Жылжымайтын мүлікті бағалаудың құқықтық базасы

Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 66 бет
Таңдаулыға:

Мазмұны

Кіріспе

1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ

1. 1 Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығының дамуы

1. 2 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі түсініктері мен принциптері

1. 3 Астана жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау туралы стандарттар

2 АСТАНА ҚАЛАСЫ БОЙЫНША ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ОБЪЕКТІЛЕРІН БАҒАЛАУ

2. 1 Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтаудың әдістері

2. 2 Астана қаласындағы жылжымайтын мүлік объектісін, пәтерді, бағалау және сараптау

3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУ МЕХАНИЗМІН ЖЕТІЛДІРУ ЖОЛДАРЫ

3. 1 Шет елдердің жылжымайтын мүлікті бағалаудағы іс-тәжірбиесі

3. 2 Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау механизімін жетілдіру жолдары

ҚОРЫТЫНДЫ

ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ

Кіріспе

Меншікке экономикалық және заңдық категория ретінде ғылыми тұрғыдан талдау жасау кәсіпкерлікті нарықтық шаруашылықтың ажырамас элементі екендігін дәлелдеп отыр.

Меншік тек экономикалық мағынада емес, құқылық формада да даму алады.

Ал меншіктің дамуымен қатар, әртүрлі экономикалық қатынастар да дами бастайды. Мысал келтіретін болсақ, кез келген меншіктің құны болады, ол құнды анықтау үшін бағалаушының көмегі қажет.

Қазақстандағы нарықтық экономикалық дамуының қазіргі кездегі сатысында кез келген тауар мен қызметтің құнын бағалау маңызды және қажетті.

Құнды бағалаудың, мәміленің негізделген бағасын анықтау кезінде, потенциалды сатушы мен сатып алушы үшін, ипотекалық несие беру туралы шешім қабылдау кезінде, несиеші үшін, сақтандыру компаниялары үшін маңызды.

Осыған байланысты құнның түрлері де әртүрлі болады.

Бағалау реттелген, мақсатты процесс болып табылады.

Қазақстандағы және халықаралық стандарттарға сәйкес, әртүрлі құнды бағалау кезінде, көпшілікпен қабылданған, үш тәсіл және олардың әдістерін қолдану ұсынылады. Олар - шығын, кіріс және нарықтық.

Қазақстан Республикасында бұл мамандық жаңа болып саналады, сондықтан жетілдіріп зерттелмеген. Осыған орай әдебиеттер саны да аз.

Қазақстан Республикасында жүргізіліп жатқан реформалардың мақсаты, адамзаттық қоғамның құқықтық мемлекеттің, нарықтық қатынастардың негізінде мемлекеттің жаңа механизмінің қалыптасуы болып табылады.

Құқықтық мемлекетті құру және даму мәселелеріне, қоғамның барлық мүшелерін тең құқықпен қамтамасыз ету бойынша шаралар кешені, осы құқықтарды әділетті бағалау үшін, олардың мүліктік құқықтарын қорғау және кепілдікпен қамтамасыз ету.

Осылайша, тәуелсіз бағалаудың арнайы қызмет түрі ретінде дамуы және қалыптасуы, экономиканы реформалаудың жалпы процесінің құраушы бөлігімен құқықтық демократиялық мемлекетті құру болып табылады.

Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнының көлемі туралы объективті, негізделген қорытындысы, сату-сатып алу немесе арендаға тапсыру операциясы кезінде, кәсіпорынды акционерлеу және мүліктің бөлімді қайта бөлу, жылжымайтын мүлікке салық салу және сақтандыру кезінде, мүлікті кепілге беру арқылы несиелеужәне инвесторларды қызықтыру кезінде, мүліктік құқықтарды іске асыру кезінде қажетті. Жылжымайтын мүлік объектісінің жеке коллективті иеленушілері, банктер және басқа қаржылық компаниялары-потенциалды инвесторлар, сақтандыру компаниялары, құқықтық ұйымдар, мүлік және банкротство бойынша комитеттер, жер реформалары туралы, салықтық қызметтер және басқа басқарушылық органдар-бұл операциялардың субъектілері болып табылады.

Берілген дипломдық жұмыстың тақырыбы - «Астана қаласы бойынша жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау». Бүгінгі күнде бұл тақырып маңыздылардың бірі болып табылады, себебі Астана қаласындағы жылжымайтын мүлік орталығында бағалау жұмыстарының тапсырыстарының көп бөлігін сату-сатып алу мақсатында тұрғын үй жылжымайтын мүлігін бағалау жұмыстары құрайды.

Жеке мүліктің құқықтар негізінде жылжымайтын мүлік меншігі жатыр. Меншіктенулер еместерге қарағанда, иеленушілердің мүдделері қорғалған, олар өзінің меншігінің құқығының құнын басқаруға ұмтылады. Сол үшін көптеген жұмыстар жасалады.

Ерікті нарықтық функционалуы үшін, құнды жасайтын, факторларды түсіну, маңызды шарт болып табылады. Берілген факторлар, сатушы мен сатып алушының мотивациясын, меншікті өндіруді және оны қоршаған ортаның жағдайын қосады. Жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін факторлар табиғи, қаржылық-экономикалық, әлеуметтік және саяси-құқықтық.

Берілген дипломдық жұмыстың негізгі мақсаты-жылжымайтын мүлік объектісінің нақты нарықтық құнын анықтау. Яғни бағалаудың, көп тараған, үш тәсілін де қолдана отырып, құндарды табу. Олардың ішінен оптималдысын таңдау.

Дипломдық жұмыстың мақсатынан келесі міндеттер туындайды:

-Жылжымалы мүлікті бағалаудың негізгі принциптері мен әдістерін негіздеу.

Берілген бағалау объектісінің мінездемесіне, меншік құқығына сипаттама беру.
Жылжымайтын мүлік объектісін бағалаудың негізгі тәсілдерін қолдана отырып, объектіні бағалау.
Жылжымайтын мүлік нарығының түрлері және оның ерекшеліктері.

1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ

1. 1 Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығының дамуы

Жылжымайтын мүлік нарығы- шектеулі ресурстар, сатушы мен сатып алушылар нарығы. Экологиялық таза және орталық аудандарда орналасқан, жаңа объектілердің, ерекше көркем стиліндегі объектілердің сатушылардың саны шектеулі. Сатып алушылардың саны да шектеулі, себебі осындай сипаттамадағы объектілердің бағасы өте жоғары, Сатушы мен сатып алушылардың шектеулілігі тәжірбиелі индивидуалды бағалаудың қалыптасуына әкеледі.

Жылжымайтын мүлік нарығында тауардың сатылу уақыт периоды жоғары. Жылжымайтын мүлік объектісін нарыққа шығару және оны сатушының арасындағы уақытты -нарықтағы тауардың экспозициясы. Экспозиция уақыты тұтынушылық қасиеттеріне және сату кезінде жоғарлатылған болса, бағаға тәуелді.

Жылжымайтын мүліктің индивидуалды қасиеттерінің себептерінен, станционарлығынан (сатып алушыға жақындатылмауы) сатып алушының үлкен шығындарына ұшыратады. Оларға ақша ғана емес, уақыт шығыны да жатады.

Тауардың нарықта болуының әртүрлі уақыты, тауардың ликвидтылығы сияқты, экономикалық қасиетін қалыптастырады. Тауардың натуралды формасынан ақшалай формасына тез өтуі-жоғары ликвидтылықты білдіреді. Жылжымайтын мүліктің ликвидтылығы басқа тауарлардың ликвидтылығының төмен.

Жылжымайтын мүлік нарығындағы тауарлардың төмен ликвидтылығы, сатушы мен сатып алушы үшін тығынның жоғары деңгейін туғызады. Бұл шығындар жылжымайтын мүлік бойынша мәмілелердің күрделі шарттарымен анықталады. Р. Коуздың ұсынысы бойынша, жылжымайтын мүлікті сатушы мен сатып алушылар, мәміле жасасу кезіндегі шығындары трансакциялық шығындар деп аталады.

Трансакциялық шығындар бар болса, ұсыныс бағасының сату бағасынан үлкен айырмашылығы болады.

Соңғысы, комиссиялық шығындар, пошлиналар, салықтар және басқа шығындар есебіне жоғарлатылады.

Жылжымайтын мүлік нарығы туралы ақпаратты алу туралы айтатын болсақ, ол тұтыну нарығындағы тауарлар мен қызметтер сияқты ашық және жеткілікті емес. Жасалған мәмілелер, олардың мазмұнының бағалары туарлы мәлімет алу өте қиын. Мемлекеттік пошлиналардың, салық салу деңгейінің жоғары болуы, жылжымайтын мүлікпен жасалынатын мәмілелердің шын бағасын жасыруына әкеледі. Көп жағдайда мәмілелер сыйға тарту немесе алмастыру ретінде хатталады, заңдастырылады.

Шығын тәсілінің негізі-құрылыс-монтажды жұмыстарына сметалар құру. Өкінішке орай, бүгінгі күнде жақсы сметчиктер өте аз.

Экономикалық факторлардың құрамына, жеке және заңды тұлғалардың кірісінің деңгейі мен динамикасы, потенциалды сатып алушылардың кірісінің диференциациясы, жылжымайтын мүлік нарығындағы бағалар, құрылыс құны, коммуналды қызметтердің бағасы мен тарифтері, арендалық төлемдердің деңгейі, салық салу және басқалар сияқтылар кіреді.

Әлеуметтік факторларға, халық санының өзгеру тенденциясы, оның жастық құралы, білімділік деңгейі, әлеуметтік статусы және т. б. жатады.

Әкімшілік факторлардың құрамына, әртүрлі шектеулер, бақылау, жылжымайтын мүлікті құруға құқықтарды алу шарттары, мәмілелерді жасаудың құқықтық шарттары (тіркеу, мерзімдер, және т. б) кіреді.

Қоршаған ортаны, әлеуметтік инфрақұрылымның жағдайы, көліктік жағдай лар, экология, жылжымайтын мүліктің орналасқан жері анықтайды.

Сұранысты анықтайтын факторларға, саяси, ұлттық, мәдени шарттар, елдің әдет-ғұрыптары жатқызылады.

Жылжымайтын мүлік нарығы бірінші және екіншіге бөлінеді. Бірінші нарық- жылжымайтын мүліктің тауар ретінде нарыққа бірінші рет келіп түсетін, экономикалық жағдай. Бұл жағдайда, негізгі сатушылар ретінде, мемлекет, өзінің федералды, регионалды және жергілікті әкімшілік органдары атынан болады.

Екінші нарықта, бұрын қолданылған және белгілі бір меншіктенушінің иелігінде болатын (жеке және заңды тұлғалар) тауарлар ретінде болады.

Бірінші нарықта ұсынылатын жылжымайтын мүліктің саны жаңа құрылысқа тәуелді.

Бірінші және екінші нарық өзара байланысты. Егер бір себептермен екінші нарықта ұсыныс көбейсе, онда бірінші нарықтағы тауардың құны төмендейді.

Жылжымайтын мүлік нарығын оның сигментациясынсыз қарастыру мүмкін емес. Жылжымайтын мүлік нарығын сигментациялау-оның сатып алушылар тобының біртектілерге бөлінуі. Сегментацияның негізінде, жылжымайтын мүліктің сипаттамалары жатқызылады.

Жылжымайтын мүлік нарығының келесі сигменттерін ажыратады: тұрғын үй нарығы, коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы, жер учаскелерінің нарығы.

Әрине бағалау өткізу кезінде бұл сегментацияға көп көңіл бөлінуі қажет, сонымен қатар, ол өте ыңғайлы болып табылады.

Жылжымайтын мүлікті бағалаудың құқықтық базасы.

Бағалау қызметінің сұрақтарын реттеу үшін Қазақстан Республикасында 2000 жылдың 30-қарашасында, , Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы,, Қазақстан Республикасының Заңы енгізілген.

Қазақстан Республикасының әрекет етуші заңына сәйкес, бағалау қызметімен шұғылдыну құқығы келесі мемлекеттік органдарға беріледі: кеденшілерге(тауарды алу кезінде ), соттарға (моральді шығынды бағалау кезінде), жер ресурстарының Агенстволарына (жерді бағалау кезінде), , , Жылжымайтын мүліктің орталықтары,, сияқты Республикалық мемлекеттік мекемелеріне (салық салу мақсатында бағалау және жылжымайтын мүлікпен жасалынатын келісімшарттарды тіркеу) және т. б.

Қазақстанда бағалау, бағалау қызметін атқарудың Мемлекеттік лицензияның негізінде, жеке және заңды тұлғалармен іске асырылады.

Бағалау, қайтарымды қызмет атқару туралы келісімшарт жасасу негізінде жасалынады. ҚР Азаматтық кодексінің нормаларына сәйкес бағалаушы қайтарымды негізде қызмет көрсетеді.

Құнды анықтау белгілі бір мерзімде жасалынады-бұл уақыт бойынша есепті нарықтық құнның нақты мезгілге байланыстылығын білдіреді. Нарық пен нарықтық жағдайлардың өзгеріп тұруына байланысты, есептеліп шығарылған көрсеткіштер басқа мезгілде дұрыс болмауы мүмкін. Бағалау нәтижесі берілген мерзімдегі нарықтық жағдайының қалпын көрсетеді, яғни ол өткен немесе болашақтағы мерзімге көрсете алмайды. Одан басқа, нарықтық құнды анықтайтын келісімшарттың мүліктің қолдан қолға өтуімен бірге аяқталады деп болжанады, сондықтан ешқандай құнның өзгерістері мүмкін емес.

Көп жағдайда жас мамандар бағалаумерзімін анықтауда қате жібереді. Олар тапсырушыға құжаттарды беруді (есептеуді аяқталу мерзіміне) жатқызады. Ғимаратты қарастыру, есептеу және құжатты берудің арасында көп уақыт өтуі мүмкін. Сол берілген уақыт аралығында бағалау объектісімен төтенше жағдайлар болып қалуы мүмкін (өрт, табиғат апаттары құнның төмендетуіне әкеледі, жетілдіру, модернизация және т. б. құнның жоғарылауына әкеледі) . Сондықтан, бағалаудың дұрыс мерзіміне бағалау объектісін қарау мерзімін жатқызу керек.

Келісімшартқа қатысушы жақтмінардың біреуі бағалау объектісін сатып алуы, ал екіншісі сатып алуға міндетті емес. Келісімшарт, ерікті сатушы мен сатып алушының арасында жасалынады деп ұсынылады. Келісімшарт жақтардың қысымынсыз өткізілуі қажет.

Баға дегеніміз-меншік объектісі, тауар, қызметтер және тағы басқалары үшін төленетін сомма.

Құн дегеніміз-құндылықтардың, меншік объектілерінің, тауарлардың, қызметтердің және тағы басқалардың ақшалай көрінісі.

Бағалаушы құнды анықтайды, ал баға әртүрлі жағдайларға байланысты, не жоғары, не төмен болуы мүмкін.

1. 2 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі түсініктері мен принциптері

Жылжымайтын мүліктің құнын анықтау күрделі аналитикалық процесс болып табылады. Бұл процесс бағалау объектісінің өзара байланысының ішкі және сыртқы барлық спектірін қамтиды.

Нарықтық құнды есептеудің барлық әдістері, процедурасы және техникасы егерде олар нарықтық көрсеткіштерге негізделіп, дұрыс қолданылса, бір нарықтық құнда көрсетеді. /12/

Еркін бәсекелестік нарықта сату үшін барлық қажетті жағдай сақталса, меншік объектісін сату кезіндегі ықтималды бағаның қалыптасуы нарықтық құнды білдіреді. Қажетті жағдай болып, сатушы мен сатып алушы шешім қабылдау үшін ақпаратпен толық қамтамасыздандырылған және бағдарлай әрекет жасайды. Қатысушылардың еш қайсысы сату-сатып алу келісімшартына еріксіз қатыспайды. /14/

Жылжымайтын мүлікті бағалаудың процедурасы мен әрекетін түсіну үшін, жылжымайтын мүлікті бағалаудың принциптерінің экономикалық мағынасын білу қажет.

Жылжымайтын мүлікті бағалаудың принциптері келесі төрт жалпы қабылданған топқа бірлескен:

-Қолданушының пікіріне негізделген принциптер.

-жермен, ғимараттармен және құрылымдармен байланысты принциптер

-Нарықтық ортамен байланысты принциптер

-Ең тиімді және ең нәтижелі қолдану принципі. /14/

Бұл принциптер өзара байланысты. Анықталған меншікті сараптау кезінде бірнеше принцип бір мезгілде іске қосылуы мүмкін. Сонымен қатар, айта кететін жай ол принциптер бағалаудың барлық міндетінде қолданыла бермейді. Бір принципке екіншісінің арқасында үлкен мән берілу мүмкін, ол нақты жағдаймен немесе қызығушылық білдірген жақпен анықталады. Жылжымайтын мүлік нарығының функциялау жетік болмауы мүмкін, принциптердің біреуінің толық көлемде (реализациялануы) іске асуына, мемлекеттік органдардың араласуы, кедергі жасау мүмкін. Осы себептермен аталған принциптер адамдардың экономикалық мінез-құлқының тенденциясын ғана көрсетеді, алайда бұндай мінез-құлқына кепіл бермейді.

Қолданушының пікіріне негізделген принциптер келесілерді қосады: пайдалылық, орын басушылық және күту.

Пайдалылықтың анықтамасы: пайдалылық- жылжымайтын мүліктің ағымдағы берілген уақыт периодында және берілген орында пайдаланушының қажеттілігін қанағаттандыру қабілеттілігі меншіктің табыс әкелетін жағдайында қажеттіліктерді қанағаттандыру ретінде кіріс болып табылады. Меншіктенуші -пайдаланушы үшін бұл кіріс, , бекітілген рента,, ретінде есепке алынады. Яғни, бір адам екінші адамға объектінің арендасы үшін қанша төлейді? Бұл жинақтар солай саналады. меншікке, , бекітілген,, шынында қолдан қолға өтпесе де

Орынбасудың анықтамасы: Орынбасу принципі бойынша меншіктің максималды құны пайдалылығы эквиавлентті басқа меншіктің ең төмен құны немесе бағасымен иемдену мүмкіншілігімен анықталады.

Бұл принцип, бағалау процесіндегі қоолданылатын, құнды анықтайтын, дәстүрлі үш тәсілдің негізінде жатыр.

Орынбасу принципі мен альтернативті шығын түсінігі ұқсас болып табылады.

Инвестордың қор салудың альтернативті варианттарынан бас тартып, және берілген екемеге инвестиция сала отырғандығы шыққан шығындарын альтернативті шығындар дейді.

Күтудің анықтамасы күту-ол кірістің және басқа да пайданың ағымдағы құнын белгілеу.

Ақша пайыз әкелетіндіктен, болашақта алынатын бір доллардың құны қазіргі кездегі доллардың құнынан төмен болады. Бұл жерде ақшаның уақыт ағымының ішіндегі құны туралы айтылған. Болашақтағы долларды ағымдағы құнына келтіру процессін дисконттау деп аталады. Жылжымайтын мүлікті иемденуден күтілетін болашақтағы долларды дұрыс бағалау үшін, уақыт ішіндегі құнға болашақта болжамалы түсімдерді түзету өте маңызды.

Бұл принциптердің ішіне кіретіндер: қалдырмалы өнімділік, салым (немесе қазына), өспелі және кемімелі кіріс, экономикалық көлем және экономикалық бөлініс.

Қалдырмалы өнімділіктің анықтамасы: еңбек, капитал және кәсіпкерлік қызметтің шығындары төленгеннен кейін, қалдырмалы өнімділік жерге қатысты таза кіріспен өлшенеді. Жер пайдаланушыға табысты көбейту, шығынды азайту, кез-келген ыңғайлы жағдай қажеттілігін қанағаттандыру немесе осы үш шарттың бірлесуіне қол жеткізу мүмкіншілігін береді, сондықтан қалдырмалы мүмкіншіліктің орны бар. Төменде сәйкес мысалдар келтірілген.

Максималды түсім-шаруашылық тауарлар дүкеннің иеленушісі сатып алушылардың көбінің қолы жеңіл жететін және көзге көп түсетін жер учаскесі үшін көбірек ақы төлейді.

Минималды шығындар-автокөлік өндірушісі қала орталағындағы іскер бөлімінде орналасқан учаскеге қарағанда, темірбетон саласының қасында орналасқан учаске үшін көбірек ақы төлейді.

Қолайлылықтағы қажеттілікті қанағаттандыру -тұрғын-пайдаланушы әдемі көрініс ашылатын жер үшін көбірек төлейді.

Салым (предельная продуктивность) . Салым-факторға шыққан фактілік шығындар емес, кез-келген жаңа факторға енгізу нәтижесінде шаруашылық объектісінің құнының өсімінің сомасы. Кейбір факторлар, олармен байланысты шығындарға қарағанда, жылжымайтын мүліктің құнын үлкен көлемге көбейтеді, алайда кейбіреулері құнды фактілі түрде төмендетеді.

Салым-бұл кез-келген қосымша өндіріс факторының бар немесе жоқ болу нәтижесіндегі шаруашылық объектісінің құны немесе таза кірістің өсу не кему сомасы.

Өспелі және кемімелі кіріс. Жер меншіктенуші мына сұраққа жауап беру керек. Иеленген жеріне қаншалықты интенсивті түрде құрылыс құру қажет?

Тепе-теңділіктің анықтамасы: жерді пайдаланудың кез-келген типіне, өзара келіскен жағдайда, жердің максималды құнына жеткізілетін, әртүрлі өндіріс факторларының оптималды сомалары сәйкес.

Экономикалық көлем (величина) . Жер учаскесінде құрылыстарды тұрғызудың оптималды масштабтары нарықтағы бәсекелестік және тұтынушылардың қажеттілігімен анықталады. Қоршаған ортасы жақсы жерде орналасқан участоктың көлемі мүмкіншілікті тұтынушылар үшін өте үлкен немесе кіші болса, оның нарықтағы құны төмендеп қалуы мүмкін. Экономикалық шама (размер) принципі-бұл басқа кеңістікте қарастырып келген тепе-теңділік принципі. /6/

Экономикалық шама-берілген орында нарықтық жағдайға сәйкес, жерді пайдаланудың оптималды масштабына жету үшін, қажетті жер көлемі.

Экономикалық бөлініс. Мүліктік заңнама жерге деген мүліктік құқықты бөліп және бөлігімен сатуға рұқсат береді.

Экономикалық бөліністің анықтамасы: егер жылжымайтын мүлік меншігі бір немесе бірнеше мүліктік қызығушылықтарға бөлінуі мүмкін болса, нәтижесінде объектінің жалпы құны өседі. Осындай жағдайда экономикалық бөлініс орынды болады.

Нарықтық жағдаймен байланысты принциптердің ішіне кіретіндер тәуелділік, сәйкестік, үсыныс пен сұраныс, бәсекелестікпен өзгеріс.

Тәуелділік. Жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін маңызды фактордың бірі-оның орналасу жері болып табылады. Орналасу жерінің сапасы учаскенің табиғи параметрлерінің, берілген аудандағы қабылданған, жерді пайдалану типіне қаншалықты сәйкестігімен, экономикалық аймаққа қаншалықты жақын орналасқандығымен байланысты. Біріккенде осы екі мінездеме ситусты құрайды, немесе жылжымайтын мүліктің экономикалық орнласуы жері.

Ситусты ең болмаса, төрт деңгейде, экономикалық аймақпен жер пайдаланудың нақты варианттының арақатынасымен анықталады. Бұл төрт деңгейі концентрлік шеңбермен белгіленген. Олар, жақын жатқан территорияны, жақын аралықтағы жерлер, сауда зонасын және бүкіл романды білдіреді. Мысалға, өңдеу өнеркәсіппен айналысатын мекемелер үшін жерді пайдалану типінің тәуекелділік деңгейлері жалпы халықтық немесе мемлекетаралық масштабта болуы мүмкін.

Егер жер пайдаланудың қоршаған жүйесінде, не жылжымайтын мүліктің экономикалық аумағында өзгерістер болып жатса, оның құнына әсер етуі мүмкін. Жерді пайдаланудың қоршаған жүйесіндегі өзгерістердің бөлек мысалдары мыналарды қосады: объектіге жақын жерден сауда орталығын салу, көлдің, , жасалуы,, немесе мектептің салынуы. Бұл өзгерістер объектінің құнына негативті . Сонымен қатар позитивті де әсерін тигізу мүмкін. Бұл жаңа варианттарының масштабтарымен және соңғыларының бағаланатын объектімен ара қатынасымен анықталады.

Байланыс шығынымен өлшенеді: Бағаланатын объектінің кез-келген бір нақты мақсатқа жету жанындағы, оған қызмет ететін объектілерге жету үшін, шығатын шығын. Байланыс уақыт шығынымен, ара қашықтықпен немесе ақша шығынымен өлшенуі мүмкін. Осы байланыстың кейбіреулерін өлшеу қиынға түседі. Мысалы, егер бір учаскенің тамаша көрінісі болса, ол қалай өлшенеді? Берілген байланыс көрінісі тамаша және көрінісі тамаша емес учаскелердің құндарының айырмасы ретінде бағалануы мүмкін.

Кіріс ағымдары, көбіне көп, орналасу жерінен тұтынушы нарығынан қалай байланысты екендігіне тәуелді. Мысалы, жол салу нәтижесінде немесе бәсекелес үшін байланыстың бұзылуы, өзінің орналасқан жерінің арқасында, мүмкіншілікті клиенттерді тартып алуға, бөлшектеп сатушының табысын едәуір азайтуға мүмкіншілік береді.

Сәйкестілік. Нарықтық стандартқа сәйкес келмейтін проект қаржылық ара қатынаста ұтылады. Жылжымайтын мүлікті салу проектілері сәйкес ауданның жерді пайдалану типіне сай келуі қажет. Бұл барлық үйлер бір сәулеттік стильде салынуы керек дегенді білдірмейді. Дегенмен де сәулеттік стиль жерді пайдалану типіне сәйкес болуы керек. Сәйкестілік-берілген жердегі құрылысқа ұсыныстың сәулеттілік стилінің қолайлылықтың және қызмет көрсету деңгейінің қандай дәрежеде, жылжымайтын мүлік нарығының қажеттіліктерімен күтімен, сай болатындығы.

Сәйкестілік принципімен регрессия және прогрессия принциптері байланысты, берілген нарықтың жағдайы есебімен жер учаскесіндегі құрылыстардың аса көбейуі кезінде регрессия орынды болады.

Бағаланатын меншіктің құнымен, көршілес орналасқан объектілердің жоғары құнына байланысты, өсуі. Бұл жағдайда

прогрессия орынды.

Жылжымайтын мүлік нарығы жетілмеген болғандықтан, меншіктенушінің ауысуы болатын бағаны сұраныс пен ұсыныс орната бермейді. Сатылым бағасының орнатылуына басқа да әртүрлі факторлар әсер етеді.

Ол факторларға, сатылым процесінің шартттарын дұрыс орната білу, қатысушылардың саны мен ынтасы, эмоциялары және қаржыландыру құны сияқтылар жатады.

... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.