Мүлік жалдау шартының нысаны
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .3
І ТАРАУ ТҰРҒЫН ҮЙ ҚҰҚЫҒЫНДАҒЫ ҚАТЫНАСТАР ЖӘНЕ ТҰРҒЫН ҮЙ ҚОРЛАРЫНЫҢ ЖАЛПЫ
СИПАТТАМАСЫ
1.1. Тұрғын үй саясатының мемлекеттік бағдарламасы және оны жүзеге
асыру ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 5
1.2. Тұрғын үй қатынастары және заңнамасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 7
1.4. Тұрғын үй және құрылыс кооперативтері мүшелерінің құқықтары ... ...13
ІІ ТАРАУ ТҰРҒЫН ҮЙДІ ЖӘНЕ БАСҚА МҮЛІКТЕРДІ ЖАЛДАУ ШАРТЫНЫҢ ЖАЛПЫ
СИПАТТАМАСЫ
2.1. Мүлікті жалдау (аренда) шартының ұғымы және элементтері ... ... ... 15
2.2. Тұрғын үйлер мен ғимараттарды жалдау шартының ерекшеліктері ... ..29
2.3. Тұрмыстық прокаттың жасалу тәртіптері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...37
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...4 1
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 43
КІРІСПЕ
Курстық жұмыстың өзектілігі: Қазақстан Республикасында тұрғын үйлерді
ғимараттарды және басқа да мүліктерді жалдау шартының түсінігі мен
ерекшеліктері атты тақырыбты зерттеп жазуға тырыстым. Қазіргі таңда тұрғын
үй қатынастарының ерекшеліктерін айтсақ, онда жеке тұлғалар мен заңды
тұлғалар тұрғын үйді жалдаудың негізгі субъектісі болып табылады. Көп
жағдайларда тұрғын үйді жалдауға жеке тұлғалар беріп жүр, сонымен бірге
заңда тұлғалар көптеген ғимараттарды жекешелендіру кезінде өз меншігіне
айналдырып, басқа тұлғаларға аренда ретінде жалға беріп отыр. Бұл жерде
айта кететін жағдай тек қана тұрғын үйлер ғана емес, басқа да жылжымайтын
мүлік болып табылатын жерлерді де жала беру кең тараған. Сондықтан да жер
реформасын жүзеге асыру — жерге айрықша мемлекеттік меншікті жою, жер
учаскелеріне жеке меншікті орнықтыру, жерді сату-сатып алуды, жер нарығын,
ипотеканы дамыту жəне басқа да шаралар жаңа жер қатынастарының пайда
болуына жəне жер туралы заңнаманың міндеттерінің өзгеруіне алып келді.
Алайда, тұрғын үйлер мен ғимараттарды және жерлерді жалға беру
реформасын жүзеге асыру жер қатынастарының мүліктік сипатын жоймады,
керісінше, оның мемлекет байлықтарын табиғи ресурс ретінде ұтымды пайдалану
мүмкіндіктерін кеңейтті. Мүліктік емес сипаттағы жер қатынастары да өз
ерекшеліктерін жоғалтпады, қоғамдық қатынастардың бұл саласы да сақталып
қалды жəне олар болашақта одан əрі дамып, бұрынғы жер қатынастарына,
сабақтас құқық салаларына, соның ішінде, азаматтық құқықтың жер - мүліктік
қатынастарына қарағанда өзінің ерекше сипаттары мен айрықша ерекшеліктеріне
ие болады.
Егер бұрында жер қатынастарының мүліктік сипаты жерге айрықша
мемлекеттік меншікпен шектелсе, бұл ереженің жойылуымен жер-мүліктік
құқықтық қатынастарының ауқымы кеңейді. Жəне соған қарамастан, ол өзінің
табиғатпен жəне табиғи ортамен байланысын жоғалтпады. Жер мүліктік
қатынастарының басқа мүліктік қатынастардан басты айырмашылығы осында.
Қазіргі таңдағы жылжымайтын мүлікті жалдау заңнамасы барлық жер
қатынастарын реттейді, жер нарығын қалыптастыруға, реттеуге жəне нарықтық
жер құқығы қатынастарын одан əрі де дамытуға үлесін қосып отыр. Бұл
мақсатта ол нақты құқықтық негіз бен жалпы мемлекеттік деңгейдегі қайнар
көздерге ие. Оларда нарықтық экономика жағдайында қазіргі кезгі жер
қатынастарының дамуына шын мəнінде əсер етуге қабілетті, кез келген жағынан
алғанда салыстырмалы түрде жаңа жер құқығы саласының ұйымдастырушылық-
нормативтік алғышарттары көрініс тапқан.
Республикада жүзеге асырылып жатқан əлеуметтік-экономикалық реформалар
кезеңінде тұрғын үйлер мен жер туралы заңнаманың одан əрі де жылдам
қарқынмен дамып, өзгеруі заңды құбылыс. Ал енді тұрғын үйлерді жалдау
шартының бағасы, мазмұны туралы айтатын болсақ онда, оның бағасы әлі де
қолданылатын бағалармен анықталуы мүмкін. Үйді және ғимаратты жалдау
шартында жалдау бағасы (аренданын бағасы) әдетте қолданылатын
бағалармен анықталуы мүмкін емес, сондықтан ол шартта көзделуі тиіс.
Шартпен аренданын төлемінің толық (жалпы) сомасы белгіленуі мүмкін. Кейбір
жағдайларда ол жалға берілген мүліктің бір бірлігі үшін немесе басқа
көрсеткіш арқылы есептік жолымен белгілнуі мүмкін мысалы, жалға берілген
бірнеше бөлмелердің көлемі бірдей болса жалдау бағасы бір бөлек бөлме үшін
көрсетілуі мүмкін.
Үйлер мен ғимаратты жалдау шартының мазмұны. Жалға беруші үйді немесе
ғимаратты беруі және оны жалға алушының қабылдауы, кәсіпорынды жалдау шарты
сияқты өткізу актісі немесе тараптар қол қоятын өткізу туралы өзге де
құжат бойынша жүзеге асырылады. Өткізу актісін (өткізу құжатын) жасау
міндеті шартпен тараптардың біреуіне жүктелуі мүмкін. Азаматтық
кодекс оны кімнің жасау міндеті екенін анықтамайды, сондықтан дау
болған жағдайда кәсіпорынды жалдау шартының нормалары ұқсастық бойынша
қолданылуы мүмкін.
Жалға берушінің өткізу құжатын жасау міндеті мемлекеттік тұрғын емес
қорының объектілерінің жалға беру тәртібі 35-т. көзделген. Үйлер мен
ғимараттарды жалдау туралы жалпы ережеледе жалға алушыға объектілерді беру
мерзімдері анықталмайды, олар шартта көзделуі тиіс, егер шартта мерзімдер
көзделмесе, онда үйлерді, ғимараттарды беру қисынды мерзімдерде жүзеге
асуы тиіс. Аталған ережелерге сәйкес жалға беруші аренда шартына қол
қойғаннан кейін бір айдан аспайтын мерзімде объектінің берілуін
(өткізілуін) қамтамасыз eтуге міндетті.
Объектіні жалға алушыға бергеннен басқа, жалға беруші жалға
алушының мүлікпен (үйлер мен ғимараттар) шартын жағдайларына
сәйкес иеленуіне жөне пайдалануына кедергі іс әрекеттер жасаудан бас
тартынуға міндетті.
Жалға алушының негізгі міндеті аренда нысанасын шартқа сәйкес
пайдалануда, мүлікті күтіп ұстап оның нашарлауын болдырмауда және
көрсетілген мерзімде жалға берушіге қайтарып беруде болып келеді. Үйді
(ғимаратты) қайтарып беру-өткізу актісі негізінде жасалады.
Курстық жұмысым кіріспе, қорытынды және пайдаланған әдебиеттерімен қоса
негізгі үш тараудан тұрады:
- І тарау Тұрғын үй құқығындағы қатынастар және тұрғын үй қорларының жалпы
сипаттамасы
- ІІ тарау Тұрғын үйді және басқа мүліктерді жалдау шартының жалпы
сипаттамасы
- ІІІ тарау Жылжымайтын мүлік ретінде жерді жалға алу шартының мәні мен
құқықтық ерекшеліктері
І ТАРАУ ТҰРҒЫН ҮЙ ҚҰҚЫҒЫНДАҒЫ ҚАТЫНАСТАР ЖӘНЕ ТҰРҒЫН ҮЙ ҚОРЛАРЫНЫҢ
ЖАЛПЫ СИПАТТАМАСЫ
1.1. Тұрғын үй саясатының мемлекеттік бағдарламасы және оны жүзеге
асыру
Тұрғын үймен қамтамасыз ету қазіргі кезеңде маңызды әлеуметтік
мәселелердің бірі болып табылады және соған орай белгілі бір саясатты жасап
шығармау мүмкін емес. Әрине, ол оны бірден шешпейді, бірақ бірте-бірте
азаматтарды тұрғын үймен неғұрлым тиімді түрде қамтамасыз етуге қол жеткізе
отырып, бұл осы мәселені бақылауда ұстауға мүмкіндік береді. Тұғын үй
қатынастары аясында жүргізілетін саясаттың мазмұнын жалпылама түрде
анықтайтын Қазақстан Республикасының Конституциясы тұрғын үй қатынастарына
тиісті түрде ықпал егеді.
Тұрғын үй саясатының тарихына қысқаша тоқталып өтейік. 1917 жылғы
октябрь революциясынан кейінгі және КСРО-ның өмір сүрген кезеңінде тұрғын
үй мәселесін шешудің әртүрлі жолдарын бөліп көрсетуге болады. Бастапқы
кезде еңбекші халық тұрғын үймен байларға тиесілі тұрғын үйлерді қайта бөлу
есебінен қамтамасыз етілді. Кейіннен XX ғасырдың отызыншы жылдарында КСРО-
да индустриалдық негізде тұрғын үй құрылысы басталды. Алғашқы уақытта
барлығын тегін тұрғын үймен қамтамасыз ету ойластырылды. Бірақ азаматтарға
тұрғын үй бергеннен кейін бірден оған ақы төлеу бойынша белгіл бір
нормаланған ставкалар енгізілді, өйткені әкономикалық тұрғыдан толығымен
тегін тұрғын үй беру ойға қонымсыз еді. О.С.Иоффе айтқандай: "Социалистік
ұйымдарға қатысты заңды тұлға институты 1918 жылдан бастап жарық көрген
заңды актілерде пайдаланғанымен, өзінің қандай да бір елеулі ауқымдағы
шынайы көрінісін бұл институт тауарлы-ақша қатынастарын тікелей
орталықтандырылған қайта бөлу жүйесімен алмастыру процесі аяқталғанға дейін
ала алмады. Бірақ ол қарама қайшы процеске -тауарлы ақша қатынастарын
мүліктік қатынастар аясына, соның ішінде мүліктік қатынастар аясына
қатысумен байланысты қатынастарға енгізуге - орын берген кезде-ақ
соңғыларының жекелеген нормативті актілерден басқа РСФСР-дің бірінші
Азаматтық Жарғысының (1922 ж.) жалпы нормаларында бекітілген, азаматтық
құқық қабілеттілігі кеңестік цивилистік теорияның ең елеулі және маңызды
мәселелерінің біріне айналады". Осы айтылған ой тұрғын үй қатынастарына да
қатысты екені сөзсіз. Сонымен бірге, тұрғын үймен қам тұрғын үйге деген
конституциялық құқықтарын, соның ішіңде, азаматтардың жекелеген
категорияларын тұрғын үймен мемлекеттік қамтамасыз ету үшін жағдайлар
құруға міндеттенді.
Тұрғын үй қорын жөндеу мен пайдалану жүйесін қаржыландырудың негізгі
қайнар көзі ретінде тұрғын үй қорының иелерімен тұрғын үй коммуналдық
қызметтер үшін ақы төлеу қарастырылды. Түпкілікті мақсат ретінде тұрғын үй
қорын пайдалану жүйесінің өзін-өзі ақтаушылығы қойылды, сол сәтте ол 95-98%-
ға осы шығындардың орын толтыру үшін жеткілікті қайнар көздерге ие болмаған
жергілікті бюджеттер есебінен дотацияланды.
Азаматтардың тұрғын үймен қамтамасыз етілу жағдайын жақсартуға бірқатар
шаралар арқылы қол жеткізу көзделген болатын, Олар; 1) тұрғын үй құрылысы
процесінде қатысатын азаматтар мен заңды тұлғалар үшін жеңілдіктер жүйесін
құру; 2) қолда бар тұрғын үй қорының сақталуын қамтамасыз ету, тұрғын үйді
пайдалану мерзімін ұзарту; 3) кезекке тұрушылардың тұрғын үйге деген
құқықтарын сақтауға қатысты тұрғын үй саясатының сабақтастығын сақтау.
Қажетті сатып алушылык қабілеттілігінің болмауы, әрине., көптеген қатардағы
азаматтарға тұрғын үйді өз қаражаттарыньщ есебінен алуға мүмкіндік бермес
еді. Сондықтан оны алуды қаржыландырудың белгілі бір жүйесін құру көзделді.
Бұл орайда; тәжірибелік тұрғыдан алғанда, ең маңыздысы болып ипотекалык
несиелеу жүйесі табылады. Ол туралы алғаш рет ресми түрде осы багдарла
адада мәлімденген болатын. Оған дейін мемлекет, сондай-ақ тұрғын үй алуды
несиелеудің басқа да тәсілдерін енгізуте талпынған еді, бірақ олар нарық
жағдайларына сәйкес келмеді.
Ипотекалық несиелеудің маңыздылығын сактап отырғаны Қазақстан
Республикасы Үкіметінің 22 тамыз 1997 жылғы "Мемлекеттік тұрғын үй саясатын
жаңа әкономикалық жағдайларда жүзеге асыру туралы" №1277 қаулысымен
туындайды. Оңда жеке тұлғалармен тұрғын үй алу үшін банктік ипотекалык
несиелеу көлемін ұғайту мәселелері ғана қарастырылған, Мемлекеттік ұтыс
алушылық тұрғын үй заемы, тұрғын үй лотереялары сияқты түсініктер зым-зия
жоқ болды.
Қазіргі уақытта "Құрылыс қорлары туралы" Қазақстан Республикасынығы
Заңы қабылданған. Онда көзделген жүйе, жалпылама түрде тұрғын үй саясатының
мемлекеттік бағдарламасымен көзделген несие жинақтаушы жүйені еске
түсіреді. Жаңа жүйенің мәнісі мынада: азаматтарға арнайы мамандандырылған
несие жинақтаушы банктермен тұрғын үй құрылысына, оны сатып алу мен
жөндеуден өткізуге сыйақының төмен ставкасы бойынша несиелер берілетін
болады, Оның ішінділігін мынадан көруге болады - несие алған казақстандық
сонымен бірге банктің салымшысы да болып танылады. Соған орай ол
проценттер, сондай-ақ өз міндеттерін орындаған жағдайда сыйақы алатын
болады. Осындай жолмен мемлекет бірте-бірте тұрғын үй саясатының
бағдарламалық ережелерін жүзеге асыруда.
Тұрғын үй саясаты бағдарламасының өзекті идеясы конституцияда
бекітілгендігін атап өткіміз келіп отыр. Мемлекет азаматтардың тұрғын үйге
деген құқықтарының көлемін бұрын болған көлемде мәлімдеуден бас тартты.
Сонымен бірге Қазақстан Республикасы Конституциясының 25-бабының 2-тармағы
бекіткендей, Қазақстан Республикасында азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз
ету үшін жағдайлар жасалады. Мұны азаматтарды тұрғын үймен камтамасыз ету
үшін кез келген тәсілдермен және заңды актілермен көзделген тәртіпте
жағдайлар жасау деп түсінген жөн.
1.2 Тұрғын үй құқықтық қатынастары және заңнамасы
Тұрғын үй құқықтық қатынастарының түсінігі, тұрғын үй құқықтық
қатынастарыньщ түрлері. Біздің тұрғын үй құқықтык қатынастарын азаматтық
құқық аясында қарастыратынымызға қарамастан, бұл құқықтық қатынастардың
жария-құқықтық нормаларға жатқызуға болатын нормалармен ғана
реттелмейтіндігін атап өткен жөн. Сонымен бірге тұрғын үй қатынастарын
кешенді құқықтық реттеудің түпкі мақсаттары да жеткілікті түрде айқын болып
табылады. Біріншіден, ол тұрғын үймен қамтамасыз етуде азаматтардың
қажеттіліктерін жүзеге асыру үшін тиімді заңды нысандарды жасауға
көмектеседі. Екіншіден, ол тұрғын үй иелері өздерінің соған деген
құқықтарын жеткілікті шамада тіжірибе жүзінде асыру мүмкіндігіне ие болатын
режимді қолдайды. Бұл орайда, тұрғын үйді иелену басқа да мүлікті иелену
жүзеге асырылатын нысандарда көрініс беретіндігін және мұнда түрін үйдің
ерекшелігі ескерілетіндігін тағы бір рет атап өткіміз келіп отыр. Соның,
нәтижесінде тұрғын үйлерге қатысты туындайтын мүліктік қатынастарға барлық
ортақ азаматтық-құқықтық ережелерді қолдануға мүмкіндік береді.
Алдымен тұрғын үй құқықтық қатынастарының аясы мен жүйесін анықтап
алайық, содан кейін тұрғын үй құқықтық қатынастарының түсінігіне
тоқталамыз.
Заңнама жеке тұрғын үй құқықтық қатынастары ретінде тұрғын үй қорын
(тұрғын үй қоры жалпы алғанда азаматтық құқықтардың объектісі болып
табылмайды) пайдаланумен байланысты құқықтық қатынастарды да ажыратады.
Заңнамада тұрғын үй қорының мынадай анықтамасы берілген: "тұрғын үй қоры -
Қазақстан Республикасы аумағындагы барлық меншік нысандарындағы тұрғын
үйлер". Ол бірнеше түрге бөлінген. Ол өз кезегінде тұрғын үйге меншік
құқығын жүзеге асырумен және оларды пайдаланумен байланысты туындайтын
жекелеген құқықтық қатынастардың құрылымы үшін маңызды болып табылады (олар
тұрғын үйдің қай тұрғын үй қорына жататындығына байланысты әртүрлі болады),
Қазақстан Республикасы тұрғын үй қорының құрамына жеке тұрғын үй қоры
мен мемлекеттік тұрғын үй қоры кіреді. Жеке тұрғын үй қоры мемлекеттік емес
меншік нысанына негізделген азаматтар мен заңды тұлғаларға меншік құқығы
негізінде тиесілі тұрғын үйлерді қамтиды. Мемлекеттік тұрғын үй қорына
меншік құқығымен мемлекетке (әкімшілік-аумақтық бөлініске) қарасты және
жергілікті атқарушы органдардың қарамағындағы (мемлекетік коммуналдықтұрғын
үй қоры) не мемлекеттік кәсіпорын қарамағындағы (мемлекеттік кәсіпорынның
тұрғын үй қоры) тұрғын үйлер кіреді. Тұрғын үй заңнамасының мазмұнынан
туындайтындай мемлекеттік тұрғын үй қоры тұрақты түру үшін де, уақытша түру
үшін де арналған тұрғын үй-жайларды қамтиды. Тұрғын үй қорына тұрғын
үйлердегі тұрғын емес үй-жайлар кірмейді.
Сонымен, тұрғын үй қоры - бұл азаматтардың (жеке тұлғалардың) тұрақты
түруы үшін және уақытша тұруы үшін де (пайдалану сипатына орай) арналған
барлық үй-жайлардың жиынтығы деуге болады.
Қазақстан Республикасының тұрғын үй қоры жөніндегі қатынастары жария
құқықтык сипатқа ие. Олардың мазмұны мынада: меммекет тұрғын үй қорының
есебін жүргізеді, тұрғын үй қорына енгізілуі мүмкін үй-жайларға қойылатын
міндетті талаптарды белгілейді, оны мақсатына сай пайдалануды және оның
сақталуын қамтамасыз етуді бақылайды. Мемлекет құзіретіне, сондай-ақ сол
бір немесе өзге үй-жайды тұрғын үй қорынан шығаруды санкциялау да кіреді.
Тұрғын үй құқықтық қатынастарының бұл тобы қалғандарын, тұрғын үйлерді
тікелей иелену мен пайдалануды шарттайтындарын жүзеге асыру үшін өте
маңызды болып табылады.
Тұрғын үйге мұқтаж азаматтарды есепке алу және халықтың әлеуметтік
жағынан қорғалмаған деп танылатын топтарына және басқаларына тұрғын үй
қорының үйлерінде тұрғын үй-жайларды беру бойынша құқықтық қатынастар дәл
сондай қосымша маңызға және жария құқықтык сипатқа ие.
Жеке-құқықтық сипатқа ие тұрғын үй құқықтық қатынастары тұрғын үйлерді
иелену мен пайдалану жөніндегі меншік құқығының және өзге де заттық
құқықтардың туындауы мен тоқтатылуының, сондай-ақ тұрғын үйлерді пайдалану
бойынша міндеттемелік құқықтардың негіздерімен байланысты. Бұл құқықтық
қатынастардың маңыздылығы - олардың қөмегімен тұрғын үйлерді пайдалану
тәжірибе жүзінде жүзеге асатындығындажәне сол бір немесе өзге құқықтық
қатынастар қатысушыларының өзара әрекеттестігінің мәселелері
шешілетіндігінде.
Тұрғын үй құқықтық қатынастарын жалпы сипаттай отырып, олар
азаматтардың тұрғын үйлерді иелену мен пайдаланудағы қажеттіліктерін жүзеге
асырумен, сондай-ақ тұрғын үй аясындағы азаматтардың құқықтарын сақтау
жөніндегі мемлекет бакылауымен және тұрғын үй қорын пайдаланумен байланысты
қоғамдық қатынастарды білдіретіндігін атап өтуге болады.
Меншік иесіндегі тұрғын үйді алып қою жөніндегі тұрғын үй
қатынастарының тоқтатылуымен бірге олар меншік иесі отбасының мүшелерінде
де және басқа да тұрғындарда тоқтатылады. Бұл орайда тұрғын үйді орналасқан
жер учаскесімен бірге мемлекеттік қажеттіліктер үшін алып қойған (сатып
алған) кезде. отбасы мүшелері тұрғын үйден шығарылады және бұрынғы тұрғын
үйдің өтемі ретінде алынған тұрғын үйде тұру құқығына ие болады. Бұрынғы
тұрғын үйде тұратын басқа адамдар басқа тұрғын үй-жай берілмей шығарылады.
Меншік иесінің еркі бойынша (сату, сыйға тарту) тұрғын үйді меншіктену
құқығы тоқтатылған жағдайда, егер тұрғын үйді сатып алушымен жасалған шарт
бойынша өзгеше көзделмесе, меншік иесінің отбасы мүшелері меншік иесі
отбасының бұрынғы мүшелері және уақытша тұрғындар басқа тұрғын үй-жай
берілмей шығарылады. Егер тұрғын үйге меншік құқығын осылайша тоқтату
кәмелетке толмаған тұлғалардың тұрғын үй кұқықтарына қатысты болса, онда
тұрғын үйді иеліктен айыруға қорғаншылық пен қамқоршылық органдарының
келісімі талап етіледі.
Кондоминиум. Көп пәтерлі тұрғын үйдегі пәтерге, үйдің бір бөлігіне
меншік құқығы әр уақытта барлық меншік иелері мүдделерінің әрекеттесуімен
байланысты. Осыны ескере отырып тұрғын үй заңнамасымен меншіктің ерекше
нысаны ретінде анықталған кондоминиум режимі енгізілген. Кондоминиум
қатынастарын бекіту тұрғын үйлер жөніндегі меншіктік қатынастардың
өзгеруінің салдары болып табылады, соның нәтижесінде тұрғын үйлермен,
олардың меншік иелерімен тығыз байланысты барлық мүлікті күтіп ұстау
жөніндегі ауыртпалықты көтеруді реттеу қажеттілігі пайда болды.
Бұрын бұл функцияны мемлекеттік коммуналдық пайдалану органы атқарған.
Ол тұрғындардан сол бір немесе өзге ережелерді сақтауды талап етуге
құзіретті болды, бұл орайда ол подъездердің баспалдақтардың, лифтілердің,
шатырлардың, төбелердің, подвалдардың және т.б. жай-күйі үшін негізгі заңды
жауапкершілікте болды, осының бәрін кешенді түрде тұрғын үй қорын
басқарумен, пайдаланумен, оның сақталуын қамтамасыз етумен байланысты
қатынастар ретінде белгілеуге болады. Қазіргі уақытта, мемлекеттұрғын үй
қорын бұлай басқару мемлекеттік тұрғын үй қорындағы үйлер үшін сақталған.
Басқару бойынша функциялардың аз ғана бөлігін өзіне қалдыра отырып,
тұрғын үй қорын басқару, сондай-ақ оны пайдалану, оның сақталуын қамтамасыз
ету жөніндегі тікелей функцияларды пәтер иелерінің өздеріне берді.
Сондықтан кондоминиумды үлестік меншік сияқты, меншік қатынастарының
күрделендірілген нысаны ғана сияқты қарастыруға болмайды. Үлестік
меншіктіктің кәдімгі қатынастарында бірінші кезекке үлестік меншік
иелерінің құқықтарын бөлу міндеті шығады, ал олардың мүлікті күтіп-ұстау
ауыртпалығын жүзеге асыруға қатысуын қамтамасыз ету тек көмекші міндет
ретінде ғана көрінеді.
Кондоминиумға тұрғын үй-жайлардың барлық меншік иелері үшін ортақ
маңызга ие болатын мүлікті басқару міндеті басымды болып табылады.
Кондоминиумның заттық құқығы азаматтық-құқықтық әдебиетте жан-жақты
қарастырылғандыктан, біз бұл жерде оған тоқталмаймыз.
Үй-жайлардың меншік иелері ортақ мүлік пен үйді күтіп ұстауға қажетті
барлық шығындарға қатысуға міндетті екенін, олардың бөлек (жеке дара)
меншігіндегі ортақ мүлік пен үй-жайларды сақтау мен қауіпсіз пайдалану үшін
жауапты болатынын ғана атап өтеміз.
Кондоминиум объектісін тіркегеннен кейінгі бір айдан кешіктірмейтін
мерзімде үй-жайлардың меншік иелері кондоминиум объектісін басқару нысаны
туралы мәселені шешуте тиіс. Мұндай шешімге дейін кондоминиум объектісімен
біртүтас кешен ретінде байланысты міндеттемелер бойынша, сондай-ак тұрғын
үйді коммуналдық қызметтермен ортақтандырыла қамтамасыз ету жөніндегі
міндетгер бойынша меншік иелері ортақ жауапты болады.
Біртұтас инженерлік және коммуналдық қамтамасыз ету жүйесі бар және
біртұтас тұрғын үй коммуналдық кешенді құрайтын көп пәтерлі тұрғын үйде
(немесе оның бір бөлігінде) кондоминимум объектісін бірлесіп басқарудың бір
нысаны ғана қолданылуы мүмкін.
Кондоминиум объектісін басқару нысаны оған қатысушылардың келісімімен
анықталады. Ондай нысандарға мыналар жатады:
1) егер барлық меншік иелерінің саны төрт адамнан аспаса, олардың
тікелей бірлесіп басқаруы;
2) үй-жай (пәтерлер) иелерінің кооперативі;
3) кондоминиум объектісін үшінші (сырт)жеке (тұрғын үйді басқарушы)
немесе заңы (тұрғын үй пайдалану және коммуналдық қызмет көрсету орны)
тұлғалардың басқаруы;
4) Қазақстан Республикасының заңдарына қайшы келмейтін өзге де
нысандар.
Кондоминиум объектісін басқару жөнінде шарт бойынша тұрғын үй пайдалану
және коммуналдык қызмет көрсету орнына не тұрғын үй басқарушысына берілетін
құқықтар көлемі шартпен анықталады.
Үй-жайлар иелері тұрғын үй пайдалану және коммуналдық қызмет күрсететін
ұйымдармен осындай қызмет көрсеіу туралы жеке шарттар жасасуға құқылы.
Үй-жайлар (пәтерлер) иелері көпшілігінің шешімі бойынша кондоминиум
объектісін басқару нысаны өзгертіле алады.
Басқа үйлермен бірге үй-жайлар иелерінің бір кооперативі басқарын
тұрғын үй-жайдың иелері көпшілік болып қабылданған шешім бойынша осы
кооперативтің құрамынан шығып, өзінің жеке кооперативін құруға ие
кондоминиум объектісін басқарудың өзге нысанын қолдануға құқылы.
Кондоминиум кейбір жағдайларда мемлекеттік тұрғын үйді басқару үшін де
қолданылады. Мемлекеттік меншік нысанына жататын тұрғын үйлер мен үй
жайларда, мемлекет жергілікті аткарушы орган немесе мемлекеттік кәсіпорын
тұрғысынан меншік иелерінің бірі регінде кондоминиум мүшесі және
кондоминиум объектісін бірлесіп басқару үшін меншік иелерінен құрылған
бірлестіктің мүшесі болып табылады.
Тұрғын үйді беру жөніндегі шарттық қатынастар. Қазақстан
Республикасының әрекет етуші тұрғын үй заңнамасы шарттық қатыиастардың әр
түрлігімен ерекшеленеді. Олардың бір бөлігі тұрғын үйлерді жеке меншікке
беруді көздесе, ал екінші бір бөлігі азаматтардың қайдалануына беруді
көздейді.
Тұрғын үйді жеке меншікке беру жөніндегі шарттарға негізінен мыналар
жатады:
- бұзылуға жататын үйді соның орнына сол маңда немесе жақын жердегі жер
учаскесінде салынатын тұрғын үйді беру шартымен босату туралы шарт;
- құрылыс салушыға құрылыс алаңында орналасқан және бұзылуға тиісті
тұрғын үйлерде тұратын азаматтарды орнына басқа тұрғын үйлер беру шартымен
шығару үшін тұрғын үйлер беру туралы шарт.
Бұл шарттар азаматтарда берілетін тұрғын үйлерді пайдалану (жалдау)
құқығының пайда болуын көздеуі мүмкін бірақ бұл жағдайларда олардың меншік
иелері ретіндегі шектелген мүліктік мүдделері тиісті түрде өтелуге тиіс.
Аталған негіздер бойынша босатылатын (бұзылатын) тұрғын үй азаматқа
меншік құқығы негізінде тиесілі болмайтын жағдайда да жоққа шығарылмайды.
Онда оған жаңа тұрғын үйді жеке меншікке емес, пайдалануға беру негізді
болар еді.
Тұрғын үйлерді жеке меншікке беру туралы шарттарға, сондай-ақ тұрғын
үйдің (үйдің бір бөлігінің) немесе тұрғын үй кешенінің кұрылысына еңбек
етіп қатыскан адамға немесе құрылысты каржыландыруға өз қаражатымен
қатысқан адамға тұрғын үй беру туралы шартта жатады.
Тұрғын үйді пайдалануға беру жөніндегі шарттар тұрғын үй-жайды күрделі
жөндеуден өткізу уақытына бекітіледі. Тұрғын үй, сондай-ақ негізінен
пайдалануға еңбек келісім-шарттарының шарттары бойынша беріледі, еңбек
келісім-шарттарының шарттарымен тұрғын үйлерді жұмысшының меншігіне олардың
әрекет ету мерзімдерінің өтуі бойынша немесе олардың әрекет етуі
басталғаннан кейінгі белгілі бір кезең өткеннен кейін беру көзделуі мүмкін.
Заңнамамен орнына баска тұрғын үй беру жағдайымен бұзылуға тиісті
тұрғын үйді босату туралы шарт ерекше реттелген. Жер учаскесінің
мемлекеттік қажеттер үшін бөлінуіне байланысты тұрғын үйлерді бұзған
жағдайда тұрғын үйді бұзушы құрылыс салушылар мен меншік иелерінің
(жалдаушылардың) арасында бұзылған тұрғын үй-жайлардың орнына бұрынғы
меншік иелеріне (жалдаушыларға) нақ сол немесе басқа жер учаскесіндегі
жаңадан салынған тұрғын үйлерден меншігіне (жалға) тұрғын үй беру туралы
шарт жасалуы мүмкін.
Осындай шартқа сәйкес құрылыс салушы меншік иесіне (жалдаушыға)
заңнамада көзделген талаптарға сай келетін жаңа тұрғын үй беруге міндетті.
Өз кезегінде бұзылуға тиісті тұрғын үй иелері (жалдаушылар) өздері
орналасқан үй-жайларды шартта көрсетілген мерзімде босатуға міндетті.
Шартта жаңа тұрғын үй берудің белгілі бір (өзге) мерзімдері, сондай-ақ
басқа да жағдайлар көзделуі мүмкін. Атап айтқанда, мүмкін болатын өтемақы
сомасы, тұрғын үйдің көлемі, қабаты, бөлмелер саны, отбасының кұрамы
анықталады.
Көшірілуге тиісті азаматтар жаңа тұрғын үй берілгенге дейін осы елді
мекенде орналасқан әрі техникалық және санитарлық нормаларға сәйкес келетін
уакытша тұрғын үйлерге, егер олардың келісімі болса, орналастырылады.
Уақытша тұрғын үй-жайға ақы төлеу жөніндегі шығындар құрылыс салушыға
жүктеледі, бұл өз кезегінде оның тұрғын үй беру жөніндегі өз міндетін
тұрақты негізде орындауы үшін қосымша ынталандырушы шара болып табылады.
Егер жаңа тұрғын үй шартта көрсетілген мерзімде берілмесе, құрылыс
салушы соттың шешімі бойынша өз қаражаты есебінен тұрған үйінен айырылған
меншік иесіне (жалға алушыға) шарттың ережелерінде көзделген талаптарға
сәйкес басқа тұрғын үй сатып алуға мімдетті болады. Сонымен қатар, құрылыс
салушы шарттық міндеттемелердің бұзылуы салдарынан келтірілген залалды да
өтеуге міндеттенеді.
Меншік құқығы негізінде тұрғын үйді иеленетін адамдармен тұрғын үй-
жайларды пайдалануды тікелей көздейтін негізгі құқықтық нысан болып тұрғын
үйді жалдау шарты табылады. Тұрғын үйді жалдау шартына мүлікті жалдаудың
бірқатар ортақ белгілері тән, бірақ ол тікелей тұрғын үй заңнамасымен де
реттеледі.
Тұрғын үйді жалдау шарты бойынша тұрғын үйдің иесі немесе оның
уәкілетті адамы (жалға беруші) азаматқа (жалға алушыға) және оның отбасы
мүшелеріне тұрғын үйді ақы төлеп пайдалануға беруге міндеттенеді.
Сонымен тұрған үйді жалдау шарты консенсуалды, ақылы ж.ше екі жақты
шарт ретінде жасалады.
Заңнамада тұрғын үйді жалдау шартының негізгі екі түрі нақты
ажыратылған; а) мемлекеттік тұрғын үй қорындағы тұрғын үйді жалдау шарты;
б) жеке тұрғын үй қорындағы тұрғын үйді жалдау шарты. Тұрғын үйді жалдаудың
бірінші түрін тұрғын үйге мұқтаж азаматтарды есепке алу, тұрғын үйлерді
беру және мемлекеттік тұрғын үй қатарындағы тұрғын үйлерді пайдалану
бойынша кешенді құқықтык қатынастар аясында қарастыру кажет, сондықтан оған
талдау кейінрек жасалады.
Егер шартта өзгеше көзделмеген болса, жалға алушы жалға алынған үй-
жайды алты айға дейінгі мерзімге тастап кетуге құқылы. Бұдан неғұрлым ұзақ
уакыт бойы болмаған жағдайда шарттың күші жалға берушінін келісімімен ғана
сақталады.
Егер отбасы мүшесін коныстандырған кезде сол мүше мен жалға алушы
арасында өзгеше келісім болмаса, жалға алу шартының шарттарына сәйкес жалға
алушымен біргетұратын отбасы мүшесі, тұрғын үй-жайды жалға алушының өзі
сияқты дәл сондай пайдалану құқығына ие болады. Отбасы мүшелерінің аясы
жалпы ережелер бойынша анықталады.
Қосымша жалдаушылар тұрғын үй-жайда тұру құқығын жалға алушымен
бекітілген косымшажалдау шартына сәйкес иеленеді косымша жалдаушылардың
түру шарттары, атап айтканда, тұру мерзімі, гөленетін акының мөлшері мен
оны төлеу тәртібі тұрғын үй-жайды жалға алушы мен косымша жалдаушы
арасындағы шарт арқылы белгіленеді.
Қосымша жалдау шарты тараптар белгілеген мерзім біткенде не шартта
көрсетілген ахуал пайда болғанда жалға алушының талап етуі бойынша, ал
мерзім не өзге де токтату негіздері белгіленбеген шарттар қосымша
жалдаушыны кемінде бір ай бұрын ескерте отырып кез келген уақытта
мерзімінен бұрын тоқтатуы мүмкін. Жалдау шарты, сондай-ақ тұрғын үйге
меншік құқығы мәжбүр етіліп тоқтатылған жағдайларда да тоқтатылады. Қосымша
жалдаушы шартты, егер косымша жалдау шартында өзгеше көзделмеген болса, кез
келген уақытта бүзуға құқылы. Қосымша жалдау шарты токтатылған не оны жалға
алушы бұзған жағдайда қосымша жалдаушы басқа тұрғын үй-жай бсрілместен
шығарылуға тиіс. Жалға алушы тұрғын үй-жайға уакытша тұрғындарды жалдау
шартын жасаспай-ақ тұрғызуға құқылы. Уақытша тұрғындардың тұру шарттары
жалға алушымен анықталады. Уакытша тұрғындар жалға алушының талап етуі
бойынша, баска тұрғын үй-жай берілместен, кез келген уакытта, кемінде жеті
күн бұрын ескерте отырып шығарылуға тиіс.
Жалдау шартының тоқтатылуымен бірге косымша жалдау шарты да
тоқтатылады. Қосымша жалдаушылар мен уақытша тұрғындар жалдау шарты
токтатылған жағдайда баска тұрғын үй-жай берілместен шығарылуға тиіс.
1.3 Тұрғын үй және құрылыс кооперативтері мүшелерінің құқықтары
Азаматтар тұрғын үй және тұрғын үй құрылыс кооперативтерін құра алады
және соларға кіре алады. Кооперативтердің аталған екі түрінің арасында
елеулі айырмашылықтар жоқ. Тұрғын үй кооперативтері дайын тұрғын үй сатып
алу үшін азаматтардың қаражаттарын біріктіру үшін арналған. Одан әрі оның
мүшелеріне одан пәтер-үйлер немесе өзге де тұрғын үй-жайлар беріледі.
Тұрғын үй құрылыс кооперативтері тұрғын үй салып, оны кейіннен
кооператив мүшелерінің тұруына, тұрғын үй-жайлар ретінде пайдалану үшін
құрылады. Салық салдарынан тұрғын үй-құрылыс кооперативтерінде олардың
қатысуымен кұқықтық карым-қатынастар пайда болмай тұрмайды, олардың негізгі
мақсаты - азаматтардың тұрғын үйге деген негізгі кажеттілігін жүзеге
асыруға әсер ету болып табылады. Олардың катарына мердігерлік қатынастарды,
құрылыс материалдарын сатып алу-сату катынастарын, ұйымдастырушылық
басқарушылық катынастарды жатқызуға болады. Тұрғын үй құрылысы аяқталғаннан
кейін тұрғын үй-құрылыс кооперативі тұрғын үй кооперативінің мәртебесін
алады. Негізінен тұрғын үй (тұрғын үй-құрылыс) кооперативін басқару режимі
тұрғын үй иелерінің кооперативін де басқару сияқты. Яғни, кооператив
қызметінің мәселелерін оның мүшелерінің көпшілігінің дауыстарымен жарналық
түрде шешуге артықшылық беріледі, алайда оның ағымдағы қызметінің
мәселелері жеке дара атқарушы органмен де шешілуі мүмкін.
Қазақстан Республикасының "Тұрғын үй қатынастары туралы" За-ңының 53-
бабында тұрғын үй және тұрғын үй құрылыс кооперативтеріне мүше болу
шарттары көрсетілген. Тұрғын үй және тұрғын үй-құрылыс кооперативі
мүшелерінің саны кәмелетке толған үш азаматтан кем болмауы керек. Өз
меншігінде тұрғын үйдің болуы, егер нақты алған кооператеатің жарғысында
өзгеше көзделмесе, тұрғын үй немесе тұрғын үй-құрылыс кооперативіне кіруге
кедергі болмайды. Сондай-ақ егер кооператив жарғысында өзгеше көзделмесе,
кооператив мүшелері пайдалануға құқылы (барлығы да айлық жарналардың
мөлшеріне байланысты) үй-жайлардың (пәтерлердің) санына және олардың
мөлшеріне шек қойылмайды. Тұрғын үй немесе тұрғын үй-құрылыс
кооперативтерінде мүшелікте болу және сонда пәтерлерге ие болу азаматтарды
әлеуметтік тұрғын үй алу құқығынан айырады, бүған қоса, олар сол елді
мекенде орналасқан мемлекеттіктұрғын үй қорының құрамына енетін тұрғын
үйден шығарылуға тиіс.
Тұрғын үй немесе тұрғын үй-құрылыс кооперативінің мүшелері енгізілген
немесе енгізілетін пай жарналарына пропорционалды түрде тұрғын үй-жайларды
өзарабөлуге кұқылы. Тұрғын үй-жайларды бөлу туралы шешім кооператив
қызметінің маңызды мәселелерінің бірі ретінде кооператив мүшелерініңжалпы
құрылтай жиналысының шешімімен жүзеге асырылады. Сондай-ақ, кооперативтік
жалпы жиналысының шешімімен пай жарналарын енгізу (пай корларының құрылу)
мерзімі мен олардың көлемі анықталады. Кез келген жағдайда алғашкы жарна
пай жарнасының үштен бірінен кем болмауға тиіс.
Тұрғын үй және тұрғын үй-құрылыс кооперативтерінің қызмет етуінің
экономикалық негізінде азаматтардың біріне отырып, тұрғын үйді салу мен
пайдаланудың арзан үлесіне қол жеткізуі жатыр. Бұған қоса 55-бапта тұрғын
үй және тұрғын үй-кұрылыс кооперативтерін қолдауға бағытталған саясат
негіздері бекітілген, бірақ ол оны тәжірибеде жүзеге асырудың жеткілікті
механизміне ие емес.
2 ТҰРҒЫН ҮЙДІ ЖӘНЕ БАСҚА МҮЛІКТЕРДІ ЖАЛДАУ ШАРТЫНЫҢ ЖАЛПЫ СИПАТТАМАСЫ
2.1 Мүлікті жалдау (аренда) шартының ұғымы және элементтері
Мүлік жалдау қатынасы Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 29-
тарауында реттелген, мүлік жалдау туралы жалпы ережелер мазмұндалған.
Мүлік жалдау қатынастарын реттеу, тек АК-пен шектеліп қоймайды, олар
сондай-ақ басқа да занды актілермен реттеледі. Азаматтық құқық нормаларының
диспозитивтік мінезі мүлік жалдау шартына да қатысты өзінің көрінісін
табады. Сондықтан нақты шарт қатысушыларына алғашқы нормаларды
өзгертуге, оларды өздерінің қажеттіліктерін барынша толық қамту үшін
лайықтауға мүмкіншілік береді.
Сатып алу-сату шартында сияқты мүлікті жалдау шартында калдау
нысанасының, гпарт орнауының ерекшелігіне сондай-ақ басқа факторлардың
әсерінен оның бірнеше түр-түрі қалыптасады. Күшіндегі Азаматтық кодекс
мүлік жалдаудың лизинг, кәсіпорынды жалдау, ғимарат және үйлер жалдау,
көлік құралын жалдау (прокат), тұрғын үйді жалдау сияқты түр түрлерін
қамтиды. Мүлік жалдаудың болуы мүмкін бөлек түрлері мұнымен шектелмейді.
Мүлік жалдау және аренда терминдері (түсініктері) тепе-тең болып
келеді, осыны қоғамдық қатынастардың аталмыш түрін реттейтін Азаматтық
кодекстің 29-тарауының өзінен де байқауға болады. Бірақ, кейбір кезендерде,
терминологиялық түсініксіздік пайда болды. Аренданы мүлік жалдаудың өзгеше
түрі ретінде бағалайтын және осыған байланысты оның ерекше жағдайларын
бөліп шығарған, мысалы, аренда нысанасын сатып алу құқығын қарастыратын
жағдайын сатып алу, сату құқығы, ҚР-ның аренда туралы арнайы заңы
қабылданды. Ол өмірге қабілетсіздігіне байланысты доғарылды. Аталмыш
терминдердің ара қатынасы үлкен мәселені дау тудырып отырған жоқ. Бірақ бұл
жөнінде әртүрлі көзқарастар бар. Кейбірлеріне сәйкес мүлікті жалдау
шарттарының қатарында аренданың бөлектеу орны бар.
Мүлік жалдау (аренда) шарты бойынша жалға беруші жалға алушыға мүлікті
ақыға уакытша иеленуге және пайдалануға беруіге міндеттенеді.
Аренда шартының сатып алу, сату арента шарттарынан айыр машылығы, ол
мүлікті уақытша иеленуге беруге байланысты қатынасты реттейді. Мүлік жалдау
шарты Римде кеңінен таралған еді. Ол locatio conductio rerum деп аталады.
Оның анықтамасы қазіргі кезде жүзеге асырылып отырған анықтамадан
елеулі ерекшеленген жоқ.
Сонымен қатар, мүлікті жалдау затты пайдалануды болжайтын мұнымен қоса
жалдаушының иеленуіне назар аударылмайтын, ал негізінен жалдаушы тек затты
ұстаушы меншік иесі құқықтарын жүзеге асыруға көмектесетін тұлға ретінде
бағаланатын. Түбіріне қарайтын болсақ, қазіргі уақытта да oл басты мақсат
жалдаушыға мүлікті қажетті көлемде пайдалану. оның пайдалы қасиеттерін
мүмкіншілігін беру екенін айтуға болады.
Қатынасты реттеудің түбірлі негізі сақталғанымен өзгерістер де еніп
жатыр. Мүліктік қатынастарды жеке құқықпен реттеу жалпылама жетілдірудің
әсерін сезген және әрине жетілдіру одап да әрі жалғасады. Осының
нәтижесінде шарттық қатынастардың мазмұны өзгеріс шегеді, оларды реттейтін
нормалар меншік құқығы және өзге заттық құқықтарды реттейтін нормалармеп
тығыздау түйіседі.
Аренданы заттық құқықтарға жатқызу немесе жатқызбау сауалы ұзақ
мерзім бойы даулы болып келді. Заттың құқықтарына (олардың мәселелеріне)
арналған соңғы Қазақстандық жұмыс тарда аренда заттық құқықтардың қатарына
жатқызылады. Бұл көзқарас көріп тұрғанымыздай аренданың заңнамалық
анықтамасында да қолдау табады, яғни онда пайдалану мен иеленуде
бірге қарастырылады. Бұл заңнамалық шешім арендалық қатынастарға бұрынғыдан
гөрі жоғарылау (көбірек) тұрақтылық береді, олардың мәнін көтереді. Осының
нәтижесінде мүлікті меншік құқығы негізінде иемденуге мүмкіншілігі жоқ
бөтен біреудің мүлкін пайдаланған кезде, мүлікті жалдау шарты тиісті
қатынастарды тыйымды реттетуге мүмкіншілік береді. кейбір
жағдайларда аренда (мыс: жер арендасы) тіпті меншік құқығына балама ретінде
қарастырылатын 1999 жылға дейінгі ұзақ мерзімді жер арендасы Қазақстан
Республикасы Президентінің 1995 жылғы 22 желтоқсанда қабылданған "Жер
туралы заң" күші бар жарлығының 41-бабында қарастырылған еді. Аренда
белгілі мөлшерде жерге меншік құқығының баламасы деген түсінік
қазіргі (күшіндегі) заңнамада да сақталып тұр. Қазақстан Республикасының
2001 жылы 24 қаңтардан "Жер туралы" заңының 28-бабымен 49 жылға дейінгі
жердің ұзақ мерзімді арендасы қарастырылған. Аренда тек жалдаушының
қажетін, мүддесін қамтамасыз етіп қоймайды. Оңың нормаларында жалға
берушінің мүдделерінде есепке алу бар Меншік иесі ретінде ол бәрібір жалға
алушыға қарағанда артықшылық жағдайында болып келеді.Мүлікті жалдау шарты
консенсуалды (құқықтары мен міндеттері тек тараптардың келісімі негізінде
пайда болатын), өзара, өтеулі (ақылы) болып табылады.Арендалық шарттан
туындайтын міндеттемелік құқықтық қатынастарды және заттық құқықтық
қатынастарды ажыратып қаpay қажет. Әрине, міндеттемелік құқық шеңберінде
бірінші кезекте аталған қатынастардың бірінші тобын қарау
керек. Аренданың заттық құқығы жеткілікті дәрежеде жан-жақты және толық
заттық кұқық мәселелеріне арналған еңбектерде талданған Сонымен қатар,
аренданың заттық құқығы ескерілмесе жалға алушының да жалға берушінің
де құқықтық жағдайының сипаттамасы толық болмайды. Жалдаушы мен жалға
берушінің заттық құқық қатынастар негізінде қатысуын (олар сырттай
шарттық болып көрінгенімен) жоққа шығаруға болмайды. Біздің айтып
отырғанымыз арендаға берілетін мүлікті күтіп ұстау ауыртпалығына,
меншік иесінің (жалға берушінің) және жалдаушының заттық құқықтарының
бәсекесіне және тағы басқа ұқсас нәрселерге қатысты. Мүлік жалдау шартының
нысаны. Бұл шартқа да ҚР АК 151-154-б ұсталатын мәміленің нысаны қойылатын
жалпы талаптар қолданымды болып келеді. Сонымен бірге мүлікті жалдау
шартының нысанына арнайы талаптар да қойылады. Егер, мысалы, ол бір жылдан
астам мерзімге жасалса, онда оның нысаны жазбаша болуы тиіс.
Кәсіпкерлік әлде кәсіпкерлік емес болғанына, мерзіміне
қарамастан, тарабы заңды тұлға больп келетін мүлікті жалдау шарттары да
жазбаша нысанда жасалуы керек. Жылжымайтын мүлікті жалдау шарты
мемлекеттік тіркеуге жатады. Туралап айтсақ, Қазақстан Республикасы
Президентінің "Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын
мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы" заң күші бар Жарлықтың 2-
бабына сәйкес мемлекеттік объектісі болып мерзімі бір жылдан асатын
пайдалану, жер пайдалану құқығы келеді. Бұдан, егер аренда шартында
мерзім анықталмаса, не жасау керек деген сұрақ туады.Қойылған
сұраққа мынандай жауап беруге болады. Тараптар бірінші кезекте
басшылыққа өз мүдделерін (қажеттерін алуы керек, соларға сәйкес
ниеттенулері танылуы тиіс. Ал тіркеуші орган болса анықтамаған
мерзімге жасалған, аренда шартын тіркеуден бас тартпауы (соған кедергі
жасалмауы) тиіс. Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікке
тіркеу жүйесі Еуропалық тіркеу жүйесімен ұқсас болып табылады.
Оның міндеті мүлікке пайда болатын барлық құқықтардың кепілдігін қамтамасыз
ету.
Азаматтар араларындағы 1 жылға дейінгі мүлікті жалдау шарттары ауызша
нысанда жасалуы мүмкін. Егер, болашақ жалдаушыға мүлікке өтетіні
қарастырылса, меншік құқығы он мүлікті жалдау шарты сатып алу сату шартының
нысанында жасалуы тиіс.
Мүлік жалдау шартының элементтері Мүлік жалдау шартының тараптары
жалға алушы және жалға беруші, жалға беруі және жалға алушы ретінде кез
келген тұлға, занды және тұлға бола алады. Егер шарт мемлекет атынан
немесе әкімшілік аумақтық бірлестік атынан жасалса мүлікті жалға беруші
болып мемлекеттік орган, ҚР Қаржы министрлігінің мемлекеттік мүлік және
жекешелендіру бойынша комитетінің аумақтық органдары келеді.
Жалға беруші бұл пайдалануға берілген мүліктің иесі, ал заңды тұлға
-оқшауланған мүлікке меншік, шаруашылық жүргізу оралымды басқару құқығы
бар субъект. Кейбір жағдайлар да мүлікті жалға беруші болып оған өзге де
құқықтары бар жеке немесе занды тұлғалар келуі мүмкін, олар мүлікті жалға
беруге заңмен немесе шартпен өкілденуі тиіс (мысалы, бұл мүлікті
сенімгершілікпен басқаратын болуы мүмкін).
Колдаушы (арендатор) -мүлікті уақытша иелену және пайдалану, немесе тек
пайдалануға алған жеке немесе занды тұлға. Мысалы: станокты жалдаушыға
белгілі сағаттарда немесе күндерде қажетті жұмыстарды жасау (орындау)
мүмкіншілігі берілуі мүмкін. Мүлкіне оралымды басқару құқығы бар
коммерциялық емес занды тұлғалар, олардың мүлкінің меншік иесімен мүлікті
жалдау құқығында шектелуі мүмкін. тұлғаларғаларға ауысуы ішінара және де
әмбе бап құқықтық мирасқорлық негізінде болуы мүмкін. Жалға берілген
мүлікке меншік құқығының немесе шаруашылық жүргізу, оралымды басқару
құқықтарының өзге тұлғаға ауысуы мүлікті жалдау шартын өзгерту немесе бұзу
үшін негіз болмайды.
Басқаша айтатын болсақ, аренда құқығы жалға берілген мүлікке ауыртпалық
тудырады.
Мүлікті жалдау шартын жасасу жалдаушының тұлғасына жеке байланысты
болмаса, жалға беруші оның қалған мерзіміне шартқа мұрагердің (құқықтық
мирасқордың) жалдаушы ретінде кірісуіне кедергі жасай алмайды.
Мүлікті жалдау шартының нысанасы (объектісі) болып негізінен қозғалатын
сондай-ақ қозғалмайтын заттар келеді. Аренда шарты бойынша (негізінде)
берілетін заттар жеке сипаттары мен анықталатын, тұтынылмайтын заттарға
жатады, олар оларды пайдалану барысында өздерінің тұтынушылық
қасиеттерін бірте-бірте төзу салдарынан жоғалтады. Кейбір объектілер
пайдалану тәртібі дұрыс болса тіпті өздерінің қасиеттерін жоғалтпауы
мүмкін, оларға жер бөлшектері, көп жылдық егістер жатады. АК 541-бабына
сәйкес, мүліктік жалдауға, кәсіпорындар мен басқа да мүлікгік кешендер, жер
учаскелері, үйлер, ғимараттар, жабдықтар, көлік құралдары берілуі мүмкін.
Жалғаудың объектісі өзге де заттар бола алады.
Заңнамада оларды мүліктік жалдауға беруге тыйым салынған немесе жалдау
мүмкіншілігі шектелген мүлік түрлері анықталуы мүмкін. Бірінші кезекте
шектеулер азаматтық айналымнан алынып тасталған,немесе азаматтық айналымы
шектеулі заттарға қатысты болып келеді.
Әрине, азаматтық айналымнан алынып тасталған заттар берілуі
мүмкін емес. Ал азаматтық айналымы шектеулі заттар жалға оларды
пайдалану тәртібі, жалпылама оларға меншік құқығын жүзеге асырудың барлық
тәртібі сақталып жалға берілуі мүмкін. Мысалы, тұлға азаматтық айналымы
бір немесе өзге мүлікті иеленуге рұқсат алмаса, ол өзінде бар сондай
(азаматтық айналымы шектеулі) мүлікті иелігінен шығаруы керек. Заңның (ҚР
АК 252-бабы 2-тармағы) тікелей ақауына сәйкес көрсетілгендей мүлікке меншік
құқығы тоқтатылуы қажет. Яғни ондай мүлікте иеліктен шығаруға бағытанған
шарттар болып сатып алу-сату, сыйға тарту, айырбас шарттары келеді деп
болжам жасаймыз.
Бірақ мәселені тым шектеулі шешуге болмайды. Сілтеме жасалған азаматтық
кодекстің нормасы өмірде оны өртүрлі жағдайларға лайықтап қолдануды
талап етеді. Мысалы, айналымы шектеулі мүліктің иегері болашақта
оған рұқсат аламын деп үміттенетін болса, оған оны жалға беруге тыйым
салынбауы керек. Немесе мүлікті иеленуге рұқсаты жоқ айналымы шектеулі
заттың меншік иесі бірден сатып алушыны таппаған соң оны болашақта сатып
алу жағдайы қарастырылатын жалдау шарты негізінде бере алады. Қаралғандай
қосымша шешімдер меіншік иесі жағдайын жақсартады. Қандай да болсын
мүлікке меншіктің заң бойынша кепілдіктерін нығайтады.
Кейбір объектілерді (негізінен табиғи объектілерді) жалға тапсырған
кезде шарт ерекшеліктері пайда болады (ерекшеліктері шарт мазмұнына және
т.б. қатысты болуы мүмкін). Айтатын болсақ, Қазақстан Республикасының "Жер
туралы заңының" 48 бабына сәйкес, жер пайдаланушылары жерді жер учаскесін
беру актісіне немесе аренда шартына (уақытша ақысыз жер пайдалану шартына)
сәйкес пайдалануы тиіс. Осымен бірге жалға алушыға тағы да бірқатар
міндеттер жүктеледі. Бұл міндеттер жалға алушының жалға берілген мүлікті
тиісті пайдалану бойынша азаматтық-құқықтық міндетімен тығыз байланысты,
кейбір көріністерінде оларды мүлікті тиісті пайдалану бойынша міндетіп
нақтылануы ретінде бағалауға болады. Жер пайдаланушыға мынадай міндеттер
жүктеледі:
- тиісті санитарлық және экологиялық талаптарға сәйкес келетін
өндіріс технологиясын қолданудың, халықтың денсаулығы мен
қоршаған ортаға зиян келтірілуіне жол бермеу;
- топырақтың құнарлығын нашарлатпаудың жер қорғау жөніндегі
шараларды жүзеге асырудың, орман, су ресурстарымен
- басқа да табиғи рееурстарды пайдалану тәртібін сақтаудың, жер
учаскесінде орналасқан, зандарға сәйкее мемлекет қорғайтын тарих,
сәулет ескерткіштері, археологиялық мүра мен басқа да
объектілердің қорғалуын қамтамасыз ету;
- басқа меншік иелері мен жер пайдаланушылардың құқықтарын бұзбау;
- топырақтың құнарлы қабатын сыдырып алу оның біржола жоғалуын
болғызбау үшін қажет болған жағдайларды қоспағанда, басқа
тұлғаларға сату.не беру мақсатымен құнарлы қабатты сыдырып алуға
жол бермеу;
- сервитуттары зандарда көзделген тәртіпте ұсынуды қамтамасыз ету.
Өз ерекшеліктері тұрғын үйді жер қойнауының учаскелерін және басқа
объектілерді жалдауда орын алады. Жер қойнауының өкілері концессиялық және
басқа келісімдер негізінде пайдалануға беріледі,олар АК 541-б, 4-т. сәйкес
өзінің заңды табиғаты (ойынша мүлікті жалдауға түбірлес болып келеді
және оның жалпы (негізгі) ережелеріне негізделеді. Мұндай кең түсінік ҚР
азаматтық заңнамасында шарттардың бұрынғы кеңестік азаматтық құқыққа таныс
емес тәртіптенген жүйесі қалыптасып келетінін сипаттайды. Бұл бөлек
шарттардың құрылып өңдеуде де, бүкіл шарттық құқық жүйесін өңдеуде де ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .3
І ТАРАУ ТҰРҒЫН ҮЙ ҚҰҚЫҒЫНДАҒЫ ҚАТЫНАСТАР ЖӘНЕ ТҰРҒЫН ҮЙ ҚОРЛАРЫНЫҢ ЖАЛПЫ
СИПАТТАМАСЫ
1.1. Тұрғын үй саясатының мемлекеттік бағдарламасы және оны жүзеге
асыру ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 5
1.2. Тұрғын үй қатынастары және заңнамасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 7
1.4. Тұрғын үй және құрылыс кооперативтері мүшелерінің құқықтары ... ...13
ІІ ТАРАУ ТҰРҒЫН ҮЙДІ ЖӘНЕ БАСҚА МҮЛІКТЕРДІ ЖАЛДАУ ШАРТЫНЫҢ ЖАЛПЫ
СИПАТТАМАСЫ
2.1. Мүлікті жалдау (аренда) шартының ұғымы және элементтері ... ... ... 15
2.2. Тұрғын үйлер мен ғимараттарды жалдау шартының ерекшеліктері ... ..29
2.3. Тұрмыстық прокаттың жасалу тәртіптері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...37
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...4 1
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 43
КІРІСПЕ
Курстық жұмыстың өзектілігі: Қазақстан Республикасында тұрғын үйлерді
ғимараттарды және басқа да мүліктерді жалдау шартының түсінігі мен
ерекшеліктері атты тақырыбты зерттеп жазуға тырыстым. Қазіргі таңда тұрғын
үй қатынастарының ерекшеліктерін айтсақ, онда жеке тұлғалар мен заңды
тұлғалар тұрғын үйді жалдаудың негізгі субъектісі болып табылады. Көп
жағдайларда тұрғын үйді жалдауға жеке тұлғалар беріп жүр, сонымен бірге
заңда тұлғалар көптеген ғимараттарды жекешелендіру кезінде өз меншігіне
айналдырып, басқа тұлғаларға аренда ретінде жалға беріп отыр. Бұл жерде
айта кететін жағдай тек қана тұрғын үйлер ғана емес, басқа да жылжымайтын
мүлік болып табылатын жерлерді де жала беру кең тараған. Сондықтан да жер
реформасын жүзеге асыру — жерге айрықша мемлекеттік меншікті жою, жер
учаскелеріне жеке меншікті орнықтыру, жерді сату-сатып алуды, жер нарығын,
ипотеканы дамыту жəне басқа да шаралар жаңа жер қатынастарының пайда
болуына жəне жер туралы заңнаманың міндеттерінің өзгеруіне алып келді.
Алайда, тұрғын үйлер мен ғимараттарды және жерлерді жалға беру
реформасын жүзеге асыру жер қатынастарының мүліктік сипатын жоймады,
керісінше, оның мемлекет байлықтарын табиғи ресурс ретінде ұтымды пайдалану
мүмкіндіктерін кеңейтті. Мүліктік емес сипаттағы жер қатынастары да өз
ерекшеліктерін жоғалтпады, қоғамдық қатынастардың бұл саласы да сақталып
қалды жəне олар болашақта одан əрі дамып, бұрынғы жер қатынастарына,
сабақтас құқық салаларына, соның ішінде, азаматтық құқықтың жер - мүліктік
қатынастарына қарағанда өзінің ерекше сипаттары мен айрықша ерекшеліктеріне
ие болады.
Егер бұрында жер қатынастарының мүліктік сипаты жерге айрықша
мемлекеттік меншікпен шектелсе, бұл ереженің жойылуымен жер-мүліктік
құқықтық қатынастарының ауқымы кеңейді. Жəне соған қарамастан, ол өзінің
табиғатпен жəне табиғи ортамен байланысын жоғалтпады. Жер мүліктік
қатынастарының басқа мүліктік қатынастардан басты айырмашылығы осында.
Қазіргі таңдағы жылжымайтын мүлікті жалдау заңнамасы барлық жер
қатынастарын реттейді, жер нарығын қалыптастыруға, реттеуге жəне нарықтық
жер құқығы қатынастарын одан əрі де дамытуға үлесін қосып отыр. Бұл
мақсатта ол нақты құқықтық негіз бен жалпы мемлекеттік деңгейдегі қайнар
көздерге ие. Оларда нарықтық экономика жағдайында қазіргі кезгі жер
қатынастарының дамуына шын мəнінде əсер етуге қабілетті, кез келген жағынан
алғанда салыстырмалы түрде жаңа жер құқығы саласының ұйымдастырушылық-
нормативтік алғышарттары көрініс тапқан.
Республикада жүзеге асырылып жатқан əлеуметтік-экономикалық реформалар
кезеңінде тұрғын үйлер мен жер туралы заңнаманың одан əрі де жылдам
қарқынмен дамып, өзгеруі заңды құбылыс. Ал енді тұрғын үйлерді жалдау
шартының бағасы, мазмұны туралы айтатын болсақ онда, оның бағасы әлі де
қолданылатын бағалармен анықталуы мүмкін. Үйді және ғимаратты жалдау
шартында жалдау бағасы (аренданын бағасы) әдетте қолданылатын
бағалармен анықталуы мүмкін емес, сондықтан ол шартта көзделуі тиіс.
Шартпен аренданын төлемінің толық (жалпы) сомасы белгіленуі мүмкін. Кейбір
жағдайларда ол жалға берілген мүліктің бір бірлігі үшін немесе басқа
көрсеткіш арқылы есептік жолымен белгілнуі мүмкін мысалы, жалға берілген
бірнеше бөлмелердің көлемі бірдей болса жалдау бағасы бір бөлек бөлме үшін
көрсетілуі мүмкін.
Үйлер мен ғимаратты жалдау шартының мазмұны. Жалға беруші үйді немесе
ғимаратты беруі және оны жалға алушының қабылдауы, кәсіпорынды жалдау шарты
сияқты өткізу актісі немесе тараптар қол қоятын өткізу туралы өзге де
құжат бойынша жүзеге асырылады. Өткізу актісін (өткізу құжатын) жасау
міндеті шартпен тараптардың біреуіне жүктелуі мүмкін. Азаматтық
кодекс оны кімнің жасау міндеті екенін анықтамайды, сондықтан дау
болған жағдайда кәсіпорынды жалдау шартының нормалары ұқсастық бойынша
қолданылуы мүмкін.
Жалға берушінің өткізу құжатын жасау міндеті мемлекеттік тұрғын емес
қорының объектілерінің жалға беру тәртібі 35-т. көзделген. Үйлер мен
ғимараттарды жалдау туралы жалпы ережеледе жалға алушыға объектілерді беру
мерзімдері анықталмайды, олар шартта көзделуі тиіс, егер шартта мерзімдер
көзделмесе, онда үйлерді, ғимараттарды беру қисынды мерзімдерде жүзеге
асуы тиіс. Аталған ережелерге сәйкес жалға беруші аренда шартына қол
қойғаннан кейін бір айдан аспайтын мерзімде объектінің берілуін
(өткізілуін) қамтамасыз eтуге міндетті.
Объектіні жалға алушыға бергеннен басқа, жалға беруші жалға
алушының мүлікпен (үйлер мен ғимараттар) шартын жағдайларына
сәйкес иеленуіне жөне пайдалануына кедергі іс әрекеттер жасаудан бас
тартынуға міндетті.
Жалға алушының негізгі міндеті аренда нысанасын шартқа сәйкес
пайдалануда, мүлікті күтіп ұстап оның нашарлауын болдырмауда және
көрсетілген мерзімде жалға берушіге қайтарып беруде болып келеді. Үйді
(ғимаратты) қайтарып беру-өткізу актісі негізінде жасалады.
Курстық жұмысым кіріспе, қорытынды және пайдаланған әдебиеттерімен қоса
негізгі үш тараудан тұрады:
- І тарау Тұрғын үй құқығындағы қатынастар және тұрғын үй қорларының жалпы
сипаттамасы
- ІІ тарау Тұрғын үйді және басқа мүліктерді жалдау шартының жалпы
сипаттамасы
- ІІІ тарау Жылжымайтын мүлік ретінде жерді жалға алу шартының мәні мен
құқықтық ерекшеліктері
І ТАРАУ ТҰРҒЫН ҮЙ ҚҰҚЫҒЫНДАҒЫ ҚАТЫНАСТАР ЖӘНЕ ТҰРҒЫН ҮЙ ҚОРЛАРЫНЫҢ
ЖАЛПЫ СИПАТТАМАСЫ
1.1. Тұрғын үй саясатының мемлекеттік бағдарламасы және оны жүзеге
асыру
Тұрғын үймен қамтамасыз ету қазіргі кезеңде маңызды әлеуметтік
мәселелердің бірі болып табылады және соған орай белгілі бір саясатты жасап
шығармау мүмкін емес. Әрине, ол оны бірден шешпейді, бірақ бірте-бірте
азаматтарды тұрғын үймен неғұрлым тиімді түрде қамтамасыз етуге қол жеткізе
отырып, бұл осы мәселені бақылауда ұстауға мүмкіндік береді. Тұғын үй
қатынастары аясында жүргізілетін саясаттың мазмұнын жалпылама түрде
анықтайтын Қазақстан Республикасының Конституциясы тұрғын үй қатынастарына
тиісті түрде ықпал егеді.
Тұрғын үй саясатының тарихына қысқаша тоқталып өтейік. 1917 жылғы
октябрь революциясынан кейінгі және КСРО-ның өмір сүрген кезеңінде тұрғын
үй мәселесін шешудің әртүрлі жолдарын бөліп көрсетуге болады. Бастапқы
кезде еңбекші халық тұрғын үймен байларға тиесілі тұрғын үйлерді қайта бөлу
есебінен қамтамасыз етілді. Кейіннен XX ғасырдың отызыншы жылдарында КСРО-
да индустриалдық негізде тұрғын үй құрылысы басталды. Алғашқы уақытта
барлығын тегін тұрғын үймен қамтамасыз ету ойластырылды. Бірақ азаматтарға
тұрғын үй бергеннен кейін бірден оған ақы төлеу бойынша белгіл бір
нормаланған ставкалар енгізілді, өйткені әкономикалық тұрғыдан толығымен
тегін тұрғын үй беру ойға қонымсыз еді. О.С.Иоффе айтқандай: "Социалистік
ұйымдарға қатысты заңды тұлға институты 1918 жылдан бастап жарық көрген
заңды актілерде пайдаланғанымен, өзінің қандай да бір елеулі ауқымдағы
шынайы көрінісін бұл институт тауарлы-ақша қатынастарын тікелей
орталықтандырылған қайта бөлу жүйесімен алмастыру процесі аяқталғанға дейін
ала алмады. Бірақ ол қарама қайшы процеске -тауарлы ақша қатынастарын
мүліктік қатынастар аясына, соның ішінде мүліктік қатынастар аясына
қатысумен байланысты қатынастарға енгізуге - орын берген кезде-ақ
соңғыларының жекелеген нормативті актілерден басқа РСФСР-дің бірінші
Азаматтық Жарғысының (1922 ж.) жалпы нормаларында бекітілген, азаматтық
құқық қабілеттілігі кеңестік цивилистік теорияның ең елеулі және маңызды
мәселелерінің біріне айналады". Осы айтылған ой тұрғын үй қатынастарына да
қатысты екені сөзсіз. Сонымен бірге, тұрғын үймен қам тұрғын үйге деген
конституциялық құқықтарын, соның ішіңде, азаматтардың жекелеген
категорияларын тұрғын үймен мемлекеттік қамтамасыз ету үшін жағдайлар
құруға міндеттенді.
Тұрғын үй қорын жөндеу мен пайдалану жүйесін қаржыландырудың негізгі
қайнар көзі ретінде тұрғын үй қорының иелерімен тұрғын үй коммуналдық
қызметтер үшін ақы төлеу қарастырылды. Түпкілікті мақсат ретінде тұрғын үй
қорын пайдалану жүйесінің өзін-өзі ақтаушылығы қойылды, сол сәтте ол 95-98%-
ға осы шығындардың орын толтыру үшін жеткілікті қайнар көздерге ие болмаған
жергілікті бюджеттер есебінен дотацияланды.
Азаматтардың тұрғын үймен қамтамасыз етілу жағдайын жақсартуға бірқатар
шаралар арқылы қол жеткізу көзделген болатын, Олар; 1) тұрғын үй құрылысы
процесінде қатысатын азаматтар мен заңды тұлғалар үшін жеңілдіктер жүйесін
құру; 2) қолда бар тұрғын үй қорының сақталуын қамтамасыз ету, тұрғын үйді
пайдалану мерзімін ұзарту; 3) кезекке тұрушылардың тұрғын үйге деген
құқықтарын сақтауға қатысты тұрғын үй саясатының сабақтастығын сақтау.
Қажетті сатып алушылык қабілеттілігінің болмауы, әрине., көптеген қатардағы
азаматтарға тұрғын үйді өз қаражаттарыньщ есебінен алуға мүмкіндік бермес
еді. Сондықтан оны алуды қаржыландырудың белгілі бір жүйесін құру көзделді.
Бұл орайда; тәжірибелік тұрғыдан алғанда, ең маңыздысы болып ипотекалык
несиелеу жүйесі табылады. Ол туралы алғаш рет ресми түрде осы багдарла
адада мәлімденген болатын. Оған дейін мемлекет, сондай-ақ тұрғын үй алуды
несиелеудің басқа да тәсілдерін енгізуте талпынған еді, бірақ олар нарық
жағдайларына сәйкес келмеді.
Ипотекалық несиелеудің маңыздылығын сактап отырғаны Қазақстан
Республикасы Үкіметінің 22 тамыз 1997 жылғы "Мемлекеттік тұрғын үй саясатын
жаңа әкономикалық жағдайларда жүзеге асыру туралы" №1277 қаулысымен
туындайды. Оңда жеке тұлғалармен тұрғын үй алу үшін банктік ипотекалык
несиелеу көлемін ұғайту мәселелері ғана қарастырылған, Мемлекеттік ұтыс
алушылық тұрғын үй заемы, тұрғын үй лотереялары сияқты түсініктер зым-зия
жоқ болды.
Қазіргі уақытта "Құрылыс қорлары туралы" Қазақстан Республикасынығы
Заңы қабылданған. Онда көзделген жүйе, жалпылама түрде тұрғын үй саясатының
мемлекеттік бағдарламасымен көзделген несие жинақтаушы жүйені еске
түсіреді. Жаңа жүйенің мәнісі мынада: азаматтарға арнайы мамандандырылған
несие жинақтаушы банктермен тұрғын үй құрылысына, оны сатып алу мен
жөндеуден өткізуге сыйақының төмен ставкасы бойынша несиелер берілетін
болады, Оның ішінділігін мынадан көруге болады - несие алған казақстандық
сонымен бірге банктің салымшысы да болып танылады. Соған орай ол
проценттер, сондай-ақ өз міндеттерін орындаған жағдайда сыйақы алатын
болады. Осындай жолмен мемлекет бірте-бірте тұрғын үй саясатының
бағдарламалық ережелерін жүзеге асыруда.
Тұрғын үй саясаты бағдарламасының өзекті идеясы конституцияда
бекітілгендігін атап өткіміз келіп отыр. Мемлекет азаматтардың тұрғын үйге
деген құқықтарының көлемін бұрын болған көлемде мәлімдеуден бас тартты.
Сонымен бірге Қазақстан Республикасы Конституциясының 25-бабының 2-тармағы
бекіткендей, Қазақстан Республикасында азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз
ету үшін жағдайлар жасалады. Мұны азаматтарды тұрғын үймен камтамасыз ету
үшін кез келген тәсілдермен және заңды актілермен көзделген тәртіпте
жағдайлар жасау деп түсінген жөн.
1.2 Тұрғын үй құқықтық қатынастары және заңнамасы
Тұрғын үй құқықтық қатынастарының түсінігі, тұрғын үй құқықтық
қатынастарыньщ түрлері. Біздің тұрғын үй құқықтык қатынастарын азаматтық
құқық аясында қарастыратынымызға қарамастан, бұл құқықтық қатынастардың
жария-құқықтық нормаларға жатқызуға болатын нормалармен ғана
реттелмейтіндігін атап өткен жөн. Сонымен бірге тұрғын үй қатынастарын
кешенді құқықтық реттеудің түпкі мақсаттары да жеткілікті түрде айқын болып
табылады. Біріншіден, ол тұрғын үймен қамтамасыз етуде азаматтардың
қажеттіліктерін жүзеге асыру үшін тиімді заңды нысандарды жасауға
көмектеседі. Екіншіден, ол тұрғын үй иелері өздерінің соған деген
құқықтарын жеткілікті шамада тіжірибе жүзінде асыру мүмкіндігіне ие болатын
режимді қолдайды. Бұл орайда, тұрғын үйді иелену басқа да мүлікті иелену
жүзеге асырылатын нысандарда көрініс беретіндігін және мұнда түрін үйдің
ерекшелігі ескерілетіндігін тағы бір рет атап өткіміз келіп отыр. Соның,
нәтижесінде тұрғын үйлерге қатысты туындайтын мүліктік қатынастарға барлық
ортақ азаматтық-құқықтық ережелерді қолдануға мүмкіндік береді.
Алдымен тұрғын үй құқықтық қатынастарының аясы мен жүйесін анықтап
алайық, содан кейін тұрғын үй құқықтық қатынастарының түсінігіне
тоқталамыз.
Заңнама жеке тұрғын үй құқықтық қатынастары ретінде тұрғын үй қорын
(тұрғын үй қоры жалпы алғанда азаматтық құқықтардың объектісі болып
табылмайды) пайдаланумен байланысты құқықтық қатынастарды да ажыратады.
Заңнамада тұрғын үй қорының мынадай анықтамасы берілген: "тұрғын үй қоры -
Қазақстан Республикасы аумағындагы барлық меншік нысандарындағы тұрғын
үйлер". Ол бірнеше түрге бөлінген. Ол өз кезегінде тұрғын үйге меншік
құқығын жүзеге асырумен және оларды пайдаланумен байланысты туындайтын
жекелеген құқықтық қатынастардың құрылымы үшін маңызды болып табылады (олар
тұрғын үйдің қай тұрғын үй қорына жататындығына байланысты әртүрлі болады),
Қазақстан Республикасы тұрғын үй қорының құрамына жеке тұрғын үй қоры
мен мемлекеттік тұрғын үй қоры кіреді. Жеке тұрғын үй қоры мемлекеттік емес
меншік нысанына негізделген азаматтар мен заңды тұлғаларға меншік құқығы
негізінде тиесілі тұрғын үйлерді қамтиды. Мемлекеттік тұрғын үй қорына
меншік құқығымен мемлекетке (әкімшілік-аумақтық бөлініске) қарасты және
жергілікті атқарушы органдардың қарамағындағы (мемлекетік коммуналдықтұрғын
үй қоры) не мемлекеттік кәсіпорын қарамағындағы (мемлекеттік кәсіпорынның
тұрғын үй қоры) тұрғын үйлер кіреді. Тұрғын үй заңнамасының мазмұнынан
туындайтындай мемлекеттік тұрғын үй қоры тұрақты түру үшін де, уақытша түру
үшін де арналған тұрғын үй-жайларды қамтиды. Тұрғын үй қорына тұрғын
үйлердегі тұрғын емес үй-жайлар кірмейді.
Сонымен, тұрғын үй қоры - бұл азаматтардың (жеке тұлғалардың) тұрақты
түруы үшін және уақытша тұруы үшін де (пайдалану сипатына орай) арналған
барлық үй-жайлардың жиынтығы деуге болады.
Қазақстан Республикасының тұрғын үй қоры жөніндегі қатынастары жария
құқықтык сипатқа ие. Олардың мазмұны мынада: меммекет тұрғын үй қорының
есебін жүргізеді, тұрғын үй қорына енгізілуі мүмкін үй-жайларға қойылатын
міндетті талаптарды белгілейді, оны мақсатына сай пайдалануды және оның
сақталуын қамтамасыз етуді бақылайды. Мемлекет құзіретіне, сондай-ақ сол
бір немесе өзге үй-жайды тұрғын үй қорынан шығаруды санкциялау да кіреді.
Тұрғын үй құқықтық қатынастарының бұл тобы қалғандарын, тұрғын үйлерді
тікелей иелену мен пайдалануды шарттайтындарын жүзеге асыру үшін өте
маңызды болып табылады.
Тұрғын үйге мұқтаж азаматтарды есепке алу және халықтың әлеуметтік
жағынан қорғалмаған деп танылатын топтарына және басқаларына тұрғын үй
қорының үйлерінде тұрғын үй-жайларды беру бойынша құқықтық қатынастар дәл
сондай қосымша маңызға және жария құқықтык сипатқа ие.
Жеке-құқықтық сипатқа ие тұрғын үй құқықтық қатынастары тұрғын үйлерді
иелену мен пайдалану жөніндегі меншік құқығының және өзге де заттық
құқықтардың туындауы мен тоқтатылуының, сондай-ақ тұрғын үйлерді пайдалану
бойынша міндеттемелік құқықтардың негіздерімен байланысты. Бұл құқықтық
қатынастардың маңыздылығы - олардың қөмегімен тұрғын үйлерді пайдалану
тәжірибе жүзінде жүзеге асатындығындажәне сол бір немесе өзге құқықтық
қатынастар қатысушыларының өзара әрекеттестігінің мәселелері
шешілетіндігінде.
Тұрғын үй құқықтық қатынастарын жалпы сипаттай отырып, олар
азаматтардың тұрғын үйлерді иелену мен пайдаланудағы қажеттіліктерін жүзеге
асырумен, сондай-ақ тұрғын үй аясындағы азаматтардың құқықтарын сақтау
жөніндегі мемлекет бакылауымен және тұрғын үй қорын пайдаланумен байланысты
қоғамдық қатынастарды білдіретіндігін атап өтуге болады.
Меншік иесіндегі тұрғын үйді алып қою жөніндегі тұрғын үй
қатынастарының тоқтатылуымен бірге олар меншік иесі отбасының мүшелерінде
де және басқа да тұрғындарда тоқтатылады. Бұл орайда тұрғын үйді орналасқан
жер учаскесімен бірге мемлекеттік қажеттіліктер үшін алып қойған (сатып
алған) кезде. отбасы мүшелері тұрғын үйден шығарылады және бұрынғы тұрғын
үйдің өтемі ретінде алынған тұрғын үйде тұру құқығына ие болады. Бұрынғы
тұрғын үйде тұратын басқа адамдар басқа тұрғын үй-жай берілмей шығарылады.
Меншік иесінің еркі бойынша (сату, сыйға тарту) тұрғын үйді меншіктену
құқығы тоқтатылған жағдайда, егер тұрғын үйді сатып алушымен жасалған шарт
бойынша өзгеше көзделмесе, меншік иесінің отбасы мүшелері меншік иесі
отбасының бұрынғы мүшелері және уақытша тұрғындар басқа тұрғын үй-жай
берілмей шығарылады. Егер тұрғын үйге меншік құқығын осылайша тоқтату
кәмелетке толмаған тұлғалардың тұрғын үй кұқықтарына қатысты болса, онда
тұрғын үйді иеліктен айыруға қорғаншылық пен қамқоршылық органдарының
келісімі талап етіледі.
Кондоминиум. Көп пәтерлі тұрғын үйдегі пәтерге, үйдің бір бөлігіне
меншік құқығы әр уақытта барлық меншік иелері мүдделерінің әрекеттесуімен
байланысты. Осыны ескере отырып тұрғын үй заңнамасымен меншіктің ерекше
нысаны ретінде анықталған кондоминиум режимі енгізілген. Кондоминиум
қатынастарын бекіту тұрғын үйлер жөніндегі меншіктік қатынастардың
өзгеруінің салдары болып табылады, соның нәтижесінде тұрғын үйлермен,
олардың меншік иелерімен тығыз байланысты барлық мүлікті күтіп ұстау
жөніндегі ауыртпалықты көтеруді реттеу қажеттілігі пайда болды.
Бұрын бұл функцияны мемлекеттік коммуналдық пайдалану органы атқарған.
Ол тұрғындардан сол бір немесе өзге ережелерді сақтауды талап етуге
құзіретті болды, бұл орайда ол подъездердің баспалдақтардың, лифтілердің,
шатырлардың, төбелердің, подвалдардың және т.б. жай-күйі үшін негізгі заңды
жауапкершілікте болды, осының бәрін кешенді түрде тұрғын үй қорын
басқарумен, пайдаланумен, оның сақталуын қамтамасыз етумен байланысты
қатынастар ретінде белгілеуге болады. Қазіргі уақытта, мемлекеттұрғын үй
қорын бұлай басқару мемлекеттік тұрғын үй қорындағы үйлер үшін сақталған.
Басқару бойынша функциялардың аз ғана бөлігін өзіне қалдыра отырып,
тұрғын үй қорын басқару, сондай-ақ оны пайдалану, оның сақталуын қамтамасыз
ету жөніндегі тікелей функцияларды пәтер иелерінің өздеріне берді.
Сондықтан кондоминиумды үлестік меншік сияқты, меншік қатынастарының
күрделендірілген нысаны ғана сияқты қарастыруға болмайды. Үлестік
меншіктіктің кәдімгі қатынастарында бірінші кезекке үлестік меншік
иелерінің құқықтарын бөлу міндеті шығады, ал олардың мүлікті күтіп-ұстау
ауыртпалығын жүзеге асыруға қатысуын қамтамасыз ету тек көмекші міндет
ретінде ғана көрінеді.
Кондоминиумға тұрғын үй-жайлардың барлық меншік иелері үшін ортақ
маңызга ие болатын мүлікті басқару міндеті басымды болып табылады.
Кондоминиумның заттық құқығы азаматтық-құқықтық әдебиетте жан-жақты
қарастырылғандыктан, біз бұл жерде оған тоқталмаймыз.
Үй-жайлардың меншік иелері ортақ мүлік пен үйді күтіп ұстауға қажетті
барлық шығындарға қатысуға міндетті екенін, олардың бөлек (жеке дара)
меншігіндегі ортақ мүлік пен үй-жайларды сақтау мен қауіпсіз пайдалану үшін
жауапты болатынын ғана атап өтеміз.
Кондоминиум объектісін тіркегеннен кейінгі бір айдан кешіктірмейтін
мерзімде үй-жайлардың меншік иелері кондоминиум объектісін басқару нысаны
туралы мәселені шешуте тиіс. Мұндай шешімге дейін кондоминиум объектісімен
біртүтас кешен ретінде байланысты міндеттемелер бойынша, сондай-ак тұрғын
үйді коммуналдық қызметтермен ортақтандырыла қамтамасыз ету жөніндегі
міндетгер бойынша меншік иелері ортақ жауапты болады.
Біртұтас инженерлік және коммуналдық қамтамасыз ету жүйесі бар және
біртұтас тұрғын үй коммуналдық кешенді құрайтын көп пәтерлі тұрғын үйде
(немесе оның бір бөлігінде) кондоминимум объектісін бірлесіп басқарудың бір
нысаны ғана қолданылуы мүмкін.
Кондоминиум объектісін басқару нысаны оған қатысушылардың келісімімен
анықталады. Ондай нысандарға мыналар жатады:
1) егер барлық меншік иелерінің саны төрт адамнан аспаса, олардың
тікелей бірлесіп басқаруы;
2) үй-жай (пәтерлер) иелерінің кооперативі;
3) кондоминиум объектісін үшінші (сырт)жеке (тұрғын үйді басқарушы)
немесе заңы (тұрғын үй пайдалану және коммуналдық қызмет көрсету орны)
тұлғалардың басқаруы;
4) Қазақстан Республикасының заңдарына қайшы келмейтін өзге де
нысандар.
Кондоминиум объектісін басқару жөнінде шарт бойынша тұрғын үй пайдалану
және коммуналдык қызмет көрсету орнына не тұрғын үй басқарушысына берілетін
құқықтар көлемі шартпен анықталады.
Үй-жайлар иелері тұрғын үй пайдалану және коммуналдық қызмет күрсететін
ұйымдармен осындай қызмет көрсеіу туралы жеке шарттар жасасуға құқылы.
Үй-жайлар (пәтерлер) иелері көпшілігінің шешімі бойынша кондоминиум
объектісін басқару нысаны өзгертіле алады.
Басқа үйлермен бірге үй-жайлар иелерінің бір кооперативі басқарын
тұрғын үй-жайдың иелері көпшілік болып қабылданған шешім бойынша осы
кооперативтің құрамынан шығып, өзінің жеке кооперативін құруға ие
кондоминиум объектісін басқарудың өзге нысанын қолдануға құқылы.
Кондоминиум кейбір жағдайларда мемлекеттік тұрғын үйді басқару үшін де
қолданылады. Мемлекеттік меншік нысанына жататын тұрғын үйлер мен үй
жайларда, мемлекет жергілікті аткарушы орган немесе мемлекеттік кәсіпорын
тұрғысынан меншік иелерінің бірі регінде кондоминиум мүшесі және
кондоминиум объектісін бірлесіп басқару үшін меншік иелерінен құрылған
бірлестіктің мүшесі болып табылады.
Тұрғын үйді беру жөніндегі шарттық қатынастар. Қазақстан
Республикасының әрекет етуші тұрғын үй заңнамасы шарттық қатыиастардың әр
түрлігімен ерекшеленеді. Олардың бір бөлігі тұрғын үйлерді жеке меншікке
беруді көздесе, ал екінші бір бөлігі азаматтардың қайдалануына беруді
көздейді.
Тұрғын үйді жеке меншікке беру жөніндегі шарттарға негізінен мыналар
жатады:
- бұзылуға жататын үйді соның орнына сол маңда немесе жақын жердегі жер
учаскесінде салынатын тұрғын үйді беру шартымен босату туралы шарт;
- құрылыс салушыға құрылыс алаңында орналасқан және бұзылуға тиісті
тұрғын үйлерде тұратын азаматтарды орнына басқа тұрғын үйлер беру шартымен
шығару үшін тұрғын үйлер беру туралы шарт.
Бұл шарттар азаматтарда берілетін тұрғын үйлерді пайдалану (жалдау)
құқығының пайда болуын көздеуі мүмкін бірақ бұл жағдайларда олардың меншік
иелері ретіндегі шектелген мүліктік мүдделері тиісті түрде өтелуге тиіс.
Аталған негіздер бойынша босатылатын (бұзылатын) тұрғын үй азаматқа
меншік құқығы негізінде тиесілі болмайтын жағдайда да жоққа шығарылмайды.
Онда оған жаңа тұрғын үйді жеке меншікке емес, пайдалануға беру негізді
болар еді.
Тұрғын үйлерді жеке меншікке беру туралы шарттарға, сондай-ақ тұрғын
үйдің (үйдің бір бөлігінің) немесе тұрғын үй кешенінің кұрылысына еңбек
етіп қатыскан адамға немесе құрылысты каржыландыруға өз қаражатымен
қатысқан адамға тұрғын үй беру туралы шартта жатады.
Тұрғын үйді пайдалануға беру жөніндегі шарттар тұрғын үй-жайды күрделі
жөндеуден өткізу уақытына бекітіледі. Тұрғын үй, сондай-ақ негізінен
пайдалануға еңбек келісім-шарттарының шарттары бойынша беріледі, еңбек
келісім-шарттарының шарттарымен тұрғын үйлерді жұмысшының меншігіне олардың
әрекет ету мерзімдерінің өтуі бойынша немесе олардың әрекет етуі
басталғаннан кейінгі белгілі бір кезең өткеннен кейін беру көзделуі мүмкін.
Заңнамамен орнына баска тұрғын үй беру жағдайымен бұзылуға тиісті
тұрғын үйді босату туралы шарт ерекше реттелген. Жер учаскесінің
мемлекеттік қажеттер үшін бөлінуіне байланысты тұрғын үйлерді бұзған
жағдайда тұрғын үйді бұзушы құрылыс салушылар мен меншік иелерінің
(жалдаушылардың) арасында бұзылған тұрғын үй-жайлардың орнына бұрынғы
меншік иелеріне (жалдаушыларға) нақ сол немесе басқа жер учаскесіндегі
жаңадан салынған тұрғын үйлерден меншігіне (жалға) тұрғын үй беру туралы
шарт жасалуы мүмкін.
Осындай шартқа сәйкес құрылыс салушы меншік иесіне (жалдаушыға)
заңнамада көзделген талаптарға сай келетін жаңа тұрғын үй беруге міндетті.
Өз кезегінде бұзылуға тиісті тұрғын үй иелері (жалдаушылар) өздері
орналасқан үй-жайларды шартта көрсетілген мерзімде босатуға міндетті.
Шартта жаңа тұрғын үй берудің белгілі бір (өзге) мерзімдері, сондай-ақ
басқа да жағдайлар көзделуі мүмкін. Атап айтқанда, мүмкін болатын өтемақы
сомасы, тұрғын үйдің көлемі, қабаты, бөлмелер саны, отбасының кұрамы
анықталады.
Көшірілуге тиісті азаматтар жаңа тұрғын үй берілгенге дейін осы елді
мекенде орналасқан әрі техникалық және санитарлық нормаларға сәйкес келетін
уакытша тұрғын үйлерге, егер олардың келісімі болса, орналастырылады.
Уақытша тұрғын үй-жайға ақы төлеу жөніндегі шығындар құрылыс салушыға
жүктеледі, бұл өз кезегінде оның тұрғын үй беру жөніндегі өз міндетін
тұрақты негізде орындауы үшін қосымша ынталандырушы шара болып табылады.
Егер жаңа тұрғын үй шартта көрсетілген мерзімде берілмесе, құрылыс
салушы соттың шешімі бойынша өз қаражаты есебінен тұрған үйінен айырылған
меншік иесіне (жалға алушыға) шарттың ережелерінде көзделген талаптарға
сәйкес басқа тұрғын үй сатып алуға мімдетті болады. Сонымен қатар, құрылыс
салушы шарттық міндеттемелердің бұзылуы салдарынан келтірілген залалды да
өтеуге міндеттенеді.
Меншік құқығы негізінде тұрғын үйді иеленетін адамдармен тұрғын үй-
жайларды пайдалануды тікелей көздейтін негізгі құқықтық нысан болып тұрғын
үйді жалдау шарты табылады. Тұрғын үйді жалдау шартына мүлікті жалдаудың
бірқатар ортақ белгілері тән, бірақ ол тікелей тұрғын үй заңнамасымен де
реттеледі.
Тұрғын үйді жалдау шарты бойынша тұрғын үйдің иесі немесе оның
уәкілетті адамы (жалға беруші) азаматқа (жалға алушыға) және оның отбасы
мүшелеріне тұрғын үйді ақы төлеп пайдалануға беруге міндеттенеді.
Сонымен тұрған үйді жалдау шарты консенсуалды, ақылы ж.ше екі жақты
шарт ретінде жасалады.
Заңнамада тұрғын үйді жалдау шартының негізгі екі түрі нақты
ажыратылған; а) мемлекеттік тұрғын үй қорындағы тұрғын үйді жалдау шарты;
б) жеке тұрғын үй қорындағы тұрғын үйді жалдау шарты. Тұрғын үйді жалдаудың
бірінші түрін тұрғын үйге мұқтаж азаматтарды есепке алу, тұрғын үйлерді
беру және мемлекеттік тұрғын үй қатарындағы тұрғын үйлерді пайдалану
бойынша кешенді құқықтык қатынастар аясында қарастыру кажет, сондықтан оған
талдау кейінрек жасалады.
Егер шартта өзгеше көзделмеген болса, жалға алушы жалға алынған үй-
жайды алты айға дейінгі мерзімге тастап кетуге құқылы. Бұдан неғұрлым ұзақ
уакыт бойы болмаған жағдайда шарттың күші жалға берушінін келісімімен ғана
сақталады.
Егер отбасы мүшесін коныстандырған кезде сол мүше мен жалға алушы
арасында өзгеше келісім болмаса, жалға алу шартының шарттарына сәйкес жалға
алушымен біргетұратын отбасы мүшесі, тұрғын үй-жайды жалға алушының өзі
сияқты дәл сондай пайдалану құқығына ие болады. Отбасы мүшелерінің аясы
жалпы ережелер бойынша анықталады.
Қосымша жалдаушылар тұрғын үй-жайда тұру құқығын жалға алушымен
бекітілген косымшажалдау шартына сәйкес иеленеді косымша жалдаушылардың
түру шарттары, атап айтканда, тұру мерзімі, гөленетін акының мөлшері мен
оны төлеу тәртібі тұрғын үй-жайды жалға алушы мен косымша жалдаушы
арасындағы шарт арқылы белгіленеді.
Қосымша жалдау шарты тараптар белгілеген мерзім біткенде не шартта
көрсетілген ахуал пайда болғанда жалға алушының талап етуі бойынша, ал
мерзім не өзге де токтату негіздері белгіленбеген шарттар қосымша
жалдаушыны кемінде бір ай бұрын ескерте отырып кез келген уақытта
мерзімінен бұрын тоқтатуы мүмкін. Жалдау шарты, сондай-ақ тұрғын үйге
меншік құқығы мәжбүр етіліп тоқтатылған жағдайларда да тоқтатылады. Қосымша
жалдаушы шартты, егер косымша жалдау шартында өзгеше көзделмеген болса, кез
келген уақытта бүзуға құқылы. Қосымша жалдау шарты токтатылған не оны жалға
алушы бұзған жағдайда қосымша жалдаушы басқа тұрғын үй-жай бсрілместен
шығарылуға тиіс. Жалға алушы тұрғын үй-жайға уакытша тұрғындарды жалдау
шартын жасаспай-ақ тұрғызуға құқылы. Уақытша тұрғындардың тұру шарттары
жалға алушымен анықталады. Уакытша тұрғындар жалға алушының талап етуі
бойынша, баска тұрғын үй-жай берілместен, кез келген уакытта, кемінде жеті
күн бұрын ескерте отырып шығарылуға тиіс.
Жалдау шартының тоқтатылуымен бірге косымша жалдау шарты да
тоқтатылады. Қосымша жалдаушылар мен уақытша тұрғындар жалдау шарты
токтатылған жағдайда баска тұрғын үй-жай берілместен шығарылуға тиіс.
1.3 Тұрғын үй және құрылыс кооперативтері мүшелерінің құқықтары
Азаматтар тұрғын үй және тұрғын үй құрылыс кооперативтерін құра алады
және соларға кіре алады. Кооперативтердің аталған екі түрінің арасында
елеулі айырмашылықтар жоқ. Тұрғын үй кооперативтері дайын тұрғын үй сатып
алу үшін азаматтардың қаражаттарын біріктіру үшін арналған. Одан әрі оның
мүшелеріне одан пәтер-үйлер немесе өзге де тұрғын үй-жайлар беріледі.
Тұрғын үй құрылыс кооперативтері тұрғын үй салып, оны кейіннен
кооператив мүшелерінің тұруына, тұрғын үй-жайлар ретінде пайдалану үшін
құрылады. Салық салдарынан тұрғын үй-құрылыс кооперативтерінде олардың
қатысуымен кұқықтық карым-қатынастар пайда болмай тұрмайды, олардың негізгі
мақсаты - азаматтардың тұрғын үйге деген негізгі кажеттілігін жүзеге
асыруға әсер ету болып табылады. Олардың катарына мердігерлік қатынастарды,
құрылыс материалдарын сатып алу-сату катынастарын, ұйымдастырушылық
басқарушылық катынастарды жатқызуға болады. Тұрғын үй құрылысы аяқталғаннан
кейін тұрғын үй-құрылыс кооперативі тұрғын үй кооперативінің мәртебесін
алады. Негізінен тұрғын үй (тұрғын үй-құрылыс) кооперативін басқару режимі
тұрғын үй иелерінің кооперативін де басқару сияқты. Яғни, кооператив
қызметінің мәселелерін оның мүшелерінің көпшілігінің дауыстарымен жарналық
түрде шешуге артықшылық беріледі, алайда оның ағымдағы қызметінің
мәселелері жеке дара атқарушы органмен де шешілуі мүмкін.
Қазақстан Республикасының "Тұрғын үй қатынастары туралы" За-ңының 53-
бабында тұрғын үй және тұрғын үй құрылыс кооперативтеріне мүше болу
шарттары көрсетілген. Тұрғын үй және тұрғын үй-құрылыс кооперативі
мүшелерінің саны кәмелетке толған үш азаматтан кем болмауы керек. Өз
меншігінде тұрғын үйдің болуы, егер нақты алған кооператеатің жарғысында
өзгеше көзделмесе, тұрғын үй немесе тұрғын үй-құрылыс кооперативіне кіруге
кедергі болмайды. Сондай-ақ егер кооператив жарғысында өзгеше көзделмесе,
кооператив мүшелері пайдалануға құқылы (барлығы да айлық жарналардың
мөлшеріне байланысты) үй-жайлардың (пәтерлердің) санына және олардың
мөлшеріне шек қойылмайды. Тұрғын үй немесе тұрғын үй-құрылыс
кооперативтерінде мүшелікте болу және сонда пәтерлерге ие болу азаматтарды
әлеуметтік тұрғын үй алу құқығынан айырады, бүған қоса, олар сол елді
мекенде орналасқан мемлекеттіктұрғын үй қорының құрамына енетін тұрғын
үйден шығарылуға тиіс.
Тұрғын үй немесе тұрғын үй-құрылыс кооперативінің мүшелері енгізілген
немесе енгізілетін пай жарналарына пропорционалды түрде тұрғын үй-жайларды
өзарабөлуге кұқылы. Тұрғын үй-жайларды бөлу туралы шешім кооператив
қызметінің маңызды мәселелерінің бірі ретінде кооператив мүшелерініңжалпы
құрылтай жиналысының шешімімен жүзеге асырылады. Сондай-ақ, кооперативтік
жалпы жиналысының шешімімен пай жарналарын енгізу (пай корларының құрылу)
мерзімі мен олардың көлемі анықталады. Кез келген жағдайда алғашкы жарна
пай жарнасының үштен бірінен кем болмауға тиіс.
Тұрғын үй және тұрғын үй-құрылыс кооперативтерінің қызмет етуінің
экономикалық негізінде азаматтардың біріне отырып, тұрғын үйді салу мен
пайдаланудың арзан үлесіне қол жеткізуі жатыр. Бұған қоса 55-бапта тұрғын
үй және тұрғын үй-кұрылыс кооперативтерін қолдауға бағытталған саясат
негіздері бекітілген, бірақ ол оны тәжірибеде жүзеге асырудың жеткілікті
механизміне ие емес.
2 ТҰРҒЫН ҮЙДІ ЖӘНЕ БАСҚА МҮЛІКТЕРДІ ЖАЛДАУ ШАРТЫНЫҢ ЖАЛПЫ СИПАТТАМАСЫ
2.1 Мүлікті жалдау (аренда) шартының ұғымы және элементтері
Мүлік жалдау қатынасы Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 29-
тарауында реттелген, мүлік жалдау туралы жалпы ережелер мазмұндалған.
Мүлік жалдау қатынастарын реттеу, тек АК-пен шектеліп қоймайды, олар
сондай-ақ басқа да занды актілермен реттеледі. Азаматтық құқық нормаларының
диспозитивтік мінезі мүлік жалдау шартына да қатысты өзінің көрінісін
табады. Сондықтан нақты шарт қатысушыларына алғашқы нормаларды
өзгертуге, оларды өздерінің қажеттіліктерін барынша толық қамту үшін
лайықтауға мүмкіншілік береді.
Сатып алу-сату шартында сияқты мүлікті жалдау шартында калдау
нысанасының, гпарт орнауының ерекшелігіне сондай-ақ басқа факторлардың
әсерінен оның бірнеше түр-түрі қалыптасады. Күшіндегі Азаматтық кодекс
мүлік жалдаудың лизинг, кәсіпорынды жалдау, ғимарат және үйлер жалдау,
көлік құралын жалдау (прокат), тұрғын үйді жалдау сияқты түр түрлерін
қамтиды. Мүлік жалдаудың болуы мүмкін бөлек түрлері мұнымен шектелмейді.
Мүлік жалдау және аренда терминдері (түсініктері) тепе-тең болып
келеді, осыны қоғамдық қатынастардың аталмыш түрін реттейтін Азаматтық
кодекстің 29-тарауының өзінен де байқауға болады. Бірақ, кейбір кезендерде,
терминологиялық түсініксіздік пайда болды. Аренданы мүлік жалдаудың өзгеше
түрі ретінде бағалайтын және осыған байланысты оның ерекше жағдайларын
бөліп шығарған, мысалы, аренда нысанасын сатып алу құқығын қарастыратын
жағдайын сатып алу, сату құқығы, ҚР-ның аренда туралы арнайы заңы
қабылданды. Ол өмірге қабілетсіздігіне байланысты доғарылды. Аталмыш
терминдердің ара қатынасы үлкен мәселені дау тудырып отырған жоқ. Бірақ бұл
жөнінде әртүрлі көзқарастар бар. Кейбірлеріне сәйкес мүлікті жалдау
шарттарының қатарында аренданың бөлектеу орны бар.
Мүлік жалдау (аренда) шарты бойынша жалға беруші жалға алушыға мүлікті
ақыға уакытша иеленуге және пайдалануға беруіге міндеттенеді.
Аренда шартының сатып алу, сату арента шарттарынан айыр машылығы, ол
мүлікті уақытша иеленуге беруге байланысты қатынасты реттейді. Мүлік жалдау
шарты Римде кеңінен таралған еді. Ол locatio conductio rerum деп аталады.
Оның анықтамасы қазіргі кезде жүзеге асырылып отырған анықтамадан
елеулі ерекшеленген жоқ.
Сонымен қатар, мүлікті жалдау затты пайдалануды болжайтын мұнымен қоса
жалдаушының иеленуіне назар аударылмайтын, ал негізінен жалдаушы тек затты
ұстаушы меншік иесі құқықтарын жүзеге асыруға көмектесетін тұлға ретінде
бағаланатын. Түбіріне қарайтын болсақ, қазіргі уақытта да oл басты мақсат
жалдаушыға мүлікті қажетті көлемде пайдалану. оның пайдалы қасиеттерін
мүмкіншілігін беру екенін айтуға болады.
Қатынасты реттеудің түбірлі негізі сақталғанымен өзгерістер де еніп
жатыр. Мүліктік қатынастарды жеке құқықпен реттеу жалпылама жетілдірудің
әсерін сезген және әрине жетілдіру одап да әрі жалғасады. Осының
нәтижесінде шарттық қатынастардың мазмұны өзгеріс шегеді, оларды реттейтін
нормалар меншік құқығы және өзге заттық құқықтарды реттейтін нормалармеп
тығыздау түйіседі.
Аренданы заттық құқықтарға жатқызу немесе жатқызбау сауалы ұзақ
мерзім бойы даулы болып келді. Заттың құқықтарына (олардың мәселелеріне)
арналған соңғы Қазақстандық жұмыс тарда аренда заттық құқықтардың қатарына
жатқызылады. Бұл көзқарас көріп тұрғанымыздай аренданың заңнамалық
анықтамасында да қолдау табады, яғни онда пайдалану мен иеленуде
бірге қарастырылады. Бұл заңнамалық шешім арендалық қатынастарға бұрынғыдан
гөрі жоғарылау (көбірек) тұрақтылық береді, олардың мәнін көтереді. Осының
нәтижесінде мүлікті меншік құқығы негізінде иемденуге мүмкіншілігі жоқ
бөтен біреудің мүлкін пайдаланған кезде, мүлікті жалдау шарты тиісті
қатынастарды тыйымды реттетуге мүмкіншілік береді. кейбір
жағдайларда аренда (мыс: жер арендасы) тіпті меншік құқығына балама ретінде
қарастырылатын 1999 жылға дейінгі ұзақ мерзімді жер арендасы Қазақстан
Республикасы Президентінің 1995 жылғы 22 желтоқсанда қабылданған "Жер
туралы заң" күші бар жарлығының 41-бабында қарастырылған еді. Аренда
белгілі мөлшерде жерге меншік құқығының баламасы деген түсінік
қазіргі (күшіндегі) заңнамада да сақталып тұр. Қазақстан Республикасының
2001 жылы 24 қаңтардан "Жер туралы" заңының 28-бабымен 49 жылға дейінгі
жердің ұзақ мерзімді арендасы қарастырылған. Аренда тек жалдаушының
қажетін, мүддесін қамтамасыз етіп қоймайды. Оңың нормаларында жалға
берушінің мүдделерінде есепке алу бар Меншік иесі ретінде ол бәрібір жалға
алушыға қарағанда артықшылық жағдайында болып келеді.Мүлікті жалдау шарты
консенсуалды (құқықтары мен міндеттері тек тараптардың келісімі негізінде
пайда болатын), өзара, өтеулі (ақылы) болып табылады.Арендалық шарттан
туындайтын міндеттемелік құқықтық қатынастарды және заттық құқықтық
қатынастарды ажыратып қаpay қажет. Әрине, міндеттемелік құқық шеңберінде
бірінші кезекте аталған қатынастардың бірінші тобын қарау
керек. Аренданың заттық құқығы жеткілікті дәрежеде жан-жақты және толық
заттық кұқық мәселелеріне арналған еңбектерде талданған Сонымен қатар,
аренданың заттық құқығы ескерілмесе жалға алушының да жалға берушінің
де құқықтық жағдайының сипаттамасы толық болмайды. Жалдаушы мен жалға
берушінің заттық құқық қатынастар негізінде қатысуын (олар сырттай
шарттық болып көрінгенімен) жоққа шығаруға болмайды. Біздің айтып
отырғанымыз арендаға берілетін мүлікті күтіп ұстау ауыртпалығына,
меншік иесінің (жалға берушінің) және жалдаушының заттық құқықтарының
бәсекесіне және тағы басқа ұқсас нәрселерге қатысты. Мүлік жалдау шартының
нысаны. Бұл шартқа да ҚР АК 151-154-б ұсталатын мәміленің нысаны қойылатын
жалпы талаптар қолданымды болып келеді. Сонымен бірге мүлікті жалдау
шартының нысанына арнайы талаптар да қойылады. Егер, мысалы, ол бір жылдан
астам мерзімге жасалса, онда оның нысаны жазбаша болуы тиіс.
Кәсіпкерлік әлде кәсіпкерлік емес болғанына, мерзіміне
қарамастан, тарабы заңды тұлға больп келетін мүлікті жалдау шарттары да
жазбаша нысанда жасалуы керек. Жылжымайтын мүлікті жалдау шарты
мемлекеттік тіркеуге жатады. Туралап айтсақ, Қазақстан Республикасы
Президентінің "Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын
мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы" заң күші бар Жарлықтың 2-
бабына сәйкес мемлекеттік объектісі болып мерзімі бір жылдан асатын
пайдалану, жер пайдалану құқығы келеді. Бұдан, егер аренда шартында
мерзім анықталмаса, не жасау керек деген сұрақ туады.Қойылған
сұраққа мынандай жауап беруге болады. Тараптар бірінші кезекте
басшылыққа өз мүдделерін (қажеттерін алуы керек, соларға сәйкес
ниеттенулері танылуы тиіс. Ал тіркеуші орган болса анықтамаған
мерзімге жасалған, аренда шартын тіркеуден бас тартпауы (соған кедергі
жасалмауы) тиіс. Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікке
тіркеу жүйесі Еуропалық тіркеу жүйесімен ұқсас болып табылады.
Оның міндеті мүлікке пайда болатын барлық құқықтардың кепілдігін қамтамасыз
ету.
Азаматтар араларындағы 1 жылға дейінгі мүлікті жалдау шарттары ауызша
нысанда жасалуы мүмкін. Егер, болашақ жалдаушыға мүлікке өтетіні
қарастырылса, меншік құқығы он мүлікті жалдау шарты сатып алу сату шартының
нысанында жасалуы тиіс.
Мүлік жалдау шартының элементтері Мүлік жалдау шартының тараптары
жалға алушы және жалға беруші, жалға беруі және жалға алушы ретінде кез
келген тұлға, занды және тұлға бола алады. Егер шарт мемлекет атынан
немесе әкімшілік аумақтық бірлестік атынан жасалса мүлікті жалға беруші
болып мемлекеттік орган, ҚР Қаржы министрлігінің мемлекеттік мүлік және
жекешелендіру бойынша комитетінің аумақтық органдары келеді.
Жалға беруші бұл пайдалануға берілген мүліктің иесі, ал заңды тұлға
-оқшауланған мүлікке меншік, шаруашылық жүргізу оралымды басқару құқығы
бар субъект. Кейбір жағдайлар да мүлікті жалға беруші болып оған өзге де
құқықтары бар жеке немесе занды тұлғалар келуі мүмкін, олар мүлікті жалға
беруге заңмен немесе шартпен өкілденуі тиіс (мысалы, бұл мүлікті
сенімгершілікпен басқаратын болуы мүмкін).
Колдаушы (арендатор) -мүлікті уақытша иелену және пайдалану, немесе тек
пайдалануға алған жеке немесе занды тұлға. Мысалы: станокты жалдаушыға
белгілі сағаттарда немесе күндерде қажетті жұмыстарды жасау (орындау)
мүмкіншілігі берілуі мүмкін. Мүлкіне оралымды басқару құқығы бар
коммерциялық емес занды тұлғалар, олардың мүлкінің меншік иесімен мүлікті
жалдау құқығында шектелуі мүмкін. тұлғаларғаларға ауысуы ішінара және де
әмбе бап құқықтық мирасқорлық негізінде болуы мүмкін. Жалға берілген
мүлікке меншік құқығының немесе шаруашылық жүргізу, оралымды басқару
құқықтарының өзге тұлғаға ауысуы мүлікті жалдау шартын өзгерту немесе бұзу
үшін негіз болмайды.
Басқаша айтатын болсақ, аренда құқығы жалға берілген мүлікке ауыртпалық
тудырады.
Мүлікті жалдау шартын жасасу жалдаушының тұлғасына жеке байланысты
болмаса, жалға беруші оның қалған мерзіміне шартқа мұрагердің (құқықтық
мирасқордың) жалдаушы ретінде кірісуіне кедергі жасай алмайды.
Мүлікті жалдау шартының нысанасы (объектісі) болып негізінен қозғалатын
сондай-ақ қозғалмайтын заттар келеді. Аренда шарты бойынша (негізінде)
берілетін заттар жеке сипаттары мен анықталатын, тұтынылмайтын заттарға
жатады, олар оларды пайдалану барысында өздерінің тұтынушылық
қасиеттерін бірте-бірте төзу салдарынан жоғалтады. Кейбір объектілер
пайдалану тәртібі дұрыс болса тіпті өздерінің қасиеттерін жоғалтпауы
мүмкін, оларға жер бөлшектері, көп жылдық егістер жатады. АК 541-бабына
сәйкес, мүліктік жалдауға, кәсіпорындар мен басқа да мүлікгік кешендер, жер
учаскелері, үйлер, ғимараттар, жабдықтар, көлік құралдары берілуі мүмкін.
Жалғаудың объектісі өзге де заттар бола алады.
Заңнамада оларды мүліктік жалдауға беруге тыйым салынған немесе жалдау
мүмкіншілігі шектелген мүлік түрлері анықталуы мүмкін. Бірінші кезекте
шектеулер азаматтық айналымнан алынып тасталған,немесе азаматтық айналымы
шектеулі заттарға қатысты болып келеді.
Әрине, азаматтық айналымнан алынып тасталған заттар берілуі
мүмкін емес. Ал азаматтық айналымы шектеулі заттар жалға оларды
пайдалану тәртібі, жалпылама оларға меншік құқығын жүзеге асырудың барлық
тәртібі сақталып жалға берілуі мүмкін. Мысалы, тұлға азаматтық айналымы
бір немесе өзге мүлікті иеленуге рұқсат алмаса, ол өзінде бар сондай
(азаматтық айналымы шектеулі) мүлікті иелігінен шығаруы керек. Заңның (ҚР
АК 252-бабы 2-тармағы) тікелей ақауына сәйкес көрсетілгендей мүлікке меншік
құқығы тоқтатылуы қажет. Яғни ондай мүлікте иеліктен шығаруға бағытанған
шарттар болып сатып алу-сату, сыйға тарту, айырбас шарттары келеді деп
болжам жасаймыз.
Бірақ мәселені тым шектеулі шешуге болмайды. Сілтеме жасалған азаматтық
кодекстің нормасы өмірде оны өртүрлі жағдайларға лайықтап қолдануды
талап етеді. Мысалы, айналымы шектеулі мүліктің иегері болашақта
оған рұқсат аламын деп үміттенетін болса, оған оны жалға беруге тыйым
салынбауы керек. Немесе мүлікті иеленуге рұқсаты жоқ айналымы шектеулі
заттың меншік иесі бірден сатып алушыны таппаған соң оны болашақта сатып
алу жағдайы қарастырылатын жалдау шарты негізінде бере алады. Қаралғандай
қосымша шешімдер меіншік иесі жағдайын жақсартады. Қандай да болсын
мүлікке меншіктің заң бойынша кепілдіктерін нығайтады.
Кейбір объектілерді (негізінен табиғи объектілерді) жалға тапсырған
кезде шарт ерекшеліктері пайда болады (ерекшеліктері шарт мазмұнына және
т.б. қатысты болуы мүмкін). Айтатын болсақ, Қазақстан Республикасының "Жер
туралы заңының" 48 бабына сәйкес, жер пайдаланушылары жерді жер учаскесін
беру актісіне немесе аренда шартына (уақытша ақысыз жер пайдалану шартына)
сәйкес пайдалануы тиіс. Осымен бірге жалға алушыға тағы да бірқатар
міндеттер жүктеледі. Бұл міндеттер жалға алушының жалға берілген мүлікті
тиісті пайдалану бойынша азаматтық-құқықтық міндетімен тығыз байланысты,
кейбір көріністерінде оларды мүлікті тиісті пайдалану бойынша міндетіп
нақтылануы ретінде бағалауға болады. Жер пайдаланушыға мынадай міндеттер
жүктеледі:
- тиісті санитарлық және экологиялық талаптарға сәйкес келетін
өндіріс технологиясын қолданудың, халықтың денсаулығы мен
қоршаған ортаға зиян келтірілуіне жол бермеу;
- топырақтың құнарлығын нашарлатпаудың жер қорғау жөніндегі
шараларды жүзеге асырудың, орман, су ресурстарымен
- басқа да табиғи рееурстарды пайдалану тәртібін сақтаудың, жер
учаскесінде орналасқан, зандарға сәйкее мемлекет қорғайтын тарих,
сәулет ескерткіштері, археологиялық мүра мен басқа да
объектілердің қорғалуын қамтамасыз ету;
- басқа меншік иелері мен жер пайдаланушылардың құқықтарын бұзбау;
- топырақтың құнарлы қабатын сыдырып алу оның біржола жоғалуын
болғызбау үшін қажет болған жағдайларды қоспағанда, басқа
тұлғаларға сату.не беру мақсатымен құнарлы қабатты сыдырып алуға
жол бермеу;
- сервитуттары зандарда көзделген тәртіпте ұсынуды қамтамасыз ету.
Өз ерекшеліктері тұрғын үйді жер қойнауының учаскелерін және басқа
объектілерді жалдауда орын алады. Жер қойнауының өкілері концессиялық және
басқа келісімдер негізінде пайдалануға беріледі,олар АК 541-б, 4-т. сәйкес
өзінің заңды табиғаты (ойынша мүлікті жалдауға түбірлес болып келеді
және оның жалпы (негізгі) ережелеріне негізделеді. Мұндай кең түсінік ҚР
азаматтық заңнамасында шарттардың бұрынғы кеңестік азаматтық құқыққа таныс
емес тәртіптенген жүйесі қалыптасып келетінін сипаттайды. Бұл бөлек
шарттардың құрылып өңдеуде де, бүкіл шарттық құқық жүйесін өңдеуде де ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz