Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің тұжырымын жасау

Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 27 бет
Таңдаулыға:

Мазмұны

Кіріспе . . . 3

I Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері

1. 1 Ипотекалық несиелеу жүйесінің экономикалық мәні . . . 6

1. 2 Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы мен даму кезеңдері . . . 12

1. 3 « Қазақстан ипотекалық компаниясының» несие беру жүйесі мен «Тұрғын үй құрылыс банкінің» несие берудегі тиімділігі . . . 14

II Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы мен даму үрдісі

2. 1 Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің қазіргі жағдайын талдау . . . 22

2. 2 Тұтыну мақсатында берілетін ұзақ мерзімді несиені ұсыну және өшіру тәртібі . . . 23

2. 3 Ипотеканың шетелдік даму -тәжірибеcіндегі көрінісі . . . 24

Қорытынды . . . 27

Қолданылған әдебиеттер тізімі . . . 30

Кіріспе

Тақырыптың өзектілігі . Кеңес дәуіріндегі тұрғын үйді қаржыландыру жүйесі тұрғын үй саясатына толық сәйкес келді және мемлекеттік тұрғын үйлер құрылысын қаржыландыру үшін бюджет қаражаттарын орталықтан бөлу орын алды. Нәтижесінде өзінің тұрғын үй жағдайын жақсартуды қалайтын не тұрғын үй алу кезегінде тұрған азаматтарға тегін үй берілген болатын.

Кеңес үкіметінің құлдырауы және тұрғын үй саласында нарықтық қатынастардың көрініс алуы тұрғын үй саласында нарықтық қатынастардың көрініс алуы тұрғын реформасын жүргізуге алып келді. Бұл реформаның алғашқы қадамдары 2003 жылы «Жаңа тұрғын үй саясаты мемлекеттік бағдарламалары және оның іске асырылуы механизмдері» туралы ҚР Президентінің Жарлығымен жүзеге асты.

Бұл құжат мемлекеттің тұрғын үй мәселесін шешуде маңызды болып саналады. Мұндағы ойлар тұрғын үй бүгінгі күні тұрғын үй секторын және оны қаржыландыру жүйесін әрі қарай реформалау барысында нақты мүмкіндіктерді талдау үшін өте маңызды.

Сонымен қатар, соңғы жылдар үлесіне салынған үйлер республикамыздағы тұрғын үй қорының мысалға 0, 5 % құрайды және бұл көрсеткішщ ескі және құлап қалу қауіпі бар үйлердің үлесіне теңеседі. Бұл жерде тұрғын үй қорының осындай жаңарту қарқынында оның нақты ескеру қауіпін және оның көп бөлігі жер сілкінісі аймағында орналасқандығын ескеретін болсақ, онда мындай тұрғын үй құрылысында жүргізіліп жатқан саясаттың тжылдам нәтиже бермейтінін айта кету керек.

Тұрғын үй құрылысы саласындағы инвестициялық мүмкіндіктердің құлдырауы көптеген мердігерлік ұйымдардың экономикалық жағдайына теріс ықпал етті. Нәтижесінде тұрғын үй құрылысында жұмыс жасаушылар саны қысқарды. Шын мәнісінде мұндай жағдайда тұрғын үй құрылысына бюджеттен тыс қаражат көздерін тартудың нақты жаңа механизмдерін іздестірудің маңыздылығы арта түседі. Ондай механизм ретінде тұрғын үй ипотекалық механизмін қарастыруға болады және оның көмегімен құрылыс саласындағы дағдарысты тоқтатып, жұмыс бастылық көрсеткішін жақсартуға және бірқатар әлеуметтік тұрғын үй мәселесін шешуге мүмкіндік туады.

Тұрғын үй ипотекалық несиелеу механизмі мәселелерін теориялық тұрғыдан оқып-білу, оның тұрғын үй саясатын дамытуға байланысты талаптарына қаншалықты жауап беретіндігі туралы өзекті мәселелер, өз кезегінде курстық зерттеу жұмыстың мақсаты және басты міндеттерін анықтап отыр.

Курстық зерттеу жұмысының мақсаты және басты міндеттері:

Курстық жұмыстың мақсаты -тұрғын үй саласында нарықтық қатынастарға сай қызмет ететін тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің мазмұны мен құрылымдық элементтерін нақтылай отырып, ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктердің тұрғын үй саласын ипотекалық несиелеу тәжірибелеріне талдау жасау, сондай -ақ тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмін жетілдіру жолдарын іздестіру болып табылады.

Көзделген мақсатқа жетуді келесідей міндеттерді шешуді қажет етеді:

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің тұжырымын жасау;
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің құрылымдық элементтерін және өзіндік ерекшеліктерін қарастыру;
Шетел тәжірибесіндегі тұрғын үйді ипотекалық несиелеу ерекшеліктерін оқып-үйрену, олардың кейбір тиімді жақтарын отандық тәжірибеге пайдалануға ұсыну;
ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктердің тұрғын үйді ипотекалық несиелеу тәжірибесіне талдау жасау;
Кепіл механизмін жетілдіру жолдарын іздестіру;
Зерттеу затына жылжымайтын мүлік нарығына ұзақ мерзімді және арзан инвестициялардың әр түрлі жолдармен тартылуын қамтамасыз ететін ипотекалық несиелеу механизмі жатады.

Зерттеу обьектісіне ҚР -ғы екінші деңгейдегі банктердің және Қазақстан Ипотекалық компаниясы АҚ-ның тұрғын үйді ипотекалық несиелеу қызметі жатады.

Зерттеудің теориялық негізіне қазіргі кездегі отандық және шетелдік экономистердің тұрғын үйді ипотекалық несиелеудегі орын алатын мәселелер туралы және оның тиімді қызмет етудің әлеуметтік -экономикалық дамудағы рөлін сипаттайтын зерттеулері пайдаланылады.

I Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері

1. 1 Ипотекалық несиелеу жүйесінің экономикалық мәні

Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді де, кепілге қоюмен және сол арқылы мәмілені сенімді етіп берілетін ипотекалық несие. Несиелендірудің нарық экономикасында белсенді қолданылатынг нысандарының біріне жатады. Жерге деген меншік құқығы нарықтық несиелік қатынастар аясына меншігінде жекешелендірілген пәтерлері, жер телімдері, тұрғын үй қорлары бар кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмалары, халықты тартады.

Ипотекалық несие кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын үй құрылысының қажеттіліктерін мемлекет тарапынан қаржыландыру көздерін банк несиесімен алмастыруда үлкен рөл атқарады. Оның алға басуы шаруашылық ететін субьектілердің ұзақ мерзімді сипаттағы несиелік ресурстардың тапшылығы, инфляцияның жоғары қарқындылығы жағдайында инвестициялық белсенділігін ұлғайтуға әсер етеді.

Ипотекалық несиелендіру жүйесі екі бағыттан тұрады:

-ипотекалық несиелердің шаруашылық ететін субьектілерге және халыққа тікелей берілуі;

-ипотекалық несиелерді несиелендіруге ресурстардың қосымша тартылуын қамтамасыз ететін екінші рынокта сату.

Бірінші бағытымен негізінен ипотекалық банктер айналысып келсе, екіншісімен-ипотекалық банктердің мүлікті кепілге қоюмен қамтамасыз етілген активтерін сатып алатын және кейін оларды өз атынан олардың базасында құнды қағаздар облигациялар шығараиын қаржы компаниялары, қорлар айналысады. Құнды қағаздар ликвидті болып келеді, себебі олар жылжымайтын мүлікпен қамсыздандырылған, және олар инвестициялар арқасында ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкіндік береді.

Кейбір қаржы компанияларының міндеттемелері бойынша шетелде кепілгер ретінде мемлекет белгіленеді, ол болса, олардың сенімділігін арттырады. Ипотекалық нкесиелер жылжымайтын мүлікті кепілге қою-ипотекаға негізделеді. Ипотеканы кепіл заты иегерінің болуысыз дамыту мүмкін емес, өйткені жер мен жылжымайтын мүлікті кепілге тек кепіл затының иегері ғана қоя алады, сондай-ақ осы иегердің оның меншігіндегі жылжымайтын мүлікті еркін шеттету құқығынсыз да мүмкін емес.

Бұл жағдайда ғимараттардың ипотекасы ол орналасқан жер телімінің ипотекасымен бірге рәсімделеді. Қазақстанда жылжымайтын мүлікпен және жермен операцияларды жүзеге асыруға жағдай жасайтын нормативтік құқықтық база әзірленуде. Қазақстан Республикасының Конституциясында жерге деген меншік құқығын және оны сату- сатып алу, кепілге қою, жалға беру және т. б. операцияларды заңдастыратын бірқатар құқықтық нормалар қалыптастырылды. Кепіл туралы, банктер мен банк қызмет туралы, жекешелендіру туралы заңдар қабылданды. Тұрғын үй саласын қаржыландыру, ипотекалық несиелендіруді дамыту жөніндегі бірқатар қосымша шаралар көзделген. Президенттің бірқатар жарлықтары мен үкіметтің қаулылары қабылданды.

Қазақстанның заңнамасында ипотека болып жермен тікелей байланысты кәсіпорынды, немесе оны пайдалану құқығымен кепілге қою танылады.

Ипотека-міндеттемені жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әдістерінің біріне жатады. Және, бұл ретте кепілзат иесі кепілгер міндеттемесін орындамаған жағдайда кепілге қойылған жылжымайтын мүлік арқылы қанағатталуы мүмкін. Ипотека кез келген ақшалай міндеттемені қамтамасыз етуде қолданылуы мүмкін, сондай-ақ ол несиелік келісімге қатысты да міндеттемені қамтамасыз етуге пайдаланылады.

Жылжымайтын мүлік санатына жер немесе онымен тікелей байланысты обьектілер (кәсіпорындар, тұрғын және тұрғын емес үйлер, жолдар) жатады.

Ипотекалық несиелендіруде мәмілелерді құқықтық түрді рәсімдеудің маңызы зор, себебі бұл мәмілелердің негізін кепілге қойылатын жылжымайтын мүлікке деген меншік құқығы немесе шаруашылық иемдену құқығы қалайды. Заңнамада ипотекалық несиелендірудің нақты бір тәртібі көзделген.

Кепілзат туралы келісімнің субьектілері болып мыналар табылады:

-кепіл туралы келісімнің тараптары (кепілгер және кепілге қойылған затты ұстаушы) заңды және жеке тұлғалар;

-біртұтас кепіл реестерін ұстаушы.

Ипотека туралы келісім жазбаша түрде жасалып, нотариалды түрде куәландырылуы тиіс. Ипотекалық келісім кепілгердің әрекет етуінің едәуір еркіндігін көздеуі мүмкін, атап айтқанда онда келесідей мүмкіншіліктер көзделуі мүмкін:

а) кепілге қойылған мүлікті міндеттеме бойынша қарызды сатып алушыға ауыстырып шеттету;

ә) мүлікті жалға беру;

б) мүлікке жаңа қарыздар жүгін түсіру және т. б. мүмкіндіктер.

Кепілзаттың бір түріне заклад жатады. Бұл жағдайда кепілге салынған мүлік кепілзат ұстаушының иелігіне осы мүлікпен қамтамасыз етілетін несие бойынша міндеттеме орындалғанша беріледі.

Кәсіпорынның ипотекасы бүкіл мүлігіне, оның ішінде негізгі қорларына және айналым қаражатына, сондай-ақ, егер заңмен немесе келісіммен басқаша белгіленбесе, кәсіпорынның жеке балансында көрсетілген өзге де құнды заттарға қолданылады.

Ипотека туралы келісімде келесідей деректер көрсетілуі тиіс:

-кепілгердің және кепілзаттың ұстаушының атауы және олардың орналасқан жерлері;

-орындалуы осы кепілге салу шартымен қамтамасыз етілетін несиелік келісімнің немесе өзге де міндеттеменің атауы, келісімді жасау күні және орны;

-ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеменің сомасы;

-ипотекамен қамтамасыз етілген сомаларды төлеу мерзімдерді;

-кепілге қойылған жылжымайтын мүліктің сипаты және оның ақшалай құны, орналасқан жері;

-иегердің кепілге қойылған мүлікке деген құқығын растайтын құжаттардың атауы;

-кепілге қойылған мүліктке өзге міндеттемелер салынбағандығы туралы сілтеме;

-кепілгер мен кепілзатты ұстаушының қолтаңбалары;

-ипотеканы тіркеген органның атауы, тіркелген күні мен жері.

Тараптардың келісімі бойынша кепіл шартына өзге де жағдайлар енгізілуі мүмкін.

Ипотека кепілзатты ұстаушыға негізгі қарыз сомасының және ол бойынша проценттердің төленуін, несиелік ресурстарды пайдаланумен байланысты шығындардың өтелуін қамтамасыз етуі тиіс. Ипотека затына меншік құқығы ауысқан кезде өзге тұлға ипотека қай жерде тіркелген болса, сол жерде ол да тіркелуі тиіс.

Несиелендіру субьектісіне қарай тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалар осы үйдің болашақ иегеріне берілетін несиеге және мердігерлерге берілетін ссудаларға бөлінеді.

Тұрғын үй құрылысана несие құрылыс салушыға белшіленген тәртіппен жер телімінің бөлініп берілуімен және тиісті органдардың тұрғын үй салуға берген рұқсаты болғанда беріледі.

Тұрғын үйді салуға несие жобалармен және құрылыс-монтаждық жұмыстарды жүзеге асыруға мердігерлік келісімдермен көзделген құрылыстың мерзімдері мен құны аясында беріледі.

Несиелендіру обьектілеріне мыналар жатады:

-Тұрғын үй құрылысына жер сатып алу және оны жайластыру;

-Тұрғын үй салу;

-Тұрғын үй сатып алу.

Несиелендіру обьектісіне қарай банктер тұрғын үй несиелерінің үш түрін ұсынады:

-жерге берілетін несие;

-құрылысқа берілетін несие;

-тұрғын үй сатып алуға берілетін несие.

Тұрғын үй несиелері туралы ережеде тұрғын үй құрылысына несиелік желі ашу арқылы жүзеге асырылады деп атап көрсетілген. Бұл ретте ссуда қарызданушыға, құрылыс- монтаждау жұмыстары кезеңдерінің құнына сәйкес келетін бөлшектермен беріледі.

Құрылысты қаржыландыру процесінде банк ақшалай қаражаттың мақсатты жұмсалуына және құрылыс графигінің сақталуына бақылау жүргізіп отырады.

Банк беретін несиенің сомасы әдетте жер сатып алу және оны жайластыру құнының, тұрғын үйді салудың немесе кепіл шартында белшіленген оны сатып алу құнының 70 процентінен аспауы тиіс, ал шығындардың қалған бөлігін қарызданушы өз қаражаты есебінен жұмсалуы шарт.

Құрылысқа несие беру туралы шешімді несие беруші банк қарыз алушының несиелік тапсырысы негізінде қабылдайды.

Несиені пайдаланудың мақсаты мен мерзімі, оны қамтамасыз ету нысаны көрсетілетін ссуда бөлу туралы өтінішпен қатар, тапсырысқа мыналар кіреді:

-заңды тұлға қарыз алушылар үшін -құрылтай және тіркелу құжаттары:кәсіпорынның бухгалтерлік балансы; табыстардың және міндетті төлемдердің түсу графигі; ссуда қамтамасыз етілетіндігін растайтын құжаттар; несиені пайдаланудың техникалық-экономикалық негіздемесі және несиелентін шығындардың болжамды өтелімділігін есептеу; құрылыс салынатын жер учаскесіне деген құқықты растайтын құжаттар; белгіленген тәртіппен бекітілген жобалық-сметалық құжаттама; мердігерлік құрылыс жұмыстарын жүзеге асыруға берілген келісім -шарттардың көшірмелері; несие беруші талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.

-жеке тұлғалар үшін -құрылыс салу учаскесіне құқығын растайтын құжаттар; құрылы с салуға рұқсат қағаз; белгіленген тәртіппен келісілген жобалық-сметалық құжаттама; қарыз алушының төлем қабілеттілігін анықтауға қажетті құжаттар; банк талап етуі мүмкін өзге де құжаттар. Несиені қамтамасыз ету үшін кепілзат пен кепілдіктер беріледі:

Тапсырысты қарау кезеңінде несие беруші қарыз алушының төлем қабілеттілігін және қаржылай тұрақтығын зерттейді, құрылыстың бюджетін (қаржыландыру көздері және салынған тұрғын үйлді пайдалану жоспарлары -сату, жалға беру) бағалайды, құрылыс орналасқан жердегі тұрғын үй рыногының сұраныстарын зерттейді.

Ссуда беру кезінде банк пен қарыз алушының қарым -қатынастарын белгілейтін негізгі құжаттарға несиелік келісім мен кепілзат туралы шарт жатады.

Несиелік келісімде:ссуданы алудың мақсаты, несиенің көлемі мен мерзімдері, несиені беру және өтеу тәртібі, проценттік ставка, оның өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі, қарыз алушының несиелік міндеттемесінің қамтамасыз етілуі, ссуданы сақтандыру шарттары, несиенің қамтамасыз етілуін және мақсатты пайдалануын тексеру нысандары несиені мақсаттан тыс пайдалану және ссуданы дер кезінде қайтармау үшін қолданылатын санкциялар, айыппұлдар төлеу тәртібі, келісімді бұзу тәртібі, несие беруші мен қарыз алушының келісімі бойынша өзге шарттар.

Негізгі қарыздың және ссуда бойынша проценттердің толығымен өтелуіне дейін қарыз аплушының банктің жазбаша келісімінсіз жылжымайтын мүлікке деген мүліктік құқықтарын үшінші тұлғаға сату немесе шегінім жасап беруге құқығы жоқ.

Қарыз алушының несиені қайтаруға мүмкіндігі болмаған жағдайда, банктің шығындарын өтеу үшін, кепілге қойылған мүлікті өндіріп алу және сату жүргізіледі.

Тұрғын үй сатып алуға несиелер берудің шарттарын банк қарыз алушымен мақұлдасу арқылы белгілейді. Несиелендіру құралы ретінде ауыспалы проценттік ставканы қолдану, негізгі қарыздың сомасын индекстеу, қарыз алушының төлемдерін кейінге қалдыру шаралары қолданылуы мүмкін. Несиенің түріне қарай, кепілзат туралы келісімде несиені қамтамасыз етудің нысаны, мөлшері және тәртібі көрсетіледі. [1]

1. 2 Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы мен даму кезеңдері

Ипотекалық несиелендірудің көптеген елдерде халықты баспанамен қамтамасыз етуде атқаратын рөлі көпшілікке мәлім. Табыстары шағын болғанымен, оны тұрақты алатын азаматтар үшін тұрғын жайды меншікке сатып алуға жағдай жасаумен қатарғ, ипотекалық несиелендіру жүйесі құрылыс саласына инвестициялар тартуға мүмкіндік береді. Сондай -ақ ол қор рыногының жаңа сегменті - ипотекалық құнды қағаздар рыногын қамтамасыз етеді.

Қазақстан Республикасының Үкіметі қткен жылдың тамыз айында ұзақ мерзімді тұрғын үй құрылысымен қаржыландырудың және ипотекалық несиелендіру жүйесін дамытудың концепциясын мақұлдады. Концепция бойынша жұмыс Ұлттық Банктің бастамасымен жүргізілді. Бұл ретте Елбасының несиелерге қарапайым халықтың қол жетімділігін қамтамасыз ету жөніндегі тапсырмасын, сондай-ақ қолда бар ішкі инвестицияларды құрылыс саласын дамытуға тарту мақсатын орындалудың жаңа жолдарын іздестіруге талпыныс жасалды. [2]

Тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың жаңа жүйесін дамыту үшін көптеген жағдайларда тұрақты алғышарттар бар деп айтуға болады. Әрине, ең алдымен, бұл тұрғын үйге мұқтаж азаматтар санының ұлғаюы, бұған бір жақтан ескі тұрған үйлердің тозуы да септігін тигізуде. Сонымен қатар, Қазақстан экономикасының дамуы еңбекке қабілетті халықтың тұрақты табыс алу мүмкіншіліктері зор өңірлерге, мысалы мұнай өндірілетін аумақтарға қоныс аударуына ықпал етті. Ал, бұл жағдай тұрғын үйге деген қосымша сұраныстың өсуіне әкеп соқты.

Соңғы жылдары орын алып отырған оңтайлы жағдайдың біріне халықтың жинақ қаражаты деңгейінің өсуін жатқызуға болады. Алайда, ол жинақтар тұрған үйге мұқтаж азаматтардың көбіне тұрғын үйдің құнын біржола толығымен төлеуге мүмкіндік бермейді. Осыған орай, ипотекалық несиелерге деген сұраныс та туындауда.

Сонымен қатар, елеулі ішкі инвестициялық потенциалдың, ең алдымен зейнетақы жүйесі тарапынан туындап келе жатқан потенциалды атап өткен жөн. Зейнетақы салымдарын экономиканың нақты секторына тарту идеясы бірнеше жылдар бойы талқыланып келеді. Бірақ болашақтағы зейнеткерлердің күнкөріс қаражатына айналмақ бұл жинақ қаражаттың қауіпсіздігін қамтамасыз ету мәселесі аталмыш идеяны жүзеге асыруға тежеу болып келеді. Сондықтан зейнетақы жинақтары инвестицияланатын болса, олар қамтамасыз етілуі тиіс. Осы мүмкіндікті ипотекалық қағаздарды, яғни жылжымайтын мүлік ипотекасымен қамтамасыз етілген құнды қағаздар шығару және орналастыру жөнімен банктерді қайта қаржыландыруды жүзеге асыру жүйесі көздейді. [3]

Әлемдік практикада ипотекалық несиелендірудің әртүрлі модельдері қолданылуда. Олар несиелендіру және қайта қаржыландыру процесінің ұйымдастырылуы әдістерімен, мемлекеттің қатысу дәрежесімен бір-бірінен ерекшеленеді. Қалыптасқан экономикалық жағдайда АҚШ Германияның Малайзияның және Ресейдің тәжірибесі негінде жинақталған небір жүйелер «гибридің» қолдану керектігі шешілді. Сондықтан ипотекалық рынокта оператордың функцияларын атқаруы тиіс, несиелік ресурстардың тез арада қайтарылуын және банктер мен банктік емес ұйымдардың өтімділігі проблемасының шешілуін қамтамасыз ететін, ипотекалық несиелер берілді жүзеге асыратын арнайы мамандандырылған ұйым -Қазақстандық ипотекалық компанияны құру туралы шешім қабылданды. Компанияның құрылтайшысы болып алғашқы кезеңде Ұлттық банк болып белгіленді. Компанияның төленген жарғылық капиталы бүгінгі таңда 1, 0 млрд. теңге құрайды. Кейін компанияның капиталына халықаралық қаржы ұйымдарының және екінші деңгейдегі банктердің қатысуы жоспарлануда.

1. 3 « Қазақстан ипотекалық компаниясының» несие беру жүйесі мен «Тұрғын үй құрылыс банкінің» несие берудегі тиімділігі

... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.