Жерді экономикалық бағалау әдістері және оның негізгі принциптері
МАЗМҰНЫ
Кіріспе 4
I Тарау. ЖЕРДІҢ ЖАЛПЫ МІНЕЗДЕМЕСІ ЖӘНЕ ОНЫҢ БАҒАЛАУЫ
1.1 Жер ресурстарын пайдалану және жер қорын пайдалану 8
1.2 Жерді экономикалық бағалау әдістері және оның негізгі 8
принциптері
16
II Тарау. АСТАНА ҚАЛАСЫНЫҢ АЛМАТЫ АУДАНЫ БОЙЫНША КОММЕРЦИЯЛЫҚ
МАҚСАТҚА БЕРІЛГЕН ЖЕР УЧАСКЕСІНІҢ ҚҰНЫН АНЫҚТАУ (ҚАЗАҚСТАН
шаруа қожалығының жер учаскесі мысалында)
2.1 Жердің коммерциялық құнын айқындау
2.2 Ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін мемлекет беретін жер 36
учаскелерінің кадастрлық бағалау 36
III Тарау. КОММЕРЦИЯЛЫҚ МАҚСАТҚА БЕРІЛГЕН ЖЕР УЧАСКЕСІНІҢ ҚҰНЫН 39
АНЫҚТАУДЫҢ ТИІМДІЛІГІ
3.1 Коммерциялық мақсатқа берілген жер учаскесінің құнын
анықтаудың ел болашағына және экономикаға әсері 55
3.2 Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау
механизмін жетілдіру жолдары 55
Қорытынды 56
Қолданылған әдебиеттер тізімі
60
61
Кіріспе
Дипломдық зерттеу тақырыбының өзектілігі. Қазақстан аса бай жер-
ресурстық әлеуетті иелене отырып, оларды пайдалануға ерекше көңіл бөліп,
әлемдік тәжірибеге сүйене отырып жер ресурстарын ұтымды пайдалану және
қорғау стратегиясын бекітіп, елдің нарықтық экономика жағдайларына
байланысты жер қатынастарын жетілдіру қажет. Нарық жағдайында жер
ресурстарын басқару жер қатынастар жүйесінің социалистік түрімен
ерекшеленеді. Алғашқы кезде жер мемлекеттің айрықша меншік құқығында болып,
жер қатынастарының тек бір түрі - жер пайдалану ғана танылған. Жер жер
пайдаланушыларға ақысыз беріліп, салық салынбайтын, жер учаскесі
жылжымайтын мүлік мәртебесіне ие болмаған, жерді жалға алуға тыйым
салынған. Демек, жерге жеке меншік құқығы, жер пайдаланудың ақылылығы,
азаматтық және нарықтық айналымға жер учаскесін енгізу сияқты мәселелер
заңдарда көрініс таппаған. Жоғарыда көрсетілген объективті факторлар жер
ресурстарын басқару әдістері мен қағидаларын өзгерту және осы салада
зерттеу жүргізу қажеттілігін негіздейді.
Нарықтық қатынастардың дамуы және нарық айналымына жер учаскелерін
енгізу, экономиканы мемлекеттік басқарудың дамуы жердің физикалық,
экономикалық, құқықтық сипаттамасына негізделген фискалдық құралдардың
дамуын (салық салу, жалға алудың төлемі), жерді есепке алу саласындағы
қызметті жетілдіруді талап етіп отыр. Мұндай есепті жүргізуді мемлекеттік
жер кадастры жүзеге асырады. Бүгінгі күнде қазіргі талаптарға сай
кадастрлық жүйенің және заңдылығының қалыптасу процесі, табиғи ресурстар
кадастрларының құрылуын жүргізуді реттейтін қоғамдық қатынастар қалыптасу
үстінде.
Жер туралы, жер учаскесінің меншік иелері және жер пайдаланушылар
туралы толық, нақты және жедел ақпарат жер саясатын жүзеге асыруға
көмектесіп, жер және өзге де реформалардың жүзеге асуын бақылауға, жерді
пайдалану және қорғауды реттеу және қадағалауға мүмкіндік береді,
Жер қатынастарындағы болып жатқан өзгерістер жер кадастрының
функционалдық міндеттерін өзгерту қажеттілігін тудырады. Бұл мәселе жердің
аумақтық кеңістік, табиғи ресурс және негізгі өндіріс құралы қызметін
сақтай отырып жылжымайтын мүлік мәртебесіне ие болуына байланысты. Бұл
жағдайда әрбір жер учаскесі заңды түрде жылжымайтын мүлік мәртебесіне
иеленіп жеке және заңды тұлғалардың мүліктерінің құрамына енуі керек.
Сондықтан, жер нарығының дамуына үлесін қосатын, фискалдық саясатты
(салық салу және өзге де жер төлемдерін алу) және жер ресурстарын басқаруды
жүзеге асыруға негіз болатын қазіргі заманға сай жер кадастры қажет. Яғни,
нарықтық қатынастар жағдайында мемлекеттік жер кадастры жүйесіне және
бірінші кезекте жер учаскелерін тіркеу және олардың кадастрлық бағасын
анықтауға қойылатын талаптар қатаңдылығы. Сондықтан, мемлекеттік жер
кадастры жаңа жер құрылысына, және жер қатынастарына негізделіп құрылуы
керек. Демек, әлемдік талаптарға сай келетін мемлекеттік жер кадастрын
қалыптастыру өзекті мәселе болып табылады.
Мемлекеттік жер кадастры мемлекеттік тіркеу, жердің кадастрлық құнын
анықтау, бағалау қызметінде маңызды рөл атқарады.
Зерттеу жүргізу барысында табиғи ресурстар кадастры және жер кадастры
мәселесіне арналған ғылыми зерттеулер қарастырылды. Ресей ғалымдары Е.Н.
Колотинская, И.В. Дегтярев, Л.И. Осипов, Т.П. Магазинщиковтың еңбектері
қаралды. Бірақ, жоғарыда көрсетілген зерттеулер кеңес уақытындағы заңдылық
негізінде, яғни табиғи ресурстарға айрықша мемлекеттік меншік және ақысыз
пайдалану жағдайларында жүргізілген. Зерттеу жүргізу аясында қазақстандық
ғалым А.Н. Алчинбаеваның табиғи ресурстар кадастрына арналған зерттеуі
қолданылды, бірақ аталған еңбек жалпы табиғи ресурстарға арналған және жер
кадастрының мәселелерін жете зерттемеген. Демек, жер кадастры қызметі
аясындағы құқықтық мәселелерді зерттеуге арналған кешенді зерттеу жүргізуді
қажет етеді.
Дипломдық зерттеудің мақсаты кадастрлық қызметті жүзеге асыру, жалпы
теориялық сұрақтарды талдау, мемлекеттік жер кадастрын жүргізу саласындағы
әрекет етуші заңдылықты анық білу, оның кемшіліктерін анықтау, ұсыныстар
мен тұжырымдар дайындау, қоршаған ортаны қорғау мен табиғат қорларын
пайдалану саласындағы кадастрлық қызметті қалыптастыруға бағытталған
зерттеу жүргізу болып табылады.
Зерттеудің міндеттерін қойылған мақсатқа сәйкес мыналар құрайды:
- жер кадастрлық құқықтық қатынастардың түсінігін, мазмұнын және жер
құқықтық қатынастарымен ара-қатынасын анықтау;
- жер учаскесі бойынша құнын анықтау;
- Астана қаласы Алматы ауданының коммерциялық мақсатқа берілген жер
учаскесінің құнын анықтау.
Зерттеу объектісі жер пайдалану мен қорғау саласында кадастрлық
қызметті жүзеге асыруға байланысты қоғамдық қатынастар болып табылады.
Зерттеу пәні – жер учаскесінің құнын анықтау.
Дипломдық зерттеудің әдістемелік негізіне жер кадастрын жүргізу
ережелері, жер қатынастары саласындағы конституциялық ережелер қызмет
етеді. Жұмыс нәтижелеріне қол жеткізу үшін ғылыми-танымдық сипаттағы
салыстырмалы-құқықтық, қисындық, жүйелілік, тарихи және басқа да әдістер
қолданылды.
Жұмыстың жаңалығы жер кадастры жер қатынастарын реттеудің тәсілі, жер
құқығының институты, табиғи ресурстар кадастрының құрамдас бөлігі ретінде
танылып отырғандығымен көрінеді. Жер кадастры нормалары, жер кадастрлық
құқықтық қатынастары, мемлекеттік кадастрлық қызмет және басқа да
терминдердің мазмұны ашылып, жер кадастрын жүргізу қызметін реттейтін
заңдарға жаңа қағидалар мен нақты өзгерістер енгізу туралы ұсыныстар
берілген.
Дипломдық зерттеудің теориялық және тәжірибелік құндылығы. Дипломдық
жұмыстың қорытындылары табиғи ресурстар құқығы, жер құқығы, экологиялық
құқық оқу пәндерін оқыту, сондай-ақ осы саладағы оқулықтардың, ғылыми
басылымдардың тиісті тарауларын дайындау кезінде қолдануға болады.
Дипломдық жұмыстың қайнар көздерін Қазақстан Республикасының
Конституциясы, Қазақстан Республикасының мемлекеттік жер кадастрын жүргізу
қатынастарын реттейтін нормативтік құқықтық актілер Қазақстан
Респуюликасының жер ресурстарын басқару агенттігінің, жергілікті атқарушы
органдардың және сот органдарының тәжірибелік материалдары құрайды.
Жұмыс кіріспеден, екі тараудан, қорытындыдан, пайдаланған әдебиеттер
тізімінен тұрады.
Жер ең негізгі табиғат байлығы. Ол барлық тіршілік көзі және өмір сүру
ортасы. Қазір адамдар өздеріне керек қоректік заттардың 88%- ін егістік
жерлерден, 10%-ін ормандар мен жайылымдардан, 2-ін теңізбен мұхит суларынан
алады. Жер қорын қорғау және тиімді пайдалану сондықтанда ең негізгі,
ешқашан маңызын жоймайтын өзекті мәселе.
Ұлттық экономиканың ең ірі саласы болып табылатын Қазақстанның ауыл
шаруашылығы мемлекеттің әлеуметтік-экономикалық саласында маңызды орын
алады. Соңғы екі жылда Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.
Назарбаевтың 2 іргелі мемлекеттік бағдарламаны: 2003-2005 жылдарға арналған
мемлекеттік Агроазық-түлік бағдарламасы және 2010 жылға дейін мемлекеттік
ауылдық аумақтарды дамыту бағдарламасын бекіткенмен айтсақта жеткілікті.
Қазақстан жер ауданы жөнінен әлемдегі тоғызыншы мемлекет. Оның жалпы
жер ауданы 271,7 млн. га оның ішінде ауылшаруашылық жерлері 222,3 млн. га
жерді пайдалану бағыттарына қарап: ауыл шаруашылық жерлері, елді мекендер
орналасқан жерлер, өндіріс қатынас, байланыс, қорғаныс, табиғат қорғау,
денсаулық сақтау, демалыс, курорттар, қорықтар, тарихи және мәдениет болып
бөлінеді.
Осы Жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау туралы
нұсқама (әрі қарай Нұсқама) Қазақстан Республикасы аумағында жер
учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау және оның нәтижелерін
салыстыру бойынша бірыңғай тәсілді қамтамасыз ету мақсатында жасалған.
Нұсқама Қазақстан Республикасының 2003 жылғы 20 маусымдағы №442-11 ҚРЗ
Жер кодексіне және Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2
қыркүйектегі №890 Жер учаскелерін жеке меншікке беруде, мемлекеттің немесе
мемлекеттік жер иеленушілер жалға беруде жер учаскелері үшін төлемақының
базалық ставкасын, сондай-ақ жер учаскелерін сату құқығы жалға бергені үшін
төлемақы мөлшерін белгілеу туралы қаулысына сәйкес жер учаскелерінің
кадастрлық (бағалау) құнын айқындау жөніндегі тәртібін белгілейді.
Нақты жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құны жер реусурстарын
басқарудың аумақтық органдары мемлекеттің жеке меншікке жер учаскелерін
ақылы беру төлемақысының базалық ставкаларына сәйкес, оған түзету
коэффициенттерін (арттыратын не кемітетін) қолдана отырып, айқындайды және
жер ресурстарын басқарудың аумақтық органдары арқылы жер учаскесінің
кадастрлық (бағалау) құнын анықтайтын актімен рәсімделеді.
Астана және республикалық маңыздағы қалалардың, облыс орталықтарының
қала іргесіндегі аймақта және курорт аймағында орналасқан елді-мекендерде
(кенттер мен ауылдар) жеке меншікке берілетін жер учаскелеріне төлемақының
базалық ставкасы екі есе өседі.
Төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттерінің нақты
мөлшері (арттыратын немесе кемітетін) жерге орналастыру жобасының (ісінің)
құрамында белгіленеді. Бұл орайда ол:
- Қазақстан Республикасы Жер кодексінің 11-бабының 1-тармағына сәйкес
жергілікті өкілді органдар бекітетін мәліметтер негізінде елді-мекендердің
шекарасы шегінде;
-Қазақстан Республикасы Жер кодексінің аталған бабының 3-5
тармақтарындағы нормаларды есепке ала отырып, жер-кадастр карталары,
топырақ, геоботаникалық, топырақ-мелиорация және басқа зерттеу материалдары
негізінде елді – екендер шекараларының шегінен тыс белгіленеді.
I Тарау. ЖЕРДІҢ ЖАЛПЫ МІНЕЗДЕМЕСІ ЖӘНЕ ОНЫҢ БАҒАЛАУЫ
1.1. Жер ресурстарын пайдалану және жер қорын пайдалану
Жер ең негізгі табиғат байлығы. Ол барлық тіршілік көзі және өмір
сүру ортасы. Қазір адамдар өздеріне керек қоректік заттардың 88%-ін егістік
жерлерден, 10%-ін ормандар мен жайылымдардан, 2%-ін теңіз бен мұхит
суларынан алады. Жер қорын қорғау және тиімді пайдалану сондықтан да ең
негізгі, ешқашан маңызын жоймайтын өзекті мәселе.
Қазақстан жер ауданы жөнінен әлемдегі тоғызыншы мемлекет. Оның жалпы
жер ауданы 271,7 млн.га, оның ішінде ауылшаруашылық жерлері 222,3 млн.га.
жерді пайдалану бағыттрына қарап: ауыл шаруашылық жерлері, елді мекендер
орналасқан жерлер, өндіріс, қатынас, байланыс, қорғаныс, табиғат қорғау,
денсаулық сақтау, демалыс, курорттар, қорықтар, тарихи және мәдени маңызы
бар жерлер, орман қорының жерлері, мемлекеттік қордағы жерлер болып
бөлінеді.
Қазақстанның жер ауданы көп болғанымен, шаруашылыққа қолайлы жерлер
көп емес, егістікке жарамды жер 34,9 млн.га, барлық жердің 12,8%-і ғана.
Жер қорының едәуір бөлігінің сапасы төмен: 77 млн.га эрозияға ұшыраған; 75
млн.га сортаң жер; егістіктің басым бөлігі ылғалмен жеткілікті қамтамасыз
етілмеген, 58%-тен астамы қауіпті (шөлейтті) аймақта орналасқан;
жайылымның 69%-і шөл және шөлейтті аймақта, оның 60%-нің жемдік қоры
нашарлаған, 22%-ін тікен және басқа мал жайылымына жарамсыз өсімдіктер
басқан, 15%-і эрозияға ұшыраған.
Суғару жүйелерінің нашарлығынан суармалы жерлерден 23%-і сортаңдаған,
3%-і батпақтанған, 5%-інің топырағының құнары жойылып кеткен. Жер жырту,
өзендердің арнасын өзгерту, т.б. шаралар нәтижесінде табиғи шабындықтардың
ауданы 30%-ке кеміді.
Жер қорын қорғауды және пайдалануды экономикалық тұрғыдан қарайтын
болсақ, оның құндылығын, пайдалану ұтымдылығын арттыру арқылы одан алынатын
өнімдерді қазіргіден едәуір көбейтуге болатынына көз жеткіземіз. Оның басты
бағыттары: топырақтың құнарлылығын арттыр, жерді суландыру, батпақ жерлерді
құрғату, сортаң жерлердің тұздылығын азайту, эрозияға жол бермеу, бүлінген
жерлерді қалпына келтіру, т.б. агрономиялық шаралар және жерді пайдалану
құрылымын жақсарту.
Ғылыми болжамдар бойынша республикамызда суармалы жерлердің аумағын 2
млн.гектардан 3,5 млн.гектарға арттыруға мүмкіндік бар. Сортаң жерлерді
өңдеп жайылымға, тіпті егістікке айналдыруға болады. Сөйтіп жайылым ауданын
7,1 млн. гектарға арттыруға мүмкіндік бар. Бүлінген жерлерді ұдайы қалпына
келтіріп отыру керек. Есептеулер бойынша жыл сайын 15-16 млн.гектар
бүлінген жерлер өңделуі тиіс.
Жердің ерекше қасиеті - топырақтың құнарлығы. Топырақтың құнарлығы
көптеген микроорганизмдердің қатысуымен өздігінен қалпына келеді, бірақ
оған ұзақ уақыт керек. 2,5 см құнарлы топырақ қалыптасу үшін 100 жыл, бір
қалыпты температурада 90 см топырақ қабаты жасалу үщін 16 мың жыл керек
екен. Топырақтың құнарлы қабатының қалыптасуына сыртқы ортаның факторлары
(ыстық, суық, жел, ылғал, күн, т.б.) әсер етеді.
Топырақтың құнарлылығының өзгеруіне адамдар әрекеті де әсер етеді.
Ғылыми тұрғыдан әрекет жасаса, топырақ құнарлылығын арттырады, ал
жауапсыздықпен қарайтын болса, топырақ құнарлылығын төмендетеді немесе
жойып жібереді. Топырақ құнарлылығын, жерді пайдалану тиімділігін арттыру
жөнінідегі негізгі агрономиялық, агротехникалық, агромелиоративтік,
ұйымдастырушылық шаралар мыналар:
1. Топырақты эрозиядан (азудан) қорғау. Эрозияның негізгі үш түрі бар:
жел, су және техникалық. Тегіс емес, тақыр жерлерде жауын-шашын
топырақтың құнарлы қабатын жуып кетеді. Ормансыз ашық жерлер,
әсіресе өнімділігі құртылған (жыртылған) жерлер жел эрозиясына
ұшырайды, топырақтың құнарлы қабатын жел ұшырып кетеді. Жерді ауыр
техникамен өңдеу, жылма-жыл бір дақылды егу, техниканың жолсыз
жерлермен жүруі топырақ эрозиясын күшейтеді.
Шөл және шөлейт аймақтарда маусымдық пайдалану тәртібін сақтамай
шамадан тыс мал жаю, техникалардың жүруі өсімдіктердің, әсіресе құнды
өсімдіктердің жойылуын тудырып отыр. Беті ашылған топырақ жел, күн, су
эрозиясына ұшырайды. Бұл қауіптен қорғанудың басты жолы тоғайлар өсіру,
суландыру, реттеп пайдалану. Топырақты эрозиядан қорғау үшін жер
ерекшелігін, ауа-райын, эрозиялық құбылыстың жылдамдығын ескере отырып
мынадай шаралар қолданылады:
• ұйымдастырушылық шаралары – айналмалы егістік, жайылымдарды
дұрыс пайдалану, суландыру, жерді пайдалану құрылымын
жақсарту;
• агротехникалық шаралар – жерді топырақтың түріне, қасиетіне
сәйкес өңдеу, тыңайтқыш беру, арам шөптерді отау,
зиянкестермен күресу және т.б.
• егістіктің айналасына қорғаныш ормандар өсіру, ылғалдандыру,
т.б.
2. Топырақты сортаңданудан (тұзданудан) қорғау. Топырақтың тұздануы
жауын-шашын мөлшері буланатын ылғалдан аз болғанда болды. Егістікті
көп жыл бойы көлдетіп суғару топырақтың тұздануын тудырады. Жаңбыр
суының жер бетіне көлкіп жатып булануы жерді сортаңдандырады.
Егістікті, жайылымдый суғарудың озық тиімді әдістерін қолдану
топырақты сортаңданудан сақтайды.
3. топырақты құм басудан қорғау жолдраы- ағаш (сексеуіл, жыңғыл),
бұталар отырғызу, көп жылдық шөптер егу.
4. жерді батпақтанудан қорғау үшін гидромелиоративтік жұмыстар
жүргізу, суғару жүйелерін жетілдіру қажет болады.
5. топырақтағы қоректік заттарды сақтау үшін мелиоративтік жұмыстар,
сортаң жерледі әкпен, гипспен өңдеу, ранаулы әдіспен жырту,
тыңайтқыш беру, мал жаюды реттеу, т.б. агрономиялық жұмыстар
жүргізіледі.
6. Топырақты уланудан қорғау - пестицид, гербицид, тыңайтқыштар
қолдану мөлшерін реттеу, өндіріс, тұрмыс қалдықтарынан қорғау,
санитарлық сауықтыру шаралары боып табылады.
7. Құрылыс, жол салу, жер қойнауын барлау, пайдалы қазбаларды өндіру,
қалдықтарды орналастыру нәтижесінде бүлінген жерлерді қалпына
келтіру (рекультивация) республикамыздың жер қорын едәуір
жақсартады.
8. Егістік құнарлы жерлердің ауыл шаруашылық айналымнан шығарылуын
болдырмау шаралары заңдастыруды талап етеді. Соңғы жылдары әртүрлі
құрылысқа, саяжайға, жолдарға, сауда орындарына егістікке қолайлы,
құнарлы тегіс тегіс жерлерді, ормандарды бөлу кең етек жайып
келеді. Оны заңдастырып тоқтату қажет-ақ.
Аталған жұмыстар арнаулы ғылымдар саласындағы жетістіктерге сүйеніп
жүргізіледі. Сонымен қатар бұлар экономикалық шаралар болып табылады.
Өйткені жұмсалатын қаржы, материалдық шығындарды есептеп, шаралардың
экономикалық тиімділігін анықтау қажет. Жерді қорғау, тиімді пайдалану
шараларын жүзеге асыру үшін экономикалық есептеулер, бағалаулар
жүргізіледі. Жердің құндылығын бағалау, қалпына келтіру, жақсарту, қорғау
шығындарын анықтау, жерді нарықтық қарым-қатынасқа қосу, т.б. экономикалық
есептеулерді, бағалауды талап етеді.
Жер қоры халқымыздың ең басты ұлттық байлығы, сондықтан оның құндылығы
ақшалай бағаланып ұлттық байлықтың құрамында есептеледі. Жер иеленуге,
пайдалануға жалға беріледі, жер несиеге кепілдік болады, жер
пайдаланушылардан салық т.б. төлемдер алынады осының барлығының шамасын
анықтау негізінде жердің құндылығы - экономикалық бағалау жатады.
Барлық табиғат байлықтары сияқты жерді экономикалық бағалау негізгі үш
түрлі қызмет атқарады:
1. Есептеу. Жер ұлттық байлық ретінде, аймақтардың, кәсіпорындардың жеке
жер иеленушілер мен жер пайдаланушылардың өндірістік- материалдық қоры
ретінде есептеледі. Жер өндірістің басқа да құрылымдардың, тұрғын
үйлердің, т.б. орналасқан орны, шаруашылық орны ретінде де есепке
алынады.
2. Жер қорын тиімді пайдалануға экономикалық ынталандыру үшін оның
бағасы болуы керек және сол арқылы нарықтық қарым-қатынасқа қосылады.
3. Жер бөлімшелерінің сапалық қасиеттері-өнімділігі, орналасу тиімділігі
әртүрлі. Құнарлы тиімді жерлер жеткіліксіз, сондықтан өнімділігі,
тиімділігі төмен жерлер де пайдаланылады және жұмсалған еңбектеріне
қарамай жақсы (тиімді) пайдаланушылар қосымша пайда табады.
Тиімділігіне байланысты әртүрлі жер бөлімшелері әр түрлі бағаланып жер
пайдаланушыларға біркелкі жағдай туғызылады. Сонымен тиімділігі төмен,
бірақ халық шаруашылық тұрғыдан қажетті жерлерді пайдалану
ынталандырылады.
Жер қорын экономикалық бағалаудың барлық қызметтері бір-бірімен тығыз
байланысты, жалпы жерді қорғауға, тиімді пайдалануға қызмет етеді.
Кадастрлар табиғи ресурстар туралы толық және жан-жақты түсінік береді
және мемлекеттің шаруашылық-ұйымдастырушылық қызметінің негізгі
құралдарының бірі болып табылады. Олар ауыл шаруашылығы, орман шаруашылығы,
тау-кен өнеркәсібі, су тасымалы және басқа да табиғи ресурстарды
пайдаланумен байланысты салаларын реттеу үшін маңызды болады [2, 6 б].
Табиғи ресурстарды ұтымды пайдалану және оларды қорғау үшін табиғи
ресурстар жайлы мәліметтердің маңызы Қазақстан Республикасы табиғи
объектілерінің мемлекеттік кадастрларының барлық түрлерін біріктіретін
біртекті салааралық ақпараттық компьютерлік жүйені жасау бойынша
жұмыстардың басталуын қамтамасыз етті. Сонымен қатар, заң табиғи ресурс
кадастрларының маңызды түрлерін енгізді - жер, су, жер қойнауы және
жануарлар әлемі.
Қазіргі уақытқа дейін арнайы әдебиеттерде жер қорын басқару процесінде
жүзеге асырылатын жер кадастрын жүргізу бойынша мемлекеттік іс - шаралар
жүйесі ретінде жер кадастрлық қызметі арнайы қарастырылмады. Жерді есепке
алу, жер пайдалануды тіркеу, жер кадастрын жүргізу әдебиеттерде тек қана
жер қорын мемлекеттік басқару, оның қызметтерін немесе жердің жекелеген
санаттарының құқықтық режимі мен құқықтың басқа да сұрақтарын қарастыру
кезінде көрініс табады. Жер кадастрлық функциясы мен оның жер қорын
мемлекеттік басқару жүйесіндегі орнын зерттеу қажеттілігіне жер есептілік
қызметтерінен жер кадастрлық қызметіне өтуімен мәлім болған, мемлекеттік
жер кадастрын жүргізу себепші болды. Алғашқыда, жүргізілген жер пайдалануды
тіркеу мен жерді мемлекеттік есепке алуды жүргізу аясындағы іс - шаралардан
тұратын осы жаңа қызмет мазмұны мен міндеті жағынан әлдеқайда кең. Жер
кадастрлық қызмет қазіргі заманға сәйкес кадастрды құру мен қолдауға
бағытталған, жер кадастрлық іс - шараларының біртұтас жүйесіне
біріктірілген және мемлекеттік жер кадастры аясында жүргізілетін
коммерциялық мақсатқа берілген жер учаскесінің құнын анықтау, жер
пайдалануды тіркеу жерді мемлекеттік есепке алу жөніндегі іс - шараларды
қамтиды.
Жер кадастрлық функциясы мен оның жер қорын мемлекеттік басқару
жүйесіндегі орнын зерттеу қажеттілігіне жер есептілік қызметтерінен жер
кадастрлық қызметіне өтуімен мәлім болған, мемлекеттік жер кадастрын
жүргізу себепші болды. Алғашқыда жүргізілген жер пайдалануды тіркеу мен
жерді мемлекеттік есепке алуды жүргізу аясындағы іс - шаралардан тұратын
осы жаңа қызмет мазмұны мен міндеті жағынан әлдеқайда кең. Жер кадастрлық
қызмет қазіргі заманға сәйкес кадастрды құру мен қолдауға бағытталған, жер
кадастрлық іс - шараларының біртұтас жүйесіне біріктірілген және
мемлекеттік жер кадастры аясында жүргізілетін коммерциялық мақсатқа
берілген жер учаскесінің құнын анықтау, жер пайдалануды тіркеу жерді
мемлекеттік есепке алу жөніндегі іс - шараларды қамтиды.
Жерді пайдалануды жоспарлау, жердің есебін жүргізу, жерді пайдалануды
тіркеу, жерді бөлу және қайта бөлу, халық тұратын жерлерді жоспарлау, жер
дауын шешу, жерді пайдалануды мемлекеттік бақылау, жер қорын мемлекеттік
басқарудың жалпыға мойындатылған қызметтері болып табылады. Аталған әрбір
қызмет өзіне тиесілі басқарушылық қызметтің негізделген түрін, оны
атқаратын органдардың жүзеге асыру әдісі мен нысанын көрсетеді.
Жер қорын мемлекеттік басқару жүйесінде пайда болған жер кадастрлық
қызмет қоғамдық өндірістің жалпы және жердің табиғи ресурстарының есебінсіз
пайда болуы мүмкін еместігінен туындайды. Мемлекет басқарудың кадастрлық
қызметі деп нені түсіну керек?
Кадастрлық қызмет – табиғи ресурстардың экономикалық жағдайы, сандық,
сапалық ақпараттармен толықтыру, жаңарту, сақтау, жүйелеуге бағытталған
мемлекеттік органдардың ұйымдастыру - басқару іс-шараларының түрі.
Олардың міндеті - қоршаған орта туралы мәліметтермен мемлекет органдар
қызметі үшін тез арада қамтамасыз ету.
Қорытындылай келе, кадастрлық қызмет – қоршаған орта және жер
қатынастары саласындағы мемлекетік басқару қызметінің бір түрі, оның
мазмұнын табиғи ресурстардың сандық және сапалық жағдайы туралы ақпарат
жинау, жүйелеу, сақтау, жаңарту, толықтыру жұмыстарын ғылыми негізде
белгілі бір жұмыстар жүргізу құрайды.
Қазақстан Республикасы Үкіметінің 20.09.2003 ж. қаулысымен бекітілген
Қазақстан Республикасында мемлекеттік жер кадастрын жүргізудің ережесіне
сәйкес, Қазақстан Республикасында мемлекеттiк жер кадастры мемлекеттiк
органдарды, жеке және заңды тұлғаларды жер және жекелеген жер учаскелерi
туралы ақпаратпен қамтамасыз ету мақсатында жүргiзiледi.
Қазақстан Республикасының бүкiл аумағында жер кадастрын жүргiзу
бiрыңғай жүйе бойынша жүзеге асырылады және ол жер учаскелерi туралы
мәлiметтердi жинау, құжаттау, жинақтау, өңдеу, есеп жүргiзу және сақтау
жөнiндегi дәйектi iс-қимыл болып табылады.
Қазақстан Республикасында жер кадастрын жүргізуді ұйымдастыруды жер
ресурстарын басқару жөніндегі орталық уәкілетті орган мен оның аумақтық
органдары жүзеге асырады.
Мемлекеттік жер кадастры Қазақстан Республикасының мемлекеттік
кадастрлар жүйесінің құрамдас бөлігі болып табылады және жер ресурстарын
басқару жөніндегі орталық уәкілетті орган өздеріне қатысты алғанда
мемлекеттік басқару органы болып табылатын, мамандандырылған республикалық
мемлекеттік кәсіпорындар Қазақстан Республикасының бүкіл аумағында бірыңғай
жүйе бойынша жүргізеді.
Мемлекеттік жер кадастрының мәліметтері мемлекеттік ақпараттық ресурс
болып табылады.
Мемлекеттік жер кадастрының деректерін есепке алу мен оларды сақтау
бірлігі тұйық шекарада бөліп шығарылған, белгіленген тәртіппен жер құқығы
қатынастары субъектілеріне бекітілген жер учаскесі болып табылады.
Мемлекеттік жер кадастры мынадай жұмыс түрлерін:
1) жер учаскесінің кадастрлық ісін қалыптастыруды;
2) жердің мелшері мен сапасын есепке алуды;
3) жер учаскелерінің меншік иелері мен жер пайдаланушыларды, сондай-ақ
жер құқығы қатынастарының басқа да субъектілерін есепке алуды;
4) мемлекеттік тіркеу мақсаты үшін жер учаскелерін есепке алуды;
5) жерді мемлекеттік кадастрлық бағалау мен топырақты бағалауды;
6) жер учаскелері мен олардың субъектілері туралы деректер банкін,
сондай-ақ басқа да жер-кадастрлық ақпаратты қағаз бетінде және электрондық
түрде жинақтауды, өңдеу мен жүргізуді;
7) мемлекеттік жер кадастрының автоматтандырылған ақпараттық жүйесін
құру мен жүргізуді;
8) жер-кадастр карталарын, оның ішінде цифрлық карталарды дайындау мен
жүргізуді;
9) жер-кадастр кітабы мен бірыңғай мемлекеттік жер тізілімін
жүргізуді;
10) жер учаскесіне құқықты куәландыратын құжаттарды дайындауды
қамтиды.
Қазақстан Республикасында әрекет етуші Жер кодексіндегі жер
кадастрының мазмұны әлемдік тәжірибе негізінде анықталған және жер
кадастрын жүргізу әлемдік стандартқа жақын. Жер кадастрының бұл үлгісі жер
ресурстарын меңгеру, құқықтық және фиксалды кадастрларды нақты
мәліметтермен ақпараттық қамтамасыз ету бойынша оның қызметтерінін жүзеге
асуына мүмкіндік береді.
Сонымен қатар, бұл жер кадастры басқа да жүйелер сияқты, мемлекеттің
даму стратегиясын ескере отырып, ары қарай жетілдіруді қажет етеді.
Қазіргі кезеңде Қазақстанда жер-кадастрлық жүйенің дамуын ұстап тұрған
басты себеп, заңнамалық тұрғыда бекітілген мемлекеттік жер кадастрының даму
тұжырымдамасының жоқтығы болып табылады. Жер кодексінде мәселелерге қысқаша
түсініктеме берілген, ал ол Кадастр туралы арнайы заң қабылдау керектігі
мәселесін толығымен шешпейді.
Жер кадастрының мәлiметтерiн қалыптастыру топографиялық-геодезиялық,
аэроғарыштық, картографиялық, жерге орналастыру жұмыстарын, топырақ
зерттеу, геоботаникалық зерттеулер мен iздестiрулер, жер мониторингi
жөнiндегi жұмыстарды, жердi сандық және сапалық есепке алуды жүргiзумен,
нақты жер учаскесiне жер-кадастр iсiн жасаумен, жер-кадастр карталары мен
жер учаскесiне құқықты куәландыратын құжат дайындаумен қамтамасыз етiледi.
Деректердi жинақтау жер учаскесiнiң кадастрлық нөмiрi, жеке немесе заңды
тұлғалардың - жер учаскесiне құқық субъектiлерiнiң атауы, атқарушы
органдардың кесiмдерi мен өзге де заңнамада көзделген құжаттар, жер
учаскесiнiң орналасқан орны мен мөлшерi, кадастрлық (бағалау) құны, жер
учаскесiне құқығы мақсатты тағайындауы, бөлiнетiндiгi және бөлiнбейтiндiгi,
жер учаскесiне сервитуттар туралы, сондай-ақ атқарушы органдар белгiлеген
оны пайдалану жөнiндегi шектеулер туралы ақпараттар тiркелетiн және
caқталатын республикалық маңызы бар қаланың, астананың тиiстi аудандарының
(облыстық маңызы бар қалалардың деңгейінде жүргізіледі.
Көрсетілген деректер аудандар (облыстық маңызы бар қалалар), облыстар,
республикалық маңызы бар қала, астана және тұтастай алғанда Қазақстан
Республикасы бойынша өзара салыстыруға мүмкiндiк беретiн меншiк нысандары,
жер санаттары бойынша жүйелендiріледi. Жер-кадастр құжаттамасы есепке
алудың барлық деңгейлерінде: базалық, мезгіл-мезгіл жаңартылатын және жыл
сайын жасалатын құжаттаманы қамтиды.
Базалық жер-кадастр құжаттамасына:
1) жер-кадастр істері;
2) жер-кадастр кітабы;
3) жердің бірыңғай мемлекеттік тізілімі;
4) жер-кадастр карталары жатады.
Жер кадастр құжаттамасының құрылымын, құрамын, мазмұны мен нысандарын,
сондай-ақ оны жүргізу тәртібін жер ресурстарын басқару жөніндегі орталық
уәкілетті орган бекітеді.
Мемлекеттік жер кадастры қағазға түсіріліп жүргізіледі және ақпаратты
жинақтаудың, өңдеу мен сақтаудың электрондық жүйелерін пайдалану арқылы
жүргізілуі мүмкін.
Қазақстан Республикасының бүкiл аумағында жер кадастрын жүргiзу
бiрыңғай жүйе бойынша жүзеге асырылады және ол жер учаскелерi туралы
мәлiметтердi жинау, құжаттау, жинақтау, өңдеу, есеп жүргiзу және сақтау
жөнiндегi дәйекті іс-қимыл болып табылады.
Жер учаскелерiнiң желiлiк және алаңдық сипаттамаларын бейнелеу және
өзгерiстер енгiзу мүмкiндiгiн қамтамасыз етуге тиiстi жер-кадастрлық
карталар кадастрдың картографиялық негiзi болып табылады.
Жер-кадастрлық карталардың масштабы есепке алу бiрлiгiнің мөлшерiне
және кадастрды жүргiзудiң деңгейiне байланысты таңдалады.
Кадастрды автоматтандырылған жүргiзу кезiнде картографиялық негiз
геоақпараттық технологияларды қолданумен және қағаз жеткiзгiштермен
көшiрмелерiн дайындаумен электрондық карта түрiнде қалыптастырылады.
Мемлекеттiк меншiктегi жерлерден берiлетiн жер учаскелерiне жер-
кадастрлық iстердi кадастрды жүргiзетiн мамандандырылған мемлекеттiк
кәсiпорындар облыстардың (республикалық маңызы бар қаланың, астананың),
аудандардың (облыстық маңызы бар қалалардың) жергiлiктi атқарушы
органдарының, аудандық маңызы бар қала, кент, ауыл (село), ауылдық
(селолық) округ әкiмдерiнiң шешiмдерi, Қазақстан Республикасының Жер
кодексiнде белгiленген құзыретiне сәйкес, облыстың (республикалық маңызы
бар қаланың, астананың), ауданның (облыстық маңызы бар қаланың) жер
қатынастары жөнiндегi уәкiлеттi органы бекiткен жерге құқық беру туралы
жерге орналастыру жобасы және жер учаскесiнiң шекараларын белгiлеу
жөнiндегi материалдар негiзiнде жүргiзедi.
Азаматтарға және заңды тұлғаларға иелiк ету не пайдалану құқығымен
бұрын берiлген жер учаскелерiн жеке меншiкке немесе пайдалануға берудi
алғашқы ресiмдеу кезiнде жер-кадастрлық iс олардың жер учаскелерiнiң
орналасқан жерi бойынша облыстың (республикалық маңызы бар қаланың,
астананың), аудандардың (облыстық маңызы бар қалалардың) жер қатынастары
жөнiндегi уәкiлеттi органдарына берілетін өтiнiштерiнiң негiзiнде
жүргізіледі.
Жер учаскесiне құқықты куәландырушы құжаттар, ал олар болмаған кезде -
бұл учаскенi берген атқарушы органның шешімiмен учаске шекарасының сызбасы
(схемасы) өтiнiшке қосыла беріледi.
Облыстың (республикалық маңызы бар қаланың, астананың), аудандардың
(облыстық маңызы бар қалалардың) жер қатынастары жөнiндегi уәкiлеттi
органдары көрсетiлген құжаттарды тексерудi жүзеге асырады және осы
құжаттарды жер учаскелерiн жергiлiктi жерде зерттеу үшiн кадастрды
жүргiзетiн мамандандырылған кәсiпорындарға жiбередi. Олардың шекаралары,
алаңдары және мақсатты тағайындауы өзгергенi белгiлi болған жағдайда, бұл
өзгерiстер облыстың (республикалық маңызы бар қалалардың, астананың),
аудандардың (облыстық маңызы бар қалалардың) жергiлiктi атқарушы органының,
аудандық маңызы бар қала, кент, ауыл (село), ауылды (селолық) округтер
әкiмiнің, олардың Қазақстан Республикасының Жер кодексiнде белгiленген
құзыретiне сәйкес қайта бекiтуiне немесе мүдделi тараптардың арасында
жасалатын шартта көрсетуге жатады.
Азаматтардың немесе мемлекеттiк емес заңды тұлғалардың меншiгiндегi
жерден учаске құру бөлiнетiн жер учаскесiнiң бөлiгiмен мәмiле жасалған
кезде жер учаскесiнiң орналасқан жерi бойынша облыстық (республикалық
маңызы бар қаланың, астананың), ауданның (облыстық маңызы бар қаланың) жер
қатынастары жөнiндегi уәкiлеттi органына берiлетiн олардың бөлiнетiн жер
учаскесiн бөлу туралы өтiнiштерi негiзiнде жүргiзiледi. Өтiнiшке жер
учаскесiне жеке меншiк құқығы туралы құжаттар қоса беріледі.
Бөлiнген жер учаскесiне, Қазақстан Республикасының Жер кодексiнде
белгiленген құзыретiне сәйкес, облыстың (республикалық маңызы бар
қалалардың, астананың), аудандардың (облыстық маңызы бар қалалардың) жер
қатынастары жөнiндегi уәкiлеттi органы бекiткен жер учаскесiн бөлу туралы
жерге орналастыру жобасы және жер учаскесiнiң шекараларын белгiлеу
жөнiндегi материалдар негiзiнде жаңа жер-кадастрлық iс жүргiзiледi, ал
бөлiнетiн жер учаскесiне бұрын жүргiзiлген жер-кадастрлық iске тиiстi
өзгерiстер енгiзiледi. Қалыптастырылған жер-кадастрлық iс жер учаскесiн жер-
кадастрлық кiтабына жазу және бiрыңғай мемлекеттiк жер тiзiлiмiне жер
учаскесi туралы мәлiметтердi үшiн негiз болады.
Бiрыңғай мемлекеттiк жер тiзiлiмi құқықтық, сәйкестендiру,
экономикалық және басқа да сипаттамаларды қамтитын кадастр құрамындағы жер
учаскелерiн есепке алудың қорытынды құжаты болып табылады.
Кадастр қағаз жеткiзгiшпен және ақпараттарды жинақтаудың, өңдеудiң
және сақтаудың электрондық жүйелерiн пайдалана отырып жүргiзілуi мүмкiн.
1.2 Жерді экономикалық бағалау әдістері және оның негізгі принциптері
Жер бағасы — капиталға айналған жер рентасы. Егер жердің адамзаттың
мекені тұрғысынан қарасақ, жерге ешқандай баға жоқ. Жерсіз адам да, жан-
жануар да, өсімдіктер де өмір сүре алмайды. Жерді жаратуға ешқандай да адам
еңбегі шығындалмаған. Өздігінен адам еңбегінің нәтижесі бола алмайтындықтан
жердің құны болмайды. Жеке меншік жағдайында жер тауар ретінде алып-
сатылады, тауар айналысына енеді, яғни жер бағаланады. Жер бағасы, бір
жағынан, рента мөлшерімен, екінші жағынан, қарыз процентімен белгіленеді.
Жер бағасы рентаның көмегімен анықталады, ал жер рентасы жер иесінің оны
пайдаланушыдан алатын табысының бір бөлігі, яғни арендалық төлемнің бөлігі.
Егер жер учаскесі жыл сайын 10000 теңге рента келтіретін болса, ал банк
салымнан 10% алатын болса онда жердің бағасы (10000⋅100):10=100000 теңге
болады, бұл жерге төлем шамасын жуықтап анықтау үшін пайдаланылатын әдіс
[1]
Өндіріс факторы ретінде жер тауарлық сипат алады, ол сатылады және
сатып алынады, оның нарықтағы бағасы оған сұранысқа тәуелді болады.
Өндірістік құрал-жабдықтар нарығына түсуден бұрын жер экономикалық жағынан
бағаланады — жер кадастры арқылы (старттық баға).
Жер кадастры деп жер туралы мәліметтердің жиынтығын атайды.
Салыстырмалы цифрлар арқылы жер топырағының ауыл шаруашылық өндірісіне
жарамдылық дәрежесі белгіленеді, жер сапасы жағынан бағаланады. Ірілеп
бағалау жердің жарамдылық (пайдалылық) класын белгілеумен аяқталады, ал жан-
жақты бағалау бонитеттік балдар (әдетте 100 балдық жүйе) арқылы
жүргізіледі. Бонитеттік балды белгілеу үшін критерий ретінде негізгі ауыл
шаруашылық өнімдерінің көпжылдық түсімділігі (өнімділігі) қол- данылады.
Жер еңбек процесіне жатпайды. Ол ауыл шаруашылығында еңбек заты, бірақ
өнімі емес. Сондықтан жерді бағалау үшін керек жағдайлар мынау:
жердің тұтыну қасиеттеріне баға беру;
жердің пайдалы қасиеттеріне баға беру.
Бұдан басқа, жер учаскелеріне, жылжымайтын объект деп, оңашаланған су
объектері, ормандар және басқа объектер жатқызылады.
Жылжымайтын объект ретіндегі жер учаскесінің физикалық параметрлерінен
және сипаттамаларынан басқа құқықтық тәртібі болады. бұл оның сәйкестігіне
(ұқсастығына) және бағаланған құнына өте мәнді әсер етеді. Жер учаскесін
сипаттайтын құқықтық тәртіптің белгілері: жер учаскесі орналасқан
шеңбердегі жердің категориясы, жер учаскесін пайдалану мақсаты, меншіктің
формасы, сервитуттар. оған заттық құқықты шектеу.
Жерді бағалаудың бірнеше әдістері бар. Салыстырмалы құнарлылықты
дифференциялдық жер табысы қамтамасыз етеді. Бұлардың көлемі табиғат
жасаған құнарлылықтың дәрежесімен ғана емес, жерді жетілдіру үшін жасалған
қосымша капитал салымдары мен еңбектен тәуелді болады. Бірақ жер
сатылғанда, оның иесі жердің қыртысын салып қоймайды, ол одан жылдар бойы
табыс (рента) алу құқын сатады. Сондықтан, оның есебі бойынша, жер үшін
алынатын сома, егер ол банкіде сақталғанда, оған процент формасында рентаға
тең табыс әкелуге тиісті.
Мұндағы Жб - жердің бағасы, Рм - рента мөлшері және Қпм - Қарыз
процентінің мөлшері.
Ауыл шаруашылық жерлердің құны, әдетте, белгілі бірнеше шамаға
көбейтілген ағымдағы ақшаға шағылған арендалық төлем түрінде көрсетіледі
немесе басқа сөзбен, осы рентаны "бірнеше жылға сатып алу" түрінде. Бірақ
бұл көрініспен алғашқы танысу болып табылады. Жерді бағалау жүйесі бірнеше
элементтерден тұрады. Осыған жататындар:
жер учаскелерінің құқықтық тәртібі және сапалық сипаттамалары туралы
кадастрлық тіркеу кітабының информациясы;
басқа көздерден түсетін жер учаскелерімен мәміле туралы информация,
жер және басқа жылжымайтын мүліктер нарықтары туралы информация;
бағалау аймақтары мен жер учаскелері бойынша жердің кадастрлық
бағалануы;
кадастрлық карталар және жер құнының регистрлері.
Жерді бағалау жүйесі, осымен қатар, жерді бағалау және қайта бағалау
бағытында қызмет ұйымдастыруды талап етеді. Қазақстан экономикасының
реформалану жағдайында жер салыстырмалы бағаланады, өйткені көлеңкелі
нарықтың болуы, жер учаскелерімен мәмілелер туралы, жерді пайдаланатын
кәсіпорындарының шаруашылық қызметтерінің нәтижесі туралы ақиқат
мәліметтердін, жоқ болуы, жерді жақсарту шығындары мен тиімділігінің
парапар еместігі, халықаралық практика қабылдаған жерге баға беру
принциптері мен әдістерін механикалық түрде қолдануға мүмкіндік бермейді.
Неоклассикалық теория жердің құнын басқа өндіріс факторларынікіндей,
түпкі өнімнің құнынан туынды етіп түсінеді. Мысалы, егер астықтың бағасы
төмендесе, онда осыны өсіретін жерге де сұраныс төмендейді, ал сұраныс
төмендегенде, арендалық төлем ставкасы да төмен болады.Жер қорын бағалау
жөнінде ғылыми ізденіс пен әр түрлі саладағы мамандар: топырақтанушылар,
географтар, экономистер айналысып келеді. Көптеген теориялық және
әдістемелік мақалалар жарияланғаныме, жалпы қабылданған әдістеме жоқ.
Коммерциялық мақсатқа берілген жер учаскесінің құнын анықтау туралы
екі бағыт айқындалды: топырақтың сапасын бағалау және жер қорын
экономикалық бағалау. Топырақ сапасын бағалау экономикалық бағалаудың
негізгі және алғышарты болып табылады. Жердің сапасын бағалау үшін оның әр
түрлі табиғи қасиеттері өнімділігі тұрғысынан және оған әр түрлі климаттық
жағдайдың топырақ түрінің әсері айқындалады.
Көптеген аймақтық еңбектерде топырақты агроөндірістік тұрғыдан
топтастыру және жерді пайдалану жөнінде ұсыныстар беріледі. Коммерциялық
мақсатқа берілген жер учаскесінің құнын анықтау белгілері мен әдістеріне
топырақтанушылар мен географтардың көптеген еңбектері арналған. Олардың бір
тобы мәселені топырақ карталарын жасау арқылы шешеді, екіншілері жерді
өндіріс құралы ретінде бағалайды.
Қазіргі кезде топырақ бонитетін бағалаудың бірнеше варианттары
белгілі. Оларды негізгі екі түрге бөлуге болады: біріншісі- топырақтың
қасиетіне байланысты өнімділігін ескеріп, бонитетін бағалау; екіншісі-
жерді өнімділігіне байланысты, табиғи қасиетін ескеріп бағалау.
Топырақтың бонитет балдары оның сапалық қасиеттерінің көрсеткіші болып
табылады, аймақта өсетін басты дақылдың көпжылдық орташа түсіміне сәйкес
болады. Бонитет балдары ауыл шаруашылық дақылдарын өсіруге қолайлылығын
анықтауға, оларды тиімді пайдалануды жоспарлауға мүмкіндік береді.
Бонитет балдары: топырақтың құрамындағы шірінділердің (гумус),
тұздардың, минералдардың шамасына, топырақты суды сіңіру қасиетіне,
жентектелуіне, ауаны өткізуіне байланысты анықтайды. Негізгі бал бонитеті
топырақтың 50 см қабатында шірінділер (гумус) шамасына сәйкес белгіленіп,
басқа қасиеттері бойынша саралаушы коэффициенттер қолданылады.
Аудан, аймақ және нақты жерлер бойынша орташа бонитет балдары
есептеліп, олар дәнді дақылдардың көпжылдық орташа түсімімен салыстырылады.
Бұл көрсеткіш жерден алынатын өнімдерді болжауға, жоспарлауға мүмкіндік
береді. Осы көрсеткіш арқылы жердің тиімді пайдаланылғаны бағаланады.
Топырақ бонитет балдарын іс-тәжірибеде қолданылуын шартты мысалмен
көрсетейік. Бонитет балдары әртүрлі 20 шаруашылық бар делік, олардағы нақты
(Өн) және топырақ балына сәйкес есептелген (Өе) дақылдың түсімі кестеде
берілген.
1.1.- кесте
Шаруашылықтарда дәнді дақылдар өсіру көрсеткіштері
Рет Бонитет балы Нақты түсім (Өн) Есептелген түсім
№ (Б) (Өе)
1 16 1 2,8
2 21 5 3,8
3 25 3 4,6
4 29 6 5,5
5 34 6 6,5
6 38 8 7,4
7 41 9 8,0
8 46 10 9,1
9 40 9 9,7
10 50 10 9,9
11 52 11 10,3
12 55 11 11,0
13 56 12 11,2
14 58 11 11,6
15 60 13 12,0
16 62 12 12,4
17 65 15 13,0
18 66 13 13,3
19 68 14 13,7
20 75 13 14,9
№ 10,12,16,18 шаруашылықтарда жерді өнімділігіне сәйкес пайдаланады;
№5,9,14 одан гөрі тиімдірек; №1,3 нашар пайдаланады; №2,7,8,15,17,20
шаруашылықтарда жерді өнімді пайдаланады.
Бонитет балдарын қолданып шаруашылықтардың жұмыс нәтижесін бағалауға
болады. Мысалы, №15,18,20 шаруашылықтарда бірдей өнім алынды, бірақ олар
бірдей жақсы нәтижеге қол жеткізді ме? Оны білу үшін алған өнімдерін
топырақтың бонитет балына бөлеміз. Сонда әр бонитет балға №15 шаруашылық 22
кг, №18-19,7кг, №20-17,5 кг өнім алғанын көреміз, яғни бірдей өнім алғанына
қарамастан алғашқысы жерді жақсы пайдаланған, екіншісі- орташа, соңғысы-
нашар пайдаланған болып шығады.
Балл бонитеттерін пайдаланып ауыл шаруашылық кәсіпорындарының
нәтижесін бағалауға болады. Мысалы, ауыл шаруашылық өнімдерінің жалпы құнын
шаруашылықтың пайдаланылуындағы жерледің орташа бонитет балына бөліп,
шаруашылық нәтижесін бағалауымызға болады. Сондай-ақ есептеулерде таза
табыс, өнімдердің өзіндік құны, т.б. экономикалық көрсеткіштерді
қолданылуымызға болады. Бірақ бонитет балдарының қолдану ауқымы
экономикалық бағалаудан әлдеқайда тар. Мысалы, ол экономиканың бағалау
атқаратын есептеу қызметін атқара алмайды, сондай-ақ жерге келтірілген
зиянды есептеуге орнын толтыруға компенсациялық шығындарды есептеуге
жарамайды.
Жерді балдық көрсеткіштерге сәйкес бағалау туралы экономистердің екі
түрлі көзқарасын байқауға болады. Біріншісі бойынша жер бір өлшем ауданнан
(га) алынатын жалпы өнім мен таза табысқа сәйкес бағаланады, екіншісінде-
алынған ауыл шаруашылық өнімдері және оған жұмсалған шығындар есептеледі.
Екі көзқарас бойынша да коммерциялық мақсатқа берілген жер учаскесінің
құнын анықтаудың басты белгісі одан алынатын өнім, тек екінші көзқараста
жұмсалатын шығын деңгейі ескеріледі.
Бірінші көзқарасты жақтаушылар жерден алынған өнім шамасы оның
салыстырмалы құндылығына сәйкес келеді және таза табыс пайдалану дәрежесін
көрсетеді деп есептейді. Сонымен қатар, олар ауыл шаруашылық өнімдерінің
бағасы қоғамдық қажетті шығындар шамасына біртіндеп жақындайды деп
есептейді. Олардың кейбіреуі жерді 1 гектар ауданға есептелген жалпы
өніммен бағалау керек десе, екіншілері- таза табыс көрсеткішін немесе
негізгі үш: өнімділік, жалпы өнім және таза табыс көрсеткіштерін қолдануды
ұсынады.
Ғалымдардың екінші бір тобы коммерциялық мақсатқа берілген жер
учаскесінің құнын анықтау белгісі ретінде бір өлшем ауданнан алынған
өнімнің оған жұмсаған шығынға немесе шығынның өнімге қатынасын алуды
ұсынады. Олар таза табыс шамасы өнімнің бағасына байланысты болғандықтан,
әділетті көрсеткіш бола алмайды деп есептейді. Сондықтан жалпы өнім сапасы
да топырақтың сапалы ерекшелігіне сай келмейді, өнімдерге аймақтық бағалар
қолдану топырақтың құнарлығы арқасында алынатын табысты анықтауға мүмкіндік
бермейді дейді. Олардың коммерциялық мақсатқа берілген жер учаскесінің
құнын анықтау әдісі оның бағасын топырақ бонитетіне-өнімділігіне сәйкес
озық шаруашылықтардағы өнімнің өзіндік құны арқылы анықтауға саяды. Жердің
сапасының жиынтық көрсеткіші ретінде бір өлшем ауданнан алынатын нақты
өнімділіктің оған жұмсалған шығындарға қатынасы бойынша анықталатын
өлшемдес өнімділік көрсеткішін қолдануды ұсынады.
Б=;; немесе Б= (1.1)
формулаларымен бағаланатын көрсеткіш бірдей болады деп есептеледі.
Мұнда: Б- коммерциялық мақсатқа берілген жер учаскесінің құнын анықтау
балы;
У0 Уэ –бағаланатын және үлгілік жердің өнімділігі
С0 Сэ – бағаланатын және үлгілік жерлерден алынатын өнімдердің
өзіндік құны;
То Тэ – бағаланатын және үлгілік жерлерде жұмсалатын шығындар.
Коммерциялық мақсатқа берілген жер учаскесінің құнын анықтаудың қосымша
белгілері ретінде 1 гектар жерге есептелген өнімнің абсолюттік
өнімділігінің күрделі қаржыға (өндіріс негізгі қорының құнына) қатынасы
алынады. Бұларда бағалау белгілерінің әр түрлі болуына қарамастан, бағалау
балл көрсеткішін анықтау тәсілі бірдей.
Үлгілік (эталон) жер бөлігіне қатысты есептелген бағалау көрсеткіші:
Б=, (1.2)
Мұнда: Б- есептелетін бағалау балы;
До- бағаланатын жердің көрсеткіші
Дэ- үлгілік жердің көрсеткіші.
Жерді экономикалық бағалау туралы экономистердің арасында да бірнеше
көзқарастар белгілі. Оларды негізгі екі: шығындық және ренталық деп екіге
бөлуге болады.
Шығындық қағида бойыншабағалаудың негізі- жерді игеруге (пайдалануға)
жұмсалған еңбек пен еңбек құралдарының шығыны болып табылады. Жердің табиға
сапасы- өнімділігі тек қосымша фактор ретінде қалады. Осы қағиданың негізін
қалаушы академик С.Г. Струмиллиннің әдістемесі бойынша жердің экономикалық
бағасы мына фомуламен анықталады:
О=К (1.3)
мұнда: К- 1 гектар жерді игерудің орташа құны (шығындары) (республика
бойынша)
У , У- бағаланатын жер және орташа (үлгілік) жер бойынша 1 гектар
Т жерден алынатын өнімдердің осы өнімді алуға жұмсалатын
шығындарға қатынасы.
Құн заңына сәйкес жер өздігінен жаңа құн тудырмайды. Әр түрлі жерден
өнім алуға бірдей еңбек жұмсалған болса, ол өнімдердің санына қарамай жалпы
құны бірдей болуы керек. Яғни, бірдей еңбек жұмсай отырып, саны, сапасы әр
түрлі өнім алатын болсақ, олардың жалпы құны тең болады, ал дербес жеке
бағалануы әр түрлі болады. Бірдей жерден бірдей еңбекпен неғұрлым көп өнім
алсақ, оның әрқайсысының бағасы соғұрлым төмен болады, және керісінше.
Топырақтың құнарлылығы жаңа құн тудырмайтын болса, ол қосымша құн да
әкелмейді, яғни жер рентасына айналатын қосымша табыс та жоқ. Ал шындығында
жердің құнарлылығынан қосымша өнім, сол арқылы қосымша табыс, рента
алынады. Бұл жерде біз құн мен тұтыну құнының, тауардың құны мен бағасының
қайшылықтарын көреміз. Осы қайшылықтарға сәйкес үш түрлі жағдай болуы
мүмкін. Бірінші – тауардың құны бағасына сәйкес, яғни тауардың бағасы оған
жұмсалған еңбектің мөлшерімен анықталады. Олай болса, еш жерде қосымша
ақшалай табыс жоқ, екінші - баға тұтыну құнына сәйкес анықталады, яғни
тұтыну құны тең тауарлар еңбектің жұмсалу мөлшеріне қарамастан тең
бағаланады. Мұнда тауарды аз еңбекпен жұмсап өндіретін болсақ, қосымша
пайда - рента аламыз. Үшінші - баға тауардың құны мен ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе 4
I Тарау. ЖЕРДІҢ ЖАЛПЫ МІНЕЗДЕМЕСІ ЖӘНЕ ОНЫҢ БАҒАЛАУЫ
1.1 Жер ресурстарын пайдалану және жер қорын пайдалану 8
1.2 Жерді экономикалық бағалау әдістері және оның негізгі 8
принциптері
16
II Тарау. АСТАНА ҚАЛАСЫНЫҢ АЛМАТЫ АУДАНЫ БОЙЫНША КОММЕРЦИЯЛЫҚ
МАҚСАТҚА БЕРІЛГЕН ЖЕР УЧАСКЕСІНІҢ ҚҰНЫН АНЫҚТАУ (ҚАЗАҚСТАН
шаруа қожалығының жер учаскесі мысалында)
2.1 Жердің коммерциялық құнын айқындау
2.2 Ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін мемлекет беретін жер 36
учаскелерінің кадастрлық бағалау 36
III Тарау. КОММЕРЦИЯЛЫҚ МАҚСАТҚА БЕРІЛГЕН ЖЕР УЧАСКЕСІНІҢ ҚҰНЫН 39
АНЫҚТАУДЫҢ ТИІМДІЛІГІ
3.1 Коммерциялық мақсатқа берілген жер учаскесінің құнын
анықтаудың ел болашағына және экономикаға әсері 55
3.2 Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау
механизмін жетілдіру жолдары 55
Қорытынды 56
Қолданылған әдебиеттер тізімі
60
61
Кіріспе
Дипломдық зерттеу тақырыбының өзектілігі. Қазақстан аса бай жер-
ресурстық әлеуетті иелене отырып, оларды пайдалануға ерекше көңіл бөліп,
әлемдік тәжірибеге сүйене отырып жер ресурстарын ұтымды пайдалану және
қорғау стратегиясын бекітіп, елдің нарықтық экономика жағдайларына
байланысты жер қатынастарын жетілдіру қажет. Нарық жағдайында жер
ресурстарын басқару жер қатынастар жүйесінің социалистік түрімен
ерекшеленеді. Алғашқы кезде жер мемлекеттің айрықша меншік құқығында болып,
жер қатынастарының тек бір түрі - жер пайдалану ғана танылған. Жер жер
пайдаланушыларға ақысыз беріліп, салық салынбайтын, жер учаскесі
жылжымайтын мүлік мәртебесіне ие болмаған, жерді жалға алуға тыйым
салынған. Демек, жерге жеке меншік құқығы, жер пайдаланудың ақылылығы,
азаматтық және нарықтық айналымға жер учаскесін енгізу сияқты мәселелер
заңдарда көрініс таппаған. Жоғарыда көрсетілген объективті факторлар жер
ресурстарын басқару әдістері мен қағидаларын өзгерту және осы салада
зерттеу жүргізу қажеттілігін негіздейді.
Нарықтық қатынастардың дамуы және нарық айналымына жер учаскелерін
енгізу, экономиканы мемлекеттік басқарудың дамуы жердің физикалық,
экономикалық, құқықтық сипаттамасына негізделген фискалдық құралдардың
дамуын (салық салу, жалға алудың төлемі), жерді есепке алу саласындағы
қызметті жетілдіруді талап етіп отыр. Мұндай есепті жүргізуді мемлекеттік
жер кадастры жүзеге асырады. Бүгінгі күнде қазіргі талаптарға сай
кадастрлық жүйенің және заңдылығының қалыптасу процесі, табиғи ресурстар
кадастрларының құрылуын жүргізуді реттейтін қоғамдық қатынастар қалыптасу
үстінде.
Жер туралы, жер учаскесінің меншік иелері және жер пайдаланушылар
туралы толық, нақты және жедел ақпарат жер саясатын жүзеге асыруға
көмектесіп, жер және өзге де реформалардың жүзеге асуын бақылауға, жерді
пайдалану және қорғауды реттеу және қадағалауға мүмкіндік береді,
Жер қатынастарындағы болып жатқан өзгерістер жер кадастрының
функционалдық міндеттерін өзгерту қажеттілігін тудырады. Бұл мәселе жердің
аумақтық кеңістік, табиғи ресурс және негізгі өндіріс құралы қызметін
сақтай отырып жылжымайтын мүлік мәртебесіне ие болуына байланысты. Бұл
жағдайда әрбір жер учаскесі заңды түрде жылжымайтын мүлік мәртебесіне
иеленіп жеке және заңды тұлғалардың мүліктерінің құрамына енуі керек.
Сондықтан, жер нарығының дамуына үлесін қосатын, фискалдық саясатты
(салық салу және өзге де жер төлемдерін алу) және жер ресурстарын басқаруды
жүзеге асыруға негіз болатын қазіргі заманға сай жер кадастры қажет. Яғни,
нарықтық қатынастар жағдайында мемлекеттік жер кадастры жүйесіне және
бірінші кезекте жер учаскелерін тіркеу және олардың кадастрлық бағасын
анықтауға қойылатын талаптар қатаңдылығы. Сондықтан, мемлекеттік жер
кадастры жаңа жер құрылысына, және жер қатынастарына негізделіп құрылуы
керек. Демек, әлемдік талаптарға сай келетін мемлекеттік жер кадастрын
қалыптастыру өзекті мәселе болып табылады.
Мемлекеттік жер кадастры мемлекеттік тіркеу, жердің кадастрлық құнын
анықтау, бағалау қызметінде маңызды рөл атқарады.
Зерттеу жүргізу барысында табиғи ресурстар кадастры және жер кадастры
мәселесіне арналған ғылыми зерттеулер қарастырылды. Ресей ғалымдары Е.Н.
Колотинская, И.В. Дегтярев, Л.И. Осипов, Т.П. Магазинщиковтың еңбектері
қаралды. Бірақ, жоғарыда көрсетілген зерттеулер кеңес уақытындағы заңдылық
негізінде, яғни табиғи ресурстарға айрықша мемлекеттік меншік және ақысыз
пайдалану жағдайларында жүргізілген. Зерттеу жүргізу аясында қазақстандық
ғалым А.Н. Алчинбаеваның табиғи ресурстар кадастрына арналған зерттеуі
қолданылды, бірақ аталған еңбек жалпы табиғи ресурстарға арналған және жер
кадастрының мәселелерін жете зерттемеген. Демек, жер кадастры қызметі
аясындағы құқықтық мәселелерді зерттеуге арналған кешенді зерттеу жүргізуді
қажет етеді.
Дипломдық зерттеудің мақсаты кадастрлық қызметті жүзеге асыру, жалпы
теориялық сұрақтарды талдау, мемлекеттік жер кадастрын жүргізу саласындағы
әрекет етуші заңдылықты анық білу, оның кемшіліктерін анықтау, ұсыныстар
мен тұжырымдар дайындау, қоршаған ортаны қорғау мен табиғат қорларын
пайдалану саласындағы кадастрлық қызметті қалыптастыруға бағытталған
зерттеу жүргізу болып табылады.
Зерттеудің міндеттерін қойылған мақсатқа сәйкес мыналар құрайды:
- жер кадастрлық құқықтық қатынастардың түсінігін, мазмұнын және жер
құқықтық қатынастарымен ара-қатынасын анықтау;
- жер учаскесі бойынша құнын анықтау;
- Астана қаласы Алматы ауданының коммерциялық мақсатқа берілген жер
учаскесінің құнын анықтау.
Зерттеу объектісі жер пайдалану мен қорғау саласында кадастрлық
қызметті жүзеге асыруға байланысты қоғамдық қатынастар болып табылады.
Зерттеу пәні – жер учаскесінің құнын анықтау.
Дипломдық зерттеудің әдістемелік негізіне жер кадастрын жүргізу
ережелері, жер қатынастары саласындағы конституциялық ережелер қызмет
етеді. Жұмыс нәтижелеріне қол жеткізу үшін ғылыми-танымдық сипаттағы
салыстырмалы-құқықтық, қисындық, жүйелілік, тарихи және басқа да әдістер
қолданылды.
Жұмыстың жаңалығы жер кадастры жер қатынастарын реттеудің тәсілі, жер
құқығының институты, табиғи ресурстар кадастрының құрамдас бөлігі ретінде
танылып отырғандығымен көрінеді. Жер кадастры нормалары, жер кадастрлық
құқықтық қатынастары, мемлекеттік кадастрлық қызмет және басқа да
терминдердің мазмұны ашылып, жер кадастрын жүргізу қызметін реттейтін
заңдарға жаңа қағидалар мен нақты өзгерістер енгізу туралы ұсыныстар
берілген.
Дипломдық зерттеудің теориялық және тәжірибелік құндылығы. Дипломдық
жұмыстың қорытындылары табиғи ресурстар құқығы, жер құқығы, экологиялық
құқық оқу пәндерін оқыту, сондай-ақ осы саладағы оқулықтардың, ғылыми
басылымдардың тиісті тарауларын дайындау кезінде қолдануға болады.
Дипломдық жұмыстың қайнар көздерін Қазақстан Республикасының
Конституциясы, Қазақстан Республикасының мемлекеттік жер кадастрын жүргізу
қатынастарын реттейтін нормативтік құқықтық актілер Қазақстан
Респуюликасының жер ресурстарын басқару агенттігінің, жергілікті атқарушы
органдардың және сот органдарының тәжірибелік материалдары құрайды.
Жұмыс кіріспеден, екі тараудан, қорытындыдан, пайдаланған әдебиеттер
тізімінен тұрады.
Жер ең негізгі табиғат байлығы. Ол барлық тіршілік көзі және өмір сүру
ортасы. Қазір адамдар өздеріне керек қоректік заттардың 88%- ін егістік
жерлерден, 10%-ін ормандар мен жайылымдардан, 2-ін теңізбен мұхит суларынан
алады. Жер қорын қорғау және тиімді пайдалану сондықтанда ең негізгі,
ешқашан маңызын жоймайтын өзекті мәселе.
Ұлттық экономиканың ең ірі саласы болып табылатын Қазақстанның ауыл
шаруашылығы мемлекеттің әлеуметтік-экономикалық саласында маңызды орын
алады. Соңғы екі жылда Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.
Назарбаевтың 2 іргелі мемлекеттік бағдарламаны: 2003-2005 жылдарға арналған
мемлекеттік Агроазық-түлік бағдарламасы және 2010 жылға дейін мемлекеттік
ауылдық аумақтарды дамыту бағдарламасын бекіткенмен айтсақта жеткілікті.
Қазақстан жер ауданы жөнінен әлемдегі тоғызыншы мемлекет. Оның жалпы
жер ауданы 271,7 млн. га оның ішінде ауылшаруашылық жерлері 222,3 млн. га
жерді пайдалану бағыттарына қарап: ауыл шаруашылық жерлері, елді мекендер
орналасқан жерлер, өндіріс қатынас, байланыс, қорғаныс, табиғат қорғау,
денсаулық сақтау, демалыс, курорттар, қорықтар, тарихи және мәдениет болып
бөлінеді.
Осы Жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау туралы
нұсқама (әрі қарай Нұсқама) Қазақстан Республикасы аумағында жер
учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау және оның нәтижелерін
салыстыру бойынша бірыңғай тәсілді қамтамасыз ету мақсатында жасалған.
Нұсқама Қазақстан Республикасының 2003 жылғы 20 маусымдағы №442-11 ҚРЗ
Жер кодексіне және Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2
қыркүйектегі №890 Жер учаскелерін жеке меншікке беруде, мемлекеттің немесе
мемлекеттік жер иеленушілер жалға беруде жер учаскелері үшін төлемақының
базалық ставкасын, сондай-ақ жер учаскелерін сату құқығы жалға бергені үшін
төлемақы мөлшерін белгілеу туралы қаулысына сәйкес жер учаскелерінің
кадастрлық (бағалау) құнын айқындау жөніндегі тәртібін белгілейді.
Нақты жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құны жер реусурстарын
басқарудың аумақтық органдары мемлекеттің жеке меншікке жер учаскелерін
ақылы беру төлемақысының базалық ставкаларына сәйкес, оған түзету
коэффициенттерін (арттыратын не кемітетін) қолдана отырып, айқындайды және
жер ресурстарын басқарудың аумақтық органдары арқылы жер учаскесінің
кадастрлық (бағалау) құнын анықтайтын актімен рәсімделеді.
Астана және республикалық маңыздағы қалалардың, облыс орталықтарының
қала іргесіндегі аймақта және курорт аймағында орналасқан елді-мекендерде
(кенттер мен ауылдар) жеке меншікке берілетін жер учаскелеріне төлемақының
базалық ставкасы екі есе өседі.
Төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттерінің нақты
мөлшері (арттыратын немесе кемітетін) жерге орналастыру жобасының (ісінің)
құрамында белгіленеді. Бұл орайда ол:
- Қазақстан Республикасы Жер кодексінің 11-бабының 1-тармағына сәйкес
жергілікті өкілді органдар бекітетін мәліметтер негізінде елді-мекендердің
шекарасы шегінде;
-Қазақстан Республикасы Жер кодексінің аталған бабының 3-5
тармақтарындағы нормаларды есепке ала отырып, жер-кадастр карталары,
топырақ, геоботаникалық, топырақ-мелиорация және басқа зерттеу материалдары
негізінде елді – екендер шекараларының шегінен тыс белгіленеді.
I Тарау. ЖЕРДІҢ ЖАЛПЫ МІНЕЗДЕМЕСІ ЖӘНЕ ОНЫҢ БАҒАЛАУЫ
1.1. Жер ресурстарын пайдалану және жер қорын пайдалану
Жер ең негізгі табиғат байлығы. Ол барлық тіршілік көзі және өмір
сүру ортасы. Қазір адамдар өздеріне керек қоректік заттардың 88%-ін егістік
жерлерден, 10%-ін ормандар мен жайылымдардан, 2%-ін теңіз бен мұхит
суларынан алады. Жер қорын қорғау және тиімді пайдалану сондықтан да ең
негізгі, ешқашан маңызын жоймайтын өзекті мәселе.
Қазақстан жер ауданы жөнінен әлемдегі тоғызыншы мемлекет. Оның жалпы
жер ауданы 271,7 млн.га, оның ішінде ауылшаруашылық жерлері 222,3 млн.га.
жерді пайдалану бағыттрына қарап: ауыл шаруашылық жерлері, елді мекендер
орналасқан жерлер, өндіріс, қатынас, байланыс, қорғаныс, табиғат қорғау,
денсаулық сақтау, демалыс, курорттар, қорықтар, тарихи және мәдени маңызы
бар жерлер, орман қорының жерлері, мемлекеттік қордағы жерлер болып
бөлінеді.
Қазақстанның жер ауданы көп болғанымен, шаруашылыққа қолайлы жерлер
көп емес, егістікке жарамды жер 34,9 млн.га, барлық жердің 12,8%-і ғана.
Жер қорының едәуір бөлігінің сапасы төмен: 77 млн.га эрозияға ұшыраған; 75
млн.га сортаң жер; егістіктің басым бөлігі ылғалмен жеткілікті қамтамасыз
етілмеген, 58%-тен астамы қауіпті (шөлейтті) аймақта орналасқан;
жайылымның 69%-і шөл және шөлейтті аймақта, оның 60%-нің жемдік қоры
нашарлаған, 22%-ін тікен және басқа мал жайылымына жарамсыз өсімдіктер
басқан, 15%-і эрозияға ұшыраған.
Суғару жүйелерінің нашарлығынан суармалы жерлерден 23%-і сортаңдаған,
3%-і батпақтанған, 5%-інің топырағының құнары жойылып кеткен. Жер жырту,
өзендердің арнасын өзгерту, т.б. шаралар нәтижесінде табиғи шабындықтардың
ауданы 30%-ке кеміді.
Жер қорын қорғауды және пайдалануды экономикалық тұрғыдан қарайтын
болсақ, оның құндылығын, пайдалану ұтымдылығын арттыру арқылы одан алынатын
өнімдерді қазіргіден едәуір көбейтуге болатынына көз жеткіземіз. Оның басты
бағыттары: топырақтың құнарлылығын арттыр, жерді суландыру, батпақ жерлерді
құрғату, сортаң жерлердің тұздылығын азайту, эрозияға жол бермеу, бүлінген
жерлерді қалпына келтіру, т.б. агрономиялық шаралар және жерді пайдалану
құрылымын жақсарту.
Ғылыми болжамдар бойынша республикамызда суармалы жерлердің аумағын 2
млн.гектардан 3,5 млн.гектарға арттыруға мүмкіндік бар. Сортаң жерлерді
өңдеп жайылымға, тіпті егістікке айналдыруға болады. Сөйтіп жайылым ауданын
7,1 млн. гектарға арттыруға мүмкіндік бар. Бүлінген жерлерді ұдайы қалпына
келтіріп отыру керек. Есептеулер бойынша жыл сайын 15-16 млн.гектар
бүлінген жерлер өңделуі тиіс.
Жердің ерекше қасиеті - топырақтың құнарлығы. Топырақтың құнарлығы
көптеген микроорганизмдердің қатысуымен өздігінен қалпына келеді, бірақ
оған ұзақ уақыт керек. 2,5 см құнарлы топырақ қалыптасу үшін 100 жыл, бір
қалыпты температурада 90 см топырақ қабаты жасалу үщін 16 мың жыл керек
екен. Топырақтың құнарлы қабатының қалыптасуына сыртқы ортаның факторлары
(ыстық, суық, жел, ылғал, күн, т.б.) әсер етеді.
Топырақтың құнарлылығының өзгеруіне адамдар әрекеті де әсер етеді.
Ғылыми тұрғыдан әрекет жасаса, топырақ құнарлылығын арттырады, ал
жауапсыздықпен қарайтын болса, топырақ құнарлылығын төмендетеді немесе
жойып жібереді. Топырақ құнарлылығын, жерді пайдалану тиімділігін арттыру
жөнінідегі негізгі агрономиялық, агротехникалық, агромелиоративтік,
ұйымдастырушылық шаралар мыналар:
1. Топырақты эрозиядан (азудан) қорғау. Эрозияның негізгі үш түрі бар:
жел, су және техникалық. Тегіс емес, тақыр жерлерде жауын-шашын
топырақтың құнарлы қабатын жуып кетеді. Ормансыз ашық жерлер,
әсіресе өнімділігі құртылған (жыртылған) жерлер жел эрозиясына
ұшырайды, топырақтың құнарлы қабатын жел ұшырып кетеді. Жерді ауыр
техникамен өңдеу, жылма-жыл бір дақылды егу, техниканың жолсыз
жерлермен жүруі топырақ эрозиясын күшейтеді.
Шөл және шөлейт аймақтарда маусымдық пайдалану тәртібін сақтамай
шамадан тыс мал жаю, техникалардың жүруі өсімдіктердің, әсіресе құнды
өсімдіктердің жойылуын тудырып отыр. Беті ашылған топырақ жел, күн, су
эрозиясына ұшырайды. Бұл қауіптен қорғанудың басты жолы тоғайлар өсіру,
суландыру, реттеп пайдалану. Топырақты эрозиядан қорғау үшін жер
ерекшелігін, ауа-райын, эрозиялық құбылыстың жылдамдығын ескере отырып
мынадай шаралар қолданылады:
• ұйымдастырушылық шаралары – айналмалы егістік, жайылымдарды
дұрыс пайдалану, суландыру, жерді пайдалану құрылымын
жақсарту;
• агротехникалық шаралар – жерді топырақтың түріне, қасиетіне
сәйкес өңдеу, тыңайтқыш беру, арам шөптерді отау,
зиянкестермен күресу және т.б.
• егістіктің айналасына қорғаныш ормандар өсіру, ылғалдандыру,
т.б.
2. Топырақты сортаңданудан (тұзданудан) қорғау. Топырақтың тұздануы
жауын-шашын мөлшері буланатын ылғалдан аз болғанда болды. Егістікті
көп жыл бойы көлдетіп суғару топырақтың тұздануын тудырады. Жаңбыр
суының жер бетіне көлкіп жатып булануы жерді сортаңдандырады.
Егістікті, жайылымдый суғарудың озық тиімді әдістерін қолдану
топырақты сортаңданудан сақтайды.
3. топырақты құм басудан қорғау жолдраы- ағаш (сексеуіл, жыңғыл),
бұталар отырғызу, көп жылдық шөптер егу.
4. жерді батпақтанудан қорғау үшін гидромелиоративтік жұмыстар
жүргізу, суғару жүйелерін жетілдіру қажет болады.
5. топырақтағы қоректік заттарды сақтау үшін мелиоративтік жұмыстар,
сортаң жерледі әкпен, гипспен өңдеу, ранаулы әдіспен жырту,
тыңайтқыш беру, мал жаюды реттеу, т.б. агрономиялық жұмыстар
жүргізіледі.
6. Топырақты уланудан қорғау - пестицид, гербицид, тыңайтқыштар
қолдану мөлшерін реттеу, өндіріс, тұрмыс қалдықтарынан қорғау,
санитарлық сауықтыру шаралары боып табылады.
7. Құрылыс, жол салу, жер қойнауын барлау, пайдалы қазбаларды өндіру,
қалдықтарды орналастыру нәтижесінде бүлінген жерлерді қалпына
келтіру (рекультивация) республикамыздың жер қорын едәуір
жақсартады.
8. Егістік құнарлы жерлердің ауыл шаруашылық айналымнан шығарылуын
болдырмау шаралары заңдастыруды талап етеді. Соңғы жылдары әртүрлі
құрылысқа, саяжайға, жолдарға, сауда орындарына егістікке қолайлы,
құнарлы тегіс тегіс жерлерді, ормандарды бөлу кең етек жайып
келеді. Оны заңдастырып тоқтату қажет-ақ.
Аталған жұмыстар арнаулы ғылымдар саласындағы жетістіктерге сүйеніп
жүргізіледі. Сонымен қатар бұлар экономикалық шаралар болып табылады.
Өйткені жұмсалатын қаржы, материалдық шығындарды есептеп, шаралардың
экономикалық тиімділігін анықтау қажет. Жерді қорғау, тиімді пайдалану
шараларын жүзеге асыру үшін экономикалық есептеулер, бағалаулар
жүргізіледі. Жердің құндылығын бағалау, қалпына келтіру, жақсарту, қорғау
шығындарын анықтау, жерді нарықтық қарым-қатынасқа қосу, т.б. экономикалық
есептеулерді, бағалауды талап етеді.
Жер қоры халқымыздың ең басты ұлттық байлығы, сондықтан оның құндылығы
ақшалай бағаланып ұлттық байлықтың құрамында есептеледі. Жер иеленуге,
пайдалануға жалға беріледі, жер несиеге кепілдік болады, жер
пайдаланушылардан салық т.б. төлемдер алынады осының барлығының шамасын
анықтау негізінде жердің құндылығы - экономикалық бағалау жатады.
Барлық табиғат байлықтары сияқты жерді экономикалық бағалау негізгі үш
түрлі қызмет атқарады:
1. Есептеу. Жер ұлттық байлық ретінде, аймақтардың, кәсіпорындардың жеке
жер иеленушілер мен жер пайдаланушылардың өндірістік- материалдық қоры
ретінде есептеледі. Жер өндірістің басқа да құрылымдардың, тұрғын
үйлердің, т.б. орналасқан орны, шаруашылық орны ретінде де есепке
алынады.
2. Жер қорын тиімді пайдалануға экономикалық ынталандыру үшін оның
бағасы болуы керек және сол арқылы нарықтық қарым-қатынасқа қосылады.
3. Жер бөлімшелерінің сапалық қасиеттері-өнімділігі, орналасу тиімділігі
әртүрлі. Құнарлы тиімді жерлер жеткіліксіз, сондықтан өнімділігі,
тиімділігі төмен жерлер де пайдаланылады және жұмсалған еңбектеріне
қарамай жақсы (тиімді) пайдаланушылар қосымша пайда табады.
Тиімділігіне байланысты әртүрлі жер бөлімшелері әр түрлі бағаланып жер
пайдаланушыларға біркелкі жағдай туғызылады. Сонымен тиімділігі төмен,
бірақ халық шаруашылық тұрғыдан қажетті жерлерді пайдалану
ынталандырылады.
Жер қорын экономикалық бағалаудың барлық қызметтері бір-бірімен тығыз
байланысты, жалпы жерді қорғауға, тиімді пайдалануға қызмет етеді.
Кадастрлар табиғи ресурстар туралы толық және жан-жақты түсінік береді
және мемлекеттің шаруашылық-ұйымдастырушылық қызметінің негізгі
құралдарының бірі болып табылады. Олар ауыл шаруашылығы, орман шаруашылығы,
тау-кен өнеркәсібі, су тасымалы және басқа да табиғи ресурстарды
пайдаланумен байланысты салаларын реттеу үшін маңызды болады [2, 6 б].
Табиғи ресурстарды ұтымды пайдалану және оларды қорғау үшін табиғи
ресурстар жайлы мәліметтердің маңызы Қазақстан Республикасы табиғи
объектілерінің мемлекеттік кадастрларының барлық түрлерін біріктіретін
біртекті салааралық ақпараттық компьютерлік жүйені жасау бойынша
жұмыстардың басталуын қамтамасыз етті. Сонымен қатар, заң табиғи ресурс
кадастрларының маңызды түрлерін енгізді - жер, су, жер қойнауы және
жануарлар әлемі.
Қазіргі уақытқа дейін арнайы әдебиеттерде жер қорын басқару процесінде
жүзеге асырылатын жер кадастрын жүргізу бойынша мемлекеттік іс - шаралар
жүйесі ретінде жер кадастрлық қызметі арнайы қарастырылмады. Жерді есепке
алу, жер пайдалануды тіркеу, жер кадастрын жүргізу әдебиеттерде тек қана
жер қорын мемлекеттік басқару, оның қызметтерін немесе жердің жекелеген
санаттарының құқықтық режимі мен құқықтың басқа да сұрақтарын қарастыру
кезінде көрініс табады. Жер кадастрлық функциясы мен оның жер қорын
мемлекеттік басқару жүйесіндегі орнын зерттеу қажеттілігіне жер есептілік
қызметтерінен жер кадастрлық қызметіне өтуімен мәлім болған, мемлекеттік
жер кадастрын жүргізу себепші болды. Алғашқыда, жүргізілген жер пайдалануды
тіркеу мен жерді мемлекеттік есепке алуды жүргізу аясындағы іс - шаралардан
тұратын осы жаңа қызмет мазмұны мен міндеті жағынан әлдеқайда кең. Жер
кадастрлық қызмет қазіргі заманға сәйкес кадастрды құру мен қолдауға
бағытталған, жер кадастрлық іс - шараларының біртұтас жүйесіне
біріктірілген және мемлекеттік жер кадастры аясында жүргізілетін
коммерциялық мақсатқа берілген жер учаскесінің құнын анықтау, жер
пайдалануды тіркеу жерді мемлекеттік есепке алу жөніндегі іс - шараларды
қамтиды.
Жер кадастрлық функциясы мен оның жер қорын мемлекеттік басқару
жүйесіндегі орнын зерттеу қажеттілігіне жер есептілік қызметтерінен жер
кадастрлық қызметіне өтуімен мәлім болған, мемлекеттік жер кадастрын
жүргізу себепші болды. Алғашқыда жүргізілген жер пайдалануды тіркеу мен
жерді мемлекеттік есепке алуды жүргізу аясындағы іс - шаралардан тұратын
осы жаңа қызмет мазмұны мен міндеті жағынан әлдеқайда кең. Жер кадастрлық
қызмет қазіргі заманға сәйкес кадастрды құру мен қолдауға бағытталған, жер
кадастрлық іс - шараларының біртұтас жүйесіне біріктірілген және
мемлекеттік жер кадастры аясында жүргізілетін коммерциялық мақсатқа
берілген жер учаскесінің құнын анықтау, жер пайдалануды тіркеу жерді
мемлекеттік есепке алу жөніндегі іс - шараларды қамтиды.
Жерді пайдалануды жоспарлау, жердің есебін жүргізу, жерді пайдалануды
тіркеу, жерді бөлу және қайта бөлу, халық тұратын жерлерді жоспарлау, жер
дауын шешу, жерді пайдалануды мемлекеттік бақылау, жер қорын мемлекеттік
басқарудың жалпыға мойындатылған қызметтері болып табылады. Аталған әрбір
қызмет өзіне тиесілі басқарушылық қызметтің негізделген түрін, оны
атқаратын органдардың жүзеге асыру әдісі мен нысанын көрсетеді.
Жер қорын мемлекеттік басқару жүйесінде пайда болған жер кадастрлық
қызмет қоғамдық өндірістің жалпы және жердің табиғи ресурстарының есебінсіз
пайда болуы мүмкін еместігінен туындайды. Мемлекет басқарудың кадастрлық
қызметі деп нені түсіну керек?
Кадастрлық қызмет – табиғи ресурстардың экономикалық жағдайы, сандық,
сапалық ақпараттармен толықтыру, жаңарту, сақтау, жүйелеуге бағытталған
мемлекеттік органдардың ұйымдастыру - басқару іс-шараларының түрі.
Олардың міндеті - қоршаған орта туралы мәліметтермен мемлекет органдар
қызметі үшін тез арада қамтамасыз ету.
Қорытындылай келе, кадастрлық қызмет – қоршаған орта және жер
қатынастары саласындағы мемлекетік басқару қызметінің бір түрі, оның
мазмұнын табиғи ресурстардың сандық және сапалық жағдайы туралы ақпарат
жинау, жүйелеу, сақтау, жаңарту, толықтыру жұмыстарын ғылыми негізде
белгілі бір жұмыстар жүргізу құрайды.
Қазақстан Республикасы Үкіметінің 20.09.2003 ж. қаулысымен бекітілген
Қазақстан Республикасында мемлекеттік жер кадастрын жүргізудің ережесіне
сәйкес, Қазақстан Республикасында мемлекеттiк жер кадастры мемлекеттiк
органдарды, жеке және заңды тұлғаларды жер және жекелеген жер учаскелерi
туралы ақпаратпен қамтамасыз ету мақсатында жүргiзiледi.
Қазақстан Республикасының бүкiл аумағында жер кадастрын жүргiзу
бiрыңғай жүйе бойынша жүзеге асырылады және ол жер учаскелерi туралы
мәлiметтердi жинау, құжаттау, жинақтау, өңдеу, есеп жүргiзу және сақтау
жөнiндегi дәйектi iс-қимыл болып табылады.
Қазақстан Республикасында жер кадастрын жүргізуді ұйымдастыруды жер
ресурстарын басқару жөніндегі орталық уәкілетті орган мен оның аумақтық
органдары жүзеге асырады.
Мемлекеттік жер кадастры Қазақстан Республикасының мемлекеттік
кадастрлар жүйесінің құрамдас бөлігі болып табылады және жер ресурстарын
басқару жөніндегі орталық уәкілетті орган өздеріне қатысты алғанда
мемлекеттік басқару органы болып табылатын, мамандандырылған республикалық
мемлекеттік кәсіпорындар Қазақстан Республикасының бүкіл аумағында бірыңғай
жүйе бойынша жүргізеді.
Мемлекеттік жер кадастрының мәліметтері мемлекеттік ақпараттық ресурс
болып табылады.
Мемлекеттік жер кадастрының деректерін есепке алу мен оларды сақтау
бірлігі тұйық шекарада бөліп шығарылған, белгіленген тәртіппен жер құқығы
қатынастары субъектілеріне бекітілген жер учаскесі болып табылады.
Мемлекеттік жер кадастры мынадай жұмыс түрлерін:
1) жер учаскесінің кадастрлық ісін қалыптастыруды;
2) жердің мелшері мен сапасын есепке алуды;
3) жер учаскелерінің меншік иелері мен жер пайдаланушыларды, сондай-ақ
жер құқығы қатынастарының басқа да субъектілерін есепке алуды;
4) мемлекеттік тіркеу мақсаты үшін жер учаскелерін есепке алуды;
5) жерді мемлекеттік кадастрлық бағалау мен топырақты бағалауды;
6) жер учаскелері мен олардың субъектілері туралы деректер банкін,
сондай-ақ басқа да жер-кадастрлық ақпаратты қағаз бетінде және электрондық
түрде жинақтауды, өңдеу мен жүргізуді;
7) мемлекеттік жер кадастрының автоматтандырылған ақпараттық жүйесін
құру мен жүргізуді;
8) жер-кадастр карталарын, оның ішінде цифрлық карталарды дайындау мен
жүргізуді;
9) жер-кадастр кітабы мен бірыңғай мемлекеттік жер тізілімін
жүргізуді;
10) жер учаскесіне құқықты куәландыратын құжаттарды дайындауды
қамтиды.
Қазақстан Республикасында әрекет етуші Жер кодексіндегі жер
кадастрының мазмұны әлемдік тәжірибе негізінде анықталған және жер
кадастрын жүргізу әлемдік стандартқа жақын. Жер кадастрының бұл үлгісі жер
ресурстарын меңгеру, құқықтық және фиксалды кадастрларды нақты
мәліметтермен ақпараттық қамтамасыз ету бойынша оның қызметтерінін жүзеге
асуына мүмкіндік береді.
Сонымен қатар, бұл жер кадастры басқа да жүйелер сияқты, мемлекеттің
даму стратегиясын ескере отырып, ары қарай жетілдіруді қажет етеді.
Қазіргі кезеңде Қазақстанда жер-кадастрлық жүйенің дамуын ұстап тұрған
басты себеп, заңнамалық тұрғыда бекітілген мемлекеттік жер кадастрының даму
тұжырымдамасының жоқтығы болып табылады. Жер кодексінде мәселелерге қысқаша
түсініктеме берілген, ал ол Кадастр туралы арнайы заң қабылдау керектігі
мәселесін толығымен шешпейді.
Жер кадастрының мәлiметтерiн қалыптастыру топографиялық-геодезиялық,
аэроғарыштық, картографиялық, жерге орналастыру жұмыстарын, топырақ
зерттеу, геоботаникалық зерттеулер мен iздестiрулер, жер мониторингi
жөнiндегi жұмыстарды, жердi сандық және сапалық есепке алуды жүргiзумен,
нақты жер учаскесiне жер-кадастр iсiн жасаумен, жер-кадастр карталары мен
жер учаскесiне құқықты куәландыратын құжат дайындаумен қамтамасыз етiледi.
Деректердi жинақтау жер учаскесiнiң кадастрлық нөмiрi, жеке немесе заңды
тұлғалардың - жер учаскесiне құқық субъектiлерiнiң атауы, атқарушы
органдардың кесiмдерi мен өзге де заңнамада көзделген құжаттар, жер
учаскесiнiң орналасқан орны мен мөлшерi, кадастрлық (бағалау) құны, жер
учаскесiне құқығы мақсатты тағайындауы, бөлiнетiндiгi және бөлiнбейтiндiгi,
жер учаскесiне сервитуттар туралы, сондай-ақ атқарушы органдар белгiлеген
оны пайдалану жөнiндегi шектеулер туралы ақпараттар тiркелетiн және
caқталатын республикалық маңызы бар қаланың, астананың тиiстi аудандарының
(облыстық маңызы бар қалалардың деңгейінде жүргізіледі.
Көрсетілген деректер аудандар (облыстық маңызы бар қалалар), облыстар,
республикалық маңызы бар қала, астана және тұтастай алғанда Қазақстан
Республикасы бойынша өзара салыстыруға мүмкiндiк беретiн меншiк нысандары,
жер санаттары бойынша жүйелендiріледi. Жер-кадастр құжаттамасы есепке
алудың барлық деңгейлерінде: базалық, мезгіл-мезгіл жаңартылатын және жыл
сайын жасалатын құжаттаманы қамтиды.
Базалық жер-кадастр құжаттамасына:
1) жер-кадастр істері;
2) жер-кадастр кітабы;
3) жердің бірыңғай мемлекеттік тізілімі;
4) жер-кадастр карталары жатады.
Жер кадастр құжаттамасының құрылымын, құрамын, мазмұны мен нысандарын,
сондай-ақ оны жүргізу тәртібін жер ресурстарын басқару жөніндегі орталық
уәкілетті орган бекітеді.
Мемлекеттік жер кадастры қағазға түсіріліп жүргізіледі және ақпаратты
жинақтаудың, өңдеу мен сақтаудың электрондық жүйелерін пайдалану арқылы
жүргізілуі мүмкін.
Қазақстан Республикасының бүкiл аумағында жер кадастрын жүргiзу
бiрыңғай жүйе бойынша жүзеге асырылады және ол жер учаскелерi туралы
мәлiметтердi жинау, құжаттау, жинақтау, өңдеу, есеп жүргiзу және сақтау
жөнiндегi дәйекті іс-қимыл болып табылады.
Жер учаскелерiнiң желiлiк және алаңдық сипаттамаларын бейнелеу және
өзгерiстер енгiзу мүмкiндiгiн қамтамасыз етуге тиiстi жер-кадастрлық
карталар кадастрдың картографиялық негiзi болып табылады.
Жер-кадастрлық карталардың масштабы есепке алу бiрлiгiнің мөлшерiне
және кадастрды жүргiзудiң деңгейiне байланысты таңдалады.
Кадастрды автоматтандырылған жүргiзу кезiнде картографиялық негiз
геоақпараттық технологияларды қолданумен және қағаз жеткiзгiштермен
көшiрмелерiн дайындаумен электрондық карта түрiнде қалыптастырылады.
Мемлекеттiк меншiктегi жерлерден берiлетiн жер учаскелерiне жер-
кадастрлық iстердi кадастрды жүргiзетiн мамандандырылған мемлекеттiк
кәсiпорындар облыстардың (республикалық маңызы бар қаланың, астананың),
аудандардың (облыстық маңызы бар қалалардың) жергiлiктi атқарушы
органдарының, аудандық маңызы бар қала, кент, ауыл (село), ауылдық
(селолық) округ әкiмдерiнiң шешiмдерi, Қазақстан Республикасының Жер
кодексiнде белгiленген құзыретiне сәйкес, облыстың (республикалық маңызы
бар қаланың, астананың), ауданның (облыстық маңызы бар қаланың) жер
қатынастары жөнiндегi уәкiлеттi органы бекiткен жерге құқық беру туралы
жерге орналастыру жобасы және жер учаскесiнiң шекараларын белгiлеу
жөнiндегi материалдар негiзiнде жүргiзедi.
Азаматтарға және заңды тұлғаларға иелiк ету не пайдалану құқығымен
бұрын берiлген жер учаскелерiн жеке меншiкке немесе пайдалануға берудi
алғашқы ресiмдеу кезiнде жер-кадастрлық iс олардың жер учаскелерiнiң
орналасқан жерi бойынша облыстың (республикалық маңызы бар қаланың,
астананың), аудандардың (облыстық маңызы бар қалалардың) жер қатынастары
жөнiндегi уәкiлеттi органдарына берілетін өтiнiштерiнiң негiзiнде
жүргізіледі.
Жер учаскесiне құқықты куәландырушы құжаттар, ал олар болмаған кезде -
бұл учаскенi берген атқарушы органның шешімiмен учаске шекарасының сызбасы
(схемасы) өтiнiшке қосыла беріледi.
Облыстың (республикалық маңызы бар қаланың, астананың), аудандардың
(облыстық маңызы бар қалалардың) жер қатынастары жөнiндегi уәкiлеттi
органдары көрсетiлген құжаттарды тексерудi жүзеге асырады және осы
құжаттарды жер учаскелерiн жергiлiктi жерде зерттеу үшiн кадастрды
жүргiзетiн мамандандырылған кәсiпорындарға жiбередi. Олардың шекаралары,
алаңдары және мақсатты тағайындауы өзгергенi белгiлi болған жағдайда, бұл
өзгерiстер облыстың (республикалық маңызы бар қалалардың, астананың),
аудандардың (облыстық маңызы бар қалалардың) жергiлiктi атқарушы органының,
аудандық маңызы бар қала, кент, ауыл (село), ауылды (селолық) округтер
әкiмiнің, олардың Қазақстан Республикасының Жер кодексiнде белгiленген
құзыретiне сәйкес қайта бекiтуiне немесе мүдделi тараптардың арасында
жасалатын шартта көрсетуге жатады.
Азаматтардың немесе мемлекеттiк емес заңды тұлғалардың меншiгiндегi
жерден учаске құру бөлiнетiн жер учаскесiнiң бөлiгiмен мәмiле жасалған
кезде жер учаскесiнiң орналасқан жерi бойынша облыстық (республикалық
маңызы бар қаланың, астананың), ауданның (облыстық маңызы бар қаланың) жер
қатынастары жөнiндегi уәкiлеттi органына берiлетiн олардың бөлiнетiн жер
учаскесiн бөлу туралы өтiнiштерi негiзiнде жүргiзiледi. Өтiнiшке жер
учаскесiне жеке меншiк құқығы туралы құжаттар қоса беріледі.
Бөлiнген жер учаскесiне, Қазақстан Республикасының Жер кодексiнде
белгiленген құзыретiне сәйкес, облыстың (республикалық маңызы бар
қалалардың, астананың), аудандардың (облыстық маңызы бар қалалардың) жер
қатынастары жөнiндегi уәкiлеттi органы бекiткен жер учаскесiн бөлу туралы
жерге орналастыру жобасы және жер учаскесiнiң шекараларын белгiлеу
жөнiндегi материалдар негiзiнде жаңа жер-кадастрлық iс жүргiзiледi, ал
бөлiнетiн жер учаскесiне бұрын жүргiзiлген жер-кадастрлық iске тиiстi
өзгерiстер енгiзiледi. Қалыптастырылған жер-кадастрлық iс жер учаскесiн жер-
кадастрлық кiтабына жазу және бiрыңғай мемлекеттiк жер тiзiлiмiне жер
учаскесi туралы мәлiметтердi үшiн негiз болады.
Бiрыңғай мемлекеттiк жер тiзiлiмi құқықтық, сәйкестендiру,
экономикалық және басқа да сипаттамаларды қамтитын кадастр құрамындағы жер
учаскелерiн есепке алудың қорытынды құжаты болып табылады.
Кадастр қағаз жеткiзгiшпен және ақпараттарды жинақтаудың, өңдеудiң
және сақтаудың электрондық жүйелерiн пайдалана отырып жүргiзілуi мүмкiн.
1.2 Жерді экономикалық бағалау әдістері және оның негізгі принциптері
Жер бағасы — капиталға айналған жер рентасы. Егер жердің адамзаттың
мекені тұрғысынан қарасақ, жерге ешқандай баға жоқ. Жерсіз адам да, жан-
жануар да, өсімдіктер де өмір сүре алмайды. Жерді жаратуға ешқандай да адам
еңбегі шығындалмаған. Өздігінен адам еңбегінің нәтижесі бола алмайтындықтан
жердің құны болмайды. Жеке меншік жағдайында жер тауар ретінде алып-
сатылады, тауар айналысына енеді, яғни жер бағаланады. Жер бағасы, бір
жағынан, рента мөлшерімен, екінші жағынан, қарыз процентімен белгіленеді.
Жер бағасы рентаның көмегімен анықталады, ал жер рентасы жер иесінің оны
пайдаланушыдан алатын табысының бір бөлігі, яғни арендалық төлемнің бөлігі.
Егер жер учаскесі жыл сайын 10000 теңге рента келтіретін болса, ал банк
салымнан 10% алатын болса онда жердің бағасы (10000⋅100):10=100000 теңге
болады, бұл жерге төлем шамасын жуықтап анықтау үшін пайдаланылатын әдіс
[1]
Өндіріс факторы ретінде жер тауарлық сипат алады, ол сатылады және
сатып алынады, оның нарықтағы бағасы оған сұранысқа тәуелді болады.
Өндірістік құрал-жабдықтар нарығына түсуден бұрын жер экономикалық жағынан
бағаланады — жер кадастры арқылы (старттық баға).
Жер кадастры деп жер туралы мәліметтердің жиынтығын атайды.
Салыстырмалы цифрлар арқылы жер топырағының ауыл шаруашылық өндірісіне
жарамдылық дәрежесі белгіленеді, жер сапасы жағынан бағаланады. Ірілеп
бағалау жердің жарамдылық (пайдалылық) класын белгілеумен аяқталады, ал жан-
жақты бағалау бонитеттік балдар (әдетте 100 балдық жүйе) арқылы
жүргізіледі. Бонитеттік балды белгілеу үшін критерий ретінде негізгі ауыл
шаруашылық өнімдерінің көпжылдық түсімділігі (өнімділігі) қол- данылады.
Жер еңбек процесіне жатпайды. Ол ауыл шаруашылығында еңбек заты, бірақ
өнімі емес. Сондықтан жерді бағалау үшін керек жағдайлар мынау:
жердің тұтыну қасиеттеріне баға беру;
жердің пайдалы қасиеттеріне баға беру.
Бұдан басқа, жер учаскелеріне, жылжымайтын объект деп, оңашаланған су
объектері, ормандар және басқа объектер жатқызылады.
Жылжымайтын объект ретіндегі жер учаскесінің физикалық параметрлерінен
және сипаттамаларынан басқа құқықтық тәртібі болады. бұл оның сәйкестігіне
(ұқсастығына) және бағаланған құнына өте мәнді әсер етеді. Жер учаскесін
сипаттайтын құқықтық тәртіптің белгілері: жер учаскесі орналасқан
шеңбердегі жердің категориясы, жер учаскесін пайдалану мақсаты, меншіктің
формасы, сервитуттар. оған заттық құқықты шектеу.
Жерді бағалаудың бірнеше әдістері бар. Салыстырмалы құнарлылықты
дифференциялдық жер табысы қамтамасыз етеді. Бұлардың көлемі табиғат
жасаған құнарлылықтың дәрежесімен ғана емес, жерді жетілдіру үшін жасалған
қосымша капитал салымдары мен еңбектен тәуелді болады. Бірақ жер
сатылғанда, оның иесі жердің қыртысын салып қоймайды, ол одан жылдар бойы
табыс (рента) алу құқын сатады. Сондықтан, оның есебі бойынша, жер үшін
алынатын сома, егер ол банкіде сақталғанда, оған процент формасында рентаға
тең табыс әкелуге тиісті.
Мұндағы Жб - жердің бағасы, Рм - рента мөлшері және Қпм - Қарыз
процентінің мөлшері.
Ауыл шаруашылық жерлердің құны, әдетте, белгілі бірнеше шамаға
көбейтілген ағымдағы ақшаға шағылған арендалық төлем түрінде көрсетіледі
немесе басқа сөзбен, осы рентаны "бірнеше жылға сатып алу" түрінде. Бірақ
бұл көрініспен алғашқы танысу болып табылады. Жерді бағалау жүйесі бірнеше
элементтерден тұрады. Осыған жататындар:
жер учаскелерінің құқықтық тәртібі және сапалық сипаттамалары туралы
кадастрлық тіркеу кітабының информациясы;
басқа көздерден түсетін жер учаскелерімен мәміле туралы информация,
жер және басқа жылжымайтын мүліктер нарықтары туралы информация;
бағалау аймақтары мен жер учаскелері бойынша жердің кадастрлық
бағалануы;
кадастрлық карталар және жер құнының регистрлері.
Жерді бағалау жүйесі, осымен қатар, жерді бағалау және қайта бағалау
бағытында қызмет ұйымдастыруды талап етеді. Қазақстан экономикасының
реформалану жағдайында жер салыстырмалы бағаланады, өйткені көлеңкелі
нарықтың болуы, жер учаскелерімен мәмілелер туралы, жерді пайдаланатын
кәсіпорындарының шаруашылық қызметтерінің нәтижесі туралы ақиқат
мәліметтердін, жоқ болуы, жерді жақсарту шығындары мен тиімділігінің
парапар еместігі, халықаралық практика қабылдаған жерге баға беру
принциптері мен әдістерін механикалық түрде қолдануға мүмкіндік бермейді.
Неоклассикалық теория жердің құнын басқа өндіріс факторларынікіндей,
түпкі өнімнің құнынан туынды етіп түсінеді. Мысалы, егер астықтың бағасы
төмендесе, онда осыны өсіретін жерге де сұраныс төмендейді, ал сұраныс
төмендегенде, арендалық төлем ставкасы да төмен болады.Жер қорын бағалау
жөнінде ғылыми ізденіс пен әр түрлі саладағы мамандар: топырақтанушылар,
географтар, экономистер айналысып келеді. Көптеген теориялық және
әдістемелік мақалалар жарияланғаныме, жалпы қабылданған әдістеме жоқ.
Коммерциялық мақсатқа берілген жер учаскесінің құнын анықтау туралы
екі бағыт айқындалды: топырақтың сапасын бағалау және жер қорын
экономикалық бағалау. Топырақ сапасын бағалау экономикалық бағалаудың
негізгі және алғышарты болып табылады. Жердің сапасын бағалау үшін оның әр
түрлі табиғи қасиеттері өнімділігі тұрғысынан және оған әр түрлі климаттық
жағдайдың топырақ түрінің әсері айқындалады.
Көптеген аймақтық еңбектерде топырақты агроөндірістік тұрғыдан
топтастыру және жерді пайдалану жөнінде ұсыныстар беріледі. Коммерциялық
мақсатқа берілген жер учаскесінің құнын анықтау белгілері мен әдістеріне
топырақтанушылар мен географтардың көптеген еңбектері арналған. Олардың бір
тобы мәселені топырақ карталарын жасау арқылы шешеді, екіншілері жерді
өндіріс құралы ретінде бағалайды.
Қазіргі кезде топырақ бонитетін бағалаудың бірнеше варианттары
белгілі. Оларды негізгі екі түрге бөлуге болады: біріншісі- топырақтың
қасиетіне байланысты өнімділігін ескеріп, бонитетін бағалау; екіншісі-
жерді өнімділігіне байланысты, табиғи қасиетін ескеріп бағалау.
Топырақтың бонитет балдары оның сапалық қасиеттерінің көрсеткіші болып
табылады, аймақта өсетін басты дақылдың көпжылдық орташа түсіміне сәйкес
болады. Бонитет балдары ауыл шаруашылық дақылдарын өсіруге қолайлылығын
анықтауға, оларды тиімді пайдалануды жоспарлауға мүмкіндік береді.
Бонитет балдары: топырақтың құрамындағы шірінділердің (гумус),
тұздардың, минералдардың шамасына, топырақты суды сіңіру қасиетіне,
жентектелуіне, ауаны өткізуіне байланысты анықтайды. Негізгі бал бонитеті
топырақтың 50 см қабатында шірінділер (гумус) шамасына сәйкес белгіленіп,
басқа қасиеттері бойынша саралаушы коэффициенттер қолданылады.
Аудан, аймақ және нақты жерлер бойынша орташа бонитет балдары
есептеліп, олар дәнді дақылдардың көпжылдық орташа түсімімен салыстырылады.
Бұл көрсеткіш жерден алынатын өнімдерді болжауға, жоспарлауға мүмкіндік
береді. Осы көрсеткіш арқылы жердің тиімді пайдаланылғаны бағаланады.
Топырақ бонитет балдарын іс-тәжірибеде қолданылуын шартты мысалмен
көрсетейік. Бонитет балдары әртүрлі 20 шаруашылық бар делік, олардағы нақты
(Өн) және топырақ балына сәйкес есептелген (Өе) дақылдың түсімі кестеде
берілген.
1.1.- кесте
Шаруашылықтарда дәнді дақылдар өсіру көрсеткіштері
Рет Бонитет балы Нақты түсім (Өн) Есептелген түсім
№ (Б) (Өе)
1 16 1 2,8
2 21 5 3,8
3 25 3 4,6
4 29 6 5,5
5 34 6 6,5
6 38 8 7,4
7 41 9 8,0
8 46 10 9,1
9 40 9 9,7
10 50 10 9,9
11 52 11 10,3
12 55 11 11,0
13 56 12 11,2
14 58 11 11,6
15 60 13 12,0
16 62 12 12,4
17 65 15 13,0
18 66 13 13,3
19 68 14 13,7
20 75 13 14,9
№ 10,12,16,18 шаруашылықтарда жерді өнімділігіне сәйкес пайдаланады;
№5,9,14 одан гөрі тиімдірек; №1,3 нашар пайдаланады; №2,7,8,15,17,20
шаруашылықтарда жерді өнімді пайдаланады.
Бонитет балдарын қолданып шаруашылықтардың жұмыс нәтижесін бағалауға
болады. Мысалы, №15,18,20 шаруашылықтарда бірдей өнім алынды, бірақ олар
бірдей жақсы нәтижеге қол жеткізді ме? Оны білу үшін алған өнімдерін
топырақтың бонитет балына бөлеміз. Сонда әр бонитет балға №15 шаруашылық 22
кг, №18-19,7кг, №20-17,5 кг өнім алғанын көреміз, яғни бірдей өнім алғанына
қарамастан алғашқысы жерді жақсы пайдаланған, екіншісі- орташа, соңғысы-
нашар пайдаланған болып шығады.
Балл бонитеттерін пайдаланып ауыл шаруашылық кәсіпорындарының
нәтижесін бағалауға болады. Мысалы, ауыл шаруашылық өнімдерінің жалпы құнын
шаруашылықтың пайдаланылуындағы жерледің орташа бонитет балына бөліп,
шаруашылық нәтижесін бағалауымызға болады. Сондай-ақ есептеулерде таза
табыс, өнімдердің өзіндік құны, т.б. экономикалық көрсеткіштерді
қолданылуымызға болады. Бірақ бонитет балдарының қолдану ауқымы
экономикалық бағалаудан әлдеқайда тар. Мысалы, ол экономиканың бағалау
атқаратын есептеу қызметін атқара алмайды, сондай-ақ жерге келтірілген
зиянды есептеуге орнын толтыруға компенсациялық шығындарды есептеуге
жарамайды.
Жерді балдық көрсеткіштерге сәйкес бағалау туралы экономистердің екі
түрлі көзқарасын байқауға болады. Біріншісі бойынша жер бір өлшем ауданнан
(га) алынатын жалпы өнім мен таза табысқа сәйкес бағаланады, екіншісінде-
алынған ауыл шаруашылық өнімдері және оған жұмсалған шығындар есептеледі.
Екі көзқарас бойынша да коммерциялық мақсатқа берілген жер учаскесінің
құнын анықтаудың басты белгісі одан алынатын өнім, тек екінші көзқараста
жұмсалатын шығын деңгейі ескеріледі.
Бірінші көзқарасты жақтаушылар жерден алынған өнім шамасы оның
салыстырмалы құндылығына сәйкес келеді және таза табыс пайдалану дәрежесін
көрсетеді деп есептейді. Сонымен қатар, олар ауыл шаруашылық өнімдерінің
бағасы қоғамдық қажетті шығындар шамасына біртіндеп жақындайды деп
есептейді. Олардың кейбіреуі жерді 1 гектар ауданға есептелген жалпы
өніммен бағалау керек десе, екіншілері- таза табыс көрсеткішін немесе
негізгі үш: өнімділік, жалпы өнім және таза табыс көрсеткіштерін қолдануды
ұсынады.
Ғалымдардың екінші бір тобы коммерциялық мақсатқа берілген жер
учаскесінің құнын анықтау белгісі ретінде бір өлшем ауданнан алынған
өнімнің оған жұмсаған шығынға немесе шығынның өнімге қатынасын алуды
ұсынады. Олар таза табыс шамасы өнімнің бағасына байланысты болғандықтан,
әділетті көрсеткіш бола алмайды деп есептейді. Сондықтан жалпы өнім сапасы
да топырақтың сапалы ерекшелігіне сай келмейді, өнімдерге аймақтық бағалар
қолдану топырақтың құнарлығы арқасында алынатын табысты анықтауға мүмкіндік
бермейді дейді. Олардың коммерциялық мақсатқа берілген жер учаскесінің
құнын анықтау әдісі оның бағасын топырақ бонитетіне-өнімділігіне сәйкес
озық шаруашылықтардағы өнімнің өзіндік құны арқылы анықтауға саяды. Жердің
сапасының жиынтық көрсеткіші ретінде бір өлшем ауданнан алынатын нақты
өнімділіктің оған жұмсалған шығындарға қатынасы бойынша анықталатын
өлшемдес өнімділік көрсеткішін қолдануды ұсынады.
Б=;; немесе Б= (1.1)
формулаларымен бағаланатын көрсеткіш бірдей болады деп есептеледі.
Мұнда: Б- коммерциялық мақсатқа берілген жер учаскесінің құнын анықтау
балы;
У0 Уэ –бағаланатын және үлгілік жердің өнімділігі
С0 Сэ – бағаланатын және үлгілік жерлерден алынатын өнімдердің
өзіндік құны;
То Тэ – бағаланатын және үлгілік жерлерде жұмсалатын шығындар.
Коммерциялық мақсатқа берілген жер учаскесінің құнын анықтаудың қосымша
белгілері ретінде 1 гектар жерге есептелген өнімнің абсолюттік
өнімділігінің күрделі қаржыға (өндіріс негізгі қорының құнына) қатынасы
алынады. Бұларда бағалау белгілерінің әр түрлі болуына қарамастан, бағалау
балл көрсеткішін анықтау тәсілі бірдей.
Үлгілік (эталон) жер бөлігіне қатысты есептелген бағалау көрсеткіші:
Б=, (1.2)
Мұнда: Б- есептелетін бағалау балы;
До- бағаланатын жердің көрсеткіші
Дэ- үлгілік жердің көрсеткіші.
Жерді экономикалық бағалау туралы экономистердің арасында да бірнеше
көзқарастар белгілі. Оларды негізгі екі: шығындық және ренталық деп екіге
бөлуге болады.
Шығындық қағида бойыншабағалаудың негізі- жерді игеруге (пайдалануға)
жұмсалған еңбек пен еңбек құралдарының шығыны болып табылады. Жердің табиға
сапасы- өнімділігі тек қосымша фактор ретінде қалады. Осы қағиданың негізін
қалаушы академик С.Г. Струмиллиннің әдістемесі бойынша жердің экономикалық
бағасы мына фомуламен анықталады:
О=К (1.3)
мұнда: К- 1 гектар жерді игерудің орташа құны (шығындары) (республика
бойынша)
У , У- бағаланатын жер және орташа (үлгілік) жер бойынша 1 гектар
Т жерден алынатын өнімдердің осы өнімді алуға жұмсалатын
шығындарға қатынасы.
Құн заңына сәйкес жер өздігінен жаңа құн тудырмайды. Әр түрлі жерден
өнім алуға бірдей еңбек жұмсалған болса, ол өнімдердің санына қарамай жалпы
құны бірдей болуы керек. Яғни, бірдей еңбек жұмсай отырып, саны, сапасы әр
түрлі өнім алатын болсақ, олардың жалпы құны тең болады, ал дербес жеке
бағалануы әр түрлі болады. Бірдей жерден бірдей еңбекпен неғұрлым көп өнім
алсақ, оның әрқайсысының бағасы соғұрлым төмен болады, және керісінше.
Топырақтың құнарлылығы жаңа құн тудырмайтын болса, ол қосымша құн да
әкелмейді, яғни жер рентасына айналатын қосымша табыс та жоқ. Ал шындығында
жердің құнарлылығынан қосымша өнім, сол арқылы қосымша табыс, рента
алынады. Бұл жерде біз құн мен тұтыну құнының, тауардың құны мен бағасының
қайшылықтарын көреміз. Осы қайшылықтарға сәйкес үш түрлі жағдай болуы
мүмкін. Бірінші – тауардың құны бағасына сәйкес, яғни тауардың бағасы оған
жұмсалған еңбектің мөлшерімен анықталады. Олай болса, еш жерде қосымша
ақшалай табыс жоқ, екінші - баға тұтыну құнына сәйкес анықталады, яғни
тұтыну құны тең тауарлар еңбектің жұмсалу мөлшеріне қарамастан тең
бағаланады. Мұнда тауарды аз еңбекпен жұмсап өндіретін болсақ, қосымша
пайда - рента аламыз. Үшінші - баға тауардың құны мен ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz