Жылжымайтын мүлік нарығына әсер етуші факторлар

Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 38 бет
Таңдаулыға:

МАЗМҰНЫ

КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...

Анықтамалар ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..

Белгілер мен қысқартулар ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
4

5

6

1

ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ТЕОРИЯСЫНЫҢ
СИПАТТАМАЛАРЫ ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..

7
1.1
Жылжымайтын мүлік обьектісі, оның мәні ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...

7
1.2
Жылжымайтын мүлік нарығы анықтамасы, түсінігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...

8
1.3
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың прициптері мен ерекшеліктері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...

10

2
ҚАЗАҚСТАННЫҢ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫНА ТАЛДАУ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...

19
2.1
Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығының даму ерекшеліктері мен перспективалары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...

19
2.2
Қазақстандағы жылжымайтын мүліктің бірінші нарығына талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...

22

3
ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫНЫҢ АРТЫҚШЫЛЫҚТАРЫ МЕН КЕМШІЛІКТЕРІ ... ... ... ... ... ... ..

29
3.1
Бастапқы жылжымайтын мүлік нарығының артықшылықтары мен кемшіліктері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..

29
3.2
Жылжымайтын мүлік нарығына әсер етуші факторлар ... ... ... ... ...
30

ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .

33

ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ...
34

ҚОСЫМШАЛАР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
35

Кіріспе

Тақырыптың өзектілігі: жылжымайтын мүлік кез келген қоғамның экономикалық және әлеуметтік - мәдени өмiрiнде ерекше рөл ойнайды. Ол ең маңызды экономикалық қор ретiнде қолданылады, кез келген адамгершiлiк қызмет iске асатын орындарда маңызды рөл атқарады. Жылжымайтын мүлiк еншiсіне дүниелiк байлықтың елу пайызы дәл келедi, сондықтан жылжымайтын мүлiк - әлемдегі кез келген елдің ұлттық байлығының ең маңыздысы.
Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасуы жеке сегменттердің әркелкі дамуымен, заң шығарушы базасының жетілмегендігімен, заңды тұлғалардың инвестициялық потенциалдары және азаматтардың төмен төлем қабілеттілігімен сипатталады.
Жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасу сатысында проблемаларды шешу үшін, арнайы білімі бар жоғары квалификацияланған мамандар даярлау қажет. Баға мен жылжымайтын мүлік бір-бірімен тығыз байланысты. Олар бір-бірін толықтырып, сипаттап отырады. Жылжымайтын мүлікті бағалауда жылжымайтын мүлік нарығының ерекшеліктерін есепке алу маңызды болып табылады. Сонымен қатар, инвестицияның обьектісі ретінде жылжымайтын мүліктің инвестициялық тартымдылығын анықтау,оның болашақтағы даму перспективасын және жылжымайтын мүліктің ағымдағы жағдайы туралы міндетті түрде ескеруді талап етеді. Жылжымайтын мүлік нарығы - бұл жылжымайтын мүлік обьектілерін қаржыландыруды, эксплутациялауды, беруді қамтамасыз ететін нарық механизмінің өзара байланысты системасы.
Осы жұмыстың бірінші бөлімінде біз жылжымайтын мүліктің негізгі элементтерін, жылжымайтын мүлік нарғы түсінігін қарастырамыз. Ал, жұмыстың екінші бөлімінде жалпы жылжымайтын мүлік нарығын талдап үшінші бөлімінде жылжымайтын мүлік нарығының артықшылықтары мен кемшіліктерін, оның құнына әсер етуші барлық факторларды қарастыратын боламыз.
Жұмыстың мақсаты : жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасу процессін зерттеу, қазіргі таңдағы Қазақстанда тұрғын үйлердің нарғына талдау жасап, қорытынды шығару. Талдау жасау үшін алдын ала дау, деректерді іріктеп жинау:
1. Жылжымайтын мүлік, және жылжымайтын мүлік нарығы түсікніктеріне анықтама беру;
2. Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығының еркшеліктерін қарастырып, талдау жасау;
3. Жылжымайтын мүлік нарығының даму тенденцияларын талдап, ашып көрсету.
Курстық жұмысты жазу барысында ҚР бағалау қызметі туралы заңына, Нұрлы жер, Нұрлы жол бағдарламалары, Ұлттық экономика министрлігі Статистикалық Комитетінің, Homsters.kz, krisha.kz, Лань, Рунэб сайттарының т.б көптеген оқулықтар мен басқада сайттардың мәлеметтерін қолдандық.

Осы курстық жұмыста келесі анықтамалар пайдаланылған:
Нарық сыйымдылығы - баға деңгейінің өзгеруіне сай меншік объектісінің белгілі-бір түріне мүмкін жылдық сату көлемі, ол берілген нарықта бәсекелестерді, сұраныс икемділігін, экономикалық конъюктураның өзгеруін, баға деңгейін, объектінің сапасы мен жарнамаға кеткен шығындарды зерттеп, меңгеруге байланысты.
Жылжымайтын мүлік саласындағы объектілер қатынасы - жер телімдеріне құқық және жылжымайтын мүліктің басқа да объектілері, сонымен бірге жылжымайтын мүліктің объектісінің құқығымен байланысты туындайтын міндеттемелер.
Пайыздық ставка - банктердің несие берумен қамтамасыз еткені үшін алатын төлемі. Пайыздық ставка банктердің шаруашылық есебінің негізі болып табылады. Пайыздық ставканың мөлшері несиенің мөлшеріне, оның өтелу мерзіміне, жылдық төлем нормасына, ақша нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың арақатынасына, сонымен қатар несие мекемесі қарызгерге қарыз беруді жүзеге асыратын тәуекелділік деңгейіне байланысты болады.
Сатып алушы нарығы - жылжымайтын мүлік обьектісін өндірушілер мен сатушылардың белгілі бағамен ұсыныстан сұраныстың жоғары болуы, соның нәтижесінде жылжымайтын мүлік обьектілеріне бағаның төмендеуі және соның нәтижесінде сатып алушылардың пайдалы шарт пен бағаға қол жеткізетіндей нарықта болатын жағдай.
Сатушы нарығы - бұл тұтынушылардың жылжымайтын мүлік обьектісін ұсынылған бағамен тұтыну сатушылардың нарықты толықтыру мүмкіншілігінен жоғары болуымен байланысты сатушылардың артықшылыққа ие болуымен байланысты нарықта болатын жағдай.
Инвестиция - лизинг келісімшартын жасасқан сәттен бастап, қаржы лизингі құралдарын қосқандағы мүліктің барлық түрі (жеке қолданысқа арналған тауарлардан басқа), сонымен қатар, заңдық тұлғалардың жарғылық капиталына инвестордың салатын оларға деген құқығы немесе кәсіпкерлік қызмет үшін қолданылатын тіркелген активтердің өсуі. Бағалы қағаздар нарығына сәйкес инвестиция деген акциялар, облигациялар және т.б. қаржы құралдарын алуды білдіреді.

Осы курстық жұмыста келесі белгілер мен қысқартулар пайдаланылған:
1. ҚР - Қазақстан Республикасы
2. ҰЭМ СК - Ұлттық Экономика Министрлігінің Ститистикалық Комитеті
3. АҚ - Акционерлік қоғам
4. ЖШС - Жауапкершілігі шектеулі серіктестік

1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ТЕОРИЯСЫНЫҢ СИПАТТАМАЛАРЫ

1.1 Жылжымайтын мүлік обьектісі, оның мәні.

Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы ҚР-ның 2007 жылғы 26 шілдедегі №310 заңына сәйкес жылжымайтын мүлік - бұл жер учаскелері, ғимараттар, құрылыстар және жермен тығыз байланысты өзге де мүлік, яғни мақсатына шамадан тыс зиян келтірілмей көшірілуі мүмкін болмайтын обьектілер.
Қаржы - экономикалық сөздікте Жылжымайтын мүлік - азаматтық актіде жеке тұлғаның немесе заңды тұлғаның иелігіндегі жер және басқа жер - сулар, сол жердегі қозғалмайьын мүліктер, яғни ғимараттар, заводтар және т.б. ретінде қарастырылған
ҚР Азаматтық кодексі 117-бабында жылжымайтын мүлікке жер учаскелері, ғимараттар, құрылыстар, көп жылдық екпелер жәнежермен тығыз байланысты өзге мүлік және орнынан олардың мақсатына сай емес шығынсыз ауыстыру мүмкін болмайтын обьектілер жатады.
Жылжымайтын мүлік - жерден, сонымен қатар онда орналасқан құрылыс және ғимараттардан тұратын кез келген мүлікдеп бизнес бойынша оксфорд түсіндірме сөздігінде көрсетілген. Орыс тілінің түсіндірме сөздігінің 2-томында жылжымайтын мүлік құқық қозғалмайтын мүлік. Қозғалмайтын - ескі движити етістігінен шыққан. Мүлік салып орнатылған немесе салынбаған жер учаскелерінен түзіледі. Үлкен советтік энциклолпедияда (17-том) құқықтағы жылжымайтын мүлік, бұл жер учаскесі, осы жерде орналасқан күрделі ғимараттар, құрылыстар және басқалай обьектілер деп сипатталған [1].
Жоғарыда берілген анықтамаларда жер және жермен байланысты бардық заттар қарастырылған.
Жылжымайтын мүлікке жылжымайтын заттар, яғни жер учаскелері, ғимараттар, құрылыстар, көп жылдық екпелер және жермен байланысты өзге мүлік, яғни орнынан олардың мақсатына сай емес шығынсыз ауыстыруы мүмкін болмайтын обьектілер жатады.
Мүліктер бөлінетін және бөлінбейтін болып бөлінеді. Бөлінетін мүлік - бөлу нәтижесінде бөліктері өз мақсатын, міндетін жоғалтпайтын мүлік.
Бөлінбейтін мүлік - өзінің шаруашылық мақсатын, міндетін өзгертпей бөлуге болмайтын немесе заңды ұйғарылуына қарай бөлуге жатпайтын мүлік.
Жылжымайтын мүлік меншік обьектісіне қатысты құқықтық қатынастарды анықтайды, яғни ол меншік құқығының жиынтығын сипаттайды. Жылжымайтын мүлік обьектілерінің қозғалатын және қозғалмайтын болып бөлінуі олардың физикалық мәніне қарағанда заңға байланысты негізделген. Егер обьектілерді физикалық мәніне қатысты бөлетін болсақ, олар жермен байланысты және жермен байланыссыз болып жіктелген болар еді. Сондықтан экономист ғалымдар қозғалмайтын мүлік әлде жылжымайтын мүлік түсініктерінің орнына жылжымайтын мүлік обьектілері түсінігін пайдаланған жөн болатындығын алға тартады. Жылжымайтын мүлік обьектілерін және нарығын зерттеу, оның мәнін сипаттайтын сөздер мен сөйлемшелерге семантикалық, яғни мағыналық талдау талдау жасауды ұйғарады [2].

1.2 Жылжымайтын мүлік нарығы анықтамасы, түсінігі

Кесте 1. Жылжымайтын мүлік нарығы түсінігіне анықтама беру үлгісі

Автор
Анықтамасы
Малкина М.Ю.,
Щупельникова Е.А.
Тұрғындық жылжымайтын мүліктер (жер үйлер, пәтерлер, бөлмелер) сатылаты нарық
Коханенко В.В.
Жылжымайтын мүлік обьектілерін қаржыландыруды, эксплутациялауды, беруді, құруды қамтамасыз ететін нарық механизміндегі арақатынастық жүйе
Шепелев О.М.,
Самойлова с.с.
Әр түрлі жылжымайтын мүліктерді сату мен сатып алу бойынша қызмет түрі
Стоянова М.А.
Экономикалық өрлеу дәрежесі, баға,табыс, капитал салымының дәрежесі және басқа да белгілері бойынша ажыратылатын аймақтық, жергілікті нарықтар жиынтығы.
Горемыкин В.А.
Бәсекелесті сұраныс пен ұсыныс негізіндегі жеке меншік иелері мен экономикалық әдісті қолданушылар арасындағы жес учаскелерін, ғимараттарды, құрылыстарды және басқа да мүліктерді қайта бөлу құралдары, әкімшілік-экономикалық қатынастардың жиынтығы
Стерник Г.М.
Күрделі өзін-өзі басқарушы және реттеуші әлеуметтік-экономикалық жүйе
Ескерту - мәліметтер [3] негізінде автормен құрастырылған

Жылжымайтын мүлік нарығы - бұл (Б.К. Сагинова, 2014) жылжымайтын мүлік нарығының обьектілерін қаржыландыру, пайдалану, біреуге беру, құру механизмдерін қамтамассыз ететін нарықтық механизмдердің байланысқан жүйесі. Жылжымайтын мүлік нарығы бір- бірінен бағалар деңгейі, тәуекел деңгейі, жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялар тиімділігі , т.б. бойынша айтарлықтай айырмашылығы бар аймақтық, жергілікті нарықтардың жиынтығы.
Жылжымайтын мүліктің мәні тауар ретінде негізгі 3 аспектіден тұрады:
1) жылжымайтын мүлік нарығының обьектілерінің физикалық мәні ( көлемінің, конструкция материалдарының және т.б. физикалық сипаттамалары.);
2) жылжымайтын мүлік нарығының обьектілерінің (нарықтық айналымдағы жылжымайтын мүлікке құқығы,бірақ обьектінің өзі емес);
3) Жылжымайтын мүліктің құны жайлы мәлімет беретін экономикалық сипаттамалар (нарықтық, қалпына келтіру, орнын басу және т.б.).
Жылжымайтын мүлік нарығының жағдайы мен динамикасын анықтайтын экономикалық және әлеуметтік факторларды табу зерттеушілердің де жылжымайтын мүлік нарығына қатысушылардың маңызды проблемаларының бірі. Қоғам мен жеке тұлғалардың жылжымайтын мүлікті тұтыну инвестициялардың табыстылығы нарықтағы айналымның жылдамдығы жылжымайтын мүлікпен операциялар жүргізетін кәсіпкерлер қызметінің тиімділігі осылардың барлығын анықтап көрсететін жоғарыдағы факторлар жылжымайтын мүліктің физикалық және экономикалық активтер ретіндегі ерекшеліктерін ескере отырып, жылжымайтын мүлікке әсер ететін сыртқы факторлар негізінде топтастырамыз. Ұлттық деңгейдегі экономикалық, қаржылық және әлеуметтік факторлар қатарына мыналар жатады:
1. ел экономикасының даму деңгейі;
2. жылжымайтын мүлік нарығы қалыптасуының тарихи ерекшеліктері;
3. елдегі экономикалық идеология мен саясат;
4. ел экономикасы дамуының тарихи кезеңдерінің өзгешеліктері;
5. ағымдағы экономикалық саясаттың ерекшелігі;
6. елдегі қалыптасқан қаржы жүйесінің жағдайы мен ерекшеліктері.
Жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасуының тарихи ерекшеліктерін жылжымайтын мүлік сферасындағы меншік құрылымы тұрғын үйді тұтынудың жеке және қоғамдық шығындары арасындағы ара қатынас жылжымайтын мүлікті қаржыландыру жүйелері мен салық салу ерекшеліктері сияқты сипаттамалары анықтайды [4]. Аталған факторлардың ішінде басымдылық экономикалық факторлар нәтижесінде жергілікті деңгейдегі факторлар жүйесі қалыптасады. Олар жылжымайтын мүлік нарығының жағдайы мен динамикасы нарықтағы сұраныс пен ұсынысты зерттеу арқылы анықтайды.
Экономикалық факторлар:
1. тұрғындар табысының деңгейі;
2. тұрғындарды олардың табыстары және оның динамикасы бойынша жіктеу;
3. кәсіпкерліктің даму деңгейі және динамикасы;
4. қаржы ресурстарын алу оңайлығы, соның ішінде несиеге қол жеткізу мүмкіндігі;
5. жылжымайтын мүлікке тартылатын инвестициялар тәуекелділігі;
6. құрылыс құны;
Әлеуметтік факторлар:
1. тұрғындар санының өзгеру деңгейі және олардың жас шамасы;
2. тұрғындардың білім деңгейі;
3. тұрғындардың әлеуметтік құрылымы өзгеруінің деңгейі;
4. қылмыс деңгейі
Әкімшілік факторлар:
1. салықтық тәртіп;
2. аймақтық шектеулер;
3. үй салуға немесе жаңартуға құқық алудың құқықтық және экономикалық шарттары;
4. Мәміле жасаудың шарттары.
Қоршаған орта жағдайының факторы:
1. инфрақұрылымның даму деңгейі;
2. транспорт желілерімен қамтамасыз етілуі;
3. экологиялық жағдай.
Жоғарыда келтірілген факторлар қатарында экономиканың нақты сектор жағдайын сипаттайтын, сондай-ақ қаржылық нарық сферасына қатысты факторлар да бар. Жылжымайтын мүлік нарығы мен нақты экономика байланысының жақсы жақтарымен қатар теріс жағдайлары да бар.
Жылжымайтын мүлік объектілерін салу мерзімінің ұзақтығына байланысты жылымайтын мүлік нарығындағы ұсыныстың азаюының ықтималдылығы төмен. Нәтижесінде ұсыныстың сұраныстан артуы туындайды, бұның өзі шектес салалардағы, яғни құрылыс материалдарын өндіру, жабдықтарды дайындау т.б. жағдайлар әсер етеді. Егер жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдайлар нашарлай бастаса, жалпы экономикалық жағдай да төмендейді. Ал қарама-қарсы жағдайда нақты экономикалық жағдай да төмендейді. Ал қарама-қарсы жағдайда нақты экономиканың өсе бастауына жол ашылады .

1.3 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың прициптері мен ерекшеліктері

Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау принциптері - жылжымайтын мүлік объектісінің бағасына әсер ететін әр түрлі факторлардың ықпал ету дәрежесін анықтайтын ережелер жиынтығы. Жылжымайтын мүлік обьектілері құнына көптеген экономикалық факторлар әсер етеді.Оны бағалаудың қағидалары олардың ішіндегі ең маңыздысын есепке алуға мүмкіндік береді. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың қағидалары бір-бірімен өзара байланысты. Нақты бір обьектіге бір уақытта бірнеше қағидалар әсер етеді, әрбір нақты жағдайда қағидалар жиынтығы ажыратылуы мүмкін. Әр нақтылы жағдайда бір қағидаға басқа қағидаларға қатысты әртүрлі мағына берілуі мүмкін.Бағалау қағидалары жылмымайтын мүлік обьектісі құнына әсер етуші барлық факторларды ескере алмайды, бірақ дұрыс қолданған кезде дұрыс қорытындышығаруға мүмкіндік береді [5,2б.].
Ерекше орынды жалпылау принипі алады - жылжымайтын мүлік объектілерін ең жақсы және ең тиімді пайдалану принципі. Белгілі бір бағаланатын жылжымайтын мүлік объектісіне бірнеше принциптер қолданылуы мүмкін. Сол уақытта бұл принциптерді толық көлемде бағалау процесінде туындайтын кез келген жағдайда қолдана беруге болмайды.
Субъекттер жиі орынды жетілдірулерді басшылыққа алмай отырады. Белгілі бір жағдайға немесе әрекет етуші тұлғаға байланысты бір принцип басқа принципті шетке ығыстыруы мүмкін. Сондықтан жоғарыда аталған принциптер тобы бұндай тәртіптің нақтылығына кепілдік бермей, жылжымайтын мүлік субъектілерінің экономикалық тәртібінің экономикалық тенденцияларын ғана көрсетеді.
Кесте 2. Жылжымайтын мүлік объектісін бағалау процесінде 4 негізгі категорияларға ажыратып көрсетуге болады:

Объектті ең тиімді және ең ұтымды пайдала
ну принципі
Жылжымайтын мүлік объектісімен (ең алдымен жермен байланысты) және оны жақсартумен байланысты принциптер
Қолданушының ұсынуына негізделген принциптер
Нарықтық ортамен байланысты принциптер

* жер қалдық өнімділігі;
* шектік өнімділігі (салым принципі);
* өспелі және кемімелі пайда;
* баланстылығы;
* экономикалық мөлшері
* орынын басу;
* күту;
* пайдалылық
* тәуелділік;
* өзгерулер;
* сұраныс пен ұсыныс;
* сәйкестік;
* бәсекелестік

Объектті ең тиімді және ең ұтымды пайдалану принципі - бұл прицип бағалаушыға осы жылжымайтн мүлікті қолданудың мүмкін варианттарынан ең тиімдісін таңдауды қамтамасыз етеді. Осы принцип жер учаскесінің бос қалпындағыдай бағалауын қарастырады (яғни объект бағалауда алдымен жер, одан кейін жалпы объект құны мен пайдалылығы қарастырылады). Сонымен қатар қарастырылатын варианттар келесідей критерийлерге жауап беруі қажет:
− жылжымайтын мүлік объектісін максималды бағасына жеткізетін (экономикалық тиімділік).
− қаржылық тұрғыдан жүзеге асырылатын;физикалық тұрғыдан жүзеге асырылатын;
− физикалық тұрғыдан жүзеге асырылатын;
− заңды нормаларға сай келеді;
Әдетте объектке ең тиімді баға ұсынылатын вариант таңдалынады. Егер жер учаскесі құрылыс объектілерінен бос болса, бағалаушы қандай объек салу керек екенін таңдайды. Егер жер учаскесінде құрылыс объектілері бар болса, бағалаушы таңдалған варинатқа сай жер учаскесінің бағасына құрылыс бағасын қосады, не болмаса жер учаскесінің бағасынан құрылысты жою шығындарына шегеред [5,7б].
Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау процесінде келесідей үш түрлі элемент қатынасы байқалады: субъект, объект және нарықтық орта. Сол себепті жылжымайтын мүлікті бағалаумен айналысатын мамандарға үш принциптер тобы қарастырылған - тұтынушы көзарасы принциптері; жылжымайтын объектпен байланысты принциптер; нарықтық ортамен байланысты принциптер. Нақты бағаланатын объектілерге бір уақытта бірнеше принцип қолдануы мүмкін.
Жылжымайтын мүлік объектісімен (ең алдымен жермен байланысты) және оны жақсартумен байланысты принциптер:
- жер қалдық өнімділігі;
- шектік өнімділігі (салым принципі);
- өспелі және кемімелі пайда;
- баланстылығы;
- экономикалық мөлшері;
Қалыпты жағдайда экономикалық қызмет өндірістің төрт факторлардың бар болуын қажет етеді, олардың әр біреуі берілген қызметпен жүзеге асырылатын кірістерден төлену керек. Оны схема түрінде келесідей көрсетуге болады:
- еңбек еңбекақымен өтелетін өндіріс факторы ретінде;
- пайыздармен, дивидендтермен өтелетін капитал (ақша немесе ақшаға сатып алынатын заттар);
- пайдамен өтелетін кәсіпкерлік қызмет;
- рентамен өтелетін жер.
Жер жылжымайтын болғандықтан, еңбек, капитал және кәсіпкерлік қызмет факторлары жермен байланысты болуы керек. Бұл өндіріс факторларын қолдану үшін өтемақы өндірілетінін, кейін қалған ақша жер учаскесінің меншік иесіне рента ретінде төленетінін білдіреді. Кез келген жылжымайтын мүлік объектісі сияқты жердің қалдық құны болады және басқа өндіріс факторларын төлеуден қалған қалдық шарты негізінде тұрады. Бұнда қалдық құны барлық өндіріс факторларының құнын төлеуден кейінгі жер учаскесін қолданудан түскен таза табыспен анықталатын жердің қалдық өнімділігіне әкелуі мүмкін [5,8б].
Жер учаскесінің меншік иесі одан таза табыс, яғни жердің қалдық өнімділігін ала алады егер, мысалы:
- жер учаскесі халыққа ыңғайлы және қол жететін жерде орналасса. Бұл жағдайда дүкендер иесі жер учаскесі үшін көп ақша төлеуге, ал жердің меншік иесі қосымша шығынсыз максималды пайда алуға дайын болады;
- жер учаскесі өндіріске ыңғайлы жерде (қаланың шеті жағы, бірақ федералды автокөлік жолына жақын) орналасса. Бұл жағдайда автокөліктерге техникалық қызмет көрсету станциясының иесі оған ыңғайсыз, бірақ өте беделді жер учаскесі үшін көп ақша төлеуге дайын, ал жердің меншік иесі территорияны жайластыруға кеткен минималды шығындармен табыс алуға дайын болады;
- жер учаскесі өзен жағасында орналасса. Ол үшін қала сыртындағы үйдің болашақ иесі өзінің ерекше қажеттіліктерін қамтамасыз ету үшін көп ақша төлеуге дайын.
Тәжірибе жүзінде жердің қалдық өнімділігі принципі жаңа құрылыстың мақсаттылығын анықтағанда қолданылады.
Шекті өнімділіктің бағалаушылық принципі жылжымайтын мүлік объектісіне меншік иесінің қосымша ақшалай салымымен сипатталады, бірақ жылжымайтын мүліктің жаңа элементі құнының сомасына емес (мысалы, үйге жалғасып салынған гараждың құны), бұл жаңа элементті (яғни бүтіндей үй мен гараждың құны) ескере отырып бағаланатын жылжымайтын мүлік объектісінің сомасына салынады. Кейбір қосымша элементтер жылжымайтын мүлік объектісінің құнын, аталған қосымша элементтерді құруға кеткен шығындарға қарағанда үлкен шамаға көтеруі мүмкін, алайда құнды нақты төмендететін шығындар да бар.
Шекті өнімділіктің бағалаушылық принципін қолдана отырып және нарықтық конъюктураны талдай отырып, жылжымайтын мүліктің меншік иесі егер жылжымайтын мүлікке белгілі бір объектілерді уақытында енгізсе немесе алса, қосымша таза пайда алады, алайда жылжымайтын мүлік объектілерінің жақсаруының бағалылығы бары жайлы ұмытпауы тиіс.
Өспелі және кемімелі табыс принципі жерге капитал мен еңбек қосылған сайын табыстылық белгілі бір шамаға дейін көтерілуін білдіреді және шығындар жылжымайтын мүлік объектісінің құнынан асып түскен жағдай болуы мүмкін [5,9б].
Жер учаскесі меншік иелерінің алдында жиі сұрақ туындайды: қаншалықты интенсивті олардың жеріне құрылыс салу керек? Бұл мәселенің сауатты шешімі өспелі және кемімелі табыстың бағалаушылық принципін қолданумен байланысты. Берілген принцип жер және онда құрылған мүлік кешенінің жалпы қайтарымы максималды, ал өзінің мөлшері мен қоршаған объетілерден сапасы жағынан ерекшеленетін жылжымайтын мүлік объетілерінің құны соңғылардың құнына күштелген болғанша жер учаскесіне құрылыс салу пайдалы болатынын білдіреді.
Баланстылықтың бағалаушылық прнципін есепке ала отырып, жер учаскесінің иесі белгілі территорияда жердің құнын максималды жоғарылатуға мүмкіндік беретін масштабтарға дейін өндірісті кеңейте алады. Жерді пайдаланушының әр типіне жер учаскесінің көлемі мен жердің максималды құны қамтамасыз етілетін жер учаскесіне құрылыс салу деңгейі арасындағы оптималды қатынас болады.
Жер учаскесінің экономикалық мөлшердің бағалаушылық принципі бірегей жер учаскесінің өсу құнын, яғни берілген жердегі нарықтық конъюктураға сәйкес жерді пайдаланудың оптималды масштабын қамтамасыз ету үшін жер көлемін анықтауға мүмкіндік береді. Негізінде бұл алдыңғы принциптің - баланстылық принципінің теріс жағы.
Жылжымайтын мүлікпен бір уақытта бірнеше меншік иелері иеленуі мүмкін. Заңмен танылатын бұл мүліктік құқықтарды жылжымайтын мүлікті өткізу кезінде оның жалпы құны жоғарылайтындай етіп бөлуге немесе қосуға болады [5,11б].
Мүліктік мүдделер әр түрлі бөлінуі мүмкін:
- жер учаскесінің физикалық бөлінуі;
- уақытты бөлу (жалға алу, ғұмырлық иелену, болашақ мүліктік құқықтар);
- қолдану құқығын бөлу (жылжымайтын мүлік объектісін қолдануға шек қою);
- мүлік құқықтарының түрлері бойынша бөлу (бірлесіп жалға алу, серіктестік, сенімгерлік басқару, опциондар, сатудың келісілген шарттары);
- кредитордың иелікке кіру құқықтары бойынша бөлу (бірінші кепілхат, кіші кепілхат, салық кепілхаттары, соттық кепілзат, капиталға қатысу).
Экономикалық бөлу принципі жыллжымайтын мүлік құқығын екі не одан көп мүліктік мүддеге бөлуге болатын жағдайда қолданылады. Бұл мүдделерді іске асыруда меншік иелері жылжымайтын мүліктің жалпы құнын жоғарылата алады.
Қолданушының ұсынуына негізделген принциптер (пайдалылық принципі; орын басу принципі; күту принципі) қолданушы тұрғысынан объект пайдалылығын, оның нарықтағы қолайлы бағасын және жылжымайтын мүлік объектісін иеленуден күтілетін пайданы анықтауға мүмкіндік береді.
Әлуетті меншік иесіне белгілі бір экономикалық функцияны жүзеге асыру үшін пайдалы болған жағдайда ғана жылжымайтын мүліктің құны болады [5,12б].
Жылжымайтын объектінің пайдалылығы - бұл берілген жерде және белгілі уақыт аралығында тұтынушының қажеттіліктерін қамтамасыз ету қабілеті. Бұл принцип пайдалылық принципі деп те аталады және оны маманданған бағалаушылар өзінің тәжірибелік жұмысында кең қолданады.
Әдетте, сатып алушы жылжымайтын мүлік объектісі үшін сондай пайдалылығы бар басқа соған сәйкес немесе қайта құрылған объектге сұраланатын бағадан көп төлемейді. Бұл тәсіл орын басу принципіне негізделген, әдетте, ол сатып алушы үшін түрлі нұсқаларды болжайды. Жылжымайтын мүліктің бағаланып отыратын объектінің максималды құны ұқсас объетіні сатып алудың минималды құнымен анықталады.
Жылжымайтын мүлік объектісінің пайдалылығы болжанатын пайданың (күтілетін кіріс) құнымен байланысты болады. Экономикалық бөлу. Бағаланатын күту принципінде жылжымайтын мүлік объектісінің құны барлық болашақ кірістердің ағымдық құнын кіргізу керектігі және сұранымның жоғарылуы мен ұсыныс шектелуінің әсер етуінен бұл құнның үнемі өсуін ескеру керектігі жайлы айтылады.
Жылжымайтын мүлік объектісімен (ең алдымен жермен байланысты) және оны жақсартумен байланысты принциптер:
- жер қалдық өнімділігі;
- шектік өнімділігі (салым принципі);
- өспелі және кемімелі пайда;
- баланстылығы;
- экономикалық мөлшері;
Қалыпты жағдайда экономикалық қызмет өндірістің төрт факторлардың бар болуын қажет етеді, олардың әр біреуі берілген қызметпен жүзеге асырылатын кірістерден төлену керек. Оны схема түрінде келесідей көрсетуге болады:
- еңбек еңбекақымен өтелетін өндіріс факторы ретінде;
- пайыздармен, дивидендтермен өтелетін капитал (ақша немесе ақшаға сатып алынатын заттар);
- пайдамен өтелетін кәсіпкерлік қызмет;
- рентамен өтелетін жер.
Жер жылжымайтын болғандықтан, еңбек, капитал және кәсіпкерлік қызмет факторлары жермен байланысты болуы керек. Бұл өндіріс факторларын қолдану үшін өтемақы өндірілетінін, кейін қалған ақша жер учаскесінің меншік иесіне рента ретінде төленетінін білдіреді. Кез келген жылжымайтын мүлік объектісі сияқты жердің қалдық құны болады және басқа өндіріс факторларын төлеуден қалған қалдық шарты негізінде тұрады. Бұнда қалдық құны барлық өндіріс факторларының құнын төлеуден кейінгі жер учаскесін қолданудан түскен таза табыспен анықталатын жердің қалдық өнімділігіне әкелуі мүмкін.
Жер учаскесінің меншік иесі одан таза табыс, яғни жердің қалдық өнімділігін ала алады егер, мысалы:
- жер учаскесі халыққа ыңғайлы және қол жететін жерде орналасса. Бұл жағдайда дүкендер иесі жер учаскесі үшін көп ақша төлеуге, ал жердің меншік иесі қосымша шығынсыз максималды пайда алуға дайын болады;
- жер учаскесі өндіріске ыңғайлы жерде (қаланың шеті жағы, бірақ федералды автокөлік жолына жақын) орналасса. Бұл жағдайда автокөліктерге техникалық қызмет көрсету станциясының иесі оған ыңғайсыз, бірақ өте беделді жер учаскесі үшін көп ақша төлеуге дайын, ал жердің меншік иесі территорияны жайластыруға кеткен минималды шығындармен табыс алуға дайын болады;
- жер учаскесі өзен жағасында орналасса. Ол үшін қала сыртындағы үйдің болашақ иесі өзінің ерекше қажеттіліктерін қамтамасыз ету үшін көп ақша төлеуге дайын.
Тәжірибе жүзінде жердің қалдық өнімділігі принципі жаңа құрылыстың мақсаттылығын анықтағанда қолданылады [5,14б].
Шекті өнімділіктің бағалаушылық принципі жылжымайтын мүлік объектісіне меншік иесінің қосымша ақшалай салымымен сипатталады, бірақ жылжымайтын мүліктің жаңа элементі құнының сомасына емес (мысалы, үйге жалғасып салынған гараждың құны), бұл жаңа элементті (яғни бүтіндей үй мен гараждың құны) ескере отырып бағаланатын жылжымайтын мүлік объектісінің сомасына салынады. Кейбір қосымша элементтер жылжымайтын мүлік объектісінің құнын, аталған қосымша элементтерді құруға кеткен шығындарға қарағанда үлкен шамаға көтеруі мүмкін, алайда құнды нақты төмендететін шығындар да бар.
Шекті өнімділіктің бағалаушылық принципін қолдана отырып және нарықтық конъюктураны талдай отырып, жылжымайтын мүліктің меншік иесі егер жылжымайтын мүлікке белгілі бір объектілерді уақытында енгізсе немесе алса, қосымша таза пайда алады, алайда жылжымайтын мүлік объектілерінің жақсаруының бағалылығы бары жайлы ұмытпауы тиіс.
Өспелі және кемімелі табыс принципі жерге капитал мен еңбек қосылған сайын табыстылық белгілі бір шамаға дейін көтерілуін білдіреді және шығындар жылжымайтын мүлік объектісінің құнынан асып түскен жағдай болуы мүмкін.
Жер учаскесі меншік иелерінің алдында жиі сұрақ туындайды: қаншалықты интенсивті олардың жеріне құрылыс салу керек? Бұл мәселенің сауатты шешімі өспелі және кемімелі табыстың бағалаушылық принципін қолданумен байланысты. Берілген принцип жер және онда құрылған мүлік кешенінің жалпы қайтарымы максималды, ал өзінің мөлшері мен қоршаған объетілерден сапасы жағынан ерекшеленетін жылжымайтын мүлік объетілерінің құны соңғылардың құнына күштелген болғанша жер учаскесіне құрылыс салу пайдалы болатынын білдіреді [5,16б].
Баланстылықтың бағалаушылық прнципін есепке ала отырып, жер учаскесінің иесі белгілі территорияда жердің құнын максималды жоғарылатуға мүмкіндік беретін масштабтарға дейін өндірісті кеңейте алады. Жерді пайдаланушының әр типіне жер учаскесінің көлемі мен жердің максималды құны қамтамасыз етілетін жер учаскесіне құрылыс салу деңгейі арасындағы оптималды қатынас болады.
Жер учаскесінің экономикалық мөлшердің бағалаушылық принципі бірегей жер учаскесінің өсу құнын, яғни берілген жердегі нарықтық конъюктураға сәйкес жерді пайдаланудың оптималды масштабын қамтамасыз ету үшін жер көлемін анықтауға мүмкіндік береді. Негізінде бұл алдыңғы принциптің - баланстылық принципінің теріс жағы.
Жылжымайтын мүлікпен бір уақытта бірнеше меншік иелері иеленуі мүмкін. Заңмен танылатын бұл мүліктік құқықтарды жылжымайтын мүлікті өткізу кезінде оның жалпы құны жоғарылайтындай етіп бөлуге немесе қосуға болады.
Мүліктік мүдделер әр түрлі бөлінуі мүмкін:
- жер учаскесінің физикалық бөлінуі;
- уақытты бөлу (жалға алу, ғұмырлық иелену, болашақ мүліктік құқықтар);
- қолдану құқығын бөлу (жылжымайтын мүлік объектісін қолдануға шек қою);
- мүлік құқықтарының түрлері бойынша бөлу (бірлесіп жалға алу, серіктестік, сенімгерлік басқару, опциондар, сатудың келісілген шарттары);
- кредитордың иелікке кіру құқықтары бойынша бөлу (бірінші кепілхат, кіші кепілхат, салық кепілхаттары, соттық кепілзат, капиталға қатысу).
Экономикалық бөлу принципі жыллжымайтын мүлік құқығын екі не одан көп мүліктік мүддеге бөлуге болатын жағдайда қолданылады. Бұл мүдделерді іске асыруда меншік иелері жылжымайтын мүліктің жалпы құнын жоғарылата алады [5,17б].
Нарықтық ортамен байланысты принциптер (тәуелділік, сәйкестік, сұраныс және ұсыныс, бәсекелестік, өзгерулер) келесілерді анықтай алады:
− жылжымайтын мүлік объектісі құнының оның орналасқан жеріне тәуелділігі, жылжымайтын мүліктің архитектуралық слилі мен деңгейінің нарық қажеттіліктеріне сай келуі;
− жылжымайтын мүліктің нақты объектілеріне сұраныс пен ұсыныс;
− бәсекелестік деңгейі;
− физикалық және моральды тозудың әсерінен жылжымайтын мүлік объектілер құнының өзгеруі.
Бұл принциптер топтарын сауатты пайдалану жылжымайтын мүлік объекті иеленушісіне нақты экономикалық жағадайда оптималды табыс алуға мүмкіндік береді.
Жылжымайтын мүлік объектісінің құны әсерлі қауіпте болады және жақын орналасқан басқа объектілердің құнына әсер етеді. Бұл тәуелділікті тәуелділік принципі деп атайды. Мысалы, бір жерде әр түрлі фирмалармен бір уақытта салынып жатқан ұқсас класты үйлерге ұсыныстың өсуі жылжымайтын мүлік объектілерінің құнының төмендеуіне әкеледі.
Сәйкестік бағалау принципі жылжымайтын мүліктің жаңа объектілерінің архитектуралық стилі мен жайлылық (қызмет) деңгейінің нарық қажеттіліктері мен күтілімдеріне сәйкес келуін қарастырады [5,19б].
Егер үй артықшылықтармен салынса және оның құрылысына кеткен шығындар басқаларға қарағанда бірнеше есе жоғары болса, онда қымбаттау үйдің нарықтық құны оның нақты құнын көрсетпейді (келісім бағасы құрылыстың нақты шығындарынан төмен болуы мүмкін). Және, керісінше, жылжымайтын мүліктің көрші объектілерін қайта құрастыру мен активті әрекет етуінің нәтижесінде бағаланып отырған объектінің құны өсуі мүмкін.
Сұраныс пен ұсыныс бағалануының принципі жылжымайтын мүлік объетісін бағалау кезінде жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсынысқа қандай факторлар және қалай әсер ететінін түсінуді көрсетеді.
Егер сұраныс өссе немесе ұсыныс төмендесе, онда жылжымайтын мүлік объектісінің құны жоғарылайды. Және, керісінше, сұраныстың төмендеуі мен ұсыныстың өсуі кезінде жылжымайтын мүлік объектісінің құны төмендейді.
Бәсекелестіктің бағалану принципі - нарықтық сұраныс табысты, ал табыс бәсекелестікті тудырады.
Үстеме пайда бәсекенің күйреуіне әкеледі, себебі бәсекелестіктің өсуі нарықтағы ұсыныстың өсуіне әкеледі. Бұл жағдайда, мысалы, егер сұраныс жоғарыламаса, жылжымайтын мүлік объектілерінің бағалары төмендейді.
Нарықтық ортамен байланысты принциптер тобының соңғысы - бұл белгілі жердегі жылжымайтын мүлік объектілерінің тиімділігінің өзгерісін сипаттайтын принцип. Ол өзгеру принципі деп аталады.
Белгілі болғандай, жылжымайтын мүлік объектілері үнемі құрылады және әр түрлі жағдайларға байланысты жойылады, уақыт өте келе жерді пайдалану сипаты өзгереді. Ақша массасы мен пайыздық ставкалардың көлемінің ауытқуы байқалады. Қазіргі технологиялық және әлеуметтік тенденциялар жылжымайтын мүлік объектілеріне жаңа талаптар қояды. Демографиялық даму тұрғын үйлердің әр түрлеріндегі қажеттіліктерді тудырады. Тұрғын аудандар өсу циклдері, кемелдік, жаңарудан өтеді.
Барлық факторлар уақыт өте келе өзгеріске ұшырайды, сол себепті жылжымайтын мүлікті бағалау белгілі бір күнге бекітіледі .
Басқа нарықтарға қарағанда жылжымайтын мүлік нарығының бірталай ерекшеліктері бар:
1. Жылжымайтын мүліктің жылжымайтындығы және ерекшелігімен байланысты жылжымайтын мүлік нарығын жергіліктендіру;
2. Жылжымайтын мүлікпен байланысты көптеген келісімдер жасырын түрде болатындығымен байланысты жылжымайтын мүлік нарығының жеткілікті түрде ашық болмауы;
3. Жылжымайтын мүлік нарығында сатушылар мен сатып алушылар санының шектеулі болуы;
4. Жылжымайтын мүлікке иелік ету және онымен келісімдер жасау әдетте шығындардың төрт түрін қамтиды:
Бірмезгілді салыстырмалы түрде ірі инвестициялар;
- Жылжымайтын мүлік обьектісін жақсы функционалды жағдайда ұстап тұру үшін кететін шығындар (жөндеу, эксплуатациялық шығындар);
- Жылжымайтын мүлікке салық;
- мемлекеттік төлемдер және басқа да алымдар;
5. ұсыныстың төмен икемділігі, яғни сұраныс пен бағаның өсуі кезінде жылжымайтын мүліктің көп жаңа объектілерін салу мүмкін емес және бұл кезде ғимараттар мен құрылыстар ұзақ мерзімді, ал жер өмірлік болып табылады;
6. жылжыматын мүлік нарығындағы сұраныс уақыт бойынша да, кеңістікте де өзгермелі сипатқа ие болады;
7. жылжымайтын мүлік объектілеріне деген сұраныс пен ұсыныс көлемі тек сол объектілердің тұтынушылық сапасымен ғана шарттастырылмайды, сонымен қатар ол географиялық және тарихи (әртүрлі кезеңде салынған үйлер) факторлармен: жылжымайтын объект аймағындағы инфрақұрылым жағдайымен анықталады;
8. ірі заңдық қиындықтармен байланысты жылжымайтын мүлік мәмілелерін ресімдеу;
9. жылжымайтын мүлік нарығына нарықты заңнамалық нормалармен және территорияларды аймақтандырумен мемлекеттік реттеудің салыстырмалы жоғары дәрежесі тән;
10. жылжымайтын мүлік объектілеріне төмен өтімділік тән, өйткені жылжымайтын мүлік объектісін сатуға дайындауға, сатып алушыны іздеуге, мәмілені жүзеге асыруға нақты уақыт қажет;
11. жылжымайтын мүлік объектілеріне қатысты регламенттелген қызметтердің тұрақты орындалуының қажеттілігі [4,5б].

2 ҚАЗАҚСТАННЫҢ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫНА ТАЛДАУ

2.1 Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығының даму ерекшеліктері мен перспективалары.

Жылжымайтын мүлік нарығы өзінің еркшелігі бойынша, бірыңғай жүйеленуге келмейді, қалыптасудың ерекшеліктері және оның экономикалық қызметтің басқа салаларымен өзара байланысы аз зерттелген және бірыңғай белгіленген көріністері жоқ. Қазақстанда нарықтың қалыптасуы мемлекеттің қатысуымен жүзеге асады, бірақ қазіргі кезеңде мемлекеттің жылжымайтын мүлік нарығының жұмыс істеуіне әсер ету әрекеттері жиі ұлттық экономиканың даму ерекшелігін ескерместен жүзеге асырылады. Бұл отандық ғылымда осы мәселенің терең зерттелмеуі мен жетілдірілмеуін көрсетеді. Сонымен бірге, өндірістік және тұтынушылық салада жылжымайтын мүлік айналымының тиімділігі мен қарқындылығы нарықтық және реттеуші элементтердің ара қатынасының дұрыс анықталуына байланысты.
Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығының қарқынды қалыптасуы жеке сегменттердің біркелкі емес дамуымен, жетілдірілмеген заңнамамен, азаматтардың төлем қабілетсіздігімен және заңды тұлғалардың инвестициялық әлеуетімен сипатталады [6].
Жылжымайтын мүлік нарығындағы проблемаларды шешу үшін өздерінің әдістемесі, терминологиясы және зерттеу әдістері бар жаңа білімді қалыптастыру мен дамытуға ықпал ететін арнайы білімі бар жоғары білікті мамандарды даярлау қажет.
Өздеріңіз білетіндей, баға мен нарық өзара тығыз байланысты, олар бірін-бірі толықтырып, сипаттайды. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың маңызды шарты - жағдайы жылжымайтын мүлік нарығының жағдайы болашақта табыстың ағындарына, тәуекелдер деңгейіне және жылжымайтын мүліктің белгілі бір уақытында ықтимал сату бағасына айтарлықтай әсер ететіндіктен, жылжымайтын мүлік нарығының жұмыс істеу ерекшелігін ескеру болып табылады. Жылжымайтын мүлік нарығының жұмыс істеу ерекшеліктерін есепке ала отырып, жылжымайтын мүлікті бағалау үшін ретроспективті кезеңнің деректерін нарықтық тісілдерәдісімен рационалды түрде түзетуге болады. Сонымен қатар, инвестиция объектісі ретінде жылжымайтын мүлік объектісінің инвестициялық тартымдылығын анықтау (әлеуетті инвестордың бағалауы бойынша) жылжымайтын мүлік нарығының ағымдағы жай-күйін және болашақта оны дамыту перспективаларын міндетті түрде ескеруді талап етеді. Жылжымайтын мүлік нарығының жұмыс істеу ерекшеліктерін есепке ала отырып, жылжымайтын мүлікті бағалау үшін ретроспективті кезеңнің деректерін нарықтық әдістер әдісімен рационалды түрде түзетуге болады. Сонымен қатар, инвестиция объектісі ретінде жылжымайтын мүлік объектісінің инвестициялық тартымдылығын анықтау (әлеуетті инвестордың бағалауы бойынша) жылжымайтын мүлік нарығының ағымдағы жай-күйін және болашақта оны дамыту перспективаларын міндетті түрде ескеруді талап етеді. Қазіргі заманғы Қазақстандағы жылжымайтын мүлік тұжырымдамасы жақында белсенді тәжірибелік айналымға енгізілгеніне қарамастан, оның мәні терминологиядан тыс қалып отыр [7]. Дәл осы жылжымайтын мүлік - нарықтық қатынастардың бүкіл жүйесінің орталық байланыстырушы болып табылады. Жылжымайтын мүлік объектілері - адамдардың жеке мұқтаждықтарын қанағаттандыратын тауар ғана емес, сонымен қатар пайда әкелетін меншік нысандағы капитал. Жылжымайтын мүлікке салынатын инвестициялар, әдетте, табыс алу үшін инвестициялар болып табылады. Жылжымайтын мүлік - меншік иелерінің саны бойынша жаппай, ұлтаралық сипатқа ие кез келген мемлекеттің ұлттық байлығының негізі. Сондықтан жылжымайтын мүлік экономикасын білу өте маңызды және бизнестегі табысты бизнес үшін, өмірде, кез-келген отбасылық және жеке азаматтардың күнделікті өмірінде қажет, себебі меншікке меншік құқығы - бұл еркіндіктің, тәуелсіздіктің және барлық адамдардың лайықты өмір сүруінің негізі. Бүгінгі күні жылжымайтын мүлік нарығы меншік құқығын тікелей немесе делдалдық мекеме арқылы (риэлтор, әзірлеуші және т.б.) беру арқылы сатушы мен сатып алушы арасындағы экономикалық қатынастардың күрделі жүйесі ретінде түсіндіріледі. Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығын дамытуды бірнеше кезеңге бөлуге болады. Бірінші кезең, 90-шы жылдардың басында, кәсіпорындардың ашылуы мен дамуы іс жүзінде заңды вакуумда орын алып, сұраныс әлдеқайда жоғары болды. Екінші кезең тұрғын үй бағасының өсуімен сипатталады, клиенттерге қызмет көрсетудің ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.