Жылжымайтын мүлік объектісінің жіктелуі



Жұмыс түрі:  Дипломдық жұмыс
Тегін:  Антиплагиат
Көлемі: 79 бет
Таңдаулыға:   
мазмұны

кіріспе
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 4

1 Жылжымайтын мүліктер нарығының қалыптасуының теориялық және әдіснамалық
негіздері
1.1 Жылжымайтын мүліктер нарығының қалыптасуы туралы түсінік
... ... ... ... .9
1.2 Астана жылжымайтын мүліктің құнын бағалау туралы
стандарттар ... ... ... 14

2 Астана қаласы бойынша жылжымайтын мүлік объектілерінің нарықтық құнын
анықтау
2.1 Қазақстан Республикасы өңірлері бойынша тұрғын үй нарығы көрсеткіштері
серпіні
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ...28
2.2 Астана қаласы бойынша жылжымайтын мүлік нарығын экономикалық
талдау және оның даму тенденцияларын
анықтау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .34
2.3 Жылжымайтын мүлік нарығы және тұрғын үй құрылысы нысандарын жобалаудың
экономикалық тиімділігінің ғылыми-әдістемелік негіздері ... ... ...38

3 Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығының
дамуының негізгі бағыттары
3.1 Жылжымайтын мүліктер нарығын қаржыландыру
тетіктері ... ... ... ... ... ... .. 54
3.2 Изимов және К ЖШС –нің мысалында жылжымайтын мүлік нарығын талдау
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..57

Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...69
Қосымшалар ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..72
Пайдаланылған әдебиеттер
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ..78

КІРІСПЕ

Зерттеу тақырыбының өзектілігі. Қазақстан Республикасының
Конституциясында азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз етудің барлық
жағдайларын жасау қажеттігі бекітілген [1]. Тұрғын үй мәселесі қазіргі
заманның өзекті әлеуметтік мәселелерінің бірі ретінде сақталып отыр.
Кез-келген елдің тұрғын үй саясатының бастапқы мақсаты – әрбір отбасын
қолайлы тұрғын үймен және қоршаған ортамен қамтамасыз ету.
Жылжымайтын мүлік нарығы ұлттық экономиканың маңызды құрамдас бөлігі
және қарқынды дамушы рыноктардың бірі болып табылады. Жылжымайтын мүліктер
нарығы ауқымы кең рынок болып саналады. Тұрғын үй – рыноктық экономикада
экономиканың түрлі секторының даму қарқынын және халықтың, жалпы елдің
келешегіне деген сенімін бейнелейтін өсімнің көрнекті көрсеткіші.
Тұрғын үй мәселесі кеңес дәуірі кезінен-ақ шешуі қиын мәселе болатын.
Ел экономикасы өтпелі кезеңнен өтіп, дамудың даңғыл жолына түскен шақтан
бастап халықтың саны да өсіп, тұрғын үйге деген сұраныс еселеп артты.
Жеке тұрғын үй баспанасының болуы – әрбір отбасы үшін бірінші кезекті
қажеттілік. Бұрынғы кеңестік жүйеде мемлекеттік тұрғын үй құрылысы үшін
бюджет ресурстарының орталықтандырылған бөлінісі мен тұрғын үй жағдайын
жақсарту үшін кезекте тұрған азаматтардың арасында тегін бөліп беруді
бейнелейтін еді. Қазақстанның тәуелсіздік алып, рыноктық қатынастарға өтуі
бұл үлгінің сәйкессіздігін көрсетті. Халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету
және құрылысты бюджеттік қаржыландырудың қысқаруы жағдайында тұрғын үйге
қол жеткізудің негізгі көздері тұрғындардың өз қаражаттары мен әлемнің
экономикасы дамыған елдеріндегідей банктік несиелер ғана болып қалды.
Осыған орай, тұрғын үй мәселесін шешу Қазақстанның мемлекеттік саясаты
үшін негізгі міндеттердің бірі болып табылады. Осы ретте Қазақстанның
бәсекеге қабілетті елу елдің қатарына ену стратегиясы атты халыққа
Жолдауында Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.Назарбаев тұрғын үй
саласының дамуына ерекше назар аударып, басты бағыттары ретінде жылжымайтын
мүлік нарығын дамыту, тұрғын үйді жалға беруді дамытуды атап көрсеткен [2].
Сонымен қатар, тұрғындардың жекелеген бөліктерін қолжетімді тұрғын үймен
қамтамасыз ету мақсатында Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй
құрылысының 2008-2010 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы және
өзектілігімен жалғасын тапқан 2008-2010 жылдарға арналған мемлекеттік
бағдарламасы қабылданған.
Жылжымайтын мүлік нарығын дамытудың қазіргі кезеңіндегі маңызды
міндеттерінің бірі жылжымайтын мүлік объектілерін коммерциялық мақсатта
пайдалану болып табылады. Кеңсе және сауда қызметтері үшін бірінші сыныпты
ғимараттарға деген сұраныстың пайда болуы коммерциялық жылжымайтын мүлік
нарығының қалыптасу қажеттілігін туындатты.
Осыған орай, тұрғын үй және тұрмыстық орнығу, яғни жылжымайтын мүлікке
қажеттіліктерді қанағаттандыру нәтижесінде жаңа жұмыс кеңістіктерінің
құрылуын, мысалы бизнес-орталықтарда онан әрі бизнес-қонақтардың – қонақ
үйге қажеттілігінің туындауы заңды құбылыс. Іскерлік қажеттіліктерді
қанағаттандырғаннан кейін сапалы сауда орталықтарымен, яғни сауда
жылжымайтын мүлік нарығына, демалысты ұйымдастыру орындарына қажеттілігі
туындайды. Логикалық тізбек заманауи қоймалық жайлардың қажеттілігімен
аяқталады.
Қазіргі кезде Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасуы мен
дамуына қатысты кешенді бағыт жоқ деуге болады. Соның салдарынан аталмыш
рынокты зерттеу мәселесі отандық ғылым саласында әлі де болса, терең
зерделене қойған жоқ. Елдің жылжымайтын мүлік нарығын реттеуші біртұтас
мемлекеттік орган жоқ.
Жоғарыда айтылғандар негізінде, қазіргі жағдайда тұрғын үй және
коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығының дамуы жан-жақты терең зерттеуді,
ғылыми талдауды, жаңа сапалы шешімдерді іздестіруді талап етеді.
Мәселенің зерттелу дәрежесі. Зерттеудің ғылыми аспектілері жылжымайтын
мүліктер нарығының мәселелері бойынша шетелдік және отандық ғалымдардың
теориялық, әдіснамалық ой-тұжырымдары мен тәжірибелік ұсыныстарын зерттеу
және талдау негізінде қалыптастырылды.
Шет елдерде жылжымайтын мүліктер нарығы дамуының әдістемелік және
әдіснамалық мәселелеріне үлкен назар аударылады. Шетелдік ғалымдар арасында
М. Бейли, Т. Вонг, П. Зорн, Л. Греблер, Дж. Керла, Дж. Клэпа,
Дж. Куигли, Дж. Маддал, С. Мэйсел, Р. Мьют, Э. Ольсен, Н. Ордуэя, О. Плот,
Г. Поялковский, С. Ренни, Р. Страйк, Дж. Форрестер, Дж. Фридмен, Т. Хорт,
Р. Шваб, Р. Шиллер және т.б. ғалымдардың еңбектерін ерекше атап өтуге
болады.
Тұрғын үй жылжымайтын мүліктер нарығының қалыптасуы мен дамуы
мәселелерін зерттеуге үлкен үлес қосқан ресейлік ғалымдардың арасынан
И.А. Абанкина, А.Н. Асаул, Т.Д. Белкина, И.Т. Балабанов, В.Г. Волочков,
А.К. Гузанова, В.А. Горемыкин, Л.И. Дронова, В.Г. Игнатов, О.З. Каганова,
Н.В. Калинина, А.В. Карасев, Н.П. Кетова, В.С. Мхитарян, Н.Н. Ноздрина,
А.С. Новоселов, Э.В.Пешина, И.А. Рахман, В.И. Ресин, Н. Рогожина,
Г.М. Стерник, А.В. Теляков, Р.И. Шнипер, Е.М. Чернышев, В.З. Черняк,
И.А. Чубаров тәрізді ірі ғалымдарды атауға болады.
Коммерциялық жылжымайтын мүліктер нарығының объектілерін тиімді
басқаруды зерттеуге Р.Д. Бесланов, В.В. Кулибанов, М.Л. Разу және басқа да
ғалымдар іргелі еңбектерін арнаған.
Мәселенің жекелеген аспектілерін отандық экономистер
Ш.Р. Абдильманова, Н.М. Дюсенбаев, С.А. Илашева, К.К. Кажымурат,
А.К. Курманалина, Л.Б. Кулумбетова, К.В. Онлабаева, Т.М. Утин,
У.Ж. Шалболова және басқалар терең де жан - жақты зерттеді.
Жылжымайтын мүліктер нарығында болып жатқан үдерістерге терең талдау
жасау мақсатында бірқатар қазақстандық ғалымдарың еңбектерінде зерделенген
әдістемелік бағыттар қолданылды. Олардың қатарында:
Е.Б. Аймаганбетов, А.А. Алимбаев, Р.А. Алшанов, С.Н. Алпысбаева,
А.Т. Ашимбаева, У.Б. Баймуратов, Т.Б. Баяхметов, А.К. Кошанов,
Т.А. Есиркепов, А.Ж. Орманбаев, С.С. Сатубалдин, Е.А. Туркебаев сияқты
ғалымдардың еңбектері ғылыми құндылықтар болып табылады.
Аталған ғалымдардың еңбектерін жоғары бағалай отырып, қазіргі
әлеуметтік-экономикалық және саяси нақтылыққа қатысты жылжымайтын мүлік
нарығының қалыптасу және даму мәселелерінің жасақталу деңгейінің
жеткіліксіз болып табылатындығын айта кету керек. Жылжымайтын мүліктер
нарығы мәселесінің күрделілігі, оның қазіргі Қазақстанның әлеуметтік-
экономикалық жағдайына сай біртұтас даму тұжырымдамасының болмауы,
түсініктемелік-категориялық аппараттың үзіктілігі, жылжымайтын мүліктер
нарығын басқару мәселесінің жоғарғы тәжірибелік маңыздылығы дипломдық
жұмыстың мақсатын таңдап, міндеттерін бекітті.
Дипломдық зерттеудің мақсаты – тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын
мүліктер нарығының қалыптасуы мен дамуының теориялық және әдістемелік
негіздерін зерттеу мен талдау нәтижесінде тәжірибелік бағыттарын анықтап,
ғылыми негізделген ұсыныстар жасау болып табылады.
Алға қойған мақсатқа сәйкес төмендегідей міндеттерді шешу қажеттілігі
айқындалады:
– Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүліктер нарығының қалыптасуы
мен дамуының теориялық аспектілерін жүйелеу және әдістемелік тәсілдерін
нақтылау;
– тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүліктер нарығының қазіргі
жайы негізінде оның қалыптасу үдерісін айқындау;
– жылжымайтын мүлік объектісінің баға факторына экономикалық
көрсеткіштердің әсерін бағалау;
– тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік объектілерінің
пайдаланылуының экономикалық тиімділігін есептеу;
– тұрғын үйдің қолжетімділік коэффициентін есептеудің экономика-
математикалық үлгісін жасақтау;
– коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығының даму бағыттарын негіздеу;
– Астана қаласы бойынша жылжымайтын мүлік нарығын экономикалық талдау
және оның даму тенденцияларын анықтау;
Зерттеу пәні – жылжымайтын мүліктер нарығының қалыптасуы мен дамуы
барысында пайда болатын экономикалық қатынастардың жиынтығы.
Зерттеу объектісі – Қазақстан Республикасының тұрғын үй мен
коммерциялық жылжымайтын мүліктер нарығы.
Зерттеудің теориялық және әдіснамалық негізі. Қазақстан Республикасының
тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасуы мен
дамуының теориялық және тәжірибелік мәселелерін қарастыратын отандық,
шетелдік ғалымдардың еңбектері, салалық әдістемелік материалдар, заңдық-
нормативтік актілер мен Қазақстан Республикасы Үкіметінің қаулылары,
Қазақстанның 2030 жылға дейінгі даму Стратегиясы және Қазақстан
Республикасындағы тұрғын үй құрылысының 2008–2010 жылдарға арналған
мемлекеттік бағдарламасы, Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй
құрылысының 2008-2010 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы және
басқа материалдар құрады [2].
Зерттеудің әдістері. Дипломдық зерттеу барысында жүйелілік және
логикалық, экономика-статистикалық, салыстырмалы талдау, экономика-
математикалық, сараптама әдістері қолданылды.
Зерттеу жұмысының ақпараттық базасын Қазақстан Республикасының
статистика Агенттігінің статистикалық жинақтарының мәліметтері, халықаралық
және ресейлік экономикалық ұйымдардың, Қазақстан Риэлторларының біріккен
ассоциациясы, Қазақстан құрылысшылар ассоциациясының, жылжымайтын мүлік
агенттігінің зерттеу материалдары, ғылыми-тәжірибелік конференциялар мен
семинарлардың материалдары, ғылыми журналдар мен мерзімдік басылымдарда
жарияланған мәліметтер құрады.
Зерттеу жұмысының ғылыми жаңалығы. Дипломдық зерттеу барысында ғылыми
жаңалық ретінде мынадай нәтижелер алынды:
– жылжымайтын мүлік мәнін анықтауда қазіргі теориялық және ғылыми
көзқарастар талданып, авторлық тәсіл өңделді және қазіргі даму үрдісін
ескере отырып, тұрғын үй мен коммерциялық жылжымайтын мүлік объектілерін
жіктеу жүйеленді;
– тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығының өзіндік
айрықша белгілерін ескеру негізінде рыноктардың даму үрдістері және қызмет
ету ерекшеліктері анықталды;
– еліміздегі коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығының дамуын тежейтін
себептер негізделіп, кеңсе және сауда жылжымайтын мүлік нарығының дамуы
бойынша ұсыныстар жасақталды;
– тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік объектілерін
пайдаланылуының экономикалық тиімділігі есептелді және баға факторының
әсері айқындалды;
– тұрғын үйдің қолжетімділігі коэффицентін есептеу мен коммерциялық
жылжымайтын мүліктер нарығының даму бағыттарының экономика-математикалық
үлгісі құрастырылды.
Жұмыстың ғылыми-тәжірибелік маңыздылығы. Ғылыми-зерттеу жұмысының
нәтижелері мен ұсыныстары, әдістемелік нұсқаулары келесі бағыттарда
қолданылуы мүмкін:
– жылжымайтын мүлік нарығының қазіргі жай күйі мен дамуын талдауда;
– тұрғын үй мен коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығының даму
стратегиясы мен болжауды жасақтауда;
– зерттеу жүргізу нәтижесінде алынған тұжырымдар мен нұсқаулар Астана
қаласының құрылыс басқармасымен тәжірибелік есептеулер арқылы жасалған
әдістеме тексерілді және тәжірибе жүзінде қолданылды.
Зерттеу объектісі ретінде анықталған Изимов және К ЖШС-і жылжымайтын
мүлік нарығында жұмыс істейтін, қарқынды дамып келе жатқан инвестициялық
құрылыс компаниясы. Компания 2006 жылы 24 сәуірде құрылып Астана қаласының
әділет басқармасында тіркеуден өткен. Кәсіпорын тұрғын үй кешенін салумен,
жылжымайтын мүлікпен түрлі операциялар жасаумен (сату, сатып алу, жалға
беру т.б.) басымдықпен айналысады. Компанияда 50 адам жұмыс істейді, соның
ішінде 10 адам инженерлік техникалық білімі мен құрылыс саласында зор жұмыс
тәжірибесі бар инженер-техник мамандар. Компания сәулетшілері Астана
қаласындағы тұрғын – үй кешенін жобалауды ойдағыдай жүзеге асырған. 2010
жылдың көктемінде Изимов және К компаниясы осы кешеннің құрылысын
аяқтаған, ол 119 бес, төрт, үш, екі бөлмелі пәтерлерді, 6000 шаршы метрге
жуық кеңсе үйлерін және 2000 шаршы метрден астам паркингілерді қамтиды [3].

Еліміздің құрылыс саласындағы қалыптасқан жағдай Изимов және К ЖШС –
нің қызметіне де айтарлықтай әсер еткен. Себебі негізгі қызметі тұрғын үй
кешендерін салу және жылжымайтын мүлікпен байланысты операциялар болып
табылатын бұл кәсііпорынның өндірістік-шаруашылық қызмет нәтижелері 2010
жылы өткен жылмен салыстырғанда біршама төмендеген.
Елімізде кәсіпкерлік қызметті ұйымдастыруды жетілдіру мәселесін
қарастырғанда әлемдік тәжірибенің ұтымды тұстарын ескерген дұрыс.
Әлемдік тәжірибеде барлық кәсіпорындар құқықтық жағдайы бойынша екі
түрге бөлінеді: жеке меншік кәсіпорындар және кәсіпкерлер бірлестігі. Жеке
меншік кәсіпорын бір адамның немесе отбасының меншігі болып табылады,
сонымен қатар, оның міндеттемелері бойынша кәсіпорынның барлық капиталымен
және жеке мүлкімен жауапкершілікте болады. Әдетте шағын және орта
кәсіпорындар жеке меншік нысанында болады.
Сонымен қатар жұмыстың ерекше маңыздылығына – Жылжымайтын мүліктер
экономикасы, Коммерциялық жылжымайтын мүліктер экономикасы пәндерін
қазақ тілінде және оған қатысты аспектілері бойынша дәріс беруде қолдану
мүмкіндігі жатады.

1 Жылжымайтын мүліктер нарығының қалыптасуының теориялық және
әдіснамалық негіздері
1.1 Жылжымайтын мүліктер нарығының қалыптасуы туралы түсінік

Қазақстан экономикасының көтерілуі, сондай-ақ халықтың басым бөлігінің
өз тұрғын үй жағдайларын жақсартуға деген ұмтылысы республикада жылжымайтын
мүліктер нарығын кеңінен өрістетуге себепші болды.
Біз зерттеу тақырыбын тереңдете талдау барысында ғалымдардың
жылжымайтын мүлік нарығының теориясы мен тәжірибесіне арналған біраз
еңбектерін қарастырдық [4].
Біздің пікірімізше жылжымайтын мүлік нарығы дегеніміз – жылжымайтын
меншікке иелік ету үшін оны құру не айырбастау арқылы нақты сұраныс пен
ұсыныс ерекшеліктері әсерінен субъектілер арасында нақты бір орында
қалыптасқан әлеуметтік-экономикалық қарым-қатынас жүйесі деп түсіндіріледі.
Біз келтірген анықтамадағы жылжымайтын мүлік нарығының басқа тауар
рыноктарынан басты айырмашылығы оның кеңістігінің шектеулігі, яғни
жылжымайтын мүліктің жермен ажырамас байланыстылығы тектік ерекшелігінен
туындайды.
Демек, жылжымайтын мүлік объектілері кеңістікте орын алмастырмайды,
оларды бір өңірден сұраныстың төмендігінен келесі сұранысы жоғары өңірге
алмастыру мүмкін емес. Біздің пайымдауымызша, жылжымайтын мүлік нарығы
күрделі ұғым болып табылады. Олай деуіміздің басты себебі жылжымайтын мүлік
нарығының құрамдас бөліктерінің көп түрлілігінде.
Жылжымайтын мүлікті зертеуші әртүрлі авторлардың жіктеуін талдап және
қорытындылай келе, біз жылжымайтын мүлік объектілерін келесі жіктеу
белгілері арқылы жүйелеуді ұсынамыз. Атап айтқанда жылжымайтын мүлік нарығы
екі іргелі блоктан тұрады: табиғи және жасанды объектілер (құрылыстар) 1
суретке сәйкес.
Жылжымайтын мүлік объектісін жіктеудің ұсынылып отырған тәсілін талдай
отырып, тұрғын үй жылжымайтын мүлік объектісін үйлер, пәтерлер, бөлме, қала
шетіндегі тұрғын үйлер мен сая жайлар, кондоминиум сегменттеріне жіктейміз.
Жылжымайтын мүлік нарығының негізінен 90 пайыздайы тұрғын үй нарығы,
шамамен 10 пайызы коммерциялық жылжымайтын мүліктер меншігінде [5].
Тұрғын үй объектілерін негізгі белгілері бойынша: аумақтық орналасуы
бойынша (қалалық, қала шеті, ауылдық), үй тұрпаты бойынша (жеке,
стандартты, қолайлылығы жоғары, элиталы), әлеуметік-экономикалық мәртебесі
бойынша (әлеуметтік, мунципалды, коммерциялық, жалға алу), өмір сүруге
қолайлылығы бойынша (Deluxe – А, Premium – В, Bussines – С, Еconom
– D), көлемін жоспарлау шешімі бойынша (бір, екі, көп бөлмелі), қабат саны
бойынша (аз (1-3 қабатты), орташа (3-5 қабатты), жоғары (6-25) және бірегей
(25 қабат және жоғары)), қабырға материалдары бойынша (кірпіштен және
тастан, панельді, тұтасқұймалы, ағаштан, аралас) деп авторлық жіктеу
ұсынылған.
Жылжымайтын мүлік нарығын зерттеуші ресейлік ғалымдар арасында
коммерциялық жылжымайтын мүліктің бірегей, зерделенген анықтамасы мен
объектілерінің жіктелуі әлі де болса өз деңгейінде қарастырылмаған. Бұл
ахуал біздің елімізде де көрнісін табады.
Біздің көзқарасымыз бойынша коммерциялық жылжымайтын мүлік – адам
еңбегі арқылы пайда болған, басқару қызметін атқаруды талап ететін және
жалға төлем ретінде меншік иесіне табыс әкелуге қабілетті жылжымайтын
мүлік.
Коммерциялық жылжымайтын мүлік түсінігінің негізгі ерекшеліктері, қаржы
активі ретінде, келесілер болып табылады:
– коммерциялық жылжымайтын мүлік иесінің табыс алуға бейімділігі;
– әлеуетті тұтынушылар (жалға алушылар) ғимараттарды кәсіпкерлік қызмет
ету үшін пайдаланады;
– жылжымайтын мүлік объектісі ұзақ уақыт иесіне тұрақты табыс әкеледі;
– коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығының дамуы, оны басқару
қажеттілігін туындатады.
Коммерциялық жылжымайтын мүліктерді кеңсе және сауда алаңдары және
мейрамхана, автотұрақ, қонақ үйлер сегменттеріне бөліп қарастырамыз.

Сурет 1 – Жылжымайтын мүлік объектісінің жіктелуі
Ескертпе – Автор құрастырған.
Өркениетті рынокты экономикада да жылжымайтын мүлік объекті түрлерінің
барлығы бірдей рынок айналымына қатыспайды. Қазақстан жағдайында тұрғын үй
нарығын әсіресе, көп пәтерлі тұрғын үйлердегі пәтерлер, бау-бақша жер
телімшелері дамыған, үлкен қалалардағы (Алматы, Астана, Шымкент, Қарағанды,
Ақтөбе және басқалары) коммерциялық жылжымайтын мүлік, бірінші кезекте
кеңсе жайлары салыстырмалы дамыған, өндірістік жылжымайтын мүліктер мен
кейбір өңірлердегі жер енді дами бастаған деуге болады [6].
Тұрғын үй нарығы мен коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы арасындағы
басты айырмашылық олардың субъектілерінде. Тұрғын үй нарығында сатып алушы
– бұл негізінен жеке тұлғалар, коммерциялық жылжымайтын мүлік тұтынушылары
– бұл заңды тұлғалар, кәсіпорындар және ұйымдар.
Жылжымайтын мүлік нарығы елдің экономикасында маңызды, күрделі жүйе
және рыноктық экономиканың маңызды саласы ретінде маңыздылығы келесі
сипаттары арқылы нақтыланады: жалпы ұлттық өнімдегі жылжымайтын мүлік
нарығының үлкен үлесі; мемлекеттік жылжымайтын мүліктерді (оның ішінде жер)
жалға беру мен объектілерді алғашқы рынокта сату нәтижесінде бюджет
деңгейінің жоғарылауы; жылжымайтын мүлікке салынатын салықтар мен оларды
сату-сатып алу операцияларынан түсетін алымдар бюджет деңгейінің
жоғарылауына әсер етеді; жылжымайтын мүлік нарығы пайда болуы мен дамуы
жаңа жұмыс орындарының ашылуына ықпал етеді.
Жылжымайтын мүліктер нарығын зерттеу – бұл рынокта қандайда бір
операция жүргізу жөнінде шешім қабылдаушы тұлғаларды объективті ақпаратпен
қамтамасыз етуді мақсат тұтатын қызмет түрі.
Жылжымайтын мүлік нарығының көптеген ұстанымдар бойынша жетілмегендігі,
яғни рыноктың даму тенденциясын анықтайтын факторлардың түрлілігі,
келісімдердің шектеулі саны, ақпараттар көздерінің жеткіліксіздігі мен
жабықтығы оны зерттеу ерекшелігін сипаттайды.
Зерттеудің кешенділігін қамтамасыз ету үшін рыноктың жайын айқындайтын
көрсеткіштердің белгілі бір тобы, атап айтқанда: баға жағдайын талдау,
рынок ахуалын талдау, рыноктың белсенділігі, объектілердің өтімділігі
есептеледі.
Біздің ойымызша, ғылыми әдебиеттерде қалыптасқан тұрғын үй және
коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығын талдауда қолданылатын барлық
әдістемелерді, зерттеу пәні бойынша: тұрғын үй және коммерциялық
жылжымайтын мүлікке бағалардың өзгеру заңдылықтарын талдау, жылжымайтын
мүлік құрылысының қарқыны мен құрылымының шектерін бағалау және болжамдау,
жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасуы мен дамуының алғышарттары ретінде
тұрғын үй секторының құрылымдық элементтерін кешенді талдау, сұраныстың
төлемқабілеттілігін талдау мен қолжетімділігін бағалау деп төрт топқа
бөліп қарастырдық.
Сұраныс жайын, тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығында
ұсыныс пен баға қарқынының қалыптасуын сипаттайтын әдістеме тұжырымдамасы
үш көпқұрамды бөлікке топтастырылған көрсеткіштердің жиынтығы түрінде
көрсетілген (Сурет 2).

Сурет 2 – Тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығының
қалыптасуы мен дамуын талдау әдістемесі
Ескертпе – Автор құрастырған.

Біздің көзқарасымыз бойынша, аталмыш рынокты зерттеуде ішкі және сыртқы
факторлардың түрлі бағыттар бойынша ықпалдары мен әсерлерін жан-жақты
талдауды қарастыратын әдістемелік бағыттың зерттеушілік маңызы зор. Мұндай
бағыт, біздің ойымызша, арнайы әдістемелердің біржақтылығын жеңіп, аталған
факторлардың тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығына
тигізетін әсерлерінің зардаптарын қарастыруға мүмкіндік береді.
Әлеуметтік маңызына қарамастан, жылжымайтын мүлік нарығы сегменті
ретінде тұрғын үй мен коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы ең алдымен
рынок екендігін, ал тұрғын үй, кеңсе, сауда объектілері – тауар екендігін
естен шығармаған жөн.
Жылжымайтын мүлік халықаралық инвестициялардың белсенді объектісіне
айналды. Әртүрлі шет елдердің тәжірибелерін зерттеудің стратегиялық маңызы
зор. Дегенмен, тұрақты рыноктық экономикалы елдер тәжірибесінен көшіріп
алып, қолдану қазақстандық шындыққа сәйкес келмейді. Қазіргі кезеңдегі
жылжымайтын мүліктер рыноктарында болып жатқан үдерістер қазақстандық
жылжымайтын мүлік нарығында да күрделі өзгерістер туындатты. Біз, жүргізген
зерттеулеріміз нәтижесінде, еліміздің жылжымайтын мүліктер нарығына әсер
етуші факторлардың төмендегідей белгілерін анықтадық: ішкі факторлар
(Жылжымайтын мүлік сапасы санатына талаптардың өзгеруі; тұрғындардың
жылжымайтын мүлікке қаржылай инвестиция салуы; жылжымайтын мүлікке бағаның
өзгеруі; шетелдерден жылжымайтын мүліктер сатып алу; Қазақстандық
банктердің шетелдік рыноктарға шығуы) және сыртқы факторлар (жылжымайтын
мүлікке салынған шетелдік инвестициялар; шетелдік құрылыс компаниялары;
жаңа сәулет жобаларын жүзеге асыру; жылжымайтын объектіні сатып алуды
несиелендірудің шетелдік тәжірибесі; жылжымайтын мүліктер нарығындағы шет
елдердің инвестициялық тартымдылығы).

1.2 Астана жылжымайтын мүліктің құнын бағалау туралы стандарттар

Осы жылжымайтын мүліктің құнын бағалау стандарты (бұдан әрі -
Стандарт) халықаралық бағалау стандарттарына сәйкес Қазақстан
Республикасындағы бағалау қызметі туралы Қазақстан Республикасы Заңының
негізінде әзірленді, жылжымайтын мүлікті бағалау әдісіне қойылатын негізгі
талаптарды белгілейді және Қазақстан Республикасының аумағында қолдану үшін
міндетті.
Осы Стандарттың күші жылжымайтын мүліктің мынадай типтерін бағалау
үшін қолданылады:
1) жақсартуға тартылған жер учаскелері немесе ауылшаруашылығы
мақсатындағы жерлерді қосқанда, бос жер учаскелері;
2) ішкі инженерлік желілер мен жүйелерді қосқанда, ғимараттар мен
құрылыстар, сондай-ақ бағаланатын ғимараттар мен құрылыстардың жұмыс
істеуін қамтамасыз ететін жабдықтар;
3) құрылысы аяқталмаған объектілер;
4) тарату құрылғылары;
5) көпжылдық екпелер.
3. Нарықтық құнды міндетті бағалау мынадай жағдайларда жүргізіледі:
1) мемлекеттік қажеттіліктер үшін мүлікті алып қою кезінде;
2) кепіл объектісінін құнын айқындау кезінде, соның ішінде ипотека
кезінде;
3) жарғылық капиталға мүліктік салымдардың құнын айқындау кезінде;
4) банкроттық рәсімдер барысында борышкер мүлкінің құнын айқындау
кезінде;
5) өтеусіз алынған мүліктің құнын айқындау кезінде.
Барлық өзге жағдайларда нарықтық құнды бастамашылықпен бағалау
тапсырысшымен шарттың негізінде жүргізіледі.
Стандартта белгіленген әдістер Қазақстан Республикасының аумағында
орналасқан жылжымайтын мүлікке толық меншік құқықтарын бағалау үшін
пайдаланылады. Жалға алу, жер пайдалану және жер қойнауын пайдалану
құқықтары материалдық емес активтерге жатады және тиісті стандартта
белгіленген әдістерді пайдаланылып бағаланады.
Осы Стандартта мынадай ұғымдар пайдаланылады:
1) жылжымайтын мүлік – табиғи объектілер: жер учаскелері, ғимараттар,
құрылыстар, көпжылдық екпелер және және жермен тығыз байланысты өзге де
мүлік, яғни мақсатына шамадан тыс зиян келтірілмей көшірілуі мүмкін
болмайтын объектілер, сондай-ақ заңнамалық актілерге сәйкес жылжымайтын
мүлікке жататын өзге де мүлік;
2) жақсартылған жерлер – жер учаскесінің сапалық қасиетін және оның
құнын өзгертуге әкелетін қандай бір іс-шаралар нәтижелері. Жақсартылған
жерлерге оларды құнсыздандырмау және нысанасын өзгертпей көшірілуі мүмкін
болмайтын жер учаскелерінің шекараларында орналасқан материалдық
объектілер, сондай-ақ шаруашылық қызметтің немесе белгілі бір жұмыс түрін
жүргізу нәтижелері (рельефті өзгерту, топырақты жақсарту, егінді,
көпжылдық екпелерді, инженерлік инфрақұрылымды орналастыру және т.б.)
жатады;
3) құрылымдар – адамның келуіне, жылжымалы мүлікті орналастыруға,
материалдық құндылықтарға сақтауға, өндірісті жүзеге асыруға арналған үй-
жайлар орналасқан жақсартылған жерлер;
4) құрылыстар – құрылымдар мен үй-жайларға жатпайтын, арнайы
техникалық функцияларды (дамбалар, туннельдер, эстакадалар, көпірлер және
т.б.) орындауға арналған жақсартылған жерлер;
5) тарату құрылғылары – кез келген шығатын энергияны, затты, дабылды,
ақпаратты және қашықтағы түрді (электр жеткізу желілері, құбырлар, су
құбырлары, жылу және газ желілері, байланыс тораптары және т.б.) жеткізу
бойынша арнайы функцияларды орындау үшін жасалған жақсартылған жерлер;
6) құрылысы аяқталмаған объектілер – құрылысы аяқталмаған күйде
тұрғандықтан мүлдем пайданылмайтын құрылымдар, құрылыстар немесе тарату
құрылғылары;
7) көпжылдық екпелер – егу орындарында өсірілетін, бір жылдан артық
өмір сүретін немесе бір жылғы мәдени циклдағы ағаштар мен бұталарды
қамтитын натуралды-заттай белгісі бойынша негізгі қорлар түрі. Жүзімдіктер
немесе жеміс-жидек бауы мысал бола алады. Мүлік объектілерінің осы
типтерінде амортизацияланатын активтерді білдіретін егу орындарына едәуір
күрделі инвестициялары болуы мүмкін.
8) баламалы пайдалану – елеулі пайдаланудан ерекшеленетін және бағалау
объектісінің аса тиімді пайдаланылуын талдау уақытында қарастырылатын
жылжымайтын мүлікті пайдаланудың ықтимал нұсқалары;
9) салыстыру деректері – бағаланатын объектіге ұқсастардың деректерін
талдау негізінде алынатын құнның есептік шамасын алу үшін бағалау
талдауында пайдаланылатын деректер: нарықтық деректерден алынған сату
бағасы, жалдау ақысы, табыстар мен шығыстар, капиталдандыру және дисконттеу
ставкалары және басқалары;
10) тренд – хронологиялық өмір сүру мерзімі үшін бағаланатын
объектінің құнын өзгерту индексі;
11) салыстыру элементтері – жылжымайтын мүлік үшін төленетін
бағалардағы ауытқуларға әкелетін мүлік объектілері мен мәмілелердің нақты
сипаттамалары. Салыстыру элементтері берілетін мүліктік құқықтар түрлері,
сату жағдайларын, нарық шарттарын, табиғи және экономикалық сипаттамаларды,
жылжымайтын мүлікке қатысы жоқ пайдалануды, сату компоненттерін және
басқаларды қамтиды;
12) табиғи тозу – объектіні пайдалану, күту жағдайларымен байланысты
тозу мен бұзылудан, табиғи-климаттық және басқа да факторлардың әсерінен
туындаған зақымданулардың (ақаулардың) салдарынан объектінің құнын
жоғалтуы;
13) функционалдық тозу – жетілдірілген сәулет, көлемдік-жоспарлау,
сындарлы және басқада сипаттамалармен қазіргі заманғы ғимараттар мен
құрылыстарға тән функцияларын жүзеге асырудың мүмкін еместігі нәтижесінде
бағалау объектісінің құнын жоғалтуы;
14) сыртқы (экономикалық) тозу – жылжымайтын мүлік нарығында қоршаған
ортаның әсер ету салдарынан өзгерістердің (экономиканың, демографиялық
жағдайларға, тұтынушылардың төлем қабілеттілігіне және басқа да өңірлік
факторларға шарттастырылған, нарық аумағында қалыптасқан сұраныс пен
ұсыныстар көлемінің қатынасы) нәтижесінде объектінің құнын жоғалтуы.
15) бағалау объектілерінің экономикалық өмірінің қалдық мерзімі –
бағалау күнінен бағалау объектілерінің экономикалық өмір сүру мерзімі
аяқталғанға дейінгі мерзім;
16) жақсартылған жерлердің экономикалық өмір сүру мерзімі –
жақсартылған жерлерден алынатын немесе болжанып отырған табысты кезең осы
табысты алуға байланысты операциялық шығыстардан асады. Жақсартылған
жерлердің экономикалық өмір сүру мерзімі жақсартылған жерлерді пайдалану
үшін жарамды күйде ұстауды ақтайтын кезеңді көрсетеді;
17) жақсартылған жерлердің нақты жасы – жақсартылған жерлерді
пайдалану басталғаннан бағалау күніне дейінгі кезең;
18) тиімді (негізгі) жасы – оны сату мүмкіндігін ескеретін объектінің
табиғи күйі мен пайдалылығына сәйкес келетін жас. Сыртқы түрін бағалауға,
техникалық жай-күйіне, объектінің құнына әсер ететін экономикалық
факторларға негізделеді. Объектіні пайдалану ерекшелігіне қарау тиімді жас
нақты жастан үлкен немесе аз жағына қарай ерекшеленеді.
19) таза операциялық табыс – жалпы табыс пен операциялық шығындар
арасындағы айырым ретінде айқындалатын табыс;
20) ренталық табыс (жер рентасы) – жер учаскесінің сапасы мен
орналасқанына қарай өндіріс құралы ретінде жерден алынуы мүмкін табыс.
Ренталық табыс жер учаскесінде алынатын өнімді сатудан күтілетін жалпы
табыс пен өндірістік шағындардың және өндірушінің кірісі арасындағы айырым
ретінде есептеледі.
6. Нарықтық немесе өзге құнды белгілеу табыстық, шығындық және
салыстырмалы амалдарға топтастырылған бағалау әдістерін қолдану арқылы
жүргізіледі.
Табыстық амал әдістері
Табыстық амал (табысты капиталғадисконттау айналдыру негізіндегі
амал) негізгі ретінде олардың табыс әкеле алатындығына байланысты сатып
алынатын және сатылаын жылжмайтын мүлік объектілерінің нарықтық құнын
бағалау кезінде қолданылады. Табыстық әдістердің біреуін қолдана отырып,
бағалаушы әрекеттердің мынадай реттілігін сақтайды:
1) ұқсастардың бағалары және олардың меншік иелеріне салыстыру
объектілері әкелетін таза табыс шамасы туралы ақпарат жинау үшін
тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығына зерттеу
жүргізу;
2) алынған ақпаратқа талдау жүргізу және оның негізінде есеп айырысу
кезеңінде күтілетінақша ағынына болжам жасау;
3) осы жылжымайтын мүлік ьүріне инвесторлардың тәуекледерін бағалау;
4) капиталға айналдыру немесе дисконттау ставкаларының есебін жүргізу;
5) табысты капиталға айналдыру әдістерінің біреуін қолдану:
егер жылдар бойынша болжанып отырған табыс елеулі өзгеретін болса,
ақша ағындарын дисконттау әдісі;
егер күтілетін табыстар тұрақты болса не тұрақты өзгеріп тұрса,
табысты капиталға айналдыру әдісі.
Әлеуетті жалпы табыс шамасын бағаланатын жылжымайтын мүліктің жалға
алу ставкасының шамасы мен алаңы туралы шынайы ақпарат негізінде оны аса
тиімді пайдалану кезінде бағалау объектісін жалға беру туралы жорамалдың
негізінде есептеу керек. Нақты жалпы табыс туралы деректер осы немесе
ұқсас объектіні жүктеудің нақты коэффициенті негізге алып есептеледі.
Бағалау жүргізу уақытында осындай жылжымайтын мүлікті жалдау шарттарының
типтік шарттары ескеріледі. Бұл ретте оларды осындай жылжымалы мүлікті
жалдау нарығының типтік шарттарына сәйкес келтіру мақсатында жалдау
ақысының мөлшерін болжау уақытында тиісті түзету жүргізілуі мүмкін.
Табысы таза операциялық табысын болжау уақытында бағалау объектісінен
ескерілген бағалау объектісінің тұтынушылық сипаттамаларын осындай
жылжымайтын мүліктің сипаттамаларымен сәйкес келтіруге байланысты қажетті
шығындарды есептеу:
1) осындай сәйкес келтіру үшін қажет қажетті шығындардың ағымдағы
құнының мөлшеріне бағалау объектісінің алынған құнын азайту жолымен тікелей
капиталға айналдыру әдісін;
2) болжау кезеңі шекараларында жүзеге асырудың тиісті кезеңдерінде
оларды операциялық шығындарға қосу жолымен – ақша ағындарын дисконттау
әдісін қолдану уақытында ескерілуі мүмкін.
Қажетті шығындардың көлемін айқындау уақытында, егер бағалау бъектісін
пайдаланушыға шығындарды өтеу тәртібіне қатысты заңнамада басқаша
айқындалмаса, табиғи және (немесе) функционалдық тозу белгілерінің
ескіруінің техникалық мүмкіндігі мен экономикалық нысаналығы ескеріледі.
Бұл ретте есепте бағалау жүргізу уақытында ескерілетін қажетті шығындар
есебі келтіріледі.
Операциялық шығындар бағалау күні қолданылатын бағаларға болжанады.
Операциялық шығындарға болжау жасалған жағдайда жалпы табысты алуға
байланысты иесінің (баланс ұстаушының) шығындары ескеріледі.
Тікелей капиталға айналдыру әдісі – бағалау объектісін тұрлаулы
пайдалануды сақтау жағдайларна сүйене отырып, шектелмеген уақыт кезеңінде
кірістің шамасы тұрақты, бастапқы инвестициялар болмаған,
қайтарылатынкапитал мен капитал кірісі бір уақытта есепке алынған кезде
құнды айқындау.
Капиталға айналған кіріс әдісі бағалау рәсімдерінің мынадай ретін
көздейді:
1) жалдау шартына (жалдау ақысының мөлшері мен жалдаудың типтік
шарттарын) талдау жүргізу мақсатында сындай жылжымайтын мүлікті жалға алу
туралы жинақталған ақпаратты немесе осы тектес жылжымайтын мүлікті
пайдалану туралы ақпаратты талдау нәтижелерінің негізінде жалпы табысты
болжау;
2) таза операциялық табыс жалпы табыс пен операциялық шығындардың
арасындағы айырым, ренталық табыс – жер учаскесінде алынатын өнімді іске
асырудан күтелітеін жалпы табыстың және өндірістік шығындар менөндірушінің
кірісі арасында айырым ретінде есептеледі.
3) есептік таза операциялық кіріс ретінде бірнеше жылға табысты
орташаландыру жолымен алынған бір жылға қалыпты таза операциялық табыс
түсініледі.
4) капиталға айналдыру ставкалары мен оның есебін айқындаудың бағалау
рәсімін таңдауды негіздеу;
5) таза операциялық табысты немесе ренталық табысты капиталға
айналдыру ставкасына бөлу арқылы бағалау бъектісінің құнын есептеу.
11. Капиталға беру нормасы бойынша капиталға айналдыру әдісі (ақша
ағындарын дисконттау әдісі, есептік модельдер бойынша капиталға айналдыру)
– ақша ағындарының өзгеру және әр шамада түсу жағдайларына сүйене отырып,
жылжымалы мүлікті пайдаланумен байланысты тәуекел дәрежесіне орай құнды
айқындау;
Дисконттау әдісі бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігін көздейді:
1) болжам жасау кезеңін айқындау;
2) болжам жасау кезеңінің шекараларында жылдар, тоқсан емесе айлар
бойынша жалпы табысқа, операциялық шығындар мен таза операциялық
табысқа (ренталық табысқа) болжам жасауды кезеңні алдындағы таза
табыс шамасы туралы деректердің негізінде желілік регрессия
әдісімен жүргізу ұсынылады;
3) дисконт ставкалары мен оның есебінен айқындаудың бағалау рәсімін
таңдау негіздемесі;
4) таза операциялық табыстың (ренталық табыстың) ағымдағы құн сомасы
ретінде ақша ағынының ағымдағы құнын айқындау;
5) реверсиялау құнына дәее оның ағымдағы құнының есебіне болжам жасау;
6) ақша ағынының ағымдағы құны мен реверсияның ағымдағы құнының сомасы
ретінде бағалау объектісінің құнын айқындау.
Есептік модельдер бойынша капиталға айналдыру әдісі – капиталға беру
нормасы бойынша капиталға айналдыру әдісі, бірінші жылға тән табыстың
нарықтың құнын айқындау үшін табыстың қалыптастырылған есептік модельдері
пайдаланылған құннан және олардың болашақта өзгеру беталыстарын талдау
негізінде алынған құнның қайта түзіледі.
Таза табыс дисконт ставкасында бөлінетін тікелей капиталға айналдыру
әдісінен айырмашылығы модельдер бойынша капиталға айналдыру әдісінде түрлі
әдістермен айқынадалуы мүмкін капиталға айналдыру ставкасына бөлінеді.
12. Реверсиялау құнын (терминалдық құн) айқындау мынадай бағалау
рәсімдерін қолдану жолымен жүзеге асырылады:
1) болжам жасау кезеңінде пайдалы пайдалану мерзімі шектелмейтін
бағалау объектілеріне қатысты терминалды құнның шамасы соңғы жылдың есептік
кезеңінің таза табысын Гордон моделі бойынша айқындалатын капиталға
айналдыру коэффициентіне бөлу жолымен есептеледі;
2) болжам жасау кезеңінің соңында пайдалы пайдалану мерзімі
аяқталатын бағалау объектілеріне қатысты - жақсартылған жерлерді жою
құнының сомасын және болжам жасау кезеңінің соңында айқындалған жер
учаскесінің (жер учаскесімен байланысты құқықтардың) нарықтық құнын
есептеу.
Шығындық амал әдістері
Шығындық амалды сатып алу-сату немесе жалға алу нарығы шектеулі болып
табылатын жылжымайтын мүлікке бағалау жүргізу үшін, сондай-ақ
мамандандырылған жылжымалы мүлікті, соның ішінде жылжымайтын мәдени мұра
ескерткіштерін, құрылыстарды, таратушы құрылғыларды және т.б. бағалау
кезінде қолданған дұрыс. Басқа да бағалау объектілерінің нарықтық құнын
айқындау үшін шығындық амал, егер оларды ауыстыру немесе қайта шығару
мүмкін болған және (немесе) экономикалық тұрғыдан мақсатқа сай келген
жағдайда қолданылады.
Шығындық амалды қолдану уақытында бағалау рәсімдерін жүргізу үшін
пайдаланылатын ақпарат осы жылжымайтын мүлікті немесе осы тектес
жылжымайтын мүлікті мердігердің табысын ескере отырып, қазіргі заманғы
жағдайда жасауға жұмсалатын шығынтар туралы нарықтық деректерге жауап беруі
тиіс.
Жақсартылған жерлері бар жер учаскелерін бағалауды жүргізу үшін
шығындық амалды қолдану бағалау объектісін ауыстырудың (өндірістің) қалдық
құнын айқындаудан тұрады. Ауыстырудың (өндірістің) қалдық құны оны
қолданыста пайдалану уақытында жақсартылған жерлерді ауыстырудың
(өндірістің) қалдық құны мен жер учаскесінің (жер учаскесімен байланысты
құқықтардың) нарықтық құнынан тұрады.
Өндіріс әдісі, әдеттегідей, ауыстыру мүмкін емес бағалау объектісін
жүргізу үшін, сондай-ақ бағалау объектісін қолданыста пайдалану оны аса
тиімді пайдалануға сәйкес келген жағдайда қолданылады.
Ауыстыру әдісі, әдеттегідей, типтік жоба бойынша салынған (салынатын)
объектіні ауыстыру құнын айқындау үшін, немесе бағалау объектісін оның
бастапқы түрінде қалпына келтіру экономикалық мақсатқа сай келген жағдайда
қолданылады.
16. Жақсартылған жері бар жер учаскелерін бағалау немесе шығындық амал
әдістерін қолданып, жақсартылған жерлерді бағалау бағалау рәсімдерінің
мынадай реттілігін көздейді:
1) оны қолданыста пайдалану уақытында жер учаскесінің (жер учаскесімен
байланысты құқықтардың) нарықтық құнын айқындау;
2) жақсартылған жерлерді өндіріс құнын немесе ауыстыру құнын айқындау;
3) жақсартылған жерлердің тозу (құнсыздану) шамасын есептеу;
4) бағалау объектісін ауыстырудың (өндірістің) қалдық құнын оны
қолданыста пайдалану уақытында жер учаскесінің (жер учаскесімен байланысты
құқықтардың) нарықтық құнының шамасына ұлғайтылған жақсартылған жерлердің
ауыстыру (өндіріс) құны мен тозу шамасының арасында айырым ретінде
айқындау.
Жақсартылған жерлердің табиғи сипаттамалары туралы бастапқы деректер
мыналар болып табылады:
1) техникалық паспорт;
2) егер осы объектіні сәйкестендіру уақытында оның нақты табиғи
сипаттамалары мен осындай құжаттаманың арасында алшақтықтар айқындалмаған
жағдайда бағалау объектісі құрылысының жобалық-сметалық құжаттамасы;
3) бағалау объектісін натуралды өлшеу құжаттары және заңнамаға сәйкес
осындай жұмыстарды орындауға құқығы бар мамандандырылған ұйымдар жүргізген
жақсартылған жерлердің табиғи (техникалық) жай-күйін растайтын құжаттар.
Аталған бастапқы деректер мүлікті бағалау туралы есепке қоса беріледі.
Ауыстыру (өндіріс) құны мынадай әдістердің көмегімен есептеледі:
1) элемент бойынша есептеу әдісі – бірыңғай аудандық бірліктік
бағамалар жинақтарын, сметалық нормалар ережелерді, сметалық нормалар мен
бағаламаларды және басқа да нормативтерді пайдалану негізінде ұдайы
өндіріс немесе ауыстыру құнын айқындау;
2) іріленген жалпыланған құны көрсеткіштері әдісі - - іріленген
көрсеткіштер жинақтарын пайдалану негізінде ауыстырудың толық құнын
айқындау;
3) үлесті көрсеткіштер әдісі – тұтынушылық пайдалылықтың немесе
қуаттылық бірліктерінің (төсек-орыс, МВт, мың теңге, мал орны және т.б.)
біріздендірілген көрсеткіштерінің негізінде жылжымайтн мүліктің қалпына
келтіру құнын немесе ауыстыру құнын айқындау тәсілі;
4) индекстеу әдісі – тиісті трендіген объектінің теңгерімдік құнын
түзету тәсілі – жылжымайтын мүліктің хронологиялық жасының ішінде құрылыс
құнын өзгерту индекстерін шығару.
Жылжымайтын мүліктің жинақталған тозу шамасы табиғи, функционалдық
және сыртқы (экономикалық) тозулардың жиынтығына тең:
1) табиғи тозу жойылатын және жойылмайтын болады. Жойылатын табиғи
тозу табиғи тозу белгілерін жою (салу, ауыстыру, ағымдағы жөндеу)
шығындарының сомасына тең.
Жойылмайтын табиғи тозу, егер барлық конструкциялық элементтердің
орташа салмақты тозу шамасы ретінде түрлі өмір сүру мерзімі болса,
конструкциялық элементтеге бөлу әдісімен есептеледі. Конструкциялық
элементтің тозуы тиімді жастың белгіленген нормативтер бойынша қабылданатын
экономикалық өмір сүру мерзіміне қатынасына тең.
Жылжымайтын мүлік объектісінің тиімді жасы пайдаланудың табиғи жай-
күйі, сыртқы түрі, жинақталған тозуы, экономикалық факторы ескеріліп,
хронологиялық жас негізінде айқындалады.
Конструкциялық элементтердің экономикалық өмір сүруінің нормативтік
мерзімі ресми белгіленген нормативтер бойынша айқындалады. Нормативтер
болмаған жағдайда жәненемесе тиісті негіздемелер кезінде табиғи тозуды
бағалау күнінде конструкциялық элементтің техникалық жай-күйі бойынша
сарапшылық жолмен бағалауға болады;
2) функционалдық тозу жойылатын және жойылмайтын болады. Жойылатын
функционалдық тозу сапасы бойынша ағымдағы стандарттарға сәйкес келмейтін
элементтердің ағымдағы жөнделуіне жұмсалатын шығындар сомасына тең.
Жойылмайтын тозу табыстың жоғалуын капиталға айналдыру жолымен, не
жылжымайтын мүлік сапасының төмендігіне байланысты алымдылықты
(пайдалануды) жоғалту ретінде есептеледі;
3) экономикалық тозу әрқашан жойылмайды. Ол жылжымайтын мүліктің
сәтсіз орналасуына және басқа да экономикалық факторларға байланысты
табысты жоғалтуды капиталға айналдыру жолымен бағаланады,
Жер учаскесі экономикалық ескіруі және сирек жағдайларда функционалдық
тозуы мүмкін.
Салыстырмалы амал әдістері
Салыстырмалы амал бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігін көздейді:
1) осы тектес жылжымайтын мүлікті сату немесе ұсыну туралы ақпаратты
жинау және талдау жүргізу және салыстыру объектілерін айқындау;
2) қолда бар ақпараттың көлемі мен шынайылығын ескере отырып, бағалау
объектісінің құнын есептеу әдісін таңдау;
3) салыстыру объектілерінің сату бағасын немесе ұсыну бағасын кейіннен
түзе отырып, салыстыру объектілерімен бағалау объектілерін салыстыру;
4) салыстыру объектілерінің құнына түзетілетін түзетулер шамасын
есепке алу жолымен бағалау объектісінің құнын айқындау;
5) алынған есептеу нәтижелерін келісу.
Салыстырмалы сатуларды негізгісімен талдау кезінде мынадай салыстыру
элементтері ескерілуі тиіс:
берілетін құқықтар;
қаржыландыру шарттары;
сату шарттары;
сатудан кейін тікелей жүргізілетін шығыстар;
нарық шарты;
орналасқан жері;
табиғи сипаттамалары;
экономикалық сипаттамалары;
пайдалану;
жылжымайтын мүлікке қатысы жоқ сату компоненттері.
Статистикалық модельдеу (массалық бағалау) әдісі салыстырмалы амал
әдісіне ұқсас, бірақ түзету коэффициенттері статистикалық әдістермен
есептеледі.
Баға мен табыстың ара-қатынасы әдісі болжамдарға негізделеді, яғни
жылжымайтын мүлік әкелетн табыс шамасы баға белгілейтін фактор болып
табылады және ұқсас объектілер бойынша баға мен табыстың өлшемдігі нақты
жылжымайтын мүлік объектісін бағалау кезінде орташаланған нәтижелерді
пайдалануға негіз береді.
Жылжымайтын мүлікпен келетін табыс түріне байланысты жалпы ренталық
мультипликаторды (ЖРМ) және жалпы капиталға айналдыру коэффициентін (R)
пайдалануға болады.
Жалпы ренталық мультипликатордың көмегімен жылжымайтын мүлікті бағалау
кезеңдерінде:
1) бағаланатын объектінің жалпы табысы, не әлеуетті, не нақты табысы
бағаланады;
2) сату бағасы және әлеуетті немесе нақты табысы туралы шынайы ақпарат
бар бағаланатын объектіне кемінде үш ұқсас объект таңдалады;
3) бағаланатын объектімен ұқсастарды салыстыруды ұлғайтатын қажетті
түзетулер енгізіледі;
4) әрбір ұқсастық бойынша жалпы ренталық мультипликатор есептеледі;
5) барлық ұқсастар бойынша орташа арифметикалық есептеу ЖРМ ретінде
қорытынды ЖРМ айқындалады;
6) бағаланатын объектінің орташа ЖРМ жүргізу және есептік барабар
жалпы табыс ретінде бағаланатын объектінің нарықтық құны
есептеледі.
Жер учаскелерін бағалау әдістері
Жер учаскелерін оның мақсатына және қолда ақпараттың болуына қарай
бағалауды жер рентасын салыстырмалы талдау, дамыту, тарату, алу, қалдық
құны мен капиталға айналдыру әдістерімен айқындауға болады. Артық учаскені
бөлу нормативтері мен мүмкіндігі бойынша салыстыру арқылы артық жер саны
болған кезде оның құны өте тиміді шартпен нарықтық құны бойынша бағаланады.
Жер учаскелері үшін салыстырмалы талдау әдісі соңғы нарықтық мәмілелер
немесе ұсыныстар бағасы бойынша нақты деректері бар ұқсас жер учаскелерімен
қарастырылатынмүлікті тікелей салыстыруды қамтиды.
Әдіс мынадай әрекеттер реттілігін болжайды:
1) осы тектес жер учаскелерін сату немесе ұсыну туралы ақпаратты
жинау және талдау жүргізу және салыстыру объектілерін айқындау;
2) салыстыру объектілерінің сату бағасын немесе ұсыну бағасын кейіннен
түзе отырып, салыстыру объектілерімен бағалау объектілерін салыстыру;
3) салыстыру объектілерінің құнына түзетілетін түзетулер шамасын
есепке алу жолымен бағалау объектісінің құнын айқындау;
4) алынған есептеу нәтижелерін келісу.
Дамыту әдісі нақты жылжымайтын мүлік объектісін бірқатар учаскелерге
бөлу туралы жорамалдармен немесе бірнеше учаскелермен біріктіруге, осындай
бөлу немесе біріктіру процестерімен байланысты табыстар мен шығыстарды
айқындаумен, және нәтижесінде алынған құн көрсеткішін шығару үшін таза
табыстарды дисконттаумен байланысты болады.
Әдіс мынадай әрекеттер реттілігін болжайды:
1) жер учаскесін пайдалану үшін қажет шығыстар сомасы мен уақытша
құрылымын оны өте тиімді пайдалану нұсқасымен сәйкес айқындау
(мысалы, жақсартылған жер учаскесін жасау шығыны немесе жер
учаскесін пайдалану нысандарымен, түрімен және сипатымен
ерекшеленетін жеке бөліктерге бөлу шығыны);
2) жер учаскесін өте тиімді пайдаланудан табыстардың шамасы мен
уақытша құрылымын айқындау;
3) жер учаскесін өте тиімді пайдаланудан табыс алу үшін қажет
операциялық шығыстардың шамасы мен уақытша құрылымын айқындау;
4) бағаланатын жер учаскесіне капиталды инвестициялау тәуекелінің
деңгейіне сәйкес келетін дисконттау ставкаларының шамасын айқындау;
5) жер учаскесін пайдаланумен байланысты барлық табыстар мен
шығыстарды дисконттау жолымен жер учаскесінің құнын есептеу.
Жер учаскелерін сатуды салыстыру әдісін тікелей қолдану мүмкін
болмаған жағдайда мынадай әдістерді қолдану ұсынылады:
1) бөлу (аллокациялау) әдісі – жер мен ондағы жақсартылғандардың құны
арасындағы қатынас немесе мүліктің құрамдас бөліктерінің арасныдағы қандай
да бір басқа ара-қатынас әзірленетін жанама салыстыру тәсілі. Салыстыру
мақсатында жер мен ондағы жақсартулардың арасныдағы ортақ нарықтық бағаны
айқындайтын шара оның нәтижесі болып табылады.
Әдіс мынадай әрекеттер реттілігін болжайды:
жақсартылған жер учаскесінің (ондағы орналастырылған ғимараттардың)
нарықтық құнын айқындау;
бағаланатындарға ұқсас құрылыс салынған жер учаскесінің нарықтық
құнында жер үлесінің ең ықтимал мәнін айқындау;
аймаққа бөлу коэффициентін ескеріп, бағаланатын жер учаскесінің
нарықтық құнындағы үлесі ретінде жердің нарықтық құнын есептеу;
2) алу (экстракция) әдісі – амортизацияны шегеріп, шығындарды талдау
және басқа қатынастарда салыстырылатын жылжымайтын мүлік объектілерінің
толық бағасынан нәтижелерді алу жолымен жер учаскелерін бағалау кезінде
қолданылатын жанама салыстыру тәсілі;
Әдіс мынадай әрекеттер реттілігін болжайды:
бағаланатын жер учаскесін қамтитын бірыңғай жылжымайтын мүлік
объектісін ұқсас-объектілермен салыстыру жүзеге асырылатын элементтерді
айқындау;
бағаланатын жер учаскесін қамтитын жалғыз жылжымайтын мүлік
объектісінен әрбір ұқсас объектінің сипаты мен айырмашылық дәрежелерін әр
салыстыру элементтері бойынша айқындау;
бағаланатын жер учаскесін қамтитын жалғыз жылжымайтын мүлік
объектісінен әрбір ұқсас объектінің сипаты мен айырмашылық дәрежелеріне
сәйкес келетін ұқсастарының бағаласын түзетулерді әр салыстыру ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Инвестицияның объектісі ретінде жылжымайтын мүліктің ерекшеліктері
Баға белгілеудің жалпы теориялық аспектілері
Жылжымайтын мүлікке және онымен жасалатын мәмілелерге құқықтық тіркеу туралы
Жылжымайтын мүліктің негізгі нысандары
Жылжымайтын мүлік обьектілерінің инвестициялық тартымдылығын бағалау
Ұзақ мерзімді активтер жайлы
Қалалардағы экологиялық жағдайды ұзақ мерзімге болжау
Нарық жағдайында инвестициялық жобаның тиімділігін талдау және бағалау
Ақпараттық жүйелерді жобалау әдістері
Лизинг бизнесі
Пәндер