ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІН ОБЪЕКТІЛЕРІ МЕН СУБЪЕКТІЛЕРІН БАҒАЛАУДЫН МАҚСАТТАРЫ

Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 23 бет
Таңдаулыға:

МАЗМҰНЫ

КІРІСПЕ

1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІН ТҮСІНІГІ ЖӘНЕ МЕМЛЕКЕТТІК ДЕҢГЕЙДЕ
ҚАРАСТЫРУ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ..4
1.1 Жылжымайтын мүліктін түсінігін мемлекеттік деңгейде
қарастыру ... ... ... ..4
1.2 Жылжымайтын мүліктің түрлерін бағалаудың
мақсаттары ... ... ... ... ... ... . ... 6

2 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІН ОБЪЕКТІЛЕРІ МЕН СУБЪЕКТІЛЕРІН БАҒАЛАУДЫН МАҚСАТТАРЫ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 12

2.1 Жылжымайтын мүліктін объектілерін бағалау
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...12
2.2 Жылжымайтын мүліктін субъектілерін бағалау
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..15

3 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУ ӘДІСІ МЕН ҚАҒИДАСЫ
ЖӘНЕ АҚПАРАТТЫҚ
ӘСЕРІ ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... .17

ҚОРЫТЫНДЫ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ..24

ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ..2 6

КІРІСПЕ

Осы курстық жұмыста жылжымайтын мүлікті бағалау басты проблемалардың
бірі болып отыр. Осы жұмыста жылжымайтын мүлікке нені жатқызуға
болатындығын және нені жатқызуға болмайтындығын шешу үшін: объекті
бөлімінің қалай қосылғанын және басқа объектіге сол бөлім қолданылуын
қараймыз. Жылжымайтын мүлік түсінігіне жер учаскесін, кеңістік және жер
асты байлығы жатқызуды ,мемлекеттегі жер және жылжымайтын мүлік меншігіне
ерекше көңіл бөлінуді негізгі мақсат қылып отырмыз.
Жылжымайтын мүлік сферасында мемлекеттік саясаттың табысты түрде жүзеге
асырылуының алғы шарты функциялардың бірыңғай федералды орган шеңберінде
шоғырлануы болып келеді. Жылжымайтын мүлікті бағалау процесінің ерекшелігі,
оның нарықтық сипаты болыпуын. Бұл бағалау бағаланатын объектіні жасау мен
сатып алуға тек шығындарды есептеумен шектелмейтіндігін қарастырамыз.
Жылжымайтын мүлік негізгі үш түрге бөлінуін: жер, тұрғын үйлер және
ғимараттар теренрек қарастырамыз. Бағаланатын жер учаскесі салыстырмалы
және салыстырылатын еркін учаскемен сәйкестігі бойынша жүзеге асырылуын,
ақпарат көздеріне байланысты ақпарат ішкі және сыртқы болуын.
Бағалау үшін кәсіпорын басқарушыларынан және жұмыскерлерінен алынған
ақпараттын пайда болуының мүмкінділіктері арқылы: олар кәсіпорын дамуының
қандай мүмкіндіктерін көрсетеді; кездескен және болашақта кездесуі мүмкін
мәселелерді шешу болып отыр. Ақпарат қамтылуына байланысты сапалы, сандық
және аралас болуына байланысты. Жылжымайтын мүлікті бағалау процесіндегі
объектілер мен субъектілер, және оларға нені жатқызатындығы жайлы, немесе
бағалау кезіндегі қағйдаларды қарастыру болып таблады.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың әдістері мен қағйдаларымен осы курстық
жұмыста танысатын боламыз.
1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІН ТҮСІНІГІ ЖӘНЕ ТҮРЛЕРІН БАҒАЛАУ

1.1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІН ТҮСІНІГІН МЕМЛЕКЕТТІК ДЕҢГЕЙДЕ ҚАРАСТЫРУ

Қазақстан Республикасында нарықтық экономика жеке меншік нысандарының
көп түрлілігіне және меншік иелерінің қайта пайда болуына әкелді. Меншік
иесінің еркі бойынша өзіне тиесілі үйге, пәтерге және басқа жылжымайтын
мүлікке иелік етуіне, өзінің жаңа тұрғылықты үй немесе жылжымайтын мүлік,
бизнеске өз қаражаттарын салуға мүмкіндігі туды.
Қазіргі кезде жылжымайтын мүлік түсінігі ең көп тараған түрі болып
табылады. Жылжымайтын мүлік түсінігіне жер учаскесі, кеңістік және жер асты
байлығы түсініледі. Сонымен қатар жер учаскесіндегі құрылыс және жерден
бөлінбейтіннің барлығы, яғни жылжымайтын мүлік – жермен тұрақты бекітілген.
Жылжымайтын мүлікке нені жатқызуға болады, ал нені жатқызуға болмайды деген
мәселені шешу үшін: объекті бөлімінің қалай қосылғанын және басқа объектіге
сол бөлім қолданылуын қарайды.
Өзінің меншік иелену құқығын жүзеге асырғысы келетін әр адамда көптеген
сұрақтар мен мәселелер туындады. Олардың негізгісі болып жеке меншік құны,
және жылжымайтын мүлік туралы сұрақ табылады.
Мемлекеттік саясаттың стратегиялық мақсатқа жетуі үшін мыналарға
топталуы тиіс:
- жер учаскесінің және өзге жылжымайтын мүліктің меншіктенуін реформалау
(жер учаскесін мемлекеттендіру, жылжымайтын мүлік иелерінің құқықтарын
заңға сәйкес қорғау);
- нәтижелі қолдануды ынталандыруы, жылжымайтын мүлік объектілерінің және
азаматтық айналымын құру;
- жер және жылжымайтын мүлік сферасын мемлекеттік саясат арқылы
институционалды қамтамсыз ету.
Мемлекеттегі жер және жылжымайтын мүлік меншігіне ерекше көңіл
бөлінудің негізгі мақсаты – жерге мемлекеттік монополияны жойылуы болып
табылды. Мемлекет меншік иесі сияқты тиісті өзінің қарамағында жер учаскесі
болуы керек, яғни мемлекеттік қажеттіліктерді қамтамасыз ету және
стратегиялық мүдделерін, мемлекеттік мұқтаждықтардың қанағаттандыруы.
Сонымен қатар жеке сектордың назарына және муниципалдық құрылымдарына
қызығушылық көрсетпейтін жер учаскелері болуы тиіс. Осындай іс-әрекеттер
нәтижесінде жылжымайтын мүлік объектілерінің көпшілігі заңды және жеке
тұлғалардың қолына түсіп, олардың нәтижелі қолданылуы іске асады.
Бұл мәселелермен кәсіпорындар, фирмалар, акционерлік қоғамдар, қаржылық
институттар кездеседі. Кәсіпорындарда акционерлеу, ипотекалық
несиелендірудің, қор нарығының және сақтандыру жүйелерінің дамуы жаңа
қызметті талап етті. Ол объектілердің құнын және жеке меншік құқығын
бағалау болып табылады. Қандай да болмасын меншік обьектісінің құнын
бағалау нақты нарық жағдайында белгілі бір уақыт сәтінде алынатын
потенциалды және шынайы табыс есебімен обьектінің құнын ақшалай
көрсеткішке анықтаудың реттелген, арнайы бағытталған процесі. Жылжымайтын
мүлік сферасында мемлекеттік саясаттың табысты түрде жүзеге асырылуының
алғы шарты функциялардың бірыңғай федералды орган шеңберінде шоғырлануы
болып келеді:
- атқарушы билік органдарының жылжымайтын мүлік сферасында әрекеттерін
үйлестіруі;
- жер және өзге жылжымайтын мүлік сферасында мемлекеттік саясаттың іске
асыру туралы ұсыныстардың өңделуі, мониторингі және оның нәтижелерін
талдап қорыту;
Жылжымайтын мүліктін азаматтық айналымын және жерді қолдану мен салу
(қалалық реттеп отыру) құқықтарын реттеп отыру заң шығарушылықтың
атқарылуын бақылап отырады. Жылжымайтын мүлік нарығының жұмыс істеу
ережелерінің және инвесторларға кепілдіктің құрылуының басты мәселесі болып
таблады.
1.2 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІҢ ТҮРЛЕРІН БАҒАЛАУДЫҢ МАҚСАТТАРЫ

Жылжымайтын мүлікті бағалау процесінің ерекшелігі оның нарықтық сипаты
болып табылады. Бұл бағалау бағаланатын объектіні жасау мен сатып алуға тек
шығындарды есептеумен шектелмейтіндігін білдіреді. Бағалау кезінде
тәуекелдің әртүрлі түрлері бар екенін және нарықтық экономика жағдайында
бір де бір салымдар абсалютті тәуекелсіз деуге болмайтындығын есте сақтау
маңызды. Бағалаушымен қолданылатын тәсілдер мен әдістер бағалау процесінің
ерекшеліктерімен, бағаланатын объектінің экономикалық ерекшеліктерімен,
сонымен қатар бағалау мақсаты және қағидаларымен анықталады.
Белгілі бір кәсіпорын мүлігінің даму құнын бағалау кезінде келесі
жағдайларда келтіріледі:
- жылжымайтын мүліктің қандай да бір бөлігін сатудың белгілі бір себептер:
пайдаланбайтын жер учаскелерінен, ғимараттарынан, құрылғаларынан құтылу
үшін; несие қабілетсіздік жағдайында кредиторлармен есеп айырысу,
серіктестерге зиян келтіргенде сот шешімі бойынша есеп айырысу.
- жылжымайтын мүлік бөлігін кепілдікке салу арқылы несие алу;
- жылжымайтын мүлікті сақтандыру және сақтандырылған мүліктің құнын
анықтау;
- жылжымайтын мүлікті жалға беру;
- мүлікке салықты есептеу үшін салықтық базаны анықтау;
- жылжымайтын мүліктің бір бөлігін басқа құрылғалы жатқан кәсіпорынның
жарғылық капиталына салым ретінде рәсімдеу;
- қандай-да бір инвестициялық жобаны жүзеге асыруда бизнес-жоспарды өңдеуді
бағалау;
- шығындық тәсілді қолдану кезінде кәсіпорын құнын жалпы бағалауында аралық
саты ретінде жылжымайтын мүлікті бағалау.
Жылжымайтын мүлік негізінен үш түрге бөлінеді: жер, тұрғын үйлер және
ғимараттар болып таблады. Жылжымайтын мүліктін ең негізгі объектісі – жер,
яғни барлық адамдардың өмір сүру орны және кез келген кәсіпкерлік сферада
барлық тауарлардың өндірісіне тікелей немесе жанама қатысушы негізгі фактор
болып табылады. Жердің нарықтық құнын бағалағанда жылжымайтын мүліктің
басқа объектілерін бағалағанда қолданылатын қағидаларды және классикалық
тәсілдерді басшылыққа алады. Алайда мәнді ерекшеліктері де бар, жердің құны
мүліктік кешен құнының негізгі құраушысы болып табылады, алайда оны бағалау
тәжірибесінде объектінің жалпы құнынан жақсартулар құны алынып қалдық
түрінде есептеледі. Мұндай тәсіл жер учаскесінің және оның айналасының
әлеуметтік инфрақұрылымына еңбек пен капиталдың көпжылдық салымын есептеу
қиындығымен түсіндіріледі.
Жер учаскесін бағалаудың 20 әдістері бар. Оның ішіндегілерін
қарастыратын болсақ. Олар:
- сәйкес келетін сатылымды салыстырмалы талдау;
- аудару;
- капитализация, жер рента әдісі;
- жер үшін қолдың техникасы;
- жер учаскесін дамыту әдісі;
- шағымдану;
- салыстырмалы бірлік;
- базалық учаске;
- регрессия (оның ішінде көпфакторлы модельдер әдісі);
- жалпы ренталық мультипликатор әдісі.

Салыстырылатын сатылымды салыстырмалы талдау әдісі соңғы уақытта
сатылған, және сату бағасына өзгертулер енгізілген ұқсас еркін жер учаскесі
бойынша берілгендерді салыстыру тұжырымдалады. Баға беруші эксперт жер
учаскесіне кезеңдік басылымда басу бағасын ескеру керек, өйткені ол
сатушының бағасы, онда салыстыру және салыстырмалы мақсат үшін келісімнің
нақты бағасы қажет.

Қазақстан Республикасы Үкіметінде жылжымайтын мүлікті, жерді аукциондық
сату туралы қаулысы шыққанға дейін жергілікті әкімшілік сатқан жері бойынша
нарық және баға үшін сипаты жеткіліксіз, себебі бұл учаскелер үлкен көлемде
болған және осыған байланысты олардың бағасына көп мөлшерде шегерімдер
берілген.

Бағаланатын жер учаскесі салыстырмалы және салыстырылатын еркін
учаскемен сәйкестігі бойынша жүзеге асырады, салыстыру элементі 6 фактордан
тұрады:
- келісімді қаржыландыру шарты;
- сату шарты;
- сату бағасы;
- орналасқан жері;
- заңды сипаттамалар;
- жер учаскесінен алынатын табыс сипаттамасы.
Жер учаскесінің сату – сатып алу келісімінің қаржыландыру шарты
қарапайымнан ерекше. Мысалы, жылжымайтын мүлік учаскені сатып алу үшін
несие алады немесе келісімнің қаржыландыру шарты пайыздар бойынша төлемін
үлкен көлемде есептейді, онда мұндай келісімді дұрыс талдау қажет және
берілген келісім бағаларына сәйкес түзетулер жасау керек.
Аудару әдісі жер учаскесін бағалау салыстыратын кешенді сатудың жалпы
бағасын бөлуден туады; оған жылжымайтын мүлік және жер учаскесі кіреді,
яғни ол ғимарат және жер учаскесінің бағасын құрайды. Осы учаске тұрған
мүліктік кешеннің жалпы бағасынан ғимараттың және құрылыстың құнын шегеріп,
жер учаскесінің құнын алады.
Жер учаскесін капитализациялау әдісінің көмегімен жер учаскесінің құнын
анықтау жалдық төлемдер есебімен алынған табыстар капитализациясымен
тұжырымдалады. Бұл әдіс біздің жағдайда кең таралмаған, себебі салыстырмалы
жалдық төлемдер және капитал нормалары қазіргі уақытқа белсенді жердің
жалдық нарығының жоқтығынан табу қиын.
Жер үшін қалдық техникасы әдісі жер учаскесінің құнын бағалаудың
берілген әдісі жер рентасын капиталдандыру әдісінен жер учаскесін және онда
тұрған жылжымайтын мүлік объектісін ең жақсы және ең тиімді қолдануын
ескере отырып алынған пайда үлесінен шыға отырып есептеледі. Берілген
жағдайда жер учаскесіне қатысты пайда үлесі ескеріледі.
Жер үшін қалдық техникасы ең жақсы және ең тиімді қолдану нұсқасы
анықталғанда қолданылуы мүмкін. Жер үшін қалдық техникасы әдісін
қолданғанда жерге қатысты қалдық табыстың теріс шамасын алу мүмкін. Бұл
ғимараттар мен жылжымайтын мүлікті артық жақсарту болады деген сөз.
Капитализацияланатын табыс жер учаскесін, жылжымайтын мүлікті тиімді
пайдалану және онда орналасқан жылжымайтын мүлікт объектісі есебінен
алынған пайда үлесі арқылы есептелінеді. Осы жағдайда жер учаскесіне
жататын пайда ғана пайда үлесі арқылы есептелінеді. Жер учаскесін дамыту
әдісі жеке учаскеге бөлуге жарамды учаскенің құнын анықтауға қажет
Шығындық әдіс иелену шығын бойынша жер учаскесі құнын анықтау, жеке
учаскелердің көлемін анықтау барысында қабылданған шешімге әсер ететін
жеке, заңды және экономикалық факторларды есептеу қажет. Шығындық әдіс жер
учаскесін иелену шығындарының құнын анықтаудан тұрады.
Салыстыру бірлігінің әдісі жылжымайтын мүлік құнының орташа мәні
аудандар және оларды картаға енгізу бойынша есептермен тұжырымдалады.
Орташа мәнді ұқсас жер учаскесі бойынша салыстыру бірлігінің құнын орташа
арифметикалық мәнді немесе медиананы есептеу жолымен анықталады.
Базалық учаске әдісі жер учаскесінің салмақтандырылған құнын және
келесі салыстыруда олармен бағаланатын учаскелерді анықтаудан тұрады.
Салыстыру нәтижесінде түзетудің сәйкес анықталған құны жасалады. Жер
учаскесін талдау базалық ретінде орналасқан жері мен жер учаскесінің нысаны
немесе әртүрлі көлемді учаскенің сұранымы мен ұсынымына сәйкес, немесе
басқа критерилермен жүргізіледі.
Жалпы ренталық мультипликатор әдісі ұқсас жер учаскесін сату бағасымен
және осы учаскенің жиынтық таза табыстарды нақтылығы мен потенциалдығының
арасындағы нарықтық қатынасты анықтаумен тұжырымдалады, яғни
мультипликатордың жиынтық рентасын анықтауда және бағаланатын учаскенің
құнын есептеу үшін пайдаланумен тұжырымдалады, сонымен қатар бағаланатын
учаскенің нақты және потенциалдық жиынтық табысы пайдаланылады.
Арендатор үшін жер учаскесін жалға алу құны – бұл оның жал құқығына
беретін құны. Арендатор үшін жер учаскесі жалының құқығының құны бүгін
болашақта учаскені пайдаланудан белгілі бір пайда немесе табыс табу
мақсатымен жал келісімінің негізінде пайдалану құқығына потенциалды
инвестордың төлейтін ақша сомасы сонымен қатар жер учаскесіне жалдық
құқықты және бұл салада белсенді зерттеу қажеттілігін анықтау мәселесінде
жетілдіру әлсіздігі бар екенін атап өту керек.
Ғимараттар мен құрылыс жайларды бағалау қағидалары кәсіпорынды бағалау
қағидаларына ұқсас. Олар қатысына байланысты төрт топқа біріктірілген:

- пайдаланушы қағидасы;
- жер учаскесіне, онда тұрған ғимараттар мен құрылыс жайларға қойылатын
талаптармен байланысты қағидалар;
- нарық ортасымен байланысты қағидалар;
- ғимараттар мен құрылыс жайларды ең жақсы және ең тиімді пайдалану
қағидасы.
Жылжымайтын мүлік құны түрлі белгілер бойынша жіктелетін көптеген
факторлармен анықталады. Ғимараттар мен құрылыс жайларды бағалау үшін
кәсіпорын үш тәсілге біріктірілген бағалау әдістерін пайдаланады.

Шығындық тәсіл құрылысқа шығын объектінің нарықтық құнын анықтаудың
бағыты болып табылатындығын болжайды. Ол бірнеше кезеңдерден тұрады:

- Жер учаскесінің нарықтық құны анықталады.

- Қалпына келтіру құны есептеледі.

- Барлық тозу түрлері есептеледі.

- Жалпы тозу мөлшері шегеріледі.

-Нарықтық құнды қосу жолымен объект құны анықталады.

Жер учаскесінің нарықтық құны анықтау барысында жерді арнайы азаматтар
келіп жер құның анықтап, құның белгілі бір мөлшерде белгілейді.

Қалпына келтіру құнын анықтаудың төрт әдісі бар:

- салыстырмалы әдіс - құнды бірлік санына көбейту жолымен есептеледі;
- элементтік әдіс - элементтік шығын арқылы объект құнын анықтайды;
- сметалық әдіс - құрылыстың объектілі және біріккен сметасын құрайды;
- индекстік әдіс - мұнда сәйкес индекске баланстық құнды көбейту арқылы
қалпына келтіру құны анықталады.
Тозу түрлері: табиғи, функционалдық.

Табиғи тозуды есептеудің төрт әдісі бар: эксперттік, құндық, нормативтік,
қызмет ету әдісін есептеумен объектінің табиғи тозуын анықтау.

Функционалдық тозудың мөлшері шығындардың қоймалық бөлмелердің
бағаларының айырмашылығының және шығындарды капитализациялау арқылы тозу
болып таблады. Қарастырылған тозудың есептік әдістері ең қарапайым болып
табылады. Бірақ кейде құрылыстың экономикалық және тиімді өмір мерзімін
анықтау қиын болады. Онда осыны шақырылған техникалық эксперттердің
мамандары шешеді.

2 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІН ОБЪЕКТІЛЕРІ МЕН СУБЪЕКТІЛЕРІН БАҒАЛАУДЫН МАҚСАТТАРЫ

2.1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІН ОБЪЕКТІЛЕРІН БАҒАЛАУ

Жылжымайтын мүлікке нені жатқызуға болады, ал нені жатқызуға болмайды
деген мәселені шешу үшін: объекті бөлімінің қалай қосылғанын және басқа
объектіге сол бөлім қолданылуын қарайды. Бағалау процесінде бағаланатын
объект және бағаланатын субъект болады.
Бағалау объектісі иеленушісінің құқықтары жинақталған қандай болмасын
жылжымайтын мүлік объектісі. Бұл бизнес, компания, кәсіпорын, фирма, банк,
жылжымайтын мүліктін жеке түрлері.
Қазіргі жағдайда жылжымайтын мүліктін қандай да бір обьектісі табыс
көзі және нарықтық мәміле объектісі бола алады, оның ішінде мұндай объекті
меншік құқығы болып табылады. Мұнда ерекше табыс алу процесі ретіндегі,
табыс әкелетін меншік ретіндегі бизнес қызығарлық. Бизнестің негізін, оның
бөлінбейтін мәнін капитал құрайды. Капитал қазіргі экономикалық жүйенің
жылжымайтын мүліктін базасы болып табылады.
Әр түрлі даму сатыларында экономикалық ғылым оған әр алуан анықтама
берді. Бірақ көптеген ғалымдар мен практиктер бұл категорияға бірдей
анықтама береді: жылжымайтын мүліктін – бұл байлық, өндіріс құралдары,
өндіріс факторлары, яғни табыс әкелетін еңбекті инвестициялаудың әр түрлі
материалды-заттай нысандары. Табыс алу процесі белгілі бір экономикалық
қатынастарды, оның ішінде меншік қатынастарын білдіреді.
Меншік және жылжымайтын мүлік белгілі бір ұйымдық құрылымдар –
кәсіпорындар, ұйымдар, фирмалар және белгілі бір бизнес саласы шегінде
қалыптасады және қолданылады. Сондықтан олардың нарықтық бағасын нақты өмір
сүруіне қарай қалыптастырады. Кәсіпорын және фирма өздерінің ішкі
экономикалық мазмұны мен капиталды иеленсе де, олардың арасында тек қана
ұқсас сипаттар ғана емес айырмашылықтар да болады. Барлығына бірдей
материалдық, еңбектік, ақшалай, ақпараттық негіз болады, ал айырмашылықтары
нарықтағы жағдайға, даму болашағына тиімділікке және бәсеке қабілеттікке
мәнді әсер беретін материалдық емес активтерінде фирманың аты, фирма
белгілері, технологиялар, өткізуші немесе потенциалды табыстың қосымша
көздері болып табылатын маркетингтік жүйе болып көрсетіледі.
Осылайша, жылжымайтын мүлік табыс алу мақсатында жүзеге асырылатын өнім
немесе қызметті жасаудың қандай болмасын процестің негізі, ішкі мазмұны
болып табылады. Табыс алу - бұл экономиканың көптеген сфераларында,
салаларындағы әрекеттің мақсаты мен соңғы нәтижесі, яғни бизнестің мақсаты
мен нәтижесі. Қандай да болмасын бизнесте кәсіпорын ретінде өзінің
экономика ұйымдық нысаны болады.
Кәсіпорын өзінің меншікті нарықтағы орнын алуға, өздеріне тән ортадан
шығуына, өздерінің спецификалық ерекшеліктерін нығайтуға ұмтылып, өздерінің
ерекшеліктерін фирмалық атау мен атрибуттар түрінде жасайды және тіркейді.
Жылжымайтын мүлік иесіне табыс әкелмесе, ол өзінің пайдалылығын жоғалтады
және сатылуға тиісті. Егер басқа біреу оны қолданудың жаңа әдістерін, табыс
алуда басқа мүмкіндіктерін байқаса, бизнес тауар болады. Осылайша,
жылжымайтын мүлік иесі ала алатын болашақ табыстардың ағымдағы құны сатып
алушы жағынан нарықтық бағаның үстінгі шегін білдіреді.
Кәсіпорынды, жылжымайтын мүлікті бағалау ең мүмкінірек сату бағасы бола
алатын құнды ақшалай көрсеткіште анықтауды білдіреді және кәсіпорынның
тауар ретіндегі екі қасиетін, яғни оның пайдалылығын және пайдалылығы үшін
қажетті шығындарды көрсету керек. Бағалаушы құнды бағалауға фирманың
экономикалық концепциясы жағынан қарайды.
Бағаға мұндай көзқарасқа сәйкес, табыс немесе ақша ағымын тудыратын
қандай болмасын объектісінің нарықтық бағасы инвестормен талап етілетін
инвестиция тәуекелі бойынша салыстыру үшін пайда нормасын көрсететін пайыз
нормасы бойынша дисконтталатын, күтілетін болашақтағы ақша ағымының
ағымдағы бағасынан шыға отырып анықталады.
Егер меншікті, жылжымайтын мүлікті капиталдың баланстық бағасы оның
нақты нарықтық, немесе экономикалық құндылығына сәйкес келмесе, онда жабық
не баланстан тыс капитал болуы керек.
Жылжымайтын мүлікті бағалау объектісі келесілер бола алады:
- жалпы кәсіпорын;
- кәсіпорынның қозғалмайтын мүлкі;
- машина паркі;
- материалдық емес активтер;
- меншік иесінің мақсаттары мен қажеттіліктеріне байланысты басқа
элементтер.
Жылжымайтын мүлікті жалпы ренталық мультипликатор көмегімен объект
құнының есебі. Бұл объектіге табыс әкелетін және жалға берілетін объектіге
қолданылады. Осы әдіспен құнды есептеу былай жүреді: алдымен объекті үшін
жылдық жалдық ставка анықталады, одан кейін осы нарық секторы үшін жалпы
ренталық мультипликатор есептеледі, соңғы нәтижесінде тиімді жалпы
мультипликаторға жалдық ставка көбейтіледі. Капитализацияның жалпы
коэффициентін қолдану ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.