БТА ИПОТЕКА АКЦИОНЕРЛІК ҚОҒАМЫ ИПОТЕКАЛЫҚ ҮЙ ҚҰРЫЛЫСЫН НЕСИЕЛЕНДІРУ ОПЕРАЦИЯЛАРЫН ТАЛДАУ
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... .. 3
І ТАРАУ. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ
АСПЕКТІЛЕРІ
1.1. Қазақстан Распубликасында ипотекалық институттардың
қалыптасуы
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... 5
1.2. Қазақстан Республикасының дамыған мемлекеттердің қатарына
қосылуына ипотекалық несиелендірудің қосатын үлесі
... ... ... ... ... ... ... ... 12
1.3. Қазақстан Республикасының құрылыс жүйесін дамытуды
қаржыландырудың құқықтық және ұйымдастыру базасының жағдайы ... .. 22
2 ТАРАУ. БТА ИПОТЕКА АКЦИОНЕРЛІК ҚОҒАМЫ
ИПОТЕКАЛЫҚ ҮЙ ҚҰРЫЛЫСЫН НЕСИЕЛЕНДІРУ
ОПЕРАЦИЯЛАРЫН ТАЛДАУ
2.1. Ипотекалық несиелендірудің негізгі талаптары
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 29
2.2. Банктің ипотекалық несиелендіру пакеттерін талдау
... ... ... ... ... ... ... . 41
3 ТАРАУ. ИПОТЕКАЛЫҚ ҮЙ ҚҰРЫЛЫСЫН НЕСИЕЛЕНДІРУ
ПРОБЛЕМАЛАРЫ ЖӘНЕ ИПОТЕКАЛЫҚ
ҮЙ ҚҰРЫЛЫСЫН ДАМЫТУ МОДЕЛЬДЕРІ
3.1. Ипотекалық үй құрылысын несиелеуде қалыптасқан
проблемалары мен оны шешу жолдары
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 47
3.2. Шет елдердің тәжірибелері негізінде ипотекалық несиелендіру
жүйесін дамытудағы модельдерін қолдану
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 53
ҚОРЫТЫНДЫ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... . 66
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 69
ҚОСЫМША
КІРІСПЕ
Қазақстан Республикасында ипотекалық үй құрылысын несиелендірудің
қалыптасуы мен болашағы тақырыбының зерттеу маңыздылығы Қазақстан
экономикасын көтеру мәнімен, сондай-ақ халықтың басым бөлiгiнiң өз тұрғын
үй жағдайларын жақсартуға ұмтылысын қанағаттандыру керектігімен,
республикада тұрғын үй құрылысын несиелендіруді дамыту және жетілдіру
қажеттілігімен түсіндіріледі.
Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның 2030 жылға дейiнгi даму стратегиясының
басым бағыттарының бiрi болып танылды және ол жалпы ұлттық сипаттағы
неғұрлым маңызды мiндеттердiң бiрi болып табылады.
Қазақстан экономикасының бәсекеге қабілеттігiн арттыру орта мерзiмдi
перспективада тұрғын үй құрылысында жаңа саясатты талап етедi.
Осыған байланысты Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын
дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасының негізгi
бағыттары тұрғын үйдiң құнын арзандату арқылы халықтың қалың жiгi үшiн
қолжетiмдi тұрғын үй құрылысының тұрақты өсу қарқынын қамтамасыз ету,
тұрғын үйге несие беру мерзiмдерiн ұзарту, несие берудiң бастапқы жарнасы
мен ставкаларын азайту болып табылады.
Ипотекалық несиелеудің дамуы әлеуметтік тұрақсыздық мәселесін шешуде
оң ықпал тигізеді. Ипотека жұмыспен қамсыздандыруға да әсер етеді (құрылыс
саласында жаңа жұмыс орындарының ашылуы) және халықтың тұрғын үй
мұқтаждығын қанағаттандыруына көмектеседі.
Ипотекалық несиелеу елдің экономикалық және әлеуметтік дамуының
маңызды факторы болып табылады. оның мәні экономикалық дағдарыстан шығу
кезінде аса өсе бастайды. Жалпы ел өндірісінің, сәйкесінше жалпы табыстың
және жалпы тұтынудың тұрақты өсуі үшін жиналған қаражаттың бөлігі
инвестициялар арқылы өндірісті дамытуға жіберілу тиіс. Сонда экономикалық
көрсеткіштерді өсірудің реакциясы болуы мүмкін.
Ипотека тұрғын үй мәселесін шешудің маңызды механизмі ғана емес,
инвестициялық климатты жақсартудың, ақша массасын реттеудің, тұтастай
әлеуметтік-экономикалық прогрестің маңызды механизмі болып табылады.
Қазіргі экономикалық жағдайда және экономикалық даму кезінде
Қазақстанда ипотекалық несиелеуге көп көңіл бөлу қажет. Өйткені бұл
жүйенің дамуы – Қазақстандағы нарықтық экономикалық қатынастардың
дамуындағы кезекті бір қадам.
Ипотекалық несие беру - тұрғын үй саласына инвестициялар тартудың ең
тиiмдi тәсілдерiнiң бiрi. Дәл осы ипотека халықтың - тұрғын үй жағдайларын
жақсарту, банктердiң - тиiмдi және пайдалы жұмыс iстеу, құрылыс кешенiнiң -
өндiрiстi ырғақты жұмыспен жүктеу және халыққа ипотекалық несие берудi кең
қолдануға жәрдемдесетiн экономикалық өсуге ынталы мемлекеттiң мүдделерiн
үйлестiруге мүмкiндiк бередi.
Несиеге тұрғын үй сатып алу тұрғын үй проблемасын шешудiң негiзгi
ғана емес, сонымен бiрге шешушi ролi екiншi деңгейдегi банктер атқаратын
экономикалық қызметтiң базалық саласы да болып табылады.
Ипотекалық несие беру, оның ішінде ипотекалық үй құрылысы мәселесі қазіргі
кезде өзекті экономикалық мәселелердің бірі болып отыр. Әрбір азамат өзінің
тұрғын үй мәселесін, баспана мәселесін шешуге тырысады, материалдық жағдайы
төмен, бірақ айсайынғы тұрақты табысы бар азаматтар үшін ипотекалық
несиелендіру – тұрғын үй мәселелерін шешудің қолайлы тәсілі. Осы жұмыстың
өзектілігі осы мәселенің қоғамдық өмірдегі өзектілігімен түсіндіріледі.
Осы аталған міндеттер мен мақсаттар екінші деңгейдегі банктердің қаржылық
қызметтер нарығының мәселелерін теориялық және тәжірибелік тұрғыда
талдаудың маңыздылығын көрсетеді.
Ипотекалық несиелендіру жағдайын зерттеу Мақыш Серік Биғанұлы,
Сейтқасимов Ғ.С экономистерінің жұмыстарынан көруге болады. Несиені
психологиялық немесе субьективті бағытта зерттеу Ад.Вагнер мен
А.И.Чупровтың саяси экономия туралы оқулықтарында тұжырымдамалар түрінде
негіз тапты.Соған қарамастан , жалпы отандық үй құрылысын несиелендірудің
қазіргі жағдайы, жеткен жетістіктері мен проблемалары туралы жазылған
басылымдар әлі жеткіліксіз деуге болады.
Дипломдық жұмыстың мақсаты – ипотекалық несиелендірудің мәнін ашу,
оның ерекшеліктерін, экономикалық маңыздылығын көрсету, қоғамдық
қатынастарда жүзеге асу процестерін, Қазақстандағы ипотекалық жүйенің
айырмашылықтарын анықтап, оларды ажыратып көрсету, ипотекалық үй
құрылысының дамуын нақты бір ипотекалық компания мысалында қарастыру.
Көзделген мақсатқа жету мынадай міндеттерді шешуді қажет етеді:
– ипотекалық несиелендіру туралы жан-жақты материал жинастырып, оны
толық зерттеу, ипотекалық несиелеу жүйесін реттейтін нормативтік-
құқықтық актілердің ережелерін қарастыру;
– ипотекалық несиелендірудің негізгі талаптары талдау;
– банктің ипотекалық несиелендіру пакеттерін талдау;
- Ипотекалық үй құрылысын несиелеуде қалыптасқан проблемалары
мен оны шешу жолдарын қарастыру;
-- Шет елдердің тәжірибелері негізінде ипотекалық несиелендіру
жүйесін дамытудағы модельдерін қолдылуын қарастыру.
Дипломдық жұмыстың методикалық және тәжірибелік негізі ретінде:
ипотекалық несиелеу туралы теориялық көз-қарастар, нормативтік құқықтық
актілер, Қазақстан Республикасының Үкіметінің заңдары және номативтік
актілері, Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің банктік іс -әрекеттерді
қадағалау заңдылықтары , Қазақстан Республикасының Агенстволық
статистикалық материалдары, Тұран Әлем Банк қаржылық құжаттары , банк
ісіне арналған оқулықтарға, коммерциялық банктердің жарнамалық материалдары
болды.
І ТАРАУ. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ
АСПЕКТІЛЕРІ
1. Қазақстан Республикасында ипотекалық институттардың
қалыптасуы
Ипотека кепілдің бір түрі ретінде жасалған шарт тараптарының арасында
пайда болған міндеттемені орындауды қамтамасыз етудің бір шарасы болып
табылады.
Ипотеканың құқықтық қамтамасыз етілген анықтамасы Қазақстан
Республикасының азаматтаық заңнамасында берілген. Ипотеканың ұғымын беру
үшін жалпы кепілдің ұғымын білу қажет: мiндеттемеге сәйкес несие берушiнiң
(кепiл ұстаушының) борышқор кепiлмен қамтамасыз етiлген мiндеттеменi
орындамаған ретте кепiлге салынған мүлiк құнынан осы Кодексте белгiленген
алып тасталатындарды қоспай, осы мүлiк тиесiлi адамның (кепiл берушiнiң)
басқа несие берушiлердiң алдында артықшылықпен қанағаттандырылуға құқығы
бар мiндеттеменi атқаруының осындай әдiсi кепiл деп танылады.
Кепіл нысанасы, яғни кепілге берілетін мүлік немесе мүліктік құқық
кепіл алушының иелігіне өтуі мүмкін немесе меншік иесінің, яғни кепіл
берушінің иелегінде қалуы мүмкін. Кепіл алушының иелігіне өтетін мүлік
кепілзат деп аталады, ал меншік иесінің иелігінде қалатын мүлік ипотека
деп аталады. Әрине кепіл нысанасының меншік иесінде, яғни кепіл беруішінің
иелігінде мүлікті қалдыру ол үшін өте ыңғайлы, өйткені бұл мүлікті ол
пайдалана алады, мысалы кепілге, яғни ипотекаға берілген пәтерде өзі
жанұясымен тұра береді .
Қазақстан Республикасының азаматтық заңнамасына сәйкес ипотека -
кепiлге салынған мүлiк кепiл салушының немесе үшiншi бiр жақтың иелiгiнде
және пайдалануында қалатын кепiл түрi.
Кәсiпорындар, құрылыстар, үйлер, ғимараттар, көп пәтерлi үйдегi
пәтерлер, көлiк құралдары, ғарыш объектiлерi, айналымдағы тауарлар және
азаматтық айналымнан алынбаған басқа да мүлiк ипотека нысанасы бола алады.
Ипотека ипотекалық қарыз шарты немесе өзге де мiндеттеме бойынша кепiл
ұстаушыға қарыздың негiзгi сомасының толық немесе ипотека шартында
көзделген бөлiгiнде төленуiн қамтамасыз етедi.
Егер шартта өзгеше көзделмесе, ипотекалық қарыз шартын қамтамасыз
етуге белгiленген ипотека, сол сияқты кредиторға кредиттiң пайдаланылғаны
үшiн өзiне тиесiлi сыйақының (мүдденiң) де төленуiн қамтамасыз етедi.
Егер шартта өзгеше көзделмесе, ипотека кепiл ұстаушының талаптарын
оларды қанағаттандыру сәтiндегi көлемiне қарай:
- негiзгi мiндеттеменiң орындалмауынан, мерзiмi кешiктiрiлуiнен
немесе өзге де тиiсiнше орындалмауынан келтiрiлген шығындарды өтеудi;
- негiзгi мiндеттеменiң орындалмауы, орындалу мерзiмiнiң кешiктiрiлуi
немесе өзге де тиiсiнше орындалмауы үшiн айып (айыппұл, өсiм) төлеудi;
- негiзгi мiндеттемеде не заң актiлерiнде көзделген бөгде адамның
ақшаның заңсыз пайдаланғаны үшiн айыпақыны қоса қамтамасыз етедi.
Ипотека сонымен қатар:
- сот шығындарын және кепiлге берiлген мүлiктен айыпақы өндiрiп алуға
байланысты өзге де шығыстарды өтеудi;
- ипотеканы өткiзу жөнiндегi шығыстардың өтелуiн қамтамасыз етедi.
Егер ипотека шартында ипотекамен қамтамасыз етiлген кепiл ұстаушының
талаптарының жалпы нақты сомасы көрсетiлсе, борышқордың кепiл ұстаушы
алдындағы осы сомадан асатын бөлiгiндегi мiндеттемелерi ипотекамен
қамтамасыз етiлген болып саналмайды.
Кепiл ұстаушы ипотека шартының ережелерiне сәйкес немесе кепiлге
берiлген жылжымайтын мүлiктiң сақталуын қамтамасыз ету қажеттiгiне орай,
оны ұстау және күзету не осы жылжымайтын мүлiкке байланысты салықтар,
алымдар немесе коммуналдық төлемдер бойынша кепiл берушiнiң берешегiн өтеу
жөнiнде шығыстар тартқан жағдайларда кепiл ұстаушының мұндай қажеттi
шығыстарын өтеу кепiлге берiлген жылжымайтын мүлiктiң есебiнен қамтамасыз
етiледi.
Ипотека шартқа сәйкес пайда болады. Ипотека заң құжаттарының
негiзiнде, егер заң құжаттарында қандай мүлiк және қандай мiндеттеменiң
орындалуын қамтамасыз ету үшiн кепiлде жатқан деп танылатыны көзделсе,
оларды көрсетiлген мiндеттемелердiң пайда болуы кезiнде де туындайды.
Ипотекалық несиелеу – бұл белгілі бір мүлікті немесе мүліктік құқықты
несие берушіге кепілге беріп, бірақ өз иелігінде қалдыру арқылы несие алу
[3; 104].
Көбінесе ипотекалық несиелеу Қазақстан Республикасында тұрғын үй сатып
алуға беріледі. Өйткені тұрғылықты жерді кепілзатқа емес, ипотекаға берген
ыңғайлы .
Ұзақ мерзімді ипотекалық несие - бұл үш жылдан астам мерзіме дайын
тұрғын үйді сатып алу мақсатында сатып алынатын мүлікті міндеттемені
орындауды қамтамасыз ету шарасы ретінде алу арқылы кепілге беру негізінде
несие алу.
Ипотекалық несиелеудің бір ерекшелілігі – несиені пайдалану үшін
берілетін сый-ақы пайызы ауыспалы болады және көптеген факторларға
байланысты болады.
Бұл жағдайда негізгі факторларға келесілер жатады: жылжымайтын
мүліктің бағасын өзгертуі мүмкін оны пайдалану жағдайларының өзгеруі;
банктің несиелік операцияларының табыстылығына әсер ететін
макроэкономикалық жағдайлардың өзгеруі; несиенің осы түрімен байланысты
тәуекелді өзгертуіге әкелетін Ұлттық банктегі міндетті резервілеу
нормаларының өзгеруі.
Ипотекалық несиелеудің міндетті шарттарының бірі – банкке кепілге
берілетін мүлікті және несие алушының өмірін сақтандыру. Банк өз еркі
бойынша осы мүлікті сақтандыруға құқығы бар.
1999 жылдың аяғында Қазақстан Республикасының Ұлттық банкі ипотекалық
несиелеуді енгізудің нормативтік-құқықтық базасын әзірлеуге бастамашылық
білдірді. Нәтижесінде Қазақстан Республикасының Үкіметі Қазақстан
Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және
ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту концепциясын бекітті. Бұл концепция
ипотекалық несиелеудің тұтас жүйесін құруды болжайды, оған банктердің және
басқа да несие берушілердің ұзақ мерзімді ипотекалық несие беруі, сондай-
ақ несие берушілерді несие беру үшін қажетті ұзақ мерзімді ресурстармен
қамсыздандыру механизмі кіреді. 2000 ж. аяғында бұл жүйені енгізу басталды.
Қазақстан ипотекалық несиелеу жүйесінің Малайзия моделін таңдады. Оның
негізінде батыс ноу-хау жатыр – нарықтың екі деңгейлі жүйесі, оның
арқасында банктер бағалы қағаз нарығында ипотекаға арналған ұзақ бағалы
қағаздарды жұмылдырады және осындай ұзақ және жеңіл (пайызы төмен)
тұрғын үй несиелерін береді. Бірінші деңгей – бұл несиелердің өзі, ал
екінші деңгей – арнайы ипотекалық бағалы қағаздар (облигациялар), олар
арқылы банктер табыс алады. 2000 ж. аяғында Қазақстан Республикасының
Ұлттық банкі Қазақ ипотекалық компаниясы жабық акционерлік қоғамы ашты –
бұл малайзиялық Кагамас Берхард ипотекалық компаниясы жобасы бойынша
жасалды. Ол елде ипотекалық бағалы қағаздар нарығын құру үшін арнайы
құрылған. Өзінің әріптестері-банктердің атынан туынды нарықта ипотекалық
облигацияларды сату арқылы және сол ақшаға банктерден ипотекалық несиелер
алып оларды халыққа беру арқылы халықпен жұмыс істеу үшін құрылған.
Осылайша ипотекалық компания бірінші нарықта коммерциялық банктермен жұмыс
істейді, ал екінші нарықта нарықта – екінші деңгейдегі банктердің
стандартты ипотекалық несиелерін алып осы несие берушілер қамтамасыз еткен
ипотекалық облигациялар шығару арқылы банктерді қайта қаржыландыруды
жүргізетін оператордың қызметін жүзеге асырады. Ипотекалық несиелеудің екі
деңгейлік жүйенің жүзеге асу механизмі әрі қарай көрсетілген .
Қазіргі таңда Қазақстанның құрылыс индустриясы экономиканың қарқынды
дамып келе жатқан салаларының бірі, мысалы, 2006 ж. ол 14,8 % өсіп, оның
жалпы ішкі өнімдегі үлесі 7,3 % болды.
Ипотекалық несиелеуге мемлекеттің қатысуы қолайлы жағдай жасайды,
өйткені оның қолдауы арқылы халыққа мемлекетті бағдарлама шегінде төмен
пайызды және ұзақ мерзімді несиелер беріледі. Мемлекеттің тұрғын үй
мәселесін көтеруі және тұрғын үй ипотекалық несиелеуін қолдауы осы
ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуының негізгі алғышарттарының бірі болып
табылды. Әрине бұл алғышарттарға сонымен қатар келесі жағдайларды жатқызуға
болады:
- халықтың әлеуметтік жағдайының жақсаруы, бұл да бір жағынан
мемлекеттің қолдауынсыз болмады, өйткені мемлекет өз тарпынан шағын
және орта кәсіпкерлікті қолдап жатыр, әлеуметтік қорғалмаған халыққа
көмегін көрсетіп жатыр;
- халықтың кәсіпкерлік қызметі арқылы босалқы аұша қаражатының пайда
болуы;
- Қазақстандағы банк жүйесінің дамуы;
- тұрғын үй құрылысының дамуы,
- инвестициялық саясаттың дамуы және т.б. экономикалық, әлеуметтік және
саяси жағдайлар.
Қазақстанда банк қаражаттарын қайтармау қауіпін төмендету, несиелеу
бойынша ұсынысты көтеру және оның бағасын тұсіру мақсатында ипотекалық
несиелерді сақтандыру бағдарламасы жүзеге аса бастауы осы ипотекалық
несиелеу жүйесінің дамуының алғышарты болып табылды. Мемлекетте Ипотекалық
несиелерді кепілдеудің қазақстандық қоры АҚ құрылады. Ипотекалық кепілдеу
банктердің халықтың төлем қабілеттілігінің төмен болуына байлынасты
несиелік тәуекелін төмендетуді және тіпті болдырмауды көздейді. Ипотекалық
несиелерді кепілдеу қоры осы несие тәуекелін бөліскендіктен банктер несие
алушылардың көбіне бағытталған ипотекалық несие өнімінің кеңейтілген
потрфелін ұсына алады.
Қордың кепілі біріншіден бірнші рет үй сатып алатын бастапқы салым
үшін қаражаты жетіспейтін онша көп емес, бірақ тұрақты табысы бар жас
мамандардың тұрғын үй мәселесін шешу үшін мүмкіндік береді. Талап етілетін
бастапқы салымның мөлшерін азайту несие алушыларға ипотекалық несиені
ертерек алуға көмектеседі, ал несиенің мерзімін ұзарту төлемдердің ай сайын
төленуін жеңілдетеді.
Осы жұмысты жазу кезінде Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің
артықшылықтары мен кемшіліліктеріне және халықтың қаржы ресурстарын тарту
процесіне жүргізілген салыстырмалы талдау нәтижесінде келген тұжырымым:
ипотеканың банк деңгейінде емес, инвестициялық-құрылыс деңгейінде дамуы –
дүние жүзінде кең таралған құбылыс. Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарықтың
толықтырылуының және тұрғын үйге деген төлем қабілеттілігінің төмендеуінің
салдарынан девелоперлік компаниялар тұрғын үйді бөліп сату және ипотекалық
ссуда беру нысандарына көңіл бөліп отыр.
Қазіргі кезде мемлекет екінші деңгейдегі бактерге және Қазақстан
ипотекалық компаниясына кепілге берілген мүлікті бағалау жүйесін
реформалауын және стандарттауын өкізіп жатыр. Бұл экономиканың жағдайында
жылжымайтын мүліктің бағасының өзгеруіне байланысты болады. Кейде кіпелге
берілген мүліктің құны несие сомасынан төмен болған жағдайлар да кездескен.
Объект бағасының физикалық тозу немесе моральдық ескіру салдарынан
төмендеуі – ипотекалық несиелеу кезіндегі банктің негзігі қауіптерінің
бірі. Сондықтан ипотекалық несиелеу шартында жылжымайтын мүлікті пайдалану
талаптары көрсетіледі.
Ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуының негізгі шарттарының бірі –
қажетті жағдайда жылжымайтын мүлік объектісін мәжбүрлеп сату туралы
заңнамалық нормалар. Егер несие алушы несиені уақытында қайтармаса
мәжбүрлеп сату механизмі несие берушіге мүлікті меншігіне алуға мүмкіндік
береді .
Мемлекет жағдайы төмен және орташа халыққа ипотекалық несиенің бөлігін
өтеу үшін субсидиялар береді немесе әрі қарай сатып алу құқығымен тұрғын
үйді жалға береді, осылайша ипотекалық несие алу алдында белгілі бір ақша
сомасын жинауға мүмкіндік береді. Бұл тұрғын үй құрылысы жинақтаушы
қорларының жаңа салымшыларын тартуға әкеледі. Халықтың төмен белсенділігін
ескере отырып және азаматтар үшін қолайлы жағдайлар жасау мақсатында келесі
бағыттар ұсынылады:
- мемлекет ынталандыратын салым сомаларының мөлшерін 200-250 айлық
есептік көрсеткішке дейін көтеру, бұл қолданыстағы заңнамаға өзгертулер
енгізуді талап етеді;
- аймақтарда салымшыларды тарту үшін жеңілдетілген ұзақ мерзімді
бюджеттік несиелер беру;
- тұрғын үй құрылыс банкінде қажетті жинақтардың мөлшерін сатып
алынатын үйдің 25-20 пайызына дейін төмендету;
- заң актілеріне жеке мақсаттарда пайдаланылатын салынып жатқан
тұрғын үй қорын кепілге беру құқығын енгізу.
Ипотекалық несие алу барлық адамдардың мүмкіндіктерімен сәйкес
келмейді. Осы орайда жүргізілген әлеуметтік сауалнама халықтың көбі тұрақты
ақша табысының жоқ екендігінен ипотекалық несие ала алмайтынын білдірді,
тағы бір бөлігі несиені өтеу мүмкіндігім жоқ деп жауап берді. Бұл жағдайлар
көбінесе тұрақты жұмыстың жоқтығынан, еңбек ақысының уақытында төленбеуінен
болып отыр. Жалпы әлеуметтік сауалнаманың нәтижесін келесі кестеден көре
аламыз:
Кесте 1.1.1 Ипотекалық несиені алуға кедергі болатын факторлар
Қиындықтар Пайыз
көрсеткіші
Тұрақты ақша табысының жоқтығы 28,3
Несиені өтеу мүмкіндігінің жоқтығы 21,7
Жұмыс әр уақытта болады деген сенім жоқтығы 19,6
Ипотекалық несие алу үшін не істеу керек екенін білмеймін 10,9
Жалақы қысқармайды деген сенім жоқтығы 4,4
Басқалары 2,2
Жауап бере алмаймын 13,0
Ақпарат көзі: Казахстан в цифрах журналы, 2006 ж. № 5
Қазақстанда тұрғын үй секторы нарықтық қатынастарға өтті және тұрғын
үй саясатының басты мақсаты кредит берудiң оң нысандарын дамыту арқылы
халықтың тұрғын үй сатып алуға және салуға көшуi үшiн жағдайлар жасау болып
табылады.
Меншiк нысандары мен қаржыландыру көздерi бойынша тұрғын үйлердi
пайдалануға берудiң құрылымы өзгердi. Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру
жүйесiнде түбегейлi өзгерiстер болды, жекеше және жеке құрылыс салушылар
негізгi рөл атқара бастады.
Тұрғын үй қоры тізілiмiнiң деректерi бойынша 2004 жылғы 1 қаңтарға
Қазақстан Республикасы тұрғын үй қорының жалпы алаңы 243,0 млн. шаршы
метрдi, соның iшiнде қалаларда - 144,8 млн. шаршы метрдi, ауылдық жерлерде
- 98,2 млн. шаршы метрдi құрады.
Қазақстан Республикасы тұрғын үй қорының 96,8%-дан астамы жеке
меншiкте (235,3 млн. шаршы метр) және 3,2%-ы мемлекеттiк меншiкте (7,7 млн.
шаршы метр).
1 тұрғынның тұрғын үймен қамтамасыз етілуiнiң қазiргi кездегі
әлеуметтік нормасы кезiнде 18 шаршы метр мөлшерiнде, 2003 жылдың аяғында
елiмiзде орта есеппен алғанда 1 тұрғынға 17,0 шаршы метр, соның iшiнде
қалаларда - 18,0 шаршы метр, ауылдық жерлерде - 5,8 шаршы метрден келдi.
Мемлекет тұрғын үй құрылысының негiзгi қатысушысы болудан қалды. Оның
тұрғын үй құрылысының жалпы көлемiндегi үлесi 2002 жылы 5,6%-ға дейiн
азайды, 2003 жылы бұл көрсеткiш Жамбыл облысындағы жер сілкiну салдарын жою
кезiнде тұрғын үйлердiң құрылысы есебiнен 13,1%-ға дейiн ұлғайды.
Тұрғындардың қаражаты есебiнен тұрғын үйлердi пайдалануға берудiң жалпы
алаңынан 69,4% тұрғын үй берiлген.
Республика тұрғындары жеке тұрғын үй проблемаларын шешуге белсендi
қатыса бастады.
2000-2003 жылдары халықтың қаражаты есебiнен 4600,1 мың шаршы метр
тұрғын үй салынды немесе пайдалануға берілген тұрғын үйлердiң жалпы
көлемiнiң 72,7%.
Жеке тұрғын үй құрылысының көлемi соңғы төрт жылда 57,3%-ға өсті және
көрсетілген кезеңде осы мақсаттарға 36,6 млрд. теңге жiберiлдi. Қалыптасқан
жағдай азаматтарда тұрғын үй құрылысы үшiн кейбiр қорлардың бар екендiгiн
дәлелдейдi.
Республикада жеке тұрғын үй құрылысын дамыту бiр қалыпты емес. Егер
2003 жылы тұрғындар салған тұрғын үйдiң 1431,2 мың шаршы метр жалпы
алаңының ең көп үлесiне Оңтүстік Қазақстан (309,5 мың шаршы метр), Атырау
(158,2), Алматы (130,2) облыстары және Алматы қаласы (132,3 мың шаршы метр)
ие болса, ал басқа облыстарда бұл көрсеткiш төмен: Қарағанды (29,2),
Қостанай (33,7), Солтүстiк Қазақстан (35), Ақмола (36,4 мың шаршы метр).
2000-2003 жылдары мемлекеттік емес сектордың кәсiпорындары мен
ұйымдарының жеке қаражаты есебiнен 1070,7 мың шаршы метр тұрғын үй салынды
немесе пайдалануға берілген тұрғын үйлердiң жалпы көлемiнiң 16,9%-і.
Бұл кәсiпорындар мен ұйымдар кiрiсi орта және табысы жоғары сатып
алушыларға тiкелей сататын тұрғын үйлердi пайдалануға бередi. Аталған
құрылыс салушылар жаңа технологиялар мен материалдарды қолдана отырып,
сәулет және техникалық күрделiлiгi бойынша жаңа буынды, бiрегей көп пәтерлi
тұрғын үйлердi жобалау мен салу жөнiндегі мiндеттер кешенiн шешуде .
2001-2003 жылдары мемлекеттік меншiктегi кәсiпорындар мен ұйымдар 475
мың шаршы метр тұрғын үйдi пайдалануға бердi немесе пайдалануға берілген
тұрғын үйлердiң жалпы алаңының 9,3%-i.
2002 жылы республиканың тоғыз облысында мемлекеттiк қаражаттың
қатысуымен бiрде бiр шаршы метр тұрғын үй салынған жоқ, ал 2003 жылы
осындай жағдай Ақмола, Алматы, Қостанай облыстарында және Алматы қаласында
қалыптасты.
2004-2006 жылдары мемлекет тұрғын үй мәселесін шешуге белсенді
қатысып, жас отбастарына, мемлекеттік органдардың, мекемелердің
жұмыскерлеріне тұрғын үйді ипотекалық несиеге алу бойынша мемлекетті
бағдарламалар әзірлеп, олар қазіргі кезге дейін жүзеге асып жатыр.
Жаппай тұрғын үй құрылысының өсiмiн кiдiртудiң негiзгi себептерiнiң
бiрi тұрғын үйдiң құнының қымбаттығы болып табылады.
Қазақстан Республикасы Статистика жөнiндегi агенттiгiнiң деректерi
бойынша тұрғын үй алаңының 1 шаршы метрiн салу құны орташа республикалық
мөлшерден тиiсiнше 24,5 және 16,1 мың теңгеге асатын Астана және Атырау
қалаларын қоспағанда, 2000-2003 жылдары республика қалаларында (тұрғындар
салған жеке тұрғын үйлердi қоспағанда) тұрғын үйдiң 1 шаршы метрiн салудың
орташа нақты құны 47,5 - 12,7 мың теңгенi құрады.
Тұрғын үй құрылысының құнын төмендету үшiн қазiргi заманғы тиiмдi және
энергия үнемдеушi сәулет-құрылыс шешiмдерiне көшу қажет.
Қосымша жүктемеге не магистралдық және орамiшілiк инженерлiк
жүйелердi, өзге де инженерлiк (коммуналдық) инфрақұрылымды дамытуға және
жайластыруға байланысты тұрғын үйлердiң салушыларына шығындарды жүктеудiң
қазіргi кездегі практикасы салынып жатқан тұрғын үйдiң бiр шаршы метрiнiң
құнынан асады.
Объектілер құрылысының құнын төмендету сметалық нормативтiк базаны
жетiлдiруге байланысты. Жаңа еңбекақы деңгейiн, құрылыс машиналары мен
тетiктерiн, материалдарды, бұйымдарды және конструкцияны пайдалануға
арналған ағымдағы бағаларды ескере отырып, құрылыс өнiмдерiнiң бағасын
дәлме-дәл анықтау, жұмыстарды жүргiзудiң жаңа озық әдiстерiн қолдану
мақсатында алғаш рет жаңа қазақстандық сметалық нормативтер әзiрлендi. Осы
нормативтердiң ережелерi Қазақстан Республикасының аумағындағы
объектілердiң құрылысын мемлекеттiк қаражат есебiнен жүзеге асыратын
сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметi субъектілерiнiң қолдануына
жатады. Басқа субъектілер үшiн бұл нормативтер ұсынымдық сипатта болып
табылады.
Тұрғын үй құрылысының сапасына қойылатын қазiргi заманғы талаптар
әлемдiк стандарттарға сәйкес келетiн жаңа және тиiмдi құрылыс материалдарын
қолдануды алдын ала анықтайды.
Алайда, құрылыс материалдарының отандық өнеркәсiбi құрылыс өндiрiсiнiң
қажеттілігін толық түрде қанағаттандырмайды.
Экономиканың жаңа құрылыс материалдарына, бұйымдар мен
конструкцияларға қажеттілiгiн қамтамасыз ету үшiн Қазақстанда қажетті
шикiзат ресурстары, өндiрiстiк қуаттар, жұмысшы және инженер кадрлар бар.
Елiмiзде шыныны, шыны талшығын, алюминий қорытпасынан жасалатын
конструкцияларды, ағаш сүрегі мен металды алмастыратын басқа да
материалдарды жасап шығаратын кәсіпорындар жоқ. Жеке машина жасау
дамымаған, iс жүзiнде жүк көтергiш машиналар, көтергiш-көлiк тетiктерiн,
құрылыс машиналары мен технологиялық жабдықтар өндiру жөнiндегi зауыттар
жоқ. Тиiмдi жылу айырғыш материалдар мен олардан жасалатын бұйымдар өндiру,
мұнай өнiмдерi мен полимерлердi терең қайта өңдеудi пайдалану тек
қалыптасудың бастапқы кезеңiнде ғана қалып отыр .
Сонымен қатар өндiрiсті орналастырудағы аумақтық сәйкессiздiктiң
болуы, импорт алмастырушы және экспортқа бағдарланған өндiрiстердi дамыту
үшiн инвестициялардың жеткілiксiздiгi салалық проблемалар болып табылады.
Осының бәрi кәсiпорындардың басым көпшiлiгiнiң техникалық және
технологиялық жабдықтануының қазiргi деңгейiмен әлемдiк стандарттарға
сәйкес келетiн отандық құрылыс материалдарын шығаруды ұйымдастырудың қиын
екенiн дәлелдейдi.
1.2. Қазақстан Республикасының дамыған мемлекеттердің қатарына қосылуына
ипотекалық несиелендірудің қосатын үлесі
Бізде тұрғын үй бағдарламасы іске асырылып жатқанына үшінші жыл. Осы
уақыт ішінде біз оның артықшылығын бағалауға толығымен көз жеткіздік.
Тек 2005 жылы ғана қаржыландырудың барлық көздері бойынша бағдарламада
көрсетілген 3 миллион шаршы метрдің орнына 5 миллионнан астам шаршы метр
тұрғын үй пайдалануға берілді, бұл 2004 жылғы деңгейден 1,8 есеге көп.
Осы саладағы табыстар мен кемшіліктерді тыңғылықты зерделеп, тұрғын үй
бағдарламасына түзетулер енгізу керек.
Жеке тұрғын үй құрылысын кең ауқымда дамыту үшін ынталандыру
жағдайларын жасауымыз керек.
Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша тұрғын үй сатып алуға табысы
жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін одан әрі
дамыту керек.
Елімізде тұрғын үйді жалға беру нарығын әлемдік стандарттарға сай
дамытып, оны мемлекет үшін ашық, бизнес үшін тартымды ету керек, - деп
Қазақстан Республикасының Президенті Н. Назарбаевтың Қазақстан халқына
Қазақстанның әлемдегі бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру
стратегиясы атты жолдауында көрсетілген.
Ипотекалық несиелеу елдің экономикалық және әлеуметтік дамуының
маңызды факторы болып табылады, оның мәні экономикалық дағдарыстан шығу
кезінде аса өсе бастайды. Жалпы ел өндірісінің, сәйкесінше жалпы табыстың
және жалпы тұтынудың тұрақты өсуі үшін жиналған қаражаттың бөлігі
инвестициялар арқылы өндірісті дамытуға жіберілу тиіс. Сонда экономикалық
көрсеткіштерді өсірудің реакциясы болуы мүмкін.
Ипотека тұрғын үй мәселесін шешудің маңызды механизмі ғана емес,
инвестициялық климатты жақсартудың, ақша массасын реттеудің, тұтастай
әлеуметтік-экономикалық прогрестің маңызды механизмі болып табылады.
Ипотекалық бизнестің дамуы экономиканың дамуына үлкен әсер етеді.
Ипотека салынған үйлерді сатуға ықпал тигізеді, құрылыс материалдарын
шығаруды, құрылыс және жол машиналар өндірісін, ағаш өңдеу және жиһаз
шығару өнеркәсібін ынталандырады. Өнеркәсіптік ипотекалық несиелеу
өндірісті модернизациялауға әкеледі, бұл өз кезегінде өнімнің сапасын және
бәсекелестік қабілтеттігін көтеруге әкеліп – осының барлығы елдің
экономикалық потенциалын арттыруға әкеледі.
Ипотекалық несиелеудің дамуы әлеуметтік тұрақсыздық мәселесін шешуде
оң ықпал тигізеді. Ипотека жұмыспен қамсыздандыруға да әсер етеді (құрылыс
саласында жаңа жұмыс орындарының ашылуы) және халықтың тұрғын үй
мұқтаждығын қанағаттандыруына көмектеседі.
Ипотекалық несиелеу елдің банк жүйесінің жұмыс істеуі тиімділігі мен
тұрақтылығын көтеруде маңызы зор. Қамтамасыз етілген банк несиелері
қамтамасыз етілмеген басқа несиелерге қарағанда банктер үшін қауіпсіз,
өйткені несиені қайтармаған кезде банк кепілге берілген мүлікті сатып
өзінің қаражатын қайтарады. Ипотекалық несиелеу жағдайында жылжымайтын
мүлікті дұрыс бағалау қажет және жылжымайтын мүлік нарығы дамыған болу
керек. Ипотекалық несиелеудің тәуекелдігін несиенің мақсатты сипаты да
азайтады. Жылжымайтын мүлікпен жасалатын банк операциялары басқа
коммерциялық операциялармен салыстырғанда қауіпі аз. Әрине, ипотекалық
несиелеу – банк қызметінің болашағы бар бағыты. Ипотекалық банк
салыстырмалы тұрақты және табысты экономикалық институт. Сондықтан банк
жүйесінде сенімді банктер көп болған сайын оның экономикалық жүйедегі
тұтастай қызметі де тұрақты және тиімді болады .
Ипотекалық банктер ұлттық деңгейде көбінесе ассоциацияларға бірігеді.
Ассоциация шегінде ипотекалық банктерде салымдарды кепілдейтін қосымша
резервтер құру банк жүйесін бекітеді.
Сондықтан қазіргі экономикалық жағдайда және экономикалық даму кезінде
Қазақстанда ипотекалық несиелеуге көп көңіл бөлу қажет. Өйткені бұл
жүйенің дамуы – Қазақстандағы нарықтық экономикалық қатынастардың
дамуындағы кезекті бір қадам.
Осылайша ипотеканың елдің экономикасына әсер етуі келесі жағдайлардан
көрінеді:
- кепіл механизмі арқылы, кепілге берілген бағалы қағаздардың екінші
нарығы арқылы жылжымайтын мүлік түріндегі капиталды шаруашылыққа
енгізу – бұл экономиканы сауықтандырудың маңызды факторы;
- жылжымайтын мүлік нарығы ақшаның көп бөлігін байланыстырады, осылайша
инфляцияға қарсы фактор болып табылады; мысалы, АҚШ-та орташа
азаматтың табысының 25 пайызы жылжымайтын мүлік бойынша қарызын өтеуге
кетеді;
- халықтың жылжымайтын мүлікке салған ақша қаражаты фактілі түрде
ауылды, қаланы дамытуға, жергілікті құрылыс кешенін дамытуға, жұмыс
орындарын ашуға жұмсалады;
- банк қызметіне қатысты – жылжымайтын мүлік кепілі несиені қайтаруды
қамтамасыз ету жүйесі әлеміне қадам жасауға мүмкіндік береді.
Жоғарыда аталғандардың барлығы Қазақстанда ипотекалық несиелеуді
қолдану қажеттілігін білдіріп отыр.
Халықтың ішкі жинақтары тұрғын үй құрылысын қаржыландыруға мүмкіндік
береді, сондықтан Қазақстанның көптеген банктерінің несие саясатын қайта
қарауға мүмкіндік берді.
Қазақстанның қайта енгізілген тұрғын үй қорының үлесі жалпы көлемнің
74-76 % құрады. Тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың негізгі қатысушылары
қазіргі кезде жеке құрылысшылар болып табылады.
Соңғы 3-5 жылдарда бай халық үшін ипотекалық несилеудің американдық
моделі, ал жағдайы төмен халық үшін неміс моделі жүзеге асып жатыр.
Сарапшылардың 87 % элиталық тұрғын үй нарығының толық болуын көрсетіп
отыр, бұл үйлерге сұраныстың төмен болуы құрылыс материалдарының бағасының,
өзіндік құнының жоғары болуымен түсіндіріледі.
Оның дәлелі – халықтың өз қаражатын тұрғын үй құрылысына инвестиция
ретінде салуның сәл ғана төмендеуі болып табылады.
Халықтың қатысуын төмендететін факторлардың бірі тұрғын үйді сатып алу
мен күрделі жөндеу жүргізумен байланысты шығындарды өтеуге бағытталған
тұтынушылықтың шекті деңгейі. Жоғарыда айтылғандай құрылыс индустриясының
негізгі тұтынушылары мен генераторлары Астана және Алматы қалалары болып
отыр, өйткені республикадағы тұрғын үй құрылысы біргелкі өткізіліп жатқан
жоқ, үлкен үлес Алматы, Астана қалаларында, Атырау, Алматы, Оңтүстік-
Қазақстан облыстарында.
Қазақстанда тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың негізгі түрлері тұрғын
үй жинақтарының жүйесі және ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу жүйесі болып
табылады.
Тұрғын үй құрылысы көлемінің төмендеуі сияқты теріс тенденциямен қатар
жаңадан құрылған тұрғын үй аудандарының өсуі сияқты оң тенденция байқалады.
Бұл тенденция табыстың дифференциациясының тұрғын үй ұсыныстарына және
тұтастай ипотекалық несиелеу нарығына ықпал етеді.
Жылжымайтын мүлік нарығына жүргізілген талдау бойынша Қазақстан
халқының тұрғын үй сатып алу мақсаты көбенесе инвестициялық түрде екенін
білдік: сатып алушылардың 38 пайызы өзінің қаражаттарын тұрғын үйге табыс
алу үшін салады екен.
Қазақстанда қазіргі кезде ипотекалық банк мәртебесіне ие Қазақстанның
тұрғын үй құрылыс жинақтаушы банкі акционерлік қоғамы мамандандырылған
қаржы мекемесі жұмыс істеп жатыр.
2001 ж. шілде айында Қазақ ипотекалық компаниясы жабық акционерлік
қоғамы, Астана-Финанс жабық акционерлік қоғамы халықтың туынды нарықта
тұрғын үй сатып алу үшін ипотекалық несиелеу бойынша пилот жобасын жүзеге
асыруға кірісті. Жобаның қатысушыларының басты міндеті - тұрғын үй
нарығында халыққа қолайлы жағдайлар жасау. Бұл жоба Алматы және астана
қалаларында жүзеге асты. Осы жоба шегінде аталған қалалардың тұрғындарына 3
жылдан 10 жылға дейінгі теңгемен ұзақ мерзімді ипотекалық несие берілді.
Несиенің ең төменгі мөлшері 3 мың АҚШ доллар, ең жоғарғысы 30 мың АҚШ
доллар болды. Жоба 8 ай ішінде (2001 шілдесінен 2002 ж. сәуіріне дейін)
жұмыс істеді. Жобаны іске асыру кезінде Қазақ ипотекалық компаниясы жабық
акционерлік қоғамы ипотекалық тұрғын үй несиелері бойынша 300 млн. Теңге
сомасында 230 талап ету құқықтарын сатып алды. Несиенің орташа мөлшері 1
млн. Теңге болды (7 мың АҚШ доллары). Орта табысы 200-300 $ жанұялардың
несие алушылар арасындағы үлесі 85 пайыз болды [34; 230].
Арнайы ипотекалық несиелеумен айналысу үшін құрылған Астана-Финанс
акционерлік қоғамы өзінің жемісті жұмыстарын көрсетіп жатыр, мысалы
Көкшетау қаласында Горький көшесінде 2005 ж. 108-пәтерлі 9-қабатты үйдің
пәтерлерін сатып алу кезінде Көкшетау қаласының тұрғындарына ипотекалық
несие берді, оның сыйақы мөлшері 13,5 пайыз болды, мерзімі – 20 жыл.
Ипотекалық несиелеуді дамыту мақсатында Астана қаласы Мәслихатының
2001 ж. 25 желтоқсанында № 12326-ІІ шешімімен Астана қаласында ипотекалық
несиелеуді және тұрғын үй құрылысын дамыту Бағдарламасы бекітілді [34;
230].
Мысал үшін, 2005 ж. Астана қаласында 530 мың шаршы метр тұрғын үй
ауданы енгізілді. Оның 30 пайызы ипотекалық несиелеу бағдарламасы бойынша
сатылды.
Халықтың теңгемен берілетін валюталық эквиваленті көрсетілмейтін ұзақ
мерзімге берілетін ипотекалық несиелеу деген мұқтаждығы пайда болды. Бірақ
теңгемен несиелеудің банк үшін қауіп тудыратын мәселелері болды.
Қазақстандық ипотекалық компания несие алушыларды қауіпсіздендіретін
схемаларды іздестіру бойынша үлкен жұмыс жүргізді. Мысалы, сыйақы
ставкаларын шектеудің – сар (кэп) шетел тәжірибесін практикаға енгізді.
Ипотекалық несиелеу бойынша ставкалар икемді болғандықтан оларды қайта
қараудың базалық индексін анықтау көкейкесті мәселе болды. Ол инфляция
индексінің жылдық көрсеткіші ретінде анықталды. Бұл инвесторлардың ойынша,
қолайлы жол .
Қазақстандық ипотекалық компанияның қызметі басталған кезде заңнама
базасы құрылғанмен, бағдарламаны жүзеге асыру кезінде келесі мәселелер
туындады:
- жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеудің заңмен белгілеген тәртібінің
жетілдірілмеуі (мысалы, тіркеу үшін төленетін төлемнің негізсіз жоғары
болуы) халық үшін несиенің қымбат болуына әкеледі;
- тұрғын үйді несиеге алатын азаматтар үшін салық жеңілдіктерінің
болмауы;
- заңды тұлғаның банкроттығы кезінде кепілге берілген мүлікті конкурстық
массаға енгізу.
Қазақстан банктерінің ішінде ипотекалық несиелеу жүйесінде халықпен ең
жиі жұмыс істейтін банктердің бірі Қазақстанның жинақтаушы Халық банкі
акционерлік қоғамы. Бұл банк елдің үш аумағында: Астана, Алматы, Қарағанды
қалаларында несиелеудің Ипотека Lights атты жаңа бағдарламасын жіберді.
Несие алушы тұрғын үйдің 100 пайыз құнының мөлшерінде 7-ден 11пайызға дейін
сыйақы төлеу арқылы несие ала алады. Несиелеудің ең ұзақ мерзімі – 15 жыл.
Несиелеу шарттары өте қолайлы: несиелеу сомасына шектеу қойылмаған, несие
алушының төлем қабілеттігін банк тексермейді, несие алу үшін тапсырылатын
құжаттарға тек жеке куәлік және салық төлеушінің тіркеу нөмірі жатады. Бұл
бағдарлама бойынша сатып алынатын үйдің өзі және Халық банкісі арқылы
төленітін үйдің бастапқы салымы кепіл болып табылады. несиені пайдалану
үшін төленетін сыйақы мөлшері несие сомасына байланысты болады. Рәсімдеу
мерзімі үш күннен аспайды.
2004 ж. 25 мамырында Астана қаласында Қазақстан Республикасының Қаржы
министрлігі, Қазақстан ипотекалық компаниясы акционерлік қоғамы және
екінші деңгейдегі банктер: Альянс Банк, Астана-Финанс, БТА-Ипотека,
Нұрбанк, Темірбанк, Техакабанк, Цеснабанк, Казкоммерцбанк,
БанкЦентрКредит, Халық Банкі, АТФ Банк 2005-2007 жж. Тұрғын үй
құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасын жүзеге асыру бойынша
әріптестік меморандумына қол қойды.
2004 ж. 05 маусымынан бастап жұмыс істеп жатқан Ипотекалық несиелердңі
кепілдеу қорының негізгі міндеті – ипотекалық несиелеумен айналысатын
коммерциялық банктерді сақтандыру. Қордың қызметі несиені төлеу мерзімін
ұзартады деген тұжырым бар.
Азаматтарға ипотекалық несиелер берудi екiншi деңгейдегі банктер 1998
жылдан бастап жүзеге асыруда. Ипотекалық кредиттер бойынша сыйақының
бастапқы ставкасы жылына 20%, бастапқы жарна мөлшерi 40-50%-ке жуықты
құрады, кредит 5-10 жылдан аспайтын мерзiмге берiлдi.
Елдегі ипотекалық кредит берудiң дамуымен ипотекалық кредит берудiң
негізгi өлшемдерi азаю жағына қарай өзгерiстерге ұшырады. Мәселен, 2003
жылдан бастап екiншi деңгейдегi банктердегi сыйақы ставкалары жылына
шамамен 12-15%-тi құрайды, бастапқы жарна мөлшерi жылына 15-20%-ке дейiн
төмендедi, кредит беру мерзiмi орта есеппен 10-15 жылды құрады.
Алайда, ипотекалық несие беру жүйесiнiң осындай дамуы кезiнiң өзiнде
қызметтер көрсетудiң бұл түрi Қазақстан Республикасы азаматтарының аз
санатына ғана қолжетiмдi болды. Негiзгi себептердiң бiрi халықта сыйақы
төлеу мен бастапқы жарна үшiн жеткiлiктi қаражаттың жоқтығы болып табылады.
Осыған байланысты "Қазақстандық ипотекалық компания" жабық акционерлік
қоғамы құрылды. Қазiргi кезде Қазақстандық ипотекалық компанияның жарғылық
капиталы 2,5 млрд. теңгенi құрайды.
Екiншi деңгейдегi банктердiң ипотекалық несиелер беру көлемiн ұлғайту
үшiн ипотекалық несиелер бойынша талап ету құқықтарын сатып алу жолымен
екiншi деңгейдегі банктердi қайта қаржыландыру Қазақстандық ипотекалық
компания қызметiнiң мақсаты болып табылады.
Қазақстандық ипотекалық компания инфляцияның, инвесторлар
маржаларының, Қазақстандық ипотекалық компания маржаларының, сақтандыру
резервтерi мен эмиссияға жұмсалатын шығыстардың деңгейiне байланысты
болатын котталған ставка бойынша талап ету құқығын сатып алады. Қызметтің
барлық кезеңiнде Қазақтандық ипотекалық компанияның котталған ставкасы азаю
жағына қарай өзгерiске ұшырады. Мәселен, 2002 жылы котталған ставка 14%-тi
құраса, қазiргi кезде ол 9,6%-тi құрайды.
Қазақстандық ипотекалық компанияның қатысуымен ипотекалық кредит беру
жүйесiнде 8 банк және банктiк операциялардың жекелеген түрлерiн жүзеге
асыратын 2 ұйым жұмыс iстейдi. Қазақстандық ипотекалық компанияның
бағдарламасы бойынша ипотекалық несиелер беру жөнiндегi өз қызметiн жүзеге
асыратын "Каспий", "Астана-Қаржы" банкi, "ЦентрКредит" банкi, "БТА-Ипотека"
банкi, Нұрбанк, Қазақстанның Наурыз Банкi, ТехакаБанк, Альянс Банкi,
Цеснабанк сияқты екiншi деңгейдегi банктер мен қаржы ұйымдары ҚИК-тiң
серiктестерi болып табылады. Бұдан басқа, екiншi деңгейдегi банктердiң
бiрқатары тұрғын үй құрылысына ипотекалық несие берудi дербес жүзеге
асырады.
2001 жылғы 1 наурыздағы жағдай бойынша Қазақстандық ипотекалық
компания екiншi деңгейдегi банктерден 10 млрд. теңгеден астам сомаға
ипотекалық несиелер бойынша талап ету құқықтарын сатып алды.
Ипотекалық несиелерге кепiлдiк беру (сақтандыру) жүйесi айтарлықтай
рөл атқаратынын атап өткен жөн. Ипотекалық несиелерге кепiлдiк беру
(сақтандыру) жүйесi екiншi деңгейдегi банктер мен ипотекалық кредиттердi
сақтандырушы ұйымдар арасындағы кредит бойынша кредиттiк тәуекелдердi бөлу
жолымен ипотекалық несиелерге қолжетiмділікті арттыру үшiн қолайлы
жағдайлар жасауға бағытталған.
Осыған байланысты Қазақстанда 2003 жылы Қазақстандық ипотекалық
несиелерге кепілдiк беру қоры құрылды. Ипотекалық несиелерге кепiлдiк беру
жүйесiн құру Қазақстанға ипотекалық несиелер нарығын оңтайландыруға және
кеңейтуге мүмкiндiк бередi. Ипотекалық несиелерге кепiлдiк беру
(сақтандыру) жүйесi бүкіл несиенің мерзiмi iшiнде кредиттік тәуекелдердiң
50%-iн Қазақстандық ипотекалық кредиттерге кепілдiк беру қорының жабуын
көздейдi. Қазiргi кезде қордың жарғылық капиталы 500 млн. теңгенi құрайды.
Тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесi Қазақстан Республикасының
аумағында тұрғын үй жағдайларын жақсарту үшiн қарыз алу мақсатында жеке
жинақтардың (қазiргі кезде тұрғын үй құнының 50%-iнен кем емес) қорлануына
негiзделген тұрғын үйлердi қаржыландыру тетiгiн білдiредi.
Тұрғын үй құрылысы жинақтарының бұл жүйесi көп жағдайда екiншi
деңгейдегі банктерден ипотекалық кредиттер алу кезiнде бастапқы жарнаны
енгізу үшiн жеткiлiктi қаражаты жоқ бiрақ жеткiлiктi тұрақты кiрiсi бар
азаматтардың санаттарына арналған .
Құрылыс жинақтары жүйесiнiң субъектілерi арасындағы қатынастардағы
мемлекеттің рөлi Қазақстан Республикасының азаматтары салымшыларға
көрсетілген жинақтарға салымдар бойынша сыйлық беру жолымен тұрғын үй
құрылысы жинақтарының жүйесiне қолдау көрсету болып табылады.
Тұрғын үй құрылыс жинақ банктерi, осы банктердiң салымшылары және
салымдар бойынша сыйлықтарды тұрғын үй құрылыс жинақ банктерiне аудару мен
төлеудi жүзеге асыратын мемлекет құрылыс жинақтары жүйесiнiң қатысушылары
болып табылады. Тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесiн енгiзу үшiн 2000
жылы "Тұрғын үй құрылыс жинақтары туралы" Қазақстан Республикасының Заңы
қабылданды. Қазақстан Республикасының Үкiметi жарғылық капиталына
мемлекеттiң 100 процент қатысуымен "Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ
банкi" акционерлік қоғамы құрды.
1,5 млрд. теңге жарғылық капиталы бар Қазақстанның тұрғын үй құрылыс
жинақ банкi қызметi кезеңi iшiнде 2003 жылғы 29 қыркүйектен бастап 1,05 мың
салымшы тартты. Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкi тартқан тұрғын
үй құрылысы жинақтары бойынша жалпы шартты сома шамамен 900 млн. теңгенi
құрайды.
Халықтың неғұрлым қалың жiгiне арналып салынған тұрғын үйлерге қол
жетiмділiктi қамтамасыз ету үшiн тұрғын үй құрылысының құнын төмендетуге
бағытталған шаралар көзделедi.
Республикада қазiргі заманғы тиiмдi және энергия үнемдейтiн сәулет-
құрылыс шешiмдерiне өту қажет. Осыған байланысты үнемдi тұрғын үйлердi салу
үшiн неғұрлым оңтайлы қабаттылықты, өзге де ұтымды көлемдiк-жоспарлық,
конструкторлық және инженерлiк шешiмдердiң әдiстерiн, сондай-ақ қала
құрылысы жүйесiндегi тұрғын үй орамдарының (үйлерiнiң) орналасу орнын
айқындау қажет.
Магистралдық және кварталiшiлiк инженерлiк желілер, өзге де инженерлiк
(коммуналдық) инфрақұрылым объектiлерiн дамыту мен жайластыруға кететiн
шығыстарды жергілiкті атқарушы органдарға жүктей отырып, қалалық энергия
көздерiн дамытуға үлестiк қатысумен байланысты тұрғын үй салушылардың
шығындарын (қосылатын қуат үшiн ақы төлеу) болдырмау керек.
Шығындардың нақты деңгейiн белгілеу және тұрғын үй салудағы
ақталмайтын асыра көтерiлген бағаларды болдырмау үшiн қазақстандық жаңа
сметалық нормативтердi енгізу және оларды одан әрi жетiлдiру жөнiндегi
жұмыстар жалғасын табатын болады.
Тиiмдi құрылыс материалдары өндiрiсiн дамыту және жаңа технологиялар
енгiзу, олардың сапасын жақсарта отырып, түр-түрiн ұлғайтуға, сондай-ақ
импорттың көлемiн төмендетуге және құрылыс өнiмдерiнiң материалдарды,
энергияны, еңбекті көп қажет етуiн азайтуға әкеп соқтырады.
Құрылыс ұйымдарының арасындағы бәсекелестiкті дамыту тұрғын үй
құрылысының құнын төмендету жөнiндегi жұмыстардың бiрiн құрайды.
Коммуналдық тұрғын үйді салуға арналған тапсырыстарды орналастыру және
ипотека мен тұрғын үй құрылыс жинақтарын пайдалана отырып, азаматтардың
белгілi бiр санатына кейiннен тұрғын үйдi сатумен құрылыс салушыларға
несиеле беру кезiндегi жергілiкті атқарушы органдардың тендерлер өткiзуi
тұрғын үй құрылысындағы бәсекелестік ортаны дамытудың негiзгi тетiгi болып
табылады.
Конкурсты ұйымдастырушының конкурстық құжаттамаға өткiзiлетiн
конкурстың мәнi болып табылатын және мемлекеттiк сатып алуға жататын
жұмыстар көлемiнiң жиынтығында үштен екiсiнен астамын (құрылыс құны)
мердiгердiң (бac мердiгердiң) қосалқы мердiгерге беруiне тыйым салу
шарттары да тұрғын үй құрылысының құнын төмендетуге әсер етедi.
Жеке тұрғын үй құрылысын одан әрi дамыту үшiн мынадай шараларды жүзеге
асыру көзделедi:
- тұрғын үй құрылысында халықтың әртүрлi жiгiнiң элиталық тұрғын үйге
де, табысы жоғары емес азаматтарға арналған тұрғын үйлерге де төлем
қабiлеттiк сұранысының түр-түрi мен номенклатурасы бойынша жауап беретiн
үдемелi технологияларды, сәулет-құрылыс және қала құрылысы шешiмдерiн,
экологиялық таза, дизайны бойынша қазiргi заманғы өнiмдер мен
материалдардың түрлерiн пайдалану;
- үй салуға жер учаскелерiн бөлудi, магистралдық инженерлiк желiлер
маңынан, сондай-ақ құрылыспен және коммуникациялармен қамтылмаған
аумақтардан көздеу.
Ипотекалық несиеле беру мен тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесiнiң
қолайлы шарттарын қолдану, тиiмдi энергия-pecypc үнемдеушi жүйелерге көшу
де жеке тұрғын үй құрылысын одан әрi дамытуға ықпал ететiн болады.
Алдағы жылдары қымбат емес тұрғын үй құрылысына қосымша инвестициялар
тарту, одан әрi дамытылатын болады.
Мемлекеттiк меншiктегi жер учаскелерiн құрылыс салуға мiндеттi түрде
берудi (сатуды) қаржыландыру үшiн жергілiктi бюджеттерге қосымша түсiмдердi
қамтамасыз етуге тиiс аукциондық негiзде ғана берудi енгiзу қажет. Бұл
ретте жер учаскелерiнiң белгілi бiр бөлiгi ерекше: кейiн мұндай учаскелерде
халыққа сатылатын қолжетiмдi тұрғын үй салу шартымен аукционға қойылуға
тиiс.
Құрылыс салушы компаниялар арасында және еңбек нарығында
бәсекелестіктi күшейту қажет.
Тиiмдi, экологиялық таза құрылыс материалдарын өндiрудi одан әрi
дамыту ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... .. 3
І ТАРАУ. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ
АСПЕКТІЛЕРІ
1.1. Қазақстан Распубликасында ипотекалық институттардың
қалыптасуы
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... 5
1.2. Қазақстан Республикасының дамыған мемлекеттердің қатарына
қосылуына ипотекалық несиелендірудің қосатын үлесі
... ... ... ... ... ... ... ... 12
1.3. Қазақстан Республикасының құрылыс жүйесін дамытуды
қаржыландырудың құқықтық және ұйымдастыру базасының жағдайы ... .. 22
2 ТАРАУ. БТА ИПОТЕКА АКЦИОНЕРЛІК ҚОҒАМЫ
ИПОТЕКАЛЫҚ ҮЙ ҚҰРЫЛЫСЫН НЕСИЕЛЕНДІРУ
ОПЕРАЦИЯЛАРЫН ТАЛДАУ
2.1. Ипотекалық несиелендірудің негізгі талаптары
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 29
2.2. Банктің ипотекалық несиелендіру пакеттерін талдау
... ... ... ... ... ... ... . 41
3 ТАРАУ. ИПОТЕКАЛЫҚ ҮЙ ҚҰРЫЛЫСЫН НЕСИЕЛЕНДІРУ
ПРОБЛЕМАЛАРЫ ЖӘНЕ ИПОТЕКАЛЫҚ
ҮЙ ҚҰРЫЛЫСЫН ДАМЫТУ МОДЕЛЬДЕРІ
3.1. Ипотекалық үй құрылысын несиелеуде қалыптасқан
проблемалары мен оны шешу жолдары
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 47
3.2. Шет елдердің тәжірибелері негізінде ипотекалық несиелендіру
жүйесін дамытудағы модельдерін қолдану
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 53
ҚОРЫТЫНДЫ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... . 66
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 69
ҚОСЫМША
КІРІСПЕ
Қазақстан Республикасында ипотекалық үй құрылысын несиелендірудің
қалыптасуы мен болашағы тақырыбының зерттеу маңыздылығы Қазақстан
экономикасын көтеру мәнімен, сондай-ақ халықтың басым бөлiгiнiң өз тұрғын
үй жағдайларын жақсартуға ұмтылысын қанағаттандыру керектігімен,
республикада тұрғын үй құрылысын несиелендіруді дамыту және жетілдіру
қажеттілігімен түсіндіріледі.
Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның 2030 жылға дейiнгi даму стратегиясының
басым бағыттарының бiрi болып танылды және ол жалпы ұлттық сипаттағы
неғұрлым маңызды мiндеттердiң бiрi болып табылады.
Қазақстан экономикасының бәсекеге қабілеттігiн арттыру орта мерзiмдi
перспективада тұрғын үй құрылысында жаңа саясатты талап етедi.
Осыған байланысты Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын
дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасының негізгi
бағыттары тұрғын үйдiң құнын арзандату арқылы халықтың қалың жiгi үшiн
қолжетiмдi тұрғын үй құрылысының тұрақты өсу қарқынын қамтамасыз ету,
тұрғын үйге несие беру мерзiмдерiн ұзарту, несие берудiң бастапқы жарнасы
мен ставкаларын азайту болып табылады.
Ипотекалық несиелеудің дамуы әлеуметтік тұрақсыздық мәселесін шешуде
оң ықпал тигізеді. Ипотека жұмыспен қамсыздандыруға да әсер етеді (құрылыс
саласында жаңа жұмыс орындарының ашылуы) және халықтың тұрғын үй
мұқтаждығын қанағаттандыруына көмектеседі.
Ипотекалық несиелеу елдің экономикалық және әлеуметтік дамуының
маңызды факторы болып табылады. оның мәні экономикалық дағдарыстан шығу
кезінде аса өсе бастайды. Жалпы ел өндірісінің, сәйкесінше жалпы табыстың
және жалпы тұтынудың тұрақты өсуі үшін жиналған қаражаттың бөлігі
инвестициялар арқылы өндірісті дамытуға жіберілу тиіс. Сонда экономикалық
көрсеткіштерді өсірудің реакциясы болуы мүмкін.
Ипотека тұрғын үй мәселесін шешудің маңызды механизмі ғана емес,
инвестициялық климатты жақсартудың, ақша массасын реттеудің, тұтастай
әлеуметтік-экономикалық прогрестің маңызды механизмі болып табылады.
Қазіргі экономикалық жағдайда және экономикалық даму кезінде
Қазақстанда ипотекалық несиелеуге көп көңіл бөлу қажет. Өйткені бұл
жүйенің дамуы – Қазақстандағы нарықтық экономикалық қатынастардың
дамуындағы кезекті бір қадам.
Ипотекалық несие беру - тұрғын үй саласына инвестициялар тартудың ең
тиiмдi тәсілдерiнiң бiрi. Дәл осы ипотека халықтың - тұрғын үй жағдайларын
жақсарту, банктердiң - тиiмдi және пайдалы жұмыс iстеу, құрылыс кешенiнiң -
өндiрiстi ырғақты жұмыспен жүктеу және халыққа ипотекалық несие берудi кең
қолдануға жәрдемдесетiн экономикалық өсуге ынталы мемлекеттiң мүдделерiн
үйлестiруге мүмкiндiк бередi.
Несиеге тұрғын үй сатып алу тұрғын үй проблемасын шешудiң негiзгi
ғана емес, сонымен бiрге шешушi ролi екiншi деңгейдегi банктер атқаратын
экономикалық қызметтiң базалық саласы да болып табылады.
Ипотекалық несие беру, оның ішінде ипотекалық үй құрылысы мәселесі қазіргі
кезде өзекті экономикалық мәселелердің бірі болып отыр. Әрбір азамат өзінің
тұрғын үй мәселесін, баспана мәселесін шешуге тырысады, материалдық жағдайы
төмен, бірақ айсайынғы тұрақты табысы бар азаматтар үшін ипотекалық
несиелендіру – тұрғын үй мәселелерін шешудің қолайлы тәсілі. Осы жұмыстың
өзектілігі осы мәселенің қоғамдық өмірдегі өзектілігімен түсіндіріледі.
Осы аталған міндеттер мен мақсаттар екінші деңгейдегі банктердің қаржылық
қызметтер нарығының мәселелерін теориялық және тәжірибелік тұрғыда
талдаудың маңыздылығын көрсетеді.
Ипотекалық несиелендіру жағдайын зерттеу Мақыш Серік Биғанұлы,
Сейтқасимов Ғ.С экономистерінің жұмыстарынан көруге болады. Несиені
психологиялық немесе субьективті бағытта зерттеу Ад.Вагнер мен
А.И.Чупровтың саяси экономия туралы оқулықтарында тұжырымдамалар түрінде
негіз тапты.Соған қарамастан , жалпы отандық үй құрылысын несиелендірудің
қазіргі жағдайы, жеткен жетістіктері мен проблемалары туралы жазылған
басылымдар әлі жеткіліксіз деуге болады.
Дипломдық жұмыстың мақсаты – ипотекалық несиелендірудің мәнін ашу,
оның ерекшеліктерін, экономикалық маңыздылығын көрсету, қоғамдық
қатынастарда жүзеге асу процестерін, Қазақстандағы ипотекалық жүйенің
айырмашылықтарын анықтап, оларды ажыратып көрсету, ипотекалық үй
құрылысының дамуын нақты бір ипотекалық компания мысалында қарастыру.
Көзделген мақсатқа жету мынадай міндеттерді шешуді қажет етеді:
– ипотекалық несиелендіру туралы жан-жақты материал жинастырып, оны
толық зерттеу, ипотекалық несиелеу жүйесін реттейтін нормативтік-
құқықтық актілердің ережелерін қарастыру;
– ипотекалық несиелендірудің негізгі талаптары талдау;
– банктің ипотекалық несиелендіру пакеттерін талдау;
- Ипотекалық үй құрылысын несиелеуде қалыптасқан проблемалары
мен оны шешу жолдарын қарастыру;
-- Шет елдердің тәжірибелері негізінде ипотекалық несиелендіру
жүйесін дамытудағы модельдерін қолдылуын қарастыру.
Дипломдық жұмыстың методикалық және тәжірибелік негізі ретінде:
ипотекалық несиелеу туралы теориялық көз-қарастар, нормативтік құқықтық
актілер, Қазақстан Республикасының Үкіметінің заңдары және номативтік
актілері, Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің банктік іс -әрекеттерді
қадағалау заңдылықтары , Қазақстан Республикасының Агенстволық
статистикалық материалдары, Тұран Әлем Банк қаржылық құжаттары , банк
ісіне арналған оқулықтарға, коммерциялық банктердің жарнамалық материалдары
болды.
І ТАРАУ. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ
АСПЕКТІЛЕРІ
1. Қазақстан Республикасында ипотекалық институттардың
қалыптасуы
Ипотека кепілдің бір түрі ретінде жасалған шарт тараптарының арасында
пайда болған міндеттемені орындауды қамтамасыз етудің бір шарасы болып
табылады.
Ипотеканың құқықтық қамтамасыз етілген анықтамасы Қазақстан
Республикасының азаматтаық заңнамасында берілген. Ипотеканың ұғымын беру
үшін жалпы кепілдің ұғымын білу қажет: мiндеттемеге сәйкес несие берушiнiң
(кепiл ұстаушының) борышқор кепiлмен қамтамасыз етiлген мiндеттеменi
орындамаған ретте кепiлге салынған мүлiк құнынан осы Кодексте белгiленген
алып тасталатындарды қоспай, осы мүлiк тиесiлi адамның (кепiл берушiнiң)
басқа несие берушiлердiң алдында артықшылықпен қанағаттандырылуға құқығы
бар мiндеттеменi атқаруының осындай әдiсi кепiл деп танылады.
Кепіл нысанасы, яғни кепілге берілетін мүлік немесе мүліктік құқық
кепіл алушының иелігіне өтуі мүмкін немесе меншік иесінің, яғни кепіл
берушінің иелегінде қалуы мүмкін. Кепіл алушының иелігіне өтетін мүлік
кепілзат деп аталады, ал меншік иесінің иелігінде қалатын мүлік ипотека
деп аталады. Әрине кепіл нысанасының меншік иесінде, яғни кепіл беруішінің
иелігінде мүлікті қалдыру ол үшін өте ыңғайлы, өйткені бұл мүлікті ол
пайдалана алады, мысалы кепілге, яғни ипотекаға берілген пәтерде өзі
жанұясымен тұра береді .
Қазақстан Республикасының азаматтық заңнамасына сәйкес ипотека -
кепiлге салынған мүлiк кепiл салушының немесе үшiншi бiр жақтың иелiгiнде
және пайдалануында қалатын кепiл түрi.
Кәсiпорындар, құрылыстар, үйлер, ғимараттар, көп пәтерлi үйдегi
пәтерлер, көлiк құралдары, ғарыш объектiлерi, айналымдағы тауарлар және
азаматтық айналымнан алынбаған басқа да мүлiк ипотека нысанасы бола алады.
Ипотека ипотекалық қарыз шарты немесе өзге де мiндеттеме бойынша кепiл
ұстаушыға қарыздың негiзгi сомасының толық немесе ипотека шартында
көзделген бөлiгiнде төленуiн қамтамасыз етедi.
Егер шартта өзгеше көзделмесе, ипотекалық қарыз шартын қамтамасыз
етуге белгiленген ипотека, сол сияқты кредиторға кредиттiң пайдаланылғаны
үшiн өзiне тиесiлi сыйақының (мүдденiң) де төленуiн қамтамасыз етедi.
Егер шартта өзгеше көзделмесе, ипотека кепiл ұстаушының талаптарын
оларды қанағаттандыру сәтiндегi көлемiне қарай:
- негiзгi мiндеттеменiң орындалмауынан, мерзiмi кешiктiрiлуiнен
немесе өзге де тиiсiнше орындалмауынан келтiрiлген шығындарды өтеудi;
- негiзгi мiндеттеменiң орындалмауы, орындалу мерзiмiнiң кешiктiрiлуi
немесе өзге де тиiсiнше орындалмауы үшiн айып (айыппұл, өсiм) төлеудi;
- негiзгi мiндеттемеде не заң актiлерiнде көзделген бөгде адамның
ақшаның заңсыз пайдаланғаны үшiн айыпақыны қоса қамтамасыз етедi.
Ипотека сонымен қатар:
- сот шығындарын және кепiлге берiлген мүлiктен айыпақы өндiрiп алуға
байланысты өзге де шығыстарды өтеудi;
- ипотеканы өткiзу жөнiндегi шығыстардың өтелуiн қамтамасыз етедi.
Егер ипотека шартында ипотекамен қамтамасыз етiлген кепiл ұстаушының
талаптарының жалпы нақты сомасы көрсетiлсе, борышқордың кепiл ұстаушы
алдындағы осы сомадан асатын бөлiгiндегi мiндеттемелерi ипотекамен
қамтамасыз етiлген болып саналмайды.
Кепiл ұстаушы ипотека шартының ережелерiне сәйкес немесе кепiлге
берiлген жылжымайтын мүлiктiң сақталуын қамтамасыз ету қажеттiгiне орай,
оны ұстау және күзету не осы жылжымайтын мүлiкке байланысты салықтар,
алымдар немесе коммуналдық төлемдер бойынша кепiл берушiнiң берешегiн өтеу
жөнiнде шығыстар тартқан жағдайларда кепiл ұстаушының мұндай қажеттi
шығыстарын өтеу кепiлге берiлген жылжымайтын мүлiктiң есебiнен қамтамасыз
етiледi.
Ипотека шартқа сәйкес пайда болады. Ипотека заң құжаттарының
негiзiнде, егер заң құжаттарында қандай мүлiк және қандай мiндеттеменiң
орындалуын қамтамасыз ету үшiн кепiлде жатқан деп танылатыны көзделсе,
оларды көрсетiлген мiндеттемелердiң пайда болуы кезiнде де туындайды.
Ипотекалық несиелеу – бұл белгілі бір мүлікті немесе мүліктік құқықты
несие берушіге кепілге беріп, бірақ өз иелігінде қалдыру арқылы несие алу
[3; 104].
Көбінесе ипотекалық несиелеу Қазақстан Республикасында тұрғын үй сатып
алуға беріледі. Өйткені тұрғылықты жерді кепілзатқа емес, ипотекаға берген
ыңғайлы .
Ұзақ мерзімді ипотекалық несие - бұл үш жылдан астам мерзіме дайын
тұрғын үйді сатып алу мақсатында сатып алынатын мүлікті міндеттемені
орындауды қамтамасыз ету шарасы ретінде алу арқылы кепілге беру негізінде
несие алу.
Ипотекалық несиелеудің бір ерекшелілігі – несиені пайдалану үшін
берілетін сый-ақы пайызы ауыспалы болады және көптеген факторларға
байланысты болады.
Бұл жағдайда негізгі факторларға келесілер жатады: жылжымайтын
мүліктің бағасын өзгертуі мүмкін оны пайдалану жағдайларының өзгеруі;
банктің несиелік операцияларының табыстылығына әсер ететін
макроэкономикалық жағдайлардың өзгеруі; несиенің осы түрімен байланысты
тәуекелді өзгертуіге әкелетін Ұлттық банктегі міндетті резервілеу
нормаларының өзгеруі.
Ипотекалық несиелеудің міндетті шарттарының бірі – банкке кепілге
берілетін мүлікті және несие алушының өмірін сақтандыру. Банк өз еркі
бойынша осы мүлікті сақтандыруға құқығы бар.
1999 жылдың аяғында Қазақстан Республикасының Ұлттық банкі ипотекалық
несиелеуді енгізудің нормативтік-құқықтық базасын әзірлеуге бастамашылық
білдірді. Нәтижесінде Қазақстан Республикасының Үкіметі Қазақстан
Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және
ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту концепциясын бекітті. Бұл концепция
ипотекалық несиелеудің тұтас жүйесін құруды болжайды, оған банктердің және
басқа да несие берушілердің ұзақ мерзімді ипотекалық несие беруі, сондай-
ақ несие берушілерді несие беру үшін қажетті ұзақ мерзімді ресурстармен
қамсыздандыру механизмі кіреді. 2000 ж. аяғында бұл жүйені енгізу басталды.
Қазақстан ипотекалық несиелеу жүйесінің Малайзия моделін таңдады. Оның
негізінде батыс ноу-хау жатыр – нарықтың екі деңгейлі жүйесі, оның
арқасында банктер бағалы қағаз нарығында ипотекаға арналған ұзақ бағалы
қағаздарды жұмылдырады және осындай ұзақ және жеңіл (пайызы төмен)
тұрғын үй несиелерін береді. Бірінші деңгей – бұл несиелердің өзі, ал
екінші деңгей – арнайы ипотекалық бағалы қағаздар (облигациялар), олар
арқылы банктер табыс алады. 2000 ж. аяғында Қазақстан Республикасының
Ұлттық банкі Қазақ ипотекалық компаниясы жабық акционерлік қоғамы ашты –
бұл малайзиялық Кагамас Берхард ипотекалық компаниясы жобасы бойынша
жасалды. Ол елде ипотекалық бағалы қағаздар нарығын құру үшін арнайы
құрылған. Өзінің әріптестері-банктердің атынан туынды нарықта ипотекалық
облигацияларды сату арқылы және сол ақшаға банктерден ипотекалық несиелер
алып оларды халыққа беру арқылы халықпен жұмыс істеу үшін құрылған.
Осылайша ипотекалық компания бірінші нарықта коммерциялық банктермен жұмыс
істейді, ал екінші нарықта нарықта – екінші деңгейдегі банктердің
стандартты ипотекалық несиелерін алып осы несие берушілер қамтамасыз еткен
ипотекалық облигациялар шығару арқылы банктерді қайта қаржыландыруды
жүргізетін оператордың қызметін жүзеге асырады. Ипотекалық несиелеудің екі
деңгейлік жүйенің жүзеге асу механизмі әрі қарай көрсетілген .
Қазіргі таңда Қазақстанның құрылыс индустриясы экономиканың қарқынды
дамып келе жатқан салаларының бірі, мысалы, 2006 ж. ол 14,8 % өсіп, оның
жалпы ішкі өнімдегі үлесі 7,3 % болды.
Ипотекалық несиелеуге мемлекеттің қатысуы қолайлы жағдай жасайды,
өйткені оның қолдауы арқылы халыққа мемлекетті бағдарлама шегінде төмен
пайызды және ұзақ мерзімді несиелер беріледі. Мемлекеттің тұрғын үй
мәселесін көтеруі және тұрғын үй ипотекалық несиелеуін қолдауы осы
ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуының негізгі алғышарттарының бірі болып
табылды. Әрине бұл алғышарттарға сонымен қатар келесі жағдайларды жатқызуға
болады:
- халықтың әлеуметтік жағдайының жақсаруы, бұл да бір жағынан
мемлекеттің қолдауынсыз болмады, өйткені мемлекет өз тарпынан шағын
және орта кәсіпкерлікті қолдап жатыр, әлеуметтік қорғалмаған халыққа
көмегін көрсетіп жатыр;
- халықтың кәсіпкерлік қызметі арқылы босалқы аұша қаражатының пайда
болуы;
- Қазақстандағы банк жүйесінің дамуы;
- тұрғын үй құрылысының дамуы,
- инвестициялық саясаттың дамуы және т.б. экономикалық, әлеуметтік және
саяси жағдайлар.
Қазақстанда банк қаражаттарын қайтармау қауіпін төмендету, несиелеу
бойынша ұсынысты көтеру және оның бағасын тұсіру мақсатында ипотекалық
несиелерді сақтандыру бағдарламасы жүзеге аса бастауы осы ипотекалық
несиелеу жүйесінің дамуының алғышарты болып табылды. Мемлекетте Ипотекалық
несиелерді кепілдеудің қазақстандық қоры АҚ құрылады. Ипотекалық кепілдеу
банктердің халықтың төлем қабілеттілігінің төмен болуына байлынасты
несиелік тәуекелін төмендетуді және тіпті болдырмауды көздейді. Ипотекалық
несиелерді кепілдеу қоры осы несие тәуекелін бөліскендіктен банктер несие
алушылардың көбіне бағытталған ипотекалық несие өнімінің кеңейтілген
потрфелін ұсына алады.
Қордың кепілі біріншіден бірнші рет үй сатып алатын бастапқы салым
үшін қаражаты жетіспейтін онша көп емес, бірақ тұрақты табысы бар жас
мамандардың тұрғын үй мәселесін шешу үшін мүмкіндік береді. Талап етілетін
бастапқы салымның мөлшерін азайту несие алушыларға ипотекалық несиені
ертерек алуға көмектеседі, ал несиенің мерзімін ұзарту төлемдердің ай сайын
төленуін жеңілдетеді.
Осы жұмысты жазу кезінде Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің
артықшылықтары мен кемшіліліктеріне және халықтың қаржы ресурстарын тарту
процесіне жүргізілген салыстырмалы талдау нәтижесінде келген тұжырымым:
ипотеканың банк деңгейінде емес, инвестициялық-құрылыс деңгейінде дамуы –
дүние жүзінде кең таралған құбылыс. Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарықтың
толықтырылуының және тұрғын үйге деген төлем қабілеттілігінің төмендеуінің
салдарынан девелоперлік компаниялар тұрғын үйді бөліп сату және ипотекалық
ссуда беру нысандарына көңіл бөліп отыр.
Қазіргі кезде мемлекет екінші деңгейдегі бактерге және Қазақстан
ипотекалық компаниясына кепілге берілген мүлікті бағалау жүйесін
реформалауын және стандарттауын өкізіп жатыр. Бұл экономиканың жағдайында
жылжымайтын мүліктің бағасының өзгеруіне байланысты болады. Кейде кіпелге
берілген мүліктің құны несие сомасынан төмен болған жағдайлар да кездескен.
Объект бағасының физикалық тозу немесе моральдық ескіру салдарынан
төмендеуі – ипотекалық несиелеу кезіндегі банктің негзігі қауіптерінің
бірі. Сондықтан ипотекалық несиелеу шартында жылжымайтын мүлікті пайдалану
талаптары көрсетіледі.
Ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуының негізгі шарттарының бірі –
қажетті жағдайда жылжымайтын мүлік объектісін мәжбүрлеп сату туралы
заңнамалық нормалар. Егер несие алушы несиені уақытында қайтармаса
мәжбүрлеп сату механизмі несие берушіге мүлікті меншігіне алуға мүмкіндік
береді .
Мемлекет жағдайы төмен және орташа халыққа ипотекалық несиенің бөлігін
өтеу үшін субсидиялар береді немесе әрі қарай сатып алу құқығымен тұрғын
үйді жалға береді, осылайша ипотекалық несие алу алдында белгілі бір ақша
сомасын жинауға мүмкіндік береді. Бұл тұрғын үй құрылысы жинақтаушы
қорларының жаңа салымшыларын тартуға әкеледі. Халықтың төмен белсенділігін
ескере отырып және азаматтар үшін қолайлы жағдайлар жасау мақсатында келесі
бағыттар ұсынылады:
- мемлекет ынталандыратын салым сомаларының мөлшерін 200-250 айлық
есептік көрсеткішке дейін көтеру, бұл қолданыстағы заңнамаға өзгертулер
енгізуді талап етеді;
- аймақтарда салымшыларды тарту үшін жеңілдетілген ұзақ мерзімді
бюджеттік несиелер беру;
- тұрғын үй құрылыс банкінде қажетті жинақтардың мөлшерін сатып
алынатын үйдің 25-20 пайызына дейін төмендету;
- заң актілеріне жеке мақсаттарда пайдаланылатын салынып жатқан
тұрғын үй қорын кепілге беру құқығын енгізу.
Ипотекалық несие алу барлық адамдардың мүмкіндіктерімен сәйкес
келмейді. Осы орайда жүргізілген әлеуметтік сауалнама халықтың көбі тұрақты
ақша табысының жоқ екендігінен ипотекалық несие ала алмайтынын білдірді,
тағы бір бөлігі несиені өтеу мүмкіндігім жоқ деп жауап берді. Бұл жағдайлар
көбінесе тұрақты жұмыстың жоқтығынан, еңбек ақысының уақытында төленбеуінен
болып отыр. Жалпы әлеуметтік сауалнаманың нәтижесін келесі кестеден көре
аламыз:
Кесте 1.1.1 Ипотекалық несиені алуға кедергі болатын факторлар
Қиындықтар Пайыз
көрсеткіші
Тұрақты ақша табысының жоқтығы 28,3
Несиені өтеу мүмкіндігінің жоқтығы 21,7
Жұмыс әр уақытта болады деген сенім жоқтығы 19,6
Ипотекалық несие алу үшін не істеу керек екенін білмеймін 10,9
Жалақы қысқармайды деген сенім жоқтығы 4,4
Басқалары 2,2
Жауап бере алмаймын 13,0
Ақпарат көзі: Казахстан в цифрах журналы, 2006 ж. № 5
Қазақстанда тұрғын үй секторы нарықтық қатынастарға өтті және тұрғын
үй саясатының басты мақсаты кредит берудiң оң нысандарын дамыту арқылы
халықтың тұрғын үй сатып алуға және салуға көшуi үшiн жағдайлар жасау болып
табылады.
Меншiк нысандары мен қаржыландыру көздерi бойынша тұрғын үйлердi
пайдалануға берудiң құрылымы өзгердi. Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру
жүйесiнде түбегейлi өзгерiстер болды, жекеше және жеке құрылыс салушылар
негізгi рөл атқара бастады.
Тұрғын үй қоры тізілiмiнiң деректерi бойынша 2004 жылғы 1 қаңтарға
Қазақстан Республикасы тұрғын үй қорының жалпы алаңы 243,0 млн. шаршы
метрдi, соның iшiнде қалаларда - 144,8 млн. шаршы метрдi, ауылдық жерлерде
- 98,2 млн. шаршы метрдi құрады.
Қазақстан Республикасы тұрғын үй қорының 96,8%-дан астамы жеке
меншiкте (235,3 млн. шаршы метр) және 3,2%-ы мемлекеттiк меншiкте (7,7 млн.
шаршы метр).
1 тұрғынның тұрғын үймен қамтамасыз етілуiнiң қазiргi кездегі
әлеуметтік нормасы кезiнде 18 шаршы метр мөлшерiнде, 2003 жылдың аяғында
елiмiзде орта есеппен алғанда 1 тұрғынға 17,0 шаршы метр, соның iшiнде
қалаларда - 18,0 шаршы метр, ауылдық жерлерде - 5,8 шаршы метрден келдi.
Мемлекет тұрғын үй құрылысының негiзгi қатысушысы болудан қалды. Оның
тұрғын үй құрылысының жалпы көлемiндегi үлесi 2002 жылы 5,6%-ға дейiн
азайды, 2003 жылы бұл көрсеткiш Жамбыл облысындағы жер сілкiну салдарын жою
кезiнде тұрғын үйлердiң құрылысы есебiнен 13,1%-ға дейiн ұлғайды.
Тұрғындардың қаражаты есебiнен тұрғын үйлердi пайдалануға берудiң жалпы
алаңынан 69,4% тұрғын үй берiлген.
Республика тұрғындары жеке тұрғын үй проблемаларын шешуге белсендi
қатыса бастады.
2000-2003 жылдары халықтың қаражаты есебiнен 4600,1 мың шаршы метр
тұрғын үй салынды немесе пайдалануға берілген тұрғын үйлердiң жалпы
көлемiнiң 72,7%.
Жеке тұрғын үй құрылысының көлемi соңғы төрт жылда 57,3%-ға өсті және
көрсетілген кезеңде осы мақсаттарға 36,6 млрд. теңге жiберiлдi. Қалыптасқан
жағдай азаматтарда тұрғын үй құрылысы үшiн кейбiр қорлардың бар екендiгiн
дәлелдейдi.
Республикада жеке тұрғын үй құрылысын дамыту бiр қалыпты емес. Егер
2003 жылы тұрғындар салған тұрғын үйдiң 1431,2 мың шаршы метр жалпы
алаңының ең көп үлесiне Оңтүстік Қазақстан (309,5 мың шаршы метр), Атырау
(158,2), Алматы (130,2) облыстары және Алматы қаласы (132,3 мың шаршы метр)
ие болса, ал басқа облыстарда бұл көрсеткiш төмен: Қарағанды (29,2),
Қостанай (33,7), Солтүстiк Қазақстан (35), Ақмола (36,4 мың шаршы метр).
2000-2003 жылдары мемлекеттік емес сектордың кәсiпорындары мен
ұйымдарының жеке қаражаты есебiнен 1070,7 мың шаршы метр тұрғын үй салынды
немесе пайдалануға берілген тұрғын үйлердiң жалпы көлемiнiң 16,9%-і.
Бұл кәсiпорындар мен ұйымдар кiрiсi орта және табысы жоғары сатып
алушыларға тiкелей сататын тұрғын үйлердi пайдалануға бередi. Аталған
құрылыс салушылар жаңа технологиялар мен материалдарды қолдана отырып,
сәулет және техникалық күрделiлiгi бойынша жаңа буынды, бiрегей көп пәтерлi
тұрғын үйлердi жобалау мен салу жөнiндегі мiндеттер кешенiн шешуде .
2001-2003 жылдары мемлекеттік меншiктегi кәсiпорындар мен ұйымдар 475
мың шаршы метр тұрғын үйдi пайдалануға бердi немесе пайдалануға берілген
тұрғын үйлердiң жалпы алаңының 9,3%-i.
2002 жылы республиканың тоғыз облысында мемлекеттiк қаражаттың
қатысуымен бiрде бiр шаршы метр тұрғын үй салынған жоқ, ал 2003 жылы
осындай жағдай Ақмола, Алматы, Қостанай облыстарында және Алматы қаласында
қалыптасты.
2004-2006 жылдары мемлекет тұрғын үй мәселесін шешуге белсенді
қатысып, жас отбастарына, мемлекеттік органдардың, мекемелердің
жұмыскерлеріне тұрғын үйді ипотекалық несиеге алу бойынша мемлекетті
бағдарламалар әзірлеп, олар қазіргі кезге дейін жүзеге асып жатыр.
Жаппай тұрғын үй құрылысының өсiмiн кiдiртудiң негiзгi себептерiнiң
бiрi тұрғын үйдiң құнының қымбаттығы болып табылады.
Қазақстан Республикасы Статистика жөнiндегi агенттiгiнiң деректерi
бойынша тұрғын үй алаңының 1 шаршы метрiн салу құны орташа республикалық
мөлшерден тиiсiнше 24,5 және 16,1 мың теңгеге асатын Астана және Атырау
қалаларын қоспағанда, 2000-2003 жылдары республика қалаларында (тұрғындар
салған жеке тұрғын үйлердi қоспағанда) тұрғын үйдiң 1 шаршы метрiн салудың
орташа нақты құны 47,5 - 12,7 мың теңгенi құрады.
Тұрғын үй құрылысының құнын төмендету үшiн қазiргi заманғы тиiмдi және
энергия үнемдеушi сәулет-құрылыс шешiмдерiне көшу қажет.
Қосымша жүктемеге не магистралдық және орамiшілiк инженерлiк
жүйелердi, өзге де инженерлiк (коммуналдық) инфрақұрылымды дамытуға және
жайластыруға байланысты тұрғын үйлердiң салушыларына шығындарды жүктеудiң
қазіргi кездегі практикасы салынып жатқан тұрғын үйдiң бiр шаршы метрiнiң
құнынан асады.
Объектілер құрылысының құнын төмендету сметалық нормативтiк базаны
жетiлдiруге байланысты. Жаңа еңбекақы деңгейiн, құрылыс машиналары мен
тетiктерiн, материалдарды, бұйымдарды және конструкцияны пайдалануға
арналған ағымдағы бағаларды ескере отырып, құрылыс өнiмдерiнiң бағасын
дәлме-дәл анықтау, жұмыстарды жүргiзудiң жаңа озық әдiстерiн қолдану
мақсатында алғаш рет жаңа қазақстандық сметалық нормативтер әзiрлендi. Осы
нормативтердiң ережелерi Қазақстан Республикасының аумағындағы
объектілердiң құрылысын мемлекеттiк қаражат есебiнен жүзеге асыратын
сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметi субъектілерiнiң қолдануына
жатады. Басқа субъектілер үшiн бұл нормативтер ұсынымдық сипатта болып
табылады.
Тұрғын үй құрылысының сапасына қойылатын қазiргi заманғы талаптар
әлемдiк стандарттарға сәйкес келетiн жаңа және тиiмдi құрылыс материалдарын
қолдануды алдын ала анықтайды.
Алайда, құрылыс материалдарының отандық өнеркәсiбi құрылыс өндiрiсiнiң
қажеттілігін толық түрде қанағаттандырмайды.
Экономиканың жаңа құрылыс материалдарына, бұйымдар мен
конструкцияларға қажеттілiгiн қамтамасыз ету үшiн Қазақстанда қажетті
шикiзат ресурстары, өндiрiстiк қуаттар, жұмысшы және инженер кадрлар бар.
Елiмiзде шыныны, шыны талшығын, алюминий қорытпасынан жасалатын
конструкцияларды, ағаш сүрегі мен металды алмастыратын басқа да
материалдарды жасап шығаратын кәсіпорындар жоқ. Жеке машина жасау
дамымаған, iс жүзiнде жүк көтергiш машиналар, көтергiш-көлiк тетiктерiн,
құрылыс машиналары мен технологиялық жабдықтар өндiру жөнiндегi зауыттар
жоқ. Тиiмдi жылу айырғыш материалдар мен олардан жасалатын бұйымдар өндiру,
мұнай өнiмдерi мен полимерлердi терең қайта өңдеудi пайдалану тек
қалыптасудың бастапқы кезеңiнде ғана қалып отыр .
Сонымен қатар өндiрiсті орналастырудағы аумақтық сәйкессiздiктiң
болуы, импорт алмастырушы және экспортқа бағдарланған өндiрiстердi дамыту
үшiн инвестициялардың жеткілiксiздiгi салалық проблемалар болып табылады.
Осының бәрi кәсiпорындардың басым көпшiлiгiнiң техникалық және
технологиялық жабдықтануының қазiргi деңгейiмен әлемдiк стандарттарға
сәйкес келетiн отандық құрылыс материалдарын шығаруды ұйымдастырудың қиын
екенiн дәлелдейдi.
1.2. Қазақстан Республикасының дамыған мемлекеттердің қатарына қосылуына
ипотекалық несиелендірудің қосатын үлесі
Бізде тұрғын үй бағдарламасы іске асырылып жатқанына үшінші жыл. Осы
уақыт ішінде біз оның артықшылығын бағалауға толығымен көз жеткіздік.
Тек 2005 жылы ғана қаржыландырудың барлық көздері бойынша бағдарламада
көрсетілген 3 миллион шаршы метрдің орнына 5 миллионнан астам шаршы метр
тұрғын үй пайдалануға берілді, бұл 2004 жылғы деңгейден 1,8 есеге көп.
Осы саладағы табыстар мен кемшіліктерді тыңғылықты зерделеп, тұрғын үй
бағдарламасына түзетулер енгізу керек.
Жеке тұрғын үй құрылысын кең ауқымда дамыту үшін ынталандыру
жағдайларын жасауымыз керек.
Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша тұрғын үй сатып алуға табысы
жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін одан әрі
дамыту керек.
Елімізде тұрғын үйді жалға беру нарығын әлемдік стандарттарға сай
дамытып, оны мемлекет үшін ашық, бизнес үшін тартымды ету керек, - деп
Қазақстан Республикасының Президенті Н. Назарбаевтың Қазақстан халқына
Қазақстанның әлемдегі бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру
стратегиясы атты жолдауында көрсетілген.
Ипотекалық несиелеу елдің экономикалық және әлеуметтік дамуының
маңызды факторы болып табылады, оның мәні экономикалық дағдарыстан шығу
кезінде аса өсе бастайды. Жалпы ел өндірісінің, сәйкесінше жалпы табыстың
және жалпы тұтынудың тұрақты өсуі үшін жиналған қаражаттың бөлігі
инвестициялар арқылы өндірісті дамытуға жіберілу тиіс. Сонда экономикалық
көрсеткіштерді өсірудің реакциясы болуы мүмкін.
Ипотека тұрғын үй мәселесін шешудің маңызды механизмі ғана емес,
инвестициялық климатты жақсартудың, ақша массасын реттеудің, тұтастай
әлеуметтік-экономикалық прогрестің маңызды механизмі болып табылады.
Ипотекалық бизнестің дамуы экономиканың дамуына үлкен әсер етеді.
Ипотека салынған үйлерді сатуға ықпал тигізеді, құрылыс материалдарын
шығаруды, құрылыс және жол машиналар өндірісін, ағаш өңдеу және жиһаз
шығару өнеркәсібін ынталандырады. Өнеркәсіптік ипотекалық несиелеу
өндірісті модернизациялауға әкеледі, бұл өз кезегінде өнімнің сапасын және
бәсекелестік қабілтеттігін көтеруге әкеліп – осының барлығы елдің
экономикалық потенциалын арттыруға әкеледі.
Ипотекалық несиелеудің дамуы әлеуметтік тұрақсыздық мәселесін шешуде
оң ықпал тигізеді. Ипотека жұмыспен қамсыздандыруға да әсер етеді (құрылыс
саласында жаңа жұмыс орындарының ашылуы) және халықтың тұрғын үй
мұқтаждығын қанағаттандыруына көмектеседі.
Ипотекалық несиелеу елдің банк жүйесінің жұмыс істеуі тиімділігі мен
тұрақтылығын көтеруде маңызы зор. Қамтамасыз етілген банк несиелері
қамтамасыз етілмеген басқа несиелерге қарағанда банктер үшін қауіпсіз,
өйткені несиені қайтармаған кезде банк кепілге берілген мүлікті сатып
өзінің қаражатын қайтарады. Ипотекалық несиелеу жағдайында жылжымайтын
мүлікті дұрыс бағалау қажет және жылжымайтын мүлік нарығы дамыған болу
керек. Ипотекалық несиелеудің тәуекелдігін несиенің мақсатты сипаты да
азайтады. Жылжымайтын мүлікпен жасалатын банк операциялары басқа
коммерциялық операциялармен салыстырғанда қауіпі аз. Әрине, ипотекалық
несиелеу – банк қызметінің болашағы бар бағыты. Ипотекалық банк
салыстырмалы тұрақты және табысты экономикалық институт. Сондықтан банк
жүйесінде сенімді банктер көп болған сайын оның экономикалық жүйедегі
тұтастай қызметі де тұрақты және тиімді болады .
Ипотекалық банктер ұлттық деңгейде көбінесе ассоциацияларға бірігеді.
Ассоциация шегінде ипотекалық банктерде салымдарды кепілдейтін қосымша
резервтер құру банк жүйесін бекітеді.
Сондықтан қазіргі экономикалық жағдайда және экономикалық даму кезінде
Қазақстанда ипотекалық несиелеуге көп көңіл бөлу қажет. Өйткені бұл
жүйенің дамуы – Қазақстандағы нарықтық экономикалық қатынастардың
дамуындағы кезекті бір қадам.
Осылайша ипотеканың елдің экономикасына әсер етуі келесі жағдайлардан
көрінеді:
- кепіл механизмі арқылы, кепілге берілген бағалы қағаздардың екінші
нарығы арқылы жылжымайтын мүлік түріндегі капиталды шаруашылыққа
енгізу – бұл экономиканы сауықтандырудың маңызды факторы;
- жылжымайтын мүлік нарығы ақшаның көп бөлігін байланыстырады, осылайша
инфляцияға қарсы фактор болып табылады; мысалы, АҚШ-та орташа
азаматтың табысының 25 пайызы жылжымайтын мүлік бойынша қарызын өтеуге
кетеді;
- халықтың жылжымайтын мүлікке салған ақша қаражаты фактілі түрде
ауылды, қаланы дамытуға, жергілікті құрылыс кешенін дамытуға, жұмыс
орындарын ашуға жұмсалады;
- банк қызметіне қатысты – жылжымайтын мүлік кепілі несиені қайтаруды
қамтамасыз ету жүйесі әлеміне қадам жасауға мүмкіндік береді.
Жоғарыда аталғандардың барлығы Қазақстанда ипотекалық несиелеуді
қолдану қажеттілігін білдіріп отыр.
Халықтың ішкі жинақтары тұрғын үй құрылысын қаржыландыруға мүмкіндік
береді, сондықтан Қазақстанның көптеген банктерінің несие саясатын қайта
қарауға мүмкіндік берді.
Қазақстанның қайта енгізілген тұрғын үй қорының үлесі жалпы көлемнің
74-76 % құрады. Тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың негізгі қатысушылары
қазіргі кезде жеке құрылысшылар болып табылады.
Соңғы 3-5 жылдарда бай халық үшін ипотекалық несилеудің американдық
моделі, ал жағдайы төмен халық үшін неміс моделі жүзеге асып жатыр.
Сарапшылардың 87 % элиталық тұрғын үй нарығының толық болуын көрсетіп
отыр, бұл үйлерге сұраныстың төмен болуы құрылыс материалдарының бағасының,
өзіндік құнының жоғары болуымен түсіндіріледі.
Оның дәлелі – халықтың өз қаражатын тұрғын үй құрылысына инвестиция
ретінде салуның сәл ғана төмендеуі болып табылады.
Халықтың қатысуын төмендететін факторлардың бірі тұрғын үйді сатып алу
мен күрделі жөндеу жүргізумен байланысты шығындарды өтеуге бағытталған
тұтынушылықтың шекті деңгейі. Жоғарыда айтылғандай құрылыс индустриясының
негізгі тұтынушылары мен генераторлары Астана және Алматы қалалары болып
отыр, өйткені республикадағы тұрғын үй құрылысы біргелкі өткізіліп жатқан
жоқ, үлкен үлес Алматы, Астана қалаларында, Атырау, Алматы, Оңтүстік-
Қазақстан облыстарында.
Қазақстанда тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың негізгі түрлері тұрғын
үй жинақтарының жүйесі және ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу жүйесі болып
табылады.
Тұрғын үй құрылысы көлемінің төмендеуі сияқты теріс тенденциямен қатар
жаңадан құрылған тұрғын үй аудандарының өсуі сияқты оң тенденция байқалады.
Бұл тенденция табыстың дифференциациясының тұрғын үй ұсыныстарына және
тұтастай ипотекалық несиелеу нарығына ықпал етеді.
Жылжымайтын мүлік нарығына жүргізілген талдау бойынша Қазақстан
халқының тұрғын үй сатып алу мақсаты көбенесе инвестициялық түрде екенін
білдік: сатып алушылардың 38 пайызы өзінің қаражаттарын тұрғын үйге табыс
алу үшін салады екен.
Қазақстанда қазіргі кезде ипотекалық банк мәртебесіне ие Қазақстанның
тұрғын үй құрылыс жинақтаушы банкі акционерлік қоғамы мамандандырылған
қаржы мекемесі жұмыс істеп жатыр.
2001 ж. шілде айында Қазақ ипотекалық компаниясы жабық акционерлік
қоғамы, Астана-Финанс жабық акционерлік қоғамы халықтың туынды нарықта
тұрғын үй сатып алу үшін ипотекалық несиелеу бойынша пилот жобасын жүзеге
асыруға кірісті. Жобаның қатысушыларының басты міндеті - тұрғын үй
нарығында халыққа қолайлы жағдайлар жасау. Бұл жоба Алматы және астана
қалаларында жүзеге асты. Осы жоба шегінде аталған қалалардың тұрғындарына 3
жылдан 10 жылға дейінгі теңгемен ұзақ мерзімді ипотекалық несие берілді.
Несиенің ең төменгі мөлшері 3 мың АҚШ доллар, ең жоғарғысы 30 мың АҚШ
доллар болды. Жоба 8 ай ішінде (2001 шілдесінен 2002 ж. сәуіріне дейін)
жұмыс істеді. Жобаны іске асыру кезінде Қазақ ипотекалық компаниясы жабық
акционерлік қоғамы ипотекалық тұрғын үй несиелері бойынша 300 млн. Теңге
сомасында 230 талап ету құқықтарын сатып алды. Несиенің орташа мөлшері 1
млн. Теңге болды (7 мың АҚШ доллары). Орта табысы 200-300 $ жанұялардың
несие алушылар арасындағы үлесі 85 пайыз болды [34; 230].
Арнайы ипотекалық несиелеумен айналысу үшін құрылған Астана-Финанс
акционерлік қоғамы өзінің жемісті жұмыстарын көрсетіп жатыр, мысалы
Көкшетау қаласында Горький көшесінде 2005 ж. 108-пәтерлі 9-қабатты үйдің
пәтерлерін сатып алу кезінде Көкшетау қаласының тұрғындарына ипотекалық
несие берді, оның сыйақы мөлшері 13,5 пайыз болды, мерзімі – 20 жыл.
Ипотекалық несиелеуді дамыту мақсатында Астана қаласы Мәслихатының
2001 ж. 25 желтоқсанында № 12326-ІІ шешімімен Астана қаласында ипотекалық
несиелеуді және тұрғын үй құрылысын дамыту Бағдарламасы бекітілді [34;
230].
Мысал үшін, 2005 ж. Астана қаласында 530 мың шаршы метр тұрғын үй
ауданы енгізілді. Оның 30 пайызы ипотекалық несиелеу бағдарламасы бойынша
сатылды.
Халықтың теңгемен берілетін валюталық эквиваленті көрсетілмейтін ұзақ
мерзімге берілетін ипотекалық несиелеу деген мұқтаждығы пайда болды. Бірақ
теңгемен несиелеудің банк үшін қауіп тудыратын мәселелері болды.
Қазақстандық ипотекалық компания несие алушыларды қауіпсіздендіретін
схемаларды іздестіру бойынша үлкен жұмыс жүргізді. Мысалы, сыйақы
ставкаларын шектеудің – сар (кэп) шетел тәжірибесін практикаға енгізді.
Ипотекалық несиелеу бойынша ставкалар икемді болғандықтан оларды қайта
қараудың базалық индексін анықтау көкейкесті мәселе болды. Ол инфляция
индексінің жылдық көрсеткіші ретінде анықталды. Бұл инвесторлардың ойынша,
қолайлы жол .
Қазақстандық ипотекалық компанияның қызметі басталған кезде заңнама
базасы құрылғанмен, бағдарламаны жүзеге асыру кезінде келесі мәселелер
туындады:
- жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеудің заңмен белгілеген тәртібінің
жетілдірілмеуі (мысалы, тіркеу үшін төленетін төлемнің негізсіз жоғары
болуы) халық үшін несиенің қымбат болуына әкеледі;
- тұрғын үйді несиеге алатын азаматтар үшін салық жеңілдіктерінің
болмауы;
- заңды тұлғаның банкроттығы кезінде кепілге берілген мүлікті конкурстық
массаға енгізу.
Қазақстан банктерінің ішінде ипотекалық несиелеу жүйесінде халықпен ең
жиі жұмыс істейтін банктердің бірі Қазақстанның жинақтаушы Халық банкі
акционерлік қоғамы. Бұл банк елдің үш аумағында: Астана, Алматы, Қарағанды
қалаларында несиелеудің Ипотека Lights атты жаңа бағдарламасын жіберді.
Несие алушы тұрғын үйдің 100 пайыз құнының мөлшерінде 7-ден 11пайызға дейін
сыйақы төлеу арқылы несие ала алады. Несиелеудің ең ұзақ мерзімі – 15 жыл.
Несиелеу шарттары өте қолайлы: несиелеу сомасына шектеу қойылмаған, несие
алушының төлем қабілеттігін банк тексермейді, несие алу үшін тапсырылатын
құжаттарға тек жеке куәлік және салық төлеушінің тіркеу нөмірі жатады. Бұл
бағдарлама бойынша сатып алынатын үйдің өзі және Халық банкісі арқылы
төленітін үйдің бастапқы салымы кепіл болып табылады. несиені пайдалану
үшін төленетін сыйақы мөлшері несие сомасына байланысты болады. Рәсімдеу
мерзімі үш күннен аспайды.
2004 ж. 25 мамырында Астана қаласында Қазақстан Республикасының Қаржы
министрлігі, Қазақстан ипотекалық компаниясы акционерлік қоғамы және
екінші деңгейдегі банктер: Альянс Банк, Астана-Финанс, БТА-Ипотека,
Нұрбанк, Темірбанк, Техакабанк, Цеснабанк, Казкоммерцбанк,
БанкЦентрКредит, Халық Банкі, АТФ Банк 2005-2007 жж. Тұрғын үй
құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасын жүзеге асыру бойынша
әріптестік меморандумына қол қойды.
2004 ж. 05 маусымынан бастап жұмыс істеп жатқан Ипотекалық несиелердңі
кепілдеу қорының негізгі міндеті – ипотекалық несиелеумен айналысатын
коммерциялық банктерді сақтандыру. Қордың қызметі несиені төлеу мерзімін
ұзартады деген тұжырым бар.
Азаматтарға ипотекалық несиелер берудi екiншi деңгейдегі банктер 1998
жылдан бастап жүзеге асыруда. Ипотекалық кредиттер бойынша сыйақының
бастапқы ставкасы жылына 20%, бастапқы жарна мөлшерi 40-50%-ке жуықты
құрады, кредит 5-10 жылдан аспайтын мерзiмге берiлдi.
Елдегі ипотекалық кредит берудiң дамуымен ипотекалық кредит берудiң
негізгi өлшемдерi азаю жағына қарай өзгерiстерге ұшырады. Мәселен, 2003
жылдан бастап екiншi деңгейдегi банктердегi сыйақы ставкалары жылына
шамамен 12-15%-тi құрайды, бастапқы жарна мөлшерi жылына 15-20%-ке дейiн
төмендедi, кредит беру мерзiмi орта есеппен 10-15 жылды құрады.
Алайда, ипотекалық несие беру жүйесiнiң осындай дамуы кезiнiң өзiнде
қызметтер көрсетудiң бұл түрi Қазақстан Республикасы азаматтарының аз
санатына ғана қолжетiмдi болды. Негiзгi себептердiң бiрi халықта сыйақы
төлеу мен бастапқы жарна үшiн жеткiлiктi қаражаттың жоқтығы болып табылады.
Осыған байланысты "Қазақстандық ипотекалық компания" жабық акционерлік
қоғамы құрылды. Қазiргi кезде Қазақстандық ипотекалық компанияның жарғылық
капиталы 2,5 млрд. теңгенi құрайды.
Екiншi деңгейдегi банктердiң ипотекалық несиелер беру көлемiн ұлғайту
үшiн ипотекалық несиелер бойынша талап ету құқықтарын сатып алу жолымен
екiншi деңгейдегі банктердi қайта қаржыландыру Қазақстандық ипотекалық
компания қызметiнiң мақсаты болып табылады.
Қазақстандық ипотекалық компания инфляцияның, инвесторлар
маржаларының, Қазақстандық ипотекалық компания маржаларының, сақтандыру
резервтерi мен эмиссияға жұмсалатын шығыстардың деңгейiне байланысты
болатын котталған ставка бойынша талап ету құқығын сатып алады. Қызметтің
барлық кезеңiнде Қазақтандық ипотекалық компанияның котталған ставкасы азаю
жағына қарай өзгерiске ұшырады. Мәселен, 2002 жылы котталған ставка 14%-тi
құраса, қазiргi кезде ол 9,6%-тi құрайды.
Қазақстандық ипотекалық компанияның қатысуымен ипотекалық кредит беру
жүйесiнде 8 банк және банктiк операциялардың жекелеген түрлерiн жүзеге
асыратын 2 ұйым жұмыс iстейдi. Қазақстандық ипотекалық компанияның
бағдарламасы бойынша ипотекалық несиелер беру жөнiндегi өз қызметiн жүзеге
асыратын "Каспий", "Астана-Қаржы" банкi, "ЦентрКредит" банкi, "БТА-Ипотека"
банкi, Нұрбанк, Қазақстанның Наурыз Банкi, ТехакаБанк, Альянс Банкi,
Цеснабанк сияқты екiншi деңгейдегi банктер мен қаржы ұйымдары ҚИК-тiң
серiктестерi болып табылады. Бұдан басқа, екiншi деңгейдегi банктердiң
бiрқатары тұрғын үй құрылысына ипотекалық несие берудi дербес жүзеге
асырады.
2001 жылғы 1 наурыздағы жағдай бойынша Қазақстандық ипотекалық
компания екiншi деңгейдегi банктерден 10 млрд. теңгеден астам сомаға
ипотекалық несиелер бойынша талап ету құқықтарын сатып алды.
Ипотекалық несиелерге кепiлдiк беру (сақтандыру) жүйесi айтарлықтай
рөл атқаратынын атап өткен жөн. Ипотекалық несиелерге кепiлдiк беру
(сақтандыру) жүйесi екiншi деңгейдегi банктер мен ипотекалық кредиттердi
сақтандырушы ұйымдар арасындағы кредит бойынша кредиттiк тәуекелдердi бөлу
жолымен ипотекалық несиелерге қолжетiмділікті арттыру үшiн қолайлы
жағдайлар жасауға бағытталған.
Осыған байланысты Қазақстанда 2003 жылы Қазақстандық ипотекалық
несиелерге кепілдiк беру қоры құрылды. Ипотекалық несиелерге кепiлдiк беру
жүйесiн құру Қазақстанға ипотекалық несиелер нарығын оңтайландыруға және
кеңейтуге мүмкiндiк бередi. Ипотекалық несиелерге кепiлдiк беру
(сақтандыру) жүйесi бүкіл несиенің мерзiмi iшiнде кредиттік тәуекелдердiң
50%-iн Қазақстандық ипотекалық кредиттерге кепілдiк беру қорының жабуын
көздейдi. Қазiргi кезде қордың жарғылық капиталы 500 млн. теңгенi құрайды.
Тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесi Қазақстан Республикасының
аумағында тұрғын үй жағдайларын жақсарту үшiн қарыз алу мақсатында жеке
жинақтардың (қазiргі кезде тұрғын үй құнының 50%-iнен кем емес) қорлануына
негiзделген тұрғын үйлердi қаржыландыру тетiгiн білдiредi.
Тұрғын үй құрылысы жинақтарының бұл жүйесi көп жағдайда екiншi
деңгейдегі банктерден ипотекалық кредиттер алу кезiнде бастапқы жарнаны
енгізу үшiн жеткiлiктi қаражаты жоқ бiрақ жеткiлiктi тұрақты кiрiсi бар
азаматтардың санаттарына арналған .
Құрылыс жинақтары жүйесiнiң субъектілерi арасындағы қатынастардағы
мемлекеттің рөлi Қазақстан Республикасының азаматтары салымшыларға
көрсетілген жинақтарға салымдар бойынша сыйлық беру жолымен тұрғын үй
құрылысы жинақтарының жүйесiне қолдау көрсету болып табылады.
Тұрғын үй құрылыс жинақ банктерi, осы банктердiң салымшылары және
салымдар бойынша сыйлықтарды тұрғын үй құрылыс жинақ банктерiне аудару мен
төлеудi жүзеге асыратын мемлекет құрылыс жинақтары жүйесiнiң қатысушылары
болып табылады. Тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесiн енгiзу үшiн 2000
жылы "Тұрғын үй құрылыс жинақтары туралы" Қазақстан Республикасының Заңы
қабылданды. Қазақстан Республикасының Үкiметi жарғылық капиталына
мемлекеттiң 100 процент қатысуымен "Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ
банкi" акционерлік қоғамы құрды.
1,5 млрд. теңге жарғылық капиталы бар Қазақстанның тұрғын үй құрылыс
жинақ банкi қызметi кезеңi iшiнде 2003 жылғы 29 қыркүйектен бастап 1,05 мың
салымшы тартты. Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкi тартқан тұрғын
үй құрылысы жинақтары бойынша жалпы шартты сома шамамен 900 млн. теңгенi
құрайды.
Халықтың неғұрлым қалың жiгiне арналып салынған тұрғын үйлерге қол
жетiмділiктi қамтамасыз ету үшiн тұрғын үй құрылысының құнын төмендетуге
бағытталған шаралар көзделедi.
Республикада қазiргі заманғы тиiмдi және энергия үнемдейтiн сәулет-
құрылыс шешiмдерiне өту қажет. Осыған байланысты үнемдi тұрғын үйлердi салу
үшiн неғұрлым оңтайлы қабаттылықты, өзге де ұтымды көлемдiк-жоспарлық,
конструкторлық және инженерлiк шешiмдердiң әдiстерiн, сондай-ақ қала
құрылысы жүйесiндегi тұрғын үй орамдарының (үйлерiнiң) орналасу орнын
айқындау қажет.
Магистралдық және кварталiшiлiк инженерлiк желілер, өзге де инженерлiк
(коммуналдық) инфрақұрылым объектiлерiн дамыту мен жайластыруға кететiн
шығыстарды жергілiкті атқарушы органдарға жүктей отырып, қалалық энергия
көздерiн дамытуға үлестiк қатысумен байланысты тұрғын үй салушылардың
шығындарын (қосылатын қуат үшiн ақы төлеу) болдырмау керек.
Шығындардың нақты деңгейiн белгілеу және тұрғын үй салудағы
ақталмайтын асыра көтерiлген бағаларды болдырмау үшiн қазақстандық жаңа
сметалық нормативтердi енгізу және оларды одан әрi жетiлдiру жөнiндегi
жұмыстар жалғасын табатын болады.
Тиiмдi құрылыс материалдары өндiрiсiн дамыту және жаңа технологиялар
енгiзу, олардың сапасын жақсарта отырып, түр-түрiн ұлғайтуға, сондай-ақ
импорттың көлемiн төмендетуге және құрылыс өнiмдерiнiң материалдарды,
энергияны, еңбекті көп қажет етуiн азайтуға әкеп соқтырады.
Құрылыс ұйымдарының арасындағы бәсекелестiкті дамыту тұрғын үй
құрылысының құнын төмендету жөнiндегi жұмыстардың бiрiн құрайды.
Коммуналдық тұрғын үйді салуға арналған тапсырыстарды орналастыру және
ипотека мен тұрғын үй құрылыс жинақтарын пайдалана отырып, азаматтардың
белгілi бiр санатына кейiннен тұрғын үйдi сатумен құрылыс салушыларға
несиеле беру кезiндегi жергілiкті атқарушы органдардың тендерлер өткiзуi
тұрғын үй құрылысындағы бәсекелестік ортаны дамытудың негiзгi тетiгi болып
табылады.
Конкурсты ұйымдастырушының конкурстық құжаттамаға өткiзiлетiн
конкурстың мәнi болып табылатын және мемлекеттiк сатып алуға жататын
жұмыстар көлемiнiң жиынтығында үштен екiсiнен астамын (құрылыс құны)
мердiгердiң (бac мердiгердiң) қосалқы мердiгерге беруiне тыйым салу
шарттары да тұрғын үй құрылысының құнын төмендетуге әсер етедi.
Жеке тұрғын үй құрылысын одан әрi дамыту үшiн мынадай шараларды жүзеге
асыру көзделедi:
- тұрғын үй құрылысында халықтың әртүрлi жiгiнiң элиталық тұрғын үйге
де, табысы жоғары емес азаматтарға арналған тұрғын үйлерге де төлем
қабiлеттiк сұранысының түр-түрi мен номенклатурасы бойынша жауап беретiн
үдемелi технологияларды, сәулет-құрылыс және қала құрылысы шешiмдерiн,
экологиялық таза, дизайны бойынша қазiргi заманғы өнiмдер мен
материалдардың түрлерiн пайдалану;
- үй салуға жер учаскелерiн бөлудi, магистралдық инженерлiк желiлер
маңынан, сондай-ақ құрылыспен және коммуникациялармен қамтылмаған
аумақтардан көздеу.
Ипотекалық несиеле беру мен тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесiнiң
қолайлы шарттарын қолдану, тиiмдi энергия-pecypc үнемдеушi жүйелерге көшу
де жеке тұрғын үй құрылысын одан әрi дамытуға ықпал ететiн болады.
Алдағы жылдары қымбат емес тұрғын үй құрылысына қосымша инвестициялар
тарту, одан әрi дамытылатын болады.
Мемлекеттiк меншiктегi жер учаскелерiн құрылыс салуға мiндеттi түрде
берудi (сатуды) қаржыландыру үшiн жергілiктi бюджеттерге қосымша түсiмдердi
қамтамасыз етуге тиiс аукциондық негiзде ғана берудi енгiзу қажет. Бұл
ретте жер учаскелерiнiң белгілi бiр бөлiгi ерекше: кейiн мұндай учаскелерде
халыққа сатылатын қолжетiмдi тұрғын үй салу шартымен аукционға қойылуға
тиiс.
Құрылыс салушы компаниялар арасында және еңбек нарығында
бәсекелестіктi күшейту қажет.
Тиiмдi, экологиялық таза құрылыс материалдарын өндiрудi одан әрi
дамыту ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz