Тұрғын үйді жалдау шартын тоқтату
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .4
І ТАРАУ ТҰРҒЫН ҮЙ ҚҰҚЫҒЫНДАҒЫ ҚАТЫНАСТАР ЖӘНЕ ТҰРҒЫН ҮЙ ҚОРЛАРЫНЫҢ ЖАЛПЫ
СИПАТТАМАСЫ
1.1. Тұрғын үй саясатының мемлекеттік бағдарламасы және оны жүзеге
асыру ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 6
1.2. Тұрғын үй қатынастары және заңнамасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 8
1.3. Мемлекеттік және қызметтік тұрғын үй қорлары ... ... ... ... ... ... ... ..20
1.4. Тұрғын үй және құрылыс кооперативтері мүшелерінің құқықтары ... ...41
ІІ ТАРАУ ТҰРҒЫН ҮЙДІ ЖӘНЕ БАСҚА МҮЛІКТЕРДІ ЖАЛДАУ ШАРТЫНЫҢ ЖАЛПЫ
СИПАТТАМАСЫ
2.1. Мүлікті жалдау (аренда) шартының ұғымы және элементтері ... ... ... 44
2.2. Тұрғын үйлер мен ғимараттарды жалдау шартының ерекшеліктері ... ..69
2.3. Тұрмыстық прокаттың жасалу тәртіптері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...77
ІІІ ТАРАУ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК РЕТІНДЕ ЖЕРДІ ЖАЛҒА АЛУ ШАРТЫНЫҢ МӘНІ МЕН
ҚҰҚЫҚТЫҚ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ
3.1. Жылжымайтын мүлікті жалдау шартының түсінігі мен түрлері ... ... ..82
3.2. Жылжымайтын мүлікті жалдау шартын бекіту, жүзеге асыру және тоқтатудың
құқықтық ерекшеліктері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..83
3.3. Жалдау шартының құрамындағы жауапкершілік ... ... ... ... ... ... ... 87
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...9 1
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 94
КІРІСПЕ
Дипломдық жұмыстың өзектілігі: Қазақстан Республикасында тұрғын үйлерді
ғимараттарды және басқа да мүліктерді жалдау шартының түсінігі мен
ерекшеліктері атты тақырыбты зерттеп жазуға тырыстым. Қазіргі таңда тұрғын
үй қатынастарының ерекшеліктерін айтсақ, онда жеке тұлғалар мен заңды
тұлғалар тұрғын үйді жалдаудың негізгі субъектісі болып табылады. Көп
жағдайларда тұрғын үйді жалдауға жеке тұлғалар беріп жүр, сонымен бірге
заңда тұлғалар көптеген ғимараттарды жекешелендіру кезінде өз меншігіне
айналдырып, басқа тұлғаларға аренда ретінде жалға беріп отыр. Бұл жерде
айта кететін жағдай тек қана тұрғын үйлер ғана емес, басқа да жылжымайтын
мүлік болып табылатын жерлерді де жала беру кең тараған. Сондықтан да жер
реформасын жүзеге асыру — жерге айрықша мемлекеттік меншікті жою, жер
учаскелеріне жеке меншікті орнықтыру, жерді сату-сатып алуды, жер нарығын,
ипотеканы дамыту жəне басқа да шаралар жаңа жер қатынастарының пайда
болуына жəне жер туралы заңнаманың міндеттерінің өзгеруіне алып келді.
Алайда, тұрғын үйлер мен ғимараттарды және жерлерді жалға беру
реформасын жүзеге асыру жер қатынастарының мүліктік сипатын жоймады,
керісінше, оның мемлекет байлықтарын табиғи ресурс ретінде ұтымды пайдалану
мүмкіндіктерін кеңейтті. Мүліктік емес сипаттағы жер қатынастары да өз
ерекшеліктерін жоғалтпады, қоғамдық қатынастардың бұл саласы да сақталып
қалды жəне олар болашақта одан əрі дамып, бұрынғы жер қатынастарына,
сабақтас құқық салаларына, соның ішінде, азаматтық құқықтың жер - мүліктік
қатынастарына қарағанда өзінің ерекше сипаттары мен айрықша ерекшеліктеріне
ие болады.
Егер бұрында жер қатынастарының мүліктік сипаты жерге айрықша
мемлекеттік меншікпен шектелсе, бұл ереженің жойылуымен жер-мүліктік
құқықтық қатынастарының ауқымы кеңейді. Жəне соған қарамастан, ол өзінің
табиғатпен жəне табиғи ортамен байланысын жоғалтпады. Жер мүліктік
қатынастарының басқа мүліктік қатынастардан басты айырмашылығы осында.
Қазіргі таңдағы жылжымайтын мүлікті жалдау заңнамасы барлық жер
қатынастарын реттейді, жер нарығын қалыптастыруға, реттеуге жəне нарықтық
жер құқығы қатынастарын одан əрі де дамытуға үлесін қосып отыр. Бұл
мақсатта ол нақты құқықтық негіз бен жалпы мемлекеттік деңгейдегі қайнар
көздерге ие. Оларда нарықтық экономика жағдайында қазіргі кезгі жер
қатынастарының дамуына шын мəнінде əсер етуге қабілетті, кез келген жағынан
алғанда салыстырмалы түрде жаңа жер құқығы саласының ұйымдастырушылық-
нормативтік алғышарттары көрініс тапқан.
Республикада жүзеге асырылып жатқан əлеуметтік-экономикалық реформалар
кезеңінде тұрғын үйлер мен жер туралы заңнаманың одан əрі де жылдам
қарқынмен дамып, өзгеруі заңды құбылыс. Ал енді тұрғын үйлерді жалдау
шартының бағасы, мазмұны туралы айтатын болсақ онда, оның бағасы әлі де
қолданылатын бағалармен анықталуы мүмкін. Үйді және ғимаратты жалдау
шартында жалдау бағасы (аренданын бағасы) әдетте қолданылатын
бағалармен анықталуы мүмкін емес, сондықтан ол шартта көзделуі тиіс.
Шартпен аренданын төлемінің толық (жалпы) сомасы белгіленуі мүмкін. Кейбір
жағдайларда ол жалға берілген мүліктің бір бірлігі үшін немесе басқа
көрсеткіш арқылы есептік жолымен белгілнуі мүмкін мысалы, жалға берілген
бірнеше бөлмелердің көлемі бірдей болса жалдау бағасы бір бөлек бөлме үшін
көрсетілуі мүмкін.
Үйлер мен ғимаратты жалдау шартының мазмұны. Жалға беруші үйді немесе
ғимаратты беруі және оны жалға алушының қабылдауы, кәсіпорынды жалдау шарты
сияқты өткізу актісі немесе тараптар қол қоятын өткізу туралы өзге де
құжат бойынша жүзеге асырылады. Өткізу актісін (өткізу құжатын) жасау
міндеті шартпен тараптардың біреуіне жүктелуі мүмкін. Азаматтық
кодекс оны кімнің жасау міндеті екенін анықтамайды, сондықтан дау
болған жағдайда кәсіпорынды жалдау шартының нормалары ұқсастық бойынша
қолданылуы мүмкін.
Жалға берушінің өткізу құжатын жасау міндеті мемлекеттік тұрғын емес
қорының объектілерінің жалға беру тәртібі 35-т. көзделген. Үйлер мен
ғимараттарды жалдау туралы жалпы ережеледе жалға алушыға объектілерді беру
мерзімдері анықталмайды, олар шартта көзделуі тиіс, егер шартта мерзімдер
көзделмесе, онда үйлерді, ғимараттарды беру қисынды мерзімдерде жүзеге
асуы тиіс. Аталған ережелерге сәйкес жалға беруші аренда шартына қол
қойғаннан кейін бір айдан аспайтын мерзімде объектінің берілуін
(өткізілуін) қамтамасыз eтуге міндетті.
Объектіні жалға алушыға бергеннен басқа, жалға беруші жалға
алушының мүлікпен (үйлер мен ғимараттар) шартын жағдайларына
сәйкес иеленуіне жөне пайдалануына кедергі іс әрекеттер жасаудан бас
тартынуға міндетті.
Жалға алушының негізгі міндеті аренда нысанасын шартқа сәйкес
пайдалануда, мүлікті күтіп ұстап оның нашарлауын болдырмауда және
көрсетілген мерзімде жалға берушіге қайтарып беруде болып келеді. Үйді
(ғимаратты) қайтарып беру-өткізу актісі негізінде жасалады.
Дипломдық жұмысым кіріспе, қорытынды және пайдаланған әдебиеттерімен
қоса негізгі үш тараудан тұрады:
- І тарау Тұрғын үй құқығындағы қатынастар және тұрғын үй қорларының жалпы
сипаттамасы
- ІІ тарау Тұрғын үйді және басқа мүліктерді жалдау шартының жалпы
сипаттамасы
- ІІІ тарау Жылжымайтын мүлік ретінде жерді жалға алу шартының мәні мен
құқықтық ерекшеліктері
І ТАРАУ ТҰРҒЫН ҮЙ ҚҰҚЫҒЫНДАҒЫ ҚАТЫНАСТАР ЖӘНЕ ТҰРҒЫН ҮЙ ҚОРЛАРЫНЫҢ
ЖАЛПЫ СИПАТТАМАСЫ
1.1. Тұрғын үй саясатының мемлекеттік бағдарламасы және оны жүзеге
асыру
Тұрғын үймен қамтамасыз ету қазіргі кезеңде маңызды әлеуметтік
мәселелердің бірі болып табылады және соған орай белгілі бір саясатты жасап
шығармау мүмкін емес. Әрине, ол оны бірден шешпейді, бірақ бірте-бірте
азаматтарды тұрғын үймен неғұрлым тиімді түрде қамтамасыз етуге қол жеткізе
отырып, бұл осы мәселені бақылауда ұстауға мүмкіндік береді. Тұғын үй
қатынастары аясында жүргізілетін саясаттың мазмұнын жалпылама түрде
анықтайтын Қазақстан Республикасының Конституциясы тұрғын үй қатынастарына
тиісті түрде ықпал егеді.
Тұрғын үй саясатының тарихына қысқаша тоқталып өтейік. 1917 жылғы
октябрь революциясынан кейінгі және КСРО-ның өмір сүрген кезеңінде тұрғын
үй мәселесін шешудің әртүрлі жолдарын бөліп көрсетуге болады. Бастапқы
кезде еңбекші халық тұрғын үймен байларға тиесілі тұрғын үйлерді қайта бөлу
есебінен қамтамасыз етілді. Кейіннен XX ғасырдың отызыншы жылдарында КСРО-
да индустриалдық негізде тұрғын үй құрылысы басталды. Алғашқы уақытта
барлығын тегін тұрғын үймен қамтамасыз ету ойластырылды. Бірақ азаматтарға
тұрғын үй бергеннен кейін бірден оған ақы төлеу бойынша белгіл бір
нормаланған ставкалар енгізілді, өйткені әкономикалық тұрғыдан толығымен
тегін тұрғын үй беру ойға қонымсыз еді. О.С.Иоффе айтқандай: "Социалистік
ұйымдарға қатысты заңды тұлға институты 1918 жылдан бастап жарық көрген
заңды актілерде пайдаланғанымен, өзінің қандай да бір елеулі ауқымдағы
шынайы көрінісін бұл институт тауарлы-ақша қатынастарын тікелей
орталықтандырылған қайта бөлу жүйесімен алмастыру процесі аяқталғанға дейін
ала алмады. Бірақ ол қарама қайшы процеске -тауарлы ақша қатынастарын
мүліктік қатынастар аясына, соның ішінде мүліктік қатынастар аясына
қатысумен байланысты қатынастарға енгізуге - орын берген кезде-ақ
соңғыларының жекелеген нормативті актілерден басқа РСФСР-дің бірінші
Азаматтық Жарғысының (1922 ж.) жалпы нормаларында бекітілген, азаматтық
құқық қабілеттілігі кеңестік цивилистік теорияның ең елеулі және маңызды
мәселелерінің біріне айналады". Осы айтылған ой тұрғын үй қатынастарына да
қатысты екені сөзсіз. Сонымен бірге, тұрғын үймен қам тұрғын үйге деген
конституциялық құқықтарын, соның ішіңде, азаматтардың жекелеген
категорияларын тұрғын үймен мемлекеттік қамтамасыз ету үшін жағдайлар
құруға міндеттенді.
Тұрғын үй қорын жөндеу мен пайдалану жүйесін қаржыландырудың негізгі
қайнар көзі ретінде тұрғын үй қорының иелерімен тұрғын үй коммуналдық
қызметтер үшін ақы төлеу қарастырылды. Түпкілікті мақсат ретінде тұрғын үй
қорын пайдалану жүйесінің өзін-өзі ақтаушылығы қойылды, сол сәтте ол 95-98%-
ға осы шығындардың орын толтыру үшін жеткілікті қайнар көздерге ие болмаған
жергілікті бюджеттер есебінен дотацияланды.
Азаматтардың тұрғын үймен қамтамасыз етілу жағдайын жақсартуға бірқатар
шаралар арқылы қол жеткізу көзделген болатын, Олар; 1) тұрғын үй құрылысы
процесінде қатысатын азаматтар мен заңды тұлғалар үшін жеңілдіктер жүйесін
құру; 2) қолда бар тұрғын үй қорының сақталуын қамтамасыз ету, тұрғын үйді
пайдалану мерзімін ұзарту; 3) кезекке тұрушылардың тұрғын үйге деген
құқықтарын сақтауға қатысты тұрғын үй саясатының сабақтастығын сақтау.
Қажетті сатып алушылык қабілеттілігінің болмауы, әрине., көптеген қатардағы
азаматтарға тұрғын үйді өз қаражаттарыньщ есебінен алуға мүмкіндік бермес
еді. Сондықтан оны алуды қаржыландырудың белгілі бір жүйесін құру көзделді.
Бұл орайда; тәжірибелік тұрғыдан алғанда, ең маңыздысы болып ипотекалык
несиелеу жүйесі табылады. Ол туралы алғаш рет ресми түрде осы багдарла
адада мәлімденген болатын. Оған дейін мемлекет, сондай-ақ тұрғын үй алуды
несиелеудің басқа да тәсілдерін енгізуте талпынған еді, бірақ олар нарық
жағдайларына сәйкес келмеді.
Ипотекалық несиелеудің маңыздылығын сактап отырғаны Қазақстан
Республикасы Үкіметінің 22 тамыз 1997 жылғы "Мемлекеттік тұрғын үй саясатын
жаңа әкономикалық жағдайларда жүзеге асыру туралы" №1277 қаулысымен
туындайды. Оңда жеке тұлғалармен тұрғын үй алу үшін банктік ипотекалык
несиелеу көлемін ұғайту мәселелері ғана қарастырылған, Мемлекеттік ұтыс
алушылық тұрғын үй заемы, тұрғын үй лотереялары сияқты түсініктер зым-зия
жоқ болды.
Қазіргі уақытта "Құрылыс қорлары туралы" Қазақстан Республикасынығы
Заңы қабылданған. Онда көзделген жүйе, жалпылама түрде тұрғын үй саясатының
мемлекеттік бағдарламасымен көзделген несие жинақтаушы жүйені еске
түсіреді. Жаңа жүйенің мәнісі мынада: азаматтарға арнайы мамандандырылған
несие жинақтаушы банктермен тұрғын үй құрылысына, оны сатып алу мен
жөндеуден өткізуге сыйақының төмен ставкасы бойынша несиелер берілетін
болады, Оның ішінділігін мынадан көруге болады - несие алған казақстандық
сонымен бірге банктің салымшысы да болып танылады. Соған орай ол
проценттер, сондай-ақ өз міндеттерін орындаған жағдайда сыйақы алатын
болады. Осындай жолмен мемлекет бірте-бірте тұрғын үй саясатының
бағдарламалық ережелерін жүзеге асыруда.
Тұрғын үй саясаты бағдарламасының өзекті идеясы конституцияда
бекітілгендігін атап өткіміз келіп отыр. Мемлекет азаматтардың тұрғын үйге
деген құқықтарының көлемін бұрын болған көлемде мәлімдеуден бас тартты.
Сонымен бірге Қазақстан Республикасы Конституциясының 25-бабының 2-тармағы
бекіткендей, Қазақстан Республикасында азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз
ету үшін жағдайлар жасалады. Мұны азаматтарды тұрғын үймен камтамасыз ету
үшін кез келген тәсілдермен және заңды актілермен көзделген тәртіпте
жағдайлар жасау деп түсінген жөн.
1.2. Тұрғын үй құқықтық қатынастары және заңнамасы
Тұрғын үй құқықтық қатынастарының түсінігі, тұрғын үй құқықтық
қатынастарыньщ түрлері. Біздің тұрғын үй құқықтык қатынастарын азаматтық
құқық аясында қарастыратынымызға қарамастан, бұл құқықтық қатынастардың
жария-құқықтық нормаларға жатқызуға болатын нормалармен ғана
реттелмейтіндігін атап өткен жөн. Сонымен бірге тұрғын үй қатынастарын
кешенді құқықтық реттеудің түпкі мақсаттары да жеткілікті түрде айқын болып
табылады. Біріншіден, ол тұрғын үймен қамтамасыз етуде азаматтардың
қажеттіліктерін жүзеге асыру үшін тиімді заңды нысандарды жасауға
көмектеседі. Екіншіден, ол тұрғын үй иелері өздерінің соған деген
құқықтарын жеткілікті шамада тіжірибе жүзінде асыру мүмкіндігіне ие болатын
режимді қолдайды. Бұл орайда, тұрғын үйді иелену басқа да мүлікті иелену
жүзеге асырылатын нысандарда көрініс беретіндігін және мұнда түрін үйдің
ерекшелігі ескерілетіндігін тағы бір рет атап өткіміз келіп отыр. Соның,
нәтижесінде тұрғын үйлерге қатысты туындайтын мүліктік қатынастарға барлық
ортақ азаматтық-құқықтық ережелерді қолдануға мүмкіндік береді.
Алдымен тұрғын үй құқықтық қатынастарының аясы мен жүйесін анықтап
алайық, содан кейін тұрғын үй құқықтық қатынастарының түсінігіне
тоқталамыз.
Заңнама жеке тұрғын үй құқықтық қатынастары ретінде тұрғын үй қорын
(тұрғын үй қоры жалпы алғанда азаматтық құқықтардың объектісі болып
табылмайды) пайдаланумен байланысты құқықтық қатынастарды да ажыратады.
Заңнамада тұрғын үй қорының мынадай анықтамасы берілген: "тұрғын үй қоры -
Қазақстан Республикасы аумағындагы барлық меншік нысандарындағы тұрғын
үйлер". Ол бірнеше түрге бөлінген. Ол өз кезегінде тұрғын үйге меншік
құқығын жүзеге асырумен және оларды пайдаланумен байланысты туындайтын
жекелеген құқықтық қатынастардың құрылымы үшін маңызды болып табылады (олар
тұрғын үйдің қай тұрғын үй қорына жататындығына байланысты әртүрлі болады),
Қазақстан Республикасы тұрғын үй қорының құрамына жеке тұрғын үй қоры
мен мемлекеттік тұрғын үй қоры кіреді. Жеке тұрғын үй қоры мемлекеттік емес
меншік нысанына негізделген азаматтар мен заңды тұлғаларға меншік құқығы
негізінде тиесілі тұрғын үйлерді қамтиды. Мемлекеттік тұрғын үй қорына
меншік құқығымен мемлекетке (әкімшілік-аумақтық бөлініске) қарасты және
жергілікті атқарушы органдардың қарамағындағы (мемлекетік коммуналдықтұрғын
үй қоры) не мемлекеттік кәсіпорын қарамағындағы (мемлекеттік кәсіпорынның
тұрғын үй қоры) тұрғын үйлер кіреді. Тұрғын үй заңнамасының мазмұнынан
туындайтындай мемлекеттік тұрғын үй қоры тұрақты түру үшін де, уақытша түру
үшін де арналған тұрғын үй-жайларды қамтиды. Тұрғын үй қорына тұрғын
үйлердегі тұрғын емес үй-жайлар кірмейді.
Сонымен, тұрғын үй қоры - бұл азаматтардың (жеке тұлғалардың) тұрақты
түруы үшін және уақытша тұруы үшін де (пайдалану сипатына орай) арналған
барлық үй-жайлардың жиынтығы деуге болады.
Қазақстан Республикасының тұрғын үй қоры жөніндегі қатынастары жария
құқықтык сипатқа ие. Олардың мазмұны мынада: меммекет тұрғын үй қорының
есебін жүргізеді, тұрғын үй қорына енгізілуі мүмкін үй-жайларға қойылатын
міндетті талаптарды белгілейді, оны мақсатына сай пайдалануды және оның
сақталуын қамтамасыз етуді бақылайды. Мемлекет құзіретіне, сондай-ақ сол
бір немесе өзге үй-жайды тұрғын үй қорынан шығаруды санкциялау да кіреді.
Тұрғын үй құқықтық қатынастарының бұл тобы қалғандарын, тұрғын үйлерді
тікелей иелену мен пайдалануды шарттайтындарын жүзеге асыру үшін өте
маңызды болып табылады.
Тұрғын үйге мұқтаж азаматтарды есепке алу және халықтың әлеуметтік
жағынан қорғалмаған деп танылатын топтарына және басқаларына тұрғын үй
қорының үйлерінде тұрғын үй-жайларды беру бойынша құқықтық қатынастар дәл
сондай қосымша маңызға және жария құқықтык сипатқа ие.
Жеке-құқықтық сипатқа ие тұрғын үй құқықтық қатынастары тұрғын үйлерді
иелену мен пайдалану жөніндегі меншік құқығының және өзге де заттық
құқықтардың туындауы мен тоқтатылуының, сондай-ақ тұрғын үйлерді пайдалану
бойынша міндеттемелік құқықтардың негіздерімен байланысты. Бұл құқықтық
қатынастардың маңыздылығы - олардың қөмегімен тұрғын үйлерді пайдалану
тәжірибе жүзінде жүзеге асатындығындажәне сол бір немесе өзге құқықтық
қатынастар қатысушыларының өзара әрекеттестігінің мәселелері
шешілетіндігінде.
Тұрғын үй құқықтық қатынастарын жалпы сипаттай отырып, олар
азаматтардың тұрғын үйлерді иелену мен пайдаланудағы қажеттіліктерін жүзеге
асырумен, сондай-ақ тұрғын үй аясындағы азаматтардың құқықтарын сақтау
жөніндегі мемлекет бакылауымен және тұрғын үй қорын пайдаланумен байланысты
қоғамдық қатынастарды білдіретіндігін атап өтуге болады.
Тұрғын үйлерді пайдалану бойынша шарттық қатынастар жалпы түрде
реттелетін Қазақстан Республикасының Конституциясы мен Қазақстан
Республикасының Азаматтық кодексімен қатар, тұрғын үй құқықтық қатынастары
арнайы заңдармен де реттеледі. Тұрғын үй қатынастарын кешенді түрде
реттейтін заңды шегі болып "Тұрғын үй қатынастары туралы" Қазақстан
Республикасының 16 сәуір 1997 жылғы заңы табылады. Тұрғын үй қатынастарынын
қазіргі жай күйіне қол жеткізуде аса зор маңызға Қазақстан Республикасы
Президентінің 5 сәуір 1994 жылғы "Азаматтардың тұрғын үйге деген құқығын
қамтамасыз ету туралы" №1640 Жарлығы ие болды бұл жарлық қазіргі уақытта да
әрекет етуде.
Тұрғын үй қатынастарының бірқатар мәселелері заңдармен қатар таңға
сәйкес актілер деңгейінде де реттеледі. Мемлекеттік тұрғын үй қорынан
тұрғын үйлер беру қазіргі таңда Қазақстан Республикасы Үкіметінің қыркүйек
1989 жылғы "Мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үйлерді беру, жалға алу
және пайдалану тәртібі туралы №1292 қаулысымен реттеледі. Қызметтік тұрғын
үйлермен қамтамасыз ету Қазақстан Республикасының тұрғын үй қатынастары
туралы" Заңынан басқа Қазақстан Республикасы Министрлер кабинетінің 3
маусым 1993 жылғы Қызметтік тұрғын үй-жайлар берілетін жұмысшылар
категорияларының тізімін бекіту туралы" №455 қаулысымен реттелген (оған
Қазақстан Республикасы Министрлер кабинетінің 8 қыркүйек 1995 жылғы №1240
қаулысымен және Қазақстан Республикасы Үкіметінің 20 тамыз 1996 жылғы №1031
каулысымен өзгерістер енгізілген). Алматы каласы әкімінің 22 қаңтар 1998
жылғы "Қала әкімінің коммуналдық тұрғын үй қорын құру осы қорды тұрғын
үйіне қоныстану ордерінің үлгісін бекіту және Тұрғын үй департаментінде
тұрғын үй қорын пайдалану жөніндегі бөлім кұру туралы" №25 шешімі
қабылданып әрекет етуде.
Тұрғын үй қорын пайдалану мәселелері ҚР Үкіметінің 27 мамыр 1990 жылғы
"Пәтер иелерінің тұтынушы кооперативтерін және тұрғын үйлердегі тұрғын емес
үй-жайларды дамыту бойынша шаралар туралы" қаулысында, Қазақстан
Республикасы Үкіметінің 17 сәуір 1997 жылғы "Пәтерлердің меншік иелерінің
тұтынушы кооперативтерінің қызметін қолдау жөніндегі шаралартуралы
қаулысында, Қазақстан Республикасы Үкіметінің 17 сәуір 1996 жылғы
қаулысымен бекітілген "Аз қамтамасыз етілген азаматтарға тұрғын үйді күтіп
ұстауға және тұрғын үй-коммуналдық қызметтерге ақы төлеуте тұрғын үй жәрдем
ақыларын беру туралы" уақытша ережеде көрініс тапқан. Тұрғын үй қорын
пайдалану (басқару) ''Тұрғын үй қатынастары туралы" ҚР-ң Заңының 4-бабынан
баска Қазақстан Республикасы Үкіметінің 18 қазан 1999 жылғы "Тұрғын
ғимараттарда үй-жайларды қайта құруға (қайта жоспарлауға қайта жабдықтауға)
рұқсат ету процедураларын өтудің ортак республикалық ережелері туралы"
№1562 қаулысымен, Алматы қаласы әкімінін24 қараша 1998 жылғы "Алматы
қаласының аумағында пәтерлерді, тұрғын үйлердің үй астыларын және жапсарлас
үй-жайларды кәсіпкерлік қызмет объектілеріне қайта құру (қайта жоспарлау)
тәртібі туралы" №1167 шешімімен реттелген. Сондай-ақ Қазақстан Республикасы
Үкіметінің 17 кыркүйек 1997 жылғы "Тұрғын үй қорынын сақталуын қамтамасыз
ету және көрсетілетін тұрғын үй-коммуналдық қызметтердің сапасын арттыру
жөніндегі шаралар туралы" №1348 қаулысында қабылданған болатын.
Мемлекетіміздің астанасын Акмолаға (Астанаға) көшірумен байланысты
азаматтардың жекелеген катеогрияларын тұрғын үймен қамтамасыз етудің
мәселелерін реттейтін бірқатар нормативтік актілер қабылданған болатын.
Мысалы, Қазақстан Республикасы Үкіметінің 26 наурыз 1997 жылғы №418
қаулысымен бекітілген. Астананы ауыстырудың бірінші кезеңінде Ақмола
қаласына қоныс аударуға жайлы мемлекеттік органдар мен ұйымдардың
жұмысшыларына тұрып үйлер беру туралы уақытша ереже; Қазақстан Республикасы
Премьер министрінің 23 қыркүйек 1998 жылғы "Астана қаласына қоныс аударған
мемлекеттік органдар жұмысшыларын пәтерлермен қамтамасыз ету жөніндегі
шаралар туралы" №181 бұйрығы; Қазақстан Республикасы Үкіметінің 24 шілде
1997 жылғы ''Астана қаласына қоныс аударуға жататын мемлекеттік органдармен
ұйымдар жұмысшыларына берілген, мемлекеттік тұрғын қорындағы тұрғын
үйлерді жалға алудың типтік шартын бекіту туралы" №1173 қаулысы (оған
Қазақстан Республикасы Үкіметінің 11 қараша 1998 жылғы №1148 қаулысымен
төмен толықтырулар енгізілген).
Бұл тұрғын үй-құқықтық нормативтік актілерініңтүпкілікті тізімі емес
екенін де атап өткен жөн. Бұлар көптікпен, әртүрлілікпен ерекшеленеді, ол
тұрғын үй қатынастарының жоғарыда аталған әлеуметтік маңыздылығымен,
халықтың жекелеген топтары мен таптарының әртүрлі мүдделеріне (тіпті ұсақ
мәселелеріне) қатысты, оларды толық реттеу қажеттілігімен түсіндіріледі.
Мұндай сипатқа ҚР Президентінің 26 сәуір 1990 жылғы "Мүгедектерге, Ұлы Отан
соғысының қатысушыларына, интернационалист-жауынгерлерге, қаза тапкан
әскери қызметшілердің отбасыларына қосымша жеңілдіктер туралы" Жарлығы және
басқа да біркатар нормативтік актілері ие.
Жекелеген тұрғын үй құқықтық қатынастары. Тұрғын үй құқықтық
қатынастарының пайда болу негіздерін, әлементгері мен мазмұнын қарастырмас
бұрын тағы бір рет тұрғын үй қорын пайдалану режиміне тоқталып өтейік.
Тұрғын үйді (тұрғын үй-жайды) тұрғын емес мақсатта пайдалануға тек
заңнамада көзделген жағдайларда ғана жол беріледі. Тұрғын үй қорын мақсаты
бойынша және басқа да мақсаттар үшін пайдаланған жағдайлардатұрғын үй қорын
бұзуға немесе бұлдіруге жол бермеу талап етіледі. Тұрғын үйлерді
пайдаланушылар басқа тұрғындардың түру жағдайларын бұзбауға, қоршаған
ортаға залал келтірмеуге тиіс.
Тұрғын үйдегі тұрғын үй-жайлар тұрғын емес үй-жайларды қайта жабдықтау
мен қайта жоспарлауды үй-жай иесінің келісімімен және жобаның құрылыс
нормалары мен ережелеріне сәйкес келуіне жауаптылар мен олардың балалары
танылады. Ерлі-зайыптылардың ата-аналары, сондай-ақ өздерінің отбасы бар
және меншік иесімен үнемі бірге тұратын балалары өзара келісім бойынша ғана
меншік иесі отбасының мүшелері деп танылуы мүмкін. Еңбекке жарамсыз
асырауындағылар, егер олар меншік иесімен үнемі бірге тұрса, меншік иесі
отбасының мүшелері деп таныла алады.
Тұрғын үйдің меншік иесімен бірге тұрып жатқан отбасы мүшелері өздеріне
меншік иесі берген тұрғын үйге өздерінін кәмелетке толмаған балаларын
тұрғыза алады. Отбасының басқа мушелерін тұрғызуга меншік иесінің
келісімімен ғана жол беріледі.
Меншік иесімен отбасылық қатынастар тоқтатылған жағдайда отбасының
бұрынғы мүшелері тұрғын үйді жалға алу мерзімін көрсетпестен, жалға алушы
құқықтарымен пайдалана алады. Меншік иесі отбасы мүшесімен алдын ала
бекітілген жазбаша келісім жолымен отбасының бұрынғы мүшесімен тұрғын үй-
жайды пайдалануды жоққа шығаруы мүмкін.
Меншік иесі отбасының бұрынғы мүшелері тұрғын үйді күтіп ұстау және
коммуналдық қызметтердің ақысын төлеу жөніндегі шығындарға қатысуға
міндетті.
Отбасының бұрынғы мүшелерінің тұрғын үйді пайдалану құқығы тиісті түрде
қорғалады және олар өздерінің тұрғын үйді пайдалану құқығын бұзған кез
келген адамнан, соның ішінде меншік иесінен де аталған бұзушылықты жоюын
талап ете алады. Меншік иесі отбасының кәмелетке толған мүшелері, соның
ішінде бұрынғы мүшелері, өздерінің тұрғын үй-жайды пайдалануынан туындайтын
міндеттемелері бойынша ортақ мүліктік жауапкершілікте болады.
Тұрғын үйге жеке меншіктік құқықтық қатынастарының тоқтатылуы тұрғын үй
заңнамасымен белгіленген ерекшеліктерді ескере отырып, азаматтық заңдармен
көзделген жалпы негіздер бойынша жүзеге асады. Меншіктену қатынастарын
тоқтатудын ерекшелігі мынада: үй орналасқан жер учаскесін мемлекеттік
қажеттіліктер үшін алып қойғанда (сатып алғанда) жеке меншікке жаңа тұрғын
үйді беру көзделеді. Тұрғын үйге қатысты реквизиция қолданылған кезде
реквизицияланған тұрғын үйді қайтару мүмкін болады ("Тұрғын үй қатынастары
туралы" ҚР Заңының 29-бабының 2-тармағының 3-тармақшасы). Бұдан шығатын
қорытынды-тұрғын үйді меншік иесінің еркінен тыс алып қойган кезде бірақ
оған заңды жауапкершілік қолданылмайтын жағдайларда тұрғын үйге деген
құқықтарды қамтамасыз етудің кепілдіктері әрекет етеді.
Меншік иесіндегі тұрғын үйді алып қою жөніндегі тұрғын үй
қатынастарының тоқтатылуымен бірге олар меншік иесі отбасының мүшелерінде
де және басқа да тұрғындарда тоқтатылады. Бұл орайда тұрғын үйді орналасқан
жер учаскесімен бірге мемлекеттік қажеттіліктер үшін алып қойған (сатып
алған) кезде. отбасы мүшелері тұрғын үйден шығарылады және бұрынғы тұрғын
үйдің өтемі ретінде алынған тұрғын үйде тұру құқығына ие болады. Бұрынғы
тұрғын үйде тұратын басқа адамдар басқа тұрғын үй-жай берілмей шығарылады.
Меншік иесінің еркі бойынша (сату, сыйға тарту) тұрғын үйді меншіктену
құқығы тоқтатылған жағдайда, егер тұрғын үйді сатып алушымен жасалған шарт
бойынша өзгеше көзделмесе, меншік иесінің отбасы мүшелері меншік иесі
отбасының бұрынғы мүшелері және уақытша тұрғындар басқа тұрғын үй-жай
берілмей шығарылады. Егер тұрғын үйге меншік құқығын осылайша тоқтату
кәмелетке толмаған тұлғалардың тұрғын үй кұқықтарына қатысты болса, онда
тұрғын үйді иеліктен айыруға қорғаншылық пен қамқоршылық органдарының
келісімі талап етіледі.
Кондоминиум. Көп пәтерлі тұрғын үйдегі пәтерге, үйдің бір бөлігіне
меншік құқығы әр уақытта барлық меншік иелері мүдделерінің әрекеттесуімен
байланысты. Осыны ескере отырып тұрғын үй заңнамасымен меншіктің ерекше
нысаны ретінде анықталған кондоминиум режимі енгізілген. Кондоминиум
қатынастарын бекіту тұрғын үйлер жөніндегі меншіктік қатынастардың
өзгеруінің салдары болып табылады, соның нәтижесінде тұрғын үйлермен,
олардың меншік иелерімен тығыз байланысты барлық мүлікті күтіп ұстау
жөніндегі ауыртпалықты көтеруді реттеу қажеттілігі пайда болды.
Бұрын бұл функцияны мемлекеттік коммуналдық пайдалану органы атқарған.
Ол тұрғындардан сол бір немесе өзге ережелерді сақтауды талап етуге
құзіретті болды, бұл орайда ол подъездердің баспалдақтардың, лифтілердің,
шатырлардың, төбелердің, подвалдардың және т.б. жай-күйі үшін негізгі заңды
жауапкершілікте болды, осының бәрін кешенді түрде тұрғын үй қорын
басқарумен, пайдаланумен, оның сақталуын қамтамасыз етумен байланысты
қатынастар ретінде белгілеуге болады. Қазіргі уақытта, мемлекеттұрғын үй
қорын бұлай басқару мемлекеттік тұрғын үй қорындағы үйлер үшін сақталған.
Басқару бойынша функциялардың аз ғана бөлігін өзіне қалдыра отырып,
тұрғын үй қорын басқару, сондай-ақ оны пайдалану, оның сақталуын қамтамасыз
ету жөніндегі тікелей функцияларды пәтер иелерінің өздеріне берді.
Сондықтан кондоминиумды үлестік меншік сияқты, меншік қатынастарының
күрделендірілген нысаны ғана сияқты қарастыруға болмайды. Үлестік
меншіктіктің кәдімгі қатынастарында бірінші кезекке үлестік меншік
иелерінің құқықтарын бөлу міндеті шығады, ал олардың мүлікті күтіп-ұстау
ауыртпалығын жүзеге асыруға қатысуын қамтамасыз ету тек көмекші міндет
ретінде ғана көрінеді.
Кондоминиумға тұрғын үй-жайлардың барлық меншік иелері үшін ортақ
маңызга ие болатын мүлікті басқару міндеті басымды болып табылады.
Кондоминиумның заттық құқығы азаматтық-құқықтық әдебиетте жан-жақты
қарастырылғандыктан, біз бұл жерде оған тоқталмаймыз.
Үй-жайлардың меншік иелері ортақ мүлік пен үйді күтіп ұстауға қажетті
барлық шығындарға қатысуға міндетті екенін, олардың бөлек (жеке дара)
меншігіндегі ортақ мүлік пен үй-жайларды сақтау мен қауіпсіз пайдалану үшін
жауапты болатынын ғана атап өтеміз.
Кондоминиум объектісін тіркегеннен кейінгі бір айдан кешіктірмейтін
мерзімде үй-жайлардың меншік иелері кондоминиум объектісін басқару нысаны
туралы мәселені шешуте тиіс. Мұндай шешімге дейін кондоминиум объектісімен
біртүтас кешен ретінде байланысты міндеттемелер бойынша, сондай-ак тұрғын
үйді коммуналдық қызметтермен ортақтандырыла қамтамасыз ету жөніндегі
міндетгер бойынша меншік иелері ортақ жауапты болады.
Біртұтас инженерлік және коммуналдық қамтамасыз ету жүйесі бар және
біртұтас тұрғын үй коммуналдық кешенді құрайтын көп пәтерлі тұрғын үйде
(немесе оның бір бөлігінде) кондоминимум объектісін бірлесіп басқарудың бір
нысаны ғана қолданылуы мүмкін.
Кондоминиум объектісін басқару нысаны оған қатысушылардың келісімімен
анықталады. Ондай нысандарға мыналар жатады:
1) егер барлық меншік иелерінің саны төрт адамнан аспаса, олардың
тікелей бірлесіп басқаруы;
2) үй-жай (пәтерлер) иелерінің кооперативі;
3) кондоминиум объектісін үшінші (сырт)жеке (тұрғын үйді басқарушы)
немесе заңы (тұрғын үй пайдалану және коммуналдық қызмет көрсету орны)
тұлғалардың басқаруы;
4) Қазақстан Республикасының заңдарына қайшы келмейтін өзге де
нысандар.
Кондоминиум объектісін басқару жөнінде шарт бойынша тұрғын үй пайдалану
және коммуналдык қызмет көрсету орнына не тұрғын үй басқарушысына берілетін
құқықтар көлемі шартпен анықталады.
Үй-жайлар иелері тұрғын үй пайдалану және коммуналдық қызмет күрсететін
ұйымдармен осындай қызмет көрсеіу туралы жеке шарттар жасасуға құқылы.
Үй-жайлар (пәтерлер) иелері көпшілігінің шешімі бойынша кондоминиум
объектісін басқару нысаны өзгертіле алады.
Басқа үйлермен бірге үй-жайлар иелерінің бір кооперативі басқарын
тұрғын үй-жайдың иелері көпшілік болып қабылданған шешім бойынша осы
кооперативтің құрамынан шығып, өзінің жеке кооперативін құруға ие
кондоминиум объектісін басқарудың өзге нысанын қолдануға құқылы.
Кондоминиум кейбір жағдайларда мемлекеттік тұрғын үйді басқару үшін де
қолданылады. Мемлекеттік меншік нысанына жататын тұрғын үйлер мен үй
жайларда, мемлекет жергілікті аткарушы орган немесе мемлекеттік кәсіпорын
тұрғысынан меншік иелерінің бірі регінде кондоминиум мүшесі және
кондоминиум объектісін бірлесіп басқару үшін меншік иелерінен құрылған
бірлестіктің мүшесі болып табылады.
Тұрғын үйді беру жөніндегі шарттық қатынастар. Қазақстан
Республикасының әрекет етуші тұрғын үй заңнамасы шарттық қатыиастардың әр
түрлігімен ерекшеленеді. Олардың бір бөлігі тұрғын үйлерді жеке меншікке
беруді көздесе, ал екінші бір бөлігі азаматтардың қайдалануына беруді
көздейді.
Тұрғын үйді жеке меншікке беру жөніндегі шарттарға негізінен мыналар
жатады:
- бұзылуға жататын үйді соның орнына сол маңда немесе жақын жердегі жер
учаскесінде салынатын тұрғын үйді беру шартымен босату туралы шарт;
- құрылыс салушыға құрылыс алаңында орналасқан және бұзылуға тиісті
тұрғын үйлерде тұратын азаматтарды орнына басқа тұрғын үйлер беру шартымен
шығару үшін тұрғын үйлер беру туралы шарт.
Бұл шарттар азаматтарда берілетін тұрғын үйлерді пайдалану (жалдау)
құқығының пайда болуын көздеуі мүмкін бірақ бұл жағдайларда олардың меншік
иелері ретіндегі шектелген мүліктік мүдделері тиісті түрде өтелуге тиіс.
Аталған негіздер бойынша босатылатын (бұзылатын) тұрғын үй азаматқа
меншік құқығы негізінде тиесілі болмайтын жағдайда да жоққа шығарылмайды.
Онда оған жаңа тұрғын үйді жеке меншікке емес, пайдалануға беру негізді
болар еді.
Тұрғын үйлерді жеке меншікке беру туралы шарттарға, сондай-ақ тұрғын
үйдің (үйдің бір бөлігінің) немесе тұрғын үй кешенінің кұрылысына еңбек
етіп қатыскан адамға немесе құрылысты каржыландыруға өз қаражатымен
қатысқан адамға тұрғын үй беру туралы шартта жатады.
Тұрғын үйді пайдалануға беру жөніндегі шарттар тұрғын үй-жайды күрделі
жөндеуден өткізу уақытына бекітіледі. Тұрғын үй, сондай-ақ негізінен
пайдалануға еңбек келісім-шарттарының шарттары бойынша беріледі, еңбек
келісім-шарттарының шарттарымен тұрғын үйлерді жұмысшының меншігіне олардың
әрекет ету мерзімдерінің өтуі бойынша немесе олардың әрекет етуі
басталғаннан кейінгі белгілі бір кезең өткеннен кейін беру көзделуі мүмкін.
Заңнамамен орнына баска тұрғын үй беру жағдайымен бұзылуға тиісті
тұрғын үйді босату туралы шарт ерекше реттелген. Жер учаскесінің
мемлекеттік қажеттер үшін бөлінуіне байланысты тұрғын үйлерді бұзған
жағдайда тұрғын үйді бұзушы құрылыс салушылар мен меншік иелерінің
(жалдаушылардың) арасында бұзылған тұрғын үй-жайлардың орнына бұрынғы
меншік иелеріне (жалдаушыларға) нақ сол немесе басқа жер учаскесіндегі
жаңадан салынған тұрғын үйлерден меншігіне (жалға) тұрғын үй беру туралы
шарт жасалуы мүмкін.
Осындай шартқа сәйкес құрылыс салушы меншік иесіне (жалдаушыға)
заңнамада көзделген талаптарға сай келетін жаңа тұрғын үй беруге міндетті.
Өз кезегінде бұзылуға тиісті тұрғын үй иелері (жалдаушылар) өздері
орналасқан үй-жайларды шартта көрсетілген мерзімде босатуға міндетті.
Шартта жаңа тұрғын үй берудің белгілі бір (өзге) мерзімдері, сондай-ақ
басқа да жағдайлар көзделуі мүмкін. Атап айтқанда, мүмкін болатын өтемақы
сомасы, тұрғын үйдің көлемі, қабаты, бөлмелер саны, отбасының кұрамы
анықталады.
Көшірілуге тиісті азаматтар жаңа тұрғын үй берілгенге дейін осы елді
мекенде орналасқан әрі техникалық және санитарлық нормаларға сәйкес келетін
уакытша тұрғын үйлерге, егер олардың келісімі болса, орналастырылады.
Уақытша тұрғын үй-жайға ақы төлеу жөніндегі шығындар құрылыс салушыға
жүктеледі, бұл өз кезегінде оның тұрғын үй беру жөніндегі өз міндетін
тұрақты негізде орындауы үшін қосымша ынталандырушы шара болып табылады.
Егер жаңа тұрғын үй шартта көрсетілген мерзімде берілмесе, құрылыс
салушы соттың шешімі бойынша өз қаражаты есебінен тұрған үйінен айырылған
меншік иесіне (жалға алушыға) шарттың ережелерінде көзделген талаптарға
сәйкес басқа тұрғын үй сатып алуға мімдетті болады. Сонымен қатар, құрылыс
салушы шарттық міндеттемелердің бұзылуы салдарынан келтірілген залалды да
өтеуге міндеттенеді.
Меншік құқығы негізінде тұрғын үйді иеленетін адамдармен тұрғын үй-
жайларды пайдалануды тікелей көздейтін негізгі құқықтық нысан болып тұрғын
үйді жалдау шарты табылады. Тұрғын үйді жалдау шартына мүлікті жалдаудың
бірқатар ортақ белгілері тән, бірақ ол тікелей тұрғын үй заңнамасымен де
реттеледі.
Тұрғын үйді жалдау шарты бойынша тұрғын үйдің иесі немесе оның
уәкілетті адамы (жалға беруші) азаматқа (жалға алушыға) және оның отбасы
мүшелеріне тұрғын үйді ақы төлеп пайдалануға беруге міндеттенеді.
Сонымен тұрған үйді жалдау шарты консенсуалды, ақылы ж.ше екі жақты
шарт ретінде жасалады.
Заңнамада тұрғын үйді жалдау шартының негізгі екі түрі нақты
ажыратылған; а) мемлекеттік тұрғын үй қорындағы тұрғын үйді жалдау шарты;
б) жеке тұрғын үй қорындағы тұрғын үйді жалдау шарты. Тұрғын үйді жалдаудың
бірінші түрін тұрғын үйге мұқтаж азаматтарды есепке алу, тұрғын үйлерді
беру және мемлекеттік тұрғын үй қатарындағы тұрғын үйлерді пайдалану
бойынша кешенді құқықтык қатынастар аясында қарастыру кажет, сондықтан оған
талдау кейінрек жасалады.
Жеке тұрғын үй қорындағы тұрғын үйді жалдау. Меншік иесі (меншіктің
жеке нысанына негізделген жеке немесе заңды тұлға) өзі туратын тұрғын үйді,
не негізгі мақсаты жалға алушыларға тұракты Немесе уакытша тұру үшін берілу
болып табылатын тұрғын үйді жалға бсруіе құқылы.
Жеке тұрғын үй қорындағы тұрғын үйді жалдау шарттары (талаптары) жалға
беруші мен жалға алушы арасындағы шартпен де заңдармен де реттеледі. Меншік
иесі тұрмайтын және меншік иесі тұрақты Турпгын тұрғын үйді жалдау шартының
шарттары арасында ерек-цкміік жасалған.
Меншік иесі тұрмайтын тұрғын үйді ол жазбаша түрде жасалған шарт
бойынша баска адамға жалға бере алады.
Шарт тараптары болып жалға беруші - тұрғын үйдің меншік иесі болып
табылатын немесе заңнамамен не шартпен оны жалға беруге уәкілеттенген жеке
немесе заңды тұлға және жалға алушы - жеке тұлғатабылады. Тұрғын үй
құқықтық қатынастарыныңқатысуиіыла-ры ретінде, шарт тараптарынан баска
бірқатар жағдайларда басқа да субъектілер - жалға алушы отбасының мүшелері,
уакытша тұрғындар және қосымша жалға алушылар - бола алады.
Тұрғын үй-жайға немесе жалға берілген тұрғын үй-жай орналаскан тұрғын
үйге меншік кұқығы баска тұлғаға ауысқан жағдайда жалдау шарты жаңа меншік
иесі күшін сақтап қалады. Шартты мұндай жағдайда тоқтату жалға алушы және
тұрғын үй-жайды жалға берген мен-шік иесі арасындағы шартпен көзделуі
мүмкін.
Шарт пәні болып құрылыс, санитариялық, өртке қарсы және басқа да
міндетті талаптарға сәйкес келетін жеке тұрғын үй-жай не тұруға жарамды
жеке бөлме (бөлмелер) табылады.
Тараптардың және калған тұрғындардың құқықтары мен міндеттері. Жалға
беруші жалға алушының пайдалануына шарт және тұрғын үй заңнамасының
талаптарына сәйкес келетін тұрғын үй-жайды беруге міндетті тұрғын үйді
күтіп ұстау тәртібі тікелей шартпен анықталады.
Жалға алушы тұрғын үйді өзінің тұруы үшін және өз отбасының
мүшелері түруы үшін пайдалануға құқылы. Шартпен жалға алушының тұрғын үйді
тек жеке өзінің түруы үшІн пайдаланатындығы тікелей көзделуі мүмкін.
Егер жалға алу шартында өзгеше көзделмесе, жалға алушы жалға алынған үй-
жайға косымша жалдаушыларды және уакытша тұрғындарды қоныстандыруға құқылы.
Жалға алушының негізгі міндеттері шартпен көзделген мөлшермен
мерзімдерде тұрғын үйді жалға алғаны үшін ақы төлеуден көрініс табады.
Жалға алушы тұрғын үй-жайды максатына сай пайдалануға және оның бұлінуіне
жол бермеуге, оны бұз-бауға міндетті.
Егер шартта өзгеше көзделмеген болса, жалға алушы жалға алынған үй-
жайды алты айға дейінгі мерзімге тастап кетуге құқылы. Бұдан неғұрлым ұзақ
уакыт бойы болмаған жағдайда шарттың күші жалға берушінін келісімімен ғана
сақталады.
Егер отбасы мүшесін коныстандырған кезде сол мүше мен жалға алушы
арасында өзгеше келісім болмаса, жалға алу шартының шарттарына сәйкес жалға
алушымен біргетұратын отбасы мүшесі, тұрғын үй-жайды жалға алушының өзі
сияқты дәл сондай пайдалану құқығына ие болады. Отбасы мүшелерінің аясы
жалпы ережелер бойынша анықталады.
Қосымша жалдаушылар тұрғын үй-жайда тұру құқығын жалға алушымен
бекітілген косымшажалдау шартына сәйкес иеленеді косымша жалдаушылардың
түру шарттары, атап айтканда, тұру мерзімі, гөленетін акының мөлшері мен
оны төлеу тәртібі тұрғын үй-жайды жалға алушы мен косымша жалдаушы
арасындағы шарт арқылы белгіленеді.
Қосымша жалдау шарты тараптар белгілеген мерзім біткенде не шартта
көрсетілген ахуал пайда болғанда жалға алушының талап етуі бойынша, ал
мерзім не өзге де токтату негіздері белгіленбеген шарттар қосымша
жалдаушыны кемінде бір ай бұрын ескерте отырып кез келген уақытта
мерзімінен бұрын тоқтатуы мүмкін. Жалдау шарты, сондай-ақ тұрғын үйге
меншік құқығы мәжбүр етіліп тоқтатылған жағдайларда да тоқтатылады. Қосымша
жалдаушы шартты, егер косымша жалдау шартында өзгеше көзделмеген болса, кез
келген уақытта бүзуға құқылы. Қосымша жалдау шарты токтатылған не оны жалға
алушы бұзған жағдайда қосымша жалдаушы басқа тұрғын үй-жай бсрілместен
шығарылуға тиіс. Жалға алушы тұрғын үй-жайға уакытша тұрғындарды жалдау
шартын жасаспай-ақ тұрғызуға құқылы. Уақытша тұрғындардың тұру шарттары
жалға алушымен анықталады. Уакытша тұрғындар жалға алушының талап етуі
бойынша, баска тұрғын үй-жай берілместен, кез келген уакытта, кемінде жеті
күн бұрын ескерте отырып шығарылуға тиіс.
Жалдау шартының тоқтатылуымен бірге косымша жалдау шарты да
тоқтатылады. Қосымша жалдаушылар мен уақытша тұрғындар жалдау шарты
токтатылған жағдайда баска тұрғын үй-жай берілместен шығарылуға тиіс.
1.3. Мемлекеттік және қызметтік тұрғын үй қорлары
Мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй тұрғын үйге мұқтаж, осы елді
мекенде тұрақты тұратын (тұру мерзіміне қарамастан) және халықтың
әлеуметтік жағынан корғалатын табысы аз топтарына жататын Қазақстан
Республикасы азаматтарыньщ пайдалануына беріледі. Мемлекеттік тұрғын үй
қорының тұрғын үй пайдаланумен байланысты қарым-қатынастар меншік кұқығы
бойынша мемлекетке тиесілі және жергілікті атқарушы органдардың
(мемлекеттік коммуналды тұрғын үй қоры) немесе мемлекеттік кәсіпорынның
(мемлекеттік кәсі-порынньщ тұрғын үй қоры) басқаруындағы тұрғын үй
азаматтарға берілген жағдайларда пайда болады. Қазақстан Республикасының
мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үйлерді беру, жалдау және пайдалану
тәртібін реттейтін заңнама уақытша құрылым мен маусымдық тұрғын жайларда,
бау-бақшалық пен аңшылық үйлерде, туристік базаларда, мотелдерде,
кемпингтерде, конақ үйлерде, демалыс үйлерінде, санаторийлерде,
пансиоанаттарда, интернаттарда тұруға таралмайды.
Мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй, сондай-ақ, тұрғын үйге мұқтаж
мемлекеттік қызметшілерге, бюджеттік ұйымдардың қызметкерлеріне, әскери
қызметшілерге және сайланбалы мемлекеттік қызмет атқаратын адамдарға
беріледі. Оларға берілетін тұрғын үй қызметтік тұрғын үйге теңестіріледі.
Халықтың әлеуметтік жағынан қорғалуға жататын топтарына мыналар кіреді:
1) Ұлы Отан соғысының мүгедектері мен қатысушылары, сондай-ақ оларға
теңестірілген адамдар;
2) I және II топтағы мүгедектер (өздері қылмыс жасаудың салдарынан
мүгедек болған тұлғаларды қоспағанда);
3) Мүгедек балалары бар немесе оларды тәрбиелеп жатқан отбасылар;
4) Белгіленген заңдық тәртіпте бекітілген аурулар тізімінде көрсетілген
кейбір созылмальі аурулардың ауыр түрлеріне шалдыққан тұлғалар;
5) Жасына қарай зейнетке шыққан тұлғалар;
6) Кәмелетке толғанға шейін ата-аналарынан айрылған жиырма жаска толмаган
жетім балалар. Осы тұлғалар әскерге шақырылғанда бұл жас әскери
қызметті өтеу мерзіміне дейін ұзартылады;
7) Репагрианттар;
8) Экологиялық зілзалалар, табиғи және техногенді сипаттағы төтенше
жағдайлар салдарынан тұрғын үйінен айрылған адамдар;
9) Көп балалы отбасылар;
10) Мемлекеттік немесе қоғамдық міндеттерін, әскери қызметін орындау
кезінде, адам өмірін құтқару кезінде, кұқық тәртібін корғау кезінде
қаза тапқан адамдардың отбасылары;
11) Толық емес отбасылар.
Азаматтар мына жағдайларда тұрғын үйге мұқтаж деп танылады, сгер:
1) олар Қазақстан Республикасының аумағында меншік құқығы бойынша тұрғын
үйге ие болмаса;
2) олар тиісті елді мекенде мемлекеттік тұрғын үй қорынан, сондай-ақ
меншіктің мемлекеттік емес нысанына негізделген заңды тұлғалардың
тиесілі үйлерде, соның ішінде, тұрғын үй (тұрғын үй-құрылыс)
кооперативтерінің үйлерінде тұрақты түрде пайдаланатын тұрғын үйге ие
болмаса;
3) отбасы тұрып жатқан тұрғын үй нормативті санитарлық және техникалық
талаптарға сай келмесе;
4) аралас, оқшауланбаған тұрғын үй-жайларда екі немесе одан да көп
отбасылар тұрып жатса;
5) отбасы құрамында кейбір созылмалы аурулардың ауыр түрлеріне
(белгіленген заңның тәртіп бойынша бекітілген аурулар тізімі бойынша)
шалдыққан аурулар болса, және сол аурулармен бір тұрғын үйде (пәтерде)
тұру мүмкін болмайтын болса.
Азамат (ері немесе зайыбымен және кәмелетке толмаған балаларымен)
мемлекеттік тұрғын үй қорынан тиісті елді мекенде бір ғана тұрғын үйді
иеленуге кұқылы, бұған ерлі-зайыптылардың әрқайсысы осындай тұрғын үйді
некеге тұрғанға дейін иеленген жагдайлары жат-иайды.
Мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй берілуі мүмкін азаматтарды
есепке алу тұрғылықты жері бойынша жергілікті органдарда жүзеге асырылады.
Есепке әлеуметтік жағынан қорғалмаған азаматтар немесе тұрғын үйге мұқтаж
мемлекеттік қызметшілер, бюджеттік ұйымдардың жұмысшылары, әскери
қызметшілер мен сайланбалы мсмлекеттік лауазымдарда отырған тұлғалар
алынады.
Есепке алу үшін қажетті құжаттардың тізбесі мен нысанын Қазақстан
Республикасының Үкіметі бекітеді. Азаматтардан қандай да бір косымша
кұжаттарды беруді талап етуге тыйым салынады.
Азаматтардың өздерін және өздерінің жанұя мүшелерін мемлекеттік тұрғын
үй қорынан тұрғын үй беруге мұқтаж ретінде есепке кою туралы арыздары
тұрғылықты жері бойынша тиісті жергілікті атқарушы органда бір ай ішінде
қаралады, Есепке алу немесе одан бас тарту туралы шешімді бір айлық мерзім
өткенге шейін жергілікті атқарушы орган арызданушыларға жазбаша түрде
хабарлауға тиіс. Қабылданған шешім бойынша тұрғын үй құқықтары бұзылган
азаматтар оларды корғау бойынша заңнамамен көзделген іс-шараларды қолдана
алады.
Мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй берілетін тұлғалар ретінде
азаматтарды есепке қоймау туралы шешім қабылдаудың негіздерін нақты көрсету
үшін заңнамада (Қазақстаң Республикасының "Тұрғын үй қатынастары туралы"
Заңының 72-бабы) мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй беру үшін есепке
алудан бас тарту негіздері көзделген. Сырт көзге қарағанда аталған тізім
түпкілікті көрінгенмен, Қазақстан Республикасының "Тұрғын үй қатынастары
туралы" Заңының 73-бабының нормаларының мағынасы бойынша, тұлғаны тұрғын үй
есебінен шығару негіздері ретінде сонда кезделген негіздер азаматтарды
мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй берілуі мүмкін тұлғалар ретінде
есепке алудан бас тартудың да негіздері болуға тиіс. Сол сияқты, есепке
алудан бас тарту негіздері, егер бұл негіздер оны есепке алғаннан кейін
анықталса, тұлғаны мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үйге мұқтаждар
есебінен шығарудың негіздері болып табылады.
Егер азаматтың соңғы бес жылдың ішінде өз тұрғын үй ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .4
І ТАРАУ ТҰРҒЫН ҮЙ ҚҰҚЫҒЫНДАҒЫ ҚАТЫНАСТАР ЖӘНЕ ТҰРҒЫН ҮЙ ҚОРЛАРЫНЫҢ ЖАЛПЫ
СИПАТТАМАСЫ
1.1. Тұрғын үй саясатының мемлекеттік бағдарламасы және оны жүзеге
асыру ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 6
1.2. Тұрғын үй қатынастары және заңнамасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 8
1.3. Мемлекеттік және қызметтік тұрғын үй қорлары ... ... ... ... ... ... ... ..20
1.4. Тұрғын үй және құрылыс кооперативтері мүшелерінің құқықтары ... ...41
ІІ ТАРАУ ТҰРҒЫН ҮЙДІ ЖӘНЕ БАСҚА МҮЛІКТЕРДІ ЖАЛДАУ ШАРТЫНЫҢ ЖАЛПЫ
СИПАТТАМАСЫ
2.1. Мүлікті жалдау (аренда) шартының ұғымы және элементтері ... ... ... 44
2.2. Тұрғын үйлер мен ғимараттарды жалдау шартының ерекшеліктері ... ..69
2.3. Тұрмыстық прокаттың жасалу тәртіптері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...77
ІІІ ТАРАУ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК РЕТІНДЕ ЖЕРДІ ЖАЛҒА АЛУ ШАРТЫНЫҢ МӘНІ МЕН
ҚҰҚЫҚТЫҚ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ
3.1. Жылжымайтын мүлікті жалдау шартының түсінігі мен түрлері ... ... ..82
3.2. Жылжымайтын мүлікті жалдау шартын бекіту, жүзеге асыру және тоқтатудың
құқықтық ерекшеліктері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..83
3.3. Жалдау шартының құрамындағы жауапкершілік ... ... ... ... ... ... ... 87
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...9 1
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 94
КІРІСПЕ
Дипломдық жұмыстың өзектілігі: Қазақстан Республикасында тұрғын үйлерді
ғимараттарды және басқа да мүліктерді жалдау шартының түсінігі мен
ерекшеліктері атты тақырыбты зерттеп жазуға тырыстым. Қазіргі таңда тұрғын
үй қатынастарының ерекшеліктерін айтсақ, онда жеке тұлғалар мен заңды
тұлғалар тұрғын үйді жалдаудың негізгі субъектісі болып табылады. Көп
жағдайларда тұрғын үйді жалдауға жеке тұлғалар беріп жүр, сонымен бірге
заңда тұлғалар көптеген ғимараттарды жекешелендіру кезінде өз меншігіне
айналдырып, басқа тұлғаларға аренда ретінде жалға беріп отыр. Бұл жерде
айта кететін жағдай тек қана тұрғын үйлер ғана емес, басқа да жылжымайтын
мүлік болып табылатын жерлерді де жала беру кең тараған. Сондықтан да жер
реформасын жүзеге асыру — жерге айрықша мемлекеттік меншікті жою, жер
учаскелеріне жеке меншікті орнықтыру, жерді сату-сатып алуды, жер нарығын,
ипотеканы дамыту жəне басқа да шаралар жаңа жер қатынастарының пайда
болуына жəне жер туралы заңнаманың міндеттерінің өзгеруіне алып келді.
Алайда, тұрғын үйлер мен ғимараттарды және жерлерді жалға беру
реформасын жүзеге асыру жер қатынастарының мүліктік сипатын жоймады,
керісінше, оның мемлекет байлықтарын табиғи ресурс ретінде ұтымды пайдалану
мүмкіндіктерін кеңейтті. Мүліктік емес сипаттағы жер қатынастары да өз
ерекшеліктерін жоғалтпады, қоғамдық қатынастардың бұл саласы да сақталып
қалды жəне олар болашақта одан əрі дамып, бұрынғы жер қатынастарына,
сабақтас құқық салаларына, соның ішінде, азаматтық құқықтың жер - мүліктік
қатынастарына қарағанда өзінің ерекше сипаттары мен айрықша ерекшеліктеріне
ие болады.
Егер бұрында жер қатынастарының мүліктік сипаты жерге айрықша
мемлекеттік меншікпен шектелсе, бұл ереженің жойылуымен жер-мүліктік
құқықтық қатынастарының ауқымы кеңейді. Жəне соған қарамастан, ол өзінің
табиғатпен жəне табиғи ортамен байланысын жоғалтпады. Жер мүліктік
қатынастарының басқа мүліктік қатынастардан басты айырмашылығы осында.
Қазіргі таңдағы жылжымайтын мүлікті жалдау заңнамасы барлық жер
қатынастарын реттейді, жер нарығын қалыптастыруға, реттеуге жəне нарықтық
жер құқығы қатынастарын одан əрі де дамытуға үлесін қосып отыр. Бұл
мақсатта ол нақты құқықтық негіз бен жалпы мемлекеттік деңгейдегі қайнар
көздерге ие. Оларда нарықтық экономика жағдайында қазіргі кезгі жер
қатынастарының дамуына шын мəнінде əсер етуге қабілетті, кез келген жағынан
алғанда салыстырмалы түрде жаңа жер құқығы саласының ұйымдастырушылық-
нормативтік алғышарттары көрініс тапқан.
Республикада жүзеге асырылып жатқан əлеуметтік-экономикалық реформалар
кезеңінде тұрғын үйлер мен жер туралы заңнаманың одан əрі де жылдам
қарқынмен дамып, өзгеруі заңды құбылыс. Ал енді тұрғын үйлерді жалдау
шартының бағасы, мазмұны туралы айтатын болсақ онда, оның бағасы әлі де
қолданылатын бағалармен анықталуы мүмкін. Үйді және ғимаратты жалдау
шартында жалдау бағасы (аренданын бағасы) әдетте қолданылатын
бағалармен анықталуы мүмкін емес, сондықтан ол шартта көзделуі тиіс.
Шартпен аренданын төлемінің толық (жалпы) сомасы белгіленуі мүмкін. Кейбір
жағдайларда ол жалға берілген мүліктің бір бірлігі үшін немесе басқа
көрсеткіш арқылы есептік жолымен белгілнуі мүмкін мысалы, жалға берілген
бірнеше бөлмелердің көлемі бірдей болса жалдау бағасы бір бөлек бөлме үшін
көрсетілуі мүмкін.
Үйлер мен ғимаратты жалдау шартының мазмұны. Жалға беруші үйді немесе
ғимаратты беруі және оны жалға алушының қабылдауы, кәсіпорынды жалдау шарты
сияқты өткізу актісі немесе тараптар қол қоятын өткізу туралы өзге де
құжат бойынша жүзеге асырылады. Өткізу актісін (өткізу құжатын) жасау
міндеті шартпен тараптардың біреуіне жүктелуі мүмкін. Азаматтық
кодекс оны кімнің жасау міндеті екенін анықтамайды, сондықтан дау
болған жағдайда кәсіпорынды жалдау шартының нормалары ұқсастық бойынша
қолданылуы мүмкін.
Жалға берушінің өткізу құжатын жасау міндеті мемлекеттік тұрғын емес
қорының объектілерінің жалға беру тәртібі 35-т. көзделген. Үйлер мен
ғимараттарды жалдау туралы жалпы ережеледе жалға алушыға объектілерді беру
мерзімдері анықталмайды, олар шартта көзделуі тиіс, егер шартта мерзімдер
көзделмесе, онда үйлерді, ғимараттарды беру қисынды мерзімдерде жүзеге
асуы тиіс. Аталған ережелерге сәйкес жалға беруші аренда шартына қол
қойғаннан кейін бір айдан аспайтын мерзімде объектінің берілуін
(өткізілуін) қамтамасыз eтуге міндетті.
Объектіні жалға алушыға бергеннен басқа, жалға беруші жалға
алушының мүлікпен (үйлер мен ғимараттар) шартын жағдайларына
сәйкес иеленуіне жөне пайдалануына кедергі іс әрекеттер жасаудан бас
тартынуға міндетті.
Жалға алушының негізгі міндеті аренда нысанасын шартқа сәйкес
пайдалануда, мүлікті күтіп ұстап оның нашарлауын болдырмауда және
көрсетілген мерзімде жалға берушіге қайтарып беруде болып келеді. Үйді
(ғимаратты) қайтарып беру-өткізу актісі негізінде жасалады.
Дипломдық жұмысым кіріспе, қорытынды және пайдаланған әдебиеттерімен
қоса негізгі үш тараудан тұрады:
- І тарау Тұрғын үй құқығындағы қатынастар және тұрғын үй қорларының жалпы
сипаттамасы
- ІІ тарау Тұрғын үйді және басқа мүліктерді жалдау шартының жалпы
сипаттамасы
- ІІІ тарау Жылжымайтын мүлік ретінде жерді жалға алу шартының мәні мен
құқықтық ерекшеліктері
І ТАРАУ ТҰРҒЫН ҮЙ ҚҰҚЫҒЫНДАҒЫ ҚАТЫНАСТАР ЖӘНЕ ТҰРҒЫН ҮЙ ҚОРЛАРЫНЫҢ
ЖАЛПЫ СИПАТТАМАСЫ
1.1. Тұрғын үй саясатының мемлекеттік бағдарламасы және оны жүзеге
асыру
Тұрғын үймен қамтамасыз ету қазіргі кезеңде маңызды әлеуметтік
мәселелердің бірі болып табылады және соған орай белгілі бір саясатты жасап
шығармау мүмкін емес. Әрине, ол оны бірден шешпейді, бірақ бірте-бірте
азаматтарды тұрғын үймен неғұрлым тиімді түрде қамтамасыз етуге қол жеткізе
отырып, бұл осы мәселені бақылауда ұстауға мүмкіндік береді. Тұғын үй
қатынастары аясында жүргізілетін саясаттың мазмұнын жалпылама түрде
анықтайтын Қазақстан Республикасының Конституциясы тұрғын үй қатынастарына
тиісті түрде ықпал егеді.
Тұрғын үй саясатының тарихына қысқаша тоқталып өтейік. 1917 жылғы
октябрь революциясынан кейінгі және КСРО-ның өмір сүрген кезеңінде тұрғын
үй мәселесін шешудің әртүрлі жолдарын бөліп көрсетуге болады. Бастапқы
кезде еңбекші халық тұрғын үймен байларға тиесілі тұрғын үйлерді қайта бөлу
есебінен қамтамасыз етілді. Кейіннен XX ғасырдың отызыншы жылдарында КСРО-
да индустриалдық негізде тұрғын үй құрылысы басталды. Алғашқы уақытта
барлығын тегін тұрғын үймен қамтамасыз ету ойластырылды. Бірақ азаматтарға
тұрғын үй бергеннен кейін бірден оған ақы төлеу бойынша белгіл бір
нормаланған ставкалар енгізілді, өйткені әкономикалық тұрғыдан толығымен
тегін тұрғын үй беру ойға қонымсыз еді. О.С.Иоффе айтқандай: "Социалистік
ұйымдарға қатысты заңды тұлға институты 1918 жылдан бастап жарық көрген
заңды актілерде пайдаланғанымен, өзінің қандай да бір елеулі ауқымдағы
шынайы көрінісін бұл институт тауарлы-ақша қатынастарын тікелей
орталықтандырылған қайта бөлу жүйесімен алмастыру процесі аяқталғанға дейін
ала алмады. Бірақ ол қарама қайшы процеске -тауарлы ақша қатынастарын
мүліктік қатынастар аясына, соның ішінде мүліктік қатынастар аясына
қатысумен байланысты қатынастарға енгізуге - орын берген кезде-ақ
соңғыларының жекелеген нормативті актілерден басқа РСФСР-дің бірінші
Азаматтық Жарғысының (1922 ж.) жалпы нормаларында бекітілген, азаматтық
құқық қабілеттілігі кеңестік цивилистік теорияның ең елеулі және маңызды
мәселелерінің біріне айналады". Осы айтылған ой тұрғын үй қатынастарына да
қатысты екені сөзсіз. Сонымен бірге, тұрғын үймен қам тұрғын үйге деген
конституциялық құқықтарын, соның ішіңде, азаматтардың жекелеген
категорияларын тұрғын үймен мемлекеттік қамтамасыз ету үшін жағдайлар
құруға міндеттенді.
Тұрғын үй қорын жөндеу мен пайдалану жүйесін қаржыландырудың негізгі
қайнар көзі ретінде тұрғын үй қорының иелерімен тұрғын үй коммуналдық
қызметтер үшін ақы төлеу қарастырылды. Түпкілікті мақсат ретінде тұрғын үй
қорын пайдалану жүйесінің өзін-өзі ақтаушылығы қойылды, сол сәтте ол 95-98%-
ға осы шығындардың орын толтыру үшін жеткілікті қайнар көздерге ие болмаған
жергілікті бюджеттер есебінен дотацияланды.
Азаматтардың тұрғын үймен қамтамасыз етілу жағдайын жақсартуға бірқатар
шаралар арқылы қол жеткізу көзделген болатын, Олар; 1) тұрғын үй құрылысы
процесінде қатысатын азаматтар мен заңды тұлғалар үшін жеңілдіктер жүйесін
құру; 2) қолда бар тұрғын үй қорының сақталуын қамтамасыз ету, тұрғын үйді
пайдалану мерзімін ұзарту; 3) кезекке тұрушылардың тұрғын үйге деген
құқықтарын сақтауға қатысты тұрғын үй саясатының сабақтастығын сақтау.
Қажетті сатып алушылык қабілеттілігінің болмауы, әрине., көптеген қатардағы
азаматтарға тұрғын үйді өз қаражаттарыньщ есебінен алуға мүмкіндік бермес
еді. Сондықтан оны алуды қаржыландырудың белгілі бір жүйесін құру көзделді.
Бұл орайда; тәжірибелік тұрғыдан алғанда, ең маңыздысы болып ипотекалык
несиелеу жүйесі табылады. Ол туралы алғаш рет ресми түрде осы багдарла
адада мәлімденген болатын. Оған дейін мемлекет, сондай-ақ тұрғын үй алуды
несиелеудің басқа да тәсілдерін енгізуте талпынған еді, бірақ олар нарық
жағдайларына сәйкес келмеді.
Ипотекалық несиелеудің маңыздылығын сактап отырғаны Қазақстан
Республикасы Үкіметінің 22 тамыз 1997 жылғы "Мемлекеттік тұрғын үй саясатын
жаңа әкономикалық жағдайларда жүзеге асыру туралы" №1277 қаулысымен
туындайды. Оңда жеке тұлғалармен тұрғын үй алу үшін банктік ипотекалык
несиелеу көлемін ұғайту мәселелері ғана қарастырылған, Мемлекеттік ұтыс
алушылық тұрғын үй заемы, тұрғын үй лотереялары сияқты түсініктер зым-зия
жоқ болды.
Қазіргі уақытта "Құрылыс қорлары туралы" Қазақстан Республикасынығы
Заңы қабылданған. Онда көзделген жүйе, жалпылама түрде тұрғын үй саясатының
мемлекеттік бағдарламасымен көзделген несие жинақтаушы жүйені еске
түсіреді. Жаңа жүйенің мәнісі мынада: азаматтарға арнайы мамандандырылған
несие жинақтаушы банктермен тұрғын үй құрылысына, оны сатып алу мен
жөндеуден өткізуге сыйақының төмен ставкасы бойынша несиелер берілетін
болады, Оның ішінділігін мынадан көруге болады - несие алған казақстандық
сонымен бірге банктің салымшысы да болып танылады. Соған орай ол
проценттер, сондай-ақ өз міндеттерін орындаған жағдайда сыйақы алатын
болады. Осындай жолмен мемлекет бірте-бірте тұрғын үй саясатының
бағдарламалық ережелерін жүзеге асыруда.
Тұрғын үй саясаты бағдарламасының өзекті идеясы конституцияда
бекітілгендігін атап өткіміз келіп отыр. Мемлекет азаматтардың тұрғын үйге
деген құқықтарының көлемін бұрын болған көлемде мәлімдеуден бас тартты.
Сонымен бірге Қазақстан Республикасы Конституциясының 25-бабының 2-тармағы
бекіткендей, Қазақстан Республикасында азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз
ету үшін жағдайлар жасалады. Мұны азаматтарды тұрғын үймен камтамасыз ету
үшін кез келген тәсілдермен және заңды актілермен көзделген тәртіпте
жағдайлар жасау деп түсінген жөн.
1.2. Тұрғын үй құқықтық қатынастары және заңнамасы
Тұрғын үй құқықтық қатынастарының түсінігі, тұрғын үй құқықтық
қатынастарыньщ түрлері. Біздің тұрғын үй құқықтык қатынастарын азаматтық
құқық аясында қарастыратынымызға қарамастан, бұл құқықтық қатынастардың
жария-құқықтық нормаларға жатқызуға болатын нормалармен ғана
реттелмейтіндігін атап өткен жөн. Сонымен бірге тұрғын үй қатынастарын
кешенді құқықтық реттеудің түпкі мақсаттары да жеткілікті түрде айқын болып
табылады. Біріншіден, ол тұрғын үймен қамтамасыз етуде азаматтардың
қажеттіліктерін жүзеге асыру үшін тиімді заңды нысандарды жасауға
көмектеседі. Екіншіден, ол тұрғын үй иелері өздерінің соған деген
құқықтарын жеткілікті шамада тіжірибе жүзінде асыру мүмкіндігіне ие болатын
режимді қолдайды. Бұл орайда, тұрғын үйді иелену басқа да мүлікті иелену
жүзеге асырылатын нысандарда көрініс беретіндігін және мұнда түрін үйдің
ерекшелігі ескерілетіндігін тағы бір рет атап өткіміз келіп отыр. Соның,
нәтижесінде тұрғын үйлерге қатысты туындайтын мүліктік қатынастарға барлық
ортақ азаматтық-құқықтық ережелерді қолдануға мүмкіндік береді.
Алдымен тұрғын үй құқықтық қатынастарының аясы мен жүйесін анықтап
алайық, содан кейін тұрғын үй құқықтық қатынастарының түсінігіне
тоқталамыз.
Заңнама жеке тұрғын үй құқықтық қатынастары ретінде тұрғын үй қорын
(тұрғын үй қоры жалпы алғанда азаматтық құқықтардың объектісі болып
табылмайды) пайдаланумен байланысты құқықтық қатынастарды да ажыратады.
Заңнамада тұрғын үй қорының мынадай анықтамасы берілген: "тұрғын үй қоры -
Қазақстан Республикасы аумағындагы барлық меншік нысандарындағы тұрғын
үйлер". Ол бірнеше түрге бөлінген. Ол өз кезегінде тұрғын үйге меншік
құқығын жүзеге асырумен және оларды пайдаланумен байланысты туындайтын
жекелеген құқықтық қатынастардың құрылымы үшін маңызды болып табылады (олар
тұрғын үйдің қай тұрғын үй қорына жататындығына байланысты әртүрлі болады),
Қазақстан Республикасы тұрғын үй қорының құрамына жеке тұрғын үй қоры
мен мемлекеттік тұрғын үй қоры кіреді. Жеке тұрғын үй қоры мемлекеттік емес
меншік нысанына негізделген азаматтар мен заңды тұлғаларға меншік құқығы
негізінде тиесілі тұрғын үйлерді қамтиды. Мемлекеттік тұрғын үй қорына
меншік құқығымен мемлекетке (әкімшілік-аумақтық бөлініске) қарасты және
жергілікті атқарушы органдардың қарамағындағы (мемлекетік коммуналдықтұрғын
үй қоры) не мемлекеттік кәсіпорын қарамағындағы (мемлекеттік кәсіпорынның
тұрғын үй қоры) тұрғын үйлер кіреді. Тұрғын үй заңнамасының мазмұнынан
туындайтындай мемлекеттік тұрғын үй қоры тұрақты түру үшін де, уақытша түру
үшін де арналған тұрғын үй-жайларды қамтиды. Тұрғын үй қорына тұрғын
үйлердегі тұрғын емес үй-жайлар кірмейді.
Сонымен, тұрғын үй қоры - бұл азаматтардың (жеке тұлғалардың) тұрақты
түруы үшін және уақытша тұруы үшін де (пайдалану сипатына орай) арналған
барлық үй-жайлардың жиынтығы деуге болады.
Қазақстан Республикасының тұрғын үй қоры жөніндегі қатынастары жария
құқықтык сипатқа ие. Олардың мазмұны мынада: меммекет тұрғын үй қорының
есебін жүргізеді, тұрғын үй қорына енгізілуі мүмкін үй-жайларға қойылатын
міндетті талаптарды белгілейді, оны мақсатына сай пайдалануды және оның
сақталуын қамтамасыз етуді бақылайды. Мемлекет құзіретіне, сондай-ақ сол
бір немесе өзге үй-жайды тұрғын үй қорынан шығаруды санкциялау да кіреді.
Тұрғын үй құқықтық қатынастарының бұл тобы қалғандарын, тұрғын үйлерді
тікелей иелену мен пайдалануды шарттайтындарын жүзеге асыру үшін өте
маңызды болып табылады.
Тұрғын үйге мұқтаж азаматтарды есепке алу және халықтың әлеуметтік
жағынан қорғалмаған деп танылатын топтарына және басқаларына тұрғын үй
қорының үйлерінде тұрғын үй-жайларды беру бойынша құқықтық қатынастар дәл
сондай қосымша маңызға және жария құқықтык сипатқа ие.
Жеке-құқықтық сипатқа ие тұрғын үй құқықтық қатынастары тұрғын үйлерді
иелену мен пайдалану жөніндегі меншік құқығының және өзге де заттық
құқықтардың туындауы мен тоқтатылуының, сондай-ақ тұрғын үйлерді пайдалану
бойынша міндеттемелік құқықтардың негіздерімен байланысты. Бұл құқықтық
қатынастардың маңыздылығы - олардың қөмегімен тұрғын үйлерді пайдалану
тәжірибе жүзінде жүзеге асатындығындажәне сол бір немесе өзге құқықтық
қатынастар қатысушыларының өзара әрекеттестігінің мәселелері
шешілетіндігінде.
Тұрғын үй құқықтық қатынастарын жалпы сипаттай отырып, олар
азаматтардың тұрғын үйлерді иелену мен пайдаланудағы қажеттіліктерін жүзеге
асырумен, сондай-ақ тұрғын үй аясындағы азаматтардың құқықтарын сақтау
жөніндегі мемлекет бакылауымен және тұрғын үй қорын пайдаланумен байланысты
қоғамдық қатынастарды білдіретіндігін атап өтуге болады.
Тұрғын үйлерді пайдалану бойынша шарттық қатынастар жалпы түрде
реттелетін Қазақстан Республикасының Конституциясы мен Қазақстан
Республикасының Азаматтық кодексімен қатар, тұрғын үй құқықтық қатынастары
арнайы заңдармен де реттеледі. Тұрғын үй қатынастарын кешенді түрде
реттейтін заңды шегі болып "Тұрғын үй қатынастары туралы" Қазақстан
Республикасының 16 сәуір 1997 жылғы заңы табылады. Тұрғын үй қатынастарынын
қазіргі жай күйіне қол жеткізуде аса зор маңызға Қазақстан Республикасы
Президентінің 5 сәуір 1994 жылғы "Азаматтардың тұрғын үйге деген құқығын
қамтамасыз ету туралы" №1640 Жарлығы ие болды бұл жарлық қазіргі уақытта да
әрекет етуде.
Тұрғын үй қатынастарының бірқатар мәселелері заңдармен қатар таңға
сәйкес актілер деңгейінде де реттеледі. Мемлекеттік тұрғын үй қорынан
тұрғын үйлер беру қазіргі таңда Қазақстан Республикасы Үкіметінің қыркүйек
1989 жылғы "Мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үйлерді беру, жалға алу
және пайдалану тәртібі туралы №1292 қаулысымен реттеледі. Қызметтік тұрғын
үйлермен қамтамасыз ету Қазақстан Республикасының тұрғын үй қатынастары
туралы" Заңынан басқа Қазақстан Республикасы Министрлер кабинетінің 3
маусым 1993 жылғы Қызметтік тұрғын үй-жайлар берілетін жұмысшылар
категорияларының тізімін бекіту туралы" №455 қаулысымен реттелген (оған
Қазақстан Республикасы Министрлер кабинетінің 8 қыркүйек 1995 жылғы №1240
қаулысымен және Қазақстан Республикасы Үкіметінің 20 тамыз 1996 жылғы №1031
каулысымен өзгерістер енгізілген). Алматы каласы әкімінің 22 қаңтар 1998
жылғы "Қала әкімінің коммуналдық тұрғын үй қорын құру осы қорды тұрғын
үйіне қоныстану ордерінің үлгісін бекіту және Тұрғын үй департаментінде
тұрғын үй қорын пайдалану жөніндегі бөлім кұру туралы" №25 шешімі
қабылданып әрекет етуде.
Тұрғын үй қорын пайдалану мәселелері ҚР Үкіметінің 27 мамыр 1990 жылғы
"Пәтер иелерінің тұтынушы кооперативтерін және тұрғын үйлердегі тұрғын емес
үй-жайларды дамыту бойынша шаралар туралы" қаулысында, Қазақстан
Республикасы Үкіметінің 17 сәуір 1997 жылғы "Пәтерлердің меншік иелерінің
тұтынушы кооперативтерінің қызметін қолдау жөніндегі шаралартуралы
қаулысында, Қазақстан Республикасы Үкіметінің 17 сәуір 1996 жылғы
қаулысымен бекітілген "Аз қамтамасыз етілген азаматтарға тұрғын үйді күтіп
ұстауға және тұрғын үй-коммуналдық қызметтерге ақы төлеуте тұрғын үй жәрдем
ақыларын беру туралы" уақытша ережеде көрініс тапқан. Тұрғын үй қорын
пайдалану (басқару) ''Тұрғын үй қатынастары туралы" ҚР-ң Заңының 4-бабынан
баска Қазақстан Республикасы Үкіметінің 18 қазан 1999 жылғы "Тұрғын
ғимараттарда үй-жайларды қайта құруға (қайта жоспарлауға қайта жабдықтауға)
рұқсат ету процедураларын өтудің ортак республикалық ережелері туралы"
№1562 қаулысымен, Алматы қаласы әкімінін24 қараша 1998 жылғы "Алматы
қаласының аумағында пәтерлерді, тұрғын үйлердің үй астыларын және жапсарлас
үй-жайларды кәсіпкерлік қызмет объектілеріне қайта құру (қайта жоспарлау)
тәртібі туралы" №1167 шешімімен реттелген. Сондай-ақ Қазақстан Республикасы
Үкіметінің 17 кыркүйек 1997 жылғы "Тұрғын үй қорынын сақталуын қамтамасыз
ету және көрсетілетін тұрғын үй-коммуналдық қызметтердің сапасын арттыру
жөніндегі шаралар туралы" №1348 қаулысында қабылданған болатын.
Мемлекетіміздің астанасын Акмолаға (Астанаға) көшірумен байланысты
азаматтардың жекелеген катеогрияларын тұрғын үймен қамтамасыз етудің
мәселелерін реттейтін бірқатар нормативтік актілер қабылданған болатын.
Мысалы, Қазақстан Республикасы Үкіметінің 26 наурыз 1997 жылғы №418
қаулысымен бекітілген. Астананы ауыстырудың бірінші кезеңінде Ақмола
қаласына қоныс аударуға жайлы мемлекеттік органдар мен ұйымдардың
жұмысшыларына тұрып үйлер беру туралы уақытша ереже; Қазақстан Республикасы
Премьер министрінің 23 қыркүйек 1998 жылғы "Астана қаласына қоныс аударған
мемлекеттік органдар жұмысшыларын пәтерлермен қамтамасыз ету жөніндегі
шаралар туралы" №181 бұйрығы; Қазақстан Республикасы Үкіметінің 24 шілде
1997 жылғы ''Астана қаласына қоныс аударуға жататын мемлекеттік органдармен
ұйымдар жұмысшыларына берілген, мемлекеттік тұрғын қорындағы тұрғын
үйлерді жалға алудың типтік шартын бекіту туралы" №1173 қаулысы (оған
Қазақстан Республикасы Үкіметінің 11 қараша 1998 жылғы №1148 қаулысымен
төмен толықтырулар енгізілген).
Бұл тұрғын үй-құқықтық нормативтік актілерініңтүпкілікті тізімі емес
екенін де атап өткен жөн. Бұлар көптікпен, әртүрлілікпен ерекшеленеді, ол
тұрғын үй қатынастарының жоғарыда аталған әлеуметтік маңыздылығымен,
халықтың жекелеген топтары мен таптарының әртүрлі мүдделеріне (тіпті ұсақ
мәселелеріне) қатысты, оларды толық реттеу қажеттілігімен түсіндіріледі.
Мұндай сипатқа ҚР Президентінің 26 сәуір 1990 жылғы "Мүгедектерге, Ұлы Отан
соғысының қатысушыларына, интернационалист-жауынгерлерге, қаза тапкан
әскери қызметшілердің отбасыларына қосымша жеңілдіктер туралы" Жарлығы және
басқа да біркатар нормативтік актілері ие.
Жекелеген тұрғын үй құқықтық қатынастары. Тұрғын үй құқықтық
қатынастарының пайда болу негіздерін, әлементгері мен мазмұнын қарастырмас
бұрын тағы бір рет тұрғын үй қорын пайдалану режиміне тоқталып өтейік.
Тұрғын үйді (тұрғын үй-жайды) тұрғын емес мақсатта пайдалануға тек
заңнамада көзделген жағдайларда ғана жол беріледі. Тұрғын үй қорын мақсаты
бойынша және басқа да мақсаттар үшін пайдаланған жағдайлардатұрғын үй қорын
бұзуға немесе бұлдіруге жол бермеу талап етіледі. Тұрғын үйлерді
пайдаланушылар басқа тұрғындардың түру жағдайларын бұзбауға, қоршаған
ортаға залал келтірмеуге тиіс.
Тұрғын үйдегі тұрғын үй-жайлар тұрғын емес үй-жайларды қайта жабдықтау
мен қайта жоспарлауды үй-жай иесінің келісімімен және жобаның құрылыс
нормалары мен ережелеріне сәйкес келуіне жауаптылар мен олардың балалары
танылады. Ерлі-зайыптылардың ата-аналары, сондай-ақ өздерінің отбасы бар
және меншік иесімен үнемі бірге тұратын балалары өзара келісім бойынша ғана
меншік иесі отбасының мүшелері деп танылуы мүмкін. Еңбекке жарамсыз
асырауындағылар, егер олар меншік иесімен үнемі бірге тұрса, меншік иесі
отбасының мүшелері деп таныла алады.
Тұрғын үйдің меншік иесімен бірге тұрып жатқан отбасы мүшелері өздеріне
меншік иесі берген тұрғын үйге өздерінін кәмелетке толмаған балаларын
тұрғыза алады. Отбасының басқа мушелерін тұрғызуга меншік иесінің
келісімімен ғана жол беріледі.
Меншік иесімен отбасылық қатынастар тоқтатылған жағдайда отбасының
бұрынғы мүшелері тұрғын үйді жалға алу мерзімін көрсетпестен, жалға алушы
құқықтарымен пайдалана алады. Меншік иесі отбасы мүшесімен алдын ала
бекітілген жазбаша келісім жолымен отбасының бұрынғы мүшесімен тұрғын үй-
жайды пайдалануды жоққа шығаруы мүмкін.
Меншік иесі отбасының бұрынғы мүшелері тұрғын үйді күтіп ұстау және
коммуналдық қызметтердің ақысын төлеу жөніндегі шығындарға қатысуға
міндетті.
Отбасының бұрынғы мүшелерінің тұрғын үйді пайдалану құқығы тиісті түрде
қорғалады және олар өздерінің тұрғын үйді пайдалану құқығын бұзған кез
келген адамнан, соның ішінде меншік иесінен де аталған бұзушылықты жоюын
талап ете алады. Меншік иесі отбасының кәмелетке толған мүшелері, соның
ішінде бұрынғы мүшелері, өздерінің тұрғын үй-жайды пайдалануынан туындайтын
міндеттемелері бойынша ортақ мүліктік жауапкершілікте болады.
Тұрғын үйге жеке меншіктік құқықтық қатынастарының тоқтатылуы тұрғын үй
заңнамасымен белгіленген ерекшеліктерді ескере отырып, азаматтық заңдармен
көзделген жалпы негіздер бойынша жүзеге асады. Меншіктену қатынастарын
тоқтатудын ерекшелігі мынада: үй орналасқан жер учаскесін мемлекеттік
қажеттіліктер үшін алып қойғанда (сатып алғанда) жеке меншікке жаңа тұрғын
үйді беру көзделеді. Тұрғын үйге қатысты реквизиция қолданылған кезде
реквизицияланған тұрғын үйді қайтару мүмкін болады ("Тұрғын үй қатынастары
туралы" ҚР Заңының 29-бабының 2-тармағының 3-тармақшасы). Бұдан шығатын
қорытынды-тұрғын үйді меншік иесінің еркінен тыс алып қойган кезде бірақ
оған заңды жауапкершілік қолданылмайтын жағдайларда тұрғын үйге деген
құқықтарды қамтамасыз етудің кепілдіктері әрекет етеді.
Меншік иесіндегі тұрғын үйді алып қою жөніндегі тұрғын үй
қатынастарының тоқтатылуымен бірге олар меншік иесі отбасының мүшелерінде
де және басқа да тұрғындарда тоқтатылады. Бұл орайда тұрғын үйді орналасқан
жер учаскесімен бірге мемлекеттік қажеттіліктер үшін алып қойған (сатып
алған) кезде. отбасы мүшелері тұрғын үйден шығарылады және бұрынғы тұрғын
үйдің өтемі ретінде алынған тұрғын үйде тұру құқығына ие болады. Бұрынғы
тұрғын үйде тұратын басқа адамдар басқа тұрғын үй-жай берілмей шығарылады.
Меншік иесінің еркі бойынша (сату, сыйға тарту) тұрғын үйді меншіктену
құқығы тоқтатылған жағдайда, егер тұрғын үйді сатып алушымен жасалған шарт
бойынша өзгеше көзделмесе, меншік иесінің отбасы мүшелері меншік иесі
отбасының бұрынғы мүшелері және уақытша тұрғындар басқа тұрғын үй-жай
берілмей шығарылады. Егер тұрғын үйге меншік құқығын осылайша тоқтату
кәмелетке толмаған тұлғалардың тұрғын үй кұқықтарына қатысты болса, онда
тұрғын үйді иеліктен айыруға қорғаншылық пен қамқоршылық органдарының
келісімі талап етіледі.
Кондоминиум. Көп пәтерлі тұрғын үйдегі пәтерге, үйдің бір бөлігіне
меншік құқығы әр уақытта барлық меншік иелері мүдделерінің әрекеттесуімен
байланысты. Осыны ескере отырып тұрғын үй заңнамасымен меншіктің ерекше
нысаны ретінде анықталған кондоминиум режимі енгізілген. Кондоминиум
қатынастарын бекіту тұрғын үйлер жөніндегі меншіктік қатынастардың
өзгеруінің салдары болып табылады, соның нәтижесінде тұрғын үйлермен,
олардың меншік иелерімен тығыз байланысты барлық мүлікті күтіп ұстау
жөніндегі ауыртпалықты көтеруді реттеу қажеттілігі пайда болды.
Бұрын бұл функцияны мемлекеттік коммуналдық пайдалану органы атқарған.
Ол тұрғындардан сол бір немесе өзге ережелерді сақтауды талап етуге
құзіретті болды, бұл орайда ол подъездердің баспалдақтардың, лифтілердің,
шатырлардың, төбелердің, подвалдардың және т.б. жай-күйі үшін негізгі заңды
жауапкершілікте болды, осының бәрін кешенді түрде тұрғын үй қорын
басқарумен, пайдаланумен, оның сақталуын қамтамасыз етумен байланысты
қатынастар ретінде белгілеуге болады. Қазіргі уақытта, мемлекеттұрғын үй
қорын бұлай басқару мемлекеттік тұрғын үй қорындағы үйлер үшін сақталған.
Басқару бойынша функциялардың аз ғана бөлігін өзіне қалдыра отырып,
тұрғын үй қорын басқару, сондай-ақ оны пайдалану, оның сақталуын қамтамасыз
ету жөніндегі тікелей функцияларды пәтер иелерінің өздеріне берді.
Сондықтан кондоминиумды үлестік меншік сияқты, меншік қатынастарының
күрделендірілген нысаны ғана сияқты қарастыруға болмайды. Үлестік
меншіктіктің кәдімгі қатынастарында бірінші кезекке үлестік меншік
иелерінің құқықтарын бөлу міндеті шығады, ал олардың мүлікті күтіп-ұстау
ауыртпалығын жүзеге асыруға қатысуын қамтамасыз ету тек көмекші міндет
ретінде ғана көрінеді.
Кондоминиумға тұрғын үй-жайлардың барлық меншік иелері үшін ортақ
маңызга ие болатын мүлікті басқару міндеті басымды болып табылады.
Кондоминиумның заттық құқығы азаматтық-құқықтық әдебиетте жан-жақты
қарастырылғандыктан, біз бұл жерде оған тоқталмаймыз.
Үй-жайлардың меншік иелері ортақ мүлік пен үйді күтіп ұстауға қажетті
барлық шығындарға қатысуға міндетті екенін, олардың бөлек (жеке дара)
меншігіндегі ортақ мүлік пен үй-жайларды сақтау мен қауіпсіз пайдалану үшін
жауапты болатынын ғана атап өтеміз.
Кондоминиум объектісін тіркегеннен кейінгі бір айдан кешіктірмейтін
мерзімде үй-жайлардың меншік иелері кондоминиум объектісін басқару нысаны
туралы мәселені шешуте тиіс. Мұндай шешімге дейін кондоминиум объектісімен
біртүтас кешен ретінде байланысты міндеттемелер бойынша, сондай-ак тұрғын
үйді коммуналдық қызметтермен ортақтандырыла қамтамасыз ету жөніндегі
міндетгер бойынша меншік иелері ортақ жауапты болады.
Біртұтас инженерлік және коммуналдық қамтамасыз ету жүйесі бар және
біртұтас тұрғын үй коммуналдық кешенді құрайтын көп пәтерлі тұрғын үйде
(немесе оның бір бөлігінде) кондоминимум объектісін бірлесіп басқарудың бір
нысаны ғана қолданылуы мүмкін.
Кондоминиум объектісін басқару нысаны оған қатысушылардың келісімімен
анықталады. Ондай нысандарға мыналар жатады:
1) егер барлық меншік иелерінің саны төрт адамнан аспаса, олардың
тікелей бірлесіп басқаруы;
2) үй-жай (пәтерлер) иелерінің кооперативі;
3) кондоминиум объектісін үшінші (сырт)жеке (тұрғын үйді басқарушы)
немесе заңы (тұрғын үй пайдалану және коммуналдық қызмет көрсету орны)
тұлғалардың басқаруы;
4) Қазақстан Республикасының заңдарына қайшы келмейтін өзге де
нысандар.
Кондоминиум объектісін басқару жөнінде шарт бойынша тұрғын үй пайдалану
және коммуналдык қызмет көрсету орнына не тұрғын үй басқарушысына берілетін
құқықтар көлемі шартпен анықталады.
Үй-жайлар иелері тұрғын үй пайдалану және коммуналдық қызмет күрсететін
ұйымдармен осындай қызмет көрсеіу туралы жеке шарттар жасасуға құқылы.
Үй-жайлар (пәтерлер) иелері көпшілігінің шешімі бойынша кондоминиум
объектісін басқару нысаны өзгертіле алады.
Басқа үйлермен бірге үй-жайлар иелерінің бір кооперативі басқарын
тұрғын үй-жайдың иелері көпшілік болып қабылданған шешім бойынша осы
кооперативтің құрамынан шығып, өзінің жеке кооперативін құруға ие
кондоминиум объектісін басқарудың өзге нысанын қолдануға құқылы.
Кондоминиум кейбір жағдайларда мемлекеттік тұрғын үйді басқару үшін де
қолданылады. Мемлекеттік меншік нысанына жататын тұрғын үйлер мен үй
жайларда, мемлекет жергілікті аткарушы орган немесе мемлекеттік кәсіпорын
тұрғысынан меншік иелерінің бірі регінде кондоминиум мүшесі және
кондоминиум объектісін бірлесіп басқару үшін меншік иелерінен құрылған
бірлестіктің мүшесі болып табылады.
Тұрғын үйді беру жөніндегі шарттық қатынастар. Қазақстан
Республикасының әрекет етуші тұрғын үй заңнамасы шарттық қатыиастардың әр
түрлігімен ерекшеленеді. Олардың бір бөлігі тұрғын үйлерді жеке меншікке
беруді көздесе, ал екінші бір бөлігі азаматтардың қайдалануына беруді
көздейді.
Тұрғын үйді жеке меншікке беру жөніндегі шарттарға негізінен мыналар
жатады:
- бұзылуға жататын үйді соның орнына сол маңда немесе жақын жердегі жер
учаскесінде салынатын тұрғын үйді беру шартымен босату туралы шарт;
- құрылыс салушыға құрылыс алаңында орналасқан және бұзылуға тиісті
тұрғын үйлерде тұратын азаматтарды орнына басқа тұрғын үйлер беру шартымен
шығару үшін тұрғын үйлер беру туралы шарт.
Бұл шарттар азаматтарда берілетін тұрғын үйлерді пайдалану (жалдау)
құқығының пайда болуын көздеуі мүмкін бірақ бұл жағдайларда олардың меншік
иелері ретіндегі шектелген мүліктік мүдделері тиісті түрде өтелуге тиіс.
Аталған негіздер бойынша босатылатын (бұзылатын) тұрғын үй азаматқа
меншік құқығы негізінде тиесілі болмайтын жағдайда да жоққа шығарылмайды.
Онда оған жаңа тұрғын үйді жеке меншікке емес, пайдалануға беру негізді
болар еді.
Тұрғын үйлерді жеке меншікке беру туралы шарттарға, сондай-ақ тұрғын
үйдің (үйдің бір бөлігінің) немесе тұрғын үй кешенінің кұрылысына еңбек
етіп қатыскан адамға немесе құрылысты каржыландыруға өз қаражатымен
қатысқан адамға тұрғын үй беру туралы шартта жатады.
Тұрғын үйді пайдалануға беру жөніндегі шарттар тұрғын үй-жайды күрделі
жөндеуден өткізу уақытына бекітіледі. Тұрғын үй, сондай-ақ негізінен
пайдалануға еңбек келісім-шарттарының шарттары бойынша беріледі, еңбек
келісім-шарттарының шарттарымен тұрғын үйлерді жұмысшының меншігіне олардың
әрекет ету мерзімдерінің өтуі бойынша немесе олардың әрекет етуі
басталғаннан кейінгі белгілі бір кезең өткеннен кейін беру көзделуі мүмкін.
Заңнамамен орнына баска тұрғын үй беру жағдайымен бұзылуға тиісті
тұрғын үйді босату туралы шарт ерекше реттелген. Жер учаскесінің
мемлекеттік қажеттер үшін бөлінуіне байланысты тұрғын үйлерді бұзған
жағдайда тұрғын үйді бұзушы құрылыс салушылар мен меншік иелерінің
(жалдаушылардың) арасында бұзылған тұрғын үй-жайлардың орнына бұрынғы
меншік иелеріне (жалдаушыларға) нақ сол немесе басқа жер учаскесіндегі
жаңадан салынған тұрғын үйлерден меншігіне (жалға) тұрғын үй беру туралы
шарт жасалуы мүмкін.
Осындай шартқа сәйкес құрылыс салушы меншік иесіне (жалдаушыға)
заңнамада көзделген талаптарға сай келетін жаңа тұрғын үй беруге міндетті.
Өз кезегінде бұзылуға тиісті тұрғын үй иелері (жалдаушылар) өздері
орналасқан үй-жайларды шартта көрсетілген мерзімде босатуға міндетті.
Шартта жаңа тұрғын үй берудің белгілі бір (өзге) мерзімдері, сондай-ақ
басқа да жағдайлар көзделуі мүмкін. Атап айтқанда, мүмкін болатын өтемақы
сомасы, тұрғын үйдің көлемі, қабаты, бөлмелер саны, отбасының кұрамы
анықталады.
Көшірілуге тиісті азаматтар жаңа тұрғын үй берілгенге дейін осы елді
мекенде орналасқан әрі техникалық және санитарлық нормаларға сәйкес келетін
уакытша тұрғын үйлерге, егер олардың келісімі болса, орналастырылады.
Уақытша тұрғын үй-жайға ақы төлеу жөніндегі шығындар құрылыс салушыға
жүктеледі, бұл өз кезегінде оның тұрғын үй беру жөніндегі өз міндетін
тұрақты негізде орындауы үшін қосымша ынталандырушы шара болып табылады.
Егер жаңа тұрғын үй шартта көрсетілген мерзімде берілмесе, құрылыс
салушы соттың шешімі бойынша өз қаражаты есебінен тұрған үйінен айырылған
меншік иесіне (жалға алушыға) шарттың ережелерінде көзделген талаптарға
сәйкес басқа тұрғын үй сатып алуға мімдетті болады. Сонымен қатар, құрылыс
салушы шарттық міндеттемелердің бұзылуы салдарынан келтірілген залалды да
өтеуге міндеттенеді.
Меншік құқығы негізінде тұрғын үйді иеленетін адамдармен тұрғын үй-
жайларды пайдалануды тікелей көздейтін негізгі құқықтық нысан болып тұрғын
үйді жалдау шарты табылады. Тұрғын үйді жалдау шартына мүлікті жалдаудың
бірқатар ортақ белгілері тән, бірақ ол тікелей тұрғын үй заңнамасымен де
реттеледі.
Тұрғын үйді жалдау шарты бойынша тұрғын үйдің иесі немесе оның
уәкілетті адамы (жалға беруші) азаматқа (жалға алушыға) және оның отбасы
мүшелеріне тұрғын үйді ақы төлеп пайдалануға беруге міндеттенеді.
Сонымен тұрған үйді жалдау шарты консенсуалды, ақылы ж.ше екі жақты
шарт ретінде жасалады.
Заңнамада тұрғын үйді жалдау шартының негізгі екі түрі нақты
ажыратылған; а) мемлекеттік тұрғын үй қорындағы тұрғын үйді жалдау шарты;
б) жеке тұрғын үй қорындағы тұрғын үйді жалдау шарты. Тұрғын үйді жалдаудың
бірінші түрін тұрғын үйге мұқтаж азаматтарды есепке алу, тұрғын үйлерді
беру және мемлекеттік тұрғын үй қатарындағы тұрғын үйлерді пайдалану
бойынша кешенді құқықтык қатынастар аясында қарастыру кажет, сондықтан оған
талдау кейінрек жасалады.
Жеке тұрғын үй қорындағы тұрғын үйді жалдау. Меншік иесі (меншіктің
жеке нысанына негізделген жеке немесе заңды тұлға) өзі туратын тұрғын үйді,
не негізгі мақсаты жалға алушыларға тұракты Немесе уакытша тұру үшін берілу
болып табылатын тұрғын үйді жалға бсруіе құқылы.
Жеке тұрғын үй қорындағы тұрғын үйді жалдау шарттары (талаптары) жалға
беруші мен жалға алушы арасындағы шартпен де заңдармен де реттеледі. Меншік
иесі тұрмайтын және меншік иесі тұрақты Турпгын тұрғын үйді жалдау шартының
шарттары арасында ерек-цкміік жасалған.
Меншік иесі тұрмайтын тұрғын үйді ол жазбаша түрде жасалған шарт
бойынша баска адамға жалға бере алады.
Шарт тараптары болып жалға беруші - тұрғын үйдің меншік иесі болып
табылатын немесе заңнамамен не шартпен оны жалға беруге уәкілеттенген жеке
немесе заңды тұлға және жалға алушы - жеке тұлғатабылады. Тұрғын үй
құқықтық қатынастарыныңқатысуиіыла-ры ретінде, шарт тараптарынан баска
бірқатар жағдайларда басқа да субъектілер - жалға алушы отбасының мүшелері,
уакытша тұрғындар және қосымша жалға алушылар - бола алады.
Тұрғын үй-жайға немесе жалға берілген тұрғын үй-жай орналаскан тұрғын
үйге меншік кұқығы баска тұлғаға ауысқан жағдайда жалдау шарты жаңа меншік
иесі күшін сақтап қалады. Шартты мұндай жағдайда тоқтату жалға алушы және
тұрғын үй-жайды жалға берген мен-шік иесі арасындағы шартпен көзделуі
мүмкін.
Шарт пәні болып құрылыс, санитариялық, өртке қарсы және басқа да
міндетті талаптарға сәйкес келетін жеке тұрғын үй-жай не тұруға жарамды
жеке бөлме (бөлмелер) табылады.
Тараптардың және калған тұрғындардың құқықтары мен міндеттері. Жалға
беруші жалға алушының пайдалануына шарт және тұрғын үй заңнамасының
талаптарына сәйкес келетін тұрғын үй-жайды беруге міндетті тұрғын үйді
күтіп ұстау тәртібі тікелей шартпен анықталады.
Жалға алушы тұрғын үйді өзінің тұруы үшін және өз отбасының
мүшелері түруы үшін пайдалануға құқылы. Шартпен жалға алушының тұрғын үйді
тек жеке өзінің түруы үшІн пайдаланатындығы тікелей көзделуі мүмкін.
Егер жалға алу шартында өзгеше көзделмесе, жалға алушы жалға алынған үй-
жайға косымша жалдаушыларды және уакытша тұрғындарды қоныстандыруға құқылы.
Жалға алушының негізгі міндеттері шартпен көзделген мөлшермен
мерзімдерде тұрғын үйді жалға алғаны үшін ақы төлеуден көрініс табады.
Жалға алушы тұрғын үй-жайды максатына сай пайдалануға және оның бұлінуіне
жол бермеуге, оны бұз-бауға міндетті.
Егер шартта өзгеше көзделмеген болса, жалға алушы жалға алынған үй-
жайды алты айға дейінгі мерзімге тастап кетуге құқылы. Бұдан неғұрлым ұзақ
уакыт бойы болмаған жағдайда шарттың күші жалға берушінін келісімімен ғана
сақталады.
Егер отбасы мүшесін коныстандырған кезде сол мүше мен жалға алушы
арасында өзгеше келісім болмаса, жалға алу шартының шарттарына сәйкес жалға
алушымен біргетұратын отбасы мүшесі, тұрғын үй-жайды жалға алушының өзі
сияқты дәл сондай пайдалану құқығына ие болады. Отбасы мүшелерінің аясы
жалпы ережелер бойынша анықталады.
Қосымша жалдаушылар тұрғын үй-жайда тұру құқығын жалға алушымен
бекітілген косымшажалдау шартына сәйкес иеленеді косымша жалдаушылардың
түру шарттары, атап айтканда, тұру мерзімі, гөленетін акының мөлшері мен
оны төлеу тәртібі тұрғын үй-жайды жалға алушы мен косымша жалдаушы
арасындағы шарт арқылы белгіленеді.
Қосымша жалдау шарты тараптар белгілеген мерзім біткенде не шартта
көрсетілген ахуал пайда болғанда жалға алушының талап етуі бойынша, ал
мерзім не өзге де токтату негіздері белгіленбеген шарттар қосымша
жалдаушыны кемінде бір ай бұрын ескерте отырып кез келген уақытта
мерзімінен бұрын тоқтатуы мүмкін. Жалдау шарты, сондай-ақ тұрғын үйге
меншік құқығы мәжбүр етіліп тоқтатылған жағдайларда да тоқтатылады. Қосымша
жалдаушы шартты, егер косымша жалдау шартында өзгеше көзделмеген болса, кез
келген уақытта бүзуға құқылы. Қосымша жалдау шарты токтатылған не оны жалға
алушы бұзған жағдайда қосымша жалдаушы басқа тұрғын үй-жай бсрілместен
шығарылуға тиіс. Жалға алушы тұрғын үй-жайға уакытша тұрғындарды жалдау
шартын жасаспай-ақ тұрғызуға құқылы. Уақытша тұрғындардың тұру шарттары
жалға алушымен анықталады. Уакытша тұрғындар жалға алушының талап етуі
бойынша, баска тұрғын үй-жай берілместен, кез келген уакытта, кемінде жеті
күн бұрын ескерте отырып шығарылуға тиіс.
Жалдау шартының тоқтатылуымен бірге косымша жалдау шарты да
тоқтатылады. Қосымша жалдаушылар мен уақытша тұрғындар жалдау шарты
токтатылған жағдайда баска тұрғын үй-жай берілместен шығарылуға тиіс.
1.3. Мемлекеттік және қызметтік тұрғын үй қорлары
Мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй тұрғын үйге мұқтаж, осы елді
мекенде тұрақты тұратын (тұру мерзіміне қарамастан) және халықтың
әлеуметтік жағынан корғалатын табысы аз топтарына жататын Қазақстан
Республикасы азаматтарыньщ пайдалануына беріледі. Мемлекеттік тұрғын үй
қорының тұрғын үй пайдаланумен байланысты қарым-қатынастар меншік кұқығы
бойынша мемлекетке тиесілі және жергілікті атқарушы органдардың
(мемлекеттік коммуналды тұрғын үй қоры) немесе мемлекеттік кәсіпорынның
(мемлекеттік кәсі-порынньщ тұрғын үй қоры) басқаруындағы тұрғын үй
азаматтарға берілген жағдайларда пайда болады. Қазақстан Республикасының
мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үйлерді беру, жалдау және пайдалану
тәртібін реттейтін заңнама уақытша құрылым мен маусымдық тұрғын жайларда,
бау-бақшалық пен аңшылық үйлерде, туристік базаларда, мотелдерде,
кемпингтерде, конақ үйлерде, демалыс үйлерінде, санаторийлерде,
пансиоанаттарда, интернаттарда тұруға таралмайды.
Мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй, сондай-ақ, тұрғын үйге мұқтаж
мемлекеттік қызметшілерге, бюджеттік ұйымдардың қызметкерлеріне, әскери
қызметшілерге және сайланбалы мемлекеттік қызмет атқаратын адамдарға
беріледі. Оларға берілетін тұрғын үй қызметтік тұрғын үйге теңестіріледі.
Халықтың әлеуметтік жағынан қорғалуға жататын топтарына мыналар кіреді:
1) Ұлы Отан соғысының мүгедектері мен қатысушылары, сондай-ақ оларға
теңестірілген адамдар;
2) I және II топтағы мүгедектер (өздері қылмыс жасаудың салдарынан
мүгедек болған тұлғаларды қоспағанда);
3) Мүгедек балалары бар немесе оларды тәрбиелеп жатқан отбасылар;
4) Белгіленген заңдық тәртіпте бекітілген аурулар тізімінде көрсетілген
кейбір созылмальі аурулардың ауыр түрлеріне шалдыққан тұлғалар;
5) Жасына қарай зейнетке шыққан тұлғалар;
6) Кәмелетке толғанға шейін ата-аналарынан айрылған жиырма жаска толмаган
жетім балалар. Осы тұлғалар әскерге шақырылғанда бұл жас әскери
қызметті өтеу мерзіміне дейін ұзартылады;
7) Репагрианттар;
8) Экологиялық зілзалалар, табиғи және техногенді сипаттағы төтенше
жағдайлар салдарынан тұрғын үйінен айрылған адамдар;
9) Көп балалы отбасылар;
10) Мемлекеттік немесе қоғамдық міндеттерін, әскери қызметін орындау
кезінде, адам өмірін құтқару кезінде, кұқық тәртібін корғау кезінде
қаза тапқан адамдардың отбасылары;
11) Толық емес отбасылар.
Азаматтар мына жағдайларда тұрғын үйге мұқтаж деп танылады, сгер:
1) олар Қазақстан Республикасының аумағында меншік құқығы бойынша тұрғын
үйге ие болмаса;
2) олар тиісті елді мекенде мемлекеттік тұрғын үй қорынан, сондай-ақ
меншіктің мемлекеттік емес нысанына негізделген заңды тұлғалардың
тиесілі үйлерде, соның ішінде, тұрғын үй (тұрғын үй-құрылыс)
кооперативтерінің үйлерінде тұрақты түрде пайдаланатын тұрғын үйге ие
болмаса;
3) отбасы тұрып жатқан тұрғын үй нормативті санитарлық және техникалық
талаптарға сай келмесе;
4) аралас, оқшауланбаған тұрғын үй-жайларда екі немесе одан да көп
отбасылар тұрып жатса;
5) отбасы құрамында кейбір созылмалы аурулардың ауыр түрлеріне
(белгіленген заңның тәртіп бойынша бекітілген аурулар тізімі бойынша)
шалдыққан аурулар болса, және сол аурулармен бір тұрғын үйде (пәтерде)
тұру мүмкін болмайтын болса.
Азамат (ері немесе зайыбымен және кәмелетке толмаған балаларымен)
мемлекеттік тұрғын үй қорынан тиісті елді мекенде бір ғана тұрғын үйді
иеленуге кұқылы, бұған ерлі-зайыптылардың әрқайсысы осындай тұрғын үйді
некеге тұрғанға дейін иеленген жагдайлары жат-иайды.
Мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй берілуі мүмкін азаматтарды
есепке алу тұрғылықты жері бойынша жергілікті органдарда жүзеге асырылады.
Есепке әлеуметтік жағынан қорғалмаған азаматтар немесе тұрғын үйге мұқтаж
мемлекеттік қызметшілер, бюджеттік ұйымдардың жұмысшылары, әскери
қызметшілер мен сайланбалы мсмлекеттік лауазымдарда отырған тұлғалар
алынады.
Есепке алу үшін қажетті құжаттардың тізбесі мен нысанын Қазақстан
Республикасының Үкіметі бекітеді. Азаматтардан қандай да бір косымша
кұжаттарды беруді талап етуге тыйым салынады.
Азаматтардың өздерін және өздерінің жанұя мүшелерін мемлекеттік тұрғын
үй қорынан тұрғын үй беруге мұқтаж ретінде есепке кою туралы арыздары
тұрғылықты жері бойынша тиісті жергілікті атқарушы органда бір ай ішінде
қаралады, Есепке алу немесе одан бас тарту туралы шешімді бір айлық мерзім
өткенге шейін жергілікті атқарушы орган арызданушыларға жазбаша түрде
хабарлауға тиіс. Қабылданған шешім бойынша тұрғын үй құқықтары бұзылган
азаматтар оларды корғау бойынша заңнамамен көзделген іс-шараларды қолдана
алады.
Мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй берілетін тұлғалар ретінде
азаматтарды есепке қоймау туралы шешім қабылдаудың негіздерін нақты көрсету
үшін заңнамада (Қазақстаң Республикасының "Тұрғын үй қатынастары туралы"
Заңының 72-бабы) мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй беру үшін есепке
алудан бас тарту негіздері көзделген. Сырт көзге қарағанда аталған тізім
түпкілікті көрінгенмен, Қазақстан Республикасының "Тұрғын үй қатынастары
туралы" Заңының 73-бабының нормаларының мағынасы бойынша, тұлғаны тұрғын үй
есебінен шығару негіздері ретінде сонда кезделген негіздер азаматтарды
мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй берілуі мүмкін тұлғалар ретінде
есепке алудан бас тартудың да негіздері болуға тиіс. Сол сияқты, есепке
алудан бас тарту негіздері, егер бұл негіздер оны есепке алғаннан кейін
анықталса, тұлғаны мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үйге мұқтаждар
есебінен шығарудың негіздері болып табылады.
Егер азаматтың соңғы бес жылдың ішінде өз тұрғын үй ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz