үй құрылысының дамуы,
- инвестициялық саясаттың дамуы және т.б. экономикалық, әлеуметтік және
саяси жағдайлар.
Қазақстанда банк қаражаттарын қайтармау қауіпін төмендету, несиелеу
бойынша ұсынысты көтеру және оның бағасын тұсіру мақсатында ипотекалық
несиелерді сақтандыру бағдарламасы жүзеге аса бастауы осы ипотекалық
несиелеу жүйесінің дамуының алғышарты болып табылды. Мемлекетте Ипотекалық
несиелерді кепілдеудің қазақстандық қоры АҚ құрылады. Ипотекалық кепілдеу
банктердің халықтың төлем қабілеттілігінің төмен болуына байлынасты
несиелік тәуекелін төмендетуді және тіпті болдырмауды көздейді. Ипотекалық
несиелерді кепілдеу қоры осы несие тәуекелін бөліскендіктен банктер несие
алушылардың көбіне бағытталған ипотекалық несие өнімінің кеңейтілген
потрфелін ұсына алады.
Қордың кепілі біріншіден бірнші рет үй сатып алатын бастапқы салым
үшін қаражаты жетіспейтін онша көп емес, бірақ тұрақты табысы бар жас
мамандардың тұрғын үй мәселесін шешу үшін мүмкіндік береді. Талап етілетін
бастапқы салымның мөлшерін азайту несие алушыларға ипотекалық несиені
ертерек алуға көмектеседі, ал несиенің мерзімін ұзарту төлемдердің ай сайын
төленуін жеңілдетеді.
Осы жұмысты жазу кезінде Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің
артықшылықтары мен кемшіліліктеріне және халықтың қаржы ресурстарын тарту
процесіне жүргізілген салыстырмалы талдау нәтижесінде келген тұжырымым:
ипотеканың банк деңгейінде емес, инвестициялық-құрылыс деңгейінде дамуы –
дүние жүзінде кең таралған құбылыс. Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарықтың
толықтырылуының және тұрғын үйге деген төлем қабілеттілігінің төмендеуінің
салдарынан девелоперлік компаниялар тұрғын үйді бөліп сату және ипотекалық
ссуда беру нысандарына көңіл бөліп отыр.
Қазіргі кезде мемлекет екінші деңгейдегі бактерге және Қазақстан
ипотекалық компаниясына кепілге берілген мүлікті бағалау жүйесін
реформалауын және стандарттауын өкізіп жатыр. Бұл экономиканың жағдайында
жылжымайтын мүліктің бағасының өзгеруіне байланысты болады. Кейде кіпелге
берілген мүліктің құны несие сомасынан төмен болған жағдайлар да кездескен.
Объект бағасының физикалық тозу немесе моральдық ескіру салдарынан
төмендеуі – ипотекалық несиелеу кезіндегі банктің негзігі қауіптерінің
бірі. Сондықтан ипотекалық несиелеу шартында жылжымайтын мүлікті пайдалану
талаптары көрсетіледі.\
1.2 Қазақстан Республикасының дамыған мемлекеттердің қатарына
қосылуына ипотекалық несиелендірудің қосатын үлесі
Бізде тұрғын үй бағдарламасы іске асырылып жатқанына үшінші жыл. Осы
уақыт ішінде біз оның артықшылығын бағалауға толығымен көз жеткіздік.
Тек 2005 жылы ғана қаржыландырудың барлық көздері бойынша бағдарламада
көрсетілген 3 миллион шаршы метрдің орнына 5 миллионнан астам шаршы метр
тұрғын үй пайдалануға берілді, бұл 2004 жылғы деңгейден 1,8 есеге көп.
Осы саладағы табыстар мен кемшіліктерді тыңғылықты зерделеп, тұрғын үй
бағдарламасына түзетулер енгізу керек.
Жеке тұрғын үй құрылысын кең ауқымда дамыту үшін ынталандыру
жағдайларын жасауымыз керек.
Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша тұрғын үй сатып алуға табысы
жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін одан әрі
дамыту керек.
Елімізде тұрғын үйді жалға беру нарығын әлемдік стандарттарға сай
дамытып, оны мемлекет үшін ашық, бизнес үшін тартымды ету керек, - деп
Қазақстан Республикасының Президенті Н. Назарбаевтың Қазақстан халқына
Қазақстанның әлемдегі бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру
стратегиясы атты жолдауында көрсетілген.
Ипотекалық несиелеу елдің экономикалық және әлеуметтік дамуының
маңызды факторы болып табылады, оның мәні экономикалық дағдарыстан шығу
кезінде аса өсе бастайды. Жалпы ел өндірісінің, сәйкесінше жалпы табыстың
және жалпы тұтынудың тұрақты өсуі үшін жиналған қаражаттың бөлігі
инвестициялар арқылы өндірісті дамытуға жіберілу тиіс. Сонда экономикалық
көрсеткіштерді өсірудің реакциясы болуы мүмкін.
Ипотека тұрғын үй мәселесін шешудің маңызды механизмі ғана емес,
инвестициялық климатты жақсартудың, ақша массасын реттеудің, тұтастай
әлеуметтік-экономикалық прогрестің маңызды механизмі болып табылады.
Ипотекалық бизнестің дамуы экономиканың дамуына үлкен әсер етеді.
Ипотека салынған үйлерді сатуға ықпал тигізеді, құрылыс материалдарын
шығаруды, құрылыс және жол машиналар өндірісін, ағаш өңдеу және жиһаз
шығару өнеркәсібін ынталандырады. Өнеркәсіптік ипотекалық несиелеу
өндірісті модернизациялауға әкеледі, бұл өз кезегінде өнімнің сапасын және
бәсекелестік қабілтеттігін көтеруге әкеліп – осының барлығы елдің
экономикалық потенциалын арттыруға әкеледі.
Ипотекалық несиелеудің дамуы әлеуметтік тұрақсыздық мәселесін шешуде
оң ықпал тигізеді. Ипотека жұмыспен қамсыздандыруға да әсер етеді (құрылыс
саласында жаңа жұмыс орындарының ашылуы) және халықтың тұрғын үй
мұқтаждығын қанағаттандыруына көмектеседі.
Қазақстанның қайта енгізілген тұрғын үй қорының үлесі жалпы көлемнің
74-76 % құрады. Тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың негізгі қатысушылары
қазіргі кезде жеке құрылысшылар болып табылады.
Соңғы 3-5 жылдарда бай халық үшін ипотекалық несилеудің американдық
моделі, ал жағдайы төмен халық үшін неміс моделі жүзеге асып жатыр.
Сарапшылардың 87 % элиталық тұрғын үй нарығының толық болуын көрсетіп
отыр, бұл үйлерге сұраныстың төмен болуы құрылыс материалдарының бағасының,
өзіндік құнының жоғары болуымен түсіндіріледі.
Оның дәлелі – халықтың өз қаражатын тұрғын үй құрылысына инвестиция
ретінде салуның сәл ғана төмендеуі болып табылады.
Халықтың қатысуын төмендететін факторлардың бірі тұрғын үйді сатып алу
мен күрделі жөндеу жүргізумен байланысты шығындарды өтеуге бағытталған
тұтынушылықтың шекті деңгейі. Жоғарыда айтылғандай құрылыс индустриясының
негізгі тұтынушылары мен генераторлары Астана және Алматы қалалары болып
отыр, өйткені республикадағы тұрғын үй құрылысы біргелкі өткізіліп жатқан
жоқ, үлкен үлес Алматы, Астана қалаларында, Атырау, Алматы, Оңтүстік-
Қазақстан облыстарында.
Қазақстанда тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың негізгі түрлері тұрғын
үй жинақтарының жүйесі және ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу жүйесі болып
табылады.
Тұрғын үй құрылысы көлемінің төмендеуі сияқты теріс тенденциямен қатар
жаңадан құрылған тұрғын үй аудандарының өсуі сияқты оң тенденция байқалады.
Бұл тенденция табыстың дифференциациясының тұрғын үй ұсыныстарына және
тұтастай ипотекалық несиелеу нарығына ықпал етеді.
Жылжымайтын мүлік нарығына жүргізілген талдау бойынша Қазақстан
халқының тұрғын үй сатып алу мақсаты көбенесе инвестициялық түрде екенін
білдік: сатып алушылардың 38 пайызы өзінің қаражаттарын тұрғын үйге табыс
алу үшін салады екен.
Қазақстанда қазіргі кезде ипотекалық банк мәртебесіне ие Қазақстанның
тұрғын үй құрылыс жинақтаушы банкі акционерлік қоғамы мамандандырылған
қаржы мекемесі жұмыс істеп жатыр.
2001 ж. шілде айында Қазақ ипотекалық компаниясы жабық акционерлік
қоғамы, Астана-Финанс жабық акционерлік қоғамы халықтың туынды нарықта
тұрғын үй сатып алу үшін ипотекалық несиелеу бойынша пилот жобасын жүзеге
асыруға кірісті. Жобаның қатысушыларының басты міндеті - тұрғын үй
нарығында халыққа қолайлы жағдайлар жасау. Бұл жоба Алматы және астана
қалаларында жүзеге асты. Осы жоба шегінде аталған қалалардың тұрғындарына 3
жылдан 10 жылға дейінгі теңгемен ұзақ мерзімді ипотекалық несие берілді.
Несиенің ең төменгі мөлшері 3 мың АҚШ доллар, ең жоғарғысы 30 мың АҚШ
доллар болды. Жоба 8 ай ішінде (2001 шілдесінен 2002 ж. сәуіріне дейін)
жұмыс істеді. Жобаны іске асыру кезінде Қазақ ипотекалық компаниясы жабық
акционерлік қоғамы ипотекалық тұрғын үй несиелері бойынша 300 млн. Теңге
сомасында 230 талап ету құқықтарын сатып алды. Несиенің орташа мөлшері 1
млн. Теңге болды (7 мың АҚШ доллары). Орта табысы 200-300 $ жанұялардың
несие алушылар арасындағы үлесі 85 пайыз болды [34; 230].
Арнайы ипотекалық несиелеумен айналысу үшін құрылған Астана-Финанс
акционерлік қоғамы өзінің жемісті жұмыстарын көрсетіп жатыр, мысалы
Көкшетау қаласында Горький көшесінде 2005 ж. 108-пәтерлі 9-қабатты үйдің
пәтерлерін сатып алу кезінде Көкшетау қаласының тұрғындарына ипотекалық
несие берді, оның сыйақы мөлшері 13,5 пайыз болды, мерзімі – 20 жыл.
Ипотекалық несиелеуді дамыту мақсатында Астана қаласы Мәслихатының
2001 ж. 25 желтоқсанында № 12326-ІІ шешімімен Астана қаласында ипотекалық
несиелеуді және тұрғын үй құрылысын дамыту Бағдарламасы бекітілді [34;
230].
Мысал үшін, 2005 ж. Астана қаласында 530 мың шаршы метр тұрғын үй
ауданы енгізілді. Оның 30 пайызы ипотекалық несиелеу бағдарламасы бойынша
сатылды.
Халықтың теңгемен берілетін валюталық эквиваленті көрсетілмейтін ұзақ
мерзімге берілетін ипотекалық несиелеу деген мұқтаждығы пайда болды. Бірақ
теңгемен несиелеудің банк үшін қауіп тудыратын мәселелері болды.
Қазақстандық ипотекалық компания несие алушыларды қауіпсіздендіретін
схемаларды іздестіру бойынша үлкен жұмыс жүргізді. Мысалы, сыйақы
ставкаларын шектеудің – сар (кэп) шетел тәжірибесін практикаға енгізді.
Ипотекалық несиелеу бойынша ставкалар икемді болғандықтан оларды қайта
қараудың базалық индексін анықтау көкейкесті мәселе болды. Ол инфляция
индексінің жылдық көрсеткіші ретінде анықталды. Бұл инвесторлардың ойынша,
қолайлы жол .
Қазақстандық ипотекалық компанияның қызметі басталған кезде заңнама
базасы құрылғанмен, бағдарламаны жүзеге асыру кезінде келесі мәселелер
туындады:
- жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеудің заңмен белгілеген тәртібінің
жетілдірілмеуі (мысалы, тіркеу үшін төленетін төлемнің негізсіз жоғары
болуы) халық үшін несиенің қымбат болуына әкеледі;
- тұрғын үйді несиеге алатын азаматтар үшін салық жеңілдіктерінің
болмауы;
- заңды тұлғаның банкроттығы кезінде кепілге берілген мүлікті конкурстық
массаға енгізу.
Қазақстан банктерінің ішінде ипотекалық несиелеу жүйесінде халықпен ең
жиі жұмыс істейтін банктердің бірі Қазақстанның жинақтаушы Халық банкі
акционерлік қоғамы. Бұл банк елдің үш аумағында: Астана, Алматы, Қарағанды
қалаларында несиелеудің Ипотека Lights атты жаңа бағдарламасын жіберді.
Несие алушы тұрғын үйдің 100 пайыз құнының мөлшерінде 7-ден 11пайызға дейін
сыйақы төлеу арқылы несие ала алады. Несиелеудің ең ұзақ мерзімі – 15 жыл.
Несиелеу шарттары өте қолайлы: несиелеу сомасына шектеу қойылмаған, несие
алушының төлем қабілеттігін банк тексермейді, несие алу үшін тапсырылатын
құжаттарға тек жеке куәлік және салық төлеушінің тіркеу нөмірі жатады. Бұл
бағдарлама бойынша сатып алынатын үйдің өзі және Халық банкісі арқылы
төленітін үйдің бастапқы салымы кепіл болып табылады. несиені пайдалану
үшін төленетін сыйақы мөлшері несие сомасына байланысты болады. Рәсімдеу
мерзімі үш күннен аспайды.
2004 ж. 25 мамырында Астана қаласында Қазақстан Республикасының Қаржы
министрлігі, Қазақстан ипотекалық компаниясы акционерлік қоғамы және
екінші деңгейдегі банктер: Альянс Банк, Астана-Финанс, БТА-Ипотека,
Нұрбанк, Темірбанк, Техакабанк, Цеснабанк, Казкоммерцбанк,
БанкЦентрКредит, Халық Банкі, АТФ Банк 2005-2007 жж. Тұрғын үй
құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасын жүзеге асыру бойынша
әріптестік меморандумына қол қойды.
2004 ж. 05 маусымынан бастап жұмыс істеп жатқан Ипотекалық несиелердңі
кепілдеу қорының негізгі міндеті – ипотекалық несиелеумен айналысатын
коммерциялық банктерді сақтандыру. Қордың қызметі несиені төлеу мерзімін
ұзартады деген тұжырым бар.
Азаматтарға ипотекалық несиелер берудi екiншi деңгейдегі банктер 1998
жылдан бастап жүзеге асыруда. Ипотекалық кредиттер бойынша сыйақының
бастапқы ставкасы жылына 20%, бастапқы жарна мөлшерi 40-50%-ке жуықты
құрады, кредит 5-10 жылдан аспайтын мерзiмге берiлдi.
Елдегі ипотекалық кредит берудiң дамуымен ипотекалық кредит берудiң
негізгi өлшемдерi азаю жағына қарай өзгерiстерге ұшырады. Мәселен, 2003
жылдан бастап екiншi деңгейдегi банктердегi сыйақы ставкалары жылына
шамамен 12-15%-тi құрайды, бастапқы жарна мөлшерi жылына 15-20%-ке дейiн
төмендедi, кредит беру мерзiмi орта есеппен 10-15 жылды құрады.
Алайда, ипотекалық несие беру жүйесiнiң осындай дамуы кезiнiң өзiнде
қызметтер көрсетудiң бұл түрi Қазақстан Республикасы азаматтарының аз
санатына ғана қолжетiмдi болды. Негiзгi себептердiң бiрi халықта сыйақы
төлеу мен бастапқы жарна үшiн жеткiлiктi қаражаттың жоқтығы болып табылады.
Осыған байланысты "Қазақстандық ипотекалық компания" жабық акционерлік
қоғамы құрылды. Қазiргi кезде Қазақстандық ипотекалық компанияның жарғылық
капиталы 2,5 млрд. теңгенi құрайды.
Екiншi деңгейдегi банктердiң ипотекалық несиелер беру көлемiн ұлғайту
үшiн ипотекалық несиелер бойынша талап ету құқықтарын сатып алу жолымен
екiншi деңгейдегі банктердi қайта қаржыландыру Қазақстандық ипотекалық
компания қызметiнiң мақсаты болып табылады.
Қазақстандық ипотекалық компания инфляцияның, инвесторлар
маржаларының, Қазақстандық ипотекалық компания маржаларының, сақтандыру
резервтерi мен эмиссияға жұмсалатын шығыстардың деңгейiне байланысты
болатын котталған ставка бойынша талап ету құқығын сатып алады. Қызметтің
барлық кезеңiнде Қазақтандық ипотекалық компанияның котталған ставкасы азаю
жағына қарай өзгерiске ұшырады. Мәселен, 2002 жылы котталған ставка 14%-тi
құраса, қазiргi кезде ол 9,6%-тi құрайды.
Қазақстандық ипотекалық компанияның қатысуымен ипотекалық кредит беру
жүйесiнде 8 банк және банктiк операциялардың жекелеген түрлерiн жүзеге
асыратын 2 ұйым жұмыс iстейдi. Қазақстандық ипотекалық компанияның
бағдарламасы бойынша ипотекалық несиелер беру жөнiндегi өз қызметiн жүзеге
асыратын "Каспий", "Астана-Қаржы" банкi, "ЦентрКредит" банкi, "БТА-Ипотека"
банкi, Нұрбанк, Қазақстанның Наурыз Банкi, ТехакаБанк, Альянс Банкi,
Цеснабанк сияқты екiншi деңгейдегi банктер мен қаржы ұйымдары ҚИК-тiң
серiктестерi болып табылады. Бұдан басқа, екiншi деңгейдегi банктердiң
бiрқатары тұрғын үй құрылысына ипотекалық несие берудi дербес жүзеге
асырады.
2001 жылғы 1 наурыздағы жағдай бойынша Қазақстандық ипотекалық
компания екiншi деңгейдегi банктерден 10 млрд. теңгеден астам сомаға
ипотекалық несиелер бойынша талап ету құқықтарын сатып алды.
Ипотекалық несиелерге кепiлдiк беру (сақтандыру) жүйесi айтарлықтай
рөл атқаратынын атап өткен жөн. Ипотекалық несиелерге кепiлдiк беру
(сақтандыру) жүйесi екiншi деңгейдегi банктер мен ипотекалық кредиттердi
сақтандырушы ұйымдар арасындағы кредит бойынша кредиттiк тәуекелдердi бөлу
жолымен ипотекалық несиелерге қолжетiмділікті арттыру үшiн қолайлы
жағдайлар жасауға бағытталған.
Осыған байланысты Қазақстанда 2003 жылы Қазақстандық ипотекалық
несиелерге кепілдiк беру қоры құрылды. Ипотекалық несиелерге кепiлдiк беру
жүйесiн құру Қазақстанға ипотекалық несиелер нарығын оңтайландыруға және
кеңейтуге мүмкiндiк бередi. Ипотекалық несиелерге кепiлдiк беру
(сақтандыру) жүйесi бүкіл несиенің мерзiмi iшiнде кредиттік тәуекелдердiң
50%-iн Қазақстандық ипотекалық кредиттерге кепілдiк беру қорының жабуын
көздейдi. Қазiргi кезде қордың жарғылық капиталы 500 млн. теңгенi құрайды.
Тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесi Қазақстан Республикасының
аумағында тұрғын үй жағдайларын жақсарту үшiн қарыз алу мақсатында жеке
жинақтардың (қазiргі кезде тұрғын үй құнының 50%-iнен кем емес) қорлануына
негiзделген тұрғын үйлердi қаржыландыру тетiгiн білдiредi.
Тұрғын үй құрылысы жинақтарының бұл жүйесi көп жағдайда екiншi
деңгейдегі банктерден ипотекалық кредиттер алу кезiнде бастапқы жарнаны
енгізу үшiн жеткiлiктi қаражаты жоқ бiрақ жеткiлiктi тұрақты кiрiсi бар
азаматтардың санаттарына арналған .
Құрылыс жинақтары жүйесiнiң субъектілерi арасындағы қатынастардағы
мемлекеттің рөлi Қазақстан Республикасының азаматтары салымшыларға
көрсетілген жинақтарға салымдар бойынша сыйлық беру жолымен тұрғын үй
құрылысы жинақтарының жүйесiне қолдау көрсету болып табылады.
Тұрғын үй құрылыс жинақ банктерi, осы банктердiң салымшылары және
салымдар бойынша сыйлықтарды тұрғын үй құрылыс жинақ банктерiне аудару мен
төлеудi жүзеге асыратын мемлекет құрылыс жинақтары жүйесiнiң қатысушылары
болып табылады. Тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесiн енгiзу үшiн 2000
жылы "Тұрғын үй құрылыс жинақтары туралы" Қазақстан Республикасының Заңы
қабылданды. Қазақстан Республикасының Үкiметi жарғылық капиталына
мемлекеттiң 100 процент қатысуымен "Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ
банкi" акционерлік қоғамы құрды.
1,5 млрд. теңге жарғылық капиталы бар Қазақстанның тұрғын үй құрылыс
жинақ банкi қызметi кезеңi iшiнде 2003 жылғы 29 қыркүйектен бастап 1,05 мың
салымшы тартты. Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкi тартқан тұрғын
үй құрылысы жинақтары бойынша жалпы шартты сома шамамен 900 млн. теңгенi
құрайды.
Халықтың неғұрлым қалың жiгiне арналып салынған тұрғын үйлерге қол
жетiмділiктi қамтамасыз ету үшiн тұрғын үй құрылысының құнын төмендетуге
бағытталған шаралар көзделедi.
Республикада қазiргі заманғы тиiмдi және энергия үнемдейтiн сәулет-
құрылыс шешiмдерiне өту қажет. Осыған байланысты үнемдi тұрғын үйлердi салу
үшiн неғұрлым оңтайлы қабаттылықты, өзге де ұтымды көлемдiк-жоспарлық,
конструкторлық және инженерлiк шешiмдердiң әдiстерiн, сондай-ақ қала
құрылысы жүйесiндегi тұрғын үй орамдарының (үйлерiнiң) орналасу орнын
айқындау қажет.
Магистралдық және кварталiшiлiк инженерлiк желілер, өзге де инженерлiк
(коммуналдық) инфрақұрылым объектiлерiн дамыту мен жайластыруға кететiн
шығыстарды жергілiкті атқарушы органдарға жүктей отырып, қалалық энергия
көздерiн дамытуға үлестiк қатысумен байланысты тұрғын үй салушылардың
шығындарын (қосылатын қуат үшiн ақы төлеу) болдырмау керек.
Шығындардың нақты деңгейiн белгілеу және тұрғын үй салудағы
ақталмайтын асыра көтерiлген бағаларды болдырмау үшiн қазақстандық жаңа
сметалық нормативтердi енгізу және оларды одан әрi жетiлдiру жөнiндегi
жұмыстар жалғасын табатын болады.
Тиiмдi құрылыс материалдары өндiрiсiн дамыту және жаңа технологиялар
енгiзу, олардың сапасын жақсарта отырып, түр-түрiн ұлғайтуға, сондай-ақ
импорттың көлемiн төмендетуге және құрылыс өнiмдерiнiң материалдарды,
энергияны, еңбекті көп қажет етуiн азайтуға әкеп соқтырады.
Құрылыс ұйымдарының арасындағы бәсекелестiкті дамыту тұрғын үй
құрылысының құнын төмендету жөнiндегi жұмыстардың бiрiн құрайды.
Коммуналдық тұрғын үйді салуға арналған тапсырыстарды орналастыру және
ипотека мен тұрғын үй құрылыс жинақтарын пайдалана отырып,
1.3 Қазақстан Республикасының құрылыс жүйесін дамытуды қаржыландырудың
құқықтық және ұйымдастыру базасының жағдайы
Ипотекалық несие беру - тұрғын үй саласына инвестициялар тартудың ең
тиiмдi тәсілдерiнiң бiрi. Дәл осы ипотека халықтың - тұрғын үй жағдайларын
жақсарту, банктердiң - тиiмдi және пайдалы жұмыс iстеу, құрылыс кешенiнiң -
өндiрiстi ырғақты жұмыспен жүктеу және халыққа ипотекалық несие берудi кең
қолдануға жәрдемдесетiн экономикалық өсуге ынталы мемлекеттiң мүдделерiн
үйлестiруге мүмкiндiк бередi [17; 65].
Ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту 2 кезеңде жүзеге асырылады және
төлемге қабілетті сұраныстың уақытынан бұрын жоғарылауын, сондай-ақ тұрғын
үй нарығындағы баға мен уақыт арасындағы ауытқушылықтарды болдырмау
мақсатында тұрғын үй құнын төмендетуге бағытталып қолданылған шаралармен
қатар жүруге тиiс.
Ипотекалық несие беру жүйесiн дамытудың негiзгi мiндеттерi мыналар
болып табылады:
- ипотекалық несиелер бойынша ставкаларды төмендетуге мүмкiндiк
беретін инфляция деңгейiн төмендету жөнiнде шаралар қолдану;
- "бенч-марканы" ұстап тұру үшiн ұзақ мерзiмдi мемлекеттік құнды
қағаздар шығару;
- ипотекалық несиелерге кепiлдiк беру жүйесiн дамыту.
Ипотекалық несиелердің қолжетімділігін ұлғайту мақсатында мемлекет
ипотекалық кредит беру параметрлерiн өзгерту жөнiнде шаралар қолданады.
Ипотекалық несие берудiң мынадай мақсатты шарттарына қол жететiн
болады:
- сыйақы ставкасының көлемi - 9-10%;
- бастапқы жарна көлемi - 10%;
- ипотекалық несие мерзiмi - 20 жыл. .
Қазiргi кезде кейбiр банктер ипотекалық кредиттер рыногында
көрсетiлген мақсатты көрсеткiштердiң бiреуiн ғана ұсынады. Кешендi түрде үш
көрсеткiшi бар кредиттi әзiрге ешкiм ұсынған жоқ. Мемлекеттiң мiндетi
нарықты көрсетілген көрсеткiштерге бағыттау болып табылады.
Бұл мiндеттi Қазақстандық ипотекалық компания сияқты қолда бар
дамытудың қаржылық институттарын пайдалана отырып жүзеге асыру мүмкiндiгi
бар.
Қойылған мақсаттарға қол жеткiзу үшiн 2005-2007 жылдардағы кезеңде
мынадай iс-шаралар өткiзу қажет:
1 Инфляция деңгейiн жоспарға сай төмендету, бұл ипотекалық
несиеберудiң базалық шарттарын, соның iшiнде сыйақы ставкаларын жоспарға
сай төмендетуге әкелуге тиiс. Ипотекалық несие беру бойынша кодталған
ставкалардың есебi кезiндегі айқындаушы фактор қазiргi уақытта 6,4%
құрайтын инфляция деңгейi болып табылады. Ұлттық банктiң болжамдық
деректерi бойынша 2005-2007 жылдардағы инфляцияның деңгейi 4-6%-ға жетедi.
Ұлттық банктiң ұзақ мерзiмдi болжамдары бойынша 2015 жылға инфляция деңгейi
3,5%-ға дейiн төмендейдi.
2 Мақсаттық шарттарды көрсете отырып ипотекалық кредиттердi қайта
қаржыландыруды көздейтiн 2000 жылы бекiтілген қолданыстағы Қазақстандық
ипотекалық компанияның Ипотекалық несие беру бағдарламасының (бұдан әрi
Қазақстандық ипотекалық компаниясының арнайы бағдарламасы) шеңберiнде
қолжетiмдi тұрғын үйге Ипотекалық несие берудiң арнайы бағдарламасын
әзiрлеу. Қазақстандық ипотекалық компаниясының арнайы бағдарламасында
базистік индекс ретiнде жылдық сипаттағы инфляция емес, Қазақстандық
ипотекалық компаниясының орташа өлшенген қарызға алу ставкасы
пайдаланылатын болады. Қазақстандық ипотекалық компаниянсының 3,1%-тен 0,5-
1,0%-ке дейiнгi спрэдiнiң және 4 %-тен 3,0%-ке дейiн серiктес банктердiң ең
жоғары маржа өлшемдерiнiң төмендеуi көзделетiн болады. Сонымен қатар арнайы
Бағдарламада ипотекалық несиенің 5 миллион теңге сомасындағы ең жоғары
өлшемi белгіленетiн болады. Қазақстандық ипотекалық компаниясының кодталған
ставкасы 6-7%-тен аспауға тиiс.
3 Қазақстандық ипотекалық компаниясын 26,8 млрд. теңге мөлшерiнде
капиталдандыру. Екiншi деңгейдегі банктер үшiн қолданылатын левередждi
ескере отырып, Қазақстандық ипотекалық компания капитал рыногында қарыз алу
көлемiн жыл сайын ұлғайтатын болады. Қазақстандық ипотекалық компаниясын
капиталдандыру талаптар құқықтарын сатып алу көлемiн ұлғайтуға ықпал ететiн
болады, бұл ақырғы қорытындысында екiншi деңгейдегі банктерге ипотекалық
кредиттердiң проценттік ставкаларының деңгейiн 10%-ке дейiн төмендетуге
мүмкiндiк беретiн Қазақстандық ипотекалық компаниясының кодталған
ставкаларын азайтуға әкеледi. Бұл ретте осы ипотекалық несиелер
Қазақстандық ипотекалық компаниясының арнайы бағдарламасының шеңберiнде
қолжетiмдi тұрғын үй сатып алу үшiн ғана берілетiн болуға тиiс .
Көрсетілген iс-шаралар екi кезеңде жүзеге асырылатын болады:
- бiрiншi кезең - 2005 жыл;
- екiншi кезең - 2006-2007 жылдар.
Бiрiншi кезеңде (2005 ж):
- ипотекалық кредиттер бойынша ставкаларды төмендетуге мүмкiндiк
беретiн инфляция деңгейiн одан әрi төмендету жөнiнде шаралар қолдану;
- науқан тұрақтылығын қамтамасыз ету мақсатында Қазақстандық
ипотекалық компаниясын 6,4 млрд. теңге мөлшерiнде капиталдандыру;
- қолжетiмдi тұрғын үйге сұранысты қаржыландыру үшiн 20 жылға дейiнгi
мерзiмге 34,9 млрд. теңге көлемiнде Қазақстандық ипотекалық компаниясы
ипотекалық облигацияларының эмиссиясы;
- бастапқы жарнаны тұрғын үй құнының 10%-iнe дейiн төмендету
мақсатында Қазақстандық ипотекалық компаниясы 1,5 млрд. теңге көлемiнде
капиталдандыру;
Қазақстандық ипотекалық компаниясының ипотекалық облигациялары
эмиссияларының алдында "бенч-марканы" ұстап тұру үшiн Қаржы министрлiгiнiң
ұзақ мерзiмдi (20 жылға дейiн) мемлекеттiк бағалы қағаздар шығаруы;
Қазақстан Республикасының қолданыстағы заңнамасына ипотекалық несиені
бiрiншi үш жыл iшiнде мерзiмiнен бұрын жабу ауыртпалығымен оларды беру
мүмкiндiктерiн бекiту бөлiгіне өзгерiстер енгiзу.
Екiншi кезеңде (2006-2007 жылдары):
- ипотекалық несие беру көлемiнiң едәуiр өсуi кезiнде компанияның
тұрақтылығын қамтамасыз ету мақсатында 20,4 млрд. теңге мөлшерiнде ҚИК-тi
капиталдандыру;
- 2006-2007 жылдары салынған қолжетiмдi тұрғын үйге сұранысты
қаржыландыру үшiн 20 жылға дейiнгi мерзiмге 111,2 млрд. теңге көлемiнде
ипотекалық облигациялар эмиссиясы;
- тұрғын үй құнының бастапқы жарнасын 10%-ға дейiн төмендету
мақсатында 2,3 млрд. теңге мөлшерiнде Қазақстандық ипотекалық компаниясын
капиталдандыру.
Мынадай дайындық iс-шаралары жүзеге асырылатын болады:
- Қазақстандық ипотекалық компаниясының арнайы Бағдарламасын әзiрлеу;
- Қазақстандық ипотекалық компаниясының мемлекеттік акциялар пакетiне
иелiк ету және пайдалану құқығын Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкiнен
Қаржы министрлiгiне беру;
- Қазақстандық ипотекалық компаниясының ипотекалық облигациялары
эмиссияларының алдында "бенч-марканы" ұстап тұру үшiн Қаржы министрлiгiнiң
ұзақ мерзiмдi (20 жылға дейiн) мемлекеттiк бағалы қағаздар шығаруы.
Тұрғын үйдi қаржыландыруды ұзақ мерзiмдi дамытудың маңызды
бағыттарының бiрi тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесi болып табылады.
Қазақстан Республикасының қолданыстағы заңнамасына сәйкес құрылыс
жинақтары жүйесiне қатысушылар салымды жүзеге асыру басталғаннан кейiн үш
жылдан соң тұрғын үй сатып ала алады. Сондықтан тұрғын үй құрылысы
жинақтарына қатысушылардың негiзгi контингентi бағдарлама аяқталғаннан
кейiн тұрғын үй рыногындағы төлемге қабiлеттілiктi қалыптастыратын болады.
Тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесiн одан әрi дамытудың негiзгi шарты
жаңа салымшыларды тарту болып табылады, олардың есебiнен жүйенiң ең аз
қажетті салым көлемiн жинақтаған қатысушыларына несиелер берiлетiн болады
[30; 188].
Тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесiн жаппай iске қосу мақсатында
Бағдарламаның қолданысы кезеңiнде тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесiнiң
ықтимал қатысушылары болып табылатын азаматтар үшiн барынша тартымды
жағдайлар жасау ұсынылады:
- тұрғын үй құрылысы жинақ банктерiндегi қажеттi қорлану мөлшерiн
сатып алатын тұрғын үй құнынан 25%-ке дейiн төмендету;
- қорлану мерзiмiне қарай кредит мерзiмiн 25 жылға дейiн ұлғайту;
- мемлекет көтермелейтiн салым сомасының мөлшерiн 200 айлық есептiк
көрсеткiшке дейiн ұлғайту, бұл Қазақстан Республикасының қолданыстағы
заңнамасына өзгерiстер енгізудi талап етедi.
Мемлекет бұл шараларды тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесiн таяу
арада енгiзу үшiн, атап айтқанда тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесiне ақша
қаражатын салу арқылы тұрғын үй проблемасын шешетін тұрғындар санын ұлғайту
үшiн қолданып отыр. Бұл ретте аталмыш шарттар 2003-2004 жылдарда
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақтаушы банкісімен шарт жасасқан
салымшыларға қатысты болады. Бұдан әрi тұрғын үй құрылысы салымдары жүйесiн
бұқаралық ететiн салымшылардың белгілi бiр санына жеткен кезде жүйе
жұмысының негiзгi шарттары қайта қаралатын болады.
Көрсетiлген мiндетке қол жеткiзу және тұрғын үй құрылысы жинақтары
жүйесін дамытуға мынадай іс-шаралар өткізу есебінен жүзеге асырылады:
- тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесiнiң ұзақ уақтылы тұрақтылығы
мақсатында Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақтаушы банкін 12,26 млрд.
теңге мөлшерiнде капиталдандыру;
- 1,9 млрд. теңге мөлшерiнде Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақтаушы
банкісіне ұзақ мерзiмдi бюджет несиелерін беру. Банк үшiн қарыз алу бағасын
төмендетумен қатар, бұл Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақтаушы
банкісінің несиелік мерзiмдерi мен қарыз қоржындары арасындағы алшақтықты
қысқартуды қамтамасыз етедi.
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақтаушы банкісінің ұзақ мерзiмдi
қарыздар тартуы;
- аймақтарда салымшыларды тарту үшiн жағдайлар жасау, Қазақстанның
тұрғын үй құрылыс жинақтаушы банкісінің өкiлдiк торабын кеңейту;
- қажетті соманың 25%-i қорланған кезде Қазақстанның тұрғын үй құрылыс
жинақтаушы банкі жүйесi бойынша берілетiн барынша рұқсат етілетiн несие
мөлшерiн 5 млн. теңге деңгейiнде шектеу. Бұл тұрғын үйдi кейiн құру үшiн
сатып алуға емес, ал капиталды тиiмдi орналастыру ретiнде жеңiлдiкті несие
ресурстарын және салымдар бойынша сыйақы алу болып табылатын жүйеге
қатысушыларды шығарып тастай отырып, жүйенi неғұрлым мақсатты етедi;
- Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақтаушы банкісіне салымдар бойынша
сыйлықтар төлеуге 2,34 млрд. теңге мөлшерiнде бюджет қаражатын бөлу.
II ИПОТЕКАЛЫҚ ҮЙ ҚҰРЫЛЫСЫН НЕСИЕЛЕНДІРУ ПРОБЛЕМАЛАРЫ ЖӘНЕ ИПОТЕКАЛЫҚ ҮЙ
ҚҰРЫЛЫСЫН ДАМЫТУ МОДЕЛЬДЕРІ
2.1 Ипотекалық үй құрылысын несиелеуде қалыптасқан проблемалар мен оны шешу
жолдары
Тұрғын үйдi қаржыландырудың дәстүрлi кеңестiк жүйесi тұтас алғанда,
жүргiзiлген тұрғын үй саясатына сәйкес болды және мемлекеттiк тұрғын үй
салуға арналған бюджеттiк ресурстарды орталықтандырылған бөлу және оны
тұрғын үй жағдайын жақсарту үшiн кезекте тұрған азаматтарға тегiн беру
болып табылады.
Қазақстанда экономикалық өзгерiстердiң басынан бастап, өзiнiң
маңыздылығына қарамастан тұрғын үй реформасы өте баяу қарқынмен жүргiзiлд,
бірақ соңғы кездері .
Қазақстанда тұрғын үй саласында нарықтық қатынастарды қалыптастыру
1991 жылы "Мемлекет иелiгiнен алу және жекешелендiру туралы", "Жеке меншiк
туралы" заңдар қабылданғаннан кейiн басталды. Кейiнiрек кепілдiк,
инвестициялық қызмет туралы заңнамалық кесiмдер қабылданды жаңа Азаматтық
кодекс, "Жылжымайтын мүлiктiң ипотекасы туралы", "Жылжымайтын мүлiкке
құқықты Мемлекеттiк тiркеу және олармен мәмiле жасау туралы" заң күшi бар
Қазақстан Республикасы Президентiнің Жарлықтары, "Тұрғын үй қатынастары
туралы" Қазақстан Республикасының Заңы күшiне енгiзiлдi, купондық
жекешелендiру туралы ереже әзiрлендi және т.б. Сөйтiп, тұрғын үй саласында
нарықтық қатынастарды қалыптастыруға арналған заңнамалық база жасалған
болатын.
Сонымен қатар, жаңадан салынған тұрғын үйге халықтың көпшiлiк
бөлiгiнiң төлем сұранысының жеткiлiктi түрде жоғары болмауынан, сондай-ақ
дайын тұрғын үйдi алуға несиелердiң болмауынан реформаның алғашқы
жылдарында дайын тұрған үй рыногында халықтың төлем жасау қабiлетi үшін
қолқа көрсетуге қажеттi несиелiк-қаржылық тетiгiмен қамтамасыз етiлмедi.
1993 жылы тұрғын үй реформасында маңызды қадам жасалды. Қазақстан
Республикасы Президентiнiң N 1344 Жарлығымен "Жаңа тұрғын үй саясатының
мемлекеттiк бағдарламасы және оны iске асыру механизмi" қабылданды. Онда
мемлекеттің тұрғын үй саясаты саласында бiрқатар аса маңызды стратегиялық
қадам жасау көзделген: тұрғын үй саласына қатысы бар құқықтық нормалар
жүйесiне қажеттi өзгерiстер мен толықтырулар енгізу; тұрғын үй құрылысын
қаржыландыру және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық жүйелерiн реформалау;
монополиясыздандыру; тұрғын үй құрылысының құнын төмендету және халық үшін
оны арзандату жөнiнде шаралар кешенiн әзiрлеу; осы процеске азаматтар мен
заңды тұлғалардың барынша көп санын тарту мақсатында тұрғын үй салу және
пайдалану процесiне қатысушыларға жеңiлдiктер жүйесiн енгiзу; тұрғын үй
саласында жалға алу секторын кеңейту жөнiндегi шараларды жүзеге асыру;
құрылыс индустриясының базасын жаңғырту; тұрғын үй құрылысына арналған жер
учаскелерiн бөлу мен тiркеудiң оңайлатылған рәсiмдерiн әзiрлеу; тұрғын үй
салынатын аудандарда әлеуметтiк, экономикалық және көлiктiк
инфрақұрылымдарды кешендi дамыту; мемлекеттiң тұрғын үй саясатын жүзеге
асыру үшiн тиiмдi ұйымдастыру құрылымын құру; тұрғын үй және жылжымайтын
мүліктің рыногын тұтас дамыту .
Сонымен қатар, республикада бiрнеше жылдардан берi қолда бар тұрғын үй
қорынан тұрғын үй беру көлемi шамамен 0,5%-ды құрайды және ескiрген және
авариялық үй құрылысының көлемiне теңестiрiледi. Осындай қарқынмен тұрғын
үй қорын жаңарту жағдайында оның бiржола тозуының нақты қаупi бар және
егер, үй-жайдың көпшiлiк бөлiгi сейсмикалық қауiптi аймақтарда орналасқанын
ескеретiн болсақ, онда тұрғын ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... .. 3
І ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ
1.1 Қазақстан Распубликасында ипотекалық институттардың
қалыптасуы
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... 4
1.2 Қазақстан Республикасының дамыған мемлекеттердің қатарына
қосылуына ипотекалық несиелендірудің қосатын үлесі
... ... ... ... ... ... ... ... .. 8
1.3 Қазақстан Республикасының құрылыс жүйесін дамытуды
қаржыландырудың құқықтық және ұйымдастыру базасының жағдайы ... ...14
II ИПОТЕКАЛЫҚ ҮЙ ҚҰРЫЛЫСЫН НЕСИЕЛЕНДІРУ ПРОБЛЕМАЛАРЫ ЖӘНЕ ИПОТЕКАЛЫҚ ҮЙ
ҚҰРЫЛЫСЫН ДАМЫТУ МОДЕЛЬДЕРІ
2.1 Ипотекалық үй құрылысын несиелеуде қалыптасқан
проблемалары мен оны шешу жолдары
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 18
2.2 Шет елдердің тәжірибелері негізінде ипотекалық несиелендіру
жүйесін дамытудағы модельдерін қолдану
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..23
ҚОРЫТЫНДЫ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... 33 ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 34
ҚОСЫМША ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... .35
КІРІСПЕ
Қазақстан Республикасында ипотекалық үй құрылысын несиелендірудің
қалыптасуы мен болашағы тақырыбының зерттеу маңыздылығы Қазақстан
экономикасын көтеру мәнімен, сондай-ақ халықтың басым бөлiгiнiң өз тұрғын
үй жағдайларын жақсартуға ұмтылысын қанағаттандыру керектігімен,
республикада тұрғын үй құрылысын несиелендіруді дамыту және жетілдіру
қажеттілігімен түсіндіріледі.
Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның 2030 жылға дейiнгi даму стратегиясының
басым бағыттарының бiрi болып танылды және ол жалпы ұлттық сипаттағы
неғұрлым маңызды мiндеттердiң бiрi болып табылады.
Қазақстан экономикасының бәсекеге қабілеттігiн арттыру орта мерзiмдi
перспективада тұрғын үй құрылысында жаңа саясатты талап етедi.
Осыған байланысты Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын
дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасының негізгi
бағыттары тұрғын үйдiң құнын арзандату арқылы халықтың қалың жiгi үшiн
қолжетiмдi тұрғын үй құрылысының тұрақты өсу қарқынын қамтамасыз ету,
тұрғын үйге несие беру мерзiмдерiн ұзарту, несие берудiң бастапқы жарнасы
мен ставкаларын азайту болып табылады.
Ипотекалық несиелеудің дамуы әлеуметтік тұрақсыздық мәселесін шешуде
оң ықпал тигізеді. Ипотека жұмыспен қамсыздандыруға да әсер етеді (құрылыс
саласында жаңа жұмыс орындарының ашылуы) және халықтың тұрғын үй
мұқтаждығын қанағаттандыруына көмектеседі.
Ипотекалық несиелеу елдің экономикалық және әлеуметтік дамуының
маңызды факторы болып табылады. оның мәні экономикалық дағдарыстан шығу
кезінде аса өсе бастайды. Жалпы ел өндірісінің, сәйкесінше жалпы табыстың
және жалпы тұтынудың тұрақты өсуі үшін жиналған қаражаттың бөлігі
инвестициялар арқылы өндірісті дамытуға жіберілу тиіс. Сонда экономикалық
көрсеткіштерді өсірудің реакциясы болуы мүмкін.
Ипотека тұрғын үй мәселесін шешудің маңызды механизмі ғана емес,
инвестициялық климатты жақсартудың, ақша массасын реттеудің, тұтастай
әлеуметтік-экономикалық прогрестің маңызды механизмі болып табылады.
Қазіргі экономикалық жағдайда және экономикалық даму кезінде
Қазақстанда ипотекалық несиелеуге көп көңіл бөлу қажет. Өйткені бұл
жүйенің дамуы – Қазақстандағы нарықтық экономикалық қатынастардың
дамуындағы кезекті бір қадам.
Ипотекалық несие беру - тұрғын үй саласына инвестициялар тартудың ең
тиiмдi тәсілдерiнiң бiрi. Дәл осы ипотека халықтың - тұрғын үй жағдайларын
жақсарту, банктердiң - тиiмдi және пайдалы жұмыс iстеу, құрылыс кешенiнiң -
өндiрiстi ырғақты жұмыспен жүктеу және халыққа ипотекалық несие берудi кең
қолдануға жәрдемдесетiн экономикалық өсуге ынталы мемлекеттiң мүдделерiн
үйлестiруге мүмкiндiк бередi.
І ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ
АСПЕКТІЛЕРІ
1. Қазақстан Республикасында ипотекалық институттардың
қалыптасуы
Ипотека кепілдің бір түрі ретінде жасалған шарт тараптарының арасында
пайда болған міндеттемені орындауды қамтамасыз етудің бір шарасы болып
табылады.
Ипотеканың құқықтық қамтамасыз етілген анықтамасы Қазақстан
Республикасының азаматтаық заңнамасында берілген. Ипотеканың ұғымын беру
үшін жалпы кепілдің ұғымын білу қажет: мiндеттемеге сәйкес несие берушiнiң
(кепiл ұстаушының) борышқор кепiлмен қамтамасыз етiлген мiндеттеменi
орындамаған ретте кепiлге салынған мүлiк құнынан осы Кодексте белгiленген
алып тасталатындарды қоспай, осы мүлiк тиесiлi адамның (кепiл берушiнiң)
басқа несие берушiлердiң алдында артықшылықпен қанағаттандырылуға құқығы
бар мiндеттеменi атқаруының осындай әдiсi кепiл деп танылады.
Кепіл нысанасы, яғни кепілге берілетін мүлік немесе мүліктік құқық
кепіл алушының иелігіне өтуі мүмкін немесе меншік иесінің, яғни кепіл
берушінің иелегінде қалуы мүмкін. Кепіл алушының иелігіне өтетін мүлік
кепілзат деп аталады, ал меншік иесінің иелігінде қалатын мүлік ипотека
деп аталады. Әрине кепіл нысанасының меншік иесінде, яғни кепіл беруішінің
иелігінде мүлікті қалдыру ол үшін өте ыңғайлы, өйткені бұл мүлікті ол
пайдалана алады, мысалы кепілге, яғни ипотекаға берілген пәтерде өзі
жанұясымен тұра береді .
Қазақстан Республикасының азаматтық заңнамасына сәйкес ипотека -
кепiлге салынған мүлiк кепiл салушының немесе үшiншi бiр жақтың иелiгiнде
және пайдалануында қалатын кепiл түрi.
Кәсiпорындар, құрылыстар, үйлер, ғимараттар, көп пәтерлi үйдегi
пәтерлер, көлiк құралдары, ғарыш объектiлерi, айналымдағы тауарлар және
азаматтық айналымнан алынбаған басқа да мүлiк ипотека нысанасы бола алады.
Ипотека ипотекалық қарыз шарты немесе өзге де мiндеттеме бойынша кепiл
ұстаушыға қарыздың негiзгi сомасының толық немесе ипотека шартында
көзделген бөлiгiнде төленуiн қамтамасыз етедi.
Егер шартта өзгеше көзделмесе, ипотекалық қарыз шартын қамтамасыз
етуге белгiленген ипотека, сол сияқты кредиторға кредиттiң пайдаланылғаны
үшiн өзiне тиесiлi сыйақының (мүдденiң) де төленуiн қамтамасыз етедi.
Егер шартта өзгеше көзделмесе, ипотека кепiл ұстаушының талаптарын
оларды қанағаттандыру сәтiндегi көлемiне қарай:
- негiзгi мiндеттеменiң орындалмауынан, мерзiмi кешiктiрiлуiнен
немесе өзге де тиiсiнше орындалмауынан келтiрiлген шығындарды өтеудi;
- негiзгi мiндеттеменiң орындалмауы, орындалу мерзiмiнiң кешiктiрiлуi
немесе өзге де тиiсiнше орындалмауы үшiн айып (айыппұл, өсiм) төлеудi;
- негiзгi мiндеттемеде не заң актiлерiнде көзделген бөгде адамның
ақшаның заңсыз пайдаланғаны үшiн айыпақыны қоса қамтамасыз етедi.
Ипотека сонымен қатар:
- сот шығындарын және кепiлге берiлген мүлiктен айыпақы өндiрiп алуға
байланысты өзге де шығыстарды өтеудi;
- ипотеканы өткiзу жөнiндегi шығыстардың өтелуiн қамтамасыз етедi.
Егер ипотека шартында ипотекамен қамтамасыз етiлген кепiл ұстаушының
талаптарының жалпы нақты сомасы көрсетiлсе, борышқордың кепiл ұстаушы
алдындағы осы сомадан асатын бөлiгiндегi мiндеттемелерi ипотекамен
қамтамасыз етiлген болып саналмайды.
Кепiл ұстаушы ипотека шартының ережелерiне сәйкес немесе кепiлге
берiлген жылжымайтын мүлiктiң сақталуын қамтамасыз ету қажеттiгiне орай,
оны ұстау және күзету не осы жылжымайтын мүлiкке байланысты салықтар,
алымдар немесе коммуналдық төлемдер бойынша кепiл берушiнiң берешегiн өтеу
жөнiнде шығыстар тартқан жағдайларда кепiл ұстаушының мұндай қажеттi
шығыстарын өтеу кепiлге берiлген жылжымайтын мүлiктiң есебiнен қамтамасыз
етiледi.
Ипотека шартқа сәйкес пайда болады. Ипотека заң құжаттарының
негiзiнде, егер заң құжаттарында қандай мүлiк және қандай мiндеттеменiң
орындалуын қамтамасыз ету үшiн кепiлде жатқан деп танылатыны көзделсе,
оларды көрсетiлген мiндеттемелердiң пайда болуы кезiнде де туындайды.
Ипотекалық несиелеу – бұл белгілі бір мүлікті немесе мүліктік құқықты
несие берушіге кепілге беріп, бірақ өз иелігінде қалдыру арқылы несие алу
Көбінесе ипотекалық несиелеу Қазақстан Республикасында тұрғын үй сатып
алуға беріледі. Өйткені тұрғылықты жерді кепілзатқа емес, ипотекаға берген
ыңғайлы .
Ұзақ мерзімді ипотекалық несие - бұл үш жылдан астам мерзіме дайын
тұрғын үйді сатып алу мақсатында сатып алынатын мүлікті міндеттемені
орындауды қамтамасыз ету шарасы ретінде алу арқылы кепілге беру негізінде
несие алу.
Ипотекалық несиелеудің бір ерекшелілігі – несиені пайдалану үшін
берілетін сый-ақы пайызы ауыспалы болады және көптеген факторларға
байланысты болады.
Бұл жағдайда негізгі факторларға келесілер жатады: жылжымайтын
мүліктің бағасын өзгертуі мүмкін оны пайдалану жағдайларының өзгеруі;
банктің несиелік операцияларының табыстылығына әсер ететін
макроэкономикалық жағдайлардың өзгеруі; несиенің осы түрімен байланысты
тәуекелді өзгертуіге әкелетін Ұлттық банктегі міндетті резервілеу
нормаларының өзгеруі.
Ипотекалық несиелеудің міндетті шарттарының бірі – банкке кепілге
берілетін мүлікті және несие алушының өмірін сақтандыру. Банк өз еркі
бойынша осы мүлікті сақтандыруға құқығы бар.
1999 жылдың аяғында Қазақстан Республикасының Ұлттық банкі ипотекалық
несиелеуді енгізудің нормативтік-құқықтық базасын әзірлеуге бастамашылық
білдірді. Нәтижесінде Қазақстан Республикасының Үкіметі Қазақстан
Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және
ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту концепциясын бекітті. Бұл концепция
ипотекалық несиелеудің тұтас жүйесін құруды болжайды, оған банктердің және
басқа да несие берушілердің ұзақ мерзімді ипотекалық несие беруі, сондай-
ақ несие берушілерді несие беру үшін қажетті ұзақ мерзімді ресурстармен
қамсыздандыру механизмі кіреді. 2000 ж. аяғында бұл жүйені енгізу басталды.
Қазақстан ипотекалық несиелеу жүйесінің Малайзия моделін таңдады. Оның
негізінде батыс ноу-хау жатыр – нарықтың екі деңгейлі жүйесі, оның
арқасында банктер бағалы қағаз нарығында ипотекаға арналған ұзақ бағалы
қағаздарды жұмылдырады және осындай ұзақ және жеңіл (пайызы төмен)
тұрғын үй несиелерін береді. Бірінші деңгей – бұл несиелердің өзі, ал
екінші деңгей – арнайы ипотекалық бағалы қағаздар (облигациялар), олар
арқылы банктер табыс алады. 2000 ж. аяғында Қазақстан Республикасының
Ұлттық банкі Қазақ ипотекалық компаниясы жабық акционерлік қоғамы ашты –
бұл малайзиялық Кагамас Берхард ипотекалық компаниясы жобасы бойынша
жасалды. Ол елде ипотекалық бағалы қағаздар нарығын құру үшін арнайы
құрылған. Өзінің әріптестері-банктердің атынан туынды нарықта ипотекалық
облигацияларды сату арқылы және сол ақшаға банктерден ипотекалық несиелер
алып оларды халыққа беру арқылы халықпен жұмыс істеу үшін құрылған.
Осылайша ипотекалық компания бірінші нарықта коммерциялық банктермен жұмыс
істейді, ал екінші нарықта нарықта – екінші деңгейдегі банктердің
стандартты ипотекалық несиелерін алып осы несие берушілер қамтамасыз еткен
ипотекалық облигациялар шығару арқылы банктерді қайта қаржыландыруды
жүргізетін оператордың қызметін жүзеге асырады. Ипотекалық несиелеудің екі
деңгейлік жүйенің жүзеге асу механизмі әрі қарай көрсетілген .
Қазіргі таңда Қазақстанның құрылыс индустриясы экономиканың қарқынды
дамып келе жатқан салаларының бірі, мысалы, 2006 ж. ол 14,8 % өсіп, оның
жалпы ішкі өнімдегі үлесі 7,3 % болды.
Ипотекалық несиелеуге мемлекеттің қатысуы қолайлы жағдай жасайды,
өйткені оның қолдауы арқылы халыққа мемлекетті бағдарлама шегінде төмен
пайызды және ұзақ мерзімді несиелер беріледі. Мемлекеттің тұрғын үй
мәселесін көтеруі және тұрғын үй ипотекалық несиелеуін қолдауы осы
ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуының негізгі алғышарттарының бірі болып
табылды. Әрине бұл алғышарттарға сонымен қатар келесі жағдайларды жатқызуға
болады:
- халықтың әлеуметтік жағдайының жақсаруы, бұл да бір жағынан
мемлекеттің қолдауынсыз болмады, өйткені мемлекет өз тарпынан шағын
және орта кәсіпкерлікті қолдап жатыр, әлеуметтік қорғалмаған халыққа
көмегін көрсетіп жатыр;
- халықтың кәсіпкерлік қызметі арқылы босалқы аұша қаражатының пайда
болуы;
- Қазақстандағы банк жүйесінің дамуы;
- тұрғын үй құрылысының дамуы,
- инвестициялық саясаттың дамуы және т.б. экономикалық, әлеуметтік және
саяси жағдайлар.
Қазақстанда банк қаражаттарын қайтармау қауіпін төмендету, несиелеу
бойынша ұсынысты көтеру және оның бағасын тұсіру мақсатында ипотекалық
несиелерді сақтандыру бағдарламасы жүзеге аса бастауы осы ипотекалық
несиелеу жүйесінің дамуының алғышарты болып табылды. Мемлекетте Ипотекалық
несиелерді кепілдеудің қазақстандық қоры АҚ құрылады. Ипотекалық кепілдеу
банктердің халықтың төлем қабілеттілігінің төмен болуына байлынасты
несиелік тәуекелін төмендетуді және тіпті болдырмауды көздейді. Ипотекалық
несиелерді кепілдеу қоры осы несие тәуекелін бөліскендіктен банктер несие
алушылардың көбіне бағытталған ипотекалық несие өнімінің кеңейтілген
потрфелін ұсына алады.
Қордың кепілі біріншіден бірнші рет үй сатып алатын бастапқы салым
үшін қаражаты жетіспейтін онша көп емес, бірақ тұрақты табысы бар жас
мамандардың тұрғын үй мәселесін шешу үшін мүмкіндік береді. Талап етілетін
бастапқы салымның мөлшерін азайту несие алушыларға ипотекалық несиені
ертерек алуға көмектеседі, ал несиенің мерзімін ұзарту төлемдердің ай сайын
төленуін жеңілдетеді.
Осы жұмысты жазу кезінде Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің
артықшылықтары мен кемшіліліктеріне және халықтың қаржы ресурстарын тарту
процесіне жүргізілген салыстырмалы талдау нәтижесінде келген тұжырымым:
ипотеканың банк деңгейінде емес, инвестициялық-құрылыс деңгейінде дамуы –
дүние жүзінде кең таралған құбылыс. Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарықтың
толықтырылуының және тұрғын үйге деген төлем қабілеттілігінің төмендеуінің
салдарынан девелоперлік компаниялар тұрғын үйді бөліп сату және ипотекалық
ссуда беру нысандарына көңіл бөліп отыр.
Қазіргі кезде мемлекет екінші деңгейдегі бактерге және Қазақстан
ипотекалық компаниясына кепілге берілген мүлікті бағалау жүйесін
реформалауын және стандарттауын өкізіп жатыр. Бұл экономиканың жағдайында
жылжымайтын мүліктің бағасының өзгеруіне байланысты болады. Кейде кіпелге
берілген мүліктің құны несие сомасынан төмен болған жағдайлар да кездескен.
Объект бағасының физикалық тозу немесе моральдық ескіру салдарынан
төмендеуі – ипотекалық несиелеу кезіндегі банктің негзігі қауіптерінің
бірі. Сондықтан ипотекалық несиелеу шартында жылжымайтын мүлікті пайдалану
талаптары көрсетіледі.\
1.2 Қазақстан Республикасының дамыған мемлекеттердің қатарына
қосылуына ипотекалық несиелендірудің қосатын үлесі
Бізде тұрғын үй бағдарламасы іске асырылып жатқанына үшінші жыл. Осы
уақыт ішінде біз оның артықшылығын бағалауға толығымен көз жеткіздік.
Тек 2005 жылы ғана қаржыландырудың барлық көздері бойынша бағдарламада
көрсетілген 3 миллион шаршы метрдің орнына 5 миллионнан астам шаршы метр
тұрғын үй пайдалануға берілді, бұл 2004 жылғы деңгейден 1,8 есеге көп.
Осы саладағы табыстар мен кемшіліктерді тыңғылықты зерделеп, тұрғын үй
бағдарламасына түзетулер енгізу керек.
Жеке тұрғын үй құрылысын кең ауқымда дамыту үшін ынталандыру
жағдайларын жасауымыз керек.
Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша тұрғын үй сатып алуға табысы
жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін одан әрі
дамыту керек.
Елімізде тұрғын үйді жалға беру нарығын әлемдік стандарттарға сай
дамытып, оны мемлекет үшін ашық, бизнес үшін тартымды ету керек, - деп
Қазақстан Республикасының Президенті Н. Назарбаевтың Қазақстан халқына
Қазақстанның әлемдегі бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру
стратегиясы атты жолдауында көрсетілген.
Ипотекалық несиелеу елдің экономикалық және әлеуметтік дамуының
маңызды факторы болып табылады, оның мәні экономикалық дағдарыстан шығу
кезінде аса өсе бастайды. Жалпы ел өндірісінің, сәйкесінше жалпы табыстың
және жалпы тұтынудың тұрақты өсуі үшін жиналған қаражаттың бөлігі
инвестициялар арқылы өндірісті дамытуға жіберілу тиіс. Сонда экономикалық
көрсеткіштерді өсірудің реакциясы болуы мүмкін.
Ипотека тұрғын үй мәселесін шешудің маңызды механизмі ғана емес,
инвестициялық климатты жақсартудың, ақша массасын реттеудің, тұтастай
әлеуметтік-экономикалық прогрестің маңызды механизмі болып табылады.
Ипотекалық бизнестің дамуы экономиканың дамуына үлкен әсер етеді.
Ипотека салынған үйлерді сатуға ықпал тигізеді, құрылыс материалдарын
шығаруды, құрылыс және жол машиналар өндірісін, ағаш өңдеу және жиһаз
шығару өнеркәсібін ынталандырады. Өнеркәсіптік ипотекалық несиелеу
өндірісті модернизациялауға әкеледі, бұл өз кезегінде өнімнің сапасын және
бәсекелестік қабілтеттігін көтеруге әкеліп – осының барлығы елдің
экономикалық потенциалын арттыруға әкеледі.
Ипотекалық несиелеудің дамуы әлеуметтік тұрақсыздық мәселесін шешуде
оң ықпал тигізеді. Ипотека жұмыспен қамсыздандыруға да әсер етеді (құрылыс
саласында жаңа жұмыс орындарының ашылуы) және халықтың тұрғын үй
мұқтаждығын қанағаттандыруына көмектеседі.
Қазақстанның қайта енгізілген тұрғын үй қорының үлесі жалпы көлемнің
74-76 % құрады. Тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың негізгі қатысушылары
қазіргі кезде жеке құрылысшылар болып табылады.
Соңғы 3-5 жылдарда бай халық үшін ипотекалық несилеудің американдық
моделі, ал жағдайы төмен халық үшін неміс моделі жүзеге асып жатыр.
Сарапшылардың 87 % элиталық тұрғын үй нарығының толық болуын көрсетіп
отыр, бұл үйлерге сұраныстың төмен болуы құрылыс материалдарының бағасының,
өзіндік құнының жоғары болуымен түсіндіріледі.
Оның дәлелі – халықтың өз қаражатын тұрғын үй құрылысына инвестиция
ретінде салуның сәл ғана төмендеуі болып табылады.
Халықтың қатысуын төмендететін факторлардың бірі тұрғын үйді сатып алу
мен күрделі жөндеу жүргізумен байланысты шығындарды өтеуге бағытталған
тұтынушылықтың шекті деңгейі. Жоғарыда айтылғандай құрылыс индустриясының
негізгі тұтынушылары мен генераторлары Астана және Алматы қалалары болып
отыр, өйткені республикадағы тұрғын үй құрылысы біргелкі өткізіліп жатқан
жоқ, үлкен үлес Алматы, Астана қалаларында, Атырау, Алматы, Оңтүстік-
Қазақстан облыстарында.
Қазақстанда тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың негізгі түрлері тұрғын
үй жинақтарының жүйесі және ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу жүйесі болып
табылады.
Тұрғын үй құрылысы көлемінің төмендеуі сияқты теріс тенденциямен қатар
жаңадан құрылған тұрғын үй аудандарының өсуі сияқты оң тенденция байқалады.
Бұл тенденция табыстың дифференциациясының тұрғын үй ұсыныстарына және
тұтастай ипотекалық несиелеу нарығына ықпал етеді.
Жылжымайтын мүлік нарығына жүргізілген талдау бойынша Қазақстан
халқының тұрғын үй сатып алу мақсаты көбенесе инвестициялық түрде екенін
білдік: сатып алушылардың 38 пайызы өзінің қаражаттарын тұрғын үйге табыс
алу үшін салады екен.
Қазақстанда қазіргі кезде ипотекалық банк мәртебесіне ие Қазақстанның
тұрғын үй құрылыс жинақтаушы банкі акционерлік қоғамы мамандандырылған
қаржы мекемесі жұмыс істеп жатыр.
2001 ж. шілде айында Қазақ ипотекалық компаниясы жабық акционерлік
қоғамы, Астана-Финанс жабық акционерлік қоғамы халықтың туынды нарықта
тұрғын үй сатып алу үшін ипотекалық несиелеу бойынша пилот жобасын жүзеге
асыруға кірісті. Жобаның қатысушыларының басты міндеті - тұрғын үй
нарығында халыққа қолайлы жағдайлар жасау. Бұл жоба Алматы және астана
қалаларында жүзеге асты. Осы жоба шегінде аталған қалалардың тұрғындарына 3
жылдан 10 жылға дейінгі теңгемен ұзақ мерзімді ипотекалық несие берілді.
Несиенің ең төменгі мөлшері 3 мың АҚШ доллар, ең жоғарғысы 30 мың АҚШ
доллар болды. Жоба 8 ай ішінде (2001 шілдесінен 2002 ж. сәуіріне дейін)
жұмыс істеді. Жобаны іске асыру кезінде Қазақ ипотекалық компаниясы жабық
акционерлік қоғамы ипотекалық тұрғын үй несиелері бойынша 300 млн. Теңге
сомасында 230 талап ету құқықтарын сатып алды. Несиенің орташа мөлшері 1
млн. Теңге болды (7 мың АҚШ доллары). Орта табысы 200-300 $ жанұялардың
несие алушылар арасындағы үлесі 85 пайыз болды [34; 230].
Арнайы ипотекалық несиелеумен айналысу үшін құрылған Астана-Финанс
акционерлік қоғамы өзінің жемісті жұмыстарын көрсетіп жатыр, мысалы
Көкшетау қаласында Горький көшесінде 2005 ж. 108-пәтерлі 9-қабатты үйдің
пәтерлерін сатып алу кезінде Көкшетау қаласының тұрғындарына ипотекалық
несие берді, оның сыйақы мөлшері 13,5 пайыз болды, мерзімі – 20 жыл.
Ипотекалық несиелеуді дамыту мақсатында Астана қаласы Мәслихатының
2001 ж. 25 желтоқсанында № 12326-ІІ шешімімен Астана қаласында ипотекалық
несиелеуді және тұрғын үй құрылысын дамыту Бағдарламасы бекітілді [34;
230].
Мысал үшін, 2005 ж. Астана қаласында 530 мың шаршы метр тұрғын үй
ауданы енгізілді. Оның 30 пайызы ипотекалық несиелеу бағдарламасы бойынша
сатылды.
Халықтың теңгемен берілетін валюталық эквиваленті көрсетілмейтін ұзақ
мерзімге берілетін ипотекалық несиелеу деген мұқтаждығы пайда болды. Бірақ
теңгемен несиелеудің банк үшін қауіп тудыратын мәселелері болды.
Қазақстандық ипотекалық компания несие алушыларды қауіпсіздендіретін
схемаларды іздестіру бойынша үлкен жұмыс жүргізді. Мысалы, сыйақы
ставкаларын шектеудің – сар (кэп) шетел тәжірибесін практикаға енгізді.
Ипотекалық несиелеу бойынша ставкалар икемді болғандықтан оларды қайта
қараудың базалық индексін анықтау көкейкесті мәселе болды. Ол инфляция
индексінің жылдық көрсеткіші ретінде анықталды. Бұл инвесторлардың ойынша,
қолайлы жол .
Қазақстандық ипотекалық компанияның қызметі басталған кезде заңнама
базасы құрылғанмен, бағдарламаны жүзеге асыру кезінде келесі мәселелер
туындады:
- жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеудің заңмен белгілеген тәртібінің
жетілдірілмеуі (мысалы, тіркеу үшін төленетін төлемнің негізсіз жоғары
болуы) халық үшін несиенің қымбат болуына әкеледі;
- тұрғын үйді несиеге алатын азаматтар үшін салық жеңілдіктерінің
болмауы;
- заңды тұлғаның банкроттығы кезінде кепілге берілген мүлікті конкурстық
массаға енгізу.
Қазақстан банктерінің ішінде ипотекалық несиелеу жүйесінде халықпен ең
жиі жұмыс істейтін банктердің бірі Қазақстанның жинақтаушы Халық банкі
акционерлік қоғамы. Бұл банк елдің үш аумағында: Астана, Алматы, Қарағанды
қалаларында несиелеудің Ипотека Lights атты жаңа бағдарламасын жіберді.
Несие алушы тұрғын үйдің 100 пайыз құнының мөлшерінде 7-ден 11пайызға дейін
сыйақы төлеу арқылы несие ала алады. Несиелеудің ең ұзақ мерзімі – 15 жыл.
Несиелеу шарттары өте қолайлы: несиелеу сомасына шектеу қойылмаған, несие
алушының төлем қабілеттігін банк тексермейді, несие алу үшін тапсырылатын
құжаттарға тек жеке куәлік және салық төлеушінің тіркеу нөмірі жатады. Бұл
бағдарлама бойынша сатып алынатын үйдің өзі және Халық банкісі арқылы
төленітін үйдің бастапқы салымы кепіл болып табылады. несиені пайдалану
үшін төленетін сыйақы мөлшері несие сомасына байланысты болады. Рәсімдеу
мерзімі үш күннен аспайды.
2004 ж. 25 мамырында Астана қаласында Қазақстан Республикасының Қаржы
министрлігі, Қазақстан ипотекалық компаниясы акционерлік қоғамы және
екінші деңгейдегі банктер: Альянс Банк, Астана-Финанс, БТА-Ипотека,
Нұрбанк, Темірбанк, Техакабанк, Цеснабанк, Казкоммерцбанк,
БанкЦентрКредит, Халық Банкі, АТФ Банк 2005-2007 жж. Тұрғын үй
құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасын жүзеге асыру бойынша
әріптестік меморандумына қол қойды.
2004 ж. 05 маусымынан бастап жұмыс істеп жатқан Ипотекалық несиелердңі
кепілдеу қорының негізгі міндеті – ипотекалық несиелеумен айналысатын
коммерциялық банктерді сақтандыру. Қордың қызметі несиені төлеу мерзімін
ұзартады деген тұжырым бар.
Азаматтарға ипотекалық несиелер берудi екiншi деңгейдегі банктер 1998
жылдан бастап жүзеге асыруда. Ипотекалық кредиттер бойынша сыйақының
бастапқы ставкасы жылына 20%, бастапқы жарна мөлшерi 40-50%-ке жуықты
құрады, кредит 5-10 жылдан аспайтын мерзiмге берiлдi.
Елдегі ипотекалық кредит берудiң дамуымен ипотекалық кредит берудiң
негізгi өлшемдерi азаю жағына қарай өзгерiстерге ұшырады. Мәселен, 2003
жылдан бастап екiншi деңгейдегi банктердегi сыйақы ставкалары жылына
шамамен 12-15%-тi құрайды, бастапқы жарна мөлшерi жылына 15-20%-ке дейiн
төмендедi, кредит беру мерзiмi орта есеппен 10-15 жылды құрады.
Алайда, ипотекалық несие беру жүйесiнiң осындай дамуы кезiнiң өзiнде
қызметтер көрсетудiң бұл түрi Қазақстан Республикасы азаматтарының аз
санатына ғана қолжетiмдi болды. Негiзгi себептердiң бiрi халықта сыйақы
төлеу мен бастапқы жарна үшiн жеткiлiктi қаражаттың жоқтығы болып табылады.
Осыған байланысты "Қазақстандық ипотекалық компания" жабық акционерлік
қоғамы құрылды. Қазiргi кезде Қазақстандық ипотекалық компанияның жарғылық
капиталы 2,5 млрд. теңгенi құрайды.
Екiншi деңгейдегi банктердiң ипотекалық несиелер беру көлемiн ұлғайту
үшiн ипотекалық несиелер бойынша талап ету құқықтарын сатып алу жолымен
екiншi деңгейдегі банктердi қайта қаржыландыру Қазақстандық ипотекалық
компания қызметiнiң мақсаты болып табылады.
Қазақстандық ипотекалық компания инфляцияның, инвесторлар
маржаларының, Қазақстандық ипотекалық компания маржаларының, сақтандыру
резервтерi мен эмиссияға жұмсалатын шығыстардың деңгейiне байланысты
болатын котталған ставка бойынша талап ету құқығын сатып алады. Қызметтің
барлық кезеңiнде Қазақтандық ипотекалық компанияның котталған ставкасы азаю
жағына қарай өзгерiске ұшырады. Мәселен, 2002 жылы котталған ставка 14%-тi
құраса, қазiргi кезде ол 9,6%-тi құрайды.
Қазақстандық ипотекалық компанияның қатысуымен ипотекалық кредит беру
жүйесiнде 8 банк және банктiк операциялардың жекелеген түрлерiн жүзеге
асыратын 2 ұйым жұмыс iстейдi. Қазақстандық ипотекалық компанияның
бағдарламасы бойынша ипотекалық несиелер беру жөнiндегi өз қызметiн жүзеге
асыратын "Каспий", "Астана-Қаржы" банкi, "ЦентрКредит" банкi, "БТА-Ипотека"
банкi, Нұрбанк, Қазақстанның Наурыз Банкi, ТехакаБанк, Альянс Банкi,
Цеснабанк сияқты екiншi деңгейдегi банктер мен қаржы ұйымдары ҚИК-тiң
серiктестерi болып табылады. Бұдан басқа, екiншi деңгейдегi банктердiң
бiрқатары тұрғын үй құрылысына ипотекалық несие берудi дербес жүзеге
асырады.
2001 жылғы 1 наурыздағы жағдай бойынша Қазақстандық ипотекалық
компания екiншi деңгейдегi банктерден 10 млрд. теңгеден астам сомаға
ипотекалық несиелер бойынша талап ету құқықтарын сатып алды.
Ипотекалық несиелерге кепiлдiк беру (сақтандыру) жүйесi айтарлықтай
рөл атқаратынын атап өткен жөн. Ипотекалық несиелерге кепiлдiк беру
(сақтандыру) жүйесi екiншi деңгейдегi банктер мен ипотекалық кредиттердi
сақтандырушы ұйымдар арасындағы кредит бойынша кредиттiк тәуекелдердi бөлу
жолымен ипотекалық несиелерге қолжетiмділікті арттыру үшiн қолайлы
жағдайлар жасауға бағытталған.
Осыған байланысты Қазақстанда 2003 жылы Қазақстандық ипотекалық
несиелерге кепілдiк беру қоры құрылды. Ипотекалық несиелерге кепiлдiк беру
жүйесiн құру Қазақстанға ипотекалық несиелер нарығын оңтайландыруға және
кеңейтуге мүмкiндiк бередi. Ипотекалық несиелерге кепiлдiк беру
(сақтандыру) жүйесi бүкіл несиенің мерзiмi iшiнде кредиттік тәуекелдердiң
50%-iн Қазақстандық ипотекалық кредиттерге кепілдiк беру қорының жабуын
көздейдi. Қазiргi кезде қордың жарғылық капиталы 500 млн. теңгенi құрайды.
Тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесi Қазақстан Республикасының
аумағында тұрғын үй жағдайларын жақсарту үшiн қарыз алу мақсатында жеке
жинақтардың (қазiргі кезде тұрғын үй құнының 50%-iнен кем емес) қорлануына
негiзделген тұрғын үйлердi қаржыландыру тетiгiн білдiредi.
Тұрғын үй құрылысы жинақтарының бұл жүйесi көп жағдайда екiншi
деңгейдегі банктерден ипотекалық кредиттер алу кезiнде бастапқы жарнаны
енгізу үшiн жеткiлiктi қаражаты жоқ бiрақ жеткiлiктi тұрақты кiрiсi бар
азаматтардың санаттарына арналған .
Құрылыс жинақтары жүйесiнiң субъектілерi арасындағы қатынастардағы
мемлекеттің рөлi Қазақстан Республикасының азаматтары салымшыларға
көрсетілген жинақтарға салымдар бойынша сыйлық беру жолымен тұрғын үй
құрылысы жинақтарының жүйесiне қолдау көрсету болып табылады.
Тұрғын үй құрылыс жинақ банктерi, осы банктердiң салымшылары және
салымдар бойынша сыйлықтарды тұрғын үй құрылыс жинақ банктерiне аудару мен
төлеудi жүзеге асыратын мемлекет құрылыс жинақтары жүйесiнiң қатысушылары
болып табылады. Тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесiн енгiзу үшiн 2000
жылы "Тұрғын үй құрылыс жинақтары туралы" Қазақстан Республикасының Заңы
қабылданды. Қазақстан Республикасының Үкiметi жарғылық капиталына
мемлекеттiң 100 процент қатысуымен "Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ
банкi" акционерлік қоғамы құрды.
1,5 млрд. теңге жарғылық капиталы бар Қазақстанның тұрғын үй құрылыс
жинақ банкi қызметi кезеңi iшiнде 2003 жылғы 29 қыркүйектен бастап 1,05 мың
салымшы тартты. Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкi тартқан тұрғын
үй құрылысы жинақтары бойынша жалпы шартты сома шамамен 900 млн. теңгенi
құрайды.
Халықтың неғұрлым қалың жiгiне арналып салынған тұрғын үйлерге қол
жетiмділiктi қамтамасыз ету үшiн тұрғын үй құрылысының құнын төмендетуге
бағытталған шаралар көзделедi.
Республикада қазiргі заманғы тиiмдi және энергия үнемдейтiн сәулет-
құрылыс шешiмдерiне өту қажет. Осыған байланысты үнемдi тұрғын үйлердi салу
үшiн неғұрлым оңтайлы қабаттылықты, өзге де ұтымды көлемдiк-жоспарлық,
конструкторлық және инженерлiк шешiмдердiң әдiстерiн, сондай-ақ қала
құрылысы жүйесiндегi тұрғын үй орамдарының (үйлерiнiң) орналасу орнын
айқындау қажет.
Магистралдық және кварталiшiлiк инженерлiк желілер, өзге де инженерлiк
(коммуналдық) инфрақұрылым объектiлерiн дамыту мен жайластыруға кететiн
шығыстарды жергілiкті атқарушы органдарға жүктей отырып, қалалық энергия
көздерiн дамытуға үлестiк қатысумен байланысты тұрғын үй салушылардың
шығындарын (қосылатын қуат үшiн ақы төлеу) болдырмау керек.
Шығындардың нақты деңгейiн белгілеу және тұрғын үй салудағы
ақталмайтын асыра көтерiлген бағаларды болдырмау үшiн қазақстандық жаңа
сметалық нормативтердi енгізу және оларды одан әрi жетiлдiру жөнiндегi
жұмыстар жалғасын табатын болады.
Тиiмдi құрылыс материалдары өндiрiсiн дамыту және жаңа технологиялар
енгiзу, олардың сапасын жақсарта отырып, түр-түрiн ұлғайтуға, сондай-ақ
импорттың көлемiн төмендетуге және құрылыс өнiмдерiнiң материалдарды,
энергияны, еңбекті көп қажет етуiн азайтуға әкеп соқтырады.
Құрылыс ұйымдарының арасындағы бәсекелестiкті дамыту тұрғын үй
құрылысының құнын төмендету жөнiндегi жұмыстардың бiрiн құрайды.
Коммуналдық тұрғын үйді салуға арналған тапсырыстарды орналастыру және
ипотека мен тұрғын үй құрылыс жинақтарын пайдалана отырып,
1.3 Қазақстан Республикасының құрылыс жүйесін дамытуды қаржыландырудың
құқықтық және ұйымдастыру базасының жағдайы
Ипотекалық несие беру - тұрғын үй саласына инвестициялар тартудың ең
тиiмдi тәсілдерiнiң бiрi. Дәл осы ипотека халықтың - тұрғын үй жағдайларын
жақсарту, банктердiң - тиiмдi және пайдалы жұмыс iстеу, құрылыс кешенiнiң -
өндiрiстi ырғақты жұмыспен жүктеу және халыққа ипотекалық несие берудi кең
қолдануға жәрдемдесетiн экономикалық өсуге ынталы мемлекеттiң мүдделерiн
үйлестiруге мүмкiндiк бередi [17; 65].
Ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту 2 кезеңде жүзеге асырылады және
төлемге қабілетті сұраныстың уақытынан бұрын жоғарылауын, сондай-ақ тұрғын
үй нарығындағы баға мен уақыт арасындағы ауытқушылықтарды болдырмау
мақсатында тұрғын үй құнын төмендетуге бағытталып қолданылған шаралармен
қатар жүруге тиiс.
Ипотекалық несие беру жүйесiн дамытудың негiзгi мiндеттерi мыналар
болып табылады:
- ипотекалық несиелер бойынша ставкаларды төмендетуге мүмкiндiк
беретін инфляция деңгейiн төмендету жөнiнде шаралар қолдану;
- "бенч-марканы" ұстап тұру үшiн ұзақ мерзiмдi мемлекеттік құнды
қағаздар шығару;
- ипотекалық несиелерге кепiлдiк беру жүйесiн дамыту.
Ипотекалық несиелердің қолжетімділігін ұлғайту мақсатында мемлекет
ипотекалық кредит беру параметрлерiн өзгерту жөнiнде шаралар қолданады.
Ипотекалық несие берудiң мынадай мақсатты шарттарына қол жететiн
болады:
- сыйақы ставкасының көлемi - 9-10%;
- бастапқы жарна көлемi - 10%;
- ипотекалық несие мерзiмi - 20 жыл. .
Қазiргi кезде кейбiр банктер ипотекалық кредиттер рыногында
көрсетiлген мақсатты көрсеткiштердiң бiреуiн ғана ұсынады. Кешендi түрде үш
көрсеткiшi бар кредиттi әзiрге ешкiм ұсынған жоқ. Мемлекеттiң мiндетi
нарықты көрсетілген көрсеткiштерге бағыттау болып табылады.
Бұл мiндеттi Қазақстандық ипотекалық компания сияқты қолда бар
дамытудың қаржылық институттарын пайдалана отырып жүзеге асыру мүмкiндiгi
бар.
Қойылған мақсаттарға қол жеткiзу үшiн 2005-2007 жылдардағы кезеңде
мынадай iс-шаралар өткiзу қажет:
1 Инфляция деңгейiн жоспарға сай төмендету, бұл ипотекалық
несиеберудiң базалық шарттарын, соның iшiнде сыйақы ставкаларын жоспарға
сай төмендетуге әкелуге тиiс. Ипотекалық несие беру бойынша кодталған
ставкалардың есебi кезiндегі айқындаушы фактор қазiргi уақытта 6,4%
құрайтын инфляция деңгейi болып табылады. Ұлттық банктiң болжамдық
деректерi бойынша 2005-2007 жылдардағы инфляцияның деңгейi 4-6%-ға жетедi.
Ұлттық банктiң ұзақ мерзiмдi болжамдары бойынша 2015 жылға инфляция деңгейi
3,5%-ға дейiн төмендейдi.
2 Мақсаттық шарттарды көрсете отырып ипотекалық кредиттердi қайта
қаржыландыруды көздейтiн 2000 жылы бекiтілген қолданыстағы Қазақстандық
ипотекалық компанияның Ипотекалық несие беру бағдарламасының (бұдан әрi
Қазақстандық ипотекалық компаниясының арнайы бағдарламасы) шеңберiнде
қолжетiмдi тұрғын үйге Ипотекалық несие берудiң арнайы бағдарламасын
әзiрлеу. Қазақстандық ипотекалық компаниясының арнайы бағдарламасында
базистік индекс ретiнде жылдық сипаттағы инфляция емес, Қазақстандық
ипотекалық компаниясының орташа өлшенген қарызға алу ставкасы
пайдаланылатын болады. Қазақстандық ипотекалық компаниянсының 3,1%-тен 0,5-
1,0%-ке дейiнгi спрэдiнiң және 4 %-тен 3,0%-ке дейiн серiктес банктердiң ең
жоғары маржа өлшемдерiнiң төмендеуi көзделетiн болады. Сонымен қатар арнайы
Бағдарламада ипотекалық несиенің 5 миллион теңге сомасындағы ең жоғары
өлшемi белгіленетiн болады. Қазақстандық ипотекалық компаниясының кодталған
ставкасы 6-7%-тен аспауға тиiс.
3 Қазақстандық ипотекалық компаниясын 26,8 млрд. теңге мөлшерiнде
капиталдандыру. Екiншi деңгейдегі банктер үшiн қолданылатын левередждi
ескере отырып, Қазақстандық ипотекалық компания капитал рыногында қарыз алу
көлемiн жыл сайын ұлғайтатын болады. Қазақстандық ипотекалық компаниясын
капиталдандыру талаптар құқықтарын сатып алу көлемiн ұлғайтуға ықпал ететiн
болады, бұл ақырғы қорытындысында екiншi деңгейдегі банктерге ипотекалық
кредиттердiң проценттік ставкаларының деңгейiн 10%-ке дейiн төмендетуге
мүмкiндiк беретiн Қазақстандық ипотекалық компаниясының кодталған
ставкаларын азайтуға әкеледi. Бұл ретте осы ипотекалық несиелер
Қазақстандық ипотекалық компаниясының арнайы бағдарламасының шеңберiнде
қолжетiмдi тұрғын үй сатып алу үшiн ғана берілетiн болуға тиiс .
Көрсетілген iс-шаралар екi кезеңде жүзеге асырылатын болады:
- бiрiншi кезең - 2005 жыл;
- екiншi кезең - 2006-2007 жылдар.
Бiрiншi кезеңде (2005 ж):
- ипотекалық кредиттер бойынша ставкаларды төмендетуге мүмкiндiк
беретiн инфляция деңгейiн одан әрi төмендету жөнiнде шаралар қолдану;
- науқан тұрақтылығын қамтамасыз ету мақсатында Қазақстандық
ипотекалық компаниясын 6,4 млрд. теңге мөлшерiнде капиталдандыру;
- қолжетiмдi тұрғын үйге сұранысты қаржыландыру үшiн 20 жылға дейiнгi
мерзiмге 34,9 млрд. теңге көлемiнде Қазақстандық ипотекалық компаниясы
ипотекалық облигацияларының эмиссиясы;
- бастапқы жарнаны тұрғын үй құнының 10%-iнe дейiн төмендету
мақсатында Қазақстандық ипотекалық компаниясы 1,5 млрд. теңге көлемiнде
капиталдандыру;
Қазақстандық ипотекалық компаниясының ипотекалық облигациялары
эмиссияларының алдында "бенч-марканы" ұстап тұру үшiн Қаржы министрлiгiнiң
ұзақ мерзiмдi (20 жылға дейiн) мемлекеттiк бағалы қағаздар шығаруы;
Қазақстан Республикасының қолданыстағы заңнамасына ипотекалық несиені
бiрiншi үш жыл iшiнде мерзiмiнен бұрын жабу ауыртпалығымен оларды беру
мүмкiндiктерiн бекiту бөлiгіне өзгерiстер енгiзу.
Екiншi кезеңде (2006-2007 жылдары):
- ипотекалық несие беру көлемiнiң едәуiр өсуi кезiнде компанияның
тұрақтылығын қамтамасыз ету мақсатында 20,4 млрд. теңге мөлшерiнде ҚИК-тi
капиталдандыру;
- 2006-2007 жылдары салынған қолжетiмдi тұрғын үйге сұранысты
қаржыландыру үшiн 20 жылға дейiнгi мерзiмге 111,2 млрд. теңге көлемiнде
ипотекалық облигациялар эмиссиясы;
- тұрғын үй құнының бастапқы жарнасын 10%-ға дейiн төмендету
мақсатында 2,3 млрд. теңге мөлшерiнде Қазақстандық ипотекалық компаниясын
капиталдандыру.
Мынадай дайындық iс-шаралары жүзеге асырылатын болады:
- Қазақстандық ипотекалық компаниясының арнайы Бағдарламасын әзiрлеу;
- Қазақстандық ипотекалық компаниясының мемлекеттік акциялар пакетiне
иелiк ету және пайдалану құқығын Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкiнен
Қаржы министрлiгiне беру;
- Қазақстандық ипотекалық компаниясының ипотекалық облигациялары
эмиссияларының алдында "бенч-марканы" ұстап тұру үшiн Қаржы министрлiгiнiң
ұзақ мерзiмдi (20 жылға дейiн) мемлекеттiк бағалы қағаздар шығаруы.
Тұрғын үйдi қаржыландыруды ұзақ мерзiмдi дамытудың маңызды
бағыттарының бiрi тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесi болып табылады.
Қазақстан Республикасының қолданыстағы заңнамасына сәйкес құрылыс
жинақтары жүйесiне қатысушылар салымды жүзеге асыру басталғаннан кейiн үш
жылдан соң тұрғын үй сатып ала алады. Сондықтан тұрғын үй құрылысы
жинақтарына қатысушылардың негiзгi контингентi бағдарлама аяқталғаннан
кейiн тұрғын үй рыногындағы төлемге қабiлеттілiктi қалыптастыратын болады.
Тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесiн одан әрi дамытудың негiзгi шарты
жаңа салымшыларды тарту болып табылады, олардың есебiнен жүйенiң ең аз
қажетті салым көлемiн жинақтаған қатысушыларына несиелер берiлетiн болады
[30; 188].
Тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесiн жаппай iске қосу мақсатында
Бағдарламаның қолданысы кезеңiнде тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесiнiң
ықтимал қатысушылары болып табылатын азаматтар үшiн барынша тартымды
жағдайлар жасау ұсынылады:
- тұрғын үй құрылысы жинақ банктерiндегi қажеттi қорлану мөлшерiн
сатып алатын тұрғын үй құнынан 25%-ке дейiн төмендету;
- қорлану мерзiмiне қарай кредит мерзiмiн 25 жылға дейiн ұлғайту;
- мемлекет көтермелейтiн салым сомасының мөлшерiн 200 айлық есептiк
көрсеткiшке дейiн ұлғайту, бұл Қазақстан Республикасының қолданыстағы
заңнамасына өзгерiстер енгізудi талап етедi.
Мемлекет бұл шараларды тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесiн таяу
арада енгiзу үшiн, атап айтқанда тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесiне ақша
қаражатын салу арқылы тұрғын үй проблемасын шешетін тұрғындар санын ұлғайту
үшiн қолданып отыр. Бұл ретте аталмыш шарттар 2003-2004 жылдарда
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақтаушы банкісімен шарт жасасқан
салымшыларға қатысты болады. Бұдан әрi тұрғын үй құрылысы салымдары жүйесiн
бұқаралық ететiн салымшылардың белгілi бiр санына жеткен кезде жүйе
жұмысының негiзгi шарттары қайта қаралатын болады.
Көрсетiлген мiндетке қол жеткiзу және тұрғын үй құрылысы жинақтары
жүйесін дамытуға мынадай іс-шаралар өткізу есебінен жүзеге асырылады:
- тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесiнiң ұзақ уақтылы тұрақтылығы
мақсатында Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақтаушы банкін 12,26 млрд.
теңге мөлшерiнде капиталдандыру;
- 1,9 млрд. теңге мөлшерiнде Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақтаушы
банкісіне ұзақ мерзiмдi бюджет несиелерін беру. Банк үшiн қарыз алу бағасын
төмендетумен қатар, бұл Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақтаушы
банкісінің несиелік мерзiмдерi мен қарыз қоржындары арасындағы алшақтықты
қысқартуды қамтамасыз етедi.
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақтаушы банкісінің ұзақ мерзiмдi
қарыздар тартуы;
- аймақтарда салымшыларды тарту үшiн жағдайлар жасау, Қазақстанның
тұрғын үй құрылыс жинақтаушы банкісінің өкiлдiк торабын кеңейту;
- қажетті соманың 25%-i қорланған кезде Қазақстанның тұрғын үй құрылыс
жинақтаушы банкі жүйесi бойынша берілетiн барынша рұқсат етілетiн несие
мөлшерiн 5 млн. теңге деңгейiнде шектеу. Бұл тұрғын үйдi кейiн құру үшiн
сатып алуға емес, ал капиталды тиiмдi орналастыру ретiнде жеңiлдiкті несие
ресурстарын және салымдар бойынша сыйақы алу болып табылатын жүйеге
қатысушыларды шығарып тастай отырып, жүйенi неғұрлым мақсатты етедi;
- Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақтаушы банкісіне салымдар бойынша
сыйлықтар төлеуге 2,34 млрд. теңге мөлшерiнде бюджет қаражатын бөлу.
II ИПОТЕКАЛЫҚ ҮЙ ҚҰРЫЛЫСЫН НЕСИЕЛЕНДІРУ ПРОБЛЕМАЛАРЫ ЖӘНЕ ИПОТЕКАЛЫҚ ҮЙ
ҚҰРЫЛЫСЫН ДАМЫТУ МОДЕЛЬДЕРІ
2.1 Ипотекалық үй құрылысын несиелеуде қалыптасқан проблемалар мен оны шешу
жолдары
Тұрғын үйдi қаржыландырудың дәстүрлi кеңестiк жүйесi тұтас алғанда,
жүргiзiлген тұрғын үй саясатына сәйкес болды және мемлекеттiк тұрғын үй
салуға арналған бюджеттiк ресурстарды орталықтандырылған бөлу және оны
тұрғын үй жағдайын жақсарту үшiн кезекте тұрған азаматтарға тегiн беру
болып табылады.
Қазақстанда экономикалық өзгерiстердiң басынан бастап, өзiнiң
маңыздылығына қарамастан тұрғын үй реформасы өте баяу қарқынмен жүргiзiлд,
бірақ соңғы кездері .
Қазақстанда тұрғын үй саласында нарықтық қатынастарды қалыптастыру
1991 жылы "Мемлекет иелiгiнен алу және жекешелендiру туралы", "Жеке меншiк
туралы" заңдар қабылданғаннан кейiн басталды. Кейiнiрек кепілдiк,
инвестициялық қызмет туралы заңнамалық кесiмдер қабылданды жаңа Азаматтық
кодекс, "Жылжымайтын мүлiктiң ипотекасы туралы", "Жылжымайтын мүлiкке
құқықты Мемлекеттiк тiркеу және олармен мәмiле жасау туралы" заң күшi бар
Қазақстан Республикасы Президентiнің Жарлықтары, "Тұрғын үй қатынастары
туралы" Қазақстан Республикасының Заңы күшiне енгiзiлдi, купондық
жекешелендiру туралы ереже әзiрлендi және т.б. Сөйтiп, тұрғын үй саласында
нарықтық қатынастарды қалыптастыруға арналған заңнамалық база жасалған
болатын.
Сонымен қатар, жаңадан салынған тұрғын үйге халықтың көпшiлiк
бөлiгiнiң төлем сұранысының жеткiлiктi түрде жоғары болмауынан, сондай-ақ
дайын тұрғын үйдi алуға несиелердiң болмауынан реформаның алғашқы
жылдарында дайын тұрған үй рыногында халықтың төлем жасау қабiлетi үшін
қолқа көрсетуге қажеттi несиелiк-қаржылық тетiгiмен қамтамасыз етiлмедi.
1993 жылы тұрғын үй реформасында маңызды қадам жасалды. Қазақстан
Республикасы Президентiнiң N 1344 Жарлығымен "Жаңа тұрғын үй саясатының
мемлекеттiк бағдарламасы және оны iске асыру механизмi" қабылданды. Онда
мемлекеттің тұрғын үй саясаты саласында бiрқатар аса маңызды стратегиялық
қадам жасау көзделген: тұрғын үй саласына қатысы бар құқықтық нормалар
жүйесiне қажеттi өзгерiстер мен толықтырулар енгізу; тұрғын үй құрылысын
қаржыландыру және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық жүйелерiн реформалау;
монополиясыздандыру; тұрғын үй құрылысының құнын төмендету және халық үшін
оны арзандату жөнiнде шаралар кешенiн әзiрлеу; осы процеске азаматтар мен
заңды тұлғалардың барынша көп санын тарту мақсатында тұрғын үй салу және
пайдалану процесiне қатысушыларға жеңiлдiктер жүйесiн енгiзу; тұрғын үй
саласында жалға алу секторын кеңейту жөнiндегi шараларды жүзеге асыру;
құрылыс индустриясының базасын жаңғырту; тұрғын үй құрылысына арналған жер
учаскелерiн бөлу мен тiркеудiң оңайлатылған рәсiмдерiн әзiрлеу; тұрғын үй
салынатын аудандарда әлеуметтiк, экономикалық және көлiктiк
инфрақұрылымдарды кешендi дамыту; мемлекеттiң тұрғын үй саясатын жүзеге
асыру үшiн тиiмдi ұйымдастыру құрылымын құру; тұрғын үй және жылжымайтын
мүліктің рыногын тұтас дамыту .
Сонымен қатар, республикада бiрнеше жылдардан берi қолда бар тұрғын үй
қорынан тұрғын үй беру көлемi шамамен 0,5%-ды құрайды және ескiрген және
авариялық үй құрылысының көлемiне теңестiрiледi. Осындай қарқынмен тұрғын
үй қорын жаңарту жағдайында оның бiржола тозуының нақты қаупi бар және
егер, үй-жайдың көпшiлiк бөлiгi сейсмикалық қауiптi аймақтарда орналасқанын
ескеретiн болсақ, онда тұрғын ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz