Ипотекалық несиелендірудің Қазақстандағы рөлі мен алғышарттары
ЖОСПАР
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...3
1. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ҰҒЫМЫ ЖӘНЕ ОНЫҢ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..6
1.1 Ипотекалық несиелендіру жүйесі: ұғымы, бағыттары, түрлері ... ... ... ... ... ... ... ..6
1.2 Нарықтық экономикаға өту барысындағы ипотекалық несиелендірудің рөлі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .12
1.3 Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін тұрақтандыру үшін қажет
шарттар ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 15
2. ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ ТАЛДАУ ... ... ... ..16
2.1 Ипотекалық несиелендірудің Қазақстандағы рөлі мен алғышарттары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..16
2.2 АҚ Қазақстан Ипотекалық Компаниясының ипотекалық несиелендіру шаралары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..17
2.3 Қазақстандағы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіру саясаты ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 20
3. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ ЖӘНЕ ДАМУЫ ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...28
3.1 Ипотекалық несиенің даму перспективасы ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .28
3.2 Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің қазіргі жағдайдағы орны ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...31
3.3 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді дамыту ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...32
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 36
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 40
КІРІСПЕ
Қандай да экономикалық қызмет болмасын ол адамдардың өмір сүру деңгейін жоғарылатуға бағытталады. Яғни, экономикалық дамуда әлеуметтік мәселе бірінші орында болады. Ал осы әлеуметтік мәселелердің ең бастысы қандай да жеке тұлға болмасын ол отбасын құрап, өзінің баспанасы болуын қалайды. Бірақ әрбір жас отбасылардың қазіргі таңдағы элиталық немесе қарапайым үйлерді алуына қаражаттары жетпейді. Сонымен қатар әрбір тұлғаның өзінің жеке кәсібімен шұғылдануына және де көптеген әлеуметтік қажеттіліктерге қол жеткізуіне жағдайы келе қоймайды. Осы әлеуметтік мәселелерді шешуде несиелеу механизмінің маңызы ерекше. Осы аталған қажеттіліктерге байланысты қаражаттары шамалы, бірақ тұрақты жалақылары бар азаматтарды несиелеудің ең ыңғайлы жолы мен түрі ипотекалық несиелеу болып табылады.
Зерттеудің мақсаты ретінде қазіргі күнгі Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің даму жолдарын талдау көзделіп отыр. Мұндай мақсатқа коммерциялық банкте тұтынушылық несиелендіру жөніндегі қалыптасқан көзқарастарды және оны арттыруға бағытталған іс-шараларды жүйеге келтіру қажеттілігінен туындап отыр.
Ипотека - бұл несие берушінің алдында бұл мiндеттемелердiң қамтамасыз етуге арналған жылжымайтын мүлiктiң кепiлдiктерi. Ипотекалық несие беру барысында, несие алушы, жылжымайтын мүлiктi немесе басқа мақсаттарға қарыз алады. Несие алушының, несие берушінің алдындағы мiндеттемесi қарызды өтеуi болып табылады, бұл мiндеттемені орындауды қамтамасыз ететін, жылжымайтын мүлiктi айтуға болады. Сонымен бiрге тек қана тұрғын үйді емес, жылжымайтын мүлiктiң басқа да объектілерін сатып алуға немесе қарызға қоюға болады: жер, автокөлiк, яхта және т.б. Ипотекалық несиелендіру арқылы алынған жылжымайтын мүлiк, жылжымайтын мүлiкті алғаннан бастап несие алушының меншiгі болып табылады.
Қазақстандағы ипотеканы пайдаланудың кең таралған түрі - несиеге пәтер алу болып табылады. Ережеге сәйкес кепілдікке, жаңа алынған үй және жеке меншігінде үй қойылады.
Ипотекалық несиелендіру халықтың - тұрғын үй жағдайын жақсартудағы, банктің - тиімді және табысты жұмыстағы, құрылыс кешенінің - өндірістің және халықты ипотекалық несиелендіруді кеңімен таратуға ықпал ететін экономикалық өсуге мүдделі мемлекеттің серпінді жұмыс істеуіне деген мүдделерді келісуге мүмкіндік береді. Ипотекалық несиелер екінші деңгейлі банктермен беріледі және әр қайсысының несие беру шарттары әр түрлі.
Ипотека шарттары, басқа несиелер сияқты несиелендіру мерзімі және пайыздық мөлшерімен сипатталады. Сонымен қатар ипотека жағдайында несие соммасы алынатын үй құнының біршама пайызын құрайды. Құнның қалған бөлігі, бастапқы жарна болып есептеледі және ипотекалық несие алу үшін несие алушы да болуы қажет. Ипотеканың маңызды шарттарының бірі, өзінің жаңа үйі үшін ипотекалық банкке беретін төлемдерді жүргізу тәртібі болып табылады.
Ипотекадағы несие валютасы ұлттық және шетелдік болуы мүмкін. Қай валютада ақша салу, несие алушының өз еркі.
2005-2007 жылдарға арналған Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылысын дамытудың Мемлекеттік бағдарламасына сәйкес, Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның дамуында басты бағыттарының біріне айналуда. Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаев 2007 жылғы 23 ақпандағы Парламенттегі Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан атты Қазақстан халқына дәстүрлі жолдауында: Нарықтық жағдайда әлеуметтік саланы дамыту үшін тұрғын үй сатып алу мәселесі мен жылжымайтын мүлік нарығының дамуы өте маңызды. Тұрғын үй құрылысын дамытуға арналған. Мемлекеттік бағдарламаны жүзеге асырудың екі жылында ғана тұрғын үйдің 11 миллион шаршы метрі енгізілді. Бағдарлама 30 пайызға озып, алда жүруде. Біз осы Бағдарламаны жасап, тұрғын үйді кімнің алатынын анықтадық. Бағдарламада қолжетімді тұрғын үй мен жылжымайтын мүлік нарығы дамуының саласындағы саясаттың тізбектілігіне ерекше назар аударылды. Әрине бұл мәселелер Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайына байланысты туындап отырғаны анық.
Халықтың барлығына қолжетімді тұрғын үй құрылысының тұрақты дамуын қамтамасыз ету, оның құнын арзандатпайынша, тұрғын несие мерзімі ұзартылмайынша және несиелеу мөлшерлемесі төмендемейінше мүмкін емес. Мұндай мақсатқа тек тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін дамытып, жетілдіру арқылы ғана қол жеткізуге болады.
Ипотекалық несие - бұл тұрғын үй құрылысына инвестиция тартудың ең тиімді тәсілі. Ипотекалық несиенің халықтың тұрғын үй жағдайының жақсаруына, банктердің тиімді және пайдалы жұмыс жасауына, сондай-ақ еліміздегі құрылыс кешенінің қарқынды дамуына мүмкіндік жасайтынын әлемдік тәжірибе дәлелдеп берді.
Жылжымайтын мүлік бағасының шамадан тыс өсуіне, тұрғын үй құрылысына инвестиция жұмсау деңгейінің төмендігі жағдайына байланысты орташа табысы бар әлуетті қарыз алушы ипотекалық несие алу мүмкіндігінен айырылып қалуда.
Мұндай мәселелерді шешуде Қазақстан жұмыс жасап отырған қазіргі тұрғын үй ипотекалық жүйесін дамыту мен жетілдірудің маңыздылығы теориялық және тәжірибелік тұрғыдан арта түседі. Қазақстан Республикасының экономикасындағы ипотекалық несиелендірудің тиімді пайдалануы барысындағы жоғарыда аталған мәселелердің бүгінгі күнге дейін жете зерттелмей келуі, әлемдік дәрежедегі ипотекалық дағдарыс, бұл курстық жұмыста зерттеуге себеп болды.
1. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ҰҒЫМЫ ЖӘНЕ ОНЫҢ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ
0.1 Ипотекалық несиелендіру жүйесі: ұғымы, бағыттары, түрлері
Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді кепілге қоюмен және сол арқылы мәмілені сенімді етіп берілетін ипотекалық несие несиелендірудің нарық экономикасында белсенді қолданылатын нысандарының біріне жатады. Жерге деген меншік құқығы нарықтық несиелік қатынастар аясына меншігінде жекешелендірілген пәтерлері, жер телімдері, тұрғын үй қорлары бар кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмаларды, халықты тартады.
Ипотекалық несие кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын үй құрылысының қажеттіліктерін мемлекет тарапынан қаржыландыру көздерін банк несиесімен алмастыруда үлкен рөл атқарады. Оның алға басуы шаруашылық субъектілерінің ұзақ мерзімді сипаттағы несиелік ресурстардың тапшылығы, инфляцияның жоғары қарқындылығы жағдайында инвестициялық белсенділігін ұлғайтуға әсер етеді.
Ипотекалық несиелендіру жүйесі екі бағыттан тұрады:
- ипотекалық несиелердің шаруашылық субъектілеріне және халыққа тікелей берілуі;
- ипотекалық несиелерді (несиелік міндеттемелерді) несиелендіруге ресурстардың қосымша тартылуын қамтамасыз ететін екінші нарықта сату.
Бірінші бағытымен негізінен ипотекалық банктер айналысып келсе, екіншісімен - ипотекалық банктердің мүлікті кепілге қоюмен қамтамасыз етілген активтерін сатып алатын және кейін оларды өз атынан олардың базасында құнды қағаздар (облигациялар) шығаратын қаржы компаниялары, қорлар айналысады. Құнды қағаздар ликвидті болып келеді, себебі олар жылжымайтын мүлікпен қамсыздандырылған және олар инвестициялар арқасында ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкіндік береді [1].
Кейбір қаржы компанияларының міндеттемелері бойынша шетелде кепілгер ретінде мемлекет белгіленеді, ол болса, олардың сенімділігін арттырады. Ипотекалық несиеде жылжымайтын мүлікті кепілге қою - ипотекаға негізделеді.
Ипотеканы кепіл заты иегерінің болуынсыз дамыту мүмкін емес, өйткені жер мен жылжымайтын мүлікті кепілге тек кепіл затының иегері ғана қоя алады, сондай-ақ осы иегердің оның меншігіндегі жылжымайтын мүлікті еркін шеттету құқығынсыз да мүмкін емес.
Бұл жағдайда ғимараттардың ипотекасы ол орналасқан жер телімінің ипотекасымен бірге рәсімделеді. Қазақстанда жылжымайтын мүлікпен және жермен операцияларды жүзеге асыруға жағдай жасайтын нормативтік құқықтық база әзірленуде. Қазақстан Республикасының Конституциясында жерге деген меншік құқығын және оны сату-сатып алу, кепілге қою, жалға беру және т.б. операцияларды заңдастыратын бірқатар құқықтық нормалар қалыптастырылды. Кепіл, банктер мен банк қызметі, жекешелендіру туралы заңдар қабылданды. Тұрғын үй саласын қаржыландыру, ипотекалық несилендіруді дамыту жөнінде бірқатар қосымша шаралар көзделген Президенттің бірқатар жарлықтары мен үкіметтің қаулылары қабылданды.
Қазақстаннның заңнамасында ипотека болып жермен тікелей байланысты кәсіпорынды, ғимаратты немесе өзге де объектіні оған тиесілі жер телімімен бірге немесе оны пайдалану құқығымен кепілге қою танылады.
Ипотека - міндеттемені жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әдістерінің біріне жатады. Бұл ретте кепілзат иесі кепілгер міндеттемесін орындамаған жағдайда кепілге қойылған жылжымайтын мүлік арқылы қанағаттануы мүмкін. Ипотека кез келген ақшалай міндеттемені қамтамасыз етуде қолданылуы мүмкін, сондай-ақ ол несиелік келісімге қатысты міндеттемені қамтамасыз етуге пайдаланылады.
Жылжымайтын мүлік санатына жер немесе онымен тікелей байланысты объектілер (кәсіпорындар, тұрғын және тұрғын емес үйлер, жолдар) жатады.
Ипотекалық несиелендіруде мәмілелерді құқықтық түрде рәсімдеудің маңызы зор, себебі бұл мәмілелердің негізін кепілге қойылатын жылжымайтын мүлікке деген меншік құқығы немесе шаруашылық иемдену құқығы қалайды. Заңнамада ипотекалық несиелендірудің нақты бір тәртібі көзделген.
Кепілзат туралы келісімнің субъектілері болып мыналар табылады:
- кепіл туралы келісімнің тараптары (кепілгер және кепілге қойылған затты ұстаушы) заңды және жеке тұлғалар;
- біртұтас кепіл реестрін ұстаушы.
Ипотека туралы келісім жазбаша түрде жасалып, нотариалды түрде куәландырылуы тиіс. Ипотекалық келісім кепілгердің әрекет етуінің едәуір еркіндігін көздеуі мүмкін, атап айтқанда онда келесідей мүмкіншіліктер көзделуі мүмкін:
а) кепілге қойылған мүлікті міндеттеме бойынша қарызды сатып алушыға ауыстырып шеттету;
ә) мүлікті жалға беру;
б) мүлікке жаңа қарыздар жүгін түсіру және т.б. мүмкіндіктер.
Кепілзаттың бір түріне заклад (кепілге салу) жатады. Бұл жағдайда кепілге салынған мүлік кепілзат ұстаушының иелігіне осы мүлікпен қамтамасыз етілетін несие бойынша міндеттеме орындалғанша беріледі.
Кәсіпорынның ипотекасы оның бүкіл мүлігіне, оның ішінде негізгі қорларына және айналым қаражатына, сондай-ақ, егер заңмен немесе келісіммен басқаша белгіленбесе, кәсіпорынның жеке балансында көрсетілген өзге де құнды заттарға қолданылады.
Ипотека туралы келісімде келесідей деректер көрсетілуі тиіс:
- кепілгердің және кепілзатын ұстаушының атауы және олардың орналасқан жерлері;
- орындалуы осы кепілге салу шартымен қамтамасыз етілетін несиелік келісімнің немесе өзге де міндеттеменің атауы, келісімді жасау күні және орны;
- ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеменің сомасы;
- ипотекамен қамтамасыз етілген сомаларды төлеу мерзімдері;
- кепілге қойылған жылжымайтын мүліктің сипаты және оның ақшалай құны, орналасқан жері;
- иегердің кепілге қойылған мүлікке деген құқығын растайтын құжаттардың атауы;
- кепілге қойылған мүлікке өзге міндеттемелер салынбағандығы туралы сілтеме;
- кепілгер мен кепілзатты ұстаушының қолтаңбалары;
- ипотеканы тіркеген органның атауы, тіркелген күні мен жері.
Тараптардың келісімі бойынша кепіл шартына өзге де жағдайлар енгізілуі мүмкін.
Ипотека кепілзатты ұстаушыға негізгі қарыз сомасының және ол бойынша пайыздардың төленуін, несиелік ресурстарды пайдаланумен байланысты шығындардың өтелуін және қажет болған жағдайда ипотека затын сатуға жұмсалатын шығындардың өтелуін қамтамасыз етуі тиіс. Ипотека кәсіпорынның, құрылыстың, ғимараттың немесе өзге де объектінің орналасқан жеріндегі тиісті органдарда міндетті түрде тіркелуге жатады. Ипотека затына меншік құқығы ауысқан кезде өзге тұлға ипотека қай жерде тіркелген болса, сол жерде ол да тіркелуі тиіс [2].
Несиелендіру субъектісіне қарай тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалар осы үйдің болашақ иегеріне берілетін несиеге және мердігерлерге берілетін ссудаларға бөлінеді.
Тұрғын үй құрылысына несие құрылыс салушыға белгіленген тәртіппен жер телімінің бөлініп берілуімен және тиісті органдардың тұрғын үй салуға берген рұқсаты болғанда беріледі.
Тұрғын үйді салуға (реконструкциялауға) несие жобалармен және құрылыс-монтаждық жұмыстарды жүзеге асыруға мердігерлік келісімдермен көзделген құрылыстың (реконструкциялаудың) мерзімдері мен құны аясында беріледі.
Несиелендіру объектілеріне мыналар жатады:
- тұрғын үй құрылысына жер сатып алу және оны жайластыру;
- тұрғын үй салу (реконструкциялау);
- тұрғын үй сатып алу.
Несиелендіру объектісіне қарай банктер тұрғын үй несиелерінің үш түрін ұсынады:
- жерге берілетін несие;
- құрылысқа берілетін несие;
- тұрғын үй сатып алуға берілетін несие.
Тұрғын үй несиелері туралы ережеде тұрғын үй құрылысына несиелер несиелік желі ашу арқылы жүзеге асырылады деп атап көрсетілген. Бұл ретте ссуда қарызданушыға, құрылыс-монтаждау жұмыстары кезеңдерінің құнына сәйкес келетін бөлшектермен беріледі.
Құрылысты қаржыландыру үрдісінде банк ақшалай қаражаттың мақсатты жұмсалуына және құрылыс графигінің сақталуына бақылау жүргізіп отырады.
Банк беретін несиенің сомасы әдетте жер сатып алу және оны жайластыру құнының, тұрғын үйді салудың (реконструкциялаудың) немесе кепіл шартында белгіленген оны сатып алу құнының 70 пайызынан аспауы тиіс, ал шығындардың қалған бөлігін қарызданушы өз қаражаты есебінен жұмсауы шарт.
Құрылысқа несие беру туралы шешімді несие беруші банк қарыз алушының несиелік тапсырысы негізінде қабылдайды.
Несиені пайдаланудың мақсаты мен мерзімі, оны қамтамасыз ету нысаны көрсетілетін ссуда бөлу туралы өтінішпен қатар, тапсырысқа мыналар кіреді:
- заңды тұлға қарыз алушылар үшін - құрылтай және тіркелу құжаттары: кәсіпорынның бухгалтерлік балансы; табыстардың және міндетті төлемдердің түсу графигі; ссуда қамтамасыз етілетінін растайтын құжаттар; несиені пайдаланудың техникалық-экономикалық негіздемесі және несиеленетін шығындардың болжамды өтелімділігін есептеу; құрылыс салынатын жер теліміне деген құқықты растайтын құжаттар; белгіленген тәртіппен бекітілген жобалық-сметалық құжаттама; мердігерлік құрылыс жұмыстарын жүзеге асыруға берілген келісімшарттардың көшірмелері; несие беруші талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.
- жеке тұлғалар үшін - құрылыс салу учаскесіне құқығын растайтын құжаттар; құрылыс салуға рұқсат қағаз; белгіленген тәртіппен келісілген жобалық-сметалық құжаттама; қарыз алушының төлем қабілеттілігін анықтауға қажетті құжаттар; банк талап етуі мүмкін өзге де құжаттар. Несиені қамтамасыз ету үшін кепілзат мен кепілдіктер беріледі.
Тапсырысты қарау кезеңінде несие беруші қарыз алушының төлем қабілеттілігін және қаржылай тұрақтығын зерттейді, құрылыстың бюджетін (қаржыландыру көздері және салынған тұрғын үйді пайдалану жоспарлары - сату, жалға беру) бағалайды, құрылыс орналасқан жердегі тұрғын үй нарығының сұраныстарын зерттейді.
Ссуда беру кезінде банк пен қарыз алушының қарым-қатынастарын белгілейтін негізгі құжаттарға несиелік келісім мен кепілзат (ипотека) туралы шарт жатады.
Несиелік келісімде: ссуданы алудың мақсаты, несиенің көлемі мен мерзімдері, несиені беру және өтеу тәртібі, пайыздық мөлшерлеме, оның өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі, қарыз алушының несиелік міндеттемесінің қамтамасыз етілуі, ссуданы сақтандыру шарттары, несиенің қамтамасыз етілуін және мақсатты пайдаланылуын тексеру нысандары, несиені мақсаттан тыс пайдалану және ссуданы дер кезінде қайтармау үшін қолданылатын санкциялар, айыппұлдар төлеу тәртібі, келісімді бұзу тәртібі, несие беруші мен қарыз алушының келісімі бойынша өзге де шарттар.
Негізгі қарыздың және ссуда бойынша пайыздардың толығымен өтелуіне дейін қарыз алушының банктің жазбаша келісімінсіз жылжымайтын мүлікке деген мүліктік құқықтарын үшінші тұлғаға сатуға немесе шегінім жасап беруге құқығы жоқ.
Қарыз алушының несиені қайтаруға мүмкіндігі болмаған жағдайда, банктің шығындарын өтеу үшін, кепілге қойылған мүлікті өндіріп алу және сату жүргізіледі.
Тұрғын үй сатып алуға несиелер берудің сұлбасы мен шарттарын банк қарыз алушымен мақұлдасу арқылы белгілейді. Несиелендіру құралы ретінде ауыспалы пайыздық мөлшерлемені қолдану, негізгі қарыздың сомасын индекстеу, қарыз алушының төлемдерін кейінге қалдыру шаралары қолданылуы мүмкін. Несиенің түріне қарай, кепілзат (ипотека) туралы келісімде несиені қамтамасыз етудің нысаны, мөлшері және тәртібі көрсетіледі [3].
Әрбір ипотекалық банк ипотекалық несиелер берудің өзіндік сұлбасын қолданады. Олар несиелендіру объектілері мен субъектілері, ресуртарды шоғырландыру әдістері, негізгі қарыз бен пайыздарды өндіріп алу әдістері бойынша сан алуан болып келеді.
1.2 Нарықтық экономикаға өту барысындағы ипотекалық несиелендірудің рөлі
Ипотекалық несиелендіру - бұл несие алушыға кепіл мүлігінің сомасына қарыз алушының қанағаттану деңгейіне құқық беретін банктен кепіл алу барысындағы жылжымайтын мүлік кепілі.
Ипотекалық несие - бұл банктің жылжымайтын мүлікті кепілге салу арқылы берілетін, меншік құқығы несиелендіру кезеңінде несие берушінің иелігінде, алайда мүліктің өзі қарыз алушының пайдалануында болатын ұзақ мерзімді несие.
Ұзақ мерзімді несие - бұл банктің жеке тұлғаға дайын тұрғын үйді (пәтерді, тұрғын үй) иелену, иеленетін тұрғын үйдің кепіліне қарыз алушының міндеттемесін қамтамасыз ету мақсатында, 3 жылдан жоғары мерзімге берілетін несие.
Ипотекалық несиелендіру мемлекет дамуының экономикалық және әлеуметтік факторы ретінде ұсынылады. Оның рөлі көбіне мемлекеттің экономикалық дағдарыстан шығу кезеңінде байқалады. Жиынтық өндірістің, демек жиынтық табыс пен жиынтық тұтынудың тұрақты өсуі үшін жиынтық табыстан салым бөлігі өндірісті дамытудағы инвестиция арқылы бағытталуы қажет. Осыдан экономикалық көрсеткіштің тізбекті өсу реакциясы туындауы мүмкін [6].
Ең маңызды мәселелердің бірі материалдық активтердің қолма-қол және депозиттік қаражаттарда, қағаздарда конверсияланатын мәселесі болып табылады. Осындай конвертацияның ерекше маңызды механизмі жылжымайтын мүлік түсінігіне кіретін капиталдан ипотека және шектер арқылы араластыруға қабілетсіз, жылжымайтын мүлікте ерекше сипаттың бар болуы болып табылады. Ипотека тұрғын үй мәселесінің маңызды шешім механизмі ғана емес, сонымен қатар инвестициялық климатты жақсартудың, ақша массасын реттеудің, жалпы әлеуметтік-экономикалық прогрестің маңызды механизмі болып табылады.
Рузвельттің Жаңа курсы үйді иеленушілердің (тұрғын үй ипотекасы) несиелендіруді дамумен басталды. Бұл тек АҚШ-та ғана емес, экономиканы сауықтыру ипотекалық несиелендіруді дамумен байланысқан басқа мемлекеттерде де болған.
Ипотекалық бизнестің дамуы шынайы экономика секторының дамуына әсер етеді.
Ипотека салынған үйлерді жүзеге асыруды қалыптастырады, құрылыстың өсуі өндірісте құрылыс материалдары мен құрылымдардың, құрылыстық және жолдық машина жасау, ағашты өңдеудегі және жиһазды өндірудегі және т.б. тірілуді тудырады. Өнеркәсіптік ипотекалық несиелендіру өнімнің сапасын және бәсекеге қабілеттілігінің арттыруына әкелетін - бұлардың бәрі мемлекеттің экономикалық потенциалын жоғарылатуға әкеледі, өндірісті модернизациялауға мүмкіндік береді.
Ипотекалық несиелендірудің дамуы әлеуметтік тұрақсыздықты жоюға жағымды әсер көрсетеді.
Ипотека жұмысбастылықтың мәселесіне ықпал етеді (құрылыста және басқа да салада қосымша жұмыс орындары) және халықтың тұрғын үйге қажеттілігін қанағаттандыруға көмектеседі [8].
Ипотека мемлекеттің банктік жүйесін тиімді қалыптастыру және тұрақтылықты өсіру үшін үлкен мәнге ие. Банктер үшін қамтамасыз етілген несиелер аса қауіпті емес (бланктікпен салыстырғанда), себебі несиені қайтара алмаған жағдайда банк кепілді іске асырады және өзінің қаражатын қайтарып алады. (Әрине, ипотека жағдайында бұл үшін жылжымайтын мүлікті дұрыс бағалау, сонымен қатар дамыған жылжымайтын мүлік қажет). Ипотекалық несиелендіру кезінде тәуелділіктің төмендеуі ссуданың мақсатты сипатын қалыптастырады. Жылжымайтын мүлікпен байланысты операциялар коммерциялық банктердің ағымдағы несиелік операцияларымен салыстырғанда көбіне аз тәуекелділікті болып табылады [9].
Ипотекалық несиелендіру - банктік қызметтің перспективті бағыты. Ипотекалық банк экономикалық институтта берік және рентабельді болып табылады. Сондықтан банктік жүйеде осындай сенімді банктер көп болған сайын жалпы экономикалық жүйеде оның қызметі тиімді және тұрақтырақ.
Ұлттық деңгейде ипотекалық банктер әдетте ассоциацияға бірігеді. Ипотекалық банкке енгізілген, салымды кепілдендіруші қосымша резервтердің ипотекалық банк ассоциациясы шеңберінде құрылуы, банктік жүйені күшейтеді.
Үстемемен қамтамасыз етілген, ссудалардың екінші нарығымен қалыптастырумен байланысты банктік жүйенің ипотекалық несиелендіру жүйесінің тағы бір маңызды әсері бар. Мұндай нарық капиталдың рентабельді экономика ортасына (банктік капиталдың диверсификациясы) құйылуын қалыптастырады, сонымен қатар мемлекеттің масштабындағы бірыңғай капитал бағасын қалыптастыруға қабілетті, әр түрлі географиялық аудандардағы пайыздық ставкалар арасындағы айырмашылықты төмендетеді.
Сондықтан Қазақстан Республикасының қазіргі даму сатысында ипотекалық несиелендіру жүйесінің дамуына лайықты көңіл бөлу қажет. Өйткені мұндай жүйенің дамуы - бұл Қазақстандағы нарықтық қатынастар дамуындағы кезекті саты.
Осылайша, мемлекет экономикасы үшін ипотека мағынасы келесідей қорытындылады:
- үстеме бағалы қағаздардың екінші нарығы арқылы, кепіл механизмі арқылы шаруашылық айналымға жылжымайтын мүлік түрінде капиталдарды тарту - экономиканы сауықтырудың мәнді факторы;
- жылжымайтын мүлікті ақша қаражаттарының елеулі бөлігімен байланыстырады және бұл антиинфляцияның маңызды факторы болып табылады. Мысалы, АҚШ-та американдықтың орташа кірісінің 25%-ы жылжымайтын мүлік бойынша қарыздарды төлеуге кетеді;
- жылжымайтын мүлікке енгізілген халықтың ақша қаражаттары ауылдардың, қалалардың, жергілікті құрылыс кешендерінің дамуына, жұмыс орындарын ұстауды құруға енгізіледі;
- кепілге несиелендіру технологиясын, әсіресе жылжымайтын мүлікке кепіл, жетілдіру банктердің жұмысына дүниежүзілік жалпы қабылданған жүйеде несиені қайтару кепілін қамтамасыз ету қадамын басуға мүмкіндік береді.
Жоғарыда айтылғандардың барлығы Қазақстандағы ипотеканың дамытудың (жылжымайтын мүлік кепілі) объективті қажеттілігін орнатады.
1.3 Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін тұрақтандыру үшін қажет шарттар
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін тұрақтандыру және орнату үшін келесідей негізгі міндеттерді шешуді қарастыру қажет:
:: заңнамалық және нормативті базаны іске асыру, ипотекалық несиелендіруді қаржыландырудың қосымша көздерін және тұрғын үй нарығында ипотекалық тиімді қалыптастыруды қамтамасыз ететін зейнетақы активтерін орналастыру ретіне өзгеріс;
:: ипотекалық несиені беру бойынша қызмет жүзеге асырылуына үміткер екінші нарықтағы банктердің критерийлерін анықтау;
:: екінші нарықтағы банктердің ипотекалық облигациялар бланктарын шығару ретін анықтау;
:: жинақталған зейнетақы активтерінің зейнетақы активтер есебінен ипотекалық облигацияларды иеленуге зейнетақы активтерін басқару бойынша компанияларды шығару ретін анықтау;
:: ипотекалық несиені алушыларды, несие берушілерді және инвесторларды салықтық ынталандыру;
:: жеке, сонымен қатар мүліктік сақтандыру нарығын тұрақтандыру [6].
2. ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ ТАЛДАУ
2.1 Ипотекалық несиелендірудің Қазақстандағы рөлі мен алғышарттары
Ипотекалық несиелендірудің көптеген елдерде халықты баспанамен қамтамасыз етуде атқаратын рөлі көпшілікке мәлім. Табыстары шағын болғанымен, оны тұрақты алатын азаматтар үшін тұрғын жайды меншікке сатып алуға жағдай жасаумен қатар, ипотекалық несиелендіру жүйесі құрылыс саласына инвестициялар тартуға мүмкіндік береді. Сондай-ақ ол қор нарығының жаңа сегменті - ипотекалық құнды қағаздар нарығын қамтамасыз етеді [4].
Қазақстан Республикасының Үкіметі 2007 жылдың тамыз айында ұзақ мерзімді тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың және ипотекалық несиелендіру жүйесін дамытудың концепциясын мақұлдады. Концепция бойынша жұмыс Ұлттық Банктің бастамасымен жүргізілді. Бұл ретте Елбасының несиелерге қарапайым халықтың қол жетімділігін қамтамасыз ету жөніндегі тапсырмасын, сондай-ақ қолда бар ішкі инвестицияларды құрылыс саласын дамытуға тарту мақсатын орындаудың жаңа жолдарын іздестіруге талпыныс жасалды.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың жаңа жүйесін орнату үшін көптеген жағдайларда тұрақты алғышарттар бар деп айтуға болады. Әрине, ең алдымен, бұл тұрғын үйге мұқтаж азаматтар санының ұлғаюы, бұған бір жақтан ескі тұрғын үйлердің тозуы да септігін тигізуде. Сонымен қатар Қазақстан экономикасының дамуы еңбекке қабілетті халықтың тұрақты табыс алу мүмкіншіліктері зор өңірлерге, мысалы мұнай өндірілетін аумақтарға қоныс аударуына ықпал етті. Ал, бұл жағдай тұрғын үйге деген қосымша сұраныстың өсуіне әкеп соқты.
Соңғы жылдары орын алып отырған оңтайлы жағдайдың біріне халықтың жинақ қаражаты деңгейінің өсуін жатқызуға болады. Алайда, ол жинақтар тұрғын үйге мұқтаж азаматтардың көбіне тұрғын үйдің құнын біржола толығымен төлеуге мүмкіндік бермейді. Осыған орай, ипотекалық несиелерге деген сұраныс та туындауда.
Сонымен қатар елеулі ішкі инвестициялық потенциалдың, ең алдымен зейнетақы жүйесі тарапынан туындап келе жатқан потенциалды атап өткен жөн. Зейнетақы салымдарын экономиканың нақты секторына тарту идеясы бірнеше жылдар бойы талқыланып келеді. Бірақ, болашақтағы зейнеткерлердің күнкөріс қаражатына айналмақ бұл жинақ қаражаттың қауіпсіздігін қамтамасыз ету мәселесі аталмыш идеяны жүзеге асыруға тежеу болып келеді. Сондықтан зейнетақы жинақтары инвестицияланатын болса, олар қамтамасыз етілуі тиіс. Осы мүмкіндікпен ипотекалық құнды қағаздарды, яғни жылжымайтын мүлік ипотекасымен қамтамасыз етілген құнды қағаздар шығару және орналастыру жолымен банктерді қайта қаржыландыруды жүзеге асыру жүйесін көздейді.
Әлемдік тәжірибеде ипотекалық несиелендірудің әр түрлі модельдері қолданылуда. Олар несиелендіру және қайта қаржыландыру үрдісінің ұйымдастыру әдістерімен, мемлекеттің қатысу дәрежесімен бір-бірінен ерекшеленеді. Қалыптасқан экономикалық жағдайда АҚШ, Германияның, Малайзияның және Ресейдің тәжірибесі негізінде жинақталған небір жүйелер гибридін қолдану керектігі шешілді. Сондықтан ипотекалық нарықта оператордың функцияларын атқаруы тиіс, несиелік ресурстардың тез арада қайтарылуын және банктер мен банктік емес ұйымдардың өтімділігі мәселесінің шешілуін қамтамасыз ететін, ипотекалық несиелер беру жүзеге асыратын арнайы мамандандырылған ұйым - Қазақстандық ипотекалық компанияны құру туралы шешім қабылданды.
2.2 Қазақстан Ипотекалық Компаниясының АҚ ипотекалық несиелендіру шаралары
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы Акционерлік Қоғамы 2000 жылдың желтоқсан айынан бастап қаржы нарығында қызмет атқарып келеді. Компания қызметінің негізгі мақсаты ипотекалық несиелендіру көлемін ұлғайту, пайыздық мөлшерлемені төмендету арқылы тұрғын үйді сатып алу үшін қолайлы жағдайлар туғызу болып табылады. Қазақстан Ипотекалық Компаниясының рөлі коммерциялық банктер сияқты ипотекалық тұрғын үй қарызын беру болып табылмайды, негізгі рөлі - ипотекалық нарықты құру мен реттеу.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы АҚ бағдарламалары бойынша несиелер банк-серіктестер арқылы беріледі. Осындай банктерге екінші деңгейдегі банктер және банк қызметінің жекеленген түрлерін іске асыратын ұйымдар жатады.
Ел экономикасының өсуінің жалпы тұрақтылығы, ішкі инвестициялық базаны кеңейту, сондай-ақ ипотекалық облигацияларды шығару нәтижесінде ипотекалық несие беруді дамыту үшін тартылатын инвестициялардың құнын азайтуға қол жеткізілді. Өз кезегінде бұл ипотекалық несиелер бойынша сыйақы мөлшерлемелерін біршама азайтуға және ҚИК бағдарламасы бойынша халыққа несиелердің қолайлы болуын көтеруге жол берді.
ҚИК АҚ қызметі банктердің арасындағы бәсекелестіктің өсуіне ықпал етті, ал бұл өз кезегінде несиелерді беру жағдайларын жақсартуға ықпал етіп, Қазақстан халқының көп бөлігінің несиелерді пайдалануына мүмкіндік берді. Мысалы, 2001 жылдың басында несиелер 3 жылдан аспайтын мерзімге ғана берілді, ал несиелер бойынша жылдық 28% жетті. ҚИК АҚ құрылған күннен бастап сыйақы мөлшерлемесі жылдық 18-19%, ал несие беру мерзімі 10 жылға өзгерді. Бүгінгі таңда несие беру мерзімі 20 жылға дейін ұзартылды, ал мөлшерлемелері жылдық 13,5% төмендеді.
ҚИК АҚ Арнайы бағдарламаның шеңберінде 146 100 млн. теңге; 2005 жылы - 34,9 млрд. теңге, 2006-2007 жылдарда - 111,2 млрд. теңге шамасындағы сомаға ипотекалық облигацияларды шығаруды және таратуды жоспарлайды. 2005-2007 жылдарда ҚИК облигациялары нарықтағы бүгінгі ақуалды түбегейлі өзгертеді деп пайымдауға болады.
2010 жылы "Қазақстан Ипотекалық Компаниясы" еншілес ұйымы "ҚазИпотека" ИҰ АҚ-мен қосылу арқылы қайта ұйымдастырылды. "Қазақстан Ипотекалық Компаниясы" ипотекалық ұйымы мәртебесін және тұрғындарға ипотекалық несие беруді тікелей жүргізу құқығын алды.
Қазіргі кезде "Қазақстан Ипотекалық Компаниясы" АҚ Қазақстанның барлық аймақтарында өз қызметін іске асырады. Тұрғындардың басым көпшілігін қол жетімді ипотекалық тұрғын үй қарыздарымен қамтамасыз ету мақсатында пайыздық мөлшерлеме деңгейін төмендету және ипотекалық тұрғын үй қарыздарының мерзімін 20 жылға дейін ұзарту бойынша жұмыстар жүргізілді.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы Ипотекалық ұйымы мемлекеттің қатысуымен акционерлік қоғам. ҚР Қаржы министрлігі атынан Қазақстан Республикасы Үкіметі Компанияның акционері болып табылады.
Тұрғын үй сатып алуға басым құқық мыналарға:
1. Балалары бар жас отбасыларына;
2. Мемлекеттік бюджеттің қаражаты есебiнен ұсталатын мемлекеттiк органдар мен мекемелердiң қызметкерлерiне;
3. Әлеуметтiк сала мемлекеттік кәсiпорындарының қызметкерлерiне беріледi.
2006 жылғы бірінші жарты жылдық ішінде Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламаның іске асырылуы.
Ағымдағы жылдың бірінші жарты жылдығында мемлекеттік бағдарлама бойынша 1 373 қарыз алушы бойынша 3 397 764 мың теңге сомаға немесе жоспардан 34% көп талап құқықтары сатып алынды (Компанияның ҚШҚ жоспары бойынша 1 жарты жылдыққа 2 540 742 мың теңге қарастырылған).
Несиені алу шарттары:
Несие беру валютасы - теңге;
Сыйақы мөлшерлемесі - 10% (несие берудің барлық мерзіміне тіркелген);
Алғашқы жарна - тұрғын үй құнының 10% кем емес;
Несие беру мерзімі - 20 жылға дейін [16].
2.3 Қазақстандағы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіру саясаты
Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру мәселелерін шешу барысында еліміздің кейбір екінші деңгейлі банктері өз несие саясатын жүзеге асыруда. Олардың әрқайсыс өзіндік сипатқа ие.
1. Халық Банкі
Несиелік операциялар ХБ АҚ қызметінің негізгі құрамдас бөлігіне жатады. Банк Азиялық Даму Банкі, Еуропаның Қайта құру және даму банкі, Әлемдік банк секілді халықаралық қаржы институттарының несиелік желілерін ойдағыдай игеріп келеді.
Банк заңды және жеке тұлғаларға қысқа мерзімді (1 жылға дейін уақытқа) және ұзақ мерзімді (1 жылдан астам уақытқа) несиелер береді. Несиелік саясатты одан әрі іске асыру шараларын жетілдіру мақсатында, сондай-ақ клиенттік базасын кеңейту мақсатында ҚХБ АҚ қолданыстағы бағдарламаларын дамытып, жаңаларын енгізуді жоспарлауда.
Қарызды пайдалану үшін сыйақының шамасы банктік қарыз келісімшартымен төмендегідей жағдайларды ескере отырып белгіленеді:
1) қаржы нарығының конъюнктурасы;
2) банктік қарыздар нарығындағы бәсекелестік деңгейі;
3) тартылған ресурстардың құны;
4) несиелік тәуекелді өтеу үшін және қажетті табыс алу үшін банк қарызға қызмет көрсету барысында жұмсаған шығындарын,
5) қарыз алушының несиені өтеу қабілеттілігі.
Банктің аумақтық филиалдық желісін одан әрі дамыту несиелік нарықтың географиясын кеңейтуге, жаңа клиенттерді тартуға мүмкіндік береді.
ҚХБ АҚ жеке тұлғаларды тұтынушылық мақсаттарға несиелендіруін сипаттайтын көрсеткіштерді 1-кестеден көруге болады.
Кесте 2 - Ипотекалық несиелендіруді сипаттайтын көрсеткіштер
Тұтынушылық несиелердің түрлері
АҚШ долларындағы несие сомасы
Несиенің айлардағы мерзімі
Орташа есептелген пайыздық мөлшерлеме
Қамсыздандырудың түрі
Ипотека
100000 дейін
240 дейін
11 %
Жылжымайтын мүлік
Ескерту: автормен ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...3
1. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ҰҒЫМЫ ЖӘНЕ ОНЫҢ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..6
1.1 Ипотекалық несиелендіру жүйесі: ұғымы, бағыттары, түрлері ... ... ... ... ... ... ... ..6
1.2 Нарықтық экономикаға өту барысындағы ипотекалық несиелендірудің рөлі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .12
1.3 Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін тұрақтандыру үшін қажет
шарттар ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 15
2. ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ ТАЛДАУ ... ... ... ..16
2.1 Ипотекалық несиелендірудің Қазақстандағы рөлі мен алғышарттары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..16
2.2 АҚ Қазақстан Ипотекалық Компаниясының ипотекалық несиелендіру шаралары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..17
2.3 Қазақстандағы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіру саясаты ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 20
3. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ ЖӘНЕ ДАМУЫ ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...28
3.1 Ипотекалық несиенің даму перспективасы ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .28
3.2 Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің қазіргі жағдайдағы орны ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...31
3.3 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді дамыту ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...32
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 36
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 40
КІРІСПЕ
Қандай да экономикалық қызмет болмасын ол адамдардың өмір сүру деңгейін жоғарылатуға бағытталады. Яғни, экономикалық дамуда әлеуметтік мәселе бірінші орында болады. Ал осы әлеуметтік мәселелердің ең бастысы қандай да жеке тұлға болмасын ол отбасын құрап, өзінің баспанасы болуын қалайды. Бірақ әрбір жас отбасылардың қазіргі таңдағы элиталық немесе қарапайым үйлерді алуына қаражаттары жетпейді. Сонымен қатар әрбір тұлғаның өзінің жеке кәсібімен шұғылдануына және де көптеген әлеуметтік қажеттіліктерге қол жеткізуіне жағдайы келе қоймайды. Осы әлеуметтік мәселелерді шешуде несиелеу механизмінің маңызы ерекше. Осы аталған қажеттіліктерге байланысты қаражаттары шамалы, бірақ тұрақты жалақылары бар азаматтарды несиелеудің ең ыңғайлы жолы мен түрі ипотекалық несиелеу болып табылады.
Зерттеудің мақсаты ретінде қазіргі күнгі Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің даму жолдарын талдау көзделіп отыр. Мұндай мақсатқа коммерциялық банкте тұтынушылық несиелендіру жөніндегі қалыптасқан көзқарастарды және оны арттыруға бағытталған іс-шараларды жүйеге келтіру қажеттілігінен туындап отыр.
Ипотека - бұл несие берушінің алдында бұл мiндеттемелердiң қамтамасыз етуге арналған жылжымайтын мүлiктiң кепiлдiктерi. Ипотекалық несие беру барысында, несие алушы, жылжымайтын мүлiктi немесе басқа мақсаттарға қарыз алады. Несие алушының, несие берушінің алдындағы мiндеттемесi қарызды өтеуi болып табылады, бұл мiндеттемені орындауды қамтамасыз ететін, жылжымайтын мүлiктi айтуға болады. Сонымен бiрге тек қана тұрғын үйді емес, жылжымайтын мүлiктiң басқа да объектілерін сатып алуға немесе қарызға қоюға болады: жер, автокөлiк, яхта және т.б. Ипотекалық несиелендіру арқылы алынған жылжымайтын мүлiк, жылжымайтын мүлiкті алғаннан бастап несие алушының меншiгі болып табылады.
Қазақстандағы ипотеканы пайдаланудың кең таралған түрі - несиеге пәтер алу болып табылады. Ережеге сәйкес кепілдікке, жаңа алынған үй және жеке меншігінде үй қойылады.
Ипотекалық несиелендіру халықтың - тұрғын үй жағдайын жақсартудағы, банктің - тиімді және табысты жұмыстағы, құрылыс кешенінің - өндірістің және халықты ипотекалық несиелендіруді кеңімен таратуға ықпал ететін экономикалық өсуге мүдделі мемлекеттің серпінді жұмыс істеуіне деген мүдделерді келісуге мүмкіндік береді. Ипотекалық несиелер екінші деңгейлі банктермен беріледі және әр қайсысының несие беру шарттары әр түрлі.
Ипотека шарттары, басқа несиелер сияқты несиелендіру мерзімі және пайыздық мөлшерімен сипатталады. Сонымен қатар ипотека жағдайында несие соммасы алынатын үй құнының біршама пайызын құрайды. Құнның қалған бөлігі, бастапқы жарна болып есептеледі және ипотекалық несие алу үшін несие алушы да болуы қажет. Ипотеканың маңызды шарттарының бірі, өзінің жаңа үйі үшін ипотекалық банкке беретін төлемдерді жүргізу тәртібі болып табылады.
Ипотекадағы несие валютасы ұлттық және шетелдік болуы мүмкін. Қай валютада ақша салу, несие алушының өз еркі.
2005-2007 жылдарға арналған Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылысын дамытудың Мемлекеттік бағдарламасына сәйкес, Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның дамуында басты бағыттарының біріне айналуда. Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаев 2007 жылғы 23 ақпандағы Парламенттегі Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан атты Қазақстан халқына дәстүрлі жолдауында: Нарықтық жағдайда әлеуметтік саланы дамыту үшін тұрғын үй сатып алу мәселесі мен жылжымайтын мүлік нарығының дамуы өте маңызды. Тұрғын үй құрылысын дамытуға арналған. Мемлекеттік бағдарламаны жүзеге асырудың екі жылында ғана тұрғын үйдің 11 миллион шаршы метрі енгізілді. Бағдарлама 30 пайызға озып, алда жүруде. Біз осы Бағдарламаны жасап, тұрғын үйді кімнің алатынын анықтадық. Бағдарламада қолжетімді тұрғын үй мен жылжымайтын мүлік нарығы дамуының саласындағы саясаттың тізбектілігіне ерекше назар аударылды. Әрине бұл мәселелер Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайына байланысты туындап отырғаны анық.
Халықтың барлығына қолжетімді тұрғын үй құрылысының тұрақты дамуын қамтамасыз ету, оның құнын арзандатпайынша, тұрғын несие мерзімі ұзартылмайынша және несиелеу мөлшерлемесі төмендемейінше мүмкін емес. Мұндай мақсатқа тек тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін дамытып, жетілдіру арқылы ғана қол жеткізуге болады.
Ипотекалық несие - бұл тұрғын үй құрылысына инвестиция тартудың ең тиімді тәсілі. Ипотекалық несиенің халықтың тұрғын үй жағдайының жақсаруына, банктердің тиімді және пайдалы жұмыс жасауына, сондай-ақ еліміздегі құрылыс кешенінің қарқынды дамуына мүмкіндік жасайтынын әлемдік тәжірибе дәлелдеп берді.
Жылжымайтын мүлік бағасының шамадан тыс өсуіне, тұрғын үй құрылысына инвестиция жұмсау деңгейінің төмендігі жағдайына байланысты орташа табысы бар әлуетті қарыз алушы ипотекалық несие алу мүмкіндігінен айырылып қалуда.
Мұндай мәселелерді шешуде Қазақстан жұмыс жасап отырған қазіргі тұрғын үй ипотекалық жүйесін дамыту мен жетілдірудің маңыздылығы теориялық және тәжірибелік тұрғыдан арта түседі. Қазақстан Республикасының экономикасындағы ипотекалық несиелендірудің тиімді пайдалануы барысындағы жоғарыда аталған мәселелердің бүгінгі күнге дейін жете зерттелмей келуі, әлемдік дәрежедегі ипотекалық дағдарыс, бұл курстық жұмыста зерттеуге себеп болды.
1. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ҰҒЫМЫ ЖӘНЕ ОНЫҢ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ
0.1 Ипотекалық несиелендіру жүйесі: ұғымы, бағыттары, түрлері
Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді кепілге қоюмен және сол арқылы мәмілені сенімді етіп берілетін ипотекалық несие несиелендірудің нарық экономикасында белсенді қолданылатын нысандарының біріне жатады. Жерге деген меншік құқығы нарықтық несиелік қатынастар аясына меншігінде жекешелендірілген пәтерлері, жер телімдері, тұрғын үй қорлары бар кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмаларды, халықты тартады.
Ипотекалық несие кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын үй құрылысының қажеттіліктерін мемлекет тарапынан қаржыландыру көздерін банк несиесімен алмастыруда үлкен рөл атқарады. Оның алға басуы шаруашылық субъектілерінің ұзақ мерзімді сипаттағы несиелік ресурстардың тапшылығы, инфляцияның жоғары қарқындылығы жағдайында инвестициялық белсенділігін ұлғайтуға әсер етеді.
Ипотекалық несиелендіру жүйесі екі бағыттан тұрады:
- ипотекалық несиелердің шаруашылық субъектілеріне және халыққа тікелей берілуі;
- ипотекалық несиелерді (несиелік міндеттемелерді) несиелендіруге ресурстардың қосымша тартылуын қамтамасыз ететін екінші нарықта сату.
Бірінші бағытымен негізінен ипотекалық банктер айналысып келсе, екіншісімен - ипотекалық банктердің мүлікті кепілге қоюмен қамтамасыз етілген активтерін сатып алатын және кейін оларды өз атынан олардың базасында құнды қағаздар (облигациялар) шығаратын қаржы компаниялары, қорлар айналысады. Құнды қағаздар ликвидті болып келеді, себебі олар жылжымайтын мүлікпен қамсыздандырылған және олар инвестициялар арқасында ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкіндік береді [1].
Кейбір қаржы компанияларының міндеттемелері бойынша шетелде кепілгер ретінде мемлекет белгіленеді, ол болса, олардың сенімділігін арттырады. Ипотекалық несиеде жылжымайтын мүлікті кепілге қою - ипотекаға негізделеді.
Ипотеканы кепіл заты иегерінің болуынсыз дамыту мүмкін емес, өйткені жер мен жылжымайтын мүлікті кепілге тек кепіл затының иегері ғана қоя алады, сондай-ақ осы иегердің оның меншігіндегі жылжымайтын мүлікті еркін шеттету құқығынсыз да мүмкін емес.
Бұл жағдайда ғимараттардың ипотекасы ол орналасқан жер телімінің ипотекасымен бірге рәсімделеді. Қазақстанда жылжымайтын мүлікпен және жермен операцияларды жүзеге асыруға жағдай жасайтын нормативтік құқықтық база әзірленуде. Қазақстан Республикасының Конституциясында жерге деген меншік құқығын және оны сату-сатып алу, кепілге қою, жалға беру және т.б. операцияларды заңдастыратын бірқатар құқықтық нормалар қалыптастырылды. Кепіл, банктер мен банк қызметі, жекешелендіру туралы заңдар қабылданды. Тұрғын үй саласын қаржыландыру, ипотекалық несилендіруді дамыту жөнінде бірқатар қосымша шаралар көзделген Президенттің бірқатар жарлықтары мен үкіметтің қаулылары қабылданды.
Қазақстаннның заңнамасында ипотека болып жермен тікелей байланысты кәсіпорынды, ғимаратты немесе өзге де объектіні оған тиесілі жер телімімен бірге немесе оны пайдалану құқығымен кепілге қою танылады.
Ипотека - міндеттемені жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әдістерінің біріне жатады. Бұл ретте кепілзат иесі кепілгер міндеттемесін орындамаған жағдайда кепілге қойылған жылжымайтын мүлік арқылы қанағаттануы мүмкін. Ипотека кез келген ақшалай міндеттемені қамтамасыз етуде қолданылуы мүмкін, сондай-ақ ол несиелік келісімге қатысты міндеттемені қамтамасыз етуге пайдаланылады.
Жылжымайтын мүлік санатына жер немесе онымен тікелей байланысты объектілер (кәсіпорындар, тұрғын және тұрғын емес үйлер, жолдар) жатады.
Ипотекалық несиелендіруде мәмілелерді құқықтық түрде рәсімдеудің маңызы зор, себебі бұл мәмілелердің негізін кепілге қойылатын жылжымайтын мүлікке деген меншік құқығы немесе шаруашылық иемдену құқығы қалайды. Заңнамада ипотекалық несиелендірудің нақты бір тәртібі көзделген.
Кепілзат туралы келісімнің субъектілері болып мыналар табылады:
- кепіл туралы келісімнің тараптары (кепілгер және кепілге қойылған затты ұстаушы) заңды және жеке тұлғалар;
- біртұтас кепіл реестрін ұстаушы.
Ипотека туралы келісім жазбаша түрде жасалып, нотариалды түрде куәландырылуы тиіс. Ипотекалық келісім кепілгердің әрекет етуінің едәуір еркіндігін көздеуі мүмкін, атап айтқанда онда келесідей мүмкіншіліктер көзделуі мүмкін:
а) кепілге қойылған мүлікті міндеттеме бойынша қарызды сатып алушыға ауыстырып шеттету;
ә) мүлікті жалға беру;
б) мүлікке жаңа қарыздар жүгін түсіру және т.б. мүмкіндіктер.
Кепілзаттың бір түріне заклад (кепілге салу) жатады. Бұл жағдайда кепілге салынған мүлік кепілзат ұстаушының иелігіне осы мүлікпен қамтамасыз етілетін несие бойынша міндеттеме орындалғанша беріледі.
Кәсіпорынның ипотекасы оның бүкіл мүлігіне, оның ішінде негізгі қорларына және айналым қаражатына, сондай-ақ, егер заңмен немесе келісіммен басқаша белгіленбесе, кәсіпорынның жеке балансында көрсетілген өзге де құнды заттарға қолданылады.
Ипотека туралы келісімде келесідей деректер көрсетілуі тиіс:
- кепілгердің және кепілзатын ұстаушының атауы және олардың орналасқан жерлері;
- орындалуы осы кепілге салу шартымен қамтамасыз етілетін несиелік келісімнің немесе өзге де міндеттеменің атауы, келісімді жасау күні және орны;
- ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеменің сомасы;
- ипотекамен қамтамасыз етілген сомаларды төлеу мерзімдері;
- кепілге қойылған жылжымайтын мүліктің сипаты және оның ақшалай құны, орналасқан жері;
- иегердің кепілге қойылған мүлікке деген құқығын растайтын құжаттардың атауы;
- кепілге қойылған мүлікке өзге міндеттемелер салынбағандығы туралы сілтеме;
- кепілгер мен кепілзатты ұстаушының қолтаңбалары;
- ипотеканы тіркеген органның атауы, тіркелген күні мен жері.
Тараптардың келісімі бойынша кепіл шартына өзге де жағдайлар енгізілуі мүмкін.
Ипотека кепілзатты ұстаушыға негізгі қарыз сомасының және ол бойынша пайыздардың төленуін, несиелік ресурстарды пайдаланумен байланысты шығындардың өтелуін және қажет болған жағдайда ипотека затын сатуға жұмсалатын шығындардың өтелуін қамтамасыз етуі тиіс. Ипотека кәсіпорынның, құрылыстың, ғимараттың немесе өзге де объектінің орналасқан жеріндегі тиісті органдарда міндетті түрде тіркелуге жатады. Ипотека затына меншік құқығы ауысқан кезде өзге тұлға ипотека қай жерде тіркелген болса, сол жерде ол да тіркелуі тиіс [2].
Несиелендіру субъектісіне қарай тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалар осы үйдің болашақ иегеріне берілетін несиеге және мердігерлерге берілетін ссудаларға бөлінеді.
Тұрғын үй құрылысына несие құрылыс салушыға белгіленген тәртіппен жер телімінің бөлініп берілуімен және тиісті органдардың тұрғын үй салуға берген рұқсаты болғанда беріледі.
Тұрғын үйді салуға (реконструкциялауға) несие жобалармен және құрылыс-монтаждық жұмыстарды жүзеге асыруға мердігерлік келісімдермен көзделген құрылыстың (реконструкциялаудың) мерзімдері мен құны аясында беріледі.
Несиелендіру объектілеріне мыналар жатады:
- тұрғын үй құрылысына жер сатып алу және оны жайластыру;
- тұрғын үй салу (реконструкциялау);
- тұрғын үй сатып алу.
Несиелендіру объектісіне қарай банктер тұрғын үй несиелерінің үш түрін ұсынады:
- жерге берілетін несие;
- құрылысқа берілетін несие;
- тұрғын үй сатып алуға берілетін несие.
Тұрғын үй несиелері туралы ережеде тұрғын үй құрылысына несиелер несиелік желі ашу арқылы жүзеге асырылады деп атап көрсетілген. Бұл ретте ссуда қарызданушыға, құрылыс-монтаждау жұмыстары кезеңдерінің құнына сәйкес келетін бөлшектермен беріледі.
Құрылысты қаржыландыру үрдісінде банк ақшалай қаражаттың мақсатты жұмсалуына және құрылыс графигінің сақталуына бақылау жүргізіп отырады.
Банк беретін несиенің сомасы әдетте жер сатып алу және оны жайластыру құнының, тұрғын үйді салудың (реконструкциялаудың) немесе кепіл шартында белгіленген оны сатып алу құнының 70 пайызынан аспауы тиіс, ал шығындардың қалған бөлігін қарызданушы өз қаражаты есебінен жұмсауы шарт.
Құрылысқа несие беру туралы шешімді несие беруші банк қарыз алушының несиелік тапсырысы негізінде қабылдайды.
Несиені пайдаланудың мақсаты мен мерзімі, оны қамтамасыз ету нысаны көрсетілетін ссуда бөлу туралы өтінішпен қатар, тапсырысқа мыналар кіреді:
- заңды тұлға қарыз алушылар үшін - құрылтай және тіркелу құжаттары: кәсіпорынның бухгалтерлік балансы; табыстардың және міндетті төлемдердің түсу графигі; ссуда қамтамасыз етілетінін растайтын құжаттар; несиені пайдаланудың техникалық-экономикалық негіздемесі және несиеленетін шығындардың болжамды өтелімділігін есептеу; құрылыс салынатын жер теліміне деген құқықты растайтын құжаттар; белгіленген тәртіппен бекітілген жобалық-сметалық құжаттама; мердігерлік құрылыс жұмыстарын жүзеге асыруға берілген келісімшарттардың көшірмелері; несие беруші талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.
- жеке тұлғалар үшін - құрылыс салу учаскесіне құқығын растайтын құжаттар; құрылыс салуға рұқсат қағаз; белгіленген тәртіппен келісілген жобалық-сметалық құжаттама; қарыз алушының төлем қабілеттілігін анықтауға қажетті құжаттар; банк талап етуі мүмкін өзге де құжаттар. Несиені қамтамасыз ету үшін кепілзат мен кепілдіктер беріледі.
Тапсырысты қарау кезеңінде несие беруші қарыз алушының төлем қабілеттілігін және қаржылай тұрақтығын зерттейді, құрылыстың бюджетін (қаржыландыру көздері және салынған тұрғын үйді пайдалану жоспарлары - сату, жалға беру) бағалайды, құрылыс орналасқан жердегі тұрғын үй нарығының сұраныстарын зерттейді.
Ссуда беру кезінде банк пен қарыз алушының қарым-қатынастарын белгілейтін негізгі құжаттарға несиелік келісім мен кепілзат (ипотека) туралы шарт жатады.
Несиелік келісімде: ссуданы алудың мақсаты, несиенің көлемі мен мерзімдері, несиені беру және өтеу тәртібі, пайыздық мөлшерлеме, оның өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі, қарыз алушының несиелік міндеттемесінің қамтамасыз етілуі, ссуданы сақтандыру шарттары, несиенің қамтамасыз етілуін және мақсатты пайдаланылуын тексеру нысандары, несиені мақсаттан тыс пайдалану және ссуданы дер кезінде қайтармау үшін қолданылатын санкциялар, айыппұлдар төлеу тәртібі, келісімді бұзу тәртібі, несие беруші мен қарыз алушының келісімі бойынша өзге де шарттар.
Негізгі қарыздың және ссуда бойынша пайыздардың толығымен өтелуіне дейін қарыз алушының банктің жазбаша келісімінсіз жылжымайтын мүлікке деген мүліктік құқықтарын үшінші тұлғаға сатуға немесе шегінім жасап беруге құқығы жоқ.
Қарыз алушының несиені қайтаруға мүмкіндігі болмаған жағдайда, банктің шығындарын өтеу үшін, кепілге қойылған мүлікті өндіріп алу және сату жүргізіледі.
Тұрғын үй сатып алуға несиелер берудің сұлбасы мен шарттарын банк қарыз алушымен мақұлдасу арқылы белгілейді. Несиелендіру құралы ретінде ауыспалы пайыздық мөлшерлемені қолдану, негізгі қарыздың сомасын индекстеу, қарыз алушының төлемдерін кейінге қалдыру шаралары қолданылуы мүмкін. Несиенің түріне қарай, кепілзат (ипотека) туралы келісімде несиені қамтамасыз етудің нысаны, мөлшері және тәртібі көрсетіледі [3].
Әрбір ипотекалық банк ипотекалық несиелер берудің өзіндік сұлбасын қолданады. Олар несиелендіру объектілері мен субъектілері, ресуртарды шоғырландыру әдістері, негізгі қарыз бен пайыздарды өндіріп алу әдістері бойынша сан алуан болып келеді.
1.2 Нарықтық экономикаға өту барысындағы ипотекалық несиелендірудің рөлі
Ипотекалық несиелендіру - бұл несие алушыға кепіл мүлігінің сомасына қарыз алушының қанағаттану деңгейіне құқық беретін банктен кепіл алу барысындағы жылжымайтын мүлік кепілі.
Ипотекалық несие - бұл банктің жылжымайтын мүлікті кепілге салу арқылы берілетін, меншік құқығы несиелендіру кезеңінде несие берушінің иелігінде, алайда мүліктің өзі қарыз алушының пайдалануында болатын ұзақ мерзімді несие.
Ұзақ мерзімді несие - бұл банктің жеке тұлғаға дайын тұрғын үйді (пәтерді, тұрғын үй) иелену, иеленетін тұрғын үйдің кепіліне қарыз алушының міндеттемесін қамтамасыз ету мақсатында, 3 жылдан жоғары мерзімге берілетін несие.
Ипотекалық несиелендіру мемлекет дамуының экономикалық және әлеуметтік факторы ретінде ұсынылады. Оның рөлі көбіне мемлекеттің экономикалық дағдарыстан шығу кезеңінде байқалады. Жиынтық өндірістің, демек жиынтық табыс пен жиынтық тұтынудың тұрақты өсуі үшін жиынтық табыстан салым бөлігі өндірісті дамытудағы инвестиция арқылы бағытталуы қажет. Осыдан экономикалық көрсеткіштің тізбекті өсу реакциясы туындауы мүмкін [6].
Ең маңызды мәселелердің бірі материалдық активтердің қолма-қол және депозиттік қаражаттарда, қағаздарда конверсияланатын мәселесі болып табылады. Осындай конвертацияның ерекше маңызды механизмі жылжымайтын мүлік түсінігіне кіретін капиталдан ипотека және шектер арқылы араластыруға қабілетсіз, жылжымайтын мүлікте ерекше сипаттың бар болуы болып табылады. Ипотека тұрғын үй мәселесінің маңызды шешім механизмі ғана емес, сонымен қатар инвестициялық климатты жақсартудың, ақша массасын реттеудің, жалпы әлеуметтік-экономикалық прогрестің маңызды механизмі болып табылады.
Рузвельттің Жаңа курсы үйді иеленушілердің (тұрғын үй ипотекасы) несиелендіруді дамумен басталды. Бұл тек АҚШ-та ғана емес, экономиканы сауықтыру ипотекалық несиелендіруді дамумен байланысқан басқа мемлекеттерде де болған.
Ипотекалық бизнестің дамуы шынайы экономика секторының дамуына әсер етеді.
Ипотека салынған үйлерді жүзеге асыруды қалыптастырады, құрылыстың өсуі өндірісте құрылыс материалдары мен құрылымдардың, құрылыстық және жолдық машина жасау, ағашты өңдеудегі және жиһазды өндірудегі және т.б. тірілуді тудырады. Өнеркәсіптік ипотекалық несиелендіру өнімнің сапасын және бәсекеге қабілеттілігінің арттыруына әкелетін - бұлардың бәрі мемлекеттің экономикалық потенциалын жоғарылатуға әкеледі, өндірісті модернизациялауға мүмкіндік береді.
Ипотекалық несиелендірудің дамуы әлеуметтік тұрақсыздықты жоюға жағымды әсер көрсетеді.
Ипотека жұмысбастылықтың мәселесіне ықпал етеді (құрылыста және басқа да салада қосымша жұмыс орындары) және халықтың тұрғын үйге қажеттілігін қанағаттандыруға көмектеседі [8].
Ипотека мемлекеттің банктік жүйесін тиімді қалыптастыру және тұрақтылықты өсіру үшін үлкен мәнге ие. Банктер үшін қамтамасыз етілген несиелер аса қауіпті емес (бланктікпен салыстырғанда), себебі несиені қайтара алмаған жағдайда банк кепілді іске асырады және өзінің қаражатын қайтарып алады. (Әрине, ипотека жағдайында бұл үшін жылжымайтын мүлікті дұрыс бағалау, сонымен қатар дамыған жылжымайтын мүлік қажет). Ипотекалық несиелендіру кезінде тәуелділіктің төмендеуі ссуданың мақсатты сипатын қалыптастырады. Жылжымайтын мүлікпен байланысты операциялар коммерциялық банктердің ағымдағы несиелік операцияларымен салыстырғанда көбіне аз тәуекелділікті болып табылады [9].
Ипотекалық несиелендіру - банктік қызметтің перспективті бағыты. Ипотекалық банк экономикалық институтта берік және рентабельді болып табылады. Сондықтан банктік жүйеде осындай сенімді банктер көп болған сайын жалпы экономикалық жүйеде оның қызметі тиімді және тұрақтырақ.
Ұлттық деңгейде ипотекалық банктер әдетте ассоциацияға бірігеді. Ипотекалық банкке енгізілген, салымды кепілдендіруші қосымша резервтердің ипотекалық банк ассоциациясы шеңберінде құрылуы, банктік жүйені күшейтеді.
Үстемемен қамтамасыз етілген, ссудалардың екінші нарығымен қалыптастырумен байланысты банктік жүйенің ипотекалық несиелендіру жүйесінің тағы бір маңызды әсері бар. Мұндай нарық капиталдың рентабельді экономика ортасына (банктік капиталдың диверсификациясы) құйылуын қалыптастырады, сонымен қатар мемлекеттің масштабындағы бірыңғай капитал бағасын қалыптастыруға қабілетті, әр түрлі географиялық аудандардағы пайыздық ставкалар арасындағы айырмашылықты төмендетеді.
Сондықтан Қазақстан Республикасының қазіргі даму сатысында ипотекалық несиелендіру жүйесінің дамуына лайықты көңіл бөлу қажет. Өйткені мұндай жүйенің дамуы - бұл Қазақстандағы нарықтық қатынастар дамуындағы кезекті саты.
Осылайша, мемлекет экономикасы үшін ипотека мағынасы келесідей қорытындылады:
- үстеме бағалы қағаздардың екінші нарығы арқылы, кепіл механизмі арқылы шаруашылық айналымға жылжымайтын мүлік түрінде капиталдарды тарту - экономиканы сауықтырудың мәнді факторы;
- жылжымайтын мүлікті ақша қаражаттарының елеулі бөлігімен байланыстырады және бұл антиинфляцияның маңызды факторы болып табылады. Мысалы, АҚШ-та американдықтың орташа кірісінің 25%-ы жылжымайтын мүлік бойынша қарыздарды төлеуге кетеді;
- жылжымайтын мүлікке енгізілген халықтың ақша қаражаттары ауылдардың, қалалардың, жергілікті құрылыс кешендерінің дамуына, жұмыс орындарын ұстауды құруға енгізіледі;
- кепілге несиелендіру технологиясын, әсіресе жылжымайтын мүлікке кепіл, жетілдіру банктердің жұмысына дүниежүзілік жалпы қабылданған жүйеде несиені қайтару кепілін қамтамасыз ету қадамын басуға мүмкіндік береді.
Жоғарыда айтылғандардың барлығы Қазақстандағы ипотеканың дамытудың (жылжымайтын мүлік кепілі) объективті қажеттілігін орнатады.
1.3 Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін тұрақтандыру үшін қажет шарттар
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін тұрақтандыру және орнату үшін келесідей негізгі міндеттерді шешуді қарастыру қажет:
:: заңнамалық және нормативті базаны іске асыру, ипотекалық несиелендіруді қаржыландырудың қосымша көздерін және тұрғын үй нарығында ипотекалық тиімді қалыптастыруды қамтамасыз ететін зейнетақы активтерін орналастыру ретіне өзгеріс;
:: ипотекалық несиені беру бойынша қызмет жүзеге асырылуына үміткер екінші нарықтағы банктердің критерийлерін анықтау;
:: екінші нарықтағы банктердің ипотекалық облигациялар бланктарын шығару ретін анықтау;
:: жинақталған зейнетақы активтерінің зейнетақы активтер есебінен ипотекалық облигацияларды иеленуге зейнетақы активтерін басқару бойынша компанияларды шығару ретін анықтау;
:: ипотекалық несиені алушыларды, несие берушілерді және инвесторларды салықтық ынталандыру;
:: жеке, сонымен қатар мүліктік сақтандыру нарығын тұрақтандыру [6].
2. ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ ТАЛДАУ
2.1 Ипотекалық несиелендірудің Қазақстандағы рөлі мен алғышарттары
Ипотекалық несиелендірудің көптеген елдерде халықты баспанамен қамтамасыз етуде атқаратын рөлі көпшілікке мәлім. Табыстары шағын болғанымен, оны тұрақты алатын азаматтар үшін тұрғын жайды меншікке сатып алуға жағдай жасаумен қатар, ипотекалық несиелендіру жүйесі құрылыс саласына инвестициялар тартуға мүмкіндік береді. Сондай-ақ ол қор нарығының жаңа сегменті - ипотекалық құнды қағаздар нарығын қамтамасыз етеді [4].
Қазақстан Республикасының Үкіметі 2007 жылдың тамыз айында ұзақ мерзімді тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың және ипотекалық несиелендіру жүйесін дамытудың концепциясын мақұлдады. Концепция бойынша жұмыс Ұлттық Банктің бастамасымен жүргізілді. Бұл ретте Елбасының несиелерге қарапайым халықтың қол жетімділігін қамтамасыз ету жөніндегі тапсырмасын, сондай-ақ қолда бар ішкі инвестицияларды құрылыс саласын дамытуға тарту мақсатын орындаудың жаңа жолдарын іздестіруге талпыныс жасалды.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың жаңа жүйесін орнату үшін көптеген жағдайларда тұрақты алғышарттар бар деп айтуға болады. Әрине, ең алдымен, бұл тұрғын үйге мұқтаж азаматтар санының ұлғаюы, бұған бір жақтан ескі тұрғын үйлердің тозуы да септігін тигізуде. Сонымен қатар Қазақстан экономикасының дамуы еңбекке қабілетті халықтың тұрақты табыс алу мүмкіншіліктері зор өңірлерге, мысалы мұнай өндірілетін аумақтарға қоныс аударуына ықпал етті. Ал, бұл жағдай тұрғын үйге деген қосымша сұраныстың өсуіне әкеп соқты.
Соңғы жылдары орын алып отырған оңтайлы жағдайдың біріне халықтың жинақ қаражаты деңгейінің өсуін жатқызуға болады. Алайда, ол жинақтар тұрғын үйге мұқтаж азаматтардың көбіне тұрғын үйдің құнын біржола толығымен төлеуге мүмкіндік бермейді. Осыған орай, ипотекалық несиелерге деген сұраныс та туындауда.
Сонымен қатар елеулі ішкі инвестициялық потенциалдың, ең алдымен зейнетақы жүйесі тарапынан туындап келе жатқан потенциалды атап өткен жөн. Зейнетақы салымдарын экономиканың нақты секторына тарту идеясы бірнеше жылдар бойы талқыланып келеді. Бірақ, болашақтағы зейнеткерлердің күнкөріс қаражатына айналмақ бұл жинақ қаражаттың қауіпсіздігін қамтамасыз ету мәселесі аталмыш идеяны жүзеге асыруға тежеу болып келеді. Сондықтан зейнетақы жинақтары инвестицияланатын болса, олар қамтамасыз етілуі тиіс. Осы мүмкіндікпен ипотекалық құнды қағаздарды, яғни жылжымайтын мүлік ипотекасымен қамтамасыз етілген құнды қағаздар шығару және орналастыру жолымен банктерді қайта қаржыландыруды жүзеге асыру жүйесін көздейді.
Әлемдік тәжірибеде ипотекалық несиелендірудің әр түрлі модельдері қолданылуда. Олар несиелендіру және қайта қаржыландыру үрдісінің ұйымдастыру әдістерімен, мемлекеттің қатысу дәрежесімен бір-бірінен ерекшеленеді. Қалыптасқан экономикалық жағдайда АҚШ, Германияның, Малайзияның және Ресейдің тәжірибесі негізінде жинақталған небір жүйелер гибридін қолдану керектігі шешілді. Сондықтан ипотекалық нарықта оператордың функцияларын атқаруы тиіс, несиелік ресурстардың тез арада қайтарылуын және банктер мен банктік емес ұйымдардың өтімділігі мәселесінің шешілуін қамтамасыз ететін, ипотекалық несиелер беру жүзеге асыратын арнайы мамандандырылған ұйым - Қазақстандық ипотекалық компанияны құру туралы шешім қабылданды.
2.2 Қазақстан Ипотекалық Компаниясының АҚ ипотекалық несиелендіру шаралары
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы Акционерлік Қоғамы 2000 жылдың желтоқсан айынан бастап қаржы нарығында қызмет атқарып келеді. Компания қызметінің негізгі мақсаты ипотекалық несиелендіру көлемін ұлғайту, пайыздық мөлшерлемені төмендету арқылы тұрғын үйді сатып алу үшін қолайлы жағдайлар туғызу болып табылады. Қазақстан Ипотекалық Компаниясының рөлі коммерциялық банктер сияқты ипотекалық тұрғын үй қарызын беру болып табылмайды, негізгі рөлі - ипотекалық нарықты құру мен реттеу.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы АҚ бағдарламалары бойынша несиелер банк-серіктестер арқылы беріледі. Осындай банктерге екінші деңгейдегі банктер және банк қызметінің жекеленген түрлерін іске асыратын ұйымдар жатады.
Ел экономикасының өсуінің жалпы тұрақтылығы, ішкі инвестициялық базаны кеңейту, сондай-ақ ипотекалық облигацияларды шығару нәтижесінде ипотекалық несие беруді дамыту үшін тартылатын инвестициялардың құнын азайтуға қол жеткізілді. Өз кезегінде бұл ипотекалық несиелер бойынша сыйақы мөлшерлемелерін біршама азайтуға және ҚИК бағдарламасы бойынша халыққа несиелердің қолайлы болуын көтеруге жол берді.
ҚИК АҚ қызметі банктердің арасындағы бәсекелестіктің өсуіне ықпал етті, ал бұл өз кезегінде несиелерді беру жағдайларын жақсартуға ықпал етіп, Қазақстан халқының көп бөлігінің несиелерді пайдалануына мүмкіндік берді. Мысалы, 2001 жылдың басында несиелер 3 жылдан аспайтын мерзімге ғана берілді, ал несиелер бойынша жылдық 28% жетті. ҚИК АҚ құрылған күннен бастап сыйақы мөлшерлемесі жылдық 18-19%, ал несие беру мерзімі 10 жылға өзгерді. Бүгінгі таңда несие беру мерзімі 20 жылға дейін ұзартылды, ал мөлшерлемелері жылдық 13,5% төмендеді.
ҚИК АҚ Арнайы бағдарламаның шеңберінде 146 100 млн. теңге; 2005 жылы - 34,9 млрд. теңге, 2006-2007 жылдарда - 111,2 млрд. теңге шамасындағы сомаға ипотекалық облигацияларды шығаруды және таратуды жоспарлайды. 2005-2007 жылдарда ҚИК облигациялары нарықтағы бүгінгі ақуалды түбегейлі өзгертеді деп пайымдауға болады.
2010 жылы "Қазақстан Ипотекалық Компаниясы" еншілес ұйымы "ҚазИпотека" ИҰ АҚ-мен қосылу арқылы қайта ұйымдастырылды. "Қазақстан Ипотекалық Компаниясы" ипотекалық ұйымы мәртебесін және тұрғындарға ипотекалық несие беруді тікелей жүргізу құқығын алды.
Қазіргі кезде "Қазақстан Ипотекалық Компаниясы" АҚ Қазақстанның барлық аймақтарында өз қызметін іске асырады. Тұрғындардың басым көпшілігін қол жетімді ипотекалық тұрғын үй қарыздарымен қамтамасыз ету мақсатында пайыздық мөлшерлеме деңгейін төмендету және ипотекалық тұрғын үй қарыздарының мерзімін 20 жылға дейін ұзарту бойынша жұмыстар жүргізілді.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы Ипотекалық ұйымы мемлекеттің қатысуымен акционерлік қоғам. ҚР Қаржы министрлігі атынан Қазақстан Республикасы Үкіметі Компанияның акционері болып табылады.
Тұрғын үй сатып алуға басым құқық мыналарға:
1. Балалары бар жас отбасыларына;
2. Мемлекеттік бюджеттің қаражаты есебiнен ұсталатын мемлекеттiк органдар мен мекемелердiң қызметкерлерiне;
3. Әлеуметтiк сала мемлекеттік кәсiпорындарының қызметкерлерiне беріледi.
2006 жылғы бірінші жарты жылдық ішінде Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламаның іске асырылуы.
Ағымдағы жылдың бірінші жарты жылдығында мемлекеттік бағдарлама бойынша 1 373 қарыз алушы бойынша 3 397 764 мың теңге сомаға немесе жоспардан 34% көп талап құқықтары сатып алынды (Компанияның ҚШҚ жоспары бойынша 1 жарты жылдыққа 2 540 742 мың теңге қарастырылған).
Несиені алу шарттары:
Несие беру валютасы - теңге;
Сыйақы мөлшерлемесі - 10% (несие берудің барлық мерзіміне тіркелген);
Алғашқы жарна - тұрғын үй құнының 10% кем емес;
Несие беру мерзімі - 20 жылға дейін [16].
2.3 Қазақстандағы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіру саясаты
Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру мәселелерін шешу барысында еліміздің кейбір екінші деңгейлі банктері өз несие саясатын жүзеге асыруда. Олардың әрқайсыс өзіндік сипатқа ие.
1. Халық Банкі
Несиелік операциялар ХБ АҚ қызметінің негізгі құрамдас бөлігіне жатады. Банк Азиялық Даму Банкі, Еуропаның Қайта құру және даму банкі, Әлемдік банк секілді халықаралық қаржы институттарының несиелік желілерін ойдағыдай игеріп келеді.
Банк заңды және жеке тұлғаларға қысқа мерзімді (1 жылға дейін уақытқа) және ұзақ мерзімді (1 жылдан астам уақытқа) несиелер береді. Несиелік саясатты одан әрі іске асыру шараларын жетілдіру мақсатында, сондай-ақ клиенттік базасын кеңейту мақсатында ҚХБ АҚ қолданыстағы бағдарламаларын дамытып, жаңаларын енгізуді жоспарлауда.
Қарызды пайдалану үшін сыйақының шамасы банктік қарыз келісімшартымен төмендегідей жағдайларды ескере отырып белгіленеді:
1) қаржы нарығының конъюнктурасы;
2) банктік қарыздар нарығындағы бәсекелестік деңгейі;
3) тартылған ресурстардың құны;
4) несиелік тәуекелді өтеу үшін және қажетті табыс алу үшін банк қарызға қызмет көрсету барысында жұмсаған шығындарын,
5) қарыз алушының несиені өтеу қабілеттілігі.
Банктің аумақтық филиалдық желісін одан әрі дамыту несиелік нарықтың географиясын кеңейтуге, жаңа клиенттерді тартуға мүмкіндік береді.
ҚХБ АҚ жеке тұлғаларды тұтынушылық мақсаттарға несиелендіруін сипаттайтын көрсеткіштерді 1-кестеден көруге болады.
Кесте 2 - Ипотекалық несиелендіруді сипаттайтын көрсеткіштер
Тұтынушылық несиелердің түрлері
АҚШ долларындағы несие сомасы
Несиенің айлардағы мерзімі
Орташа есептелген пайыздық мөлшерлеме
Қамсыздандырудың түрі
Ипотека
100000 дейін
240 дейін
11 %
Жылжымайтын мүлік
Ескерту: автормен ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz
Реферат
Курстық жұмыс
Диплом
Материал
Диссертация
Практика
Презентация
Сабақ жоспары
Мақал-мәтелдер
1‑10 бет
11‑20 бет
21‑30 бет
31‑60 бет
61+ бет
Негізгі
Бет саны
Қосымша
Іздеу
Ештеңе табылмады :(
Соңғы қаралған жұмыстар
Қаралған жұмыстар табылмады
Тапсырыс
Антиплагиат
Қаралған жұмыстар
kz