Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы


Жұмыс түрі:  Дипломдық жұмыс
Тегін:  Антиплагиат
Көлемі: 73 бет
Таңдаулыға:   
Бұл жұмыстың бағасы: 1900 теңге
Кепілдік барма?

бот арқылы тегін алу, ауыстыру

Қандай қате таптыңыз?

Рақмет!






Қазақстан Республикасы Білім және ғылым министрлігі
Экономика факультеті

Қорғауға жіберілді

Мемлекеттік ипотекалық саясат және оны жүзеге асыру
тақырыбындағы

ДИПЛОМ ЖҰМЫСЫ

050510 – Мемлекеттік және жергілікті басқару
мамандығы

Орындаған:

Ғылыми жетекші

Ақтөбе –2014

МАЗМҰНЫ

КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...5

1 бөлім Ипотекалық несиелендіру жүйесін ұйымдастырудың теориялық-
әдістемелік
негіздері ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... 8
1.1 Ипотека және ипотекалық несие терминдерінің шығу тегі және
экономикалық категория ретіндегі
мәні ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .8
1.2 Ипотекалық несиелендіру жүйесі ұғымы, элементтері және ұйымдастыру
принциптері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 13
1.3 Шетелдік тәжірибедегі ипотекалық несиелендірудің негізгі моделдері...18

2 бөлім Қазіргі таңдағы мемлекеттік ипотекалық саясат және оның жүзеге
асырылу
механизмі ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... .25
2.1 ҚР-дағы ипотекалық несиелендіру жүйесінің дамуы мен заңнамалық
базасының қалыптасу
ерекшеліктері ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... 25
2.2 ҚР-дағы тұрғын үй құрылысын дамытудың және несиелеудің мемлекеттік
бағдарламары: мақсаттары, бағыттары, орындалу
механизмдері ... ... ... ... ... .38
2.3 Бағдарламалардың нысаналы индикаторлары және іске асыру нәтижелерінің
көрсеткіштері ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...44
2.4. Мемлекеттік ипотекалық саясатты жүзеге асырушы бас оператор
Қазақстанның тұрғын үй құрылысы жинақ банкі АҚ-ның
қызметі ... ... ... ... ... ... ... 54

3 бөлім ҚР-дағы ипотекалық несиелендіру саясатын жетілдіру бағыттары
және даму
перспективалары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... 60
3.1 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу жүйесін жетілдірудің
негізгі бағыттары
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ..60
3.2 Ипотекалық несиелеудің қол жетімділігі мәселесін шешу бойынша
ұсыныстар ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .63

Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...66

Қолданылған әдебиеттер
тізімі ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ...68

Қосымшалар ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..70

КІРІСПЕ

Зерттеу тақырыбының өзектілігі. Қазақстанның қазіргі әлеуметтік-
экономикалық дамуы кезеңінде ұлттық экономиканың барлық салаларын
модернизациялау маңызды стратегиялық бағыт болып табылады. Халықтың
қолжетімді ипотекалық несиемен қамтамасыз етілуі қоғамдық қатынастарға
тікелей әсер ететіндіктен, ұлттық экономиканың маңызды әрі күрделі саласы
саналады. Тұрғын үй шаруашылығындағы қызметке қол жеткізу мен оның сапасы -
тұрғындардың өмір сүру деңгейін анықтаушы негізгі факторлар. Сондықтан да
Қазақстан Республикасындағы мемлекеттік ипотекалық саясаттың негізі -
азаматтарды қауіпсіз және сапалы баспанамен қамтамасыз ету жағдайларын
туғызу. Мемлекетте әлеуметтік инфрақұрылымдарды дамыту қазіргі күнгі
стратегиялық міндеттердің біріне айналып отыр. Қазақстан Республикасы
Президенті Н.Ә. Назарбаев Қазақстан халқына Дағдарыстан жаңару мен дамуға
атты 2009 жылғы жолдауында тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласы, тұрғын
үй құрылысы сияқты өзекті мәселелерге назар аударған [1]. Азаматтық,
өнеркәсіптік және арнайы құрылысты дамытумен қатар тұрғын үй құрылысы
Қазақстанның 2030 жылға дейінгі даму стратегиясының басым бағыттарының бірі
болып танылды және жалпыұлттық сипаттағы ең маңызды міндеттердің бірі болып
табылады [2]. Сонымен қатар ҚР Президенті Н.Ә. Назарбаевтың "Әлеуметтік-
экономикалық жаңғырту - Қазастан дамуының басты бағыты" атты Қазақстан
халқына жолдауында да халықты баспанамен қамтамасыз ету мәселесі маңызды
бағыттардың бірі болып табылады [3].
Қазақстанның әлемдегі бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру
стратегиясын жүзеге асырумен байланысты, ұлттық экономиканың
бәсекеқабілеттілігін барынша жоғарлату қажеттілігі зерттеу тақырыбының
уақтылы таңдалғанын көрсетеді. Бұл жағдайда ипотекалық несиелендіру жүйесі
мен механизмін тиімді ұйымдастыру мен басқарудың ғылыми-әдістемелік базасын
жетілдіру, тұтастай алғанда, мемлекет экономикасының бәсекеқабілеттілігін
түбегейлі жоғарлату процесін жеделдетуге мүмкіндік туғызады. Мемлекет
тарапынан ипотекалық несиелеу жүйесінің тиімді жұмыс істеуін қамтамасыз ету
тұрғындардың өмір сүру жағдайларының жоғарлауына және елдегі адам
капиталының бәсекеқабілеттілігінің қалыптасуы мен дамуына қолайлы ықпал
етеді. Сондықтан да аталмыш зерттеу тақырыбы өзекті және күнделікті
тәжірибе талаптарына тікелей жауап береді.
Зерттеудің ғылыми жаңалығы. Зерттеу барысында жұмыстың ғылыми жаңалығын
сипаттайтын келесі нәтижелерге қол жеткізілді:
- ипотекалық несиелендірудің қызмет ету тетіктері мен күрделі табиғатын
түсінуге мүмкіндік беретін тұрғын үй нарығының қалыптасуының негізгі
теориялық аспектілері жүйелендірілді;
- ипотекалық несиелендірудің даму тенденцияларын зерттеу және анықтауға
бағдарланған, маркетингтік зерттеуді жүргізудің әдістемелік негіздері
дайындалды. Тұрғын үй бағасының тұрғындардың жинақтары мен олардың
табыстарының өсуіне тәуелділігі анықталды;
- мемлекеттік ипотекалық тұрғын үй саясатын зерттеуге мүмкіндік беретін,
тұрғын үй нарығының шетелдік үлгілері анықталды. Жалдық және
индивидуалды секторларды теңестіруге бағытталған әлеуметтік саясаттың
әр түрлі бағыттарының ықпалынан тұрғын үйге деген қажеттілікті жоғары
дәрежеде қанағаттандыру мен нарықтың тұрақтылығы қалыптасатындығын
көрсететін нарықтар айқындалды.
Зерттеудің теориялық және практикалық тұрғыдан мәнділігі. Зерттеу
жұмысында Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіру жүйесінің
дамуы мен қалыптасуының ең алғашқы пайда болу кезеңінен бастап қазіргі
кезге дейінгі процесінің, сонымен қатар осы кезең аралығында мемлекет
тарапынан қолданылған мемлекеттік тұрғын үй саясатының қалыптасу процесінің
толық қарастыруы берілген жұмыстың теориялық мәнділігін айқындайды.
Дипломдық зерттеу жұмысында қол жеткізілген қорытындылар мен нәтижелер
республикадағы ипотекалық тұрғын үйді несиелендіру саласының әрі қарай
қалыптасуы, әрекет етуі және дамуына негіз болуы бұл жұмыстың практикалық
тұрғыдан мәнділігін сипаттайды.
Зерттеу жұмысының мақсаты - Қазақстан Республикасындағы мемлекеттік
ипотекалық саясатты талдау, оның жүзеге асырылу механизмін анықтау және
мемлекеттік ипотекалық саясатты жетілдіру бойынша ұсыныстар жасау. Бұл
мақсатқа жету үшін келесідей міндеттер қойылды:
- "ипотека", "ипотекалық саясат" түсінігіне анықтама беру, мәнін ашу;
- ҚР-дағы ипотеканы нормативті-құқықтық реттеуді қарастыру;
- ҚР-дағы ипотекалық несиелендіру жүйесінің қалыптасуы мен дамуын талдау;
- ҚР-дағы тұрғын үй құрылысын дамытудың және несиелеудің мемлекеттік
бағдарламарын қарастыру;
- Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі қызметін талдау;
- Мемлекеттік ипотекалық бағдарламаны жүзеге асыру барысында анықталған
мәселелер негізінде мемлекеттік ипотекалық саясатты жетілдіру бойынша
ұсыныстар жасау.
Зерттеудің нысаны. Мемлекеттік ипотекалық саясатты жүзеге асырудың
мемлекеттік тұрғын үй бағдарламалары зерттеу нысаны ретінде қарастырылды.

Зерттеудің теориялық және әдіснамалық негізін мемлекеттік
менеджменттің, логикалық, экономикалық-статистикалық, құрылымдық-
функционалдық ғылыми талдаудың теориясы мен әдіснамасы құрайды.
Диплом жобасының теориялық базасы ретінде ипотекалық
несиелендіру мен жылжымайтын мүлік нарығын реттейтін заңнамалық актілер;
отандық және шетелдік ғалымдардың фундаменталдық классикалық және қазіргі
заманғы еңбектерінде көрсетілген және негізделген концепциялар мен
теориялар; ҚР-ның Статистика агенттігінің ақпараттары қолданылды.
Практикалық зерттеу жүргізу үшін мәліметтерді талдау әдісі, графикалық әдіс
қолданылды.
Зерттеудің ақпараттық базасы монографияларда, ағымдағы
баспаларда, Internet желісінде берілген АҚШ, Германия, Франция, Ресейдің
жылжымайтын мүлік нарығындағы ипотекалық несиелендіруді дамытудың шетелдік
тәжірибесін; ҚР-дағы ипотекалық несиелендіру бойынша нақты материалдар мен
статистикалық мәліметтерді қамтиды. Зерттеу барысында сонымен қатар, ғылыми
конференция материалдары, заңнамалық актілер, ҚР Үкіметінің нормативті
құжаттары қолданылды.
Жұмыстың көлемі мен құрылымы. Диплом жобасы кіріспеден, төрт бөлімнен,
қорытындыдан, пайдаланған әдебиеттер көзінен және қосымшалардан тұрады.
Бірінші бөлімде ипотекалық несиелендіруді жүйесін ұйымдастырудың
теориялық-әдістемелік негіздері қарастырылды, яғни ипотека және
ипотекалық несие терминдерінің шығу тегі және экономикалық категория
ретіндегі мәні, ипотекалық несиелендіру жүйесі ұғымы және шетелдік
тәжірибедегі ипотекалық несиелендірудің негізгі моделдері.
Екінші бөлімде ҚР-дағы ипотекалық тұрғын үйді несиелендіру
жүйесінің қалыптасу тенденциялары мен дамуы қарастырылды, яғни Қазақтандағы
тұрғын үй саясатының заңнамалық базасының қалыптасу тарихы мен дамуы, ҚР-
да ипотекалық несиелендіру жүйесінің қазіргі таңдағы жағдайы.
Үшінші бөлімде қазіргі таңдағы мемлекеттік ипотекалық саясат және
оның жүзеге асырылу механизміне талдау жасалды.
Төртінші бөлімде ҚР-дағы ипотекалық несиелендіру саясатын
жетілдіру бағыттары және даму перспективалары қарастырылды.

1 Ипотекалық несиелендіру жүйесін ұйымдастырудың теориялық-
әдістемелік негіздері

1.1 Ипотека және ипотекалық несие терминдерінің шығу тегі және
экономикалық категория ретіндегі мәні

Көптеген экономист-ғалымдар ипотека терминін нарықтық экономикасы
дамыған елдерде пайда болған қазіргі терминдердің бірі ретінде санайды.
Соңғы жылдардағы біздің елімздегі ипотеканың пайда болуын шетел
инвестицияларымен байланыстыратындар да аз емес. Бұл негізінен бастапқыда
халықтың арасында кең таралмағандыктан және еліміздегі ипотекалық несиенің
қызмет етуінің экономикалық-құқықтық жағынан толық қамтамсыз
етілмегендігімен байланысты болып отыр.

Тарихқа жүгінсек, ипотека сөзі алғаш рет б.э.д. VI ғасырда Грецияда
пайда болған (оны архонт Солон енгізген) және сол уақытта ол, қарыз
алушының несие беруші алдындағы жауапкершілігін жер бөлімшелермен
қамтамасыз етуін білдірген.

Б.э.д. 594 жылы Солон өзінің белгілі реформасын жүргізе отырып, жер
бойынша қарыздарын алып тастап, оның орнына мұраға беруді енгізеді. Жеке
басының жауапкершілігін мүліктік жауапкершілікке ауыстыру мақсатында Салон,
борышқордың атына мына жер белгілі бір соманы өтеуді қамтамасыз етуге
арналған деген жазуы бар тіреу қоюды ұсынады. Мұндай тіреу кейіннен
ипотека деп аталады.

Грек сөзінде "hypotetheca" - тіреу қою, кепіл беру деген ұғымды
білдіреді. Ол тіреуде жер иесінің белгілі бір қарыз сомасы жазылады. Мұндай
тіреу қарыз беруші кепілге қойылған жер бөлімшесінің шекарасына апарып
қояды және ол қарыз алушының мүліктік жауапкершілігін куәландырады.
Кейіннен осындай мақсатқа арнайы кітапшалар қолданыла бастайды және оларды
да ипотека деп атайды [4; 32].

Ипотека сөзі біртіндеп ортағасырлық еуропа заңдылықтарына енеді.
Германияда ол XIV ғасырда, ал Францияда XVI ғасырда дамиды. Орта ғасырлық
кодекстердегі берілген анықтамаларда ипотека өзінің жаратылысы жағынан
бөлінбейтін зат, ол қанағаттанарлық алу құқығына негізделген деп
қарастырылады.

Өзге мемлекеттерде ипотека кеңінен дами бастаған. Пруссияда 1783 жылы,
1811 жылы Австрияда және 1843 жылы Саксонияда ипотекалық жүйе енгізілді.

1770 жылы Силезияда алғашқы банк құрылған. Бұл ірі шаруа қожалықтарына
қаржылай көмек беретін мемлекеттік банк болды. Қаражат тарту мақсатында
банк ипотекалық облигация шығарады [4; 35].

Германияда алғашқы ипотекалық банктер торабы 1900 жылдан бастап қызмет
етуде. Содан бері олардың бірі де қызметін тоқтатпаған көрінеді. Сонымен
қатар, бірінші және екінші дүниежүзілік соғыс тұсында
салымшыларға ипотекалық облигациялар бойынша пайыз төлеген. XVIII ғасырдың
соңында контракталық жинақтың классикалық нысаны ретінде құрылыс-жинақ
кассалары пайда болды. Қазіргі осындай құрылыс жинақ-кассалары Германиядағы
тұрғын үй саласын инвестициялайтын басты мекемелар болып табылады.

Франция мен Ұлыбританияда контракталық тұрғын үй жинақтарының өзге де
үлгілері қызмет етуде. Франция да екі тұрғын үй жинақ шоттары бар:
біріншісінде (жинақ кітапшасы деп аталады) 100 мың франкке дейін жинақтап,
кейін 150 мың франк тұрғын үй несиесін жеңілдікпен 3,75 % жылдық
мөлшерлемеде алуға болады, Мұндай жағдайда мақсатты салымға жылына 7,5 мың
франк мөлшерінде мемлекеттік сыйақы қосылады, екінші тұрғын үй жинақ шоты
(PEL шоты - тұрғын үй жинақтарының жоспары деп аталады), онда 400 мың
франкіге дейін жинақтап, кейін 600 мың франкке дейінгі сомада тұрғын үй
несиесін жеңілдікпен 4,8 % жылдық мөлшерлемеде алуға болады. Мұндай
несиелер бойынша пайыз мөлшерлемелері нарықтық пайыздан 4-5 пайызға төмен
болып келеді. Ірі жер банкі (Креди фонсье де Франс) және оның филиалдары
жер иелеріне және тұрғын үй мен өнеркәсіп құрылысына арнап кұрылыс
компанияларына ссудалар береді. Мұндай ипотекалық несиелердің, берілу
мерзімдері - 3 жылдан 20 жылға дейінгі мерзімді құрайды [5; 10-11].

Ұлыбританияда өткен ғасырдан бастап, құрылыс қоғамдарының жүйелері
қызмет етуде. Олардың жұмыс жасау механизмдері Германиялықтармен ұқсас,
бірақ тұрғын үй несиесін алу үшін құрылыс қоғамының салым иесі болу
міндетті емес.

Соңғы жылдары банктік заңдылықтардың ырықтандырылу нәтижесінде кұрылыс
жинақ қоғамдарының қызметі коммерциялық банктердің қызметімен ұштасып
отырады.

АҚШ-та Ф.Рузвельт тұсында тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелеу және
тұрғын үйді сатып алу жүйесі қалыптасты. АҚШ заңдылықтарына сәйкес тұрғын
үй ипотекалық несиесі - сатып алған тұрғын үйді қамтамасыз ету заты ретінде
кепілге алып, жеке тұлғаға берген банктің не банктік емес мекеменің тұрғын
үй ипотекалық несиесін білдіреді. АҚШ-тың бүгінгі тұрғын үйді қаржыландыру
жүйесінде ипотекалық банктер, жинақ және несие бірлестіктері, коммерциялық
және жинақ банктер, сақтандыру компаниялары, зейнет ақы қорлары және т.б.
мекемелар қызмет етуде [4; 39].

Ипотека экономикалық дағдарысты жоюға екі жолмен ықпал етуі мүмкін

Біріншіден, ипотекалық несиелеудің позитивті дамуы экономиканың нақты
секторында тереңдей байқалып, ондағы өнеркәсіптің бірқатар салаларында
өндірістің құлдырауын тоқтауға мүмкіндік береді.

Ипотекалық несиені пайдаланбай салынған үйлер мен пәтерлерді сату
қиынға соғады, сол сияқты кұрылыстағы өндірістің үздіксіздігі бұзылады.
Құрылыстың өсуі құрылыс материалдарының және конструкцияларының, кұрылыс
және жол мәшинелерін жасау өндірісінде, ағаш өңдеу және жиһаз, электр
жабдықтарын, металл бұйымдарын және т.б. өндіруді жандандырады. Сөйтіп,
көлік құрылымы дамиды.

Өнеркәсіптік ипотекалық несиелеу өндірісті жаңғырта отырып, барлық
салалардағы өнімдердің сапасының артуына және бәсекелестік қабілетінің
ұлғаюына мүмкіндік береді. Бұл, өз кезегінде елдің экономикалық потенциалын
ұлғайтады. Ипотекалық несиелеу жүйесінің нарықтық негізде дамуы елді тек
инвестициялық дағдарыстан шығуына ғана емес, сол сияқты ағымдағы,
айналымдағы қаражаттарды ішкі қорлануға айналдыра отырып, нәтижесінде
инфляциялық дағдарыстан шығуға қолдау көрсетеді.

Екіншіден, ипотекалық несиелеудің дамуы экономикалық дағдарыстан
туындайтын әлеуметтік тұрақсыздыққа жағымды ықпал етеді.

Бір жағынан, ипотекалық несиелеудің дамуы жұмыссыздық зардаптарына
тосқауыл бола отырып құрылыс өндірісінде қосымша жергілікті еңбек
ресурстарын тартады. Сондай-ақ, жылжымайтьш мүлікті кепілге ала отырып
несиелеу еңбек ресурстарының кажеттігін туындатады. Ипотекалық несиелеу
дамымаған елдерде тұрғылықты жерді еркін таңдаудың да болуы мүмкін емес.
Осындай жағдайда, ипотеканың жұмыспен қамту мәселесін шешуге ықпалы болады.

Екінші жағынан, әлеуметтік тұрақтылыққа қол жеткізудің ең маңызды алғы
шарты халықтың тұрғын үйге деген қажеттілігін қанағаттандыруы болып
табылады. Үйі немесе пәтері бар адамның жанұя кұруға, бала өсіруге
мүмкіндігі болады. Жақсы тұрғын үй, тұрмыстық жағдайлармен қамтамасыз
етілуі ұлттың салауаттылығын (денсаулығын) арттыра түсіп, өмірін ұзартады,
соның нәтижесінде, халықтың еңбекке кабілеттілігін жоғарылатады. Мүның бәрі
ел басымыздың қабылдаған Стратегия 2030 бағдарламасына сай қолдау тауып,
елдің экономикалық дамуында көрініс табуымен қатар, қазіргі Қазақстанның
экономикасының өсуіне тұрақты ынталандырушы ретінде ипотекалық несиелеудің
дамуын талап етеді.

Қазақстанда ипотека алғаш рет 1993 жылы ҚР Пр езидентінің жаңа тұрғын
үй саясаты, оны іске асыру механизмдері туралы жарғысына байланысты пайда
болды

1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723 Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы
ҚР заңына сәйкес енгізілді. Осы жарлыққа сәйкес, ипотека - кепіл берушінің
немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде және пайдалануында болатын кепілге
салынған жылжымайтын мүлік деп берілген [6; 45].

Ипотека - бұл салынған мүліктің несие берушіде емес, қарыз алушының
қолында қалатын кепілдің түрі

Классикалық түсінікте, ипотека - бұл тек несие беру ғана емес, сондай-
ақ салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етілген облигациялар
шығарумен байланысты қосымша несиелік ресурстар тарту тәсілін білдіреді.

Дамыған елдердің тәжірибесінде ипотека термині мынадай үш құқықтық
категорияларды сипаттайды.

1) Ипотекалық несие алу үшін жылжымайтын мүлікті кепілге беру (таза
құқықтық қызметі);

2) Салынған мүлік актісі (борыштық куэліктің басқа да аты бар);

3) Ипотекалық несие (ақшалай займ) - жылжымайтын мүлікті кепілге алып
берілетін несие.

Ипотекалық несиеге байланысты әр түрлі пікірлер қалыптасқан. Бір
эдебиетте оны жеке несие түрі ретінде қарастырса, көп әдебиеттерде оны
тұтыну несиесінің түріне жатқызады.

В.И. Лениннің пікірінше: Ипотекалық несие - бұл ауыл шаруашылығына
капитал енгізудің негізгі формасы делінеді. Мұны негізінен бүгінгі жағдайға
байланысты айтылған тұжырым деуге болады. Себебі, нарық экономикасында бұл
несиенің пайдалану ауқымы кеңейе түсуде. Өкінішке орай, біздің ұлттық
заңдылықтарымызда ауыл шарушылығын несиелеуге ипотеканы бағыттау туралы сөз
қозғалмаған [7; 71-79].

О.И. Лаврушиннің еңбегінде ипотекалық несиені несиенің формасы ретінде
бөліп қарамайды, онда ол тұтыну несие ретінде қарастырылған. Біздің
ойымызшы мұндай көзқарас әрине жеткіліксіз [8; 76].

К.Р. Тагирбековтың жетекшілігімен жазылған оқулықта Ипотекалық несие -
әр түрлі жылжымайтын мүлікті кепілге алып берілетін несиелеу формасы деп
берілген. Бұл жерде ипотекалық несиені тұтыну несиесінен бөле отырып, оны
қазіргі несиелеу формаларының біріне жатқызатындығын айта кеткен жөн [8; 79-
80].

В.А. Кудрявцев пен Е.В. Кудрявцевалар өздерінің жеке ғылыми
еңбектерінде ипотекаға қатысты екі пікір қалыптасқан: біріншісі ипотеканы
шартты түрде тұтыну несиесі деп атауға болатынын, екіншісі – кәсіби
тұрғыдан алғанда ипотека бұл жекелеген несие емес, ол қаржы нарығының ішкі
жүйесі ретінде, яғни оның ерекшелігін оны алғашқы және қайталама
закладнойлар нарығында пайда болатынымен байланыстырады. Әрине, мұндай
көзқарастармен толық келісу қиын себебі, ипотека бұл ипотекалық несие деген
толық ұғымды білдірмейді, ол туралы осы пунктің басында айтылған және
ипотека закладнойлар нарығын кұрмайды, ол нарық тек ипотекалық несиелердің
даму барысында пайда болады [8; 83-84].

Г.Г. Коробованың еңбегінде ипотекалық несиені тұрғын үй несиесі ретінде
қарастырып және оны үш түрге бөледі: тұрғын үй құрылысын кепілге алып
берілген жер несиесі, құрылыс жұмыстарын қаржыландыруға арналған құрылыс
несиесі және тұрғын үй сатып алуға арналған несие ретінде. Біздің ойымызша,
тұрғын үй несиесін жер несиесіне немесе кұрылыс несиесіне теңеу орынсыз,
оларды тек ипотекалық несие түрі ретінде қарастырған дұрыс [8; 87].

Б.А. Райзберг және өзгелердің жазған түсіндірме сөздігінде: Ипотекалық
несие - жылжымайтын мүліктерді: жерді, өндірістік және тұрғын үй
ғимараттарын, кұрылғыларды кепілге ала отырып, ұзақ мерзімді несиелеу деп
қарастырады. Бұл ұғымнан ипотекалық несиенің тек қана жеке тұлғаларға ғана
емес сол сияқты заңды түлғаларға арналғанын айта кету қажет.

Ал енді осы ұгымға қатысты отандық заңдылықтар мен әдебиеттерде
берілген көзқарастарға тоқтайық.

1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723 Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы
ҚР заңына сәйкес, ипотекалық заем - жылжымайтын мүлік ипотекасымен
қамтамасыз етілген банктік заем деп түсіндірледі. Мұндағы жылжымайтын мүлік
кешенді түсінікті береді, себебі Бұл жерде жылжымайтын мүлікке қозғалыссыз
тұрған кез келген мақсаттағы объектілерді де жатқызуға болады. Бірақ ондай
объектілердің барлығы ипотекалық несиелеудің объектісіне жатпайтынын ескеру
қажет. Әсіресе, мемлекеттік орман және жер қорлары, тарихи-мәдени және
табиғатты қорғау мақсатындағы қорықтар және заңмен тыйым салынған сол
сияқты өзге объектілерді жылжымайтын мүлік түріне жатқанымен, кепіл
қатынастарына жатпайды [6; 4-9].

2000 жылғы 21 тамыздағы Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу
жүйесін дамыту және тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру
тұжырымдама туралы ҚР Үкіметінің қаулысына сәйкес, ипотекалық несие -
жылжымайтын мүлікті кепілдікке алып, банктен берілетін ұзақ мерзімді несие
меншік құқығы ғана несиелеу уақытына несие берушіге беріліп, мүліктің өзі
қарыз алушының пайдалануында болады делінген.

Ү.С. Сейтқасымовтың жетекшілігімен дайындалған оқулықта, ипотекалық
несие - жылжымайтын мүліктерді: жерді, тұрғын үй және өндірістік
ғимараттарды кепілдікке ала отырып, берілетін қарыз делінген. Онда
ипотекалық несиені тұтыну несиесінің бір түрі ретінде қарастырып кетеді [9;
23-24].

С.Б.Мақыштың пікірінше: ипотекалық несие - қозғалмайтын мүлікті (жерді,
өндірістік ғимараттарды, тұрғын үйді және т.с.с.) кепілге ала отырып,
берілетін ұзақ мерзімді несие деп түсіндіріледі. Бұл жерде де барлық
өндірстік ғимараттар ипотекалық несиелеуде кепіл заты бола алмайтындығын,
айта кету керек [10; 56-58].

Ш.Р. Әбділманованың пікірінше: ипотекалық несие тұтыну несиесінің түрі
бола алмайды себебі, тұтыну несиесі мен ипотекалық несиеге ортақ нәрсе Бұл
олардың жеке түлғаны несиелеуге бағытталуында. Осындай ерекшеліктері ғана
оны тұтыну несиесінің қатарына жатқызуға негіз бола алады. Бірақ ол екі
несиенің қамтамасыз ету формалары әр түрлі болуы мүмкін. Сондай-ақ
ипотекалық несие тек жеке тұлғаға арналмаған, оны кәсіпкерлік фирмаларға,
ауыл шаруашылығы және құрылыс саласына кеңінен пайдалануға болады деген
ойларымен бөліседі. Біз де бұл айтылған пікірге қосыла отырьш, тұтыну
несиесінен ипотекалық несиенің келісе бір айырмашылығы бұл оның берілуі
мерзімдеріне байланысты екендігін айта кету керек, тұтыну несиесі тек қысқа
және орта мерзімді несие, ал ипотекалық несие бұл орта немесе ұзақ мерзімді
[10; 59].

Жоғары айтылғандардан қорытындылай келе біз мынандай тұжырым жасаймыз:
ипотекалық несие - жерді, өндіріс және тұрғын үй құрылысы мақсатындағы
жылжымайтын мүліктерді кепілге алып, ұзақ мерзімге берілетін несиені
білдіреді.

1.2 Ипотекалық несиелендіру жүйесі ұғымы, элементтері және
ұйымдастыру принциптері

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі өзінің қызмет етуі барысында
мынадай үш басты қызмет атқарады:
1) тұрғын үй несиелерін қаржыландыруға қажетті қаражаттармен
қамтамасыз ету;
2) тұрғын үй несиелерін беру және оларға қызмет көрсету;
3) инвестор дың қызметін атқару.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің өзге экономикалық жүйелер
сияқты, өзіне тән ішкі құрылымық элементтері болады.
Біздің көзқарасымызша, тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінін
құрылымдық элементтеріне мыналарды жатқызуға болады:
- тұрғын үйді ипотекалық несиелеу субъектілері;
- тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектілері;
- тұрғын үйді ипотекалық несиелеу принциптері;
- тұрғын үйді ипотекалық несиелеу шарттары;
- тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің ұйымдастырушылық-экономикалык
негізі немесе несиелеу технологиясы.
Тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің негізгі элементіне онын
субъектілері жатады. Субъектілеріне мыналарды жатқызуға болады:
- қарыз алушылар;
- несие берушілер;
- риэлторлық және сақтандыру компаниялары;
- инвесторлар;
- үкімет.
Бұл аталған субъектілер тұрғын үйді ипотекалық несиелеу нарығының
қатысушылары болып табылады. Олардың мақсаттары мен қызметтері 1 кестеде
берілген. Кестеде берілгендей тұрғын үйді ипотекалық несиелеу нарығында
көптеген қатысушылар қызмет етеді. Мұндай қатысушылардың болуы тұрғын үйді
ипотекалық несиелеудің өзіндік ерекшеліктерін сипаттайды.
Бұл аталған қатысушылардың барлығы дерлік тұрғын үйді ипотекалық
несиелеу барысында қатысуға міндетті. Осы қатысушылардың бәрі тұрғын үйді
ипотекалық несиелеу жүйесінің ажырамас элементтері болып саналады.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі бір элементіне онын
объектілері жатады. Несиелеу объектісі бұл несие берілетін зат не процесс.
Несиелеу объектісіне кез-келген зат не процесс жатады. Тұрғын үйді
ипотекалық несиелеу объектісіне мыналар жатады .
- тұрғын үй құрылысына арналған жер телімшесі;
- тұрғын үй құрылысы және қайта кұру;
- тұрғын үйді сатып алу.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектісіне тұрғын үй несиесін үш түрге
бөлуге болады:
1) тұрғын үй құрылысына арналған жерді сатып алуға берілетін несиелер;
2) тұрғын үй кұрылысына және қайта құруға берілетін несиелер;
3) тұрғын үйді сатып алуға берілетін несиелер.

кесте 1
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу субъектілері: мақсаты мен
қызметтері
Субъектілері Мақсаты және қызметтері
Қарыз алушылар Мүмкіндігіне қарай жақсы үй сатып алу, соныман
қатар несие бойьшша ай сайынғы төлемді төлеуге
әзір болу
Несие берушілер (екінші Қарыз алушының төлем қабілетсіздігіне
деңгейдегі банктер және өзгебайланысты тәуекелдерді азайту арқылы пайданы
де каржы-несие институттары)арттыру.
Үй сатушылар (жеке тұлғалар)Үйді тиімді бағада сату
Риэлторлық ұйымдар Үшінші бір тұлғаның тапсырмасы бойьгнша, оның
меншігіндегі үйді тиімді бағада сатып, одан
өзіне тиісті комиссиондық сыйақыны алу
Жылжымайтын мүлікке Қазақстан Республикасы аумағында жылжымайтьш
деген құқықты тіркеуші және мүлікке деген меншік қүқьтғы туралы ақпарат
онымен мәміле жасаушы орган жинау, тіркеу және беру
(Жытжымайтын мүлік жөніндегі
орталық)
Сақтандыру компаниялары Мәмілені толық сақтандыру, пайда табу
Тәуелсіз бағалаушылар Ипотекалық несиелеуде кепіл заты болып
саналатын тұрғын үйді бағалау және оның кепіл
құнын анықтау
Қазақстан Ипотекалық Ипотекалық несие беру, ипотекалық облигациялар
компаниясы АҚ шығару және орналастыру
Ипотекалық несие тәуекелін Ипотекалық несиелерден туындайтын тәуекел ді
сақтандыру компаниясы сақтандыру
Инвесторлар (ипотекалық Ипотекалық облигацияға қаржат сальш пайда алу
облигаідияны сатьш алушы
заңды және жеке тұлғалар)
Қамқорлық жасау органы Кәмелетке толмаған азаматтардың кұқықтары мен
мүдделерін қорғау
Ипотекалық несиелеу жүйесінің тұрақты және
тиімді қызмет етуін қамтамасыз ету; банк
салымшыларының мүдделерін қорғау мақсатында
ипотекалық несиелеу нарығына катысушылардың
қызметіне бақылау және қадағалау жүргізу;
тұрмысы төмен отбасылардың тұрғын үй сатып
алуына жағдай жасау
Е с к е р т у – кесте автордың мәліметтерімен дайындалған [11; 322-326]

Отандық банктік тәжірибедегі ипотекалық несиелеу ерекшеліктеріне сәйкес
аталған соңғы екі несие түрінің өзара айырмашылығын былай беруге болады:
тұрғын үй құрылысына берілген несиеде кепілге басқа өтімді мүліктің болуын
талап етеді және ол қысқа мерзімдік сипатта болуы мүмкін, ал халықтың
тұрғын үй сатып алуға берілетін несие бойынша кепіл заты ретінде сол сатып
алынған үйдің өзі алынады және мұндай несиенің берілу мерзімі ұзақ мерзімді
құрайды, мысалы 10-15 жыл және одан жоғары.
Сонымен қатар, айта кететін бір жәйт, егер де салынып жатқан тұрғын үй,
соның ішінде жеке үйлер несиені қамтамасыз ету заты болмаған жағдайларда
оларды тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектісіне жатқызуға болмайды.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің келесі элементіне
ипотекалық несиенің мәнін және қызметтерін, сондай-ақ несиелік қатынастарды
ұйымдастыру облысындағы объективті экономикалық заңдардың талаптарын
бейнелейтін тұрғын үй ипотекалық несиелеу принциптері жатады. Несиелік
принциптер негізінде несиелік процесс, яғни банктік несиелердің берілуі,
пайдаланылуы және қайтарылуы жүзеге асырылады. Несиелеу принциптеріне
байланысты тұрғын үй ипотекалық несиелердің берілуінің басты шарттары:
несиенің мақсаты және мерзімі, олардың қаражаттар айналымы шеңберінде
қатынасу нәтижелілігі және т.б. анықталады . [12; 156-158]
Экономиканың нарықтық шаруашылық жағдайларға өтуі несиелеу
принциптерінде қалыптасып қалған ғылыми көзқарастарды нарықтың талабына сай
қайта бағалауды қажет санайды.
Қазіргі тұрғын үй ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру принциптері жалпы
бантік несиелеу сияқты екі топқа бөлінеді.
I топ - жалпы экономикалық тәртіптегі принциптер:
- несиенің мақсаттылығы;
- несиенің дифференциялдығы.
II топ - несиенің мәнін бейнелейтін принциптер:
- несиенің мерзімділігі;
- несиенің қайтарымдылығы;
- несиенің ақылылығы;
- несиенің қамтамасыз етілуі.
Несиелеудің объективті принциптеріне қайтару мерзімі және ақылылығы
жатса, ал субъективті принципіне несиенің дифференциалдылығы, мақсаттылығы
және қамтамасыз етілуі жатады.
Несиенің берілу мақсаты несиелеудің барлық процесін анықтайды.
Несиелеудің мақсаттылығы несиенің нақты материалдық бағалылылар және
өндірістік шығындар объектілеріне бағытталуын білдіреді.
Қазіргі несиенің дифференциялық принципінің мазмұны өзгерген десе
болады. Біріншіден, ол мерзімділік принципімен байланысады, яғни ипотекалық
несие уақытында қайтара алатын тұлғаларға беріледі. Сондықтан да
несиелеудің дифференциациялануы тек несиелік қабілетті сипаттайтын
көрсеткіштер негізінде ғана жүзеге асырылады. Екіншіден, Бұл принцип
несиелік келісім жасалғанға дейін және банктер несиелік ресурстарға деген
сұранысын оқып үйрену барысында потенциалды қарыз алушьшардың несиелік
қабілетін және сұралып отырған ссуданың қамтамасыз етілу сипатын және
олардың банк үшін пайдалылығын, сондай-ақ қаражаттардың жұмсалу ұзақтығын
жетекшілікке ала отырьш бастапқы несиені орналастырғанға дейін іске
қосылады. Үшіншіден, несиелік қабілеттігіне байланысты несиелеудін
дифференциациялануы, оның өткен жүйедегі вариантымен салыстырғанда қаталдау
болып табылады.
Мерзімділік - ол белгілі экономикалық категория ретіндегі мәніне
негізделген несиенің ерекше бір белгісі. Ол, яғни несие берушінің қарыз
алушыға берілген қаражаты белгілі бір уақыт ішінде келісілген тәртіпке сай
қайтарылуға тиістілігімен қортындыланады. Осыдан келіп, несиенің
қайтарымдылық принципі туындайды.
Несиенің қайтарылымдылығы оның экономикалық категория ретінде, басқа
тауарлы-ақшалай қатынастардың экономикалық категорияларынан ажыратылатын
ерекшелігімен сипатталады. Қайтарылмайтын несие болмайды. Сондықтан да,
қайтарымдылық – бұл несиенің ажырамас атрибуты болып табылады.
Несиенің ақылығы - бұл несие беруші қарыз алушыға берілетін қаражатты
қайтару барысында бастапқы сомадан өсіп қайтарылатьшдығъш білдіреді. Іс
жүзінде ақылылық бұл несиені пайдаланғаны үшін төленетін сыйақы (бұрынғыша
пайыз) түрінде беріледі.
Ипотекалық несиелеудің келесі бір принципі, берілетін несиелердің
материалдық жағьшан қамтамасыз етілуі. Соның ішіндегі, ең бір маңызды:
ипотекалық несиені қамтамасыз ету құралы - бұл кепіл. Кепілге берілетін
несие – бұл қарыз алушының активтерімен қамтамасыз етілген несие. Кепілге
берілетін активтер қарыз алушының иелігінде қалып, оның пайдалануында
болады [13,45].
Несиенің қамтамасыз етілуі өз кезегінде несиенің қайтарылуына кепілдік
болып табылады. Тұрғын үй ипотекалық несиенің қамтамасыз ету көзіне мыналар
жатады:
- алғашқы көзі: қарыз алушының тұрақты табысы, қаншалықты қарыз
алушьщың табыс алу не алмауына байланысты тәуекел ді болатындықтан банктер
екінші көздің болуын қалайды;
- екінші реттегі көзі - сатып алынатын тұрғын үй.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеудегі қамтамасыз ету заты -жылжымайтын
мүлік кепіл заты болғанымен ол несие берушінің қолына берілмейді, керісінше
карыз алушының иелігінде қалады. Бұл оның басты ерекшелігіне жатады.
Мұндағы , тұрғын үй несиесі - ипотекалық несиенің бір түрі.
Ипотекалық несие әрқашан жылжымайтын мүлік кепілдігі - ипотекамен, ал
тұрғын үй ипотекалық несиесі тек қана тұрғын үй жылжымайтын мүлігімен
қамтамасыз етіледі. Аталған несиелеу нысанында бір ғана қамтамасыз етілу
кепілдігіне несие қаражаттарына алған тұрғын үй жатады. Мұндай жағдайда
банк пен қарыз алушының арасында келісімшарт жасалады және соның негізінде
қарыз алушы - кепілдік беруші, ал қарыз беруші қарыз алушының несиені және
пайызды қайтаруға байланысты міндеттемесін толық орындағанға дейін
кепілдікті үстаушы болып саналады.
Кепілдік беруші (қарыз алушы) өз міндеттемесін орындамаған жағдайда,
кепілдікті ұстаушы (қарыз беруші) кепілге қойылған мүліктің күны
есебінен өзінің талабын қанағаттандыруға құқы бар.
Біздің ойымызша, мұндай қамтамасыз ету түрінің өзіндік кемшіліктері
бар. Атап айтсақ, қарыз алушы үшін: кепіл заты ретінде оны рәсімдеу
қымбаттығы; несиені қайтармаған жағдайда тұрғын үйді босату қажеттігі (Бұл
жерде қарыз алушының үйді сатып алғаннан соң жасаған қосымша шығындары
есепке алынбай қалуы); ал банк үшін: несиені беруден бұрын кепілге алатын
объектіге толық тексеру және бағалау жұмыстарын жүргізу қажеттігі;
жылжымайтын мүліктің өтімділігінің төмен болуы; ұзақ мерзімді несиелеу
барысында кепілге алған мүліктің құнының төмендеу қауіпінің болуы.
Тұрғын үй ипотекалық несиесін қайтаруды қамтамасыз ету негізгі
формалары мыналар.
- жер телімшесі бар дайын жеке тұрғын үй кепілі;
- тұрғын үй объектісін салуға арналған жер телімшесі кепілі;
- аяқталмаған тұрғын үй кұрылысының жүріп жатқан жер телімшесенің
кепілі;
- көп қабатты үйдегі жекешелендірілген пәтер кепілі.
Жалпы тұрғын үй ипотекалық несиесін қамтамасыз етуде, қажет уақытында
қамтамасыз етудің өзге де нысандары кепілхат, кепілдеме және сақтандыру
міндеттемелері де пайдаланылуы мүмкін.
Тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі бір элементіне -несиелеу
шарты жатады. Несиелеу шарты - деп несиелеудің базалық элементтері:
несиелеу субъектілері мен объектілері және несиенің қамтамасыз етілуге
қойылатын талаптарды түсінуге болады.
Несиелеу шарты, біріншіден, несиелік мәміле жасайтын екі жақтың
мүдделерін ескереді. Банктер клиенттің мүдделеріне сай, қажеттілігін
қанағаттандыруға бағытталады. Несиелеу шарты, сондай-ақ несие беруші
-банктердің мүдделерінің қорғалуын да көздейді.
Несиелеу шарты, екіншіден, несиелеу принциптерінің: мақсаттық
мерзімділігі және қамтамасыз етулігімен байланысты. Егер де, клиент аталған
принциптерінің біреуін бұзатын болса, онда несиелеу мәмілесі жасалмайды.
Несиелеу шарты үшіншіден, банктің коммерциялық мүддесі сақталатын
негізде жүзеге асырылады. Несиелеу ақылы түрде жүргізіледі. Оның ақысы
көбіне несиелік тәуекелге, орталық банктің ресми сыйақы мөлшерінің
деңгейіне, нарықтағы несиеге деген сұраныс пен үсыныстың жалпы жағдайына
байланысты анықталады.
Несиелеудің төртінші шарты, банк пен қарыз алушы арасындағы жасалатын
несиелік келісімшартты қарастырады. Несиелеу, несиелік мәмілеге қатынасатын
жақтардың белгілі бір міндеттемелері мен кұқықтарын, сондай-ақ экономикалық
жауапкершілігін көздейтін келісім негізінде іске асады.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі элементіне тұрғын үйді
ипотекалық несиелеуді экономикалық-ұйымдастыру тәсілдері жатады. Бұл
элементтің көмегімен несиені беру және банкке қайтару жолдары анықталады.
Несиелеуді экономикалық-үйымдастыру тәсілдері экономиканьщ әр түрлі
салаларындағы банктік операциялардың ерекшеліктерімен байланысты келеді.
Бұл тәсілдерді қысқартудың ақшалай қаражаттарды беру барысында еңбек
шығыньш азайту және банк қызметкерлерінің жұмысын біріктіру үшін маңызы
бар. Біздің ойымызша: "тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі бұл тұрғын үй
құрылысының дамуын қамтамасыз ететін тұрғын үйді несиелеу процесін
ұйымдастыруды анықтайтын элементтер жиынтығы" [14, 65-68 беттер].
Мұндағы тұрғын ипотекалық үйді несиелеу процесін ұйымдастыру деп
ипотекалық несиелеу техникасы мен технологиясы айтылады. Несиелік процесс
жалпы тұрғын үйді несиелеу деңгейіндегі ипотекалық несиелеу механизмінің іс
әрекетін, қызмет етуін көрсетеді. Ендеше, тұрғын үйді ипотекалық несиелеу
механизмінің несиелік процестің кұрамдас бөлігі ретіңде қарастырылуы оның
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің басты буыны болып табылатындығын
дәлелдейді.
Қорыта айтсак, тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі - жылжымайтын
мүлік нарығындағы ең маңызды қайшылылықтардың бірін, нақтырақ айтсақ
жылжымайтын мүлік объектісінің (тұрғын үйдің) құнының жоғарылығы мен оны
сатып алушылардың ағымдағы табыстарының шамалары арасындағы қиыншылықтарды
шешуге бағытталған тетіктердің жиынтығы.

1.3 Шетелдік тәжірибедегі ипотекалық несиелендірудің негізгі моделдері

Халықты тұрғын үймен қамтамасыз етудің әлемдік тәжірибесін қарастырмас
бұрын, кез келген елдегі тұрғын үйді несиелендіруді ұйымдастыру мен оны
нақты дамытуға көптеген фактолар мен жағдайлардың әсер ететіндігін ескеру
қажет. Тұрғын үйді несиелендіру жүйесінің дамуына үлкен әсерін тигізетін
саяси факторларға жатады: қоғамдық жүйенің жалпы тұрақтылығы, саяси
режимдердің болжамдылығы немесе болжамсыздығы, ұлттандыу мүмкіншілігі.
Тұрғын үйді несиелендіру жүйесінің дамуына үлкен әсерін тигізетін
экономикалық факторларға жатады: мемлекеттегі несиелік-қаржылық, сақтандыру
және қор нарықтарының жалпы дамуы, жылжымайтын мүлік нарығының жалпы
масштабын және динамикасын анықтайтын халықтың төлем қабілеттілігі. Тарихи
жағдайлар мен факторлар да ипотекалық несиелендірудің дамуы мен формаларына
бірқатар әсер етуі мүмкін. Бұл жерде қаражаттарды жинаудың дәстүрі ерекше
рольді атқарады, сонымен қатар, несиеге деген халықтың көзқарасы, жер
қатынастарының қалыптасу тарихының ерекшеліктері, экономикалық ой-
пікірлердің дамуы мен жүзеге асуының өзіндік моменттері де маңызды.
Жоғарыда қарастырып кеткен факторлардың сан алуандылығы әлемде ипотекалық
несиелендіруді ұйымдастырудың оншақты түрлері мен нұсқаларының пайда
болуына негіз болды.
Әлемдегі ипотекалық тұрғын үйді несиелендіру жүйесінің негізгі
модельдері 1 суретте келтірілген [14;36]. Қысқартылған-ашық модель
негізінен кепілдік қағаздардың бастапқы нарығына тіреледі. Бұндай модель
негізінде, берілген несие бойынша банктердің клиенттерден алынған кепілдік
қағаздары тартылатын сыртқы қаржы ресустарының бір бөлігін қамтамасыз ету
мақсатында пайдаланылады. Әдетте бұл схема бойынша әмбебап банктер жұмыс
істейді.
Бұл модельдің басты ерекшелігі мынада: банктің барлық клиенттерінің
ипотекалық несиеге деген жиынтық тапсырысын банк кез келген қаржы көздері
арқылы қаржыландыра алады, соның ішінде, меншік капиталы арқылы,
депозиттерде сақтаулы қаражаттар арқылы, банк аралық несие арқылы да және
т.б. Аталған модельдің тағы да бір ерекшелігі - ипотекалық несие бойынша
пайыздық қойылымдардың елдегі несие-қаржы нарығының жалпы жағдайынан
тәуелділігі. Бұл тәуелділік ипотекалық несиелендіру сферасындағы банктердің
масштабы мен белсенділігіне үлкен әсерін тигізеді. Қарастырып отырған
модель негізіндегі ипотекалық тұрғын үйді несиелендіру жүйесінің
салыстырмалы түрдегі қарапайымдылығы оның әлемнің көптеген елдерінде
кеңінен тарауына себеп болды : дамыған елдерде (Англия, Франция, Испания,
Израиль, Австралия, Оңтүстік Америка) және дамушы елдерде (Болгария,
Польша, Венгрия және т.б.). Бұл туралы мәліметтер 2 кестеде көрсетілген.

Сурет 1. Әлемдегі ипотекалық тұрғын үйді несиелендіру жүйесінің негізгі
модельдері.
Қазіргі таңдағы ең қол жетімді және ең оңай ипотека тек қана
Испанияда ғана. Испания азаматтары несиені жылжымайтын мүліктің бағалау
құнынан 100% -ға дейін несиеге ала алады. Банктің несие беру мерзімі 35
жылға дейін созылуы мүмкін. Иптеканыашқандығы үшін банктің комиссиясы
орташа есеппен алғанда 1,5% - ды құрайды, егерде сатып алушы құрылыс
компаниясының несиесін пайдаланғысы келсе, онда банк комиссиясының 50% -ға
дейін үнемделуі мүмкін. Қазіргі таңда ипотека бойынша пайыздық қойылым 4,8-
5,2% құрап отыр.

кесте 2
Шетелдердегі ипотекалық несе бойынша пайыздық қойылымдар (2010 жылғы
ақпараттар)
Мемлекет Валюта Несиелеудің Несиелеу Минималды Максималы
минималды мерзімі, бекітілген бекітілген
сомасы жыл ставкасы, % ставкасы,%
Ұлыбритания Фунт 150 000 3-20 3,2 6,25
стерлинг
Испания Евро 50 000 5-30 4,15 5,3
Франция Евро 75 000 5-25 3,05 5,0
Израиль АҚШ доллары90 000 5-28 2,2 3,21
Болгария Евро 100 000 5-25 6,7 9,9
Австралия Евро 75 000 5-30 6,2 8,1

Франция азаматтары объект құнының шамамен 80% көлемінде несие алуға
мүмкіншілігі бар. 80% көлеміндегі қаржыландыру несие алушылардың кейбір
категоряларына тиесілі (мысалы, жылжымайтын мүлікті демалу үшін сатып алу)
және несиелендіру мүмкіндіктерін қарастыру кезінде ең алдымен, жылжымайтын
мүліктің бағалау құнының 70%-ға дейінгі мөлшерінде шамаланады. Қазір несие
бойынша пайыздық ставкалар тұрақталды және орта есеппен 10 жылға 3,3%, 15
жылға - 3,5% және 3,6% - 20 жылға. Несиелеудің максималды мерзімі 25 жылды
құрап отыр.
Ұлыбританияда алуға болатын несие көлемі бағалау құнының 70%-нан
аспауы тиіс. Қазіргі таңда банктер орта есеппен жылжымайтын мүліктің
бағалау құнының 60%-ға дейінгі млшерінде несие береді. 2010 жылы
Ұлыбританияда ипотекалық несие бойынша пайыздық ставкалар көлемі 2009
жылдың ақпан айымен салыстырғанда орта есеппен 0,1-0,2% төмендеген.
Несиенің минималды бекітілген ставкасы 3,2%. Бастапқы жарнаның минималды
көлемі сатып алынатын жылжымайтын мүлік құнының 15%-нан басталады.
Ипотекалық несиелендірудің кеңейтілген-ашық (американдық)
моделінің ерекшелігі - бұл модель шеңберінде несиелендірудің ипотекалық
жүйесіне несие ресурстарының легі осы мақсатқа арнайы ұйымдастырылған
жылжымайтын мүлікке кепілдік қағазымен қамтамасыз етілген құнды қағаздардың
екінші ретті нарығынан жүзеге асырылады. Аталған модельді пайдалану
барысында бастапқы кредитор берілген несиені инвесторға немесе екінші
ретті нарықтың арнайыландырылған институтына (ипотекалық несиелердің екінші
ретті нарығының операторына) тікелей сату арқылы немесе пұлға жиналған
несиелерді арнайыландырылған эмитент шығарған ипотекалық құнды қағаздарға
айырбастау арқылы қайта қаржыландыра алады. Бұл модельдің қызмет етуі
несиелендіру субъектілерінің үш категориясының қатысуынсыз мүмкін емес.
Кеңейтілген-ашық (американдық) модель бойынша ипотекалық несиелендіру
нарығының субъектілері 2 суретке сәйкес көрсетілген [15;41-43].

Сурет 2. Кеңейтілген-ашық (американдық) модель бойынша ипотекалық
несиелендіру нарығының субъектілері.

Кеңейтілген-ашық модельдің жүзеге асуы тек қана ипотекалық нарықтың
кеңейтілген инфрақұрылымын құрған жағдайда ғана қамтамасыз етілуі мүмкін,
әдетте, мемлекеттің белгілі бір деңгейдегі көмегі арқылы және ең аз дегенде
оның құнды қағаздар эмиссиясын жартылай бақылауы арқылы жүзеге асырылады.
Мемлекет бақылауына алынатын шарттардың бірі болып
вторичный нарығында айналыста жүрген және шығарылған құнды қағаздардың
жиынтық бағасы мен ипотекалық банктердің эмитенттерге сол эмиссияны
қамсыздандыруға сатылған кепілдік қағаздарының бағасы арасындағы қатаң
тепе-теңдіктің сақталуы болып табылады.
Несиелендірудің кеңейтілген-ашық моделінің бастапқы нарықта қызмет
ететін субъектілері негізінен екі категорияға бөлінеді: жинақтау және
ипотекалық банктер. Жинақтау банктері қаржысын жинақтағысы келетін адамдар
мен жұмсағысы келетін адамдар арасындағы аралық звено ретінде қызмет етеді.
Ал ипотекалық банктер, өз кезегінде, ипотекалық несиелендіру сферасындағы
өз қызметін қаржыландыру үшін жинақтау банкілерінен займ алу арқылы қорлар
алады. Қорыта келгенде, несиелендіру үшін қорлардың негізгі көзі болып
жинақтау салымдары табылады.
Жинақтау банкілеріне қарағанда, ипотекалық банктер ипотекалық несиені
рәсімдеп болғаннан кейін оны бірден ипотекалық несие бойынша пайыздық табыс
алатын инвесторға сатып жібереді, - негізінен жылжымайтын мүлікке кепілдік
қағазымен қамсыздандырылған өтімділігі жоғары құнды қағаздарды шығару мен
өткізумен айналысатын ірі қаржы корпорацияларына. Бұл корпорациялар құнды
қағаздарды екінші ретті нарықта ірі салымшыларға (профсоюздер, сақтандыру
компаниялары), сонымен қатар, ұсақ инвесторларға да сатады. Ипотекалық
банктерге кепілдік қағаздарының портфелін сатудан түскен қаражаттар
қайтадан жаңа займ түрінде айналымға түседі. Сонымен қатар, ипотекалық
банктер инвестордың тапсырысы бойынша және белгілі мөлшердегі төлемақыға
сатылып кеткен несиелерге қызмет көрсетуін жалғастырады, яғни, қарыз
алушымен барлық несие периодында қарым-қатынасын үзбейді (қарыз алушыдан
ипотекалық несие бойынша ай сайынғы төлемдерін қабылдайды және олардың
қандай да бір қаржылық қиындықтаы туындаған жағдайда көмек көрсетеді).
Несиелендіру субъектілерінің үшінші категориясы - екінші ретті
нарығының операторлары. АҚШ-та бұндай операторлар ролін "Freddie Mac",
"Ginnie Mae" сияқты мемлекеттік ресурстар есебінен несиені қаржыландыратын
мамандандырылған агенттіктер және "Fannie Mae" - закладнойдың вторичный
нарығын қалыптастыратын ірі ұйымдардың бірі.
Кеңейтілген-ашық модель белгілі бір дәрежеде тұрақты, себебі несие
ресурстарының ағымын қамтамасыз ететін құнды қағаздардың көпшілігінің
бастапқы белгіленген табыстылығы мен өтеу мерзімі бар. Бірақ бұл
табыстылықтық белгілі бір шегі бар. Бұл модель ашық және инвесторлар
жүйесінен тәуелсіз еркін капитал нарығынан несие ресурстарын тартуға
бағытталған бола тұрса да, қаржы-несие нарығының жалпы жағдайының әсеріне
тәуелді болып келеді. Сондықтан аталған модель тек тұрақты экономикасы бар
елдерде ғана кеңінен қолдау таба алады. Бұл модельдің дамуы әсіресе АҚШ пен
Канадада көлемді масштабқа жетті, сондықтан оны жиі ипотеканың американдық
моделі деп атайды.
Канадада ипотекалық несие тұрақты табысы бар және жалпы құнының 5-25%
пайыз мөлшерінде бастапқы жарна көлемін төлеуге мүмкіншілігі бар барлық
азаматтарға беріледі. Ипотекалық несие жеңілдетілген несиелік ставкамен
беріледі, өйткені, бір жағынан, ол Орталық банктен қолдау табады, ал екінші
жағынан, кепілзат ретінде жылжымайтын мүліктің өзімен қамтамасыз етілген.
Ипотекалық несиені қарастыру мен рәсімдеу мерзімі - 1 аптадан 3 аптаға
дейін. Несие алушы оның табыстарын, салық төлемдерін растайтын барлық
құжаттарын көрсетуі тиіс. Көп жағдайда ипотекалық несиені рәсімдеу
барысында несие алушыдан ипотеканы, жылжымайтын мүлікті және өмірін
сақтандыруды талап етеді.
Баланстандырылған автономия моделі (германдық модель) ссудалық-жинақтау
принципі бойынша қызмет етеді, яғни несие ресурстарының қалыптасуы ашық
капитал нарығынан тартылған ресурстар есебінен емес, болашақта ипотекалық
несие алғысы келетін салымшылар жинақтары есебінен жүргізіледі. Осылайша,
ақша қаражаттарының жинақталуы әртүрлі тұрғын үй жинақтау бағдарламаларын
пайдалану арқылы және жинақтау облигацияларын шығару арқылы жүзеге
асырылады. 3 суретке сәйкес баланстандырылған автономия моделіндегі
ипотекалық несиелендіру нарығының негізгі қатысушылары көрсетілген [ 16;
56].
Аталған модель шеңберіндегі несиелендіру субъектілері ретінде
ипотекалық және мамандандырылған жинақтау банкілері - келісімшарт
негізіндегі халықтың ұзақ мерзімді мақсаттық жинақтау салымдарын тартатын
жинақтау кассалары мен құрылыс жинақтау кассалары қызмет етеді.
Бұл модель бойынша өз жинақтау шотында жылжымайтын мүліктің шамамен
жарты сомасын жинақтаған салымшылар ғана несие ала алады. Ал қалған
жартысын төлеуге салымшыларға ... жалғасы
Ұқсас жұмыстар
Ипотека-кепілдің бір түрі ретінде
Жылжымайтын мүлікке және онымен жасалатын мәмілелерге құқықтық тіркеу туралы
Кепілдің құқықтық мәні
Жылжымайтын мүлікпен байланысты жасалатын мәмілелер
Ипотеканың құқықтық аспектілері
Қазақстан Республикасындағы кепіл ннститутынын орнын, маңызын, құқықтық табиғатын және оның біздің мемлекетімізде практикалық колданылуы
Ипотекалық несиелеу
Кепіл құқығының тоқтатылуы
ҚР-ғы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелеу қызметіне талдау
Қазақстан Халық банкі АҚ-ың ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуын талдау
Пәндер