Жылжымайтын мүлікті бағалаудың құқықтық базасы
Мазмұны
Кіріспе 4
1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығының 6
дамуы
1.2 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі түсініктері мен 6
принциптері
1.3 Астана жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау туралы 9
стандарттар
14
2 АСТАНА ҚАЛАСЫ БОЙЫНША ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ОБЪЕКТІЛЕРІН БАҒАЛАУ
2.1 Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтаудың
әдістері 28
2.2 Астана қаласындағы жылжымайтын мүлік объектісін, пәтерді,
бағалау және сараптау 28
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУ 49
МЕХАНИЗМІН ЖЕТІЛДІРУ ЖОЛДАРЫ
3.1 Шет елдердің жылжымайтын мүлікті бағалаудағы іс-тәжірбиесі
3.2 Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау
механизімін жетілдіру жолдары 58
ҚОРЫТЫНДЫ 58
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ 62
64
67
Кіріспе
Меншікке экономикалық және заңдық категория ретінде ғылыми тұрғыдан
талдау жасау кәсіпкерлікті нарықтық шаруашылықтың ажырамас элементі
екендігін дәлелдеп отыр.
Меншік тек экономикалық мағынада емес ,құқылық формада да даму алады.
Ал меншіктің дамуымен қатар, әртүрлі экономикалық қатынастар да дами
бастайды. Мысал келтіретін болсақ, кез келген меншіктің құны болады, ол
құнды анықтау үшін бағалаушының көмегі қажет.
Қазақстандағы нарықтық экономикалық дамуының қазіргі кездегі сатысында
кез келген тауар мен қызметтің құнын бағалау маңызды және қажетті.
Құнды бағалаудың, мәміленің негізделген бағасын анықтау кезінде,
потенциалды сатушы мен сатып алушы үшін, ипотекалық несие беру туралы шешім
қабылдау кезінде, несиеші үшін, сақтандыру компаниялары үшін маңызды.
Осыған байланысты құнның түрлері де әртүрлі болады.
Бағалау реттелген, мақсатты процесс болып табылады.
Қазақстандағы және халықаралық стандарттарға сәйкес, әртүрлі құнды
бағалау кезінде, көпшілікпен қабылданған, үш тәсіл және олардың әдістерін
қолдану ұсынылады. Олар – шығын, кіріс және нарықтық.
Қазақстан Республикасында бұл мамандық жаңа болып саналады, сондықтан
жетілдіріп зерттелмеген. Осыған орай әдебиеттер саны да аз.
Қазақстан Республикасында жүргізіліп жатқан реформалардың мақсаты,
адамзаттық қоғамның құқықтық мемлекеттің, нарықтық қатынастардың негізінде
мемлекеттің жаңа механизмінің қалыптасуы болып табылады.
Құқықтық мемлекетті құру және даму мәселелеріне, қоғамның барлық
мүшелерін тең құқықпен қамтамасыз ету бойынша шаралар кешені, осы
құқықтарды әділетті бағалау үшін, олардың мүліктік құқықтарын қорғау және
кепілдікпен қамтамасыз ету.
Осылайша, тәуелсіз бағалаудың арнайы қызмет түрі ретінде дамуы және
қалыптасуы, экономиканы реформалаудың жалпы процесінің құраушы бөлігімен
құқықтық демократиялық мемлекетті құру болып табылады.
Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнының көлемі туралы объективті,
негізделген қорытындысы, сату-сатып алу немесе арендаға тапсыру операциясы
кезінде, кәсіпорынды акционерлеу және мүліктің бөлімді қайта бөлу,
жылжымайтын мүлікке салық салу және сақтандыру кезінде, мүлікті кепілге
беру арқылы несиелеужәне инвесторларды қызықтыру кезінде, мүліктік
құқықтарды іске асыру кезінде қажетті. Жылжымайтын мүлік объектісінің жеке
коллективті иеленушілері, банктер және басқа қаржылық компаниялары-
потенциалды инвесторлар, сақтандыру компаниялары, құқықтық ұйымдар, мүлік
және банкротство бойынша комитеттер, жер реформалары туралы, салықтық
қызметтер және басқа басқарушылық органдар-бұл операциялардың субъектілері
болып табылады.
Берілген дипломдық жұмыстың тақырыбы – Астана қаласы бойынша
жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау. Бүгінгі күнде бұл тақырып
маңыздылардың бірі болып табылады, себебі Астана қаласындағы жылжымайтын
мүлік орталығында бағалау жұмыстарының тапсырыстарының көп бөлігін сату-
сатып алу мақсатында тұрғын үй жылжымайтын мүлігін бағалау жұмыстары
құрайды.
Жеке мүліктің құқықтар негізінде жылжымайтын мүлік меншігі жатыр.
Меншіктенулер еместерге қарағанда, иеленушілердің мүдделері қорғалған, олар
өзінің меншігінің құқығының құнын басқаруға ұмтылады. Сол үшін көптеген
жұмыстар жасалады.
Ерікті нарықтық функционалуы үшін, құнды жасайтын, факторларды түсіну,
маңызды шарт болып табылады. Берілген факторлар, сатушы мен сатып алушының
мотивациясын, меншікті өндіруді және оны қоршаған ортаның жағдайын қосады.
Жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін факторлар табиғи, қаржылық-
экономикалық, әлеуметтік және саяси-құқықтық.
Берілген дипломдық жұмыстың негізгі мақсаты-жылжымайтын мүлік
объектісінің нақты нарықтық құнын анықтау. Яғни бағалаудың, көп тараған, үш
тәсілін де қолдана отырып, құндарды табу. Олардың ішінен оптималдысын
таңдау.
Дипломдық жұмыстың мақсатынан келесі міндеттер туындайды:
-Жылжымалы мүлікті бағалаудың негізгі принциптері мен әдістерін
негіздеу.
- Берілген бағалау объектісінің мінездемесіне, меншік құқығына
сипаттама беру.
- Жылжымайтын мүлік объектісін бағалаудың негізгі тәсілдерін қолдана
отырып, объектіні бағалау.
- Жылжымайтын мүлік нарығының түрлері және оның ерекшеліктері.
1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығының дамуы
Жылжымайтын мүлік нарығы- шектеулі ресурстар, сатушы мен сатып
алушылар нарығы. Экологиялық таза және орталық аудандарда орналасқан, жаңа
объектілердің, ерекше көркем стиліндегі объектілердің сатушылардың саны
шектеулі. Сатып алушылардың саны да шектеулі, себебі осындай сипаттамадағы
объектілердің бағасы өте жоғары, Сатушы мен сатып алушылардың шектеулілігі
тәжірбиелі индивидуалды бағалаудың қалыптасуына әкеледі.
Жылжымайтын мүлік нарығында тауардың сатылу уақыт периоды жоғары.
Жылжымайтын мүлік объектісін нарыққа шығару және оны сатушының арасындағы
уақытты –нарықтағы тауардың экспозициясы. Экспозиция уақыты тұтынушылық
қасиеттеріне және сату кезінде жоғарлатылған болса, бағаға тәуелді.
Жылжымайтын мүліктің индивидуалды қасиеттерінің себептерінен,
станционарлығынан (сатып алушыға жақындатылмауы) сатып алушының үлкен
шығындарына ұшыратады. Оларға ақша ғана емес, уақыт шығыны да жатады.
Тауардың нарықта болуының әртүрлі уақыты, тауардың ликвидтылығы
сияқты, экономикалық қасиетін қалыптастырады. Тауардың натуралды формасынан
ақшалай формасына тез өтуі-жоғары ликвидтылықты білдіреді. Жылжымайтын
мүліктің ликвидтылығы басқа тауарлардың ликвидтылығының төмен.
Жылжымайтын мүлік нарығындағы тауарлардың төмен ликвидтылығы, сатушы
мен сатып алушы үшін тығынның жоғары деңгейін туғызады. Бұл шығындар
жылжымайтын мүлік бойынша мәмілелердің күрделі шарттарымен анықталады.
Р.Коуздың ұсынысы бойынша, жылжымайтын мүлікті сатушы мен сатып алушылар,
мәміле жасасу кезіндегі шығындары трансакциялық шығындар деп аталады.
Трансакциялық шығындар бар болса, ұсыныс бағасының сату бағасынан
үлкен айырмашылығы болады.
Соңғысы, комиссиялық шығындар, пошлиналар, салықтар және басқа
шығындар есебіне жоғарлатылады.
Жылжымайтын мүлік нарығы туралы ақпаратты алу туралы айтатын болсақ,
ол тұтыну нарығындағы тауарлар мен қызметтер сияқты ашық және жеткілікті
емес. Жасалған мәмілелер, олардың мазмұнының бағалары туарлы мәлімет алу
өте қиын. Мемлекеттік пошлиналардың, салық салу деңгейінің жоғары болуы,
жылжымайтын мүлікпен жасалынатын мәмілелердің шын бағасын жасыруына
әкеледі. Көп жағдайда мәмілелер сыйға тарту немесе алмастыру ретінде
хатталады, заңдастырылады.
Шығын тәсілінің негізі-құрылыс-монтажды жұмыстарына сметалар құру.
Өкінішке орай, бүгінгі күнде жақсы сметчиктер өте аз.
Экономикалық факторлардың құрамына, жеке және заңды тұлғалардың
кірісінің деңгейі мен динамикасы, потенциалды сатып алушылардың кірісінің
диференциациясы, жылжымайтын мүлік нарығындағы бағалар, құрылыс құны,
коммуналды қызметтердің бағасы мен тарифтері, арендалық төлемдердің
деңгейі, салық салу және басқалар сияқтылар кіреді.
Әлеуметтік факторларға, халық санының өзгеру тенденциясы, оның жастық
құралы, білімділік деңгейі, әлеуметтік статусы және т.б. жатады.
Әкімшілік факторлардың құрамына, әртүрлі шектеулер, бақылау,
жылжымайтын мүлікті құруға құқықтарды алу шарттары, мәмілелерді жасаудың
құқықтық шарттары (тіркеу, мерзімдер, және т.б) кіреді.
Қоршаған ортаны, әлеуметтік инфрақұрылымның жағдайы, көліктік жағдай
лар, экология, жылжымайтын мүліктің орналасқан жері анықтайды.
Сұранысты анықтайтын факторларға, саяси, ұлттық, мәдени шарттар, елдің
әдет-ғұрыптары жатқызылады.
Жылжымайтын мүлік нарығы бірінші және екіншіге бөлінеді. Бірінші нарық-
жылжымайтын мүліктің тауар ретінде нарыққа бірінші рет келіп түсетін,
экономикалық жағдай. Бұл жағдайда, негізгі сатушылар ретінде, мемлекет,
өзінің федералды, регионалды және жергілікті әкімшілік органдары атынан
болады.
Екінші нарықта, бұрын қолданылған және белгілі бір меншіктенушінің
иелігінде болатын (жеке және заңды тұлғалар) тауарлар ретінде болады.
Бірінші нарықта ұсынылатын жылжымайтын мүліктің саны жаңа құрылысқа
тәуелді.
Бірінші және екінші нарық өзара байланысты. Егер бір себептермен
екінші нарықта ұсыныс көбейсе, онда бірінші нарықтағы тауардың құны
төмендейді.
Жылжымайтын мүлік нарығын оның сигментациясынсыз қарастыру мүмкін
емес. Жылжымайтын мүлік нарығын сигментациялау-оның сатып алушылар тобының
біртектілерге бөлінуі. Сегментацияның негізінде, жылжымайтын мүліктің
сипаттамалары жатқызылады.
Жылжымайтын мүлік нарығының келесі сигменттерін ажыратады: тұрғын үй
нарығы, коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы, жер учаскелерінің нарығы.
Әрине бағалау өткізу кезінде бұл сегментацияға көп көңіл бөлінуі
қажет, сонымен қатар, ол өте ыңғайлы болып табылады.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың құқықтық базасы.
Бағалау қызметінің сұрақтарын реттеу үшін Қазақстан Республикасында
2000 жылдың 30-қарашасында ,,Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі
туралы,, Қазақстан Республикасының Заңы енгізілген.
Қазақстан Республикасының әрекет етуші заңына сәйкес, бағалау
қызметімен шұғылдыну құқығы келесі мемлекеттік органдарға беріледі:
кеденшілерге(тауарды алу кезінде ), соттарға (моральді шығынды бағалау
кезінде), жер ресурстарының Агенстволарына (жерді бағалау кезінде),
,,Жылжымайтын мүліктің орталықтары,, сияқты Республикалық мемлекеттік
мекемелеріне (салық салу мақсатында бағалау және жылжымайтын мүлікпен
жасалынатын келісімшарттарды тіркеу) және т.б.
Қазақстанда бағалау, бағалау қызметін атқарудың Мемлекеттік
лицензияның негізінде, жеке және заңды тұлғалармен іске асырылады.
Бағалау, қайтарымды қызмет атқару туралы келісімшарт жасасу негізінде
жасалынады. ҚР Азаматтық кодексінің нормаларына сәйкес бағалаушы қайтарымды
негізде қызмет көрсетеді.
Құнды анықтау белгілі бір мерзімде жасалынады-бұл уақыт бойынша есепті
нарықтық құнның нақты мезгілге байланыстылығын білдіреді. Нарық пен
нарықтық жағдайлардың өзгеріп тұруына байланысты, есептеліп шығарылған
көрсеткіштер басқа мезгілде дұрыс болмауы мүмкін. Бағалау нәтижесі берілген
мерзімдегі нарықтық жағдайының қалпын көрсетеді, яғни ол өткен немесе
болашақтағы мерзімге көрсете алмайды. Одан басқа, нарықтық құнды анықтайтын
келісімшарттың мүліктің қолдан қолға өтуімен бірге аяқталады деп болжанады,
сондықтан ешқандай құнның өзгерістері мүмкін емес.
Көп жағдайда жас мамандар бағалаумерзімін анықтауда қате жібереді.
Олар тапсырушыға құжаттарды беруді (есептеуді аяқталу мерзіміне) жатқызады.
Ғимаратты қарастыру, есептеу және құжатты берудің арасында көп уақыт өтуі
мүмкін. Сол берілген уақыт аралығында бағалау объектісімен төтенше
жағдайлар болып қалуы мүмкін (өрт, табиғат апаттары құнның төмендетуіне
әкеледі, жетілдіру, модернизация және т.б. құнның жоғарылауына әкеледі).
Сондықтан, бағалаудың дұрыс мерзіміне бағалау объектісін қарау мерзімін
жатқызу керек.
Келісімшартқа қатысушы жақтмінардың біреуі бағалау объектісін сатып
алуы, ал екіншісі сатып алуға міндетті емес. Келісімшарт, ерікті сатушы мен
сатып алушының арасында жасалынады деп ұсынылады. Келісімшарт жақтардың
қысымынсыз өткізілуі қажет.
Баға дегеніміз-меншік объектісі, тауар, қызметтер және тағы басқалары
үшін төленетін сомма.
Құн дегеніміз-құндылықтардың, меншік объектілерінің, тауарлардың,
қызметтердің және тағы басқалардың ақшалай көрінісі.
Бағалаушы құнды анықтайды, ал баға әртүрлі жағдайларға байланысты, не
жоғары, не төмен болуы мүмкін.
1.2 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі түсініктері мен принциптері
Жылжымайтын мүліктің құнын анықтау күрделі аналитикалық процесс болып
табылады. Бұл процесс бағалау объектісінің өзара байланысының ішкі және
сыртқы барлық спектірін қамтиды.
Нарықтық құнды есептеудің барлық әдістері, процедурасы және техникасы
егерде олар нарықтық көрсеткіштерге негізделіп, дұрыс қолданылса, бір
нарықтық құнда көрсетеді.12
Еркін бәсекелестік нарықта сату үшін барлық қажетті жағдай сақталса,
меншік объектісін сату кезіндегі ықтималды бағаның қалыптасуы нарықтық
құнды білдіреді. Қажетті жағдай болып, сатушы мен сатып алушы шешім
қабылдау үшін ақпаратпен толық қамтамасыздандырылған және бағдарлай әрекет
жасайды. Қатысушылардың еш қайсысы сату-сатып алу келісімшартына еріксіз
қатыспайды.14
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың процедурасы мен әрекетін түсіну үшін,
жылжымайтын мүлікті бағалаудың принциптерінің экономикалық мағынасын білу
қажет.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың принциптері келесі төрт жалпы
қабылданған топқа бірлескен:
-Қолданушының пікіріне негізделген принциптер.
-жермен, ғимараттармен және құрылымдармен байланысты принциптер
-Нарықтық ортамен байланысты принциптер
-Ең тиімді және ең нәтижелі қолдану принципі.14
Бұл принциптер өзара байланысты. Анықталған меншікті сараптау кезінде
бірнеше принцип бір мезгілде іске қосылуы мүмкін. Сонымен қатар, айта
кететін жай ол принциптер бағалаудың барлық міндетінде қолданыла бермейді.
Бір принципке екіншісінің арқасында үлкен мән берілу мүмкін, ол нақты
жағдаймен немесе қызығушылық білдірген жақпен анықталады. Жылжымайтын мүлік
нарығының функциялау жетік болмауы мүмкін, принциптердің біреуінің толық
көлемде (реализациялануы) іске асуына, мемлекеттік органдардың араласуы,
кедергі жасау мүмкін. Осы себептермен аталған принциптер адамдардың
экономикалық мінез-құлқының тенденциясын ғана көрсетеді, алайда бұндай
мінез-құлқына кепіл бермейді.
Қолданушының пікіріне негізделген принциптер келесілерді қосады:
пайдалылық, орын басушылық және күту.
Пайдалылықтың анықтамасы: пайдалылық- жылжымайтын мүліктің ағымдағы
берілген уақыт периодында және берілген орында пайдаланушының қажеттілігін
қанағаттандыру қабілеттілігі меншіктің табыс әкелетін жағдайында
қажеттіліктерді қанағаттандыру ретінде кіріс болып табылады. Меншіктенуші
–пайдаланушы үшін бұл кіріс ,,бекітілген рента,, ретінде есепке алынады.
Яғни, бір адам екінші адамға объектінің арендасы үшін қанша төлейді? Бұл
жинақтар солай саналады.меншікке ,,бекітілген,, шынында қолдан қолға өтпесе
де
Орынбасудың анықтамасы: Орынбасу принципі бойынша меншіктің максималды
құны пайдалылығы эквиавлентті басқа меншіктің ең төмен құны немесе
бағасымен иемдену мүмкіншілігімен анықталады.
Бұл принцип, бағалау процесіндегі қоолданылатын, құнды анықтайтын,
дәстүрлі үш тәсілдің негізінде жатыр.
Орынбасу принципі мен альтернативті шығын түсінігі ұқсас болып
табылады.
Инвестордың қор салудың альтернативті варианттарынан бас тартып, және
берілген екемеге инвестиция сала отырғандығы шыққан шығындарын
альтернативті шығындар дейді.
Күтудің анықтамасы күту-ол кірістің және басқа да пайданың ағымдағы
құнын белгілеу.
Ақша пайыз әкелетіндіктен, болашақта алынатын бір доллардың құны
қазіргі кездегі доллардың құнынан төмен болады. Бұл жерде ақшаның уақыт
ағымының ішіндегі құны туралы айтылған. Болашақтағы долларды ағымдағы
құнына келтіру процессін дисконттау деп аталады. Жылжымайтын мүлікті
иемденуден күтілетін болашақтағы долларды дұрыс бағалау үшін, уақыт
ішіндегі құнға болашақта болжамалы түсімдерді түзету өте маңызды.
Бұл принциптердің ішіне кіретіндер: қалдырмалы өнімділік, салым
(немесе қазына), өспелі және кемімелі кіріс, экономикалық көлем және
экономикалық бөлініс.
Қалдырмалы өнімділіктің анықтамасы: еңбек, капитал және кәсіпкерлік
қызметтің шығындары төленгеннен кейін, қалдырмалы өнімділік жерге қатысты
таза кіріспен өлшенеді. Жер пайдаланушыға табысты көбейту, шығынды азайту,
кез-келген ыңғайлы жағдай қажеттілігін қанағаттандыру немесе осы үш шарттың
бірлесуіне қол жеткізу мүмкіншілігін береді, сондықтан қалдырмалы
мүмкіншіліктің орны бар. Төменде сәйкес мысалдар келтірілген.
Максималды түсім-шаруашылық тауарлар дүкеннің иеленушісі сатып
алушылардың көбінің қолы жеңіл жететін және көзге көп түсетін жер учаскесі
үшін көбірек ақы төлейді.
Минималды шығындар-автокөлік өндірушісі қала орталағындағы іскер
бөлімінде орналасқан учаскеге қарағанда, темірбетон саласының қасында
орналасқан учаске үшін көбірек ақы төлейді.
Қолайлылықтағы қажеттілікті қанағаттандыру –тұрғын-пайдаланушы әдемі
көрініс ашылатын жер үшін көбірек төлейді.
Салым (предельная продуктивность). Салым-факторға шыққан фактілік
шығындар емес, кез-келген жаңа факторға енгізу нәтижесінде шаруашылық
объектісінің құнының өсімінің сомасы. Кейбір факторлар, олармен байланысты
шығындарға қарағанда, жылжымайтын мүліктің құнын үлкен көлемге көбейтеді,
алайда кейбіреулері құнды фактілі түрде төмендетеді.
Салым-бұл кез-келген қосымша өндіріс факторының бар немесе жоқ болу
нәтижесіндегі шаруашылық объектісінің құны немесе таза кірістің өсу не кему
сомасы.
Өспелі және кемімелі кіріс. Жер меншіктенуші мына сұраққа жауап беру
керек. Иеленген жеріне қаншалықты интенсивті түрде құрылыс құру қажет?
Тепе-теңділіктің анықтамасы: жерді пайдаланудың кез-келген типіне,
өзара келіскен жағдайда, жердің максималды құнына жеткізілетін, әртүрлі
өндіріс факторларының оптималды сомалары сәйкес.
Экономикалық көлем (величина) . Жер учаскесінде құрылыстарды
тұрғызудың оптималды масштабтары нарықтағы бәсекелестік және тұтынушылардың
қажеттілігімен анықталады. Қоршаған ортасы жақсы жерде орналасқан
участоктың көлемі мүмкіншілікті тұтынушылар үшін өте үлкен немесе кіші
болса, оның нарықтағы құны төмендеп қалуы мүмкін. Экономикалық шама
(размер) принципі-бұл басқа кеңістікте қарастырып келген тепе-теңділік
принципі.6
Экономикалық шама-берілген орында нарықтық жағдайға сәйкес, жерді
пайдаланудың оптималды масштабына жету үшін, қажетті жер көлемі.
Экономикалық бөлініс. Мүліктік заңнама жерге деген мүліктік құқықты
бөліп және бөлігімен сатуға рұқсат береді.
Экономикалық бөліністің анықтамасы: егер жылжымайтын мүлік меншігі бір
немесе бірнеше мүліктік қызығушылықтарға бөлінуі мүмкін болса, нәтижесінде
объектінің жалпы құны өседі. Осындай жағдайда экономикалық бөлініс орынды
болады.
Нарықтық жағдаймен байланысты принциптердің ішіне кіретіндер
тәуелділік, сәйкестік, үсыныс пен сұраныс, бәсекелестікпен өзгеріс.
Тәуелділік. Жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін маңызды фактордың
бірі-оның орналасу жері болып табылады. Орналасу жерінің сапасы учаскенің
табиғи параметрлерінің, берілген аудандағы қабылданған, жерді пайдалану
типіне қаншалықты сәйкестігімен, экономикалық аймаққа қаншалықты жақын
орналасқандығымен байланысты. Біріккенде осы екі мінездеме ситусты құрайды,
немесе жылжымайтын мүліктің экономикалық орнласуы жері.
Ситусты ең болмаса, төрт деңгейде, экономикалық аймақпен жер
пайдаланудың нақты варианттының арақатынасымен анықталады. Бұл төрт деңгейі
концентрлік шеңбермен белгіленген. Олар, жақын жатқан территорияны, жақын
аралықтағы жерлер, сауда зонасын және бүкіл романды білдіреді. Мысалға,
өңдеу өнеркәсіппен айналысатын мекемелер үшін жерді пайдалану типінің
тәуекелділік деңгейлері жалпы халықтық немесе мемлекетаралық масштабта
болуы мүмкін.
Егер жер пайдаланудың қоршаған жүйесінде, не жылжымайтын мүліктің
экономикалық аумағында өзгерістер болып жатса, оның құнына әсер етуі
мүмкін. Жерді пайдаланудың қоршаған жүйесіндегі өзгерістердің бөлек
мысалдары мыналарды қосады: объектіге жақын жерден сауда орталығын салу,
көлдің ,,жасалуы,, немесе мектептің салынуы. Бұл өзгерістер объектінің
құнына негативті . Сонымен қатар позитивті де әсерін тигізу мүмкін. Бұл
жаңа варианттарының масштабтарымен және соңғыларының бағаланатын объектімен
ара қатынасымен анықталады.
Байланыс шығынымен өлшенеді: Бағаланатын объектінің кез-келген бір
нақты мақсатқа жету жанындағы, оған қызмет ететін объектілерге жету үшін,
шығатын шығын. Байланыс уақыт шығынымен, ара қашықтықпен немесе ақша
шығынымен өлшенуі мүмкін. Осы байланыстың кейбіреулерін өлшеу қиынға
түседі. Мысалы, егер бір учаскенің тамаша көрінісі болса, ол қалай
өлшенеді? Берілген байланыс көрінісі тамаша және көрінісі тамаша емес
учаскелердің құндарының айырмасы ретінде бағалануы мүмкін.
Кіріс ағымдары, көбіне көп, орналасу жерінен тұтынушы нарығынан қалай
байланысты екендігіне тәуелді. Мысалы, жол салу нәтижесінде немесе
бәсекелес үшін байланыстың бұзылуы, өзінің орналасқан жерінің арқасында,
мүмкіншілікті клиенттерді тартып алуға, бөлшектеп сатушының табысын едәуір
азайтуға мүмкіншілік береді.
Сәйкестілік. Нарықтық стандартқа сәйкес келмейтін проект қаржылық ара
қатынаста ұтылады. Жылжымайтын мүлікті салу проектілері сәйкес ауданның
жерді пайдалану типіне сай келуі қажет. Бұл барлық үйлер бір сәулеттік
стильде салынуы керек дегенді білдірмейді. Дегенмен де сәулеттік стиль
жерді пайдалану типіне сәйкес болуы керек. Сәйкестілік-берілген жердегі
құрылысқа ұсыныстың сәулеттілік стилінің қолайлылықтың және қызмет көрсету
деңгейінің қандай дәрежеде, жылжымайтын мүлік нарығының қажеттіліктерімен
күтімен, сай болатындығы.
Сәйкестілік принципімен регрессия және прогрессия принциптері
байланысты, берілген нарықтың жағдайы есебімен жер учаскесіндегі
құрылыстардың аса көбейуі кезінде регрессия орынды болады.
Бағаланатын меншіктің құнымен, көршілес орналасқан объектілердің
жоғары құнына байланысты, өсуі. Бұл жағдайда
прогрессия орынды.
Жылжымайтын мүлік нарығы жетілмеген болғандықтан, меншіктенушінің
ауысуы болатын бағаны сұраныс пен ұсыныс орната бермейді. Сатылым бағасының
орнатылуына басқа да әртүрлі факторлар әсер етеді.
Ол факторларға, сатылым процесінің шартттарын дұрыс орната білу,
қатысушылардың саны мен ынтасы, эмоциялары және қаржыландыру құны сияқтылар
жатады.
Ұзақ мерзімді жоспарда, баға өзгерісінің бағытын анықтауда сұраныс пен
ұсыныс тиімді фактор болып саналады. Алайда жылжымайтын мүлік нарығында
уақыттың қысқа мерзімде сұраныс пен ұсыныс факторлары өзінің тиімділігін
жоғалтады. Жеке меншіктенушілердің жерге деген монопольді бақылауы
негізінде нарықтағы өзгерістер болуы мүмкін. Сонымен қатар, нарықтарға
мемлекеттік бақылау механизмдері әсерін тигізеді. Мысалға, жергілікті
басқарма органдары нарықтың өсуін немесе арендалық төлем деңгейін ұстап
қалуы мүмкін.11
Және басқа да көптеген тәсілдермен нарықтық механизміне өзгерістер
енгізуі мүмкін.
Егер нарықтағы сұраныс көлемі жетіспей немесе тұтыну көлемі артығымен
болса, бағалардың деңгейі мен арендалық төлемдер төмендейді. Қысқа мерзімді
жоспарда жылжымайтын мүлікті ұсыну икемсіз болып табылады. Яғни, бұл
ұсынысты көбейту үшін ұзақ мерзімге жоспарлауды қажет етеді: баға тез
көтерілсе де ұсынысты тез көбейтуге болмайды. Жылжымайтын мүліктің ұсынысын
азайту да қиынға түседі. Бір нақты типті объектілердің аз болып жасалынуы,
уақыттың ұзақ мерзімінде, жүктелу деңгейінің төмен болып қала беруіне
әкеледі. Бұл жағдай саудаласудың қуғыншыларына қолайлы мүмкіншілік жасайды.
Себебі бағалар төмен болып қалып, немесе одан әрі төмендейді.
Ұсыныс жеткіліксіз немесе сұраныс жоғары болған жағдайда бағаға деген
қарама-қарсы қысым орынды болады. Сұраныс ұсынысқа қарағанда өте өзгермелі.
Бағаның өзгеруіне ол жеңіл әрекет жасайды. Ақша масса көлемінің өзгеруі,
пайыздық ставкалар, қорқыныш және басқа да факторлар сұраныс мінезіне, кез-
келген берілген уақытша әсер ете алады.
Сұраныс пен ұсыныстың анықтамасы: ұсыныс-анықталған баға бойынша қолда
бар тауарлар саны; сұраныс-анықталған бағамен ықыласты тауарлар саны.
Сұраныс пен ұсыныстың ара қатынасы бағаларды анықтайды.
Бәсекелестіктің өрлеуі, аудандағы жылжымайтын мүлік ұсынысының өсуіне
әкеледі. Бұл жағдайда сұраныс өспесе, берілген түрдегі барлық жылжымайтын
мүліктен алынатын таза кіріс төмендей түседі. Бәсекелестік деңгейі тым
жоғары болған жағдайда, пайда көлемі төмендеп, немесе жоғалып кетуі мүмкін.
Бәсекелестіктің анықтамасы: бәсекелестіктің өрлей түсуі, таза кірістің
орташа деңгейінің төмендеуіне апарады.
Бұл принцип, нарықтық нормадан асатын кіріс ағымының құнын бағалауға
тырысып отырған, сараптаушы үшін маңызды. Егер аса пайданың түсімі ұзақ
мерзімді аренда немесе басқа себептермен байланысты болмаса, кіріс ағымы
абайлап қарастырылуы қажет. Көптеген жағдайда сараптаушы екі тәсілдің бірін
қолданылады. Біріншіден, артық пайда жай пайдадан бөлініп, бөлек кіріс
ағымы ретінде қарастырылуы мүмкін. Екіншіден, жай ағымға қарағанда, барлық
таза кіріс ағымы тәуекелшіл болып қарастырылуы мүмкін. Сонымен қатар, ол
өте жоғары ставкамен капиталдануы мүмкін.
Өзгерудің анықтамасы: жылжымайтын мүлік объектінің құны бір қалыпты
болып қала бермей, уақыт өтісімен өзгереді.
Жылжымайтын мүлікке ейлінше әсер ету мүмкіншілігі бар оқиғаларды
аналитиктер бақылауы қажет. Бұран болған шарттардың болашақта сақталуы
міндетті емес. Жылжымайтын мүлік объектісінің болашақтағы кірісін дұрыс
бағалу үшін, болжамалы табыс пен шығындарға байланысты базалық болжамдарды
анықтау қажет. Уақиғалар мен шарттар тұрақты болмағандықтан, бағалаушылар
кәсіби стандартты ұстанады, яғни бағалау мерзімі тұрақты бекітілмеген.
Ең жақсы және ең тиімді пайдалану принципі-бұл, жоғарыда
қарастырылған, барлық үш топтың принциптерінің синтезі. Осы принциптің,
бағалаушылар арасында, ең көп тараған анықтамасы:
Объектінің бағалаудың тиімді мерзімінде анықталған өте жоғары ағымдағы
құнмен қамтамасыздандыратын, қолданудың есті және мүмкіншілікті варианты.
Басқа сөзбен айтқанда есті мүмкіншілікті және заңды альтернативті
варианттардан таңдалған пайдалану варианты.
Ең жақсы және ең тиімді қолдану принципі, учаскенің құнына әсер етуші
факторларды сараптау үшін, концептуалды моделі береді, бұл принцип
жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін, табиғи, заңды, әлеуметтік және
экономикалық сипаттағы, факторларды ескереді. Сонымен қатар, ол бағалаудың,
пайдалылық, орынбасу, күту, қалдырмалы өнімділік, салым, өспелі және
кемімелі кірістер, тепе-теңділік, экономикалық көлем, экономикалық бөлініс,
тәуелділік, сәйкестілік, сұраныс пен ұсыныс, бәсекелестік пен өзгеріс
сияқты, принциптерінің өзара байланыстыратын көпірдің ролін атқарады.
Бағалаушылардың шешетін мәселелерінің негізгісі-құнды бағалау. Бағалау
объектісіне ұқсас меншік объектісін тұрғызуға қажетті шығатын шығын
мөлшерін шығын деп атайды.
1.3 Астана жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау туралы стандарттар
Осы жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау стандарты (бұдан әрі -
Стандарт) халықаралық бағалау стандарттарына сәйкес Қазақстан
Республикасындағы бағалау қызметі туралы Қазақстан Республикасы Заңының
негізінде әзірленді, жылжымайтын мүлікті бағалау әдісіне қойылатын негізгі
талаптарды белгілейді және Қазақстан Республикасының аумағында қолдану үшін
міндетті.
Осы Стандарттың күші жылжымайтын мүліктің мынадай типтерін бағалау
үшін қолданылады:
1) жақсартуға тартылған жер учаскелері немесе ауылшаруашылығы
мақсатындағы жерлерді қосқанда, бос жер учаскелері;
2) ішкі инженерлік желілер мен жүйелерді қосқанда, ғимараттар мен
құрылыстар, сондай-ақ бағаланатын ғимараттар мен құрылыстардың жұмыс
істеуін қамтамасыз ететін жабдықтар;
3) құрылысы аяқталмаған объектілер;
4) тарату құрылғылары;
5) көпжылдық екпелер.
3. Нарықтық құнды міндетті бағалау мынадай жағдайларда жүргізіледі:
1) мемлекеттік қажеттіліктер үшін мүлікті алып қою кезінде;
2) кепіл объектісінін құнын айқындау кезінде, соның ішінде ипотека
кезінде;
3) жарғылық капиталға мүліктік салымдардың құнын айқындау кезінде;
4) банкроттық рәсімдер барысында борышкер мүлкінің құнын айқындау
кезінде;
5) өтеусіз алынған мүліктің құнын айқындау кезінде.
Барлық өзге жағдайларда нарықтық құнды бастамашылықпен бағалау
тапсырысшымен шарттың негізінде жүргізіледі.
Стандартта белгіленген әдістер Қазақстан Республикасының аумағында
орналасқан жылжымайтын мүлікке толық меншік құқықтарын бағалау үшін
пайдаланылады. Жалға алу, жер пайдалану және жер қойнауын пайдалану
құқықтары материалдық емес активтерге жатады және тиісті стандартта
белгіленген әдістерді пайдаланылып бағаланады.
Осы Стандартта мынадай ұғымдар пайдаланылады:
1) жылжымайтын мүлік – табиғи объектілер: жер учаскелері, ғимараттар,
құрылыстар, көпжылдық екпелер және және жермен тығыз байланысты өзге де
мүлік, яғни мақсатына шамадан тыс зиян келтірілмей көшірілуі мүмкін
болмайтын объектілер, сондай-ақ заңнамалық актілерге сәйкес жылжымайтын
мүлікке жататын өзге де мүлік;
2) жақсартылған жерлер – жер учаскесінің сапалық қасиетін және оның
құнын өзгертуге әкелетін қандай бір іс-шаралар нәтижелері. Жақсартылған
жерлерге оларды құнсыздандырмау және нысанасын өзгертпей көшірілуі мүмкін
болмайтын жер учаскелерінің шекараларында орналасқан материалдық
объектілер, сондай-ақ шаруашылық қызметтің немесе белгілі бір жұмыс түрін
жүргізу нәтижелері (рельефті өзгерту, топырақты жақсарту, егінді, көпжылдық
екпелерді, инженерлік инфрақұрылымды орналастыру және т.б.) жатады;
3) құрылымдар – адамның келуіне, жылжымалы мүлікті орналастыруға,
материалдық құндылықтарға сақтауға, өндірісті жүзеге асыруға арналған үй-
жайлар орналасқан жақсартылған жерлер;
4) құрылыстар – құрылымдар мен үй-жайларға жатпайтын, арнайы
техникалық функцияларды (дамбалар, туннельдер, эстакадалар, көпірлер және
т.б.) орындауға арналған жақсартылған жерлер;
5) тарату құрылғылары – кез келген шығатын энергияны, затты, дабылды,
ақпаратты және қашықтағы түрді (электр жеткізу желілері, құбырлар, су
құбырлары, жылу және газ желілері, байланыс тораптары және т.б.) жеткізу
бойынша арнайы функцияларды орындау үшін жасалған жақсартылған жерлер;
6) құрылысы аяқталмаған объектілер – құрылысы аяқталмаған күйде
тұрғандықтан мүлдем пайданылмайтын құрылымдар, құрылыстар немесе тарату
құрылғылары;
7) көпжылдық екпелер – егу орындарында өсірілетін, бір жылдан артық
өмір сүретін немесе бір жылғы мәдени циклдағы ағаштар мен бұталарды
қамтитын натуралды-заттай белгісі бойынша негізгі қорлар түрі. Жүзімдіктер
немесе жеміс-жидек бауы мысал бола алады. Мүлік объектілерінің осы
типтерінде амортизацияланатын активтерді білдіретін егу орындарына едәуір
күрделі инвестициялары болуы мүмкін.
8) баламалы пайдалану – елеулі пайдаланудан ерекшеленетін және бағалау
объектісінің аса тиімді пайдаланылуын талдау уақытында қарастырылатын
жылжымайтын мүлікті пайдаланудың ықтимал нұсқалары;
9) салыстыру деректері – бағаланатын объектіге ұқсастардың деректерін
талдау негізінде алынатын құнның есептік шамасын алу үшін бағалау
талдауында пайдаланылатын деректер: нарықтық деректерден алынған сату
бағасы, жалдау ақысы, табыстар мен шығыстар, капиталдандыру және дисконттеу
ставкалары және басқалары;
10) тренд – хронологиялық өмір сүру мерзімі үшін бағаланатын
объектінің құнын өзгерту индексі;
11) салыстыру элементтері – жылжымайтын мүлік үшін төленетін
бағалардағы ауытқуларға әкелетін мүлік объектілері мен мәмілелердің нақты
сипаттамалары. Салыстыру элементтері берілетін мүліктік құқықтар түрлері,
сату жағдайларын, нарық шарттарын, табиғи және экономикалық сипаттамаларды,
жылжымайтын мүлікке қатысы жоқ пайдалануды, сату компоненттерін және
басқаларды қамтиды;
12) табиғи тозу – объектіні пайдалану, күту жағдайларымен байланысты
тозу мен бұзылудан, табиғи-климаттық және басқа да факторлардың әсерінен
туындаған зақымданулардың (ақаулардың) салдарынан объектінің құнын
жоғалтуы;
13) функционалдық тозу – жетілдірілген сәулет, көлемдік-жоспарлау,
сындарлы және басқада сипаттамалармен қазіргі заманғы ғимараттар мен
құрылыстарға тән функцияларын жүзеге асырудың мүмкін еместігі нәтижесінде
бағалау объектісінің құнын жоғалтуы;
14) сыртқы (экономикалық) тозу – жылжымайтын мүлік нарығында қоршаған
ортаның әсер ету салдарынан өзгерістердің (экономиканың, демографиялық
жағдайларға, тұтынушылардың төлем қабілеттілігіне және басқа да өңірлік
факторларға шарттастырылған, нарық аумағында қалыптасқан сұраныс пен
ұсыныстар көлемінің қатынасы) нәтижесінде объектінің құнын жоғалтуы.
15) бағалау объектілерінің экономикалық өмірінің қалдық мерзімі –
бағалау күнінен бағалау объектілерінің экономикалық өмір сүру мерзімі
аяқталғанға дейінгі мерзім;
16) жақсартылған жерлердің экономикалық өмір сүру мерзімі –
жақсартылған жерлерден алынатын немесе болжанып отырған табысты кезең осы
табысты алуға байланысты операциялық шығыстардан асады. Жақсартылған
жерлердің экономикалық өмір сүру мерзімі жақсартылған жерлерді пайдалану
үшін жарамды күйде ұстауды ақтайтын кезеңді көрсетеді;
17) жақсартылған жерлердің нақты жасы – жақсартылған жерлерді
пайдалану басталғаннан бағалау күніне дейінгі кезең;
18) тиімді (негізгі) жасы – оны сату мүмкіндігін ескеретін объектінің
табиғи күйі мен пайдалылығына сәйкес келетін жас. Сыртқы түрін бағалауға,
техникалық жай-күйіне, объектінің құнына әсер ететін экономикалық
факторларға негізделеді. Объектіні пайдалану ерекшелігіне қарау тиімді жас
нақты жастан үлкен немесе аз жағына қарай ерекшеленеді.
19) таза операциялық табыс – жалпы табыс пен операциялық шығындар
арасындағы айырым ретінде айқындалатын табыс;
20) ренталық табыс (жер рентасы) – жер учаскесінің сапасы мен
орналасқанына қарай өндіріс құралы ретінде жерден алынуы мүмкін табыс.
Ренталық табыс жер учаскесінде алынатын өнімді сатудан күтілетін жалпы
табыс пен өндірістік шағындардың және өндірушінің кірісі арасындағы айырым
ретінде есептеледі.
6. Нарықтық немесе өзге құнды белгілеу табыстық, шығындық және
салыстырмалы амалдарға топтастырылған бағалау әдістерін қолдану арқылы
жүргізіледі.
Табыстық амал әдістері
Табыстық амал (табысты капиталғадисконттау айналдыру негізіндегі
амал) негізгі ретінде олардың табыс әкеле алатындығына байланысты сатып
алынатын және сатылаын жылжмайтын мүлік объектілерінің нарықтық құнын
бағалау кезінде қолданылады. Табыстық әдістердің біреуін қолдана отырып,
бағалаушы әрекеттердің мынадай реттілігін сақтайды:
1) ұқсастардың бағалары және олардың меншік иелеріне салыстыру
объектілері әкелетін таза табыс шамасы туралы ақпарат жинау үшін
тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығына зерттеу
жүргізу;
2) алынған ақпаратқа талдау жүргізу және оның негізінде есеп айырысу
кезеңінде күтілетінақша ағынына болжам жасау;
3) осы жылжымайтын мүлік ьүріне инвесторлардың тәуекледерін бағалау;
4) капиталға айналдыру немесе дисконттау ставкаларының есебін жүргізу;
5) табысты капиталға айналдыру әдістерінің біреуін қолдану:
егер жылдар бойынша болжанып отырған табыс елеулі өзгеретін болса,
ақша ағындарын дисконттау әдісі;
егер күтілетін табыстар тұрақты болса не тұрақты өзгеріп тұрса,
табысты капиталға айналдыру әдісі.
Әлеуетті жалпы табыс шамасын бағаланатын жылжымайтын мүліктің жалға
алу ставкасының шамасы мен алаңы туралы шынайы ақпарат негізінде оны аса
тиімді пайдалану кезінде бағалау объектісін жалға беру туралы жорамалдың
негізінде есептеу керек. Нақты жалпы табыс туралы деректер осы немесе ұқсас
объектіні жүктеудің нақты коэффициенті негізге алып есептеледі. Бағалау
жүргізу уақытында осындай жылжымайтын мүлікті жалдау шарттарының типтік
шарттары ескеріледі. Бұл ретте оларды осындай жылжымалы мүлікті жалдау
нарығының типтік шарттарына сәйкес келтіру мақсатында жалдау ақысының
мөлшерін болжау уақытында тиісті түзету жүргізілуі мүмкін.
Табысы таза операциялық табысын болжау уақытында бағалау объектісінен
ескерілген бағалау объектісінің тұтынушылық сипаттамаларын осындай
жылжымайтын мүліктің сипаттамаларымен сәйкес келтіруге байланысты қажетті
шығындарды есептеу:
1) осындай сәйкес келтіру үшін қажет қажетті шығындардың ағымдағы
құнының мөлшеріне бағалау объектісінің алынған құнын азайту жолымен тікелей
капиталға айналдыру әдісін;
2) болжау кезеңі шекараларында жүзеге асырудың тиісті кезеңдерінде
оларды операциялық шығындарға қосу жолымен – ақша ағындарын дисконттау
әдісін қолдану уақытында ескерілуі мүмкін.
Қажетті шығындардың көлемін айқындау уақытында, егер бағалау бъектісін
пайдаланушыға шығындарды өтеу тәртібіне қатысты заңнамада басқаша
айқындалмаса, табиғи және (немесе) функционалдық тозу белгілерінің
ескіруінің техникалық мүмкіндігі мен экономикалық нысаналығы ескеріледі.
Бұл ретте есепте бағалау жүргізу уақытында ескерілетін қажетті шығындар
есебі келтіріледі.
Операциялық шығындар бағалау күні қолданылатын бағаларға болжанады.
Операциялық шығындарға болжау жасалған жағдайда жалпы табысты алуға
байланысты иесінің (баланс ұстаушының) шығындары ескеріледі.
Тікелей капиталға айналдыру әдісі – бағалау объектісін тұрлаулы
пайдалануды сақтау жағдайларна сүйене отырып, шектелмеген уақыт кезеңінде
кірістің шамасы тұрақты, бастапқы инвестициялар болмаған,
қайтарылатынкапитал мен капитал кірісі бір уақытта есепке алынған кезде
құнды айқындау.
Капиталға айналған кіріс әдісі бағалау рәсімдерінің мынадай ретін
көздейді:
1) жалдау шартына (жалдау ақысының мөлшері мен жалдаудың типтік
шарттарын) талдау жүргізу мақсатында сындай жылжымайтын мүлікті жалға алу
туралы жинақталған ақпаратты немесе осы тектес жылжымайтын мүлікті
пайдалану туралы ақпаратты талдау нәтижелерінің негізінде жалпы табысты
болжау;
2) таза операциялық табыс жалпы табыс пен операциялық шығындардың
арасындағы айырым, ренталық табыс – жер учаскесінде алынатын өнімді іске
асырудан күтелітеін жалпы табыстың және өндірістік шығындар менөндірушінің
кірісі арасында айырым ретінде есептеледі.
3) есептік таза операциялық кіріс ретінде бірнеше жылға табысты
орташаландыру жолымен алынған бір жылға қалыпты таза операциялық табыс
түсініледі.
4) капиталға айналдыру ставкалары мен оның есебін айқындаудың бағалау
рәсімін таңдауды негіздеу;
5) таза операциялық табысты немесе ренталық табысты капиталға
айналдыру ставкасына бөлу арқылы бағалау бъектісінің құнын есептеу.
11. Капиталға беру нормасы бойынша капиталға айналдыру әдісі (ақша
ағындарын дисконттау әдісі, есептік модельдер бойынша капиталға айналдыру)
– ақша ағындарының өзгеру және әр шамада түсу жағдайларына сүйене отырып,
жылжымалы мүлікті пайдаланумен байланысты тәуекел дәрежесіне орай құнды
айқындау;
Дисконттау әдісі бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігін көздейді:
1) болжам жасау кезеңін айқындау;
2) болжам жасау кезеңінің шекараларында жылдар, тоқсан емесе айлар
бойынша жалпы табысқа, операциялық шығындар мен таза операциялық
табысқа (ренталық табысқа) болжам жасауды кезеңні алдындағы таза
табыс шамасы туралы деректердің негізінде желілік регрессия
әдісімен жүргізу ұсынылады;
3) дисконт ставкалары мен оның есебінен айқындаудың бағалау рәсімін
таңдау негіздемесі;
4) таза операциялық табыстың (ренталық табыстың) ағымдағы құн сомасы
ретінде ақша ағынының ағымдағы құнын айқындау;
5) реверсиялау құнына дәее оның ағымдағы құнының есебіне болжам жасау;
6) ақша ағынының ағымдағы құны мен реверсияның ағымдағы құнының сомасы
ретінде бағалау объектісінің құнын айқындау.
Есептік модельдер бойынша капиталға айналдыру әдісі – капиталға беру
нормасы бойынша капиталға айналдыру әдісі, бірінші жылға тән табыстың
нарықтың құнын айқындау үшін табыстың қалыптастырылған есептік модельдері
пайдаланылған құннан және олардың болашақта өзгеру беталыстарын талдау
негізінде алынған құнның қайта түзіледі.
Таза табыс дисконт ставкасында бөлінетін тікелей капиталға айналдыру
әдісінен айырмашылығы модельдер бойынша капиталға айналдыру әдісінде түрлі
әдістермен айқынадалуы мүмкін капиталға айналдыру ставкасына бөлінеді.
12. Реверсиялау құнын (терминалдық құн) айқындау мынадай бағалау
рәсімдерін қолдану жолымен жүзеге асырылады:
1) болжам жасау кезеңінде пайдалы пайдалану мерзімі шектелмейтін
бағалау объектілеріне қатысты терминалды құнның шамасы соңғы жылдың есептік
кезеңінің таза табысын Гордон моделі бойынша айқындалатын капиталға
айналдыру коэффициентіне бөлу жолымен есептеледі;
2) болжам жасау кезеңінің соңында пайдалы пайдалану мерзімі аяқталатын
бағалау объектілеріне қатысты - жақсартылған жерлерді жою құнының сомасын
және болжам жасау кезеңінің соңында айқындалған жер учаскесінің (жер
учаскесімен байланысты құқықтардың) нарықтық құнын есептеу.
Шығындық амал әдістері
Шығындық амалды сатып алу-сату немесе жалға алу нарығы шектеулі болып
табылатын жылжымайтын мүлікке бағалау жүргізу үшін, сондай-ақ
мамандандырылған жылжымалы мүлікті, соның ішінде жылжымайтын мәдени мұра
ескерткіштерін, құрылыстарды, таратушы құрылғыларды және т.б. бағалау
кезінде қолданған дұрыс. Басқа да бағалау объектілерінің нарықтық құнын
айқындау үшін шығындық амал, егер оларды ауыстыру немесе қайта шығару
мүмкін болған және (немесе) экономикалық тұрғыдан мақсатқа сай келген
жағдайда қолданылады.
Шығындық амалды қолдану уақытында бағалау рәсімдерін жүргізу үшін
пайдаланылатын ақпарат осы жылжымайтын мүлікті немесе осы тектес
жылжымайтын мүлікті мердігердің табысын ескере отырып, қазіргі заманғы
жағдайда жасауға жұмсалатын шығынтар туралы нарықтық деректерге жауап беруі
тиіс.
Жақсартылған жерлері бар жер учаскелерін бағалауды жүргізу үшін
шығындық амалды қолдану бағалау объектісін ауыстырудың (өндірістің) қалдық
құнын айқындаудан тұрады. Ауыстырудың (өндірістің) қалдық құны оны
қолданыста пайдалану уақытында жақсартылған жерлерді ауыстырудың
(өндірістің) қалдық құны мен жер учаскесінің (жер учаскесімен байланысты
құқықтардың) нарықтық құнынан тұрады.
Өндіріс әдісі, әдеттегідей, ауыстыру мүмкін емес бағалау объектісін
жүргізу үшін, сондай-ақ бағалау объектісін қолданыста пайдалану оны аса
тиімді пайдалануға сәйкес келген жағдайда қолданылады.
Ауыстыру әдісі, әдеттегідей, типтік жоба бойынша салынған (салынатын)
объектіні ауыстыру құнын айқындау үшін, немесе бағалау объектісін оның
бастапқы түрінде қалпына келтіру экономикалық мақсатқа сай келген жағдайда
қолданылады.
16. Жақсартылған жері бар жер учаскелерін бағалау немесе шығындық амал
әдістерін қолданып, жақсартылған жерлерді бағалау бағалау рәсімдерінің
мынадай реттілігін көздейді:
1) оны қолданыста пайдалану уақытында жер учаскесінің (жер учаскесімен
байланысты құқықтардың) нарықтық құнын айқындау;
2) жақсартылған жерлерді өндіріс құнын немесе ауыстыру құнын айқындау;
3) жақсартылған жерлердің тозу (құнсыздану) шамасын есептеу;
4) бағалау объектісін ауыстырудың (өндірістің) қалдық құнын оны
қолданыста пайдалану уақытында жер учаскесінің (жер учаскесімен байланысты
құқықтардың) нарықтық құнының шамасына ұлғайтылған жақсартылған жерлердің
ауыстыру (өндіріс) құны мен тозу шамасының арасында айырым ретінде
айқындау.
Жақсартылған жерлердің табиғи сипаттамалары туралы бастапқы деректер
мыналар болып табылады:
1) техникалық паспорт;
2) егер осы объектіні сәйкестендіру уақытында оның нақты табиғи
сипаттамалары мен осындай құжаттаманың арасында алшақтықтар айқындалмаған
жағдайда бағалау объектісі құрылысының жобалық-сметалық құжаттамасы;
3) бағалау объектісін натуралды өлшеу құжаттары және заңнамаға сәйкес
осындай жұмыстарды орындауға құқығы бар мамандандырылған ұйымдар жүргізген
жақсартылған жерлердің табиғи (техникалық) жай-күйін растайтын құжаттар.
Аталған бастапқы деректер мүлікті бағалау туралы есепке қоса беріледі.
Ауыстыру (өндіріс) құны мынадай әдістердің көмегімен есептеледі:
1) элемент бойынша есептеу әдісі – бірыңғай аудандық бірліктік
бағамалар жинақтарын, сметалық нормалар ережелерді, сметалық нормалар мен
бағаламаларды және басқа да нормативтерді пайдалану негізінде ұдайы өндіріс
немесе ауыстыру құнын айқындау;
2) іріленген жалпыланған құны көрсеткіштері әдісі - - іріленген
көрсеткіштер жинақтарын пайдалану негізінде ауыстырудың толық құнын
айқындау;
3) үлесті көрсеткіштер әдісі – тұтынушылық пайдалылықтың немесе
қуаттылық бірліктерінің (төсек-орыс, МВт, мың теңге, мал орны және т.б.)
біріздендірілген көрсеткіштерінің негізінде жылжымайтн мүліктің қалпына
келтіру құнын немесе ауыстыру құнын айқындау тәсілі;
4) индекстеу әдісі – тиісті трендіген объектінің теңгерімдік құнын
түзету тәсілі – жылжымайтын мүліктің хронологиялық жасының ішінде құрылыс
құнын өзгерту индекстерін шығару.
Жылжымайтын мүліктің жинақталған тозу шамасы табиғи, функционалдық
және сыртқы (экономикалық) тозулардың жиынтығына тең:
1) табиғи тозу жойылатын және жойылмайтын болады. Жойылатын табиғи
тозу табиғи тозу белгілерін жою (салу, ауыстыру, ағымдағы жөндеу)
шығындарының сомасына тең.
Жойылмайтын табиғи тозу, егер барлық конструкциялық элементтердің
орташа салмақты тозу шамасы ретінде түрлі өмір сүру мерзімі болса,
конструкциялық элементтеге бөлу әдісімен есептеледі. Конструкциялық
элементтің тозуы тиімді жастың белгіленген нормативтер бойынша қабылданатын
экономикалық өмір сүру мерзіміне қатынасына тең.
Жылжымайтын мүлік объектісінің тиімді жасы пайдаланудың табиғи жай-
күйі, сыртқы түрі, жинақталған тозуы, экономикалық факторы ескеріліп,
хронологиялық жас негізінде айқындалады.
Конструкциялық элементтердің экономикалық өмір сүруінің нормативтік
мерзімі ресми белгіленген нормативтер бойынша айқындалады. Нормативтер
болмаған жағдайда жәненемесе тиісті негіздемелер кезінде табиғи тозуды
бағалау күнінде конструкциялық элементтің техникалық жай-күйі бойынша
сарапшылық жолмен бағалауға болады;
2) функционалдық тозу жойылатын және жойылмайтын болады. Жойылатын
функционалдық тозу сапасы бойынша ағымдағы стандарттарға сәйкес келмейтін
элементтердің ағымдағы жөнделуіне жұмсалатын шығындар сомасына тең.
Жойылмайтын тозу табыстың жоғалуын капиталға айналдыру жолымен, не
жылжымайтын мүлік сапасының төмендігіне байланысты алымдылықты
(пайдалануды) жоғалту ретінде есептеледі;
3) экономикалық тозу әрқашан жойылмайды. Ол жылжымайтын мүліктің
сәтсіз орналасуына және басқа да экономикалық факторларға байланысты
табысты жоғалтуды капиталға айналдыру жолымен бағаланады,
Жер учаскесі экономикалық ескіруі және сирек жағдайларда функционалдық
тозуы мүмкін.
Салыстырмалы амал әдістері
Салыстырмалы амал бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігін көздейді:
1) осы тектес жылжымайтын мүлікті сату немесе ұсыну туралы ақпаратты
жинау және талдау жүргізу және салыстыру объектілерін айқындау;
2) қолда бар ақпараттың көлемі мен шынайылығын ескере отырып, бағалау
объектісінің құнын есептеу әдісін таңдау;
3) салыстыру объектілерінің сату бағасын немесе ұсыну бағасын кейіннен
түзе отырып, салыстыру объектілерімен бағалау объектілерін салыстыру;
4) салыстыру объектілерінің құнына түзетілетін түзетулер шамасын
есепке алу жолымен бағалау объектісінің құнын айқындау;
5) алынған есептеу нәтижелерін келісу.
Салыстырмалы сатуларды негізгісімен талдау кезінде мынадай салыстыру
элементтері ескерілуі тиіс:
берілетін құқықтар;
қаржыландыру шарттары;
сату шарттары;
сатудан кейін тікелей жүргізілетін шығыстар;
нарық шарты;
орналасқан жері;
табиғи сипаттамалары;
экономикалық сипаттамалары;
пайдалану;
жылжымайтын мүлікке қатысы жоқ сату компоненттері.
Статистикалық модельдеу (массалық бағалау) әдісі салыстырмалы амал
әдісіне ұқсас, бірақ түзету коэффициенттері статистикалық әдістермен
есептеледі.
Баға мен табыстың ара-қатынасы әдісі болжамдарға негізделеді, яғни
жылжымайтын мүлік әкелетн табыс шамасы баға белгілейтін фактор болып
табылады және ұқсас объектілер бойынша баға мен табыстың өлшемдігі нақты
жылжымайтын мүлік объектісін бағалау кезінде орташаланған нәтижелерді
пайдалануға негіз береді.
Жылжымайтын мүлікпен келетін табыс түріне байланысты жалпы ренталық
мультипликаторды (ЖРМ) және жалпы капиталға айналдыру коэффициентін (R)
пайдалануға болады.
Жалпы ренталық мультипликатордың көмегімен жылжымайтын мүлікті бағалау
кезеңдерінде:
1) бағаланатын объектінің жалпы табысы, не әлеуетті, не нақты табысы
бағаланады;
2) сату бағасы және әлеуетті немесе нақты табысы туралы шынайы ақпарат
бар бағаланатын объектіне кемінде үш ұқсас объект таңдалады;
... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе 4
1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығының 6
дамуы
1.2 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі түсініктері мен 6
принциптері
1.3 Астана жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау туралы 9
стандарттар
14
2 АСТАНА ҚАЛАСЫ БОЙЫНША ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ОБЪЕКТІЛЕРІН БАҒАЛАУ
2.1 Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтаудың
әдістері 28
2.2 Астана қаласындағы жылжымайтын мүлік объектісін, пәтерді,
бағалау және сараптау 28
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУ 49
МЕХАНИЗМІН ЖЕТІЛДІРУ ЖОЛДАРЫ
3.1 Шет елдердің жылжымайтын мүлікті бағалаудағы іс-тәжірбиесі
3.2 Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау
механизімін жетілдіру жолдары 58
ҚОРЫТЫНДЫ 58
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ 62
64
67
Кіріспе
Меншікке экономикалық және заңдық категория ретінде ғылыми тұрғыдан
талдау жасау кәсіпкерлікті нарықтық шаруашылықтың ажырамас элементі
екендігін дәлелдеп отыр.
Меншік тек экономикалық мағынада емес ,құқылық формада да даму алады.
Ал меншіктің дамуымен қатар, әртүрлі экономикалық қатынастар да дами
бастайды. Мысал келтіретін болсақ, кез келген меншіктің құны болады, ол
құнды анықтау үшін бағалаушының көмегі қажет.
Қазақстандағы нарықтық экономикалық дамуының қазіргі кездегі сатысында
кез келген тауар мен қызметтің құнын бағалау маңызды және қажетті.
Құнды бағалаудың, мәміленің негізделген бағасын анықтау кезінде,
потенциалды сатушы мен сатып алушы үшін, ипотекалық несие беру туралы шешім
қабылдау кезінде, несиеші үшін, сақтандыру компаниялары үшін маңызды.
Осыған байланысты құнның түрлері де әртүрлі болады.
Бағалау реттелген, мақсатты процесс болып табылады.
Қазақстандағы және халықаралық стандарттарға сәйкес, әртүрлі құнды
бағалау кезінде, көпшілікпен қабылданған, үш тәсіл және олардың әдістерін
қолдану ұсынылады. Олар – шығын, кіріс және нарықтық.
Қазақстан Республикасында бұл мамандық жаңа болып саналады, сондықтан
жетілдіріп зерттелмеген. Осыған орай әдебиеттер саны да аз.
Қазақстан Республикасында жүргізіліп жатқан реформалардың мақсаты,
адамзаттық қоғамның құқықтық мемлекеттің, нарықтық қатынастардың негізінде
мемлекеттің жаңа механизмінің қалыптасуы болып табылады.
Құқықтық мемлекетті құру және даму мәселелеріне, қоғамның барлық
мүшелерін тең құқықпен қамтамасыз ету бойынша шаралар кешені, осы
құқықтарды әділетті бағалау үшін, олардың мүліктік құқықтарын қорғау және
кепілдікпен қамтамасыз ету.
Осылайша, тәуелсіз бағалаудың арнайы қызмет түрі ретінде дамуы және
қалыптасуы, экономиканы реформалаудың жалпы процесінің құраушы бөлігімен
құқықтық демократиялық мемлекетті құру болып табылады.
Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнының көлемі туралы объективті,
негізделген қорытындысы, сату-сатып алу немесе арендаға тапсыру операциясы
кезінде, кәсіпорынды акционерлеу және мүліктің бөлімді қайта бөлу,
жылжымайтын мүлікке салық салу және сақтандыру кезінде, мүлікті кепілге
беру арқылы несиелеужәне инвесторларды қызықтыру кезінде, мүліктік
құқықтарды іске асыру кезінде қажетті. Жылжымайтын мүлік объектісінің жеке
коллективті иеленушілері, банктер және басқа қаржылық компаниялары-
потенциалды инвесторлар, сақтандыру компаниялары, құқықтық ұйымдар, мүлік
және банкротство бойынша комитеттер, жер реформалары туралы, салықтық
қызметтер және басқа басқарушылық органдар-бұл операциялардың субъектілері
болып табылады.
Берілген дипломдық жұмыстың тақырыбы – Астана қаласы бойынша
жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау. Бүгінгі күнде бұл тақырып
маңыздылардың бірі болып табылады, себебі Астана қаласындағы жылжымайтын
мүлік орталығында бағалау жұмыстарының тапсырыстарының көп бөлігін сату-
сатып алу мақсатында тұрғын үй жылжымайтын мүлігін бағалау жұмыстары
құрайды.
Жеке мүліктің құқықтар негізінде жылжымайтын мүлік меншігі жатыр.
Меншіктенулер еместерге қарағанда, иеленушілердің мүдделері қорғалған, олар
өзінің меншігінің құқығының құнын басқаруға ұмтылады. Сол үшін көптеген
жұмыстар жасалады.
Ерікті нарықтық функционалуы үшін, құнды жасайтын, факторларды түсіну,
маңызды шарт болып табылады. Берілген факторлар, сатушы мен сатып алушының
мотивациясын, меншікті өндіруді және оны қоршаған ортаның жағдайын қосады.
Жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін факторлар табиғи, қаржылық-
экономикалық, әлеуметтік және саяси-құқықтық.
Берілген дипломдық жұмыстың негізгі мақсаты-жылжымайтын мүлік
объектісінің нақты нарықтық құнын анықтау. Яғни бағалаудың, көп тараған, үш
тәсілін де қолдана отырып, құндарды табу. Олардың ішінен оптималдысын
таңдау.
Дипломдық жұмыстың мақсатынан келесі міндеттер туындайды:
-Жылжымалы мүлікті бағалаудың негізгі принциптері мен әдістерін
негіздеу.
- Берілген бағалау объектісінің мінездемесіне, меншік құқығына
сипаттама беру.
- Жылжымайтын мүлік объектісін бағалаудың негізгі тәсілдерін қолдана
отырып, объектіні бағалау.
- Жылжымайтын мүлік нарығының түрлері және оның ерекшеліктері.
1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығының дамуы
Жылжымайтын мүлік нарығы- шектеулі ресурстар, сатушы мен сатып
алушылар нарығы. Экологиялық таза және орталық аудандарда орналасқан, жаңа
объектілердің, ерекше көркем стиліндегі объектілердің сатушылардың саны
шектеулі. Сатып алушылардың саны да шектеулі, себебі осындай сипаттамадағы
объектілердің бағасы өте жоғары, Сатушы мен сатып алушылардың шектеулілігі
тәжірбиелі индивидуалды бағалаудың қалыптасуына әкеледі.
Жылжымайтын мүлік нарығында тауардың сатылу уақыт периоды жоғары.
Жылжымайтын мүлік объектісін нарыққа шығару және оны сатушының арасындағы
уақытты –нарықтағы тауардың экспозициясы. Экспозиция уақыты тұтынушылық
қасиеттеріне және сату кезінде жоғарлатылған болса, бағаға тәуелді.
Жылжымайтын мүліктің индивидуалды қасиеттерінің себептерінен,
станционарлығынан (сатып алушыға жақындатылмауы) сатып алушының үлкен
шығындарына ұшыратады. Оларға ақша ғана емес, уақыт шығыны да жатады.
Тауардың нарықта болуының әртүрлі уақыты, тауардың ликвидтылығы
сияқты, экономикалық қасиетін қалыптастырады. Тауардың натуралды формасынан
ақшалай формасына тез өтуі-жоғары ликвидтылықты білдіреді. Жылжымайтын
мүліктің ликвидтылығы басқа тауарлардың ликвидтылығының төмен.
Жылжымайтын мүлік нарығындағы тауарлардың төмен ликвидтылығы, сатушы
мен сатып алушы үшін тығынның жоғары деңгейін туғызады. Бұл шығындар
жылжымайтын мүлік бойынша мәмілелердің күрделі шарттарымен анықталады.
Р.Коуздың ұсынысы бойынша, жылжымайтын мүлікті сатушы мен сатып алушылар,
мәміле жасасу кезіндегі шығындары трансакциялық шығындар деп аталады.
Трансакциялық шығындар бар болса, ұсыныс бағасының сату бағасынан
үлкен айырмашылығы болады.
Соңғысы, комиссиялық шығындар, пошлиналар, салықтар және басқа
шығындар есебіне жоғарлатылады.
Жылжымайтын мүлік нарығы туралы ақпаратты алу туралы айтатын болсақ,
ол тұтыну нарығындағы тауарлар мен қызметтер сияқты ашық және жеткілікті
емес. Жасалған мәмілелер, олардың мазмұнының бағалары туарлы мәлімет алу
өте қиын. Мемлекеттік пошлиналардың, салық салу деңгейінің жоғары болуы,
жылжымайтын мүлікпен жасалынатын мәмілелердің шын бағасын жасыруына
әкеледі. Көп жағдайда мәмілелер сыйға тарту немесе алмастыру ретінде
хатталады, заңдастырылады.
Шығын тәсілінің негізі-құрылыс-монтажды жұмыстарына сметалар құру.
Өкінішке орай, бүгінгі күнде жақсы сметчиктер өте аз.
Экономикалық факторлардың құрамына, жеке және заңды тұлғалардың
кірісінің деңгейі мен динамикасы, потенциалды сатып алушылардың кірісінің
диференциациясы, жылжымайтын мүлік нарығындағы бағалар, құрылыс құны,
коммуналды қызметтердің бағасы мен тарифтері, арендалық төлемдердің
деңгейі, салық салу және басқалар сияқтылар кіреді.
Әлеуметтік факторларға, халық санының өзгеру тенденциясы, оның жастық
құралы, білімділік деңгейі, әлеуметтік статусы және т.б. жатады.
Әкімшілік факторлардың құрамына, әртүрлі шектеулер, бақылау,
жылжымайтын мүлікті құруға құқықтарды алу шарттары, мәмілелерді жасаудың
құқықтық шарттары (тіркеу, мерзімдер, және т.б) кіреді.
Қоршаған ортаны, әлеуметтік инфрақұрылымның жағдайы, көліктік жағдай
лар, экология, жылжымайтын мүліктің орналасқан жері анықтайды.
Сұранысты анықтайтын факторларға, саяси, ұлттық, мәдени шарттар, елдің
әдет-ғұрыптары жатқызылады.
Жылжымайтын мүлік нарығы бірінші және екіншіге бөлінеді. Бірінші нарық-
жылжымайтын мүліктің тауар ретінде нарыққа бірінші рет келіп түсетін,
экономикалық жағдай. Бұл жағдайда, негізгі сатушылар ретінде, мемлекет,
өзінің федералды, регионалды және жергілікті әкімшілік органдары атынан
болады.
Екінші нарықта, бұрын қолданылған және белгілі бір меншіктенушінің
иелігінде болатын (жеке және заңды тұлғалар) тауарлар ретінде болады.
Бірінші нарықта ұсынылатын жылжымайтын мүліктің саны жаңа құрылысқа
тәуелді.
Бірінші және екінші нарық өзара байланысты. Егер бір себептермен
екінші нарықта ұсыныс көбейсе, онда бірінші нарықтағы тауардың құны
төмендейді.
Жылжымайтын мүлік нарығын оның сигментациясынсыз қарастыру мүмкін
емес. Жылжымайтын мүлік нарығын сигментациялау-оның сатып алушылар тобының
біртектілерге бөлінуі. Сегментацияның негізінде, жылжымайтын мүліктің
сипаттамалары жатқызылады.
Жылжымайтын мүлік нарығының келесі сигменттерін ажыратады: тұрғын үй
нарығы, коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы, жер учаскелерінің нарығы.
Әрине бағалау өткізу кезінде бұл сегментацияға көп көңіл бөлінуі
қажет, сонымен қатар, ол өте ыңғайлы болып табылады.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың құқықтық базасы.
Бағалау қызметінің сұрақтарын реттеу үшін Қазақстан Республикасында
2000 жылдың 30-қарашасында ,,Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі
туралы,, Қазақстан Республикасының Заңы енгізілген.
Қазақстан Республикасының әрекет етуші заңына сәйкес, бағалау
қызметімен шұғылдыну құқығы келесі мемлекеттік органдарға беріледі:
кеденшілерге(тауарды алу кезінде ), соттарға (моральді шығынды бағалау
кезінде), жер ресурстарының Агенстволарына (жерді бағалау кезінде),
,,Жылжымайтын мүліктің орталықтары,, сияқты Республикалық мемлекеттік
мекемелеріне (салық салу мақсатында бағалау және жылжымайтын мүлікпен
жасалынатын келісімшарттарды тіркеу) және т.б.
Қазақстанда бағалау, бағалау қызметін атқарудың Мемлекеттік
лицензияның негізінде, жеке және заңды тұлғалармен іске асырылады.
Бағалау, қайтарымды қызмет атқару туралы келісімшарт жасасу негізінде
жасалынады. ҚР Азаматтық кодексінің нормаларына сәйкес бағалаушы қайтарымды
негізде қызмет көрсетеді.
Құнды анықтау белгілі бір мерзімде жасалынады-бұл уақыт бойынша есепті
нарықтық құнның нақты мезгілге байланыстылығын білдіреді. Нарық пен
нарықтық жағдайлардың өзгеріп тұруына байланысты, есептеліп шығарылған
көрсеткіштер басқа мезгілде дұрыс болмауы мүмкін. Бағалау нәтижесі берілген
мерзімдегі нарықтық жағдайының қалпын көрсетеді, яғни ол өткен немесе
болашақтағы мерзімге көрсете алмайды. Одан басқа, нарықтық құнды анықтайтын
келісімшарттың мүліктің қолдан қолға өтуімен бірге аяқталады деп болжанады,
сондықтан ешқандай құнның өзгерістері мүмкін емес.
Көп жағдайда жас мамандар бағалаумерзімін анықтауда қате жібереді.
Олар тапсырушыға құжаттарды беруді (есептеуді аяқталу мерзіміне) жатқызады.
Ғимаратты қарастыру, есептеу және құжатты берудің арасында көп уақыт өтуі
мүмкін. Сол берілген уақыт аралығында бағалау объектісімен төтенше
жағдайлар болып қалуы мүмкін (өрт, табиғат апаттары құнның төмендетуіне
әкеледі, жетілдіру, модернизация және т.б. құнның жоғарылауына әкеледі).
Сондықтан, бағалаудың дұрыс мерзіміне бағалау объектісін қарау мерзімін
жатқызу керек.
Келісімшартқа қатысушы жақтмінардың біреуі бағалау объектісін сатып
алуы, ал екіншісі сатып алуға міндетті емес. Келісімшарт, ерікті сатушы мен
сатып алушының арасында жасалынады деп ұсынылады. Келісімшарт жақтардың
қысымынсыз өткізілуі қажет.
Баға дегеніміз-меншік объектісі, тауар, қызметтер және тағы басқалары
үшін төленетін сомма.
Құн дегеніміз-құндылықтардың, меншік объектілерінің, тауарлардың,
қызметтердің және тағы басқалардың ақшалай көрінісі.
Бағалаушы құнды анықтайды, ал баға әртүрлі жағдайларға байланысты, не
жоғары, не төмен болуы мүмкін.
1.2 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі түсініктері мен принциптері
Жылжымайтын мүліктің құнын анықтау күрделі аналитикалық процесс болып
табылады. Бұл процесс бағалау объектісінің өзара байланысының ішкі және
сыртқы барлық спектірін қамтиды.
Нарықтық құнды есептеудің барлық әдістері, процедурасы және техникасы
егерде олар нарықтық көрсеткіштерге негізделіп, дұрыс қолданылса, бір
нарықтық құнда көрсетеді.12
Еркін бәсекелестік нарықта сату үшін барлық қажетті жағдай сақталса,
меншік объектісін сату кезіндегі ықтималды бағаның қалыптасуы нарықтық
құнды білдіреді. Қажетті жағдай болып, сатушы мен сатып алушы шешім
қабылдау үшін ақпаратпен толық қамтамасыздандырылған және бағдарлай әрекет
жасайды. Қатысушылардың еш қайсысы сату-сатып алу келісімшартына еріксіз
қатыспайды.14
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың процедурасы мен әрекетін түсіну үшін,
жылжымайтын мүлікті бағалаудың принциптерінің экономикалық мағынасын білу
қажет.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың принциптері келесі төрт жалпы
қабылданған топқа бірлескен:
-Қолданушының пікіріне негізделген принциптер.
-жермен, ғимараттармен және құрылымдармен байланысты принциптер
-Нарықтық ортамен байланысты принциптер
-Ең тиімді және ең нәтижелі қолдану принципі.14
Бұл принциптер өзара байланысты. Анықталған меншікті сараптау кезінде
бірнеше принцип бір мезгілде іске қосылуы мүмкін. Сонымен қатар, айта
кететін жай ол принциптер бағалаудың барлық міндетінде қолданыла бермейді.
Бір принципке екіншісінің арқасында үлкен мән берілу мүмкін, ол нақты
жағдаймен немесе қызығушылық білдірген жақпен анықталады. Жылжымайтын мүлік
нарығының функциялау жетік болмауы мүмкін, принциптердің біреуінің толық
көлемде (реализациялануы) іске асуына, мемлекеттік органдардың араласуы,
кедергі жасау мүмкін. Осы себептермен аталған принциптер адамдардың
экономикалық мінез-құлқының тенденциясын ғана көрсетеді, алайда бұндай
мінез-құлқына кепіл бермейді.
Қолданушының пікіріне негізделген принциптер келесілерді қосады:
пайдалылық, орын басушылық және күту.
Пайдалылықтың анықтамасы: пайдалылық- жылжымайтын мүліктің ағымдағы
берілген уақыт периодында және берілген орында пайдаланушының қажеттілігін
қанағаттандыру қабілеттілігі меншіктің табыс әкелетін жағдайында
қажеттіліктерді қанағаттандыру ретінде кіріс болып табылады. Меншіктенуші
–пайдаланушы үшін бұл кіріс ,,бекітілген рента,, ретінде есепке алынады.
Яғни, бір адам екінші адамға объектінің арендасы үшін қанша төлейді? Бұл
жинақтар солай саналады.меншікке ,,бекітілген,, шынында қолдан қолға өтпесе
де
Орынбасудың анықтамасы: Орынбасу принципі бойынша меншіктің максималды
құны пайдалылығы эквиавлентті басқа меншіктің ең төмен құны немесе
бағасымен иемдену мүмкіншілігімен анықталады.
Бұл принцип, бағалау процесіндегі қоолданылатын, құнды анықтайтын,
дәстүрлі үш тәсілдің негізінде жатыр.
Орынбасу принципі мен альтернативті шығын түсінігі ұқсас болып
табылады.
Инвестордың қор салудың альтернативті варианттарынан бас тартып, және
берілген екемеге инвестиция сала отырғандығы шыққан шығындарын
альтернативті шығындар дейді.
Күтудің анықтамасы күту-ол кірістің және басқа да пайданың ағымдағы
құнын белгілеу.
Ақша пайыз әкелетіндіктен, болашақта алынатын бір доллардың құны
қазіргі кездегі доллардың құнынан төмен болады. Бұл жерде ақшаның уақыт
ағымының ішіндегі құны туралы айтылған. Болашақтағы долларды ағымдағы
құнына келтіру процессін дисконттау деп аталады. Жылжымайтын мүлікті
иемденуден күтілетін болашақтағы долларды дұрыс бағалау үшін, уақыт
ішіндегі құнға болашақта болжамалы түсімдерді түзету өте маңызды.
Бұл принциптердің ішіне кіретіндер: қалдырмалы өнімділік, салым
(немесе қазына), өспелі және кемімелі кіріс, экономикалық көлем және
экономикалық бөлініс.
Қалдырмалы өнімділіктің анықтамасы: еңбек, капитал және кәсіпкерлік
қызметтің шығындары төленгеннен кейін, қалдырмалы өнімділік жерге қатысты
таза кіріспен өлшенеді. Жер пайдаланушыға табысты көбейту, шығынды азайту,
кез-келген ыңғайлы жағдай қажеттілігін қанағаттандыру немесе осы үш шарттың
бірлесуіне қол жеткізу мүмкіншілігін береді, сондықтан қалдырмалы
мүмкіншіліктің орны бар. Төменде сәйкес мысалдар келтірілген.
Максималды түсім-шаруашылық тауарлар дүкеннің иеленушісі сатып
алушылардың көбінің қолы жеңіл жететін және көзге көп түсетін жер учаскесі
үшін көбірек ақы төлейді.
Минималды шығындар-автокөлік өндірушісі қала орталағындағы іскер
бөлімінде орналасқан учаскеге қарағанда, темірбетон саласының қасында
орналасқан учаске үшін көбірек ақы төлейді.
Қолайлылықтағы қажеттілікті қанағаттандыру –тұрғын-пайдаланушы әдемі
көрініс ашылатын жер үшін көбірек төлейді.
Салым (предельная продуктивность). Салым-факторға шыққан фактілік
шығындар емес, кез-келген жаңа факторға енгізу нәтижесінде шаруашылық
объектісінің құнының өсімінің сомасы. Кейбір факторлар, олармен байланысты
шығындарға қарағанда, жылжымайтын мүліктің құнын үлкен көлемге көбейтеді,
алайда кейбіреулері құнды фактілі түрде төмендетеді.
Салым-бұл кез-келген қосымша өндіріс факторының бар немесе жоқ болу
нәтижесіндегі шаруашылық объектісінің құны немесе таза кірістің өсу не кему
сомасы.
Өспелі және кемімелі кіріс. Жер меншіктенуші мына сұраққа жауап беру
керек. Иеленген жеріне қаншалықты интенсивті түрде құрылыс құру қажет?
Тепе-теңділіктің анықтамасы: жерді пайдаланудың кез-келген типіне,
өзара келіскен жағдайда, жердің максималды құнына жеткізілетін, әртүрлі
өндіріс факторларының оптималды сомалары сәйкес.
Экономикалық көлем (величина) . Жер учаскесінде құрылыстарды
тұрғызудың оптималды масштабтары нарықтағы бәсекелестік және тұтынушылардың
қажеттілігімен анықталады. Қоршаған ортасы жақсы жерде орналасқан
участоктың көлемі мүмкіншілікті тұтынушылар үшін өте үлкен немесе кіші
болса, оның нарықтағы құны төмендеп қалуы мүмкін. Экономикалық шама
(размер) принципі-бұл басқа кеңістікте қарастырып келген тепе-теңділік
принципі.6
Экономикалық шама-берілген орында нарықтық жағдайға сәйкес, жерді
пайдаланудың оптималды масштабына жету үшін, қажетті жер көлемі.
Экономикалық бөлініс. Мүліктік заңнама жерге деген мүліктік құқықты
бөліп және бөлігімен сатуға рұқсат береді.
Экономикалық бөліністің анықтамасы: егер жылжымайтын мүлік меншігі бір
немесе бірнеше мүліктік қызығушылықтарға бөлінуі мүмкін болса, нәтижесінде
объектінің жалпы құны өседі. Осындай жағдайда экономикалық бөлініс орынды
болады.
Нарықтық жағдаймен байланысты принциптердің ішіне кіретіндер
тәуелділік, сәйкестік, үсыныс пен сұраныс, бәсекелестікпен өзгеріс.
Тәуелділік. Жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін маңызды фактордың
бірі-оның орналасу жері болып табылады. Орналасу жерінің сапасы учаскенің
табиғи параметрлерінің, берілген аудандағы қабылданған, жерді пайдалану
типіне қаншалықты сәйкестігімен, экономикалық аймаққа қаншалықты жақын
орналасқандығымен байланысты. Біріккенде осы екі мінездеме ситусты құрайды,
немесе жылжымайтын мүліктің экономикалық орнласуы жері.
Ситусты ең болмаса, төрт деңгейде, экономикалық аймақпен жер
пайдаланудың нақты варианттының арақатынасымен анықталады. Бұл төрт деңгейі
концентрлік шеңбермен белгіленген. Олар, жақын жатқан территорияны, жақын
аралықтағы жерлер, сауда зонасын және бүкіл романды білдіреді. Мысалға,
өңдеу өнеркәсіппен айналысатын мекемелер үшін жерді пайдалану типінің
тәуекелділік деңгейлері жалпы халықтық немесе мемлекетаралық масштабта
болуы мүмкін.
Егер жер пайдаланудың қоршаған жүйесінде, не жылжымайтын мүліктің
экономикалық аумағында өзгерістер болып жатса, оның құнына әсер етуі
мүмкін. Жерді пайдаланудың қоршаған жүйесіндегі өзгерістердің бөлек
мысалдары мыналарды қосады: объектіге жақын жерден сауда орталығын салу,
көлдің ,,жасалуы,, немесе мектептің салынуы. Бұл өзгерістер объектінің
құнына негативті . Сонымен қатар позитивті де әсерін тигізу мүмкін. Бұл
жаңа варианттарының масштабтарымен және соңғыларының бағаланатын объектімен
ара қатынасымен анықталады.
Байланыс шығынымен өлшенеді: Бағаланатын объектінің кез-келген бір
нақты мақсатқа жету жанындағы, оған қызмет ететін объектілерге жету үшін,
шығатын шығын. Байланыс уақыт шығынымен, ара қашықтықпен немесе ақша
шығынымен өлшенуі мүмкін. Осы байланыстың кейбіреулерін өлшеу қиынға
түседі. Мысалы, егер бір учаскенің тамаша көрінісі болса, ол қалай
өлшенеді? Берілген байланыс көрінісі тамаша және көрінісі тамаша емес
учаскелердің құндарының айырмасы ретінде бағалануы мүмкін.
Кіріс ағымдары, көбіне көп, орналасу жерінен тұтынушы нарығынан қалай
байланысты екендігіне тәуелді. Мысалы, жол салу нәтижесінде немесе
бәсекелес үшін байланыстың бұзылуы, өзінің орналасқан жерінің арқасында,
мүмкіншілікті клиенттерді тартып алуға, бөлшектеп сатушының табысын едәуір
азайтуға мүмкіншілік береді.
Сәйкестілік. Нарықтық стандартқа сәйкес келмейтін проект қаржылық ара
қатынаста ұтылады. Жылжымайтын мүлікті салу проектілері сәйкес ауданның
жерді пайдалану типіне сай келуі қажет. Бұл барлық үйлер бір сәулеттік
стильде салынуы керек дегенді білдірмейді. Дегенмен де сәулеттік стиль
жерді пайдалану типіне сәйкес болуы керек. Сәйкестілік-берілген жердегі
құрылысқа ұсыныстың сәулеттілік стилінің қолайлылықтың және қызмет көрсету
деңгейінің қандай дәрежеде, жылжымайтын мүлік нарығының қажеттіліктерімен
күтімен, сай болатындығы.
Сәйкестілік принципімен регрессия және прогрессия принциптері
байланысты, берілген нарықтың жағдайы есебімен жер учаскесіндегі
құрылыстардың аса көбейуі кезінде регрессия орынды болады.
Бағаланатын меншіктің құнымен, көршілес орналасқан объектілердің
жоғары құнына байланысты, өсуі. Бұл жағдайда
прогрессия орынды.
Жылжымайтын мүлік нарығы жетілмеген болғандықтан, меншіктенушінің
ауысуы болатын бағаны сұраныс пен ұсыныс орната бермейді. Сатылым бағасының
орнатылуына басқа да әртүрлі факторлар әсер етеді.
Ол факторларға, сатылым процесінің шартттарын дұрыс орната білу,
қатысушылардың саны мен ынтасы, эмоциялары және қаржыландыру құны сияқтылар
жатады.
Ұзақ мерзімді жоспарда, баға өзгерісінің бағытын анықтауда сұраныс пен
ұсыныс тиімді фактор болып саналады. Алайда жылжымайтын мүлік нарығында
уақыттың қысқа мерзімде сұраныс пен ұсыныс факторлары өзінің тиімділігін
жоғалтады. Жеке меншіктенушілердің жерге деген монопольді бақылауы
негізінде нарықтағы өзгерістер болуы мүмкін. Сонымен қатар, нарықтарға
мемлекеттік бақылау механизмдері әсерін тигізеді. Мысалға, жергілікті
басқарма органдары нарықтың өсуін немесе арендалық төлем деңгейін ұстап
қалуы мүмкін.11
Және басқа да көптеген тәсілдермен нарықтық механизміне өзгерістер
енгізуі мүмкін.
Егер нарықтағы сұраныс көлемі жетіспей немесе тұтыну көлемі артығымен
болса, бағалардың деңгейі мен арендалық төлемдер төмендейді. Қысқа мерзімді
жоспарда жылжымайтын мүлікті ұсыну икемсіз болып табылады. Яғни, бұл
ұсынысты көбейту үшін ұзақ мерзімге жоспарлауды қажет етеді: баға тез
көтерілсе де ұсынысты тез көбейтуге болмайды. Жылжымайтын мүліктің ұсынысын
азайту да қиынға түседі. Бір нақты типті объектілердің аз болып жасалынуы,
уақыттың ұзақ мерзімінде, жүктелу деңгейінің төмен болып қала беруіне
әкеледі. Бұл жағдай саудаласудың қуғыншыларына қолайлы мүмкіншілік жасайды.
Себебі бағалар төмен болып қалып, немесе одан әрі төмендейді.
Ұсыныс жеткіліксіз немесе сұраныс жоғары болған жағдайда бағаға деген
қарама-қарсы қысым орынды болады. Сұраныс ұсынысқа қарағанда өте өзгермелі.
Бағаның өзгеруіне ол жеңіл әрекет жасайды. Ақша масса көлемінің өзгеруі,
пайыздық ставкалар, қорқыныш және басқа да факторлар сұраныс мінезіне, кез-
келген берілген уақытша әсер ете алады.
Сұраныс пен ұсыныстың анықтамасы: ұсыныс-анықталған баға бойынша қолда
бар тауарлар саны; сұраныс-анықталған бағамен ықыласты тауарлар саны.
Сұраныс пен ұсыныстың ара қатынасы бағаларды анықтайды.
Бәсекелестіктің өрлеуі, аудандағы жылжымайтын мүлік ұсынысының өсуіне
әкеледі. Бұл жағдайда сұраныс өспесе, берілген түрдегі барлық жылжымайтын
мүліктен алынатын таза кіріс төмендей түседі. Бәсекелестік деңгейі тым
жоғары болған жағдайда, пайда көлемі төмендеп, немесе жоғалып кетуі мүмкін.
Бәсекелестіктің анықтамасы: бәсекелестіктің өрлей түсуі, таза кірістің
орташа деңгейінің төмендеуіне апарады.
Бұл принцип, нарықтық нормадан асатын кіріс ағымының құнын бағалауға
тырысып отырған, сараптаушы үшін маңызды. Егер аса пайданың түсімі ұзақ
мерзімді аренда немесе басқа себептермен байланысты болмаса, кіріс ағымы
абайлап қарастырылуы қажет. Көптеген жағдайда сараптаушы екі тәсілдің бірін
қолданылады. Біріншіден, артық пайда жай пайдадан бөлініп, бөлек кіріс
ағымы ретінде қарастырылуы мүмкін. Екіншіден, жай ағымға қарағанда, барлық
таза кіріс ағымы тәуекелшіл болып қарастырылуы мүмкін. Сонымен қатар, ол
өте жоғары ставкамен капиталдануы мүмкін.
Өзгерудің анықтамасы: жылжымайтын мүлік объектінің құны бір қалыпты
болып қала бермей, уақыт өтісімен өзгереді.
Жылжымайтын мүлікке ейлінше әсер ету мүмкіншілігі бар оқиғаларды
аналитиктер бақылауы қажет. Бұран болған шарттардың болашақта сақталуы
міндетті емес. Жылжымайтын мүлік объектісінің болашақтағы кірісін дұрыс
бағалу үшін, болжамалы табыс пен шығындарға байланысты базалық болжамдарды
анықтау қажет. Уақиғалар мен шарттар тұрақты болмағандықтан, бағалаушылар
кәсіби стандартты ұстанады, яғни бағалау мерзімі тұрақты бекітілмеген.
Ең жақсы және ең тиімді пайдалану принципі-бұл, жоғарыда
қарастырылған, барлық үш топтың принциптерінің синтезі. Осы принциптің,
бағалаушылар арасында, ең көп тараған анықтамасы:
Объектінің бағалаудың тиімді мерзімінде анықталған өте жоғары ағымдағы
құнмен қамтамасыздандыратын, қолданудың есті және мүмкіншілікті варианты.
Басқа сөзбен айтқанда есті мүмкіншілікті және заңды альтернативті
варианттардан таңдалған пайдалану варианты.
Ең жақсы және ең тиімді қолдану принципі, учаскенің құнына әсер етуші
факторларды сараптау үшін, концептуалды моделі береді, бұл принцип
жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін, табиғи, заңды, әлеуметтік және
экономикалық сипаттағы, факторларды ескереді. Сонымен қатар, ол бағалаудың,
пайдалылық, орынбасу, күту, қалдырмалы өнімділік, салым, өспелі және
кемімелі кірістер, тепе-теңділік, экономикалық көлем, экономикалық бөлініс,
тәуелділік, сәйкестілік, сұраныс пен ұсыныс, бәсекелестік пен өзгеріс
сияқты, принциптерінің өзара байланыстыратын көпірдің ролін атқарады.
Бағалаушылардың шешетін мәселелерінің негізгісі-құнды бағалау. Бағалау
объектісіне ұқсас меншік объектісін тұрғызуға қажетті шығатын шығын
мөлшерін шығын деп атайды.
1.3 Астана жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау туралы стандарттар
Осы жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау стандарты (бұдан әрі -
Стандарт) халықаралық бағалау стандарттарына сәйкес Қазақстан
Республикасындағы бағалау қызметі туралы Қазақстан Республикасы Заңының
негізінде әзірленді, жылжымайтын мүлікті бағалау әдісіне қойылатын негізгі
талаптарды белгілейді және Қазақстан Республикасының аумағында қолдану үшін
міндетті.
Осы Стандарттың күші жылжымайтын мүліктің мынадай типтерін бағалау
үшін қолданылады:
1) жақсартуға тартылған жер учаскелері немесе ауылшаруашылығы
мақсатындағы жерлерді қосқанда, бос жер учаскелері;
2) ішкі инженерлік желілер мен жүйелерді қосқанда, ғимараттар мен
құрылыстар, сондай-ақ бағаланатын ғимараттар мен құрылыстардың жұмыс
істеуін қамтамасыз ететін жабдықтар;
3) құрылысы аяқталмаған объектілер;
4) тарату құрылғылары;
5) көпжылдық екпелер.
3. Нарықтық құнды міндетті бағалау мынадай жағдайларда жүргізіледі:
1) мемлекеттік қажеттіліктер үшін мүлікті алып қою кезінде;
2) кепіл объектісінін құнын айқындау кезінде, соның ішінде ипотека
кезінде;
3) жарғылық капиталға мүліктік салымдардың құнын айқындау кезінде;
4) банкроттық рәсімдер барысында борышкер мүлкінің құнын айқындау
кезінде;
5) өтеусіз алынған мүліктің құнын айқындау кезінде.
Барлық өзге жағдайларда нарықтық құнды бастамашылықпен бағалау
тапсырысшымен шарттың негізінде жүргізіледі.
Стандартта белгіленген әдістер Қазақстан Республикасының аумағында
орналасқан жылжымайтын мүлікке толық меншік құқықтарын бағалау үшін
пайдаланылады. Жалға алу, жер пайдалану және жер қойнауын пайдалану
құқықтары материалдық емес активтерге жатады және тиісті стандартта
белгіленген әдістерді пайдаланылып бағаланады.
Осы Стандартта мынадай ұғымдар пайдаланылады:
1) жылжымайтын мүлік – табиғи объектілер: жер учаскелері, ғимараттар,
құрылыстар, көпжылдық екпелер және және жермен тығыз байланысты өзге де
мүлік, яғни мақсатына шамадан тыс зиян келтірілмей көшірілуі мүмкін
болмайтын объектілер, сондай-ақ заңнамалық актілерге сәйкес жылжымайтын
мүлікке жататын өзге де мүлік;
2) жақсартылған жерлер – жер учаскесінің сапалық қасиетін және оның
құнын өзгертуге әкелетін қандай бір іс-шаралар нәтижелері. Жақсартылған
жерлерге оларды құнсыздандырмау және нысанасын өзгертпей көшірілуі мүмкін
болмайтын жер учаскелерінің шекараларында орналасқан материалдық
объектілер, сондай-ақ шаруашылық қызметтің немесе белгілі бір жұмыс түрін
жүргізу нәтижелері (рельефті өзгерту, топырақты жақсарту, егінді, көпжылдық
екпелерді, инженерлік инфрақұрылымды орналастыру және т.б.) жатады;
3) құрылымдар – адамның келуіне, жылжымалы мүлікті орналастыруға,
материалдық құндылықтарға сақтауға, өндірісті жүзеге асыруға арналған үй-
жайлар орналасқан жақсартылған жерлер;
4) құрылыстар – құрылымдар мен үй-жайларға жатпайтын, арнайы
техникалық функцияларды (дамбалар, туннельдер, эстакадалар, көпірлер және
т.б.) орындауға арналған жақсартылған жерлер;
5) тарату құрылғылары – кез келген шығатын энергияны, затты, дабылды,
ақпаратты және қашықтағы түрді (электр жеткізу желілері, құбырлар, су
құбырлары, жылу және газ желілері, байланыс тораптары және т.б.) жеткізу
бойынша арнайы функцияларды орындау үшін жасалған жақсартылған жерлер;
6) құрылысы аяқталмаған объектілер – құрылысы аяқталмаған күйде
тұрғандықтан мүлдем пайданылмайтын құрылымдар, құрылыстар немесе тарату
құрылғылары;
7) көпжылдық екпелер – егу орындарында өсірілетін, бір жылдан артық
өмір сүретін немесе бір жылғы мәдени циклдағы ағаштар мен бұталарды
қамтитын натуралды-заттай белгісі бойынша негізгі қорлар түрі. Жүзімдіктер
немесе жеміс-жидек бауы мысал бола алады. Мүлік объектілерінің осы
типтерінде амортизацияланатын активтерді білдіретін егу орындарына едәуір
күрделі инвестициялары болуы мүмкін.
8) баламалы пайдалану – елеулі пайдаланудан ерекшеленетін және бағалау
объектісінің аса тиімді пайдаланылуын талдау уақытында қарастырылатын
жылжымайтын мүлікті пайдаланудың ықтимал нұсқалары;
9) салыстыру деректері – бағаланатын объектіге ұқсастардың деректерін
талдау негізінде алынатын құнның есептік шамасын алу үшін бағалау
талдауында пайдаланылатын деректер: нарықтық деректерден алынған сату
бағасы, жалдау ақысы, табыстар мен шығыстар, капиталдандыру және дисконттеу
ставкалары және басқалары;
10) тренд – хронологиялық өмір сүру мерзімі үшін бағаланатын
объектінің құнын өзгерту индексі;
11) салыстыру элементтері – жылжымайтын мүлік үшін төленетін
бағалардағы ауытқуларға әкелетін мүлік объектілері мен мәмілелердің нақты
сипаттамалары. Салыстыру элементтері берілетін мүліктік құқықтар түрлері,
сату жағдайларын, нарық шарттарын, табиғи және экономикалық сипаттамаларды,
жылжымайтын мүлікке қатысы жоқ пайдалануды, сату компоненттерін және
басқаларды қамтиды;
12) табиғи тозу – объектіні пайдалану, күту жағдайларымен байланысты
тозу мен бұзылудан, табиғи-климаттық және басқа да факторлардың әсерінен
туындаған зақымданулардың (ақаулардың) салдарынан объектінің құнын
жоғалтуы;
13) функционалдық тозу – жетілдірілген сәулет, көлемдік-жоспарлау,
сындарлы және басқада сипаттамалармен қазіргі заманғы ғимараттар мен
құрылыстарға тән функцияларын жүзеге асырудың мүмкін еместігі нәтижесінде
бағалау объектісінің құнын жоғалтуы;
14) сыртқы (экономикалық) тозу – жылжымайтын мүлік нарығында қоршаған
ортаның әсер ету салдарынан өзгерістердің (экономиканың, демографиялық
жағдайларға, тұтынушылардың төлем қабілеттілігіне және басқа да өңірлік
факторларға шарттастырылған, нарық аумағында қалыптасқан сұраныс пен
ұсыныстар көлемінің қатынасы) нәтижесінде объектінің құнын жоғалтуы.
15) бағалау объектілерінің экономикалық өмірінің қалдық мерзімі –
бағалау күнінен бағалау объектілерінің экономикалық өмір сүру мерзімі
аяқталғанға дейінгі мерзім;
16) жақсартылған жерлердің экономикалық өмір сүру мерзімі –
жақсартылған жерлерден алынатын немесе болжанып отырған табысты кезең осы
табысты алуға байланысты операциялық шығыстардан асады. Жақсартылған
жерлердің экономикалық өмір сүру мерзімі жақсартылған жерлерді пайдалану
үшін жарамды күйде ұстауды ақтайтын кезеңді көрсетеді;
17) жақсартылған жерлердің нақты жасы – жақсартылған жерлерді
пайдалану басталғаннан бағалау күніне дейінгі кезең;
18) тиімді (негізгі) жасы – оны сату мүмкіндігін ескеретін объектінің
табиғи күйі мен пайдалылығына сәйкес келетін жас. Сыртқы түрін бағалауға,
техникалық жай-күйіне, объектінің құнына әсер ететін экономикалық
факторларға негізделеді. Объектіні пайдалану ерекшелігіне қарау тиімді жас
нақты жастан үлкен немесе аз жағына қарай ерекшеленеді.
19) таза операциялық табыс – жалпы табыс пен операциялық шығындар
арасындағы айырым ретінде айқындалатын табыс;
20) ренталық табыс (жер рентасы) – жер учаскесінің сапасы мен
орналасқанына қарай өндіріс құралы ретінде жерден алынуы мүмкін табыс.
Ренталық табыс жер учаскесінде алынатын өнімді сатудан күтілетін жалпы
табыс пен өндірістік шағындардың және өндірушінің кірісі арасындағы айырым
ретінде есептеледі.
6. Нарықтық немесе өзге құнды белгілеу табыстық, шығындық және
салыстырмалы амалдарға топтастырылған бағалау әдістерін қолдану арқылы
жүргізіледі.
Табыстық амал әдістері
Табыстық амал (табысты капиталғадисконттау айналдыру негізіндегі
амал) негізгі ретінде олардың табыс әкеле алатындығына байланысты сатып
алынатын және сатылаын жылжмайтын мүлік объектілерінің нарықтық құнын
бағалау кезінде қолданылады. Табыстық әдістердің біреуін қолдана отырып,
бағалаушы әрекеттердің мынадай реттілігін сақтайды:
1) ұқсастардың бағалары және олардың меншік иелеріне салыстыру
объектілері әкелетін таза табыс шамасы туралы ақпарат жинау үшін
тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығына зерттеу
жүргізу;
2) алынған ақпаратқа талдау жүргізу және оның негізінде есеп айырысу
кезеңінде күтілетінақша ағынына болжам жасау;
3) осы жылжымайтын мүлік ьүріне инвесторлардың тәуекледерін бағалау;
4) капиталға айналдыру немесе дисконттау ставкаларының есебін жүргізу;
5) табысты капиталға айналдыру әдістерінің біреуін қолдану:
егер жылдар бойынша болжанып отырған табыс елеулі өзгеретін болса,
ақша ағындарын дисконттау әдісі;
егер күтілетін табыстар тұрақты болса не тұрақты өзгеріп тұрса,
табысты капиталға айналдыру әдісі.
Әлеуетті жалпы табыс шамасын бағаланатын жылжымайтын мүліктің жалға
алу ставкасының шамасы мен алаңы туралы шынайы ақпарат негізінде оны аса
тиімді пайдалану кезінде бағалау объектісін жалға беру туралы жорамалдың
негізінде есептеу керек. Нақты жалпы табыс туралы деректер осы немесе ұқсас
объектіні жүктеудің нақты коэффициенті негізге алып есептеледі. Бағалау
жүргізу уақытында осындай жылжымайтын мүлікті жалдау шарттарының типтік
шарттары ескеріледі. Бұл ретте оларды осындай жылжымалы мүлікті жалдау
нарығының типтік шарттарына сәйкес келтіру мақсатында жалдау ақысының
мөлшерін болжау уақытында тиісті түзету жүргізілуі мүмкін.
Табысы таза операциялық табысын болжау уақытында бағалау объектісінен
ескерілген бағалау объектісінің тұтынушылық сипаттамаларын осындай
жылжымайтын мүліктің сипаттамаларымен сәйкес келтіруге байланысты қажетті
шығындарды есептеу:
1) осындай сәйкес келтіру үшін қажет қажетті шығындардың ағымдағы
құнының мөлшеріне бағалау объектісінің алынған құнын азайту жолымен тікелей
капиталға айналдыру әдісін;
2) болжау кезеңі шекараларында жүзеге асырудың тиісті кезеңдерінде
оларды операциялық шығындарға қосу жолымен – ақша ағындарын дисконттау
әдісін қолдану уақытында ескерілуі мүмкін.
Қажетті шығындардың көлемін айқындау уақытында, егер бағалау бъектісін
пайдаланушыға шығындарды өтеу тәртібіне қатысты заңнамада басқаша
айқындалмаса, табиғи және (немесе) функционалдық тозу белгілерінің
ескіруінің техникалық мүмкіндігі мен экономикалық нысаналығы ескеріледі.
Бұл ретте есепте бағалау жүргізу уақытында ескерілетін қажетті шығындар
есебі келтіріледі.
Операциялық шығындар бағалау күні қолданылатын бағаларға болжанады.
Операциялық шығындарға болжау жасалған жағдайда жалпы табысты алуға
байланысты иесінің (баланс ұстаушының) шығындары ескеріледі.
Тікелей капиталға айналдыру әдісі – бағалау объектісін тұрлаулы
пайдалануды сақтау жағдайларна сүйене отырып, шектелмеген уақыт кезеңінде
кірістің шамасы тұрақты, бастапқы инвестициялар болмаған,
қайтарылатынкапитал мен капитал кірісі бір уақытта есепке алынған кезде
құнды айқындау.
Капиталға айналған кіріс әдісі бағалау рәсімдерінің мынадай ретін
көздейді:
1) жалдау шартына (жалдау ақысының мөлшері мен жалдаудың типтік
шарттарын) талдау жүргізу мақсатында сындай жылжымайтын мүлікті жалға алу
туралы жинақталған ақпаратты немесе осы тектес жылжымайтын мүлікті
пайдалану туралы ақпаратты талдау нәтижелерінің негізінде жалпы табысты
болжау;
2) таза операциялық табыс жалпы табыс пен операциялық шығындардың
арасындағы айырым, ренталық табыс – жер учаскесінде алынатын өнімді іске
асырудан күтелітеін жалпы табыстың және өндірістік шығындар менөндірушінің
кірісі арасында айырым ретінде есептеледі.
3) есептік таза операциялық кіріс ретінде бірнеше жылға табысты
орташаландыру жолымен алынған бір жылға қалыпты таза операциялық табыс
түсініледі.
4) капиталға айналдыру ставкалары мен оның есебін айқындаудың бағалау
рәсімін таңдауды негіздеу;
5) таза операциялық табысты немесе ренталық табысты капиталға
айналдыру ставкасына бөлу арқылы бағалау бъектісінің құнын есептеу.
11. Капиталға беру нормасы бойынша капиталға айналдыру әдісі (ақша
ағындарын дисконттау әдісі, есептік модельдер бойынша капиталға айналдыру)
– ақша ағындарының өзгеру және әр шамада түсу жағдайларына сүйене отырып,
жылжымалы мүлікті пайдаланумен байланысты тәуекел дәрежесіне орай құнды
айқындау;
Дисконттау әдісі бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігін көздейді:
1) болжам жасау кезеңін айқындау;
2) болжам жасау кезеңінің шекараларында жылдар, тоқсан емесе айлар
бойынша жалпы табысқа, операциялық шығындар мен таза операциялық
табысқа (ренталық табысқа) болжам жасауды кезеңні алдындағы таза
табыс шамасы туралы деректердің негізінде желілік регрессия
әдісімен жүргізу ұсынылады;
3) дисконт ставкалары мен оның есебінен айқындаудың бағалау рәсімін
таңдау негіздемесі;
4) таза операциялық табыстың (ренталық табыстың) ағымдағы құн сомасы
ретінде ақша ағынының ағымдағы құнын айқындау;
5) реверсиялау құнына дәее оның ағымдағы құнының есебіне болжам жасау;
6) ақша ағынының ағымдағы құны мен реверсияның ағымдағы құнының сомасы
ретінде бағалау объектісінің құнын айқындау.
Есептік модельдер бойынша капиталға айналдыру әдісі – капиталға беру
нормасы бойынша капиталға айналдыру әдісі, бірінші жылға тән табыстың
нарықтың құнын айқындау үшін табыстың қалыптастырылған есептік модельдері
пайдаланылған құннан және олардың болашақта өзгеру беталыстарын талдау
негізінде алынған құнның қайта түзіледі.
Таза табыс дисконт ставкасында бөлінетін тікелей капиталға айналдыру
әдісінен айырмашылығы модельдер бойынша капиталға айналдыру әдісінде түрлі
әдістермен айқынадалуы мүмкін капиталға айналдыру ставкасына бөлінеді.
12. Реверсиялау құнын (терминалдық құн) айқындау мынадай бағалау
рәсімдерін қолдану жолымен жүзеге асырылады:
1) болжам жасау кезеңінде пайдалы пайдалану мерзімі шектелмейтін
бағалау объектілеріне қатысты терминалды құнның шамасы соңғы жылдың есептік
кезеңінің таза табысын Гордон моделі бойынша айқындалатын капиталға
айналдыру коэффициентіне бөлу жолымен есептеледі;
2) болжам жасау кезеңінің соңында пайдалы пайдалану мерзімі аяқталатын
бағалау объектілеріне қатысты - жақсартылған жерлерді жою құнының сомасын
және болжам жасау кезеңінің соңында айқындалған жер учаскесінің (жер
учаскесімен байланысты құқықтардың) нарықтық құнын есептеу.
Шығындық амал әдістері
Шығындық амалды сатып алу-сату немесе жалға алу нарығы шектеулі болып
табылатын жылжымайтын мүлікке бағалау жүргізу үшін, сондай-ақ
мамандандырылған жылжымалы мүлікті, соның ішінде жылжымайтын мәдени мұра
ескерткіштерін, құрылыстарды, таратушы құрылғыларды және т.б. бағалау
кезінде қолданған дұрыс. Басқа да бағалау объектілерінің нарықтық құнын
айқындау үшін шығындық амал, егер оларды ауыстыру немесе қайта шығару
мүмкін болған және (немесе) экономикалық тұрғыдан мақсатқа сай келген
жағдайда қолданылады.
Шығындық амалды қолдану уақытында бағалау рәсімдерін жүргізу үшін
пайдаланылатын ақпарат осы жылжымайтын мүлікті немесе осы тектес
жылжымайтын мүлікті мердігердің табысын ескере отырып, қазіргі заманғы
жағдайда жасауға жұмсалатын шығынтар туралы нарықтық деректерге жауап беруі
тиіс.
Жақсартылған жерлері бар жер учаскелерін бағалауды жүргізу үшін
шығындық амалды қолдану бағалау объектісін ауыстырудың (өндірістің) қалдық
құнын айқындаудан тұрады. Ауыстырудың (өндірістің) қалдық құны оны
қолданыста пайдалану уақытында жақсартылған жерлерді ауыстырудың
(өндірістің) қалдық құны мен жер учаскесінің (жер учаскесімен байланысты
құқықтардың) нарықтық құнынан тұрады.
Өндіріс әдісі, әдеттегідей, ауыстыру мүмкін емес бағалау объектісін
жүргізу үшін, сондай-ақ бағалау объектісін қолданыста пайдалану оны аса
тиімді пайдалануға сәйкес келген жағдайда қолданылады.
Ауыстыру әдісі, әдеттегідей, типтік жоба бойынша салынған (салынатын)
объектіні ауыстыру құнын айқындау үшін, немесе бағалау объектісін оның
бастапқы түрінде қалпына келтіру экономикалық мақсатқа сай келген жағдайда
қолданылады.
16. Жақсартылған жері бар жер учаскелерін бағалау немесе шығындық амал
әдістерін қолданып, жақсартылған жерлерді бағалау бағалау рәсімдерінің
мынадай реттілігін көздейді:
1) оны қолданыста пайдалану уақытында жер учаскесінің (жер учаскесімен
байланысты құқықтардың) нарықтық құнын айқындау;
2) жақсартылған жерлерді өндіріс құнын немесе ауыстыру құнын айқындау;
3) жақсартылған жерлердің тозу (құнсыздану) шамасын есептеу;
4) бағалау объектісін ауыстырудың (өндірістің) қалдық құнын оны
қолданыста пайдалану уақытында жер учаскесінің (жер учаскесімен байланысты
құқықтардың) нарықтық құнының шамасына ұлғайтылған жақсартылған жерлердің
ауыстыру (өндіріс) құны мен тозу шамасының арасында айырым ретінде
айқындау.
Жақсартылған жерлердің табиғи сипаттамалары туралы бастапқы деректер
мыналар болып табылады:
1) техникалық паспорт;
2) егер осы объектіні сәйкестендіру уақытында оның нақты табиғи
сипаттамалары мен осындай құжаттаманың арасында алшақтықтар айқындалмаған
жағдайда бағалау объектісі құрылысының жобалық-сметалық құжаттамасы;
3) бағалау объектісін натуралды өлшеу құжаттары және заңнамаға сәйкес
осындай жұмыстарды орындауға құқығы бар мамандандырылған ұйымдар жүргізген
жақсартылған жерлердің табиғи (техникалық) жай-күйін растайтын құжаттар.
Аталған бастапқы деректер мүлікті бағалау туралы есепке қоса беріледі.
Ауыстыру (өндіріс) құны мынадай әдістердің көмегімен есептеледі:
1) элемент бойынша есептеу әдісі – бірыңғай аудандық бірліктік
бағамалар жинақтарын, сметалық нормалар ережелерді, сметалық нормалар мен
бағаламаларды және басқа да нормативтерді пайдалану негізінде ұдайы өндіріс
немесе ауыстыру құнын айқындау;
2) іріленген жалпыланған құны көрсеткіштері әдісі - - іріленген
көрсеткіштер жинақтарын пайдалану негізінде ауыстырудың толық құнын
айқындау;
3) үлесті көрсеткіштер әдісі – тұтынушылық пайдалылықтың немесе
қуаттылық бірліктерінің (төсек-орыс, МВт, мың теңге, мал орны және т.б.)
біріздендірілген көрсеткіштерінің негізінде жылжымайтн мүліктің қалпына
келтіру құнын немесе ауыстыру құнын айқындау тәсілі;
4) индекстеу әдісі – тиісті трендіген объектінің теңгерімдік құнын
түзету тәсілі – жылжымайтын мүліктің хронологиялық жасының ішінде құрылыс
құнын өзгерту индекстерін шығару.
Жылжымайтын мүліктің жинақталған тозу шамасы табиғи, функционалдық
және сыртқы (экономикалық) тозулардың жиынтығына тең:
1) табиғи тозу жойылатын және жойылмайтын болады. Жойылатын табиғи
тозу табиғи тозу белгілерін жою (салу, ауыстыру, ағымдағы жөндеу)
шығындарының сомасына тең.
Жойылмайтын табиғи тозу, егер барлық конструкциялық элементтердің
орташа салмақты тозу шамасы ретінде түрлі өмір сүру мерзімі болса,
конструкциялық элементтеге бөлу әдісімен есептеледі. Конструкциялық
элементтің тозуы тиімді жастың белгіленген нормативтер бойынша қабылданатын
экономикалық өмір сүру мерзіміне қатынасына тең.
Жылжымайтын мүлік объектісінің тиімді жасы пайдаланудың табиғи жай-
күйі, сыртқы түрі, жинақталған тозуы, экономикалық факторы ескеріліп,
хронологиялық жас негізінде айқындалады.
Конструкциялық элементтердің экономикалық өмір сүруінің нормативтік
мерзімі ресми белгіленген нормативтер бойынша айқындалады. Нормативтер
болмаған жағдайда жәненемесе тиісті негіздемелер кезінде табиғи тозуды
бағалау күнінде конструкциялық элементтің техникалық жай-күйі бойынша
сарапшылық жолмен бағалауға болады;
2) функционалдық тозу жойылатын және жойылмайтын болады. Жойылатын
функционалдық тозу сапасы бойынша ағымдағы стандарттарға сәйкес келмейтін
элементтердің ағымдағы жөнделуіне жұмсалатын шығындар сомасына тең.
Жойылмайтын тозу табыстың жоғалуын капиталға айналдыру жолымен, не
жылжымайтын мүлік сапасының төмендігіне байланысты алымдылықты
(пайдалануды) жоғалту ретінде есептеледі;
3) экономикалық тозу әрқашан жойылмайды. Ол жылжымайтын мүліктің
сәтсіз орналасуына және басқа да экономикалық факторларға байланысты
табысты жоғалтуды капиталға айналдыру жолымен бағаланады,
Жер учаскесі экономикалық ескіруі және сирек жағдайларда функционалдық
тозуы мүмкін.
Салыстырмалы амал әдістері
Салыстырмалы амал бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігін көздейді:
1) осы тектес жылжымайтын мүлікті сату немесе ұсыну туралы ақпаратты
жинау және талдау жүргізу және салыстыру объектілерін айқындау;
2) қолда бар ақпараттың көлемі мен шынайылығын ескере отырып, бағалау
объектісінің құнын есептеу әдісін таңдау;
3) салыстыру объектілерінің сату бағасын немесе ұсыну бағасын кейіннен
түзе отырып, салыстыру объектілерімен бағалау объектілерін салыстыру;
4) салыстыру объектілерінің құнына түзетілетін түзетулер шамасын
есепке алу жолымен бағалау объектісінің құнын айқындау;
5) алынған есептеу нәтижелерін келісу.
Салыстырмалы сатуларды негізгісімен талдау кезінде мынадай салыстыру
элементтері ескерілуі тиіс:
берілетін құқықтар;
қаржыландыру шарттары;
сату шарттары;
сатудан кейін тікелей жүргізілетін шығыстар;
нарық шарты;
орналасқан жері;
табиғи сипаттамалары;
экономикалық сипаттамалары;
пайдалану;
жылжымайтын мүлікке қатысы жоқ сату компоненттері.
Статистикалық модельдеу (массалық бағалау) әдісі салыстырмалы амал
әдісіне ұқсас, бірақ түзету коэффициенттері статистикалық әдістермен
есептеледі.
Баға мен табыстың ара-қатынасы әдісі болжамдарға негізделеді, яғни
жылжымайтын мүлік әкелетн табыс шамасы баға белгілейтін фактор болып
табылады және ұқсас объектілер бойынша баға мен табыстың өлшемдігі нақты
жылжымайтын мүлік объектісін бағалау кезінде орташаланған нәтижелерді
пайдалануға негіз береді.
Жылжымайтын мүлікпен келетін табыс түріне байланысты жалпы ренталық
мультипликаторды (ЖРМ) және жалпы капиталға айналдыру коэффициентін (R)
пайдалануға болады.
Жалпы ренталық мультипликатордың көмегімен жылжымайтын мүлікті бағалау
кезеңдерінде:
1) бағаланатын объектінің жалпы табысы, не әлеуетті, не нақты табысы
бағаланады;
2) сату бағасы және әлеуетті немесе нақты табысы туралы шынайы ақпарат
бар бағаланатын объектіне кемінде үш ұқсас объект таңдалады;
... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz