Жерді экономикалық бағалау әдістері
МАЗМҰНЫ
Кіріспе 5
I Тарау. Жердің жалпы мінездемесі және оның бағалауы 7
1.1. Жер ресурстарын пайдалану және жер қорын пайдалану 7
1.2 Жерді экономикалық бағалау әдістері және оның негізгі принциптері 11
II Тарау. Алматы облысының Еңбекшіқазақ ауданының Қазақстан шаруа
қожалығының жер учаскесін мониторингі және бағалауы 37
2.1. Жер бағасын айқындау 37
2.2. Ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін мемлекет беретін
жер учаскелерінің кадастрлық бағалау 42
III Тарау. Жерді бағалаудың тиімділігі 74
3.1. Жерді бағалаудың ел болашағына және экономикаға әсері 74
3.2. Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау
механизімін жетілдіру жолдары 76
Қорытынды 81
Қолданылған әдебиеттер тізімі 83
Кіріспе
Жер ең негізгі табиғат байлығы. Ол барлық тіршілік көзі және өмір сүру
ортасы. Қазір адамдар өздеріне керек қоректік заттардың 88%- ін егістік
жерлерден, 10%-ін ормандар мен жайылымдардан, 2-ін теңізбен мұхит суларынан
алады. Жер қорын қорғау және тиімді пайдалану сондықтанда ең негізгі,
ешқашан маңызын жоймайтын өзекті мәселе.
Ұлттық экономиканың ең ірі саласы болып табылатын Қазақстанның ауыл
шаруашылығы мемлекеттің әлеуметтік-экономикалық саласында маңызды орын
алады. Соңғы екі жылда Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.
Назарбаевтың 2 іргелі мемлекеттік бағдарламаны: 2003-2005 жылдарға арналған
мемлекеттік Агроазық-түлік бағдарламасы және 2010 жылға дейін мемлекеттік
ауылдық аумақтарды дамыту бағдарламасын бекіткенмен айтсақта жеткілікті.
Қазақстан жер ауданы жөнінен әлемдегі тоғызыншы мемлекет. Оның жалпы
жер ауданы 271,7 млн. га оның ішінде ауылшаруашылық жерлері 222,3 млн. га
жерді пайдалану бағыттарына қарап: ауыл шаруашылық жерлері, елді мекендер
орналасқан жерлер, өндіріс қатынас, байланыс, қорғаныс, табиғат қорғау,
денсаулық сақтау, демалыс, курорттар, қорықтар, тарихи және мәдениет болып
бөлінеді.
Осы Жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау туралы
нұсқама (әрі қарай Нұсқама) Қазақстан Республикасы аумағында жер
учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау және оның нәтижелерін
салыстыру бойынша бірыңғай тәсілді қамтамасыз ету мақсатында жасалған.
Нұсқама Қазақстан Республикасының 2003 жылғы 20 маусымдағы №442-11 ҚРЗ
Жер кодексіне және Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2
қыркүйектегі №890 Жер учаскелерін жеке меншікке беруде, мемлекеттің
немесе мемлекеттік жер иеленушілер жалға беруде жер учаскелері үшін
төлемақының базалық ставкасын, сондай-ақ жер учаскелерін сату құқығы жалға
бергені үшін төлемақы мөлшерін белгілеу туралы қаулысына сәйкес жер
учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау жөніндегі тәртібін
белгілейді.
Нақты жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құны жер реусурстарын
басқарудың аумақтық органдары мемлекеттің жеке меншікке жер учаскелерін
ақылы беру төлемақысының базалық ставкаларына сәйкес, оған түзету
коэффициенттерін (арттыратын не кемітетін) қолдана отырып, айқындайды және
жер ресурстарын басқарудың аумақтық органдары арқылы жер учаскесінің
кадастрлық (бағалау) құнын анықтайтын актімен рәсімделеді.
Астана және республикалық маңыздағы қалалардың, облыс орталықтарының
қала іргесіндегі аймақта және курорт аймағында орналасқан елді-мекендерде
(кенттер мен ауылдар) жеке меншікке берілетін жер учаскелеріне төлемақының
базалық ставкасы екі есе өседі.
Төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттерінің нақты
мөлшері (арттыратын немесе кемітетін) жерге орналастыру жобасының (ісінің)
құрамында белгіленеді. Бұл орайда ол:
- Қазақстан Республикасы Жер кодексінің 11-бабының 1-тармағына сәйкес
жергілікті өкілді органдар бекітетін мәліметтер негізінде елді-мекендердің
шекарасы шегінде;
-Қазақстан Республикасы Жер кодексінің аталған бабының 3-5
тармақтарындағы нормаларды есепке ала отырып, жер-кадастр карталары,
топырақ, геоботаникалық, топырақ-мелиорация және басқа зерттеу материалдары
негізінде елді –мекендер шекараларының шегінен тыс белгіленеді.
I Тарау. Жердің жалпы мінездемесі және оның бағалауы
1.1. Жер ресурстарын пайдалану және жер қорын пайдалану
Жер ең негізгі табиғат байлығы. Ол барлық тіршілік көзі және өмір
сүру ортасы. Қазір адамдар өздеріне керек қоректік заттардың 88%-ін егістік
жерлерден, 10%-ін ормандар мен жайылымдардан, 2%-ін теңіз бен мұхит
суларынан алады. Жер қорын қорғау және тиімді пайдалану сондықтан да ең
негізгі, ешқашан маңызын жоймайтын өзекті мәселе.
Қазақстан жер ауданы жөнінен әлемдегі тоғызыншы мемлекет. Оның жалпы
жер ауданы 271,7 млн.га, оның ішінде ауылшаруашылық жерлері 222,3 млн.га.
жерді пайдалану бағыттрына қарап: ауыл шаруашылық жерлері, елді мекендер
орналасқан жерлер, өндіріс, қатынас, байланыс, қорғаныс, табиғат қорғау,
денсаулық сақтау, демалыс, курорттар, қорықтар, тарихи және мәдени маңызы
бар жерлер, орман қорының жерлері, мемлекеттік қордағы жерлер болып
бөлінеді.
Қазақстанның жер ауданы көп болғанымен, шаруашылыққа қолайлы жерлер
көп емес, егістікке жарамды жер 34,9 млн.га, барлық жердің 12,8%-і ғана.
Жер қорының едәуір бөлігінің сапасы төмен: 77 млн.га эрозияға ұшыраған; 75
млн.га сортаң жер; егістіктің басым бөлігі ылғалмен жеткілікті қамтамасыз
етілмеген, 58%-тен астамы қауіпті (шөлейтті) аймақта орналасқан;
жайылымның 69%-і шөл және шөлейтті аймақта, оның 60%-нің жемдік қоры
нашарлаған, 22%-ін тікен және басқа мал жайылымына жарамсыз өсімдіктер
басқан, 15%-і эрозияға ұшыраған.
Суғару жүйелерінің нашарлығынан суармалы жерлерден 23%-і сортаңдаған,
3%-і батпақтанған, 5%-інің топырағының құнары жойылып кеткен. Жер жырту,
өзендердің арнасын өзгерту, т.б. шаралар нәтижесінде табиғи шабындықтардың
ауданы 30%-ке кеміді.
Жер қорын қорғауды және пайдалануды экономикалық тұрғыдан қарайтын
болсақ, оның құндылығын, пайдалану ұтымдылығын арттыру арқылы одан алынатын
өнімдерді қазіргіден едәуір көбейтуге болатынына көз жеткіземіз. Оның басты
бағыттары: топырақтың құнарлылығын арттыр, жерді суландыру, батпақ жерлерді
құрғату, сортаң жерлердің тұздылығын азайту, эрозияға жол бермеу, бүлінген
жерлерді қалпына келтіру, т.б. агрономиялық шаралар және жерді пайдалану
құрылымын жақсарту.
Ғылыми болжамдар бойынша республикамызда суармалы жерлердің аумағын 2
млн.гектардан 3,5 млн.гектарға арттыруға мүмкіндік бар. Сортаң жерлерді
өңдеп жайылымға, тіпті егістікке айналдыруға болады. Сөйтіп жайылым ауданын
7,1 млн. гектарға арттыруға мүмкіндік бар. Бүлінген жерлерді ұдайы қалпына
келтіріп отыру керек. Есептеулер бойынша жыл сайын 15-16 млн.гектар
бүлінген жерлер өңделуі тиіс.
Жердің ерекше қасиеті - топырақтың құнарлығы. Топырақтың құнарлығы
көптеген микроорганизмдердің қатысуымен өздігінен қалпына келеді, бірақ
оған ұзақ уақыт керек. 2,5 см құнарлы топырақ қалыптасу үшін 100 жыл, бір
қалыпты температурада 90 см топырақ қабаты жасалу үщін 16 мың жыл керек
екен. Топырақтың құнарлы қабатының қалыптасуына сыртқы ортаның факторлары
(ыстық, суық, жел, ылғал, күн, т.б.) әсер етеді.
Топырақтың құнарлылығының өзгеруіне адамдар әрекеті де әсер етеді.
Ғылыми тұрғыдан әрекет жасаса, топырақ құнарлылығын арттырады, ал
жауапсыздықпен қарайтын болса, топырақ құнарлылығын төмендетеді немесе
жойып жібереді. Топырақ құнарлылығын, жерді пайдалану тиімділігін арттыру
жөнінідегі негізгі агрономиялық, агротехникалық, агромелиоративтік,
ұйымдастырушылық шаралар мыналар:
1. Топырақты эрозиядан (азудан) қорғау. Эрозияның негізгі үш түрі бар:
жел, су және техникалық. Тегіс емес, тақыр жерлерде жауын-шашын
топырақтың құнарлы қабатын жуып кетеді. Ормансыз ашық жерлер,
әсіресе өнімділігі құртылған (жыртылған) жерлер жел эрозиясына
ұшырайды, топырақтың құнарлы қабатын жел ұшырып кетеді. Жерді ауыр
техникамен өңдеу, жылма-жыл бір дақылды егу, техниканың жолсыз
жерлермен жүруі топырақ эрозиясын күшейтеді.
Шөл және шөлейт аймақтарда маусымдық пайдалану тәртібін сақтамай
шамадан тыс мал жаю, техникалардың жүруі өсімдіктердің, әсіресе құнды
өсімдіктердің жойылуын тудырып отыр. Беті ашылған топырақ жел, күн, су
эрозиясына ұшырайды. Бұл қауіптен қорғанудың басты жолы тоғайлар өсіру,
суландыру, реттеп пайдалану. Топырақты эрозиядан қорғау үшін жер
ерекшелігін, ауа-райын, эрозиялық құбылыстың жылдамдығын ескере отырып
мынадай шаралар қолданылады:
• ұйымдастырушылық шаралары- айналмалы егістік, жайылымдарды дұрыс
пайдалану, суландыру, жерді пайдалану құрылымын жақсарту;
• агротехникалық шаралар - жерді топырақтың түріне, қасиетіне сәйкес
өңдеу, тыңайтқыш беру, арам шөптерді отау, зиянкестермен күресу және
т.б.
• егістіктің айналасына қорғаныш ормандар өсіру, ылғалдандыру, т.б.
2. Топырақты сортаңданудан (тұзданудан) қорғау. Топырақтың тұздануы жауын-
шашын мөлшері буланатын ылғалдан аз болғанда болды. Егістікті көп жыл
бойы көлдетіп суғару топырақтың тұздануын тудырады. Жаңбыр суының жер
бетіне көлкіп жатып булануы жерді сортаңдандырады. Егістікті, жайылымдый
суғарудың озық тиімді әдістерін қолдану топырақты сортаңданудан
сақтайды.
3. топырақты құм басудан қорғау жолдраы- ағаш (сексеуіл, жыңғыл), бұталар
отырғызу, көп жылдық шөптер егу.
4. жерді батпақтанудан қорғау үшін гидромелиоративтік жұмыстар жүргізу,
суғару жүйелерін жетілдіру қажет болады.
5. топырақтағы қоректік заттарды сақтау үшін мелиоративтік жұмыстар, сортаң
жерледі әкпен, гипспен өңдеу, ранаулы әдіспен жырту, тыңайтқыш беру, мал
жаюды реттеу, т.б. агрономиялық жұмыстар жүргізіледі.
6. Топырақты уланудан қорғау - пестицид, гербицид, тыңайтқыштар қолдану
мөлшерін реттеу, өндіріс, тұрмыс қалдықтарынан қорғау, санитарлық
сауықтыру шаралары боып табылады.
7. Құрылыс, жол салу, жер қойнауын барлау, пайдалы қазбаларды өндіру,
қалдықтарды орналастыру нәтижесінде бүлінген жерлерді қалпына келтіру
(рекультивация) республикамыздың жер қорын едәуір жақсартады.
8. Егістік құнарлы жерлердің ауыл шаруашылық айналымнан шығарылуын
болдырмау шаралары заңдастыруды талап етеді. Соңғы жылдары әртүрлі
құрылысқа, саяжайға, жолдарға, сауда орындарына егістікке қолайлы,
құнарлы тегіс тегіс жерлерді, ормандарды бөлу кең етек жайып келеді. Оны
заңдастырып тоқтату қажет-ақ.
Аталған жұмыстар арнаулы ғылымдар саласындағы жетістіктерге сүйеніп
жүргізіледі. Сонымен қатар бұлар экономикалық шаралар болып табылады.
Өйткені жұмсалатын қаржы, материалдық шығындарды есептеп, шаралардың
экономикалық тиімділігін анықтау қажет. Жерді қорғау, тиімді пайдалану
шараларын жүзеге асыру үшін экономикалық есептеулер, бағалаулар
жүргізіледі. Жердің құндылығын бағалау, қалпына келтіру, жақсарту, қорғау
шығындарын анықтау, жерді нарықтық қарым-қатынасқа қосу, т.б. экономикалық
есептеулерді, бағалауды талап етеді.
Жер қоры халқымыздың ең басты ұлттық байлығы, сондықтан оның
құндылығы ақшалай бағаланып ұлттық байлықтың құрамында есептеледі. Жер
иеленуге, пайдалануға жалға беріледі, жер несиеге кепілдік болады, жер
пайдаланушылардан салық т.б. төлемдер алынады осының барлығының шамасын
анықтау негізінде жердің құндылығы - экономикалық бағалау жатады.
Барлық табиғат байлықтары сияқты жерді экономикалық бағалау негізгі
үш түрлі қызмет атқарады:
1. Есептеу. Жер ұлттық байлық ретінде, аймақтардың, кәсіпорындардың жеке
жер иеленушілер мен жер пайдаланушылардың өндірістік- материалдық қоры
ретінде есептеледі. Жер өндірістің басқа да құрылымдардың, тұрғын
үйлердің, т.б. орналасқан орны, шаруашылық орны ретінде де есепке
алынады.
2. Жер қорын тиімді пайдалануға экономикалық ынталандыру үшін оның
бағасы болуы керек және сол арқылы нарықтық қарым-қатынасқа қосылады.
3. Жер бөлімшелерінің сапалық қасиеттері-өнімділігі, орналасу тиімділігі
әртүрлі. Құнарлы тиімді жерлер жеткіліксіз, сондықтан өнімділігі,
тиімділігі төмен жерлер де пайдаланылады және жұмсалған еңбектеріне
қарамай жақсы (тиімді) пайдаланушылар қосымша пайда табады.
Тиімділігіне байланысты әртүрлі жер бөлімшелері әр түрлі бағаланып жер
пайдаланушыларға біркелкі жағдай туғызылады. Сонымен тиімділігі төмен,
бірақ халық шаруашылық тұрғыдан қажетті жерлерді пайдалану
ынталандырылады.
Жер қорын экономикалық бағалаудың барлық қызметтері бір-бірімен тығыз
байланысты, жалпы жерді қорғауға, тиімді пайдалануға қызмет етеді.
1.2 Жерді экономикалық бағалау әдістері және оның негізгі принциптері
Жер қорын бағалау жөнінде ғылыми ізденіс пен әр түрлі саладағы
мамандар: топырақтанушылар, географтар, экономистер айналысып келеді.
Көптеген теориялық және әдістемелік мақалалар жарияланғаныме, жалпы
қабылданған әдістеме жоқ.
Жерді бағалау туралы екі бағыт айқындалды: топырақтың сапасын бағалау
және жер қорын экономикалық бағалау. Топырақ сапасын бағалау экономикалық
бағалаудың негізгі және алғышарты болып табылады. Жердің сапасын бағалау
үшін оның әр түрлі табиғи қасиеттері өнімділігі тұрғысынан және оған әр
түрлі климаттық жағдайдың топырақ түрінің әсері айқындалады.
Көптеген аймақтық еңбектерде топырақты агроөндірістік тұрғыдан
топтастыру және жерді пайдалану жөнінде ұсыныстар беріледі. Жерді бағалау
белгілері мен әдістеріне топырақтанушылар мен географтардың көптеген
еңбектері арналған. Олардың бір тобы мәселені топырақ карталарын жасау
арқылы шешеді, екіншілері жерді өндіріс құралы ретінде бағалайды.
Қазіргі кезде топырақ бонитетін бағалаудың бірнеше варианттары
белгілі. Оларды негізгі екі түрге бөлуге болады: біріншісі- топырақтың
қасиетіне байланысты өнімділігін ескеріп, бонитетін бағалау; екіншісі-
жерді өнімділігіне байланысты, табиғи қасиетін ескеріп бағалау.
Топырақтың бонитет балдары оның сапалық қасиеттерінің көрсеткіші болып
табылады, аймақта өсетін басты дақылдың көпжылдық орташа түсіміне сәйкес
болады. Бонитет балдары ауыл шаруашылық дақылдарын өсіруге қолайлылығын
анықтауға, оларды тиімді пайдалануды жоспарлауға мүмкіндік береді.
Бонитет балдары: топырақтың құрамындағы шірінділердің (гумус),
тұздардың, минералдардың шамасына, топырақты суды сіңіру қасиетіне,
жентектелуіне, ауаны өткізуіне байланысты анықтайды. Негізгі бал бонитеті
топырақтың 50 см қабатында шірінділер (гумус) шамасына сәйкес белгіленіп,
басқа қасиеттері бойынша саралаушы коэффициенттер қолданылады.
Аудан, аймақ және нақты жерлер бойынша орташа бонитет балдары
есептеліп, олар дәнді дақылдардың көпжылдық орташа түсімімен салыстырылады.
Бұл көрсеткіш жерден алынатын өнімдерді болжауға, жоспарлауға мүмкіндік
береді. Осы көрсеткіш арқылы жердің тиімді пайдаланылғаны бағаланады.
Топырақ бонитет балдарын іс-тәжірибеде қолданылуын шартты мысалмен
көрсетейік. Бонитет балдары әртүрлі 20 шаруашылық бар делік, олардағы нақты
(Өн) және топырақ балына сәйкес есептелген (Өе) дақылдың түсімі кестеде
берілген.
1.1.- кесте
Шаруашылықтарда дәнді дақылдар өсіру көрсеткіштері
Рет Бонитет балы Нақты түсім (Өн) Есептелген түсім
№ (Б) (Өе)
1 16 1 2,8
2 21 5 3,8
3 25 3 4,6
4 29 6 5,5
5 34 6 6,5
6 38 8 7,4
7 41 9 8,0
8 46 10 9,1
9 40 9 9,7
10 50 10 9,9
11 52 11 10,3
12 55 11 11,0
13 56 12 11,2
14 58 11 11,6
15 60 13 12,0
16 62 12 12,4
17 65 15 13,0
18 66 13 13,3
19 68 14 13,7
20 75 13 14,9
№ 10,12,16,18 шаруашылықтарда жерді өнімділігіне сәйкес пайдаланады;
№5,9,14 одан гөрі тиімдірек; №1,3 нашар пайдаланады; №2,7,8,15,17,20
шаруашылықтарда жерді өнімді пайдаланады.
Бонитет балдарын қолданып шаруашылықтардың жұмыс нәтижесін бағалауға
болады. Мысалы, №15,18,20 шаруашылықтарда бірдей өнім алынды, бірақ олар
бірдей жақсы нәтижеге қол жеткізді ме? Оны білу үшін алған өнімдерін
топырақтың бонитет балына бөлеміз. Сонда әр бонитет балға №15 шаруашылық 22
кг, №18-19,7кг, №20-17,5 кг өнім алғанын көреміз, яғни бірдей өнім алғанына
қарамастан алғашқысы жерді жақсы пайдаланған, екіншісі- орташа, соңғысы-
нашар пайдаланған болып шығады.
Балл бонитеттерін пайдаланып ауыл шаруашылық кәсіпорындарының
нәтижесін бағалауға болады. Мысалы, ауыл шаруашылық өнімдерінің жалпы құнын
шаруашылықтың пайдаланылуындағы жерледің орташа бонитет балына бөліп,
шаруашылық нәтижесін бағалауымызға болады. Сондай-ақ есептеулерде таза
табыс, өнімдердің өзіндік құны, т.б. экономикалық көрсеткіштерді
қолданылуымызға болады. Бірақ бонитет балдарының қолдану ауқымы
экономикалық бағалаудан әлдеқайда тар. Мысалы, ол экономиканың бағалау
атқаратын есептеу қызметін атқара алмайды, сондай-ақ жерге келтірілген
зиянды есептеуге орнын толтыруға компенсациялық шығындарды есептеуге
жарамайды.
Жерді балдық көрсеткіштерге сәйкес бағалау туралы экономистердің екі
түрлі көзқарасын байқауға болады. Біріншісі бойынша жер бір өлшем ауданнан
(га) алынатын жалпы өнім мен таза табысқа сәйкес бағаланады, екіншісінде-
алынған ауыл шаруашылық өнімдері және оған жұмсалған шығындар есептеледі.
Екі көзқарас бойынша да жерді бағалаудың басты белгісі одан алынатын өнім,
тек екінші көзқараста жұмсалатын шығын деңгейі ескеріледі.
Бірінші көзқарасты жақтаушылар жерден алынған өнім шамасы оның
салыстырмалы құндылығына сәйкес келеді және таза табыс пайдалану дәрежесін
көрсетеді деп есептейді. Сонымен қатар, олар ауыл шаруашылық өнімдерінің
бағасы қоғамдық қажетті шығындар шамасына біртіндеп жақындайды деп
есептейді. Олардың кейбіреуі жерді 1 гектар ауданға есептелген жалпы
өніммен бағалау керек десе, екіншілері- таза табыс көрсеткішін немесе
негізгі үш: өнімділік, жалпы өнім және таза табыс көрсеткіштерін қолдануды
ұсынады.
Ғалымдардың екінші бір тобы жерді бағалау белгісі ретінде бір өлшем
ауданнан алынған өнімнің оған жұмсаған шығынға немесе шығынның өнімге
қатынасын алуды ұсынады. Олар таза табыс шамасы өнімнің бағасына байланысты
болғандықтан, әділетті көрсеткіш бола алмайды деп есептейді. Сондықтан
жалпы өнім сапасы да топырақтың сапалы ерекшелігіне сай келмейді, өнімдерге
аймақтық бағалар қолдану топырақтың құнарлығы арқасында алынатын табысты
анықтауға мүмкіндік бермейді дейді. Олардың жерді бағалау әдісі оның
бағасын топырақ бонитетіне-өнімділігіне сәйкес озық шаруашылықтардағы
өнімнің өзіндік құны арқылы анықтауға саяды. Жердің сапасының жиынтық
көрсеткіші ретінде бір өлшем ауданнан алынатын нақты өнімділіктің оған
жұмсалған шығындарға қатынасы бойынша анықталатын өлшемдес өнімділік
көрсеткішін қолдануды ұсынады.
Б=;; немесе
Б= (1.1)
формулаларымен бағаланатын көрсеткіш бірдей болады деп есептеледі.
Мұнда: Б- жерді бағалау балы;
У0 Уэ –бағаланатын және үлгілік жердің өнімділігі
С0 Сэ – бағаланатын және үлгілік жерлерден алынатын өнімдердің
өзіндік құны;
То Тэ – бағаланатын және үлгілік жерлерде жұмсалатын шығындар.
Жерді бағалаудың қосымша белгілері ретінде 1 гектар жерге есептелген
өнімнің абсолюттік өнімділігінің күрделі қаржыға (өндіріс негізгі қорының
құнына) қатынасы алынады. Бұларда бағалау белгілерінің әр түрлі болуына
қарамастан, бағалау балл көрсеткішін анықтау тәсілі бірдей.
Үлгілік (эталон) жер бөлігіне қатысты есептелген бағалау көрсеткіші:
Б=, (1.2)
Мұнда: Б- есептелетін бағалау балы;
До- бағаланатын жердің көрсеткіші
Дэ- үлгілік жердің көрсеткіші.
Жерді экономикалық бағалау туралы экономистердің арасында да бірнеше
көзқарастар белгілі. Оларды негізгі екі: шығындық және ренталық деп екіге
бөлуге болады.
Шығындық қағида бойыншабағалаудың негізі- жерді игеруге (пайдалануға)
жұмсалған еңбек пен еңбек құралдарының шығыны болып табылады. Жердің табиға
сапасы- өнімділігі тек қосымша фактор ретінде қалады. Осы қағиданың негізін
қалаушы академик С.Г. Струмиллиннің әдістемесі бойынша жердің экономикалық
бағасы мына фомуламен анықталады:
О=К (1.3)
мұнда: К- 1 гектар жерді игерудің орташа құны (шығындары) (республика
бойынша)
У , У- бағаланатын жер және орташа (үлгілік) жер бойынша 1 гектар
Т жерден алынатын өнімдердің осы өнімді алуға жұмсалатын
шығындарға қатынасы.
Құн заңына сәйкес жер өздігінен жаңа құн тудырмайды. Әр түрлі жерден
өнім алуға бірдей еңбек жұмсалған болса, ол өнімдердің санына қарамай жалпы
құны бірдей болуы керек. Яғни, бірдей еңбек жұмсай отырып, саны, сапасы әр
түрлі өнім алатын болсақ, олардың жалпы құны тең болады, ал дербес жеке
бағалануы әр түрлі болады. Бірдей жерден бірдей еңбекпен неғұрлым көп өнім
алсақ, оның әрқайсысының бағасы соғұрлым төмен болады, және керісінше.
Топырақтың құнарлылығы жаңа құн тудырмайтын болса, ол қосымша құн да
әкелмейді, яғни жер рентасына айналатын қосымша табыс та жоқ. Ал шындығында
жердің құнарлылығынан қосымша өнім, сол арқылы қосымша табыс, рента
алынады. Бұл жерде біз құн мен тұтыну құнының, тауардың құны мен бағасының
қайшылықтарын көреміз. Осы қайшылықтарға сәйкес үш түрлі жағдай болуы
мүмкін. Бірінші – тауардың құны бағасына сәйкес, яғни тауардың бағасы оған
жұмсалған еңбектің мөлшерімен анықталады. Олай болса, еш жерде қосымша
ақшалай табыс жоқ, екінші - баға тұтыну құнына сәйкес анықталады, яғни
тұтыну құны тең тауарлар еңбектің жұмсалу мөлшеріне қарамастан тең
бағаланады. Мұнда тауарды аз еңбекпен жұмсап өндіретін болсақ, қосымша
пайда - рента аламыз. Үшінші - баға тауардың құны мен тұтыну құнының
аралығындағы шама. Бұл реттелмеген базар нарығында болатын жағдай.
Баға тұтыну құнына сәйкес белгіленгенде әр түрлі жердің өнімділігі әр
түрлі болғандықтан бірдей өнімге еңбектің жұмсалу шамасы да бірдей емес,
сондықтан жер рентасы пайда болады.
Жердің құндылығы барлық қоғамда оның тұтыну құнын өндіретіндігімен
анықталады. Сондықтан жерді экономикалық бағалау оның қоғамдық құндылығын
есептеу болып табылады. Жердің тұтыну құндылығын бір жағынан оның тіршілік
орны екендігін және өнім беретіндігін анықтаса, екінші жағынан, оның
ауданының шектеулі екендігі қалыптастырады. Осыған сәйкес экономикалық
бағалау белгісі оның өндіргіш күш ретінде және өмір сүру ортасы ретінде
қоғамдық құндылығы. Осы тұрғыдан жердің қоғамдық құндылығы неғұрлым жоғары
болса, ол соғұрлым қымбатқа бағалануы тиіс.
Шығындық қағиданы жақтаушылардың тағы бір өкілі Г.С.Николенко жердің
бағасы тек қана оны игеру шығындарының негізінде анықталуы мүмкін дей
отырып, мына формуланы ұсынады:
Ці = (1.4)
мұнда: Кп- еліміз бойынша жерді игерудің орташа шығындары;
Бі –бағаланатын і жер бөлімшесінің бағалау балы;
Бпі- жаңа игерілгені жер бөлімшесінің бағалау балы.
Оның пікірі бойынша жерді балл көрсеткіштерімен ғана бағалау теориялық
негізсіз, ал таза табыстың негізінде бағалау әдістемелік тұрғыдан дұрыс
емес. Ол тек қана құн заңының негізінде бағалау ғылыми дәлелді және дұрыс
деп есептейді.
Сонымен қатар, жерді ауыл шаруашылық айналымынан басқа бағытта
пайдалануға алғанда басқаша бағалауды ұсынады. Мұнда оның орнына басқа
жерді игеру шығындары, былайша айтқанда, жерді қалпына келтіру шығындары
бойынша бағалау керек екені айтылады. Бағалау формулаларында біреулер жерді
қалпына келтіру (реновация) шығындарын есептесе, екіншілері - жаңа жерді
игеру шығындарын, үшіншілері - шығындарды және алынбаған табысты қоса
есептейді. Мысалы, И.Смиронв құн теориясымен бағалауға қарсы бола тұрып,
таза табысты капитализациялау әдісін де қолдамайды.
Жерді әр түрлі мақсатта пайдаланғанда бір белгіге сүйеніп бір әдістеме
бойынша бағалау керек пе, болмаса әр түрлі бағалана ма? Осы мәселе бойынша
да қарама-қарсы көзқарастар бар. Біреулер жердің бағасы әрқашан бірдей және
бір белгіге қарап бір әдіспен анықталады десе, екіншілері - ауыл
шаруашылығында пайдаланғанда балл көрсеткіші бойынша бағаланады, ал оны
басқа мақстақа алғанда абсолюттік бағалау қолданылады дейді. Алғашқыларының
дәлелі ауыл шаруашылығында жерді салыстырмалы бағалау жеткілікті және оны
технико-экономикалық есептеулерде қолдануға жарамайды, ал жер басқа
мақсатқа алынғанда ғана ақшалай құнын анықтау қажет.
Жерді ренталық қағида бойынша, дифференциалдық рентаның негізінде
бағалау туралы ізденістер жүріп жатыр.
Оптималдық жоспарлау теориясын жақтаушылардың көзқарасы бойынша жердің
экономикалық бағасы уақыт факторын ескере отырып, жерді пайдаланудан
алынатын жиынтық тиімге негізделуі тиіс. Бұл дегеніміз жердің бағасы жердің
бір ауданынан алынатын рентаны күрделі қаржының мөлшері экономикалық
тиімділік нормасы бойынша капиталдау болады.
О= (1.5)
Былайша айтқанда, жылдың тиімді (рентаны) тиімділік нормасына
бөлгендегі шамамен бағаланады, яғни белгілі бір мерзімдегі жылдық тиімдерді
(ренталарды) дисконттап қосу. Дисконттау коэффициенті ретінде кейбіреулер
орташа тиімділік (рентабельдік) нормасын алады, екіншілері күрделі қаржының
мөлшерлі тиімділік нормасын алады. Егер жақсы жерлер рента бойынша
бағаланса, нашар жерлерді Е.Корнаухов оны игеру шығынымен бағалауды
ұсынады, сөйтіп, іс жүзінде бағаланбаған жер бөлімшелері қалмайды. Айта
кету керек, мұнда жерді экономикалық бағалау белгісі ретінде нақты тиім
емес, нашар жерлерде қалыптасқан баға бойынша есептелген тиім алынады. Таза
табысты капитализациялау коэффициенті ретінде халық шаруашылығы бойынша
қалыптасқан орташа тиімділік коэффициенті қолданылады:
О3 = · 100, (1.6)
Мұнда: Дг – жоғарыда айтылған әдіс бойынша анықталған жылдың таза
табысы
N- халық шаруашылық тиімділік коэффициенті
Табысты капитализациялау мағынасы мынаған саяды: жерді ауыл
шаруашылығынан басқа кез келген өндіріс салаларында пайдаланғанда оған
төленетін сомасының әкелетін табысы (тиімі), оны ауыл шаруашылығында
пайдаланғандағы орташа тиімділікпен алынатын табыстан кем болмауы керек.
Дифференциалдық рентаны есептеуде қолдануға болатын әдіс ретінде
шеткі шығын шамасымен есептелген ауыл шаруашылық өнімдерінің бағасынан
шығындарды және өндіріс негізгі қорларын жаңартуға аударылатын 12-15
процент шамасында нормалы пайданы шегеру ұсынылады.
Тағы бір ұсынылған әдіс бойынша астық негізінен нан өнімдеріне
жұмсалатын болғандықтан дәнді дақылдардан алынатын дифференциалды рента
нанның көтерме сауда бағасының негізінде есептеледі. Мұнда таза табысты
есептеу үшін нанның көтерме сауда бағасынан бидай өсірушілердің, астық
даярлау ұйымдарының, диірмендердің, нан пісірушілердің, т.б. шығындары
шегеріледі. Бұл процестерге қатысушылардың таза табысы еңбек шығындарына
сәйкес (пропорционалды) бөлінеді. Әр аймақта дәнді дақылдардың түсіміне
байланысты және ең нашар жердің 1 гектарынан алынатын табыстың нормалы
мөлшері деп алып әр аймақтағы дифференциалдық рентаны анықтайды.
Осы әдістің екінші түрінде дифференциалдық рента нашар жерді
пайдаланушылардың шығынына сәйкес шеткі шығындық бағадан емес, орташа
салалық баға бойынша есептеледі. Мұндай жағдайда дифференциалдық рента оң
таңбалы немесе теріс таңбалы болуы мүмкін, жалпы сала бойынша ол нөлге тең
болады.
Орташа салалық баға қолданғанда В.Шкатов полярлық деп атаған қарама-
қарсы рента тәуір жерді пайдалнушылардан алып нашар жерді
пайдаланушыларға беріледі.
Жерді дифференциалдық рента бойынша бағалауға қарсы болушылар оның мынадай
кемшілігін атайды: нашар жер бөлімшесінде дифференциалды рента нөлге тең.
Сондықтан ондай жер бағаланбайды.
Мәселені тағы біраз зерттеушілер (М.Бронштейн, Е.Карнаухова,
Г.Романенко, В.Шкатов) жердің экономикалық бағасын дифференциалдық рента
әдісімен анықтауға қарсы болмаса да, олай есептеудің қиындығын айтады және
қарапайым, қолдануға болатын әдіс- нормалы мөлшердегі пайдадан артық
табысты есептеу дейді. Қалай болғанда да, артық таза табыс немесе
дифференциалдық рента бойынша жердің экономикалық бағасы жылдық
экономикалық тиімді капиталдау болып табылады. Осы мәселе жөнінде де
зерттеушілердің көзқарастарында айырмашылықтар бар.
Ол қандай мерзімге капиталдау туралы ұсыныстар: ауыл шаруашылық
негізгі өндірістің қорларды жаңарту мерзіміне; немесе амортизациялау
мерзіміне; халық шаруашылығы бойынша күрделі қаржының орташа нормалы
тиімділігіне; ауыл шаруашылық негізгі қорлар үшін орташа төлем процентіне;
ауыл шаруашылық нысандарын орташа пайдалану мерзіміне; жер ауыл
шаруашылығынан алғанда зиянның орнын толтыру мерзіміне сәйкес мерзімге
капиталдау.
Капиталистік елдерде жердің бағасы жер рентасын банк өсімі нормасымен
(2-3%) капиталдау арқылы анықталады, яғни сол 30-50 есепті жылға сәйкес
келеді.
Бізде капиталистік нарық қатынасы, әсіресе ақша айналымында толық
қалыптаспаған, мұндай процент қолдануға келмейді деп есептеледі, сондықтан
халық шаруашылық тиімділік нормасын қолдану ұсынылады. Бірақ бұл жерде,
біздің ойымызша, мынадай жағдай ескерілмейтін сияқты.
Ақшалй қаржының (оған сатып алуға болатын игіліктердің) нақты
құндылығы осы қаржымен өндіріс ұйымдастырып, өндірістен пайда табуға
болатындығында. Бірақ бұл материалдық өндіріс құруға болатын потенциалды
мүмкіндік қана, жұмыс істеп тұрған нақты өндіріс емес. Ол нақты мүмкіндікке
айналу үшін әлі біраз шаруалар істелу керек - қаржы жинақталып, материалдық
игілікке айналып, құрылыс салынып, өндіріс іске қосылуы керек. Сондықтан
ақшалай қаржының құндылығы сондай ақшаға бағаланатын кез келген өндірістің
құндылығынан кем болады.
Айтылғаннан шығарылатын қорытынды - банк капиталының өсімін тиімділік
нормасымен ешқашан теңестіруге болмайды.
Көп уақыт ғылыми ізденістер жүргізіліп келе жатқанымен жерді
экономикалық бағалау мәселесі елімізде әлі толық шешімін тапқан жоқ. Мұны
тек мәселенің күрделілігімен түсіндіру жеткіліксіз. Негізгі нәрсе теориялық
ізденіске іс-тәжірибелік қолданыстың (сұраныстың) болмауында.
Жерді экономикалық бағалау әдістері
Ауыл шаруашылық өнімдерін өндіретін жерлердің сапасы біркелкі емес.
Олардың әр түрлілігі өнімділігінің де әр түрлі болуына әкеп соғады. Бірдей
еңбек жұмсай отырып сапасы әр түрлі жерлерден түрлі шамада өнім аламыз,
яғни еңбектің нәтижесі әр түрлі болады.
Осы қасиетіне байланысты жерлердің құндылығы да бірдей емес. Жердің
құндылығын қандай белгісіне қарап бағалауға болады? Жоғарыда
келтіргеніміздей осы бағалау белгісі туралы экономистер көзқарастарында
айырмашылықтар бар. Ол белгі ақшалай құндық көрсеткіш болуы керек, өйткені
басқа көрсеткіштермен оларды бір-бірімен салыстыруға, қосуға болмайды.
Тұтыну құндылығы әр түрлі, қоғамның әр түрлі қажетін өтейтін игіліктер тек
қана құндық (ақшалай) көрсеткіштермен жинақтап өлшенеді.
Жер – тұтыну құндылығы, оның құны жоқ, тек тұтыну құндылығын,
материалдық өнімдерді өндіруге қажетті жағдай. Жердің бағасы оған табиғи
тән нәрсе емес, ол тек қана қоғамдық өндіріс және тұтыну қатынастарында
пайда болады. Сондықтан жердің бағасы тауар өндіруге қажетті жеке жер
бөлімшелерінің тұтыну құндылығының көрінісі. Жеке жер бөлімшелерінің
сапасының әр түрлілігіне байланысты ол жерлерде өндірілген өнімдердің құны
да әр түрлі болады. Сапалы жерлерден нашар жерлерге қарағанда әлдеқайда көп
тұтыну құны өндіріледі. Бірақ сапалы жерлер көп емес, әдетте шектеулі.
Иелену түріне қарамастан, жерге шаруашылық нысаны ретінде әрқашан монополия
болады. Былайша айтқанда жерге монополия болуына байланысты дифференциалдық
рента туындайтын алғышарт бар. Дифференциалды рентаның алғышарттары- бір
жағынан монополия болса, екінші жағынан жердің сапалық өзгешеліктері,
сондай-ақ тауарлы өндірістік қоғамдық қарым-қатынастар.
Дифференциалдық рента бірдей еңбек жұмсап нашар жерді пайдаланумен
салыстырғанда сондай мөлшердегі тәуір жерден қанша артық тиім (пайда) алуға
болатынын көрсетеді. Сондай –ақ ол жақсы жер жеткіліксіз болып, сапасы одан
нашар жерді пайдаланғанда немесе пайдаланатын жердің сапасы нашарлағанда
қаншама зиян болатынын көрсетеді. Оны қарапайым мысалмен көрсетуге болады.
Түсімі 40 цга жалпы шығыны 20 мың теңге бидай өндірілетін жер ауыл
шаруашылығынан алынды делік. Қалған жерледің өнімділігі 10 цга. Жоғалтқан
өнімді алу үшін ондай жерлердің төртеуін игеру немесе қосымша шығын жұмсап
жердің өнімділігін арттыру керек. Игерілетін жерге жұмсалатын жалпы шығын
30 мың теңге деп алайық. Сонда бидай өндіруге жұмсалатын шығын 10 мың
теңгеге артады. Егер сапасы нашар жерлерді игермей, оның орнына сапасы
бұрынғы жердей жерді тапқан болсақ, оның халық шаруашылық тиімі 10 мың
теңге болған болар еді. Яғни сапалы жердің құндылығы сапасыз жерден 10 мың
теңгеге артық деген сөз. Жаңадан игеретін сапалы жердің экономикалық бағасы
да 10 мың теңге. Былайша айтқанда, экономикалық бағалау негізгі
дифференциалдық тиім болды. Мысалдан байқағанымыздай, халық шаруашылық зиян
шамасы пайдаланудан шығарылған жерден алынатын өнім немесе таза табыс
шамасына емес, дифференциалдық табысқа немесе нашар жер мен тәуір жерге
жұмсалатын шығындардың айырмашылығына тең. Мұндай жағдайда жердің
құндылығын шеткі шығын мен дербес шығынның айырмашылығымен есептелген жер
рентасымен анықтайды.
Жер мәңгілік өндіріс қажеті, оны дұрыс пайдаланғанда өнімділігі
сарқылмайды. Жерден өнімді жылда алуға болады. Былайша айтқанда, жер шексіз
жылма-жыл ренталық табыс береді. Жер мәңгі пайдаланылатын болғандықтан, осы
жылдардағы жалпы табысты білу үшін жылдық табыстарды қосу керек. Сонда ғана
жердің нақты құндылығын анықтаймыз.
Жерді шексіз ұзақ пайдалануға болатындықтан аз ғана жылдық табыстың
өзі үлкен шамаға айналуы мүмкін, яғни жерлің құндылығы шексіз шамаға
айналады. Әрине бұл ақылға сыймайды, сондықтан жылдық тиімдерді белгілі
мерзімде ғана қосу керек. Сондықтан, 50 жылдық тиімді қосу ұсынылады. Әрине
бұл цифр ешқандай ғылыми дәлелденбеген.
Осыған ұқсас тәсіл орман шаруашылық есептеулерде әр жылда алынған
өнімдерді бір жылға келтіру үшін қолданылады. Оның мәнін түсіну үшін
шартты мысал қарастырайық. Екі орман бөлімшелері бар делік. Біреуінде пісіп
жетілуі 50 жылдық қайың өсіріледі. Қайыңды кескенде 100 м куб ағаш, 15 мың
теңге табыс аламыз, қарағайды кескенде 200 м куб ағаш, 30 мың табыс аламыз.
100 жылда екі жерде бірдей өнім және табыс береді. Олардың халық шаруашылық
құны да бірдей.
Егер уақыт факторын есепке алсақ, олай болмайды. Қоғамға табыстың қай
уақытта алынғаны талғаусыз емес. Табыс неғұрлым ертерек алынса, соғұрлым
құндырақ. Сондықтан мысалымыздағы бірінші орман бөлімшесі екіншіге
қарағанда құндырақ.
Сонымен, әр мезгілдегі экономикалық көрсеткіштерді өлшемдестіру
мәселесі тікелей қосу, орташа процентпен шешілмейді. Басқаша тәсіл керек.
Ол үшін келтіру коэффициенті қолданылады.
В = (1+Е)t (1.7)
Қабылданған әдістеме бойынша Е = 0,08, бірақ басқаша (0,02 ден 0,08
дейін) көзқарастар да бар. Шығындар мен нәтижелерді алғашқы жылға
келтіргенде шамаларды келтіру коэффициентіне көбейтеді, соңғы жылға
келтіргенде- бөледі.
Жер мәңгі пайдаланылатын болғандықтан, жылдық ренталарды қосу керек,
яғни жердің экономикалық бағасы:
Р= (1.8)
Ренталардың жалпы сомасы шексіз жылдарда шексіздікке ұмтылады.
Сондықтан жоғарыда айтылған тәсіл бойынша жердің экономикалық бағасы:
Р= (1.9)
Бұл формула бойынша ауыл шаруашылығында пайдаланылатын жер
бағаланады. Орман қорының жері ағаштың өсіп-жетілу мерзімін ескеріп
бағаланады:
Р= (1.10)
Ауыл шаруашылық жерлері уақытша бұл мақсатта пайдаланудан алынғанда,
экономикалық зиянды жердің экономикалық бағаcымен есептелінеді:
Р= (1.11)
Бұл 9,10,11 формулалармен жер қоры мынадай жағдайларда бағаланады:
1) жылдық рента шамасы өзгермейді
2) уақыт факторын есептейтін коэффициент өзгермейді.
Айта кетеін жағдай, келтіру жылдары ұзақтаған сайын, есепке алынатын
рентаның шамасы кеми береді. Е=0,12 деп алғанда бесінші жылғы рентаның
жартысынан сәл ғана артығы есептеледі, 10-жылғының үштен бірі, ал 20-
жылғының оннан бірі ғана. Қолданған коэффициентке байланысты жердің
бағалануы да өзгеше болады. Жылдық рентаның жыл өткен сайын құндылығының
қаншама кемитінін дәл есептеу өте қиын. Оны сараптама жолымен ғана болжауға
болады. Сондықтан ауыл шаруашылық жерлерін бағалағанда есептелетін жылдық
рентаның өзгеру қарқынын ескеру үшін формулаға мына төмендегідей қосымшалар
қолдану ұсынылады:
Р=, ОК Е,
,ОКЕ (1.12)
,ОК,
мұнда: К-бірінші жылдық рентаның болжамды өсу (КО) немесе азаю (КО)
қарқыны.
Бірінші жағдайда рентаның өсу қарқыны уақыт факторын есептеу
коэффициентінен артық, сондықтан жиынтық рента шексіз үлкен шамада болады.
Мұндай жағдайда ауыл шаруашылығынан басқа салада пайдалану тиімділігі
қаншама жоғары болғанымен, оны ауыл шаруашылық үшін пайдаланудан алуға
болмайды.
Екінші жағдайда рентаның өсу қарқыны уақыт факторын есептейтін
коэффициенттен аз. Мұндай жағдайда жердің экономикалық бағасы рентаны жай
капиталдау арқылы бағалаудан артығырақ болады.
Үшінші жағдайда жылдық ренталар біртіндеп азаяды. Сондықтан жердің
бағасы рентаны жай капиталдау арқылы бағалаудан аз болады. Өйткені уақыт
коэффициенті рентаның өзгеру қарқынына артады.
Жер уақытша ауыл шаруашылығынан алынғанда оны экономикалық бағалау:
a= (1.13)
мұнда: а- Т жылғы жиынтық ренталарды есептеу үшін алғашқы жылғы рента
көбейтілетін коэффициент.
Белгілі мерзімде жылдық рента өзгеретін орман қорларының жерін
экономикалық бағалау үшін мына формулаларды қолдануға болады:
P=r, ОК Е,
P=rКЕ, КО (1.14)
мұнда: t- ағаштың пісіп жетілетін (кесуге жарамды) жасы;
m- неше рет ағаш кесілетінін көрсететін сан;
К- рентаның жылдық өзгеру (өсу, кему) қарқыны.
ß= (1.15)
1әр түрлі К, Е мәндеріне сәйкес жердің экономикалық бағасын есептеу үшін
рента көбейтілетін түзетуші коэффициент.
Өнімнің құндылығы төмендегенде (рентаның өсу қарқыны КО) уақыт өткен
сайын осы өнім алынатын жердің құндылығы шұғыл азаяды және ағаш кесу (пісіп
жетілуі) кешіккен сайын оның азаюы едәуір болады. Керісінше, өнімнің
құндылығы артқандай (КО) жердің де құндылығы артады. Табыс алыну уақыты
кешіккенде жердің құндылығы едәуір азаяды. Бірақ, жылдық рента жоғарғы
қарқынмен өсетін болса, уақыт факторы коэффициентінің ролі кемиді.
Егер К= 0,04 болса, 10 жылдан 50 жылға дейін жылдық рентаның
құндылығы 36 рет кемиді, К= 0,10 болғанда- 7 рет, К=Е болғанда құндылығы
шексіз.
Соңғы формуланы дәлдігін сәл ғана төмендетіп оңайлатуға болады.
P= (1.16)
Бұл формула бойынша жердің құндылығы аз ғана ұдайы кеміп отырады.
Сондықтан өнімнің құндылығы артатын жағдай жердің құндылығын анықтау үшін
уақыт факторын есептейтін коэффициенттердің неғұрлым төмен шамалары
қолданылуы керек.
17,18 формулалармен t, К (Е=0,12) мәндеріне сәйкес есептелген
түзетуші В коэффициентінің өзгеруі былайша болады:
1.2-кесте
Жыл К=0,04 К=0,08 К=0,10
10 0,875 2,110 4,612
0,864 2,087 4,566
20 0,282 0,865 2,103
0,274 0,841 2,058
30 0,117 0,469 1,274
0,110 0,447 1,233
40 0,052 0,282 0,865
0,048 0,264 0,828
50 0,024 0,179 0,625
0,022 0,165 0,591
Ескерту: β алымында 17 –бөлімінде 18- формуламен есептелген.
Уақыт факторын есептейтін дисконттау коэффициентімен күрделі қаржының
тиімділік нормативі және несие өсімінің экономикалық өсу қарқынының
байланысы бар екені белгілі. Өндіріс потенциалы қуаттырақ, оны пайдалану
тиімдірек болған сайын, басқа жағдайлар тең болғанда, экономикалық өсу
қарқыны, күрделі қаржының тиімділік нормативі жоғары болады. Керісінше,
қоғамның бүгінгі қажеттігінен гөрі болашақ қажеттігі басым көзделсе, яғни
қорландыру нормасы жоғары болса, басқа жағдайлар тең болғанда, күрделі
қаржы қоры көп болады және күрделі қаржыны қайтару нормасының жол берілетін
шамасы төмен болады. Осыны уақыт факторын есептейтін коэффициентке
қолданылатын болсақ, мынаны аңғарамыз. Қоғам болашақ мақсатына (қорландыру
нормасын арттыру арқылы) басымдылық беретін болсақ, болашақ нәтижелер мен
шығындарды дисконнтауға төмен коэффициент қолданады. Халық шаруашылығы
болжамдарда соңғы (дайын) өнімдердің өсу қарқыны және оларды қорландыру мен
тұтынуға бөлу белгілі болғанда, күрделі қаржының тиімділік нормативі де
белгілі болуы тиіс.
Табиғат ресурстарын бағалауда қолданылатын уақыт факторын есептеу
коэффициенті, әдетте күрделі қаржының тиімділік нормативінен төмен болуы
керек. Халық шаруашылығы бойынша жинақталған есептеулер дисконттау
коэффициентінің шамасы 0,02-0,04 аралығында болатынын көрсетті. Бұл
шетелдік нормаларға да сәйкес келеді.
Жердің абсолюттік экономикалық бағалау шамасы жерді пайдаланғанда
алынатын өнімдерге және уақыт факторын есептеу коэффициентіне байланысты.
Аталған көрсеткіштердің сандық мәнін жақын арадағы жоспарлы мерзімге де
анықтау көптеген әдістемелік және ақпараттық қиындықтар әкеледі. Ал одан
алыс мерзімге болжау 1 жылдық рентаның осы мерзімге өзгермейтіндігі, ауыл
шаруашылық жерлерінің сапасының бірқалыпты болатынын ешқандай есептеулермен
дәлелденбейді.
Болжамдық есептеулерді кестеде келтірейік
Дифференциалдық рента шамасы шеткі шығын шамасына байланысты. Шеткі
шығын жаңа жер игерілгенде немесе бұрынғы жерлерге шығын артқанда өсуі
мүмкін. Шеткі шығын өскенде барлық жерлердің дифференциалдық рентасы
жоғарылайды.
Шеткі шығын шамасы жерден алынатын өнімдерге, сол арқылы
пайдаланылатын жерге белгілі мерзімде белгілі қоғамдық қажеттілік бойынша
есептеледі. Ондай қажеттілік оптимизация әдісімен анықталады.
1.3-кесте
Ауыл шаруашылықтан пайдалануға алынатын жерлердің мүмкін құндылығы
Қолданған көрстекіштер Ауыл шаруашылық жерлерінің
құндылығы мың теңге
Е К Т
0,08 -0,02 10 607
20 850
+0,02 10 726
20 1136
-0,02 10 526
0,12 20 665
+0,02 10 807
20 846
Шеткі шығын қағидасы мынадай әдістемелік принциптермен негізделеді:
1. Қоғамның дамуының әр бір кезеңінде оған сәйкес жерге деген қажеттіліктен
туындайтын жер ресурстарын молайтуға жұмсалатын жол беруге болатын шеткі
шығын шамасы болады.
2. пайдаланылатын жер ресурстарын молайту (ұлғайту) шараларының
тиімділігі осы шаралар нәтижесінде қол жеткізетін тиім қоғамдық қажетті
шығындар мен дербес шығындар айырмасы ретінде анықталады. Ондай тиім
дифференциалдық рентаның шамасына тең.
3. Шеткі шығынның және оған сәйкес жерді экономикалық бағалау белгісінің
салыстырмалы тұрақтылығы. Жердің қасиеттерін қалпына келу мүмкіндігі
оның үздіксіз, шексіз ренталық табыс әкелу мүмкіндігі ретінде қаралады.
4. Жер ресурстарының ерекшелігі оны көп мақсатта пайдалануға болатындығы.
Жерді пайдалану тиімділігі барлық балама бағыттары бойынша қаралады.
Әдетте ең тиімді бағыт ауыл шаруашылық өнімдерін алу, яғни азық-түліктік
бағыт деп алынып, экономикалық бағалау соған сәйкес жүргізіледі.
Экономикалық бағалау шамасы әрқашан иррационалды шама. Бағалау
көрсеткіштері өзгерген сайын өзгеріп отырады. Экономикалық бағалаудың олай
болатынын түсіну үшін оның жерге тән физикалық немесе химиялық табиғи
қасиет емес, ол тек қоғамдық қарым-қатынастан туындайтынын түсіну керек.
Жердің экономикалық бағасы оның әлеуметтік экономикалық қызметіне
байланысты анықталады. Экономикалық бағалау нені көрсетеді? Бағалаудың
негізгі белгісі- қоғамның қажеттілігін өтеу құндылығы. Табиғат байлығының
(жердің) қоғамдық қажеттілігі бағаланады. К.маркс Жер рентасы дегеніміз-
жер иеленушілердің жерін жалға беруден алатын жылдық табысы деген болатын.
Жер рентасы да капиталға айналды деуімізге болады. Капиталға айналған жер
рентасы жердің экономикалық бағасы болады. В.И.Ленин Жерді сатып алу
дегеніміз- сол жер беретін табысты сатып алу болады, сондықтан жердің
бағасы капиталданған жер рентасы болып табылады- деп жазды.
Сондықтан капитализмде жердің экономикалық бағасы жерден алынатын
жылдық рента мөлшерімен және капиталға төлейтін банк өсімінің процентімен
анықталады.
Р = (1.17)
мұнда: Р- жердің бағасы;
R- жылдық рента
p- банк проценті
Жердің өндіріс күші ретінде мағынасы оның өсімдік өсіретін қасиетінде,
топырағының құнарлығында. Топырақ құндылығын антропогендік әсерлермен
арттыруға немесе келтіруге болады. Осы тұрғыдан жердің табиғи өнімділігі
және жасанды өнімділігі бар деп қарастыруымызға болады:
Жердің өндіріс күші 3-сызба
Жер негізгі өндіріс күші
Жердің өнімділігі Еңбек өнімділігі
Табиғи өнімділік Жасанды өнімділік
Экономикалық өнімділік
Жердің тұтыну құндылығы
Жердің экономикалық өнімділігі оның қоғамдық құндылығын білдіреді.
Жердің тұтыну қүндылығы оның ерекше негізгі өндіріс күші екендігінде.
Жердің сапасына байланысты еңбек өнімділігі де әр түрлі болады. Бірақ
ерекше еңбек жұмсалатын орта ретінде құндылығы әрқашан сақталады.
Жердің тұтыну құндылығы мен экономикалық өнімділігі тікелей бір-
бірімен байланысты, бірақ олардың ерекшеліктері де бар. Егер экономикалық
өнімділік жер мен оған жұмсалатын еңбектің өндіргіш күші арқылы көрінетін
болса, жердің ерекше еңбек ету ортасы екендігі- оған қажеттілік арқылы
көрініс табады. Жердің осы қасиеттері экономикалық бағалауда ескеріледі.
Жоғарыда жерді біз тек қана өндіргіш күш ретінде қарастырдық. Жер,
соымен қатар, өмір сүру ортасы. Бұл жағдайда жердің әлеуметтік-экологиялық
құндылығы қарастырылуы тиіс. Жердің экологиялық құндылығы өмір сүруге
қолайлы жағдайда сақтаудың қажеттігінен туындайды.
Сондықтан жерді экономикалық бағалау оның әлеуметтік, экономикалық,
экологиялық құндылығын анықтау болып табылады. Осы тұрғыдан, жрдің толық
экономикалық бағасы дифференциалдық және абсолюттік ренталар негізінде
анықталуы тиіс.
Дифференциалдық рентаны анықтау әдістерін жоғарыда қарастырдық. Ал
абсолюттік рента жерді қалпына келтіру құндылығымен, яғни жұмсалатын
қоғамдық ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе 5
I Тарау. Жердің жалпы мінездемесі және оның бағалауы 7
1.1. Жер ресурстарын пайдалану және жер қорын пайдалану 7
1.2 Жерді экономикалық бағалау әдістері және оның негізгі принциптері 11
II Тарау. Алматы облысының Еңбекшіқазақ ауданының Қазақстан шаруа
қожалығының жер учаскесін мониторингі және бағалауы 37
2.1. Жер бағасын айқындау 37
2.2. Ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін мемлекет беретін
жер учаскелерінің кадастрлық бағалау 42
III Тарау. Жерді бағалаудың тиімділігі 74
3.1. Жерді бағалаудың ел болашағына және экономикаға әсері 74
3.2. Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау
механизімін жетілдіру жолдары 76
Қорытынды 81
Қолданылған әдебиеттер тізімі 83
Кіріспе
Жер ең негізгі табиғат байлығы. Ол барлық тіршілік көзі және өмір сүру
ортасы. Қазір адамдар өздеріне керек қоректік заттардың 88%- ін егістік
жерлерден, 10%-ін ормандар мен жайылымдардан, 2-ін теңізбен мұхит суларынан
алады. Жер қорын қорғау және тиімді пайдалану сондықтанда ең негізгі,
ешқашан маңызын жоймайтын өзекті мәселе.
Ұлттық экономиканың ең ірі саласы болып табылатын Қазақстанның ауыл
шаруашылығы мемлекеттің әлеуметтік-экономикалық саласында маңызды орын
алады. Соңғы екі жылда Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.
Назарбаевтың 2 іргелі мемлекеттік бағдарламаны: 2003-2005 жылдарға арналған
мемлекеттік Агроазық-түлік бағдарламасы және 2010 жылға дейін мемлекеттік
ауылдық аумақтарды дамыту бағдарламасын бекіткенмен айтсақта жеткілікті.
Қазақстан жер ауданы жөнінен әлемдегі тоғызыншы мемлекет. Оның жалпы
жер ауданы 271,7 млн. га оның ішінде ауылшаруашылық жерлері 222,3 млн. га
жерді пайдалану бағыттарына қарап: ауыл шаруашылық жерлері, елді мекендер
орналасқан жерлер, өндіріс қатынас, байланыс, қорғаныс, табиғат қорғау,
денсаулық сақтау, демалыс, курорттар, қорықтар, тарихи және мәдениет болып
бөлінеді.
Осы Жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау туралы
нұсқама (әрі қарай Нұсқама) Қазақстан Республикасы аумағында жер
учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау және оның нәтижелерін
салыстыру бойынша бірыңғай тәсілді қамтамасыз ету мақсатында жасалған.
Нұсқама Қазақстан Республикасының 2003 жылғы 20 маусымдағы №442-11 ҚРЗ
Жер кодексіне және Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2
қыркүйектегі №890 Жер учаскелерін жеке меншікке беруде, мемлекеттің
немесе мемлекеттік жер иеленушілер жалға беруде жер учаскелері үшін
төлемақының базалық ставкасын, сондай-ақ жер учаскелерін сату құқығы жалға
бергені үшін төлемақы мөлшерін белгілеу туралы қаулысына сәйкес жер
учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау жөніндегі тәртібін
белгілейді.
Нақты жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құны жер реусурстарын
басқарудың аумақтық органдары мемлекеттің жеке меншікке жер учаскелерін
ақылы беру төлемақысының базалық ставкаларына сәйкес, оған түзету
коэффициенттерін (арттыратын не кемітетін) қолдана отырып, айқындайды және
жер ресурстарын басқарудың аумақтық органдары арқылы жер учаскесінің
кадастрлық (бағалау) құнын анықтайтын актімен рәсімделеді.
Астана және республикалық маңыздағы қалалардың, облыс орталықтарының
қала іргесіндегі аймақта және курорт аймағында орналасқан елді-мекендерде
(кенттер мен ауылдар) жеке меншікке берілетін жер учаскелеріне төлемақының
базалық ставкасы екі есе өседі.
Төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттерінің нақты
мөлшері (арттыратын немесе кемітетін) жерге орналастыру жобасының (ісінің)
құрамында белгіленеді. Бұл орайда ол:
- Қазақстан Республикасы Жер кодексінің 11-бабының 1-тармағына сәйкес
жергілікті өкілді органдар бекітетін мәліметтер негізінде елді-мекендердің
шекарасы шегінде;
-Қазақстан Республикасы Жер кодексінің аталған бабының 3-5
тармақтарындағы нормаларды есепке ала отырып, жер-кадастр карталары,
топырақ, геоботаникалық, топырақ-мелиорация және басқа зерттеу материалдары
негізінде елді –мекендер шекараларының шегінен тыс белгіленеді.
I Тарау. Жердің жалпы мінездемесі және оның бағалауы
1.1. Жер ресурстарын пайдалану және жер қорын пайдалану
Жер ең негізгі табиғат байлығы. Ол барлық тіршілік көзі және өмір
сүру ортасы. Қазір адамдар өздеріне керек қоректік заттардың 88%-ін егістік
жерлерден, 10%-ін ормандар мен жайылымдардан, 2%-ін теңіз бен мұхит
суларынан алады. Жер қорын қорғау және тиімді пайдалану сондықтан да ең
негізгі, ешқашан маңызын жоймайтын өзекті мәселе.
Қазақстан жер ауданы жөнінен әлемдегі тоғызыншы мемлекет. Оның жалпы
жер ауданы 271,7 млн.га, оның ішінде ауылшаруашылық жерлері 222,3 млн.га.
жерді пайдалану бағыттрына қарап: ауыл шаруашылық жерлері, елді мекендер
орналасқан жерлер, өндіріс, қатынас, байланыс, қорғаныс, табиғат қорғау,
денсаулық сақтау, демалыс, курорттар, қорықтар, тарихи және мәдени маңызы
бар жерлер, орман қорының жерлері, мемлекеттік қордағы жерлер болып
бөлінеді.
Қазақстанның жер ауданы көп болғанымен, шаруашылыққа қолайлы жерлер
көп емес, егістікке жарамды жер 34,9 млн.га, барлық жердің 12,8%-і ғана.
Жер қорының едәуір бөлігінің сапасы төмен: 77 млн.га эрозияға ұшыраған; 75
млн.га сортаң жер; егістіктің басым бөлігі ылғалмен жеткілікті қамтамасыз
етілмеген, 58%-тен астамы қауіпті (шөлейтті) аймақта орналасқан;
жайылымның 69%-і шөл және шөлейтті аймақта, оның 60%-нің жемдік қоры
нашарлаған, 22%-ін тікен және басқа мал жайылымына жарамсыз өсімдіктер
басқан, 15%-і эрозияға ұшыраған.
Суғару жүйелерінің нашарлығынан суармалы жерлерден 23%-і сортаңдаған,
3%-і батпақтанған, 5%-інің топырағының құнары жойылып кеткен. Жер жырту,
өзендердің арнасын өзгерту, т.б. шаралар нәтижесінде табиғи шабындықтардың
ауданы 30%-ке кеміді.
Жер қорын қорғауды және пайдалануды экономикалық тұрғыдан қарайтын
болсақ, оның құндылығын, пайдалану ұтымдылығын арттыру арқылы одан алынатын
өнімдерді қазіргіден едәуір көбейтуге болатынына көз жеткіземіз. Оның басты
бағыттары: топырақтың құнарлылығын арттыр, жерді суландыру, батпақ жерлерді
құрғату, сортаң жерлердің тұздылығын азайту, эрозияға жол бермеу, бүлінген
жерлерді қалпына келтіру, т.б. агрономиялық шаралар және жерді пайдалану
құрылымын жақсарту.
Ғылыми болжамдар бойынша республикамызда суармалы жерлердің аумағын 2
млн.гектардан 3,5 млн.гектарға арттыруға мүмкіндік бар. Сортаң жерлерді
өңдеп жайылымға, тіпті егістікке айналдыруға болады. Сөйтіп жайылым ауданын
7,1 млн. гектарға арттыруға мүмкіндік бар. Бүлінген жерлерді ұдайы қалпына
келтіріп отыру керек. Есептеулер бойынша жыл сайын 15-16 млн.гектар
бүлінген жерлер өңделуі тиіс.
Жердің ерекше қасиеті - топырақтың құнарлығы. Топырақтың құнарлығы
көптеген микроорганизмдердің қатысуымен өздігінен қалпына келеді, бірақ
оған ұзақ уақыт керек. 2,5 см құнарлы топырақ қалыптасу үшін 100 жыл, бір
қалыпты температурада 90 см топырақ қабаты жасалу үщін 16 мың жыл керек
екен. Топырақтың құнарлы қабатының қалыптасуына сыртқы ортаның факторлары
(ыстық, суық, жел, ылғал, күн, т.б.) әсер етеді.
Топырақтың құнарлылығының өзгеруіне адамдар әрекеті де әсер етеді.
Ғылыми тұрғыдан әрекет жасаса, топырақ құнарлылығын арттырады, ал
жауапсыздықпен қарайтын болса, топырақ құнарлылығын төмендетеді немесе
жойып жібереді. Топырақ құнарлылығын, жерді пайдалану тиімділігін арттыру
жөнінідегі негізгі агрономиялық, агротехникалық, агромелиоративтік,
ұйымдастырушылық шаралар мыналар:
1. Топырақты эрозиядан (азудан) қорғау. Эрозияның негізгі үш түрі бар:
жел, су және техникалық. Тегіс емес, тақыр жерлерде жауын-шашын
топырақтың құнарлы қабатын жуып кетеді. Ормансыз ашық жерлер,
әсіресе өнімділігі құртылған (жыртылған) жерлер жел эрозиясына
ұшырайды, топырақтың құнарлы қабатын жел ұшырып кетеді. Жерді ауыр
техникамен өңдеу, жылма-жыл бір дақылды егу, техниканың жолсыз
жерлермен жүруі топырақ эрозиясын күшейтеді.
Шөл және шөлейт аймақтарда маусымдық пайдалану тәртібін сақтамай
шамадан тыс мал жаю, техникалардың жүруі өсімдіктердің, әсіресе құнды
өсімдіктердің жойылуын тудырып отыр. Беті ашылған топырақ жел, күн, су
эрозиясына ұшырайды. Бұл қауіптен қорғанудың басты жолы тоғайлар өсіру,
суландыру, реттеп пайдалану. Топырақты эрозиядан қорғау үшін жер
ерекшелігін, ауа-райын, эрозиялық құбылыстың жылдамдығын ескере отырып
мынадай шаралар қолданылады:
• ұйымдастырушылық шаралары- айналмалы егістік, жайылымдарды дұрыс
пайдалану, суландыру, жерді пайдалану құрылымын жақсарту;
• агротехникалық шаралар - жерді топырақтың түріне, қасиетіне сәйкес
өңдеу, тыңайтқыш беру, арам шөптерді отау, зиянкестермен күресу және
т.б.
• егістіктің айналасына қорғаныш ормандар өсіру, ылғалдандыру, т.б.
2. Топырақты сортаңданудан (тұзданудан) қорғау. Топырақтың тұздануы жауын-
шашын мөлшері буланатын ылғалдан аз болғанда болды. Егістікті көп жыл
бойы көлдетіп суғару топырақтың тұздануын тудырады. Жаңбыр суының жер
бетіне көлкіп жатып булануы жерді сортаңдандырады. Егістікті, жайылымдый
суғарудың озық тиімді әдістерін қолдану топырақты сортаңданудан
сақтайды.
3. топырақты құм басудан қорғау жолдраы- ағаш (сексеуіл, жыңғыл), бұталар
отырғызу, көп жылдық шөптер егу.
4. жерді батпақтанудан қорғау үшін гидромелиоративтік жұмыстар жүргізу,
суғару жүйелерін жетілдіру қажет болады.
5. топырақтағы қоректік заттарды сақтау үшін мелиоративтік жұмыстар, сортаң
жерледі әкпен, гипспен өңдеу, ранаулы әдіспен жырту, тыңайтқыш беру, мал
жаюды реттеу, т.б. агрономиялық жұмыстар жүргізіледі.
6. Топырақты уланудан қорғау - пестицид, гербицид, тыңайтқыштар қолдану
мөлшерін реттеу, өндіріс, тұрмыс қалдықтарынан қорғау, санитарлық
сауықтыру шаралары боып табылады.
7. Құрылыс, жол салу, жер қойнауын барлау, пайдалы қазбаларды өндіру,
қалдықтарды орналастыру нәтижесінде бүлінген жерлерді қалпына келтіру
(рекультивация) республикамыздың жер қорын едәуір жақсартады.
8. Егістік құнарлы жерлердің ауыл шаруашылық айналымнан шығарылуын
болдырмау шаралары заңдастыруды талап етеді. Соңғы жылдары әртүрлі
құрылысқа, саяжайға, жолдарға, сауда орындарына егістікке қолайлы,
құнарлы тегіс тегіс жерлерді, ормандарды бөлу кең етек жайып келеді. Оны
заңдастырып тоқтату қажет-ақ.
Аталған жұмыстар арнаулы ғылымдар саласындағы жетістіктерге сүйеніп
жүргізіледі. Сонымен қатар бұлар экономикалық шаралар болып табылады.
Өйткені жұмсалатын қаржы, материалдық шығындарды есептеп, шаралардың
экономикалық тиімділігін анықтау қажет. Жерді қорғау, тиімді пайдалану
шараларын жүзеге асыру үшін экономикалық есептеулер, бағалаулар
жүргізіледі. Жердің құндылығын бағалау, қалпына келтіру, жақсарту, қорғау
шығындарын анықтау, жерді нарықтық қарым-қатынасқа қосу, т.б. экономикалық
есептеулерді, бағалауды талап етеді.
Жер қоры халқымыздың ең басты ұлттық байлығы, сондықтан оның
құндылығы ақшалай бағаланып ұлттық байлықтың құрамында есептеледі. Жер
иеленуге, пайдалануға жалға беріледі, жер несиеге кепілдік болады, жер
пайдаланушылардан салық т.б. төлемдер алынады осының барлығының шамасын
анықтау негізінде жердің құндылығы - экономикалық бағалау жатады.
Барлық табиғат байлықтары сияқты жерді экономикалық бағалау негізгі
үш түрлі қызмет атқарады:
1. Есептеу. Жер ұлттық байлық ретінде, аймақтардың, кәсіпорындардың жеке
жер иеленушілер мен жер пайдаланушылардың өндірістік- материалдық қоры
ретінде есептеледі. Жер өндірістің басқа да құрылымдардың, тұрғын
үйлердің, т.б. орналасқан орны, шаруашылық орны ретінде де есепке
алынады.
2. Жер қорын тиімді пайдалануға экономикалық ынталандыру үшін оның
бағасы болуы керек және сол арқылы нарықтық қарым-қатынасқа қосылады.
3. Жер бөлімшелерінің сапалық қасиеттері-өнімділігі, орналасу тиімділігі
әртүрлі. Құнарлы тиімді жерлер жеткіліксіз, сондықтан өнімділігі,
тиімділігі төмен жерлер де пайдаланылады және жұмсалған еңбектеріне
қарамай жақсы (тиімді) пайдаланушылар қосымша пайда табады.
Тиімділігіне байланысты әртүрлі жер бөлімшелері әр түрлі бағаланып жер
пайдаланушыларға біркелкі жағдай туғызылады. Сонымен тиімділігі төмен,
бірақ халық шаруашылық тұрғыдан қажетті жерлерді пайдалану
ынталандырылады.
Жер қорын экономикалық бағалаудың барлық қызметтері бір-бірімен тығыз
байланысты, жалпы жерді қорғауға, тиімді пайдалануға қызмет етеді.
1.2 Жерді экономикалық бағалау әдістері және оның негізгі принциптері
Жер қорын бағалау жөнінде ғылыми ізденіс пен әр түрлі саладағы
мамандар: топырақтанушылар, географтар, экономистер айналысып келеді.
Көптеген теориялық және әдістемелік мақалалар жарияланғаныме, жалпы
қабылданған әдістеме жоқ.
Жерді бағалау туралы екі бағыт айқындалды: топырақтың сапасын бағалау
және жер қорын экономикалық бағалау. Топырақ сапасын бағалау экономикалық
бағалаудың негізгі және алғышарты болып табылады. Жердің сапасын бағалау
үшін оның әр түрлі табиғи қасиеттері өнімділігі тұрғысынан және оған әр
түрлі климаттық жағдайдың топырақ түрінің әсері айқындалады.
Көптеген аймақтық еңбектерде топырақты агроөндірістік тұрғыдан
топтастыру және жерді пайдалану жөнінде ұсыныстар беріледі. Жерді бағалау
белгілері мен әдістеріне топырақтанушылар мен географтардың көптеген
еңбектері арналған. Олардың бір тобы мәселені топырақ карталарын жасау
арқылы шешеді, екіншілері жерді өндіріс құралы ретінде бағалайды.
Қазіргі кезде топырақ бонитетін бағалаудың бірнеше варианттары
белгілі. Оларды негізгі екі түрге бөлуге болады: біріншісі- топырақтың
қасиетіне байланысты өнімділігін ескеріп, бонитетін бағалау; екіншісі-
жерді өнімділігіне байланысты, табиғи қасиетін ескеріп бағалау.
Топырақтың бонитет балдары оның сапалық қасиеттерінің көрсеткіші болып
табылады, аймақта өсетін басты дақылдың көпжылдық орташа түсіміне сәйкес
болады. Бонитет балдары ауыл шаруашылық дақылдарын өсіруге қолайлылығын
анықтауға, оларды тиімді пайдалануды жоспарлауға мүмкіндік береді.
Бонитет балдары: топырақтың құрамындағы шірінділердің (гумус),
тұздардың, минералдардың шамасына, топырақты суды сіңіру қасиетіне,
жентектелуіне, ауаны өткізуіне байланысты анықтайды. Негізгі бал бонитеті
топырақтың 50 см қабатында шірінділер (гумус) шамасына сәйкес белгіленіп,
басқа қасиеттері бойынша саралаушы коэффициенттер қолданылады.
Аудан, аймақ және нақты жерлер бойынша орташа бонитет балдары
есептеліп, олар дәнді дақылдардың көпжылдық орташа түсімімен салыстырылады.
Бұл көрсеткіш жерден алынатын өнімдерді болжауға, жоспарлауға мүмкіндік
береді. Осы көрсеткіш арқылы жердің тиімді пайдаланылғаны бағаланады.
Топырақ бонитет балдарын іс-тәжірибеде қолданылуын шартты мысалмен
көрсетейік. Бонитет балдары әртүрлі 20 шаруашылық бар делік, олардағы нақты
(Өн) және топырақ балына сәйкес есептелген (Өе) дақылдың түсімі кестеде
берілген.
1.1.- кесте
Шаруашылықтарда дәнді дақылдар өсіру көрсеткіштері
Рет Бонитет балы Нақты түсім (Өн) Есептелген түсім
№ (Б) (Өе)
1 16 1 2,8
2 21 5 3,8
3 25 3 4,6
4 29 6 5,5
5 34 6 6,5
6 38 8 7,4
7 41 9 8,0
8 46 10 9,1
9 40 9 9,7
10 50 10 9,9
11 52 11 10,3
12 55 11 11,0
13 56 12 11,2
14 58 11 11,6
15 60 13 12,0
16 62 12 12,4
17 65 15 13,0
18 66 13 13,3
19 68 14 13,7
20 75 13 14,9
№ 10,12,16,18 шаруашылықтарда жерді өнімділігіне сәйкес пайдаланады;
№5,9,14 одан гөрі тиімдірек; №1,3 нашар пайдаланады; №2,7,8,15,17,20
шаруашылықтарда жерді өнімді пайдаланады.
Бонитет балдарын қолданып шаруашылықтардың жұмыс нәтижесін бағалауға
болады. Мысалы, №15,18,20 шаруашылықтарда бірдей өнім алынды, бірақ олар
бірдей жақсы нәтижеге қол жеткізді ме? Оны білу үшін алған өнімдерін
топырақтың бонитет балына бөлеміз. Сонда әр бонитет балға №15 шаруашылық 22
кг, №18-19,7кг, №20-17,5 кг өнім алғанын көреміз, яғни бірдей өнім алғанына
қарамастан алғашқысы жерді жақсы пайдаланған, екіншісі- орташа, соңғысы-
нашар пайдаланған болып шығады.
Балл бонитеттерін пайдаланып ауыл шаруашылық кәсіпорындарының
нәтижесін бағалауға болады. Мысалы, ауыл шаруашылық өнімдерінің жалпы құнын
шаруашылықтың пайдаланылуындағы жерледің орташа бонитет балына бөліп,
шаруашылық нәтижесін бағалауымызға болады. Сондай-ақ есептеулерде таза
табыс, өнімдердің өзіндік құны, т.б. экономикалық көрсеткіштерді
қолданылуымызға болады. Бірақ бонитет балдарының қолдану ауқымы
экономикалық бағалаудан әлдеқайда тар. Мысалы, ол экономиканың бағалау
атқаратын есептеу қызметін атқара алмайды, сондай-ақ жерге келтірілген
зиянды есептеуге орнын толтыруға компенсациялық шығындарды есептеуге
жарамайды.
Жерді балдық көрсеткіштерге сәйкес бағалау туралы экономистердің екі
түрлі көзқарасын байқауға болады. Біріншісі бойынша жер бір өлшем ауданнан
(га) алынатын жалпы өнім мен таза табысқа сәйкес бағаланады, екіншісінде-
алынған ауыл шаруашылық өнімдері және оған жұмсалған шығындар есептеледі.
Екі көзқарас бойынша да жерді бағалаудың басты белгісі одан алынатын өнім,
тек екінші көзқараста жұмсалатын шығын деңгейі ескеріледі.
Бірінші көзқарасты жақтаушылар жерден алынған өнім шамасы оның
салыстырмалы құндылығына сәйкес келеді және таза табыс пайдалану дәрежесін
көрсетеді деп есептейді. Сонымен қатар, олар ауыл шаруашылық өнімдерінің
бағасы қоғамдық қажетті шығындар шамасына біртіндеп жақындайды деп
есептейді. Олардың кейбіреуі жерді 1 гектар ауданға есептелген жалпы
өніммен бағалау керек десе, екіншілері- таза табыс көрсеткішін немесе
негізгі үш: өнімділік, жалпы өнім және таза табыс көрсеткіштерін қолдануды
ұсынады.
Ғалымдардың екінші бір тобы жерді бағалау белгісі ретінде бір өлшем
ауданнан алынған өнімнің оған жұмсаған шығынға немесе шығынның өнімге
қатынасын алуды ұсынады. Олар таза табыс шамасы өнімнің бағасына байланысты
болғандықтан, әділетті көрсеткіш бола алмайды деп есептейді. Сондықтан
жалпы өнім сапасы да топырақтың сапалы ерекшелігіне сай келмейді, өнімдерге
аймақтық бағалар қолдану топырақтың құнарлығы арқасында алынатын табысты
анықтауға мүмкіндік бермейді дейді. Олардың жерді бағалау әдісі оның
бағасын топырақ бонитетіне-өнімділігіне сәйкес озық шаруашылықтардағы
өнімнің өзіндік құны арқылы анықтауға саяды. Жердің сапасының жиынтық
көрсеткіші ретінде бір өлшем ауданнан алынатын нақты өнімділіктің оған
жұмсалған шығындарға қатынасы бойынша анықталатын өлшемдес өнімділік
көрсеткішін қолдануды ұсынады.
Б=;; немесе
Б= (1.1)
формулаларымен бағаланатын көрсеткіш бірдей болады деп есептеледі.
Мұнда: Б- жерді бағалау балы;
У0 Уэ –бағаланатын және үлгілік жердің өнімділігі
С0 Сэ – бағаланатын және үлгілік жерлерден алынатын өнімдердің
өзіндік құны;
То Тэ – бағаланатын және үлгілік жерлерде жұмсалатын шығындар.
Жерді бағалаудың қосымша белгілері ретінде 1 гектар жерге есептелген
өнімнің абсолюттік өнімділігінің күрделі қаржыға (өндіріс негізгі қорының
құнына) қатынасы алынады. Бұларда бағалау белгілерінің әр түрлі болуына
қарамастан, бағалау балл көрсеткішін анықтау тәсілі бірдей.
Үлгілік (эталон) жер бөлігіне қатысты есептелген бағалау көрсеткіші:
Б=, (1.2)
Мұнда: Б- есептелетін бағалау балы;
До- бағаланатын жердің көрсеткіші
Дэ- үлгілік жердің көрсеткіші.
Жерді экономикалық бағалау туралы экономистердің арасында да бірнеше
көзқарастар белгілі. Оларды негізгі екі: шығындық және ренталық деп екіге
бөлуге болады.
Шығындық қағида бойыншабағалаудың негізі- жерді игеруге (пайдалануға)
жұмсалған еңбек пен еңбек құралдарының шығыны болып табылады. Жердің табиға
сапасы- өнімділігі тек қосымша фактор ретінде қалады. Осы қағиданың негізін
қалаушы академик С.Г. Струмиллиннің әдістемесі бойынша жердің экономикалық
бағасы мына фомуламен анықталады:
О=К (1.3)
мұнда: К- 1 гектар жерді игерудің орташа құны (шығындары) (республика
бойынша)
У , У- бағаланатын жер және орташа (үлгілік) жер бойынша 1 гектар
Т жерден алынатын өнімдердің осы өнімді алуға жұмсалатын
шығындарға қатынасы.
Құн заңына сәйкес жер өздігінен жаңа құн тудырмайды. Әр түрлі жерден
өнім алуға бірдей еңбек жұмсалған болса, ол өнімдердің санына қарамай жалпы
құны бірдей болуы керек. Яғни, бірдей еңбек жұмсай отырып, саны, сапасы әр
түрлі өнім алатын болсақ, олардың жалпы құны тең болады, ал дербес жеке
бағалануы әр түрлі болады. Бірдей жерден бірдей еңбекпен неғұрлым көп өнім
алсақ, оның әрқайсысының бағасы соғұрлым төмен болады, және керісінше.
Топырақтың құнарлылығы жаңа құн тудырмайтын болса, ол қосымша құн да
әкелмейді, яғни жер рентасына айналатын қосымша табыс та жоқ. Ал шындығында
жердің құнарлылығынан қосымша өнім, сол арқылы қосымша табыс, рента
алынады. Бұл жерде біз құн мен тұтыну құнының, тауардың құны мен бағасының
қайшылықтарын көреміз. Осы қайшылықтарға сәйкес үш түрлі жағдай болуы
мүмкін. Бірінші – тауардың құны бағасына сәйкес, яғни тауардың бағасы оған
жұмсалған еңбектің мөлшерімен анықталады. Олай болса, еш жерде қосымша
ақшалай табыс жоқ, екінші - баға тұтыну құнына сәйкес анықталады, яғни
тұтыну құны тең тауарлар еңбектің жұмсалу мөлшеріне қарамастан тең
бағаланады. Мұнда тауарды аз еңбекпен жұмсап өндіретін болсақ, қосымша
пайда - рента аламыз. Үшінші - баға тауардың құны мен тұтыну құнының
аралығындағы шама. Бұл реттелмеген базар нарығында болатын жағдай.
Баға тұтыну құнына сәйкес белгіленгенде әр түрлі жердің өнімділігі әр
түрлі болғандықтан бірдей өнімге еңбектің жұмсалу шамасы да бірдей емес,
сондықтан жер рентасы пайда болады.
Жердің құндылығы барлық қоғамда оның тұтыну құнын өндіретіндігімен
анықталады. Сондықтан жерді экономикалық бағалау оның қоғамдық құндылығын
есептеу болып табылады. Жердің тұтыну құндылығын бір жағынан оның тіршілік
орны екендігін және өнім беретіндігін анықтаса, екінші жағынан, оның
ауданының шектеулі екендігі қалыптастырады. Осыған сәйкес экономикалық
бағалау белгісі оның өндіргіш күш ретінде және өмір сүру ортасы ретінде
қоғамдық құндылығы. Осы тұрғыдан жердің қоғамдық құндылығы неғұрлым жоғары
болса, ол соғұрлым қымбатқа бағалануы тиіс.
Шығындық қағиданы жақтаушылардың тағы бір өкілі Г.С.Николенко жердің
бағасы тек қана оны игеру шығындарының негізінде анықталуы мүмкін дей
отырып, мына формуланы ұсынады:
Ці = (1.4)
мұнда: Кп- еліміз бойынша жерді игерудің орташа шығындары;
Бі –бағаланатын і жер бөлімшесінің бағалау балы;
Бпі- жаңа игерілгені жер бөлімшесінің бағалау балы.
Оның пікірі бойынша жерді балл көрсеткіштерімен ғана бағалау теориялық
негізсіз, ал таза табыстың негізінде бағалау әдістемелік тұрғыдан дұрыс
емес. Ол тек қана құн заңының негізінде бағалау ғылыми дәлелді және дұрыс
деп есептейді.
Сонымен қатар, жерді ауыл шаруашылық айналымынан басқа бағытта
пайдалануға алғанда басқаша бағалауды ұсынады. Мұнда оның орнына басқа
жерді игеру шығындары, былайша айтқанда, жерді қалпына келтіру шығындары
бойынша бағалау керек екені айтылады. Бағалау формулаларында біреулер жерді
қалпына келтіру (реновация) шығындарын есептесе, екіншілері - жаңа жерді
игеру шығындарын, үшіншілері - шығындарды және алынбаған табысты қоса
есептейді. Мысалы, И.Смиронв құн теориясымен бағалауға қарсы бола тұрып,
таза табысты капитализациялау әдісін де қолдамайды.
Жерді әр түрлі мақсатта пайдаланғанда бір белгіге сүйеніп бір әдістеме
бойынша бағалау керек пе, болмаса әр түрлі бағалана ма? Осы мәселе бойынша
да қарама-қарсы көзқарастар бар. Біреулер жердің бағасы әрқашан бірдей және
бір белгіге қарап бір әдіспен анықталады десе, екіншілері - ауыл
шаруашылығында пайдаланғанда балл көрсеткіші бойынша бағаланады, ал оны
басқа мақстақа алғанда абсолюттік бағалау қолданылады дейді. Алғашқыларының
дәлелі ауыл шаруашылығында жерді салыстырмалы бағалау жеткілікті және оны
технико-экономикалық есептеулерде қолдануға жарамайды, ал жер басқа
мақсатқа алынғанда ғана ақшалай құнын анықтау қажет.
Жерді ренталық қағида бойынша, дифференциалдық рентаның негізінде
бағалау туралы ізденістер жүріп жатыр.
Оптималдық жоспарлау теориясын жақтаушылардың көзқарасы бойынша жердің
экономикалық бағасы уақыт факторын ескере отырып, жерді пайдаланудан
алынатын жиынтық тиімге негізделуі тиіс. Бұл дегеніміз жердің бағасы жердің
бір ауданынан алынатын рентаны күрделі қаржының мөлшері экономикалық
тиімділік нормасы бойынша капиталдау болады.
О= (1.5)
Былайша айтқанда, жылдың тиімді (рентаны) тиімділік нормасына
бөлгендегі шамамен бағаланады, яғни белгілі бір мерзімдегі жылдық тиімдерді
(ренталарды) дисконттап қосу. Дисконттау коэффициенті ретінде кейбіреулер
орташа тиімділік (рентабельдік) нормасын алады, екіншілері күрделі қаржының
мөлшерлі тиімділік нормасын алады. Егер жақсы жерлер рента бойынша
бағаланса, нашар жерлерді Е.Корнаухов оны игеру шығынымен бағалауды
ұсынады, сөйтіп, іс жүзінде бағаланбаған жер бөлімшелері қалмайды. Айта
кету керек, мұнда жерді экономикалық бағалау белгісі ретінде нақты тиім
емес, нашар жерлерде қалыптасқан баға бойынша есептелген тиім алынады. Таза
табысты капитализациялау коэффициенті ретінде халық шаруашылығы бойынша
қалыптасқан орташа тиімділік коэффициенті қолданылады:
О3 = · 100, (1.6)
Мұнда: Дг – жоғарыда айтылған әдіс бойынша анықталған жылдың таза
табысы
N- халық шаруашылық тиімділік коэффициенті
Табысты капитализациялау мағынасы мынаған саяды: жерді ауыл
шаруашылығынан басқа кез келген өндіріс салаларында пайдаланғанда оған
төленетін сомасының әкелетін табысы (тиімі), оны ауыл шаруашылығында
пайдаланғандағы орташа тиімділікпен алынатын табыстан кем болмауы керек.
Дифференциалдық рентаны есептеуде қолдануға болатын әдіс ретінде
шеткі шығын шамасымен есептелген ауыл шаруашылық өнімдерінің бағасынан
шығындарды және өндіріс негізгі қорларын жаңартуға аударылатын 12-15
процент шамасында нормалы пайданы шегеру ұсынылады.
Тағы бір ұсынылған әдіс бойынша астық негізінен нан өнімдеріне
жұмсалатын болғандықтан дәнді дақылдардан алынатын дифференциалды рента
нанның көтерме сауда бағасының негізінде есептеледі. Мұнда таза табысты
есептеу үшін нанның көтерме сауда бағасынан бидай өсірушілердің, астық
даярлау ұйымдарының, диірмендердің, нан пісірушілердің, т.б. шығындары
шегеріледі. Бұл процестерге қатысушылардың таза табысы еңбек шығындарына
сәйкес (пропорционалды) бөлінеді. Әр аймақта дәнді дақылдардың түсіміне
байланысты және ең нашар жердің 1 гектарынан алынатын табыстың нормалы
мөлшері деп алып әр аймақтағы дифференциалдық рентаны анықтайды.
Осы әдістің екінші түрінде дифференциалдық рента нашар жерді
пайдаланушылардың шығынына сәйкес шеткі шығындық бағадан емес, орташа
салалық баға бойынша есептеледі. Мұндай жағдайда дифференциалдық рента оң
таңбалы немесе теріс таңбалы болуы мүмкін, жалпы сала бойынша ол нөлге тең
болады.
Орташа салалық баға қолданғанда В.Шкатов полярлық деп атаған қарама-
қарсы рента тәуір жерді пайдалнушылардан алып нашар жерді
пайдаланушыларға беріледі.
Жерді дифференциалдық рента бойынша бағалауға қарсы болушылар оның мынадай
кемшілігін атайды: нашар жер бөлімшесінде дифференциалды рента нөлге тең.
Сондықтан ондай жер бағаланбайды.
Мәселені тағы біраз зерттеушілер (М.Бронштейн, Е.Карнаухова,
Г.Романенко, В.Шкатов) жердің экономикалық бағасын дифференциалдық рента
әдісімен анықтауға қарсы болмаса да, олай есептеудің қиындығын айтады және
қарапайым, қолдануға болатын әдіс- нормалы мөлшердегі пайдадан артық
табысты есептеу дейді. Қалай болғанда да, артық таза табыс немесе
дифференциалдық рента бойынша жердің экономикалық бағасы жылдық
экономикалық тиімді капиталдау болып табылады. Осы мәселе жөнінде де
зерттеушілердің көзқарастарында айырмашылықтар бар.
Ол қандай мерзімге капиталдау туралы ұсыныстар: ауыл шаруашылық
негізгі өндірістің қорларды жаңарту мерзіміне; немесе амортизациялау
мерзіміне; халық шаруашылығы бойынша күрделі қаржының орташа нормалы
тиімділігіне; ауыл шаруашылық негізгі қорлар үшін орташа төлем процентіне;
ауыл шаруашылық нысандарын орташа пайдалану мерзіміне; жер ауыл
шаруашылығынан алғанда зиянның орнын толтыру мерзіміне сәйкес мерзімге
капиталдау.
Капиталистік елдерде жердің бағасы жер рентасын банк өсімі нормасымен
(2-3%) капиталдау арқылы анықталады, яғни сол 30-50 есепті жылға сәйкес
келеді.
Бізде капиталистік нарық қатынасы, әсіресе ақша айналымында толық
қалыптаспаған, мұндай процент қолдануға келмейді деп есептеледі, сондықтан
халық шаруашылық тиімділік нормасын қолдану ұсынылады. Бірақ бұл жерде,
біздің ойымызша, мынадай жағдай ескерілмейтін сияқты.
Ақшалй қаржының (оған сатып алуға болатын игіліктердің) нақты
құндылығы осы қаржымен өндіріс ұйымдастырып, өндірістен пайда табуға
болатындығында. Бірақ бұл материалдық өндіріс құруға болатын потенциалды
мүмкіндік қана, жұмыс істеп тұрған нақты өндіріс емес. Ол нақты мүмкіндікке
айналу үшін әлі біраз шаруалар істелу керек - қаржы жинақталып, материалдық
игілікке айналып, құрылыс салынып, өндіріс іске қосылуы керек. Сондықтан
ақшалай қаржының құндылығы сондай ақшаға бағаланатын кез келген өндірістің
құндылығынан кем болады.
Айтылғаннан шығарылатын қорытынды - банк капиталының өсімін тиімділік
нормасымен ешқашан теңестіруге болмайды.
Көп уақыт ғылыми ізденістер жүргізіліп келе жатқанымен жерді
экономикалық бағалау мәселесі елімізде әлі толық шешімін тапқан жоқ. Мұны
тек мәселенің күрделілігімен түсіндіру жеткіліксіз. Негізгі нәрсе теориялық
ізденіске іс-тәжірибелік қолданыстың (сұраныстың) болмауында.
Жерді экономикалық бағалау әдістері
Ауыл шаруашылық өнімдерін өндіретін жерлердің сапасы біркелкі емес.
Олардың әр түрлілігі өнімділігінің де әр түрлі болуына әкеп соғады. Бірдей
еңбек жұмсай отырып сапасы әр түрлі жерлерден түрлі шамада өнім аламыз,
яғни еңбектің нәтижесі әр түрлі болады.
Осы қасиетіне байланысты жерлердің құндылығы да бірдей емес. Жердің
құндылығын қандай белгісіне қарап бағалауға болады? Жоғарыда
келтіргеніміздей осы бағалау белгісі туралы экономистер көзқарастарында
айырмашылықтар бар. Ол белгі ақшалай құндық көрсеткіш болуы керек, өйткені
басқа көрсеткіштермен оларды бір-бірімен салыстыруға, қосуға болмайды.
Тұтыну құндылығы әр түрлі, қоғамның әр түрлі қажетін өтейтін игіліктер тек
қана құндық (ақшалай) көрсеткіштермен жинақтап өлшенеді.
Жер – тұтыну құндылығы, оның құны жоқ, тек тұтыну құндылығын,
материалдық өнімдерді өндіруге қажетті жағдай. Жердің бағасы оған табиғи
тән нәрсе емес, ол тек қана қоғамдық өндіріс және тұтыну қатынастарында
пайда болады. Сондықтан жердің бағасы тауар өндіруге қажетті жеке жер
бөлімшелерінің тұтыну құндылығының көрінісі. Жеке жер бөлімшелерінің
сапасының әр түрлілігіне байланысты ол жерлерде өндірілген өнімдердің құны
да әр түрлі болады. Сапалы жерлерден нашар жерлерге қарағанда әлдеқайда көп
тұтыну құны өндіріледі. Бірақ сапалы жерлер көп емес, әдетте шектеулі.
Иелену түріне қарамастан, жерге шаруашылық нысаны ретінде әрқашан монополия
болады. Былайша айтқанда жерге монополия болуына байланысты дифференциалдық
рента туындайтын алғышарт бар. Дифференциалды рентаның алғышарттары- бір
жағынан монополия болса, екінші жағынан жердің сапалық өзгешеліктері,
сондай-ақ тауарлы өндірістік қоғамдық қарым-қатынастар.
Дифференциалдық рента бірдей еңбек жұмсап нашар жерді пайдаланумен
салыстырғанда сондай мөлшердегі тәуір жерден қанша артық тиім (пайда) алуға
болатынын көрсетеді. Сондай –ақ ол жақсы жер жеткіліксіз болып, сапасы одан
нашар жерді пайдаланғанда немесе пайдаланатын жердің сапасы нашарлағанда
қаншама зиян болатынын көрсетеді. Оны қарапайым мысалмен көрсетуге болады.
Түсімі 40 цга жалпы шығыны 20 мың теңге бидай өндірілетін жер ауыл
шаруашылығынан алынды делік. Қалған жерледің өнімділігі 10 цга. Жоғалтқан
өнімді алу үшін ондай жерлердің төртеуін игеру немесе қосымша шығын жұмсап
жердің өнімділігін арттыру керек. Игерілетін жерге жұмсалатын жалпы шығын
30 мың теңге деп алайық. Сонда бидай өндіруге жұмсалатын шығын 10 мың
теңгеге артады. Егер сапасы нашар жерлерді игермей, оның орнына сапасы
бұрынғы жердей жерді тапқан болсақ, оның халық шаруашылық тиімі 10 мың
теңге болған болар еді. Яғни сапалы жердің құндылығы сапасыз жерден 10 мың
теңгеге артық деген сөз. Жаңадан игеретін сапалы жердің экономикалық бағасы
да 10 мың теңге. Былайша айтқанда, экономикалық бағалау негізгі
дифференциалдық тиім болды. Мысалдан байқағанымыздай, халық шаруашылық зиян
шамасы пайдаланудан шығарылған жерден алынатын өнім немесе таза табыс
шамасына емес, дифференциалдық табысқа немесе нашар жер мен тәуір жерге
жұмсалатын шығындардың айырмашылығына тең. Мұндай жағдайда жердің
құндылығын шеткі шығын мен дербес шығынның айырмашылығымен есептелген жер
рентасымен анықтайды.
Жер мәңгілік өндіріс қажеті, оны дұрыс пайдаланғанда өнімділігі
сарқылмайды. Жерден өнімді жылда алуға болады. Былайша айтқанда, жер шексіз
жылма-жыл ренталық табыс береді. Жер мәңгі пайдаланылатын болғандықтан, осы
жылдардағы жалпы табысты білу үшін жылдық табыстарды қосу керек. Сонда ғана
жердің нақты құндылығын анықтаймыз.
Жерді шексіз ұзақ пайдалануға болатындықтан аз ғана жылдық табыстың
өзі үлкен шамаға айналуы мүмкін, яғни жерлің құндылығы шексіз шамаға
айналады. Әрине бұл ақылға сыймайды, сондықтан жылдық тиімдерді белгілі
мерзімде ғана қосу керек. Сондықтан, 50 жылдық тиімді қосу ұсынылады. Әрине
бұл цифр ешқандай ғылыми дәлелденбеген.
Осыған ұқсас тәсіл орман шаруашылық есептеулерде әр жылда алынған
өнімдерді бір жылға келтіру үшін қолданылады. Оның мәнін түсіну үшін
шартты мысал қарастырайық. Екі орман бөлімшелері бар делік. Біреуінде пісіп
жетілуі 50 жылдық қайың өсіріледі. Қайыңды кескенде 100 м куб ағаш, 15 мың
теңге табыс аламыз, қарағайды кескенде 200 м куб ағаш, 30 мың табыс аламыз.
100 жылда екі жерде бірдей өнім және табыс береді. Олардың халық шаруашылық
құны да бірдей.
Егер уақыт факторын есепке алсақ, олай болмайды. Қоғамға табыстың қай
уақытта алынғаны талғаусыз емес. Табыс неғұрлым ертерек алынса, соғұрлым
құндырақ. Сондықтан мысалымыздағы бірінші орман бөлімшесі екіншіге
қарағанда құндырақ.
Сонымен, әр мезгілдегі экономикалық көрсеткіштерді өлшемдестіру
мәселесі тікелей қосу, орташа процентпен шешілмейді. Басқаша тәсіл керек.
Ол үшін келтіру коэффициенті қолданылады.
В = (1+Е)t (1.7)
Қабылданған әдістеме бойынша Е = 0,08, бірақ басқаша (0,02 ден 0,08
дейін) көзқарастар да бар. Шығындар мен нәтижелерді алғашқы жылға
келтіргенде шамаларды келтіру коэффициентіне көбейтеді, соңғы жылға
келтіргенде- бөледі.
Жер мәңгі пайдаланылатын болғандықтан, жылдық ренталарды қосу керек,
яғни жердің экономикалық бағасы:
Р= (1.8)
Ренталардың жалпы сомасы шексіз жылдарда шексіздікке ұмтылады.
Сондықтан жоғарыда айтылған тәсіл бойынша жердің экономикалық бағасы:
Р= (1.9)
Бұл формула бойынша ауыл шаруашылығында пайдаланылатын жер
бағаланады. Орман қорының жері ағаштың өсіп-жетілу мерзімін ескеріп
бағаланады:
Р= (1.10)
Ауыл шаруашылық жерлері уақытша бұл мақсатта пайдаланудан алынғанда,
экономикалық зиянды жердің экономикалық бағаcымен есептелінеді:
Р= (1.11)
Бұл 9,10,11 формулалармен жер қоры мынадай жағдайларда бағаланады:
1) жылдық рента шамасы өзгермейді
2) уақыт факторын есептейтін коэффициент өзгермейді.
Айта кетеін жағдай, келтіру жылдары ұзақтаған сайын, есепке алынатын
рентаның шамасы кеми береді. Е=0,12 деп алғанда бесінші жылғы рентаның
жартысынан сәл ғана артығы есептеледі, 10-жылғының үштен бірі, ал 20-
жылғының оннан бірі ғана. Қолданған коэффициентке байланысты жердің
бағалануы да өзгеше болады. Жылдық рентаның жыл өткен сайын құндылығының
қаншама кемитінін дәл есептеу өте қиын. Оны сараптама жолымен ғана болжауға
болады. Сондықтан ауыл шаруашылық жерлерін бағалағанда есептелетін жылдық
рентаның өзгеру қарқынын ескеру үшін формулаға мына төмендегідей қосымшалар
қолдану ұсынылады:
Р=, ОК Е,
,ОКЕ (1.12)
,ОК,
мұнда: К-бірінші жылдық рентаның болжамды өсу (КО) немесе азаю (КО)
қарқыны.
Бірінші жағдайда рентаның өсу қарқыны уақыт факторын есептеу
коэффициентінен артық, сондықтан жиынтық рента шексіз үлкен шамада болады.
Мұндай жағдайда ауыл шаруашылығынан басқа салада пайдалану тиімділігі
қаншама жоғары болғанымен, оны ауыл шаруашылық үшін пайдаланудан алуға
болмайды.
Екінші жағдайда рентаның өсу қарқыны уақыт факторын есептейтін
коэффициенттен аз. Мұндай жағдайда жердің экономикалық бағасы рентаны жай
капиталдау арқылы бағалаудан артығырақ болады.
Үшінші жағдайда жылдық ренталар біртіндеп азаяды. Сондықтан жердің
бағасы рентаны жай капиталдау арқылы бағалаудан аз болады. Өйткені уақыт
коэффициенті рентаның өзгеру қарқынына артады.
Жер уақытша ауыл шаруашылығынан алынғанда оны экономикалық бағалау:
a= (1.13)
мұнда: а- Т жылғы жиынтық ренталарды есептеу үшін алғашқы жылғы рента
көбейтілетін коэффициент.
Белгілі мерзімде жылдық рента өзгеретін орман қорларының жерін
экономикалық бағалау үшін мына формулаларды қолдануға болады:
P=r, ОК Е,
P=rКЕ, КО (1.14)
мұнда: t- ағаштың пісіп жетілетін (кесуге жарамды) жасы;
m- неше рет ағаш кесілетінін көрсететін сан;
К- рентаның жылдық өзгеру (өсу, кему) қарқыны.
ß= (1.15)
1әр түрлі К, Е мәндеріне сәйкес жердің экономикалық бағасын есептеу үшін
рента көбейтілетін түзетуші коэффициент.
Өнімнің құндылығы төмендегенде (рентаның өсу қарқыны КО) уақыт өткен
сайын осы өнім алынатын жердің құндылығы шұғыл азаяды және ағаш кесу (пісіп
жетілуі) кешіккен сайын оның азаюы едәуір болады. Керісінше, өнімнің
құндылығы артқандай (КО) жердің де құндылығы артады. Табыс алыну уақыты
кешіккенде жердің құндылығы едәуір азаяды. Бірақ, жылдық рента жоғарғы
қарқынмен өсетін болса, уақыт факторы коэффициентінің ролі кемиді.
Егер К= 0,04 болса, 10 жылдан 50 жылға дейін жылдық рентаның
құндылығы 36 рет кемиді, К= 0,10 болғанда- 7 рет, К=Е болғанда құндылығы
шексіз.
Соңғы формуланы дәлдігін сәл ғана төмендетіп оңайлатуға болады.
P= (1.16)
Бұл формула бойынша жердің құндылығы аз ғана ұдайы кеміп отырады.
Сондықтан өнімнің құндылығы артатын жағдай жердің құндылығын анықтау үшін
уақыт факторын есептейтін коэффициенттердің неғұрлым төмен шамалары
қолданылуы керек.
17,18 формулалармен t, К (Е=0,12) мәндеріне сәйкес есептелген
түзетуші В коэффициентінің өзгеруі былайша болады:
1.2-кесте
Жыл К=0,04 К=0,08 К=0,10
10 0,875 2,110 4,612
0,864 2,087 4,566
20 0,282 0,865 2,103
0,274 0,841 2,058
30 0,117 0,469 1,274
0,110 0,447 1,233
40 0,052 0,282 0,865
0,048 0,264 0,828
50 0,024 0,179 0,625
0,022 0,165 0,591
Ескерту: β алымында 17 –бөлімінде 18- формуламен есептелген.
Уақыт факторын есептейтін дисконттау коэффициентімен күрделі қаржының
тиімділік нормативі және несие өсімінің экономикалық өсу қарқынының
байланысы бар екені белгілі. Өндіріс потенциалы қуаттырақ, оны пайдалану
тиімдірек болған сайын, басқа жағдайлар тең болғанда, экономикалық өсу
қарқыны, күрделі қаржының тиімділік нормативі жоғары болады. Керісінше,
қоғамның бүгінгі қажеттігінен гөрі болашақ қажеттігі басым көзделсе, яғни
қорландыру нормасы жоғары болса, басқа жағдайлар тең болғанда, күрделі
қаржы қоры көп болады және күрделі қаржыны қайтару нормасының жол берілетін
шамасы төмен болады. Осыны уақыт факторын есептейтін коэффициентке
қолданылатын болсақ, мынаны аңғарамыз. Қоғам болашақ мақсатына (қорландыру
нормасын арттыру арқылы) басымдылық беретін болсақ, болашақ нәтижелер мен
шығындарды дисконнтауға төмен коэффициент қолданады. Халық шаруашылығы
болжамдарда соңғы (дайын) өнімдердің өсу қарқыны және оларды қорландыру мен
тұтынуға бөлу белгілі болғанда, күрделі қаржының тиімділік нормативі де
белгілі болуы тиіс.
Табиғат ресурстарын бағалауда қолданылатын уақыт факторын есептеу
коэффициенті, әдетте күрделі қаржының тиімділік нормативінен төмен болуы
керек. Халық шаруашылығы бойынша жинақталған есептеулер дисконттау
коэффициентінің шамасы 0,02-0,04 аралығында болатынын көрсетті. Бұл
шетелдік нормаларға да сәйкес келеді.
Жердің абсолюттік экономикалық бағалау шамасы жерді пайдаланғанда
алынатын өнімдерге және уақыт факторын есептеу коэффициентіне байланысты.
Аталған көрсеткіштердің сандық мәнін жақын арадағы жоспарлы мерзімге де
анықтау көптеген әдістемелік және ақпараттық қиындықтар әкеледі. Ал одан
алыс мерзімге болжау 1 жылдық рентаның осы мерзімге өзгермейтіндігі, ауыл
шаруашылық жерлерінің сапасының бірқалыпты болатынын ешқандай есептеулермен
дәлелденбейді.
Болжамдық есептеулерді кестеде келтірейік
Дифференциалдық рента шамасы шеткі шығын шамасына байланысты. Шеткі
шығын жаңа жер игерілгенде немесе бұрынғы жерлерге шығын артқанда өсуі
мүмкін. Шеткі шығын өскенде барлық жерлердің дифференциалдық рентасы
жоғарылайды.
Шеткі шығын шамасы жерден алынатын өнімдерге, сол арқылы
пайдаланылатын жерге белгілі мерзімде белгілі қоғамдық қажеттілік бойынша
есептеледі. Ондай қажеттілік оптимизация әдісімен анықталады.
1.3-кесте
Ауыл шаруашылықтан пайдалануға алынатын жерлердің мүмкін құндылығы
Қолданған көрстекіштер Ауыл шаруашылық жерлерінің
құндылығы мың теңге
Е К Т
0,08 -0,02 10 607
20 850
+0,02 10 726
20 1136
-0,02 10 526
0,12 20 665
+0,02 10 807
20 846
Шеткі шығын қағидасы мынадай әдістемелік принциптермен негізделеді:
1. Қоғамның дамуының әр бір кезеңінде оған сәйкес жерге деген қажеттіліктен
туындайтын жер ресурстарын молайтуға жұмсалатын жол беруге болатын шеткі
шығын шамасы болады.
2. пайдаланылатын жер ресурстарын молайту (ұлғайту) шараларының
тиімділігі осы шаралар нәтижесінде қол жеткізетін тиім қоғамдық қажетті
шығындар мен дербес шығындар айырмасы ретінде анықталады. Ондай тиім
дифференциалдық рентаның шамасына тең.
3. Шеткі шығынның және оған сәйкес жерді экономикалық бағалау белгісінің
салыстырмалы тұрақтылығы. Жердің қасиеттерін қалпына келу мүмкіндігі
оның үздіксіз, шексіз ренталық табыс әкелу мүмкіндігі ретінде қаралады.
4. Жер ресурстарының ерекшелігі оны көп мақсатта пайдалануға болатындығы.
Жерді пайдалану тиімділігі барлық балама бағыттары бойынша қаралады.
Әдетте ең тиімді бағыт ауыл шаруашылық өнімдерін алу, яғни азық-түліктік
бағыт деп алынып, экономикалық бағалау соған сәйкес жүргізіледі.
Экономикалық бағалау шамасы әрқашан иррационалды шама. Бағалау
көрсеткіштері өзгерген сайын өзгеріп отырады. Экономикалық бағалаудың олай
болатынын түсіну үшін оның жерге тән физикалық немесе химиялық табиғи
қасиет емес, ол тек қоғамдық қарым-қатынастан туындайтынын түсіну керек.
Жердің экономикалық бағасы оның әлеуметтік экономикалық қызметіне
байланысты анықталады. Экономикалық бағалау нені көрсетеді? Бағалаудың
негізгі белгісі- қоғамның қажеттілігін өтеу құндылығы. Табиғат байлығының
(жердің) қоғамдық қажеттілігі бағаланады. К.маркс Жер рентасы дегеніміз-
жер иеленушілердің жерін жалға беруден алатын жылдық табысы деген болатын.
Жер рентасы да капиталға айналды деуімізге болады. Капиталға айналған жер
рентасы жердің экономикалық бағасы болады. В.И.Ленин Жерді сатып алу
дегеніміз- сол жер беретін табысты сатып алу болады, сондықтан жердің
бағасы капиталданған жер рентасы болып табылады- деп жазды.
Сондықтан капитализмде жердің экономикалық бағасы жерден алынатын
жылдық рента мөлшерімен және капиталға төлейтін банк өсімінің процентімен
анықталады.
Р = (1.17)
мұнда: Р- жердің бағасы;
R- жылдық рента
p- банк проценті
Жердің өндіріс күші ретінде мағынасы оның өсімдік өсіретін қасиетінде,
топырағының құнарлығында. Топырақ құндылығын антропогендік әсерлермен
арттыруға немесе келтіруге болады. Осы тұрғыдан жердің табиғи өнімділігі
және жасанды өнімділігі бар деп қарастыруымызға болады:
Жердің өндіріс күші 3-сызба
Жер негізгі өндіріс күші
Жердің өнімділігі Еңбек өнімділігі
Табиғи өнімділік Жасанды өнімділік
Экономикалық өнімділік
Жердің тұтыну құндылығы
Жердің экономикалық өнімділігі оның қоғамдық құндылығын білдіреді.
Жердің тұтыну қүндылығы оның ерекше негізгі өндіріс күші екендігінде.
Жердің сапасына байланысты еңбек өнімділігі де әр түрлі болады. Бірақ
ерекше еңбек жұмсалатын орта ретінде құндылығы әрқашан сақталады.
Жердің тұтыну құндылығы мен экономикалық өнімділігі тікелей бір-
бірімен байланысты, бірақ олардың ерекшеліктері де бар. Егер экономикалық
өнімділік жер мен оған жұмсалатын еңбектің өндіргіш күші арқылы көрінетін
болса, жердің ерекше еңбек ету ортасы екендігі- оған қажеттілік арқылы
көрініс табады. Жердің осы қасиеттері экономикалық бағалауда ескеріледі.
Жоғарыда жерді біз тек қана өндіргіш күш ретінде қарастырдық. Жер,
соымен қатар, өмір сүру ортасы. Бұл жағдайда жердің әлеуметтік-экологиялық
құндылығы қарастырылуы тиіс. Жердің экологиялық құндылығы өмір сүруге
қолайлы жағдайда сақтаудың қажеттігінен туындайды.
Сондықтан жерді экономикалық бағалау оның әлеуметтік, экономикалық,
экологиялық құндылығын анықтау болып табылады. Осы тұрғыдан, жрдің толық
экономикалық бағасы дифференциалдық және абсолюттік ренталар негізінде
анықталуы тиіс.
Дифференциалдық рентаны анықтау әдістерін жоғарыда қарастырдық. Ал
абсолюттік рента жерді қалпына келтіру құндылығымен, яғни жұмсалатын
қоғамдық ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz