Жалға алу шартының түрлері
Мазмұны
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...3
1 Жалға алу шартының түсінігі мен ерекшелігі
1.1 Мүлік жалдау шартының ұғымы мен
элементтері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .5
1.2 Жалға алу шартының мазмұны. Жалға берушінің және жалға алушының
міндеттері ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 8
2 Жалға алу шартының түрлері
2.1 Лизинг ұғымы және оның
ерекшеліктері ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... .22
2.2 Мемлекеттік тұрғын үй қорындағы тұрғын үйді жалдау
шарты ... ... ... ... ... 27
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...30
Қолданылған әдебиеттер
тізімі ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ..32
Кіріспе
Нарықтық экономика жағдайында кәсіпорындардың дамуы, жекешелендірілген
кезеңнен өтіп, кәсіпкерліктің көбі толықтай жекеленіп қызмет атқару түрлері
қоғамда кеңінен таралып келеді. Енді жеке кәсіпкерлік бірлесіп немесе бір-
бірімен алыс-беріс ретінде жұмыс жасау дамып келеді. Солардың бірі - аренда
шартының көздерінен қамтамасыз ету. Кәсіпорын мен ұйымдар, сондай-ақ
халыққа қызмет көрсетудің бір түрі мүлік жалдау қызметі дәстүрлі түрлеріне
жатады. Қазақстан Республикасының әкімшілік-әміршіл экономикадан нарықтық
экономикаға көшу процесінде мүлік жалдаудың бүл түрі заңды тұлғалар
арасында да, жеке тұлғалар арасында да кең таралуда.
Бүгінгі таңда негізінен "аренда" және "мүлікті жалдау" бір-біріне
синоним болып келетін ұғымдар. Заңнамаға бет бүрсақ, олардың арасында
айтарлықтай айырмашылық жоқ екенін байқаймыз. Аталмыш терминдерді қолдану
мүндай шарттардың арасындағы өзгешеліктермен емес, белгілі бір салалардағы
атауының қалыптасқан тэжірибесімен байланысты.
Аренданың күнделікті өмірдегі жоғары ролі оның тиімділігімен
түсіңдіріледі. Оны жасауға екі тараптың да ықыласы бар. Себебі көп
жағдайларда жалға алушы шартта көзделген мүлікті уакытша ғана керек етеді
немесе оны сатып алуға жағдайы келмейді. Жалға берушіде мүлікті біреуге
уақытша пайдалануға беру арқылы пайда кіргізу мақсаты болуы мүмкін. Мұндай
жағдайда жалға алушы мүлікті пайдаланғаны үшін ақы төлейді.
Мүлік жалдау (аренда) шарты бойынша жалға беруші жалға алушыға мүлікті
ақы төлеп уақытша иеленуге және пайдапануға беруге міндеттенеді.
Демек, бұл жұмыс жазуға таңдалған бұл тақырып өзекті, өйткені шағын
және орташа бизнестердің мүлікті жалға беру жолымен сатып ала алмаған
мүліктерін пайдалана отырып өз қаржылық деңгейін қаржыландыра отырып,
экономиканың нақты секторын дамытуға жанама түрде қатысады.
Кәсіпорындарға, ұйымдарға мүлік жалдау (аренда) шартының қазіргі жүйесі
бүрынғыдан көп айырықшаланады. Ол жалдап алушы қаржы тапшылығына байланбай,
қызметін пайдаланғысы келетін жалдау мүлкін өзі таңдай алады. Қазір біздің
республиканың экономикасы әлі нарықтық қатынастарға көшу барысында. Осы
кезеңге дейін, әкімшілік-әміршілік экономикада кәсіпкерлік саясат түп
төркінімен болған емес, оның ішінде жеке адамдардың қажеттілігін ескермеген
директивалар мен қаулылар арқылы жүзеге асырылып келді.
Дамыған нарыққа көшу жағдайында анықтаушы фактор — экономика
субъектілерінің еркін эрекет етуі. Өтпелі кезеңдегі шаруашылықтың қызмет
ету негізінде орталықтандырылған және нарықтық экономикаға тэн емес
заңдылықтар болып келді. Бұл өтпелі кезеңдегі кәсіпкерлік саясатының
қалыптастыру мэселелерін, тұтынушылардың өзара қатынастағы коммерциялық
саясатын қалыптастырудың жаңа әдістерімен механизмдерінің қалыптасу
мәселелерін зерттеу, сондай-ақ осы бағытта белсенді тәжірибелік қызмет
жүргізу қажеттілігін тудырады.
Бұл жұмыстың мақсаты - Қазақстандық коммерциялық ұйымдардың немесе жеке
тұлғалардың мүлік жалдау (аренда) шарты бойынша жалға беруші жалға алушыға
мүлікті ақы төлеп уақытша иеленуге және пайдалануға беруге міндеттерінің
әртүрлі формаларына талдау жасау болып табылады.
Аталмыш мақсаттарға жету үшін төмендегі міндеттер алға қойылып,
шешіледі:
- Қазақстандық мүлік жалдау (аренда) шарты бойынша механизмін толығымен
игеру;
- Қазақстандағы мүлік жалдау (аренда) шарты нарығының даму түрлерімен
ерекшеліктерін, оның жағдайын қарастыру;
- шетелдік мүлік жалдау (аренда) шарты бойынша қарастыру;
- мүлік жалдау (аренда) шартының жолдарын анықтау.
1 Жалға алу шартының түсінігі мен ерекшелігі
1. Мүлік жалдау шартының ұғымы мен элементтері
Аренда шартының сатып алу, сату рента шарттарынан айыр-машылығы, ол
мүлікті уақытша иеленуге беруге байланысты қатынасты реттейді. Мүлік жалдау
шарты Римде кеңінен таралған еді. Оның анықтамасы қазіргі кезде жүзеге
асырылып отырған анықтамадан елеулі ерекшеленген жоқ.
Аренданы заттық қүқықтарға жатқызу немесе жатқызбау сауалы ұзақ мерзім
бойы даулы болып келді. Заттың қүқықтарға (олардың мэселелеріне) арналған
соңғы Қазақстандық жұмыстарда аренда заттық қүқықтардың қатарына
жатқызылады. Бүл көзқарас көріп түрғанымыздай аренданың заңнамалық
анықтамасында да қолдау табады, яғни онда пайдалану мен қоса иеленуде бірге
қарастырылады. Бүл заңнамалық шешім арендалық қатынастарға бүрынғыдан көрі
жоғарылау (көбірек) түрақтылық береді, олардың мэнін көтереді. Осының
нәтижесінде мүлікті меншік қүқығы негізінде иемденуге мүмкіншілік жоқ бөтен
біреудің мүлкін пайдаланған кезде, мүлікті жалдау шарты тиісті қатынастарды
тыйымды реттетуге мүмкіншілік береді. Кейбір жағдайларда аренда (мыс. жер
арендасы) тіпте меншік қүқығына балама ретінде қарастырылатын 99 жылға
дейінгі ұзақ мерзімді жер арендасы Қазақстан Республикасы Президентінің
1995 жылғы 22 желтоқсаңда қабылданған "Жер туралы" заң күші бар Жарлығының
41 бабыңда қарастырылған еді. Аренда белгілі мөлшерде жерге меншік
қүқығының баламасы деген түсінік қазіргі (күшіндегі) заңнамада да сақталып
түр. Қазақстан Республикасының 2001 жылы 24 қаңтардан "Жер туралы" заңының
28 бабымен 49 жылға дейінгі жердің үзақ мерзімді арендасы қарастырылған.
Аренда тек жалдаушының қажетін, мүддесін қамтамасыз етіп қоймайды. Оның
нормаларында жалға берушінің мүдделерінде есепке алу
бар меншік иесі ретінде ол бэрібір жалға алушыға қарағанда артықшылық
жағдайында болып келеді. [5]
Арендалық шарттан туындайтын міндеттемелік қүқықтык қатынастарды және
заттық қүқықтық қатынастарды ажыратып қарау қажет. Әрине, міндеттемелік
қүқық шеңберіңде бірінші кезекте аталған қатынастардың бірінші тобын қарау
керек. Аренданың заттық қүқығы жеткілікті дэрежеде жан-жақты және толық
заттық қүқық мэселелеріне арналған еңбектерде талданған. Сонымен қатар,
аренданың заттық қүқығы ескерілмесе жалға алушының да жалға берушінің де
қүқықтық жағдайының сипаттамасы толық болмайды. Жалдаушы мен жалға
берушінін заттық құқық қатынастар негізінде қатысуын (олар сырттай шарттық
болып көрінгенімен) жоққа шығаруга болмайды. Біздің айтып отырғанымыз
арендаға берілетін мүлікті күтіи үхтау ауыртпалығына, меншік иесінің (жалға
берушінің) және жалдаушының заттық қүқықтарының бэсекесіне және тағы басқа
үқсас нэрселерге қатысты.
Мүлікті жалдау шартының тараптары жалға алушы және жалға беруші, жалға
беруші және жалға алушы ретінде кез келген тұлға, заңды және жеке тұлға
бола алады. Егер шарт мемлекет атынан не әкімшілік – аумақтық бірлестік
атынан жасалса мүлікті жалға беруші болып өкілетті мемлекеттік орган, ҚР
Қаржы министрлігінің Мемлекеттік мүлік және жекешелендіру бойынша
комитетінің аумақтық органдары келеді.
Жалға беруші – бұл пайдалануға берілген мүліктің иесі, ал заңды тұлға –
оқшауланған мүлікке меншік, шаруашылық жүргізу, оралымды басқару құқығы бар
субъект. Кейбір жағдайларда немесе заңды тұлғалар келуі мүмкін, олар
мүлікті жалға беруге заңмен немесе шартпен өкілденуі тиіс.
Жалдаушы (арендатор) – мүлікті уақытша иелену және пайдалануға, немесе
тек пайдалануға алған жеке немесе заңды тұлға. Мысалы, станокты жалдаушыға
онда белгілі сағаттарда немесе күндерде қажетті жұмыстарды жасау
мүмкіншілігі берілуі мүмкін. Мүлкіне оралымды басқару құқығы бар
коммерциялық емес заңды тұлғалар, олардың мүлкінің меншік иесімен мүлікті
жалдау құқығында шектеулі мүмкін.[28]
Тараптар құқықтары мен міндеттерінің өзге тұлғаларға ауысуы ішінара
және де әмбе бап құқықтық мирасқорлық негізінде болуы мүмкін. Жалға
берілген мүлікке меншік құқықтарының өзге тұлғаға ауысуы мүлікті жалдау
шартын өзгерту немесе бұзу үшін негіз болмайды.
Басқаша айтатын болсақ аренда құқығы жалға берілген мүлікке ауыртпалық
тудырады.
Азамат өлуімен жалға алушының құқықтарына қатысты мұрагерлік
трансмиссия егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше қарастырылмаса жалпы
тәртіп бойынша болады. Заңды тұлғалар қайта құрылған кезде де әмбебап
мирасқорлықтың бұл тәртібін қолдану керек.
Аренда шарты бойынша (негізінде) берілетін заттар жеке сипаттары мен
анықталатын, түлынылмайтын заттарға жатады, олар оларды пайдалану барысында
өздерінің түтынушылық қасиеттерін бірте-бірте табиғи тозу салдарынан
жоғалтады. Кейбір объектілер пайдалану тэртібі дүрыс болса тіпті өздерінің
қасиеттерін жоғалтпауы мүмкін, оларға жер бөлшектері, көп жылдық егістер
және с.с. жатады. АК. 541-бабына сәйкес, мүліктік жалдауға, кәсіпорындар
мен басқа да мүліктік кешендер, жер учаскелері, үйлер, ғимараттар,
жабдықтар, көлік қүралдары берілуі мүмкін. Жалдаудың объектісі өзге де
заттар бола алады.
Заңнамада оларды мүліктік жалдауға беруге тыйым салынған, немесе жалдау
мүмкіншілігі шектелген мүлік түрлері анықталуы мүмкін. Бірінші кезекте
шектеулер азаматтық айналымнан алынып тасталған, немесе азаматтық айналымы
шектеулі заттарға қатысты болып келеді.
Әрине, азаматтық айналымнан алынып тасталған заттар жалға берілуі
мүмкін емес. Ал азаматтық айналымы шектеулі заттар жалға оларды пайдалану
төртібі, жалпылама оларға меншік қүқығын жүзеге асырудың барлық тэртібі
сақталып жалға берілуі мүмкін. Мысалы, тұлға азаматтық айналымы шектеулі
бір немесе өзге мүлікті иеленуге рүқсат алмаса, ол өзінде бар сондай
(азаматтық айналымы шектеулі) мүлікті иелігінен шығаруы керек. Заңның (ҚР
АК 252 бабы 2 тармағы) тікелей нүсқауына сәйкес көрсетілгендей мүлікке
меншік қүқығы тоқтатылуы қажет. Яғни ондай мүлікте иеліктен шығаруға
бағытталған шарттар болып сатып алу-сату, сыйға тарту, айырбас шарттары
келеді деп болжам жасаймыз.
Бірақ мэселені тым шектеулі шешуге болмайды. Сілтеме жасалған азаматтық
кодекстің нормасы өмірде оны эртүрлі жағдайларға лайықтап қолдануды талап
етеді. Мысалы, айналымы шектеулі мүліктің иегері болашақта оған рүқсат
аламын деп үміттенетін болса оған оны жалға беруге тыйым салынбауы керек.
Немесе мүлікті иеленуге рүқсаты жоқ айналымы шектеулі заттың меншік иесі
бірден сатып алушыны таппаған соң оны болашақта сатып алу жағдайы
қарастырылатын жалдау шарты негізінде бере алады. Қаралғандай қосымша
шешімдер меншік иесі жағдайын жақсартады. Қандай да болсын мүлікке
меншіктің заң бойынша кепілдіктерін нығайтады.
Кейбір объектілерді (негізінен табиғи объектілерді) жалға тапсырған
кезде шарт ерекшеліктері пайда болады (ерекшеліктер шарт мазмүнына және
т.б. қатысты болуы мүмкін). Айтатын болсақ, Қазақстан Республикасының "Жер
туралы" Заңының 48 бабына сәйкес, жер пайдаланушылары жерді жер учаскесің
беру актісіне немесе аренда шартына (уақытша ақысыз жер пайдалану шартына)
сәйкес пайдалануы тиіс. Осымен бірге жалға алушыға тағы да бірқатар
міндеттер жүктеледі. Бүл міндеттер жалға алушының жалға берілген мүлікті
тиісті пайдалану бойынша азаматтық қүқықтық міндетімен тығыз байланысты,
кейбір көріністерінде оларды мүлікті тиісті пайдалану бойынша міндеттің
нақтылануы ретінде бағалауға болады. Жер пайдаланушыға мы-надай міндеттер
жүктеледі:
— тиісті санитарлық және экологиялық талаптарға сейкес келетін өндіріс
технологиясын қолданудың, халықтың денсаулығы мен қоршаған ортаға зиян
келтірілуіне жол бермеу;
— топырақтың құнарлығын нашарлатпаудың жер қорғау жөніндегі шараларды
жүзеге асырудың, орман, су ресурстары мен басқа да табиғи ресурстарды
пайдалану тэртібін сақтаудың, жер учаскесінде орналасқан, заңдарға сәйкес
мемлекет қорғайтын тарих, сэулет ескерткіштері, археологияльщ мүра мен
басқа да объектілердің қорғалуын қамтамасыз ету;
— басқа меншік иелері мен жер пайдаланушылардың қүқықтарын бүзбау;
— топырақтың қүнарлы қабатын сыдырып алу оның біржола жоғалуын
болғызбау үшін қажет болған жағдайларды қоспағанда, басқа тұлғаларға сату
не беру мақсатымен қүнарлы қабатты сыдырып алуға жол бермеу;
— сервитуттары заңдарда көзделген тәртіпте үсынуды қамтамасыз ету. Өз
ерекшеліктері тұрғын үйді жер қойнауының учаскелерін және басқа
объектілерді жалдауда орын алады. Жер қойнауының учаскілері концессиялық
және басқа келісімдер негізінде пайдалануға беріледі, олар АК 541-6, 4-т.
сәйкес өзінің заңды табиғаты бойынша мүлікті жалдауға түбірлес болып келеді
және оның жалпы (негізгі) ережелеріне негізделеді. Мүндай кең түсінік ҚР
азаматтық заңнамасында шарттардың бүрынғы кеңестік кезеңдегі азаматтық
қүқыққа таныс емес тәртіптенген жүйесі қалыптасып келетінін сипаттайды. Бүл
бөлек шарттардың қүрылысын өңдеуде де, бүкіл шарттық қүқық жүйесін өңдеуде
де өз көрінісін тауып отыр [11].
Жер қойнауын пайдаланумен байланысты және өзге де шарттардың жаңа
түрлеріне қатысты пайда болған айқынсыздық ақырындап жойылып келеді.
Мүлікті жалдау шарты нақты анықталған мерзімге жасалуы мүмкін. (ҚР АК.
545-6, 1-т.) Қаз. ҚСР-ң Азаматтық кодексімен, жалға берілетін мүлік түріне
қарамастан мүліктік жалдаудың мерзімі 10 жылдан аспауы тиістігі
қарастырылған еді. ҚР АК аренданың ақырғы мерзімін тек оның бөлек түрлері
үшін, немесе бөлек мүлік арендасы үшін қарастырады. Айтылғандай жердің
арендасы 49 жылдан аспауы керек. Прокат шарты бір жыддан аспайтын мерзімге
ғана жасалуы мүмкін. [15]
Мүлік жалдау шарты нақты анықтамлаған мерзімге жасалуы мүмкін, бүл үшін
ол күшінде болып келетін мерзім шартта көрсетілмейді. Нақты анықталмаған
мерзімге жасалған мүлікті жалдау шартында эрбір тарап, шарт қозғалмайтын
мүлік жөнінде болғанда екінші тарапқа үш ай бүрын ескертіп, ал шарт
қозғалатын мүлік жөнінде болғанда бір ай бүрын ескертіп, кез келген уақытта
шарттан бас тарта алады. Өзгеше тэртіп заң актілерімен немесе шартпен
қарастырылуы мүмкін. Мысалы шартта тараптар нақты анықталмаған мерзімге
жасалған мүлікті жалдау шартын бір жақты тэртіпте бүруға тиым салуы мүмкін.
Егер мүлікті жалдаудың ақырғы мерзім заңнамада қарастырылса, ал шарттың өзі
нақты анықталмаған мерзімге жасалса, мүлікті жалдаудың ақырғы мерзімі
өтуімен ол күшін өзімен өзі жоғалтады. Яғни, мүлікті жалдау шартының
мерзімі заңнама бойынша қарастырылған ең үлкен (ақырғы) мерзімнен асып
кетсе де шарт бэрібір заңнамалық мерзімнен аспайтын (оған тең) мерзімге
жасалған болып саналады.
1.2 Жалға алу шартының мазмұны. Жалға берушінің және жалға алушының
міндеттері
Жалға беруші мүлікті жалға алушыға шарт талаптары мен мүліктің
мақсатына сәйкес, келетін күйде беруге міндетті (АК 547-6. 1-тармағы).
Мүліктің күйі бірінші кезекте шартпен анықталуы тиіс. Мысалы, жалға
қоймалар берілгенде, олар өрт қауіпсіздігінің талаптарына бөлмелердегі
ауаның ылғалдылығына не қүрғақтығына қойылатын талаптарға жэнс басқаларға
сәйкес болуы керек екені болжанылуы мүмкін.
Шарттың мүліктік күйіне талаптар анықталмаса, онда олар мүліктің
тағайындалуы және мүлікті пайдаланудың болжамды (мақсаты ескеріліп мүмкін
күйіне талаптар туралануы мүмкін. Бірақ мүлікті жалдау шарты бойынша
мүлікке талаптарды анықтау сатып алу-сату шарты бойынша заттың қажетті
сапасын анықтаудан ауырға түседі. Жалға берілетін мүліктік күйіне қатысты
талаптар өте субъективті болып келеді. Олар жөнінде келіспеген тараптар
араларында қиын жолмен шешілетін даулар пайда болуы мүмкін. Сондықтан,
жалға алушы мүліктің кейбір ерекше қасиеттер бар болуын қаласа, оның бүл
туралы жалға берушімен келіскені аса қажетті болады. Жалға берілетін
мүліктік кемістіктері болмауы керек, немесе кемістіктер тікелей шартта
ескертілуі керек. Бүл жасалмаса жалға беруші берілген заттардың
кемістіктері үшін жауапты болады.
Кейбір жағдайларда заттың кемістіктерімен байланысты тараптардың
құқықтары мен міндеттері туралы мэселе басқаша шешімін табады. Жалға
берілген заттың кемістіктерін оны қараған кезде бірден табуға мүмкін болса,
немесе затты жалға алғанға дейін жалдаушы затпен пайдаланып үлгерген болса,
онда жалға беруші заттың кемшіліктері үшін жауапты болмауы тиіс.
Затты түтынудың одан қүтылу мүмкін емес (сөзсіз) салдары болып оның
белгілі дәрежеде нашарлауы (түтынушылық қасиеттерін жоғалтуы) келеді.
Сондықтан бірнеше жыл пайдалануда болып келген мүліктің (заттардың) күйі
тиісті емес тіпті қанағаттанатындай болмай шығуы мүмкін. Осыған байланысты
шарттың екі тарабы бірдей белгілі бір шешімдерді қабылдап эрекеттерді
жасауға мэжбүрлі болады. Осы себептен А. А. Иванов автордың ешқандай
күдікке жол бермей мына айтқанымен (жазғанымен) келісуге қиын (болмайды):
"... обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на
протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как
правило, вскоре после заключения договора". Аталған міндет мүлік жалдау
шарты тараптарының арасында бөлінеді. Жалға берушінің және жалға алушының
қүқықтары мен міндеттерін одан эрі қарағанда осыны анық көруге болады.
Мүлік жалға оның барлық керек-жақартарымен және оған қатысты
қүжаттарымен (мүліктің жиынтықтылығын, қауіпсіздігін, сапасын, пайдалану
тэртібін куэландыратын және т.б. құжаттармен) бірге беріледі. Сатып алу-
сату шарты (мысалы қозғалмайтын мүлікті сатып алу-сату шарты) бойынша затқа
(мүлікке) құқықтарды растайтын құжаттар табыс етілуі мүмкін қаралып тұрған
шартта негізінен эңгіме мүлікті түтыну (пайдалану) үшін қажетті қүжаттар
жөнінде жүргізіледі. Шартта қүжаттар жалға берушіде қалатыны, жалдаушы
олармен таныса алатыны және т.б. қарастырылуы мүмкін.
Құжаттар, керек жарақтар берілмесе және оларсыз жалға алушы мүлікті
мақсаты бойынша пайдалана алмаса, немесе ол шартты жасасуы кезінде
үміттенуі мүмкін болған нэрселерден (игіліктен, пайдадан) едәуір дэрежеде
айырылса, онда өзінің қалауы бойынша ол жалға берушіден керек жарақтардың
және қүжаттардың берілуін немесе шарттың бұзылуын талап ете алады.
Жалға алушыда көрсетілген жағдайға қатысты бір ғана құқығы болып
келмейді. Жалға алушы қүжаттарды және керек жарақтарды олар жалға берушімен
берілмеген өзге реттерде де талап ете алады. Басқаша айтқанда, жалға
алушының мүлікті пайдалану мүмкіншілігінен айырылуы, оған ұтымсыз
нәтижелердің (салдардың) туындауы немесе туындамауы сол құқықты жүзеге
асыру кезінде міндетті түрде ескерілетін нәрсе емес. Бірақ, жалға беруші
тарабынан жасалған бұзушылықтың ауырлығы қолданылатын шараларға (мысалы
шартты бұзу мүмкіншілігіне) әсер етеді. Жалға беруші мүлікті шартпен
қарастырылған мерзімде беруі керек, егер бұл мерзім шартта қарастырылмаса,
онда ол қисынды мерзімде берілуге жатады. Жалға беруші шартқа қайшылық
жасап мүлікті бермесе жалдаушы бұл мүлікті ҚР АК 355-бабына сәйкес талап
ете алады немесе шарт бүзылуын талап ете алады. Екі амалды қолданған кезде
де жалға алушы өзіне келтірілген шығындарды өндіріп ала алады.[9]
Егер шарттың өзінде жалдау төлемінің нақты түрі (нысаны) анықталмаса,
онда ол ақшалай төленуге тиіс. Бір зат жөнінде жалдаушылардың эрқайсысына
затпен белгіленген уақытта тек пайдалану құқығы беріліп бірнеше мүлік
жалдау шарттары жасалуы мүмкін. Оларды жалға беруші өз еркімен жасасады,
осыған байланысты жалға беруші шектеуге ие басқа да қарсылықтар айтуға
ешкімнің күқығы болмайды. Жалға алушылардың бірінің қүқығына нүқсан
келтірілетін жағдайды қоспағанда, олардың ешқайсысы жалға берушіге өз
талаптарын қоюға қүқылы емес. Жалға берушінің негізгі қүқығы берілген
мүлікті пайдаланғаны үшін ақы төленуін талап ету қүқығы келеді. Осымен
қатар жалға беруші жалға алушының өзге міндеттерінің орындалуын да талап
ете алады. [24]
Жалға алушы жалға берілген мүлікті шарт жағдайларына сәйкес
пайдалануға, ал егер олар шартта қарастырылмаса, мүліктің тағайындалуына
сәйкес пайдалануға міндетті. Жалға алушының бүл міндетті жалға берушінің
жалға берілген мүлікті күтіп ұстау міндеті орындалуына көмектеседі. Осымен
қатар жалға беруші жалға алушының мүлікті пайдалануына шектеу қоюға мүдделі
болуы мүмкін. Өз кезегінде осының себебі де болады, мысалы жалға берілген
жабдықтарды жоғары дэрежеде пайдалану орын алса, оның мерзімінен бүрын
тозуының қаупі төнуі мүмкін ж.б.
Жалға алушы жалға берушінің жазбаша ескертуіне қарамастан мүлікпен
шартқа немесе мүліктің тағайындалуына қайшы пайдаланса, онда жалға алушының
шарт бүзылуын және мүлік қайтарылуын талап ету қүқығы пайда болады. Егер
міндеттеменің бүзылуынан туындаған залал болса, онда ҚР АК 350-бабына
сәйкес өтелуге жатады. Жалға беруші шығындар өтелуін жалға алушы өзінің
міндеттерін бүзған өзге де жағдайларда талап ете алады. Бірақ мүлік жалдау
шартының кәсіпкерлік мінезі болмаса жалға алушының жауапкершілігі әрқашан
кінэда негізделеді.
Жаңа азаматтық заңнамада жалға алушы жалданған мүлікке билік етуінің
шектері туралы анықталған. Жалға берушінің келісімімен жалға алушы
жалданған мүлікті қосымша жалға (субареңдаға) тапсыра алады, шарт бойынша
өзінің қүқықтары мен міндеттерін өзге тұлғаға (қайта жалдауға) бере алады.
Жалға алушы жалданған мүлікті тегін пайдалануға сол сияқты кепілге бере
алады. Өзгешелік заңнамалық актілерде қарастырылмаса жалға алушы құқықтарын
шаруашылық серіктестіктердің акционерлік қоғамдардың жарғылық каииталына
салымдар немесе өндірістік кооперативке жарна ретінде сала алады. Билік ету
бойынша осындай қүқықтар тікелей шартта қарастырылуы мүмкін. Жалға беруші
алдындағы жауапкершілікті тікелей жалға алушы көтереді. Жалпы алынған
мүлікті өзге тұлғаларға беру туралы шарттар мүлік жалдау шартының өзінің
мерзімінен асатын мерзімге жасалуы мүмкін емес.
Қосымша жалдау (субаренда) шартының қолданылуы (күшінде болуы) мүлік
жалдаудың негізгі шартына тәуелді болып келеді. Заңнамада көзделген
негіздер бойынша мүлік жалдау шарты жарамсыз болса, онда оған сәйкес
жасалған мүлікті қосымша жалдау шарты да жарамсыз болып келеді. (ҚР АК 560
бабы). Бұл норманың мазмұны мүлікті жалдаудың негізгі шартының қолданылуына
тек қана қосымша жалдау (субаренданың) емес, барлық өзге туынды құқықтық
қатынастардың мүлікті пайдаланудың, кепілдің және басқарудың күшінде болуы
(тұрмыс етуі) тэуелді болатынын білдіріп отыр.
Жалға алушы өз уақытылы жалдау (аренда) төлемін төлеп тұруға міндетті.
Ол төлеудің тәртібін және есеп айырысудың тәртібіне, жалдау үшін төлем
жасаумен байланысты өзге міндеттерді орындауға байланысты жағдайларды
сақтауға міндетті. Төлемдер ақшалай болатын болса, онда Қазақстан
Республикасындағы ақша айналымының ережелері сақталуы керек. Төлеудің өзге
түрі қарастырылса осындай қатынастарға сатып алу-сату мердігерлік, ақылы
қызмет көрсету шарттары туралы нормаларды қолдану жоққа шығарылмайды. Бұл
жалға алушының жалдау үшін төлеу бойынша міндетін реттейтін (қарастыратын)
жалпы нормалардың мағынасынан көрініс тауып тұр. Заңнаманың өзінде осы
мәселелерді шешетін тікелей сілтейтін нормалар қарастырылмаған және жалдау
ақысын енгізудің тәртібі негізінен мүлік жалдау шарттарының өзінде нақтылы
бекітілуі тиіс. Шарт бойынша төлемді (ақыны) енгізудің тәртібі мен өзге
жағдайлары келісіммен қарастырылмаса, онда басшылыққа нарықта қалыптасқан
орташа баға және де өзге төлеуге қатысты талаптар алынады (ҚР АК 385 б.
Зт). Қосымша екі тараптардың мүдделері де ескерілуі тиіс.
Жалға берілген мүліктің барлығы біртекті, сапасы бірыңғай және с.с.
болғанда оны пайдалану үшін ақы бірден барлық мүлік үшін орнатылады.
Мүліктің құрама бөлшектерінде ерекшеліктері болса, олар (өндіріс
құралдарына жататындары үшін өнімділік дәрежесіне қарай) үшін бөлек жалдау
ақысы орнатылады, себебі кейбір мүлікті пайдалану жалдаушыға қосымша табыс
беруі мүмкін, сондықтан ол үшін жоғарырақ жалдау ақысы бекітіледі.
ҚР АК 546 бабына сәйкес жалдау ақысы (төлемі) мынандай түрлерде болуы
мүмкін:
1) кезең кезеңімен немесе біржола төленетін төлемдердің ақшалай
сомасымен;
2) жалданған мүлікті иайдалану нэтижесінде алынған (өндірілген,
табылған) өнімнің, жемістердің немесе табыстардың үлесімен;
3) жалдаушының белгілі қызмет көрсетуі арқылы;
4) жалға алушының шартпен келісілген затты жалға берушіге меншікке элде
жалға берумен;
5) жалға алушыға жалданылған мүлікті жақсарту жөнінде шартта келісілген
шығындарды жүктеу арқылы. Жалға берушімен жалға алушы шартты көрсегілген
ақы түрлерінің бірнешеуі қолданылатынын;[2]
Жалға берілген мүлікте кемшіліктерді анықтаса, жалға алушы жалға
берушіден өз қалауы бойынша:
1) мүліктің кемшіліктерін тегін жоюды;
2) жалдау ақысын соған мөлшерлес азайтуды;
3) жалға берушіге бүл туралы алдын-ала хабарлай отырып сол
кемшіліктерді жою жолында өзі жасаған шығындар сомасын мүлікті пайдаланғаны
үшін төленетін төлемнен ұстап қалуды;
4) шартты мерзімінен бүрын бүзуды талап етуге қүқылы.
Шартта тікелей шектеу болмаса, мүлікті пайдалану үшін төлемнің (ақының)
мөлшері өзгертілуі мүмкін, бірақ бүл жыл ішіңде бір реттен жиі болмауы
керек. Шарттың қандай да болсын өзге өзгертілуі сияқты ақыны (төлемнің)
мөлшерін өзгерту тараптардың келісімімен жүргізілуі керек, бірақ егер біз
ҚР АК 456 бабы 3 тармағының мағынасын ескеретін болсақ, онда жалға берушіде
бағаны өзгерту үшін салмақты (дәлелді) негізі болғанда оның жалдау төлемін
(ақысын) өзгертуді талап етуге қүқығы танылуы керек. [2]
Мысалы, егер жалдау төлемінің орта нарықтық мөлшері күрт өсіп кетуі
салдарынан жалға берушінің елеулі шығындарды пайда болса, жалға беруші
заңдарда көрсетілген мерзімдер өтісімен өзі жасасқан мүлік жалдау шарты
бойынша да жалдау төлемі көбейтілуін талап ете алады. Әрине шарт бойынша
жалға беруші бұндай қүқығынан айырылуы да мүмкін. Заң актілерімен мүлік
жалдау шарттарының бөлек түрлері үшін, сол сияқты мүліктің бөлек түрлерін
жалдау үшін төлем мөлшерін қайта қарау (өзгертудің) өзге ең төмен (қысқа)
мерзімдері қарастырылуы мүмкін. Орталықтандырылған тәртіпте бекітілген
бағалар мен тарифтер өзгерген жағдайда жалдау төлемі біржақты тэртіпте (бір
тараптың талабы бойынша) қайта қарамауы мүмкін. Бағаның осындай жағдайда
өзгертілуі келісімді және себептеуді талап етпейді. ҚР АК 546 бабы 4
тармағының мағынасы бойынша жалдау төлемін езгертуді талап ету қүқығы екі
тарапта — жалға берушіде және жалға алушыда бірдей болып келеді. Жалға
беруші негізінен жалдау төлемі көтерілуін талап етеді (етуі мүмкін), бұның
себебі болып аренданың орталықтан бекітілгеп бағалардың, тарифтердің өсуі
келеді. Соның негізі бір болып тұрса жалға алушы жалдау төлемі
төмендетілуін талап ете алады.
Шартпен (айтылып кеткендей) мүлікті жалдау үшін төлем шарт күшінде
болып келетін барлық кезеңге (мерзімге) орнатылатыны, оны өзгерту қүқығы
болмайтыны қарастырылуы мүмкін. Жалдау ақысын (төлемді) өзгертуден оны
теңгенің инфляциясына (құнсыздануына) байланысты индекстеуді ажырата білу
қажет. Индекстеу (бағаны теңгенің қүнсыздануына байланысты өсіру) үзақ
мерзімді міндеттемелерде қолданылады, оның мүмкіншілігі шарттың өзінде
қарастырылуы тиіс (282 б. 3 т.).
Жалға алушы жауапты болмайтын жағдайлардың салдарынан шартпен
қарастырылған пайдаланудың жағдайлары немесе мүліктің өзінің халі
нашарласа, онда ол жалдау төлемінің тиісінше азайтылуын талап ете алады.
Мүлікті пайдалану жағдайлары (мүмкіншіліктері) айтатын болсақ жалға беруші
бөлшектеп жүргізетін күрделі жөндеудің, оны қосымша өзге тұлғаларға жалға
берудің салдарынан нашарлауы мүмкін. Мүлік халі нашарлаған кезде осыда
жалға алушының кінәсі болмауы керек. Сондықтан жалға алушының аталған
құқығы тек ол өзіне жүктелген мүлікті күтіп ұстау міндетін орындаған кезде
ғана пайда болады (бұл міндет неден қүралатынын біз төменірек қараймыз).
Жалға алушының талаптары туралы немесе оның мүліктің кемшіліктерін
жалға берушінің есебінен жою ниеті туралы хабарлаған жалға беруші жалға
алушының келісімімен жалға берілген мүлікті тез арада тиісті жағдайда
түрған басқа осыған үқсас мүлікпен ауыстыра алады не мүліктің кемшіліктерін
тегін жоя алады. Егер жалға алушының талаптарын қанағаттандыруға одан
мүлікті пайдаланғаны үшін алынатын төлемнен кемшілікті жоюға кеткен
шығындарын ұстап қалу жалға алушыға келтірілген залалды өтеуге мүмкіншілік
бермесе ол шығынның өтелмеген бөлігін өтеуді талап етуге қүқылы. Шартты
мерзімнен бүрын бүзуды талап ету құқығы бүл жағдайда тек оның қүқығы елеулі
бүзылса ғана берілуі тиіс.
Жалға алушы мүлікті пайдаланғаны үшін төлемді енгізудің мерзімін
сезімді (елеулі) бүзса, онда жалға беруші оған жедел шараларын мүмкін нақты
алғанда ол жағдайлардан төлемнің мерзімінен бүрын жасалуын талап ете алады.
Төлемнің екі кезеңінен асатын мерзімі жалға алдын ала төлем жасауын талап
ете алмайды. Жалданған мүлікті пайдалану нэтижесіндс жалға алушының алған
өнімі, жемістері және өзге де кірістері, егер заң актілерінде немесе шартта
өзгеше көзделмесе, оның меншігі болып табылады.[25]
Жалға алушы егер заңдарда немесе шартта өзгеше көзделмесе, мүлікті
дұрыс күйде үхтап-түтуға, ағымдағы жөндеуді өз есебінен жүргізуге және
мүлікті ұстап-түлуға кететін шығындарды көтеруге міндетті. Сондай-ақ жалға
алушы (айтылғандай) мүлікті күтіп ұстауға байланысты шығындарды көтеруге
міндетті. Олар (шығындар) бірінші кезекте объетивтік (сыртқы) себептерге
тэуелді, олармен байланысты болып келеді. Мысалы, ғимаратты пайдалануы
электр қуатына, газға, ыстық, салқын суға, канализацияға кеткен шығындармен
байланысты. Мүлікті ұстауға кеткен шығындар, оны пайдалануын қамтамасыз
ететін ұйымдастыру шаралармен байланысты.
Жалға алушы жалға алған мүлікті пайдалануға барынша мүдделі болуы үшін
шығындарды өзі көтеруі керек. Мысалы, ол газға, салқын және ыстық суға
санаушы (счетчик) қойылуы туралы келісуі және мүмкін болашақта оларды
үнемдеу үшіп шараларды қолдана алады. Егер шығындарды жалға беруші
кетіретін болса жалға алушының үнемдеуге себебі (үнемдеуге итермелейтін
нэрсе) болмауы мүмкін. Мүлікті күтіп ұстауға шығындар құрамына міндетті
және қосымша шығындар кіреді. Міндеттілерге жалға алушы мүлікті пайдаланған
кезде олардан қүлыла алмайтын шығындар жатады. (Мысалы оларга электр
қуатына қажетті дэрежеде кеткен шығындар жатады). Егер жалға алушы жалға
алынған мүлікті күту үшін маманды жалға алса, мүлікті сақтандыруға шешім
қабылдаса және т.б. олар қосымша шығындар болып табылады. Мүлікті ұстауы
бойынша шығындарды міндеттік және қосымшаға бөлу маңызы мынадан да
табылады, біріншісі шартта көзделеді және жалға беруші жалға алушыдан
олардың өтелуін талап ете алады. Қосымша шығындарды жалға алушы өзі
көздейді және кейін олардың эрқайсысын өзгерте алады.
Жалға алушы белгіленген міндеттерді орындамағаны үшін, жалға берушінің
мүддесін бүзғаны үшін жалға беруші мүлік жалдау шартын бүзуды талап етуге
қүқылы. Жалға беруші ҚР АК 553-6. Көзделген міндеттерді орындау үшін жалға
алушыға жазбаша хабарлауға міндетті және жалға алушыға міндеттерді қисынды
мерзімде орындауға мүмкіншілік беруге тиіс.
Өз кезегінде жалға алушы да жалға берушіден жалға берілген мүлікті
күтіп ұстау бойынша міндеттерін орындауды талап ете алады. Жалға берушінің
күрделі жөңдеу жөніндегі міндеттерін атқармауы жалға алушыға өз қалауы
бойынша:
1) жөндеуді өз бетінше жүргізуіне және жөндеу қүнын жалға берушіден
өндіріп алуға;
2) жөндеу қүнын шарт бойынша төлемнің есебіне есептеуге;
3) шарт бойынша төлемді тиісінше азайтуды талап етуге;
4) шарттан бас тартуға қүқылы.
Жалға алушы мүлікті жақсартуға қүқылы. Егер жақсартулар ажыратылатын
болса, онда олар жалға берушінің келісімінсіз жасамауы мүмкін. Жалданған
мүліктің жалға алушы жүргізген ажыратылатын жақсартулары, егер шартта
өзгеше көзделмесе, оның меншігі болып табылады. Ажыратылатын жақсартулар
ретінде мүлікке зиян келтірмей бөлініп алынуы мүмкін жақсартуды бағалауға
болады.
Ажыратуға болмайтын (зиян келтірмей ажыратуға болмайтын) жақсартылуға
мүліктің меншік иесінің келісімі қажет. Жалға алушы өз қаражаты есебінен
және жалға берушінің келісімімен, жалданған мүлікке зиян келтірмей
ажыратуға болмайтын жақсарту жүргізсе, шартта өзгеше көзделмегендіктен,
оның шарт тоқтағаннан кейін осы жақсартудың қүнын өтеттіріп алуға қүқығы
бар. Ажыратуға болмайтын жақсартуға ғимаратқа күрделі қосымша салынған
қүрылыс, қабырғалардың сыртын көркем жасау және т.б. енеді.
Жалға алушының жалға берушінің келісімінсіз жүргізген ажыратуға
болмайтын жақсартуының қүны, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше
көзделмесе, өтеуге жатпайды. Мүлік жалдау шарты тоқтатылғаннан кейін жалға
алушы мүлікті алған кезіндегі күйінде, қалыпты тозуын ескере отырып немесе
шартта келісілген күйінде оны жалға берушіге қайтаруға міндетті.
Соңғысы жалға алушыға оның жалға алған мүлікке қүқықтарын қорғау меншік
құқығын қорғаумен тең қамтамасыз етіледі. Жалға беруші жалға алынған
мүлікті пайдалануға қү-қықты мүлікке ешқандай қүқықтары жоқ үшінші бір
тұлғалар мэжбүрлі (зорлық) іс-қимылдарымен бүзылғаны үшін жалға алушы
алдында жауапты болмайды. Егер бүзушылардың іс-әрекеттерін жалға беруші
қолданған болса (оларға рұқсат берсе) осы жағдайда ол да жауапты болады. Әр
жағдайда жалға алушынын талап қоюға және өзге де түрде өз атынан өзіне
тиесілі қүқықтарды қорғауға қүқығы бар.
Жалға берушінің және жалға алушының жалпылама алғандағы қүқықтары мен
міндеттері осындай. Қандай да болсын өзге қүқықтық шарт сияқты мүлік жалдау
шарты оны тиісті орындағанда, яғни құқықтарын жүзеге асырғанда тоқтатылады.
Жалға беруші тарапынан қарсылық болмаса және жалға алушы шарттың мерзімі
біткен соң да мүлікті пайдалана беретін болса, шарт нақ осындай талаптармен
анықталмаған мерзімге қайта жасалған (қайта қалпына келтірілген) болып
есептеледі. Бүл орын алса тараптардың эрқайсысы қозғалмайтын мүлікті жалға
алған кезде, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, бүл
туралы басқа тарапқа кем дегенде үш ай бүрын және өзге мүлікті жалға алған
кезде кемінде бір ай бүрын жазбаша түрде ескерте отырып, шарттан кез-келген
уақытта бас тарта адады.
Жалға алушы шартты жаңа мерзімге жасауға басымдылық (артықшылық)
құқығына ие болуы мүмкін. Ол үшін жалға алушы алдағы шарт бойынша өз
міндеттерін лайықты түрде атқаруы керек. Осы шарт (талап) сақталса жалға
алушы шарт мерзімі біткеннен кейін басқа тұлғалардың алдында артықшылықты
пайдаланып мүлік жалдау шартын жаңа мерзімге (барлық өзге жағдайлар тең
болса) жасауға құқылы болады. Шартты жасасу жағдайлары тең болу керектігі
мынаны білдіреді: егер өзге жалға алушы үтымдылау болып келетін жағдайларды
үхынса, онда алғашқы жалдаушы мүлік жалдау шартын жасасуға артықшылық
құқығынан айырылып қалады.[30]
Жалға алушы мүлікті жалға алу шартында көрсетілген мерзімде, ал егер
шартта осындай мерзім көрсетілмесе, шарттың қолданылуы аяқталғанға дейін
қисынды мерзімде осындай шартты қайта жасағысы келетіндігі туралы жалға
берушіге жазбаша түрде хабарлауға міндетті. Мүлікті жалға алу шарты жаңа
мерзімге жасалған кезде шарт жағдайлары тараптардың келісімімен өзгертілуі
мүмкін. Егер жалға беруші шартты бүрынғы жалға алушымен жаңа мерзімге
жасасудан бас тартса, бірақ шарт мерзімі біткен күннен бастап бір жылдың
ішінде басқа тұлғамен мүлікті жалдау шартын жасаса, жалға алушы өз таңдауы
бойынша сотта осы жасалған шарт бойынша қүқықтар мен міндеттерді өзіне
ауыстыруды және өзімен шарт жасасуды жаңартудан бас тарту арқылы
келтірілген залалды өтеуді, не тек залалды өтеуді талап етуге қүқылы.
Мүлік жалдау шарты тараптардың келісімімен кез келген уақытта
тоқтатылуы мүмкін. Одан басқа да тараптардың біреуінің талап етуі бойынша
да бүзылуы мүмкін. Жалға берушінің талабы бойынша мүлік жалдау шарты (бұрын
қаралған жағдайлардан өзге) мынадай жағдайларда бұзылуы мүмкін.
а) егер жалға алушы мүлікті пайдаланғаны үшін шартта белгіленген
төлемнің мерзімі өткеннен кейін екі реттен астам төлем жасамаса;
б) Заң актілеріне немесе шартқа сәйкес күрделі жалға алушы күрделі
жөндеуді шартта белгіленген мерзімде жүргізбесе, мерзім шартта
қарастырылмаса, оны қисынды мерзімде жүргізсе. Барлық жағдайларда, жалға
беруші жалға алушыға өз міндетін қисынды мерзімде орындауға мүмкіндік
берілгеннен кейін ғана шартты мерзімнен бұрын бүзуды талап етуге қүқылы.
Жалға алушының талап етуімен шарт мынадай жағдайларда: а) жалға беруші
мүлікті жалға алушыға пайдалануға бермеген не
мүлікті шарт талаптарына немесе мүліктің мақсатына сәйкес пайдалануға
кедергі жасаған;
б) жалға беруші өзіне жүктелген мүлікті күрделі жөндеу міндетін шартта
белгіленген мерзімде, ал ол шартта болмаған жағдайда қисынды мерзімде
жүргізбеген;
в) жалға алушыға берілген мүлікте оны пайдалануға кедергі келтіретін
кемшіліктер болып, оны шарт жасалған кезде жалға беруші ескертпеген, жалға
алушыға алдын-ала белгілі болмаған және мүлікті көрген кезде немесе шарт
жасаған кезде оның ақаусыздығын тексерген кезде оның байқалуы мүмкін
болмаған;
г) мүлік жалға алушы жауап бермейтін мэн-жайларға байланысты пайдалану
үшін жарамсыз күйде болған реттерде мерзімінен бүрын бұзылуы мүмкін.
Шарт анықтамасының өзінен-ақ көрініп түрғандай, жалға берушінің басты
міндеті - мүлікті жалға алушыға шарт талаптары мен мүліктің мақсатына
сәйкес келетін күйде беру (АК-ң 547-6. 1-т.). Жалға берілетін мүліктің
жағдайы (күйі) шарттың өзімен белгіленуі тиіс. Егер мұндай іс-эрекеттер
жүзеге аспаған болса, мүліктің сапасы оның мақсатымен анықталады. Қалай
болғанда да, мүлік жалға алушыға мүлікті пайдалануға бөгет жасайтын
кемшіліктерсіз берілуі керек.
Егер шартта өзгеше көзделмесе, мүлік жалға оның барлық керек-
жарақтарымен және оған қатысты қүжаттармен (мүліктің жиынтықтылығын,
қауіпсіздігін, сапасын, пайдалану тэртібін куэландыратын және т.б.
қүжаттармен) бірге беріледі. Егер мүндай керек-жарақтар мен құжаттар
берілмеген болса, алайда жалға алушы мүлікті оларсыз мақсатқа сәйкес
пайдалана алмаса не шарт жасасу кезінде үміт етуте құқығы болғанынан едэуір
дэрежеде айрылатын болса, ол өзіне жалға берушіден мүндай керек-жарақтар
мен қүжаттарды беруді немесе шартты бүзуды талап ете алады (АК-тің 547-6. 2-
т.). Бұл орайда егер жалға алушыға мүлік керек-жарақтар мен қүжаттарсыз
берілсе және де ол мүлікті оларсыз-ақ пайдалана алса, жалға берушіде қандай
да бір жағымсыз салдар пайда болады ма деген сүрақ туады. Жалпы тэртіп
бойынша жалға алушы жалға берушіден керек-жарақтар мен қүжаттардың
берілуін, ал оның үстіне оған залалдар келтірілген болса, оларды өтеуді де
талап етуге қүқылы, өйткені жалға беруші заңмен (АК-тің 547-6. 2-т.)
көздеген міндетін орындамай отыр. Ал мүлік жалдау шартын бұзу туралы
талабын жалға алушы қоя алады сол уақытта, егер ол мүлікті керек-жарақтар
мен күжаттарсыз мақсатқа сәйкес пайдалана алмаса не шарт жасасу кезінде
үміт етуге қүқығы болғанынан едэуір дэрежеде айрылатын болса.[13]
Мүлік жалға шартта көрсетілген мерзімде, ал шартта мүндай мерзім
көрсетілмесе, қисынды мерзімде берілуі керек. Мерзім туралы ереже бүзылған
жағдайда, жалға алушы АК-тің 355-бабына сәйкес мүлікті талап етуге немесе
залалдарды өтеуді, не болмаса шартты бүзуды талап етуге қүқылы (АК-тің 547-
6. 3-т.).
Мүлікті ұстау ауыртпалылығы шарттың екі қатысушысына да жүктеледі.
Жалға беруші жалға берілген мүлікке тараптармен келісілген мерзімдерде,
егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, өз есебінен күрделі
жөндеу жүргізуге міндетті (АК-тің 552-6. 1-т.). Жалға алушы жауап бермейтін
мән-жайларға байланысты пайда болып, шүғыл қажеттілік туғызған жөндеуді,
егер заң аклілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, жалға беруші қисынды
мерзімдерде өз есебінен жүргізеді (АК-тің 552-6. 2-т). Күрделі жөндеуді
жүргізу мерзімі келтірілген норманың мазмұнынан көрініп түрғандай,
тараптардың келісімімен белгіленуі керек. Егер тараптар мүндай келісімге
жетпеген болса, жөндеу жұмыстары қисынды мерзімде атқарылуы тиіс. [2]
Заң шығарушы күрделі жөндеуге анықтама бермейді. Күрделі жөндеуді жалға
берілген мүліктің, оларсыз мүлікті мақсатына сай колдануға болмайтын,
негізгі бөлшектерін (конструкторлық элементтерін) қалпына келтіру ретінде
түсінген жөн. Күрделі жөндеу кезінде тараптардың қатынастары қалайша
қүрылатындығы туралы занда ештеңе айтылмайды. Кейбір жағдайларда жалға
беруші күрделі жөндеу жүргізгенде мүлікті пайдалануды шектеу қажеттігі
туындауы мүмкін. Ол өз кезегінде жалдау ақысын төлеу тэртібімен, шарт
мерзімін реттеумен және т.б. байланысты қиыншылықтардың пайда болуына
әкеліп соқтыруы мүмкін. Күрделі жөндеу жүргізу барысында қалыптасатын
қатынастарды детальды реттеу тараптардың келісімі болмаған жағдайда аталған
мэселелерді шешетін еді.
Жалға берушінің күрделі жөндеу жөніндегі міндеттерін атқармауы жалға
алушыға өз калауы бойынша:
1) жөндеуді өз бетінше жүргізуіне және жөндеу құнын жалға берушіден
өндіріп алуына;
2) жөндеу қүнын шарт бойынша төлемнің есебіне есептеуіне;
3) шарттан бас тартуына қүқық береді (АК-тің 552-6. 3-т).
... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...3
1 Жалға алу шартының түсінігі мен ерекшелігі
1.1 Мүлік жалдау шартының ұғымы мен
элементтері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .5
1.2 Жалға алу шартының мазмұны. Жалға берушінің және жалға алушының
міндеттері ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 8
2 Жалға алу шартының түрлері
2.1 Лизинг ұғымы және оның
ерекшеліктері ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... .22
2.2 Мемлекеттік тұрғын үй қорындағы тұрғын үйді жалдау
шарты ... ... ... ... ... 27
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...30
Қолданылған әдебиеттер
тізімі ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ..32
Кіріспе
Нарықтық экономика жағдайында кәсіпорындардың дамуы, жекешелендірілген
кезеңнен өтіп, кәсіпкерліктің көбі толықтай жекеленіп қызмет атқару түрлері
қоғамда кеңінен таралып келеді. Енді жеке кәсіпкерлік бірлесіп немесе бір-
бірімен алыс-беріс ретінде жұмыс жасау дамып келеді. Солардың бірі - аренда
шартының көздерінен қамтамасыз ету. Кәсіпорын мен ұйымдар, сондай-ақ
халыққа қызмет көрсетудің бір түрі мүлік жалдау қызметі дәстүрлі түрлеріне
жатады. Қазақстан Республикасының әкімшілік-әміршіл экономикадан нарықтық
экономикаға көшу процесінде мүлік жалдаудың бүл түрі заңды тұлғалар
арасында да, жеке тұлғалар арасында да кең таралуда.
Бүгінгі таңда негізінен "аренда" және "мүлікті жалдау" бір-біріне
синоним болып келетін ұғымдар. Заңнамаға бет бүрсақ, олардың арасында
айтарлықтай айырмашылық жоқ екенін байқаймыз. Аталмыш терминдерді қолдану
мүндай шарттардың арасындағы өзгешеліктермен емес, белгілі бір салалардағы
атауының қалыптасқан тэжірибесімен байланысты.
Аренданың күнделікті өмірдегі жоғары ролі оның тиімділігімен
түсіңдіріледі. Оны жасауға екі тараптың да ықыласы бар. Себебі көп
жағдайларда жалға алушы шартта көзделген мүлікті уакытша ғана керек етеді
немесе оны сатып алуға жағдайы келмейді. Жалға берушіде мүлікті біреуге
уақытша пайдалануға беру арқылы пайда кіргізу мақсаты болуы мүмкін. Мұндай
жағдайда жалға алушы мүлікті пайдаланғаны үшін ақы төлейді.
Мүлік жалдау (аренда) шарты бойынша жалға беруші жалға алушыға мүлікті
ақы төлеп уақытша иеленуге және пайдапануға беруге міндеттенеді.
Демек, бұл жұмыс жазуға таңдалған бұл тақырып өзекті, өйткені шағын
және орташа бизнестердің мүлікті жалға беру жолымен сатып ала алмаған
мүліктерін пайдалана отырып өз қаржылық деңгейін қаржыландыра отырып,
экономиканың нақты секторын дамытуға жанама түрде қатысады.
Кәсіпорындарға, ұйымдарға мүлік жалдау (аренда) шартының қазіргі жүйесі
бүрынғыдан көп айырықшаланады. Ол жалдап алушы қаржы тапшылығына байланбай,
қызметін пайдаланғысы келетін жалдау мүлкін өзі таңдай алады. Қазір біздің
республиканың экономикасы әлі нарықтық қатынастарға көшу барысында. Осы
кезеңге дейін, әкімшілік-әміршілік экономикада кәсіпкерлік саясат түп
төркінімен болған емес, оның ішінде жеке адамдардың қажеттілігін ескермеген
директивалар мен қаулылар арқылы жүзеге асырылып келді.
Дамыған нарыққа көшу жағдайында анықтаушы фактор — экономика
субъектілерінің еркін эрекет етуі. Өтпелі кезеңдегі шаруашылықтың қызмет
ету негізінде орталықтандырылған және нарықтық экономикаға тэн емес
заңдылықтар болып келді. Бұл өтпелі кезеңдегі кәсіпкерлік саясатының
қалыптастыру мэселелерін, тұтынушылардың өзара қатынастағы коммерциялық
саясатын қалыптастырудың жаңа әдістерімен механизмдерінің қалыптасу
мәселелерін зерттеу, сондай-ақ осы бағытта белсенді тәжірибелік қызмет
жүргізу қажеттілігін тудырады.
Бұл жұмыстың мақсаты - Қазақстандық коммерциялық ұйымдардың немесе жеке
тұлғалардың мүлік жалдау (аренда) шарты бойынша жалға беруші жалға алушыға
мүлікті ақы төлеп уақытша иеленуге және пайдалануға беруге міндеттерінің
әртүрлі формаларына талдау жасау болып табылады.
Аталмыш мақсаттарға жету үшін төмендегі міндеттер алға қойылып,
шешіледі:
- Қазақстандық мүлік жалдау (аренда) шарты бойынша механизмін толығымен
игеру;
- Қазақстандағы мүлік жалдау (аренда) шарты нарығының даму түрлерімен
ерекшеліктерін, оның жағдайын қарастыру;
- шетелдік мүлік жалдау (аренда) шарты бойынша қарастыру;
- мүлік жалдау (аренда) шартының жолдарын анықтау.
1 Жалға алу шартының түсінігі мен ерекшелігі
1. Мүлік жалдау шартының ұғымы мен элементтері
Аренда шартының сатып алу, сату рента шарттарынан айыр-машылығы, ол
мүлікті уақытша иеленуге беруге байланысты қатынасты реттейді. Мүлік жалдау
шарты Римде кеңінен таралған еді. Оның анықтамасы қазіргі кезде жүзеге
асырылып отырған анықтамадан елеулі ерекшеленген жоқ.
Аренданы заттық қүқықтарға жатқызу немесе жатқызбау сауалы ұзақ мерзім
бойы даулы болып келді. Заттың қүқықтарға (олардың мэселелеріне) арналған
соңғы Қазақстандық жұмыстарда аренда заттық қүқықтардың қатарына
жатқызылады. Бүл көзқарас көріп түрғанымыздай аренданың заңнамалық
анықтамасында да қолдау табады, яғни онда пайдалану мен қоса иеленуде бірге
қарастырылады. Бүл заңнамалық шешім арендалық қатынастарға бүрынғыдан көрі
жоғарылау (көбірек) түрақтылық береді, олардың мэнін көтереді. Осының
нәтижесінде мүлікті меншік қүқығы негізінде иемденуге мүмкіншілік жоқ бөтен
біреудің мүлкін пайдаланған кезде, мүлікті жалдау шарты тиісті қатынастарды
тыйымды реттетуге мүмкіншілік береді. Кейбір жағдайларда аренда (мыс. жер
арендасы) тіпте меншік қүқығына балама ретінде қарастырылатын 99 жылға
дейінгі ұзақ мерзімді жер арендасы Қазақстан Республикасы Президентінің
1995 жылғы 22 желтоқсаңда қабылданған "Жер туралы" заң күші бар Жарлығының
41 бабыңда қарастырылған еді. Аренда белгілі мөлшерде жерге меншік
қүқығының баламасы деген түсінік қазіргі (күшіндегі) заңнамада да сақталып
түр. Қазақстан Республикасының 2001 жылы 24 қаңтардан "Жер туралы" заңының
28 бабымен 49 жылға дейінгі жердің үзақ мерзімді арендасы қарастырылған.
Аренда тек жалдаушының қажетін, мүддесін қамтамасыз етіп қоймайды. Оның
нормаларында жалға берушінің мүдделерінде есепке алу
бар меншік иесі ретінде ол бэрібір жалға алушыға қарағанда артықшылық
жағдайында болып келеді. [5]
Арендалық шарттан туындайтын міндеттемелік қүқықтык қатынастарды және
заттық қүқықтық қатынастарды ажыратып қарау қажет. Әрине, міндеттемелік
қүқық шеңберіңде бірінші кезекте аталған қатынастардың бірінші тобын қарау
керек. Аренданың заттық қүқығы жеткілікті дэрежеде жан-жақты және толық
заттық қүқық мэселелеріне арналған еңбектерде талданған. Сонымен қатар,
аренданың заттық қүқығы ескерілмесе жалға алушының да жалға берушінің де
қүқықтық жағдайының сипаттамасы толық болмайды. Жалдаушы мен жалға
берушінін заттық құқық қатынастар негізінде қатысуын (олар сырттай шарттық
болып көрінгенімен) жоққа шығаруга болмайды. Біздің айтып отырғанымыз
арендаға берілетін мүлікті күтіи үхтау ауыртпалығына, меншік иесінің (жалға
берушінің) және жалдаушының заттық қүқықтарының бэсекесіне және тағы басқа
үқсас нэрселерге қатысты.
Мүлікті жалдау шартының тараптары жалға алушы және жалға беруші, жалға
беруші және жалға алушы ретінде кез келген тұлға, заңды және жеке тұлға
бола алады. Егер шарт мемлекет атынан не әкімшілік – аумақтық бірлестік
атынан жасалса мүлікті жалға беруші болып өкілетті мемлекеттік орган, ҚР
Қаржы министрлігінің Мемлекеттік мүлік және жекешелендіру бойынша
комитетінің аумақтық органдары келеді.
Жалға беруші – бұл пайдалануға берілген мүліктің иесі, ал заңды тұлға –
оқшауланған мүлікке меншік, шаруашылық жүргізу, оралымды басқару құқығы бар
субъект. Кейбір жағдайларда немесе заңды тұлғалар келуі мүмкін, олар
мүлікті жалға беруге заңмен немесе шартпен өкілденуі тиіс.
Жалдаушы (арендатор) – мүлікті уақытша иелену және пайдалануға, немесе
тек пайдалануға алған жеке немесе заңды тұлға. Мысалы, станокты жалдаушыға
онда белгілі сағаттарда немесе күндерде қажетті жұмыстарды жасау
мүмкіншілігі берілуі мүмкін. Мүлкіне оралымды басқару құқығы бар
коммерциялық емес заңды тұлғалар, олардың мүлкінің меншік иесімен мүлікті
жалдау құқығында шектеулі мүмкін.[28]
Тараптар құқықтары мен міндеттерінің өзге тұлғаларға ауысуы ішінара
және де әмбе бап құқықтық мирасқорлық негізінде болуы мүмкін. Жалға
берілген мүлікке меншік құқықтарының өзге тұлғаға ауысуы мүлікті жалдау
шартын өзгерту немесе бұзу үшін негіз болмайды.
Басқаша айтатын болсақ аренда құқығы жалға берілген мүлікке ауыртпалық
тудырады.
Азамат өлуімен жалға алушының құқықтарына қатысты мұрагерлік
трансмиссия егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше қарастырылмаса жалпы
тәртіп бойынша болады. Заңды тұлғалар қайта құрылған кезде де әмбебап
мирасқорлықтың бұл тәртібін қолдану керек.
Аренда шарты бойынша (негізінде) берілетін заттар жеке сипаттары мен
анықталатын, түлынылмайтын заттарға жатады, олар оларды пайдалану барысында
өздерінің түтынушылық қасиеттерін бірте-бірте табиғи тозу салдарынан
жоғалтады. Кейбір объектілер пайдалану тэртібі дүрыс болса тіпті өздерінің
қасиеттерін жоғалтпауы мүмкін, оларға жер бөлшектері, көп жылдық егістер
және с.с. жатады. АК. 541-бабына сәйкес, мүліктік жалдауға, кәсіпорындар
мен басқа да мүліктік кешендер, жер учаскелері, үйлер, ғимараттар,
жабдықтар, көлік қүралдары берілуі мүмкін. Жалдаудың объектісі өзге де
заттар бола алады.
Заңнамада оларды мүліктік жалдауға беруге тыйым салынған, немесе жалдау
мүмкіншілігі шектелген мүлік түрлері анықталуы мүмкін. Бірінші кезекте
шектеулер азаматтық айналымнан алынып тасталған, немесе азаматтық айналымы
шектеулі заттарға қатысты болып келеді.
Әрине, азаматтық айналымнан алынып тасталған заттар жалға берілуі
мүмкін емес. Ал азаматтық айналымы шектеулі заттар жалға оларды пайдалану
төртібі, жалпылама оларға меншік қүқығын жүзеге асырудың барлық тэртібі
сақталып жалға берілуі мүмкін. Мысалы, тұлға азаматтық айналымы шектеулі
бір немесе өзге мүлікті иеленуге рүқсат алмаса, ол өзінде бар сондай
(азаматтық айналымы шектеулі) мүлікті иелігінен шығаруы керек. Заңның (ҚР
АК 252 бабы 2 тармағы) тікелей нүсқауына сәйкес көрсетілгендей мүлікке
меншік қүқығы тоқтатылуы қажет. Яғни ондай мүлікте иеліктен шығаруға
бағытталған шарттар болып сатып алу-сату, сыйға тарту, айырбас шарттары
келеді деп болжам жасаймыз.
Бірақ мэселені тым шектеулі шешуге болмайды. Сілтеме жасалған азаматтық
кодекстің нормасы өмірде оны эртүрлі жағдайларға лайықтап қолдануды талап
етеді. Мысалы, айналымы шектеулі мүліктің иегері болашақта оған рүқсат
аламын деп үміттенетін болса оған оны жалға беруге тыйым салынбауы керек.
Немесе мүлікті иеленуге рүқсаты жоқ айналымы шектеулі заттың меншік иесі
бірден сатып алушыны таппаған соң оны болашақта сатып алу жағдайы
қарастырылатын жалдау шарты негізінде бере алады. Қаралғандай қосымша
шешімдер меншік иесі жағдайын жақсартады. Қандай да болсын мүлікке
меншіктің заң бойынша кепілдіктерін нығайтады.
Кейбір объектілерді (негізінен табиғи объектілерді) жалға тапсырған
кезде шарт ерекшеліктері пайда болады (ерекшеліктер шарт мазмүнына және
т.б. қатысты болуы мүмкін). Айтатын болсақ, Қазақстан Республикасының "Жер
туралы" Заңының 48 бабына сәйкес, жер пайдаланушылары жерді жер учаскесің
беру актісіне немесе аренда шартына (уақытша ақысыз жер пайдалану шартына)
сәйкес пайдалануы тиіс. Осымен бірге жалға алушыға тағы да бірқатар
міндеттер жүктеледі. Бүл міндеттер жалға алушының жалға берілген мүлікті
тиісті пайдалану бойынша азаматтық қүқықтық міндетімен тығыз байланысты,
кейбір көріністерінде оларды мүлікті тиісті пайдалану бойынша міндеттің
нақтылануы ретінде бағалауға болады. Жер пайдаланушыға мы-надай міндеттер
жүктеледі:
— тиісті санитарлық және экологиялық талаптарға сейкес келетін өндіріс
технологиясын қолданудың, халықтың денсаулығы мен қоршаған ортаға зиян
келтірілуіне жол бермеу;
— топырақтың құнарлығын нашарлатпаудың жер қорғау жөніндегі шараларды
жүзеге асырудың, орман, су ресурстары мен басқа да табиғи ресурстарды
пайдалану тэртібін сақтаудың, жер учаскесінде орналасқан, заңдарға сәйкес
мемлекет қорғайтын тарих, сэулет ескерткіштері, археологияльщ мүра мен
басқа да объектілердің қорғалуын қамтамасыз ету;
— басқа меншік иелері мен жер пайдаланушылардың қүқықтарын бүзбау;
— топырақтың қүнарлы қабатын сыдырып алу оның біржола жоғалуын
болғызбау үшін қажет болған жағдайларды қоспағанда, басқа тұлғаларға сату
не беру мақсатымен қүнарлы қабатты сыдырып алуға жол бермеу;
— сервитуттары заңдарда көзделген тәртіпте үсынуды қамтамасыз ету. Өз
ерекшеліктері тұрғын үйді жер қойнауының учаскелерін және басқа
объектілерді жалдауда орын алады. Жер қойнауының учаскілері концессиялық
және басқа келісімдер негізінде пайдалануға беріледі, олар АК 541-6, 4-т.
сәйкес өзінің заңды табиғаты бойынша мүлікті жалдауға түбірлес болып келеді
және оның жалпы (негізгі) ережелеріне негізделеді. Мүндай кең түсінік ҚР
азаматтық заңнамасында шарттардың бүрынғы кеңестік кезеңдегі азаматтық
қүқыққа таныс емес тәртіптенген жүйесі қалыптасып келетінін сипаттайды. Бүл
бөлек шарттардың қүрылысын өңдеуде де, бүкіл шарттық қүқық жүйесін өңдеуде
де өз көрінісін тауып отыр [11].
Жер қойнауын пайдаланумен байланысты және өзге де шарттардың жаңа
түрлеріне қатысты пайда болған айқынсыздық ақырындап жойылып келеді.
Мүлікті жалдау шарты нақты анықталған мерзімге жасалуы мүмкін. (ҚР АК.
545-6, 1-т.) Қаз. ҚСР-ң Азаматтық кодексімен, жалға берілетін мүлік түріне
қарамастан мүліктік жалдаудың мерзімі 10 жылдан аспауы тиістігі
қарастырылған еді. ҚР АК аренданың ақырғы мерзімін тек оның бөлек түрлері
үшін, немесе бөлек мүлік арендасы үшін қарастырады. Айтылғандай жердің
арендасы 49 жылдан аспауы керек. Прокат шарты бір жыддан аспайтын мерзімге
ғана жасалуы мүмкін. [15]
Мүлік жалдау шарты нақты анықтамлаған мерзімге жасалуы мүмкін, бүл үшін
ол күшінде болып келетін мерзім шартта көрсетілмейді. Нақты анықталмаған
мерзімге жасалған мүлікті жалдау шартында эрбір тарап, шарт қозғалмайтын
мүлік жөнінде болғанда екінші тарапқа үш ай бүрын ескертіп, ал шарт
қозғалатын мүлік жөнінде болғанда бір ай бүрын ескертіп, кез келген уақытта
шарттан бас тарта алады. Өзгеше тэртіп заң актілерімен немесе шартпен
қарастырылуы мүмкін. Мысалы шартта тараптар нақты анықталмаған мерзімге
жасалған мүлікті жалдау шартын бір жақты тэртіпте бүруға тиым салуы мүмкін.
Егер мүлікті жалдаудың ақырғы мерзім заңнамада қарастырылса, ал шарттың өзі
нақты анықталмаған мерзімге жасалса, мүлікті жалдаудың ақырғы мерзімі
өтуімен ол күшін өзімен өзі жоғалтады. Яғни, мүлікті жалдау шартының
мерзімі заңнама бойынша қарастырылған ең үлкен (ақырғы) мерзімнен асып
кетсе де шарт бэрібір заңнамалық мерзімнен аспайтын (оған тең) мерзімге
жасалған болып саналады.
1.2 Жалға алу шартының мазмұны. Жалға берушінің және жалға алушының
міндеттері
Жалға беруші мүлікті жалға алушыға шарт талаптары мен мүліктің
мақсатына сәйкес, келетін күйде беруге міндетті (АК 547-6. 1-тармағы).
Мүліктің күйі бірінші кезекте шартпен анықталуы тиіс. Мысалы, жалға
қоймалар берілгенде, олар өрт қауіпсіздігінің талаптарына бөлмелердегі
ауаның ылғалдылығына не қүрғақтығына қойылатын талаптарға жэнс басқаларға
сәйкес болуы керек екені болжанылуы мүмкін.
Шарттың мүліктік күйіне талаптар анықталмаса, онда олар мүліктің
тағайындалуы және мүлікті пайдаланудың болжамды (мақсаты ескеріліп мүмкін
күйіне талаптар туралануы мүмкін. Бірақ мүлікті жалдау шарты бойынша
мүлікке талаптарды анықтау сатып алу-сату шарты бойынша заттың қажетті
сапасын анықтаудан ауырға түседі. Жалға берілетін мүліктік күйіне қатысты
талаптар өте субъективті болып келеді. Олар жөнінде келіспеген тараптар
араларында қиын жолмен шешілетін даулар пайда болуы мүмкін. Сондықтан,
жалға алушы мүліктің кейбір ерекше қасиеттер бар болуын қаласа, оның бүл
туралы жалға берушімен келіскені аса қажетті болады. Жалға берілетін
мүліктік кемістіктері болмауы керек, немесе кемістіктер тікелей шартта
ескертілуі керек. Бүл жасалмаса жалға беруші берілген заттардың
кемістіктері үшін жауапты болады.
Кейбір жағдайларда заттың кемістіктерімен байланысты тараптардың
құқықтары мен міндеттері туралы мэселе басқаша шешімін табады. Жалға
берілген заттың кемістіктерін оны қараған кезде бірден табуға мүмкін болса,
немесе затты жалға алғанға дейін жалдаушы затпен пайдаланып үлгерген болса,
онда жалға беруші заттың кемшіліктері үшін жауапты болмауы тиіс.
Затты түтынудың одан қүтылу мүмкін емес (сөзсіз) салдары болып оның
белгілі дәрежеде нашарлауы (түтынушылық қасиеттерін жоғалтуы) келеді.
Сондықтан бірнеше жыл пайдалануда болып келген мүліктің (заттардың) күйі
тиісті емес тіпті қанағаттанатындай болмай шығуы мүмкін. Осыған байланысты
шарттың екі тарабы бірдей белгілі бір шешімдерді қабылдап эрекеттерді
жасауға мэжбүрлі болады. Осы себептен А. А. Иванов автордың ешқандай
күдікке жол бермей мына айтқанымен (жазғанымен) келісуге қиын (болмайды):
"... обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на
протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как
правило, вскоре после заключения договора". Аталған міндет мүлік жалдау
шарты тараптарының арасында бөлінеді. Жалға берушінің және жалға алушының
қүқықтары мен міндеттерін одан эрі қарағанда осыны анық көруге болады.
Мүлік жалға оның барлық керек-жақартарымен және оған қатысты
қүжаттарымен (мүліктің жиынтықтылығын, қауіпсіздігін, сапасын, пайдалану
тэртібін куэландыратын және т.б. құжаттармен) бірге беріледі. Сатып алу-
сату шарты (мысалы қозғалмайтын мүлікті сатып алу-сату шарты) бойынша затқа
(мүлікке) құқықтарды растайтын құжаттар табыс етілуі мүмкін қаралып тұрған
шартта негізінен эңгіме мүлікті түтыну (пайдалану) үшін қажетті қүжаттар
жөнінде жүргізіледі. Шартта қүжаттар жалға берушіде қалатыны, жалдаушы
олармен таныса алатыны және т.б. қарастырылуы мүмкін.
Құжаттар, керек жарақтар берілмесе және оларсыз жалға алушы мүлікті
мақсаты бойынша пайдалана алмаса, немесе ол шартты жасасуы кезінде
үміттенуі мүмкін болған нэрселерден (игіліктен, пайдадан) едәуір дэрежеде
айырылса, онда өзінің қалауы бойынша ол жалға берушіден керек жарақтардың
және қүжаттардың берілуін немесе шарттың бұзылуын талап ете алады.
Жалға алушыда көрсетілген жағдайға қатысты бір ғана құқығы болып
келмейді. Жалға алушы қүжаттарды және керек жарақтарды олар жалға берушімен
берілмеген өзге реттерде де талап ете алады. Басқаша айтқанда, жалға
алушының мүлікті пайдалану мүмкіншілігінен айырылуы, оған ұтымсыз
нәтижелердің (салдардың) туындауы немесе туындамауы сол құқықты жүзеге
асыру кезінде міндетті түрде ескерілетін нәрсе емес. Бірақ, жалға беруші
тарабынан жасалған бұзушылықтың ауырлығы қолданылатын шараларға (мысалы
шартты бұзу мүмкіншілігіне) әсер етеді. Жалға беруші мүлікті шартпен
қарастырылған мерзімде беруі керек, егер бұл мерзім шартта қарастырылмаса,
онда ол қисынды мерзімде берілуге жатады. Жалға беруші шартқа қайшылық
жасап мүлікті бермесе жалдаушы бұл мүлікті ҚР АК 355-бабына сәйкес талап
ете алады немесе шарт бүзылуын талап ете алады. Екі амалды қолданған кезде
де жалға алушы өзіне келтірілген шығындарды өндіріп ала алады.[9]
Егер шарттың өзінде жалдау төлемінің нақты түрі (нысаны) анықталмаса,
онда ол ақшалай төленуге тиіс. Бір зат жөнінде жалдаушылардың эрқайсысына
затпен белгіленген уақытта тек пайдалану құқығы беріліп бірнеше мүлік
жалдау шарттары жасалуы мүмкін. Оларды жалға беруші өз еркімен жасасады,
осыған байланысты жалға беруші шектеуге ие басқа да қарсылықтар айтуға
ешкімнің күқығы болмайды. Жалға алушылардың бірінің қүқығына нүқсан
келтірілетін жағдайды қоспағанда, олардың ешқайсысы жалға берушіге өз
талаптарын қоюға қүқылы емес. Жалға берушінің негізгі қүқығы берілген
мүлікті пайдаланғаны үшін ақы төленуін талап ету қүқығы келеді. Осымен
қатар жалға беруші жалға алушының өзге міндеттерінің орындалуын да талап
ете алады. [24]
Жалға алушы жалға берілген мүлікті шарт жағдайларына сәйкес
пайдалануға, ал егер олар шартта қарастырылмаса, мүліктің тағайындалуына
сәйкес пайдалануға міндетті. Жалға алушының бүл міндетті жалға берушінің
жалға берілген мүлікті күтіп ұстау міндеті орындалуына көмектеседі. Осымен
қатар жалға беруші жалға алушының мүлікті пайдалануына шектеу қоюға мүдделі
болуы мүмкін. Өз кезегінде осының себебі де болады, мысалы жалға берілген
жабдықтарды жоғары дэрежеде пайдалану орын алса, оның мерзімінен бүрын
тозуының қаупі төнуі мүмкін ж.б.
Жалға алушы жалға берушінің жазбаша ескертуіне қарамастан мүлікпен
шартқа немесе мүліктің тағайындалуына қайшы пайдаланса, онда жалға алушының
шарт бүзылуын және мүлік қайтарылуын талап ету қүқығы пайда болады. Егер
міндеттеменің бүзылуынан туындаған залал болса, онда ҚР АК 350-бабына
сәйкес өтелуге жатады. Жалға беруші шығындар өтелуін жалға алушы өзінің
міндеттерін бүзған өзге де жағдайларда талап ете алады. Бірақ мүлік жалдау
шартының кәсіпкерлік мінезі болмаса жалға алушының жауапкершілігі әрқашан
кінэда негізделеді.
Жаңа азаматтық заңнамада жалға алушы жалданған мүлікке билік етуінің
шектері туралы анықталған. Жалға берушінің келісімімен жалға алушы
жалданған мүлікті қосымша жалға (субареңдаға) тапсыра алады, шарт бойынша
өзінің қүқықтары мен міндеттерін өзге тұлғаға (қайта жалдауға) бере алады.
Жалға алушы жалданған мүлікті тегін пайдалануға сол сияқты кепілге бере
алады. Өзгешелік заңнамалық актілерде қарастырылмаса жалға алушы құқықтарын
шаруашылық серіктестіктердің акционерлік қоғамдардың жарғылық каииталына
салымдар немесе өндірістік кооперативке жарна ретінде сала алады. Билік ету
бойынша осындай қүқықтар тікелей шартта қарастырылуы мүмкін. Жалға беруші
алдындағы жауапкершілікті тікелей жалға алушы көтереді. Жалпы алынған
мүлікті өзге тұлғаларға беру туралы шарттар мүлік жалдау шартының өзінің
мерзімінен асатын мерзімге жасалуы мүмкін емес.
Қосымша жалдау (субаренда) шартының қолданылуы (күшінде болуы) мүлік
жалдаудың негізгі шартына тәуелді болып келеді. Заңнамада көзделген
негіздер бойынша мүлік жалдау шарты жарамсыз болса, онда оған сәйкес
жасалған мүлікті қосымша жалдау шарты да жарамсыз болып келеді. (ҚР АК 560
бабы). Бұл норманың мазмұны мүлікті жалдаудың негізгі шартының қолданылуына
тек қана қосымша жалдау (субаренданың) емес, барлық өзге туынды құқықтық
қатынастардың мүлікті пайдаланудың, кепілдің және басқарудың күшінде болуы
(тұрмыс етуі) тэуелді болатынын білдіріп отыр.
Жалға алушы өз уақытылы жалдау (аренда) төлемін төлеп тұруға міндетті.
Ол төлеудің тәртібін және есеп айырысудың тәртібіне, жалдау үшін төлем
жасаумен байланысты өзге міндеттерді орындауға байланысты жағдайларды
сақтауға міндетті. Төлемдер ақшалай болатын болса, онда Қазақстан
Республикасындағы ақша айналымының ережелері сақталуы керек. Төлеудің өзге
түрі қарастырылса осындай қатынастарға сатып алу-сату мердігерлік, ақылы
қызмет көрсету шарттары туралы нормаларды қолдану жоққа шығарылмайды. Бұл
жалға алушының жалдау үшін төлеу бойынша міндетін реттейтін (қарастыратын)
жалпы нормалардың мағынасынан көрініс тауып тұр. Заңнаманың өзінде осы
мәселелерді шешетін тікелей сілтейтін нормалар қарастырылмаған және жалдау
ақысын енгізудің тәртібі негізінен мүлік жалдау шарттарының өзінде нақтылы
бекітілуі тиіс. Шарт бойынша төлемді (ақыны) енгізудің тәртібі мен өзге
жағдайлары келісіммен қарастырылмаса, онда басшылыққа нарықта қалыптасқан
орташа баға және де өзге төлеуге қатысты талаптар алынады (ҚР АК 385 б.
Зт). Қосымша екі тараптардың мүдделері де ескерілуі тиіс.
Жалға берілген мүліктің барлығы біртекті, сапасы бірыңғай және с.с.
болғанда оны пайдалану үшін ақы бірден барлық мүлік үшін орнатылады.
Мүліктің құрама бөлшектерінде ерекшеліктері болса, олар (өндіріс
құралдарына жататындары үшін өнімділік дәрежесіне қарай) үшін бөлек жалдау
ақысы орнатылады, себебі кейбір мүлікті пайдалану жалдаушыға қосымша табыс
беруі мүмкін, сондықтан ол үшін жоғарырақ жалдау ақысы бекітіледі.
ҚР АК 546 бабына сәйкес жалдау ақысы (төлемі) мынандай түрлерде болуы
мүмкін:
1) кезең кезеңімен немесе біржола төленетін төлемдердің ақшалай
сомасымен;
2) жалданған мүлікті иайдалану нэтижесінде алынған (өндірілген,
табылған) өнімнің, жемістердің немесе табыстардың үлесімен;
3) жалдаушының белгілі қызмет көрсетуі арқылы;
4) жалға алушының шартпен келісілген затты жалға берушіге меншікке элде
жалға берумен;
5) жалға алушыға жалданылған мүлікті жақсарту жөнінде шартта келісілген
шығындарды жүктеу арқылы. Жалға берушімен жалға алушы шартты көрсегілген
ақы түрлерінің бірнешеуі қолданылатынын;[2]
Жалға берілген мүлікте кемшіліктерді анықтаса, жалға алушы жалға
берушіден өз қалауы бойынша:
1) мүліктің кемшіліктерін тегін жоюды;
2) жалдау ақысын соған мөлшерлес азайтуды;
3) жалға берушіге бүл туралы алдын-ала хабарлай отырып сол
кемшіліктерді жою жолында өзі жасаған шығындар сомасын мүлікті пайдаланғаны
үшін төленетін төлемнен ұстап қалуды;
4) шартты мерзімінен бүрын бүзуды талап етуге қүқылы.
Шартта тікелей шектеу болмаса, мүлікті пайдалану үшін төлемнің (ақының)
мөлшері өзгертілуі мүмкін, бірақ бүл жыл ішіңде бір реттен жиі болмауы
керек. Шарттың қандай да болсын өзге өзгертілуі сияқты ақыны (төлемнің)
мөлшерін өзгерту тараптардың келісімімен жүргізілуі керек, бірақ егер біз
ҚР АК 456 бабы 3 тармағының мағынасын ескеретін болсақ, онда жалға берушіде
бағаны өзгерту үшін салмақты (дәлелді) негізі болғанда оның жалдау төлемін
(ақысын) өзгертуді талап етуге қүқығы танылуы керек. [2]
Мысалы, егер жалдау төлемінің орта нарықтық мөлшері күрт өсіп кетуі
салдарынан жалға берушінің елеулі шығындарды пайда болса, жалға беруші
заңдарда көрсетілген мерзімдер өтісімен өзі жасасқан мүлік жалдау шарты
бойынша да жалдау төлемі көбейтілуін талап ете алады. Әрине шарт бойынша
жалға беруші бұндай қүқығынан айырылуы да мүмкін. Заң актілерімен мүлік
жалдау шарттарының бөлек түрлері үшін, сол сияқты мүліктің бөлек түрлерін
жалдау үшін төлем мөлшерін қайта қарау (өзгертудің) өзге ең төмен (қысқа)
мерзімдері қарастырылуы мүмкін. Орталықтандырылған тәртіпте бекітілген
бағалар мен тарифтер өзгерген жағдайда жалдау төлемі біржақты тэртіпте (бір
тараптың талабы бойынша) қайта қарамауы мүмкін. Бағаның осындай жағдайда
өзгертілуі келісімді және себептеуді талап етпейді. ҚР АК 546 бабы 4
тармағының мағынасы бойынша жалдау төлемін езгертуді талап ету қүқығы екі
тарапта — жалға берушіде және жалға алушыда бірдей болып келеді. Жалға
беруші негізінен жалдау төлемі көтерілуін талап етеді (етуі мүмкін), бұның
себебі болып аренданың орталықтан бекітілгеп бағалардың, тарифтердің өсуі
келеді. Соның негізі бір болып тұрса жалға алушы жалдау төлемі
төмендетілуін талап ете алады.
Шартпен (айтылып кеткендей) мүлікті жалдау үшін төлем шарт күшінде
болып келетін барлық кезеңге (мерзімге) орнатылатыны, оны өзгерту қүқығы
болмайтыны қарастырылуы мүмкін. Жалдау ақысын (төлемді) өзгертуден оны
теңгенің инфляциясына (құнсыздануына) байланысты индекстеуді ажырата білу
қажет. Индекстеу (бағаны теңгенің қүнсыздануына байланысты өсіру) үзақ
мерзімді міндеттемелерде қолданылады, оның мүмкіншілігі шарттың өзінде
қарастырылуы тиіс (282 б. 3 т.).
Жалға алушы жауапты болмайтын жағдайлардың салдарынан шартпен
қарастырылған пайдаланудың жағдайлары немесе мүліктің өзінің халі
нашарласа, онда ол жалдау төлемінің тиісінше азайтылуын талап ете алады.
Мүлікті пайдалану жағдайлары (мүмкіншіліктері) айтатын болсақ жалға беруші
бөлшектеп жүргізетін күрделі жөндеудің, оны қосымша өзге тұлғаларға жалға
берудің салдарынан нашарлауы мүмкін. Мүлік халі нашарлаған кезде осыда
жалға алушының кінәсі болмауы керек. Сондықтан жалға алушының аталған
құқығы тек ол өзіне жүктелген мүлікті күтіп ұстау міндетін орындаған кезде
ғана пайда болады (бұл міндет неден қүралатынын біз төменірек қараймыз).
Жалға алушының талаптары туралы немесе оның мүліктің кемшіліктерін
жалға берушінің есебінен жою ниеті туралы хабарлаған жалға беруші жалға
алушының келісімімен жалға берілген мүлікті тез арада тиісті жағдайда
түрған басқа осыған үқсас мүлікпен ауыстыра алады не мүліктің кемшіліктерін
тегін жоя алады. Егер жалға алушының талаптарын қанағаттандыруға одан
мүлікті пайдаланғаны үшін алынатын төлемнен кемшілікті жоюға кеткен
шығындарын ұстап қалу жалға алушыға келтірілген залалды өтеуге мүмкіншілік
бермесе ол шығынның өтелмеген бөлігін өтеуді талап етуге қүқылы. Шартты
мерзімнен бүрын бүзуды талап ету құқығы бүл жағдайда тек оның қүқығы елеулі
бүзылса ғана берілуі тиіс.
Жалға алушы мүлікті пайдаланғаны үшін төлемді енгізудің мерзімін
сезімді (елеулі) бүзса, онда жалға беруші оған жедел шараларын мүмкін нақты
алғанда ол жағдайлардан төлемнің мерзімінен бүрын жасалуын талап ете алады.
Төлемнің екі кезеңінен асатын мерзімі жалға алдын ала төлем жасауын талап
ете алмайды. Жалданған мүлікті пайдалану нэтижесіндс жалға алушының алған
өнімі, жемістері және өзге де кірістері, егер заң актілерінде немесе шартта
өзгеше көзделмесе, оның меншігі болып табылады.[25]
Жалға алушы егер заңдарда немесе шартта өзгеше көзделмесе, мүлікті
дұрыс күйде үхтап-түтуға, ағымдағы жөндеуді өз есебінен жүргізуге және
мүлікті ұстап-түлуға кететін шығындарды көтеруге міндетті. Сондай-ақ жалға
алушы (айтылғандай) мүлікті күтіп ұстауға байланысты шығындарды көтеруге
міндетті. Олар (шығындар) бірінші кезекте объетивтік (сыртқы) себептерге
тэуелді, олармен байланысты болып келеді. Мысалы, ғимаратты пайдалануы
электр қуатына, газға, ыстық, салқын суға, канализацияға кеткен шығындармен
байланысты. Мүлікті ұстауға кеткен шығындар, оны пайдалануын қамтамасыз
ететін ұйымдастыру шаралармен байланысты.
Жалға алушы жалға алған мүлікті пайдалануға барынша мүдделі болуы үшін
шығындарды өзі көтеруі керек. Мысалы, ол газға, салқын және ыстық суға
санаушы (счетчик) қойылуы туралы келісуі және мүмкін болашақта оларды
үнемдеу үшіп шараларды қолдана алады. Егер шығындарды жалға беруші
кетіретін болса жалға алушының үнемдеуге себебі (үнемдеуге итермелейтін
нэрсе) болмауы мүмкін. Мүлікті күтіп ұстауға шығындар құрамына міндетті
және қосымша шығындар кіреді. Міндеттілерге жалға алушы мүлікті пайдаланған
кезде олардан қүлыла алмайтын шығындар жатады. (Мысалы оларга электр
қуатына қажетті дэрежеде кеткен шығындар жатады). Егер жалға алушы жалға
алынған мүлікті күту үшін маманды жалға алса, мүлікті сақтандыруға шешім
қабылдаса және т.б. олар қосымша шығындар болып табылады. Мүлікті ұстауы
бойынша шығындарды міндеттік және қосымшаға бөлу маңызы мынадан да
табылады, біріншісі шартта көзделеді және жалға беруші жалға алушыдан
олардың өтелуін талап ете алады. Қосымша шығындарды жалға алушы өзі
көздейді және кейін олардың эрқайсысын өзгерте алады.
Жалға алушы белгіленген міндеттерді орындамағаны үшін, жалға берушінің
мүддесін бүзғаны үшін жалға беруші мүлік жалдау шартын бүзуды талап етуге
қүқылы. Жалға беруші ҚР АК 553-6. Көзделген міндеттерді орындау үшін жалға
алушыға жазбаша хабарлауға міндетті және жалға алушыға міндеттерді қисынды
мерзімде орындауға мүмкіншілік беруге тиіс.
Өз кезегінде жалға алушы да жалға берушіден жалға берілген мүлікті
күтіп ұстау бойынша міндеттерін орындауды талап ете алады. Жалға берушінің
күрделі жөңдеу жөніндегі міндеттерін атқармауы жалға алушыға өз қалауы
бойынша:
1) жөндеуді өз бетінше жүргізуіне және жөндеу қүнын жалға берушіден
өндіріп алуға;
2) жөндеу қүнын шарт бойынша төлемнің есебіне есептеуге;
3) шарт бойынша төлемді тиісінше азайтуды талап етуге;
4) шарттан бас тартуға қүқылы.
Жалға алушы мүлікті жақсартуға қүқылы. Егер жақсартулар ажыратылатын
болса, онда олар жалға берушінің келісімінсіз жасамауы мүмкін. Жалданған
мүліктің жалға алушы жүргізген ажыратылатын жақсартулары, егер шартта
өзгеше көзделмесе, оның меншігі болып табылады. Ажыратылатын жақсартулар
ретінде мүлікке зиян келтірмей бөлініп алынуы мүмкін жақсартуды бағалауға
болады.
Ажыратуға болмайтын (зиян келтірмей ажыратуға болмайтын) жақсартылуға
мүліктің меншік иесінің келісімі қажет. Жалға алушы өз қаражаты есебінен
және жалға берушінің келісімімен, жалданған мүлікке зиян келтірмей
ажыратуға болмайтын жақсарту жүргізсе, шартта өзгеше көзделмегендіктен,
оның шарт тоқтағаннан кейін осы жақсартудың қүнын өтеттіріп алуға қүқығы
бар. Ажыратуға болмайтын жақсартуға ғимаратқа күрделі қосымша салынған
қүрылыс, қабырғалардың сыртын көркем жасау және т.б. енеді.
Жалға алушының жалға берушінің келісімінсіз жүргізген ажыратуға
болмайтын жақсартуының қүны, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше
көзделмесе, өтеуге жатпайды. Мүлік жалдау шарты тоқтатылғаннан кейін жалға
алушы мүлікті алған кезіндегі күйінде, қалыпты тозуын ескере отырып немесе
шартта келісілген күйінде оны жалға берушіге қайтаруға міндетті.
Соңғысы жалға алушыға оның жалға алған мүлікке қүқықтарын қорғау меншік
құқығын қорғаумен тең қамтамасыз етіледі. Жалға беруші жалға алынған
мүлікті пайдалануға қү-қықты мүлікке ешқандай қүқықтары жоқ үшінші бір
тұлғалар мэжбүрлі (зорлық) іс-қимылдарымен бүзылғаны үшін жалға алушы
алдында жауапты болмайды. Егер бүзушылардың іс-әрекеттерін жалға беруші
қолданған болса (оларға рұқсат берсе) осы жағдайда ол да жауапты болады. Әр
жағдайда жалға алушынын талап қоюға және өзге де түрде өз атынан өзіне
тиесілі қүқықтарды қорғауға қүқығы бар.
Жалға берушінің және жалға алушының жалпылама алғандағы қүқықтары мен
міндеттері осындай. Қандай да болсын өзге қүқықтық шарт сияқты мүлік жалдау
шарты оны тиісті орындағанда, яғни құқықтарын жүзеге асырғанда тоқтатылады.
Жалға беруші тарапынан қарсылық болмаса және жалға алушы шарттың мерзімі
біткен соң да мүлікті пайдалана беретін болса, шарт нақ осындай талаптармен
анықталмаған мерзімге қайта жасалған (қайта қалпына келтірілген) болып
есептеледі. Бүл орын алса тараптардың эрқайсысы қозғалмайтын мүлікті жалға
алған кезде, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, бүл
туралы басқа тарапқа кем дегенде үш ай бүрын және өзге мүлікті жалға алған
кезде кемінде бір ай бүрын жазбаша түрде ескерте отырып, шарттан кез-келген
уақытта бас тарта адады.
Жалға алушы шартты жаңа мерзімге жасауға басымдылық (артықшылық)
құқығына ие болуы мүмкін. Ол үшін жалға алушы алдағы шарт бойынша өз
міндеттерін лайықты түрде атқаруы керек. Осы шарт (талап) сақталса жалға
алушы шарт мерзімі біткеннен кейін басқа тұлғалардың алдында артықшылықты
пайдаланып мүлік жалдау шартын жаңа мерзімге (барлық өзге жағдайлар тең
болса) жасауға құқылы болады. Шартты жасасу жағдайлары тең болу керектігі
мынаны білдіреді: егер өзге жалға алушы үтымдылау болып келетін жағдайларды
үхынса, онда алғашқы жалдаушы мүлік жалдау шартын жасасуға артықшылық
құқығынан айырылып қалады.[30]
Жалға алушы мүлікті жалға алу шартында көрсетілген мерзімде, ал егер
шартта осындай мерзім көрсетілмесе, шарттың қолданылуы аяқталғанға дейін
қисынды мерзімде осындай шартты қайта жасағысы келетіндігі туралы жалға
берушіге жазбаша түрде хабарлауға міндетті. Мүлікті жалға алу шарты жаңа
мерзімге жасалған кезде шарт жағдайлары тараптардың келісімімен өзгертілуі
мүмкін. Егер жалға беруші шартты бүрынғы жалға алушымен жаңа мерзімге
жасасудан бас тартса, бірақ шарт мерзімі біткен күннен бастап бір жылдың
ішінде басқа тұлғамен мүлікті жалдау шартын жасаса, жалға алушы өз таңдауы
бойынша сотта осы жасалған шарт бойынша қүқықтар мен міндеттерді өзіне
ауыстыруды және өзімен шарт жасасуды жаңартудан бас тарту арқылы
келтірілген залалды өтеуді, не тек залалды өтеуді талап етуге қүқылы.
Мүлік жалдау шарты тараптардың келісімімен кез келген уақытта
тоқтатылуы мүмкін. Одан басқа да тараптардың біреуінің талап етуі бойынша
да бүзылуы мүмкін. Жалға берушінің талабы бойынша мүлік жалдау шарты (бұрын
қаралған жағдайлардан өзге) мынадай жағдайларда бұзылуы мүмкін.
а) егер жалға алушы мүлікті пайдаланғаны үшін шартта белгіленген
төлемнің мерзімі өткеннен кейін екі реттен астам төлем жасамаса;
б) Заң актілеріне немесе шартқа сәйкес күрделі жалға алушы күрделі
жөндеуді шартта белгіленген мерзімде жүргізбесе, мерзім шартта
қарастырылмаса, оны қисынды мерзімде жүргізсе. Барлық жағдайларда, жалға
беруші жалға алушыға өз міндетін қисынды мерзімде орындауға мүмкіндік
берілгеннен кейін ғана шартты мерзімнен бұрын бүзуды талап етуге қүқылы.
Жалға алушының талап етуімен шарт мынадай жағдайларда: а) жалға беруші
мүлікті жалға алушыға пайдалануға бермеген не
мүлікті шарт талаптарына немесе мүліктің мақсатына сәйкес пайдалануға
кедергі жасаған;
б) жалға беруші өзіне жүктелген мүлікті күрделі жөндеу міндетін шартта
белгіленген мерзімде, ал ол шартта болмаған жағдайда қисынды мерзімде
жүргізбеген;
в) жалға алушыға берілген мүлікте оны пайдалануға кедергі келтіретін
кемшіліктер болып, оны шарт жасалған кезде жалға беруші ескертпеген, жалға
алушыға алдын-ала белгілі болмаған және мүлікті көрген кезде немесе шарт
жасаған кезде оның ақаусыздығын тексерген кезде оның байқалуы мүмкін
болмаған;
г) мүлік жалға алушы жауап бермейтін мэн-жайларға байланысты пайдалану
үшін жарамсыз күйде болған реттерде мерзімінен бүрын бұзылуы мүмкін.
Шарт анықтамасының өзінен-ақ көрініп түрғандай, жалға берушінің басты
міндеті - мүлікті жалға алушыға шарт талаптары мен мүліктің мақсатына
сәйкес келетін күйде беру (АК-ң 547-6. 1-т.). Жалға берілетін мүліктің
жағдайы (күйі) шарттың өзімен белгіленуі тиіс. Егер мұндай іс-эрекеттер
жүзеге аспаған болса, мүліктің сапасы оның мақсатымен анықталады. Қалай
болғанда да, мүлік жалға алушыға мүлікті пайдалануға бөгет жасайтын
кемшіліктерсіз берілуі керек.
Егер шартта өзгеше көзделмесе, мүлік жалға оның барлық керек-
жарақтарымен және оған қатысты қүжаттармен (мүліктің жиынтықтылығын,
қауіпсіздігін, сапасын, пайдалану тэртібін куэландыратын және т.б.
қүжаттармен) бірге беріледі. Егер мүндай керек-жарақтар мен құжаттар
берілмеген болса, алайда жалға алушы мүлікті оларсыз мақсатқа сәйкес
пайдалана алмаса не шарт жасасу кезінде үміт етуте құқығы болғанынан едэуір
дэрежеде айрылатын болса, ол өзіне жалға берушіден мүндай керек-жарақтар
мен қүжаттарды беруді немесе шартты бүзуды талап ете алады (АК-тің 547-6. 2-
т.). Бұл орайда егер жалға алушыға мүлік керек-жарақтар мен қүжаттарсыз
берілсе және де ол мүлікті оларсыз-ақ пайдалана алса, жалға берушіде қандай
да бір жағымсыз салдар пайда болады ма деген сүрақ туады. Жалпы тэртіп
бойынша жалға алушы жалға берушіден керек-жарақтар мен қүжаттардың
берілуін, ал оның үстіне оған залалдар келтірілген болса, оларды өтеуді де
талап етуге қүқылы, өйткені жалға беруші заңмен (АК-тің 547-6. 2-т.)
көздеген міндетін орындамай отыр. Ал мүлік жалдау шартын бұзу туралы
талабын жалға алушы қоя алады сол уақытта, егер ол мүлікті керек-жарақтар
мен күжаттарсыз мақсатқа сәйкес пайдалана алмаса не шарт жасасу кезінде
үміт етуге қүқығы болғанынан едэуір дэрежеде айрылатын болса.[13]
Мүлік жалға шартта көрсетілген мерзімде, ал шартта мүндай мерзім
көрсетілмесе, қисынды мерзімде берілуі керек. Мерзім туралы ереже бүзылған
жағдайда, жалға алушы АК-тің 355-бабына сәйкес мүлікті талап етуге немесе
залалдарды өтеуді, не болмаса шартты бүзуды талап етуге қүқылы (АК-тің 547-
6. 3-т.).
Мүлікті ұстау ауыртпалылығы шарттың екі қатысушысына да жүктеледі.
Жалға беруші жалға берілген мүлікке тараптармен келісілген мерзімдерде,
егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, өз есебінен күрделі
жөндеу жүргізуге міндетті (АК-тің 552-6. 1-т.). Жалға алушы жауап бермейтін
мән-жайларға байланысты пайда болып, шүғыл қажеттілік туғызған жөндеуді,
егер заң аклілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, жалға беруші қисынды
мерзімдерде өз есебінен жүргізеді (АК-тің 552-6. 2-т). Күрделі жөндеуді
жүргізу мерзімі келтірілген норманың мазмұнынан көрініп түрғандай,
тараптардың келісімімен белгіленуі керек. Егер тараптар мүндай келісімге
жетпеген болса, жөндеу жұмыстары қисынды мерзімде атқарылуы тиіс. [2]
Заң шығарушы күрделі жөндеуге анықтама бермейді. Күрделі жөндеуді жалға
берілген мүліктің, оларсыз мүлікті мақсатына сай колдануға болмайтын,
негізгі бөлшектерін (конструкторлық элементтерін) қалпына келтіру ретінде
түсінген жөн. Күрделі жөндеу кезінде тараптардың қатынастары қалайша
қүрылатындығы туралы занда ештеңе айтылмайды. Кейбір жағдайларда жалға
беруші күрделі жөндеу жүргізгенде мүлікті пайдалануды шектеу қажеттігі
туындауы мүмкін. Ол өз кезегінде жалдау ақысын төлеу тэртібімен, шарт
мерзімін реттеумен және т.б. байланысты қиыншылықтардың пайда болуына
әкеліп соқтыруы мүмкін. Күрделі жөндеу жүргізу барысында қалыптасатын
қатынастарды детальды реттеу тараптардың келісімі болмаған жағдайда аталған
мэселелерді шешетін еді.
Жалға берушінің күрделі жөндеу жөніндегі міндеттерін атқармауы жалға
алушыға өз калауы бойынша:
1) жөндеуді өз бетінше жүргізуіне және жөндеу құнын жалға берушіден
өндіріп алуына;
2) жөндеу қүнын шарт бойынша төлемнің есебіне есептеуіне;
3) шарттан бас тартуына қүқық береді (АК-тің 552-6. 3-т).
... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz