Дамыған елдердегі ипотекалық несиенің жіктелуі
Мазмұны
Кiрiспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
1 тарау. ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕР ЖӘНЕ Ипотекалық
несиелеНДІРУДІҢ теориялық
негiзІ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ..7
1. Ипотеканың мәнi және
маңызы ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ...7
2. Ипотекалық несиелеудiң
модельдерi ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
11
1.3 Ипотекалық несиелеудiң шетелдiк
тәжiрибесi ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... 18
2 тарау. ҚазақстанДАҒЫ ипотекалық несиелеНДІРУ НАРЫҒЫН
талдау ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ...27
2.1 Цеснабанк АҚ пайда болу тарихы және негізгі қаржылық
көрсеткіштері ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...27
2.2 Цеснабанк АҚ және басқа да екiншi деңгейдегi банктердiң ипотекалық
несиеендіруін
талдау ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ...41
2.3 Ипотекалық несиелендiру механизмi тұрғын үй саясатының құрамдас
бөлiгi
ретiнде ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..56
3 тарау. ҚазақстанДАҒЫ ипотекалық НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ даму
ЖОЛДАРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... .65
3.1 ҚР тұрғын үй құрылысын дамытуға арналған мемлекеттің
бағдарламалары
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... 65
3.2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық банктердiң даму
перспективалары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 73
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ..82
1 Қолданылған әдебиеттер
тізімі ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... 85
қосымша
Кiрiспе
Ипотекалық несиелеу – банктiк iс-әрекеттiң ең перспективалық
бағыттарының бiрi болуы осы диплом жұмысы тақырыбының өзектілігін
айқындайды. Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесiн құру жайлы мәселе бiраз
уақыттан берi талқылануда. Бұл саладағы алғашқы қадамдар 90 жылдардың
басында жасалған. Бұл мақсатта арнайы мемлекеттiк қор құрылған, бiрақ ол
сол күйi жұмыс iстемей-ақ жабылып қалған. Басты мәселе Үкiметте ақшаның
жоқтығы, дегенмен бұл тек нәтиже, ал мәселе бұдан да терең. Үкiметте,
дәлiрек айтқанда қығығушылық танытқан ведомостваларда ипотекалық
несиелендiру жүйесiн құру үшiн не iстеу қажеттiгi жөнiнде және бұл жүйенiң
жалпы неге қажет екендiгi туралы нақты көзқарасы болған жоқ.
Бүгiнде тұрғын үй жағдайын қарастыра отырып бiз өз азаматтарымызды
тұрғын үймен қамту мәселелесін қозғап қоямыз. Өзiне тұрғын үй алу – әрбiр
отбасының бiрiншi кезектi қажеттiлiгi. Бұл қажеттiлiктi қанағаттандырмай,
қоғамның ешбiр әлеуметтiк басымдықтар туралы айтудың қажетi жоқ.
Осыдан барып азаматтардың қажеттi деңгейдегi үй алу жөнiндегi
конституциялық құқықтарын iске асыру маңызды әлеуметтiк – саяси және
экономикалық мәселе ретiнде қарастырылады. Бұл мәселенің шешiмiн таңдаудан
тұрғын үй құрылысының жалпы қарқыны мен масштабы, адамдардың нақты тұрмыс
жағдайы, олардың моральдық және физикалық сезiмi өзгередi.
Елімізде соңғы жылдары тұрғын үй сатып алу мақсатымен ипотекалық
несие алған азаматтардың саны күрт ұлғайды. Ипотека сөзі халыққа
кеңінен танымал болды. Әрі ол көптеген адамдарға тіршілік жағдайын
жақсартуға мүмкіндік береді. Ипотека туралы халықтың негізгі
бөлігінде белгілі бір ұғым, түсінік қалыптасқан несиенің қысқа
мерзімді және ұзақ мерзімді, шетел валютасында және теңге түрінде
болатынын, сондай-ақ өзгермейтін немесе еркін айналымдағы сыйақы
мөлшерлері барын жұрт жақсы біледі.
Қазақстан Үкіметі мен Ұлттық Банк ипотеканы экономикалық
саясаттың маңызды өзекті салаларының бірі деп қарастырылады. Елдегі
экономикалық жағдай өзгеріп жатқанда, халық мүддесін қорғау міндетіне
аса мән беріледі.
Қазіргі кезде еркін несиелер сыйақысы әрбір 6 ай сайын қайта
қарастыру мерзімін 1 жылға, кейін 2 жылға дейін ұзарту жоспарда тұр.
Бұл несие алушылардың сенімін арттыруы тиіс. Бұдан басқа, несие
алушыларды инфляция индексінің біршама өсуінен қорғау үшін 4,5 %
көлеміндегі сыйақы мөлшерінің жоғарғы шегін белгілеу механизімі
қарастырылған. Бұл нақты түрде – максимальді болуы мүмкін сыйақы
мөлшерінің жоғарғы шегін білдіретін дәліз. Егер кенеттен инфляция
күрт көтеріліп кеткен жағдайда, онда келесі жарты жылда сыйақы
белгіленген дәліздің жоғарғы планкасы бойынша есептелінеді. Мәселен,
инфляция индексі 7 % көбейді және мөлшерлемені қайта қарастыру
мерзімі келіп қалды. Бірақ, несие мөлшерлемесін 7 %-ға емес, 4,5 %-ға
көбейеді карантин кезеңі аяқталысымен несие мөлшерлемесі бұрынғы
тәртіппен есептелініп отырады.
Нарықтық қатынастарға өтпес бұрын елдiң тұрғын үй қорын толтырудың
негiзгi көздерi болып мемлекеттiк тұрғын үй құрылысы табылады, ал
кооперативтiк және жеке дара құрылыстар көмекшi рольдi атқарды. Құрылысты
және халықты тұрғын үймен қамтамасыз етудi бюджет қаржыландырмаған
жағдайда, қаражаттың негiзгi көздерi ретiнде халықтың жеке қаржылары және
банктiк несиелер жүредi.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру көздерiнiң жетiспеушiлiгi жағдайында
тұрғын үйге деген қажеттiлiк өсiп отырады. Ал мұндай жағдайда халықтың ұзақ
мерзiмдi несиелерге деген объективтi қажеттiлiгi туындайды. Мiне осы
талаптардың барлығына ипотекалық несие сай келедi. Көптеген шет
мемлекеттердiң тәжiрибесi көрсетiп отырғандай ипотека дұрыс ұйымдастырылса,
өз кезегiнде ол өзiн-өзi қаржыландыру жүйесiне бiрте-бiрте бейiмделедi.
Зерттеудің мақсаты қазіргі жағдайдағы ипотекалық несиелеудің даму
жолдарын талдау болып табылады. Зерттеу мақсаты коммерциялық банктердің
ипотекалық несиелеуі туралы қалыптасқан көзқарастарды жүйелеп, оны
жоғарылатумен байланысты іс-шаралар жүйесінің қажеттілігімен шартталады.
Кешенді зерттеу қажетігіне сәйкес келесідей мәселелер өз шешімін
таппақ:
- ипотекалық несиеге түсінік беру;
- ипотекалық несиелеу жүйесінің негізгі қағидаларын сипаттау;
- жылжымайтын мүлік кепілі – ипотеканы қарастыру;
- Қазақстанда ипотекалық несиелердің дамуына талдау жасау;
- Қазақстан ипотекалық компаниясы мысалында Қазақстанда бастапқы және
кейінгі ипотекалық несие нарықтарын талдау;
- Қазақстанда ипотекалық нарықтың дамуына әсер ететін факторларды
анықтау.
Зерттеу объектісі ипотекалық нарықта жүретін процестер болып табылады.
Зерттеу заты өзгермелі сыртық орта жағдайындағы ипотекалық несиелеудің даму
проблемасы болып табылады.
Дипломдық жұмыстың теориялық және методикалық негiзi ипотекалық
несиелеу саласындағы отандық және шетелдiк мамандардың мәліметтері
негізінде жинақталған. Жұмыстың эмпирикалық негiзiн статистикалық
мәлiметтер, Қазақстанның мерзiмдi басылымдары, әрекеттегi заңдар және басқа
да нормативтi-құқықтық құжаттар құрайды.
Дипломдық жұмыс кiрiспе, үш тараудан, қорытынды және қолданылған
әдебиеттер тізімінен тұрады. Дипломдық жұмыстың бірінші тарауында
ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері, қатысушылары, атқаратын
функциялары, екінші деңгейдегі банктермен өз қаражатының есебінен берілген
ипотекалық несиелерді салыстырмалы талдау қорытындылар, ҰБ талаптары
бойынша несиенi рәсiмдеу және беру үшiн қарыз алушының ұсынатын
құжаттарының тiзiмi, Цеснабанк АҚ құрылу тарихы және баға белгiлемесiнiң
мөлшерлемесi, модельдерi, ипотекалық банктер несие беру үшiн қаражаттарды
депозит тарту арқылы қажеттi облигация шығару жолдары және шетел
тәжiрибелері қарастырылған.
Екінші тарауда ипотеканы алу шарттары, өтеу тәртіптері, несиенің
минималды, максималды сомалары көрсетілген. Екінші денгейдегі банктер
мен ипотекалық компаниялар үшін өз несиелік тәукелдерін азайту
ипотекалық несиелеудің мерзімінің ұзаруы мен бастапқы жарнасын азайту
қажеттілігі несиелердің тәуекелдерін азайтусыз мүмкін емес еместігі
айқындалған. Ипотекалық несиенің пайыздық ставкасының өтеу
тәртіптерінің графигі ұсынылған.
Екінші деңгейдегі банктердің ипотекалық операцияларының талдаулары,
банктердiң құрылыс және тұрғын үй сатып алуға (ипотекалық несиелеу) берген
несиелерi және олардың сыйақы ставкалары мен ипотекалық несиелеудің
схемасымен таныс боласыздар.
Үшінші тарауда Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудiң
даму перспективалары және ҚР тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007
жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы мен ипотекалық несиелеу
механизмi тұрғын үй саясатының құраулы бөлiгi ретiнде қарастырылды.
Жылжымайтын мүлiктi сатудан түсетiн кiрiске салық салу қағидалары, ең
басты мәселесiнiң бiрi болып ипотекалық несие беру мен қызмет көрсетудi
стандарттау, қарыз алушының төлем қабiлетiн бағалаудың ережесiн бекiту,
сонымен қатар қаржы тарту үшiн қаржы құралдарын анықтау табылады.
Ұсынылып отырған жұмыстың құрылымы теориялық, методикалық және
тәжірибелік мәселелерді ұштастыруға мүмкіндiк береді.
1 тарау. ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕР ЖӘНЕ Ипотекалық
несиелеНДІРУДІҢ теориялық негiзІ
1. Ипотеканың мәнi және маңызы
Ипотека – бұл жылжымайтын мүлiктiң (жер, үй және өндiрiс ғимараттары)
кепiлiн бiлдiредi.
Ипотека терминi алғаш рет б.э.д VI ғ. басында Грекияда пайда болған
және сол кездiң өзiнде қарыз берушiнiң алдындағы қарыз алушының
жауапкершiлiгiн белгiлi бiр жер иелiктерiмен қамтамасыз етумен байланысты
болған.
Әлемдiк тәжiрибеде кеңiнен қолданылатын, бiрақ бiздiң тәжiрибемiзде
бiрқатар тежеушi факторлардың болуына байланысты дамуы кешiгiп жатқан
несиенi қамтамасыз етудiң дәстүрлi емес формасы – ипотека болып табылады.
Бiрiншiден, ипотекалық несие – бұл қатаң түрде анықталған кепiлге
берiлетiн ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын мүлiк сатылады
және одан түскен түсiм кредитордың қарызын жабуға бағытталады. Бiрақта,
кейбiр жылжымайтын мүлiктердiң өтiмсiздiгiне байланысты кепiлдi сату қиынға
түседi.
Екiншiден, ипотекалық несиелердiң басым бөлiгiнiң көздеген мақсаты
болады. Олар тұрғын үйлердi, сол сияқты, өндiрiстiк ғимараттарды сатып алу,
салу немесе қайта құру және жер учаскелерiн игерудi қаржыландыру үшiн
пайдаланады.
Ипотека – өндiрiстiк емес және материалды өндiрiстiң дамуына қаржылай
ресурстарды тартудың әдiсi. Ол жылжымайтын мүлiк объектiлерiне иелiк ету
құқығына шаруашылық айналымды қамтамасыз етедi.
Ипотека дағдарысты жоюға екi жолмен ықпал етедi.
Бiрiншiден, ипотекалық несиелеудiң позитивтi дамуы экономиканың нақты
секторында тереңдей байқалып, ондағы өнеркәсiптiң бiрқатар салаларында
өндiрiстiң құлдырауын тоқтатуға мүмкiндiк бередi.
Екiншiден, ипотекалық несиелеудiң дамуы экономикалық дағдарыстан
туындайтын әлеуметтiк тұрақсыздыққа жағымды ықпал етедi. Бiр жағынан,
ипотекалық несиелеудiң дамуы жұмыссыздық зардаптарына тосқауыл бола отырып
құрылыс өндiрiсiне қосымша жергiлiктi еңбек ресурстарын тартады. Сондай-ақ
жылжымайтын мүлiктi ала отырып несиелеу еңбек ресурстарының қажеттiлiгiн
туындатады. Осындай жағдайда, ипотеканың жұмыспен қамту мәселесiн шешуге
ықпалы болады. Екiншi жағынан, әлеуметтiк тұрақтылыққа қол жеткiзудiң ең
маңызды алғы шарты халықтың тұрғын үйге деген қажеттiлiгiн қанағаттандыру
болып табылады. Үйi немесе пәтерi бар адамның жанұя құруға, бала өсiруге
мүмкiндiгi болады. Жақсы тұрғын үй тұрмыстық жағдайлармен қамтамасыз етiлу
ұлттың салауаттылығын (денсаулығын) арттыра түсiп, өмiрiн ұзартады, соның
нәтижесiнде халықтың еңбекке қабiлеттiлiгiн жоғарылатады.
Ипотекалық жүйенiң мақсаты – жылжымайтын мүлiкке деген құқықты заңсыз
әдiстерiмен орнату мен байланысты қауiптi тоқтату болып табылады.
Қазiрде тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу үлкен қызығушылық тудырып отыр,
өйткенi нарықтық экономикада тұрғын үй – экономикадағы өсудi көрсететiн ең
жақсы көрсеткiштердiң бiрi болып табылады, яғни халықтың болашақтағы
сенiмдiлiгiн және экономиканың әр түрлi секторларының даму динамикасын
көрсетедi.
Ипотекалық несиелеу кезiнде займдар ұзақ мерзiмге берiледi, яғни
дәлелдеп айтсақ ол несиенi өтеу мерзiмi созады, осылайша ай сайын төленетiн
төлемдi азайтады. Мұнда сатып алынған тұрғын үй займды қамтамасыз етушi
ретiнде болады және меншiк үшiн займды төлемеген жағдайда банкпен несиенi
толық жабу үшiн алып сатуға жiберiледi.
Ипотекалық несиелеудiң негiзгi қатысушыларына келесiлер жатады:
• қарыз алушылар – ипотекалық несие алу үшiн өз өтiнiшiн бiлдiрген
несие берушiнiң ойынша төлем қабiлетi бар сенiмдi, ипотекалық
несиенi алғанда және тұрғын үй алған кезде аванстық төлем жасауға
мүмкiндiгi бар заңды және жеке тұлғалар болып табылады;
• несие берушiлер – қарыз алушының несие қабiлетiн бағалау
негiзiнде оларға ипотекалық несиенi ұсынушы және берiлген
ипотекалық несие бойынша қызмет көрсететiн банктер және басқа
қаржылық несиелiк мекемелер;
• тұрғын үйдi сатушылар – өз меншiгiндегi тұрғын үйдi немесе басқа
заңды және жеке тұлғаның тапсырмасы бойынша меншiгiндегi тұрғын
үйдi сатушы заңды және жеке тұлғалар;
• бағалау объекттерi – ипотека кезiнде кепiл құралы болып табылатын
тұрғын үйлердi тәуелсiз мамандандырылған бағалауды жүзеге
асыратын лицензиясы бар сақтандыру компаниялары;
• екiншi реттiк ипотекалық нарықтың операторлары – бұл бiрiншi
реттiк несие берушiлерден ипотекалық несиелердi сатып алып соның
негiзiнде құнды қағаздарды шығаруды жүзеге асыратын заңды
тұлғалар;
• инвесторлар – екiншi реттiк ипотекалық нарықтың операторларынан
құнды қағаздарды сатып алатын заңды және жеке тұлғалар (негiзiнен
олар институционалды инвесторлар – зейнетақы қорлары, сақтандыру
компаниялары);
• үкiмет – бiрiншi реттiк және екiншi реттiк ипотекалық нарықтарды
бақылайды, құнды қағаздар бойынша инвесторларға талаптар бередi,
екiншi реттiк ипотекалық нарықтың операторларын басқаруға
қатысады.
Бiрiншi реттiк нарық қарыз алушы және банктiң бiрлесе әрекет етуiмен
бiрге анықталады, ал оның құралы болып ипотекалық несиелер табылады. Банк –
делдал – инвестор осы тiзбек екiншi реттiк ипотекалық нарықтың мағанасын
бiлдiредi, ал мұнда ипотекалық несиелермен қамтамасыз етiлген құнды
қағаздар осы екiншi реттiк нарықтың құралы болып табылады.
Ипотеканы экономикалық жүйенiң элементi ретiнде қарастырғанда оның
келесi үш белгiсiн көрсету қажет:
• жылжымайтын мүлiк кепiлi өндiрiстi дамыту үшiн қажеттi қаржы
ресурстарын тарту құралы ретiнде болады;
• ипотеканың мүлiктiк құқықты өткiзудi қамтамасыз ету мүмкiндiгi
бар;
• ипотека көмегiмен құнды қағаздар базасында нақты капиталды құруға
болады.
Экономикалық қатынастардағы ипотека – бұл жылжымайтын мүлiк
объектiлерiне мүлiктiк құқық объектiлерiне мүлiктiк құқық айналымының
нарықтық құралы және әр түрлi жобаларды жүзеге асыру үшiн қосымша қаржы
құралдарын тартуға мүмкiндiк бередi. Әсiресе мұнда ипотекалық несиелеудiң
функцияларын және осы түрдегi несиенiң басқа несиелеу түрлерiнiң алдындағы
артықшылығын атап өткен жөн.
Ипотекалық несиелеудiң атқаратын функцияларын келесi түрде жинақтауға
болады:
• материалды өндiрiс саласына инвестиция тартудың қаржылық
механизмі;
• қарыздық құралдардың қайтарылуын қамтамасыз ету функциясы;
• жылжымайтын мүлiктiң қайта бөлiнуiн және айналымын ынталандыру
функциясы;
• өндiрiс ипотекалық құнды қағаздар түрiндегi көп деңгейлi
капиталды қалыптастыру функциясы;
Ипотекалық несиенiң келесi ерекше белгiлерiн бөлiп көрсетуге болады.
Кепiлмен қамтамасыз етудiң мiндеттiлiгi, яғни қарыз алушы өзiнiң
мiндеттемесiн орындамаған жағдайда жаза берiлiп одан соң тұрғын үйдi сату
жүзеге асырылады, өйткенi қарыз берушiнiң алдындағы несие бойынша қарызын
несие алушы өтеу керек.
Несие беру мерзiмiнiң ұзақтығы. Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиелер 3
жылдан көп мерзiмге берiледi. Өтеу мерзiмiнiң ұзақтығы арқасында қарыз
алушының ай сайынғы төлемдерi азаяды.
Ипотекалық ссудалардың көбiсi мақсатты сипатта болып отыр. Ипотекалық
несие банк операциясының салыстырмалы төмен тәуекелдi болып саналады.
Негiзi мiндеттерге келесiлердi жатқызуға болады:
• несие сомасы негiзiнен сатып алынатын тұрғын үйдiң нарықтың
құнының 60-70 %-дан аспайтын соманы құрайды;
• несие бойынша ай сайынғы төлемнiң көлемi қарыз алушының жалпы
табысының 30 %-дан аспауы керек.
Көрсетiлген стандарттар несие алушымен несие берушiнiң тәуекелдерiн
төмендетуге бағытталған.
Ипотекалық несиелеудiң дамуының басты мақсаты – азаматтардың орташа
табыстарымен тұрғын үйдi сатып алуын қамтамасыз ететiн тиiмдi жұмыс
iстейтiн жүйенi құру болып табылады. Мұндай жүйенi құру келесiлерге
мүмкiндiк бередi:
• азаматтардың төлем қабiлеттi сұранысын жоғарылату және халық
санының негiзгi бөлiгiне тұрғын үй сатып алуды ыңғайлы ету;
• құрылыс кешенiн дамытуды қамтамасыз ету және т.б.
Ипотекалық бизнестiң дамуы экономиканың нақты секторының дамуына оң
әсер етедi. Ипотека салынған тұрғын үйлердi сатуға ықпал етедi, ал
құрылыстың материалдары өндiрiсiндегi жандануға келедi.
Жоғарыда аталғандардың барлығы ипотека дамуының объективтi қажеттiлiк
екендiгiн сипаттайды. Ұзақ мерзiмдi ипотекалық тұрғын үй несиелеу саласына
несие ресурстарын таратудың маңызды шарты халықтың жағдайының жоғарлауы
және заңды – нормативтiк база құру болып табылады.
Несие алудың оңтайлы жолдары, өзінің табиғатында ипотекалық несие
тұрмысы орташаларға, яғни не кедей, не бай емес, бірақ тұрақты табысы
бар азаматтарға арналған. Сондықтан ипотека бойынша несиенің орташа көлемі
әзірше үлкен емес: қазақстандық қарыз алушылар үшін 5 мың доллар шамысында.
Бұл біздің азаматтардың табысының төмендігін білдіреді.
1.2 Ипотекалық несиелеудiң модельдерi
Европадағы ипотекалық несиелеу модельнiң жалпы принциптерi. Европалық
экономикалық одақ елдерiндегi ипотека экономиканың дамуының iрi факторы
болып табылады (кепiлдiң барлық түрiнiң 80% ипотекалық болып табылады).
Банктiк несиелердiң басқа түрлерiне қарағанда ипотекалық несие үшiн
анағұрлым төмен.
Ипотекалық несие, әдетте 15-40 жылдық мерзiмге берiледi. Несие үшiн
сыйақы тек 2 жылдан 5 жылға дейiнгi мерзiмге бекiтiледi, бiрақ экономика
жағдайына тәуелдi болады және ай сайын нақты белгiленедi. Осылайша,
Швецияға 1994 жылы бұл сыйақы мөлшерi 12 %-ға тең болған, ал 1996 жылы 7-8
% төмендеген.
Европалық экономикалық одақ елдерiнде жылжымайтын мүлiк объектiлерiн
бағалаудың және қайта бағалаудың мемлекеттiк жүйесi әрекет етедi.
Объектiнiң кадастрлық (нормативтiк) құны оның нарықтық құнынан шамамен 75 %-
ға тең болып келедi. Барлық объектiлердiң қайта бағалануы 5-6 жылда бiр рет
жүргiзiлiп отырады. Жыл сайын объектiнiң құны инфляция көлемiне
индексацияланады. Жылжымайтын мүлiктiң құнының кадастрлық бағалауы
жылжымайтын мүлiкке салық есептеу үшiн және ипотекалық несие мөлшерiн
анықтау үшiн негiз болып табылады.
Экономиканың жағдайына байланысты жылжымайтын мүлiк объектiлерiнiң
құнының тербелуi байқалып отырады. Осыған байланысты жылжымайтын мүлiк
объектiлерiнiң құны оған берiлген несие құнынан төмен болған жағдайлар
белгiлi. Физикалық амортизация немесе моральдi тозуы әсерiнен объектi
құнының төмендеуi – ипотекалық банктердiң тәуекел түрлерiнiң бiрi болып
табылады. Сондықтан ипотекалық несие келiсiм-шартында жылжымайтын мүлiк
объектiсiнiң пайдалануының және мазмұнының талаптары ескерiледi. Ипотекалық
несиелеу жүйесiнiң дамуының қажеттi шарты – ол кез келген керектi
жағдайларды жылжымайтын мүлiк объектiлерiн мәжбүр етiп сату туралы заңдылы
нормалар болып табылады. Егер қарыз алушы несиенi өтей алмаған жағдайда,
несие берушiге мәжбүр етiп сату механизмi жеке меншiкке тез иелiк етуiне
мүмкiндiк бередi. Әдетте ипотекалық банк жылжымайтын мүлiктi сатуды арнайы
мамандандырылған құрылымдарға тез арада өткiзедi.
Ипотекалық банктер несие беру үшiн қаражаттарды депозит тарту арқылы
алмайды, олар қажеттi облигация шығару жолымен табады. Бұл облигациялар
әдетте жоғары сенiмдi және өтiмдi құнды қағаздар қатарына жатқызылады.
Сондықтан да мемлекет, сақтандыру компаниялары, зейнетақы және басқа да
қаржылық қорлар мұндай облигациялардың негiзгi ұстаушылары болып табылады.
Мәселен, Даниялық ипотекалық облигацияның сатып алушыларының бiрде бiреуi
эмитенттiң төлем қабiлетсiздiгiнен ешқашан зиян көрмеген. Европалық
экономикалық қауымдастық елдерiнiң ипотекалық банктерi Европалық Одақтың
несие мекемелерiне арналған жалпы нормаларға сәйкес әрекет етедi. Бұл
банктiң өзiндiк капитал есебi және түсiнiгi, активтердiң тәуекел деңгейi
бойынша бағалау сияқты ортақ сұрақтарға да қатысты. Сонымен қатар, Ұлттық
заңдылықтарға несие алушының өз мiндетемелерiн орындамаған жағдайда
ипотекалық банктердiң нақты шығын тәуекелiн шектеуге бағытталған нормаларда
кiредi.
Ипотекалық несиелеудi ұйымдастырудың екi жүйесi бар:
Швеция мен Данияда несие және кепiл бөлiнген. Мемлекеттiк тiркеу тек
қана кепiл үшiн қажет, ал жылжымайтын мүлiкке құқықты тiркеу органдарында
несие көлемi бекiтiлмейдi. Бұл несие алу процедурасын оңтайлатады және
ипотекалық банктерге берiлген несиелердi қайтару жұмыстары берiледi.
Германияда мемлекеттiк тiркеуге тек кепiл жатпайды сонымен бiрге
берiлген несие де жатады. Германияда ипотекалық банктер несие операциялары
туралы заңда көрсетiлген несие институттары болып табылады, ол заң
Германиядағы барлық несие институттарына бiрдей мiндеттi және жеке құқықты
несие институттарына арнайы заң – ипотекалық банктер туралы. Соңғы
қабылданған заңға сәйкес олардың негiзгi мақсаттары мен әрекеттерiне
келесiлер жатады:
• жер учаскелерiнiң кепiлi және сол жер учаскелерiне ипотека орнату
арқылы оны қамтамасыз ету (ел iшiндегi);
• алынған ипотекалар негiзiнде ипотекалық облигациялардың
эмиссиясы;
• отандық корпорацияларға және қоғамдық құқық мекемелерiне несие
ұсыну, бiрақ осы корпорациялар кепiл болуы шарт;
• коммуналды қарыз мiндетемелерiнiң эмиссиясы;
• капитал салымын орналастыру, салымдарды алу, құнды қағаздарды
басқару және сақтау;
• бос ақша қаражаттарын басқа банктерге орналастыру немесе өзiнiң
құнды қағаздарын сатып алу.
Аталған заңға сәйкес ипотекалық банктер жүргiзетiн қаржы саясатына
тоқталсақ, оларға делдалдық функция берiлген. Банктiң мақсаты болып бос
жеке салым iздеудегi капиталдарды және ұзақ мерзiмдi қайта қаржыландыруға
институтционалды салымшылар қаражаттарын тарту болып табылады. Осылайша
тартылған капитал, салымшыға дер кезiнде ақшасын алуының мүмкiндiгiн
қамтамасыз ету үшiн жеке тұлғаларды, тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын,
өнеркәсiптi кәсiпорындарды және ауыл шаруашылығын несиелендiруге
қолданылады.
Жоғарыда айтылғандардың барлығы ипотекалық банктердi айрықша
мүмкiндiктерi бар несие институттарының ерекше формасы деуге негiз бередi,
яғни арнайы заңдылық актiлерiмен iс-әрекетi жүргiзiлетiн ерекше несие
институттарында болып отыр. Бiрақ ипотекалық банк әмбебап коммерциялық
банктер сияқты қаржылық операциялардың кең түрiн жүзеге асыра алмайды.
Сондықтан ипотекалық банктер несиенiң белгiлi бiр түрлерi және формаларымен
жұмыс iстейдi.
Германияның ипотекалық банктерiнiң басқа да ерекшеленетiн артықшылығы
олардың ипотекалық облигациялар шығаруға құқығының бар болуы. Барлық қалған
жеке құқықты несие институттары өздерiнiң құнды қағаздарына ипотекалық
облигация сөзiн көрсетуге құқы жоқ. Қайта қаржыландыру тiкелей ипотекалық
және коммуналды қарыз мiндетемелерiмен ипотекалық облигацияларды сату
арқылы жүзеге асуы ипотекалық банктердiң қайта қаржыландыру әдiстерiн
таңдауда шек болатынын көрсетiп отыр, сонымен бiрге iскерлiк серiктестердiң
шеңберiде шектеледi. Ипотекалық банктер ұйымдастырушылық формасыда арнайы
қадағалауды қажет етедi. Олар тек акционерлiк қоғам формасында әрекет етуi
мүмкiн.
Қазiргi кезде Германияда қорлану (құрылыс қаражаттары) механизiммен
нақты азаматтарды несиелеу механизiмiндегi сондай-ақ тұрғын үй жағдайын
жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және пайдаланумен байланысты
мемлекеттiк механизмдердегi сәйкестiктердi ескеретiн барлық елдi қамтыған
құрылыс жинақтарының жүйесi құрылған.
Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау жүйесiнiң артықшылықтары
төмендегiдей:
1. қаржыландыру капиталдар нарығына тәуелдi емес;
2. ссуда бойынша пайыз мөлшерi басында төменгi мөлшерде
белгiленгендiктен салым иесiне сыйақының ауытқуынан ешқандай да
тәуекел болмайды;
3. төленетiн соманы ссуданы берушi басында тура белгiлейдi;
4. басқа елдерге қарағанда ссуда бойынша сыйақы мөлшерi төмен;
5. ссудалардың жинақ кассалардан көбiрек берiлуi тұрғын үй
секторының тұрақты дамуына жағдай жасайды.
Германиялық ипотекалық модель ыңғайлы болып келедi. Мұндағы ипотекалық
жүйе тұрғын үй құрылысын кешендi қаржыландыру мақсатында халықтың банктегi
жинақтарын қамтамасыз етiп отырады. Бұл жүйенiң мақсаты банктiк капитал
тарту емес, ипотекаға қатысушылардың өздерiнiң ақшалай қаражаттарын
пайдаландыруға негiзделген. Ол үшiн жылжымайтын мүлiкке ұжымдық салымдар
қоғамы құрылған, кез келген азамат пәтер алу үшiн 1-2 жыл iшiнде қоғамдық
салымдар жасап отыру қажет. Болашақ үйдiң құнының жартысын жинақтаған соң
осы қоғам мүшесiнен таңдаған пәтерiне көшуге құқық алады. Ал пәтердiң
құнының қалған бөлiгiн ол 10 жыл iшiнде өтейдi. Пәтердiң құнын толық өтеген
соң ұжымдық салымдар қоғамының тұрғын-үйдiң иесi болып қалады.
Қоғам мүшесiне пәтер таңдауға шектеу бар, ең алдымен ол тек ұжымдық
салымдар қоғамы салған тұрғын-үйден ғана таңдауға болады. Нақты айтқанда
жылжымайтын мүлiкке капиталды салымдар қоғамы өзiнiң қатысушыларынан
алынған ақшалай қаражаттарды қолдана отырып тұрғын үйге тапсырыс берушi
қызметiн атқарады. Кейiнiрек ипотекалық несиеге құқық несиелердi қайта
қаржыландыру үшiн жүзеге асырылуы мүмкiн едi. Осылайша, екi деңгейлi
модельдiң мәнi, бiрiншi реттiк ипотекалық несиелер арнайы құрылған
агенттiктермен қайта өткiзiледi. Олар алынған ипотекалық несиелердi әр
түрлi мақсаттарда пайдалануы мүмкiн:
• құнды қағаздарды екiншi реттiк инвесторларға өткiзу;
• бiр қалыпты ипотекалық несиелерден пулдар құрап және оларды
инвесторларға сату;
• ипотекалық құнды қағаздар шығару және орналастыру.
Бiрiншi реттiк нарық қарыз алушымен банктiң өзара iс-әрекетiмен
анықталады, оның құралдары ипотекалық несиелер болып табылады. Банк –
делдал - инвестор тiзбесi екiншi реттiк ипотекалық нарықтың мәнiн
құрайды, мұнда оның құралы ипотекалық несиемен қамтамасыз етiлген құнды
қағаздар. АҚШ-та ипотекалық құралдар басқа несие түрлерiмен салыстырғанда:
• ұзақ мерзiмдiлiгiн (әдетте 20-30жылға дейiн);
• несиелiк тәуекелдiлiктiң салыстырмалы төмендiгiмен, ол кепiлдiң бар
болуымен байланысты, яғни қарыз алушының жауапкершiлiгiнiң жоғары
болуы;
• қарызды уақытынан бұрын өтеу ықтималдылығына байланысты түсiмнiң
анық еместiгiмен.
Қазiргi таңда АҚШ-та ипотекалық құралдардың әр түрлi түрлерi
қолданылады, олар қарыз алушының қажеттiлiктерi мен спецификалық
мүмкiндiктерiн барынша ескертуге мүмкiндiк бередi. Ипотекалық құралдардың
әр түрiн қолдану қарыз алушыға кез келген уақытта негiзгi қарыздың қалған
бөлiгiн мерзiмiмен бұрын өтеуге (толығымен немесе жартылай) жағдай жасайды.
Екiншi реттiк нарықта қарыз инструменттерiнiң негiзгi түрлерi
келесiдей:
• қысқа мерзiмдi (айналым мерзiмi 1 жылға дейiн) номиналды құнынан
дисконтпен орналастырылатын купондық емес облигация;
• бекiтiлген купонды орта және ұзақ мерзiмдi облигациялар;
• мерзiмiнен бұрын өтеу құқығы бар бекiтiлген купонды орта және
ұзақ мерзiмдi облигациялар;
Ол бойынша купондық ставка белгiлi бiр өсiмге дейiн өсiп отырады.
Американдық модельде жылжымайтын мүлiктi кепiлге қоя отырып ипотекалық
несие облигацияларын ұйымдастыратын және шығаруды жүзеге асыратын
мемлекеттiк институттарының қатысуын қарастырады.
АҚШ-дағы ипотекалық облигациялар нарығы көлемi бойынша мемлекеттiк
облигациялардан кейiнгi орынды, ал қарыздық бағалы қағаздардың көлемiнiң
13 бөлiгiне ие. АҚШ-тары бұл сектор ең қалыпты дамып отырған секторлардың
бiрi болып табылады. Ипотекалық облигациялар нарығы үлкен болып қана қоймай
инфрақұрылым жағынан қарағанда ең тиiмдi және бақылау жүйесi мен
қатысушыларының шығаратын құралдарының әр түрлiлiгiмен ерекшеленедi.
Негiзiнен үй сатып алумен құрылысқа қажеттi жылжымайтын мүлiкпен қамтамасыз
етiлген несиенi банктер және несие – жинақ ассоциациялары ұсынып отыр. Аты
аталған мекемелер ипотеканы ұйымдастыру мен қызмет көрсетуде қызметтiң
толық спектрiн көрсетедi. Олар үкiмет құрған арнайы ұлттық қаржы
институттары, олар: Федералды тұрғын-үй ассоциация (Фанни Мэй), Ипотекалық
несиенiң Федералды Корпорациясы (ФреддиМак).
Агенттiктер мемлекеттiк несие желiсiн алуы арқасында жеке несиелердi
сатып алады, одан iрi пакет құрады да ипотекалық пулмен қамтамасыз етiлген
құнды қағаздар шығарады, бұл арқылы олар нақты жеке несие тәуекелдiлiгiн
төмендетiп отырады. Осылайша бұл агенттiктер ипотекалық несиенi алушылар
мен ипотеканы ұйымдастырушы (банктер) және инвесторлар арасында делдал
ретiнде әрекет етедi.
Ипотекалық несиенi ұзақ мерзiмдi қарызды құнды қағазға айналдыру
процесi ипотеканы сектъюритизациялау деп аталады. Американдық модель
ипотекалық облигация нарығын дамытуды қарастырады, өйткенi мемлекет
ипотекалық несиелердi шығару және оларды қайта қаржыландыруға қажеттi
ипотекалық облигацияларды шығару механизмдерiн жасайды.
Мемлекеттiң қатысуымен құрылған ипотекалық ассоциациялар кепiлдеме
арқылы өтiмдiлiгi қамтамасыз етiлген ипотекалық несие облигацияларын
шығаруға кепiл болады. Ендi мұндай институттар осы функцияларды атқаратынын
қарастырайық. Коммерциялық банктер азаматтарға жылжымайтын мүлiктi кепiлге
қою арқылы ипотекалық несиенi бередi. Фанни Мэй, Джинни Мэй және Фредди Мак
АҚШ-тың екiншi реттiк ипотекалық нарығына әрi инвестор, әрi кепiл болып
табылады. Олар несие алушыларға несиенi тiкелей ұсынбайды. Ипотекалар
коммерциялық банктер, ипотекалық несие компаниялары және тұрғын үйдi
қаржыландырушы жергiлiктi ұйымдар сияқты қаржы институттарымен бiрiншi
реттiк нарықта орналастырылады.
Алғашқы несие берушiлер ипотеканы ипотеканың екiншi реттiк нарығында
сатады және одан түскен қаражаттарды өзiнiң қарыз қорын үнемi толтырып
отыру мақсатында жаңа тұрғын үй несиесiн ұсынуға пайдаланылады.
Екiншi реттiк нарықтағы инвесторларға Фанни Мэй, Фредди Мак, зейнетақы
қорлары, сақтандыру компаниялары және басқа да қаржы ұйымдары жатады. Өз
кезегiнде алғашқы несие берушiлерден алынған ипотекаға айырбас ретiнде
Фанни Мэй, Фредди Мак ипотекалық құнды қағаздар шығарды. Ипотекалық құнды
қағаздар өтiмдi инвестициялық құрал болып табылады. Инвесторлар ипотеканың
екiншi реттiк нарығында ипотекалық құнды қағаздар иелерiне алғашқы несие
алушы мен несие берушiнiң төлем қабiлетiне қарамастан сыйақылар мен
облигациялар уақтылы төленуi мен жабылуына кепiл болады. Аталған үш
компанияның мақсаттары бiр – орташа және төмен табысты жанұяларды тұрғын
үймен қамту үшiн қаражат тарту.
1.3 Ипотекалық несиелеудiң шетелдiк тәжiрибесi
Нарықтық экономикасы дамыған елдерде – тұрғын үй саласына
инвестициялау ерте кезден-ақ не ипотекалық несиелеу, не тұрғын үй құрылысы
жинақ ақшасы жүйесі көмегімен жүзеге асырылып келеді. Бұл елдердегі
мемлекеттің міндеті азаматтардың тұрғын үй мәселелерін шешуге қабілетті
жүйенің өміршеңдігін қамтамасыз ететін инфрақұрылымды құру және жағдайды
қамтамасыз ету болып табылады.
Әлемде тұрғын үй сферасын инвестициялау технологиясы үш принцип
бойынша құралады:
• келiсiм-шарт жинақтары;
• ипотекалық несиелеу;
• мемлекеттiк көмек.
Бұл принциптердiң жүзеге асырылу механизмi бiр-бiрiнен ерекшеленедi.
Мысалыға, келiсiм-шарт жинақтарының әртүрлi модельдерi Батыс Европа
елдерiнде кеңiнен қолданылған.
Келiсiм-шарт жинақтарының классикалық формасы – құрылыс жинақ
кассалары Германияда әрекет етедi. Бұл XVIII ғасырдың соңында шахтерлық
поселкiлерде қарапайым принцип бойынша бастаған: егер бiр үй құрылысына 10
000 ақша бiрлiгi қажет болса, ал жеке үй алғысы келгендердiң жылына тек 1
000 ақша бiрлiгiн үнемдей алады, тиесiнше үйдi ол тек 10 жыл өткен соң ғана
салуға шамасы келедi. Осындай үй салуға ынтасы бар адамдардың онының
жинақтарын бiрiктiрген жағдайда олардың бiреуi жыл өткенде үйлi болады, ал
екiншiсі екi жылдан соң т.с.с. Осылайша, соңғы адамнан басқалары ұтып
отырғанын көруге болады.
Германияда тұрғын үй құрылысын инвестициялаудың негiзгi
институттарының бiрi – құрылыс жинақ кассалары. Бүгiнде тұрғын үйдiң әр
төрт бiрлiктiң үшеуiнiң құрылысы тұғын үй құрылыс жүйесiнiң қатысуымен
қаржыландырылады. Құрылыс жинақ кассасындағы тұрғын үй қарыздарына ресурс
көзi болып азматтардың салымдарын тұрғын үй қарыздарын пайдаланғаны үшiн
қарыз алушының төлемдерi және де мемлекеттiк сыйақы (ол құрылыс жинақ
келiсiм-шартына сәйкес жыл iшiнде салымшы өз шотына белгiлi бiр соманы
салса ғана төленедi). Тұрғын-үй құрылыс несиесiн алуға мүмкiндiк тек
құрылыс жинақ кассасының салымшысына белгiлi уақыт өткен соң (әдетте 5-6
жыл) туды, салымшы келiсiм-шартта белгiленген соманы ай сайын салып
отырады. Сыйақы ставкасы (салым бойынша да несие бойынша да) келiсiм
шарттың әрекет ету уақытына бекiтiлiп қояды. Тұрғын үй қарызын жабу мерзiмi
құрылыс жинақ келiсiм-шартына сәйкес белгiлi мерзiмде жүзеге асады. Қарызды
өтеудiң ең ұзақ мерзiмi 12 жыл. Сыйақы ставкасы әдетте жылына 5-6 %
құрайды (орташа нарықтың ставкадан 4 % төмен).
Біртіндеп осы жинақтау және несиелеу принципі қазіргі тұрғын үй
құрылысы жинақ ақшасы жүйесіне айналды. Қазіргі кезде құрылыс жинақ кассасы
– Германиядағы тұрғын үй саласына инвестициялаудың бірден бір негізгі
институты. Қазіргі таңда әрбір төрт тұрғын үйдің үшеуі тұрғын үй құрылыс
жинақ ақша жүйесінің қатысуымен салынады. Көптеген белгілі сарапшылар нақ
осы келісім-шарттық жинақ ақша жүйесі Германияның соғыстан кейінгі
жылдардағы экономикалық өсуінің бірден бір негізгі факторы болды деп
саналды.
Мемлекеттiк жәрдем формалары тек құрылыс жинақ кассаларының
салымшыларының жыл сайынғы сыйақылармен шектелiп қоймайды. Тұрғын үй
несиесiн алған соң мемлекет несие алушыға көмек көрсетудiң тiкелей
(пайыздарды өтеудегi ақшалай дотация) және жанама (салықтық жеңiлдiктер)
формаларын қолданады.
Құрылыс жинақ кассасының салымшыларына төленетiн 500 мың немiс маркасы
сомасындағы мемлекеттiк сыйақысы, тұрғын үй сферасына 11 млрд. немiс
маркасы сомасында қосымша инвестицияның түсуiн ынталандырады. Бұдан басқа,
үй сатып алу кезiнде мемлекеттiк жәрдем ретiнде төленетiн әрбiр марка,
кейiн мемлекетке 2,8 марка болып салық ретiнде қайтарылады.
Германиядағы ипотекалық несиелеу кадастрлық қызметтiң кең тармағына
негiзделедi, олар белгiлi бiр критерилер бойынша жер учаскiлерiнiң барлығын
есепке алумен айналысады. Жер учаскiлерiнiң шекарасының көлемiн көрсететiн
жылжымайтын мүлiк кадастрiнен қарағанда жер кiтапшасы жер учаскесiнiң иесi
кiм екендiгiн және ондағы ғимараттық пәтерлердi қоса, мүлiктi қандай
құқықпен қамтамасыз етілуінің болып жатқанын хабардар етедi. Бұл екi құжат
(жер кiтапшасы және жылжымайтын мүлiктiң кадастры) әр түрлi мекемелермен
жүргiзiлсе де олар бiрiн-бiрi толықтырып отырады. Жер кiтапшалары әдiлет
органдарының шенеунiктерiмен жүргiзiледi және жылжымайтын мүлiкке деген
құқықтың өзгеруi осы кiтап арқылы жүргiзiледi. Оның мәлiметтерi ашық, ал
заңмен бекiтiлген бекiтiлген жер кiтапшасының сенiмхатына бұқаралық
сенiмдiлiк қағидасы мүлiкке деген меншiк құқығымен танысу процедурасын
оңайлатады. Әйтпесе, қымбат тұратын адвокаттық кеңселердің қызметтерiне
мәжбүрлiк туатын едi. Жер кiтапшасының мақсаты – жылжымайтын мүлiк иесi кiм
екендiгi туралы нақтылықты инвесторға қамтамасыз ету.
Құрылыс жинақ ақшасының мәні – құрылыс жинақ кассаларында ашылған
шоттарда алдын ала қаражат жинақтау және кейіннен тұрғын үй жағдайын
жақсартуға ғана түпкілікті бағытталған ұзақ мерзімді несие беру. Құрылыс
жинақ ақшасы жүйесінде мемлекеттік қолдау көрсетудің негізгі формасы жүйе
қатысушыларының салымдарына жыл сайын сыйақы есептеу болып табылады.
Пайыздық ставкалар (салымға да, сол секілді несиеге де) келісім-шарттың
бүкіл қолданылу кезеңінде өзгермейді, салымдар мен қарыздар бойынша
ставкалар арасындағы алшақтық құрылыс жинақ кассасының пайыздық ставкасының
3 %-ға жуығын құрайды, әдетте бұл нарықтық ставкадан төмен. Құрылыс жинақ
ақшасының осы үлгісі классикалық үлгі ретінде танылған және көптеген елдер
өздерінің тұрғын үй құрылыс жинақ ақша жүйесін қалыптастыруда негізге
алған.
Тұрғын үй жинақ келiсiм-шарттардың басқада модельдерi Франция мен
Ұлыбританияда әрекет етедi. Францияда тұрғын-үй жинақ шоттарының екi түрi
бар: бiрiншiсiнде (жинақ кiташасы аталады) 100 мың франк көлемiндегi
жеңiлдетiлген тұрғын-үй несиесiн алуға болады, оның үстiне мақсатты салымға
75 мың франк көлемiндегi сыйақы қосылып отырады; ал тұрғын үй жинақ шотының
екiншi түрiнде – PEL (тұрғын үй жинағының жоспары) деп аталады, мұнда 400
мың франк жинақтап және 4,8 % жылдық ставкамен 600 мың франк көлемiндегi
жеңiлдетiлген тұрғын үй несиесiн алуға болады. Несие бойынша ставкалар
нарықты ставкалардан 4-5 % төмен. Францияның iрi жер банкi (Креди Фонсье
де Франс) және оның филиалы – кәсiпкерлер кеңсесі жер игерушiлерiмен
өндiрiспен тұрғын үй құрылысымен айналысатын құрылыс компанияларына несие
берумен айналысады. Олардың ипотекалық операциялары iрi құрылыс
компанияларымен жер иелерiне орта, ұзақ мерзiмдi (3-20 жыл) ипотекалық
ссуда берумен байланысты.
Ұлыбританияда өткен ғасырдан бастап құрылыс жүйесi қоғамы табысты
әрекет етуде. Олардың жұмыс механизмi немiстiктердiң әрекетiне ұқсас, бiрақ
тұрғын үй несиесiн алу үшiн құрылыс қоғамының салымшысы несиенi алу үшiн
құрылыс қоғамының салымшысы болуы шарт емес. Соңғы жылдары банктiк
заңдылықтың либерилизациясы нәтижесiнде құрылыс қоғамдарының iс-әрекетi
коммерциялық банктердiң iс-әрекеттермен көптеп қиылысуда.
АҚШ-да Ф.Рузвельд кездерiнен бастап тұрғын үй құрылысы мен тұрғын
үйдi жеке меншiкке алуда ипотекалық несиелеудiң тармақталған жүйесi
қалыптаса бастады. АҚШ-да бүгiнгi таңда тұрғын үйдi қаржыландыру жүйесi –
бұл жалпы ұлттық масштабтағы күрделi нарық, онда көптеген мекемелер саны
әрекет етедi: ипотекалық банктер, жинақтаушы және несиелiк ассоцациялар,
коммерциялық және жинақтаушы банктер сақтандыру компаниялары, зейнетақы
қорлары т.с.с мекемелердi қосуға болады.
Ипотекалық несиелеу бағытының табысты болуының шешушi факторы болып
екiншi деңгейлi ипотекалық нарықты құру шаралары болып табылады. Бұл тұрғын
үйдi қаржыландырудағы басты мәселені несиелiк ресурстарға қатысты
қиындықтарды шешуге мүмкiндiк бередi. Осы мақсатта әр жылдарда – Федералды
Ұлттық ипотекалық ассоцация (Fannie Mae), тұрғын үй несиелеу корпорациясы
(Fredi Mak) және Үкiметтiк Ұлттық ипотекалық ассоцациясы (Ginnie Mae)
сияқты мамандандырылған ұйымдар құрыла бастады. Федералды Ұлттық ипотекалық
ассоцациясы 1938 жылы американдық үкiметпен бекiтiлген. Ол алғашында
Reconstruction Financ Corporation мемлекеттiк қаржылық корпорацияның
филиалы ретiнде әрекет ете бастаған. Ол баста National Mortgage Association
of Wastington Вашингтондық ұлттық ипотекалық ассоцациясы деп аталған. Бiрақ
та сол жылдың өзiнде оның атауы Federal National Mortgage Association
(Fannie Mae) – Федералды Ұлттық ипотекалық ассоцациясына өзгертiлген.
Федералды Ұлттық ипотекалық ассоцациясының басты мақсаты болып Федералды
тұрғын үй әкiмшiлiгiнiң сақтандырған кепiлдемелерiн сатып алу және сату
болып болып табылады. 1954 жылы Федералды Ұлттық ипотекалық ассоцация
аралас меншiктi корпорацияға айналды. Оның жай акциялары жеке тұлғалар
иелiгiнде болды, ал артықшылығы бар акциялар мемлекет меншiгiнде болды.
1968 жылы Федералды Ұлттық ипотекалық ассоцация екi бөлек мекемелерге
бөлiндi. Олардың бiрi Fannie Mae атын сақтап қалып және айналымнан
мемлекеттiк акцияларды алып, толық жеке компания болды. Оның акцияларын Нью-
Йорк биржасы саудалайды. Ал екiншi Мемлекеттiк Ұлттық ипотекалық ассоцация
Ginnie Mae табылды. Мемлекеттiк ұлттық ипотекалық ассоцация – жеке
секторларда дами алмайтын ипотекалық бағдарламаларды басқару үшiн құрылған
мемлекеттiк корпорация.
Бұл ұйымдарға мемлекеттiк кепiлмен тұрғын үйге ипотекалық несиелердi
сатып алу немесе сатып алынған ипотекалық несиелермен қамтамасыз етiлген
бағалы қағаздар шығаруға, мемлекеттiк сақтандыруға құзыры бар. Осы
мекемелермен шығарылған қарыз мiндеттемелер нарығы ондағы капитал айналымы
көлемi бойынша әлемдегi ең iрi болып табылады. Сарапшылардың бағалауына
тоқталсақ капиталдың көлемi 90-шы жылдардың басында шамамен 3,5
трлн.долларға жеткен. Бұл сәйкес көрсеткiштерден әлде қайда асып түседi,
мысалы, американдық үкiметтiң бағалы қағаздар нарығында капитал айналымының
көлемi 1,9 трлн. немесе корпоративтi 1,4 трлн.доллар.
Бүгiнде Федералды Ұлттық ипотекалық ассоцация – АҚШ-дағы қарапайым
ипотекалық қор көздерi бойынша ең iрi және де активтер бойынша iрi ұлттық
корпорация болып табылады. Fannie Mae-ның акциялармен Нью-Йорк биржасы және
басқа iрi фирмалар сауда жүргiзедi. Оның акциялары тез сатылатын
акциялардың қатарына кiредi.
Федералды Ұлттық ипотекалық ассоцациясы 1938 жылы құрылу күнiнен
бастап коммерциялық банктер, ипотекалық компаниялар және жинақ компаниялары
сияқты институттардан, кепiлдемелердi инвестициялау жолымен тұрғын үй сатып
алушылар үшiн ипотекалық қаржыландыру көзiн үнемi ұсынып келген.
Канадада ипотекалық банктер несие институттарының дәстүрлi түрi болып
табылады. Олар ең бастысы жылжымайтын мүлiкпен жасалатын операцияларды
несиелеумен және корпорациялардың ұзақ мерзiмдi бағалы қағаздарды
инвестициялаумен айналысады. Баста олардың iс-әрекетiнiң объектiсi болып
жердi кепiлге алу арқылы ауыл шаруашылығын несиелеу болып табылды, одан
кейiн тұрғын үй құрылысын несиелеуге көшкен.
Аргентинада ипотекалық несиелеудiң тиiмдi жүйесiн әлемдiк банк
көмегiмен жүзеге асырды. Ол жүйенiң жалпы түрi келесiдей жобаға қатысушы
банктер шығаратын облигациялар (қарыз мiндетемелерi) үшiн кепiл қорын
құрады. Әлемдiк банк қордың құрылуына 500 млн. АҚШ доллары сомасындағы 15
жылдық қарыз (оған қоса төлемдi 7 жыл кейiнге қалдыру) бередi. Қор
ипотекалық нарық субъектiлерi шығаратын құнды қағаздар бойынша кепiл
таратады. Ол кепiл ипотекалық банктердiң ипотекалық несиелерiнiң пайлар
бойынша пулдарға қатысуымен байланысты. Кепiл үшiн төлем несие сомасынан 5
% құрайды. Пайлардың сертификаттары белгiлi бiр стандартқа сай болып келедi
және әлемдiк банк несиесiнiң валютасына номиналданған.
Кепiл қорының құрылу себебi келесiде, жобаға қатысушы банктердiң
шығарған облигацияларын нарықтағы төмендеу бағамын ұстап тұру мүмкiндiгi
болмаған жағдайда оларды қор сатып алады. Қормен есеп айырысу банктер өз
құқығын қолдануға шешiм қабылданған жағдайларда құнды қағаздарды қорға
сатуға барлық жағдайда қормен келiсiлген, бекiтiлген бағам бойынша жүзеге
асырады.
Қатысушы банктер инвестициялық жобаларды несиелеу үшiн ақшалай
құралдар айналымдылығын жылдамдатуға АҚШ доллары бағамына номиналданған
облигацияларды шығарады. Мұнда инвестициялық жобаларға өндiрiстiк сала да
тұрғын үй құрылыс саласы да болуы мүмкiн. Эмитент шығарылатын облигация
түрiн кепiлмен (яғни қормен) келiсiмi бойынша таңдай алады.
Шетел мемлекеттерiндегi ипотекалық несиелеу дамуының тәжірибесiн
жалпылай отырып, бiз мына жағдайды атап өтуiмiзге болады, АҚШ-дағы
(Рузвельттiң жаңа бағамы), Германиядағы (Эрхардтық соғыстан кейiнгi
реформалары), Аргентинадағы (Ковалью жоспары) және Яилидегi (Пиночетынаң
реформалары) экономикалық өсуiнiң негiзгi факторлары болып ипотекалық
несиелеу жүйесi табылды.
Сонымен, Чехияда 1993 жылы класссикалық германиялық үлгідегі тұрғын үй
жүйесі ұсынылды. Қазіргі таңда Чех Республикасының әрбір азаматы дерлік
елде жұмыс істейтін алты құрылыс кассасының біреуімен келісім-шарт
жасасқан.
1-сурет. Дамыған елдердегі ипотекалық несиенің жіктелуі
Словакия 1992 жылы классикалық тұрғын үй құрылыс жинақ ақша жүйесін
енгізген Орталық Еуропадағы алғашқы мемлекет болды. Қазіргі кезде
Словакияда тұрғын үй нарығын қаржыландырудағы топ басшылар болып табылатын
үш құрылыс жинақ кассасы жұмыс істейді.
Венгрия мен Румынияның тұрғын үй құрылыс жинақ ақша жүйесі неміс
үлгісіне негізделген және жұмыс істей бастағанына көп уақыт бола қойған
жоқ, бірақ олардың қызметі барынша табысты дамуда.
Франция, Дания, Люксембург, Австрия, Ұлыбритания, Бельгия, Финляндия,
Грекия, басқа елдердің тұрғындарының осы немесе басқаша түрде алдын ала
жинақ ақша жүйесі арқылы өздерінің тұрғын үй жағдайларын жақсартуға
мүмкіндігі бар.
Экономикасы дамыған елдерге ипотекалық несиенiң әр түрлi түрлерi
әрекетте. Олар әр түрлi бойынша классификациялануы мүмкiн. Оны сызба
түрiнде төмендегi суреттен көруге болады.
2 тарау. ҚазақстанДАҒЫ ипотекалық несиелеНДІРУ НАРЫҒЫН талдау
2.1 ЦЕСНАБАНК АҚ пайда болу тарихы және негізгі қаржылық көрсеткіштері
Цеснабанк АҚ 1992 жылы құрылды.
Банк 13000-дай заңды тұлға клиенттеріне және 30000-дай жеке тұлға
клиенттеріне қызмет көрсетеді. 2005 жылы Цеснабанк өзінің филиалдар
желілерін дамытуды көздеп, қосымша 9 филиалын ашып, жұмыс істеуде. Банктің
жуық арадағы стратегиялық міндеті Орталық және Солтүстік Қазақстандағы өз
позициясын бекіту болып табылады, сондай-ақ, Қазақстанның шығыс
аймақтарында –Ақтөбе, Атырау, Ақтау қалаларында жұмысын нығайтуды көздеп
отыр
Цеснабанк АҚ даму тарихы
-1992 жылдың 17 қаңтарында Цеснабанк коммерциялық банкі Қазақстан
Республикасының Ұлттық Банкінде тңркелді.
-1993 жылы Алматы және Қостанай қалаларында филиалдар ашылды.
-1996 жылы Ортаазиялық Американдық Қордың Кәсіпкерлерді Қолдау (Азия
Несие Компаниясы) бойынша шағын және орта бизнесті қаржыландыру келісімі
жасалды.
-1997 жылы Степногор және Павлодар қалаларында филиалдар ашылды.
-1998 жылы Азия даму бнакінің ауыл шаруашылық секторы үшін
несиелендіру желісі және Еуропа жаңғыру және даму банкінің шағын және орта
бизнесті несиелендіру желісі ашылды, сондай –ақ, Дүниежүзілік Банкпен
жекешелендіруден кейінгі ауыл шарушылығын қолдау несие келісіміне қол
қойылды.
-1998-2001 жылдары Дүниежүзілік Банктің Твининг Rabobank
(Нидерланды) бағдарламасына қатысып, Банк мамандары үш бағыт бойынша оқып,
тәжірибеден өтті: стратегия, қаржы менеджменті және ақпараттық
технологиялар.
-2000 жылдан Цеснабанк АҚ Қазақстан жеке тұлғалардың салымдарына
кепңлдік беру (сақтандыру) қорының мүшесі болып табылады.
-2001 жылы Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкі Бақармасының
қорытындысы бойынша Цеснабанк АҚ Екінші деңгейдегі банктердің
халықаралық стандарттарға өту тәртібі туралы ереже талаптарын орындаған
деп танылады.
-2003 жылы Ауылшарушығы министрлігі өткізген мониторинг нәтижелері
бойынша Банк Дүниежүзілік Банктің несие желісін жүзеге асыруға қатысушы
банктердің арасында ең таңдаулы деп танылды, сондай-ақ, Қазақстан Қор
биржасының Биржа Кеңесінің Шешімімен бағалы қағаздар тізіміне енгізілді.
-2003 жылы Еуропа Жаңғыру және Даму банкі ең сапалы несие қоржыны бар
деп Цеснабанкті атады, сондай-ақ, Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкі
Басқармасының қорытындысы бойынша Цеснабанк АҚ банктің ақпараттандыру
технологиясын автоматтандыру саласында бухгалтерлік есептің Халықаралық
стандарттарына өтті деп танылды.
-2004 жылы Қарағанды қаласында филиал және Көкшетау қаласында кассалық
есеп айырысу бөлімі ашылып, Астаналық филиал жеке бөлініп, өз жұмысын
бастады.
-2004 жылы Қазақстан Қор биржасының Биржа Кеңесінің шешімімен банктің
облигациялары А категориялы KASA бағалы қағаздар тізіміне енгізілді.
-2004 жылы Цеснабанк АҚ ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кiрiспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
1 тарау. ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕР ЖӘНЕ Ипотекалық
несиелеНДІРУДІҢ теориялық
негiзІ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ..7
1. Ипотеканың мәнi және
маңызы ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ...7
2. Ипотекалық несиелеудiң
модельдерi ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
11
1.3 Ипотекалық несиелеудiң шетелдiк
тәжiрибесi ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... 18
2 тарау. ҚазақстанДАҒЫ ипотекалық несиелеНДІРУ НАРЫҒЫН
талдау ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ...27
2.1 Цеснабанк АҚ пайда болу тарихы және негізгі қаржылық
көрсеткіштері ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...27
2.2 Цеснабанк АҚ және басқа да екiншi деңгейдегi банктердiң ипотекалық
несиеендіруін
талдау ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ...41
2.3 Ипотекалық несиелендiру механизмi тұрғын үй саясатының құрамдас
бөлiгi
ретiнде ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..56
3 тарау. ҚазақстанДАҒЫ ипотекалық НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ даму
ЖОЛДАРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... .65
3.1 ҚР тұрғын үй құрылысын дамытуға арналған мемлекеттің
бағдарламалары
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... 65
3.2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық банктердiң даму
перспективалары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 73
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ..82
1 Қолданылған әдебиеттер
тізімі ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... 85
қосымша
Кiрiспе
Ипотекалық несиелеу – банктiк iс-әрекеттiң ең перспективалық
бағыттарының бiрi болуы осы диплом жұмысы тақырыбының өзектілігін
айқындайды. Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесiн құру жайлы мәселе бiраз
уақыттан берi талқылануда. Бұл саладағы алғашқы қадамдар 90 жылдардың
басында жасалған. Бұл мақсатта арнайы мемлекеттiк қор құрылған, бiрақ ол
сол күйi жұмыс iстемей-ақ жабылып қалған. Басты мәселе Үкiметте ақшаның
жоқтығы, дегенмен бұл тек нәтиже, ал мәселе бұдан да терең. Үкiметте,
дәлiрек айтқанда қығығушылық танытқан ведомостваларда ипотекалық
несиелендiру жүйесiн құру үшiн не iстеу қажеттiгi жөнiнде және бұл жүйенiң
жалпы неге қажет екендiгi туралы нақты көзқарасы болған жоқ.
Бүгiнде тұрғын үй жағдайын қарастыра отырып бiз өз азаматтарымызды
тұрғын үймен қамту мәселелесін қозғап қоямыз. Өзiне тұрғын үй алу – әрбiр
отбасының бiрiншi кезектi қажеттiлiгi. Бұл қажеттiлiктi қанағаттандырмай,
қоғамның ешбiр әлеуметтiк басымдықтар туралы айтудың қажетi жоқ.
Осыдан барып азаматтардың қажеттi деңгейдегi үй алу жөнiндегi
конституциялық құқықтарын iске асыру маңызды әлеуметтiк – саяси және
экономикалық мәселе ретiнде қарастырылады. Бұл мәселенің шешiмiн таңдаудан
тұрғын үй құрылысының жалпы қарқыны мен масштабы, адамдардың нақты тұрмыс
жағдайы, олардың моральдық және физикалық сезiмi өзгередi.
Елімізде соңғы жылдары тұрғын үй сатып алу мақсатымен ипотекалық
несие алған азаматтардың саны күрт ұлғайды. Ипотека сөзі халыққа
кеңінен танымал болды. Әрі ол көптеген адамдарға тіршілік жағдайын
жақсартуға мүмкіндік береді. Ипотека туралы халықтың негізгі
бөлігінде белгілі бір ұғым, түсінік қалыптасқан несиенің қысқа
мерзімді және ұзақ мерзімді, шетел валютасында және теңге түрінде
болатынын, сондай-ақ өзгермейтін немесе еркін айналымдағы сыйақы
мөлшерлері барын жұрт жақсы біледі.
Қазақстан Үкіметі мен Ұлттық Банк ипотеканы экономикалық
саясаттың маңызды өзекті салаларының бірі деп қарастырылады. Елдегі
экономикалық жағдай өзгеріп жатқанда, халық мүддесін қорғау міндетіне
аса мән беріледі.
Қазіргі кезде еркін несиелер сыйақысы әрбір 6 ай сайын қайта
қарастыру мерзімін 1 жылға, кейін 2 жылға дейін ұзарту жоспарда тұр.
Бұл несие алушылардың сенімін арттыруы тиіс. Бұдан басқа, несие
алушыларды инфляция индексінің біршама өсуінен қорғау үшін 4,5 %
көлеміндегі сыйақы мөлшерінің жоғарғы шегін белгілеу механизімі
қарастырылған. Бұл нақты түрде – максимальді болуы мүмкін сыйақы
мөлшерінің жоғарғы шегін білдіретін дәліз. Егер кенеттен инфляция
күрт көтеріліп кеткен жағдайда, онда келесі жарты жылда сыйақы
белгіленген дәліздің жоғарғы планкасы бойынша есептелінеді. Мәселен,
инфляция индексі 7 % көбейді және мөлшерлемені қайта қарастыру
мерзімі келіп қалды. Бірақ, несие мөлшерлемесін 7 %-ға емес, 4,5 %-ға
көбейеді карантин кезеңі аяқталысымен несие мөлшерлемесі бұрынғы
тәртіппен есептелініп отырады.
Нарықтық қатынастарға өтпес бұрын елдiң тұрғын үй қорын толтырудың
негiзгi көздерi болып мемлекеттiк тұрғын үй құрылысы табылады, ал
кооперативтiк және жеке дара құрылыстар көмекшi рольдi атқарды. Құрылысты
және халықты тұрғын үймен қамтамасыз етудi бюджет қаржыландырмаған
жағдайда, қаражаттың негiзгi көздерi ретiнде халықтың жеке қаржылары және
банктiк несиелер жүредi.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру көздерiнiң жетiспеушiлiгi жағдайында
тұрғын үйге деген қажеттiлiк өсiп отырады. Ал мұндай жағдайда халықтың ұзақ
мерзiмдi несиелерге деген объективтi қажеттiлiгi туындайды. Мiне осы
талаптардың барлығына ипотекалық несие сай келедi. Көптеген шет
мемлекеттердiң тәжiрибесi көрсетiп отырғандай ипотека дұрыс ұйымдастырылса,
өз кезегiнде ол өзiн-өзi қаржыландыру жүйесiне бiрте-бiрте бейiмделедi.
Зерттеудің мақсаты қазіргі жағдайдағы ипотекалық несиелеудің даму
жолдарын талдау болып табылады. Зерттеу мақсаты коммерциялық банктердің
ипотекалық несиелеуі туралы қалыптасқан көзқарастарды жүйелеп, оны
жоғарылатумен байланысты іс-шаралар жүйесінің қажеттілігімен шартталады.
Кешенді зерттеу қажетігіне сәйкес келесідей мәселелер өз шешімін
таппақ:
- ипотекалық несиеге түсінік беру;
- ипотекалық несиелеу жүйесінің негізгі қағидаларын сипаттау;
- жылжымайтын мүлік кепілі – ипотеканы қарастыру;
- Қазақстанда ипотекалық несиелердің дамуына талдау жасау;
- Қазақстан ипотекалық компаниясы мысалында Қазақстанда бастапқы және
кейінгі ипотекалық несие нарықтарын талдау;
- Қазақстанда ипотекалық нарықтың дамуына әсер ететін факторларды
анықтау.
Зерттеу объектісі ипотекалық нарықта жүретін процестер болып табылады.
Зерттеу заты өзгермелі сыртық орта жағдайындағы ипотекалық несиелеудің даму
проблемасы болып табылады.
Дипломдық жұмыстың теориялық және методикалық негiзi ипотекалық
несиелеу саласындағы отандық және шетелдiк мамандардың мәліметтері
негізінде жинақталған. Жұмыстың эмпирикалық негiзiн статистикалық
мәлiметтер, Қазақстанның мерзiмдi басылымдары, әрекеттегi заңдар және басқа
да нормативтi-құқықтық құжаттар құрайды.
Дипломдық жұмыс кiрiспе, үш тараудан, қорытынды және қолданылған
әдебиеттер тізімінен тұрады. Дипломдық жұмыстың бірінші тарауында
ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері, қатысушылары, атқаратын
функциялары, екінші деңгейдегі банктермен өз қаражатының есебінен берілген
ипотекалық несиелерді салыстырмалы талдау қорытындылар, ҰБ талаптары
бойынша несиенi рәсiмдеу және беру үшiн қарыз алушының ұсынатын
құжаттарының тiзiмi, Цеснабанк АҚ құрылу тарихы және баға белгiлемесiнiң
мөлшерлемесi, модельдерi, ипотекалық банктер несие беру үшiн қаражаттарды
депозит тарту арқылы қажеттi облигация шығару жолдары және шетел
тәжiрибелері қарастырылған.
Екінші тарауда ипотеканы алу шарттары, өтеу тәртіптері, несиенің
минималды, максималды сомалары көрсетілген. Екінші денгейдегі банктер
мен ипотекалық компаниялар үшін өз несиелік тәукелдерін азайту
ипотекалық несиелеудің мерзімінің ұзаруы мен бастапқы жарнасын азайту
қажеттілігі несиелердің тәуекелдерін азайтусыз мүмкін емес еместігі
айқындалған. Ипотекалық несиенің пайыздық ставкасының өтеу
тәртіптерінің графигі ұсынылған.
Екінші деңгейдегі банктердің ипотекалық операцияларының талдаулары,
банктердiң құрылыс және тұрғын үй сатып алуға (ипотекалық несиелеу) берген
несиелерi және олардың сыйақы ставкалары мен ипотекалық несиелеудің
схемасымен таныс боласыздар.
Үшінші тарауда Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудiң
даму перспективалары және ҚР тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007
жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы мен ипотекалық несиелеу
механизмi тұрғын үй саясатының құраулы бөлiгi ретiнде қарастырылды.
Жылжымайтын мүлiктi сатудан түсетiн кiрiске салық салу қағидалары, ең
басты мәселесiнiң бiрi болып ипотекалық несие беру мен қызмет көрсетудi
стандарттау, қарыз алушының төлем қабiлетiн бағалаудың ережесiн бекiту,
сонымен қатар қаржы тарту үшiн қаржы құралдарын анықтау табылады.
Ұсынылып отырған жұмыстың құрылымы теориялық, методикалық және
тәжірибелік мәселелерді ұштастыруға мүмкіндiк береді.
1 тарау. ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕР ЖӘНЕ Ипотекалық
несиелеНДІРУДІҢ теориялық негiзІ
1. Ипотеканың мәнi және маңызы
Ипотека – бұл жылжымайтын мүлiктiң (жер, үй және өндiрiс ғимараттары)
кепiлiн бiлдiредi.
Ипотека терминi алғаш рет б.э.д VI ғ. басында Грекияда пайда болған
және сол кездiң өзiнде қарыз берушiнiң алдындағы қарыз алушының
жауапкершiлiгiн белгiлi бiр жер иелiктерiмен қамтамасыз етумен байланысты
болған.
Әлемдiк тәжiрибеде кеңiнен қолданылатын, бiрақ бiздiң тәжiрибемiзде
бiрқатар тежеушi факторлардың болуына байланысты дамуы кешiгiп жатқан
несиенi қамтамасыз етудiң дәстүрлi емес формасы – ипотека болып табылады.
Бiрiншiден, ипотекалық несие – бұл қатаң түрде анықталған кепiлге
берiлетiн ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын мүлiк сатылады
және одан түскен түсiм кредитордың қарызын жабуға бағытталады. Бiрақта,
кейбiр жылжымайтын мүлiктердiң өтiмсiздiгiне байланысты кепiлдi сату қиынға
түседi.
Екiншiден, ипотекалық несиелердiң басым бөлiгiнiң көздеген мақсаты
болады. Олар тұрғын үйлердi, сол сияқты, өндiрiстiк ғимараттарды сатып алу,
салу немесе қайта құру және жер учаскелерiн игерудi қаржыландыру үшiн
пайдаланады.
Ипотека – өндiрiстiк емес және материалды өндiрiстiң дамуына қаржылай
ресурстарды тартудың әдiсi. Ол жылжымайтын мүлiк объектiлерiне иелiк ету
құқығына шаруашылық айналымды қамтамасыз етедi.
Ипотека дағдарысты жоюға екi жолмен ықпал етедi.
Бiрiншiден, ипотекалық несиелеудiң позитивтi дамуы экономиканың нақты
секторында тереңдей байқалып, ондағы өнеркәсiптiң бiрқатар салаларында
өндiрiстiң құлдырауын тоқтатуға мүмкiндiк бередi.
Екiншiден, ипотекалық несиелеудiң дамуы экономикалық дағдарыстан
туындайтын әлеуметтiк тұрақсыздыққа жағымды ықпал етедi. Бiр жағынан,
ипотекалық несиелеудiң дамуы жұмыссыздық зардаптарына тосқауыл бола отырып
құрылыс өндiрiсiне қосымша жергiлiктi еңбек ресурстарын тартады. Сондай-ақ
жылжымайтын мүлiктi ала отырып несиелеу еңбек ресурстарының қажеттiлiгiн
туындатады. Осындай жағдайда, ипотеканың жұмыспен қамту мәселесiн шешуге
ықпалы болады. Екiншi жағынан, әлеуметтiк тұрақтылыққа қол жеткiзудiң ең
маңызды алғы шарты халықтың тұрғын үйге деген қажеттiлiгiн қанағаттандыру
болып табылады. Үйi немесе пәтерi бар адамның жанұя құруға, бала өсiруге
мүмкiндiгi болады. Жақсы тұрғын үй тұрмыстық жағдайлармен қамтамасыз етiлу
ұлттың салауаттылығын (денсаулығын) арттыра түсiп, өмiрiн ұзартады, соның
нәтижесiнде халықтың еңбекке қабiлеттiлiгiн жоғарылатады.
Ипотекалық жүйенiң мақсаты – жылжымайтын мүлiкке деген құқықты заңсыз
әдiстерiмен орнату мен байланысты қауiптi тоқтату болып табылады.
Қазiрде тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу үлкен қызығушылық тудырып отыр,
өйткенi нарықтық экономикада тұрғын үй – экономикадағы өсудi көрсететiн ең
жақсы көрсеткiштердiң бiрi болып табылады, яғни халықтың болашақтағы
сенiмдiлiгiн және экономиканың әр түрлi секторларының даму динамикасын
көрсетедi.
Ипотекалық несиелеу кезiнде займдар ұзақ мерзiмге берiледi, яғни
дәлелдеп айтсақ ол несиенi өтеу мерзiмi созады, осылайша ай сайын төленетiн
төлемдi азайтады. Мұнда сатып алынған тұрғын үй займды қамтамасыз етушi
ретiнде болады және меншiк үшiн займды төлемеген жағдайда банкпен несиенi
толық жабу үшiн алып сатуға жiберiледi.
Ипотекалық несиелеудiң негiзгi қатысушыларына келесiлер жатады:
• қарыз алушылар – ипотекалық несие алу үшiн өз өтiнiшiн бiлдiрген
несие берушiнiң ойынша төлем қабiлетi бар сенiмдi, ипотекалық
несиенi алғанда және тұрғын үй алған кезде аванстық төлем жасауға
мүмкiндiгi бар заңды және жеке тұлғалар болып табылады;
• несие берушiлер – қарыз алушының несие қабiлетiн бағалау
негiзiнде оларға ипотекалық несиенi ұсынушы және берiлген
ипотекалық несие бойынша қызмет көрсететiн банктер және басқа
қаржылық несиелiк мекемелер;
• тұрғын үйдi сатушылар – өз меншiгiндегi тұрғын үйдi немесе басқа
заңды және жеке тұлғаның тапсырмасы бойынша меншiгiндегi тұрғын
үйдi сатушы заңды және жеке тұлғалар;
• бағалау объекттерi – ипотека кезiнде кепiл құралы болып табылатын
тұрғын үйлердi тәуелсiз мамандандырылған бағалауды жүзеге
асыратын лицензиясы бар сақтандыру компаниялары;
• екiншi реттiк ипотекалық нарықтың операторлары – бұл бiрiншi
реттiк несие берушiлерден ипотекалық несиелердi сатып алып соның
негiзiнде құнды қағаздарды шығаруды жүзеге асыратын заңды
тұлғалар;
• инвесторлар – екiншi реттiк ипотекалық нарықтың операторларынан
құнды қағаздарды сатып алатын заңды және жеке тұлғалар (негiзiнен
олар институционалды инвесторлар – зейнетақы қорлары, сақтандыру
компаниялары);
• үкiмет – бiрiншi реттiк және екiншi реттiк ипотекалық нарықтарды
бақылайды, құнды қағаздар бойынша инвесторларға талаптар бередi,
екiншi реттiк ипотекалық нарықтың операторларын басқаруға
қатысады.
Бiрiншi реттiк нарық қарыз алушы және банктiң бiрлесе әрекет етуiмен
бiрге анықталады, ал оның құралы болып ипотекалық несиелер табылады. Банк –
делдал – инвестор осы тiзбек екiншi реттiк ипотекалық нарықтың мағанасын
бiлдiредi, ал мұнда ипотекалық несиелермен қамтамасыз етiлген құнды
қағаздар осы екiншi реттiк нарықтың құралы болып табылады.
Ипотеканы экономикалық жүйенiң элементi ретiнде қарастырғанда оның
келесi үш белгiсiн көрсету қажет:
• жылжымайтын мүлiк кепiлi өндiрiстi дамыту үшiн қажеттi қаржы
ресурстарын тарту құралы ретiнде болады;
• ипотеканың мүлiктiк құқықты өткiзудi қамтамасыз ету мүмкiндiгi
бар;
• ипотека көмегiмен құнды қағаздар базасында нақты капиталды құруға
болады.
Экономикалық қатынастардағы ипотека – бұл жылжымайтын мүлiк
объектiлерiне мүлiктiк құқық объектiлерiне мүлiктiк құқық айналымының
нарықтық құралы және әр түрлi жобаларды жүзеге асыру үшiн қосымша қаржы
құралдарын тартуға мүмкiндiк бередi. Әсiресе мұнда ипотекалық несиелеудiң
функцияларын және осы түрдегi несиенiң басқа несиелеу түрлерiнiң алдындағы
артықшылығын атап өткен жөн.
Ипотекалық несиелеудiң атқаратын функцияларын келесi түрде жинақтауға
болады:
• материалды өндiрiс саласына инвестиция тартудың қаржылық
механизмі;
• қарыздық құралдардың қайтарылуын қамтамасыз ету функциясы;
• жылжымайтын мүлiктiң қайта бөлiнуiн және айналымын ынталандыру
функциясы;
• өндiрiс ипотекалық құнды қағаздар түрiндегi көп деңгейлi
капиталды қалыптастыру функциясы;
Ипотекалық несиенiң келесi ерекше белгiлерiн бөлiп көрсетуге болады.
Кепiлмен қамтамасыз етудiң мiндеттiлiгi, яғни қарыз алушы өзiнiң
мiндеттемесiн орындамаған жағдайда жаза берiлiп одан соң тұрғын үйдi сату
жүзеге асырылады, өйткенi қарыз берушiнiң алдындағы несие бойынша қарызын
несие алушы өтеу керек.
Несие беру мерзiмiнiң ұзақтығы. Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиелер 3
жылдан көп мерзiмге берiледi. Өтеу мерзiмiнiң ұзақтығы арқасында қарыз
алушының ай сайынғы төлемдерi азаяды.
Ипотекалық ссудалардың көбiсi мақсатты сипатта болып отыр. Ипотекалық
несие банк операциясының салыстырмалы төмен тәуекелдi болып саналады.
Негiзi мiндеттерге келесiлердi жатқызуға болады:
• несие сомасы негiзiнен сатып алынатын тұрғын үйдiң нарықтың
құнының 60-70 %-дан аспайтын соманы құрайды;
• несие бойынша ай сайынғы төлемнiң көлемi қарыз алушының жалпы
табысының 30 %-дан аспауы керек.
Көрсетiлген стандарттар несие алушымен несие берушiнiң тәуекелдерiн
төмендетуге бағытталған.
Ипотекалық несиелеудiң дамуының басты мақсаты – азаматтардың орташа
табыстарымен тұрғын үйдi сатып алуын қамтамасыз ететiн тиiмдi жұмыс
iстейтiн жүйенi құру болып табылады. Мұндай жүйенi құру келесiлерге
мүмкiндiк бередi:
• азаматтардың төлем қабiлеттi сұранысын жоғарылату және халық
санының негiзгi бөлiгiне тұрғын үй сатып алуды ыңғайлы ету;
• құрылыс кешенiн дамытуды қамтамасыз ету және т.б.
Ипотекалық бизнестiң дамуы экономиканың нақты секторының дамуына оң
әсер етедi. Ипотека салынған тұрғын үйлердi сатуға ықпал етедi, ал
құрылыстың материалдары өндiрiсiндегi жандануға келедi.
Жоғарыда аталғандардың барлығы ипотека дамуының объективтi қажеттiлiк
екендiгiн сипаттайды. Ұзақ мерзiмдi ипотекалық тұрғын үй несиелеу саласына
несие ресурстарын таратудың маңызды шарты халықтың жағдайының жоғарлауы
және заңды – нормативтiк база құру болып табылады.
Несие алудың оңтайлы жолдары, өзінің табиғатында ипотекалық несие
тұрмысы орташаларға, яғни не кедей, не бай емес, бірақ тұрақты табысы
бар азаматтарға арналған. Сондықтан ипотека бойынша несиенің орташа көлемі
әзірше үлкен емес: қазақстандық қарыз алушылар үшін 5 мың доллар шамысында.
Бұл біздің азаматтардың табысының төмендігін білдіреді.
1.2 Ипотекалық несиелеудiң модельдерi
Европадағы ипотекалық несиелеу модельнiң жалпы принциптерi. Европалық
экономикалық одақ елдерiндегi ипотека экономиканың дамуының iрi факторы
болып табылады (кепiлдiң барлық түрiнiң 80% ипотекалық болып табылады).
Банктiк несиелердiң басқа түрлерiне қарағанда ипотекалық несие үшiн
анағұрлым төмен.
Ипотекалық несие, әдетте 15-40 жылдық мерзiмге берiледi. Несие үшiн
сыйақы тек 2 жылдан 5 жылға дейiнгi мерзiмге бекiтiледi, бiрақ экономика
жағдайына тәуелдi болады және ай сайын нақты белгiленедi. Осылайша,
Швецияға 1994 жылы бұл сыйақы мөлшерi 12 %-ға тең болған, ал 1996 жылы 7-8
% төмендеген.
Европалық экономикалық одақ елдерiнде жылжымайтын мүлiк объектiлерiн
бағалаудың және қайта бағалаудың мемлекеттiк жүйесi әрекет етедi.
Объектiнiң кадастрлық (нормативтiк) құны оның нарықтық құнынан шамамен 75 %-
ға тең болып келедi. Барлық объектiлердiң қайта бағалануы 5-6 жылда бiр рет
жүргiзiлiп отырады. Жыл сайын объектiнiң құны инфляция көлемiне
индексацияланады. Жылжымайтын мүлiктiң құнының кадастрлық бағалауы
жылжымайтын мүлiкке салық есептеу үшiн және ипотекалық несие мөлшерiн
анықтау үшiн негiз болып табылады.
Экономиканың жағдайына байланысты жылжымайтын мүлiк объектiлерiнiң
құнының тербелуi байқалып отырады. Осыған байланысты жылжымайтын мүлiк
объектiлерiнiң құны оған берiлген несие құнынан төмен болған жағдайлар
белгiлi. Физикалық амортизация немесе моральдi тозуы әсерiнен объектi
құнының төмендеуi – ипотекалық банктердiң тәуекел түрлерiнiң бiрi болып
табылады. Сондықтан ипотекалық несие келiсiм-шартында жылжымайтын мүлiк
объектiсiнiң пайдалануының және мазмұнының талаптары ескерiледi. Ипотекалық
несиелеу жүйесiнiң дамуының қажеттi шарты – ол кез келген керектi
жағдайларды жылжымайтын мүлiк объектiлерiн мәжбүр етiп сату туралы заңдылы
нормалар болып табылады. Егер қарыз алушы несиенi өтей алмаған жағдайда,
несие берушiге мәжбүр етiп сату механизмi жеке меншiкке тез иелiк етуiне
мүмкiндiк бередi. Әдетте ипотекалық банк жылжымайтын мүлiктi сатуды арнайы
мамандандырылған құрылымдарға тез арада өткiзедi.
Ипотекалық банктер несие беру үшiн қаражаттарды депозит тарту арқылы
алмайды, олар қажеттi облигация шығару жолымен табады. Бұл облигациялар
әдетте жоғары сенiмдi және өтiмдi құнды қағаздар қатарына жатқызылады.
Сондықтан да мемлекет, сақтандыру компаниялары, зейнетақы және басқа да
қаржылық қорлар мұндай облигациялардың негiзгi ұстаушылары болып табылады.
Мәселен, Даниялық ипотекалық облигацияның сатып алушыларының бiрде бiреуi
эмитенттiң төлем қабiлетсiздiгiнен ешқашан зиян көрмеген. Европалық
экономикалық қауымдастық елдерiнiң ипотекалық банктерi Европалық Одақтың
несие мекемелерiне арналған жалпы нормаларға сәйкес әрекет етедi. Бұл
банктiң өзiндiк капитал есебi және түсiнiгi, активтердiң тәуекел деңгейi
бойынша бағалау сияқты ортақ сұрақтарға да қатысты. Сонымен қатар, Ұлттық
заңдылықтарға несие алушының өз мiндетемелерiн орындамаған жағдайда
ипотекалық банктердiң нақты шығын тәуекелiн шектеуге бағытталған нормаларда
кiредi.
Ипотекалық несиелеудi ұйымдастырудың екi жүйесi бар:
Швеция мен Данияда несие және кепiл бөлiнген. Мемлекеттiк тiркеу тек
қана кепiл үшiн қажет, ал жылжымайтын мүлiкке құқықты тiркеу органдарында
несие көлемi бекiтiлмейдi. Бұл несие алу процедурасын оңтайлатады және
ипотекалық банктерге берiлген несиелердi қайтару жұмыстары берiледi.
Германияда мемлекеттiк тiркеуге тек кепiл жатпайды сонымен бiрге
берiлген несие де жатады. Германияда ипотекалық банктер несие операциялары
туралы заңда көрсетiлген несие институттары болып табылады, ол заң
Германиядағы барлық несие институттарына бiрдей мiндеттi және жеке құқықты
несие институттарына арнайы заң – ипотекалық банктер туралы. Соңғы
қабылданған заңға сәйкес олардың негiзгi мақсаттары мен әрекеттерiне
келесiлер жатады:
• жер учаскелерiнiң кепiлi және сол жер учаскелерiне ипотека орнату
арқылы оны қамтамасыз ету (ел iшiндегi);
• алынған ипотекалар негiзiнде ипотекалық облигациялардың
эмиссиясы;
• отандық корпорацияларға және қоғамдық құқық мекемелерiне несие
ұсыну, бiрақ осы корпорациялар кепiл болуы шарт;
• коммуналды қарыз мiндетемелерiнiң эмиссиясы;
• капитал салымын орналастыру, салымдарды алу, құнды қағаздарды
басқару және сақтау;
• бос ақша қаражаттарын басқа банктерге орналастыру немесе өзiнiң
құнды қағаздарын сатып алу.
Аталған заңға сәйкес ипотекалық банктер жүргiзетiн қаржы саясатына
тоқталсақ, оларға делдалдық функция берiлген. Банктiң мақсаты болып бос
жеке салым iздеудегi капиталдарды және ұзақ мерзiмдi қайта қаржыландыруға
институтционалды салымшылар қаражаттарын тарту болып табылады. Осылайша
тартылған капитал, салымшыға дер кезiнде ақшасын алуының мүмкiндiгiн
қамтамасыз ету үшiн жеке тұлғаларды, тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын,
өнеркәсiптi кәсiпорындарды және ауыл шаруашылығын несиелендiруге
қолданылады.
Жоғарыда айтылғандардың барлығы ипотекалық банктердi айрықша
мүмкiндiктерi бар несие институттарының ерекше формасы деуге негiз бередi,
яғни арнайы заңдылық актiлерiмен iс-әрекетi жүргiзiлетiн ерекше несие
институттарында болып отыр. Бiрақ ипотекалық банк әмбебап коммерциялық
банктер сияқты қаржылық операциялардың кең түрiн жүзеге асыра алмайды.
Сондықтан ипотекалық банктер несиенiң белгiлi бiр түрлерi және формаларымен
жұмыс iстейдi.
Германияның ипотекалық банктерiнiң басқа да ерекшеленетiн артықшылығы
олардың ипотекалық облигациялар шығаруға құқығының бар болуы. Барлық қалған
жеке құқықты несие институттары өздерiнiң құнды қағаздарына ипотекалық
облигация сөзiн көрсетуге құқы жоқ. Қайта қаржыландыру тiкелей ипотекалық
және коммуналды қарыз мiндетемелерiмен ипотекалық облигацияларды сату
арқылы жүзеге асуы ипотекалық банктердiң қайта қаржыландыру әдiстерiн
таңдауда шек болатынын көрсетiп отыр, сонымен бiрге iскерлiк серiктестердiң
шеңберiде шектеледi. Ипотекалық банктер ұйымдастырушылық формасыда арнайы
қадағалауды қажет етедi. Олар тек акционерлiк қоғам формасында әрекет етуi
мүмкiн.
Қазiргi кезде Германияда қорлану (құрылыс қаражаттары) механизiммен
нақты азаматтарды несиелеу механизiмiндегi сондай-ақ тұрғын үй жағдайын
жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және пайдаланумен байланысты
мемлекеттiк механизмдердегi сәйкестiктердi ескеретiн барлық елдi қамтыған
құрылыс жинақтарының жүйесi құрылған.
Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау жүйесiнiң артықшылықтары
төмендегiдей:
1. қаржыландыру капиталдар нарығына тәуелдi емес;
2. ссуда бойынша пайыз мөлшерi басында төменгi мөлшерде
белгiленгендiктен салым иесiне сыйақының ауытқуынан ешқандай да
тәуекел болмайды;
3. төленетiн соманы ссуданы берушi басында тура белгiлейдi;
4. басқа елдерге қарағанда ссуда бойынша сыйақы мөлшерi төмен;
5. ссудалардың жинақ кассалардан көбiрек берiлуi тұрғын үй
секторының тұрақты дамуына жағдай жасайды.
Германиялық ипотекалық модель ыңғайлы болып келедi. Мұндағы ипотекалық
жүйе тұрғын үй құрылысын кешендi қаржыландыру мақсатында халықтың банктегi
жинақтарын қамтамасыз етiп отырады. Бұл жүйенiң мақсаты банктiк капитал
тарту емес, ипотекаға қатысушылардың өздерiнiң ақшалай қаражаттарын
пайдаландыруға негiзделген. Ол үшiн жылжымайтын мүлiкке ұжымдық салымдар
қоғамы құрылған, кез келген азамат пәтер алу үшiн 1-2 жыл iшiнде қоғамдық
салымдар жасап отыру қажет. Болашақ үйдiң құнының жартысын жинақтаған соң
осы қоғам мүшесiнен таңдаған пәтерiне көшуге құқық алады. Ал пәтердiң
құнының қалған бөлiгiн ол 10 жыл iшiнде өтейдi. Пәтердiң құнын толық өтеген
соң ұжымдық салымдар қоғамының тұрғын-үйдiң иесi болып қалады.
Қоғам мүшесiне пәтер таңдауға шектеу бар, ең алдымен ол тек ұжымдық
салымдар қоғамы салған тұрғын-үйден ғана таңдауға болады. Нақты айтқанда
жылжымайтын мүлiкке капиталды салымдар қоғамы өзiнiң қатысушыларынан
алынған ақшалай қаражаттарды қолдана отырып тұрғын үйге тапсырыс берушi
қызметiн атқарады. Кейiнiрек ипотекалық несиеге құқық несиелердi қайта
қаржыландыру үшiн жүзеге асырылуы мүмкiн едi. Осылайша, екi деңгейлi
модельдiң мәнi, бiрiншi реттiк ипотекалық несиелер арнайы құрылған
агенттiктермен қайта өткiзiледi. Олар алынған ипотекалық несиелердi әр
түрлi мақсаттарда пайдалануы мүмкiн:
• құнды қағаздарды екiншi реттiк инвесторларға өткiзу;
• бiр қалыпты ипотекалық несиелерден пулдар құрап және оларды
инвесторларға сату;
• ипотекалық құнды қағаздар шығару және орналастыру.
Бiрiншi реттiк нарық қарыз алушымен банктiң өзара iс-әрекетiмен
анықталады, оның құралдары ипотекалық несиелер болып табылады. Банк –
делдал - инвестор тiзбесi екiншi реттiк ипотекалық нарықтың мәнiн
құрайды, мұнда оның құралы ипотекалық несиемен қамтамасыз етiлген құнды
қағаздар. АҚШ-та ипотекалық құралдар басқа несие түрлерiмен салыстырғанда:
• ұзақ мерзiмдiлiгiн (әдетте 20-30жылға дейiн);
• несиелiк тәуекелдiлiктiң салыстырмалы төмендiгiмен, ол кепiлдiң бар
болуымен байланысты, яғни қарыз алушының жауапкершiлiгiнiң жоғары
болуы;
• қарызды уақытынан бұрын өтеу ықтималдылығына байланысты түсiмнiң
анық еместiгiмен.
Қазiргi таңда АҚШ-та ипотекалық құралдардың әр түрлi түрлерi
қолданылады, олар қарыз алушының қажеттiлiктерi мен спецификалық
мүмкiндiктерiн барынша ескертуге мүмкiндiк бередi. Ипотекалық құралдардың
әр түрiн қолдану қарыз алушыға кез келген уақытта негiзгi қарыздың қалған
бөлiгiн мерзiмiмен бұрын өтеуге (толығымен немесе жартылай) жағдай жасайды.
Екiншi реттiк нарықта қарыз инструменттерiнiң негiзгi түрлерi
келесiдей:
• қысқа мерзiмдi (айналым мерзiмi 1 жылға дейiн) номиналды құнынан
дисконтпен орналастырылатын купондық емес облигация;
• бекiтiлген купонды орта және ұзақ мерзiмдi облигациялар;
• мерзiмiнен бұрын өтеу құқығы бар бекiтiлген купонды орта және
ұзақ мерзiмдi облигациялар;
Ол бойынша купондық ставка белгiлi бiр өсiмге дейiн өсiп отырады.
Американдық модельде жылжымайтын мүлiктi кепiлге қоя отырып ипотекалық
несие облигацияларын ұйымдастыратын және шығаруды жүзеге асыратын
мемлекеттiк институттарының қатысуын қарастырады.
АҚШ-дағы ипотекалық облигациялар нарығы көлемi бойынша мемлекеттiк
облигациялардан кейiнгi орынды, ал қарыздық бағалы қағаздардың көлемiнiң
13 бөлiгiне ие. АҚШ-тары бұл сектор ең қалыпты дамып отырған секторлардың
бiрi болып табылады. Ипотекалық облигациялар нарығы үлкен болып қана қоймай
инфрақұрылым жағынан қарағанда ең тиiмдi және бақылау жүйесi мен
қатысушыларының шығаратын құралдарының әр түрлiлiгiмен ерекшеленедi.
Негiзiнен үй сатып алумен құрылысқа қажеттi жылжымайтын мүлiкпен қамтамасыз
етiлген несиенi банктер және несие – жинақ ассоциациялары ұсынып отыр. Аты
аталған мекемелер ипотеканы ұйымдастыру мен қызмет көрсетуде қызметтiң
толық спектрiн көрсетедi. Олар үкiмет құрған арнайы ұлттық қаржы
институттары, олар: Федералды тұрғын-үй ассоциация (Фанни Мэй), Ипотекалық
несиенiң Федералды Корпорациясы (ФреддиМак).
Агенттiктер мемлекеттiк несие желiсiн алуы арқасында жеке несиелердi
сатып алады, одан iрi пакет құрады да ипотекалық пулмен қамтамасыз етiлген
құнды қағаздар шығарады, бұл арқылы олар нақты жеке несие тәуекелдiлiгiн
төмендетiп отырады. Осылайша бұл агенттiктер ипотекалық несиенi алушылар
мен ипотеканы ұйымдастырушы (банктер) және инвесторлар арасында делдал
ретiнде әрекет етедi.
Ипотекалық несиенi ұзақ мерзiмдi қарызды құнды қағазға айналдыру
процесi ипотеканы сектъюритизациялау деп аталады. Американдық модель
ипотекалық облигация нарығын дамытуды қарастырады, өйткенi мемлекет
ипотекалық несиелердi шығару және оларды қайта қаржыландыруға қажеттi
ипотекалық облигацияларды шығару механизмдерiн жасайды.
Мемлекеттiң қатысуымен құрылған ипотекалық ассоциациялар кепiлдеме
арқылы өтiмдiлiгi қамтамасыз етiлген ипотекалық несие облигацияларын
шығаруға кепiл болады. Ендi мұндай институттар осы функцияларды атқаратынын
қарастырайық. Коммерциялық банктер азаматтарға жылжымайтын мүлiктi кепiлге
қою арқылы ипотекалық несиенi бередi. Фанни Мэй, Джинни Мэй және Фредди Мак
АҚШ-тың екiншi реттiк ипотекалық нарығына әрi инвестор, әрi кепiл болып
табылады. Олар несие алушыларға несиенi тiкелей ұсынбайды. Ипотекалар
коммерциялық банктер, ипотекалық несие компаниялары және тұрғын үйдi
қаржыландырушы жергiлiктi ұйымдар сияқты қаржы институттарымен бiрiншi
реттiк нарықта орналастырылады.
Алғашқы несие берушiлер ипотеканы ипотеканың екiншi реттiк нарығында
сатады және одан түскен қаражаттарды өзiнiң қарыз қорын үнемi толтырып
отыру мақсатында жаңа тұрғын үй несиесiн ұсынуға пайдаланылады.
Екiншi реттiк нарықтағы инвесторларға Фанни Мэй, Фредди Мак, зейнетақы
қорлары, сақтандыру компаниялары және басқа да қаржы ұйымдары жатады. Өз
кезегiнде алғашқы несие берушiлерден алынған ипотекаға айырбас ретiнде
Фанни Мэй, Фредди Мак ипотекалық құнды қағаздар шығарды. Ипотекалық құнды
қағаздар өтiмдi инвестициялық құрал болып табылады. Инвесторлар ипотеканың
екiншi реттiк нарығында ипотекалық құнды қағаздар иелерiне алғашқы несие
алушы мен несие берушiнiң төлем қабiлетiне қарамастан сыйақылар мен
облигациялар уақтылы төленуi мен жабылуына кепiл болады. Аталған үш
компанияның мақсаттары бiр – орташа және төмен табысты жанұяларды тұрғын
үймен қамту үшiн қаражат тарту.
1.3 Ипотекалық несиелеудiң шетелдiк тәжiрибесi
Нарықтық экономикасы дамыған елдерде – тұрғын үй саласына
инвестициялау ерте кезден-ақ не ипотекалық несиелеу, не тұрғын үй құрылысы
жинақ ақшасы жүйесі көмегімен жүзеге асырылып келеді. Бұл елдердегі
мемлекеттің міндеті азаматтардың тұрғын үй мәселелерін шешуге қабілетті
жүйенің өміршеңдігін қамтамасыз ететін инфрақұрылымды құру және жағдайды
қамтамасыз ету болып табылады.
Әлемде тұрғын үй сферасын инвестициялау технологиясы үш принцип
бойынша құралады:
• келiсiм-шарт жинақтары;
• ипотекалық несиелеу;
• мемлекеттiк көмек.
Бұл принциптердiң жүзеге асырылу механизмi бiр-бiрiнен ерекшеленедi.
Мысалыға, келiсiм-шарт жинақтарының әртүрлi модельдерi Батыс Европа
елдерiнде кеңiнен қолданылған.
Келiсiм-шарт жинақтарының классикалық формасы – құрылыс жинақ
кассалары Германияда әрекет етедi. Бұл XVIII ғасырдың соңында шахтерлық
поселкiлерде қарапайым принцип бойынша бастаған: егер бiр үй құрылысына 10
000 ақша бiрлiгi қажет болса, ал жеке үй алғысы келгендердiң жылына тек 1
000 ақша бiрлiгiн үнемдей алады, тиесiнше үйдi ол тек 10 жыл өткен соң ғана
салуға шамасы келедi. Осындай үй салуға ынтасы бар адамдардың онының
жинақтарын бiрiктiрген жағдайда олардың бiреуi жыл өткенде үйлi болады, ал
екiншiсі екi жылдан соң т.с.с. Осылайша, соңғы адамнан басқалары ұтып
отырғанын көруге болады.
Германияда тұрғын үй құрылысын инвестициялаудың негiзгi
институттарының бiрi – құрылыс жинақ кассалары. Бүгiнде тұрғын үйдiң әр
төрт бiрлiктiң үшеуiнiң құрылысы тұғын үй құрылыс жүйесiнiң қатысуымен
қаржыландырылады. Құрылыс жинақ кассасындағы тұрғын үй қарыздарына ресурс
көзi болып азматтардың салымдарын тұрғын үй қарыздарын пайдаланғаны үшiн
қарыз алушының төлемдерi және де мемлекеттiк сыйақы (ол құрылыс жинақ
келiсiм-шартына сәйкес жыл iшiнде салымшы өз шотына белгiлi бiр соманы
салса ғана төленедi). Тұрғын-үй құрылыс несиесiн алуға мүмкiндiк тек
құрылыс жинақ кассасының салымшысына белгiлi уақыт өткен соң (әдетте 5-6
жыл) туды, салымшы келiсiм-шартта белгiленген соманы ай сайын салып
отырады. Сыйақы ставкасы (салым бойынша да несие бойынша да) келiсiм
шарттың әрекет ету уақытына бекiтiлiп қояды. Тұрғын үй қарызын жабу мерзiмi
құрылыс жинақ келiсiм-шартына сәйкес белгiлi мерзiмде жүзеге асады. Қарызды
өтеудiң ең ұзақ мерзiмi 12 жыл. Сыйақы ставкасы әдетте жылына 5-6 %
құрайды (орташа нарықтың ставкадан 4 % төмен).
Біртіндеп осы жинақтау және несиелеу принципі қазіргі тұрғын үй
құрылысы жинақ ақшасы жүйесіне айналды. Қазіргі кезде құрылыс жинақ кассасы
– Германиядағы тұрғын үй саласына инвестициялаудың бірден бір негізгі
институты. Қазіргі таңда әрбір төрт тұрғын үйдің үшеуі тұрғын үй құрылыс
жинақ ақша жүйесінің қатысуымен салынады. Көптеген белгілі сарапшылар нақ
осы келісім-шарттық жинақ ақша жүйесі Германияның соғыстан кейінгі
жылдардағы экономикалық өсуінің бірден бір негізгі факторы болды деп
саналды.
Мемлекеттiк жәрдем формалары тек құрылыс жинақ кассаларының
салымшыларының жыл сайынғы сыйақылармен шектелiп қоймайды. Тұрғын үй
несиесiн алған соң мемлекет несие алушыға көмек көрсетудiң тiкелей
(пайыздарды өтеудегi ақшалай дотация) және жанама (салықтық жеңiлдiктер)
формаларын қолданады.
Құрылыс жинақ кассасының салымшыларына төленетiн 500 мың немiс маркасы
сомасындағы мемлекеттiк сыйақысы, тұрғын үй сферасына 11 млрд. немiс
маркасы сомасында қосымша инвестицияның түсуiн ынталандырады. Бұдан басқа,
үй сатып алу кезiнде мемлекеттiк жәрдем ретiнде төленетiн әрбiр марка,
кейiн мемлекетке 2,8 марка болып салық ретiнде қайтарылады.
Германиядағы ипотекалық несиелеу кадастрлық қызметтiң кең тармағына
негiзделедi, олар белгiлi бiр критерилер бойынша жер учаскiлерiнiң барлығын
есепке алумен айналысады. Жер учаскiлерiнiң шекарасының көлемiн көрсететiн
жылжымайтын мүлiк кадастрiнен қарағанда жер кiтапшасы жер учаскесiнiң иесi
кiм екендiгiн және ондағы ғимараттық пәтерлердi қоса, мүлiктi қандай
құқықпен қамтамасыз етілуінің болып жатқанын хабардар етедi. Бұл екi құжат
(жер кiтапшасы және жылжымайтын мүлiктiң кадастры) әр түрлi мекемелермен
жүргiзiлсе де олар бiрiн-бiрi толықтырып отырады. Жер кiтапшалары әдiлет
органдарының шенеунiктерiмен жүргiзiледi және жылжымайтын мүлiкке деген
құқықтың өзгеруi осы кiтап арқылы жүргiзiледi. Оның мәлiметтерi ашық, ал
заңмен бекiтiлген бекiтiлген жер кiтапшасының сенiмхатына бұқаралық
сенiмдiлiк қағидасы мүлiкке деген меншiк құқығымен танысу процедурасын
оңайлатады. Әйтпесе, қымбат тұратын адвокаттық кеңселердің қызметтерiне
мәжбүрлiк туатын едi. Жер кiтапшасының мақсаты – жылжымайтын мүлiк иесi кiм
екендiгi туралы нақтылықты инвесторға қамтамасыз ету.
Құрылыс жинақ ақшасының мәні – құрылыс жинақ кассаларында ашылған
шоттарда алдын ала қаражат жинақтау және кейіннен тұрғын үй жағдайын
жақсартуға ғана түпкілікті бағытталған ұзақ мерзімді несие беру. Құрылыс
жинақ ақшасы жүйесінде мемлекеттік қолдау көрсетудің негізгі формасы жүйе
қатысушыларының салымдарына жыл сайын сыйақы есептеу болып табылады.
Пайыздық ставкалар (салымға да, сол секілді несиеге де) келісім-шарттың
бүкіл қолданылу кезеңінде өзгермейді, салымдар мен қарыздар бойынша
ставкалар арасындағы алшақтық құрылыс жинақ кассасының пайыздық ставкасының
3 %-ға жуығын құрайды, әдетте бұл нарықтық ставкадан төмен. Құрылыс жинақ
ақшасының осы үлгісі классикалық үлгі ретінде танылған және көптеген елдер
өздерінің тұрғын үй құрылыс жинақ ақша жүйесін қалыптастыруда негізге
алған.
Тұрғын үй жинақ келiсiм-шарттардың басқада модельдерi Франция мен
Ұлыбританияда әрекет етедi. Францияда тұрғын-үй жинақ шоттарының екi түрi
бар: бiрiншiсiнде (жинақ кiташасы аталады) 100 мың франк көлемiндегi
жеңiлдетiлген тұрғын-үй несиесiн алуға болады, оның үстiне мақсатты салымға
75 мың франк көлемiндегi сыйақы қосылып отырады; ал тұрғын үй жинақ шотының
екiншi түрiнде – PEL (тұрғын үй жинағының жоспары) деп аталады, мұнда 400
мың франк жинақтап және 4,8 % жылдық ставкамен 600 мың франк көлемiндегi
жеңiлдетiлген тұрғын үй несиесiн алуға болады. Несие бойынша ставкалар
нарықты ставкалардан 4-5 % төмен. Францияның iрi жер банкi (Креди Фонсье
де Франс) және оның филиалы – кәсiпкерлер кеңсесі жер игерушiлерiмен
өндiрiспен тұрғын үй құрылысымен айналысатын құрылыс компанияларына несие
берумен айналысады. Олардың ипотекалық операциялары iрi құрылыс
компанияларымен жер иелерiне орта, ұзақ мерзiмдi (3-20 жыл) ипотекалық
ссуда берумен байланысты.
Ұлыбританияда өткен ғасырдан бастап құрылыс жүйесi қоғамы табысты
әрекет етуде. Олардың жұмыс механизмi немiстiктердiң әрекетiне ұқсас, бiрақ
тұрғын үй несиесiн алу үшiн құрылыс қоғамының салымшысы несиенi алу үшiн
құрылыс қоғамының салымшысы болуы шарт емес. Соңғы жылдары банктiк
заңдылықтың либерилизациясы нәтижесiнде құрылыс қоғамдарының iс-әрекетi
коммерциялық банктердiң iс-әрекеттермен көптеп қиылысуда.
АҚШ-да Ф.Рузвельд кездерiнен бастап тұрғын үй құрылысы мен тұрғын
үйдi жеке меншiкке алуда ипотекалық несиелеудiң тармақталған жүйесi
қалыптаса бастады. АҚШ-да бүгiнгi таңда тұрғын үйдi қаржыландыру жүйесi –
бұл жалпы ұлттық масштабтағы күрделi нарық, онда көптеген мекемелер саны
әрекет етедi: ипотекалық банктер, жинақтаушы және несиелiк ассоцациялар,
коммерциялық және жинақтаушы банктер сақтандыру компаниялары, зейнетақы
қорлары т.с.с мекемелердi қосуға болады.
Ипотекалық несиелеу бағытының табысты болуының шешушi факторы болып
екiншi деңгейлi ипотекалық нарықты құру шаралары болып табылады. Бұл тұрғын
үйдi қаржыландырудағы басты мәселені несиелiк ресурстарға қатысты
қиындықтарды шешуге мүмкiндiк бередi. Осы мақсатта әр жылдарда – Федералды
Ұлттық ипотекалық ассоцация (Fannie Mae), тұрғын үй несиелеу корпорациясы
(Fredi Mak) және Үкiметтiк Ұлттық ипотекалық ассоцациясы (Ginnie Mae)
сияқты мамандандырылған ұйымдар құрыла бастады. Федералды Ұлттық ипотекалық
ассоцациясы 1938 жылы американдық үкiметпен бекiтiлген. Ол алғашында
Reconstruction Financ Corporation мемлекеттiк қаржылық корпорацияның
филиалы ретiнде әрекет ете бастаған. Ол баста National Mortgage Association
of Wastington Вашингтондық ұлттық ипотекалық ассоцациясы деп аталған. Бiрақ
та сол жылдың өзiнде оның атауы Federal National Mortgage Association
(Fannie Mae) – Федералды Ұлттық ипотекалық ассоцациясына өзгертiлген.
Федералды Ұлттық ипотекалық ассоцациясының басты мақсаты болып Федералды
тұрғын үй әкiмшiлiгiнiң сақтандырған кепiлдемелерiн сатып алу және сату
болып болып табылады. 1954 жылы Федералды Ұлттық ипотекалық ассоцация
аралас меншiктi корпорацияға айналды. Оның жай акциялары жеке тұлғалар
иелiгiнде болды, ал артықшылығы бар акциялар мемлекет меншiгiнде болды.
1968 жылы Федералды Ұлттық ипотекалық ассоцация екi бөлек мекемелерге
бөлiндi. Олардың бiрi Fannie Mae атын сақтап қалып және айналымнан
мемлекеттiк акцияларды алып, толық жеке компания болды. Оның акцияларын Нью-
Йорк биржасы саудалайды. Ал екiншi Мемлекеттiк Ұлттық ипотекалық ассоцация
Ginnie Mae табылды. Мемлекеттiк ұлттық ипотекалық ассоцация – жеке
секторларда дами алмайтын ипотекалық бағдарламаларды басқару үшiн құрылған
мемлекеттiк корпорация.
Бұл ұйымдарға мемлекеттiк кепiлмен тұрғын үйге ипотекалық несиелердi
сатып алу немесе сатып алынған ипотекалық несиелермен қамтамасыз етiлген
бағалы қағаздар шығаруға, мемлекеттiк сақтандыруға құзыры бар. Осы
мекемелермен шығарылған қарыз мiндеттемелер нарығы ондағы капитал айналымы
көлемi бойынша әлемдегi ең iрi болып табылады. Сарапшылардың бағалауына
тоқталсақ капиталдың көлемi 90-шы жылдардың басында шамамен 3,5
трлн.долларға жеткен. Бұл сәйкес көрсеткiштерден әлде қайда асып түседi,
мысалы, американдық үкiметтiң бағалы қағаздар нарығында капитал айналымының
көлемi 1,9 трлн. немесе корпоративтi 1,4 трлн.доллар.
Бүгiнде Федералды Ұлттық ипотекалық ассоцация – АҚШ-дағы қарапайым
ипотекалық қор көздерi бойынша ең iрi және де активтер бойынша iрi ұлттық
корпорация болып табылады. Fannie Mae-ның акциялармен Нью-Йорк биржасы және
басқа iрi фирмалар сауда жүргiзедi. Оның акциялары тез сатылатын
акциялардың қатарына кiредi.
Федералды Ұлттық ипотекалық ассоцациясы 1938 жылы құрылу күнiнен
бастап коммерциялық банктер, ипотекалық компаниялар және жинақ компаниялары
сияқты институттардан, кепiлдемелердi инвестициялау жолымен тұрғын үй сатып
алушылар үшiн ипотекалық қаржыландыру көзiн үнемi ұсынып келген.
Канадада ипотекалық банктер несие институттарының дәстүрлi түрi болып
табылады. Олар ең бастысы жылжымайтын мүлiкпен жасалатын операцияларды
несиелеумен және корпорациялардың ұзақ мерзiмдi бағалы қағаздарды
инвестициялаумен айналысады. Баста олардың iс-әрекетiнiң объектiсi болып
жердi кепiлге алу арқылы ауыл шаруашылығын несиелеу болып табылды, одан
кейiн тұрғын үй құрылысын несиелеуге көшкен.
Аргентинада ипотекалық несиелеудiң тиiмдi жүйесiн әлемдiк банк
көмегiмен жүзеге асырды. Ол жүйенiң жалпы түрi келесiдей жобаға қатысушы
банктер шығаратын облигациялар (қарыз мiндетемелерi) үшiн кепiл қорын
құрады. Әлемдiк банк қордың құрылуына 500 млн. АҚШ доллары сомасындағы 15
жылдық қарыз (оған қоса төлемдi 7 жыл кейiнге қалдыру) бередi. Қор
ипотекалық нарық субъектiлерi шығаратын құнды қағаздар бойынша кепiл
таратады. Ол кепiл ипотекалық банктердiң ипотекалық несиелерiнiң пайлар
бойынша пулдарға қатысуымен байланысты. Кепiл үшiн төлем несие сомасынан 5
% құрайды. Пайлардың сертификаттары белгiлi бiр стандартқа сай болып келедi
және әлемдiк банк несиесiнiң валютасына номиналданған.
Кепiл қорының құрылу себебi келесiде, жобаға қатысушы банктердiң
шығарған облигацияларын нарықтағы төмендеу бағамын ұстап тұру мүмкiндiгi
болмаған жағдайда оларды қор сатып алады. Қормен есеп айырысу банктер өз
құқығын қолдануға шешiм қабылданған жағдайларда құнды қағаздарды қорға
сатуға барлық жағдайда қормен келiсiлген, бекiтiлген бағам бойынша жүзеге
асырады.
Қатысушы банктер инвестициялық жобаларды несиелеу үшiн ақшалай
құралдар айналымдылығын жылдамдатуға АҚШ доллары бағамына номиналданған
облигацияларды шығарады. Мұнда инвестициялық жобаларға өндiрiстiк сала да
тұрғын үй құрылыс саласы да болуы мүмкiн. Эмитент шығарылатын облигация
түрiн кепiлмен (яғни қормен) келiсiмi бойынша таңдай алады.
Шетел мемлекеттерiндегi ипотекалық несиелеу дамуының тәжірибесiн
жалпылай отырып, бiз мына жағдайды атап өтуiмiзге болады, АҚШ-дағы
(Рузвельттiң жаңа бағамы), Германиядағы (Эрхардтық соғыстан кейiнгi
реформалары), Аргентинадағы (Ковалью жоспары) және Яилидегi (Пиночетынаң
реформалары) экономикалық өсуiнiң негiзгi факторлары болып ипотекалық
несиелеу жүйесi табылды.
Сонымен, Чехияда 1993 жылы класссикалық германиялық үлгідегі тұрғын үй
жүйесі ұсынылды. Қазіргі таңда Чех Республикасының әрбір азаматы дерлік
елде жұмыс істейтін алты құрылыс кассасының біреуімен келісім-шарт
жасасқан.
1-сурет. Дамыған елдердегі ипотекалық несиенің жіктелуі
Словакия 1992 жылы классикалық тұрғын үй құрылыс жинақ ақша жүйесін
енгізген Орталық Еуропадағы алғашқы мемлекет болды. Қазіргі кезде
Словакияда тұрғын үй нарығын қаржыландырудағы топ басшылар болып табылатын
үш құрылыс жинақ кассасы жұмыс істейді.
Венгрия мен Румынияның тұрғын үй құрылыс жинақ ақша жүйесі неміс
үлгісіне негізделген және жұмыс істей бастағанына көп уақыт бола қойған
жоқ, бірақ олардың қызметі барынша табысты дамуда.
Франция, Дания, Люксембург, Австрия, Ұлыбритания, Бельгия, Финляндия,
Грекия, басқа елдердің тұрғындарының осы немесе басқаша түрде алдын ала
жинақ ақша жүйесі арқылы өздерінің тұрғын үй жағдайларын жақсартуға
мүмкіндігі бар.
Экономикасы дамыған елдерге ипотекалық несиенiң әр түрлi түрлерi
әрекетте. Олар әр түрлi бойынша классификациялануы мүмкiн. Оны сызба
түрiнде төмендегi суреттен көруге болады.
2 тарау. ҚазақстанДАҒЫ ипотекалық несиелеНДІРУ НАРЫҒЫН талдау
2.1 ЦЕСНАБАНК АҚ пайда болу тарихы және негізгі қаржылық көрсеткіштері
Цеснабанк АҚ 1992 жылы құрылды.
Банк 13000-дай заңды тұлға клиенттеріне және 30000-дай жеке тұлға
клиенттеріне қызмет көрсетеді. 2005 жылы Цеснабанк өзінің филиалдар
желілерін дамытуды көздеп, қосымша 9 филиалын ашып, жұмыс істеуде. Банктің
жуық арадағы стратегиялық міндеті Орталық және Солтүстік Қазақстандағы өз
позициясын бекіту болып табылады, сондай-ақ, Қазақстанның шығыс
аймақтарында –Ақтөбе, Атырау, Ақтау қалаларында жұмысын нығайтуды көздеп
отыр
Цеснабанк АҚ даму тарихы
-1992 жылдың 17 қаңтарында Цеснабанк коммерциялық банкі Қазақстан
Республикасының Ұлттық Банкінде тңркелді.
-1993 жылы Алматы және Қостанай қалаларында филиалдар ашылды.
-1996 жылы Ортаазиялық Американдық Қордың Кәсіпкерлерді Қолдау (Азия
Несие Компаниясы) бойынша шағын және орта бизнесті қаржыландыру келісімі
жасалды.
-1997 жылы Степногор және Павлодар қалаларында филиалдар ашылды.
-1998 жылы Азия даму бнакінің ауыл шаруашылық секторы үшін
несиелендіру желісі және Еуропа жаңғыру және даму банкінің шағын және орта
бизнесті несиелендіру желісі ашылды, сондай –ақ, Дүниежүзілік Банкпен
жекешелендіруден кейінгі ауыл шарушылығын қолдау несие келісіміне қол
қойылды.
-1998-2001 жылдары Дүниежүзілік Банктің Твининг Rabobank
(Нидерланды) бағдарламасына қатысып, Банк мамандары үш бағыт бойынша оқып,
тәжірибеден өтті: стратегия, қаржы менеджменті және ақпараттық
технологиялар.
-2000 жылдан Цеснабанк АҚ Қазақстан жеке тұлғалардың салымдарына
кепңлдік беру (сақтандыру) қорының мүшесі болып табылады.
-2001 жылы Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкі Бақармасының
қорытындысы бойынша Цеснабанк АҚ Екінші деңгейдегі банктердің
халықаралық стандарттарға өту тәртібі туралы ереже талаптарын орындаған
деп танылады.
-2003 жылы Ауылшарушығы министрлігі өткізген мониторинг нәтижелері
бойынша Банк Дүниежүзілік Банктің несие желісін жүзеге асыруға қатысушы
банктердің арасында ең таңдаулы деп танылды, сондай-ақ, Қазақстан Қор
биржасының Биржа Кеңесінің Шешімімен бағалы қағаздар тізіміне енгізілді.
-2003 жылы Еуропа Жаңғыру және Даму банкі ең сапалы несие қоржыны бар
деп Цеснабанкті атады, сондай-ақ, Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкі
Басқармасының қорытындысы бойынша Цеснабанк АҚ банктің ақпараттандыру
технологиясын автоматтандыру саласында бухгалтерлік есептің Халықаралық
стандарттарына өтті деп танылды.
-2004 жылы Қарағанды қаласында филиал және Көкшетау қаласында кассалық
есеп айырысу бөлімі ашылып, Астаналық филиал жеке бөлініп, өз жұмысын
бастады.
-2004 жылы Қазақстан Қор биржасының Биржа Кеңесінің шешімімен банктің
облигациялары А категориялы KASA бағалы қағаздар тізіміне енгізілді.
-2004 жылы Цеснабанк АҚ ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz