Қазақстанда ипотекалық несие беру жүйесін дамытудың үлгілері
Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелеуді дамыту
Мамандығы: 050509-Қаржы
Ғылыми жетекші: _______________________
Аннотация
Зерттеу объектісі ретінде ипотекалық несие тәуекелдері қарастырылады.
Жұмыстың мақсаты: ипотекалық несиелеуді дамыту тәсілдерін қарастыру және
оларды ұсыну.
Жұмыстың орындалу әдістемесі: зерттеудің ақпараттық базасы ретінде ҚР
заңдары мен нормативтік-құқықтық актілері, ҚР статистика агенттігінің
мәліметтері, ҚР Ұлттық Банкінің статистикалық бюллетеньдері, Министрліктер
мен ведомоствалардың статистика мәліметтері, Ғылыми басылымдар, мақалалар
және т.б. мәліметтер қолданылады.
Экономикалық тиімділігі немесе зерттеудің маңызды, өзекті мәселелері
болып қазіргі кездегі тұрғын үй проблемасын шешудегі ипотекалық несиенің
рөлін арттыру мақсатындағы екінші деңгейлі банктердегі тәуекел мөлшерін
азайту және реттеу тәсілдерін ұсыну. Тәуекел мөлшерін кеміту банктер үшін
де ипотекалық несиелеудің дамуының тұрақтылығын көрсетеді және банк табысы
да көтеріледі.
НОРМАТИВТІК ҚҰҚЫҚТЫҚ СІЛТЕМЕЛЕР
1. ҚР Конституциясы 1995 ж. 30 тамыз
2. ҚР Банк және банк қызметі туралы Заңы 31 тамыз 1995 ж.
3. 2002 жылы 3 маусымдағы Ұлттық банк Басқармасының №213 қаулысымен
бекітілген Екінші деңгейдегі банктерге арналған пруденциялық
нормативтер туралы ереже.
4. ҚР-ғы банктер және банктік қызмет туралы ҚР Президентінің Заң күші
бар жарлығы (соңғы өзгерістер мен толықтыруларды есепке алғандағы)
30.08.1995ж.
5. ҚР-да ипотекалық несиелеу жүргізу ережесі. ҚР Ұлттық банкі бекіткен
ереже. 23 мамыр 1997 ж. №206
6. ҚР экономикасын қысқа мерзімді несиелендіру №1. ҚР Ұлттық банкі
бекіткен ереже. 11 ақпан 1994 ж.
7. ҚР Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы Заңы 1 қыркүйек 2002 ж.
8. ҚР Жаңа тұрғын үй саясатының мемлекеттік бағдарламасы және оны іске
асыру механизмі туралы Заңы 15 желтоқсан 1993ж.
АНЫҚТАМАЛАР
Ипотека – өндірістік емес және материалды өндірістің дамуына қаржы
ресурстарын тартудың және жылжымайтын мүлік объектілеріне иелік ету құқын
білдіреді.
Ипотекалық несие – жылжымайтын мүліктерді: жерді, тұрғын үй және
өндірістік ғимараттарды кепілдікке ала отырып, берілетін қарыз.
Тұрғын үй ипотекалық қарызы – жеке тұлғаның жеке меншікке құқығы
негізінде көп пәтерлі үйден жеке пәтер немесе жер учаскесі бар жеке үй,
коттеджден пәтер алуына, сондай-ақ алынбақшы жылжымайтын мүлікті кепілге
қою арқылы үй салу немесе жөндеу жұмыстарын жүргізуіне арналған несие.
Жылжымайтын мүлік кепілі – кәсіпкерлік субъектілерінің инвестициялық
әрекетіне алғышарт болып табылатын, сонымен қатар несие беруішінің мүддесін
сенімді қорғауды қамтамасыз ететін нарық шаруашылығының маңызды тетігі және
экономикалық құралы болып табылады.
Тұрғын үй сатушылар – өз меншігіндегі тұрғын үйді немесе басқа да
заңды немесе жеке тұлғаның тапсырысы бойынша олардың меншігіндегі тұрғын
үйді сатушы жеке немесе заңды тұлғалар.
Несие берушілер – қарыз алушының несиелік қабілетін бағалау негізінде
оларға ипотекалық несиені ұсынушы және берілген ипотекалық несие бойынша
қызмет көрсететін банктер мен басқа да қаржы мекемелері.
Қарыз алушылар – қарыз алуға өз өтінішін білдірген, несие берушінің
ойынша несиені қайтарып беруге төлем қабілеті бар сенімді және тұрғын үйді
ипотекаға алған кезінде бастапқы төлем жасауға қабілеті бар жеке тұлға.
Бағалау агенттіктері – ипотека кезінде кепіл құралы болып табылатын
тұрғын үйлерді бағалауды тәуелсіз түрде жүзеге асыратын лицензиясы бар
сақтандыру компаниялары.
Екінші реттегі ипотекалық нарықтың операторлары – бұл бірінші реттік
несие берушілерден ипотекалық несиені сатып алып, соның негізінде құнды
қағаздарды шығаруды жүзеге асыратын заңды тұлғалар.
Инвесторлар – екінші реттік ипотекалық нарықтың операторларына бағалы
қағаздарды сатып алумен айналысатын жеке немесе заңды тұлғалар.
ҚЫСҚАРҒАН СӨЗДЕР ТІЗІМІ
АҚ – акционерлік қоғам
АҚШ – Америка Құрама Штаттары
ААҚ – Ашық Акционерлік Қоғам
АЕК – айлық есептік көрсеткіш
БАҚ – Бұқаралық ақпарат құралдары
ЖШС – Жауапкершілігі шектеулі серіктестік
ЖМО – Жылжымайтын мүлік орталығы
ЖІӨ – Жалпы ішкі өнім
ЖАҚ – Жабық Акционерлік Қоғам
КЖМО – Коммерциялық жылжымайтын мұлік орталығы
ҚРҰБ – Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі
ҚИК – Қазақстан ипотекалық компаниясы
ҚР – Қазақстан Республикасы
ТБИ – Тұтыну бағаларының индексі
ФТӘ – Федералдық Тұрғын үй әкімшілігі
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..8
1. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ ҚАЛЫПТАСУЫНЫҢ
ЭКОНОМИКАЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1. Ипотекалық несиенің мәні мен
маңызы ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ..12
2. Ипотекалық несие беру жүйесін дамытудың негізгі мақсаттары, қағидалары,
шарттары, кезеңдері мен
тәртібі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..22
3. Шет ел тәжірибесіндегі ипотекалық несиелеу жүйесінің даму
үлгілері ... ..26
2. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫ ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ
БАНКТЕРІНДЕГІ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУГЕ ТАЛДАУ ЖАСАУ
2.1. Қазақстандағы тұрғын үй құрылысының жалпы жағдайын талдау және
оның бағдарламалы шешімін
анықтау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3 7
2.2. Тұран Әлем Банкі АҚ-да ипотекалық несиеленуіне
талдау ... ... ... ... ... ..51
2.3. Қазақстандық ипотекалық компания АҚ бағдарламасы бойынша
ипотекалық
несиелеу ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ..66
3. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ
ДАМЫТУДЫҢ БОЛАШАҚТАҒЫ БАҒЫТТАРЫ
3.1. Қазақстанда ипотекалық несие беру жүйесін дамытудың
үлгілері ... ... ... ..85
3.2. Қазақстан Республикасында ипотекалық несие беруді жетілдірудің негізгі
бағыттары ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...93
3.3. Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендірудің жетілдіру
шараларының бизнес
жоспары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... 102
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... 110
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... 112
КІРІСПЕ
Биылғы жылы еліміздің Президенті Н.Ә.Назарбаевтың Қазақстан халқына
Қазақстан халқының әл ауқатын арттыру – мемлекеттік саясатының басты
мақсаты (Астана, 2008 жылғы 6- ақпан) атты жолдауында Қазақстанның
экономикалық дамуы үшін қажетті іс-шараларды атап көрсетті. Біздің
азаматтарымыз үшін, әсіресе, жас отбасылар үшін тұрғын үйдің қол
жетемділігі мен сапалылығы – мемлекеттің барынша өмірлік маңызы бар
басымдықтарының бірі болып келді және алдағы уақытта да солай болып қала
бермек.
Ипотекалық несие жеке тұлғаларды несиелеудің бір түрі болып табылады.
Ипотекалық несиенің экономикалық мағынасы жағынан – бұл банктен немесе
басқа да қаржы ұйымдарынан ссуда алу мақсатымен жылжымайтын мүлік кепілінің
алуан түрлілігі болып табылады. Қарапайым тілмен айтатын болсақ, ипотека
дегеніміз – бұл қарыз ақшаға үй сатып алу.
Мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасына мына бағыттар бойынша өзгерістер
енгізу қажеттілігі пісіп жетілді.
Бірінші. Мемлекеттік қызметкерлерге және бюджеттік саланың
еңбеккерлеріне тұрғын үй құрылысының жинақ жүйелері арқылы жылдық мөлшері 4
пайыздан аспайтын алдын-ала тұрғын үй займдарын беруді жүйеге асыру керек.
Екінші. Жалға берілетін тұрғын үй құрылысына, оның ішінде мемлекеттік
қызметкерлер мен бюджеттік сала еңбеккерлері үшін салынатын үйлерге екпін
түсірген жөн. Өзінің жеке меншік тұрғын үйлерін салғысы келетін азаматтар
үшін мемлекет жеке меншік құрылысына арналған инфрақұрылымдар
қалыптастырады.
Үшінші. Құрылыс компанияларының қызметінде мөлдірлікті және саладағы
бәсекелестікті арттыру дәрежесін заңды түрде қамтамасыз ету керек. Тұрғын
үй құрылысы үлескерлерінің құқықтарын қорғауды арттыру қажет.
Жеке меншік тұрғын үй құрылысын дамытуды ынталандыру мақсатында жер
телімдерін беру және тіркеу ережелерін мейлінше жеңілдеткен дұрыс.
Төртінші. Жеке меншік тұрғын үй құрылысына индустриялық, арзан және
экологиялық таза технологияларды игеру басымдыққа ие болуға тиіс. Шет
мемлекеттерінің озық тәжірибелерін кеңінен қолдану керек. Тәуелсіздік
алғаннан бергі 16 жылда еліміз бұрын-соңды болмаған айтулы табыстарға
жетті. Тәуелсіздік алғанға дейінгі қиыншылықтарды жеңіп, жаңа елде өмір
бастады.
Ипотекалық несие беру жүйесін қалыптастырудың басты мақсаты –
жылжымайтын мүлікке деген құқықты заңсыз әдістермен орнатуумен байланысты
заңсыз әрекеттерге тосқауыл қою болып табылады.
Қазіргі кезде елімізде тұрғын үйді ипотекаға алу үлкен қызығушылық
туғызып отыр, өйткені нарықтық экономикада халықтың тұрғын үймен қамтамасыз
етілуінің көрсеткіші экономикалық өсудің маңызды көрсеткіштерінің бірі
болып табылады. Ол тұрған халықтың болашаққа сенімділігі мен экономиканың
әртүрлі секторларының даму динамикасын көрсетеді.
Қазір қазақ елінің даңқы бүкіл әлемге тарап, енді ең өркендеген 50
мемлекеттің қатарына қосылуға батыл қадам жасап отыр. Дегенмен, бұл
жетістіктерге қарап Қазақстанда қазір барлық мәселе шешілген, әлеуметтік-
экономикалық, мәдени-рухани салада ортаға қояр ешқандай өзекті проблема
қалған жоқ деп айта аламыз. Керісінше, ойландыратын, тез арада шешуді қажет
ететін мәселелер әлде де баршылық [1].
Қоғамның әлеуметтік тұрақтылыққа қол жеткізудің алғы шарттарының бірі
– тұрғындарының тұрғын үйге деген қажеттіліктерін қанағаттандыру. Қазақстан
Республикасының Президенті Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаевтың халыққа
жолдауында: Баспанаң болмайынша, түтін түтетіп, бала өсіру қиын. Тұрғын үй
құрылысы – біздің экономикамызды алға сүйреуші күш–деп келешекте орындауға
міндетті үлкен мақсат қойғаны да белгілі. Осылайша Қазақстан экономикасын
көтеру, сондай-ақ халықтың көпшілік бөлігінің өз тұрғын үй жағдайларын
көтеруге ұмтылысы еліміздегі тұрғын үй құрылысының өзектілігіне себепші
болды. Тұрғын үй құрылысы Қазақстан 2030 даму стратегиясының да маңызды
бағыттарының бірі болып танылды.
Жалпы Ұлттық сипаттағы неғұрлым маңызды міндеттерінің бірі болып
отырған үй сферасының қазіргі жағдайы келесідей факторлармен сипатталды:
– тұрғын үймен жеткілікті деңгейде қамтамасыз етілмеуі;
– тұрғын үй құрылысының жеткіліксіздігі;
– тұрғын үй қоры бойынша қызмет көрсету сапасының төмендігі;
– тұрғын үй қоры мен инженерлік коммуникацияларының тозуының жоғары
деңгейде болуы.
Осы аталып отырған проблемаларды шешу ҚР-да жүргізіліп отырған
тұрғын үй реформасында көзделген. Бұл реформаның негізгі мақсат-міндеті
республиканың әрбір жанұясы мен әрбір азаматына тұрғын үй жағдайларын
жақсартуға ыңғайлы жолдарын таңдап алуына және тұрғын үй коммуналдық
қызметтерінің сапалылығын қамтамасыз етуіне мүмкіндік беретін тұрғын үй
нарығын құруға бағытталған.
Еліміз экономикасының басқа салаларына өзіндік локомотив болатын
ипотекалық несиелеу жүйесін құру, халықтың тұрғын үй жағдайын жақсартуға
байланысты маңызды әлеуметтік мәселені шешуді күрт жеңілдетеді.
Ипотека дамыған капитализмнен келген сөз ғана емес, оның мәні мен
маңызы тереңде жатыр. Алайда, осы ипотекалық несиенің дамып, жетілу
барысында ол бірнеше қиындықтармен кездесіп отыр. Яғни ипотекалық несиені
алушы қарызгердің өз міндетін орындамау жағдайы –қарызгер дефолты. Осы
қарызгер дефолтының болу себебінен ипотекалық несиелеудің дамуында
ипотекалық несие Тәуекелі деген сөз қалыптасқан. Ипотекалық несие Тәуекелін
болдырмаудың бірнеше тарихи қалыптасқан тәсілдері де, жаңадан жаңа өмір
талаптарына сай барынша эффективті тәсілдері де бар.
Осы жоғарыда аталған кең ауқымды сөздерді ашып қарастыру үшін келесі
негізгі бөлімде ипотекалық несие тарихымен, ипотекалық несиелеудің шетелдік
үлгілерімен, ипотекалық несие Тәуекелімен, оны шешудің тәсілдерімен,
жылжымайтын мүлік нарығындағы ипотекалық несиелеудің шамасымен, ҚР-ғы
ипотекалық несиелеу туралы мәліметтерімен толығымен таныстырамыз. Бұл
дипломдық жұмыста маңызды актуалды мәселе көтеріліп, кең ауқымда талқылану
үшін ең соңғы мәліметтер ипотекалық несиелеу Тәуекелін шешудің жаңа әдісі
ұсынылды.
Берілген жұмыстың мақсаты, ҚР ипотекалық несиелердің мәселелері және
дамуы болып табылады.
Бірінші бөлімінде, Ипотекалық несие беру жүйесін дамытудың негізгі
мақсаттары, қағидалары, шарттары, кезеңдері мен тәртібіне тоқталамыз.
Екінші бөлімінде, ҚР екінші деңгейлі банктеріндегі ипотекалық
несиелеуге талдау жасау.
Үшінші бөлімінде, Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеуді
дамытудың болашақтағы бағыттары, ипотекалық несие жетілдірудің негізгі
бағыттарына талдау. Диплом жұмысының құрылымы: жұмыс кіріспеден, үш
бөлімнен, қорытындыдан, қолданылған әдебиеттер тізімінен тұрады.
1. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ ҚАЛЫПТАСУЫНЫҢ ЭКОНОМИКАЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1. Ипотека институтының экономикалық мазмұны және оның пайда болу тарихы
Елдер дамуының әлемдік тәжірибесі іс жүзінде барлық елдер әртүрлі
деңгейде экономикалық қайшылықтарды, кризистерді бастан кешіргендігін
көрсетеді. Барлық кезеңдерде тұрғындардың төлем қабілетті сұранысын
көтерудің өміршеңді экономикалық механизмі айтарлықтай табыстар алып
келетін, жылжымайтын мүлік нарығын дамытатын, яғни экономиканы құлдыраудан
алып шығатын болуы тиіс. Мұндай капиталды тартудың тиімді тұтқасы бұрынғы
кезде де, қазіргі кезде де ипотека болып табылады.
Банк жүйесін реформалау қажеттілігі Қазақстанның эволюциялық дамуының
сапалы, жаңа деңгейге жетуінің қажеттігінен туындап отыр. Нарықты
экономикаға көшкен жылдар аралығында Қазақстан Республикасының банк жүйесі
реформалаудың ұзақ та, қиын кезеңін бастан кешірді. Бұл кезеңде еліміздің
банк жүйесінде тек сандық емес, сонымен бірге сапалы өзгерістер болды деп
айтуға болады.
Қазақстан республикасының нарықтық экономикаға көшуімен бірге
ипотекалық несиелеудің алғы шарттары пайда бола бастады. Әлемде қабылданған
тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың негізгі бағыттары
ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелері болып табылады.
Сондықтан да Қазақстан үшін тұрғын үй саясатының басым бағыттарының бірі –
ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерін қалыптастыру болып
табылады.
Құрылыстық жинақ жүйесін енгізу тұрғын үй проблемасын шешуге елеулі
үлес қосатыны баршаға мәлім, өйткені құрылыстық жинақ қаржылары тұрғын үй
құрылысын қаржыландыруға халықтың тікелей қатысуын ынталандырады.
Құрылыстық жинақ жүйесі дамыған қаржы рыноктарының болуын қажет етпейді
және ол көбіне халықтың орташа табысы бар жігіне бағытталған. Аталмыш
бағдарламаның табысты жүргізілуі, оның мемлекет тарапынан тиісті қолдау
табуы, ипотекалық несие бойынша белгіленетін сыйақы мөлшерінің тартымды
деңгеінің болуы, тиісті заңмен реттелетін қажетті және қолайлы жағдайлардың
қалыптасуы тұрғын халықтың неғұрлым басым жіктері үшін ипотекалық жүйені
неғғұрлым тартымды етуге мүмкіндік береді. Құрылыстық жинақ жүйесін
дамытуға ең алдымен мемлекет мүдделі болып табылады, ал осы жүйеге
қатысушылар оның қолданысын пайдалана алады.
Құрылыстық жинақ жүйесін дамытумен қатар ипотекалық несие беру
жүйесін дамыту тұрғын үй мәселесін шешудегі маңызды бағыттарының бірі болып
табылады. Мұның өзі рынокта тұрғын үйді жеке меншікке сатып алу үшін жағдай
жасайды және халықтың неғұрлым экономикалық белсенді бөлігіне бағытталды.
Сонымен бірге, бүгінгі таңдағы ипотекалық несие беру халықтың табыстары
есебінен тұрғын үй проблемасын шешудің басқа да құралдарымен үйлестіріле
отырып дамытылуы тиіс.
Бүгінгі таңда, біз ипотекалық несиенің шет елдік тәжірибесін оқып
біліп, осы алған білімді еліміздің банк жүйесінің практикасында
қолданғанымыз абзал. Жұмысты жазу барысында қарастырылып отырған мәселелер,
атапайтқанда: ипотекалық несие беру жүйесін дамытудың негізгі мақсаттары
мен қағидалары; ұзақ мерзімді несие беру жүйесін ұйымдастырудың, сондай-ақ
осы несиелік ресурстарды тартудың ұйымдық-экономикалық тетігінің
сипаттамасы: жылжымайтын мүлікті кепілге қойған халыққа несие беруге
банктердің қатысуын жандандыру есебінен ипотекалық несие беру
жүйесі;ипотека пұлдармен қамтамасыз етілген ипотекалық облигацияларды
шығару жолымен банктердің қайта қаржыландыруы және де ипотекаға
қатысушылардың қаржылық тәуекелдерін төмендету мен азаматтар үшін тұрғын
үйге қол жеткізу мақсатында заңнамалық базаны жетілдіру, процессті
нормативтік реттеу нысандары сияқты мәселелері Қазақстанның банк жүйесінің
қалыптасуы мен дамуына байланысты сұрақтарды зерттеудің жаңа бағыты болып
табылады.
Ипотека – бұл дамыған капитализм елдерінен келген қазіргі заман сөзі
емес. Ипотекалық несиелеудің тарихы өркениет дамуының тамырларынан бой
алады. Ипотека термині ең алғашқы рет Грекияда б.з.д. VІ ғасырдың басында
пайда болған (оны Солон деген архонт енгіздірген) және сол кездің өзінде ол
қарыз алушының несие ұсынушы алдындағы жауапкершілігін белгілі бір жер
иелігімен қамтамасыз етумен байланысты болған. Солоннан алдын Драконт
(б.з.д.621 жылы) жеке меншікке және оның жылжыымалы бөлігіне деген
кезкелген қол сұғушылық қатаң түрде жазаланады деген тәртіп енгізген еді.
Сондықтан оның аты және оның енгізген тәртіптері тарихта дракон заңдары
деген атпен белгілі.
Алғашқы кезде Афинада міндеттеменің кепілі болып қарызгердің жеке
тұлғалығы болған. Бұл жағдайда ол қарызды өтей алмаса кепіл ретінде өзін
қойғандықтан, оны құлдық өмір күтеді. Тұлғалық жауапкершілігі иелікке
өткізу мақсатында Солон қарызгердің иелігіне осы жер белгілі бір соманы
қамтамасыз етеді деген жазуы бар бағаны орнатуды ұсынды. Осы бағаны ипотека
деп атады. Грек тілінен алғанда hуpoieihca (подставка, подборка) астына
қойғыш деген мағына береді. Осындай бағанаға жер иесінің барлық қарыздары
жазылған. Кейінірек осы мақсатта ерекше кітаптарды қолдана бастады, оларды
ипотекалық кітаптар деп атаған еді.
Ипотекалық жүйенің мақсаты жылжымайтын мүлікке иелік ету құқығын
заңсыз жолмен бекіту қауіпінен сақтау болып табылады. Жер – бұл айналысқа
оңай түсетін тауар, сондықтан да барлық кезде сатып алушыға да, несиегерге
де бұл меншіктің қарыздардан босатылмау немесе кепілге койылу тәуекелі бар.
Осылайша, ипотека мүліктің бір иеден басқасына өтуіне кедергі келтіреді,
яғни қамтамасыз ету меншік иесінің тұлғалығында емес, оның меншігінің
құнында еді. Уақыт ағымымен ипотека сөзі кепілді көрсетуге қолданыла
бастады.
Ежелгі римдіктер ипотекалық несиелеу институтын грекиялық
колониялардан алды, сонан соң ипотека институты өзінің жаңа дамуын Рим
империясында бастайды. Б.з.І ғасырында жеке тұлғаларға мүлікті кепіл
ретінде қою арқылы несие беретін ипотекалық институттар құрыла бастады.
Император Антонио Пи билеген кезде ипотекалық банктерге айрықша заңнама
құрылған. Сол кездің өзінде 50-ге жуық банк және 800-ден аса өсімқорлық
және айырбас кеңселері қызмет еткен.
Әр түрлі елдерде кең ауқымда дами келіп, ипотекалық жүйе 1783 жылғы
қаулымен Пруссияда, 1811 жылы азаматтық (уложение) ережемен Австрияда, 1843
жылғы қаулымен Саксонияда енгізілген. Екі жаққа да Тәуекелдің деңгейі
минимумға теңдестірілген несиелік қатынастардың осы сияқты формасы
революцияға дейінгі Ресей империясында да болған.
Бірінші ипотекалық банк 1770 жылы Силезияда құрылған. Бұл ірі
помещиктің шаруашылыққа қаржылай көмек көрсететін мемлекеттік банк болған.
Қаражат тарту мақсатында ол кепіл хаттар (ипотекалық облигациялардың
алуандығы) шығарған еді.
Алғашқы жекеше акционерлік және таза ипотекалық банк 1962 жылы
Франкфуртте құрылды. Сонымен, ипотека термині (ағылшынның hyroiheke) –
кепілдік, кепілзат, кепілге салу деген мағынаны білдіреді. Ипотекалық несие
дегеніміз – бұл қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын үйді, өндіріс ғимараттарын,
жерді және тағы басқаларды) кепілге алып, ұзақ мерзімге берілетін несие.
Екіншіден, ипотекалық несиелердің басым бөлігінің көздеген мақсаты
болады. Олар тұрғын үйлерді, өндірістік ғимараттарды сатып алу, немесе
қайта құру және жер учаскелерін игеруді қаржыландыру үшін пайдаланылады.
Ипотека – өндірістік емес және материалды өндірістің дамуына қаржы
ресурстарын тартудың бірден бір әдісі болып табылады. Ол жылжымайтын мүлік
объектілеріне иелік ету құқығына шаруашылық айналымды қамтамасыз етеді.
Ипотека дағдарысты жоюға екі жол арқылы ықпал етеді. Біріншіден,
ипотекалық несиелеудің оң бағытта дамуы экономиканың нақты секторында айқын
байқалып, ондағы өнеркәсіп салаларының бір қатарында өндірістің құлдырауын
тоқтатуға мүмкіндік береді.
Екіншіден, ипотекалық несиелеудің дамуы экономикалық дағдарыстан
туындайтын әлеуметтік тұрақсыздыққа өзінің оң әсерін тигізеді. Бір жағынан,
ипотекалық несиелеудің дамуы жұмыссыздық зардаптарына тосқауыл бола отырып,
құрылыс өндірісіне қосымша жергілікті еңбек ресурстарын тартады. Мұндай
жағдайда, ипотека жұмыспен қамту мәселесін шешуге ықпалын тигізеді. Екінші
жағынан, әлеуметтік тұрақтылыққа қол жеткізудің ең басты алғы шарты,
халықтың тұрғын үйге деген қажеттілігін қанағаттандыру болып табылады.
Ипотекалық несие беру жүйесін қалыптастырудың басты мақсаты – жылжымайтын
мүлікке деген құқықты заңсыз әдістермен орнатумен байланысты заңсыз
әрекеттерге тосқауыл қою болып табылады.
Қазіргі кезде елімізде тұрғын үйді ипотекаға алу үлкен қызығушылық
туғызып отыр, өйткені нарықтық экономикада халықтың тұрғын үймен
көрсеткіштерінің бірі болып табылады. Ол тұрған халықтың болашаққа
сенімділігі мен экономиканың әр түрлі секторларының даму динамикасын
көрсетеді.
Ипотекалық несие беру барысында ссуда ұзақ мерзімге беріледі, дәлірек
айтатын болсақ, ол несиені өтеу мерзімін созады және де ай сайын төленетін
төлем мөлшерін азайтады. Мұнда жаңадан сатып алынғалы отырған тұрғын үй
қарызды қайтарудың кепілі болып саналады және қарыз алушы өз қарызын өтей
алмаған жағдайда банк мекемесі кепілге қойылған мүлікті сатып жібереді.
Ипотекалық несиенің негізгі қатысушыларына мыналар жатады:
• Қарыз алушылар – қарыз алуға өз өтінішін білдірген, несие берушінің
ойынша несиені қайтарып беруге төлем қабілеті бар сенімді және тұрғын
үйді ипотекаға алған кезінде бастапқы төлем жасауға қабілеті бар жеке
тұлға;
• Тұрғын үй сатушылар – өз меншігіндегі тұрғын үйді немесе басқа да
заңды немесе жеке тұлғаның тапсырысы бойынша олардың меншігіндегі
тұрғын үйді сатушы жеке немесе заңды тұлғалар;
• Бағалау агенттіктері – ипотека кезінде кепіл құралы болып табылатын
тұрғын үйлерді бағалауды тәуелсіз түрде жүзеге асыратын лицензиясы бар
сақтандыру компаниялары;
• Екінші реттегі ипотекалық нарықтың операторлары – бұл бірінші реттік
несие берушілерден ипотекалық несиені сатып алып, соның негізінде
құнды қағаздарды шығаруды жүзеге асыратын заңды тұлғалар;
• Инвесторлар – екінші реттік ипотекалық нарықтың операторларына бағалы
қағаздарды сатып алумен айналысатын жеке немесе заңды тұлғалар;
• Үкімет – бірінші және екінші реттік ипотекалық нарықтарды бақылайды,
бағалы қағаздар бойынша инвесторларға талаптар қояды, екінші реттік
ипотекалық нарықтың операторларын басқаруға қатысады;
• Бірінші реттік нарық қарыз алушы мен банктің бірлесе әрекет етуінің
арқасында қалыптасады,ал оның құралы – ипотекалық несие болып
табылады.
Ипотеканы экономикалық жүйенің эелементі ретінде қарастыратын болсақ,
онда оның негізгі үш белгісін атап көрсетуге болар еді:
1. Жылжымайтын мүлік кепілі өндірісті дамыту үшін қажетті қаржы
ресурстарын тартудың құралы;
2. Мүліктік құқықты қамтамасыз етудің құралы;
3. Бағалы қағаздар рыногын қалыптастыратынкөмекші құралы.
Экономикалық қатынастардағы ипотека – бұл жылжымайтын мүлік
объектілеріне қосымша қаржы тартуға мүмкіндік беретін түтік болып
табылады.
Ендігі жерде ипотеалық несиенің қызметтері мен басқа несиенің
түрлерінің алдындағы тартымды жақтарын атап өткен жөн болар еді. Ипотекалық
несиенің атқаратын қызметтері мыналар: материалдық өндіріс саласына
инвестиция тартудың қаржылық механизмі;
– қарызды қайтаруды қамтамасыз етудің;
– жылжымайтын мүлікті бөлу және оны қайта айналдыруды ынталандыру
құралы;
– ипотекалық бағалы қағаздарды шығаруды қамтамасыз етудің құралы.
Ипотекалық несиенің басқа да көптеген түрлерінен ерекшелендіретін
негізгі белгілерге мағыналарды жатқызуға болады:
1. Кепілмен қамтамасыз етудің міндеттілігі, яғни қарыз алушы өзінің
міндеттемесін орындамаған жағдайда, оған алдымен айыппұл шаралары
қолданылып, содан соң ғана тұрғын үйді сату жүзеге асырылады. Себебі
алынған несиенің сомасын мүлікті сатудан түскен сома есебінен өтеп
отырады.
2. Несие беру мерзімінің басқа да несие түрлеріне қарағандағы
салыстырмалы ұзақтығы. Несиені өтеу мерзімінің ұзақтығының
нәтижесінде қарыз алушының қарыз берушіге ай сайын төлеп отыратын
сомаларының мөлшері төмендеу болып келеді.
3. Ипотекалық несиелердің мақсаты мен сипаты.
4. Ипотекалық несие бойынша тәуекел деңгейінің салыстырмалы түрде
алғандығы төмендігі. Оның басты себептеріне мыналарды жатқызуға
болады:
– ипотекалық несиенің берілетін сомасы сатып алынғалы отырған тұрғын
үйдің нарықтық бағасының 60-70 пайызынан аспайтын мөлшерде болады;
– ипотекалық несие бойынша төленетін негізгі қарыз сомасы мен сыйақының
(мүдденің) мөлшері қарыз алушының ай сайынғы табысының 30 пайызынан
аспауы тиіс.
Аталған нормативтер ипотекалық несие берушінің тәуекел деңгейін едәуір
төмендетуге мүмкіндік туғызады. Ипотекалық несие беруді дамытудың басты
мақсатының өзі – орташа табысы бар тұлғалардың тұрғын үй сатып алуына алғы
шарттар жасай алатын тиімді жұмыс атқара алатын жүйені қалыптастыру болып
табылады. Мұндай жүйенің қалыптасуы елімізде төмендегідей мәселелерді
шешуге мүмкіндік берер еді:
– азаматтардың төлем қабілеті бар сұранысын арттыру мен тұрғын халықтың
қалың жігіне тұрғын үй сатып алуды ыңғайлы ету;
– құрылыс кешенін дамытуды қамтамасыз ету.
Ипотекалық несие жеке тұлғаларды несиелеудің бір түрі болып табылады.
Ипотекалық несиенің экономикалық мағынасы жағынан – бұл банктен немесе
басқа да қаржы ұйымдарынан ссуда алу мақсатымен жылжымайтын мүлік кепілінің
алуан түрлілігі болып табылады. Қарапайым тілмен айтатын болсақ, ипотека
дегеніміз – бұлш қарыз ақшаға үй сатып алу.
2002 жылғы 1 қыркүйектегі Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы
Қазақстан Республикасының заңына сәйкес ипотекалық несие дегеніміз –
кепілге берілген жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің
немесе үшінші тұлғаның иелігі мен пайдалануында қалатын кепіл түрі.
Жылжымайтын мүлік ретінде жер учаскелері, сондай-ақ үйлер, ғимараттар,
жермен берік байланыстағы өзге де мүліктер, яғни ауыстырылуы олардың
мақсатына шектен тыс зиян келтірусіз мүмкін болмайтын объектілер.
Ипотекалық несиелеу нарықтық экономиканың ажырағысыз элементі болып
табылады.
Ұлы ғалым Дж. М. Кейнстің пікірінше, жинақтар нарықтық пайыздық
мөлшерлеме деңгейінің қызметі емес, жинақ деңгейі субъектілер табысының
деңгейіне байланысты болып келеді. Қарыз алушылар арасында бәсеке туғызу
мақсаты бір-бірінен өзгеше ипотекалық типтерді ерекшелейді. Ондай
ерекшеліктерге мыналар жатады:
– ипотекалық несиелеу мерзімінің ұзақтығы;
– берешекті қайтару мен проценттерді төлеу тәртәбә, негізгі берешектің
қайтарымы мен проценттерді төлеудің қабылданған кестесіне байланысты
ипотекалық несиелер екі базалық типке шоғырланады;
– пайыздарды да несиенің негізгі сомасын да біртіндеп толықтай төлеу;
– берешекті кезең-кезеңімен бөлшектеп төлеу.
Ипотекалық несиенің басқа несие түрлерінен ерекшеліктері келесідей:
– ипотекалық несие – бұл қатаң анықталған кепіл затпен берілетін ссуда.
Несие қайтарылмаған жағдайда кепілге салынған жылжымайтын мүлік
сатылады және одан түскен қаражатпен несиегердің алашағы өтеледі. Сол
себепті де ипотека несиесі несиегер үшін ең сенімді несие ретінде
саналады;
– ипотекалық ссуданың көбісі қатаң мақсатты тағайындауға ие, өйткені,
ол тұрғын үй мен өндірістік үй-жайларды қаржыландыру, сатып алу,
тұрғызу үшін және жер учаскелерін игеру үшін пайдаланылады;
– ипотекалық несие, әдетте, 10-30 жылға дейін ұзақ мерзімге беріледі.
Несие алдын-ала жасалған кестеге сәйкес біртіндеп өтелетін болады.
Ипотекалық несиелеуде белгілі бір реттілік пен белгілі қағидаларға
икемденіп әрекет етеді. Мұндай қағидалар келесідей:
– меншік құқығын шектеу шартында борышқордың қолында мүліктің қалуы;
– кепіл үлесінің түрінде ссудалар мөлшерінің анықталуы;
– сол сияқты мүлікті үстеме ипотекалық ссудаға кепілге алу;
– сақтандыру есебі бойынша несие беру.
Ипотека тарихи түрде қалыптасса да, оның кез келген бір елде дамуы үшін
оған келесідей факторлар әсер етеді (сурет 1.1):
1. Саяси-елдегі саяси жүйенің жалпы тұрақтылығы.
2. Заңды – ол елдің жалпы құқықтық ортасының жағдайымен анықталады. Мұнда
ипотека дамуына бірден бір әсер етуші меншіктік қатынастарды қорғаушы
заңды ортаның мүмкіндігі болып табылады. Бәрінен бұрын кепілдің
объектісі болып табылатын жылжымайтын мүлікті өндіріп алудың заңды
тәсілдерін, меншікті тіркеу жүйесінің, сондай-ақ кепілді тіркеу
жүйесінің нақты бар немесе жоқ екендігін анықтаудың әдістерін
қарастырады. Ипотеканың ойдағыдай дамуы ипотекалық операциялардың
жүзеге асуын және оның қатысушылары анықтайтын арнайы заңдар мен
бекітілулер арқылы мүмкін.
3. Экономикалық-қаржы нарығының қазіргі ахуалы және дамуы, валюта
тұрақтылығы және инфляция деңгейі, тұрғындардың төлем қабілеттілігі.
4. Тарихи шарттар мен факторлар – қаражатты жинақтаудың дәстүрі немесе
олардың тіптен болмауы, сондай-ақ тұрғындардың несиеге қатынасы, елдің
тарихи даму ерекшеліктері.
Ипотекалық несие – орта немесе ұзақ мерзімді несие түрі. Ипотекалық
несиелеу қаржы қызметтері нарығының барынша кең ауқымда дамушы бағыты болып
табылады.
Ипотекалық несиелеудің дамуына әсер ететін факторлар.
Сурет 1.1
Несие нарығының бірнеше сегменттерге бөліп қарасақ, онда бірнеше несие
түріне байланысты олар жеке дара дамитындығын байқауға болады. Осының бір
мысалы ретінде келесі Қазақстан Республикасына қарасты несие нарығының
сегменттелуін көруге болады (сурет 1.2)
ҚР несие нарығының сегменттері
Сурет 1.2
Ипотекалық несие нарығы қазіргі кезде жоғары қарқынмен дами бастауда.
Мұның бәрі, әрине, тұрғындардың жеке тұрғын үйге деген қажеттілігінен
туындайды. Алайда тұрғындардың көпшілік бөлігінің тиісті тұрғын үй иеленуге
жеткілікті деңгейде жинақ қоры болмайды. Сондықтан да жеке тұлғаларға
ипотекамен (алғалы отырған тұрғын үймен) қамтамасыздандырылған тұрғын үй
алу мейлінше қолайлы.
Ипотекалық несиелеудің жүйесі икемді болуы үшін ұдайы жетілдіріп отырады.
Мәселен, дамыған елдерде мыналар болады:
– төлемдері кезең сайын өсетін ссуда: алғашқы бес немесе он жылда
борышқордың шығысын тұрақты өсіруді қарастырады;
– төлем сомасы өзгеріп отыратын ссуда:жеңілдікті кезеңнің болуын
ұйғарады, мұнда борышқор тек пайыздарды ғана төлейді. Жүктемені
бөлудің мұндай тәсілі борышқорға үлкен пайда береді;
– пайыз мөлшерлемесі өзгермелі ипотека – пайыз мөлшерлемесінің деңгейі
келісімшартта нақты шама түрінде тіркеледі әрі қандай да бір нақты
көрсеткішке немесе индекске байланысты болады, мөлшерлемелер жарты
жылда бір рет қарастырылады.
Ипотекалық несиені рәсімдеуге негізгі құжаттарға кепілхат, вексель және
өзге де бағалы қағаздар жатады. Бұл құжаттарға ипотекалық компания
шығаратын ипотека облигациялары секілді құнды қағаздардың қайталама
нарығында баға белгіленуі мүмкін. Бұл арада кепілхат ссуда бойынша кепілге
салынған мүліктің заңды меншік құқығын несиегерге беруді ұйғаратын құжат
болып табылады.
1.2. Ипотекалық несие беру жүйесін дамытудың негізгі мақсаттары,
қағидалары, шарттары, кезеңдері мен тәртібі
Қазіргі кезде ипотекалық несиелерді коммерциялық банктер береді.
Ипотекалық несие берудің мәні азаматтарға дайын тұрғын үй сатып алуы
мақсатында ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің нарықтық жүйесін құруға
негізделеді. Тұрғын үйді сатып алуға берілетін ипотекалық несиеге жағдай
жасау тұрғын үй сатып алу мақсатында толық көлемде ақша жинауға мәжбүр
халық үшін қолайлы балама болып табылады, өйткені бұл тұрғын үй сатып алуды
елеулі түрде жеңілдетеді.
Несиеге тұрғын үй сатып алу тұрғын үй проблемасын шешуші негізгі ғана
емес, сонымен бірге шешуші рөл атқаратын екінші деңгейдегі банктер
экономикалық қызметтің базалық саласы болып табылады. Ал мемлекет болса
ипотекалық процеске барлық қатысушылардың өзара іс-қимылының тиімділіігін
қамтамасыз ететін жалпы ережелерді белгілеу арқылы көмекші рөл атқарады,
сондай-ақ қажет болған жағдайда бюджет қаражаттарын тұрғын үй саласына
қосымша жеке инвестициялар тарту немесе азаматтардың тұрғын үй сатып алуына
жәрдемдесу үшін тікелей жанама түрде қатыса алады.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің мақсаты – азаматтардың жеке
қаражаттары мен ұзақ мерзімді ипотекалық несиенің есебінен монополияланудан
тәуелсіз тұрғын үй рыногынан тұрғын үй сатып алудың нарықтық қағидаларына
негізделген, орташа кірісі бар азаматтарды шамасы жетерлік баға бойынша
тұрғын үймен қамтамасыз етудің тиімді жұмыс істейтін жүйесін құру болып
табылады.
Бұл жүйені құру:
– тұрғын үй саласына халықтың жинағы және бюджеттен тыс басқа да
түрдегі қажетті қаржы ресурстарын тартуға;
– тұрғын үй рыногын жандандыруға мүмкіндік туғызады.
Қалыптастыру үстіндегі отандық ипотекалық несие беру жүйесі;
– Қазақстан заңдарының базасына және экономикалық жағдайларына бейімді
болуға;
– Даму сипатында болуға;
– Азаматтардың, банктердің инвесторлардың, зейнетақы қорларының,
сақтандыру компанияларының және тағы басқаларының қаржы ресурстарына
негізделуге;
– Халықтың төлем қабілетінің шектеулігін, инфляция деңгейінің
салыстырмалы жоғарылылығын, қаржы ресурстары құнының жоғарылылығын
ескеруі тиіс.
Қазақстан экономикасында ұзақ мерзімді ипотекалық несие беру жүйесінің
қалыптасуы мен дамуы үшін Қазақстан Республикасының Үкіметі 2000 жылдың 21
тамызында №1290 қаулысымен мақұлдаған Қазақстан Республикасында тұрғын үй
құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесін
дамыту тұжырымдамасында мынадай негізгі міндеттерді алға тартқан болатын:
– заңнамалық және нормативтік базаны жетілдіру, ипотекалық несие
берудің қосымша көздері мен тұрғын үй рыногының тиімді жұмыс істеуін
қамтамасыз етуші зейнетақы активтерін орналастыру тәртібіне өзгерістер
енгізу;
– ипотекалық несие беру жөніндегі қызметтерді жүзеге асыруға үміткер
екінші деңгейлі банктерге қойылатын талаптарды белгілеу;
– екінші деңгейлі банктердің ипотекалық облигацияларды шығару тәртібін
белгілеу;
– зейнетақы активтерін басқару жөніндегі компаниялардың жинақтаушы
зейнетақы активтерінің есебінен ипотекалық облигацияларды шығару
тәртібін белгілеу
– ипотекалық несие алушы азаматтарды, қарыз берушілер мен инвесторларды
салықтық ынталандыру;
– қарыз алушыларды қарыз берушілердің заңсыз әрекеттерінен де, әрі
бұрын алған ипотекалық несиені өтей алмаған жағдайда үйден шығару
рәсімі кезіндегі оларды қорғау үшін әлеуметтік тетіктерді жасау;
– әрі жеке, әрі мүліктік сақтандыру рыногын дамытуды көздейді.
Қазіргі кездегі банктердің тәжірибесінде жиі кездесіп отырған тұрғын үйге
ипотекалық несие беру жүйесін құру стратегиясын қалыптастыру барысында ұзақ
мерзімді ипотекалық несиелердің шарттарын төмендегі тәртіппен айқындауға
болар еді:
– ұзақ мерзімді ипотекалық несие инфляция деңгейіне қарай индекстеліп,
теңгемен беріледі;
– тұрғын үйге ұзақ мерзімді ипотекалық несие алынған несиелерді
қайтаруға нақты жағдайлар жасай отырып, 5 жылдан бастап және одан да
көп жылдарға (20 жылға дейін) беріледі;
– несие бұл орайда кепілдің нысанасы болып табылатын сатып алынатын
тұрғын үйдің нарықтық құнының 70%-нан аспайтын мөлшерде болуы қажет;
– қарыз алушы өзінің жеке қаражаты есебінен қарыз берушіге сатып
алынатын тұрғын үй құнының 15-30% сомасында бастапқы жарнасын
енгізуі қажет;
– сыйақының (мүдденің) мөлшері нарықтық мөлшерге сай болуы керек, бұл
олардың төлемін уақытылы жасауға мүмкіндік туғызады деп есептейді банк
мамандары және осы орайда банктер, инвесторлар, жинақтаушы зейнетақы
қорлары, сақтандыру ұйымдары және де басқа да қаржы несие институттары
үшін ұтымды болар еді жеген болжамдар қалыптасуда;
– негізгі қарыздың сомасы мен ол бойынша төленетін сыйақы (мүдде)
аннуитеттік формула бойынша есептелген ай сайынғы төлем нысанында
төленуі тиіс.
Ұзақ мерзімді несие төлемділік, жеделділік, қайтарымдылық шарттарымен,
сондай-ақ несие қаражаттарын пайдалану қатаң бақылауға алынып отырып
беріледі. Осы қаражаттарының есебінен сатып алушының кепілі несиелік
қаражаттардың қайтарымдылығының негізгі қамтамасыз етушісі қызметін
атқарады.
Ипотекалық несие алудың стандарттары рәсімі мынадай негізгі қызметтерден
тұрады:
1. Қарыз алушының алдын ала саралауы (қарыз беруші туралы ақпарат, қарыз
берушілірдің шарттары, несиелік мәміле жасау барысындағы құқықтар мен
міндеттер).
2. Қарыз берушінің ипотекалық несиелердің өтелу ықтималдылығын бағалауы
(қарыз алушы берген ақпаратты тексеру, оның төлем қабілеттігін бағалау
және басқалары).
3. Тұрғын үйді – ипотека нысанасын оның нарықтық құнын анықтау мақсатында
бағалау (стандартты әдістемелер) мен тұрғын жайларды бағалау
нысандары.
4. Ипотека нысанасын, қарыз алушының өмірін және еңбекке қабілеттігін,
сондай-ақ оның жұмыссыздығы жағдайында сақтандыру.
5. Қарыз алушылар мен тұрғын үйді сатышулардың арасында пәтерді сатып-алу
шартын және қарыз алушы мен қарыз беруші арасындағы несиелік шартты
жасасу, қарыз алушының тұрғын үйді сатып алуы және оның қарыз берушіге
ипотека туралы шарт бойынша немесе заң бойынша кепілге өтуі. Егер банк
тұрғын үйді сатушы болған жағдайда банк пен қарыз алушының арасында да
сатып алу – сату шарты жасалады.
Ипотекалық несие берген кезде несие тәуекелін болдырмау мақсатында
(несиені қайтармау тәуекелін) келесідей шараларды қолданған қажет болар
еді:
– қарыз берушілерді кепілге берілген мүліктен айыппұл өндіріп алуды
және оны сатудың нақты мүмкіндігімен қамтамасыз ету;
– Қазақстан Республикасының азаматтық іс-жүргізу заңдарына сәйкес
бұйрықты іс-жүргізу тәртібімен кепілді даусыз алуды жүзеге асыру;
– Ипотекалық нгесиелердің андеррайтингтік тетігін іске қосу, сол арқылы
оның рөлін арттыру;
– Ипотекалық несие беру мен оларға қызмет көрсетудің сенімді рәсімдерін
әзірлеу.
Қазіргі кезде ипотекалық несиенің негізгі стандарттары, оларға
қолданылатын талаптар, ұзақ мерзімді ипотекалық несиелер беру процесінің
кезеңдері мен тәртібі Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің нормативтік –
құқықтық келісімдерінде толық баяндалып отырады
1.3. Шет ел тәжірибесіндегі ипотекалық несиелеу жүйесінің даму үлгілері
Ипотекалық несиелеу жаңа объектілердің құрылысын ынталандырушы,
жылжымайтын мүлік және бағалы қағаздар нарығын құрушы қолайлы құрал болып
табылады. Дамыған елдердегі ипотекалық несиелеудің үлгілеріне қатысты әр
түрлі ой-пікірлер бар. Осы үлгілерді келесідей сыныптау барынша негізді
болуы тиіс (сурет 1.3)
Ипотекалық несиелеу үлгілерінің сыныптамасы
Сурет 1.3
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шетел тәжірибелерінде
әрекет етіп отырған негізгі үлгілері осылар болып табылады.
Ипотекалық несиелеудің біршама қарапайым және бір шама жетілген үлгісі
шартты түрде айтсақ, қарапайым ашық үлгі. Бұл үлгінің бастапқы принциптік
сипатына тоқталсақ, ипотекалық ссудаларға деген барлық клиеннтердің жалпы
өтініші банктің меншікті және сырттан тартылған қаражаттары: депозиттерде
жатқан клиенттердің қаражаттары; банкаралық несиелер және тағы сол
сияқтылар есебінен қамтамасыз етіледі. Сәйкесінше, әрбір банк ипотекалық
несиелеудің параметрлерін бекітеді және де мөлшерлеме ағымды экономикалық
коньюктура арқылы анықталынады. Мұндай тәсілдеме тұрақты экономикасы бар
елдерде ғана жүзеге асады. Алайда өтпелі экономикадағы елдерде инфляция,
пайыз мөлшерлемесі, Ұлттық валюта бағамы, яғни азаматтардың да табыстары
үлкен ауытқуларға ұшырауы мүмкін.
Сондықтан да бұл үлгіні қолдану қажетті деңгейде қолайлы емес. Осыған
қарамастан көптеген Ресейлік банктер қазіргі кезеңде азаматтарды ипотекалық
несиелеудің осы үлгісін қолдануда.
Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық
ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие – қаржы
нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік
банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және
ауқымына мәнді әсер етеді.
Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсіресе қаржы
нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген
елдерде іс жүзінде кеңінен таралған. Мәселен, Ұлыбритания, Израиль, Испания
елдерін айтсақ болады.
Бұл қарастырлған үлгіден ажыратылатын келесі үлгі кеңейтілген ашық
үлгі деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі
үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылаты, жылжымайтын
мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы
жүзеге асырылады. Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген ипотекалық нарық
құрылымының құрылған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы
қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі
бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Мемлекет бағалы қағаздар
нарығының инфрақұрылымын құруда, оның тұрақтылығын сақтау да маңызды рөл
атқарады.
Екінші нарықтағы айналатын бағалы қағаздар бағасы мен эмиссияны
қамтамасыз ететін кепілдердің бағасы арасында баланс бекітіледі.
Кейейтілген ашық үлгі барынша тұрақты және әмбебап болып табылады. Қор
биржасында қарызға алу орта мерзімді болашақта тіркелген мөлщерлеме және
төмен деңгейдегі Тәуекелді ескеру салыстырмалы түрде пайыз мөлшерлемесінен
жоғары емес. Қор биржасында қарызға алу орта мерзімді болашақта тіркелген
мөлшерлеме және салыстырмалы түрде пайыз мөлшерлемесі төмен деңгейдегі
Тәуекел арқылы мүмкін. Бұл үлгі жүзінде тұрақты экономикасы бар елдерде
кеңінен таралған. Әсіресе, бұл үлгінің дамуы АҚШ-та қанат жайды. Осындай
себептерге байланысты бұл үлгіні көбіне ипотеканың американдық үлгісі деп
атап кеткен.
Американдық үлгінің қағидасы бойынша әр жылда белгілі бір табысы бар
адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін клиенттің
иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті кепілге ала
отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы есебінен төлеп, бірден
тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың типіне және
қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15-30 жылдың ішінде жүзеге
асырылады.
Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген
ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын
талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ
мерзімді қаржы Тәуекелі мәселесін шешетін қолайлы тәсіл ретінде көптеген
банктерді өзіне тартады.
1938 жылы құрылған Фанни Май федералды Ұлттық ипотекалық ассоциация
қарыздың бағалы қағаздарды шығарудан тартылған қаражат есебінен банктерден
ипотекалық несиелер сатып алады. 2002 жылы ипотекалық облигациялар
нарығының көлемі 4,3 млрд. Доллар (АҚШ-тағы облигациялардың жалпы көлемінің
22%) болғанын атап өту керек. Облигациялар эмитенттері мен алғашқы қарыз
алушылар дефолты тәуекелін сақтандырушы ұйымдар маңызды әсер көрсетеді.
Қарапайым ашық және кеңейтілген ашық үлгілердің сипатты белгісі олар
таза нарықтық ипотекалық несиелеу механизмін білдіреді. Мұндай жағдайда
ақшаға деген сұраным мен ұсыным балансы және ауқымы көбіне екі өзара
байланысты көрсеткіштермен реттеледі.
1. Ссудалар бойынша банктік пайыз мөлшері және екінші нарықта орналасқан
бағалы қағаздардың табыстылығына байланысты анықталатын несиелік
ресурстар бағасымен;
2. Сақтандыру компанияларын қоса алғандағы ипотекалық нарықтың барлық
кәсіби қатысушыларының қызметтеріне төленетін аударымдар мөлшерімен.
Ипотекалық несиелеудің келесі бір үшінші – бұл балансталған автономды
үлгі. Бұл үлгінің ең басты белгісі оның қызметінің жинақ-ссуда принципіне
негізделуінен көрінеді. Мұндай принцип банктердің жиынтық несиелік портфелі
капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы емес, оның орнына өзара
кассалық көмек принципі бойынша болашақ қарыз алушының қаражаттарын тарту
есебінен құрылады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы алдын ала өзінің уақытша
бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сапасы мөлшерінде
жинақталғаннан кейін ғана ссуда алуға құқылы. Мұндай шектеулілік
алдындағы қарастырылған үлгілермен салыстырғанда басты кемшілік болып
табылады, өйткені бұл үлгі нақты қарыз алушының жылжымайтын мүлікті сатып
алудағы мүмкіндігін кешеуілдетеді.
Бірақ та бұл балансталған автономиялық үлгінің өзіндік артықшылығы да
бар, яғни бұл үлгі өзінің автономиялық күшіне байланысты жалпы қаржы –
несие нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономиялы үлгінің іске
асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай бағада
несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін
қызметі үшін ақыл-ойға сыйымды маржаны белгілеуі ғана қажет. Құрылыс
қаражаттары салымы бойынша табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны үшін
төленетін пайыз мөлшері еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсатты
жинақтарға табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын
қысқарта белгіленуіне болады. Мысалға айталық, жинақтарға төленетін табыс
10%, ал несиеге қойылатын пайыз мөлшері 13% десек, онда банк жинаққа
төленетін табысты несие бағасынан шегеру арқылы маржаны 3% деп хабарлауы
мүмкін.
Демек, бұл үлгі қарызға алатын ақшалардың нарықтық бағасына да, сол
сияқты бұл ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Мамандығы: 050509-Қаржы
Ғылыми жетекші: _______________________
Аннотация
Зерттеу объектісі ретінде ипотекалық несие тәуекелдері қарастырылады.
Жұмыстың мақсаты: ипотекалық несиелеуді дамыту тәсілдерін қарастыру және
оларды ұсыну.
Жұмыстың орындалу әдістемесі: зерттеудің ақпараттық базасы ретінде ҚР
заңдары мен нормативтік-құқықтық актілері, ҚР статистика агенттігінің
мәліметтері, ҚР Ұлттық Банкінің статистикалық бюллетеньдері, Министрліктер
мен ведомоствалардың статистика мәліметтері, Ғылыми басылымдар, мақалалар
және т.б. мәліметтер қолданылады.
Экономикалық тиімділігі немесе зерттеудің маңызды, өзекті мәселелері
болып қазіргі кездегі тұрғын үй проблемасын шешудегі ипотекалық несиенің
рөлін арттыру мақсатындағы екінші деңгейлі банктердегі тәуекел мөлшерін
азайту және реттеу тәсілдерін ұсыну. Тәуекел мөлшерін кеміту банктер үшін
де ипотекалық несиелеудің дамуының тұрақтылығын көрсетеді және банк табысы
да көтеріледі.
НОРМАТИВТІК ҚҰҚЫҚТЫҚ СІЛТЕМЕЛЕР
1. ҚР Конституциясы 1995 ж. 30 тамыз
2. ҚР Банк және банк қызметі туралы Заңы 31 тамыз 1995 ж.
3. 2002 жылы 3 маусымдағы Ұлттық банк Басқармасының №213 қаулысымен
бекітілген Екінші деңгейдегі банктерге арналған пруденциялық
нормативтер туралы ереже.
4. ҚР-ғы банктер және банктік қызмет туралы ҚР Президентінің Заң күші
бар жарлығы (соңғы өзгерістер мен толықтыруларды есепке алғандағы)
30.08.1995ж.
5. ҚР-да ипотекалық несиелеу жүргізу ережесі. ҚР Ұлттық банкі бекіткен
ереже. 23 мамыр 1997 ж. №206
6. ҚР экономикасын қысқа мерзімді несиелендіру №1. ҚР Ұлттық банкі
бекіткен ереже. 11 ақпан 1994 ж.
7. ҚР Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы Заңы 1 қыркүйек 2002 ж.
8. ҚР Жаңа тұрғын үй саясатының мемлекеттік бағдарламасы және оны іске
асыру механизмі туралы Заңы 15 желтоқсан 1993ж.
АНЫҚТАМАЛАР
Ипотека – өндірістік емес және материалды өндірістің дамуына қаржы
ресурстарын тартудың және жылжымайтын мүлік объектілеріне иелік ету құқын
білдіреді.
Ипотекалық несие – жылжымайтын мүліктерді: жерді, тұрғын үй және
өндірістік ғимараттарды кепілдікке ала отырып, берілетін қарыз.
Тұрғын үй ипотекалық қарызы – жеке тұлғаның жеке меншікке құқығы
негізінде көп пәтерлі үйден жеке пәтер немесе жер учаскесі бар жеке үй,
коттеджден пәтер алуына, сондай-ақ алынбақшы жылжымайтын мүлікті кепілге
қою арқылы үй салу немесе жөндеу жұмыстарын жүргізуіне арналған несие.
Жылжымайтын мүлік кепілі – кәсіпкерлік субъектілерінің инвестициялық
әрекетіне алғышарт болып табылатын, сонымен қатар несие беруішінің мүддесін
сенімді қорғауды қамтамасыз ететін нарық шаруашылығының маңызды тетігі және
экономикалық құралы болып табылады.
Тұрғын үй сатушылар – өз меншігіндегі тұрғын үйді немесе басқа да
заңды немесе жеке тұлғаның тапсырысы бойынша олардың меншігіндегі тұрғын
үйді сатушы жеке немесе заңды тұлғалар.
Несие берушілер – қарыз алушының несиелік қабілетін бағалау негізінде
оларға ипотекалық несиені ұсынушы және берілген ипотекалық несие бойынша
қызмет көрсететін банктер мен басқа да қаржы мекемелері.
Қарыз алушылар – қарыз алуға өз өтінішін білдірген, несие берушінің
ойынша несиені қайтарып беруге төлем қабілеті бар сенімді және тұрғын үйді
ипотекаға алған кезінде бастапқы төлем жасауға қабілеті бар жеке тұлға.
Бағалау агенттіктері – ипотека кезінде кепіл құралы болып табылатын
тұрғын үйлерді бағалауды тәуелсіз түрде жүзеге асыратын лицензиясы бар
сақтандыру компаниялары.
Екінші реттегі ипотекалық нарықтың операторлары – бұл бірінші реттік
несие берушілерден ипотекалық несиені сатып алып, соның негізінде құнды
қағаздарды шығаруды жүзеге асыратын заңды тұлғалар.
Инвесторлар – екінші реттік ипотекалық нарықтың операторларына бағалы
қағаздарды сатып алумен айналысатын жеке немесе заңды тұлғалар.
ҚЫСҚАРҒАН СӨЗДЕР ТІЗІМІ
АҚ – акционерлік қоғам
АҚШ – Америка Құрама Штаттары
ААҚ – Ашық Акционерлік Қоғам
АЕК – айлық есептік көрсеткіш
БАҚ – Бұқаралық ақпарат құралдары
ЖШС – Жауапкершілігі шектеулі серіктестік
ЖМО – Жылжымайтын мүлік орталығы
ЖІӨ – Жалпы ішкі өнім
ЖАҚ – Жабық Акционерлік Қоғам
КЖМО – Коммерциялық жылжымайтын мұлік орталығы
ҚРҰБ – Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі
ҚИК – Қазақстан ипотекалық компаниясы
ҚР – Қазақстан Республикасы
ТБИ – Тұтыну бағаларының индексі
ФТӘ – Федералдық Тұрғын үй әкімшілігі
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..8
1. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ ҚАЛЫПТАСУЫНЫҢ
ЭКОНОМИКАЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1. Ипотекалық несиенің мәні мен
маңызы ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ..12
2. Ипотекалық несие беру жүйесін дамытудың негізгі мақсаттары, қағидалары,
шарттары, кезеңдері мен
тәртібі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..22
3. Шет ел тәжірибесіндегі ипотекалық несиелеу жүйесінің даму
үлгілері ... ..26
2. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫ ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ
БАНКТЕРІНДЕГІ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУГЕ ТАЛДАУ ЖАСАУ
2.1. Қазақстандағы тұрғын үй құрылысының жалпы жағдайын талдау және
оның бағдарламалы шешімін
анықтау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3 7
2.2. Тұран Әлем Банкі АҚ-да ипотекалық несиеленуіне
талдау ... ... ... ... ... ..51
2.3. Қазақстандық ипотекалық компания АҚ бағдарламасы бойынша
ипотекалық
несиелеу ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ..66
3. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ
ДАМЫТУДЫҢ БОЛАШАҚТАҒЫ БАҒЫТТАРЫ
3.1. Қазақстанда ипотекалық несие беру жүйесін дамытудың
үлгілері ... ... ... ..85
3.2. Қазақстан Республикасында ипотекалық несие беруді жетілдірудің негізгі
бағыттары ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...93
3.3. Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендірудің жетілдіру
шараларының бизнес
жоспары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... 102
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... 110
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... 112
КІРІСПЕ
Биылғы жылы еліміздің Президенті Н.Ә.Назарбаевтың Қазақстан халқына
Қазақстан халқының әл ауқатын арттыру – мемлекеттік саясатының басты
мақсаты (Астана, 2008 жылғы 6- ақпан) атты жолдауында Қазақстанның
экономикалық дамуы үшін қажетті іс-шараларды атап көрсетті. Біздің
азаматтарымыз үшін, әсіресе, жас отбасылар үшін тұрғын үйдің қол
жетемділігі мен сапалылығы – мемлекеттің барынша өмірлік маңызы бар
басымдықтарының бірі болып келді және алдағы уақытта да солай болып қала
бермек.
Ипотекалық несие жеке тұлғаларды несиелеудің бір түрі болып табылады.
Ипотекалық несиенің экономикалық мағынасы жағынан – бұл банктен немесе
басқа да қаржы ұйымдарынан ссуда алу мақсатымен жылжымайтын мүлік кепілінің
алуан түрлілігі болып табылады. Қарапайым тілмен айтатын болсақ, ипотека
дегеніміз – бұл қарыз ақшаға үй сатып алу.
Мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасына мына бағыттар бойынша өзгерістер
енгізу қажеттілігі пісіп жетілді.
Бірінші. Мемлекеттік қызметкерлерге және бюджеттік саланың
еңбеккерлеріне тұрғын үй құрылысының жинақ жүйелері арқылы жылдық мөлшері 4
пайыздан аспайтын алдын-ала тұрғын үй займдарын беруді жүйеге асыру керек.
Екінші. Жалға берілетін тұрғын үй құрылысына, оның ішінде мемлекеттік
қызметкерлер мен бюджеттік сала еңбеккерлері үшін салынатын үйлерге екпін
түсірген жөн. Өзінің жеке меншік тұрғын үйлерін салғысы келетін азаматтар
үшін мемлекет жеке меншік құрылысына арналған инфрақұрылымдар
қалыптастырады.
Үшінші. Құрылыс компанияларының қызметінде мөлдірлікті және саладағы
бәсекелестікті арттыру дәрежесін заңды түрде қамтамасыз ету керек. Тұрғын
үй құрылысы үлескерлерінің құқықтарын қорғауды арттыру қажет.
Жеке меншік тұрғын үй құрылысын дамытуды ынталандыру мақсатында жер
телімдерін беру және тіркеу ережелерін мейлінше жеңілдеткен дұрыс.
Төртінші. Жеке меншік тұрғын үй құрылысына индустриялық, арзан және
экологиялық таза технологияларды игеру басымдыққа ие болуға тиіс. Шет
мемлекеттерінің озық тәжірибелерін кеңінен қолдану керек. Тәуелсіздік
алғаннан бергі 16 жылда еліміз бұрын-соңды болмаған айтулы табыстарға
жетті. Тәуелсіздік алғанға дейінгі қиыншылықтарды жеңіп, жаңа елде өмір
бастады.
Ипотекалық несие беру жүйесін қалыптастырудың басты мақсаты –
жылжымайтын мүлікке деген құқықты заңсыз әдістермен орнатуумен байланысты
заңсыз әрекеттерге тосқауыл қою болып табылады.
Қазіргі кезде елімізде тұрғын үйді ипотекаға алу үлкен қызығушылық
туғызып отыр, өйткені нарықтық экономикада халықтың тұрғын үймен қамтамасыз
етілуінің көрсеткіші экономикалық өсудің маңызды көрсеткіштерінің бірі
болып табылады. Ол тұрған халықтың болашаққа сенімділігі мен экономиканың
әртүрлі секторларының даму динамикасын көрсетеді.
Қазір қазақ елінің даңқы бүкіл әлемге тарап, енді ең өркендеген 50
мемлекеттің қатарына қосылуға батыл қадам жасап отыр. Дегенмен, бұл
жетістіктерге қарап Қазақстанда қазір барлық мәселе шешілген, әлеуметтік-
экономикалық, мәдени-рухани салада ортаға қояр ешқандай өзекті проблема
қалған жоқ деп айта аламыз. Керісінше, ойландыратын, тез арада шешуді қажет
ететін мәселелер әлде де баршылық [1].
Қоғамның әлеуметтік тұрақтылыққа қол жеткізудің алғы шарттарының бірі
– тұрғындарының тұрғын үйге деген қажеттіліктерін қанағаттандыру. Қазақстан
Республикасының Президенті Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаевтың халыққа
жолдауында: Баспанаң болмайынша, түтін түтетіп, бала өсіру қиын. Тұрғын үй
құрылысы – біздің экономикамызды алға сүйреуші күш–деп келешекте орындауға
міндетті үлкен мақсат қойғаны да белгілі. Осылайша Қазақстан экономикасын
көтеру, сондай-ақ халықтың көпшілік бөлігінің өз тұрғын үй жағдайларын
көтеруге ұмтылысы еліміздегі тұрғын үй құрылысының өзектілігіне себепші
болды. Тұрғын үй құрылысы Қазақстан 2030 даму стратегиясының да маңызды
бағыттарының бірі болып танылды.
Жалпы Ұлттық сипаттағы неғұрлым маңызды міндеттерінің бірі болып
отырған үй сферасының қазіргі жағдайы келесідей факторлармен сипатталды:
– тұрғын үймен жеткілікті деңгейде қамтамасыз етілмеуі;
– тұрғын үй құрылысының жеткіліксіздігі;
– тұрғын үй қоры бойынша қызмет көрсету сапасының төмендігі;
– тұрғын үй қоры мен инженерлік коммуникацияларының тозуының жоғары
деңгейде болуы.
Осы аталып отырған проблемаларды шешу ҚР-да жүргізіліп отырған
тұрғын үй реформасында көзделген. Бұл реформаның негізгі мақсат-міндеті
республиканың әрбір жанұясы мен әрбір азаматына тұрғын үй жағдайларын
жақсартуға ыңғайлы жолдарын таңдап алуына және тұрғын үй коммуналдық
қызметтерінің сапалылығын қамтамасыз етуіне мүмкіндік беретін тұрғын үй
нарығын құруға бағытталған.
Еліміз экономикасының басқа салаларына өзіндік локомотив болатын
ипотекалық несиелеу жүйесін құру, халықтың тұрғын үй жағдайын жақсартуға
байланысты маңызды әлеуметтік мәселені шешуді күрт жеңілдетеді.
Ипотека дамыған капитализмнен келген сөз ғана емес, оның мәні мен
маңызы тереңде жатыр. Алайда, осы ипотекалық несиенің дамып, жетілу
барысында ол бірнеше қиындықтармен кездесіп отыр. Яғни ипотекалық несиені
алушы қарызгердің өз міндетін орындамау жағдайы –қарызгер дефолты. Осы
қарызгер дефолтының болу себебінен ипотекалық несиелеудің дамуында
ипотекалық несие Тәуекелі деген сөз қалыптасқан. Ипотекалық несие Тәуекелін
болдырмаудың бірнеше тарихи қалыптасқан тәсілдері де, жаңадан жаңа өмір
талаптарына сай барынша эффективті тәсілдері де бар.
Осы жоғарыда аталған кең ауқымды сөздерді ашып қарастыру үшін келесі
негізгі бөлімде ипотекалық несие тарихымен, ипотекалық несиелеудің шетелдік
үлгілерімен, ипотекалық несие Тәуекелімен, оны шешудің тәсілдерімен,
жылжымайтын мүлік нарығындағы ипотекалық несиелеудің шамасымен, ҚР-ғы
ипотекалық несиелеу туралы мәліметтерімен толығымен таныстырамыз. Бұл
дипломдық жұмыста маңызды актуалды мәселе көтеріліп, кең ауқымда талқылану
үшін ең соңғы мәліметтер ипотекалық несиелеу Тәуекелін шешудің жаңа әдісі
ұсынылды.
Берілген жұмыстың мақсаты, ҚР ипотекалық несиелердің мәселелері және
дамуы болып табылады.
Бірінші бөлімінде, Ипотекалық несие беру жүйесін дамытудың негізгі
мақсаттары, қағидалары, шарттары, кезеңдері мен тәртібіне тоқталамыз.
Екінші бөлімінде, ҚР екінші деңгейлі банктеріндегі ипотекалық
несиелеуге талдау жасау.
Үшінші бөлімінде, Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеуді
дамытудың болашақтағы бағыттары, ипотекалық несие жетілдірудің негізгі
бағыттарына талдау. Диплом жұмысының құрылымы: жұмыс кіріспеден, үш
бөлімнен, қорытындыдан, қолданылған әдебиеттер тізімінен тұрады.
1. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ ҚАЛЫПТАСУЫНЫҢ ЭКОНОМИКАЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1. Ипотека институтының экономикалық мазмұны және оның пайда болу тарихы
Елдер дамуының әлемдік тәжірибесі іс жүзінде барлық елдер әртүрлі
деңгейде экономикалық қайшылықтарды, кризистерді бастан кешіргендігін
көрсетеді. Барлық кезеңдерде тұрғындардың төлем қабілетті сұранысын
көтерудің өміршеңді экономикалық механизмі айтарлықтай табыстар алып
келетін, жылжымайтын мүлік нарығын дамытатын, яғни экономиканы құлдыраудан
алып шығатын болуы тиіс. Мұндай капиталды тартудың тиімді тұтқасы бұрынғы
кезде де, қазіргі кезде де ипотека болып табылады.
Банк жүйесін реформалау қажеттілігі Қазақстанның эволюциялық дамуының
сапалы, жаңа деңгейге жетуінің қажеттігінен туындап отыр. Нарықты
экономикаға көшкен жылдар аралығында Қазақстан Республикасының банк жүйесі
реформалаудың ұзақ та, қиын кезеңін бастан кешірді. Бұл кезеңде еліміздің
банк жүйесінде тек сандық емес, сонымен бірге сапалы өзгерістер болды деп
айтуға болады.
Қазақстан республикасының нарықтық экономикаға көшуімен бірге
ипотекалық несиелеудің алғы шарттары пайда бола бастады. Әлемде қабылданған
тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың негізгі бағыттары
ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелері болып табылады.
Сондықтан да Қазақстан үшін тұрғын үй саясатының басым бағыттарының бірі –
ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерін қалыптастыру болып
табылады.
Құрылыстық жинақ жүйесін енгізу тұрғын үй проблемасын шешуге елеулі
үлес қосатыны баршаға мәлім, өйткені құрылыстық жинақ қаржылары тұрғын үй
құрылысын қаржыландыруға халықтың тікелей қатысуын ынталандырады.
Құрылыстық жинақ жүйесі дамыған қаржы рыноктарының болуын қажет етпейді
және ол көбіне халықтың орташа табысы бар жігіне бағытталған. Аталмыш
бағдарламаның табысты жүргізілуі, оның мемлекет тарапынан тиісті қолдау
табуы, ипотекалық несие бойынша белгіленетін сыйақы мөлшерінің тартымды
деңгеінің болуы, тиісті заңмен реттелетін қажетті және қолайлы жағдайлардың
қалыптасуы тұрғын халықтың неғұрлым басым жіктері үшін ипотекалық жүйені
неғғұрлым тартымды етуге мүмкіндік береді. Құрылыстық жинақ жүйесін
дамытуға ең алдымен мемлекет мүдделі болып табылады, ал осы жүйеге
қатысушылар оның қолданысын пайдалана алады.
Құрылыстық жинақ жүйесін дамытумен қатар ипотекалық несие беру
жүйесін дамыту тұрғын үй мәселесін шешудегі маңызды бағыттарының бірі болып
табылады. Мұның өзі рынокта тұрғын үйді жеке меншікке сатып алу үшін жағдай
жасайды және халықтың неғұрлым экономикалық белсенді бөлігіне бағытталды.
Сонымен бірге, бүгінгі таңдағы ипотекалық несие беру халықтың табыстары
есебінен тұрғын үй проблемасын шешудің басқа да құралдарымен үйлестіріле
отырып дамытылуы тиіс.
Бүгінгі таңда, біз ипотекалық несиенің шет елдік тәжірибесін оқып
біліп, осы алған білімді еліміздің банк жүйесінің практикасында
қолданғанымыз абзал. Жұмысты жазу барысында қарастырылып отырған мәселелер,
атапайтқанда: ипотекалық несие беру жүйесін дамытудың негізгі мақсаттары
мен қағидалары; ұзақ мерзімді несие беру жүйесін ұйымдастырудың, сондай-ақ
осы несиелік ресурстарды тартудың ұйымдық-экономикалық тетігінің
сипаттамасы: жылжымайтын мүлікті кепілге қойған халыққа несие беруге
банктердің қатысуын жандандыру есебінен ипотекалық несие беру
жүйесі;ипотека пұлдармен қамтамасыз етілген ипотекалық облигацияларды
шығару жолымен банктердің қайта қаржыландыруы және де ипотекаға
қатысушылардың қаржылық тәуекелдерін төмендету мен азаматтар үшін тұрғын
үйге қол жеткізу мақсатында заңнамалық базаны жетілдіру, процессті
нормативтік реттеу нысандары сияқты мәселелері Қазақстанның банк жүйесінің
қалыптасуы мен дамуына байланысты сұрақтарды зерттеудің жаңа бағыты болып
табылады.
Ипотека – бұл дамыған капитализм елдерінен келген қазіргі заман сөзі
емес. Ипотекалық несиелеудің тарихы өркениет дамуының тамырларынан бой
алады. Ипотека термині ең алғашқы рет Грекияда б.з.д. VІ ғасырдың басында
пайда болған (оны Солон деген архонт енгіздірген) және сол кездің өзінде ол
қарыз алушының несие ұсынушы алдындағы жауапкершілігін белгілі бір жер
иелігімен қамтамасыз етумен байланысты болған. Солоннан алдын Драконт
(б.з.д.621 жылы) жеке меншікке және оның жылжыымалы бөлігіне деген
кезкелген қол сұғушылық қатаң түрде жазаланады деген тәртіп енгізген еді.
Сондықтан оның аты және оның енгізген тәртіптері тарихта дракон заңдары
деген атпен белгілі.
Алғашқы кезде Афинада міндеттеменің кепілі болып қарызгердің жеке
тұлғалығы болған. Бұл жағдайда ол қарызды өтей алмаса кепіл ретінде өзін
қойғандықтан, оны құлдық өмір күтеді. Тұлғалық жауапкершілігі иелікке
өткізу мақсатында Солон қарызгердің иелігіне осы жер белгілі бір соманы
қамтамасыз етеді деген жазуы бар бағаны орнатуды ұсынды. Осы бағаны ипотека
деп атады. Грек тілінен алғанда hуpoieihca (подставка, подборка) астына
қойғыш деген мағына береді. Осындай бағанаға жер иесінің барлық қарыздары
жазылған. Кейінірек осы мақсатта ерекше кітаптарды қолдана бастады, оларды
ипотекалық кітаптар деп атаған еді.
Ипотекалық жүйенің мақсаты жылжымайтын мүлікке иелік ету құқығын
заңсыз жолмен бекіту қауіпінен сақтау болып табылады. Жер – бұл айналысқа
оңай түсетін тауар, сондықтан да барлық кезде сатып алушыға да, несиегерге
де бұл меншіктің қарыздардан босатылмау немесе кепілге койылу тәуекелі бар.
Осылайша, ипотека мүліктің бір иеден басқасына өтуіне кедергі келтіреді,
яғни қамтамасыз ету меншік иесінің тұлғалығында емес, оның меншігінің
құнында еді. Уақыт ағымымен ипотека сөзі кепілді көрсетуге қолданыла
бастады.
Ежелгі римдіктер ипотекалық несиелеу институтын грекиялық
колониялардан алды, сонан соң ипотека институты өзінің жаңа дамуын Рим
империясында бастайды. Б.з.І ғасырында жеке тұлғаларға мүлікті кепіл
ретінде қою арқылы несие беретін ипотекалық институттар құрыла бастады.
Император Антонио Пи билеген кезде ипотекалық банктерге айрықша заңнама
құрылған. Сол кездің өзінде 50-ге жуық банк және 800-ден аса өсімқорлық
және айырбас кеңселері қызмет еткен.
Әр түрлі елдерде кең ауқымда дами келіп, ипотекалық жүйе 1783 жылғы
қаулымен Пруссияда, 1811 жылы азаматтық (уложение) ережемен Австрияда, 1843
жылғы қаулымен Саксонияда енгізілген. Екі жаққа да Тәуекелдің деңгейі
минимумға теңдестірілген несиелік қатынастардың осы сияқты формасы
революцияға дейінгі Ресей империясында да болған.
Бірінші ипотекалық банк 1770 жылы Силезияда құрылған. Бұл ірі
помещиктің шаруашылыққа қаржылай көмек көрсететін мемлекеттік банк болған.
Қаражат тарту мақсатында ол кепіл хаттар (ипотекалық облигациялардың
алуандығы) шығарған еді.
Алғашқы жекеше акционерлік және таза ипотекалық банк 1962 жылы
Франкфуртте құрылды. Сонымен, ипотека термині (ағылшынның hyroiheke) –
кепілдік, кепілзат, кепілге салу деген мағынаны білдіреді. Ипотекалық несие
дегеніміз – бұл қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын үйді, өндіріс ғимараттарын,
жерді және тағы басқаларды) кепілге алып, ұзақ мерзімге берілетін несие.
Екіншіден, ипотекалық несиелердің басым бөлігінің көздеген мақсаты
болады. Олар тұрғын үйлерді, өндірістік ғимараттарды сатып алу, немесе
қайта құру және жер учаскелерін игеруді қаржыландыру үшін пайдаланылады.
Ипотека – өндірістік емес және материалды өндірістің дамуына қаржы
ресурстарын тартудың бірден бір әдісі болып табылады. Ол жылжымайтын мүлік
объектілеріне иелік ету құқығына шаруашылық айналымды қамтамасыз етеді.
Ипотека дағдарысты жоюға екі жол арқылы ықпал етеді. Біріншіден,
ипотекалық несиелеудің оң бағытта дамуы экономиканың нақты секторында айқын
байқалып, ондағы өнеркәсіп салаларының бір қатарында өндірістің құлдырауын
тоқтатуға мүмкіндік береді.
Екіншіден, ипотекалық несиелеудің дамуы экономикалық дағдарыстан
туындайтын әлеуметтік тұрақсыздыққа өзінің оң әсерін тигізеді. Бір жағынан,
ипотекалық несиелеудің дамуы жұмыссыздық зардаптарына тосқауыл бола отырып,
құрылыс өндірісіне қосымша жергілікті еңбек ресурстарын тартады. Мұндай
жағдайда, ипотека жұмыспен қамту мәселесін шешуге ықпалын тигізеді. Екінші
жағынан, әлеуметтік тұрақтылыққа қол жеткізудің ең басты алғы шарты,
халықтың тұрғын үйге деген қажеттілігін қанағаттандыру болып табылады.
Ипотекалық несие беру жүйесін қалыптастырудың басты мақсаты – жылжымайтын
мүлікке деген құқықты заңсыз әдістермен орнатумен байланысты заңсыз
әрекеттерге тосқауыл қою болып табылады.
Қазіргі кезде елімізде тұрғын үйді ипотекаға алу үлкен қызығушылық
туғызып отыр, өйткені нарықтық экономикада халықтың тұрғын үймен
көрсеткіштерінің бірі болып табылады. Ол тұрған халықтың болашаққа
сенімділігі мен экономиканың әр түрлі секторларының даму динамикасын
көрсетеді.
Ипотекалық несие беру барысында ссуда ұзақ мерзімге беріледі, дәлірек
айтатын болсақ, ол несиені өтеу мерзімін созады және де ай сайын төленетін
төлем мөлшерін азайтады. Мұнда жаңадан сатып алынғалы отырған тұрғын үй
қарызды қайтарудың кепілі болып саналады және қарыз алушы өз қарызын өтей
алмаған жағдайда банк мекемесі кепілге қойылған мүлікті сатып жібереді.
Ипотекалық несиенің негізгі қатысушыларына мыналар жатады:
• Қарыз алушылар – қарыз алуға өз өтінішін білдірген, несие берушінің
ойынша несиені қайтарып беруге төлем қабілеті бар сенімді және тұрғын
үйді ипотекаға алған кезінде бастапқы төлем жасауға қабілеті бар жеке
тұлға;
• Тұрғын үй сатушылар – өз меншігіндегі тұрғын үйді немесе басқа да
заңды немесе жеке тұлғаның тапсырысы бойынша олардың меншігіндегі
тұрғын үйді сатушы жеке немесе заңды тұлғалар;
• Бағалау агенттіктері – ипотека кезінде кепіл құралы болып табылатын
тұрғын үйлерді бағалауды тәуелсіз түрде жүзеге асыратын лицензиясы бар
сақтандыру компаниялары;
• Екінші реттегі ипотекалық нарықтың операторлары – бұл бірінші реттік
несие берушілерден ипотекалық несиені сатып алып, соның негізінде
құнды қағаздарды шығаруды жүзеге асыратын заңды тұлғалар;
• Инвесторлар – екінші реттік ипотекалық нарықтың операторларына бағалы
қағаздарды сатып алумен айналысатын жеке немесе заңды тұлғалар;
• Үкімет – бірінші және екінші реттік ипотекалық нарықтарды бақылайды,
бағалы қағаздар бойынша инвесторларға талаптар қояды, екінші реттік
ипотекалық нарықтың операторларын басқаруға қатысады;
• Бірінші реттік нарық қарыз алушы мен банктің бірлесе әрекет етуінің
арқасында қалыптасады,ал оның құралы – ипотекалық несие болып
табылады.
Ипотеканы экономикалық жүйенің эелементі ретінде қарастыратын болсақ,
онда оның негізгі үш белгісін атап көрсетуге болар еді:
1. Жылжымайтын мүлік кепілі өндірісті дамыту үшін қажетті қаржы
ресурстарын тартудың құралы;
2. Мүліктік құқықты қамтамасыз етудің құралы;
3. Бағалы қағаздар рыногын қалыптастыратынкөмекші құралы.
Экономикалық қатынастардағы ипотека – бұл жылжымайтын мүлік
объектілеріне қосымша қаржы тартуға мүмкіндік беретін түтік болып
табылады.
Ендігі жерде ипотеалық несиенің қызметтері мен басқа несиенің
түрлерінің алдындағы тартымды жақтарын атап өткен жөн болар еді. Ипотекалық
несиенің атқаратын қызметтері мыналар: материалдық өндіріс саласына
инвестиция тартудың қаржылық механизмі;
– қарызды қайтаруды қамтамасыз етудің;
– жылжымайтын мүлікті бөлу және оны қайта айналдыруды ынталандыру
құралы;
– ипотекалық бағалы қағаздарды шығаруды қамтамасыз етудің құралы.
Ипотекалық несиенің басқа да көптеген түрлерінен ерекшелендіретін
негізгі белгілерге мағыналарды жатқызуға болады:
1. Кепілмен қамтамасыз етудің міндеттілігі, яғни қарыз алушы өзінің
міндеттемесін орындамаған жағдайда, оған алдымен айыппұл шаралары
қолданылып, содан соң ғана тұрғын үйді сату жүзеге асырылады. Себебі
алынған несиенің сомасын мүлікті сатудан түскен сома есебінен өтеп
отырады.
2. Несие беру мерзімінің басқа да несие түрлеріне қарағандағы
салыстырмалы ұзақтығы. Несиені өтеу мерзімінің ұзақтығының
нәтижесінде қарыз алушының қарыз берушіге ай сайын төлеп отыратын
сомаларының мөлшері төмендеу болып келеді.
3. Ипотекалық несиелердің мақсаты мен сипаты.
4. Ипотекалық несие бойынша тәуекел деңгейінің салыстырмалы түрде
алғандығы төмендігі. Оның басты себептеріне мыналарды жатқызуға
болады:
– ипотекалық несиенің берілетін сомасы сатып алынғалы отырған тұрғын
үйдің нарықтық бағасының 60-70 пайызынан аспайтын мөлшерде болады;
– ипотекалық несие бойынша төленетін негізгі қарыз сомасы мен сыйақының
(мүдденің) мөлшері қарыз алушының ай сайынғы табысының 30 пайызынан
аспауы тиіс.
Аталған нормативтер ипотекалық несие берушінің тәуекел деңгейін едәуір
төмендетуге мүмкіндік туғызады. Ипотекалық несие беруді дамытудың басты
мақсатының өзі – орташа табысы бар тұлғалардың тұрғын үй сатып алуына алғы
шарттар жасай алатын тиімді жұмыс атқара алатын жүйені қалыптастыру болып
табылады. Мұндай жүйенің қалыптасуы елімізде төмендегідей мәселелерді
шешуге мүмкіндік берер еді:
– азаматтардың төлем қабілеті бар сұранысын арттыру мен тұрғын халықтың
қалың жігіне тұрғын үй сатып алуды ыңғайлы ету;
– құрылыс кешенін дамытуды қамтамасыз ету.
Ипотекалық несие жеке тұлғаларды несиелеудің бір түрі болып табылады.
Ипотекалық несиенің экономикалық мағынасы жағынан – бұл банктен немесе
басқа да қаржы ұйымдарынан ссуда алу мақсатымен жылжымайтын мүлік кепілінің
алуан түрлілігі болып табылады. Қарапайым тілмен айтатын болсақ, ипотека
дегеніміз – бұлш қарыз ақшаға үй сатып алу.
2002 жылғы 1 қыркүйектегі Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы
Қазақстан Республикасының заңына сәйкес ипотекалық несие дегеніміз –
кепілге берілген жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің
немесе үшінші тұлғаның иелігі мен пайдалануында қалатын кепіл түрі.
Жылжымайтын мүлік ретінде жер учаскелері, сондай-ақ үйлер, ғимараттар,
жермен берік байланыстағы өзге де мүліктер, яғни ауыстырылуы олардың
мақсатына шектен тыс зиян келтірусіз мүмкін болмайтын объектілер.
Ипотекалық несиелеу нарықтық экономиканың ажырағысыз элементі болып
табылады.
Ұлы ғалым Дж. М. Кейнстің пікірінше, жинақтар нарықтық пайыздық
мөлшерлеме деңгейінің қызметі емес, жинақ деңгейі субъектілер табысының
деңгейіне байланысты болып келеді. Қарыз алушылар арасында бәсеке туғызу
мақсаты бір-бірінен өзгеше ипотекалық типтерді ерекшелейді. Ондай
ерекшеліктерге мыналар жатады:
– ипотекалық несиелеу мерзімінің ұзақтығы;
– берешекті қайтару мен проценттерді төлеу тәртәбә, негізгі берешектің
қайтарымы мен проценттерді төлеудің қабылданған кестесіне байланысты
ипотекалық несиелер екі базалық типке шоғырланады;
– пайыздарды да несиенің негізгі сомасын да біртіндеп толықтай төлеу;
– берешекті кезең-кезеңімен бөлшектеп төлеу.
Ипотекалық несиенің басқа несие түрлерінен ерекшеліктері келесідей:
– ипотекалық несие – бұл қатаң анықталған кепіл затпен берілетін ссуда.
Несие қайтарылмаған жағдайда кепілге салынған жылжымайтын мүлік
сатылады және одан түскен қаражатпен несиегердің алашағы өтеледі. Сол
себепті де ипотека несиесі несиегер үшін ең сенімді несие ретінде
саналады;
– ипотекалық ссуданың көбісі қатаң мақсатты тағайындауға ие, өйткені,
ол тұрғын үй мен өндірістік үй-жайларды қаржыландыру, сатып алу,
тұрғызу үшін және жер учаскелерін игеру үшін пайдаланылады;
– ипотекалық несие, әдетте, 10-30 жылға дейін ұзақ мерзімге беріледі.
Несие алдын-ала жасалған кестеге сәйкес біртіндеп өтелетін болады.
Ипотекалық несиелеуде белгілі бір реттілік пен белгілі қағидаларға
икемденіп әрекет етеді. Мұндай қағидалар келесідей:
– меншік құқығын шектеу шартында борышқордың қолында мүліктің қалуы;
– кепіл үлесінің түрінде ссудалар мөлшерінің анықталуы;
– сол сияқты мүлікті үстеме ипотекалық ссудаға кепілге алу;
– сақтандыру есебі бойынша несие беру.
Ипотека тарихи түрде қалыптасса да, оның кез келген бір елде дамуы үшін
оған келесідей факторлар әсер етеді (сурет 1.1):
1. Саяси-елдегі саяси жүйенің жалпы тұрақтылығы.
2. Заңды – ол елдің жалпы құқықтық ортасының жағдайымен анықталады. Мұнда
ипотека дамуына бірден бір әсер етуші меншіктік қатынастарды қорғаушы
заңды ортаның мүмкіндігі болып табылады. Бәрінен бұрын кепілдің
объектісі болып табылатын жылжымайтын мүлікті өндіріп алудың заңды
тәсілдерін, меншікті тіркеу жүйесінің, сондай-ақ кепілді тіркеу
жүйесінің нақты бар немесе жоқ екендігін анықтаудың әдістерін
қарастырады. Ипотеканың ойдағыдай дамуы ипотекалық операциялардың
жүзеге асуын және оның қатысушылары анықтайтын арнайы заңдар мен
бекітілулер арқылы мүмкін.
3. Экономикалық-қаржы нарығының қазіргі ахуалы және дамуы, валюта
тұрақтылығы және инфляция деңгейі, тұрғындардың төлем қабілеттілігі.
4. Тарихи шарттар мен факторлар – қаражатты жинақтаудың дәстүрі немесе
олардың тіптен болмауы, сондай-ақ тұрғындардың несиеге қатынасы, елдің
тарихи даму ерекшеліктері.
Ипотекалық несие – орта немесе ұзақ мерзімді несие түрі. Ипотекалық
несиелеу қаржы қызметтері нарығының барынша кең ауқымда дамушы бағыты болып
табылады.
Ипотекалық несиелеудің дамуына әсер ететін факторлар.
Сурет 1.1
Несие нарығының бірнеше сегменттерге бөліп қарасақ, онда бірнеше несие
түріне байланысты олар жеке дара дамитындығын байқауға болады. Осының бір
мысалы ретінде келесі Қазақстан Республикасына қарасты несие нарығының
сегменттелуін көруге болады (сурет 1.2)
ҚР несие нарығының сегменттері
Сурет 1.2
Ипотекалық несие нарығы қазіргі кезде жоғары қарқынмен дами бастауда.
Мұның бәрі, әрине, тұрғындардың жеке тұрғын үйге деген қажеттілігінен
туындайды. Алайда тұрғындардың көпшілік бөлігінің тиісті тұрғын үй иеленуге
жеткілікті деңгейде жинақ қоры болмайды. Сондықтан да жеке тұлғаларға
ипотекамен (алғалы отырған тұрғын үймен) қамтамасыздандырылған тұрғын үй
алу мейлінше қолайлы.
Ипотекалық несиелеудің жүйесі икемді болуы үшін ұдайы жетілдіріп отырады.
Мәселен, дамыған елдерде мыналар болады:
– төлемдері кезең сайын өсетін ссуда: алғашқы бес немесе он жылда
борышқордың шығысын тұрақты өсіруді қарастырады;
– төлем сомасы өзгеріп отыратын ссуда:жеңілдікті кезеңнің болуын
ұйғарады, мұнда борышқор тек пайыздарды ғана төлейді. Жүктемені
бөлудің мұндай тәсілі борышқорға үлкен пайда береді;
– пайыз мөлшерлемесі өзгермелі ипотека – пайыз мөлшерлемесінің деңгейі
келісімшартта нақты шама түрінде тіркеледі әрі қандай да бір нақты
көрсеткішке немесе индекске байланысты болады, мөлшерлемелер жарты
жылда бір рет қарастырылады.
Ипотекалық несиені рәсімдеуге негізгі құжаттарға кепілхат, вексель және
өзге де бағалы қағаздар жатады. Бұл құжаттарға ипотекалық компания
шығаратын ипотека облигациялары секілді құнды қағаздардың қайталама
нарығында баға белгіленуі мүмкін. Бұл арада кепілхат ссуда бойынша кепілге
салынған мүліктің заңды меншік құқығын несиегерге беруді ұйғаратын құжат
болып табылады.
1.2. Ипотекалық несие беру жүйесін дамытудың негізгі мақсаттары,
қағидалары, шарттары, кезеңдері мен тәртібі
Қазіргі кезде ипотекалық несиелерді коммерциялық банктер береді.
Ипотекалық несие берудің мәні азаматтарға дайын тұрғын үй сатып алуы
мақсатында ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің нарықтық жүйесін құруға
негізделеді. Тұрғын үйді сатып алуға берілетін ипотекалық несиеге жағдай
жасау тұрғын үй сатып алу мақсатында толық көлемде ақша жинауға мәжбүр
халық үшін қолайлы балама болып табылады, өйткені бұл тұрғын үй сатып алуды
елеулі түрде жеңілдетеді.
Несиеге тұрғын үй сатып алу тұрғын үй проблемасын шешуші негізгі ғана
емес, сонымен бірге шешуші рөл атқаратын екінші деңгейдегі банктер
экономикалық қызметтің базалық саласы болып табылады. Ал мемлекет болса
ипотекалық процеске барлық қатысушылардың өзара іс-қимылының тиімділіігін
қамтамасыз ететін жалпы ережелерді белгілеу арқылы көмекші рөл атқарады,
сондай-ақ қажет болған жағдайда бюджет қаражаттарын тұрғын үй саласына
қосымша жеке инвестициялар тарту немесе азаматтардың тұрғын үй сатып алуына
жәрдемдесу үшін тікелей жанама түрде қатыса алады.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің мақсаты – азаматтардың жеке
қаражаттары мен ұзақ мерзімді ипотекалық несиенің есебінен монополияланудан
тәуелсіз тұрғын үй рыногынан тұрғын үй сатып алудың нарықтық қағидаларына
негізделген, орташа кірісі бар азаматтарды шамасы жетерлік баға бойынша
тұрғын үймен қамтамасыз етудің тиімді жұмыс істейтін жүйесін құру болып
табылады.
Бұл жүйені құру:
– тұрғын үй саласына халықтың жинағы және бюджеттен тыс басқа да
түрдегі қажетті қаржы ресурстарын тартуға;
– тұрғын үй рыногын жандандыруға мүмкіндік туғызады.
Қалыптастыру үстіндегі отандық ипотекалық несие беру жүйесі;
– Қазақстан заңдарының базасына және экономикалық жағдайларына бейімді
болуға;
– Даму сипатында болуға;
– Азаматтардың, банктердің инвесторлардың, зейнетақы қорларының,
сақтандыру компанияларының және тағы басқаларының қаржы ресурстарына
негізделуге;
– Халықтың төлем қабілетінің шектеулігін, инфляция деңгейінің
салыстырмалы жоғарылылығын, қаржы ресурстары құнының жоғарылылығын
ескеруі тиіс.
Қазақстан экономикасында ұзақ мерзімді ипотекалық несие беру жүйесінің
қалыптасуы мен дамуы үшін Қазақстан Республикасының Үкіметі 2000 жылдың 21
тамызында №1290 қаулысымен мақұлдаған Қазақстан Республикасында тұрғын үй
құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесін
дамыту тұжырымдамасында мынадай негізгі міндеттерді алға тартқан болатын:
– заңнамалық және нормативтік базаны жетілдіру, ипотекалық несие
берудің қосымша көздері мен тұрғын үй рыногының тиімді жұмыс істеуін
қамтамасыз етуші зейнетақы активтерін орналастыру тәртібіне өзгерістер
енгізу;
– ипотекалық несие беру жөніндегі қызметтерді жүзеге асыруға үміткер
екінші деңгейлі банктерге қойылатын талаптарды белгілеу;
– екінші деңгейлі банктердің ипотекалық облигацияларды шығару тәртібін
белгілеу;
– зейнетақы активтерін басқару жөніндегі компаниялардың жинақтаушы
зейнетақы активтерінің есебінен ипотекалық облигацияларды шығару
тәртібін белгілеу
– ипотекалық несие алушы азаматтарды, қарыз берушілер мен инвесторларды
салықтық ынталандыру;
– қарыз алушыларды қарыз берушілердің заңсыз әрекеттерінен де, әрі
бұрын алған ипотекалық несиені өтей алмаған жағдайда үйден шығару
рәсімі кезіндегі оларды қорғау үшін әлеуметтік тетіктерді жасау;
– әрі жеке, әрі мүліктік сақтандыру рыногын дамытуды көздейді.
Қазіргі кездегі банктердің тәжірибесінде жиі кездесіп отырған тұрғын үйге
ипотекалық несие беру жүйесін құру стратегиясын қалыптастыру барысында ұзақ
мерзімді ипотекалық несиелердің шарттарын төмендегі тәртіппен айқындауға
болар еді:
– ұзақ мерзімді ипотекалық несие инфляция деңгейіне қарай индекстеліп,
теңгемен беріледі;
– тұрғын үйге ұзақ мерзімді ипотекалық несие алынған несиелерді
қайтаруға нақты жағдайлар жасай отырып, 5 жылдан бастап және одан да
көп жылдарға (20 жылға дейін) беріледі;
– несие бұл орайда кепілдің нысанасы болып табылатын сатып алынатын
тұрғын үйдің нарықтық құнының 70%-нан аспайтын мөлшерде болуы қажет;
– қарыз алушы өзінің жеке қаражаты есебінен қарыз берушіге сатып
алынатын тұрғын үй құнының 15-30% сомасында бастапқы жарнасын
енгізуі қажет;
– сыйақының (мүдденің) мөлшері нарықтық мөлшерге сай болуы керек, бұл
олардың төлемін уақытылы жасауға мүмкіндік туғызады деп есептейді банк
мамандары және осы орайда банктер, инвесторлар, жинақтаушы зейнетақы
қорлары, сақтандыру ұйымдары және де басқа да қаржы несие институттары
үшін ұтымды болар еді жеген болжамдар қалыптасуда;
– негізгі қарыздың сомасы мен ол бойынша төленетін сыйақы (мүдде)
аннуитеттік формула бойынша есептелген ай сайынғы төлем нысанында
төленуі тиіс.
Ұзақ мерзімді несие төлемділік, жеделділік, қайтарымдылық шарттарымен,
сондай-ақ несие қаражаттарын пайдалану қатаң бақылауға алынып отырып
беріледі. Осы қаражаттарының есебінен сатып алушының кепілі несиелік
қаражаттардың қайтарымдылығының негізгі қамтамасыз етушісі қызметін
атқарады.
Ипотекалық несие алудың стандарттары рәсімі мынадай негізгі қызметтерден
тұрады:
1. Қарыз алушының алдын ала саралауы (қарыз беруші туралы ақпарат, қарыз
берушілірдің шарттары, несиелік мәміле жасау барысындағы құқықтар мен
міндеттер).
2. Қарыз берушінің ипотекалық несиелердің өтелу ықтималдылығын бағалауы
(қарыз алушы берген ақпаратты тексеру, оның төлем қабілеттігін бағалау
және басқалары).
3. Тұрғын үйді – ипотека нысанасын оның нарықтық құнын анықтау мақсатында
бағалау (стандартты әдістемелер) мен тұрғын жайларды бағалау
нысандары.
4. Ипотека нысанасын, қарыз алушының өмірін және еңбекке қабілеттігін,
сондай-ақ оның жұмыссыздығы жағдайында сақтандыру.
5. Қарыз алушылар мен тұрғын үйді сатышулардың арасында пәтерді сатып-алу
шартын және қарыз алушы мен қарыз беруші арасындағы несиелік шартты
жасасу, қарыз алушының тұрғын үйді сатып алуы және оның қарыз берушіге
ипотека туралы шарт бойынша немесе заң бойынша кепілге өтуі. Егер банк
тұрғын үйді сатушы болған жағдайда банк пен қарыз алушының арасында да
сатып алу – сату шарты жасалады.
Ипотекалық несие берген кезде несие тәуекелін болдырмау мақсатында
(несиені қайтармау тәуекелін) келесідей шараларды қолданған қажет болар
еді:
– қарыз берушілерді кепілге берілген мүліктен айыппұл өндіріп алуды
және оны сатудың нақты мүмкіндігімен қамтамасыз ету;
– Қазақстан Республикасының азаматтық іс-жүргізу заңдарына сәйкес
бұйрықты іс-жүргізу тәртібімен кепілді даусыз алуды жүзеге асыру;
– Ипотекалық нгесиелердің андеррайтингтік тетігін іске қосу, сол арқылы
оның рөлін арттыру;
– Ипотекалық несие беру мен оларға қызмет көрсетудің сенімді рәсімдерін
әзірлеу.
Қазіргі кезде ипотекалық несиенің негізгі стандарттары, оларға
қолданылатын талаптар, ұзақ мерзімді ипотекалық несиелер беру процесінің
кезеңдері мен тәртібі Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің нормативтік –
құқықтық келісімдерінде толық баяндалып отырады
1.3. Шет ел тәжірибесіндегі ипотекалық несиелеу жүйесінің даму үлгілері
Ипотекалық несиелеу жаңа объектілердің құрылысын ынталандырушы,
жылжымайтын мүлік және бағалы қағаздар нарығын құрушы қолайлы құрал болып
табылады. Дамыған елдердегі ипотекалық несиелеудің үлгілеріне қатысты әр
түрлі ой-пікірлер бар. Осы үлгілерді келесідей сыныптау барынша негізді
болуы тиіс (сурет 1.3)
Ипотекалық несиелеу үлгілерінің сыныптамасы
Сурет 1.3
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шетел тәжірибелерінде
әрекет етіп отырған негізгі үлгілері осылар болып табылады.
Ипотекалық несиелеудің біршама қарапайым және бір шама жетілген үлгісі
шартты түрде айтсақ, қарапайым ашық үлгі. Бұл үлгінің бастапқы принциптік
сипатына тоқталсақ, ипотекалық ссудаларға деген барлық клиеннтердің жалпы
өтініші банктің меншікті және сырттан тартылған қаражаттары: депозиттерде
жатқан клиенттердің қаражаттары; банкаралық несиелер және тағы сол
сияқтылар есебінен қамтамасыз етіледі. Сәйкесінше, әрбір банк ипотекалық
несиелеудің параметрлерін бекітеді және де мөлшерлеме ағымды экономикалық
коньюктура арқылы анықталынады. Мұндай тәсілдеме тұрақты экономикасы бар
елдерде ғана жүзеге асады. Алайда өтпелі экономикадағы елдерде инфляция,
пайыз мөлшерлемесі, Ұлттық валюта бағамы, яғни азаматтардың да табыстары
үлкен ауытқуларға ұшырауы мүмкін.
Сондықтан да бұл үлгіні қолдану қажетті деңгейде қолайлы емес. Осыған
қарамастан көптеген Ресейлік банктер қазіргі кезеңде азаматтарды ипотекалық
несиелеудің осы үлгісін қолдануда.
Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық
ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие – қаржы
нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік
банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және
ауқымына мәнді әсер етеді.
Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсіресе қаржы
нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген
елдерде іс жүзінде кеңінен таралған. Мәселен, Ұлыбритания, Израиль, Испания
елдерін айтсақ болады.
Бұл қарастырлған үлгіден ажыратылатын келесі үлгі кеңейтілген ашық
үлгі деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі
үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылаты, жылжымайтын
мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы
жүзеге асырылады. Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген ипотекалық нарық
құрылымының құрылған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы
қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі
бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Мемлекет бағалы қағаздар
нарығының инфрақұрылымын құруда, оның тұрақтылығын сақтау да маңызды рөл
атқарады.
Екінші нарықтағы айналатын бағалы қағаздар бағасы мен эмиссияны
қамтамасыз ететін кепілдердің бағасы арасында баланс бекітіледі.
Кейейтілген ашық үлгі барынша тұрақты және әмбебап болып табылады. Қор
биржасында қарызға алу орта мерзімді болашақта тіркелген мөлщерлеме және
төмен деңгейдегі Тәуекелді ескеру салыстырмалы түрде пайыз мөлшерлемесінен
жоғары емес. Қор биржасында қарызға алу орта мерзімді болашақта тіркелген
мөлшерлеме және салыстырмалы түрде пайыз мөлшерлемесі төмен деңгейдегі
Тәуекел арқылы мүмкін. Бұл үлгі жүзінде тұрақты экономикасы бар елдерде
кеңінен таралған. Әсіресе, бұл үлгінің дамуы АҚШ-та қанат жайды. Осындай
себептерге байланысты бұл үлгіні көбіне ипотеканың американдық үлгісі деп
атап кеткен.
Американдық үлгінің қағидасы бойынша әр жылда белгілі бір табысы бар
адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін клиенттің
иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті кепілге ала
отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы есебінен төлеп, бірден
тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың типіне және
қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15-30 жылдың ішінде жүзеге
асырылады.
Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген
ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын
талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ
мерзімді қаржы Тәуекелі мәселесін шешетін қолайлы тәсіл ретінде көптеген
банктерді өзіне тартады.
1938 жылы құрылған Фанни Май федералды Ұлттық ипотекалық ассоциация
қарыздың бағалы қағаздарды шығарудан тартылған қаражат есебінен банктерден
ипотекалық несиелер сатып алады. 2002 жылы ипотекалық облигациялар
нарығының көлемі 4,3 млрд. Доллар (АҚШ-тағы облигациялардың жалпы көлемінің
22%) болғанын атап өту керек. Облигациялар эмитенттері мен алғашқы қарыз
алушылар дефолты тәуекелін сақтандырушы ұйымдар маңызды әсер көрсетеді.
Қарапайым ашық және кеңейтілген ашық үлгілердің сипатты белгісі олар
таза нарықтық ипотекалық несиелеу механизмін білдіреді. Мұндай жағдайда
ақшаға деген сұраным мен ұсыным балансы және ауқымы көбіне екі өзара
байланысты көрсеткіштермен реттеледі.
1. Ссудалар бойынша банктік пайыз мөлшері және екінші нарықта орналасқан
бағалы қағаздардың табыстылығына байланысты анықталатын несиелік
ресурстар бағасымен;
2. Сақтандыру компанияларын қоса алғандағы ипотекалық нарықтың барлық
кәсіби қатысушыларының қызметтеріне төленетін аударымдар мөлшерімен.
Ипотекалық несиелеудің келесі бір үшінші – бұл балансталған автономды
үлгі. Бұл үлгінің ең басты белгісі оның қызметінің жинақ-ссуда принципіне
негізделуінен көрінеді. Мұндай принцип банктердің жиынтық несиелік портфелі
капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы емес, оның орнына өзара
кассалық көмек принципі бойынша болашақ қарыз алушының қаражаттарын тарту
есебінен құрылады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы алдын ала өзінің уақытша
бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сапасы мөлшерінде
жинақталғаннан кейін ғана ссуда алуға құқылы. Мұндай шектеулілік
алдындағы қарастырылған үлгілермен салыстырғанда басты кемшілік болып
табылады, өйткені бұл үлгі нақты қарыз алушының жылжымайтын мүлікті сатып
алудағы мүмкіндігін кешеуілдетеді.
Бірақ та бұл балансталған автономиялық үлгінің өзіндік артықшылығы да
бар, яғни бұл үлгі өзінің автономиялық күшіне байланысты жалпы қаржы –
несие нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономиялы үлгінің іске
асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай бағада
несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін
қызметі үшін ақыл-ойға сыйымды маржаны белгілеуі ғана қажет. Құрылыс
қаражаттары салымы бойынша табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны үшін
төленетін пайыз мөлшері еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсатты
жинақтарға табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын
қысқарта белгіленуіне болады. Мысалға айталық, жинақтарға төленетін табыс
10%, ал несиеге қойылатын пайыз мөлшері 13% десек, онда банк жинаққа
төленетін табысты несие бағасынан шегеру арқылы маржаны 3% деп хабарлауы
мүмкін.
Демек, бұл үлгі қарызға алатын ақшалардың нарықтық бағасына да, сол
сияқты бұл ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz