Ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру процессі
Мазмұны
Бет
Кіріспе 3
1 Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің теориялық негізі
1.1 Ипотекалық несиелендірудің экономикалық мәні мен маңызы
1.2 Екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиенің формалары
1.3 Ипотекалық несиелеудің ұйымдастыру-құқықтық негіздері
6
12
15
2 АТФ БАНК АҚ мысалында ипотекалық несиелеуді талдау
2.1 АТФ банк АҚ қаржылық қызметінің экономикалық сипаттамасы 22
2.2 Банк қызметіндегі қаржылық көрсеткіштері 32
2.3 Банктегі ипотекалық несиені ұйымдастыру саясатын және қарыз 43
алушының несие қабілетілігі
3 Қазақстанда ипотекалық несиені талдаудың проблемалары мен даму
болашағы
3.1 Екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіру проблемалары 50
және оны мемлекет тарапынан қолдау
3.2 Ипотекалық несиені ұйымдастыру жүйесін жетілдіру 53
3.3 Ипотекалық несиелердің қайтарылуын қамтамасыз ету жолдары 57
Қорытынды 63
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі 65
Кіріспе
Дипломдық жұмыстың өзектілігі. Қазақстан Республикасы экономиканың
қаржылық секторының қазіргі даму кезеңі екінші деңгейдегі банктердің
активінде ипотекалық несиелендірудің белгілі бір ұлғаю үлесімен
мінезделеді. Сонымен қатар ипотекалық өнімнің дамуы сапалы орынды иеленеді,
құрылысты және үйді сатып алуда алғашқы төлемді төлеу арқылы несиенің
мерзімі мен пайызы бойынша топтастыруға және коммерциялық мүлікті жөндеуге,
жаңартуға болады.
Азаматтарды жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әрбір дамыған және
дамып келе жатқан мемлекеттердің маңызды мәселесі болып табылады.
Қазақстанда қазіргі уақытта бұл мәселелер өте маңызды – жаңартуды қажет ету
мен ескірген тұрғын қорын иелену және салынған үйдің жеткіліксіздігі.
Әрбір жанұяның бірінші талғамы өзінің меншік баспанасын алу.
Қазақстанда көптеген ипотеканы несиелердің жоғарлау арқасында өздерінің
пәтер мәселелерін шешеді.
Бүгінгі таңда Қазақстандағы ипотека өзін қозғалмайтын мүлікті
сатушыларды және сатып алуды, банктерді, бағалау агенттігін сақтандыру және
құрылыс мекемелерін қоса отырып қатынастың дамыған жүйесін көрсетті.
Қазақстанның ипотекалық жүйесі жас болса да Қазақстан Республикасының
Президенттінің Қазақстанның мүлігі туралы үкіміне осы жылы шамамен 9 жыл
толды. Қазіргі таңда ипотекалық несиелендірудің пайыздық мөлшерін қайта
қаржыландыру жүйесі және т.б. сияқты түсініктер ел экономикасына толықтай
енді. 5 жыл бұрын банк өкілдерінің мамандары ипотеканың даму
перспективаларының қандай екенін және бұл жүйе болашақта не көрсететін
білді.
Қазақстандық ғалымдардың пікірінше баспаналық ипотекалық несие – бұл
баспананы қарызға алуға клиентке банкпен ұсынылған ақша құралдары. Клиент
ұсынылған несиені қолданғаны үшін банкке пайыз төлеу қажет және ай сайын
орнатылған келісім бойынша қарыз қаражаттарын мерзімінде қайтару қажет.
Несие есебінде алынған баспана қарыз алушының атына тіркеледі және клиент
ипотекалық несиені толық өтегенге дейін банк кепілдігінде болады. Бұл
жағдайда ешқандай тәуекелдік болмайды. Сатып алушы банкке келіп несиені
рәсімдегеннен кейін меншікке баспананы алады. Егер де несие берген банк
шығынға ұшыраса және әртүрлі жағдайларда да азамат бұл баспананың
иеленушісі болып қалады.
Тақырыпты зерттеудің дәрежесі. Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің
жағдайын зерттеу барысында ипотекалық несиенің қазіргі жағдайы, жеткен
жетістіктері, проблемалары отандық және шетелдік экономистердің
еңбектерінде жан-жақты қарастырылған. Екінші деңгейлі банктерде ипотекалық
несиені ұйымдастыру жұмыстарына зерттеу жүргізген Ғ.С.Сейітқасымов Ғ.С.,
Мақыш С.Б., Ильясов К.К., Зейнельгабдин А.Б., Мельников В.Д., Рафалович
Л.А., Долан Э.Дж., Шарипов К.А., Худяков А.И., Юрченко Т.В., Лаврушина
О.И., Ефимова Л.Г. сияқты беделді экономистер зор үлес қосқан.
Дипломдық жұмыстың мақсаты - Қазақстандағы ипотекалық несиелеуді
талдау мен даму болашағын зерттеу.
Қойылған мақсатқа жету үшін келесі міндеттерді орындау қажет
параграфтары:
- екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіруді
ұйымдастыруға толық түсінік беру;
- Қазақстанның және шетел елдердің екінші деңгейлі банктерінің
ипотекалық несиелендіруді ұйымдастырудың маңызы мен
артықшылықтарын ашу;
- екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру
механизмдерінде талдау жасау;
- АТФ банк АҚ-ның ипотекалық несиені ұйымдастыру қызметіне
талдау;
- Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендіру механизмін
жетілдіру жолдарын өндеу;
- Екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несие бойынша пайыздық
мөлшерлемені төмендетіп, құжаттарды рәсімдеу көлемін жеңілдету.
Дипломдық жұмыстың зерттеу объектісі - АТФ банк АҚ мысалында
ипотекалық несиені ұймдастыруды талдау және жетілдіру.
Дипломдық жұмыстың пәні –. Қазақстан Республикасындағы екінші
деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру мәселелері.
Дипломдық жұмыстың теориялық және әдістемелік негізі. Дипломдық
жұмыстың әдістемелік және тәжірибелік негізі ретінде отандық және шетелдік
авторлардың оқу құралдары, монографиялары, баспасөз қаржылық ақпараттары,
ҚР Ипотекалық несиелендіру туралы заңы, АТФ банк АҚ бухгалтерлік
балансы, интернет сайт мәліметтері қолданылды.
Дипломдық жұмыстың тәжірибелік негізі. Зерттеу жүргізу барысындағы
алынған жұмыстың нәтижелерін Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі
банктері, сонымен бірге қаржы-несие саласында қызмет аткаратын қаржылық
институттардың қызмет етуінде және экономикалық оқу орындарының, қайта
даярлау және мамандардың біліктілігін жетілдіру институттарының оқу
үдерісін ұйымдастыру барысында қолдануға болады.
Дипломдық жұмыстың зерттеу әдістері. Қазақстандағы екінші деңгейлі
банктердің ипотекалық несиені ұйымдастырудың басты әдістері, оның одан әрі
даму жолдарын табу және зерттеу, және оны АТФ банкАҚ-да тәжірибелік
қолдану.
Зерттеу жұмысының ғылыми жаңашылдығы мен практикалық маңызы:
ипотекалық несие сияқты экономикалық терминдердің ұғымдары зерттеліп және
олар бойынша авторлық көзқарастар ұсынылды;
Қазақстандағы ипотекалық несиені ұйымдастыруды дамыту факторлары
құрастырылып, бір жүйеге келтірілді;
ипотекалық несиені мемлекет тарапынан каржы-несиелік және инвестициялық
қолдау саясатының негізгі бағыттары ұсынылды;
республикадағы ипотекалық несиені дамытуды тежейтін және несиелеуге кедергі
болып отырған негізгі факторлар және олармен күресудің
іс-шаралары анықталды;
коммерциялық банктердің ипотекалық несиелеу үдерісін жетілдіру бойынша
ұсыныстар келтірілді.
Дипломдық жұмыстың құрылымы. Дипломдық жұмыс кіріспеден, үш тараудан,
қорытындыдан, қолданылған әдебиеттер тізімінен және қосымшадан құралған.
Кіріспеде тақырыптың өзектілігі, мақсаты мен міндеттері, объектісі мен
пәні және зерттеу әдістері қарастырылған.
Бірінші бөлімде ипотекалық несиелендіруді ұйымдастырудың теориялық
негізі, ипотекалық несиелендірудің мәні мен маңызы, екінші деңгейлі
банктердегі ипотекалық несиенің формалары және Ипотекалық несиені
ұйымдастыру барысындағы отандық және шетелдік тәжірибелер жайында
көрсетілген.
Екінші бөлімде АТФ банк АҚ-ның ипотекалық несиелендіруіне, қаржылық
көрсеткіштеріне, ипотекалық несиелендіру саясатына талдау жасалды.
Қазақстандағы ипотекалық несиенің қазіргі мәселелерімен толықтырылды.
Үшінші бөлімде жаһандық дағдарыс жағдайында ипотекалық несиені
ұйымдастырудың проблемалары мен даму болашағы қарастырылды.
Дипломдық жұмысты зерттеудің нәтижелері қорытындыда жинақталған.
1 Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің теориялық негізі
1.1 Ипотекалық несиелендірудің экономикалық мәні мен маңызы
Соңғы жылдары экономикада ипотека деген сөз аз кездесіп жүрген жоқ.
Жалпы ипотека сөзі ең бірінші рет б.з.д. IV- ғасырда Ежелгі Грекияда пайда
болды. Бұл қарызгердің кредиторға белгілі бір жерді иелікке беру мен оған
байланысты құрылыстарды қамтамасыз ету мақсатында шыққан.
Ертеде бір диірменші өмір сүреді, көкейкесті арманы-жеке баспана сатып
алу болады. Батыс жақтан келген диірменші үй сатудың жаңа әдіс-тәсілін
үйренеді, яғни бар мүлкін үй сатушыға беріп баспанасының алғашқы ақысын
төлейді. Қалған соманы ай сайын 2 қап ұнмен жауып отырады. Сөйтіп 15 жылда
қарызынан құтылады. Ежелгі гректер болса кепілдікке алған жерінің шетіне
тақтайшалар орнатып, оларда сол аумақтың құнын көрсетіп, оны жер алушыдан
талап ете алатынын жазыпты. Жазуы бар тақтайшалар ипотека деген атауға ие
болды.
Ипотека сөзі (hypotheka) – бұл грек сөзі және кепіл болып
аударылады[1]. Ипотека – бұл жеке мүлікті бірінші салымсыз 20 жыл
несиелендіру мерзіміне беріледі. Қарыз алушы пәтерді сатып алған уақыттан
бастап банкке несие төлемей – ақ жанұя мүшелерімен тіркеліп, пәтерде тұра
береді. Сонымен қатар пәтерді банк келісім бойынша жоспарға беру мүмкіндігі
де бар. Банкпен несие бойынша толық есептескенге дейін пәтер банк
кепілдігінде болады. Немесе оқшаланған болса: банкпен несие бойынша толық
есептескеннен кейін ғана сатуға, сыйға беруге мүмкіндігі бар. Қазақстан –
ТМД баспана ипотекасын дамытатын белсенді мемлекеттерінің бірі. Қазақстанда
ипотека нарығы өте динамикалық дамуда, ең жоғарғы көрсеткіш 2007 жылдың
ортасында сарапшылардың бағасы бойынша ипотекалық несиелендіру көлемі 9
млн. АҚШ долларына жетті. Нарықта ипотекалық несиелендіруді топтастырудың
негізгі заңнамалары топтастырылды: Заңды иеленетін Қазастан Республикасының
Президентінің өкімі 1995 жылы 23 желтоқсанда Қозғалмайтын мүліктің
ипотекасы туралы. 2003 жылы 2 шілде Бағалы қағаздар нарығы туралы заңы
қабылданды, 2000 жылы 21 тамызда Қазақстан Республикасының Үкіметінің өкімі
бойынша Ипотекалық несиелендіру жүйесінің дамуы және тұрғын үй құрылысын
ұзақ мерзімге қаржыландыру тұжырымдамасы рұқсат етілді.
Ипотека түсінігі анағұрлым көп диапазон алып жатса да, жылжымайтын
мүліктің өзінің артықшылық сипаттамасы бар. Азаматтардың кодекске сәйкес
өнеркәсіптің, құрылыстың, ғимараттың, пәтердің жер теліміне құқығының және
т.б. жылжымайтын мүліктің кепілі Қазақстан Республикасының ипотека туралы
заңдармен реттеледі. Кепілдік салынған мүлікті міндетті түрде тіркеуден
өткізетін органға тіркеу керек. Өйткені ипотекалық куәлікті мемлекеттік
тіркеуден өткізгеннен кейін ғана күшіне енеді. Егер тіркеуден өтпеген
ипотекалық куәлік екі жақты келісімге отырса да заңдық күші жоқ болады.
Экономикалық жүйе ретінде ипотекалық несиелендіру қайта қаржыландыру
әдісіне байланысты қаржылық нарықта ипотекалық несиелендіруді жүзеге
асыратын несиелік мекемелерге классификацияланады. Қазақстанда соңғы
уақытқа дейін қолданылған әдістерді еске алмай-ақ қайта қаржыландыру моделі
бойынша ипотекалық несиенің бар әдістерін жүйелеу керек болса,үй құрылысын
қаржыландырудың негізгі түрі болып, ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру
жүйесі болып табылады.
Ипотека Қазақстан банктерінде 8-9 жылдан бері қолданысқа ие болып келе
жатқан несиенің жаңа түрі. Оның негізгі бағасы мемлекеттік Ұлттық банкінде
болса, екінші деңгейдегі банктер мүмкіндіктеріне сай өз бағдарламаларын
құрып жатады. Несиенің бұл түрі сатып алушының тұрғын үйді бірден иемденіп,
ақшасын белгілі бір мерзім аралығында банкке бөліп екі төлеуіне мүмкіндік
береді. Алғашқы жарна банк беретін ақша мен толықтырылып сатушыға табыс
етіледі. Жылдар бойы төленетін үй құнының белгілі мөлшері банк пайдасына
түсіп жатады. Тұрғын үй құнының ұзақ мерзімде төлеу адамдардың жұмыстағы
тұрақтылығын көрсетеді. Жұмыстағы тұрақтылық елдегі экономиканың түзелуін
білдіреді. Экономиканың нығаюы тұрғын үйлердің қымбаттауына әкеліп соқса,
бағасы жоғары үйлерді бірнеше жылға созылған ипотекалық несие көмегімен
сатып алуға болады. Мемлекеттің ішкі нарықтағы тұрғын үйді несиелендіру
қарқынды дамуына жетті. Бәсекенің өсуіне байланысты баспананы несиелендіру
ұсынысы тұтынушы үшін пайдалы болады. Ипотеканың несиелік ставкалары
төмендеп, оның мерзімі төмендеуде. 1999 жылда пәтерге деген несиенің орташа
құны 6 – 12 мыңдай болғанда орта деңгейдің өкіміне қолын жеткізу қиын,
өйткені нарықта мұндай несиелер болған жоқ. Ипотеканың ұсыныстары (23 – 24
пайызға және 2 жылдан артық емес) ереже бойынша топтастырылған бөлек
банктермен құрылыс компаниялардан шықты және соның негізінде қымбат
құрылыстар болды. Қазіргі таңда Қазақстанда орташа деңгейдегі жанұяда
айында 600 – 800 АҚШ доллар кірісінен қос нарықта 16 – 20 доллар бағасымен
пәтерді несиеге ала алады. Мысалы, 10 жыл мерзіміне дейін 13 % - дан 14,5 %
жылдық ставкамен стандарттық несиелер қызмет етеді.
Нарықта болмаған ұсыныстардың белсенділігі қадағаланады. 2012 жылы
ипотекалық несиелер жарнама бойынша қаржылық өнімдер арасында алда болды.
Банк әртүрлі жолдармен клиенттерді ипотеканың ықтималды бағдарламаларымен
қызықтыруға ұмтылды. Мысалы, өткен жылдар соңында АТФ банк АҚ жасаған
сияқты басқалар да пәтерді сатып алған кезде біркелкі салымның мөлшерін
төмендетеді.
Басқалары қосымша кепілмен ғана ипотекалық несиені бірінші салымсыз
беруге дайын. Қаржылық мамандардың жеке тәуекеліне қарамастан өтініштерді
қарастыру процедурасын жеңілдетеді және клиент алдына әртүрлі ұсыныстарды
жасайды.
Қазақстан туралы айтқан кезде, банктің ипотекалық бағдарламаларында
клиенттерді тарту бойынша күш салуын, азаматтардың қабілеті бойынша
көптеген кедергілерге тап болуын айтпай кетпеу мүмкін емес. Бұл шарттың ең
маңызды қабылдауы, ол ипотекалық несиелерді арзандату.
Қазақстанда ипотекалық несиелендіру нарығы өткір пайдалылық мәселесін
сезінетінін айтуға болады, яғни басқа сөзбен айтқанда онда сұраныс
тапшылығы және шығын ұсынысы құралады. Қазақстанның ипотекалық несиелендіру
мекемелерінің бағалауы бойынша 2012 жылы мемлекетте баспанамен несиелендіру
нарығының көлемі 14 -15 млн. доллардан астам. 2012 жылы банктің серіктес
мекемелері клиенттерімен 1400 жуық ипотекалық келісімге отырды. Яғни,
нарықтың әлеуеті әлі ашылған жоқ. Несиелік өнімдерді өте тартымды ғып
жасағылары келетін және жасай алмайтын банк тәжірибемен алдын ала
байланыспен нарықтар болып қалады. Қазақстанның қымбат ипотекалары маңызды
мәселе болып табылады. Тұтынушылардың төлем белсенділерінің шегі бойынша
ескерсек 13 -14 жылдық пайыз өте қымбат болып келеді. Негізінен (бұрын бәрі
салыстыру кезінде білінеді) егер ипотекалық несиелендірудің құны АҚШ және
Канадада 6 жылдық пайызынан жоғарламауын ескеретін болсақ, онда нарық өте
жоғары ақшаларды жасырады. [2].
Біріншіден, банк билігінде кепіл құралдары онша көп емес, ал көптеген
кепіл түрінің болуы мемлекеттік тіркеу жүйесінің болмауы бойынша немесе
төмен пайдалылықты иеленеді.
Егер несиеге сатып алу пәтер туралы нақты айтатын болсақ, ипотекалық
кепіл келісімі жүргізіледі және оның қаупі қиын емес. Банк бір жылдан
немесе бес жылдан кейін баспана нарығының конъюктурасы қолайсыз болуы
мүмкін. Егер оның несиесі Сәтсіз болса, онда банк өз кепілін сатсада
шығынын толық қайтара алмайды.
Екіншіден, банктің ішкі сақтандыру нарығының жеткіліксіз даму күшінде
несиенің қайтарымсыздығын әлі сақтандыра алмайтынын талдаушы белгілейді.
Бұл барлық факторлардың соңғы есебінде қосымша пайызға енгізіледі.
Толық тұтынушылық нсиелендіру үшін бұл бағалар әділетті. Егер де
ипотека туралы нақты айтатын болсақ, онда оның маңызды мәселесі ол АҚШ,
Канада немесе Малайзия деңгейіне оның бағасын жақындатуға банкке кедергі
болады, бұл ипотекалық несиелендіруге арнайы салынған Арзан ақшалардың
болмауы. Бұндай ақшалардың түрлері бүкіл дүниежүзінде бар (жергідікті
инвесторлар тұрақты және ұзақ айналымға қызығады). Мемлекеттегі негізгі
саясаттың мәселесі – ипотекалық бағдарламаларға қаржыландыру жасау үшін
құрылған шарты несиелік рахатсыз Штаттарда, Еурапода да құрылмас еді.
Сондықтан Шығыс экономикасы тұтынушылыққа сүйеніп, дамыған
мемлекеттердегі экономиканың өсуіндегі нақты жағдай баспананы несиелендіру
болып табылады. Бұл мемлекеттің орташа кластың көбі сатып алған затын бөліп
– бөліп алады. Дүниежүзінде ақшаға сатылатын ең қымбат игілік қозғалмайтын
мүлік болып қалатыны түсінікті. АҚШ – та 2011 жылы сұралған мәліметтер
бойынша баспананы алғандардың 70 % келісімді несиеге тіркеп және оны
пайдалы деп есептейді. Несиені сатып алу шотының соңында тұтынушыға
біркелкі есептеуге қарағанда қымбат болады, ақшаны 15 – 20 жылдар бойы
сақтауға жағдайына қарағанда ол бүгінгі таңда өркенниетті игіліктерді
қолдануға мүмкіндігін алады.
Сонымен қатар азаматтардың ойында затты сатып алуға арналған қаражатын
мемлекетке айналымға жіберуге тиімді. Қаражаттарды тиімді ұзақ мерзімде
орналастыру үлгісін құраған игілік баспана нарығы арқасында АҚШ – тың,
Канаданың, Еуропа мемлекеттерінің және Латын Американың экономикасына
тұрғындардың жинақталған көп мөлшердегі ақша сомасы қосылды. Батыс
мемлекеттерде орналасқан ипотеканың механизмінің ең маңыздысы оны
максималды арзан қылады. Ғлымдардың айтқанындай ипотекалық несиенің құны
АҚШ – та және Канадада 6 жылдық пайыздан жоғары болмайды [3].
Баспананы несиелендірудің классикалық механихмі дүниежүзінде көп
уақытқа, яғни 10 жылдыққа құрылды. Кейбір мемлекеттерде олар ұзақ уақыт
бойы зерттелді (мысалы, Малазия сияқты), ал басқа мемлекеттерде көптеген
жылдар бойы тез дамуын алып және енгізілді. Қазіргі таңда ипотекалық
несиелер және ипотекалық бағалы қағаздар нарығында Батыстың қаржылық
институттарының барлық мағыналық операцияларының үлесі келтіріледі. Мында
қатысқан, ең жақсы мысалдары бар мемлекеттер АҚШ, Германия және Малазия
болып табылады [4].
Бұл жоспарды классикалық тәжірибе АҚШ болып саналады. Бұл мемлекеттің
ірі баспаналық несиелендірілуі алғашында мемлекеттің қадағалауымен дамыды.
Фенни Мей Ұлттық Федералдық ипотекалық қоғамдастығының пайда болуымен,
ұлы дағдарыс жылдарында ипотекалық институт пайда болды. Қазіргі таңда бұл
жүйе қос ипотеканың нарығында ірі қаржылық институт болып табылады.
2011 жылы банктер өз портфелінде 700 млрд. доллар сомасында ипотекалық
несиені ұстады. Фенни Мей - баспана несиелерінің қос нарығында маңызды
рөлді атқарды. Бұл ірі мемлекеттің коммерциялық құрылымының мақсаты –
ипотекалық несиенің пайдалылығын ұлғайту және баспананы сатып алумен
құрылысты қаржыландыру үшін арналған сыртқы инвестициялық капиталдың
орналастырылуының жақсаруы көрсетеді. Фенни Мей жетіспеушілік кезеңде
ұзақ мерзімді несиелік капиталдан акт қағаздарды сатып ала отырып,
банктерге тікелей қайта қаржыландыруды жүргізеді, ал одан кейін оларды бос
нарықта сатады. Сатып алған акт қағаздарының иелері ипотекалық
несиелендіруді жүргізетін несие беруші банк болып табылады. Осыған
байланысты ипотекалық несиелендіру үшін банк қорларын мақсатты толықтыруға
акт қағаздарының эмиссисы мүмкіндік береді. Фенни Мей алғашқы жылдардағы
қызметті қозғалмайтын мүліктің акт қағаздарының пайдалылығын жоғарлатуға
және оларды нарықта кеңеюіне мүмкіндік береді. Өте ұзақ (40 жылға дейін)
бағдарламалардың пайда болуы несиелендірудің арзандауы тұтынушыға жағымды
әсер етті. Яғни, АҚШ – та өткен ғасырдың ортасында Қазақстанда қазіргі
ғасырдың басында әлеуетті клиенттердің қалаған ипотекасы пайда болды.
Сонымен, ипотеканың кемшіліксіз механизмі – екі деңгейлі нарық және ол
туралы АҚШ тәжірибесі ғана емес, сонымен қатар жақын көрші ел Ресейде де
айтады. Жуық арада Сарапшы журналының хабарлауы бойынша Ресей
Федерациясының мемлекеттік кеңесі Эмиссиялық – ипотекалық бағалы қағаздар
туралы заңнамалық жобаны қарастырды.
Ипотекалық облигациялар және қос нарықтың институтты – бірінші
ипотекалық нарықтық операторлардың арзан және ұзақ мерзімді қорларды
тарататын құрал болып табылады. Заң жобасына сәйкес қазір әртүрлі жеке
инвесторлар, инвестициялық және зейнетақы қорлар кірісті алуға және
қозғалмайтын мүліктің кепілін кепілдендіретін акт қағаздарын сатып ала
алады. Банк – эмитенттерде ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыруда
ақшалар пайда болады.
Алайда Ресей үшін бұл мәселелер қатары әлі айқын емес болып қалады.
Банк – эмитенттердің және басқа да нарықта қатысушылары үшін нақты жазылған
ойының ережелерімен механизмдері жоқ. Сонымен қатар Фенни Мей сияқты
қажетті мемлекеттік құрылым жоқ. Қазақстан бұл мағынада Ресейден асып кетті
және ипотекалық нарықтың көп деңгейлі дамуы үшін базасы дамыған.
Қазақстанда Фенни Мей ұқсастығының бар болуы – бұл Кагамас Берхад
мемлекеттік мекеменің малайзиялық құрылымының ұқсастығы бойынша Ұлттық
Банкпен құрған Қазақстандық ипотекалық мекемесі ескерілді. Ипотекалық
мекеме мемлекетте ипотекалық бағалы қағаздарын топтастыру мақсатымен арнайы
ұйымдастырылған. Банктер - өздерінің әріптестерінің ойлары бойынша ол
тұрғындармен жұмыс істеу керек: қос нарықта ипотекалық облигацияларды
сатып, сол ақшаға банктер ипотекалық несиелерді алады және содан кейін
тұрғындарға ұсынады.
Өкінішке орай, қос ипотекалық міндеттемелер нарығының өзі елде жұмыс
істемейді. Әртүрлі құрылымның нарық деңгейімен және қатысушылары арасындағы
балансталған жүйенің қатынасында ойластырылған заңнамалық база жоқ. Бұл
жағдай тұйық шеңберді еске түсіреді. Әрбір инвестор берілген тәуекелдік
деңгейі кезінде облигациялардан максималды кіріс алғысы келеді. Бірақта
онда әлі нақты сенімділігімен кепілі болмағандықтан берілген құралға
салымын салмайды. Өзінің несиелеріне сұранысты иеленіп, жобаға деген өзінің
қызығушылығын ұзақ уақыт бойы максималды қорғайды. Бірақ инвестор болмаса
қорғау қызығушылығы да жоқ болады – яғни банк несие үшін өте жоғары пайыз
ала отырып өзін қорғай бастайды. Тұтынушының ипотекалық несиені арзан
бағаға және ұзақ мерзімге алуына көптеген кері жағдайлар әсер етеді.
1991 – 2012 жылдар аралығында жұмыс істейтін заңнамалық база заңды
түрде баспаналық қатынасын және несиелендіру тәжірибесін қиындататын
көрегендіктің үлкен шешімін құрайды. Алдын ала бұл ипотекалық несие бойынша
талап ету кепілдің құқығын беру және қозғалмайтын мүлік бойынша жалпы
тіркеу келісімінде тәртіптің бар болуы [5].
Азаматтар ипотекалық несиені алу үміті Батыста сияқты несиенің тарихы
жоқ. Сондықтан нақты берілген клиентке сену керек пе деген мәселесі
белгісіз массамен теңестіру банк үшін айналады. Бұл мәселелерді ретімен
жеке – жеке шешуге тура келеді және мұнда біркелкі үлгіленген ережелер
болмай тұрғанда, банк өзінің ережелерін құрайды. Бір үлгіге салудың
стандарттары тұрмыста аталған комплекстік қабілеттер нәтижесін ғана емес,
сонымен қатар заңмен қақтығысуға әкелуі мүмкін. Бұндай жағдайда
клиенттермен не істеу керектігін банк жеке – жеке шешеді. Стандарттау
рәсімін беру және ипотекалық несиелерге қызметі қос нарықтың дамуына
кедергі болатын көптеген мәселелерді шешеді. Мысалы, ұсыныстардың
жүйесіздігі. Егер банктердің әртүрлі несиелерінің сапасы бірдей болса, ол
несиелік кесісімнің үлгілі формасы қалпына келсе, онда қос нарықта –
Қазақстанның ипотекалық мекемесімен ипотекалық несиелерді топтастыруға оңай
түсер еді.
Сонымен қатар Қазақстанда ипотеканы дамытудың үш орталық мәселелері,
яғни ипотеканың облигацияларды шығару үшін несиелерді және мәселелерді
топтастыру кепілі бойынша құқықтық талаптарға жол беру келісім мәселелері
тіркеледі. Қазіргі таңдағы нарықтық талғамына сәйкес мәселер шешілген кезде
ипотекалық нарықтың дамуында түбегейлі қадамы жасалады. Соңғы
инвесторлардың баспана несиелерінің рөлі банктердегі басқа топтасқан
ақшаларға, яғни алдын – ала зейнеткерлік қорларға ауысуын бастайды. Сол
кезде ипотекалық облигацияларды бұл инвесторлардың ұзын қаражаты тоқтаған
кездебанкирлер өзіне маңыздылық жасауға мүмкіндік береді: тұтынушы деңгейі
үшін сыйақы ставкаларының жабдықтау көлемін төмендету. Бұл көлем 10 %
немесе 8 % болуы мүмкін. Сонымен Қазақстандықтар мәңгі пәтерлік мәселесін
барлық дүниежүзінде сияқты шешуін бастайды. Нарықтың әлеуетіндегі
бағамдарының жоғары екенін айтады. Ипотеканы дамыту үшін зейнетақы
қорларының ақшалары жетіп қалар еді. 2011 жылдың соңында мемлекетте жалпы
зейнетақы активтері 750 млрд. теңгеге жетті, ал олардың әр тоқсандық өсуі
12 – 15 млрд. шамасында болады.
Қазіргі таңдағы барлық белгіленген бағдарламалар бойынша қаржы
мамандарын қамтамасыз ететін белсенді заңды жұмысына жүргізіледі.
Қазақстанның ипотекалық мекемесімен, Ұлттық банкпен және кейбір екінші
деңгейдегі банктермен ұлттық комиссиялық бағалы қағаздары бойынша үкімет
алдында ұсыныстар қатарын ұсынады.
Сонымен бірге, ипотекалық облигацияларда ақшаның бөлігін инвестициялай
алатын зейнетақы активтерін басқару бойынша мекеменің инвестициялық қызметі
туралы беделін өңдейді. Ипотекалық облигациялар бойынша қамтамасыз етудің
конкурстық массасының қорытындысында бар тәртіпті өзгерту қажет.
Эмиссиялардың барлық тәртібі, басқа да құқықтық тәртіптермен айналымының
негізгі тіркеуінде ипотекалық облигациялар туралы бөлек заңы қабылданды.
Ипотеканың әлеуметтік функциясы – баспана мәселесін шешу кезінде кумән
туғызбайды. Бұл нарықтың жалпы экономикалық мағынасы қаражатты қайта
орналастырудың иілгіш құралы. Сондықтан ипотека – олардың құрылысына айқын
секторды ақшамен қанықтыру тұтынушылығымен жандандыру баспанамен байланысты
әлеуметтік мәселелерді бір уақытта шешуге мүмкіндік беретін бірегей құрал
болып табылады.
Сонымен, ипотекалық несие банктік несиелердің ішінен ең қолайлы және
тұрғындар үшін тиімді болып келеді. Ипотекалық несие келіісім шарты екі
жаққа да тиімді болып келеді және екі жақтың да мұқтажын қанағаттандырады.
Мемлекет үшін ипотекалық несие саясатының мәселесі нарықты қолдауға
дайындығынан әсер ететін механизмдерге қызмет етуінің бастауына мүмкіндік
беретін шарттар құрылады.
1.2 Екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиенің формалары
Қазақстандағы бұрынғы тұрғын үйді қаржыландыру саясаты дәстүрлік
кеңестік жүйе негізінде орталықтандырылған бюджет ресурстарын құрылысқа
бөлу арқылы қалыптасқан. Сондықтан Қазақстанда экономикалық реформа
бастамасында тұрғындардың өз бетімен тұрғын үй мәселесін шешуде нарықтық
механизмнің жоқтығынан елде келеңсіз жағдайлар өріс алды.
Тұрғын үй құрылысындағы басты мәселе-оны қаржыландыру. Егер 1990 жыл
басында тұрғын үй құрылысына негізгі капиталға инвестиция көлемінен 20 %
құрса, ал 1998 жылы ол тек 8 % ғана құрады. Әлемдік тәжірибеде
көрсетілгендей бұл мәселені шешу экономикалық өркендеу кезеңінен бұрын
басталған.
Бастапқы кезеңдегі тұрғын үй нарығындағы реформалар қаржылық-несиелік
механизм тұрғысынан тиімсіз болды. Қазақстанда тұрғын үй құрылысы 1999 жылы
1990 жылмен салыстырғанда 8 есе кеміген, ал 2003 жылдан бастап 2007 жылдың
ортасына дейін қарқынды түрде көтеріле бастаған. Осы уақыт аралығында
Қазқстан Республикасында мемлекеттік емес секторлардың, яғни жеке
құрылысшылардың тұрғын үй салуы көбейе бастады. 2008 жылдан бастап екінші
деңгейлі банктерде ипотекалық несиелендіру қарқыны төмендеп, қаржылық
дағдарысқа ұшырай бастады. 2011 жылдан бастап ипотекалық несиелеудің
жағдайы жақсарды.
Осыған орай 2003 жылы қазанда Қазақстанның Тұрғын үй Жинақ Банкі
мемлекеттік жұмысын бастады (ҚТЖБ). Немістік жинақтау қорларының үлгісі
бойынша жұмыс істейтін банк клиентке 3 – 10 жылда пәтердің 50 % ақшасын
жинауға мүмкіндік береді, содан кейін 3,5 – 6,5 жылдық пайыз бойынша қарыз
бойынша қалған соманы береді. Қазіргі таңда қарыздық мерзім 15 жылды
құрайды. Клиентпен салынған қаражатына 2,5 – 5 пайыз есептелуіне мемлекет
жылына 12 мың теңгеге жуық ақшаны қосады[6].
Қазіргі таңда банкпен 1 млрд. теңгеден артық сомаға 1,3 мыңға жуық
келісім жасалды. Қабылданған баспана бағдарламасының шегінде бірінші
салымды 50 – 25 % - ға дейін төмендетуге, ал негізгі соманы қайтару
мерзімін ұлғайтуын жоспарлады.
Несиелендіру мерзімі – жинақтау мерзіміне байланысты 20 – 30 жылға
дейін болады. Қарыз бойынша сыйақы ставкасы 3,5 % - дан 6,5 жылдық % - ды
құрайды.
Баспана қарызын алу үшін баспана шарттын жақсартудың қажетті сомасының
50 % мөлшерінде Тұрғын үй Жинақ Банкінде алынған жинақ шотында ақша құралын
жинақтау жеткілікті. Жинақтау мерзімінің ағымы бойынша азаматтардың
жинақталған қаражаттарын төлеумен қатар азаматтарға баспана шарттарын
жақсартуға сол сомада несие ұсынылады. Жинақталған ақша сомасы өзіне
мемлекеттің қаржы сақтандыру ақысын және сыйақыны қосады.
Қазіргі таңда баспаналық құрылыстың жинақталған ақша сомасының мерзімі
3 жыл. Жинақтаудың максималды мерзімі жеткіліксіз. Барлық кезең уақытында
клиенттің жинақталған ақшасына клиент өзі таңдаған 1,5 % -дан 4,5 жылдық %
- дың мөлшер ставкасы бойынша банкпен сыйақы есептеледі. Сонымен қатар,
салым бойынша пайыз ставкаларын таңдай отырып, клиент қарыз бойынша сыйақы
ставкаларын анықтайды. Мысалы, 1 – ші жылда 3 % салым бойынша сыйақы
ставкасы болса, онда қарыз бойынша сыйақы ставкасы 1 жылда 6 % құрайды.
Содан басқа, мемлекеттік қаражаттының жыл сайынғы есебі клиенттің
жинақталған қаражатына жеңілдетілген салымның сомасынан 20 % ставкасы
бойынша қосымша мемлекеттік ақы есептелінеді (жинақталған сыйақы есебінен),
сонымен қатар жеңілдетілген қаржы сомасының салымы 60 айлық есептік
көрсеткішті құрайды (АЕК). Бұл 60 айлық есептік көрсеткіштен 20 % - дық
салым бойынша ақының жыл сайынғы максималды деңгейін құрайды. 2008 жылы
айлық есептік көрсеткіш 10 300 теңгег теңелді, яғни 2012 жылы мемлекеттік
ақысының максималды мөлшері әр салым бойынша 323 600 теңгені құрады [7].
Тұрғын үй құрылыс жинағының салымы бойынша негізгі салымның ұлғаюына
жыл сайын мемлекеттік ақы және сыйақы бағытталады.
Содан басқа клиент жинақталған қажетті соманың максималды шарты
кезінде (50 %) жинақтау кезеңінің өтуіне дейін аралық баспаналық қарызды
ала алады, аралық тұрғын үй қарыздары бойынша сыйақы ставкалары банктің
тарифтік бағдарламасымен орнатылатын тұрғын үй қарызы бойынша сыйақы
ставкаларынан ерекшеленеді.
Клиент салымымен қатар тұрғын үй құрылыс жинағы туралы келісімін
уақытынан бұрын бұзып, сыйақымен есептелген салымын ала алады және 5 жылдан
аз емес уақытта жинақталған салымның шарты кезінде мемлекетпен ақы
төленеді.
Қазақстанның Тұрғынүй Жинақ Банкі АҚ тұрғындардың салымдарын жоғарғы
дәрежеде сақталуы банктің жарғылық капиталында мемлекеттің қатысуымен
қамтамасыз етіледі, сонымен қатар жеке тұлғалардың салымының
(депозиттерінің) ұжымдық кепілдендірудің (сақтандырудың) міндетті жүйесінде
банк міндетті түрде қатысады.
2006 – 2012 жылдары Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысына
сәйкес 2006 жылы 11 маусымда № 1388 Қазақстан Республикасының Президентінің
өкімімен бекітілген мемлекеттік бағдарламасы қарастырылды:
- тұрғын үй Құрылыс Жинақ Банкінің қажетті жинағының мөлшері және
тұрғын үй бағасы 25 % - ға дейін төмендейді (50 % орнына).
- жинақтау мерзімінің тәуекелділігінен несиенің мерзімі 25 жылға
дейін ұлғаяды (15 жылдың орнына).
- мемлекетпен жеңілдетілген салым сомасының мөлшері 200 АЕК ұлғаяды
(60 АЕК орнына).
Заңға сәйкес келетін өзгерістерді енгізгеннен кейін берілген ұсыныстар
енгізіледі.
Тұрығын үй құрылысын жинақтау туралы келісімге отыру үшін келесі
құжаттар қажет: жеке куәлік, СТН көшірмесі (өз атына келісім шартты
рәсімдеу), балаға қосымша келісім шарт жасау кезінде оның туу туралы
куәлігі ұсынылады, келісім шартқа отыруға қосымша үшінші тұлғаға
Пәтерді мүмкін минималды мерзімге алуы болжанады. Яғни, жинақ мерзімін
3 жылға таңдайды. Клиент 3 жылда мемлекет ақысын және банктің сыйақы
есебімен 840 000 теңге немесе қажетті сомадан (1 680 000 теңгеден 50 %)
қаржысын жинауы қажет.
Қазақстанның ипотекалық мекемесінің АҚ несиелік бағдарламасы 2000
жылы 21 тамызда № 1290 Қазақстан Республикасының Үкіметінің өкімімен
баспаналық құрылысты қаржыландыру механизмдерін, тұрғындардың баспаналық
мәселелерін шешу, баспанаға бағаны төмендету және тұрғын үй құрылысын
ынталандыру мақсатында Қазақстан Республикасының ипотеканы несиелендіру
жүйесін дамыту және баспана мерзімін ұзақ мерзімді қаржыландыру
тұжырымдамасы қабылданады [8].
Қазақстан Республикасының Ұлттық банкісінің тұжырымдамасына сәйкес
тұрғындарға ұзақ мерзімге несие беретін несие берушілерді қайта
қаржыландыруды жүзеге асыратын қос нарықтағы ипотекалық несиенің операторын
құру туралы шешімін қабылдады.
Мекеменің бағдарламасы бойынша жұмыс істеп тұрған банктер ұзақ
мерзімге ұлттық валютада Қазақстан Республикасының азаматтарына несие
беруге мүмкіндігін алады.
2012 жылы қарашада мекеменің нарықтық бағдарламасымен берілетін
ипотекалық несиелер бойынша сыйақының максималды ставкасы банктің
максималды маржасының 4 % есебімен 11,9 % - құрайды. Салыстыру үшін 2012
жылы ипотекалық несиелер 11-13,2 % ставкасы бойынша беріледі [9].
Мемлекеттік бағдарлама шегінде ипотекалық несиені алуға үміттене
алмайтын азаматтар мекеменің нарықтық бағдарламасын қолдануға мүмкіндік
алады және баспананы жөндеуге оның құрылысына (құрылыста үлестік қатысуын)
және оны сатып алуға ипотекалық несие алады.
2012 жылы 2 қарашада және 2011 жылы 1 ақпан кезеңінде баға белгіленген
пайыздың құрамындағы нарықтық несиелендіру бағдарламасы бойынша мекеменің
жағдайы 0 – ге тең болды, яғни банк - әріптестерімен берілген ипотекалық
несиелерді және мекемені қайта қаржыландыратын жылдық көрсеткіштегі өткен
айда инфляцияның деңгейіне сәйкес келеді. Банк - әріптестері мекемемен
бекітілген сыйақы ставкасы бойынша, мекеменің нарықтық бағасы бойынша
ипотекалық несиелеуді береді. Банк - әріптестерінің маржалары мен мекеменің
орнатқан баға белгілеу ставкасынан, яғни ипотекалық несиелерді беру мен
қамтамасыз ету бойынша банк - әріптестерінің тозуына жабатын үстемеден
құралады. Банк - әріптестерімен орнатқан минималды маржа 4 % - ға тең.
Мекеменің табысын алу және жеке тозуларды жабуды қамтамасыз ететін
жеке маржалар және мекеменің ипотекалық облигацияларын алған инвесторлардың
енгізілген маржасында өткен айдағы жылдық көрсеткіші мен жағдайдан шыға
отырып, мекемеге айлық баға белгілеу мөлшерін бекітеді. Қазақстандық
Ипотекалық мекеме АҚ ипотекалық несиелерді берушілер бойынша, болашақта
пайыздық мөлшерлемені төмендету бойынша банк - әріптестерімен қабылданған
мөлшерде біріккен жұмысты ұсынуға мүмкіндік беретініне сенімді.
Сонымен, Қазақстан Республикасының Үкіметі тұрғындарды қаржыландыру
саласында құрылыс жұмыстарына, жөндеу жұмыстарына, пәтер алуға ипотекалық
несие ұсынумен байланысты жаңа саяси бағыт алды. Тұрғын үй құрылысын ұзақ
мерзімді қаржыландырудың негізгі бағыттары әлемде қабылданған ипотекалық
несиелендіру мен құрылыстық жинақтау жүйесін қайта жаңғыртты. Сол себептен
ипотекалық несиелендіру мен құрылыстық жинақтау жүйесі Қазақстандағы тұрғын
үй саясатын жүргізудегі басты бағыт болып табылады. Қазақстандағы
ипотекалық несиелендіру мен құрылыстық жинақтау жүйесін жүргізуде шетелдік
тәжірибеге көп сүйенді.
1.3 Ипотекалық несиелеудің ұйымдастыру-құқықтық негіздері
Жылжымайтын мүліктермен операцияларды жүзеге асыру үшін ипотекалық
несиелеу жүйесінің барлық звеноларының қызметтерін реттейтін заңды
нормалардың қажет екендігі белгілі.
Кепілдік құқықтың негізгі көзі, яғни соған байланысты ипотекалық
несиелеуді жүзеге асыру кезіндегі негізгі құқықтық норма Қазакстан
Республикасының Азаматтық Кодексі болып табылады. Сонымен қатар мынандай
нормативті-құқықтық актілермен де реттеледі:
• Жер туралы Заң (соңғы өзгертулер мен толықтыруларды есепке алғанда);
• Жылжымайтын мүліктер құқығын және сонымен байланысты келісімдерді
тіркеу туралы Заң және т.б.
Жеке тұлға Банк
Менеджер –
Консультант
Сақтандыру Нотариус Сату
бөлімінің
агенті
жетекші менеджері
Сурет 1 Ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру процессі
Жеке тұлғалар банктен ипотекалық несие алған жағдайда банк пен клиенттің
арасында жазбаша түрде ипотекалық келісім-шарт толтырылады. Оған кепіл
беруші,кепіл ұстаушы тұлғалар қол қояды.Ипотекалық құқық ипотекалық келісім-
шарт тіркеуден өткен кезден бастап пайда болады. Ипотекалық келісім-шартты
нотариалдық куәландыру екі жақтың өзара келісімдері бойынша жүзеге асады.
Ипотекалық келісім-шарттың субъектілері болып мыналар табылады:
ипотекалық келісімге қатысушы тұлғалар, яғни кепіл беруші және кепілді
ұстаушы - заңды және жеке тұлғалар;
тіркеуші орган;
бірыңғай кепілдік реестрді ұстаушы.
Ипотекалық келісім-шартта төмендегідей реквизиттер міндетті түрде
көрсетілуі керек:
кепіл беруші мен кепілді ұстаушының толық аттары, орналасқан мекен-жайлары;
негізгі міндеттеменің мәні, оның мөлшері және орындалу мерзімі;
кепілге алынған жылжымайтын мүліктердің тізімі және олардың орналасқан
жерлері;
екі жақтың міндеттері мен құқықтары;
т.б. қажет деп табылған шарттар.
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру үшін жеке тұлғалардан мынандай құжаттар
өткізу талап етіледі:
жазбаша түрдегі өтініш. Онда алынатын несие сомасының мақсаттары нақты
көрсетілуі керек;
қарыз алушы жеке тұлғаның жеке басын куәландыратын құжаттар көшірмесі;
тұрақты жұмыс орнынан соңғы бір жылдағы айлық жалақысы туралы анықтама
қағаз, сонымен бірге, бар болған жағдайларда тағы басқа қандай көздер
есебінен табыс алып отыратындығы туралы анықтама қағаз;
өз меншігіндегі өтімділігі өте жоғары мүліктердің бар екендігін дәлелдейтін
құжаттар және нақты кепіл ретінде қай мүліктің қалдыратының көрсетуі керек,
яғни сол мүлік туралы құжаттардың түп нұсқасы банкке өткізілуі қажет. Егер
кепіл ретіндегі мүлік бірнеше тұлғаның меншігінде болса, онда сол
тұлғалардың келісімдері талап етілулері керек;
- қажет болған жағдайларда т.б. құжаттар өткізіледі.
Сонымен банктердің тәжірибесінде қолданылатын ипотекалық несиелеу
процесінің өзіндік кезеңдері болады Яғни, несиелік процесс ипотекалық
несиеге деген өтінішті өңдеуден басталып, оны толық қайтарумен аяқталынады.
Әр кезеңде пайдаланылатын ипотекалық несиелеу механизмінің элементтері
несиелік операциялардың сапалы сипатын бере отырып, олардың жүзеге асырылу
техникасын білдіреді. Ипотекалық несиелеу процесі мынандай кезеңдерді
қамтиды:
несиеге деген өтінішті қарау;
клиенттің несиелік қабілеттілігін талдау;
несиелік келісім-шарт жасасу;
несие беру;
несиелік мәміленің орындалуына бақылау жасау.
Кесте 1
Ипотекалық несие алмауға әсер ететiн негiзгi қиыншылықтар, 2012 ж.
(%)
Тұрақты ақшалай кірістің болмауы 28,3
Несиені өтеуге мүмкінкіндігінің жоқтығы 21,7
Әрдайым жұмыс болатынына сенімділігінің болмауы 19,6
Ипотекалық несиені ресімдеу үшін не істеу керектігіне хабардар 10,9
болмауына
Еңбекақысының қысқартылмайтынына сенімділігінің болмауы 4,4
Басқалай 2,2
Жауап беруге қиналғандар 13
Сонымен несиелік процесс бұл белгілі-бір банктің қабылдаған және белгілі-
бір тізбектілік негізінде орындалтын несиелік қатынастарды жүзеге асыру
әдісі болып табылады. Несиелік процесті іске асыру үшін ең алдымен банкте
дайындық кезеңдері жасалуы керек. Яғни, елдегі жалпы макроэкономикалық
жағдайларға бағалау жүргізіледі жэне банктің әртүрлі категориялардағы қарыз
алушылармен жұмыс істеуге дайын екендігі тексеріледі. Ол үшін ипотекалык
несиелеу процесіне қажетті бірнеше ішкі банктік нормативті құжаттар
кабылданады. Содан кейін несиелік ресурстарға деген қажеттіліктері бар
клиенттерден өтініштер қабылданады. Өтініштерде көрсетілген мақсаттар
тексеріліп, олардың банктің несиелік саясатында көрсетілген бағыттармен
сәйкестілігі қаралады. Олар сәйкес келген жағдайларда берілетін несиенің
түріне байланыты несие алуга қажетті құжаттар жинақталады, содан кейін
оларға, яғни өтінішпен бірге өткізілген құжаттарға талдаулар жүргізіледі.
Ең алдымен, жеке тұлғалар үшін олардың айлық табыстары мен шығындарына
салыстырулар жүргізу негіздерінде клиенттердің несиелік қабілеттіліктеріне
талдаулар жасалады. Соған байланысты несиелік инспектор несиелік келісімнің
тиімділіктері туралы қорытындылар жасайды. Қазіргі банктік тәжірибеде
банктер тарапынан негізгі көңіл берілетін несиені қамтамасыз ету
мәселелерін шешуге бөлінеді. Сондықтан, қамтамасыз ету үшін алынатын
мүліктергс дұрыс бағалау жүргізу талап етіледі. Осы мәселелердің барлығы
банкті толық қанағаттандырғаннан кейін банк пен клиенттің арасында несиелік
келісім-шарт бекітіледі. Осы несиелік келісім-шартты бекіту, несие беру
үшін негіз болып табылады, несиені беру банктің несие бөлімінің
қызметкерінің жазбаша нұсқауы арқылы жүргізіледі. Несиені беру туралы
нұсқау клиенттің шоттары бойынша есеп айырысу операцияларын жүргізетін
бөлімге беріледі. Ол нұсқауда клиенттің толык аты, банктік шотының номері
және берілетін несие сомасы көрсетіледі.
Сурет 2
Тұрғын үйді ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың
функционалдық сызбасы
Клиентке берілетін несиенің мөлшері, оның жазған өтінішіне байланысты
болады, бірақ клиенттің бұл өтініші банктің есептеген несиені қайтару
мүмкіндігімен сәйкес келмеуі мүмкін. Соған байланысты несие ретінде
берілетін ақша қаражаттарының мөлшері әртүрлі экономикалық жағдайларға
байланысты анықталынады:
• несиені қамтамасыз ету үшін алынатын тауарлы-материалдық
құндылықтардың өтімділіктеріне байланысты;
• банктің клиентке деген сенімділігіне және тәуекелділік деңгейіне
байланысты болады.
Банктен алынған несиені өтеу тәртіптерінің жалпы банктік тәжірибеде
белгіленген бірыңғай тәртібі жоқ. Ол әрбір банктің өздері жасаған несиелік
саясатында көрсетіледі. Сондықтан несиені өтеу тәртібін оның әртүрлі
белгілеріне байланысты жіктеуге болады:
I. Несиені өтеу көздеріне байланысты:
а) клиенттің өзіндік ақша қаражаттары, яғни табыстары есебінен;
б) несиені қамтамасыз ету үшін кепілдеме берген басқа заңды
тұлғалардың банктік шотынан ақша қаражаттарын алу есебінен;
в) басқа банктен несие алу жолымен немесе т.б. көздер есебінен (өз
меншігіндегі активтерді ұстау есебінен)
II. Несиені өтеу мерзіміне байланысты:
а) несиені алдын ала белгіленген нақты мерзімде толық сомада өтеу;
б) несиені өтеу мерзімін кейінге шегіндіру;
в) несиені белгіленген мерзімінен бұрын өтеу.
Банктен берілген несиені өтеу тәртібі міндетті түрде несиелік келісім-
шартта көрсетіледі. Несие өз уақытында өтелмеген жағдайда, яғни өтеу
мерзімі кейінге шегіндірілсе, онда қарыз алушы тұлға неғұрлым жоғары пайыз
төлейді.
Қазіргі коммерциялық банктердің несие үшін пайыз мөлшерін белгілеудегі
ескеретін басты факторларына төмендегілерді жатқызуға болады:
орталық банктің коммерциялық банктерге беретін ссудалары (мүдделендіру)
бойынша белгіленетін пайыздың базалық мөлшері;
банкаралық несие бойынша орташа пайыз мөлшері;
өз клиенттеріне депозиттік шоттар бойынша төленетін орташа пайыз мөлшері;
банктің несиелік ресурстарының құрылымы;
несиеге деген сұраныс, яғни сұраныс аз болса, несие бағасы да соғұрлым
арзан болады;
несиенің сұралатын мерзімі мен түрі, нақтырақ айтсақ, банк үшін оның
қамтамасыз етілуіне байланысты тәуекел дәрежесі;
еліміздегі ақша айналысының тұрақтылығы (қаншылықты инфляция қарқыны жоғары
болса, несие үшін төленетін ақы да жоғары болуға тиіс, себебі, бұндай
жағдайда банкте ақшаның құнсыздануынан өз ресурстарын жоғалту тәуекелділігі
артады).
Ипотекалық несие берілгеннен кейін оған міндетті түрде мониторинг
жасалынып отырылуы қажет, яғни:
• несие алушының несие келісім шартында көрсетілген шарттарды
орындауын, соның ішінде төлемдердің уақтылы төленіп отыруын бағалау;
• несие алушының банктік шотына ақша қаражаттарының уақытылы түсіп
отыруын жүйелі тексеріп түру;
• несие алушының және несиелеп отырған проектінің қаржылық
жағдайын тексеріп, бағалап отыру;
• кепіл заттың жағдайын бағалап отыру;
• гаранттың (кепіл берушінің) қаржылық жағдайына мониторинг
жүргізу.
Осы жасалған жұмыстар бойынша тексеру Актісі жасалады, оны
Коммерциялық Департамент Директоры тексеріп, қол қою қажет. Ал бұл Актінің
мазмұнына келсек:
несие қаражаттарының мақсатты немесе мақсатқа сай емес қолдануы туралы
фактілер, яғни мақсатты қолданған қаражаттарға құжаттардың болуы, мысалы,
меншік алған болса, меншікке деген құжаттардың және сол меншіктің бар
екендігіне көз жеткізу;несие алушының табыстары экспертиза жасағандағы
қаржылық жағдайымен салыстырылады, соның ішінде табыстарының көбеюіазаюы,
меншіктің (мүліктің) жағдайы;
гаранттың (кепіл берушінің) қаржылык жағдайы туралы мәліметтер;
кепіл заттың жағдайы.
Банктік экспертиза жасаған уақыттағы несие алушыға қойылатын талаптар:
несие 21 жастан 56 жас аралығындағы, бірақ несие мерзімі несие алушы 58
жасқа толғанға дейін аяқталу шартымен Қазақстан Республикасының
азаматтарына беріледі;
расталған табыстардың болуы қажет;
несие алушының тұрақты жұмыс орны болуы керек.
клиенттің және оның туысқандарының басқа несиелік институттар алдында
несиелік қарыздардың болмауы шарт;
несие бойынша өтімді қамтамасыз етудің болуы;
несие алушы сотталмауы және оның үстінен тергеу жұмыстары жүргізілмеуі
керек.
Содан кейін несие алушы жеке тұлғаның төлем қабілеттілігі анықталады.
Банктің несие қызметкері несие алушының арызын алып, тіркегеннен кейін
барлық құжаттарда, анкетада көрсетілген мәліметтерді тексеруі қажет.
Егер несие алушы өз несиесін жалағы есебінен өтейтін болса, онда оның
төлемқабілеттілігі жұмыс орнынан әкелген анықтама негізінде анықталып
есептеледі.
Ол анықтамада келесі мәліметтер көрсетілуі керек:
- анықтама берілген ұйымның толық аты, банктік шоттың нөмірі,
пошталық адресі;
- несие алушының осы ұйымда тұрақты жұмыс істеу мерзімі;
- банкке келгендегі несие алушының қызметі;
- соңғы 12 айдағы несие алушының орта айлық табысы;
- соңғы 12 айдағы ұсталымдар.
Анықтамаға ұйымның жетекшісінің және бас бухгалтердің қолы, ұйымның
мөрі қойылуы керек. Несие алушының жұбайына берілетін анықтамаға осы
талаптар қойылады.
Ал егер несие кәсіпкерлік қызметтен түсетін табыс есебінен жабылатын
болса, несие қызметкері орта айлық табыс мөлшерін әр күндік табысқа талдау
жасау арқылы анықтайды.
Несие алушының төлемқабілеттілігін анықтау кезінде аныктамада,
анкетада көрсетілген табыстан барлық міндетті төлемдер алынып тасталуы тиіс
(яғни, табыс салығы, пайлар, алименттер, компенсациялар және тағы
басқалар).
Берілген несие сомасы несие алушының барлық төлемдерінен кейінгі
орташа айлық табысына байланысты беріледі. Немесе екі жұбайдың жалпы орташа
(барлық төлемдерден кейін) табысына байланысты беріледі. Негізгі қарыз бен
төленетін пайыздардың сомасы несие алушының орташа айлық табысынан (барлық
төлемдерді шегергеннен кейінгі) аспауы кажет. Және k коэффициенті 0,7
аспауы керек.
Егер несиелік қызметкерде несие алушының табыстарының берілген мерзім
ішінде тұрақты күйде тұратынына ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Бет
Кіріспе 3
1 Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің теориялық негізі
1.1 Ипотекалық несиелендірудің экономикалық мәні мен маңызы
1.2 Екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиенің формалары
1.3 Ипотекалық несиелеудің ұйымдастыру-құқықтық негіздері
6
12
15
2 АТФ БАНК АҚ мысалында ипотекалық несиелеуді талдау
2.1 АТФ банк АҚ қаржылық қызметінің экономикалық сипаттамасы 22
2.2 Банк қызметіндегі қаржылық көрсеткіштері 32
2.3 Банктегі ипотекалық несиені ұйымдастыру саясатын және қарыз 43
алушының несие қабілетілігі
3 Қазақстанда ипотекалық несиені талдаудың проблемалары мен даму
болашағы
3.1 Екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіру проблемалары 50
және оны мемлекет тарапынан қолдау
3.2 Ипотекалық несиені ұйымдастыру жүйесін жетілдіру 53
3.3 Ипотекалық несиелердің қайтарылуын қамтамасыз ету жолдары 57
Қорытынды 63
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі 65
Кіріспе
Дипломдық жұмыстың өзектілігі. Қазақстан Республикасы экономиканың
қаржылық секторының қазіргі даму кезеңі екінші деңгейдегі банктердің
активінде ипотекалық несиелендірудің белгілі бір ұлғаю үлесімен
мінезделеді. Сонымен қатар ипотекалық өнімнің дамуы сапалы орынды иеленеді,
құрылысты және үйді сатып алуда алғашқы төлемді төлеу арқылы несиенің
мерзімі мен пайызы бойынша топтастыруға және коммерциялық мүлікті жөндеуге,
жаңартуға болады.
Азаматтарды жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әрбір дамыған және
дамып келе жатқан мемлекеттердің маңызды мәселесі болып табылады.
Қазақстанда қазіргі уақытта бұл мәселелер өте маңызды – жаңартуды қажет ету
мен ескірген тұрғын қорын иелену және салынған үйдің жеткіліксіздігі.
Әрбір жанұяның бірінші талғамы өзінің меншік баспанасын алу.
Қазақстанда көптеген ипотеканы несиелердің жоғарлау арқасында өздерінің
пәтер мәселелерін шешеді.
Бүгінгі таңда Қазақстандағы ипотека өзін қозғалмайтын мүлікті
сатушыларды және сатып алуды, банктерді, бағалау агенттігін сақтандыру және
құрылыс мекемелерін қоса отырып қатынастың дамыған жүйесін көрсетті.
Қазақстанның ипотекалық жүйесі жас болса да Қазақстан Республикасының
Президенттінің Қазақстанның мүлігі туралы үкіміне осы жылы шамамен 9 жыл
толды. Қазіргі таңда ипотекалық несиелендірудің пайыздық мөлшерін қайта
қаржыландыру жүйесі және т.б. сияқты түсініктер ел экономикасына толықтай
енді. 5 жыл бұрын банк өкілдерінің мамандары ипотеканың даму
перспективаларының қандай екенін және бұл жүйе болашақта не көрсететін
білді.
Қазақстандық ғалымдардың пікірінше баспаналық ипотекалық несие – бұл
баспананы қарызға алуға клиентке банкпен ұсынылған ақша құралдары. Клиент
ұсынылған несиені қолданғаны үшін банкке пайыз төлеу қажет және ай сайын
орнатылған келісім бойынша қарыз қаражаттарын мерзімінде қайтару қажет.
Несие есебінде алынған баспана қарыз алушының атына тіркеледі және клиент
ипотекалық несиені толық өтегенге дейін банк кепілдігінде болады. Бұл
жағдайда ешқандай тәуекелдік болмайды. Сатып алушы банкке келіп несиені
рәсімдегеннен кейін меншікке баспананы алады. Егер де несие берген банк
шығынға ұшыраса және әртүрлі жағдайларда да азамат бұл баспананың
иеленушісі болып қалады.
Тақырыпты зерттеудің дәрежесі. Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің
жағдайын зерттеу барысында ипотекалық несиенің қазіргі жағдайы, жеткен
жетістіктері, проблемалары отандық және шетелдік экономистердің
еңбектерінде жан-жақты қарастырылған. Екінші деңгейлі банктерде ипотекалық
несиені ұйымдастыру жұмыстарына зерттеу жүргізген Ғ.С.Сейітқасымов Ғ.С.,
Мақыш С.Б., Ильясов К.К., Зейнельгабдин А.Б., Мельников В.Д., Рафалович
Л.А., Долан Э.Дж., Шарипов К.А., Худяков А.И., Юрченко Т.В., Лаврушина
О.И., Ефимова Л.Г. сияқты беделді экономистер зор үлес қосқан.
Дипломдық жұмыстың мақсаты - Қазақстандағы ипотекалық несиелеуді
талдау мен даму болашағын зерттеу.
Қойылған мақсатқа жету үшін келесі міндеттерді орындау қажет
параграфтары:
- екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіруді
ұйымдастыруға толық түсінік беру;
- Қазақстанның және шетел елдердің екінші деңгейлі банктерінің
ипотекалық несиелендіруді ұйымдастырудың маңызы мен
артықшылықтарын ашу;
- екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру
механизмдерінде талдау жасау;
- АТФ банк АҚ-ның ипотекалық несиені ұйымдастыру қызметіне
талдау;
- Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендіру механизмін
жетілдіру жолдарын өндеу;
- Екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несие бойынша пайыздық
мөлшерлемені төмендетіп, құжаттарды рәсімдеу көлемін жеңілдету.
Дипломдық жұмыстың зерттеу объектісі - АТФ банк АҚ мысалында
ипотекалық несиені ұймдастыруды талдау және жетілдіру.
Дипломдық жұмыстың пәні –. Қазақстан Республикасындағы екінші
деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру мәселелері.
Дипломдық жұмыстың теориялық және әдістемелік негізі. Дипломдық
жұмыстың әдістемелік және тәжірибелік негізі ретінде отандық және шетелдік
авторлардың оқу құралдары, монографиялары, баспасөз қаржылық ақпараттары,
ҚР Ипотекалық несиелендіру туралы заңы, АТФ банк АҚ бухгалтерлік
балансы, интернет сайт мәліметтері қолданылды.
Дипломдық жұмыстың тәжірибелік негізі. Зерттеу жүргізу барысындағы
алынған жұмыстың нәтижелерін Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі
банктері, сонымен бірге қаржы-несие саласында қызмет аткаратын қаржылық
институттардың қызмет етуінде және экономикалық оқу орындарының, қайта
даярлау және мамандардың біліктілігін жетілдіру институттарының оқу
үдерісін ұйымдастыру барысында қолдануға болады.
Дипломдық жұмыстың зерттеу әдістері. Қазақстандағы екінші деңгейлі
банктердің ипотекалық несиені ұйымдастырудың басты әдістері, оның одан әрі
даму жолдарын табу және зерттеу, және оны АТФ банкАҚ-да тәжірибелік
қолдану.
Зерттеу жұмысының ғылыми жаңашылдығы мен практикалық маңызы:
ипотекалық несие сияқты экономикалық терминдердің ұғымдары зерттеліп және
олар бойынша авторлық көзқарастар ұсынылды;
Қазақстандағы ипотекалық несиені ұйымдастыруды дамыту факторлары
құрастырылып, бір жүйеге келтірілді;
ипотекалық несиені мемлекет тарапынан каржы-несиелік және инвестициялық
қолдау саясатының негізгі бағыттары ұсынылды;
республикадағы ипотекалық несиені дамытуды тежейтін және несиелеуге кедергі
болып отырған негізгі факторлар және олармен күресудің
іс-шаралары анықталды;
коммерциялық банктердің ипотекалық несиелеу үдерісін жетілдіру бойынша
ұсыныстар келтірілді.
Дипломдық жұмыстың құрылымы. Дипломдық жұмыс кіріспеден, үш тараудан,
қорытындыдан, қолданылған әдебиеттер тізімінен және қосымшадан құралған.
Кіріспеде тақырыптың өзектілігі, мақсаты мен міндеттері, объектісі мен
пәні және зерттеу әдістері қарастырылған.
Бірінші бөлімде ипотекалық несиелендіруді ұйымдастырудың теориялық
негізі, ипотекалық несиелендірудің мәні мен маңызы, екінші деңгейлі
банктердегі ипотекалық несиенің формалары және Ипотекалық несиені
ұйымдастыру барысындағы отандық және шетелдік тәжірибелер жайында
көрсетілген.
Екінші бөлімде АТФ банк АҚ-ның ипотекалық несиелендіруіне, қаржылық
көрсеткіштеріне, ипотекалық несиелендіру саясатына талдау жасалды.
Қазақстандағы ипотекалық несиенің қазіргі мәселелерімен толықтырылды.
Үшінші бөлімде жаһандық дағдарыс жағдайында ипотекалық несиені
ұйымдастырудың проблемалары мен даму болашағы қарастырылды.
Дипломдық жұмысты зерттеудің нәтижелері қорытындыда жинақталған.
1 Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің теориялық негізі
1.1 Ипотекалық несиелендірудің экономикалық мәні мен маңызы
Соңғы жылдары экономикада ипотека деген сөз аз кездесіп жүрген жоқ.
Жалпы ипотека сөзі ең бірінші рет б.з.д. IV- ғасырда Ежелгі Грекияда пайда
болды. Бұл қарызгердің кредиторға белгілі бір жерді иелікке беру мен оған
байланысты құрылыстарды қамтамасыз ету мақсатында шыққан.
Ертеде бір диірменші өмір сүреді, көкейкесті арманы-жеке баспана сатып
алу болады. Батыс жақтан келген диірменші үй сатудың жаңа әдіс-тәсілін
үйренеді, яғни бар мүлкін үй сатушыға беріп баспанасының алғашқы ақысын
төлейді. Қалған соманы ай сайын 2 қап ұнмен жауып отырады. Сөйтіп 15 жылда
қарызынан құтылады. Ежелгі гректер болса кепілдікке алған жерінің шетіне
тақтайшалар орнатып, оларда сол аумақтың құнын көрсетіп, оны жер алушыдан
талап ете алатынын жазыпты. Жазуы бар тақтайшалар ипотека деген атауға ие
болды.
Ипотека сөзі (hypotheka) – бұл грек сөзі және кепіл болып
аударылады[1]. Ипотека – бұл жеке мүлікті бірінші салымсыз 20 жыл
несиелендіру мерзіміне беріледі. Қарыз алушы пәтерді сатып алған уақыттан
бастап банкке несие төлемей – ақ жанұя мүшелерімен тіркеліп, пәтерде тұра
береді. Сонымен қатар пәтерді банк келісім бойынша жоспарға беру мүмкіндігі
де бар. Банкпен несие бойынша толық есептескенге дейін пәтер банк
кепілдігінде болады. Немесе оқшаланған болса: банкпен несие бойынша толық
есептескеннен кейін ғана сатуға, сыйға беруге мүмкіндігі бар. Қазақстан –
ТМД баспана ипотекасын дамытатын белсенді мемлекеттерінің бірі. Қазақстанда
ипотека нарығы өте динамикалық дамуда, ең жоғарғы көрсеткіш 2007 жылдың
ортасында сарапшылардың бағасы бойынша ипотекалық несиелендіру көлемі 9
млн. АҚШ долларына жетті. Нарықта ипотекалық несиелендіруді топтастырудың
негізгі заңнамалары топтастырылды: Заңды иеленетін Қазастан Республикасының
Президентінің өкімі 1995 жылы 23 желтоқсанда Қозғалмайтын мүліктің
ипотекасы туралы. 2003 жылы 2 шілде Бағалы қағаздар нарығы туралы заңы
қабылданды, 2000 жылы 21 тамызда Қазақстан Республикасының Үкіметінің өкімі
бойынша Ипотекалық несиелендіру жүйесінің дамуы және тұрғын үй құрылысын
ұзақ мерзімге қаржыландыру тұжырымдамасы рұқсат етілді.
Ипотека түсінігі анағұрлым көп диапазон алып жатса да, жылжымайтын
мүліктің өзінің артықшылық сипаттамасы бар. Азаматтардың кодекске сәйкес
өнеркәсіптің, құрылыстың, ғимараттың, пәтердің жер теліміне құқығының және
т.б. жылжымайтын мүліктің кепілі Қазақстан Республикасының ипотека туралы
заңдармен реттеледі. Кепілдік салынған мүлікті міндетті түрде тіркеуден
өткізетін органға тіркеу керек. Өйткені ипотекалық куәлікті мемлекеттік
тіркеуден өткізгеннен кейін ғана күшіне енеді. Егер тіркеуден өтпеген
ипотекалық куәлік екі жақты келісімге отырса да заңдық күші жоқ болады.
Экономикалық жүйе ретінде ипотекалық несиелендіру қайта қаржыландыру
әдісіне байланысты қаржылық нарықта ипотекалық несиелендіруді жүзеге
асыратын несиелік мекемелерге классификацияланады. Қазақстанда соңғы
уақытқа дейін қолданылған әдістерді еске алмай-ақ қайта қаржыландыру моделі
бойынша ипотекалық несиенің бар әдістерін жүйелеу керек болса,үй құрылысын
қаржыландырудың негізгі түрі болып, ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру
жүйесі болып табылады.
Ипотека Қазақстан банктерінде 8-9 жылдан бері қолданысқа ие болып келе
жатқан несиенің жаңа түрі. Оның негізгі бағасы мемлекеттік Ұлттық банкінде
болса, екінші деңгейдегі банктер мүмкіндіктеріне сай өз бағдарламаларын
құрып жатады. Несиенің бұл түрі сатып алушының тұрғын үйді бірден иемденіп,
ақшасын белгілі бір мерзім аралығында банкке бөліп екі төлеуіне мүмкіндік
береді. Алғашқы жарна банк беретін ақша мен толықтырылып сатушыға табыс
етіледі. Жылдар бойы төленетін үй құнының белгілі мөлшері банк пайдасына
түсіп жатады. Тұрғын үй құнының ұзақ мерзімде төлеу адамдардың жұмыстағы
тұрақтылығын көрсетеді. Жұмыстағы тұрақтылық елдегі экономиканың түзелуін
білдіреді. Экономиканың нығаюы тұрғын үйлердің қымбаттауына әкеліп соқса,
бағасы жоғары үйлерді бірнеше жылға созылған ипотекалық несие көмегімен
сатып алуға болады. Мемлекеттің ішкі нарықтағы тұрғын үйді несиелендіру
қарқынды дамуына жетті. Бәсекенің өсуіне байланысты баспананы несиелендіру
ұсынысы тұтынушы үшін пайдалы болады. Ипотеканың несиелік ставкалары
төмендеп, оның мерзімі төмендеуде. 1999 жылда пәтерге деген несиенің орташа
құны 6 – 12 мыңдай болғанда орта деңгейдің өкіміне қолын жеткізу қиын,
өйткені нарықта мұндай несиелер болған жоқ. Ипотеканың ұсыныстары (23 – 24
пайызға және 2 жылдан артық емес) ереже бойынша топтастырылған бөлек
банктермен құрылыс компаниялардан шықты және соның негізінде қымбат
құрылыстар болды. Қазіргі таңда Қазақстанда орташа деңгейдегі жанұяда
айында 600 – 800 АҚШ доллар кірісінен қос нарықта 16 – 20 доллар бағасымен
пәтерді несиеге ала алады. Мысалы, 10 жыл мерзіміне дейін 13 % - дан 14,5 %
жылдық ставкамен стандарттық несиелер қызмет етеді.
Нарықта болмаған ұсыныстардың белсенділігі қадағаланады. 2012 жылы
ипотекалық несиелер жарнама бойынша қаржылық өнімдер арасында алда болды.
Банк әртүрлі жолдармен клиенттерді ипотеканың ықтималды бағдарламаларымен
қызықтыруға ұмтылды. Мысалы, өткен жылдар соңында АТФ банк АҚ жасаған
сияқты басқалар да пәтерді сатып алған кезде біркелкі салымның мөлшерін
төмендетеді.
Басқалары қосымша кепілмен ғана ипотекалық несиені бірінші салымсыз
беруге дайын. Қаржылық мамандардың жеке тәуекеліне қарамастан өтініштерді
қарастыру процедурасын жеңілдетеді және клиент алдына әртүрлі ұсыныстарды
жасайды.
Қазақстан туралы айтқан кезде, банктің ипотекалық бағдарламаларында
клиенттерді тарту бойынша күш салуын, азаматтардың қабілеті бойынша
көптеген кедергілерге тап болуын айтпай кетпеу мүмкін емес. Бұл шарттың ең
маңызды қабылдауы, ол ипотекалық несиелерді арзандату.
Қазақстанда ипотекалық несиелендіру нарығы өткір пайдалылық мәселесін
сезінетінін айтуға болады, яғни басқа сөзбен айтқанда онда сұраныс
тапшылығы және шығын ұсынысы құралады. Қазақстанның ипотекалық несиелендіру
мекемелерінің бағалауы бойынша 2012 жылы мемлекетте баспанамен несиелендіру
нарығының көлемі 14 -15 млн. доллардан астам. 2012 жылы банктің серіктес
мекемелері клиенттерімен 1400 жуық ипотекалық келісімге отырды. Яғни,
нарықтың әлеуеті әлі ашылған жоқ. Несиелік өнімдерді өте тартымды ғып
жасағылары келетін және жасай алмайтын банк тәжірибемен алдын ала
байланыспен нарықтар болып қалады. Қазақстанның қымбат ипотекалары маңызды
мәселе болып табылады. Тұтынушылардың төлем белсенділерінің шегі бойынша
ескерсек 13 -14 жылдық пайыз өте қымбат болып келеді. Негізінен (бұрын бәрі
салыстыру кезінде білінеді) егер ипотекалық несиелендірудің құны АҚШ және
Канадада 6 жылдық пайызынан жоғарламауын ескеретін болсақ, онда нарық өте
жоғары ақшаларды жасырады. [2].
Біріншіден, банк билігінде кепіл құралдары онша көп емес, ал көптеген
кепіл түрінің болуы мемлекеттік тіркеу жүйесінің болмауы бойынша немесе
төмен пайдалылықты иеленеді.
Егер несиеге сатып алу пәтер туралы нақты айтатын болсақ, ипотекалық
кепіл келісімі жүргізіледі және оның қаупі қиын емес. Банк бір жылдан
немесе бес жылдан кейін баспана нарығының конъюктурасы қолайсыз болуы
мүмкін. Егер оның несиесі Сәтсіз болса, онда банк өз кепілін сатсада
шығынын толық қайтара алмайды.
Екіншіден, банктің ішкі сақтандыру нарығының жеткіліксіз даму күшінде
несиенің қайтарымсыздығын әлі сақтандыра алмайтынын талдаушы белгілейді.
Бұл барлық факторлардың соңғы есебінде қосымша пайызға енгізіледі.
Толық тұтынушылық нсиелендіру үшін бұл бағалар әділетті. Егер де
ипотека туралы нақты айтатын болсақ, онда оның маңызды мәселесі ол АҚШ,
Канада немесе Малайзия деңгейіне оның бағасын жақындатуға банкке кедергі
болады, бұл ипотекалық несиелендіруге арнайы салынған Арзан ақшалардың
болмауы. Бұндай ақшалардың түрлері бүкіл дүниежүзінде бар (жергідікті
инвесторлар тұрақты және ұзақ айналымға қызығады). Мемлекеттегі негізгі
саясаттың мәселесі – ипотекалық бағдарламаларға қаржыландыру жасау үшін
құрылған шарты несиелік рахатсыз Штаттарда, Еурапода да құрылмас еді.
Сондықтан Шығыс экономикасы тұтынушылыққа сүйеніп, дамыған
мемлекеттердегі экономиканың өсуіндегі нақты жағдай баспананы несиелендіру
болып табылады. Бұл мемлекеттің орташа кластың көбі сатып алған затын бөліп
– бөліп алады. Дүниежүзінде ақшаға сатылатын ең қымбат игілік қозғалмайтын
мүлік болып қалатыны түсінікті. АҚШ – та 2011 жылы сұралған мәліметтер
бойынша баспананы алғандардың 70 % келісімді несиеге тіркеп және оны
пайдалы деп есептейді. Несиені сатып алу шотының соңында тұтынушыға
біркелкі есептеуге қарағанда қымбат болады, ақшаны 15 – 20 жылдар бойы
сақтауға жағдайына қарағанда ол бүгінгі таңда өркенниетті игіліктерді
қолдануға мүмкіндігін алады.
Сонымен қатар азаматтардың ойында затты сатып алуға арналған қаражатын
мемлекетке айналымға жіберуге тиімді. Қаражаттарды тиімді ұзақ мерзімде
орналастыру үлгісін құраған игілік баспана нарығы арқасында АҚШ – тың,
Канаданың, Еуропа мемлекеттерінің және Латын Американың экономикасына
тұрғындардың жинақталған көп мөлшердегі ақша сомасы қосылды. Батыс
мемлекеттерде орналасқан ипотеканың механизмінің ең маңыздысы оны
максималды арзан қылады. Ғлымдардың айтқанындай ипотекалық несиенің құны
АҚШ – та және Канадада 6 жылдық пайыздан жоғары болмайды [3].
Баспананы несиелендірудің классикалық механихмі дүниежүзінде көп
уақытқа, яғни 10 жылдыққа құрылды. Кейбір мемлекеттерде олар ұзақ уақыт
бойы зерттелді (мысалы, Малазия сияқты), ал басқа мемлекеттерде көптеген
жылдар бойы тез дамуын алып және енгізілді. Қазіргі таңда ипотекалық
несиелер және ипотекалық бағалы қағаздар нарығында Батыстың қаржылық
институттарының барлық мағыналық операцияларының үлесі келтіріледі. Мында
қатысқан, ең жақсы мысалдары бар мемлекеттер АҚШ, Германия және Малазия
болып табылады [4].
Бұл жоспарды классикалық тәжірибе АҚШ болып саналады. Бұл мемлекеттің
ірі баспаналық несиелендірілуі алғашында мемлекеттің қадағалауымен дамыды.
Фенни Мей Ұлттық Федералдық ипотекалық қоғамдастығының пайда болуымен,
ұлы дағдарыс жылдарында ипотекалық институт пайда болды. Қазіргі таңда бұл
жүйе қос ипотеканың нарығында ірі қаржылық институт болып табылады.
2011 жылы банктер өз портфелінде 700 млрд. доллар сомасында ипотекалық
несиені ұстады. Фенни Мей - баспана несиелерінің қос нарығында маңызды
рөлді атқарды. Бұл ірі мемлекеттің коммерциялық құрылымының мақсаты –
ипотекалық несиенің пайдалылығын ұлғайту және баспананы сатып алумен
құрылысты қаржыландыру үшін арналған сыртқы инвестициялық капиталдың
орналастырылуының жақсаруы көрсетеді. Фенни Мей жетіспеушілік кезеңде
ұзақ мерзімді несиелік капиталдан акт қағаздарды сатып ала отырып,
банктерге тікелей қайта қаржыландыруды жүргізеді, ал одан кейін оларды бос
нарықта сатады. Сатып алған акт қағаздарының иелері ипотекалық
несиелендіруді жүргізетін несие беруші банк болып табылады. Осыған
байланысты ипотекалық несиелендіру үшін банк қорларын мақсатты толықтыруға
акт қағаздарының эмиссисы мүмкіндік береді. Фенни Мей алғашқы жылдардағы
қызметті қозғалмайтын мүліктің акт қағаздарының пайдалылығын жоғарлатуға
және оларды нарықта кеңеюіне мүмкіндік береді. Өте ұзақ (40 жылға дейін)
бағдарламалардың пайда болуы несиелендірудің арзандауы тұтынушыға жағымды
әсер етті. Яғни, АҚШ – та өткен ғасырдың ортасында Қазақстанда қазіргі
ғасырдың басында әлеуетті клиенттердің қалаған ипотекасы пайда болды.
Сонымен, ипотеканың кемшіліксіз механизмі – екі деңгейлі нарық және ол
туралы АҚШ тәжірибесі ғана емес, сонымен қатар жақын көрші ел Ресейде де
айтады. Жуық арада Сарапшы журналының хабарлауы бойынша Ресей
Федерациясының мемлекеттік кеңесі Эмиссиялық – ипотекалық бағалы қағаздар
туралы заңнамалық жобаны қарастырды.
Ипотекалық облигациялар және қос нарықтың институтты – бірінші
ипотекалық нарықтық операторлардың арзан және ұзақ мерзімді қорларды
тарататын құрал болып табылады. Заң жобасына сәйкес қазір әртүрлі жеке
инвесторлар, инвестициялық және зейнетақы қорлар кірісті алуға және
қозғалмайтын мүліктің кепілін кепілдендіретін акт қағаздарын сатып ала
алады. Банк – эмитенттерде ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыруда
ақшалар пайда болады.
Алайда Ресей үшін бұл мәселелер қатары әлі айқын емес болып қалады.
Банк – эмитенттердің және басқа да нарықта қатысушылары үшін нақты жазылған
ойының ережелерімен механизмдері жоқ. Сонымен қатар Фенни Мей сияқты
қажетті мемлекеттік құрылым жоқ. Қазақстан бұл мағынада Ресейден асып кетті
және ипотекалық нарықтың көп деңгейлі дамуы үшін базасы дамыған.
Қазақстанда Фенни Мей ұқсастығының бар болуы – бұл Кагамас Берхад
мемлекеттік мекеменің малайзиялық құрылымының ұқсастығы бойынша Ұлттық
Банкпен құрған Қазақстандық ипотекалық мекемесі ескерілді. Ипотекалық
мекеме мемлекетте ипотекалық бағалы қағаздарын топтастыру мақсатымен арнайы
ұйымдастырылған. Банктер - өздерінің әріптестерінің ойлары бойынша ол
тұрғындармен жұмыс істеу керек: қос нарықта ипотекалық облигацияларды
сатып, сол ақшаға банктер ипотекалық несиелерді алады және содан кейін
тұрғындарға ұсынады.
Өкінішке орай, қос ипотекалық міндеттемелер нарығының өзі елде жұмыс
істемейді. Әртүрлі құрылымның нарық деңгейімен және қатысушылары арасындағы
балансталған жүйенің қатынасында ойластырылған заңнамалық база жоқ. Бұл
жағдай тұйық шеңберді еске түсіреді. Әрбір инвестор берілген тәуекелдік
деңгейі кезінде облигациялардан максималды кіріс алғысы келеді. Бірақта
онда әлі нақты сенімділігімен кепілі болмағандықтан берілген құралға
салымын салмайды. Өзінің несиелеріне сұранысты иеленіп, жобаға деген өзінің
қызығушылығын ұзақ уақыт бойы максималды қорғайды. Бірақ инвестор болмаса
қорғау қызығушылығы да жоқ болады – яғни банк несие үшін өте жоғары пайыз
ала отырып өзін қорғай бастайды. Тұтынушының ипотекалық несиені арзан
бағаға және ұзақ мерзімге алуына көптеген кері жағдайлар әсер етеді.
1991 – 2012 жылдар аралығында жұмыс істейтін заңнамалық база заңды
түрде баспаналық қатынасын және несиелендіру тәжірибесін қиындататын
көрегендіктің үлкен шешімін құрайды. Алдын ала бұл ипотекалық несие бойынша
талап ету кепілдің құқығын беру және қозғалмайтын мүлік бойынша жалпы
тіркеу келісімінде тәртіптің бар болуы [5].
Азаматтар ипотекалық несиені алу үміті Батыста сияқты несиенің тарихы
жоқ. Сондықтан нақты берілген клиентке сену керек пе деген мәселесі
белгісіз массамен теңестіру банк үшін айналады. Бұл мәселелерді ретімен
жеке – жеке шешуге тура келеді және мұнда біркелкі үлгіленген ережелер
болмай тұрғанда, банк өзінің ережелерін құрайды. Бір үлгіге салудың
стандарттары тұрмыста аталған комплекстік қабілеттер нәтижесін ғана емес,
сонымен қатар заңмен қақтығысуға әкелуі мүмкін. Бұндай жағдайда
клиенттермен не істеу керектігін банк жеке – жеке шешеді. Стандарттау
рәсімін беру және ипотекалық несиелерге қызметі қос нарықтың дамуына
кедергі болатын көптеген мәселелерді шешеді. Мысалы, ұсыныстардың
жүйесіздігі. Егер банктердің әртүрлі несиелерінің сапасы бірдей болса, ол
несиелік кесісімнің үлгілі формасы қалпына келсе, онда қос нарықта –
Қазақстанның ипотекалық мекемесімен ипотекалық несиелерді топтастыруға оңай
түсер еді.
Сонымен қатар Қазақстанда ипотеканы дамытудың үш орталық мәселелері,
яғни ипотеканың облигацияларды шығару үшін несиелерді және мәселелерді
топтастыру кепілі бойынша құқықтық талаптарға жол беру келісім мәселелері
тіркеледі. Қазіргі таңдағы нарықтық талғамына сәйкес мәселер шешілген кезде
ипотекалық нарықтың дамуында түбегейлі қадамы жасалады. Соңғы
инвесторлардың баспана несиелерінің рөлі банктердегі басқа топтасқан
ақшаларға, яғни алдын – ала зейнеткерлік қорларға ауысуын бастайды. Сол
кезде ипотекалық облигацияларды бұл инвесторлардың ұзын қаражаты тоқтаған
кездебанкирлер өзіне маңыздылық жасауға мүмкіндік береді: тұтынушы деңгейі
үшін сыйақы ставкаларының жабдықтау көлемін төмендету. Бұл көлем 10 %
немесе 8 % болуы мүмкін. Сонымен Қазақстандықтар мәңгі пәтерлік мәселесін
барлық дүниежүзінде сияқты шешуін бастайды. Нарықтың әлеуетіндегі
бағамдарының жоғары екенін айтады. Ипотеканы дамыту үшін зейнетақы
қорларының ақшалары жетіп қалар еді. 2011 жылдың соңында мемлекетте жалпы
зейнетақы активтері 750 млрд. теңгеге жетті, ал олардың әр тоқсандық өсуі
12 – 15 млрд. шамасында болады.
Қазіргі таңдағы барлық белгіленген бағдарламалар бойынша қаржы
мамандарын қамтамасыз ететін белсенді заңды жұмысына жүргізіледі.
Қазақстанның ипотекалық мекемесімен, Ұлттық банкпен және кейбір екінші
деңгейдегі банктермен ұлттық комиссиялық бағалы қағаздары бойынша үкімет
алдында ұсыныстар қатарын ұсынады.
Сонымен бірге, ипотекалық облигацияларда ақшаның бөлігін инвестициялай
алатын зейнетақы активтерін басқару бойынша мекеменің инвестициялық қызметі
туралы беделін өңдейді. Ипотекалық облигациялар бойынша қамтамасыз етудің
конкурстық массасының қорытындысында бар тәртіпті өзгерту қажет.
Эмиссиялардың барлық тәртібі, басқа да құқықтық тәртіптермен айналымының
негізгі тіркеуінде ипотекалық облигациялар туралы бөлек заңы қабылданды.
Ипотеканың әлеуметтік функциясы – баспана мәселесін шешу кезінде кумән
туғызбайды. Бұл нарықтың жалпы экономикалық мағынасы қаражатты қайта
орналастырудың иілгіш құралы. Сондықтан ипотека – олардың құрылысына айқын
секторды ақшамен қанықтыру тұтынушылығымен жандандыру баспанамен байланысты
әлеуметтік мәселелерді бір уақытта шешуге мүмкіндік беретін бірегей құрал
болып табылады.
Сонымен, ипотекалық несие банктік несиелердің ішінен ең қолайлы және
тұрғындар үшін тиімді болып келеді. Ипотекалық несие келіісім шарты екі
жаққа да тиімді болып келеді және екі жақтың да мұқтажын қанағаттандырады.
Мемлекет үшін ипотекалық несие саясатының мәселесі нарықты қолдауға
дайындығынан әсер ететін механизмдерге қызмет етуінің бастауына мүмкіндік
беретін шарттар құрылады.
1.2 Екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиенің формалары
Қазақстандағы бұрынғы тұрғын үйді қаржыландыру саясаты дәстүрлік
кеңестік жүйе негізінде орталықтандырылған бюджет ресурстарын құрылысқа
бөлу арқылы қалыптасқан. Сондықтан Қазақстанда экономикалық реформа
бастамасында тұрғындардың өз бетімен тұрғын үй мәселесін шешуде нарықтық
механизмнің жоқтығынан елде келеңсіз жағдайлар өріс алды.
Тұрғын үй құрылысындағы басты мәселе-оны қаржыландыру. Егер 1990 жыл
басында тұрғын үй құрылысына негізгі капиталға инвестиция көлемінен 20 %
құрса, ал 1998 жылы ол тек 8 % ғана құрады. Әлемдік тәжірибеде
көрсетілгендей бұл мәселені шешу экономикалық өркендеу кезеңінен бұрын
басталған.
Бастапқы кезеңдегі тұрғын үй нарығындағы реформалар қаржылық-несиелік
механизм тұрғысынан тиімсіз болды. Қазақстанда тұрғын үй құрылысы 1999 жылы
1990 жылмен салыстырғанда 8 есе кеміген, ал 2003 жылдан бастап 2007 жылдың
ортасына дейін қарқынды түрде көтеріле бастаған. Осы уақыт аралығында
Қазқстан Республикасында мемлекеттік емес секторлардың, яғни жеке
құрылысшылардың тұрғын үй салуы көбейе бастады. 2008 жылдан бастап екінші
деңгейлі банктерде ипотекалық несиелендіру қарқыны төмендеп, қаржылық
дағдарысқа ұшырай бастады. 2011 жылдан бастап ипотекалық несиелеудің
жағдайы жақсарды.
Осыған орай 2003 жылы қазанда Қазақстанның Тұрғын үй Жинақ Банкі
мемлекеттік жұмысын бастады (ҚТЖБ). Немістік жинақтау қорларының үлгісі
бойынша жұмыс істейтін банк клиентке 3 – 10 жылда пәтердің 50 % ақшасын
жинауға мүмкіндік береді, содан кейін 3,5 – 6,5 жылдық пайыз бойынша қарыз
бойынша қалған соманы береді. Қазіргі таңда қарыздық мерзім 15 жылды
құрайды. Клиентпен салынған қаражатына 2,5 – 5 пайыз есептелуіне мемлекет
жылына 12 мың теңгеге жуық ақшаны қосады[6].
Қазіргі таңда банкпен 1 млрд. теңгеден артық сомаға 1,3 мыңға жуық
келісім жасалды. Қабылданған баспана бағдарламасының шегінде бірінші
салымды 50 – 25 % - ға дейін төмендетуге, ал негізгі соманы қайтару
мерзімін ұлғайтуын жоспарлады.
Несиелендіру мерзімі – жинақтау мерзіміне байланысты 20 – 30 жылға
дейін болады. Қарыз бойынша сыйақы ставкасы 3,5 % - дан 6,5 жылдық % - ды
құрайды.
Баспана қарызын алу үшін баспана шарттын жақсартудың қажетті сомасының
50 % мөлшерінде Тұрғын үй Жинақ Банкінде алынған жинақ шотында ақша құралын
жинақтау жеткілікті. Жинақтау мерзімінің ағымы бойынша азаматтардың
жинақталған қаражаттарын төлеумен қатар азаматтарға баспана шарттарын
жақсартуға сол сомада несие ұсынылады. Жинақталған ақша сомасы өзіне
мемлекеттің қаржы сақтандыру ақысын және сыйақыны қосады.
Қазіргі таңда баспаналық құрылыстың жинақталған ақша сомасының мерзімі
3 жыл. Жинақтаудың максималды мерзімі жеткіліксіз. Барлық кезең уақытында
клиенттің жинақталған ақшасына клиент өзі таңдаған 1,5 % -дан 4,5 жылдық %
- дың мөлшер ставкасы бойынша банкпен сыйақы есептеледі. Сонымен қатар,
салым бойынша пайыз ставкаларын таңдай отырып, клиент қарыз бойынша сыйақы
ставкаларын анықтайды. Мысалы, 1 – ші жылда 3 % салым бойынша сыйақы
ставкасы болса, онда қарыз бойынша сыйақы ставкасы 1 жылда 6 % құрайды.
Содан басқа, мемлекеттік қаражаттының жыл сайынғы есебі клиенттің
жинақталған қаражатына жеңілдетілген салымның сомасынан 20 % ставкасы
бойынша қосымша мемлекеттік ақы есептелінеді (жинақталған сыйақы есебінен),
сонымен қатар жеңілдетілген қаржы сомасының салымы 60 айлық есептік
көрсеткішті құрайды (АЕК). Бұл 60 айлық есептік көрсеткіштен 20 % - дық
салым бойынша ақының жыл сайынғы максималды деңгейін құрайды. 2008 жылы
айлық есептік көрсеткіш 10 300 теңгег теңелді, яғни 2012 жылы мемлекеттік
ақысының максималды мөлшері әр салым бойынша 323 600 теңгені құрады [7].
Тұрғын үй құрылыс жинағының салымы бойынша негізгі салымның ұлғаюына
жыл сайын мемлекеттік ақы және сыйақы бағытталады.
Содан басқа клиент жинақталған қажетті соманың максималды шарты
кезінде (50 %) жинақтау кезеңінің өтуіне дейін аралық баспаналық қарызды
ала алады, аралық тұрғын үй қарыздары бойынша сыйақы ставкалары банктің
тарифтік бағдарламасымен орнатылатын тұрғын үй қарызы бойынша сыйақы
ставкаларынан ерекшеленеді.
Клиент салымымен қатар тұрғын үй құрылыс жинағы туралы келісімін
уақытынан бұрын бұзып, сыйақымен есептелген салымын ала алады және 5 жылдан
аз емес уақытта жинақталған салымның шарты кезінде мемлекетпен ақы
төленеді.
Қазақстанның Тұрғынүй Жинақ Банкі АҚ тұрғындардың салымдарын жоғарғы
дәрежеде сақталуы банктің жарғылық капиталында мемлекеттің қатысуымен
қамтамасыз етіледі, сонымен қатар жеке тұлғалардың салымының
(депозиттерінің) ұжымдық кепілдендірудің (сақтандырудың) міндетті жүйесінде
банк міндетті түрде қатысады.
2006 – 2012 жылдары Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысына
сәйкес 2006 жылы 11 маусымда № 1388 Қазақстан Республикасының Президентінің
өкімімен бекітілген мемлекеттік бағдарламасы қарастырылды:
- тұрғын үй Құрылыс Жинақ Банкінің қажетті жинағының мөлшері және
тұрғын үй бағасы 25 % - ға дейін төмендейді (50 % орнына).
- жинақтау мерзімінің тәуекелділігінен несиенің мерзімі 25 жылға
дейін ұлғаяды (15 жылдың орнына).
- мемлекетпен жеңілдетілген салым сомасының мөлшері 200 АЕК ұлғаяды
(60 АЕК орнына).
Заңға сәйкес келетін өзгерістерді енгізгеннен кейін берілген ұсыныстар
енгізіледі.
Тұрығын үй құрылысын жинақтау туралы келісімге отыру үшін келесі
құжаттар қажет: жеке куәлік, СТН көшірмесі (өз атына келісім шартты
рәсімдеу), балаға қосымша келісім шарт жасау кезінде оның туу туралы
куәлігі ұсынылады, келісім шартқа отыруға қосымша үшінші тұлғаға
Пәтерді мүмкін минималды мерзімге алуы болжанады. Яғни, жинақ мерзімін
3 жылға таңдайды. Клиент 3 жылда мемлекет ақысын және банктің сыйақы
есебімен 840 000 теңге немесе қажетті сомадан (1 680 000 теңгеден 50 %)
қаржысын жинауы қажет.
Қазақстанның ипотекалық мекемесінің АҚ несиелік бағдарламасы 2000
жылы 21 тамызда № 1290 Қазақстан Республикасының Үкіметінің өкімімен
баспаналық құрылысты қаржыландыру механизмдерін, тұрғындардың баспаналық
мәселелерін шешу, баспанаға бағаны төмендету және тұрғын үй құрылысын
ынталандыру мақсатында Қазақстан Республикасының ипотеканы несиелендіру
жүйесін дамыту және баспана мерзімін ұзақ мерзімді қаржыландыру
тұжырымдамасы қабылданады [8].
Қазақстан Республикасының Ұлттық банкісінің тұжырымдамасына сәйкес
тұрғындарға ұзақ мерзімге несие беретін несие берушілерді қайта
қаржыландыруды жүзеге асыратын қос нарықтағы ипотекалық несиенің операторын
құру туралы шешімін қабылдады.
Мекеменің бағдарламасы бойынша жұмыс істеп тұрған банктер ұзақ
мерзімге ұлттық валютада Қазақстан Республикасының азаматтарына несие
беруге мүмкіндігін алады.
2012 жылы қарашада мекеменің нарықтық бағдарламасымен берілетін
ипотекалық несиелер бойынша сыйақының максималды ставкасы банктің
максималды маржасының 4 % есебімен 11,9 % - құрайды. Салыстыру үшін 2012
жылы ипотекалық несиелер 11-13,2 % ставкасы бойынша беріледі [9].
Мемлекеттік бағдарлама шегінде ипотекалық несиені алуға үміттене
алмайтын азаматтар мекеменің нарықтық бағдарламасын қолдануға мүмкіндік
алады және баспананы жөндеуге оның құрылысына (құрылыста үлестік қатысуын)
және оны сатып алуға ипотекалық несие алады.
2012 жылы 2 қарашада және 2011 жылы 1 ақпан кезеңінде баға белгіленген
пайыздың құрамындағы нарықтық несиелендіру бағдарламасы бойынша мекеменің
жағдайы 0 – ге тең болды, яғни банк - әріптестерімен берілген ипотекалық
несиелерді және мекемені қайта қаржыландыратын жылдық көрсеткіштегі өткен
айда инфляцияның деңгейіне сәйкес келеді. Банк - әріптестері мекемемен
бекітілген сыйақы ставкасы бойынша, мекеменің нарықтық бағасы бойынша
ипотекалық несиелеуді береді. Банк - әріптестерінің маржалары мен мекеменің
орнатқан баға белгілеу ставкасынан, яғни ипотекалық несиелерді беру мен
қамтамасыз ету бойынша банк - әріптестерінің тозуына жабатын үстемеден
құралады. Банк - әріптестерімен орнатқан минималды маржа 4 % - ға тең.
Мекеменің табысын алу және жеке тозуларды жабуды қамтамасыз ететін
жеке маржалар және мекеменің ипотекалық облигацияларын алған инвесторлардың
енгізілген маржасында өткен айдағы жылдық көрсеткіші мен жағдайдан шыға
отырып, мекемеге айлық баға белгілеу мөлшерін бекітеді. Қазақстандық
Ипотекалық мекеме АҚ ипотекалық несиелерді берушілер бойынша, болашақта
пайыздық мөлшерлемені төмендету бойынша банк - әріптестерімен қабылданған
мөлшерде біріккен жұмысты ұсынуға мүмкіндік беретініне сенімді.
Сонымен, Қазақстан Республикасының Үкіметі тұрғындарды қаржыландыру
саласында құрылыс жұмыстарына, жөндеу жұмыстарына, пәтер алуға ипотекалық
несие ұсынумен байланысты жаңа саяси бағыт алды. Тұрғын үй құрылысын ұзақ
мерзімді қаржыландырудың негізгі бағыттары әлемде қабылданған ипотекалық
несиелендіру мен құрылыстық жинақтау жүйесін қайта жаңғыртты. Сол себептен
ипотекалық несиелендіру мен құрылыстық жинақтау жүйесі Қазақстандағы тұрғын
үй саясатын жүргізудегі басты бағыт болып табылады. Қазақстандағы
ипотекалық несиелендіру мен құрылыстық жинақтау жүйесін жүргізуде шетелдік
тәжірибеге көп сүйенді.
1.3 Ипотекалық несиелеудің ұйымдастыру-құқықтық негіздері
Жылжымайтын мүліктермен операцияларды жүзеге асыру үшін ипотекалық
несиелеу жүйесінің барлық звеноларының қызметтерін реттейтін заңды
нормалардың қажет екендігі белгілі.
Кепілдік құқықтың негізгі көзі, яғни соған байланысты ипотекалық
несиелеуді жүзеге асыру кезіндегі негізгі құқықтық норма Қазакстан
Республикасының Азаматтық Кодексі болып табылады. Сонымен қатар мынандай
нормативті-құқықтық актілермен де реттеледі:
• Жер туралы Заң (соңғы өзгертулер мен толықтыруларды есепке алғанда);
• Жылжымайтын мүліктер құқығын және сонымен байланысты келісімдерді
тіркеу туралы Заң және т.б.
Жеке тұлға Банк
Менеджер –
Консультант
Сақтандыру Нотариус Сату
бөлімінің
агенті
жетекші менеджері
Сурет 1 Ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру процессі
Жеке тұлғалар банктен ипотекалық несие алған жағдайда банк пен клиенттің
арасында жазбаша түрде ипотекалық келісім-шарт толтырылады. Оған кепіл
беруші,кепіл ұстаушы тұлғалар қол қояды.Ипотекалық құқық ипотекалық келісім-
шарт тіркеуден өткен кезден бастап пайда болады. Ипотекалық келісім-шартты
нотариалдық куәландыру екі жақтың өзара келісімдері бойынша жүзеге асады.
Ипотекалық келісім-шарттың субъектілері болып мыналар табылады:
ипотекалық келісімге қатысушы тұлғалар, яғни кепіл беруші және кепілді
ұстаушы - заңды және жеке тұлғалар;
тіркеуші орган;
бірыңғай кепілдік реестрді ұстаушы.
Ипотекалық келісім-шартта төмендегідей реквизиттер міндетті түрде
көрсетілуі керек:
кепіл беруші мен кепілді ұстаушының толық аттары, орналасқан мекен-жайлары;
негізгі міндеттеменің мәні, оның мөлшері және орындалу мерзімі;
кепілге алынған жылжымайтын мүліктердің тізімі және олардың орналасқан
жерлері;
екі жақтың міндеттері мен құқықтары;
т.б. қажет деп табылған шарттар.
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру үшін жеке тұлғалардан мынандай құжаттар
өткізу талап етіледі:
жазбаша түрдегі өтініш. Онда алынатын несие сомасының мақсаттары нақты
көрсетілуі керек;
қарыз алушы жеке тұлғаның жеке басын куәландыратын құжаттар көшірмесі;
тұрақты жұмыс орнынан соңғы бір жылдағы айлық жалақысы туралы анықтама
қағаз, сонымен бірге, бар болған жағдайларда тағы басқа қандай көздер
есебінен табыс алып отыратындығы туралы анықтама қағаз;
өз меншігіндегі өтімділігі өте жоғары мүліктердің бар екендігін дәлелдейтін
құжаттар және нақты кепіл ретінде қай мүліктің қалдыратының көрсетуі керек,
яғни сол мүлік туралы құжаттардың түп нұсқасы банкке өткізілуі қажет. Егер
кепіл ретіндегі мүлік бірнеше тұлғаның меншігінде болса, онда сол
тұлғалардың келісімдері талап етілулері керек;
- қажет болған жағдайларда т.б. құжаттар өткізіледі.
Сонымен банктердің тәжірибесінде қолданылатын ипотекалық несиелеу
процесінің өзіндік кезеңдері болады Яғни, несиелік процесс ипотекалық
несиеге деген өтінішті өңдеуден басталып, оны толық қайтарумен аяқталынады.
Әр кезеңде пайдаланылатын ипотекалық несиелеу механизмінің элементтері
несиелік операциялардың сапалы сипатын бере отырып, олардың жүзеге асырылу
техникасын білдіреді. Ипотекалық несиелеу процесі мынандай кезеңдерді
қамтиды:
несиеге деген өтінішті қарау;
клиенттің несиелік қабілеттілігін талдау;
несиелік келісім-шарт жасасу;
несие беру;
несиелік мәміленің орындалуына бақылау жасау.
Кесте 1
Ипотекалық несие алмауға әсер ететiн негiзгi қиыншылықтар, 2012 ж.
(%)
Тұрақты ақшалай кірістің болмауы 28,3
Несиені өтеуге мүмкінкіндігінің жоқтығы 21,7
Әрдайым жұмыс болатынына сенімділігінің болмауы 19,6
Ипотекалық несиені ресімдеу үшін не істеу керектігіне хабардар 10,9
болмауына
Еңбекақысының қысқартылмайтынына сенімділігінің болмауы 4,4
Басқалай 2,2
Жауап беруге қиналғандар 13
Сонымен несиелік процесс бұл белгілі-бір банктің қабылдаған және белгілі-
бір тізбектілік негізінде орындалтын несиелік қатынастарды жүзеге асыру
әдісі болып табылады. Несиелік процесті іске асыру үшін ең алдымен банкте
дайындық кезеңдері жасалуы керек. Яғни, елдегі жалпы макроэкономикалық
жағдайларға бағалау жүргізіледі жэне банктің әртүрлі категориялардағы қарыз
алушылармен жұмыс істеуге дайын екендігі тексеріледі. Ол үшін ипотекалык
несиелеу процесіне қажетті бірнеше ішкі банктік нормативті құжаттар
кабылданады. Содан кейін несиелік ресурстарға деген қажеттіліктері бар
клиенттерден өтініштер қабылданады. Өтініштерде көрсетілген мақсаттар
тексеріліп, олардың банктің несиелік саясатында көрсетілген бағыттармен
сәйкестілігі қаралады. Олар сәйкес келген жағдайларда берілетін несиенің
түріне байланыты несие алуга қажетті құжаттар жинақталады, содан кейін
оларға, яғни өтінішпен бірге өткізілген құжаттарға талдаулар жүргізіледі.
Ең алдымен, жеке тұлғалар үшін олардың айлық табыстары мен шығындарына
салыстырулар жүргізу негіздерінде клиенттердің несиелік қабілеттіліктеріне
талдаулар жасалады. Соған байланысты несиелік инспектор несиелік келісімнің
тиімділіктері туралы қорытындылар жасайды. Қазіргі банктік тәжірибеде
банктер тарапынан негізгі көңіл берілетін несиені қамтамасыз ету
мәселелерін шешуге бөлінеді. Сондықтан, қамтамасыз ету үшін алынатын
мүліктергс дұрыс бағалау жүргізу талап етіледі. Осы мәселелердің барлығы
банкті толық қанағаттандырғаннан кейін банк пен клиенттің арасында несиелік
келісім-шарт бекітіледі. Осы несиелік келісім-шартты бекіту, несие беру
үшін негіз болып табылады, несиені беру банктің несие бөлімінің
қызметкерінің жазбаша нұсқауы арқылы жүргізіледі. Несиені беру туралы
нұсқау клиенттің шоттары бойынша есеп айырысу операцияларын жүргізетін
бөлімге беріледі. Ол нұсқауда клиенттің толык аты, банктік шотының номері
және берілетін несие сомасы көрсетіледі.
Сурет 2
Тұрғын үйді ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың
функционалдық сызбасы
Клиентке берілетін несиенің мөлшері, оның жазған өтінішіне байланысты
болады, бірақ клиенттің бұл өтініші банктің есептеген несиені қайтару
мүмкіндігімен сәйкес келмеуі мүмкін. Соған байланысты несие ретінде
берілетін ақша қаражаттарының мөлшері әртүрлі экономикалық жағдайларға
байланысты анықталынады:
• несиені қамтамасыз ету үшін алынатын тауарлы-материалдық
құндылықтардың өтімділіктеріне байланысты;
• банктің клиентке деген сенімділігіне және тәуекелділік деңгейіне
байланысты болады.
Банктен алынған несиені өтеу тәртіптерінің жалпы банктік тәжірибеде
белгіленген бірыңғай тәртібі жоқ. Ол әрбір банктің өздері жасаған несиелік
саясатында көрсетіледі. Сондықтан несиені өтеу тәртібін оның әртүрлі
белгілеріне байланысты жіктеуге болады:
I. Несиені өтеу көздеріне байланысты:
а) клиенттің өзіндік ақша қаражаттары, яғни табыстары есебінен;
б) несиені қамтамасыз ету үшін кепілдеме берген басқа заңды
тұлғалардың банктік шотынан ақша қаражаттарын алу есебінен;
в) басқа банктен несие алу жолымен немесе т.б. көздер есебінен (өз
меншігіндегі активтерді ұстау есебінен)
II. Несиені өтеу мерзіміне байланысты:
а) несиені алдын ала белгіленген нақты мерзімде толық сомада өтеу;
б) несиені өтеу мерзімін кейінге шегіндіру;
в) несиені белгіленген мерзімінен бұрын өтеу.
Банктен берілген несиені өтеу тәртібі міндетті түрде несиелік келісім-
шартта көрсетіледі. Несие өз уақытында өтелмеген жағдайда, яғни өтеу
мерзімі кейінге шегіндірілсе, онда қарыз алушы тұлға неғұрлым жоғары пайыз
төлейді.
Қазіргі коммерциялық банктердің несие үшін пайыз мөлшерін белгілеудегі
ескеретін басты факторларына төмендегілерді жатқызуға болады:
орталық банктің коммерциялық банктерге беретін ссудалары (мүдделендіру)
бойынша белгіленетін пайыздың базалық мөлшері;
банкаралық несие бойынша орташа пайыз мөлшері;
өз клиенттеріне депозиттік шоттар бойынша төленетін орташа пайыз мөлшері;
банктің несиелік ресурстарының құрылымы;
несиеге деген сұраныс, яғни сұраныс аз болса, несие бағасы да соғұрлым
арзан болады;
несиенің сұралатын мерзімі мен түрі, нақтырақ айтсақ, банк үшін оның
қамтамасыз етілуіне байланысты тәуекел дәрежесі;
еліміздегі ақша айналысының тұрақтылығы (қаншылықты инфляция қарқыны жоғары
болса, несие үшін төленетін ақы да жоғары болуға тиіс, себебі, бұндай
жағдайда банкте ақшаның құнсыздануынан өз ресурстарын жоғалту тәуекелділігі
артады).
Ипотекалық несие берілгеннен кейін оған міндетті түрде мониторинг
жасалынып отырылуы қажет, яғни:
• несие алушының несие келісім шартында көрсетілген шарттарды
орындауын, соның ішінде төлемдердің уақтылы төленіп отыруын бағалау;
• несие алушының банктік шотына ақша қаражаттарының уақытылы түсіп
отыруын жүйелі тексеріп түру;
• несие алушының және несиелеп отырған проектінің қаржылық
жағдайын тексеріп, бағалап отыру;
• кепіл заттың жағдайын бағалап отыру;
• гаранттың (кепіл берушінің) қаржылық жағдайына мониторинг
жүргізу.
Осы жасалған жұмыстар бойынша тексеру Актісі жасалады, оны
Коммерциялық Департамент Директоры тексеріп, қол қою қажет. Ал бұл Актінің
мазмұнына келсек:
несие қаражаттарының мақсатты немесе мақсатқа сай емес қолдануы туралы
фактілер, яғни мақсатты қолданған қаражаттарға құжаттардың болуы, мысалы,
меншік алған болса, меншікке деген құжаттардың және сол меншіктің бар
екендігіне көз жеткізу;несие алушының табыстары экспертиза жасағандағы
қаржылық жағдайымен салыстырылады, соның ішінде табыстарының көбеюіазаюы,
меншіктің (мүліктің) жағдайы;
гаранттың (кепіл берушінің) қаржылык жағдайы туралы мәліметтер;
кепіл заттың жағдайы.
Банктік экспертиза жасаған уақыттағы несие алушыға қойылатын талаптар:
несие 21 жастан 56 жас аралығындағы, бірақ несие мерзімі несие алушы 58
жасқа толғанға дейін аяқталу шартымен Қазақстан Республикасының
азаматтарына беріледі;
расталған табыстардың болуы қажет;
несие алушының тұрақты жұмыс орны болуы керек.
клиенттің және оның туысқандарының басқа несиелік институттар алдында
несиелік қарыздардың болмауы шарт;
несие бойынша өтімді қамтамасыз етудің болуы;
несие алушы сотталмауы және оның үстінен тергеу жұмыстары жүргізілмеуі
керек.
Содан кейін несие алушы жеке тұлғаның төлем қабілеттілігі анықталады.
Банктің несие қызметкері несие алушының арызын алып, тіркегеннен кейін
барлық құжаттарда, анкетада көрсетілген мәліметтерді тексеруі қажет.
Егер несие алушы өз несиесін жалағы есебінен өтейтін болса, онда оның
төлемқабілеттілігі жұмыс орнынан әкелген анықтама негізінде анықталып
есептеледі.
Ол анықтамада келесі мәліметтер көрсетілуі керек:
- анықтама берілген ұйымның толық аты, банктік шоттың нөмірі,
пошталық адресі;
- несие алушының осы ұйымда тұрақты жұмыс істеу мерзімі;
- банкке келгендегі несие алушының қызметі;
- соңғы 12 айдағы несие алушының орта айлық табысы;
- соңғы 12 айдағы ұсталымдар.
Анықтамаға ұйымның жетекшісінің және бас бухгалтердің қолы, ұйымның
мөрі қойылуы керек. Несие алушының жұбайына берілетін анықтамаға осы
талаптар қойылады.
Ал егер несие кәсіпкерлік қызметтен түсетін табыс есебінен жабылатын
болса, несие қызметкері орта айлық табыс мөлшерін әр күндік табысқа талдау
жасау арқылы анықтайды.
Несие алушының төлемқабілеттілігін анықтау кезінде аныктамада,
анкетада көрсетілген табыстан барлық міндетті төлемдер алынып тасталуы тиіс
(яғни, табыс салығы, пайлар, алименттер, компенсациялар және тағы
басқалар).
Берілген несие сомасы несие алушының барлық төлемдерінен кейінгі
орташа айлық табысына байланысты беріледі. Немесе екі жұбайдың жалпы орташа
(барлық төлемдерден кейін) табысына байланысты беріледі. Негізгі қарыз бен
төленетін пайыздардың сомасы несие алушының орташа айлық табысынан (барлық
төлемдерді шегергеннен кейінгі) аспауы кажет. Және k коэффициенті 0,7
аспауы керек.
Егер несиелік қызметкерде несие алушының табыстарының берілген мерзім
ішінде тұрақты күйде тұратынына ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz